第一篇：工業(yè)用地進行住宅開發(fā)存在哪些法律風(fēng)險

工業(yè)用地進行住宅開發(fā)存在哪些法律風(fēng)險

來源：xxhuazi：日期：2011-11-17 北京市中聞律師事務(wù)所合伙人、律師徐西華

目前社會上很多企業(yè)用工業(yè)性質(zhì)用地進行房地產(chǎn)開發(fā)，并公開進行銷售，這類性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)存在著較大的法律風(fēng)險。

一． 違法改變了土地用途，所建的住宅屬非法建筑?！锻恋毓芾矸ā返谒臈l規(guī)定“國家實行土地用途管制制度，使用土地的單位和個人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地?！?《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)》第四條明確規(guī)定“嚴(yán)禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施?！?《城市房地產(chǎn)管理法》第十八條規(guī)定“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金”。國家實行土地用途管制制度，嚴(yán)禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建造成套住宅。改變土地用途必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，并按程序辦理相關(guān)手續(xù)。未經(jīng)相關(guān)程序變更土地用途建設(shè)住宅的行為屬于違法行為。在工業(yè)用地上建設(shè)和銷售的住宅屬于違法建筑。二． 工業(yè)用地進行商品房開發(fā)對開發(fā)商法律風(fēng)險

（一）交還土地使用權(quán)

《土地管理法》 第八十條規(guī)定“依法收回國有土地使用權(quán)，當(dāng)事人拒不交出土地的，臨時使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批準(zhǔn)的用途使用國有土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令交還土地，處以罰款。”《城市房地產(chǎn)管理法》第十七條也有類似規(guī)定。

2000年6月聯(lián)建公司以競標(biāo)方式獲得某市國土資源局某宗地，《出讓合同》約定出讓宗地用途為工業(yè)用地。在土地依約轉(zhuǎn)讓后，聯(lián)建公司在開發(fā)建設(shè)中，未經(jīng)國土局同意，擅自將工業(yè)用地改為商業(yè)用地進行房地產(chǎn)開發(fā)。國土局發(fā)現(xiàn)后要求聯(lián)建公司依據(jù)合同約定的用途使用土地，聯(lián)建公司對國土局的要求未予理睬。隨后國土局向某市中級人民法院提起訴訟，要求解除合同，收回國有土地使用權(quán)。法院審理認(rèn)為：聯(lián)建公司在《出讓合同》履行過程中，事先未經(jīng)國土局同意，事后也未經(jīng)國土局追認(rèn)擅自改變土地用途，是違約行為，判決：解除《出讓合同》，國土局返還聯(lián)建公司繳納的出讓金，并支付聯(lián)建公司的開發(fā)建設(shè)支出；聯(lián)建公司承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金，返還土地使用權(quán)。

從上述法律規(guī)定及部分開發(fā)商的教訓(xùn)，開發(fā)商不按照批準(zhǔn)的用途使用國有土地，可能面臨土地被收回的法律風(fēng)險。

（二）補繳土地出讓金

《城市房地產(chǎn)管理法》第十八條規(guī)定了改變土地用途應(yīng)，應(yīng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金?！秶鴦?wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第十七條規(guī)定“經(jīng)依法批準(zhǔn)利用原有劃撥土地進行經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照市場價補繳土地出讓金。” 在法律實務(wù)中，要求交還土地使用權(quán)的情況較少。土地受讓者將工業(yè)用地進行房地產(chǎn)開發(fā)面臨的主要風(fēng)險是補繳土地出讓金。

（三）以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式重新獲得土地使用權(quán)

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設(shè)用地管理的通知》第四點規(guī)定“協(xié)議出讓的土地改變?yōu)榻?jīng)營性用地的，必須先經(jīng)城市規(guī)劃部門同意，由國土資源行政主管部門統(tǒng)一招標(biāo)拍賣掛牌出讓?！?/p>

根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用規(guī)定》商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。土地受讓人改變土地出讓合同中約定的土地用途，超出政府批準(zhǔn)的土地開發(fā)利用范圍使用土地，需要按照法定程序重新取得新用途的土地使用權(quán)。即土地受讓人返還原工業(yè)用地土地使用權(quán)，然后再按照商品住宅土地使用權(quán)的獲得途徑，以招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓的方式重新獲得該土地的使用權(quán)。

（四）行政罰款

擅自將工業(yè)用地變更為商品住宅的行為本質(zhì)上是違法行為，無論發(fā)生了以上三種的哪種情形，土地受讓人還面臨行政處罰的風(fēng)險。《土地管理法》第八十條明確規(guī)定了對不按照批準(zhǔn)的用途使用國有土地的，處以罰款?！锻恋毓芾矸▽嵤l例》 第四十三條規(guī)定“依照《土地管理法》第八十條的規(guī)定處以罰款的，罰款額為非法占用土地每平方米10元以上30元以下。” 三． 購買工業(yè)用地建設(shè)的住宅存在以下法律風(fēng)險

開發(fā)商將工業(yè)用地專做住宅樓盤進行銷售，因為價格低廉，一般比同類樓盤低20%-30%，這些樓盤的銷售火爆一時。但是這類商品房屬于改變土地用途的違規(guī)建筑，購買后存在較大的法律風(fēng)險。

（一）沒有產(chǎn)權(quán)證，權(quán)利無法得到保障 《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)，并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)力的惟一合法憑證?！薄侗本┦蟹课葙I賣管理暫行規(guī)定》第九條也明確規(guī)定“自房屋所有權(quán)證簽發(fā)之日起，買方始取得房屋所有權(quán)?！?工業(yè)用地上進行的房地產(chǎn)開發(fā)，由于改變了土地的批準(zhǔn)用途，開發(fā)的房地產(chǎn)屬于非法建筑，開發(fā)企業(yè)無法辦理產(chǎn)權(quán)證。如果開發(fā)企業(yè)辦理了工業(yè)性質(zhì)的房產(chǎn)證，其產(chǎn)權(quán)只能是開發(fā)企業(yè)自己的產(chǎn)權(quán)，由于是工業(yè)用房，房產(chǎn)也無法進行分割。因此，對于購買房屋的產(chǎn)權(quán)人來說，將無法得到房屋的產(chǎn)權(quán)證明。由于房屋不具有產(chǎn)權(quán)證，其對房屋所擁有的權(quán)利將無法得到保障。

（二）使用年限短，屆滿后不能自動續(xù)簽

普通商品房土地使用權(quán)的年限一般為70年，工業(yè)用地土地使用權(quán)最高年限為50年。普通商品房和工業(yè)用地建設(shè)的住宅的使用年限相差20年甚至更多。《物權(quán)法》第一百四十九條的規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)?！?當(dāng)土地使用權(quán)屆滿時，住宅建設(shè)用地使用權(quán)可以自動續(xù)期，非住宅建設(shè)用地的續(xù)期沒有明確規(guī)定。如果工業(yè)用地的企業(yè)不存在或者沒有及時申請續(xù)期或者申請續(xù)期未被批準(zhǔn)，開發(fā)企業(yè)不再擁有土地使用權(quán)，土地被收回，而地上的房子也會面臨被拆的風(fēng)險。

（三）水電、貸款、增值稅等其他費用的增高，無法落戶口

小區(qū)的水、電、煤氣等費用都是根據(jù)土地性質(zhì)收取的，工業(yè)用地開發(fā)的住宅，按工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取水、電、煤氣、物業(yè)費等。比如，北京普通工業(yè)電價0.7565元/度，居民生活用電電價0.44元/千瓦時。生活成本差價的日積月累也是一筆不容忽視的費用。

在貸款方面，對于居住用地的房產(chǎn)，銀行在首付、貸款期限方面都有較非居住用地的房產(chǎn)更多的優(yōu)惠政策。比如，對于居住用地的房產(chǎn)，銀行會允許貸款人辦理首付最少三成的住房貸款，但是購買非居住用地的房產(chǎn)，首付最少為四成。這類住宅在買賣過程中也會負(fù)擔(dān)更重的增值稅，增加了住宅的流動成本。在交易過程中這類房產(chǎn)采用“工業(yè)算法”，與常規(guī)商品住宅相比，就土地增值稅一項稅費就高出許多。

個人的戶口不能跟工業(yè)地產(chǎn)捆綁,不可以在房產(chǎn)上落戶口。

（四）容積率、配套設(shè)施等實行工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，影響居住環(huán)境

工業(yè)用地建造的樓盤之所以售價便宜，除了工業(yè)用地使用權(quán)供應(yīng)較多、土地轉(zhuǎn)讓金較低等原因外，容積率和配套設(shè)施實行工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)也大大降低了開發(fā)成本。但容積率和配套設(shè)施是影響業(yè)主住宅舒適度和方便度的關(guān)鍵因素。工業(yè)用地的容積率標(biāo)準(zhǔn)高于住宅用地。容積率是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。除了容積率，綠化率、停車位等配套設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)都存在差別?！侗本┦行陆ǜ慕ň幼^(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》中明確規(guī)定了居住區(qū)養(yǎng)老設(shè)施、教育設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施等配套設(shè)施的各項指標(biāo)。工業(yè)用地建設(shè)的住宅不受這些指標(biāo)約束，開發(fā)商為了追逐利益，可能通過降低這些指標(biāo)節(jié)省成本。風(fēng)險防范 提示：

所以，在購買商品房時，房屋購買人一定要查驗六證是否齊全（即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證證》、《商品房預(yù)售許可證》及開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照），上述證件不全者不能購買，以免上當(dāng)受騙

買房沒有房產(chǎn)證的風(fēng)險

房屋權(quán)利人的合法權(quán)益是指權(quán)利人依法對自己的房產(chǎn)享有的占有、使用、受益和處分的權(quán)利.只有取得房地產(chǎn)權(quán)證,購房者才對所購房屋擁有所有權(quán),才能對房屋擁有占有、使用、收益和處分的權(quán)利.對每個購房者來說,沒有房產(chǎn)證的商品房都是名義上的所有人,而不是法律上的所有人.目前相當(dāng)一部分購房者只關(guān)心房屋的價格、地理位置、周邊環(huán)境、房屋質(zhì)量、戶型、物業(yè)管理等問題,對《房產(chǎn)證》的重要性不了解,另外一部分已購房者由于已經(jīng)使用房屋,認(rèn)為即使《房產(chǎn)證》沒有辦理也沒有影響房屋的正常使用,因此對《房產(chǎn)證》的辦理所持聽之任之的態(tài)度,這樣不但會使自己的合法權(quán)益受到侵害,也有可能縱容開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的違法行為.如果購房者在入住后不能取得房地產(chǎn)權(quán)證,其所購的房屋所有權(quán)尚處在一種不確定的狀態(tài),購房者將不能取得如下權(quán)利:

1、不能進行買賣、贈與、置換、繼承、出租等活動,即使簽定相關(guān)合同也均為無效合同,不受法律保護.2、在房屋被拆遷時無法按國家政策及相關(guān)拆遷法規(guī)獲得拆遷補償.3、無法設(shè)定抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利,購房者無法通過房屋抵押來獲得貸款或承擔(dān)其它民事責(zé)任.4、如因項目非法開發(fā)而無法辦理房產(chǎn)證,則購房者所購房屋有被強制拆除或被拍賣的風(fēng)險.5、開發(fā)商因債務(wù)糾紛被強制執(zhí)行時,沒有辦理過戶的房地產(chǎn)仍屬于開發(fā)商的財產(chǎn),可以被開發(fā)商的債權(quán)人依法強制執(zhí)行;

6、在土地使用權(quán)期限屆滿時無法申請繼續(xù)使用該土地.既然國土資源部表示要在集體土地上試點建設(shè)經(jīng)濟適用房或廉租房，同時試點清算小產(chǎn)權(quán)房，這就為小產(chǎn)權(quán)房的處理提供了一個新的思路: 首先改造小產(chǎn)權(quán)房為廉租房，產(chǎn)權(quán)收歸國有

小產(chǎn)權(quán)房分兩種性質(zhì)進行：

1、開發(fā)商為農(nóng)民建房獲取的并不合法的“土地報償”建成的小產(chǎn)權(quán)商品房出售的；

2、通過其它不合法手段獲取的土地建成的小產(chǎn)權(quán)房。第一步，所有小產(chǎn)權(quán)房全部由國家以成本價收購轉(zhuǎn)制為廉租房或經(jīng)濟適用房或社會保障房，對上述兩種情況的建房均采取相同的政策：成本回收，核算建房成本，給村民建房換取的土地上所建房產(chǎn)，要扣除為村民建房成本，本著公平合理、不損害開發(fā)商基本利益的原則，用贖回政策回購開發(fā)商的剩余房產(chǎn)。房產(chǎn)轉(zhuǎn)為國有，轉(zhuǎn)化為廉租房、經(jīng)濟適用房或社會保障房，但土地依然是集體的。要確定對集體土地的使用補償辦法，關(guān)于補償款項，原則上從租房收入中支出。對于開發(fā)商之前的售房收入，由于歷史的原因，一般除稽核補正稅收外，不再清理從前?；貜?fù)支持[1]

騰訊網(wǎng)友 雪松 評今年將試點清理小產(chǎn)權(quán)房 試點城市及方案尚在研究2012-03-05 11:30:07 由于是占用的集體土地，但收歸的房產(chǎn)已歸國有，這就形成有償使用：今后的所收房租會有一個分成問題，3/7當(dāng)村委會得到了這個利益許諾他們不但不對抗對小產(chǎn)權(quán)的清理，而且還會積極配合，原本村民以為開發(fā)商占據(jù)的這批出售房產(chǎn)是村民得到新樓新居付出的代價，本沒有了回收的念頭，沒料到一個新政，村民的土地不但回歸了，而且還又有了新的財源，樂哉樂哉！如此，中央政府可以不費吹灰之力就輕而易舉的解決了全國小產(chǎn)權(quán)的多年頑癥?；貜?fù)支持[1]

騰訊網(wǎng)友 雪松 評今年將試點清理小產(chǎn)權(quán)房 試點城市及方案尚在研究2012-03-05 11:26:24 例如某人10年前20萬購得100平20萬按全額貸款（就按現(xiàn)行7.05%利率）計算結(jié)果是2404.52/月X120月=288542.4，是20萬元的10年本息總額，是應(yīng)該退還給該購房人的，此房已經(jīng)變成廉租房，房租租金假定是1.2萬/年，該戶繼續(xù)租住，繼續(xù)租住則用28萬那個應(yīng)退購房款抵付，由于前10年政策不明，免收房租（或少收房租，此項另議），應(yīng)付款28.8542.40萬也是發(fā)生在這個時段，因此既不退還也不付息，只用此值交換后續(xù)租金，此額度用畢，該房主才可以有繼續(xù)租與不租的選擇權(quán)。其間，允許買家在控制價格內(nèi)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓之前必須征得所有權(quán)方的管理委會對各項應(yīng)收、應(yīng)付、出讓價格等各個款項的核實批準(zhǔn)，方可出讓。回復(fù)支持[0]

騰訊網(wǎng)友 雪松 評今年將試點清理小產(chǎn)權(quán)房 試點城市及方案尚在研究2012-03-05 11:21:44 清理已出售的小產(chǎn)權(quán)房（購買者手中的小產(chǎn)權(quán)房），首先核定購買者實際出資狀況，本著合情合理不損害購房者的利益，以貨幣形式根據(jù)購房年限、當(dāng)時的購房單價、預(yù)付款額、歷年存款利息、按揭狀況、裝修質(zhì)量、年代等核實實際成本價值，根據(jù)此核實價格，政府與購房者簽署回購合同予以回購，同時簽署租住合同，租住合同從本小區(qū)清理小產(chǎn)權(quán)房完畢開始計算，過去的居住期不再補交租金。如果本小區(qū)改為經(jīng)濟適用房或社會保障房，則按政府制定的價格優(yōu)先出售給原住戶。原購房者所出的經(jīng)核實的所有資金不予兌為現(xiàn)金退還，原按揭繼續(xù)履行不變。核定的價格之金額，只用于后續(xù)租金或購房款（如果本小區(qū)變性為經(jīng)濟適用房或社會保障房）。原購者可以在核定的價格內(nèi)轉(zhuǎn)讓他人，所有債權(quán)債務(wù)可以同時轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓手續(xù)費收取X%

第二篇：工業(yè)用地進行住宅開發(fā)存在哪些法律風(fēng)險

工業(yè)用地進行住宅開發(fā)存在哪些法律風(fēng)險

來源：xxhuazi：日期：2011-11-17

北京市中聞律師事務(wù)所合伙人、律師徐西華

目前社會上很多企業(yè)用工業(yè)性質(zhì)用地進行房地產(chǎn)開發(fā)，并公開進行銷售，這類性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)存在著較大的法律風(fēng)險。

一． 違法改變了土地用途，所建的住宅屬非法建筑。

《土地管理法》第四條規(guī)定“國家實行土地用途管制制度，使用土地的單位和個人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地?！?/p>

《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)》第四條明確規(guī)定“嚴(yán)禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。”

《城市房地產(chǎn)管理法》第十八條規(guī)定“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金”。國家實行土地用途管制制度，嚴(yán)禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建造成套住宅。改變土地用途必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，并按程序辦理相關(guān)手續(xù)。未經(jīng)相關(guān)程序變更土地用途建設(shè)住宅的行為屬于違法行為。在工業(yè)用地上建設(shè)和銷售的住宅屬于違法建筑。二． 工業(yè)用地進行商品房開發(fā)對開發(fā)商法律風(fēng)險

（一）交還土地使用權(quán)

《土地管理法》 第八十條規(guī)定“依法收回國有土地使用權(quán)，當(dāng)事人拒不交出土地的，臨時使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批準(zhǔn)的用途使用國有土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令交還土地，處以罰款?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第十七條也有類似規(guī)定。

2000年6月聯(lián)建公司以競標(biāo)方式獲得某市國土資源局某宗地，《出讓合同》約定出讓宗地用途為工業(yè)用地。在土地依約轉(zhuǎn)讓后，聯(lián)建公司在開發(fā)建設(shè)中，未經(jīng)國土局同意，擅自將工業(yè)用地改為商業(yè)用地進行房地產(chǎn)開發(fā)。國土局發(fā)現(xiàn)后要求聯(lián)建公司依據(jù)合同約定的用途使用土地，聯(lián)建公司對國土局的要求未予理睬。隨后國土局向某市中級人民法院提起訴訟，要求解除合同，收回國有土地使用權(quán)。法院審理認(rèn)為：聯(lián)建公司在《出讓合同》履行過程中，事先未經(jīng)國土局同意，事后也未經(jīng)國土局追認(rèn)擅自改變土地用途，是違約行為，判決：解除《出讓合同》，國土局返還聯(lián)建公司繳納的出讓金，并支付聯(lián)建公司的開發(fā)建設(shè)支出；聯(lián)建公司承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金，返還土地使用權(quán)。

從上述法律規(guī)定及部分開發(fā)商的教訓(xùn)，開發(fā)商不按照批準(zhǔn)的用途使用國有土地，可能面臨土地被收回的法律風(fēng)險。

（二）補繳土地出讓金

《城市房地產(chǎn)管理法》第十八條規(guī)定了改變土地用途應(yīng)，應(yīng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金?！秶鴦?wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第十七條規(guī)定“經(jīng)依法批準(zhǔn)利用原有劃撥土地進行經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照市場價補繳土地出讓金?！?在法律實務(wù)中，要求交還土地使用權(quán)的情況較少。土地受讓者將工業(yè)用地進行房地產(chǎn)開發(fā)面臨的主要風(fēng)險是補繳土地出讓金。

（三）以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式重新獲得土地使用權(quán)

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設(shè)用地管理的通知》第四點規(guī)定“協(xié)議出讓的土地改變?yōu)榻?jīng)營性用地的，必須先經(jīng)城市規(guī)劃部門同意，由國土資源行政主管部門統(tǒng)一招標(biāo)拍賣掛牌出讓?！?/p>

根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用規(guī)定》商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。土地受讓人改變土地出讓合同中約定的土地用途，超出政府批準(zhǔn)的土地開發(fā)利用范圍使用土地，需要按照法定程序重新取得新用途的土地使用權(quán)。即土地受讓人返還原工業(yè)用地土地使用權(quán)，然后再按照商品住宅土地使用權(quán)的獲得途徑，以招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓的方式重新獲得該土地的使用權(quán)。

（四）行政罰款

擅自將工業(yè)用地變更為商品住宅的行為本質(zhì)上是違法行為，無論發(fā)生了以上三種的哪種情形，土地受讓人還面臨行政處罰的風(fēng)險。《土地管理法》第八十條明確規(guī)定了對不按照批準(zhǔn)的用途使用國有土地的，處以罰款?！锻恋毓芾矸▽嵤l例》 第四十三條規(guī)定“依照《土地管理法》第八十條的規(guī)定處以罰款的，罰款額為非法占用土地每平方米10元以上30元以下。” 三． 購買工業(yè)用地建設(shè)的住宅存在以下法律風(fēng)險

開發(fā)商將工業(yè)用地專做住宅樓盤進行銷售，因為價格低廉，一般比同類樓盤低20%-30%，這些樓盤的銷售火爆一時。但是這類商品房屬于改變土地用途的違規(guī)建筑，購買后存在較大的法律風(fēng)險。

（一）沒有產(chǎn)權(quán)證，權(quán)利無法得到保障

《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)，并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)力的惟一合法憑證?！薄侗本┦蟹课葙I賣管理暫行規(guī)定》第九條也明確規(guī)定“自房屋所有權(quán)證簽發(fā)之日起，買方始取得房屋所有權(quán)。”

工業(yè)用地上進行的房地產(chǎn)開發(fā)，由于改變了土地的批準(zhǔn)用途，開發(fā)的房地產(chǎn)屬于非法建筑，開發(fā)企業(yè)無法辦理產(chǎn)權(quán)證。如果開發(fā)企業(yè)辦理了工業(yè)性質(zhì)的房產(chǎn)證，其產(chǎn)權(quán)只能是開發(fā)企業(yè)自己的產(chǎn)權(quán)，由于是工業(yè)用房，房產(chǎn)也無法進行分割。因此，對于購買房屋的產(chǎn)權(quán)人來說，將無法得到房屋的產(chǎn)權(quán)證明。由于房屋不具有產(chǎn)權(quán)證，其對房屋所擁有的權(quán)利將無法得到保障。

（二）使用年限短，屆滿后不能自動續(xù)簽

普通商品房土地使用權(quán)的年限一般為70年，工業(yè)用地土地使用權(quán)最高年限為50年。普通商品房和工業(yè)用地建設(shè)的住宅的使用年限相差20年甚至更多。《物權(quán)法》第一百四十九條的規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)?！?/p>

當(dāng)土地使用權(quán)屆滿時，住宅建設(shè)用地使用權(quán)可以自動續(xù)期，非住宅建設(shè)用地的續(xù)期沒有明確規(guī)定。如果工業(yè)用地的企業(yè)不存在或者沒有及時申請續(xù)期或者申請續(xù)期未被批準(zhǔn)，開發(fā)企業(yè)不再擁有土地使用權(quán)，土地被收回，而地上的房子也會面臨被拆的風(fēng)險。

（三）水電、貸款、增值稅等其他費用的增高，無法落戶口

小區(qū)的水、電、煤氣等費用都是根據(jù)土地性質(zhì)收取的，工業(yè)用地開發(fā)的住宅，按工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取水、電、煤氣、物業(yè)費等。比如，北京普通工業(yè)電價0.7565元/度，居民生活用電電價0.44元/千瓦時。生活成本差價的日積月累也是一筆不容忽視的費用。

在貸款方面，對于居住用地的房產(chǎn)，銀行在首付、貸款期限方面都有較非居住用地的房產(chǎn)更多的優(yōu)惠政策。比如，對于居住用地的房產(chǎn)，銀行會允許貸款人辦理首付最少三成的住房貸款，但是購買非居住用地的房產(chǎn)，首付最少為四成。這類住宅在買賣過程中也會負(fù)擔(dān)更重的增值稅，增加了住宅的流動成本。在交易過程中這類房產(chǎn)采用“工業(yè)算法”，與常規(guī)商品住宅相比，就土地增值稅一項稅費就高出許多。

個人的戶口不能跟工業(yè)地產(chǎn)捆綁,不可以在房產(chǎn)上落戶口。

（四）容積率、配套設(shè)施等實行工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，影響居住環(huán)境

工業(yè)用地建造的樓盤之所以售價便宜，除了工業(yè)用地使用權(quán)供應(yīng)較多、土地轉(zhuǎn)讓金較低等原因外，容積率和配套設(shè)施實行工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)也大大降低了開發(fā)成本。但容積率和配套設(shè)施是影響業(yè)主住宅舒適度和方便度的關(guān)鍵因素。工業(yè)用地的容積率標(biāo)準(zhǔn)高于住宅用地。容積率是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。除了容積率，綠化率、停車位等配套設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)都存在差別?！侗本┦行陆ǜ慕ň幼^(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》中明確規(guī)定了居住區(qū)養(yǎng)老設(shè)施、教育設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施等配套設(shè)施的各項指標(biāo)。工業(yè)用地建設(shè)的住宅不受這些指標(biāo)約束，開發(fā)商為了追逐利益，可能通過降低這些指標(biāo)節(jié)省成本

第三篇：工業(yè)用地進行住宅開發(fā)存在的法律風(fēng)險

工業(yè)用地進行住宅開發(fā)存在哪些法律風(fēng)險

北京市中聞律師事務(wù)所合伙人、律師徐西華

目前社會上很多企業(yè)用工業(yè)性質(zhì)用地進行房地產(chǎn)開發(fā)，并公開進行銷售，這類性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)存在著較大的法律風(fēng)險。

一． 違法改變了土地用途，所建的住宅屬非法建筑?！锻恋毓芾矸ā返谒臈l規(guī)定“國家實行土地用途管制制度，使用土地的單位和個人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地?！?/p>

《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)》第四條明確規(guī)定“嚴(yán)禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施?！?/p>

《城市房地產(chǎn)管理法》第十八條規(guī)定“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金”。

國家實行土地用途管制制度，嚴(yán)禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建造成套住宅。改變土地用途必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，并按程序辦理相關(guān)手續(xù)。未經(jīng)相關(guān)程序變更土地用途建設(shè)住宅的行為屬于違法行為。在工業(yè)用地上建設(shè)和銷售的住宅屬于違法建筑。二． 工業(yè)用地進行商品房開發(fā)對開發(fā)商法律風(fēng)險

（一）交還土地使用權(quán)

《土地管理法》 第八十條規(guī)定“依法收回國有土地使用權(quán)，當(dāng)事人拒不交出土地的，臨時使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批準(zhǔn)的用途使用國有土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令交還土地，處以罰款?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第十七條也有類似規(guī)定。

2000年6月聯(lián)建公司以競標(biāo)方式獲得某市國土資源局某宗地，《出讓合同》約定出讓宗地用途為工業(yè)用地。在土地依約轉(zhuǎn)讓后，聯(lián)建公司在開發(fā)建設(shè)中，未經(jīng)國土局同意，擅自將工業(yè)用地改為商業(yè)用地進行房地產(chǎn)開發(fā)。國土局發(fā)現(xiàn)后要求聯(lián)建公司依據(jù)合同約定的用途使用土地，聯(lián)建公司對國土局的要求未予理睬。隨后國土局向某市中級人民法院提起訴訟，要求解除合同，收回國有土地使用權(quán)。法院審理認(rèn)為：聯(lián)建公司在《出讓合同》履行過程中，事先未經(jīng)國土局同意，事后也未經(jīng)國土局追認(rèn)擅自改變土地用途，是違約行為，判決：解除《出讓合同》，國土局返還聯(lián)建公司繳納的出讓金，并支付聯(lián)建公司的開發(fā)建設(shè)支出；聯(lián)建公司承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金，返還土地使用權(quán)。

從上述法律規(guī)定及部分開發(fā)商的教訓(xùn)，開發(fā)商不按照批準(zhǔn)的用途使用國有土地，可能面臨土地被收回的法律風(fēng)險。

（二）補繳土地出讓金 《城市房地產(chǎn)管理法》第十八條規(guī)定了改變土地用途應(yīng)，應(yīng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金?！秶鴦?wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第十七條規(guī)定“經(jīng)依法批準(zhǔn)利用原有劃撥土地進行經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照市場價補繳土地出讓金?！?/p>

在法律實務(wù)中，要求交還土地使用權(quán)的情況較少。土地受讓者將工業(yè)用地進行房地產(chǎn)開發(fā)面臨的主要風(fēng)險是補繳土地出讓金。

（三）以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式重新獲得土地使用權(quán) 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設(shè)用地管理的通知》第四點規(guī)定“協(xié)議出讓的土地改變?yōu)榻?jīng)營性用地的，必須先經(jīng)城市規(guī)劃部門同意，由國土資源行政主管部門統(tǒng)一招標(biāo)拍賣掛牌出讓?！?/p>

根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用規(guī)定》商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

土地受讓人改變土地出讓合同中約定的土地用途，超出政府批準(zhǔn)的土地開發(fā)利用范圍使用土地，需要按照法定程序重新取得新用途的土地使用權(quán)。即土地受讓人返還原工業(yè)用地土地使用權(quán)，然后再按照商品住宅土地使用權(quán)的獲得途徑，以招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓的方式重新獲得該土地的使用權(quán)。

（四）行政罰款

擅自將工業(yè)用地變更為商品住宅的行為本質(zhì)上是違法行為，無論發(fā)生了以上三種的哪種情形，土地受讓人還面臨行政處罰的風(fēng)險。

《土地管理法》第八十條明確規(guī)定了對不按照批準(zhǔn)的用途使用國有土地的，處以罰款?！锻恋毓芾矸▽嵤l例》 第四十三條規(guī)定“依照《土地管理法》第八十條的規(guī)定處以罰款的，罰款額為非法占用土地每平方米10元以上30元以下。”

三． 購買工業(yè)用地建設(shè)的住宅存在以下法律風(fēng)險 開發(fā)商將工業(yè)用地專做住宅樓盤進行銷售，因為價格低廉，一般比同類樓盤低20%-30%，這些樓盤的銷售火爆一時。但是這類商品房屬于改變土地用途的違規(guī)建筑，購買后存在較大的法律風(fēng)險。

（一）沒有產(chǎn)權(quán)證，權(quán)利無法得到保障

《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)，并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)力的惟一合法憑證?！薄侗本┦蟹课葙I賣管理暫行規(guī)定》第九條也明確規(guī)定“自房屋所有權(quán)證簽發(fā)之日起，買方始取得房屋所有權(quán)?！?工業(yè)用地上進行的房地產(chǎn)開發(fā)，由于改變了土地的批準(zhǔn)用途，開發(fā)的房地產(chǎn)屬于非法建筑，開發(fā)企業(yè)無法辦理產(chǎn)權(quán)證。如果開發(fā)企業(yè)辦理了工業(yè)性質(zhì)的房產(chǎn)證，其產(chǎn)權(quán)只能是開發(fā)企業(yè)自己的產(chǎn)權(quán)，由于是工業(yè)用房，房產(chǎn)也無法進行分割。

因此，對于購買房屋的產(chǎn)權(quán)人來說，將無法得到房屋的產(chǎn)權(quán)證明。由于房屋不具有產(chǎn)權(quán)證，其對房屋所擁有的權(quán)利將無法得到保障。

（二）使用年限短，屆滿后不能自動續(xù)簽

普通商品房土地使用權(quán)的年限一般為70年，工業(yè)用地土地使用權(quán)最高年限為50年。普通商品房和工業(yè)用地建設(shè)的住宅的使用年限相差20年甚至更多。

《物權(quán)法》第一百四十九條的規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)?！?/p>

當(dāng)土地使用權(quán)屆滿時，住宅建設(shè)用地使用權(quán)可以自動續(xù)期，非住宅建設(shè)用地的續(xù)期沒有明確規(guī)定。如果工業(yè)用地的企業(yè)不存在或者沒有及時申請續(xù)期或者申請續(xù)期未被批準(zhǔn)，開發(fā)企業(yè)不再擁有土地使用權(quán)，土地被收回，而地上的房子也會面臨被拆的風(fēng)險。

（三）水電、貸款、增值稅等其他費用的增高，無法落戶口

小區(qū)的水、電、煤氣等費用都是根據(jù)土地性質(zhì)收取的，工業(yè)用地開發(fā)的住宅，按工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取水、電、煤氣、物業(yè)費等。比如，北京普通工業(yè)電價0.7565元/度，居民生活用電電價0.44元/千瓦時。生活成本差價的日積月累也是一筆不容忽視的費用。

在貸款方面，對于居住用地的房產(chǎn)，銀行在首付、貸款期限方面都有較非居住用地的房產(chǎn)更多的優(yōu)惠政策。比如，對于居住用地的房產(chǎn)，銀行會允許貸款人辦理首付最少三成的住房貸款，但是購買非居住用地的房產(chǎn)，首付最少為四成。這類住宅在買賣過程中也會負(fù)擔(dān)更重的增值稅，增加了住宅的流動成本。在交易過程中這類房產(chǎn)采用“工業(yè)算法”，與常規(guī)商品住宅相比，就土地增值稅一項稅費就高出許多。

個人的戶口不能跟工業(yè)地產(chǎn)捆綁,不可以在房產(chǎn)上落戶口。

（四）容積率、配套設(shè)施等實行工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，影響居住環(huán)境 工業(yè)用地建造的樓盤之所以售價便宜，除了工業(yè)用地使用權(quán)供應(yīng)較多、土地轉(zhuǎn)讓金較低等原因外，容積率和配套設(shè)施實行工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)也大大降低了開發(fā)成本。但容積率和配套設(shè)施是影響業(yè)主住宅舒適度和方便度的關(guān)鍵因素。

工業(yè)用地的容積率標(biāo)準(zhǔn)高于住宅用地。容積率是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。

除了容積率，綠化率、停車位等配套設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)都存在差別。《北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》中明確規(guī)定了居住區(qū)養(yǎng)老設(shè)施、教育設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施等配套設(shè)施的各項指標(biāo)。工業(yè)用地建設(shè)的住宅不受這些指標(biāo)約束，開發(fā)商為了追逐利益，可能通過降低這些指標(biāo)節(jié)省成本。

風(fēng)險防范 提示：

所以，在購買商品房時，房屋購買人一定要查驗六證是否齊全（即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證證》、《商品房預(yù)售許可證》及開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照），上述證件不全者不能購買，以免上當(dāng)受騙。

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第四篇：借名購房存在的法律風(fēng)險

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借名購房存在的法律風(fēng)險

將房屋登記在其他人名下，并約定房屋的所有權(quán)仍歸自己所有,這些人都是為了省錢或者是掩蓋其非法的目的。因此，借名買房是存在一定風(fēng)險的，那么借名買房協(xié)議有效嗎,借名買房的法律風(fēng)險有哪些?下文詳細(xì)為大家解答，歡迎閱讀!

下面我們通過典型案例對借名購房糾紛的法律特征進行分析。

案例一:

徐先生與林先生為表兄弟關(guān)系。2005年3月，林先生作為買受人與出賣人北京順天通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司簽訂《》一份，約定由林先生購買出賣人開發(fā)的位于北京市東天通西苑房屋一套，該房屋性質(zhì)為經(jīng)濟適用房。徐先生支付了全部購房款。房屋交付后，徐先生進行裝修后入住了訴爭房屋。訴爭房屋于2006年6月取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，登記所有權(quán)人為林先生。訴爭房屋的《商品房買賣合同》及購房發(fā)票原件在徐先生處保管。林先生起訴至法院，主張訴爭房屋是借給徐先生居住的，自己是房屋的所有權(quán)人，要求法院判決徐先生返還房屋。

案例二:

2013年，韓女士想在北京買房，但自己不是北京戶口沒有購房資格，便找到自己的姑姑，兩人簽訂了一份書面協(xié)議，約定由韓女士出資，以姑姑的名義購買一套普通商品房，房屋的一切權(quán)利屬于韓女士。協(xié)議簽訂后，韓女士支付了首付款，并以姑姑的名義每月償還銀行貸款。2014年，韓女士的姑姑突然去世，姑父不承認(rèn)房屋是韓女士的財產(chǎn)，起訴要求法院判令房屋由他繼承。韓女士無奈也起訴，要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸她所有。

借名人的動機分析

借名人出資購房，卻將房屋登記在其他人名下，歸根結(jié)底是為了享受本不應(yīng)由其享有的利益，主要有以下幾種情況：

1、規(guī)避因身份帶來的購房限制。

這是借名購房最常見的情況，占到了借名購房案件總數(shù)的90%以上。前述案例一、二均屬于此種類型。在實踐中，不符合條件的購房人為了購買經(jīng)濟適用房或兩限房等保障性住房，或為了規(guī)避“限購令”，或為了享受更低的首付額度、更長的貸款年限，或為了購買他人單位出售的房改房、集資建設(shè)的房屋，如此種種五花八門。借名人為了享受出名人的身份帶來的利益，采取借用他人名義購房的方式。

2、為了轉(zhuǎn)移財產(chǎn)或逃避債務(wù)。

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將房屋登記在其他人名下，并約定房屋的所有權(quán)仍歸自己所有，能夠滿足一些不愿意“露富”的官員的“需求”;也成為某些債務(wù)人逃避債務(wù)或執(zhí)行的慣用伎倆，在訴訟中也會出現(xiàn)夫妻一方主張登記在他人名下的房屋是用購買的情形。

3、為了節(jié)約將來可能發(fā)生的過戶費用。

父母將自己出資購買的房屋登記在子女名下通常是出于這一考慮。由于父母子女關(guān)系，產(chǎn)生糾紛的情況很少見。僅有的個別案例均是子女不愿讓父母共住在登記在自己名下的房屋，父母起訴子女要求確認(rèn)房屋歸自己所有。

借名購房的法律風(fēng)險分析

在借名購房法律關(guān)系中，借名人由于實際出資卻不享登記的房屋所有權(quán)，通常比出名人要承擔(dān)更高的風(fēng)險，一旦雙方關(guān)系交惡，借名人并非一定能夠依據(jù)協(xié)議要回房屋，在無法取得房屋所有權(quán)時，借名人將面臨重大的經(jīng)濟損失，而出名人也并非只享受權(quán)利不承擔(dān)風(fēng)險。具體而言，借名購房的風(fēng)險主要有以下類型：

1、借名購房合同被確認(rèn)無效。

在借名購房合同效力的認(rèn)定問題上，保障性住房和普通商品房的結(jié)果截然不同。2010年12月北京市高級人民法院印發(fā)的《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》第15條、第16條分別針對普通商品房和保障性住房的借名購房合同的明確了處理原則。根據(jù)該兩條規(guī)定，針對普通商品房簽訂的借名購房協(xié)議有效，而購買經(jīng)濟適用住房等保障性住房的借名購房協(xié)議，因為違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，侵害其他廣大符合購房資格的購房人的利益，一般認(rèn)定為無效。

在司法實踐中，針對經(jīng)濟適用房的借名購房合同，法院會進行更為細(xì)致的審查與區(qū)分，滿足下列條件的借名購房合同可以認(rèn)定為有效：

(1)借名購買的經(jīng)濟適用房的原購房合同是在2008年4月11日之前簽訂的;(2)當(dāng)事人明確約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，或在一審法庭辯論終結(jié)前已經(jīng)具備上市交易條件;(3)登記人并非通過搖號取得購房資格的。此類借名購房合同因不具有對社會公共利益的損害，從而可以得到法院的認(rèn)可。

在案例一中，林先生與徐先生之間就購買經(jīng)濟適用房存在借名購房協(xié)議，訴爭的商品房買賣合同簽訂于2005年3月，2006年取得房屋所有權(quán)證后五年，即至2011年6月，限制上市交易期限屆滿，若林先生的房屋并非通過搖號而取得購房資格，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定借名購房協(xié)議有效。

2、借名購房的事實認(rèn)定困難。

借名購房多發(fā)于具有親屬或朋友關(guān)系的雙方之間，也正是由于雙方關(guān)系密切，基于相互信任，簽署書面協(xié)議的情況并不多見。當(dāng)出名人不承認(rèn)借名購房關(guān)系時，依據(jù)舉證責(zé)任的規(guī)定，借名人需要證明雙方之間的借名購房關(guān)系存在。法院通常會綜合房屋的出資情況、房屋的占有使用情況、購房票據(jù)、合同、房屋產(chǎn)權(quán)證的持有情況以及對于借名購房的事實有無合理解釋等因素綜合判斷。對于借名人而言，其提交的證據(jù)必須

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能夠形成一個完整的證據(jù)鏈，這對于欠缺自我保護意識的當(dāng)事人而言并非易事。若借名人未能妥善保存相關(guān)的證據(jù)，無法完成舉證責(zé)任，要回房屋的所有權(quán)將變得十分困難。在一中院2014年審理的52件借名購房糾紛中，因證據(jù)不足，有10件案件法院沒有認(rèn)定借名購房的合同關(guān)系存在。

3、出名人惡意處分房屋，房屋無法追回。

根據(jù)公示公信原則，出名人可以不經(jīng)過借名人而直接處分訴爭房屋。若相對人基于對于房屋所有權(quán)登記的信任而與出名人發(fā)生了交易，支付對價從而導(dǎo)致房屋所有權(quán)的變動，或出名人在房屋上設(shè)立了抵押等他物權(quán)，或因為出名人的債務(wù)而被查封等情況，法律基于保護交易安全的價值取向，會優(yōu)先保護相對人的權(quán)利。即使借名人能夠證明借名購房合同真實有效，仍然會造成借名人無法辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，甚至房屋永遠(yuǎn)無法追回的結(jié)果。

4、出名人的購房資質(zhì)受到影響。

對于出名人而言，允許他人以自己名義購房，會在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門及銀行征信系統(tǒng)留下記錄，即使網(wǎng)簽已經(jīng)撤銷或房屋已經(jīng)過戶，自己在將來購房時也將無法享受首套房的優(yōu)惠政策。

借名人的救濟路徑

發(fā)生糾紛后，借名人基于對法律關(guān)系的認(rèn)識所選擇的救濟路徑對于自身權(quán)益的保護有很大影響。訴訟請求選擇不當(dāng)可能會導(dǎo)致得不到法院支持，延長訴訟時間，增加維權(quán)成本。雙方的訴訟主張具體有以下情形：在2014年一中院審理的52件與借名購房有關(guān)的案件中，由借名人提起訴訟的為31件，由出名人提起訴訟的為16件，另有5件存在反訴，即雙方均提出了訴訟主張。

1、借名人主動起訴的情形：

借名購房關(guān)系中，房屋所有權(quán)登記在出名人的名下，借名人對于房屋不享有所有權(quán)，而僅對于出名人享有合同權(quán)利，即要求出名人將房屋過戶至自己名下的債權(quán)。故借名人不應(yīng)直接起訴要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸自己所有，而應(yīng)當(dāng)以借名購房合同為依據(jù)，要求出名人協(xié)助辦理過戶手續(xù)。若借名人經(jīng)法院釋明后仍然要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸自己所有，法院將駁回其訴訟請求。在前述借名人主動起訴的31件案件中，有5件案件因訴訟請求選擇不當(dāng)而被駁回。

2、出名人起訴的情形：

出名人以自己為所有權(quán)人為由要求借名人返還房屋的場合，借名人可以以雙方存在借名購房合同作為抗辯，亦可以提出反訴，要求辦理房屋過戶登記手續(xù)，法院在同一案件中合并審理，可以節(jié)約借名人的訴訟成本。若經(jīng)過法院釋明，借名人堅持不反訴的，法院僅就其抗辯是否成立進行審理，此時，借名人的舉證情況至關(guān)重要，若借名人能夠提出充分的證據(jù)證明借名購房關(guān)系的存在，法院將判決駁回出名人關(guān)于騰房的訴訟請求。

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法官建議借名購房看似一種能夠規(guī)避法律限制的變通做法，能夠獲取眼前的利益，但實際上卻暗藏著許多意想不到的風(fēng)險，建議當(dāng)事人盡量不要采用。如果確實需要采取借名方式購房的話，借名人要注意和出名人簽訂書面協(xié)議，明確該房屋的實際出資人和實際權(quán)利人。同時，實際出資人有證據(jù)意識，注意保存付款憑證、房屋買賣合同原件等相關(guān)材料。為了防止出名人擅自處分房屋，借名人還可以要求出名人到房屋管理部門就該房屋作抵押登記，由出名人作抵押人，將該房屋抵押給借名人。

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第五篇：借名買房存在哪些法律風(fēng)險

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借名買房存在哪些法律風(fēng)險 案例1

2017年原告曹某購買住房一套，為向銀行貸款，將該房登記在朋友丁某名下，后順利取得住房貸款人民幣24萬元。在此過程中產(chǎn)生的一切費用均系原告支付，相關(guān)權(quán)證、貸款憑證等均由原告保存，貸款也由原告按月償還。2017年10月，原告曹某將該房出售給案外人李某，雙方簽訂購房協(xié)議，李某支付定金人民幣8萬元。后因被告丁某拒絕協(xié)助辦理過戶，交易未能成功。原告曹某按法律規(guī)定雙倍返還定金16萬元。原告訴至法院，要求確認(rèn)房屋所有權(quán)，并判令被告賠償經(jīng)濟損失人民幣8萬元。被告丁某辨稱房屋所有權(quán)應(yīng)以登記為準(zhǔn)，對原告與李某之間的買賣并不清楚，不應(yīng)承擔(dān)原告的損失。

問題：曹某能否要回他出資購買的房屋?曹某能否得到8萬元的賠償? 案例2

2002年，被告宋某某委托中介公司在代理購房的事務(wù)過程中，與原

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 告潘某協(xié)商一致，征得潘某的同意，并取得潘某的身份證，以潘某的名義購買了位于市東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10號樓1206室的房屋一套。該房屋系經(jīng)濟適用房，建筑面積106.67平方米，總價款282676元，交付期限為2002年4月21日。2002年4月9日，宋某某又以潘某(借款人)的名義與中國農(nóng)業(yè)銀行北京市某區(qū)支行(貸款銀行)及北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司(保證人)簽訂《個人住房按揭合同》，借款22萬元，用于購買上述房屋。于2004年2月24日取得了房屋所有權(quán)證書，登記的所有權(quán)人為潘某。潘某未支付購房的任何費用。房屋交付后，宋某某在該房內(nèi)居住。

2017年1月，潘某訴至北京市昌平區(qū)人民法院，稱其于2002年以按揭方式購買了北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10幢12層6號房屋一套后，由于其工作需要長駐外地，為避免房屋空置和無人管理，遂委托原單位同事幫助照看管理上述房屋。2017年底，其回京后發(fā)現(xiàn)上述房屋已由宋某某居住，由于不能聯(lián)系到同事，也不能勸說宋某某騰房，故起訴：請求法院判令宋某某向其騰退北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10幢12層6號房屋一套。

問題：宋某某有沒有失去他出資購房的房子?

結(jié)果：一個勝訴，一個敗訴

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 評析：

兩個案子都是借用他人身份證件以他人名義購買房屋從而引發(fā)的房屋權(quán)屬糾紛?，F(xiàn)實生活中，常有些人出于某種特殊原因或為了達(dá)到某種特殊目的，借用他人名義購買房屋，從而引發(fā)了一系列糾紛。實際出資人對房屋的權(quán)利是否受法律保護，應(yīng)首先把握以下兩個法律問題：一是如何界定實際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間的法律關(guān)系;二是認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的依據(jù)是什么。

關(guān)于第一個問題，實際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間建立的是委托合同關(guān)系，名義產(chǎn)權(quán)人為隱名代理。案例中實際出資人征得名義產(chǎn)權(quán)人的同意，要求名義產(chǎn)權(quán)人以其名義簽訂房屋買賣合同、辦理按揭貸款手續(xù)，并將房屋產(chǎn)權(quán)辦至其名下，可以理解為，系名義產(chǎn)權(quán)人接受實際出資人的委托，以自己名義幫助實際出資人處理購房行為中的相關(guān)事宜，因此雙方之間形成了一種委托合同關(guān)系。且履行委托合同中，名義產(chǎn)權(quán)人直接以自己的名義與第三人(如開發(fā)商、銀行等)開展民事法律，未披露實際出資人，因此系基于該委托關(guān)系實施的隱名代理行為。《》第402條規(guī)定：“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人?！奔措[名代理的受托人在代理權(quán)限范圍之內(nèi)與第三人進行法律行為，其法律后果由委托人承擔(dān)。《合同法》第404條規(guī)定：“受托人處理委托事務(wù)取得的財產(chǎn)，法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com 應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交給委托人?！奔词芡腥嘶诖硇袨樗〉玫呢敭a(chǎn)，有向委托人轉(zhuǎn)交的義務(wù)。

關(guān)于第二個問題，根據(jù)《城市》第60條“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”之規(guī)定，及《》第9條“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”之規(guī)定，一般認(rèn)為，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)實行登記制度，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。因此，判斷房屋產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)，房屋產(chǎn)權(quán)登記在名義產(chǎn)權(quán)人名下，則實際出資人對房產(chǎn)不享有物權(quán)權(quán)利。

通過以上分析可以看出，訟爭房屋的所有權(quán)歸名義產(chǎn)權(quán)人所有，實際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間僅存在合同債權(quán)。那么，實際出資人可以基于該合同債權(quán)，根據(jù)，《合同法》第404條規(guī)定要求名義產(chǎn)權(quán)人將房屋轉(zhuǎn)交并辦理過戶嗎?對此應(yīng)區(qū)分情況不同對待。第一，如果雙方之間的合同關(guān)系不存在《合同法》第52條-規(guī)定的導(dǎo)致合同無效的情形，則實際出資人可以要求名義產(chǎn)權(quán)人履行轉(zhuǎn)交財產(chǎn)的合同義務(wù)，名義產(chǎn)權(quán)人必須予以履行，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。對此違約責(zé)任，除非名義產(chǎn)權(quán)人已將房屋售予第三人且辦理過戶，否則實際出資人仍可以訴至人民法院，要求名義產(chǎn)權(quán)人繼續(xù)履行合同義務(wù)，并賠償因延遲履行所造成的損失。第二，如果存在《合同法》第52條規(guī)定的導(dǎo)致合同無

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 效的情形，即有下列情形之一的，合同無效：(一)—方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償;有過錯的一力誼當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，實際出資人借用他人名義購買經(jīng)濟適用房，是為廠規(guī)避國家有關(guān)經(jīng)濟適用房的法律規(guī)定。，政府推出經(jīng)濟適用房的目的，主要是為了解決中、低等收人家庭的居住問題，從而改善整個社會的居住狀況，因而在開發(fā)經(jīng)濟適用房的過程中，以不同方式或渠道給予財政補貼，使其房價大大低于一般商品房，對經(jīng)濟適用用房的購頭首，也規(guī)定了嚴(yán)格的限制條件，只有符合該特定條件的人群才有資格購買。而名義產(chǎn)權(quán)人出借自己的身份證件為他人代代購特價房，實際上是在轉(zhuǎn)讓其基于符合政府規(guī)定的特定條件而享有的購房權(quán)。這樣，原本不符合購房條件的人購買到了經(jīng)濟適用房，必然導(dǎo)致另一本應(yīng)享受經(jīng)濟適用房的人無法購買。此時，如果仍保護實際出資人的合同權(quán)利，無疑是對其惡意規(guī)避法律的違法行為進行放任，使其違法行為合法化，這不僅違背了政府推出經(jīng)濟適用房的初衷，而且還違反了社會公共利益。因此，實際出資人借用他人名義購買經(jīng)濟適用房，系以“合法形式掩蓋非法目的”，其與名義產(chǎn)權(quán)人之間的委托合同應(yīng)確認(rèn)無效，實際出資人無權(quán)取得房屋，房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸名義產(chǎn)權(quán)人所有。因購買房屋過程中，所有購房款均由實際出資

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 人支付，名義產(chǎn)權(quán)人應(yīng)將購房款返還，并支付利息，否則構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?/p>

綜上，在借名買房的糾紛中，如果不存在惡意規(guī)避法律的行為，如購買普通商品房、私房等，實際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之問的委托合同關(guān)系成立且合法有效，名義產(chǎn)權(quán)人得將房屋向?qū)嶋H出資人轉(zhuǎn)交并協(xié)助辦理過戶手續(xù);如果系借名購買內(nèi)部職工集資房、經(jīng)濟適用房等政策性房屋，則因存在違法事由，實際出資人對房屋的權(quán)利無法得到法院的支持。因此，本案中級人民法院判令宋某某騰退房屋，至于其已支付的房價款，可以潘某構(gòu)成不當(dāng)?shù)美麨橛?，另行提起訴訟，要求其返還。

提醒：

借名買房存在非常大的風(fēng)險，在實踐中不應(yīng)得到支持和鼓勵：

1、實踐中借名購買經(jīng)濟適用房等政策性房屋的，屢屢因名義產(chǎn)權(quán)人反悔，導(dǎo)致出資人無法取得房屋產(chǎn)權(quán)。而且，因名義產(chǎn)權(quán)人與出資人之間往往具有親朋、同事等某種親密關(guān)系，很不重視書面證據(jù)的收集和保存，因此出現(xiàn)糾紛時出資人如無法證明購房款系由自己支付，則要求產(chǎn)權(quán)人返還購房款也相當(dāng)困難。

2、即便是借名購買普通房屋，也存在如下風(fēng)險：

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(1)名義產(chǎn)權(quán)人反悔的風(fēng)險。同樣，如果出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購房款的事實，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購房款都很困難。

(2)在名義產(chǎn)權(quán)人領(lǐng)取房產(chǎn)證之后，至其將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給出資人之前，如果名義產(chǎn)權(quán)人對他人負(fù)有到期不能清償?shù)膫鶆?wù)，或存在糾紛，則房產(chǎn)很有可能被查封或拍賣，如果名義產(chǎn)權(quán)人發(fā)生意外，可能導(dǎo)致繼承糾紛的產(chǎn)生。在這種情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價款、，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。

(3)即使名義產(chǎn)權(quán)人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將名義產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下也要負(fù)擔(dān)相應(yīng)的稅費。

規(guī)避風(fēng)險的一些辦法：

1、簽訂一份完備的隱名代理委托合同，進行公證;

2、將房屋抵押給實際出資人;

3、實際出資人保留所有房屋買賣的憑證原件在自己手上;

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4、名義產(chǎn)權(quán)人立一份。

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亡

賠

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