第一篇：購物中心預(yù)算及樓層租金分解說明

購物中心預(yù)算及樓層租金分解說明

1、設(shè)置商業(yè)公司架構(gòu)，確定全體工作人數(shù)。架構(gòu)：

招商部、營運部、物業(yè)部、工程部、財務(wù)部、行政人事部、電腦部、企劃部

2、促各相關(guān)部門開展市場調(diào)研：

招商/營運：招管理模式及費用、竟?fàn)帉κ值母鳂菍幼饨鹚?。行政：行政管理模式及費用標(biāo)準(zhǔn) 財務(wù)：管理模式及費用標(biāo)準(zhǔn) IT：管理模式及費用標(biāo)準(zhǔn)

企劃：管理模式及費用、廣告計劃標(biāo)準(zhǔn) 物管/工程：管理模式及費用標(biāo)準(zhǔn) 人事/行政：管理模式及費用標(biāo)準(zhǔn)

3、所有調(diào)研數(shù)據(jù)進行匯總，以部門為單位制定各項成本費用預(yù)算。⑴固定成本； ⑵變動成本； ⑶各種稅費； ⑷資產(chǎn)折舊；

⑸其它不可預(yù)見的費用等；

⑹各項成本中需考慮商業(yè)幾項比較大的費用：

A、掉鋪率20%-30%：新商場首年開業(yè)率一般約為70%-80%；

B、3個月免租期：一般主力店免租期為6個月，次主力店及品牌商3個月；

C、市場推廣費8%：一般新開業(yè)商場因知名度不高，第一年需要加大宣傳，第一年推廣費比較高一些，設(shè)8%，第2年略低，設(shè)6%，第3年次之，設(shè)3%。隨著知名度擴大和業(yè)績穩(wěn)定，第4-5年推廣費預(yù)算可不做或少做，項目成熟以后推廣費用不但無支出而且還可以增加帶來收入。

一般以年度租金收入為基準(zhǔn)（公式為：年度推廣費=年度租金收入×8%），推廣費總額分解到該年度季、月、周。（1、可以根據(jù)淡旺季節(jié)來分。

2、也可以按使用節(jié)奏不同分解，如開業(yè)時集中使用推廣費、開業(yè)后一段時間需持續(xù)廣告投放需費用）。

D、工程改造分?jǐn)偅褐卮髾C電設(shè)備調(diào)整、工程改造（參考不同的折舊分?jǐn)偲冢?。E、前期開辦費公攤

4、年度總收入測算（均須分?jǐn)偟綐菍幼饨鹬腥ィ?/p>

年度總收入=年租金收入（項目總投資×%，一般為8%-12%）+固定成本（如：人力、行政、財務(wù)、物管、資產(chǎn)折舊等）+變動成本（如：營運、招商、市場推廣費8%）+各種稅費(如所得稅、房產(chǎn)稅、租賃稅等)+資產(chǎn)折舊（如：工程改造分?jǐn)傎M）

+年度掉鋪率20%-30%，公式為：年租金收入×（1+20%)+3個月免租期，公式為：（年租金收入/12）×3 +前期開辦分?jǐn)傎M等 +其它費用等

-已出租費（如果有已經(jīng)出租的物業(yè)）

5、設(shè)定樓層租金系數(shù)，測算樓層租金占百分比 說明：

1樓要承擔(dān)年度任務(wù)總費用的50%左右，2樓租金為一樓的50%左右，3樓租金二樓的50%左右，4樓租金為三樓的50%，五樓租金約為四樓的50%以此類推。B1樓為五樓租金的50%。例：設(shè)總系數(shù)為1

6、每個樓層的月租金總額 公式為：

1樓月租金總額=（年度費用總額×1F所占百分比）/12 2樓月租金總額=（年度費用總額×2F所占百分比）/12 3樓月租金總額=（年度費用總額×3F所占百分比）/12 4樓月租金總額=（年度費用總額×4F所占百分比）/12 5樓月租金總額=（年度費用總額×5F所占百分比）/12 B1樓月租金總額=（年度費用總額×B1所占百分比）/12

7、每F每月/元/㎡

套內(nèi)/樓層總建筑面積=套內(nèi)/樓層建筑總面積-已出租面積/已出售面積 公式為：每F每月/元/㎡ =1樓月租金總額/樓層面積 =2樓月租金總額/樓層面積 =3樓月租金總額/樓層面積 =4樓月租金總額/樓層面積 =5樓月租金總額/樓層面積 =B1樓月租金總額/樓層面積

8、優(yōu)劣商鋪的單價制定：

在平面圖上根據(jù)樓層中的區(qū)位，人流量標(biāo)出商鋪的優(yōu)劣（以ABCD區(qū)分），據(jù)優(yōu)/劣程度擬定出某個樓層商鋪租金單價高或低（計算優(yōu)/劣鋪單價可參考樓層系數(shù)的分解方法進行計算），但各類別鋪位租金之和等于本樓層預(yù)算總額。如下表：

9、然后與市場調(diào)研租金水平進行對比，并判斷項目租金針對本市場情況是否合理？ 本地或目標(biāo)市場的商家是否可以承租該租金水平？租金高了容易導(dǎo)致招商失敗，租金低了開發(fā)商遭受損失。

10、調(diào)整預(yù)算，預(yù)算一般來講不宜過高，接近市場水平即為合理，以可實現(xiàn)為最佳： ⑴增加或減少第3條中成本細(xì)項費用。⑵直接對樓層租金單價或總價進行調(diào)高或降低收入費用，A、根據(jù)市場平均租金水平或商家承租能力。

B、根據(jù)市零售市場的銷售淡、旺季分別開來制定差異化月度總租金（一般來說3月-7月份為市場淡季，8月-2月為旺季）。⑶降低成本費用 ⑷增加收入來源 ⑸增加營業(yè)外收入

第二篇：購物中心商場樓層經(jīng)理崗位職責(zé)

樓層（商場）業(yè)務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)

職位概要：分管樓層業(yè)務(wù)、企劃工作

直接責(zé)任：

1.配合樓層經(jīng)理及指導(dǎo)部經(jīng)理完成本樓層及各階段經(jīng)營指標(biāo)

2.進行本樓層（商場）的經(jīng)營分析

業(yè)務(wù)人員崗位職責(zé)

3.對本樓層（商場）商品促銷方案、氛圍及商品負(fù)責(zé)

4.掌握與樓層（商場）合作的重點廠家經(jīng)營情況

5.帶領(lǐng)部經(jīng)理進行樓層（商場）經(jīng)營布局調(diào)整

6.負(fù)責(zé)商場的進貨審批，并指導(dǎo)前臺促銷，商品展示

7.負(fù)責(zé)審批樓層（商場）商品布局及小范圍內(nèi)裝修工作

8.負(fù)責(zé)本樓層的商品質(zhì)量、物價管理工作

9.負(fù)責(zé)樓層（商場）的招商工作

10.配合樓層（商場）經(jīng)理完成人力資源處下達(dá)的培養(yǎng)各類人員的任務(wù)

11.隨時向直接上級溝通匯報工作進展情況

◇4 商品部經(jīng)理崗位職責(zé)

職位概要：負(fù)責(zé)本部門的業(yè)務(wù)、企劃工作，領(lǐng)導(dǎo)整個商品部完成及各階段經(jīng)營指標(biāo)

直接責(zé)任：

1.根據(jù)商場下達(dá)的各項經(jīng)營指標(biāo)制定本商品部各小組各階段經(jīng)營指標(biāo)（企業(yè)重大活動或會戰(zhàn)期間經(jīng)營指標(biāo)落實到天）

2.檢查、落實本商品部各柜組經(jīng)營指標(biāo)完成情況

3.與廠家真誠合作，幫助、指導(dǎo)廠家銷售

4.掌握本商品部合作廠家的名稱、地址、聯(lián)系電話、聯(lián)系人、經(jīng)營情況

5.與本商品部各廠家建立良好的廠商合作關(guān)系

6.與廠家溝通談判，引進商品，引導(dǎo)消費潮流

7.掌握本商品部各類商品成本價、出廠價、進價、售價

8.組織安排換季、節(jié)假日、旺季銷售的商品貨源及促銷活動

9.了解本部門經(jīng)營狀況，對各品類商品經(jīng)營情況做以分析，促進重點品類商品的銷售

10.負(fù)責(zé)審核經(jīng)、聯(lián)銷商品的送貨清單，審核聯(lián)營廠家的供貨情況，確保商品合理及有效庫存

11.對本商品部促銷方案及促銷商品負(fù)責(zé)

12.嚴(yán)把進貨質(zhì)量關(guān)，商品價格關(guān)，對有質(zhì)量問題、價格高的商品進行調(diào)整

13.負(fù)責(zé)處理本部門的售后服務(wù)

14.配合樓層經(jīng)理完成人力資源處下達(dá)的培養(yǎng)各類人員的任務(wù)

15.隨時向直接上級溝通匯報工作進展情況

◇5 業(yè)務(wù)主管

職位概要：協(xié)助部經(jīng)理工作

直接責(zé)任：

1.將本商品部各小組各階段經(jīng)營指標(biāo)（企業(yè)重大活動或會戰(zhàn)期間經(jīng)營指標(biāo)到天）傳達(dá)給本商品部員工

2.做好商品部經(jīng)理交辦的各項工作

3.與本商品部各廠家建立良好的廠商合作關(guān)系

4.所有合作廠家的合同簽訂

5.檢查缺斷貨情況并與廠家要貨

6.了解每天商品部經(jīng)營狀況，對各品類商品經(jīng)營情況做以分析，引導(dǎo)員工銷售

7.配合部經(jīng)理做好本部門的進貨和銷售工作

8.對商品的擺放、價簽、POP展示及各種備品進行檢查

業(yè)務(wù)人員崗位職責(zé)

9.負(fù)責(zé)本部門商品質(zhì)量、物價檢查，并將發(fā)現(xiàn)問題及時向部經(jīng)理匯報進行整改

10.配合樓層經(jīng)理完成人力資源處下達(dá)的培養(yǎng)各類人員的任務(wù)

11.隨時向直接上級溝通匯報工作進展情況

◇6 業(yè)務(wù)員崗位職責(zé)

1.配合商品部經(jīng)理及業(yè)務(wù)主管做好本部門的進貨和銷售工作；

2.做好商品部經(jīng)理和業(yè)務(wù)主管交辦的各項工作。

商場樓層經(jīng)理職責(zé)

1、傳達(dá)商場各項指令、通知和規(guī)定，并貫徹執(zhí)行；

2、制定本分部工作計劃并組織實施，檢查、跟進計劃完成情況，對未完成的計劃分析原因，采取措施確保完成商場下達(dá)的各項任務(wù)指標(biāo)；

3、提高各級人員工作技能，充分調(diào)動員工的工作積極性；

4、負(fù)責(zé)考核員工業(yè)績，對職工提升、降級及調(diào)動提出建議；

5、識別各級人員培訓(xùn)需求，制定培訓(xùn)計劃并組織實施，驗證培訓(xùn)效果；

6、對本分部商品質(zhì)量、價格、環(huán)境衛(wèi)生、消防安全、標(biāo)識、周轉(zhuǎn)倉等全面工作進行監(jiān)督管理；

7、負(fù)責(zé)本分部商品布局、陳列的總體控制，做到布局合理，陳列豐滿、美觀，促進銷售；

8、識別顧客需求，向商場提出新商品（新專柜）引進和滯銷商品淘汰的建議，不斷優(yōu)化商品結(jié)構(gòu)，滿足顧客需求；做好重點銷售客戶的管理工作；

9、執(zhí)行商場下達(dá)的促銷計劃及促銷活動，積極策劃、組織開展本分部的各種促銷活動，對促銷效果進行分析和反饋；

10、負(fù)責(zé)對本分部經(jīng)營成本的控制，努力降低商品損耗，降低管理成本；組織做好本分部盤點工作，并對盤點結(jié)果進行分析，對存在的問題采取糾正預(yù)防措施；

11、負(fù)責(zé)本樓層商品、消防、資金等的安全工作。定期進行消防安全檢查，采取措施減少商品丟失，做好預(yù)防工作；

12、及時、妥善處理投訴及營業(yè)現(xiàn)場發(fā)生的緊急事件，維持及營造現(xiàn)場良好的秩序；

13、與專柜客戶的溝通和協(xié)調(diào)，及時向?qū)９褙?fù)責(zé)人反饋信息。

商場樓層經(jīng)理的工作職責(zé)

一、基本要求：

1、敬業(yè)愛崗、忠于職守；品行端正、廉潔奉公；堅持原則、以身作則；

2、熟悉與工作有關(guān)的國家法律法規(guī)和公司規(guī)章制度；

3、熟練掌握本部門各項工作流程、操作要點和注意事項，并具備改進和創(chuàng)新的管理意識；

4、負(fù)責(zé)參與制訂營運部門階段工作目標(biāo)并帶領(lǐng)所屬員工努力實現(xiàn)；

二、賣場管理

1、負(fù)責(zé)所轄賣場的環(huán)境衛(wèi)生、柜臺布置、商品陳列、設(shè)施維護等硬件的規(guī)范管理控制；

2、負(fù)責(zé)所屬員工的人事考勤、儀容儀表、導(dǎo)購?fù)其N、接待服務(wù)等軟件的規(guī)范管理控制；

3、負(fù)責(zé)處理賣場的一般突發(fā)性情況，如：顧客爭議、商戶糾紛等；

4、監(jiān)督和控制賣場的經(jīng)營情況，防止議價、走單、未經(jīng)許可物品出閘等不良經(jīng)營狀況的發(fā)生；

5、監(jiān)督賣場各專柜銷售狀況，積極分析經(jīng)營狀況和各相關(guān)因素并及時、全面地向上級主管反應(yīng)和請示；

三、商戶關(guān)系

1、負(fù)責(zé)定期與專柜商戶進行全面、準(zhǔn)確地溝通，積極掌握專柜的經(jīng)營動態(tài)；

2、本著誠信、雙贏的原則，與各專柜商戶保持互惠互利的業(yè)務(wù)關(guān)系；

3、定期召開與專柜商戶的座談會，及時解決商戶提出的問題或向上級主管領(lǐng)導(dǎo)匯報；

四、顧客關(guān)系

1、確保所轄員工為顧客提供誠信、親切、人性化的服務(wù)，并在保持服務(wù)水準(zhǔn)的前提下不斷提高；

2、確保所轄員工與顧客保持緊密溝通，及時全面地了解顧客的需求和建議；

3、積極和穩(wěn)妥地處理顧客提出的各類爭議和糾紛；

4、妥善處理各類退換貨及各種投訴；

五、部屬管理

1、貫徹落實主管上級的各項精神、指示，確保所屬員工遵照執(zhí)行；

2、負(fù)責(zé)主持定期的內(nèi)部例會，及時解決工作中的問題；

3、對部屬進行定期的專業(yè)知識培訓(xùn)，確保部屬的業(yè)務(wù)技能和工作素質(zhì)滿足工作要求；

4、考察部屬的實際工作能力并做正確地評估，將信息及時反饋到主管領(lǐng)導(dǎo)處；

5、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和安排所屬員工的排班、補休、加班、請假頂替等工作事宜；

6、積極了解所屬員工的思想動態(tài)，進行必要的溝通，及時解決或向上級領(lǐng)導(dǎo)反映員工內(nèi)部糾紛；

六、上級關(guān)系

1、完成主管上級安排的各項工作任務(wù)；

2、就工作中的問題與上級主管保持及時、全面和經(jīng)常的溝通，確保部署與公司高層溝通渠道的暢順；

3、定期上交營業(yè)報告、述職報告，就銷售分析、市場調(diào)查和改進措施等業(yè)務(wù)內(nèi)容進行總結(jié)和自我檢查；

七、同級關(guān)系

1、積極與同級管理人員協(xié)調(diào)、溝通，以保證協(xié)作工作的質(zhì)量和效率；

2、在主管上級的安排下，完成同級部門要求的協(xié)作任務(wù)。如：協(xié)助防損部進行每日清場工作等；

八、其他

1、負(fù)責(zé)所轄區(qū)內(nèi)的規(guī)章制度、通知等管理文件的簽收、傳閱和保管工作；

2、完成公司領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作任務(wù)。

商場樓層主管的日常工作和職責(zé)

工作職責(zé)

1、組織本樓層工作會議和每日早晚例會，傳達(dá)上級指示精神，反映員工及柜組情況，起承上啟下的作用；

2、認(rèn)真協(xié)助營運經(jīng)理工作，落實每天的工作內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)違規(guī)及時糾正；

3、了解部門人員思想狀況，排除不良傾向，即時匯報，研究予以解決；

4、嚴(yán)格落實部門員工遵守工作流程、工作要點和規(guī)章制度，培養(yǎng)員工高度的責(zé)任感和工作熱情。

5、熟悉本部門員工的工作狀況，分析容易出現(xiàn)的問題并提出解決問題的基本要領(lǐng)；

6、不定時巡視各崗位，指導(dǎo)員工工作并督促完成；

7、宣傳團隊精神，弘揚企業(yè)文化，牢記公司宗旨，增強員工的凝聚力和向心力；

8、組織市場調(diào)查，反映賣場存在的問題及顧客的真正需求，定期進行總結(jié)報告；

9、負(fù)責(zé)安排和調(diào)整員工班次，優(yōu)先組合，正確使用指揮管理權(quán)；

10、努力學(xué)習(xí)有關(guān)知識，對復(fù)雜的要領(lǐng)能考慮到每個細(xì)節(jié)，對員工能采用不同的領(lǐng)導(dǎo)方式和督導(dǎo)方式；

11、組織并參與策劃有利于公司發(fā)展的促銷活動；

12、主持部門會議，分析工作現(xiàn)狀，提出工作要求和解決辦法，明確工作目標(biāo)；

13、解決問題要有章可循，注重個人修養(yǎng)，給員工樹立良好形象；

14、承擔(dān)本區(qū)域的銷售任務(wù)；

15、完成上級領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的其他工作任務(wù)；

第三篇：購物中心的招商政策和租金制定

購物中心的招商政策和租金制定 對于任何購物中心項目來說，在進行準(zhǔn)確定位的前提下，招商的正確與否和項目的成敗也會有直接關(guān)聯(lián)的作用。招商能否成功，當(dāng)然也取決于招商政策的制定是否科學(xué)合理。本節(jié)就針對購物中心各種業(yè)態(tài)的招商政策進行分析說明。8．2．1主力商家招商政策

購物中心項目牽涉的主力商家主要是百貨店、超市大賣場及電影娛樂，很顯然每一類主力商家都會有多個選擇，但其品牌、輻射半徑、投資價值推動力、開發(fā)商的成本指標(biāo)及商家是否有開店計劃都顯然存在根本的差別。評估時，品牌度指標(biāo)從低到高分1—10級；輻射半徑指標(biāo)分為：周邊(3～5公里)、區(qū)域、城市、跨越城市、全國范圍；投資價值

推動力指標(biāo)從低到高分為1～5級；成本指標(biāo)指開發(fā)商為了推動合作，需要讓利或投入；計劃指標(biāo)分為：無計劃、可能、有計劃；成本指標(biāo)指開發(fā)商為了引入該商家所需要花費的成本，分為投資合作、租金讓利、正常合作等。以上指標(biāo)對 于招商政策產(chǎn)生直接影響。

在主力商家招商過程中，需要從上述五個指標(biāo)判斷招商綜合可行性，單純考慮一個方面顯然不足以作出足夠準(zhǔn)確、清晰的判斷。依據(jù)對主力商家品牌度、輻射商圈范圍、投資價值推動力、有無開店計劃及開發(fā)商引入可能發(fā)生的成本

趨勢等因素的分析，提出相應(yīng)的招商政策。在招商執(zhí)行過程中也必然存在相應(yīng)的調(diào)整。8．2．2半主力商家招商政策

半主力商家招商的關(guān)注點和主力商家有很大不同：評估半主力商家需要從品牌、輻射半徑、經(jīng)營特色、商家是否

有開店計劃和成本指標(biāo)五個方面來看。在評估過程中，品牌度指標(biāo)從低到高分1—10級，和主力商家采取同樣的指標(biāo)分

級。輻射半徑指標(biāo)分為：周邊(3—5公里)、區(qū)域、城市、跨越城市、全國范圍；經(jīng)營特色分為價格優(yōu)勢、差異化、品質(zhì)

等；計劃指標(biāo)分為：無計劃、可能、有計劃；成本指標(biāo)指開發(fā)商為了引入該商家所需要花費的成本，分為投資合作、租

金讓利、正常合作等。以上指標(biāo)對于招商政策產(chǎn)生直接影響。

半主力商家和主力商家根本的不同在于主力商家無法徹底表現(xiàn)的元素在半主力商家身上表現(xiàn)的淋漓盡致：或者是 成本優(yōu)勢，比如家電連鎖企業(yè)；或者產(chǎn)品極富差異化，比如伊力諾依；或者是品質(zhì)化的業(yè)態(tài)，比如青鳥健身。這些半主

力店雖然規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于主力店，但對于購物中心的功能化、多樣化起重要的作用，加上這些品牌所擁有的個性化消費群，購物中心的商業(yè)結(jié)構(gòu)可以最大限度地發(fā)揮合力的作用。

半主力商家因為絕大多數(shù)對建筑規(guī)劃沒有框架性的要求，所以在招商的節(jié)奏上絕大多數(shù)要晚于主力商家的招商，以利于實現(xiàn)項目租金收益的最大化。個別品牌度很高的商家可以在主力商家招商同期推進，但原則上應(yīng)該有主力商家、半主力商家的前后順序，這樣可以充分發(fā)揮主力商家對招商的帶動作用，用類似宜家、家樂福這樣的品牌吸引肯德基買單是可行的。

經(jīng)過上述評估，可以確定半主力商家的招商政策。8．2．3餐飲招商政策

對于中國的sHOPPING MALL來說，餐飲充當(dāng)著重要的角色：一方面，餐飲具有良好的市場需求，無論是經(jīng)營狀況，還是招商空間都相比其他業(yè)態(tài)更加成熟；另一方面，餐飲的相對投資風(fēng)險比較低，所以良好解決餐飲招商對于購物中心 項目后期成熟經(jīng)營至關(guān)重要。

購物中心項目的餐飲主要由以下三大類組成：①購物中心餐飲街、美食廣場的小型餐飲；②購物中心里面分布在不

同樓層的休閑餐飲、快餐；③購物中心里面?zhèn)€別大中型餐飲。

如果想對餐飲招商政策作出準(zhǔn)確的判斷，必要的評估體系是需要的。餐飲招商政策評估體系關(guān)注以下指標(biāo)：品牌度

指標(biāo)從低到高分1—10級，和主力商家采取同樣的指標(biāo)分級；輻射半徑指標(biāo)分為：周邊(3—5公里)、區(qū)域、城市、跨越城

市、全國范圍；經(jīng)營特色分為價格優(yōu)勢、特色、品質(zhì)等；計劃指標(biāo)分為：無計劃、可能、有計劃；成本指標(biāo)指開發(fā)商為

了引入該商家所需要花費的成本，分為投資合作、租金讓利、正常合作等。以上指標(biāo)對于招商政策將產(chǎn)生直接影響。

餐飲招商政策評估體系和半主力商家的評估體系大體相同，但關(guān)注的點顯然不同。餐飲企業(yè)中的大型餐飲及大型洗浴餐飲需要在項目前期就進行招商洽談，如果可能最好能夠?qū)崿F(xiàn)定制開發(fā)。其他的餐飲需要在規(guī)劃階段進行考慮，以保證功能的完善。因為樓層因素，所以主體購物中心里面的休閑餐飲和快餐租金區(qū)間相對比較大，在具體招商過程中需要 區(qū)別對待。

8．2．4商業(yè)街20％左右上游品牌招商政策

雖然我們特別關(guān)注主力店、半主力店的招商，但必須特別指出的是室內(nèi)商業(yè)街區(qū)的招商具有很大的獨立性。換言之，主力店和半主力店招商的成功可以帶動商業(yè)街招商規(guī)模的實現(xiàn)，但不等于商業(yè)街的招商可以成功；商業(yè)街區(qū)20％左右

引導(dǎo)定位的上游品牌招商成功，商業(yè)街區(qū)的招商才可以視為成功。

購物中心項目中商業(yè)街區(qū)20％左右的上游品牌商家主要按照傳統(tǒng)的商品分類方式劃分，有十幾類，包括女裝品牌、男裝品牌、內(nèi)衣品牌、運動服飾、體育用品、鞋類品牌、珠寶首飾、數(shù)碼專賣、化妝品牌、家居品牌、兒童服飾、玩具、箱包等。

商業(yè)街區(qū)專賣店的招商政策評估體系建議關(guān)注以下指標(biāo)：品牌度指標(biāo)從低到高分1—10級，和主力店采取同樣的指

標(biāo)分級；輻射半徑指標(biāo)分為：周邊(3～5公里)、區(qū)域、城市、跨越城市、全國范圍；經(jīng)營特色分為價格優(yōu)勢、特色、品

質(zhì)等；計劃指標(biāo)分為：無計劃、可能、有計劃；成本指標(biāo)指開發(fā)商為了引入該商家所需要花費的成本，分為投資合作、租金讓利、正常合作等。以上指標(biāo)對于招商政策產(chǎn)生直接影響。

因為招商樓層的原因，所以專賣店的租金存在一定的區(qū)間。如果在一層，則按照高的租金進行洽商；如果在二層，則按照低的租金洽商。對于其他品牌商家，建議招商過程中參考上述評估體系，獨立評估確定招商政策。

8．2．5娛樂商家招商政策

鑒于娛樂是購物中心項目的重要組合元素，所以娛樂商家的招商政策有必要進行專門的研討。類似IMAx、方特等的

招商在前面主力店的招商政策中已經(jīng)進行了說明，其中，IMAx牽涉的投資在數(shù)千萬元，方特投資具有比較大的靈活性，不同數(shù)量項目意味著不同的投資額，最低在三四百萬元，最高很少超過千萬元。初步分析，招商工作的核心是商務(wù)談判，所以關(guān)鍵看商務(wù)談判操作的好壞。建議盡早啟動，甚至盡早形成招商合作，以最大限度地保證規(guī)劃設(shè)計工作的順利執(zhí)

行，而且充分發(fā)揮國際娛樂工業(yè)品牌對整個項目招商以及物業(yè)銷售的推動作用。8．2．6補充性招商的招商政策

在完成以上五大部分招商后，剩下的購物中心項目招商就集中為開業(yè)招商，其中絕大部分屬于補充性招商。

補充性招商可以先確定基本原則，待開業(yè)招商前細(xì)化相關(guān)政策。在執(zhí)行上述政策時，根據(jù)方位、商家租賃規(guī)模及品牌度 因素進行相應(yīng)的調(diào)整，予以確定。8．2．7 招商租金制定 1．購物中心租金的分類 購物中心里面商鋪的租金按位置可以分為街鋪租金和鋪位租金；按承租面積可以分為零散租金、整層租金和主力店

租金；按表現(xiàn)形式可以分為固定租金、流水抽成租金和保底加提成租金。2．購物中心租金的影響因素

有多個因素影響購物中心租金。這種影響是綜合性的，而不是某個因素影響的結(jié)果。其中，有的影響因素可以定 量分析，有的因素只能定性分析。(1)地段

地產(chǎn)的至理名言：地段、地段、還是地段，對于購物中心同樣適用，只是在評價地段優(yōu)劣時，區(qū)別于其他類型物業(yè)

。它更注重繁華程度的影響，而且要注重分析地段與業(yè)態(tài)類型的關(guān)系，因為地段的微小差異會導(dǎo)致租金巨大差異。(2)臨街狀態(tài)

地段相同而臨街狀態(tài)的不同也會產(chǎn)生租金的差異，良好的臨街狀態(tài)能提高購物中心的可視性，塑造購物中心形

象。最佳的臨街狀態(tài)是臨街面寬、進深小，最好是兩面以上臨街。(3)購物中心規(guī)模

商業(yè)講究積聚效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)，購物中心適當(dāng)?shù)囊?guī)模決定了其區(qū)域影響力和發(fā)展空間，也決定了購物中心租金的

提升潛力。若成為區(qū)域商業(yè)標(biāo)志性建筑，租金的確定就要用超常規(guī)的方式評估。需對購物中心所處的地段、輻射范圍、消費容量等進行綜合分析，尋找最佳規(guī)模，否則租金收入難以達(dá)到最大化。(4)檔次：商品檔次／裝修檔次

裝修檔次決定了購物中心的形象定位，視覺上的舒適感，內(nèi)部購物環(huán)境的舒適程度，起到吸引人流的重要作用。(5)樓層

消費者在購物過程中總是尋找最便捷的途徑，購物中心的人流總是呈現(xiàn)逐層遞減的現(xiàn)象，不同樓層的租金亦有差距，并且這種差距會隨著樓層的升高而減少。(6)配套組合

合理的配套組合會創(chuàng)造一個溫馨、舒適的購物環(huán)境，便利的內(nèi)部水平和垂直交通，能合理分配人流。(7)商業(yè)組合

良好的商業(yè)組合會使商品的配備達(dá)到最佳，合理擺放商品，能夠給顧客明確的商品信息，滿足消費者的全面需求。

合理利用購物中心空間，把人流引向購物中心的每一個角落，挖掘每一寸場地的租金潛力，盡可能長時間留住顧客，加

大其消費可能性，增加商戶的利潤，提升租金水平。(8)管理水平

經(jīng)營管理水平是保障購物中心良好運作的關(guān)鍵，良好的經(jīng)營管理要與商業(yè)的發(fā)展相吻合，適應(yīng)經(jīng)營者和消費者的需

求，專業(yè)管理公司的加入可以保障租金的穩(wěn)步提升。

經(jīng)營管理水平是保障購物中心良好運作的關(guān)鍵，良好的經(jīng)營管理要與商業(yè)的發(fā)展相吻合，適應(yīng)經(jīng)營者和消費者的需

求，專業(yè)管理公司的加入可以保障相會穩(wěn)步捍升。(9)出租形式：租賃／聯(lián)營

租賃／聯(lián)營的不同方式，決定了租金是固定的還是浮動的，品牌及影響力比較好的購物中心往往采取聯(lián)營的方式，通過自身的特色經(jīng)營，帶動營業(yè)額的提高，進而追求租金的不斷攀升。(10)核心店承租客戶

主力店承租客戶以其良好的品牌效應(yīng)、先進的經(jīng)營理念、多樣的經(jīng)營手法、準(zhǔn)確的顧客定位和價格定位、周到的顧客服 務(wù)起到吸引人流的關(guān)鍵作用。購物中心招商團隊需要結(jié)合以上各因素以及前文關(guān)于招商政策的分析制定招商租金標(biāo)準(zhǔn)。8．2．8招商政策的決策

對于購物中心的招商政策需要進行動態(tài)財務(wù)分析，把空置、周轉(zhuǎn)等問題都考慮進來，結(jié)合項目的投資成本及未來收益進行10～15年的動態(tài)財務(wù)判斷。

如果財務(wù)分析結(jié)果可行，那么說明招商政策可行，否則說明招商政策需要進行調(diào)整。開發(fā)商招商工作全面推進前，需要對招商政策作動態(tài)財務(wù)分析，不可以用平均租金的方式簡單計算租金并進行招商 決策，否則收益無法保證。

當(dāng)然，上述招商政策中的租金底線屬于項目投資可行的價格底線，在最終實施的時候，還需要進行調(diào)整，為今后的 招商談判留下空間。

第四篇：2010年預(yù)算分解匯報材料

2010年預(yù)算分解匯報材料

灘海項目部

2010年3月8日

2010年預(yù)算分解匯報材料

灘海項目部

灘海項目部主要負(fù)責(zé)青東

5、青東12等區(qū)塊的油氣勘探、開發(fā)管理工作，共有油井6口，開井5口。管理著一座開發(fā)平臺、2艘原油運輸船，年配產(chǎn)原油1.5萬噸，2010噸油操作成本2000元/噸，總操作成本3000萬元?，F(xiàn)就2010年預(yù)算分解情況向各位領(lǐng)導(dǎo)匯報如下：

一、材料費

2009年實際發(fā)生額86.58萬元，2010年預(yù)算50萬元。2010年原油產(chǎn)量比2009年增加9500噸，材料費比2009年減少36.58萬元，此項費用項目部無法完成中心下達(dá)的指標(biāo)。原因如下：海上消耗的材料主要為降凝降粘劑費。因青東5-2井組原油粘度為3000mpa.s,原油粘度相對較高，不加注降凝降粘劑難以開采。以生產(chǎn)原油15000噸，加注量1.5%計算，加注量為225噸。降凝降粘劑每噸為10500元，僅此一項費用就高達(dá)236.25萬元。

二、燃料費

2009年實際發(fā)生額為9.12萬元，2010年預(yù)算10萬元。燃料的消耗主要為項目部兩部車輛，2010年項目部工作量相比2009年增加，因此此項費用相較2009年略有增加。

三、人工成本

2009年實際發(fā)生額為146.85萬元，2010年預(yù)算310萬元。此

項費用的增加主要因人員增加所致。2009年項目部由最初的十幾個人陸續(xù)增加至36人而2010年項目部人員猛增至86人，因此人工成本增長幅度較大。

四、維修費

2009年實際發(fā)生額為17.75萬元，2010年預(yù)算為10萬元。其中車輛維修為6萬元，相較09年增加1.77萬元，主要因為車輛經(jīng)過一年的使用，兩部車分別行駛了8萬和6萬公里，逐漸進入了維修期，所以費用有所增加。其他維修4萬元，主要用于項目部一些小的項目的零星維修。

五、外部勞務(wù)費

2009年實際發(fā)生額為45.97萬元，2010年預(yù)算84萬元。此項費用全部為原油處理費和碼頭占用費。原油處理費為24.5元/噸液，碼頭占用費為17.5元/噸液計算，預(yù)計2010年全年累液2萬噸，全年此項費用合計84萬元。

六、工農(nóng)關(guān)系費

2009年實際發(fā)生額為146萬元，2010年預(yù)算為60萬元。項目部力爭2010年在完成全年配產(chǎn)任務(wù)的同時將此項指標(biāo)控制在中心批復(fù)的預(yù)算指標(biāo)之內(nèi)。

七、運輸費

2009年實際發(fā)生額為1058.10萬元，其中原油運費772.36萬元，內(nèi)部車輛勞務(wù)54.81萬元，巡邏艇費用230.93萬元。2010年預(yù)算為1017萬元，其中原油運費600萬元，內(nèi)部車輛勞務(wù)57萬元，通勤車運費60萬元，巡邏艇費用300萬元。因2010年項目部新增員工50人，需配備通勤車一輛，費用相應(yīng)增加；考慮到巡邏艇適應(yīng)于油區(qū)治安巡邏、兼顧人員倒班但無法滿足油井生產(chǎn)物料的配送，同時受氣象海況等因素影響較大，請中心領(lǐng)導(dǎo)酌情考慮為項目部再增加交通值班船一艘，如此亦可滿足《海洋石油安全管理細(xì)則》（安監(jiān)總局第25號令）的要求。此項約需新增預(yù)算300萬元。

八、管理費

2009實際發(fā)生額為37.03萬元，2010年預(yù)算為60萬元。此項費用主要增加在差旅費上。因人員由原來的36人增加至86人，海上工作量增大，出海人數(shù)增加，出海天數(shù)增多，伙食補助和出海補助兩項費用增加所致。以出海人數(shù)18人，年平均出海天數(shù)120天計算，出海補助約為13萬元；出海人員伙食補助約為8萬元；陸地人員伙食補助約為23萬元。上述費用的大幅增加導(dǎo)致10年管理費用相較2009年增加23萬元。

九、其他費用

車輛使用費較2009年增加1.8萬元，主要考慮2010年交油量較2009大幅增加，車輛去黃河海港次數(shù)增加所產(chǎn)生的過路過橋費用。房屋租賃費較2009年增加10萬元，是因為其中包含2008、2009兩年的采暖費、2009年全年的水、電費用；設(shè)備租賃費1331萬元是開發(fā)2號平臺從動復(fù)原、拖航、探摸、投沙到投產(chǎn)所產(chǎn)生的費用，其中動復(fù)原120萬、拖航96萬、探摸投沙110萬、平臺租賃費1005萬元。檢驗計量費2010年預(yù)算8萬元，實際截止至2月底，此項

費用已發(fā)生36萬元，主要為技術(shù)部所做的青東

10、青東

11、青東21等井所做油樣分析費。該項費用應(yīng)于2009年結(jié)算，因結(jié)算不及時導(dǎo)致該項費用出現(xiàn)在項目部2010年的費用當(dāng)中。

通過上述分析，除部分費用因客觀因素導(dǎo)致超出預(yù)算之外，灘海項目部有信心也有能力完成中心下達(dá)的各項考核指標(biāo)。

匯報完畢，不足之處懇請各位領(lǐng)導(dǎo)指正。

灘海項目部2010-3-8

第五篇：購物中心崗位職責(zé)說明1124

市場經(jīng)理：

任職條件：

1、本科及以上學(xué)歷；

2、5年以上商業(yè)地產(chǎn)運營工作經(jīng)驗，具有完整的商業(yè)廣場、購物中心或大型 百貨籌備期自主招商或開業(yè)后營運管理及企劃推廣工作的管理經(jīng)驗；

3、具備較豐富的商業(yè)資源、較強的談判和溝通協(xié)調(diào)能力以及團隊管理的能力 ；

4、文筆優(yōu)秀，職業(yè)形象、氣質(zhì)佳。

崗位職責(zé)：

1、負(fù)責(zé)商業(yè)綜合體中大型項目的宣傳推廣及營運企劃工作；

2、執(zhí)行市場推廣計劃方案，包括線上線下活動、廣告、公關(guān)、合作的執(zhí)行等 ；

3、負(fù)責(zé)公司各種宣傳資料的制作與完成；

4、協(xié)助購物中心營運管理為客戶提供推廣支持與營銷策劃；

5、制定品牌策略、對產(chǎn)品的整合營銷方案和內(nèi)部營銷方案提出合理化建議；

6、收集行業(yè)市場、產(chǎn)品信息，通過調(diào)查研究，收集市場數(shù)據(jù)，進行競爭性分 析，為品牌和市場策略的制定提供依據(jù)；

7、活動 / 廣告 / 營銷等文案的撰寫，包括撰寫完整的項目策略方案、活動策劃、細(xì)化執(zhí)行方案等；

8、指導(dǎo)設(shè)計團隊及文案日常工及任務(wù)工作，有效組織部門高效率工作；

9、主持公司媒體公關(guān)活動，制定并組織執(zhí)行媒體公關(guān)活動計劃；策劃或召集舉行相關(guān)重要會議及公關(guān)活動；

10、部門團隊建設(shè)與管理工作。

客服主管：

任職條件：

1.大專或以上學(xué)歷，不少于3年的購物中心客服主管經(jīng)驗；

2.口頭表達(dá)能力較好，具有英語聽說讀寫能力； 3.具有親和力；

崗位職責(zé)：

1、負(fù)責(zé)顧客服務(wù)項目、服務(wù)設(shè)施的正常運轉(zhuǎn)，保證在營業(yè)期間能夠為顧客提 供周到的服務(wù)；

2、負(fù)責(zé)現(xiàn)場顧客投訴的接待和處理，對于處理有難度的投訴，交上一級投訴 受理部門解決；

3、能夠熟知并實施購物中心的應(yīng)急預(yù)案；

4、負(fù)責(zé)日常工作進行監(jiān)督檢查；

5、有良好的人際溝通和獨立工作能力。

客服專員：

任職條件：

1.大專或以上學(xué)歷，具有相關(guān)商業(yè)客服的工作經(jīng)驗；

2.口頭表達(dá)能力較好，具有英語聽說讀寫能力； 3.具有親和力；

崗位職責(zé)：

1、負(fù)責(zé)顧客服務(wù)項目、服務(wù)設(shè)施的正常運轉(zhuǎn)，保證在營業(yè)期間能夠為顧客提 供周到的服務(wù)；

2、負(fù)責(zé)現(xiàn)場顧客投訴的接待和處理，對于處理有難度的投訴，交上一級投訴 受理部門解決；

3、能夠熟知并實施購物中心的應(yīng)急預(yù)案；

4、負(fù)責(zé)日常工作進行監(jiān)督檢查；

5、有良好的人際溝通和獨立工作能力。