第一篇：關(guān)于物業(yè)管理中存在的法律問題及思考

關(guān)于物業(yè)管理中存在的法律問題及思考

來源：熱點論文[ 2009-3-19 21:50:44 ]作者：李許明編輯：論文

論文摘要

20世紀(jì)80年代開始，我國住房制度逐漸貨幣化以來，人民的居住條件有了很大改善，但其中也存在了一些問題，比如物業(yè)管理引起的糾紛，在我國，物業(yè)管理服務(wù)是一種新型產(chǎn)物，但是目前關(guān)于物業(yè)管理方面的相關(guān)立法比較滯后，在實際過程中出來糾紛、審判時對法律實踐帶來許多問題。本文擬從物業(yè)管理中存在的法律問題及原因入手，提出幾點對策。在文章中，首先陳述了物業(yè)管理的一些基本內(nèi)容，其次對我國物業(yè)管理中存在的一些法律問題進行了分析，最后對物業(yè)管理的存在問題提出了自己的看法，希望通過自己的分析和寫作能對我國的物業(yè)管理體系的完善提供微薄之力

[關(guān)鍵詞]： 物業(yè)管理滯后問題規(guī)范

從十一屆三中全會將全黨全國的工作重心轉(zhuǎn)移到社會主義現(xiàn)代化建設(shè)上來以后，房地產(chǎn)市場在我國逐步興起并蓬勃發(fā)展。從沿海到內(nèi)地，從城市到鄉(xiāng)村，許多地方出現(xiàn)了“房地產(chǎn)熱”、“開發(fā)熱”的情景。特別是20世紀(jì)80年代我國住房制度從“國家包、福利性、低租金、等級制、供給制到住房制度逐漸貨幣化”以來，成片的大型住宅小區(qū)可以說一眨眼之間便拔地而起，人民的居住條件雖有了很大改善。物業(yè)管理作為一項新興服務(wù)行業(yè)，也進入人民的生活中。它是在我國住宅與非住宅房產(chǎn)商品化、服務(wù)化而出現(xiàn)的對居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。隨著物業(yè)管理業(yè)的出現(xiàn)，在業(yè)主、使用人與物業(yè)管理公司之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律關(guān)系，行政管理部門也面臨如何對物業(yè)管 理業(yè)進行行業(yè)管理的新問題，因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現(xiàn)，并呈現(xiàn)糾紛數(shù)量上升、新類 型案件多的特點。而物業(yè)管理規(guī)范性文件方面，除了建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（以下簡稱《辦法》）和國家計委、建設(shè)部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費 暫行辦法》國務(wù)院發(fā)布的《物業(yè)管理條例》等規(guī)章外，國家對此方面尚無較完整的法律法規(guī)體系，使物 業(yè)管理糾 紛案件居高不下。本文試就物業(yè)管理中存在的問題略陳管見。

一、物業(yè)管理概述

（一）、物業(yè)管理的概念：物業(yè)一詞原是香港房地產(chǎn)中貫用的述語，特指與地產(chǎn)相聯(lián)系的房產(chǎn)，主要是指一個住宅單位或樓宇、建筑物。我國對物業(yè)的規(guī)定是指已建成并投入使用的各類房屋，包括商業(yè)大廈、住宅樓宇、廠房倉庫、旅游賓館等。物業(yè)可大可小，一座大廈可作為一項物業(yè)，一個住宅單元也可作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬不同分割為若干物業(yè)。物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。1981年3月,我國第一家物業(yè)管理公司———深圳市物業(yè)管理公司經(jīng)過注冊,正式掛牌營業(yè)。自此,我國現(xiàn)代物業(yè)管理從無到有、從沿海到內(nèi)地逐漸發(fā)展起來。據(jù)統(tǒng)計,到

1997年底,僅深圳市就有物業(yè)管理企業(yè)1115個,物業(yè)管理從業(yè)人員57032人,管理物業(yè)2910處,管理物業(yè)的總面積4 03億ｍ2。在我國,物業(yè)管理正成為引人注目的朝陽產(chǎn)業(yè)。

（二）、物業(yè)管理的模式：從現(xiàn)實情況來說，無論國內(nèi)或國外，物業(yè)管理都有兩種或三種模式。第一種模式是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行專業(yè)管理；第二種模式是由業(yè)主委員會實行自營管理；第三種模式是由住宅合作社實行自主管理。以上三種模式實質(zhì)上是兩種模式，即物業(yè)公司專業(yè)管理與業(yè)主自營管理兩種模式。因為住宅合作社社員也是業(yè)主，根據(jù)合作社章程成立的管理委員會與業(yè)主委員會沒有多大區(qū)別，因此，合作社自主管理同業(yè)主自營管理實質(zhì)上是同一種模式。根據(jù)我國的國情，這兩種管理模式應(yīng)當(dāng)同時并存。專業(yè)管理模式如果服務(wù)的好，可以為業(yè)主提供周到全面的良好服務(wù)，免除他們的后顧之憂，雖然收費高一些，但業(yè)主負(fù)擔(dān)得起，因此愿意接受物業(yè)公司的專業(yè)管理。這種模式適用于高收入者和中等收入者中的收入較高者階層。但是實行專業(yè)管理應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)公司，雙方協(xié)商確定服務(wù)項目和收費標(biāo)準(zhǔn)，不能由開發(fā)商組建或聘用物業(yè)公司，單方面決定服務(wù)項目與收費標(biāo)準(zhǔn)，然后強加給業(yè)主。目前的做法對業(yè)主來說是不公平的。業(yè)主自營模式，由于不需要交納營業(yè)稅等稅費，有些服務(wù)項目如保安、保潔、綠化、電梯等，可以不聘用專職人員，而由本樓退休和下崗的居民承擔(dān)，不用給他們交納社會保險和住房公積金，只給他們發(fā)一些補貼就行了。這樣，就可以節(jié)省很大一筆開支，再加上住宅區(qū)內(nèi)公建配套用房的經(jīng)營收入，業(yè)主可以花很少的錢就能把住宅區(qū)物業(yè)管理好。這種模式適用于廣大中低收入者階層。據(jù)中國社會調(diào)查事務(wù)所對京、滬、穗500名公眾的調(diào)查統(tǒng)計，有49％的被訪者表示希望采用業(yè)主自營式管理辦法管理自己的物業(yè)。這個數(shù)據(jù)表明，有半數(shù)業(yè)主要求自己管理物業(yè)，不同意交給物業(yè)公司管理。

二、我國物業(yè)管理法律中存在的一些問題

（一）、目前我國物業(yè)管理立法滯后。目我國現(xiàn)有的物業(yè)管理法律、法規(guī)主要有以下三個方面構(gòu)成：

1、憲法的有關(guān)條款。如《憲法》第十三條:“國家保護公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有權(quán)。國家依照法律保護公民的私有財產(chǎn)的繼承權(quán)”。《憲法》第三十九條:“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅?！钡鹊?。第二層次,全國人大及其常委會、國務(wù)院頒布的物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)。如《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市私有房屋管理條例》、《城市綠化管理條例》、《城市市容及環(huán)境衛(wèi)生管理條例》及其相關(guān)配套的法規(guī)、規(guī)章,如《城市房屋修繕管理規(guī)定》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》等等最新出臺的是國務(wù)院頒布實施的《物業(yè)管理條例》。第三層次,各省、自治區(qū)、直轄市、人大及常委會頒布的物業(yè)管理方面的地方性法規(guī),以及同級地方人民政府頒布的物業(yè)管理行政規(guī)章,如《北京市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》等等。這些地方法規(guī)彼此之間并不統(tǒng)一，甚至有矛盾之處，往往只能反應(yīng)一個地方關(guān)于物業(yè)管理方面的規(guī)定。就目前而言，物業(yè)管理的法律法規(guī)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)我國物業(yè)管理的迅速發(fā)展。

（二）、物業(yè)管理公司與開發(fā)商的職責(zé)界定不明確：由于我們國家的物業(yè)管理行業(yè)建立沒幾年，物業(yè)管理公司一般都與開發(fā)商存在這千絲萬縷的關(guān)系。最明顯的例子就是物業(yè)管理公司一般都是開發(fā)商的下屬公司。在這種情況下，物業(yè)管理公司代表的是開發(fā)商而不是業(yè)主。當(dāng)業(yè)主與開發(fā)商發(fā)生爭議時，物業(yè)管理公司往往會維護開發(fā)商而不是業(yè)主的利益。我國新的物

業(yè)管理條例中已經(jīng)明確規(guī)定物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)由業(yè)主組成的業(yè)主大會來確定。在開發(fā)商開發(fā)過程，可以由開發(fā)商臨時委托物業(yè)管理公司來進行前期物業(yè)管理，一旦成立業(yè)主大會就應(yīng)當(dāng)重新確定物業(yè)管理公司。但在實踐中，由于法律意識淡薄、管理不力，二者職責(zé)仍沒有明確分開。

（三）、業(yè)主自治制度難以有效實施。業(yè)主自治，是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，根據(jù)民主的原則建立自治

組織、確立自治規(guī)范、自我管理本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動的一種基層治理模式。業(yè)主自治是從私法自治衍生出來、借鑒公法自治模式產(chǎn)生的一種新類型的特殊自治。業(yè)主自治的主體是實行自治的全體業(yè)主，業(yè)主自治的組織是業(yè)主大會和業(yè)主委員會；自治所遵循的基本原則是民主原則；自治的事項是有關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動；業(yè)主自治的核心內(nèi)容包括對業(yè)主委員會的民主選舉以及對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動的民主決策、民主管理和民主監(jiān)督。從法學(xué)的角度來看，在業(yè)主自治法律關(guān)系中，權(quán)利主體主要包括業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會，業(yè)主自治實質(zhì)就是保障以上權(quán)利主體的相關(guān)自治權(quán)的實現(xiàn)。在業(yè)主自治這一制度框架下，業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會分別處于不同的法律地位，從而也就分別享有不同的權(quán)利，也分別承擔(dān)不同的義務(wù)。業(yè)主的自治權(quán)是最基礎(chǔ)性、最根本性的權(quán)利，沒有業(yè)主的自治權(quán)，就不會有業(yè)主自治，當(dāng)然也就不會產(chǎn)生業(yè)主大會和業(yè)主委員會。根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主所享有的自治權(quán)主要包括：（1）接受服務(wù)權(quán)，（2）請求權(quán)，（3）投票權(quán)，（4）選舉權(quán)和被選舉權(quán)，（5）監(jiān)督權(quán)，（6）知情權(quán)等。業(yè)主大會是業(yè)主行使自治權(quán)的最基本的組織形式，是最高的權(quán)力機構(gòu)，他由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會的職責(zé)主要包括：（1）制定物業(yè)管理自治性規(guī)范權(quán)，包括制定、修改《業(yè)主公約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》；（2）選舉、更換業(yè)主委員會委員的權(quán)利；（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利；

（4）重要事項的決定權(quán)；（5）監(jiān)督權(quán)，有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作、專項維修資金的使用和續(xù)籌的實施；業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，主要負(fù)責(zé)實施業(yè)主大會制定的各項決議。自1994年我國實施物業(yè)管理已來，已經(jīng)走過了10個年頭。在這10年中，業(yè)主自治伴隨著層層阻礙正步履艱難的向前推進，業(yè)主維權(quán)的事例不斷的見諸報端，與業(yè)主自治有關(guān)的各種糾紛也層出不窮，并逐年呈上升趨勢，這都與業(yè)主自治制度難以有效實施有關(guān)。其主要表現(xiàn)為：

1、開發(fā)商或物業(yè)公司操縱業(yè)主委員會引發(fā)的業(yè)主與業(yè)主委員會之間的糾紛；

2、業(yè)主自治活動運行過程中發(fā)生的糾紛，例如業(yè)主在選舉或者決定重大事項的過程中的對實體性和程序性問題而產(chǎn)生的爭議；

3、業(yè)主在聘任、解聘物業(yè)公司或者要求自主治理的管理活動中引發(fā)各種糾紛。這與我國在物業(yè)管理立法上的缺失、業(yè)主自治意識淡漠等都與直接聯(lián)系。

（四）、物業(yè)管理公司的經(jīng)營缺乏規(guī)范和監(jiān)督：由于缺乏有效的法律法規(guī)和相應(yīng)的管理制度，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間缺少明確的權(quán)責(zé)關(guān)系，它往往反客為主，與業(yè)主產(chǎn)生各種矛盾。例如有的物業(yè)公司把自己當(dāng)成了小區(qū)的主人，對小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施進行出租收費，對小區(qū)內(nèi)的任何變動，都可以完全不征求居民的意見。有的公司收取物業(yè)費后，一些維修工作仍需交費。對居民提出的合理要求敷衍搪塞，甚至不理睬；有的物業(yè)公司為獲取更多利潤，在小區(qū)居民樓內(nèi)、電梯、綠化區(qū)到處設(shè)置廣告，影響小區(qū)面貌和環(huán)境。更有甚者，物業(yè)管理公司雇傭的保安在公司與業(yè)主發(fā)生糾紛時毆打業(yè)主。這樣就嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主的合法權(quán)益。

（五）、業(yè)主法律意識淡薄。業(yè)主的物業(yè)管理法律觀念、意識還沒有完全樹立起來。一些業(yè)主希望得到最好的物業(yè)管理，但只愿意付非常少的物業(yè)管理費，一些業(yè)主對物業(yè)管理問題知之甚少，缺乏自我保護意識。他們買房時只注意房子的質(zhì)量、價格，往往忽視了物業(yè)管理問題；只知與開發(fā)商打交道，而不知如何與物業(yè)公司打交道，甚至不清楚自己與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。而一旦出現(xiàn)了突發(fā)性的事件如打人事件，或明顯的質(zhì)量問題，個別人又容易將問題簡單化、情緒化。

（六）、物業(yè)管理費用收繳難。對物業(yè)管理公司來說，目前最頭疼的是物業(yè)管理費的收繳問題。通常，物業(yè)管理水平高的小區(qū)，物業(yè)繳費率就高，而在物業(yè)管理水平低的小區(qū)，無論收費多少，物業(yè)繳費率都很低。物業(yè)管理水平?jīng)Q定著物業(yè)繳費率的高低。但物業(yè)管理公司普遍存在收費難的問題。目前高檔居住小區(qū)的物業(yè)繳費率目前占到90%以上，而在普通居住小區(qū)的物業(yè)繳費率不到60%，實際上在絕大多數(shù)小區(qū)都存在著欠交物業(yè)管理費用的現(xiàn)象。業(yè)主不繳管理費，主要原因有：一，對物業(yè)管理的不滿意，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)沒有到位；二，質(zhì)價不相等，多收費少服務(wù)；三，除政府定價的普通住宅外，一些小區(qū)的業(yè)主對物業(yè)公司制定的收費標(biāo)準(zhǔn)不認(rèn)可；四，因房屋質(zhì)量等問題而將應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任轉(zhuǎn)到物業(yè)管理公司；五，由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主因出國或者出租房屋等原因致使繳費不及時等。

三、完善我國物業(yè)管理法律制度的對策

1、進一步完善我國有關(guān)的物業(yè)管理法律規(guī)范。2003年發(fā)布的《物業(yè)管理條例》可以說是物業(yè)管理制度發(fā)展中的一個里程碑。它對于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司和業(yè)主的責(zé)、權(quán)、利，以及水電氣暖等等其他一些方面的法律關(guān)系，都有非常明確的法律規(guī)范。它出臺以后，對于解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的諸多問題，推行物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展，都會起到非常重要的作用。但由于其本身條文規(guī)范相對原則、涉及面較窄等問題，對在現(xiàn)實中存在的許多物業(yè)管理的問題都不能很好的解決。例如《條例》中對物業(yè)服務(wù)中存在的諸如業(yè)主委員會選舉問題、新舊物業(yè)公司的更替問題、維修基金的保管問題，以及物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)費用等問題都沒有提出任何解決辦法，而且像物業(yè)公司的傭金報酬、業(yè)委會收取物業(yè)費等新的現(xiàn)象，這部法規(guī)更是只字未提。一些專門從事物業(yè)管理研究的專家以及行業(yè)律師，對《條例》表現(xiàn)出質(zhì)疑的態(tài)度。故我們需要以物業(yè)管理條例為基礎(chǔ)，進一步完善物業(yè)管理法律、法規(guī)體系。

2、嚴(yán)格實施分業(yè)經(jīng)營、規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)。物業(yè)管理應(yīng)該是住宅小區(qū)建設(shè)完成，投入使用以后的事，但在發(fā)展初期大多數(shù)的物業(yè)管理都是開發(fā)商自己組建一個物業(yè)管理公司來進行管理的。這種模式延續(xù)到現(xiàn)在。它是目前許多物業(yè)管理糾紛的主要原因。因此，新的物業(yè)管理條例已經(jīng)明確提出業(yè)主自治、物業(yè)管理獨立等原則。它對于解決物業(yè)管理糾紛，維護業(yè)主利益，規(guī)范開發(fā)商和物業(yè)管理公司的行為具有積極意義。我們應(yīng)規(guī)范物業(yè)管理業(yè)，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。例如深圳的一些開發(fā)商，自己不再組建物業(yè)管理公司，而是從社會上選聘。實際上，分業(yè)經(jīng)營以后，互相形成了一種制約關(guān)系，這種有品牌的物業(yè)管理公司，就能很好地對今后入住的業(yè)主負(fù)責(zé)，對開發(fā)商的前期行為進行監(jiān)督，使得整個物業(yè)的前期開發(fā)建設(shè)過程，為后來的物業(yè)管理，為大家入住創(chuàng)造一個良好的條件。個人認(rèn)為，規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)做到以下幾點：一要結(jié)合國外先進物業(yè)管理體制，逐步完善我國物業(yè)管理體制；二加強對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級管理，對其資質(zhì)進行審查，進行業(yè)主招標(biāo)，提高設(shè)立物業(yè)公司的條件，逐步實現(xiàn)規(guī)范化管理；三創(chuàng)造、完善、維護公平競爭的物業(yè)

管理市場機制，杜絕開發(fā)商自己建房自己設(shè)立物業(yè)公司自己管理的壟斷情況，在適當(dāng)時候盡快采取公開由業(yè)主進行招標(biāo)的形式，由業(yè)主自己選擇規(guī)模大、實力雄厚、物業(yè)管理業(yè)績突出、物業(yè)管理所用人員素質(zhì)高、責(zé)任心強的公司進行管理；

四、由政府部門規(guī)定業(yè)主委員會成立時間，督促開發(fā)商及時成立業(yè)主委員會。可以設(shè)

立類式履約保證金制度的制約機制，在開發(fā)商有意拖延不設(shè)立業(yè)主委員會時，給予必要的經(jīng)濟制裁；五對物業(yè)管理公司實行隨時抽查和年檢制度，對不合格的物業(yè)管理公司進行相應(yīng)懲罰和制裁措施，對物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的糾紛可以按照有關(guān)的法定程序進行必要的調(diào)解。

3、規(guī)范物業(yè)管理合同，明確業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務(wù)，加快建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，應(yīng)當(dāng)依照合同約定，對物業(yè)進行專業(yè)化維修、養(yǎng)護，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、公共秩序等進行管理，并提供相關(guān)服務(wù)；同時，業(yè)主委員會也必須要加強管理，嚴(yán)格按規(guī)章實施，眾業(yè)主應(yīng)加強對業(yè)主委員會的監(jiān)督，以維護自身利益。

4、規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)與收費標(biāo)準(zhǔn)，依法查處物業(yè)管理中的不規(guī)范行為。價格管理部門和房地產(chǎn)管理部門要按照《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》規(guī)定的原則，制訂、完善物業(yè)管理收費具體實施辦法，并加強對物業(yè)管理收費的監(jiān)管。對違反規(guī)定多收費、少服務(wù)以及收費不規(guī)范等行為，政府價格管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)予以處罰。同時，針對目前各居住小區(qū)房屋性質(zhì)多樣化的現(xiàn)狀，為了規(guī)范同時也是便于物業(yè)公司收取物業(yè)管理費，建議有關(guān)部門修改現(xiàn)行的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，可以考慮將物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)同服務(wù)水平和檔次掛鉤，把按房屋性質(zhì)收費改為按不同的服務(wù)檔次確定收費標(biāo)準(zhǔn)，以體現(xiàn)按質(zhì)論價。

5、增強業(yè)主的付費觀念。要增強業(yè)主的物業(yè)意識，在住房制度改革進程中，促使住房人更新觀念。同時要加快辦理房產(chǎn)證，明晰業(yè)主產(chǎn)權(quán)人的身份，明晰其交納物業(yè)管理費的義務(wù)。只有業(yè)主在享有物業(yè)管理公司提供服務(wù)的同時及時繳納管理費，物業(yè)管理公司才能更好的提供服務(wù)，是物業(yè)管理能走到一個良性循環(huán)。

6、健全業(yè)主民主自治機制。要發(fā)揮業(yè)主對物業(yè)自治管理的職能。小區(qū)的業(yè)主委員會由廣大業(yè)主財經(jīng)的業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并對業(yè)主大會負(fù)責(zé)。建議將業(yè)主大會設(shè)立為自治性的社會團體法人并取得相應(yīng)的法律地位。只有這樣才能使業(yè)主大會和業(yè)主委員會充分行使其職能，為廣大業(yè)主服務(wù)。

7、加強宣傳和教育，提高物業(yè)管理人員的服務(wù)水平，建立物業(yè)管理人員從業(yè)資格制度，提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，樹立物業(yè)管理人員的市場意識和服務(wù)理念，使其真正能夠為業(yè)主服務(wù)

第二篇：物業(yè)管理面臨著哪些法律問題

物業(yè)管理面臨著哪些法律問題

2000-12-11

伍勁松

一、業(yè)主委員會的法律地位

業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人，也是物業(yè)管理市場的主體，業(yè)主委員會代表產(chǎn)權(quán)人和使用人的利益，行使物業(yè)管理選聘權(quán)、決策權(quán)和監(jiān)督權(quán)。這是物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)。因此，建立業(yè)主委員會，明確業(yè)主委員會的法律地位，是我國建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的新體制的基礎(chǔ)，也是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場的必然要求。那么，這種團體是否具有民事主體資格、屬于何種民事主體？若業(yè)主群體不具有主體資格，那么為什么能簽訂物業(yè)管理合同；若具有主體資格，那么它是否具有相應(yīng)的權(quán)利能力和行為能力呢？

對這一問題我國法律目前尚無明確規(guī)定，但這種客觀形成的團體已經(jīng)在實踐中行使作為民事主體的權(quán)利。全體業(yè)主是通過業(yè)主大會推選出的業(yè)主委員會來管理其共同事務(wù)的，并由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)同物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同。據(jù)此判斷，由全體業(yè)主組成的團體應(yīng)該具備民事主體資格。而業(yè)主委員會是同一建筑物內(nèi)全體業(yè)主設(shè)立的執(zhí)行機構(gòu)，它的人格被全體業(yè)主所吸收，它的行為對外代表全體業(yè)主，對全體業(yè)主產(chǎn)生效力。根據(jù)我國民事訴訟法第54條的規(guī)定，當(dāng)業(yè)主們的共同利益受到侵犯或與他人發(fā)生糾紛時，業(yè)主委員會可代表全體業(yè)主參加訴訟。

雖然《廣東省物業(yè)管理條例》僅規(guī)定對業(yè)主委員會的材料予以備案，但實際操作層面，業(yè)主委員會要取得合法地位，必須由房管部門給予批復(fù)，然后才能刻制公章，開展活動，以體現(xiàn)政府的管理權(quán)威和確認(rèn)職能。

二、有關(guān)物業(yè)管理權(quán)移交的問題

《廣東省物業(yè)管理條例》第2O條第2款規(guī)定，業(yè)主委員會成立后，有權(quán)選聘物業(yè)管理公司對物業(yè)進行管理。但第21條規(guī)定，綜合驗收合格后方可將物業(yè)管理權(quán)移交業(yè)主委員會。前后條文本身并不沖突，但是由于建筑行政管理部門未能切實貫徹執(zhí)行《廣東省居住小區(qū)竣工綜合驗收暫行辦法》和《廣州市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》有關(guān)綜合驗收的相關(guān)規(guī)定，為了避免承擔(dān)延期交樓的違約責(zé)任，發(fā)展商在交樓的時候往往隱瞞沒有綜合驗收的事實真相，匆忙交樓，從而導(dǎo)致物業(yè)管理權(quán)不能移交。根據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》，可以分期驗收，實踐中，應(yīng)以單體建筑物取得《廣州市建設(shè)工程竣工綜合驗收合格證》為準(zhǔn)。如果未能綜合驗收，發(fā)展商自然應(yīng)繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理費用。

三、物業(yè)管理的收費問題

1、關(guān)于管理費用及報酬的分擔(dān)方式。建設(shè)部1995年12月1日頒布實施的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第1O條、第11條規(guī)定，由于物業(yè)管理只限于共用部分，所以各位業(yè)主對于管理費用的分擔(dān)取決共用面積的分?jǐn)?。但是現(xiàn)有的物業(yè)管理收費一般都按照業(yè)主的建筑面積計算，兩者之間差異是顯而易見的。按建筑面積收費，表面上看，降低了每平方米的收費標(biāo)準(zhǔn)，雖然也是按比例收費，但并不公平合理。因為，物業(yè)管理公司僅對物業(yè)的共有部分與共同事務(wù)實施管理，而業(yè)主的專有部分由業(yè)主自己進行管理，所以，并不存在管理公司收費的問題。業(yè)主僅對共有部分和共同事務(wù)承擔(dān)交付物業(yè)管理費的義務(wù)。

在實踐中，物業(yè)管理又分為統(tǒng)一服務(wù)和特約服務(wù)，自然應(yīng)按不同的標(biāo)準(zhǔn)收取費用。統(tǒng)一服務(wù)依物業(yè)管理合同而定，只限于共用部分，收取的費用實行政府指導(dǎo)價。特約服務(wù)是指個別業(yè)主同物業(yè)公司簽訂的單獨合同，涉及到專有部分，如對其房屋設(shè)施進行一些安裝、修繕等服務(wù)工作，有權(quán)自行定價。但不論是政府指導(dǎo)價還是物業(yè)公司定價，都要遵循合理、公開以及與業(yè)主承受能力相適應(yīng)的原則。尤其是政府指導(dǎo)價須先由物業(yè)公司根據(jù)實際費用支出情況向當(dāng)?shù)匚飪r部門申報，然后物價部門以獨立的住宅小區(qū)為單位核定收費標(biāo)準(zhǔn)，核定時應(yīng)該充分聽取小區(qū)業(yè)主委員會的意見，還要照顧到當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平和物業(yè)管理市場的發(fā)育程度。

2、關(guān)于代收水電煤氣以及有線電視等服務(wù)費。應(yīng)由水電煤氣公司及電視臺承付代收服務(wù)費，這些公司與物業(yè)公司在代收此費時，構(gòu)成了委托關(guān)系，物業(yè)公司是受托方，水電煤氣公司是委托方。在有償委托中，委托方應(yīng)向受托方支付委托收取水電煤氣費行為的費用，而不能將這筆費用轉(zhuǎn)嫁到居住者身上。

3、業(yè)主將物業(yè)出租及業(yè)主外出不在的情況下如何收費。由于租賃權(quán)并非所有權(quán)，且有期限性，放物業(yè)承租人對共用部分的管理毫無興趣，即使勉強執(zhí)行管理規(guī)約也多有懈怠。而業(yè)主外出不在則使管理費用不能按時征收，也不能出席業(yè)主大會或業(yè)主委員會，給物業(yè)管理帶來許多困難。因此，應(yīng)該在有關(guān)立法中規(guī)定物業(yè)承租人也要受管理規(guī)約拘束，并在管理規(guī)約中要求業(yè)主在出租物業(yè)時，將承租人必須遵守管理規(guī)約作為租賃合同的主要條款之一，而且要在租賃合同中明確約定，由出租人或承租人按照物業(yè)管理合同的規(guī)定及時交納管理費用。

四、有關(guān)維修基金的問題

維修基金雖然也屬于物業(yè)管理范圍內(nèi)費用，但維修基金的所有權(quán)屬于業(yè)主，使用權(quán)屬于業(yè)主委員會。有的物業(yè)公司將維修基金與物業(yè)管理費混同起來，并且在使用時也不征求業(yè)主委員會的同意；有的發(fā)展商和物業(yè)公司在離開時，甚至將維修基金帶走，這些行為實際上侵犯了業(yè)主的利益。

既然維修基金屬于業(yè)主，那么如果某一業(yè)主要轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，是否可以從物業(yè)管理公司處要回已交付的維修基金？維修基金性質(zhì)上雖然屬于業(yè)主所有，但這筆基金一旦由業(yè)主交出，就不屬于某一業(yè)主專有，而是屬于全體業(yè)主擁有，由管理公司根據(jù)業(yè)主委員會的指示統(tǒng)一使用。所以業(yè)主轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，對于維修基金的事他可以一并與受讓人商談，但不能向物業(yè)管理公司索回。因為受讓方不愿再另行交付維修基金，而且已經(jīng)使用若干時間的物業(yè)也許很快就要維修，因此，已交付的維修基金自然不能退回原主。

商品房預(yù)售許可證在1998年10月1日以后核發(fā)的，房地產(chǎn)開發(fā)商按物業(yè)總投資的2％繳納物業(yè)管理維修基金。而在此之前，應(yīng)由購房者向物業(yè)管理公司繳交維修基金。但是物業(yè)總投資究竟按建安成本計算，還是包括地價，不無疑問。房地產(chǎn)商不按規(guī)定劃撥物業(yè)管理維修基金，由市國土房管局責(zé)令限期履行，逾期不履行的，業(yè)主委員會可依法向人民法院起訴。

按照“誰使用，誰收益，誰負(fù)擔(dān)”的原則，物業(yè)管理的維修基金應(yīng)由業(yè)主委員會自行管理。但立法時為了保障資金的及時到位，維護基金的安全性，因此決定該款項設(shè)立專戶由國土房管局代為保管。發(fā)展商移交管理權(quán)時，一次性劃給業(yè)主委員會，其所有權(quán)屬全體業(yè)主共有。但根據(jù)建設(shè)部制定的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第10條規(guī)定，業(yè)主委員會成立后，房管部門應(yīng)將維修基金移交給物業(yè)管理公司代管。這一規(guī)定以及財政部頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》與《廣東省物業(yè)管理條例》發(fā)生沖突，由于國務(wù)院的《物業(yè)管理條例》尚未出臺，按照地方性法規(guī)的法律效力高于部門規(guī)章的原則，當(dāng)然應(yīng)以《廣東省物業(yè)管理條例》為準(zhǔn)。

五、小區(qū)治安的法律問題

物業(yè)管理公司在其經(jīng)營服務(wù)過程中，與社會有關(guān)部門發(fā)生密切聯(lián)系。范圍涉及街道、居委會、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用、商業(yè)及文化娛樂等部門。這里既有行政管理關(guān)系，又有經(jīng)濟關(guān)系，由于工作范圍不明確，關(guān)系不協(xié)調(diào)，已成為物業(yè)管理公司發(fā)展中的突出問題。業(yè)主洪女士自1997年7月初將汽車停放在文華花園內(nèi)起，直到1997年8月17日汽車被盜，洪女士在汽車被盜前既沒有向物業(yè)公司交納汽車保管費，也沒有將汽車停放在文華花園指定的停車場內(nèi)。洪女士在汽車失竊之后第二天才匆匆忙忙向管理公司繳交停車費，當(dāng)即被物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人拒絕。但是，在汽車被盜后第三天即1998年8月ZO日洪女士向不知情的出納繳交了停車費，取得停車費收據(jù)。東蕪市中級人民法院判決認(rèn)為：作為文華花園業(yè)主洪女士將車停在文華花園內(nèi)，物業(yè)管理公司未表示異議，洪的小汽車已置于物業(yè)管理公司的管理之下，應(yīng)視為該小汽車已交付管理公司保管。

一、二審判決將洪女士的汽車失竊歸結(jié)為物業(yè)管理公司警惕性不高，管理疏忽，保管制度不完善所致。遂適用《中華人民共和國民法通則》第56、57、106條，判決要求物業(yè)管理公司承擔(dān)汽車被盜的損失。

物業(yè)管理公司為保證車輛的安全，派人24小時看守專門的停車場，以提供特別服務(wù)。而洪女士將汽車停放在文華花園停車場以外的地方，并未將汽車交付保管人保管，物業(yè)管理公司亦從未接收該標(biāo)的物。雙方實際上沒有達成意思表示一致的保管汽車的協(xié)議，保管合同自然沒有成立。但法院判決既沒有分清“文華花園”和“文華花園停車場”的不同范圍，也沒有將“車輛保管”和“物業(yè)管理”分開來看，認(rèn)為只要物業(yè)管理公司管理不當(dāng)，具有過錯，且造成了損害的后果，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。這個案件引人深思，由于物業(yè)管理公司管理上的一些漏洞，導(dǎo)致法院判決承擔(dān)賠償責(zé)任，教訓(xùn)可謂深刻。

根據(jù)《廣州市企業(yè)治安保衛(wèi)條例》的規(guī)定，物業(yè)管理公司僅是協(xié)助公安機關(guān)作好小區(qū)的治安工作，只要作好了治安保衛(wèi)目標(biāo)管理責(zé)任制，履行了治安保衛(wèi)工作的相應(yīng)職責(zé)，沒有過錯，就可以免資。因為物業(yè)管理公司終究不是公安機關(guān)，沒有行政權(quán)，更沒有司法權(quán)。對于業(yè)主之間爭吵、打架，物業(yè)管理公司的勸阻往往無濟于事。對于那些開放式的小區(qū)，治安差、車輛亂停亂放、違章搭建等問題不僅困擾業(yè)主，也使物業(yè)管理公司一籌莫展。因為沒有任何文件賦予物業(yè)管理公司行政司法權(quán)力，管理公司的措施除了教育、警告，還是教育、警告，根本沒有實質(zhì)性的制約作用，幻想“企業(yè)管社會”，自然力不從心，只有與有關(guān)行政機關(guān)加強聯(lián)系、密切配合，并加強自身的組織管理，才能預(yù)防惡性事件的發(fā)生。

物業(yè)管理實質(zhì)上是基于物業(yè)所產(chǎn)生的物權(quán)，即物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)的管理權(quán)所產(chǎn)生的法律關(guān)系，屬于民事權(quán)利范疇。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的計劃生育、治安管理等事項，屬于政府行政管理部門的職權(quán)范圍內(nèi)管理的事情，自然應(yīng)由政府去管，物業(yè)管理公司僅能起到協(xié)助的作用。

第三篇：物業(yè)管理中存在的問題

物業(yè)管理中存在的問題

——以老校宿舍物業(yè)管理為例 摘要：物業(yè)管理中，高校住宅小區(qū)的物業(yè)管理是比較特殊的一種，文章以山大老校宿舍物業(yè)管理為例，分析高校物業(yè)管理現(xiàn)狀，找出其中的問題，結(jié)合物業(yè)管理的相關(guān)知識，提出個人建議。關(guān)鍵詞：高校 住宅小區(qū) 物業(yè)管理

隨著城市建設(shè)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理作為新興的服務(wù)行業(yè)得到了越來越多的重視。各大高校為了方便教職工的工作，也都建設(shè)了本校的職工宿舍，因其住戶多為本校教職工，所以在物業(yè)管理上與普通住宅小區(qū)的情況有所不同。為了了解物業(yè)管理中存在的問題及解決對策，我采訪了山大老校宿舍的物業(yè)管理部門，在交談中對物業(yè)管理有了更進一步的認(rèn)識。

山東大學(xué)老校二、三、四宿舍的物業(yè)管理歸屬于山東大學(xué)第二項目部，并非是某個獨立的物業(yè)管理公司。該項目部服務(wù)的范圍有老校第二宿舍的十三棟樓，第三宿舍的七棟樓，第四宿舍的兩棟樓，共計約1400位住戶，其中絕大多數(shù)為山大教職工。

一、物業(yè)管理中存在的問題

1、物業(yè)公司與開發(fā)商的關(guān)系

我國現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，大多數(shù)是開發(fā)商自己成立的物業(yè)公司或從原房管所轉(zhuǎn)變而來,管理水平參差不齊。真正按照現(xiàn)代企業(yè)制度,按照物業(yè)管理專業(yè)化、市場化要求建立的企業(yè)不到總數(shù)的10%。物業(yè)管理是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程,貫穿于房地產(chǎn)項目立項、規(guī)劃、建設(shè)、驗收、管理等各個環(huán)節(jié),時間跨度大,涉及部門多,需要專業(yè)的人員進行管理和服務(wù)。然而若是開發(fā)商自己成立物業(yè)公司，在專業(yè)水平上必然不及獨立的物業(yè)公司。招標(biāo)是選擇物業(yè)公司的一個很有效的方式，通過競爭來督促各物業(yè)公司用最好的資源為住戶服務(wù)，若沒有招標(biāo)而是通過其他方式選擇物業(yè)，則缺少競爭優(yōu)勢，容易造成物業(yè)人員工作上的懈怠。負(fù)責(zé)山大老校宿舍物業(yè)管理的并非專門的物業(yè)公司，而是山東大學(xué)第二項目部，是學(xué)校機構(gòu)的一個組成部分，其管理的職能大大超過了服務(wù)職能，造成物業(yè)人員服務(wù)意識薄弱。

2、物業(yè)公司與住戶脫節(jié)

業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動中維護業(yè)主合法權(quán)益的代表性組織。有些城市住宅小區(qū)業(yè)主委員會組建不及時，有的未按規(guī)定程序通過民主選舉產(chǎn)生，還有的委員會不能代表產(chǎn)權(quán)人、使用人的意志，作用發(fā)揮得不好。比如目前大多數(shù)小區(qū)選舉樓長等職務(wù)都是直接口頭任命的方式，并沒采取民主形式，業(yè)主遇到問題時也無從知道該向何人反映。在目前得實際運作中，業(yè)主委員會的維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)的作用也沒有體現(xiàn)出來。像高校教工宿舍，一般住戶都是學(xué)校職工，有問題都向?qū)W校反映，很少直接跟物業(yè)部門溝通，業(yè)主委員會形同虛設(shè)。

3、物業(yè)管理隊伍素質(zhì)偏低,人才短缺

物業(yè)管理是新興的行業(yè),人才儲備基礎(chǔ)薄弱。目前,行業(yè)隊伍總體素質(zhì)偏低,人才短缺,從業(yè)人員隊伍建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于行業(yè)的發(fā)展,目前,在中小城市相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為一些地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)普遍存在的奇怪現(xiàn)象之一。由于我國物業(yè)管理專業(yè)教育起步晚,培養(yǎng)的人才有限,加之尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范,在職專業(yè)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)不足和各種上崗專業(yè)培訓(xùn)流于形式、監(jiān)管不足,更加之觀念上認(rèn)為物業(yè)管理毋需高素質(zhì)人員的誤區(qū)等,使得我國物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低,制約了行業(yè)的良性發(fā)展,影響行業(yè)地位的提高。

二、住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展對策

1、積極開展招投標(biāo)機制

在物業(yè)管理剛實現(xiàn)招投標(biāo)機制的初期，人們還不適應(yīng)市場的選擇，因此政府應(yīng)加大工作力度，首先對比較規(guī)范的住宅小區(qū)進行試點運行，多組織相應(yīng)的招投標(biāo)活動，進行廣泛宣傳，通過市場選擇的物業(yè)管理公司不是一家而是二十幾家，最后到不經(jīng)過市場的選擇就拿不到物業(yè)管理的良好態(tài)勢。

2、提高物業(yè)管理隊伍素質(zhì)

一支責(zé)任心強、技術(shù)好、素質(zhì)高的人才隊伍，是物業(yè)管理水平提高的重要保障。例如，對從業(yè)人員進行物業(yè)管理概論、法律法規(guī)基礎(chǔ)知識、物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理企業(yè)、房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)造、住宅小區(qū)管理和物業(yè)管理法規(guī)案例分析等為主要內(nèi)容的系統(tǒng)培訓(xùn)，尤其應(yīng)該大力推行從業(yè)人員職業(yè)資格考試，如《物業(yè)管理師職業(yè)資格考試》，以此提

高物業(yè)管理從業(yè)人員的業(yè)務(wù)能力，為建設(shè)文明住宅小區(qū)奠定堅實基礎(chǔ)。

3、加強對業(yè)主委員會監(jiān)管

業(yè)主委員會作為轄區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、使用人民主推薦，選舉產(chǎn)生的群眾性自發(fā)組織，充分發(fā)揮其作用，對維護產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，同物業(yè)企業(yè)一道作好物業(yè)管理工作至關(guān)重要。因為業(yè)主委員會同物業(yè)管理企業(yè)是建立在法律關(guān)系和經(jīng)濟關(guān)系上的平等民事主體，體現(xiàn)了物業(yè)管理的專業(yè)管理與自治管理相結(jié)合的原則，堅持這原則，有利于發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會和產(chǎn)權(quán)人、使用人三個積極性。同時它在物業(yè)管理企業(yè)和產(chǎn)權(quán)人、使用人之間起著橋梁和紐帶的作用。因此，住宅小區(qū)入住率達到一定比例時，一定要在當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政部門的指導(dǎo)下，要及時召開產(chǎn)權(quán)人、使用人代表大會，并嚴(yán)格按照民主程序從代表大會代表中選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，也只有這樣，業(yè)主委員會才能真正代表和維護產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，并積極配合物業(yè)管理企業(yè)共同管理好區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作

目前我國物業(yè)管理中的問題既有物業(yè)管理自身的問題，也有政策法規(guī)不健全的原因，對這些問題的解決要分清不同的性質(zhì)，采取針對性的措施。這不僅需要政府頒布有指導(dǎo)意義、可操作性強的法律法規(guī)，物業(yè)管理企業(yè)也要遵循市場規(guī)律辦事，在競爭中求生存、求發(fā)展，讓業(yè)主享有更加舒適、安全、健康、文明、和諧的生活環(huán)境。

第四篇：如何加強居民小區(qū)物業(yè)管理中存在消防安全

新疆農(nóng)業(yè)大學(xué)

目:

程:

名:

業(yè):

級:

號: : 課 程 論 文

如何加強居民小區(qū)物業(yè)管理中存在消防安全物業(yè)管理 吳一凡 公共事業(yè)管理

092 095205613 徐沖

職稱: 200 年 12 月 16 日

題

課 姓 專班學(xué)指導(dǎo)教師

居民小區(qū)物業(yè)管理中存在消防安全問題

作者：吳一凡 指導(dǎo)教師：徐春

摘要：隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市現(xiàn)代化進程的加快，出現(xiàn)了，居民小區(qū)物業(yè)管理與消防安全脫節(jié)現(xiàn)象。因此，有必要健全物業(yè)管理中消防安全服務(wù)體系，為居民提供一個安全、舒適的工作生活環(huán)境。物業(yè)管理是一個發(fā)展前景廣闊且有待于開拓的新興行業(yè)。其中消防安全管理占有重要的地位和作用，因此，做好物業(yè)消防安全管理工作不僅是當(dāng)前，更是今后長期的工作。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；消防安全；人員規(guī)范；

Residents residential property management exist in

fire safety problems

Author: WuYiFan teachers: XuChun Abstract：Along with the rapid development of market economy, modern city, the quickening of the process of appears, residents residential property management and fire control safety disconnected from the phenomenon.Therefore, it is necessary to perfect in the property management in fire safety service system for the residents to provide a safe and comfortable working environment.Property management is a development prospect and needs to be on the development of new industry.One fire safety management has important position and function, therefore, completes property fire safety management not only is the current, but also for a long time.Key words: Property management;Fire control safety;Personnel standard

前言： 市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平的日益改善，促使我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，各類居民住宅樓如雨后春筍般迅速崛起，尤其是各類集中居民區(qū)如小區(qū)或山莊、花園等命名的功能性住宅群體，大多能夠?qū)崿F(xiàn)集中供水、供電、供氣，社會化服務(wù)功能完善，再加上環(huán)境優(yōu)雅，空氣清新，極大地滿足了人民群眾的生活居住需要，成為我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的走向，這些功能小區(qū)大多由物業(yè)管理公司進行集中管理，但是不少小區(qū)在日常管理中忽視消防安全，沒有將消防安全管理作為物業(yè)管理的重要內(nèi)容來抓，小區(qū)內(nèi)存在不少消防隱患，一些小區(qū)發(fā)生了諸如居民家庭火災(zāi)、液化石油氣或煤氣爆炸的事故，給人民生命財產(chǎn)安全造成了很大損害。正文：

一、管理現(xiàn)狀存的問題

1、小區(qū)建設(shè)缺乏整體消防規(guī)劃，消防設(shè)施和器材配備不完善一個物業(yè)小區(qū)，一般由幾十幢甚至上百幢住宅樓或別墅組成，占地往往幾百畝至幾千畝。按照國家現(xiàn)行《建筑設(shè)計防火規(guī)范》等消防技術(shù)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)合理設(shè)置消防車道、消防水源，設(shè)置必須的消防設(shè)施和器材。

但實際上，不少小區(qū)從立項設(shè)計上缺少整體消防規(guī)劃； 有些小區(qū)即使編制了消防規(guī)劃，往往小區(qū)內(nèi)建筑由幾家不同施工隊伍同時施工，或分階段組織施工，這樣就造成了設(shè)計前后不一致，設(shè)計、施工上不銜接。

部分開發(fā)商過多地追求經(jīng)濟效益，忽視或減少消防設(shè)施方面的投入，以致出現(xiàn)了小區(qū)建成后存在消防安全隱患、消防設(shè)施不配套的現(xiàn)象，如小區(qū)主通道路面硬化后沒有安裝室外消火栓；已安裝的室外給水管道生活、消防共用，管徑過小，不能保證消防用水量要求。

消防車道為枝狀無回車場地；人為設(shè)置隔離墩或鐵柵欄，暖氣管道、電視電話線甚至煤氣管道的架空高度不足，不能滿足消防車通行要求。

不少小區(qū)設(shè)有集中供氣系統(tǒng)如小區(qū)自建獨立管道液化石油氣、市政集中供應(yīng)煤氣系統(tǒng)，由于施工、設(shè)計隊伍參差不齊，未經(jīng)消防部門審核把關(guān)，出現(xiàn)了如管道架空高度不足、埋地深度不夠、固定不牢、管道系統(tǒng)未進行接地處理，液化氣儲存間、煤氣調(diào)壓站位置設(shè)計不當(dāng)?shù)冗`反安全規(guī)定的行為，由于液化石油氣、煤氣的火災(zāi)危險性極大，一旦發(fā)生問題，后果將不堪設(shè)想，這方面的教訓(xùn)全國各地發(fā)生了不少。

2、現(xiàn)有物業(yè)管理中沒有很好地引入消防安全管理內(nèi)容物業(yè)管理作為近年來新興服務(wù)業(yè)，越來越受制社會各界的重視和肯定，但從目前管理內(nèi)容和層次來看，許多方面還不能適應(yīng)小區(qū)消防安全工作的實際需要，突出表現(xiàn)在以下方面： 單位往往只過多的重視防盜，在消防安全管理上不夠重視，消防安全管理制度不健全，沒有建立滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，有些形同虛設(shè)。

小區(qū)保安大多屬臨時雇傭性質(zhì)，不少沒有進行消防安全培訓(xùn)就匆匆上崗，消防安全技能差，有些連最基本的滅火器如何使用、如何報火警等內(nèi)容都不知，遇到火災(zāi)往往束手無策甚至臨陣脫逃。

消防設(shè)施和器材配備嚴(yán)重不足，小區(qū)內(nèi)按規(guī)定和實際需要應(yīng)配備滅火器、防火沙、消防水帶、水桶等器材，但大多數(shù)單位沒有配備或配備不足。消防設(shè)施和器材管理維護不當(dāng)，部分小區(qū)滅火器、消防桶等器材丟失現(xiàn)象嚴(yán)重，有些滅火器備受烈日曝曬、風(fēng)雨侵蝕、年久失修，發(fā)生火災(zāi)時不能發(fā)揮應(yīng)有作用甚至誤人傷亡，室內(nèi)外栓用于沖洗路面、澆花澆地被挪作他用。消防安全管理作為物業(yè)管理的重要內(nèi)容還亟需加強。

3、居民家中存在不少火災(zāi)隱患。

家庭裝修中為了追求裝修效果，而過多采用易燃可燃材料，隱蔽電氣線路裸露未穿套管，線路選型不當(dāng)，家庭用火用電不慎、小孩玩火等都極易誘發(fā)火災(zāi)的發(fā)生。

為了防盜，大多數(shù)住宅樓一二層安裝了防盜網(wǎng)、防盜欄等防護措施，上層住戶為防止上層住戶為防止小偷從下層護欄進入自家不得已也須安裝防盜護欄，整幢建筑變成了一個十足的“牢籠”，不利于滅火救助和人員安全疏散。目前大多數(shù)居民家中未配備滅火器，不少居民未接受消防安全教育培訓(xùn)，消防安全意識淡薄，基本的滅火和疏散逃生知識不具備，現(xiàn)在家庭一旦發(fā)生火災(zāi)，往往火勢很快蔓延，易產(chǎn)生大量有毒氣體，給居民生命財產(chǎn)安全造成很大威脅。

二、關(guān)于物業(yè)消防安全管理的思考

1、理順物業(yè)消防安全管理的各種關(guān)系，建立市場經(jīng)濟體制下的物業(yè)消防管理體系構(gòu)架。以法律的形式確定物業(yè)消防管理中各主體的法律地位和相互之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系是平等的民事主體關(guān)系，是委托與被委托的經(jīng)濟合同關(guān)系。業(yè)主或物業(yè)使用人享有在管理中的決策權(quán)和監(jiān)督權(quán)，負(fù)有服從物業(yè)整體消防安全的管理、合理利用物業(yè)項目、確保消防安全、承擔(dān)相應(yīng)費用的消防安全管理義務(wù)，物業(yè)公司必須按照法律法規(guī)、行為規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主委托合同的約定，實施消防安全管理，確保物業(yè)消防安全管理工作接受公安消防部門、業(yè)主及物業(yè)使用人的監(jiān)督。

2、建立完整、系統(tǒng)的物業(yè)消防安全管理法律規(guī)范體系，規(guī)范其運作。制定物業(yè)消防安全管理基本法律、法規(guī)及實施細(xì)則，以規(guī)范政府主管部門、物業(yè)公司及業(yè)主或物業(yè)使用人的行為，協(xié)調(diào)其相互間的各種關(guān)系，將物業(yè)消防管理納入法制化和規(guī)范化的軌道，同時制定統(tǒng)一的物業(yè)消防安全管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，如公共消防安全契約、住戶消防安全手冊、物業(yè)消防安全檢查規(guī)定，消防設(shè)施維修資金標(biāo)準(zhǔn)及實施方案規(guī)定，消防安全管理費收支規(guī)定，維修養(yǎng)護消防設(shè)施規(guī)定等。

3、建立和推行物業(yè)消防安全管理早期介入制度。房地產(chǎn)開發(fā)、流通、消費是一個連續(xù)的過程，在物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)階段就應(yīng)明確聽取物業(yè)管理企業(yè)的合理意見，對隱蔽的消防設(shè)備應(yīng)實施專業(yè)化物業(yè)消防安全管理監(jiān)督和認(rèn)可制度，|考試|大|并且嚴(yán)格把好驗收、交接關(guān)。這種建管結(jié)合方式，能提高物業(yè)的有效價值。

4、建立高素質(zhì)的物業(yè)消防安全管理隊伍。在物業(yè)管理中應(yīng)確定專（兼）職消防管理員，具備一定的防災(zāi)滅火知識和消防管理知識，經(jīng)消防部門培訓(xùn)后持證上崗。對消防控制室操作人員，必須具有現(xiàn)代消防技術(shù)方面的知識、熟練掌握消防系統(tǒng)的情況。對現(xiàn)代消防設(shè)施設(shè)備應(yīng)委托專業(yè)化的消防設(shè)施維護保修公司來承擔(dān)。

5、公安消防機構(gòu)應(yīng)加強對物業(yè)消防安全管理的監(jiān)督指導(dǎo)。公安消防機構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格把好物業(yè)建筑設(shè)計審核關(guān)，不留先天隱患。對物業(yè)消防安全管理要加強宏觀指導(dǎo)，定期實施防火監(jiān)督檢查。對物業(yè)消防安全管理要給予法律支持。對物業(yè)消防安全管理人員進行消防培訓(xùn)，幫助提高消防安全管理素質(zhì)。

三、加強管理消防安全的對策

1、加強小區(qū)整體消防規(guī)劃，各房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)把消防設(shè)施器材配齊配足、設(shè)計單位進行小區(qū)規(guī)劃時，要增強消防安全意識，從整體上對小區(qū)進行合理消防規(guī)劃設(shè)計，嚴(yán)格按國家有關(guān)消防技術(shù)規(guī)范進行消防設(shè)計或編制專門消防設(shè)計專篇，并報送規(guī)劃、消防等部門進行審查，各設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位要各負(fù)其責(zé)，相互監(jiān)督、密切配合，嚴(yán)格按設(shè)計施工圖紙組織施工，把小區(qū)消防規(guī)劃真正落到實處。各級房產(chǎn)管理、建委、工商等職能部門要強化監(jiān)督管理，對違反規(guī)定的設(shè)計、施工和開發(fā)商，要采取暫扣或吊銷執(zhí)照或許可證、降低資質(zhì)、罰款等辦法，同時要嚴(yán)格設(shè)計、施工隊伍的管理，對無設(shè)計、施工資質(zhì)的單位和個人不得承攬消防設(shè)施的設(shè)計施工，從源頭上保證消防設(shè)施和器材安裝到位。

2、要將消防安全管理作為物業(yè)管理的重要內(nèi)容融入到小區(qū)日常管理之中，真正抓好落到實處各物業(yè)管理單位要按照《中華人民共和國消防法》等法律的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實際，制定符合小區(qū)自身特點的消防安全管理制度，按國家有關(guān)規(guī)定配置消防設(shè)施和器材，設(shè)置消防安全標(biāo)志，并定期組織檢驗維修，同時要對小區(qū)保安進行上崗前消防技能培訓(xùn)，未經(jīng)消防安全培訓(xùn)的一律不準(zhǔn)上崗執(zhí)勤，并定期進行強化訓(xùn)練，使小區(qū)保安隊成為維護小區(qū)消防安全的主力軍。各級政府要采取有力措施，大力推進和加強小區(qū)物業(yè)建設(shè)步伐，將物業(yè)小區(qū)管理納入社區(qū)消防安全管理之中，依托社區(qū)服務(wù)，將物業(yè)小區(qū)消防工作納入社區(qū)消防安全服務(wù)范疇，共享社區(qū)消防服務(wù)資源，積極推進小區(qū)消防管理的社會化進程。

3、大力開展消防宣傳教育和培訓(xùn)，提高廣大居民的消防安全意識和消防法制觀念針對小區(qū)內(nèi)居民消防安全意識和消防法制觀念淡薄的問題，要充分利用周六、周日空閑時間及119消防宣傳日，通過設(shè)立宣傳站或宣傳欄、發(fā)放消防法律常識及家庭防火等宣傳材料、播放喜聞樂見的消防電視宣傳片、邀請消防隊員傳授滅火和疏散逃生常識技能等形式，積極主動地向小區(qū)內(nèi)居民進行消防安全常識、消防法規(guī)的教育，提高他們的消防安全意識和消防法制觀念，自覺做好家庭防火滅火，教育子女愛護公共消防設(shè)施，同各種違法行為作斗爭，共同把小區(qū)的消防安全工作做好。

4、加強消防監(jiān)督管理，嚴(yán)格消防執(zhí)法公安消防監(jiān)督機構(gòu)要切實加強物業(yè)小區(qū)的消防監(jiān)督管理，小區(qū)建設(shè)時要提前介入，嚴(yán)格小區(qū)消防規(guī)劃審核關(guān)，施工過程中要重點把好給水管道、室內(nèi)外消火栓選用和安裝關(guān)，驗收時要嚴(yán)格按有關(guān)消防技術(shù)規(guī)范把好驗收關(guān)，確保小區(qū)消防規(guī)劃和各項消防設(shè)施建設(shè)落到實處。

轄區(qū)公安派出所要充分發(fā)揮消防監(jiān)督職責(zé)，要把居住人口較多的小區(qū)納入消防重點單位加強管理，要把對小區(qū)消防監(jiān)督管理納入責(zé)任區(qū)民警的考核內(nèi)容，開展經(jīng)常性的消防檢查工作，督促和幫助小區(qū)物業(yè)管理單位落實各項消防安全職責(zé)。要加大消防執(zhí)法和處罰力度，對于不按消防規(guī)劃建設(shè)的小區(qū)，未按規(guī)定配備消防設(shè)施和器材的，要責(zé)令限期進行改正；對破壞小區(qū)公共消防設(shè)施的單位和個人要依法嚴(yán)厲查處；對小區(qū)周圍或小區(qū)內(nèi)違法設(shè)置的液化氣代灌點、加油站或煤氣調(diào)壓站要責(zé)令限期整改、搬遷或依法取締，結(jié)論：綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)要不斷提高物業(yè)的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益，為業(yè)主和物業(yè)使用人提供一個安全、舒適的工作生活環(huán)境，就要加強物業(yè)消防安全管理，要逐漸形成“政府宏觀指導(dǎo)，物業(yè)公司具體管理，業(yè)主自我防范，消防機構(gòu)實施監(jiān)督”的專業(yè)化、社會化、規(guī)范化和法制化的管理體制。參考文獻：

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第五篇：關(guān)于團購中法律問題的幾點思考

摘要：近年來，團購正在成為一個新興的網(wǎng)上購物方式，人們正從團購中獲得一些超值的商品優(yōu)惠，但是反觀這個剛剛興起的購物模式，仍存在著眾多弊端，本文嘗試從法律角度剖析團購中的一些問題。本文主要闡述了團購的基本情況、分析團購當(dāng)事人的法律關(guān)系、論述團購產(chǎn)品質(zhì)量問題產(chǎn)生的責(zé)任與救濟途徑，并就團購產(chǎn)品、服務(wù)質(zhì)量問題產(chǎn)生的現(xiàn)狀、原因進行分析并提出解決辦法以及對團購網(wǎng)站的監(jiān)管建議。

一、概述

（一）團購網(wǎng)站的運營模式

筆者認(rèn)為：團購是指一定數(shù)量規(guī)模的消費者通過團購網(wǎng)站這個平臺，與商家訂立格式合同并履行的行為。

團購作為一個新興購物方式，吸引了眾多消費者的眼球。實際上，網(wǎng)絡(luò)團購將零售業(yè)務(wù)變成了批發(fā)業(yè)務(wù)，通過將零散的消費者聚集起來，有效降低了廠家的交易成本，提高了交易效率，使交易方式更加靈活，同時也增加了利潤。如今團購網(wǎng)站主要的盈利來源有：會員企業(yè)年服務(wù)費、商家銷售返點、城市站點加盟費用、地面活動的企業(yè)贊助，還有網(wǎng)絡(luò)廣告等。隨著消費合作與網(wǎng)絡(luò)的結(jié)合，消費者之間的聯(lián)合成本大幅度降低，網(wǎng)絡(luò)的力量推動著更大范圍的消費合作和更多的交易對象增長。①低價限量銷售成為團購主要的營銷方式。銷售商這樣做無非是想為自己的商品做廣告，從而推銷自己的商品；而團購網(wǎng)站這樣做，是想吸引消費者進行團購，形成穩(wěn)定的消費人群，使自己能做大做強，從而達到上市融資的目的。目前幾乎所有的團購網(wǎng)站都是負(fù)債經(jīng)營，團購網(wǎng)站上出售的商品很便宜，除一部分是經(jīng)銷商為擴大市場，自己低價銷售外，大部分團購商品或服務(wù)都是團購網(wǎng)站高買低售以獲得穩(wěn)定的客戶源。所以，團購網(wǎng)站必須有充足的資金來源才能在市場上長期運行，而理想模式就是上市發(fā)行股票募集資金。美團網(wǎng)CEO 王興也表示，2012年是團購行業(yè)的分水嶺，會進一步整合，團購淘汰賽提速，服務(wù)和技術(shù)是團購競爭的門檻。

（二）團購網(wǎng)站的現(xiàn)狀

“物美價廉”是消費者理想的追求，團購作為一種新興事物得到很多人的青睞，也證明其有著其他購物方式不可企及的優(yōu)勢，而最主要的是團購網(wǎng)站出售的商品通常低于市場正常價格。然而，優(yōu)惠價格的背后也陷阱重重。據(jù)中消協(xié)最新報告顯示，2011 年網(wǎng)絡(luò)團購成為銷售類投訴新熱點，投訴量位居各類投訴前10 位，反映的主要問題包括貨不對板，退換貨難；服務(wù)注水，價外有價；高標(biāo)低折，吸引眼球等。

二、團購當(dāng)事人的法律關(guān)系

（一）團購網(wǎng)站和銷售商的法律關(guān)系

團購網(wǎng)站若通過銷售商購買商品并低價銷售，此時，他們之間應(yīng)該就是一種買賣合同關(guān)系，關(guān)于這一點爭議不大。但現(xiàn)實中這種可能性不大，因為團購網(wǎng)站本身就融資困難，若直接將商品買來，易產(chǎn)生存貨積壓風(fēng)險，導(dǎo)致流動資金短缺，加大商業(yè)風(fēng)險。比較可行的方式是由銷售商通過團購網(wǎng)站自己銷售商品或者服務(wù)，此時團購網(wǎng)站和銷售商的關(guān)系就很難認(rèn)定。目前有學(xué)者認(rèn)為屬于行紀(jì)關(guān)系②，也有學(xué)者認(rèn)為屬于居間關(guān)系③。

首先，筆者認(rèn)為，根據(jù)《合同法》第414 條④及《合同法》第421 條⑤，單從團購KTV、理發(fā)券、電影票等服務(wù)優(yōu)惠券來看，團購網(wǎng)站并非只以自己的名義發(fā)布團購信息，往往網(wǎng)站上還要注明服務(wù)的提供者；其次，團購網(wǎng)站也并非直接享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，銷售商（而并非團購網(wǎng)站）直接履行合同、承擔(dān)義務(wù)。因此，我們不能認(rèn)定團購網(wǎng)站和銷售商之間存在行紀(jì)合同關(guān)系。

此外，根據(jù)《合同法》第424 條⑥可知，居間人并不直接和任何一方當(dāng)事人訂立買賣合同，只是基于委托人的委托進行促成締約的活動。而團購網(wǎng)站若是居間人的話，委托人應(yīng)當(dāng)是銷售商，但是團購網(wǎng)站卻和消費者訂立了合同，即“用戶協(xié)議”，因此，我們可以認(rèn)定，團購網(wǎng)站和銷售商之間并不是居間合同的關(guān)系。

同時，根據(jù)《合同法》第396 條⑦，也很難認(rèn)定他們之間是委托合同關(guān)系，如果是委托合同關(guān)系，受托人要以委托人的名義實施行為，并且由委托人承擔(dān)責(zé)任，但團購網(wǎng)站在銷售商品時也不完全以銷售商的名義進行，如果認(rèn)定他們之間是委托合同關(guān)系，則會使團購網(wǎng)站的行為過于單一和狹窄，只能在委托人的委托范圍內(nèi)從事活動。

因此，我們認(rèn)為，團購網(wǎng)站與銷售者之間的關(guān)系并不像行紀(jì)合同關(guān)系、居間合同關(guān)系或委托合同關(guān)系那么單一，而應(yīng)當(dāng)是一種混合合同關(guān)系，至于具體涉及那種合同形式，要通過分析合同內(nèi)容才能做出準(zhǔn)確判斷。

（二）團購網(wǎng)站和消費者的法律關(guān)系

消費者到底是與團購網(wǎng)站建立了法律關(guān)系，還是與銷售商建立了法律關(guān)系。筆者認(rèn)為，在團購實物商品的過程中，消費者只和團購網(wǎng)站有用戶協(xié)議，建立合同法律關(guān)系。由于團購網(wǎng)站一般以自己的名義發(fā)布商品信息，未標(biāo)明銷售商信息，消費者和銷售商并沒有直接的合同約束，根據(jù)合同的相對性，在發(fā)生糾紛時，消費者就無法追究銷售商的法律責(zé)任。但事實上，并非只能通過合同關(guān)系產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系，在消費者購買到存在質(zhì)量問題的商品或者服務(wù)并且造成損害時，可以依侵權(quán)責(zé)任向銷售者追究缺陷產(chǎn)品侵權(quán)責(zé)任，這和前面的結(jié)論并不矛盾。然而，消費者只能在因為商品造成損害的情況下追究銷售者的侵權(quán)責(zé)任，而無法在收到存在質(zhì)量問題的商品但未因此受到損害的情況下追究銷售者的違約責(zé)任。但是，不排除一些團購網(wǎng)站直接在團購信息中詳細(xì)標(biāo)明銷售商的信息，這樣筆者認(rèn)為交易對象明確，那么有必要將團購網(wǎng)站與《消費者權(quán)益保護法》中展銷會柜臺租賃者法律地位等同，即在團購產(chǎn)品出現(xiàn)質(zhì)量問題時，消費者既可以要求團購網(wǎng)站也可以要求銷售商承擔(dān)法律責(zé)任。

在團購服務(wù)商品中，消費者和團購網(wǎng)站仍存在用戶協(xié)議，因此存在合同關(guān)系。同時消費者還會和銷售者有直接的履行合同義務(wù)的過程，意味著他們之間也有服務(wù)合同關(guān)系，否則，若是消費者在團購網(wǎng)站上購買過服務(wù)類商品的優(yōu)惠券，而服務(wù)銷售者又拒絕提供服務(wù)的話，消費者只能追究團購網(wǎng)站的責(zé)任，顯然不合理。

三、團購產(chǎn)品質(zhì)量問題產(chǎn)生的責(zé)任與救濟

團購產(chǎn)品質(zhì)量問題產(chǎn)生的責(zé)任與救濟問題是團購網(wǎng)站運營中的核心問題，也是我們最關(guān)注的問題。目前，專門針對團購的法律法規(guī)甚少，我們只能嘗試在已有的法律制度框架內(nèi)找到解決辦法。

（一）事前的團購合同主要問題

很多團購網(wǎng)站認(rèn)為其標(biāo)價銷售商品的行為是要約邀請，所以他們覺得自己單方面撤銷的行為并不構(gòu)成違約，如糯米網(wǎng)用戶協(xié)議：“本站將盡最大努力保證您所購商品與網(wǎng)站上公布的價格一致，但價目表和聲明并不構(gòu)成要約。本站有權(quán)在發(fā)現(xiàn)了其網(wǎng)站上顯現(xiàn)的產(chǎn)品及訂單的明顯錯誤或缺貨的情況下，單方面撤回任何承諾。同

時，本站保留對產(chǎn)品訂購的數(shù)量的限制權(quán)?！比欢覀冋J(rèn)為，商家在團購網(wǎng)站上標(biāo)價銷售商品在法律上是要約，首先商家在網(wǎng)站上貼出信息對商品的質(zhì)量、數(shù)量、價格等交易條件有詳細(xì)的描述，并且存在著愿意與消費者訂立合同并受合同約束的意思，這些都已經(jīng)符合了要約的構(gòu)成要件。

對于消費者的承諾，商家是受合同約束的，不能任意反悔，必須依照團購網(wǎng)站上的描述提供商品或者服務(wù)。

（二）事后責(zé)任承擔(dān)

團購網(wǎng)站作為一個交易平臺，連接著消費者和銷售商，在整個團購交易中起著非常大的作用，是保證交易順利進行的一個至關(guān)重要的因素，本文認(rèn)為團購網(wǎng)站應(yīng)為自己提供銷售的行為負(fù)責(zé)，這樣不僅有利于交易安全，同時有利于更好的保護消費者權(quán)益。

如前所述，團購網(wǎng)站和消費者之間存在合同關(guān)系，因此產(chǎn)品質(zhì)量存在缺陷時，消費者也可以要求團購網(wǎng)站承擔(dān)違約責(zé)任。即使有學(xué)者認(rèn)為網(wǎng)站和消費者沒有直接法律關(guān)系，團購網(wǎng)站僅作為中介者，本文認(rèn)為依據(jù)《消費者權(quán)益保護法》中展銷會柜臺租賃者法律責(zé)任，消費者仍可以要求團購網(wǎng)站承擔(dān)法律責(zé)任。

在商品存在缺陷，造成消費者損害時，可以依據(jù)《產(chǎn)品質(zhì)量法》追究銷售商侵權(quán)責(zé)任。當(dāng)然，按照上文的思路，在銷售者提供服務(wù)時，也存在合同關(guān)系，消費者也可以追究其違約責(zé)任。

然而，消費者維權(quán)在理論上講得通，在實際生活中又是另一種狀況。消保委通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該網(wǎng)站雖然在“服務(wù)政策”中信誓旦旦地承諾“假一賠

三、正品保障”、“三十天無條件退換貨”等，但是在聯(lián)系方式一欄中卻只公布了網(wǎng)絡(luò)QQ 號，沒有聯(lián)系地址和方式。此外，該網(wǎng)站的網(wǎng)頁上未按規(guī)定標(biāo)示ICP 經(jīng)營性網(wǎng)站備案號、電子營業(yè)執(zhí)照等信息，使消費者無法了解網(wǎng)站主辦者的真實身份。另一方面，團購網(wǎng)站還利用格式條款免除自身責(zé)任，如拉手網(wǎng)，雖然承諾7 天無條件退款，但實則在具體團購中多注明“不支持無條件退款”、“不支持過期退款”字樣，商家還是掌握主動權(quán)，同時其在團購網(wǎng)頁上注明，只要在團購信息中標(biāo)明不參加無條件退款即可免除自身責(zé)任；再如糯米網(wǎng)的用戶協(xié)議中也寫到：“本站的全部責(zé)任，不論是合同、保證、侵權(quán)（包括過失）項下的還是其它的責(zé)任，均不超過您所購買的與該索賠有關(guān)的商品價值額?！边@些都使得消費者在團購中的維權(quán)難上加難。

團購中三方主體的權(quán)利義務(wù)無法有效解決，作為接受消費者投訴的消保委，通過對商家與消費者在交易過程中出現(xiàn)的糾紛進行調(diào)解，對商家的不法行為進行指正發(fā)揮一定作用，但由于并無強制力，并且消保委監(jiān)管的只能是營業(yè)地位于其轄區(qū)內(nèi)的商家，而網(wǎng)站作為一個虛擬的平臺，其消費者可能遍布中國的各個地區(qū)，維權(quán)難度可想而知。

四、市場準(zhǔn)入和監(jiān)管

針對團購網(wǎng)站出現(xiàn)的這一系列問題，對團購網(wǎng)站的監(jiān)管就顯得十分必要，如何對團購網(wǎng)站進行有效監(jiān)管也成為一個亟待解決的問題。國家工商總局對于團購網(wǎng)站出現(xiàn)的問題也開始重視，于2012 年3 月14 日，出臺《關(guān)于加強網(wǎng)絡(luò)團購經(jīng)營活動管理的意見》，雖然不具有強制力，但是對于團購網(wǎng)站的監(jiān)管有很好的指引作用。對于最先興起團購熱潮的美國，其團購網(wǎng)站在注冊登記時需要提供詳細(xì)的身份證明、住址、辦公住址、服務(wù)類型等信息，同時在網(wǎng)站的經(jīng)營過程中，政府會通過

信用評級的方式對網(wǎng)站進行嚴(yán)格監(jiān)管，付款后未收到商品的消費者可以向美國國家職業(yè)經(jīng)理人犯罪投訴中心和美國聯(lián)邦調(diào)查局共設(shè)的美國網(wǎng)絡(luò)欺詐投訴中心進行投訴，該中心接受投訴后，由包括普爾、穆迪、惠譽等第三方分析機構(gòu)進行信用評級，一旦構(gòu)成欺詐消費者的行為，網(wǎng)站有可能面臨高達上億美元的巨額罰款。⑧結(jié)合美國的一些做法，以及目前我國團購網(wǎng)站的現(xiàn)狀，本文提出以下建議：

1、提高團購網(wǎng)站市場準(zhǔn)入門檻，進行注冊登記。將營業(yè)執(zhí)照“上網(wǎng)”，在各個團購網(wǎng)站的首頁鏈接其工商登記號與營業(yè)執(zhí)照照片。讓消費者通過對比自主選擇交易對象。

2、要求團購網(wǎng)站承擔(dān)對銷售商提供商品或服務(wù)的檢查義務(wù)，同時團購網(wǎng)站在選擇合作的經(jīng)銷商時，應(yīng)當(dāng)對其營業(yè)資格及范圍進行詳細(xì)的實質(zhì)審查后作出合作的決定；要求營利性團購網(wǎng)站承擔(dān)起對消費者購買的商品和接受的服務(wù)質(zhì)量的擔(dān)保責(zé)任，扮演好消費者與銷售商之間的媒介角色。

3、各地工商局定期對團購網(wǎng)站進行檢查，設(shè)定團購網(wǎng)站對團購商品的信息披露機制以及責(zé)任機制；工商局應(yīng)當(dāng)定期披露檢查結(jié)果，同時與消保委、消費者協(xié)會等聯(lián)合，定期公布有關(guān)團購網(wǎng)站的投訴情況及糾紛解決情況和各大團購網(wǎng)站服務(wù)排名、信用評級，并在團購網(wǎng)站首頁建立鏈接，進行有效公示，使消費者在購物時能及時看到。

4、建立有效的爭議解決機制，相關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)建立投訴維權(quán)機構(gòu)等。團購網(wǎng)站、銷售商以及國家相關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)利用科學(xué)技術(shù)，建立起一個良性的糾紛解決途徑。

如團購網(wǎng)站可以建立售后QQ 客服，公示銷售商有效的聯(lián)系方式，與工商局、消費者保護委員會投訴網(wǎng)站相鏈接。

工商局應(yīng)當(dāng)專門設(shè)立板塊，接受網(wǎng)上投訴，并及時解決，進行公示。

只有完善對團購網(wǎng)站的監(jiān)管，才能更好地維護消費者權(quán)益，使團購糾紛盡可能減少，也有利于團購網(wǎng)站有序、穩(wěn)健的運營下去。