第一篇：物業(yè)管理中存在問題的情況匯報

公司領(lǐng)導:

伴隨公司入駐xx小區(qū)A1物業(yè)管理，我在公司上班已一個多月了。期間發(fā)生許多預(yù)料之中的事情，也發(fā)生了一些預(yù)料之外的事情。在此期間，也收獲了許多，也從中成長不少。結(jié)合項目物業(yè)管理情況和平時工作中發(fā)現(xiàn)的問題，匯報如下：

物業(yè)管理工作中存在的問題

一、項目建筑工程移交后的感官質(zhì)量差，一些影響使用的細節(jié)處理不完善，造成物業(yè)管理中業(yè)主投訴大，矛盾多，抱怨多。

1、驗房發(fā)現(xiàn)的問題報修后，返工多次均未能及時解決。導致業(yè)主意見較大。

2、業(yè)主反映綠化不夠，感覺光禿禿的，或者大面積泥土裸露在外~或者是雜草太多~~應(yīng)該積極提升小區(qū)內(nèi)的外貌檔次。

3、現(xiàn)在人們的通訊主要是依靠手機，但是手機總是以沒有訊號告終。

4、電梯，電梯總是不能正常運行~業(yè)主安全感不強。

5、照明方面，地下室總是以瞎子走路看不見，業(yè)主插電卡帶來很多不便。

6、公攤計算不滿意，無人解釋清楚！

7、設(shè)置有地面停車位，無限速標識，減速措施，行駛指引，這些都會給業(yè)主帶來很多不便，也不會有很好的安全防衛(wèi)！更不會有安全舒適的居住環(huán)境~。

二、部分物業(yè)管理人員素質(zhì)參差不齊，影響物業(yè)公司形象，也是不容忽視的一個環(huán)節(jié)

1、人員進入、或者車輛進入、大型物品進入，驗證登記記錄不完善，門崗職責不清。

2、由于垃圾處理池尚未修建完成，垃圾堆放感覺沒有固定方位。遍地都是垃圾堆積站！應(yīng)該有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實行責任制，應(yīng)該有明確的分工和責任的范圍，照舊執(zhí)行下去這樣才能營造良好的生活環(huán)境！

3、在公司很多方面都成在亡羊補牢的情況，希望在公司豐富的經(jīng)驗下應(yīng)該完善手續(xù)辦理！其實在此有很多事故原本都是可以避免的，不要總是出了丑，再來美化！

建議及處理方案

獨木難成林，靠一個人是無法撐起一個企業(yè)的，必須大家一起努力才行，團隊精神，分工協(xié)作，在此我在公司擔任填寫業(yè)主手冊，從中看見的部分問題，覺得可以多添升華。物業(yè)管理本是服務(wù)性質(zhì)的工作，最高品質(zhì)的服務(wù)是完全發(fā)自內(nèi)心地為客人自覺服務(wù)的心理活動，才是真正的服務(wù)！

1、公司應(yīng)該有專人專崗位才行，這樣更能夠很流暢的服務(wù)好業(yè)主，更能提高工作的效率，提高員工的工作激情，及時在工作中有變動，也應(yīng)該有個過程來適應(yīng)，而不是很草率的，或者直接是濫竽充數(shù)上崗，后果將是我們自己的麻煩，因為前期的不專業(yè)帶來的業(yè)主不滿意。

2、一個員工就是一個窗口，每個人都有不順心的時候，也可能把煩惱帶到工作中來，但請記?。何⑿κ枪ぷ鞯囊徊糠?，微笑服務(wù)是你的責任，而不是讓我們的業(yè)主看你的臉色。心里記住業(yè)主是我們的衣食父母就可以了~希望物業(yè)公司所有的同事見面先笑笑，再對業(yè)主笑笑，你生活麻煩將會少少，一句話說積極的人像太陽，照到那里那里亮，消極的人像月亮初一十五不一樣，所以多笑笑，你的生活，你的工作才會清清爽爽！

3、物業(yè)服務(wù)相關(guān)信息公示不到位，或者沒有很明顯的公示出物業(yè)服務(wù)對象，或者臨時管理公約，老是預(yù)見顧客詢問天然氣公司需要什么資料，辦業(yè)主手冊需要什么資料，我認為我們完全可以寫成pOp類型的資料告示給業(yè)主，也方便于業(yè)主也方便于我們，同樣也給我們辦公室添加色彩！感覺更加生機勃勃??！

4、要想火車跑的快全靠火車頭帶，所以領(lǐng)導者是相當重要的，領(lǐng)導者不僅僅是擁有權(quán)力的人，也是為一線員工服務(wù)的人。領(lǐng)導者應(yīng)該既是總指揮，也是一位高明的教練，因為他要教會員工如何克服困難，取得成就，在此最主要的任務(wù)是匯集公司所有的信息與資源，讓全體員工有一個既簡單又容易操作的平臺，配備適合的人、物、資源、方法和技術(shù)，而不是讓我們像無頭蒼蠅一樣到處亂闖，這樣最終的結(jié)果是工作不暢，效率低下，問題多多。

5，變“被動”為“主動”的觀念。作為一個物業(yè)管理人員，一個員工，要主動地為業(yè)主去服務(wù)，而不要被動坐在辦公室里等人來敲門；或者是推一下，走一步，見著矛盾和問題就繞開或者就是那么多同事總會有人去解決，結(jié)果最后就是沒有解決，應(yīng)該積極的深入實際，了解事情的真相，這樣與業(yè)主溝通交流，才能將問題盡快解決，才能將工作效率提升上去，也才能最終取得好的評價。形成良性循環(huán)，保障費用到賬滿額率達到的理想狀態(tài)！

第二篇：物業(yè)管理中存在的問題

物業(yè)管理中存在的問題

——以老校宿舍物業(yè)管理為例 摘要：物業(yè)管理中，高校住宅小區(qū)的物業(yè)管理是比較特殊的一種，文章以山大老校宿舍物業(yè)管理為例，分析高校物業(yè)管理現(xiàn)狀，找出其中的問題，結(jié)合物業(yè)管理的相關(guān)知識，提出個人建議。關(guān)鍵詞：高校 住宅小區(qū) 物業(yè)管理

隨著城市建設(shè)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理作為新興的服務(wù)行業(yè)得到了越來越多的重視。各大高校為了方便教職工的工作，也都建設(shè)了本校的職工宿舍，因其住戶多為本校教職工，所以在物業(yè)管理上與普通住宅小區(qū)的情況有所不同。為了了解物業(yè)管理中存在的問題及解決對策，我采訪了山大老校宿舍的物業(yè)管理部門，在交談中對物業(yè)管理有了更進一步的認識。

山東大學老校二、三、四宿舍的物業(yè)管理歸屬于山東大學第二項目部，并非是某個獨立的物業(yè)管理公司。該項目部服務(wù)的范圍有老校第二宿舍的十三棟樓，第三宿舍的七棟樓，第四宿舍的兩棟樓，共計約1400位住戶，其中絕大多數(shù)為山大教職工。

一、物業(yè)管理中存在的問題

1、物業(yè)公司與開發(fā)商的關(guān)系

我國現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，大多數(shù)是開發(fā)商自己成立的物業(yè)公司或從原房管所轉(zhuǎn)變而來,管理水平參差不齊。真正按照現(xiàn)代企業(yè)制度,按照物業(yè)管理專業(yè)化、市場化要求建立的企業(yè)不到總數(shù)的10%。物業(yè)管理是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程,貫穿于房地產(chǎn)項目立項、規(guī)劃、建設(shè)、驗收、管理等各個環(huán)節(jié),時間跨度大,涉及部門多,需要專業(yè)的人員進行管理和服務(wù)。然而若是開發(fā)商自己成立物業(yè)公司，在專業(yè)水平上必然不及獨立的物業(yè)公司。招標是選擇物業(yè)公司的一個很有效的方式，通過競爭來督促各物業(yè)公司用最好的資源為住戶服務(wù)，若沒有招標而是通過其他方式選擇物業(yè)，則缺少競爭優(yōu)勢，容易造成物業(yè)人員工作上的懈怠。負責山大老校宿舍物業(yè)管理的并非專門的物業(yè)公司，而是山東大學第二項目部，是學校機構(gòu)的一個組成部分，其管理的職能大大超過了服務(wù)職能，造成物業(yè)人員服務(wù)意識薄弱。

2、物業(yè)公司與住戶脫節(jié)

業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動中維護業(yè)主合法權(quán)益的代表性組織。有些城市住宅小區(qū)業(yè)主委員會組建不及時，有的未按規(guī)定程序通過民主選舉產(chǎn)生，還有的委員會不能代表產(chǎn)權(quán)人、使用人的意志，作用發(fā)揮得不好。比如目前大多數(shù)小區(qū)選舉樓長等職務(wù)都是直接口頭任命的方式，并沒采取民主形式，業(yè)主遇到問題時也無從知道該向何人反映。在目前得實際運作中，業(yè)主委員會的維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)的作用也沒有體現(xiàn)出來。像高校教工宿舍，一般住戶都是學校職工，有問題都向?qū)W校反映，很少直接跟物業(yè)部門溝通，業(yè)主委員會形同虛設(shè)。

3、物業(yè)管理隊伍素質(zhì)偏低,人才短缺

物業(yè)管理是新興的行業(yè),人才儲備基礎(chǔ)薄弱。目前,行業(yè)隊伍總體素質(zhì)偏低,人才短缺,從業(yè)人員隊伍建設(shè)遠遠滯后于行業(yè)的發(fā)展,目前,在中小城市相當數(shù)量的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為一些地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)普遍存在的奇怪現(xiàn)象之一。由于我國物業(yè)管理專業(yè)教育起步晚,培養(yǎng)的人才有限,加之尚未建立起完善的行業(yè)管理標準和從業(yè)人員行為規(guī)范,在職專業(yè)物業(yè)管理人員的培訓不足和各種上崗專業(yè)培訓流于形式、監(jiān)管不足,更加之觀念上認為物業(yè)管理毋需高素質(zhì)人員的誤區(qū)等,使得我國物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低,制約了行業(yè)的良性發(fā)展,影響行業(yè)地位的提高。

二、住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展對策

1、積極開展招投標機制

在物業(yè)管理剛實現(xiàn)招投標機制的初期，人們還不適應(yīng)市場的選擇，因此政府應(yīng)加大工作力度，首先對比較規(guī)范的住宅小區(qū)進行試點運行，多組織相應(yīng)的招投標活動，進行廣泛宣傳，通過市場選擇的物業(yè)管理公司不是一家而是二十幾家，最后到不經(jīng)過市場的選擇就拿不到物業(yè)管理的良好態(tài)勢。

2、提高物業(yè)管理隊伍素質(zhì)

一支責任心強、技術(shù)好、素質(zhì)高的人才隊伍，是物業(yè)管理水平提高的重要保障。例如，對從業(yè)人員進行物業(yè)管理概論、法律法規(guī)基礎(chǔ)知識、物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理企業(yè)、房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)造、住宅小區(qū)管理和物業(yè)管理法規(guī)案例分析等為主要內(nèi)容的系統(tǒng)培訓，尤其應(yīng)該大力推行從業(yè)人員職業(yè)資格考試，如《物業(yè)管理師職業(yè)資格考試》，以此提

高物業(yè)管理從業(yè)人員的業(yè)務(wù)能力，為建設(shè)文明住宅小區(qū)奠定堅實基礎(chǔ)。

3、加強對業(yè)主委員會監(jiān)管

業(yè)主委員會作為轄區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、使用人民主推薦，選舉產(chǎn)生的群眾性自發(fā)組織，充分發(fā)揮其作用，對維護產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，同物業(yè)企業(yè)一道作好物業(yè)管理工作至關(guān)重要。因為業(yè)主委員會同物業(yè)管理企業(yè)是建立在法律關(guān)系和經(jīng)濟關(guān)系上的平等民事主體，體現(xiàn)了物業(yè)管理的專業(yè)管理與自治管理相結(jié)合的原則，堅持這原則，有利于發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會和產(chǎn)權(quán)人、使用人三個積極性。同時它在物業(yè)管理企業(yè)和產(chǎn)權(quán)人、使用人之間起著橋梁和紐帶的作用。因此，住宅小區(qū)入住率達到一定比例時，一定要在當?shù)匚飿I(yè)管理行政部門的指導下，要及時召開產(chǎn)權(quán)人、使用人代表大會，并嚴格按照民主程序從代表大會代表中選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，也只有這樣，業(yè)主委員會才能真正代表和維護產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，并積極配合物業(yè)管理企業(yè)共同管理好區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作

目前我國物業(yè)管理中的問題既有物業(yè)管理自身的問題，也有政策法規(guī)不健全的原因，對這些問題的解決要分清不同的性質(zhì)，采取針對性的措施。這不僅需要政府頒布有指導意義、可操作性強的法律法規(guī)，物業(yè)管理企業(yè)也要遵循市場規(guī)律辦事，在競爭中求生存、求發(fā)展，讓業(yè)主享有更加舒適、安全、健康、文明、和諧的生活環(huán)境。

第三篇：住宅小區(qū)中物業(yè)管理存在的問題和對策

住宅小區(qū)中物業(yè)管理存在的問題和對策

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 業(yè)主委員會 普遍問題 常見問題對策 提綱：

一、現(xiàn)階段我國的物業(yè)管理存在的普遍問題

1、物業(yè)管理法規(guī)與體制的滯后問題

2、人力資源建設(shè)隊伍問題

3、開發(fā)商遺留下的問題

4、業(yè)主的物業(yè)知識缺乏

5、物業(yè)管理收費困難

6、物業(yè)企業(yè)的市場規(guī)模小、缺乏有效的市場競爭

7、物業(yè)管理法規(guī)體系不夠完善

二、住宅小區(qū)物業(yè)管理中比較常見的問題

1、業(yè)主的知情權(quán)和選擇權(quán)無法得到保障

2、業(yè)主委員會無社團法人地位

3、小區(qū)設(shè)備設(shè)施的收益權(quán)屬不清

三、物業(yè)管理中存在問題的解決對策

1、制定完善的物業(yè)管理相關(guān)配套法規(guī)

（1）物業(yè)管理的早期介入

（2）建立物業(yè)管理信用檔案

（3）積極大力開展招投標機制

2、嚴格執(zhí)行承接驗收標準、嚴把關(guān)

3、培養(yǎng)業(yè)主的物業(yè)管理知識

4、建立物業(yè)管理招標制度、真正做到公平、公正、公開原則、實現(xiàn)企業(yè)透明化

5、改變收費方式與收費態(tài)度

6、加強物業(yè)企業(yè)的自身建設(shè)、培養(yǎng)正確的服務(wù)理念、提高服務(wù)水平和質(zhì)量

第四篇：淺析住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題及對策.

安徽建筑大學繼續(xù)教育

畢業(yè)論文

課題名稱 專 業(yè) 姓 名 學 號

淺析住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題及對策

工程管理 陳昆 2011010096 2015 年 10 月 25 日至 2015 年 11 月 30 日共 6 周

指導教師簽字

2015

王虹孜

年 12 月 日

淺析住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題及對策

【摘要】

隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，我國大中小城市迅速發(fā)展，城市住宅社區(qū)建設(shè)越來越多，商品化住宅已成為我國城鎮(zhèn)居民居住的主要形式.物業(yè)管理已納人日常生活中，這對提高人們的生活質(zhì)量、生存環(huán)境及改變城市面貌和推進城市化進程都起著積極作用。然而在現(xiàn)實中，社區(qū)物業(yè)管理方面問題也逐漸顯現(xiàn)，物業(yè)管理還存在著很多問題和不足，全國各地小區(qū)時常出現(xiàn)物業(yè)棄管現(xiàn)象，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主糾紛不斷，導致矛盾不斷升級。物業(yè)管理與日益發(fā)展的城市建設(shè)逐漸出現(xiàn)了不和諧的現(xiàn)象。本文將剖析我國住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題，并提出解決的對策和建議，供大家參考。

關(guān)鍵詞：社區(qū)建設(shè)；物業(yè)；物業(yè)管理；內(nèi)容

目錄

內(nèi)容摘要 關(guān)鍵詞 正文

一、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀....................................1

（一）開發(fā)初期的小區(qū)物業(yè)管理情況.........................................1

（二）開發(fā)結(jié)束小區(qū)的物業(yè)管理情況.........................................1

（三）老舊小區(qū)、老住宅的物業(yè)管理情況.....................................1

二、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題................................1

（一）物業(yè)管理法律不健全，物業(yè)法規(guī)宣傳不到位,執(zhí)行力度不夠.................2

（二）物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位，經(jīng)費使用不透明..............................2

（三）違章建筑、私搭亂建現(xiàn)象嚴重..........................................2

（四）房屋質(zhì)量不過關(guān)，開發(fā)商存在遺留問題..................................2

（五）業(yè)主委員設(shè)立及其作用存在問題........................................2

三、對完善物業(yè)管理的幾點建議......................................3

（一）完善物業(yè)法律法規(guī)，加強宣傳力度,提高全民物業(yè)管理消費意識.............3

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴格按照法定程序辦事，與業(yè)主簽訂明確詳盡的物業(yè)管理合同..3

（三）依法成立業(yè)主委員會，有效發(fā)揮業(yè)主委員會的作用........................3

（四）加強對開發(fā)商的監(jiān)管，明確開發(fā)商的責任................................3

（五）物業(yè)管理企業(yè)堅守職責，保證服務(wù)......................................4

四、結(jié)語.........................................................4

五、參考文獻.....................................................4

1.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

1.1開發(fā)初期的小區(qū)物業(yè)管理情況

開發(fā)初期的小區(qū)，物業(yè)管理比較規(guī)范。因為開發(fā)商為了吸引顧客，尋求賣點銷售房子，對小區(qū)的綠化、環(huán)境、安保等都能夠提供相對令人滿意的物業(yè)服務(wù)。大多數(shù)業(yè)主也能夠履行義務(wù)，按時繳納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)也能盡職盡責負責小區(qū)的服務(wù)工作。但隨著房子銷售結(jié)束和房屋使用時間的增加，很多問題就逐漸凸顯出來，例如房屋質(zhì)量、設(shè)施的損壞、綠化維護、停車位不足、道路維護及物業(yè)費欠收的問題等等，物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的矛盾顯現(xiàn)出來。而我國城市社區(qū)建設(shè)也就20多年的歷史，物業(yè)管理發(fā)展并不成熟，很多物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商是一家，業(yè)主很容易將開發(fā)商的應(yīng)完成的售后服務(wù)轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)上，因此常常引起責任糾紛,業(yè)主和物業(yè)企業(yè)矛盾由此產(chǎn)生。

1.2開發(fā)結(jié)束小區(qū)的物業(yè)管理情況

開發(fā)結(jié)束的小區(qū)，物業(yè)管理從起初的規(guī)范管理逐漸過渡到松散管理，再到勉強維持，有的甚至被棄管。業(yè)主剛?cè)俗r，必須交齊當年物業(yè)費后才能獲準人住。因此業(yè)主人住初期，物業(yè)費的繳納率基本上是百分之百，此時物業(yè)費能滿足正常經(jīng)營需要，物業(yè)管理也能及時到位.但隨著人住時間的推移，諸如住戶的屋頂漏水、墻皮脫落、可視對講門的損毀、對講機不能使用、監(jiān)控失靈、道路塌陷坑洼不平、住戶失竊、管道堵塞等一系列問題接踵而來。實際上很多問題是歷史原因造成的，也是開發(fā)商造成的，僅靠收取的物業(yè)費很難解決這一系列的問題。因此，給物業(yè)管理帶來較大難度，業(yè)主也因此與物業(yè)企業(yè)的矛盾糾紛不斷。

1.3老舊小區(qū)、老住宅的物業(yè)管理情況

老舊小區(qū)、老住宅或是沒有物業(yè)管理、或是存在物業(yè)棄管現(xiàn)象。在我國,城市商品住宅開發(fā)近20余年，在上個世紀90年代中期之前都是福利分房，各單位建設(shè)家屬宿舍，由單位的后勤部門進行維修服務(wù)。上個世紀90年代末取消了福利分房，開發(fā)商開始征收土地、拆遷，建設(shè)小區(qū)。沒有被開發(fā)商拆遷的的老舊房子，通常是由政府的房產(chǎn)部門或街道辦事處統(tǒng)一管理，對樓體外部粉刷、收取垃圾、清掃樓道、統(tǒng)一巡邏，居民繳納少量的“衛(wèi)生費”、“治安費”等管理費，由街道居委會挨家挨戶統(tǒng)一收取。老舊小區(qū)、老住宅的配套服務(wù)設(shè)施普遍不健全，硬件條件比較差，私搭亂建、違章建筑現(xiàn)象嚴重。在老舊小區(qū)、老住宅成立物業(yè)管理企業(yè)非常困難，很多的住戶對物業(yè)管理這樣一個新興事物，在觀念上尚沒有完全接受,存在只要服務(wù)，不愿付出，還不太習慣物業(yè)管理有償服務(wù)，不愿意繳納物業(yè)費。即使繳費，業(yè)主很容易對物業(yè)企業(yè)產(chǎn)生過分的要求，憧憬著少繳費多辦事或不繳費就享受服務(wù)的思想，在繳費時也是極不情愿，不想承擔相應(yīng)的義務(wù)，有的社區(qū)存在長年不繳費的住戶，物業(yè)費收繳率很低，造成物業(yè)管理經(jīng)費嚴重短缺。事實上，老舊小區(qū)建設(shè)時，往往是孤立而行，缺乏整體 規(guī)劃設(shè)計，很多問題不是單純的物業(yè)管理問題，而是歷史遺留問題，沒有經(jīng)費很難解決。2.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

2.1物業(yè)管理法律不健全，物業(yè)法規(guī)宣傳不到位,執(zhí)行力度不夠

物業(yè)管理是一個非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及開發(fā)公司、物業(yè)管理公司、業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會及向物 業(yè)區(qū)內(nèi)提供其他方面專業(yè)服務(wù)的有關(guān)單位、政府有關(guān)職能部門等。目前,物業(yè)管理法律法規(guī)沒有形成一個完整的體系.現(xiàn)執(zhí)行的法律依據(jù)是中華人民共和國國務(wù)院令第504號頒發(fā)的修訂后的《物業(yè)管理條例》和第十屆全國人民代表大會第五次會議通過2007年10月1日起施行的“物權(quán)法物權(quán)法明確物的歸屬，保護權(quán)利人的物權(quán)，它無法囊括城市住宅小區(qū)的事務(wù)性管理和糾紛，而政府對僅有的法律法規(guī)宣傳不到位，執(zhí)行力度也不夠。還有一些房地產(chǎn)商對物業(yè)管理重視不夠，物業(yè)管理矛盾沒有依法依規(guī)嚴格管理，業(yè)主違規(guī)現(xiàn)象沒有及時遏制，由此留下很多隱患，致使物業(yè)管理后患無窮，造成業(yè)主、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)和社會的一些不必要的麻煩和損失。

2.2物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位，經(jīng)費使用不透明

城市小區(qū)物業(yè)收費難問題比較突出.物業(yè)費是業(yè)主個人所繳納的費用，按照理性經(jīng)濟人的思維，消費者總是想要以最小的支出獲得最大的效用，既然物業(yè)費屬于個人消費，業(yè)主勢必就想獲得最大的服務(wù).如果物業(yè)公司服務(wù)不能滿足業(yè)主居住的合理需要，對經(jīng)費的使用還不透明，那么，業(yè)主就會產(chǎn)生抵觸情緒，不愿意交納物業(yè)費。物業(yè)公司和業(yè)主之間缺乏溝通和理解，兩者之間產(chǎn)生隔閡，發(fā)生沖突，一些物業(yè)管理企業(yè)在沒有辦法的情況下,只好以停水停電來催交費用，但往往導致矛盾的加劇。

2.3違章建筑、私搭亂建現(xiàn)象嚴重

個別業(yè)主在進住小區(qū)后存在著破壞綠化、違章搭建、擅自安裝防盜窗、封閉陽臺等破壞小區(qū)整體面貌的行為，從而引發(fā)其他大部分業(yè)主的不滿。而物業(yè)公司除了進行勸阻外，無任何行政執(zhí)法權(quán)來對其進行制約。物業(yè)的無授權(quán)管理行為,往往成為和而不解的導火索，導致這些個別行為與群體之間的對峙，從而進一步增加物業(yè)管理工作的難度，擴大了矛盾糾紛，影響了小區(qū)的和諧建設(shè)。實際上，居民居住環(huán)境與居委會、公安、環(huán)保、衛(wèi)生、園林等很多部門都有密切關(guān)系，許多事情單靠物業(yè)公司很難治理，物業(yè)公司不是執(zhí)法部門，業(yè)主對其不理不睬，違規(guī)現(xiàn)象常有發(fā)生。

2.4房屋質(zhì)量不過關(guān)，開發(fā)商存在遺留問題

部分開發(fā)商在施工后遺留下來的諸如墻體裂縫、房屋滲水等房屋質(zhì)量問題，業(yè)主需要尋求解決.這本來應(yīng)該是由開發(fā)商解決的問題，而業(yè)主直接面對的是物業(yè)管理者，找物業(yè)解決問題。由于開發(fā)商與物業(yè)的職責不清晰，物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商經(jīng)常扯皮，使得問題無法解決.有些物業(yè)管理企業(yè)隸屬開發(fā)商，業(yè)主理所當然地認為物業(yè)公司和開發(fā)商就是一家，自己的問題沒有答復(fù)時，就會把對開發(fā)商的不滿轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理方面。目前，一些開發(fā)商的售后服務(wù)缺少必要制約，業(yè)主入住后遇到建筑問題往往把責任推給物業(yè),而物業(yè)管理公司往往認為房屋質(zhì)量問題不屬于自己管理服務(wù)范疇，把責任推給開發(fā)商，造成相互推諉，業(yè)主的權(quán)益得不到有效保護從而激化業(yè)主和物業(yè)公司間的矛盾。

2.5業(yè)主委員設(shè)立及其作用存在問題

由于目前我國有關(guān)物業(yè)法規(guī)對業(yè)委會權(quán)利義務(wù)未做明確規(guī)定，導致業(yè)委會運作不規(guī)范。有的小區(qū)成立業(yè)委會,有的小區(qū)則沒有成立。由于業(yè)委會是業(yè)主選舉出來的民間組織，多數(shù)業(yè)主參與的積極性并不髙,大家對參加業(yè)主大會缺乏關(guān)注度，態(tài)度漠然，業(yè)委會缺乏堅實的業(yè)主基礎(chǔ)。業(yè)主在遇到物業(yè)管理方面的問題時，多數(shù)業(yè)主不去找業(yè)主委員會解決，而是自己解決或是忍耐，業(yè)委會形同虛設(shè)。另外，由于業(yè)委會的經(jīng)濟收人是按照物業(yè)費的一定比例，有的業(yè)委會甚至受物業(yè)公司掌控，更是形同虛設(shè)。即使不受物業(yè)公司掌控的業(yè)委會，運作過程中也存在很多問題，比如，業(yè)主委員會中人員結(jié)構(gòu)、素質(zhì)、組織能力、公信力等十分有限，很少有專職人員 承擔這項工作，業(yè)主委員徒有虛名，不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

3對完善物業(yè)管理的幾點建議

3.1完善物業(yè)法律法規(guī)，加強宣傳力度,提高全民物業(yè)管理消費意識

建立與住宅小區(qū)建設(shè)相關(guān)的房屋維修管理、設(shè)備設(shè)施管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、保安保衛(wèi)、消防安全管理等法律、法規(guī)。社區(qū)要積極宣傳相關(guān)法律、法規(guī)，提高業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)的法律意識，讓人們更多的了解自己的義務(wù)和責任。社區(qū)居委會是最基層政府的代表，因此，社區(qū)要轉(zhuǎn)變觀念，研究新時期社區(qū)居委會的任務(wù)，要緊密與物業(yè)聯(lián)系，接地氣，走群眾路線，從業(yè)主關(guān)心的問題出發(fā)，積極幫助業(yè)主組建業(yè)主委員會，配合物業(yè)管理，在社區(qū)中依法開展物業(yè)服務(wù)活動，積極協(xié)調(diào)物業(yè)管理糾紛和鄰里糾紛，深入調(diào)研，為建立健全業(yè)主委員會和物業(yè)管理的監(jiān)督體系提供依據(jù)，強化黨委政府及社區(qū)居委會對業(yè)主委員會的指導，提升城市管理整體水平。

3.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴格按照法定程序辦事，與業(yè)主簽訂明確詳盡的物業(yè)管理合同

政府要嚴格按照法定程序規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)，積極宣傳《物業(yè)管理條例》及相關(guān)司法解釋，增強業(yè)主、物 業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商的法律意識，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營，三家形成一種相互制約的關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)既能對業(yè)主負責，又能對開發(fā)商的前期行為進行監(jiān)督，使整個物業(yè)的前期開發(fā)建設(shè)過程,能為后來的物業(yè)服務(wù)創(chuàng)造一個良好的條件。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在簽訂物業(yè)管理合同時,應(yīng)切實 遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用原則。在合同內(nèi)容上應(yīng)就可能發(fā)生的爭議作出明確的規(guī)定。

3.3依法成立業(yè)主委員會，有效發(fā)揮業(yè)主委員會的作用

由政府的最基層組織——街道辦事處所管轄的社區(qū)牽頭組織小區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法選舉、成立業(yè)主委員會，還要監(jiān)督物業(yè)公司支付業(yè)委會活動經(jīng)費。業(yè)主委員會的成員應(yīng)由能代表業(yè)主利益的業(yè)主組成，承擔與物業(yè)溝通的責任、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)、維護業(yè)主利益，應(yīng)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定行使職權(quán)。對于物業(yè)公司所提供的管理服務(wù)應(yīng)及時予以審查、監(jiān)督;對于損害業(yè)主利益的物業(yè)公司，應(yīng)及時予以解除物業(yè)管理合同或訴訟主張民事權(quán)益。業(yè)主委員會還要積極參與個別業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛，平衡業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)，以最大限度的維護小區(qū)絕大多數(shù)業(yè)主的合法利益。

3.4加強對開發(fā)商的監(jiān)管，明確開發(fā)商的責任

“百年大計，質(zhì)量第一”，這是喊了多年的口號，然而目前城市建設(shè)中的小區(qū)時間最長不過20余年，房屋質(zhì)量問題、基礎(chǔ)設(shè)施問題，確實比比皆是，更不用說到“百年”之后了。因此,各級政府在審批驗收小區(qū)時，要有長遠目光，嚴格把關(guān),不能留有后患，明確開發(fā)商的責任，開發(fā)商按照一定比例繳納資金,解決規(guī)劃設(shè)計、施工階段遺留問題，分清物業(yè)企業(yè)和開發(fā)商的責任，保證后續(xù)修繕補漏工作。

3.5物業(yè)管理企業(yè)堅守職責，保證服務(wù)

物業(yè)企業(yè)應(yīng)樹立以人為本的服務(wù)理念，嚴格按照政策法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同,公開服務(wù)標準、收費標準和 收費依據(jù)，盡職盡責地為業(yè)主服務(wù)。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系應(yīng)該定位于魚水關(guān)系，成為業(yè)主親密的朋友。物業(yè)、企業(yè)還要進一步提高自身素質(zhì)，加強對員工的培訓，增強與業(yè)主的溝通和交流，積極與政府相關(guān)部門配合，進 一步提高協(xié)調(diào)能力，全力支持社區(qū)建設(shè)，開展健康向上的社區(qū)文化活動，促進鄰里交流，加強鄰里團結(jié)。

4.結(jié)語

從以上分析可以看出，我國住宅小區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題必須通過依法治理物業(yè)管理市場，建立有效的監(jiān)管體系，健全相關(guān)法律制度和法規(guī),規(guī)范物業(yè)管理市場的運作，加強輿論宣傳，不斷提高業(yè)主的物業(yè)服務(wù)消費意識，以獲得業(yè)主對物業(yè)服務(wù)工作的支持與配合。當前物業(yè)服務(wù)行業(yè)正面臨一個由初級階段向高級階段過渡的關(guān)鍵時刻，物業(yè)服務(wù)行業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境都在發(fā)生著重大變化。如何更好的研究住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題和發(fā)展對策，需要我們作出更進一步的努力

參考文獻

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（6）楊永杰《物業(yè)經(jīng)營管理》，化學工業(yè)出版社，2008年8月第1版

第五篇：存在問題匯報

洛川縣城市管理局

關(guān)于解決當前工作存在問題的報告

縣政府：

我局成立于2003年12月，主要工作職責是：依法對規(guī)劃區(qū)內(nèi)的市容環(huán)境衛(wèi)生、市政設(shè)施、園林綠化，供熱、供氣、排污，燃氣器具經(jīng)銷、安裝，供水管材準入及210國道沿線的環(huán)境衛(wèi)生進行管理。全系統(tǒng)現(xiàn)有干部職工165人，其中：正式人員62人，環(huán)衛(wèi)生產(chǎn)工人103人。局機關(guān)與市政監(jiān)察大隊兩塊牌子，一套機構(gòu)，行使城市管理的綜合執(zhí)法職能。編制 8人，現(xiàn)有34人（市政監(jiān)察大隊未核編），下設(shè)：

環(huán)境衛(wèi)生工作隊，事業(yè)性質(zhì)，副科建制，編制管理人員3人，現(xiàn)有人員21人（含退休2人、城建局借調(diào)1人）；現(xiàn)有環(huán)衛(wèi)生產(chǎn)服務(wù)工人102人（編制員150名），其中：清潔工90人（公益性崗位40人、臨時雇傭50人），清運工8人，司機4人，公廁及垃圾臺管理人員1人。設(shè)隊長1人?，F(xiàn)有垃圾清運車6輛，灑水車1輛。主要工作職責是：承擔著縣城13條主街道，清掃面積達33萬平方米的的清掃保潔、垃圾收集、運輸?shù)裙ぷ魅蝿?wù)。

城市燃氣管理辦公室，事業(yè)性質(zhì)，股級建制，編制3人，實有5人。主要工作職責是：負責城鄉(xiāng)液化氣、天燃氣運營及燃氣器具經(jīng)銷、安裝、維修的安全管理工作。是燃氣行業(yè)的行政主管單位。

園林綠化管理所，事業(yè)性質(zhì)，股級建制，編制4人，實有2人，主要工作職責是：負責縣城園林綠化的管理、養(yǎng)護等工作。

近年來，隨著城市化進程的快速推進和人民生活水平的不斷提高，人們對城市管理的要求也越來越高，現(xiàn)就當前工作存在以下幾方面的問題：

一、城市管理機構(gòu)不全

城管局是城市管理行政執(zhí)法的主管部門，市政監(jiān)察大隊是-1-

城市管理行政執(zhí)法的主體單位。目前，兩個單位是兩塊牌子，一套機構(gòu)，存在著政事不分、責任不清、體制不順、機構(gòu)不全等問題。按照行政執(zhí)法相關(guān)要求，參照延安市及外地城管機構(gòu)設(shè)置和管理模式，結(jié)合我縣實際，建議城管局與市政監(jiān)察大隊分設(shè)，成立“洛川縣市政公用設(shè)施管理辦公室”。主要工作職責是：負責城市道路、排污、供熱、照明、街路牌、公廁等設(shè)施的管理、維護，城市公用設(shè)施廣告冠名權(quán)及供水管材準入的管理工作。成立“洛川縣城市市場管理辦公室”。主要工作職責是：負責縣城夜市、攤點、市場及廣場的管理工作。成立“洛川縣生活垃圾衛(wèi)生填埋場”。主要工作職責是：負責規(guī)劃區(qū)內(nèi)垃圾的填埋、處理工作。

二、城管工作經(jīng)費不足

1、城市維護費用不足。城市維護費主要用于路燈電費及

市政公用設(shè)施維護支出?？h政府2005年預(yù)算城市維護費60萬元，2006年預(yù)算55萬元，2007年預(yù)算50萬元。自2005年解放路路燈改造和2007年鳳棲街移交我局后，縣城增加專變3臺，路燈電量凈增263.6kw；2008年迎賓大道點亮工程將實施，增加用電量46.8kw,年需追加路燈電費20萬元。

2、環(huán)衛(wèi)工作經(jīng)費不足?？h政府2005年以前預(yù)算環(huán)衛(wèi)工作

經(jīng)費40萬元，2006年預(yù)算后60萬元，環(huán)衛(wèi)雇傭人員的月工資也由2005年的280元提高到現(xiàn)在的355元，人均清掃面積3667平方米（國家標準3200平方米）。生產(chǎn)工人工資待遇低，勞動強度大,且無星期天、節(jié)假日，與新頒布實施的《勞動合同法》和《職工帶薪休假條例》不相適應(yīng)。存在著招工難，隊伍不穩(wěn)定，年齡偏大（平均年齡在60歲以上），工作效率不高的問題。建議一是環(huán)衛(wèi)生產(chǎn)工人的工資由財政部門按照編辦的核編人數(shù)和國家規(guī)定的最低工資標準列入預(yù)算；二是增加公益性崗位，充實壯大環(huán)衛(wèi)清掃保潔隊伍；三是建議財政撥款單位、事業(yè)收費單位的生活垃圾處理費參照教育附加費的征收辦法，由財政部門配合征收；收費罰沒全部返還，用于彌補經(jīng)費不足。四是核撥清潔工勞保福利、“三險”及環(huán)衛(wèi)勞動工具購置費，新《勞動合同法》頒布后環(huán)衛(wèi)生產(chǎn)人員的加班補助等。每人每月按700元預(yù)算，150人年需資金126萬元，目前預(yù)算60萬元，需追加66萬元。

4、環(huán)衛(wèi)管理人員21人中,財政差額供養(yǎng)10人（含退休1

人），非供養(yǎng)10人（含退休1人），城建局移交、手續(xù)代理1人，由于經(jīng)費不足，新工資標準執(zhí)行后，工資無法保障，影響職工工作積極性。依據(jù)《陜西省城市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》第62條規(guī)定，“市容環(huán)境衛(wèi)生行政執(zhí)法所需經(jīng)費納入本級財政預(yù)算”，建議把環(huán)衛(wèi)執(zhí)法人員工資全部納入財政預(yù)算，年需增加經(jīng)費16萬元。

5、垃圾清運車輛增加，燃料價格上漲過快，2007年車輛

燃料支出26萬元，2008年垃圾場投入使用后運輸成本將會更高。建議財政部門根據(jù)工作量及環(huán)衛(wèi)車輛運輸成本給予核定，年需資金40萬元。

6、園林綠化管護經(jīng)費未納入財政預(yù)算。每年縣城園林綠

化苗木補植、修剪、噴藥、施肥及樹木涂白等費用約需5萬元。

7、建議核撥辦公場所租賃費4萬元。

三、市政環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)滯后

1、垃圾清運車輛年久失修，急需更新。環(huán)衛(wèi)隊現(xiàn)有垃圾

車6臺，灑水車1臺，其中：灑水車和3臺垃圾車均屬1997年以前購置，已超過使用年限，故障不斷，影響工作正常運轉(zhuǎn)，且維修成本高。今年，我縣擬在全城推行生活垃圾袋裝化，由環(huán)衛(wèi)隊統(tǒng)一收集、運輸、處理。且市上要求機化清掃率達到20%，需購置微型農(nóng)用車10輛（每輛5萬元），密封垃圾車4輛（每輛8萬元），灑水車1輛（12萬元），清掃車1輛（15萬元），需資金109萬元。

2、環(huán)衛(wèi)設(shè)施陳舊，急需更新街道共投放垃圾桶386個（新

桶200個、舊桶186個），垃圾集裝箱12個（10個已破損，無法修復(fù)使用），果皮箱150個（新箱40個、舊箱110個）。需購置垃圾桶200個（每個400元），垃圾集裝箱10個（每個8000元），果皮箱150個（600元），共需資金25萬元。

2、垃圾臺布點不規(guī)范，垃圾隨處亂倒，污染環(huán)境。由于

縣城及城鄉(xiāng)結(jié)合部的垃圾臺布點不規(guī)范，垃圾隨處亂倒，污染環(huán)境的問題。經(jīng)實地勘察，縣城及城鄉(xiāng)結(jié)合部需建設(shè)垃圾屋60座（每座4000元）。需資金24萬元。

3、縣城公廁建設(shè)遠遠達不到要求，解決市民入廁難已成為當務(wù)之急。目前，縣城有公廁6座，其中：早廁2座（老東街、南關(guān)各1座），水廁1座（解放路），待使用2座（鳳棲街），半成品 1座（新安廣場）。根據(jù)城市公廁設(shè)置相關(guān)要求，結(jié)合實際，建議：一是把現(xiàn)有兩座旱廁改造成水沖式，建筑面積420平方米，造價：1000元/平方米，加上附屬設(shè)施建設(shè)10萬元，兩座需資金52萬元。二是新安廣場公廁由個人承包建設(shè)、經(jīng)營，因?qū)侔氤善芳捌渌?，至今無法投入使用，建議收回經(jīng)營權(quán)，改造化糞池及附屬設(shè)施，需資金6萬元。三是在中心街、府前街設(shè)置移動公廁4座（每座6萬元），需資金24

萬元。共需資金82萬元。

以上共需增加資金391萬元,其中：工作經(jīng)費151萬元，設(shè)施建設(shè)及購置費240萬元。

二00八年三月十六日