第一篇：房地產(chǎn)成本管理部部門、崗位職責參考

成本合約管理部部門職責

1、部門目標

制定經(jīng)濟合理的目標成本，并確保目標成本的有效效控制，施工階段按成本控制文件開展各項成本管理工作，客觀準確地評估動態(tài)成本，嚴格審核各項工程預算費用，最終實現(xiàn)對目標成本的控制。

2、目標成本、責任成本管理

搜集、整理、匯總歷史成本資料，確定目標成本總控指標，分解成本控制指標，提出控制要點，匯總編輯項目目標成本指導書及目標成本控制責任書，并負責監(jiān)控、評估；每月分析目標成本變動情況，匯報項目動態(tài)成本；

3、預算、結算管理

組織編制及審核工程施工圖預算，全面審核竣工工程結算； 根據(jù)結算報告完成各項工程清算。

4、成本信息管理

（1）建立和完善工程造價和材料設備價格信息資料庫，定期進行專題或綜合的成本分析和研究，收集相關其他工程造價信息資料，收集其他公司成本管理先進舉措，加以吸收利用和推廣。（2）標準合同文本（工程設計類）的組織編制及審核,審核并及時辦理各項合同的審批工作,及時辦理各項付款的核對確認工作，審核并及時辦理各項結算的審批工作，按不同類別建立合同及執(zhí)行情況臺帳。

5、成本合約管理監(jiān)控評估

參與工程、材料及設備的招投標工作，參與合同有關經(jīng)濟條款的審核，定期動態(tài)報告目標成本和責任成本的執(zhí)行情況，定期和不定期抽查評估項目成本管理工作，對項目前期土地成本、方案設計等進行評估，提出建設性意見，對報批報建、營銷成本，進行預算審核。

6、成本管理規(guī)范建設

制定成本管理的有關規(guī)范及實施細則，制定并完善目標成本管理體系，制定并完善部門內(nèi)部管理規(guī)范制度。

7、公司培訓指導

組織成本管理規(guī)范的培訓，為工程部提供預算、結算和成本管理的業(yè)務審核。

8、成本預結算管理

預算資料原件工程結算前由主辦人留存保管，結算資料原件工程結算后由專人統(tǒng)一歸檔管理。成本合約管理部崗位職責

一、成本合約管理部經(jīng)理崗位職責

1、目標管理

組織確定項目的目標成本，確定部門的工作目標及工作計劃，定期檢查成本控制目標的執(zhí)行情況，制定有效的成本控制方法，負責監(jiān)督和落實部門的工作計劃。

2、造價審核

組織完成各項造價（含合同價、結算價）的確定工作，對造價工作完成部門內(nèi)的初審與終審，組織重大結算工作及合同的談判定價。

3、招投標工作

參與公司所有招投標工作。

4、制度建設

組織制定成本管理的有關規(guī)范，組織對成本管理規(guī)范的有關培訓工作，負責公司成本管理制度的制定。

5、新項目投資測算

組織項目前期成本調(diào)研，便于公司領導決策。

6、合同管理

起草格式化標準合同文本，對上報合同進行審核，根據(jù)實施情況對合同的經(jīng)濟條款進行全面的把握；按照公司合同簽訂流程執(zhí)行。

7、預算與決算管理

負責裝修工程及室外園林綠化工程結算工作。

8、部門管理

培養(yǎng)業(yè)務骨干，部屬激勵和績效考核，負責本部門人力資源的配置和調(diào)遣，相關總協(xié)調(diào)工作，負責本部門所有對內(nèi)對外的協(xié)調(diào)工作，組織對外的業(yè)務交流活動，負責公司內(nèi)部成本意識的建立并組織相關培訓。

二、成本綜合管理崗崗位職責

1、施工圖預算管理—土建、安裝工程

根據(jù)圖紙等資料委托咨詢單位編制預算，協(xié)調(diào)咨詢單位與施工單位預算核對工作，負責編制咨詢合同。

2、目標成本制定

確定項目目標成本，制定材料設備成本控制明細表。

3、結算工作

負責督促施工單位上報工程結算書，負責按相關文件規(guī)定審核工程結算資料，負責對工程結算進行初審工作，按規(guī)定進行復審和終審；

4、信息管理

負責匯總編制每月公司成本月報，并上報領導。

5、動態(tài)目標成本

負責進行項目動態(tài)目標成本跟蹤，包括：主體建筑的土建費、公共配套項目開發(fā)直接費、間接費等；按月提供出動態(tài)成本分析報告（土建部分）。

6、審計配合工作

對造價咨詢公司進行管理，各項審價工作協(xié)調(diào)，負責準備編制審計所需數(shù)據(jù)表格工作，負責審計的其他配合工作；

7、合同及付款管理

負責審核合同中有關經(jīng)濟條款；負責建立合同及合同付款臺帳及成本核算工作；

8、日常管理

配合及時提供成本管理軟件所需相關數(shù)據(jù)，及時總結工作中經(jīng)驗教訓供部門內(nèi)共享，編制項目每月工程資金計劃。

三、安裝成本管理崗崗位職責

1、施工圖預算審核--安裝工程

根據(jù)圖紙等資料委托咨詢單位編制預算，協(xié)調(diào)咨詢單位與施工單位預算核對工作；

2、審核工程進度款

負責根據(jù)工程進度和合同約定審核工程進度款（安裝部分），經(jīng)過審核簽認的工程進度款 審核表作為工程部向施工單位支付工程進度款的依據(jù)；

3、招投標工作

對安裝工程和材料（設備）招投標工作，預算員要負責對相關的投標單位的入圍進行審簽，負責協(xié)助編制主體工程招標文件，對招標文件的經(jīng)濟條款進行審核，對經(jīng)濟標書進行分析。

4、審核現(xiàn)場簽證變更

負責全部安裝工程設計變更和簽證單費用的初審；負責按月向成本管理部匯報項目上發(fā)生的設計變更和現(xiàn)場簽證的辦理情況。

5、結算工作

負責督促施工單位上報工程結算書；負責按相關文件規(guī)定審核工程結算資料；

6、動態(tài)目標成本

負責進行項目動態(tài)目標成本跟蹤，包括：主體建筑的安裝、社區(qū)管網(wǎng)及安裝甲供材料等，按月提供出動態(tài)成本分析報告（安裝部分）；

7、現(xiàn)場管理

負責抽查現(xiàn)場有關工程量的準確性，負責督促工程部執(zhí)行《工程變更簽證管理規(guī)范》；

8、合同及付款管理

負責審核合同中有關經(jīng)濟條款；

9、日常管理

負責公司成本管理的日常數(shù)據(jù)管理工作；及時總結工作中經(jīng)驗教訓供部門內(nèi)共享。

四、成本信息管理崗

1、施工圖預算審核（兼）—土建工程

根據(jù)圖紙等資料委托咨詢單位編制預算，協(xié)調(diào)咨詢單位與施工單位預算核對工作。

2、審核工程進度預算

負責根據(jù)工程進度和合同約定審核工程進度款，經(jīng)過審核簽認的工程進度款審核表作為工程部向施工單位支付工程進度款的依據(jù)之一。

3、審核現(xiàn)場簽證變更

負責全部土建工程設計變更和簽證單費用的初審，負責按月向成本管理部匯報項目上發(fā)生的設計變更和現(xiàn)場簽證的辦理情況；

4、結算工作

負責督促施工單位上報工程結算書，負責按相關文件規(guī)定審核工程結算資料，負責對工程結算進行初審并按規(guī)定進行復審和終審。

5、動態(tài)目標成本

負責進行項目動態(tài)目標成本跟蹤，按月提供出動態(tài)成本分析報告（簽證變更部分）；

6、現(xiàn)場簽證變更及檔案管理

負責建立工程設計變更及現(xiàn)場簽證費用臺帳，負責各類決算資料檔案及圖紙資料管理；

7、招投標管理

負責招投標工程量清單計算；

8、日常管理

配合及時提供成本管理軟件所需相關數(shù)據(jù)，負責每周部門例會紀要記錄及整理，及時總結工作中經(jīng)驗教訓供部門內(nèi)共享。

第二篇：房地產(chǎn)成本管理部部門、崗位職責參考

成本管理部部門職責

1、部門目標

制定經(jīng)濟合理的目標成本，并確保目標在本的有效效控制； 施工階段按成本控制文件開展各項成本管理工作； 客觀準確地評估動態(tài)成本，嚴格審核各項工程費用； 最終實現(xiàn)對目標成本的控制，從而提高公司產(chǎn)品的競爭力。

2、目標成本、責任成本管理

搜集、整理、匯總歷史成本資料；

確定目標成本總控指標，分解成本控制指標，提出控制要點；

匯總編輯項目目標成本指導書及目標成本控制責任書，并負責監(jiān)控、評估； 每月分析目標成本變動情況，匯報項目動態(tài)成本；

3、預結算管理

組織編制及審核工程施工圖預算； 全面審核竣工工程結算；

根據(jù)結算報告完成各項工程清算；

4、成本信息管理

建立和完善工程造價和材料設備價格信息資料庫 定期進行專題或綜合的成本分析和研究 收集集團內(nèi)及其他工程造價信息資料

收集集團內(nèi)及其他公司成本管理先進舉措，加以吸收利用和推廣 有效使用集團下發(fā)的成本管理軟件

標準合同文本（工程設計類）的組織編制及審核 審核并及時辦理各項合同的審批工作 審核并及時辦理各項付款的審批工作 審核并及時辦理各項結算的審批工作 按不同類別建立合同及執(zhí)行情況臺帳

5、成本管理監(jiān)控評估

參與工程、材料及設備的招投標工作

參與合同有關經(jīng)濟條款的審核

定期動態(tài)報告目標成本和責任成本的執(zhí)行情況

定期和不定期抽查評估項目成本管理工作

對項目前期土地成本、方案設計等進行評估，提出意見

對報批報建、營銷成本（逐步由成本部負責）進行監(jiān)督控制

6、成本管理規(guī)范建設

制定成本管理的有關規(guī)范及實施細則

制定并完善目標成本管理體系 制定并完善部門內(nèi)部管理規(guī)范制度

7、培訓指導

組織成本管理規(guī)范的培訓

為工程部提供預算、結算和成本管理的業(yè)務指導

8、成本預結算管理

預算資料原件工程結算前由主辦人留存保管

結算資料原件工程結算后由專人統(tǒng)一歸檔管理 成本管理部崗位職責

1、成本管理部經(jīng)理崗位職責

目標管理

組織確定項目的目標成本；

確定部門的工作目標及工作計劃；

定期檢查成本控制目標的執(zhí)行情況；

制定有效的成本控制方法；

負責監(jiān)督和落實部門的工作計劃；

造價審核

組織完成各項造價（含合同價、結算價）的確定工作；

對造價工作完成部門內(nèi)的終審；

組織重大結算工作及合同的談判；

招投標工作

參與公司所有招投標工作；

制度建設

組織制定成本管理的有關規(guī)范；

組織對成本管理規(guī)范的有關培訓工作；

負責公司成本管理制度的制定；

新項目投資測算

組織項目前期成本調(diào)研，便于公司決策；

合同管理

起草格式化標準合同文本；

對上報合同進行審核；

根據(jù)實施情況對合同的經(jīng)濟條款進行全面的把握；

預決算管理

負責裝修工程及室外園林綠化工程結算工作；

部門管理

培養(yǎng)業(yè)務骨干； 部屬激勵和績效考核；

負責本部門人力資源的配置和調(diào)遣；

相關總協(xié)調(diào)工作

負責本部門所有對內(nèi)對外的協(xié)調(diào)工作；

組織對外的業(yè)務交流活動；

負責公司內(nèi)部成本意識的建立并組織相關培訓。

2、成本綜合管理崗崗位職責

施工圖預算管理—土建、安裝工程

根據(jù)圖紙等資料委托咨詢單位編制預算，協(xié)調(diào)咨詢單位與施工單位預算核對工作；

負責編制咨詢合同；

目標成本制定

確定項目目標成本，制定材料設備成本控制明細表；

結算工作

負責督促施工單位上報工程結算書；

負責按相關文件規(guī)定審核工程結算資料；

負責對工程結算進行初審并按規(guī)定進行復審和終審；

信息管理

負責按集團要求有效使用成本管理軟件，及時完整錄入各類數(shù)據(jù)；

負責匯總編制每月公司成本月報，并上報總部；

動態(tài)目標成本

負責進行項目動態(tài)目標成本跟蹤，包括：主體建筑的土建費、公共配套項目及開發(fā)間接費等；

按月提供出動態(tài)成本分析報告（土建部分）；

審計配合工作

對造價咨詢公司進行管理，各項審價工作協(xié)調(diào)

負責準備編制審計所需數(shù)據(jù)表格工作；

負責審計的其他配合工作；

合同及付款管理

負責審核合同中有關經(jīng)濟條款；

負責建立合同及合同付款臺帳及成本核算工作；

日常管理

配合及時提供成本管理軟件所需相關數(shù)據(jù)；

及時總結工作中經(jīng)驗教訓供部門內(nèi)共享；

編制項目每月工程資金計劃；

協(xié)助部門經(jīng)理處理日常事物。

3、安裝成本管理崗崗位職責 施工圖預算審核--安裝工程

根據(jù)圖紙等資料委托咨詢單位編制預算，協(xié)調(diào)咨詢單位與施工單位預算核對工作；

審核工程進度款

負責根據(jù)工程進度和合同約定審核工程進度款（安裝部分），經(jīng)過審核簽認的工程進度款 審核表作為工程部向施工單位支付工程進度款的依據(jù)；

招投標工作

對安裝工程和材料（設備）招投標工作，預算員要負責對相關的投標單位的入圍進行審簽；

負責協(xié)助編制主體工程招標文件，對招標文件的經(jīng)濟條款進行審核；

對經(jīng)濟標書進行分析；

審核現(xiàn)場簽證變更

負責全部安裝工程設計變更和簽證單費用的初審；

負責按月向成本管理部匯報項目上發(fā)生的設計變更和現(xiàn)場簽證的辦理情況；

結算工作

負責督促施工單位上報工程結算書；

負責按相關文件規(guī)定審核工程結算資料；

動態(tài)目標成本

負責進行項目動態(tài)目標成本跟蹤，包括：主體建筑的安裝、社區(qū)管網(wǎng)及安裝甲供材料等；

按月提供出動態(tài)成本分析報告（安裝部分）；

現(xiàn)場管理

負責抽查現(xiàn)場有關工程量的準確性；

負責督促工程部執(zhí)行《工程變更簽證管理規(guī)范》；

合同及付款管理

負責審核合同中有關經(jīng)濟條款；

日常管理

負責總部成本管理軟件的日常數(shù)據(jù)管理工作；

及時總結工作中經(jīng)驗教訓供部門內(nèi)共享；

4、成本信息管理崗

施工圖預算審核（兼）—土建工程

根據(jù)圖紙等資料委托咨詢單位編制預算，協(xié)調(diào)咨詢單位與施工單位預算核對工作；

審核工程進度預算

負責根據(jù)工程進度和合同約定審核工程進度款，經(jīng)過審核簽認的工程進度款審核表作為工程部向施工單位支付工程進度款的依據(jù)之一；

審核現(xiàn)場簽證變更

負責全部土建工程設計變更和簽證單費用的初審；

負責按月向成本管理部匯報項目上發(fā)生的設計變更和現(xiàn)場簽證的辦理情況；

結算工作

負責督促施工單位上報工程結算書； 負責按相關文件規(guī)定審核工程結算資料；

負責對工程結算進行初審并按規(guī)定進行復審和終審；

動態(tài)目標成本

負責進行項目動態(tài)目標成本跟蹤；

按月提供出動態(tài)成本分析報告（簽證變更部分）；

現(xiàn)場簽證變更及檔案管理

負責建立工程設計變更及現(xiàn)場簽證費用臺帳；

負責各類決算資料檔案及圖紙資料管理；

招投標管理

負責招投標工程量清單計算；

日常管理

配合及時提供成本管理軟件所需相關數(shù)據(jù)；

負責每周部門例會紀要記錄及整理；

及時總結工作中經(jīng)驗教訓供部門內(nèi)共享；

協(xié)助部門經(jīng)理處理日常事物。

第三篇：房地產(chǎn)成本控制部管理制度和崗位職責

成本控制部

管理制度和崗位職責

成本控制部管理制度

1、部門目標

1）制定經(jīng)濟合理的目標成本，并確保目標在本的有效效控制； 2）施工階段按成本控制文件開展各項成本管理工作； 3）客觀準確地評估動態(tài)成本，嚴格審核各項工程費用； 4）最終實現(xiàn)對目標成本的控制，從而提高公司產(chǎn)品的競爭力。

2、目標成本、責任成本管理

1）搜集、整理、匯總歷史成本資料；

2）確定目標成本總控指標，分解成本控制指標，提出控制要點； 3）匯總編輯項目目標成本指導書及目標成本控制責任書，并負責監(jiān)控、評估；

4）每月分析目標成本變動情況，匯報項目動態(tài)成本；

3、預結算管理

1）組織編制及審核工程施工圖預算； 2）全面審核竣工工程結算；

3）根據(jù)結算報告完成各項工程清算；

4、成本信息管理

1）建立和完善工程造價和材料設備價格信息資料庫； 2）定期進行專題或綜合的成本分析和研究； 3）收集集團內(nèi)及其他工程造價信息資料；

4）收集集團內(nèi)及其他公司成本管理先進舉措，加以吸收利用和推廣； 5）有效使用集團下發(fā)的成本管理軟件； 5）標準合同文本（工程設計類）的組織編制及審核； 6）審核并及時辦理各項合同的審批工作； 7）審核并及時辦理各項付款的審批工作； 8）審核并及時辦理各項結算的審批工作； 9）按不同類別建立合同及執(zhí)行情況臺帳。

5、成本管理監(jiān)控評估

1）參與工程、材料及設備的招投標工作； 2）參與合同有關經(jīng)濟條款的審核；

3）定期動態(tài)報告目標成本和責任成本的執(zhí)行情況；

4）定期和不定期抽查評估項目成本管理工作；

5）對項目前期土地成本、方案設計等進行評估，提出意見；

6）對報批報建、營銷成本（逐步由成本部負責）進行監(jiān)督控制；

6、成本管理規(guī)范建設

1）制定成本管理的有關規(guī)范及實施細則；

2）制定并完善目標成本管理體系；

3）制定并完善部門內(nèi)部管理規(guī)范制度；

7、培訓指導

1）組織成本管理規(guī)范的培訓；

2）為工程部提供預算、結算和成本管理的業(yè)務指導；

8、成本預結算管理

1）預算資料原件工程結算前由主辦人留存保管；

2）結算資料原件工程結算后由專人統(tǒng)一歸檔管理；

成本控制部崗位職責

1、成本管理部經(jīng)理崗位職責

1）目標管理

①組織確定項目的目標成本；

②確定部門的工作目標及工作計劃；

③定期檢查成本控制目標的執(zhí)行情況；

④制定有效的成本控制方法；

⑤負責監(jiān)督和落實部門的工作計劃；

2）造價審核

①組織完成各項造價（含合同價、結算價）的確定工作；

②對造價工作完成部門內(nèi)的終審；

③組織重大結算工作及合同的談判；

3）招投標工作

參與公司所有招投標工作；

4）制度建設

①組織制定成本管理的有關規(guī)范；

②組織對成本管理規(guī)范的有關培訓工作；

③負責公司成本管理制度的制定；

5）新項目投資測算

組織項目前期成本調(diào)研，便于公司決策；

6）合同管理

①起草格式化標準合同文本； ②對上報合同進行審核；

③根據(jù)實施情況對合同的經(jīng)濟條款進行全面的把握； 7）預決算管理

負責裝修工程及室外園林綠化工程結算工作；

8）部門管理

①培養(yǎng)業(yè)務骨干；

②部屬激勵和績效考核；

③負責本部門人力資源的配置和調(diào)遣；

9）相關總協(xié)調(diào)工作

①負責本部門所有對內(nèi)對外的協(xié)調(diào)工作；

②組織對外的業(yè)務交流活動；

③負責公司內(nèi)部成本意識的建立并組織相關培訓。

2、成本綜合管理崗崗位職責

1）施工圖預算管理—土建、安裝工程

①根據(jù)圖紙等資料委托咨詢單位編制預算，協(xié)調(diào)咨詢單位與施工單位預算核對工作；

②負責編制咨詢合同；

2）目標成本制定

確定項目目標成本，制定材料設備成本控制明細表；

3）結算工作

①負責督促施工單位上報工程結算書；

②負責按相關文件規(guī)定審核工程結算資料；

③負責對工程結算進行初審并按規(guī)定進行復審和終審；

4）信息管理

①負責按集團要求有效使用成本管理軟件，及時完整錄入各類數(shù)據(jù)； ②負責匯總編制每月公司成本月報，并上報總部； 5）動態(tài)目標成本

①負責進行項目動態(tài)目標成本跟蹤，包括：主體建筑的土建費、公共配套項目及開發(fā)間接費等；

②按月提供出動態(tài)成本分析報告（土建部分）； 6）審計配合工作

①對造價咨詢公司進行管理，各項審價工作協(xié)調(diào)；

②負責準備編制審計所需數(shù)據(jù)表格工作；

③負責審計的其他配合工作； 7）合同及付款管理

①負責審核合同中有關經(jīng)濟條款；

②負責建立合同及合同付款臺帳及成本核算工作；

8）日常管理

①配合及時提供成本管理軟件所需相關數(shù)據(jù)；

②及時總結工作中經(jīng)驗教訓供部門內(nèi)共享；

③編制項目每月工程資金計劃；

④協(xié)助部門經(jīng)理處理日常事物。

3、安裝成本管理崗崗位職責 1）施工圖預算審核--安裝工程

根據(jù)圖紙等資料委托咨詢單位編制預算，協(xié)調(diào)咨詢單位與施工單位預算核對工作；

2）審核工程進度款

負責根據(jù)工程進度和合同約定審核工程進度款（安裝部分），經(jīng)過審核簽認的工程進度款 審核表作為工程部向施工單位支付工程進度款的依據(jù)；

3）招投標工作

①對安裝工程和材料（設備）招投標工作，預算員要負責對相關的投標單位的入圍進行審簽；

②負責協(xié)助編制主體工程招標文件，對招標文件的經(jīng)濟條款進行審核；

③對經(jīng)濟標書進行分析；

4）審核現(xiàn)場簽證變更

①負責全部安裝工程設計變更和簽證單費用的初審；

②負責按月向成本管理部匯報項目上發(fā)生的設計變更和現(xiàn)場簽證的辦理情況；

5）結算工作

①負責督促施工單位上報工程結算書；

②負責按相關文件規(guī)定審核工程結算資料；

6）動態(tài)目標成本

①負責進行項目動態(tài)目標成本跟蹤，包括：主體建筑的安裝、社區(qū)管網(wǎng)及安裝甲供材料等；

②按月提供出動態(tài)成本分析報告（安裝部分）； 7）現(xiàn)場管理

①負責抽查現(xiàn)場有關工程量的準確性；

②負責督促工程部執(zhí)行《工程變更簽證管理規(guī)范》；

8）合同及付款管理

負責審核合同中有關經(jīng)濟條款； 9）日常管理

①負責總部成本管理軟件的日常數(shù)據(jù)管理工作；

②及時總結工作中經(jīng)驗教訓供部門內(nèi)共享；

4、成本信息管理崗

1）施工圖預算審核（兼）—土建工程

根據(jù)圖紙等資料委托咨詢單位編制預算，協(xié)調(diào)咨詢單位與施工單位預算核對工作；

2）審核工程進度預算

負責根據(jù)工程進度和合同約定審核工程進度款，經(jīng)過審核簽認的工程進度款審核表作為工程部向施工單位支付工程進度款的依據(jù)之一；

3）審核現(xiàn)場簽證變更

①負責全部土建工程設計變更和簽證單費用的初審；

②負責按月向成本管理部匯報項目上發(fā)生的設計變更和現(xiàn)場簽證的辦理情況；

4）結算工作

①負責督促施工單位上報工程結算書；

②負責按相關文件規(guī)定審核工程結算資料； ③負責對工程結算進行初審并按規(guī)定進行復審和終審； 5)動態(tài)目標成本

①負責進行項目動態(tài)目標成本跟蹤；

②按月提供出動態(tài)成本分析報告（簽證變更部分）；

6)現(xiàn)場簽證變更及檔案管理

①負責建立工程設計變更及現(xiàn)場簽證費用臺帳；

②負責各類決算資料檔案及圖紙資料管理；

7)招投標管理

負責招投標工程量清單計算； 8)日常管理

①配合及時提供成本管理軟件所需相關數(shù)據(jù)；

②負責每周部門例會紀要記錄及整理；

③及時總結工作中經(jīng)驗教訓供部門內(nèi)共享；

④協(xié)助部門經(jīng)理處理日常事物。

第四篇：房地產(chǎn)成本管理

房地產(chǎn)成本管理

房地產(chǎn)成本管理是指房地產(chǎn)項目的成本管理，成本管理——是項目管理的一個子集，包括用以保證在批準的預算內(nèi)完成項目所需要的過程，由資源計劃編制、成本估算、成本預算、成本控制所構成。

一、資源計劃編制

它的輸入是；工作分解結構、歷史信息、范圍說明、資源庫描述、組織方針、活動歷時估算。工作分解結構（WBS）：項目的階段可提交的一個或幾個可交付成果，這個成果有質(zhì)量特性和數(shù)量特性，如可行性研究報告是可行性研究階段的一個可交付成果，這個成果的質(zhì)量特性是報告的格式要符合房地產(chǎn)開發(fā)項目政府審查的格式要求，所含蓋的內(nèi)容與政府要求的內(nèi)容一致，報告的相關資料、數(shù)據(jù)是調(diào)查得來的、真實的而非杜撰的，資料、數(shù)據(jù)分析的方法是科學的、合理的，得出的結論是經(jīng)定性、定量分析的有說服力的，結論對后續(xù)工作如項目策劃、定位有指導性意義，是真正的可行性研究報告而非可批性研究報告，數(shù)量特性是一份；再如地勘報告是地質(zhì)勘察階段的一個可交付成果，這個成果也有質(zhì)量特性和數(shù)量特征，它的質(zhì)量特征是在勘察報告中要準確地描述擬開發(fā)地快的地質(zhì)狀態(tài)（覆蓋土厚度、巖層走向及相應力學特征），它的數(shù)量特征是鉆孔深度和總進尺（米），抵制報告得出的結論必須能指導后續(xù)的施工圖結構設計。工作分解結構（WBS）就類似于我們經(jīng)常遇到的分部分項工程及統(tǒng)計相關工程量。只不過我們未將質(zhì)量特性在統(tǒng)計工程量時考慮這一要素，而是分離在施工組織設計的質(zhì)量專題里。

歷史信息：開發(fā)商從已開發(fā)的項目中總結出來的經(jīng)驗和教訓（文檔化的）、從別的開發(fā)商或別的項目得到的相關信息、項目團隊人員的相關知識（由于受主觀影響，不是很可靠）。

范圍說明：擬開發(fā)項目的項目論證、擬開發(fā)項目的產(chǎn)品（業(yè)態(tài)、規(guī)模）、項目目標（質(zhì)量、進度、成本、范圍管理等）。

資源庫描述：能為本項目提供咨詢服務的可行性研究單位、開發(fā)產(chǎn)品的策劃單位。項目所在地的資源狀況，當?shù)氐牡夭乃?、砂石、鋼材等儲量、運距、單價、質(zhì)量狀況，能承擔本項目的施工隊伍狀況、施工機械狀況等。

組織方針：開發(fā)商對擬開發(fā)項目在可行性研究、項目策劃、營銷等是自己組織實施還是委托給具有相應資格的咨詢服務部單位；在建設實施過程中是自建還是承包給相應資質(zhì)的承包商；在材料供應上是采取甲供料還是乙供等。

活動歷時估算：完成可交付成果所需要的時間，如可行性研究需2個月，產(chǎn)品策劃需3個月、地質(zhì)勘察需2個月和相應完成時段等。

上述這些都屬于成本管理中資源計劃編制的輸入。怎樣才能由上述輸入變?yōu)檩敵瞿?？現(xiàn)代項目管理提出了相應的解決辦法，其辦法是：組織相應專家確定，也就是我們在計劃經(jīng)濟時代所采取的工料分析，分析出開發(fā)項目每一階段所需用的人工、材料和機械設備。同時要考慮備選方案以保證供應。資源計劃編制的輸出：資源需求計劃資源需求計劃這實際上就是我們在20多年前在承接新工程后，在新工程開始時，計劃處或科提出的三大計劃即材料需用計劃、勞動力（包括腦力勞動者）需用計劃、機械設備需用計劃。只不過當時作出的計劃與工程的其他目標沒有掛鉤，這就形成了內(nèi)部溝通不暢。而現(xiàn)代項目管理主張從工程一開始就將項目團隊所有資源進行整合，在提材料需求計劃時，就將質(zhì)量目標、進度目標和項目產(chǎn)品目標貫穿其中，這就為實現(xiàn)目標創(chuàng)造了條件。

二、成本估算

它的輸入是：工作分解結構（WBS）、資源需求、資源單價、活動歷時估算、帳目表。

資源需求：就是資源計劃編制的輸出，包括人力、材料、設備三大需求，關鍵的是這三大需求要與工作分解結構可交付成果相對應。

資源單價：就是項目開發(fā)所需各種資源的當?shù)貑挝粌r格。如鋼材X元/噸，人工X元/天，可行性研究報告XX萬元/個，等。

活動歷時估算：完成一項可交付成果需要有哪些活動，每項活動歷時是多長。要專門按可交付成果進行活動定義、活動排序、活動歷時估算。

帳目表：對帳目成本進行分類（如人工、日常用品、材料）監(jiān)控的任何編碼系統(tǒng)。它基于開發(fā)商的會計科目表。

有了上述基本資料，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目所處的不同階段，分別使用不同的方法進行估算。如項目在可行性研究階段，則采用類似估算法；在規(guī)劃方案設計階段、策劃定位階段則采用參數(shù)模型法；在施工圖階段則采用字下而上估算法。由于估算所處的階段不同，所用的方法不同，估算有不同的精度和不同的時間耗費。這根據(jù)工程進展的需要所決定。

根據(jù)上述估算結果，可以得出成本管理計劃、詳細依據(jù)、成本估算.成本管理計劃：房地產(chǎn)開發(fā)項目從可行性階段的→項目策劃定位→規(guī)劃方案設計→施工圖設計→項目建設→項目驗收等幾個階段，其項目定義是一個漸進明細的過程，因此開發(fā)項目的整個成本也是不斷接近實際成本的過程，成本管理計劃就是房地產(chǎn)開發(fā)項目在項目的各個生命周期管理成本的變化。

詳細依據(jù)：在作開發(fā)項目估算時所用的假設和假定，假設和假定的理解就是我們傳統(tǒng)的編制工程預算、進度計劃經(jīng)常寫的編制說明或編制依據(jù)。

成本估算：完成開發(fā)項目諸活動需要資源可能成本的定量估算。隨著項目定義的不斷明細、在市場經(jīng)濟條件下資源價格的變化，其估算是一個動態(tài)的。

三、成本預算

成本預算的輸入是：成本估算、工作分解結構（WBS）、項目進度計劃。

成本估算：前面已作介紹。

工作分解結構（WBS）：房地產(chǎn)開發(fā)項目各階段可交付成果，這里所用的WBS與估算所用的WBS是一致的。這里需要強調(diào)的是，不論估算還是預算，開發(fā)項目各階段可交付成果的本質(zhì)是一致的，并不因為項目在其生命周期中所處的階段不同，其成果在不斷變化。在現(xiàn)實的房地產(chǎn)開發(fā)項目中，這種情況屢屢發(fā)生，如在可行性研究中，定義某地塊做中檔住宅開發(fā)，在策劃定位階段定義為傳統(tǒng)風格高檔別墅，在規(guī)劃方案設計時又作成異域風情特色的社區(qū)。本人并不認為這種不斷改變可交付成果是一種進步，實際上是一種瞎折騰。造成這種情況是開發(fā)商尋找作可行性研究的人不合格、或開發(fā)商組織前期工作的人水平太低自己心中無數(shù)。像這種不斷變換項目可交付成果，成本就無法預算。項目進度計劃：按開發(fā)項目的開發(fā)節(jié)奏，按可交付成果的時間節(jié)點編制出來的進度計劃安排。根據(jù)上述輸入，再利用成本估算的類比法、參數(shù)模型法、自下而上估算法和計算機模型等工具和技術編制成本預算。

成本預算：就是將成本估算分配在各項工作上，它同時與進度計劃相匹配，從而形成形成成本基準計劃。成本基準計劃通過一定的程序批準，如有變更必須通過成本變更控制系統(tǒng)進行間歇式的變更。這就保證了成本基準計劃的嚴肅性。以此基準計劃對后來開發(fā)項目在實

施過程中的實際成本和計劃成本進行比較，從而可以檢測項目的成本績效和進度績效。

四、成本控制

它的輸入是：成本基準計劃、績效報告、變更申請、成本管理計劃。

績效報告：開發(fā)項目在實際進行開發(fā)運作過程中，隨時掌握的實際情況而編寫的狀態(tài)報告、進度報告和發(fā)展趨勢。

變更申請：導致項目成本變化的因素很多，開發(fā)范圍發(fā)生變更（增大或縮?。?，必須引起成本的變化；時間的巨大調(diào)整，會引起成本的變化；項目出現(xiàn)重大事故會引起成本的變化；關鍵人員調(diào)整會引起成本變化等。這些成本變化必須通過一定程序?qū)椖抗浪愫晚椖款A算進行調(diào)整。成本的變化必須通過書面形式來完成。

對上述引起成本變化，首先必須通過一定的程序?qū)ψ兏暾堖M行處理，核實變更的合理性，核實的過程就是績效測量。測量結果確實需要變更，那么還要重新補充編制成本估算，其編制的方法可以按常規(guī)計算或用計算機輔助工具。

經(jīng)過上述過程，我們會得出修訂后的成本估算和更新的預算。在開發(fā)項目執(zhí)行過程中，根據(jù)已花費的實際成本，根據(jù)項目的績效報告，可以預測項目到完成究竟需要多少成本，這樣作出開發(fā)項目的完工估算。

在項目實施過程中，對發(fā)生成本變更的原因要深入分析，不能被動的變更成本，根據(jù)項目的實際情況和企業(yè)本身的財務狀況，要主動的采取糾正措施，或調(diào)整范圍或改變資源條件或重新協(xié)調(diào)進度、成本、質(zhì)量的三者關系。

房地產(chǎn)成本的組成1、土地費用

土地費用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。

2、前期工程費

前期工程費主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設計費，可行性研究費，地質(zhì)勘查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。他在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。

3、建筑安裝工程費

建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。

4、市政公共設施費用

市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分?；A設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公公配套設施建設費用指在建設用地內(nèi)建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）等所發(fā)生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構成中，該項目所占比例較大，我國一般在20%~30%左右。

5、管理費用

管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養(yǎng)老保險費等。在整個成本構成所占比例很小，一般不會超過2%。

6、貸款利息

房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩(wěn)定。

7、稅費

稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設有關的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業(yè)稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發(fā)管理費等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。

8、其他費用

其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。

成本管理系統(tǒng)

期以來，房地產(chǎn)企業(yè)因為行業(yè)的高利潤，一般都不是十分的關注成本管理，在當前地產(chǎn)新政的形勢下，由于政府行為日益規(guī)范、市場競爭加劇，加強成本控制管理成了房地產(chǎn)企業(yè)修煉內(nèi)功、提升競爭力的必修課。

要加強成本管理，必須建立起系統(tǒng)的成本管理系統(tǒng)，對于房地產(chǎn)企業(yè)，成本管理系統(tǒng)應包含三個層面的內(nèi)容，最基礎的是成本管理的流程與制度體系，其次是每一個階段的控制要點和知識積累，第三個層面是從公司的戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結構。

成本管理的流程與制度體系包括目標成本管理體系、動態(tài)成本管理體系、成本后評估體系以及責任成本體系，分別從事前、事中、事后反饋以及責任與激勵機制方面進行管理。成本控制要點和成本數(shù)據(jù)的積累則是建立在一定的流程規(guī)范基礎之上的對開發(fā)過程的每個環(huán)節(jié)的成本控制的知識與經(jīng)驗的傳承，從戰(zhàn)略角度所進行的成本優(yōu)化則往往是伴隨著公司的重大戰(zhàn)略措施，如根據(jù)客戶細分而進行的產(chǎn)品標準化、戰(zhàn)略采購等。從管理的層次而言，建立起基本的成本管理流程是最基礎的管理工作。

一、目標成本管理體系

所謂目標成本是指在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息所制訂的項目開發(fā)成本計劃，目標成本是項目在開發(fā)過程中成本控制的依據(jù)之一，也是編制成本責任考核指標的基礎文件。

由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點，地產(chǎn)企業(yè)很難像工業(yè)企業(yè)那樣把成本定額做得很細，但是房地產(chǎn)工程成本管理要實現(xiàn)主動控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要實現(xiàn)這個目標，我們就要對房地產(chǎn)工程成本目標進行測算，做到花錢明明白白。事實上，如果有好的方法和成本數(shù)據(jù)的積累，建立目標成本的并不難。

在實際操作中，目標成本按開發(fā)進度的不同階段始終處于動態(tài)調(diào)整之中，原則上，每一個版本的制訂都是在上一版本的指導下進行的。在可研階段要進行成本的估算，這個時候主要是對投資的可行性進行估算，然后隨著方案的不斷深化，目標成本開始逐漸的準備和細化，到主體工程施工圖預算確定后形成最后定稿的版本。

從流程上講，建立目標成本首先應該根據(jù)項目的設計特點、選材用料標準、財務利潤要求和類似樓盤的成本經(jīng)驗，測算項目的單方建筑安裝成本。然后根據(jù)項目特點和公司擬分包思路，明確各分包工程承包范圍及其相互搭接關系，將單方建筑安裝成本分解到各分包工程上，測算各分包工程的單位成本，檢討是否與選材用料標準吻合，如不吻合，調(diào)整有關要求或標準，重復上述步驟。

這個過程關鍵是目標成本的市場化，由于市場是經(jīng)常發(fā)生變化的，因此在制訂目標成本時除了要參照歷史數(shù)據(jù)外，很重要一點是要隨時了解市場，同時成本的測算一定要與項目的定位檔次相匹配。由于在規(guī)劃設計階段已經(jīng)決定了絕大部分的項目成本，因此應把此階段應該作為成本管理的重點。

二、責任成本管理體系

目標成本制訂以后一定要將成本逐項分解到部門，并建立控制的標準。

在制訂目標時，要按細項列出清單并劃分責任部門，通常建造成本按發(fā)生程序劃分責任部門，建造成本以外按成本項目劃分責任范圍。對多個部門承擔責任的可以按權重進行分解。

從項目成本的構成看，一般包括土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理費用和財務成本，每一個子項均可以找到責任部門。

目標成本分解后還需要建立控制的標準，分解后的成本責任必須納入績效考核的范疇。

三、動態(tài)成本管理體系

由于市場是千變?nèi)f化的，而且開發(fā)過程中有很多不可預見的因素，因此，必須對整個成本進行過程上的動態(tài)管理，而要進行有效的動態(tài)管理，必須建立詳細的和可操作的動態(tài)成本信息系統(tǒng)以及保持動態(tài)的監(jiān)控。

首先必須在各部門建立起動態(tài)成本臺帳，確保各部門發(fā)生的成本能及時反映出來，這是動態(tài)成本管理的基礎。

其次要確保所有的變更能夠得到及時的管理，包括設計變更、簽證管理和顧客的變更，因此必須建立起完善的設計變更流程和簽證管理流程，變更與簽證前的審核是動態(tài)成本控制的基本手段，變更與簽證流程的嚴格執(zhí)行是基本的保障

還必須在各階段對動態(tài)成本進行分析和總結，必要時及時調(diào)整目標成本管理體系，真實反映成本控制現(xiàn)狀。

四、項目后評估體系

提高成本預測的準確性是成本管理的難點之一，方法之一是通過后評估來改進，同時可以提高成本管理的有效性，因此在項目工程竣工并在結算完成后要進行項目的后評估，主要從以下幾方面評價：l 比較項目結算成本與可行性研究時的預測成本差異（評價投資估算、項目成本預測的準確、合理性）

l 對比項目結算與《目標成本指導書》的成本差異（評價成本管理工作的有效性）

l 分析各期《項目動態(tài)成本分析報告》（評價項目成本管理的科學合理性）

l 分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認設計變更、現(xiàn)場簽證等對成本的影響

l 考察項目交付使用一定時期內(nèi)，主要工程材料的使用效果和耐用程度（評價材料成本的合理性）

以上四個體系是成本管理系統(tǒng)的基礎管理框架，要完善房地產(chǎn)的成本管理，必須先從建立上述基礎管理體系開始，逐步積累成本控制的經(jīng)驗和完善成本信息數(shù)據(jù)庫，從而有效的控制成本。

第五篇：管理崗位職責(成本)

成本管理崗位職責（含內(nèi)勤資料）

1、協(xié)助工程部經(jīng)理、項目經(jīng)理作好工程項目的前期運作。

2、協(xié)助項目經(jīng)理作好工程開工的準備工作。

3、參與工程招投標工作，負責配合預算部進行標的和投標邀請書的編制。

4、參與投標資料、文件的審查和評標工作。

5、參與編制工程質(zhì)量監(jiān)督計劃。

6、根據(jù)成本目標編制項目成本成本控制計劃。

7、對變更引起的工程量增減進行檢查確認。

8、根據(jù)工程量及投資完成情況對成本進行分析，并對成本控制計劃進行調(diào)整。

9、對工程款的發(fā)放進行檢查控制。

10、參與竣工結算。

11、負責工程資料、質(zhì)量記錄的收集整理。

12、圖紙、文件的發(fā)放、歸檔和移交。

13、負責項目ISO9001質(zhì)量體系的內(nèi)審工作。