第一篇：城鎮(zhèn)周邊區(qū)域土地流轉(zhuǎn)的調(diào)查與分析

關(guān)于城鄉(xiāng)結(jié)合部土地使用權(quán)變更的調(diào)查研究

——松北新城建設(shè)用地房屋征收的調(diào)查及建議

工業(yè)化、城市化是現(xiàn)代化的必經(jīng)之路，這已被世界上先后實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的國(guó)家的歷史反復(fù)證明；同時(shí)也被大多數(shù)尚未實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的國(guó)家所反證；也被我國(guó)正在進(jìn)行時(shí)的現(xiàn)代化建設(shè)的實(shí)踐深刻的證明。這一路徑的普遍性、客觀性毋庸置疑，這也不是我們本次調(diào)研的對(duì)象，我們關(guān)注的是這一客觀過(guò)程所引發(fā)的一系列的必然結(jié)果。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，我國(guó)工業(yè)化、城市化的加速發(fā)展，必然會(huì)導(dǎo)致土地資源需求大幅上升；再加上土地資源具有不可再生，稀缺性和不可移動(dòng)性的特點(diǎn)，又必然會(huì)導(dǎo)致土地資源價(jià)格的快速上漲。特別是城鎮(zhèn)周邊土地資源價(jià)格的暴漲，已經(jīng)使其迅速膨脹成為一塊碩大、誘人的蛋糕。以至于不同利益群體已經(jīng)或正在“搶食”這塊蛋糕，這又必然會(huì)引發(fā)多種社會(huì)矛盾，有的矛盾甚至很尖銳，而且不斷傷害著各方“搶食”者。媒體上經(jīng)常會(huì)有這樣的報(bào)料：××被拆遷人為維護(hù)自己利益采取極端措施；××拆遷主體暴力拆遷造成刑事案件；××領(lǐng)導(dǎo)因拆遷不當(dāng)受到相應(yīng)處分等等。

回眸歷史，發(fā)生在十五世紀(jì)末期英國(guó)的“羊吃人”的圈地運(yùn)動(dòng)，是當(dāng)時(shí)資產(chǎn)階級(jí)和新貴族取得土地的方法，它雖然對(duì)英國(guó)近代工業(yè)革命和城市化發(fā)展的貢獻(xiàn)無(wú)可否認(rèn)，但是，它的暴力和血

腥不符合我國(guó)基本經(jīng)濟(jì)政治制度的要求。怎么辦？歷史經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)實(shí)的教訓(xùn)告訴我們，從我國(guó)實(shí)際出發(fā)，調(diào)動(dòng)各方面智慧和力量，找到符合我國(guó)實(shí)際破解上述矛盾的系統(tǒng)方法，除此別無(wú)選擇。為此，我們關(guān)注松北新城建設(shè)，關(guān)注松北新城建設(shè)過(guò)程中的土地使用和原住民房屋拆遷，也想為松北新城宏偉藍(lán)圖和諧落成貢獻(xiàn)我們的微薄之力，不一定能達(dá)到預(yù)期目的，但是我們努力了！

農(nóng)工松山支部承接了調(diào)研課題后，立即向農(nóng)工赤峰市委匯報(bào)，得到農(nóng)工市委高度重視，并牽頭組成調(diào)研小組，制定了詳細(xì)調(diào)研方案。調(diào)研小組從2012年7月16日開(kāi)始工作，在中共松山區(qū)委統(tǒng)戰(zhàn)部的大力協(xié)助下，走訪(fǎng)了穆家營(yíng)鎮(zhèn)黨委、政府；松北新城建設(shè)辦公室；松山區(qū)土地局；衣家營(yíng)子村委會(huì)；鴨子河村委會(huì)；原住民家庭50戶(hù)；隨機(jī)走訪(fǎng)原住民200多人；針對(duì)不同問(wèn)題發(fā)放問(wèn)卷200多份。也因此獲得了大量詳實(shí)可靠的 響應(yīng)黨委、政府的號(hào)召。30%的原住民對(duì)拆遷有抵觸情緒，經(jīng)過(guò)耐心細(xì)致的工作可以變?yōu)榉e極；只有10%的原住民有對(duì)立情緒，主要原因是認(rèn)為征收價(jià)格太低。因此，在房屋拆遷征收過(guò)程中，價(jià)格分歧就成為“一號(hào)問(wèn)題”。因?yàn)闅v史的原因，有些行政村的原住民已有十幾年不能批得宅基地了，這就造成了50%多的原住民家庭一宅多戶(hù)現(xiàn)象，因此私搭亂建有其必然性。拆遷時(shí)無(wú)證房屋補(bǔ)償費(fèi)太低，不能夠購(gòu)買(mǎi)到分戶(hù)所需足夠樓房。90%的原住民只知道爭(zhēng)取現(xiàn)金補(bǔ)償，不知道甚至不相信其它補(bǔ)償方法；只知道自己對(duì)財(cái)富的欲望，不知道任何欲望都要受法律、政策和道德的約束等等。針對(duì)這些事實(shí)和問(wèn)題，我們認(rèn)為應(yīng)采取以下措施。

（1）政府應(yīng)大力推進(jìn)資源價(jià)格改革

當(dāng)前我國(guó)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展密切相關(guān)的能源、礦產(chǎn)、水和土地等資源的定價(jià)模式，基本上是政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。例如《松北新城棚戶(hù)區(qū)改造房屋征收與補(bǔ)償方案》就是依據(jù)國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》和《赤峰市房屋征收與補(bǔ)償暫行規(guī)定》制定的。由于它更多的是反映資源開(kāi)發(fā)成本，沒(méi)有反映資源消耗的機(jī)會(huì)成本，環(huán)境污染破壞和安全投入等外部成本，沒(méi)有反映市場(chǎng)供求關(guān)系和資源稀缺程度，致使我國(guó)資源價(jià)格水平總體偏低。透支明天的資源發(fā)展今天的經(jīng)濟(jì)，這是不可持續(xù)的，是不科學(xué)的發(fā)展，特別是土地資源，特別是城鎮(zhèn)周邊區(qū)域的土地資

源，因?yàn)樗豢稍偕?、稀缺、不能移?dòng)，加之城市化加速發(fā)展，供不應(yīng)求、機(jī)會(huì)成本和外部成本都在不斷推高土地價(jià)格。有人戲稱(chēng)：現(xiàn)今是一個(gè)土地價(jià)格變化頻率快于土豆的時(shí)代。因此，價(jià)格問(wèn)題成為松北新城土地、房屋征收過(guò)程中 濟(jì)組織，做到農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證全覆蓋，它的重大意義就在于依法確認(rèn)農(nóng)民土地權(quán)利，強(qiáng)化農(nóng)民特別是全社會(huì)的土地物權(quán)意識(shí)，有助于有效解決農(nóng)村集體土地權(quán)屬糾紛。在城市化、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程中切實(shí)維護(hù)農(nóng)民的土地物權(quán)，進(jìn)而通過(guò)深化改革，還權(quán)賦能，最終形成產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)能明確、權(quán)益保障、流轉(zhuǎn)順暢、分配合理的農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度，這是建設(shè)城市統(tǒng)一的土地市場(chǎng)的前提，這是促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的動(dòng)力源泉，在調(diào)查過(guò)程中得知，松北新區(qū)土地征收前并未對(duì)集體土地確權(quán)登記，因此建議征收主體應(yīng)在征收過(guò)程中或之后，按照三部委《通知》精神重新擬定補(bǔ)充征收方案，使之充分的反映原住民利益。

（3）加強(qiáng)宣傳教育

松北新城建設(shè)是松山區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展史上具有里程碑意義的事業(yè)，是一項(xiàng)功在當(dāng)代，利在千秋的豐功偉業(yè)，他的建設(shè)過(guò)程不僅關(guān)系到松山區(qū)人民的整體利益，而且涉及原住民的切身利益。他在建設(shè)過(guò)程也必將遇到各種困難和問(wèn)題，有些困難和問(wèn)題甚至是超預(yù)期的。這就要求我們調(diào)動(dòng)各種媒體、下大力量、加大投入進(jìn)行廣泛深入的宣傳教育，做到家喻戶(hù)曉人人皆知，充分發(fā)揮輿論的導(dǎo)向作用，助推松北新城順利建成。關(guān)于這一點(diǎn)，我們?cè)谡{(diào)研中已經(jīng)深切感受到宣傳者的良苦用心，使踏上這塊土地，甚至

沒(méi)踏上這塊土地的人們，都能感受到松北新城的魅力。但是我們?cè)诤娃r(nóng)民交談過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，針對(duì)原住民及家庭的宣傳做的不很充分，農(nóng)民是需要貼心話(huà)的。因此，建議拆遷工作隊(duì)?wèi)?yīng)穿上和農(nóng)民差不多的衣服，選用農(nóng)民能夠接受的交通工具，運(yùn)用農(nóng)民愿意聽(tīng)的語(yǔ)言，深入農(nóng)村和農(nóng)民家庭，一天不行就兩天，兩天不行就三天??，用耐心、貼心磨平抵觸和對(duì)立，央媒《走基層》欄目的一句廣告說(shuō)得好：和群眾坐在一條板凳上才能縮短心與心的距離，坐在農(nóng)民的炕頭上，收獲的才不只是希望。

（4）政府權(quán)威是做好一切工作的巨大政治力量

我們這里所說(shuō)的政府權(quán)威，是指政府在管理公共事務(wù)過(guò)程中形成的得到人民認(rèn)同的威望和影響力，從根本上講，一個(gè)政府能否具有這種權(quán)威是由國(guó)家性質(zhì)決定的。在中國(guó)共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)的人民民主專(zhuān)政的社會(huì)主義國(guó)家，人民政府的工作得到了最廣大人民的衷心擁護(hù)和支持，具有歷史上任何政府都不可比擬的權(quán)威。松山區(qū)人民政府在帶領(lǐng)全區(qū)人民共同努力，實(shí)現(xiàn)松山區(qū)經(jīng)濟(jì)跨躍式發(fā)展過(guò)程中，贏得了較多的人民認(rèn)同、威望和影響力。但是，由于偶然或具體的原因，在部分群眾心中政府的權(quán)威也受到了挑戰(zhàn)。我們調(diào)查問(wèn)卷中有這樣一個(gè)問(wèn)題：你相信政府和聽(tīng)從政府指揮嗎？60%的人答相信聽(tīng)從，30%的人不相信不聽(tīng)從，10%的人不確定。有權(quán)威與無(wú)權(quán)威的政府行使權(quán)力的結(jié)果是不同的，相信政府

權(quán)威和不相信政府權(quán)威的群眾的行為結(jié)果各異，甚至是相反的。松北新城土地和房屋征收的阻力主要是來(lái)自于不相信政府權(quán)威的人。因此，建議政府應(yīng)該在工作中，特別是涉及群眾利益的工作中，要不斷樹(shù)立權(quán)威贏得信譽(yù)，應(yīng)該把松北新城建設(shè)作為樹(shù)立權(quán)威贏得信譽(yù)的良機(jī)。

（5）敢于歷史擔(dān)當(dāng)

任何一項(xiàng)宏大工程建設(shè)，都難免遇到歷史遺留問(wèn)題，例如前文所述松北新城房屋征收拆遷中遇到的“一宅多戶(hù)”問(wèn)題，就是由于以前的城市規(guī)劃中沒(méi)有變更農(nóng)民身份，又沒(méi)有給農(nóng)民及時(shí)解決宅基地造成的，再如，在同一過(guò)程中產(chǎn)生的私搭亂建問(wèn)題，即是一個(gè)歷史問(wèn)題又是現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，說(shuō)它是歷史問(wèn)題，很長(zhǎng)時(shí)間里農(nóng)村沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)政策，農(nóng)民搭建個(gè)什么，無(wú)需向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)，也不知道向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)，對(duì)于這些歷史遺留問(wèn)題，我們建議，首先應(yīng)堅(jiān)持歷史唯物主義觀點(diǎn)，客觀分析評(píng)價(jià)，其次我們應(yīng)敢于歷史擔(dān)當(dāng)，創(chuàng)造性尋找變通方法加以解決。一把尺子是無(wú)法量到底的，如果非得要強(qiáng)行衡量，那必然會(huì)產(chǎn)生矛盾和問(wèn)題。

農(nóng)工民主黨赤峰市委員會(huì)

農(nóng)工民主黨松山支部委員會(huì)

2012年10月21日

第二篇：商州區(qū)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)調(diào)查分析

商州區(qū)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)調(diào)查分析

2011-11-28 11:08:00陜西統(tǒng)計(jì)局

推進(jìn)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)是促進(jìn)土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)、加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的重要途徑，也是促進(jìn)農(nóng)民增收的重要手段。去年以來(lái)，商州區(qū)按照“依法、自愿、有償”的原則，宣傳動(dòng)員，規(guī)范管理，強(qiáng)化服務(wù)，扎實(shí)推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，取得了一定的成效。

一、現(xiàn)狀和特點(diǎn)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，商州區(qū)家庭承包經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶(hù)數(shù)118992戶(hù)，承包經(jīng)營(yíng)的耕地面積325689畝。截至今年2月底，全區(qū)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)總面積29489畝，占全區(qū)耕地總面積的9.1%，其中轉(zhuǎn)包6625畝，轉(zhuǎn)讓2229畝，互換2286畝，出租9919畝，股份合作70畝，托管及其它形式8360畝。在總流轉(zhuǎn)面積中集中流轉(zhuǎn)50畝以上的大戶(hù)35戶(hù)，流轉(zhuǎn)面積4907.7畝，占26.8%，流入農(nóng)戶(hù)的面積20927畝，占71%，流入專(zhuān)業(yè)合作社的面積1233畝，占4.2%，流入企業(yè)的面積4412畝，占15%，流入其它主體的面積2917畝，占9.8%。轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)戶(hù)數(shù)14607戶(hù)，占全區(qū)總承包戶(hù)數(shù)的12.3%。簽訂土地流轉(zhuǎn)合同2608份，簽訂流轉(zhuǎn)合同的流轉(zhuǎn)面積為13251畝，占流轉(zhuǎn)總面積的44.9%，剩余17157畝流轉(zhuǎn)面積均為口頭協(xié)議。

總體看，商州區(qū)土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：

1、土地流轉(zhuǎn)穩(wěn)步有序推進(jìn)。從目前情況看，土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程加快，流轉(zhuǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，流轉(zhuǎn)對(duì)象跨區(qū)域、行業(yè)，越來(lái)越多的企業(yè)和社會(huì)力量加人農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化隊(duì)伍，流轉(zhuǎn)用途趨于合理，在35戶(hù)大戶(hù)的規(guī)模經(jīng)營(yíng)中，用于工商業(yè)的2戶(hù)占地146.28畝，用于經(jīng)濟(jì)林木和育苗的6戶(hù)占地394.8畝，養(yǎng)殖業(yè)2戶(hù)占地130畝，金風(fēng)山公園流轉(zhuǎn)土地1424畝用于公園建設(shè)，其余24戶(hù)2812.6畝土地均用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，土地使用效益明顯提高，實(shí)現(xiàn)了流轉(zhuǎn)雙方發(fā)展共贏。特別是去東今春以來(lái)，土地流轉(zhuǎn)步伐明顯加快，天士力集團(tuán)去年冬季僅在麻街鎮(zhèn)就流轉(zhuǎn)土地400多畝種植藥材。為發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)，今年以來(lái)不到兩個(gè)月時(shí)間大荊、張村、夜村、白楊店、金陵寺、麻池河、腰寺等鄉(xiāng)鎮(zhèn)就集中流轉(zhuǎn)土地1632畝。

2、土地流轉(zhuǎn)形式和經(jīng)營(yíng)模式呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)。目前全區(qū)土地流轉(zhuǎn)形式主要有轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、互換、股份合作、委托代耕（托管）六種形式，但以出租為主，占流轉(zhuǎn)總面積的33.6%。流轉(zhuǎn)后土地的經(jīng)營(yíng)模式也呈現(xiàn)多元化。有主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)型，有產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)帶動(dòng)型，有民營(yíng)企業(yè)帶動(dòng)型，有農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社帶動(dòng)型，有種植能手帶動(dòng)型等多種流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)模式。

3、流出土地農(nóng)戶(hù)增收明顯。農(nóng)戶(hù)流出土地后，失地不失利，不僅得到了不低的流轉(zhuǎn)費(fèi)，而且減少了耕種環(huán)節(jié)，省時(shí)省力，使大量的勞動(dòng)力從土地經(jīng)營(yíng)中解放出來(lái)，從事勞務(wù)或其它產(chǎn)業(yè)，獲得更多的收益。從調(diào)查情況看，農(nóng)民流轉(zhuǎn)出土地可以獲得三次收益，一是可以按時(shí)領(lǐng)取流轉(zhuǎn)收益，不承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)。二是青壯年勞力可以徹底棄農(nóng)、安心進(jìn)城務(wù)工，獲得穩(wěn)定的勞務(wù)收入。三是留在家中的老人和婦女又可以在流轉(zhuǎn)出的地里打工掙錢(qián)，獲得一定的收入。

大荊鎮(zhèn)西村農(nóng)民的將土地流轉(zhuǎn)后按照流轉(zhuǎn)面積每畝領(lǐng)取8袋面粉，這一價(jià)格明顯高于自己種植收益，青壯年勞力就可以徹底棄農(nóng)安心進(jìn)城務(wù)工，留在家中的老人和婦女又可以在流轉(zhuǎn)出的地里打工掙錢(qián)，僅去年在天士力流轉(zhuǎn)的藥地里拔草就掙回30000多元。腰寺鎮(zhèn)屈村將土地流轉(zhuǎn)給青四季農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社，每畝地每年可固定獲得800元的收益，無(wú)任何風(fēng)險(xiǎn)，青壯年勞力可以出外打工掙錢(qián)，留在家里的老人和婦女又能在自己流轉(zhuǎn)出的地里打工，日工資20—50元，人均年打工收入近萬(wàn)元，群眾不出村同樣可獲得較理想的收入。陳塬辦事處蟒龍峪村大力發(fā)展食用菌和蔬菜產(chǎn)業(yè)，在各農(nóng)戶(hù)同耿建強(qiáng)、王彩霞等種植能手簽定土地流轉(zhuǎn)合同時(shí)雙方協(xié)商，承包方同意在種植期間只雇傭本村勞動(dòng)力，這樣也為轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)戶(hù)提供了學(xué)習(xí)種植技術(shù)的場(chǎng)所和便利的務(wù)工條件。

4、流轉(zhuǎn)價(jià)格差異大，計(jì)價(jià)方式多樣化。蒲峪、腰市、李廟、張村、白楊店等鄉(xiāng)鎮(zhèn)在發(fā)展烤煙和藥材產(chǎn)業(yè)中，土地流轉(zhuǎn)價(jià)格依據(jù)其土地條件，一般100—300元∕畝，四辦兩鎮(zhèn)的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格較高，一般800—1500元∕畝。土地質(zhì)量的好壞、區(qū)域條件的優(yōu)劣，決定著土地流轉(zhuǎn)價(jià)格，區(qū)位條件的決定作用尤為突出，土地的收益只是土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的一個(gè)參考，對(duì)地理位置優(yōu)越的地塊并不起什么作用。土地流轉(zhuǎn)的計(jì)價(jià)方式也趨于多樣化，以錢(qián)計(jì)價(jià)為主，也有以原糧計(jì)價(jià)的，如麻池河鄉(xiāng)金聯(lián)村每畝地流轉(zhuǎn)價(jià)格為1200斤小麥，也有以面粉計(jì)價(jià)的，如大荊鎮(zhèn)西村每畝地流轉(zhuǎn)價(jià)格為8袋面粉。

二、主要做法和措施

1、組織外出參觀學(xué)習(xí)，統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)。為了加快商州區(qū)土地流轉(zhuǎn)步伐，今年開(kāi)春后，商州區(qū)委政府安排組織了部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)、辦事處黨委書(shū)記（鄉(xiāng)鎮(zhèn)長(zhǎng)）、村支部書(shū)記（主任）赴本省的石泉縣、高陵縣以及四川省錦江區(qū)、雙流縣等地參觀學(xué)習(xí)土地流轉(zhuǎn)的成功經(jīng)驗(yàn)和作法。通過(guò)參觀學(xué)習(xí)，進(jìn)一步統(tǒng)一了干部群眾的思想認(rèn)識(shí)，看到了土地流轉(zhuǎn)對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用，轉(zhuǎn)變了思想觀念，從而提高了干部群眾推行土地流轉(zhuǎn)的積極性和主動(dòng)性，為商州區(qū)推行土地流轉(zhuǎn)奠定了堅(jiān)實(shí)的思想基礎(chǔ)。

2、規(guī)范管理，加強(qiáng)引導(dǎo)。區(qū)委、區(qū)政府下發(fā)了《關(guān)于加快農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)促進(jìn)農(nóng)村發(fā)展農(nóng)民增收的意見(jiàn)》、《商州區(qū)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)施細(xì)則》以及商州區(qū)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)工作程序、合同管理制度、檔案管理制度、信息發(fā)布制度、糾紛調(diào)處制度、土地流轉(zhuǎn)管理規(guī)范等相關(guān)文件和政策措施。進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)全區(qū)土地流轉(zhuǎn)工作的規(guī)范管理，加強(qiáng)政府引導(dǎo)，確保了土地流轉(zhuǎn)工作健康有序進(jìn)行。

3、培育典型，示范帶動(dòng)。蒲峪鄉(xiāng)為了規(guī)模經(jīng)營(yíng)，發(fā)展烤煙主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，07年開(kāi)始，在全區(qū)率先推行土地流轉(zhuǎn)，使土地向烤煙種植能手集中，有力的促進(jìn)了烤煙生產(chǎn)，極大的提高了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，增加了農(nóng)民收入。商州區(qū)農(nóng)業(yè)局及時(shí)抽調(diào)干部力量，深入該鄉(xiāng)進(jìn)行調(diào)查研究，培育典型，認(rèn)真總結(jié)他們的成功經(jīng)驗(yàn)和做法，在全區(qū)宣傳推廣。這一經(jīng)驗(yàn)和做法，被省委《調(diào)研與決策》發(fā)表，引起了各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的重視和支持，對(duì)商州區(qū)推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)起到了積極的示范帶動(dòng)作用。

4、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，搞好協(xié)調(diào)服務(wù)。為了切實(shí)加強(qiáng)對(duì)商州區(qū)土地流轉(zhuǎn)工作的領(lǐng)導(dǎo)，區(qū)上成立了以區(qū)委、區(qū)政府主管農(nóng)業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)為正副組長(zhǎng)，農(nóng)工部、農(nóng)業(yè)局、財(cái)政、林業(yè)、畜牧、國(guó)土、水務(wù)、城建、司法等相關(guān)部門(mén)主要負(fù)責(zé)人為成員的領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，設(shè)在農(nóng)工部，部長(zhǎng)賈玉琪任主任，主要負(fù)責(zé)全區(qū)土地流轉(zhuǎn)工作的協(xié)調(diào)和指導(dǎo)。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處也都成立了相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，明確了分管領(lǐng)導(dǎo)和辦公人員。為了切實(shí)搞好全區(qū)土地流轉(zhuǎn)的協(xié)調(diào)服務(wù)工作，區(qū)上專(zhuān)門(mén)設(shè)立了土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心（設(shè)在農(nóng)業(yè)局），專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)做好土地流轉(zhuǎn)協(xié)調(diào)服務(wù)、糾紛調(diào)處、仲裁以及合同管理等工作，正確引導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作，積極為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)牽線(xiàn)搭橋，提供信息，培育和建立土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)和中介服務(wù)組織，為土地流轉(zhuǎn)搭建了一個(gè)良好的工作平臺(tái)，確保了此項(xiàng)工作的健康順利進(jìn)行。

5、制定優(yōu)惠政策。為了鼓勵(lì)群眾積極參與土地流轉(zhuǎn)，區(qū)上設(shè)立了土地流轉(zhuǎn)獎(jiǎng)勵(lì)基金，對(duì)流轉(zhuǎn)面積大、規(guī)模經(jīng)營(yíng)者給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)土地流入戶(hù)流轉(zhuǎn)年限在10年以上且一次流轉(zhuǎn)面積50-100畝的，每畝獎(jiǎng)勵(lì)60元；100-200畝的，每畝獎(jiǎng)勵(lì)70元；200-500畝的，每畝獎(jiǎng)勵(lì)80元；500畝以上的，每畝獎(jiǎng)勵(lì)100元。經(jīng)區(qū)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心按產(chǎn)業(yè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，驗(yàn)收合格后一次性?xún)陡?。蒲峪鄉(xiāng)為加快土地流轉(zhuǎn)，發(fā)展烤煙生產(chǎn)，對(duì)流出土地的農(nóng)戶(hù)，除村上補(bǔ)貼10元外，鄉(xiāng)政府每畝地再補(bǔ)貼20元，極大地調(diào)動(dòng)了農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)的積極性，從而使全鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)面積達(dá)到1200畝，流轉(zhuǎn)農(nóng)戶(hù)達(dá)到580戶(hù)，分別占全鄉(xiāng)耕地總面積和農(nóng)業(yè)總戶(hù)數(shù)的20%和37%。同時(shí)，區(qū)上還決定根據(jù)土地流轉(zhuǎn)面積按每畝200-300元的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)保障金，用于因人力不可抗拒因素造成規(guī)模經(jīng)營(yíng)者無(wú)力支付承包費(fèi)時(shí)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

6、建立信息服務(wù)平臺(tái)，實(shí)施招商引資。商州區(qū)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心在全區(qū)川道23個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)70個(gè)村摸底，掌握了全區(qū)目前還有50畝以上集中連片的土地11650畝，由蔬菜辦在電視臺(tái)發(fā)布招商廣告，招商引資，發(fā)展設(shè)施蔬菜。

三、體會(huì)與啟示

通過(guò)近年來(lái)土地流轉(zhuǎn)的工作實(shí)踐，給我們的體會(huì)與啟示是：

1、宣傳引導(dǎo)和政府推動(dòng)是加快土地流轉(zhuǎn)的有效手段。農(nóng)村改革實(shí)踐證明，凡是每一項(xiàng)改革初期，干部群眾思想認(rèn)識(shí)不盡一致，工作會(huì)遇到許多困難和阻力，需要政府的宣傳引導(dǎo)，行政推動(dòng)。土地流轉(zhuǎn)雖然是一個(gè)“依法、自愿、有償”的過(guò)程，但是也離不開(kāi)政府部門(mén)廣泛深入的宣傳引導(dǎo)和扎實(shí)細(xì)致的思想工作。無(wú)論是從外地工作經(jīng)驗(yàn)還是本區(qū)工作實(shí)踐看，凡是領(lǐng)導(dǎo)重視、宣傳工作到位、政府引導(dǎo)有力的地方，群眾積極性就高，工作進(jìn)展就快。否則，工作就難以推開(kāi)。

2、土地流轉(zhuǎn)是推動(dòng)農(nóng)村資源要素優(yōu)化配置，加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的有效途徑。只有通過(guò)農(nóng)村土地承包使用權(quán)有償流轉(zhuǎn)，才能加快土地資源的合理流動(dòng)，向種植能手和經(jīng)營(yíng)大戶(hù)集中，走集約化、規(guī)?；?jīng)營(yíng)的道路，發(fā)展現(xiàn)代高效生態(tài)農(nóng)業(yè)，有效提高土地的產(chǎn)出率，實(shí)現(xiàn)效益最大化。也才能合理配置勞動(dòng)力資源，促進(jìn)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的合理轉(zhuǎn)移就業(yè)，多元化增加農(nóng)

民收入。無(wú)論是石泉的設(shè)施農(nóng)業(yè)（瓜果、蔬菜）、四川雙流縣的優(yōu)質(zhì)葡萄觀光園、錦江區(qū)的花卉農(nóng)業(yè)生態(tài)示范園，還是商州區(qū)陳原莽龍峪、大荊鎮(zhèn)孟村等的大棚菜生產(chǎn)，都充分說(shuō)明了這一點(diǎn)。

3、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和優(yōu)惠的配套激勵(lì)政策是推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)的有效保障措施。除區(qū)上成立專(zhuān)門(mén)的土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心、制定出臺(tái)了獎(jiǎng)勵(lì)和抗御自然風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)政策外，有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)也都根據(jù)各自實(shí)際，成立有土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)做好協(xié)調(diào)服務(wù)工作，制定了相關(guān)的配套政策，起到了積極的引導(dǎo)和激勵(lì)作用。

4、強(qiáng)而有力村集體經(jīng)濟(jì)組織是加快土地流轉(zhuǎn)的組織措施。村集體班子團(tuán)結(jié)，號(hào)召力強(qiáng)的地方，農(nóng)民就相信集體組織，流轉(zhuǎn)的步伐就快，腰寺鎮(zhèn)屈村，大荊鎮(zhèn)西村，張村鎮(zhèn)張村等村的土地能在短時(shí)間內(nèi)流轉(zhuǎn)，都是村集體組織實(shí)施的結(jié)果。

5、調(diào)整農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式是加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的催化劑。商州區(qū)土地流轉(zhuǎn)只所以取得明顯的成效，是由于近年來(lái)，區(qū)委、區(qū)政府狠抓農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力實(shí)施“千百萬(wàn)”工程和“一村一品”建設(shè)，發(fā)展優(yōu)勢(shì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和非公有制經(jīng)濟(jì)，有序轉(zhuǎn)移農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，為土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造了有利條件，在一定程度上，促進(jìn)了土地流轉(zhuǎn)。

6、推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)是加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有效形式。實(shí)踐證明，單靠農(nóng)戶(hù)自發(fā)行為難以實(shí)現(xiàn)集中連片大面積流轉(zhuǎn)，只有集中連片流轉(zhuǎn)、開(kāi)發(fā)整理、招商經(jīng)營(yíng)，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，才能加快土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程。

四、問(wèn)題與對(duì)策

雖然商州區(qū)土地流轉(zhuǎn)進(jìn)展不錯(cuò)，取得了階段性成果，但是工作中還存在不少問(wèn)題。

一是目前土地流轉(zhuǎn)多數(shù)為一家一戶(hù)零散流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)的土地?zé)o法集中連片，不便整理開(kāi)發(fā)、招商引資；二是流轉(zhuǎn)過(guò)程中有改變土地用途現(xiàn)象。如在城鄉(xiāng)結(jié)合部繁華區(qū)域和鐵路、高速路沿線(xiàn)，少數(shù)人以土地流轉(zhuǎn)為名在所轉(zhuǎn)包的地里興建各種永久性建筑，一些企業(yè)在流轉(zhuǎn)土地上建設(shè)與農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化無(wú)關(guān)的廠房，鉆土地流轉(zhuǎn)的空子，從而把土地流轉(zhuǎn)帶入一種誤區(qū)，使土地管理部門(mén)難以劃分管理界線(xiàn)；三是一些地方土地流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范，多數(shù)是口頭協(xié)議，沒(méi)有書(shū)面合同，又未履行備案登記手續(xù)，即使有書(shū)面合同也缺少鑒證機(jī)關(guān)，合同簽訂不規(guī)范，責(zé)、權(quán)、利不明確，執(zhí)行過(guò)程中容易引起糾紛；四是流轉(zhuǎn)受讓主體培育不足，真正通過(guò)土地流轉(zhuǎn)從事規(guī)模經(jīng)營(yíng)的大戶(hù)不多。

針對(duì)上述問(wèn)題，我們認(rèn)為，要推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，還必須抓好以下工作：

1、進(jìn)一步強(qiáng)化宣傳，提高認(rèn)識(shí)。要充分利用各種行之有效的形式，廣泛宣傳土地流轉(zhuǎn)的意義，引導(dǎo)農(nóng)民轉(zhuǎn)變思想觀念和發(fā)展方式，投入非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，加快土地流轉(zhuǎn)。

2、加快勞務(wù)輸出，拓寬流轉(zhuǎn)空間。要拓寬勞務(wù)輸出渠道，為農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)創(chuàng)造條件。一是加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村勞動(dòng)力的技術(shù)、技能培訓(xùn)，為農(nóng)村勞動(dòng)力向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移提供條件，讓農(nóng)村勞動(dòng)力能夠出的去，掙到錢(qián)，留得住，從而離開(kāi)土地、離開(kāi)農(nóng)村向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造有效空間。二是加強(qiáng)與土地流入方的溝通，要求流入方在用工時(shí)必須吸納土地流出方的富余勞動(dòng)力。

3、落實(shí)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，為土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造前提。落實(shí)和明晰土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的基本條件，是健全土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)性工作。要按照中央“一號(hào)文件”的要求，認(rèn)真做好土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記工作，做到承包地塊、合同、證書(shū)、臺(tái)賬“四到戶(hù)”、“四相符”，為加快土地流轉(zhuǎn)，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)打好基礎(chǔ)。

4、健全服務(wù)體系，優(yōu)化流轉(zhuǎn)環(huán)境。一是充分發(fā)揮區(qū)、鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心的職能作用，搞好協(xié)調(diào)、服務(wù)工作。二是建立土地流轉(zhuǎn)信息庫(kù)，及時(shí)收集和發(fā)布土地流轉(zhuǎn)信息，積極培育和發(fā)展市場(chǎng)中介組織，使土地流轉(zhuǎn)進(jìn)入市場(chǎng)，建立市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制，降低土地流轉(zhuǎn)成本。三是建立土地流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)解仲裁機(jī)制，區(qū)上成立土地流轉(zhuǎn)糾紛仲裁委員會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立糾紛調(diào)解機(jī)構(gòu)，及時(shí)調(diào)解土地承包和流轉(zhuǎn)糾紛，化解矛盾，排除隱患。

5、切實(shí)加強(qiáng)流轉(zhuǎn)管理，規(guī)范流轉(zhuǎn)行為。一是加強(qiáng)土地流出方的管理，對(duì)以前農(nóng)戶(hù)自發(fā)的土地流轉(zhuǎn)，幫助其補(bǔ)簽規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)合同，并完善登記、備案、鑒證等手續(xù)，今后的土地流轉(zhuǎn)必須按流轉(zhuǎn)程序和相關(guān)制度進(jìn)行。二是加強(qiáng)土地流入方的監(jiān)督管理，防止違約或改變土地農(nóng)業(yè)用途。三是建立風(fēng)險(xiǎn)保證金制度，防止因受讓方經(jīng)營(yíng)不善等原因無(wú)法履約時(shí)發(fā)生糾紛。

6、加大政策扶持力度，鼓勵(lì)土地流轉(zhuǎn)。一是對(duì)流出土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶(hù)進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)貼。二是對(duì)土地流入面積較大的規(guī)模經(jīng)營(yíng)者給予獎(jiǎng)勵(lì)。三是對(duì)參與土地流轉(zhuǎn)的龍頭企業(yè)、農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社、種植大戶(hù)、種植能手等在政策上給予傾斜，在資金上給予扶持，在農(nóng)業(yè)項(xiàng)目上優(yōu)先安排。

7、建立農(nóng)業(yè)生態(tài)示范園，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)。以荊河流域高效農(nóng)業(yè)生態(tài)示范園區(qū)為依托，不斷改善園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，優(yōu)化園區(qū)環(huán)境，加大財(cái)政投入力度，吸引更多的社會(huì)資金和企業(yè)來(lái)園區(qū)落戶(hù)，建設(shè)園區(qū)、發(fā)展園區(qū)，加快園區(qū)內(nèi)的土地流轉(zhuǎn)，從而輻射帶動(dòng)全區(qū)的土地流轉(zhuǎn)。

第三篇：城鎮(zhèn)土地調(diào)查工作匯報(bào)參考

城鎮(zhèn)土地調(diào)查工作匯報(bào)

尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位專(zhuān)家：

今天，徐州市局組織專(zhuān)家對(duì)我市城鎮(zhèn)地籍調(diào)查項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收。在此，我代表新沂國(guó)土資源局表示熱烈的歡迎和衷心的感謝！

新沂市城鎮(zhèn)地籍調(diào)查工作是我市第二次土地調(diào)查一項(xiàng)重要主要內(nèi)容。這項(xiàng)工作，得到市局全方位指導(dǎo)和市委市政府的大力支持，我們超前謀劃、精心組織；生產(chǎn)單位攻堅(jiān)克難、創(chuàng)新方法、求真務(wù)實(shí)；全社會(huì)積極參與、密切配合、合力推進(jìn)。經(jīng)過(guò)歷時(shí)一年時(shí)間的不懈努力，達(dá)到了預(yù)期目標(biāo)，全市城鎮(zhèn)地籍調(diào)查工程于2010年4月全部完成，城區(qū)調(diào)查面積約83.64平方公里，共完成 86 街坊、37831 宗地；鎮(zhèn)區(qū)調(diào)查面積約58.97平方公里，共調(diào)查16個(gè)街道204個(gè)街坊38174個(gè)宗地及地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)。

一、精心組織，統(tǒng)籌安排，合力搞好城鎮(zhèn)地籍調(diào)查工作

新沂市城鎮(zhèn)地籍調(diào)查是我市第二次土地調(diào)查的主要內(nèi)容，是對(duì)城市、建制鎮(zhèn)內(nèi)部每宗土地的位臵、權(quán)屬、界址、和地類(lèi)等的調(diào)查，測(cè)量每宗土地的權(quán)屬界址點(diǎn)、線(xiàn)、面及其他地籍要素、位臵、形狀等，并建設(shè)城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)，真正實(shí)現(xiàn)“對(duì)內(nèi)以圖管地、對(duì)外以證管地”管理機(jī)制。

一是成立機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)。為加強(qiáng)對(duì)第二次土地調(diào)查工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，市政府成立了由市長(zhǎng)任組長(zhǎng)，分管市長(zhǎng)任副組長(zhǎng)，發(fā)改委、財(cái)政、國(guó)土、水利、農(nóng)林、環(huán)保、統(tǒng)計(jì)、民政等部委局為組員的“新沂市第二次土地調(diào)查領(lǐng)導(dǎo)小組”。為便于開(kāi)展工作，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公 1

室設(shè)在國(guó)土資源局，國(guó)土資源局局長(zhǎng)任辦公室主任，分管局長(zhǎng)為副主任，地政地籍、土地規(guī)劃、土地利用、耕保、法規(guī)、財(cái)務(wù)、測(cè)量等科室負(fù)責(zé)人為成員，具體負(fù)責(zé)全市城鎮(zhèn)地籍調(diào)查工作的組織實(shí)施、生產(chǎn)調(diào)度、業(yè)務(wù)指導(dǎo)和質(zhì)量檢查，解決處理工作中遇到的技術(shù)問(wèn)題，合力推進(jìn)城鎮(zhèn)地籍調(diào)查工作的開(kāi)展。

二是宣傳發(fā)動(dòng)，營(yíng)造氛圍。廣泛開(kāi)展城鎮(zhèn)地籍調(diào)查宣傳發(fā)動(dòng)工作，對(duì)提高城鎮(zhèn)地籍調(diào)查工作效率、保證城鎮(zhèn)地籍調(diào)查成果質(zhì)量至關(guān)重要。我局把宣傳發(fā)動(dòng)始終貫穿于城鎮(zhèn)地籍調(diào)查工作的全過(guò)程，充分利用各種會(huì)議、宣傳櫥窗、廣播電視、報(bào)紙傳單等形式，大力宣傳開(kāi)展城鎮(zhèn)地籍調(diào)查對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和國(guó)防建設(shè)的重要意義。我們共召開(kāi)工作會(huì)議30場(chǎng)，參會(huì)人員5000人次，宣媒體報(bào)道120次，開(kāi)辦宣傳專(zhuān)欄56期，張貼調(diào)查公告2500份，散發(fā)宣傳單50000張，發(fā)放宣傳手冊(cè)2600本，發(fā)送手機(jī)短信10000條，收到了很好的宣傳效果。此外，為加強(qiáng)測(cè)量人員管理，我們還定制了90套測(cè)量工作服，120枚工作證，從側(cè)面宣傳了城鎮(zhèn)地籍調(diào)查工作。

三是加強(qiáng)組織培訓(xùn)，統(tǒng)一作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。為統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和操作方法，提高調(diào)查人員對(duì)城鎮(zhèn)地籍調(diào)查技術(shù)規(guī)程、規(guī)定的理解和掌握，本著急用先學(xué)、學(xué)以致用的原則，采取集中培訓(xùn)、以會(huì)代訓(xùn)、試點(diǎn)示范、網(wǎng)絡(luò)輔導(dǎo)等多種形式，對(duì)90名調(diào)查人員和19名基層國(guó)土資源所地籍人員進(jìn)行輪訓(xùn)，重點(diǎn)講解權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)量、土地登記、土地統(tǒng)計(jì)、土地變更以及土地管理的相關(guān)法律法規(guī)等基礎(chǔ)理論知識(shí)。通過(guò)培訓(xùn)，提升了調(diào)查人員技能、強(qiáng)化了素質(zhì)，熟練了業(yè)務(wù)，統(tǒng)一了標(biāo)準(zhǔn)。

四是試點(diǎn)先行，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。我局采用了試點(diǎn)先行、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、點(diǎn)面鋪開(kāi)的作業(yè)模式。選擇了城鄉(xiāng)結(jié)合部用地相對(duì)復(fù)雜的北溝鎮(zhèn)為試點(diǎn)鎮(zhèn)及宗地密集的老城區(qū)“金華”街道為試點(diǎn)街道。通過(guò)試點(diǎn)，探索出了城鎮(zhèn)地籍調(diào)查的技術(shù)方法，確立了技術(shù)路線(xiàn)，完善了城鎮(zhèn)地籍調(diào)查實(shí)施方案，為城鎮(zhèn)地籍調(diào)查工作的整體推開(kāi)提供了經(jīng)驗(yàn)。

二、創(chuàng)新機(jī)制，完善制度，穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)地籍調(diào)查工作

首先，建章立制，確保成果質(zhì)量。為確保成果質(zhì)量，我局先后出臺(tái)了八項(xiàng)工作制度和一項(xiàng)考核辦法，即：工作日志制度，掛牌上崗制度，重大問(wèn)題協(xié)商解決制度，經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)交流制度，監(jiān)理管理制度，調(diào)查成果中間檢查制度，問(wèn)題處理結(jié)果反饋通報(bào)制度，以及《新沂市城鎮(zhèn)地籍調(diào)查（權(quán)屬部分）專(zhuān)項(xiàng)檢查考核辦法》等。這些制度的建立、完善和落實(shí)，保證了城鎮(zhèn)地籍調(diào)查工作穩(wěn)步、有序、規(guī)范地進(jìn)行。

其次，推行“七級(jí)”檢查、層層把關(guān)制度。即：作業(yè)員自檢，作業(yè)小組互檢，生產(chǎn)單位專(zhuān)檢，監(jiān)理單位跟蹤檢查，市二次調(diào)查辦公室復(fù)檢，徐州市局抽檢，省質(zhì)檢站檢查。由于檢查環(huán)節(jié)多，程序科學(xué)，保證了調(diào)查成果質(zhì)量。

第三，定期召開(kāi)調(diào)度會(huì)，加快進(jìn)度和提高質(zhì)量。我局每月定期組織作業(yè)單位、監(jiān)理及測(cè)量專(zhuān)家召開(kāi)調(diào)度會(huì)，匯總工作中出現(xiàn)的問(wèn)題，集中研究解決。作業(yè)中如遇到棘手的問(wèn)題，隨時(shí)召開(kāi)調(diào)度會(huì)，解決問(wèn)題，加快作業(yè)進(jìn)度，保證作業(yè)質(zhì)量。

三、創(chuàng)新方法，多措并舉，確保工程質(zhì)量

數(shù)據(jù)的質(zhì)量，是地籍調(diào)查的生命線(xiàn)。如何保證調(diào)查成果質(zhì)量？圍繞

成果數(shù)據(jù)質(zhì)量，我局著重抓了以下工作：

一是統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，確保工程質(zhì)量。我局依據(jù)《第二次全國(guó)土地調(diào)查實(shí)施方案》、《徐州市第二次土地調(diào)查總體技術(shù)要求》，編制了《新沂市城鎮(zhèn)地籍調(diào)查實(shí)施方案》、《新沂市城鎮(zhèn)地籍調(diào)查技術(shù)設(shè)計(jì)》，并統(tǒng)一組織作業(yè)人員學(xué)習(xí)，下發(fā)各作業(yè)單位實(shí)施，統(tǒng)一了作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，做到了有章可循。

二是組建技術(shù)指導(dǎo)組，有序高效推進(jìn)測(cè)量工作。城鎮(zhèn)地籍調(diào)查工作剛啟動(dòng)，我局就抽調(diào)具有一定理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的“老地籍”、“老測(cè)量”，組成技術(shù)指導(dǎo)組，對(duì)生產(chǎn)單位完成的調(diào)查成果實(shí)時(shí)進(jìn)行外業(yè)巡視，逐圖幅跟蹤監(jiān)測(cè)，對(duì)一些可疑成果實(shí)地復(fù)查，有效地解決了測(cè)量成果與實(shí)地不符的各類(lèi)問(wèn)題，確保提交的數(shù)據(jù)能經(jīng)得起市、省檢查。三是引入競(jìng)爭(zhēng)，推行項(xiàng)目監(jiān)理。我局通過(guò)公平競(jìng)爭(zhēng)、公開(kāi)竟標(biāo)，選擇了技術(shù)力量雄厚、儀器裝備優(yōu)良、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富、質(zhì)量信譽(yù)良好的江蘇省地理信息中心、江蘇蘭德數(shù)碼科技有限公司、徐州勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)院三家生產(chǎn)單位，并按要求實(shí)行項(xiàng)目監(jiān)理，通過(guò)競(jìng)標(biāo)選擇徐州坤源測(cè)繪監(jiān)理服務(wù)有限公司作為本工程項(xiàng)目監(jiān)理，確保了測(cè)量中間過(guò)程檢查、全方位督導(dǎo)等工作落到了實(shí)處。

各位領(lǐng)導(dǎo)、專(zhuān)家，我們雖然在城鎮(zhèn)地籍調(diào)查項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中做了大量工作，但仍有許多不足之處，望各位專(zhuān)家提出寶貴意見(jiàn)，我們將及時(shí)進(jìn)行整改落實(shí)，加快調(diào)查成果應(yīng)用及更新維護(hù)。

第四篇：土地流轉(zhuǎn)案例分析

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)案例分析和突破

案例1：

2000年3月，某村村民王某，將自己位于本村北大路旁的5畝承包地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，以5000元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給本村李某父親，之后李某之父一直耕種該承包地。2001年6月李某之父又用這5畝承包地互換了本村陳某位于南頭的5畝承包地，互換雙方及王某三方又簽訂了承包地互換協(xié)議，此后李某家耕種該土地7年之久，在此期間三方共守約定沒(méi)有出現(xiàn)爭(zhēng)議。2004年，李某之父因病去世。2008年秋，因機(jī)場(chǎng)建設(shè)需要，有關(guān)主管部門(mén)依法征用了李某從陳某家互換來(lái)的5畝承包地，并付給一定的征用補(bǔ)償。但陳某看到政府補(bǔ)款時(shí)，他稱(chēng)承包地互換違法，阻撓李某領(lǐng)取該地的補(bǔ)償費(fèi)。為此，李某訴訟法院要求確認(rèn)與陳某的互換協(xié)議有效，同時(shí)享有該5畝承包地的征用補(bǔ)償款。

【法庭審理與判決】

原告訴稱(chēng)，根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第32條之規(guī)定，“通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”，以及該法第34條，“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包方。承包方有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)的方式”，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在滿(mǎn)足上述條件下可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和互換，即本案2001年6月原告之父用轉(zhuǎn)讓而來(lái)的這5畝承包地互換了被告位于南頭的5畝承包地是符合法律規(guī)定的，而且互換雙方當(dāng)事人即原告之父、被告及王某又簽訂了承包地互換協(xié)議，是三方真實(shí)意思的表示，依《合同法》第四條規(guī)定，“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)”，故此互換協(xié)議是合法有效的。此后原告家耕種該土地7年之久，期間沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)任何爭(zhēng)議。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第16條之規(guī)定，“承包人享有下列權(quán)利：

（二）承包地被依法征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償?！钡?3條之規(guī)定：“承包人對(duì)其在承包地上投入而提高土地生產(chǎn)能力的，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)依法流轉(zhuǎn)時(shí)有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償?！惫试孀鳛槌邪氐膶?shí)際占有者占用土地7年之久后，在承包地依法被征用時(shí)是有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。

被告辯稱(chēng)，原告之父雖然與被告簽訂了互換協(xié)議，是真實(shí)意思表示，但根據(jù)《物權(quán)法》第9條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”，據(jù)此原告之父和被告之間的互換行為應(yīng)當(dāng)依法到相關(guān)管理部門(mén)進(jìn)行登記，沒(méi)有合法進(jìn)行登記的互換行為是無(wú)效。既然行為無(wú)效，再根據(jù)《合同法》第58條規(guī)定，“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”，故依無(wú)效合同的處理原則，原告應(yīng)當(dāng)返還被告位于南頭的5畝承包地，所以由此所得的收益理應(yīng)歸于被告所有。

最后，法院認(rèn)為，原告之父與被告之間關(guān)于農(nóng)村土地承包地的互換行為，是自愿流轉(zhuǎn)的，是雙方真實(shí)意思表示，是合法有效的，沒(méi)有登記只是不能對(duì)抗善意第三人。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第38條規(guī)定，“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)登記。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人”，以及《物權(quán)法》第129條規(guī)定，“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓?zhuān)?dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人”；《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第14條規(guī)定，“承包方依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)包方僅以該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同未報(bào)其備案為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持”。即土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為一項(xiàng)用益物權(quán)，遵循的并非是登記生效主義，而是登記對(duì)抗主義，故即使土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)未經(jīng)登記亦有效，這也可以在《物權(quán)法》第127條第一款規(guī)定，“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立”得到驗(yàn)證，故法院最終判決原告之父與被告承包地互換協(xié)議有效，原告作為法定繼承人享有南頭5畝承包地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)及征用土地補(bǔ)償款。

【評(píng)析】

本案是一起涉及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的案件，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)主要指在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有效存在的前提條件下，在不改變所有權(quán)和主體種類(lèi)與土地農(nóng)業(yè)用途的基礎(chǔ)上，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人的行為。在此案件中，有如下法律要點(diǎn)要解決：

第一，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得問(wèn)題依據(jù)土地承包合同取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，是獲得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的最基本方式，也是最主要方式。而隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的推進(jìn)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，一定程度上推動(dòng)了土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)，加快了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，促進(jìn)了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而為適應(yīng)這一快速經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)方式也各式各樣了。從法律學(xué)理上，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得，分為原始取得和繼受取得。

1、原始取得主要是指承包人與發(fā)包人通過(guò)訂立承包經(jīng)營(yíng)合同而取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，分為家庭承包的方式進(jìn)行承包，承包人于合同成立生效時(shí)取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)?？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證，并登記造冊(cè)，確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。本案中村民王某位于本村北大路旁的5畝承包地和本村陳某位于南頭的5畝承包地就是基于原始取得方式獲得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

2、繼受取得是指在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)過(guò)程中，受讓人通過(guò)轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓?zhuān)牍傻确绞?，依法從原始取得的承包人手中取得土地承包?jīng)營(yíng)權(quán)或者因承包人死亡的，其法定繼承人在承包期內(nèi)繼續(xù)承包而取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。本案中，村民李某之父1998年3月從村民王某處取得本村北大路旁的5畝承包地是通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得。2001年6月李某之父用這5畝承包地互換了本村陳某位于南頭的5畝承包地，因而取得了位于南頭的5畝承包地的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。2004年李某之父因病去世，李某作為繼承人在承包期內(nèi)繼續(xù)承包，其通過(guò)繼承的方式取得了位于南頭的5畝地。第二，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的登記制度問(wèn)題隨著我國(guó)《物權(quán)法》的頒布，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)地位得到確認(rèn)，而土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記制度是物權(quán)制度的重要組成部分，登記最主要功能是對(duì)物權(quán)的設(shè)立、變更及消滅而產(chǎn)生公示公信的作用?！掇r(nóng)村土地承包法》第38條規(guī)定，“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)登記。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人?！?也就是說(shuō)，登記限于互換和轉(zhuǎn)讓的方式，而轉(zhuǎn)包、出租的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)因主體沒(méi)有發(fā)生改變，故不必申請(qǐng)登記?；Q、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的登記是一種申請(qǐng)行為，也不強(qiáng)制當(dāng)事人登記，沒(méi)有登記只是不得對(duì)抗善意第三人。事實(shí)上，作為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的公示方法的登記制度存在許多問(wèn)題，從行政主管部門(mén)的登記冊(cè)上是很難反映土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的真實(shí)狀況。實(shí)際操作中，本村村民之間的土地流轉(zhuǎn)是自由的，流轉(zhuǎn)的主體很少會(huì)主動(dòng)要求進(jìn)行登記的，而作為發(fā)包人在一定期限內(nèi)如果沒(méi)有持合理理由站出來(lái)反對(duì)的情況下，流轉(zhuǎn)主體一般就這樣固定下來(lái)。因?yàn)?，農(nóng)村是一個(gè)大集體，一個(gè)村（大隊(duì)）一般是30至50戶(hù)人家，本村內(nèi)的土地承包情況，幾乎每戶(hù)人家都知道，這幾畝田地是誰(shuí)家的，誰(shuí)家的田地有互換情況，誰(shuí)家的田地轉(zhuǎn)讓給哪家，他們都了如指掌。所以，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的登記制度對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)，既然大家都知道的事情，再去登記也沒(méi)有什么含意?；谝陨鲜聦?shí)，本案中，除村民王某位于本村北大路旁的5畝承包地和村民陳某位于南頭的5畝承包地在縣級(jí)以上人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門(mén)可能會(huì)有原始登記外，其他繼受取得如：村民李某父親1998年3月從村民王某處取得本村北大路旁的5畝承包地；村民李某父親2001年6月從本村陳某處互換取得位于南頭的5畝承包地；2004年李某作為繼承人從李某之父處繼承取得位于南頭的5畝地的流轉(zhuǎn)方式的主體變更一般都不會(huì)到行政主管部門(mén)主動(dòng)申請(qǐng)變更登記?！掇r(nóng)村土地承包法》第38條也規(guī)定……,未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。而本案中不存在善意第三人的情況。

第三，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式中轉(zhuǎn)讓、互換的效力問(wèn)題。依據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第37條之規(guī)定，“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案。”該法條強(qiáng)調(diào)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包人同意。經(jīng)發(fā)包人同意沒(méi)有強(qiáng)調(diào)一定要采用書(shū)面形式，言下之意就是采用口頭形式也可以，而實(shí)踐中大部分都是這么操作的。再者，最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第13條之規(guī)定，“承包人未經(jīng)發(fā)包方同意，采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。但發(fā)包方無(wú)法定理由不同意或者拖延表態(tài)的除外”。這里增加了一個(gè)但書(shū)，擴(kuò)展了采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的效力。也就是說(shuō)，沒(méi)有經(jīng)過(guò)發(fā)包方同意或者發(fā)包人不同意，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為都不必然導(dǎo)致無(wú)效，只有發(fā)包人有正當(dāng)理由不同意的情況之下才能認(rèn)定無(wú)效。按照《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第10條規(guī)定，“國(guó)家保護(hù)承包人依法、自愿、有償?shù)剡M(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)?！钡?0條規(guī)定，“承包人之間為方便耕種或者各自需要，可以對(duì)屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的土地的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行互換。”以及《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第6條之規(guī)定，“承包人有權(quán)依法自主決定承包土地是否流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)的對(duì)象和方式。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包人依法流轉(zhuǎn)其承包土地?！?本案中，村民王某位于本村北大路旁的5畝承包地和村民陳某位于南頭的5畝承包地，在依法原始取得合同約定地塊的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)后，完全可以依據(jù)法律規(guī)定對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。所以，1998年3月，村民王某和李某父親就本村北大路旁的5畝承包地的轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效；2001年6月，村民陳某將其依法承包經(jīng)營(yíng)的位于南頭5畝土地與李某之父受讓于王某位于本村北大路旁5畝承包地互換，是當(dāng)事人雙方真實(shí)意思表示，協(xié)議雖然沒(méi)有證據(jù)證明已經(jīng)發(fā)包方同意，但是協(xié)議的內(nèi)容沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，發(fā)包人的行使撤銷(xiāo)權(quán)的限期已過(guò)。又根據(jù)2009年5月份出臺(tái)的《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋

（二）》第14條規(guī)定，合同法第52條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定，由此更進(jìn)一步地限制了合同無(wú)效的情形。因此，本案中的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換協(xié)議，是當(dāng)事人之間的真實(shí)意思表示，都是合法有效的。第四，土地承包地被依法征收后補(bǔ)償主體的問(wèn)題從直接的法律依據(jù)來(lái)講，《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第16條之規(guī)定，“承包人享有下列權(quán)利：

（二）承包地被依法征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償?！?第43條之規(guī)定，“承包人對(duì)其在承包地上投入而提高土地生產(chǎn)能力的，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)依法流轉(zhuǎn)時(shí)有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。”《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第42條之規(guī)定，“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安臵補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益?！钡?32條之規(guī)定，“承包地被征收的，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條第二款的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償?！币陨弦?guī)定，適用本案可以理解被李某家耕種該土地7年之久，對(duì)承包地已有較大投入，使承包地的使用價(jià)值有了較大改善與提高的，在土地被依法征收后是完全有權(quán)要求獲得相應(yīng)補(bǔ)償。土地補(bǔ)償費(fèi)是給予土地所有人和用益物權(quán)人（承包人）的投入及造成損失的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)歸土地所有人和用益物權(quán)人所有。

綜上，本案中，李某之父先基于轉(zhuǎn)讓協(xié)議取得王某位于本村北大路旁的5畝承包地，后基于互換協(xié)議取得陳某位于南頭的5畝承包地，2004年李某作為繼承人在承包期內(nèi)繼續(xù)承包位于南頭的5畝地。所以，當(dāng)2008年秋因機(jī)場(chǎng)建設(shè)，有關(guān)部門(mén)需要征用南頭的5畝地時(shí)，對(duì)于依法享有這塊的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的李某來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)?shù)玫较鄳?yīng)的土地征用補(bǔ)償費(fèi)，因此法院的判決本律師認(rèn)為是正確的。

第五篇：土地流轉(zhuǎn)案例分析

土地流轉(zhuǎn)案例分析

一、背景與政策

土地流轉(zhuǎn)出現(xiàn)前，農(nóng)村土地由于政策的原因，導(dǎo)致土地價(jià)格被長(zhǎng)期低估，不允許被投資，體現(xiàn)不出土地的真實(shí)價(jià)值，某些地方的地價(jià)租金甚至令人難以置信。

十七屆三中全會(huì)明確指出：穩(wěn)定和完善農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度,賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，現(xiàn)有土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長(zhǎng)久不變。加強(qiáng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，建立健全土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，按照依法自愿有償原則，土地流轉(zhuǎn)形式可以多樣化：允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。有條件的地方可以發(fā)展專(zhuān)業(yè)大戶(hù)、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社等規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的根本要求是：不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變土地用途以及不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。農(nóng)村土地制度的完善與否，土地流轉(zhuǎn)機(jī)制是否適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)化發(fā)展，將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

因此，中央對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題一直高度重視，不斷地改進(jìn)，完善相關(guān)政策，從政策的演變中我們可以看出，農(nóng)民的利益越來(lái)越被重視，成為了制定政策所考慮的核心因素。土地流轉(zhuǎn)逐漸成為投資新熱點(diǎn)，全國(guó)不少專(zhuān)業(yè)農(nóng)民、投資者、大學(xué)畢業(yè)生已經(jīng)投身土地流轉(zhuǎn)事業(yè)中去，通過(guò)把農(nóng)村土地資源合理整合分配，獲取非常豐厚的收益，走上農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的道路。

二、成功案例分析：

在外打拼了19年的博愛(ài)縣金城鄉(xiāng)南莊村村民孫永利回到了家鄉(xiāng)。投入120多萬(wàn)元成立了博愛(ài)縣金城農(nóng)機(jī)合作社，購(gòu)進(jìn)30多部大馬力、最先進(jìn)的拖拉機(jī)，玉米、小麥?zhǔn)斋@機(jī)等農(nóng)機(jī)具，引來(lái)人們羨慕的目光。投入100多萬(wàn)元一次性流轉(zhuǎn)全村土地1160畝。

1）.整村土地流轉(zhuǎn)的平穩(wěn)實(shí)現(xiàn)

南莊村有200多戶(hù)農(nóng)民900多口人，土地1400多畝。沒(méi)有整村流轉(zhuǎn)土地前，長(zhǎng)年在外打工的勞力有100多人，其中有20多戶(hù)長(zhǎng)年在外打工農(nóng)民的近100畝土地撂荒。

孫永利提出金城農(nóng)機(jī)合作社要流轉(zhuǎn)全村土地的時(shí)候，那些長(zhǎng)年在外打工或半在外打工的農(nóng)民積極響應(yīng)。金城農(nóng)機(jī)合作社采用了目前我市土地流轉(zhuǎn)最高的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償。一是農(nóng)民把土地轉(zhuǎn)包給該合作社后，每年可以得到每畝800元的補(bǔ)償金，國(guó)家給農(nóng)民的各種補(bǔ)貼仍歸農(nóng)民所有；二是農(nóng)民按每年每畝800元的酬金付給該合作社，由合作社代為種地，農(nóng)民不用動(dòng)手每年可得到每畝500公斤小麥、500公斤玉米的收益。這種“800元土地轉(zhuǎn)包”和“雙千斤土地托管”的土地流轉(zhuǎn)形式，最大限度地保證了農(nóng)民利益。

該合作社除了給農(nóng)民在補(bǔ)償上“送大禮”外，還開(kāi)給農(nóng)民另一個(gè)“大支票”：全部負(fù)責(zé)安置土地流轉(zhuǎn)后沒(méi)有能力找工作的農(nóng)民就業(yè)。面對(duì)豐厚回報(bào)的“誘惑”，在不到一個(gè)星期的時(shí)間內(nèi)，全村90%的農(nóng)戶(hù)與金城農(nóng)機(jī)合作社簽訂了510畝土地轉(zhuǎn)包合同和650畝土地托管合同，共計(jì)1160畝，占全村土地的近90%。

2).規(guī)模流轉(zhuǎn)土地的高效經(jīng)營(yíng)

堅(jiān)信“土地生金”的孫永利說(shuō)，一家一戶(hù)進(jìn)行土地種植，機(jī)械化程度低，投入少，加上種植思路狹隘、科技程度低，使得土地產(chǎn)出高效的路子狹窄。他進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，就是要用經(jīng)商的理念來(lái)經(jīng)營(yíng)土地，讓“土地生金”成為現(xiàn)實(shí)。

整村土地流轉(zhuǎn)為金城農(nóng)機(jī)合作社成片經(jīng)營(yíng)土地奠定了基礎(chǔ)，而該合作社擁有的寬裕資金又為實(shí)現(xiàn)高效農(nóng)業(yè)提供了保障。該合作社聘請(qǐng)省農(nóng)業(yè)廳農(nóng)業(yè)專(zhuān)家鄭懷儉為種植顧問(wèn)，每月前來(lái)給合作社的社員上課，規(guī)劃了高效農(nóng)業(yè)種植園區(qū)。該合作社的小麥品種全部來(lái)自省農(nóng)科院，與過(guò)去農(nóng)民種植的小麥相比，科學(xué)種植保證了今年小麥在氣溫低、病蟲(chóng)害多等特殊情況下沒(méi)

有受到任何影響。

該合作社土地流轉(zhuǎn)的第一年，經(jīng)初步測(cè)算上半年該合作社將有100萬(wàn)元的凈收入。如今，經(jīng)營(yíng)土地的新理念正在該合作社進(jìn)一步擴(kuò)散。據(jù)悉，該合作社已經(jīng)規(guī)劃了“開(kāi)心農(nóng)業(yè)種植園”和“觀光農(nóng)業(yè)園”?！伴_(kāi)心農(nóng)業(yè)種植園”就是拿出少量土地分割成一個(gè)個(gè)小方塊，讓市民前來(lái)種植，體驗(yàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)；“觀光農(nóng)業(yè)園”就是集蔬菜、果樹(shù)、養(yǎng)殖、餐飲、住宿為一體，進(jìn)行休閑、旅游農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)。

3).流轉(zhuǎn)土地農(nóng)民的有效轉(zhuǎn)移

該村900多人中勞力占300多人，其中強(qiáng)壯勞力200多人，100多人為年齡偏大的半勞力。沒(méi)有整村流轉(zhuǎn)土地前，長(zhǎng)年在外打工的勞力有100多人，剩下的200多個(gè)勞力在家務(wù)農(nóng)。整村土地流轉(zhuǎn)后，該村又輸出打工人員100多人，剩下的100多個(gè)半勞力在金城農(nóng)機(jī)合作社打工。

對(duì)于一個(gè)個(gè)農(nóng)民家庭來(lái)講，得到的是實(shí)實(shí)在在的實(shí)惠。對(duì)于金城農(nóng)機(jī)合作社來(lái)講，他們則利用該村的剩余勞動(dòng)力，積極進(jìn)行多種經(jīng)營(yíng)，在給該村勞動(dòng)力提供就業(yè)平臺(tái)的同時(shí)，也增加了合作社的收入。其中多種經(jīng)營(yíng)的年凈收入為100多萬(wàn)元。加上農(nóng)業(yè)方面的200萬(wàn)元收入，合作社全年共有300多萬(wàn)元的凈收入。

三、整村流轉(zhuǎn)土地的深層啟示 問(wèn)題一：在目前就業(yè)崗位有限、農(nóng)民就業(yè)技術(shù)不高等情況下，農(nóng)民要實(shí)現(xiàn)再就業(yè)并不是一件容易的事。土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)村勞動(dòng)力如何轉(zhuǎn)移？

啟示一：實(shí)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)與勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的有效結(jié)合。土地流轉(zhuǎn)的目的之一在于實(shí)現(xiàn)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，為實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、縮小城鄉(xiāng)差距創(chuàng)造條件。金城農(nóng)機(jī)合作社真正為流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)民解除后顧之憂(yōu)的舉措值得深思。同時(shí)，該合作社利用從土地上解放出來(lái)的勞動(dòng)力不僅進(jìn)行土地生產(chǎn)，又就地進(jìn)行多種經(jīng)營(yíng)，擴(kuò)大了合作社的經(jīng)營(yíng)范圍，增加了收入，實(shí)現(xiàn)了多贏。

問(wèn)題二：如何消除農(nóng)民顧慮，最大限度保證農(nóng)民利益？

啟示二：金城農(nóng)機(jī)合作社這種“雙千斤土地托管”和“800元土地轉(zhuǎn)包”的土地流轉(zhuǎn)形式，最早由該縣喜耕田農(nóng)機(jī)合作社采用，并已證明在最大限度地保證農(nóng)民利益的同時(shí)，承租方也通過(guò)增加土地產(chǎn)出等渠道得到了較大收益，可謂一舉兩得。喜耕田農(nóng)機(jī)合作社的這種做法經(jīng)新華社、中央電視臺(tái)等媒體報(bào)道后已經(jīng)得到認(rèn)可和推廣，金城農(nóng)機(jī)合作社則在此基礎(chǔ)上更進(jìn)一步，就是想方設(shè)法提高農(nóng)民的收入，為農(nóng)民謀福祉。

問(wèn)題三：如何高效規(guī)?；?jīng)營(yíng)土地？

啟示三：從種地、耕地到規(guī)?；咝Ы?jīng)營(yíng)土地。多年來(lái)，農(nóng)民以種地謀生，很少說(shuō)到經(jīng)營(yíng)土地，金城農(nóng)機(jī)合作社能夠把種地、耕地轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)土地，用商業(yè)理念來(lái)發(fā)展高效農(nóng)業(yè)、管理高效農(nóng)業(yè)，可謂是現(xiàn)代職業(yè)農(nóng)民的榜樣。

問(wèn)題四：如何保障高效農(nóng)業(yè)？

啟示四：另一種形式的“反哺農(nóng)業(yè)”。帶著經(jīng)商積累的先進(jìn)理念、資金返鄉(xiāng)務(wù)農(nóng)，進(jìn)行農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)和投入，為高效農(nóng)業(yè)發(fā)展提供保障，這也是一種“反哺農(nóng)業(yè)”。據(jù)悉，目前，這種理念反哺農(nóng)業(yè)、資金反哺農(nóng)業(yè)的示范效應(yīng)已經(jīng)在該縣“發(fā)酵”，目前已有100多個(gè)有實(shí)力的“老板”回鄉(xiāng)進(jìn)行農(nóng)業(yè)投入，他們看重的不僅僅是經(jīng)營(yíng)農(nóng)業(yè)得到的穩(wěn)定回報(bào)，更重要的是通過(guò)發(fā)展高效農(nóng)業(yè)增加了家鄉(xiāng)農(nóng)民的收入。