第一篇：淺論我國善意取得制度在不動產(chǎn)物權中的適用問題

淺論我國善意取得制度在不動產(chǎn)物權中的適用問題

目錄 摘要 立法背景

不動產(chǎn)善意取得的概念界定

不動產(chǎn)善意取得在中國現(xiàn)階段適用中出現(xiàn)的問題 探究問題背后的原因 解決措施及操作過程 結束語 摘要：

隨著2007年物權法的出臺，中國明確規(guī)定善意取得制度的適用范圍擴大到不動產(chǎn)，但是，在新規(guī)定未出臺之前，不動產(chǎn)善意取得實踐中出現(xiàn)了很多弊端，激起了學術界的激烈討論，最終還是確立了不動產(chǎn)善意取得制度。但是此項制度是新誕生的嬰兒，仍然須經(jīng)過實踐的驗證，不斷得到發(fā)展與完善。在本文中筆者主要通過分析不動產(chǎn)善意取得制度在我國實踐中的現(xiàn)狀，找出其弊端與不足，探究問題出現(xiàn)的背后原因，然后給出解決措施以及操作過程。有爭議的事物，總是不斷經(jīng)過推敲與探討才能日益完善，才更適用于其所處的時代，做出其應有的貢獻。

關鍵詞：物權法 不動產(chǎn)善意取得制度 弊端 登記制度 解決措施

一、立法背景

2007年物權法第106：“無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權。?”從此法條中我們可以看出法律已經(jīng)明確設立了不動產(chǎn)善意取得制度，善意取得制度的適用對象已經(jīng)擴大到不動產(chǎn)的范圍內，自此結束了學術界一場無休止的爭論。但是仍有學者認為我國不動產(chǎn)實行嚴格的登記生效要件主義，不動產(chǎn)的相關問題基于其登記的公信力予以調整，原則上不存在善意取得制度的適用。

但是，我們應該看到人的有效理性的致命弱點，登記程序不可避免地會出現(xiàn)諸如登記記載與當事人意思表示不符，物權變動未及時反映在登記簿中的這些錯誤，在此情況下，只要登記權利被處分，無權處分就會發(fā)生，這也是善意取得的前提條件。另外，在信賴利益表現(xiàn)中，動產(chǎn)交付和不動產(chǎn)登記作為權利的象征性質是同質的，它們目標一致，基礎相同，結構類似，將動產(chǎn)善意取得和不動產(chǎn)善意取得同一建構應該是經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢。

而且，將善意取得制度的適用對象擴大到動產(chǎn)物權和不動產(chǎn)物權，也有力的說明物權公示公信制度和善意取得制度之間的相互關系。善意取得制度的設立細化了受讓人取得無權處分之物的條件，可以減少僅憑物權公示公信制度就取得無權處分之物的泛濫現(xiàn)象的出現(xiàn)，較好的平衡能力各方當事人的利益。

二、不動產(chǎn)善意取得的概念界定

不動產(chǎn)善意取得的構成要件有五個:“

（一）不動產(chǎn)已經(jīng)登記在冊；

（二）受讓人須以合理的價格有償轉讓；

（三）轉讓的不動產(chǎn)已經(jīng)完成變更登記；

（四）標的物為法律不禁止或者不限制轉讓的物；(五)轉讓合同本身應當合法有效;這是當下學術界對不動產(chǎn)善意取得的構成要件的界定。

不動產(chǎn)物權善意取得是以物權公示公信原則作為直接理論基礎，它保護的是第三人對登記的信賴利益和不動產(chǎn)交易安全。所謂不動產(chǎn)善意取得，是指第三人出于善意信賴不動產(chǎn)登記簿的登記，而與登記記載的權利人發(fā)生交易，并且該轉讓的不動產(chǎn)已經(jīng)登記于該第三人名下，此時，若登記記載的權利人與真正權利人不符，善意第三人也即時取得登記不動產(chǎn)所有權，而不受真正權利人追奪，真正權利人只能請求登記記載的權利人或者有過錯的登記機關賠償損失?，F(xiàn)有的物權法第9條：“不動產(chǎn)的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以登記?！贝藯l說明登記是物權發(fā)生的要件，也是不動產(chǎn)善意取得的前提條件，針對的是已經(jīng)登記的不動產(chǎn)物權。物權法第21條：“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償?！贝藯l表明了不動產(chǎn)善意取得的法律后果，它對于平衡了各方的利益有著非常重要的立法意義。

這個概念已被多數(shù)人肯定。這它來源于人們對實踐的總結，我們應該肯定它的科學性以及實用性。但是，我們也應該注意到這個定義對不動產(chǎn)善意取得制度的適用對象限定的范圍過小，其僅僅適用已經(jīng)完成登記的不動產(chǎn)物權，而尚未進行登記但不違章的不動產(chǎn)，尤其是農(nóng)村的私有住房及其宅基地使用權未進行登記的現(xiàn)象比較普遍。那么在肯定受讓人為善意第三人的前提下，對于這些農(nóng)村房產(chǎn)的流轉，是否可以也像登記了的不動產(chǎn)一樣適用善意取得，這是一個現(xiàn)實問題，許多學者認為這個問題可以適用動產(chǎn)的無權占有規(guī)則，就好比汽車、船舶、飛機等特殊動產(chǎn)適用不動產(chǎn)善意取得制度一樣。凡有原則，必有例外。或者在國情比較復雜的中國，現(xiàn)階段出現(xiàn)各種特殊規(guī)定是理所當然的。但是，筆者認為隨著城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，城鄉(xiāng)房產(chǎn)登記應該形成統(tǒng)一的體系，適用統(tǒng)一的規(guī)則，這樣才能有利的避免不動產(chǎn)交易市場的各種風險，保護各方的利益，同時也能提高辦事效率，對我國城鄉(xiāng)體制的改革也起著促進作用。在我看來，不動產(chǎn)善意取得的概念仍然需要改進，限定條件越多，適用的范圍就越小，我們應該逐漸完善不動產(chǎn)善意取得的構成要件，使其更加適應當下經(jīng)濟的發(fā)展格局。

三、不動產(chǎn)善意取得在中國現(xiàn)階段適用中出現(xiàn)的問題

不動產(chǎn)善意取得制度在實施的過程中，問題層出不窮，很多問題仍被激勵的爭論著，雖然2007物權法已經(jīng)確認了不動產(chǎn)善意取得制度，但是具體的內容欠缺，只是一個大的框架而已，所以，不動產(chǎn)善意取得制度的完善仍然是一個漫長的過程。這里，筆者主要通過提取現(xiàn)實中的案例，發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)善意取得制度的問題所在，然后給出自己的見解，也希望能激發(fā)讀者們一起討論。

（一）關于不動產(chǎn)善意取得制度的適用范圍問題 案例一

金立與金平系兄弟倆，其母趙某有一處房產(chǎn)，領有產(chǎn)權證。2007年3月，金立謊稱趙某去世（事實上2007年11月才去世）,騙取派出所出具了趙某的死亡證明。5月，金立持趙某的死亡證明，謊稱自己系趙某的獨子，到房管將趙某的房產(chǎn)過戶到自己的名下，并領取了房產(chǎn)證。9月，金立持騙領的房產(chǎn)證，與何某簽訂房屋買賣合同一份，將該房屋賣給何某（何某不知金立的房產(chǎn)證是騙來的），10月，何某領取了該房的產(chǎn)權證。2008年1月，金平以金立的房產(chǎn)證系騙領的、金立事實上非該房屋的唯一所有人為由向法院起訴，要求確認金立與何某簽訂的房屋買賣合同無效。

問題一：由于不動產(chǎn)登記簿以外的法律變動，金立一人獨自辦理了繼承登記，導致不動產(chǎn)登記產(chǎn)生瑕疵，何某基于不動產(chǎn)登記的公信力與金立簽訂了買賣合同，請問何某能否取得不動產(chǎn)所有權，運用的法律規(guī)則是什么？金平因此受到的損失該由誰承擔？

問題二：如果金立把趙某的房產(chǎn)變更登記為金立和金平二者共有，金立騙何某金平同意出賣房產(chǎn)，并拿出證明，何某并不知情，金立和何某簽訂房屋買賣合同，那么何某能否取得房產(chǎn)所有權？運用什么規(guī)則?會出現(xiàn)怎樣的法律效果？ 案例二

房主甲欲出售其名下房產(chǎn)，買主乙在與甲洽談時將事先準備好的假房產(chǎn)證與甲出示的真房產(chǎn)證做了“調包”。之后乙冒充甲與買主丙簽訂買賣合同，辦理登記手續(xù)時乙出示了調包取得的真實房產(chǎn)證以及偽造的高仿真身份證。登記機關審核后為其辦理了過戶登記，丙于次日支付了房款。之后，丙具體辦理房屋交接時才發(fā)現(xiàn)此前與其交易的“甲”是騙子。甲訴至人民法院，要求撤銷房屋管理部門所做出的房屋移轉登記，或者登記部門按照市價賠償全部房款。問題：丙能否取得房產(chǎn)所有權？ 案例三

在易通公司申請執(zhí)行藍天房地產(chǎn)開發(fā)公司買賣合同糾紛一案中，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人提供的線索，查封了被執(zhí)行人開發(fā)的房屋。在準備采取下一步執(zhí)行措施時，案外人吳某向法院提出執(zhí)行異議，稱其早已從被執(zhí)行人處購得該房屋，并已支付了全部價款，同時也向法院出示了與被執(zhí)行人簽訂的房屋買賣合同及付款憑證。對此，執(zhí)裁庭及時啟動了執(zhí)行異議的審查程序，對案外人的異議請求和證據(jù)材料予以審查。通過調查，執(zhí)行人員發(fā)現(xiàn)，案外人與被執(zhí)行人確實存在交易行為，異議成立。

問題：案外人吳某能否取得該房屋的所有權？

筆者主要通過以上三個案例來探討不動產(chǎn)善意取得制度的適用范圍，在我看來，不動產(chǎn)善意取得的適用范圍在實踐中存在著很多的爭議。但是被肯定的適用范圍也不是不存在，例如:

（一）共有不動產(chǎn)的部分共有人擅自出賣共有財產(chǎn)的，受讓人在善意時即可取得所有權。(二)不動產(chǎn)登記瑕疵，受讓人信賴此發(fā)生的不動產(chǎn)所有權移轉。這兩個情況在案例一中都能體現(xiàn)。案例一中金立擅自變更登記，何某基于登記的公信力而善意的簽訂了合同，并完成了登記，支付了全部價款，因而能夠基于不動產(chǎn)善意取得制度取得房產(chǎn)所以權。如果金立變更登記后，房產(chǎn)歸屬金立與金平二者共有，金立又擅自出賣共有人房產(chǎn)，何某仍然可以基于善意取得制度取得房產(chǎn)所以權。這些都是從不動產(chǎn)善意取得制度的構成要件得出的?！度鹗棵穹ǖ洹穼Υ俗髁嗣鞔_規(guī)定:“出于善意而信賴不動產(chǎn)登記簿的登記，因而取得所有權或其他權利的人，均受保護”（第973條第1款）.“物權的登記不正當?shù)模摰怯泴τ谥せ蛑ぴ撹Υ玫牡谌藷o效。凡無法律原因或依無約束力之法律行為而完成的登記，為不正當。因前款的登記使其物權收到侵害的人，得援引該登記的瑕疵，對抗惡意的第三人”（第974條）。我國的不動產(chǎn)善意取得制度對瑞士的善意取得制度也有所借鑒。

案例二中是有關不動產(chǎn)冒名處分行為的情況，至于丙能否基于不動產(chǎn)善意取得制度取得該房產(chǎn)的所有權還有待商榷。在這個案例中，法官最終適用了不動產(chǎn)善意取得制度，丙取得所有權。王利明教授提供理論支持：

（一）冒名處分人出賣他人房產(chǎn)屬于無權處分；

（二）第三人與冒名處分人之間存在有償法律行為；

（三）第三人已支付價款并完成過戶登記；

（四）第三人善意;據(jù)此，其認為不動產(chǎn)善意取得的全部構成要件均已符合，故善意第三人可以確定的取得房產(chǎn)所有權。還有另外一種說法：有學者認為王利明教授對不動產(chǎn)善意取得的構成要件存在重大誤解，不動產(chǎn)善意取得的邏輯起點應該是不動產(chǎn)登記權利狀況錯誤，而登記權利狀況錯誤與無權處分并不等同，無權處分的外延遠大于前者，如所舉案例中冒名處分人因對該房產(chǎn)無所有權和處分權自然屬于無權處分人，但不動產(chǎn)登記簿記載的權利人狀況并無錯誤。不能適用不動產(chǎn)善意取得制度。當然亦有學者認識到這一點，指出在冒名處分情形下不動產(chǎn)善意取得制度可以擴展適用。但是這里的擴展適用實在牽強。既然不動產(chǎn)冒名處分行為不能適用不動產(chǎn)善意取得制度，那么該行為該如何定性呢？根據(jù)現(xiàn)代民法自己只對自己行為負責的意思自治原則，冒名行為原則上對被冒名人無效。但該原則也存在例外，如果冒名行為符合表見代理的構成要件時可以適用表見代理制度。此案例中丙未能核實交易對方的身份，應承擔不能取得權利的風險。因此，筆者認為被冒名人不具有可歸責性，丙不能取得該房產(chǎn)的所有權。

案例三是關于被執(zhí)行的不動產(chǎn)能否適用不動產(chǎn)善意取得制度的問題，對于這個疑問，早就有司法解釋出臺《最高人民法院<關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定>》第十七條明確規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該，財產(chǎn)但尚未辦理產(chǎn)權過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結?！憋@然此項規(guī)定對物權變動的規(guī)則做出了突破性的規(guī)定，確立了不動產(chǎn)適用善意取得制度，為執(zhí)行過程中案外人異議的審查和處理提供了新的法律依據(jù)。本案例中，案外人吳某可以依據(jù)該規(guī)定善意取得所有權。小結：

不動產(chǎn)善意取得制度的適用范圍在現(xiàn)階段仍然存在許多爭議，如未進行登記但不違章的農(nóng)村私有房產(chǎn)和宅基地使用權，雖然是不動產(chǎn)，但是在實際操作中只是比照動產(chǎn)善意取得制度來處理；還有城市中違章建造后來又取得合法手續(xù)，期間也存在交易行為，對于這樣的問題仍然不適用不動產(chǎn)善意取得制度；這一系列的問題都需要解決。不動產(chǎn)善意取得制度的適用范圍需要隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展不斷得到擴充。

（二）關于不動產(chǎn)善意取得制度的取得方式的問題

不動產(chǎn)物權善意取得是以公示公信原則作為直接理論基礎，它保護的是第三人對登記的信賴利益和不動產(chǎn)交易安全。要使不動產(chǎn)物權善意取得制度產(chǎn)生理想的效果，就必然要求建立合理的不動產(chǎn)登記制度，一方面盡可能地減少登記錯誤的發(fā)生，增強登記公信，另一方面維護真實權利人的合法權利，維持各方之間的利益平衡。而當下我國的不動產(chǎn)登記制度存在著許多的問題。案例四

張三向李四借款600萬元，張三以其辦公樓、廠房作為抵押，評估為800萬元，雙方在房管登記部門辦理了登記。張三向王五借款500萬元，以該辦公樓、廠房的占地作抵押，評估為700萬元，雙方在土地管理登記部門辦理了登記。后來因張三不能清償?shù)狡趥鶆眨钏暮屯跷宥家獙崿F(xiàn)抵押權，但如何實現(xiàn)抵押權，在執(zhí)行中發(fā)生糾紛。

案例四是關于不動產(chǎn)登記的問題，我們可以看出案例中的登記機關有多個，這中情況在權利實現(xiàn)的過程中多有不便。我國目前在不動產(chǎn)登記機關的設置上存在“多頭登記”的狀況，不同的不動產(chǎn)，如土地、房屋、林地、草原、水面、灘涂、道路等分別由不同的行政部門來登記管理。鑒于這種現(xiàn)狀已經(jīng)嚴重影響到了登記的公示公信效力?！段餀喾ā返?0條明確規(guī)定，國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一的登記制度，但《物權法》將統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法委托由法律、行政法規(guī)來規(guī)定。目前，仍然保持了多頭登記的現(xiàn)狀。為了維護交易關系和流轉秩序，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度急需出臺。

四、探究問題背后的原因

（一）我國出現(xiàn)不動產(chǎn)善意取得制度適用范圍爭議的原因

不動產(chǎn)善意取得制度適用范圍存在爭議的原因還是要從善意取得定義本身來看，善意取得制度是規(guī)范市場財產(chǎn)所有權轉移的民法制度，從其目的來看是為了維護市場交易的安全，此制度所指向的物必須是能夠在市場上進行自由交換的物，這是善意取得制度本身所應包含的應有之義。而法律禁止流轉或者限制流轉的物，如國家專有的物質、爆炸物、槍支彈藥、麻醉物品、毒品等本身在市場上自由交換，既然不能在市場上自由交換，當然也就不得適用善意取得這一維護市場交易安全為目的的制度。針對不動產(chǎn)，約定排除適用，因為登記的公信力極強，即在不動產(chǎn)交易場合，權利外觀取代權利本身，登記名義人就是不動產(chǎn)的權利人。就我國登記制度不夠完善的現(xiàn)狀而言，也不能一概而論的將所有不動產(chǎn)包括在善意取得的范圍之內，而應視不同情況嚴格限定不動產(chǎn)善意取得的適用范圍。

（二）我國不動產(chǎn)登記呈現(xiàn)“多頭登記”狀況的原因

在我國，房屋在房產(chǎn)管理部門登記，土地在土地行政部門登記，而且各自有各自的登記原則。這種分裂的局面是歷史上形成的。1983年《城市私有房屋管理條例》第5條將城市私有房屋的登記授權給房地產(chǎn)管理機關（以下簡稱房管機關）。1986年《土地管理法》規(guī)定由土地管理部門對土地權利（包括農(nóng)民集體土地所有權、建設用地使用權）進行登記。只是該法也已經(jīng)意識到分別登記的弊端，在第62條授權地方政府可以設立一個部門統(tǒng)一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作，制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權證書。之后，一些城市，如深圳、上海、重慶、等，實施了“兩證合一”,但大部分地區(qū)仍然延續(xù)分立的局面。如果將不動產(chǎn)從建設用地和房屋擴展到整個不動產(chǎn)，那么登記機關更是五花八門了。如有關林木所有權的登記在林業(yè)管理部門，海域使用權的登記在海洋管理部門等。這種情況的根本原因是我國的經(jīng)濟基本制度——公有制為主，多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展。這種制度決定了資源的公有性質，登記主體的行政性質，但是我國經(jīng)濟狀況又比較復雜，因而對登記制度又有很多劃分和限制，想在短時間能統(tǒng)一登記制度確實不是容易之事。因為登記制度的發(fā)展與完善必須與現(xiàn)存的經(jīng)濟基礎相適應。

五、解決措施及操作過程

物權法將不動產(chǎn)善意取得納入立法范疇，彌補了司法實踐中善意取得僅適用于動產(chǎn)領域的缺陷。不動產(chǎn)善意取得經(jīng)過法律明確了其存在的依據(jù)，但是善意取得制度如何適用不動產(chǎn)已經(jīng)是一個現(xiàn)實性的法律問題，當下我國正經(jīng)歷著大刀闊斧的改革，政治、經(jīng)濟和文化制度都發(fā)生這深刻的變化，我國民事立法也應當具有前瞻性，順應社會的發(fā)展方向，不拘泥于現(xiàn)有的體制。針對不動產(chǎn)善意取得制度的完善，筆者提出以下建議：

（一）對不動產(chǎn)善意取得制度的適用范圍加以明確

在物權法的司法解釋中，筆者認為應當對適用善意取得的不動產(chǎn)范圍加以明確，使善意第三人在進行交易時知曉哪些不動產(chǎn)可以適用善意取得，哪些不動產(chǎn)即使通過交易支付了對價依然無法取得不動產(chǎn)的所有權。使法官在判案時有法可以，避免了自由裁量權的濫用，保護并平衡各方利益。

（二）對不動產(chǎn)善意取得的構成要件加以明晰

不動產(chǎn)善意取得應該符合的要件，在我看來，應該有以下

（一）不動產(chǎn)已經(jīng)登記在冊；

（二）受讓人須以合理的價格有償轉讓；

（三）轉讓的不動產(chǎn)已經(jīng)完成變更登記；

（四）標的物為法律不禁止或者不限制轉讓的物；(五)轉讓合同本身應當合法有效。在物權權法實施過程中，權利人對不動產(chǎn)（主要為房地產(chǎn)）的登記將越來越重視，這可能導致大量不動產(chǎn)登記的涌現(xiàn)，這就要求我國登記機關更加規(guī)范操作。特別是不動產(chǎn)價值相對動產(chǎn)較高，一旦損失將會對權利人造成重大影響，預見到這樣的后果，當事人一般會主動到不動產(chǎn)登記管理機關去履行相關手續(xù)，主動進行不動產(chǎn)的登記、變更、涂銷，從而從源頭上解決了不動產(chǎn)登記權利與真實權利的不一致問題。而對善意第三人來講，物權法的司法解釋明確善意取得不動產(chǎn)的條件，善意第三人在進行不動產(chǎn)交易時也相應會更加注重取得不動產(chǎn)的登記，這對善意第三人的保護是一張很好的保障。

（三）對不動產(chǎn)善意取得相應制度的完善 不動產(chǎn)善意取得制度不是一項孤立的制度，其的有著深刻的理論支持和較長的發(fā)展完善路程。當下最急需完善的是不動產(chǎn)登記制度。筆者認為在不動產(chǎn)登記制度建立和完善過程中，需要解決的問題主要有以下幾個方面：1.可以將土地使用權、房屋所有權及其他房地產(chǎn)權利作為私權對待，因而可以將房地產(chǎn)權登記定位于私權保護，而不是國家干預或行政管制。登記制度的設計要淡化行政色彩，使登記成為確保交易安全的一項制度，而不僅僅是行政監(jiān)管制度。2.要建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)權利登記機關，至于誰來擔任不動產(chǎn)登記機關仍然出于討論之中，有學者建議有法院來統(tǒng)一管理。并且將之立法。3.盡快完善農(nóng)村土地使用權和房屋所有權的登記制度，以登記制度完善促進農(nóng)村房地產(chǎn)交易，以農(nóng)村房地產(chǎn)登記與城市房地產(chǎn)登記制度的統(tǒng)一，促進城市和農(nóng)村房地產(chǎn)交易規(guī)則的統(tǒng)一。結束語：

筆者在本文中論述的不動產(chǎn)善意取得制度適用的問題比較淺顯，不動產(chǎn)善意取得制度作為新確立的事物，仍須經(jīng)過實踐的檢驗，許多問題還會不斷出現(xiàn)。在本文中，筆者只是就爭議很大的問題發(fā)表一下自己的見解，希望能起到拋磚引玉的作用。

第二篇：對不動產(chǎn)物權善意取得制度的思考

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對不動產(chǎn)物權善意取得制度的思考

善意取得制度是民法中的一項重要制度，其對保護動態(tài)交易安全具有重要的意義，有利于經(jīng)濟的繁榮發(fā)展。在傳統(tǒng)的善意取得理論中，善意取得的財產(chǎn)僅限于動產(chǎn)物權，而以登記作為公示的不動產(chǎn)物權的取得，則不適用此制度。我國正處于向市場經(jīng)濟過渡的轉軌時期，許多不動產(chǎn)的登記制度尚未完善，如在房屋預售過程中，存在“一房二賣”，甚至“一房多賣”的情況，導致許多購房人的權利得不到保障。因此，將善意取得制度適用于不動產(chǎn)交易領域，可以最大限度的保護善意第三人的利益，從而促進社會主義市場經(jīng)濟有序地發(fā)展。我國《物權法》確立不動產(chǎn)物權善意取得制度是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然結果，符合我國國情，對我國經(jīng)濟的發(fā)展和法治進程的推進具有重要意義。

一、不動產(chǎn)物權善意取得的構成要件

根據(jù)《中華人民共和國物權法》第一百零六條規(guī)定，適用不動產(chǎn)物權的善意取得，歸納起來主要有以下四個要件：

1、讓與人對讓與的不動產(chǎn)物權無處分權。對財產(chǎn)的處分權是屬

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于財產(chǎn)所有人的，特別需要注意的是，在審理不動產(chǎn)物權的善意取得案件中，讓與人是無權處分他人財產(chǎn)的，如果讓與人有權處分，則不適用善意取得規(guī)定。

2、受讓人受讓該不動產(chǎn)物權時是善意的。不動產(chǎn)物權的善意取得以受讓人的善意為條件，如果受讓人具有惡意，則不得適用不動產(chǎn)物權善意取得制度。所謂“善意”，我們可以理解為受讓人非基于故意和重大過失，而對轉讓人無處分權的情形不知情。

3、受讓人以合理的價格有償取得不動產(chǎn)物權。筆者認為，不動產(chǎn)物權善意取得適用應以有償取得為前提條件，受讓人在取得財產(chǎn)時，必須以相應的財產(chǎn)或金錢支付給出讓人。因此，受讓人無償取得不動產(chǎn)物權的，不適用善意取得制度。

4、交易之不動產(chǎn)物權已作權利的變更登記。根據(jù)我國法律，不動產(chǎn)物權的轉讓是以登記為要件的，如果受讓人沒有及時作權利的變更登記，也就沒有適用善意取得的余地。

二、對不動產(chǎn)物權善意取得制度的思考

(一)不動產(chǎn)物權善意取得中“善意”的界定

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所謂“善意”，是指行為人的內在心理活動狀況。善意作為法律概念，必須具有可量度性和可操作性，應有其具體的衡量標準。在判斷受讓人是否為善意時，應采取推定的方法，即推定受讓人是善意的，應當由原所有權人對受讓人是否具有惡意進行舉證，如果不能證明其為惡意，則推定其為善意。關于善意的確定時間，筆者認為證明受讓人的善意應當限于不動產(chǎn)物權受讓時，即受讓不動產(chǎn)物權并進行變更登記時須為善意，至于以后是否為善意，則不影響善意取得的效力。

(二)不動產(chǎn)物權善意取得的適用限制

1、異議登記的情況下不適用不動產(chǎn)物權善意取得

所謂異議登記，就是將事實上的權利人以及利害關系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權利所提出的異議記入登記簿，異議登記的法律效力是使登記簿上所記載的權利失去正確性推定的效力，第三人也不得主張依照登記的公信力而受到保護。由此可見，在異議登記的情況下沒有不動產(chǎn)物權善意取得制度適用的可能。

2、對于土地所有權和違章建筑不適用不動產(chǎn)物權善意取得

因為我國是社會主義公有制國家，土地屬于國家和集體所有，不存在個人對土地的所有權，沒有善意取得制度適用的可能。同時根據(jù)

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城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，違章建筑的建造違反了強行法的規(guī)定，因此不能成為交易的標的物，所以也不存在善意取得制度適用的問題。

(三)不動產(chǎn)登記機構的改革

由于國情所限，我國目前尚未建立起健全的不動產(chǎn)登記體系，因此，即使《物權法》已經(jīng)明確規(guī)定了不動產(chǎn)物權善意取得制度，我國有些學者依然反對我國建立不動產(chǎn)物權善意取得制度。善意第三人因信賴登記公信力而與處分權人或者無處分權人進行交易獲得利益，如果在不動產(chǎn)物權未予登記的情況下，第三人仍然與其交易則推定第三人存在過失將不適用善意取得。因此，要確保不動產(chǎn)物權善意取得制度的適用，就要加大不動產(chǎn)登記機構的改革步伐，以盡早設立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機構。

我國現(xiàn)行法中規(guī)定有土地局、林業(yè)局、房產(chǎn)局、工商局、證券管理部門等物權登記機關。現(xiàn)存的不動產(chǎn)物權登記制度還屬于房地產(chǎn)改革中的過渡性產(chǎn)物，其現(xiàn)狀有兩個特點：一是分散性，多部門登記，分級登記，多頭管理;二是行政性，登記機關是隸屬于政府的行政機關，登記只有行政管理性。這兩大特點是與登記機關設立的原則大相徑庭的。無論是在實踐中還是在法理中都是有問題的。因此在物權立法的改革中，不動產(chǎn)物權登記機關的改革勢在必行。筆者認為，我國現(xiàn)行體制中的不動產(chǎn)物權登記機關分散，而且紛紛試圖脫離土地登記

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制度而獨立的情況，即不合法理，也嚴重妨害了不動產(chǎn)物權市場經(jīng)濟體制的建立。因此，我國的不動產(chǎn)物權登記機關應當統(tǒng)一，這是一個必然的趨勢，而且將來必然是以土地為基礎和核心的統(tǒng)一。

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第三篇：不動產(chǎn)物權登記制度

不動產(chǎn)物權登記制度

不動產(chǎn)物權登記制度

不動產(chǎn)物權登記制度為物權法中的重要制度，是指經(jīng)權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產(chǎn)物權及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。作為物權公示手段，不動產(chǎn)物權登記本質上為產(chǎn)生私法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。世界上存在的契據(jù)登記制、權利登記制和托倫斯登記制三種模式各有所長，應充分比較借鑒上述登記制度的長處，結合中國的現(xiàn)實國情，構建有中國特色的不動產(chǎn)物權登記制度。

(一)不動產(chǎn)物權登記更正登記

更正登記是指為消除因登記錯誤或遺漏而導致的登記與實體權利關系原始的不一致狀態(tài)，對既存登記內容的一部進行訂正補充而發(fā)生的登記。更正登記的目的在于為錯誤的登記提供救濟途徑，保護真正權利人的權利，維護秩序安定與交易安全。

根據(jù)物權法的規(guī)定，更正登記應具備如下構成要件：

(1)不動產(chǎn)登記事項記載錯誤。

(2)須權利人或利害關系人申請。

(3)須登記權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤。

(二)不動產(chǎn)物權登記異議登記

異議登記是指事實上的權利人或利害關系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權利提出異議而進行的登記。異議登記制度的目的在于阻卻登記的公信力，從而保護事實上的權利人或真正權利人的利益，它是為更正登記所設置的臨時保全措施。

根據(jù)物權法的規(guī)定，異議登記應具備如下要件：

(1)不動產(chǎn)登記事項被認為錯誤。

(2)登記權利人不同意更正或登記機關不予更正。

(3)須權利人或利害關系人向不動產(chǎn)登記機關申請。

異議登記并非不動產(chǎn)物權變動的登記，而只是一種對登記事項存在異議而將異議記載于登記簿的制度。但是該制度具有阻卻登記公信力的作用，其效力主要有如下幾項：(1)權利保全效力。(2)風險警示效力。

(三)不動產(chǎn)物權登記預告登記

預告登記是指當事人所期待的不動產(chǎn)物權變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，法律為保全這項將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權變動為目的的請求權而進行的登記。不動產(chǎn)預告登記最早為德國中世紀民法所創(chuàng)，《德國民法典》加以繼承，并為瑞士、日本民法和中國臺灣地區(qū)“民法”所繼受。

因預告登記要發(fā)生物權的排他效力，故根據(jù)物權公示原則，預告登記必須具備如下要件：(1)經(jīng)預告登記的不動產(chǎn)物權變動的事項，須是可以本登記的事項。預告登記是為本登記作準備的，它只是一種請求權的保全，本身不具有獨立的效力，只有在進行本登記后，才能發(fā)生當事人所期待的物權效果。(2)須不動產(chǎn)權利人同意或有法院的假處分命令。

預告登記作成后即具有如下法律效力：(1)權利保全效力。(2)順位保全效力。(3)破產(chǎn)保護效力。

第四篇：試論我國不動產(chǎn)物權登記制度的立法完善

試論我國不動產(chǎn)物權登記制度的立法完善

不動產(chǎn)物權登記是不動產(chǎn)物權變動的公示形式，也是各國物權立法的重要內容。由于不動產(chǎn)登記制度影響交易安全和社會財產(chǎn)秩序甚大，現(xiàn)代各國莫不對之重視有加。我國目前尚沒有制定物權法，也沒有制定不動產(chǎn)物權登記法，這使我國不動產(chǎn)物權登記制度存在許多不完善的地方。本文擬通過對不動產(chǎn)物權登記制度基本理論的探討，以及對我國當前不動產(chǎn)物權登記制度存在的問題的分析，提出完善我國不動產(chǎn)物權登記制度的設想，以裨于我國不動產(chǎn)物權登記制度的立法完善。

一、不動產(chǎn)物權登記制度的基本理論。

1、不動產(chǎn)物權登記制度的法律意義。

不動產(chǎn)物權登記是指土地及其它定著物之所有權和他物權的取得、喪失與變更，依法定程序記載于有關專職機關掌管的專門薄冊上，它是不動產(chǎn)物權變動的公示形式。物權公示是物權法的一項重要原則，是指物權享有與變動的可取信于公眾的外部表現(xiàn)形式。根據(jù)現(xiàn)代各國物權法的規(guī)定，物權變動的公示方法，不動產(chǎn)物權以登記，即物權變更登記，為物權變動的公示方法;動產(chǎn)以交付，即占有的移轉，為物權變動的公示方法。物權以登物權變動之所以要公示，是由物權的性質決定的。物權是一種絕對權、對世權，具有絕對排他性效力，對物權人的物權，任何人都負有不得侵犯和不得干涉、妨礙的義務，但如果不能從其外部察悉物權變動的征象，則會給第三人造成難以預測的損害，直接威脅交易安全。物權公示就是要使物權具有可識別性，通過公示使物權法律關系得以公開透明，使當事人及第三人直接從外部就可以知悉物權的存在及其現(xiàn)狀，其目的就是要維護物的占有秩序和交易安全，保護善意第三人的利益。

2、不動產(chǎn)物權登記的性質及登記機關不動產(chǎn)登記的性質，依我國學者之通說，屬于一種行政行為，它體現(xiàn)的是國家行政權力機關對不動產(chǎn)物權合理干預，目的是為了明晰各種不動產(chǎn)物權，依法保護物權人的合法權益。

關于不動產(chǎn)物權登記之主辦機關，現(xiàn)代各國和地區(qū)做法不盡一致，但主要做法有二：一是由司法機關主辦。二是由隸屬政府的專門的不動產(chǎn)登記局或“地政事務所”主辦。如日本的不動產(chǎn)物權登記為法務局、地方法務局、支局及派出所，在瑞士則為各洲地方法院，在德國為地方法院中設立的“土地登記局”，在英國，統(tǒng)一管理城鄉(xiāng)土地權屬的登記機構是“政府土地登記局”。

關于登記機關的職責，綜合民辦各國的立法例，主要有三種做法：

一是登記采形式審查主義。登記機關對不動產(chǎn)物權登記申請，只進行形式上的審查，倘若申請登記所提出的書件完備，即依照契據(jù)所載的內容，予以登記。至于契據(jù)所載權利事項，在實質上是否存在，有無瑕疵，則不過問，登記機關也不承擔錯誤登記的責任。

二是登記采實質審查主義。即登記機關對于登記之申請，除須審查登記書件是否完備外，對于不動產(chǎn)物權變動的原因與事實是否相符，有無瑕疵，也須詳加審查，經(jīng)確定后方予登記。如果登記有錯誤、遺漏、虛偽，而致權利人于損害時，受害人得請求國家賠償，但登記機關本身不予賠償。

三是任意登記主義。對于不動產(chǎn)物權變動不作強制要求，但是一經(jīng)登記，則登記具有不可推翻之效力，如登記有錯誤、虛偽、遺漏而致真正權利人受損害時，登記機關則負損害賠償之責。

3、不動產(chǎn)物權登記的法律效力。

不動產(chǎn)物權登記的法律效力，世界各國民法有以下幾種不同的立法例：

一是登記對抗主義。認為不動產(chǎn)物登記并非不動產(chǎn)物權變動的必須程序。不動產(chǎn)物權的變動依當事人的意思表示而發(fā)生法律效力，但非登記不能對抗第三人。法國、日本等國采此立法例。

二是登記要件主義。認為登記是不動產(chǎn)物權變動的要件，不動產(chǎn)物權變動除了當事人之間的合意外，還要進行登記，非經(jīng)登記不僅不能對抗第三人，而且在當事人之間也不發(fā)生法律效力。德國等國采此立法例。

三是地券交付主義。又稱托倫斯登記制，該制度采任意登記制，不強制一切土地都必須申請所有權他項權利登記。但如申請不動產(chǎn)物權登記，則登記是不動產(chǎn)物權變動的生效要件。

另外，對不動產(chǎn)物權登記的效力，多數(shù)國家及地區(qū)還根據(jù)登記原因的不同而賦予登記不同的效力。

一是依當事人的民事法律行為而變動不動產(chǎn)物權者，非經(jīng)登記不生效力。這里所說的民事法律行為包括買賣、贈與、互易及在不動產(chǎn)上設定物權的行為。“非登記不生效力”是指只有當事人的法律行為與國家專職機關的登記行為相結合，才能實際發(fā)生物權變動的法律效果。

二是依法律行為以外的法律事實而取得物權者，不以登記為生效要件，如因繼承、沒收、征收、法院判決、強制執(zhí)行、土地回復、附和、房屋新建等原因而取得物權者，均不以登記為物權變動的生效要件。但是出于維護交易安全的考慮，各國和地區(qū)的民法同時規(guī)定，此等場合，物權人在登記以前，不得處分已取得的物權。

二、我國不動產(chǎn)物權登記制度的現(xiàn)狀及其存在的問題。

我國迄今尚未制定物權法，也沒頒布專門的不動產(chǎn)登記法，有關不動產(chǎn)物權登記的規(guī)定主要散見于各項單行民事法律法規(guī)及一些司法解釋，不動產(chǎn)物權登記制度尚未在中國得到系統(tǒng)地建立，而且現(xiàn)行法規(guī)中的有關制度基本上說不上完全是民法物權法意義上的制度。其存在的主要問題有：

1、登記的法律依據(jù)不統(tǒng)一。不動產(chǎn)物權登記，通行的做法，實質上依據(jù)一國民法典之有關規(guī)定，程序上則依據(jù)專門制定的不動產(chǎn)登記法。而我國不動產(chǎn)物權登記的法律依據(jù)主要是單行民事法律、法規(guī)，如《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家土地管理局頒行的《土地登記規(guī)則》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，政出多門。

2、登記機關不統(tǒng)一。根據(jù)不動產(chǎn)物權類型的不同，我國的不動產(chǎn)物權登記分為土地物權登記、房屋物權登記、礦產(chǎn)物權登記、水權登記、漁權登記和林權登記，相應地，我國不動產(chǎn)物權登記的機關也有六家之多，分別是國土管理機關、房產(chǎn)管理機關、礦產(chǎn)管理機關、水行政管理機關、漁政管理機關以及林業(yè)管理機關。登記機關不統(tǒng)一，損害了登記制度的基礎權威。

3、登記效力不區(qū)分不動產(chǎn)物權變動的原因。如前所述，世界上多數(shù)國家和地區(qū)大都根據(jù)登記原因之不同而分別賦予登記以不同的效力，而我國現(xiàn)行法不區(qū)別不動產(chǎn)物權變動的原因，而一律規(guī)定非經(jīng)登記不生物權變動的效力。如1990年《城市房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定，凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權登記的，其房屋產(chǎn)權的取得、移轉、變更和他項權利的設定，均為無效。這一規(guī)定，是與我國《繼承法》的規(guī)定明顯相違的。按照我國《繼承法》第二條的規(guī)定，繼承人從被繼承人死亡時起即取得被繼承人遺產(chǎn)房屋的所有權，而不是繼承人于房管部門進行變更登記后才取得遺產(chǎn)房屋的所有權。又如，1987年的《城鎮(zhèn)房屋所有權登記暫行辦法》第10條規(guī)定：“新建房屋，應于竣工后三個月內申請辦理所有權登記”。問題

是，如果建房人在辦理登記后才能新建房屋的所有權，那么在這三個月內新建房屋的所有權歸誰所有，就很難作出合理的解釋了。

4、絕對化的登記要件主義。對于不動產(chǎn)物權登記的效力，我國立法一向采納登記要件主義，如1983年的《城市私有房屋管理條例》、1987年城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部制訂的《城鎮(zhèn)房屋所有權登記暫行辦法》、《土地管理法》，以及《土地管理法實施細則》等對此都作了明確規(guī)定。根據(jù)我國學者的一般看法，不動產(chǎn)所有權的取得、消滅和變更，非經(jīng)登記，不能產(chǎn)生法律效力。我國司法審判實踐對不動產(chǎn)物權特別是房屋所有權的確認原則上也以登記為準。我國現(xiàn)行立法也安全采納了登記要件主義。登記要件主義立法，有利于保護原所有人的利益，并因增強登記效力而有利于強化國家對不動產(chǎn)的管理。但是，絕對適用此原則又難免存在不合理現(xiàn)象。在房屋買賣中，如果將登記要件主義絕對化，對因各種原因未登記的交易一概宣布無效，就會諸如不利于保護善意一方當事人、沖擊現(xiàn)有財產(chǎn)秩序等問題。

5、把登記作為不動產(chǎn)物權移轉合同生效的要件，混淆了物權變動和債權變動。我國擔保法第41條規(guī)定：“抵押合同自抵押登記之日起生效”。根據(jù)此條規(guī)定，不動產(chǎn)抵押合同必須登記才能生效。同樣，我國現(xiàn)行行政法規(guī)和司法解釋還規(guī)定房屋買賣合同須經(jīng)登記方能生效，如1990年最高人民法院《關于私房買賣的一般應以產(chǎn)權轉移登記為準的復函》規(guī)定：“簽訂房屋買賣協(xié)議以后，提出解除買賣協(xié)議，末辦理產(chǎn)權轉移登記手續(xù)，應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。

顯然，現(xiàn)行法律和司法解釋的上述規(guī)定不適當?shù)財U大了登記的效力范圍，把登記作為不動產(chǎn)物權移轉合同的生效要件，誤解了登記制度屬性，混淆了物權變動和債權變動。不動產(chǎn)物權移轉合同，是以移轉不動產(chǎn)物權為內容的債權合同，屬諾成性合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益的生效要件，便在訂約當事人之間發(fā)生

法律效力，即發(fā)生債權的變動，當事人開始享有債權法上的請求權。依據(jù)合同的規(guī)定，不動產(chǎn)物權的出賣人有義務轉移不動產(chǎn)物權，其在法定期限內應協(xié)同買受人前往登記機關辦理物權變動登記手續(xù)，而買受人則有義務向出賣人支付價款，并有權請求出賣人交付不動產(chǎn)、及時與自己前往登記機關進行登記。不動產(chǎn)物權變動僅是不動產(chǎn)物權移轉債權合同履行效力所致，不動產(chǎn)物權登記也是合同的履行行為，其法律效力是發(fā)生不動產(chǎn)物權的變動，本質上并不影響合同的效力判斷。因此，沒有進行不動產(chǎn)物權登記，只是未能發(fā)生物權變動，而不能否認有效成立的合同的效力。

三、我國不動產(chǎn)物權登記制度的立法完善。

如上所述，目前我國的不動產(chǎn)物權登記制度已不能滿足不動產(chǎn)市場的發(fā)展對登記職能的要求，亟待完善，筆者以為，應從以下幾個方面對我國不動產(chǎn)物權登記制度予以立法完善：

1、通過物權立法，統(tǒng)一不動產(chǎn)物權登記的法律依據(jù)，消除目前“政出多門”、“各自為政”的不正?，F(xiàn)象。

2、制定不動產(chǎn)登記法，規(guī)定不動產(chǎn)物權登記機關的組成、登記工作人員的資格，以及登記程序等，從程序上完善不動產(chǎn)物權登記制度。

3、統(tǒng)一不動產(chǎn)物權登記機關。不動產(chǎn)物權民登記，是維系現(xiàn)代財產(chǎn)秩序非常重要的一環(huán)，具有技術性、專業(yè)性的特點，只有由專門機關專司其職，才能收到事半功倍的效果。因此建議設立專門的不動產(chǎn)物權登記機關，統(tǒng)一管轄不動產(chǎn)物權登記工作。

4、登記機關對不動產(chǎn)物權登記申請，實行實質審查主義，以確定登記內容的真實性。登記機關因自己過錯造成登記錯誤，給當事人造成重大損害的，應負賠償現(xiàn)任。

5、在登記的效力上，區(qū)別不動產(chǎn)物權變動的原因，規(guī)定不同的效力。對于法律行為取得、設立、喪失及變更不動產(chǎn)物權的，實行登記生效主義，非經(jīng)登記，不生不動產(chǎn)物權變動的效力;對于因非法律行為取得、設立、喪失及變更不動產(chǎn)物權的，則不以登記為生效要件，但在登記之前不得處分已取得的不動產(chǎn)物權，理由如前所述，在此不再累述。

6、明確登記的物權制度屬性，正確區(qū)分不動產(chǎn)物權移轉合同的生效要件和物權變動的生效要件。如前所述，登記只是不動產(chǎn)物權變動的生效要件，而不是不動產(chǎn)物權移轉合同的生效要件。對于依法生效的不動產(chǎn)移轉合同，不登記則不生物權變動的效力，同時也不能對抗善意第三人。因此，建議將來在制定物權法時，應規(guī)定如果當事人未就不動產(chǎn)物權的轉移及時辦理登記手續(xù)的，只要合同合法有效，應當允許當事人繼續(xù)補辦登記;如果出賣人違反合同規(guī)定，“一物二賣”，并辦理了不動產(chǎn)物權變動登記的，買受人則不能要求繼續(xù)補辦登記，但可以要求出賣人承擔違約責任。

第五篇：論贓物的善意取得制度適用問題

論贓物的善意取得制度適用問題

論文摘要：善意取得制度是/《物權法》中的一項重要制度，其保障了善意第三人的合法交易權益。但我國《物權法》并未對贓物的善意取得適用問題進行明確規(guī)定，這將對市場秩序的維護和善意第三人利益的保障產(chǎn)生一定的影響。本文以善意取得制度的內涵為研究起點，通過對各國相關規(guī)定的理解和比較，對贓物在我國適用善意取得制度提出了一些個人的構想。

論文關鍵詞：善意取得,贓物,回復制度

一、何為善意取得

善意取得，又稱為即時取得，是指無權處分他人財物者將其占有他人的動產(chǎn)或不動產(chǎn)轉讓給受讓人，若受讓人于取得該動產(chǎn)或不動產(chǎn)時是出于善意，則受讓人將依法取得該動產(chǎn)或不動產(chǎn)的所有權或是其他物權。由此可見，善意取得包括財產(chǎn)所有權的取得與其他物權的取得兩個方面的內容。善意取得制度作為適應現(xiàn)代商品經(jīng)濟發(fā)展需要而產(chǎn)生的一項法律規(guī)則，該制度目的在于保護市場交易安全、維護交易市場的正常秩序，對于保護善意的第三人的合法權益也起著至關重要的作用。

二、各國法律對贓物的善意取得制度適用的情況、態(tài)度

關于贓物是否適用善意取得制度的問題，目前并沒有統(tǒng)一的看法，從世界各國及地區(qū)的立法經(jīng)驗來看對待贓物的做法也是不一致的，從比較法的角度看，關于贓物是否適用善意取得制度，主要存在幾種不同的模式。

一是區(qū)分說，該說認為應當對贓物進一步依其性質區(qū)分為占有委托物或是占有脫離物。屬于占有脫離物的贓物指的是通過暴力或者秘密竊取等手段違背原權利人的意愿而取得的財物，不適用善意取得，如盜竊、搶劫而來的贓物。而對屬于占有委托物的贓物即運用欺騙、利誘等手段，使原所有人自愿或者主動交出的財物，適用善意取得，如詐騙而來的贓物等。

二是以蘇俄為代表的不適用說。該觀點認為，所有贓物不加區(qū)分地一律不適用善意取得制度，而不論是否是占有脫離物還是占有委托物。《蘇俄民法典》第152條規(guī)定：“對拾得物和盜贓物，喪失占有的權利人有權要求返還該財產(chǎn)，只有當財產(chǎn)是為執(zhí)行法院判決而依規(guī)定的辦法出售時，才不允許要求返還財產(chǎn)”。

三是以法國為代表的觀點，其認為無論是贓物還是遺失物都不適用善意取得制度，但對所有人的回復請求權限制了時間，并在受讓人善意無過失的情況下，所有權人有義務承擔對該善意第三人因受讓轉讓物而

產(chǎn)生的費用進行補償?shù)牧x務。

在我國物權法的起草中，專家、學者對于在我國贓物是否適用善意取得制度的爭議很大，但可惜的是最終我國《物權法》對該問題并沒有進行明確的規(guī)定。關于贓物是否適用善意取得的問題，涉及對物權法的規(guī)定進行何種解釋，對此我國學者有以下的幾種觀點：一是按照舉輕以明重的解釋規(guī)定，遺失物尚不能適用善意取得制度，贓物就更不應該使用善意取得制度。二是贓物只有在法律規(guī)定的特殊情況下不適用善意取得的規(guī)定，否則通常可以直接適用善意取得制度，《物權法》并未對贓物作出規(guī)定，因而贓物可以適用善意取得制度。三是認為法律并未明確規(guī)定贓物是否可以適用善意取得，則屬于明顯的法律漏洞，需要在以后加以完善，但不能由此推出贓物適用于善意取得。

三、對贓物在我國適用善意取得制度的討論，尋求最佳的解決途徑筆者認為，善意取得制度設計的價值就是在原所有人和善意讓與人之間的利益進行衡量，法律并不是說偏向善意讓與人而漠視原所有人的利益，也不是只注重原所有人的利益而忽略了善意讓與人的利益，法律需要在二者之間尋找到那一個平衡點，也即要尋找在動態(tài)交易和靜態(tài)交易之間的那一個平衡點。對于贓物的善意取得適用問題可以設計一個回復制度，以此來平衡原所有人和善意讓與人的利益。具體而言，當贓物被轉讓于善意第三人時，原所有人可以在一個法定期間回復被盜之物，倘若在該法定期間內不回復其物的，善意受讓人即確定的取得該贓物的所有權。然而關鍵的問題在于原所有人未為回復前，其物之所有權，究屬何人？有人認為屬于原所有人，但因2年期間經(jīng)過而喪失其所有權。亦有人認為屬于善意受讓人，但原所有人請求恢復時，則其權利溯及其取得之時消滅。比較言之以善意受讓人取得說較為可采豏也即在該法定期間里該善意讓與人并非完美的擁有該贓物的所有權，其所有權面臨著被原所有人回復的危險，故該法定期間里贓物的所有權是有瑕疵的。原所有人請求回復其物的期間，自被盜之時起算，此期間系除斥期間，不產(chǎn)生時效中斷或不完成問題。期間經(jīng)過，其回復請求權即歸于消滅。在回復期間內，善意受讓人瑕疵地擁有該贓物的所有權，原所有人的回復請求權的作用在于復活贓物被被盜或是被搶之前的權利關系，具有請求權的性質。善意受讓人取得的所有權，因此項回復請求權的行使而歸于消滅，負返還的義務。

有些國家在認可贓物適用善意取得制度的同時也規(guī)定了相應的回復制度，只是各個國家對于該法定回復期的長短做了不同的規(guī)定。如《日

本民法典》第193條規(guī)定，占有物系盜贓物或是遺失物時，受害人或是遺失人自被盜或遺失之時起2年間，可以向占有人請求返還其物?！度鹗棵穹ǖ洹返?34條第（1）項規(guī)定：“因動產(chǎn)被盜竊、丟失或其他違反本義而散失占有的，得在散失的5年內向取得人請求返還?！蔽覈_灣地區(qū)對此也做了相關的規(guī)定，其規(guī)定：“占有物如系盜臟或遺失之時起，2年內，得向占有人請求回復原物?！本C上可以看出，各國的該法定期間都是以被盜之時起算，只是規(guī)定的時間長短不一，我國法律在將來若規(guī)定贓物也可以適用于善意取得制度時，對該回復期間亦應多做斟酌，因為該期間的長短直接影響到原所有人和善意受讓人之間的利益，規(guī)定過長則善意受讓人的所有權總是處于瑕疵狀態(tài)，其權利總是出于不確定狀態(tài)，對其權利有損害，而若規(guī)定太短則對原所有人的利益有很大的害處，應通過對該時間的規(guī)定來平衡好原所有人和善意受讓人的利益。

倘若由于客觀的原因導致原所有人不能在該法定的期限內行使回復請求權時該怎么辦呢？我們可以引進民事訴訟法中的順延期間制度，該制度規(guī)定當事人若由于不可抗力或是一些其他的正當理由，可以在法律規(guī)定的合理期限內申請延期，而決定權則在于人民法院。這里的不可抗拒的事由主要是指當事人不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，如洪水、地震等自然災害。其他正當?shù)氖掠芍覆荒軞w責于當事人的原因，比如患病住院等等。通過順延期間制度，能夠克服由于不可抗力或是其他正當理由而導致原所有人不能行使權利所帶來的障礙。

原所有人在該法定期間內行使其回復請求權，從善意受讓人處取回被盜或是被搶之物，在通常情況下不必償還善意受讓人所支付的價金，即無償回復，而對于善意受讓人因此所遭到的損害，需以契約關系向讓與人尋求救濟。但在有些情況下，原所有人如果想取回其被盜或是被搶之物則需要支付善意受讓人從讓與人出獲得該物時所付出的對價。根據(jù)各國法的規(guī)定及民法理論，該種情況的適用范圍僅限于以下3種情形：

（1）由拍賣而買得者，包括強制拍賣和任意拍賣；（2）由公開交易場所買得者，包括百貨商店、超級市場、一般商店、廟會市場以及夜市攤販；（3）由販賣同種之物之商人處買得者，這里的商人指行商而言，不以辦理營業(yè)登記為必要。豒如果原所有人在為回復請求時，并不提出價金，則其回復請求不產(chǎn)生效力，善意受讓人所取得的所有權不受影響，不負返還其物的義務。

四、對贓物適用善意取得制度的價值

對贓物適用善意取得制度并規(guī)定回復制度很有必要，同時該規(guī)定也有舉足輕重的意義?，F(xiàn)代社會是市場經(jīng)濟的社會，市場經(jīng)濟客觀上要求

建立和完善市場交易秩序。而我國是實行社會主義市場經(jīng)濟，就必然需要通過善意取得制度來維護交易安全。所以善意取得制度的主要價值就在于維護交易的安全，鼓勵交易，促進物的流轉，維持正常的交易秩序，否則在每次交易之前，由于受讓人往往不知道對方是否具有處分權，轉讓物是否為贓物，所以受讓人都需要進行大量的調查工作，花費大量的成本，這對于市場經(jīng)濟的發(fā)展是極為不利的，將會打擊受讓人進行交易的欲望，受讓人對交易也會產(chǎn)生不安全感，市場經(jīng)濟也將變得不穩(wěn)定，所以從這個角度來說，對贓物適用善意取得制度是必要的。

然而贓物畢竟和正常交易中的交易物有一些區(qū)別，原所有人并未經(jīng)過自己的意志而失去其物，而是由于一些外在的不能歸因于所有人的因素導致其失去原本屬于自己的財物，倘若不給予原所有人救濟的機會，對其將顯得極為的不公平，所以法律在規(guī)定贓物適用善意取得制度的同時也規(guī)定了回復制度，給予原所有人在法定的時間內通過行使回復請求權取回其物，倘若過了該期限則視為原所有人放棄了回復請求權，善意受讓人將完全擁有所有權。如上文所述該期間為除斥期間，不適用中止、中斷和延長，這也將刺激原所有人積極的行使其權利。

五、贓物適用善意取得制度應注意的地方

當然由于社會生活的復雜性，在對贓物適用善意取得制度的同時，我們也要注意一些問題：

（一）要考慮原物追擊在客觀上有無現(xiàn)實可能性

原物追及權的行使，其前提條件是原物仍然存在并且能夠返還，若原物已經(jīng)不存在或者原有狀態(tài)發(fā)生了重大的變化以致無法返還，此時再追及也已經(jīng)沒有必要了。如贓物是一批珍貴藥材，已經(jīng)被患者購買并服用的情況下，就無法返還原物，此時原所有人的回復請求權將受到一定的限制。還有就是如金錢和無記名證券，在善意受讓人占有之際即享有完全的所有權，原所有人無法追擊，只能請求無權讓與人賠償其損失。

（二）要考慮原物是否與原所有人之間具有某種特殊的情感

在現(xiàn)實社會中，有些贓物為帶有特殊情感的具有紀念意義的物品，原所有人主張原物返還請求權，即使已經(jīng)超過了法律規(guī)定的形式回復請求權的期限，法律仍然應該予以支持。即對于與原所有人有特殊情感的贓物，無論何時原所有人都可以行使回復請求權，不受時間內的限制?，F(xiàn)行《物權法》并未對贓物的善意取得的適用問題做出明確規(guī)定，不得不說是一個遺憾，而在現(xiàn)實生活中對于贓物的善意取得制度的適用是一個亟需解決的問題，相關的司法解釋應該盡快對此問題做出明確的答復，以彌補《物權法》對該問題規(guī)定的不足，從而讓善意的受讓方對

受法保護的市場秩序充滿信心，繼而更好地從事商品交易推動商品經(jīng)濟的良性發(fā)展。