第一篇：綠色物業(yè)管理考評(píng)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)談1

綠色物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)談

文/史艷霞

時(shí)下環(huán)保理念已深入人心，作為與環(huán)保息息相關(guān)的物業(yè)管理行業(yè)，將所管項(xiàng)目打造成綠色、環(huán)保、低碳宜居項(xiàng)目，實(shí)乃利人利己之大事、善事。然而細(xì)讀《綠色物業(yè)管理考評(píng)細(xì)則》后，估計(jì)大多數(shù)企業(yè)都要退縮了吧?。壳也徽f(shuō)根本無(wú)參考經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，如果完全按評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)做，恐怕做一個(gè)項(xiàng)目對(duì)于利潤(rùn)微薄的物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言都要傷筋動(dòng)骨了。好在筆者所在的**物業(yè)所管的*****項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商比較有先見(jiàn)之明，建設(shè)時(shí)似乎預(yù)見(jiàn)到環(huán)保終將與物業(yè)服務(wù)企業(yè)脫不開(kāi)關(guān)系，所以提前打好了諸多的硬件基礎(chǔ)，讓我們的創(chuàng)建工作相對(duì)簡(jiǎn)單許多，也為項(xiàng)目增添了不少亮點(diǎn)?，F(xiàn)將**物業(yè)*****項(xiàng)目從申報(bào)到考評(píng)過(guò)程中的重點(diǎn)應(yīng)關(guān)注事項(xiàng)及細(xì)節(jié)進(jìn)行總結(jié)，以資共享。

一、成立綠色物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)領(lǐng)導(dǎo)小組，做好宣傳動(dòng)員工作，確保全員參與 創(chuàng)建綠色物業(yè)管理示范項(xiàng)目是企業(yè)的大事，關(guān)于企業(yè)榮譽(yù)，高層領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)引起重視。首先應(yīng)成立創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小姐，一般由總經(jīng)理?yè)?dān)任領(lǐng)導(dǎo)小組的組長(zhǎng)，這樣便于調(diào)動(dòng)企業(yè)資源支持創(chuàng)建工作。二是做好宣傳和動(dòng)員，讓公司職能部門及項(xiàng)目所有員工都明確目標(biāo)，以便眾志成城，共同進(jìn)退。三是取得開(kāi)發(fā)商支持，對(duì)于入伙時(shí)間較短的項(xiàng)目，硬件設(shè)施和設(shè)備可改造空間較大的項(xiàng)目，可借助開(kāi)發(fā)商的力量進(jìn)行節(jié)能環(huán)保設(shè)備改造，為創(chuàng)建工作錦上添花。四是廣泛征求業(yè)主及員工建議，取得業(yè)主認(rèn)同與支持，甚至可以動(dòng)員他們利用自身資源為創(chuàng)建工作獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。

二、深入研究政策，分解評(píng)價(jià)細(xì)則，綜合性、針對(duì)性培訓(xùn)相結(jié)合，讓每一位員工都明白做什么，怎么做

作為首批創(chuàng)建綠色物業(yè)管理示范項(xiàng)目的企業(yè)，在沒(méi)有任何經(jīng)驗(yàn)可以借鑒的情況下，只有摸著石頭過(guò)河。首先公司品質(zhì)管理部對(duì)綠色物業(yè)管理政策及評(píng)價(jià)細(xì)則進(jìn)行深入鉆研解讀，結(jié)合公司實(shí)際情況，對(duì)重點(diǎn)需關(guān)注事項(xiàng)及細(xì)節(jié)進(jìn)行歸納總結(jié)，并將解讀及總結(jié)情況在領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上進(jìn)行匯報(bào)，對(duì)于需公司給予支持或出面協(xié)調(diào)的事項(xiàng)進(jìn)行說(shuō)明，提前為創(chuàng)建工作做好鋪墊。解決了大項(xiàng)問(wèn)題后，針對(duì)各崗位進(jìn)行針對(duì)性培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)包含評(píng)價(jià)細(xì)則、項(xiàng)目存在的問(wèn)題及解決措施，同時(shí)在培訓(xùn)中細(xì)分目標(biāo)，責(zé)任到人，確保在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成既定任務(wù)。

三、綠色管理制度建設(shè)及創(chuàng)建資料準(zhǔn)備

沒(méi)有規(guī)矩不成方圓。既然是綠色物業(yè)管理必然要有相關(guān)制度，否則工作便無(wú)據(jù)可依，資料也無(wú)從收集。從申報(bào)成功的那一天起，品質(zhì)管理部與項(xiàng)目聯(lián)合共同研究策劃《綠色物業(yè)管

理制度匯編》，從制度的編制、表格的設(shè)計(jì)到制度的培訓(xùn)、執(zhí)行、改進(jìn)至少也要三個(gè)月時(shí)間，所以把握好時(shí)間節(jié)點(diǎn)至關(guān)重要。其實(shí)對(duì)于認(rèn)證了ISO14000環(huán)境管理體系的企業(yè)，ISO14000環(huán)境管理體系中已經(jīng)涉及到環(huán)保相關(guān)要求，所以在進(jìn)行綠色物業(yè)管理制度建設(shè)時(shí)可以提取ISO14000環(huán)境管理體系中關(guān)鍵要素，但是不能照搬。

創(chuàng)建資料的準(zhǔn)備是一項(xiàng)龐大繁瑣的工作，需要有系統(tǒng)性的大綱目錄支撐，才能使資料準(zhǔn)備工作有條不紊的進(jìn)行。在制度建設(shè)完成后，品質(zhì)管理部應(yīng)以評(píng)價(jià)細(xì)則為依據(jù)，結(jié)合公司及項(xiàng)目實(shí)際情況編制《綠色物業(yè)管理示范項(xiàng)目創(chuàng)建資料目錄》，項(xiàng)目各部門嚴(yán)格按目錄進(jìn)行資料收集，并按節(jié)能、節(jié)水、垃圾減量分類、綠化管理、污染管理、行為引導(dǎo)與公共參與等分開(kāi)裝訂，方便考評(píng)時(shí)老師查閱，筆者當(dāng)時(shí)因?yàn)闆](méi)有經(jīng)驗(yàn)，把所有資料裝訂成一大冊(cè)，結(jié)果四位老師檢查時(shí)因?yàn)闄z查的專業(yè)不同，拆的七零八落，怎叫一個(gè)狼狽了得，所以切記一定要分開(kāi)裝訂。對(duì)于資料收集方式經(jīng)歷過(guò)創(chuàng)優(yōu)考評(píng)的同仁們應(yīng)該都輕車熟路了，在此不再贅述，至于裝訂標(biāo)準(zhǔn)肯定要高端大氣上檔次才能體現(xiàn)項(xiàng)目的管理檔次，所以不可輕視。

四、引進(jìn)設(shè)備節(jié)能技術(shù)，定期進(jìn)行能耗分析，有效監(jiān)控能耗情況

物業(yè)管理涉及的大型能耗設(shè)備主要包括空調(diào)、電梯、水泵及照明等，照明節(jié)能目前主要是采用LED節(jié)能燈管，同時(shí)配合定時(shí)開(kāi)關(guān)管理制度等以達(dá)節(jié)能目的。對(duì)于空調(diào)、電梯、水泵等一般新建設(shè)項(xiàng)目的配套設(shè)備都具備節(jié)能技術(shù)，對(duì)于老社區(qū)如果可以進(jìn)行大型改造當(dāng)然好，如果不能，就要完善相應(yīng)的管理措施，通過(guò)有效的管理手段達(dá)到節(jié)能目的。筆者所經(jīng)歷的*****作為高端別墅項(xiàng)目，項(xiàng)目配套的空調(diào)、電梯、水泵等均采用的節(jié)能變頻設(shè)備，在創(chuàng)建綠色物業(yè)管理示范項(xiàng)目中占據(jù)了絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)開(kāi)發(fā)商為每戶配套安裝的太陽(yáng)能熱火器，地下停車場(chǎng)預(yù)留的采光井均構(gòu)成了項(xiàng)目節(jié)能的亮點(diǎn)。另外，紫園項(xiàng)目工程部每月定期對(duì)業(yè)主、公共用水、電進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，一旦出現(xiàn)數(shù)據(jù)波動(dòng)異常，立即查找原因并進(jìn)行處理，有效的監(jiān)控了能源消耗情況，同時(shí)可根據(jù)數(shù)據(jù)分析情況對(duì)于能源消耗較大的位置制定相應(yīng)的節(jié)能措施，不斷的完善節(jié)能管理方案。

五、完善垃圾減量分類設(shè)施配置，做好垃圾減量分類宣傳，引導(dǎo)業(yè)主積極主動(dòng)參與 垃圾減量分類是創(chuàng)建綠色物業(yè)管理示范項(xiàng)目的重點(diǎn)，也是創(chuàng)建工作的難點(diǎn)，重點(diǎn)在于考評(píng)中分?jǐn)?shù)占比較高，難點(diǎn)在于分類投放的執(zhí)行與監(jiān)督。所以從方案的制定、垃圾桶的配置、分類投放的宣傳、指導(dǎo)及監(jiān)督每一處均應(yīng)高度重視，否則一個(gè)不小心可能就前功盡棄了。當(dāng)時(shí)筆者因?yàn)楣ぷ餍枰タ疾爝^(guò)幾個(gè)政府出資建設(shè)推行垃圾減量分類的項(xiàng)目，看到的情況也是不容樂(lè)觀，垃圾分檢站停運(yùn)、垃圾混投，分類垃圾桶成擺設(shè)，其實(shí)這種情況應(yīng)該也是所有物業(yè)企業(yè)面臨的老大難問(wèn)題，好在紫園項(xiàng)目體量較小，垃圾量相對(duì)較少，項(xiàng)目清潔工在收集、清運(yùn)時(shí)可進(jìn)行分類，只是增加了清潔成本，所以這又是紫園創(chuàng)建綠色物業(yè)管理示范項(xiàng)目的一個(gè)優(yōu)勢(shì)。

六、完善綠化養(yǎng)護(hù)管理方案，有效監(jiān)督綠化養(yǎng)護(hù)過(guò)程

綠化管理在綠色物業(yè)管理考評(píng)中獨(dú)立考評(píng)，可見(jiàn)綠化管理的重要性，所以應(yīng)給予高度重視。紫園項(xiàng)目在創(chuàng)建考評(píng)時(shí)因?yàn)榫G化養(yǎng)護(hù)管理忽略了幾個(gè)細(xì)節(jié)問(wèn)題，導(dǎo)致綠化管理環(huán)節(jié)失分較多，現(xiàn)將老師的點(diǎn)評(píng)大致歸納如下：

1、制訂完善細(xì)致的綠化養(yǎng)護(hù)方案及對(duì)外包方考核標(biāo)準(zhǔn)；

2、每月制訂養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，明確澆水、修剪、施肥、消殺頻率，按計(jì)劃進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，詳細(xì)記錄養(yǎng)護(hù)情況，最好有保留圖片。

3、制訂立體綠化實(shí)施方案并在物業(yè)公共區(qū)域、業(yè)主戶內(nèi)有效實(shí)施；

4、對(duì)于名貴綠植掛標(biāo)識(shí)標(biāo)牌并建檔。能做到上述四點(diǎn)，綠化管理考評(píng)基本問(wèn)題不大了！

七、做好迎檢準(zhǔn)備工作，通過(guò)匯報(bào)展示項(xiàng)目風(fēng)采

作為首批接受綠色物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)的項(xiàng)目，我們還是有些緊張的，畢竟一切都是第一次，太多未知因素?zé)o法掌控，不過(guò)為了給考評(píng)老師良好的印象，當(dāng)時(shí)**物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)親自坐陣，調(diào)集公司及其他項(xiàng)目資源，連續(xù)多日親臨現(xiàn)場(chǎng)指揮，早在考評(píng)前兩周，公司及項(xiàng)目全體員工均已進(jìn)入備戰(zhàn)狀態(tài)，項(xiàng)目經(jīng)理及員工甚至幾個(gè)通宵準(zhǔn)備匯報(bào)資料，并做最后的資料會(huì)審，為迎檢做最后的準(zhǔn)備。

考評(píng)當(dāng)日，共四位考評(píng)老師，分為資料組、環(huán)境組、綠化組、節(jié)能組四個(gè)組，資料組主要考評(píng)制度、記錄、推廣宣傳、業(yè)主參與情況等，環(huán)境組主要考評(píng)垃圾減量分類、污染源管理、危險(xiǎn)化學(xué)品管理、裝修管理等，綠化組專門考評(píng)綠化，節(jié)能組主要考評(píng)設(shè)備節(jié)電、節(jié)水效益及節(jié)能創(chuàng)新技術(shù)等。

在開(kāi)始考評(píng)前，項(xiàng)目經(jīng)理的精彩匯報(bào)贏得了老師的高度贊揚(yáng)，老師稱匯報(bào)資料清晰、思路明確、抓住了考評(píng)的重點(diǎn)，也體現(xiàn)了項(xiàng)目的亮點(diǎn)，算是為我們的考評(píng)贏得了頭彩。在接下來(lái)的考評(píng)中，按預(yù)定計(jì)劃，項(xiàng)目安排了專業(yè)對(duì)口人員陪檢，因各專業(yè)陪檢人員都是親自參與了從創(chuàng)建申報(bào)到迎檢的全過(guò)程，所以在陪檢時(shí)均能有效回答老師疑問(wèn)，并能高效快速的找到相關(guān)的資料，雖然也有一些未考慮到且準(zhǔn)備不足的地方，但各陪檢人員均能虛心接受老師指導(dǎo)和建議并認(rèn)真記錄，這些都給考評(píng)老師留下了良好印象，所以整個(gè)迎檢過(guò)程是愉快而順利的。

八、在制度建設(shè)及資料準(zhǔn)備過(guò)程中，提示幾個(gè)容易忽略的細(xì)節(jié)

其實(shí)這種創(chuàng)優(yōu)創(chuàng)建的工作對(duì)于物業(yè)人而言套路應(yīng)該都是熟門熟路了，說(shuō)太多也是累贅，只想再提示幾個(gè)容易忽略的細(xì)節(jié)，希望可以給大家一些幫助。

關(guān)于職責(zé)方面，一定要明確各崗位在綠色物業(yè)管理示范項(xiàng)目創(chuàng)建過(guò)程中的職責(zé)，并責(zé)任到人，讓全體員工參與，有助于激發(fā)員工的積極性，使創(chuàng)建工作高效、有序的進(jìn)行。

關(guān)于目標(biāo)指標(biāo)方面，一定要明確節(jié)電、節(jié)水、污染源管理、綠化管理、垃圾減量分類等目標(biāo)指標(biāo)，制定有效的實(shí)施方案，每月對(duì)目標(biāo)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。

關(guān)于業(yè)主參與方面，可以與業(yè)主簽訂綠色環(huán)保協(xié)議書，約定以下事項(xiàng)：裝修過(guò)程中盡量使用綠色環(huán)保節(jié)能材料及家居電器，并確保液體材料不泄露；積極主動(dòng)參與垃圾分類投放；根據(jù)需要接受物業(yè)建議引入室內(nèi)立體綠化等。

其他諸如綠色出行、綠色物業(yè)管理標(biāo)牌標(biāo)語(yǔ)的設(shè)計(jì)及安裝等，每一處細(xì)節(jié)都展示了項(xiàng)目物業(yè)管理的水平，需要各級(jí)員工各負(fù)其責(zé)，認(rèn)真落實(shí)，把好創(chuàng)建工作的每一個(gè)關(guān)口。另外，綠色物業(yè)管理示范項(xiàng)目的創(chuàng)建，離不開(kāi)業(yè)主的支持，宣傳內(nèi)容越豐富，氣氛越濃烈，業(yè)主的感受越直觀，越容易被感染，能把宣傳做得讓業(yè)主丟垃圾時(shí)不分類投放，自己都覺(jué)得不好意思，那宣傳就到位了。

上述關(guān)于綠色物業(yè)管理示范項(xiàng)目的創(chuàng)建過(guò)程及細(xì)節(jié)源于實(shí)戰(zhàn)及考評(píng)老師的總結(jié)點(diǎn)評(píng)，分享給大家，僅供參考。

第二篇：黃鱔養(yǎng)殖實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)談

黃鱔養(yǎng)殖實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)談

黃鱔生態(tài)高效養(yǎng)殖技術(shù)

要想獲得人工養(yǎng)殖黃鱔的成功和高產(chǎn)高效，首要一條是要按照黃鱔生長(zhǎng)的生態(tài)要求進(jìn)行飼養(yǎng)。

一、黃鱔生態(tài)養(yǎng)殖的優(yōu)點(diǎn)

采用生態(tài)養(yǎng)殖法飼養(yǎng)黃鱔具有高密度、高產(chǎn)量、高效益的特點(diǎn)。每平方米可產(chǎn)商品黃鱔6-8千克，畝產(chǎn)效益可達(dá)3-5萬(wàn)元左右。此法養(yǎng)殖黃鱔，不僅容易取得成功，而且用工少，成本低，效益高，還能獲得同野生黃鱔一樣的口味。

二、黃鱔生態(tài)養(yǎng)殖的條件

(1)水源無(wú)污染、大小適宜的天然水塘，且塘水要常年清新而不干涸。(2)最好是可見(jiàn)到已有野生黃鱔生長(zhǎng)或能養(yǎng)(已養(yǎng))其他魚(yú)類的池塘。(3)池塘要既能進(jìn)水、排水，又能防逃。

三、黃鱔生態(tài)養(yǎng)殖的方法

(1)選塘。根據(jù)要求選塘，對(duì)過(guò)大(超過(guò)50畝以上)、不易管理、無(wú)法防逃的池塘不宜采用。一般以0.2畝～6畝的池塘較好。1-2畝左右的最佳。

(2)整塘。對(duì)選好的池塘要適當(dāng)進(jìn)行人工整理。通過(guò)整理，達(dá)到改善水質(zhì)，便于飼養(yǎng)管理、更利于黃鱔生長(zhǎng)等目的。整理主要是清除腐臭的淤泥和池塘周圍的垃圾等污染。

(3)清塘。每畝用10斤～20斤新鮮生石灰，在放養(yǎng)前兌水全池均勻潑灑。

(4)放養(yǎng)。清塘20天后放養(yǎng)。每畝放養(yǎng)10克左右的鱔苗50-80千克。人工養(yǎng)殖的鱔苗可直接下塘飼養(yǎng)。初次放養(yǎng)時(shí)要選擇大小一致的鱔種。以后通過(guò)自然繁殖可不再投放種苗。餌料種類為蚯蚓、蠅蛆、小魚(yú)、黃鱔全價(jià)配合飼料等。

(5)管理。主要是防逃。雨量大時(shí)要及時(shí)排水，進(jìn)出水口要用鐵絲網(wǎng)欄好。另外，因飼養(yǎng)密度高，更要重視防盜防藥害。

(6)防病。生態(tài)養(yǎng)殖黃鱔一般不易患病。每畝放養(yǎng)幾十只蟾蜍，大部分疾病即可得到預(yù)防。

(7)捕撈。主要采用籠捕的方法，晚上放籠，早上起籠。實(shí)行捕大留小，周年繁殖，一次放養(yǎng)，年年獲益。

貯養(yǎng)黃鱔關(guān)鍵技術(shù)

近年來(lái)，城鄉(xiāng)市場(chǎng)對(duì)黃鱔的需求增加，季節(jié)性差價(jià)拉大。因此，在黃鱔上市高峰時(shí)低價(jià)收購(gòu)黃鱔，貯養(yǎng)一段時(shí)間后，到冬、春季節(jié)高價(jià)銷售，有利可圖。但是，如果黃鱔在貯養(yǎng)期 間發(fā)生大量死亡，不僅賺不到錢，有葉甚至還虧本。

來(lái)源: http:///channel/huangshan

為了減少黃鱔在貯養(yǎng)過(guò)程中的死亡，應(yīng)切實(shí)掌握好五項(xiàng)關(guān)鍵技術(shù)：

挑選健壯、無(wú)病無(wú)傷的黃鱔貯養(yǎng)。目前，一般以籠(簍)捕、鉤捕黃鱔為主?；\(簍)捕黃鱔，除身體上有劃傷的以外，可以貯養(yǎng)。鉤捕的黃鱔傷勢(shì)較重，一般不宜貯養(yǎng)，如果貯養(yǎng)，時(shí)間也不能長(zhǎng)。圖為受傷黃鱔，往往受強(qiáng)者擠壓，沉入底層泥土中，易導(dǎo)致死亡。

注意控制水溫。貯養(yǎng)黃鱔的水溫，宜控制在18℃-28℃。注水溫度與鱔池的水溫，相差不宜超過(guò)3℃。這是因?yàn)椋核疁靥撸梢瘘S鱔自身耗氧量增加，極易造成水中缺氧，黃鱔窒息死亡；水溫劇變，也會(huì)導(dǎo)致黃鱔死亡。所以，夏季貯養(yǎng)黃鱔，應(yīng)在鮮池上方遮蔭，如搭棚和沿池種植葡萄、絲瓜等攀爬植物。

保持適當(dāng)密度。黃鱔貯養(yǎng)的密度，一定要適當(dāng)，不能過(guò)大。具體密度，視貯養(yǎng)黃鱔多少、大小和貯養(yǎng)時(shí)間長(zhǎng)短，靈活確定。

及時(shí)換水降溫。黃鱔體表有很多粘液。若貯養(yǎng)密度大，又不及時(shí)換水，粘液會(huì)越積越多。這些粘液在分解時(shí)要消耗大量溶氧，并產(chǎn)生熱量，使水溫明顯升高，造成黃鱔窒息死亡。所

以，對(duì)鱔池要及時(shí)換水降溫。

投喂適量適口飼料。當(dāng)黃鱔投入貯養(yǎng)池后，若所投喂的飼料不適口，黃鱔長(zhǎng)時(shí)間不攝食，即得閉口病，并導(dǎo)致體弱消瘦，最后死亡。相反，飼料適口但投喂太多，也會(huì)使黃鱔采食過(guò)量，易患鼓脹病而死亡。

黃鱔網(wǎng)箱養(yǎng)殖技術(shù)

1.池塘的選擇 池塘應(yīng)選在水源條件好，進(jìn)排水方便的地方。池塘最好呈東西走向，四周沒(méi)有高大作物。面積由養(yǎng)殖規(guī)模決定，池塘深度在1.5米左右。池塘選擇好后在1～3月每畝用150公斤生石灰干法清塘，然后暴曬7～10天。如是新建池塘應(yīng)在池塘開(kāi)發(fā)出來(lái)后每畝用150公斤生石灰全池潑撒。池塘進(jìn)水后按每畝1～2條青魚(yú)，10條左右草魚(yú)，20條左右大頭魚(yú)，30條左右花白鰱放養(yǎng)。

2.網(wǎng)箱布置 首先按一口網(wǎng)箱2～4根2.5米左右長(zhǎng)木樁在池塘中釘成排，然后把鐵絲從頭到尾固定在木樁上，方便固定網(wǎng)箱。網(wǎng)箱應(yīng)采用聚乙烯無(wú)結(jié)經(jīng)編網(wǎng)片加工成大小長(zhǎng)5米×寬2米×高1.5米或者長(zhǎng)4米×寬2米×高1.5米，然后把網(wǎng)箱固定在鐵絲上。在掛網(wǎng)箱時(shí)縱向距離為2～3米，橫向距離為1～2米，網(wǎng)箱應(yīng)掛在離水面0.5米左右的地方。網(wǎng)箱掛好后把水葫蘆放到網(wǎng)箱里面，水葫蘆占網(wǎng)箱2/3左右面積。（水葫蘆下池前用消毒劑消消毒）

3.苗種投放 苗種最好選擇本地帶大花斑的黃鱔。一般每年六月上旬到七月上旬是投苗的最好時(shí)機(jī)。投苗時(shí)先了解天氣情況，最好選擇近期無(wú)雨天氣投苗。網(wǎng)箱在投苗前2～3天應(yīng)用生石灰或消毒劑消毒。鱔苗一般選擇4錢至1兩左右的健康黃鱔。鱔苗下箱前用10ppm百毒消或5ppm衛(wèi)康浸泡一下。一般網(wǎng)箱養(yǎng)鱔每平方米投苗1～1.5公斤。

4.飼養(yǎng)管理 鱔苗下箱后觀察三天，如果有死鱔苗應(yīng)立即撈出來(lái)。到第四天，用一點(diǎn)鮮蚯蚓和新鮮鰱子魚(yú)或小雜魚(yú)，用絞肉機(jī)加工成魚(yú)糜后再放點(diǎn)黃鱔膨化飼料拌和均勻就可訓(xùn)食了。一般一個(gè)網(wǎng)箱里面放2～3個(gè)食臺(tái)。投完后觀察一下黃鱔攝食情況，第二天早上觀察黃鱔吃完沒(méi)有，如果吃完了晚上就加大一點(diǎn)量，如果沒(méi)有吃完就把剩下的飼料撈出來(lái)。應(yīng)每天早上都要觀察，做到心中有數(shù)。往后慢慢地把食量加到50公斤黃鱔吃4斤左右新鮮鰱子魚(yú)和2斤左右黃鱔膨化飼料。到8至9月加到50公斤黃鱔吃3～5斤鰱子魚(yú)和3～4斤膨化飼料。九月下旬后如果氣溫下降，就把膨化飼料量慢慢減下來(lái)直到停食。在8～9月有條件地方可以經(jīng)常換換池水，改善水質(zhì)。

5.病害防治 黃鱔疾病目前沒(méi)有特效藥物，主要是以預(yù)防為主。一般黃鱔下箱前用生石灰水體消毒，以后每半月用三氯異氰脲酸粉或百毒消消一次毒。在訓(xùn)食時(shí)可以加一點(diǎn)誘食劑，電解多維和四黃粉。以后每半月加一次四黃粉和維生素C或電解多維。以增強(qiáng)黃鱔體質(zhì)。半月后黃鱔吃食正常了，用魚(yú)蟲(chóng)滅給黃鱔內(nèi)服驅(qū)除體內(nèi)寄生蟲(chóng)，再每隔一月驅(qū)一次寄生蟲(chóng)。驅(qū)寄生蟲(chóng)后加肝泰給黃鱔內(nèi)服五天左右，肝泰服完后再用腸腮靈或呼諾玢預(yù)防細(xì)菌性疾病。在8～9月黃鱔吃食量大的時(shí)候可以加一定量的微生物制劑在飼料里面，以便改善水質(zhì)。添加微生物制劑時(shí)應(yīng)和消毒劑和抗生素間隔3天左右。

按此方法經(jīng)過(guò)實(shí)踐，大大提高了黃鱔的成活率、養(yǎng)殖產(chǎn)量和養(yǎng)殖效益。

第三篇：物業(yè)管理實(shí)戰(zhàn)與技巧

《物業(yè)管理業(yè)務(wù)實(shí)戰(zhàn)與技巧》

論文答辯題

1.請(qǐng)您談一談，物業(yè)管理早期介入的實(shí)際意義

參考答案：

一、優(yōu)化設(shè)計(jì)

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)物業(yè)的品位和環(huán)境要求越來(lái)越高，這使得建設(shè)單位在開(kāi)發(fā)過(guò)程中除了要執(zhí)行國(guó)家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)考慮到物業(yè)的功能、布局、造型、環(huán)境以及物業(yè)使用者的便利、安全和舒適等因素。物業(yè)管理企業(yè)可從業(yè)主(或物業(yè)使用人)及日后管理的角度，就房屋設(shè)計(jì)和功能配置、設(shè)備選型和材料選用、公共設(shè)施配套等方面提出建議，使物業(yè)的設(shè)計(jì)更加優(yōu)化、完善。

二、有助于提高工程質(zhì)量

在物業(yè)的建設(shè)過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)利用自身優(yōu)勢(shì)幫助建設(shè)單位加強(qiáng)工程質(zhì)量管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工過(guò)程中的缺陷，提前防范質(zhì)量隱患，使工程質(zhì)量問(wèn)題在施工過(guò)程中及時(shí)得到解決，避免在日后使用中再投入額外資金和精力，從而減少浪費(fèi)，提升物業(yè)品質(zhì)。

三、有利于了解物業(yè)情況

對(duì)物業(yè)及其配套設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理和維修養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的主要工作之一，要做好這方面的工作，必須對(duì)物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)備安裝等情況了如指掌。物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)早期介入，如對(duì)于圖紙的改動(dòng)部分做好記錄，對(duì)設(shè)備安裝、管線布置尤其是隱蔽工程狀況進(jìn)行全過(guò)程跟蹤等，充分了解所管物業(yè)的情況，從而在日后的管理中做到心中有數(shù)，“對(duì)癥下藥”。

四、為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備

物業(yè)管理企業(yè)可利用早期介入的機(jī)會(huì)，逐步開(kāi)展制訂物業(yè)管理方案和各項(xiàng)規(guī)章制度、進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)、招聘人員、實(shí)施上崗培訓(xùn)等前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備工作，方便物業(yè)移交后物業(yè)管理各項(xiàng)工作的順利開(kāi)展。同時(shí)，通過(guò)在早期介入過(guò)程中與各方的磨合，理順與環(huán)衛(wèi)、水電、通信、治安、綠化等部門之間的關(guān)系，為日后管理建立暢通的溝通渠道。2.在物業(yè)服務(wù)中如何體現(xiàn) “以人為本”理念。

1.物業(yè)管理員工的自我完善是與業(yè)主良好溝通的條件

要處理好與業(yè)主的關(guān)系，首先物業(yè)管理員工要先提高自身的素質(zhì)，才能去管理業(yè)主、服務(wù)于業(yè)主、與業(yè)主保持良好的溝通。物業(yè)管理員工在日常的工作中直接與業(yè)主接觸，我們的一言一行，工作的方式和態(tài)度都要正確、得體，物業(yè)公司在業(yè)主面前的形象都要由物業(yè)管理員工來(lái)展現(xiàn)，那么較高的綜合素質(zhì)就十分重要。當(dāng)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司抱怨連天時(shí)，我們不能去跟業(yè)主吵，而是要耐心地傾聽(tīng)，最后再向業(yè)主解釋并表示物業(yè)公司將會(huì)十分重視他們提出的問(wèn)題并及時(shí)解決；當(dāng)出現(xiàn)一些技術(shù)上的問(wèn)題，我們不會(huì)束手無(wú)策，而是能夠運(yùn)用自身的專業(yè)知識(shí)，使問(wèn)題迎刃而解，遇到這種種問(wèn)題，只有具備一定素質(zhì)的員工才能夠立即解決，為物業(yè)公司樹(shù)立良好的形象，與業(yè)主保持良好關(guān)系。當(dāng)然不要以為只具備解決、處理問(wèn)題的能力，足夠的專業(yè)知識(shí)就能夠很好的與業(yè)主溝通，其實(shí)不然，微笑、禮貌的服務(wù)也相當(dāng)重要。文明用語(yǔ)、微笑服務(wù)也是物業(yè)管理員工的必修課。

2.了解業(yè)主的潛在需要，處理好與業(yè)主的關(guān)系

貫徹以人為本的服務(wù)宗旨，挖掘出業(yè)主的各種需要十分重要。要能盡量做到一切想在業(yè)主前，做在業(yè)主前，使業(yè)主感到有這樣一個(gè)物業(yè)公司為自己服務(wù)使自己省不少心，那么自然業(yè)主就不會(huì)對(duì)物業(yè)公司、物業(yè)管理員工太過(guò)挑剔。我們應(yīng)盡可能全面的為業(yè)主著想，替業(yè)主辦事情。這樣即使偶爾我們犯了一些小錯(cuò)誤，業(yè)主也會(huì)看在我們以往的周到服務(wù)上不與我們計(jì)較。那么這樣，物業(yè)管理員工、公司與業(yè)主之間的關(guān)系自然就會(huì)相處得比較好了。

3.營(yíng)造社區(qū)人文氛圍

從許多的新聞里我們會(huì)看到許多的業(yè)主對(duì)于物業(yè)公司不滿意，對(duì)物業(yè)公司這么挑剔那么挑剔，其實(shí)，業(yè)主并不是都不好說(shuō)話，不是那么愛(ài)挑理。只是物業(yè)公司沒(méi)有給業(yè)主營(yíng)造良好的社區(qū)文化、人文氛圍，而使得業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)管理員工之間的溝通太少，導(dǎo)致了雙方或多方的互相不理解，才會(huì)生出許多看似很大的矛盾，但其實(shí)并不大的問(wèn)題。其實(shí)要解決這樣的問(wèn)題不是很難，物業(yè)公司可以利用節(jié)假日或者雙休日，組織一些社區(qū)文化活動(dòng)、鄰里互動(dòng)活動(dòng)等。業(yè)主在參與這些活動(dòng)的過(guò)程中既充實(shí)了自己的業(yè)余生活，也與其他業(yè)主進(jìn)行了良好的溝通，當(dāng)然也與物業(yè)管理人員進(jìn)行了良好的溝通，大家彼此之間增進(jìn)了友誼，增進(jìn)了了解，從陌生人變成了朋友。有了溝通，許多事情也就迎刃而解了。

4.親善、友愛(ài)，如家人般的感覺(jué)

物業(yè)管理員工與業(yè)主的良好溝通這不單是某個(gè)物業(yè)管理人員的事，全體物業(yè)管理人 2 員都應(yīng)這樣做，把業(yè)主當(dāng)作自己的家人去對(duì)待，這樣，難以處理的物業(yè)管理員工與業(yè)主之間的關(guān)系就會(huì)緩和許多，大家彼此間像親人，像朋友，關(guān)系自然能處的很好。比如，業(yè)主每天回到“家”，第一要經(jīng)過(guò)的是小區(qū)的大門，那么我們的保安人員要做到笑臉相迎，主動(dòng)問(wèn)候，見(jiàn)到老人小孩要主動(dòng)攙扶；物業(yè)管理人員在小區(qū)內(nèi)遇到業(yè)主也要主動(dòng)打招呼，問(wèn)個(gè)好，遇到業(yè)主有困難要主動(dòng)幫忙；當(dāng)然，要建立親善、友愛(ài)的關(guān)系就要經(jīng)常到業(yè)主家走訪，好比串親戚一樣，除了說(shuō)一些貼心的話以外當(dāng)然還要收集一些業(yè)主需要服務(wù)的各類信息和要求，以便以后更好的服務(wù)與他們。

5.舒適、安全的歸屬感

物業(yè)管理在管理“人”的基礎(chǔ)上管理的是房產(chǎn)，是建筑物，是社區(qū)的環(huán)境，業(yè)主每天下班回到了我們的小區(qū)，他們是回到“家”了，“家”是什么概念，是一種歸屬感，一種安全感，一種舒適感，那么我們要如何為業(yè)主提供這樣一種感覺(jué)呢，我們應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造一個(gè)整潔、安全、優(yōu)美、舒適的社區(qū)環(huán)境。

物業(yè)管理的以人為本可以概括的看作“以業(yè)主為本”，就是以業(yè)主為中心的物業(yè)管理理念和精神。物業(yè)管理是為業(yè)主服務(wù)的，其目的是為業(yè)主創(chuàng)造安全、舒適的生息環(huán)境，使物業(yè)保值增值。業(yè)主的滿意程度是檢驗(yàn)和評(píng)價(jià)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)。但作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后續(xù)服務(wù)機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理公司還是要有盈利賺錢的義務(wù)。那么從這點(diǎn)上說(shuō)，有時(shí)候在獲取利潤(rùn)和滿足業(yè)主需求上就會(huì)發(fā)生矛盾。但作為現(xiàn)代物業(yè)管理公司，作為以以人為本為服務(wù)宗旨的物業(yè)公司，就應(yīng)當(dāng)在這上面把握好。我們應(yīng)當(dāng)不求利潤(rùn)最大化，但求業(yè)主滿意，把每一分錢都用在有利于小區(qū)管理和對(duì)業(yè)主的服務(wù)上，用我們的真誠(chéng)為業(yè)主服務(wù)。我想只有這樣真正做到以人為本，才能夠得到業(yè)主的滿意，得到業(yè)主的支持。在以上我認(rèn)為處理物業(yè)管理員工與業(yè)主之間的一些方法中，總結(jié)出“誠(chéng)信、周到、高效、安全、禮貌、祥和、創(chuàng)新”的服務(wù)管理模式，如果能夠真正的運(yùn)用到物業(yè)管理中并加以修改和完善的話，一定能夠把以人為本的服務(wù)宗旨貫徹得很好，也一定能與業(yè)主相處得很融洽。

3.如何解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題

參考答案：

1.加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)的宣傳。為使業(yè)主和物業(yè)管理公司建立良好的、和諧的關(guān)系，解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題，應(yīng)對(duì)業(yè)主加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)的宣傳。物業(yè)管理費(fèi)收取的標(biāo)準(zhǔn)、開(kāi)支的范圍及服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司、上級(jí)主管部門及其他有關(guān)部門共同研究、討論、制定，并在業(yè)主大會(huì)上公布。同時(shí)，也應(yīng)堅(jiān)持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用不同宣傳的形式：如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進(jìn)行宣傳，提高廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，讓業(yè)主知道根據(jù)物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費(fèi)用是每個(gè)業(yè)主的法定 義務(wù)，交費(fèi)合理、拒交可恥；讓業(yè)主懂得不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)，不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，影響其正常的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、管理，而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。要對(duì)廣大業(yè)主動(dòng)之以情、曉之以理，合理地解決這個(gè)問(wèn)題。

2.改變收費(fèi)態(tài)度和收費(fèi)方式。以往，物業(yè)收費(fèi)員采取的收費(fèi)方式常常是定期到業(yè)主家上門收取，由于種種原因，收費(fèi)及時(shí)率和收取率都不是很高。收費(fèi)點(diǎn)多、面廣、收費(fèi)員勞動(dòng)強(qiáng)度大，難免會(huì)出現(xiàn)生、冷、硬的工作態(tài)度，因而與業(yè)主的溝通、交流不是很暢通，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司有意見(jiàn)而不愿交納物業(yè)管理費(fèi)。針對(duì)這一情況，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費(fèi)態(tài)度。

3.對(duì)業(yè)主產(chǎn)權(quán)實(shí)行限制。對(duì)無(wú)正當(dāng)理由拒交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)管理公司可向上級(jí)主管行政部門——房產(chǎn)局物業(yè)處匯報(bào)，請(qǐng)上級(jí)主管部門出面幫助協(xié)調(diào)，對(duì)協(xié)調(diào)未果的業(yè)主制定出制裁辦法。例如：可與房產(chǎn)局聯(lián)合，對(duì)這部分業(yè)主實(shí)行產(chǎn)權(quán)限制，使他們?cè)诜慨a(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面無(wú)法辦理手續(xù)，形成呆死產(chǎn)權(quán)，這樣將會(huì)迫使業(yè)主從自身的利益出發(fā)，交納或補(bǔ)繳物業(yè)管理費(fèi)。

4.用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。根據(jù)《民法通則》、《合同法》等有關(guān)法律規(guī)定，對(duì)不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主可提起法律訴訟，工作中要做到有理、有利、有節(jié)。在提起訴訟前，最好先通知該部分業(yè)主，與業(yè)主進(jìn)行必要的交流、溝通，對(duì)經(jīng)做工作仍無(wú)效的業(yè)主，可通過(guò)法律訴訟程序，用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。

5.與開(kāi)發(fā)公司辦理好房產(chǎn)交接。為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，引起糾紛，在與開(kāi)發(fā)公司辦理房產(chǎn)交接時(shí)，要嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事，對(duì)有問(wèn)題的房產(chǎn)，要在開(kāi)發(fā)公司處理完畢后再接管；特殊情況下，可讓開(kāi)發(fā)公司留下足夠的保證金，確保物業(yè)管理公司具有對(duì)該房產(chǎn)的修復(fù)能力，以利于今后的物業(yè)管理。

4.目前，物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)過(guò)程中存在的主要問(wèn)題是什么？

參考答案：

一、物業(yè)管理立法滯后，理論體系不健全。現(xiàn)代文明社會(huì)的標(biāo)志之一便是有法可依，在這一根本點(diǎn)上，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的立法明顯滯后。此外，理論始終滯后于實(shí)踐。由于缺乏符合中國(guó)國(guó)情的、系統(tǒng)而科學(xué)的物業(yè)管理理論體系的指導(dǎo)，各地在制訂地方性法規(guī)的過(guò)程中，也往往局限于對(duì)境內(nèi)外成功經(jīng)驗(yàn)的模仿或就事論事的解決方案上，因此存在不少漏洞。

二、物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清。物業(yè)管理涉及到的市場(chǎng)主體 諸多，他們之間既有民事法律關(guān)系，又有行政管理關(guān)系，由于物理管理立法滯后，各方市場(chǎng)主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清，具體表現(xiàn)在：產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確；法律責(zé)任不清楚；作為經(jīng)濟(jì)合同一方主體的業(yè)主委員會(huì)是否具備訴訟資格；供水、供電、供氣等有關(guān)單位與物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系需要明確；公安派出所、居委會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)在社會(huì)管理職能上的關(guān)系有待進(jìn)一步理順，等等。給物業(yè)管理造成了很多困難。

三、物業(yè)管理收費(fèi)難且不規(guī)范。物業(yè)管理直接涉及到業(yè)主、使用者和物業(yè)公司的切身利益。當(dāng)前出現(xiàn)的問(wèn)題主要有兩個(gè)方面：—是收費(fèi)難度大。少數(shù)業(yè)主和使用者寧愿住在較差的環(huán)境中，出了問(wèn)題自己解決，也不愿交管理費(fèi)。還有一些業(yè)主經(jīng)常外出或由于購(gòu)房?jī)H僅為了增值而長(zhǎng)期閑置，也造成物業(yè)管理收費(fèi)困難。二是收費(fèi)行為不規(guī)范。

四、開(kāi)發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理脫節(jié)。由于建設(shè)和管理脫節(jié)，物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)中遺留的工程質(zhì)量問(wèn)題，很多都是在物業(yè)使用中暴露出來(lái)的，使得物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了本應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的一部分責(zé)任，加劇了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的矛盾。新世紀(jì)里，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理已不是簡(jiǎn)單的“開(kāi)發(fā)、銷售、管理”三段式關(guān)系中的兩頭。物業(yè)管理、與開(kāi)發(fā)商的結(jié)合不但從表面上由商品房、寫字樓、工業(yè)廠房向所有建筑、公共場(chǎng)所擴(kuò)展，而且在理念上從規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工到銷售、管理都要求物業(yè)管理的參與。物業(yè)管理的“前期介入”的概念，在今后將被不斷深化，直至成為行業(yè)性規(guī)范要求。物業(yè)管理的重要性和前瞻性正日益提高，物業(yè)管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系既互相獨(dú)立，又密不可分。

五、物業(yè)管理人員素質(zhì)不高。由于物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè)，目前尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，從業(yè)人員良莠不齊。加之一些物業(yè)管理企業(yè)忽視企業(yè)人員的自身建設(shè)，使管理服務(wù)的觀念、內(nèi)容、質(zhì)量很難到位，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不好，甚至擺不正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。尤其是—些由房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理企業(yè)，雖然名字變了，牌子掛了，但觀念上變化不大，機(jī)制上轉(zhuǎn)換不到位，仍沿用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下行政型管理模式，擺不正自己與產(chǎn)權(quán)人、使用人的位置，習(xí)慣于以主人自居，使產(chǎn)權(quán)人、使用人的應(yīng)有地位得不到尊重，利益得不到保障，群眾對(duì)此意見(jiàn)很大。

5.針對(duì)目前物業(yè)管理中存在的問(wèn)題，應(yīng)采取怎樣的對(duì)策加以解決？

一、走專業(yè)化發(fā)展之路

物業(yè)管理的專業(yè)化是物業(yè)管理市場(chǎng)化到一定程度的必然結(jié)果。物業(yè)管理要有專門的針對(duì)對(duì)象和具體的細(xì)分市場(chǎng)，在管理上要有專業(yè)化水準(zhǔn)。物業(yè)管理企業(yè)要克服這種一體化管理中機(jī)構(gòu)龐雜、人員眾多、管理成本高的弊病，擯棄落后的用人觀念，建立科學(xué)的人力資源管理機(jī)制，加大專業(yè)人才培訓(xùn)力度，吸引和留住人才，發(fā)揮和調(diào)動(dòng)他們的積極 5 主動(dòng)性和創(chuàng)造精神，做好服務(wù)集成，通過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)來(lái)激發(fā)消費(fèi)者的自覺(jué)繳費(fèi)意識(shí)，從根本上解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題，向知識(shí)型管理過(guò)渡，走一條人才專業(yè)化、服務(wù)專業(yè)化、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)化的道路。

二、走法制化發(fā)展之路

我國(guó)的物業(yè)管理只有實(shí)現(xiàn)有法可依，依法辦事，違法必究的法制化運(yùn)作，才能保證行業(yè)健康持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。近年來(lái)，出臺(tái)了多部法規(guī)、規(guī)章，但從整體形勢(shì)來(lái)看，物業(yè)管理發(fā)展前景仍存在很多隱患，制約因素較多，其中重要的方面就是法制環(huán)境較差；全國(guó)缺乏系統(tǒng)完善的法律體系；半數(shù)以上的省、直轄市及較大城市沒(méi)有地方法規(guī)，有的甚至連規(guī)范性文件都很少；即使在法制建設(shè)較早的地方，法規(guī)政策仍然存在結(jié)構(gòu)、體系、覆蓋面、執(zhí)法等許多的缺陷甚至混亂現(xiàn)象。法規(guī)政策成為物業(yè)管理市場(chǎng)的緊缺物資，并嚴(yán)重制約著行業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步，亟需建立健全物業(yè)管理的法律體系。

三、走集團(tuán)化發(fā)展之路

目前，物業(yè)管理企業(yè)普遍存在著企業(yè)規(guī)模小，專業(yè)人才少且分散，難以發(fā)揮群體功能和綜合實(shí)力，而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益 差，虧損嚴(yán)重等問(wèn)題。要改變 物業(yè)管理這種小兵團(tuán)分散作戰(zhàn)的局面，就必須組建一批實(shí)力雄厚、人才集中、專業(yè)技術(shù)力量強(qiáng)、一業(yè)為主、多種經(jīng)營(yíng)，具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè) 管理企業(yè)集團(tuán)。

四、走品牌化發(fā)展之路

品牌是在市場(chǎng)上突進(jìn)的速度，是在群體中的脫穎而出。品牌是耀眼的招牌、顯赫的身份，是綜合品質(zhì)的崇尚。它是對(duì)承諾兌現(xiàn)的程度，是精細(xì)工作的結(jié)果，是長(zhǎng)期讓消費(fèi)者們感到滿意的回報(bào)。品牌的組成包括企業(yè)和產(chǎn)品名稱、產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品定位及宣傳口號(hào)等等。品牌是靠積累形成的，它需要塑造、維護(hù)、提升和再開(kāi)發(fā)。物業(yè)管理品牌，是由物業(yè)的品牌跟管理品牌共同構(gòu)成的。構(gòu)成的要素主要有：物業(yè)公司的聲譽(yù)、形象以及形成和影響物業(yè)公司聲譽(yù)、形象的一系列因素，包括物業(yè)公司的特殊名稱、注冊(cè)資金、管理業(yè)績(jī)、裝備水平、社會(huì)評(píng)價(jià)、業(yè)主管理委員會(huì)的反映、政府意見(jiàn)等；負(fù)責(zé)人的管理經(jīng)歷、社會(huì)地位與影響力；管理層的素質(zhì)；專業(yè)技術(shù)人員的職稱或技術(shù)等級(jí)等等；此外，還包括公司物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)深度等方面。

五、走智能化發(fā)展之路

隨著人們生活水平的提高，現(xiàn)代科技的發(fā)展，房地產(chǎn)供應(yīng)商在提供產(chǎn)品時(shí)已經(jīng)越來(lái)越多的考慮物業(yè)的智能化，客觀上也要求物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行智能化管理。物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展要求，采用以計(jì)算機(jī)管理為主導(dǎo)的新技術(shù)，推出智能化管理，以降 6 低物業(yè)管理的人力成本，提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)，可以推廣一些先進(jìn)的管理方法。

六、走“以人為本”的發(fā)展之路

物業(yè)管理是二十世紀(jì)末興起的服務(wù)性行業(yè)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的大力發(fā)展和人民生活水平的提高，物業(yè)管理觀念也逐漸深入人心，且人們對(duì)于物業(yè)管理的要求也越來(lái)越高。所以在近幾年，物業(yè)管理行業(yè)迅猛發(fā)展。但在物業(yè)管理市場(chǎng)繁榮的背后，還存在著諸多問(wèn)題：如服務(wù)質(zhì)量較差，內(nèi)容簡(jiǎn)單，收費(fèi)不規(guī)范等等，使廣大消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理公司意見(jiàn)很大。物業(yè)管理工作中產(chǎn)生這些問(wèn)題的原因有很多，但我認(rèn)為，最重要的一點(diǎn)是物業(yè)管理公司沒(méi)有牢固樹(shù)立以人為本的觀念，沒(méi)有認(rèn)真落實(shí)以人為本的宗旨。物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是人，物業(yè)管理的目標(biāo)之一是要為業(yè)主和使用人營(yíng)造“整潔、文明、安全、方便”的環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)要倡導(dǎo)“以人為本”的科學(xué)發(fā)展觀，在與業(yè)主的接觸和服務(wù)中要把人情味體現(xiàn)在每個(gè)細(xì)節(jié)中，注重對(duì)業(yè)主的感情投資，提高業(yè)主滿意度。物業(yè)管理企業(yè)所從事的一切活動(dòng)要以使業(yè)主稱心、滿意為前提，其核心就是要提供完善、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。任何物業(yè)管理企業(yè)必須捕捉市場(chǎng)信息，突出物業(yè)服務(wù)的人性化理念，將物業(yè)管理服務(wù)超越單純的維修與維護(hù)，為小區(qū)用戶營(yíng)造一種高品位的生活氣氛，引導(dǎo)一種全新的生活方式，推行“零缺陷”服務(wù)的理念。因此，在物業(yè)管理市場(chǎng)日趨成熟的今天，物業(yè)管理公司只有牢牢把握以人為本的宗旨，才能在競(jìng)爭(zhēng)中不斷增強(qiáng)實(shí)力，發(fā)展壯大，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

第四篇：物業(yè)管理停車場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)談文檔

物業(yè)管理停車場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)談

一、停車場(chǎng)相關(guān)法律規(guī)范

1、《深圳市停車場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)和機(jī)動(dòng)車停放管理?xiàng)l例》﹙深圳市人大常委會(huì)制定，2004年1月1日起施行﹚

2、《機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法》﹙國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)，2000年9月1日起施行﹚

3、《機(jī)動(dòng)車停放保管服務(wù)收費(fèi)管理辦法》﹙廣東省物價(jià)局，2010年1月1日起施行﹚

4、《深圳市機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法》﹙深圳市物價(jià)局，2008年7月1日起施行﹚

5、《關(guān)于審理機(jī)動(dòng)車停放管理糾紛案件的指導(dǎo)意見(jiàn)》﹙深圳市中級(jí)人民法院，2006年12月10日起施行﹚

二、停車場(chǎng)分類

1、經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)。是指向社會(huì)開(kāi)放，為機(jī)動(dòng)車提供有償停放服務(wù)的停車場(chǎng)。申請(qǐng)開(kāi)辦經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)的，應(yīng)當(dāng)向市公安局交管部門申請(qǐng)《深圳市經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)許可證》。未取得許可證的停車場(chǎng)，不得提供有償停放服務(wù)。

2、非經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)。是指提供無(wú)償服務(wù)的停車場(chǎng)。各類行政事業(yè)性機(jī)關(guān)單位辦公場(chǎng)所的停車場(chǎng)應(yīng)允許在工作時(shí)間前來(lái)辦理事務(wù)的車輛免費(fèi)停放。

3、室內(nèi)專業(yè)停車場(chǎng)。室內(nèi)專業(yè)停車﹙政府全額或參與投資興建的除外﹚機(jī)動(dòng)車停放保管費(fèi)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者依法自主制定。室內(nèi)專業(yè)停車場(chǎng)是指由以提供機(jī)動(dòng)車停放保管服務(wù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)者，設(shè)置在建筑物內(nèi)，但非建筑物配套，具獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，所有車位均有頂蓋遮攔，具備防曬、防雨功能的停車場(chǎng)。

4、商業(yè)附屬性停車場(chǎng)。商場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)所、賓館酒店、寫字樓、物流園區(qū)和專業(yè)市場(chǎng)等配套停車場(chǎng)以及設(shè)在城市郊區(qū)地段的露天停車場(chǎng)的機(jī)動(dòng)車停放保管服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。經(jīng)營(yíng)者在停車場(chǎng)所在地縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門依法制定的基準(zhǔn)價(jià)的浮動(dòng)幅度內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

5、自然壟斷性停車場(chǎng)。機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、旅游景點(diǎn)、口岸配套停車場(chǎng)、公交樞紐站及地鐵換乘站停車場(chǎng)、路內(nèi)人工停車場(chǎng)，以及設(shè)在城市市區(qū)地段的露天停車場(chǎng)的機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府定價(jià)。

6、公益性配套停車場(chǎng)。醫(yī)院、學(xué)校、博物館、圖書室、青﹙少﹚年宮、文化宮、黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位等對(duì)服務(wù)對(duì)象開(kāi)放的內(nèi)設(shè)停車場(chǎng)，原則上應(yīng)免費(fèi)提供機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)。為合理調(diào)節(jié)停車服務(wù)資源的利用或彌補(bǔ)正常服務(wù)費(fèi)用支出確需收費(fèi)的，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

7、住宅區(qū)停車場(chǎng)。為居民住宅配套的停車場(chǎng)，包括與住宅區(qū)共用的商業(yè)類停車場(chǎng)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

從以上分類可知，與我們關(guān)系較為密切的為經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)和住宅區(qū)停車場(chǎng)。

三、住宅區(qū)停車場(chǎng)車輛停放法律關(guān)系

住宅區(qū)停車場(chǎng)作為住宅的配套設(shè)施，以為業(yè)主居住提供停車便利為唯一目的。所以，此類停車場(chǎng)以提供車位，首先滿足業(yè)主停車為第一要素。停車收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。此類停車場(chǎng)車輛停放屬于何種法律關(guān)系？實(shí)踐中有四種觀點(diǎn)：

1、車位場(chǎng)地租賃關(guān)系。

﹙1﹚停車場(chǎng)管理單位通過(guò)告示或停車憑證聲明的方式提示車主或車輛使用人，本停車場(chǎng)僅提供車位使用，所收取的費(fèi)用為車位使用費(fèi)，不承擔(dān)車輛的保管責(zé)任。

﹙2﹚車主沒(méi)有將其車輛的鑰匙和行駛證交付停車場(chǎng)管理單位，停車場(chǎng)管理單位對(duì)車輛沒(méi)有實(shí)質(zhì)的管理和控制能力，無(wú)法進(jìn)行保管。不符合保管合同的要件。

﹙3﹚停車場(chǎng)管理單位所收取的費(fèi)用并非管理單位所有，主要支付給了停車場(chǎng)所有人，即建設(shè)單位或全體業(yè)主。建設(shè)單位或全體業(yè)主收取該項(xiàng)費(fèi)用的依據(jù)是其對(duì)停車場(chǎng)車位擁有所有權(quán)。

﹙4﹚停車場(chǎng)收費(fèi)的票據(jù)為服務(wù)費(fèi)而非保管費(fèi)。

﹙5﹚停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與車輛價(jià)值無(wú)關(guān)，無(wú)論車輛價(jià)值多少都采取相同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這與保管費(fèi)與保管物價(jià)值直接相關(guān)的對(duì)等原則不符。

2、車輛保管合同關(guān)系

﹙1﹚住宅區(qū)停車場(chǎng)實(shí)行憑卡出入，出入卡既是車主交付車輛的憑證，也是停車場(chǎng)管理單位實(shí)質(zhì)控制車輛的工具。停車場(chǎng)的宗旨是保管靜態(tài)的車輛而非動(dòng)態(tài)的車輛。所以場(chǎng)主是否控制了車輛，不能以是否拿了車鑰匙、行駛證為根據(jù)。控制車鑰匙、行駛證是控制動(dòng)態(tài)車輛的標(biāo)志，不是控制靜態(tài)車輛的標(biāo)志。

﹙2﹚停車場(chǎng)收費(fèi)不僅包括車位費(fèi)還應(yīng)包括保管費(fèi)。在車主擁有私家車位的情況下，車主仍然需要向管理單位交納停車費(fèi)，該費(fèi)用顯然不屬于場(chǎng)地費(fèi)，應(yīng)當(dāng)屬于保管費(fèi)。

﹙3﹚停車場(chǎng)公示或在停車憑證上提示的“僅收取場(chǎng)地使用費(fèi)，不負(fù)責(zé)車輛保管責(zé)任”內(nèi)容屬單方面聲明，其實(shí)質(zhì)是一方免除自己責(zé)任的格式條款，不具有法律效力。

3、車輛停放管理法律關(guān)系

住宅區(qū)停車場(chǎng)、寫字樓與住宅區(qū)共用停車場(chǎng)與車主或車輛使用人未明確約定為車輛保管

關(guān)系，但停車場(chǎng)或者物業(yè)管理公司為其提供停放服務(wù)，或者單方面聲明為車位有償使用關(guān)系的，認(rèn)定雙方構(gòu)成車輛停放管理關(guān)系，停放期間，因其管理不善等過(guò)錯(cuò)造成車輛丟失或者損壞的，由停車場(chǎng)或物業(yè)管理公司承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

4、物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系

物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，依物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)即停車場(chǎng)管理單位，有義務(wù)為停放在住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主車輛提供安全防范服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行安全防范的職責(zé)，理應(yīng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

四、停車場(chǎng)管理單位的義務(wù)

《深圳市停車場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)和機(jī)動(dòng)車停放管理?xiàng)l例》第21條及第24條規(guī)定，經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)的管理單位提供機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：

1、在停車場(chǎng)出入口的顯著位置明示停車場(chǎng)標(biāo)志、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、停車場(chǎng)管理責(zé)任和管理制度，2、執(zhí)行市公安交管部門制定的停車場(chǎng)管理規(guī)定

3、負(fù)責(zé)進(jìn)出車輛的查驗(yàn)、登記，﹙必須對(duì)每輛進(jìn)場(chǎng)車輛發(fā)卡、出場(chǎng)時(shí)車卡與車牌對(duì)比相符、做到進(jìn)出場(chǎng)有記錄﹚

4、維護(hù)場(chǎng)內(nèi)車輛停放秩序和行駛秩序，5、按照核定或者約定的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，使用稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，6、做好停車場(chǎng)防火、防水、防盜等安全防范工作

7、協(xié)助疏導(dǎo)停車場(chǎng)出入口的交通，8、保持停車場(chǎng)設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并制定有關(guān)管理制度，9、對(duì)進(jìn)入停車場(chǎng)停放的車輛應(yīng)當(dāng)發(fā)放停放憑證，并在車輛離開(kāi)停車場(chǎng)時(shí)查驗(yàn)收回停放憑證，10、對(duì)無(wú)停放憑或者與交驗(yàn)停放憑證不符的車輛，應(yīng)當(dāng)限制其離開(kāi)停車場(chǎng)或者按照停車場(chǎng)管理規(guī)定辦理的關(guān)手續(xù)后放行。

五、機(jī)動(dòng)車停放管理糾紛的類型及法律分析

1、機(jī)動(dòng)車毀損糾紛

指機(jī)動(dòng)車在停車場(chǎng)內(nèi)被刮劃、砸破、撞擊等毀損產(chǎn)生的賠償責(zé)任糾紛。此類賠償責(zé)任的劃分要根據(jù)停車場(chǎng)的性質(zhì)來(lái)確定。對(duì)于室內(nèi)專業(yè)停車場(chǎng)、商業(yè)附屬停車場(chǎng)及具有壟斷性的停車場(chǎng)而言，因雙方構(gòu)成車輛保管合同關(guān)系，停車場(chǎng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部賠償責(zé)任。對(duì)于住宅區(qū)停車場(chǎng)及公益性配套停車場(chǎng)而言，因雙方僅構(gòu)成車輛停放管理法律關(guān)系，則停車場(chǎng)管理單位承擔(dān)與其過(guò)錯(cuò)程度相適應(yīng)的賠償責(zé)任。﹙要求我們停車場(chǎng)值班人員對(duì)進(jìn)場(chǎng)的車輛須認(rèn)真仔細(xì)的做好車輛的檢查，同時(shí)在《停車場(chǎng)異常車況記錄表》中做好記錄，并當(dāng)場(chǎng)告知車主。工作中加強(qiáng)停車場(chǎng)的巡視檢查，避免問(wèn)題的發(fā)生﹚

2、機(jī)動(dòng)車在停車場(chǎng)由于保安員未仔細(xì)查驗(yàn)出入憑證被盜產(chǎn)生糾紛

根據(jù)《深圳市停車場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)和機(jī)動(dòng)車停放管理?xiàng)l例》第25條第二款“經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)的管理單位對(duì)進(jìn)入停車場(chǎng)停放的車輛應(yīng)當(dāng)發(fā)放停放憑證，并在車輛離天停車場(chǎng)時(shí)查驗(yàn)收回停放憑證，對(duì)無(wú)停放憑證或者與交驗(yàn)停放憑證不符的車輛，應(yīng)當(dāng)限制其離天停車場(chǎng)或者按照停車場(chǎng)管理規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)后放行?！贝祟惣m紛，因停車場(chǎng)存在明顯的過(guò)錯(cuò)應(yīng)當(dāng)依據(jù)車輛停放管理關(guān)系承擔(dān)賠償責(zé)任。法院通常要求停車場(chǎng)管理單位承擔(dān)100﹪賠償責(zé)任。

﹙要求我們停車場(chǎng)出口值班員對(duì)于每輛出場(chǎng)的車輛須認(rèn)真仔細(xì)的進(jìn)行核對(duì)停車卡及車牌號(hào)，當(dāng)不符時(shí)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決不給予出場(chǎng)，或者在《停車場(chǎng)無(wú)卡車輛出場(chǎng)登記表》中做好詳細(xì)記錄，主要登記三證身份證、駕駛證及行駛證和車主簽名﹚

3、機(jī)動(dòng)車沖閘被盜﹙搶﹚糾紛

機(jī)動(dòng)車尾隨前車沖閘或直接沖閘，導(dǎo)致保安員無(wú)法查驗(yàn)出入憑證被盜﹙搶﹚。此種情況下，如果停車場(chǎng)管理單位未采取適當(dāng)措施阻止和報(bào)警的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。賠償責(zé)任的份額通常在40—100﹪

要求做到：

（1）值班員在值班中如遇有車輛沖道閘行為應(yīng)立即制止并立即報(bào)警。

（2）發(fā)生車輛沖出道閘值班員應(yīng)熟記駕駛員像貌特征、車牌號(hào)碼、車型、車顏色及逃跑方向。

六、停車場(chǎng)發(fā)生車輛被盜﹙搶﹚及損害糾紛時(shí)，管理處應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題

1、發(fā)生機(jī)動(dòng)車被盜﹙搶﹚及損害行為時(shí)應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施予以制止；

2、及時(shí)報(bào)警；

3、妥善保管相關(guān)證據(jù)，包括錄音、錄像及相關(guān)憑證；

4、配合公安機(jī)關(guān)做好調(diào)查筆錄；

5、及時(shí)通知公司法律顧問(wèn)征求律師意見(jiàn)；

6、慎重與當(dāng)事人簽訂協(xié)議；

七、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

1、從法律規(guī)定來(lái)看，車場(chǎng)管理承擔(dān)的保管責(zé)任加大，難度加大，風(fēng)險(xiǎn)加大。加強(qiáng)學(xué)習(xí)、討論，增強(qiáng)防范意識(shí)，避免出現(xiàn)法律責(zé)任。

2、技防方面防盜措施要到位，監(jiān)控設(shè)施要完善，從系統(tǒng)上設(shè)定一車一卡，自動(dòng)識(shí)別判斷。

3、人防方面，完善制度，加強(qiáng)關(guān)鍵崗位人員的選擇，定期輪崗，加強(qiáng)人員的監(jiān)督檢查，加大獎(jiǎng)罰力度。

4、車證齊全，信息登記要一致、準(zhǔn)確，加強(qiáng)巡查，做好預(yù)防。

5、加強(qiáng)對(duì)秩序維護(hù)員的培訓(xùn)，避免一卡多用，嚴(yán)格落實(shí)進(jìn)出登記放行核查制度，出場(chǎng)時(shí)對(duì)車卡的核實(shí)要仔細(xì)。

6、車輛自動(dòng)放行存在一定的安全隱患，最好是人工核實(shí)后手動(dòng)開(kāi)啟道閘。

7、增強(qiáng)責(zé)任心，加強(qiáng)培訓(xùn)，完善設(shè)施，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，制定措施，人防技防相結(jié)合，做好應(yīng)急預(yù)案。

8、購(gòu)買物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)，轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。

八、公司領(lǐng)導(dǎo)要求對(duì)本次經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)給予了充分肯定，認(rèn)為效果很好，同時(shí)對(duì)大家提出幾點(diǎn)要求：

（一）管理部

1、作為專業(yè)管理的職能部門，需要強(qiáng)化對(duì)法律法規(guī)的收集，及時(shí)宣傳推廣、施加影響。

2、負(fù)責(zé)摘錄停車場(chǎng)管理法律法規(guī)的主要條款，整理印發(fā)各管理處。組織宣傳培訓(xùn)，包括員工與車主。（15日前完成）

3、核查車場(chǎng)管理員持證情況，并協(xié)調(diào)經(jīng)理部，確保每個(gè)項(xiàng)目必須有人持有車管員的有效證件。

4、12月專項(xiàng)內(nèi)審時(shí)，將停車場(chǎng)管理作為專項(xiàng)審核重點(diǎn)。

（二）各管理項(xiàng)目

1、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)遵照法規(guī)政策的變化轉(zhuǎn)變觀念，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，完善管理制度，規(guī)范運(yùn)作，把風(fēng)險(xiǎn)控制在最小的范圍內(nèi)。

2、梳理所有固定停放車輛的資料，做到三證齊全，適時(shí)更新，并簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方權(quán)利、義務(wù)。

3、嚴(yán)格落實(shí)車輛進(jìn)出登記制度。車輛停放后進(jìn)行查看，快速識(shí)別異常情況，認(rèn)真登記，并主動(dòng)告知車主，避免不必要的糾紛。

4、完善設(shè)施設(shè)備，核查車輛進(jìn)出、停放部位監(jiān)控能否覆蓋；信息傳輸系統(tǒng)運(yùn)行是否正常；各種警示標(biāo)志是否清晰、到位，對(duì)存在問(wèn)題的抓緊完善。

5、做好應(yīng)急預(yù)案，發(fā)生異常情況如何報(bào)警，停車場(chǎng)跑水或火災(zāi)該如何處理，完善相關(guān)環(huán)節(jié)，保存必須資料，提供免責(zé)依據(jù)。

6、購(gòu)買第三方責(zé)任險(xiǎn)時(shí)，需強(qiáng)化對(duì)停車場(chǎng)內(nèi)容的明確，以有效應(yīng)對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。

第五篇：物業(yè)管理服務(wù)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)

2013年基本制度與政策歸納：我國(guó)物業(yè)管理制度的歷史沿革

2012-10-26 16:53

物業(yè)管理服務(wù)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)

1.《全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》

為貫徹建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，提高城市住宅小區(qū)的整體管理水平，推動(dòng)社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理進(jìn)程，建設(shè)部于1995年印發(fā)了《全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》及考評(píng)驗(yàn)收工作的通知。

2.《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》

《全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》及考評(píng)驗(yàn)收工作的通知下發(fā)后，極大地調(diào)動(dòng)了住宅物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)優(yōu)評(píng)先的積極性，在各地物業(yè)主管部門組織和指導(dǎo)下，住宅物業(yè)管理工作迅速向廣泛、縱深發(fā)展。與此同時(shí)，商業(yè)大廈、寫字樓等經(jīng)營(yíng)辦公樓宇的物業(yè)管理活動(dòng)，在各城市也廣泛開(kāi)展起來(lái)。為加強(qiáng)對(duì)城市大廈的物業(yè)管理，提高城市大廈的物業(yè)管理水平，1997年建設(shè)部印發(fā)了《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》，針對(duì)大廈物業(yè)管理的情況和特點(diǎn)，規(guī)定了管理標(biāo)準(zhǔn)和考評(píng)內(nèi)容，從此使大廈的物業(yè)管理也納入規(guī)范管理的軌道。

3.《關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》根據(jù)全國(guó)物業(yè)管理迅猛發(fā)展的形勢(shì)需要，2000年5月，建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》。該通知指出：隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展和物業(yè)管理水平的不斷提高，各地普遍反映原標(biāo)準(zhǔn)已不能完全適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的新形勢(shì)，如繼續(xù)執(zhí)行原標(biāo)準(zhǔn)，難免出現(xiàn)評(píng)選優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目過(guò)多，失去其先進(jìn)示范作用。為此，在廣泛征求各地主管部門及企業(yè)意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，本著高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、操作簡(jiǎn)便的原則對(duì)原標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修訂。

修訂后的標(biāo)準(zhǔn)較原來(lái)的標(biāo)準(zhǔn)在條款設(shè)置和評(píng)分細(xì)則上都提出了更高的要求。建設(shè)部要求各地在考評(píng)驗(yàn)收時(shí)必須從嚴(yán)掌握，使評(píng)選出的物業(yè)管理項(xiàng)目真正體現(xiàn)先進(jìn)性和示范性。通知附件分別編制了全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、示范大廈、示范工業(yè)區(qū)三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則。