第一篇：杭州市樓宇經(jīng)濟發(fā)展的若干思考改

杭州市樓宇經(jīng)濟發(fā)展的若干思考

一、引 言

近年來，總部經(jīng)濟、體育經(jīng)濟、社區(qū)經(jīng)濟、培訓(xùn)經(jīng)濟等各種新的經(jīng)濟術(shù)語所蘊含的商機、能量一次又一次地給政府和精明的商家?guī)砹恕绑@喜”。而就在這個時候，一種新的經(jīng)濟形態(tài)在大都市悄然而生，吸引著越來越多的“眼球”，這就是樓宇經(jīng)濟。樓宇經(jīng)濟是經(jīng)濟、社會發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是知識與經(jīng)濟相結(jié)合、企業(yè)經(jīng)營方式轉(zhuǎn)變的結(jié)果。發(fā)展樓宇經(jīng)濟，對于開拓發(fā)展空間、積聚經(jīng)濟要素、提高業(yè)態(tài)檔次、提升內(nèi)涵發(fā)展、擴大經(jīng)濟總量等都有重要作用，它不僅可以用較小的代價換來更大的經(jīng)濟效益，而且還能有效化解經(jīng)濟資源相對不足、土地資源日漸稀缺的矛盾，是實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，提高城市中心區(qū)域效力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。

樓宇經(jīng)濟當(dāng)前成為經(jīng)濟發(fā)展的亮點，吸引著許多城市不斷推出發(fā)展樓宇經(jīng)濟的規(guī)劃。樓宇經(jīng)濟的出現(xiàn)大大拓展了城市經(jīng)濟發(fā)展空間，并成為國內(nèi)一些城市經(jīng)濟最活躍的部分和財稅收入的重要來源之一。因為占地少、污染少、產(chǎn)出高，有人形象地把“樓宇經(jīng)濟”稱為新型財富效應(yīng)，比作都市里的“垂直印鈔機”，概括為“一幢寫字樓稅收賽過一個縣”。近年來，一些城市的中心城區(qū)把發(fā)展樓宇經(jīng)濟作為一種新的發(fā)展舉措，積極推進，并取得一定的成績。北京、上海、深圳、廣州、南京、青島、寧波等城市把培育和發(fā)展樓宇經(jīng)濟作為優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、加快完善城市功能、有效提升城市形象的重要舉措，紛紛出臺相關(guān)政策措施，宣傳、推介、扶持和服務(wù)樓宇經(jīng)濟。面對土地、空間、資源、環(huán)保等要素的制約，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟，已成為杭州集約利用資源、發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、打造“生活品質(zhì)之城”的迫切要求。

二、文獻綜述

（一）樓宇經(jīng)濟的基本內(nèi)涵

1、樓宇經(jīng)濟發(fā)展研究 在國外有關(guān)樓宇經(jīng)濟的研究，始于20世紀(jì)20年代相關(guān)CBD的研究。1954年，墨菲（Raymond.Murphy）和范斯(James.E.Vance)在美國《經(jīng)濟地理》對CBD定義為“CBD是城市的心臟，是反映城市中最高地價和最高建筑物的辦公樓和零售商店高度集中的地區(qū)”。開始關(guān)注商務(wù)樓宇的發(fā)展。

20世紀(jì)80年代后，CBD特指“經(jīng)濟中心城市的市中心與全球經(jīng)濟一體化相關(guān)聯(lián)的主要以商務(wù)辦公為主的中央商務(wù)區(qū)”。把商務(wù)辦公作為中央商務(wù)區(qū)的主要特征，樓宇經(jīng)濟的雛形初步顯現(xiàn)。

20世紀(jì)90年代中期后，以信息科技和數(shù)字網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)的新經(jīng)濟，將人類帶入一個全新的經(jīng)濟全球化及知識經(jīng)濟時代，各種金融機構(gòu)、跨國公司匯聚CBD，進駐各大商務(wù)樓宇，樓宇經(jīng)濟開始快速發(fā)展。

樓宇經(jīng)濟在我國的提法始于上世紀(jì)9O年代，是經(jīng)濟學(xué)界提出的一種復(fù)合概念。樓宇經(jīng)濟的概念和實踐首先出現(xiàn)在深圳和上海，隨后出現(xiàn)在沿海的一些經(jīng)濟發(fā)達城市(杭州、寧波、福州、大連、天津等)，并且也日益被其它一些城市政府所接受。

2、樓宇經(jīng)濟的概念

樓宇，英譯Building,最早是指土木建筑類的建筑物,隨著房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的不斷發(fā)展,這個詞逐漸地演變?yōu)樘刂父邔踊虺呓ㄖ锪?。這類建筑物的共同特點是：在一定的時限內(nèi)，可容納不同數(shù)量的人從事社會交際活動、文化娛樂活動、經(jīng)濟交往活動和旅游活動等社會活動。樓宇廣義上包含了商務(wù)樓宇、商業(yè)樓宇、城市綜合體、科研樓宇、工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房、保護建筑、農(nóng)居SOHO；狹義上僅指寫字樓、商務(wù)樓。

樓宇在舊上海被稱為“寫字樓”，這個稱呼一直流行到現(xiàn)在，也流行在全世界華人中間。但是當(dāng)年“寫字樓”不僅僅是指商務(wù)，而是包含了所有的非體力勞動的場所；真正把現(xiàn)代“樓宇”概念帶入中國的是改革開放以后。改革開放以來，我國經(jīng)濟和社會的快速發(fā)展引來了無數(shù)外資企業(yè)的競相入駐，加上世界500強戰(zhàn)略重心的轉(zhuǎn)移、國內(nèi)中小企業(yè)的蓬勃發(fā)展、民營經(jīng)濟的日 益強大等等，推動了對“樓宇”需求的崛起。尤其是中國加入世界貿(mào)易組織以來，服務(wù)貿(mào)易分類表中商業(yè)分銷、中介服務(wù)、旅游、娛樂等行業(yè)的逐步開放，對“樓宇”的需求不斷增加，為“樓宇”發(fā)展提供了無限商機。

樓宇經(jīng)濟是以商務(wù)樓、功能性板塊和區(qū)域性設(shè)施為主要載體，以開發(fā)、出租樓宇引進各種企業(yè)，從而引進稅源、帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展為目的，以體現(xiàn)集約型、高密度為特點的一種經(jīng)濟形態(tài)。這種產(chǎn)業(yè)形態(tài)是一種服務(wù)形態(tài)、頭腦經(jīng)濟、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，是與知識經(jīng)濟緊密相結(jié)合的產(chǎn)業(yè)，提供的主要是金融、服務(wù)、咨詢、高科技研發(fā)等高端的產(chǎn)品。主要表現(xiàn)為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，如金融業(yè)、咨詢業(yè)、廣告策劃、影視制作、網(wǎng)絡(luò)公司、律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、咨詢中介公司、高科技企業(yè)、娛樂服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、旅游服務(wù)企業(yè)、交通通訊企業(yè)等國內(nèi)外各類企業(yè)和公司。樓宇經(jīng)濟以極小的土地資源集聚起最大化的經(jīng)濟和財富效應(yīng)。

在我國城市經(jīng)濟發(fā)展中，凡是利用城區(qū)新開發(fā)樓盤和閑置用房，通過出租、售賣、合作等形式，招商引進現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)和都市型工業(yè)，從而培植新稅源和新的經(jīng)濟增長點，促進城市經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)濟活動，通稱為樓宇經(jīng)濟。簡言之，樓宇經(jīng)濟就是以商務(wù)樓為載體，通過從事商務(wù)活動產(chǎn)生經(jīng)濟效益的一種經(jīng)濟活動方式。

3、樓宇經(jīng)濟的構(gòu)成要素

樓宇經(jīng)濟的構(gòu)成要素很多，隨著經(jīng)濟水平和城市建設(shè)的發(fā)展，不同時期、不同地區(qū)樓宇經(jīng)濟的構(gòu)成要素會發(fā)生一些變化。結(jié)合當(dāng)前大部分城市的情況，比照上海、南京、成都等地的樓宇經(jīng)濟發(fā)展，可以從三個方面來看要素：從需求方，租戶角度分析的樓宇經(jīng)濟構(gòu)成要素：地段、政府的配套政策、樓宇品味、物業(yè)服務(wù)、與本行業(yè)相關(guān)的會展頻率；從供給方，業(yè)主角度分析的樓宇經(jīng)濟構(gòu)成要素，主要由投資回報率決定，具體包括三個要素：收益率、每年實收租金與預(yù)算年租金回收率之比、客戶租用的平均年限；從政府的角度分析的樓宇經(jīng)濟構(gòu)成要素：CBD區(qū)域的產(chǎn)出規(guī)模和CBD區(qū)域的資產(chǎn)規(guī)模。

（二）樓宇經(jīng)濟的功能

樓宇經(jīng)濟具有集聚性、輻射性、體制外性、流動性等特點。形成樓宇集聚的區(qū)域一般都具有以下4個共性：樓宇的形成區(qū)域一般都有悠久的中心商業(yè)街（區(qū)）歷史、文化的沉淀背景；與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟、金融、交通、信息等發(fā)展水平緊密相連；樓宇所在區(qū)域是人才比較集中、文化素質(zhì)相對較高、年齡較輕的區(qū)域，能為商務(wù)活動提供所需要的人才支援；樓宇所在的區(qū)域一方面改變了“同行是冤家”傳統(tǒng)觀念，追求“雙贏”而是非“零和博弈”，往往是幾十幢、上百幢樓宇集中在一起，一些相同的行業(yè)也會集中在同一幢或者相近的樓宇中。另一方面在一幢樓宇中集中的又不完全是單一的某一種產(chǎn)業(yè)，而是多種不同產(chǎn)業(yè)的組合，便于樓宇中各種組織之間進行商品、信息交換和各種社會活動，產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)集群效益。

可以說發(fā)展樓宇經(jīng)濟就是發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，就是發(fā)展總部經(jīng)濟、文創(chuàng)經(jīng)濟、稅源經(jīng)濟。樓宇經(jīng)濟作為一個城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚區(qū)域，對推動整個現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展起著決定性的作用。這是從產(chǎn)業(yè)層面上來分析樓宇經(jīng)濟的經(jīng)濟業(yè)態(tài)。如果從“產(chǎn)業(yè)鏈”層面上分析，則研發(fā)、銷售、管理等環(huán)節(jié)往往在樓宇中進行。“研發(fā)經(jīng)濟”、“總部經(jīng)濟”屬于樓宇經(jīng)濟，且處于“產(chǎn)業(yè)鏈”的高端，特別是總部經(jīng)濟，是樓宇經(jīng)濟發(fā)展的高級形態(tài)。樓宇經(jīng)濟是時代的要求、現(xiàn)實的挑戰(zhàn)和發(fā)展的期盼，是“隱藏”在樓宇中的城市新興經(jīng)濟和新的增長點，也是城市經(jīng)濟追求“空間”和“高度”效益、實現(xiàn)“提質(zhì)增效”的重要途徑，是城市經(jīng)濟發(fā)展的新風(fēng)向和現(xiàn)代都市新的“掘金地”。它具有城市形象塑造、引資示范、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟發(fā)展的帶動、信息交匯等功能。

（三）樓宇經(jīng)濟發(fā)展的原因

樓宇經(jīng)濟在我國的興起不是一種偶然現(xiàn)象，而是我國城市和社會經(jīng)濟發(fā)展一定階段所自然出現(xiàn)的經(jīng)濟現(xiàn)象。其主要原因如下：

1、樓宇經(jīng)濟的崛起是城市土地集約利用的要求

城市土地資源短缺，需要集約化利用土地。目前我國大城市土地資源越 來越短缺，城市經(jīng)濟要持續(xù)發(fā)展，必須集約利用土地，需要一種以集約化發(fā)展為本質(zhì)特征的經(jīng)濟形式的出現(xiàn)。樓宇經(jīng)濟正是對土地集約利用的經(jīng)濟形態(tài)。

2、樓宇經(jīng)濟的崛起是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚和輻射的必然結(jié)果

現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、知識經(jīng)濟的發(fā)展，為樓宇經(jīng)濟發(fā)展提出大量需求。隨著各大城市工業(yè)的外遷和比例的降低，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在各大城市日益發(fā)展，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)已日益成為各大城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支柱和方向。城市知識型服務(wù)業(yè)對城市周邊區(qū)域乃至全國的市場都極具吸引力和影響力?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)在城市的集聚，需要樓宇提供辦公空間。

3、樓宇經(jīng)濟的崛起是價值鏈分解的必然結(jié)果

在全球分工不斷加劇的大背景下，價值鏈不同環(huán)節(jié)呈現(xiàn)出快速分解的態(tài)勢，而相同或相近的環(huán)節(jié)在同一空間中不斷積聚，以至于出現(xiàn)各種專業(yè)性極強的功能區(qū)域。在經(jīng)濟發(fā)展的早期，企業(yè)在辦公空間上是一體的，研發(fā)、管理、設(shè)計、生產(chǎn)等位于同一辦公地點。但隨著企業(yè)價值鏈的分解，管理與研發(fā)、生產(chǎn)分離，企業(yè)由單一中心、獨立行為、地方觀念向多個中心、相互依存、全球觀念轉(zhuǎn)變。企業(yè)的管理功能更趨向于市中心，而研發(fā)功能更趨向于專業(yè)的科技園，生產(chǎn)功能更趨向于低價便宜的郊區(qū)或工業(yè)區(qū)。價值鏈各環(huán)節(jié)的分解和同類集聚，打破了過去傳統(tǒng)的企業(yè)自建自用的辦公場所，新的集聚需要新的商務(wù)樓宇提供空間支持。

4、樓宇經(jīng)濟的崛起是樓宇本身集聚的要求

在樓宇出租競爭日益激烈的情況下，樓宇的集聚能提升樓宇集聚區(qū)的空間形象和吸引力，保持樓宇租金的增值。

5、樓宇經(jīng)濟的崛起也是城市政府規(guī)劃引導(dǎo)的結(jié)果

城市政府為了促進本城市、本城區(qū)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，越來越加強規(guī)劃的引導(dǎo)。城市政府根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和城市功能區(qū)的集聚規(guī)劃，規(guī)劃了各式各樣的城市功能區(qū)，而各功能區(qū)的功能實現(xiàn)必然要通過樓宇的建設(shè)提供空間載體。

（四）發(fā)展樓宇經(jīng)濟的益處

作為新興的一種經(jīng)濟形態(tài)，樓宇經(jīng)濟已經(jīng)成為了城市經(jīng)濟的重要組成部分。

第一、發(fā)展樓宇經(jīng)濟，有利于拓寬城區(qū)發(fā)展空間，培育新的經(jīng)濟增長點。發(fā)展樓宇經(jīng)濟，可以變平面發(fā)展為立體發(fā)展，變實體經(jīng)濟為虛擬經(jīng)濟，向空間求發(fā)展，向樓宇要效益。樓宇經(jīng)濟所依托的商務(wù)寫字樓匯聚了大量的人流、資金流和信息流，實現(xiàn)了高價位上的土地再開發(fā)，達到可觀的利潤空間，財富效應(yīng)顯著。上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，是我國商務(wù)樓最密集的城區(qū)。目前，在其28平方公里的區(qū)域內(nèi)，已竣工的商務(wù)樓面積接近1000萬平方米，平均租售率超過87%。這里匯聚了130多家中外金融機構(gòu)、7家國家級和市級要素市場、30多家跨國公司地區(qū)總部、60多家國內(nèi)大企業(yè)集團總部，聚集了數(shù)百家律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所等中介服務(wù)機構(gòu)，以及上千家投資機構(gòu)和貿(mào)易公司。一幢高樓就是一個磁場，巨大的人流、物流、資金流、信息流在這里匯聚、流動，形成顯著的“財富效應(yīng)”。據(jù)統(tǒng)計，落戶陸家嘴的外資銀行的資產(chǎn)和貸款額，占到全國外資銀行的一半以上；在陸家嘴高檔寫字樓里上班的金融人才超過2萬人。寫字樓里不斷攀升的人氣和財氣，刺激著大樓自身和周邊地區(qū)的會展、旅游、餐飲、健身、休閑、購物等產(chǎn)業(yè)一路走紅。

第二、發(fā)展樓宇經(jīng)濟，有利于促進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整。發(fā)展樓宇經(jīng)濟，眾多的商務(wù)寫字樓集聚在一定的區(qū)域內(nèi)，產(chǎn)生大量的信息服務(wù)、咨詢服務(wù)、中介服務(wù)和物業(yè)市場，能夠帶動周邊的信息、金融、餐飲、購物等企業(yè)聚集發(fā)展，加快形成功能良好、配套齊全的商圈，同時樓宇中聚集大量企業(yè)和員工，產(chǎn)生大量知識培訓(xùn)、文化娛樂、交通住宿等需求，這些都是能促進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。同時，樓宇經(jīng)濟還能為工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展提供完善的現(xiàn)代服務(wù)，促進工業(yè)園區(qū)健康發(fā)展。樓宇經(jīng)濟是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)不可分割的“伴侶”。從某種意義上說，沒有高度發(fā)達的樓宇經(jīng)濟，也就沒有現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的迅猛發(fā)展。受“樓宇經(jīng)濟”的輻射和拉動，浦東東方 路、濰坊路、嶗山東路一帶已形成酒吧、美食、美容等“特色街”。總投資4.5億美元、總面積24萬平方米的正大廣場，集購物、餐飲、娛樂、休閑等功能于一體，堪稱亞洲規(guī)模最大的“銷品茂”。

第三、發(fā)展樓宇經(jīng)濟，有利于改善投資環(huán)境，提升城市的品位和檔次。發(fā)展樓宇經(jīng)濟，建設(shè)一批交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施完善、行政配套齊全、建筑風(fēng)格鮮明的商務(wù)寫字樓宇，必將大大提升城市的品位和檔次。同時致力引進大公司、大集團總部、研發(fā)中心和新型業(yè)態(tài)到城市落戶，可以加速信息、銷售、決策在城區(qū)的集聚，不斷提升城區(qū)的服務(wù)功能和帶動作用，大大改善城市的投資環(huán)境。88層的金茂大廈，是目前國內(nèi)最高的現(xiàn)代化樓宇，堪稱“樓宇經(jīng)濟”的成功典范。其12萬平方米的智能化寫字樓，最高日租金達每平方米1.5美元，出租率超過90%。這里聚集了荷蘭銀行、德累斯登銀行上海分行、富國基金總部、康柏中國投資、道瓊斯辦事處、中化國際、華為等90家中外金融、中介服務(wù)機構(gòu)及跨國集團地區(qū)總部，其容量和能級超過外灘，被譽為“站著的金融街”，而其53層到87層的超五星級金茂君悅大酒店，在過去的三年累計營業(yè)收入近20億，金茂88層觀光廳，開業(yè)頭三年共接待游客330萬人次，年收入累計達1.37億元，取得了顯著的旅游效益。金茂總投資逾54億元，按目前的運營狀態(tài)，預(yù)計15年可收回全部投資。

三、杭州市樓宇經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀

樓宇經(jīng)濟的出現(xiàn)，突破了我國城市中心城區(qū)土地資源匱乏的空間限制，在更深層次拓展了城區(qū)經(jīng)濟的空間，為城市經(jīng)濟發(fā)展從外延式擴張向內(nèi)涵式深化的轉(zhuǎn)變提供了重要途徑，成為城市經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的新增長點。樓宇經(jīng)濟的發(fā)展推動了城市新的商務(wù)功能區(qū)、金融功能區(qū)、都市型工業(yè)區(qū)的形成，優(yōu)化了城市的產(chǎn)業(yè)布局，增強了中心城區(qū)的核心競爭力。

（一）杭州市樓宇經(jīng)濟發(fā)展概況

樓宇經(jīng)濟在全國許多城市雛形已現(xiàn)。杭州寫字樓市場的發(fā)展始于20世紀(jì)90年代初下城區(qū)慶春路金融街的形成，當(dāng)時出現(xiàn)了以中山花園、西子花園、東清大廈為代表的商住樓盤，并很快成為一些小型民營企業(yè)的辦公場所。2007年底，全市八城區(qū)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)竣工可供對外招商的樓宇總建筑面積為461.43萬平方米，可供對外招商面積有165.13萬平方米；已批準(zhǔn)建造并于2008年及以后竣工用做對外招商的樓宇200多幢,總建筑面積為1578.78萬平方米，預(yù)計可供對外招商的面積有1219.96萬平方米。到2007年底，全市稅收在3000萬元以上的有36座樓宇，共創(chuàng)造稅收31.3億元。樓宇用戶業(yè)態(tài)主要為IT業(yè)、貿(mào)易業(yè)、金融業(yè)、制造業(yè)和中介服務(wù)業(yè)等。

杭州市目前稅收超億元的樓宇共有8幢，在杭州大廈、嘉利中心、廣利大廈、嘉德廣場等樓宇經(jīng)濟的帶動下，武林路女裝街、慶春路金融區(qū)塊一帶逐步形成了酒吧、美容、購物、娛樂和休閑餐飲等特色商業(yè)街道。依托武林商圈、慶春路金融街等核心區(qū)塊，下城區(qū)2007年引進的2000多家樓宇經(jīng)濟企業(yè)，涵蓋了金融、咨詢、廣告、策劃、影視制作、網(wǎng)絡(luò)公司、律師事務(wù)所、娛樂服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)、旅游服務(wù)業(yè)等國內(nèi)外各類金融商業(yè)企業(yè)?？梢哉f一幢高級商務(wù)樓就是一條垂直的經(jīng)濟街、金融街。早在2004年，延安路上的標(biāo)力大廈就創(chuàng)造了一個“樓宇經(jīng)濟”的神話（見圖1），該大廈占地11000多平方米（包含了銀泰、建行等），共28層，近40家企業(yè)入駐，當(dāng)年全年交納的稅收總額就達到了1.15億元。浙江外經(jīng)貿(mào)廣場新樓建于2007年6月，是一幢設(shè)施完備、功能齊全、系統(tǒng)先進的現(xiàn)代化樓宇，目前除省外經(jīng)貿(mào)廳外還招引了默沙東、渤海銀行、外文書店、朗格語言培訓(xùn)、貝斯特、凱喜雅等一批國內(nèi)外知名企業(yè)。省外經(jīng)貿(mào)廳還聯(lián)手企業(yè)，對建于1984年、設(shè)施陳舊落后的浙江外經(jīng)貿(mào)廣場南樓投入了上千萬元進行了更新、改造、提升，以滿足現(xiàn)代化辦公需要，吸引了太平洋人壽保險、上海百麗、齊魯證券、平安保險、漢帛集團、浙華設(shè)計事務(wù)所等一批優(yōu)質(zhì)客戶。通過建設(shè)新大樓、更新老大樓，浙江外經(jīng)貿(mào)廣場成了主城區(qū)炙手可熱的樓宇，為地方經(jīng)濟發(fā)展作出了更大貢獻。

在2008年2月19日的“杭州推進樓宇文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)招商工作專題會議”

圖1 杭州標(biāo)力大廈

上，浙江省委常委、市委書記、市人大常委會主任王國平說：“杭州將大力發(fā)展包括總部經(jīng)濟和文化創(chuàng)意經(jīng)濟在內(nèi)的樓宇經(jīng)濟。打造好樓宇經(jīng)濟，關(guān)系到杭州的產(chǎn)業(yè)升級、和諧創(chuàng)業(yè)的建設(shè)、招商引資的突破、房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展、老百姓生活品質(zhì)的提高?！?/p>

王國平在調(diào)研發(fā)展樓宇工作時指出，要把握“五大原則”，加快發(fā)展樓宇 經(jīng)濟。要堅持市區(qū)聯(lián)動、以區(qū)為主，市里主要負責(zé)樓宇經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃、政策、協(xié)調(diào)、考核等工作，區(qū)里負責(zé)樓宇經(jīng)濟發(fā)展的各項具體工作；要堅持政府主導(dǎo)力、市場配置力、企業(yè)主體力“三力合一”，特別要充分調(diào)動房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主發(fā)展樓宇經(jīng)濟的積極性；要堅持經(jīng)大帶小、以大為主，著力培育億元樓等大樓宇，帶動“農(nóng)居SOHO”等小樓宇；要堅持高低配套、以高為主，既要培育滿足高端業(yè)態(tài)發(fā)展的樓宇，也要關(guān)注滿足低端業(yè)態(tài)發(fā)展的樓宇；要堅持以存量促增量，推動樓宇經(jīng)濟又好又快發(fā)展。王國平還強調(diào)要按照“五個一批”的要求，突出招商先行，以“招商一批”帶動“管理一批、更新一批、建設(shè)一批、規(guī)劃一批”。要以實施“831”工程（培育80幢重點招商樓宇、30幢特色樓宇、10大文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)）為抓手，開展境內(nèi)外招商活動，完善樓宇招商機制，建立樓宇經(jīng)濟信息系統(tǒng)，出臺樓宇招商扶持政策，加強樓宇招商宣傳，培育樓宇招商隊伍，實現(xiàn)“招商一批”目標(biāo)；要堅持“三分建設(shè)、七分管理”，堅持硬件不足軟件補，出臺樓宇管理導(dǎo)則，特別是建立樓宇星級管理制度，明確星級樓宇評級標(biāo)準(zhǔn)，開展樓宇管理評級活動，對樓宇進行專業(yè)化、精品化管理，推進樓宇信息化、品牌化、標(biāo)準(zhǔn)化管理，實現(xiàn)“管理一批”目標(biāo)；要制定“杭州市城市樓宇更新改造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)”，實施樓宇更新計劃，強化樓宇更新的政策引導(dǎo)，明確改造標(biāo)準(zhǔn)與內(nèi)容，充分調(diào)動開發(fā)商和業(yè)主的積極性、主動性，改善樓宇設(shè)施，提高樓宇檔次，更好地滿足市場需要，實現(xiàn)“更新一批”目標(biāo)；堅持高起點、高強度投入、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理，抓好樓宇統(tǒng)計、審批、開工、竣工和使用，實現(xiàn)“建設(shè)一批”目標(biāo)；抓緊編制樓宇經(jīng)濟空間布局規(guī)劃和業(yè)態(tài)規(guī)劃，充分發(fā)揮規(guī)劃的引領(lǐng)作用，實現(xiàn)“規(guī)劃一批”目標(biāo)，努力實現(xiàn)杭州樓宇經(jīng)濟跨越式大發(fā)展。

杭州市整個外資樓宇招商，其目標(biāo)聚焦在“兩大核心區(qū)塊”：重點打造一個世界500強企業(yè)及知名跨國公司集聚的新樓宇群——黃龍商務(wù)區(qū)，使其成為具有世界水準(zhǔn)的國際化商務(wù)區(qū)；重在培育一個世界500強企業(yè)及知名跨國公司集聚的新樓宇——錢江新城，使其成為具有充足發(fā)展空間和巨大發(fā)展?jié)?力的杭州中央商務(wù)區(qū)。

在近兩年，力爭引進國內(nèi)企業(yè)進駐樓宇資金400億元人民幣，吸引30家世界500強企業(yè)及知名跨國公司入駐樓宇，培育50家世界500強企業(yè)或知名跨國公司為潛在客戶。

（二）杭州樓宇經(jīng)濟的范本——下城區(qū)

1、下城區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢

美國紐約有曼哈頓、法國巴黎有拉德方斯、日本東京有新宿??這些世界知名的中央商務(wù)區(qū)（CBD)，給城市帶來了巨大的發(fā)展空間；香港有中環(huán)、北京有朝陽區(qū)、上海有陸家嘴和外灘??這些國內(nèi)著名的中央商務(wù)區(qū)，正搭建起一個個國際商務(wù)大平臺?，F(xiàn)在，我們完全可以有自信地說：在浙江、在杭州，有武林中央商務(wù)區(qū)。在2008高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)金融創(chuàng)新國際論壇上，在眾多國內(nèi)城市中央商務(wù)區(qū)參加的“2008中國最具投資價值CBD”評選中，下城區(qū)的杭州(武林)中央商務(wù)區(qū)成為唯一當(dāng)選者，是樓宇經(jīng)濟的一個生動范本。

下城區(qū)，樓宇經(jīng)濟起步較早、集聚度高，從20世紀(jì)80年代開始，就出現(xiàn)了一批以二輕大廈、東清大廈等為代表的商務(wù)樓盤，形成了下城區(qū)樓宇經(jīng)濟的雛形。目前，在下城區(qū),發(fā)展樓宇經(jīng)濟的氛圍越來越濃厚，武林商圈、慶春路金融街等地段的商務(wù)樓宇已成氣候。

下城區(qū)域面積31.46平方公里，其中：南部8.95平方公里，面積約占全區(qū)的三分之一，稅收約占全區(qū)的三分之二；北部22.51平方公里，面積約占全區(qū)的三分之二，稅收約占全區(qū)的三分之一。全區(qū)稅收的70%來自樓宇經(jīng)濟，其中南部地區(qū)樓宇稅收更是占了南部地區(qū)總稅收的95%以上。截至2008年11月30日，下城區(qū)納入樓宇信息系統(tǒng)統(tǒng)計的樓宇共有152幢，其中已使用94幢、在建25幢、待建33幢。各類商務(wù)樓宇建筑面積達300余萬平方米，入駐的樓宇企業(yè)已達4500余家，聚集了世界500強設(shè)立的企業(yè)13家，全國500強和民營500強14家，注冊資金在5000萬元以上的內(nèi)外資總部企業(yè)130余家。其中有河濱商務(wù)樓、鳳起大廈、標(biāo)力大廈等六幢億元樓宇，以武林廣場 為中心的2.5平方公里核心區(qū)域內(nèi)，每平方公里財政總收入達到14.66億元，6幢稅收億元樓每平方米產(chǎn)生年稅收3139元，最高的達每平方米4041元。

杭州(武林)CBD核心區(qū)以武林廣場和西湖文化廣場為中心，向四周輻射：南起慶春路，北到文暉路，東鄰中河北路、上塘路，西到武林路、環(huán)城北路轉(zhuǎn)密渡橋路接京杭運河，面積約2.5平方公里。

在這片2.5平方公里的土地上，經(jīng)濟繁榮，交通便捷，人流、物流、資金流、信息流高度聚集。在這里，以武林廣場為核心的武林商圈年商貿(mào)零售額超過100億元，杭州大廈連續(xù)三年位居全國商場單店銷售額之首；在這里，入駐的世界500強企業(yè)已達到11家，注冊資金5000萬元以上的總部企業(yè)達到9家；在這里，商務(wù)樓宇總面積超過130萬平方米，其中6座樓宇稅收過億元；在這里，金融經(jīng)濟風(fēng)生水起，武林CBD內(nèi)慶春路、延安路、鳳起路一帶聚集了浙江近80%的省級銀行總部，云集了百家銀行分支機構(gòu)和其他金融機構(gòu)，營業(yè)額占杭州城區(qū)的70%以上，形成了杭州乃至浙江金融服務(wù)業(yè)的核心區(qū)。

目前，武林CBD核心區(qū)塊的建設(shè)正緊鑼密鼓，武林CBD品牌化提升工程已經(jīng)啟動。在這三年時間里，“杭州大廈擴張”和“銀泰百貨東擴”項目，將進一步提升兩大商貿(mào)巨頭在武林商圈的競爭力；投資約50億元、在延安路中段開工建設(shè)的杭州嘉里中心項目，將基本形成規(guī)模；武林路、絲綢城借助“擴容”契機進一步提升，實現(xiàn)向都市高端休閑消費場所轉(zhuǎn)型；慶春路、延安路和鳳起路架構(gòu)起的“工”字狀金融街區(qū)，積極整合建筑空間，計劃再引進20家以上的金融保險類大機構(gòu)??喜得寶地塊開發(fā)、新時代動力廣場項目，以及西湖文化廣場商業(yè)配套服務(wù)項目等一系列建設(shè)的陸續(xù)展開，也將大大提升武林CBD的品牌化效應(yīng)，使其成為輻射長三角南翼城市的區(qū)域性中央商務(wù)區(qū)。此外，正在建設(shè)中的杭州地鐵一號線，也將給武林CBD帶來全新機遇。加快“四站一中心”拆遷進度，促進沿線商業(yè)潛能的開發(fā)，使地鐵物業(yè)成為拓展商業(yè)空間、發(fā)展服務(wù)業(yè)的重要渠道。

通過大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟，下城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展實現(xiàn)了三個轉(zhuǎn)變：一是實現(xiàn)了 從土地招商到無地招商的轉(zhuǎn)變。從“拼地”到“拼樓”，變“平面經(jīng)濟”為“立體經(jīng)濟”。二是實現(xiàn)了從傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)到高端產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變。通過樓宇招商，總部經(jīng)濟、金融經(jīng)濟、中介服務(wù)、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、風(fēng)險投資等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展，全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)比重已超過87%。三是實現(xiàn)了從樓宇企業(yè)粗放式管理到精細化服務(wù)的轉(zhuǎn)變。拉近了政府和企業(yè)間的距離，為企業(yè)做大做強提供了良好環(huán)境。

杭州市委十屆四次全會明確提出，積極吸引國內(nèi)外大企業(yè)來杭設(shè)立各類總部，形成一批研發(fā)、創(chuàng)意、軟件、外包、商務(wù)、總部樓宇，加快發(fā)展“樓宇經(jīng)濟”和“總部經(jīng)濟”，打造中國民營企業(yè)總部中心和全國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心。對杭州而言，發(fā)展樓宇經(jīng)濟是事關(guān)科學(xué)發(fā)展全局、事關(guān)共建共享與世界名城相媲美的“生活品質(zhì)之城”全局的重大抉擇。面向未來新一輪發(fā)展，下城區(qū)委、區(qū)政府立足區(qū)情實際，深深地領(lǐng)悟到，中心城區(qū)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的中心任務(wù)，就是發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，重要載體就是樓宇，樓宇經(jīng)濟是中心城區(qū)發(fā)展的重要支點和增長點。

2、下城區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展模式

作為杭州核心城區(qū)，下城區(qū)面積小、人口多、土地資源極度稀缺，經(jīng)濟發(fā)展的區(qū)域空間非常有限。下城區(qū)把發(fā)展樓宇經(jīng)濟作為新經(jīng)濟增長點的“主渠道”和轉(zhuǎn)型升級的“主抓手”，向藍天要土地，向空間要效益。

目前下城區(qū)提出了“南有CBD，北有新天地”的目標(biāo)，規(guī)劃在“十一五”期間，新打造商務(wù)樓10余家，實現(xiàn)每棟樓宇創(chuàng)造稅收1億元。通過加快構(gòu)筑“兩核三帶七區(qū)塊”的功能布局（見圖2），“做精南部”、“加快北部”、打造“四個中心”，形成杭州國際化大都市中心城區(qū)發(fā)展的新格局。

發(fā)展樓宇經(jīng)濟，一要有規(guī)模，二要有特色；既要看總產(chǎn)，更要看單產(chǎn)。下城區(qū)堅持一手抓“筑巢引鳳”提增量，一手抓“騰籠換鳥”促產(chǎn)出，著力提升樓宇經(jīng)濟發(fā)展水平，在實踐中逐步探索形成了以“3671”(六推力、六標(biāo)準(zhǔn)、六要素、七任務(wù)、一指數(shù))為主要內(nèi)容的“多樓+高產(chǎn)”模式。這被稱為樓宇經(jīng)濟發(fā)展的下城模式。

圖2 杭州市下城區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃

第一、強化“六推力”，形成聯(lián)動機制。下城區(qū)堅持政府主導(dǎo)力、企業(yè)主體力、市場配置力“三力合一”，并從樓宇經(jīng)濟發(fā)展的特性出發(fā)，細分參與主體，整合服務(wù)資源，形成了六個方面的推進合力。

把握好政府主導(dǎo)力。一是發(fā)揮部門的政策指導(dǎo)作用。建立區(qū)發(fā)改局、經(jīng)貿(mào)旅游局、科技局、財政局等12個部門參與的聯(lián)席會議制度，開展樓宇經(jīng)濟的政策制定、業(yè)務(wù)指導(dǎo)等專項服務(wù)和管理。二是發(fā)揮街道的屬地協(xié)調(diào)作用。建立街道發(fā)展樓宇經(jīng)濟工作小組，負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)樓宇經(jīng)濟發(fā)展的分規(guī)劃制定、數(shù)字信息收集上報、樓宇業(yè)主和物業(yè)管理部門的溝通聯(lián)絡(luò)等具體工作。

發(fā)揮好企業(yè)主體力。一是鼓勵樓宇業(yè)主“招大引強”。在樓宇功能定位、開發(fā)建設(shè)、選商引資各個環(huán)節(jié)提供幫助，引導(dǎo)樓宇業(yè)主主動進行樓宇功能調(diào) 整完善，實行“有限準(zhǔn)入”，提升樓宇品質(zhì)。二是扶持入駐企業(yè)“做大做強”。加強對入駐企業(yè)的服務(wù)和培育，引導(dǎo)科學(xué)經(jīng)營、規(guī)范經(jīng)營，促進企業(yè)提升規(guī)模檔次和產(chǎn)業(yè)層次。

運用好市場配置力。一是打造中介服務(wù)品牌。抓住下城區(qū)被列為杭州市“中介服務(wù)業(yè)發(fā)展試點區(qū)”的機遇，積極打造廣利大廈、宏都商務(wù)樓兩大中介服務(wù)業(yè)發(fā)展中心，加強與香港貿(mào)發(fā)局、戴德梁行等世界知名中介公司的信息對接，引進了有“世界500強辦公室”之稱的雷格斯，加強與優(yōu)質(zhì)品牌企業(yè)的聯(lián)系溝通。二是做大行業(yè)協(xié)會平臺。推動引進企業(yè)與屬地行業(yè)協(xié)會的對接，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會組織的專業(yè)性聯(lián)絡(luò)作用，并通過各地的浙江商會，加強與外地浙江企業(yè)的聯(lián)系，實施“浙商回歸工程”。

第二、制定“六標(biāo)準(zhǔn)”，創(chuàng)新管理方式。按照“資源利用集約、優(yōu)勢企業(yè)集群、重點行業(yè)集聚”的要求，下城區(qū)在發(fā)展樓宇經(jīng)濟中積極提高土地集約利用強度和單位面積產(chǎn)出效益。

建設(shè)現(xiàn)代化。一是建設(shè)理念現(xiàn)代化。堅持產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略前導(dǎo)和規(guī)劃先行，加快開發(fā)增量、有效調(diào)整存量、優(yōu)化樓宇質(zhì)量，提高樓宇整體承載能力。如以城市綜合體為建設(shè)目標(biāo)，積極推進創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地、嘉里中心等重點項目；加快推出喜得寶、重機廠等地塊，形成高品質(zhì)商務(wù)樓宇集群。二是樓宇設(shè)施現(xiàn)代化。在引導(dǎo)樓宇企業(yè)建設(shè)高智能化綜合性樓宇的同時，鼓勵實施樓宇升級工程，浙江外經(jīng)貿(mào)廣場南樓通過改造提升，吸引了太平洋人壽保險、上海百麗、齊魯證券、浙華設(shè)計事務(wù)所等一批優(yōu)質(zhì)客戶。三是樓宇形象現(xiàn)代化。樹立大氣、開放、和諧的“樓宇觀”，提升樓宇的外部環(huán)境，著力優(yōu)化產(chǎn)業(yè)和環(huán)境兩個“生態(tài)圈”。

推介市場化。加大重點樓宇包裝推介力度，吸引優(yōu)質(zhì)資本和品牌企業(yè)。如政府出資租下了位于杭州市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地南側(cè)的10幢、總建筑面積達5萬平方米的樓宇，建立電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園，成功引進了共和網(wǎng)、暢翔網(wǎng)等一批創(chuàng)新創(chuàng)意高科技企業(yè)。功能專業(yè)化。圍繞商貿(mào)、金融、文化、會展“四大中心建設(shè)重點，積極引導(dǎo)同一行業(yè)、功能相近的企業(yè)聚集，促進樓宇內(nèi)形成相對集中的產(chǎn)業(yè)群、行業(yè)群和產(chǎn)品群，樓宇間形成交錯的產(chǎn)業(yè)集合和產(chǎn)業(yè)鏈。逐步形成了嘉德廣場“金融特色樓”，國都發(fā)展大廈、海華廣場、星匯大廈等“外貿(mào)特色樓”。浙江日報報業(yè)集團的傳媒文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園也已正式啟動。

服務(wù)精細化。實行“一樓六員八人”，為每幢樓宇確定了一個管理服務(wù)團隊，通過樓宇指導(dǎo)員(街道干部)、招商員(街道招商人員)、管理員(物管)、安全員(片警)、辦事員(國稅、地稅、工商)、聯(lián)絡(luò)員(社區(qū)干部)，定期聯(lián)系走訪樓宇企業(yè)，為樓宇業(yè)主和入駐企業(yè)提供及時、有效的全方位配套服務(wù)。

企業(yè)總部化。把樓宇作為總部經(jīng)濟發(fā)展的主平臺，重點引進各類行政總部、銷售公司、采購公司、財務(wù)公司、研發(fā)中心等總部型企業(yè)，促進高能級企業(yè)聚集。

發(fā)展全面化。積極探索舊城改造、城中村改造、工業(yè)企業(yè)“退二進三”同發(fā)展樓宇經(jīng)濟相結(jié)合的新路子，全面發(fā)展以商務(wù)樓、商業(yè)樓、城市綜合體、科技孵化器、工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房等為依托的樓宇經(jīng)濟形態(tài)。

第三、落實“六要素”，完善發(fā)展體系。下城區(qū)著力改變粗放式的管理服務(wù)模式，從完善體系出發(fā)，提升樓宇經(jīng)濟發(fā)展規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、現(xiàn)代化水平。

完善組織體制。成立了由區(qū)四套班子領(lǐng)導(dǎo)共同組成的發(fā)展樓宇經(jīng)濟工作領(lǐng)導(dǎo)小組，專門設(shè)立“樓宇辦”，建立了領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系樓宇大項目制度，加強工作指導(dǎo)協(xié)調(diào)。

堅持規(guī)劃先導(dǎo)。研究制定了下城區(qū)《樓宇經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃》和《樓宇招商三年行動計劃》，以武林CBD和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地為核心區(qū)，明確“兩核、三帶、七區(qū)塊”重點區(qū)域樓宇功能和產(chǎn)業(yè)定位。細化目標(biāo)分解，力爭到2010年實現(xiàn)規(guī)模樓宇翻一番、樓宇投用面積翻一番，企業(yè)入駐率達到90%以上、注冊率達到80%以上、稅收總量提高50%以上。

強化信息服務(wù)。在“街道入戶調(diào)查、部門數(shù)據(jù)導(dǎo)入”的基礎(chǔ)上，動員街 道、社區(qū)、物業(yè)、樓宇業(yè)主等各方力量，采集每幢樓宇的基本信息、入駐企業(yè)、商務(wù)房間、招商要求等數(shù)據(jù)，建立了樓宇動態(tài)信息庫。同時，按照便捷實用、功能完備、利于操作的要求，自主研發(fā)樓宇綜合信息管理系統(tǒng)，動態(tài)掌握每幢樓的基礎(chǔ)信息和入駐企業(yè)情況，實現(xiàn)了對樓宇經(jīng)濟的網(wǎng)絡(luò)化、信息化、實時化管理。

加大政策扶持。出臺了下城區(qū)《促進樓宇經(jīng)濟發(fā)展的財政扶持意見》、《樓宇經(jīng)濟培育管理試行辦法》、《中介服務(wù)業(yè)發(fā)展中心管理辦法》等多個扶持政策，適時推出一批示范項目，推進樓宇經(jīng)濟多元化發(fā)展。

創(chuàng)新考核機制。按照三年行動計劃的年度目標(biāo)，制定了《下城區(qū)樓宇經(jīng)濟考核辦法》，采取自評與互評相結(jié)合的方式在街道和部門間實行“雙向考核”，評選街道層面的“樓宇經(jīng)濟貢獻獎”和部門層面的“滿意服務(wù)單位”。同時，加強與樓宇業(yè)主、物業(yè)公司等相關(guān)單位的互動，提高考核的參與面和公信度。

搭建招商平臺。在區(qū)政府網(wǎng)建立了“樓宇招商”專題網(wǎng)站，編制《讀樓手冊》、《樓宇地圖》和樓宇沙盤，提高樓宇推介的準(zhǔn)確度。夯實招商工作基層基礎(chǔ)，區(qū)街兩級面向社會公開招聘36名工作人員，充實到樓宇招商安商一線。

第四、理清“七任務(wù)”，明確發(fā)展方向。下城區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟的總體目標(biāo)是：以國際化、高端化、特色化、集約化為導(dǎo)向，“筑巢引鳳”與“騰籠換鳥”并重，努力打造樓宇經(jīng)濟示范區(qū)，為杭州樓宇經(jīng)濟跨越式大發(fā)展提供先導(dǎo)。重點是通過規(guī)劃一批、建設(shè)一批、更新一批、管理一批、招商一批“五個一批”的途徑，全面落實“以百人隊伍，盯百幢樓宇，招百強企業(yè)，引百億資金，帶百億投入，建百萬平方米樓宇，創(chuàng)百億稅收”七項任務(wù)，努力實現(xiàn)樓宇經(jīng)濟兩個“三年倍增”目標(biāo)，三年內(nèi)培育12幢稅收“億元樓”和46幢稅收千萬元以上“主題樓”、“特色樓”。其中，世界500強樓(層)2幢，集團總部樓2幢，金融特色樓2幢，上市目標(biāo)樓2幢，文化創(chuàng)意樓4幢，商住 SOHO樓群幢中介服務(wù)樓5幢等。

第五、創(chuàng)新“一指數(shù)”，推進科學(xué)決策。下城區(qū)把建立“樓宇經(jīng)濟指數(shù)”作為科學(xué)決策的基礎(chǔ)、動態(tài)監(jiān)測的核心、考核評定的依據(jù)，重點對樓宇經(jīng)濟入駐單位、發(fā)展規(guī)模、發(fā)展效益、創(chuàng)新情況和環(huán)境狀況等5個領(lǐng)域20個指標(biāo)進行評價，并按照20%、25%、25%、20%、10%的權(quán)重形成相應(yīng)的五大指標(biāo)。在對全區(qū)樓宇經(jīng)濟實際狀況進行準(zhǔn)確評估的同時，為發(fā)展提供正確的導(dǎo)向。

“2008中國最具投資價值CBD”評選組委會，對杭州(武林)中央商務(wù)區(qū)如此點評：杭州(武林)中央商務(wù)區(qū)依托作為國際金融中心的上海，區(qū)域優(yōu)勢得天獨厚。其自身獨特的定位、活躍的市場需求以及政府的大力培育，都讓我們看到了它深厚的投資價值。我們相信，隨著時間的推移，杭州(武林)中央商務(wù)區(qū)的潛力會越來越明顯。更優(yōu)的發(fā)展環(huán)境、更大的發(fā)展空間、更高的發(fā)展品質(zhì)，武林CBD將沿著“精致化、國際化、品牌化”發(fā)展道路走下去。

四、杭州市樓宇經(jīng)濟發(fā)展存在的問題

目前，杭州已進入新一輪快速發(fā)展期，為樓宇經(jīng)濟發(fā)展帶來了難得的機遇。主要表現(xiàn)在：第一：具有良好的基礎(chǔ)條件；第二，具有優(yōu)越的綜合環(huán)境；第三：具有潛在的市場需求；第四：具有活躍的民營經(jīng)濟基礎(chǔ)。樓宇經(jīng)濟無疑是一種全新的具有極大發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟形態(tài)，但發(fā)展并非“通天坦途”，與北京、上海、深圳、廣州等大都市相比，杭州樓宇經(jīng)濟發(fā)展過程中還存在許多制約因素和亟待解決的問題：

（一）規(guī)劃滯后、功能定位不清

從規(guī)劃布局上看，商務(wù)樓宇發(fā)展自發(fā)成分較大，缺少統(tǒng)籌，缺乏超前謀劃、整體運作，不能形成比較完整的商圈，致使樓宇經(jīng)濟的聚集度低。從功能定位上看，樓宇經(jīng)濟的關(guān)聯(lián)主要表現(xiàn)在與其會展、商業(yè)、星級酒店、文化娛樂等產(chǎn)業(yè)相互促進、相互帶動的關(guān)系。商務(wù)樓、住宅樓混建混雜現(xiàn)象突出，不能突出樓宇商務(wù)功能，使樓宇經(jīng)濟難以發(fā)揮其綜合經(jīng)濟效益。從產(chǎn)業(yè)分布上看，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)混雜，重新整合難度較大。

（二）產(chǎn)業(yè)集聚度不高，缺乏特色樓宇

首先，受商務(wù)樓宇的租賃買賣方式的影響，多數(shù)的商務(wù)樓宇經(jīng)營形式不是單一的租或賣，而是混合式的，其中還有一定比例的炒樓者，這就造成了無論是資源掌控上，還是在統(tǒng)一管理和招商導(dǎo)向的選擇上，都比單一的整體打包租賃的形式難度大，操作起來比較復(fù)雜，難以調(diào)控。其次，樓宇投資人重招租，對入駐企業(yè)缺乏篩選，入駐企業(yè)關(guān)聯(lián)度低，樓宇專業(yè)化不強，難以形成品牌效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。

（三）配套不完善、設(shè)施陳舊

從外部環(huán)境來看，交通、停車、市容衛(wèi)生等問題影響著樓宇的發(fā)展。從內(nèi)部環(huán)境看，由于商務(wù)樓宇的智能化、自動化、信息化水平及物業(yè)管理水平不高，影響了整個商務(wù)樓宇的檔次。在政策扶持上，由于缺乏促進樓宇經(jīng)濟發(fā)展的實施細則、考核辦法及物業(yè)管理企業(yè)的獎勵政策，很難形成利益一致，導(dǎo)致樓宇閑置和稅源流失。

（四）提高認識，推進發(fā)展

樓宇經(jīng)濟的發(fā)展，是一個涉及經(jīng)濟、社會、文化、環(huán)境等多個方面的復(fù)合系統(tǒng)，是一項系統(tǒng)工程，鑒于樓宇經(jīng)濟在城市發(fā)展中日益凸顯的重要作用，亟待提高對樓宇經(jīng)濟重要性、必要性和緊迫性的認識，加強對樓宇經(jīng)濟在城市經(jīng)濟發(fā)展特點和規(guī)律的研究，本著向空間求發(fā)展、向空間要效益的思路，將樓宇作為招商引資和發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的載體和空間加以重點培育和扶持，從而聚集人氣、商氣，激活樓宇市場。

五、杭州市發(fā)展樓宇經(jīng)濟的途徑

目前杭州經(jīng)濟發(fā)展已受到土地資源短缺的約束，通過新增平面的發(fā)展空間來促進經(jīng)濟社會發(fā)展的方式，未來的難度將越來越大，化解招商引資與土地資源稀缺的矛盾的一個途徑是發(fā)展樓宇，進行樓宇招商，向城市空間和高度要效益。樓宇經(jīng)濟集約利用土地和資源，已成為城市經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的新增長點和重要突破口。發(fā)展樓宇經(jīng)濟有利于樹立杭州城市形象，提升城市品 位，提高城市競爭力。

為加大杭州市樓宇招商力度、提升發(fā)展樓宇經(jīng)濟理論水平，杭州市政府于2008年11月在黃龍飯店召開第十屆西湖國際博覽會投資峰會——樓宇經(jīng)濟發(fā)展論壇，論壇邀請了權(quán)威專家研究杭州市樓宇經(jīng)濟發(fā)展模式的樓宇指數(shù)。遵循科學(xué)性、導(dǎo)向性、綜合性、可比性、可操作性等原則，結(jié)合杭州市的樓宇經(jīng)濟的發(fā)展實踐，最終確定了杭州樓宇經(jīng)濟發(fā)展指數(shù)指標(biāo)體系。樓宇經(jīng)濟的發(fā)展是一個動態(tài)過程，隨著社會的發(fā)展，各種專業(yè)特色商務(wù)樓宇會不斷涌現(xiàn)，因而該體系并不是一成不變的，它將隨著樓宇經(jīng)濟發(fā)展水平的變化適時進行調(diào)整，并在實踐中不斷探索、深化、完善。該體系能夠科學(xué)地測度和計量樓宇經(jīng)濟的發(fā)展程度，動態(tài)地跟蹤樓宇經(jīng)濟的進展情況，準(zhǔn)確了解和把握實際發(fā)展過程中的各方面不足，并提出對策和措施，為編制樓宇經(jīng)濟規(guī)劃制定有關(guān)政策提供科學(xué)依據(jù)。

國務(wù)院最近公布了《進一步推進長江三角洲地區(qū)改革開放和經(jīng)濟社會發(fā)展的指導(dǎo)意義》，為杭州發(fā)展以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主要支撐產(chǎn)業(yè)的樓宇經(jīng)濟帶來了難得的發(fā)展機遇，同時也面臨著激烈的競爭和嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。從國際、國內(nèi)看，經(jīng)濟形勢都非常嚴(yán)峻，對浙江、對杭州來說發(fā)展的根本出路在于轉(zhuǎn)型升級。浙江省社會科學(xué)院院長葛立成認為，通過大力發(fā)展杭州樓宇經(jīng)濟，推動現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，這是實現(xiàn)杭州產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的一個主要途徑。怎樣推動杭州樓宇經(jīng)濟發(fā)展呢？葛立成說，杭州發(fā)展樓宇經(jīng)濟重在改善供給。上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘認為，杭州發(fā)展樓宇經(jīng)濟，適應(yīng)了城市和地區(qū)的功能，也就是所謂“時勢造樓宇”。筆者認為，可以從以下途徑來發(fā)展杭州樓宇經(jīng)濟。

（一）整合盤活樓宇資源

在杭州，盡管黃龍重點商圈、武林商圈、慶春路金融街地段的商務(wù)樓宇已成氣候，但綜觀現(xiàn)有的163座商務(wù)樓宇，處于中高端的不多。以上城區(qū)為例，47座商務(wù)樓宇中，80%建于上世紀(jì)90年代中期之前，樓層不高，外觀陳 舊。另外，樓宇的周邊環(huán)境、物業(yè)管理、交通及停車等不配套，難以吸引知名公司落腳。

針對樓宇存在的問題，杭州市成立了樓宇（總部）經(jīng)濟領(lǐng)導(dǎo)小組，計劃在三年內(nèi)對現(xiàn)有163座樓宇進行整合，引導(dǎo)有序發(fā)展，完善提升商務(wù)樓宇品質(zhì)。與此同時，有關(guān)部門計劃著手整治杭州部分老商務(wù)樓。整治建筑立面，改造樓外管線，讓數(shù)字電視、數(shù)字光纖進入樓宇。為推進樓宇經(jīng)濟的發(fā)展，還將推出位于中北橋的環(huán)球中心、新塘路采荷嘉業(yè)等30幢特色樓宇，加大商務(wù)樓宇招商力度，吸引中介服務(wù)、文化創(chuàng)意、服務(wù)外包、金融科研企業(yè)入駐。

筆者認為，推進樓宇經(jīng)濟集聚壯大，應(yīng)是杭州發(fā)展樓宇經(jīng)濟的下一個舉措。積極引導(dǎo)樓宇業(yè)主招大引強，積極培育形成創(chuàng)意樓宇、研發(fā)樓宇、軟件樓宇、外包樓宇、商務(wù)樓宇、總部樓宇等特色樓宇，實現(xiàn)高端化業(yè)態(tài)集聚，以此作為杭州招商引資的一大利器。

（二）提升商業(yè)地產(chǎn)價值

政府的大力提倡，以及可以預(yù)料的后續(xù)優(yōu)惠政策，都將給商業(yè)地產(chǎn)帶來了極大的升值空間。同時，隨著地鐵的陸續(xù)開通，規(guī)劃中的地鐵站周邊的樓宇也進入了升溫階段，對入住地鐵站附近的樓宇和配套商鋪的企業(yè)來說，投資價值不言而喻。今年，在鞏固現(xiàn)有10座億元稅收樓宇的同時，杭州市將再培育11座有望達到億元稅收規(guī)模的樓宇。這其中的增量樓宇，無疑是投資最容易進入的陣地。

在今后3到5年內(nèi)，杭州將推出1000萬平方米左右的樓宇，預(yù)計到2010年，市區(qū)新投入使用商務(wù)寫字樓220座，總建筑面積達到1600萬平方米以上，其中高檔甲級寫字樓70座，主要樓宇入駐率達到70%以上，實現(xiàn)年稅收1億元以上的商務(wù)樓宇達到30座。杭州市對發(fā)展樓宇經(jīng)濟還將推出一系列的優(yōu)惠政策。

（三）打響樓宇經(jīng)濟品牌

總部經(jīng)濟作為高端經(jīng)濟，需要完善的城市功能予以支撐。要有一個完善、及時和法制的商務(wù)環(huán)境，要有高度集聚的產(chǎn)業(yè)集聚、大量高素質(zhì)的人才、豐沛的資本供給以及便捷通暢的信息交流和物品流通網(wǎng)絡(luò)。

那么靠什么吸引跨國公司來杭設(shè)立總部？杭州能為跨國公司總部提供怎樣的服務(wù)？我認為，我們要向上海學(xué)習(xí)，但要走差異化道路。因為我們最大的優(yōu)勢還是環(huán)境。許多企業(yè)做大之后通常會移師上海，但是阿里巴巴就沒有走。馬云說，杭州是一座充滿青春創(chuàng)業(yè)激情的城市，環(huán)境讓人覺得舒適、自在。至今，杭州已多次被評為“中國大陸最佳商業(yè)城市排行榜”之首。

上海的金茂大廈、中銀大廈、匯豐大廈??浦東鱗次櫛比的現(xiàn)代化高樓，不僅以頗具創(chuàng)意的設(shè)計、超凡脫俗的造型成為繁華都市的新景好觀；而且以獨特功能和巨大容量，成為浦東“經(jīng)濟艦隊”的一艘艘巨輪。改革開放的歷史經(jīng)驗證明，樓宇經(jīng)濟是上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)大調(diào)整的產(chǎn)物，一幢幢商務(wù)樓的崛起，帶給這座城市的不僅僅是漂亮的建筑，更重要的是推動了適合在市中心生存的新興產(chǎn)業(yè)——現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展。金融保險、法律會計、廣告中介、信息服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的聚集發(fā)展，為政府帶來了巨大的財政收入，成為中心城區(qū)經(jīng)濟增長的新亮點。樓宇經(jīng)濟還對周邊的商業(yè)零售業(yè)、會展旅游業(yè)、生活服務(wù)業(yè)、教育醫(yī)療服務(wù)業(yè)等起到了直接的推進作用。

樓宇經(jīng)濟具有高知識、高聚集、高增值等特征，集財源經(jīng)濟、人才經(jīng)濟、信息經(jīng)濟和物流經(jīng)濟與一體，體現(xiàn)了現(xiàn)代都市經(jīng)濟發(fā)展的未來趨勢，是適合中心城區(qū)發(fā)展的“朝陽產(chǎn)業(yè)”。

今人欣喜的是，杭州市還將繼續(xù)推進八大六類服務(wù)業(yè)發(fā)展，尤其要大力發(fā)展現(xiàn)代物流、金融、商務(wù)、會展、咨詢等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。以“樓宇經(jīng)濟”、“總部經(jīng)濟”為載體，積極發(fā)展現(xiàn)代商務(wù)區(qū)，加大投資力度，增強城市現(xiàn)代商業(yè)板塊。發(fā)展總部經(jīng)濟，著力引進市外新增的有規(guī)模的企業(yè)集團，堅持發(fā)展總部經(jīng)濟與發(fā)展城市產(chǎn)業(yè)相結(jié)合、與招商引資相結(jié)合、與浙商回歸相結(jié)合、與引進上市公司相結(jié)合、與發(fā)展樓宇經(jīng)濟相結(jié)合、與政府引導(dǎo)和市場運作相結(jié)合的原則，注重引進總部帶項目，建立研發(fā)中心，圍繞適合杭州城市發(fā)展 的新型經(jīng)濟業(yè)態(tài)，加強空間規(guī)劃調(diào)整，促進同類業(yè)態(tài)相對集聚，形成一批以創(chuàng)意、軟件、金融、外包、電子商務(wù)為主的特色樓宇。在布局上，總部經(jīng)濟更多地向商務(wù)區(qū)、開發(fā)區(qū)集聚。這些舉措，對杭州營造環(huán)境的優(yōu)化的提升將發(fā)揮顯著的推動作用。

六、加快杭州市樓宇經(jīng)濟發(fā)展的對策建議

樓宇經(jīng)濟作為一種新的經(jīng)濟形態(tài)所產(chǎn)生的人氣、財氣和釋放出來的巨大能量讓業(yè)界嘆為觀止，促使不少城市在最近陸續(xù)推出發(fā)展樓宇經(jīng)濟規(guī)劃。我們應(yīng)該清醒的看到樓宇經(jīng)濟絕對不是依靠大興土木的建設(shè)就能構(gòu)筑的經(jīng)濟形態(tài)，樓宇經(jīng)濟的形成和發(fā)展需要有一定的經(jīng)濟、文化、背景的沉淀和金融、交通、信息、人才、社會等綜合因素的支撐。樓宇經(jīng)濟有其深刻的城市經(jīng)濟活力與潛力作為產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，一個城市的商業(yè)商務(wù)空間的需求總量一定是有限度的，樓宇經(jīng)濟的前期投入和后期投入都非常高，一旦投入在短時間內(nèi)收不回來，就會影響地區(qū)經(jīng)濟健康發(fā)展。因此發(fā)展樓宇經(jīng)濟要立足本地，以國際化、高端化、特色化、集約化為導(dǎo)向，以中心城區(qū)作為城市樓宇經(jīng)濟發(fā)展的中心區(qū)域，吸引各地發(fā)展比較好的企業(yè)集群化、重點行業(yè)集聚化、資源利用集約化的產(chǎn)業(yè)集聚。

目前世界各國都高度重視樓宇經(jīng)濟。我國，尤其是上海近年來樓宇經(jīng)濟得到了長足的發(fā)展，2010年世博會將在上海舉行，這將給上海的樓宇經(jīng)濟帶來更為蓬勃的發(fā)展。整個長江三角洲區(qū)域經(jīng)濟在世博會的拉動下也將得到長足發(fā)展。

杭州發(fā)展樓宇經(jīng)濟有三個重要的優(yōu)勢可利用發(fā)揮：一是杭州地處長三角地理前沿，同上海具有同城效應(yīng)，但是商務(wù)成本比上海低；二是浙江具有全國最強大的民營經(jīng)濟；三是杭州具有人間天堂(山水、文化)的歷史美譽。杭州應(yīng)借鑒上海等地的發(fā)展經(jīng)驗與模式，分階段地推進樓宇經(jīng)濟發(fā)展。要堅持政府主導(dǎo)力、業(yè)主主體力、市場運作力“三力合一”，將樓宇經(jīng)濟發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、與招商引資、與總部經(jīng)濟發(fā)展、與“生活品質(zhì)之城”創(chuàng)建等四個 結(jié)合起來，既注重盤活存量，又注重擴大增量，超前規(guī)劃，穩(wěn)步推進。

（一）以“四高”實現(xiàn)好中求快

當(dāng)前，無論從國家宏觀調(diào)控形勢，還是從區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展實際看，加快樓宇經(jīng)濟發(fā)展都必須確立新思路、優(yōu)化新規(guī)劃、完善新政策、強化新機制，正確處理好區(qū)域與區(qū)屬、政府與樓宇業(yè)主、樓宇物業(yè)和入駐企業(yè)等“三個關(guān)系”，努力實現(xiàn)雙贏或多贏目標(biāo)，好中求快。

1、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)商務(wù)樓。以現(xiàn)有中、低檔次商務(wù)樓為基礎(chǔ)，把握發(fā)展梯次，重點引進國內(nèi)外大型公司、知名企業(yè)的區(qū)域總部或其分部、研發(fā)外包機構(gòu)、銷售中心，重點建設(shè)一批高檔商務(wù)樓，打造區(qū)域商務(wù)樓宇精品。

2、高效能盤活商務(wù)樓。從強調(diào)商務(wù)樓宇的集聚和輻射功能出發(fā)，盤活現(xiàn)有樓宇，優(yōu)化入駐企業(yè)結(jié)構(gòu)，使優(yōu)質(zhì)樓宇引進優(yōu)勢企業(yè)，增強優(yōu)質(zhì)樓宇的利用率，使小企業(yè)能找到適合的樓宇，便于低成本創(chuàng)業(yè)，實現(xiàn)樓宇資源的經(jīng)濟效益最大化。

3、高水平管理商務(wù)樓。針對大部分樓宇物業(yè)管理不到位，附加功能、個性化服務(wù)不夠等問題，引導(dǎo)商務(wù)樓宇的管理主體提升物業(yè)品質(zhì)。

4、高質(zhì)量培育商務(wù)樓。根據(jù)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)對環(huán)境的較高要求，形成區(qū)域性特色商務(wù)樓產(chǎn)業(yè)鏈，做優(yōu)樓宇外部環(huán)境。

（二）進一步優(yōu)化發(fā)展環(huán)境

發(fā)展樓宇經(jīng)濟要優(yōu)化軟、硬環(huán)境，加強招商引資，注重實效。

1、制定對樓宇業(yè)主的獎勵政策。確定一批重點培育的商務(wù)樓宇，實行樓宇業(yè)主獎勵與財政貢獻掛鉤機制，引導(dǎo)樓宇業(yè)主注重引進市外優(yōu)勢企業(yè)。

2、制定對入駐企業(yè)的扶持政策。對符合城區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的進駐企業(yè)，根據(jù)轉(zhuǎn)入和新進駐樓宇企業(yè)的注冊資金，及當(dāng)年對財政新增貢獻額等情況實行財政資助，吸引企業(yè)注冊或入駐商務(wù)樓宇。對帶動經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級有重大貢獻的企業(yè)，在政策上采取“一企一策、一事一議”的辦法予以扶持。

3、完善對招商主體的獎勵政策。建立健全樓宇招商屬地責(zé)任制與考核激 勵機制，理順市、區(qū)與街道的稅收分配關(guān)系，實行市、區(qū)政府和街道三級財力分享機制，以屬地招商為原則，對新建商務(wù)樓宇的入駐企業(yè)，稅收收入由區(qū)與街道分享。設(shè)立樓宇招商獎勵資金，積極鼓勵社會中介招商，對發(fā)展樓宇經(jīng)濟有突出貢獻的單位、業(yè)主、個人給予獎勵。

4、大力加強招商引資。加強對樓宇的包裝策劃，做好招商項目儲備，大力引進一些國際、國內(nèi)有影響力的大型企業(yè)，包括一些跨國公司和知名企業(yè)集團入駐，并以這些“龍頭”企業(yè)為核心，著力吸引一批現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)，鼓勵同行業(yè)企業(yè)入駐同一座樓宇，逐步形成一批區(qū)域性金融樓、科研樓、中介樓、現(xiàn)代物流等特色商務(wù)樓宇。

5、加快政府職能轉(zhuǎn)變，支持樓宇經(jīng)濟發(fā)展。成立促進樓宇經(jīng)濟發(fā)展中心，建立政府與樓宇溝通聯(lián)系制度，經(jīng)常性召集樓宇業(yè)主了解情況，積極安排解決樓宇建設(shè)和招商過程中的困難和問題。特別是主動協(xié)調(diào)樓宇經(jīng)營方向和供電、供氣、供水、交通運輸、銀行、稅務(wù)、海關(guān)等方面的關(guān)系，支持樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。

（三）提升樓宇經(jīng)濟品質(zhì)

要緊緊圍繞杭州市建設(shè)生活品質(zhì)之城的目標(biāo)，做大規(guī)模、做亮特色、做優(yōu)布局、做細服務(wù)，全面提高商務(wù)樓宇企業(yè)入駐率和入駐企業(yè)質(zhì)量，使樓宇經(jīng)濟成為杭州市經(jīng)濟發(fā)展的有效載體和重要形態(tài)，為杭州市打造長三角現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心，實現(xiàn)從“杭州制造”到“杭州服務(wù)”的歷史跨越提供有力支撐。

1、堅持政府引導(dǎo)、市場運作。堅持市場為主導(dǎo)，明確樓宇開發(fā)商、樓宇業(yè)主的主體地位，同時政府要作為主要力量協(xié)調(diào)各方利益，通過制定規(guī)劃、完善政策等手段，積極引導(dǎo)樓宇經(jīng)濟發(fā)展，形成政府引導(dǎo)與市場運作協(xié)調(diào)發(fā)展的局面。

2、堅持以點帶面，合理集聚，通過強化集聚策略、專業(yè)化和特色化策略等，進一步摸清現(xiàn)有樓宇的整體情況，選擇有較大潛力的樓宇給予重點扶持。在打造樓宇品牌的同時，輻射周邊，形成規(guī)模型的樓宇經(jīng)濟群。

3、堅持條塊互動、屬地為主。通過招商體制、運作機制、分配方案的完善和創(chuàng)新，調(diào)動各方面發(fā)展樓宇經(jīng)濟的積極性。

4、堅持加強建設(shè)、完善服務(wù)，把握產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，適應(yīng)市場需求，遵循城市規(guī)劃，集中建設(shè)一批高檔樓宇，完善樓宇配套的建設(shè)，對現(xiàn)有設(shè)施陳舊、智能化程度低的樓宇實施升級工程。同時要強化服務(wù)意識。定期聯(lián)系走訪樓宇企業(yè)承包，協(xié)調(diào)解決樓宇規(guī)劃、建設(shè)、招商引資等方面遇到的各類困難。

5、堅持規(guī)劃引導(dǎo)，合理布局。加緊制定《杭州市樓宇經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃》，進一步加強規(guī)劃引導(dǎo)，調(diào)整功能布局，促進空間資源的優(yōu)化整合，充分發(fā)揮規(guī)模集聚效應(yīng)，按照“以塊集聚、以帶中聯(lián)、塊帶結(jié)合”的思路，培育專業(yè)特色商務(wù)樓宇，強化中央商務(wù)區(qū)建設(shè)，拓展新商務(wù)樓宇區(qū)塊。

參 考 文 獻

1、王國平，堅持五個一批戰(zhàn)略方針努力實現(xiàn)樓宇經(jīng)濟跨越式大發(fā)展，2008年8月7日在杭州樓宇經(jīng)濟空間布局規(guī)劃專題會議上的講話

2、趙敏，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟，提升區(qū)域經(jīng)濟核心競爭力，2008.10

3、陳信康，世博會與上海現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，《國際商業(yè)技術(shù)》，2005年第1期

4、陳銘，樓宇經(jīng)濟：現(xiàn)代都市新核心增長極，《浙江經(jīng)濟》，2008年第16期

5、馬曉勤，樓宇經(jīng)濟在城市發(fā)展中的地位與作用，《經(jīng)濟改革》，2005年第12期

6、楊麗、胡德斌、孔艷華，中國樓宇經(jīng)濟發(fā)展中的幾個重要問題，《經(jīng)濟問題探索》，2004年第8期

7、李耀東、李耀平、李毅，方興未艾的樓宇經(jīng)濟，《經(jīng)濟問題探索》，2004年第8期

8、樂基偉，樓宇經(jīng)濟生存環(huán)境及發(fā)展的實證研究，《特區(qū)經(jīng)濟》，2006年第2期

9、王志海、徐建華、董山，樓宇經(jīng)濟空間集聚效應(yīng)——上海陸家嘴功能區(qū)域的實證，《經(jīng)濟師》，2008年第4期

10、陳秋玲，世博會與浦東新一輪商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，《上海大學(xué)學(xué)報》（社會科學(xué)版），2004年第2期

11、王軍紅，中小城市發(fā)展樓宇經(jīng)濟思考，《經(jīng)濟金融觀察》，2006第5期

12、吳艷、陳躍剛、高汝熹，上海市樓宇經(jīng)濟的發(fā)展前景、形式及其對策研究，《產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟》，2008年第5期

13、姚偉、周軍，培育城市樓宇經(jīng)濟、尋找新的經(jīng)濟增長點，《新余高等 學(xué)報》，2006年第11卷第4期

14、原歡祥、王興中，當(dāng)代西方國家中心商務(wù)區(qū)的演變規(guī)律，《世界地理研究》，2002年第11期

15、住在杭州網(wǎng)

16、中國樓宇網(wǎng)

第二篇：杭州市下城樓宇經(jīng)濟發(fā)展模式

浙江省杭州市下城區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展模式

下城樓宇經(jīng)濟發(fā)展模式可以概括為：“223567”。即實現(xiàn)“二轉(zhuǎn)變、二重點、三集聚、五標(biāo)準(zhǔn)、六要素、七任務(wù)”的樓宇經(jīng)濟模式。在培育和發(fā)展樓宇經(jīng)濟的過程中，強化規(guī)劃引導(dǎo)，優(yōu)化結(jié)構(gòu)布局，突出發(fā)展重點，實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)管理，強化招商引資，以樓宇經(jīng)濟的繁榮促進產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的集聚效益，打造“率先步入后工業(yè)時代”的都市經(jīng)濟形態(tài)。其中：

二轉(zhuǎn)變，就是：由中低端為主的入駐企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)楦叨祟I(lǐng)頭、中低端集群的“羊群”效應(yīng)結(jié)構(gòu)，由“二產(chǎn)”為主的集聚產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭a(chǎn)”為主的集聚產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

二重點，就是：重點培育特色樓宇和億元樓宇。通過實施“騰籠換鳥”和加快樓宇資源整合，我區(qū)引導(dǎo)培育了一批頗具規(guī)模的特色經(jīng)濟樓宇，“金融樓”、“中介服務(wù)樓”、“外貿(mào)特色樓”等特色樓大量涌現(xiàn)，如嘉德廣場先后引進了花旗銀行杭州分行等數(shù)十家國內(nèi)外知名金融機構(gòu)，已經(jīng)成為名符其實的“金融特色樓”；廣利大廈、宏都賓館成功引進了北京冠亞偉業(yè)民用建筑設(shè)計公司杭州分公司、浙江共安保險經(jīng)紀(jì)有限公司、浙江安邦護衛(wèi)等優(yōu)秀中介服務(wù)企業(yè)30余家，成為我區(qū)與市工商局合作組織的杭州市（下城）中介服務(wù)業(yè)發(fā)展中心指定的“中介服務(wù)樓”；國都發(fā)展大廈、海華廣場、星匯大廈成為“外貿(mào)特色樓”。全區(qū)稅收在1000萬以上的樓宇有39幢，稅收超5000萬元的樓宇達到14幢，其中超億元樓宇9幢，億元樓占到了全市總量的一半。此外，樓宇有較高的單位面積產(chǎn)出率。據(jù)調(diào)查，我區(qū)營業(yè)收入最高的樓宇達12.87萬元／平方米，稅收最高的樓率達2.04萬元／平方米．三集聚，就是：努力形成總部經(jīng)濟、文創(chuàng)經(jīng)濟、稅源經(jīng)濟集聚的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。在總部經(jīng)濟方面，我區(qū)樓宇已經(jīng)吸引了一大批國際、國內(nèi)有影響力的跨國公司地區(qū)總部和知名企業(yè)集團入駐，已聚集起世界500強設(shè)立的企業(yè)14家，全國500強和民營500強14家，注冊資金在5000萬元以上的企業(yè)130余家，國內(nèi)外知名企業(yè)駐杭州辦事處220余個。如花旗銀行、中德安聯(lián)人壽保險、東京海上日動火災(zāi)保險、三井住友、東亞銀行等世界500強企業(yè)先后入駐嘉德廣場；匯車銀行、太平人壽、香港貿(mào)發(fā)局杭州代表處、三星公司杭州辦事處、上海銀行、摩根斯坦利等一批國內(nèi)外知名企業(yè)入駐廣利大廈。并以這些“龍頭”企業(yè)為核心，吸引了嘉里置業(yè)（杭州）有限公司、浙江銀泰百貨有限公司、中國紅樓集團有限公司、新潮控股集團、浙江大華集團．浙江華潤萬家超市有限公司、獸王集團有限公司等大批現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)，形成了產(chǎn)業(yè)鏈、企業(yè)群。在培育文創(chuàng)經(jīng)濟方面我們把發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的關(guān)注點始終瞄準(zhǔn)于“文化創(chuàng)新”上，把切入點明確定位于“生活消費”上，把落腳點最終體現(xiàn)到“生活品質(zhì)”上，重點打造具有下城特色的“時尚美麗”、“休閑健身”、“演藝娛樂”、“工業(yè)設(shè)計”、“信息傳媒”等五大系列文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。從去年下半年起，重點引進了金海岸演藝集團總部，大力扶持華豐集團打造北部“娛樂航母”，努力打造全市乃至全省電影龍頭行業(yè)，全面啟動都市軟件設(shè)計、科技孵化基地和信息傳媒基地等項目建設(shè)，做到成熟一個培育一個。在發(fā)展稅源經(jīng)濟方面，我們提出了“不求所在，但求所稅，只求所用”的稅源經(jīng)濟發(fā)展思路。

五標(biāo)準(zhǔn)，就是：在樓宇經(jīng)濟發(fā)展管理方式上重視建設(shè)現(xiàn)代化、推介聯(lián)動化、管理智能化、服務(wù)精細化、發(fā)展多元化等五個標(biāo)準(zhǔn)。

六要素，就是：從組織、規(guī)劃（計劃）、信息、政策、考核、招商等六個方面，建立全面推進樓宇經(jīng)濟發(fā)展體系。

七任務(wù)，就是：以百人隊伍、盯百幢樓宇、招百強企業(yè)、引百億資金、帶百億投入、建百萬平米樓宇、創(chuàng)百億稅收。

1、科學(xué)制定規(guī)劃。圍繞打造一批相對集中、功能明確、布局合理的樓宇群，研究制定了《樓宇經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃》和《樓宇招商三年行動計劃》，以武林CBD和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地為核心區(qū)；“核心帶動、帶狀串聯(lián)、塊狀集聚”，明確“兩核、三帶、八區(qū)塊”重點區(qū)域樓宇功能和產(chǎn)業(yè)定位，細化目標(biāo)分解?！皟珊恕睘槲淞諧BD核心區(qū)和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地核心區(qū)；“三帶”為慶春路、環(huán)城北路和建國北路“兩橫一縱”發(fā)展帶；“八區(qū)塊”為武林商業(yè)商務(wù)集聚區(qū)塊、西湖文化廣場高端商務(wù)集聚區(qū)塊、嘉里中心商業(yè)商務(wù)集聚區(qū)塊、和平會展公務(wù)集聚區(qū)塊、中河現(xiàn)代文化傳媒區(qū)塊、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地區(qū)塊、石橋商貿(mào)物流區(qū)塊、城北體育公園文化創(chuàng)意集聚區(qū)塊。重點是建設(shè)好杭州創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地綜合體、原浙江國際旅游展示中心地塊綜合體、嘉里中心綜合體、地鐵指揮中心上蓋物業(yè)及武林廣場地下空間開發(fā)綜合體、杭氧杭鍋地塊綜合體、喜得寶地塊綜合體、杭州大廈商貿(mào)旅游綜合體等七個城市綜合體。

2、加大政策扶持。先后出臺了《下城區(qū)樓宇經(jīng)濟培育管理試行辦法》、《下城區(qū)中介服務(wù)業(yè)發(fā)展中心管理辦法》、《下城區(qū)促進經(jīng)濟發(fā)展的財政扶持意見》等多個扶持發(fā)展樓宇經(jīng)濟、總部經(jīng)濟的政策，對新引進總部企業(yè)、新引進的跨國公司地區(qū)總部、國內(nèi)大企業(yè)（集團）總部、金融機構(gòu)全國總部以及發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、中介服務(wù)業(yè)等方面的扶持內(nèi)容作了明確和細化，如我區(qū)設(shè)立3000萬元樓宇經(jīng)濟發(fā)展專項 資金，為按字經(jīng)濟發(fā)展提供保障。適時推出一批示范項目，推進我區(qū)樓宇經(jīng)濟、總部經(jīng)濟的多元化發(fā)展，如積極推進高新和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展，由區(qū)政府出資租下了位于杭州市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地南側(cè)的十幢樓宇，總建筑面積達5萬平方米，作為我區(qū)發(fā)展高新和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的基地，通過免稅或減租的形式，吸引一批具有良好發(fā)展前景的創(chuàng)意企業(yè)入駐，成功引進了共和網(wǎng)、暢翔同等一批創(chuàng)新創(chuàng)意高科技企業(yè)。

3、推進招商服務(wù)。一是強化宣傳。加強樓宇招商宣傳，按照“打造精品、突出特色、提升效益”的原則，對重點樓宇進行包裝推介，利用西博會、經(jīng)貿(mào)交流會等平臺發(fā)布樓宇資源信息，在區(qū)政府網(wǎng)建立了“樓宇招商”專題網(wǎng)站，編制《下城區(qū)讀樓手冊》、《下城區(qū)樓宇地圖》，制作了樓宇沙盤，提高推介的準(zhǔn)確度．二是強化招商．按照杭州市政府“招商一批”的要求。重中之重抓招商，通過舉辦投資說明會、招商推介會等形式，采取“走出去，引進來”等方式，加強與招商中介的聯(lián)系合作，大力引進國內(nèi)外高端企業(yè)和知名開發(fā)商，培育樹立樓宇建設(shè)和樓宇管理的品牌化理念，以良好的發(fā)展空間吸引企業(yè)入駐，引導(dǎo)樓宇經(jīng)濟向品牌化發(fā)展。三是強化服務(wù)．為企業(yè)落戶提供“一站式”服務(wù)，對重點企業(yè)開辟“綠色通道”，為樓宇業(yè)主、物業(yè)和企業(yè)及時排憂解難，并做好樓宇的安全保衛(wèi)、交通、衛(wèi)生、水電氣供應(yīng)等服務(wù)工作。實行“一樓八員制度”，即每幢樓宇有一位街道負責(zé)人、一位街道聯(lián)系人、一位物業(yè)聯(lián)系人、一位社區(qū)聯(lián)系人、一位派出所聯(lián)系人、一位工商所聯(lián)系人、一位國稅聯(lián)系人和一位地稅聯(lián)系人，為樓宇業(yè)主和入駐企業(yè)提供及時、有效的全方位服務(wù)。

4、強化多方聯(lián)動．在培育發(fā)展樓宇經(jīng)濟時，合理地處理好政府、中介、業(yè)主、物業(yè)的參與角色和責(zé)任定位，實現(xiàn)多方聯(lián)動：一是以政府為主導(dǎo)、由政府牽頭建立區(qū)域樓宇經(jīng)濟工作領(lǐng)導(dǎo)小組，從組織保證、政策制定、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、規(guī)劃計劃、環(huán)境配置、資金設(shè)施等進一步加強對樓宇經(jīng)濟工作的主導(dǎo)和引導(dǎo)，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)發(fā)展樓宇經(jīng)濟辦公室，由副區(qū)長兼任辦公室主任，具體負責(zé)工作的協(xié)調(diào)推選，各職能部門設(shè)專人負責(zé)樓宇經(jīng)濟推進工作。同時，建立區(qū)四套班子領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系樓宇大項目制度，加強跟蹤服務(wù)，及時聽取樓宇項目建設(shè)進度，協(xié)調(diào)解決項目建設(shè)中存在的問題和困難，為樓宇經(jīng)濟發(fā)展提供強有力的組織保障．二是以中介為平臺。近年來，我區(qū)加強與普華永道、高盛、戴德梁行、第一太平戴維斯．美聯(lián)物業(yè)等一大批知名中介機構(gòu)的聯(lián)系，并在投資信息的溝通和資源交流方面保持良好的合作關(guān)系，及時向這些知名中介提供最新的樓宇信息。同時也積極協(xié)助中介在樓宇中開拓業(yè)務(wù)、尋找合適的樓宇，使項目及時落地。通過與國內(nèi)外的知名企業(yè)聯(lián)系介紹，另有一批優(yōu)質(zhì)項目入駐我區(qū)的高檔樓宇內(nèi)。剛剛落戶我區(qū)外經(jīng)貿(mào)廣場的世界500強雷格斯集團就是通過這種形式招商成功的。三是以業(yè)主物業(yè)為輔助．為提高人駐企業(yè)的規(guī)模檔次、產(chǎn)業(yè)檔次，我區(qū)積極發(fā)動樓宇業(yè)主與樓宇招商工作，加強與現(xiàn)有樓宇業(yè)主溝通，及時掌握資源情況，請業(yè)主幫助把關(guān)，做好樓宇二次招商工作．對有意來投資興建樓宇的業(yè)主進行比較選擇，引進有能力、有創(chuàng)新思路的投資商，使新建樓宇在品質(zhì)上與國際接軌，在規(guī)劃上與區(qū)域中心產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套。

5、構(gòu)建指標(biāo)休系．為了科學(xué)地評價我區(qū)樓宇經(jīng)濟的發(fā)展?fàn)顩r，很需要建立一套設(shè)計合理、操作性較強的樓宇經(jīng)濟指標(biāo)體系，為我區(qū) 樓宇經(jīng)濟管理及區(qū)委、區(qū)政府決策提供參謀作用，因此，由區(qū)統(tǒng)計局牽頭，經(jīng)過深入研究，利用相應(yīng)的數(shù)據(jù)信息資料，初步形成了下城樓字經(jīng)濟發(fā)展指標(biāo)體系。該指標(biāo)體系由樓宇經(jīng)濟入駐單位、樓宇經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、樓宇經(jīng)濟發(fā)展效益、樓宇經(jīng)濟創(chuàng)新情況和樓宇經(jīng)濟環(huán)境狀況等五個領(lǐng)域20個指標(biāo)構(gòu)成，并依據(jù)權(quán)量評價方法，計算出綜合指數(shù)一“樓宇經(jīng)濟指數(shù)”。

6、加大考核力度．建立和完善樓宇招商屬地責(zé)任制和考核激勵機制；一是進一步理順區(qū)級與街道的稅收分配關(guān)系．二是在考核綜合考評中突出樓宇經(jīng)濟目標(biāo)考核，按照三年行動計劃的目標(biāo)，分解到各街道和部門，增加樓宇招商的加分權(quán)重，充分發(fā)揮部門、街道、業(yè)主、物業(yè)公司等各方的積極性。三是設(shè)立樓宇招商獎勵資金，積極鼓勵社會中介招商，對發(fā)展樓宇經(jīng)濟有突出貢獻的單位、業(yè)主和個人給予獎勵，從而形成樓宇經(jīng)濟發(fā)展合力。通過考核來促進各項工作的落實，全面提高杭州樓宇的入駐率、注冊率和貢獻率。

三、下一步下城發(fā)展樓宇經(jīng)濟的思路和舉措

樓宇經(jīng)濟作為城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展未來的方向，特別是對我們這樣一個土地資源極度稀缺、經(jīng)濟發(fā)展地域空間十分非常有限、外延擴張已走到盡頭的區(qū)域而言，發(fā)展樓宇經(jīng)濟更是具有十分重要的意義。

（一）下城發(fā)展樓宇經(jīng)濟的目標(biāo)展望下城發(fā)展

樓宇經(jīng)濟按照“招商一批”帶“規(guī)劃一批、建設(shè)一批、更新一批、管理一批”的發(fā)展思路，以國際化、高瑞化、特色化、集約化為導(dǎo)向，控制土地使用方向，提高土地集約利用強度和單位土地產(chǎn)出效益，以總部經(jīng)濟為重點，集聚區(qū)域優(yōu)勢資源，完善相關(guān)政策。實施“騰籠換 鳥”，努力建成優(yōu)勢企業(yè)集群化、重點行業(yè)集聚化、資源利用集約化的樓宇經(jīng)濟示范區(qū)、總部經(jīng)濟聚集區(qū)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心區(qū)．到2010年，力爭實現(xiàn)樓宇投用面積超千萬（三年內(nèi)新增樓宇投入使用面積300萬平方米，新開工樓宇建設(shè)面積200萬平方米）；實現(xiàn)樓宇企業(yè)“三率”大提升（樓宇入駐企業(yè)率達到90％以上，樓宇企業(yè)屬地注冊率達到80％以上，樓宇稅收總量提升50%以上）；實現(xiàn)稅收規(guī)模樓宇翻一番（培育46幢稅收超千萬元樓宇，12幢稅收超億元樓宇；培育30幢特色樓宇，其中：世界500強樓宇2幢；集團總部樓2幢，金融特色樓2幢，上市目標(biāo)樓2幢，文化創(chuàng)意樓4幢；科技創(chuàng)業(yè)樓8幢，商住SOHO樓5幢，中介服務(wù)樓5幢）；．

（二）下城發(fā)展樓宇經(jīng)濟的主要舉措

下一步；我們發(fā)展樓宇經(jīng)濟將重點在“五個化”上實現(xiàn)新突破：

1、建設(shè)現(xiàn)代化．重點是突出新建和改造更新兩個方面，一是加快推進待建新建樓宇項目．堅持高起點、高標(biāo)準(zhǔn)原則，加大待建地塊、樓宇的規(guī)劃引導(dǎo)。加強協(xié)調(diào)、積極推進杭州嘉里中心、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地等在批重點項目啟動建設(shè)．加快推出喜得寶地塊、杭氧杭鍋地塊、武林廣場地鐵指揮中心和石群路機床廠等地塊。二是加快推進現(xiàn)有樓宇改造提升。通過“一樓一策”，拆舊建新、拆低建高等措施，因樓制宜進行有機更新，完成雷迪森廣場、杭州機電大樓、宏都賓館等老商務(wù)樓宇的改造升級；加快推進杭州大廈、銀泰百貨擴建等項目；提高甲級寫字樓和“SA智能大廈”（5A指；OA辦公智能化。BA樓宇自動化、CA通訊傳輸智能化、FA消防智能化、SA安保智能化）的比重，通過實施樓宇改造升級，提高樓宇智能化水平。

2、推介聯(lián)動化。一是建立健全招商聯(lián)動機制．堅持區(qū)、街道兩級聯(lián)動，充分發(fā)揮政府、中介、業(yè)主、物業(yè)在樓宇招商中的作用，形成招商合力，建立百人招商隊伍，落實百幢重點樓宇專職招商人員，打造一支專業(yè)化、專職化招商隊伍、完善按字招商項目跟蹤推進機制，對在談項目，通過優(yōu)質(zhì)專業(yè)服務(wù)，加快項目落地；對在建項目，關(guān)注進度，促使項目盡早投產(chǎn)生效；對落戶項目，繼續(xù)跟進，確保項目資金及時到位．二是加強政府與中介、業(yè)主、物業(yè)的溝通聯(lián)系。以政策為引導(dǎo)，積極調(diào)動樓宇業(yè)主和管理公司的招商積極性，定期召開由中介機構(gòu)、業(yè)主單位和物管公司代表參加的樓宇政策座談會，大力加強物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)、政策輔導(dǎo)，實現(xiàn)高效物業(yè)管理，打造物業(yè)管理服務(wù)品牌，提升商務(wù)樓宇管理品質(zhì)，努力把政府、中介機構(gòu)、業(yè)主單位和物業(yè)管理的四方合力提高到一個新的高度，幫助和引導(dǎo)樓宇業(yè)主引導(dǎo)高品質(zhì)企業(yè)，切實提高樓宇的入駐率、注冊率和貢獻率。

3、管理智能化。一是及時更新樓宇動態(tài)信息．發(fā)揮外經(jīng)、經(jīng)貿(mào)、財稅、工商、街道、物業(yè)等單位的作用，大力構(gòu)筑樓宇資源的信息化管理網(wǎng)絡(luò)和多層面信息采集體系，通過“點對點”的形式，動態(tài)掌握每幢樓的基礎(chǔ)信息和入住企業(yè)的情況．二是不斷完善樓宇經(jīng)濟信息管理系統(tǒng)。全面、直觀介紹樓宇招商環(huán)境，實時、準(zhǔn)確發(fā)布樓宇招商信息，方便、快捷實現(xiàn)政企交流互動，實現(xiàn)對我區(qū)樓宇經(jīng)濟的網(wǎng)絡(luò)化、信息化、實時化管理，促進樓宇資源有效快捷利用。

4、服務(wù)精細化。一是設(shè)立樓宇服務(wù)窗口，在各街道設(shè)立樓宇服務(wù)窗口，實行一門受理、限期辦結(jié)，為企業(yè)落戶提供更優(yōu)質(zhì)的“一站式”服務(wù)。二是全力幫助企業(yè)解困，深化“一樓八員”工作機制和區(qū)四套班 子領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系樓宇大項目制度，充分發(fā)揮下城區(qū)企業(yè)服務(wù)中心的作用，定期聯(lián)系走訪樓宇企業(yè)，協(xié)調(diào)解決在樓字規(guī)劃、樓宇建設(shè)、招商引資等方面遇到的各類困難。三是優(yōu)化樓宇發(fā)展環(huán)境、加強停車設(shè)施改造與整治，解決商務(wù)樓宇的停車問題，著力解決靜態(tài)交通壓力，以創(chuàng)建“國內(nèi)最清潔城市”為抓手，加大樓宇周邊環(huán)境整治和道路兩側(cè)立面整潔力度，完善商務(wù)區(qū)步行系統(tǒng)，營造舒適的商務(wù)環(huán)境。四是完善商業(yè)服務(wù)設(shè)施．重點開拓會展服務(wù)，鼓勵增設(shè)銀行網(wǎng)點，配套發(fā)展酒店式公寓、商務(wù)酒店等商務(wù)設(shè)施，營造良好的商務(wù)氛圍，豐富樓宇經(jīng)濟內(nèi)涵。

5、發(fā)展多元化。一是實現(xiàn)樓宇類型多元化．除了新建、待建高標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓和5A職能大廈外，重點做好7大城市綜合體的建設(shè)，形成城市綜合體群，擴大其輻射效應(yīng)。同時，結(jié)合我區(qū)工業(yè)企業(yè)“退二進三”和專業(yè)市場改造搬遷工作，改建部分標(biāo)準(zhǔn)廠房為準(zhǔn)商務(wù)樓宇，選擇部分搬遷企業(yè)特色廠房和工業(yè)遺產(chǎn)改建為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，集聚專業(yè)技術(shù)服務(wù)、科技孵化等功能。二是實現(xiàn)樓宇特色多元化。引導(dǎo)樓宇產(chǎn)權(quán)單位合理定位樓宇功能，扶持特色樓宇的開放式共用平臺建設(shè)。重點培育一批“金融服務(wù)型”、“中介服務(wù)型”、“科技研發(fā)型”、“現(xiàn)代傳媒”等特色樓宇和“億元樓”。三是實現(xiàn)樓宇經(jīng)濟業(yè)態(tài)多元化．重點培育和發(fā)展總部經(jīng)濟、文創(chuàng)經(jīng)濟、稅源經(jīng)濟，大力引進商貿(mào)、商務(wù)、金融、會展、文化、旅游、中介、咨詢、信息通訊、高新技術(shù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)入駐樓宇，注重引進各類行政總部、銷售公司、采購公司、財務(wù)公司、研發(fā)中心等總部型企業(yè)，幫助和引導(dǎo)樓宇業(yè)主引進高端企業(yè)和總部企業(yè)。

第三篇：樓宇經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)問題的思考

東施古鎮(zhèn)樓宇經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)問題的思考

一、如何破解制約樓宇經(jīng)濟發(fā)展的主要瓶頸：

一是要注重發(fā)展理念的前瞻化。著眼長遠，引導(dǎo)樓宇經(jīng)濟長效發(fā)展。應(yīng)該改變對樓宇增量的過度關(guān)注，轉(zhuǎn)而注重樓宇發(fā)展產(chǎn)生的長效收益。

二是管理與服務(wù)的同步化。應(yīng)該培養(yǎng)樓宇經(jīng)濟專業(yè)人才隊伍，提高樓宇經(jīng)濟工作人員的專業(yè)素質(zhì)、管理水平和服務(wù)水平。

二、樓宇招商方面的經(jīng)驗做法：

一是打“聯(lián)動牌”，完善鎮(zhèn)黨委政府對樓宇招商工作的保障機制。

二是打“創(chuàng)新牌”，拓展樓宇招商工作服務(wù)的平臺。

三是打“招商牌”，強化現(xiàn)有資源的宣傳力度。

四是打“服務(wù)牌”，完善對樓宇企業(yè)的長效服務(wù)。

五是打“特色牌”，利用本鎮(zhèn)特色，為樓宇招商打基礎(chǔ)。

六是打“人才牌”，加強鎮(zhèn)招商隊伍建設(shè)。

三、在服務(wù)樓宇經(jīng)濟發(fā)展上的對策和建議：

樓宇經(jīng)濟的發(fā)展有兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)：一是前期的規(guī)劃定位，二是后期的執(zhí)行保證。實踐證明，執(zhí)行比規(guī)劃更重要。

1．重視規(guī)劃，改善樓宇經(jīng)濟的發(fā)展環(huán)境

樓宇經(jīng)濟發(fā)展，離不開良好的基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)美的城市環(huán)境、濃厚的商業(yè)文化、開放的市場體系、發(fā)達的現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)等等。所以，促進樓宇經(jīng)濟發(fā)展的前提是具有完善的硬件設(shè)施和良好的軟件配套。

2．加大力度積極引進各類專業(yè)人才

樓宇經(jīng)濟發(fā)展需要更多更高層次的專業(yè)人才。政府要更重視高層次專業(yè)人才尤其是業(yè)內(nèi)專業(yè)人才的引進，制訂創(chuàng)業(yè)的服務(wù)方案、政策措施，建立針對企事業(yè)單位所需的專業(yè)人才資源庫，隨時為企業(yè)提供人才、技術(shù)服務(wù)；要引進培育政府高層次管理人才，充分發(fā)揮政府在推動樓宇經(jīng)濟中的主導(dǎo)作用，形成政府、企業(yè)和社會互動機制。

3．明晰樓宇經(jīng)濟扶持對象與政策

政府制定樓宇經(jīng)濟重點發(fā)展與鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向政策、企業(yè)導(dǎo)向政策，明晰樓宇經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)先順序和鼓勵力度，明晰樓宇經(jīng)濟優(yōu)先吸引的企業(yè)對象類型、規(guī)模和鼓勵措施，以引導(dǎo)樓宇經(jīng)濟朝規(guī)劃的目標(biāo)發(fā)展。

四、2016年我鎮(zhèn)樓宇經(jīng)濟發(fā)展的思路：

第一，統(tǒng)一思想，營造氛圍。

要從深入學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀的高度，充分認識發(fā)展樓宇經(jīng)濟的重要性和必要性，把發(fā)展樓宇經(jīng)濟作為落實創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新總戰(zhàn)略和新一輪思想解放大行動的具體工作來抓。大膽探索發(fā)展樓宇經(jīng)濟的新方法、新措施，借鑒學(xué)習(xí)先進地區(qū)的成功經(jīng)驗。

第二，加強領(lǐng)導(dǎo)，明確職責(zé)。

強有力的領(lǐng)導(dǎo)和明確的職責(zé)分工是發(fā)展樓宇經(jīng)濟的重要前提。建立樓宇經(jīng)濟工作領(lǐng)導(dǎo)小組，承擔(dān)對樓宇經(jīng)濟發(fā)展的領(lǐng)導(dǎo)任務(wù)。配備專職工作人員，進一步加強工作力量。明確工作職責(zé)，落實工作機構(gòu)和人員，努力形成工作合力。

第三，加大推介，強化招商。

招商工作是發(fā)展樓宇經(jīng)濟的重中之重。一是要加強招商推介。全面掌握樓宇資源狀況，根據(jù)樓宇特色，采取定向式、個性化招商。二是要拓寬招商渠道。加強與地區(qū)外的聯(lián)系；支持本地企業(yè)做大做強，優(yōu)化對本地企業(yè)的服務(wù)，使企業(yè)“引得進”和“留得住”。

第四篇：樓宇經(jīng)濟發(fā)展情況報告

關(guān)于樓宇經(jīng)濟發(fā)展情況的報告

2013年5月30日在區(qū)十七屆人大常委會第9次會議上

區(qū)商務(wù)局局長 董德玉

主任、各位副主任、各位委員：

受區(qū)政府委托，現(xiàn)將全區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展情況報告如下，請予審議。近兩年來，我區(qū)按照“三大板塊”戰(zhàn)略要求，在東部板塊以中心商務(wù)區(qū)和臨港商務(wù)區(qū)建設(shè)為中心，以商務(wù)樓宇經(jīng)濟發(fā)展為載體，積極推進轉(zhuǎn)調(diào)創(chuàng)步伐，合力打造城市經(jīng)濟增長極，全區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)實現(xiàn)了平穩(wěn)、較快發(fā)展的勢頭，為建設(shè)“實力東港、幸福東港、美麗東港”做出了積極貢獻。去年，全區(qū)全年完成服務(wù)業(yè)投資34億元，占全區(qū)投資總量的68%，服務(wù)業(yè)提供稅收20億元，占地方財政收入的81%。

一、總體情況

（一）樓宇項目發(fā)展勢頭強勁，重點項目建設(shè)加速推進。經(jīng)初步梳理，目前，全區(qū)重點在建樓宇經(jīng)濟項目共有22個，總建筑面積729.4萬平米，總投資220.8億元。新開工和即將開工項目遍地開花，華潤凱旋門二期、溫州城二期、金陽農(nóng)貿(mào)城、京泰萬榮城等7個樓宇新項目開工建設(shè)，總建設(shè)面積56萬平米，總投資40.5億元。17個續(xù)建項目加速推進，180米的“日照第一高”天德海景城項目已完成30層建設(shè)，投資3億元的海洋財富中心已封頂，日照國貿(mào)中心項目“七一”之前能完成28層建設(shè)，華夏銀行項目即將營業(yè)，預(yù)計續(xù)建項目上半年能完成建設(shè)350萬平米，投資110.5億元。洽談項目進展順利，鋼鐵 1 大廈、資潤大廈等7個在談項目已簽訂協(xié)議，預(yù)計總投資23億元，招商銀行、浦發(fā)銀行等12個項目正在洽談推進，計劃建筑面積168萬平米，總投資56億元。

（二）樓宇項目集聚效應(yīng)突出，經(jīng)濟社會效益逐步顯現(xiàn)。據(jù)不完成統(tǒng)計，目前，我區(qū)已建成樓宇項目43個，總建筑面積達210萬平米，入駐客戶近1000戶，實現(xiàn)稅收2.9億元，占服務(wù)業(yè)稅收的14.5%，到2016年，樓宇經(jīng)濟提供稅收將服務(wù)業(yè)收入的50%以上，樓宇經(jīng)濟將成為我區(qū)轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)、推進科學(xué)發(fā)展的重要渠道，成為我區(qū)綠色ＧＤＰ和財源建設(shè)的支柱產(chǎn)業(yè)。秦樓街道、石臼街道樓宇經(jīng)濟收入占財政收入的60%以上，秦樓街道已建成的14個樓宇項目400余家企業(yè)，實現(xiàn)稅收1.3億元，石臼街道的中盛商務(wù)港一座商務(wù)樓宇實現(xiàn)的產(chǎn)值達3.2億元，稅收3000萬元，日照街道已投入使用的9座商務(wù)樓宇，入住業(yè)戶700余家，年實現(xiàn)地方稅收1500余萬元，占日照街道財政總收入的10%以上。

（三）以中心商務(wù)區(qū)和臨港商務(wù)區(qū)為中心的商務(wù)新格局逐漸形成。中心商務(wù)區(qū)和臨港商務(wù)區(qū)是東部板塊建設(shè)的中心和龍頭，按照“城市綜合體+特色街區(qū)+集聚區(qū)”點、線、面聯(lián)動發(fā)展的思路，堅持以點帶面，點線聯(lián)動，在中心商務(wù)區(qū)和臨港商務(wù)區(qū)及周邊逐漸形成了產(chǎn)業(yè)突出、特色鮮明、功能完善、人流物流信息流暢通的商務(wù)新格局。在中心商務(wù)區(qū)，以華潤城市綜合體為中心，沿濟南路、煙臺路、淄博路、泰安路，以城市綜合體、金融證券、商務(wù)辦公、信息服務(wù)、休閑娛樂等服務(wù)產(chǎn)業(yè)為主體，建設(shè)了華夏銀行、日照銀行、交通銀行、2 興業(yè)銀行，新瑪特購物中心、銀座商城，形成了休閑購物中心、金融服務(wù)中心、商務(wù)辦公中心；在臨港商務(wù)區(qū)，以中盛國際商務(wù)港為中心，沿北京路、上海路、綠舟路，以總部經(jīng)濟、臨港物流、商務(wù)辦公、高檔餐飲服務(wù)等服務(wù)產(chǎn)業(yè)為主體，建設(shè)了藍天國貿(mào)中心、海納大廈、日照國際商貿(mào)中心、興業(yè)〃蔚藍海岸等樓宇項目，形成了濱海旅游中心，臨港商務(wù)中心、臨港物流中心。

二、主要措施

一是統(tǒng)一思想，提高認識，營造氛圍。發(fā)展樓宇經(jīng)濟，提升現(xiàn)代服務(wù)業(yè)檔次，是我區(qū)推動經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的重要舉措，對建設(shè)“實力東港、幸福東港、美麗東港”具有重要意義，區(qū)委、區(qū)政府歷來高度重視樓宇經(jīng)濟的戰(zhàn)略地位，主要領(lǐng)導(dǎo)親自進行安排部署，并在多次會議上著重強調(diào)發(fā)展樓宇經(jīng)濟的重要意義，全區(qū)上下對發(fā)展樓宇經(jīng)濟、推進科學(xué)發(fā)展的思想高度統(tǒng)一，認識空前一致。區(qū)政府成立了東部板塊建設(shè)服務(wù)領(lǐng)導(dǎo)小組，編制了城市中心商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，各部門、單位、鎮(zhèn)街道找準(zhǔn)定位，明確目標(biāo)，主動作為，調(diào)動社會各界力量參與樓宇經(jīng)濟建設(shè)，推動城市經(jīng)濟科學(xué)、快速、有序發(fā)展。

二是健全完善機制，加大政策扶持力度。一是完善考核機制。制定了樓宇經(jīng)濟發(fā)展考核辦法，納入相關(guān)部門單位千分績效考核，激發(fā)了發(fā)展樓宇經(jīng)濟的責(zé)任感、壓力感、緊迫感。二是加強政策扶持。出臺了《關(guān)于扶持樓宇經(jīng)濟發(fā)展的若干意見》，對東部板塊內(nèi)開發(fā)建設(shè)的商務(wù)樓宇投資開發(fā)主體、招商主體、入駐樓宇企業(yè)、物業(yè)管理等“建、招、用、管”四個層面全過程進行資金扶持，扶持資金從1萬元到上 3 百萬元，區(qū)財政設(shè)立區(qū)級服務(wù)業(yè)發(fā)展引導(dǎo)資金，集中用于扶持樓宇經(jīng)濟發(fā)展重點項目；并在招商引資中對三產(chǎn)服務(wù)業(yè)、外商投資鼓勵類產(chǎn)給予一事一議優(yōu)惠政策，吸引了更多樓宇經(jīng)濟企業(yè)來我區(qū)投資。

三是強化措施，加大服務(wù)力度。一方面，實行大項目包保責(zé)任制。將重點樓宇項目納入全區(qū)大項目庫，年初，區(qū)政府下發(fā)了《關(guān)于做好2013區(qū)級大項目推進工作的通知》和《大項目建設(shè)推進工作計劃》，一個樓宇項目明確一名區(qū)級責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)、主要責(zé)任部門、具體責(zé)任部門和配合部門、整體目標(biāo)及完成時限，將項目推進計劃進行了層層分解落實；開展了大項目建設(shè)“集中攻堅月”活動，凝聚力量，全力推進項目進程，加快項目建設(shè)步伐。另一方面，區(qū)政府成立了中心商務(wù)區(qū)和臨港商務(wù)區(qū)建設(shè)服務(wù)領(lǐng)導(dǎo)小組，具體負責(zé)推進東部板塊樓宇經(jīng)濟項目。區(qū)政府分管領(lǐng)導(dǎo)親歷親為，到項目一線現(xiàn)場指揮；領(lǐng)導(dǎo)小組成員立足本職工作，找準(zhǔn)服務(wù)東部板塊發(fā)展的著力點，制定服務(wù)措施，開通項目辦理綠色通道，解決項目推進中遇到的困難和實際問題；各相關(guān)街道全力投入，爭相發(fā)揮主力軍作用，鼓勵引導(dǎo)有條件的企業(yè)、社區(qū)搶抓舊城改造契機，參與樓宇經(jīng)濟建設(shè)，形成了加快東部板塊開發(fā)建設(shè)的強大合力。

四是加大對外推介，積極開展招商活動。堅持把招商引資作為樓宇經(jīng)濟發(fā)展的主抓手，創(chuàng)新樓宇經(jīng)濟招商機制，拓寬招商渠道，將政府主導(dǎo)力、業(yè)主主體力、市場配臵力“三力合一”，突出總部經(jīng)濟、電子商務(wù)、金融證券、現(xiàn)代物流、文化創(chuàng)意、旅游會展等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，積極開展專業(yè)招商和定向招商。加強項目對外推介，根據(jù)樓宇特色，4 通過整體包裝策劃，編印樓宇經(jīng)濟招商手冊，借助各類招商平臺，提高商務(wù)樓宇對外知名度。

三、存在困難和問題

在肯定成績的同時，我們也清醒地看到，樓宇經(jīng)濟發(fā)展還存在一些困難和問題：一是受國內(nèi)外大的經(jīng)濟形勢影響，部分客商投資收緊放緩，資金到位緩慢，甚至個別意向項目如名嘉廣場、尚城花園項目等項目方撤出投資；二是我區(qū)樓宇經(jīng)濟起步較晚，檔次較低，缺乏拉動力強的樓宇大項目，樓宇品牌有待于進一步培育，價值產(chǎn)業(yè)鏈有待于進一步延伸。三是由于我區(qū)的特殊區(qū)位，很多項目都是由市里直接推動，對個別項目辦理手續(xù)在區(qū)一級一路綠燈，在市一級設(shè)卡中梗太多，造成項目推進進展緩慢。

四、下步工作打算

一是加大樓宇項目招引力度。充分發(fā)揮東部板塊的臨海、臨港優(yōu)勢和人流密集、商業(yè)氛圍濃厚等條件，制定完善招商引資、資金支持、配套服務(wù)等優(yōu)惠政策，增強對入駐企業(yè)的吸引力，變“引鳳入巢”為“引鳳筑巢”，大膽吸引高端地產(chǎn)和優(yōu)勢資本參與商務(wù)區(qū)開發(fā)建設(shè)，形成借力發(fā)展、融合發(fā)展的態(tài)勢。借助省市區(qū)搭建的招商平臺，突出總部經(jīng)濟、金融經(jīng)濟、商務(wù)樓宇、現(xiàn)代物流等產(chǎn)業(yè)，聚力招引一批“高、大、新、特”的服務(wù)業(yè)項目。堅持招大引強選優(yōu)，積極引進省內(nèi)外知名企業(yè)區(qū)域總部或分支機構(gòu)，吸引大企業(yè)集團設(shè)立銷售、結(jié)算、研發(fā)及營運中心，培育一批稅收過千萬元的現(xiàn)代樓宇，真正讓東部板塊這塊黃金之地“遍地生金”。

二是合力推進中心商務(wù)區(qū)和臨港商務(wù)區(qū)建設(shè)。按照突出特色、錯位發(fā)展、借勢借力、招大引強的思路，認真研究市里制定的城建規(guī)劃，加強與市城投公司等建設(shè)單位的對接溝通，進一步細化完善商務(wù)區(qū)的發(fā)展布局、功能定位、設(shè)施分布和業(yè)態(tài)培植。制定完善招商引資、資金支持、配套服務(wù)等優(yōu)惠政策，吸引高端地產(chǎn)和優(yōu)勢資本參與商務(wù)區(qū)開發(fā)建設(shè)，形成借力發(fā)展、融合發(fā)展的態(tài)勢。在中心商務(wù)區(qū)，主要打造高端商務(wù)服務(wù)，重點發(fā)展綜合體、金融證券、商務(wù)辦公、信息服務(wù)、休閑娛樂等產(chǎn)業(yè)，高質(zhì)量、快節(jié)奏推進華潤綜合體等14個過億元的樓宇建設(shè)，提升改造現(xiàn)有樓宇，完善配套設(shè)施，提高檔次，優(yōu)化載體，提升城市品味。在臨港商務(wù)區(qū)，以中盛國際商務(wù)港為中心，側(cè)重發(fā)展臨港物流、企業(yè)總部、信息服務(wù)等為重點的新型港口服務(wù)業(yè)。重點推動臨港商務(wù)區(qū)完成土地騰空、土地手續(xù)辦理等前期工作，爭取建筑面積15萬平方米60層高的C座雙子樓、建筑面積5萬平方米的天力大廈開工建設(shè)，完成總建筑面積超40萬平方米的10座商務(wù)樓宇規(guī)劃；同時，抓好海濱四路以西區(qū)域“七通一平”等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，拓寬商務(wù)區(qū)發(fā)展空間。

三是進一步強化服務(wù)措施。學(xué)習(xí)借鑒各地樓宇經(jīng)濟發(fā)展的好經(jīng)驗好做法，建立并完善促進樓宇經(jīng)濟發(fā)展的政策體系，幫助企業(yè)用足用好國家和省、市出臺的樓宇經(jīng)濟發(fā)展的扶持政策，認真落實好我區(qū)出臺的《關(guān)于扶持樓宇經(jīng)濟發(fā)展的扶持政策》，形成鼓勵商貿(mào)樓宇發(fā)展的綜合性、立體化政策體系。強化中心商務(wù)區(qū)和臨港商務(wù)區(qū)建設(shè)服務(wù)領(lǐng)導(dǎo)小組的職能，轉(zhuǎn)變思路，強化措施，凝心聚力，主動出擊，對拆遷 6 騰地、項目辦理、招商推進等方面提供全方位、保姆式服務(wù)，提升服務(wù)于服務(wù)業(yè)發(fā)展的能力和水平。進一步優(yōu)化行政服務(wù)環(huán)境，牢固樹立“服務(wù)引商、服務(wù)安商、服務(wù)留商”的理念，協(xié)助入駐企業(yè)辦理注冊登記手續(xù)，主動上門幫助企業(yè)解決項目申報、資質(zhì)提升、市場拓展、品牌培育、人才引進、企業(yè)上市等方面的困難問題，做到急事急辦、特事特辦，切實為企業(yè)排憂解難，營造親商、愛商、安商的良好氛圍。

四是加快重點項目建設(shè)步伐。根據(jù)區(qū)里實施的大項目建設(shè)“集中攻堅月”活動要求，按照“一個項目、一套班子、一個領(lǐng)導(dǎo)、一抓到底”一線工作機制，加大項目調(diào)度推進力度，做好調(diào)查、分析、匯報，調(diào)動方方面面的積極性，解決項目推進中遇到問題和困難，合力推動項目建設(shè)。力爭中心商務(wù)區(qū)內(nèi)有兩個以上主題樓宇項目破土動工；天德海景城項目完成主體建設(shè)；康年華酒店項目上半年完成裝修全面營業(yè)；日照國貿(mào)中心項目“七一”前完成工程主體施工；臨港商務(wù)區(qū)完成土地騰空等工作，爭取60層高的商務(wù)大廈開工建設(shè)。

總之，我們將以這次會議為契機，緊緊圍繞“三個東港”建設(shè)目標(biāo)，保持“與時間賽跑、與機遇賽跑、與挑戰(zhàn)賽跑”的工作狀態(tài)，以更加飽滿奮發(fā)的激情、爭創(chuàng)一流的銳氣、扎實有效的措施，自我加壓、竭盡所能，全面做好樓宇經(jīng)濟發(fā)展各項工作，為全區(qū)實現(xiàn)兩個翻番做出積極貢獻。

關(guān)于扶持樓宇經(jīng)濟發(fā)展的若干意見

為切實優(yōu)化樓宇經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，促進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展，增強“東部板塊”的引領(lǐng)帶動作用，推動全區(qū)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級，特制定如下政策。

一、適用范圍

（一）轄區(qū)范圍內(nèi)新建、改建單幢經(jīng)營面積5000㎡以上、符合我區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃要求且在屬地納稅的商務(wù)樓宇（賓館、酒店、商場、公寓等除外），重點扶持建設(shè)總部式、主題式樓宇和創(chuàng)業(yè)大廈（以下簡稱商務(wù)樓宇）。

總部式樓宇是指企業(yè)總部、地域總部及營銷結(jié)算中心等機構(gòu)相對聚集的商務(wù)樓宇；主題式樓宇是指同類或關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)項目占入駐企業(yè)總數(shù)70%以上的商務(wù)樓宇；創(chuàng)業(yè)大廈是指為鼓勵全民創(chuàng)業(yè)由區(qū)政府命名，用于培育和發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的商務(wù)樓宇。

（二）新入駐商務(wù)樓宇的企業(yè)總部、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（銀行、證券、信托、保險、基金、投資、擔(dān)保、理財?shù)冉鹑诜?wù)企業(yè)；會展、廣告、會計、審計、評估、咨詢、法律服務(wù)等中介服務(wù)業(yè)以及其它新興服務(wù)業(yè)企業(yè)）、高新技術(shù)（IT通訊、電子商務(wù)、科技研發(fā)、技術(shù)服務(wù)等高新科技企業(yè)；信息網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)品設(shè)計、軟件研發(fā)、影視動漫、文化傳媒、教育培訓(xùn)等知識型、創(chuàng)意型企業(yè)）等產(chǎn)業(yè)項目。

二、扶持政策

（一）對商務(wù)樓宇投資開發(fā)主體的扶持

1.對新建、改建商務(wù)樓宇的投資開發(fā)主體，樓宇竣工驗收并投入使用后按該項目上繳建筑營業(yè)稅區(qū)級留成部分的30%給予一次性獎勵；自樓宇運營之日起，連續(xù)3年按整幢樓宇入駐企業(yè)上繳稅金區(qū)級留成部分的10%給予獎勵。

2.對聘請、委托國家二級資質(zhì)以上物業(yè)管理公司，實行規(guī)范化、專業(yè)化管理的商務(wù)樓宇，給予投資開發(fā)主體或經(jīng)營主體5萬元的一次性獎勵。

（二）對商務(wù)樓宇招商主體的扶持

3.對整幢商務(wù)樓宇入駐企業(yè)經(jīng)營面積達到總面積70%以上，兩年內(nèi)年上繳稅金區(qū)級留成部分（僅包括增值稅、營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，不含其它稅種，下同）分別達到100萬元以上、200萬元以上的商務(wù)樓宇，分別按其第一上繳稅金區(qū)級留成部分的10%、15%給予招商主體一次性獎勵。

4.對新引進入駐商務(wù)樓宇經(jīng)營的世界500強或全國500強企業(yè)的地域總部及其分支機構(gòu)，按其第一上繳稅金區(qū)級留成部分的20%給予招商主體一次性獎勵。

（三）對入駐樓宇項目的扶持政策

5.對新引進入駐商務(wù)樓宇經(jīng)營的世界500強或全國500強企業(yè)的地域總部及其分支機構(gòu)，實際繳納稅金區(qū)級留成部分100萬元（不含房地產(chǎn)稅收）以上（五年內(nèi)從實際達到年份起享受獎勵），從申報納稅之日起五年內(nèi)，前兩年按其當(dāng)年形成區(qū)級留成部分的 9 50％給予扶持，后三年按其當(dāng)年形成區(qū)級留成部分的25％給予扶持。

6.對新引進入駐商務(wù)樓宇經(jīng)營，且年上繳稅金區(qū)級留成部分超過100萬元的產(chǎn)業(yè)項目，如購買所入駐樓宇經(jīng)營場所，按其第一（實際經(jīng)營）上繳稅金區(qū)級留成部分的30%給予購房補貼。

7.對新引進入駐商務(wù)樓宇經(jīng)營且年上繳稅金區(qū)級留成部分超過50萬元的產(chǎn)業(yè)項目，連續(xù)三年按其上繳稅金區(qū)級留成部分的10%給予獎勵，已享受購房補貼的第一年不再獎勵。

上述產(chǎn)業(yè)項目是指除房地產(chǎn)、建筑企業(yè)以外，在東港區(qū)注冊納稅的企業(yè)。凡享受上述政策的，不重復(fù)享受區(qū)級其它相關(guān)優(yōu)惠政策。

（四）對工作機構(gòu)的扶持政策

8.各鎮(zhèn)、街道要按要求成立樓宇工作機構(gòu)，健全服務(wù)機制，及時準(zhǔn)確提供樓宇信息，工作成效顯著的，每個樓宇工作機構(gòu)給予1-3萬元工作經(jīng)費；對榮獲國家、省、市物業(yè)管理示范大廈榮譽稱號的，分別給予樓宇物業(yè)管理企業(yè)5萬元、3萬元、1萬元獎勵；各鎮(zhèn)、街道對支持開展工作的物業(yè)管理公司可給予一定獎勵。

（五）對投資規(guī)模大、帶動能力強、財政貢獻率高的重點商務(wù)樓宇項目和新入駐企業(yè)，可采取“一事一議”的辦法予以扶持。

三、資金來源

按照“誰受益、誰承擔(dān)”的原則，以上獎勵資金由受益主體予以承擔(dān)。區(qū)級財政按上GDP萬分之一的比例設(shè)立區(qū)級服務(wù)業(yè)發(fā)展引導(dǎo)資金，集中用于扶持樓宇經(jīng)濟發(fā)展重點項目。

四、審核、兌現(xiàn)程序

（一）實行商務(wù)樓宇財政扶持政策申報制度。按照“確認、集中兌現(xiàn)”的原則，每年初由符合上述扶持政策條件的商務(wù)樓宇（包括總部式、主題式樓宇和創(chuàng)業(yè)大廈的投資開發(fā)主體、招商主體、樓宇經(jīng)營主體和經(jīng)營期一年以上的入駐樓宇企業(yè)），準(zhǔn)備上一會計的相關(guān)資料，填報“樓宇經(jīng)濟政策扶持項目申報表”，由所在街道或部門匯總后，報區(qū)商務(wù)局初審。

（二）初審后，由區(qū)政府分管區(qū)長召集區(qū)財政、商務(wù)部門對鎮(zhèn)街道或部門提報的扶持項目進行審核確認，形成政策兌現(xiàn)方案，報區(qū)政府審批兌現(xiàn)。凡欠繳土地出讓金和稅金的企業(yè)，待繳齊欠繳資金后再予以獎勵。

（三）凡區(qū)政府確認的商務(wù)樓宇均為全區(qū)性招商載體，各鎮(zhèn)街道、各部門單位引進的樓宇產(chǎn)業(yè)項目，須重點向商務(wù)樓宇推介，促其聚集發(fā)展。

本意見自頒布之日起實施，有效期至2016年12月31日，由區(qū)財政局、商務(wù)局負責(zé)解釋。

2012年10月23日

第五篇：樓宇經(jīng)濟發(fā)展調(diào)查報告

青島、大連、長沙三市樓宇經(jīng)濟考察報告

樓宇經(jīng)濟，是隨著經(jīng)濟社會發(fā)展而出現(xiàn)的一種新興都市特色經(jīng)濟，是以商務(wù)樓宇為主要載體，通過開發(fā)、出售或出租商務(wù)樓宇進行招商、引資、留資，從而產(chǎn)生持續(xù)性稅源，帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的一種經(jīng)濟形態(tài)。當(dāng)前越來越多的城市把培育和發(fā)展樓宇經(jīng)濟當(dāng)作促進本地經(jīng)濟的新舉措。為了學(xué)習(xí)借鑒外地先進城市發(fā)展樓宇經(jīng)濟的先進做法和經(jīng)驗，今年8月上旬，市委政研室組成課題組赴山東青島市、遼寧大連市、湖南長沙市對當(dāng)?shù)貥怯罱?jīng)濟的發(fā)展情況進行考察?，F(xiàn)將考察成果綜合匯報如下。

一、三市樓宇經(jīng)濟發(fā)展的基本情況

1、樓宇經(jīng)濟集約利用土地，財富效應(yīng)突出

三市的樓宇經(jīng)濟主要集中在當(dāng)?shù)爻鞘械闹醒肷虅?wù)區(qū)（CBD）。在土地資源有限、地價高昂的情況下，三市注重開發(fā)和整合樓宇資源，向空中求發(fā)展，向空間要效益，將每棟樓宇打造成稅收大戶和垂直的商務(wù)街、金融街、高新技術(shù)街或旅游產(chǎn)業(yè)街。青島市目前共有各類商務(wù)商業(yè)樓宇150余幢，建筑面積約500萬平方米，創(chuàng)造地方稅收超過20億元。其中市南區(qū)2004年有30座寫字樓稅收超過千萬元，投入使用的97座寫字樓共創(chuàng)造稅收16.6億元，超過其區(qū)域內(nèi)總稅收的40％。大連市中山路、人民路兩側(cè)方圓2.4平方公里區(qū)域內(nèi)共有118棟大型樓宇，建筑面積236萬平方米，2002年繳納稅金10.3億元。長沙市芙蓉區(qū)172棟樓宇建筑面積257萬平方米，創(chuàng)造稅收1.7億元。據(jù)測算，一座占地十畝左右的普通寫字樓年稅收可超過千萬元，其稅收產(chǎn)出相當(dāng)于一個占地近千畝的普通工業(yè)園，樓宇經(jīng)濟已成為這些城市新的經(jīng)濟增長點。

2、樓宇經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，集聚效應(yīng)明顯

三市的樓宇內(nèi)匯聚了眾多金融、保險、商貿(mào)、物流、軟件等現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)，并衍生出信息服務(wù)、代理服務(wù)、咨詢服務(wù)和后勤服務(wù)等多方面的需求，帶動周邊地區(qū)商業(yè)、會展、旅游、文化娛樂、休閑和餐飲等行業(yè)的發(fā)展，進而推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。青島市、大連市中山區(qū)和長沙市芙蓉區(qū)，樓宇內(nèi)企業(yè)總數(shù)分別為6000家、3236家和2813家，吸引了大量的商品流、貿(mào)易流、信息流、資金流和人才流，推動了城市產(chǎn)業(yè)升級和檔次提升。青島市南區(qū)商務(wù)寫字樓入住率達到90%，1

樓宇內(nèi)匯集了826家外資企業(yè)，初步形成了以香港中路為中軸線的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)。大連市中山區(qū)20層以上的高層建筑就有49幢（不含在建的），入住企業(yè)實力強、服務(wù)覆蓋面廣，提升了城市形象。長沙市芙蓉區(qū)樓宇有效使用率達80％以上，其中順天國際財富中心就有77家企業(yè)入駐，成為長沙市標(biāo)志性建筑。

3、總部經(jīng)濟成為樓宇“新貴”，示范效應(yīng)巨大

三市樓宇經(jīng)濟吸引了眾多國內(nèi)外著名企業(yè)總部和高端機構(gòu)入駐，并形成了強大的示范帶動效應(yīng)。青島市南區(qū)順應(yīng)周邊制造業(yè)快速崛起的趨勢，大力發(fā)展有區(qū)域特色的樓宇經(jīng)濟，吸引了9家外資銀行、26家世界500強企業(yè)在該區(qū)設(shè)立了分支機構(gòu)，目前共有各類各級企業(yè)總部315家，包括馬士基北方總部、大韓航空呼叫中心、瑪雅公司山東總部。大連市依托樓宇大力發(fā)展總部經(jīng)濟，先后有40多家企業(yè)總部落戶大連，如愛立信的中國結(jié)算中心、GE的北亞研發(fā)中心、埃森哲的全球研發(fā)中心，中國修船行業(yè)規(guī)模最大的中遠船務(wù)集團總部也于今年3月由江蘇南通搬到了大連，進一步提升了作為東北開放龍頭城市的集聚能力和輻射力。長沙市芙蓉區(qū)瀏正街300多家企業(yè)中，有80％的企業(yè)總部落戶該區(qū)。他們還明確提出在未來5年內(nèi)引進40—60家跨國公司總部，市區(qū)內(nèi)50％以上的省級代理機構(gòu)、分公司在芙蓉區(qū)寫字樓聚集。

二、三市推動樓宇經(jīng)濟發(fā)展的主要做法和經(jīng)驗

1、注重規(guī)范引導(dǎo)，搭建產(chǎn)業(yè)平臺

發(fā)展樓宇經(jīng)濟是市場行為，但并不意味著政府無所作為。三市對發(fā)展樓宇經(jīng)濟不是放任自流、坐視不管，而是采取產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略先導(dǎo)和城市規(guī)劃先行的方式，進行必要的規(guī)范引導(dǎo)。如大連在香爐礁區(qū)域規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代商貿(mào)物流經(jīng)濟板塊，在引進麥德龍、百安居等國外知名企業(yè)的基礎(chǔ)上，著力建好以兩幢11萬平方米的商務(wù)大廈為代表的樓宇設(shè)施，重點引進對現(xiàn)代物流業(yè)依存度較高的商貿(mào)物流企業(yè)總部、區(qū)域分部、配送中心和結(jié)算中心等。青島規(guī)劃的科技街面積0.175平方公里，劃為四個功能區(qū)，去年5棟寫字樓入駐企業(yè)達到1248家，入孵企業(yè)360家，年銷售額達15億元。

2、注重整合資源，打造特色樓宇

三市通過產(chǎn)業(yè)置換、建筑置換、拆舊建新、拆低建高等方式，加大整合樓宇資源力度，加快推進樓宇的升級擴容。特別是針對一些樓宇沒“賣點”的問題，三市鼓勵發(fā)展專業(yè)樓宇，積極協(xié)助樓宇業(yè)主對樓宇進行功能定位，促進相同或相關(guān)行業(yè)在同一棟或相鄰樓宇內(nèi)聚集，實現(xiàn)企業(yè)間的信息、資源共享，打造樓宇品牌。如青島市南區(qū)金融業(yè)相對集中的有國際金融中心、中銀大廈；貨運物流企業(yè)相對集中的有百盛國際商務(wù)中心等7座專業(yè)樓宇；科技企業(yè)相對集中的有科技大廈、軟件大廈等16座專業(yè)樓宇。

3、注重政策扶持，加強招商引資

三市致力于實現(xiàn)樓宇企業(yè)數(shù)量和質(zhì)量的雙突破，專門制定扶持樓宇經(jīng)濟發(fā)展的獎勵政策和措施。創(chuàng)新招商思路，工作重心由“平面推進”向“立體拓展”轉(zhuǎn)變。在堅持專業(yè)招商的方向，發(fā)揮多方面招商主體的作用，開展多渠道、全方位開展招商引資。如長沙市芙蓉區(qū)每年安排500萬—1000萬元專門用于扶持發(fā)展樓宇經(jīng)濟，每引進一個跨國公司或世界500強企業(yè)的區(qū)域性總部，獎勵該樓宇招商主體30萬元，增強了發(fā)展樓宇經(jīng)濟的吸引力。

4、注重協(xié)調(diào)服務(wù)，營造良好環(huán)境

三市政府強化對樓宇經(jīng)濟的引導(dǎo)、服務(wù)和管理功能，建立政府與樓宇溝通聯(lián)系渠道，及時解決樓宇建設(shè)和招商過程中的各類困難和問題。例如，青島市南區(qū)為使華仁大廈引進全國知名的瑪雅房屋中介機構(gòu)，在人才招聘、前期宣傳、資金支持方面作了大量工作，最終促成了瑪雅公司山東總部順利落戶。

三、加快我市樓宇經(jīng)濟發(fā)展的幾點建議

1、充分認識樓宇經(jīng)濟對北海發(fā)展的重要作用

樓宇經(jīng)濟具有較高的綜合效益和發(fā)展前景，在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)已煥發(fā)出勃勃生機，成為現(xiàn)代都市經(jīng)濟中一道炫目的景觀。當(dāng)前，北海已進入新一輪快速發(fā)展期，特別是隨著閑置房地產(chǎn)的盤活和海景大道等一批重點項目的推進，為樓宇經(jīng)濟的發(fā)展帶來了千載難逢的機遇。全市上下一定要充分認識到樓宇經(jīng)濟“是財源經(jīng)濟、人才經(jīng)濟、信息經(jīng)濟和物流經(jīng)濟，是一個城市三次產(chǎn)業(yè)總開關(guān)”的重要作用，與時俱進，更新觀念，把發(fā)展樓宇經(jīng)濟作為建設(shè)“新北海”的戰(zhàn)略舉措來抓。

2、切實加強對樓宇經(jīng)濟的組織領(lǐng)導(dǎo)

樓宇經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈既長又深，涉及土地、規(guī)劃、建設(shè)、經(jīng)貿(mào)、財政、稅務(wù)、工商、統(tǒng)計等政府部門和眾多樓宇業(yè)主、物業(yè)公司、入駐企業(yè)等。為促進我市樓宇經(jīng)濟加快發(fā)展，營造市區(qū)聯(lián)動、協(xié)調(diào)推進、形成合力的良好氛圍，建議建立以市

委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)為組長的聯(lián)席會議制度，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)全市樓宇經(jīng)濟發(fā)展工作，制定戰(zhàn)略、規(guī)劃和政策，協(xié)調(diào)樓宇經(jīng)濟發(fā)展中的重大問題。聯(lián)席會議下設(shè)辦公室負責(zé)日常工作，協(xié)調(diào)解決具體問題。

3、做大做強做精一批特色樓宇

政府要主動、及早介入樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，要盡快制定全市的樓宇經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，構(gòu)建符合北海實際的樓宇經(jīng)濟基本版圖。要加大對爛尾樓、閑置樓、半空置樓的盤活力度，積極引導(dǎo)樓宇業(yè)主打造“賣點”。通過建立商務(wù)樓宇和入駐企業(yè)的星級評定制度，有針對性地引進企業(yè)，努力推進相似或相關(guān)企業(yè)相對集中地入住樓宇，打造一批特色商務(wù)樓。大力發(fā)展商務(wù)樓宇開發(fā)和管理的市場主體，引進和培育一批經(jīng)濟實力強、管理水平高、規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營集團包括物業(yè)管理公司。

4、制定扶持樓宇經(jīng)濟發(fā)展的政策措施

設(shè)立鼓勵樓宇經(jīng)濟發(fā)展的專項資金，對出租率顯著提高的樓宇、具有經(jīng)營特色的專業(yè)樓宇、總部經(jīng)濟落戶的樓宇給予獎勵，對入駐企業(yè)和中介人也要分情況給予相應(yīng)的獎勵。同時，我們也可借鑒外地的做法，在綜合考慮財政可承受能力的前提下，取消行政事業(yè)性收費，降低企業(yè)經(jīng)營成本，以“零收費”環(huán)境吸引外來企業(yè)到我市發(fā)展。

5、著力改善樓宇經(jīng)濟的發(fā)展環(huán)境

發(fā)展樓宇經(jīng)濟，離不開良好的基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)美的城市環(huán)境、濃厚的商業(yè)文化、開放的市場體系、發(fā)達的現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)等等。要加強樓宇周邊環(huán)境的建設(shè)和整治，將樓宇周邊環(huán)境建設(shè)納入我市的城市建設(shè)和改造規(guī)劃。完善商務(wù)配套設(shè)施，培育或引進高水平物業(yè)管理公司，改善樓宇軟件配套。由有關(guān)職能部門負責(zé)建立樓宇經(jīng)濟信息資料庫，對樓宇經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r實施動態(tài)管理。根據(jù)樓宇業(yè)主和入駐企業(yè)的具體需求，不定期組織相關(guān)的政策發(fā)布會、人才交流會、樓宇招商會。商務(wù)、工商等部門在重點樓宇派駐聯(lián)絡(luò)員，為入住企業(yè)提供全方位、零距離服務(wù)，提高服務(wù)水平和服務(wù)效率。要通過電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)、報紙等新聞媒體，對我市樓宇經(jīng)濟發(fā)展進行專題宣傳，提高樓宇的知名度，營造良好的發(fā)展環(huán)境。