第一篇：2016年第三季度保定房地產(chǎn)市場分析報告

前言：2016年第三季度，全國樓市呈升溫態(tài)勢，各地高價地頻現(xiàn)，地王稱霸，去庫存成為全國樓市一大難題。蘇州、廈門、南京已率先出臺限購政策，以防止樓市升溫過快導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫過剩。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，新一波樓市收緊政策即將來臨，預(yù)計第四季度將出現(xiàn)樓市拐點。

第三季度，在全國樓市升溫、保定本地樓市加大嚴(yán)查力度的情況下，保定房價連續(xù)13個月上漲。從第三季度房價走勢來看，保定房價持續(xù)高升，預(yù)計“金九銀十”傳統(tǒng)旺季過后，我市房價仍將保持慣性呈上升趨勢。

土地市場方面，相較于第二季度的冰封狀態(tài)，2016年第三季度，保定土地市場引爆樓市，重點不是宗地數(shù)量，而是氣勢。本季度，市國土局共掛牌出讓地塊17宗，其中居住用地7宗，商服用地2宗，工業(yè)用地8宗?？偯娣e377075.3平方米，合565.61畝，成交價總價274424萬元。本季度，碧桂園、萬科、K2等品牌房價首次參與土地競拍，地王紀(jì)錄再次被刷新。

2016年第三季度，改善住房條件依舊是保定消費者的首要購房目的；消費者能承受的房價及還款能力有小幅提高；區(qū)域地段要素回歸為影響消費者購房的首要因素；主城區(qū)仍最受購房者青睞；對于市場，消費者觀望情緒較高。

《2016年第三季度保定房地產(chǎn)市場分析報告》的推出，旨在介紹2016年第三季度保定房地產(chǎn)市場的整體運行情況，總結(jié)市場主要表現(xiàn)特征，對開發(fā)企業(yè)和消費者的市場預(yù)期進行盤點分析，為開發(fā)企業(yè)實施新的發(fā)展戰(zhàn)略提供參考和建議。

一、市場篇 1.第三季度保定主城區(qū)房價走勢

如圖1-1所示，2016年7月保定商品房住宅均價為7073元/平米；8月保定商品房住宅均價7099元/平米，9月保定商品房住宅均價7133元/平米。第三季度，全國二三線城市樓市升溫，保定在持續(xù)嚴(yán)查的情況下，房價仍隨大勢連續(xù)13個月上漲。從三季度房價走勢來看，保定房價持續(xù)高升，預(yù)計“金九銀十”傳統(tǒng)旺季過后，保定房地產(chǎn)市場仍將保持慣性呈穩(wěn)步上升趨勢。

圖1-1 2016年第三季度保定各月房屋均價情況

7月份，相比較來說是房地產(chǎn)市場的淡季，加之保定市場嚴(yán)查還在繼續(xù)，許多項目正處于補證狀態(tài)，而借此機會五證齊全等高品質(zhì)樓盤，有大幅提價的現(xiàn)象。8月初，土地出讓使整個市場沸騰，伴隨著新地王的誕生，保定地價房價扶搖直上。9月份，在嚴(yán)查力度加大、城市規(guī)劃建設(shè)穩(wěn)健進行，樓市“金九銀十”旺季正式來臨的情況下，房價依舊居高不下。2.第三季度保定樓盤價格漲降監(jiān)測

根據(jù)搜狐焦點網(wǎng)統(tǒng)計，截至2016年9月30日，第三季度保定全市共有90個樓盤調(diào)價。其中價格上漲的樓盤有88個，價格下調(diào)的樓盤有2個，房價上漲的樓盤較上季度增加4個，降價樓盤減少6個。

房地產(chǎn)市場“嚴(yán)查”依舊貫穿第三季度，這打亂了部分項目的推盤節(jié)奏，使大多樓盤呈待售狀態(tài)，從一定程度上影響了樓市供應(yīng)。但是，證件齊全以及品質(zhì)樓盤不為所動，區(qū)縣樓盤更是火力全開。在這種情況下，主城區(qū)稀缺地段樓盤以及潛力區(qū)域的個別項目，上漲幅度依舊可觀。

2.1保定各區(qū)域樓盤房價漲降分布：

圖1-2三季度保定各區(qū)域漲價樓盤數(shù)量占比

如圖1-2所示，第三季度保定市蓮池區(qū)有24個樓盤漲價，占比27%；競秀區(qū)有16個樓盤現(xiàn)不同幅度的上漲，占比18%；新三區(qū)漲價樓盤共14個，總占比16%；其他區(qū)縣漲價樓盤共34個，占比39%。第二季度主城區(qū)漲價樓盤占比54%，而本季度主城區(qū)漲價樓盤占比45%，相較上一季度下跌了近十個百分點；本季度新三區(qū)漲價樓盤占比和上一季度的17%相比，相差甚微，說明新三區(qū)房價漲勢趨于穩(wěn)定。

圖1-3三季度保定各區(qū)域降價樓盤數(shù)量占比

降價樓盤方面，如圖1-3所示，第三季度僅蓮池區(qū)1個樓盤降價，周邊區(qū)縣1個樓盤降價，競秀區(qū)、滿城區(qū)、徐水區(qū)以及清苑區(qū)均無樓盤降價。

2.2保定各區(qū)域房價漲降幅度：

如圖1-4所示，2016年第三季度，據(jù)搜狐焦點網(wǎng)監(jiān)測，蓮池區(qū)樓盤平均上漲1361.87元/平米，平均增幅為10.76%。其中，漲幅較大的樓盤有風(fēng)帆家園（商鋪），每平漲價8000元；盛和嘉園每平漲價6000元。競秀區(qū)樓盤平均上漲963.89元/平米，平均增幅約8.81%，其中，漲幅較大的樓盤有金冠·朝陽SOHO，每平上漲3400元。

在對新三區(qū)樓盤監(jiān)測中搜狐焦點發(fā)現(xiàn)，新三區(qū)共有14個樓盤價格出現(xiàn)了不同幅度的上漲。其中，清苑區(qū)樓盤平均上漲292.56元/平米，平均增幅為4.96%；滿城區(qū)樓盤平均上漲 233.33元/平米，平均增幅為5.03%；徐水區(qū)樓盤平均上漲411.11元/平米，平均增幅為9.77%。自保定行政區(qū)域劃分調(diào)整以來，新三區(qū)樓盤價格一直處于上漲狀態(tài)。除此之外，保定市其他區(qū)縣樓盤價格平均上漲793.67元/平米，平均增幅達13.49%。

圖1-5第三季度保定各區(qū)域價格下降樓盤情況

圖1-5顯示了第三季度保定各區(qū)域價格下降樓盤信息。由圖表可知，三季度蓮池區(qū)僅天籟新城1盤降價1000元/平米，降幅5.26%；競秀區(qū)、新三區(qū)均無樓盤降價；其他區(qū)縣樓盤僅位于易縣的佳合家園降價280元/平米，降幅達7.26%，其他樓盤均未降價。

3.第三季度保定主城區(qū)樓盤預(yù)售情況：18個預(yù)售證下發(fā) 16個項目獲證

據(jù)保定房地產(chǎn)交易中心顯示，2016年第三季度保定共有16個項目獲得預(yù)售許可證，分別為東方云頂、天威綠谷、科華·錦東茗郡、國宅華府南院、國宅華府西院、假日麗舍、朝陽首府、未來城C區(qū)、書香門第、上林熙園、萬和奧城、清山·公爵城、公園時代、亢龍·朗峯、景秀公館、支點·匯智國際，預(yù)售總面積847163.08平方米。圖1-6 2016年第三季度保定預(yù)售證信息匯總

4.第三季度保定開盤加推項目匯總：

圖1-7第三季度保定樓盤推盤情況

2016年第三季度，保定共13個項目進行了開盤與加推。據(jù)監(jiān)測，競秀區(qū)3個項目推盤，蓮池區(qū)4個項目推盤，周邊縣區(qū)6個項目推盤。其中，競秀區(qū)國宅華府·西院、萬和奧城，蓮池區(qū)萬博園、雄縣冀中名門、高碑店市林語城這五個項目三個月內(nèi)推盤兩次，可見其銷售之火爆。

另據(jù)搜狐焦點網(wǎng)分析，開發(fā)商之所以在“金九銀十”的旺季加大推盤力度，目的是為了提高供應(yīng)量，以應(yīng)對旺季不斷增加的購房需求。

二、政策篇

1.2016年第三季度全國房地產(chǎn)相關(guān)政策 1.1央行繼續(xù)實施穩(wěn)健貨幣政策

8月2日至3日上午，2016年中國人民銀行分支行行長座談會召開。會議指出，繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，保持靈活適度，適時預(yù)調(diào)微調(diào)，增強政策的針對性和有效性。綜合運用多種貨幣政策工具，保持流動性水平合理充裕，實現(xiàn)貨幣信貸及社會融資規(guī)模合理增長。

1.2全國分區(qū)域限購限貸模式開啟

圖2-1第三季度全國分區(qū)域限購限貸政策匯總

繼8月初南京將貸款結(jié)清家庭購買二套房首付提高5%后，蘇州、武漢、廈門、杭州、北京、天津等地相繼加入限購大軍。第三季度二三線城市樓市升溫過快，各熱點二線城市陸續(xù)出臺限購限貸政策，政策打壓正當(dāng)時。2.2016年三季度保定房地產(chǎn)相關(guān)政策

2.1保定主城區(qū)147個村即日起宅基地嚴(yán)禁建房

近年來，主城區(qū)城中村部分村民不遵守城市規(guī)劃，擅自在宅基地上新建、翻建、改建、擴建房屋，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃順利實施和城中村改造有序推進，并存在嚴(yán)重的安全隱患。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》等法律法規(guī)規(guī)定，緊急通知保定主城區(qū)147個村即日起宅基地嚴(yán)禁建房。

2.2曝保定開發(fā)區(qū)優(yōu)化整合方案 高新區(qū)實施保留

8月16日，河北省人民政府官方網(wǎng)站公布《河北省人民政府關(guān)于保定市開發(fā)區(qū)優(yōu)化整合方案的批復(fù) 》，保定市開發(fā)區(qū)優(yōu)化整合方案曝光。

根據(jù)批復(fù)，保定高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、河北保定經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等其他16個開發(fā)區(qū)保留無變化。白洋淀科技城、河北保定工業(yè)園、河北容城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、河北雄縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)不參與此次整合。

2.3保定專項整治房地產(chǎn)領(lǐng)域互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險

8月29日，保定市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站發(fā)布了《關(guān)于做好全市地產(chǎn)領(lǐng)域互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險專項整治工作的通知》，決定開展 “房地產(chǎn)領(lǐng)域互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險專項整治”工作。地產(chǎn)領(lǐng)域互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險專項整治工作重點排查以下四個方面：

（一）未取得相關(guān)金融資質(zhì)，利用P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺和股權(quán)眾籌平臺從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)；

（二）取得相關(guān)金融資質(zhì)的企業(yè)開展房地產(chǎn)金融相關(guān)業(yè)務(wù)情況；

（三）違規(guī)開展互聯(lián)網(wǎng) “眾籌買房”、“首付貸”等業(yè)務(wù)情況；

（四）跨界開展互聯(lián)網(wǎng)金融活動情況。2.4保定放開住房公積金異地貸款業(yè)務(wù)

據(jù)保定市住房公積金管理中心，9月5日，保定市正式放開住房公積金異地貸款業(yè)務(wù)。

9月12日，保定市住房公積金管理中心發(fā)布了《關(guān)于補充調(diào)整住房公積金個人住房貸款部分政策的通知》。通知表示：

一、根據(jù)還款能力確定貸款限額；

二、按揭樓盤項目“五證”齊備的情況下，可進行按揭樓項目受理并簽署按揭合作協(xié)議；按揭樓盤項目較多時，原則上根據(jù)形象進度受理；

三、暫不受理異地貸款中商業(yè)住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款業(yè)務(wù)。

三、土地篇

1.第三季度保定土地市場成交情況

2016年第三季度，保定共17宗地塊掛牌出讓，總面積377075.3平方米，約合565.61畝，成交總價274424萬元。其中，居住用地7宗，總面積179312.9平方米，約合268.97畝；商服用地2宗，總面積55469平方米，約合83.20畝；工業(yè)用地8宗，總面積142293.4平方米，約合213.44畝。

17宗地塊分兩個批次掛牌出讓，其一，保國土告字[2016]04號，于7月19日開始掛牌，7月28日掛牌截止，包括7宗居住用地，2宗商服用地；其二，保國土告字[2016]05號，于8月22日開始掛牌，8月31日掛牌截止，包括9宗工業(yè)用地。掛牌時間截止時，有競買人表示愿意繼續(xù)競價，轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競價，通過現(xiàn)場競價確定競得人。

保國土告字[2016]05號，8宗工業(yè)用地順利成交，1宗未果，不必多說。保國土告字[2016]04號，因3宗地塊吸引外來房企加入競價引起轟動。該批次地塊于7月28日掛牌截止后轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競價，當(dāng)天6宗地塊成功出讓，3宗熱門地塊因競價激烈擇日再拍。8月2日，再拍無果。8月5日，【2016-026】號地塊英利競得，其余兩宗仍無果。8月10日，【2016-024】號隆基泰和競得，【2016-027】號K2競得。

【2016-024】號宗地（位于七一路南、東三環(huán)西，面積：55304㎡）意向房企有：碧桂園、萬科、K2、隆基泰和、匯博，最終由隆基泰和以8.6億元成交拿地。

【2016-026】號宗地（位于朝陽北大街西側(cè)、防洪堤南、秀園街東，面積：47033㎡）意向房企有：源盛、華中、?？谥卸?，最終由源盛地產(chǎn)以4.25億元成交拿地。

【2016-027】（位于陽光北大街西側(cè)、華光路北側(cè)、火炬路東側(cè)，面積：60769㎡）意向房企有：宏昌、碧桂園、K2、萬科、中民信誠，最終由K2以10.04億元成交拿地。

在保定，掛牌地塊有競爭已屬難得，而一線房企參與競價，并且競爭激烈?guī)纵單垂默F(xiàn)象更是少見。本次土拍品牌房企碧桂園、萬科、K2一一亮相，?？谥卸?、中民信誠首次在保拿地，經(jīng)過4次競拍最終僅K2成功突圍，并刷新保定地王紀(jì)錄，但也引起了不小**。

第三季度保定土地市場整體走高。經(jīng)過幾次熔斷，保定房價也隨之被拉升，市場一時沸騰。這是一場外來企業(yè)與本土房企的博弈，外來房企的腳步已經(jīng)無法阻擋。他們的到來在拉升保定房價的同時，也促使保定房地產(chǎn)市場更新?lián)Q代，以全新的面貌應(yīng)對以后的發(fā)展。這也說明保定房地產(chǎn)市場發(fā)展前景仍然可觀，保定樓市也將開啟新的篇章。一是對保定本土房企給予一定的沖擊，預(yù)計后期樓盤綜合品質(zhì)的提升以及滿足客戶需求將成為發(fā)展關(guān)鍵；二是隨著京津冀一體化進程的加快，土地市場競爭會進一步加劇，加之新地王的出現(xiàn)，保定房價或?qū)⒂羞M一步上漲的可能。

圖2-2第三季度保定土地市場成交情況

2.第三季度保定主城區(qū)及新三區(qū)征地情況

土地征收是指國家為了公共利益需要，依照法律規(guī)定的程序和權(quán)限將農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)化為國有土地，并依法給予被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和被征地農(nóng)民合理補償和妥善安置的法律行為。2016年第三季度，保定主城區(qū)以及徐水區(qū)征地頻繁。據(jù)搜狐焦點網(wǎng)統(tǒng)計，三季度主城區(qū)與徐水區(qū)共征地145.9974公頃，合2189.961畝。由征地用途劃分，住宅用地43宗，共85.9242公頃，約合1288.86畝；商服用地2宗；工業(yè)用地4宗；工礦倉儲用地8宗；公共管理與公共服務(wù)用地10宗；交通運輸用地4宗。共涉及包括競秀區(qū)韓村鄉(xiāng)韓村村、競秀區(qū)江城鄉(xiāng)江城東隊村、大王店鎮(zhèn)劉官營村、安肅鎮(zhèn)前所營村以及賢臺鄉(xiāng)西南韓村在內(nèi)的26個行政村。涉及區(qū)域有體育新城、東湖片區(qū)以及大王店工業(yè)園區(qū)等。

第三季度具體征地情況如下（以征地告知書發(fā)布時間統(tǒng)計）：

7月13日，競秀區(qū)韓村鄉(xiāng)韓村村征地1宗6公頃，征地用途為公共管理與公共服務(wù)。

7月18日，韓莊鄉(xiāng)盧莊村與賢臺鄉(xiāng)西南韓村共征地2宗3.2204公頃，一為公共管理與公共服務(wù)用地，一為住宅用地。

7月22日，保定國土資源局發(fā)布征地告知書31則，征地用途除1宗為商服外，均屬住宅用地。此次征地涉及保定體育新城區(qū)域78.3775公頃土地，包括頡莊鄉(xiāng)大車辛莊村、頡莊鄉(xiāng)郎莊村、江城鄉(xiāng)江城東隊村、江城鄉(xiāng)徐莊村、江城鄉(xiāng)許家莊村、南奇鄉(xiāng)蠻子營村等6個行政村土地。

7月26日，徐水區(qū)安肅鎮(zhèn)西于莊村征地1宗，面積1.3333公頃，開發(fā)用途為公共管理與公共服務(wù)用地。

7月28日，競秀區(qū)頡莊鄉(xiāng)大車村征地1宗，面積2.8942公頃，開發(fā)用途為住宅用地。

7月29日，韓莊鄉(xiāng)大西良村征地5宗，面積總計共1.9923公頃，開發(fā)用途均為住宅用地。8月3日，大王店鎮(zhèn)劉官營村、大王店鎮(zhèn)劉官營村、正村鄉(xiāng)孟官營村、安肅鎮(zhèn)北梨園村、賢臺鄉(xiāng)西南韓村以及江城鄉(xiāng)江城東隊村，征地12宗，面積總計31.1668公頃，開發(fā)用途有工礦倉儲、交通運輸、工業(yè)以及住宅。

8月9日，征地區(qū)域涉及中廉良村、江城鄉(xiāng)江城東隊村、南奇鄉(xiāng)北章村，總征地面積約0.4191公頃。其中，中廉良、江城所征地塊開發(fā)用途均為住宅用地，南奇鄉(xiāng)北章村所征土地開發(fā)用途為工礦倉儲用地。

8月24日，安肅鎮(zhèn)前所營村以及史端鄉(xiāng)下河西分別征地1宗，面積共1.1936公頃，開發(fā)用途一為住宅，一為工礦倉儲。

9月12日，東金莊鄉(xiāng)東金莊村征地兩宗，總面積2公頃，開發(fā)用途為公共管理與公共服務(wù)用地。

9月13日，競秀區(qū)南奇鄉(xiāng)蠻子營村征地一宗，面積3.333公頃，用途為公共管理與公共服務(wù)；東金莊鄉(xiāng)銀定莊村征地7.9119公頃，開發(fā)用途分為商服、公共管理與公共服務(wù)、交通運輸。

9月29日，此次征地范圍主要涉及徐水區(qū)約合5.2515公頃的土地，開發(fā)用途涉及公共管理與公共服務(wù)用地和工礦倉儲用地。

四、消費者調(diào)查篇

1.消費者的購房目的：改善型住房需求為主要動力 提要：改善型剛性需求消費者即已經(jīng)擁有住房，但隨著家庭人口增長或者對生活品質(zhì)追求提升而進行住房消費的人群，這部分人群表現(xiàn)活躍，超越解決基本居住需求的首次購房消費者，成為2016年第三季度保定房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)力量。

1.1消費者擁有房產(chǎn)情況：擁有一套住房者居多

圖 4-1反映了2016年第三季度保定消費者擁有房產(chǎn)的分布狀況。其中，在受訪者中沒有房產(chǎn)的人員占比24%，該部分人群主要是剛性需求消費者；48%的受訪者擁有一套住房，該部分人群購買住房主要是用于改善居住環(huán)境；擁有兩套住房的受訪者占比16%，其中三套住房擁有者占比12%，搜狐焦點網(wǎng)預(yù)測，該部分人群購買住房大多用于投資升值，擁有一套以上住房的人群占比較二季度有所下降。

圖4-1消費者擁有房產(chǎn)情況

調(diào)查顯示，已經(jīng)擁有一套住房，購房主要是改善居住條件的受訪者所占比重最大，與2016年第二季度相比有所增加；擁有兩套及兩套以上住房的受訪者共占比28%，無住房受訪者占比24%，可見保定購房者中，真正無住房的剛性需求占市場需求的24%，其余76%的消費者已經(jīng)擁有住房，多為改善型及投資型需求。

1.2消費者購房目的：改善居住條件

圖 4-2消費者購房目的

圖 4-2反映了2016年第三季度保定消費者購房目的的分布狀況。其中，47%受訪者購房的主要目的是用于改善居住條件，在調(diào)查中所占比重最大，占據(jù)市場的主導(dǎo)地位；27%的受訪者購房是為了解決基本居住問題；出租獲長期回報占9%，短期倒手賺取差價占17%，投資型購房者在受訪者中占比共26%。開發(fā)企業(yè)可以此項數(shù)據(jù)作為參考做出調(diào)整，提供出更適合市場需求的產(chǎn)品。

調(diào)查顯示，保定購房者的購房目的與受訪者擁有房產(chǎn)情況相一致，以改善居住條件及解決基本居住問題為主。此外，投資型購房者在受訪者中相較于上一季度30%的占比小幅下降，可見第三季度受政策等相關(guān)因素的影響，購房者對于房地產(chǎn)未來的預(yù)期有所下降。2.消費者的購房需求：一手房是購房者首選 房價直接打折最受歡迎

提要：2016年第三季度保定購房者首選新房，選擇二手房源的購房者所占比重較小。保定購房者對于開發(fā)企業(yè)推出的促銷方式態(tài)度分化明顯，房價直接打折是大多數(shù)購房者傾向的促銷方式，其他促銷方式吸引力極小。

2.1消費者購房首選房源：新房更受青睞

圖4-3反應(yīng)了2016年三季度保定購房者在購房時首選的房源類型情況。其中，71%的購房者表示購房時首選一手房源；11%的購房者表示愿意購買二手房源，另有18%的購房者表示兩種房源均可。

圖 4-3消費者購房首選的房源類型

觀察圖表可得，保定購房者中近七成購房者傾向于新房，傾向于購買二手房的購房者占比較小。分析原因得出，第一，新商品房無論是社區(qū)、戶型設(shè)計、樓層等均強于二手房，因此計劃購置新房的購房者較多；第二，二手房房源選擇余地較小，且過戶等手續(xù)繁瑣，更名費價格較高等原因，選擇二手房購房者所占比重較小。不過，隨著二手房交易政策的不斷放松，以及流入二手房市場的新房源不斷增多，對于一手房和二手房的選擇，越來越多購房者表示無所謂，往往更注重性價比。

2.2消費者傾向的促銷方式：房價直接打折最受歡迎

圖4-4反映了最受保定購房者歡迎的促銷方式的情況。其中，選擇房價直接打折的購房者所占比重最高，高達71%；選擇根據(jù)付款方式制定優(yōu)惠政策的購房者占比為13%，相較于上一季度有所下降。9%的購房者選擇了特價房，相較于上一季度有小幅度上升。7%的購房者選擇贈送面積；沒有購房者選擇贈送實物這一促銷方式。

圖 4-4消費者傾向的促銷方式

分析數(shù)據(jù)可以看出，無論是房價直接打折還是根據(jù)付款方式制定優(yōu)惠政策，最受購房者歡迎的還是在房價上直接優(yōu)惠這種促銷方式。隨著保定主城區(qū)房價不斷上升，購房者的購房壓力也大大增加，因此多數(shù)購房者最期待的促銷方式就是房價直接打折。根據(jù)付款方式制定優(yōu)惠政策一般根據(jù)購房者現(xiàn)實資金情況而定，比較具有隨機性；選擇特價房這一促銷方式的購房者所占比重不高，這是因為隨著保定購房者專業(yè)素質(zhì)的提升，逐漸認(rèn)識到特價房在戶型、設(shè)計等方面的不足之處，因此特價房的吸引力逐漸降低，但同時由于房價不斷上漲的壓力，小部分購房者考慮到自身經(jīng)濟實力，開始逐漸關(guān)注特價房這一優(yōu)惠促銷方式。

3.消費者的購房傾向：購房者購買力提高 主城區(qū)是購房熱點區(qū)域

提要：2016年第三季度小高層、高層和多層商品住房仍最受關(guān)注，消費者對于居住的舒適度需求仍較高，90平方米至120平方米的中等戶型住宅最受歡迎。此外，保定消費者在購房時能承受的房價及還款能力有小幅提高；區(qū)域地段要素回歸為影響消費者購房的首要因素，保定主城區(qū)更受購房者青睞。

3.1消費者購房首選業(yè)態(tài)類型：

圖 4-5反映了2016年第三季度保定消費者首選商品房類型的分布情況。其中，選擇小高層住宅產(chǎn)品占比36%居首位，高層住宅產(chǎn)品占比31%居第二位，多層住宅產(chǎn)品占比20%居第三位。上述三類普通住宅產(chǎn)品差距不大，其他業(yè)態(tài)占比總和為13%。可見，小高層、高層和多層住宅產(chǎn)品最受購房者的青睞。高層住宅因為價格偏低，并且保定市區(qū)在建樓盤多為高層建筑，購房者選擇余地較大，所以高層住宅也是大部分人群的首選房產(chǎn)業(yè)態(tài)。

圖 4-5消費者購房首選類型

此外，花園洋房、別墅以及豪宅均屬于高端住宅產(chǎn)品，特別是豪宅和別墅，其特點為面積相對較大，均價和總價相對較高。然而根據(jù)保定居民目前的購買力水平而言，高端住宅很難大眾化。并且，由于政府嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)，停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)，從而使高端住宅項目土地供應(yīng)少，市場范圍狹窄。

3.2消費者購房首選戶型：

通過圖4-6我們發(fā)現(xiàn)，2016年第三季度保定消費者最為青睞的戶型依舊為90-120平方米，占受訪者的37%，雖然較上季度占比有所下降，但依舊位居榜首；28%的消費者在購房時首選120-140平方米的戶型；26%的消費者在購房時傾向60-90平方米的戶型，占比較上一季度有小幅上升；6%的消費者在購房時傾向140-200平方米的戶型，消費者在購房時傾向60平米以下的占比為1%，占比較上一季度有小幅下降；2%的消費者在購房時傾向200平米以上的戶型。可見，90-120平方米的中等戶型對保定購房者來說更容易接受，購買此類戶型的消費者也多為剛性需求或者改善型剛性需求。我們認(rèn)為，比起大戶型相對較高的房價，中小戶型因其總價較低，低首付、低月供、購房壓力小等優(yōu)點而受到大部分剛需置業(yè)者的追捧。

圖 4-6消費者購房首選戶型

除此之外，在調(diào)查中購房首選120-140平方米戶型的消費者也占了較大比重,可見保定消費人群購買力有所提升，大戶型住宅仍存在較大的市場潛力，保定潛在的大戶型需求將不斷增加。另一方面，根據(jù)調(diào)查可知，在購房者中改善型剛性需求占比最大，所以在選擇戶型時，對居住感受的需求比較大，這也造成了戶型相對適中、總價相對合理、舒適度相對較強的中等戶型受到更多消費者的青睞。

3.3消費者能承受的房屋單價：

圖 4-7反映了2016年第三季度保定消費者購房所能承受的房屋單價的情況。數(shù)據(jù)顯示31%的消費者在購房時能承受的房屋單價為4000-5000 元；19%的消費者在購房時能承受的房屋單價為5000-6000元；有17%的購房者能承受6000-7000元的購房單價；15%的購房者能承受 7000-8000元的購房單價；5%的購房者可以承受8000-9000元的房屋單價；另外，在受訪者中有14%消費者在購房時可以承受的房屋單價在9000元以上。

圖 4-7消費者所能承受的房屋單價（單位：元）

由圖4-7可以看出，保定大多數(shù)消費者能承受的房屋單價為4000-5000元，這部分人群相對來說資金承受能力較低，并不能負擔(dān)保定目前均價萬元左右的房價水平。這一數(shù)據(jù)與二季度占比30%基本持平，表明目前我市居民購買力相對穩(wěn)定。然而據(jù)此項調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，僅有7%的購房者能承受10000元以上的房屋單價，這表明僅有極少數(shù)購房者的購買力與保定現(xiàn)階段房價水平相符，但仍不能確定其購買意愿能夠達成。另外不難看出，保定消費者所能承受的房屋單價水平，與消費者首選的業(yè)態(tài)仍具有一定的矛盾性。小高層、多層產(chǎn)品相對價位較高，因此，保定購房者較弱的購房能力與其所青睞房地產(chǎn)業(yè)態(tài)具有很大的矛盾性，不利于購房意愿的實現(xiàn)。同時，保定消費者所能承受的房屋單價水平與現(xiàn)在保定商品房價格也具有一定的矛盾性，與保定現(xiàn)階段的房屋價格水平不符。3.4消費者購房首選付款方式：住房公積金貸款和商業(yè)銀行貸款受青睞

圖4-8反映了2016年第三季度保定消費者購房首選的付款方式。調(diào)查中，45%的受訪者選擇了住房公積金貸款，30%的受訪者傾向于商業(yè)銀行貸款，11%的受訪者傾向于一次性付清，10%的受訪者選擇了分期付款，另外1%的受訪者選擇了民間借貸，還有3%的購房者選擇了其他的付款方式。

公積金貸款不僅具有手續(xù)便捷、發(fā)放時間短的優(yōu)勢，還具有首付低、利率低等優(yōu)勢，因此有條件選擇住房公積金貸款的消費者更青睞于這一付款方式。

圖 4-8消費者購房首選付款方式

此外，我們發(fā)現(xiàn)，選擇一次性付款購房的受訪者占11%。我們認(rèn)為，選擇一次性付款購房的受訪者，可以體現(xiàn)兩點，一方面這部分消費者購買力很強，另一方面也與開發(fā)企業(yè)對一次性付款購房推出較大力度的優(yōu)惠政策有密切的關(guān)系。一次性付款對于開發(fā)企業(yè)回籠資金有著重要作用，因此開發(fā)企業(yè)強烈鼓勵購房者一次性付款購房。3.5消費者所能承受的月還款額：

圖 4-9反映了2016年第三季度消費者購房時所能承受的月還款額的分布情況。數(shù)據(jù)顯示，受訪者月還款額在2500元以上的占27%，受訪者月還款額在2000元至2500元之間的占24%，受訪者月還款額在1500元以下的占19%，月還款額在1500-2000元之間的占30%。

圖 4-9消費者購房時所能承受的月還款額

由此可見，月還款額在1500-2000元之間的購房者所占比重最高，這一數(shù)據(jù)與上一季度購房者調(diào)查數(shù)據(jù)不同，但與近幾年來購房者調(diào)查數(shù)據(jù)基本一致，這表明了保定市購房者的購買力趨于平穩(wěn)，符合保定居民現(xiàn)階段的工資水平。

3.6主城區(qū)依舊是購房者首選區(qū)域

圖 4-10反映了2016年第三季度保定消費者購房時的首選區(qū)域的分布情況。數(shù)據(jù)顯示，購房者仍然更青睞蓮池區(qū)和競秀區(qū)，即保定主城區(qū)住宅，其中選擇在蓮池區(qū)買房的消費者占據(jù)了受訪者的46%；在競秀區(qū)買房的消費者占據(jù)了受訪者的44%，在徐水區(qū)買房的消費者占據(jù)了受訪者的5%，在清苑區(qū)買房的消費者占據(jù)了受訪者的1%，在滿城區(qū)買房的消費者占據(jù)了受訪者的4%。

研究數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，保定購房者仍然更傾向在主城區(qū)置業(yè)。蓮池區(qū)東部和北部發(fā)展勢頭迅猛，城市建設(shè)規(guī)劃不斷，新建樓盤云集，發(fā)展?jié)摿o限。競秀區(qū)對于保定消費者也具有較高的吸引力，競秀區(qū)高新產(chǎn)業(yè)云集，西部體育新城規(guī)劃建設(shè)逐步進入正軌，另外，競秀區(qū)有著四通八達的交通網(wǎng)，購物、美食、休閑等設(shè)施分布密集，既方便出行又方便生活娛樂。綜合來看，保定購房者更青睞主城區(qū)項目。

圖 4-10消費者購房首選區(qū)域

3.7購房考慮更均衡 區(qū)域地段為主要要素

由圖4-11可以看出，2016年第三季度區(qū)域地段是影響保定購房者選房的第一要素，占比29%；其次，價格因素占比24%，周邊環(huán)境因素占比15%，；證件情況因素占比12%；配套因素占比4%；戶型、期房現(xiàn)房因素占比5%；交通、開發(fā)企業(yè)品牌、物業(yè)情況各占比2%；消費者購房時對施工情況和其他要素的考慮各占比1%。

圖 4-11影響消費者購房的要素指數(shù)

綜合以上對購房者所能承受的房屋總價以及月還款能力的調(diào)查來看，保定消費者總體購買力逐漸提升，購房依舊受價格因素影響；其次，區(qū)域地段依舊是影響保定購房者選房的第一要素，這一數(shù)據(jù)較上季度相比有小幅上漲，表明消費者對周邊環(huán)境要求日漸提高，可見隨著生產(chǎn)力的發(fā)展，人們對生活質(zhì)量和居住舒適度的需求也日益提高，更加注重享受生活。另外，證件情況也是左右消費者購房的重要要素之一，隨著保定房地產(chǎn)市場對于房地產(chǎn)項目的嚴(yán)查及整頓，證件要素對消費者的影響力越來越大，消費者選擇證件情況作為首要考慮因素的比重上升，體現(xiàn)了保定消費者日趨理性的購房觀念。戶型、交通、配套等因素對于購房者日后居住的舒適度與便捷度有一定的關(guān)系，但隨著交通條件的日漸改善和生活水平的不斷提高，出行不再是難題。從調(diào)查中可以發(fā)現(xiàn)，消費者對配套設(shè)施、戶型企業(yè)品牌、物業(yè)、施工以及是否現(xiàn)房的要求越來越低。

4.消費者的市場預(yù)期：預(yù)判政策走勢不甚明朗 觀望情緒仍較高

提要：2016年第三季度保定消費者的購房意愿仍不迫切，觀望心態(tài)較強。從整體來看，多數(shù)受訪者認(rèn)為未來政策走勢不甚明朗不敢妄下定論，且多數(shù)受訪者認(rèn)為保定房地產(chǎn)未來成交將呈穩(wěn)中有升態(tài)勢。

4.1消費者多數(shù)持觀望態(tài)度

在調(diào)查中，有58%的受訪者表示一年之內(nèi)買房，20%的受訪者表示將在半年之內(nèi)購房，另有9%的受訪者表示會在三個月之內(nèi)購房，12%的受訪者在一個月之內(nèi)有購房意愿，可見保定購房者觀望情緒較大，但消費者的置業(yè)意愿有所加強。

圖 4-12購房者多長時間內(nèi)買房 此調(diào)查結(jié)果為，近期有購房打算的消費者多長時間內(nèi)買房的數(shù)據(jù)調(diào)查。打算在一年之內(nèi)買房的受訪者，多為目前既有一套住房的改善型剛性需求消費者，當(dāng)然其中也不乏投資者，這部分受訪者購房意愿較為明確，但購房意愿并不迫切，只是在等待最合適的產(chǎn)品或者最合適的購房時機。搜狐焦點網(wǎng)認(rèn)為，我市房地產(chǎn)走勢越來越明朗，購房者應(yīng)在明確認(rèn)知自身購買能力的情況下，合理把握購房時機。

4.2消費者對政策走勢的判斷：短期內(nèi)不會有樓市調(diào)控新政

圖4-13顯示的數(shù)據(jù)出自針對我市房地產(chǎn)市場政策走勢的調(diào)查。23%的受訪者認(rèn)為下階段房地產(chǎn)政策會適當(dāng)放松，部分房地產(chǎn)調(diào)控政策將調(diào)整；另有26%的受訪者認(rèn)為下階段房地產(chǎn)政策會持續(xù)收緊，會出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策；24%的受訪者表示下階段政策會保持平穩(wěn)，沒有新的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺；剩余27%的受訪者認(rèn)為未來政策走勢不能妄下定論。

圖 4-13消費者對下階段保定房地產(chǎn)政策走勢的判斷 2016年第三季度保定多數(shù)消費者對房地產(chǎn)政策走勢持觀望態(tài)度，無法預(yù)測短期內(nèi)房地產(chǎn)政策的走勢，前景不太明朗。出現(xiàn)這一現(xiàn)象，與近期我市針對房地產(chǎn)行業(yè)整頓嚴(yán)查、全國房地產(chǎn)政策環(huán)境相對收緊、房價大幅上漲有很大關(guān)系。

4.3消費者對保定房地產(chǎn)成交走勢的判斷：

如圖4-14所示，41%的受訪者認(rèn)為保定房地產(chǎn)市場未來成交走勢將穩(wěn)中有升；27%的受訪者認(rèn)為保定樓市未來成交狀況會有所下降；8%的受訪者認(rèn)為保定房地產(chǎn)未來成交走勢將保持平穩(wěn)；另有23%的受訪者表示保定樓市未來成交走勢不明朗。

圖 4-14消費者對下階段保定房地產(chǎn)成交走勢的判斷

2016年第三季度，保定消費者認(rèn)為未來房地產(chǎn)市場成交走勢將穩(wěn)中有升的比例較高，房地產(chǎn)市場走勢是影響開發(fā)企業(yè)銷售和消費者購房的重要因素，也會對開發(fā)企業(yè)和購房者產(chǎn)生明顯的心理預(yù)期。搜狐焦點網(wǎng)建議開發(fā)企業(yè)理性判斷房地產(chǎn)市場走勢，切實根據(jù)實際情況謹(jǐn)慎推出新產(chǎn)品，切勿盲目跟風(fēng)漲價。同時杜絕違法違規(guī)銷售現(xiàn)象的存在，在市場中公平競爭，維護我市房地產(chǎn)市場秩序的穩(wěn)定，保護消費者的購房氛圍。另一方面，消費者應(yīng)將理性分析我市房地產(chǎn)市場，根據(jù)自身購買能力、購房需求等綜合考慮，把握時機，合理購房。

第二篇：2010廣東房地產(chǎn)市場分析報告

2010廣東房地產(chǎn)市場分析報告

廣東省房協(xié)市場分析課題組

一、社會經(jīng)濟環(huán)境

2010年廣東經(jīng)濟呈平穩(wěn)較快增長態(tài)勢，全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值45472.83億元，同比增長12.2%，增速比上年提高2.7個百分點。完成全社會固定資產(chǎn)投資16113.19億元，同比增長20.7%，增速同比提高1.2個百分點；占GDP總量的35.43%，比重較上年提高1.23個百分點，比全國水平低34.46個百分點。

表1 廣東GDP、固定資產(chǎn)投資情況及與全國比較 單位：億元

二、數(shù)據(jù)分析

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資

1、完成開發(fā)投資

2010年全年全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3659.69億元，同比增長23.6%，增速高于固定資產(chǎn)投資2.9個百分點；占固定資產(chǎn)投資22.71%，占GDP總量8.05%，比重較上年均略有提高（見表2）。數(shù)據(jù)顯示，2008年下半年國家實施一攬子經(jīng)濟刺激政策應(yīng)對金融危機以來，在流動性充足及通貨膨脹日趨嚴(yán)重的背景之下，房地產(chǎn)業(yè)吸收了相當(dāng)一部分資金，開發(fā)投資同比增速在2010年實現(xiàn)了快速反彈（見圖一）。

表2 廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資情況及與全國比較 單位：億元

圖一 廣東近年固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢

從月度數(shù)據(jù)看，上半年投資增速逐月提高，但下半年開始逐步回落，全年增速比1-11月回落了3.8個百分點，回落幅度進一步擴大（見圖二）。

圖二 2010廣東房地產(chǎn)完成開發(fā)投資情況

從各區(qū)域看，珠三角投資同比增速走勢與全省相似，呈先走高后回落態(tài)勢，但總體保持較平穩(wěn)的增長水平；粵東、粵西和粵北三個區(qū)域投資同比增速波動幅度相對較大，其中全年增速較1-11月回落幅度均達10個百分點左右，但增速水平仍高于珠三角地區(qū)（圖三）。

圖三 2010廣東各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速走勢

按用途劃分的完成開發(fā)投資當(dāng)中，住宅完成投資2538.02億元，同比增長20.5%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.35%；辦公樓及商業(yè)用房投資同比分別增長14.1%和27.2%，增速同比分別下降21.3個和提高3.9個百分點；其他投資同比增長37.5%，增速明顯高于住宅、辦公和商業(yè)用房投資（見圖四）。

圖四 廣東近年房地產(chǎn)各類投資走勢

2、開發(fā)資金來源

全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金5743.77億元，同比增長17.0%；資金充裕度（到位資金占開發(fā)資金比重）為157%，與2007年水平相當(dāng)。與近年相比，2010年房地產(chǎn)企業(yè)的資金充裕度處于近年第二高水平，企業(yè)資金狀況仍較寬松（見圖五）。

圖五 廣東近年房地產(chǎn)到位資金情況

逐月數(shù)據(jù)顯示，2010年房地產(chǎn)到位資金同比增速及資金充裕度總體呈現(xiàn)由高向低走勢，但至年底止降企穩(wěn)，相當(dāng)一部分是由于年底商品房銷售量出現(xiàn)大幅反彈（見圖六、十六）。

圖六 2010廣東房地產(chǎn)到位資金走勢

從資金來源結(jié)構(gòu)看，國內(nèi)貸款約1238億元，占到位資金21.55%；同比增長27.5%，增速同比提高15.8個百分點，說明2010年在國家繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策之下，房地產(chǎn)企業(yè)通過國內(nèi)貸款融資的渠道總體較為順暢，尤其是在最后兩個月的銀行貸款及非銀行金融機構(gòu)貸款均呈增長態(tài)勢。利用外資91億元，占到位資金1.59%；同比大幅增長59.4%，說明在人民幣對外升值、對內(nèi)貶值較為明顯及國內(nèi)房地產(chǎn)價格普遍走高的背景之下，進入了房地產(chǎn)開發(fā)投資當(dāng)中的外來資金也隨之增多。自籌資金1581.64億元，同比增長19.2%；占到位資金27.54%，比重與上年基本持平。其它資金（銷售回籠資金（定金、預(yù)付））方面，由于2010年有關(guān)購房優(yōu)惠措施全面取消并出臺了限貸甚至限購等一系列“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控措施，提高了購房及房貸門檻，盡管在年底兩個月定金及預(yù)收款和個人按揭貸款均強勢反彈，但全年同比只增長10.9%，較上年增速回落了約51個百分點；占到位資金49.32%，該比重只高于2002年和2008年水平（見圖七、八、九、十）。

圖七 廣東近年房地產(chǎn)資金來源變動

圖八 廣東近年房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)

圖九 2010年廣東房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款情況

圖十 2010年廣東房地產(chǎn)企業(yè)其它資金來源中定金及預(yù)收款、個人按揭貸款情況

（二）土地購置

全年房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積1755.61萬平方米，較2009年進一步下降22.2%，連續(xù)三年出現(xiàn)兩位數(shù)的下降。成交價款405.22億元，同比增長6.4%；購置均價2308元/平方米，同比增長36.8%。數(shù)據(jù)顯示，近三年來土地購置面積持續(xù)萎縮；相比之下，近兩年土地成交均價呈大幅上升態(tài)勢（見圖十一）。

圖十一 廣東近年房地產(chǎn)企業(yè)購置土地情況

（三）商品房建設(shè)

全年全省商品房屋施工面積29217.60萬平方米，同比增長18.2%；其中新開工面積9892.98萬平方米，同比增長58.0%。商品房屋竣工面積5234.59萬平方米，增長11.5%。數(shù)據(jù)顯示，2010年廣東商品房施工面積、新開工面積和竣工面積均創(chuàng)下近年新高（見圖十二）。這一方面有望增加后市商品房供應(yīng)量，改善供求關(guān)系；另一方面，則要求房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)須同步跟進。

圖十二 2002-2010年廣東商品房建設(shè)情況

其中，商品住宅新開工面積在2008、2009年連續(xù)兩年出現(xiàn)下降的情況下，2010年大幅上漲，為后市供應(yīng)的進一步提高奠定了基礎(chǔ)；而集經(jīng)營、服務(wù)、消費、旅游、休閑等于一體的商業(yè)地產(chǎn)[1]的新開工、竣工面積也均有26.0%和35.3%的增加（見圖十三），商業(yè)地產(chǎn)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要載體，其建設(shè)規(guī)模的擴大為“十二五”開元之年的2011年大力發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)、積極發(fā)展旅游業(yè)等打下較好的基礎(chǔ)。

圖十三 廣東近年商品住宅、商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)情況

[1]商業(yè)地產(chǎn)，一般指除商品住宅以外、用于商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)，包括商業(yè)大廈、辦公用樓、酒店餐飲、總部經(jīng)濟、工業(yè)園區(qū)、旅游休閑地產(chǎn)等?？紤]到數(shù)據(jù)的可得性，本文的“商業(yè)地產(chǎn)”僅指商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓。其中，商業(yè)營業(yè)用房指商業(yè)、糧食、供銷、飲食服務(wù)業(yè)等部門對外營業(yè)的用房，如度假村、飯店、商店、門市部、糧店、書店、供銷店、飲食店、菜店、加油站、日雜等房屋；辦公樓指企業(yè)、事業(yè)、機關(guān)、團體、學(xué)校、醫(yī)院等單位使用的各類辦公用房(又稱寫字樓)。

（四）商品房交易

全年商品房銷售面積7322.01萬平方米，同比增長4.1%；其中住宅銷售6553.40萬平方米，與上年持平。商品房銷售額5476.48億元，同比增長19.4%；其中住宅銷售4591.50億元，同比增長10.0%。商品房、商品住宅銷售均價分別為7479元/平方米、7006元/平方米，同比分別增長14.8%和10.1%，增速同比分別提高5.6個百分點和下降0.5個百分點，房價水平總體維持高位運行，但漲幅得到控制（見圖十四、十五）。

圖十四近年廣東商品房銷售情況

圖十五近年廣東商品住宅銷售情況

從2010年月度數(shù)據(jù)看，在“9·29”二次調(diào)控政策出臺之后，10、11月商品住宅銷售套數(shù)較9月有所下降，但12月銷售套數(shù)環(huán)比增長超過100%，同時銷售均價也明顯回落（見圖十五）。

圖十六 2010廣東商品住宅銷售情況

從供需結(jié)構(gòu)看，商品房和商品住宅的供需比總體逐季走低，最終呈供不應(yīng)求態(tài)勢。與2009年相比，供需結(jié)構(gòu)走勢大致相似，但2009年全年的供需關(guān)系保持基本平衡、商品住宅供求關(guān)系相對商品房略顯緊張；2010年供需比則進一步走低，而商品住宅市場在屢受政策調(diào)控的情況下，其供需比的走勢與商品房的基本重疊（見表

3、圖十七）。

表3 2009、2010年廣東商品房供需情況 單位：萬㎡

圖十七 2009、2010年廣東商品房供需比走勢

從商品房待銷情況看，2010年期末累計商品房待銷面積1988.46萬平方米，比上年期末減少52.27萬平方米；其中住宅待銷面積1130.57萬平方米，比上年期末減少82.31萬平方米，表現(xiàn)出明顯的去庫存化態(tài)勢（見圖十八）。

圖十八 廣東近年年末商品房待銷情況

從商品房待銷結(jié)構(gòu)上看，商品住宅1130.57萬平方米，占總待銷面積的56.9%，比重與2004、2008年相當(dāng)；辦公樓71.71萬平方米，占3.6%，待銷面積及所占比重均為近年最低；商業(yè)營業(yè)用房437.47萬平方米，占22.0%，待銷面積與近5年水平相當(dāng)，所占比重總體處于低位水平；其他348.71萬平方米，占17.5%，待銷面積達到近年新高，但所占比重略低

于2007年水平（見圖十九）。

圖十九 廣東近年年末商品房待銷結(jié)構(gòu)

三、結(jié)論

1、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)投資。得益于充裕的流動性，全年房地產(chǎn)完成開發(fā)投資同比增長23.6%，高于固定資產(chǎn)投資同比增速2.9個百分點。其中，珠三角開發(fā)投資同比增速走勢較為平穩(wěn)；粵東、粵西、粵北則波動較大，但總體高于珠三角地區(qū)。

2、關(guān)于到位資金。到位資金同比增速及資金充裕度總體呈逐月下降趨勢，全年房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕度較年初有較大幅度下降。

3、關(guān)于開發(fā)建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積為近年最低，土地購置均價則達到新高，土地市場總體呈量降價漲態(tài)勢；商品房新開工面積達到近年最高水平，有望改善后市商品房的供求關(guān)系，但同時要求土地供應(yīng)必須同步跟進。

4、關(guān)于商品房銷售。在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策之下，商品房銷售面積同比增速有所回落；商品房、商品住宅銷售均價同比分別上漲14.8%和10.1%，低于GDP增速（廣東12.2%）加上CPI增速（廣東3.1%）合計數(shù)值，說明各項調(diào)控措施取得了較好的階段性成果。

綜上所述，2010廣東房地產(chǎn)市場大體平穩(wěn)，總體朝著宏觀調(diào)控政策引導(dǎo)的方向發(fā)展。但2011年市場仍然存在較大的不確定性和不穩(wěn)定性，其中需要重點關(guān)注以下幾個因素：

1、調(diào)控政策。房地產(chǎn)調(diào)控將成為常態(tài)，調(diào)控政策出現(xiàn)松動的概率較小；另外，“限購令”可能進一步覆蓋至房價上漲水平過高、過快的二、三線城市。

2、資金狀況。國家已明確2011年將實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，而目前信貸收緊的趨勢相當(dāng)明顯，房地產(chǎn)企業(yè)獲取信貸額度普遍出現(xiàn)萎縮，預(yù)計下一階段企業(yè)將面臨資金鏈條趨緊、融資成本上升的局面。

2、房價水平。2010年商品房新開工面積的大幅增長有望保持后市供需關(guān)系大體平衡；然而，土地、原材料、人工等成本上升以及通脹預(yù)期，將使房價面臨上漲的壓力，但漲幅將有所放緩，預(yù)計短期波動、總體繼續(xù)高位運行。

4、保障房建設(shè)和“三舊”改造。保障性住房是解決居住問題的重要一環(huán)，“雙軌制”之下政府將大力推進保障房的建設(shè)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；另外，廣東為期三年的“三舊”改造試點政策期限還剩一年多，2011年估計將加快推進速度，為房地產(chǎn)市場帶來新的供應(yīng)和需求。

第三篇：2015廣東房地產(chǎn)市場分析報告

2015廣東房地產(chǎn)市場分析報告

上半年廣東商品房市場持續(xù)回暖，銷售量再創(chuàng)歷史同期新高。商品住宅待售面積連續(xù)兩個月略有回落，但市場總體供應(yīng)仍舊充足。銷售回籠資金加快一定程度上改善了資金結(jié)構(gòu)，行業(yè)資金狀況總體穩(wěn)健。投資、施工及新開工等指標(biāo)增速穩(wěn)中趨緩，企業(yè)對后市預(yù)期偏謹(jǐn)慎。預(yù)計下半年市場持續(xù)有利，全年商品房銷售量有望再創(chuàng)新高。在市場回暖的帶動下，下半年投資建設(shè)指標(biāo)增速或有回升，但開發(fā)企業(yè)的重點在消化存量而不是新增投資，總體仍以平穩(wěn)運行為主。

一、市場運行情況

1.市場加速回暖，同期銷量創(chuàng)新高

上半年，全省商品房銷售面積4827.42萬平方米，同比大幅增長25.5%，比一季度提高21.4個百分點；銷售額4622.67億元，同比增長31.7%，比一季度提高28.3個百分點。從市場走勢看，上半年商品房銷售量同比增速逐月提高，3月開始同比增速由負轉(zhuǎn)正；進入二季度，在各地關(guān)于穩(wěn)定住房消費政策的作用下，銷售量進一步上升，6月份更是達到1321.85萬平方米；二季度商品房銷售面積合計3106.73萬平方米，同比增長41.7%，環(huán)比增長80.6%。從銷售均價看，上半年商品房銷售均價9576元/平方米，同比增長4.9%。數(shù)據(jù)顯示，上半年廣東商品房市場呈現(xiàn)量升價穩(wěn)的運行態(tài)勢。

按用途分，上半年，廣東商品住宅銷售面積分別為4376.46萬平方米，同比增長28.5%；非住宅商品房銷售面積450.96萬平方米，同比增長2.6%。由此反映，今年上半年廣東住宅市場的回暖趨勢更為明顯，非住宅市場相對較為低迷。

與往年相比，今年上半年全省商品房銷售面積、銷售金額均創(chuàng)下歷史同期新高。如根據(jù)過去5年數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，即按上半年銷售量約占全年總銷售量的四成推算，則今年全年銷售面積預(yù)計可達1.2億平方米。

上半年各地區(qū)商品房銷售市場看，珠三角地區(qū)的同比增速呈現(xiàn)穩(wěn)步快速回升態(tài)勢，上半年銷售面積3619.40萬平方米，同比增長30.2%，高于全省總體水平4.7個百分點，反映出珠三角地區(qū)的市場需求及購買力相對其他地區(qū)更為強勁。東西兩翼和粵北山區(qū)的商品房銷售面積同比增速呈現(xiàn)震蕩上升態(tài)勢，上半年銷售面積分別為202.22萬、332.92萬和628.87萬平方米，同比分別增長20.9%、3.3%和16.7%，均低于全省總體水平。

從城市看，按上半年商品房銷售面積多少排序，珠三角的九個城市均占據(jù)前十的席位，另外一個進入前十的是緊鄰廣州北部的清遠市，但城市間銷售面積的差距明顯，介乎180-750萬平方米之間；粵東的汕尾、潮州、揭陽的銷售面積則位列末三位，均不足50萬平方米；其他城市的銷售面積基本在100萬平方米左右。按上半年銷售面積同比增速高低排序，汕尾以264%的增速遙遙領(lǐng)先；梅州、東莞、深圳、佛山的增速達到或超過50%，中山、江門超過30%；其他城市的增速則在20%以下，其中揭陽、韶關(guān)略有下降。

2.潛在供應(yīng)充足，仍需加快去庫存

上半年，廣東商品房、商品住宅新增批準(zhǔn)預(yù)售面積分別為3651.66萬和3158.8萬平方米，同比分別下降7.0%和6.1%。新增供應(yīng)的下降，主要是由于市場可售存量較為充足。數(shù)據(jù)顯示，2010-2014年，全省商品房累計新開工面積達6.01億平方米；而2010-2015年上半年，商品房累計銷售面積為4.70億平方米，意味著近5年新開工的商品房仍有1.31億平方米未銷售。而自2011年以來，廣東商品房待售（已竣工仍未銷售或出租）面積持續(xù)上升，截至今年4月期末達到5980.49萬平方米的最高值，說明市場去庫存壓力不斷加大。截至6月末，待售面積5948.69萬平方米，比5月期末減少26.60萬平方米，比4月期末較少31.79萬平方米，連續(xù)兩個月下降，意味著市場進入消化庫存階段。但數(shù)據(jù)同時反映，近兩個月待售面積的減少主要是住宅部分，且減少幅度較小，而非住宅部分仍呈增長態(tài)勢，意味著當(dāng)前去庫存壓力依然較大。

3.到位資金降速，總體狀況較穩(wěn)健

上半年，得益于銷售市場的持續(xù)回暖，企業(yè)銷售回籠資金較第一季度進一步加快，定金及預(yù)付款1798.64億元，同比增長17.7%；按揭貸款921.49億元，同比增長27.4%，增速比第一季度分別提高4.3個和6.3個百分點。而國內(nèi)貸款及自籌資金分別為1374.91億元和1787.08億元，同比分別增長4.1%和9.0%，增速比第一季度分別回落13.6個和15.6個百分點；利用外資11.55億元，同比下降21.0%，增速較第一季度回落14.4個百分點。上半年合計到位資金6090.24億元，同比增長12.7%，增速比第一季度回落7.3個百分點。

從資金結(jié)構(gòu)看，國內(nèi)貸款占到位資金比重22.6%，比一季度回落2.6個百分點；自籌資金占29.3%，比一季度回落1個百分點；其他資金占47.9%，比一季度提高3.5個百分點；利用外資占0.2%。上半年國內(nèi)貸款及自籌資金占到位資金比重相對一季度均有所下降，銷售回籠資金占比上升，說明銷售回籠加快，一定程度緩解了企業(yè)資金壓。與近十年同期相比，在行業(yè)資金較為緊張的2008、2012及2014年，對應(yīng)的自籌資金占比最高、銷售回籠資金占比較低；而在資金較為充裕的2007、2009及2013年，對應(yīng)的自籌資金及回籠資金占比則相反。今年上半年的資金結(jié)構(gòu)介乎緊張與充裕年份之間，意味著行業(yè)總體資金狀況較穩(wěn)健。

4.投資增速疲弱，企業(yè)預(yù)期偏謹(jǐn)慎

上半年，廣東房地產(chǎn)完成投資額3736.66億元，同比增長16.1%，增速比去年同期回落2.7個百分點，比一季度回落4.6個百分點，投資走勢總體延續(xù)著去年以來穩(wěn)中趨緩的態(tài)勢。按投資構(gòu)成分，建安工程投資2721.71億元，同比增長13.3%；設(shè)備工器具購置45.16億元，同比增長42.2%，兩者合計拉動房地產(chǎn)投資增長10.4個百分點。其他費用969.79億元，同比增長23.8%，拉動房地產(chǎn)投資增長5.8個百分點；其中，土地購置費663.68億元，同比增長20.1%，拉動房地產(chǎn)總體投資增長3.4個百分點。

開發(fā)建設(shè)方面，截至上半年期末，全省商品房施工面積50356萬平方米，同比增長13.0%；其中，上半年新開工面積5805.42萬平方米，同比增長9.4%，竣工面積1922.39萬平方米，同比下降24.8%。相比第一季度回落，施工、新開工面積增速分別回落1.8個和5.9個百分點，竣工面積降幅擴大13.4個百分點。上半年全省土地購置面積543.80萬平方米，同比下降35.3%，降幅比第一季度擴大8.5個百分點；土地成交價款319.73億元，同比下降16.2%，降幅比第一季度縮窄4.2個百分點；土地購置均價5879元/平方米，同比大幅增長29.6%。數(shù)據(jù)顯示，上半年的多項建設(shè)投資指標(biāo)同比增速相對一季度均有進一步回落，反映出在當(dāng)前市場供應(yīng)較為充足的背景下，企業(yè)對后市預(yù)期偏謹(jǐn)慎；也意味著政府應(yīng)加強市場監(jiān)測力度，結(jié)合市場實際情況，及時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和起拍價格，從源頭上促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、結(jié)論與展望

（一）結(jié)論

1.關(guān)于商品房市場。上半年廣東商品房市場持續(xù)回暖，銷售量再創(chuàng)歷史同期新高；其中，珠三角地區(qū)市場回暖趨勢相對粵東西北地區(qū)更為顯著。商品住宅待售面積連續(xù)兩個月略有回落，但市場總體供應(yīng)仍舊充足，去庫存壓力依然未減。

2.關(guān)于資金狀況。上半年到位資金同比增速相對一季度有所回落，處于近年同期低位水平。但得益于銷售回籠資金加快，企業(yè)自籌資金增速放緩，資金結(jié)構(gòu)趨于改善，行業(yè)資金狀況總體穩(wěn)健。

3.關(guān)于投資建設(shè)。房地產(chǎn)完成投資、商品房施工及新開工面積等指標(biāo)增速穩(wěn)中趨緩，企業(yè)對后市預(yù)期仍顯謹(jǐn)慎。土地市場量降價升，需加強市場導(dǎo)向，從源頭引導(dǎo)市場供求平衡。

（二）展望

上半年，商品房市場在行政限制措施減少、貨幣信貸環(huán)境寬松、政策支持力度加大等多項利好因素的作用下，市場成交量持續(xù)上升?；诋?dāng)前宏觀經(jīng)濟運行情況，預(yù)計下半年宏觀政策及信貸環(huán)境仍將持續(xù)利好房地產(chǎn)市場，全年商品房銷售量有望再創(chuàng)新高。其中，得益于國家和各地關(guān)于穩(wěn)定住房消費的各項政策措施的不斷落實，商品住房市場去庫存進度有望進一步加快；非住宅商品房則可能因為經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等因素的影響，仍將面臨較大的去庫存壓力。

上半年行業(yè)資金狀況總體穩(wěn)健，開發(fā)投資、施工建設(shè)及土地購置等先行指標(biāo)增速的回落，與當(dāng)前市場總體供應(yīng)充足密切相關(guān)。而過去五年商品房新開工面積扣除銷售面積的余量多達1.3億平方米，意味著下半年開發(fā)企業(yè)的重點在消化存量而不是新增投資。且近年來土地購置成本持續(xù)上升，在當(dāng)前行業(yè)資金并不寬裕的情況下，企業(yè)參與土地競拍的積極性總體不高?；谙掳肽晔袌霏h(huán)境有利，在市場回暖的帶動下，投資建設(shè)指標(biāo)增速或有回升，但總體仍以平穩(wěn)運行為主。

綜上，當(dāng)前寬松的政策環(huán)境有利于改善民生和消化庫存，促進市場資源更為合理、有效配置；充足的市場供應(yīng)則有利于保持房價平穩(wěn)運行，加速行業(yè)轉(zhuǎn)型升級發(fā)展。為此，建議各地政府繼續(xù)貫徹落實國務(wù)院和省政府相關(guān)政策精神，全面有序取消“限購”、“限價”、“限貸”等行政干預(yù)手段，并最大限度發(fā)揮公積金的住房保障作用，支持和鼓勵居民的合理住房消費；加快推進行政審批制度改革，加大簡政放權(quán)力度，讓市場在資源配置中起決定性作用。建議開發(fā)企業(yè)把握政策利好，理性定價誠信經(jīng)營，加快消化庫存進度；根據(jù)行業(yè)發(fā)展趨勢，結(jié)合政策導(dǎo)向及時調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，穩(wěn)步實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級發(fā)展。

第四篇：南昌房地產(chǎn)市場分析報告

南昌房地產(chǎn)調(diào)查心得

一、南昌房地產(chǎn)市場概況

根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2010年全國房地產(chǎn)投資持續(xù)高速增長：1-4月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9932億元，同比增長36.2%，增幅比前三個月高1.1%。其中，商品住宅完成投資6854億，同比增長34.0%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.0%。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積9183萬平方米，同比增長26.4%，土地購置費用1912億元，同比增長66.0%。2010年1-5月份，南昌市推出53宗土地，供應(yīng)面積為4050.943畝。相比去年同期，供應(yīng)總數(shù)和面積分別增加24宗和1569.579畝。推出的53宗土地最終成交50宗，成交面積3824.312畝。2010年前五個月推出的53宗土地中有12宗為限套型地塊，總面積為1003.007畝，占總量的24.76%。12宗限套型地塊成交11宗，成交面積為936.426畝。商業(yè)用地和商服用地成交面積已經(jīng)超過09年全年水平，其中商業(yè)用地成交面積是09年全年的5.84倍。商業(yè)用地的增加是由于新政對住房市場的打壓，資金流向商業(yè)用地。未來的一段時間內(nèi)，寫字樓、商鋪的投資力度增大，加上社會輿論和媒體的宣傳導(dǎo)向，商業(yè)地產(chǎn)熱度將增加。萬科、綠地、保利地產(chǎn)等品牌房產(chǎn)商紛紛開始抄底商業(yè)地產(chǎn)。2010年前五個月灣里和英雄開發(fā)區(qū)成交面積已經(jīng)遠高于09年全年水平，而紅谷灘板塊還不到09年的十分之一。原因是紅谷灘板塊在經(jīng)歷2009年高峰期之后，市場競爭表現(xiàn)極為激烈，2010年土地供應(yīng)也大量減少。2009年全年，紅谷灘中心區(qū)的成交量一直引領(lǐng)南昌市的成交量。南昌市中心城區(qū)供應(yīng)量的主體也主要集中在紅谷灘板塊。紅谷灘中心區(qū)逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)的主戰(zhàn)場。從南昌市總體規(guī)劃和遠景來看，紅谷灘板塊是南昌城區(qū)最具核心的組成部分之一，也是最具增值潛力的城市副中心。2010年1-5月份南昌市居住用地和商住用地累計成交1203.835畝，其中京東板塊占61.25%。在新政的影響下，加上南昌目前供過于求的住宅市場，南昌市的土地供應(yīng)將在一段時間內(nèi)以工業(yè)用地為主。比較歷年來的住房用地供應(yīng)規(guī)模，2010年的住房土地供應(yīng)規(guī)模算是最低的。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士估算，4299畝住房用地可以形成4萬套的住房供應(yīng)。另外，房地產(chǎn)開發(fā)周期一般為兩年，2007年、2008年、2009年供應(yīng)地塊上開發(fā)的商品房，也都能從今年起陸續(xù)面市，商品房供應(yīng)較為充足。

★高端別墅成南昌樓市“硬通貨”

樓市面臨政策調(diào)控，南昌普通住宅市場陷入觀望。而高端住宅產(chǎn)品——別墅，卻在南昌樓市一枝獨秀、逆市上揚，上演了一場“絕地反擊”。據(jù)易居克爾瑞專業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年3月份，南昌別墅成交26套，均價6842元/平方米；4月份成交39套，均價12541元/平方米。5月份南昌別墅成交預(yù)計將遠超四月份，成交均價將達15000元/平方米。

2005年，國家“限墅令”實施之后，別墅用地日益緊缺，別墅產(chǎn)品已經(jīng)成為樓市中的稀缺性產(chǎn)品，其未來升值空間無可限量。

★樓市“新政”后南昌朝陽洲首現(xiàn)流拍地塊

5月28日，三宗朝陽洲居住用地于紅谷灘新區(qū)公共資源管理中心4樓拍賣入市。拍賣會當(dāng)天只有四家開發(fā)商到場，與往屆相比，本次拍賣會顯得有些冷清。三宗地塊中的兩宗被競買人成功拍得，其中JDP1011號地塊更是拍出660萬元/畝的高價，而三宗地塊中面積最大的JDP1012號地塊則因無人競價，遭遇流拍。

★東亞新華地產(chǎn)再次逆勢拿地 進軍南昌市場

東亞新華地產(chǎn)于近期一舉奪得位于江西南昌朝陽新城某地塊。朝陽新城是南昌近幾年發(fā)展最迅速的新興城區(qū)，萬科、珠江等地產(chǎn)大鱷都于近期在此拍下大規(guī)模地塊?！锝鳎和Ｖ褂霉e金貸款第三套及以上住房

隨著國家出臺一系列樓市新政，房地產(chǎn)信貸調(diào)控全面縮緊，目前我省住房公積金貸款也

進入調(diào)控范圍：原則上停第三套住房及以上公積金貸款，二套房首付款也從40%上調(diào)至50%，利率不變，5年期以上的公積金貸款利率仍為3.87%。

★南昌房價不會出現(xiàn)大幅下降，開發(fā)商和購房者或都面臨抄底困境

根據(jù)南昌市房管部門公布的數(shù)據(jù)顯示，截至6月29日，南昌市正在預(yù)售（可售）商品住房數(shù)量為9510套，面積為102萬平方米。業(yè)內(nèi)人士分析，與往年同期相比，這個可售量并沒有明顯的異常，但在目前南昌樓市成交量下跌的狀況下，可售量還會繼續(xù)增加，這樣就會導(dǎo)致供大于求的狀況出現(xiàn)。后市如何，主要取決于這一輪樓市調(diào)控對市場的影響能夠持續(xù)多久。上一輪樓市調(diào)控，南昌樓市同樣出現(xiàn)了供大于求。2008年下半年，南昌樓市可售量達到了300萬平方米，但進入2009年后，樓市復(fù)蘇，很快，這些“庫存”就被市場消化了。

二、南昌近期樓市成交量統(tǒng)計分

樓市回暖,周成交量漸升。在不明朗的樓市環(huán)境下，南昌樓市并未出現(xiàn)預(yù)期的降價潮，成交量走低，價格卻依然堅挺，少有樓盤價格出現(xiàn)松動，但是開發(fā)商在定價時顯得更為謹(jǐn)慎。也有部分樓盤開始促銷活動，且力度大于新政之前，業(yè)內(nèi)稱之為暗降，引發(fā)部分市場共鳴。加之民眾對政策的疲乏，一旦有合適的產(chǎn)品達到心理價位還是有很多愿意出手。這兩點是樓市升溫的主要因素。商品住房價格繼續(xù)上漲，但漲幅趨緩。在供需矛盾逐步得到改善情況下，南昌市商品住房房價上漲速度趨緩。

今年一季度，南昌市市區(qū)商品房銷售均價為5539元/㎡，同比增長31％，與去年第四季度相比，環(huán)比增長3.67％；其中商品住宅銷售均價價格5182元/㎡，同比增長29.6％，與去年第四季度相比，環(huán)比增長2.27％。樓價下降訊號初現(xiàn)，多數(shù)樓盤停推惜售。本月整體價格與上月價格相比上漲了不少，雖然在“黑5月”房地產(chǎn)市場整體蕭條，新推不多，開盤項目大幅減少，新房成交量持續(xù)下滑，但樓盤不乏也有了降價的跡象。同時，更多的項目選擇了“熬”，開發(fā)商與政府和購房者之間的博弈正式拉開。對于房產(chǎn)稅，無論是稅務(wù)總局官員還是專家，都表示其調(diào)控力度并不大，對此不必太恐慌。但如果真的出臺，意味著國家在繼續(xù)出招調(diào)控樓市，對市場的預(yù)期會產(chǎn)生深刻影響，樓市或許真的會走向下跌。物業(yè)稅的開征，似乎是大勢所趨，但是短期內(nèi)開征的可能不大，可能在部分城市試點，至于大范圍推廣的時間表未定。2010年5月南昌市中心整體房價出現(xiàn)小幅下降的趨勢。相比上月房價，5月南昌市房價下降了3%，同比上漲23 %。主要原因在于本月水榭花都、恒茂國際都會等部分高端樓盤暫無房源銷售。

市中心新盤觀望氣氛濃烈，遲遲不動，以此來看，南昌市中心板塊的價格在短時間會持續(xù)平緩狀態(tài)。昌南區(qū)域的高品質(zhì)項目正在不斷崛起，大社區(qū)初具規(guī)模，代表城市新興力量的新南昌人不斷入住，市政配套在逐漸完善，昌南的高品質(zhì)時尚生活圈正在逐漸形成。具有不錯的上升空間。

未來南昌樓市發(fā)展的重點將以紅角洲、朝陽洲、象湖為三叉戟，輻射青云譜區(qū)。

班級:11自動化2班

姓名：胡曉琮

學(xué)號：2013110078

第五篇：太原市房地產(chǎn)市場分析報告

山西省太原市房地產(chǎn)市場分析報告

山西省太原市，是中國華北地區(qū)最重要、最大的城市之一，中國22個特大城市之一，地處中國東中西三大經(jīng)濟帶的結(jié)合部，在全國對外開放和經(jīng)濟發(fā)展布局中具有承東啟西，連接南北的雙向支撐作用。是一座具有2500多年建城歷史的古都，“控帶山河，踞天下之肩背”，“襟四塞之要沖，控五原之都邑”的歷史古城，是山西省的省會，政治，經(jīng)濟，文化中心。瀕臨汾河，三面環(huán)山，自古就有“錦繡太原城”的美譽。太原是中國北方著名的軍事，文化重鎮(zhèn)，也是世界聞名的晉商都會，也是中國最重要的能源，重工業(yè)基地之一。

一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)

1.總量結(jié)構(gòu)

2011年，太原市商品住宅市場供應(yīng)面積為743.98萬㎡，較上年上漲4.43%；成交面積為587.6萬㎡，較上年上漲23.54%；市場供求比例下降只1.27，未來房價上漲趨勢加劇。

圖2 2011年太原市商品房供需結(jié)構(gòu)

2.區(qū)域結(jié)構(gòu)

2009年至今，太原房地產(chǎn)市場總體看好，從區(qū)域開發(fā)現(xiàn)狀來看，小店區(qū)一直占領(lǐng)頭地位，因為區(qū)域發(fā)展勢頭較好，又為太原城市“南移”建設(shè)區(qū)域，所以對于房產(chǎn)項目開發(fā)來說具有一定的優(yōu)勢，所以大量的開發(fā)商都把矛頭指向小店區(qū)；迎澤區(qū)以及杏花嶺區(qū)作為太原房地產(chǎn)市場中心區(qū)域，土地緊缺的原因，從開發(fā)范圍來說相對較小，開發(fā)程度也接近飽和；萬柏林區(qū)在未來的開發(fā)空間會比較大，升值空間也不容忽視；對于尖草坪區(qū)和晉源區(qū)來說，因為區(qū)域發(fā)展的限制，房產(chǎn)開發(fā)相對緩慢，不過土地開發(fā)面積空間較大，未來的發(fā)展?jié)摿σ膊豢晒懒俊?/p>

圖2太原市行政區(qū)域圖

二、房地產(chǎn)市場指標(biāo)

1.供給指標(biāo)

（1）市場新增在售房屋面積

2011年年初太原市各區(qū)域新增在售項目共81個，新增在售供應(yīng)面積約687.57萬平方米。供應(yīng)主力仍為小店區(qū)，約261.26萬平方米，占總量的38%。

年初新增項目共4個，新增面積約17.8萬平方米，較上月減少53%。分別是迎澤區(qū)的東城100和朝陽盛景、萬柏林區(qū)的悠樂匯以及小店區(qū)的龍海方舟花園。

圖3 區(qū)域新增在售項目供應(yīng)面積

（2）空置率

升值空間大，投資者多，空置率偏高（3個小區(qū)空置率在20%以上）。

2.需求指標(biāo)

（1）地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）

經(jīng)濟增速止跌上漲，經(jīng)濟總量不斷增加，已經(jīng)擺脫08、09年金融危機帶來的影響。2011年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1778.05億元，比上年增長11.0%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值31.37億元，增長

4.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值798.49億元，增長12.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值948.19億元，增長10.5%。

圖4 太原市2006-2010年GDP及增長示意圖

（2）人均可支配收入及消費性支出

居民收入穩(wěn)步增加，人們生活水平不斷提高，居民潛在購買能力增強。2011年城市居民人均可支配收入為17258元，比上年增長10.6%。城市居民家庭恩格爾系數(shù)為30.6%，社會總體水平已經(jīng)進入較為富裕階段。

3.市場交易指標(biāo)

（1）商品住宅成交價格

2011年，太原房商品房住宅成交均價為6788元/㎡，較上年上漲34.98%。其上漲過快的主要原因為眾多高端、高價位樓盤不斷開盤，代表性樓盤有星河灣、萬達廣場、摩天石以及萬國成MOMA等。

圖5 太原市商品住宅成交價格

（2）成交區(qū)位

2011年，太原市場商品住宅成交最大的區(qū)域為小店區(qū)，占比為32%，其次為杏花嶺區(qū)，占比為20%，然后為萬柏林區(qū)，占比為16%，再次為尖草坪區(qū)，占比為14%，迎澤區(qū)占比為12%，最后為晉源區(qū)，占比為6%。

三、小結(jié)

1.國內(nèi)品牌開發(fā)商云集，市場競爭激烈。目前國內(nèi)眾多一線開發(fā)商均已進入太原市場，如萬科、萬達、恒大、富力、星河灣、綠地、海爾地產(chǎn)、首開等知名企業(yè)均已有項目開發(fā)，且多為高品質(zhì)樓盤，未來競爭激烈。

2.產(chǎn)品供應(yīng)以高層板樓為主。目前市場在售樓盤以高層板樓為主，別墅、多層、花園洋房供應(yīng)較少，且多為南北通透。消費者對高層住宅接受度較高，不存在市場抗性。

3.市場不同面積段產(chǎn)品的成交與供應(yīng)差異性強。自住型剛性需求仍占市場主導(dǎo)，需求面積區(qū)間在80-100平米；二次置業(yè)的改善性需求面積區(qū)間在以50-180平米為主；高端客群需求面積則在250平米以上。

4.城市對外地購房群體具有一定吸引力。目前太原市高端產(chǎn)品均存在一定比例的外地購房群體，如星河灣購房客戶中，外地購房者約占到50%。恒大綠洲項目外地購房群體約30%。

5.城市南部、西部為城市未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的重點區(qū)域，發(fā)展?jié)摿薮?。城市南部的小店區(qū)成為商品房成交主力區(qū)域，占市場總份額的32%，區(qū)域內(nèi)人口吸附能力強，隨著中央商務(wù)區(qū)及政府辦公區(qū)南移，區(qū)域未來將成為城市熱點，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>