第一篇：六安城南區(qū)域房地產(chǎn)市場分析報告

博創(chuàng)地產(chǎn)顧問

六安城南區(qū)域房地產(chǎn)市場分析報告 一、六安市房地產(chǎn)區(qū)域板塊劃分

為便于項目的的分析，這里將六安市房地產(chǎn)版塊劃分為四大區(qū)域：

城東板塊——由皖西大道和皋城路兩條主干線路組建的六安市經(jīng)開區(qū)板塊 城市市中心板塊——光明路以南、淠河路以東、龍河路以北、淠河總干渠以西 城南板塊——龍河路以南、淠河總干渠以西

政務(wù)區(qū)板塊——佛子嶺路、以及汽車南站、火車站周邊區(qū)域 二、六安2012年1-9月住宅市場分析

根據(jù)六安市房地產(chǎn)管理局網(wǎng)站上的數(shù)據(jù)顯示，截止到10月11日，六安市入網(wǎng)銷售項目總數(shù)249項,入網(wǎng)銷售總面積:1238.6766萬㎡ ,可售套數(shù):32513套,可售面積:285.1482萬㎡ ,入網(wǎng)銷售住宅總面積:955.3586萬㎡ ,住宅可售套數(shù):18793套,住宅可售面積:190.6423萬㎡ ,拆遷回遷套數(shù):894套。

2012年1-9月六安市商品房成交均價走勢。

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2012年1-9月六安市商品房成交套數(shù)。

三、城南鎮(zhèn)區(qū)域綜述

城南鎮(zhèn)地處六安市區(qū)南郊，東倚華山街道，北接市區(qū)，南鄰青山鄉(xiāng)、蘇埠鎮(zhèn)、韓擺渡鎮(zhèn)，西與分路口、徐集隔河（淠河）相望。全鎮(zhèn)總面積100.2平方公里，耕地3.7萬畝；轄13個村和3個居委會，185個村民組,全鎮(zhèn)總?cè)丝?.2萬人。

（一）崛起的城南板塊

前幾年，城南并不起眼，提起城南，六安市民并不怎樣看好，房價一兩千元 博創(chuàng)地產(chǎn)顧問

也還不惹眼。近幾年，城南依托裕安工業(yè)園、西海農(nóng)業(yè)生態(tài)園，不斷完善區(qū)域內(nèi)道路、配套等設(shè)施，分享312國道、105省道的便利交通，同時坐擁城南小學、城南中學、裕安中學等優(yōu)質(zhì)教育資源，逐漸成為民眾在六安買房的一大亮點。開發(fā)商也紛紛投資，看中城南板塊的大好前途，現(xiàn)在城南板塊樓盤云集，競爭激烈，異彩紛呈。

城南板塊靠近南站與火車站，交通便利，同時開發(fā)商在樓盤建設(shè)時也非常重視周邊的環(huán)境與小區(qū)的內(nèi)部設(shè)施，所以無疑解決了大家對過往車輛帶來噪聲與灰塵的憂慮，即使在樓市嚴格調(diào)控的形勢下，城南的成交量依然處于一個火熱的態(tài)勢，加上開發(fā)商多變的優(yōu)惠活動，城南板塊潛力再次升級。

城南目前在售和興起項目大概有20多個左右，項目集中度高。大致以一條磨子潭路為主線，沿周邊而立。

區(qū)域SWOT分析：

Strengths（優(yōu)勢）

1、區(qū)位發(fā)展可塑性較強，交通較為便利，312國道、105省道的便利交通，同時坐擁城南小學、城南中學、裕安中學等優(yōu)質(zhì)教育資源。

2、周邊項目居多，人氣指數(shù)較高，城南三中心附近Weaknesses（劣勢）

1、區(qū)位配套設(shè)施落后，目前還不太完善，道路多在修繕階段，給人一種臟、亂、雜的感覺。

2、周邊經(jīng)濟適用房、工業(yè)廠房影響樓盤檔次 0pportunities（機會）

“東擴南進”的戰(zhàn)略，政府南向優(yōu)化建設(shè)力度的加大，裕南路、六佛路與梅花大道、裕中路相繼建成通車，“六安周谷堆農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場”和“皖西大市場”兩大專業(yè)市場也落戶城南新區(qū)，不僅讓城南新區(qū)地塊價值翻升，還連帶了內(nèi)部及周邊的樓盤整體升值。Threats（威脅）

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1、城東經(jīng)濟開發(fā)區(qū)發(fā)展迅速，且配套設(shè)施逐步完善，尤其是三十鋪鎮(zhèn)的發(fā)展。

2、城東樓盤價格相對較高，但是三十鋪鎮(zhèn)價格相對城南鎮(zhèn)樓盤價格較低。

（二）城南板塊樓盤速遞

四季陽光

項目賣點：戶型以中小戶型為主，經(jīng)濟實用型戶型；周邊配套較完善，學區(qū)房。毗鄰六安火車站，汽車站。

項目劣勢：項目規(guī)劃設(shè)計形式單

一、給人樓盤檔次不高的感覺；小區(qū)全部臨一條直線而建，客戶選擇需求小。占地面積：51522㎡

建筑面積：122680㎡

建筑形態(tài)：多層 高層 主力戶型：84—120㎡

開 發(fā) 商：六安裕源置業(yè)有限公司 項目位置：六佛路與裕南路交口

售 樓 處：六佛路與312國道交口尼桑4S店對面 博創(chuàng)地產(chǎn)顧問

銷售動態(tài)：本案銷售較早，住宅基本售罄，均價4100元㎡，折后價3800元㎡，四季陽光中秋國慶雙節(jié)即將來臨之際，城南首席光線建筑四季陽光感恩回饋：現(xiàn)房加推景觀王座——14#樓王，預約即可享受1萬抵3萬優(yōu)惠。不僅如此，雙節(jié)期間購買其它在售多層及沿街旺鋪同樣可享受開盤價優(yōu)惠。

綠城花園：

項目賣點：首期開盤低價入市，戶型種類多，迎合不同客戶群體需求。項目開盤前宣傳造勢。緊鄰新建擴寬的城南陡步河，獨享沿河500米自然生態(tài)景觀帶。多層花園洋房提升小區(qū)品質(zhì)。

項目劣勢：目前交通不太便利，只有一路公交202還不能直達。占地面積：70459平米 建筑面積：185945㎡

建筑形態(tài)：多層、高層、小高層 主力戶型：80—120㎡

開 發(fā) 商：安徽鑫陸置業(yè)有限責任公司 項目位置：六安市磨子潭路與蘭花路交匯處向西 售 樓 處：六安市三中心長城鋼構(gòu)前樓

銷售動態(tài)：目前多層3#、4#樓正熱銷中，面積在80—120㎡，價格在3900元/㎡左右。而現(xiàn)進行預約的是多層1#、2#樓，預計9月下旬開盤，面積在79—119㎡，均價大概在3700元/㎡左右，預約形式是交1萬直接鎖定房號，折后價3300元㎡。博創(chuàng)地產(chǎn)顧問

南洋現(xiàn)代城

項目賣點：戶型種類較多，可供不同需求客戶選擇；距淠河、火車站、南站較近，交通條件好；北部專業(yè)市場林立。

項目劣勢：社區(qū)景觀、園林建造沒有亮點，層次感不強，規(guī)劃水平一般；寫字樓物業(yè)定位暫不適合本區(qū)域的客群需求。占地面積：16.5萬方 建筑面積：52萬方 建筑形態(tài)：高層 主力戶型：82—125㎡

開 發(fā) 商：安徽星辰置業(yè)有限公司 項目位置：六安市廣本4S店對面 售 樓 處：六安市廣本4S店對面

銷售動態(tài)：從6月18日起，一期5#樓開始預約，面積在82—125㎡，共108套房源，大概價格在3800元/㎡左右。8號樓預約可享受存20000抵40000優(yōu)惠，預約金超出20000元的部分，享受10‰利息補貼，多存多得!折后價3500元㎡ 博創(chuàng)地產(chǎn)顧問

鳳凰花園城

項目賣點：前期通過明星效應(yīng)邀請潘長江和韓喬生到本案助長項目的短期內(nèi)熱銷，從而也使樓盤名氣度大增。另外小區(qū)綠化率較高，樓間距較大。且開盤期間優(yōu)惠很大，最高優(yōu)惠9萬。

項目劣勢：城南整體配套不太完善，學區(qū)有但不是名校。一路202公交尚不能直達本案。

占地面積：130000㎡

建筑面積：300000㎡

建筑形態(tài)：多層 小高層 高層 主力戶型：83—127㎡

開 發(fā) 商：六安市盛平房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目位置：三中心天裕米業(yè)西側(cè)

售 樓 處：六安市磨子潭路長城鋼構(gòu)前樓

銷售動態(tài)：目前在售的是小高層2#、3#、5#、8#，共264套，現(xiàn)在還剩20%；項目預約的是1#樓，共18層，面積在83—127㎡，均價在3300——3800元/㎡，特價房有12套，價格為3250元/㎡，預約方式是交1萬抵3.8萬元。博創(chuàng)地產(chǎn)顧問

嘉利豪庭

項目賣點：建筑材料品質(zhì)承諾，讓業(yè)主放心；嘉利豪庭一期的房子已經(jīng)都建好，單從地勢方面填土都比旁邊樓盤高出很多，細節(jié)之處能看出一個開發(fā)商的態(tài)度。社區(qū)配置幼兒園、會所、1000多個停車庫/停車位;坐擁城南小學、城南中學、裕安中學優(yōu)質(zhì)教育資源;銀行、郵政、醫(yī)院近在咫尺。項目劣勢：價格相比周邊樓盤較高。占地面積：100000㎡

建筑面積：240000㎡

建筑形態(tài)：多層 小高層 高層 主力戶型：84—142㎡

開 發(fā) 商：六安嘉利置業(yè)有限公司

項目位置：六安城南磨子譚路周谷堆西側(cè) 售 樓 處：六安城南三中心312國道橋向南50米

銷售動態(tài)：項目開盤較早，目前對外銷售的是多層3#、5#、9#，均價3600元/㎡。高層27#、28#，面積在84—142㎡，均價3800元/㎡。付款方式是一次性9.6折，分期首付八成，優(yōu)惠98折；首付五成，優(yōu)惠99折。按揭首付八成享受9.7折；首付六成享受9.8折；首付四成享受9.9折的優(yōu)惠，且每戶購房者都可在 博創(chuàng)地產(chǎn)顧問

原價的基礎(chǔ)上優(yōu)惠15000元，折后價3300元㎡。

騰逸水岸名城

一共約648套房源、高層房源約320套，小高層88套、多層房源260套。項目賣點：緊鄰淠河景觀帶，水景資源、多種物業(yè)類型及社區(qū)商業(yè)、產(chǎn)品排布錯落有致，多層電梯洋房提升產(chǎn)品品質(zhì)。簡歐風格的建筑風格，外立面有品質(zhì)感。

項目劣勢：地塊不臨近主干道、戶型定位不夠準確，多層120平米戶型較多，偏離區(qū)域客戶群體置業(yè)喜好，不經(jīng)濟；項目北側(cè)的皖西汽配、摩配大市場對項目形象有影響。占地面積：99900㎡

建筑面積：26萬㎡

建筑形態(tài)：多層 小高層 高層 主力戶型：80-130㎡

開 發(fā) 商：安徽騰逸置業(yè)投資有限公司

項目位置：六安市磨子譚路與梅花大道交匯處

售 樓 處：六佛路與梅花大道交匯處往東150米（安徽皖西糧食儲備庫）

博創(chuàng)地產(chǎn)顧問

銷售動態(tài)：去年開盤，今年10月，推出絕版多層 房源60套，每套按1萬抵5萬進行優(yōu)惠，同時老客戶帶新客戶看房也可享受到一定2000元優(yōu)惠。均價在3900元/㎡左右，折后價3600元㎡。

同濟萬象城

項目賣點：首期開盤以超低價格入市，贏得不少剛需親睞；另外在開盤前，以特別的營銷手段“絕密文件”樓號定價的形式宣傳，吸引了眼球。項目劣勢：交通不太便利，位置較偏，周邊配套還不太完善。占地面積：100000㎡

建筑面積：250000㎡

建筑形態(tài)：高層

主力戶型：一期82-99平米

開 發(fā) 商：安徽同濟置業(yè)有限公司

項目位置：六安市城南鎮(zhèn)樊通橋片學府西路與松林路交匯處（城南中學對面）售 樓 處：六安市解放路與大別山路交叉口向北20米

銷售動態(tài)：同濟萬象城9月29日開盤，一期共推出215套82-98平米的精品三房，每戶均贈送空中花園。同時，特別推出50套2980元/平米的特價房，其它 博創(chuàng)地產(chǎn)顧問

房源以均價3200元/平米的低價入市，另外，還可享受家電大抽獎活動。

萬嘉學府春天

項目賣點：一期85-106㎡花園洋房即將盛大開盤，優(yōu)惠巨大，主力價位2880-3580(折后)另外實行買房送車活動。

項目劣勢：城南片區(qū)，位置較偏，整體配套設(shè)施落后。占地面積：100000㎡

建筑面積：220000㎡

建筑形態(tài)：多層 小高層 高層 主力戶型：85-106㎡

開 發(fā) 商：六安萬嘉置業(yè)有限公司

項目位置：六安市六佛路與學府西路交匯處以西（裕安中學以西）售 樓 處：六安市解放路與龍河路交匯處（市區(qū)售樓部）

銷售動態(tài)：9月16日，萬嘉學府春天首次正式對外預約。一期開盤為12棟住宅，本次預約為1、8、11#樓，預約三棟均為多層，面積為85平米，100平米和106平米三種，共計114套房源。本次預約優(yōu)惠幅度空前，本次預約前三百名客戶可 博創(chuàng)地產(chǎn)顧問

享受交5000元抵20000元優(yōu)惠，301到500名客戶可享受交5000元抵15000元優(yōu)惠；另外，客戶在一期開盤當天成功認購一套房源即可獲贈比亞迪F0轎車一輛，獎品還可折現(xiàn)30000元；最后，每天前10名成功申請的客戶均可獲贈價值3000元的萬嘉學府春天購房優(yōu)惠券一張。

清華家園

項目賣點：小區(qū)景觀已經(jīng)形成，前幾期已經(jīng)入住，入住率也還不錯，202公交直達本案。多層建筑為主，視野開闊。

項目劣勢：項目位置位于城南鎮(zhèn)，距離城區(qū)距離較遠。占地面積：55000㎡

建筑面積：82406㎡

建筑形態(tài)：多層 小高層

主力戶型：三房125-106㎡，兩房80-87㎡ 開 發(fā) 商：六安星星房地產(chǎn)開發(fā)公司

項目位置：裕安區(qū)城南鎮(zhèn)（原老糧站）

博創(chuàng)地產(chǎn)顧問

售 樓 處：解放中路與小東街交口

銷售動態(tài)：清華家園目前在售小高層17#樓總樓層為9層，合計50多套房源，房源面積80-87㎡，以兩房為主，均價3300-3600元/㎡。均價3450元㎡。折后價3100元㎡。預計2013年12月交房。

城南板塊住宅市場區(qū)域分析總結(jié)：

產(chǎn)品情況：多層、小高層、高層出現(xiàn)；項目規(guī)模大概在10-50萬㎡的中上等樓盤；戶型面積大概在80-120平米左右，市場發(fā)展趨勢為經(jīng)濟實用型戶型。

價格情況：區(qū)域整體價格范圍為2980-4000元㎡，目前均價在3490元㎡左右，區(qū)域樓盤水平整體處于六安市低位。

銷售情況：區(qū)域在售項目居多，推貨節(jié)奏頻繁，六安市整體存量房較大，消化還需一年半左右，裕安區(qū)城南板塊存房量很大，再加上近期推出的5塊地塊，未來城南鎮(zhèn)房地產(chǎn)不容樂觀。

客戶情況：城南板塊客戶來源較為單一，主要是以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主，客戶職業(yè)多為生意人、返鄉(xiāng)置業(yè)者、進城上班者和務(wù)工者等等，在購置目的上，多以自住、子女上學、改善性需求為主，資金量小，投資型較少。

六安博創(chuàng)房地產(chǎn)顧問有限公司

2012-10-12 13

第二篇：區(qū)域市場分析報告

區(qū)域市場分析報告

一、情況分析

1、基本情況

根據(jù)三個月時間學習公司銷售實際情況及產(chǎn)品的基本知識，了解到：2010年我公司產(chǎn)品在民品市場中，憑借老客戶關(guān)系，在青海，內(nèi)蒙兩個地方達成合作關(guān)系，中標金額僅為一千多萬元，在全國無委市場的份額微乎其微。當然公司在2011年初就下了大功夫，在技術(shù)和市場布局方面做了全盤的規(guī)劃，到現(xiàn)在技術(shù)方面新的產(chǎn)品已經(jīng)完成到檢測測試階段，已經(jīng)算是初見成效。市場方面，5月逐漸組建成現(xiàn)在以XXX為帶頭人的六人組—非常團結(jié)的市場部?，F(xiàn)在我們需要的是繼續(xù)堅持和努力，從技術(shù)和營銷兩方面雙管齊下，不斷完善自身的條件。

2、實際情況

三個月里，分兩個階段：

①學習階段在這一個月里學習了公司管理制度、產(chǎn)品的基本知識、市場部人員工作職責等

②出差拜訪客戶從6月7日到7月8日，分別到內(nèi)蒙古、山西、遼寧、吉林、黑龍江認識客戶，了解了五省基本情況及現(xiàn)在的工作動向。

3、市場分析

全國無委大多省份目前都已建立好自己的大站，從與五省領(lǐng)導交談中了解到以后的需求重點在小型站、移動車、手持設(shè)備及壓制設(shè)備。我們公司主推的小型站競爭非常激烈，要能在這樣的市場中打響自己的名聲，我們做銷售的應(yīng)該更多的了解一些技術(shù)方面的信

息，了解競爭對手的一些情況，把我們的優(yōu)勢介紹給客戶，以此吸引客戶對我們更多的關(guān)注。同時從技術(shù)上下很多的功夫，期望能做到不僅滿足客戶的需求指標，還能超越其他廠商。通過兩方面的努力，相信以后能將我們的主推產(chǎn)品推入市場。

二、市場策略

1、任務(wù)：

①對青海、內(nèi)蒙、四川已建立的客戶關(guān)系，做好售后及日常聯(lián)絡(luò)，多拜訪，穩(wěn)固好雙方關(guān)系。以此為點，對已建立初步關(guān)系的陜西、甘肅、寧夏、重慶、貴州做更多的努力，希望能打入一些市場份額。山東、浙江兩省曾使用過我們的產(chǎn)品，在這兩個省，我們也需要投入精力，以售后為由，重新做好雙方關(guān)系。將以上各省納入市場突破的重點，同時向全國其他省份介紹我們的新技術(shù)，新產(chǎn)品，逐步讓更多的客戶了解公司，認同公司。

②抓住今年下旬的幾個月，利用好十二五規(guī)劃的第一年，大力開

發(fā)市場，了解各省市情況，提前做好關(guān)系工作，主動積極投入各省市主辦的各種活動，定時拜訪客戶、定時打電話關(guān)心領(lǐng)導、過節(jié)小禮物寄送等，把我們的產(chǎn)品作一些有力的宣傳、把我們的服務(wù)態(tài)度駐進每一個領(lǐng)導的內(nèi)心深處。

2、戰(zhàn)略方法：

①可以先重點提升主打產(chǎn)品的性能和各項指標，主推我們的主打產(chǎn)品，打出自己第一張王牌，以此吸引更多的客戶關(guān)注和了解我們公司及其他產(chǎn)品。打響公司的品牌。讓越來越多的客戶接受公司、相信公司。

②轉(zhuǎn)變觀念，把向客戶推銷產(chǎn)品轉(zhuǎn)換為和客戶合作推出產(chǎn)品，由客戶提出具體要求，公司和客戶共同合作開發(fā)出需要的產(chǎn)品。把這種新的思維方式介紹出去，對認可和感興趣的地方重點下功夫。爭取能達成合作。

三、收集到信息及采取的行動

①內(nèi)蒙古：6月3日在網(wǎng)上搜到內(nèi)蒙在6月17日有招兩套壓制設(shè)備情況后，即定6月7日隨同技術(shù)人員前赴內(nèi)蒙無委以做培訓為名，了解此次招標情況。次此招標為綜合辦自用設(shè)備，在前期已經(jīng)由綜合辦主任選定了供貨單位。

②山西：十二五規(guī)劃具體計劃還沒出來，拜訪當日有嶸興公司在做培訓，初次見面未能深入交流。

③6月22日—7月8日，分別拜訪東三省客戶，了解到吉林長春有九輛車最期會升級改造。遼寧沈陽無委對10年11月份的投標表示強烈不滿，據(jù)高工杜立新介紹前期我們公司沒做工作，就突然跑去投標，搞得他們工作很為難。

四、意見和建議

1、無委市場不是一個能夠立竿見影的市場，要對市場部人員樹立起

堅持不懈的信心，制定一些合理的激勵制度，提供一些職業(yè)生涯、職業(yè)規(guī)劃和勵志方面的培訓，穩(wěn)定市場部人員架構(gòu)。

2、無委市場看似簡單，但要做好工作卻需要人力、資金、精力多方面的投入，而且是長期性的。不管客戶是多么難交流必須想盡一切辦法解除他的防備心里，讓他們信任我們，這對市場部人員完全是一種考驗，竟然選擇了這份工作，就一定要把它做好，這不光需要我們努

力學習其它方面的知道，還需要提供一些平臺讓市場部能向其它各部門人員進行交流學習技術(shù)方面的知識，比如：了解公司新產(chǎn)品的研發(fā)進程，了解公司未完成項目和客戶未匯款項目情況。

3、建議公司培養(yǎng)一批能從技術(shù)方面轉(zhuǎn)向做銷售經(jīng)理的人員，在前期可以讓現(xiàn)有市場人員隨時聯(lián)系客戶，重要出差最好能與實際懂技術(shù)方面的人員一起，避免技術(shù)方面講解的不足，又能及時讓市場部了解到技術(shù)部工作方面的新信息。

4、給客戶做培訓的人員，希望能經(jīng)過專業(yè)的培訓，他們也是公司里的一張名片，出去時也需要接物待人的禮儀，有時也需要應(yīng)酬，培訓人員不光要求他們具備較強的技術(shù)能力，同時還必須具備演講能力、培訓資料規(guī)范等等。

5、現(xiàn)在市場部人員出差沒有后備力量支持，比如需要什么資料不能

及時有人查找，希望公司合理支持人員的能力，能讓所有人都把自己長處發(fā)揮出來，揚長避短！使市場部這個團隊更加具有凝聚力，戰(zhàn)斗力，才能在全國無委面前展現(xiàn)我們最優(yōu)秀的一面。

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2011年7月27日

第三篇：2010廣東房地產(chǎn)市場分析報告

2010廣東房地產(chǎn)市場分析報告

廣東省房協(xié)市場分析課題組

一、社會經(jīng)濟環(huán)境

2010年廣東經(jīng)濟呈平穩(wěn)較快增長態(tài)勢，全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值45472.83億元，同比增長12.2%，增速比上年提高2.7個百分點。完成全社會固定資產(chǎn)投資16113.19億元，同比增長20.7%，增速同比提高1.2個百分點；占GDP總量的35.43%，比重較上年提高1.23個百分點，比全國水平低34.46個百分點。

表1 廣東GDP、固定資產(chǎn)投資情況及與全國比較 單位：億元

二、數(shù)據(jù)分析

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資

1、完成開發(fā)投資

2010年全年全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3659.69億元，同比增長23.6%，增速高于固定資產(chǎn)投資2.9個百分點；占固定資產(chǎn)投資22.71%，占GDP總量8.05%，比重較上年均略有提高（見表2）。數(shù)據(jù)顯示，2008年下半年國家實施一攬子經(jīng)濟刺激政策應(yīng)對金融危機以來，在流動性充足及通貨膨脹日趨嚴重的背景之下，房地產(chǎn)業(yè)吸收了相當一部分資金，開發(fā)投資同比增速在2010年實現(xiàn)了快速反彈（見圖一）。

表2 廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資情況及與全國比較 單位：億元

圖一 廣東近年固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢

從月度數(shù)據(jù)看，上半年投資增速逐月提高，但下半年開始逐步回落，全年增速比1-11月回落了3.8個百分點，回落幅度進一步擴大（見圖二）。

圖二 2010廣東房地產(chǎn)完成開發(fā)投資情況

從各區(qū)域看，珠三角投資同比增速走勢與全省相似，呈先走高后回落態(tài)勢，但總體保持較平穩(wěn)的增長水平；粵東、粵西和粵北三個區(qū)域投資同比增速波動幅度相對較大，其中全年增速較1-11月回落幅度均達10個百分點左右，但增速水平仍高于珠三角地區(qū)（圖三）。

圖三 2010廣東各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速走勢

按用途劃分的完成開發(fā)投資當中，住宅完成投資2538.02億元，同比增長20.5%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.35%；辦公樓及商業(yè)用房投資同比分別增長14.1%和27.2%，增速同比分別下降21.3個和提高3.9個百分點；其他投資同比增長37.5%，增速明顯高于住宅、辦公和商業(yè)用房投資（見圖四）。

圖四 廣東近年房地產(chǎn)各類投資走勢

2、開發(fā)資金來源

全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金5743.77億元，同比增長17.0%；資金充裕度（到位資金占開發(fā)資金比重）為157%，與2007年水平相當。與近年相比，2010年房地產(chǎn)企業(yè)的資金充裕度處于近年第二高水平，企業(yè)資金狀況仍較寬松（見圖五）。

圖五 廣東近年房地產(chǎn)到位資金情況

逐月數(shù)據(jù)顯示，2010年房地產(chǎn)到位資金同比增速及資金充裕度總體呈現(xiàn)由高向低走勢，但至年底止降企穩(wěn)，相當一部分是由于年底商品房銷售量出現(xiàn)大幅反彈（見圖六、十六）。

圖六 2010廣東房地產(chǎn)到位資金走勢

從資金來源結(jié)構(gòu)看，國內(nèi)貸款約1238億元，占到位資金21.55%；同比增長27.5%，增速同比提高15.8個百分點，說明2010年在國家繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策之下，房地產(chǎn)企業(yè)通過國內(nèi)貸款融資的渠道總體較為順暢，尤其是在最后兩個月的銀行貸款及非銀行金融機構(gòu)貸款均呈增長態(tài)勢。利用外資91億元，占到位資金1.59%；同比大幅增長59.4%，說明在人民幣對外升值、對內(nèi)貶值較為明顯及國內(nèi)房地產(chǎn)價格普遍走高的背景之下，進入了房地產(chǎn)開發(fā)投資當中的外來資金也隨之增多。自籌資金1581.64億元，同比增長19.2%；占到位資金27.54%，比重與上年基本持平。其它資金（銷售回籠資金（定金、預付））方面，由于2010年有關(guān)購房優(yōu)惠措施全面取消并出臺了限貸甚至限購等一系列“史上最嚴厲”的調(diào)控措施，提高了購房及房貸門檻，盡管在年底兩個月定金及預收款和個人按揭貸款均強勢反彈，但全年同比只增長10.9%，較上年增速回落了約51個百分點；占到位資金49.32%，該比重只高于2002年和2008年水平（見圖七、八、九、十）。

圖七 廣東近年房地產(chǎn)資金來源變動

圖八 廣東近年房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)

圖九 2010年廣東房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款情況

圖十 2010年廣東房地產(chǎn)企業(yè)其它資金來源中定金及預收款、個人按揭貸款情況

（二）土地購置

全年房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積1755.61萬平方米，較2009年進一步下降22.2%，連續(xù)三年出現(xiàn)兩位數(shù)的下降。成交價款405.22億元，同比增長6.4%；購置均價2308元/平方米，同比增長36.8%。數(shù)據(jù)顯示，近三年來土地購置面積持續(xù)萎縮；相比之下，近兩年土地成交均價呈大幅上升態(tài)勢（見圖十一）。

圖十一 廣東近年房地產(chǎn)企業(yè)購置土地情況

（三）商品房建設(shè)

全年全省商品房屋施工面積29217.60萬平方米，同比增長18.2%；其中新開工面積9892.98萬平方米，同比增長58.0%。商品房屋竣工面積5234.59萬平方米，增長11.5%。數(shù)據(jù)顯示，2010年廣東商品房施工面積、新開工面積和竣工面積均創(chuàng)下近年新高（見圖十二）。這一方面有望增加后市商品房供應(yīng)量，改善供求關(guān)系；另一方面，則要求房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)須同步跟進。

圖十二 2002-2010年廣東商品房建設(shè)情況

其中，商品住宅新開工面積在2008、2009年連續(xù)兩年出現(xiàn)下降的情況下，2010年大幅上漲，為后市供應(yīng)的進一步提高奠定了基礎(chǔ)；而集經(jīng)營、服務(wù)、消費、旅游、休閑等于一體的商業(yè)地產(chǎn)[1]的新開工、竣工面積也均有26.0%和35.3%的增加（見圖十三），商業(yè)地產(chǎn)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要載體，其建設(shè)規(guī)模的擴大為“十二五”開元之年的2011年大力發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)、積極發(fā)展旅游業(yè)等打下較好的基礎(chǔ)。

圖十三 廣東近年商品住宅、商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)情況

[1]商業(yè)地產(chǎn)，一般指除商品住宅以外、用于商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)，包括商業(yè)大廈、辦公用樓、酒店餐飲、總部經(jīng)濟、工業(yè)園區(qū)、旅游休閑地產(chǎn)等?？紤]到數(shù)據(jù)的可得性，本文的“商業(yè)地產(chǎn)”僅指商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓。其中，商業(yè)營業(yè)用房指商業(yè)、糧食、供銷、飲食服務(wù)業(yè)等部門對外營業(yè)的用房，如度假村、飯店、商店、門市部、糧店、書店、供銷店、飲食店、菜店、加油站、日雜等房屋；辦公樓指企業(yè)、事業(yè)、機關(guān)、團體、學校、醫(yī)院等單位使用的各類辦公用房(又稱寫字樓)。

（四）商品房交易

全年商品房銷售面積7322.01萬平方米，同比增長4.1%；其中住宅銷售6553.40萬平方米，與上年持平。商品房銷售額5476.48億元，同比增長19.4%；其中住宅銷售4591.50億元，同比增長10.0%。商品房、商品住宅銷售均價分別為7479元/平方米、7006元/平方米，同比分別增長14.8%和10.1%，增速同比分別提高5.6個百分點和下降0.5個百分點，房價水平總體維持高位運行，但漲幅得到控制（見圖十四、十五）。

圖十四近年廣東商品房銷售情況

圖十五近年廣東商品住宅銷售情況

從2010年月度數(shù)據(jù)看，在“9·29”二次調(diào)控政策出臺之后，10、11月商品住宅銷售套數(shù)較9月有所下降，但12月銷售套數(shù)環(huán)比增長超過100%，同時銷售均價也明顯回落（見圖十五）。

圖十六 2010廣東商品住宅銷售情況

從供需結(jié)構(gòu)看，商品房和商品住宅的供需比總體逐季走低，最終呈供不應(yīng)求態(tài)勢。與2009年相比，供需結(jié)構(gòu)走勢大致相似，但2009年全年的供需關(guān)系保持基本平衡、商品住宅供求關(guān)系相對商品房略顯緊張；2010年供需比則進一步走低，而商品住宅市場在屢受政策調(diào)控的情況下，其供需比的走勢與商品房的基本重疊（見表

3、圖十七）。

表3 2009、2010年廣東商品房供需情況 單位：萬㎡

圖十七 2009、2010年廣東商品房供需比走勢

從商品房待銷情況看，2010年期末累計商品房待銷面積1988.46萬平方米，比上年期末減少52.27萬平方米；其中住宅待銷面積1130.57萬平方米，比上年期末減少82.31萬平方米，表現(xiàn)出明顯的去庫存化態(tài)勢（見圖十八）。

圖十八 廣東近年年末商品房待銷情況

從商品房待銷結(jié)構(gòu)上看，商品住宅1130.57萬平方米，占總待銷面積的56.9%，比重與2004、2008年相當；辦公樓71.71萬平方米，占3.6%，待銷面積及所占比重均為近年最低；商業(yè)營業(yè)用房437.47萬平方米，占22.0%，待銷面積與近5年水平相當，所占比重總體處于低位水平；其他348.71萬平方米，占17.5%，待銷面積達到近年新高，但所占比重略低

于2007年水平（見圖十九）。

圖十九 廣東近年年末商品房待銷結(jié)構(gòu)

三、結(jié)論

1、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)投資。得益于充裕的流動性，全年房地產(chǎn)完成開發(fā)投資同比增長23.6%，高于固定資產(chǎn)投資同比增速2.9個百分點。其中，珠三角開發(fā)投資同比增速走勢較為平穩(wěn)；粵東、粵西、粵北則波動較大，但總體高于珠三角地區(qū)。

2、關(guān)于到位資金。到位資金同比增速及資金充裕度總體呈逐月下降趨勢，全年房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕度較年初有較大幅度下降。

3、關(guān)于開發(fā)建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積為近年最低，土地購置均價則達到新高，土地市場總體呈量降價漲態(tài)勢；商品房新開工面積達到近年最高水平，有望改善后市商品房的供求關(guān)系，但同時要求土地供應(yīng)必須同步跟進。

4、關(guān)于商品房銷售。在嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策之下，商品房銷售面積同比增速有所回落；商品房、商品住宅銷售均價同比分別上漲14.8%和10.1%，低于GDP增速（廣東12.2%）加上CPI增速（廣東3.1%）合計數(shù)值，說明各項調(diào)控措施取得了較好的階段性成果。

綜上所述，2010廣東房地產(chǎn)市場大體平穩(wěn)，總體朝著宏觀調(diào)控政策引導的方向發(fā)展。但2011年市場仍然存在較大的不確定性和不穩(wěn)定性，其中需要重點關(guān)注以下幾個因素：

1、調(diào)控政策。房地產(chǎn)調(diào)控將成為常態(tài)，調(diào)控政策出現(xiàn)松動的概率較??；另外，“限購令”可能進一步覆蓋至房價上漲水平過高、過快的二、三線城市。

2、資金狀況。國家已明確2011年將實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，而目前信貸收緊的趨勢相當明顯，房地產(chǎn)企業(yè)獲取信貸額度普遍出現(xiàn)萎縮，預計下一階段企業(yè)將面臨資金鏈條趨緊、融資成本上升的局面。

2、房價水平。2010年商品房新開工面積的大幅增長有望保持后市供需關(guān)系大體平衡；然而，土地、原材料、人工等成本上升以及通脹預期，將使房價面臨上漲的壓力，但漲幅將有所放緩，預計短期波動、總體繼續(xù)高位運行。

4、保障房建設(shè)和“三舊”改造。保障性住房是解決居住問題的重要一環(huán)，“雙軌制”之下政府將大力推進保障房的建設(shè)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；另外，廣東為期三年的“三舊”改造試點政策期限還剩一年多，2011年估計將加快推進速度，為房地產(chǎn)市場帶來新的供應(yīng)和需求。

第四篇：2015廣東房地產(chǎn)市場分析報告

2015廣東房地產(chǎn)市場分析報告

上半年廣東商品房市場持續(xù)回暖，銷售量再創(chuàng)歷史同期新高。商品住宅待售面積連續(xù)兩個月略有回落，但市場總體供應(yīng)仍舊充足。銷售回籠資金加快一定程度上改善了資金結(jié)構(gòu)，行業(yè)資金狀況總體穩(wěn)健。投資、施工及新開工等指標增速穩(wěn)中趨緩，企業(yè)對后市預期偏謹慎。預計下半年市場持續(xù)有利，全年商品房銷售量有望再創(chuàng)新高。在市場回暖的帶動下，下半年投資建設(shè)指標增速或有回升，但開發(fā)企業(yè)的重點在消化存量而不是新增投資，總體仍以平穩(wěn)運行為主。

一、市場運行情況

1.市場加速回暖，同期銷量創(chuàng)新高

上半年，全省商品房銷售面積4827.42萬平方米，同比大幅增長25.5%，比一季度提高21.4個百分點；銷售額4622.67億元，同比增長31.7%，比一季度提高28.3個百分點。從市場走勢看，上半年商品房銷售量同比增速逐月提高，3月開始同比增速由負轉(zhuǎn)正；進入二季度，在各地關(guān)于穩(wěn)定住房消費政策的作用下，銷售量進一步上升，6月份更是達到1321.85萬平方米；二季度商品房銷售面積合計3106.73萬平方米，同比增長41.7%，環(huán)比增長80.6%。從銷售均價看，上半年商品房銷售均價9576元/平方米，同比增長4.9%。數(shù)據(jù)顯示，上半年廣東商品房市場呈現(xiàn)量升價穩(wěn)的運行態(tài)勢。

按用途分，上半年，廣東商品住宅銷售面積分別為4376.46萬平方米，同比增長28.5%；非住宅商品房銷售面積450.96萬平方米，同比增長2.6%。由此反映，今年上半年廣東住宅市場的回暖趨勢更為明顯，非住宅市場相對較為低迷。

與往年相比，今年上半年全省商品房銷售面積、銷售金額均創(chuàng)下歷史同期新高。如根據(jù)過去5年數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，即按上半年銷售量約占全年總銷售量的四成推算，則今年全年銷售面積預計可達1.2億平方米。

上半年各地區(qū)商品房銷售市場看，珠三角地區(qū)的同比增速呈現(xiàn)穩(wěn)步快速回升態(tài)勢，上半年銷售面積3619.40萬平方米，同比增長30.2%，高于全省總體水平4.7個百分點，反映出珠三角地區(qū)的市場需求及購買力相對其他地區(qū)更為強勁。東西兩翼和粵北山區(qū)的商品房銷售面積同比增速呈現(xiàn)震蕩上升態(tài)勢，上半年銷售面積分別為202.22萬、332.92萬和628.87萬平方米，同比分別增長20.9%、3.3%和16.7%，均低于全省總體水平。

從城市看，按上半年商品房銷售面積多少排序，珠三角的九個城市均占據(jù)前十的席位，另外一個進入前十的是緊鄰廣州北部的清遠市，但城市間銷售面積的差距明顯，介乎180-750萬平方米之間；粵東的汕尾、潮州、揭陽的銷售面積則位列末三位，均不足50萬平方米；其他城市的銷售面積基本在100萬平方米左右。按上半年銷售面積同比增速高低排序，汕尾以264%的增速遙遙領(lǐng)先；梅州、東莞、深圳、佛山的增速達到或超過50%，中山、江門超過30%；其他城市的增速則在20%以下，其中揭陽、韶關(guān)略有下降。

2.潛在供應(yīng)充足，仍需加快去庫存

上半年，廣東商品房、商品住宅新增批準預售面積分別為3651.66萬和3158.8萬平方米，同比分別下降7.0%和6.1%。新增供應(yīng)的下降，主要是由于市場可售存量較為充足。數(shù)據(jù)顯示，2010-2014年，全省商品房累計新開工面積達6.01億平方米；而2010-2015年上半年，商品房累計銷售面積為4.70億平方米，意味著近5年新開工的商品房仍有1.31億平方米未銷售。而自2011年以來，廣東商品房待售（已竣工仍未銷售或出租）面積持續(xù)上升，截至今年4月期末達到5980.49萬平方米的最高值，說明市場去庫存壓力不斷加大。截至6月末，待售面積5948.69萬平方米，比5月期末減少26.60萬平方米，比4月期末較少31.79萬平方米，連續(xù)兩個月下降，意味著市場進入消化庫存階段。但數(shù)據(jù)同時反映，近兩個月待售面積的減少主要是住宅部分，且減少幅度較小，而非住宅部分仍呈增長態(tài)勢，意味著當前去庫存壓力依然較大。

3.到位資金降速，總體狀況較穩(wěn)健

上半年，得益于銷售市場的持續(xù)回暖，企業(yè)銷售回籠資金較第一季度進一步加快，定金及預付款1798.64億元，同比增長17.7%；按揭貸款921.49億元，同比增長27.4%，增速比第一季度分別提高4.3個和6.3個百分點。而國內(nèi)貸款及自籌資金分別為1374.91億元和1787.08億元，同比分別增長4.1%和9.0%，增速比第一季度分別回落13.6個和15.6個百分點；利用外資11.55億元，同比下降21.0%，增速較第一季度回落14.4個百分點。上半年合計到位資金6090.24億元，同比增長12.7%，增速比第一季度回落7.3個百分點。

從資金結(jié)構(gòu)看，國內(nèi)貸款占到位資金比重22.6%，比一季度回落2.6個百分點；自籌資金占29.3%，比一季度回落1個百分點；其他資金占47.9%，比一季度提高3.5個百分點；利用外資占0.2%。上半年國內(nèi)貸款及自籌資金占到位資金比重相對一季度均有所下降，銷售回籠資金占比上升，說明銷售回籠加快，一定程度緩解了企業(yè)資金壓。與近十年同期相比，在行業(yè)資金較為緊張的2008、2012及2014年，對應(yīng)的自籌資金占比最高、銷售回籠資金占比較低；而在資金較為充裕的2007、2009及2013年，對應(yīng)的自籌資金及回籠資金占比則相反。今年上半年的資金結(jié)構(gòu)介乎緊張與充裕年份之間，意味著行業(yè)總體資金狀況較穩(wěn)健。

4.投資增速疲弱，企業(yè)預期偏謹慎

上半年，廣東房地產(chǎn)完成投資額3736.66億元，同比增長16.1%，增速比去年同期回落2.7個百分點，比一季度回落4.6個百分點，投資走勢總體延續(xù)著去年以來穩(wěn)中趨緩的態(tài)勢。按投資構(gòu)成分，建安工程投資2721.71億元，同比增長13.3%；設(shè)備工器具購置45.16億元，同比增長42.2%，兩者合計拉動房地產(chǎn)投資增長10.4個百分點。其他費用969.79億元，同比增長23.8%，拉動房地產(chǎn)投資增長5.8個百分點；其中，土地購置費663.68億元，同比增長20.1%，拉動房地產(chǎn)總體投資增長3.4個百分點。

開發(fā)建設(shè)方面，截至上半年期末，全省商品房施工面積50356萬平方米，同比增長13.0%；其中，上半年新開工面積5805.42萬平方米，同比增長9.4%，竣工面積1922.39萬平方米，同比下降24.8%。相比第一季度回落，施工、新開工面積增速分別回落1.8個和5.9個百分點，竣工面積降幅擴大13.4個百分點。上半年全省土地購置面積543.80萬平方米，同比下降35.3%，降幅比第一季度擴大8.5個百分點；土地成交價款319.73億元，同比下降16.2%，降幅比第一季度縮窄4.2個百分點；土地購置均價5879元/平方米，同比大幅增長29.6%。數(shù)據(jù)顯示，上半年的多項建設(shè)投資指標同比增速相對一季度均有進一步回落，反映出在當前市場供應(yīng)較為充足的背景下，企業(yè)對后市預期偏謹慎；也意味著政府應(yīng)加強市場監(jiān)測力度，結(jié)合市場實際情況，及時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和起拍價格，從源頭上促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、結(jié)論與展望

（一）結(jié)論

1.關(guān)于商品房市場。上半年廣東商品房市場持續(xù)回暖，銷售量再創(chuàng)歷史同期新高；其中，珠三角地區(qū)市場回暖趨勢相對粵東西北地區(qū)更為顯著。商品住宅待售面積連續(xù)兩個月略有回落，但市場總體供應(yīng)仍舊充足，去庫存壓力依然未減。

2.關(guān)于資金狀況。上半年到位資金同比增速相對一季度有所回落，處于近年同期低位水平。但得益于銷售回籠資金加快，企業(yè)自籌資金增速放緩，資金結(jié)構(gòu)趨于改善，行業(yè)資金狀況總體穩(wěn)健。

3.關(guān)于投資建設(shè)。房地產(chǎn)完成投資、商品房施工及新開工面積等指標增速穩(wěn)中趨緩，企業(yè)對后市預期仍顯謹慎。土地市場量降價升，需加強市場導向，從源頭引導市場供求平衡。

（二）展望

上半年，商品房市場在行政限制措施減少、貨幣信貸環(huán)境寬松、政策支持力度加大等多項利好因素的作用下，市場成交量持續(xù)上升?；诋斍昂暧^經(jīng)濟運行情況，預計下半年宏觀政策及信貸環(huán)境仍將持續(xù)利好房地產(chǎn)市場，全年商品房銷售量有望再創(chuàng)新高。其中，得益于國家和各地關(guān)于穩(wěn)定住房消費的各項政策措施的不斷落實，商品住房市場去庫存進度有望進一步加快；非住宅商品房則可能因為經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等因素的影響，仍將面臨較大的去庫存壓力。

上半年行業(yè)資金狀況總體穩(wěn)健，開發(fā)投資、施工建設(shè)及土地購置等先行指標增速的回落，與當前市場總體供應(yīng)充足密切相關(guān)。而過去五年商品房新開工面積扣除銷售面積的余量多達1.3億平方米，意味著下半年開發(fā)企業(yè)的重點在消化存量而不是新增投資。且近年來土地購置成本持續(xù)上升，在當前行業(yè)資金并不寬裕的情況下，企業(yè)參與土地競拍的積極性總體不高?；谙掳肽晔袌霏h(huán)境有利，在市場回暖的帶動下，投資建設(shè)指標增速或有回升，但總體仍以平穩(wěn)運行為主。

綜上，當前寬松的政策環(huán)境有利于改善民生和消化庫存，促進市場資源更為合理、有效配置；充足的市場供應(yīng)則有利于保持房價平穩(wěn)運行，加速行業(yè)轉(zhuǎn)型升級發(fā)展。為此，建議各地政府繼續(xù)貫徹落實國務(wù)院和省政府相關(guān)政策精神，全面有序取消“限購”、“限價”、“限貸”等行政干預手段，并最大限度發(fā)揮公積金的住房保障作用，支持和鼓勵居民的合理住房消費；加快推進行政審批制度改革，加大簡政放權(quán)力度，讓市場在資源配置中起決定性作用。建議開發(fā)企業(yè)把握政策利好，理性定價誠信經(jīng)營，加快消化庫存進度；根據(jù)行業(yè)發(fā)展趨勢，結(jié)合政策導向及時調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，穩(wěn)步實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級發(fā)展。

第五篇：南昌房地產(chǎn)市場分析報告

南昌房地產(chǎn)調(diào)查心得

一、南昌房地產(chǎn)市場概況

根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2010年全國房地產(chǎn)投資持續(xù)高速增長：1-4月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9932億元，同比增長36.2%，增幅比前三個月高1.1%。其中，商品住宅完成投資6854億，同比增長34.0%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.0%。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積9183萬平方米，同比增長26.4%，土地購置費用1912億元，同比增長66.0%。2010年1-5月份，南昌市推出53宗土地，供應(yīng)面積為4050.943畝。相比去年同期，供應(yīng)總數(shù)和面積分別增加24宗和1569.579畝。推出的53宗土地最終成交50宗，成交面積3824.312畝。2010年前五個月推出的53宗土地中有12宗為限套型地塊，總面積為1003.007畝，占總量的24.76%。12宗限套型地塊成交11宗，成交面積為936.426畝。商業(yè)用地和商服用地成交面積已經(jīng)超過09年全年水平，其中商業(yè)用地成交面積是09年全年的5.84倍。商業(yè)用地的增加是由于新政對住房市場的打壓，資金流向商業(yè)用地。未來的一段時間內(nèi)，寫字樓、商鋪的投資力度增大，加上社會輿論和媒體的宣傳導向，商業(yè)地產(chǎn)熱度將增加。萬科、綠地、保利地產(chǎn)等品牌房產(chǎn)商紛紛開始抄底商業(yè)地產(chǎn)。2010年前五個月灣里和英雄開發(fā)區(qū)成交面積已經(jīng)遠高于09年全年水平，而紅谷灘板塊還不到09年的十分之一。原因是紅谷灘板塊在經(jīng)歷2009年高峰期之后，市場競爭表現(xiàn)極為激烈，2010年土地供應(yīng)也大量減少。2009年全年，紅谷灘中心區(qū)的成交量一直引領(lǐng)南昌市的成交量。南昌市中心城區(qū)供應(yīng)量的主體也主要集中在紅谷灘板塊。紅谷灘中心區(qū)逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)的主戰(zhàn)場。從南昌市總體規(guī)劃和遠景來看，紅谷灘板塊是南昌城區(qū)最具核心的組成部分之一，也是最具增值潛力的城市副中心。2010年1-5月份南昌市居住用地和商住用地累計成交1203.835畝，其中京東板塊占61.25%。在新政的影響下，加上南昌目前供過于求的住宅市場，南昌市的土地供應(yīng)將在一段時間內(nèi)以工業(yè)用地為主。比較歷年來的住房用地供應(yīng)規(guī)模，2010年的住房土地供應(yīng)規(guī)模算是最低的。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士估算，4299畝住房用地可以形成4萬套的住房供應(yīng)。另外，房地產(chǎn)開發(fā)周期一般為兩年，2007年、2008年、2009年供應(yīng)地塊上開發(fā)的商品房，也都能從今年起陸續(xù)面市，商品房供應(yīng)較為充足。

★高端別墅成南昌樓市“硬通貨”

樓市面臨政策調(diào)控，南昌普通住宅市場陷入觀望。而高端住宅產(chǎn)品——別墅，卻在南昌樓市一枝獨秀、逆市上揚，上演了一場“絕地反擊”。據(jù)易居克爾瑞專業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年3月份，南昌別墅成交26套，均價6842元/平方米；4月份成交39套，均價12541元/平方米。5月份南昌別墅成交預計將遠超四月份，成交均價將達15000元/平方米。

2005年，國家“限墅令”實施之后，別墅用地日益緊缺，別墅產(chǎn)品已經(jīng)成為樓市中的稀缺性產(chǎn)品，其未來升值空間無可限量。

★樓市“新政”后南昌朝陽洲首現(xiàn)流拍地塊

5月28日，三宗朝陽洲居住用地于紅谷灘新區(qū)公共資源管理中心4樓拍賣入市。拍賣會當天只有四家開發(fā)商到場，與往屆相比，本次拍賣會顯得有些冷清。三宗地塊中的兩宗被競買人成功拍得，其中JDP1011號地塊更是拍出660萬元/畝的高價，而三宗地塊中面積最大的JDP1012號地塊則因無人競價，遭遇流拍。

★東亞新華地產(chǎn)再次逆勢拿地 進軍南昌市場

東亞新華地產(chǎn)于近期一舉奪得位于江西南昌朝陽新城某地塊。朝陽新城是南昌近幾年發(fā)展最迅速的新興城區(qū)，萬科、珠江等地產(chǎn)大鱷都于近期在此拍下大規(guī)模地塊?！锝鳎和Ｖ褂霉e金貸款第三套及以上住房

隨著國家出臺一系列樓市新政，房地產(chǎn)信貸調(diào)控全面縮緊，目前我省住房公積金貸款也

進入調(diào)控范圍：原則上停第三套住房及以上公積金貸款，二套房首付款也從40%上調(diào)至50%，利率不變，5年期以上的公積金貸款利率仍為3.87%。

★南昌房價不會出現(xiàn)大幅下降，開發(fā)商和購房者或都面臨抄底困境

根據(jù)南昌市房管部門公布的數(shù)據(jù)顯示，截至6月29日，南昌市正在預售（可售）商品住房數(shù)量為9510套，面積為102萬平方米。業(yè)內(nèi)人士分析，與往年同期相比，這個可售量并沒有明顯的異常，但在目前南昌樓市成交量下跌的狀況下，可售量還會繼續(xù)增加，這樣就會導致供大于求的狀況出現(xiàn)。后市如何，主要取決于這一輪樓市調(diào)控對市場的影響能夠持續(xù)多久。上一輪樓市調(diào)控，南昌樓市同樣出現(xiàn)了供大于求。2008年下半年，南昌樓市可售量達到了300萬平方米，但進入2009年后，樓市復蘇，很快，這些“庫存”就被市場消化了。

二、南昌近期樓市成交量統(tǒng)計分

樓市回暖,周成交量漸升。在不明朗的樓市環(huán)境下，南昌樓市并未出現(xiàn)預期的降價潮，成交量走低，價格卻依然堅挺，少有樓盤價格出現(xiàn)松動，但是開發(fā)商在定價時顯得更為謹慎。也有部分樓盤開始促銷活動，且力度大于新政之前，業(yè)內(nèi)稱之為暗降，引發(fā)部分市場共鳴。加之民眾對政策的疲乏，一旦有合適的產(chǎn)品達到心理價位還是有很多愿意出手。這兩點是樓市升溫的主要因素。商品住房價格繼續(xù)上漲，但漲幅趨緩。在供需矛盾逐步得到改善情況下，南昌市商品住房房價上漲速度趨緩。

今年一季度，南昌市市區(qū)商品房銷售均價為5539元/㎡，同比增長31％，與去年第四季度相比，環(huán)比增長3.67％；其中商品住宅銷售均價價格5182元/㎡，同比增長29.6％，與去年第四季度相比，環(huán)比增長2.27％。樓價下降訊號初現(xiàn)，多數(shù)樓盤停推惜售。本月整體價格與上月價格相比上漲了不少，雖然在“黑5月”房地產(chǎn)市場整體蕭條，新推不多，開盤項目大幅減少，新房成交量持續(xù)下滑，但樓盤不乏也有了降價的跡象。同時，更多的項目選擇了“熬”，開發(fā)商與政府和購房者之間的博弈正式拉開。對于房產(chǎn)稅，無論是稅務(wù)總局官員還是專家，都表示其調(diào)控力度并不大，對此不必太恐慌。但如果真的出臺，意味著國家在繼續(xù)出招調(diào)控樓市，對市場的預期會產(chǎn)生深刻影響，樓市或許真的會走向下跌。物業(yè)稅的開征，似乎是大勢所趨，但是短期內(nèi)開征的可能不大，可能在部分城市試點，至于大范圍推廣的時間表未定。2010年5月南昌市中心整體房價出現(xiàn)小幅下降的趨勢。相比上月房價，5月南昌市房價下降了3%，同比上漲23 %。主要原因在于本月水榭花都、恒茂國際都會等部分高端樓盤暫無房源銷售。

市中心新盤觀望氣氛濃烈，遲遲不動，以此來看，南昌市中心板塊的價格在短時間會持續(xù)平緩狀態(tài)。昌南區(qū)域的高品質(zhì)項目正在不斷崛起，大社區(qū)初具規(guī)模，代表城市新興力量的新南昌人不斷入住，市政配套在逐漸完善，昌南的高品質(zhì)時尚生活圈正在逐漸形成。具有不錯的上升空間。

未來南昌樓市發(fā)展的重點將以紅角洲、朝陽洲、象湖為三叉戟，輻射青云譜區(qū)。

班級:11自動化2班

姓名：胡曉琮

學號：2013110078