第一篇：商品房交付定義及延期交付類型

一、商品房交付定義：

商品房的交付，即指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相應(yīng)法律規(guī)定以及相關(guān)商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同的約定，將符合交付使用條件的房屋按期向商品房買受人交付，商品房買受人檢驗(yàn)商品房并接受房屋的行為。

二、延遲交付的主要類型：

1、商品房未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格；

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用；

2、基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施不齊全或不能配套；

基礎(chǔ)設(shè)施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬帶等；配套公共設(shè)施包括停車場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、游泳池、道路、花園、綠化、醫(yī)院、學(xué)校、超市、會(huì)所等?；A(chǔ)設(shè)施完備是買受人正常居住必備條件，如該設(shè)施缺乏，買受人可以拒絕接受房屋，逾期交付的，可以要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。公共設(shè)施是房屋舒適居住、價(jià)值增長(zhǎng)的不可或缺要素，其內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)以規(guī)劃圖、銷售廣告、售樓書為準(zhǔn)。銷售廣告對(duì)公共設(shè)施的描述具體明確，足以影響買受人是否購(gòu)買與房屋價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)視為要約，出賣人拒絕交付或遲延交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

3、裝修和設(shè)備不符合約定；

買賣合同經(jīng)常約定出賣人提供精裝房，并在合同附件三和補(bǔ)充協(xié)議中約定裝飾材料與工藝標(biāo)準(zhǔn)。房屋交付時(shí)，買受人發(fā)現(xiàn)材料低檔、做工粗糙，因此與出賣人發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。材料與工藝標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)依合同約定為準(zhǔn)，無(wú)約定或約定不明的，根據(jù)《合同法》62條確定。裝修不符合合同約定的，由出賣人承擔(dān)更換、重做、維修和賠償損失的責(zé)任。交付房屋時(shí)，出賣人必須提供室內(nèi)空間檢測(cè)報(bào)告，否則買受人有權(quán)拒絕接受。裝修物存在有害物質(zhì)如氨氣、甲醛、氡氣，造成室內(nèi)空氣污染，危及人體健康時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

4、房屋存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題；

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?，“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?/p>

5、房屋相關(guān)資料證件不齊全； 房屋交付需具備以下證件：《竣工驗(yàn)收備案表》、《房產(chǎn)面積測(cè)繪報(bào)告》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《永久用水證明》、《永久用電證明》、《防雷驗(yàn)收合格證》、《電梯驗(yàn)收合格證》、《燃?xì)怛?yàn)收證明》、《環(huán)保驗(yàn)收合格證》、《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》、《消防驗(yàn)收合格證或意見書》、《規(guī)劃驗(yàn)收合格證》。

第二篇：商品房交付疑難問題研究

商品房交付疑難問題研究

在商品房買賣中，開發(fā)商交房和買受人收房是商品交付的重要環(huán)節(jié)，雙方容易出現(xiàn)爭(zhēng)議的情況一是開發(fā)商在合同規(guī)定的期限內(nèi)通知交房，購(gòu)房人認(rèn)為房屋未達(dá)到交付條件而拒絕收房；二是購(gòu)房人收房后認(rèn)為房屋不符合交付條件而主張開發(fā)商按遲延交房承擔(dān)違約金。

那么，什么樣的情況下，商品房符合交付條件，即使購(gòu)房人拒絕收房也視為收房？什么樣的情況下，商品房不符合交付條件，即使收房也是無(wú)效交付，視為沒有交付呢？

一、有關(guān)“商品房交付條件”的法律規(guī)定

國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。

《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條規(guī)定：交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條第一款規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收?！钡谒氖艞l：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起１５日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案?！?/p>

建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第三十條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。

第四十條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。

廣東省建設(shè)廳在《關(guān)于商品房買賣合同中商品房交付使用條件有關(guān)問題的復(fù)函》中明確提到:《廣東省商品房買賣合同》（示范文本）第八條的第一款中的“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”，是指該建設(shè)單位已在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理了工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。

二、商品房的單體驗(yàn)收與綜合驗(yàn)收

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。而該條并未規(guī)定驗(yàn)收合格系單體驗(yàn)收還是綜合驗(yàn)收，同時(shí)，該《條例》第十八條規(guī)定，住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗(yàn)收，但并未規(guī)定未經(jīng)綜合驗(yàn)收不得交付。此規(guī)定僅為管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范，且國(guó)務(wù)院《關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》已經(jīng)取消了綜合驗(yàn)收的審批程序。因此，房屋經(jīng)單體驗(yàn)收合格后即可以交付使用。

三、關(guān)于“商品房經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的標(biāo)準(zhǔn)”問題

國(guó)務(wù)院2000年發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收應(yīng)當(dāng)是具備下列條件：

（一）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；

（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；

（四）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；

（五）有施工單位簽署的工程保修書。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用?！睆纳鲜鰢?guó)務(wù)院發(fā)布的法規(guī)可以判斷建設(shè)工程竣工驗(yàn)收的主體是建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理、勘察等五家單位，而不是工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)。因此，五家單位對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并按照行政主管部門的要求在《建設(shè)工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收意見書》中簽字蓋章確認(rèn)該工程已達(dá)到上述驗(yàn)收合格條件的，應(yīng)認(rèn)定為“經(jīng)驗(yàn)收合格”。

另外，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十九條的規(guī)定，“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案?！苯ㄔO(shè)部2000年頒布的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》第九條也規(guī)定，“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》的規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案?！睆纳鲜鰢?guó)務(wù)院的法規(guī)和建設(shè)部的規(guī)章可見，行政機(jī)關(guān)對(duì)工程質(zhì)量的管理行使的只是監(jiān)督備案管理職能，即取得竣工驗(yàn)收的備案回執(zhí)就符合“商品房經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的標(biāo)準(zhǔn)”了。

四、商品房的約定交付條件與法定交付條件

《深圳市中級(jí)人民法院關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第五條規(guī)定，商品房預(yù)售合同明確約定了房地產(chǎn)交付條件，預(yù)售方在未達(dá)到合同約定的交付條件的情況交付房地產(chǎn)的，買方有權(quán)拒絕接受交付，并有權(quán)要求預(yù)售方承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。《深圳市建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第五十六第二款規(guī)定，房屋建筑工程經(jīng)驗(yàn)收合格，并取得消防、電梯、燃?xì)饪⒐を?yàn)收合格證明或者準(zhǔn)許使用文件后，方可投入使用?？梢?，在深圳市，房屋等建筑工程是否具備投入使用的條件，以是否取得主體結(jié)構(gòu)工程、消防工程、電梯工程、燃?xì)夤こ舔?yàn)收合格證書為判斷標(biāo)準(zhǔn)。發(fā)展商在取得上述四項(xiàng)工程的竣工驗(yàn)收合格證后交付房地產(chǎn)，買方接收交付的，視為有效交付。即使合同約定的交付條件尚不完全具備，買方也不能在接受交付后要求確認(rèn)交付行為無(wú)效，因?yàn)橘I賣雙方交付和接受交付的行為，改變了合同約定的交付條件。但如果買方拒絕交付的，買方仍有權(quán)要求賣方按照合同約定的條件交付，賣方不能按約定的時(shí)間使房地產(chǎn)具備約定的交付條件的，應(yīng)承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。

筆者顏宇丹律師認(rèn)為，商品房交付條件分為合同約定的交付條件和法律強(qiáng)制性的交付條件。從以上深圳中級(jí)法院的規(guī)定來看，在深圳地區(qū)，取得主體結(jié)構(gòu)工程、消防工程、電梯工程、燃?xì)夤こ趟捻?xiàng)工程的竣工驗(yàn)收合格證為法定交付條件。如果不符合以上四個(gè)交付條件，購(gòu)房人可以拒絕收房并據(jù)此要求開發(fā)商承擔(dān)遲延交房的違約金，即使購(gòu)房人已收房，開發(fā)商的交付行為也因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效，屬于無(wú)效交付，購(gòu)房人仍可主張開發(fā)商遲延交房的違約責(zé)任。

五、商品房交付時(shí)的質(zhì)量問題是否能拒絕收房

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十五條規(guī)定，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》第十二條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。

筆者顏宇丹律師認(rèn)為，因質(zhì)量問題只有兩種情況下，購(gòu)房人可以拒絕收房，一種是房房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，第二種是因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。因主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題和房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常的居住使用的，買受人可以拒絕收房，但是需要請(qǐng)專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定；未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，出賣人應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，購(gòu)房人不能以此拒絕接收房屋。

第三篇：商品房交付條件及程序

商品房交付條件及程序

一、商品房交付概述

商品房的交付，即指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相應(yīng)法律規(guī)定以及相關(guān)商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同的約定，將符合交付使用條件的房屋按期向商品房買受人交付，商品房買受人檢驗(yàn)商品房并接受房屋的行為。

二、商品房交付的條件

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第26條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。＂《建筑法》第61條也規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！眹?guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十六、三十七條規(guī)定，不得將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》 第十六條規(guī)定，“建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；

（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；

（四）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；

（五）有施工單位簽署的工程保修書。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。

根據(jù)上述規(guī)定，商品房交付必須是經(jīng)驗(yàn)收合格的，直觀的反映在應(yīng)具備《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，該備案表不僅反映工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的內(nèi)容，還反映規(guī)劃驗(yàn)收認(rèn)可文件、消防驗(yàn)收認(rèn)可文件、環(huán)保驗(yàn)收認(rèn)可文件等許可文件內(nèi)容。開發(fā)商能夠取得該表，就證明房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到交付使用的標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房人可以安心接收入住。

法律法規(guī)如此規(guī)定的目的是，希望通過工程建設(shè)過程中竣工驗(yàn)收這最后一道環(huán)節(jié)，防止不合格工程流入社會(huì)，給用戶和其他人的生命與財(cái)產(chǎn)造成損害。

二、商品房交付的程序。

《商品房買賣合同》示范文本第11條規(guī)定：商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。這一條對(duì)商品房交付的程序作了一些大概的規(guī)定，也明確了交付時(shí)必須書面通知買受人。根據(jù)實(shí)踐中的一些操作，商品房交付大致按如下的程序進(jìn)行：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人發(fā)出書面的入住通知，這一通知一般表現(xiàn)為以特快專遞郵寄的《入住通知書》或《交房通知書》。

2、買受人持入住通知要求的證件及其他相關(guān)資料，在入住通知要求的期限內(nèi)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的地點(diǎn)，查驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法應(yīng)當(dāng)取得的書面文件。

3、買受人在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)工作人員的陪同下實(shí)地查驗(yàn)所購(gòu)買商品房并填寫驗(yàn)房單。

如果商品房存在法定或約定的可以退房的質(zhì)量問題或存在解除購(gòu)房合同的其他情形，買受人應(yīng)決定是否退房，并在約定的期限內(nèi)書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)； 如果若商品房存在未達(dá)退房條件的質(zhì)量問題或未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，買受人可將商品房存在的質(zhì)量問題或未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容書面遞交房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定期限內(nèi)逐項(xiàng)予以修復(fù)或賠償。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房存在的質(zhì)量問題逐項(xiàng)予以修復(fù)或作出修復(fù)書面承諾并經(jīng)買受人查驗(yàn)同意后，雙方根據(jù)商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告結(jié)算房款。

5、買受人向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同約定的其他費(fèi)用。

6、買受人從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的第三方處領(lǐng)取房屋鑰匙。

7、買受人向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法選定的前期物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)管理費(fèi)，并辦理物業(yè)管理的相關(guān)手續(xù)。

由于我國(guó)現(xiàn)行的法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件對(duì)商品房交付的具體程序并無(wú)明確規(guī)定，一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)在入住通知中寫明入住程序，但由于開發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)地位，很多開發(fā)商會(huì)在入住通知書中對(duì)交房的程序作一些不利于買受人的約定。比如，開發(fā)商以掛號(hào)信的方式寄出入住通知書，但通知書中同時(shí)規(guī)定在某年某月某日之前去辦理交接手續(xù)，而實(shí)際上該日期卻距離發(fā)出入伙通知書的日期很短，待買受人收到通知書時(shí)，往往時(shí)間很短，來不及準(zhǔn)備相應(yīng)材料去辦理交接手續(xù)，從而導(dǎo)致買受人違約，開發(fā)商則以此為借口對(duì)商品房的一些瑕疵推脫責(zé)任。又比如，有的入伙通知書中往往還要求業(yè)主先預(yù)交物業(yè)管理費(fèi)、管道煤氣開通費(fèi)，產(chǎn)權(quán)證辦理費(fèi)用甚至某些稅費(fèi)等等，對(duì)有些不合理的條件我們應(yīng)在商品房買賣合同中作出明確規(guī)定，防止因約定不明確而產(chǎn)生某些糾紛。

商品房要交付必須滿足那些條件

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。我們都知道商品房在交付前都需要符合“商品房交付條件”，那么如何界定關(guān)于

“商品房交付條件”的法律概念和相關(guān)規(guī)定。即在當(dāng)前的法律法規(guī)的框架下，應(yīng)當(dāng)如何正確理解“商品房交付條件”，也就是商品房交房到底應(yīng)該具備什么樣的條件。就目前我國(guó)在此問題上的相關(guān)法律規(guī)定而言，基本如下：

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)

開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》

第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不

合格的，不得交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房

地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起

30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。

第十八條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下

列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：

（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；

（二）城市規(guī)劃 《商品房銷售管理辦法》 第30條，第40條

《工程建設(shè)質(zhì)量管理?xiàng)l例》 第16條第一款

《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》 第4.7.8.《建設(shè)項(xiàng)目壞境保護(hù)條例》第23條 《中華人民共和國(guó)建筑法》 第61條

《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》 第33條

《中華人民共和國(guó)消防法》第40條

結(jié)論：通過驗(yàn)收合格或綜合驗(yàn)收合格，并取得相關(guān)文件。1.建設(shè)局驗(yàn)收備案，2.規(guī)劃局驗(yàn)收，3.環(huán)保驗(yàn)收，4.消防驗(yàn)收。

房交付條件

期房的交付，最好約定一個(gè)雙方認(rèn)可的交付標(biāo)準(zhǔn)。目前國(guó)家發(fā)布的合同范本中僅規(guī)定了以下四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：

1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。

2、該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。

3、該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。

4、該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。如果當(dāng)事人約定的交房條件是第1種，那么以開發(fā)商是否取得其當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)出的《竣工驗(yàn)收備案證》為標(biāo)準(zhǔn)。如果當(dāng)事人約定的交房條件是第2種、第3種或第4種，則都以開發(fā)商是否取得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)管理機(jī)構(gòu)發(fā)出的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)或項(xiàng)目交付使用許可證書》為標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)商在合同約定的交房時(shí)間取得了備案證或相應(yīng)的證書，就具備了合同約定的交付條件......商品房的交付方式

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由商品房買受人承擔(dān)；商品房買受人接到出賣人的書面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由商品房買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！?/p>

由如上司法解釋可知，對(duì)于房屋的的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，除非合同當(dāng)事人對(duì)商品房的交付要件作出其他具體明確的約定。因此，在實(shí)踐中，“領(lǐng)鑰匙”等方式可以視作對(duì)房屋的交付使用。

房屋質(zhì)量不合格

《建筑法》61條規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！爆F(xiàn)行竣工驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)分為工程驗(yàn)收合格、綜合驗(yàn)收合格、分期綜合驗(yàn)收合格，北京市則將規(guī)劃驗(yàn)收合格作為合格標(biāo)準(zhǔn)。工程驗(yàn)收合格以取得《工程竣工驗(yàn)收備案表》為標(biāo)志，綜合驗(yàn)收合格與規(guī)劃驗(yàn)收合格則包括公共設(shè)施、綠化、道路、停車場(chǎng)等整體驗(yàn)收，還包括取得規(guī)劃、消防、環(huán)保部門出具的認(rèn)可文件。房屋交付前未經(jīng)驗(yàn)收或經(jīng)驗(yàn)收不合格的，買受人可以拒絕接受房屋，并請(qǐng)求解除合同。房屋交付后質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的，買受人可以主張相同權(quán)利。

配套設(shè)施遲延或者交付不能配套

基礎(chǔ)設(shè)施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬帶等；配套公共設(shè)施包括停車場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、游泳池、道路、花園、綠化、醫(yī)院、學(xué)校、超市、會(huì)所等?；A(chǔ)設(shè)施完備是買受人正常居住必備條件，如該設(shè)施缺乏，買受人可以拒絕接受房屋，逾期交付的，可以要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。公共設(shè)施是房屋舒適居住、價(jià)值增長(zhǎng)的不可或缺要素，其內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)以規(guī)劃圖、銷售廣告、售樓書為準(zhǔn)。銷售廣告對(duì)公共設(shè)施的描述具體明確，足以影響買受人是否購(gòu)買與房屋價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)視為要約，出賣人拒絕交付或遲延交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

裝飾和設(shè)備不合約定

交付房屋時(shí)，出賣人必須提供室內(nèi)空間檢測(cè)報(bào)告，否則買受人有權(quán)拒絕接受。房屋相關(guān)資料不完備

房屋交付時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)提供以下資料：

1、政府機(jī)構(gòu)出具的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，較權(quán)威地證明房屋業(yè)已竣工驗(yàn)收合格；

2、房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具測(cè)繪資料，該資料用于權(quán)屬登記，也可以確定實(shí)測(cè)面積與約定面積之間的誤差；

3、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，前者是出賣人對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，后者是對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項(xiàng)的文書。出賣人未提供第1和2項(xiàng)資料時(shí)，買受人可以拒絕接受房屋；未提供“兩書”時(shí)，有判例認(rèn)為：“兩書”是為加強(qiáng)商品住宅質(zhì)量管理，確保商品住宅售后服務(wù)水平，維護(hù)住宅消費(fèi)者的合法權(quán)益而規(guī)定，未提供不構(gòu)成拒絕接受房屋的條件。

遲延交付房屋

根據(jù)《解釋》第15條，出賣人遲延交付房屋，在催告后三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買受人可以請(qǐng)求解除合同，并要求出賣人承擔(dān)支付違約金、賠償損失等違約責(zé)任，但當(dāng)事人另有約定的除外?！爱?dāng)事人另有約定”實(shí)質(zhì)是出賣人事先在買賣合同中約定的允許遲延交房事由，該事由成立將免除出賣人的逾期交房的違約責(zé)任，故其合法性與公平性將成為爭(zhēng)議焦點(diǎn)。出賣人通常會(huì)將不可抗力、政府行為、社會(huì)事件、惡劣天氣、技術(shù)難題等作為免責(zé)事由。作者認(rèn)為：能否免責(zé)應(yīng)當(dāng)考慮

1、出賣人是否能夠或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到；

2、出賣人是否能夠或應(yīng)該能夠解決；

3、該事由是否足以導(dǎo)致延期施工。

第四篇：工程進(jìn)度匯報(bào)及交付延期申請(qǐng)

工程進(jìn)度匯報(bào)及交付延期申請(qǐng)

致：xxxxxx有限公司：

承蒙xxx的信賴與支持，我司才得以進(jìn)駐，對(duì)x幢x室板房進(jìn)行裝修。對(duì)此我們?cè)谏畋碇x意的同時(shí)也感受到了我們所承擔(dān)責(zé)任的重大。

自xx月xx日正式進(jìn)駐并開工起，我司上下時(shí)時(shí)刻刻都將裝修質(zhì)量和交付日期牢記心中并付諸實(shí)踐中，時(shí)至今日，這兩套樣板房的水、電、防水、中央空調(diào)等隱蔽工程已經(jīng)全部結(jié)束。其中，大理石、墻地磚的鋪設(shè)也已基本達(dá)到70%的完成度，地板正處在龍骨的鋪設(shè)階段，預(yù)計(jì)下周地板也將完工。墻面的基礎(chǔ)及櫥柜、房間柜子的主體框架也已基本完成70%左右，估計(jì)也將會(huì)在近兩周完成全部結(jié)構(gòu)部分。樓梯扶手、主體木線條、柜門等的加工工廠也已落實(shí)并已經(jīng)下單制作了。

隨著工程的逐漸深入展開，同時(shí)也為了保證工程的質(zhì)量，結(jié)合當(dāng)前的實(shí)際氣候等因素，我們做了一下總結(jié)，發(fā)現(xiàn)了以下幾種情況特匯報(bào)如下：

1、連續(xù)陰雨天及降溫對(duì)工程的影響。

對(duì)木工的影響

一些易吸收水分的材料，如木材、板材、石膏板極易受潮，受潮后的板材容易產(chǎn)生霉點(diǎn)。由板材做成木龍骨、木制品后，隨著材料中的水分揮發(fā)后，極易開裂變形，還會(huì)影響其他材料。為此我們進(jìn)這一類的材料的時(shí)候采取了盡量避免陰雨天，盡量選擇比較干燥的時(shí)間段等措施。

對(duì)泥工和油漆工的影響

當(dāng)?shù)卮u和大理石鋪貼時(shí)，由于天氣較潮而使水泥凝固速度減慢，不能馬上踩踏，因此我們采取了減慢鋪貼速度，并且在鋪貼完成后的地面鋪設(shè)了地膜，經(jīng)常行走的通道還專門鋪設(shè)了跳板，樓梯上的每一階甚至都裁好了石膏板進(jìn)行保護(hù)。

油漆工在墻面刮膩?zhàn)又?，都用干布將潮濕水汽擦拭干凈后再刮膩?zhàn)樱⑶矣捎跉鉁氐年P(guān)系，特地更換了更高標(biāo)號(hào)的膠水后才進(jìn)行作業(yè)。由于濕度比較大，因此上膩?zhàn)拥臅r(shí)間要比正常情況下多出很多。

2、臨近年底外協(xié)加工廠生產(chǎn)進(jìn)度對(duì)工程的影響。

臨近年底，很多外協(xié)加工廠的生產(chǎn)訂單都會(huì)成倍增加，這些訂單的目的都是為了能在年底之前把工趕出來，但這么一來就會(huì)給加工廠帶來很大的生產(chǎn)壓力。二則，中國(guó)人傳統(tǒng)的習(xí)俗，因?yàn)楹芏喙と硕疾皇潜镜厝?，在外漂泊了一年了都想家了，所以有很多工人都?huì)選擇提前回家過年，造成工廠的工人不足，加劇了工廠的交貨壓力，因此會(huì)有很多訂單會(huì)延期交貨。而我們的訂單下到工廠后也已經(jīng)接到了工廠的通知，會(huì)延遲些日子交貨。

鑒于上述原因，同時(shí)也是為了保證這兩套樣板房的質(zhì)量，經(jīng)我司測(cè)算并權(quán)衡再三向貴司提出申請(qǐng)，將工程交付日期向后延遲20日，特此申請(qǐng)，希貴司詳查并予認(rèn)定為謝！

此致

敬禮

xx裝飾裝潢有限公司

xx年xx月xx日

第五篇：房屋延期交付補(bǔ)充合同協(xié)議書范本

編號(hào)：_____________

房屋延期交付補(bǔ)充協(xié)議

出賣人：________________________________________________

買受人：___________________________

簽訂日期：_______年______月______日

出賣人：

買受人：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》等法律法規(guī)，雙方經(jīng)友好協(xié)商，就XX房屋交接手續(xù)和房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)交接時(shí)限一事涉及的內(nèi)容，訂立本補(bǔ)充協(xié)議，以此共同遵守。

1、房屋交付時(shí)間：雙方重新約定交房時(shí)間為

年

月

日（最長(zhǎng)延期不超2013年10月30號(hào)）。如重約時(shí)間出賣人還不能提供必要證件辦理交房的或因房屋工程質(zhì)量達(dá)不到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有退房的權(quán)利，并在買受人提出30日內(nèi)出賣人必須退還全部已付總價(jià)款，并按全部總價(jià)款的百分之十作為之前逾期交房賠償，逾期不退款出賣人每日將按同期貸款利息4倍支付買受人損失（退款計(jì)算方式=總價(jià)款+總價(jià)款*10%，如逾期不退款則按=總價(jià)款+總價(jià)款*10%+總價(jià)款*同期銀行貸款利息*4*逾期交房天數(shù)）。

2、交房要求：出賣人必須取得XX縣工程質(zhì)量監(jiān)督單位的竣工驗(yàn)收備案證明文件，并同時(shí)提供《住宅質(zhì)量保證書》，《住宅使用說明書》方可正式向買受人辦理交房手續(xù)。買受人有權(quán)查閱房屋的建筑材料、設(shè)備、購(gòu)配件的質(zhì)量合格證件資料和試驗(yàn)檢驗(yàn)報(bào)告。買受人對(duì)房屋工程驗(yàn)收記錄、房屋地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)檢測(cè)報(bào)告，安全監(jiān)督資料有知情權(quán)，出賣人必須配合。門面交付時(shí)水、電、通訊、網(wǎng)絡(luò)達(dá)到使用條件。

3、房產(chǎn)證辦理交接：按合同簽定于

年

月

日出賣人應(yīng)在365工作日（即

年

月

日前）交付房屋產(chǎn)權(quán)證，逾期將按每延遲1日按房屋總價(jià)值的同期貸款利息賠償給買受人，直到房屋產(chǎn)權(quán)證交到買受人手中為止。

4、特殊約定：現(xiàn)因出賣人交房手續(xù)暫不齊全不具備交房條件，但經(jīng)雙方協(xié)商為了不再造成雙方更大損失，現(xiàn)約定在此特殊情況下提前進(jìn)場(chǎng)裝修營(yíng)業(yè)：

A、在買受方裝修營(yíng)業(yè)過程中因出賣方交房必備的安全、質(zhì)量證書等相關(guān)報(bào)告未辦理，因此導(dǎo)致

買受方裝修營(yíng)業(yè)期間無(wú)法正常開展，出賣方必須承擔(dān)因此造成的所有損失。裝修期間損失按1萬(wàn)元一天計(jì)算，已開店?duì)I業(yè)的損失按2萬(wàn)元一天賠償，直到能正常裝修和營(yíng)業(yè)為止。但如買受方在營(yíng)業(yè)中自身產(chǎn)品出現(xiàn)問題引起的糾紛不包含在此范圍內(nèi)。

B、在裝修營(yíng)業(yè)過程中出賣方必須同樣提供水電和物業(yè)服務(wù)，在未辦理正式交房手續(xù)前出賣方不得向買受方要求支付水電費(fèi)用和物業(yè)費(fèi)用，并且出賣方不得以此為由斷水?dāng)嚯姾途芙^物業(yè)服務(wù)，如給買受人造成不能裝修和營(yíng)業(yè)的則按以上A條賠償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

C、鋪面裝修營(yíng)業(yè)期間，涉及消防、城管、工商、稅務(wù)、建設(shè)、規(guī)劃等部門應(yīng)由出賣方統(tǒng)一協(xié)調(diào)處理，一站式辦理，但買受方要積極配合辦理相關(guān)手續(xù)及并承擔(dān)因店面營(yíng)業(yè)相應(yīng)的費(fèi)用，其余費(fèi)用概不負(fù)責(zé)。

5、逾期賠償：出賣人之前已逾期交房須按日支付總付款萬(wàn)分之三的違約金五計(jì)算給買受人，即從

年

月

日起至重簽定補(bǔ)充協(xié)議日止。在七日內(nèi)向買受人支付違約金。

6、以上作為原合同補(bǔ)充協(xié)議，此協(xié)議與原合同有沖突之外，以此補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)，本合同一式三份，甲乙各執(zhí)一份，留一份送司法部門公證，雙方簽字時(shí)生效。

出賣人簽章： 買受人簽字： 委托代理人： 委托代理人： 簽訂時(shí)間： 簽訂時(shí)間： 簽訂地點(diǎn)： 簽訂地點(diǎn)：