第一篇：礦產(chǎn)糾紛案例)

廣西南丹官商勾結(jié)殘害群眾 非法采礦引發(fā)流血沖突

廣西南丹縣芒場(chǎng)鎮(zhèn)群眾來電舉報(bào)，稱：“廣西南丹縣芒場(chǎng)鎮(zhèn)數(shù)千畝土地被官商勾結(jié)非法侵占；為維護(hù)合法權(quán)利，在和平年代村民竟遭黑暗勢(shì)力砍殺；為了討回公道，上訪群眾被當(dāng)?shù)卣欠ň辛?，甚至做判刑處理；至今許多村民有家不敢歸，東躲西藏······”

河池市南丹縣芒場(chǎng)鎮(zhèn)拉麻村拉懷屯的群眾，為保護(hù)國(guó)家礦產(chǎn)資源和要求被侵占的土地得到補(bǔ)償，2009年4月25日開始，南丹縣給非法采礦老板楊某鳴鑼開道，縣公安局于5月5日派出140多名警察暴力毆打在現(xiàn)場(chǎng)的群眾，致使十幾名群眾不同程度受傷?，F(xiàn)場(chǎng)無辜群眾全部被強(qiáng)行帶回公安局審訊，多人被警方以莫須有的罪名行政拘留或刑事拘留，還被警察多次輪流施加酷刑。這一切是官商勾結(jié)欺壓百姓造成的，是官員利用公權(quán)攫取最大化黑色利益的必然結(jié)果。

一、官員庇護(hù) 大肆非法采礦

據(jù)群眾反應(yīng)，由于馬鞍山礦的日漸枯竭，楊某不得不另尋礦源，但他又不愿意花錢買采礦權(quán)，于是就勾結(jié)官員大肆非法盜采國(guó)家礦產(chǎn)。僅在南丹縣芒場(chǎng)鎮(zhèn)拉麻村的地盤上就有1號(hào)窿、408窿、409窿、鳳山窿、中窿、十八奮窿等礦窿，多年前這些礦窿就陸續(xù)出現(xiàn)，均是未經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)擅自開采的非法礦窿；另有恒泰選礦廠、旭東選礦廠也是未經(jīng)國(guó)家相關(guān)部門批準(zhǔn)的非法選礦廠。

非法采礦不僅破壞國(guó)家礦產(chǎn)資源，還毀壞耕地和污染環(huán)境，其危害性眾所周知，國(guó)家對(duì)非法采礦的打擊力度逐年加大。

然而，楊某如此多非法采礦點(diǎn)卻得以長(zhǎng)期存在，這是為何？讓村民疑惑的是，縣政府天天派人在芒場(chǎng)鎮(zhèn)拉麻村一帶巡查，對(duì)那么多非法采礦點(diǎn)難道沒有發(fā)現(xiàn)一個(gè)？

誰使他如此膽大妄為？

二、誰指使“黑勢(shì)力”強(qiáng)占農(nóng)民集體土地

據(jù)村民反映，從楊某來到芒場(chǎng)鎮(zhèn)采礦開始，就陸續(xù)侵占農(nóng)民集體的土地，至今被他的非法礦窿占用的集體土地達(dá)三千多畝，僅拉懷屯、拉甲屯兩個(gè)隊(duì)被非法礦窿占用的土地，估算在600畝以上，多年來得不到補(bǔ)償，村民是敢怒不敢言。

據(jù)冉某講，2008年6月初，拉懷屯要求礦方支付用地補(bǔ)償款，可多次和礦方協(xié)商不成，于是到縣、市政府及各有關(guān)部門上訪。同年6月16日，芒場(chǎng)鎮(zhèn)政府叫拉懷屯群眾到楊某侵占的土地現(xiàn)場(chǎng)解決糾紛，群眾被“黑勢(shì)力”毆打，其中冉某、黃某等村民被砍、打成重傷。

三、這樣的補(bǔ)償是否合理

群眾反映，因占集體土地得不到補(bǔ)償，群眾多次強(qiáng)烈要求，南丹縣國(guó)土局于2009年1月16日，把群眾所要求補(bǔ)償?shù)耐恋厝慷ㄐ詾閲?guó)有土地，建議縣政府下文，按[1997]行他字第17號(hào)文給予相應(yīng)的補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可參照丹政發(fā)（1995）87號(hào)文《關(guān)于全縣非農(nóng)性建設(shè)征用集體土地補(bǔ)償實(shí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》進(jìn)行補(bǔ)償。拉甲屯、拉懷屯的群眾認(rèn)為，企業(yè)在不同時(shí)期占用土地，全部按（1995）87號(hào)文進(jìn)行補(bǔ)償顯然偏低，極不合理，于是提出異議，要求企業(yè)哪一年占用的土地，參照當(dāng)年的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。2009年3月23日，縣政府作

出的答復(fù)函第三條：“……如認(rèn)為馬鞍山礦給你們的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償不足，建議你們與企業(yè)協(xié)商解決……”。村民擬了《協(xié)商函》報(bào)縣政府、公安局、國(guó)土局、鎮(zhèn)政府，表明村民的協(xié)商誠(chéng)意。村民為了慎重起見，還請(qǐng)示縣委書記徐欽恒是否可以和礦方討價(jià)還價(jià)？徐欽恒認(rèn)為政府答復(fù)函“自己協(xié)商”這條不妥，便決定叫黃長(zhǎng)壽副縣長(zhǎng)接管另拿主意。縣政府成立了專案工作組，但在開展調(diào)處工作中并未責(zé)成非法礦老板依法給予群眾補(bǔ)償，因此糾紛并未得到解決。

2009年4月22日，拉懷屯向自治區(qū)及河池市政府遞交報(bào)告，要求把1號(hào)非法礦窿侵占的土地收回進(jìn)行植樹造林，從2009年4月25日開始植樹。此報(bào)告經(jīng)河池市政府辦公室轉(zhuǎn)南丹縣政府，要求縣政府依法調(diào)處。在拉懷屯村民的強(qiáng)烈要求下，南丹縣政府及國(guó)土局承諾責(zé)令礦方停止侵權(quán)，副局長(zhǎng)寧顯瑤對(duì)村民說：“我們國(guó)土局不只是口頭叫停工，而且下有文叫停工了?！比罕姳阌?5日開始造林，先是從距1號(hào)礦窿約50米處的一片荒坡上著手植樹。因荒坡陡峭，村民割除的雜草和樹枝滾下，堵攔了通往1號(hào)非法礦窿的路，致使該礦窿的礦無法運(yùn)出。

因一號(hào)非法礦窿的礦無法運(yùn)出，礦主楊某向政府官員施壓要求清障?？h委、縣政府成立工作組到現(xiàn)場(chǎng)不但不責(zé)成楊某給群眾補(bǔ)償，而且還偏袒楊某，要求群眾立即自行清除路障。5月5日，政府工作組再次來到現(xiàn)場(chǎng)勸群眾清除路障，群眾提出政府認(rèn)為1號(hào)礦窿是合法的就簽字認(rèn)可，簽字認(rèn)可后村民就清除路障，否則就堅(jiān)決阻止運(yùn)礦，保護(hù)國(guó)家的礦產(chǎn)資源。群眾的這個(gè)合理要求，招致縣政府的血腥鎮(zhèn)壓。

四、縣公安局以執(zhí)行公務(wù)為借口制造“5·5”流血事件

群眾多次舉報(bào)南丹縣縣長(zhǎng)等有關(guān)官員，被舉報(bào)的官員為泄私憤，借機(jī)打擊報(bào)復(fù)群眾?！?·5”流血慘案是在縣領(lǐng)導(dǎo)的導(dǎo)演下，縣公安局長(zhǎng)以執(zhí)行公務(wù)為借口蓄意制造的。

據(jù)村民講，5月5日，十多輛警車和囚車浩浩蕩蕩駛到現(xiàn)場(chǎng)，一百多名警察人人手執(zhí)木棒或警棍，一下車5、6名警察就對(duì)坐在樹枝上的村民莫某動(dòng)粗，又是拉又是打，莫某身體痛得嚎啕大叫。經(jīng)檢查，莫某全身多處軟組織挫傷，腰椎被打斷，一個(gè)月來全身疼痛且伴有頭暈，尤其腰部和胸部痛得厲害，至今仍在縣醫(yī)院住院診療。

同在南丹縣醫(yī)院住院治療的村民魏某，他的傷情也比較嚴(yán)重，身上多處軟組織挫傷，頭被打破，至今仍然頭痛。

在河池民族醫(yī)院住院診療的村民冉某，當(dāng)時(shí)路過現(xiàn)場(chǎng)用手機(jī)拍照，警察發(fā)現(xiàn)后立即跑過去用木棒猛打他的手，把他的右手打斷。

現(xiàn)仍被關(guān)押在看守所的莫某，被警察打傷后，還被警察放警犬咬傷。

村民魏某，2004年4月在鳳山礦窿打工時(shí)，工傷造成9級(jí)殘疾，至今仍要借助拐杖行走。當(dāng)天他到了造林現(xiàn)場(chǎng)，警察看見他二話不說就猛擊他腿部一棒，還把他拖上囚車，強(qiáng)行帶回公安局審訊了一晚。

碰巧路過現(xiàn)場(chǎng)的村民冉某被強(qiáng)行帶回縣公安局后，警察用手銬把他銬在窗戶欄上吊起來，邊打邊說“揍死你冉家，冉家最討厭”。他的左大腿被打腫、右肋部位肌肉疼痛無比，臉被打變形，耳朵聽力嚴(yán)重下降。

拉麻村巴河屯又一姓冉的村民，當(dāng)天，他從家到拉懷屯砍竹子路過現(xiàn)場(chǎng)，看見群眾被打，于是停車看熱鬧，并隨口說了句“公安打群眾不對(duì)，楊老板占用農(nóng)民的土地不賠償，該死！”警察聽見后，拉住他就打。之后他被強(qiáng)行帶回公安局，訊問時(shí)又兩次被打，還被拘留10天。他的胸部被打成內(nèi)傷，現(xiàn)在呼吸都疼痛。

在現(xiàn)場(chǎng)的群眾全部被警察塞進(jìn)囚車強(qiáng)行帶回公安局, 韋某、魏某、鐘某、田某、鐘某、唐某、冉某等9人被行政拘留10日，公安局長(zhǎng)指令手下對(duì)群眾刑訊逼供。

被拘留的群眾家中豬、牛、馬餓死，10歲以下兒童流落街頭，老弱病殘者在家無人照顧，家里財(cái)產(chǎn)被盜無人管。

其中，莫某、魏某、冉某、毛某等6名無辜群眾已被南丹縣檢察院以涉嫌“襲警、妨礙公務(wù)”犯罪批準(zhǔn)逮捕。

······

一些細(xì)心的群眾回憶，當(dāng)時(shí)以楊某為首的“黑勢(shì)力”足有200余人，警車數(shù)十輛，如：桂M0565警、桂MO885警······；打人最兇的其中一個(gè)警號(hào)為：751535。

企業(yè)占用村集體的土地不給予補(bǔ)償，村民將土地收回植樹造林是妨礙公務(wù)、擾亂社會(huì)秩序嗎？村民堵一個(gè)非法采礦點(diǎn)的通道是妨礙公務(wù)、擾亂社會(huì)秩序嗎？政府工作組、公安局為非法采礦點(diǎn)疏通道路是在執(zhí)行公務(wù)嗎？公安機(jī)關(guān)插手民事糾紛，濫捕亂抓、暴力毆打村民難道也是在執(zhí)行公務(wù)？

五、上訪不成反遭打、砸

2009年5月6日凌晨，莫某、冉某、江某等5名村民驅(qū)車準(zhǔn)備趕往南寧到自治區(qū)有關(guān)部門上訪，冉某右手肱骨骨折，還打算到南寧醫(yī)治。南丹縣警方向相鄰的宜州市警方發(fā)出協(xié)助捉拿逃犯通報(bào)，宜州警方不明真相，派出幾十名荷槍實(shí)彈的警察在宜州轄區(qū)攔截上訪人，5名村民被拉下車后，警察不分青紅皂白地對(duì)他們?nèi)蚰_踢，冉某還被警察用槍敲頭，用槍塞住嘴巴，5名上訪人被警察帶回南丹不給上訪。

南丹縣成立了維穩(wěn)工作組，工作人員深入村屯挨家挨戶地做村民的思想工作，禁止村民上訪。警察還威脅拉懷屯的村民如果和新聞?dòng)浾呓佑|，就要被抓被關(guān)押，人心惶惶。冉某從河池市回南丹縣，在家門口被黑幫砍成重傷。受害人已提供破案線索，但案件至今未破。

2008年12月5日，河池市公安局認(rèn)為南丹縣公安局對(duì)“6·16”故意傷害案定性不準(zhǔn)，經(jīng)過復(fù)議，撤銷南丹縣公安局的處罰決定并責(zé)成縣公安局重新定性，但縣公安局對(duì)“6·16”故意傷害案至今未重新定性，楊某、陸某及其雇傭的兇手一直逍遙法外。

村民冉某由于極力維護(hù)村民合法權(quán)益，“歹徒”趁冉某家人熟睡之機(jī)，把冉家的門鎖死，用汽油、柴油潑到屋內(nèi)外縱火焚燒，想引爆冉家門口汽車旁放置的4罐液化氣，企圖殺害冉家準(zhǔn)備過春節(jié)的14口人。冉某聽到爆炸聲后立即下樓大聲呼叫，驚醒的鄰居快速趕到花1個(gè)小時(shí)才將熊熊大火撲滅。

五、“呼吁”

拉懷屯約有80余村民，水田不足30畝，被采礦污染破壞10多畝，許多山林地也被礦渣掩埋破壞而無法耕種。村民靠幫礦場(chǎng)打工掙點(diǎn)微薄的工錢養(yǎng)家糊口。

拉懷屯所處的山嶺地下部分被掏空，導(dǎo)致山嶺滑坡，有3家房屋已倒塌；許多房屋也不同程度地出現(xiàn)裂痕；村民賴以生存的天然水源也逐漸干涸。災(zāi)難正在一步步降臨礦區(qū)所在地村屯的群眾。

住在馬鞍山礦下游的拉麻村巴河屯的村民，下雨是他們最擔(dān)心害怕的事，因河床被抬高，一下大雨，村莊就變成“汪洋大海”，村民的房屋被淹。

村民冉某講：“我生活很困難，子女讀書需要的一些費(fèi)用無法解決，現(xiàn)在連住都不得安心，真不知道怎么過日子了！”

“天網(wǎng)恢恢；疏而不漏。”

第二篇：糾紛案例

糾紛案例：買一樓送花園 送的其實(shí)是忽悠

?買一樓送花園?，市民買房時(shí)，會(huì)遇到開發(fā)商這樣的宣傳。那么，花園?送?給我了，我能不能在花園里種點(diǎn)菜呢？昨天上午，鄭州市管城區(qū)一家物業(yè)社會(huì)法庭掛牌第一天，就遇到了這樣的糾紛：因?yàn)槲飿I(yè)拔掉了業(yè)主花園里的菜，業(yè)主把物業(yè)告到了物業(yè)社會(huì)法庭。誰是誰非，請(qǐng)看全省第一家專門針對(duì)物業(yè)糾紛的社會(huì)法庭咋斷案。

【業(yè)主】俺家花園不讓俺種菜？

昨天上午，鄭州市管城區(qū)航海東路物業(yè)社會(huì)法庭剛剛掛牌，就來了第一位告狀的居民。

張梅（化名）是富田小區(qū)19號(hào)樓的居民，家里老人在小花園里種上了菜，下班后卻發(fā)現(xiàn)被物業(yè)給拔掉了。?我們?cè)谧约旱幕▓@里種菜，物業(yè)憑啥給拔了？?張梅生氣地說，?難道花園不是我們自己的？?

孫躍偉等5位社會(huì)法官第一次?升堂問案?，?大堂?就設(shè)在富田小區(qū)的物業(yè)社會(huì)法庭：墻上懸掛著勸和格言，室內(nèi)擺放著一張橢圓形桌子，和法庭相比透著一股溫馨。?原告?張梅和?被告?小區(qū)物業(yè)主任郭建峰并肩落座。

【物業(yè)】小花園是大家的綠地

?拔菜前我們已經(jīng)下發(fā)通知，提醒業(yè)主自己處理掉小花園里的菜，可能業(yè)主沒有看到。?富田小區(qū)物業(yè)主任郭建峰解釋，購(gòu)房合同上寫得很清楚，業(yè)主購(gòu)買一樓住房的，對(duì)小花園只有使用權(quán)而沒有產(chǎn)權(quán)，小花園屬于小區(qū)公共綠地，想在小花園種菜，必須經(jīng)過其他業(yè)主同意，私自在小花園種菜，使小區(qū)綠化面積減少，侵犯了其他業(yè)主的利益。物業(yè)工作人員拔菜是在維護(hù)其他業(yè)主的利益。

【?法官?】禁止在綠地內(nèi)種菜養(yǎng)殖等有損綠化植物和設(shè)施的行為

?沒有直接和業(yè)主溝通就拔菜，物業(yè)的做法有些粗暴。?主審的社會(huì)法官孫躍偉首先對(duì)物業(yè)的工作方式提出?批評(píng)?，隨后又勸業(yè)主說，小花園里種菜確實(shí)不合適。

孫躍偉解釋，《鄭州市城市園林綠化建設(shè)管理?xiàng)l例》第18條規(guī)定，禁止在綠地內(nèi)種菜養(yǎng)殖等有損綠化植物和設(shè)施的行為。?我原以為這小花園是自家的，想干啥就干啥，聽你們這么一解釋，好像不是那么回事。?張梅說。

【疑問】?送花園?送的到底是啥？

?買一樓送花園?、?買頂層送花園露臺(tái)?……市民買房時(shí)，常碰到開發(fā)商這樣的宣傳。不少市民對(duì)此的理解是，不管是開發(fā)商送的?花園?，還是多掏錢買的花園，都?xì)w一樓房主?使用和擁有?。

鄭州市二七區(qū)一新建成小區(qū)，一樓小花園就被柵欄圍起，居民在此種花、種菜，還堆放雜物。?這是俺家的小花園，種菜和種花種草沒啥區(qū)別，都是綠化。?一樓一位姓陳的業(yè)主說，購(gòu)房協(xié)議里已注明他擁有花園的使用權(quán)，難道種菜行使的就不是使用權(quán)？

天之權(quán)律師事務(wù)所鄭州分所律師趙萬軍說，開發(fā)商所謂的?送?，只是將綠地的使用權(quán)里的?養(yǎng)護(hù)權(quán)?在一定期限內(nèi)送給買房人，并非是真的送了全部的使用權(quán)?！菊f法】拿公共利益忽悠個(gè)別業(yè)主

?如果一樓前的小花園真的屬于一樓某個(gè)業(yè)主，樓上的業(yè)主肯定不買賬。?趙萬軍說，《物權(quán)法》第73條明確規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。因此，如果開發(fā)商許諾贈(zèng)送的花園屬于公共綠地范圍，開發(fā)商無權(quán)將之?送?給個(gè)別業(yè)主。沒有特別明文規(guī)定，擅自贈(zèng)送侵犯全體業(yè)主的利益，可能會(huì)有被收回用作公共用地的風(fēng)險(xiǎn)。

?一樓花園屬小區(qū)公共部位，歸小區(qū)全體業(yè)主共同所有和使用，開發(fā)商沒有公共部位的處分權(quán)，所以‘買一樓送花園’的宣傳是拿全體業(yè)主的利益忽悠個(gè)別業(yè)主。?趙萬軍提醒，購(gòu)房者買房時(shí)不要輕信開發(fā)商的口頭承諾和宣傳，要用心研究購(gòu)房合同里的條款，最好請(qǐng)專業(yè)房產(chǎn)律師幫忙，以免掉入購(gòu)房陷阱。

鄭州市工人南路的香榭麗舍小區(qū)這段時(shí)間很熱鬧:2號(hào)樓一樓的6戶業(yè)主,想改建自家屋后的小花園,遭到了樓上業(yè)主和相鄰3號(hào)樓業(yè)主的反對(duì)。

一方堅(jiān)決要施工,另一方堅(jiān)決不讓,雙方都找小區(qū)物業(yè)討說法,物業(yè)也犯了難。開發(fā)商贈(zèng)送的小花園,并沒有單獨(dú)產(chǎn)權(quán),業(yè)主不能隨意加高柵欄,花園外就是公共綠地,因此業(yè)主不能在花園開后門?！臼录?/p>

?小花園改建?攪亂小區(qū)鄰里關(guān)系

該小區(qū)規(guī)模不大,只有4棟樓,業(yè)主們平時(shí)關(guān)系處得還不錯(cuò),但最近兩個(gè)星期,因?yàn)?號(hào)樓一樓6戶業(yè)主想改建自家屋后的小花園,使得鄰里關(guān)系變得微妙起來。

小花園是一樓業(yè)主購(gòu)房時(shí)開發(fā)商贈(zèng)送的,20平方米。小花園外,是小區(qū)的公共綠地。

記者昨天在小區(qū)內(nèi)看到,白色柵欄圍起的小花園,成了不少一樓業(yè)主家的菜園子。而2號(hào)樓下的小花園,水泥樁代替了白色的木柵欄。【矛盾】

侵占綠地和美化環(huán)境各執(zhí)一詞

看見記者拿著相機(jī)在小區(qū)內(nèi)拍照,2號(hào)樓樓上一位業(yè)主李女士說:?一樓說是把舊柵欄換成新的,其實(shí)就是為了多占地。? 3號(hào)樓的業(yè)主王先生認(rèn)為,當(dāng)時(shí)買的啥樣就應(yīng)該是啥樣,改建也不能加高柵欄。公共綠地大家都出的有錢,不能隨便侵占。?一樓的人還想在小花園裝后門,出了后門就是綠地,改建擺明了是要占綠地?。?這些人就是不知足。?2號(hào)樓樓上的業(yè)主張女士說,小花園現(xiàn)在都成了自家菜地,味道難聞,還滋生了很多蚊蟲。?都是鄰居,也就忍了,可這次的改建實(shí)在太過分?。

對(duì)于樓上業(yè)主的指責(zé),2號(hào)樓一樓一位不愿透露姓名的業(yè)主認(rèn)為,自己家的小花園咋改建,別人沒有干涉的權(quán)利。他向記者出示了當(dāng)時(shí)的購(gòu)房合同,合同最后一頁(yè)標(biāo)注著?贈(zèng)送花園使用權(quán)?的字樣,不過這是手寫上去的。?我們也理解其他業(yè)主和物業(yè)的想法?。改建小花園是?為了美化小區(qū)環(huán)境?。房子已經(jīng)住了4年多了,原來的木柵欄破損比較嚴(yán)重,所以一樓的6戶商量后決定統(tǒng)一更換。?現(xiàn)在柵欄都定好了,施工合同也簽了,不讓改建損失可不小?。柵欄總體加高十幾厘米,影響不大;開個(gè)門也是為了看到綠地上有雜物或雜草時(shí),方便清除?！疚飿I(yè)】

贈(zèng)送的小花園不能隨意改建

?兩邊都是業(yè)主,各說各的理,我們也非常為難。?該小區(qū)物業(yè)管理公司的總經(jīng)理劉建華說,一樓的6戶業(yè)主幾乎天天鬧著要施工,其他業(yè)主也多次來要求物業(yè)制止。反對(duì)者主要是2號(hào)樓和3號(hào)樓樓上的業(yè)主,因?yàn)樾』▓@和涉及的綠地,就在2號(hào)樓和3號(hào)樓之間。

劉建華表示,贈(zèng)送一樓的小花園并沒有單獨(dú)產(chǎn)權(quán),所以改建時(shí)必須按照原來的樣子。一是柵欄不能加高,這會(huì)讓其他業(yè)主覺得花園成了私人的院子;二是小花園不能開門,因?yàn)樾』▓@外就是公共綠地,沒有預(yù)留出口,開了門肯定會(huì)破壞綠地。【律師】

沒單獨(dú)產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主共有 ?小區(qū)綠地、花園、屋面等應(yīng)屬全體業(yè)主共有。?河南中錦律師事務(wù)所栗九林律師認(rèn)為,根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,除了業(yè)主依據(jù)產(chǎn)權(quán)憑證獨(dú)占的專有部分之外,建筑物的其他部分及設(shè)施、設(shè)備等均屬全體業(yè)主共有。

栗九林律師說,如果開發(fā)商贈(zèng)送的花園,土地使用權(quán)已獨(dú)立分割,可以辦理土地使用權(quán)證,那么,該業(yè)主就可以單獨(dú)享有,否則,就應(yīng)歸全體業(yè)主共有。

從這個(gè)小區(qū)的情況看,受產(chǎn)權(quán)上的限制,一樓業(yè)主并不能隨便改建贈(zèng)送的小花園,如果其他業(yè)主對(duì)小花園的柵欄加高和開門有異議,改建人必須要拆除并恢復(fù)原貌。【調(diào)查】

送花園當(dāng)賣點(diǎn)抬高了一樓房?jī)r(jià)

?買一樓贈(zèng)私家花園?,近兩年,這樣的房產(chǎn)廣告越來越多,過去少有人問津的一樓變得炙手可熱。有了這個(gè)賣點(diǎn),一樓的房?jī)r(jià)甚至和三樓、四樓的價(jià)格持平,在一些花園建得較好的小區(qū),一樓價(jià)格全樓最高。

河南省物業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)于陽認(rèn)為,其實(shí)一樓花園可以通過土地分割,辦理獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證。?3年前北京市就有開發(fā)商嘗試,將一樓花園或庭院做成專用部位,辦理獨(dú)立的土地使用權(quán)證,不過,在鄭州還沒有聽說哪一家開發(fā)商這樣做?。栗九林律師提醒,屬于全體業(yè)主共有的花園,開發(fā)商無權(quán)贈(zèng)送或銷售,也不能在《商品房買賣合同》中出現(xiàn)類似的條款,否則,就可能被小區(qū)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主管理委員會(huì)提起侵權(quán)訴訟?！痉抗芫帧?/p>

明知開發(fā)商鉆空子暫時(shí)無?法?管

鄭州市規(guī)劃局有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,開發(fā)商贈(zèng)送花園的做法,屬于房屋設(shè)計(jì)方面的問題。規(guī)劃局主要審批的是建筑高度、容積率、規(guī)劃紅線等項(xiàng)目,具體的戶型設(shè)計(jì)不在規(guī)劃部門監(jiān)管范圍之內(nèi)。

鄭州市房管局的工作人員則表示,開發(fā)商贈(zèng)送花園、綠地,是鉆了有關(guān)法律、政策的空子。

據(jù)記者了解,盡管政府目前還沒有明確規(guī)范此類行為,但由于這種贈(zèng)送花園的做法存在產(chǎn)生糾紛的可能,下一步有可能出臺(tái)相應(yīng)的配套措施。一樓業(yè)主獲贈(zèng)的花園或綠地,如果不能獲得業(yè)主大會(huì)的認(rèn)同或取得土地使用權(quán),有可能被強(qiáng)制去除,改造成公共空間,或被要求必須向其他業(yè)主開放。將自家小花園擅自改建成小車庫(kù)是否屬于違章建筑? 大河房產(chǎn)網(wǎng) 2010年09月06日15:30 大連天健網(wǎng) 發(fā)表評(píng)論

摘要: 根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主不得擅自占用、挖用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途，損害業(yè)主的共同利益 [案例]

我家是居住在一個(gè)有正規(guī)物業(yè)小區(qū)內(nèi)聯(lián)體三層小別墅，小區(qū)內(nèi)所有的房屋外形是由開發(fā)商統(tǒng)一建筑的，各家?guī)』▓@。今日隔壁家在他家的小花園內(nèi)擅自建起了一個(gè)小車庫(kù)，破壞了整個(gè)小區(qū)的居住環(huán)境，進(jìn)過多次交涉（包括與鄰居和物業(yè)交涉）無果，我想請(qǐng)問這個(gè)小車庫(kù)是否是違章建筑？我應(yīng)該怎么辦！

[律師分析]

根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主不得擅自占用、挖用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途，損害業(yè)主的共同利益。根據(jù)您的陳述，您的隔壁業(yè)主將自家花園改建成小車庫(kù)的行為，已經(jīng)涉嫌違反上述規(guī)定。據(jù)此，您所在小區(qū)的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止上述行為，督促其改正；如果其拒不改正的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向小區(qū)所在地的城管部門報(bào)告，城管部門在接到報(bào)告后應(yīng)當(dāng)立案查處，如確屬違法改建，城管部門將下發(fā)限期整改通知書，要求業(yè)主限期整改，恢復(fù)原狀，逾期將依法予以強(qiáng)制拆除。

如果通過行政手段仍無法解決此事，您所在的小區(qū)也可以業(yè)主委員會(huì)為原告，向法院提起民事訴訟（侵權(quán)糾紛），加以解決。公共露臺(tái)?豈能變成?私家花園?-物業(yè)公司起訴業(yè)主私改公共露臺(tái) 高淳法院判決恢復(fù)原狀

近年來，一些業(yè)主（使用人）未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)或相關(guān)業(yè)主同意，私自將公共露臺(tái)改建為花壇、陽光房等設(shè)施以擴(kuò)大個(gè)人使用面積的事情時(shí)有發(fā)生。孰不知這種行為既影響了鄰里關(guān)系，也是一種違法行為。日前，高淳法院就審結(jié)了一起物業(yè)公司狀告業(yè)主在公共露臺(tái)違法搭建案，判決被告業(yè)主恢復(fù)原狀。

原告南京高仁物業(yè)管理有限公司是高淳某小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，被告李先生是該小區(qū)1幢1單元301室業(yè)主。由于李先生所住單元只有3層，作為頂層業(yè)主，李先生為擴(kuò)大使用面積，自行在該樓的公共露臺(tái)鋪設(shè)瓷磚搭建花壇，并擅自將該樓塔樓的3層封閉據(jù)為己有。后因樓下商鋪頂面漏水，原告要求被告配合對(duì)漏水處進(jìn)行維修，但被告以樓下商鋪頂面漏水并非被告搭建花壇所致而予以拒絕，原告高仁物業(yè)遂將李先生告上法庭，請(qǐng)求法院判令李先生拆除擅自在露臺(tái)搭建的花壇和擅自封閉的塔樓門窗，恢復(fù)建筑物原狀。在答辯過程中李先生提出，自己在露臺(tái)鋪設(shè)瓷磚時(shí)，原告并沒有出面制止，實(shí)際上是已經(jīng)默認(rèn)了自己的行為，況且像自己一樣在露臺(tái)鋪設(shè)瓷磚的業(yè)主還有很多，不能只針對(duì)自己一家，另外，樓下商鋪頂面漏水并不是自己搭建行為造成的，而是開發(fā)商的房屋質(zhì)量存在問題，由于自己曾向有關(guān)部門和媒體投訴過原告和開發(fā)商，所以此次原告只起訴自己完全是出于報(bào)復(fù)。李先生表示，將就房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題向開發(fā)商提出賠償請(qǐng)求。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分之外的共有部分享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù),需改變共有部分用途的，除遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約及相關(guān)規(guī)定外還應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，個(gè)人無權(quán)擅自占用和處分。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，被告在購(gòu)房時(shí)與開發(fā)商簽訂的業(yè)主臨時(shí)公約及與原告簽訂的裝修管理服務(wù)協(xié)議合法有效應(yīng)受法律保護(hù)，對(duì)被告具有約束力。同時(shí)根據(jù)《物權(quán)法》、最高院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》等相關(guān)規(guī)定，建筑物的屋頂、塔樓屬于共有部分，被告擅自在公共露臺(tái)搭建花壇并將塔樓封閉據(jù)為己有的行為，既構(gòu)成違約，也侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益，遂判決李先生拆除在露臺(tái)搭建的花壇和塔樓門窗，恢復(fù)建筑物原狀。宣判后，李先生并未上訴，判決已生效。

法官說法：據(jù)該案承辦人周法官介紹，實(shí)際生活中不少業(yè)主對(duì)于多層單元式住宅產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵理解不夠，片面強(qiáng)調(diào)專有部分的所有權(quán)，忽視甚至侵犯共有部分的合法利益。根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)包括對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的專有部分享有的所有權(quán)、對(duì)共有部分享有的共有權(quán)和對(duì)共有部分享有的共同管理權(quán)三項(xiàng)權(quán)利，對(duì)于共有部分，業(yè)主個(gè)人無權(quán)擅自使用和處分。需要指出的是，業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。換句話說，業(yè)主并不是絕對(duì)不能使用或處分共有部分，但僅限于?屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面?同時(shí)還要滿足?正當(dāng)、合理使用，同時(shí)不違法、違約、損害他人合法權(quán)益?的條件。最后，承辦法官還提醒廣大業(yè)主，在日常生活中，要正確行使自身權(quán)利，共同管理和使用好小區(qū)內(nèi)的公有部分財(cái)產(chǎn)，共建和諧友好的鄰里關(guān)系。

相關(guān)法條鏈接：

1、《物權(quán)法》第七十條：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

2、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

3、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條：業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

第三篇：物業(yè)費(fèi)糾紛案例

物業(yè)合同是一種雙務(wù)合同，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主都具有約束力。服務(wù)和收費(fèi)是合同的主要內(nèi)容，也是目前物業(yè)公司與業(yè)主糾紛的主要焦點(diǎn)，這些糾紛還引發(fā)許多其他方面生活上的不便。最近，最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，更好地處理上述糾紛。

收費(fèi)單位可申請(qǐng)支付令

[案例]

收費(fèi)一直是物業(yè)服務(wù)企業(yè)頭痛的事。某物業(yè)收費(fèi)員趙某反映，一些業(yè)主，常以房屋閑置，沒享受或無須接受相關(guān)的物業(yè)服務(wù)等為理由拒絕交費(fèi)。他們對(duì)無正當(dāng)理由的業(yè)主可否采取停水停電的方式督促他們交費(fèi)？可否向法院起訴申請(qǐng)支付令？

[說法]

對(duì)無正當(dāng)理由不按時(shí)交費(fèi)、拒絕交費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不宜采取停電停水的辦法，可以依法向人民法院起訴。符合《民事訴訟法》第191條規(guī)定的，可以申請(qǐng)支付令。

最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持?！?/p>

《民事訴訟法》第191條規(guī)定：“債權(quán)人請(qǐng)求債務(wù)人給付金錢、有價(jià)證券，符合下列條件的，可以向有管轄權(quán)的基層人民法院申請(qǐng)支付令：

（一）債權(quán)人與債務(wù)人沒有其他債務(wù)糾紛的；

（二）支付令能夠送達(dá)債務(wù)人的。申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)寫明請(qǐng)求給付金錢或者有價(jià)證券的數(shù)量和所根據(jù)的事實(shí)、證據(jù)”。

業(yè)主可行使抗辯權(quán)

[案例]

業(yè)主齊某連續(xù)幾年拒交物業(yè)費(fèi)，他的理由是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有履行自己保證業(yè)主財(cái)產(chǎn)安全的承諾，致使自己停放在門前的轎車被盜，自己受到不小的損失，這樣的損失物業(yè)又不賠償。

[說法]

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同約定、法律規(guī)定的義務(wù)，包括服務(wù)承諾，業(yè)主可以以此為理由，根據(jù)《合同法》第67條規(guī)定，提出拒絕交費(fèi)的抗辯。這里的承諾必須是服務(wù)企業(yè)真實(shí)的意思表示，內(nèi)容必須清楚明確，經(jīng)全體業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)同意，不違反法律法規(guī)的規(guī)定和合同的約定。

最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第3條“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

《合同法》第67條規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序的，先履行一方未履行的，后履行的一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求?！?/p>

業(yè)主和物業(yè)使用人承擔(dān)連帶責(zé)任;[案例]

退休工人老錢搬兒子處與兒子同住，把自己三室一廳的老屋租給了來此地做買賣的外地人何某。雙方簽訂了為期4年的租賃合同，合同約定每月租金1萬元，一年一交，承租期間承租房屋的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)由承租人何某負(fù)責(zé)。

老錢收了第一年租金后，租金給了兒子。因兒子在外地工作，老錢回家不太方便。第二年、第三年到了交房屋租金的約定時(shí)間，房租費(fèi)都是通過郵局匯款解決的。眼看第四年合同到期了，老錢回老家處理租房一事。當(dāng)其回家時(shí)看到，家門鎖著、房是空著。原來何某租房時(shí)提供的是假身份證，第四年的租金1萬元打了水漂。老錢在賣房時(shí)發(fā)現(xiàn)，4年來的物業(yè)費(fèi)共2.4萬多元，何某1分沒交。

物業(yè)服務(wù)單位要老錢交出這筆費(fèi)用時(shí)，老錢拿出了與何某簽訂的房屋租賃合同，那么這一合同能否阻卻物業(yè)向老錢收繳物業(yè)費(fèi)呢？

[說法]

不能。最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第7條明確規(guī)定：“業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

何某下落不明，物業(yè)費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主老錢承擔(dān)。老錢與何某的約定，不能對(duì)抗老錢連帶責(zé)任的承擔(dān)。

第四篇：物業(yè)糾紛案例案例

小區(qū)內(nèi)交通安全案例

2004年4月8日，某封閉式管理的小區(qū)內(nèi)發(fā)生一起交通事故：一老人在小區(qū)內(nèi)散步。當(dāng)其行至道路拐角處時(shí)，被一輛突然出現(xiàn)的轉(zhuǎn)彎車輛撞翻。當(dāng)時(shí)車輛時(shí)速明顯超過小區(qū)明文規(guī)定的限速要求（現(xiàn)場(chǎng)有限速15公里/小時(shí)的標(biāo)識(shí)牌），后來老人因搶救無效死亡。事發(fā)后物業(yè)管理單位迅速展開了救助、報(bào)警、保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)、拍照并記錄、協(xié)助調(diào)查等措施，肇事業(yè)主也很配合，表示愿意承擔(dān)責(zé)任?？墒牵虑椴]有就此結(jié)束。被撞老人的女兒（業(yè)主）在處理完交通事故和老人后事以后。于4月19日找到物業(yè)管理公司，要求物業(yè)管理公司就管理不善和未能采取有效措施防范事故發(fā)生，使業(yè)主在公共場(chǎng)所受到人身傷害的事實(shí)承擔(dān)責(zé)任，賠償人民幣1萬元。并聲稱已掌握了小區(qū)交通標(biāo)識(shí)設(shè)置不合理、不規(guī)范且年久失修，已不能起到警示作用的證據(jù)。經(jīng)法院審理查明，物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)已設(shè)置合理的限速標(biāo)志，已有監(jiān)控設(shè)施，且事發(fā)后及時(shí)采取了救助措施，沒有過錯(cuò)，故物業(yè)管理公司不承擔(dān)責(zé)任。

分析：

1、根據(jù)《中華人民共和國(guó)道路交通管理?xiàng)l例》中關(guān)于道路的定義，未包括住宅小區(qū)內(nèi)的道路。實(shí)際上在各地類似案件的處理過程中，通常由轄區(qū)公安派出所民警行使屬地管轄權(quán)。從本案例情節(jié)看，肇事者沒有主觀故意但有車速過快的過失行為，應(yīng)當(dāng)屬于民事侵權(quán)行為。根據(jù)《民法通則》有關(guān)規(guī)定，肇事司機(jī)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任；而物業(yè)管理公司雖然不是直接侵權(quán)人，并且按照合同的約定履行了小區(qū)內(nèi)交通秩序管理的義務(wù)，設(shè)置的交通標(biāo)識(shí)也并無不妥。交通事故發(fā)生后物業(yè)管理企業(yè)積極依法（條例）履行義務(wù)。

但如果有證據(jù)表明物業(yè)公司設(shè)置的小區(qū)交通標(biāo)識(shí)設(shè)置不符合相關(guān)規(guī)定并年久失修使標(biāo)識(shí)失效（履行合同義務(wù)有瑕疵），同時(shí)證據(jù)證明該行為與事故發(fā)生有因果關(guān)系，則物管公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的管理責(zé)任。反之則物管公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；

2、另外需要說明的是，此案是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，可以視為兩個(gè)債務(wù)：肇事者與原告之間是侵權(quán)民事責(zé)任（因侵權(quán)所生之債）；業(yè)主向物業(yè)管理公司主張的是違約責(zé)任（因合同所生之債）。所以，交通事故的處理，不影響當(dāng)事人追究物業(yè)公司的責(zé)任（如果物業(yè)公司有違約或違法行為）。當(dāng)然這個(gè)賠償?shù)姆秶c侵權(quán)賠償是一致的，不能超出實(shí)際損失。如果在實(shí)際損失之內(nèi)，就不算額外賠償。

３、在物業(yè)管理的過程中，物業(yè)區(qū)域內(nèi)的交通標(biāo)識(shí)設(shè)置須符合國(guó)家或相關(guān)主管部門的強(qiáng)制性規(guī)定，除在道路拐彎處加裝限速標(biāo)識(shí)牌外，還應(yīng)加裝反光鏡、限速路埂、減速帶等物防設(shè)施，并在物業(yè)區(qū)域內(nèi)應(yīng)做好相關(guān)交通、消防知識(shí)的宣傳；對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的交通標(biāo)識(shí)等公共設(shè)施設(shè)備及時(shí)巡檢、修繕，確保其正常使用。

４、物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)生惡性突發(fā)事件后，物業(yè)管理企業(yè)要作好現(xiàn)場(chǎng)搶救、保護(hù)，在采取應(yīng)急措施的同時(shí)應(yīng)及時(shí)報(bào)告、聯(lián)系相關(guān)事故處理部門或通知責(zé)任人，以最大限度降低損失。另

外，通過購(gòu)買相關(guān)責(zé)任保險(xiǎn)的方式可以有效地轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。

（高空拋物責(zé)任）

一顆李子從高空飛下，砸到了高女士。高女士在索賠不滿意的情況下，一紙狀書將深圳市某物業(yè)管理處告到了法院。而該物業(yè)公司連呼冤枉，并請(qǐng)來律師與高女士對(duì)簿公堂。據(jù)了解，某年5月28日下午4時(shí)左右，高女士帶女兒從一幢大廈下的一家超市買東西出來后坐在超市外面的休閑椅上休息。突然從大廈上面掉下一個(gè)東西，剛好砸在她的右腦和右耳朵上面。她當(dāng)場(chǎng)被砸得暈暈乎乎的，兩眼直冒金星。當(dāng)她醒過神來時(shí)，右耳朵已經(jīng)紅腫，這時(shí)路人拿著一顆爛李子告訴她，正是這顆從樓上掉下來的李子砸到了她，路人提醒她去找大廈管理處。于是，她便拿著這顆李子到了大廈管理處。當(dāng)即，管理處值班人員彭小姐一邊安排護(hù)管員到事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)去查找原因(沒有任何線索和跡象表明是樓上拋物)邊安排人員到藥店購(gòu)買藥油(活絡(luò)油)給高女士擦拭。高女士與隨同她前來的一名男土(后了解該男士姓熊)均表示此藥對(duì)其這種情況無效，熊先生進(jìn)一步要求與管理處進(jìn)行協(xié)商。

后來，高女士報(bào)警，巡警也建議事主到醫(yī)院檢查，如有任何糾紛可通過正常途徑解決。5月29日，高女士將診斷書拿到管理處，管理處工作人員將其診斷書進(jìn)行了復(fù)印，管理處的經(jīng)理考慮到服務(wù)行業(yè)需注重行業(yè)影響，為息事寧人，他個(gè)人給予補(bǔ)償費(fèi)用200元，但高女士堅(jiān)持所有醫(yī)療費(fèi)用分文不少。后在派出所民警的調(diào)解下，管理處表示出于人道主義，愿意承擔(dān)300元的安撫費(fèi)用，但高女士仍不退讓，要管理處承擔(dān)全部責(zé)任。最終派出所調(diào)解無效，高女士選擇通過司法程序解決此事。

6月2日，高女士一紙?jiān)V狀把這家管理處告到了深圳市羅湖區(qū)人民法院，并追加管理處所隸屬的深圳市某物業(yè)公司為該案被告。高女士請(qǐng)求法院判令被告賠償她醫(yī)藥費(fèi)620元、誤工費(fèi)150元、交通費(fèi)17元、精神損失費(fèi)1500元、工商登記費(fèi)60元，并承擔(dān)該案受理費(fèi) 以及資料和證件復(fù)印費(fèi)。分析：

一顆不知從何處飛來的李子，就把深圳市某物業(yè)管理處以及該公司送上了被告席，該管理處的經(jīng)理連呼冤枉這件案子的基本事實(shí)不清，雖然高女士稱自己被李子砸傷，但是到目前為止，她都找不出目睹這一事實(shí)的證人。而最重要的一點(diǎn)就是，物業(yè)公司和業(yè)主簽訂的協(xié)議合同里，物業(yè)公司管理的是物，業(yè)主們的行為不在其管理范圍內(nèi)，也無權(quán)管理。所以從合同義務(wù)來講，物業(yè)公司不應(yīng)成為這個(gè)案子的責(zé)任承擔(dān)人和賠償義務(wù)人，也就是說被告的主體不適格。

最終，羅湖區(qū)人民法院下達(dá)了該案的民事判決書。法院判決認(rèn)為，高女士在大廈附近被墜下的水果傷及頭部及耳朵，實(shí)施侵權(quán)行為的侵權(quán)人是拋物者，而非被告深圳市某物業(yè)公司某大廈管理處。管理處作為物業(yè)管理者，無法預(yù)知侵權(quán)行為發(fā)生的時(shí)間，也無法對(duì)該侵權(quán)行為進(jìn)行預(yù)防和制止。因此，管理處在物業(yè)管理過程中，不存在過錯(cuò)，對(duì)原告不承擔(dān)賠償責(zé)任。

①以物業(yè)服務(wù)不到位為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的典型案例：業(yè)主不滿物業(yè)服務(wù)拒交物業(yè)費(fèi)敗訴

7月20日，北京世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司訴業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)一案一審宣判。北京市海淀區(qū)人民法院復(fù)興法庭判令被告曹女士向原告交納物業(yè)管理費(fèi)2.9萬元、供暖費(fèi)6076.2元、車位管理費(fèi)1500元。原告世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司訴稱，業(yè)主曹女士于2000年前后購(gòu)買了世紀(jì)城的房子，至起訴前拖欠物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)2.9萬余元、供暖費(fèi)6000余元及車位管理費(fèi)1500元，請(qǐng)求法院判令業(yè)主交納欠費(fèi)。被告曹女士辯稱，被告拒交物業(yè)費(fèi)的理由是因?yàn)榉课葙|(zhì)量存在問題長(zhǎng)期得不到解決、物業(yè)服務(wù)不能令人滿意，以及電梯使用費(fèi)計(jì)算不合理。被告曹女士的律師則認(rèn)為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第67條規(guī)定:“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。”也就是說，對(duì)于欠費(fèi)業(yè)主應(yīng)先由業(yè)委會(huì)督促交費(fèi)，這是一個(gè)強(qiáng)制性條款，在沒有業(yè)委會(huì)督促交費(fèi)的前置程序下，物業(yè)公司無權(quán)直接起訴欠費(fèi)業(yè)主。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，北京世紀(jì)金源物業(yè)管理有限公司與曹女士就物業(yè)管理事項(xiàng)簽訂了《物業(yè)管理公約》，在《物業(yè)管理公約》中雙方對(duì)于物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)內(nèi)容等均做出了約定，同時(shí)，也約定了如何追究違約責(zé)任。雙方所簽訂的上述《物業(yè)管理公約》，應(yīng)視為是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故上述合同對(duì)于雙方當(dāng)事人均有約束力。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條規(guī)定：“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴”。曹女士根據(jù)上述規(guī)定認(rèn)為物業(yè)管理公司在沒有要求業(yè)主委員會(huì)督促其交納物業(yè)費(fèi)的情況下，無權(quán)向人民法院提起訴訟。而曹女士與物業(yè)公司之間所簽訂的《物業(yè)管理公約》的時(shí)間早于《物業(yè)管理?xiàng)l例》公布、施行的時(shí)間，在公約中已經(jīng)明確約定當(dāng)一方違約時(shí)相對(duì)方可以申請(qǐng)調(diào)解，也可以向人民法院起訴。雙方的上述約定并不違反法律規(guī)定，在發(fā)生糾紛時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律規(guī)定及雙方約定履行?，F(xiàn)世紀(jì)城物業(yè)公司依法向人民法院提起訴訟，符合雙方約定，亦符合法律規(guī)定，故曹女士提出的根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條應(yīng)當(dāng)駁回世紀(jì)城物業(yè)公司的起訴的抗辯理由，法院不予采信。

曹女士提出世紀(jì)城物業(yè)公司向其收取的物業(yè)費(fèi)不合理，并具體指出電梯的相關(guān)收費(fèi)不合理。如上所述，雙方約定了物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，但其中每項(xiàng)費(fèi)用如何計(jì)算、世紀(jì)城物業(yè)公司所收取的相關(guān)費(fèi)用是否合理等問題，不是人民法院所能依法確定的。曹女士對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如有異議，可向相關(guān)的主管機(jī)關(guān)提出投訴，由有權(quán)機(jī)關(guān)對(duì)此予以審查決定。在相關(guān)的主管機(jī)關(guān)沒有對(duì)世紀(jì)城物業(yè)公司與業(yè)主之間約定的物業(yè)費(fèi)的計(jì)算是否違法予以認(rèn)定前，曹女士的上述主張沒有事實(shí)及法律依據(jù)。

案例解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定業(yè)主有按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，此外，《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條規(guī)定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，因此，物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主負(fù)有按約繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。至于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)與原告在物業(yè)管理服務(wù)合同中已有明確約定并且只要已經(jīng)物價(jià)局批準(zhǔn)，根據(jù)自治原則，被告應(yīng)按照約定的計(jì)價(jià)方式繳納物業(yè)管理費(fèi)用，否則就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

②以無人居住為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的

典型案例：柳先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)8棟701室.老兩口在澳大利亞女兒家住了半年,最近回到自己家.物業(yè)管理員上門收取物業(yè)管理費(fèi),黃先生講:我們半年都不在家,不應(yīng)該交物業(yè)管理費(fèi)，于是跟物業(yè)公司產(chǎn)生了糾紛，為了收取物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司將柳先生告上法院。

法院判決：柳先生應(yīng)交物業(yè)費(fèi)

案例解析：第一，所擁有的空置房?jī)H僅是區(qū)分所有建筑物的專有部分空置,并不意味著整個(gè)所有建筑物在空置著.實(shí)際上雖然區(qū)分所有建筑物的專有部分在空置,但區(qū)分所有建筑物的共用部分仍然在運(yùn)行,使用之中,而物業(yè)管理費(fèi)的支出目的就是要維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng),如果物業(yè)管理費(fèi)用缺乏來源或者減少,就不能使區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng)得到維持和保證.第二,當(dāng)部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后,并不意味著就可以減少物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)的工作量.并不意味著可以減少維持,保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng)的工作量,電梯,高低壓配電設(shè)備,共用照明,水泵,消防設(shè)施等共用設(shè)備,設(shè)施仍然要投入正常運(yùn)行,仍然需要維修和保養(yǎng);保安的值勤,巡邏,安全檢查等工作量也不會(huì)減少;清潔衛(wèi)生,環(huán)境綠化等等物業(yè)管理的管理服務(wù)工作量一樣也不會(huì)因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少.第三,造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責(zé)任在于業(yè)主本身,而并非物業(yè)管理公司無理阻撓不讓業(yè)主投入使用,因此,空置房的責(zé)任不在于物業(yè)管理公司.第四,減免物業(yè)管理費(fèi)用對(duì)未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來說是不公平的.雖然物業(yè)建筑物空置,但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)而帶來的物業(yè)建筑的保值和增值的經(jīng)濟(jì)成果.典型案例：某女士購(gòu)買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時(shí)，對(duì)房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問題，認(rèn)為該房沒有達(dá)到入住條件，但因要舉家出國(guó)，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國(guó)發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問題及未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費(fèi)的通知。該女士覺得很冤，當(dāng)初收房時(shí)就對(duì)房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費(fèi)。案例解析：該女士應(yīng)交物業(yè)管理費(fèi)

房屋買賣中的交付，從嚴(yán)格意義上講，應(yīng)當(dāng)是以產(chǎn)權(quán)證的登記和取得作為最終的交付標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)楦鶕?jù)有關(guān)規(guī)定，只有產(chǎn)權(quán)證才是產(chǎn)權(quán)人享有和行使有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的唯一合法憑證。但是在實(shí)際操作中，由于開發(fā)商銷售的房屋絕大多數(shù)都是期房，而房屋在驗(yàn)收交接后到產(chǎn)權(quán)證辦理下來，往往有一個(gè)較長(zhǎng)的周期，這就使標(biāo)的物的實(shí)際交付和權(quán)屬證明的取得無法完全同步。因此，入住交接就成了房屋買賣交付中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，買賣雙方往往以此環(huán)節(jié)作為驗(yàn)收房屋是否符合法定和約定交付條件的一個(gè)主要程序。

在《商品房買賣合同》第八條和第十一條中，均對(duì)房屋交接的程序做了約定的規(guī)范，如：要求開發(fā)商在交付房屋時(shí)，向購(gòu)房人提供房屋驗(yàn)收合格的證明（北京地區(qū)的驗(yàn)收合格文件為《北京市建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》）；開發(fā)商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。具體到該女士，雖然她對(duì)開發(fā)商的交付提出了自已的意見，但如果這些意見不構(gòu)成法定或約定的、不能交付的情況（比如房屋根本未經(jīng)正式驗(yàn)收合格等），同時(shí)又收下了房門鑰匙，則說明該女士對(duì)房屋的交付已表示認(rèn)可，她可以就房屋存在的細(xì)部問題繼續(xù)要求開發(fā)商進(jìn)行修補(bǔ)，但不能據(jù)此認(rèn)為房屋不符合交付條件。因此，對(duì)于其后的物管費(fèi)應(yīng)及時(shí)交付。③業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)費(fèi)的交納爭(zhēng)議糾紛 典型案例：

2005年4月，黃女士購(gòu)買了某花苑內(nèi)商品房一套。該小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)成立于2005年10月，同年11月，業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由某物業(yè)管理企業(yè)直接向業(yè)主按月收取。從2006年6月份起，黃女士將該套商品房出租給萬某一家使用。從2006年10月份開始，黃女士認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由實(shí)際使用人萬某交付，并告知某物業(yè)管理企業(yè)直接向承租人萬某收取。某物業(yè)管理企業(yè)向萬某收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)遭拒絕，萬某認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主支付，自己只有支付租金的義務(wù)而無支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。

案例解析：本案的焦點(diǎn)是應(yīng)當(dāng)由業(yè)主還是物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。因此，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主而非承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，是業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)盡的義務(wù)。支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)直接源于物業(yè)服務(wù)合同的約定，根據(jù)《合同法》第六十一條第一款的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定正確，全面，誠(chéng)實(shí)的履行合同設(shè)立的義務(wù)，本案業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。當(dāng)然，如果物業(yè)管理企業(yè)沒有按照合同的約定履行合同義務(wù)，則業(yè)主享有，履約抗辯權(quán)。本案不存在抗辯理由，因此，黃女士應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)合同與房屋租賃合同屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系。承租人義務(wù)乃是基于房屋租賃合同而產(chǎn)生的，承租人應(yīng)當(dāng)履行的是向出租人支付租金的義務(wù)，而不是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)履行房屋租賃合同約定的義務(wù)，而業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的是物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)。這兩種義務(wù)并非基于同以個(gè)合同而產(chǎn)生的，不能混淆這兩種義務(wù)。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人可以約定有物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但業(yè)主應(yīng)當(dāng)負(fù)連帶責(zé)任。即在物業(yè)使用人不能按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，業(yè)主在交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，享有依法向物業(yè)使用人追償?shù)臋?quán)利。具體到本案，出租人黃女士與承租人萬某并沒有約定由承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，因此，應(yīng)當(dāng)由黃女士支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

④以未簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的

典型案例：艾明輝經(jīng)營(yíng)的智能人網(wǎng)吧位于省政府公務(wù)員小區(qū)內(nèi)，2003年7月1日，省政府公務(wù)員小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與政興物業(yè)公司簽訂《省政府公務(wù)員小區(qū)物業(yè)管理委托合同》，規(guī)定物業(yè)管理提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人。此后，政興公司按約定進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，但艾明輝卻未交納物業(yè)管理費(fèi)。2003年11月7日，政興物業(yè)公司訴至法院，要求艾明輝給付拖欠的2003年下半年物業(yè)管理費(fèi)3611.6元，并承擔(dān)訴訟費(fèi)。艾明輝以其與物業(yè)公司之間沒有簽訂物業(yè)合同，物業(yè)公司給其經(jīng)營(yíng)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)提供的服務(wù)不多為由，拒絕交納物業(yè)費(fèi)。

法院判決：市法院審理認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具有代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)。艾明輝作為業(yè)主之一，該合同對(duì)其具有約束力，其負(fù)有交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。故判決艾明輝給付物業(yè)管理費(fèi)3611.6元。

案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同的，業(yè)主應(yīng)受其約束，負(fù)有交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。如果業(yè)主委員會(huì)未與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主則應(yīng)按照實(shí)際發(fā)生的服務(wù)價(jià)格向物業(yè)公司交納相應(yīng)費(fèi)用。還有一種情況，即物業(yè)公司無物業(yè)收費(fèi)許可，業(yè)主要求確認(rèn)合同無效，而拒交物業(yè)費(fèi)問題。按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，只要合同未違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)視其為有效合同。至于物業(yè)公司是否取得物業(yè)收費(fèi)許可證，屬于行政管理方面的問題，應(yīng)由行政管理機(jī)關(guān)進(jìn)行處理，不能據(jù)此認(rèn)定物業(yè)合同無效。只要物業(yè)公司實(shí)際提供了物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)按照雙方合同約定向其交納物業(yè)費(fèi)。

風(fēng)險(xiǎn)防范：物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托，就要想方設(shè)法為業(yè)主服好務(wù)，履行好合同約定的職責(zé)。如果自己盡職盡責(zé)了，還是有部分業(yè)主以各種不正當(dāng)?shù)睦碛删芾U費(fèi)用，為了維護(hù)自己的權(quán)益，為了其他已繳費(fèi)業(yè)主的權(quán)益，就要走法律途徑來解決問題。

(1)因物業(yè)公司維修不及時(shí)所造成的損害應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任

典型案例：某住宅小區(qū)第25棟樓的公用水箱出現(xiàn)滲透現(xiàn)象，該棟樓的業(yè)主們向物業(yè)管理公司反映了情況，要求其及時(shí)予以修繕，但物業(yè)管理公司一直未采取措施。有一天，住在該棟樓的業(yè)主王某回家經(jīng)過樓前通道時(shí)，因地面積水滑溜而不幸摔倒，導(dǎo)致右腿骨折，被送往醫(yī)院治療。王某要求物業(yè)公司賠償其醫(yī)藥費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)及誤工補(bǔ)貼等相關(guān)費(fèi)用未果，把物業(yè)管理公司告上法院。

法院判決：物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。

案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l理》及相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任劃分為：業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部分和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管線和自用陽臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。房屋的共用部門和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設(shè)施等房屋主體公用設(shè)施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。

根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條的規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。本案中，小區(qū)物業(yè)管理公司對(duì)公用水箱的滲漏，應(yīng)及時(shí)予以維修而未維修致使王某因地面積水滑溜而摔倒住院，應(yīng)由物業(yè)管理公司對(duì)王某的損失給予賠償。物業(yè)公司要避免因維修不及時(shí)導(dǎo)致的賠償責(zé)任，就必須對(duì)職責(zé)范圍內(nèi)應(yīng)及時(shí)維修的問題及時(shí)的維修，并建立維修責(zé)任人制度，對(duì)沒有盡到職責(zé)的相關(guān)責(zé)任人予以處罰。(2)因維修費(fèi)用的承擔(dān)引發(fā)的物業(yè)糾紛

典型案例：對(duì)業(yè)主自有部位的維修應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)維修費(fèi)用

去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。維修人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)。由于下水管堵塞嚴(yán)重，在6樓疏通不開，又轉(zhuǎn)到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經(jīng)過3個(gè)多小時(shí)的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。誰知當(dāng)維修人員收取40元維修費(fèi)用時(shí)，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交維修費(fèi)。

案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l理》及相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任劃分為：業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部分和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管理和自用陽臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。房屋的共用部門和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設(shè)施等房屋主體公用設(shè)施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十四條：物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。在本案中物業(yè)公司工作人員受業(yè)主委托對(duì)其擁有的自用部位進(jìn)行維修，維修費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)

4、樓房墜落物致人損害的物業(yè)糾紛 相關(guān)法律法規(guī)：《華人民共和國(guó)民法通則》第一百二十六條:建筑物或其他設(shè)施及建筑物上的懸掛物,擱置物發(fā)生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任,但能證明自己沒有過錯(cuò)的除外.《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

典型案例：某大廈是被告某實(shí)業(yè)公司開發(fā)的寫字樓，其產(chǎn)權(quán)屬實(shí)業(yè)公司，該樓主要通過出租的方式使用。該大廈的物業(yè)管理由實(shí)業(yè)公司委托給某物業(yè)管理企業(yè)管理。大廈共16層，由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落之事，租戶普遍提出意見，但實(shí)業(yè)公司未及時(shí)進(jìn)行修繕處理。2001年5月21日下午3時(shí)許，13層廣告公司的員工肖某在關(guān)窗戶時(shí)用力過猛，致玻璃墜落并破碎，玻璃碎片下落插入當(dāng)時(shí)在樓下搬運(yùn)貨物的孫某的頭部，致死孫某當(dāng)場(chǎng)昏迷。孫某的同事當(dāng)即將其送往醫(yī)院腦外科搶救，先后用去醫(yī)療費(fèi)，護(hù)理費(fèi)，誤工損失費(fèi)等共計(jì)人民幣8萬元。事后，孫某將實(shí)業(yè)公司、肖某及物業(yè)管理企業(yè)告上法庭，要求三被告承擔(dān)賠償責(zé)任。

被告肖某辯稱：玻璃下落傷人系該窗戶安裝不牢所致，而非本人責(zé)任，實(shí)業(yè)公司作為某大廈的所有人和管理人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

被告實(shí)業(yè)公司辯稱：玻璃調(diào)落傷人系租戶肖某關(guān)窗不當(dāng)所致，本公司對(duì)此不能承擔(dān)責(zé)任。被告物業(yè)管理企業(yè)辯稱：某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，物業(yè)管理企業(yè)曾多次向?qū)崢I(yè)公司反映，要求其出資修繕，但實(shí)業(yè)公司始終未予答復(fù)。物業(yè)管理企業(yè)已盡管理職責(zé)，故不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

〔判決〕人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：實(shí)業(yè)公司系某大廈的所有人，該樓玻璃安裝質(zhì)量不佳，本身存在事故發(fā)生的隱患，且在數(shù)次發(fā)生墜落后未能及時(shí)采取措施，在物業(yè)管理企業(yè)提出改正要求后仍不作為，對(duì)孫某被致傷負(fù)有主要責(zé)任。肖某系房屋使用人，關(guān)窗時(shí)本應(yīng)該正常方式關(guān)閉，但其卻用力過猛，致玻璃下落，對(duì)孫某的損害亦負(fù)有一定的責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)作為某大廈的管理人，曾向?qū)崢I(yè)公司提出改進(jìn)的要求，已盡管理義務(wù)，孫某的傷害同物業(yè)管理并無直接的、必然的因果關(guān)系，因此，物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。

案例解析：本案的核心是誰應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，法院的判決是正確的。

本案產(chǎn)生的原因，一是由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落，但沒有及時(shí)得到維修；二是13層廣告公司的員工肖某在關(guān)窗戶時(shí)用力過猛，致玻璃墜落。因此，要確定誰應(yīng)承擔(dān)本案的法律責(zé)任，首先就應(yīng)當(dāng)搞清楚對(duì)于窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題卻沒有及時(shí)得到維修的責(zé)任。根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)行使的法律責(zé)任和相鄰權(quán)的有關(guān)理論，產(chǎn)權(quán)的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。本案中物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益，存在足以造成致以人民群眾財(cái)產(chǎn)或者人身安全損害的缺陷。由于這種缺陷的存在使不確定的人或者確定的一定范圍內(nèi)的人或者財(cái)產(chǎn)因之負(fù)有可能遭受損害的風(fēng)險(xiǎn)，如果這種風(fēng)險(xiǎn)不及時(shí)排除，就可能造成財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害。根據(jù)民法原理，業(yè)主有及時(shí)維修的義務(wù)，如果這種傷害或者人身?yè)p害發(fā)生，則責(zé)任人負(fù)有賠償?shù)牧x務(wù)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第五十六條規(guī)定，物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益和他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。本案實(shí)業(yè)公司作為某大廈的所有人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。

其次，關(guān)于肖某的責(zé)任。肖某關(guān)窗時(shí)用力過猛，是窗戶玻璃墜落的直接原因，與孫某的傷害存在必然的直接關(guān)系，因此肖某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。但由于窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使得玻璃存在安全隱患，也是窗戶墜落的原因，與孫某的傷害存在間接的因果關(guān)系，因此肖某應(yīng)當(dāng)與實(shí)業(yè)公司共同承擔(dān)法律責(zé)任。關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任，主要是看其是否有過錯(cuò)。從本案的案情來看，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題曾向?qū)崢I(yè)公司提出改進(jìn)的請(qǐng)求，但實(shí)業(yè)公司并未答復(fù)，說明物業(yè)管理企業(yè)對(duì)窗戶玻璃安全問題已引起足夠的重視。如果物業(yè)服務(wù)合同沒有特別的約定，物業(yè)管理企業(yè)不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

風(fēng)險(xiǎn)防范：對(duì)樓房墜落物致人損害的侵權(quán)行為，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任，關(guān)鍵是看物業(yè)公司對(duì)侵權(quán)行為的發(fā)生有沒有管理上的過錯(cuò)，只要物業(yè)管理人員對(duì)樓房業(yè)主自有部位的擱置物存在的安全隱患盡到了必要的注意告知義務(wù)和對(duì)樓房共有部位擱置物存在的安全隱患采取了必要的防范措施，那么在此情形下，物業(yè)公司是免責(zé)的，所以為了避免此類糾紛的發(fā)生，關(guān)鍵是要及時(shí)的發(fā)現(xiàn)樓房擱置物、懸掛物存在的安全隱患并盡到必要的注意告知義務(wù)和采取必要的措施消除隱患

業(yè)主違反有關(guān)規(guī)定裝飾裝修引發(fā)的物業(yè)糾紛 相關(guān)法律法規(guī)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條：對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十三條：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條：住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為：

（一）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)

（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間

（三）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆改連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體

（四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果

（五）其它影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為

本辦法所稱建筑主體，是指建筑實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點(diǎn)和基礎(chǔ)等。本辦法所稱承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)的傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第四十二條：物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)2至3倍的罰款。

章某與于某為樓上樓下鄰居，18樓的于某先行入住。19樓的章某正在裝修時(shí)，樓下的于某發(fā)現(xiàn)自己的樓下漏水。沒過幾天，于某家放在柜子里的衣服受潮，臥室和客廳地板也開始漏水。于某于是到章某家交涉，發(fā)現(xiàn)章某正在將主臥室改造成一個(gè)裝有沖浪浴缸和電泵抽水馬桶的超豪華寬敞衛(wèi)生間，而將原設(shè)計(jì)的衛(wèi)生間改作它用。于某立即向物業(yè)管理企業(yè)投訴，物業(yè)管理企業(yè)即向章某發(fā)出要求其整改的緊急通知，但章某只答應(yīng)解決漏水問題而拒絕整改，于某便將章某和物業(yè)管理企業(yè)一并訴至法院，要求章某拆除衛(wèi)浴設(shè)施、恢復(fù)原狀，要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。審理結(jié)果：法院判決支持了于某訴章某的訴訟請(qǐng)求，駁回了于某訴物業(yè)管理企業(yè)的訴訟請(qǐng)求。案例解析：

（一）章某的行為違反了有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條第二款規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；第三十八條還規(guī)定，將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體的，對(duì)裝修人處五百元以上一千元以下的處罰，對(duì)裝飾裝修企業(yè)處一千元以上一萬元以下的罰款。

（二）章某的行為，影響了樓下于某對(duì)房屋的正常使用，違反了法律規(guī)定的義務(wù)，依法應(yīng)承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失的民事責(zé)任?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》第三十三條規(guī)定：“因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、停水停電、物品毀損等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。

（三）關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條第一款規(guī)定：“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝修裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。”第五十三條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主?！边@是為物業(yè)管理企業(yè)設(shè)定的一項(xiàng)義務(wù)。本案中，如果物業(yè)管理企業(yè)沒有盡到這方面的義務(wù)，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》第四十二條也規(guī)定：“物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)用2至3倍的罰款。”同時(shí)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！币虼?，問題關(guān)鍵是如何界定物業(yè)管理企業(yè)是否履行合同的問題。通常來說，如果物業(yè)管理企業(yè)已按照合同約定盡到了自己的責(zé)任，不存在管理上的缺陷，則物業(yè)管理企業(yè)就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；相反，如果物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，存在明顯的過錯(cuò)，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)未履行合同或者履行合同存在瑕疵的賠償責(zé)任。但是，必須注意到，物業(yè)管理企業(yè)畢竟是一個(gè)民事主體而非行政管理機(jī)關(guān)，作為民事主體的物業(yè)管理企業(yè)是不具有行政權(quán)利的，因而物業(yè)管理企業(yè)不可能采取強(qiáng)制措施，其所能做的僅僅是發(fā)現(xiàn)問題時(shí)向業(yè)主及施工單位提出改進(jìn)意見，而不能直接采取有效的行政制裁手段。當(dāng)然，如果物業(yè)管理企業(yè)根本沒有履行監(jiān)督管理義務(wù)，沒有能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并提出建議，也沒有及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告，物業(yè)管理企業(yè)則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。

風(fēng)險(xiǎn)防范：規(guī)避裝修糾紛的關(guān)鍵是，物業(yè)管理人員應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主，對(duì)發(fā)現(xiàn)的業(yè)主違規(guī)裝修的行為及時(shí)的予以制止并向有關(guān)部門報(bào)告，但無權(quán)采取強(qiáng)制措施，在此過程中，物業(yè)管理企業(yè)只要盡到了告知義務(wù)就可以了。

第五篇：勞動(dòng)糾紛案例

案例一（經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償）：

? 張師傅在2008年3月與某企業(yè)簽訂了3年的聘用合同。2010年11月，企業(yè)通知張師傅，因減員增效與他解除合同。

張師傅認(rèn)為解除合同的企業(yè)應(yīng)當(dāng)《按照中華人民共和國(guó)勞動(dòng)合同法》有關(guān)規(guī)定：由用人單位解除勞動(dòng)合同的，單位應(yīng)根據(jù)勞動(dòng)者在本單位工作年限，每滿一年發(fā)給相當(dāng)于一個(gè)月工資的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金，不滿一年的按一年發(fā)，他應(yīng)得三個(gè)月工資的補(bǔ)償。企業(yè)未同意。張師傅的要求能否得到法律的支持？

第四十七條 經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償按勞動(dòng)者在本單位工作的年限，每滿一年支付一個(gè)月工資的標(biāo)準(zhǔn)向勞動(dòng)者支付。六個(gè)月以上不滿一年的，按一年計(jì)算；不滿六個(gè)月的，向勞動(dòng)者支付半個(gè)月工資的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

勞動(dòng)者月工資高于用人單位所在直轄市、設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府公布的本地區(qū)上職工月平均工資三倍的，向其支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)按職工月平均工資三倍的數(shù)額支付，向其支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)哪晗拮罡卟怀^十二年。

本條所稱月工資是指勞動(dòng)者在勞動(dòng)合同解除或者終止前十二個(gè)月的平均工資。

案例二（試用期）：

? 經(jīng)過面試、口試、筆試后，某食品有限公司決定招用陳女士。公司人力資源部負(fù)責(zé)人對(duì)陳女士說：“按照公司的規(guī)定，凡是新招用的職工要先簽訂三個(gè)月的試用合同，約定每月工資500元，待試用合格以后再與員工簽訂正式的勞動(dòng)合同，每月工資3000元?！标惻刻岢龊炗喴荒昶诘膭趧?dòng)合同，公司人力資源部負(fù)責(zé)人說：“只能簽訂試用合同，試用合格后才能簽訂勞動(dòng)合同?！标惻空J(rèn)為該公司的做法違反了《勞動(dòng)合同法》的規(guī)定，于是到監(jiān)察大隊(duì)舉報(bào)。

? 食品有限公司是否存在違反勞動(dòng)法規(guī)的行為，表現(xiàn)在那些方面？

第十九條 勞動(dòng)合同期限三個(gè)月以上不滿一年的，試用期不得超過一個(gè)月；勞動(dòng)合同期限一年以上三年以下的，試用期不得超過二個(gè)月；三年以上固定期限和無固定期限的勞動(dòng)合同試用期不得超過六個(gè)月。

同一用人單位與同一勞動(dòng)者只能約定一次試用期。

以完成一定工作任務(wù)為期限的勞動(dòng)合同或者勞動(dòng)合同期限不滿三個(gè)月的，不得約定試用期。勞動(dòng)合同僅約定試用期或者勞動(dòng)合同期限與試用期相同的，試用期不成立，該期限為勞動(dòng)合同期限。

第二十條 勞動(dòng)者在試用期的工資不得低于本單位相同崗位最低檔工資或者勞動(dòng)合同約定工資的百分之八十，并不得低于用人單位所在地的最低工資標(biāo)準(zhǔn)。

案例三（女職工）

《女職工禁忌勞動(dòng)范圍規(guī)定》中規(guī)定：連續(xù)負(fù)重（指每小時(shí)負(fù)重次數(shù)在六次以上）每次負(fù)重超過20公斤，間斷負(fù)重每次負(fù)重超過25公斤的作業(yè)屬于女職工禁忌勞動(dòng)范圍

案例四

某大型焊接廠安全科派人前往某百貨公司勞動(dòng)防護(hù)部購(gòu)買勞動(dòng)防護(hù)用品，訂立了一份購(gòu)貨合同，百貨公司交貨后，焊接廠安全科對(duì)其中的工作服、面罩等進(jìn)行檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)不符合國(guó)家的有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，遂向百貨公司提出交涉，百貨公司辯稱，工作服和面罩不是自己生產(chǎn)的，質(zhì)量問題應(yīng)找制造廠商交涉，況且在訂立購(gòu)貨合同之前，來人看過樣品，現(xiàn)在提供的貨物與樣品并無多大的差別。雙方發(fā)生爭(zhēng)議，不能解決。

答題方向：雙方為經(jīng)濟(jì)合同關(guān)系

案例五

某廠行政方面在職工住房分配方案問題上，與工會(huì)發(fā)生爭(zhēng)議。廠行政會(huì)議決定，將本分配的職工住房提出25%（按面積計(jì)算）由廠長(zhǎng)支配，作為對(duì)企業(yè)“有功人員及引進(jìn) 1

人才”的獎(jiǎng)勵(lì)分房。工會(huì)認(rèn)為，廠長(zhǎng)獎(jiǎng)勵(lì)分房的比例太大，不利于解決廣大住房困難戶的住房問題。雙方發(fā)生了爭(zhēng)議。

答題方向：勞動(dòng)法調(diào)整對(duì)象的其他關(guān)系

案例六

某服裝企業(yè)有一排破舊的工棚需要拆除，即雇用了附近村子里的數(shù)名民工來拆，雙方言明拆棚工具由民工自行準(zhǔn)備，完工后由企業(yè)支付給民工報(bào)酬800元。在拆棚的過程中，民工李某從棚頂摔下致殘，經(jīng)勞動(dòng)鑒定為傷殘4級(jí)。李某向企業(yè)提出，要求享受因工致殘的待遇。因企業(yè)認(rèn)為與李某雙方之間不存在勞動(dòng)關(guān)系，拒絕了李某的要求。

答題方向：勞務(wù)關(guān)系而非勞動(dòng)關(guān)系（教材：民法調(diào)整）

爭(zhēng)議：

1、以完成一定任務(wù)訂立勞動(dòng)合同的2、勞動(dòng)合同法中有關(guān)于勞務(wù)派遣的相關(guān)條款

案例七

? 李某經(jīng)當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T審核批準(zhǔn)，在火車站附近開設(shè)了一家經(jīng)濟(jì)小吃店。經(jīng)當(dāng)?shù)乇Ｄ方榻B所介紹，招用了4名女青年為服務(wù)員。營(yíng)業(yè)后，李某將4名女青年的身份證扣押，工作時(shí)間從上午5：00工作到晚上20：00，每月工資580元，包三餐。后來一名女服務(wù)員不慎打碎餐具遭李妻毒打，李某、李妻被巡警帶到當(dāng)?shù)嘏沙鏊?，在?duì)李某進(jìn)行法制教育，要求其按照勞動(dòng)法辦事時(shí)，李某說：“我不是正式單位，只是個(gè)體戶，勞動(dòng)法我不曉得，也管不了我?！崩钇拚f：“外來妹不是正式工人，有什么規(guī)矩？” 答題方向：李某及其妻子的說法是否正確

人的適用范圍：中華人民共和國(guó)境內(nèi)的企業(yè)、個(gè)體經(jīng)濟(jì)組織、民辦非企業(yè)單位等組織（以下稱用人單位），與勞動(dòng)者建立勞動(dòng)關(guān)系，訂立、履行、變更、解除或者終止勞動(dòng)合同，適用本法。國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和與其建立勞動(dòng)關(guān)系的勞動(dòng)者，訂立、履行、變更、解除或者終止勞動(dòng)合同，依照本法執(zhí)行。（勞動(dòng)合同法條款第二條）

案例八

2008年2月，北京某中央國(guó)家機(jī)關(guān)招聘工作人員和工人，包括綜合計(jì)劃處副處長(zhǎng)2名、財(cái)務(wù)處副處長(zhǎng)2名，小車班司機(jī)3名。經(jīng)過嚴(yán)格考核錄用了上述各類人員，辦理了必要手續(xù)。

該中央國(guó)家機(jī)關(guān)這次錄用的7名人員的關(guān)系是否適用《勞動(dòng)法》

我國(guó)勞動(dòng)法實(shí)用范圍：用人單位（各種類型企業(yè)、民辦非企業(yè)單位、個(gè)體經(jīng)營(yíng)組織<勞動(dòng)者,適用>（國(guó)家機(jī)關(guān)<公務(wù)員，不實(shí)用><非公務(wù)員工勤人員、其他勞動(dòng)者，適用> 社會(huì)團(tuán)體<非公務(wù)員，工勤人員、其他勞動(dòng)者，適用><工作人員，不適用>企業(yè)化管理<勞動(dòng)者，適用>比照公務(wù)員制度<工作人員，不適用><非工作人員，適用>）特殊主體（農(nóng)村勞動(dòng)者<企業(yè)職工，經(jīng)商的農(nóng)民，適用><務(wù)農(nóng)農(nóng)民，不適用><現(xiàn)役軍人，不適用><家庭保姆，不適用>外國(guó)人<享有外交特權(quán)的，不適用><企業(yè)就業(yè)的，適用>）

案例九

孫某與某建筑施工公司簽訂了一份勞動(dòng)合同，該建筑公司在合同中約定有“發(fā)生傷亡事故本公司概不負(fù)責(zé)”的條款。孫某自持年輕力壯，在抱著僥幸心理的情況下在合同上簽了字。三個(gè)月后，由于工地上缺乏必要的保護(hù)設(shè)備，孫某在一次施工中不慎高處滑落墜地，當(dāng)即身負(fù)重傷，經(jīng)醫(yī)院搶救后死亡。該建筑公司以勞動(dòng)合同中規(guī)定“發(fā)生傷亡事故本公司概不負(fù)責(zé)”的條款為由，拒絕向死者家屬提出的應(yīng)支付孫某在工傷死亡后的一切費(fèi)用的賠償請(qǐng)求

答題方向：仲裁機(jī)構(gòu)認(rèn)為，發(fā)生因工傷亡等職業(yè)災(zāi)害，是用人單位對(duì)勞動(dòng)者的一種特殊侵害，用人單位對(duì)遭受職業(yè)災(zāi)害的勞動(dòng)者負(fù)有賠償責(zé)任。

該勞動(dòng)合同中約定的“發(fā)生傷亡事故本公司概不負(fù)責(zé)”的條款，是違反法律規(guī)定的，因此

不具法律效力，屬于勞動(dòng)合同部分無效

案例十

某食品加工企業(yè)向社會(huì)招聘一名銷售主管，王某前往應(yīng)聘，雙方協(xié)商洽談中，王某向企業(yè)提交了以往在多個(gè)企業(yè)從事過銷售主管的書面說明。企業(yè)求賢若渴，于是雙方當(dāng)即協(xié)商簽訂了勞動(dòng)合同。合同約定：企業(yè)聘用王某為銷售主管，試用期三個(gè)月；王某全權(quán)負(fù)責(zé)企業(yè)銷售業(yè)務(wù)，并對(duì)銷售部人員的聘用享有決定權(quán)。勞動(dòng)合同簽定后，企業(yè)即要求王某上班工作。二個(gè)月后，企業(yè)發(fā)現(xiàn)王某的銷售業(yè)績(jī)平平，即要求王某制訂銷售計(jì)劃，加大銷售力度。王某則提出增加銷售人員的要求，并決定錄用了一名以前工作單位的同事。又二個(gè)月后，企業(yè)發(fā)現(xiàn)王某的銷售業(yè)績(jī)?nèi)詿o起色，遂對(duì)王某的工作經(jīng)歷產(chǎn)生懷疑。于是，企業(yè)派人對(duì)王某提供的以往經(jīng)歷進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，王某所說的在多個(gè)企業(yè)從事過銷售主管純屬虛構(gòu)。為了避免王某繼續(xù)工作可能產(chǎn)生的問題，企業(yè)當(dāng)即作出了解除合同的決定。王某對(duì)企業(yè)解除決定不服，雙方于是發(fā)生爭(zhēng)議。

答題方向：勞動(dòng)仲裁委經(jīng)庭審后認(rèn)為，本案中，王某為了達(dá)到與企業(yè)簽訂勞動(dòng)合同的目的，隱瞞了真實(shí)情況，虛構(gòu)了以往在多個(gè)企業(yè)從事過銷售主管的工作經(jīng)歷，騙取了企業(yè)的信任，致使企業(yè)在急需銷售主管的時(shí)候與其簽訂了勞動(dòng)合同。王某的這種做法屬欺詐行為，影響了企業(yè)的正常生產(chǎn)工作秩序。因此，王某與企業(yè)訂立的勞動(dòng)合同訂立時(shí)起就沒有法律約束力，應(yīng)屬無效合同。

案例十一

蔣韜是四川大學(xué)法學(xué)院的一名大四學(xué)生，即將面臨畢業(yè)。一次偶然的機(jī)會(huì)，他在《成都商報(bào)》上看到了中國(guó)人民銀行成都分行招錄行員的啟事，這讓學(xué)法律專業(yè)的他很動(dòng)心?？墒Y韜再接著往下看時(shí)，他由希望變成了氣憤。原來該招聘啟事要求應(yīng)聘者必須為男性且身高在1.68米以上。他想自己的身高1.65米，而身邊，像他這種身高的人還很多。如果都因?yàn)樯砀咴蚨也坏嚼硐氲墓ぷ?，那么在這個(gè)社會(huì)上還談什么公平？于是他找到了班上的幾個(gè)同學(xué)談及此事，不料想，遭遇這種事的還不及他一個(gè)。蔣韜聽了其他同學(xué)的遭遇就更加氣憤，想用法律來討體格說法，于是便找到了他的老師周偉，周教授聽了此事后，鼓勵(lì)蔣韜走訴訟這條道路，并表示愿意作他的訴訟代理人。周偉認(rèn)為：《憲法》第33條第2款有一個(gè)原則，公民在法律面前人人平等。而第3款也規(guī)定，任何公民都享受《憲法》和法律所規(guī)定的權(quán)利，不能因?yàn)樯砀叩脑蚨?不能享受。同時(shí)根據(jù)中國(guó)人口普查資料顯示；中國(guó)的男性平均身高接近1.68米。而在四川省有40%左右成年男性身高還不到1.68米。因此，蔣韜決定放棄這次應(yīng)聘的機(jī)會(huì)，為自己也為他人在法律上討一個(gè)說法。2001年12月25日，蔣韜一紙?jiān)V狀將中國(guó)人民銀行成都分行告上了法庭，要求被告停止發(fā)布該違法廣告，公開更正并 取消報(bào)名資格的身高歧視限制。

答題方向：就業(yè)歧視：就是根據(jù)勞動(dòng)者的戶籍、性別、民族、種族、膚色、宗教等因素，限制其選擇職業(yè)的權(quán)利。

常見的就業(yè)歧視：

性別歧視農(nóng)民工歧視（戶籍歧視）殘疾歧視

傳染病病原攜帶者歧視：乙肝表面抗原攜帶者，艾滋病感染者

案例十二（就業(yè)原則）

? 某港務(wù)公司為增加收入，開辦了一家傣家飯店，委派公司1名曾在傣族地區(qū)插隊(duì)的干部侯某經(jīng)營(yíng)。侯某鑒于附近許多飯店沒有特色、生意不好，決定在飯店舉辦傣族舞蹈表演，就到自己曾插隊(duì)的地區(qū)招用6名傣族能舞蹈且長(zhǎng)相漂亮的少女，其中2名未滿16周歲。傣家飯店?duì)I業(yè)后，因其菜肴風(fēng)味獨(dú)特、環(huán)境別具一格，加以傣族少女的優(yōu)美舞蹈，果然生意興隆。傣家飯店有小姑娘跳舞的消息隨即在食客中傳開，當(dāng)?shù)貏趧?dòng)局干部石某在請(qǐng)朋友到傣家飯店吃飯時(shí)，也看到了舞蹈表演，回到單位后對(duì)監(jiān)察科的同志說，傣家飯店

跳舞的小姑娘好象不到16歲，長(zhǎng)的很小。勞動(dòng)局就派人前往調(diào)查，發(fā)現(xiàn)有2名少女分別為14歲和15歲，飯店安排舞蹈也未經(jīng)過有關(guān)部門的批準(zhǔn)。侯某辯稱2名小姑娘只表演舞 蹈、不做服務(wù)工作，是文藝服務(wù)，不應(yīng)按童工處理

答題方向：

（六）禁止未成年人就業(yè)原則：

我國(guó)的最低就業(yè)年齡：16周歲

合法雇傭童工的條件：

文藝、體育、和特種工藝單位招用未滿16周歲的未成年人，必須依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，履行審批手續(xù)，并保障其接受義務(wù)教育的權(quán)利。

案例十三（工資）

上海某企業(yè)職工劉某，已婚，父母單獨(dú)居于浙江老家，1999年，其老家遭受臺(tái)風(fēng)襲擊，其父母的居住房遭到毀壞，打電報(bào)要?jiǎng)⒛郴丶倚掭莘课荩瑒⒛诚蛉肆Y源部請(qǐng)假回家時(shí)被告知：按該單位職工管理?xiàng)l例的規(guī)定（職代會(huì)通過），職工請(qǐng)事假每年不得超過2周。劉某回家后呆了20天回到單位，私下對(duì)同事講，在家玩了幾天，過足了麻將癮。有好事者向人力資源部反映了這一情況，人力資源部調(diào)查核實(shí)后，對(duì)劉某按曠工處理扣發(fā)了其當(dāng)月部分工資，扣減后為800元。劉某當(dāng)時(shí)表示服從，后打聽到當(dāng)?shù)氐淖畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)為900元，因此劉某找到人力資源部，要求補(bǔ)發(fā)100元的工資。

? 答題方向：為保障勞動(dòng)者的最低生活水平的需要，有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定、依法從勞動(dòng)者工資中每月扣除的部分不到超過勞動(dòng)者當(dāng)月工資的20%。若扣除后的剩余部分低于當(dāng)?shù)卦伦畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)的，則按最低工資標(biāo)準(zhǔn)支付

以后月份逐月扣除

案例十四

某國(guó)有企業(yè)所在地區(qū)法定最低工資標(biāo)準(zhǔn)為每月680元，該企業(yè)職工馮某8月份全勤，領(lǐng)得全部工資收入為800元。其中，冷飲費(fèi)50元，加班工資100元，獨(dú)生子女補(bǔ)貼10元，交通補(bǔ)貼40元，飯貼58元。

馮某領(lǐng)取的工資是否合乎法律規(guī)定

蔣某于２００8年12月１日上午到某公司應(yīng)聘商場(chǎng)營(yíng)業(yè)員，某公司負(fù)責(zé)人介紹說，每月底薪8００元，另每銷售一套軟件提成３０元，并讓蔣某盡快給予答復(fù)。蔣某因急著找工作，于當(dāng)天下午與某公司簽訂了期限為３個(gè)月的勞動(dòng)合同，雙方未在勞動(dòng)合同中約定工資標(biāo)準(zhǔn)。次日上午８點(diǎn)蔣某準(zhǔn)時(shí)到某公司駐某商場(chǎng)營(yíng)業(yè)點(diǎn)上班，擔(dān)任營(yíng)業(yè)員負(fù)責(zé)銷售軟件。此后，蔣某按公司規(guī)定準(zhǔn)時(shí)上下班。由于市場(chǎng)不景氣，蔣某在２００8年１2月份只銷售了一套軟件。

２００9年元月１日蔣某到公司領(lǐng)?。玻埃?年１２月工資時(shí)，發(fā)現(xiàn)自己工資只有３０元。當(dāng)時(shí)蔣某就向某公司提出異議。某公司稱，根據(jù)公司規(guī)定銷售１０套以上軟件才有底薪8００元。蔣某認(rèn)為，公司當(dāng)時(shí)承諾底薪8００元，并沒有提出銷售１０套以上軟件才有底薪8００元，如果當(dāng)初知道這樣，根本就不會(huì)來上班。此后，蔣某要求某公司按國(guó)家規(guī)定支付其工資報(bào)酬，但遭到公司拒絕。蔣某不服向勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)提起了仲裁，要求某公司按南京市最低工資標(biāo)準(zhǔn)支付其工資報(bào)酬

? 答題方向：勞動(dòng)和社會(huì)保障部令第２１號(hào)《最低工資規(guī)定》第三條規(guī)定：“最低工資是指勞動(dòng)者在法定工作時(shí)間或依法簽訂的勞動(dòng)合同約定的工作時(shí)間內(nèi)提供了正常勞動(dòng)的前提下，用人單位依法應(yīng)支付的最低勞動(dòng)報(bào)酬。”

案例十五

2009年，某制鞋廠因準(zhǔn)備不足、搶占市場(chǎng)失利，以及錯(cuò)誤地估計(jì)了當(dāng)年的流行趨勢(shì)，而使其設(shè)計(jì)的涼鞋滯銷。該廠因資金周轉(zhuǎn)困難，獎(jiǎng)金已停發(fā)2個(gè)月，工資發(fā)放也成問題。該 廠廠長(zhǎng)張某遂決定，以滯銷的涼鞋頂替工資。為照顧職工情緒該廠采取了計(jì)算涼鞋價(jià)

格時(shí)按 成本價(jià)再打九折的做法，即職工實(shí)際領(lǐng)取的涼鞋價(jià)值為其工資額的110%。該廠職工對(duì)該廠以 鞋抵薪的做法極為不滿，遂與廠方交涉。廠長(zhǎng)稱企業(yè)有權(quán)決定以何種方式發(fā)放工資，在企業(yè) 面臨困難時(shí)，職工應(yīng)共同分擔(dān)，而且職工領(lǐng)取的鞋的總價(jià)值比工資高10%，廠方已對(duì)之中進(jìn) 行了讓步。該廠職工李某等20人拒不領(lǐng)取涼鞋，并向勞資爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)提出申訴，要求該制鞋廠發(fā)放工資。

答題方向：工資應(yīng)以法定貨幣支付，不得以實(shí)物及有價(jià)證券替代貨幣支付。

案例十六（違約）

李里與大地發(fā)展公司經(jīng)平等自愿、協(xié)商一致，于2008年5月1日簽訂了4年期勞動(dòng)合同，勞動(dòng)合同應(yīng)于2012年4月30日到期，工作崗位是公司銷售統(tǒng)計(jì)。李里工作表現(xiàn)出色，2008年9月1日公司決定送李到某統(tǒng)計(jì)學(xué)校培訓(xùn)，以提高技能。培訓(xùn)前，公司與李里簽訂培訓(xùn)協(xié)議作為勞動(dòng)合同的附件，主要內(nèi)容為50000元培訓(xùn)費(fèi)用由公司承擔(dān)；培訓(xùn)期間李里的工資照發(fā)；8個(gè)月培訓(xùn)結(jié)束后（2009年5月1日），李里應(yīng)再為公司服務(wù)五年；若由李里提出解除勞動(dòng)合同，每提前1年，賠償公司損失20000元，不足1年的，按1年計(jì)算；若由公司提出解除勞動(dòng)合同，則無須承擔(dān)此項(xiàng)義務(wù)。

培訓(xùn)結(jié)束后，李里仍在原崗位從事統(tǒng)計(jì)工作。2010年4月1日，李里以本崗位工作不能充分發(fā)揮自己的才能為由向公司書面提出辭職。公司接到李里的辭職報(bào)告后，人力資源部經(jīng)理專門與李里談話，明確表示公司拒絕其辭職申請(qǐng)，勸其在公司安心工作；并表示，根據(jù)公司內(nèi)部薪資制度，下半年的適當(dāng)時(shí)間將會(huì)給其提薪。同年五一節(jié)休假后，李里不再到公司上班。公司通過電話、書信等形式與李里聯(lián)系，催其履行勞動(dòng)合同的義務(wù)，被拒絕。該公司遂于2010年5月8日申訴到勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)，請(qǐng)求仲裁機(jī)構(gòu)維護(hù)公司的利益。請(qǐng)對(duì)上述案例提出分析意見。

李里的辭職要求是否可以得到支持？

案例中的勞動(dòng)合同和培訓(xùn)協(xié)議是否有效？李里應(yīng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任？

答題方向：李里與大地公司簽訂的勞動(dòng)合同，培訓(xùn)合同合法有效。

李里有權(quán)辭職，并符合法律程序。

李里的辭職是一種違約行為，違反勞動(dòng)合同、培訓(xùn)合同規(guī)定的義務(wù)，因此應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。賠償企業(yè)的損失。損失賠償應(yīng)界定為培訓(xùn)費(fèi)用40000元

合同到期時(shí)突然懷孕的孕婦

第四十五條 勞動(dòng)合同期滿，有本法第四十二條規(guī)定情形之一的，勞動(dòng)合同應(yīng)當(dāng)延緩至相應(yīng)的情形消失時(shí)終止。但是，本法第四十二條第二項(xiàng)規(guī)定部分喪失勞動(dòng)能力勞動(dòng)者的勞動(dòng)合同的終止，按照工傷保險(xiǎn)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

【解讀】本條是關(guān)于勞動(dòng)合同期滿不得終止的規(guī)定