第一篇：工程建設(shè)法規(guī)名詞解釋和物業(yè)糾紛案例案例

名詞

1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣、贈(zèng)與或者其他方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

2.建設(shè)工程規(guī)劃許可證是城市規(guī)劃行政主管部門(mén)依法核發(fā)的，確認(rèn)有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。

3.土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

4.劃撥土地使用權(quán)的適用范圍（1）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地(3)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地

5.違約責(zé)任的概念和承擔(dān)方式違約責(zé)任是指合同當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合合同約定所應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、賠償損失、支付違約金、定金罰則

6.不可抗力是一項(xiàng)免責(zé)條款，是指買(mǎi)賣合同簽訂后，不是由于合同當(dāng)事人的過(guò)失或疏忽，而是由于發(fā)生了合同當(dāng)事人無(wú)法預(yù)見(jiàn)、無(wú)法預(yù)防、無(wú)法避免和無(wú)法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，發(fā)生意外事件的一方可以免除履行合同的責(zé)任或者推遲履行合同，在我國(guó)《民法通則》上是指“不能預(yù)見(jiàn)、不能避免和不能克服的客觀情況”。

7.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓權(quán)是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)送。

8.簡(jiǎn)述商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合的條件

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證

（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（4）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

9.代理及種類代理是指代理人以被代理人的名義，在代理權(quán)限內(nèi)與第三人（又稱相對(duì)人）實(shí)施民事行為，其法律后果直接由被代理人承受的民事法律制度。委托代理、法定代理和指定代理

10.工程監(jiān)理的依據(jù)和內(nèi)容依據(jù)：（1）法律法規(guī)（2）有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（3）設(shè)計(jì)文件（4）建設(shè)工程承包合同內(nèi)容內(nèi)容：進(jìn)度控制 質(zhì)量控制 成本控制 安全管理 合同管理 信息管理 溝通協(xié)調(diào)

11.必須招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目的范圍（1）大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的項(xiàng)目；（2）全部或者部分使用國(guó)有資金投資或者國(guó)家融資的項(xiàng)目；（3）使用國(guó)際組織或者外國(guó)貸款援助資金的項(xiàng)目

12.投標(biāo)有效期是指為保證招標(biāo)人有足夠的時(shí)間在開(kāi)標(biāo)后完成評(píng)標(biāo)、定標(biāo)、合同簽訂等工作而要求投標(biāo)人提交的投標(biāo)文件在一定時(shí)間內(nèi)保持有效的期限，該期限由招標(biāo)人在招標(biāo)文件中載明，從提交招標(biāo)文件的截止之日起算，13.投標(biāo)保證金是指在招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中，投標(biāo)人隨投標(biāo)文件一同遞交給招標(biāo)人的一定形式、一定金額的投標(biāo)責(zé)任擔(dān)保。

14.招標(biāo)文件的補(bǔ)充、修改、替代或者撤換

根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》第29條規(guī)定，投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，可以補(bǔ)充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件，并書(shū)面通知招標(biāo)人，補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分 《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》第40條規(guī)定，在提交投標(biāo)文件截止時(shí)間后到招標(biāo)文件規(guī)定的投標(biāo)有效期終止之前，投標(biāo)人不得補(bǔ)充、修改、替代或者撤回其投標(biāo)文件。投標(biāo)人補(bǔ)充、修改、替代投標(biāo)文件的，招標(biāo)人不予接受；投標(biāo)人撤回投標(biāo)文件的，其投標(biāo)保證金將被沒(méi)收。

15.建設(shè)工程質(zhì)量保修范圍和最低保修期限

《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條規(guī)定了保修范圍，及其在正常使用條件下各自對(duì)應(yīng)的最低保修期限：（1）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（3）供熱與供冷系統(tǒng)，為兩個(gè)采暖期供冷期；

（4）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為兩年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算

第二篇：物業(yè)糾紛案例案例

小區(qū)內(nèi)交通安全案例

2004年4月8日，某封閉式管理的小區(qū)內(nèi)發(fā)生一起交通事故：一老人在小區(qū)內(nèi)散步。當(dāng)其行至道路拐角處時(shí)，被一輛突然出現(xiàn)的轉(zhuǎn)彎車輛撞翻。當(dāng)時(shí)車輛時(shí)速明顯超過(guò)小區(qū)明文規(guī)定的限速要求（現(xiàn)場(chǎng)有限速15公里/小時(shí)的標(biāo)識(shí)牌），后來(lái)老人因搶救無(wú)效死亡。事發(fā)后物業(yè)管理單位迅速展開(kāi)了救助、報(bào)警、保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)、拍照并記錄、協(xié)助調(diào)查等措施，肇事業(yè)主也很配合，表示愿意承擔(dān)責(zé)任?？墒?，事情并沒(méi)有就此結(jié)束。被撞老人的女兒（業(yè)主）在處理完交通事故和老人后事以后。于4月19日找到物業(yè)管理公司，要求物業(yè)管理公司就管理不善和未能采取有效措施防范事故發(fā)生，使業(yè)主在公共場(chǎng)所受到人身傷害的事實(shí)承擔(dān)責(zé)任，賠償人民幣1萬(wàn)元。并聲稱已掌握了小區(qū)交通標(biāo)識(shí)設(shè)置不合理、不規(guī)范且年久失修，已不能起到警示作用的證據(jù)。經(jīng)法院審理查明，物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)已設(shè)置合理的限速標(biāo)志，已有監(jiān)控設(shè)施，且事發(fā)后及時(shí)采取了救助措施，沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，故物業(yè)管理公司不承擔(dān)責(zé)任。

分析：

1、根據(jù)《中華人民共和國(guó)道路交通管理?xiàng)l例》中關(guān)于道路的定義，未包括住宅小區(qū)內(nèi)的道路。實(shí)際上在各地類似案件的處理過(guò)程中，通常由轄區(qū)公安派出所民警行使屬地管轄權(quán)。從本案例情節(jié)看，肇事者沒(méi)有主觀故意但有車速過(guò)快的過(guò)失行為，應(yīng)當(dāng)屬于民事侵權(quán)行為。根據(jù)《民法通則》有關(guān)規(guī)定，肇事司機(jī)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任；而物業(yè)管理公司雖然不是直接侵權(quán)人，并且按照合同的約定履行了小區(qū)內(nèi)交通秩序管理的義務(wù)，設(shè)置的交通標(biāo)識(shí)也并無(wú)不妥。交通事故發(fā)生后物業(yè)管理企業(yè)積極依法（條例）履行義務(wù)。

但如果有證據(jù)表明物業(yè)公司設(shè)置的小區(qū)交通標(biāo)識(shí)設(shè)置不符合相關(guān)規(guī)定并年久失修使標(biāo)識(shí)失效（履行合同義務(wù)有瑕疵），同時(shí)證據(jù)證明該行為與事故發(fā)生有因果關(guān)系，則物管公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的管理責(zé)任。反之則物管公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；

2、另外需要說(shuō)明的是，此案是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，可以視為兩個(gè)債務(wù)：肇事者與原告之間是侵權(quán)民事責(zé)任（因侵權(quán)所生之債）；業(yè)主向物業(yè)管理公司主張的是違約責(zé)任（因合同所生之債）。所以，交通事故的處理，不影響當(dāng)事人追究物業(yè)公司的責(zé)任（如果物業(yè)公司有違約或違法行為）。當(dāng)然這個(gè)賠償?shù)姆秶c侵權(quán)賠償是一致的，不能超出實(shí)際損失。如果在實(shí)際損失之內(nèi)，就不算額外賠償。

３、在物業(yè)管理的過(guò)程中，物業(yè)區(qū)域內(nèi)的交通標(biāo)識(shí)設(shè)置須符合國(guó)家或相關(guān)主管部門(mén)的強(qiáng)制性規(guī)定，除在道路拐彎處加裝限速標(biāo)識(shí)牌外，還應(yīng)加裝反光鏡、限速路埂、減速帶等物防設(shè)施，并在物業(yè)區(qū)域內(nèi)應(yīng)做好相關(guān)交通、消防知識(shí)的宣傳；對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的交通標(biāo)識(shí)等公共設(shè)施設(shè)備及時(shí)巡檢、修繕，確保其正常使用。

４、物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)生惡性突發(fā)事件后，物業(yè)管理企業(yè)要作好現(xiàn)場(chǎng)搶救、保護(hù)，在采取應(yīng)急措施的同時(shí)應(yīng)及時(shí)報(bào)告、聯(lián)系相關(guān)事故處理部門(mén)或通知責(zé)任人，以最大限度降低損失。另

外，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)相關(guān)責(zé)任保險(xiǎn)的方式可以有效地轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。

（高空拋物責(zé)任）

一顆李子從高空飛下，砸到了高女士。高女士在索賠不滿意的情況下，一紙狀書(shū)將深圳市某物業(yè)管理處告到了法院。而該物業(yè)公司連呼冤枉，并請(qǐng)來(lái)律師與高女士對(duì)簿公堂。據(jù)了解，某年5月28日下午4時(shí)左右，高女士帶女兒從一幢大廈下的一家超市買(mǎi)東西出來(lái)后坐在超市外面的休閑椅上休息。突然從大廈上面掉下一個(gè)東西，剛好砸在她的右腦和右耳朵上面。她當(dāng)場(chǎng)被砸得暈暈乎乎的，兩眼直冒金星。當(dāng)她醒過(guò)神來(lái)時(shí)，右耳朵已經(jīng)紅腫，這時(shí)路人拿著一顆爛李子告訴她，正是這顆從樓上掉下來(lái)的李子砸到了她，路人提醒她去找大廈管理處。于是，她便拿著這顆李子到了大廈管理處。當(dāng)即，管理處值班人員彭小姐一邊安排護(hù)管員到事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)去查找原因(沒(méi)有任何線索和跡象表明是樓上拋物)邊安排人員到藥店購(gòu)買(mǎi)藥油(活絡(luò)油)給高女士擦拭。高女士與隨同她前來(lái)的一名男土(后了解該男士姓熊)均表示此藥對(duì)其這種情況無(wú)效，熊先生進(jìn)一步要求與管理處進(jìn)行協(xié)商。

后來(lái)，高女士報(bào)警，巡警也建議事主到醫(yī)院檢查，如有任何糾紛可通過(guò)正常途徑解決。5月29日，高女士將診斷書(shū)拿到管理處，管理處工作人員將其診斷書(shū)進(jìn)行了復(fù)印，管理處的經(jīng)理考慮到服務(wù)行業(yè)需注重行業(yè)影響，為息事寧人，他個(gè)人給予補(bǔ)償費(fèi)用200元，但高女士堅(jiān)持所有醫(yī)療費(fèi)用分文不少。后在派出所民警的調(diào)解下，管理處表示出于人道主義，愿意承擔(dān)300元的安撫費(fèi)用，但高女士仍不退讓，要管理處承擔(dān)全部責(zé)任。最終派出所調(diào)解無(wú)效，高女士選擇通過(guò)司法程序解決此事。

6月2日，高女士一紙?jiān)V狀把這家管理處告到了深圳市羅湖區(qū)人民法院，并追加管理處所隸屬的深圳市某物業(yè)公司為該案被告。高女士請(qǐng)求法院判令被告賠償她醫(yī)藥費(fèi)620元、誤工費(fèi)150元、交通費(fèi)17元、精神損失費(fèi)1500元、工商登記費(fèi)60元，并承擔(dān)該案受理費(fèi) 以及資料和證件復(fù)印費(fèi)。分析：

一顆不知從何處飛來(lái)的李子，就把深圳市某物業(yè)管理處以及該公司送上了被告席，該管理處的經(jīng)理連呼冤枉這件案子的基本事實(shí)不清，雖然高女士稱自己被李子砸傷，但是到目前為止，她都找不出目睹這一事實(shí)的證人。而最重要的一點(diǎn)就是，物業(yè)公司和業(yè)主簽訂的協(xié)議合同里，物業(yè)公司管理的是物，業(yè)主們的行為不在其管理范圍內(nèi)，也無(wú)權(quán)管理。所以從合同義務(wù)來(lái)講，物業(yè)公司不應(yīng)成為這個(gè)案子的責(zé)任承擔(dān)人和賠償義務(wù)人，也就是說(shuō)被告的主體不適格。

最終，羅湖區(qū)人民法院下達(dá)了該案的民事判決書(shū)。法院判決認(rèn)為，高女士在大廈附近被墜下的水果傷及頭部及耳朵，實(shí)施侵權(quán)行為的侵權(quán)人是拋物者，而非被告深圳市某物業(yè)公司某大廈管理處。管理處作為物業(yè)管理者，無(wú)法預(yù)知侵權(quán)行為發(fā)生的時(shí)間，也無(wú)法對(duì)該侵權(quán)行為進(jìn)行預(yù)防和制止。因此，管理處在物業(yè)管理過(guò)程中，不存在過(guò)錯(cuò)，對(duì)原告不承擔(dān)賠償責(zé)任。

①以物業(yè)服務(wù)不到位為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的典型案例：業(yè)主不滿物業(yè)服務(wù)拒交物業(yè)費(fèi)敗訴

7月20日，北京世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司訴業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)一案一審宣判。北京市海淀區(qū)人民法院復(fù)興法庭判令被告曹女士向原告交納物業(yè)管理費(fèi)2.9萬(wàn)元、供暖費(fèi)6076.2元、車位管理費(fèi)1500元。原告世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司訴稱，業(yè)主曹女士于2000年前后購(gòu)買(mǎi)了世紀(jì)城的房子，至起訴前拖欠物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)2.9萬(wàn)余元、供暖費(fèi)6000余元及車位管理費(fèi)1500元，請(qǐng)求法院判令業(yè)主交納欠費(fèi)。被告曹女士辯稱，被告拒交物業(yè)費(fèi)的理由是因?yàn)榉课葙|(zhì)量存在問(wèn)題長(zhǎng)期得不到解決、物業(yè)服務(wù)不能令人滿意，以及電梯使用費(fèi)計(jì)算不合理。被告曹女士的律師則認(rèn)為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第67條規(guī)定:“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴?！币簿褪钦f(shuō)，對(duì)于欠費(fèi)業(yè)主應(yīng)先由業(yè)委會(huì)督促交費(fèi)，這是一個(gè)強(qiáng)制性條款，在沒(méi)有業(yè)委會(huì)督促交費(fèi)的前置程序下，物業(yè)公司無(wú)權(quán)直接起訴欠費(fèi)業(yè)主。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，北京世紀(jì)金源物業(yè)管理有限公司與曹女士就物業(yè)管理事項(xiàng)簽訂了《物業(yè)管理公約》，在《物業(yè)管理公約》中雙方對(duì)于物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)內(nèi)容等均做出了約定，同時(shí)，也約定了如何追究違約責(zé)任。雙方所簽訂的上述《物業(yè)管理公約》，應(yīng)視為是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故上述合同對(duì)于雙方當(dāng)事人均有約束力。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條規(guī)定：“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴”。曹女士根據(jù)上述規(guī)定認(rèn)為物業(yè)管理公司在沒(méi)有要求業(yè)主委員會(huì)督促其交納物業(yè)費(fèi)的情況下，無(wú)權(quán)向人民法院提起訴訟。而曹女士與物業(yè)公司之間所簽訂的《物業(yè)管理公約》的時(shí)間早于《物業(yè)管理?xiàng)l例》公布、施行的時(shí)間，在公約中已經(jīng)明確約定當(dāng)一方違約時(shí)相對(duì)方可以申請(qǐng)調(diào)解，也可以向人民法院起訴。雙方的上述約定并不違反法律規(guī)定，在發(fā)生糾紛時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律規(guī)定及雙方約定履行。現(xiàn)世紀(jì)城物業(yè)公司依法向人民法院提起訴訟，符合雙方約定，亦符合法律規(guī)定，故曹女士提出的根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條應(yīng)當(dāng)駁回世紀(jì)城物業(yè)公司的起訴的抗辯理由，法院不予采信。

曹女士提出世紀(jì)城物業(yè)公司向其收取的物業(yè)費(fèi)不合理，并具體指出電梯的相關(guān)收費(fèi)不合理。如上所述，雙方約定了物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，但其中每項(xiàng)費(fèi)用如何計(jì)算、世紀(jì)城物業(yè)公司所收取的相關(guān)費(fèi)用是否合理等問(wèn)題，不是人民法院所能依法確定的。曹女士對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如有異議，可向相關(guān)的主管機(jī)關(guān)提出投訴，由有權(quán)機(jī)關(guān)對(duì)此予以審查決定。在相關(guān)的主管機(jī)關(guān)沒(méi)有對(duì)世紀(jì)城物業(yè)公司與業(yè)主之間約定的物業(yè)費(fèi)的計(jì)算是否違法予以認(rèn)定前，曹女士的上述主張沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)。

案例解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定業(yè)主有按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，此外，《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條規(guī)定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，因此，物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主負(fù)有按約繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。至于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)與原告在物業(yè)管理服務(wù)合同中已有明確約定并且只要已經(jīng)物價(jià)局批準(zhǔn)，根據(jù)自治原則，被告應(yīng)按照約定的計(jì)價(jià)方式繳納物業(yè)管理費(fèi)用，否則就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

②以無(wú)人居住為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的

典型案例：柳先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)8棟701室.老兩口在澳大利亞女兒家住了半年,最近回到自己家.物業(yè)管理員上門(mén)收取物業(yè)管理費(fèi),黃先生講:我們半年都不在家,不應(yīng)該交物業(yè)管理費(fèi)，于是跟物業(yè)公司產(chǎn)生了糾紛，為了收取物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司將柳先生告上法院。

法院判決：柳先生應(yīng)交物業(yè)費(fèi)

案例解析：第一，所擁有的空置房?jī)H僅是區(qū)分所有建筑物的專有部分空置,并不意味著整個(gè)所有建筑物在空置著.實(shí)際上雖然區(qū)分所有建筑物的專有部分在空置,但區(qū)分所有建筑物的共用部分仍然在運(yùn)行,使用之中,而物業(yè)管理費(fèi)的支出目的就是要維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng),如果物業(yè)管理費(fèi)用缺乏來(lái)源或者減少,就不能使區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng)得到維持和保證.第二,當(dāng)部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后,并不意味著就可以減少物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)的工作量.并不意味著可以減少維持,保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng)的工作量,電梯,高低壓配電設(shè)備,共用照明,水泵,消防設(shè)施等共用設(shè)備,設(shè)施仍然要投入正常運(yùn)行,仍然需要維修和保養(yǎng);保安的值勤,巡邏,安全檢查等工作量也不會(huì)減少;清潔衛(wèi)生,環(huán)境綠化等等物業(yè)管理的管理服務(wù)工作量一樣也不會(huì)因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少.第三,造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責(zé)任在于業(yè)主本身,而并非物業(yè)管理公司無(wú)理阻撓不讓業(yè)主投入使用,因此,空置房的責(zé)任不在于物業(yè)管理公司.第四,減免物業(yè)管理費(fèi)用對(duì)未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來(lái)說(shuō)是不公平的.雖然物業(yè)建筑物空置,但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)而帶來(lái)的物業(yè)建筑的保值和增值的經(jīng)濟(jì)成果.典型案例：某女士購(gòu)買(mǎi)了一套期房，在辦理入住手續(xù)時(shí)，對(duì)房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問(wèn)題，認(rèn)為該房沒(méi)有達(dá)到入住條件，但因要舉家出國(guó)，就在入住交接單上提出了自己的意見(jiàn)，并收了房門(mén)鑰匙。半年后，該女士回國(guó)發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問(wèn)題及未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費(fèi)的通知。該女士覺(jué)得很冤，當(dāng)初收房時(shí)就對(duì)房子不滿意，這半年自己也沒(méi)住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費(fèi)。案例解析：該女士應(yīng)交物業(yè)管理費(fèi)

房屋買(mǎi)賣中的交付，從嚴(yán)格意義上講，應(yīng)當(dāng)是以產(chǎn)權(quán)證的登記和取得作為最終的交付標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)楦鶕?jù)有關(guān)規(guī)定，只有產(chǎn)權(quán)證才是產(chǎn)權(quán)人享有和行使有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的唯一合法憑證。但是在實(shí)際操作中，由于開(kāi)發(fā)商銷售的房屋絕大多數(shù)都是期房，而房屋在驗(yàn)收交接后到產(chǎn)權(quán)證辦理下來(lái)，往往有一個(gè)較長(zhǎng)的周期，這就使標(biāo)的物的實(shí)際交付和權(quán)屬證明的取得無(wú)法完全同步。因此，入住交接就成了房屋買(mǎi)賣交付中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，買(mǎi)賣雙方往往以此環(huán)節(jié)作為驗(yàn)收房屋是否符合法定和約定交付條件的一個(gè)主要程序。

在《商品房買(mǎi)賣合同》第八條和第十一條中，均對(duì)房屋交接的程序做了約定的規(guī)范，如：要求開(kāi)發(fā)商在交付房屋時(shí)，向購(gòu)房人提供房屋驗(yàn)收合格的證明（北京地區(qū)的驗(yàn)收合格文件為《北京市建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》）；開(kāi)發(fā)商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。具體到該女士，雖然她對(duì)開(kāi)發(fā)商的交付提出了自已的意見(jiàn)，但如果這些意見(jiàn)不構(gòu)成法定或約定的、不能交付的情況（比如房屋根本未經(jīng)正式驗(yàn)收合格等），同時(shí)又收下了房門(mén)鑰匙，則說(shuō)明該女士對(duì)房屋的交付已表示認(rèn)可，她可以就房屋存在的細(xì)部問(wèn)題繼續(xù)要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行修補(bǔ)，但不能據(jù)此認(rèn)為房屋不符合交付條件。因此，對(duì)于其后的物管費(fèi)應(yīng)及時(shí)交付。③業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)費(fèi)的交納爭(zhēng)議糾紛 典型案例：

2005年4月，黃女士購(gòu)買(mǎi)了某花苑內(nèi)商品房一套。該小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)成立于2005年10月，同年11月，業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由某物業(yè)管理企業(yè)直接向業(yè)主按月收取。從2006年6月份起，黃女士將該套商品房出租給萬(wàn)某一家使用。從2006年10月份開(kāi)始，黃女士認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由實(shí)際使用人萬(wàn)某交付，并告知某物業(yè)管理企業(yè)直接向承租人萬(wàn)某收取。某物業(yè)管理企業(yè)向萬(wàn)某收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)遭拒絕，萬(wàn)某認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主支付，自己只有支付租金的義務(wù)而無(wú)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。

案例解析：本案的焦點(diǎn)是應(yīng)當(dāng)由業(yè)主還是物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。因此，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主而非承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，是業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)盡的義務(wù)。支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)直接源于物業(yè)服務(wù)合同的約定，根據(jù)《合同法》第六十一條第一款的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定正確，全面，誠(chéng)實(shí)的履行合同設(shè)立的義務(wù)，本案業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。當(dāng)然，如果物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有按照合同的約定履行合同義務(wù)，則業(yè)主享有，履約抗辯權(quán)。本案不存在抗辯理由，因此，黃女士應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)合同與房屋租賃合同屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系。承租人義務(wù)乃是基于房屋租賃合同而產(chǎn)生的，承租人應(yīng)當(dāng)履行的是向出租人支付租金的義務(wù)，而不是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)履行房屋租賃合同約定的義務(wù)，而業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的是物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)。這兩種義務(wù)并非基于同以個(gè)合同而產(chǎn)生的，不能混淆這兩種義務(wù)。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人可以約定有物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但業(yè)主應(yīng)當(dāng)負(fù)連帶責(zé)任。即在物業(yè)使用人不能按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，業(yè)主在交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，享有依法向物業(yè)使用人追償?shù)臋?quán)利。具體到本案，出租人黃女士與承租人萬(wàn)某并沒(méi)有約定由承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，因此，應(yīng)當(dāng)由黃女士支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

④以未簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的

典型案例：艾明輝經(jīng)營(yíng)的智能人網(wǎng)吧位于省政府公務(wù)員小區(qū)內(nèi)，2003年7月1日，省政府公務(wù)員小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與政興物業(yè)公司簽訂《省政府公務(wù)員小區(qū)物業(yè)管理委托合同》，規(guī)定物業(yè)管理提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人。此后，政興公司按約定進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，但艾明輝卻未交納物業(yè)管理費(fèi)。2003年11月7日，政興物業(yè)公司訴至法院，要求艾明輝給付拖欠的2003年下半年物業(yè)管理費(fèi)3611.6元，并承擔(dān)訴訟費(fèi)。艾明輝以其與物業(yè)公司之間沒(méi)有簽訂物業(yè)合同，物業(yè)公司給其經(jīng)營(yíng)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)提供的服務(wù)不多為由，拒絕交納物業(yè)費(fèi)。

法院判決：市法院審理認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具有代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)。艾明輝作為業(yè)主之一，該合同對(duì)其具有約束力，其負(fù)有交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。故判決艾明輝給付物業(yè)管理費(fèi)3611.6元。

案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同的，業(yè)主應(yīng)受其約束，負(fù)有交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。如果業(yè)主委員會(huì)未與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主則應(yīng)按照實(shí)際發(fā)生的服務(wù)價(jià)格向物業(yè)公司交納相應(yīng)費(fèi)用。還有一種情況，即物業(yè)公司無(wú)物業(yè)收費(fèi)許可，業(yè)主要求確認(rèn)合同無(wú)效，而拒交物業(yè)費(fèi)問(wèn)題。按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，只要合同未違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)視其為有效合同。至于物業(yè)公司是否取得物業(yè)收費(fèi)許可證，屬于行政管理方面的問(wèn)題，應(yīng)由行政管理機(jī)關(guān)進(jìn)行處理，不能據(jù)此認(rèn)定物業(yè)合同無(wú)效。只要物業(yè)公司實(shí)際提供了物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)按照雙方合同約定向其交納物業(yè)費(fèi)。

風(fēng)險(xiǎn)防范：物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托，就要想方設(shè)法為業(yè)主服好務(wù)，履行好合同約定的職責(zé)。如果自己盡職盡責(zé)了，還是有部分業(yè)主以各種不正當(dāng)?shù)睦碛删芾U費(fèi)用，為了維護(hù)自己的權(quán)益，為了其他已繳費(fèi)業(yè)主的權(quán)益，就要走法律途徑來(lái)解決問(wèn)題。

(1)因物業(yè)公司維修不及時(shí)所造成的損害應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任

典型案例：某住宅小區(qū)第25棟樓的公用水箱出現(xiàn)滲透現(xiàn)象，該棟樓的業(yè)主們向物業(yè)管理公司反映了情況，要求其及時(shí)予以修繕，但物業(yè)管理公司一直未采取措施。有一天，住在該棟樓的業(yè)主王某回家經(jīng)過(guò)樓前通道時(shí)，因地面積水滑溜而不幸摔倒，導(dǎo)致右腿骨折，被送往醫(yī)院治療。王某要求物業(yè)公司賠償其醫(yī)藥費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)及誤工補(bǔ)貼等相關(guān)費(fèi)用未果，把物業(yè)管理公司告上法院。

法院判決：物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。

案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l理》及相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任劃分為：業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門(mén)以內(nèi)的部分和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管線和自用陽(yáng)臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。房屋的共用部門(mén)和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設(shè)施等房屋主體公用設(shè)施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。

根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條的規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。本案中，小區(qū)物業(yè)管理公司對(duì)公用水箱的滲漏，應(yīng)及時(shí)予以維修而未維修致使王某因地面積水滑溜而摔倒住院，應(yīng)由物業(yè)管理公司對(duì)王某的損失給予賠償。物業(yè)公司要避免因維修不及時(shí)導(dǎo)致的賠償責(zé)任，就必須對(duì)職責(zé)范圍內(nèi)應(yīng)及時(shí)維修的問(wèn)題及時(shí)的維修，并建立維修責(zé)任人制度，對(duì)沒(méi)有盡到職責(zé)的相關(guān)責(zé)任人予以處罰。(2)因維修費(fèi)用的承擔(dān)引發(fā)的物業(yè)糾紛

典型案例：對(duì)業(yè)主自有部位的維修應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)維修費(fèi)用

去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。維修人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)。由于下水管堵塞嚴(yán)重，在6樓疏通不開(kāi)，又轉(zhuǎn)到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經(jīng)過(guò)3個(gè)多小時(shí)的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。誰(shuí)知當(dāng)維修人員收取40元維修費(fèi)用時(shí)，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交維修費(fèi)。

案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l理》及相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任劃分為：業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門(mén)以內(nèi)的部分和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管理和自用陽(yáng)臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。房屋的共用部門(mén)和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設(shè)施等房屋主體公用設(shè)施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十四條：物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。在本案中物業(yè)公司工作人員受業(yè)主委托對(duì)其擁有的自用部位進(jìn)行維修，維修費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)

4、樓房墜落物致人損害的物業(yè)糾紛 相關(guān)法律法規(guī)：《華人民共和國(guó)民法通則》第一百二十六條:建筑物或其他設(shè)施及建筑物上的懸掛物,擱置物發(fā)生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任,但能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外.《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

典型案例：某大廈是被告某實(shí)業(yè)公司開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓，其產(chǎn)權(quán)屬實(shí)業(yè)公司，該樓主要通過(guò)出租的方式使用。該大廈的物業(yè)管理由實(shí)業(yè)公司委托給某物業(yè)管理企業(yè)管理。大廈共16層，由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問(wèn)題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落之事，租戶普遍提出意見(jiàn)，但實(shí)業(yè)公司未及時(shí)進(jìn)行修繕處理。2001年5月21日下午3時(shí)許，13層廣告公司的員工肖某在關(guān)窗戶時(shí)用力過(guò)猛，致玻璃墜落并破碎，玻璃碎片下落插入當(dāng)時(shí)在樓下搬運(yùn)貨物的孫某的頭部，致死孫某當(dāng)場(chǎng)昏迷。孫某的同事當(dāng)即將其送往醫(yī)院腦外科搶救，先后用去醫(yī)療費(fèi)，護(hù)理費(fèi)，誤工損失費(fèi)等共計(jì)人民幣8萬(wàn)元。事后，孫某將實(shí)業(yè)公司、肖某及物業(yè)管理企業(yè)告上法庭，要求三被告承擔(dān)賠償責(zé)任。

被告肖某辯稱：玻璃下落傷人系該窗戶安裝不牢所致，而非本人責(zé)任，實(shí)業(yè)公司作為某大廈的所有人和管理人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

被告實(shí)業(yè)公司辯稱：玻璃調(diào)落傷人系租戶肖某關(guān)窗不當(dāng)所致，本公司對(duì)此不能承擔(dān)責(zé)任。被告物業(yè)管理企業(yè)辯稱：某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)曾多次向?qū)崢I(yè)公司反映，要求其出資修繕，但實(shí)業(yè)公司始終未予答復(fù)。物業(yè)管理企業(yè)已盡管理職責(zé)，故不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

〔判決〕人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：實(shí)業(yè)公司系某大廈的所有人，該樓玻璃安裝質(zhì)量不佳，本身存在事故發(fā)生的隱患，且在數(shù)次發(fā)生墜落后未能及時(shí)采取措施，在物業(yè)管理企業(yè)提出改正要求后仍不作為，對(duì)孫某被致傷負(fù)有主要責(zé)任。肖某系房屋使用人，關(guān)窗時(shí)本應(yīng)該正常方式關(guān)閉，但其卻用力過(guò)猛，致玻璃下落，對(duì)孫某的損害亦負(fù)有一定的責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)作為某大廈的管理人，曾向?qū)崢I(yè)公司提出改進(jìn)的要求，已盡管理義務(wù)，孫某的傷害同物業(yè)管理并無(wú)直接的、必然的因果關(guān)系，因此，物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。

案例解析：本案的核心是誰(shuí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，法院的判決是正確的。

本案產(chǎn)生的原因，一是由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問(wèn)題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落，但沒(méi)有及時(shí)得到維修；二是13層廣告公司的員工肖某在關(guān)窗戶時(shí)用力過(guò)猛，致玻璃墜落。因此，要確定誰(shuí)應(yīng)承擔(dān)本案的法律責(zé)任，首先就應(yīng)當(dāng)搞清楚對(duì)于窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問(wèn)題卻沒(méi)有及時(shí)得到維修的責(zé)任。根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)行使的法律責(zé)任和相鄰權(quán)的有關(guān)理論，產(chǎn)權(quán)的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。本案中物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益，存在足以造成致以人民群眾財(cái)產(chǎn)或者人身安全損害的缺陷。由于這種缺陷的存在使不確定的人或者確定的一定范圍內(nèi)的人或者財(cái)產(chǎn)因之負(fù)有可能遭受損害的風(fēng)險(xiǎn)，如果這種風(fēng)險(xiǎn)不及時(shí)排除，就可能造成財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害。根據(jù)民法原理，業(yè)主有及時(shí)維修的義務(wù)，如果這種傷害或者人身?yè)p害發(fā)生，則責(zé)任人負(fù)有賠償?shù)牧x務(wù)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第五十六條規(guī)定，物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益和他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。本案實(shí)業(yè)公司作為某大廈的所有人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。

其次，關(guān)于肖某的責(zé)任。肖某關(guān)窗時(shí)用力過(guò)猛，是窗戶玻璃墜落的直接原因，與孫某的傷害存在必然的直接關(guān)系，因此肖某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。但由于窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問(wèn)題，使得玻璃存在安全隱患，也是窗戶墜落的原因，與孫某的傷害存在間接的因果關(guān)系，因此肖某應(yīng)當(dāng)與實(shí)業(yè)公司共同承擔(dān)法律責(zé)任。關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任，主要是看其是否有過(guò)錯(cuò)。從本案的案情來(lái)看，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問(wèn)題曾向?qū)崢I(yè)公司提出改進(jìn)的請(qǐng)求，但實(shí)業(yè)公司并未答復(fù)，說(shuō)明物業(yè)管理企業(yè)對(duì)窗戶玻璃安全問(wèn)題已引起足夠的重視。如果物業(yè)服務(wù)合同沒(méi)有特別的約定，物業(yè)管理企業(yè)不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

風(fēng)險(xiǎn)防范：對(duì)樓房墜落物致人損害的侵權(quán)行為，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任，關(guān)鍵是看物業(yè)公司對(duì)侵權(quán)行為的發(fā)生有沒(méi)有管理上的過(guò)錯(cuò)，只要物業(yè)管理人員對(duì)樓房業(yè)主自有部位的擱置物存在的安全隱患盡到了必要的注意告知義務(wù)和對(duì)樓房共有部位擱置物存在的安全隱患采取了必要的防范措施，那么在此情形下，物業(yè)公司是免責(zé)的，所以為了避免此類糾紛的發(fā)生，關(guān)鍵是要及時(shí)的發(fā)現(xiàn)樓房擱置物、懸掛物存在的安全隱患并盡到必要的注意告知義務(wù)和采取必要的措施消除隱患

業(yè)主違反有關(guān)規(guī)定裝飾裝修引發(fā)的物業(yè)糾紛 相關(guān)法律法規(guī)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條：對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。

有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十三條：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條：住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為：

（一）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)

（二）將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間

（三）擴(kuò)大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸，拆改連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體

（四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果

（五）其它影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為

本辦法所稱建筑主體，是指建筑實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點(diǎn)和基礎(chǔ)等。本辦法所稱承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)的傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第四十二條：物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)2至3倍的罰款。

章某與于某為樓上樓下鄰居，18樓的于某先行入住。19樓的章某正在裝修時(shí)，樓下的于某發(fā)現(xiàn)自己的樓下漏水。沒(méi)過(guò)幾天，于某家放在柜子里的衣服受潮，臥室和客廳地板也開(kāi)始漏水。于某于是到章某家交涉，發(fā)現(xiàn)章某正在將主臥室改造成一個(gè)裝有沖浪浴缸和電泵抽水馬桶的超豪華寬敞衛(wèi)生間，而將原設(shè)計(jì)的衛(wèi)生間改作它用。于某立即向物業(yè)管理企業(yè)投訴，物業(yè)管理企業(yè)即向章某發(fā)出要求其整改的緊急通知，但章某只答應(yīng)解決漏水問(wèn)題而拒絕整改，于某便將章某和物業(yè)管理企業(yè)一并訴至法院，要求章某拆除衛(wèi)浴設(shè)施、恢復(fù)原狀，要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。審理結(jié)果：法院判決支持了于某訴章某的訴訟請(qǐng)求，駁回了于某訴物業(yè)管理企業(yè)的訴訟請(qǐng)求。案例解析：

（一）章某的行為違反了有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條第二款規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；第三十八條還規(guī)定，將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體的，對(duì)裝修人處五百元以上一千元以下的處罰，對(duì)裝飾裝修企業(yè)處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。

（二）章某的行為，影響了樓下于某對(duì)房屋的正常使用，違反了法律規(guī)定的義務(wù)，依法應(yīng)承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失的民事責(zé)任。《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第三十三條規(guī)定：“因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、停水停電、物品毀損等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。

（三）關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條第一款規(guī)定：“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝修裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告?！钡谖迨龡l第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主?！边@是為物業(yè)管理企業(yè)設(shè)定的一項(xiàng)義務(wù)。本案中，如果物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有盡到這方面的義務(wù)，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》第四十二條也規(guī)定：“物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)用2至3倍的罰款?！蓖瑫r(shí)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！币虼?，問(wèn)題關(guān)鍵是如何界定物業(yè)管理企業(yè)是否履行合同的問(wèn)題。通常來(lái)說(shuō)，如果物業(yè)管理企業(yè)已按照合同約定盡到了自己的責(zé)任，不存在管理上的缺陷，則物業(yè)管理企業(yè)就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；相反，如果物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，存在明顯的過(guò)錯(cuò)，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)未履行合同或者履行合同存在瑕疵的賠償責(zé)任。但是，必須注意到，物業(yè)管理企業(yè)畢竟是一個(gè)民事主體而非行政管理機(jī)關(guān)，作為民事主體的物業(yè)管理企業(yè)是不具有行政權(quán)利的，因而物業(yè)管理企業(yè)不可能采取強(qiáng)制措施，其所能做的僅僅是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)向業(yè)主及施工單位提出改進(jìn)意見(jiàn)，而不能直接采取有效的行政制裁手段。當(dāng)然，如果物業(yè)管理企業(yè)根本沒(méi)有履行監(jiān)督管理義務(wù)，沒(méi)有能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并提出建議，也沒(méi)有及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告，物業(yè)管理企業(yè)則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。

風(fēng)險(xiǎn)防范：規(guī)避裝修糾紛的關(guān)鍵是，物業(yè)管理人員應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主，對(duì)發(fā)現(xiàn)的業(yè)主違規(guī)裝修的行為及時(shí)的予以制止并向有關(guān)部門(mén)報(bào)告，但無(wú)權(quán)采取強(qiáng)制措施，在此過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)只要盡到了告知義務(wù)就可以了。

第三篇：宅基地糾紛案例及法規(guī)

1、宅基地房屋買(mǎi)賣的雙方為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，且經(jīng)過(guò)宅基地審批手續(xù)的，認(rèn)定合同有效。

審批手續(xù)為經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

依據(jù)是：（1）、《中華人民共和國(guó)地地管理法》第62條規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”。宅基地是農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)權(quán)利，獲得農(nóng)村宅基地要受農(nóng)業(yè)人口身份上的限制，只有具有農(nóng)村戶口的人才能在本集體所有的土地范圍內(nèi)申請(qǐng)宅基地。同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員這間的轉(zhuǎn)讓如經(jīng)過(guò)審批手續(xù)，是符合法律規(guī)定的。該條還規(guī)定：“農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)”。

《物權(quán)法草案》第162條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用以分配條件的農(nóng)戶；住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。”

（2）2005.8.22省高院徐勝利講話，認(rèn)為依據(jù)當(dāng)前我國(guó)的土地法律和政策，結(jié)合審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣合同的效力應(yīng)以認(rèn)定為無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。只有房屋買(mǎi)賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。2005年11月23 日山東省高級(jí)人民法院《全省民事審判工作座談會(huì)幻要》中有相同記載。

2、集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，但尚未辦一相關(guān)范圍內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)證的，此范圍內(nèi)的房屋買(mǎi)賣如無(wú)其他無(wú)效情形，認(rèn)定合同有效。

依據(jù)是：《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第2條規(guī)定“當(dāng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)民的，原屬于其成員集體所有的土地即屬國(guó)家所有?！币蚨擞^點(diǎn)認(rèn)為雖然未辦理國(guó)有土地使用權(quán)證，但土地已經(jīng)轉(zhuǎn)為國(guó)有，就應(yīng)當(dāng)適用國(guó)有土地上的房屋買(mǎi)賣的規(guī)定，認(rèn)定買(mǎi)賣房屋合同有效。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為合同無(wú)效。

理由是雖然依據(jù)上述《實(shí)施條例》第2條的規(guī)定土地已經(jīng)轉(zhuǎn)為國(guó)有，但是畢竟沒(méi)有辦理國(guó)有土地使用權(quán)證，不能證明相關(guān)當(dāng)事人是合法的國(guó)有土地使用權(quán)人，因而認(rèn)定房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效。

民二庭大多數(shù)同志傾向于第一種觀點(diǎn)。

3、城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)集體經(jīng)濟(jì)組織所有宅基地上的房屋的，認(rèn)定合同無(wú)效。

依據(jù)是：（1）《中華人民共和國(guó)土地管理法》第62條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只有擁有一處寬基地。只有具有農(nóng)村戶口的人才能在本集體所有土地范圍內(nèi)享有宅基地使用權(quán)?！段餀?quán)法草案》第162條：禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。

(2)國(guó)辦發(fā)（1999）第39號(hào)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第二條規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證。

（3）省高院徐勝利庭長(zhǎng)講話以及2005年全省民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要。

4、非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間購(gòu)買(mǎi)宅基地上房屋的，認(rèn)定買(mǎi)賣合同無(wú)效。

根據(jù)一戶一宅原則，農(nóng)村村民建住宅只能使用本集體經(jīng)濟(jì)組織所有的集體土地，因此，農(nóng)村居民只能在戶口所在村內(nèi)申請(qǐng)宅基地，不能到其他鄉(xiāng)村內(nèi)申請(qǐng)宅基地。

二、關(guān)于舊村發(fā)行買(mǎi)賣房屋合同效力

5、集體所有土地范圍內(nèi)，村委會(huì)拆作舊住宅新建樓房，除安置本村村民之外，還允許集體經(jīng)濟(jì)組織之外的人員包括城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)，認(rèn)定此類合同無(wú)效。

理由是雖然舊房換樓房，然而房子所依附的土地屬集體所有，不改變宅基地的性質(zhì)。其它同上述。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為合同有效。

理由之一是契約自由，合同是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，雖然不具備商品房買(mǎi)賣合同的銷售要件，相關(guān)案例中村委會(huì)對(duì)外銷售的其余房屋，大多已經(jīng)辦理了《村鎮(zhèn)居民房屋所有權(quán)證》，考慮到大多數(shù)購(gòu)房合同已經(jīng)履行完畢，并辦理了房屋權(quán)屬證書(shū)。因此，依據(jù)“承諾不得反悔”的原則，購(gòu)房合同有效，應(yīng)繼續(xù)履行。理由之二是該類房屋為樓房，與使用宅基地建平房應(yīng)有所區(qū)別。如果判決無(wú)效相互近還，可能造成房屋大量閑置，浪費(fèi)土地資源。

民二庭大多數(shù)同志傾向于第一種意見(jiàn)。

三、房屋買(mǎi)賣合同應(yīng)適用訴訟時(shí)效

6、集體所有土地范圍內(nèi)（包括已轉(zhuǎn)為國(guó)有）的宅基地房屋買(mǎi)賣，一方要求確認(rèn)合同無(wú)效并請(qǐng)求返還及賠償損失的，或者要求確認(rèn)合同有效并請(qǐng)求辦理相關(guān)過(guò)戶等手續(xù)的，自合同約定的履行期限屆滿之日起或履行完畢之日起超過(guò)兩年的，駁回當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求。

理由是：（1）根據(jù)我國(guó)《民法通則》第135條規(guī)定“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為2年，法律另有規(guī)定的除外”。該條款未明確區(qū)分確認(rèn)之訴或給付之訴，可以理解為向法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的任何請(qǐng)求，都要受到訴訟時(shí)效的制約，除法律另有規(guī)定。

（2）最高法院有案例對(duì)于無(wú)效合同的訴訟時(shí)效期間的起算自合同約定的履行期限屆滿之日。對(duì)于合同糾紛，任何一方當(dāng)事人是基于合同有效而對(duì)約定權(quán)利的實(shí)現(xiàn)期限有明確、合理的預(yù)期，是基于有效合同而關(guān)注并及時(shí)行使權(quán)利，即使因合同無(wú)效權(quán)利不能實(shí)現(xiàn)，然其要求賠償損失的請(qǐng)求權(quán)已經(jīng)產(chǎn)生，權(quán)利人不能怠于行使權(quán)利使民事關(guān)系長(zhǎng)期處于不確定狀態(tài)，有礙于民事秩序的穩(wěn)定。（見(jiàn)最高法院（2003）民二終字第38號(hào)民事判決書(shū)）

（3）民一活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。民事活動(dòng)要誠(chéng)實(shí)不欺、講究信用，以善意方式行使權(quán)利并獲得利益，依誠(chéng)實(shí)信用的方式履行義務(wù)。得以維護(hù)交易的安全、穩(wěn)定社會(huì)生活秩序和經(jīng)濟(jì)秩序。對(duì)于出賣方而言，大部分因房屋升值提出反悔，不能通過(guò)司法途徑使其非法行為獲得利益。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為該類案件訴訟時(shí)效的起算應(yīng)自提起訴訟或確認(rèn)合同效力時(shí)起。

理由是確認(rèn)之訴不適用一般訴訟時(shí)效期間的規(guī)定。請(qǐng)求確認(rèn)合同有效與否系確認(rèn)之訴，不應(yīng)受訴訟時(shí)效的限制。訴訟時(shí)效期間的起算是基于有給付內(nèi)容的請(qǐng)求權(quán)的產(chǎn)生，只有當(dāng)合同被確認(rèn)無(wú)效后，才產(chǎn)生因無(wú)效而返還或賠償?shù)呢?zé)任，產(chǎn)生給付請(qǐng)求權(quán)，發(fā)生訴訟時(shí)效的起算時(shí)間問(wèn)題。

民二庭大多數(shù)同志傾向于第二種觀點(diǎn)。

四、關(guān)于合同無(wú)效后的處理原則

7、宅基地房屋買(mǎi)賣被確認(rèn)合同無(wú)效后，依該合同取得的財(cái)應(yīng)予以返還。不能返還或沒(méi)有必要返還的，應(yīng)按照起訴之日客基地房屋的評(píng)屋的評(píng)估價(jià)格折價(jià)補(bǔ)償。合同無(wú)效雙方均有過(guò)錯(cuò)，各自承擔(dān)責(zé)任份額約為50％。

依據(jù)是我國(guó)《合同法》第58條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該事同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或不骨必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。”

五、審理中的突出問(wèn)題

8、村民將宅基地房屋向城鎮(zhèn)居民出售之后，該城鎮(zhèn)居民又將房屋向同一集體經(jīng)濟(jì)組織的另一村民出售，現(xiàn)村民提起訴訟，要求確認(rèn)兩份買(mǎi)賣合均無(wú)效，請(qǐng)求返還房屋。

如何確認(rèn)兩份宅基地買(mǎi)賣合同效力，有以下兩種不同觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為兩份買(mǎi)賣合同均無(wú)效，應(yīng)返還房屋。理由是土地屬于集體經(jīng)濟(jì)組織所有，城鎮(zhèn)居民禁止購(gòu)買(mǎi)宅基地房屋。雖然又出售給同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但該城鎮(zhèn)居民所出售的宅基地房屋系非法取得，不應(yīng)受到法律的保護(hù)。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為雖然城鎮(zhèn)居民不允許購(gòu)買(mǎi)宅基地房屋，但案中宅基地房屋的買(mǎi)受人與出賣方屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織，最終買(mǎi)受人可以補(bǔ)辦相應(yīng)宅基地審批手續(xù)，行為違法然可以合法補(bǔ)救。認(rèn)定合同無(wú)效，但房屋無(wú)須返還。

民二庭大多數(shù)同志傾向于第二種觀點(diǎn)。

9、如何確認(rèn)將要拆遷房屋的賠償數(shù)額。村民將宅基地房屋出售給城鎮(zhèn)居民，得知將要拆遷向法院提起訴訟，要求確認(rèn)合同無(wú)效，返還房屋。城鎮(zhèn)居民要求賠償損失。對(duì)于該損失范圍及數(shù)額的確認(rèn)有不同的觀點(diǎn)：

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，損失范圍及數(shù)額應(yīng)當(dāng)以起訴之日現(xiàn)存房屋的評(píng)估值為準(zhǔn)。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)以將來(lái)拆遷后的補(bǔ)償利益為準(zhǔn)，拆遷補(bǔ)償款或新建房屋的價(jià)值將遠(yuǎn)高于現(xiàn)有房屋的價(jià)值，判決損失數(shù)額以將來(lái)拆遷時(shí)給付的實(shí)償款或新建房屋的評(píng)估值（50％）為準(zhǔn)。

民二庭大多數(shù)同志傾向于第二種觀點(diǎn)。

第四篇：工程法規(guī)案例

案例一：

1998年4月，××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱甲方）與自稱是××建筑集團(tuán)第六分公司的乙方簽訂《建設(shè)工程施工合同》，約定：經(jīng)甲方同意，技措費(fèi)及趕工費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生進(jìn)入結(jié)算價(jià)款。1999年1月雙方又簽訂《終止協(xié)議》，該協(xié)議約定：“技措費(fèi)及趕工費(fèi)另行協(xié)商，如不能達(dá)成協(xié)議，此糾紛交由某仲裁委員會(huì)仲裁?！?001年5月乙方根據(jù)《終止協(xié)議》中的仲裁條款就技措費(fèi)、趕工費(fèi)問(wèn)題向協(xié)議約定的仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。甲方則在仲裁庭首次開(kāi)庭前向法院申請(qǐng)確認(rèn)該仲裁條款無(wú)效。甲方認(rèn)為：乙方在簽定《建設(shè)工程施工合同》及《終止協(xié)議》時(shí)并未依法注冊(cè)成立，因此根本不具有簽訂仲裁條款的主體資格。乙方辯稱：1999年9月某建筑集團(tuán)申請(qǐng)成立了第六分公司；而且早在1994年，某建筑集團(tuán)就為乙方出具了授權(quán)其在該地區(qū)承攬工程的委托書(shū)，因此上述《建設(shè)工程施工合同》及《終止協(xié)議》有效，仲裁條款當(dāng)然有效。問(wèn)題：仲裁條款有效嗎？ 解答：

根據(jù)《仲裁法》第17條的規(guī)定，無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人訂立的仲裁協(xié)議無(wú)效。乙方在簽定《建設(shè)工程施工合同》及《終止協(xié)議》時(shí)尚未依法注冊(cè)登記，不具有合法的民事主體資格，即不具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，其簽訂的仲裁條款當(dāng)然無(wú)效。盡管某建筑集團(tuán)曾為乙方出具授權(quán)委托書(shū)，但由于當(dāng)時(shí)乙方并未注冊(cè)登記，不具有民事主體資格，因此這種代理行為不具有法律效力。

案例二：

基本案情：1994年6月10日，原告（香港××投資有限公司）與被告（廣州××有限公司）簽訂了一份《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書(shū)》，約定廣州公司將其擁有的位于廣州市××工業(yè)區(qū)的一塊面積為2000m2的工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓給香港公司，轉(zhuǎn)讓款共500萬(wàn)元。該合同簽訂后，香港公司即依約將轉(zhuǎn)讓款500萬(wàn)元支付給廣州公司。廣州公司收款后卻遲遲沒(méi)有辦理有關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。至1996年12月，香港公司從有關(guān)部門(mén)了解到，廣州公司所轉(zhuǎn)讓的土地根本不能依法辦理過(guò)戶手續(xù)，為此香港公司要求廣州公司返還轉(zhuǎn)讓金，并于1998年8月12日向法院提起訴訟，要求依法解除雙方簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，依法判決廣州公司返還香港公司土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)人民幣500萬(wàn)元及利息，并賠償經(jīng)濟(jì)損失港幣28萬(wàn)元。而廣州公司辯稱，香港公司與廣州公司于1994年6月10日簽訂了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，該合同已于1994年履行完畢。此后，雙方從未對(duì)上述合同的履行有過(guò)任何爭(zhēng)議或補(bǔ)充協(xié)議，香港公司的起訴已超過(guò)了訴訟時(shí)效，請(qǐng)求依法駁回香港公司的訴訟請(qǐng)求。案件處理：

法院審理認(rèn)為，香港公司的起訴已超過(guò)了法定的訴訟時(shí)效，且未能舉證證實(shí)訴訟時(shí)效有中止或中斷的情況，其訴訟請(qǐng)求依法應(yīng)予以駁回，本案受理費(fèi)由香港公司負(fù)擔(dān)。

案例評(píng)析：

香港公司敗訴關(guān)鍵在于其起訴已超過(guò)訴訟時(shí)效，且不能舉證證實(shí)訴訟時(shí)效有中止或中斷的情況。本案中，原告與被告簽訂的合同約定：在合同簽訂后三個(gè)月內(nèi)，香港公司付清余款的同時(shí)，廣州公司應(yīng)完善用地手續(xù)，即出具有效的土地使用權(quán)證書(shū)。因此，訴訟時(shí)效期間從1994年9月10日起至1996年9月10日止。香港公司雖稱其曾于1995年5月2日、1997年1月5日兩次函告廣州公司，但未舉證證實(shí)其主張，所以未獲法院采納。因此，為了使訴訟時(shí)效延長(zhǎng)，一定要留下證實(shí)訴訟時(shí)效中斷的證據(jù)。本案中，香港公司致函給廣州公司，應(yīng)親自送廣州公司簽收，留下回執(zhí)，或通過(guò)郵局掛號(hào)郵寄，這樣才能保證民事權(quán)利在被侵害時(shí)得到法律的保護(hù)。案例三

1999年9月22日被告就某住宅項(xiàng)目進(jìn)行邀請(qǐng)招標(biāo)，原告與其他三家建筑公司共同參加了投標(biāo)。結(jié)果由原告中標(biāo)。1999年10月14日，被告就該項(xiàng)目向原告發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)。該通知書(shū)載明：工程建筑面積82174m2，中標(biāo)造價(jià)人民幣8000萬(wàn)元，要求10月25日簽訂工程承包合同，10月28日開(kāi)工。中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出后，原告按被告的要求提出，為抓緊工期，應(yīng)該先做好施工準(zhǔn)備，后簽工程合同。原告同意了這個(gè)意見(jiàn)。隨后，原告進(jìn)場(chǎng)，平整了施工場(chǎng)地，將打樁樁架運(yùn)入現(xiàn)場(chǎng)，并配合被告在10月28日打了兩根樁，完成了項(xiàng)目的開(kāi)工儀式。但是工程開(kāi)工后，還沒(méi)有等到正式簽訂承包合同，雙方就因?yàn)閷?duì)合同內(nèi)容的意見(jiàn)不一而發(fā)生了爭(zhēng)議。2000年3月1日，被告函告原告：將另行落實(shí)施工隊(duì)伍。雙方協(xié)商不成，原告只得訴至法院。在法庭上，原告指出，被告既已發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，就表明招投標(biāo)過(guò)程中的邀約已經(jīng)承諾，按照招投標(biāo)文件和《施工合同示范文本》的有關(guān)規(guī)定，簽定工程承包合同是被告的法定義務(wù)。因此，原告要求被告繼續(xù)履行合同。但被告辯稱：雖然已發(fā)出了中標(biāo)通知書(shū)，但這個(gè)文件并無(wú)合同效力，且雙方的合同并未簽定，因此雙方還不存在合同上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，被告有權(quán)另行確定合同相對(duì)人。

案件審理：法院審理后認(rèn)為，按照《招標(biāo)投標(biāo)法》第45條規(guī)定：中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，并同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。中標(biāo)通知書(shū)對(duì)招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法律效力。中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出后，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果的，或者中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。第46條規(guī)定：招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書(shū)面合同。招標(biāo)人和投標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。顯然，被告的觀點(diǎn)和行為是不符合法律規(guī)定的，因此法院依據(jù)上述規(guī)定認(rèn)定被告違約，并判決由被告賠償原告的經(jīng)濟(jì)損失158萬(wàn)元。

案例評(píng)析：中標(biāo)通知書(shū)對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。任何一方拒絕簽訂合同，違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。根據(jù)2001年6月1日建設(shè)部令第89號(hào)發(fā)布的《房屋建筑與市政基礎(chǔ)設(shè)施施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》規(guī)定：招標(biāo)人無(wú)正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償。

案例四

某高速公路工程項(xiàng)目經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)后，由當(dāng)?shù)亟煌ú块T(mén)自行組織施工公開(kāi)招標(biāo)。招標(biāo)工作主要內(nèi)容確定為：⑴成立招標(biāo)工作小組；⑵編制招標(biāo)文件；⑶編制標(biāo)底；⑷發(fā)布招標(biāo)公告和資格預(yù)審?fù)ǜ妫虎赏稑?biāo)單位資格審查；⑹發(fā)放招標(biāo)文件；⑺組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘和招標(biāo)答疑；⑻接受投標(biāo)文件；⑼開(kāi)標(biāo)；⑽評(píng)標(biāo)；⑾確定中標(biāo)單位；⑿發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)；⒀簽定承發(fā)包合同。當(dāng)?shù)亟煌ú块T(mén)于2000年4月1日向施工單位發(fā)售招標(biāo)文件，各投標(biāo)單位領(lǐng)取招標(biāo)文件的人員均按要求在一張表格上登記并簽收，并組織領(lǐng)取招標(biāo)文件的施工單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘和招標(biāo)答疑。招標(biāo)文件明確規(guī)定：工期1年，工程質(zhì)量?jī)?yōu)良，4月18日16時(shí)為投標(biāo)截止時(shí)間。4月10日，招標(biāo)小組發(fā)現(xiàn)原招標(biāo)文件規(guī)定的招標(biāo)范圍有誤，遂進(jìn)行修改，并及時(shí)通過(guò)電話通知了所有的招標(biāo)文件收受人。鑒于投標(biāo)時(shí)間過(guò)于緊迫，招標(biāo)人決定將投標(biāo)截止日期延遲至4月24日16時(shí)。在開(kāi)標(biāo)大會(huì)上，除了到會(huì)的各家投標(biāo)單位的有關(guān)人員外，招標(biāo)小組還請(qǐng)來(lái)了市公證處法律顧問(wèn)。開(kāi)標(biāo)前招標(biāo)小組對(duì)各投標(biāo)單位進(jìn)行了資格審查，并通過(guò)了公證。在審查中，法律顧問(wèn)對(duì)一家建筑企業(yè)提出疑問(wèn)，這家公司所提交的資質(zhì)材料種類與份數(shù)齊全，有單位蓋的公章，有項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字，因此招標(biāo)小組決定保留該公司標(biāo)書(shū)。

問(wèn)題：按照《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》等有關(guān)法律的規(guī)定，在該項(xiàng)目施工招標(biāo)工程中，哪些方面是錯(cuò)誤的？請(qǐng)逐一加以說(shuō)明。解答：

該施工招標(biāo)在以下幾個(gè)方面有誤：①要求領(lǐng)取招標(biāo)文件的人員均按要求在表格上登記并簽收是錯(cuò)誤的。按照《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定，招標(biāo)人不得向投標(biāo)人泄露其他投標(biāo)人或潛在投標(biāo)人的情況。②投標(biāo)截止時(shí)間過(guò)短。按規(guī)定，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得短于20天。③招標(biāo)人可以對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行必要修改或澄清，但應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，且須以書(shū)面形式通知所有招標(biāo)文件收受人。案例中在這兩個(gè)方面均存在錯(cuò)誤。④開(kāi)標(biāo)前對(duì)投標(biāo)單位資格進(jìn)行審查是錯(cuò)誤的，因?yàn)榘凑赵擁?xiàng)目的招標(biāo)工作內(nèi)容，已進(jìn)行過(guò)資格預(yù)審。⑤招標(biāo)小組認(rèn)為那家建筑公司的標(biāo)書(shū)有效，予以保留是錯(cuò)誤的。因?yàn)樵摴镜臉?biāo)書(shū)雖有單位公章，但僅有項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的簽字，沒(méi)有法人代表的簽字，因而是廢標(biāo)。

案例五

2000年4月，某大學(xué)為建設(shè)學(xué)生公寓，與某建筑公司簽訂了一份建設(shè)工程合同。合同約定：工程采用固定總價(jià)合同形式，主體工程和內(nèi)外承重磚一律使用國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)砌塊，每層加水泥圈梁；某大學(xué)可預(yù)付工程款（合同價(jià)款的10％）；工程的全部費(fèi)用于驗(yàn)收合格后一次付清；交付使用后，如果在6個(gè)月內(nèi)發(fā)生嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，由承包人負(fù)責(zé)修復(fù)等。1年后，學(xué)生公寓如期完工，在某大學(xué)和某建筑公司共同進(jìn)行竣工驗(yàn)收時(shí)，某大學(xué)發(fā)現(xiàn)工程3～5層的內(nèi)承重墻體裂縫較多，要求某建筑公司修復(fù)后再驗(yàn)收，某建筑公司認(rèn)為不影響使用而拒絕修復(fù)。因?yàn)楹芏嘈律贝胱?，某大學(xué)接收了宿舍樓。在使用了8個(gè)月之后，公寓樓5層的內(nèi)承重墻倒塌，致使1人死亡，3人受傷，其中1人致殘。受害者與某大學(xué)要求某建筑公司賠償損失，并修復(fù)倒塌工程。某建筑公司以使用不當(dāng)且已過(guò)保修期為由拒絕賠償。無(wú)奈之下，受害者與某大學(xué)訴至法院，請(qǐng)法院主持公道。法院在審理期間對(duì)工程事故原因進(jìn)行了鑒定，鑒定結(jié)論為某建筑公司偷工減料致宿舍樓內(nèi)承重墻倒塌。問(wèn)題：請(qǐng)對(duì)此案例進(jìn)行評(píng)析。解答：

根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條規(guī)定主體結(jié)構(gòu)為終身保修，某大學(xué)與某建筑公司在合同中約定保修期限為6個(gè)月，違反了國(guó)家強(qiáng)制性法律規(guī)定，因此是無(wú)效的。

某建筑公司應(yīng)當(dāng)向受害者承擔(dān)損害賠償責(zé)任，包括：醫(yī)療費(fèi)、因誤工減少的收入、殘廢者生活補(bǔ)助費(fèi)等。造成受害人死亡的，還應(yīng)支付喪葬費(fèi)、撫恤費(fèi)、死者生前撫養(yǎng)的人必要的生活費(fèi)用等。

此外，某建筑公司在施工中偷工減料，造成質(zhì)量事故，有關(guān)主管部門(mén)應(yīng)依照《建筑法》第74條的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行法律制裁。

案例六

1998年，被告某工程公司與該公司職工鄭某簽訂工程承包合同，約定由鄭某承包某大橋行車道板的架設(shè)安裝。該合同還約定，施工中發(fā)生傷、亡、殘事故，由鄭某負(fù)責(zé)。原告吳某經(jīng)人介紹到被告鄭某處打工。為防止工傷事故，鄭某曾召集民工開(kāi)會(huì)強(qiáng)調(diào)安全問(wèn)題，要求民工在安放道板下的膠墊時(shí)必須使用鐵鉤，防止道板墜落傷人。某日下午，吳某在安放道板下的鐵鉤時(shí)未使用鐵鉤，直接用手放置。由于支撐道板的千斤頂滑落，重達(dá)10多噸的道板墜下，將吳某的左手砸傷。鄭某立即送吳某到醫(yī)院住院治療23天后出院。吳某住院期間的醫(yī)療費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、交通費(fèi)、伙食費(fèi)，以及出院后的治療費(fèi)用總計(jì)5310元，已由鄭某全部承擔(dān)。1999年2月，某法醫(yī)技術(shù)室對(duì)吳某的傷情進(jìn)行鑒定，結(jié)論是：傷殘等級(jí)為工傷七級(jí)。隨后，吳某與鄭某因賠償費(fèi)用發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，吳某以鄭某和工程公司為共同被告，提起訴訟。兩被告辯稱：原告違反安全操作規(guī)定造成工傷，不同意賠償。問(wèn)題：兩被告是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。解答：

鄭某與吳某形成了勞動(dòng)合同關(guān)系，鄭某應(yīng)對(duì)吳某的勞動(dòng)保護(hù)承擔(dān)責(zé)任。采用人工安裝橋梁行車道板本身具有較高的危險(xiǎn)性，鄭某應(yīng)采取相應(yīng)的安全措施，并臨場(chǎng)加以監(jiān)督和指導(dǎo)，而鄭某僅在作業(yè)前口頭予以強(qiáng)調(diào)，疏于注意，以致吳某發(fā)生安全事故。雖然吳某在施工中也有違反安全操作規(guī)則的過(guò)失，但其并非鐵道建設(shè)專業(yè)人員，且違章情節(jié)較輕，故不能免除鄭某應(yīng)負(fù)的民事責(zé)任。被告工程公司在有條件采用危險(xiǎn)性較小的工作方法進(jìn)行行車道板架設(shè)安裝的情況下，為降低費(fèi)用而將該項(xiàng)工程發(fā)包給個(gè)人，采用人工安裝，增加了勞動(dòng)者的安全風(fēng)險(xiǎn)。該公司在與鄭某簽訂的承包合同中約定“施工中發(fā)生傷、亡、殘事故，由鄭某負(fù)責(zé)”，把只有企業(yè)才有能力承擔(dān)的安全風(fēng)險(xiǎn)推給能力有限的自然人承擔(dān)，該條款損害了勞動(dòng)者的合法權(quán)益，違反了我國(guó)憲法和勞動(dòng)法的有關(guān)規(guī)定，是無(wú)效條款，不受法律保護(hù)。工程公司應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

案例七

1996年3月，308國(guó)道某段改建工程由該國(guó)道指揮部發(fā)包給道橋公司。同年8月15日晚9時(shí)，烏某駕兩輪摩托車上班，途經(jīng)該處。由于道橋公司的施工作業(yè)區(qū)兩端在夜間沒(méi)有設(shè)置明顯夜光標(biāo)志和危險(xiǎn)警示標(biāo)志，烏某撞到道橋公司因挖坑施工而堆放在公路上的水泥石塊上，經(jīng)搶救無(wú)效于第二天死亡。原告封某（死者之母）難掩喪子之痛，起訴道橋公司及國(guó)道指揮部，要求賠償原告搶救醫(yī)療費(fèi)、死亡補(bǔ)助費(fèi)、喪葬費(fèi)等共計(jì)人民幣35000元。被告國(guó)道指揮部辯稱：308國(guó)道的改建工程，發(fā)包給施工單位承建，在施工中發(fā)生事故，應(yīng)由施工單位承擔(dān)責(zé)任。被告道橋公司辯稱：事故性質(zhì)屬于道路交通事故，現(xiàn)交警大隊(duì)未作出交通事故責(zé)任認(rèn)定書(shū)，法院不能先行裁決；308國(guó)道指揮部已發(fā)文通告施工，被告在施工作業(yè)區(qū)兩端豎立明顯警告標(biāo)志，已做到按章施工，因?yàn)跄呈韬霾裴劤墒鹿剩时桓娌粦?yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。問(wèn)題：兩被告應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任嗎？ 解答：

施工人不能證明事故是死者故意造成的，故烏某不承擔(dān)民事責(zé)任。道橋公司在公路上挖坑施工，掘起的水泥石塊堆在作業(yè)區(qū)旁，危及來(lái)往行人安全，又未設(shè)置明顯標(biāo)志，雖有警告標(biāo)志，但其標(biāo)志在夜間無(wú)明顯反光功能，以致不能引起過(guò)往行人的足夠注意。道橋公司的安全設(shè)施是有缺陷的，對(duì)由此造成的傷害，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。國(guó)道指揮部已把工程發(fā)包給道橋公司承包施工，其不合《民法通則》所規(guī)定的特殊侵權(quán)損害的責(zé)任主體，故不應(yīng)對(duì)烏某的死亡后果承擔(dān)民事責(zé)任。

案例八：

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司欲建一豪華別墅，遂與某建筑工程承包公司簽定建設(shè)工程施工合同。關(guān)于施工進(jìn)度，雙方在專用條件中約定：4月1日至4月20日，地基完工；4月21日至6月30日，主體工程竣工；7月1日至10日，封頂，全部工程竣工。4月初開(kāi)工，該項(xiàng)目樓花在房地產(chǎn)市場(chǎng)極為走俏，為盡早建成該項(xiàng)目，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司便派專人檢查監(jiān)督施工進(jìn)度。檢查人員曾多次要求建筑公司縮短工期，均被建筑公司以質(zhì)量無(wú)法保證為由拒絕。為使工程盡早完工，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司所派人員遂以承包公司名義要求材料供應(yīng)商提前送貨至目的地，造成材料堆積過(guò)多，管理困難，部分材料損壞。該承包公司遂起訴該企業(yè)，要求其承擔(dān)損害賠償責(zé)任。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以檢查作業(yè)進(jìn)度，督促完工為由抗辯。問(wèn)題：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。解答：

根據(jù)《合同法》第277條規(guī)定，如果發(fā)包人對(duì)作業(yè)進(jìn)度質(zhì)量進(jìn)行檢查，妨礙了承包人正常作業(yè)，那么承包人有權(quán)要求發(fā)包人承擔(dān)由此造成的一切后果和損失；如果發(fā)包人的檢查工作雖未妨礙承包人正常作業(yè)，但卻超出了進(jìn)度和質(zhì)量?jī)煞矫娴南拗?，則承包人也可拒絕接受檢查，或要求發(fā)包人承擔(dān)由此造成的損失。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司檢查人員的檢查行為，已超出了法律規(guī)定的對(duì)施工進(jìn)度和質(zhì)量進(jìn)行檢查的范圍，且以承包公司名義促使材料供應(yīng)商提早供貨，在客觀上妨礙了承包公司正常作業(yè)，因而構(gòu)成權(quán)利濫用行為，應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

案例九：

2002年3月，甲乙雙方簽定施工總承包合同，約定由乙方負(fù)責(zé)某宿舍樓的施工。雙方在合同中約定：隱蔽工程由雙方共同檢查，相應(yīng)檢查費(fèi)用由甲方支付。地下室防水工程完工后，乙方通知甲方檢查驗(yàn)收，甲方則答復(fù)：因公司內(nèi)事物繁多，由乙方自己檢查出具檢查記錄即可。一周后，甲方又聘請(qǐng)專業(yè)人員對(duì)地下室防水工程質(zhì)量進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)未達(dá)到合同所定標(biāo)準(zhǔn)，遂要求乙方負(fù)擔(dān)此次檢查費(fèi)用，并對(duì)地下室防水工程返工。乙方則認(rèn)為：合同約定的檢查費(fèi)用由甲方負(fù)擔(dān)，不應(yīng)由乙方負(fù)擔(dān)此項(xiàng)費(fèi)用，但對(duì)返工重修地下室防水工程的要求予以認(rèn)可。甲方多次要求乙方付款未果，訴至法院。法院對(duì)地下室防水工程重新鑒定，鑒定結(jié)論為地下室防水工程不符合合同中約定的標(biāo)準(zhǔn)。問(wèn)題：復(fù)檢支出費(fèi)用應(yīng)由誰(shuí)支付。解答：

《合同法》第278條規(guī)定：隱蔽工程在隱蔽以前，承包人應(yīng)當(dāng)通知發(fā)包人檢查。發(fā)包人沒(méi)有及時(shí)檢查的，承包人可以順延工程工期，并有權(quán)要求賠償停工、窩工等損失。在本案中，乙方履行了通知義務(wù)，對(duì)于甲方不履行檢查義務(wù)的行為，乙方有權(quán)停工待查，停工造成的損失應(yīng)當(dāng)由甲方承擔(dān)。但乙方未這樣做，反而自行檢查，并出具檢查記錄交于甲方后，繼續(xù)進(jìn)行施工。對(duì)此，雙方均有過(guò)錯(cuò)。至于甲方的事后檢查費(fèi)用，則應(yīng)視檢查結(jié)果而定，如果檢查結(jié)果是地下室質(zhì)量未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，那因這一后果是乙方所致，檢查費(fèi)用應(yīng)由乙方承擔(dān)；如果檢查質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)，重復(fù)檢查的結(jié)果是甲方未履行義務(wù)所致，則檢查費(fèi)用應(yīng)由甲方負(fù)擔(dān)。因此，應(yīng)由乙方承擔(dān)復(fù)檢支出費(fèi)用。

第五篇：物業(yè)服務(wù)糾紛案例摘錄

物業(yè)服務(wù)糾紛案例摘錄--公共秩序維護(hù)（四

1、雨天，因地面濕滑，李太在其住宅小區(qū)樓下的大堂滑到摔傷。事后，李太向其住宅的物業(yè)管理公司提出索賠醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)、精神損失費(fèi)等要求。案例分析

如果物業(yè)公司已經(jīng)在大堂或者容易發(fā)生滑倒的地方設(shè)有警示告示，且已采取了一些鋪防滑地氈等具體防滑措施，那么住戶不慎摔傷，物業(yè)公司無(wú)須承擔(dān)民事責(zé)任。如果物業(yè)公司沒(méi)有在大堂或者容易發(fā)生滑倒的地方設(shè)有警示告示，且采取了一些鋪防滑地氈等具體防滑措施，那么住戶不慎摔傷，物業(yè)公司必須承擔(dān)民事責(zé)任。為了規(guī)避不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)公司一般都購(gòu)買(mǎi)公眾責(zé)任險(xiǎn)，將所承擔(dān)的應(yīng)賠償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司。萬(wàn)一因物業(yè)公司疏忽或過(guò)失行為而導(dǎo)致業(yè)主、住戶等人員利益受傷害時(shí)，也可以由保險(xiǎn)公司承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

2、一天下午羅先生將一輛轎車停放在某住宅小區(qū)的住宅樓下，從樓上掉下一個(gè)花盆將車的擋風(fēng)玻璃砸壞，羅先生找到物業(yè)公司，物業(yè)公司稱是屋主的花盆將車砸壞的，與他們無(wú)關(guān)。羅先生找到屋主，屋主說(shuō)花盆是風(fēng)吹下來(lái)的，屬不可抗力，并非她故意扔下來(lái)的，所以，她不應(yīng)當(dāng)賠償。無(wú)奈之下，羅先生訴之于法庭。案例分析：

本案涉及三個(gè)方面的問(wèn)題： 本案的責(zé)任主體是誰(shuí)？ 本案適用什么樣的歸責(zé)原則？ 如何判斷不可抗力。

我國(guó)《民法通則》第一百二十六條規(guī)定：“建筑物或其它設(shè)施以及建筑物上的擱臵物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)該承擔(dān)民事責(zé)任?！?/p>

這一規(guī)定的責(zé)任主體是工作物的所有人和管理人。責(zé)任主體首先是所有人，所有人事指建筑物及其設(shè)施或懸掛物、擱臵物的所有人。責(zé)任的主體其次是管理人——物業(yè)公司

在一般民事侵權(quán)行為中，一般適用“過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則”，即受害人不僅要證明損害事實(shí)的發(fā)生，還要證明加害人對(duì)損害事實(shí)的發(fā)生具有過(guò)錯(cuò)，在這種情況下加害人才承擔(dān)賠償責(zé)任。但對(duì)于建筑物上的擱臵物、懸掛物發(fā)生的倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或則管理人的免責(zé)條件是能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。

在本案中業(yè)主必須證明自己對(duì)可預(yù)見(jiàn)的暴雨大風(fēng)天氣情況下花盆的可能墜落進(jìn)行了足夠的安全防護(hù)才能免責(zé)。物業(yè)公司則應(yīng)證明自己不是花盆的管理人（陽(yáng)臺(tái)屬業(yè)主 專有部分）；且已對(duì)可能危及公共安全的花盆提出了整改要求。如物業(yè)公司和業(yè)主證明不了自己無(wú)過(guò)錯(cuò)，則推定其有過(guò)錯(cuò)，從而承擔(dān)賠償責(zé)任。

不可抗力是指人力不可抗拒的力量。簡(jiǎn)單地說(shuō)是“ 三不”，即“不可預(yù)見(jiàn)，不可避免，不可克服”。事實(shí)上，大風(fēng)吹來(lái)完全是可以根據(jù)天氣預(yù)報(bào)或該地區(qū)生活經(jīng)驗(yàn)預(yù)見(jiàn)，而且只要采取措施，如把陽(yáng)臺(tái)上的花盆拿到室內(nèi)，就可以避免脫落，因此，業(yè)主提出的不可抗力事由是不成立的。

3、某住宅小區(qū)中心廣場(chǎng)設(shè)有供業(yè)主游樂(lè)的轉(zhuǎn)椅。一天傍晚，五歲女孩劉某與小保姆在小區(qū)里閑逛，保姆回家拿礦泉水。劉某獨(dú)自一人跨上轉(zhuǎn)椅中一個(gè)已壞損的座位，轉(zhuǎn)動(dòng)后，被摔出成腦傷。劉某家長(zhǎng)隨追究物業(yè)公司責(zé)任。物業(yè)公司認(rèn)為在已壞損的游樂(lè)椅上，貼有明顯申明該游樂(lè)椅已經(jīng)壞損的告知，并已通知廠家前來(lái)修復(fù)，所以物業(yè)沒(méi)有任何責(zé)任，小孩的家長(zhǎng)未盡到監(jiān)護(hù)作用是主要原因。案例分析

根據(jù)《民法通則》125條規(guī)定：“在公共場(chǎng)所、道路或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒(méi)有明顯標(biāo)識(shí)和采取安全措施造成他人損害的，施工人員應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任”。物業(yè)公司雖出具了告知提示，但沒(méi)有采取安全措施，因此，不能以此免除物業(yè)的維護(hù)責(zé)任。正確的做法是，物業(yè)在出告知的同時(shí)，應(yīng)該把整個(gè)游樂(lè)椅圍起來(lái)，停止使用，待修復(fù)后在開(kāi)放。

4、斯達(dá)公寓的業(yè)主黃先生拒絕按約定標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi) , 理由是他自己雇有專門(mén)保鏢 , 對(duì)自己的安全負(fù)責(zé) , 因而所叫物業(yè)服務(wù)費(fèi)中不應(yīng)包含物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)費(fèi)。請(qǐng)分析 :(1)黃先生的做法是否有道理,為什么 ?(2)物業(yè)管理公司應(yīng)怎樣解決這個(gè)問(wèn)題 ? 答：⑴、黃先生做法沒(méi)道理。因?yàn)椋?/p>

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》中明確指出： “經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持?！?/p>

⑵、首先與黃先生溝通，并通過(guò)業(yè)主委員會(huì)或其它有關(guān)部門(mén)做其工作，如不行，那末通過(guò)司法途徑解決。

5、位于某市人民路的H花園小區(qū)，于2005年6月經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后，交付業(yè)主使用。該小區(qū)共有樓房21 棟，擁有業(yè)主780戶，2006年10月，入住業(yè)主超過(guò)80％，在有關(guān)單位指導(dǎo)下，按照規(guī)定該小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)。隨后，業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與甲物業(yè)服務(wù)公司簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，委托甲物業(yè)公司對(duì)該小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。但是，該小區(qū)一些業(yè)主以《物業(yè)服務(wù)合同》中物管費(fèi)較高，自己并未簽署該《物業(yè)服務(wù)合同》為由，從一開(kāi)始就拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。試分析這部分業(yè)主的拒繳物管費(fèi)的理由成立嗎？ 探討答案：該小區(qū)部分業(yè)主以自己未簽署《物業(yè)服務(wù)合同》的理由拒繳物管費(fèi)理由是不成立的?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》明確指出：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。” 物業(yè)服務(wù)糾紛案例摘錄---車輛道路管理服務(wù)糾紛 【案例四】

2002年5月29日，車主徐某將其小轎車停放于深圳A大廈停車場(chǎng)，后發(fā)現(xiàn)車被高空墜物砸壞車頭蓋板。徐某找到該大廈管理處的保安，保安稱其為鄰近正在施工的B大廈墜落的

瓷片所砸，并帶徐某查看現(xiàn)場(chǎng)?，F(xiàn)場(chǎng)為B大廈外墻正在拆卸腳手架和防護(hù)網(wǎng)，不時(shí)有墜物降落，車身上下布滿灰塵，車旁有瓷片等建筑垃圾，車頭蓋板上有明顯的銳物砸痕。隨后趕來(lái)的管理處工作人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了多角度拍照，并將瓷片包裝好交給徐某。徐某修車后就修理費(fèi)用與B大廈施工單位交涉未果，遂將B大廈的建筑單位某房地產(chǎn)公司和A大廈停車場(chǎng)的管理單位某物業(yè)管理公司告上法庭。【案例分析】

本案中的某物業(yè)管理公司，如果與車主間建立的是車輛保管關(guān)系，則很難證明自己在保管行為中沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，而需承擔(dān)連帶責(zé)任，然后再代位求償，向某房地產(chǎn)公司追償。根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與車主之間是“車位有償使用”的租賃關(guān)系，則免除了上述之虞。

原告徐某起訴的主要理由是，A大廈物業(yè)管理公司未對(duì)其所停車輛妥善看護(hù)，也應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。某物業(yè)管理公司向法庭提交了現(xiàn)場(chǎng)照片，辯稱損害結(jié)果的發(fā)生與自己無(wú)

關(guān)，在停車場(chǎng)管理方面沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。深圳市福田區(qū)人民法院認(rèn)為，建筑物以及建筑物上的擱臵物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。原告停車——發(fā)現(xiàn)被砸---交涉，綜合事實(shí)，參考現(xiàn)場(chǎng)照片，可認(rèn)定原告車輛的損害是B 大廈的所有人，應(yīng)對(duì)損害負(fù)民事責(zé)任。被告二某物業(yè)管理公司不是建筑物的所有人或管理人，不須承擔(dān)責(zé)任。最后，法院判決被告一某房地產(chǎn)公司賠償原告徐某修車費(fèi)1000元，駁回原告對(duì)被告二某物業(yè)管理公司的起訴。

值得一提的是，物業(yè)管理公司對(duì)事件的處理方式是非常恰當(dāng)?shù)?。巡邏停車?chǎng)的保安發(fā)現(xiàn)汽車被砸后，注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并通知清潔工暫不將墜落的建筑物垃圾掃除，等待車主自己驗(yàn)看。與車主取得聯(lián)系后，物業(yè)管理公司對(duì)現(xiàn)場(chǎng)及車損狀況進(jìn)行了拍照，把損害物和損害后果的證據(jù)固定了下來(lái)。在法庭上，原告徐某和被告一某房地產(chǎn)公司均無(wú)法否認(rèn)這些照片證據(jù)，從而順利地免除了自己在停車合同之外的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。將砸壞汽車的碎瓷片交給車主去索賠，既有利于車主辨明事實(shí)真相，又體現(xiàn)了物業(yè)管理對(duì)當(dāng)事人的尊重，物業(yè)管理公司的這種處理方式，表明其證據(jù)意識(shí)非常強(qiáng)烈。

物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生意外，可能導(dǎo)致糾紛時(shí)，物業(yè)管理公司可從本案中借鑒以下兩點(diǎn)：

1、應(yīng)協(xié)助事主查明事件的真實(shí)過(guò)程。僅證明自己沒(méi)有責(zé)任是不夠的，也無(wú)法完全打消事主的疑慮。查清真相，幫助事主找到應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的人，才能徹底解決事件，避免糾紛。

2、全面加強(qiáng)證據(jù)意識(shí)。通過(guò)拍照、現(xiàn)場(chǎng)記錄、無(wú)利害關(guān)系目擊證人等方式固定證據(jù)，既有利于協(xié)助事主解決糾紛，又能分清自己應(yīng)不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任、應(yīng)承擔(dān)多大的責(zé)任等問(wèn)題。

3、根據(jù)目前最高人民法院舉證規(guī)則的規(guī)定，設(shè)施設(shè)備造成的損害賠償，設(shè)施設(shè)備的管理人和所有人依法負(fù)有舉證責(zé)任，因此證據(jù)的保全及舉證責(zé)任履行成為物業(yè)管理活動(dòng)中 的主要環(huán)節(jié)。

[案例一]位于某市人民路的H花園小區(qū)，于2005年6月經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后，交付業(yè)主使用。該小區(qū)共有樓房 21 棟，擁有業(yè)主780戶，2006年10 月，入住業(yè)主超過(guò)80％，在有關(guān)單位指導(dǎo)下，按照規(guī)定該小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)。隨后，業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與甲物業(yè)服務(wù)公司簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，委托甲物業(yè)公司對(duì)該小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。但是，該小區(qū)一些 業(yè)主以《物業(yè)服務(wù)合同》中物管費(fèi)較高，自己并未簽署《物 業(yè)服務(wù)合同》為由，從一開(kāi)始就拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。案例分析：

該小區(qū)部分業(yè)主以自己未簽署《物業(yè)服務(wù)合同》的理由拒繳物管費(fèi)理由是不成立的?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》明確指出“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！?/p>

暴風(fēng)雨天的清潔應(yīng)急處理措施

清潔班長(zhǎng)勤巡查，督導(dǎo)個(gè)崗位清潔員的工作，加強(qiáng)與其它部門(mén)的聯(lián)系協(xié)調(diào)工作； 天臺(tái)、地下車庫(kù)的明暗溝、小區(qū)污水井等專門(mén)檢查，如有堵塞及時(shí)清通； 關(guān)好各樓層門(mén)窗，防止風(fēng)雨刮進(jìn)樓內(nèi)，淋濕墻面、地面及打碎玻璃； 準(zhǔn)備好雨衣、雨鞋、鐵鉤、竹片、電筒、干拖把、地毯等物件； 在業(yè)住和住戶頻繁進(jìn)出的地方放臵指示牌，提醒客人“小心地滑”； 檢查各責(zé)任區(qū)內(nèi)污水、雨水排放是否暢通，如堵塞及時(shí)通知物業(yè)服務(wù)中心； 在重要的大堂鋪設(shè)一條防滑地毯；

發(fā)現(xiàn)塌陷或大量泥沙潰至路面或綠化帶時(shí)，及時(shí)清運(yùn)打掃； 道路積水太重雨停時(shí)用刮水器迅速刮去；

暴風(fēng)雨后，及時(shí)清掃地面垃圾、樹(shù)葉、泥石等雜物垃圾； 進(jìn)行清潔消殺。

污水外溢的清潔處理措施

將撈起的污物、雜物迅速裝車運(yùn)走，避免造成二次污染；

用垃圾斗將污水裝入水桶，迅速倒掉，雨水掃入地漏；維修完畢后，迅速打掃現(xiàn)場(chǎng)。

業(yè)主亂停車物業(yè)鎖車“制裁”對(duì)嗎 南昌市某物業(yè)小區(qū)業(yè)主F先生投訴前幾天他的一輛豐田車停放在小區(qū)內(nèi)，第二天他啟動(dòng)車子準(zhǔn)備外出時(shí)，“嘭”的一聲巨響從車子地盤(pán)除傳來(lái)，他趕緊剎車，下車查看后發(fā)現(xiàn)車子左前輪上竟然多了一把抱胎鎖，車子開(kāi)動(dòng)后鎖對(duì)輪胎、托架、球頭等部位造成不同成都的損傷，造成了四五千元的經(jīng)濟(jì)損失。經(jīng)了解得知這是物業(yè)公司對(duì)他車子亂停亂放采取的措施。F先生找到物業(yè)公司理論，認(rèn)為他占用的是業(yè)主共用地方，同時(shí)及時(shí)業(yè)主車輛停放不規(guī)范物業(yè)公司也不能采取鎖車措施。物業(yè)公司認(rèn)為由于F先生在小區(qū)停車時(shí)，經(jīng)常亂停放，多次勸阻無(wú)效才不得已使用抱胎鎖，是F先生的原因，才導(dǎo)致此事情發(fā)生，故責(zé)任不在物業(yè)。你認(rèn)為物業(yè)公司這樣做對(duì)否？ 討論答案：

物業(yè)公司這樣做不恰當(dāng)。因?yàn)椴还軜I(yè)主停車位臵是否正確，物業(yè)公司都無(wú)權(quán)私自給業(yè)主車子上鎖，此舉相當(dāng)于扣押和控制他人財(cái)務(wù)，物業(yè)公司的做法存在著過(guò)錯(cuò)，因承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。如果業(yè)主亂停車，物業(yè)公司多次勸阻無(wú)效，可采用報(bào)告和協(xié)調(diào)的辦法解決，報(bào)告業(yè)主委員會(huì)或轄區(qū)民警，請(qǐng)他們出面協(xié)調(diào)解決。

流浪狗在小區(qū)咬傷人物業(yè)公司該承擔(dān)責(zé)任嗎？

2009年7月，江西省吉安市某小區(qū)，讀小學(xué)二年級(jí)的學(xué)生揚(yáng)揚(yáng)放學(xué)回家，剛走進(jìn)小區(qū)就被一條大狗咬傷脖子，鮮血直流，后來(lái)趕來(lái)的物業(yè)公司保安將狗打死。揚(yáng)揚(yáng)被送到醫(yī)院，花去醫(yī)療費(fèi)1021﹒19元。揚(yáng)揚(yáng)家人認(rèn)為物業(yè)公司沒(méi)有履行小區(qū)安全管理基本義務(wù)，咬人的不是你，讓狗進(jìn)來(lái)的卻是你，一怒將物業(yè)公司告上法庭，要求對(duì)方賠償醫(yī)藥費(fèi)、誤工費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、交通費(fèi)及精神損失費(fèi)12121元。物業(yè)公司稱改狗系流浪狗，在不受控的情況下進(jìn)入小區(qū)，事發(fā)后，物業(yè)公司已將狗處臵，并及時(shí)通知了揚(yáng)揚(yáng)家長(zhǎng)，安排人將揚(yáng)揚(yáng)送到醫(yī)院治療。此外，原告只較了2005的物管費(fèi)，未完全履行繳費(fèi)義務(wù)，故物業(yè)公司不承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。你認(rèn)為法院將如何審理此案？ 探討答案：

法院審理后認(rèn)為，物業(yè)公司在管理時(shí)應(yīng)預(yù)見(jiàn)狗患尤其是流浪狗對(duì)小區(qū)安全將產(chǎn)生不利影響，有義務(wù)采取措施防止流浪狗進(jìn)入小區(qū)。物業(yè)公司不作為導(dǎo)致?lián)P揚(yáng)受傷，應(yīng)承擔(dān)80％的責(zé)任；揚(yáng)揚(yáng)的父母對(duì)孩子未盡到監(jiān)護(hù)義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)20％的責(zé)任。揚(yáng)揚(yáng)被狗咬傷后，承受了一定的精神痛苦，物業(yè)公司應(yīng)適當(dāng)賠償精神損失撫慰金。故一審判決物業(yè)公司賠償1121﹒95元（醫(yī)療費(fèi)和交通費(fèi)）的80％即897﹒56元，賠償精神損失撫慰金500元。

什么是緊急避險(xiǎn)

緊急避險(xiǎn)是指為了公共利益、本人或他人的人生及其權(quán)利免受正在發(fā)生的危險(xiǎn)，不得已采取的損害另一合法利益的行為。緊急避險(xiǎn)構(gòu)成要件有以下幾點(diǎn)： 1.必須是合法利益受到緊急危險(xiǎn)的威脅；

2.危險(xiǎn)必須是正在發(fā)生的，而不是尚未到來(lái)或已經(jīng)過(guò)去的； 3.避險(xiǎn)行為必須是為了使合法利益免遭損害而實(shí)施； 4.避險(xiǎn)行為必須在沒(méi)有其他方法可以排除危險(xiǎn)； 5.緊急避險(xiǎn)必須是實(shí)際存在的； 6.避險(xiǎn)行為不能超過(guò)必要的限度。擁有空臵房的開(kāi)發(fā)商是否擁有業(yè)主大會(huì)的選舉權(quán)？

某小區(qū)共有336套住宅，39套未出售。2008年7月，物業(yè)服務(wù)公司受開(kāi)發(fā)商委托成立了業(yè)主委員會(huì)籌備小組，制定了成了業(yè)主委員會(huì)的工作計(jì)劃，并發(fā)放回收了“初選征詢表”。隨后，召開(kāi)了籌備小組工作會(huì)議。確定了14名候選人，決定從中選出7名委員。今年4月初進(jìn)行了第一次投票選舉，但就在要公布業(yè)主委員會(huì)委員當(dāng)選名單之前，有業(yè)主提出開(kāi)發(fā)商將未出售的39套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán)，是侵犯了業(yè)主選舉的合法權(quán)益，要求進(jìn)行重新選舉。請(qǐng)問(wèn)你是怎樣認(rèn)為的？ 探討答案：

未出售的物業(yè)只要所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，開(kāi)發(fā)商就擁有業(yè)主大會(huì)的選舉權(quán)和被選舉權(quán)。