第一篇：關(guān)于拖欠物業(yè)費(fèi)的應(yīng)對(duì)措施

關(guān)于拖欠物業(yè)費(fèi)的應(yīng)對(duì)措施

由于蘇州園區(qū)近期有部分案件因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)拖欠問(wèn)題導(dǎo)致案件流程異常，園區(qū)代書(shū)針對(duì)該情況通過(guò)討論，提出如下應(yīng)對(duì)措施，供業(yè)務(wù)同仁參考。

措施一：尾款預(yù)留

該辦法適合所有案件，且為常規(guī)的應(yīng)對(duì)措施。

在買(mǎi)賣(mài)雙都同意的情況下，預(yù)留部分尾款至交房的時(shí)候轉(zhuǎn)付出賣(mài)方，有助于約束出賣(mài)方結(jié)清物業(yè)管理費(fèi)。

措施二：過(guò)戶當(dāng)天交房

對(duì)于不愿意留有尾款的案件，一般把交房時(shí)間定在過(guò)戶當(dāng)天。

在簽約的時(shí)候，若買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)于預(yù)留尾款達(dá)不成一致，則可以通過(guò)交房時(shí)間提前的辦法來(lái)控制交易風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樵诮环康臅r(shí)候，我們可以知道出賣(mài)方是否交齊相關(guān)費(fèi)用，若沒(méi)有，可以通過(guò)暫停納稅流程來(lái)約束出賣(mài)方，使得出賣(mài)方不能拿到房款，從而迫使其交齊物業(yè)管理費(fèi)。

措施三：簽約后查驗(yàn)

對(duì)于既不愿意預(yù)留尾款也不愿意提前交房的案件，則需在簽約以后查驗(yàn)物業(yè)費(fèi)的交足情況。

在簽約過(guò)程中，不能滿足上述兩個(gè)條件的時(shí)候，簽約法務(wù)提醒業(yè)務(wù)同仁在簽約以后至物業(yè)部門(mén)核查成交房屋的物業(yè)費(fèi)繳納情況，若發(fā)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)未交足，則可以通過(guò)暫停交易流程來(lái)迫使出賣(mài)方交齊物業(yè)管理費(fèi)。

注意事項(xiàng)：提醒業(yè)務(wù)同仁在進(jìn)行房屋交接的時(shí)，務(wù)必查清物業(yè)費(fèi)的繳納情況，并在房屋交接書(shū)上明確說(shuō)明。

蘇州園區(qū)代書(shū)2011年06月23日

第二篇：如何應(yīng)對(duì)拖欠物業(yè)費(fèi)的“老賴”業(yè)主？實(shí)招!

如何應(yīng)對(duì)拖欠物業(yè)費(fèi)的“老賴”業(yè)主？實(shí)招！

業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，是指業(yè)主不履行與物業(yè)服務(wù)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議中約定的交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。在業(yè)主欠費(fèi)問(wèn)題上，不僅物業(yè)服務(wù)公司遭受損失，業(yè)主也是受害者。這種不良現(xiàn)象如果繼續(xù)蔓延必將危害整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。因此，如何規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，尤其是處理好與那些長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主的關(guān)系，妥善解決物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中存在的問(wèn)題刻不容緩。欠費(fèi)案例2006年7月，鄧先生在重慶市大渡口區(qū)某商品房小區(qū)買(mǎi)了一套房子，裝修后入住，并與物業(yè)服務(wù)公司簽署了《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定每月按標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)管理費(fèi)。但從2008年1月起至2009年12月止，鄧先生沒(méi)有繳納物業(yè)管理費(fèi)。經(jīng)催繳無(wú)果后，物業(yè)服務(wù)公司遂向大渡口法院提起訴訟，要求法院判決被告鄧先生交納拖欠的物業(yè)管理費(fèi)及滯納金。2011年9月，大渡口區(qū)法院判決鄧先生支付拖欠的2535元物業(yè)管理費(fèi)，并支付滯納金。法院判決后，業(yè)主鄧先生并未履行判決，相反他覺(jué)得是物業(yè)服務(wù)公司理虧，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)公司的服務(wù)不到位。為改善居住環(huán)境，在物管經(jīng)理口頭同意各承擔(dān)一半費(fèi)用的情況下，自己掏腰包2100元改造了公共花臺(tái)，但物業(yè)服務(wù)公司卻一直沒(méi)將承諾的1050元改造費(fèi)用付給他。“其實(shí)是物管公司欠我錢(qián)，我拿物業(yè)管理費(fèi)作抵很正當(dāng)?！庇捎跇I(yè)主鄧先生始終未履行判決書(shū)規(guī)定的義務(wù)，物業(yè)服務(wù)公司于2013年8月向大渡口區(qū)人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。收到執(zhí)行通知書(shū)的鄧先生十分惱火，表示：“我沒(méi)錢(qián)，即使有錢(qián)，也絕對(duì)不會(huì)付這個(gè)錢(qián)！”按照程序，法院決定對(duì)這個(gè)無(wú)車(chē)、無(wú)存款、態(tài)度又十分蠻橫的“老賴”實(shí)施拘留。在法律強(qiáng)制力的威懾和法官的辯法析理下，鄧先生最終支付了物業(yè)管理費(fèi)及延遲履行期間的債務(wù)利息。案例評(píng)析本案案情比較簡(jiǎn)單，是一起業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間的物業(yè)費(fèi)拖欠糾紛。物業(yè)費(fèi)問(wèn)題可謂物業(yè)管理中的一個(gè)核心問(wèn)題，物業(yè)費(fèi)糾紛是物業(yè)管理矛盾糾紛中最常見(jiàn)的一類糾紛。本案例的焦點(diǎn)問(wèn)題是，業(yè)主鄧先生拖欠物業(yè)費(fèi)是否合法？如果物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)不到位，業(yè)主能否拖欠物業(yè)費(fèi)？第一，業(yè)主不得無(wú)故拖欠物業(yè)費(fèi)。理由如下：（1）按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)。物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。在物業(yè)管理（物業(yè)服務(wù)）這一法律關(guān)系中，物業(yè)服務(wù)公司的義務(wù)是提供物業(yè)服務(wù)，權(quán)利是收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)；業(yè)主的義務(wù)是交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，權(quán)利是享受物業(yè)服務(wù)。雙方的具體權(quán)利義務(wù)通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司都應(yīng)當(dāng)按照合同約定行使權(quán)利并履行義務(wù)。除非物業(yè)服務(wù)合同中約定了業(yè)主可拖欠物業(yè)費(fèi)的情形，否則業(yè)主不得拖欠物業(yè)費(fèi)。如果業(yè)主未按照合同約定及時(shí)履行交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，物業(yè)服務(wù)公司不但可追討物業(yè)費(fèi)，還可按合同收取滯納金。（2）按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)是《物權(quán)法》規(guī)定的業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)決定的。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)不但包含專有部分的所有權(quán)，還包含對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！段餀?quán)法》明確規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。而物業(yè)管理恰恰是對(duì)共有部分的管理和服務(wù)。對(duì)這部分的管理和服務(wù)需要業(yè)主承擔(dān)交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。因此，業(yè)主不得不履行這一義務(wù)，即使其放棄自己的權(quán)利?！段餀?quán)法》的這一規(guī)定也源于物業(yè)管理（物業(yè)服務(wù)）的特殊性，即物業(yè)管理（物業(yè)服務(wù)）具有公共物品（public good）屬性。公共物品具有非排他性，即某人在消費(fèi)一種公共物品是，不能排除其他人消費(fèi)這一物品（不論他們是否付費(fèi)），或者排除的成本很高。物業(yè)管理（物業(yè)服務(wù)）是對(duì)共有部分而非業(yè)主戶內(nèi)的專有部分的管理和服務(wù)，物業(yè)服務(wù)公司無(wú)法做到排除個(gè)別業(yè)主享受物業(yè)服務(wù)。業(yè)主欠費(fèi)，就是搭便車(chē)行為，侵害了交費(fèi)業(yè)主的合法權(quán)益，侵害了整個(gè)小區(qū)的利益?？梢?jiàn)，業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)是違法的、不合理的。第二，對(duì)物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主不應(yīng)通過(guò)欠費(fèi)維權(quán)。正是由于物業(yè)服務(wù)的準(zhǔn)公共服務(wù)屬性，不是單個(gè)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的一對(duì)一服務(wù)，所以即使物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)不到位，業(yè)主也不應(yīng)通過(guò)拖欠物業(yè)費(fèi)的方式抗辯。當(dāng)然，這并不意味著物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)不到位就是合法合理的。對(duì)于物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主有多種方式維權(quán)。首先，業(yè)主可從履約角度追究物業(yè)服務(wù)公司的違約責(zé)任。按照最高法的司法解釋，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。因此，業(yè)主可要求物業(yè)服務(wù)公司繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失。其次，業(yè)主也可向?qū)俚氐姆课菪姓鞴懿块T(mén)投訴。由政府機(jī)關(guān)督促物業(yè)服務(wù)公司履行合同義務(wù)及政策法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。本案中，業(yè)主鄧先生與物業(yè)服務(wù)公司簽署了《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定了物業(yè)費(fèi)交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。鄧先生應(yīng)當(dāng)按約定交費(fèi)，經(jīng)物業(yè)服務(wù)公司催繳后，鄧先生仍拒不交納物業(yè)費(fèi)顯然是錯(cuò)誤的。鄧先生認(rèn)為物業(yè)服務(wù)公司不到位及自己花錢(qián)改造花園均不能構(gòu)成其不交納物業(yè)費(fèi)的合理理由。實(shí)務(wù)指引物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)項(xiàng)目的各項(xiàng)服務(wù)得以維持的保障，也是物業(yè)保值增值的保障，更是物業(yè)服務(wù)公司盈利和生存的保障。如何保證物業(yè)費(fèi)及時(shí)到位，如何催繳拖欠的物業(yè)費(fèi)，是每個(gè)物業(yè)服務(wù)公司必須面對(duì)的重要課題。

（一）要堅(jiān)持守法守約的底線。業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)往往會(huì)找出各種理由和借口，最常見(jiàn)的是服務(wù)不到位。雖然法理上業(yè)主不得因物業(yè)服務(wù)不到位而主張拖欠物業(yè)費(fèi)合理或要求物業(yè)費(fèi)打折，但是現(xiàn)實(shí)中，的確有很多法院因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)公司的“服務(wù)不到位”而判物業(yè)費(fèi)打折。因此，物業(yè)服務(wù)公司首先要做到遵守法律法規(guī)、規(guī)章和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)合同約定，防止業(yè)主找出物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)方面的瑕疵。這是物業(yè)服務(wù)公司維護(hù)自身權(quán)益的前提條件。

（二）要善于簽合同。物業(yè)服務(wù)合同中，一要明確約定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，減少服務(wù)爭(zhēng)議；二要約定物業(yè)費(fèi)拖欠時(shí)的滯納金交納條款，一定比例的滯納金對(duì)拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主能起到一定震懾作用；三要約定服務(wù)與費(fèi)用糾紛解決辦法。如雙方可以作以下約定：合同雙方對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)通過(guò)聘請(qǐng)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)的方式對(duì)物業(yè)服務(wù)作出鑒定，評(píng)估費(fèi)用由首先對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提出異議者承擔(dān)。

（三）通過(guò)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則限制欠費(fèi)業(yè)主權(quán)利。取得業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的同意，在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定業(yè)主不得拖欠物業(yè)費(fèi)，如有拖欠應(yīng)交納滯納金，并限制其參加業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利。

（四）要掌握催繳物業(yè)費(fèi)的方式方法。催繳費(fèi)用的方法有很多，也分別適用于不同的欠費(fèi)情況。催費(fèi)方法大致包括：1.上門(mén)催繳；2.重點(diǎn)戶面談；3.請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)協(xié)助催費(fèi)；4.發(fā)送書(shū)面費(fèi)用催繳通知書(shū)；5.發(fā)律師函；6.申請(qǐng)仲裁或法院起訴。上述幾種催費(fèi)方法適用于不同的情況，其中前三種方法是最經(jīng)常使用的方法，多數(shù)業(yè)主也能在幾次催繳或面談后交納了物業(yè)費(fèi)。因此，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)公司多采用這三種方法，所謂“先禮后兵”，這有利于維護(hù)物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主之間的和諧關(guān)系。后三種方法多少有些“撕破臉皮”的感覺(jué)，應(yīng)當(dāng)慎用。但對(duì)于個(gè)別老賴業(yè)主，也只有采取這種方法才能收到效果。

（五）要掌握一定的收費(fèi)技巧。1.“將欲取之，必先與之”，即通過(guò)繳費(fèi)即送禮物（花卉、大米、食用油等），鼓勵(lì)大家提前繳費(fèi)；2.注意催繳費(fèi)用的時(shí)機(jī)問(wèn)題。如有些地方春節(jié)期間最忌諱被上門(mén)追債，物業(yè)服務(wù)公司最好避開(kāi)類似節(jié)日；3.與業(yè)主交朋友。平時(shí)見(jiàn)面主動(dòng)打招呼，提供服務(wù)時(shí)態(tài)度積極主動(dòng)，都有助于與業(yè)主建立長(zhǎng)期良好的關(guān)系，在催費(fèi)時(shí)可能會(huì)收到意想不到的效果；4.多搞一些社區(qū)活動(dòng)以及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司座談會(huì)，強(qiáng)化溝通交流，爭(zhēng)取更多的業(yè)主理解和支持物業(yè)服務(wù)公司的工作。

（六）鐵腕打擊“老賴”業(yè)主。本案是一個(gè)很好的例證。經(jīng)幾次催繳仍拒絕交納物業(yè)費(fèi)，甚至法院生效的法律文書(shū)都拒不履行，那么，司法機(jī)關(guān)都不會(huì)同意的。在強(qiáng)制執(zhí)行的威懾下，本案業(yè)主鄧先生最終還是交納了物業(yè)費(fèi)。這種做法的好處不僅僅在于收取的業(yè)主鄧先生拖欠的物業(yè)費(fèi)，更大的好處在于“殺一儆百”，對(duì)其他不繳費(fèi)的業(yè)主也會(huì)產(chǎn)生威懾力。最高人民法院于2013年7月1日通過(guò)了《關(guān)于公布失信被執(zhí)行人名單信息的若干規(guī)定》對(duì)于被執(zhí)行人具有履行能力而不履行生效法律文書(shū)確定的義務(wù)的，規(guī)定將其納入失信被執(zhí)行人名單，并依法對(duì)其進(jìn)行信用懲戒。中央文明辦、最高人民法院、公安部、國(guó)務(wù)院國(guó)資委、國(guó)家工商總局、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)、中國(guó)民用航空局、中國(guó)鐵路總公司等中央八個(gè)部門(mén)和企業(yè)于2014年會(huì)簽了《“構(gòu)建誠(chéng)信、懲戒失信”合作備忘錄》，確定了懲戒的具體范圍，主要是三個(gè)方面：一是禁止乘坐飛機(jī)、列車(chē)軟臥；二是限制在金融機(jī)構(gòu)貸款或辦理信用卡；三是失信被執(zhí)行人為自然人的，不得擔(dān)任企業(yè)的法定代表人、董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員等?？梢?jiàn)，國(guó)家也在加大對(duì)失信人員的懲戒。物業(yè)服務(wù)公司可以加強(qiáng)這方面的宣傳和風(fēng)險(xiǎn)提示，從而促使業(yè)主自覺(jué)履行繳費(fèi)義務(wù)。

第三篇：拖欠農(nóng)民工工資及應(yīng)對(duì)化解措施

拖欠農(nóng)民工工資及應(yīng)對(duì)化解措施

我縣工資拖欠問(wèn)題集中反映在建筑施工領(lǐng)域，時(shí)間集中反映在重大節(jié)假日前期，2021年1月份共接到投訴案件21起，共處理16起，還有5個(gè)欠薪投訴案件正在處理當(dāng)中，共涉及42人，涉及金額40余萬(wàn)元。

一、對(duì)拖欠農(nóng)民工工資的解決措施

1、落實(shí)監(jiān)管責(zé)任。各部門(mén)（單位）認(rèn)真落實(shí)“屬地管理、分級(jí)負(fù)責(zé)，誰(shuí)主管誰(shuí)負(fù)責(zé)”屬地監(jiān)管責(zé)任，嚴(yán)格按照《縣農(nóng)民工工資保障辦法》、《保障農(nóng)民工工資支付條例》文件要求及時(shí)化解本區(qū)域（本行業(yè)）內(nèi)的欠薪案件。

2、加強(qiáng)部門(mén)協(xié)同。加強(qiáng)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)及住建、水利、交通、教育、農(nóng)業(yè)農(nóng)村等行業(yè)主管部門(mén)的溝通協(xié)調(diào)，及時(shí)化解欠薪案件。對(duì)涉嫌拒不支付勞動(dòng)報(bào)酬犯罪案件的做好移送和偵辦，保持對(duì)欠薪行為的高壓態(tài)勢(shì)。嚴(yán)格按照《重大勞動(dòng)保障違法行為社會(huì)公布辦法》《拖欠農(nóng)民工工資“黑名單”管理暫行辦法》等規(guī)定，對(duì)重大欠薪違法行為人做到應(yīng)列盡列，落實(shí)欠薪失信聯(lián)合懲戒機(jī)制，使欠薪違法者一處違法、處處受限。

3、暢通日常舉報(bào)投訴受理渠道。暢通維權(quán)渠道，認(rèn)真做好監(jiān)察日常舉報(bào)、投訴案件接待受理工作，將欠薪案件或隱患梳理匯總建立欠薪臺(tái)賬。將案件責(zé)任到單位，責(zé)任到人，做到欠薪問(wèn)題不解決不銷賬，有效化解維權(quán)投訴案件，維護(hù)農(nóng)民工合法權(quán)益和我縣春節(jié)前社會(huì)穩(wěn)定。

4、密切配合，加大集中整治力度。春節(jié)前，加強(qiáng)與公安、司法、法院、住建、水利、交通、等職能部門(mén)的協(xié)同，及時(shí)、妥善處理涉及拖欠農(nóng)民工工資群體欠薪案件，通過(guò)部門(mén)聯(lián)動(dòng)調(diào)解、監(jiān)察執(zhí)法、仲裁裁決、行政調(diào)解等多種途徑切實(shí)保障農(nóng)民工的合法權(quán)益，化解欠薪矛盾。

5、農(nóng)民工保證金和政府應(yīng)急周轉(zhuǎn)金兜底。對(duì)因企業(yè)無(wú)力支付拖欠工資或欠薪逃匿問(wèn)題引發(fā)的群體性事件，立即落實(shí)應(yīng)急處置機(jī)制，并統(tǒng)籌安排工資保證金、應(yīng)急周轉(zhuǎn)金等資金，快速穩(wěn)妥解決勞動(dòng)者生活困難等應(yīng)急所需，堅(jiān)決防止事態(tài)蔓延擴(kuò)大。

二、下一步打算

一是進(jìn)一步加強(qiáng)建筑領(lǐng)域中農(nóng)民工實(shí)名制的管理、農(nóng)民工工資專用賬戶、分賬管理制度、工資保證金及維權(quán)信息公示制度等各項(xiàng)工資支付保障政策措施落實(shí)，確保相應(yīng)制度落實(shí)到每個(gè)在建工程項(xiàng)目。

二是進(jìn)一步加強(qiáng)與公安、司法、法院、住建、水利、交通、等職能部門(mén)的協(xié)同，及時(shí)、妥善處理涉及拖欠農(nóng)民工工資群體欠薪案件，通過(guò)部門(mén)聯(lián)動(dòng)調(diào)解、監(jiān)察執(zhí)法、仲裁裁決、行政調(diào)解等多種途徑切實(shí)保障農(nóng)民工的合法權(quán)益，化解欠薪矛盾。

三是進(jìn)一步加強(qiáng)勞動(dòng)保障監(jiān)察對(duì)施工單位的巡查力度，做到發(fā)現(xiàn)一起處理一起，對(duì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的企業(yè)列為重點(diǎn)巡查對(duì)象，完善企業(yè)用工制度，對(duì)拒不改正的將依法處理。

四是進(jìn)一步加大勞動(dòng)保障法律法規(guī)的宣傳力度，重點(diǎn)是加大對(duì)日常巡查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的企業(yè)和涉案企業(yè)的教育宣傳，增強(qiáng)其遵守國(guó)家勞動(dòng)保障法律法規(guī)的意識(shí)。

第四篇：關(guān)于拖欠物業(yè)費(fèi)的民事起訴書(shū)

民事起訴書(shū)

原告：___________________________ 住所地：_____________________________________ 法定代表人：_________ 職務(wù)：_________ 被告：XXX 性別：男 年齡：____ 證件號(hào)碼: __________________ 住所地： ___________________________ 電 話： __________________ 訴訟請(qǐng)求：

1、請(qǐng)求判令被告給付_____年_____月至_____年_____月物業(yè)管理費(fèi)￥_____元。

2、請(qǐng)求判令被告按照每日萬(wàn)分之五支付逾期付款的滯納金直至繳清全部物業(yè)管理費(fèi)之日止，截止_____年_____月_____日應(yīng)支付滯納金為_(kāi)____元；

3、請(qǐng)求判令被告承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由：

被告系原告所管理的_______________的業(yè)主。

被告于_____年_____月_____日與開(kāi)發(fā)商____________________簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)得____________________房，建筑面積_____㎡。____________________與原告于_____年_____月_____日簽訂《物業(yè)管理委托協(xié)議》，全面委托原告即_______________對(duì)其開(kāi)發(fā)的“__________”住宅小區(qū)（占地面積__________㎡、建筑面積__________㎡）進(jìn)行物業(yè)管理，委托管理期限自_____年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

協(xié)議約定原告向被告提供物業(yè)管理服務(wù)，被告按建筑面積￥_____元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)向原告繳納物業(yè)管理費(fèi)，如被告逾期付款應(yīng)根據(jù)欠款金額按欠費(fèi)金額×逾期天數(shù)×3‰的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付違約金。協(xié)議生效后原告依約為被告提供完善的物業(yè)管理服務(wù)，但被告并未依約向原告繳納物業(yè)管理費(fèi)，自_____年_____月_____日至_____年_____月_____日，被告共欠物業(yè)費(fèi)￥_____元，滯納金￥_____元（滯納金計(jì)算公式：滯納金S=KN×0.003×T，即滯納金S=月管理費(fèi)（K）×欠費(fèi)月數(shù)（N）×0.003（系數(shù)）×月欠費(fèi)的平均日長(zhǎng)度（T）），原告多次對(duì)其書(shū)面及上門(mén)催繳，均無(wú)效果。

被告拒不繳納物業(yè)費(fèi)的行為已嚴(yán)重違反了雙方簽署的《__________物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，嚴(yán)重侵犯了原告及其他業(yè)主的合法權(quán)益，故原告將此事訴至法院，望人民法院公正裁決，維護(hù)原告的合法權(quán)益。此致

景德鎮(zhèn)市珠山區(qū)區(qū)人民法院

具狀人：

年 月 日

（公章）

第五篇：業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的幾種情形及應(yīng)對(duì)措施

業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的幾種情形及應(yīng)對(duì)措施

拖欠物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象在目前物業(yè)管理小區(qū)中并不鮮見(jiàn)，除極少數(shù)業(yè)主惡意欠費(fèi)外，絕大多數(shù)都“事出有因”。但是無(wú)論什么原因，采取拖欠物業(yè)費(fèi)的極端方式表達(dá)不滿都是不可取的，既得不到法律的支持，也無(wú)助于問(wèn)題的解決。

解決物業(yè)欠費(fèi)糾紛需要業(yè)主與物業(yè)公司雙方的相互理解。作為業(yè)主一方，一是要理解和懂得享受服務(wù)就應(yīng)該支付相應(yīng)費(fèi)用。二是通過(guò)學(xué)習(xí)相關(guān)法律、法規(guī)，正確認(rèn)識(shí)物業(yè)管理的內(nèi)容和范圍，正確理解和認(rèn)識(shí)業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)權(quán)利的同時(shí)，也必須履行物業(yè)服務(wù)合同所明文規(guī)定的業(yè)主必須履行按時(shí)、如期繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。與此同時(shí)，物業(yè)公司也要不斷改進(jìn)自身工作，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，努力提高物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，力所能及地為業(yè)主提供便利和增值服務(wù)，爭(zhēng)取得到業(yè)主的理解和支持。

根據(jù)自身的工作經(jīng)驗(yàn)，粗淺地分析和概括了一下物業(yè)小區(qū)業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)大致有如下幾種情況：

1、因工程遺留問(wèn)題，如房屋內(nèi)外墻開(kāi)裂或有裂紋，屋頂、天花或者外墻滲漏水，門(mén)窗變形，玻璃起霧等等拒交物業(yè)費(fèi)；

2、因家中財(cái)物被盜，車(chē)輛如電動(dòng)車(chē)、自行車(chē)、私家小轎車(chē)被盜或被損毀等等原因拒交物業(yè)費(fèi)；

3、因?yàn)闆](méi)入住，以房屋空置為由拒交物業(yè)費(fèi)；

4、按時(shí)下物業(yè)服務(wù)企業(yè)的通俗說(shuō)法“老賴”業(yè)主，無(wú)任何正當(dāng)理由拒交物業(yè)費(fèi)；

5、以物業(yè)企業(yè)工作人員服務(wù)態(tài)不好、服務(wù)意識(shí)不到位拒交。

處理拒交的具體應(yīng)對(duì)談判技巧和催收辦法：

一、因工程問(wèn)題拒交的應(yīng)對(duì)方法和措施：從法律、法規(guī)和相關(guān)管理規(guī)定的角度出發(fā)，物業(yè)工作人員要耐心解釋，曉之以理，動(dòng)之以情。用《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)服務(wù)合同》等與業(yè)主溝通、解釋：雖然如今許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開(kāi)發(fā)商隸屬同一個(gè)集團(tuán)公司，但從法律角度上屬于不同的獨(dú)立法人單位。

二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系；而開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。房屋質(zhì)量等問(wèn)題屬于業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的范疇。因此業(yè)主不能以房屋質(zhì)量問(wèn)題拒交物業(yè)費(fèi)。在現(xiàn)實(shí)的物業(yè)管理服務(wù)中，許多業(yè)主混淆了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量與房屋工程質(zhì)量問(wèn)題的本質(zhì)區(qū)別，把本不屬于物業(yè)服務(wù)范疇的工程質(zhì)量問(wèn)題誤認(rèn)為是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題。

三是特別要讓業(yè)主明白工程遺留問(wèn)題不是物業(yè)公司造成的，物業(yè)公司收取的物業(yè)費(fèi)中并不包含工程遺留維修費(fèi)用。

四是讓業(yè)主明白他已享受了物業(yè)服務(wù)的權(quán)利---物業(yè)服務(wù)，就必須履行其義務(wù)---按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

五是積極協(xié)調(diào)和督促開(kāi)發(fā)商及時(shí)高效地對(duì)遺留工程問(wèn)題進(jìn)行修復(fù)。物業(yè)公司通過(guò)如上溝通和努力，如果業(yè)主還是拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司首行可以進(jìn)行電話催繳，之后發(fā)催費(fèi)函，直至根據(jù)拖欠情況如欠費(fèi)時(shí)間長(zhǎng)短和欠費(fèi)金額大小酌情是否向法院起訴進(jìn)行催繳。

二、業(yè)主因家中財(cái)物被盜或車(chē)輛被盜、損毀而拒交的情形之應(yīng)對(duì)方法和措施：業(yè)主家因財(cái)物被盜或車(chē)輛摧毀而拒交物業(yè)費(fèi)區(qū)分倆種情形：

1、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中沒(méi)有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、保管專項(xiàng)約定的。首先要明確的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的安全防范工作是有服務(wù)范圍的，即負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)區(qū)域規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門(mén)以外的公共區(qū)域秩序維護(hù)和公共設(shè)施的看管及消防管理工作。一般而言，物業(yè)服務(wù)合同之安全防范圍和內(nèi)容主要是針對(duì)公共區(qū)域提供的服務(wù)，而業(yè)主家在私有部分的財(cái)產(chǎn)保管則不在安保范圍之列。當(dāng)前許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》或《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》時(shí)，大多不涉及業(yè)主的私人財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和私人車(chē)輛保管內(nèi)容，所以，一旦業(yè)主家發(fā)生失竊事件，通過(guò)核查現(xiàn)場(chǎng)情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實(shí)嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定條款執(zhí)行，門(mén)崗嚴(yán)格進(jìn)出人員的盤(pán)查和登記，巡邏人員嚴(yán)格按照規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行巡更，且在物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)也已經(jīng)履行了職責(zé)，服務(wù)企業(yè)就不承擔(dān)責(zé)任。在此需要特別說(shuō)明的是保安義務(wù)只能對(duì)社會(huì)治安起到一定的協(xié)助作用，是通過(guò)合同的約定產(chǎn)生的，不可能防止任何不法行為的發(fā)生。業(yè)主不能因?yàn)槔U納物業(yè)費(fèi)，財(cái)產(chǎn)被盜就要求物業(yè)公司賠償。同樣也不能因?yàn)樨?cái)產(chǎn)被盜就拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司的保安義務(wù)也有一個(gè)合理的范圍。同一道理，目前還沒(méi)有因?yàn)楸I竊案件的發(fā)生，而要求公安機(jī)關(guān)賠償?shù)默F(xiàn)象發(fā)生。簡(jiǎn)單舉個(gè)例子：是不是世界上只要存在警察，就不會(huì)有犯罪行為發(fā)生？反之，由于未按合同約定提供服務(wù)，出現(xiàn)管理混亂現(xiàn)象，最終導(dǎo)致業(yè)主家中失竊事件的出現(xiàn)，業(yè)主拒交也就事出有因了，物業(yè)企業(yè)就應(yīng)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任；

2、如果業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中另有專項(xiàng)約定，簽訂了私人財(cái)產(chǎn)和車(chē)輛的保險(xiǎn)和保管合同，并依合同繳納了相關(guān)保險(xiǎn)、保管費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身，財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。業(yè)主因之拒交物業(yè)費(fèi)也就有據(jù)可依了。

三、房子空置也要交物業(yè)費(fèi)：

【司法解釋】物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主不能因自身原因未居住，以房屋空置、未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由，要求減免物業(yè)費(fèi)或拒交物業(yè)費(fèi)的，法院一般不予支持。同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)視情況決定是否給予減免物業(yè)費(fèi)。

●解讀最高院民一庭負(fù)責(zé)人介紹，實(shí)踐中，有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)（比如業(yè)主提出其因出國(guó)而未享受服務(wù)）或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)（比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等）提出抗辯。該負(fù)責(zé)人表示，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù)，則物業(yè)費(fèi)的交納義務(wù)對(duì)全體業(yè)主而言都是均等的。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定。

●現(xiàn)狀目前，有些業(yè)主認(rèn)為，自己沒(méi)有得到物業(yè)服務(wù)可以拒付物業(yè)費(fèi)。在實(shí)際情況下，物業(yè)合同不大可能與每一個(gè)單個(gè)業(yè)主簽訂，但合同的效力仍然對(duì)單個(gè)業(yè)主有效。即使業(yè)主一段時(shí)間不在小區(qū)居住，房屋空閑，但物業(yè)服務(wù)使小區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施正常運(yùn)行，仍然間接地為業(yè)主提供了服務(wù)。

●空置房屋物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠的具體操作依照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》----發(fā)改委【2003】1864號(hào)規(guī)定執(zhí)行。各地也一些具體規(guī)定，可參照?qǐng)?zhí)行。

四、對(duì)無(wú)任何理由拒交物業(yè)費(fèi)的老賴，采取電話催繳，上門(mén)催繳，郵寄催費(fèi)通知單進(jìn)行催繳，“輪翻轟炸”：國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條作了明確規(guī)定。業(yè)主享受了物業(yè)服務(wù)的權(quán)利，就應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，履行按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。否則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)向人民法院提起訴訟，維護(hù)自身權(quán)益。

五、以物業(yè)企業(yè)工作人員服務(wù)態(tài)不好、服務(wù)意識(shí)不到位拒交。

按照約定交納物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的一項(xiàng)基本合同義務(wù)，但實(shí)踐中此類糾紛的發(fā)生原因十分復(fù)雜，應(yīng)分不同情況進(jìn)行處理：屬于業(yè)主無(wú)理拒絕交費(fèi)情形的，業(yè)主應(yīng)按合同規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)，并承擔(dān)延期交費(fèi)的違約責(zé)任；若是因物業(yè)服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到合同約定致使業(yè)主拒絕交費(fèi)的，則屬于物業(yè)管理企業(yè)違約在先，業(yè)主拒絕交費(fèi)屬于行使合同履行中的抗辯權(quán)行為，是依法采取的自我救濟(jì)手段，這種情況下法院可根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的質(zhì)量狀況，駁回物業(yè)管理企業(yè)要求業(yè)主交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，或適當(dāng)減少業(yè)主的應(yīng)交服務(wù)費(fèi)。作為業(yè)主，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)應(yīng)盡量找物業(yè)公司協(xié)商解決，不能隨意拿不交物業(yè)費(fèi)作“擋箭牌”，否則可能造成惡性循環(huán)。

綜述：在這里特別提請(qǐng)廣大業(yè)主注意的是，不管出于什么原因，拒繳物業(yè)費(fèi)非但不利于業(yè)主維權(quán)，相反在侵犯當(dāng)事人利益的同時(shí)，也侵犯了其他按時(shí)足額繳納了物業(yè)費(fèi)的業(yè)主的利益。即便物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)過(guò)程中存在一些暇疵，雙方也應(yīng)本著真誠(chéng)、相諒、相信的原則，通過(guò)友好協(xié)商來(lái)解決問(wèn)題，如果業(yè)主一味地要求物業(yè)費(fèi)下降或者拒繳物業(yè)費(fèi)，作為經(jīng)營(yíng)企業(yè)，物業(yè)公司通常都會(huì)選擇降低隱形開(kāi)支，如人員編制縮小，有的服務(wù)內(nèi)容無(wú)法嚴(yán)格按服務(wù)合同的約來(lái)執(zhí)行，導(dǎo)致服務(wù)品質(zhì)低下，必將直接影響業(yè)主的生活品質(zhì)。久而久之，會(huì)有更多的業(yè)主選擇拒繳，最終受傷害的還是業(yè)主本身。