第一篇：物業(yè)資源的經(jīng)營

物業(yè)資源的經(jīng)營

物業(yè)資源經(jīng)營的領(lǐng)域無限廣闊。但很 多企業(yè)認識不足，沒有合理發(fā)揮物業(yè)資源 的應有作用，嚴重浪費了資源；也有企業(yè) 沒有充分認識物業(yè)資源的屬性，導致經(jīng)營 中侵犯了業(yè)主的權(quán)益，引發(fā)了很多矛盾。因此，對物業(yè)資源的經(jīng)營進行研究，對企 業(yè)、行業(yè)均大有裨益。物業(yè)資源的界定 物業(yè)是指已經(jīng)建成并經(jīng)竣工驗收投入 使用的各類房屋建筑及其附屬配套設(shè)施與 場地。物業(yè)資源經(jīng)營有兩重含義：一是在物 業(yè)的所有構(gòu)成內(nèi)容中，除充分發(fā)揮它的原 有設(shè)計功能外，還可通過經(jīng)營及其他方式 產(chǎn)生新的價值；二是物業(yè)及其配套設(shè)施設(shè) 備在流通過程中產(chǎn)生價值。前者如電梯廣 告，后者如物業(yè)銷售和租賃（在“業(yè)主資 源的經(jīng)營”一文中講述）。有些物業(yè)資源 受限于時代、環(huán)境、現(xiàn)實條件、業(yè)主狀況 等多種因素的制約，不能實現(xiàn)資源經(jīng)營的 價值，可排除在有效資源之外。物業(yè)資源從所有權(quán)角度可分為兩類： 單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)（如國有產(chǎn)權(quán)的政府機關(guān)辦 公場所、自建自用辦公樓及住宅等）；共 有產(chǎn)權(quán)物業(yè)（如兩個或兩個以上所有權(quán)人 共同居住的小區(qū)等）。共有產(chǎn)權(quán)物業(yè)包括 業(yè)主專用部分和業(yè)主共用部分；共用物業(yè) 可細分為單獨物業(yè)共用和所有物業(yè)共用。如從物業(yè)的屬性角度劃分，共用部分也可 細分為公共設(shè)施、公共部位、公共場地、公共空間等。經(jīng)營原則 物業(yè)資源的經(jīng)營原則重點有：一是不 侵犯所有權(quán)人的利益，在取得相關(guān)權(quán)益人 的授權(quán)后再進行開發(fā)經(jīng)營。二是不違背物 業(yè)管理主業(yè)的發(fā)展，不能因為經(jīng)營物業(yè)資 源而忽略了對業(yè)主的服務和對物業(yè)的管 理。三是規(guī)避經(jīng)營活動中的風險。四是經(jīng) 營要符合物業(yè)的整體風格及業(yè)主群體的特 征。五是企業(yè)對物業(yè)資源進行統(tǒng)一經(jīng)營與 管理，切實避免小區(qū)管理處因分心經(jīng)營而 導致服務質(zhì)量下降。六是我國物業(yè)管理存 在著很多的不確定性和標準的模糊性；如 業(yè)主群體意志表達的特殊性，前期物業(yè)管 理階段的特殊性等。在經(jīng)營物業(yè)資源時，要充分認識這些特征所隱含的意義。停車場的經(jīng)營 停車場經(jīng)營是物業(yè)管理中的焦點之 一。其中，車場產(chǎn)權(quán)及收益歸屬問題、經(jīng) 營中的責任大小問題，一直在發(fā)展商、物 業(yè)管理公司、業(yè)主三者之間爭論不休。車輛停放管理經(jīng)營要特別關(guān)注3類風 險：一是車輛丟失賠償風險，經(jīng)營者須重 點防范；二是車輛損壞賠償風險；三是小 區(qū)內(nèi)交通事故賠償風險。防范風險關(guān)鍵在 于要有強烈的風險意識，完全而忠實地履 行職責將是風險免責的重要因素；要高度 重視各類事故隱患，將之消失在萌芽狀態(tài) 是最好的防范；將車場交由專業(yè)停車場經(jīng) 營公司管理，可將風險完全轉(zhuǎn)移，但也轉(zhuǎn) 移了豐厚的利潤。物業(yè)管理經(jīng)常面臨車位緊張的矛盾，解決的方法靈活多樣。例如，重新劃定停 車位；將利用效率不高的公共場地劃定為 停車位（不得占用消防通道和綠化用 地）；改造設(shè)計不合理的車場增加車位； 將公共場地作為夜間臨時停車場等。目前，停車場經(jīng)營基本上局限在車輛 的停放管理上；部分企業(yè)涉及到無水洗 車、汽車美容業(yè)務。實際上，停車場經(jīng)營 有極其豐富的資源可以開發(fā)，如二手汽 車、汽車精品、汽車業(yè)務代理、汽車養(yǎng) 護、汽車裝飾、汽車改裝等。但這些經(jīng)營 還很少有物業(yè)管理企業(yè)實踐。社區(qū)廣告的經(jīng)營 社區(qū)廣告有兩個基本特點：一是所使 用的場地基本上都屬于業(yè)主的公共財產(chǎn)； 二是廣告訴求的對象主體是小區(qū)業(yè)主（屋 頂廣告、外墻廣告等除外），業(yè)主是被動 的接受者。因此，社區(qū)廣告在權(quán)益上須征 得業(yè)主同意，且內(nèi)容上不得侵犯業(yè)主的精 神權(quán)益。1.電梯廣告。此類物業(yè)資源廣告經(jīng)營 方式已很成熟。形式上除梯內(nèi)廣告外，還 包括候梯廳里的平面與電視廣告，及供免 費取閱的宣傳單等。2.屋頂及外墻廣告。將所服務的物業(yè) 屋頂及外墻統(tǒng)一規(guī)劃成多種廣告位，向外 招租。廣告位置的設(shè)計要服從于物業(yè)項目 的整體美觀，且不能影響業(yè)主的正常使 用。3.廳堂廣告。在物業(yè)的大堂、大廳、小區(qū)物業(yè)服務中心等合適位置，可放置紙 質(zhì)廣告架，在墻壁上懸掛作品，播放背景 音樂，擺放香水、鮮花、精品等商品。4.停車場廣告。訴求對象限定在有較 高消費能力的有車業(yè)主。廣告形式除燈箱 外，還可將各種廣告內(nèi)容印制成畫冊、傳 單等向車主們散發(fā)。5.宣傳欄廣告。形式如開業(yè)公告、書 畫作品展示、將某商品印制成宣傳單進行 張貼??該類廣告應以社區(qū)文化為主、廣 告為輔。6.路燈廣告。小區(qū)內(nèi)的非市政路燈燈 桿可用來發(fā)布廣告。注意：不能影響路燈 正常功能的發(fā)揮，不可產(chǎn)生光污染，廣告 的藝術(shù)性要強，不能過分突出商業(yè)氣息。7.企業(yè)形象廣告。形式如，在小區(qū)內(nèi) 種植冠以企業(yè)名稱的花草樹木；放置印刷 有廣告的傘具供業(yè)主取用，等等。8.公益廣告。如指路牌或社區(qū)示意 圖；再如用觸摸屏設(shè)施介紹小區(qū)情況、城 市旅游信息、當?shù)仫L土人情、發(fā)展商和物 業(yè)管理公司情況、房屋和物業(yè)管理知識 等。會所的經(jīng)營 會所是指規(guī)劃部門批準的商業(yè)配套用 房中用于向業(yè)主提供商業(yè)、娛樂、文體等 配套服務的場所。會所管理既是一塊巨大 的蛋糕，又是一個“陷阱”。據(jù)資料顯示，2004年國內(nèi)絕大部分會所經(jīng)營慘淡，北 京會所經(jīng)營虧損的比例高達60%，深圳、廣州達到了84%和90%。近年來，開始引 進專業(yè)的會所管理公司、酒店或俱樂部進 行經(jīng)營，逐漸向?qū)I(yè)化方向發(fā)展。目前，較為成熟的會所運營模式有4 種：會員制會所、委托經(jīng)營式會所、獨立 運營式會所、加盟運營型會所。實踐中不 時有新穎的會所經(jīng)營模式出現(xiàn)，如7＋1 模式、泛會所概念、主題體驗式會所、聯(lián) 合式會所、外聯(lián)式會所等。會所經(jīng)營的重點：一是盡量擴大消費 群體，開發(fā)潛在消費者。二是根據(jù)會所實 際及業(yè)主的口味，適時推出新的項目；還 可改進已有項目以更符合業(yè)主的消費心 理。三是面向業(yè)主經(jīng)營，經(jīng)營者要考慮消 費者的心理，研究特定的消費群體，想方 設(shè)法維系他們對會所的感情和依賴。四是 合理控制成本。五是適時調(diào)整經(jīng)營方向，如定制化的服務順應人們對差異化、個性 化、網(wǎng)絡化和速度化的追求，使“一對 一”的服務成為現(xiàn)實。六是既要防范經(jīng)營 虧損風險，更要防范因不安全因素導致的 人身傷害事故進而巨額賠付的風險。社區(qū)基地建設(shè) 1.參觀考察基地。對于軟硬件設(shè)施都 非常優(yōu)秀的物業(yè)小區(qū)，非常適合建設(shè)成供 其他物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)公司參觀考察 的基地。物業(yè)管理公司可與一些地區(qū)的協(xié) 會、培訓學校之類的組織機構(gòu)聯(lián)系，將小 區(qū)建設(shè)成為供外地需要者進行物業(yè)管理考 察與學習的基地。2.學員實習基地。開設(shè)房地產(chǎn)、物業(yè) 管理專業(yè)的學校，有著學員實習的需求。物業(yè)管理即可與學校聯(lián)合辦學，將所服務 的社區(qū)（大廈）作為實習基地之一。3.公益基地。與幼兒園、中小學校等 教育機構(gòu)合作，把小區(qū)建設(shè)成思想道德教 育基地、綠化植物領(lǐng)養(yǎng)基地、尊老愛幼模 范基地等；還可與社會公益機構(gòu)合作，建 設(shè)公益畫廊、公益健身示范點、無償獻血 點、愛心捐助點、花園式小區(qū)等；還可將 小區(qū)內(nèi)的龐大設(shè)備管理向社會開放，讓普 通民眾了解物業(yè)管理的艱辛，了解一個城 市運轉(zhuǎn)的復雜等。4.影視拍攝基地。很多影視劇的拍攝 需要外景地，物業(yè)管理所服務的各種類型 物業(yè)為之提供了豐富多彩的選擇對象。影 視制作單位一般會付給物業(yè)管理企業(yè)相關(guān) 報酬，但大部分公司不收費而在影視劇中 掛名贊助單位，起到廣告作用。5.試驗基地。例如，科技企業(yè)開發(fā)出 適用于小區(qū)的先進設(shè)施設(shè)備，可在小區(qū)內(nèi) 進行效果試驗。再如，許多異地的花草樹 木移植后，受各種因素影響不能順利成 長，有違園林設(shè)計者的初衷，則物業(yè)管理 可為之提供花草樹木的試栽基地。綠化用地的再經(jīng)營 每一個新開發(fā)小區(qū)都有或多或少的綠 化用地，物業(yè)管理可利用此區(qū)域有目的地 培植能用來出售的花木；聘請專門的園林 綠化人才進行指導和管理，剪插培育多種 多樣的花木，貼近消費者的需求心理。對 于發(fā)展商設(shè)計規(guī)劃好的大塊草地，則不適 宜于改造成花圃苗圃。小區(qū)內(nèi)土地很多，除公共交通休閑健 身場所外，綠化用地、道路兩旁、房前屋 后等處，都可以用來興建花圃苗圃。待花 草樹木生長到可以用來出售時，則可分批 售賣，也可出租。即便賣不出去，也是為 業(yè)主綠化服務，并不浪費。物業(yè)管理還可 接受委托，將委托人的花木在小區(qū)土地上 代為管理和養(yǎng)護。小區(qū)內(nèi)很多非土地的空 間也可以利用來栽培花木，如屋頂天臺即 可覆蓋土層改造成土地，也可用來養(yǎng)植盆 花、盆木以及無土栽培植物。擺臺經(jīng)營及其他 1.擺臺。“擺臺”是深圳等南方城市的 一個帶有地方色彩的用語，指物業(yè)管理招 募社會機構(gòu)到社區(qū)內(nèi)出售商品或服務。擺 臺行為應用最普遍的時期是在物業(yè)入住階 段，物業(yè)管理通過公開招投標選擇有品牌 有實力的裝飾、裝修、建材、家俱等廠 商，到小區(qū)內(nèi)向業(yè)主介紹和推銷服務與產(chǎn) 品。在進入物業(yè)管理的正常服務期間，也 可引進其他業(yè)主有需求的行業(yè)企業(yè)進入小 區(qū)擺臺，如擺賣服裝、推銷保險、書籍銷 售、汽車展銷，等等。擺臺的內(nèi)容應豐富 多樣，頻率應適度，不可影響業(yè)主的正常 生活。2.倉儲。將地下室或者閑置不用的房 屋作為倉庫，為業(yè)主存放多余行李、物 品；如果社區(qū)內(nèi)有大型空余場所，也可建 成社區(qū)倉庫對外出租。3.信號中轉(zhuǎn)放大。很多小區(qū)都會遇到 在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的樓頂放置信號塔或其他設(shè) 備的情況，這是手機等通訊業(yè)務為擴大信 號覆蓋面而放置的中轉(zhuǎn)放大設(shè)備。

第二篇：物業(yè)經(jīng)營與管理

物業(yè)經(jīng)營與管理

關(guān)鍵字：物業(yè)管理物業(yè)管理企業(yè)責任與權(quán)力 物業(yè)糾紛

摘要：物業(yè)管理是順應房地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展而派生出來的產(chǎn)物，它作為房地產(chǎn)商品的消費環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是適應市場機制而逐步建立起來的一種綜合性的經(jīng)營服務方式。當它以經(jīng)營、服務、管理為一體的充滿生機和活力的管理方式在我國大地上一出現(xiàn)，就顯示出蓬勃的生命力及廣闊的發(fā)展前景。然而，我國現(xiàn)行的物業(yè)管理畢竟處于成長發(fā)展階段，在理論和實踐上還有很多問題需要解決完善。它一個關(guān)系國計民生，涉及千家萬戶的產(chǎn)業(yè)，自然備受各方關(guān)注。

物業(yè)和物業(yè)管理

物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。其中，“各類房屋”可以是住宅區(qū)，也可以是單體的其他建筑，還包括綜合商住樓、別墅、高檔寫字樓、商貿(mào)大廈、工業(yè)廠房、倉庫等?！芭c之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地”，是指房屋室內(nèi)外各類設(shè)備、公共市政設(shè)施及相鄰的場地、庭院、道路。物業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)既有著本質(zhì)的聯(lián)系，又有所不同。房地產(chǎn)業(yè)的概念是涵括房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費的整個過程的集合概念。物業(yè)是房地產(chǎn)進入消費領(lǐng)域的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是其中的一個局部。物業(yè)管理是由專門的機構(gòu)和人員，依照合同和法律，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地以經(jīng)營的方式進行管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務。

物業(yè)管理的概念包含了以下幾層意思：實施物業(yè)管理的必須是具有法人資格的經(jīng)政府有關(guān)部門注冊認可的專業(yè)組織。物業(yè)管理組織必須按與物業(yè)業(yè)主和物業(yè)使用人簽訂的合同依法進行管理。物業(yè)管理的對象是物業(yè)，服務的對象是人，是以經(jīng)營的手段進行管理和服務，是集管理、服務、經(jīng)營為一體的有償勞動。物業(yè)管理是一種社會化的管理活動，其最終目的是方便用戶，服務于社會，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益的同步增長。

業(yè)主委員會

是指由業(yè)主選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主利益的組織，是業(yè)主行使共同管理權(quán)的一種特殊形式。業(yè)主委員會由業(yè)主或者業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，一般由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)。

業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。

物業(yè)管理企業(yè)

顧名思義就是從事物業(yè)管理活動的企業(yè)。物業(yè)管理對象是物業(yè)，服務對象是人，是集管理、經(jīng)營服務為一體的有償勞動；所以物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)。按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的企業(yè)應具有四個特征：獨立的企業(yè)法人；明確的經(jīng)營宗旨和管理章程；實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧、自行運轉(zhuǎn)；獨立承擔民事和經(jīng)濟法律責任。物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)，它的指導思想應該是以服務為宗旨，以經(jīng)營為手段，以效益為目的。以服務為宗旨：就是在物業(yè)管理全過程中，突出“服務”二字，管理也是服務，要樹立全心全意為業(yè)主服務的意識，要以用戶至上、想用戶之所想、急用戶之所急，把服務做到家。目前我國物業(yè)管理企業(yè)類型很多，通常有以下幾種：

1）由房地產(chǎn)公司派生出來的物業(yè)管理公司

2）由房產(chǎn)管理部門轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理公司

3）由大中型企事業(yè)單位自管房部門轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理公司

4）社會上按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的物業(yè)管理公司

5）少量由街道居委會組建的物業(yè)管理公司

根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟狀況，我國住宅小區(qū)管理模式大體有六種：以區(qū)、街道辦事處以及居委會為主成立的物業(yè)管理公司；以房管所轉(zhuǎn)制成立的物業(yè)管理公司；以房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬組建的物業(yè)管理公司；單位直管公房管理模式； 完全按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的物業(yè)管理公司來開展服務。

物業(yè)公司職責范圍

1.負責小區(qū)水、暖、電力、熱水等正常供6.公共區(qū)域的秩序維護、安全防范等事項

應及相關(guān)設(shè)施維護、維修和保養(yǎng)。的協(xié)助管理服務；

2.小區(qū)安全保衛(wèi)工作。7.物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、3.物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、報告等義務；

管理和維護；8.物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務管理；

4.公共綠化的維護；9.物業(yè)服務檔案和物業(yè)檔案的保管；

5.公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護；10.其他物業(yè)管理事項。

最根本一點，就是通過上述管理服務工作，為業(yè)主和使用人提供一個安全、整潔、舒適的居住和工作環(huán)境。物業(yè)糾紛

一、物業(yè)常見的糾紛

（一）物業(yè)管理費糾紛。

（二）業(yè)主財產(chǎn)損失賠償糾紛。

（三）小區(qū)公用設(shè)施傷人的賠償糾紛。

（四）無因管理糾紛。

（五）小區(qū)公用部位的侵權(quán)糾紛。（六小區(qū)公用部位的出租營利問題。

（七）小區(qū)內(nèi)停車收費糾紛。

二、物業(yè)管理糾紛中的主要法律盲點

（一）業(yè)主委員會的締約能力和訴訟地位問題。

（二）無因管理的處理問題。

（三）物業(yè)管理合同的解除問題。

（四）物業(yè)管理企業(yè)的保安義務問題。

（五）居民委員會和物業(yè)管理企業(yè)的責任劃分問題。

（六）物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)限屆定問題。

三、物業(yè)管理糾紛的處理方式和程序

物業(yè)管理糾紛處理方式，概括起來有以下幾種：1）當事人各方自行協(xié)商和解；2）各方當事人請求第三人調(diào)解，請求政府主管部門行政調(diào)處。3）當事人之間約定仲裁；4）司法訴訟。這幾種方式孰優(yōu)孰劣，難作評定，當事人可以自己決定。自行協(xié)商和解是雙方直接對話解決糾紛的方式，而后面三種則是借助第三方解決糾紛的方式。

四、對業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)的幾點建議

（一）簽訂明確詳盡的物業(yè)管理合同。無論是業(yè)主還是物業(yè)管理企業(yè)，都應當把簽訂內(nèi)容詳盡、權(quán)利義務明確的物業(yè)管理合同作為防范物業(yè)管理糾紛的重要手段。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在簽訂物業(yè)管理合同時，應當切實遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用原則，在合同內(nèi)容上應當就可能發(fā)生的爭議作出明確的規(guī)定，在確定雙方的權(quán)利義務時，應當根據(jù)物業(yè)管理費用的收費水平來確定物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務的水平。

（二）依法成立業(yè)主委員會。作為小區(qū)的業(yè)主應當主動、積極、依法成立業(yè)主委員會，保障業(yè)主委員會的職權(quán)，為業(yè)主委員會行使職權(quán)、維護業(yè)主利益提供方便。業(yè)主委員會應當由能代表業(yè)主利益的業(yè)主組成，應當根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定行使職權(quán)。對于物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務應及時予以審查、監(jiān)督，對于損害業(yè)主利益的行為，應及時采取解除物業(yè)管理合同或提起訴訟等措施加以維護。

（三）物業(yè)管理企業(yè)應依合同提供物業(yè)管理服務。周到的物業(yè)管理服務是每個小區(qū)業(yè)主的共同希望，物業(yè)管理企業(yè)應在合同明確約定的權(quán)利義務的基礎(chǔ)上，進一步提高物業(yè)管理的水平，保證所提供的物業(yè)管理服務達到或超過物業(yè)管理的收費水平，以促進物業(yè)管理服務及物業(yè)管理收費的良性循環(huán)，實現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的共贏。

（四）應突出物業(yè)管理委員會的作用。根據(jù)目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀，個別業(yè)主在與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生物業(yè)管理糾紛時往往處于弱勢一方，但也不可否認，確有個別業(yè)主從個人私利出發(fā)無理拒交物業(yè)管理費用，或無理指責物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理服務。此時，業(yè)主委員會應當積極介入個別業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛，平衡業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利義務，以最大限度地維護小區(qū)絕大多數(shù)業(yè)主的合法利益。

（五）業(yè)主人身、財產(chǎn)損害問題應在合同中特別約定。根據(jù)目前業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間常見的財產(chǎn)損失、人身傷害糾紛等事項，應在物業(yè)管理合同中作特別約定，這種特別約定無論對于業(yè)主還是物業(yè)管理企業(yè)都具有積極意義，一旦因上述事項發(fā)生糾紛，雙方均可以根據(jù)合同約定來處理，避免爭論不休的尷尬局面。

（六）業(yè)主委員會可聘請法律顧問。根據(jù)外國物業(yè)管理中的成熟經(jīng)驗，由業(yè)主委員會出資聘請對物業(yè)管理方面有專長的律師作為業(yè)主委員會的法律顧問，能夠有效地對物業(yè)管理合同的簽訂及履行進行審查和監(jiān)督，為業(yè)主委員會提供必要的法律幫助，促進物業(yè)管理企業(yè)依照合同約定及法律規(guī)定盡職盡責地提供物業(yè)管理服務。實現(xiàn)小區(qū)居民的安居樂業(yè)，需要廣大業(yè)主和物業(yè)管理公司的共同努力。多一體諒，多一些理解，少一些偏執(zhí)，大家積極配合才能把這個家建設(shè)的更加和諧。

第三篇：物業(yè)多樣化經(jīng)營100問

物業(yè)經(jīng)營多樣化100問

一、物業(yè)經(jīng)營多樣化需要什么樣的服務項目？

1、三個原則：利潤空間大的，易操作的，風險小的；

2、一個宗旨：圍繞業(yè)主喜歡的和需要的開展；

3、一個基礎(chǔ)：選好切入口，先從服務一部分業(yè)主做起；

二、物業(yè)經(jīng)營多樣化如何讓業(yè)主逐步接受？

1、以“便民”“服務”“管家”等字樣進行推廣；

2、先以一部分業(yè)主為切入口對象，以一部分服務項目切進；

3、以體驗和免費為促銷形式，讓業(yè)主參與進來，帶動其他人；

4、逐步改變業(yè)主的消費觀念，讓業(yè)主學會依賴物業(yè)；

三、物業(yè)開展經(jīng)營多樣化如何保障足夠多的訂單？

1、做好產(chǎn)品定位和價格設(shè)計，保持好“捧人場”“捧錢場”的平衡；

2、做好宣傳推廣，讓更多的業(yè)主了解物業(yè)的新服務；

3、做好第一批訂單的服務質(zhì)量，保障業(yè)主的滿意度及口碑；

4、設(shè)計好促銷方案，大氣勢搶占市場；

5、做好投訴處理，杜絕二次投訴，避免負能量傳遞；

四、社區(qū)廣告在物業(yè)經(jīng)營多樣化中的作用？

1、變身為無限溝通業(yè)主的工具；

2、業(yè)主要了解物業(yè)新服務；

3、物業(yè)要了解業(yè)主參與服務的感受；

4、物業(yè)要接收到業(yè)主參與服務后的改進建議；

五、物業(yè)開展經(jīng)營多樣化的“一層皮”和“兩層皮”區(qū)別？

1、物業(yè)的優(yōu)勢其一在于全員團隊都與業(yè)主有親密接觸和溝通的機會；

2、兩層皮不利于與業(yè)主的溝通；

3、兩層皮不利于與業(yè)主的信賴關(guān)系；

4、兩層皮不利于物業(yè)的最大化收益；

六、物業(yè)開展經(jīng)營多樣化是賺進場費和管理費嗎？

1、進場費和管理費是以前常用的辦法；

2、單一的場地活動被業(yè)主厭倦，不符合市場的需求；

3、商家逐漸覺得場地活動入不敷出；

4、進場費和管理費要交付業(yè)委會；

5、進場費和管理費市場越來越少；

6、進場費和管理費是物業(yè)開展經(jīng)營多樣化的障礙；

7、管理費和進場費與傭金相比天地之別，特別是隨著物業(yè)綜合服務能力的增強；

8、收取進場費和管理費影響與業(yè)主的關(guān)系；

七、物業(yè)開展經(jīng)營多樣化要不要借力商家的資源？

1、物業(yè)沒有開展具體服務的能力；

2、物業(yè)沒有資金進行拓展；

3、物業(yè)缺乏專業(yè)的具體服務團隊；

4、物業(yè)的優(yōu)勢不在于具體的商業(yè)服務；

5、商家削尖腦袋向往社區(qū)搶占市場；

八、物業(yè)中層管理如何接受經(jīng)營多樣化？

1、目前狀態(tài)，無法化解與業(yè)主的矛盾；

2、基層的被動式服務為物業(yè)的基礎(chǔ)管理帶來障礙；

3、要改變無過便是功的思想，物業(yè)逐漸不再是旱澇保收的行業(yè)；

4、嘗試去參與經(jīng)營多樣化的開展，就會發(fā)現(xiàn)新的視野；

5、強壓式接受，先執(zhí)行，在執(zhí)行過程中統(tǒng)一思想；

6、解決中層養(yǎng)家到發(fā)家的轉(zhuǎn)變；

7、新的職業(yè)規(guī)劃；

九、物業(yè)基層如何接受經(jīng)營多樣化？

1、先統(tǒng)一執(zhí)行力；

2、統(tǒng)一口徑，做好細節(jié)培訓；

3、標準化運作，責任到人，分配到人；監(jiān)督到人；

4、利益掛鉤，多勞多得；

十、物業(yè)高層如何接受經(jīng)營多樣化？

1、大數(shù)據(jù)時代造成地產(chǎn)商對物業(yè)新服務的重視，對產(chǎn)生連鎖反應；

2、物業(yè)公司除了經(jīng)營多樣化自救，別無他招；

3、早開始早受益；

4、是物業(yè)行業(yè)的二次創(chuàng)業(yè)，對于自身企業(yè)的壯大是個千載難尋的機遇；

5、是行業(yè)競爭的法寶利器；

6、嘗試參與學習是最好的接受辦法；

7、是一場革命，會觸動部分人的“懶”“怕”“貪”的利益；

十一、物業(yè)高層如何操作經(jīng)營多樣化？

1、堅定思想，無論是破釜沉舟還是嘗試，都要有一定的魄力；

2、統(tǒng)一管理層思路，對于開展經(jīng)營多樣化要不打折扣的執(zhí)行；

3、對于借力資源要即信之即聽之，不可三心二意；

4、當作二次創(chuàng)業(yè)的機會，多給些精力參與和關(guān)注進來；

5、對于某些“投訴告狀的”要心里有數(shù)；

6、對于經(jīng)營多樣化負責人要充分授權(quán)；

十二、物業(yè)中層如何操作經(jīng)營多樣化？

1、統(tǒng)一思想，既然阻礙不了這個決策，就去執(zhí)行這個決策；

2、放棄小利益，擁抱大利益；

3、充分理解領(lǐng)導的良苦用心；

4、逐步放棄無過便是功的陳舊思想；

5、多參與關(guān)于物業(yè)前途的討論，不牢守“四?！敝鳂I(yè)陳舊概念；

6、善于學習和經(jīng)營的探索，不阻礙物業(yè)的轉(zhuǎn)型；

十三、物業(yè)基層如何操作經(jīng)營多樣化？

1、執(zhí)行公司的安排，學習新的服務技能；

2、反饋業(yè)主的建議，完善公司的服務質(zhì)量；

3、調(diào)整“8小時”上班固有思路，適應多勞多得發(fā)展；

4、變被動服務為主動服務；

5、一絲不茍執(zhí)行上級的安排；

十四、物業(yè)如何對待業(yè)主的消費維權(quán)？

1、積極應對，否則就會小火苗變成成大火；

2、分清是否多度，客觀分析對方的要求；

3、換位體驗對方的感受；

4、積極處理后并善于展示自身的工作，推廣有代表性的；

5、不打不相識，不怕不躲，做好處理，變身鐵桿粉絲；

十五、開展多少服務項目才能看出效果？

1、按照每個服務項目年均30萬計算，視盤子大小，概約5個項目為限；

2、考慮第一大部分收益被員工拿走，30%即40萬左右沉淀為公司收益；

3、三個月內(nèi)物業(yè)服務項目要力保上齊，否則就會被動；

4、要按照聯(lián)盟協(xié)助，考核論證完善現(xiàn)行的服務項目的合理性與發(fā)展性；

5、外包項目不含其中；

十六、建管一體物業(yè)開展經(jīng)營多樣化優(yōu)劣對比？

1、開發(fā)商支持，執(zhí)行力強；

2、開發(fā)商不支持，物業(yè)畏首畏腳，不易立項；

3、去年下半年以來，大多地產(chǎn)商開始關(guān)注自身物業(yè)，并有一系列的措施；

4、開發(fā)商還僅僅是嘗試，但是已經(jīng)足夠了；

5、賣樓比較火的開發(fā)商還是比較謹慎；

十七、老社區(qū)物業(yè)開展經(jīng)營多樣化的優(yōu)劣對比？

1、團隊對業(yè)主比較熟悉，易開展管家服務；

2、五年以上的小區(qū)為老社區(qū)；

3、老社區(qū)入住率都較高；

4、消費力沒有新社區(qū)高；

5、物業(yè)生存壓力比較大；

6、居住人群比較雜，服務要求成多樣化；

7、業(yè)主矛盾隨著服務質(zhì)量有一定的區(qū)別影響；

十八、新社區(qū)物業(yè)開展經(jīng)營多樣化的優(yōu)劣對比？

1、五年以內(nèi)或者剛交房的為新社區(qū)；

2、物業(yè)團隊對業(yè)主情況還比較陌生；

3、物業(yè)生存壓力比較?。?/p>

4、消費力較高；

5、居住人群稍微較集中；

6、業(yè)主矛盾稍微會少一些；

7、入住率稍微低一些；

十九、商業(yè)社區(qū)物業(yè)開展經(jīng)營多樣化優(yōu)劣對比？

1、不能封閉管理，商業(yè)配套較完善；

2、物業(yè)生存壓力比較?。?/p>

3、業(yè)主需求成多樣化，操作更難；

4、業(yè)主需求較大，管家服務空間更大；

二十、物業(yè)開展經(jīng)營多樣化對基礎(chǔ)服務的要求？

1、業(yè)主投訴不能失控；

2、樓盤服務品質(zhì)不能失控；

3、物業(yè)與業(yè)主的溝通渠道要保持暢通；

4、物業(yè)人員編制不能失控；

5、四保服務仍在；

6、收費率不能低于60%；

二十一、物業(yè)開展經(jīng)營多樣化對基礎(chǔ)服務的促進在哪里？

1、有了錢，就會不再偷工減料，就能把基礎(chǔ)服務做好；

2、員工從被動工作轉(zhuǎn)到主動工作，提高積極性；

3、團隊對減員增效會有新的認識和見解；

4、對收費成本無限降低，集中力量做好業(yè)主滿意度；

5、真正做到專業(yè)人做專業(yè)的事，扭轉(zhuǎn)物業(yè)當前不健康的行業(yè)職能定位； 二

十二、物業(yè)開展經(jīng)營多樣化能帶多少收益？

1、員工收入大幅度增加，團隊穩(wěn)定性提高，人事部門成本降低；

2、公司收益增加，降低了同行競爭的壓力；

3、從創(chuàng)收60萬開始到300萬不等的創(chuàng)收空間；

4、第一就有物業(yè)創(chuàng)收持平和高于物業(yè)費總額；

5、團隊對開源節(jié)流的認識會到達一個新的高度；領(lǐng)先同行； 二

十三、物業(yè)人如何養(yǎng)家和發(fā)家？

1、僅靠物業(yè)費傭金收入，只能餓不死；當前物業(yè)費市場定價不符合國情；

2、灰色收入沒有保障，與業(yè)委會爭取的那些利潤是有限的；

3、部分個人和小團隊類創(chuàng)收規(guī)模不夠，收益也是有限的；

4、物業(yè)費消費僅僅是業(yè)主總消費中的百分之幾；

5、物業(yè)費收入有上限，綜合服務無上限；

6、物業(yè)公司只有高能力的盈利模式，才能拓展管理面積，提升員工發(fā)展空間；

二十四、為什么說物業(yè)開展經(jīng)營多樣化是一場行業(yè)革命？

1、幾十年來“四?！笔侵鳂I(yè)，部分意識已經(jīng)僵硬；

2、多年的行業(yè)發(fā)展屬性，教會了固化了大部分團隊“無過便是功”的思想；

3、業(yè)主的消費習慣被引導和改變是一個高強度的工作；

4、社區(qū)服務品質(zhì)的高要求性對操作團隊有極高的要求；

5、部分個人和團體的“懶”“怕”“貪”利益飯碗要打破；

6、這是物業(yè)行業(yè)真正的第一次創(chuàng)業(yè)； 二

十五、物業(yè)行業(yè)的真正優(yōu)勢資源是什么？

1、物業(yè)與業(yè)主的契約化服務；

2、物業(yè)與業(yè)主的距離是最近的；

3、服務的六大過程都可以控制在物業(yè)手中；

4、物業(yè)與業(yè)主的誠信資源；

5、物業(yè)與業(yè)主服務的唯一性，能壟斷式服務；

6、物業(yè)服務的成本是最低的；

7、物業(yè)對平臺通道類服務的組建，性價比最高； 二

十六、“四保”外包的物業(yè)公司何去何從？

1、單做四保中的某類，發(fā)展為專業(yè)類公司；

2、轉(zhuǎn)向?qū)嶓w，立足社區(qū)服務，服務業(yè)主；

3、改行，走向其他行當；

4、得過且過，靠國家政策保護，延息殘喘；

5、受同行競爭，被業(yè)主炒掉，包括建管一體物業(yè)；

6、拓展新的服務空間，發(fā)展管家式全服務，做社區(qū)綜合服務運營商； 二

十七、物業(yè)行業(yè)減員增效的當前性分析？

1、減員增效更多的是被拿來當作噱頭；

2、減員是看得見的，增效是未知的；

3、智慧社區(qū)對社區(qū)的管理是會節(jié)約人員成本，不代表沒有成本，相反??

4、很少人去一次性投入；

5、成本在于維護，這是最大最可怕的成本；

6、當前管理水平還沒有達到減員增效的要求；

7、減員增效不符合當前國情；

二十八、智能社區(qū)管理手段對物業(yè)發(fā)展的意義？

1、真正意義的減員增效；

2、節(jié)約大量人力成本，轉(zhuǎn)型做其他對人力要求高的服務板塊；

3、是開展物業(yè)管家式全服務的技術(shù)基礎(chǔ)；

4、智能社區(qū)增強了技術(shù)管理的嚴禁，補充了人管理的不足；

5、讓管理更高效，以便更多的增值服務；

6、為物業(yè)轉(zhuǎn)型提供強有力的保障； 二

十九、業(yè)主多樣性需求反應在哪些方面？

1、年齡層，40、50、60、70、80、90、00混雜居??；

2、與業(yè)主最有效的溝通也因為年齡層不同而不同；

3、消費觀念不同，理財觀念不同，兒收入千萬爹照樣翻垃圾賣瓶子；

4、農(nóng)民進城造就了一批無消費價值觀的業(yè)主，口袋鼓了腦袋還很空；

5、燒包一族與淘寶一族與月光族與土豪金共存的多民族社區(qū)時代； 三

十、物業(yè)人賺投資商的錢還是業(yè)主的錢？

1、物業(yè)人的智商不允許也賺不了投資商的錢，膽不肥！

2、物業(yè)收費幾十年，習慣了從業(yè)主兜里拿錢花；

3、物業(yè)人熟悉業(yè)主，不熟悉投資商；

4、業(yè)主比投資商數(shù)量要多得多；

5、目前傍投資商的多，傍業(yè)主的少；

6、物業(yè)人都是老實人； 三

十一、物業(yè)電商到底還有多遠？

1、互聯(lián)網(wǎng)僅僅是個工具；就像電腦，是工具不是玩具；

2、電商的前提是商；物業(yè)要學會商，這是第一步，這不是外行能干的事兒；

3、電商的目的是減少流通其中的“推廣、訂單和結(jié)算”環(huán)節(jié)；

4、物業(yè)與業(yè)主的溝通渠道還不完善，給你個網(wǎng)址，業(yè)主能最快全知道嗎?

5、物業(yè)與業(yè)主的誠信關(guān)系還不到位，業(yè)主為啥要上你那破網(wǎng)？

6、物業(yè)還是個勞動型密集行業(yè)，大家離電商還有多遠？

7、上面問題解決了，物業(yè)電商時代就到門口了； 三

十二、社區(qū)店和物業(yè)配送的優(yōu)劣勢對比？

1、社區(qū)店由商家來組建，成本高，后者由物業(yè)組建，成本低；

2、社區(qū)店區(qū)域內(nèi)有同行重復建設(shè)的風險，后者無；

3、社區(qū)店送貨上門風險大于物業(yè)配送上門；

4、配貨上門是當前服務的共性和剛需；

5、前者的管理比后者容易一些； 三

十三、物業(yè)服務的壟斷性分析？

1、區(qū)域的壟斷性，一個社區(qū)只有一家物業(yè)；

2、宣傳的壟斷性，宣傳優(yōu)勢在于物業(yè)控制；

3、物業(yè)服務促銷的優(yōu)勢高于商家；

4、物業(yè)服務的穩(wěn)定性易造成區(qū)域壟斷； 三

十四、物業(yè)從業(yè)人員發(fā)展趨勢？

1、有服務到管理進行升級，特別是服務管理；

2、勞動密集型向技術(shù)型轉(zhuǎn)化，這也是減員增效的結(jié)果；

3、重考核輕服務化；

4、對綜合能力要求越來越強； 三

十五、物業(yè)客服應該在什么地方辦公？

1、客服是服務業(yè)主的，業(yè)主去當前的客服中心方便嗎？

2、園區(qū)管理是對人的服務，客服應該到一線去；

3、流動服務上門服務；

4、商超的客服中心都在哪里？

5、客服與業(yè)主的溝通不僅僅是見面談和電話談了； 三

十六、物業(yè)服務中心的意義？

1、昭示物業(yè)管家式服務開始落地了；

2、物業(yè)對業(yè)主的需求進行統(tǒng)一調(diào)度解決和滿足；

3、物業(yè)開始主動服務業(yè)主；

4、物業(yè)開始重視與業(yè)主的溝通無極限；

5、物業(yè)加強管理自身的一線服務窗口管理； 三

十七、物業(yè)行業(yè)的誠信資源是什么？

1、其服務的穩(wěn)定性和時間的長期行；

2、從業(yè)人員與業(yè)主的熟悉關(guān)系；

3、業(yè)主欠物業(yè)費；

4、業(yè)主要依靠物業(yè)的具體服務來保持居家和辦公；

5、業(yè)主對物業(yè)會要求越來越多；

6、物業(yè)服務的完整性；

三

十八、物業(yè)行業(yè)的誠信資源如何轉(zhuǎn)變?yōu)閮r值？

1、開展管家式服務，增加服務項目；

2、轉(zhuǎn)變業(yè)主對物業(yè)的無作為認識；

3、消除業(yè)主對物業(yè)搞創(chuàng)收的敵意；

4、借力商家、保障服務質(zhì)量，讓業(yè)主依賴物業(yè)； 三

十九、管家式物業(yè)的真正意義？

1、物業(yè)業(yè)主矛盾不再激化；

2、物業(yè)從業(yè)人員不再內(nèi)耗高投入收費；

3、物業(yè)從業(yè)人員不再是工資派；

4、有能力有信心拓展新的樓盤；

5、發(fā)展物業(yè)綜合服務運營商，行業(yè)華麗轉(zhuǎn)型； 四

十、物業(yè)開展經(jīng)營多樣化的最大意義是什么?

1、改變了目前物業(yè)企業(yè)的困境；

2、改變了員工的收入底層化；

3、改善了與業(yè)主的關(guān)系；

4、扭轉(zhuǎn)了物業(yè)行業(yè)的發(fā)展方向；

5、打造了一個新的創(chuàng)業(yè)發(fā)展平臺；

四

十一、物業(yè)開展經(jīng)營多樣化對核心團隊的要求？

1、懂物業(yè)；

2、懂商業(yè)；

3、懂媒體；

4、懂策劃；

5、善溝通；

6、以上五大能力同時具備，缺一不可； 四

十二、社區(qū)活動對物業(yè)開展經(jīng)營多樣化的意義？

1、社區(qū)活動是社區(qū)文化的集中體現(xiàn)；

2、是溝通業(yè)主的最好利器；

3、最易受到業(yè)主的認可和信任；

4、容易把物業(yè)新的服務包容進去推給業(yè)主； 四

十三、物業(yè)開展經(jīng)營多樣化如何消除釘子戶影響？

1、果斷買斷；

2、小釘子戶小恩小惠，大釘子戶大犧牲；

3、擱置解決；

4、通過新服務影響其對物業(yè)的認識；

5、感化；

四

十四、物業(yè)開展經(jīng)營多樣化如何把控投訴風險？

1、第一時間處理投訴，小火易滅；

2、充分細化，放權(quán)給一線，直接處理解決；

3、不打不相識，變壞事為好事；

4、總結(jié)投訴規(guī)律，提前絕殺隱患；

5、包裝并推廣好的處理結(jié)果；

6、先堵嘴式處理投訴；

四

十五、物業(yè)開展經(jīng)營多樣化對業(yè)主的宣傳口徑是什么？

1、管家式服務；

2、業(yè)主有需求找物業(yè)；

3、物業(yè)人的使命：業(yè)主安居樂業(yè)，安心辦公經(jīng)商；

4、五省服務：省錢省力省心省時省事為業(yè)主

5、物業(yè)——你最值得信賴的管家； 四

十六、物業(yè)開展經(jīng)營多樣化如何借力政府力量？

1、政府紅頭文件；

2、政府相關(guān)資金；

3、政府公益化活動；

4、政府宣傳資源；

5、主動跟政府靠近；

四

十七、社區(qū)旅游服務在眾多服務中特殊作用？

1、社區(qū)旅游服務是社區(qū)活動的一種；

2、旅游更易操作與業(yè)主的互動；

3、旅游服務能帶動業(yè)主對其他服務的認識和了解以及嘗試；

4、更具備體驗性；

5、最宜放松交流；

四

十八、家政服務在物業(yè)開展經(jīng)營多樣化中的核心意義？

1、事關(guān)生活細節(jié)，生活細節(jié)無大事無小事；

2、管家式服務的招牌菜；

3、與業(yè)主最廣泛的服務項目；隨時隨地；

4、最宜讓業(yè)主感受到的服務；

四

十九、物業(yè)開展經(jīng)營多樣化初期要注意的原則？

1、練自身團隊；

2、有所謂有所不為，能所能；

3、不卑不亢，做好期望值管理；

4、做好試點；

五

十、物業(yè)社區(qū)服務對業(yè)主期望值如何管理？

1、有計劃運作；不大鳴大放大包大攬；

2、有節(jié)有度，以穩(wěn)為先；

3、承諾為準，不虛不夸；

4、先易后難，客觀調(diào)研，數(shù)據(jù)為先； 五

十一、物業(yè)經(jīng)營多樣化初期需要什么樣的商家？

1、看好和認可物業(yè)管家式服務模式的商家；

2、比較有一定實力的商家；

3、符合物業(yè)先易后難的商家；

4、能換位替物業(yè)著想的商家；

5、合法經(jīng)營的商家；

6、二線品牌前五名的商家；

7、經(jīng)營模式比較靈活的商家；

8、比較有遠見和魄力的商家；

9、想領(lǐng)軍行業(yè)但是還比較遠的商家； 五

十二、物業(yè)經(jīng)營多樣化如何把控商家服務質(zhì)量？

1、套籠頭，規(guī)范商家服務細節(jié)；

2、強化商家服務承諾，并公示承諾，做到透明消費；

3、有諾有賠，建立誠信；

4、參與到具體的服務中去；

5、專業(yè)人做專業(yè)的事，讓商家只做好服務； 五

十三、策劃在物業(yè)經(jīng)營多樣化中的作用？

1、業(yè)主消費心理是一門新興科學；

2、做好社區(qū)服務促銷才能保障業(yè)主嘗試；

3、整合商家媒體資源本來就是策劃的力量；

4、社區(qū)服務的多樣性要求隨機應變，這也需要策劃實力； 五

十四、社區(qū)服務促銷與社會商家促銷的區(qū)別？

1、前者符合業(yè)主消費心理，后者沒；

2、后者忽視了物業(yè)在期間的微妙關(guān)系，這也是至關(guān)重要的；

3、前者鋪路心態(tài)遠大于后者；

4、前者能精確客戶，后者略之；

5、信任的力量對兩者也有不同的意義； 五

十五、為什么要轉(zhuǎn)化商家服務為物業(yè)服務？

1、物業(yè)服務更易受到業(yè)主的認可；

2、物業(yè)服務能較有保障的為業(yè)主做更好的服務；

3、成本更低；

4、誠信的作用更大；

5、二合一的服務更能持久； 五

十六、怎樣轉(zhuǎn)化商家服務為物業(yè)服務？

1、強化承諾，透明消費；

2、有物業(yè)深度參與的服務；

3、把物業(yè)的優(yōu)勢補充到對業(yè)主的服務中；

4、物業(yè)監(jiān)控把關(guān)具體的服務；

5、物業(yè)強化回訪細化回訪；

五

十七、如何判斷業(yè)主了解物業(yè)綜合服務？

1、根據(jù)業(yè)主咨詢程度判斷；

2、隨機調(diào)研業(yè)主的了解度；

3、充分調(diào)研每一種推廣宣傳的受眾群體數(shù)據(jù)；

4、設(shè)計適合全員參與的活動，論證溝通渠道的暢通性；

5、召開業(yè)主座談會，討論溝通渠道的完善； 五

十八、如何判斷業(yè)主嘗試了物業(yè)的綜合服務？

1、根據(jù)訂單調(diào)研；

2、各種形式調(diào)研業(yè)主對嘗試的建議；

3、調(diào)研業(yè)主嘗試的初衷；

4、在服務中和服務后調(diào)研業(yè)主對嘗試的滿意度； 五

十九、如何判斷業(yè)主認可了物業(yè)的綜合服務？

1、業(yè)主參與和接受物業(yè)服務兩種以上；

2、業(yè)主對物業(yè)的服務不再有大量的質(zhì)疑；

3、業(yè)主很清楚物業(yè)的服務品質(zhì)、保障和流程；

4、業(yè)主主動口碑相傳，推廣物業(yè)的綜合服務；

5、業(yè)主對物業(yè)的服務提供大量真誠的建議； 六

十、如何判斷業(yè)主依賴了物業(yè)綜合服務？

1、單次或總體服務，業(yè)主連續(xù)參與不少于五次；

2、業(yè)主對物業(yè)服務沒有了質(zhì)疑；

3、業(yè)主對物業(yè)的服務很少再有建議；

4、收費率99%以上；

5、投訴1%以下，二次投訴0；

六

十一、業(yè)主依賴物業(yè)綜合服務的重大意義是什么？

1、不再有收費員職位；

2、業(yè)主矛盾無限減少；

3、物業(yè)通過綜合服務獲取遠高于物業(yè)費的收益；

4、物業(yè)企業(yè)走出困局，領(lǐng)先同行，拓展服務面積；

5、打造物業(yè)綜合服務運營商；

6、地產(chǎn)商開始玩轉(zhuǎn)大數(shù)據(jù)時代；

六

十二、政府對物業(yè)開展經(jīng)營多樣化的態(tài)度是什么？

1、觀望，不鼓勵也不反對；

2、某些層面上的領(lǐng)導會給以部分支持；

3、一旦業(yè)態(tài)形成，政府會迅速介入；

4、政府培養(yǎng)服務主體，復制推廣；

六

十三、物業(yè)開展經(jīng)營多樣化對最后一公里物流的影響？ 1、60%的物流成本分攤在最后一公里費用上，物業(yè)能緩解； 2、80%的投訴反應在最后一公里，物業(yè)能杜絕；

3、業(yè)主的信息安全問題會迎刃而解；

4、服務類（無庫存）商品最后一公里配送同樣會被解決； 六

十四、物業(yè)開展經(jīng)營多樣化對當前廣告行業(yè)的影響？

1、品牌效應將逐步被弱化，業(yè)主重品質(zhì)重具體標配重實惠；

2、明星效益會逐步減弱，明星與廣告逐步脫離，重返老本行；

3、產(chǎn)品廣告成本大幅度降低，降低大部分行業(yè)產(chǎn)品價格；

4、廠家重新調(diào)整策略，重心做好服務質(zhì)量和品質(zhì)；

5、假冒商品逐步失去市場；

六

十五、物業(yè)開展經(jīng)營多樣化對當前物價的影響？

1、減少流通環(huán)節(jié)，30%降低物價；

2、減少廣告宣傳浪費，20%降低成本損耗；

3、產(chǎn)銷對接，讓供應商安心做好產(chǎn)品服務品質(zhì)； 4、7分錢的白菜從地頭兒，9分錢到達餐桌不再是幻想； 六

十六、物業(yè)開展經(jīng)營多樣化從大眾業(yè)主開始還是高端業(yè)主開始？

1、土豪金在社區(qū)內(nèi)的比例不高于3%；

2、高能低，低不能高；

3、土豪金消費觀念還沒有國際化；

4、VIP服務還比較隱蔽；

5、大眾服務比較適應大部分的需求；

6、大眾服務易受到公眾的追捧；

7、“人場”到位，“錢場”才有可能實現(xiàn)；

8、高端服務要求高，環(huán)節(jié)多，較復雜；

9、大眾服務較易介入，操作稍微簡單；

10、大眾服務能沉淀高端服務，相反不可；

六

十七、物業(yè)開展經(jīng)營多樣化從部分服務開展做起還是一窩蜂做起？

1、業(yè)主消費觀念需要引導轉(zhuǎn)變；

2、物業(yè)團隊對開展綜合服務有一定的適應過程；

3、商家、媒體、物業(yè)、業(yè)主和社會都需要過程來磨合；

4、服務質(zhì)量要求團隊管理到位，把控跟得上； 六

十八、物業(yè)開展經(jīng)營多樣化從哪些綜合服務做起？

1、業(yè)主需求最大的、最急需的、最重要的；

2、物業(yè)操作起來比較簡單的；

3、物業(yè)操作風險稍微小一點的，并且有把控的；

4、利潤空間稍微大的；

5、物業(yè)團隊較為熟悉的；

6、社會上有成功案例可以借鑒的； 六

十九、物業(yè)開展經(jīng)營多樣化對社區(qū)店的影響？

1、物業(yè)會成立物業(yè)服務中心或者業(yè)主生活中心；

2、社區(qū)店的服務內(nèi)容會逐漸被物業(yè)代替；

3、社區(qū)店做不了物業(yè)的供應商，合作空間不大；

4、社區(qū)店的人員會逐步被物業(yè)聘用，開展對業(yè)主的綜合服務；

5、社區(qū)店的體驗功能逐步被物業(yè)開展的相關(guān)活動取代；

6、物業(yè)會通過逐步的工作，嘗試和適應物業(yè)電商的發(fā)展潮流； 七

十、物業(yè)家族式管理對開展經(jīng)營多樣化的利弊分析？

1、小利益會成為阻擋整個規(guī)劃的發(fā)展；

2、統(tǒng)一思想后會迅速啟動高效發(fā)展；

3、未統(tǒng)一思路，會造成擱淺；

七

十一、業(yè)主需求和物業(yè)經(jīng)營多樣化的距離有多遠？

1、溝通渠道的不完善是主要原因；

2、業(yè)主的消費習慣將會被慢慢轉(zhuǎn)變；

3、物業(yè)服務的質(zhì)量保證將是這個距離的中心；

4、業(yè)主的需求要有規(guī)劃的進行開發(fā)和滿足；

5、做好期望值管理；

七

十二、業(yè)主消費習慣的轉(zhuǎn)變與物業(yè)開展經(jīng)營多樣化的關(guān)系？

1、業(yè)主有需求不找物業(yè)，物業(yè)就不能有作為；

2、業(yè)主有需求找物業(yè)，物業(yè)就要能滿足；

3、業(yè)主什么都找物業(yè)，物業(yè)無能力；

4、物業(yè)學會引導業(yè)主的相應需求切入進去；

5、讓一部分業(yè)主先動起來，逐步擴大量；

七

十三、物業(yè)開展經(jīng)營多樣化對以后物業(yè)行業(yè)洗牌意味著什么？

1、盈利能力強；

2、有固定的盈利模式；

3、有成熟的盈利團隊；

4、拓展新的樓盤圈地運動；

5、做強做大自然領(lǐng)軍行業(yè)；

七

十四、什么樣的物業(yè)公司有可能做好經(jīng)營多樣化？

1、對物業(yè)開展經(jīng)營多樣化有充分的思想認識；

2、有比較強的執(zhí)行力團隊；

3、有畢竟好的業(yè)主關(guān)系基礎(chǔ)；

4、能建立一定的分配機制；

5、上下一心，同仇敵愾；

七

十五、國內(nèi)不同區(qū)域不同資質(zhì)不同規(guī)模物業(yè)現(xiàn)狀的區(qū)別？

1、大小多少不一而已；

2、收物業(yè)費都是重中之重；

3、都受物業(yè)費牽制；

4、工資都不高；

5、都是勞動密集型；

6、驚人的相似；

七

十六、業(yè)主自治對物業(yè)開展經(jīng)營多樣化的影響？

1、只是多了一個權(quán)利主體；

2、業(yè)主服務并沒有人做；

3、并不代表大多數(shù)市場；

4、業(yè)主與物業(yè)的矛盾可以通過物業(yè)經(jīng)營多樣化來化解；

5、服務品質(zhì)證明何種模式更好；

七

十七、電商手段及科技工具對物業(yè)開展經(jīng)營多樣化的影響？

1、促進；

2、但是初期會成為負擔；

3、物業(yè)只有學會經(jīng)營后，才有可能采用這些手段；

4、會大幅度減少成本并保障服務品質(zhì)；

5、是一個方向，物業(yè)電商的終極目標；

七

十八、物業(yè)開展經(jīng)營多樣化如何管理業(yè)主的維權(quán)意識？

1、期望值管理；

2、客觀公正的進行服務，不卑不亢，地位相當；

3、客觀引導業(yè)主正確的維權(quán)觀念；

4、對于釘子戶，果斷買斷，輸錢不輸理；

5、樹立正確的維權(quán)形象，并包裝推廣；

七

十九、當前物業(yè)做好經(jīng)營多樣化最大的障礙有哪些？

1、物業(yè)公司對經(jīng)營多樣化的將信將疑；

2、執(zhí)行層面的將信將疑；

3、無過便是功的思想；

八

十、物業(yè)開展經(jīng)營多樣化如何做好與業(yè)主的粘度溝通？

1、有充分的渠道工具；

2、有溝通意識；

3、了解業(yè)主的消費心理；

4、活化數(shù)據(jù)庫；

八

十一、單個物業(yè)如何進行招商和把控商家服務質(zhì)量？

1、通過上門招商；

2、對商家只能小區(qū)域內(nèi)篩選；

3、要熟悉商家的運作盲點、避免為商家買單；

4、大量的服務保證金確保服務質(zhì)量； 八

十二、業(yè)委會會是物業(yè)延息殘喘的保護傘嗎？

1、成立了就被物業(yè)拿下，沒成立，會被國家政策拖延；

2、市場化發(fā)展規(guī)律是國家政策阻擋不了的；

3、其他物業(yè)免物業(yè)費會給一般物業(yè)收繳費帶來天大的災難；

4、業(yè)委會并不能給物業(yè)帶來利潤；

5、業(yè)委會往往被演變成某些人的工具； 八

十三、如何做好物業(yè)經(jīng)營多樣化的利益分配？

1、讓利業(yè)主，搶占市場；

2、保障操作層面的利益，按勞分配；

3、監(jiān)督好內(nèi)部分配；

4、打破大鍋飯模式；

5、有所得有所不得；

6、按照游戲規(guī)則操作；

八

十四、如何做好物業(yè)經(jīng)營多樣化的具體操作分工與考核？

1、標準化操作，責任到人，權(quán)利義務相統(tǒng)一；

2、專業(yè)人做專業(yè)的事，減少成本消耗；

3、用對的人對的辦法和扶上馬送一程；

4、明確細節(jié)，量化考核，目標與責任掛鉤；

5、運動員與教練各司其職；

八

十五、物業(yè)開展經(jīng)營多樣化的時效周期有多長？

1、兩個月統(tǒng)一思想調(diào)研及培訓和招商；

2、兩個月的對接試運行；

3、三個月的調(diào)整期，完善服務項目；

4、六個月的穩(wěn)定期，開始良性循環(huán)；

5、九個月的穩(wěn)定流水報表；

八

十六、如何細分業(yè)主需求和細分溝通渠道降低成本？

1、不同的社區(qū)不同的人群不同的需求；

2、細化業(yè)主消費者群體；

3、細化溝通工具；

4、細化服務項目；

5、選對的溝通渠道；

八

十七、物業(yè)開展經(jīng)營多樣化和商家進社區(qū)服務的區(qū)別？

1、這是物業(yè)服務和商業(yè)服務的區(qū)別；

2、前者操作有難度，后者保障有難度；

3、前者成本低后者成本較高；

4、前者競爭優(yōu)勢大于后者；

5、前者易持久后者沒優(yōu)勢；

八

十八、當前社會上的電商平臺對物業(yè)開展經(jīng)營多樣化的影響？

1、價格的影響，只拼價格不拼質(zhì)量；

2、電商誤導消費者，擾亂正常的市場秩序；

3、缺乏誠信更能促進業(yè)主對物業(yè)的依賴；

4、服務類商品還不是電商平臺的優(yōu)勢；

5、對物業(yè)電商的發(fā)展進行市場預熱；

八

十九、物業(yè)開展經(jīng)營多樣化對當前電商平臺的影響？

1、體驗式服務彌補電商服務不足；

2、020模式是物業(yè)開展經(jīng)營多樣化的借鑒；

3、讓更多的業(yè)主理性消費；

4、誠信優(yōu)勢讓業(yè)主對當前電商平臺客觀認識；

5、彌補了當前電商平臺的不足； 九

十、業(yè)主網(wǎng)時代到來還有多遠？

1、還沒有一家單位能全國范圍讓業(yè)主網(wǎng)落地；

2、誠信體系還沒形成；

3、當前電商市場還有空間；

4、聯(lián)盟規(guī)劃五年時間；

九

十一、聯(lián)盟開展物業(yè)經(jīng)營多樣化試點的核心是什么？

1、招募會員任何人都會做；

2、招募什么樣的會員做切入口是個難關(guān)，劣幣永遠做不了示范；

3、項目落地是個系統(tǒng)工程；核心是機制問題；

4、期望值管理是制定機制的總前提；

5、期望值管理具備極強的成長性和適應性； 九

十二、聯(lián)盟對社區(qū)媒體的期望值管理是什么？

1、對現(xiàn)有的社區(qū)廣告的應用；

2、對業(yè)主接受的渠道工具的開發(fā)和應用；

3、根據(jù)自身實力開發(fā)社區(qū)媒體管理；

4、對社區(qū)媒體規(guī)劃運作；

5、對社區(qū)媒體的終極形式——社區(qū)活動的期望值管理； 九

十三、誰具備綜合開發(fā)業(yè)主資源的能力？

1、物業(yè)不具備；

2、商家不具備；

3、媒體不具備；

4、政府不具備；

5、平臺具備；但是對平臺團隊要求極高； 九

十四、聯(lián)盟開發(fā)業(yè)主資源的團隊架構(gòu)要求？

1、推廣；

2、招募會員（招商）；

3、會員管理（客服）；

4、監(jiān)督管理（質(zhì)檢）；

5、期望值管理（策劃決策）；五大部門； 九

十五、聯(lián)盟對會員的扶持力度為何要高壓線？

1、越鮑代俎起反作用；揠苗助長、過猶不及，畫蛇添足等；

2、事情是會員在做，主體是會員團隊；

3、聯(lián)盟是在解決會員的問題，不是解決事情的問題；

4、聯(lián)盟“扶上馬送一程”是拋磚引玉，否則依舊會掉下馬； 九

十六、物業(yè)高管對經(jīng)營多樣化要有多大的支持度？

1、二次創(chuàng)業(yè)的魄力；

2、高度重視（優(yōu)先處理的大事）；

3、有打贏告御狀的準備和魄力；

4、隨時高度關(guān)注；

5、參與到?jīng)Q策的過程中，熟悉核心流程；

6、一只腳嘗試的心理只會有雨過地皮干的效果； 九

十七、聯(lián)盟是在選擇會員還是培育會員？

1、聯(lián)盟的優(yōu)勢是如何做好經(jīng)營多樣化指導；

2、聯(lián)盟說服不了會員加入進來，并全力以赴；

3、會員的主動性不是聯(lián)盟能附加的；

4、物業(yè)經(jīng)營多樣化不是新東西；

5、物業(yè)經(jīng)營多樣化只有一小部分人才有可能先做起來；

6、聯(lián)盟在挑選會員的成本大于制定機制的成本； 九

十八、示范項目的要求？

1、好地；

2、好種；

3、好管理；

4、好收成；

九

十九、當前地產(chǎn)大鱷對物業(yè)開展經(jīng)營多樣化的認識度？

1、由鄙視到重視；

2、嘗試并掌握；

3、投資復制；

4、跨行業(yè)擴張；

5、社區(qū)服務綜合體平臺時代；

百、當前物業(yè)開展經(jīng)營多樣化與開發(fā)大數(shù)據(jù)時代的關(guān)系？

1、數(shù)據(jù)是死的，開展經(jīng)營多樣化能盤活；

2、物業(yè)樓盤是終端；

3、具備極強的復制性；

4、有買有賣有平臺；

第四篇：物業(yè)服務項目經(jīng)營合作協(xié)議書

物業(yè)服務項目經(jīng)營合作協(xié)議

合作方

甲方：，乙方： / 6 經(jīng)雙方本著互惠共贏、誠信合作的原則，就物業(yè)服務項目經(jīng)營合作事項協(xié)商一致，達成以下合作協(xié)議：

一、合作項目

1、甲方現(xiàn)有合同到期的項目

2、未來拓展新增的項目

具體合作項目雙方按附件《經(jīng)營合作項目確認表》確認簽署為準，明確合作項目名稱、項目內(nèi)容、標的金額、項目期限、公司名稱、法人代表等，其中公司名稱指與業(yè)主簽訂合同開展項目經(jīng)營的公司，確認表上同時加蓋公司印章。

3、經(jīng)營名義

以甲方公司名義開展項目合作。

二、合作期限

1、每個項目合作期限以與業(yè)主簽署的合同期限為準，合同期滿如繼續(xù)合作，需按附件《經(jīng)營合作項目確認表》確認簽署。

2、某個項目合作期間，如有一方申請退出，須與該項目其他出資人友好協(xié)商同意后可以退出，并對該項目進行盤點清算，結(jié)清利潤、債務和本金。

三、合作出資

1、設(shè)立資本金

甲方出資比例為60%，乙方出資比例為40%。第一期投入資本金總額為￥伍拾萬元，甲方出資￥叁拾萬元，乙方出資￥貳拾萬元。出資額在協(xié)議簽訂后30天內(nèi)存入相應賬戶，如后續(xù)經(jīng)營合作需要可追加資本金，雙按上述比例追加出資。項目資本金的收支進行單獨核算。

資本金賬戶名稱：，賬號：，開戶行：。/ 6

2、第三方加入

如雙方合作期間，有第三方申請出資加入，雙方協(xié)商一致同意后，確定多方合作的項目、資本金總額、各自出資比例，并簽訂多方經(jīng)營合作協(xié)議。

3、出資變更

合作期間如有一方申請變更出資比例，其他出資人協(xié)商一致同意后，并對共同出資項目進行盤點清算利潤、債務和本金等后，在進行出資比例的變更，盤點清算日后的利潤、債務和本金等按新的出資比例分配。

四、辦公場地

雙方商定，辦公場地位于：，辦公場租費、物業(yè)費、水電費、空調(diào)費等共同費用按下述分攤方式核算。

五、財務核算

（一）成本核算

1、成本投入

合作項目所需成本，包括工資、保險、服裝、耗材、工具、項目接待、培訓、招投標費、賠付等均從雙方出資的資本金中列支。合作項目單獨投入的成本直接全額列支資本金，與非合作項目共用的成本事項按下述“成本分攤”方式分攤。

2、成本分攤（1）分攤范圍

分攤類成本：主要指與非合作項目共用的成本事項，包括共用的辦公場所、共用的后臺管理人員、稅費、工商管理費、統(tǒng)一購買的商業(yè)險等，具體分攤類成本雙方可按《成本分攤事項確認表》進行確認。/ 6

（2）分攤方式

合作項目分攤后的成本=分攤類成本×（合作項目每年的合同金額/所有應分攤項目每年的合同金額總額）

所有應分攤項目指所有共用此類成本的經(jīng)營項目，包括使用該類成本的合作和非合作項目。

（3）分攤變更

如雙方協(xié)商一致后，可根據(jù)需要對分攤方式進行合理變更。

（二）債權(quán)債務

1、債務核算（1）債務責任

雙方均不得以合作項目的名義，發(fā)生借貸、抵押等債務經(jīng)營行為，一方未經(jīng)另一方書面同意，以合作項目名義產(chǎn)生的債務由本人承擔。

（2）債務分擔

合作項目在合作協(xié)議內(nèi)產(chǎn)生的共同債務，由雙方按出資比例分擔。

2、債權(quán)核算

合作項目如產(chǎn)生應收未收的欠款等債權(quán)由雙方按出資比例分配。雙方均不得從合作項目營收款、資本金等中對外借出資金。

（三）利潤核算

項目利潤=項目收入-項目成本。每半年對項目利潤進行一次核算，一般半年或一年對利潤進行一次分配，具體根據(jù)盈利情況由雙方商定。利潤按雙方出資比例進行分配。

（四）財務報表 / 6 合作項目財物核算按每個項目一本賬本分冊，進行財務報表編制，分總表和細表，包括成本、債務、利潤，每月編制一次，便于管理和決策。

六、風險分擔

合作項目協(xié)議內(nèi)產(chǎn)生的經(jīng)營風險，包括與該項目直接相關(guān)的業(yè)主欠款、政府罰款、糾紛賠付、財物失竊等風險，由雙方按出資比例承擔，并先從資本金中償付。

七、經(jīng)營分工

雙方發(fā)揮各自優(yōu)勢，日常的項目管理、關(guān)系維護、業(yè)務拓展等，參考但不限于以下分工：

（一）甲方分工

1、現(xiàn)有合同到期合作項目的業(yè)主關(guān)系維護；

2、利用自有關(guān)系資源拓展目標客戶；

3、共同參與合作項目的人事、投入、管理等決策；

4、定期參加項目經(jīng)營管理會議，商議項目事項。

（二）乙方分工

1、協(xié)助現(xiàn)有合同到期合作項目的業(yè)主關(guān)系維護；

2、利用自有關(guān)系資源拓展目標客戶；

3、共同參與合作項目的人事、投入、管理等決策；

4、定期參加項目經(jīng)營管理會議，商議項目事項；

5、研究設(shè)計合作項目的經(jīng)營管理體系，提升管理、服務品質(zhì)；

八、爭議解決

凡因本協(xié)議或與本協(xié)議有關(guān)的爭議，由雙方共同協(xié)商，如協(xié)商不成，提交/ 6 轄區(qū)法院仲裁。

九、其他。

1、經(jīng)協(xié)商一致，雙方可以修改本協(xié)議或?qū)ξ幢M事宜進行補充。補充、修改內(nèi)容與本協(xié)議相沖突的，以補充、修改后的內(nèi)容為準。

2、附件內(nèi)容是本協(xié)議的組成部分。

3、本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份。

4、本協(xié)議經(jīng)雙方簽名、蓋章后生效。

甲方簽名：(按手印)____年___月___日

身份證號：

乙方簽名：(按手印)____年___月___日

身份證號： / 6

第五篇：2014年物業(yè)經(jīng)營試題及答案

2014 年物業(yè)管理師全國統(tǒng)一考試試卷

《物業(yè)經(jīng)營管理》（完整版）

一、單項選擇題（共60 題，每題1 分，每題只有1 個備選項符合題意）1.物業(yè)經(jīng)營管理中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以（）管理為主。A.戰(zhàn)略性 B.策略性 C.運行 D.操作

2.物業(yè)服務企業(yè)利用掌握的專業(yè)知識和技能向客戶出售專業(yè)化的房地產(chǎn)咨詢和服務產(chǎn)品的商業(yè)模式稱為（）模式。

A.物業(yè)服務提供商B.物業(yè)資源開發(fā)商 C.物業(yè)顧問服務商D.物業(yè)設(shè)施維護商

3.物業(yè)服務企業(yè)最為重要的無形資產(chǎn)是（）。A.管理制度B.發(fā)展歷史C.節(jié)能技術(shù)D.企業(yè)品牌

4.物業(yè)服務企業(yè)在經(jīng)營餐飲服務過程中，發(fā)生食品衛(wèi)生問題的風險，屬于（）。A.產(chǎn)品組合B.產(chǎn)品質(zhì)量C.突發(fā)事件D.項目選擇

5.寫字樓中的共用部位及共用設(shè)施設(shè)備屬于（）。A.物業(yè)資源B.物業(yè)服務企業(yè)資源C.品牌資源D.業(yè)主資源

6.從消費者的角度來看，資金用于投資的時間價值體現(xiàn)為放棄（）損失所應獨到的補償。A.未來消費B.即期消費C.現(xiàn)實消費D.預期消費

7.年利率為6%，一年12 次按月利率復利計息，則實際利率為（）。A.0.5% B.6% C.6.17% D.101% 8.我國住房抵押貸款的計息方式是按（）計息。A.單利 B.復利 C. D.季度

9.某投資者購買一商業(yè)店鋪，購買價格為300 萬元，支付現(xiàn)金200 萬元，其余部分由銀行提供抵押貸款。

該項目投資的年經(jīng)營收入為90 萬元，運營費用和抵押貸款還本付息額為50 萬元。該項目投資的稅前現(xiàn)

金回報率為（）。

A.13% B.20% C.30% D.45% 10 償債付率的計算公式是（）

A.償債付率=可用于還本付息資金/當期應還本付息金額 B.償債付率=可用于還本資金/當期還本付息金額 C.償債付率=可用于還本資金/當期還本金額

D.償債付率=可用于還本付息資金/當期應還本金額

11.下列影響物業(yè)價格的因素中，屬于社會因素的是（）。A.稅收制度 B.城鄉(xiāng)規(guī)劃 C.城市化 D.人口素質(zhì)

12.在物業(yè)估價的比較法中，物業(yè)狀況調(diào)整可以分為權(quán)益狀況調(diào)整.實物狀況調(diào)整和（）狀況調(diào)整。

A.交易 B.成本 C.市場 D.區(qū)位

13.物業(yè)服務企業(yè)開展的消費者對中間商的滿意程度調(diào)查屬于（）調(diào)查。A.產(chǎn)品 B.供給 C.競爭 D.渠道

14.下列對物業(yè)經(jīng)營管理市場有影響的因素中，屬于經(jīng)濟環(huán)境因素的是（）。A.消費支出結(jié)構(gòu)B.經(jīng)濟政策C.價值觀念D.金融公眾 15.物業(yè)經(jīng)營管理市場分析中，對吸納率進行的分析屬于（）。A.競爭分析 B.占有率分析 C.供給分析 D.需求分析

16.物業(yè)經(jīng)營管理市場分析中，對于商業(yè)零售物業(yè)需要重點分析的內(nèi)容是（）。A.物業(yè)裝飾.裝修的標準和特點 B.物業(yè)公共服務內(nèi)容

C.吸引客戶的競爭優(yōu)勢 D.物業(yè)所處地區(qū)流動人口數(shù)量

17.物業(yè)服務企業(yè)能夠?qū)a(chǎn)品推廣到購買者面前，體現(xiàn)了有效市場細分原則中的（）。A.可衡量性 B.可進入性 C.可營利性 D.可區(qū)分性

18.下列市場細分依據(jù)中，屬于物業(yè)經(jīng)營管理市場細分的依據(jù)是（）A.中間用戶 B.客戶規(guī)模 C.客戶類型 D.潛在用戶 19.在租賃期內(nèi)，物業(yè)租賃轉(zhuǎn)移了出租人對房屋的（）。A.所有權(quán) B.占有權(quán) C.處分權(quán) D.最終收益權(quán)

20.關(guān)于物業(yè)租賃管理模式中物業(yè)服務委托模式的說法，正確的是（）。A.物業(yè)服務企業(yè)需承擔一定的租賃經(jīng)營活動風險

B.物業(yè)租賃市場活躍時，物業(yè)服務企業(yè)通常不能選擇該模式 C.物業(yè)租賃市場的價格波動影響物業(yè)物業(yè)企業(yè)的收入 D.物業(yè)服務企業(yè)只獲取物業(yè)服務費

21.物業(yè)租賃過程中，最終衡量物業(yè)資產(chǎn)價值大小的重要指標是（）。A.評估價格 B.租金水平C.投資價值 D.理論價值

22.下列影響租金確定的因素中，屬于租賃房屋內(nèi)在因素的是（）。A.地理位置 B.使用用途 C.朝向采光 D.租賃政策

23.一般情況下，承租人與出租人在辦理退房業(yè)務時，承租人收回（）。A.租金 B.能源費 C.服務費 D.押金

24.物業(yè)租賃合同中租賃期限不得超過（）年，超過部分無效。A.10 B.20 C.30 D.40 25.下列權(quán)利.義務中，屬于房屋承租人的義務是（）。A.保障房屋安全 B.可以依法轉(zhuǎn)租 C.按約定合理使用房屋 D.監(jiān)督物業(yè)管理狀況

26.在寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理中，關(guān)于管理.服務.經(jīng)營相互關(guān)系的說法，正確的是（）。A.經(jīng)營是確保管理和服務正常進行的樞紐 B.管理是經(jīng)營項目生存發(fā)展的基礎(chǔ) C.服務決定著經(jīng)營項目的持續(xù)發(fā)展

D.管理與經(jīng)營是物業(yè)服務企業(yè)的基本職責

27.按資源屬性分類，業(yè)主需求屬于寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的（）資源。A.物業(yè)服務企業(yè) B.管理技術(shù) C.社會關(guān)系 D.信息類 28.在以IT 行業(yè)為主要客戶群體的寫字樓里，物業(yè)服務企業(yè)比較適宜開展的經(jīng)營項目是（）。A.品牌服裝 B.電子郵件 C.打字復印 D.送餐

29.客戶租賃虛擬辦公室后，物業(yè)服務企業(yè)一般向客戶提供（）。A.商務地址 B.郵件平臺 C.共用電話 D.固定工作

30.某寫字樓有100 個獨立出租單位，每個出租單位內(nèi)建筑面積均是500平方米，分攤共用建筑面積是15000平方米，則每個獨立出租單位的可出租面積是（）平方米。A.150 B.350 C.385 D.650

31、寫字樓租金確定方案中，采用不同等級寫字樓對用相應的市場平均租金的定價方法是（）。

A.聲望性定價 B.整數(shù)定價 C.比較定價 D.習慣性定價 32.商務物業(yè)的管理目標可概括為“六個統(tǒng)一”和“一個指導”，其中“一個指導”是指（）的指導。

A.質(zhì)量 B.安全 C.權(quán)益 D.形象

33.商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中，能夠反映出開發(fā)商前期管理運作能力的是（）。A.銷售或招商情況 B.專業(yè)定位 C.開發(fā)商資信 D.管理模式

34.從商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營屬性看，商業(yè)物業(yè)的主要活動是以（）為主的活動。A.供應商 B.經(jīng)銷商 C.業(yè)主 D.商品

35.商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中，多層商店營業(yè)開門正確的流程是（）。A.自下而上的順序 B.自上而下的順序 C.按營業(yè)時間順序 D.按商業(yè)類別順序

36.一般而言，商場內(nèi)商品損耗的大部分是由（）造成的。A.消費者不良行為 B.供應商不良行為 C.商品質(zhì)量較差 D.內(nèi)部員工不良行為 37.商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中，物業(yè)服務企業(yè)對承租商進行組合的依據(jù)之一是根據(jù)承租商的（）。A.商業(yè)信譽 B.財務狀況 C.不同層次 D.服務需要

38.住宅小區(qū)內(nèi)的居民與各相關(guān)單位之間形成的社會關(guān)系，體現(xiàn)了住宅小區(qū)的（）功能。A.社會 B.經(jīng)濟 C.文化 D.服務 39.某經(jīng)濟適用房小區(qū)位于城市近郊區(qū)，交通較便利，居民以工薪族為主，總建筑面積為20 萬平方米，周邊除一家川菜酒樓外無其他餐飲配套。如物業(yè)服務企業(yè)開展餐飲服務業(yè)務，開設(shè)（）較為適宜。

A.西餐廳 B.宮廷菜 C.快餐廳 D.私家菜 40.按照住宅小區(qū)一般經(jīng)營服務項目的分類，物業(yè)服務企業(yè)開展的房屋買賣與租賃中介業(yè)務，屬于（）服務。

A.便民 B.居間 C.基本 D.特約

41.經(jīng)過業(yè)主許可和相關(guān)政府部門審批后，物業(yè)服務企業(yè)將住宅小區(qū)內(nèi)一些利用效率不高的公共場地劃定為停車位時，應不得占用（）。

A.社區(qū)廣場 B.消防通道 C.社區(qū)道路 D.公共草坪

42.別墅物業(yè)的特約服務定價時，物業(yè)服務企業(yè)對服務成本要進行（）核算。A.機會成本 B.差異成本 C.目標成本 D.全成本 43.相對于普通酒店，酒店公寓的主要服務對象是（）。A.長住客戶 B.大型企業(yè) C.國外賓客 D.商務人士

44.在大學校園管理中，對于古建筑古園林的維護和修繕，物業(yè)服務企業(yè)應與（）主管部門密切溝通。

A.房地產(chǎn) B.教育行政 C.城市規(guī)劃 D.城市建筑園林 45.醫(yī)院護理員的工作延續(xù)和補充了（）工作。A.藥劑師 B.營養(yǎng)師 C.掛號員 D.護士

46.在體育場館物業(yè)經(jīng)營管理過程中，確保媒體正常直播的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是（）。A.應急預案準備 B.正常秩序維護 C.確保電力供應 D.突發(fā)事件處理 47.相對于寫字樓物業(yè)租賃和銷售，產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)租賃和銷售要關(guān)注（）。A.產(chǎn)業(yè)政策的要求 B.潛在承租人的經(jīng)營類型 C.獲得產(chǎn)權(quán)方授權(quán) D.租賃價格的確定

48.針對高校開設(shè)的各類短訓班的特殊要求，在物業(yè)經(jīng)營管理中，物業(yè)服務企業(yè)不需要協(xié)調(diào)和安排的是().A.餐飲服務 B.住宿服務 C.午間休息 D.購物服務 49.物業(yè)經(jīng)營財務管理中，將長期投資的現(xiàn)金流量計劃和管理過程稱為（）。A.資本營運 B.資本預算 C.資本控制 D.資本籌集

50.長期籌資決策的主要問題包括資本結(jié)構(gòu)決策.債務結(jié)構(gòu)決策.（）決策。A.資本營運 B.股利分配 C.直接投資 D.內(nèi)部籌資 51.下列各方權(quán)益中，屬于剩余權(quán)益的是（）。A.股東權(quán)益 B.職工薪酬福利 C.顧客得到的產(chǎn)品和服務 D.企業(yè)上繳的稅款

52.反映企業(yè)在某一特定日期財務狀況的會計報表是（）。

A.利潤表報表 B.現(xiàn)金流量表 C.資產(chǎn)負債表 D.財務狀況變動表

53.在成本分析時，按照與決策的關(guān)系分類，在目前和未來無論實行何種方案均無法改變的成本是（）。

A.機會成本 B.沉沒成本 C.可緩成本 D.可免成本 54.在成本分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)業(yè)務量.成本和利潤之間的關(guān)系，按照預算期內(nèi)可能的一系列業(yè)務量水平編制的系列預算方法稱為（）預算法。A.增量 B.固定 C.彈性 D.滾動

55.在企業(yè)內(nèi)部的責任中心中，同時控制生產(chǎn)和銷售，既要對成本又要對收入負責，但沒有責任或權(quán)利決定該中心的資產(chǎn)投資水平的內(nèi)部組織是（）中心。A.成本 B.收入 C.利潤 D.投資

56.用于財務績效定量評價的總資產(chǎn)報酬率的計算公式是（）。A.利潤總額/成本費用總額*100% B.凈利潤/平均資本*100% C.（利潤總額+利息支出）/平均資產(chǎn)總額*100% D.主營業(yè)務收入凈額/平均資產(chǎn)總額*100% 57.物業(yè)服務企業(yè)自行組建專業(yè)服務公司為開發(fā)商提供前期服務.技術(shù)項目和工程管理等咨詢服務，屬于資產(chǎn)管理運作形式中的（）形式。

A.自營 B.合作經(jīng)營 C.提供交易平臺 D.投資管理

58.當今物業(yè)管理行業(yè)的核心競爭力，是傳統(tǒng)物業(yè)管理與（）相結(jié)合而構(gòu)成的核心產(chǎn)品。A.專業(yè)服務 B.資產(chǎn)管理 C.物業(yè)經(jīng)營 D.電子商務

59.綠色建筑要求垃圾處理應遵循的原則是“無害化、減量化、（）”。A.節(jié)約化 B.環(huán)?；?C.再生化 D.資源化

60.綠色建筑物業(yè)經(jīng)營管理過程中，物業(yè)服務企業(yè)節(jié)能降耗的目標主要是通過應用節(jié)能技術(shù)和（）技術(shù)來實現(xiàn)。

A.智能化 B.網(wǎng)絡化 C.信息化 D.自動化

二.多項選擇題（共20 題，每題2 分，每題有2 個或2 個以上備選項符合題意，至少有l(wèi) 個錯項，錯選.本題不得分，少選，所選的每個選項得0.5 分）61.物業(yè)經(jīng)營管理通?？煞譃椋ǎ┤齻€層次。

A.物業(yè)管理 B.物業(yè)資產(chǎn)管理 C.物業(yè)租賃管理 D.物業(yè)組合投資管理 E.物業(yè)特約服務管理 62.下列資源中，屬于物業(yè)服務企業(yè)無形資源的有（）。

A.品牌資源 B.管理技術(shù)資源 C.人力資源 D.社會關(guān)系資源 E.信息類資源

63.對于物業(yè)經(jīng)營管理項目來說，現(xiàn)金流入通常包括（）。

A.銷售收入 B.利息收入 C.貸款本金收入 D.還本付息 E.稅金 64.在物業(yè)估價中，影響物業(yè)價格的權(quán)益因素包括（）。A.周邊配套設(shè)施 B.物權(quán)種類 C.房地產(chǎn)投機 D.城市規(guī)劃的要求 E.周邊交通條件

65.下列影響物業(yè)經(jīng)營管理市場的因素中，屬于徽觀環(huán)境的因素有（）。A.地理位置 B.供應商 C.廣告公司 D.客戶 E.政府公眾 66.物業(yè)經(jīng)營管理市場細分的方法有（）因素法。

A.誘導 B.單一 C.綜合 D.系列 E.體系 67.關(guān)于房以轉(zhuǎn)租的說法，正確的有（）。

A.轉(zhuǎn)租人是房屋使用權(quán)人 B.轉(zhuǎn)租人不等于房屋出租人

C.轉(zhuǎn)租等于出租 D.轉(zhuǎn)租只是附屬于出租的獨立活動 E.轉(zhuǎn)租需經(jīng)過原出租人同意

68.物業(yè)租約談判中，妥協(xié)是出租人修訂出租條款而給承租人的優(yōu)惠，影響租賃妥協(xié)的因素有（）。

A.租賃收益 B.租賃規(guī)摸 C.租賃時間 D.租賃成本 E.租賃流程 69.寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理中，聯(lián)合經(jīng)營模式的缺點有（）。

A.不利于降低經(jīng)營成本 B.不利于分滿足客戶服務需求 C.不利于保證服務的專業(yè)性 D.兩個管理團隊需要磨合 E.易出現(xiàn)利益紛爭

70.虛擬辦公空客戶群體所具有的特征有（）。

A.居家工作 B.經(jīng)常往返各地，需要實際辦公場地

C.需要工作環(huán)境和形象，但沒育資金預算 D.需要一個市中心地址 E.需要在市中心舉行會議，但不需要辦公寶

71.在商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中，商業(yè)運營部門主要負責的業(yè)務有（）。A.進出通道管理 B.停車場管理 C.外來人員管理 D.顧客投訴處理 E.產(chǎn)品防偽打假

72.關(guān)于購物中心內(nèi)承租商組合與位置分配的說法，正確的有（）。

A.珠寶店設(shè)置于距離商場中心較遠的位置 B.家用器皿店設(shè)置于商場中心 C.快餐店設(shè)置于商場出入口 D.鞋店是服裝店的自然補充 E.食品店設(shè)置離商場中心較遠的位置

73.一般情況下，酒店公寓前臺服務員可以向客戶提供的信息有（）信息。A.交通 B.天氣 C.購物 D.學校 E.住戶

74.關(guān)于當前會所建設(shè)與經(jīng)營管理存在問題的說法，正確的有（）。

A.社會對會所的認知度沒有達到一定高度 B.會所運營維護成本高 C.功能配置近乎雷同，功能單一 D.人口構(gòu)成復雜，需求多樣 E.人員密集，服務時間長

75.在醫(yī)院物業(yè)經(jīng)營管理中，物業(yè)服務企業(yè)應特別注意隨時保持（）通道暢通。A.消防 B.購物 C.急救 D.就餐 E.人行 76.下列資產(chǎn)中，屬于流動資產(chǎn)的有（）。

A.應收票據(jù) B.應付票據(jù) C.預收賬款 D.應收賬款 E.存貨

77.在管理會計中，按照成本總頗與業(yè)務量之間的依存關(guān)系，可以將成本分成（）。A.固定成本 B.定額成本 C.變動成本 D.實際成本 E.混合成本 78.下列財務績效定量評價指標中，反映企業(yè)經(jīng)營增長狀況的有（）。A.主營業(yè)務利潤率 B.總資產(chǎn)增長率 C.資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 D.資本保值增值率 E.資本負債率

79.物業(yè)經(jīng)營管理體現(xiàn)在綠色建筑運行管理的具體內(nèi)容有（）。A.加強雨水.污水的排放.處理和再利用 B.控制綠色建筑物業(yè)經(jīng)營管理的成木 C.控制空氣質(zhì)量，提高大氣清潔度 D.注重采用新型建材飾材和自然能源 E.垃圾分類處理

80.大數(shù)據(jù)在物業(yè)服務企業(yè)內(nèi)部運營中的作用包括（）。

A.提升顧客忠誠度 B.提升供應鏈效率 C.打通線上線下營銷 D.改善客戶服務 E.提升物業(yè)服務成本

參考答案：

一、單選：

1．C 2．C 3．D 4．B 5．A 6．B 7．C 8．B 9．B 10．A 11．C 12．D 13．D 14．B 15．D 16．D 17．B 18．B 19．B 20．D 21．C 22．B 23．D 24．B 25．C 26．C 27．C 28．D 29．A 30．D 31．D 32．C 33．A 34．D 35．A 36．D 37．C 38．A 39．C 40．B 41．B 42．D 43．A 44．D 45．D 46．C 47．A 48．D 49．B 50．B 51．A 52．C 53．B 54．C 55．C 56．C 57．A 58．B 59．D 60．A

二、多選：

61．ABD 62．ADE 63．ABC 64．BD 65．BCDE 66．BCD 67．ABDE 68．BC 69．BDE 70．ACDE 71．DE 72．CD 73．ABCD 74．ABC 75．ACE 76．ADE 77．ACE 78．BD 79．ACDE 80．ABCD__