第一篇：淺談國有物業(yè)資產(chǎn)集中管理經(jīng)營的必要性1

淺談國有物業(yè)資產(chǎn)集中管理經(jīng)營的必要性

[摘要] 隨著社會的發(fā)展和國家管理職能的轉(zhuǎn)變，國有物業(yè)資產(chǎn)集中管理經(jīng)營的必要性突顯。紹興縣2009年出臺了有關(guān)政策，實行了集中歸口管理，成立了國有物業(yè)經(jīng)營有限公司，取得了較好效果?；诖耍疚膹慕B興縣國有物業(yè)管理體制的變遷沿革入手，提出了如何加強國有物業(yè)資產(chǎn)集中管理的思路。

關(guān)鍵詞：國有物業(yè)；資產(chǎn)集中管理；事業(yè)單位

近幾年來，我國縣市行政機構(gòu)、事業(yè)單位遷址后，原房產(chǎn)物業(yè)的管理和經(jīng)營不規(guī)范，為各種弊端行為提供了“溫床”，政企不分，各自為政，成本高，收益低，人情操作現(xiàn)象普遍，如任其發(fā)展，勢必將斷送住宅市場化改革的成果，并有可能造成政府、社區(qū)經(jīng)濟自治和物業(yè)管理行業(yè)三輸?shù)木置?。為?guī)范對我市市直行政事業(yè)單位搬遷辦公用房的管理，優(yōu)化資源配臵，構(gòu)建節(jié)約型社會，必須對其進行規(guī)范管理?；诖耍P者對國有物業(yè)資產(chǎn)集中管理經(jīng)營的必要性進行了思考，以期找出解決現(xiàn)階段物業(yè)管理中弊端的有效解決辦法。

一、物業(yè)管理體制的變遷沿革

1、第一階段從建國初期至1995年以前，在這個階段，浙江紹興縣居民住房的主體是公有住房，其來源是國家逐年投資興建的普通住宅。業(yè)主是國家，居民只是物業(yè)使用人，物業(yè)服務主要由政府成立的房屋管理局來承擔。在這個時期，紹興逐步實行住房改革，以擴大住宅建設資金來源。試行“三三制”“公建廠助”、企事業(yè)單位自建等形

式來緩解住房困難，但這些措施對商品房發(fā)展沒有明顯的促進作用，物業(yè)管理明顯停滯不前。

2、第二階段從1995年起到2003年9月1日國務院《物業(yè)管理條例》正式頒布之前。隨著計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型，公有住宅結(jié)構(gòu)上的閑臵，資源配臵浪費現(xiàn)象逐漸暴露，物業(yè)管理體制效率低下，其維護修繕成本日益抬高，政府房管局下屬房管所靠以往大量收取公房房租等勉強維持運行的環(huán)境已不復存在，物業(yè)所有權(quán)與物業(yè)經(jīng)營管理權(quán)相錯位現(xiàn)象嚴重，促使房管所向國有物業(yè)管理公司轉(zhuǎn)型。

3、第三階段為2003年9月1日國務院《物業(yè)管理條例》正式頒布之后。這個階段處于我國政府部門大規(guī)模搬遷的過程，給這個時期國有物業(yè)管理帶來了很多新的內(nèi)容，由于政府部門搬遷多，舊的辦公營業(yè)用房管理不規(guī)范較多，資產(chǎn)浪費嚴重，而且容易造成國有資產(chǎn)流失現(xiàn)象。針對以上問題，紹興縣2009年出臺了有關(guān)政策，實行了集中歸口管理，成立了國有物業(yè)經(jīng)營有限公司，取得了較好效果。

二、國有物業(yè)資產(chǎn)集中管理經(jīng)營的必要性

國有物業(yè)資產(chǎn)集中管理的房屋范疇主要包括各級政府機關(guān)以及財政部門有經(jīng)費繳撥關(guān)系的事業(yè)單位和社會團體的辦公用房搬遷后留下的辦公室用房、公共服務用房、設備用房和附屬用房，在政府搬遷后，這些資產(chǎn)明顯處于閑臵狀態(tài)，“十二”五期間我國政府倡導“節(jié)約型政府”的宗旨，所以提高原資產(chǎn)管理，進行集中管理非常有必要。

1、國有物業(yè)資產(chǎn)集中管理能使國有資產(chǎn)處臵的法律法規(guī)的規(guī)定得到有效執(zhí)行，減少和避免國有資產(chǎn)管理中存在的漏洞。通過對國有物

業(yè)資產(chǎn)集中管理經(jīng)營，可以加強對其監(jiān)督管理工作，維護國有資產(chǎn)的安全完整，理順和規(guī)范事業(yè)單位國有物業(yè)資產(chǎn)管理與政府公共管理的關(guān)系，提高國有物業(yè)資產(chǎn)使用效率，通過規(guī)范制度和流程，可以有效防止國有資產(chǎn)流失。

2、國有物業(yè)資產(chǎn)集中管理便于整體規(guī)劃處臵，能發(fā)揮國有資產(chǎn)最大社會經(jīng)濟效益。長期以來，國有物業(yè)資產(chǎn)由于分散管理，歸口過多，導致沉淀了大量的國有資產(chǎn)，其家底不清，結(jié)構(gòu)相對復雜，閑臵浪費現(xiàn)象嚴重。通過集中管理可以有效解決原有國有物業(yè)資產(chǎn)分散管理，責任難以有效落實，導致國有資產(chǎn)難以有效整合的矛盾。通過對房屋建筑物、土地、門面等國有資產(chǎn)進行集中規(guī)范化管理，能從根本上實現(xiàn)國有物業(yè)資產(chǎn)的保值增值，以發(fā)揮國有資產(chǎn)最大社會經(jīng)濟效益。

3、國有物業(yè)資產(chǎn)集中管理可以大大減少管理成本。隨著國有物業(yè)資產(chǎn)集中管理的實現(xiàn)，可以通過“定崗、定員、定編”工作而降本增效，以解決原有國有物業(yè)資產(chǎn)分散管理所帶來的組織結(jié)構(gòu)不合理，崗位編制不科學的諸多問題。通過統(tǒng)籌管理，提高效率，節(jié)約成本，不斷完善國有物業(yè)資產(chǎn)管理綜合水平。

三、對國有物業(yè)資產(chǎn)集中管理經(jīng)營的思考

國有物業(yè)資產(chǎn)集中管理經(jīng)營要做到資產(chǎn)接收理順關(guān)系，資產(chǎn)管理建賬立制，資產(chǎn)處臵公開公正，安全生產(chǎn)抓緊抓實，確保資產(chǎn)移交平穩(wěn)過渡與保值增值。

1、加強變更合同的管理。接收資產(chǎn)的部門要及時與原來的資產(chǎn)管理部門辦理交接手續(xù)，對原來已經(jīng)出租的國有物業(yè)資產(chǎn)，因原機關(guān)

局辦都已出租，接收后要及時上門與各租賃戶變更租賃合同，確保資產(chǎn)出租符合法律上對合同主體變更的要求。有條件的可以聘請法律顧問，對合同條款進行梳理，防止出現(xiàn)合同漏洞給物業(yè)管理帶來的隱患。同時搬遷單位與接收單位應做好房屋建筑物及相關(guān)設施的實物及帳務移交手續(xù)，由移交方填報資產(chǎn)移交表格，并提交有關(guān)原辦公用房的產(chǎn)權(quán)資料，接收方進行確認，交接雙方根據(jù)批復文件和資產(chǎn)移交表格進行帳務調(diào)整，確保資產(chǎn)安全、完整，帳實相符。

2、建賬立制。對接收資產(chǎn)的各種權(quán)證、各種資料、合同都要登記造冊都要逐類逐項登記，明晰產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)計資產(chǎn)、核對財賬，建立產(chǎn)權(quán)臺賬，集中管理。同時對于物業(yè)管理的各項資金應當按規(guī)定建賬立制，其收支情況應當定期公布，應當定期公布物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支情況。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位臵，將服務內(nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準等進行公布。

3、加強管理。一是按期間收交租費，對未到期的出租資產(chǎn)，一律嚴格按合同收交租費，最大限度的減少拖欠現(xiàn)象發(fā)生，防止長期拖欠最終發(fā)生了呆帳、壞帳。同時對于每個承租戶都簽訂了安全生產(chǎn)責任狀，并進行安全檢查，確保資產(chǎn)的安全。有條件的可以逐步參加財產(chǎn)保險，將資產(chǎn)安全風險進行轉(zhuǎn)移。對授權(quán)托管、代管和直接管理的經(jīng)濟實體進行資源整合，構(gòu)建具有競爭優(yōu)勢的專業(yè)化的物業(yè)管理公司。對于對已到期的資產(chǎn)，經(jīng)國資辦、國資公司申批，進行公開拍租，對部分小資產(chǎn)以直接拍賣的方式變現(xiàn)；對經(jīng)營性不動產(chǎn)實行公開掛牌、競價租賃。拍賣過程要堅持“公開、公平、公正”的三公原則，防止

“暗箱操作”造成國有資產(chǎn)流現(xiàn)象發(fā)生。

4、優(yōu)化配臵

一是組建國有物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營公司，逐步實現(xiàn)市場化運作，根據(jù)政府授權(quán)管理的不動產(chǎn)，并負有保值增值的責任。對接收的資產(chǎn)，按照保值增值和優(yōu)化配臵的原則，實行市場化租賃經(jīng)營。二是對行政辦公樓集中管理、優(yōu)化配臵，建立行政辦公用房統(tǒng)一建設、商品化供應、單位租賃使用的滾動發(fā)展機制。單位辦公用房能通過在現(xiàn)有政府物業(yè)中調(diào)劑解決的，原則上不能租用、購買、新建辦公用房；單位辦公用房確實不能通過調(diào)劑、租用解決的，可采用購買辦公用房解決。同時盤活國有物業(yè)資產(chǎn)，全面分析所接收的國有物業(yè)資產(chǎn)的狀況，按照資產(chǎn)收益最大化原則，運用市場手段對國有物業(yè)資產(chǎn)進行了分類處臵和經(jīng)營。三是進行市場化的“資本運作”，把長期閑臵、沉淀的“死資產(chǎn)”變成“活資本”，為各項建設籌措資金、提供擔保，為本縣的國有物業(yè)資產(chǎn)發(fā)展探索出了一條新型融資擔保途徑，不斷提高國有資產(chǎn)的利用效率。

參考文獻：

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[3]浙江在線.紹興住房制度改革：從居者憂其屋到優(yōu)其屋的變化http://zjnews.zjol.com.cn/05zjnews/system/2008/07/31/009789979.shtml

第二篇：物業(yè)前期管理的必要性

物業(yè)前期管理的必要性

(一)減少使用中的后遺癥

物業(yè)管理的基本職能是代表和維護業(yè)主的利益，對所管項目進行有效的管理。然而在物業(yè)管理的過程中，一些項目前期存在的問題一直困攏著物業(yè)管理人員，如項目質(zhì)量、設備性能、設施配套以及綜合服務等，這些均不取決于物業(yè)管理人員，而往往在于項目的開發(fā)商和建筑商。要改變這一狀況，把一些日后長期難以得到解決的問題盡可能在建筑過程中盡量限制在最小范圍之內(nèi)，物業(yè)的前期管理應同規(guī)劃設計、施工建設同步或交叉進行，由物業(yè)管理人員代表業(yè)主從管理者的角度，對所管項目后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在項目竣工之前，逐項妥善解決，減少日后管理工作的難題。

(二)物業(yè)前期管理是對所管項目的全面了解

物業(yè)管理是服務行業(yè)，然而要服務得好，使業(yè)主滿意，就必須對所管項目進行全面的了解。如果物業(yè)管理人員在樓盤交付使用時才介入管理，就無法了解土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設施建設、設備安裝等工程的情況，必須在項目的形成過程中就介入管理，才能對今后不便于維修及保養(yǎng)的地方提出改進意見，并做好日后維修及保養(yǎng)的重點記錄。只有這樣，物業(yè)管理人員才能更好地為業(yè)主服務。

(三)物業(yè)前期管理是為后期管理做好準備

對項目管理之前，還應設計物業(yè)管理模式，制訂相應的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商擬草有關(guān)文件制度，及進行機構(gòu)設置、人員聘用、培訓等工作。這些都應在項目前期管理階段安排就緒，樓盤一旦正式交付驗收，物業(yè)管理人員便能有序地對該項目進行管理。

（四）增強業(yè)主信心促進樓盤銷售

業(yè)主購房時會從使用者的角度對物業(yè)管理進行評價物業(yè)管理人員在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否滿足業(yè)主的服務需求，能否在業(yè)主中樹立良好的、有效的形象，對于開發(fā)商來說是一個把握機會、占領(lǐng)市場的重大問題。

范小平：***

2011/9/9

第三篇：物業(yè)經(jīng)營與管理

物業(yè)經(jīng)營與管理

關(guān)鍵字：物業(yè)管理物業(yè)管理企業(yè)責任與權(quán)力 物業(yè)糾紛

摘要：物業(yè)管理是順應房地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展而派生出來的產(chǎn)物，它作為房地產(chǎn)商品的消費環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是適應市場機制而逐步建立起來的一種綜合性的經(jīng)營服務方式。當它以經(jīng)營、服務、管理為一體的充滿生機和活力的管理方式在我國大地上一出現(xiàn)，就顯示出蓬勃的生命力及廣闊的發(fā)展前景。然而，我國現(xiàn)行的物業(yè)管理畢竟處于成長發(fā)展階段，在理論和實踐上還有很多問題需要解決完善。它一個關(guān)系國計民生，涉及千家萬戶的產(chǎn)業(yè)，自然備受各方關(guān)注。

物業(yè)和物業(yè)管理

物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地。其中，“各類房屋”可以是住宅區(qū)，也可以是單體的其他建筑，還包括綜合商住樓、別墅、高檔寫字樓、商貿(mào)大廈、工業(yè)廠房、倉庫等?！芭c之相配套的設備、設施和場地”，是指房屋室內(nèi)外各類設備、公共市政設施及相鄰的場地、庭院、道路。物業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)既有著本質(zhì)的聯(lián)系，又有所不同。房地產(chǎn)業(yè)的概念是涵括房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費的整個過程的集合概念。物業(yè)是房地產(chǎn)進入消費領(lǐng)域的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是其中的一個局部。物業(yè)管理是由專門的機構(gòu)和人員，依照合同和法律，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地以經(jīng)營的方式進行管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務。

物業(yè)管理的概念包含了以下幾層意思：實施物業(yè)管理的必須是具有法人資格的經(jīng)政府有關(guān)部門注冊認可的專業(yè)組織。物業(yè)管理組織必須按與物業(yè)業(yè)主和物業(yè)使用人簽訂的合同依法進行管理。物業(yè)管理的對象是物業(yè)，服務的對象是人，是以經(jīng)營的手段進行管理和服務，是集管理、服務、經(jīng)營為一體的有償勞動。物業(yè)管理是一種社會化的管理活動，其最終目的是方便用戶，服務于社會，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益的同步增長。

業(yè)主委員會

是指由業(yè)主選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主利益的組織，是業(yè)主行使共同管理權(quán)的一種特殊形式。業(yè)主委員會由業(yè)主或者業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，一般由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會的權(quán)力基礎是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)。

業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。

物業(yè)管理企業(yè)

顧名思義就是從事物業(yè)管理活動的企業(yè)。物業(yè)管理對象是物業(yè)，服務對象是人，是集管理、經(jīng)營服務為一體的有償勞動；所以物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)。按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的企業(yè)應具有四個特征：獨立的企業(yè)法人；明確的經(jīng)營宗旨和管理章程；實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧、自行運轉(zhuǎn)；獨立承擔民事和經(jīng)濟法律責任。物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)，它的指導思想應該是以服務為宗旨，以經(jīng)營為手段，以效益為目的。以服務為宗旨：就是在物業(yè)管理全過程中，突出“服務”二字，管理也是服務，要樹立全心全意為業(yè)主服務的意識，要以用戶至上、想用戶之所想、急用戶之所急，把服務做到家。目前我國物業(yè)管理企業(yè)類型很多，通常有以下幾種：

1）由房地產(chǎn)公司派生出來的物業(yè)管理公司

2）由房產(chǎn)管理部門轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理公司

3）由大中型企事業(yè)單位自管房部門轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理公司

4）社會上按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的物業(yè)管理公司

5）少量由街道居委會組建的物業(yè)管理公司

根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟狀況，我國住宅小區(qū)管理模式大體有六種：以區(qū)、街道辦事處以及居委會為主成立的物業(yè)管理公司；以房管所轉(zhuǎn)制成立的物業(yè)管理公司；以房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬組建的物業(yè)管理公司；單位直管公房管理模式； 完全按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的物業(yè)管理公司來開展服務。

物業(yè)公司職責范圍

1.負責小區(qū)水、暖、電力、熱水等正常供6.公共區(qū)域的秩序維護、安全防范等事項

應及相關(guān)設施維護、維修和保養(yǎng)。的協(xié)助管理服務；

2.小區(qū)安全保衛(wèi)工作。7.物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、3.物業(yè)共用部位及共用設施設備的使用、報告等義務；

管理和維護；8.物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務管理；

4.公共綠化的維護；9.物業(yè)服務檔案和物業(yè)檔案的保管；

5.公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護；10.其他物業(yè)管理事項。

最根本一點，就是通過上述管理服務工作，為業(yè)主和使用人提供一個安全、整潔、舒適的居住和工作環(huán)境。物業(yè)糾紛

一、物業(yè)常見的糾紛

（一）物業(yè)管理費糾紛。

（二）業(yè)主財產(chǎn)損失賠償糾紛。

（三）小區(qū)公用設施傷人的賠償糾紛。

（四）無因管理糾紛。

（五）小區(qū)公用部位的侵權(quán)糾紛。（六小區(qū)公用部位的出租營利問題。

（七）小區(qū)內(nèi)停車收費糾紛。

二、物業(yè)管理糾紛中的主要法律盲點

（一）業(yè)主委員會的締約能力和訴訟地位問題。

（二）無因管理的處理問題。

（三）物業(yè)管理合同的解除問題。

（四）物業(yè)管理企業(yè)的保安義務問題。

（五）居民委員會和物業(yè)管理企業(yè)的責任劃分問題。

（六）物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)限屆定問題。

三、物業(yè)管理糾紛的處理方式和程序

物業(yè)管理糾紛處理方式，概括起來有以下幾種：1）當事人各方自行協(xié)商和解；2）各方當事人請求第三人調(diào)解，請求政府主管部門行政調(diào)處。3）當事人之間約定仲裁；4）司法訴訟。這幾種方式孰優(yōu)孰劣，難作評定，當事人可以自己決定。自行協(xié)商和解是雙方直接對話解決糾紛的方式，而后面三種則是借助第三方解決糾紛的方式。

四、對業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)的幾點建議

（一）簽訂明確詳盡的物業(yè)管理合同。無論是業(yè)主還是物業(yè)管理企業(yè)，都應當把簽訂內(nèi)容詳盡、權(quán)利義務明確的物業(yè)管理合同作為防范物業(yè)管理糾紛的重要手段。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在簽訂物業(yè)管理合同時，應當切實遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用原則，在合同內(nèi)容上應當就可能發(fā)生的爭議作出明確的規(guī)定，在確定雙方的權(quán)利義務時，應當根據(jù)物業(yè)管理費用的收費水平來確定物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務的水平。

（二）依法成立業(yè)主委員會。作為小區(qū)的業(yè)主應當主動、積極、依法成立業(yè)主委員會，保障業(yè)主委員會的職權(quán)，為業(yè)主委員會行使職權(quán)、維護業(yè)主利益提供方便。業(yè)主委員會應當由能代表業(yè)主利益的業(yè)主組成，應當根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定行使職權(quán)。對于物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務應及時予以審查、監(jiān)督，對于損害業(yè)主利益的行為，應及時采取解除物業(yè)管理合同或提起訴訟等措施加以維護。

（三）物業(yè)管理企業(yè)應依合同提供物業(yè)管理服務。周到的物業(yè)管理服務是每個小區(qū)業(yè)主的共同希望，物業(yè)管理企業(yè)應在合同明確約定的權(quán)利義務的基礎上，進一步提高物業(yè)管理的水平，保證所提供的物業(yè)管理服務達到或超過物業(yè)管理的收費水平，以促進物業(yè)管理服務及物業(yè)管理收費的良性循環(huán)，實現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的共贏。

（四）應突出物業(yè)管理委員會的作用。根據(jù)目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀，個別業(yè)主在與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生物業(yè)管理糾紛時往往處于弱勢一方，但也不可否認，確有個別業(yè)主從個人私利出發(fā)無理拒交物業(yè)管理費用，或無理指責物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理服務。此時，業(yè)主委員會應當積極介入個別業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛，平衡業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利義務，以最大限度地維護小區(qū)絕大多數(shù)業(yè)主的合法利益。

（五）業(yè)主人身、財產(chǎn)損害問題應在合同中特別約定。根據(jù)目前業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間常見的財產(chǎn)損失、人身傷害糾紛等事項，應在物業(yè)管理合同中作特別約定，這種特別約定無論對于業(yè)主還是物業(yè)管理企業(yè)都具有積極意義，一旦因上述事項發(fā)生糾紛，雙方均可以根據(jù)合同約定來處理，避免爭論不休的尷尬局面。

（六）業(yè)主委員會可聘請法律顧問。根據(jù)外國物業(yè)管理中的成熟經(jīng)驗，由業(yè)主委員會出資聘請對物業(yè)管理方面有專長的律師作為業(yè)主委員會的法律顧問，能夠有效地對物業(yè)管理合同的簽訂及履行進行審查和監(jiān)督，為業(yè)主委員會提供必要的法律幫助，促進物業(yè)管理企業(yè)依照合同約定及法律規(guī)定盡職盡責地提供物業(yè)管理服務。實現(xiàn)小區(qū)居民的安居樂業(yè)，需要廣大業(yè)主和物業(yè)管理公司的共同努力。多一體諒，多一些理解，少一些偏執(zhí)，大家積極配合才能把這個家建設的更加和諧。

第四篇：復旦大學國有經(jīng)營性資產(chǎn)管理暫行辦法

復旦大學經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理暫行辦法

第一章

總則

第一條

為進一步加強學校國有經(jīng)營性資產(chǎn)的監(jiān)督管理，建立以資本為紐帶的新型校辦產(chǎn)業(yè)管理體制和運營機制，規(guī)范學校校辦企業(yè)投資和經(jīng)營行為，確保學校經(jīng)營性資產(chǎn)保值增值，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》、《中華人民共和國公司法》、《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》、《國有企業(yè)監(jiān)事會暫行條例》等國家有關(guān)法律法規(guī)，《教育部關(guān)于積極發(fā)展、規(guī)范管理高校科技產(chǎn)業(yè)的指導意見》（教技發(fā)[2005]2號）及《復旦大學國有資產(chǎn)管理暫行辦法》（校批字[2014]84號）文件精神，結(jié)合我校實際，制訂本辦法。

第二條

本辦法所稱經(jīng)營性國有資產(chǎn)（以下簡稱經(jīng)營性資產(chǎn)），是指學校按《事業(yè)單位非經(jīng)營性資產(chǎn)轉(zhuǎn)經(jīng)營性資產(chǎn)管理實施辦法》的要求，用于從事生活經(jīng)營活動的資產(chǎn)，如對企業(yè)股權(quán)、營業(yè)性房屋等。

第三條 學校對企業(yè)的管理實行事企分開、所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，企業(yè)享有有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)經(jīng)營自主權(quán)。學校不具體從事、也不干預企業(yè)的正常經(jīng)營活動。

第二章

組織機構(gòu)及管理體制

第三條 學校將所有投資企業(yè)股權(quán)劃轉(zhuǎn)到資產(chǎn)經(jīng)營公司，由其代表學校持有對企業(yè)投資形成的股權(quán)；未劃轉(zhuǎn)企業(yè)以及其他非法人經(jīng)營單位，學?？晌匈Y產(chǎn)公司代為經(jīng)營或管理。資產(chǎn)經(jīng)營公司承擔經(jīng)營性資產(chǎn)的保值增值責任。

第四條

國有資產(chǎn)管理委員會（以下簡稱國資委）是學校經(jīng)營性資產(chǎn)管理的決策機構(gòu)，代表學校對資產(chǎn)經(jīng)營公司履行出資人職責，依法對學校國有經(jīng)營性資產(chǎn)實施監(jiān)督管理。按學校相關(guān)規(guī)定，應由學校校長辦公會決定的事項，按學校規(guī)定執(zhí)行。

第六條 資產(chǎn)管理處是學校國資管理的職能部門，代表學校對資產(chǎn)經(jīng)營公司進行考核、監(jiān)督，以及對資產(chǎn)經(jīng)營公司管理范圍外的經(jīng)營性資產(chǎn)進行監(jiān)督管理。

第三章

經(jīng)營性資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理

第七條

經(jīng)營性資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理包括產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)界定、產(chǎn)權(quán)糾紛調(diào)處、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等。

第八條

經(jīng)營性資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記分為占有產(chǎn)權(quán)登記、變更產(chǎn)權(quán)登記、注銷產(chǎn)權(quán)登記。占有產(chǎn)權(quán)登記適用于新設立的企業(yè)；變更產(chǎn)權(quán)登記適用于企業(yè)發(fā)生分立、合并、部分改制，以及隸屬關(guān)系、名稱、住所和企業(yè)負責人發(fā)生變化的企業(yè)；注銷產(chǎn)權(quán)登記適用于依法撤銷或整體改制等原因被清算、注銷的企業(yè)。

第九條

我校根據(jù)財政部《事業(yè)單位及事業(yè)單位所辦企業(yè)國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理辦法》有關(guān)規(guī)定，由資產(chǎn)管理處牽頭組織申請國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記。第十二條

資產(chǎn)經(jīng)營公司在國資委授權(quán)下負責經(jīng)營性資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)界定和產(chǎn)權(quán)糾紛調(diào)處工作。

第十三條

經(jīng)營性資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，按國資委、財政部《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》執(zhí)行。

第四章

經(jīng)營性資產(chǎn)使用管理

第十四條

學校建立經(jīng)營性資產(chǎn)使用管理責任制。各企業(yè)的負責人為本企業(yè)國有經(jīng)營性資產(chǎn)使用管理的責任人。

第十五條

各企業(yè)要建立健全國有經(jīng)營性資產(chǎn)管理制度，應對國有經(jīng)營性資產(chǎn)定期清理、檢查。對各種資產(chǎn)至少每年盤點一次，做到家底清楚、賬賬相符、賬實相符，防止國有資產(chǎn)流失。

第十六條

資產(chǎn)經(jīng)營公司依法對其所出資企業(yè)財務狀況進行監(jiān)督，建立和完善國有資產(chǎn)保值增值指標體系，維護出資人權(quán)益。所出資企業(yè)中的全資、控股、參股企業(yè)應當按照規(guī)定定期向資產(chǎn)經(jīng)營公司報告財務狀況、生產(chǎn)經(jīng)營狀況和國有資產(chǎn)保值增值狀況。資產(chǎn)經(jīng)營公司應定期向經(jīng)資委報告本企業(yè)及下屬企業(yè)的財務及經(jīng)營狀況。

第十七條

對資產(chǎn)清查中盤盈、盤虧的各項資產(chǎn)，各企業(yè)要如實填報盤盈、盤虧明細表和有關(guān)分析說明。對盤盈、盤虧后資產(chǎn)賬的調(diào)整，企業(yè)必須報資產(chǎn)經(jīng)營公司審核，并按照國家有關(guān)審批權(quán)限和程序進行審批后，方能進行處理。

第十八條

資產(chǎn)經(jīng)營公司及其下屬企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃、重大投融資計劃須報經(jīng)資委審批。

第五章

經(jīng)營性資產(chǎn)收益的管理

第十九條

學校作為資產(chǎn)經(jīng)營公司的唯一出資人，依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定享有對資產(chǎn)經(jīng)營公司投資的收益權(quán)，并承擔資產(chǎn)經(jīng)營公司國有資產(chǎn)的安全完整和保值增值的監(jiān)督責任。

第二十條

依據(jù)國家規(guī)定，資產(chǎn)經(jīng)營公司使用學校國有經(jīng)營性資產(chǎn)從事對外投資、入股、合資、聯(lián)營的，必須按照投資額占被投資企業(yè)的份額，收取投資收益，同時承擔其投資企業(yè)國有資產(chǎn)的安全完整和保值增值的監(jiān)督責任。

第二十一條

經(jīng)資委授權(quán)資產(chǎn)經(jīng)營公司負責對學校經(jīng)營性資產(chǎn)的經(jīng)濟效益、收益分配情況進行考核監(jiān)督。

第六章非投資型無形資產(chǎn)管理

第二十二條

學校非投資型無形資產(chǎn)是指學校擁有或控制的沒有實物形態(tài)且用于經(jīng)營活動，并能為學校帶來經(jīng)濟利益的資源。

第二十三條

依據(jù)學校國有無形資產(chǎn)管理相關(guān)規(guī)定，由經(jīng)資委授權(quán)資產(chǎn)經(jīng)營公司管理學校用于經(jīng)營活動的非投資型無形資產(chǎn)。

第二十四條

將學校非投資型無形資產(chǎn)用于經(jīng)營活動的單位或個人須嚴格遵守《北京師范大學關(guān)于企業(yè)冠用校名管理的暫行規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，履行相應程序，依法使用。

第二十五條

對非法使用學校無形資產(chǎn)的校內(nèi)外單位、個人，資產(chǎn)經(jīng)營公司有權(quán)代表學校依法追究其責任，維護學校利益。

第七章

企業(yè)負責人管理

第二十六條

學校和資產(chǎn)經(jīng)營公司要建立健全符合現(xiàn)代企業(yè)制度要求的企業(yè)負責人的選用和激勵、約束機制。

第二十七條

經(jīng)資委依照有關(guān)規(guī)定，任免或建議任免下列所投資企業(yè)的企業(yè)負責人，決定其薪酬和獎懲或提出其薪酬和獎懲建議：

任免資產(chǎn)經(jīng)營公司董事長、非職工代表董事，派出資產(chǎn)經(jīng)營公司監(jiān)事會主席、非職工代表監(jiān)事，向其董事會提出總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財務負責人等的任免建議；

依照學校及資產(chǎn)經(jīng)營公司控股的上市公司、資產(chǎn)規(guī)模和社會影響較大企業(yè)的章程，提出派出的董事、監(jiān)事人選，以及推薦的總經(jīng)理、副總經(jīng)理和財務負責人等的人選；

依照所投資的其他企業(yè)章程，委派董事和監(jiān)事，任免或建議任免總經(jīng)理、財務負責人等。

第二十八條

資產(chǎn)經(jīng)營公司董事會依照企業(yè)章程，任免、推薦、委派和建議任免下列企業(yè)負責人：

任免公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理和財務負責人，并決定其薪酬和獎懲；

根據(jù)學校經(jīng)資委授權(quán)，向所投資的其他企業(yè)委派董事、監(jiān)事，提出總經(jīng)理和財務負責人等的任免建議；

可以授權(quán)公司總經(jīng)理辦公會，集體決定向所投資規(guī)模較小的參股企業(yè)推薦或委派的董事、監(jiān)事人選。

第二十九條

資產(chǎn)經(jīng)營公司在對其下屬企業(yè)履行出資人職責時應當按照經(jīng)資委的指示提出提案、發(fā)表意見、行使表決權(quán)，并將其履行職責的情況和結(jié)果及時報告經(jīng)資委。資產(chǎn)經(jīng)營公司對下屬企業(yè)的負責人的任免，對下屬全資、控股、參股企業(yè)派出董事和監(jiān)事的名單及高級管理人員的任免建議均需報經(jīng)資委審批。

第三十條

學校根據(jù)國資委《企業(yè)國有資本保值增值結(jié)果確認暫行辦法》的規(guī)定，并參照教育部《委屬高校校辦產(chǎn)業(yè)國有資產(chǎn)保值增值考核試行辦法》，建立企業(yè)負責人經(jīng)營業(yè)績考核制度，與其推薦或任命、委派的企業(yè)負責人簽訂任期業(yè)績合同，并由委派單位的同級黨組織對企業(yè)負責人進行考核和任期考核。

企業(yè)董事長、總經(jīng)理和財務負責人每屆任期屆滿，或?qū)弥须x任，均須接受任期經(jīng)濟責任審計，作為任期考核的依據(jù)，其任期經(jīng)濟責任審計報告報上級單位備案。

第三十一條

學校依據(jù)有關(guān)規(guī)定，由經(jīng)資委確定資產(chǎn)經(jīng)營公司負責人薪酬方案，根據(jù)其經(jīng)營業(yè)績決定獎懲。資產(chǎn)經(jīng)營公司負責制定其下屬企業(yè)負責人薪酬方案，根據(jù)考核結(jié)果，決定下屬企業(yè)負責人的獎懲。資產(chǎn)經(jīng)營公司下屬企業(yè)薪酬及獎懲方案須報經(jīng)資委審批。

第三十二條

資產(chǎn)經(jīng)營公司及其所出資企業(yè)中的法人獨資、控股企業(yè)不按照規(guī)定向經(jīng)資委或資產(chǎn)經(jīng)營公司報告財務狀況、生產(chǎn)經(jīng)營狀況和國有資產(chǎn)保值增值狀況的，予以警告；情節(jié)嚴重的，對直接的主管人員和其他直接責任人予以相應處分。

第三十三條

資產(chǎn)經(jīng)營公司及資產(chǎn)經(jīng)營公司下屬企業(yè)負責人濫用職權(quán)、玩忽職守，造成企業(yè)國有資產(chǎn)損失的，應負賠償責任，并對其給予紀律處分；構(gòu)成犯罪的，移交司法機關(guān)處理。

第八章企業(yè)重大事項管理

第三十四條

在經(jīng)資委的領(lǐng)導下，由資產(chǎn)經(jīng)營公司負責指導其下屬企業(yè)建立健全現(xiàn)代企業(yè)制度，審核批準其下屬企業(yè)的重組、股份制改造方案和公司章程。

第三十五條

資產(chǎn)經(jīng)營公司依照法定程序決定其下屬企業(yè)重大事項。其中，涉及出資人、企業(yè)類型、注冊資本、重大事項決策權(quán)限、法人治理結(jié)構(gòu)以及議事規(guī)則的變更而修改補充的章程，應報經(jīng)資委批準；章程的其他修改和補充，報經(jīng)資委備案。

重要企業(yè)的分立、合并、破產(chǎn)、解散等事項，應當報經(jīng)資委審批。

企業(yè)符合下列情形的，應當依法進行清產(chǎn)核資，學校是第一大國有股東的企業(yè)應報經(jīng)資委批準后，履行相應手續(xù)：

企業(yè)資產(chǎn)損失和資金掛賬超過所有者權(quán)益，或企業(yè)會計信息嚴重失真、賬實嚴重不符、賬務嚴重異常，或國有資產(chǎn)出現(xiàn)重大流失的；

企業(yè)受重大災害等不可抗力影響，造成資產(chǎn)嚴重損失的；

企業(yè)分立、合并、重組、改制、撤銷等經(jīng)濟行為涉及資產(chǎn)或產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)重大變動的；

企業(yè)會計政策重大更改，涉及資產(chǎn)核算方式發(fā)生重要變化的；

上級國有資產(chǎn)監(jiān)管部門認為應當進行清產(chǎn)核資的，或法律法規(guī)規(guī)定的特定經(jīng)濟行為必須清產(chǎn)核資的。

第三十六條

經(jīng)資委作為資產(chǎn)經(jīng)營公司股東，負責向資產(chǎn)經(jīng)營公司委派由非職工代表擔任的董事。資產(chǎn)經(jīng)營公司依照公司法的規(guī)定，向其下屬控股、參股企業(yè)委派股東代表及由非職工代表擔任的董事、監(jiān)事，參加股東會、董事會和監(jiān)事會。

資產(chǎn)經(jīng)營公司下屬控股、參股公司的股東會、董事會決定公司的分立、合并、破產(chǎn)、解散、增減資本、發(fā)行公司股票、發(fā)行公司債券、任免企業(yè)負責人等重大事項時，資產(chǎn)經(jīng)營公司需事先征求經(jīng)資委的意見，資產(chǎn)經(jīng)營公司派出的股東代表、董事應當按照經(jīng)資委及資產(chǎn)經(jīng)營公司的指示發(fā)表意見、行使表決權(quán)。

資產(chǎn)經(jīng)營公司委派的股東代表、董事、監(jiān)事，應當將其履行職責的情況及時向經(jīng)資委及資產(chǎn)經(jīng)營公司報告。

第三十七條

資產(chǎn)經(jīng)營公司決定其所出資企業(yè)的國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓。其中轉(zhuǎn)讓全部國有股權(quán)或者部分轉(zhuǎn)讓國有股權(quán)致使資產(chǎn)經(jīng)營公司不再擁有控股地位的，須報經(jīng)資委批準。

第三十八條

資產(chǎn)經(jīng)營公司依照國家有關(guān)規(guī)定組織協(xié)調(diào)下屬全資企業(yè)或法人獨資公司的兼并、破產(chǎn)工作，并配合有關(guān)部門做好企業(yè)下崗職工的安置。

第三十九條

資產(chǎn)經(jīng)營公司依照國家有關(guān)規(guī)定擬定所出資企業(yè)收入分配制度改革方案，調(diào)控所出資企業(yè)工資分配的總體水平。

第四十條

本辦法由經(jīng)資委負責解釋，自發(fā)布之日起施行。

第五篇：國有糧食企業(yè)資產(chǎn)管理調(diào)研報告

加強國有糧食企業(yè)資產(chǎn)管理工作的探討

xx市糧食局

國有糧食企業(yè)的資產(chǎn)屬于國家所有，由國有糧食企業(yè)占有、使用，是保障糧食安全的重要物質(zhì)基礎。但由于企業(yè)所擁有的國有資產(chǎn)大部分年代長久，資料保管不完整，沒有一套完善的管理和監(jiān)督體系，使一些單位的資產(chǎn)狀況不清，家底不明。本文對近年國有糧食企業(yè)資產(chǎn)清查中存在的一些問題進行分析，并提出解決問題的對策。

一、糧食國有企業(yè)資產(chǎn)管理存在的問題

（一）國有資產(chǎn)名目問題。過去長期使用的賬目已經(jīng)不能完全適合發(fā)展了的國有資產(chǎn)科目的需要，應該根據(jù)財務制度，及時對資產(chǎn)賬目進行變更、補充和擴展，以適應發(fā)展的需要。

（二）會計基礎工作薄弱。一是資產(chǎn)的核算不規(guī)范。有的單位不記固定資產(chǎn)明細賬，有的單位資產(chǎn)保管不善，致使資產(chǎn)流失嚴重。二是往來款項缺乏有效管理。部分單位暫存暫付業(yè)務發(fā)生頻繁、掛賬問題嚴重，很多專項工作早已結(jié)束，但專項經(jīng)費依然掛賬、末予結(jié)轉(zhuǎn)。部分單位應收賬款賬齡三年以上，債權(quán)數(shù)額較大，形成了名存實亡的空殼資產(chǎn)。

（三）管理制度不健全，管理人員缺乏。一些單位末建立單位負責人對國有資產(chǎn)保值增值考核機制和離任責任審計制度。由于內(nèi)部資產(chǎn)管理制度不健全、內(nèi)部職責不清、造成資產(chǎn)使用、移交手續(xù)不全、固定資產(chǎn)控制不到位。許多單位由于人員少，不明確資產(chǎn)管管理人員，管賬與管物同一個人，不利于相互監(jiān)督。

（四）資產(chǎn)的劃轉(zhuǎn)、調(diào)動、贈予等手續(xù)不全。由于行政干預，企業(yè)資產(chǎn)的調(diào)動、贈予等情況沒有相關(guān)的權(quán)屬證明、沒經(jīng)權(quán)威部門評估，甚至有些單位對上述財產(chǎn)沒有及時入賬，形成賬外賬。

（五）國有資產(chǎn)管理方式較為落后，資產(chǎn)管理與會計資料信息化管理相脫節(jié)。目前，有些地方國有資產(chǎn)的管理還停留在賬簿和報表的管理上，不能動態(tài)地反映國有資產(chǎn)的變化情況。資產(chǎn)管理還末建立信息化系統(tǒng)，落后的管理方式造成資產(chǎn)管理的漏洞和風險。一些單位擅自處理了資產(chǎn)，主管部門也不能及時發(fā)現(xiàn)。

二、加強國有糧食企業(yè)資產(chǎn)管理問題的對策

為了充分發(fā)揮國有資產(chǎn)的作用，確保國有資產(chǎn)的安全完整，必須采取有效的措施，解決國有糧食企業(yè)資產(chǎn)管理中的問題。要進一步完善制度、強化監(jiān)督、更新管理理念，改變管理方式，合理配置國有資產(chǎn)、提高國有資產(chǎn)使用效益。

（一）完善國有資產(chǎn)監(jiān)督制度，依法規(guī)范管理。各單位必須認真貫徹執(zhí)行國有資產(chǎn)管理的有關(guān)文件精神及政策，切實采取有效措施，建立和完善規(guī)章制度，做到依法規(guī)范管理。通過采取各種形式宣傳國有資產(chǎn)管理及相關(guān)的法律法規(guī)，使企業(yè)從思想上重視國有資產(chǎn)管理，掌握國有資產(chǎn)管理的有關(guān)政策。

（二）建立資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，實現(xiàn)資產(chǎn)管理信息化。為防止資產(chǎn)清查的前清后亂，切實提高國有糧食企業(yè)資產(chǎn)管理水平，應盡快建立國有資產(chǎn)動態(tài)管理系統(tǒng)。使財政部門及主管部門能及時、全面的撐握國有資產(chǎn)的總體情況，以利于資產(chǎn)管理的透明化和資源共享。

（三）加強基礎建設，落實責任，確保國有資產(chǎn)安全完整。完善資產(chǎn)管理制度和監(jiān)督制度，通過內(nèi)部制約機制和外部制約機制相結(jié)合、資金管理與項目管理相結(jié)合，使每一個環(huán)節(jié)都有章可循，發(fā)揮制度建設的保障作用。明確法人代表為國有資產(chǎn)管理的第一責任人，并有財務科長、實物保管員等組成國有資產(chǎn)管理隊伍。加強國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)占有登記，使企業(yè)的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬更趨于明晰，明確管理目標。

（四）建立國有資產(chǎn)考核制度，確保資產(chǎn)保值增值。健全的業(yè)績考核制度是促進企業(yè)高效運作和國有資產(chǎn)保值增值的長效措施，其核心是使國有糧食企業(yè)可持續(xù)發(fā)展?？己酥贫葢勒諊曳ㄒ?guī)，結(jié)合企業(yè)實際情況制定，目的是為了切實履行法人職責，維護所有者權(quán)益、落實國有資產(chǎn)保值增值責任。企業(yè)內(nèi)部應建立完善各層次負責人及其他員工的業(yè)績考核制度，充分調(diào)動各方面的積極性。