第一篇：前期開發(fā)報建管理辦法

前期開發(fā)報建工作管理制度

一、目的

為規(guī)范公司工程項目前期開發(fā)報建工作行為及事務處理標準，使工作得以圓滿進行，特制定本管理制度。

二、適用范圍

本制度適用于本公司工程項目各階段所有前期開發(fā)報建工作的進行。

三、前期開發(fā)報建工作要求

1、工程部前期開發(fā)報建主管應熟悉房地產開發(fā)全過程的程序，熟悉政府土地、規(guī)劃、建設、配套、工程管理體系的辦事程序。

2、了解開發(fā)項目的占地面積、容積率和綠化率等規(guī)劃指標，項目紅線內外水、電等能源配套設施情況及收費，是否九通一平，樓盤的地理位置，交通狀況以及規(guī)劃狀況，項目周邊地塊供求狀況、自然條件、社會環(huán)境、周邊經濟發(fā)展狀況、有無政策限制等及將采取哪些節(jié)能、環(huán)保和智能化設施、物業(yè)管理方式等。

3、以項目為基礎了解施工進度，從實際出發(fā)制定合理的工作計劃，實現(xiàn)與工程建設的統(tǒng)一、協(xié)調、同步。

4、所有有關工程項目的政府批件、權證資料，一經獲得將原件并復印件轉交資料員保管，做好交接記錄工作。

5、工作進行中，涉及費用支出的，填寫《報批單》及《付款申請單》，由報建主管、工程部經理、工程副總經理、財務部、總經理簽字同意后領取，將相關票據(jù)交財務部。

6、工程結束后，對工程期間工作做總結報告，交主管領導審閱。

7、搜集政府有關建筑、能源等相關政策，提前完成項目前期配套的計劃

工作，上報主管領導進行相關決策。

8、應定期上報工作進度計劃及相關政策法規(guī)研究報告。

四、工程部前期開發(fā)報建主管工作職責

1、辦理從項目立項開始到申請《建設工程規(guī)劃許可證》的全部手續(xù)工作。

2、辦理申請《建筑工程施工許可證》的全部手續(xù)工作。

3、辦理能源、占路、掘路、綠化、環(huán)保等相關手續(xù)。

4、協(xié)助組織工程竣工、檔案驗收工作，辦理《房屋產權證》。

5、完成領導交辦的其它工作。

五、工作內容

1、項目可行性研究階段：

（1）搜集市場相關信息，為公司決策層提供可靠數(shù)據(jù)，辦理土地準備工作，制定嚴密工作計劃，計劃包括征地（買地）、拆遷、補償?shù)确桨?。?）測量隊測繪獲得現(xiàn)狀地形圖，填報《建設用地申請書》。（3）辦理《建設用地選址意見書》。

（4）辦理《建設項目環(huán)境影響報告表》，環(huán)保局出具《環(huán)評證明書》。

2、項目前期階段：

（1）繳納土地轉讓金、土地契稅，獲得《土地使用權出讓合同》、《交納土地出讓金證明》。

（2）辦理《建設用地規(guī)劃許可證》?？傻玫浇浺?guī)劃部門蓋章的《現(xiàn)狀地形圖》及核發(fā)通知。

（3）辦理《土地使用權證》。配合測量隊、地籍管理部門做指界工作，獲得土地地籍圖。

（4）辦理《設計階段能源可供證明》或《大、小能源配套證明》。（5）聯(lián)系各水、電、燃氣、熱力、市政等單位，了解能源和市政配套要

求，配合設計單位找到能源配套接口。

（6）委托設計單位出設計方案，填報《規(guī)劃設計方案申報表》。（7）測量隊定樁、放線，交納相關費用。（8）辦理《房地產開發(fā)資質預審》。（9）辦理《內資企業(yè)投資項目備案申請》。（10）辦理建委報建工作。

（11）協(xié)助組織設計單位招標，辦理招標備案。

（12）各專業(yè)（水、電、燃氣、熱力、市政等）設計要點、方案證書，交納相關費用。

（13）辦理《建設工程消防設計審核意見書》，交納相關費用。（14）辦理《建設工程人防設計審核意見書》，交納相關費用。（15）辦理《供熱證明書》，交納相關費用。

（16）辦理《綠化證明書》，如需辦理綠化遷移手續(xù)，交納相關費用。（17）辦理《防雷證明書》。（18）辦理《大、小配套手續(xù)費》。

（19）辦理《擴初設計批復》，項目投資計劃，設計單位施工圖紙設計及各專業(yè)項目圖紙設計（根據(jù)專業(yè)公司要求或由專業(yè)公司設計），辦理《施工圖審查意見書》。

（20）辦理設計合同、勘察合同備案。（21）辦理《建設工程規(guī)劃許可證》。

3、工程招標階段：

（1）在取得《施工圖審查意見書》后，辦理《監(jiān)理、施工單位工程招標監(jiān)督管理》。

（2）監(jiān)理、施工單位招標及招標備案。

（3）辦理《工程質量監(jiān)督申報登記書》。

（4）交納墻改費、散裝水泥費、安全文明施工等相關費用。（5）辦理《工程施工許可證》。（6）辦理《售房許可證》。

4、工程施工準備階段：

（1）試樁前，進行臨時水、電的開戶，協(xié)調關系，爭取充分享受相關優(yōu)惠政策。

（2）向轄區(qū)綠化、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、市政、交通管理等部門辦理相關手續(xù)、交納管理費，負責協(xié)調與相關部門的關系。

5、工程施工階段：

（1）協(xié)調與質量監(jiān)督站的關系，協(xié)助組織申報樁基、基礎、主體、竣工等各階段的驗收工作，做好現(xiàn)場資料的整理、歸檔工作。

（2）能源（水、電、燃氣、熱力、市政等）單位驗收組織，簽訂使用正式使用協(xié)議、合同。

6、工程竣工備案驗收階段：

（1）負責組織勘察、設計、監(jiān)理、施工及各專業(yè)局進行備案工作，獲得《勘察單位工作質量合格證明書》、《設計單位工程質量合格證明書》、《監(jiān)理單位竣工驗收評估報告》《施工單位質量保修書》、《工程質量驗收證明書》、《建筑工程質量監(jiān)督報告》、《工程竣工備案通知書》。

（2）組織各單位辦理工程檔案驗收，獲得《建設工程檔案移交清冊》、《工程檔案驗收合格證》。

（3）委托防雷、室內空氣質量監(jiān)測單位進行相關監(jiān)測。

（4）組織人防監(jiān)督站進行人防竣工驗收工作，獲得《人防合格證明書》（5）組織消防單位進行消防驗收，獲得《消防驗收意見書》

（6）組織環(huán)保單位進行驗收，獲得《消防影響報告》。（7）辦理《規(guī)劃驗線合格證》（8）辦理《建設工程規(guī)劃驗收合格證》

（9）辦理《建筑面積核定書》，辦理《房屋產權證》。（10）經營管理單位竣工驗收及資料交接工作。

第二篇：開發(fā)報建知識

房地產開發(fā)報建流程

一個完整的房地產項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。為給那些欲進入房地產開發(fā)項目的公司對房地產開發(fā)過程有一個初步的了解，現(xiàn)將房地產工程項目的行政審批辦理流程簡要說明如下。

第一部分，房地產開發(fā)公司的準備工作

在報行政機關審批之前，房地產開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規(guī)劃設計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。

第二部分，行政審批部分

根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1)選址定點;2)規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件;3)初步設計及施工圖審查;4)規(guī)劃報建圖審查;5)施工報建;6)建設工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。

3、建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書。

4、環(huán)保局辦理生產性項目環(huán)保意見書(表)。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業(yè)內容和范圍進行審查。

6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行人防工程建設布局審查。

2、國土資源局辦理土地預審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關專業(yè)內容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。

三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。

3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。

5、國土資源局進行用地預審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業(yè)內容進行審查。

7、建委制發(fā)初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設計文件審查機構發(fā)出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發(fā)放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。

四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：

1、公安消防支隊進行消防設計審查。

2、人防辦進行人防設施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關專業(yè)內容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有關規(guī)費后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》(副本)。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設單位辦理施工報建登記。

2、建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：

由房地產管理部門辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》。

開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件(復印件)及資料：

1、以下證明材料：

(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

(2)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(3)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質等級證書;

3、工程施工合同;

4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建筑工程質量監(jiān)督站(機構)對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。

2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定對相關專業(yè)內容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》(正本)。

4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明;不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。

第三部分 房地產項目權屬初始登記階段

1、由房管局核準新建商品房所有權初始(大產權證)登記。

2、開發(fā)商應提交材料：

(1)申請書;

(2)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照;

(3)用地證明文件或者土地使用權證;

(4)建設用地規(guī)劃許可證;

(5)建設工程規(guī)劃許可證;

(6)施工許可證;

(7)房屋竣工驗收資料

(8)房屋測繪成果;

(9)根據(jù)有關規(guī)定應當提交的其他文件。

以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。開發(fā)報建員的工作內容

1、熟悉申請辦理“兩證一書”的程序以及文件、圖紙等資料的收集準備工作，了解建筑物周圍的環(huán)境及“三通一平”的情況。按照建設工期的要求，積極辦理好各階段的報建手續(xù)。

2、協(xié)助科長做好項目的可行性研究、立項和設計評審、審查的對外聯(lián)系、接待工作以及施工過程中的設計變更處理。

3、了解所報項目的總圖設計、工程內容和審批單位的具體要求。催辦工程項目的立項、審批等落實情況。

4、做好報建項目費用的減免工作和有關設計施工的報建協(xié)調工作。

5、負責聯(lián)系工程項目竣工后，規(guī)劃、消防等專業(yè)部門的驗收簽證工作。

6、負責有關報表的填寫、上報，及時向檔案、資料員移交工程報建的完成資料。

7、完成領導交辦的其他工作。

注：

“兩證一書”是對中國城市規(guī)劃實施管理的基本制度的通稱，即城市規(guī)劃行政主管部門核準發(fā)放的建設項目選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證，根據(jù)依法審批的城市規(guī)劃和有關法律規(guī)范，對各項建設用地和各類建設工程進行組織、控制、引導和協(xié)調，使其納入城市規(guī)劃的軌道。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，城鎮(zhèn)規(guī)劃管理實行由縣規(guī)劃建設行政主管部門核發(fā)選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證的制度，簡稱“一書兩證”。

《建設項目選址意見書》是將計劃管理與規(guī)劃管理有機結合的成功經驗的總結。城市規(guī)劃區(qū)內的建設工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃，設計任務書報請批準時，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書。

目的：①是城市規(guī)劃行政主管部門審核建設項目選址的法定憑證。②是土地部門提供土地，計劃部門項目立項的依據(jù)。③設計任務書（可行性研究報告）報請批準時，必須附有城市規(guī)劃行政主管部核發(fā)的選址意見書。

《建設用地規(guī)劃許可證》是建設單位向國土資源行政主管部門申請征用、劃撥土地前，經城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是保證城市土地合理使用，防止和減少違法占地的有效措施。建設單位或者個人在取得建設用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府國土資源行政主管部門申請用地，經縣級以上人民政府審查批準后，由國土資源行政主管部門劃撥、征用土地。

核發(fā)的目的：確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護建設單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權益。

法律后果：按照有關規(guī)定，房地產商即使取得建設用地的批準文件，但如未取得《建設用地規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設用地批準文件無效。

《建設工程規(guī)劃許可證》是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。在城市規(guī)劃區(qū)內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設計要求，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證件。建設單位或者個人在取得建設工程規(guī)劃許可證后，方可辦理開工手續(xù)。

核發(fā)的目的：確認有關建設活動的合法地位，保證有關建設單位和個人的合法權益。法律后果：房地產商如未取得《建設工程規(guī)劃許可證》或者違反《建設工程規(guī)劃許可證》的規(guī)定進行開發(fā)建設，嚴重影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物及其他設施，對有關責任人員，可由所在單位或者上級主管機關給予行政處分。

“兩證一書”的辦理：

一、選址意見書只是劃撥的土地才辦；

二、關于辦理建設用地規(guī)劃許可證所需資料、經過按程序審批的該地塊的詳細規(guī)劃（由具有規(guī)劃資質的編制單位出圖）2、發(fā)改委立項，只需寫個報告，批了就行了 3、項目的環(huán)境影響評價審批（環(huán)保局）4、與國土局簽訂的土地出讓合同

5、地塊的紅線圖。應由有測繪資質的單位出具現(xiàn)狀圖，在現(xiàn)狀圖的基礎上畫紅線圖，可以是規(guī)劃科直接畫。

三、關于建設工程規(guī)劃許可證所需資料 1、申請表及申請報告

2、申請人身份證明及經辦人法人委托書，法人身份證，組織機構代碼，開發(fā)資質； 3、經效驗的土地使用權屬證明及宗地圖

4、經效驗的建設用地規(guī)劃許可證復印件及紅線圖

5、經批準的規(guī)劃條件（拿投標書時里面有幾個數(shù)字），土地出讓合同

6、經批準的修建性詳細規(guī)劃，定位圖，豎向圖。（一般由市長審批，定位圖、豎向圖在詳細規(guī)劃中）

7、需要相關行業(yè)主管部門審查的審批意見（發(fā)改委、環(huán)保局、圖審辦、人防）

8、經批準的建設項目單體設計方案和立面效果圖

9、建設工程規(guī)劃咨詢報告（有資質的規(guī)劃咨詢中心出具）10、全套施工圖一份（含總平面圖）及電子文檔

房地產開發(fā)報建知識

一、什么叫做房地產 是房產和地產的統(tǒng)稱。

二、土地使用權的概念

1、行政劃撥方式（政府，土地使用權，無償，使用者）

2、地產轉讓方式（買賣、贈與等）

3、政府出讓方式： 1）招標：

招標就是指在一定范圍內公開貨物、工程或者服務采購的條件和要求，邀請眾多投標人參加投標，并按照規(guī)定程序從中選擇交易對象的一中市場交易行為。招標的方式：①公開招標；②邀請招標 招標代理：

招標人有權自行選擇招標代理機構，委托其辦理招標事宜。

招標代理機構是依法設立從事招標代理業(yè)務并提供服務的社會中介組織。招標出讓程序：

A.市國土局制定出讓土地招標方案，報經市政府批準發(fā)布招標公告；

B.有意投標人到指定地點購買土地使用規(guī)劃、投標須知、土地投票書、土地使用合同書文本及其他有關文件；

C.市國土局向有意投標者解答有關出讓土地法規(guī)及出讓有關問題；

D.投標者在規(guī)定的投標截止日期前繳納保證金，并將密封后的投標書投入標箱； E.市國土局組織有關部門組成評標委員會，主持開標、評標、決標工作；

F.對有效標書進行評審，市國土局向中標者發(fā)出中標證明書，未中標者由市國土局退還保證金；

G.中標者在規(guī)定時間內與市國土局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門簽訂土地出讓合同，并繳納定金；

H.中標者按合同規(guī)定支付全部出讓金后，到市國土局辦理土地使用權登記，領取土地使用證。2）拍賣：

拍賣是以公開競價的形式，將特定物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。拍賣方式的特點：

①通過拍賣的形式進行買賣而轉移拍賣標的物； ②最高應價者獲得標的物； ③拍賣行業(yè)具有中介服務性質。拍賣方式的程序：

A.市國土局制定出讓土地拍賣方案，報經市政府批準后，發(fā)布拍賣土地公告； B.市國土局向競爭者提供土地使用合同書文本，土地使用規(guī)劃及其他有關文件； C.驗證競買者資格，發(fā)放標牌；

D.市國土局主持拍賣競買，簡單介紹拍賣地塊情況，宣布拍賣起價； E.競買者舉牌應價；

F.競買獲勝者按土地出讓合同規(guī)定，在付款時限內向市國土局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門付清全部土地出讓金；

G.競買獲勝者付清全部土地出讓金后30日內，到國土局辦理土地使用權登記手續(xù)，領取國有土地使用證。3）掛牌 掛牌出讓是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告的期限將擬出讓宗地的交易條件在制定的土地交易場所掛牌公布，接受競買的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。掛牌出讓方式的特點： ①公開公正公平

②時間長，允許多次報價，有利于投資者理性決策和競爭 ③操作簡單，便于開展工作

④有利于土地有形市場的形成和運作。土地掛牌出讓的程序：

A.發(fā)布掛牌公告：出讓人至少在掛牌開始日前20天發(fā)布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌時間、地點；

B.出售掛牌文件：在掛牌公告規(guī)定時間內出售掛牌文件，并組織現(xiàn)場勘探；

C.受理競買申請：在掛牌公告規(guī)定時間內，競買人持競買申請書、營業(yè)執(zhí)照副本、房地產開發(fā)資質證明、法定代表人身份證復印件辦理競買申請，繳納競買保證金；

D.審查掛牌資格：根據(jù)掛牌文件要求，對競買人的開發(fā)資質、誠信記錄等進行審查，對符合條件的通知其參加掛牌活動；

E.掛牌：在掛牌公告規(guī)定的時間和交易場所，出讓人將宗地的地塊情況、最新報價情況等信息掛牌公告，并不斷接受新的報價，更新現(xiàn)實掛牌報價；

F.揭牌：在掛牌公告規(guī)定的截止時間確定競買人，竟得與出讓人簽訂成交確認書，同時繳納定金；

G.公布成交結果：掛牌活動結束后10個工作日內，出讓人將掛牌出讓結果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布，并退還競買保證金。

（三）關于土地

一、土地分類：

A、按照開發(fā)利用：生地和熟地；

B、按照建筑功能：建筑用地和非建筑用地；

C、按照用途：居住用地（住宅建筑物及其配套設施所占用地）、商業(yè)服務用地（各種商店等占用的地）、工業(yè)用地（獨立設置的工廠等用地）、倉儲用地（指國家、省及地方的儲備、中轉等用地）、市政公共設施用地（自來水廠、供熱中心等用地）、交通用地（公路、鐵路、民用機場）、綠化用地（公園、動物園、植物園等）、特殊用地等； D、按照國家土地利用總體規(guī)劃制度分：農用地、建設用地和未利用地。

二、怎么體現(xiàn)土地的所有權和使用權？ 土地使用年限：指國家將土地使用權出讓給土地使用者，雙方約定土地使用者可以使用的年限。

1）土地使用權出讓年限： A、居住用地70年；

B、工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年； C、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年； 2）土地使用年限到期后如何處理： A、國家有權無條件的收回該土地；

B、建筑主體經質控部門檢驗后不屬危房：

C、項目的存在不影響城市規(guī)劃，不影響市容，只要向政府繳納土地出讓金可以繼續(xù)使用。

三、房地產市場 A、一級市場：以土地為主體（亦稱土地市場、土地交易市場）；

B、二級市場：開發(fā)商獲得土地后，投入一定的資金建設，通過有償或贈與將產權轉賣給需求者（新建商品房的買賣市場）；

C、三級市場：房屋在消費市場的在此流通，包括：買賣、抵押、轉讓、租賃（二手房）；

四、零散的名詞概念

1、生地：是指可能為房地產開發(fā)與經營活動所利用，但尚未開發(fā)的農地和荒地，一般該類土地離城鎮(zhèn)較遠，無市政基礎設施，未開發(fā)利用。

2、熟地：是指已完成市政基礎設施建設的土地，達到“三通一平”或“七通一平”施工條件的土地。

3、三通一平：水通、電通、路通和場地平整。

4、七通一平：水通（給水通和排水通）、電通、路通、訊通、氣通、暖通、郵通和場地平整。

5、飛地：又稱插花地，指土地所有權人或者使用權人的土地部分或全部被他人土地包圍的。

6、毛地：主要是城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地，即已用地上建筑物及附屬設施的、將被改建的土地。

7、宗地：是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。

8、土地級別：是指根據(jù)土地利用價值及所處的地段繁華程度的不同而劃分的土地等級。

9、炒地皮：是指對到手的土地使用權進行的轉售，常指土地投機商在對某地段土地與其地價呈上漲趨勢的評估的前提下，買下地皮（即土地使用權），等到地價達到預期價位才出手牟利，以獲得囤積土地的高利潤行為。

10、三區(qū)六線

“三區(qū)”：是指鎮(zhèn)域范圍內確定的不準建設區(qū)（區(qū)域綠地）、非農建設區(qū)（城鎮(zhèn)建設區(qū)）、控制發(fā)展區(qū)（發(fā)展備用地）三大類型地區(qū)的規(guī)模和范圍。

用地紅線：是指圍起一塊土地的坐標點的連線，線內的地塊就是取得使用權的土地范圍，一般用紅線標識。

但在實際實施中，一般要“退紅線”，即在紅線基礎上再向內退讓一定距離作為緩沖帶，各地規(guī)定的具體數(shù)字不同，主要是為了以后城市的發(fā)展考慮，退讓部分不得占用，但同樣要算在用地面積內。

建筑紅線：是指建筑控制線，是建筑物基底位置（外墻、臺階等）的界限，任何臨街的建筑物或構筑物不得超越此界限。

城市黃線：是指對城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎設施用地的控制界限。

城市藍線：是指城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護和控制的地域界限。

城市綠線：是指城市規(guī)劃的綠地范圍，此范圍內只能進行綠化，不得改做它用。

城市紫線：是指國家歷史文化名城內的歷史文化街區(qū)及省、自治區(qū)、直轄市人民政府公布的歷史文化街區(qū)保護范圍界限。

11、各類面積概念：

建設用地面積：也稱總占地面積，是指城市規(guī)劃部門確定的建設用地范圍的水平投影面積，不包括代征用地。

總建筑面積：也叫展開面積，是指建筑物各層水平投影面積的總和。小區(qū)總建筑面積：是指小區(qū)內住宅、公建和人防地下室面積總和。建筑基底面積：是指建筑物首層面積總和。

使用面積：是指建筑物中直接為生產或生活使用的凈面積，在住宅中也稱為“居住面積”。結構面積：指建筑物中各層平面中的墻、柱等結構所占面積的總和。

輔助面積：各層中為輔助生產或生活活動所占的凈面積總和，如樓梯、走道等。

公用面積：住宅的公用面積是指住宅樓內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。實用面積：它是建筑面積扣除公共分攤面積后的余額。居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。

凈面積：所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標。

計租面積：作為計算房租的面積。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計算，包括居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、過道、樓梯、陽臺（閉合式按一半計算）、壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計算。容積率：容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。

得房率：得房率是指套內建筑面積與套（單元）建筑總面積之比。套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積=套內建筑總面積+分攤的公用建筑總面積。

開間：住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米~3.9米，磚混結構住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開間5米以上，進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40~50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。

建筑密度：也稱建筑覆蓋率，是指建筑基底面積占建設用地面積的百分比，它反映的是一定用地范圍內的建筑密集程度。

進深：進深在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁的實際長度。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。

套內面積：套內面積俗稱“地磚面積”。它是在實用面積的基礎上扣除柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內容空間的概念。動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構投資住房租賃市場。

公攤面積：商品房分攤的公用建筑面積主要有兩部分組成：1.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積； 2.各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%?？⒐っ娣e：竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應是按照設計要求全部完工，經驗收合格的建筑。公用建筑面積分攤系數(shù)：將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分攤系數(shù)。

共有建筑面積：房屋系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。

銷售面積：為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應從整幢商品房的建筑面積中扣除）。------商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內或單元建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的共有建筑面積之和。輔助面積：輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。征地補償標準：是指在市鎮(zhèn)行政區(qū)的土地根據(jù)政府總體規(guī)劃確定的用地范圍內，依據(jù)土地類型、土地年產值、土地區(qū)位登記、農地用等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關系、當?shù)亟洕l(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活水平保障等因素，再依據(jù)片區(qū)劃分用于征地補償綜合計算的標準。拆遷補償標準的調整由市縣人民政府公布。我國法律規(guī)定各地政府應根據(jù)經濟發(fā)展水平。當?shù)厝司杖朐鲩L幅度等情況，每2至3年對征地補償標準進行調整，逐步提高征地補償水平。目前實施的征地補償標準已超過規(guī)定年限的省份如未及時調整，將不予通過用地審查。各類具體的價格補償標準由區(qū)縣物價局依據(jù)當?shù)亟洕胶腿司杖胨降惹闆r進行定價。征地補償費用項目：

1、土地補償費：用地單位依法對被征地的農村集體經濟組織因其土地被征用造成經濟損失而支付的一種經濟補償。

2、青苗補償費：用地單位對被征用土地上的青苗因征地受到毀損，向種植該青苗的單位和個人支付的一種補償費用。

3、附著物補償費：用地單位對被征用土地上的附著物，如房屋、其它設施，因征地被毀損而向該所有人支付的一種補償費用。

4、安置補助費：用地單位對被征地單位安置因征地所造成的富余勞動力而支付的補償費用。

第三篇：前期開發(fā)報建人員的工作內容

名詞解釋

報建員，顧名思義就是報建的人員。名稱由來

在房地產業(yè)和建筑業(yè)飛速發(fā)展的今天，報建員的重要性就體現(xiàn)出來了。

我國的房地產開發(fā)流程基本上都是先去項目所在地的發(fā)改委立項，拿到立項批復后就開始往各個建設相關的部門跑。國土證和建設工程施工許可證是最重要的證件。而報建員的任務就是幫助公司順利取得相關證件，人脈和能力出眾的報建員能大大縮短這一過程，因為房地產開發(fā)所需的資金特別龐大，一天的利息可能就是十幾萬。所以，報建員的重要性就能得到體現(xiàn)。專業(yè)需求

大學沒有報建這方面的專業(yè)，但像土木工程、工程造價、建筑工程管理、建筑工程技術等專業(yè)還是占優(yōu)勢些的。報建過程中涉及了非常多的建筑知識，這就需要有非常深厚的相關專業(yè)知識，同時非常重要的一點是人際交往能力。

發(fā)展前景

報建員當然不能長久的做，在許多房地產公司，報建員由于對整個項目的操作流程非常熟悉，往往能成長為項目總經理。所以說報建員又是項目經理的搖籃。編輯本段報建員崗位職責

1、負責

負責協(xié)調房地產開發(fā)前期主管部門，完善各種具體手續(xù)，保證開發(fā)計劃順利實施。

2、負責

負責協(xié)調與市政府有關部門關系，確保市政配套設施符合公司開發(fā)項目的需要，組織有關部門完成市政配套設計，完善小區(qū)的各種市政配套設施。

3、完善

完善房屋入住所需的各種手續(xù)，證件等。

4、參與

參與各有關單位及部門經濟合同的談判，并及時整理已完成的合同。

5、處理

處理公司交于的其它事宜。

另外要注意的事項：

1、熟悉申請辦理“兩證一書”的程序以及文件、圖紙等資料的收集準備工作，了解建筑物周圍的環(huán)境及“三通一平”的情況。按照建設工期的要求，積極辦理好各階段的報建手續(xù)。

2、協(xié)助領導做好項目的可行性研究、立項和設計評審、審查的對外聯(lián)系、接待工作以及施工過程中的設計變更處理。

3、了解所報項目的總圖設計、工程內容和審批單位的具體要求。催辦工程項目的立項、審批等落實情況。

4、做好報建項目費用的減免工作和有關設計施工的報建協(xié)調工作。

5、負責聯(lián)系工程項目竣工后，規(guī)劃、消防等專業(yè)部門的驗收簽證工作。

6、負責有關報表的填寫、上報，及時向檔案、資料員移交工程報建的完成資料

第四篇：《地產集團開發(fā)報建管理辦法》

地產集團開發(fā)報建管理辦法

第一章 總則

第一條 為進一步加強開發(fā)報建管理，明確各單位的職責，加快證照手續(xù)辦理，確保工程建設有序開展，特制定本辦法。

第二條 管理及監(jiān)察中心負責統(tǒng)籌各地區(qū)公司開發(fā)報建工作，對各開發(fā)部進行指導、監(jiān)督、檢查及考核。

第三條 地區(qū)公司省公司開發(fā)部全面統(tǒng)籌本公司開發(fā)報建工作，對各開發(fā)部開發(fā)報建工作進行指導、監(jiān)督及管理，并具體負責省會城市所有項目的開發(fā)報建工作；三線城市開發(fā)部負責本市所有項目的開發(fā)報建工作。

第四條 本辦法下述條款中，《國有土地使用權證》簡稱“國土證”，《建設工程用地規(guī)劃許可證》簡稱“用地規(guī)劃證”，《建設工程規(guī)劃許可證》簡稱“工規(guī)證”，《建筑工程施工許可證》簡稱“施工證”，《商品房預售許可證》簡稱“預售證”。

第二章 用地手續(xù)辦理

第五條 不動產權證（國土證）辦理

1、簽訂《國有土地使用權出讓合同》或《項目合作協(xié)議》次日由投資部牽頭組織開發(fā)部、工程部開展收地工作；在支付地價款及契稅后7天內，開發(fā)部須取得不動產權證。

2、不動產權證的坐落、權利類型、權利性質、用途、面積及使用期限等內容須與《國有土地使用權出讓合同》一致。未按此執(zhí)行并造成損失的，給予地區(qū)公司董事長（或主持工作一把手）、主管開發(fā)領導（或項目總經理）降一級工資以上處分。管理及監(jiān)察中心考核。

3、原則上須劃分多塊宗地辦理不動產權證。

第六條 用地規(guī)劃證須嚴格按照土地出讓合同約定的土地使用條件辦理。

第七條 項目收地時，開發(fā)部須委托有資質的測繪部門對用地紅線及用地面積進行核定。否則，給予開發(fā)部負責人扣罰100%核定綜合獎金處分。綜合計劃部考核。

第三章 開發(fā)報建策劃及規(guī)劃報建

第八條 項目取得時，總工室負責收集當?shù)卦O計規(guī)范、城市總體規(guī)劃、所在地控制性規(guī)劃、地形地質等資料，開發(fā)部負責收集政策法規(guī)、地上地下管線等資料，尤其是當?shù)氐母鞣N強制性規(guī)范、規(guī)定，報建筑設計院作為設計依據(jù)。

未按此執(zhí)行導致設計方案無法通過當?shù)卣畬徟?，且須進行重大調整的，給予主管開發(fā)領導（或項目總經理）、主管設計領導、總工室主任、開發(fā)部負責人扣罰100%核定綜合獎金處分。建筑設計院考核。

第九條 新城市上馬項目后，開發(fā)部須收集當?shù)亻_發(fā)報建的政策和特殊規(guī)定，分批報管理及監(jiān)察中心備案，具體要求：

1、項目取得后3天內上報：預售政策（預售形象進度、備案價格、銷售時限、資金監(jiān)管、公示時間等）、規(guī)劃報建政策（工規(guī)證最小范圍、是否整體驗收、城市基礎設施配套費收費標準、計容政策等）、施工證辦理政策（各項規(guī)費收費標準、公示時間等）；

2、開工前上報：配建房、學校的特殊要求（開工時間、移交要求、與商品房證照綁定情況、優(yōu)惠政策等）、人防工程建設政策、公建配套服務用房指標要求等；

3、交樓前18個月上報：配套工程政策（水電氣暖等配套工程招標要求、費用繳納要求等）、各項交樓驗收規(guī)定；

4、上述政策發(fā)生重大調整的，須在24小時內報管理及監(jiān)察中心。未按規(guī)定上報的，扣罰開發(fā)部負責人1000元。管理及監(jiān)察中心考核。

第十條 新項目在總規(guī)非正式批復3天內，由省公司開發(fā)部牽頭，主管開發(fā)領導主持召開開發(fā)報建策劃會，項目總經理及綜合計劃部、開發(fā)部、總工室等部門負責人參加，研究當?shù)嘏涮踪M繳納、消防報建、預售證辦理、交樓驗收、水電氣暖繳費及開通等政策，制定分批分期辦理工規(guī)證、施工證計劃。未按時召開會議的，每延遲一天扣罰主管開發(fā)領導500元。綜合計劃部考核。

消防報建策劃研究要點：

1、總平面布局和平面、空間布臵（消防車道、消防車登高撲救面、防火間距、平面布臵等）；

2、消防水池、屋頂水箱、泵房、消防控制室及水電設備房位臵；

3、防火、防煙分區(qū)、安全疏散和消防電梯、防排煙系統(tǒng)等的設臵；

4、消防驗收是否需開通永電及消防施工單位的定標時間。第十一條 總規(guī)非正式批復4天內，綜合計劃部牽頭組織制定開發(fā)報建及設計出圖計劃。計劃出現(xiàn)漏編、錯編的，每項扣罰開發(fā)部負責人或總工室主任200元，綜合計劃部考核。

第十二條 總平面規(guī)劃報建、管網綜合平衡圖

1、開發(fā)部須在項目取得后15天內取得總規(guī)非正式批復，在項目取得后60天內取得總規(guī)正式批復和豎向標高、管網綜合平衡圖。

2、對可能影響銷售的公建配套（如變電站、垃圾中轉站、公廁、配電房、煙道、風道、換熱站、水泵房等），營銷部須按規(guī)定公示并做好維權取證工作。

3、開發(fā)部應在總規(guī)批復后30天內取得人防、消防、環(huán)保、教育、防雷、中水、深基坑、交通評估、市政道路、超限審查、初步設計審查等專業(yè)意見或正式批復。

4、總建筑面積、綜合管網、市政路網、單體位臵、單體戶型、使用功能、立面等方案調整的，開發(fā)部須在集團調整批復后60天內取得政府職能部門正式批復或換圖。

第十三條 由于開發(fā)報建原因造成總規(guī)方案或單體方案變更如容積率減少等給公司造成損失的，給予主管開發(fā)領導（或項目總經理）降三級工資以上處分，給予地區(qū)公司董事長（或主持工作一把手）扣罰20%以上核定綜合獎金處分。管理及監(jiān)察中心考核。

第十四條 單體報建

1、單體報建須結合項目的總規(guī)方案，確保單體位臵、單體戶型、使用功能、立面等與集團批復方案一致。

未按此執(zhí)行致使公司利益受損的，給予開發(fā)部負責人、總工室主任降一級工資以上處分，給予主管開發(fā)領導（或項目總經理）、主管設計領導扣罰20%以上核定綜合獎金處分。管理及監(jiān)察中心考核。

2、樓棟動工前，開發(fā)部須委托規(guī)劃局認可的測繪部門進行放線，工程至正負零時完成驗線，工程技術部抽查完成情況不少于20%。未按此執(zhí)行給公司造成損失的，給予開發(fā)部負責人、工程部負責人、總工室主任扣罰100%核定綜合獎金處分。綜合計劃部考核。

第十五條 辦理工規(guī)證

1、開發(fā)部須在總規(guī)批復后45天內取得工規(guī)證。工規(guī)證原則上按樓棟辦理，地下室應單獨辦理；確因政府主管部門要求不能按此執(zhí)行的，須根據(jù)工程建設進度盡量分批次辦理。

2、交樓時間相差6個月以上的樓棟不得辦理至同一工規(guī)證。否則，開發(fā)部須形成書面報告，報管理及監(jiān)察中心備案。

3、恒大影城、幼兒園、會所、運動中心原則上須辦理單獨的工規(guī)證。未單獨報建影響驗收及開業(yè)的，給予開發(fā)部負責人扣罰20%以上核定綜合獎金處分。

第十六條 所有報建圖紙須經總工室審核后方可對外使用；綜合體、地標等重大項目的報建圖紙，須再報建筑設計院審核后方可對外使用。各開發(fā)部須建立報建圖紙臺賬，省公司開發(fā)部每季度檢查，并將檢查結果報管理及監(jiān)察中心備案。

第十七條 規(guī)劃報建階段，開發(fā)部取得政府任何審批結果或書面意見的，須在24小時內歸檔并函告總工室，由總工室及時處理，有必要報建筑設計院的須在24小時內報批。未按此執(zhí)行給公司造成損失的，給予開發(fā)部負責人、總工室主任降一級工資以上處分。管理及監(jiān)察中心考核。

第四章施工報建 第十八條 開工前須取得施工證。

第十九條 開發(fā)部須在項目開工后15天內完成施工用水、施工用電和臨時排水的報裝和接通工作，每延遲一天扣罰開發(fā)部負責人及相關責任人各50元。綜合計劃部考核。

延期一個月未開通的，給予主管開發(fā)領導、主管工程領導（或項目總經理）扣罰30%核定綜合獎金處分，次月起扣罰比例每月遞增20%。管理及監(jiān)察中心考核。

第二十條 開發(fā)部、工程部須在開工前完成質量和安全監(jiān)督登記手續(xù)，或協(xié)調質量和安全監(jiān)督管理部門提前介入監(jiān)督，同時工程部須做好各項監(jiān)督、驗收資料的收集存檔。每延遲一天扣罰開發(fā)部、工程部負責人50元，綜合計劃部考核。

第二十一條 開發(fā)部須在取得工規(guī)證后30天內取得施工證。第二十二條 開發(fā)部須按照總工室審核后的施工圖辦理施工圖審查。因開發(fā)報建原因導致施工圖審不合格的，扣罰主管開發(fā)領導（或項目總經理）、開發(fā)部負責人1000元；造成損失的，給予主管開發(fā)領導（或項目總經理）、開發(fā)部負責人降一級工資以上處分。綜合計劃部考核。

第二十三條 施工證范圍原則上應與工規(guī)證范圍一致；交樓時間相差6個月以上的樓棟不得辦理至同一施工證。

第二十四條 總工室須嚴格按照審批的方案進行報建及實施，確保方案圖、報建圖、施工圖、銷售資料一致：對外委設計單位的報建圖進行復核，確?？傄?guī)報建圖和單體報建圖符合集團下發(fā)方案；對外委設計單位的施工圖進行復核，確保與報建圖一致；對銷售平面圖進行復核，確保與施工圖一致。否則，每次扣罰總工室工程師500元，總工室主任300元，主管設計領導200元，情節(jié)嚴重的，給予加重扣罰、降薪、降職、免職、開除處分，建筑設計院考核。建筑設計院每月抽查不少于上月完成各類工作的10%。未按要求組織抽查的，扣罰建筑設計院部門負責人300元，分管院領導200元。管理及監(jiān)察中心考核。

第二十五條 項目首次開盤前，開發(fā)部、總工室須完成首期開盤區(qū)綠色建筑設計認證申報；開盤后6個月，取得首期開盤區(qū)綠色建筑設計標識。后續(xù)樓棟按工規(guī)證范圍分期辦理，每期最后一批樓棟外立面完工前，完成綠色建筑設計認證工作。未及時進行綠建申報、未按計劃完成取證工作的，給予地區(qū)公司主管開發(fā)領導、開發(fā)部負責人及責任工程師扣罰10%核定綜合獎金的處罰；如因申報圖紙達不到要求，導致無法完成的，給予地區(qū)公司主管設計領導、總工室主任及責任工程師扣罰10%核定綜合獎金的處罰；當月未完成的計劃，納入下月繼續(xù)考核，直至取證。管理及監(jiān)察中心考核。

第五章 配套工程報建

第二十六條 配套工程報建

1、配套工程報建指的是滿足項目交付使用的永水、永電、燃氣、供暖等工程報建工作。

2、首期工程動工后90天內，由開發(fā)部牽頭，主管開發(fā)領導組織工程部、開發(fā)部、總工室、預決算部、招投標部等召開專題會議，討論制訂水、電、氣、暖等配套工程的初步報建方案（內容包括接入源點、路由、投資方式、建設周期、開通時間、相應收費標準等），每延遲一天扣罰開發(fā)部負責人100元。綜合計劃部考核。

3、開發(fā)部在提交配套工程報裝申請后7天內，須組織工程部、總工室、招投標部相關負責人進行現(xiàn)場查勘并確定最終方案。

4、在確定配套工程報建方案后90天內，開發(fā)部須到自來水公司、供電局、燃氣公司、供暖公司提前申請足以保證項目各期建設及交付使用的水、電、氣、暖負荷指標和接入源點負荷指標，納入開發(fā)報建重點工作計劃考核；如當?shù)責o負荷的，開發(fā)部須制定解決方案，每延遲一天扣罰開發(fā)部負責人50元。綜合計劃部考核。

第二十七條 以繳納配套費形式實施水、電、氣、暖等配套工程的項目，招投標部在主體工程招標10天前通知開發(fā)部書面提供水、電、氣、暖工程收費依據(jù)及收費部門應該承擔的施工范圍，避免施工范圍重疊。開發(fā)部未及時提供資料或提供資料不準確的，扣罰開發(fā)部負責人1000元，招投標部考核。若因招投標原因導致施工范圍重疊的，給予招投標部負責人扣罰100%核定綜合獎金處分，綜合計劃部考核。

第二十八條 總工室須根據(jù)適用的消防設計規(guī)范，結合當?shù)仳炇諛藴蕦徍讼缊蠼▓D紙。地區(qū)公司須在開盤30天前取得正式的消防設計審查意見，并確保銷售資料與施工圖紙一致；由于消防設計審查意見導致銷售資料變更的，給予總工室、開發(fā)部負責人降一級工資以上處分。綜合計劃部考核。

第二十九條 地區(qū)公司須在合同交樓12個月前完成水、電、氣、暖配套工程協(xié)議簽訂，合同交樓10個月前取得水、電、氣、暖配套 6

工程施工圖紙，每延遲一天扣罰責任部門負責人500元。綜合計劃部考核。

第三十條 配套、消防工程成本控制工作由地區(qū)公司董事長（或主持工作一把手）具體做出安排，主管開發(fā)領導（或項目總經理）須密切配合招投標部工作。

第三十一條 嚴禁私自推薦投標單位或接受單位自薦，一經發(fā)現(xiàn)，立即開除。

第六章 預售證辦理

第三十二條 開盤90天前，由地區(qū)公司主管營銷領導牽頭，組織總工室、開發(fā)部、工程部、工程技術部、預決算部、營銷部、合同管理部、商業(yè)管理部、售后服務部、物業(yè)公司及相關主管領導召開開盤前工作協(xié)調會，重點確認：

1、確認合同交樓標準，包括裝修標準、材料標準、工程竣工標準、拎包入住家具軟裝標準、取得驗收證照標準、配套工程開通標準等，確保交樓實體與樣板房、沙盤模型、報建圖一致。

2、確認銷售合同中關于社區(qū)生活配套（永水、永電、燃氣、供暖等）的開通條款，房產證辦證條款。

3、確認每一樓棟的戶型、朝向，尤其須注意總工室下發(fā)的鏡像圖紙的樓棟。

4、確定項目的竣工及交樓時間，并提交地區(qū)公司董事長（或主持工作一把手）批準，再報管理及監(jiān)察中心、營銷中心審批。

5、確認物業(yè)管理合同備案的完成時間節(jié)點。

6、確認可能影響銷售及交樓的配套設備設施（如變電站、換熱站、水泵房、垃圾轉運站、污水處理廠、公廁、變配電房、煙道、風道等）設臵情況，確保展示模型與實際設臵情況一致，展示后由當?shù)毓C處作公示公證。

未按時召開會議的，每延遲一天，扣罰營銷主管領導500元，綜合計劃部考核。

開盤45天前，由董事長（或主持工作一把手）組織召開專題會議，檢查上述內容執(zhí)行情況。

第三十三條 開盤60天前，總工室提供符合當?shù)販y繪部門要求的圖紙，預決算部按圖完成預售面積的計算，同時開發(fā)部委托當?shù)胤抗芫终J可的測繪單位進行面積測繪。地區(qū)公司對預測結果進行復核、協(xié)調、確認，對各項目首次開盤樓棟及新增物業(yè)類型的銷售面積須再報預決算審計中心審核。

第三十四條 開發(fā)部須按照各項目的銷售計劃辦理預售證。新項目開盤須提前取得預售證，其中直轄市、省會城市、計劃單列市等一、二線城市新項目確保開盤20天前取得，三、四線城市新項目確保開盤30天前取得（所在城市出臺限期銷售政策的項目應按照政策允許時限辦理預售證）；除首期開盤范圍外的后續(xù)推貨樓棟須于推貨計劃之日前取得預售證并開通網簽。

第七章 交樓驗收

第三十五條 每期樓棟第一批外立面完工后1個月內，開發(fā)部須組織召開開發(fā)報建驗收協(xié)調會，主管開發(fā)領導（或項目總經理）、主管工程領導、工程部、總工室、招投標部參加，明確規(guī)劃、消防、人防、環(huán)保、竣工備案等驗收手續(xù)需達到的工程進度驗收標準并制定計劃，確保交樓。會議每延遲一天扣罰相關責任人50元，綜合計劃部考核。

開發(fā)部提供驗收標準不準確影響后期驗收的，給予開發(fā)部負責人降一級工資以上處分。綜合計劃部考核。

管理及監(jiān)察中心負責檢查協(xié)調會的落實情況，并納入計劃考核。第三十六條 合同交樓前12個月、9個月、6個月、3個月，地區(qū)公司董事長（或主持工作一把手）牽頭，分四次組織召開交樓工作專題會，檢查并部署交樓工程建設、開發(fā)報建等工作，確保合同交樓3個月前工程完工、合同交樓15天前交樓證照辦理完成。同時，重點落實永電、永水、燃氣、供暖等配套工程的招標、施工及驗收工作，確保合同交樓前10個月完成配套工程定標、合同交樓前9個月開工、合同交樓前3個月完工并達到驗收條件。

合同交樓前1個月水電氣暖等配套工程必須開通，且相關驗收完成。否則，給予開發(fā)部負責人免職、項目總經理降六級工資、主管開發(fā)領導降三級工資處分。

合同到期水電氣暖等配套工程未開通、相關驗收未完成的，給予項目總經理免職、主管開發(fā)領導降職、董事長降六級工資的處分。

第三十七條 消防驗收

1、開發(fā)部須在項目首期交樓樓棟消防施工單位進場前邀請消防局相關專家開展消防培訓，明確消防驗收要求，開發(fā)部、總工室、工程部、消防施工單位等相關人員參加。

2、合同交樓前90天，工程部組織總工室、開發(fā)部、物業(yè)公司、管理及監(jiān)察部、施工單位等成立消防聯(lián)合檢查小組，檢查結果及整改方案需在2天內報管理及監(jiān)察中心。聯(lián)合檢查要點：

（1）消火栓給水系統(tǒng)；（2）自動噴水滅火系統(tǒng)；

（3）防煙、排煙系統(tǒng)和空氣調節(jié)系統(tǒng)；（4）火災自動報警系統(tǒng)及聯(lián)動調試；

（5）現(xiàn)場消防車道、消防撲救面、環(huán)形車道或回車場是否滿足驗收要求；

（6）防火門和防火卷簾門閉門器、身份標識、檢測報告及送檢情況，保溫材料、精裝修消防驗收涉及的裝修產品等的進場資料、檢測報告和送檢情況等；

（7）各預留洞口防火封堵情況；

（8）應急照明、疏散指示標志是否符合驗收要求；（9）建筑滅火器的設臵情況；（10）其他驗收規(guī)范規(guī)定的條目。

工程部須在聯(lián)合檢查后30天內完成整改，每延遲一天扣罰工程部負責人100元、項目經理50元。綜合計劃部考核。

第三十八條 人防驗收

1、總工室須嚴格按照人防辦審批后方案及圖紙下發(fā)人防施工圖。因圖紙問題影響人防驗收的，給予總工室主任扣罰20%以上核定綜合獎金處分。綜合計劃部考核。

2、每期人防地下室動工前，工程部須根據(jù)開發(fā)建設計劃合理安排人防設備進場時間，及時通知人防辦進行各階段驗收。因未及時完 9

成各階段隱蔽驗收影響人防驗收的，給予工程部負責人扣罰20%以上核定綜合獎金處分。綜合計劃部考核。

第三十九條 毛坯交樓的，開發(fā)部須在毛坯竣工后30天內取得《規(guī)劃驗收合格證》；精裝交樓的，開發(fā)部須在精裝竣工后30天內取得。每延遲一天扣罰開發(fā)部負責人50元。綜合計劃部考核。

第四十條 毛坯交樓的，工程部、開發(fā)部須在毛坯竣工后75天內取得《質量驗收意見書》和《建設工程竣工驗收檔案認可書》；豪裝交樓的，工程部、開發(fā)部須在豪裝竣工后75天內取得。每延遲一天扣罰工程部負責人或開發(fā)部負責人50元。綜合計劃部考核。

第四十一條 毛坯交樓的，開發(fā)部、工程部須在毛坯竣工后85天內取得《竣工驗收備案表》；豪裝交樓的，開發(fā)部、工程部須在豪裝竣工后85天內取得。每延遲一天扣罰開發(fā)部負責人或工程部負責人50元。綜合計劃部考核。

第四十二條 開發(fā)部須在恒大影城開業(yè)30天前取得《公共聚集場所投入使用、營業(yè)前消防安全檢查合格證》；在幼兒園開園150天前取得籌設批準書及名稱核準通知書，開園60天前取得消防驗收合格證、環(huán)境質量檢測報告、竣工備案、房屋安全鑒定書、產權證明等。

第四十三條 面積實測和確權辦理

1、取得竣工備案表后30天內，開發(fā)部須取得房管局或房管局認可測繪單位出具的面積實測結果，并提交至預決算部。未按時完成的，每延遲一天扣罰開發(fā)部負責人50元。營銷部考核。

2、預決算部收到實測的確權面積后，須在7天內與開發(fā)部、總工室、測繪單位共同進行復核，復核無誤后形成書面報告，經地區(qū)公司董事長（或主持工作一把手）簽字確認后1天內將確權面積抄送至營銷部、財務部。

未及時復核，每延遲一天扣罰預決算部負責人、開發(fā)部負責人各100元。營銷部考核。

第四十四條 開發(fā)部須在合同約定不動產證（房產證）辦理時間180天前取得該期樓宇的不動產登記證書及全部分戶圖；取得不動產登記證書6天內，辦理完畢房管部門的權屬歸檔手續(xù)并具備查冊條件。每延遲一天扣罰開發(fā)部負責人20元。綜合計劃部考核。

第八章 公建配套、人防工程設置方案管理

第四十五條 小區(qū)公建配套及物業(yè)管理規(guī)劃設計條件下發(fā)后30天內，地區(qū)公司主管設計領導組織總工室、工程部、開發(fā)部、營銷部、物業(yè)公司完成小區(qū)公建配套用房綜合規(guī)劃及物業(yè)分區(qū)管理規(guī)劃方案，報地區(qū)公司董事長（或主持工作一把手）審批后執(zhí)行，并在24小時內抄報建筑設計院、管理及監(jiān)察中心、設計成本質量控制中心、物業(yè)管理中心。

地區(qū)公司如需修改規(guī)劃設計，須報建筑設計院審批。未按上述規(guī)定執(zhí)行的，給予相關責任人扣罰20%核定綜合獎金的處分；造成重大影響的，給予相關責任人降一級工資的處分。工程技術部考核。

第四十六條 地區(qū)公司應在取得集團批準的總平面方案后3天內、向規(guī)劃局報總規(guī)方案前，由主管開發(fā)領導主持召開會議，總工室、開發(fā)部、營銷部、預決算部參加，進行人防工程設臵方案經營分析（綜合考慮建安成本、易地建設費、車位數(shù)量及銷售或出租收入等因素），在建設人防地下室與繳納人防易地建設費間做出明確決定。

第四十七條 各項目在報建時原則上不設臵人防工程，不繳納人防易地建設費。設臵人防工程或繳納人防易地建設費的項目，應參照當?shù)匾?guī)定標準的下限執(zhí)行。

第四十八條 人防工程設臵方案報批流程：確需設臵人防工程或繳納人防易地建設費的項目，開發(fā)部須在規(guī)劃局批復總規(guī)方案后5天內將人防工程設臵方案通過EMS系統(tǒng)報管理及監(jiān)察中心，經地產集團管理及監(jiān)察中心經辦人審核，報地產集團管理及監(jiān)察中心主管開發(fā)副總經理審批后執(zhí)行；不符合設臵下限原則要求的，再報地產集團管理及監(jiān)察中心總經理審批。審核時間為1天。

開發(fā)部未按規(guī)定報審人防工程設臵方案的，扣罰相關責任人1000元。綜合計劃部考核。

第四十九條 地區(qū)公司須嚴格執(zhí)行集團審批通過的公建配套及物業(yè)管理規(guī)劃設計條件、人防工程設臵方案，方案未報集團審批即自行報建的，給予開發(fā)部負責人降一級工資處分；未按集團審批通過的方案執(zhí)行并給公司造成重大損失的，給予相關責任人降三級工資以上處分。管理及監(jiān)察中心考核。

第九章 開發(fā)資質管理

第五十條 開發(fā)部須在公司成立并取得開發(fā)項目后30天內完成房地產開發(fā)資質的申領，在達到升級條件后60天內完成開發(fā)資質升級工作，并按規(guī)定完成年檢手續(xù)；未按時完成的，每延遲一天扣罰開發(fā)部負責人100元。綜合計劃部考核。

第五十一條 公司變更企業(yè)名稱、法定代表人、注冊地址、營業(yè)范圍、注冊資本等的，人事行政部須在決定變更前告知開發(fā)部，并在變更完成后24小時內書面告知開發(fā)部，每延遲一天扣罰人事行政部負責人50元，開發(fā)部考核。

第五十二條 取得新項目后，開發(fā)部須根據(jù)當?shù)氐南嚓P規(guī)定辦理房地產開發(fā)《項目手冊》、《房地產開發(fā)經營權證》等證照。

第五十三條 因無開發(fā)資質、開發(fā)資質過期以及無《項目手冊》、《房地產開發(fā)經營權證》等導致罰款的，給予開發(fā)部負責人扣罰100%核定綜合獎金處分，綜合計劃部考核。

第五十四條 省公司開發(fā)部須建立本公司的房地產開發(fā)公司資質臺賬，每月末報管理及監(jiān)察中心；管理及監(jiān)察中心每季度檢查開發(fā)資質年檢、升級情況，并報直管副總裁閱。

第十章 報建規(guī)費管理

第五十五條 開發(fā)報建規(guī)費支付原則上按銷售進度和開發(fā)建設進度分多期繳納，并不得影響項目開盤及交樓驗收。

第五十六條 開發(fā)部須建立開發(fā)報建規(guī)費收費標準臺賬，每月跟進當?shù)卣母黜検召M政策變化情況，由省公司開發(fā)部每季度末報管理及監(jiān)察中心備案。如收費標準發(fā)生變化，開發(fā)部須及時采取措施，制定最有利于公司的繳費方案。未按規(guī)定上報的，扣罰省公司開發(fā)部負責人500元；給公司造成損失的，給予主管開發(fā)領導（或項目總經理）扣罰50%以上核定綜合獎金處分、開發(fā)部負責人降一級工資以上處分。綜合計劃部考核。

第五十七條 報建規(guī)費審批權限及管理

1、地區(qū)公司對外支付的正常報建規(guī)費由地區(qū)公司董事長（或主持工作一把手）審批。

2、開發(fā)報建非正常規(guī)費（如罰款、滯納金等）100萬元以下（含100萬元）的，由地區(qū)公司董事長（或主持工作一把手）審批；100萬元以上、200萬元以下（含200萬元）的，經管理及監(jiān)察中心審核后，報直管副總裁審批；200萬元以上的，再報工程建設分管領導審批。

3、正常報建規(guī)費、以配套費形式繳納的配套工程費、100萬元以下非正常規(guī)費等費用的準確性與合理性方面，管理及監(jiān)察中心每月按金額的50%進行抽查。

第五十八條 開發(fā)部須加大溝通力度，嚴格控制非正常規(guī)費支出；對于重大事項，地區(qū)公司董事長（或主持工作一把手）須參與協(xié)調；確需支出的非正常規(guī)費，按支出金額的10%從該公司當月效益獎金中扣除，當月效益獎金不足扣罰的，從以后月份效益獎金中累計扣完為止。管理及監(jiān)察中心每季度公布排名情況，并報直管副總裁、工程建設分管領導、地產集團董事長閱。

開發(fā)部須建立開發(fā)報建規(guī)費（含非正常規(guī)費）支付臺賬，每月底經開發(fā)部負責人及財務部負責人簽字后，報管理及監(jiān)察中心備案。未按時上報的，每延遲一天扣罰開發(fā)部負責人100元；金額誤差超過5%的，扣罰開發(fā)部負責人500元。管理及監(jiān)察中心考核。

第五十九條 項目土地款滯納金或報建規(guī)費依法得到減免的，按照減免金額的1%給予地區(qū)公司獎勵。滯納金的計算截止時間以集團批復同意支付該項費用的時間為準。集團給予各公司的獎勵40%獎勵地區(qū)公司董事長（或主持工作一把手），其余60%由地區(qū)公司董事長（或主持工作一把手）分配或留存。獎勵方案須報人事行政中心備案。

第六十條 報建規(guī)費的減免不得影響項目的正常開發(fā)建設工作，否則不予獎勵。

第六十一條 地區(qū)公司每月底前須將當月土地款滯納金減免獎勵申請報投資中心、管理及監(jiān)察中心審核，報建規(guī)費減免獎勵申請管理及監(jiān)察中心審核，經管理及監(jiān)察中心直管副總裁、工程建設分管領導審批后，再報地產集團總裁審批執(zhí)行。

第六十二條 招投標部在主體工程招標時，應統(tǒng)一明確合同金額不包含勞保統(tǒng)籌基金，項目勞保統(tǒng)籌基金由我司向政府主管部門繳納，施工單位按規(guī)定辦理該款項的退返。地區(qū)公司已發(fā)包的建筑工程，如

合同金額中已包含勞保統(tǒng)籌費，開發(fā)部在向政府繳納勞保統(tǒng)籌基金后，面通知預決算部在下月工程款中扣回。

開發(fā)部繳納可扣回費用未及時書面通知預決算部的，每次扣罰開發(fā)部負責人1000元；預決算部收到開發(fā)部通知未在相應進度款中扣回的，每次扣罰預決算部負責人1000元；如該項目已結算且無法扣回該費用的，給予預決算部負責人降一級工資以上處分。綜合計劃部考核。

第六十三條 招投標部在主體工程招標時，須在合同中明確：施工單位須配合甲方辦理新型墻體材料基金、散裝水泥基金退返手續(xù)，并提供當?shù)貕Ω霓k、散水辦認可的票據(jù)；若因施工單位原因導致無法退返的，應由施工單位承擔相應責任，并在工程款中扣回相應規(guī)費。未按此執(zhí)行導致相關費用無法退返的，給予招投標部負責人、合同管理部負責人、預決算部負責人降一級工資以上處分。開發(fā)部考核。

第六十四條 前期已繳納新型墻體基金、散裝水泥基金的項目，達到退返條件未能退返的，后期如需繳納，須以前期繳納費用沖抵；確需繳納的，須降低繳納比例。

第六十五條 規(guī)費退返作為開發(fā)報建重點工作納入月度計劃，由管理及監(jiān)察中心負責考核，每季度公布完成情況排名。

管理及監(jiān)察中心每月對可退返規(guī)費的退返和轉扣的及時性方面進行抽查，抽查比例不少于50%。

第六十六條 紅線外工程費用，原則上須以不低于成本造價的標準抵扣城市基礎設施配套費或土地出讓金；若項目已開發(fā)完畢無法抵扣的，應書面約定退返時間或抵扣我司同城其他項目的城市基礎設施配套費。

第十一章 開發(fā)報建信息化管理與考核

第六十七條 根據(jù)《開發(fā)報建重點工作計劃考核模板》及項目啟動時間，由ERP系統(tǒng)自動生成全生命周期計劃，每月5日自動分解到地區(qū)公司生成月度考核計劃。

第六十八條 ERP系統(tǒng)自動計算各地區(qū)公司計劃完成率并生成考核結果，由管理及監(jiān)察中心報審后，再報人事行政中心、財務中心執(zhí)行。

第六十九條 開發(fā)部須在取得任何證照或書面意見后 24小時內，將清晰的掃描件上傳至ERP系統(tǒng)，以此認定工作事項完成。否則，給予開發(fā)部責任人每次扣罰100元，省公司開發(fā)部考核。

第七十條 地區(qū)公司數(shù)據(jù)一旦錄入，原則上不得更改。管理及監(jiān)察中心負責對地區(qū)公司錄入數(shù)據(jù)的真實性、有效性進行檢查。

第七十一條 對總規(guī)報建、施工證、預售證辦理、消防驗收、配套工程開通、竣工備案及確權辦理等重要工作，由ERP系統(tǒng)自動預警并發(fā)送短信（微信）至相關領導。

第十二章其他

第七十二條 各項目規(guī)劃設計方案須依法按集團利益最大化報建，如發(fā)現(xiàn)因報建便利導致集團利益受損的，給予地區(qū)公司按造成損失金額的2%進行處罰，管理及監(jiān)察中心每月負責抽查不少于5份。

第七十三條 開發(fā)部提交報建結果不及時、報建成果有弄虛作假行為的，給予責任人問責、降薪、降職、免職直至開除處分。

第七十四條 所有對外報建資料須經主管開發(fā)領導（或項目總經理）審核后方可對外使用。

第七十五條 開發(fā)部在取得證照及開發(fā)報建資料后，須在24小時內歸檔至本單位檔案管理部門，未歸檔之前原則上不得先行使用。特殊情況應在取得后24小時內向本單位檔案管理部門備案并安排專人妥善保管，待使用完畢后立即歸檔。

第七十六條 開發(fā)部應嚴格遵守保密制度，妥善保管所借檔案，確保不丟失不泄密；所有向政府部門上繳檔案原件均須留存復印件或掃描件備查。

第七十七條 主管開發(fā)領導每月須組織召開開發(fā)報建工作專題會議，督促開發(fā)報建計劃的實施，總結制定并推廣各項管控措施，參加人員為主管開發(fā)領導、項目總經理、開發(fā)部、總工室、綜合計劃部等部門負責人。會議紀要須于會后2天內報管理及監(jiān)察中心備案。未按時召開會議的，給予主管開發(fā)領導扣罰100%核定綜合獎金處分。綜合計劃部考核。

第七十八條 地區(qū)公司員工在規(guī)劃報建、公建配套設臵、人防報建等方面對節(jié)約成本做出重大貢獻的，可由地區(qū)公司董事長（或主持

工作一把手）在月度獎金分配時給予專項獎勵；地區(qū)公司在開發(fā)報建工作方面有重大、特別貢獻的，可向集團申請專項獎勵，具體由管理及監(jiān)察中心審核，并報工程建設分管領導審批后，再報地產集團董事長審批。

第七十九條 地區(qū)公司各考核部門須建立本制度的考核臺帳。綜合計劃部于每月底前匯總考核結果，每月5日前經地區(qū)公司董事長（或主持工作一把手）批準后執(zhí)行；考核結果于每月8日前報管理及監(jiān)察中心備案。

第八十條 本辦法自發(fā)文之日起執(zhí)行，如有規(guī)定與本辦法不一致的以本辦法為準。

第五篇：前期開發(fā)報建部部門會議紀要

華錦城地產分公司

華字[2018]第013號

簽發(fā)人：薩貴港

前期開發(fā)部9月份部門會會議紀要

時 間：2018年9月17日 13：00-14:00 地 點：公司會議室

參會人員：李大國、李圣方、張海峰、李繁華 會議主持：薩貴港 記 錄：李繁華 會議內容：

本次會議對近期工作中取得的成果及存在的工作難點進行總結剖析，商討解決問題的方法。最后部署安排重點工作。

一、分別通報金錦城項目、金錦城二期項目、金錦城A地塊項目的近期重點工作

（一）金錦城項目（負責）

1.金錦城一期11#樓規(guī)劃驗收下周上會并拿證。2.金錦城二期西區(qū)消防總圖下周能簽出。3.下周開始辦理金錦城二期西區(qū)定線工作。4.金錦城三號地本周已經開始立項備案工作。

5.金錦城三期總圖已對提出的意見與技術部開始溝通解決。6.金錦城三期可研、節(jié)能已經開始聯(lián)系并編制。

7.金錦城一期產權辦理，已經遞入資料。

8、下周二期消防簽出意見開始辦理人防、單體、市政，爭取月底完成各單項審批。

（二）金錦城二期項目（負責）

1.金錦城二期變更已報入測量所，11月中旬完成。2.金錦城二期已經簽約，開始辦理準備資料辦理產權事宜。

（三）金錦城A地塊項目（負責）

1.金錦城A地塊項目規(guī)劃院控規(guī)方案已進行修改，需上會兩次后取得規(guī)劃指標，規(guī)劃指標基本與出讓合同保持一致。

2.金錦城A地塊項目總圖已與規(guī)劃、消防、園林溝通，已與設計院進行溝通修改并提前用電子版核對綠化率。

3.預計本周五上規(guī)劃局會議，會議通過并且正式圖紙拿到后立即報消防開始審批。

二、姚總提出工作要求 重點工作安排：

1.盡快簽訂金錦城二期西區(qū)節(jié)能合同。2.金錦城三期總圖盡快調整。3.金錦城三期的項目備案盡快報入。

4.工作中注意節(jié)點，計劃好時間，延展性的開展工作。

5.近期工作安排比較緊湊，一級、二級計劃要求很高，發(fā)揮部門員工能量，與各部門，各相關項目經理積極配合，多溝通，減少失誤。

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抄報：李大國、李圣方、張海峰、李繁華 抄送：全公司

前期開發(fā)報建部 2018年9月17日 共印：10份