第一篇：大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目如何操作

大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目如何操作

大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)論從客戶的復(fù)雜程度，還是投資模式及經(jīng)營(yíng)模式上，都屬于房地產(chǎn)開發(fā)中的復(fù)雜產(chǎn)品，開發(fā)周期長(zhǎng)、投資大，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響大。此類項(xiàng)目在開發(fā)的前期決策過程中存在許多不可預(yù)見因素，具有很大的風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，由于業(yè)態(tài)種類豐富，在后期的運(yùn)營(yíng)中也存在很多困難。因此必須采用科學(xué)的管理理論和技術(shù)對(duì)大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)進(jìn)行全過程控制。

1.全過程管理的內(nèi)容和程序

與其他房地產(chǎn)形式相比，商業(yè)房地產(chǎn)具有以下特點(diǎn)：

①客戶需求的特殊性。商業(yè)房地產(chǎn)的客戶包括兩級(jí)：初級(jí)客戶———商業(yè)運(yùn)營(yíng)商，終級(jí)客戶———消費(fèi)者。一方面，商業(yè)運(yùn)營(yíng)商不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、特色決定其需求的個(gè)性化；另一方面，商業(yè)房地產(chǎn)所針對(duì)的消費(fèi)者數(shù)量龐大，客戶群結(jié)構(gòu)復(fù)雜，無(wú)法同時(shí)滿足不同客戶層的個(gè)性化需求，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、市場(chǎng)策略等前期評(píng)價(jià)工作存在許多不確定因素，這些都增加了前期決策的難度與后期建設(shè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。

②開發(fā)贏利模式的不確定性。商業(yè)房地產(chǎn)的規(guī)模有大有小，對(duì)于小規(guī)模商業(yè)，通常采取開發(fā)銷售模式，資金回收主要是銷售收入；對(duì)于大型商業(yè)房地產(chǎn)，一般采取出租運(yùn)營(yíng)模式，注重資產(chǎn)的長(zhǎng)期良性運(yùn)營(yíng)，以收取租金為主要投資回報(bào)形式。

③經(jīng)營(yíng)管理的復(fù)雜性。以出租為主要運(yùn)營(yíng)模式的大、中型購(gòu)物中心及ShoppingMall（商業(yè)區(qū)），業(yè)態(tài)種類豐富，對(duì)于不同類型要采取相異的經(jīng)營(yíng)管理模式，這就增加了后期經(jīng)營(yíng)管理工作的困難，使其面臨巨大的壓力與挑戰(zhàn)。

商業(yè)房地產(chǎn)按項(xiàng)目本身可分為啟動(dòng)、計(jì)劃、實(shí)施、控制和收尾五個(gè)階段，對(duì)應(yīng)著策劃與決策、準(zhǔn)備設(shè)計(jì)、建設(shè)施工和使用運(yùn)營(yíng)的全過程管理，通過項(xiàng)目策劃和控制達(dá)到項(xiàng)目全過程管理目標(biāo)。

2.市場(chǎng)資源分析與策劃

在決策階段，可運(yùn)用SWOT環(huán)境分析法對(duì)項(xiàng)目所處市場(chǎng)環(huán)境和各項(xiàng)資源條件進(jìn)行分析。大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)決定了對(duì)其進(jìn)行環(huán)境資源分析的內(nèi)容。主要包括：

①項(xiàng)目選址要求科學(xué)合理；

②符合市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律；

③良好的政策環(huán)境；

④積累行政資源；

⑤整合開發(fā)資源。

3.項(xiàng)目建設(shè)管理與控制

按照管理主體的不同，可以將大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目分為開發(fā)商項(xiàng)目管理子系統(tǒng)、設(shè)計(jì)方管理子系統(tǒng)、施工方管理子系統(tǒng)和供貨方管理子系統(tǒng)。以開發(fā)商的項(xiàng)目管理為基礎(chǔ)和紐帶，相互關(guān)聯(lián)共同構(gòu)成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)管理與控制系統(tǒng)。

項(xiàng)目建設(shè)管理與控制有四項(xiàng)基本目標(biāo)：進(jìn)度、費(fèi)用、質(zhì)量和安全，分別對(duì)應(yīng)著組織計(jì)劃體系的戰(zhàn)略、政策、程序和規(guī)則四個(gè)層次。這四項(xiàng)目標(biāo)同處于一個(gè)動(dòng)態(tài)的平衡系統(tǒng)之中，相互作用，相互約束。若其中一項(xiàng)有變化就會(huì)引起其他三項(xiàng)的變化，以此來(lái)恢復(fù)項(xiàng)目控制的系統(tǒng)平衡。這種系統(tǒng)動(dòng)態(tài)平衡關(guān)系好比天平：一頭是進(jìn)度，一頭是費(fèi)用，質(zhì)量和安全則是杠桿。進(jìn)度和費(fèi)用是可活動(dòng)和可調(diào)節(jié)的，且調(diào)整方向互為消長(zhǎng)，屬于指標(biāo)性的軟要素；而質(zhì)量和安全則是固定的和不可變的，是標(biāo)準(zhǔn)性的硬要素。進(jìn)度和費(fèi)用應(yīng)當(dāng)以滿足質(zhì)量和安全要求為前提（保持質(zhì)量、安全為平穩(wěn)狀態(tài)），否則即意味著對(duì)質(zhì)量與安全的犧牲（杠桿發(fā)生傾斜）。作為開發(fā)商，必須運(yùn)用先進(jìn)的管理知識(shí)和手段，在項(xiàng)目建設(shè)過程中充分利用信息技術(shù)，密切注意三者之間關(guān)系的調(diào)節(jié)，分清主次，保證工程在最小成本下，按期按質(zhì)地順利完成，實(shí)現(xiàn)進(jìn)度、費(fèi)用、質(zhì)量和安全的系統(tǒng)平衡。

(1)項(xiàng)目進(jìn)度管理

大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目總體分為多期工程，首期工程進(jìn)度是否能按時(shí)完成對(duì)后續(xù)開發(fā)有重要影響，并直接關(guān)系投資效益，因此要加強(qiáng)工程進(jìn)度和工期的管理控制。

①對(duì)項(xiàng)目總周期和一期工程周期進(jìn)行論證和分析，制定出科學(xué)的實(shí)施方案和施工組織設(shè)計(jì)，確定經(jīng)濟(jì)合理的施工方案。

②編制項(xiàng)目總體和分期的進(jìn)度計(jì)劃，找出經(jīng)濟(jì)合理的工期；編制階段進(jìn)度計(jì)劃，對(duì)各階段的單項(xiàng)工程或工序編制出詳細(xì)的進(jìn)度計(jì)劃，繪制工程進(jìn)度表。

③大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積較大，工期較緊，同時(shí)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的施工單位較多，因此要對(duì)每個(gè)施工單位進(jìn)行緊密的跟蹤和監(jiān)督，保證其嚴(yán)格按施工計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行施工。

④在施工過程中對(duì)進(jìn)度計(jì)劃要進(jìn)行及時(shí)的檢測(cè)與調(diào)整，及時(shí)掌握項(xiàng)目的進(jìn)展情況，發(fā)現(xiàn)計(jì)劃與實(shí)際的偏差，及時(shí)采取有效措施調(diào)整進(jìn)度計(jì)劃，保證整個(gè)項(xiàng)目能夠如期完成。

(2)項(xiàng)目質(zhì)量管理

項(xiàng)目施工過程中的質(zhì)量管理，實(shí)際就是程序控制和過程偏差控制。在項(xiàng)目施工的實(shí)際工作中，通常采取委托項(xiàng)目監(jiān)理單位對(duì)施工單位質(zhì)量管理體系的實(shí)施狀況進(jìn)行監(jiān)控：監(jiān)督檢查在工序施工過程中的施工人員、機(jī)械設(shè)備、施工方法、工藝或操作是否處于良好狀態(tài)；是否符合質(zhì)量要求；做好設(shè)計(jì)變更的控制工作；做好施工過程中的檢查驗(yàn)收工作；做好工程質(zhì)量問題和質(zhì)量事故的處理，當(dāng)出現(xiàn)不合格產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)要求施工單位采取措施予以整改，并跟蹤檢查，直到合格為止；當(dāng)施工現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)質(zhì)量異常情況、隱蔽作業(yè)未經(jīng)檢驗(yàn)而擅自封閉、未經(jīng)同意擅自修改設(shè)計(jì)圖紙、使用不合格原材料或構(gòu)配件時(shí)，應(yīng)下達(dá)停工指令，糾正后下達(dá)復(fù)工指令；對(duì)工程材料、混凝土試塊、受力鋼筋等實(shí)行取樣送檢制度；對(duì)從事計(jì)量作業(yè)的操作人員技術(shù)水平進(jìn)行審核，對(duì)其計(jì)量作業(yè)結(jié)果進(jìn)行評(píng)價(jià)和確認(rèn)。

(3)項(xiàng)目成本管理

由于施工階段的成本占整個(gè)項(xiàng)目成本的80%左右，直接影響項(xiàng)目開發(fā)總成本的高低，因此項(xiàng)目建設(shè)施工階段的成本控制尤為重要。成本控制主要有組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟(jì)措施，三者融為一體、相互作用。具體管理方法和技術(shù)有：

①工程部應(yīng)健全內(nèi)部審核機(jī)制，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，對(duì)項(xiàng)目的成本、質(zhì)量、進(jìn)度承擔(dān)全部責(zé)任。

②對(duì)施工單位制定的施工方案進(jìn)行審查，確保方案的先進(jìn)性和經(jīng)濟(jì)性，從而節(jié)省工期、提高質(zhì)量、降低成本。

③項(xiàng)目經(jīng)理和施工管理員應(yīng)認(rèn)真記好施工日記，對(duì)進(jìn)場(chǎng)材料設(shè)備的品牌、質(zhì)量、數(shù)量等要認(rèn)真審核，并對(duì)施工進(jìn)度和完成的工作量等重大事項(xiàng)按日記錄在案。

④財(cái)務(wù)部按付款程序及有關(guān)工程合同控制撥付工程備料款、進(jìn)度款。

⑤竣工決算階段的成本控制重點(diǎn)在于工程量的審定。

4.招商管理

現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的精髓就是“統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)”，主要包含四個(gè)方面：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理?！敖y(tǒng)一招商管理”是后面

三個(gè)統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源，其成敗不僅決定前期規(guī)劃是否成功，而且決定著后期項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理是否順利。大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目通常由開發(fā)公司成立運(yùn)營(yíng)管理公司，全面負(fù)責(zé)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。

招商活動(dòng)應(yīng)注意以下原則：

①維護(hù)統(tǒng)一主體形象和品牌形象，對(duì)商戶的年銷售額和經(jīng)營(yíng)性質(zhì)做一定的分析，保持項(xiàng)目的品位，不能盲目引進(jìn)。

②保證市場(chǎng)的全面性，做到“他無(wú)我有，他有我優(yōu)”，保證市場(chǎng)內(nèi)產(chǎn)品的全面性和先進(jìn)性。

③遵循核心主力商戶先行，其他商戶隨后的原則。

④注意核心主力商戶選擇布局原則，核心主力商戶適合放在經(jīng)營(yíng)軸線的端點(diǎn)，這樣能起到組織客流，擴(kuò)大宣傳的作用。

⑤租賃經(jīng)營(yíng)采取“放水養(yǎng)魚”的原則，“先做人氣，再做生意”。

⑥對(duì)商戶的“統(tǒng)一服務(wù)”，包含統(tǒng)一的營(yíng)銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的布置指導(dǎo)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理、統(tǒng)一的物業(yè)管理等。這一原則要充分體現(xiàn)在招商過程的思想上和合約中，從而體現(xiàn)并維護(hù)項(xiàng)目的品牌和特色。

在招商過程中，有必要對(duì)每一個(gè)商戶進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，預(yù)測(cè)其經(jīng)營(yíng)前景，以便確定其是否符合項(xiàng)目的整體經(jīng)營(yíng)方向和定位?？梢圆扇∩虘舯ＷC金制度，和相關(guān)管理部門聯(lián)合設(shè)立監(jiān)察隊(duì)伍。此外，招商人員的素質(zhì)也是招商成功與否的一個(gè)重要影響因素。所以應(yīng)對(duì)招商人員進(jìn)行必要培訓(xùn)，并采取分類分級(jí)管理手段。

5.營(yíng)銷管理

(1)銷售管理

大型商業(yè)房地產(chǎn)的銷售與招商環(huán)節(jié)往往密不可分，互相影響，相輔相成。商業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷的成功關(guān)鍵在于：給投資者充足的信心，使其相信商鋪的招商成功一定會(huì)帶來(lái)穩(wěn)定的租金收入和持續(xù)的增值空間，銷售活動(dòng)必須借助招商大造聲勢(shì)，挖掘并創(chuàng)造強(qiáng)大的營(yíng)銷賣點(diǎn)，增強(qiáng)投資者的信心，打消其投資顧慮，保障銷售成功。在銷售過程中也應(yīng)該與當(dāng)?shù)卣e極合作，充分利用行政資源。

根據(jù)效益、協(xié)同、可控性、風(fēng)險(xiǎn)原則，應(yīng)采取直接銷售和間接銷售相結(jié)合的銷售策略。在建初期階段應(yīng)采用公司銷售人員直接銷售的方式。這樣不僅可以使公司直接了解用戶的需求、購(gòu)買的特點(diǎn)及變化趨勢(shì)，及時(shí)做出相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)決策，還可以相對(duì)縮短流通環(huán)節(jié)，減少流通費(fèi)用，降低營(yíng)銷成本；建設(shè)后期和建成后應(yīng)選擇房地產(chǎn)中介代理公司負(fù)責(zé)銷售。因其熟悉市場(chǎng)情況，對(duì)所擅長(zhǎng)的市場(chǎng)領(lǐng)域有充分的認(rèn)識(shí)，可以降低銷售難度，加速銷售進(jìn)度，降低利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)，有利于風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偤娃D(zhuǎn)移。

(2)促銷管理

應(yīng)采取目標(biāo)任務(wù)法：先確定促銷目標(biāo)，然后確定達(dá)到目標(biāo)所需完成的任務(wù)，最后再估算所需的促銷費(fèi)用。這種方法可以使企業(yè)管理人員將促銷費(fèi)用和促銷目標(biāo)直接聯(lián)系起來(lái)，便于進(jìn)行產(chǎn)出投入分析。項(xiàng)目在建初期應(yīng)當(dāng)采取傳單、戶外平面廣告、報(bào)紙等廣告媒介的促銷組合策略來(lái)進(jìn)行宣傳，提高企業(yè)和項(xiàng)目的知名度。項(xiàng)目開工時(shí)，要充分利用當(dāng)?shù)氐男姓Y源，舉辦開工典禮，邀請(qǐng)當(dāng)?shù)卣念I(lǐng)導(dǎo)和媒體參加，從而擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力和知名度。

6.運(yùn)營(yíng)管理

運(yùn)營(yíng)是大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目持續(xù)收益和升值的源泉。目前大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目采取包租的形式，由經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。這種經(jīng)營(yíng)方式對(duì)于公司和投資者來(lái)說是一種“雙贏”的方式：對(duì)公司來(lái)說，能夠快速銷售，促使資金快速回籠，獲得收益；對(duì)投資者來(lái)說，有穩(wěn)定的租金收入。這種方式成功的關(guān)鍵在于管理公司的規(guī)范性和專業(yè)性。所以在成立（或委托）管理公司時(shí)應(yīng)從這兩個(gè)方面進(jìn)行考慮和分析評(píng)價(jià)，從而保證市場(chǎng)的租賃、物業(yè)、營(yíng)銷策劃和服務(wù)能在專業(yè)、規(guī)范的管理下統(tǒng)一進(jìn)行。

由于大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)所占面積大、涉及行業(yè)多、范圍廣，因此運(yùn)營(yíng)中還可以成立經(jīng)營(yíng)商戶的統(tǒng)一基金、行業(yè)協(xié)會(huì)或商會(huì)。這樣不僅可以充分溝通各商戶信息、協(xié)調(diào)與經(jīng)營(yíng)管理公司的合作、監(jiān)督管理公司的工作質(zhì)量，而且便于提高公司的管理效率，將公司的主要精力和業(yè)務(wù)從眾多個(gè)體商戶的繁瑣工作中解放出來(lái)，從大市場(chǎng)的角度進(jìn)行整體營(yíng)銷、推廣和服務(wù)。

第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書范本

南部物流汽車產(chǎn)業(yè)城項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

項(xiàng)目單位：成都市活力城投資管理(集團(tuán))

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編制 時(shí)間：2012 年03 月24 日

保密須知

本商業(yè)計(jì)劃書屬商業(yè)機(jī)密，所有權(quán)屬于XXX集團(tuán)公司。其所涉及的內(nèi)容和資料只限于具有意向者閱覽。收到本計(jì)劃書后，收件人應(yīng)即刻確認(rèn)，并遵守以下的規(guī)定：

1.若收件人不希望涉足/沒意向本計(jì)劃書所述項(xiàng)目，請(qǐng)按上述地址盡快將本計(jì)劃書完整退回；

2.在沒有取得XXX集團(tuán)公司的書面同意前，收件人不得將本計(jì)劃書全部或部分地予以復(fù)制、傳遞給他人、影印、泄露或散布給他人；

3.請(qǐng)對(duì)待本計(jì)劃書所提供的所有機(jī)密資料給予高度商業(yè)機(jī)密文件對(duì)待。

商業(yè)計(jì)劃編號(hào)：2012NBN:00

3收方簽字：

發(fā)送日期：

收到日期：

第一部分 計(jì)劃概要

1.1 公司簡(jiǎn)介...xxx集團(tuán)公司（公司的基本情況、愿景與戰(zhàn)略、戰(zhàn)略保障體系、商業(yè)模式與資質(zhì)、行業(yè)地位與成就、資源儲(chǔ)備與優(yōu)勢(shì)）

1.2 項(xiàng)目介紹..南部XX國(guó)際物流公司

國(guó)際貨運(yùn)/國(guó)內(nèi)國(guó)際貨運(yùn)代理/車隊(duì)/第三方貨運(yùn)代理等都屬于我公司現(xiàn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目在強(qiáng)大的管理團(tuán)隊(duì)管理下全項(xiàng)目正處于優(yōu)良性發(fā)展中!

三和集團(tuán)公司

.（融資項(xiàng)目基本情況、項(xiàng)目現(xiàn)狀、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、預(yù)估總投資、預(yù)估總收入、預(yù)估總利潤(rùn)、融資需求）

1.3 市場(chǎng)分析

對(duì)南部我公司以做過豐富的市場(chǎng)調(diào)查例如人口/消費(fèi)能力/消費(fèi)人群/地理位置/交通路線/市場(chǎng)潛力等等我公司都非常滿意.所以我公司對(duì)南部準(zhǔn)備進(jìn)行物流城以及汽車城兩個(gè)項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)(以下將項(xiàng)目簡(jiǎn)稱為WQ項(xiàng)目)（產(chǎn)品定位、市場(chǎng)定位、客戶群體定位、供需狀況、市場(chǎng)潛力）

1.4 競(jìng)爭(zhēng)分析...在南部飛速的發(fā)展下物流行業(yè)都處于第三方代運(yùn)或托運(yùn),.汽車買賣維修行業(yè)上南部整個(gè)市場(chǎng)無(wú)一家規(guī)范企業(yè)但都在市內(nèi),汽車買賣和汽車修理都還處于過時(shí)的器材設(shè)備,人員的專業(yè)水平和職業(yè)操守均未受過正規(guī)的培訓(xùn).在上述狀態(tài)下的南部已經(jīng)默認(rèn)了現(xiàn)狀,而且都處于良性發(fā)展中.它們都屬于本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象但是我公司相信,我公司項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)后會(huì)將會(huì)引進(jìn)大量的外來(lái)專業(yè)人才/五星級(jí)的服務(wù)以及現(xiàn)代化設(shè)備,這樣做才能在飛速發(fā)展中的南部站住腳.1.5 營(yíng)銷策略...(略)

1.6財(cái)務(wù)分析...在本項(xiàng)目建成后的八至十七年收回項(xiàng)目成本,其間全部由資金鏈轉(zhuǎn)移部分資金流到本項(xiàng)目.（前三年收入與利潤(rùn)、后三年收入與利潤(rùn)、資產(chǎn)現(xiàn)狀、負(fù)債現(xiàn)狀、資金來(lái)源計(jì)劃、自有資金投入計(jì)劃與實(shí)際、融資需

求、資金用途、融資方式、還款計(jì)劃與措施）

第二部分 項(xiàng)目公司介紹

2.1 公司簡(jiǎn)介...（公司基本情況、公司證照與資質(zhì)、已取得的政府批文及其合規(guī)性、人財(cái)物資源優(yōu)勢(shì)、現(xiàn)在的資金需

求與用途）

2.2 公司股權(quán)現(xiàn)狀與歷史變更...2.3 企業(yè)文化...（公司精神、理念、戰(zhàn)略、目標(biāo)保障措施、董事會(huì)成員與作用、監(jiān)事會(huì)成員與作用）

2.4 合作伙伴關(guān)系...（合作項(xiàng)目與合作者名稱、合格供應(yīng)商名稱及其供應(yīng)的產(chǎn)品與服務(wù)）

第三部分 項(xiàng)目介紹.3.1 項(xiàng)目綜述...3.2 項(xiàng)目土地概況...（項(xiàng)目綜述、土地現(xiàn)狀、土地位置、周邊概況、土地性質(zhì)、取得土地方式、土地價(jià)格、出讓金交付情況、土地出

讓合同與證件取得情況、土地使用年限、突出優(yōu)勢(shì)）

3.3 項(xiàng)目規(guī)劃...（建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)、建筑工程總面積、不同產(chǎn)品的銷售面積、配套建筑面積、規(guī)劃證書的取得、概念性總體規(guī)劃圖、祥

規(guī)圖報(bào)批情況）

3.4 項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)方案...（設(shè)計(jì)理念、產(chǎn)品定位、定位詮釋）

3.5 項(xiàng)目計(jì)劃與現(xiàn)狀差異...（整體開發(fā)計(jì)劃、開發(fā)周期、分區(qū)開發(fā)計(jì)劃、開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃與實(shí)際的差異、重大差異原因與補(bǔ)救措施）

3.6 稅金政策

3.7 項(xiàng)目開發(fā)與管理模式...3.8 項(xiàng)目公司資產(chǎn)與負(fù)債說明...3.9 項(xiàng)目公司貸款、或有負(fù)債、擔(dān)保抵押情況...第四部分 市場(chǎng)分析.4.1 目標(biāo)市場(chǎng)狀況...4.2 目標(biāo)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)分析...4.3 目標(biāo)市場(chǎng)房地產(chǎn)發(fā)展情況...4.5 項(xiàng)目市場(chǎng)前景...第五部分 競(jìng)爭(zhēng)分析.5.1 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手...5.2 競(jìng)爭(zhēng)分析（SWOT）...5.3 結(jié)論...第六部分 營(yíng)銷戰(zhàn)略.6.1 定價(jià)策略...6.2 銷售策略...第七部分 團(tuán)隊(duì)管理.7.1 組織結(jié)構(gòu)...7.2 管理模式...7.3 核心管理人員簡(jiǎn)歷...7.4 公司高層工作職責(zé)...7.5 人力資源規(guī)劃...7.6 管理機(jī)制...7.7 薪酬計(jì)劃...第八部分 投資需求.8.1 資金需求...8.2 投資環(huán)境...第九部分 財(cái)務(wù)分析.9.1 銷售收入預(yù)測(cè)...（銷售平均價(jià)格預(yù)估、總銷售回款預(yù)估）9.2 總成本估算...（預(yù)估總投資、預(yù)估成本明細(xì)、預(yù)估費(fèi)用明細(xì)、預(yù)估稅金明細(xì)）

項(xiàng)目 9.4 現(xiàn)金流預(yù)估...（項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)估、未來(lái)三年現(xiàn)金流預(yù)估）9.5 經(jīng)濟(jì)效益分析...9.6 清償能力分析...9.7 投資回收期...9.8 盈虧平衡分析...9.9 綜合評(píng)價(jià)...第十部分 風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策.10.1 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)...10.2 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析...10.3 工程風(fēng)險(xiǎn)分析...10.4 政策風(fēng)險(xiǎn)...10.5 其他不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)...第十一部分 總結(jié).第十二部分 附件.12.1 企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照...12.2 組織機(jī)構(gòu)代碼證...12.3 稅務(wù)登記證...12.4 法人身份證...12.5 開發(fā)資質(zhì)證書12.6 項(xiàng)目“五證”12.6 項(xiàng)目公司信用評(píng)級(jí)證書

第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 第一部分項(xiàng)目摘要

一、公司介紹

二、公司宗旨、目標(biāo)和文化

三、核心經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)

四、公司主要項(xiàng)目介紹第二部分市場(chǎng)分析

第三部分項(xiàng)目概述

1、土地位置

2、交通情況

3、文化教育

4、項(xiàng)目初步規(guī)劃

5、周邊配套設(shè)施

6、土地升值潛力初步評(píng)估

第四部分市場(chǎng)機(jī)遇

1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)(S)

2、項(xiàng)目機(jī)會(huì)(O)

3、項(xiàng)目劣勢(shì)(W)

4、項(xiàng)目威脅(T)

第五部分項(xiàng)目定位

一、主要的消費(fèi)群體為：

二、根據(jù)不同消費(fèi)人群年薪情況分析，得出以下數(shù)據(jù)：

三、各目標(biāo)人群購(gòu)買預(yù)計(jì)占有量

四、賣點(diǎn)

第六部分競(jìng)爭(zhēng)分析

第七部分價(jià)格策略、銷售渠道和方式

一、價(jià)格策略、二、銷售策略

三、媒體選擇

第八部分投資回報(bào)

一、商業(yè)回報(bào)

二、社會(huì)回報(bào)

第九部分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及解決方案

第四篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書范本

XXX房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

項(xiàng)目單位：XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

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編制 時(shí)間： 年 月 日

保密須知

本商業(yè)計(jì)劃書屬商業(yè)機(jī)密，所有權(quán)屬于XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。其所涉及的內(nèi)容和資料只限于具有投資意向的投資者使用。收到本計(jì)劃書后，收件人應(yīng)即刻確認(rèn)，并遵守以下的規(guī)定：

1.若收件人不希望涉足本計(jì)劃書所述項(xiàng)目，請(qǐng)按上述地址盡快將本計(jì)劃書完整退回；

2.在沒有取得XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的書面同意前，收件人不得將本計(jì)劃書全部或部分地予以復(fù)制、傳遞給他人、影印、泄露或散布給他人；

3.應(yīng)像對(duì)待貴公司機(jī)密資料的態(tài)度對(duì)待本計(jì)劃書所提供的所有機(jī)密資料。

4.本計(jì)劃書不可用作銷售報(bào)價(jià)使用，也不可用作購(gòu)買時(shí)的報(bào)價(jià)使用。

商業(yè)計(jì)劃編號(hào)：

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目 錄

第一部分 計(jì)劃概要

1.1 公司簡(jiǎn)介...（公司的基本情況、愿景與戰(zhàn)略、戰(zhàn)略保障體系、商業(yè)模式與資質(zhì)、行業(yè)地位與成就、資源儲(chǔ)備與優(yōu)勢(shì)）

1.2 項(xiàng)目介紹...（融資項(xiàng)目基本情況、項(xiàng)目現(xiàn)狀、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、預(yù)估總投資、預(yù)估總收入、預(yù)估總利潤(rùn)、融資需求）

1.3 市場(chǎng)分析...（產(chǎn)品定位、市場(chǎng)定位、客戶群體定位、供需狀況、市場(chǎng)潛力）

1.4 競(jìng)爭(zhēng)分析...（競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)）

1.5 營(yíng)銷策略...1.6 組織管理...（公司治理結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)、高管簡(jiǎn)歷）

1.7 財(cái)務(wù)分析...（前三年收入與利潤(rùn)、后三年收入與利潤(rùn)、資產(chǎn)現(xiàn)狀、負(fù)債現(xiàn)狀、資金來(lái)源計(jì)劃、自有資金投入計(jì)劃與實(shí)際、融資需

求、資金用途、融資方式、還款計(jì)劃與措施）

第二部分 項(xiàng)目公司介紹

2.1 公司簡(jiǎn)介...（公司基本情況、公司證照與資質(zhì)、已取得的政府批文及其合規(guī)性、人財(cái)物資源優(yōu)勢(shì)、現(xiàn)在的資金需

求與用途）

2.2 公司股權(quán)現(xiàn)狀與歷史變更...2.3 企業(yè)文化...（公司精神、理念、戰(zhàn)略、目標(biāo)保障措施、董事會(huì)成員與作用、監(jiān)事會(huì)成員與作用）

2.4 合作伙伴關(guān)系...（合作項(xiàng)目與合作者名稱、合格供應(yīng)商名稱及其供應(yīng)的產(chǎn)品與服務(wù)）

第三部分 項(xiàng)目介紹.3.1 項(xiàng)目綜述...3.2 項(xiàng)目土地概況...（項(xiàng)目綜述、土地現(xiàn)狀、土地位置、周邊概況、土地性質(zhì)、取得土地方式、土地價(jià)格、出讓金交付情況、土地出

讓合同與證件取得情況、土地使用年限、突出優(yōu)勢(shì)）

3.3 項(xiàng)目規(guī)劃...（建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)、建筑工程總面積、不同產(chǎn)品的銷售面積、配套建筑面積、規(guī)劃證書的取得、概念性總體規(guī)劃圖、祥

規(guī)圖報(bào)批情況）

3.4 項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)方案...（設(shè)計(jì)理念、產(chǎn)品定位、定位詮釋）

3.5 項(xiàng)目計(jì)劃與現(xiàn)狀差異...（整體開發(fā)計(jì)劃、開發(fā)周期、分區(qū)開發(fā)計(jì)劃、開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃與實(shí)際的差異、重大差異原因與補(bǔ)救措施）

3.6 稅金政策

3.7 項(xiàng)目開發(fā)與管理模式...3.8 項(xiàng)目公司資產(chǎn)與負(fù)債說明...3.9 項(xiàng)目公司貸款、或有負(fù)債、擔(dān)保抵押情況...第四部分 市場(chǎng)分析.4.1 目標(biāo)市場(chǎng)狀況...4.2 目標(biāo)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)分析...4.3 目標(biāo)市場(chǎng)房地產(chǎn)發(fā)展情況...4.4 目標(biāo)市場(chǎng)地區(qū)房產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)...4.5 項(xiàng)目市場(chǎng)前景...第五部分 競(jìng)爭(zhēng)分析.5.1 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手...5.2 競(jìng)爭(zhēng)分析（SWOT）...5.3 結(jié)論...第六部分 營(yíng)銷戰(zhàn)略.6.1 定價(jià)策略...6.2 銷售策略...第七部分 團(tuán)隊(duì)管理.7.1 組織結(jié)構(gòu)...7.2 管理模式...7.3 核心管理人員簡(jiǎn)歷...7.4 公司高層工作職責(zé)...7.5 人力資源規(guī)劃...7.6 管理機(jī)制...7.7 薪酬計(jì)劃...第八部分 投資需求.8.1 資金需求...8.2 投資環(huán)境...第九部分 財(cái)務(wù)分析.9.1 銷售收入預(yù)測(cè)...（銷售平均價(jià)格預(yù)估、總銷售回款預(yù)估）

9.2 總成本估算...（預(yù)估總投資、預(yù)估成本明細(xì)、預(yù)估費(fèi)用明細(xì)、預(yù)估稅金明細(xì)）

9.3 損益表預(yù)估...（項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)估、未來(lái)三年利潤(rùn)預(yù)估）

9.4 現(xiàn)金流預(yù)估...（項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)估、未來(lái)三年現(xiàn)金流預(yù)估）

9.5 經(jīng)濟(jì)效益分析...9.6 清償能力分析...9.7 投資回收期...9.8 盈虧平衡分析...9.9 綜合評(píng)價(jià)...第十部分 風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策.10.1 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)...10.2 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析...10.3 工程風(fēng)險(xiǎn)分析...10.4 政策風(fēng)險(xiǎn)...10.5 其他不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)...第十一部分 總結(jié).第十二部分 附件.12.1 企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照...12.2 組織機(jī)構(gòu)代碼證...12.3 稅務(wù)登記證...12.4 法人身份證...12.5 開發(fā)資質(zhì)證書

12.6 項(xiàng)目“五證”

12.6 項(xiàng)目公司信用評(píng)級(jí)證書

第五篇：大型游樂園項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

大型游樂園項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 開啟更美好的明天 keep it simple讓問題簡(jiǎn)單化 〖 商業(yè)計(jì)劃書內(nèi)容 〗商業(yè)計(jì)劃書是一份全方位描述企業(yè)發(fā)展的文件，是企業(yè)擁有良好融資能力、實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的重要條件之

一。一份完備的商業(yè)計(jì)劃書，是企業(yè)融資過程中不可缺少的文件，作為資金的敲門磚，商業(yè)計(jì)劃書不僅是企業(yè)能否成功融資的關(guān)鍵因素，同時(shí)也是企業(yè)梳理戰(zhàn)略、規(guī)劃發(fā)展、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、挖掘機(jī)會(huì)的案頭文件。商業(yè)計(jì)劃書作為吸引投資的“敲門磚”，主要用途是獲得投資資金，一份策劃優(yōu)秀的商業(yè)計(jì)書能夠把公司和項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、潛力、運(yùn)營(yíng)思路、商業(yè)模式等完美的展現(xiàn)給投資者，從而獲得風(fēng)險(xiǎn)投資商的的青睞。風(fēng)險(xiǎn)投資商通過股權(quán)、債權(quán)的方式投入資金，最終退出企業(yè)資本體系，獲得高額回報(bào)。第一章 公司情況介紹第一節(jié) 公司基本情況

一、公司的宗旨

二、目標(biāo)（市場(chǎng)和財(cái)務(wù)目標(biāo)）

三、公司各部門的職能和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)

四、公司管理狀況第二節(jié) 公司現(xiàn)有產(chǎn)品和技術(shù)介紹

一、產(chǎn)品簡(jiǎn)介

二、產(chǎn)品生產(chǎn)

三、現(xiàn)有技術(shù)狀況第二章 大型游樂園市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀分析第一節(jié) 市場(chǎng)

一、市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與劃分

二、目標(biāo)市場(chǎng)分析

三、產(chǎn)品消費(fèi)群體分析

四、公司現(xiàn)有產(chǎn)品市場(chǎng)狀況分析

五、市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)和市場(chǎng)機(jī)會(huì) 讓問題簡(jiǎn)單化 第二節(jié) 競(jìng)爭(zhēng)分析

一、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況（行業(yè)壟斷競(jìng)爭(zhēng)狀況）

二、行業(yè)主要競(jìng)爭(zhēng)者的市場(chǎng)份額狀況

三、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

四、潛在競(jìng)爭(zhēng)者分析

五、市場(chǎng)變化趨勢(shì)

六、公司產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)第三章 市場(chǎng)營(yíng)銷第一節(jié) 營(yíng)銷計(jì)劃

一、主要區(qū)域簡(jiǎn)介

二、營(yíng)銷方式

三、渠

道建設(shè)

四、預(yù)估目標(biāo) 第二節(jié) 銷售政策

一、現(xiàn)行銷售方略

二、新的銷售計(jì)劃 第三節(jié) 銷售市場(chǎng)開拓

一、銷售渠道建設(shè)

二、銷售方式

讓問題簡(jiǎn)單化

三、行銷環(huán)節(jié)

四、售后服務(wù) 第四節(jié) 主要業(yè)務(wù)關(guān)系狀

況 第五節(jié) 銷售管理

一、銷售人才隊(duì)伍情況建設(shè)

二、促銷和市場(chǎng)

滲透（方式及安排、預(yù)算）

三、銷售計(jì)劃安排

四、產(chǎn)品銷售價(jià)格

方案

五、市場(chǎng)開發(fā)規(guī)劃第四章 資金管理 第一節(jié) 投資說明

一、資金需求說明（用量／期限）

二、資金使用計(jì)劃及進(jìn)度

三、投資

形式（貸款／利率／利率支付條件／轉(zhuǎn)股－普通股、優(yōu)先股、任股權(quán)

／對(duì)應(yīng)價(jià)格等）

四、資本結(jié)構(gòu)

五、回報(bào)／償還計(jì)劃讓問題簡(jiǎn)

單化

六、資本原負(fù)債結(jié)構(gòu)說明（每筆債務(wù)的時(shí)間／條件／抵押／利

息等）

七、投資抵押（是否有抵押／抵押品價(jià)值及定價(jià)依據(jù)／定價(jià)

憑證）

八、投資擔(dān)保（是否有抵押／擔(dān)保者財(cái)務(wù)報(bào)告）

九、吸納

投資后股權(quán)結(jié)構(gòu)

十、股權(quán)成本

十一、投資者介入公司管理之程度

說明

十二、報(bào)告（定期向投資者提供的報(bào)告和資金支出預(yù)算）

十三、雜費(fèi)支付（是否支付中介人手續(xù)費(fèi)）第二節(jié) 投資報(bào)酬與退出

一、股票上市

二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓

三、股權(quán)回購(gòu)

四、股利第五章 風(fēng)

險(xiǎn)分析第一節(jié) 資源（原材料／供應(yīng)商）風(fēng)險(xiǎn)讓問題簡(jiǎn)單化 第二節(jié) 市場(chǎng)不確定性風(fēng)險(xiǎn)第三節(jié) 研發(fā)風(fēng)險(xiǎn)第四節(jié) 生產(chǎn)不確定性

風(fēng)險(xiǎn)第五節(jié) 成本控制風(fēng)險(xiǎn)第六節(jié) 競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)第七節(jié) 政策風(fēng)險(xiǎn)

第八節(jié) 財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)（應(yīng)收賬款／壞賬）第九節(jié) 管理風(fēng)險(xiǎn)（含人事／

人員流動(dòng)／關(guān)鍵雇員依賴）第十節(jié) 破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)第六章 公司管理

第一節(jié) 公司組織結(jié)構(gòu)第二節(jié) 管理制度及勞動(dòng)合同第三節(jié) 人事

計(jì)劃（配備／招聘／培訓(xùn)／考核）第四節(jié) 薪資、福利方案第五

節(jié) 股權(quán)分配和認(rèn)股計(jì)劃第七章 經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)讓問題簡(jiǎn)單化 第一

節(jié) 銷售規(guī)模預(yù)測(cè)

一、銷售數(shù)量

二、銷

售增長(zhǎng)率 第二節(jié) 銷售盈利預(yù)測(cè)

一、毛利率預(yù)測(cè)

二、銷售利潤(rùn)率變化預(yù)測(cè) 第三節(jié) 投資報(bào)酬預(yù)測(cè)第八章 財(cái)務(wù)分析

第一節(jié) 財(cái)務(wù)分析說明第二節(jié) 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)

一、銷

售收入明細(xì)表

二、成本費(fèi)用明細(xì)表

三、薪金水平明細(xì)表

四、固定資產(chǎn)明細(xì)表

五、資產(chǎn)負(fù)債表

六、利潤(rùn)及分配明細(xì)表

七、現(xiàn)金流量表讓問題簡(jiǎn)單化

八、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析附錄

一、附件1.營(yíng)業(yè)執(zhí)照影印本2.董事會(huì)名單及簡(jiǎn)歷3.主要經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)

名單及簡(jiǎn)歷4.專業(yè)術(shù)語(yǔ)說明5.專利證書／生產(chǎn)許可證／鑒定證

書等6.注冊(cè)商標(biāo)7.企業(yè)形象設(shè)計(jì)／宣傳資料（標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)、說明書、出版物、包裝說明等）8.簡(jiǎn)報(bào)及報(bào)道9.場(chǎng)地租用證明10.工藝

流程圖11.產(chǎn)品市場(chǎng)成長(zhǎng)預(yù)測(cè)圖

二、附表1.主要產(chǎn)品目錄讓

問題簡(jiǎn)單化