第一篇：房地產(chǎn)培訓【廈門】住宅項目批量精裝項目整體解決培訓(6月28日)

【廈門】住宅項目批量精裝項目整體解決培訓（6月28日）

房地產(chǎn)培訓：住宅項目批量精裝項目整體解決培訓

中房商學院官方微信平臺已正式啟動，歡迎新老客戶關注我們。我們將會為您提供最新、最全、最優(yōu)質(zhì)的培訓信息。

中房商學院將秉承 “唯有實戰(zhàn)、方有實效”的宗旨，將提供房地產(chǎn)全方位和全產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)質(zhì)服務，為房地產(chǎn)行業(yè)輸送實戰(zhàn)型的高端人才，領跑房地產(chǎn)培訓行業(yè)。

微信公共賬號：zfxedu

【課程背景】

房地產(chǎn)培訓：住宅項目批量精裝項目整體解決培訓；本課程通過理論引導、實戰(zhàn)經(jīng)驗總結和案例分享，針對國內(nèi)大中型地產(chǎn)標桿企業(yè)不同項目類型精裝修全程精細化管理案例。系統(tǒng)的、全面的闡述住宅批量精裝修在客戶市場定位、設計管控、成本控制、施工管理等全過程技術管理！通過翔實的精裝修全程精細化管理案例，介紹萬科、龍湖、綠城、星河灣等國內(nèi)標桿地產(chǎn)精裝修的管控操作方法和經(jīng)驗總結，來與大家一起分享實際操作中的亮點和學習要點！

【培訓目的】

掌握住宅批量精裝修未來發(fā)展趨向和目前常見工程問題弊病。解析標桿企業(yè)精裝修專業(yè)化細分的處置要領；

掌握住宅精裝修要點和質(zhì)量治理關鍵點、準繩化制定精裝修工程從設計到驗收各個樞紐的控制要點；

咨詢電話：齊老師 010-51146322

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河南中心：鄭州鄭東新區(qū)CBD商務內(nèi)環(huán)13#奧園國際18樓

掌握住宅項目精裝修工程的成本控制要領，學習行業(yè)內(nèi)品牌企業(yè)先進的精裝治理模式，借鑒成功經(jīng)驗。

【課程對象】

1、房地產(chǎn)企業(yè)董事長、CEO、總經(jīng)理、副總等具有推行企業(yè)制度改革權力的決策層

2、設計部、工程部、營銷部、成本等部門經(jīng)理及業(yè)務骨干成員

【講師介紹】

袁老師：中房商學院房地產(chǎn)培訓高級顧問；深圳百名優(yōu)秀地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人，著名的工程管理與精裝修專家，中房商學院特約培訓師。歷任：深圳市第一建筑工程有限公司項目總工程師。深圳萬科房地產(chǎn)有限公司項目工程主管，萬科華南區(qū)域本部精裝修專業(yè)經(jīng)理，廈門萬科房地產(chǎn)有限公司項目總經(jīng)理助理等，深圳鵬興花園、深圳軟件園、深圳振業(yè)城等項目總工程師，具有豐富的工程管理經(jīng)驗。2002年加入萬科集團從事工程管理工作，先后擔任萬科溫馨家園、金域藍灣、東海岸、十七英里、萬科城、萬科第五園等多個大型項目總工程師，有豐富的施工管理經(jīng)驗。2005年調(diào)入萬科深圳區(qū)域本部負責華南區(qū)域精裝修部品的集中采購和精裝修的設計與工程管理及檢查工作。期間完成了墻地磚、木地板等區(qū)域集中采購和區(qū)域精裝修管理規(guī)范的編制以及對區(qū)域精裝修工作的檢查和指導。目前建立自己獨有的房地產(chǎn)精裝修整體解決方案體系。

【培訓內(nèi)容】

一、精裝修概述

1、精裝修基本概念

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2、精裝修價值分析

3、國家、地方政府關于精裝修管理政策解析

二、精裝修采購管理

（一）精裝修采購管理概述

（二）精裝修總包采購

1、精裝修總包采購資源開發(fā)

2、精裝修總包采購資源整合

3、精裝修總包采購清單編制

4、精裝修總包采購合同編制

（三）精裝修部品采購

1、精裝修部品采購資源開發(fā)

2、精裝修部品采購合同編制

2、精裝修部品集中采購和戰(zhàn)略采購

三、精裝修工程管理

（一）精裝修工程管理概述

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1、精裝修工程管理困境分析：客戶的關注點、政府的監(jiān)管、對房地產(chǎn)企業(yè)的投訴

2、精裝修工程管理現(xiàn)狀分析

3、精裝修工程管理解決方案

（二）精裝修工程管理全流程解析

1、前期準備：工期制定、質(zhì)量策劃、樣板引路和技術交底

2、房屋移交：房屋移交常見問題分析

3、批量施工：工序管理與質(zhì)量管理詳解、材料管理、資料管理、文明施工、成品保護和標桿企業(yè)精裝修工程管理發(fā)展方向

4、驗收交付：分戶驗收、集中交付、保修安排和客戶服務

5、《精裝修工程管理指導書》、《精裝修施工組織設計》、《精裝修監(jiān)理細則》的編制

（三）常見質(zhì)量問題分析

1、空氣污染防治的技術措施

2、其它常見施工質(zhì)量問題分析

四、精裝修管理體系的建立

1、精裝修管理案例分析

2、精裝修管理體系的建立：統(tǒng)一全員思想、樹立學習對象、管理架構的調(diào)整

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3、精裝修各專業(yè)工作模塊分析

五、精裝修設計管理

（一）精裝修設計管理流程概述

1、精裝修設計管理流程圖

2、精裝修設計管理指導思想

3、精裝修設計管理流程關注要點

（二）精裝修設計管理流程解析

1、客戶需求研究與設計任務書的編制

2、精裝修圖紙深化及標準化設計節(jié)點

3、部品設計標準的建立

4、精裝修成本規(guī)劃

5、精裝修設計缺陷預防

6、精裝修設計成果標準化

六、精裝修項目管理流程解析 精裝修關鍵節(jié)點控制流程圖解析

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【課程說明】

[組織機構]：中房商學院 中房博越

[時間地點]：2014年6月28-29日 廈門（詳見報到通知）

[培訓費用]：3680元/人（含培訓費、資料費、午餐費）食宿代訂，費用自理。

中房商學院是中國房地產(chǎn)智業(yè)高端品牌。以“唯有實戰(zhàn)，方有實效”的服務理念，服務4000多家房企，培養(yǎng)6萬多名房地產(chǎn)精英。業(yè)務包括：房地產(chǎn)培訓、房地產(chǎn)內(nèi)訓、房地產(chǎn)管理咨詢、工程管理、房地產(chǎn)考察、房地產(chǎn)策劃師、房地產(chǎn)MBA等。

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第二篇：關于城市住宅精裝項目研究

關于城市住宅精裝項目研究

摘 要：精裝，指經(jīng)過精致裝修的房屋，與“普裝、平裝、簡裝”相對立，精裝房的大面積應用，帶來的將是住房項目精細化設計、精細化施工、精細化管理的應用與推廣，將對傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)項目管理體系帶來全新的挑戰(zhàn)與革命?；诖?，在結合國外精裝發(fā)展模式的基礎上，根據(jù)我國當前精裝市場的發(fā)展現(xiàn)狀，文章進行精裝項目研究。

關鍵詞：精裝項目；特點；解決方法研究意義

隨著房地產(chǎn)項目的快速發(fā)展，傳統(tǒng)的項目管理模式已經(jīng)不再適應當前精裝修市場的要求。目前，我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)商在精裝房項目管理上存在巨大的管理瓶頸，如出現(xiàn)策劃定位不精準、整改不及時、管理精度不夠等，從而導致項目的集中整改存在困難，在后期浪費人力物力，導致開發(fā)商無法在預期的工期內(nèi)交付完整的房地產(chǎn)產(chǎn)品，從而降低了企業(yè)的經(jīng)濟效益，同時也損害房地產(chǎn)公司的品牌形象。所以，再此情況下，面對高速發(fā)展的精裝房市場，積極地研究科學的住宅精裝項目管理策略，提高管理技能，建造高質(zhì)量的精裝項目，對企業(yè)和使用者來說都具有重要的價值意義。精裝房項目管理的特點

2.1 精裝房項目的成果考核更為直觀

對比毛坯房，精裝房更為突出其使用功能，部分高檔精裝房甚至提供了家具、家電等室內(nèi)設施，達到了拎包入住的效果。就普通用戶而言，精裝房產(chǎn)品空間設計、功能設計是否合理，細部設計是否精準，施工質(zhì)量是否滿足美觀和使用的需求，質(zhì)量保修責任分明。精裝房項目產(chǎn)品為合格、舒適，具備完全使用功能的結果性產(chǎn)品，其檢驗更為直觀、產(chǎn)品質(zhì)量責任的確認更為簡單明了。

2.2 精裝房項目策劃定位必須準確

相對于傳統(tǒng)的毛坯房而言，精裝房展現(xiàn)給客戶的是一個完整的設計成果，客戶進行二次改造的空間也相對較少，這就要求精裝房設項目定位務必精準。所以，精準房在設計策劃階段需要考慮幾方面因素。第一，注重設計風格個性與共性的統(tǒng)一的同時，需要迎合產(chǎn)品面對的客戶群體的需求。第二，考慮銷售過程中，為了迎合市場需求變化而進行風格調(diào)整的風險。這些都要求精裝房在進行項目定位前，進行詳細的市場調(diào)研、科學進行方案的比選，全面考慮設計與銷售的統(tǒng)一，進而確定準確的項目定位。由此可見，與毛坯房相比，精裝房項目的前期策劃工作無疑提出了更高的要求。

2.3 精裝房面廣點多，實施控制難度大

作為一種集合性強的建筑商品，精裝房包含了廣泛的產(chǎn)業(yè)面、參與單位多、項目控制難度大。在現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場模式下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是從項目策劃到項目竣工驗收階段始終貫穿項目整體的企業(yè)，要提高把控各參建單位的銜接，必加強對各參建單位的管理控制，加強設計、施工各個階段的質(zhì)量的控制，管理難度大?，F(xiàn)階段精裝項目存在問題分析

3.1 項目策劃不充分，精裝設計隨意

任務產(chǎn)品都有其特定的目標對象，且為對象服務，這就決定在項目初期要進行細致認真的市場調(diào)研和策劃研究。但目前房地產(chǎn)項目策劃不充分，甚至有些項目在初期沒有考慮進行精裝房設計，在后期改變初衷，導致在實施階段進行大量的拆改，大大浪費建設成本。

3.2 設計單位各自為戰(zhàn)，整合度不夠

眾所周知，要創(chuàng)造一個合格的產(chǎn)品，長時間的計劃準備是必不可少的。但目前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展不夠成熟，存在設計階段工期短、邊設計邊施工的現(xiàn)象時有發(fā)生。在這種形勢下，裝修設計無法融合秉承建筑設計的設計理念與風格，在兩階段設計過程中，往往出現(xiàn)功能設計不理想、結構選擇與建筑美觀不協(xié)調(diào)、細節(jié)考慮不夠等種種弊端，影響精裝房產(chǎn)品的完整性。

3.3 批量生產(chǎn)與個性化需求難協(xié)調(diào)的問題

在現(xiàn)有的精裝模式下，發(fā)展商對單位進行批量設計，材料統(tǒng)一購買，采用同一戶型統(tǒng)一裝修，不同戶型風格也統(tǒng)一的設計理念，缺乏個性與個人品味。與現(xiàn)代人強調(diào)個人風格，主張個人特色的追求相違背，導致精裝房缺乏吸引力。

3.4 施工質(zhì)量控制不精細，精裝不精

精裝房不同于毛坯房，交叉作業(yè)多，其需要更為精細化的管理，但我國目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有開創(chuàng)對精裝房的管理的創(chuàng)新模型，仍然在沿用毛坯房管理的模式。管理人員的缺乏、管理流程的簡陋、管理方法的落后，導致精?b房的質(zhì)量控制不當，給業(yè)主帶來極大的使用麻煩和財產(chǎn)損失，損害企業(yè)利益。精裝房問題解決方法研究

4.1 成本控制方法研究

（1）精裝項目準確定位

通過綜合分析，完成項目的準確定位。在此基礎上，定位戶型類型、精裝程度和裝修風格，從而設定成本目標，指導項目的戶型設計、建筑結構設計和裝修設計等，找出效果和成本的最佳比值，實現(xiàn)工程價值最優(yōu)化。

（2）調(diào)整設計順序，優(yōu)化戶型設計

調(diào)整設計順序，改變先立面后平面的設計模式，調(diào)整為先平面設計后立面設計，突破外立面一定，戶型必須跟著立面走的局限。

在這種設計模式指導下，先行做好戶型設計。在戶型方案設計中，不僅要考慮客戶使用要求，而且要綜合考慮結構施工、設備安裝和裝修的尺寸要求，形成企業(yè)獨有的戶型方案。

4.2 精裝項目質(zhì)量控制方法研究

（1）深化圖紙，指導施工操作一體化

通過深化圖紙，達到結構施工、設備安裝及裝修的有序聯(lián)系，實現(xiàn)操作的一體化，保證施工質(zhì)量?？梢詮娜齻€方面深化圖紙：一設計企業(yè)標準化施工圖集；二充分考慮工作交圈環(huán)節(jié)，避免施工過程中的重復施工；三細化圖紙尺寸，精確指導現(xiàn)場施工。

（2）精裝修樣板先行

施工樣板先行，可以最大程度反映設計、施工工藝不合理的問題，進行分析，在后期大量裝修時可以避免同樣問題出現(xiàn)，最大限度減少返工、裝修不合理情況，達到合理控制成本、提高產(chǎn)品質(zhì)量、落實營銷承諾的目的；二實體樣板間能科學指導精裝修施工、為批量工程裝修做查漏補缺所用，為交樓提前準備預案。

（3）加大施工工序管理和成品保護管理的力度

加強施工工序管理的方法：一施工前，做好施工進度詳細的安排表，充分考慮施工過程中同一區(qū)域內(nèi)的交叉施工和各個施工工序要求；二在施工過程中嚴格按照進度表和圖紙進行，并成立專項小組負責精裝修協(xié)調(diào)工作；三嚴格落實“質(zhì)量檔案”制度和“施工問題”反饋制度。提高成品保護管理的手段是將成品保護納入獎罰措施。施工工序管理和成品保護是施工管理的難點，應該成立專項負責小組，進行科學細致的管理。

4.3 批量生產(chǎn)和個性化需求協(xié)調(diào)的方法研究

（1）策劃階段做好市場調(diào)查和客戶需求分析工作

在精裝項目策劃階段，應綜合考慮目標客戶群個性化需求程度、經(jīng)濟承受能力和購買目的等特點和市場趨勢，確定精裝房的裝修程度，協(xié)調(diào)批量生產(chǎn)和個性化需求之間的對立關系，從而指導企業(yè)選擇合適的精裝修開發(fā)模式。

（2）現(xiàn)階段采用“重軟裝，輕硬裝”的精裝修策略

從現(xiàn)代家居來說，設計個性主要從“軟裝”的風格選配中體現(xiàn)，并且我國現(xiàn)階段精裝房開發(fā)不成熟，采用相對簡單統(tǒng)一的“硬裝”，另施以多樣化的“軟裝”配置，更易于施工，有利于施工一體化的實踐和開發(fā)成本及風險的控制。結束語

目前，在國際市場的大環(huán)境下，我國的精裝相比之下仍然處于初級的發(fā)展階段。精裝項目的發(fā)展給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來機遇的同時，隨之而來的挑戰(zhàn)也不然而言。此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要樹立正確的精裝房開發(fā)理念，彌補管理上的缺陷和漏洞，并采取有效的措施加快一體化施工進程，來適應精裝項目的發(fā)展。

參考文獻

[1]王雪青.國際工程項目管理[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2000.[2]郭婧娟.工程造價管理[M].北京：清華大學出版社，2005.

第三篇：房地產(chǎn)項目整體營銷策劃案

幸福尚城整體營銷策劃案

（三）第六部分 廣告運作篇

一、廣告運作掌控原則

（一）廣告運作的最終目的是為了實現(xiàn)項目整合效益的最大化，廣告運作計劃的運籌及執(zhí)行一切以創(chuàng)造最佳廣告投放比為初衷。

（二）廣告運作本身不是單純意義上的包裝或者炒作，作為廣告一個動態(tài)行進中的戰(zhàn)術應對系統(tǒng)，統(tǒng)領廣告策略的應當是市場行情和業(yè)態(tài)動向。

（三）廣告定略方案的制定是建立在當?shù)厝宋摹v史、民生、民俗、消費喜好深度熟諳的基礎之上，其所能調(diào)動的手段、形式以及訴求語境也一定符合當?shù)叵M集群相對成熟的“廣告視聽模式”。

（四）廣告效應的初級階段是創(chuàng)造預期的經(jīng)濟效益，廣告效應的高級階段是創(chuàng)造預期之外的品牌效應。其中一項是屬于可以量化的技術性指標，往往屬于個案項目績效運營的本體；另外一項則是應該屬于企業(yè)，為長線的梯級化成長儲備爆發(fā)能量。

（五）廣告原則上沒有“高端”和“平庸”之說，其中最大的界別在于，誰搭建了最快捷的輸送路徑，誰提供了最賞心的營養(yǎng)套餐，誰原創(chuàng)了最悅耳的廣告語境。

二、廣告媒體的組合（一）主力媒體的選擇

在新疆本土，可供選擇的主力媒體有：

1、報紙媒體

※《都市消費晨報》；

2、電視媒體

※新疆電視臺相關收視率較高的電視劇頻道；

（二）輔助媒體的選擇

1、報紙媒體

※《新疆日報》、《烏魯木齊晚報》；

2、電臺媒體

※本地收聽率較高的電臺頻道、專欄；

3、期刊媒體

※為宣傳本方項目直接向目標市場派送精美DM大幅單頁；

※相關在本地區(qū)頗受受眾青睞的期刊雜志；

４、網(wǎng)絡媒體

※建立屬于本項目或予疆公司的專業(yè)性網(wǎng)站，供受眾上網(wǎng)瀏覽；

（三）立體交叉式的媒介推廣形式

１、媒介的組合調(diào)動

充分利用媒體面向新疆城市聯(lián)合體廣泛市場受眾層面的統(tǒng)領性優(yōu)勢，集中廣告資源進行重點投放；同時借助相關輔助媒體受眾傳達層面的行業(yè)界定，向梯度化市場的隱性架構部分進行全方位的滲透。以此來達成主力、輔助媒體強勢互動、聯(lián)合生輝的局面。

2、軟、硬廣告形式的結合本項目最終推盤的成效如何，在很大程度上得力于軟、硬廣告兼容合縱所產(chǎn)生的整合推廣力量。其中，在項目入市之前以及早期，廣告炒作行為主要是以軟性廣告的鋪墊與引導為主。在項目整體營銷執(zhí)行的周期內(nèi)，軟、硬廣告的協(xié)同作戰(zhàn)體系，將會成為廣告全程運動的發(fā)動機。

軟性廣告更多地是站在社會公益或社會全局觀的立場，渲染項目對生活方式、對地產(chǎn)產(chǎn)

業(yè)、對社會民生、對地區(qū)國民經(jīng)濟所能發(fā)揮的示范及引領性作用；而硬性廣告則是直接促進銷售業(yè)績達成的助燃劑，同時也是測量市場體溫的溫度計。

軟廣告注重新聞策劃，與媒體聯(lián)動，成產(chǎn)由策劃和媒體記者共同組成的新聞統(tǒng)籌小組。保證對企業(yè)、樓盤的雙重推廣，以消弭人們對予疆房產(chǎn)公司的不了解而產(chǎn)生的不信任，最大化地樹立公司品牌。做到公司品牌與樓盤品牌的相互提升。并為以后的樓盤開發(fā)奠定品牌基礎。

三、廣告策略執(zhí)行計劃

（一）軟文的投放

軟文的投放應保持其新聞性、連貫性、沖擊性與系列性；軟文發(fā)布的媒介窗口最好在一定的時期內(nèi)，以獨家（幸福尚城）專欄的形式固定下來；軟文的題材應當是具備市場震撼力，能迅速聚焦社會關注視線、引發(fā)地區(qū)熱點效應的題材。

1、軟文題材

系列化的軟文炒作主要是集中在項目公開發(fā)售之前的廣告鋪墊導引期，在鋪墊期擬安排8~10篇的軟文題材，從項目營造立意的各個角度來實施宣傳。

★軟文題材推薦之一：

幸福尚城隆重登陸烏魯木齊

（展開對幸福尚城項目全新生活理念的全面報道）

★軟文題材推薦之二：

烏市門戶地產(chǎn)，幸福尚城

（展開對幸福尚城的所處區(qū)域現(xiàn)景與遠景的全面報道）

★軟文題材推薦之三：

“幸福尚城格調(diào)

（展開對第三代都市居住模式的炒作）

★軟文題材推薦之四：

“現(xiàn)代居家、投資保值、消費自助”都市生活社區(qū)

（全面展開對幸福尚城的居住價值與投資價值的報道）

★軟文題材推薦之五： 眾里尋她千百度

——第三代現(xiàn)代主義實用型戶型設計推薦

（展開對項目功能定位、產(chǎn)品設計定位上的詳盡介紹）

★軟文題材推薦之六：

“實用、實惠、實效”

（同上）

★軟文題材推薦之七：

“業(yè)主VIP消費模式”時尚、實惠的幸福尚城

（展示幸福尚城不同的生活格調(diào)）

★軟文題材推薦之八：

幸福尚城物管八大宣言

（在軟文階段性的收尾部分推出本方物業(yè)管理硬件設施的強勢介紹以及《物業(yè)管理承諾書》的公開發(fā)布宣言）

2、軟文鋪墊周期

軟文系列炒作主要集中在內(nèi)部認購期前后時段，其鋪墊的周期大致為3個月。通過軟文極具沖擊力的視角及效果，激發(fā)起廣泛意義上的目標市場對本項目的獵奇心理，最終調(diào)動市場意欲一窺究竟的普遍愿望。

3、硬廣告介入的時機

硬廣告將會尋找內(nèi)部認購期行將結束、公開發(fā)售期尚未開始之恰當時機適時介入。按廣告推廣最上乘的周期定律推斷，一般在公開發(fā)售前10~15天開始介入硬廣告最為適宜。因為在這個時候，前期軟文的鋪墊已經(jīng)開始彰顯成效，目標受眾踏勘項目的欲望與期望值正處于“臨界點”，一旦公開進行正面的商業(yè)性宣傳，正好切中市場需求，一切顯得順理成章。再則，選擇這樣一個時間強勢推出硬性廣告，也可合理地應對相關法律法規(guī)政策對于項目預售時間條件的界定，使項目自始至終都在一條穩(wěn)健而富有節(jié)奏感的軌道上運行。

（二）硬性廣告的發(fā)布

1、前期廣告發(fā)布計劃扼要

——軟性廣告的發(fā)布

軟性廣告的發(fā)布主要集中在項目公開發(fā)售的前期，發(fā)布檔期將持續(xù)3~5個月，發(fā)布頻率為每周1~2篇，保持發(fā)布節(jié)奏的連貫和延續(xù)，每一期專題性軟文的推出均為下期預設懸念及鋪設臺階。在項目的強銷期和持銷期，擬根據(jù)實際推廣需要，不定期地穿插軟性廣告的造勢和推動。

軟性廣告發(fā)布選擇的版面以半版、1/4版專欄的規(guī)格形式為主，結合題材需要作相應的配合性甄選。

——硬性廣告的發(fā)布

硬性廣告的發(fā)布周期基本與整行銷售推盤周期保持同步，從公開發(fā)售期直至尾盤促銷期，均由硬性廣告領銜主打，保障各銷售檔期績效指標的如期達成。

硬性廣告的投放比例分配應以為原則。從公開發(fā)售期開始四大銷售時段的硬性廣告投放比概略為4：3：3：1，以期形成最佳的廣告投放比結構。

（注：至銷售推盤硬性廣告總體發(fā)布次數(shù)為54次，版面投放總共30個整版左右，其廣告投放執(zhí)行的頻率及形式將視彼此銷售反饋作相應具體的調(diào)整）。

2、廣告?zhèn)鞑ブ鞔蛘Z

推薦幸福尚城廣告?zhèn)鞑ブ黝}如下：

都市門戶，都市家

文明、健康、和諧，新都市主義

3、主打語釋義：

★本廣告主題語言表述形式親和，有現(xiàn)代都市文化氣息的潛性流露。

★主題用最通俗易懂的語言，直接向目標受眾傳遞了關于幸福尚城三個清晰的訊息?！筮@是一個唾手的都市家園。

◇要生活就要接近都市的核心。

◇她是時尚之家、健康之家、和諧之家。

（三）廣告投放費用預估

建議本項目總體廣告投放費用以不低于總銷售收入的2%為標準。

硬性廣告發(fā)布的頻率節(jié)奏與發(fā)布形式請參見下表：

第七部分 物管規(guī)劃篇

一、關于社區(qū)智能化配套設施標準的建議

鑒于項目自身功能配屬與營造標準的定位，在社區(qū)智能化設施的配套上，應該考慮領先同儕的配備。以期從售后服務體系方面匹配呼應項目營銷主題定位，并且增強項目售價的支撐力。建議配套設施如下：

◆紅外線防攀爬系統(tǒng)

◆中國電信衛(wèi)星電視入戶

◆寬帶網(wǎng)接入，預留IDD電話接口

◆閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)

◆IC卡樓宇門禁及停車場管理系統(tǒng)

◆可視對講系統(tǒng)

◆緊急報警系統(tǒng)

◆門磁開關防盜系統(tǒng)

◆煤氣泄漏報警系統(tǒng)

◆水、電、煤氣三表IC卡刷卡系統(tǒng)

二、物業(yè)管理模式規(guī)劃

（一）物業(yè)管理模式分類

1、自行管理——發(fā)展商成立自己的專屬物業(yè)管理公司對自身開發(fā)的物業(yè)進行管理；

2、委托管理——發(fā)展商委托專業(yè)的物業(yè)管理公司對項目進行管理；

3、合作管理——發(fā)展商與知名的物業(yè)管理公司共同合作管理，常見的為聘請物業(yè)顧問參與項目管理的模式；

（二）物業(yè)管理模式建議

物業(yè)管理水準的高低優(yōu)劣將會決定本項目長線價值發(fā)掘與品牌形象弘揚的成效。結合發(fā)展商實際情況之考慮，建議本項目采用合作管理的模式，即聘請著名的物業(yè)管理公司擔綱管理顧問，引進先進成熟的專業(yè)化管理模式和經(jīng)驗，并逐步培養(yǎng)搭建起自己的一支優(yōu)秀物業(yè)管理隊伍。

（三）物業(yè)管理收費標準

鑒于烏魯木齊當?shù)仄骄M水平及能力的實際現(xiàn)狀，建議本方項目將來物管費用的收取標準以0.8元／M2·月為基準參考尺度，以切實符合市場在物管類塊的心理承受界限。

三、物業(yè)管理承諾書

為有效促進前期銷售推廣，充實現(xiàn)場銷售答客的底蘊，擬在推盤的初期，直接向市場公布本方的物業(yè)管理專案，即《幸福尚城物業(yè)管理承諾書》。物管承諾書將完全按照現(xiàn)代物管人性化標準的要求來設計，提供如下所示各項管家式、貼心式的服務內(nèi)容。

承諾書內(nèi)容暫擬推薦以下九“代”條款：

★代客分憂，24小時全天候安全保衛(wèi)巡視；

★代社區(qū)公共部位及園林景觀的維護；代樓內(nèi)公共部位的清潔維護；

★代社區(qū)住家24小時的日常維護；

★代收發(fā)、代采購（日常用品）、代送貨的特別服務；

★代呼叫診療、救護的特別服務；

★代管兒童臨時護理特別服務；

★代出租、出售屋宇的特別服務；

★辦理業(yè)主VIP會員卡，終身享受“尚城生活廣場”的會員待遇。

第四篇：房地產(chǎn)培訓【深圳】2014批量精裝修項目關鍵難點解析與施工現(xiàn)場考察

【深圳】2014批量精裝修項目關鍵難點解析與施工現(xiàn)場考察

（4月11-12日）

中房商學院官方微信平臺已正式啟動，歡迎新老客戶關注我們。我們將會為您提供最新、最全、最優(yōu)質(zhì)的培訓信息。

中房商學院將秉承 “唯有實戰(zhàn)、方有實效”的宗旨，將提供房地產(chǎn)全方位和全產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)質(zhì)服務，為房地產(chǎn)行業(yè)輸送實戰(zhàn)型的高端人才，領跑房地產(chǎn)培訓行業(yè)。

微信公共賬號：zfxedu

【課程背景】

項目操盤手，又稱之為一個房地產(chǎn)項目的管家，是對房地產(chǎn)項目從獲得土地到開發(fā)建設以及銷售經(jīng)營全過程進行把控的核心人物。操盤手的能力與水平直接關系到一個房地產(chǎn)項目的成敗，一個優(yōu)秀的地產(chǎn)項目操盤手需要掌握房地產(chǎn)項目所有環(huán)節(jié)的工作原理和工作流程,項目操盤手擔負著“領兵作戰(zhàn)開拓疆域”的重責，項目的興衰全由其一肩挑。

當一塊價值不菲的土地拿在手里的時候，想要更快更穩(wěn)定地收回成本、獲取收益，那么在項目開發(fā)管控及關鍵節(jié)點控制、流程等如何來做呢?本課程通過理論引導、實戰(zhàn)經(jīng)驗總結和案例分享，通過對標桿企業(yè)(萬科)在不同發(fā)展階段的項目開發(fā)，相應開發(fā)管控模式以及標桿企業(yè)在各階段管控要點的真實案例來進行互動討論，掌握規(guī)范化項目開發(fā)管控要點與關鍵節(jié)點控制的實施理念和操作方法，來與大家一起分享實際操作中的亮點和學習要點!

本次聯(lián)合萬科地產(chǎn)、中天裝飾(萬科、龍湖、恒大精裝修戰(zhàn)略合作單位)共同推出《2014批量精裝修項目關鍵難點解析與施工現(xiàn)場考察》，本次考察我們從標桿精裝房現(xiàn)場施工全流程切入，實地考察精裝企業(yè)不同階段施工現(xiàn)場、聽取精裝企業(yè)項目經(jīng)理、建設單位現(xiàn)場主管、批量精裝行業(yè)專家等實

戰(zhàn)經(jīng)驗，為企業(yè)發(fā)展提供強而有力的產(chǎn)品核心競爭力!

打破傳統(tǒng)的室內(nèi)“單純語言宣講”的培訓形式!采用“專家講授+案例分析+互動研討+實地考察”的全新培訓模式教學，確保每一位學員的收益，從而實現(xiàn)學以致用的效果。

【學員對象】

1、房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理及負責項目全程運營管理的項目總經(jīng)理。

2、工程總監(jiān)、項目經(jīng)理、工程經(jīng)理、準項目總經(jīng)理或項目負責人;【講師介紹】

郭老師：中房商學院房地產(chǎn)培訓高級顧問；西安交通大學學士、管理學碩士學位，中國房地產(chǎn)行業(yè)資深的項目投資策劃、運營管理專家、國內(nèi)首批戰(zhàn)略研究專家、中國房地產(chǎn)資深職業(yè)經(jīng)理人。具備二十余年在央企、標桿地產(chǎn)企業(yè)和大型民營地產(chǎn)企業(yè)高層管理經(jīng)歷，擁有十余年的房地產(chǎn)項目投資論證、整體策劃定位和項目運營管理實踐經(jīng)驗。曾先后在萬科集團等標桿地產(chǎn)企業(yè)供職多年，在萬科效力10余年期間，分別擔任沈陽萬科項目總經(jīng)理、成都萬科副總經(jīng)理、東莞萬科副總經(jīng)理、大連萬科總經(jīng)理等職位?，F(xiàn)任香港某上市地產(chǎn)集團副總裁兼華南地區(qū)公司總經(jīng)理。

張老師：中房商學院房地產(chǎn)培訓高級顧問；國內(nèi)批量精裝修第一人，92年大學畢業(yè)加入中海地產(chǎn)，任海濱廣場項目副經(jīng)理、百仕達花園首期項目經(jīng)理、中海華庭項目經(jīng)理。1999年～2000年在深圳市中海建設監(jiān)理有限公司工作，任董事、副總經(jīng)理、管理者代表，負責公司的業(yè)務開拓及技術管理?，F(xiàn)為萬科、龍湖、恒大等標桿企業(yè)批量精裝修戰(zhàn)略合作伙伴。

【課程安排】

4月11日行程安排

08:30

荔園酒店大堂1樓集合，清點人數(shù)，乘車出發(fā)

08:30-09:30

乘車前往萬科第五園

09:30-11:30

考察深圳萬科第五園第七期項目及現(xiàn)場專家交流

交流內(nèi)容：

聽取項目部有關該項目的情況介紹(PPT講解)，參觀施工現(xiàn)場+深入交流

11:30-13:30

享用午餐+午休

13:30-14:00

乘車前往中天裝飾公司(萬科、龍湖、恒大精裝修戰(zhàn)略合作單位)

14:00-17:30

《標桿精裝項目關鍵難點解析與現(xiàn)場施工經(jīng)驗》沙龍

★批量精裝項目的產(chǎn)品研發(fā)及設計缺陷預防關鍵點;

★分享批量裝修部品的采購與成本控制關鍵點;

★分享批量裝修工程管控體系及常見質(zhì)量問題的處理和預防;

★互動問答;17:30

乘車返回酒店或自由活動

4月12日行程安排

08:30

荔園酒店大堂1樓集合，清點人數(shù)，乘車出發(fā)

08:30-09:30

乘車前往萬科翡麗郡

09:30-11:30

考察萬科翡麗郡樣板房及四化場地

交流內(nèi)容：

聽取項目部有關該項目的情況介紹(PPT講解)?，F(xiàn)場參觀工地樣板房、公共區(qū)域、四化場地——工廠化加工區(qū)等

11:30-13:30

享用午餐+午休

13:30-14:00

乘車前往中天裝飾公司(萬科、龍湖、恒大精裝修戰(zhàn)略合作單位)

14:00-17:30

考察萬科天譽一期 現(xiàn)場精裝施工項目

交流內(nèi)容：

聽取項目部有關該項目的情況介紹(PPT講解)及參觀項目施工現(xiàn)場

4月13日行程安排

09:00-17:00

第一部分：成功項目操盤手修煉1——項目定位

第二部分：成功項目操盤手修煉2——取勝成功3要素——總平，立面，戶型(實戰(zhàn)案例分享)

第三部分：成功項目操盤手修煉3——運籌帷幄(實戰(zhàn)案例分享)

第四部分：成功項目操盤手修煉4——贏在細節(jié)

第五部分：成功項目操盤手修煉5——客戶價值挖掘

第六部分：成功項目操盤手修煉6——資源整合(實戰(zhàn)案例分享)

第三部分：成功項目操盤手修煉7——打造A+項目管理團隊(實戰(zhàn)案例分享)

【課程說明】

[組織機構]：中房商學院 中房博越

[時間地點]：2014年4月11-13日 深圳(具體地點開班前一周統(tǒng)一發(fā)《報到通知》另行通知，詳情請咨詢會務組)[培訓費用]：人民幣4800元/人(含講師費、場地費、茶歇、資料費等)會務組提供酒店代訂服務，如需住宿請在報名回執(zhí)單中說明，會務組統(tǒng)一安排，費用自理。

中房商學院是中國房地產(chǎn)智業(yè)高端品牌。以“唯有實戰(zhàn)，方有實效”的服務理念，服務4000多家房企，培養(yǎng)6萬多名房地產(chǎn)精英。業(yè)務包括：房地產(chǎn)培訓、房地產(chǎn)內(nèi)訓、房地產(chǎn)管理咨詢、工程管理、房地產(chǎn)考察、房地產(chǎn)策劃師、房地產(chǎn)MBA等。

第五篇：房地產(chǎn)項目管理培訓大綱

房地產(chǎn)項目管理培訓大綱

房地產(chǎn)項目管理是指將房地產(chǎn)項目的各類工程設計變?yōu)閷嶓w的全過程的管理，它包括投資（成本）、質(zhì)量、進度控制和安全、合同、信息管理等管理要素。項目管理是房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要環(huán)節(jié)，也是一個實質(zhì)性的環(huán)節(jié)，怎樣做好項目管理一直是一個困擾房地產(chǎn)開發(fā)商的主要問題。隨著社會的進步與發(fā)展，消費者的居住理念逐漸提升，加上市場的競爭，人們對居住的環(huán)境、氛圍、內(nèi)涵等有了進一步的需求，這就要求房地產(chǎn)產(chǎn)品具有多方面的附加值。為了滿足這種需求的變化，項目管理就不能局限于以往的做法，項目管理的范圍也隨之不斷擴大，幾乎滲透到房地產(chǎn)業(yè)務鏈的每一個環(huán)節(jié)，逐步體系化。系統(tǒng)全面的進行項目管理，來實現(xiàn)中小型住宅項目開發(fā)商的經(jīng)濟效益，對中小型住宅項目開發(fā)商的未來生存和發(fā)展具有深遠的意義。

投資控制（成本控制）

長期以來,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)重視銷售收入，輕視成本控制，但是降低成本、實現(xiàn)成本控制和擴大銷售收入一樣，也是房地產(chǎn)商獲得經(jīng)營利潤，體現(xiàn)經(jīng)營成果的一個重要途徑。房地產(chǎn)成本是指一定時期內(nèi)為生產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品而花費的各項耗費,主要由開發(fā)成本、期間費用、稅金三大塊組成。

一、開發(fā)成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程,主要分為三個階段:

1、開發(fā)前期的成本控制

（1）土地征用及拆遷補償費控制。（2）前期工程費用控制。(3)建筑設計成本控制。

2、開發(fā)中期的成本控制（1）招標階段的成本控制。（2）施工階段成本控制

3、開發(fā)后期的成本控制（1）基礎設施建設費控制。（2）公共配套設施建設費控制。

二、期間費用控制

1、管理費用控制

2、財務費用控制

3、銷售費用控制

（1)銷售流程的優(yōu)化。（2）營銷組織框架的構建。

（3）銷售道具及物料的合理使用。（4）營銷推廣工作的開展。

三、稅金的控制

四、結論

房地產(chǎn)成本控制是一項技術性專業(yè)性很強的工作,采取正確的成本控制的方法等于成功的一半。由于成本形成于生產(chǎn)全過程,貫穿于投資項目決策、項目設計、招標投標和施工各個階段。因此,要把目標成本層層分解到各個階段,各個部門、甚至各項費用上進行綜合控制。

進度控制

一、工程進度控制的概念

工程進度控制是指在項目的工程建設過程中實施經(jīng)審核批準的工

程進度計劃，采用適當?shù)姆椒ǘㄆ诟?、檢查工程實際進度狀況，與計 劃進度對照、比較找出兩者之間的偏差，并對產(chǎn)生偏差的各種因素及影 響工程目標的程度進行分析與評估，并組織、指導、協(xié)調(diào)、施工方及相關 單位及時采取有效措施調(diào)整工程進度計劃。在工程進度計劃執(zhí)行中不 斷循環(huán)往復，直至按設定的工期目標項目竣工也既是按合同約定的工 期如期完成，或在保證工程質(zhì)量和不增加工程造價的條件下提前完成。工程進度控制是工程項目建設中與質(zhì)量和投資并列的三大管理目

標之一，其三者之間的關系是相互影響和相互制約的。在一般情況下，加快進度、縮短工期需要增加投資（在合理科學施工組織的前提下，投 資將不增加或少增加）。但提前竣工為開發(fā)商提前獲取預期收益創(chuàng)造了 可能性。工程進度的加快有可能影響工程的質(zhì)量，而對質(zhì)量標準的嚴格 控制極有可能影響工程進度。如有嚴謹、周密的質(zhì)量保證措施，雖嚴格 控制而不致返工，又會保證建設進度，也保證了工程質(zhì)量標準及投資費 用的有效控制。

二、影響工程建設進度的原因

影響工程進度的原因有許多，根據(jù)多年從事建設監(jiān)理經(jīng)驗，可以概

括為業(yè)主方、設計方、承包方、材料設備供應方及其他方方面的原因?，F(xiàn) 分別闡述如下：

1、業(yè)主方的原因

資金投資不足,并不能及時到位;圖紙未及時到位;提供的控制性坐

標點、高程點資料不準確或錯誤；臨時供水、供電工程相關手續(xù)辦理和 實施不及時，供應量不足；甲供之工程材料設備未及時到施工現(xiàn)場；應 確定事項未及時確定；施工過程中的局部方案調(diào)整；場地拆遷不徹底 等。

2、設計方的原因

未及時向業(yè)主提交滿足進度計劃的設計文件；現(xiàn)場施工與設計圖

紙有矛盾需修改；現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)配套專業(yè)設計與土建設計有矛盾；變更設計 較多。

3、施工方的原因

施工方項目經(jīng)理部配置的管理人員不能滿足施工需要，管理水平低、經(jīng)驗不足，致使工程組織混亂不能按預定進度計劃完成；施工人員 資質(zhì)、資格、經(jīng)驗、水平及人數(shù)不能滿足施工需要；施工組織設計不合 理、施工進度計劃不合理、采用施工方案不得當；施工工序安排不合理，不能解決工序之間在時間上的先后和搭接問題，以達到保證質(zhì)量，充分 利用空間、爭取時間，實現(xiàn)合理安排工期的目的；施工用機械設備配置 不合理不能滿足施工需要；總包方與分包方、材料供應商及其它協(xié)作單 位關系不協(xié)調(diào)；資金調(diào)用失控，出現(xiàn)資金短缺現(xiàn)象。

4、材料設備供應方的原因

原材料、配套零部件供應不能滿足生產(chǎn)需要；生產(chǎn)設備維護、使用 不當出現(xiàn)故障無法正常生產(chǎn)；運輸方式及運力不能滿足需要；生產(chǎn)產(chǎn)品 的型號、參數(shù)、數(shù)量錯誤或與樣品不符、與合同不符；生產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量不合格。

5、其他方的原因

與工程有關的市政、規(guī)劃、消防、電力、自來水公司、電信等部門沒 有及時協(xié)調(diào)而影響等。

三、加強工程建設進度控制的措施

1、做好施工前的準備工作

做好施工前的準備工作，是搞好工程建設進度控制工作的最基本 的條件。工程建設的業(yè)主方做好了施工現(xiàn)場的“四通“”一平”、施工圖紙 審查、施工方及監(jiān)理方的確定、與開工相關手續(xù)的辦理，為工程建設進 度控制奠定了堅實的基礎。

2、設計方的服務必須到位

工程施工過程中設計變更是難免的。但設計變更的及時性，設計方 的服務必須到位。業(yè)主方可通過合同約定進行制約，以保證工程的順利 進展，減少不必要的工期損失。

3、重點控制施工方的進度計劃的實現(xiàn)

進度計劃是在工程項目實施前圍繞如何實現(xiàn)進度目標所作的統(tǒng)籌 安排。進度計劃既是進度目標的分解和落實，也是進度動態(tài)控制的依 據(jù)，因此，進度計劃合理與否直接關系到進度能否得到有效控制。應主 要控制如下方面：

進度計劃是否滿足合同及業(yè)主主要時間節(jié)點的要求。施工方的進 度計劃首先必須滿足合同工期的要求，同時還必須符合業(yè)主控制性進 度計劃中一些關鍵時間節(jié)點的要求。

進度計劃是否與施工方案一致。施工方案中的施工部署、施工方

法、施工工藝、施工機械以及施工組織方式直接影響進度計劃安排，因 此在審查施工進度計劃時必須檢查施工進度計劃是否與施工方案一 致。

資源計劃能否保證進度計劃的需要。在報審進度計劃時，要求承包

商提供各工種勞動力、施工機具、材料（尤其是周轉材料）主要資源計劃 作為附件，資源計劃是否與進度計劃相符，來評價進度計劃的可實施 性，如資源計劃不能滿足進度計劃的要求，應要求施工方調(diào)整資源計劃 或進度計劃，進度計劃一旦被批準，資源計劃也作為進度控制的依據(jù)。進度保證措施是否合理。進度計劃一旦被批準，進度保證措施也將作為 進度控制的依據(jù)。如果在施工過程中施工方?jīng)]有采取這些措施而導致 工期延期，一般業(yè)主方委托的監(jiān)理工程師不能同意工期延期申請。

4、委托信譽高、產(chǎn)品質(zhì)量好的材料商

信譽高、產(chǎn)品質(zhì)量好的材料商能夠按照合同約定，保質(zhì)按期把材料 或設備運到施工現(xiàn)場，是工程建設進度控制的保障。

5、做好各部門之間的協(xié)調(diào)工作

每個部門都有可能影響到工程進展，造成工期損失。協(xié)調(diào)好各部門 的關系可使工程建設進度控制處于動態(tài)控制之中。

質(zhì)量控制

工程質(zhì)量不僅直接影響建筑企業(yè)競爭力，而且事關公共利益和社會穩(wěn)定安全.影響質(zhì)量控制的因素主要有

“人員、材料、機械、方法和環(huán)境”等五方面。因此，對這五方面因素嚴格控制，是保證工程質(zhì)量的關鍵。人員因素

人員因素主要指領導者的素質(zhì)，操作人員的理 論、技術水平、生理缺陷、粗心大意、違紀違章 等。施工時首先要考慮到對人員因素的控制，因為 人是施工過程的主體，工程質(zhì)量的形成受到所有參 加工程項目施工的工程技術干部、操作人員、服務 人員共同作用，他們是形成工程質(zhì)量的主要因素。

首先，應提高他們的質(zhì)量意識。施工人員應當樹立 五大觀念即質(zhì)量第一的觀念、預控為主的觀念、為

用戶服務的觀念、用數(shù)據(jù)說話的觀念以及社會效 益、企業(yè)效益（質(zhì)量、成本、工期相結合）綜合效 益觀念；其次，是人員素質(zhì)，領導層、技術人員素 質(zhì)高，決策能力就強，就有較強的質(zhì)量規(guī)劃、目標 管理、施工組織和技術指導、質(zhì)量檢查的能力;管

理制度完善，技術措施得力，工程質(zhì)量就高。操作 人員應有精湛的技術技能、一絲不茍的工作作風，嚴格執(zhí)行質(zhì)量標準和操作規(guī)程的法制觀念;服務人 員應做好技術和生活服務，以出色的工作質(zhì)量，間 接地保證工程質(zhì)量。提高人員素質(zhì)，可以依靠質(zhì)量 教育、精神和物質(zhì)激勵的有機結合，也可以靠培訓 和優(yōu)選，進行崗位技術練兵。3 材料因素 材料（包括原材料、成品、半成品、構配件）是工程施工的物質(zhì)條件，材料質(zhì)量是工程質(zhì)量的基 礎，材料質(zhì)量不符合要求，工程質(zhì)量也就不可能符 合標準

。所以加強材料的質(zhì)量控制，是提高工程質(zhì) 量的重要保證

。影響材料質(zhì)量的因素主要是材料的

物理性能、化學性能等。材料控制的要點有:優(yōu)選

采購人員，提高他們的政治素質(zhì)和質(zhì)量鑒定水平、挑選那些有一定專業(yè)知識，忠于事業(yè)的人擔任該項

工作；掌握材料信息，優(yōu)選供貨廠家;合理組織材 料供應，確保正常施工;加強材料的檢查驗收，嚴

把質(zhì)量關;抓好材料的現(xiàn)場管理，并做好合理使用;搞好材料的試驗、檢驗工作，嚴格執(zhí)行二檢制度。4 方法因素 施工過程中的方法包含整個建設周期內(nèi)所采取 的技術方案、工藝流程、組織措施、檢測手段、施

工組織設計等。施工方案正確與否，直接影響工程 質(zhì)量控制能否順利實現(xiàn)。往往由于施工方案考慮不 周而拖延進度，影響質(zhì)量，增加投資。為此，制定 和審核施工方案時，必須結合工程實際，從技術、管理、工藝、組織、操作、經(jīng)濟等方面進行全面分 析、綜合考慮，力求方案技術可行、經(jīng)濟合理、工 藝先進、措施得力、操作方便，有利于提高質(zhì)量、加快進度、降低成本。5 機械設備

施工階段必須綜合考慮施工現(xiàn)場條件、建筑結 構形式、施工工藝和方法、建筑技術經(jīng)濟等，合理 選擇機械類型和性能參數(shù)，合理使用機械設備，正 確操作。

操作人員必須認真執(zhí)行各項規(guī)章制度，嚴

格遵守操作規(guī)程，并加強對施工機械的維修、保 養(yǎng)、管理。6 環(huán)境因素

影響工程質(zhì)量的環(huán)境因素較多，有工程地質(zhì)、水文、氣象、噪音、通風、振動、照明、污染等。環(huán)境因素對工程質(zhì)量的影響具有復雜而多變的特 點，如氣象條件，溫度、濕度、大風、暴雨、酷

暑、嚴寒都直接影響工程質(zhì)量，往往前一工序就是 后一工序的環(huán)境，前一分項、分部工程也就是后一 分項、分部工程的環(huán)境。因此，根據(jù)工程特點和具 體條件，應對影響質(zhì)量的環(huán)境因素，采取有效的措 施嚴加控制。

此外，冬雨期、炎熱季節(jié)、風季施工時，還應

針對工程的特點，尤其是混凝土工程、土方工程、水下工程及高空作業(yè)等，擬定季節(jié)性保證施工質(zhì)量 的有效措施，以免工程質(zhì)量受到凍害、干裂、沖刷 等危害。同時，要不斷改善施工現(xiàn)場環(huán)境，盡可能減少施工所產(chǎn)生的危害對環(huán)境的污染，健全施工現(xiàn)

場管理制度，實行文明施工。結語

必須建立嚴密的質(zhì)量保證體系和質(zhì)量責任制，各分部、分項工程均要全面實行到位管理。施工隊

伍要根據(jù)自身情況和工程特點及質(zhì)量通病，確定質(zhì) 量目標和攻關內(nèi)容，制定具體的質(zhì)量保證計劃和攻 關措施，明確實施內(nèi)容、方法和效果。在實施質(zhì)量

計劃和攻關措施中，加強質(zhì)量檢查，其結果要定量分析，得出結論、經(jīng)驗，并轉化成今后保證質(zhì)量的 “標準”和“制度”，形成新的質(zhì)保措施;發(fā)現(xiàn)的問 題則作為以后質(zhì)量管理的預控目標。通過以上建立

考核制度，注重質(zhì)量控制因素，嚴格抓好質(zhì)量控制 環(huán)節(jié)，不斷改進和提高施工技術和工藝水平，達到 確保工程質(zhì)量的目的。

安全管理

沒有安全就沒有生產(chǎn)，項目經(jīng)理(管理)部應把“安全第一”的思想貫穿工程建設始終。在每次的工地例會上，我們都應明確地提醒施工單位文明、安全施工，強調(diào)安全第一的重要性。我們可以具體從以下幾個方面來要求施工單位：（1）各項防范措施要到位，做到安全警鐘常鳴。如：施工現(xiàn)場要有顯眼的標示牌、對危險區(qū)要進行圍欄和人員守護，進現(xiàn)場必須帶安全帽(無論是施工人員、監(jiān)理人員、項目管理部人員還是參觀檢查人員)。（2）要準備好各種預案，一旦發(fā)生事故，要確保施工人員的人身安全。（3）要落實到人，安全工作人人有責。另外，項目管理人員應親自到施工現(xiàn)場檢查落實，發(fā)現(xiàn)問題，責成有關部門立即整改。1.施工建設安全的概念

“安全生產(chǎn)，質(zhì)量第一”這樣的標語幾乎在每一個建筑施工場

地都能看到，那么什么是施工建設安全？從這句標語上我們可以清晰 的看到施工建設安全的兩個重要的方面：保證建筑從業(yè)人員的人身安 全，和保證建筑的安全，其中人身安全的標準是0幾率的重大傷亡事 故，輕傷幾率低于百分之二或更低；建筑安全直接的聯(lián)系是工程結構 的完整。其實施工建設安全除了這兩個重要的方面以外，還有兩個方 面：財產(chǎn)的安全和環(huán)境的安全。2.施工建設安全的意義

2.1 施工建設安全，有利于消除從業(yè)人員的顧慮、調(diào)動其積極性 上一世紀，國內(nèi)的工民建處于初步階段，從業(yè)人員受教育程度 低，安全意識淡薄，管理上也不是夠重視，不該發(fā)生的重大事故頻 發(fā)，傷亡事件的背后給從業(yè)人員的家庭造成了慘重的打擊，同時也大 大削減了其他施工人員的積極性，一度出現(xiàn)施工者改行進廠的現(xiàn)象。保證施工建設安全，猶如保護傘一直保護著施工人員，讓從業(yè)人員切 實感受到自己的生命被重視，消除其后顧之憂，更能激發(fā)其施工時的 積極性，提高整個工程項目的施工效率。2.2 施工建設安全，促進建設事業(yè)和諧發(fā)展

大量的事實證明，重大傷害事故或建筑安全事故的發(fā)生嚴重阻滯 了工程建筑的順利實施，在社會上帶來極其不好的負面影響。保證施 工建設安全，保證人身安全和建筑資源安全，提供完整性和優(yōu)質(zhì)性的 工程，能促進我國經(jīng)濟和諧發(fā)展，符合建設和諧社會的基本要求，對 建筑事業(yè)的發(fā)展也有一定的推動作用。3.目前施工建設安全管理面臨的問題 3.1 監(jiān)管欠到位

（1）國家制訂了比較詳細的安全管理方面的文件，不過一些建

設行政主管部門有的是因為意識上松懈的問題，有的是因為經(jīng)費上的 問題，沒有加強這些方面的行動，相應措施不到位，管理上有漏洞。（2）在權力上，管理權和處罰權是分離的，這直接削弱了施工 建設安全管理的工作力度和效度。3.2 相關法律法規(guī)及標準執(zhí)行力度不強

施工建設安全管理工作是一項繁瑣的系統(tǒng)管理工程，管理上務必 做到有法必依、執(zhí)法必嚴、違法必究。國家在這項工程上出臺的法律 法規(guī)比較細且全面，對建筑工程各方的權利和義務做了相應的規(guī)定，但仍有施工單位對違規(guī)行為抱有僥幸心理，由于某些特定的關系和原 因，行業(yè)管理部門對其違法行為執(zhí)法不嚴，嚴重制約了施工建設安全 的管理，成為當前安全管理上的主要矛盾。3.3 現(xiàn)場各方在安全制度執(zhí)行時不協(xié)調(diào)

（1）施工企業(yè)在管理的思想上不夠重視，在安全檢查制度和教 育制度上不健全，執(zhí)行上也不能不折不扣的開展。（2）目前，施工企業(yè)在勞務工的使用上大多是沒有組織的散

工、農(nóng)民工，這些從業(yè)人員缺乏最為基本的安全意識，據(jù)統(tǒng)計70%的 建筑施工事故都是由于違章指揮、違章作業(yè)和違反勞動紀律所導致 的。

3.4 崗前培訓流于形式

安全教育和崗前培訓是提高施工從業(yè)人員安全意識，有效減少安

全事故的重要手段，不過目前的施工單位在這一方面做的不夠，加上民 工的流動性大，有時一個工人同時在幾個工地，管理和培訓難以落實 3.5 現(xiàn)場安全隱患的整改不及時

安全隱患來自于人和物兩方面，安全隱患極容易導致安全事故，安全隱患大多是由于安全員工作責任心不強導致的，對人的不安全行 為缺乏有效地控制，沒有嚴格的巡查糾錯，安全流于口頭上的強調(diào)，沒有真正落實到工作中去，管理人員上的不重視和管理上到的不到位 必然留下安全隱患，造成事故的發(fā)生。施工建設安全管理措施探析

4.1 加大經(jīng)費投入，落實安全施工條件

監(jiān)督施工單位加大安全措施專項經(jīng)費的投入，并創(chuàng)設監(jiān)管條件確 保安全費用被用于施工安全防護用具及設施的采購更新上，真正地落 實好安全施工條件。4.2 建立并完善管理機制

對于現(xiàn)場建筑施工，施工企業(yè)是負責安全生產(chǎn)的主體，沒有規(guī)矩 不成方圓，施工現(xiàn)場安全管理應建立企業(yè)法人、項目經(jīng)理、班組長和 操作人員“四位一體”的安全管理機制。

作為企業(yè)的法人應當安全管理的宏觀宏觀層面上起到一定的作

用，其中包括建立健全的規(guī)章制度，對安全基礎建設抓好、抓牢，安 全上的經(jīng)費投入要到位；作為項目安全生產(chǎn)管理第一責任者的項目經(jīng) 理，應將強化組織的安全建設擺在首位，要行之有效地完成現(xiàn)場安 全管理的分工，將各級管理人員的崗位職責落到實處；作為企業(yè)安全 生產(chǎn)的前沿指揮者的班組長，對本班組的安全生產(chǎn)有著直接的責任，嚴格按照安全標準和流程安排工作，在任務實施的過程中與作業(yè)人員 做好安全技術交底工作，將工前教育、工中檢查、工后講解的“三工 制”落到實處；操作人員整個流程的操作者，在安全生成中是最重要 的一環(huán)，要幫助其牢固地樹立“安全第一”的生產(chǎn)施工理念，杜絕違 章操作、野蠻施工，另外，在施工過程中一旦發(fā)現(xiàn)隱患必須及時上 報，防患于未然。4.3 加強上崗安全教育

目前，施工企業(yè)在勞務工的使用上大多是沒有組織的散工、農(nóng)

民工，這些從業(yè)人員文化程度一般較低，甚至還有文盲，對工程建設 的認識少，實踐經(jīng)驗少，缺乏最為基本的安全意識，必須按照《建筑 工程安全生產(chǎn)管理條例》做好培訓和教育工作，特別像架子工、電焊 工、塔吊司機、高空作業(yè)人員等特種作業(yè)人員必須嚴格配需和教育，待其取得從業(yè)資格證方可上崗。4.4 關鍵部位重點管理

雖然安全意識和措施的加強，物方面的隱患有所消除，但還是不 能掉以輕心，對于容易造成危險的關鍵部位如重大危險源、塔吊、卷 揚機、攪拌機、大型鋼模板拆、裝、建筑物外圍防護、外架、挑架施 工用電、基坑開挖與支護等等應重點監(jiān)控。5.結語

施工企業(yè)安全生產(chǎn)管理是一個系統(tǒng)的動態(tài)管理過程，要在實踐中 不斷地發(fā)現(xiàn)問題，并提出改進措施，促使施工管理走上制度化、規(guī)范 化和科學化的發(fā)展軌道。