第一篇：住宅類房地產(chǎn)項目貸款操作指引

住宅類房地產(chǎn)項目貸款管理辦法（草稿）

根據(jù)目前房地產(chǎn)市場走勢，為支持和逐步規(guī)范我行純住宅類房地產(chǎn)項目的操作和管理，結(jié)合《商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行規(guī)定》、《固定資產(chǎn)貸款管理辦法》以及《安徽農(nóng)村商業(yè)銀行系統(tǒng)信貸業(yè)務(wù)檔案管理辦法》等有關(guān)法規(guī)文件，特草擬本辦法（草稿）。

一、住宅類房地產(chǎn)項目準(zhǔn)入

第一條 本辦法所指的住宅類房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款是指土地使用權(quán)70年的住房房地產(chǎn)開發(fā)項目，不含商業(yè)、辦公。

第二條 制定系統(tǒng)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)重點合作客戶名單，適當(dāng)擴(kuò)展至地產(chǎn)百強(qiáng)（名單根據(jù)中房協(xié)排名）1，區(qū)域龍頭前三名。要求住宅類房地產(chǎn)項目貸款申請人或申請人控股股東滿足名單制準(zhǔn)入管理要求，其中名單內(nèi)控股股東對項目公司持股比例不低于51%。對于特別優(yōu)質(zhì)的住房類房地產(chǎn)項目及所在地區(qū)具有顯著代表性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，準(zhǔn)入條件可適當(dāng)放寬。

第三條 住宅類項目區(qū)域管理：根據(jù)安徽省內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況及區(qū)域特點，堅持以合肥區(qū)域為核心，以優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的住宅類項目為重點。在保持房地產(chǎn)業(yè)務(wù)合理集中度的前提下，針對三四線城市及縣域，制定“一城一策”區(qū)域管理辦法。原則上不介入各區(qū)域高風(fēng)險的“地王”項目。

二、住宅類房地產(chǎn)項目受理與調(diào)查

第一條 住宅類房地產(chǎn)開發(fā)貸款借款申請人應(yīng)滿足一下資質(zhì)：

1、申請人或其控股股東符合我行名單制準(zhǔn)入管理要求，開發(fā)住宅項目所在區(qū)域符合我行區(qū)域管理要求；

2、在我行內(nèi)部評級不低于A級；

3、申請人或其控股股東具有房地產(chǎn)開發(fā)二級（含）以上資質(zhì)；

2017年中房協(xié)排名見附件一

4、申請人或其控股股東信息披露公開透明，財務(wù)指標(biāo)和結(jié)構(gòu)處于行業(yè)合理水平，控股股東或?qū)嶋H控制人無重大負(fù)面信息；

5、符合我行授信客戶的其他條件。

第二條 住宅類房地產(chǎn)項目已完成備案、立項等手續(xù)后，繳清土地讓出金及契稅，并取得國有土地使用權(quán)證的住宅類房地產(chǎn)開發(fā)貸款借款申請人方可向我行申請住房開發(fā)貸款。

第三條 具備上述條件的借款申請人，申請項目貸款需要提供一下資料：

1、授信申請，寫明授信金額、用途及還款來源、授信期限；

2、已年檢營業(yè)執(zhí)照正副本和組織機(jī)構(gòu)代碼證正副本復(fù)印件 ；

3、公司項目資質(zhì)證書年檢后(如有)；

4、國稅、地稅登記證復(fù)印件；

5、法定代表人身份證明；

6、貸款卡（已年檢）、基本帳戶開戶許可證；

7、公司章程及修正案、驗資報告；

8、借款人及其主要股東近三年度經(jīng)審計的財務(wù)報表和近期的財務(wù)報表（成立不足三年的，按實際年限），經(jīng)審計的財務(wù)報告包括會計報表、會計報表附注、財務(wù)情況說明書及審計報告等；最近一期報表明細(xì)；

9、國家有權(quán)部門對項目審批、核準(zhǔn)或備案文件；

10、項目可行性研究報告；

11、項目資本金和其他建設(shè)資金籌措方案及其落實情況證明資料；

12、環(huán)評等涉及該項目的其他批復(fù)文件。

第四條 貸款人受理借款人提交的項目貸款申請資料后，安排相關(guān)人員進(jìn)行盡職調(diào)查，盡職調(diào)查內(nèi)容包括但不限于：

1、借款人評價：借款申請人基本面（歷史沿革、資本結(jié)構(gòu)、管理水平、資信狀況）、財務(wù)情況分析（財務(wù)報表真實性、經(jīng)營創(chuàng)現(xiàn)能力和現(xiàn)有償債能力）及控股股東 經(jīng)營情況、同期是否存在多處房地產(chǎn)開發(fā)項目、新項目出資能力、關(guān)聯(lián)企業(yè)調(diào)查等（除人行征信查詢外包括但不限于運用外部信息查詢工具如啟信寶、天眼、全國法院被執(zhí)行人信息查詢、企業(yè)信用信息查詢系統(tǒng)、中國裁判文書網(wǎng)等）；

2、項目基本情況評價：地理位置、交通情況、征地拆遷、環(huán)保措施、受理項目資料的合規(guī)可行性審核等。

注意事項：應(yīng)參照《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》（國發(fā)［2004］20號）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范新開工項目管理的通知》（國辦發(fā)[2007]64號）等相關(guān)文件來審核項目是否按規(guī)定程序和權(quán)限取得項目批準(zhǔn)文件（立項、環(huán)評、土地預(yù)審）；房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批時應(yīng)具備“國有土地使用權(quán)證”、“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”，并且“建筑工程規(guī)劃許可證”、“建筑工程施工許可證”已在辦理過程中；嚴(yán)格審核土地出讓合同中的附加條款；關(guān)注“四證”與相應(yīng)備案、批復(fù)內(nèi)容的一致性。

三、住宅類房地產(chǎn)項目評估 第一條 投資估算和籌資評價

1、住宅項目總投資評估應(yīng)盡可能取得項目不同建設(shè)階段的概算、預(yù)算、決算數(shù)據(jù)；可咨詢第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)意見（數(shù)據(jù)及依據(jù)參見可研報告）；同時應(yīng)與同類型項目進(jìn)行比較；

2、關(guān)注項目已有的其他債務(wù)性資金對借款人新增銀行貸款有無限制性條款，其資金使用期限是否與項目投資計劃相匹配、是否與我行貸款償還期相匹配。

3、項目資本金審核

（1）項目資本金必須是非債務(wù)性資金。杜絕股東借款（注明在風(fēng)險情況下放棄一切償還權(quán)利除外）、銀行貸款、通過理財產(chǎn)品籌集的資金、通過信托計劃籌集的資金中債務(wù)性資金充作項目資本金；

3（2）股東投入的項目資本金必須是能真正用于項目建設(shè)的貨幣或非貨幣資金投入。特別關(guān)注能真正作為企業(yè)或項目資金來源的資本公積（例如，資產(chǎn)評估增值增加的資本公積、可供出售金融資產(chǎn)公允價值變動增加的資本公積等都不能形成企業(yè)真實的現(xiàn)金流入），以及股東借款轉(zhuǎn)增資本公積的合規(guī)性（比如借款人報表雖為資本公積、但在股東方報表上還是其他應(yīng)收款）。

4、制定住宅類房地產(chǎn)開發(fā)項目投資測算表，涵蓋項目投資來源支出預(yù)算表、項目現(xiàn)金流量表、項目貸款償還表、項目敏感性分析，嚴(yán)格按照住宅類房地產(chǎn)開發(fā)項目投資測算表中的評估主要結(jié)論報告表科學(xué)合理的核定該項目總投資、自有資金比例及我行能夠核定的貸款額度等定量指標(biāo)。住宅類房地產(chǎn)開發(fā)項目投資測算表詳見附件二。

第二條 抵押物價值認(rèn)定：各農(nóng)商行實行房地產(chǎn)及土地評估機(jī)構(gòu)名單制管理，對符合一定評估資質(zhì)的外部評估機(jī)構(gòu)實行名單準(zhǔn)入制，住宅類房地產(chǎn)項目貸款對應(yīng)的土地或后期需要追加的抵押物必須由名單內(nèi)外部評估機(jī)構(gòu)出具評估報告。對于有條件的農(nóng)商行，可成立內(nèi)評小組，在外部評估報告的基礎(chǔ)上，運用科學(xué)方法，對抵押標(biāo)的物重新評估和價值認(rèn)定，提高對估值的謹(jǐn)慎性。對于土地取得時間不超過半年的，直接認(rèn)定土地交易價格為抵押物價值。同時，按照區(qū)域管理辦法，合肥地區(qū)的住宅類土地抵押率不超過60%，三、四線城市或縣域區(qū)住宅類土地抵押率不超過40%。

四、住宅類房地產(chǎn)項目發(fā)放與支付

第一條 住宅類房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限和執(zhí)行利率 住宅類房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限最長期限不超過3年，根據(jù)住宅類房地產(chǎn)開發(fā)項目投資測算表核定貸款期限（部分優(yōu)質(zhì)低密度住宅類房地產(chǎn)項目，因開發(fā)商的品牌優(yōu)勢，銷售進(jìn)度和資金回籠較快的建議控制在1.5-2年），貸款利率由各農(nóng)商行自行核定，原則上不低于基準(zhǔn)利率。

第二條 住宅類房地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)放前提條件：

1、項目自有資金在業(yè)務(wù)經(jīng)辦行貸款發(fā)放前足額到位并全部投入使用；貸款的 4 發(fā)放按項目建設(shè)進(jìn)度掌握發(fā)放；

2、落實合法、有效、可靠的項目土地使用權(quán)抵押（根據(jù)項目在建工程建設(shè)進(jìn)度，及時辦妥在建工程抵押手續(xù)），原則上一并追加項目實際控制人的連帶責(zé)任保證；

3、在借款合同中與借款人補(bǔ)充約定：

（1）項目面積銷售率達(dá)到30%開始還款，達(dá)到50%時貸款收回比例不低于50%，項目面積銷售率達(dá)到80%前收回全部貸款本息；

（2）在未足額償還我行貸款之前不分紅，不挪用本項目貸款和銷售回籠資金；（3）項目形成的按揭貸款原則上在我行辦理。

4、借款人股東向我行承諾：

（1）在借款人未足額償還本項目貸款本息之前不撤資（含資本公積），不轉(zhuǎn)讓其擁有的對應(yīng)該項目的股權(quán)；

（2）在該項目預(yù)售收入無法按計劃實現(xiàn)或工程出現(xiàn)超支時，由其負(fù)責(zé)追加投資，保證項目的順利實施。

5、本項目第一手支付的交易對手在我行開立結(jié)算賬戶。

第三條 住宅類房地產(chǎn)開發(fā)貸款的支付 嚴(yán)格執(zhí)行備用金管理和建設(shè)資金使用審批管理制度，要根據(jù)項目建設(shè)的實際進(jìn)度和資金需求，對貸款資金支付進(jìn)行管理與控制，監(jiān)督貸款資金按約定用途使用，對單筆資金使用超過500萬元或項目總投資的5%（以較低者為準(zhǔn)），必須采取受托支付方式。

五、住宅類房地產(chǎn)項目投后管理

第一條 加強(qiáng)對借款人關(guān)聯(lián)企業(yè)管理，密切關(guān)注關(guān)聯(lián)交易帶來的風(fēng)險，確保我行融資安全。

第二條 督促項目經(jīng)辦行建立切實可行的住房開發(fā)貸款封閉管理機(jī)制，嚴(yán)格按照“專戶管理、使用審核、按比例收回”的原則，做好本項目的貸款管理工作：

（1）指定支行行長某某同志、市場部門負(fù)責(zé)人某某同志、客戶經(jīng)理某某同志為 5 本項目貸款管理責(zé)任人及直接責(zé)任人，前述責(zé)任人因崗位變動，其貸后管理后續(xù)責(zé)任由繼任者承擔(dān)；

（2）做好項目資金監(jiān)管專用賬戶資金的歸集工作，將已到位但尚未投入項目建設(shè)的項目資本金、銷售款、租金、項目經(jīng)營收入以及項目其他資金全額納入專戶監(jiān)管。貸款結(jié)清前，該專戶資金只能用于項目建設(shè)、企業(yè)合理的經(jīng)營管理費用或歸還我行貸款；

（3）按月對項目建設(shè)進(jìn)度、累積工程工作量與項目資金累計支出匹配程度、施工單位墊款金額等進(jìn)行現(xiàn)場檢查；按月監(jiān)控和統(tǒng)計項目銷售進(jìn)度，通過現(xiàn)場調(diào)查、查閱當(dāng)?shù)胤抗懿块T銷售備案系統(tǒng)和借款人按月提供的項目銷售明細(xì)表、查詢企業(yè)銷售合同及收費收據(jù)、分析企業(yè)財務(wù)報表等方式核實分析項目銷售情況。要根據(jù)項目銷售進(jìn)度，按我行規(guī)定的比例收回貸款，確保項目面積銷售率達(dá)到80%前，收回全部貸款；

（4）加強(qiáng)押品的動態(tài)管理，定期對押品價值進(jìn)行重評，對因項目銷售需要辦理抵押物注銷登記的，須采取收回部分貸款或追加擔(dān)保等風(fēng)險防范措施后，方可辦理注銷登記手續(xù)；

（5）密切跟蹤當(dāng)?shù)刈≌康禺a(chǎn)市場價格和銷量的變化情況，及時預(yù)判項目所在地區(qū)住宅房地產(chǎn)市場走勢，定期分析借款人資金鏈狀況，完善房地產(chǎn)貸款風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，若發(fā)現(xiàn)重大風(fēng)險，及時采取有效措施規(guī)避信貸風(fēng)險；

附件一：2017年中國房地產(chǎn)行業(yè)百強(qiáng)排名

第二篇：房地產(chǎn)信托操作指引

房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)操作指引

一、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)類型

房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)劃分為融資和投資兩種類型。

1.融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，是指公司根據(jù)資金需求方的融資需求實施的，在信托設(shè)立前，信托資產(chǎn)的運用方式和收益水平均可事先確定的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的主要形式包括貸款和投資附加回購（含投資附加關(guān)聯(lián)方受讓或投資附加其他第三方受讓）等，投資附加回購類又可分為股權(quán)投資附加回購和收益權(quán)投資附加回購等。

2.投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，是指公司作為受托人發(fā)揮投資管理功能，將信托資產(chǎn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)進(jìn)行投資運用，信托資產(chǎn)的收益水平主要取決于信托期限內(nèi)市場盈利狀況的信托業(yè)務(wù)。

二、融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1.交易對手

交易對手或其控股股東必須具備房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)及以上。業(yè)務(wù)人員需根據(jù)項目實際對交易對手或其控股股東進(jìn)行現(xiàn)金流預(yù)測和壓力測試，并運用房地產(chǎn)企業(yè)信用模型對交易對手或其控股股東信用風(fēng)險進(jìn)行計量。

2.資金運用方式

開展融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，應(yīng)確保信托資金運用方式合法合規(guī)，不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款，不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流資貸款、用于繳納土地出讓價款的貸款。

3.融資項目

（1）所融資的房地產(chǎn)項目必須具備：國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地 1

規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證。

（2）交易對手在所融資的房地產(chǎn)項目中，自有資本金投入比例符合國家規(guī)定：保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。

（3）所融資的房地產(chǎn)項目不得存在土地閑置達(dá)到1年以上的情形。

3.信托項目設(shè)計

（1）信托融資期限不低于1年。

（2）公司收益收取標(biāo)準(zhǔn)不低于2%/年或100萬元/年。

（3）對于結(jié)構(gòu)化房地產(chǎn)信托計劃，其優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例不得高于3:1。

4.擔(dān)保措施

（1）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)融資必須采取實物資產(chǎn)抵（質(zhì)）押方式，其中抵（質(zhì)）押物包括在建工程、土地、房產(chǎn)、金融機(jī)構(gòu)股權(quán)、股票等。

對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，應(yīng)以在建工程為抵押，不輕易用土地作為抵押發(fā)放開發(fā)貸款。

（2）抵（質(zhì)）押物應(yīng)權(quán)屬明晰，不存在法律糾紛，可依法辦理抵（質(zhì)）押手續(xù)。

（3）單純以實物資產(chǎn)抵（質(zhì)）押作為擔(dān)保措施的，抵（質(zhì)）押率原則上不應(yīng)高于40%，抵（質(zhì)）押物價值的評估遵照公司有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（4）在采取實物資產(chǎn)抵（質(zhì)）押的基礎(chǔ)上，可以追加其他法人機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，保證人凈資產(chǎn)為融資本金的2倍以上且無銀行逃廢債記錄。

如交易對手能提供實力較強(qiáng)的法人機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，即保證人凈資產(chǎn)為融資本金的5倍以上且無銀行逃廢債記錄，可適當(dāng)放寬抵押率，但抵押率原則上不得高于70%。

（5）交易對手為非國有企業(yè)、非上市公司的，交易對手的實際控制人應(yīng)提供連帶責(zé)任保證。

三、投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1.合作方資質(zhì)

實施投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的，應(yīng)選取在區(qū)域和行業(yè)內(nèi)信譽(yù)較好、誠信度較高的房地產(chǎn)企業(yè)作為合作方。合作方應(yīng)滿足以下基本條件：

（1）合作方或其控股股東具備房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)及以上；

（2）最近3年的平均凈資產(chǎn)收益率不低于15%/年；

（3）合作方在全國或項目所在地區(qū)房地產(chǎn)市場排名靠前，具備較大的市場影響力。

2.投資項目

（1）擬投資房地產(chǎn)項目需具備詳實的項目商業(yè)計劃書，明確列示項目收益預(yù)測和成本支出；

（2）擬投資房地產(chǎn)項目預(yù)測的凈資產(chǎn)收益率不低于15%/年。

3.投資期限與公司收益

（1）投資期限不低于2年；

（2）公司固定收益收取標(biāo)準(zhǔn)不低于2%/年或500萬元/年，浮動收益分成不低于超額收益的5%。

4.第三方房地產(chǎn)顧問

實施投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，涉及房產(chǎn)和土地評估、項目清算等事項，應(yīng)參考第三方房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)的專業(yè)意見。選聘第三方房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)遵循以下標(biāo)準(zhǔn)：

（1）在中國境內(nèi)依法設(shè)立并具備相關(guān)服務(wù)資質(zhì)；

（2）具備10年以上的從業(yè)年限；

（3）具備200人以上的專業(yè)從業(yè)人員；

（4）國內(nèi)分公司或辦事處達(dá)到10家以上；

（5）累計在20個以上國內(nèi)城市展業(yè)。

第三篇：房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)操作指引

百瑞信托有限責(zé)任公司

房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)操作指引

一、目的為規(guī)范公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的開展，指導(dǎo)公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的項目選擇，促進(jìn)公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展，根據(jù)信托法律法規(guī)、監(jiān)管政策和公司規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，制訂本指引。

二、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)類型

房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)劃分為融資和投資兩種類型。

1.融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，是指公司根據(jù)資金需求方的融資需求實施的，在信托設(shè)立前，信托資產(chǎn)的運用方式和收益水平均可事先確定的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的主要形式包括貸款和投資附加回購（含投資附加關(guān)聯(lián)方受讓或投資附加其他第三方受讓）等，投資附加回購類又可分為股權(quán)投資附加回購和收益權(quán)投資附加回購等。

2.投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，是指公司作為受托人發(fā)揮投資管理功能，將信托資產(chǎn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)進(jìn)行投資運用，信托資產(chǎn)的收益水平主要取決于信托期限內(nèi)市場盈利狀況的信托業(yè)務(wù)。

三、融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1.交易對手

交易對手或其控股股東必須具備房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)及以上。業(yè)務(wù)人員需根據(jù)項目實際對交易對手或其控股股東進(jìn)行現(xiàn)金流預(yù)測和壓力測試，并運用房地產(chǎn)企業(yè)信用模型對交易對手或其控股股東信用風(fēng)險進(jìn)行計量。

2.資金運用方式

開展融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，應(yīng)確保信托資金運用方式合法合規(guī)，不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款，不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流資貸款、用于繳納土地出讓價款的貸款。

3.融資項目

（1）所融資的房地產(chǎn)項目必須具備：國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證。

（2）交易對手在所融資的房地產(chǎn)項目中，自有資本金投入比例符合國家規(guī)定：保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。

（3）所融資的房地產(chǎn)項目不得存在土地閑置達(dá)到1年以上的情形。

3.信托項目設(shè)計

（1）信托融資期限不低于1年。

（2）公司收益收取標(biāo)準(zhǔn)不低于2%/年或100萬元/年。

（3）對于結(jié)構(gòu)化房地產(chǎn)信托計劃，其優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例不得高于3:1。

4.擔(dān)保措施

（1）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)融資必須采取實物資產(chǎn)抵（質(zhì)）押方式，其中抵（質(zhì)）押物包括在建工程、土地、房產(chǎn)、金融機(jī)構(gòu)股權(quán)、股票等。

對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，應(yīng)以在建工程為抵押，不輕易用土地作為抵押發(fā)放開發(fā)貸款。

（2）抵（質(zhì)）押物應(yīng)權(quán)屬明晰，不存在法律糾紛，可依法辦理抵（質(zhì)）押手續(xù)。

（3）單純以實物資產(chǎn)抵（質(zhì)）押作為擔(dān)保措施的，抵（質(zhì)）押率原則上不應(yīng)高于40%，抵（質(zhì)）押物價值的評估遵照公司有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（4）在采取實物資產(chǎn)抵（質(zhì)）押的基礎(chǔ)上，可以追加其他法人機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，保證人凈資產(chǎn)為融資本金的2倍以上且無銀行逃廢債記錄。

如交易對手能提供實力較強(qiáng)的法人機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，即保證人凈資產(chǎn)為融資本金的5倍以上且無銀行逃廢債記錄，可適當(dāng)放寬抵押率，但抵押率原則上不得高于70%。

（5）交易對手為非國有企業(yè)、非上市公司的，交易對手的實際控制人應(yīng)提供連帶責(zé)任保證。

四、投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1.合作方資質(zhì)

實施投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的，應(yīng)選取在區(qū)域和行業(yè)內(nèi)信譽(yù)較好、誠信度較高的房地產(chǎn)企業(yè)作為合作方。合作方應(yīng)滿足以下基本條件：

（1）合作方或其控股股東具備房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)及以上；

（2）最近3年的平均凈資產(chǎn)收益率不低于15%/年；

（3）合作方在全國或項目所在地區(qū)房地產(chǎn)市場排名靠前，具備較大的市場影響力。

2.投資項目

（1）擬投資房地產(chǎn)項目需具備詳實的項目商業(yè)計劃書，明確列示項目收益預(yù)測和成本支出；

（2）擬投資房地產(chǎn)項目預(yù)測的凈資產(chǎn)收益率不低于15%/年。

3.投資期限與公司收益

（1）投資期限不低于2年；

（2）公司固定收益收取標(biāo)準(zhǔn)不低于2%/年或500萬元/年，浮動收益分成不低于超額收益的5%。

4.第三方房地產(chǎn)顧問

實施投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，涉及房產(chǎn)和土地評估、項目清算等事項，應(yīng)參考第三方房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)的專業(yè)意見。選聘第三方房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)遵循以下標(biāo)準(zhǔn)：

（1）在中國境內(nèi)依法設(shè)立并具備相關(guān)服務(wù)資質(zhì)；

（2）具備10年以上的從業(yè)年限；

（3）具備200人以上的專業(yè)從業(yè)人員；

（4）國內(nèi)分公司或辦事處達(dá)到10家以上；

（5）累計在20個以上國內(nèi)城市展業(yè)。

五、其他

房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)實施過程中，項目人員應(yīng)同時參照公司頒布的可行性研究報告模板、現(xiàn)金流預(yù)測模板和房地產(chǎn)企業(yè)信用模型等相關(guān)文件的要求執(zhí)行。

第四篇：18-信托貸款業(yè)務(wù)操作指引

中融國際信托有限公司

信托貸款業(yè)務(wù)操作指引

第一章總則

第一條 為加強(qiáng)公司信托貸款業(yè)務(wù)的管理，提高公司信托貸款業(yè)務(wù)的運作效率，促進(jìn)公司信托貸款業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國信托法》、《信托公司管理辦法》、《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)和和我公司相關(guān)內(nèi)部規(guī)定，制定本操作指引。

第二條 本指引所稱信托貸款業(yè)務(wù)，是指公司開展的與以貸款方式運用的信托業(yè)務(wù)。

第三條 信托貸款業(yè)務(wù)分為單個委托人（指定或不指定用途）信托貸款業(yè)務(wù)和集合型信托貸款業(yè)務(wù)兩大類，將信托資金以貸款方式運用于融資企業(yè)。

第二章信托貸款業(yè)務(wù)盡職調(diào)查程序

第三條 公司在辦理信托貸款業(yè)務(wù)中，根據(jù)資金來源及運用方式的不同，確定不同的風(fēng)險防范措施和操作制度，并在執(zhí)行過程中落實。

第四條 單個委托人指定用途信托貸款業(yè)務(wù)盡職調(diào)查程序

（一）根據(jù)項目情況，要求委托人、資金使用人或擔(dān)保人提供相應(yīng)資料，信托經(jīng)理對其完整性、合規(guī)性審核無誤后做出相關(guān)分析；

（二）合法性材料。包括：公司章程、簡介、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證（國、地）、法定代表人身份證明文件和有權(quán)機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件；資金使用人還需提供借款申請書、關(guān)于借款用途說明的書面陳述、貸款卡及密碼、近三年經(jīng)過審計的財務(wù)報告、最近一期財務(wù)報表、對外擔(dān)保情況；

（四）涉及到抵、質(zhì)押業(yè)務(wù)的，信托經(jīng)理需到相關(guān)管理部門查詢資產(chǎn)存續(xù)狀態(tài)，并由中介機(jī)構(gòu)對抵押物或質(zhì)押物進(jìn)行評估（或有），根據(jù)評估結(jié)果，確定貸款金額。

第五條 單個委托人不指定用途與集合型資金信托貸款業(yè)務(wù)

（一）根據(jù)項目情況，要求委托人、資金使用人或擔(dān)保人提供相關(guān)資料，對其完整性、合規(guī)性審核無誤后進(jìn)行相關(guān)分析。

（二）合法性材料。包括：公司章程、簡介、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證（國、地）、法定代表人身份證明文件、有權(quán)機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件；資金使用人還需提供借款申請書、關(guān)于借款用途說明的書面陳述、貸款卡及密碼、近三年經(jīng)過審計的財務(wù)報告、最近一期財務(wù)報表，對外擔(dān)保情況；

（三）資金使用人必須是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記的企（事）業(yè)法人、1

其他經(jīng)濟(jì)組織、個體工商戶或具有中華人民共和國國籍的具有完全民事行為能力的自然人。

（四）資金使用人申請貸款應(yīng)提供債務(wù)擔(dān)保措施。以第三人信用提供保證的，第三人應(yīng)出具承擔(dān)連帶保證責(zé)任的承諾書；以自己或第三人財產(chǎn)、財產(chǎn)權(quán)設(shè)定抵押、質(zhì)押擔(dān)保的，應(yīng)提交抵押物、質(zhì)物的權(quán)屬證書，并由中介機(jī)構(gòu)對抵押物或質(zhì)押物進(jìn)行評估，第三人還應(yīng)出具承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的承諾書。

1、保證人的資格：具有代為清償債務(wù)能力的法人、其他組織或者公民，可以作保證人，但下列組織不得作為保證人：

（1）國家機(jī)關(guān)；

（2）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體；

（3）企業(yè)法人的職能部門和未經(jīng)授權(quán)的分支機(jī)構(gòu)。

2、保證人應(yīng)提供的資料

（1）保證承諾書，包括保證意愿、保證范圍和保證方式等；

（2）調(diào)查人員認(rèn)為需要的資料。

3、對保證人的核查

（1）保證人的生產(chǎn)經(jīng)營、市場銷售、發(fā)展前景和行業(yè)水平等基本情況；

（2）保證人的資產(chǎn)負(fù)債、償債能力、盈利能力和獲利能力等財務(wù)狀況；

（3）保證人的資信情況調(diào)查；

（4）保證人提供保證承諾和保證方式的真實性。

（五）項目材料。包括：涉及貸款項目的國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證，涉及貸款項目的開發(fā)合同、項目總規(guī)劃和項目前景分析可行性報告及其他相關(guān)資料。

（六）對資金使用人進(jìn)行綜合評價

1、經(jīng)濟(jì)評價

（1）有按期還本付息的能力，原應(yīng)付貸款利息和到期貸款已清償?shù)?，或已?jīng)做了公司認(rèn)可的償還計劃；

（2）經(jīng)營和財務(wù)制度健全，資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%。主要經(jīng)濟(jì)和財務(wù)指標(biāo)達(dá)到行業(yè)平均水平，無不合理資金占用；

（3）無偷、漏稅行為和重大訴訟案件，或有負(fù)債未超過凈資產(chǎn)的50％；

（4）新建項目的企業(yè)法人所有者權(quán)益與項目所需總投資的比例不低于國家規(guī)定的投資項目的資本金比例。

2、對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款還需進(jìn)行以下調(diào)查：

（1）對資金使用人或房地產(chǎn)項目的實際管理人的基本背景、資信狀況、內(nèi)部控制制度與實際流程、既往的項目管理與開發(fā)經(jīng)驗進(jìn)行評價分析。

（2）對土地的整體情況進(jìn)行調(diào)查分析，包括土地的性質(zhì)、法律地位、測繪情況、在城市整體綜合規(guī)劃中的用途與預(yù)計開發(fā)計劃是否相符等方面；在此基礎(chǔ)上，考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境、土地市場發(fā)育狀況及該土地的未來用途及有關(guān)規(guī)劃等因素。

（3）對擬開發(fā)、建造的房地產(chǎn)項目進(jìn)行可行性分析，嚴(yán)格審核項目的用途和功能是否相符，是否符合國家房地產(chǎn)發(fā)展總體方向，能否有效地滿足當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃和房地產(chǎn)市場的需求。

第三章信托貸款業(yè)務(wù)審查

第六條信托貸款業(yè)務(wù)根據(jù)項目盡職調(diào)查的結(jié)果，信托資金的來源、資金額度，撰寫項目可行性分析報告，進(jìn)入項目立項審批程序，并報公司決策機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合評價。公司根據(jù)信托業(yè)務(wù)的類別采取分層次決策和審批，具體見《公司立項與審批管理辦法》：

（一）提交項目可研報告，并根據(jù)項目情況填寫立項審批單報部門和分管領(lǐng)導(dǎo)審批，部門重點審查以下內(nèi)容:

1、基本要素審查

（1）資金使用方主體資格審查、經(jīng)濟(jì)評價；

（2）如果有第三方提供信用擔(dān)保的，對擔(dān)保方進(jìn)行主體資格審查、經(jīng)濟(jì)評價；

（3）項目資料審查。

2、擬開展貸款項目是否符合產(chǎn)業(yè)政策與公司政策審查

（1）擬開展貸款項目是否符合國家宏觀產(chǎn)業(yè)政策；

（2）擬開展貸款項目是否符合公司投、融資政策。

3、成本與收益審查，主要審查擬開展貸款項目的各種成本與預(yù)期收益之間的配比關(guān)系；

4、風(fēng)險防范審查，主要審查控制與防范擬開展貸款項目措施的可行性。立項審批通過后，報公司法律合規(guī)部門進(jìn)行合法合規(guī)審查和決策機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合評價，決定是否辦理此項信托貸款業(yè)務(wù)。

（二）公司法律合規(guī)部門在第六條第（一）款的基礎(chǔ)上審查基本要素是否完備、擬開展貸款項目是否合法合規(guī)以及信托文件是否完備與合規(guī)。

（三）公司決策機(jī)構(gòu)重點審查以下內(nèi)容：

1、擬開展貸款項目是否合法合規(guī)；

2、擬開展貸款項目的綜合收益；

3、擬開展貸款項目的風(fēng)險防范措施是否到位；

4、其他需要審查的內(nèi)容；

5、公司決策機(jī)構(gòu)審查通過后，在項目審批單上簽署意見。

第四章信托貸款業(yè)務(wù)管理

第七條公司信托業(yè)務(wù)部門全面負(fù)責(zé)信托業(yè)務(wù)的管理和運作，信托經(jīng)理在各自職責(zé)范圍內(nèi) 按照信托文件的約定管理、運用或處分信托資產(chǎn)。

第八條單個委托人指定用途信托貸款業(yè)務(wù)的管理嚴(yán)格按照信托文件的約定進(jìn)行管理。

第九條單個委托人不指定用途與集合型不指定用途信托業(yè)務(wù)中以貸款方式運用資金的，信托經(jīng)理應(yīng)當(dāng)對資金使用人執(zhí)行借款合同情況和資金使用人的經(jīng)營情況進(jìn)行追蹤調(diào)查和檢查。按期出具貸后檢查報告，具體內(nèi)容包括：

（一）用途的檢查：檢查各項貸款是否按照合同約定用途使用，是否挪用、套用和擅自拆借貸款；

（二）資金使用人經(jīng)營情況檢查：主要檢查企業(yè)經(jīng)營情況是否正常，是否有影響企業(yè)正常經(jīng)營的重大事件發(fā)生，判斷其對按期還款的影響程度；

（三）資金使用人財務(wù)狀況檢查：要求資金使用人按月或按季提供財務(wù)報表，及時對企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)做出分析，對重大變化，及時了解情況；

（四）抵（質(zhì)）押物的檢查：主要檢查抵（質(zhì)）押物的使用和投保情況；

（五）對擔(dān)保人的檢查參考對借款人檢查的標(biāo)準(zhǔn)，如果中途發(fā)現(xiàn)擔(dān)保人出現(xiàn)重大問題，已不具備擔(dān)保資格，信托經(jīng)理應(yīng)及時通知資金使用人補(bǔ)充擔(dān)保；

（六）監(jiān)督資金使用人按借款合同約定按期清償貸款本息；

（七）發(fā)現(xiàn)貸款使用中的問題，有危及信托財產(chǎn)安全情況以及出現(xiàn)債務(wù)人將債務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三者時，必須及時通知公司，同時采取有效保全措施。

第五章信托貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險防范

第十條 以貸款方式運用信托資金的，應(yīng)注意采取以下風(fēng)險控制措施：

（一）抵、質(zhì)押業(yè)務(wù)應(yīng)由信托經(jīng)理親自辦理并領(lǐng)取《他項權(quán)證》或《抵質(zhì)押證明書》；

（二）以土地使用證或房產(chǎn)的抵押方式發(fā)放貸款的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格落實土地使用證或房產(chǎn)的抵押權(quán)，防止抵押權(quán)落空，形成不可預(yù)見的貸款風(fēng)險。因信用擔(dān)保進(jìn)行貸款申請的，應(yīng)評估擔(dān)保人的擔(dān)保能力并在項目可行性報告中有所表述；擔(dān)保能力較差的，應(yīng)要求承貸人引入獨立的商業(yè)擔(dān)保；

（三）辦理房屋抵押，如有房屋出租事實的，應(yīng)由抵押方提供租賃在先的事實以及抵押人已將本次抵押告知承租人的書面通知；

（四）辦理抵押事宜，以自然人財產(chǎn)設(shè)定抵押的，需要抵押人提供其本人及配偶的有效身份證件及同意為主合同提供抵押擔(dān)保的書面文件；

（五）辦理質(zhì)押事宜，以單位定期存單質(zhì)押的，應(yīng)要求質(zhì)押方提供開戶行證書、定期存單復(fù)印件、單位定期存單確認(rèn)書等相關(guān)材料；

（六）信托期限內(nèi)，信托經(jīng)理應(yīng)根據(jù)信托文件的約定切實履行受托人的管理責(zé)任，嚴(yán)格按照信托文件的約定進(jìn)行信息披露。

第十一條 公司內(nèi)部風(fēng)險防范包括：

（一）公司建立以法律合規(guī)部、資產(chǎn)管理部和稽核審計部為核心的風(fēng)險控制體系，全面負(fù)責(zé)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險控制工作，并對風(fēng)險分為事前防范、事中控制、事后監(jiān)督和糾正的動態(tài)過程和機(jī)制。

（二）風(fēng)險的事前防范

1、信托業(yè)務(wù)部門在對貸款項目進(jìn)行論證的基礎(chǔ)上，提出風(fēng)險防范措施；

2、公司決策機(jī)構(gòu)在項目的評審過程中嚴(yán)格審查風(fēng)險防范措施。

（三）風(fēng)險的事中控制

1、信托經(jīng)理在信托業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人的指導(dǎo)下，應(yīng)履行如下風(fēng)險管理職責(zé)：

（1）動態(tài)跟蹤信托資金、財產(chǎn)運用和信托項目進(jìn)展情況；

（2）定期向業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人報告信托計劃執(zhí)行狀況；

（3）編制風(fēng)險分析報告。

2、公司信托業(yè)務(wù)部門應(yīng)定期檢查信托項目的進(jìn)展情況，并向資產(chǎn)管理部提交以下

內(nèi)容的書面報告：

（1）信托計劃執(zhí)行情況；

（2）資產(chǎn)質(zhì)量變化情況；

（3）影響信托資金、財產(chǎn)安全的事項；

（4）國家宏觀經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)政策等對信托項目的影響；

（5）其他對信托財產(chǎn)產(chǎn)生影響的因素。

（三）法律合規(guī)部、資產(chǎn)管理部和稽核審計部為信托貸款項目的風(fēng)險控制機(jī)構(gòu)：

1、監(jiān)控信托計劃風(fēng)險控制機(jī)制的正常運行；

2、跟蹤評估信托計劃財產(chǎn)的管理與運用，對異常情況作出預(yù)警；

3、信托計劃的日常風(fēng)險控制管理。

第十二條風(fēng)險的事后監(jiān)督和糾正

（一）如果信托貸款項目信托期限屆滿，未能按照信托文件的約定到期結(jié)束，須了解原因，采取應(yīng)對措施。

（二）借款人未能到期還款付息的：

1、對借款人公司利用法律手段追索，通過采取財產(chǎn)保全、提起訴訟、申請強(qiáng)制執(zhí)行、申請支付令等法律手段，保護(hù)信托財產(chǎn)的安全；

2、對于提供第三方擔(dān)保的，還要對擔(dān)保人采取法律手段追索，通過采取財產(chǎn)保全、提起訴訟、申請強(qiáng)制執(zhí)行、申請支付令等法律手段，保護(hù)信托財產(chǎn)的安全；

3、對于提供抵（質(zhì)）押的，可以通過拍賣、協(xié)議轉(zhuǎn)讓等程序來償付信托資金。

（三）法律合規(guī)部、資產(chǎn)管理部和稽核審計部監(jiān)督風(fēng)險防范措施的具體落實情況。

第六章附則

第十三條本操作指引由公司總裁授權(quán)法律合規(guī)部門負(fù)責(zé)解釋和修改。第十四條本操作指引自頒布之日起實行。

第五篇：項目融資貸款業(yè)務(wù)指引

項目融資貸款業(yè)務(wù)指引

銀監(jiān)發(fā)〔2009〕71號

機(jī)關(guān)各部門，各銀監(jiān)局，各政策性銀行、國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行，中國郵政儲蓄銀行：

為加強(qiáng)項目融資業(yè)務(wù)風(fēng)險管理，促進(jìn)項目融資業(yè)務(wù)健康發(fā)展，銀監(jiān)會制定了《項目融資業(yè)務(wù)指引》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

請各銀監(jiān)局將本通知轉(zhuǎn)發(fā)至轄內(nèi)銀監(jiān)分局和銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)。

二○○九年七月十八日

項目融資業(yè)務(wù)指引

第一條 為促進(jìn)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)項目融資業(yè)務(wù)健康發(fā)展，有效管理項目融資風(fēng)險，依據(jù)《中華人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理法》、《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》以及其他有關(guān)法律法規(guī)，制定本指引。

第二條 中華人民共和國境內(nèi)經(jīng)國務(wù)院銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)設(shè)立的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)(以下簡稱貸款人)開展項目融資業(yè)務(wù)，適用本指引。

第三條 本指引所稱項目融資，是指符合以下特征的貸款：

(一)貸款用途通常是用于建造一個或一組大型生產(chǎn)裝置、基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)項目或其他項目，包括對在建或已建項目的再融資;

(二)借款人通常是為建設(shè)、經(jīng)營該項目或為該項目融資而專門組建的企事業(yè)法人，包括主要從事該項目建設(shè)、經(jīng)營或融資的既有企事業(yè)法人;

(三)還款資金來源主要依賴該項目產(chǎn)生的銷售收入、補(bǔ)貼收入或其他收入，一般不具備其他還款來源。

第四條 貸款人從事項目融資業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備對所從事項目的風(fēng)險識別和管理能力，配備業(yè)務(wù)開展所需要的專業(yè)人員，建立完善的操作流程和風(fēng)險管理機(jī)制。

貸款人可以根據(jù)需要，委托或者要求借款人委托具備相關(guān)資質(zhì)的獨立中介機(jī)構(gòu)為項目提供法律、稅務(wù)、保險、技術(shù)、環(huán)保和監(jiān)理等方面的專業(yè)意見或服務(wù)。

第五條 貸款人提供項目融資的項目，應(yīng)當(dāng)符合國家產(chǎn)業(yè)、土地、環(huán)保和投資管理等相關(guān)政策。

第六條 貸款人從事項目融資業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)充分識別和評估融資項目中存在的建設(shè)期風(fēng)險和經(jīng)營期風(fēng)險，包括政策風(fēng)險、籌資風(fēng)險、完工風(fēng)險、產(chǎn)品市場風(fēng)險、超支風(fēng)險、原材料風(fēng)險、營運風(fēng)險、匯率風(fēng)險、環(huán)保風(fēng)險和其他相關(guān)風(fēng)險。

第七條 貸款人從事項目融資業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以償債能力分析為核心，重點從項目技術(shù)可行性、財務(wù)可行性和還款來源可靠性等方面評估項目風(fēng)險，充分考慮政策變化、市場波動等不確定因素對項目的影響，審慎預(yù)測項目的未來收益和現(xiàn)金流。

第八條 貸款人應(yīng)當(dāng)按照國家關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目資本金制度的有關(guān)規(guī)定，綜合考慮項目風(fēng)險水平和自身風(fēng)險承受能力等因素，合理確定貸款金額。

第九條 貸款人應(yīng)當(dāng)根據(jù)項目預(yù)測現(xiàn)金流和投資回收期等因素，合理確定貸款期限和還款計劃。

第十條 貸款人應(yīng)當(dāng)按照中國人民銀行關(guān)于利率管理的有關(guān)規(guī)定，根據(jù)風(fēng)險收益匹配原則，綜合考慮項目風(fēng)險、風(fēng)險緩釋措施等因素，合理確定貸款利率。

貸款人可以根據(jù)項目融資在不同階段的風(fēng)險特征和水平，采用不同的貸款利率。

第十一條 貸款人應(yīng)當(dāng)要求將符合抵質(zhì)押條件的項目資產(chǎn)和/或項目預(yù)期收益等權(quán)利為貸款設(shè)定擔(dān)保，并可以根據(jù)需要，將項目發(fā)起人持有的項目公司股權(quán)為貸款設(shè)定質(zhì)押擔(dān)保。

貸款人應(yīng)當(dāng)要求成為項目所投保商業(yè)保險的第一順位保險金請求權(quán)人，或采取其他措施有效控制保險賠款權(quán)益。

第十二條 貸款人應(yīng)當(dāng)采取措施有效降低和分散融資項目在建設(shè)期和經(jīng)營期的各類風(fēng)險。

貸款人應(yīng)當(dāng)以要求借款人或者通過借款人要求項目相關(guān)方簽訂總承包合同、投保商業(yè)保險、建立完工保證金、提供完工擔(dān)保和履約保函等方式，最大限度降低建設(shè)期風(fēng)險。

貸款人可以以要求借款人簽訂長期供銷合同、使用金融衍生工具或者發(fā)起人提供資金缺口擔(dān)保等方式，有效分散經(jīng)營期風(fēng)險。

第十三條 貸款人可以通過為項目提供財務(wù)顧問服務(wù)，為項目設(shè)計綜合金融服務(wù)方案，組合運用各種融資工具，拓寬項目資金來源渠道，有效分散風(fēng)險。

第十四條 貸款人應(yīng)當(dāng)按照《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，恰當(dāng)設(shè)計賬戶管理、貸款資金支付、借款人承諾、財務(wù)指標(biāo)控制、重大違約事項等項目融資合同條款，促進(jìn)項目正常建設(shè)和運營，有效控制項目融資風(fēng)險。

第十五條 貸款人應(yīng)當(dāng)根據(jù)項目的實際進(jìn)度和資金需求，按照合同約定的條件發(fā)放貸款資金。貸款發(fā)放前，貸款人應(yīng)當(dāng)確認(rèn)與擬發(fā)放貸款同比例的項目資本金足額到位，并與貸款配套使用。

第十六條 貸款人應(yīng)當(dāng)按照《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》關(guān)于貸款發(fā)放與支付的有關(guān)規(guī)定，對貸款資金的支付實施管理和控制，必要時可以與借款人在借款合同中約定專門的貸款發(fā)放賬戶。

采用貸款人受托支付方式的，貸款人在必要時可以要求借款人、獨立中介機(jī)構(gòu)和承包商等共同檢查設(shè)備建造或者工程建設(shè)進(jìn)度，并根據(jù)出具的、符合合同約定條件的共同簽證單，進(jìn)行貸款支付。

第十七條 貸款人應(yīng)當(dāng)與借款人約定專門的項目收入賬戶，并要求所有項目收入進(jìn)入約定賬戶，并按照事先約定的條件和方式對外支付。

貸款人應(yīng)當(dāng)對項目收入賬戶進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測，當(dāng)賬戶資金流動出現(xiàn)異常時，應(yīng)當(dāng)及時查明原因并采取相應(yīng)措施。

第十八條 在貸款存續(xù)期間，貸款人應(yīng)當(dāng)持續(xù)監(jiān)測項目的建設(shè)和經(jīng)營情況，根據(jù)貸款擔(dān)保、市場環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)變動等因素，定期對項目風(fēng)險進(jìn)行評價，并建立貸款質(zhì)量監(jiān)控制度和風(fēng)險預(yù)警體系。出現(xiàn)可能影響貸款安全情形的，應(yīng)當(dāng)及時采取相應(yīng)措施。

第十九條 多家銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)參與同一項目融資的，原則上應(yīng)當(dāng)采用銀團(tuán)貸款方式。

第二十條 對文化創(chuàng)意、新技術(shù)開發(fā)等項目發(fā)放的符合項目融資特征的貸款，參照本指引執(zhí)行。

第二十一條 本指引由中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會負(fù)責(zé)解釋。

第二十二條 本指引自發(fā)布之日起三個月后施行。