第一篇：《房地產(chǎn)項目入伙管理》培訓(xùn)總結(jié)

培訓(xùn) 總結(jié)

2014年2月28日，參加了蘭國勝老師所做的《房地產(chǎn)項目入伙管理》培訓(xùn)，盡管自己多次參與項目入伙管理工作，卻是

由于前期設(shè)計過程中存在一些瑕疵，而且發(fā)生過規(guī)劃調(diào)整和變更；銷售過程中未作不利因素提示，且前期置業(yè)顧問多數(shù)已離職；施工單位與我司后續(xù)無合作，不是很配合，整改緩慢；導(dǎo)致本項目存在潛在的交付風(fēng)險，為了控制風(fēng)險，制定以下措施：

1、由設(shè)計部排查所有設(shè)計變更和規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致的差異，分析其對客戶可能造成的影響，依據(jù)合同，制定相應(yīng)的解決方案；

2、狠抓產(chǎn)品品質(zhì)：服務(wù)再好，產(chǎn)品不好，客戶依然不滿意；成立工程突擊隊，將工程問

題在交付前消化；

3、落實“交付大使”，明確其職責(zé)，必須熟悉客戶，熟悉產(chǎn)品；加強培訓(xùn)，替業(yè)主把好

最后一道關(guān)；對潛在的問題客戶、問題房源，制定相應(yīng)的預(yù)案。

最后，希望能夠?qū)⒈敬闻嘤?xùn)所學(xué)到的各類管理工具和方法充分運用到本次入伙管理工作中，不斷總結(jié)反思，持續(xù)改進，圓滿完成廣德公司的交付任務(wù)。

陳璐

二〇一四年三月十六日

第二篇：房地產(chǎn)項目管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目完整的項目管理計劃包含哪些內(nèi)容？

第一部分 投資管理

第一章 項目投資管理制度 6 第二章 項目建議書編制指引 9 第三章 項目可行性研究報告編制指引 11 第四章 項目立項評審決策指引 19 第二部分 規(guī)劃設(shè)計管理

第一章 項目設(shè)計管理制度 21 第二章 規(guī)劃方案設(shè)計作業(yè)流程 25 第三章 建筑方案設(shè)計作業(yè)流程 26 第四章 景觀環(huán)境設(shè)計作業(yè)流程 27 第五章 規(guī)劃設(shè)計指引編制要點 28 第六章 規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書編制要點 33 第七章 項目規(guī)劃方案評審指引 36 第八章 建筑單體方案評審指引 38 第九章 景觀設(shè)計任務(wù)書編制要點 41 第十章 施工圖審查基本要求 44 附：項目規(guī)劃設(shè)計方案簡評表 46 施工圖審查意見表 49 第三部分 工程管理

第一章 工程管理組織 51 1.1管理組織機構(gòu) 51 1.2項目經(jīng)理部的組織管理 52 第二章 經(jīng)濟合同管理 55 2.1經(jīng)濟合同管理規(guī)定 55 2.2工程類合同編制要點 59 2.3標準格式合同內(nèi)容要點 61 2.4對外合同及付款簽批的意見 63 2.5合同付款管理程序 66 附：經(jīng)濟合同審批表（500萬元以上）68 經(jīng)濟合同審批表（500萬元以下）69 經(jīng)濟合同付款審批表 70 合同管理臺帳 71 第三章 采購與招標管理 72 3.1招標管理規(guī)定 72 3.2材料設(shè)備采購規(guī)定 78 3.3甲供材料設(shè)備采購操作要點 81 3.4乙供采購指定品牌及限價操作指引 83 附：招標文件審批表 85 中標通知書 86 投標承諾函 87 履約保證金保函 88 材料設(shè)備采購計劃表 89 / 13 零星（緊急）采購審批單 90 限價（指定品牌）材料設(shè)備審批表 91 乙供材料設(shè)備審定表 92 第四章 工程進度管理 93 4.1工程進度管理規(guī)定 93 4.2施工進度控制流程 95 4.3施工進度控制指引 97 4.4進度計劃內(nèi)容編制要點 99 第五章 工程質(zhì)量與施工管理 100 5.1項目施工管理規(guī)定 100 5.2施工組織設(shè)計制度 104 5.3技術(shù)交底及施工圖會審制度 108 5.4樣板指路制度 110 5.5工程質(zhì)量現(xiàn)場檢查內(nèi)容與要求 113 5.6材料設(shè)備質(zhì)量技術(shù)要求管理規(guī)定 115 5.7材料設(shè)備進場驗收指引 117 5.8質(zhì)量保證資料檢查要求 119 5.9分部（項）專業(yè)工程驗收檢查要求 121 5.10項目預(yù)驗收檢查要點 122 5.11項目竣工驗收檢查要點 124 5.12工程技術(shù)檔案范圍與建檔要求 126 5.13工程竣工總結(jié)編制指引 132 5.14工程管理獎罰制度 135 附：重點監(jiān)管部位質(zhì)量監(jiān)管計劃表 136 材料設(shè)備質(zhì)量監(jiān)管計劃表 137 材料設(shè)備進場驗收單 138 甲供材料設(shè)備臺帳 139 第六章 工程造價管理 140 6.1成本管理制度 140 6.2工程設(shè)計變更管理規(guī)定 143 6.3現(xiàn)場簽證管理規(guī)定 147 6.4項目成本核算與分析指引 149 6.5工程結(jié)算控制指引 151 6.6工程造價管理獎罰制度 154 附： 設(shè)計變更審批表 155 設(shè)計變更通知單 156 現(xiàn)場變更簽證通知單 157 現(xiàn)場變更簽證費用審核單 158 成本動態(tài)統(tǒng)計控制表 159 現(xiàn)場簽證統(tǒng)計臺帳 161 設(shè)計變更統(tǒng)計臺帳 162 合同統(tǒng)計臺帳 163 第七章 安全文明生產(chǎn)管理 164 7.1安全文明生產(chǎn)管理制度 164 / 13 7.2施工現(xiàn)場安全風(fēng)險與環(huán)境因素識別指引 168 7.3施工現(xiàn)場安全檢查指引 170 7.4施工現(xiàn)場文明生產(chǎn)管理要點 172 7.5工程事故處理指引 173 第四部分 營銷管理

第一章 組織架構(gòu)與編制 175 第二章 營銷策劃管理 176 2.1 總則 176 2.2 總體策劃 177 2.3階段策劃及實施 178 2.4市場調(diào)查與前期策劃 179 2.5營銷策劃工作規(guī)范——房地產(chǎn)全程策劃標準 182 第三章 現(xiàn)場銷售工作管理 192 3.1銷售準備 192 3.2現(xiàn)場銷售過程 193 第四章 現(xiàn)場銷售工作規(guī)范 195 4.1銷售準備工作 195 4.2銷售價格管理要點 199 4.3銷售合同范圍與草擬注意事項 201 4.4銷售面積確定操作要點 202 4.5銷售工程設(shè)計裝修注意事項 204 4.6廣告方案與實施操作 206 4.7銷售過程管理要點 209 4.8房產(chǎn)價格折扣管理指引 211 4.9銷售收款指引 214 第五章 客戶服務(wù)工作規(guī)范 217 5.1客戶服務(wù)部職責(zé) 217 5.2客戶資料管理指引 218 5.3退換房辦理指引 220 5.4更名辦理指引 222 5.5客戶按揭代辦指引 224 第六章 營銷費用制度 226

第一部分 投資管理

第一章 項目投資管理制度 總則

1.1 為有效規(guī)避項目開發(fā)風(fēng)險，保證項目開發(fā)的效益和效率，公司所有擬開發(fā)項目必須經(jīng)過科學(xué)論證和決策。

1.2公司房地產(chǎn)開發(fā)項目的選擇決策應(yīng)基于市場需求、國家政策法規(guī)規(guī)定，以及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的評價和判斷，投資項目的選擇應(yīng)以公司的總體戰(zhàn)略和長遠規(guī)劃為依據(jù)，符合集團主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，以實現(xiàn)投資效益最大化為目標。

/ 13 項目投資建議

2.1計劃配套部負責(zé)根據(jù)擬開發(fā)項目的情況，在公司范圍內(nèi)組織人員，進行新項目調(diào)研，新項目的調(diào)研應(yīng)包含土地背景信息、當?shù)爻鞘邪l(fā)展狀況和房地產(chǎn)市場基本信息等。

2.2計劃配套部組織相關(guān)部門對相關(guān)調(diào)查信息進行經(jīng)濟技術(shù)指標測算，經(jīng)初步判斷具備立項條件的，提出項目建議書。項目建議書的編制應(yīng)符合《項目建議書編制指引》的規(guī)定。

2.3項目建議書經(jīng)總經(jīng)理辦公會批準后，計劃配套部負責(zé)組織實施項目論證工作。項目投資論證

3.1項目論證工作必須有計劃地進行，計劃配套部負責(zé)制定和實施項目論證階段的工作計劃。

3.2項目論證階段的工作內(nèi)容包括，但不限于： 1）宏觀和微觀投資環(huán)境分析；

2）專項的市場調(diào)查，以及相關(guān)信息收集、整理和分析； 3）項目初步定位；

4）資金來源計劃及融資方案； 5）投資估算；

6）經(jīng)營效益分析等。

3.3項目論證形成的可行性研究報告必須符合《項目可行性研究報告編制指引》的規(guī)定要求，計劃配套部在完成項目可行性研究報告后，報公司總經(jīng)理辦公會審查。

3.4計劃配套部根據(jù)總經(jīng)理辦公會的審查意見進行必要的補充論證，進一步修訂完善項目可行性研究報告，并為提交投資決策委員會審議做好資料準備。3.5《項目可行性研究報告》由計劃配套部組織編制，財務(wù)部、市場部、工程造價部和工程技術(shù)部等相關(guān)部門有責(zé)任予以積極配合。項目投資決策

4.1開發(fā)項目的立項決策，首先必須通過總經(jīng)理辦公會的評審。

4.2總經(jīng)理辦公會收到計劃配套部提交的項目可行性研究報告后，由總經(jīng)理確定召開評審會議?？偨?jīng)理辦公會做出的評審決定包括三種： 1）同意立項； 2）不同意立項； 3）推遲立項。

4.3 總經(jīng)理辦公會要求補充論證的項目，由計劃配套部在規(guī)定時間內(nèi)完成補充論證，并再次提交總經(jīng)理辦公會審議。

4.4總經(jīng)理辦公會同意立項后，將項目可行性研究報告提交投資決策委員會審批。

4.5投資決策委員會同意立項后，計劃配套部負責(zé)跟進土地合同談判和簽訂，按本手冊“經(jīng)濟合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。項目并購及合資合作

/ 13

5.1項目并購及合資合作必須按上述第2、3、4條的規(guī)定執(zhí)行項目建議、論證、決策程序。凡合資合作項目在人事、資金、技術(shù)、經(jīng)營、銷售等方面無控制權(quán)的，原則上不參與。

5.2計劃配套部負責(zé)項目兼并和合資合作的組織工作，提出項目運作策劃方案，明確項目運作目標、各階段工作內(nèi)容、控制措施、時間進度和責(zé)任。項目運作策劃方案由投資決策委員會審議批準。

5.3在項目運作過程中，所有涉及對簽訂經(jīng)濟合同和付款的事項，必須按本手冊“經(jīng)濟合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。項目變更與調(diào)整

6.1項目運作過程中發(fā)生的項目變更，包括但不限于：發(fā)展延伸、投資的增減或滾動使用、規(guī)模擴大或縮小、后續(xù)或轉(zhuǎn)產(chǎn)、中止或合同修訂等，均應(yīng)報投資決策委員會通過。

6.2投資項目變更時，由計劃配套部負責(zé)人以書面形式將變更理由上報總經(jīng)理辦公會，總經(jīng)理辦公會經(jīng)研究分析后編制項目變動報告上報投資決策委員會審批。

第二章 項目投資管理工作流程圖

第三章 項目建議書編制指引 城市規(guī)劃及發(fā)展簡述 項目決策背景及摘要 2.1外部環(huán)境

1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位； 3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。2.2內(nèi)部因素

1）項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；

2）公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴大社會影響力的作用；

3）從項目投資回報率、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義。項目概況 3.1宗地位置 3.2宗地現(xiàn)狀

四至范圍，地勢比較，地面現(xiàn)狀，現(xiàn)有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質(zhì)情況。

3.3項目周邊的社區(qū)配套 3.4項目周邊環(huán)境

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3.5大市政配套 3.6規(guī)劃控制要點

總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。3.7土地價格

3.8土地升值潛力初步評估

3.9立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析。法律及政策性風(fēng)險分析

土地使用權(quán)歸屬、土地的他項權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項目用地現(xiàn)狀的政府文件；立項情況；規(guī)劃用地用途、有關(guān)項目用地規(guī)劃的政府文件；征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補償、有關(guān)項目地塊的政府文件。市場分析

區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢；各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會；產(chǎn)品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征；產(chǎn)品定位及建議。主要經(jīng)營指標分析

開發(fā)建設(shè)期間計劃分析；購置土地的資金來源計劃分析；營銷計劃分析；成本、費用、稅務(wù)分析；贏利能力分析。結(jié)論和建議

第四章 項目可行性研究報告編制指引 項目決策背景及分析 1.1外部環(huán)境

1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位； 3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。1.2內(nèi)部因素

1）項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；

2）公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴大社會影響力的作用；

3）從項目投資回報率、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義。項目概況 2.1宗地位置

宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等的地理位置。

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（附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設(shè)施、建筑物的相對位置和距離、地段的定性描述）。2.2宗地現(xiàn)狀 1）四至范圍；

2）地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；

3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；

4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響；

5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。

（附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。）

2.3項目周邊的社區(qū)配套

1）周邊3000米范圍內(nèi)的交通狀況、教育、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場、文化、體育、娛樂設(shè)施、公園、銀行、郵局等設(shè)施狀況。

2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀。2.4項目周邊環(huán)境

治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險源情況、周邊景觀、風(fēng)水情況、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。2.5大市政配套

周邊道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水距宗地距離、成本、接入的可能性。2.6規(guī)劃控制要點

1）總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；

2）住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積；

3）綜合容積率、住宅容積率； 4）建筑密度； 5）控高；

6）綠化率等。2.7土地價格

土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。

2.8土地升值潛力初步評估

從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。2.9立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析。

/ 13 法律及政策性風(fēng)險分析

3.1項目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 3.1.1項目用地現(xiàn)狀

土地使用權(quán)歸屬、土地的他項權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項目用地現(xiàn)狀的政府文件。

3.1.2計劃手續(xù)

項目是否已經(jīng)立項、立項主體是否能夠變更、立項變更條件和時間、有關(guān)立項的政府文件。3.1.3規(guī)劃手續(xù)

規(guī)劃用地用途、有關(guān)項目用地規(guī)劃的政府文件。3.1.4土地手續(xù)

征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補償、有關(guān)項目地塊的政府文件。1）項目用地取得土地使用權(quán)程序評估：取得土地使用權(quán)的程序描述、取得土地使用權(quán)需要的工作日、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制。

2）項目用地土地性質(zhì)變更的評估：土地性質(zhì)變更的程序描述和理由、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙、土地性質(zhì)變更需要的工作日。

3）政策性風(fēng)險評估：政府資源利用的評估、政策變更對項目開發(fā)的影響。3.2合作方式及風(fēng)險評估

合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。合作方式、雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述、合作風(fēng)險評估。3.3總體評價

對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。市場分析

4.1區(qū)域住宅市場成長狀況

區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢。4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征

各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點和威脅點。

4.3區(qū)域市場目標客層研究和市場定位

各檔次產(chǎn)品目標客層特征及輻射商圈范圍、本案目標人群特征、確定目標客戶、市場定位。

4.4整體市場對本案有重大影響的因素

產(chǎn)品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。4.5產(chǎn)品定位及建議

戶型類型、面積標準、不同類型產(chǎn)品的比例。規(guī)劃設(shè)計初步分析

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5.1規(guī)劃設(shè)計的可行性分析

規(guī)劃設(shè)計的初步概念：設(shè)計概念、技術(shù)概念、可持續(xù)發(fā)展概念。工程及銷售計劃

1）截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。

2）工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。

3）銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。投資收益分析 7.1成本預(yù)測

說明測算假設(shè)和主要運用指標，如產(chǎn)品類型假設(shè)、總建筑面積、住宅和非住宅面積、容積率、項目總投資等。7.2稅務(wù)分析

營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅。7.3經(jīng)濟效益分析

1）項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟指標。2）項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)。

3）敏感性分析：成本變動各項經(jīng)濟指標的變化，售價變動各項經(jīng)濟指標的變化，容積率變動各項指標的變化。

4）盈虧平衡點分析：保本售價、保本銷售率。7.4項目資金預(yù)測

資金投入計劃、資金回款計劃、融資方案、啟動資金及現(xiàn)金流量分析。綜合分析與建議 8.1優(yōu)勢

從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。8.2劣勢

從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。8.3機會

從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。8.4結(jié)論和建議

附表1 開發(fā)成本測算

項 目 投資總額（萬元）單位成本（元/m2）

一、土地價款支出

二、前期開發(fā)準備費

三、主體建筑（裝飾）工程費

四、主體安裝工程費

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五、社區(qū)管網(wǎng)工程費

六、智能化系統(tǒng)費

七、園林環(huán)境工程費

八、配套設(shè)施費

九、其它建設(shè)工程支出

十、管理費用

十一、銷售費用

十二、財務(wù)費用

十三、各項稅金

十四、預(yù)備費

十五、總計

在指標不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設(shè)下的成本測算分別列示。

附表2 投資收益分析

項目名稱： 制表人： 編制單位： 編制日期： 項 目 序號 總金額（萬元）可售面積（M2）單位金額（元/M2）備 注

一、銷售總收入 1 1 多層住宅收入 2 2 高層住宅收入 3 3 小高層住宅收入 4 4 公建收入 5 5 車庫收入 6 6 其他收入 7

二、各項支出總額 8 1 建造成本 9 1.1土地價款支出 10 1.2前期開發(fā)準備費 11 1.3主體建筑工程費 12 1.4主體安裝工程費 13 1.5社區(qū)管網(wǎng)工程費 14 1.6智能化系統(tǒng) 15 1.7園林環(huán)境工程費 16 1.8配套設(shè)施費 17 1.9其他建設(shè)工程支出 18 2.0預(yù)備費 19 2 銷售費用 20 3 管理費用 21 4 財務(wù)費用 22 5 營業(yè)稅金及附加 23

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四、利潤總額 24 減:所得稅 25

五、凈利潤 26

六、項目投資總額 27

七、收益率 28 1 毛利率 2 29 2 銷售利潤率 30 3 成本利潤率 31 4 成本凈利率 32 5 投資利潤率 33 6 投資凈利率 34

附表3 開發(fā)各期利潤預(yù)測

經(jīng)濟指標 年 年 年 合 計

上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（m2）單位利潤（元/m2）利潤（萬元）

第五章 項目立項評審決策指引 項目可行性評審方式和要求

1.1項目立項的評審經(jīng)兩步完成，包括總經(jīng)理辦公會的評審和投資決策委員會的評審。

1.2總經(jīng)理辦公會的評審采用資料審查方式進行，各評審委員對《項目可行性研究報告》提出書面評審意見，交由計劃配套部修訂完善《項目可行性研究報告》。

1.3投資決策委員會做出項目立項評審的最終決定。評審內(nèi)容要點

2.1項目可行性研究報告及相關(guān)附件資料的審查 1）所用背景資料的可靠性；

2）可行性論證分析的內(nèi)容是否完整； 3）分析方法是否可行；

4）是否存在先入為主的“假設(shè)”。

2.2擬開發(fā)項目與公司房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的符合性 1）所在地域選擇； 2）開發(fā)產(chǎn)品的選擇；

3）項目品牌與企業(yè)品牌的協(xié)調(diào)性； 4）開發(fā)項目規(guī)模； 5）開發(fā)項目檔次；

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6）目標客戶選擇。2.3投資收益及風(fēng)險 1）風(fēng)險分析是否充分； 2）風(fēng)險規(guī)避措施是否可行；

3）潛在風(fēng)險對公司經(jīng)營策略的影響； 4）投資收益測算的可信程度； 5）投資收益是否滿足要求。2.4項目策劃的評價

1）項目規(guī)劃分析與公司業(yè)務(wù)策略的符合性； 2）規(guī)劃概念的創(chuàng)新；

3）工程計劃及銷售計劃是否可行。2.5資源能力評價

1）開發(fā)項目對近期經(jīng)營計劃的影響； 2）資金來源的可行性； 3）項目開發(fā)管理能力；

4）專業(yè)資源及解決途徑的可行性。項目可行性評審決策會議

3.1評審會計劃應(yīng)至少提前3天通知各與會人員，并隨附《項目可行性研究報告》及相關(guān)資料。與會人員必須提前審查《項目可行性研究報告》及相關(guān)資料。3.2評審人員可先行與報告編寫相關(guān)人員進行溝通，或在評審會上提出評審意見。評審會應(yīng)保證充足的時間，以便問題的澄清和認可各位評審提出的問題、意見和建議。

3.3評審人員在會議最后做出書面的綜合評估意見、開發(fā)建議和評審結(jié)論。3.4計劃配套部在三天內(nèi)綜合分析各委員意見和評審結(jié)論，形成公司決策會議紀要，報投資決策委員會簽發(fā)。評審決策結(jié)論

評審結(jié)論分為三種：同意立項、反對立項、推遲立項。

第二部分 規(guī)劃設(shè)計管理

第一章 項目設(shè)計管理制度

1總則

1.1項目設(shè)計管理是實現(xiàn)顧客價值、達到公司經(jīng)營目標的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及項目規(guī)劃、建筑方案設(shè)計、施工圖設(shè)計（初步設(shè)計）、景觀設(shè)計等。

1.2全面優(yōu)化、規(guī)范設(shè)計管理活動流程和操作規(guī)范，確保項目設(shè)計管理和設(shè)計過程在受控狀態(tài)下進行，是項目開發(fā)過程中保證設(shè)計質(zhì)量、進度，促進銷售、控制成本的重要途徑。項目設(shè)計管理過程的一般規(guī)定 2.1項目設(shè)計管理內(nèi)容

2.1.1總工辦負責(zé)對項目設(shè)計工作進行全過程監(jiān)管，各設(shè)計階段的管理要求包括，12 / 13

但不限于：

1）編制、審查各階段設(shè)計指導(dǎo)及設(shè)計任務(wù)書； 2）選擇符合資格要求的設(shè)計單位； 3）配合成本控制、實施限額設(shè)計；

4）參與設(shè)計過程（或事后檢查）重要階段的評審； 5）組織技術(shù)專家評審和確認各主要階段的設(shè)計成果； 6）組織各設(shè)計階段的銜接、協(xié)調(diào)；

7）明確設(shè)計更改控制程序，并保證設(shè)計更改按規(guī)定的程序進行； 8）項目完成后的設(shè)計總結(jié)、資料備案。

2.1.2各設(shè)計階段的監(jiān)管工作安排，由總工辦負責(zé)具體制定，階段設(shè)計工作的監(jiān)管計劃必須明確設(shè)計過程中監(jiān)管內(nèi)容、責(zé)任和具體措施。

2.1.3項目設(shè)計過程中與設(shè)計單位或其他單位的組織與技術(shù)接口要求，總工辦在委托設(shè)計時必須以書面形式明確，確保各方按規(guī)定的要求進行設(shè)計信息交流和資料提供、設(shè)計成果審查及確認等。2.2設(shè)計要求

2.2.1總工辦必須按規(guī)定作業(yè)流程和指引文件，在各階段設(shè)計開始前以書面文件形式明確設(shè)計要求，形成各階段的設(shè)計任務(wù)書。

2.2.2所有應(yīng)由開發(fā)商提供的項目設(shè)計依據(jù)，以及設(shè)計技術(shù)標準都必須作為設(shè)計任務(wù)書的附件一并提交設(shè)計單位，并與設(shè)計單位進行確認。

2.2.3為保證各階段設(shè)計要求的準確、完整，并符合相關(guān)法規(guī)要求和公司規(guī)定，總工辦負責(zé)組織實施必要的設(shè)計要求審查。2.3設(shè)計過程跟進

2.3.1總工辦應(yīng)按設(shè)計監(jiān)管工作安排，依據(jù)設(shè)計委托合同對設(shè)計過程進行連續(xù)監(jiān)督檢查，以保證設(shè)計工作進度符合規(guī)定要求。

2.3.2設(shè)計過程中，所有對設(shè)計進度和設(shè)計成果有影響的交流意見均必須形成書面文件，總工辦應(yīng)負責(zé)跟進檢查落實情況。

2.3.3設(shè)計過程中，所有甲方提出或確認的意見和要求均必須形成書面文件，并存檔備案。2.4設(shè)計成果

2.4.1與設(shè)計單位訂立的設(shè)計委托合同，或其附件中，必須明確規(guī)定對設(shè)計成果提交的具體形式和審查要求，確保設(shè)計單位提交的設(shè)計文件完整性和設(shè)計深度。2.4.2根據(jù)項目的規(guī)模和具體情況的需要，可委托有資格的技術(shù)專家對設(shè)計單位提交的設(shè)計成果進行審查。

2.4.3各階段設(shè)計成果審查均必須包括經(jīng)濟性的審查，規(guī)劃方案設(shè)計及擴初設(shè)計須進行成本估算或概算，施工圖設(shè)計須進行成本預(yù)算，確保在項目總成本的控制范圍內(nèi)。

2.4.4審查中發(fā)現(xiàn)的問題，總工辦必須以書面文件方式通知設(shè)計單位，責(zé)成設(shè)計單位進行修改，并跟蹤記錄。

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第三篇：房地產(chǎn)項目管理培訓(xùn)大綱

房地產(chǎn)項目管理培訓(xùn)大綱

房地產(chǎn)項目管理是指將房地產(chǎn)項目的各類工程設(shè)計變?yōu)閷嶓w的全過程的管理，它包括投資（成本）、質(zhì)量、進度控制和安全、合同、信息管理等管理要素。項目管理是房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要環(huán)節(jié)，也是一個實質(zhì)性的環(huán)節(jié)，怎樣做好項目管理一直是一個困擾房地產(chǎn)開發(fā)商的主要問題。隨著社會的進步與發(fā)展，消費者的居住理念逐漸提升，加上市場的競爭，人們對居住的環(huán)境、氛圍、內(nèi)涵等有了進一步的需求，這就要求房地產(chǎn)產(chǎn)品具有多方面的附加值。為了滿足這種需求的變化，項目管理就不能局限于以往的做法，項目管理的范圍也隨之不斷擴大，幾乎滲透到房地產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈的每一個環(huán)節(jié)，逐步體系化。系統(tǒng)全面的進行項目管理，來實現(xiàn)中小型住宅項目開發(fā)商的經(jīng)濟效益，對中小型住宅項目開發(fā)商的未來生存和發(fā)展具有深遠的意義。

投資控制（成本控制）

長期以來,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)重視銷售收入，輕視成本控制，但是降低成本、實現(xiàn)成本控制和擴大銷售收入一樣，也是房地產(chǎn)商獲得經(jīng)營利潤，體現(xiàn)經(jīng)營成果的一個重要途徑。房地產(chǎn)成本是指一定時期內(nèi)為生產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品而花費的各項耗費,主要由開發(fā)成本、期間費用、稅金三大塊組成。

一、開發(fā)成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程,主要分為三個階段:

1、開發(fā)前期的成本控制

（1）土地征用及拆遷補償費控制。（2）前期工程費用控制。(3)建筑設(shè)計成本控制。

2、開發(fā)中期的成本控制（1）招標階段的成本控制。（2）施工階段成本控制

3、開發(fā)后期的成本控制（1）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費控制。（2）公共配套設(shè)施建設(shè)費控制。

二、期間費用控制

1、管理費用控制

2、財務(wù)費用控制

3、銷售費用控制

（1)銷售流程的優(yōu)化。（2）營銷組織框架的構(gòu)建。

（3）銷售道具及物料的合理使用。（4）營銷推廣工作的開展。

三、稅金的控制

四、結(jié)論

房地產(chǎn)成本控制是一項技術(shù)性專業(yè)性很強的工作,采取正確的成本控制的方法等于成功的一半。由于成本形成于生產(chǎn)全過程,貫穿于投資項目決策、項目設(shè)計、招標投標和施工各個階段。因此,要把目標成本層層分解到各個階段,各個部門、甚至各項費用上進行綜合控制。

進度控制

一、工程進度控制的概念

工程進度控制是指在項目的工程建設(shè)過程中實施經(jīng)審核批準的工

程進度計劃，采用適當?shù)姆椒ǘㄆ诟?、檢查工程實際進度狀況，與計 劃進度對照、比較找出兩者之間的偏差，并對產(chǎn)生偏差的各種因素及影 響工程目標的程度進行分析與評估，并組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、施工方及相關(guān) 單位及時采取有效措施調(diào)整工程進度計劃。在工程進度計劃執(zhí)行中不 斷循環(huán)往復(fù)，直至按設(shè)定的工期目標項目竣工也既是按合同約定的工 期如期完成，或在保證工程質(zhì)量和不增加工程造價的條件下提前完成。工程進度控制是工程項目建設(shè)中與質(zhì)量和投資并列的三大管理目

標之一，其三者之間的關(guān)系是相互影響和相互制約的。在一般情況下，加快進度、縮短工期需要增加投資（在合理科學(xué)施工組織的前提下，投 資將不增加或少增加）。但提前竣工為開發(fā)商提前獲取預(yù)期收益創(chuàng)造了 可能性。工程進度的加快有可能影響工程的質(zhì)量，而對質(zhì)量標準的嚴格 控制極有可能影響工程進度。如有嚴謹、周密的質(zhì)量保證措施，雖嚴格 控制而不致返工，又會保證建設(shè)進度，也保證了工程質(zhì)量標準及投資費 用的有效控制。

二、影響工程建設(shè)進度的原因

影響工程進度的原因有許多，根據(jù)多年從事建設(shè)監(jiān)理經(jīng)驗，可以概

括為業(yè)主方、設(shè)計方、承包方、材料設(shè)備供應(yīng)方及其他方方面的原因?，F(xiàn) 分別闡述如下：

1、業(yè)主方的原因

資金投資不足,并不能及時到位;圖紙未及時到位;提供的控制性坐

標點、高程點資料不準確或錯誤；臨時供水、供電工程相關(guān)手續(xù)辦理和 實施不及時，供應(yīng)量不足；甲供之工程材料設(shè)備未及時到施工現(xiàn)場；應(yīng) 確定事項未及時確定；施工過程中的局部方案調(diào)整；場地拆遷不徹底 等。

2、設(shè)計方的原因

未及時向業(yè)主提交滿足進度計劃的設(shè)計文件；現(xiàn)場施工與設(shè)計圖

紙有矛盾需修改；現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)配套專業(yè)設(shè)計與土建設(shè)計有矛盾；變更設(shè)計 較多。

3、施工方的原因

施工方項目經(jīng)理部配置的管理人員不能滿足施工需要，管理水平低、經(jīng)驗不足，致使工程組織混亂不能按預(yù)定進度計劃完成；施工人員 資質(zhì)、資格、經(jīng)驗、水平及人數(shù)不能滿足施工需要；施工組織設(shè)計不合 理、施工進度計劃不合理、采用施工方案不得當；施工工序安排不合理，不能解決工序之間在時間上的先后和搭接問題，以達到保證質(zhì)量，充分 利用空間、爭取時間，實現(xiàn)合理安排工期的目的；施工用機械設(shè)備配置 不合理不能滿足施工需要；總包方與分包方、材料供應(yīng)商及其它協(xié)作單 位關(guān)系不協(xié)調(diào)；資金調(diào)用失控，出現(xiàn)資金短缺現(xiàn)象。

4、材料設(shè)備供應(yīng)方的原因

原材料、配套零部件供應(yīng)不能滿足生產(chǎn)需要；生產(chǎn)設(shè)備維護、使用 不當出現(xiàn)故障無法正常生產(chǎn)；運輸方式及運力不能滿足需要；生產(chǎn)產(chǎn)品 的型號、參數(shù)、數(shù)量錯誤或與樣品不符、與合同不符；生產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量不合格。

5、其他方的原因

與工程有關(guān)的市政、規(guī)劃、消防、電力、自來水公司、電信等部門沒 有及時協(xié)調(diào)而影響等。

三、加強工程建設(shè)進度控制的措施

1、做好施工前的準備工作

做好施工前的準備工作，是搞好工程建設(shè)進度控制工作的最基本 的條件。工程建設(shè)的業(yè)主方做好了施工現(xiàn)場的“四通“”一平”、施工圖紙 審查、施工方及監(jiān)理方的確定、與開工相關(guān)手續(xù)的辦理，為工程建設(shè)進 度控制奠定了堅實的基礎(chǔ)。

2、設(shè)計方的服務(wù)必須到位

工程施工過程中設(shè)計變更是難免的。但設(shè)計變更的及時性，設(shè)計方 的服務(wù)必須到位。業(yè)主方可通過合同約定進行制約，以保證工程的順利 進展，減少不必要的工期損失。

3、重點控制施工方的進度計劃的實現(xiàn)

進度計劃是在工程項目實施前圍繞如何實現(xiàn)進度目標所作的統(tǒng)籌 安排。進度計劃既是進度目標的分解和落實，也是進度動態(tài)控制的依 據(jù)，因此，進度計劃合理與否直接關(guān)系到進度能否得到有效控制。應(yīng)主 要控制如下方面：

進度計劃是否滿足合同及業(yè)主主要時間節(jié)點的要求。施工方的進 度計劃首先必須滿足合同工期的要求，同時還必須符合業(yè)主控制性進 度計劃中一些關(guān)鍵時間節(jié)點的要求。

進度計劃是否與施工方案一致。施工方案中的施工部署、施工方

法、施工工藝、施工機械以及施工組織方式直接影響進度計劃安排，因 此在審查施工進度計劃時必須檢查施工進度計劃是否與施工方案一 致。

資源計劃能否保證進度計劃的需要。在報審進度計劃時，要求承包

商提供各工種勞動力、施工機具、材料（尤其是周轉(zhuǎn)材料）主要資源計劃 作為附件，資源計劃是否與進度計劃相符，來評價進度計劃的可實施 性，如資源計劃不能滿足進度計劃的要求，應(yīng)要求施工方調(diào)整資源計劃 或進度計劃，進度計劃一旦被批準，資源計劃也作為進度控制的依據(jù)。進度保證措施是否合理。進度計劃一旦被批準，進度保證措施也將作為 進度控制的依據(jù)。如果在施工過程中施工方?jīng)]有采取這些措施而導(dǎo)致 工期延期，一般業(yè)主方委托的監(jiān)理工程師不能同意工期延期申請。

4、委托信譽高、產(chǎn)品質(zhì)量好的材料商

信譽高、產(chǎn)品質(zhì)量好的材料商能夠按照合同約定，保質(zhì)按期把材料 或設(shè)備運到施工現(xiàn)場，是工程建設(shè)進度控制的保障。

5、做好各部門之間的協(xié)調(diào)工作

每個部門都有可能影響到工程進展，造成工期損失。協(xié)調(diào)好各部門 的關(guān)系可使工程建設(shè)進度控制處于動態(tài)控制之中。

質(zhì)量控制

工程質(zhì)量不僅直接影響建筑企業(yè)競爭力，而且事關(guān)公共利益和社會穩(wěn)定安全.影響質(zhì)量控制的因素主要有

“人員、材料、機械、方法和環(huán)境”等五方面。因此，對這五方面因素嚴格控制，是保證工程質(zhì)量的關(guān)鍵。人員因素

人員因素主要指領(lǐng)導(dǎo)者的素質(zhì)，操作人員的理 論、技術(shù)水平、生理缺陷、粗心大意、違紀違章 等。施工時首先要考慮到對人員因素的控制，因為 人是施工過程的主體，工程質(zhì)量的形成受到所有參 加工程項目施工的工程技術(shù)干部、操作人員、服務(wù) 人員共同作用，他們是形成工程質(zhì)量的主要因素。

首先，應(yīng)提高他們的質(zhì)量意識。施工人員應(yīng)當樹立 五大觀念即質(zhì)量第一的觀念、預(yù)控為主的觀念、為

用戶服務(wù)的觀念、用數(shù)據(jù)說話的觀念以及社會效 益、企業(yè)效益（質(zhì)量、成本、工期相結(jié)合）綜合效 益觀念；其次，是人員素質(zhì)，領(lǐng)導(dǎo)層、技術(shù)人員素 質(zhì)高，決策能力就強，就有較強的質(zhì)量規(guī)劃、目標 管理、施工組織和技術(shù)指導(dǎo)、質(zhì)量檢查的能力;管

理制度完善，技術(shù)措施得力，工程質(zhì)量就高。操作 人員應(yīng)有精湛的技術(shù)技能、一絲不茍的工作作風(fēng)，嚴格執(zhí)行質(zhì)量標準和操作規(guī)程的法制觀念;服務(wù)人 員應(yīng)做好技術(shù)和生活服務(wù)，以出色的工作質(zhì)量，間 接地保證工程質(zhì)量。提高人員素質(zhì)，可以依靠質(zhì)量 教育、精神和物質(zhì)激勵的有機結(jié)合，也可以靠培訓(xùn) 和優(yōu)選，進行崗位技術(shù)練兵。3 材料因素 材料（包括原材料、成品、半成品、構(gòu)配件）是工程施工的物質(zhì)條件，材料質(zhì)量是工程質(zhì)量的基 礎(chǔ)，材料質(zhì)量不符合要求，工程質(zhì)量也就不可能符 合標準

。所以加強材料的質(zhì)量控制，是提高工程質(zhì) 量的重要保證

。影響材料質(zhì)量的因素主要是材料的

物理性能、化學(xué)性能等。材料控制的要點有:優(yōu)選

采購人員，提高他們的政治素質(zhì)和質(zhì)量鑒定水平、挑選那些有一定專業(yè)知識，忠于事業(yè)的人擔(dān)任該項

工作；掌握材料信息，優(yōu)選供貨廠家;合理組織材 料供應(yīng)，確保正常施工;加強材料的檢查驗收，嚴

把質(zhì)量關(guān);抓好材料的現(xiàn)場管理，并做好合理使用;搞好材料的試驗、檢驗工作，嚴格執(zhí)行二檢制度。4 方法因素 施工過程中的方法包含整個建設(shè)周期內(nèi)所采取 的技術(shù)方案、工藝流程、組織措施、檢測手段、施

工組織設(shè)計等。施工方案正確與否，直接影響工程 質(zhì)量控制能否順利實現(xiàn)。往往由于施工方案考慮不 周而拖延進度，影響質(zhì)量，增加投資。為此，制定 和審核施工方案時，必須結(jié)合工程實際，從技術(shù)、管理、工藝、組織、操作、經(jīng)濟等方面進行全面分 析、綜合考慮，力求方案技術(shù)可行、經(jīng)濟合理、工 藝先進、措施得力、操作方便，有利于提高質(zhì)量、加快進度、降低成本。5 機械設(shè)備

施工階段必須綜合考慮施工現(xiàn)場條件、建筑結(jié) 構(gòu)形式、施工工藝和方法、建筑技術(shù)經(jīng)濟等，合理 選擇機械類型和性能參數(shù)，合理使用機械設(shè)備，正 確操作。

操作人員必須認真執(zhí)行各項規(guī)章制度，嚴

格遵守操作規(guī)程，并加強對施工機械的維修、保 養(yǎng)、管理。6 環(huán)境因素

影響工程質(zhì)量的環(huán)境因素較多，有工程地質(zhì)、水文、氣象、噪音、通風(fēng)、振動、照明、污染等。環(huán)境因素對工程質(zhì)量的影響具有復(fù)雜而多變的特 點，如氣象條件，溫度、濕度、大風(fēng)、暴雨、酷

暑、嚴寒都直接影響工程質(zhì)量，往往前一工序就是 后一工序的環(huán)境，前一分項、分部工程也就是后一 分項、分部工程的環(huán)境。因此，根據(jù)工程特點和具 體條件，應(yīng)對影響質(zhì)量的環(huán)境因素，采取有效的措 施嚴加控制。

此外，冬雨期、炎熱季節(jié)、風(fēng)季施工時，還應(yīng)

針對工程的特點，尤其是混凝土工程、土方工程、水下工程及高空作業(yè)等，擬定季節(jié)性保證施工質(zhì)量 的有效措施，以免工程質(zhì)量受到凍害、干裂、沖刷 等危害。同時，要不斷改善施工現(xiàn)場環(huán)境，盡可能減少施工所產(chǎn)生的危害對環(huán)境的污染，健全施工現(xiàn)

場管理制度，實行文明施工。結(jié)語

必須建立嚴密的質(zhì)量保證體系和質(zhì)量責(zé)任制，各分部、分項工程均要全面實行到位管理。施工隊

伍要根據(jù)自身情況和工程特點及質(zhì)量通病，確定質(zhì) 量目標和攻關(guān)內(nèi)容，制定具體的質(zhì)量保證計劃和攻 關(guān)措施，明確實施內(nèi)容、方法和效果。在實施質(zhì)量

計劃和攻關(guān)措施中，加強質(zhì)量檢查，其結(jié)果要定量分析，得出結(jié)論、經(jīng)驗，并轉(zhuǎn)化成今后保證質(zhì)量的 “標準”和“制度”，形成新的質(zhì)保措施;發(fā)現(xiàn)的問 題則作為以后質(zhì)量管理的預(yù)控目標。通過以上建立

考核制度，注重質(zhì)量控制因素，嚴格抓好質(zhì)量控制 環(huán)節(jié)，不斷改進和提高施工技術(shù)和工藝水平，達到 確保工程質(zhì)量的目的。

安全管理

沒有安全就沒有生產(chǎn)，項目經(jīng)理(管理)部應(yīng)把“安全第一”的思想貫穿工程建設(shè)始終。在每次的工地例會上，我們都應(yīng)明確地提醒施工單位文明、安全施工，強調(diào)安全第一的重要性。我們可以具體從以下幾個方面來要求施工單位：（1）各項防范措施要到位，做到安全警鐘常鳴。如：施工現(xiàn)場要有顯眼的標示牌、對危險區(qū)要進行圍欄和人員守護，進現(xiàn)場必須帶安全帽(無論是施工人員、監(jiān)理人員、項目管理部人員還是參觀檢查人員)。（2）要準備好各種預(yù)案，一旦發(fā)生事故，要確保施工人員的人身安全。（3）要落實到人，安全工作人人有責(zé)。另外，項目管理人員應(yīng)親自到施工現(xiàn)場檢查落實，發(fā)現(xiàn)問題，責(zé)成有關(guān)部門立即整改。1.施工建設(shè)安全的概念

“安全生產(chǎn)，質(zhì)量第一”這樣的標語幾乎在每一個建筑施工場

地都能看到，那么什么是施工建設(shè)安全？從這句標語上我們可以清晰 的看到施工建設(shè)安全的兩個重要的方面：保證建筑從業(yè)人員的人身安 全，和保證建筑的安全，其中人身安全的標準是0幾率的重大傷亡事 故，輕傷幾率低于百分之二或更低；建筑安全直接的聯(lián)系是工程結(jié)構(gòu) 的完整。其實施工建設(shè)安全除了這兩個重要的方面以外，還有兩個方 面：財產(chǎn)的安全和環(huán)境的安全。2.施工建設(shè)安全的意義

2.1 施工建設(shè)安全，有利于消除從業(yè)人員的顧慮、調(diào)動其積極性 上一世紀，國內(nèi)的工民建處于初步階段，從業(yè)人員受教育程度 低，安全意識淡薄，管理上也不是夠重視，不該發(fā)生的重大事故頻 發(fā)，傷亡事件的背后給從業(yè)人員的家庭造成了慘重的打擊，同時也大 大削減了其他施工人員的積極性，一度出現(xiàn)施工者改行進廠的現(xiàn)象。保證施工建設(shè)安全，猶如保護傘一直保護著施工人員，讓從業(yè)人員切 實感受到自己的生命被重視，消除其后顧之憂，更能激發(fā)其施工時的 積極性，提高整個工程項目的施工效率。2.2 施工建設(shè)安全，促進建設(shè)事業(yè)和諧發(fā)展

大量的事實證明，重大傷害事故或建筑安全事故的發(fā)生嚴重阻滯 了工程建筑的順利實施，在社會上帶來極其不好的負面影響。保證施 工建設(shè)安全，保證人身安全和建筑資源安全，提供完整性和優(yōu)質(zhì)性的 工程，能促進我國經(jīng)濟和諧發(fā)展，符合建設(shè)和諧社會的基本要求，對 建筑事業(yè)的發(fā)展也有一定的推動作用。3.目前施工建設(shè)安全管理面臨的問題 3.1 監(jiān)管欠到位

（1）國家制訂了比較詳細的安全管理方面的文件，不過一些建

設(shè)行政主管部門有的是因為意識上松懈的問題，有的是因為經(jīng)費上的 問題，沒有加強這些方面的行動，相應(yīng)措施不到位，管理上有漏洞。（2）在權(quán)力上，管理權(quán)和處罰權(quán)是分離的，這直接削弱了施工 建設(shè)安全管理的工作力度和效度。3.2 相關(guān)法律法規(guī)及標準執(zhí)行力度不強

施工建設(shè)安全管理工作是一項繁瑣的系統(tǒng)管理工程，管理上務(wù)必 做到有法必依、執(zhí)法必嚴、違法必究。國家在這項工程上出臺的法律 法規(guī)比較細且全面，對建筑工程各方的權(quán)利和義務(wù)做了相應(yīng)的規(guī)定，但仍有施工單位對違規(guī)行為抱有僥幸心理，由于某些特定的關(guān)系和原 因，行業(yè)管理部門對其違法行為執(zhí)法不嚴，嚴重制約了施工建設(shè)安全 的管理，成為當前安全管理上的主要矛盾。3.3 現(xiàn)場各方在安全制度執(zhí)行時不協(xié)調(diào)

（1）施工企業(yè)在管理的思想上不夠重視，在安全檢查制度和教 育制度上不健全，執(zhí)行上也不能不折不扣的開展。（2）目前，施工企業(yè)在勞務(wù)工的使用上大多是沒有組織的散

工、農(nóng)民工，這些從業(yè)人員缺乏最為基本的安全意識，據(jù)統(tǒng)計70%的 建筑施工事故都是由于違章指揮、違章作業(yè)和違反勞動紀律所導(dǎo)致 的。

3.4 崗前培訓(xùn)流于形式

安全教育和崗前培訓(xùn)是提高施工從業(yè)人員安全意識，有效減少安

全事故的重要手段，不過目前的施工單位在這一方面做的不夠，加上民 工的流動性大，有時一個工人同時在幾個工地，管理和培訓(xùn)難以落實 3.5 現(xiàn)場安全隱患的整改不及時

安全隱患來自于人和物兩方面，安全隱患極容易導(dǎo)致安全事故，安全隱患大多是由于安全員工作責(zé)任心不強導(dǎo)致的，對人的不安全行 為缺乏有效地控制，沒有嚴格的巡查糾錯，安全流于口頭上的強調(diào)，沒有真正落實到工作中去，管理人員上的不重視和管理上到的不到位 必然留下安全隱患，造成事故的發(fā)生。施工建設(shè)安全管理措施探析

4.1 加大經(jīng)費投入，落實安全施工條件

監(jiān)督施工單位加大安全措施專項經(jīng)費的投入，并創(chuàng)設(shè)監(jiān)管條件確 保安全費用被用于施工安全防護用具及設(shè)施的采購更新上，真正地落 實好安全施工條件。4.2 建立并完善管理機制

對于現(xiàn)場建筑施工，施工企業(yè)是負責(zé)安全生產(chǎn)的主體，沒有規(guī)矩 不成方圓，施工現(xiàn)場安全管理應(yīng)建立企業(yè)法人、項目經(jīng)理、班組長和 操作人員“四位一體”的安全管理機制。

作為企業(yè)的法人應(yīng)當安全管理的宏觀宏觀層面上起到一定的作

用，其中包括建立健全的規(guī)章制度，對安全基礎(chǔ)建設(shè)抓好、抓牢，安 全上的經(jīng)費投入要到位；作為項目安全生產(chǎn)管理第一責(zé)任者的項目經(jīng) 理，應(yīng)將強化組織的安全建設(shè)擺在首位，要行之有效地完成現(xiàn)場安 全管理的分工，將各級管理人員的崗位職責(zé)落到實處；作為企業(yè)安全 生產(chǎn)的前沿指揮者的班組長，對本班組的安全生產(chǎn)有著直接的責(zé)任，嚴格按照安全標準和流程安排工作，在任務(wù)實施的過程中與作業(yè)人員 做好安全技術(shù)交底工作，將工前教育、工中檢查、工后講解的“三工 制”落到實處；操作人員整個流程的操作者，在安全生成中是最重要 的一環(huán)，要幫助其牢固地樹立“安全第一”的生產(chǎn)施工理念，杜絕違 章操作、野蠻施工，另外，在施工過程中一旦發(fā)現(xiàn)隱患必須及時上 報，防患于未然。4.3 加強上崗安全教育

目前，施工企業(yè)在勞務(wù)工的使用上大多是沒有組織的散工、農(nóng)

民工，這些從業(yè)人員文化程度一般較低，甚至還有文盲，對工程建設(shè) 的認識少，實踐經(jīng)驗少，缺乏最為基本的安全意識，必須按照《建筑 工程安全生產(chǎn)管理條例》做好培訓(xùn)和教育工作，特別像架子工、電焊 工、塔吊司機、高空作業(yè)人員等特種作業(yè)人員必須嚴格配需和教育，待其取得從業(yè)資格證方可上崗。4.4 關(guān)鍵部位重點管理

雖然安全意識和措施的加強，物方面的隱患有所消除，但還是不 能掉以輕心，對于容易造成危險的關(guān)鍵部位如重大危險源、塔吊、卷 揚機、攪拌機、大型鋼模板拆、裝、建筑物外圍防護、外架、挑架施 工用電、基坑開挖與支護等等應(yīng)重點監(jiān)控。5.結(jié)語

施工企業(yè)安全生產(chǎn)管理是一個系統(tǒng)的動態(tài)管理過程，要在實踐中 不斷地發(fā)現(xiàn)問題，并提出改進措施，促使施工管理走上制度化、規(guī)范 化和科學(xué)化的發(fā)展軌道。

第四篇：項目管理培訓(xùn)總結(jié)范文

項目管理培訓(xùn)總結(jié)

在公司領(lǐng)導(dǎo)的高度重視、組織人力資源部的精心策劃下，“公司項目管理培訓(xùn)班”在2012年9月18日準時開班了，能有機會參加該培訓(xùn)班的學(xué)習(xí)我感到非常榮幸。此次培訓(xùn)中我不光學(xué)到了管理方面的理論，還有前輩們在實踐中積累的寶貴經(jīng)驗，總的來說獲益匪淺。下面我將就如何做好項目管理談一下我的理解。

一：項目經(jīng)理應(yīng)該具備的素質(zhì)

項目經(jīng)理首先要具有：項目管理知識、專業(yè)知識（應(yīng)用領(lǐng)域的知識，標準與規(guī)章制度）、熟悉項目環(huán)境、通用管理知識與技能、處理人際關(guān)系技能。從項目經(jīng)理的個性、知識、能力看，最能影響項目成功的要素我覺得有如下幾個方面：

1、個性：無論是什么性格類型都必須要有一種讓事情發(fā)生的魄力，能夠推動事物朝你意想的方向前進。真正敢于推動事情發(fā)展的人，會明白有效果比有道理更重要。真正解決問題的人，敢于決策，對爭議不休的問題會有最后的解決期限，明白有時一個差的決定也比沒有決定要好。

2：良好的個人習(xí)慣：自律、個人時間管理等細節(jié)問題無論對于日常工作還是項目工作都是有很大影響的。很少有個人時間管理的糟，個人工作效率低的人，項目計劃會做很好的。3：溝通、沖突解決的能力：項目溝通無處不在，項目經(jīng)理要對人對事有一定的敏感度，識別不同溝通對象，不同的溝通信息要求，采取不同的溝通方式。另外，項目變更、出現(xiàn)問題是不可避免的，項目成員有時也有性格和工作上的沖突，項目經(jīng)理要懂得以項目為重，保證基本原則，適當變通，去協(xié)調(diào)解決問題。

二：如何做好項目經(jīng)理

項目經(jīng)理的主要工作有：項目計劃的擬定、項目時間管理、項目成本管理、項目溝通與協(xié)調(diào)。

1、項目計劃的擬定：計劃是為實現(xiàn)一定目標而科學(xué)地預(yù)測并確定未來的行動方案的一個過程?！胺彩骂A(yù)則立、不預(yù)則廢”，項目計劃是項目實施的基礎(chǔ)，只有做好了計劃才能有序的完成項目，計劃的具體內(nèi)容有：(1)工作計劃、(2)人員組織計劃、(3)資源采購供應(yīng)計劃、(4)變更控制計劃、(5)進度報告計劃、(6)財務(wù)計劃、(7)文件控制計劃、(8)應(yīng)急計劃、(9)支持計劃。按照計劃的時間合理配置資源有效控制成本來達到預(yù)設(shè)的目標，這樣的計劃就是完美的計劃。

2、項目時間管理：時間管理是確保工期準時完成所必須的過程。也是保證利潤的重要因素。合理利用管理工具：橫道圖或者網(wǎng)絡(luò)圖準確描述項目活動的各個節(jié)點，合理安排工序、確定關(guān)鍵路徑、合理調(diào)配資源，確保項目準確實施。

3、項目成本管理：成本控制是項目成功的關(guān)鍵所在，合理調(diào)配資源有利于成本的控制。影響成本的因素有很多，比如計劃的質(zhì)量、時間要求、質(zhì)量要求、管理水平以及項目的溝通水平都會影響到項目的成本。均衡各種因素與成本之間的關(guān)系才是保證利潤的關(guān)鍵。

4、項目質(zhì)量管理：質(zhì)量是項目成功與否的標志之一，質(zhì)量未達到項目要求肯定是不行的，如果質(zhì)量超過設(shè)計要求的話又會增加成本造成不必要的浪費，如果過超過了預(yù)算，就算工程本身再成功，整個項目還是失敗的。

5、項目溝通與協(xié)調(diào)：在項目的執(zhí)行過程中沖突是在所難免的，如何正確處理沖突是項目能否順利進行的關(guān)鍵。造成項目沖突的因素有很多，比如：項目管理程序的沖突、項目干系人目標差異的沖突、項目團隊角色的沖突以及個人因素造成的沖突等。作為項目經(jīng)理要準確判斷沖突的來源并及時處理，確保項目順利執(zhí)行。

項目經(jīng)理就是項目的核心力量，是整個項目的靈魂所在，項目參與人員也同樣重要，如何克服短板效應(yīng)、讓全體項目成員朝著一個共同的目標前進，充分發(fā)揮各自的潛能，為項目創(chuàng)造出最大化的利益。這是由項目經(jīng)理的個人魅力和管理水平所決定的。只有所有項目參與人員齊心協(xié)力朝著共同的目標奮進才會創(chuàng)造最大的效益。時間、質(zhì)量與成本三者關(guān)系的合理平衡是項目經(jīng)理關(guān)心的重點課題，很多時候效益才是項目成敗的關(guān)鍵，時間又是控制成本和創(chuàng)造效益的重要因素。如何做好詳細而周密的計劃是項目可否順利進行的基礎(chǔ)，在項目實施工程中難免會出現(xiàn)設(shè)計或者施工上的變更，如何正確而及時的修改計劃來確保預(yù)訂的目標效益是考驗一個項目經(jīng)理合格與否的重要標準。怎樣在質(zhì)量和成本之間做合理的權(quán)衡是保證效益的根本。

風(fēng)險一直伴隨項目執(zhí)行的整個過程，準確判斷風(fēng)險的來源，加上合理的預(yù)防就可以將風(fēng)險降到很低的程度。項目經(jīng)理應(yīng)具備很強的危機意識、承受和管理風(fēng)險的能力。在具體的項目執(zhí)行過程中，把握主要矛盾的，盯住關(guān)鍵點，處理關(guān)鍵事。把住源頭，這樣才能有效控制風(fēng)險的發(fā)生。

項目管理工作重點在于全局和細節(jié)的把握，只要大方向正確，應(yīng)用合適的管理工具來控制關(guān)鍵的節(jié)點，把握好關(guān)鍵路徑，正確做好每一個細節(jié)處理，那離項目成功又更接近了一步。

第五篇：項目管理培訓(xùn)總結(jié)

項目管理培訓(xùn)總結(jié)

——新產(chǎn)品研發(fā)與項目管理

為適應(yīng)公司對外業(yè)務(wù)拓展需要，在公司人力資源部的精心組織安排下，于2012年5月18日～23日，對公司部分人員進行為期5天“項目管理培訓(xùn)”，我有幸成為了該培訓(xùn)的學(xué)員。在開班典禮上，公司總經(jīng)理進行了開班動員，使我們明確了進行項目培訓(xùn)的重要性。本次安排的培訓(xùn)內(nèi)容通俗易懂、豐富多彩，既有理論講解，又有案例分析，讓人能較快的吸收和理解。經(jīng)過培訓(xùn)，使我學(xué)到了很多知識，感覺受益匪淺。通過對項目管理相關(guān)課程的學(xué)習(xí),使我對項目管理在工作中作用有了新的認識。這對于一個長期從事技術(shù)研發(fā)工作，缺少系統(tǒng)管理理論和實踐的我來說，從本次培訓(xùn)中收獲了很多，對我后的工作也有很大的幫助。

下面我從新產(chǎn)品研發(fā)角度談?wù)剠⒓禹椖抗芾砼嘤?xùn)的心得體會：

一個新產(chǎn)品研發(fā)任務(wù)就是一個項目，完全遵循項目生命周期的規(guī)律，項目管理貫穿于新產(chǎn)品研發(fā)的整個過程中。項目的生命周期可以分為四個階段：項目立項期、項目啟動期、項目發(fā)展成熟期以及項目完成期。

一、項目立項期

項目立項期在新產(chǎn)品研發(fā)中對應(yīng)于可行性分析階段。一個科研項目開始前，通常會針對客戶提出的需求，現(xiàn)場使用條件，科研人員需要用大量的時間來確認項目的規(guī)模、人員、資金、成本費用估算和預(yù)期效益分析。然后將項目計劃和成本估算，以書面的方式把將可行性研究報告上級部門和客戶進行項目的可行性分析，以決定項目是否開展。

本階段的特點是，對成本和工作人員的需求量較少，項目的不確定性和風(fēng)險較高，項目的成功概率較低，在這一階段，項目涉及人員的能力對項目產(chǎn)品的最終特征和最終成本的影響力是最大的。

二、項目啟動期

項目立項期在新產(chǎn)品研發(fā)中對應(yīng)于立項階段。通過與客戶的溝通和對現(xiàn)場使用條件的摸底，若達成一致意見，則可對該項目進行立項。該階段的任務(wù)是制定項目計劃任務(wù)書，提出具體的實施方案，項目計劃進度，組建項目實施團隊，成立項目組。該階段的主要工作是提出解決需求或問題的方案。依據(jù)對項目的需求分析，提出計劃與預(yù)算，并對下一階段的項目實施進度進行具體規(guī)劃，其中涉及組織責(zé)任分派、任務(wù)分工等一系列問題。

三、項目發(fā)展成熟期

在新產(chǎn)品研發(fā)過程中，該階段對應(yīng)于實驗室研究、配方優(yōu)化、階段性評估、小規(guī)模工業(yè)試驗、工業(yè)試驗等階段，也是新產(chǎn)品研發(fā)最艱苦的階段。該階段需要項目組成員之間通力合作，加強溝通。此階段項目第一負責(zé)人將會按照項目計劃任務(wù)書的要求進行項目的各個方面的控制，按照計劃進行項目質(zhì)量的進度的管理，在項目具體執(zhí)行中完善計劃，使項目目標的最終實現(xiàn)，達到客戶使用要求或滿足現(xiàn)場使用要求，并在預(yù)算內(nèi)按時完成。

在項目計劃和實施過程中的特點是對成本和工作人員的需求量逐漸增多，項目的成功率隨著項目的進行逐步提高，而參與項目的人員對項目最終產(chǎn)品和最終成本的影響力逐漸削弱。

四、項目完成期

在該階段，主要進行外圍數(shù)據(jù)收集于整理，撰寫相關(guān)技術(shù)文件，申請鑒定。這一階段一個重要任務(wù)就是評估項目績效，以便從中得知該在哪些方面改善，在未來執(zhí)行相似項目時有所借鑒。這一階段應(yīng)當涉及從客戶或使用現(xiàn)場那兒獲取反饋，以查明客戶滿意度和項目是否達到了客戶的期望等活動。同樣也應(yīng)從項目團隊那兒得到反饋，以便得到有關(guān)示來項目績效改善方面的建議。

總之，項目管理涉及工作和生活的方方面面，積極的思考，優(yōu)秀的習(xí)慣，從容的生活節(jié)奏是共同追求的方向。這就是我在這次項目管理培訓(xùn)當中的心得體會，希望在接下來的生活、工作和學(xué)習(xí)中能更好的運用領(lǐng)會培訓(xùn)所得。