二手房細(xì)則注意

第一篇：二手房細(xì)則注意

二手房細(xì)則注意

買(mǎi)賣(mài)二手房要六步走【字體：小大】

買(mǎi)賣(mài)二手房要六步走

作者：佚名文章來(lái)源：廣州日?qǐng)?bào) 點(diǎn)擊數(shù)：40 更新時(shí)間：2007-1-17

本報(bào)訊（記者李婧通訊員穗房宣）廣州市國(guó)土房管局昨日明確了有關(guān)政策，二手房買(mǎi)賣(mài)要經(jīng)過(guò)六個(gè)步驟。

首先是賣(mài)方持房地產(chǎn)權(quán)證到房地產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)申請(qǐng)繪制房地產(chǎn)證平面附圖；

第二步是買(mǎi)賣(mài)雙方到房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)申辦該房屋的交易登記手續(xù)；

第三是受理，交易登記中心檢查收件資料，查閱房屋電子檔案，若符合受理?xiàng)l件，則受理立案，核發(fā)受理回執(zhí)。

第四步是審核，由交易登記中心負(fù)責(zé)。第五項(xiàng)是繳費(fèi)。其中，國(guó)土房管部門(mén)收的房屋交易手續(xù)費(fèi)，由雙方平攤；房屋所有權(quán)登記費(fèi)，買(mǎi)方為個(gè)人的每宗為50元。

第六是買(mǎi)方持本人有效身份證明、收件回執(zhí)和繳納稅費(fèi)的憑證就可領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)了。

二手房買(mǎi)賣(mài)一次性付款費(fèi)用明細(xì)表

2005-12-26 9:56:53

費(fèi)用名稱(chēng) 計(jì)算公式

買(mǎi)方中介費(fèi) 交易價(jià)×1.5%-2%

測(cè)繪費(fèi) 1.36元×面積（或2.04）

契稅交易價(jià)×1.5%（或3%）

營(yíng)業(yè)稅交易價(jià)×5.55%

印花稅交易價(jià)×0.5‰

登記費(fèi) 80元交易費(fèi) 6元×面積

個(gè)人所得稅交易價(jià)×1%

買(mǎi)方費(fèi)用：中介費(fèi)，測(cè)繪費(fèi)，契稅，登記費(fèi)，交易費(fèi)（買(mǎi)方所交費(fèi)用為房屋過(guò)戶(hù)更名費(fèi)用，此費(fèi)用可以雙方協(xié)商）

賣(mài)方費(fèi)用：營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人所得稅，印花稅，具體情況買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商。

來(lái)源:山東地產(chǎn)

二手房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛逐年上升，借一雙慧眼買(mǎi)二手房

文檔來(lái)源：焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng) 文檔作者：

近幾年來(lái)，二手房交易市場(chǎng)異?；鸨?，可是在買(mǎi)賣(mài)交易量放大的同時(shí)，因交易中的種種不規(guī)范行為和交易陷阱引發(fā)的法律糾紛也逐漸攀升。近日，記者從哈市部分法院了解到，2004年法院審理的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，比2003年增長(zhǎng)了5倍。其中反映出來(lái)的一些問(wèn)題，嚴(yán)重影響了一些市民的正常生活。

案例1共有房轉(zhuǎn)讓需共有人同意

在訴訟離婚期間，楊某將其與丈夫共同居住的房屋（房產(chǎn)證上是楊某的名字）賣(mài)給了趙某。楊某之夫得知該房被賣(mài)出后，堅(jiān)決表示反對(duì)，以此房也有他一份為由主張買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。此時(shí)，已交完房款準(zhǔn)備入住的趙某才發(fā)現(xiàn)，該房屋實(shí)際上是楊某與其夫在夫妻關(guān)系存續(xù)期間共同購(gòu)買(mǎi)的，屬于夫妻雙方共有的房屋。一場(chǎng)訴訟由此產(chǎn)生。

針對(duì)這一情況，資深律師苗全軍指出，共有房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)一定要經(jīng)所有房屋共有人同意，這方面案件主要表現(xiàn)為購(gòu)買(mǎi)夫妻共有房屋。在買(mǎi)賣(mài)夫妻共有二手房時(shí)，一般要簽署一份《配偶同意確認(rèn)書(shū)》，此項(xiàng)法律文件是專(zhuān)門(mén)針對(duì)夫妻共有人準(zhǔn)備的，必須夫妻雙方親自簽署。買(mǎi)賣(mài)中購(gòu)買(mǎi)人要認(rèn)真核實(shí)房主身份。

案例2戶(hù)籍遷移問(wèn)題需約定

2005年2月，張女士購(gòu)買(mǎi)了一套二手房。取得產(chǎn)權(quán)證之后，張女士按約支付了全部房款。一個(gè)月后，當(dāng)張女士想要遷入戶(hù)口時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)所購(gòu)房屋中竟因?yàn)橛衅渌说膽?hù)口而無(wú)法遷入，經(jīng)詢(xún)問(wèn)售房人才知道是上一家留下的戶(hù)口。對(duì)此，售房人表示已聯(lián)系不到上一家人，自己也無(wú)能為力。張女士聽(tīng)后焦急萬(wàn)分，卻也無(wú)可奈何。

為此，業(yè)內(nèi)人士劉先生提醒，簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)約定以戶(hù)籍遷移為條件的違約責(zé)任，要求未按照約定遷移戶(hù)口的售房人承擔(dān)賠償責(zé)任，直至解除合同。為了能夠保證售房人履行合同或在售房違約時(shí)得到保障，也可以以戶(hù)籍遷移作為支付部分房款的條件。由于戶(hù)口遷移屬于行政問(wèn)題不是民事司法解決的范疇，如果出現(xiàn)戶(hù)口遷移糾紛，法院一般不能予以強(qiáng)制執(zhí)行。

案例3適當(dāng)約定違約責(zé)任

張某于2003年底將自有的一套商品房以64.5萬(wàn)元賣(mài)給了崔某，約定半年內(nèi)付清房款，崔某當(dāng)場(chǎng)付款4.5萬(wàn)元，后又陸續(xù)付了40余萬(wàn)元。但由于房?jī)r(jià)上漲，該套商品房的市場(chǎng)價(jià)格在2005年上半年已經(jīng)漲到了80余萬(wàn)元，于是，張某覺(jué)得房子賣(mài)虧了。由于當(dāng)初合同約定的違約金只有合同總價(jià)的5%，張某遂覺(jué)得就算毀約支付點(diǎn)違約金也值，于是以種種理由拒絕接受崔某的付款。崔某只得起訴要求對(duì)方履行合同。

就此哈市動(dòng)力區(qū)法院的韓法官講，很多未約定違約金，或違約條款含糊不清以及違約金約定過(guò)低的合同，通常給售房者毀約造成了一定機(jī)會(huì)。雖然法律規(guī)定違約金約定不足的，以實(shí)際損失為限進(jìn)行補(bǔ)償，但在實(shí)踐中，這種由于房?jī)r(jià)上漲造成的差價(jià)損失難以舉證和認(rèn)定。所以律師提醒，可在合同中適當(dāng)提高違約金的數(shù)額，以確保合同順利履行。

為此，業(yè)內(nèi)人士提醒購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，一定要對(duì)欲購(gòu)房屋的狀況進(jìn)行全面了解：

首先，購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)一定要清楚房屋的權(quán)屬，凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是部分產(chǎn)權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)不清、無(wú)產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再合適都不要購(gòu)買(mǎi)。另外，要特別注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人，產(chǎn)權(quán)是一人還是多人，是否有共有人。在驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證時(shí)一定要查看正本，并且要到房地產(chǎn)管理部門(mén)查詢(xún)此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。

其次，二手房如果是公房，還要確認(rèn)產(chǎn)權(quán)原單位是否允許轉(zhuǎn)賣(mài)。確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房出讓時(shí)是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成。因?yàn)榇蟛糠止窟M(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓。一般說(shuō)來(lái)，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。同時(shí)還要搞清楚是商品房還是經(jīng)濟(jì)適用住房，產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處。

另外，維修基金、水、電、煤、電話(huà)、有線(xiàn)電視、物業(yè)管理費(fèi)用的結(jié)算。這些問(wèn)題看似小事情，但如果約定不明確也會(huì)使得買(mǎi)賣(mài)雙方產(chǎn)生不必要的糾紛。

最后，律師提醒由于二手房的買(mǎi)賣(mài)要比商品房復(fù)雜得多，如果對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)沒(méi)有把握，最好能聘請(qǐng)房地產(chǎn)方面的專(zhuān)業(yè)律師做顧問(wèn)，特別是對(duì)產(chǎn)權(quán)等關(guān)鍵問(wèn)題進(jìn)行把關(guān)，以免上當(dāng)受騙。

第二篇：審查二手房買(mǎi)賣(mài)合同注意要點(diǎn)

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審查二手房買(mǎi)賣(mài)合同注意要點(diǎn)

核心內(nèi)容：新盤(pán)樓價(jià)高，不少買(mǎi)新房子的人可能因?yàn)橘Y金不足難以買(mǎi)新房，現(xiàn)在考慮買(mǎi)二手房。而我們買(mǎi)二手房后，要注意二手房買(mǎi)賣(mài)合同中的條款，謹(jǐn)防不小心掉進(jìn)陷阱里。下面，法律快車(chē)小編將為您詳細(xì)介紹如何審查合同的條款。

審查好五個(gè)主要條款是簽好買(mǎi)賣(mài)合同的關(guān)鍵。

(一)權(quán)屬條款。主要是審查房屋的權(quán)屬狀況，如有無(wú)共有人或房屋有無(wú)抵押等權(quán)利限制。

(二)房?jī)r(jià)與傭金條款。如二手房買(mǎi)賣(mài)通過(guò)中介公司，則明確委托價(jià)格、服務(wù)內(nèi)容和傭金數(shù)額。審查內(nèi)容包括，1、上家的委托價(jià)與下家的買(mǎi)價(jià)是否一致；

2、中介公司收取的傭金數(shù)額不得超過(guò)國(guó)家規(guī)定的上限比例。審查的依據(jù)是上下家與中介公司簽訂的居間合同和上下家簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同。

(三)房款支付條款。二手房買(mǎi)賣(mài)一般不能實(shí)現(xiàn)“一手交錢(qián)，一手交房”，因此對(duì)付款方式進(jìn)行審查就非常必要。一般來(lái)說(shuō)，付款要和雙方的交易步驟銜接。除付定金外，房款一般分三筆付清，簽約時(shí)的首付款，拿到交易過(guò)戶(hù)受理單時(shí)付一筆，產(chǎn)證出來(lái)及交房后付尾款。此外，上下家還可以通過(guò)第三方，如中介公司、銀行、律師事務(wù)所等進(jìn)行房款監(jiān)管。

(四)交房條款。主要是對(duì)有關(guān)交房條款的審查，其中包括交房時(shí)間、交房條件、交房標(biāo)志等。交房條件一般包括下家付清房款，上家遷出戶(hù)口、付清物業(yè)及水電煤有線(xiàn)等費(fèi)用，上下家維修金結(jié)清。關(guān)于交房標(biāo)志，新版合同第四條有明確約定，并且將交鑰匙作為二手房買(mǎi)賣(mài)的交房標(biāo)志之一，使之更符合實(shí)際情況。

(五)違約救濟(jì)條款，主要是對(duì)上下家違約責(zé)任及救濟(jì)途徑的審查。新版買(mǎi)賣(mài)合同傾向于鼓勵(lì)市民通過(guò)仲裁這一途徑來(lái)解決糾紛。由于仲裁是一審終審制，有利于提高解決糾紛的效率。當(dāng)然，上下家也可以選擇通過(guò)法院來(lái)解決糾紛。

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第三篇：二手房買(mǎi)房需要注意哪些問(wèn)題

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二手房買(mǎi)房需要注意哪些問(wèn)題

現(xiàn)在住房已是社會(huì)廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)，隨著房?jī)r(jià)的居高不下，人們?cè)絹?lái)越多的選擇二手房，但買(mǎi)入二手房的流程較一手房繁雜，很多地方不注意可能就會(huì)吃大虧。今天和大家分享一下二手房交易的一般流程，即將買(mǎi)入二手房的購(gòu)房者快點(diǎn)看看吧，別到時(shí)候一片糊涂，同時(shí)贏了網(wǎng)小編還為大家整理了買(mǎi)房需要注意的十大事項(xiàng)，掌握這些讓你永久遠(yuǎn)離垃圾房!

1.合法證件

買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。

2、簽合同

賣(mài)方提供了房屋的合法證件，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同(或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約)。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方

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簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

3、辦理過(guò)戶(hù)

買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。

3、立契

房地相關(guān)部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京(樓盤(pán))市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱(chēng)的“白契”。

5、繳納稅費(fèi)

稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)手續(xù)

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交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

7、銀行貸款

對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

7、打余款完成交易

買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。二手房交易十大注意事項(xiàng)：

一、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在法律咨詢(xún)s.yingle.com

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其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。

二、土地情況是否清晰

二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

三、交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶(hù)手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。

三、房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而

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將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

五、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突。

六、物管費(fèi)用是否拖欠

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買(mǎi)受人不知情購(gòu)買(mǎi)了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。

七、市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

七、單位房屋是否侵權(quán)

一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者

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土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。

九、中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供零首付的服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買(mǎi)受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。

十、合同約定是否明確

二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。

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第四篇：二手房裝修設(shè)計(jì)施工注意要素

二手房裝修設(shè)計(jì)施工注意要素

由于買(mǎi)二手房的人經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，裝修時(shí)不愿意投入過(guò)多的錢(qián)，大多數(shù)的正規(guī)裝修公司嫌造價(jià)低也不愿意做，導(dǎo)致二手房裝修市場(chǎng)基本被路邊“游擊隊(duì)”所占領(lǐng)，再加上二手房裝修本身就是個(gè)難題，所以極易發(fā)生裝修糾紛。

網(wǎng)友自述：買(mǎi)房本是件高興的事兒，雖然只是套二手房！由于買(mǎi)房子已把我手里的錢(qián)花得所剩無(wú)幾，所以就隨便找了一個(gè)路邊裝修施工隊(duì)，講好了裝修全部包干2萬(wàn)元。結(jié)果沒(méi)想到的是，第一天一開(kāi)始施工，就有人上門(mén)投訴了，說(shuō)噪音太大，我趕忙好說(shuō)好話(huà)地解釋?zhuān)r禮道歉，下午裝修工人敲地板上的瓷磚的時(shí)候，用力過(guò)猛，竟然直接把樓板給敲破了，險(xiǎn)些砸傷了人。我又趕忙做“善后服務(wù)”，還沒(méi)安心兩天，裝修工人在做廚廁的下水時(shí)，一用力就把原本銹死了的下水管道擰斷了，污水流得到處都是，整整一天，樓上所有人家都沒(méi)有水用。我現(xiàn)在整天頭都大了，被裝修搞得幾欲崩潰。

據(jù)調(diào)查，這位朋友所遇到的情況絕非僅有，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，如果只是簡(jiǎn)單的墻面涂刷，問(wèn)題還不大。不過(guò)，從整體上看，大多二手房裝修都要?jiǎng)拥孛?、墻壁及天花。由于二手房年代久遠(yuǎn)，墻體容易出現(xiàn)裂紋、下水道漏水、電線(xiàn)布置不配套等情況，如果對(duì)房子沒(méi)有足夠的了解，匆忙裝修，不僅會(huì)出現(xiàn)砸穿樓板、墻體或者漏水的情況，而且水電配套等隱形問(wèn)題如果不更換的話(huà)，在入住后還會(huì)不斷發(fā)生新的問(wèn)題。有的老房子經(jīng)過(guò)10多年的使用，以前的鍍鋅管已經(jīng)銹死，電路鋪設(shè)也沒(méi)有考慮現(xiàn)在的空調(diào)、微波爐、電磁爐等大功率電器的應(yīng)用，所以，如果裝修二手房，必須重新規(guī)劃設(shè)計(jì)，該換的材料全部更換，否則后患無(wú)窮。

為此，專(zhuān)門(mén)請(qǐng)教了業(yè)內(nèi)有關(guān)行家，他們認(rèn)為，只要注意以下五個(gè)問(wèn)題，就可避免在裝修過(guò)程中出現(xiàn)太多的遺憾。

1、提高設(shè)計(jì)要求：二手房的裝修設(shè)計(jì)應(yīng)重視居室功能的改造和完善。由于歷史原因，很多上世紀(jì)八九十年代建成的房子，功能設(shè)施、舒適便利性都很差，有的甚至是黑廚廁，而且很小。而有效改善住宅的功能性，提高空間利用率，是二次裝修時(shí)設(shè)計(jì)師攻關(guān)的重點(diǎn)。根據(jù)自己的使用要求，要求設(shè)計(jì)師重新規(guī)劃空間應(yīng)用，記住，裝修的目的就是符合你自己的使用習(xí)慣和生活方式。

2、噪音和垃圾：二手房裝修最大的問(wèn)題就是擾民。新房裝修一般鄰里都在差不多的時(shí)間段，但二手房裝修時(shí)大多是有人在隔壁或者樓上樓下正常生活，所以這一塊要復(fù)雜很多。在施工前要向物業(yè)公司或者居委會(huì)申請(qǐng)，取得他們的許可，與鄰居打好招呼，協(xié)商好施工時(shí)間。與裝修公司進(jìn)行協(xié)調(diào)，主要是提醒施工隊(duì)注意施工時(shí)的動(dòng)靜。比如砸墻砸地板前，與樓上樓下鄰里商量一個(gè)最佳的時(shí)間。

3、改舊施工要慎重：像上面網(wǎng)友出現(xiàn)的問(wèn)題那樣，有的老房子年代久遠(yuǎn)，其墻面和樓層板都比較單薄，裝修工人施工時(shí)一不慎就容易敲破樓板和墻壁等，一定要和裝修工人交待清楚，因?yàn)榘踩攀亲钪匾?，特別是一些磚砌的老房子，大多用的材料是石灰和沙漿抹上去的，水泥材料比較少，沒(méi)有達(dá)到現(xiàn)在的要求標(biāo)準(zhǔn)，有時(shí)還會(huì)出現(xiàn)一些多孔的磚墻壁，如果是施工造成了安全事故，不僅將買(mǎi)了房子的好心情一掃全無(wú)，更重要的是造成的鄰里糾紛，法律糾紛后患無(wú)窮。所以在施工時(shí)一定要慎重。

4、材料徹底更換：大多二手房裝修時(shí)水電都要重新布局，所以應(yīng)該把所有的電線(xiàn)和水管徹底更換，這是二手房裝修最重要的工程，馬虎不得。比如電線(xiàn)，一定要重新更換布線(xiàn)。墻面粉刷層必須徹底鏟除，打磨，然后用水泥砂漿重新粉刷，做防水，避免日后開(kāi)裂和空鼓。有人為了省事省錢(qián)，直接在原墻面上涂刷新漆，結(jié)果裝修后不久墻面、天花就開(kāi)始掉漆。

5、注意隱蔽工程：有些老式小區(qū)的下水管多是鑄鐵管，常年污水浸泡，有很多已經(jīng)生銹或腐爛，受外力影響很容易引起漏水及堵塞。還有很多老房子水管使用外露的鍍鋅管，要想隱蔽的話(huà)就得換材料，接頭該封閉的地方必須封閉。防水層在拆舊過(guò)程中肯定也會(huì)遭到損壞，必須重做。裝修時(shí)盡量不要去改變下水結(jié)構(gòu)。特別是馬桶移位，如確實(shí)要移位，須由水電專(zhuān)業(yè)人員驗(yàn)收，并做好防水處理，延長(zhǎng)閉水試驗(yàn)時(shí)間，確保以后居住不會(huì)漏水。

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第五篇：簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同三大注意六大提醒

簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同三大注意六大提醒

撰文/余祖舜律師

原文發(fā)表于<消費(fèi)>雜志2007年第10期

在二手房買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)中，要經(jīng)歷查找房源、委托中介、合同磋商、三方（經(jīng)紀(jì)）合同簽訂、支付定金、辦理首付款監(jiān)管、贖樓、申請(qǐng)按揭、到國(guó)土局簽訂買(mǎi)賣(mài)合同、繳納稅費(fèi)、交房辦理物業(yè)過(guò)戶(hù)手續(xù)等一系列手續(xù)。其中在任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，均會(huì)帶來(lái)難以預(yù)料的糾紛甚至訴諸法院。但是，作為二手房交易這一民事行為，若首先在合同簽署上審慎細(xì)致，根據(jù)各方的實(shí)際情況設(shè)計(jì)有利于自己的合同條款，可以有效避免交易過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。那么簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同究竟應(yīng)主要哪些方面的問(wèn)題呢。本律師根據(jù)實(shí)踐操作特

就如下關(guān)系重大的事項(xiàng)提醒消費(fèi)者注意：

選擇正規(guī)注冊(cè)、管理規(guī)范的中介機(jī)構(gòu)

近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，催生了房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的井噴式增長(zhǎng)，也造成房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)魚(yú)目混珠、良莠不齊的狀況，而一些大的中介機(jī)構(gòu)由于擴(kuò)張速度加快，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員流動(dòng)頻繁，這些均會(huì)對(duì)交易的穩(wěn)定性構(gòu)成威脅。買(mǎi)賣(mài)雙方在選擇中介機(jī)構(gòu)時(shí)，不僅應(yīng)查看相應(yīng)證書(shū)，還應(yīng)了解其管理是否規(guī)范高效。

選擇正規(guī)注冊(cè)的中介機(jī)構(gòu)要“兩看”：看機(jī)構(gòu)備案、看人員持證。

看機(jī)構(gòu)備案：根據(jù)深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理最新文件規(guī)定，自2007年8月1日起，二手房的買(mǎi)賣(mài)一律通過(guò)“二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)”簽訂2007版《深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同》及《深圳市二手房預(yù)約買(mǎi)賣(mài)及居間服務(wù)合同》，因此，不管是買(mǎi)賣(mài)雙方自行成交還是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)撮合成交，均要通過(guò)正規(guī)的中介機(jī)構(gòu)網(wǎng)上申報(bào)并簽定合同。如何鑒別正規(guī)的中介機(jī)構(gòu)呢？買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)該查看中介機(jī)構(gòu)的備案證書(shū)：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的《深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證書(shū)》和營(yíng)業(yè)執(zhí)照，分支機(jī)構(gòu)的《深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（分支機(jī)構(gòu)）備

案證書(shū)》和分支機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

看人員持證：買(mǎi)賣(mài)雙方和地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員洽談時(shí)，應(yīng)要求其提供 “深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)登記牌”，也可以在深圳市國(guó)土局網(wǎng)站核實(shí)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)登記牌的真?zhèn)巍?/p>

不要盲目相信經(jīng)紀(jì)人員，雙方應(yīng)養(yǎng)成保留各項(xiàng)交易資料的習(xí)慣

很多買(mǎi)賣(mài)雙方認(rèn)為交易過(guò)程中的手續(xù)由中介機(jī)構(gòu)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人辦理就可以省心了，本律師認(rèn)為這個(gè)觀念是漠視交易風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)，在交易過(guò)程中，還涉及到擔(dān)保公司、按揭銀行、監(jiān)管等機(jī)構(gòu)，由此會(huì)形成很多文件，實(shí)踐中這些文件大多由中介機(jī)構(gòu)單方保管，如果地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范，會(huì)引發(fā)意外的風(fēng)險(xiǎn)。案例：市民王先生委托某大型地產(chǎn)中介公司購(gòu)買(mǎi)朱小姐位于龍崗布吉的一套居民住房，由于該大型中介公司極速擴(kuò)張，原先經(jīng)手跟單的經(jīng)紀(jì)人員莫先生被調(diào)到廣州拓展市場(chǎng)，但莫先生前往廣州前沒(méi)有及時(shí)把有關(guān)交易的資料移交給該公司其他人員，買(mǎi)賣(mài)雙方為此多次向經(jīng)紀(jì)公司催促，經(jīng)紀(jì)公司匆忙間又指定另一經(jīng)紀(jì)人林先生跟單，后來(lái)林先生由于跳槽到另一家中介公司，而中介公司沒(méi)有及時(shí)辦理業(yè)務(wù)交接手續(xù)，最后導(dǎo)致雙方買(mǎi)賣(mài)交易延期，更為嚴(yán)重的是，由于經(jīng)紀(jì)人員頻繁變更而資料交接又未及時(shí)跟進(jìn)，導(dǎo)致王先

生提供按揭的一些資料丟失，為此王先生又另行辦理了按揭所需資料。

律師提醒之一：買(mǎi)賣(mài)雙方提交給經(jīng)紀(jì)人員的資料、雙方簽署的補(bǔ)充性文件應(yīng)復(fù)印留存或要求經(jīng)紀(jì)人員簽署文件接收回執(zhí)。在合同簽訂時(shí)，應(yīng)補(bǔ)充約定經(jīng)紀(jì)公司在其跟單經(jīng)紀(jì)人員變動(dòng)的若干天內(nèi)書(shū)面通知雙方并辦理資料和業(yè)務(wù)交接手續(xù)，如經(jīng)紀(jì)人員一旦變動(dòng)而未及時(shí)移交甚至丟失，應(yīng)追究經(jīng)紀(jì)公司的責(zé)任。

買(mǎi)賣(mài)主體及房屋權(quán)屬的審查

審查房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性，調(diào)查真正的產(chǎn)權(quán)人

二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記在房屋產(chǎn)權(quán)登記簿上的房屋所有權(quán)人。購(gòu)買(mǎi)人要購(gòu)買(mǎi)二手房，應(yīng)當(dāng)審

查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件，特別注意要求提供對(duì)方身份證復(fù)印件。

律師提醒之二：沒(méi)有依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房屋，不得買(mǎi)賣(mài)，同時(shí)以下情形的二

手房禁止買(mǎi)賣(mài)：

（1）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定或者以其他方式限制二手房權(quán)利的；

（2）依法收回土地使用權(quán)的；

（3）共有二手房，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；

（4）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（5）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；

（6）已抵押，但是沒(méi)有將出賣(mài)情況書(shū)面通知抵押權(quán)人的；

（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

若是已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房買(mǎi)賣(mài)，還要審查已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房有無(wú)下列禁止買(mǎi)賣(mài)

情形

共有財(cái)產(chǎn)審查

買(mǎi)方在審查房屋所有權(quán)證書(shū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注擬交易的房地產(chǎn)是否具有共有權(quán)人。應(yīng)當(dāng)查明房屋是否具有共有權(quán)人.二手房屬于兩個(gè)以上（含兩個(gè)）主體共有的，應(yīng)當(dāng)審查（提交）共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書(shū)面證明。

對(duì)于房屋所有權(quán)證書(shū)登記為一人，出賣(mài)人屬于已婚人士的，應(yīng)征求其配偶的意見(jiàn)。

案例：李先生購(gòu)買(mǎi)黃先生位于寶安區(qū)的一套居民住房，雙方簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，李先生也相應(yīng)支付了定金和辦理首付款的監(jiān)管，交易一些視乎很順利。就在雙方計(jì)劃到國(guó)土局簽署房買(mǎi)賣(mài)合同并辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)前一周，李先生受到法院的傳票，李先生感到非常納悶。仔細(xì)看法院寄來(lái)的起訴狀，原來(lái)是黃先生瞞著妻子肖小姐賣(mài)房，肖小姐認(rèn)為丈夫的行為侵犯了夫妻共同財(cái)產(chǎn)權(quán)利，會(huì)導(dǎo)致自己的利益受到損失，為此向法院

起訴黃先生，并把李先生列為第三人，要求法院判決買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

律師提醒之三:我國(guó)婚姻法規(guī)定，實(shí)行夫妻共同財(cái)產(chǎn)制為主，約定個(gè)別財(cái)產(chǎn)制為補(bǔ)充的婚姻財(cái)產(chǎn)制度。盡管房地產(chǎn)登記簿記載或者房屋所有權(quán)證記載的所有權(quán)為一人，也應(yīng)征求其配偶的書(shū)面意見(jiàn)或者由出賣(mài)人

提交個(gè)別財(cái)產(chǎn)協(xié)議。

購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)審查二手房是否出租

已經(jīng)出租的二手房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，在同等條件下，二手房承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。這種出租關(guān)系不管是定期的還是臨時(shí)的，均不能剝奪。

購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)審查二手房?jī)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人有無(wú)放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的證明。購(gòu)買(mǎi)人還應(yīng)當(dāng)注意，如承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，買(mǎi)受人購(gòu)房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。因此，購(gòu)買(mǎi)人還應(yīng)

當(dāng)審查該二手房的租賃期限以及提前解除租賃合同的可能性和代價(jià)。

律師提醒之四：如果沒(méi)有取得優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)人的放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面文件，買(mǎi)賣(mài)合同有被宣告無(wú)效的風(fēng)

險(xiǎn)。

依法明確合同的具體內(nèi)容

做好資金規(guī)劃，禁簽陰陽(yáng)合同

二手房買(mǎi)賣(mài)中，雙方及經(jīng)紀(jì)方簽署三方合同之后，在過(guò)戶(hù)時(shí)雙方還要向國(guó)土局提交一份房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。2007年8月1日新政之前，由于各種原因，陰陽(yáng)合同盛行一時(shí)，但也衍生很多買(mǎi)賣(mài)糾紛。案例：謝先生購(gòu)買(mǎi)莊女士一套居民住房，約定實(shí)際成交價(jià)58萬(wàn)，其它費(fèi)用由謝先生承擔(dān)，為此雙方及經(jīng)紀(jì)房簽署了成交價(jià)為58萬(wàn)的三方合同定。中介公司在協(xié)助謝先生辦理按揭申請(qǐng)時(shí)，為了能申請(qǐng)到高額貸款，向銀行提供了一份成交價(jià)為62萬(wàn)的三方合同，后來(lái)謝先生和莊女士在國(guó)土局簽署現(xiàn)售合同時(shí)，為了少繳稅金，簽署了一份成交價(jià)為41萬(wàn)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。后來(lái)適逢房?jī)r(jià)上漲，莊女士提出增加房?jī)r(jià)，謝先生不

可，莊女士以雙方之間簽署的41萬(wàn)合同無(wú)效，要求取消過(guò)戶(hù)并解除合同，為此雙方訴爭(zhēng)至法院。實(shí)踐中，中介公司為撮合交易成功，往往許諾買(mǎi)方可以申請(qǐng)到高額度的貸款，一旦合同簽署，在申請(qǐng)

貸款時(shí)許諾的貸款額度難以申請(qǐng)時(shí)，就虛構(gòu)比較高的成交價(jià)以達(dá)到目的。在普遍實(shí)行賣(mài)方實(shí)收成交價(jià)的情

況下，買(mǎi)方為了節(jié)省資金，往往鋌而走險(xiǎn)，和賣(mài)方簽署陰陽(yáng)合同。

律師提醒之五：作為賣(mài)方，如果在買(mǎi)賣(mài)合同上注明是買(mǎi)方支付相關(guān)的稅收，更不要簽陰陽(yáng)合同，到時(shí)可能面臨刑法的處罰。作為買(mǎi)方，如果資金規(guī)劃緊張，為避免申請(qǐng)按揭貸款時(shí)額度不夠，可以在合同中約

定相應(yīng)的解除合同條款，把自己的風(fēng)險(xiǎn)降低到最大的限度，切不可簽訂陰陽(yáng)合同。

明確違約條款和解約條款之間的關(guān)系

在房?jī)r(jià)高漲時(shí)期，賣(mài)方以承擔(dān)一定違約金（定金）的代價(jià)而解除合同的情況日益增加，作為買(mǎi)方如何有效地避免，應(yīng)該在合同中認(rèn)真地設(shè)計(jì)違約條款與解約條款。同時(shí)，作為賣(mài)方如何避免買(mǎi)方炒房而轉(zhuǎn)簽合同或延期履行也應(yīng)認(rèn)真地設(shè)計(jì)違約條款與解約條款。

李先生夫婦購(gòu)買(mǎi)周先生夫婦一套居民住房，簽訂合同之日，李先生支付定金1.5萬(wàn)元，在合同履行中，周先生夫婦因房?jī)r(jià)不斷攀升而提出終止合同，李先生夫婦不允。由于該合同 “定金罰則”里約定：賣(mài)方因自身原因?qū)е路课莶荒茼樌^(guò)戶(hù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，買(mǎi)方不得迫使繼續(xù)履行合同或進(jìn)一步要求賠償。后來(lái)

周先生夫婦依照該規(guī)定，干脆聲稱(chēng)不再出售該住房而直接雙倍返還李先生夫婦的定金。

律師提醒之六：千萬(wàn)不要把違約金或定金僅僅作為一種違約的“處罰”形式。違約金條款必須和后續(xù)處理違約的方法配合設(shè)計(jì)，否則，對(duì)方可以在承當(dāng)一定違約金的條件下肆意解除合同、變更履行合同的方式或延遲履行，從而使合同埋下很大的隱患。對(duì)于有些因解除而帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)的交易而言，一定要約定解除合同于己有利的兜底條款，如：“對(duì)方因自身原因要解除合同，必須經(jīng)我方同意；經(jīng)我方同意解除合同的，對(duì)方需承擔(dān)解約違約金或適用定金罰則”?；颉耙环竭`約時(shí)應(yīng)承擔(dān)××違約責(zé)任，同時(shí)合同繼續(xù)履行”，這樣的設(shè)計(jì)就保證了自己對(duì)合同解約權(quán)的主動(dòng)權(quán)，避免了對(duì)方行使違約金或定金條款而達(dá)到解約或延遲履行的目的。

明確過(guò)戶(hù)和交房

許多二手房買(mǎi)賣(mài)合同把過(guò)戶(hù)和交房混為一體。新版的《深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同》把過(guò)戶(hù)和交房分別約定，避免了紛爭(zhēng)。在簽署合同之前，最好先了解賣(mài)方物業(yè)費(fèi)用的繳納情況，必要時(shí)，可要求賣(mài)方提供房屋所在物業(yè)公司提供的水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話(huà)費(fèi)、有線(xiàn)電視費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等費(fèi)用的繳納證明。

此外，根據(jù)深圳房地產(chǎn)協(xié)會(huì)提供的“二手房”購(gòu)房指引，在簽署合同時(shí)，還應(yīng)做到五明確

?明確合同具體內(nèi)容，特別是附件內(nèi)容及補(bǔ)充條款內(nèi)容。

?明確約定交易傭金的收取數(shù)額、比例、支付方式及支付時(shí)間。

?明確約定定金及交易資金的數(shù)額、支付方式、支付時(shí)間及資金監(jiān)管賬號(hào)。

?明確約定應(yīng)交納的各項(xiàng)稅費(fèi)、延伸服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

?明確約定交易各方的違約責(zé)任與爭(zhēng)議解決辦法。

二手房買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)，簽署合同僅僅是買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)的第一步，在其后的贖樓、按揭、委托擔(dān)保公司、資金監(jiān)管、辦理過(guò)戶(hù)和交付房屋等環(huán)節(jié)，仍需謹(jǐn)慎，必要時(shí)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士參與買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)，把交易風(fēng)險(xiǎn)化解在事

前。

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第一篇：二手房細(xì)則注意

第二篇：審查二手房買(mǎi)賣(mài)合同注意要點(diǎn)

第三篇：二手房買(mǎi)房需要注意哪些問(wèn)題

第四篇：二手房裝修設(shè)計(jì)施工注意要素

第五篇：簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同三大注意六大提醒

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