第一篇：金地集團(tuán)、物業(yè)介紹

第一章：項(xiàng)目背景

一、開發(fā)商簡(jiǎn)介

答：金地集團(tuán)初創(chuàng)于1988年。成立25周年，1996年公司完成集團(tuán)股份制改造。2001年4月，公司股票在上海證券交易所掛牌上市，股票代碼：600383.成為1994年以來首批上市的房地產(chǎn)企業(yè)之一。金地集團(tuán)秉承“用心做事，誠(chéng)信為人”、“以人為本，創(chuàng)新為魂”的核心價(jià)值觀，逐步形成了以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，物業(yè)服務(wù)同步發(fā)展的綜合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)模式。

金地集團(tuán)現(xiàn)已發(fā)展成為一個(gè)以房地產(chǎn)開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的上市公司，同時(shí)也是中國(guó)建設(shè)系統(tǒng)企業(yè)信譽(yù)AAA單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國(guó)家一級(jí)資質(zhì)單位。2010年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，集團(tuán)已擁有多家控股子公司，總資產(chǎn)555億元、凈資產(chǎn)150億。2009年4月25日，國(guó)家工商行政管理總局正式公布了最新馳名商標(biāo)的認(rèn)定結(jié)果，金地商標(biāo)被認(rèn)定為中國(guó)馳名商標(biāo)。在由睿富全球排行榜咨詢集團(tuán)、中房報(bào)、新浪網(wǎng)聯(lián)合主辦，北京名牌資產(chǎn)評(píng)估有限公司進(jìn)行的品牌價(jià)值量化認(rèn)證評(píng)估中，金地集團(tuán)品牌入選“2009 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值20 強(qiáng)”，品牌價(jià)值58.64億。

金地集團(tuán)現(xiàn)在已布局全國(guó)21個(gè)城市，建立了以北京、上海、深圳為中心的華北、華東、華南的區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略格局，并成功進(jìn)入武漢、西安、沈陽、杭州市場(chǎng)形成華中、西北、東北、東南區(qū)域的布局。

1、開發(fā)商名稱：

答：金地惠遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

2、投資商

3、金地集團(tuán)與合作團(tuán)隊(duì)

答：建筑設(shè)計(jì)——上海柏濤

大區(qū)園林設(shè)計(jì)——北京普利斯

樣板間和售樓處園林設(shè)計(jì)——上海溢柯園藝有限公司 推廣公司——眾智集成

裝修設(shè)計(jì)——北京意地筑作設(shè)計(jì)公司 物業(yè)管理——金地物業(yè)

（1）金地集團(tuán)

公司logo釋義

Gemdale是由意為“寶石”的GEM和“山谷”的DALE組合而成的新詞，寓意為“寶地生金”。標(biāo)識(shí)主要設(shè)計(jì)元素為正方形，寓意堅(jiān)實(shí)的土地，給人以扎實(shí)穩(wěn)重之感，表現(xiàn)出金地的理性思考和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶I(yè)素質(zhì)。

標(biāo)識(shí)中精心描繪、錯(cuò)落有致的白色線條組合成一幅平面規(guī)劃圖，表示金地以科學(xué)的手段和方式打造人居生活空間。

其中的一個(gè)方塊從圖標(biāo)中飛出，這種變化激發(fā)了無限的想象，是科學(xué)的無限發(fā)展，是生活的無限延續(xù)。一陰一陽，一動(dòng)一靜，相互對(duì)立又相互呼應(yīng)，于平穩(wěn)中求變化，在變化中得平衡。這種辯證的統(tǒng)一和發(fā)展的理論正代表著金地“科學(xué)筑家”品牌理念。

標(biāo)識(shí)采用深暖色調(diào)的橙色為標(biāo)準(zhǔn)色，科學(xué)穩(wěn)重中綻放希望的亮色。橙色表達(dá)了金地一切從人性本質(zhì)出發(fā)的溫暖關(guān)懷，象征了人居生活的美好未來，更是金地企業(yè)不斷發(fā)展的蓬勃生命力。

金地集團(tuán)實(shí)力介紹

答：金地集團(tuán)堅(jiān)守“科學(xué)筑家”的使命，以引領(lǐng)人本生活為產(chǎn)品打造理念,在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中體現(xiàn)專業(yè)和科學(xué)的特質(zhì)，為客戶提供高品質(zhì)的產(chǎn)品，已成為中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)極富特色與競(jìng)爭(zhēng)力的全國(guó)化品牌地產(chǎn)公司，是中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)中的“理科翹楚”。

金地集團(tuán)初創(chuàng)于1988年。成立25周年，1996年公司完成集團(tuán)股份制改造。2001年4月，公司股票在上海證券交易所掛牌上市，成為1994年以來首批上市的房地產(chǎn)企業(yè)之一。金地集團(tuán)秉承“用心做事，誠(chéng)信為人”、“以人為本，創(chuàng)新為魂”的核心價(jià)值觀，逐步形成了以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，物業(yè)服務(wù)同步發(fā)展的綜合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)模式。

金地集團(tuán)現(xiàn)已發(fā)展成為一個(gè)以房地產(chǎn)開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的上市公司，同時(shí)也是中國(guó)建設(shè)系統(tǒng)企業(yè)信譽(yù)AAA單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國(guó)家一級(jí)資質(zhì)單位。2010年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，集團(tuán)已擁有多家控股子公司，總資產(chǎn)555億元、凈資產(chǎn)150億。2009年4月25日，國(guó)家工商行政管理總局正式公布了最新馳名商標(biāo)的認(rèn)定結(jié)果，金地商標(biāo)被認(rèn)定為中國(guó)馳名商標(biāo)。在由睿富全球排行榜咨詢集團(tuán)、中房報(bào)、新浪網(wǎng)聯(lián)合主辦，北京名牌資產(chǎn)評(píng)估有限公司進(jìn)行的品牌價(jià)值量化認(rèn)證評(píng)估中，金地集團(tuán)品牌入選“2009 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值20 強(qiáng)”，品牌價(jià)值58.64億。

金地集團(tuán)現(xiàn)在已布局全國(guó)21個(gè)城市，建立了以北京、上海、深圳為中心的華北、華東、華南的區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略格局，并成功進(jìn)入武漢、西安、沈陽、杭州市場(chǎng)形成華中、西北、東北、東南區(qū)域的布局。深圳：

? 金地·金海灣花園：以全海景、生態(tài)型、海文化為主題，引領(lǐng)了21世紀(jì)住宅的潮流。獲得2000年全國(guó)住宅設(shè)計(jì)創(chuàng)新風(fēng)暴獎(jiǎng)評(píng)選組委會(huì)特別金獎(jiǎng)第一名。

? 金地·香密山：筑于臺(tái)地之上，為城市中罕有的山地庭院居所，榮獲建設(shè)部“創(chuàng)新風(fēng)暴2004中國(guó)優(yōu)秀住宅”綜合大獎(jiǎng)，成為深圳首家獲得“健康住宅示范工程”殊榮的樓盤。佛山：

? 金地·九瓏壁：金地·九瓏壁項(xiàng)目是佛山亞藝豪宅板塊的標(biāo)桿性高端項(xiàng)目，它突破傳統(tǒng)歐陸風(fēng)格，以前瞻的國(guó)際設(shè)計(jì)理念，引領(lǐng)一種新的居住潮流。該項(xiàng)目榮獲“2007年中國(guó)最具品牌創(chuàng)新價(jià)值示范樓盤”獎(jiǎng)項(xiàng)。上海：

? 金地·格林世界：項(xiàng)目占地2100畝，按高標(biāo)準(zhǔn)、低密度、搞配套的理念來規(guī)劃設(shè)計(jì)，將建設(shè)成為上海市乃至整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)具有代表性的國(guó)際化大型社區(qū)。榮獲2005年“中國(guó)人居國(guó)際影響力樓盤”第一名。杭州： ? 金地·自在城：金地·自在城位于杭州市西湖區(qū)，南依浙江大學(xué)紫金港校區(qū)，東臨西湖科技經(jīng)濟(jì)園區(qū)。項(xiàng)目占地36萬平方米，總建面70萬平方米，小區(qū)規(guī)劃有城市別墅、花園洋房、精裝高層公寓等多種物業(yè)類型。武漢：

? 金地·格林春岸：位于金銀湖片區(qū)，總建面約23萬平方米，項(xiàng)目地塊三面環(huán)水，擁有長(zhǎng)達(dá)1400米的湖岸線湖景資源。項(xiàng)目由一線臨湖聯(lián)排別墅、戶戶有景的高層住宅組成，是片區(qū)內(nèi)唯一三面環(huán)水的湖心建筑。北京：

? 金地·格林小鎮(zhèn)：位于北京亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，占地24.56萬平方米，總建筑面積30萬平米，產(chǎn)品類型是花園洋房、疊拼別墅、聯(lián)排別墅。? 金地·國(guó)際花園：位于北京CBD核心區(qū)，地鐵一號(hào)線大望路站出口，占地4萬平方米，總建筑面積15萬平方米，產(chǎn)品類型是板式高層公寓。? 金地·名京：位于北京CBD核心區(qū)以東，東四環(huán)四惠橋東北側(cè)，項(xiàng)目總建筑面積10.24平米，由9.2萬平米住宅和1萬平米商業(yè)組成，住宅產(chǎn)品主要為板式高層公寓。

? 金地·格林小鎮(zhèn)6：位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)亦莊新區(qū)，緊鄰京津塘高速路和南六環(huán)，是政府規(guī)劃的50萬平米的歐式花園小鎮(zhèn)的一部分。占地9萬平米，總建筑面積15萬平米。產(chǎn)品為法式風(fēng)情的疊拼別墅、花園洋房和板式小高層。

? 金地·中心：金地集團(tuán)在全國(guó)的第一個(gè)綜合商業(yè)項(xiàng)目，位于北京東長(zhǎng)安街北側(cè)，中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，由2座超百米10萬平米國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的甲級(jí)寫字樓和1.9萬平米的商業(yè)中心組成。

天津：

? 天津金地·格林世界：位于天津城雙港區(qū)內(nèi)，總建筑面積53萬平方米，產(chǎn)品類型是花園洋房和小高層公寓。

科學(xué)筑家的含義

作為金地集團(tuán)品牌策略的核心，“科學(xué)筑家”源于金地對(duì)消費(fèi)者需求的深入洞察、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云變化的清晰遠(yuǎn)見、對(duì)自己優(yōu)勢(shì)及金地人特質(zhì)的自信；“科學(xué)筑家”實(shí)事求是地表現(xiàn)了金地對(duì)客戶價(jià)值的持久承諾、對(duì)城市發(fā)展的責(zé)任感。

金地人認(rèn)為用科學(xué)的創(chuàng)造精神，以前瞻性和專業(yè)的建筑力量，不斷地提升自己的能力和價(jià)值，為客戶提供更高的生活品質(zhì)的產(chǎn)品，它不是將“科學(xué)”限制在科學(xué)領(lǐng)域的范疇，而是延展了科學(xué)的內(nèi)涵，把科學(xué)作為一種態(tài)度、一種發(fā)展觀、一種價(jià)值觀和一種行為習(xí)慣。

“科學(xué)筑家”有三個(gè)層面上的內(nèi)涵：在產(chǎn)品上，以科學(xué)的方法創(chuàng)造產(chǎn)品價(jià)值，實(shí)現(xiàn)居住的本質(zhì)，使產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)從功能上提升到性能上，真正貼近人性的需要；在企業(yè)管理上，強(qiáng)調(diào)科學(xué)的現(xiàn)代企業(yè)管理，尊重商業(yè)邏輯，使企業(yè)在協(xié)調(diào)、理性中獲得持續(xù)發(fā)展；在企業(yè)文化上，強(qiáng)調(diào)科學(xué)的發(fā)展觀，守正出奇，平衡發(fā)展，以此作為企業(yè)生命力的保證。

金地北京公司成立時(shí)間？開發(fā)過哪些項(xiàng)目？

金地集團(tuán)北京公司是金地集團(tuán)的華北區(qū)域公司，成立于2001年。目前在北京包括格林云墅成功開發(fā)了10個(gè)項(xiàng)目，分別輻射國(guó)貿(mào)CBD、大興、通州、房山及門頭溝區(qū)域；其中有眾所周知的南城代表作項(xiàng)目，當(dāng)年在亦莊開發(fā)的格林小鎮(zhèn)和格林小鎮(zhèn)6，另外還有：大興黃村金地仰山和房山區(qū)金地朗悅，每個(gè)項(xiàng)目在同區(qū)域產(chǎn)品品質(zhì)和社區(qū)文化成為區(qū)域標(biāo)桿性的項(xiàng)目，在市場(chǎng)上形成了很好的口碑及凡響，得到了業(yè)內(nèi)及業(yè)主的認(rèn)同。金地北京公司于2010年成功進(jìn)入山東煙臺(tái)，打開華北區(qū)域發(fā)展的新篇章。北京：

金地格林小鎮(zhèn)：

位于北京亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，占地24.56萬平方米，總建筑面積30萬平米，產(chǎn)品類型是花園洋房、疊拼別墅、聯(lián)排別墅。金地國(guó)際花園：

位于北京CBD核心區(qū)，地鐵一號(hào)線大望路站出口，占地4萬平方米，總建筑面積15萬平方米，產(chǎn)品類型是板式高層公寓。金地中心：

金地集團(tuán)在全國(guó)的第一個(gè)綜合商業(yè)項(xiàng)目，位于北京東長(zhǎng)安街北側(cè)，中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，由2座超百米10萬平米國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的甲級(jí)寫字樓和1.9萬平米的商業(yè)中心組成。金地名京：

位于北京CBD核心區(qū)以東，東四環(huán)四惠橋東北側(cè)，項(xiàng)目總建筑面積4.4平米，由3.7萬平米住宅和7.3萬平米商業(yè)組成，住宅產(chǎn)品主要為板式高層公寓。金地格林小鎮(zhèn)6：

位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)亦莊新區(qū)，緊鄰京津塘高速路和南六環(huán)，是政府規(guī)劃的50萬平米的歐式花園小鎮(zhèn)的一部分。占地9萬平米，總建筑面積15萬平米。產(chǎn)品為法式風(fēng)情的疊拼別墅、花園洋房和板式小高層。金地仰山：

項(xiàng)目位于北京市南部的大興新城北區(qū)。占地12.3萬平米，總建筑面積31.3萬平米。產(chǎn)品是花園洋房。金地朗悅：

位于北京市房山大學(xué)城區(qū)域，占地19萬平米，總建筑面積37.75萬平米。其中居住用地面積13.8萬，總建筑面積29.2萬平米。產(chǎn)品是花園洋房和小高層公寓。格林格林：位于北京市草房地鐵站3公里，占地面積為萬平米，總建筑面積為萬平米

西山藝墅:位于北京市門頭溝老城區(qū)，占地面積為40萬平米，總建筑面積29萬平米

格林云墅：位于北京南五環(huán)4.5公里，新機(jī)場(chǎng)南中軸城市第一居所。占地面積8.9萬平米，建筑面積13萬，產(chǎn)品為洋房及疊拼 天津：

天津金地叁拾峯：

位于天津城雙港區(qū)內(nèi)，總建筑面積53萬平方米，產(chǎn)品類型是花園洋房和小高層公寓。天津紫樂府：

金地紫樂府是金地地產(chǎn)在天津的頂級(jí)項(xiàng)目，位于天津市區(qū)東南半環(huán)快速路旁，占地約7.6萬平方米，僅252套，平均每套別墅占有的土地資源約300平方米。

4、金地的產(chǎn)品定位

答：引領(lǐng)人本生活

從人出發(fā)，關(guān)注自我，暢享身心自在的“享受型居住體驗(yàn)”，這是金地承諾的人本新生活。

金地，以“人本”的理念，讓建筑為舒適生活服務(wù)，讓建筑與社會(huì)發(fā)展同步，為人們奉獻(xiàn)具有持續(xù)生命力的居住空間，讓身體與心靈自由和諧伸展。這種“舒適享受，高于一切”的理念，正是金地對(duì)家的終極意義這一樸素而深刻命題的悉心解讀，也是金地“引領(lǐng)人本生活”這一住宅產(chǎn)品品牌的核心價(jià)值所在。

同時(shí)，作為肩負(fù)社會(huì)責(zé)任的企業(yè)，金地賦予“人本”思想更為深刻與豐富的內(nèi)涵。尊重地緣文化、城市文脈和建筑歷史，倡導(dǎo)城市空間的多元、和諧；更以持續(xù)發(fā)展的眼光，積極投入節(jié)能環(huán)保技術(shù)的研發(fā)，關(guān)注建筑、人居環(huán)境、自然環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。

金地住宅產(chǎn)品品牌，以“人本精神”為核心，深入洞察每類客戶群體的自我價(jià)值與生活形態(tài)，極致追求人居體驗(yàn)享受。從立面到戶型，從景觀到配套，大致規(guī)劃理念、小至點(diǎn)滴細(xì)節(jié)，都以“人”為最根本的出發(fā)點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)回歸居住本源，創(chuàng)造人性化、情景化的居住體驗(yàn)。新起點(diǎn)新發(fā)展 行，成于思，貴有恒。

歷經(jīng)二十余年的時(shí)光洗禮，金地成功鑄就了“科學(xué)筑家”這一獨(dú)特鮮明的企業(yè)品牌。同時(shí)，金地確立了“領(lǐng)先、經(jīng)典、一致”的產(chǎn)品發(fā)展目標(biāo)，確定“系列化、標(biāo)準(zhǔn)化、集約化”的產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略，將逐步建立起“褐石、名仕、天境、世家”等的住宅產(chǎn)品系列。

依托現(xiàn)有的豐富產(chǎn)品平臺(tái)，金地希望向客戶倡導(dǎo)一種鮮明而具有思想張力的價(jià)值主張，和客戶一起重新審視和思考現(xiàn)有的生活方式及居住理念。五大產(chǎn)品線： 褐石系列：

褐石，歷來是中產(chǎn)階級(jí)引以為傲的一種精神象征。

他們講求細(xì)致與品位，追求浪漫，擁有濃厚的人文氣質(zhì)。他們專注于自我的審美與藝術(shù)導(dǎo)向，在時(shí)光的洗禮中沉淀出極具品位的涵養(yǎng)修為。

金地以格調(diào)中產(chǎn)為藍(lán)本，采擷褐石故鄉(xiāng)波士頓的純正血統(tǒng)，融合海派文化氣質(zhì)，為現(xiàn)代都會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)蘊(yùn)含古典懷舊韻味的人居空間。風(fēng)格以醇厚的褐色磚石配合山花坡頂、八角飄窗等經(jīng)典元素，彰顯出厚重質(zhì)樸的立面風(fēng)情，尺度宜人的開放街區(qū)、形成了浪漫、開放、多元的街區(qū)文化。褐石，為城市經(jīng)典而生，為世人心中美好的期許而生，以獨(dú)特人文風(fēng)情，獻(xiàn)給追逐藏于光陰背后之點(diǎn)滴美好的中產(chǎn)階級(jí)。名仕系列：

名仕，意為引領(lǐng)由富及貴的格調(diào)，是為時(shí)代成長(zhǎng)的新富階層打造的文化社區(qū)。他們具備豐富的閱歷和見識(shí)，講求品味，熱愛符合他們美學(xué)原則又有文化內(nèi)涵的建筑。

金地以國(guó)際化手筆，鑄就非凡的現(xiàn)代城市地標(biāo)。將當(dāng)代元素融入新古典主義的原創(chuàng)立面，大氣優(yōu)雅，尊貴的入戶華堂和會(huì)所商務(wù)空間，則盡顯星級(jí)禮遇，配以精雕細(xì)琢的材質(zhì)，將新古典的韻味和經(jīng)典一一呈現(xiàn)。敬獻(xiàn)給成功路上的新富階層。天境系列：

天境，為豪宅提供了另一種可能，為致富階層詮釋了一種極致享受的生活體驗(yàn)。他們常常有海外生活背景，站在時(shí)代前沿，不拘泥于傳統(tǒng)，對(duì)人性化更有深刻理解。他們對(duì)居住的追求，正從繁華富麗的浪尖，蛻變提升為一種優(yōu)雅深厚的氣質(zhì)。

金地完美糅和大平層和別墅的精華，厚重的石材和簡(jiǎn)約的立面呈現(xiàn)出高貴的現(xiàn)代典雅風(fēng)格。高品質(zhì)的精裝去繁就簡(jiǎn)，精心考慮生活中地每一個(gè)細(xì)節(jié)需求，消除了豪宅慣有的隔閡感，營(yíng)造了富有人情味的尊貴體驗(yàn)。天境打造的人居生活，正與智慧新貴心領(lǐng)神會(huì)。世家系列：

世家，比肩百年經(jīng)典，風(fēng)范世代相傳。

他們作風(fēng)傳統(tǒng)，家族榮耀感強(qiáng)烈。事業(yè)、家業(yè)、最看重的還是定邦之業(yè)。勤耕之余也懂得生活的藝術(shù)和休閑的高層級(jí)方式。他們鐘情于自然山水中，閱讀不一樣的人生。

金地溯源中世紀(jì)的歐洲，以貴族莊園為藍(lán)本，契合高端人群文化傳承和財(cái)富沉淀的訴求，創(chuàng)建大氣華貴的家族領(lǐng)域。前庭、后院、宅邸貫連成恢弘大氣的整體空間，在建筑的冷靜克制中散發(fā)出優(yōu)雅的貴族氣息。依附江、河、湖、泊大美之天賦資源，以珍稀而不可復(fù)制的自然饋贈(zèng)，規(guī)定與眾不同的圈層生活。世家，傳世之作，傳家之邸。在體悅山水之后，閱讀人生才是他們追求的真正所在。格林系列分為格林現(xiàn)代和格林典雅，格林來源于英文的“GREEN”，代表綠色、格林產(chǎn)品系標(biāo)榜自然、健康、溫馨的居住生活感受。格林生活不是簡(jiǎn)單的概念，而是將其所倡導(dǎo)的生活態(tài)度真正貫徹于建筑、園林、配套、等所有空間的生活理念。

2、金地物業(yè)

金地物業(yè)成立于1993年，為金地集團(tuán)下屬公司，是國(guó)家建設(shè)部認(rèn)定的物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)企業(yè)，是中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員單位。

作為中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)知名品牌，金地物業(yè)以責(zé)任為重、以品牌為魂，內(nèi)修管理、外煉服務(wù)，在管理經(jīng)驗(yàn)、服務(wù)品質(zhì)、人才儲(chǔ)備、品牌競(jìng)爭(zhēng)等各方面獨(dú)具優(yōu)勢(shì)。通過科學(xué)的服務(wù)模式、規(guī)范的管理體制、專業(yè)的人才團(tuán)隊(duì)以及兼具理性與激情的企業(yè)文化內(nèi)涵，以深入、務(wù)實(shí)的服務(wù)精神，不斷夯實(shí)物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)，贏得了業(yè)主信賴和滿意。領(lǐng)先行業(yè)提出了“7ⅹ24ⅹ365無間斷服務(wù)”、“干擾極小化”、“常規(guī)服務(wù)﹢個(gè)性化菜單服務(wù)”、“量身定做”等一系列特色服務(wù)模式，打造物業(yè)管理的差異化優(yōu)勢(shì)，滿足業(yè)主的個(gè)性化需要，形成鮮明的服務(wù)特色，滿足業(yè)主的尊貴感、尊重感、愉悅感。

公司于2007年4月通過了ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系、OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系認(rèn)證，成為行業(yè)內(nèi)三體系成功整合運(yùn)行的典范。2010年11月，金地物業(yè)與國(guó)際現(xiàn)代英式管家培訓(xùn)基地——荷蘭國(guó)際管家管理學(xué)院達(dá)成深度合作意向，金地物業(yè)加盟荷蘭金巴特勒管家組織，對(duì)金地旗下高端物業(yè)管家進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，從日常生活到個(gè)性化定制，為業(yè)主提供國(guó)際水準(zhǔn)的定制式管家服務(wù)。

（1）企業(yè)榮譽(yù)

? ISO9001質(zhì)量管理體系 ? ISO14001環(huán)境管理體系

? OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系 ? 中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任優(yōu)秀企業(yè) ? 中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位 ? 中國(guó)紅十字基金會(huì)捐贈(zèng)證書（2）服務(wù)模式Service models 貼心管家式物業(yè)服務(wù) 從業(yè)主視角出發(fā)，樹立“家庭式關(guān)懷”的服務(wù)意識(shí)，提倡規(guī)范化管理與人性化管理的統(tǒng)一，同時(shí)整合社會(huì)資源，為業(yè)主生活最大限度上創(chuàng)造便利條件，滿足業(yè)主的情感與生活需要。推行多層面?zhèn)€性化服務(wù)概念

金地在行業(yè)內(nèi)較早提出個(gè)性化服務(wù)概念并在物業(yè)服務(wù)實(shí)踐中探索，以適應(yīng)社會(huì)發(fā)展與消費(fèi)細(xì)分的市場(chǎng)趨勢(shì)。物業(yè)公司除了提供常規(guī)性的公共服務(wù)外，還將根據(jù)業(yè)主的不同需求，提供適合不同層面、不同類型的個(gè)性化社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，實(shí)行有效的“愛好分類、個(gè)性服務(wù)”，將以往物業(yè)服務(wù)的大面積、大分類和大時(shí)段上升為業(yè)主細(xì)分、愛好細(xì)分、服務(wù)細(xì)分的更人性化的服務(wù)，實(shí)施差異化家居服務(wù)。

業(yè)主可根據(jù)自己的需要選擇不同的特約服務(wù)，根據(jù)業(yè)主的需求及實(shí)際情況，設(shè)立專門的服務(wù)小組，形成相應(yīng)的系統(tǒng)服務(wù)，建立快速、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)運(yùn)作體系，為業(yè)主提供全方位的物業(yè)服務(wù)。

倡導(dǎo)綠色清潔服務(wù)理念

金地物業(yè)倡導(dǎo)的綠色清潔服務(wù)含有三個(gè)層面的意義，其一，在小區(qū)倡導(dǎo)環(huán)保理念，體現(xiàn)在工作過程，對(duì)垃圾的分類、清運(yùn)，實(shí)行環(huán)保式的控制和管理。其二，清潔過程中樹立節(jié)約用水的思想意識(shí)，在保證清潔必需的前提下，注重節(jié)約水資源。

其三，倡導(dǎo)小區(qū)干擾極小化。在實(shí)現(xiàn)清潔保潔質(zhì)量目標(biāo)、保持整潔幽雅環(huán)境的同時(shí)，科學(xué)設(shè)計(jì)清潔保潔作業(yè)方式，合理安排作業(yè)時(shí)間，使清潔保潔的過程對(duì)業(yè)主的生活干擾極小化。構(gòu)筑全方位安全管理防線

金地物業(yè)的安全管理是金地重要管理特色之一，其特色體現(xiàn)在六個(gè)方面。

其一，構(gòu)建了立體安全管理體系，以經(jīng)職業(yè)化培訓(xùn)的保安隊(duì)伍、網(wǎng)絡(luò)型布點(diǎn)、24小時(shí)不間斷的巡邏、可視監(jiān)控及紅外線報(bào)警系統(tǒng)、友好而嚴(yán)格的來訪確認(rèn)程序，守護(hù)著小區(qū)的平安。其二，倡導(dǎo)在安全員工層面形成文化學(xué)習(xí)型氛圍，提高安全員工的思想素質(zhì)和文化素質(zhì)，強(qiáng)化了安全服務(wù)理念。

其三，建立了持續(xù)的安全培訓(xùn)體系，使安全員工從入職到上崗及在崗期間都有培訓(xùn)科目實(shí)施。其四，建立了安全員工的后備體系。

其五，在小區(qū)實(shí)行了模擬督察系統(tǒng)，既總公司對(duì)小區(qū)的檢查，不是停留在有形的巡邏記錄的檢查上，而是模擬成為客人、行為可疑人員，進(jìn)行實(shí)時(shí)、實(shí)地的模擬考察。其六，在所管理的小區(qū)實(shí)行封閉式管理。構(gòu)建情感體貼的友好界面 金地物業(yè)的管理，不僅以管理好小區(qū)的事物為目標(biāo)，而與此同時(shí)，追求服務(wù)過程產(chǎn)生并積累的與業(yè)主建立的職業(yè)情感和人文情感，達(dá)到不僅事情辦得好，還要讓業(yè)主感到金地的人文關(guān)懷，從內(nèi)心理解并贊譽(yù)金地物業(yè)的服務(wù)至誠(chéng)至精。因此，金地物業(yè)追求事物之外情感價(jià)值的維護(hù)和提升。

創(chuàng)造鄰里和諧的社區(qū)文化

社區(qū)文化是物業(yè)服務(wù)的友誼情感平臺(tái)，金地物業(yè)對(duì)社區(qū)文化的規(guī)劃與管理注重三個(gè)界面，第一，以業(yè)主的愛好需求為中心展開社區(qū)文化活動(dòng)，在活動(dòng)之前展開認(rèn)真細(xì)致的調(diào)查溝通工作，使活動(dòng)內(nèi)容與愛好相吻合。

第二，注重過程的精心設(shè)計(jì)與策劃，讓社區(qū)文化活動(dòng)向?qū)I(yè)的演員演技靠近。第三，通過定期的組織文藝演出、書畫展覽、球類棋類比賽、健康活動(dòng)等方式，在鄰里關(guān)系中注入溫馨感人的社區(qū)鄰里情誼。搭建業(yè)主溝通互動(dòng)平臺(tái)

大力提倡“共建美好家園”的管理理念，建立多種溝通渠道（網(wǎng)絡(luò)、信箱、電話、定期和專題的面對(duì)面溝通會(huì)等等），與業(yè)主進(jìn)行全方位的充分溝通，在依法管理的基礎(chǔ)上充分尊重業(yè)主的意見和建議，充分調(diào)動(dòng)廣大業(yè)主參與到小區(qū)管理中來的積極性，共同為小區(qū)建設(shè)出謀劃策、做出貢獻(xiàn)。（3）服務(wù)內(nèi)容 客戶服務(wù)

客戶服務(wù)中心24小時(shí)接待業(yè)主訴求，小區(qū)內(nèi)發(fā)生的所有與物業(yè)管理相關(guān)之事項(xiàng)、業(yè)主反映之所有問題，管理處將及時(shí)予以答復(fù)并解決。管理處建立定期業(yè)主溝通會(huì)制度，每年度進(jìn)行一次業(yè)主意見征詢，根據(jù)業(yè)主反饋意見，持續(xù)改進(jìn)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。安全管理

小區(qū)實(shí)施封閉式安全管理，采取技防與人防相結(jié)合、固定崗與流動(dòng)崗相結(jié)合、圍合管理與整體聯(lián)動(dòng)相結(jié)合、設(shè)置“五條安全防線”及多重靜動(dòng)態(tài)相結(jié)合的安全防范體系，切實(shí)保障小區(qū) 24小時(shí)安全無憂。交通管理

交通管理實(shí)行“人車分流、綠色通道”的管理模式，人行口與車行口分離，現(xiàn)場(chǎng)安排安全員疏導(dǎo)及指引車輛，確保交通秩序良好。房屋主體及設(shè)備、設(shè)施的管理

專業(yè)的工程技術(shù)人員結(jié)合完善的質(zhì)量控制體系，對(duì)房屋主體、設(shè)備及設(shè)施實(shí)施全面、及時(shí)、高效的管理。規(guī)范進(jìn)行房屋的年度普查、外立面的清潔、各類公用設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)行與維修保養(yǎng)等工作。清潔服務(wù)

提供 16小時(shí)保潔服務(wù)，小區(qū)所有垃圾實(shí)行分類處理、日產(chǎn)日清，根據(jù)季節(jié)制定消殺計(jì)劃，安排消殺工作，有效保障小區(qū)環(huán)境的清潔與舒適，同時(shí)我們所推行的隱性服務(wù)模式將會(huì)充分尊重小區(qū)住戶的視覺感受與私密空間。綠化服務(wù)

專業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍，負(fù)責(zé)小區(qū)綠化的澆水、施肥、病蟲害防治、修剪等工作，為業(yè)主展現(xiàn)花園式園林，打造宜居、精品社區(qū)。工程維修

24小時(shí)安排專人值班，處理業(yè)主日常報(bào)修，水、電、氣等急迫性報(bào)修15分鐘內(nèi)到場(chǎng)。入戶維修人員配備專業(yè)的維修工具，通過規(guī)范的言行舉止、穿戴鞋套進(jìn)入戶內(nèi)、維修現(xiàn)場(chǎng)鋪墊防污、維修后清潔現(xiàn)場(chǎng)等細(xì)節(jié)之處，讓業(yè)主充分體驗(yàn)尊貴之感。特色服務(wù)

推廣應(yīng)用7×24無間斷服務(wù)

在所有小區(qū)推廣應(yīng)用7×24的特色服務(wù)，即管理處在7天的工作日每天24小時(shí)的時(shí)間里，都能在第一時(shí)間、第一地點(diǎn)、能擔(dān)負(fù)第一責(zé)任的員工為業(yè)主提供服務(wù)。金地物業(yè)領(lǐng)先行業(yè)提出了“7ⅹ24ⅹ365無間斷服務(wù)”、“干擾極小化”、“常規(guī)服務(wù)﹢個(gè)性化菜單服務(wù)”、“量身定做”等一系列特色服務(wù)模式，打造物業(yè)管理的差異化優(yōu)勢(shì)，滿足業(yè)主的個(gè)性化需要，形成鮮明的服務(wù)特色，滿足業(yè)主的尊貴感、尊重感、愉悅感。比如我們金地物業(yè)的特色服務(wù)之一——“服務(wù)零干擾”，它要求保潔、綠化等工作不能干擾到業(yè)主的日常生活，所以保潔都是在凌晨5，6點(diǎn)鐘進(jìn)行，這個(gè)時(shí)候業(yè)主都在睡覺，像一些除草、修建綠化之類的工作，因?yàn)闀?huì)有輕微的噪音，所以都是在工作日的下午三四點(diǎn)鐘這個(gè)時(shí)段進(jìn)行，這個(gè)時(shí)間段，業(yè)主都在上班。比如在金地名京在售的時(shí)候，有一次下著大雨，一個(gè)女客戶來名京看房，下車的時(shí)候發(fā)現(xiàn)道路上的水已經(jīng)沒過了鞋面的高度，這個(gè)時(shí)候我們的保安走上來，伸出自己的雙腳給客戶當(dāng)墊腳石走上人行道，客戶非常感動(dòng)，進(jìn)了售樓處都不等置業(yè)顧問介紹就交了定金，現(xiàn)在成為了名京的業(yè)主。比如在金地朗悅，7月21日大暴雨后的第二個(gè)星期，房山還是持續(xù)下雨，當(dāng)時(shí)有個(gè)客戶到朗悅?cè)タ捶浚萝囈院笸岁P(guān)車窗，我們的保安發(fā)現(xiàn)了，一邊用對(duì)講機(jī)通知售樓處尋找車主，一邊用自己的身體擋住車窗，后來這個(gè)客戶去看實(shí)樓樣板間了，所以沒有聽到廣播通知，我們的保安就在車窗旁邊站了40分鐘，渾身都濕透了，一直等到客戶來，客戶到了以后，發(fā)現(xiàn)車?yán)镆稽c(diǎn)都沒被淋濕，非常感動(dòng)，第二天送來了一份感謝信。這樣的故事，還有很多很多，每天都發(fā)生在金地開發(fā)的社區(qū)，金地的售樓處。凡是有金地物業(yè)在的地方，客戶總能感受到高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，親人般的關(guān)懷和感動(dòng)你的點(diǎn)點(diǎn)滴滴。

干擾極小化隱性服務(wù)

一切以業(yè)主為中心，通過提供高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)為業(yè)主創(chuàng)造安全溫馨的居住空間。在管理過程中，極力避免因施工改造、保潔等各種原因而影響社區(qū)的寧靜，以及業(yè)主的休息。在避免干擾業(yè)主生活的同時(shí)，盡量通過隱性的方式，極力保障我們的服務(wù)人員及設(shè)備不影響環(huán)境美觀，并保證服務(wù)無處不在。個(gè)性化菜單服務(wù)

在原有服務(wù)理念的基礎(chǔ)上，突破傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式，重點(diǎn)進(jìn)行個(gè)性化、差異化的服務(wù)探索?！安藛问健蔽飿I(yè)服務(wù)，就是將每一項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)量化、收費(fèi)項(xiàng)目公開化，由業(yè)主自主選擇服務(wù)項(xiàng)目，按照服務(wù)質(zhì)量確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符對(duì)等。

“菜單式”服務(wù)的好處還在于業(yè)主在接受服務(wù)之前，就清楚地看到收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量。真正做到收費(fèi)透明、明白消費(fèi)。

以業(yè)主為核心，我們從服務(wù)、安保、清潔、維修、社區(qū)文化等生活的每一個(gè)細(xì)節(jié)，精心呵護(hù)，為業(yè)主營(yíng)造安全、整潔、舒適、和諧的居住環(huán)境，讓業(yè)主享受精彩生活每一天。量身定做

我們根據(jù)客戶的興趣愛好、時(shí)間安排及預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)等，為業(yè)主提供旅行、設(shè)計(jì)裝修等定制服務(wù)。具體內(nèi)容包括辦公場(chǎng)所的設(shè)計(jì)和裝修、辦公家居的購置、生活配套的安排、禮儀慶典服務(wù)的提供等。

關(guān)心居家生活，關(guān)注服務(wù)品質(zhì)，我們始終遵循“以人為本”的原則，以管家式的服務(wù)模式，通過對(duì)業(yè)主需求的服務(wù)了解，提供一條龍的個(gè)性服務(wù)。（5）特色增值服務(wù)

? 24小時(shí)提供叫車服務(wù)，方便業(yè)主出行 ? 鮮花禮品訂購服務(wù)

? 代發(fā)、領(lǐng)郵件，代訂報(bào)刊、雜志 ? 代購車船票、代訂機(jī)票、代訂酒店 ? 提供居室臨時(shí)性特約安全護(hù)衛(wèi) ? 義務(wù)宣傳消防安全常識(shí)服務(wù) ? 家庭陪護(hù)、特殊家庭關(guān)照護(hù)理 ? 家居清潔衛(wèi)生 ? 代收、洗、補(bǔ)衣物 ? 室內(nèi)消殺除蟲害、消毒服務(wù) ? 室內(nèi)綠植租擺服務(wù) ? 汽車美容、洗車服務(wù)

? 專家現(xiàn)場(chǎng)醫(yī)療咨詢、緊急救助培訓(xùn)服務(wù) ? 金地云服務(wù)

除了提供優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)之外，金地集團(tuán)擴(kuò)展了獨(dú)有的增值服務(wù)體系——“金地云服務(wù)”。云服務(wù)商業(yè)模式是指通過繁殖大量創(chuàng)業(yè)公司提供豐富的個(gè)性化產(chǎn)品，以滿足市場(chǎng)上日益膨脹的個(gè)性化需求。即金地通過整合資源構(gòu)成一個(gè)服務(wù)資源池，客戶通過金地“家天下”客戶會(huì)網(wǎng)絡(luò)獲得所需資源和服務(wù)，重點(diǎn)提升社區(qū)級(jí)配套和服務(wù)體系，滿足業(yè)主多樣性的居住需求和精神需求。創(chuàng)造物業(yè)服務(wù)的發(fā)展新空間。在2012年全球財(cái)富1000強(qiáng)企業(yè)中80%會(huì)通過不同方式使用云計(jì)算服務(wù)，20%的企業(yè)將不再擁有任何IT硬件資產(chǎn)。這意味著目前活躍在國(guó)際政治經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的跨國(guó)公司將被更大的新興企業(yè)——云整合企業(yè)所取代。

金地以“云整合”為理念，整合社會(huì)各方資源，首創(chuàng)“云服務(wù)”。通過高效率的整合能力，將金地集團(tuán)各事業(yè)部、區(qū)域、城市、項(xiàng)目的服務(wù)資源進(jìn)行統(tǒng)一整合和管理，從而形成一個(gè)跨地域、跨行業(yè)的“云服務(wù)”資源池，真正讓金地業(yè)主享受到“家天下”以天下為家的生活體驗(yàn)，將為業(yè)主提供全方位、革命性高品質(zhì)服務(wù)。雖已是全國(guó)物管冠軍，金地卻再下“重手”，首創(chuàng)“云服務(wù)”，打造“服務(wù)帝國(guó)”，行業(yè)皆敬。

金地集團(tuán)首創(chuàng)的“云服務(wù)”也是金地集團(tuán)推出客戶服務(wù)體系的總稱，為客戶提供文化、教育、醫(yī)療、商務(wù)、休閑、消費(fèi)等全方位、多角度的尊尚服務(wù)，是金地家天下客戶會(huì)的專屬服務(wù)平臺(tái)。無論金地業(yè)主或家人在哪個(gè)城市，一個(gè)電話或網(wǎng)上交流，就能輕松享受金地提供的不一樣的價(jià)值服務(wù)。金地物管以導(dǎo)師、管家等“角色”全方位做好“云服務(wù)”。

金地集團(tuán)把這種服務(wù)整合為“云服務(wù)體系”，涵蓋了“云商旅”“云居家”“云消費(fèi)”“云教育”“云健康”“云公益”等六大模塊。

? “云商旅”——通過金地會(huì)所聯(lián)盟、機(jī)場(chǎng)VIP通道、港澳通行車等項(xiàng)目整合餐飲、交通、住宿、會(huì)務(wù)等資源，為業(yè)主提供便捷、品質(zhì)的商旅服務(wù)。比如云商旅專門為業(yè)主定的VIP機(jī)場(chǎng)接送服務(wù)，業(yè)主腳不離地就能到達(dá)目的地，只要記得提前給金地打個(gè)電話；如果業(yè)主很喜歡購物的話，開通金地云商旅之港澳通行車之后，就不用擔(dān)心沒人提包，金地云商旅一路追隨，讓業(yè)主樂購不停。

? “云居家”——從老人護(hù)理到兒童看護(hù)到家政服務(wù)，不但為業(yè)主也為您的父母、孩子，甚至你的愛駕提供更多升級(jí)版的居家服務(wù)。比如兒童托管服務(wù)，云居家特別設(shè)有4點(diǎn)半學(xué)校，您盡可以在準(zhǔn)時(shí)下班后安心到社區(qū)來接孩子；云居家還可以為您提供全年的免費(fèi)有機(jī)果蔬配送服務(wù)，新鮮的土雞蛋，帶有市場(chǎng)溫?zé)岬霓r(nóng)場(chǎng)有機(jī)奶，不帶土腥味的鯽魚，甚至，連青菜上的露珠都清晰可見。

? “云消費(fèi)”——“云服務(wù)”將為業(yè)主提供各個(gè)城市的文化演出，運(yùn)動(dòng)賽事的觀摩機(jī)會(huì)，同時(shí)整合金地在全國(guó)的項(xiàng)目資源，提供金地的名優(yōu)士特產(chǎn)直接配送、生日會(huì)籌辦、商家優(yōu)惠信息，讓業(yè)主足不出門就可以掌握天下第一時(shí)間最時(shí)尚潮流信息，盡享時(shí)尚居家生活。

? “云教育”——通過天才計(jì)劃、優(yōu)才計(jì)劃、金地少年團(tuán)、長(zhǎng)青社、大講堂等服務(wù)內(nèi)容，為6~70歲的各年齡段的業(yè)主提供全套教育服務(wù)。比如，云教育之天才計(jì)劃就是根據(jù)孩子的不同年齡階段，不同興趣愛好，制定了多維度的才藝培訓(xùn)服務(wù)，為孩子們的教育開辟了第二課堂——美術(shù)，音樂，舞蹈……也許業(yè)主的孩子就是未來的藝術(shù)家；2012年7月金地還組織20位小業(yè)主赴維也納音樂之都進(jìn)行游學(xué)交流。? “云健康”——通過金地農(nóng)莊、金地徒步日、私人醫(yī)生等計(jì)劃，在吃、運(yùn)動(dòng)、醫(yī)療保健等方面為金地業(yè)主提供健康的保障。同時(shí)根據(jù)不同年齡段的人群特點(diǎn)，云服務(wù)制定不同的健康服務(wù)計(jì)劃，尤其是為中老年老提供中醫(yī)做堂、健康體檢等多項(xiàng)貼心服務(wù)。比如，云健康之老人護(hù)理就整合了全國(guó)一流的中醫(yī)資源，讓老人定期到小區(qū)來做堂會(huì)診，還教他們學(xué)習(xí)網(wǎng)上沖浪，讓他們的孩子不用時(shí)時(shí)刻刻呆在身邊就可以輕松享受健康服務(wù)。

? “云公益”—— 根據(jù)不權(quán)威統(tǒng)計(jì)，有46%的金地業(yè)主都關(guān)心著社會(huì)公益事業(yè)，云服務(wù)更愿意為業(yè)主提供一個(gè)奉獻(xiàn)愛心的平臺(tái)。云公益的愛心計(jì)劃將不定期組織愛心業(yè)主，前往貧困學(xué)校進(jìn)行支教、援助等公益活動(dòng)，用金地業(yè)主的愛心點(diǎn)亮貧困孩子們的希望。云公益特設(shè)立“小桔燈計(jì)劃”“弘金地”等公益項(xiàng)目。讓孩子由山區(qū)的孩子結(jié)對(duì)子交換體驗(yàn)，讓您的關(guān)懷在希望小學(xué)接觸碩果累累，讓愛在金地大家庭生根發(fā)芽，滋生蔓延。所以，金地的項(xiàng)目在二手房市場(chǎng)上，通常比周邊當(dāng)年同期同價(jià)位銷售的項(xiàng)目 要貴上10%-20%，其中一方面是因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)品品質(zhì)高，經(jīng)得住時(shí)間的考驗(yàn)，時(shí)間一長(zhǎng)，品質(zhì)的差異就拉大了；另外一個(gè)很重要的就是因?yàn)槲飿I(yè)非常好，業(yè)主都舍不得搬走，所以往往供不應(yīng)求所致。其實(shí)，買房子不僅僅要看交通、品質(zhì)，區(qū)位這些硬性的價(jià)值，像物業(yè)、社區(qū)文化這樣軟性的價(jià)值也非常重要，因?yàn)楹笳咴趯淼娜舾赡昀锩鏁?huì)滲透到你的日常生活中，成為你生活的一部分，所以選擇不同的物業(yè)，也是在選擇不同的生活方式。

? 金地物業(yè)管理集團(tuán)行業(yè)榮譽(yù)

? 2014中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)首選物業(yè)管理公司10強(qiáng)（排名第二)? 2014中國(guó)物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量TOP10（排名第一）? 2014中國(guó)物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)服務(wù)規(guī)模TOP10（排名第三）? 2009——2014連續(xù)六年中國(guó)物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè) ? 2013中國(guó)物業(yè)管理企業(yè)品牌價(jià)值10強(qiáng)

? 2013中國(guó)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先品牌企業(yè)（品牌價(jià)值14.78億）

? 金地物業(yè)在管成熟項(xiàng)目榮譽(yù) ? 金地國(guó)際花園：

2006年被評(píng)為“北京市優(yōu)秀管理居住小區(qū)”

2007年被評(píng)為“安全社區(qū)網(wǎng)絡(luò)成員·公寓家居安全示范基地” 2008年被評(píng)為“全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)” ? 金地格林小鎮(zhèn)：

2005年被評(píng)為“北京市優(yōu)秀管理居住小區(qū)”； 2006年被評(píng)為“全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”； 2007、2008年度榮獲“首都平安社區(qū)”稱號(hào)；2007年被評(píng)為“首都綠化美化花園式單位 ”；

2013年被評(píng)為“北京市閱讀示范社區(qū)”； 金地物業(yè)開展的社團(tuán)組織：

1、老年合唱團(tuán)

2、戲劇沙龍

3、光明愛心慈善基金

4、童子軍

5、書畫社

6、好攝沙龍

二、金地物業(yè)主題文化活動(dòng)

1、幸福社區(qū)

2、跳蚤市場(chǎng)

3、“百家宴”、啤酒節(jié)

4、放生節(jié)、植樹節(jié)

5、慈善愛心義賣

6、主題沙龍

物業(yè)故事：

第一篇——購房路上的別致風(fēng)景（6個(gè)）

購房的道路很多時(shí)候并不那么簡(jiǎn)單，有時(shí)很漫長(zhǎng)，有時(shí)很崎嶇，但是不管順利與否，如果沿途能有優(yōu)美的風(fēng)景，旅途也會(huì)倍感愜意，而售樓處親切、溫馨、細(xì)致、周到的物業(yè)服務(wù)就是購房路上的優(yōu)美風(fēng)景，會(huì)讓人相信風(fēng)景如此優(yōu)美，通往的一定是美麗的家園??

1、那雙大頭皮鞋

2007年金地名京項(xiàng)目在售，一天，王女士駕車去金地名京售樓處看房。剛上車不久，忽然下起大雨，到達(dá)售樓處后，雨雖變小，但仍不停地下著。車內(nèi)的王女士十分焦急，出門沒有帶雨傘，從停車場(chǎng)到售樓處還有一小段路程，足以將衣服打濕。當(dāng)保安員幫助打開車門時(shí)，王女士準(zhǔn)備大步跑向售樓處，但是一開車門卻發(fā)現(xiàn)無處落腳，由于雨下得太急太大，到處都是雨坑，王女士頓時(shí)手足無措。

此時(shí)，只見一雙大頭皮鞋出現(xiàn)在雨坑中，保安員將自己的腳墊在水中、手里撐著傘，示意王女士踩在他的腳上踏過雨坑。就這樣，王女士在保安員的護(hù)送下順利到達(dá)了售樓處，滿身淋濕的保安又去迎接下一位客戶了。當(dāng)王女士離開售樓處時(shí)，她已經(jīng)在金地名京定下了2套房。

后來，王女士回憶說：“當(dāng)保安員示意自己踩腳過雨坑時(shí)，一份感動(dòng)涌上心頭，以前只聽說金地的物業(yè)服務(wù)好，自己親身感受過后覺得比想象中的還要好。買金地名京的房子是對(duì)金地物業(yè)的一種認(rèn)可，我會(huì)永遠(yuǎn)記得那個(gè)可愛的保安小伙子，還有那雙大頭皮鞋。”而這位保安員后來回憶說，當(dāng)時(shí)沒有想到其他，只是下意識(shí)的一種行為，是自己應(yīng)該做的。

2、先驗(yàn)后買

2011年8月，金地在煙臺(tái)的第一個(gè)項(xiàng)目金地瀾悅正式對(duì)外銷售，8月23日晚上7點(diǎn)，作為售樓處現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)負(fù)責(zé)人的孔令剛在售樓處巡視，看看現(xiàn)場(chǎng)還有什么問題需要處理，轉(zhuǎn)了一會(huì)，他發(fā)現(xiàn)售樓處外面站著一位老者，已經(jīng)徘徊了很長(zhǎng)時(shí)間一直沒進(jìn)來，于是孔令剛走上前去和老者攀談起來。

原來老者前些天來到售樓處看了金地物業(yè)的宣傳冊(cè)，覺得金地物業(yè)的服務(wù)模式非常好，但是又擔(dān)心是噱頭，甚至給在北京的金地物業(yè)總公司打來了咨詢電話，主要是擔(dān)心正常管理后又和煙臺(tái)的其他物業(yè)公司一樣。老者說，他現(xiàn)在居住的社區(qū)物業(yè)管理很是初級(jí)，如近期小區(qū)電梯已經(jīng)停運(yùn)五天了，給物業(yè)打電話，物業(yè)總是說還沒維修好，沒有進(jìn)度、沒有通知，居民根本不清楚電梯到底是什么情況，爬了很多天的樓梯沒人管，他希望金地物業(yè)的服務(wù)能夠給他不一樣的感受。

9月8日上午，孔令剛一樣在售樓處巡視，客服人員告訴他有一位客戶的電話找他，孔令剛接過電話，一聽聲音，就知道是上次的老者，老者說自己在煙臺(tái)大學(xué)西門，要求派人接他去售樓處看房子，孔令剛告訴老者立刻安排人過去。掛了電話，孔令剛一想其他人可能不認(rèn)識(shí)老者，還是自己開車去比較好。到了一看果然是上次的老者，上車后，老者告訴孔令剛：我定了，就在金地買房，我讓你來接我到售樓處，就是為了考驗(yàn)金地物業(yè)的誠(chéng)意，看看你們的服務(wù)是否真的像宣傳冊(cè)上說的那樣好，你來了，我就不懷疑了，我下定決心就在金地買房，錢都已經(jīng)準(zhǔn)備好了，現(xiàn)在就去?！?/p>

老者對(duì)孔令剛說：“我對(duì)你們的服務(wù)非常滿意！” “我們的服務(wù)才剛剛開始，咱們以后的故事還會(huì)有很多。”孔令剛回道。

3、一把椅子的溫暖

2012年2月25號(hào)中午11:40左右，金地朗悅售樓處門崗保安員楊新升正在執(zhí)崗，當(dāng)時(shí)售樓處大廳內(nèi)擠滿了前來看房的客戶。一位60多歲的老太太從售樓處大廳走了出來，坐到了門口的臺(tái)階上。楊新升注意到了這位老太太，于是走上前關(guān)切的問老人是否需要幫助，老人回答“沒關(guān)系，覺得大廳里人太多，感覺有點(diǎn)熱，出來透透氣、曬曬太陽”。雖然正值中午，陽光曬在身上很暖和，但畢竟是春寒料峭，石材地面非常涼。于是楊新升主動(dòng)到售樓處前臺(tái)搬了一把椅子，告訴老人可以坐在椅子上，地面太涼對(duì)身體不好。老太太感到很意外，便很高興的和小楊攀談了一會(huì)兒，說自己是一名醫(yī)生，是兒子想要買房，于是派她做代表參加看房團(tuán)來朗悅看房子的。老太太還問了一些項(xiàng)目的情況，比如實(shí)體樓在哪里、離售樓處遠(yuǎn)不遠(yuǎn)、項(xiàng)目什么時(shí)候入住等等，小楊都一一做了回答。老太太很感謝，特意跑到銷售前臺(tái)，要了紙筆，給小楊寫了一封表揚(yáng)信，并說道：“你們服務(wù)這么好，下次帶兒子來，一定要簽約買房！”

4、事無巨細(xì) 朗悅物業(yè)真是好的沒話說

6年前，來北京上學(xué)，遠(yuǎn)離故鄉(xiāng)，來到這個(gè)心中所謂的大城市。畢業(yè)之后，勤奮努力，每天早出晚歸，只希望在這個(gè)城市中能擁有屬于自己的一方小天地。然而，現(xiàn)實(shí)總是很骨感，當(dāng)發(fā)現(xiàn)自己的熱情化為無奈，發(fā)現(xiàn)依然沒能擁有屬于自己的一方天地。好在，我遇到了金地朗悅！今天，在家人的陪伴下，我終于擁有了北京的第一套房！

當(dāng)初經(jīng)過好幾輪比較，最后選定了金地朗悅的時(shí)候，其實(shí)心里也不是很踏實(shí)，但是，今天去辦理交款手續(xù)的時(shí)候，看到園區(qū)內(nèi)的巡邏保安，我就完全安心了。去售樓處的路上，剛好看到一隊(duì)保安列隊(duì)走過，步調(diào)整齊劃一，卻很難聽到腳步聲。在等待交款的間隙，我詢問了身邊的一位保安，“你們這兒的保安走路怎么跟解放軍似的，這么整齊？”他說：“這都是我們的培訓(xùn)項(xiàng)目之一，靜音執(zhí)勤是我們的要求。我們的任務(wù)是安保，但同時(shí)我們還肩負(fù)著業(yè)主居住舒適性的責(zé)任，所以，我們的巡邏都是要求盡量不發(fā)出腳步聲的?！?/p>

平時(shí)聽某個(gè)項(xiàng)目說自己的物業(yè)管理多么完善，還以為那只是空口吹噓，今天親身感受到了金地朗悅的物業(yè)，管中窺豹，便可見項(xiàng)目禮貌周到的服務(wù)還真是名不虛傳啊。啊，我現(xiàn)在最期盼的就是自己在這里的新生活快開始吧！

——金地朗悅征文大賽業(yè)主投稿

5、再游朗悅 白小伙變成“黑炭頭” 遇到了點(diǎn)感觸的事，所以想寫一寫。

第一次去金地朗悅是六月的事了，記得那天是個(gè)大晴天，太陽毒辣辣的，跟朋友一塊兒開車過去。也許因?yàn)槭侵芰?，那天去的人特多，到了那里半天找不到車位，最后還是車場(chǎng)的保安看見我們，主動(dòng)跑過來引導(dǎo)我們找到了車位。

說到這，就不得不提一下了。天氣很熱，我們都短衣短褲，一身清涼的夏裝，而他們卻一身制服，打扮的一絲不茍，頂著太陽在車場(chǎng)跑來跑去，為大家熱情的服務(wù)。停完車剛走到入口，太陽傘又送到了我們手里，自己臉頰上的汗水一滴一滴往下淌也顧不上擦一下。敬業(yè)的態(tài)度、周到的服務(wù)讓我很是感動(dòng)，忍不住和他聊了一會(huì)兒，他們中有些是退役的軍人，而有些則是剛剛步入社會(huì)的90后，當(dāng)過兵的也就罷了，但對(duì)這些剛步入社會(huì)的孩子們來說能敬業(yè)吃苦到這種程度著實(shí)不易，看著他們被曬的通紅的還帶著些稚嫩的臉龐，心理頓時(shí)升起了一些敬意。

前段時(shí)間，銷售打電話邀請(qǐng)去朗悅參加社團(tuán)活動(dòng)，再次碰到那個(gè)保安，大吃一驚，原本還挺白靜的帥小伙都變成了“黑炭頭”，看來他們是整整曬了半年?。≌f實(shí)話，心里還真是小酸了一下。都還是二十來歲的孩子，為了工作都曬得黝黑了，他們能這么吃苦，真實(shí)很難得。金地的物業(yè)真的是讓我有點(diǎn)感動(dòng)了。期待以后住進(jìn)去，還和他們相處，好好的相處。

——金地朗悅征文大賽業(yè)主投稿

鏈接“黑炭頭”：為業(yè)主車窗擋雨半小時(shí)

上文業(yè)主寫的朗悅安全員“黑炭頭”名叫趙晶波，是剛剛步入社會(huì)不久的一名90后。年齡雖然小，但是卻十分能吃苦，工作敬業(yè)，服務(wù)周到，不僅表現(xiàn)在烈日下，也表現(xiàn)在風(fēng)雨中??

9月的一天下午，下起了蒙蒙細(xì)雨，趙晶波是巡邏崗，和往常一樣在售樓處周邊巡視著。路邊停滿了車輛，趙晶波正在一一檢查客戶的車窗是否關(guān)了，以免雨水淋濕車座。突然發(fā)現(xiàn)最后一輛紅色的轎車前門車窗沒關(guān)，而此時(shí)雨越下越大，趙晶波趕緊撐起傘擋住轎車車窗，并同時(shí)上報(bào)班長(zhǎng)，當(dāng)班班長(zhǎng)立刻通過售樓處廣播尋找車主，但是車主一直沒有出來，趙晶波就一直撐傘站在車窗前。而雨越下越大，由蒙蒙細(xì)雨到小雨再到中雨，雨嘩嘩的下個(gè)不停，時(shí)間也慢慢過去，十分鐘，二十分鐘，三十分鐘??

一小時(shí)過后，一位女士來到車前，吃驚的問“你在這做什么？”“女士，您的車窗沒關(guān)，沒辦法聯(lián)系到您，我們用雨傘擋住雨水，避免您車內(nèi)被淋濕”。客戶非常感動(dòng)，離開時(shí)給售樓處發(fā)來短信：“今天保安小伙子在雨中為我的車擋雨一小時(shí)，讓我看到了你們的細(xì)心與周到，又為與朗悅結(jié)識(shí)感到高興，也為我的小疏忽感到愧疚，總之，向你們表示敬意！”

6、愛心午餐

金地在天津的紫樂府項(xiàng)目已經(jīng)部分交房，收房的業(yè)主已經(jīng)陸續(xù)開始裝修了。隨著裝修的業(yè)主越來越多，紫樂府會(huì)所為裝修中的業(yè)主推出了免費(fèi)“愛心午餐”的服務(wù)，裝修中的業(yè)主可以到會(huì)所享用免費(fèi)的午餐。在前來用餐的業(yè)主中，客服人員發(fā)現(xiàn)有一位老奶奶幾乎每天都會(huì)來，而且每次老奶奶都會(huì)詢問飯菜中有沒有糖分，后來得知老奶奶患有糖尿病，于是每次客服都會(huì)叮囑廚房準(zhǔn)備一些適合糖尿病人的飯菜，老奶奶后來發(fā)現(xiàn)了這個(gè)變化，對(duì)我們的客服人員豎起了大拇指：“你們真是用心！”

第二篇——社區(qū)里的“活雷鋒”（4個(gè)）

在金地的社區(qū)里面，居住著一些子女不常在身邊或行動(dòng)不便的老人，為了給他們提供更加及時(shí)舒適的服務(wù)，使他們生活得更幸福，金地推出了“學(xué)雷鋒幫扶計(jì)劃”，“活雷鋒”的足跡遍布社區(qū)每個(gè)角落??

1、幸福的離別

張阿姨自2004年買了格林小鎮(zhèn)后就一直生活在這里，兒子在英國(guó)使館工作，常年在國(guó)外，自己都是和老伴生活在一起，但是去年老伴生病去世，張阿姨就獨(dú)自一人生活。負(fù)責(zé)張阿姨樓棟的物業(yè)客服小李知道張阿姨的情況后非常擔(dān)心，于是小李制定了一個(gè)張阿姨的關(guān)心計(jì)劃，過個(gè)一兩天小李都要去看望一下張阿姨，陪張阿姨聊天，說說最近小區(qū)里面發(fā)生的一些新鮮事，陪張阿姨打發(fā)時(shí)間，張阿姨要去銀行取錢或者外出買藥時(shí)，小李總是擔(dān)當(dāng)起“保鏢”的重任，陪張阿姨一起去，保護(hù)安全。

時(shí)間長(zhǎng)了，張阿姨和小李間的感情也越來越深，有什么事張阿姨第一時(shí)間想到的就是給小李打電話。一天，小李的手機(jī)響了，但是今天的這個(gè)電話卻不一樣，電話那頭是深深的沉默，沉默良久，電話那頭的張阿姨才告訴小李她英國(guó)簽證辦下來了，要去英國(guó)和兒子一塊生活。小李迅速趕到了張阿姨家，張阿姨坐在沙發(fā)上始終拉著小李的手，講自己過往的經(jīng)歷，談話充滿了幸福的喜悅，也掩飾不住即將離別的傷感??

張阿姨是5月30日早晨8點(diǎn)鐘乘車去機(jī)場(chǎng)的，這個(gè)時(shí)間印在了張阿姨和客服部孩子們的心里，一大早，客服部的孩子們就趕到了張阿姨家里為她送行，“我看見坐在車上的阿姨哭了，看著阿姨乘車遠(yuǎn)去，我們幾個(gè)一個(gè)個(gè)眼圈也都紅了，在回來的路上我們誰都沒再說話??”小李在日記本里寫道。

2、“哪也不去，就要在格林小鎮(zhèn)”

劉阿姨和老伴一直生活在格林小鎮(zhèn)，兒女工作忙，經(jīng)常不在身邊。劉阿姨是一位嚴(yán)重的類風(fēng)濕病人，經(jīng)常性的身體浮腫，行動(dòng)嚴(yán)重不便，只能在室內(nèi)小范圍活動(dòng)，常年足不出戶。老伴王叔叔八十多歲了，耳朵有些背聽不清楚，照顧起來也是諸多不便?？头鞴馨嘴o知道老人們干活不方便，于是每周都帶著客服員工上門給老人們打掃衛(wèi)生，給老人洗洗衣服、拖拖地、聊聊家常，甚至有時(shí)候還會(huì)給老人做兩道家常菜，等到小區(qū)山楂熟了，舉辦采摘節(jié)時(shí)白靜都會(huì)留下一點(diǎn)帶給劉阿姨嘗嘗，每次社區(qū)文化活動(dòng)后，白靜都會(huì)帶上筆記本電腦讓阿姨看看現(xiàn)場(chǎng)照片，劉阿姨有什么想吃的、想買的，白靜都會(huì)給劉阿姨買回來，雖然足不出戶，但是依然可以看到外面的世界。劉阿姨要定期去醫(yī)院查看病情，住在四樓沒有電梯對(duì)劉阿姨來說太不方便，但是每次白靜和小區(qū)保安總是早早來到劉阿姨家，背她下樓、上車。每一次老人都會(huì)覺得過意不去，留下感動(dòng)的淚水。

在聊天的過程中，白靜問過老人，住在四樓行動(dòng)不便，為什么沒有想過換個(gè)一層的房子呢？“我們?cè)谶@里住了近十年了，這里的物業(yè)服務(wù)好，我們住的舒心，住出了感情，女兒曾在別的小區(qū)找了個(gè)一層的房子，可我們舍不得小鎮(zhèn)，還是這里好，哪也不去，就要在格林小鎮(zhèn)?！?/p>

簡(jiǎn)單的話語卻無比真實(shí)。

3、“臨時(shí)”的女兒

李女士已年過六旬，和女兒一起住在金地國(guó)際花園A座。由于女兒工作較忙，經(jīng)常出差，李女士常一個(gè)人在家，樓棟助理和大堂助理經(jīng)常關(guān)心李女士，因此李女士和物業(yè)員工很熟，大家親切地稱她為李阿姨。

一天，李阿姨的女兒外地出差了，要一個(gè)星期才能回來。李阿姨吃完午飯閑來沒事便決定收拾屋子，突然李阿姨感覺身體不適，左邊胳膊不能動(dòng)彈。原來李阿姨患有中風(fēng)病，病情時(shí)常發(fā)作，會(huì)導(dǎo)致一條胳膊不能動(dòng)彈，身體活動(dòng)受到限制。李阿姨立刻撥通了大堂助理小鄭的電話，說明情況后，兩分鐘內(nèi)值班的小鄭便趕到了李阿姨家，小鄭經(jīng)李阿姨同意后便扶著李阿姨下樓準(zhǔn)備去醫(yī)院。到樓下時(shí)，同事小張已經(jīng)到崗替小鄭值班，保安員已叫來出租車在A座門前等候，小鄭便扶著李阿姨乘坐出租車去了醫(yī)院。

由于李阿姨的病情要連續(xù)去醫(yī)院一個(gè)星期，于是小鄭便調(diào)整了班次，每天利用休息時(shí)間陪李阿姨去醫(yī)院檢查，回來確定李阿姨按照醫(yī)生的囑咐喝完藥、正常休息后才離開。李阿姨感動(dòng)地說：“小鄭就是我的第二個(gè)女兒，我很幸運(yùn)選擇了這樣一個(gè)有‘人情味’的物業(yè)公司?！?/p>

4、一起走過的臺(tái)階

5月的一個(gè)下午，工程部張師傅在園區(qū)進(jìn)行巡視，突然發(fā)現(xiàn)有一老人正在樓門口無助的張望著，臉上露出疲憊的表情，于是上前詢問老人是否需要幫助，原來老人的女兒和女婿是小區(qū)業(yè)主，白天上班只留老人和保姆在家，保姆臨時(shí)有事出門，老人覺得悶便下樓活動(dòng)，但是由于供電局臨時(shí)停電電梯停止運(yùn)行，老人腿腳不好無法獨(dú)立回到家中。張師傅了解后，經(jīng)老人同意便背著老人一個(gè)臺(tái)階一個(gè)臺(tái)階回到七層的家中，雖然工作服已濕透，但是張師傅臉上展現(xiàn)的卻是燦爛的笑容。張師傅還做起了“臨時(shí)保姆”，為老人擦汗倒水、陪老人聊天，向老人介紹了許多小區(qū)的人與事，直到半小時(shí)后保姆回來才放心離開。

當(dāng)天晚上，小區(qū)物業(yè)管理處收到了老人女兒女婿送來的感謝信，信中寫道：“平凡崗位不平凡，金地物業(yè)涌典范，業(yè)主物業(yè)心連心，共建文明好家園”，表達(dá)了對(duì)物業(yè)員工家人般關(guān)懷的感動(dòng)與感謝。

第三篇——安全放心的貼身保鏢（2個(gè)）

八道安防屏障，八重安全保障，讓每一位客戶安心享受生活，享受人生。每一環(huán)安全網(wǎng)都采用人防和技防相結(jié)合，對(duì)社區(qū)每一點(diǎn)、每一區(qū)域進(jìn)行有效的控制，形成全方位、全天候、多視角、立體網(wǎng)狀安全防范體系，以確?？蛻舻纳罴柏?cái)產(chǎn)安全。

1、友好的測(cè)試

一天，業(yè)主李先生邀請(qǐng)朋友張先生來家中做客，張先生來到小區(qū)門口后，呼叫門崗安全員為其開門。安全員向張先生敬禮并微笑詢問身份及來意，張先生略表驚訝，為了考驗(yàn)安全員的耐心，張先生特意稱自己是小區(qū)的業(yè)主，但未攜帶門禁卡，于是安全員再次微笑答復(fù)：“那耽誤您幾分鐘，麻煩您告訴我您的房號(hào)和姓名好嗎？我們將通過監(jiān)控中心核實(shí)您的身份?！睆埾壬銓⑴笥训姆块g號(hào)和姓名告訴了這位安全員，安全員立刻答復(fù)道：“對(duì)不起先生，雖然您報(bào)的房間號(hào)和姓名是吻合的，但是該戶的李先生我們很熟悉，不是您，您不能進(jìn)入小區(qū)。”張先生聽后非常高興，笑著說道：“你們小區(qū)的安全服務(wù)真是到位，對(duì)不起，我是該戶業(yè)主的朋友，約好去他家做客的，剛剛只是想測(cè)試一下你們的服務(wù)而已?！卑踩珕T也笑著說道：“沒關(guān)系先生，您稍等，我們需要和李先生核實(shí)一下?！苯?jīng)核實(shí)無誤后，保安員才讓張先生進(jìn)入小區(qū)。

張先生見到李先生后，第一時(shí)間告知了此事，并稱金地物業(yè)的服務(wù)非常到位，能住在這樣的小區(qū)非常放心，真是羨慕。

2、保安叔叔就在身邊

2011年12月13日下午16點(diǎn)30分，格林小鎮(zhèn)西南門值班員石得佳、王艷革像以往一樣正在執(zhí)勤，這時(shí)正是“中心國(guó)際幼兒園”校車停在路邊送孩子們回家的時(shí)候，家長(zhǎng)們每天都提前趕到校車?？奎c(diǎn)等待自家的孩子。孩子們陸續(xù)被家長(zhǎng)接回，突然有一個(gè)6歲左右的小男孩跑著、喊著：“保安叔叔救我??”。

正在執(zhí)勤的石得佳、王艷革聽到后迅速跑出迎上，孩子回來了，后面追趕的那名中年婦女騎車跑了，當(dāng)值人員追了一段沒有追上，看人已走遠(yuǎn)將孩子領(lǐng)回崗?fù)?，詢問了大致情況。原來今天孩子的家長(zhǎng)接孩子晚了一些，孩子下車后在原地等待家長(zhǎng)，混亂中一中年婦女把孩子抱到自行車上企圖搶孩逃離，幸好孩子機(jī)靈，咬了她一口，自己從車上跳下來往小區(qū)里跑，那人在后面追，就出現(xiàn)了孩子呼救的一幕。

當(dāng)值人員將事情上報(bào)了分隊(duì)長(zhǎng)，分隊(duì)長(zhǎng)到現(xiàn)場(chǎng)安排將孩子送回家中，對(duì)業(yè)主簡(jiǎn)要敘述了事情的經(jīng)過，業(yè)主得知此情況非常感謝，當(dāng)場(chǎng)就要給予現(xiàn)金感謝，保安員婉言謝絕了。第四篇——無微不至的貼心服務(wù)（14個(gè)）

金地物業(yè)堅(jiān)持“精品服務(wù) 真情關(guān)愛”的服務(wù)理念，視客戶和業(yè)主為朋友為親人，以親情化服務(wù)，把關(guān)愛奉獻(xiàn)給社區(qū)、奉獻(xiàn)給業(yè)主，真心待人，真情接物，讓居者享其樂，住者安其心。

? 客服服務(wù)

1、國(guó)際友人大拇指的鼓勵(lì)

史密斯夫婦是金地國(guó)際花園的租戶，他們由于工作關(guān)系第一次來到中國(guó)，不會(huì)說中文，也不了解北京的風(fēng)土人情。第一天搬進(jìn)屋內(nèi)，夫婦兩人打算進(jìn)行一次大掃除，但卻發(fā)現(xiàn)沒有任何清潔工具，這難倒了夫婦二人。

正在著急的時(shí)候，家中的電話響了，是該樓棟的客服助理小劉打來的，小劉用一口流利的英語說，通過史密斯在物業(yè)的登記得知他們夫婦今天搬進(jìn)來，如果有需要幫助的可以隨時(shí)聯(lián)系她。史密斯告知希望有一個(gè)拖把，小劉聽后，很快將拖把送到業(yè)主家中，同時(shí)還準(zhǔn)備了水桶、掃帚、清潔劑等其他清潔用品供他們使用，考慮到史密斯夫婦不會(huì)中文，對(duì)小區(qū)周邊不熟悉，小劉還贈(zèng)送給史密斯夫婦一張中英文便民服務(wù)小冊(cè)子，上面有日常生活所需的各種服務(wù)電話及服務(wù)介紹，并遞上自己的名片，稱只要有需要隨時(shí)都可以撥打她的電話。

初來中國(guó)的史密斯夫婦被物業(yè)的主動(dòng)服務(wù)深深地打動(dòng)了，執(zhí)意要用現(xiàn)金來表達(dá)對(duì)小劉的感謝，被小劉婉言謝絕了，并表示提供周到的服務(wù)是她的職責(zé)，為國(guó)際友人服務(wù)是她的榮幸，史密斯夫婦向小劉豎起了大拇指。

2、耐心的等待

時(shí)針指向了20:30，也是小王結(jié)束一天工作的時(shí)間，下班后客服中心的電話會(huì)自動(dòng)轉(zhuǎn)接至中控室。小王正在忙著交接工作，突然電話鈴響了，電話那頭的業(yè)主方先生急切的說：“你們客服中心馬上要下班了吧，今天有一份快遞你們代收了，由于今天我事情太多，沒來得及取，但那個(gè)文件很重要，現(xiàn)在急用，我正在往家趕，能多等我一會(huì)嗎？”小王很干脆地答應(yīng)了：“好的，方先生，您別著急，我在客服中心等您領(lǐng)快件?！?分鐘、10分鐘、20分鐘過去了業(yè)主還沒來，小王還有30分鐘就趕不上最后一班回家的公交車了，但是小王還是堅(jiān)持在客服中心耐心地等業(yè)主，并決定如果錯(cuò)過最后一班車，就在員工宿舍臨時(shí)住一晚，類似下班后還繼續(xù)服務(wù)是常有的事，也是職責(zé)范圍內(nèi)的。21:10，方先生趕到了客服中心領(lǐng)走了快件，并連聲感謝：“謝謝你小王，太感謝了?！毙⊥趸卮鸬溃骸安豢蜌?，方先生，能為您提供幫助使我們最快樂的事情?！?/p>

“我順利地趕上了回家的最后一班公車，雖然趕公車很累，但是聽到業(yè)主臨走時(shí)對(duì)物業(yè)服務(wù)的夸贊很開心，猶如天籟之音啊。40分鐘的等待很值得！”小王在公司的內(nèi)刊投稿中寫到。

3、細(xì)心的裝修服務(wù)

李先生剛剛收房，看到如此漂亮的小區(qū)和自己的房子，李先生最想的就是盡快入住，于是接下來的兩個(gè)月，李先生便開始忙著裝修了。對(duì)于裝修，李先生了解不多，心里很是忐忑，怕萬一有哪里設(shè)計(jì)、施工得不到位影響后期的生活品質(zhì)。

一天，李先生來到物業(yè)進(jìn)行裝修登記，登記后，接待登記的客服人員遞給李先生一個(gè)精美的小冊(cè)子，冊(cè)子里面列出了裝修中的注意事項(xiàng)，以及遇到疑問時(shí)的幫助電話，內(nèi)容圖文結(jié)合，易于理解，李先生非常高興。

幾天后，李先生便正式開始裝修了，李先生早早來到家中，剛到門口，便看見門邊上物業(yè)放置的裝修溫馨提示牌，李先生倍感溫馨。隨后，在裝修的兩個(gè)月中，李先生經(jīng)常由于工作的關(guān)系不能現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，但是他卻會(huì)經(jīng)常接到物業(yè)的短信和電話，提醒他要在規(guī)定的裝修時(shí)間內(nèi)裝修，以免影響其他業(yè)主正常休息，建議他在房間某拐角多留一個(gè)插口方便日后使用。裝修完畢后，李先生又收到物業(yè)發(fā)來的短信，告知了電梯的尺寸及使用電梯搬運(yùn)物品的注意事項(xiàng)。

正式入住后，李先生為物業(yè)送來了表揚(yáng)信，寫道：“感謝裝修期間物業(yè)員工的貼心服務(wù)，每一項(xiàng)服務(wù)都想在業(yè)主之前，是真正為業(yè)主著想的物業(yè)?！?/p>

4、服務(wù)不分晝夜

王女士懷孕已有8個(gè)月了，休假在家。王女士愛人李先生這幾日出差在外地，只有王女士一人在家。晚上十一點(diǎn)左右，王女士正準(zhǔn)備休息，突然感覺肚子很不舒服，有疼痛感，撥打丈夫的手機(jī)卻無法接通，著急的王女士撥打了客服助理小徐的電話，電話很快撥通了。雖然小徐已休息，但是聽到王女士的情況立刻安慰王女士，并馬上起床，5分鐘后從宿舍沖到王女士家中。經(jīng)王女士同意，小徐叫上正在值班的同事小張一起扶著王女士乘坐出租車來到醫(yī)院。小張時(shí)刻陪在王女士身邊照顧，小徐忙著辦掛號(hào)、付款等各種手續(xù)，王女士應(yīng)醫(yī)生的要求在醫(yī)院住了一晚待觀察，小張和小徐則陪在病床邊上一夜未合眼，直到第二天天亮了才陪著王女士離開，已是上午十點(diǎn)多。將王女士安全送到家中后，小徐對(duì)王女士說：“王女士，有需要幫助的可以隨時(shí)給我打電話，我的手機(jī)24小時(shí)開機(jī)，我就住在小區(qū)的員工宿舍，24小時(shí)都可以給我打電話，5分鐘內(nèi)就可以到這里??”

李先生回來聽說此事后，非常感動(dòng)，正值小區(qū)舉辦社區(qū)文化節(jié)活動(dòng)，李先生便現(xiàn)場(chǎng)向物業(yè)贈(zèng)送了一副對(duì)聯(lián)：“親情服務(wù)無愧和諧使者，精益管理堪當(dāng)眾業(yè)楷?！?。

5、愛心的班車

我是金地格林世界小區(qū)的業(yè)主，我是懷著激動(dòng)的心情寫這封感謝信的，我要感謝金地物業(yè)長(zhǎng)期以來對(duì)我無微不至的關(guān)心和照顧。

我們住在小區(qū)西門附近，我于去年不慎將左腿胯骨摔至粉碎性骨折，現(xiàn)正在恢復(fù)期，需要借助拐杖行走。由于需經(jīng)常往返市區(qū)和小區(qū)之間，倒乘公交或乘坐小區(qū)班車到地鐵站都需要步行5分鐘的路程，對(duì)于行走正常的人來講也許不算什么，但對(duì)我這骨折尚未痊愈的人來講就增加了很大困難。

一天，我拄著拐杖步行來到班車停靠點(diǎn)乘坐班車，經(jīng)過5分鐘的路程我已是滿頭大汗，當(dāng)天的司機(jī)王師傅關(guān)切地詢問我的情況，了解我的特殊情況和出行時(shí)間。當(dāng)天晚上，我接到了樓棟助理小李的電話，原來王師傅已將我的情況上報(bào)了公司，物業(yè)決定在小區(qū)西門處增設(shè)一處?？奎c(diǎn)以方便我的出行。第二天，我在小區(qū)西門處乘坐了班車，還有一名保安員在哪里等候我，攙扶我上車，雖然他們每天的面孔不一樣，但是我知道他們代表的是物業(yè)為業(yè)主服務(wù)的心。他們?yōu)槲疫@行動(dòng)不便的人帶來方便，減輕了很大困擾。

在此我忠心的感謝金地物業(yè)的同志們，感謝金地物業(yè)待業(yè)主如親人般的高尚品德。乘坐他們愛心的班車，我放心、舒心，很有安全感。? 安全服務(wù)

1、拾金不昧的保安員

深夜，放下一天的應(yīng)酬、拖著疲憊的身軀回到家中，沏好一杯香茶，在彌漫的清香中回歸自我??

突然，急促的電話鈴聲把我拉回現(xiàn)實(shí)，物業(yè)打來的電話才使我意識(shí)到手包不見了，包內(nèi)有我的身份證件、所有銀行卡和大量現(xiàn)金,不覺一身冷汗。

原來，我停車時(shí)不慎將手包遺落在停車位置,巡視的保安員發(fā)現(xiàn)了我的手包,又聯(lián)系了物業(yè)客服人員,查詢到我的聯(lián)系方式后及時(shí)給我打了電話,請(qǐng)我放心,并告訴我隨時(shí)可來物業(yè)領(lǐng)取。

到物業(yè)取包的時(shí)候,金地物業(yè)員工進(jìn)行了詳細(xì)的身份核實(shí),包內(nèi)物品無任何遺失并保存完好。我之前也有過同樣的經(jīng)歷,在其他地方丟過兩個(gè)手包,從未找到過。金地物業(yè)員工的表現(xiàn)令我非常感激,也讓我看到小區(qū)的安全和服務(wù)是有保障的,特此感謝金地物業(yè)人！

2、搬家中的感動(dòng)

“終于裝修好了，這兩天開始螞蟻搬家了。昨天晚上9點(diǎn)多了，和老婆裝了兩車的零碎東西來到78號(hào)樓下的地庫，正為怎么搬運(yùn)這些大大小小十多個(gè)箱子、袋子犯愁呢，一個(gè)路過的保安小伙子主動(dòng)上前詢問，是否需要幫忙。然后非常熱情的幫我們搬了數(shù)次，一直到把所有東西全運(yùn)到電梯間才走，臨走還和我們說“以后遇到麻煩，直接找他們就行”，聽到這些話，讓我和老婆非常感動(dòng)。以后能和這樣的好保安為鄰，真讓人開心?！?/p>

——金地格林小鎮(zhèn)業(yè)主發(fā)表于業(yè)主論壇的表揚(yáng)貼

3、服務(wù)沒有距離界限

傍晚，保安員劉明象往常一樣在小區(qū)里巡邏，睿智的眼神認(rèn)真關(guān)注小區(qū)里的每一個(gè)細(xì)節(jié)。當(dāng)走到72號(hào)樓下的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)一輛黑色轎車的車窗沒關(guān)，作為一名在金地工作已有5年的保安員，他記得每一位業(yè)主的車牌號(hào)，經(jīng)查看，劉明確認(rèn)這是業(yè)主張先生的車，車內(nèi)還有一些個(gè)人物品。劉明立即呼叫客服中心，客服中心致電業(yè)主，經(jīng)確認(rèn)，業(yè)主張先生剛剛到外地出差，3日內(nèi)都無法返回?？头貜?fù)說：“您是否愿意我們暫且保管您的車上物品以免丟失？經(jīng)查看天氣預(yù)報(bào)，近兩日可能會(huì)下雨，我們會(huì)用塑料紙將您的車窗封上，以防進(jìn)水，保安員也會(huì)晝夜巡查，請(qǐng)您放心！”經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，物業(yè)員工立即采取了相關(guān)的措施保證業(yè)主物品和車輛的安全，令遠(yuǎn)在外地的張先生放心愛車，安心工作。

幾日后，業(yè)主論壇上出現(xiàn)了這樣一條帖子：

“好久沒發(fā)帖了，今天我要感謝金地物業(yè)所有員工，出差時(shí)車窗沒關(guān)，保安發(fā)現(xiàn)后物業(yè)給我打電話，因我回不來，物業(yè)把車內(nèi)物品都給暫時(shí)保管，然后把我的車窗用塑料紙封上以防下雨進(jìn)水，又安排保安晝夜巡查，真的很感謝!”

? 維修服務(wù)

1、不一樣的“味道”

馬師傅與王師傅剛接班就接到507號(hào)樓王女士家衛(wèi)生間下水管道堵塞的報(bào)修，兩人迅速拿起工具箱和疏通機(jī)來到王女士家。經(jīng)過管道檢查，發(fā)現(xiàn)下水管道堵塞是由于油膩太多造成的，需要徹底疏通才行。

馬師傅、王師傅便兩人配合，用疏通機(jī)開始疏通油膩，但是管道一打開，一股惡臭撲鼻而來，兩位工程師傅頂住臭味繼續(xù)工作，這時(shí)的業(yè)主也站在邊上看兩位工程師傅操作，馬師傅連忙對(duì)業(yè)主說：“王女士，這里味道比較大，您可以到客廳放心休息，疏通完了之后您再過來。”王女士便捂著嘴鼻離開了衛(wèi)生間。馬師傅、王師傅打通油膩后，接著用自來水沖洗、用布?jí)K清掏管道，直至下水管道清潔暢通，工程結(jié)束后，兩位師傅將現(xiàn)場(chǎng)也進(jìn)行了清潔。最后經(jīng)過業(yè)主的確認(rèn)，滿頭大汗的馬師傅、王師傅才離開。

第二天，物業(yè)管理處收到了來自王女士的表揚(yáng)信，寫道：“金地物業(yè)工程師傅心靈手巧、態(tài)度和藹，不怕臟、不怕累，工作敬業(yè)、做人誠(chéng)信！他們離開時(shí)我聞到了他們?yōu)槲沂柰ㄏ滤艿蓝慈镜某粑?，但是正是這種勞動(dòng)的味道讓他們顯得質(zhì)樸可愛?！?/p>

2、驚喜的免費(fèi)增值服務(wù) “馬桶堵了，我媽折騰半天也不靈光。問我怎么辦，我也只能給物業(yè)打電話。本來也沒指望物業(yè)能管，想著問問有沒有放心的公司推薦。結(jié)果接電話的客服人員說讓我們稍等，馬上派人來修。

沒多久我媽又打電話給我，告訴我已經(jīng)解決了。我媽還忐忑說不知道要收多少錢呢，結(jié)果沒有收費(fèi)。

從搬來小鎮(zhèn)，轉(zhuǎn)眼好幾年?；蛟S我運(yùn)氣好，遇到過不止一次兩次物業(yè)服務(wù)超過我的期望的好。主動(dòng)幫我抬巨重的東西，忘記關(guān)車窗回家后被提醒。小侄子調(diào)皮按動(dòng)報(bào)警器，保安快速趕來，笑著安慰孩子說只當(dāng)是個(gè)演習(xí)??

非常非常感謝！”

——金地格林小鎮(zhèn)業(yè)主發(fā)表于業(yè)主論壇的表揚(yáng)貼

3、維修后不留下一點(diǎn)臟

3月7日晚，我家廚房下水道時(shí)不時(shí)往上返水。修理工楊興輝上門時(shí)，水剛好落下。我們說天色已晚明天再修也行，但他本著負(fù)責(zé)任的態(tài)度主動(dòng)做了細(xì)致的檢查，發(fā)現(xiàn)管道堵得嚴(yán)重，顧不得穿外衣忙喊王渭峰和他拿了很重的工具來疏通。他們進(jìn)門先套上自帶的干凈鞋套，將地上鋪上報(bào)紙才放上工具大干起來。通了近20多分鐘，徹底通過下水道之后，王渭峰又主動(dòng)找報(bào)紙，小楊找抹布，他們將返上來的臟水從桌上到地下全部擦干凈。整個(gè)維修過程，他們不僅干得準(zhǔn)確利索，而且為業(yè)主想得十分周到，寧肯弄臟自己，也不給業(yè)主留下一點(diǎn)麻煩。這些小伙子看上去是新面孔，但干活確很熟練。他們的敬業(yè)精神值得表揚(yáng)。

——網(wǎng)名“唐老老鴨”的業(yè)主發(fā)表于金地格林小鎮(zhèn)論壇的表揚(yáng)帖

? 保潔服務(wù)

1、可愛的保潔員

保潔員鏟積雪、清過道、抹欄桿、掃道路，無論天陰雨濕、刮風(fēng)下雪，從來是始終如一。為202棟打掃清潔的那位中年女同志，給我留下了深刻的印象。一日，我提著垃圾，袋內(nèi)好幾個(gè)玻璃瓶從裂口中掉出，砸在過道上，撒滿一地碎玻璃渣子。這時(shí)，她，保潔員看見了，說沒關(guān)系，并立即接過我手中的垃圾袋，放好后，立即將滿地碎玻璃一次又一次地清掃干凈。

又一次，我出門看見她趴在地上，冬天，她身上穿著厚重的衣服，艱難地趴在地上，用濕毛巾在抹著地板，一處一處地抹，是那么專注、那么細(xì)致、那么認(rèn)真，雙手凍得通紅，把毛巾放進(jìn)冰冷的水中，不斷搓洗、不斷抹著地板?？匆娢乙鲩T，她憨厚地說：地下很滑，當(dāng)心摔倒。這位保潔，做事一向認(rèn)真，從不馬虎。

作為業(yè)主，我們看在眼里、記在心里。從內(nèi)心深處，迸發(fā)出一句：感謝你！可敬的小鎮(zhèn)保潔員；敬佩你！可愛的小鎮(zhèn)保潔員。

——金地格林小鎮(zhèn)業(yè)主發(fā)表于業(yè)主論壇的表揚(yáng)貼

? 其他服務(wù)

1、“因?yàn)槟銈?，我們的生活?huì)更美好！”

我是金地格林小鎮(zhèn)6的業(yè)主，今年5月25日，由于我的疏忽，誤將一筆銀行匯款匯入金地格林小鎮(zhèn)6物業(yè)賬戶中。5月27日，貴公司格林小鎮(zhèn)6物業(yè)財(cái)務(wù)人員任女士發(fā)現(xiàn)后，及時(shí)告知我，并遵照貴公司財(cái)務(wù)制度于6月30日將款項(xiàng)退還我本人，避免了我的經(jīng)濟(jì)損失和因還款不及時(shí)可能帶來的銀行信用度損失。這件事讓我看到了任女士急人之所急、樂于助人的高貴品質(zhì)，使我深切的感受到金地格林小鎮(zhèn)6物業(yè)規(guī)范的管理和真心實(shí)意為業(yè)主服務(wù)的精神，更體會(huì)到了貴公司“用心做事 誠(chéng)信為人”的企業(yè)文化。在此，謹(jǐn)對(duì)貴公司、金地格林小鎮(zhèn)6物業(yè)，特別是任女士表示我衷心的感謝。

我相信，因?yàn)槟銈儯覀兊纳顣?huì)更美好！

——金地格林小鎮(zhèn)6業(yè)主的表揚(yáng)信

2、雪中 透過窗戶看你們

金地物業(yè)的工作人員，向你們道一聲謝謝了！

今天早上五點(diǎn)多鐘，我像以往一樣拉開窗簾，我發(fā)現(xiàn)今天比以往亮了些，再仔細(xì)一看，原來是大雪把天空照亮，再仔細(xì)一看，我們小區(qū)的物業(yè)工作人員已經(jīng)為我們小區(qū)業(yè)主安全奠定了基礎(chǔ)：只見他們有的拿大撬，有的拿掃帚，辛勤的忙碌著，已經(jīng)感覺不到雪花飛在他們臉上，雪水和汗水融為一體。作為業(yè)主，我們看在眼里，痛在心上，心情無比激動(dòng)，同時(shí)也讓我想起今年夏天的那場(chǎng)大雨，他們也是這樣無怨無悔的為我們業(yè)主服務(wù)，排除了自己的種種困難，盡職盡責(zé)，把對(duì)業(yè)主的工作放到第一位，才使得業(yè)主們?nèi)税踩?、車安全，住的更舒心?/p>

至此，我代表格林世界的所有業(yè)主向您們衷心的道一聲謝謝了，您們辛苦了！

——金地格林世界業(yè)主的表揚(yáng)信

第五篇——親如一家的鄰里關(guān)系（3個(gè)）

豐富的社區(qū)文化，和諧鄰里關(guān)系，物業(yè)管理讓社區(qū)像一個(gè)大家庭，每個(gè)人樂享其中。建立溝通平臺(tái)，拉近彼此距離，真正實(shí)現(xiàn)“社區(qū)一家親”，共同營(yíng)造健康、文明、融洽的社區(qū)環(huán)境。

1、金地 溫馨浪漫的家園

感謝金地，給了我一個(gè)溫馨浪漫的家園！這里有綠樹紅花、碧水藍(lán)天；這里有敬業(yè)勤勞的保潔員；這里有忠于職守的保安；這里有以人為本的物業(yè)服務(wù)人員；這里更有相親相愛的可愛鄰居??每次不管多晚回到家，我都能看到保安小伙子們巡邏的身影和聽到他們彬彬有禮的招呼，讓我心里有一份踏實(shí)，有一份溫暖；不分春夏秋冬，保潔的叔叔阿姨們一絲不茍地打掃著小區(qū)的每一個(gè)角落，不管是否有人會(huì)注意到他們，讓我心里有一份感動(dòng)；小區(qū)里專門為老年人組織的合唱團(tuán)、扇子舞讓替我照顧孩子而與爸爸分開的媽媽不再孤獨(dú)、煩悶，看到媽媽每天在寶寶上了幼兒園后奔波忙碌在各個(gè)活動(dòng)中的笑臉，我比她還高興；小區(qū)里為了培養(yǎng)大家的愛心，組織以小朋友為主參加的植樹節(jié)、放生節(jié)，讓我家的寶寶異常興奮，也增長(zhǎng)了生活知識(shí)和對(duì)自然的尊敬。

感謝金地，給了我一個(gè)溫馨浪漫曾經(jīng)夢(mèng)寐以求的家園！衷心地感謝每一位為我們服務(wù)的保安、保潔、物業(yè)管理人員！衷心感謝不是親人勝似親人的鄰居們！祝愿我們的金地越來越好！

——金地格林小鎮(zhèn)業(yè)主發(fā)表于業(yè)主論壇的帖子

2、一人搬家 萬帖跟上 “我的房子已經(jīng)賣給了蟲子MM，月底就要搬回潘家園去住了。”這本是格林小鎮(zhèn)業(yè)主“道老”（網(wǎng)名）離開格林小鎮(zhèn)前，在論壇上留下的簡(jiǎn)單的告別帖?？删褪沁@個(gè)帖子，竟有近上萬次的點(diǎn)擊率，100多位業(yè)主紛紛跟帖，或挽留或祝福。

一個(gè)人的搬家，卻引起了整個(gè)小鎮(zhèn)的送別，“道老”是誰？“道老”是陳先生的網(wǎng)名。他是臺(tái)灣人，張信哲在大陸的經(jīng)紀(jì)人，小鎮(zhèn)第一批業(yè)主之一，小區(qū)維權(quán)組織“業(yè)主主自主聯(lián)合會(huì)”發(fā)起者之一，在社區(qū)論壇網(wǎng)上發(fā)過1.3萬多條帖子，內(nèi)容從裝修、解決鄰里矛盾到張羅聚會(huì)。

陳先生為什么要離開小鎮(zhèn)呢？

“市里的房子空了兩年，租不出去，持有成本太高，只能把好賣的賣了。”道老打趣地說：“算下來一個(gè)月至少可以省掉一萬元，誰能跟錢過不去呢?”

他從心眼里舍不得小鎮(zhèn)的朋友?！拔以诒本?0年了，格林小鎮(zhèn)2002年5月開盤，看了社區(qū)論壇，發(fā)現(xiàn)我未來的鄰居好優(yōu)秀哇！大部分從外地考進(jìn)北京的名牌大學(xué)，又?jǐn)D進(jìn)外企做白領(lǐng)，尖子中的尖子，特別是他們理性地與開發(fā)商談判的故事，讓我感動(dòng)。于是，我拍板買下小鎮(zhèn)的別墅。四年了，我們?cè)谝黄鸾涣鳎舜税燕従蛹业氖庐?dāng)成自己的事，是朋友了。估計(jì)再也遇不到這樣默契的鄰居了，而且還是以群計(jì)算的?！钡览险f他很喜歡小鎮(zhèn)的氛圍，難得這里有這么多氣味相投的鄰居。小鎮(zhèn)的四年對(duì)他來說是一個(gè)快樂的歷程。

而道老家的什錦炒米粉、臺(tái)灣紅燒肉，都是鄰居們時(shí)常掛念的美味。因?yàn)橛腥椎膴W特曼等動(dòng)畫片，許多鄰居都喜歡把孩子寄存在道老家。

看看業(yè)主“小腳板兒”在論壇中的留言，就會(huì)了解小鎮(zhèn)人對(duì)道老的不舍：“每次回小鎮(zhèn)，從北門進(jìn)來總會(huì)不由得望一下你家的廚房，若是有你晃動(dòng)的身影，我心里都會(huì)感到一絲莫名的暖意與安慰。”

3、“老漁童”迎娶“油菜百合” 眾鄰居參加婚禮

小鎮(zhèn)居民“老漁童”（網(wǎng)名）與女友“油菜百合”（網(wǎng)名）2006年1月15日上午步入婚姻的殿堂。格林小鎮(zhèn)內(nèi)熱鬧非凡。小區(qū)內(nèi)的許多人都前來恭賀。

說起一對(duì)新人的相識(shí)很有意思，兩人是鄰居，住正對(duì)門兒。而“媒人”則是“老漁童”的汽車。

“其實(shí)我們倆挺有緣分的?！本W(wǎng)名為“老漁童”的新郎彭先生說道。他是2004年入住格林小鎮(zhèn)的，與“油菜百合”正住對(duì)門兒。湊巧的是，兩個(gè)人的工作單位相互離得也不遠(yuǎn)。由于上班路途較遠(yuǎn)，所以就經(jīng)常搭車一起上班，后來慢慢熟悉起來，彼此的共同話題也就多了?！袄蠞O童”的好友“未來明珠”則開玩笑說，“油菜”屢搭順風(fēng)車，“老漁童”的服務(wù)非常周到，兩個(gè)人于是日久生情，他們兩個(gè)人都是江蘇揚(yáng)州人，不約而同地來到北京闖蕩，又住在一個(gè)小區(qū)內(nèi)，還住對(duì)門，確實(shí)太有緣了”。

“老漁童”在格林小鎮(zhèn)的社區(qū)論壇上發(fā)帖，將兩人結(jié)婚的消息和時(shí)間通知大家。這是一段因小鎮(zhèn)而成就的完美婚姻。此貼以25956的點(diǎn)擊率載入2006年小鎮(zhèn)論壇史冊(cè)。

那天上午，小鎮(zhèn)內(nèi)一片歡騰。新郎“老漁童”身穿傳統(tǒng)的長(zhǎng)衫馬褂，焦急地等待著新娘出現(xiàn)。同一個(gè)單元的原女士打趣道：小區(qū)里的單身人士以后可得多留意一下自己的對(duì)門了。彭先生的媽媽徐女士則一直笑得合不攏嘴。她告訴記者，住在對(duì)門，連兩家的四個(gè)老人都很談得來，將來可以坐在一起打麻將了。10時(shí)許，新郎“費(fèi)盡周折”經(jīng)過“層層考驗(yàn)”將新娘抱上小區(qū)物業(yè)提供的電瓶“花車”，在人們的祝福聲中駛向幸福的新生活。

第六篇——面對(duì)暴雨的堅(jiān)強(qiáng)抗洪（5個(gè)）

2012年7月份，京、津兩地遭遇61年不遇特大暴雨，抗洪成了物業(yè)公司面臨的最大挑戰(zhàn)，面對(duì)這突如其來的天災(zāi)，憑借處理突發(fā)事件臨危不亂的職業(yè)素養(yǎng)，金地物業(yè)第一時(shí)間采取抗洪緊急預(yù)案，安裝抽水泵對(duì)積水較多處進(jìn)行排水泄洪；對(duì)地庫入口及坡道處設(shè)置沙袋；利用施工泥沙現(xiàn)場(chǎng)裝袋制作防洪沙袋；疏通堵塞陰井；指引行車路線并協(xié)助熄火車輛??為了保護(hù)業(yè)主財(cái)產(chǎn)及小區(qū)公共設(shè)施，所有員工團(tuán)結(jié)一心，奮戰(zhàn)在抗洪的第一線。這其中涌現(xiàn)了一批批敬業(yè)的優(yōu)秀一線員工，發(fā)生在他們身上的一個(gè)個(gè)小故事深深影響著我們??

1、“撐傘干活太慢”

26日上午10點(diǎn)多，正值暴雨最大的時(shí)候，原本應(yīng)該歇班的保安，連工服都顧不上換就奮戰(zhàn)在抗洪搶險(xiǎn)的“戰(zhàn)場(chǎng)”上。保安肖永強(qiáng)和其他幾個(gè)小伙子本打著雨傘在暴雨中裝沙袋，鏟了幾鐵鍬泥沙嫌雨傘礙事，索性把傘扔在了一旁，瓢潑的大雨把他們徹底淋透。伴隨著一陣陣大風(fēng)，感覺濕透的身體被吹的刺骨般疼痛，同事?lián)乃麄兩眢w吃不消，關(guān)切的讓小伙子打著雨傘再干活，可肖永強(qiáng)邊干活邊說道：“撐傘干活太慢！”就這樣，小伙子們淋著雨堅(jiān)持抗洪。

2、“這個(gè)酸痛有點(diǎn)后知后覺”

畢五洲是一個(gè)很老實(shí)的人，熟悉的同事一般都叫他“老畢”。雖然他沒有星光大道的老畢那夸夸奇談的主持能力，但是他身上有著一股子認(rèn)真的味道。老畢是入戶的工程人員。在7月21日的晚上可以用“跑斷腿”來形容他，在園區(qū)內(nèi)來回的奔波，在業(yè)主焦急的時(shí)候安撫業(yè)主。雨天路滑，他在奔跑時(shí)他多次摔倒在了園區(qū)中，摔倒然后爬起來，甩甩身上的水，繼續(xù)奔跑，摔倒并沒有讓他感覺到什么疼痛感。直到第二天睡醒后，老畢突然覺得渾身酸痛，已經(jīng)難以起身了，接受治療的老畢還笑稱“這個(gè)酸痛有點(diǎn)后知后覺”。

3、浮腫的手臂

雨中有的業(yè)主家地下室進(jìn)了水，保潔員走到了淘水的第一線，淘完一家顧不上休息，接著又到另一家。一直到次日凌晨，大家才拖著疲憊的身子回宿舍休息，在水里面整整泡了10多個(gè)小時(shí)，第二天有好多保潔員的胳膊由于淘水時(shí)間過長(zhǎng)腫了起來，可她們依然堅(jiān)持來上班。

4、最堅(jiān)強(qiáng)的抗洪精神

“汪洋”世界中，一輛黃色皮劃艇的出現(xiàn)吸引了眾人的眼球。一位父親擺動(dòng)著雙槳，載著自己的小女兒，正悠閑在水上玩耍，這一幕給原本凝重的氣氛增添了不少歡樂，原本陰沉的天空也瞬間投射出溫暖的陽光，照射在波光粼粼的水面上。還有一位母親非常應(yīng)景的給自己的小兒子換上了超人的泳衣。面對(duì)災(zāi)情，業(yè)主們樂觀的心態(tài)堪稱是最堅(jiān)強(qiáng)的“抗洪精神”。

5、姜湯——無言的鼓勵(lì)

“你們是物業(yè)的么？”面對(duì)突如其來的詢問，物業(yè)的員工以為業(yè)主需要幫助，誰知好心的業(yè)主其實(shí)是害怕雨水中堅(jiān)守崗位的物業(yè)人感冒，特意送來親手熬制的姜湯幫助驅(qū)寒?！澳銈冓s緊喝點(diǎn)姜湯，別凍壞了，你們好樣的”！面對(duì)業(yè)主的關(guān)心，物業(yè)人姜湯喝在嘴里，暖在心田。

第二篇：金地集團(tuán)投資價(jià)值分析報(bào)告

做中國(guó)最有價(jià)值的地產(chǎn)企業(yè)——金地集團(tuán)投資價(jià)值分析報(bào)告

一、公司概況

快速成長(zhǎng)的房地產(chǎn)業(yè)后起之秀

金地集團(tuán)是一家正在快速成長(zhǎng)的房地產(chǎn)公司。自1993年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)以來，經(jīng)過十年的發(fā)展，金地已經(jīng)從深圳福田區(qū)的一家區(qū)域性地產(chǎn)公司，發(fā)展成為具有相當(dāng)資產(chǎn)規(guī)模、跨區(qū)域發(fā)展、品牌影響力顯著的全國(guó)性房地產(chǎn)公司。在1999-2003的四年間，公司的總資產(chǎn)和主營(yíng)收入分別增長(zhǎng)了6.4倍和4.1倍，年均復(fù)合增長(zhǎng)率分別高達(dá)64.8%和50.2%。到2003年底，金地集團(tuán)的主營(yíng)收入、凈利潤(rùn)和總資產(chǎn)三項(xiàng)指標(biāo)均位列房地產(chǎn)上市公司前10位。

金地的核心競(jìng)爭(zhēng)力

與大多數(shù)資源性的房地產(chǎn)公司不同，金地并沒有實(shí)力雄厚的股東背景，土地儲(chǔ)備方面也沒有天然的優(yōu)勢(shì)，公司之所以能夠取得成功主要?dú)w因于其所擁有的相互制衡的公司治理結(jié)構(gòu)、科學(xué)而具有競(jìng)爭(zhēng)力的內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制、前瞻性的戰(zhàn)略、卓越的產(chǎn)品開發(fā)能力和優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)。

相互制衡的公司治理結(jié)構(gòu)

金地集團(tuán)是較早進(jìn)行現(xiàn)代企業(yè)制度改革的深圳本地企業(yè)。早在1994年5月，經(jīng)深圳市體改辦批準(zhǔn)，公司就成為了“現(xiàn)代化企業(yè)制度改革”的試點(diǎn)企業(yè)，并于1996年2月完成股份制改造。在歷次改制過程中，公司先后吸收了多家外部企業(yè)成為戰(zhàn)略性股東，并形成了相互制衡的股東結(jié)構(gòu)。這可以從公司董事會(huì)成員的構(gòu)成中得到證明：在總共15位董事中，來自股東單位的占6席，獨(dú)立董事占5席，而公司內(nèi)部的執(zhí)行董事僅占4席。顯然，這個(gè)結(jié)構(gòu)能夠全面地反映各方股東的利益，確保公司的發(fā)展不會(huì)偏離股東財(cái)富增值的目標(biāo)。

科學(xué)而具有競(jìng)爭(zhēng)力的內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制

房地產(chǎn)公司基本上是以項(xiàng)目為單位進(jìn)行運(yùn)營(yíng)的，因此員工的短期行為傾向比較突出，而這不利于企業(yè)建立長(zhǎng)期的品牌和信譽(yù)。另一方面，近幾年大量民營(yíng)資本加入行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)互相挖角現(xiàn)象日益普遍，企業(yè)內(nèi)有經(jīng)驗(yàn)的核心人才流動(dòng)頻繁。金地充分意識(shí)到這點(diǎn)，在實(shí)踐中探索建立起了以“延期支付計(jì)劃”為核心的長(zhǎng)期激勵(lì)機(jī)制，不僅保證了團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定而且提高了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。

所謂“延期支付計(jì)劃”是指公司每年確定一個(gè)合理的業(yè)績(jī)目標(biāo)，如果被激勵(lì)對(duì)象經(jīng)過努力實(shí)現(xiàn)了預(yù)定的業(yè)績(jī)目標(biāo)，則根據(jù)業(yè)績(jī)表現(xiàn)提取一定的激勵(lì)基金對(duì)其進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，但激勵(lì)基金遞延支付。金地的董事會(huì)是長(zhǎng)期激勵(lì)計(jì)劃的管理機(jī)構(gòu)，并下設(shè)薪酬與考核委員會(huì)負(fù)責(zé)長(zhǎng)期激勵(lì)制度的實(shí)施。激勵(lì)對(duì)象具有相當(dāng)大的普遍性，不僅包括集團(tuán)層面的高級(jí)管理人員、公司的中層管理人員、子公司或分公司的負(fù)責(zé)人，對(duì)公司有突出貢獻(xiàn)的核心骨干也能參與分享。因此，科學(xué)而富有競(jìng)爭(zhēng)力的激勵(lì)制度成為了金地持續(xù)成長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力。

前瞻性的戰(zhàn)略

金地非常重視前瞻性的戰(zhàn)略思考，“快人一步”是金地的指導(dǎo)思想和不懈追求。在這種思想的指導(dǎo)下，在大多數(shù)深圳房地產(chǎn)企業(yè)仍然致力于本地市場(chǎng)爭(zhēng)奪的2000年，金地就邁出了跨區(qū)域擴(kuò)張的腳步，先后進(jìn)入北京和上海市場(chǎng)，并在隨后的幾年中在這兩個(gè)城市站穩(wěn)了腳跟，取得了不俗的業(yè)績(jī)。這種戰(zhàn)略性的安排不僅使金地避免了在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的深圳土地市場(chǎng)上以高價(jià)拍地的尷尬，又充分握住了北京和上海近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略性機(jī)遇，從而獲得了豐厚的投資回報(bào)。當(dāng)前，在目前大多數(shù)地產(chǎn)商都在進(jìn)行跨區(qū)域發(fā)展之際，金地的戰(zhàn)略性思考已經(jīng)深入到：如何在幾個(gè)重點(diǎn)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)區(qū)域化發(fā)展、如何通過更科學(xué)合理的投資體系安排進(jìn)一步提高資金的使用效率等更深層次的問題。

卓越的產(chǎn)品開發(fā)能力

金地強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的人本、優(yōu)質(zhì)和創(chuàng)新。經(jīng)過幾年的摸索，金地已經(jīng)形成了一套貫穿產(chǎn)品開

發(fā)全過程的科學(xué)的開發(fā)體系。公司在設(shè)計(jì)施工過程中堅(jiān)持以滿足客戶需求為導(dǎo)向，使產(chǎn)品最大限度地滿足客戶的需要；集團(tuán)制定了全流程管理制度，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工、客戶服務(wù)等重要節(jié)點(diǎn)都實(shí)現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)化，確保公司所有的工程優(yōu)良率都達(dá)到了100%。與此同時(shí)，金地非常注重產(chǎn)品的創(chuàng)新，始終確保公司開發(fā)的項(xiàng)目與同類產(chǎn)品相比具有先進(jìn)性和差異化。因此，公司開發(fā)的產(chǎn)品都能受到了客戶和業(yè)內(nèi)廣泛的認(rèn)可，項(xiàng)目的銷售率都非常高。以公司2004年銷售的幾個(gè)項(xiàng)目為例：香蜜山一期在短短半年時(shí)間內(nèi)，便取得了95%以上的銷售率；武漢金地格林小城首期銷售就出現(xiàn)了1500多人搶購400余套精品房的情況；上海格林春岸兩度出現(xiàn)當(dāng)天推出房源當(dāng)天售罄的盛況。

遠(yuǎn)見卓識(shí)、凝聚力高、管理能力強(qiáng)的管理團(tuán)隊(duì)

金地的管理團(tuán)隊(duì)和管理風(fēng)格非常具有個(gè)性，主要具有以下的特征：第一、公司的決策堅(jiān)持理性主義原則，無論是對(duì)區(qū)域的選擇，還是具體項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，管理層都秉持科學(xué)決策的理念，而不是憑借個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)和直覺決策。金地或許會(huì)因此失去一些機(jī)會(huì)，但絕不會(huì)出現(xiàn)大的決策失誤，這也正是公司以往開發(fā)的項(xiàng)目都能取得成功的重要原因。第二、團(tuán)隊(duì)的凝聚力極強(qiáng)。金地將近60人的中高層管理團(tuán)隊(duì)在公司平均的服務(wù)年限超過5年，董事長(zhǎng)凌克與總裁張華綱在公司服務(wù)的年限都在10年以上。第三、對(duì)戰(zhàn)略和運(yùn)營(yíng)的研究非常重視。對(duì)戰(zhàn)略的重視表明公司是一家有抱負(fù)有理想的企業(yè)，并不只是跟隨行業(yè)發(fā)展而隨波逐流；另一方面，金地又十分注重執(zhí)行力，善于利用各種行之有效的管理工具提高運(yùn)營(yíng)效率，達(dá)成的途徑包括向世界一流的專業(yè)顧問公司尋求支持，或直接從外部聘請(qǐng)專才。

二、發(fā)展戰(zhàn)略

遠(yuǎn)景———“做中國(guó)最有價(jià)值的地產(chǎn)企業(yè)”

金地的遠(yuǎn)景是“做中國(guó)最有價(jià)值的地產(chǎn)企業(yè)”，其對(duì)價(jià)值的定義包括四個(gè)主要方面：第一、為正在形成和壯大的中產(chǎn)階層提供高品質(zhì)的生活空間和增值服務(wù)；第二、為股東和投資者創(chuàng)造最大的價(jià)值；第三、為員工提供良好的職業(yè)環(huán)境和發(fā)展機(jī)會(huì)；第四、為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值，承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

與萬科注重規(guī)模擴(kuò)張的“成為行業(yè)領(lǐng)跑者”的愿景相比，金地更加注重品質(zhì)與價(jià)值的提升，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行適度有序的規(guī)模擴(kuò)張。這保證了公司項(xiàng)目開發(fā)極高的成功率，同時(shí)管理質(zhì)量也不會(huì)降低。實(shí)際上，到目前為止公司已經(jīng)和正在開發(fā)的10多個(gè)項(xiàng)目中沒有一個(gè)失敗的案例。

全國(guó)性擴(kuò)張戰(zhàn)略———多層次、高質(zhì)量的有序擴(kuò)張

從1998年的住房制度改革開始，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了高速增長(zhǎng)的階段；另一方面，中國(guó)各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平差距較大，總體上呈現(xiàn)此起彼伏的態(tài)勢(shì)。為了充分把握行業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)，金地從2000年起開始實(shí)施了全國(guó)性的擴(kuò)張戰(zhàn)略。與許多地產(chǎn)公司的擴(kuò)張沖動(dòng)不同，金地的擴(kuò)張相當(dāng)理性，區(qū)域與項(xiàng)目的選擇經(jīng)過慎重的篩選、實(shí)施的步驟有條不紊，管理質(zhì)量始終如一。

金地的全國(guó)性擴(kuò)張戰(zhàn)略分為三個(gè)層次：區(qū)域性公司、城市性公司和項(xiàng)目公司。所謂區(qū)域性公司，是指金地在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最具活力的三大經(jīng)濟(jì)圈———長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，設(shè)立負(fù)責(zé)三大片區(qū)項(xiàng)目管理的區(qū)域性公司。金地希望通過區(qū)域性公司來運(yùn)作更多的項(xiàng)目擴(kuò)大整體開發(fā)規(guī)模，并籍此進(jìn)一步提高集團(tuán)的開發(fā)和營(yíng)銷能力，并且分散單個(gè)城市的投資風(fēng)險(xiǎn)。目前集團(tuán)已經(jīng)在北京、上海和深圳建立了區(qū)域性管理中心并在當(dāng)?shù)亻_發(fā)項(xiàng)目，并且以此為基地向周邊的城市滲透。目前，深圳公司已經(jīng)將項(xiàng)目擴(kuò)展到了珠海、東莞，并且正在廣州尋找投資機(jī)會(huì)；金地在天津的項(xiàng)目拓展工作也進(jìn)行的非常順利，公司還在長(zhǎng)三角周邊城市積極尋找投資機(jī)會(huì)和合作伙伴。在第二個(gè)層次，公司計(jì)劃在中、西部?jī)?nèi)陸地區(qū)挑選若干個(gè)具有發(fā)展?jié)摿Φ闹行某鞘?，設(shè)立分公司進(jìn)行長(zhǎng)期運(yùn)作。公司已經(jīng)巨資投入的武漢就屬于這一類型，此外金地已經(jīng)對(duì)重慶、成都、沈陽等區(qū)域中心城市進(jìn)行了充分的研究和考查，并

且正在尋找合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入。最后，作為對(duì)前兩個(gè)層次的補(bǔ)充，公司還會(huì)根據(jù)個(gè)別項(xiàng)目的收益情況，在一些二、三線城市選擇一些個(gè)別項(xiàng)目投資，以提高集團(tuán)的盈利水平，并使公司未來的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)更加平穩(wěn)。

土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略———優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高周轉(zhuǎn)率

雖然目前金地的土地儲(chǔ)備規(guī)模并不是非常大，但從結(jié)構(gòu)上看一些項(xiàng)目的開發(fā)周期偏長(zhǎng)。這樣的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)是公司上一輪土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略所形成的結(jié)果，并實(shí)現(xiàn)了很高的土地增值，公司這幾年的高毛利率體現(xiàn)了這一戰(zhàn)略的成功。不過，這種長(zhǎng)周期的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)使得集團(tuán)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率偏低，不利于規(guī)模擴(kuò)張和分散風(fēng)險(xiǎn)，公司的利潤(rùn)和現(xiàn)金流的波動(dòng)幅度也較大。

金地充分意識(shí)到這點(diǎn)，在新一輪土地儲(chǔ)備中，公司將會(huì)更加強(qiáng)調(diào)優(yōu)化土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，提高集團(tuán)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。在未來新增的土地儲(chǔ)備中，短期項(xiàng)目將占55％左右，而中期項(xiàng)目將占到35％左右，長(zhǎng)期項(xiàng)目?jī)H占10%。結(jié)合現(xiàn)有的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，未來將基本形成“長(zhǎng)、中、短搭配”的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)。區(qū)域布局方面，公司的區(qū)域布局將更加分散化，三大經(jīng)濟(jì)圈之外的投資比重將有所提高。

產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略———注重產(chǎn)品品質(zhì)和社區(qū)價(jià)值的提升

總體上，金地的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略是：通過對(duì)客戶需求和偏好的分析和理解，制定市場(chǎng)細(xì)分策略，并據(jù)此調(diào)整和安排公司的業(yè)務(wù)流程，集中利用企業(yè)有限的資源、有效地為客戶提供能滿足其需求的產(chǎn)品或服務(wù)，提高客戶的滿意度，最終形成企業(yè)持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。金地的市場(chǎng)細(xì)分策略是：為中國(guó)日益擴(kuò)大的中產(chǎn)白領(lǐng)階層（主流市場(chǎng)與潛力市場(chǎng)）提供高品質(zhì)的生活空間和房地產(chǎn)增值服務(wù)（居住價(jià)值與社區(qū)價(jià)值）。

針對(duì)目標(biāo)客戶的需求，公司將通過兩方面的能力提升，為客戶提供高品質(zhì)的居住空間和增值服務(wù)：一方面，公司采取差異化的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，通過提高產(chǎn)品的附加值來提高客戶的價(jià)值。首先，公司通過科學(xué)的社區(qū)規(guī)劃和完善的社區(qū)運(yùn)營(yíng)，滿足客戶的需求，尤其是將塑造社區(qū)文化的理念植入社區(qū)價(jià)值體系中，公司開發(fā)的北京格林小鎮(zhèn)就是這樣的成功典范；其次在產(chǎn)品開發(fā)方面，金地在堅(jiān)持設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量的同時(shí)，注重運(yùn)用新材料、新技術(shù)和新工藝來提高產(chǎn)品的附加值。另一方面，公司將通過項(xiàng)目系列化和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化提升開發(fā)效能，縮短項(xiàng)目開發(fā)周期，提高項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)效率。

三、業(yè)務(wù)及項(xiàng)目介紹

在建項(xiàng)目的概況

（1）北京金地國(guó)際花園

■ 北京金地國(guó)際花園是對(duì)公司2004年盈利貢獻(xiàn)最大的一個(gè)項(xiàng)目，也是金地集團(tuán)在北京提升品牌形象的力作，公司在項(xiàng)目中擁有60%權(quán)益。該項(xiàng)目位于朝陽區(qū)建國(guó)路北側(cè)，東西兩側(cè)為規(guī)劃中的光輝里路，屬于中央商務(wù)區(qū)（CBD板塊），與知名樓盤現(xiàn)代城隔街相對(duì)。項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積約為33萬平米，分為南北兩區(qū)。其中，北區(qū)5幢高層住宅已經(jīng)達(dá)到90%以上的預(yù)售率，并大部分將在04年竣工結(jié)算。南區(qū)則由一幢甲級(jí)寫字樓、一幢服務(wù)式公寓和一個(gè)三層的商業(yè)設(shè)施組成，預(yù)計(jì)將在07年產(chǎn)生利潤(rùn)貢獻(xiàn)。

（2）上海格林春曉

■ 格林春曉是金地集團(tuán)在上海開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，公司擁有90%的權(quán)益。該項(xiàng)目坐落于上海西北部的古鎮(zhèn)南翔，緊臨滬嘉高速公路和滬宜公路，且臨近規(guī)劃中的軌道交通R3線（該線將F1賽場(chǎng)所在地安亭鎮(zhèn)與市區(qū)徐家匯相連）。南翔雖屬于嘉定區(qū)，但距離市中心不足1小時(shí)的車程，為嘉定區(qū)最靠近市區(qū)的地塊。因此，該樓盤優(yōu)越的地理位置吸引了區(qū)域以外購買者的追捧。格林春曉的占地面積為13.5萬平米，規(guī)劃建筑面積為9.6萬平米，容積率為0.7，共有聯(lián)體、疊加及雙拼別墅共436套，分為三期建設(shè)銷售，目前僅存2套未售，而售價(jià)從開盤之初的5700元/平米，逐步提高到目前的8300元/平米以上。

（3）上海格林春岸

■ 格林春岸位于嘉定區(qū)的中心地帶，為一舊城改造項(xiàng)目，公司擁有100%的權(quán)益。項(xiàng)目的占地面積為12.2萬平米，總規(guī)劃建筑面積為15.3萬平米，容積率為1.2，共有總戶數(shù)為974套住宅和4間商鋪。項(xiàng)目分為兩期開發(fā)，分別在04年和05年竣工結(jié)算。該項(xiàng)目貼合了當(dāng)?shù)卣畬?duì)老城區(qū)“短期只拆不建、更新建筑以中、低密度、公共性、生態(tài)型為基本原則”的主導(dǎo)思想，以水景社區(qū)為賣點(diǎn)，推出低密度花園洋房、六層電梯公寓、親水疊加別墅、河濱聯(lián)體別墅、錯(cuò)層小高層等多種物業(yè)形態(tài)，以滿足當(dāng)?shù)馗叨丝蛻舻牟煌枨?。憑借超前的設(shè)計(jì)和極佳品質(zhì)，該樓盤在當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域市場(chǎng)上獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷,銷售勢(shì)頭非常不錯(cuò)，每次推盤的預(yù)售率都在95%以上，而售價(jià)從最初的4300元/平米提高到了目前的5500元/平米。

（4）上海格林世界

■ 格林世界項(xiàng)目也位于南翔，位于滬嘉高速公路的東側(cè)，與格林春曉項(xiàng)目臨近,公司擁有70%的權(quán)益。該項(xiàng)目的占地面積為136.66萬平米，規(guī)劃建筑面積90.2萬平米，容積率為0.66，為一個(gè)以別墅為主的低密度大型社區(qū)。項(xiàng)目一期800畝已經(jīng)開工，其中包括占地100畝的公園和建筑面積約為21萬平米的住宅。按規(guī)劃，將建成具有法國(guó)南部普羅旺斯風(fēng)格的社區(qū)，住宅部分將分成小高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)幢別墅等，該項(xiàng)目將是公司06年以后的主要利潤(rùn)來源。值得注意的是，該項(xiàng)目的土地成本僅為37萬/畝，在容積率相近的情況下，比格林春曉的56萬/畝要低將近三分之一。另外，去年10月份，南翔鎮(zhèn)臨近的另一塊土地拍出了130萬/畝的價(jià)格（普通居住用地、容積率為1.2），因此這個(gè)項(xiàng)目的地價(jià)升值幅度相當(dāng)可觀。

（5）上海浦東未來域

■ 該項(xiàng)目是金地集團(tuán)與上海的浦發(fā)集團(tuán)合作的第一個(gè)項(xiàng)目，公司擁有49%的權(quán)益,并擁有經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。該項(xiàng)目位于浦東三林路西側(cè)，占地面積為10.5萬平米，建筑面積為14.1萬平米，容積率為1.3，由多層及小高層組成。2005年三月份一期將對(duì)外銷售，預(yù)計(jì)售價(jià)將在8000元左右。該項(xiàng)目將在05年及06年為集團(tuán)提供利潤(rùn)貢獻(xiàn)。

（6）深圳香蜜山

■ 該項(xiàng)目地處深圳福田區(qū)香蓮立交路口，屬于當(dāng)今深圳市地段極佳的中心地區(qū)，公司擁有100%的權(quán)益。該項(xiàng)目依山而建，并容納了深圳的國(guó)際網(wǎng)球中心，是一個(gè)具有運(yùn)動(dòng)、健康特色的山體住宅項(xiàng)目，也是深圳首個(gè)獲得國(guó)家住宅中心認(rèn)證的健康住宅。項(xiàng)目對(duì)外推出之后，當(dāng)即受到各界好評(píng),成為業(yè)界學(xué)習(xí)的典范。項(xiàng)目總建筑面積約17萬平米，分成二期。其中，一期已經(jīng)達(dá)成95%以上的預(yù)售率，并將在04年提供利潤(rùn)貢獻(xiàn)。

（7）武漢格林小城

■ 武漢格林小城位于武漢武昌的南湖片區(qū)，是武漢市二環(huán)線內(nèi)為數(shù)不多的可大規(guī)模開發(fā)的中心地塊。該項(xiàng)目最大的特點(diǎn)在于東臨南湖水域這一天然的水景社區(qū)。項(xiàng)目的左右兩側(cè)將是市政規(guī)劃中的600畝超大規(guī)模水上公園。公司規(guī)劃把格林小城打造成為德國(guó)風(fēng)情的精品社區(qū)。項(xiàng)目的占地面積為43.8萬平米，規(guī)劃建筑面積為65.7萬平米,將分成六期開發(fā)。該項(xiàng)目的一期A1組團(tuán)在04年11月預(yù)售，首次推出的458套房源，當(dāng)天就成交了442套，成交率高達(dá)96.5%，創(chuàng)造了武漢樓市的新記錄。

（8）東莞格林小城

■ 該項(xiàng)目毗鄰東莞市中心區(qū)，西靠東莞大道，與新建的市政府、歌劇院和會(huì)展中心相望，地理位置優(yōu)越。該項(xiàng)目占地面積為13.6萬,總規(guī)劃建筑面積約為24.5萬平米,共分為7個(gè)組團(tuán)。第一組團(tuán)在04年下半年推出，銷售情況良好。該項(xiàng)目從05年起將持續(xù)為集團(tuán)提供利潤(rùn)貢獻(xiàn)。

儲(chǔ)備項(xiàng)目的概況

（9）北京格林小城

■ 北京格林小城位于北京亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，是格林小鎮(zhèn)的后繼項(xiàng)目。該項(xiàng)目占地

面積約為60萬平米。由于用地手續(xù)尚在辦理中，尚未開工。

（10）深圳龍華項(xiàng)目

■ 該項(xiàng)目位于深圳龍華地區(qū)，占地面積約為18萬平米，總規(guī)劃建筑面積約為42萬平米。目前該項(xiàng)目正在前期設(shè)計(jì)中，預(yù)計(jì)可在06年提供利潤(rùn)貢獻(xiàn)。

與房地產(chǎn)相關(guān)的其他業(yè)務(wù)

金地在長(zhǎng)期專注于住宅開發(fā)領(lǐng)域的同時(shí)，也一直在審慎地嘗試新業(yè)務(wù)的拓展。這種拓展的目的有兩個(gè)方面：第一、是為了降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，增加公司的利潤(rùn)來源；第二、也是更重要的目的，是為了提高公司在住宅開發(fā)領(lǐng)域的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，而向價(jià)值鏈上下游的一種拓展。實(shí)際上，香港、新加坡的大型地產(chǎn)公司往往采取了類似的經(jīng)營(yíng)模式，其業(yè)務(wù)范圍涉及到：地產(chǎn)開發(fā)、投資物業(yè)、房地產(chǎn)信托管理等與房地產(chǎn)相關(guān)的多個(gè)領(lǐng)域，并具有逐步向房地產(chǎn)金融領(lǐng)域滲透的趨勢(shì)。金地也看到了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的未來趨勢(shì)，從培養(yǎng)人才、積累經(jīng)驗(yàn)的角度出發(fā)，開始逐步涉足這些領(lǐng)域。

房地產(chǎn)信托

美國(guó)、香港等地大型地產(chǎn)公司的案例已經(jīng)證明：房地產(chǎn)信托投資基金能很好地為住宅開發(fā)業(yè)務(wù)提供互補(bǔ)的協(xié)同效應(yīng)。金地與金信信托、浙江綠城等公司合作的金信雙龍計(jì)劃是主要針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司權(quán)益投資的一個(gè)信托計(jì)劃。公司希望通過參與項(xiàng)目的篩選、談判、投資的全過程，增長(zhǎng)房地產(chǎn)投資的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，為將來參與房地產(chǎn)信托投資基金管理（REIT）業(yè)務(wù)做準(zhǔn)備。

房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置

公司還與摩根斯坦利、上海盛融合作共同涉足房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)。三方通過設(shè)立合資公司，以折扣價(jià)購買了中國(guó)建設(shè)銀行的不良資產(chǎn)，然后通過各種方式變現(xiàn)獲得收益。所謂的不良資產(chǎn)實(shí)際是一些由于各種原因停工的“爛尾樓”，處置過程中需要涉及到項(xiàng)目篩選、結(jié)構(gòu)融資、處置變現(xiàn)等多個(gè)環(huán)節(jié)，而三個(gè)合資方在這些方面又各有所長(zhǎng)。除了獲取豐厚的收益以外，金地希望借此為未來進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)等新的領(lǐng)域積累經(jīng)驗(yàn)和人才。

物業(yè)管理

物業(yè)管理則是金地早期為樹立品牌而進(jìn)入的領(lǐng)域。目前，金地的物業(yè)管理已經(jīng)覆蓋全國(guó)30個(gè)大中城市，管理和顧問的項(xiàng)目總數(shù)達(dá)到118個(gè)，總面積超過1600多萬平方米，在全國(guó)位居前三位。雖然，這項(xiàng)業(yè)務(wù)本身對(duì)集團(tuán)的盈利貢獻(xiàn)并不大，但公司在此領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)卻是和自身的發(fā)展戰(zhàn)略緊密相關(guān)的。物業(yè)管理不僅可以幫助公司樹立良好的品牌形象，對(duì)公司的跨區(qū)域發(fā)展尤為有利，同時(shí)物業(yè)管理也是差異化競(jìng)爭(zhēng)策略中的重要一環(huán)，公司通過優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)提高自身產(chǎn)品的價(jià)值和差異化，并以此構(gòu)筑公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

四、行業(yè)背景及區(qū)域分析

中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)————— 一個(gè)長(zhǎng)期增長(zhǎng)的故事

我們認(rèn)為，1998年下半年開始的住房制度改革是中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展的開端。雖然，受到宏觀經(jīng)濟(jì)因素和政策變化的影響，過程中必然會(huì)存在著調(diào)整，但基于以下的理由，我們認(rèn)為增長(zhǎng)是行業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)趨勢(shì)：第一、中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)仍將繼續(xù)得以維持，而居民收入的持續(xù)提高也是可以預(yù)期的；第二、中國(guó)的城市化正處于加速的階段，受過良好教育的農(nóng)民子弟具有強(qiáng)烈的愿望在大城市找到他們生活和發(fā)展的空間；第三、在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，城市居民對(duì)住房的需求未被充分滿足，而把畢生的儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為不動(dòng)產(chǎn)是東方國(guó)家普遍的文化傳統(tǒng)。第四，從居住質(zhì)量的角度，中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)仍處在較低的水平，而舊城改造等重建計(jì)劃也將推動(dòng)多次置業(yè)需求的產(chǎn)生。

短期即使出現(xiàn)調(diào)整，長(zhǎng)期仍然可以看好

不可否認(rèn)的是，從2003年起全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了上漲加速的趨勢(shì)。2004年1-11月份，全國(guó)住宅價(jià)格同比大約上漲了12%。尤其是，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的許多城市，過去三年房?jī)r(jià)的累

計(jì)漲幅超過了一倍。除了地區(qū)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的合理因素以外，投資性購房比重過高和買房者的看漲預(yù)期也對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起到相當(dāng)大的作用。

從今年開始，政府采取了包括加息在內(nèi)的一系列的調(diào)控措施來抑制房?jī)r(jià)的上漲。我們認(rèn)為，在未來一至兩年內(nèi)，政府有可能繼續(xù)提高利率，而當(dāng)累積加息幅度超過100個(gè)基點(diǎn)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能出現(xiàn)短暫的調(diào)整。但是，基于以下兩個(gè)的判斷，我們認(rèn)為調(diào)整的幅度和時(shí)間都不會(huì)太大：第一、由于土地和信貸的控制，使得未來的住房供應(yīng)量增速放慢；第二、經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)和居民收入持續(xù)增加，將使得購房者的對(duì)房?jī)r(jià)的承受力加強(qiáng)。

主要區(qū)域住宅市場(chǎng)分析

上海 ——— 土地供應(yīng)放慢，房?jī)r(jià)居高不下

從1998年下半年以來，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)大幅超越了北京和深圳，無論采取何種數(shù)據(jù)計(jì)算，上海住宅價(jià)格累計(jì)漲幅都超過一倍以上。對(duì)此，我們認(rèn)為2002年以前上海房?jī)r(jià)的上漲是符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面，具有合理的成份，主要理由如下：第一、上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)中心的地位得到確立和加強(qiáng)；第二、由于看好上海的投資環(huán)境，近幾年國(guó)內(nèi)外的資金大量涌入，外來人口的持續(xù)增長(zhǎng)產(chǎn)生了源源不斷的需求；第三、過去幾年，上海的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和動(dòng)拆遷投資巨大，提升了環(huán)境和地段價(jià)值；第四、自內(nèi)外銷并軌之后，海外人士購房需求被大大激發(fā)，在人民幣升值的預(yù)期下，海外資金紛紛投資于上海的房地產(chǎn)。

房?jī)r(jià)漲幅過大，房?jī)r(jià)收入比創(chuàng)新高

不可否認(rèn)的是，隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，投資者的比重增加過快，而購房者對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期也得到加強(qiáng)。因此，從2003年起，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些非理性的成份。從從房?jī)r(jià)收入比的角度來看，當(dāng)前的倍數(shù)已經(jīng)達(dá)到了16倍左右，不僅超過了97年的高點(diǎn)，從在全國(guó)范圍內(nèi)來看，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了平均水平。

土地供應(yīng)已放慢，在建規(guī)模并不大

值得關(guān)注的是，從今年起，土地的供應(yīng)速度出現(xiàn)了明顯的放慢。一方面，上海市動(dòng)拆遷政策改變后，動(dòng)拆遷量已經(jīng)大幅下降，而自實(shí)行招標(biāo)以后，土地供應(yīng)的節(jié)奏明顯放慢；另一方面，受銀行信貸緊縮的影響，新開工量增速也在放緩。2003年，上海市商品住宅新開工面積僅同比增長(zhǎng)13.1%，預(yù)計(jì)04年將進(jìn)一步放慢到10%左右，而明年可能會(huì)更低。從當(dāng)前在建的規(guī)模來看，在建住宅面積大約相當(dāng)于03年預(yù)售面積的1.7倍，這個(gè)比例雖比02年有所提高，但仍舊低于1998年房地產(chǎn)低谷時(shí)的水平，這表明當(dāng)前的在建規(guī)模并不大。綜合分析，我們認(rèn)為雖然上海的房?jī)r(jià)高企，但由于供應(yīng)的放緩，兩至三年內(nèi)未必會(huì)出現(xiàn)大幅下跌。

政府高度關(guān)注，房?jī)r(jià)有望軟著陸

房?jī)r(jià)的上漲已經(jīng)引起政府的高度關(guān)注。從2003年下半年起，上海市政府也推出了一系列的政策，包括：加大對(duì)土地供應(yīng)的調(diào)控力度，放慢動(dòng)拆遷、限制期房轉(zhuǎn)讓、增加中低價(jià)住宅用地供應(yīng)，實(shí)施房地產(chǎn)交易合同網(wǎng)上備案制度、健全住房保障體系等一系列措施。我們認(rèn)為，政府的一系列調(diào)控措施終會(huì)起到成效，上海房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)暴漲暴跌的現(xiàn)象，有望實(shí)現(xiàn)軟著陸。

深圳———空置率見底，未來房?jī)r(jià)看漲

前幾年，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上處于調(diào)整吸納存量的過程中。深圳住宅價(jià)格從1999年開始就走出底部開始回升，由于收入的增長(zhǎng)略高于房?jī)r(jià)的漲幅，因此，房?jī)r(jià)收入比總體上是處于逐年下降的。

特區(qū)外城市化帶來發(fā)展契機(jī)

2003年深圳市的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為2861億元，增長(zhǎng)17.3%，達(dá)到八年新高，在全國(guó)居第四位。人均GDP為54560元/人，居全國(guó)首位。2003年6月CEPA的簽署、2003年底，深圳特區(qū)外城市化進(jìn)程全面啟動(dòng)，以及地鐵建設(shè)等城市基礎(chǔ)設(shè)施的加快建設(shè)，將使深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨巨大的發(fā)展機(jī)遇。

政府控制土地供應(yīng)，市場(chǎng)消化吸納存量

從2001年起，深圳市政府實(shí)施了“三年內(nèi)控制土地供應(yīng)”的措施，因此過高的投資增幅得到有效的控制。我們將歷年的新開工面積減去當(dāng)年的竣工面積后的數(shù)值，來衡量供應(yīng)量的變化。從圖中可以看到，供應(yīng)的變化呈現(xiàn)明顯的周期性變動(dòng)，而從2003年開始市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了供應(yīng)減少、吸納存量的周期。

銷售率回升，房?jī)r(jià)收入比下降

銷售方面，我們將歷年的竣工面積與銷售面積之差定義為空置量的變化，而銷售面積與竣工面積的商定義為銷售率。由于市場(chǎng)的整體規(guī)模的逐步提高，近三年空置量的絕對(duì)值比較高，但銷售率從2001年起已經(jīng)逐步開始回升，這意味著供大于求的局面已經(jīng)得到遏制。價(jià)格方面，深圳住宅價(jià)格從1999年開始就走出底部開始回升，由于收入的增長(zhǎng)略高于房?jī)r(jià)的漲幅，因此，房?jī)r(jià)收入比總體上是處于逐年下降的，這點(diǎn)與全國(guó)的情況相似。綜合上面的分析，我們認(rèn)為，與95年前后的房地產(chǎn)熱相比，當(dāng)前深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健康，政府控制供應(yīng)的措施將使未來三年內(nèi)市場(chǎng)的空置量顯著下降，而房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有升。

北京———奧運(yùn)帶動(dòng)基建，房?jī)r(jià)穩(wěn)中趨升

前幾年，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣處于調(diào)整消化存量的過程中。與寫字樓市場(chǎng)的整體供大于求相比，住宅市場(chǎng)正在逐步回復(fù)到供求平衡的狀態(tài)。值得關(guān)注的是，從今年起北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)了比較明顯的回升。展望未來，奧運(yùn)工程帶動(dòng)北京的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，北京土地供應(yīng)日趨規(guī)范，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的市場(chǎng)都是正面的，我們對(duì)北京住宅市場(chǎng)持樂觀的看法。

房地產(chǎn)投資回歸理性

2001年以前，北京市的房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了過快的增長(zhǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出本地經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度。其后幾年，房地產(chǎn)投資增速逐年回落，市場(chǎng)逐步回歸理性，并于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度相匹配。截至2004年第三季度數(shù)據(jù)，北京的房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)幅度為GDP增長(zhǎng)幅度的1.81倍，已經(jīng)回到2000年以前的低位，這表明市場(chǎng)正朝著更為平衡、健康的方向發(fā)展。

供求關(guān)系有所緩和

從施工面積與銷售面積數(shù)據(jù)情況來看，供過于求局面已有控制。最近4年，北京的施工與銷售面積之比基本穩(wěn)定在4-5倍區(qū)間；而銷售面積與竣工面積之比維持在70%以上，并逐年提高，這表明市場(chǎng)在逐步消化存量之后，供求關(guān)系已經(jīng)大為緩和。

居民對(duì)房?jī)r(jià)承受能力有所增強(qiáng)

最近幾年，北京的房?jī)r(jià)整體上呈現(xiàn)穩(wěn)中略降的態(tài)勢(shì)。相反，居民的收入?yún)s持續(xù)增加。因此，從房?jī)r(jià)收入比的情況來看，北京的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)從1997年的23倍降到了2003年的11倍，這意味著北京居民對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力在加強(qiáng)。

武漢 —————中部重鎮(zhèn)，潛力無窮

武漢歷來是中部地區(qū)的交通樞紐和工業(yè)重鎮(zhèn)，由于各種原因武漢的發(fā)展?jié)摿σ恢睕]有得到充分的發(fā)揮。最近幾年，武漢出現(xiàn)了明顯的正面變化：城市建設(shè)和招商引資的力度明顯增強(qiáng)，已有多條地鐵和過江隧道項(xiàng)目通過國(guó)家審批。同時(shí)，位于漢陽的沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已經(jīng)吸引到了神龍富康、海爾和美的空調(diào)等大企業(yè)的入駐。我們認(rèn)為，未來三至五年內(nèi)，武漢的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)將有相當(dāng)大的發(fā)展機(jī)會(huì)，這一點(diǎn)與當(dāng)前的天津和三年前上海的情況很類似。

高檔商品住宅市場(chǎng)潛力巨大

長(zhǎng)期以來，武漢市的房地政策的主基調(diào)是：土地出讓以協(xié)議為主且價(jià)格相當(dāng)?shù)土?、政府積極鼓勵(lì)興建大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)。在這種背景之下，武漢的房?jī)r(jià)在全國(guó)省會(huì)級(jí)城市中屬于偏低水平。2003年的住宅平均售價(jià)仍舊在2400元/平米以下，另一方面，由于商品化程度低，當(dāng)?shù)刈≌目傮w品質(zhì)較低。因此，武漢的高檔商品住宅市場(chǎng)具有巨大的潛力。

舊改力度加大，推動(dòng)住宅消費(fèi)

從2003年開始，為了改善城市形象，武漢市的舊城改造力度相當(dāng)大。根據(jù)武漢房產(chǎn)局

的數(shù)據(jù)，2003年全年武漢完成了29塊片區(qū)、總占地面積為8267畝的舊城改造，比02年同比增長(zhǎng)了292.7%,全市的拆遷面積達(dá)到260萬平米，同比增長(zhǎng)34.7%,拆遷戶數(shù)為24433戶，比02年增加了11413戶。我們認(rèn)為，大規(guī)模的舊城改造將減少市場(chǎng)的存量，并帶動(dòng)住宅消費(fèi)，成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的“助推器”。

需求旺盛，房?jī)r(jià)加速上揚(yáng)

2003年，武漢市商品房銷、預(yù)售面積為961.32萬平方米，增長(zhǎng)26.60％，總銷預(yù)售金額為191.72億元，增長(zhǎng)44.74％，增幅巨大。進(jìn)入2004年，在銷售淡季的一季度，即實(shí)現(xiàn)銷預(yù)售商品房262.48萬平方米，同比增長(zhǎng)60.11％，商品房銷預(yù)售收入為33.52億元，同比增長(zhǎng)62.56％，增幅均創(chuàng)歷年之最。價(jià)格方面，從2003年9月份以來，武漢市商品房銷售均價(jià)連續(xù)三個(gè)季度加速上揚(yáng)（漲幅分別為1.5%、3.6%、5.1%），其中2004年一季度5.1%的單季漲幅為近年之最。

從歷史數(shù)據(jù)來看，武漢的住宅消費(fèi)起步于2001年，但2000-2002年間的房地產(chǎn)投資增速一直維持在10%—15%之間的溫和增長(zhǎng)，在過去的四年間，銷售面積始終大于當(dāng)年的竣工面積。因此，我們認(rèn)為武漢住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面至少還會(huì)維持兩至三年，而房?jī)r(jià)正處于起飛的初期。

五、盈利預(yù)測(cè)和財(cái)務(wù)分析

基本假設(shè)

■ 未來三年內(nèi)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度仍將保持7-8% 左右的年均增長(zhǎng)速度，而居民收入的增長(zhǎng)速度可維持在10%以上

■ 利率的上調(diào)幅度和頻率是溫和的，三年內(nèi)累積加息幅度不超過2%

■ 全國(guó)房地產(chǎn)的銷售速度與供給增長(zhǎng)速度基本相當(dāng)，房?jī)r(jià)的漲幅保持在5%左右

■ 金地集團(tuán)的項(xiàng)目開工、建設(shè)和銷售均能按計(jì)劃進(jìn)行，各項(xiàng)目竣工時(shí)的銷售率仍維持在95%以上

■ 以下的項(xiàng)目預(yù)測(cè)均以目前公司已經(jīng)擁有的項(xiàng)目為基礎(chǔ)，尚未考慮公司未來新增項(xiàng)目或收購股權(quán)可能帶來的盈利增長(zhǎng)

六、房地產(chǎn)上市公司比較

區(qū)域發(fā)展模式

目前，中國(guó)的房地產(chǎn)上市公司大至可以分為三類：全國(guó)性、區(qū)域性和以項(xiàng)目為主的公司。我們對(duì)比了不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)商，并結(jié)合當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的特征后認(rèn)為：在未來十年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間段內(nèi)，全國(guó)性布局的房地產(chǎn)公司具有更好的發(fā)展前景，主要理由包括：第一、中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入一個(gè)持續(xù)的高速增長(zhǎng)階段，這為行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先者提供了廣闊的增長(zhǎng)空間，全國(guó)性開發(fā)商的擴(kuò)張能力更強(qiáng)；第二、中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)化水平都比較低，因此全國(guó)性開發(fā)商可以通過經(jīng)驗(yàn)和信息資源的共享，提高專業(yè)化水平；第三、中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的品牌知名度比較弱，全國(guó)性的品牌更是屈指可數(shù)，未來行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將由項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向品牌的競(jìng)爭(zhēng)，這一方面全國(guó)性的開發(fā)商又可以占得先機(jī)。

目前，在上市公司中，除了萬科是公認(rèn)的全國(guó)性開發(fā)商以外，金地已經(jīng)初步確定了全國(guó)性的布局，并從2004年起進(jìn)入收獲期。招商地產(chǎn)從去年開始也開始了跨區(qū)域的發(fā)展，但仍處于轉(zhuǎn)型過程中。

產(chǎn)品定位

金地的目標(biāo)客戶群鎖定為國(guó)內(nèi)正在迅速成長(zhǎng)的中產(chǎn)階層，其產(chǎn)品檔次明顯高于普通住宅，因此其盈利能力也略高于行業(yè)平均。公司將中產(chǎn)階層更進(jìn)一步劃分為25-30歲首次置業(yè)的年輕白領(lǐng)，產(chǎn)品類型為高品質(zhì)中、小戶型公寓；30-40歲的一二次置業(yè)的社會(huì)中堅(jiān)，產(chǎn)品類型為城區(qū)高尚公寓小區(qū)（小高層、高層）、城郊高尚社區(qū)（多層、花園洋房、經(jīng)濟(jì)性別墅等）；35-45歲二次或多次置業(yè)的中產(chǎn)精英產(chǎn)品類型為城市中心黃金地段高檔公寓、城郊景

觀別墅。金地的策略是將重心放在社會(huì)中堅(jiān)（占70%）層次上，同時(shí)兼顧年輕白領(lǐng)和中產(chǎn)精英的需求，為中產(chǎn)階層各個(gè)主要層次的客戶提供高品質(zhì)的生活空間和增值服務(wù)，從而建立清晰的客戶梯度，提高客戶忠誠(chéng)度，實(shí)現(xiàn)金地品牌價(jià)值最大化。

在房地產(chǎn)上市公司中，對(duì)自身所開發(fā)產(chǎn)品具有明確定位的實(shí)屬少數(shù)，大多數(shù)的公司還停留在根據(jù)個(gè)別項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行客戶定位，尚不具備從滿足目標(biāo)客戶需求的角度去尋找項(xiàng)目、并有針對(duì)性地進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品的意識(shí)和能力。因此，大多數(shù)的地產(chǎn)商只能提供同質(zhì)化的產(chǎn)品和獲得行業(yè)平均水平的利潤(rùn)率，而無法享受到客戶支付的溢價(jià)。在這方面，金地又表現(xiàn)出了“快人一步”的意識(shí)。

財(cái)務(wù)比較

我們比較了10家以住宅開發(fā)為主業(yè)的房地產(chǎn)上市的財(cái)務(wù)指標(biāo)。從毛利率和凈利潤(rùn)來看，金地不僅高于萬科、招商地產(chǎn)，比包含了小型公司在內(nèi)的行業(yè)平均值也高了2-4個(gè)百分點(diǎn)，這主要得益于公司較高的客戶定位和產(chǎn)品品質(zhì)。從資產(chǎn)回報(bào)率的角度來看，金地也處于領(lǐng)先的地位。1999-2000年間，金地的凈資產(chǎn)收益率曾高達(dá)18.3%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出行業(yè)平均水平。2001年，公司發(fā)行新股后，雖然凈資產(chǎn)增長(zhǎng)了210%，但其凈資產(chǎn)收益率仍屬于中等以上的水平。從表面上看，公司的總資產(chǎn)收益率似乎略低于行業(yè)平均水平，這主要是因?yàn)楣拘略龅耐恋貎?chǔ)備較多而且在建項(xiàng)目的結(jié)算大多要到2004年以后。如果剔除這些特殊因素，公司的總資產(chǎn)收益率應(yīng)該也在行業(yè)平均水平之上。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)方面，金地的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率略低于行業(yè)平均值，這主要是由于公司的土地儲(chǔ)備較多。對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，周轉(zhuǎn)率偏低未必是經(jīng)營(yíng)效率低下的反映，相反在房?jī)r(jià)和地價(jià)持續(xù)上漲的過程中，反而是公司決策能力高超的體現(xiàn)。唯一略有欠缺的是，金地的資產(chǎn)負(fù)債率偏高，這主要是因?yàn)檫^去幾年公司的積極擴(kuò)張所導(dǎo)致。幸好，完成增發(fā)以后，公司的資產(chǎn)負(fù)債率將大幅下降到50%左右的安全水平。

七、估值

絕對(duì)估值—現(xiàn)金流折現(xiàn)法和重置成本法

房地產(chǎn)公司是以項(xiàng)目為基礎(chǔ)的特殊企業(yè)，理論上其價(jià)值的計(jì)算公式為：

凈資產(chǎn)價(jià)值（NAV）=有形資產(chǎn)價(jià)值 + 無形資產(chǎn)價(jià)值-債務(wù)的價(jià)值，保守起見，一般的評(píng)估中都忽略無形資產(chǎn)的價(jià)值（品牌及商譽(yù)）。對(duì)于有形資產(chǎn)的評(píng)估，有兩種基本的方法：第一、現(xiàn)金流折現(xiàn)法，即將公司未來可以從所開發(fā)項(xiàng)目中獲得的現(xiàn)金收入現(xiàn)值，減去未來必須支付的投資、費(fèi)用、稅收和利息等各項(xiàng)成本的現(xiàn)值，即可得到各個(gè)項(xiàng)目的凈現(xiàn)值，最后將這些項(xiàng)目的價(jià)值與公司其他資產(chǎn)價(jià)值相加之后即得到有形資產(chǎn)的總價(jià)值。這種方法在理論上比較完善，但需要做多項(xiàng)假定，客觀性較差。第二、重置成本法，即參照當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)公司土地儲(chǔ)備的重置成本進(jìn)行評(píng)估，作為其評(píng)估價(jià)值。這種方法簡(jiǎn)單明了，但有時(shí)限于缺乏可參照的市場(chǎng)成交價(jià)或當(dāng)成交價(jià)顯失公允時(shí)，將給評(píng)估帶來困難。

我們以2004年6月30日以評(píng)估基準(zhǔn)日，對(duì)金地集團(tuán)的凈資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。需要說明的是，截止6月底公司已售未結(jié)算的樓盤銷售面積約為16.2萬平米(這部分面積并未包含在6月底的項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備中),這部分未結(jié)算面積可為公司帶來的凈利潤(rùn)約為2.69億元。因此，我們?cè)谠u(píng)估前先對(duì)公司的凈資產(chǎn)值做了相應(yīng)的調(diào)整。對(duì)于金地集團(tuán)的未售項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備，我們分別采用上述兩種方法進(jìn)行評(píng)估。我們得出的評(píng)估結(jié)果是：公司的未售項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備的的重估增值（扣除少數(shù)股東的權(quán)益后）分別為14.55億元和14.29億元。以增發(fā)前股本計(jì)算,金地的每股凈資產(chǎn)重估價(jià)值應(yīng)該在11.82-11.91元之間,目前股價(jià)大約折讓20%。

相對(duì)估值—市盈率及市凈率

我們選擇了10家以住宅開發(fā)為主業(yè)的房地產(chǎn)公司，進(jìn)行相對(duì)估值的比較。從市盈率的角度，金地集團(tuán)的05年的預(yù)測(cè)市盈率是最低的。從市凈率來看，金地的市凈率也屬于偏低的水平，招商地產(chǎn)的市凈率雖低于金地，但主要的原因在于其房屋租賃業(yè)務(wù)和供水供電業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)相當(dāng)平緩。此外，中遠(yuǎn)發(fā)展和銀基發(fā)展的市凈率雖低，但這兩家公司的資產(chǎn)回報(bào)率和

盈利的持續(xù)性遠(yuǎn)不如金地。綜合來看，金地的估值相對(duì)于其他房地產(chǎn)公司而言，也被明顯低估。

注：金地集團(tuán)04年的每股收益按增發(fā)后的股本估算，萬科05年的每股收益預(yù)測(cè)未考慮可能發(fā)生的轉(zhuǎn)股因素影響

第三篇：2006年金地集團(tuán)品牌推廣工作思路

2006年金地集團(tuán)品牌推廣工作思路

一． 金地品牌現(xiàn)狀

1． 區(qū)域擴(kuò)張對(duì)品牌資源的需求

對(duì)應(yīng)于市場(chǎng)政策環(huán)境的變動(dòng)，金地已經(jīng)進(jìn)入了新一輪區(qū)域擴(kuò)張的快速發(fā)展浪潮，進(jìn)軍西南、西北、東北等地，環(huán)渤海、長(zhǎng)三角和珠三角區(qū)域也紛紛進(jìn)入新的城市，尋找新的利益增長(zhǎng)點(diǎn)。隨著業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展，對(duì)集團(tuán)品牌資源的需求也隨之增加，如何借助集團(tuán)品牌的知名度和相關(guān)資源，迅速在當(dāng)?shù)亟⑵饍?yōu)勢(shì)地位，同時(shí)有效復(fù)制一套完善健全的品牌管理體制，便成為一個(gè)重大的課題。

2． 品牌知名度及行業(yè)地位的強(qiáng)化

如何成為“燈塔品牌”？是我們代表了領(lǐng)先的技術(shù)、我們引導(dǎo)了先進(jìn)的生活方式、還是我們是高檔品牌，品牌標(biāo)桿性的建設(shè)是燈塔品牌策略實(shí)現(xiàn)的前提。我們需要： ? 發(fā)出具有行業(yè)代表性的聲音

?參與具有一定影響力的社會(huì)活動(dòng)

?代表金地思考的書籍，倡導(dǎo)先進(jìn)文化理念

?打造更具影響力的項(xiàng)目品牌

3．“科學(xué)筑家”品牌口號(hào)的落實(shí)與提升

由于“科學(xué)筑家”的口號(hào)在傳播過程中存在過度理性、抽象化、缺乏情感交流的弱點(diǎn)，在下一階段的工作中，主要圍繞兩個(gè)方面：

? “科學(xué)筑家”如何分解落實(shí)到項(xiàng)目營(yíng)銷、工程、客服、設(shè)計(jì)等各個(gè)環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)可復(fù)制性；

? 如何在表達(dá)與傳播層面上，使“科學(xué)筑家”更加貼近人居，更加具備人性化的情感交流力量。

4．健全集團(tuán)與子公司的品牌管理架構(gòu)體系

隨著區(qū)域公司的不斷增加與新城市公司的建立，品牌管理的思路要從事件性管理轉(zhuǎn)化為資源性管理。這需要為品牌管理搭建更為順暢的溝通渠道和知識(shí)分享平臺(tái)。品牌管理的范圍不應(yīng)該僅僅是制度執(zhí)行審核，而應(yīng)該是信息管理，傳播資源整合。包括： ?企業(yè)內(nèi)部品牌管理機(jī)制的優(yōu)化

?信息共享和信息監(jiān)控平臺(tái)的搭建

?外部合作模式的調(diào)整

二．2006年品牌推廣活動(dòng)思路

1． 背景分析

由于媒體廣告分眾化趨勢(shì)明顯，互動(dòng)溝通力量不足，且投放費(fèi)用昂貴，因此選擇社會(huì)影響力更大的事件傳播、活動(dòng)傳播將對(duì)品牌知名度的提升及企業(yè)形象的建立起到更為立竿見影的效果。

2． 藝術(shù)活動(dòng)

將中國(guó)城市化潮流和人居空間的變化充分地與地產(chǎn)品牌相銜接。主題是與自然、家園、人相結(jié)合的雕塑裝置藝術(shù)展，形式上比較前衛(wèi)、時(shí)尚及大氣，又能很好地和金地的品牌理念相結(jié)合；是科學(xué)筑家概念的詩性化演繹，同時(shí)又具有很強(qiáng)地藝術(shù)張力和活動(dòng)發(fā)展空間。

整個(gè)展場(chǎng)設(shè)在開放的空間場(chǎng)地，公眾的參與，使他們和整個(gè)的展示空間有很強(qiáng)的互動(dòng)性，人置身其間本身就是作品的一部分，在開放的空間場(chǎng)景中感受到自然、家園與人的和諧之美。

? 大地藝術(shù)展

? 裝置藝術(shù)展

? 雕塑藝術(shù)展

? 公共藝術(shù)展

3． 體育活動(dòng)

金地有熱愛網(wǎng)球的企業(yè)文化，可向萬科的登山形象學(xué)習(xí)，初步形成網(wǎng)球與金地品牌的聯(lián)系，在業(yè)界提到網(wǎng)球想到金地；接觸目標(biāo)客戶，積累良好形象，加強(qiáng)與目標(biāo)客戶的溝通；推廣網(wǎng)球文化，帶動(dòng)網(wǎng)球中心的發(fā)展?；顒?dòng)形式可包括：

? 網(wǎng)球培訓(xùn)：聘請(qǐng)具有一定資歷的教練，對(duì)參加活動(dòng)的初學(xué)者（不限于初學(xué)者）進(jìn)行

培訓(xùn)，通過科學(xué)的培訓(xùn)，培養(yǎng)他們對(duì)網(wǎng)球的興趣，提高他們的技術(shù)水平，同時(shí)帶給他們良好的品牌形象。同時(shí)公司員工參與協(xié)助培訓(xùn)，在培訓(xùn)當(dāng)中與他們交流，即建立關(guān)系。

? 網(wǎng)球比賽：針對(duì)有一定水平的網(wǎng)球愛好者組織比賽，公司中高層網(wǎng)球高手參與其中。

比賽設(shè)男單、女單、男雙、女雙，每項(xiàng)比賽設(shè)多個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)，提高參與興趣；

? 冠名比賽：如國(guó)內(nèi)外有影像的賽事進(jìn)行獨(dú)家冠名或贊助。

2006金地名人網(wǎng)球節(jié)

2006金地網(wǎng)球名人賽

2006金地網(wǎng)球精英賽

? 網(wǎng)球攝影：1）、在網(wǎng)球活動(dòng)同時(shí)組織攝影愛好者（聯(lián)合攝影學(xué)會(huì)，社會(huì)人員）舉辦

攝影比賽，比賽結(jié)果通過媒體發(fā)布；2）、為娛樂媒體提供拍攝場(chǎng)景

4． 文化活動(dòng)

金地品牌書是2005年金地集團(tuán)企業(yè)與項(xiàng)目品牌互動(dòng)提升研究的一項(xiàng)重要成果之一，它本身是透過金地企業(yè)的發(fā)展、企業(yè)的管理、企業(yè)的項(xiàng)目折射出金地對(duì)品牌獨(dú)特的思考和系統(tǒng)化建設(shè)。因此，品牌書將成為金地對(duì)品牌建設(shè)專業(yè)化思考的剖析，以及對(duì)金地品牌理念的演繹。明年圍繞金地品牌書的上市可作以下宣傳活動(dòng)：

? 品牌書新聞發(fā)布會(huì)

? 參與大型文化研討論壇

? 專家系列講座

5． 公益活動(dòng)

企業(yè)品牌要建立強(qiáng)勢(shì)影響，需要成為一個(gè)社會(huì)的品牌。通過公益活動(dòng)，可迅速提升企業(yè)形象、雇主形象及品牌美譽(yù)度。

保護(hù)古建筑運(yùn)動(dòng)

? 通過捐助保護(hù)歷史建筑、搶救文化遺產(chǎn)等公益性活動(dòng)，全面提升金地的公眾形象 ? 建議選擇一處標(biāo)志性建筑例如天壇，歷史建筑其本身就蘊(yùn)涵豐富的建筑科學(xué)文化 ? 此活動(dòng)還可擴(kuò)展到組織保護(hù)行動(dòng)隊(duì)，探索發(fā)掘未得到公眾關(guān)注而正遭受毀壞的有保

存價(jià)值的歷史建筑。和媒體合作跟拍紀(jì)錄片，擴(kuò)大活動(dòng)影響力

6． 行業(yè)影響力提升

主動(dòng)把握行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)和熱點(diǎn)事件及話題，及時(shí)形成金地的觀點(diǎn)，利用媒體平臺(tái)廣泛傳播：

? 建立一批外部專家顧問團(tuán)隊(duì)，組織與高管不定期的交流會(huì)議，作為金地外部咨詢團(tuán)

隊(duì)

? 參與行業(yè)內(nèi)重要論壇

? 對(duì)媒體上行業(yè)內(nèi)重點(diǎn)事件及時(shí)做出反應(yīng)

? 外部網(wǎng)站建議設(shè)立金地觀點(diǎn)專欄，可不定期發(fā)表對(duì)行業(yè)趨勢(shì)的看法、重要項(xiàng)目的評(píng)

述或者企業(yè)管理構(gòu)想等，成為行業(yè)內(nèi)代表專業(yè)意見的重要平臺(tái)

7． 媒體關(guān)系、高管包裝、國(guó)內(nèi)外具影響力獎(jiǎng)項(xiàng)評(píng)選

? 爭(zhēng)取亞洲范圍內(nèi)的獎(jiǎng)項(xiàng)，例如投資者關(guān)系獎(jiǎng)項(xiàng)等，為公司的國(guó)際化做鋪墊

? 針對(duì)凌董進(jìn)行個(gè)人形象的包裝，例如通過網(wǎng)球等體育活動(dòng)制造亮點(diǎn)、通過達(dá)沃斯世

界經(jīng)濟(jì)論壇的參與提高知名度等

? 加強(qiáng)媒體上的主動(dòng)傳播

三．2006品牌管理提升思路

２００5年形成了媒體管理制度和視覺管理規(guī)范，完善了集團(tuán)品牌管理制度。同時(shí)，開始實(shí)施對(duì)子品牌以季報(bào)形式進(jìn)行備案管理，并通過參與到項(xiàng)目策劃評(píng)審會(huì)，加強(qiáng)與項(xiàng)目品牌的結(jié)合。2004年開始運(yùn)作的品牌例會(huì)制度，搭建了集團(tuán)與子公司共同探討品牌建設(shè)工作的良好平臺(tái)，但其中還有許多問題需要解決。

1．品牌管理基金（資料另附）

2．細(xì)化VI管理方案

針對(duì)VI系統(tǒng)建立之后的維護(hù)問題，應(yīng)該制定一套更為詳盡的VI管理方案，從以下幾個(gè)方面進(jìn)行規(guī)范管理：

? VI規(guī)范，包括色彩、元素、應(yīng)用、主題等

? 物品制作規(guī)范，包括尺寸、材質(zhì)、印刷方式等

? 集團(tuán)VI與子公司VI、項(xiàng)目VI之間關(guān)系及使用規(guī)范

? 定期備案及抽檢制度

3． 品牌研究課題

? 集團(tuán)品牌與項(xiàng)目營(yíng)銷互動(dòng)提升

2005年完成方案制定，2006年要著手落實(shí)在項(xiàng)目營(yíng)銷中，并策劃集團(tuán)品牌推廣與子公司項(xiàng)目營(yíng)銷聯(lián)合推廣的1-2項(xiàng)活動(dòng)。

? 格林系列產(chǎn)品維護(hù)問題

? 新城市品牌推廣指導(dǎo)手冊(cè)

4、品牌管理資源共享體系建立

目前對(duì)于品牌相關(guān)信息資源的維護(hù)及共享工作仍未有效開展，在集團(tuán)KM系統(tǒng)及專業(yè)網(wǎng)站提升之后，應(yīng)就以下方面進(jìn)行規(guī)范管理：

? 提供品牌工作交流展示的平臺(tái)；

? 實(shí)現(xiàn)品牌知識(shí)和資源共享；

? 品牌管理相關(guān)制度、規(guī)范、通知發(fā)布；

? 對(duì)集團(tuán)范圍內(nèi)的品牌工作進(jìn)行監(jiān)控，初步實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目協(xié)作。

5．品牌相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)

針對(duì)新成立公司的需求，在品牌推廣及管理方面提供資源支持，包括：

? 專項(xiàng)考察交流

? 媒體資源共享

? 品牌推廣及管理指導(dǎo)手冊(cè)

? 品牌專業(yè)技能培訓(xùn)

第四篇：金地集團(tuán)全套房地產(chǎn)流程管理流程2012版

目 錄

第一章.戰(zhàn)略管理

第二章.投資發(fā)展

第三章.運(yùn)營(yíng)管理

第四章.設(shè)計(jì)管理

第五章.成本管理

第六章.采購管理

第七章.營(yíng)銷管理

第八章.財(cái)務(wù)管理

第九章.人力資源管理

第十章.行政管理

第十一章.審計(jì)管理

第一章 戰(zhàn)略管理

1.流程圖

第一節(jié)戰(zhàn)略規(guī)劃與管理流程

2．流程概況

3.工作程序

3.1 信息收集與研究

3.1.1 投資發(fā)展部：負(fù)責(zé)收集宏觀環(huán)境信息（國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)行業(yè)的政策與法 規(guī)、國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、法律和社會(huì)文化等方面的信息）、產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境信息（房地

產(chǎn)行業(yè)和

相關(guān)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)、客戶需求、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及業(yè)界標(biāo)桿企業(yè)的發(fā)展動(dòng)態(tài)）、區(qū)域環(huán)境信息

（各區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)政策與法規(guī)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況及發(fā)展趨勢(shì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)文化

等），收集和梳理公司領(lǐng)導(dǎo)及重要會(huì)議中提出的公司及各業(yè)務(wù)發(fā)展的意圖和要求，作為戰(zhàn) 略分析的重要信息。

3.1.2 項(xiàng)目公司：負(fù)責(zé)收集當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策與法規(guī)、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)供需狀況、競(jìng)爭(zhēng) 狀況及發(fā)展趨勢(shì)、客戶需求等信息并進(jìn)行分析。

3.1.3 研發(fā)設(shè)計(jì)部：負(fù)責(zé)收集國(guó)內(nèi)外產(chǎn)品的發(fā)展動(dòng)態(tài)、產(chǎn)品發(fā)展模式，規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的

政策法規(guī)，相關(guān)類型產(chǎn)品的發(fā)展研究、新材料新技術(shù)的應(yīng)用等信息并進(jìn)行分析。

3.1.4 人力資源部：負(fù)責(zé)對(duì)公司內(nèi)部的資源和能力，核心競(jìng)爭(zhēng)力、價(jià)值鏈專業(yè)能力、人

力資源狀況、組織管理能力等進(jìn)行分析。

3.2 信息匯總與分析

3.2.1 以上部門及項(xiàng)目公司于每年年底或公司的戰(zhàn)略規(guī)劃啟動(dòng)前兩個(gè)月，將相關(guān)信息以

報(bào)告形式匯總至總部投資發(fā)展部。投資發(fā)展部對(duì)所匯總的信息進(jìn)行歸類和整理，判斷信息的

準(zhǔn)確性、完整性和價(jià)值性，并針對(duì)某戰(zhàn)略主題組織相關(guān)人員進(jìn)行專題調(diào)查研究以完善相關(guān)信

息。

3.2.2 投資發(fā)展部對(duì)匯總信息進(jìn)行綜合分析，內(nèi)容包括但不限于：行業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)與威

脅、各業(yè)務(wù)單元的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)等，分析方法可采用 SWOT 分析、通用矩陣模型分析、行業(yè)

吸引力矩陣分析等。

3.2.3 投資發(fā)展部可就某戰(zhàn)略議題組織相關(guān)部門或項(xiàng)目公司進(jìn)行研討和分析，以完善戰(zhàn) 略分析內(nèi)容。

3.3 公司總體戰(zhàn)略編制和審批

3.3.1 投資發(fā)展部組織編制《公司總體戰(zhàn)略》 1)公司愿景、使命和核心價(jià)值觀 2)內(nèi)外部環(huán)境分析 3)戰(zhàn)略方案選擇 4)業(yè)務(wù)組合模式選擇 5)戰(zhàn)略目標(biāo)體系設(shè)定 6)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)分析

7)戰(zhàn)略舉措的優(yōu)先順序和初步規(guī)劃，內(nèi)容主要包括但不限于：

3.3.2 公司總體戰(zhàn)略經(jīng)投資分管領(lǐng)導(dǎo)審核后，交決策委員會(huì)評(píng)審，投資發(fā)展部根據(jù)評(píng)審 的意見進(jìn)行調(diào)整或完善，總體戰(zhàn)略最終由董事長(zhǎng)? CEO 批準(zhǔn)。

3.4 公司職能戰(zhàn)略編制和審批

3.4.1 公司總體戰(zhàn)略確定后，由投資發(fā)展部組織總部相關(guān)部門編制職能戰(zhàn)略：

1)投資發(fā)展部組織研發(fā)設(shè)計(jì)部編制《業(yè)務(wù)戰(zhàn)略》（含戰(zhàn)略土地儲(chǔ)備計(jì)劃、產(chǎn)品線規(guī)劃

等內(nèi)容）；

2)財(cái)務(wù)管理部根據(jù)《公司總體戰(zhàn)略》和《業(yè)務(wù)戰(zhàn)略》編制《資本戰(zhàn)略》5

；

3)營(yíng)銷管理部編制《品牌戰(zhàn)略》，并組織研發(fā)設(shè)計(jì)部編制《品牌戰(zhàn)略》中產(chǎn)品品牌戰(zhàn) 略內(nèi)容；

4)人力資源部根據(jù)以上職能戰(zhàn)略編制《組織戰(zhàn)略》、《人力資源戰(zhàn)略》。

3.4.2 各部門編制相關(guān)的職能戰(zhàn)略，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)審核后，匯總至投資發(fā)展部。投資發(fā)展

部對(duì)各職能戰(zhàn)略進(jìn)行匯總、協(xié)調(diào)和平衡，組織相關(guān)部門討論和修正，形成《公司戰(zhàn)略規(guī)劃方

案》經(jīng)投資分管領(lǐng)導(dǎo)審核后，提交決策委員會(huì)評(píng)審確定。

3.5 項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略編制與審批

3.5.1 項(xiàng)目公司根據(jù)《公司總體戰(zhàn)略》和《公司戰(zhàn)略規(guī)劃方案》組織相關(guān)部門編制經(jīng)營(yíng)

規(guī)劃目標(biāo)和相關(guān)職能規(guī)劃，形成《項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略》并經(jīng)項(xiàng)目公司分管領(lǐng)導(dǎo)/總經(jīng)理評(píng)審。

3.5.2 總部投資發(fā)展部及投資分管領(lǐng)導(dǎo)對(duì)各項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略進(jìn)行審核后，組織公司 領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行評(píng)審和批準(zhǔn)。

3.6 戰(zhàn)略執(zhí)行與評(píng)估

3.6.1 公司戰(zhàn)略和項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的實(shí)施，以公司全面預(yù)算的制定和實(shí)施為基

礎(chǔ)，設(shè)定及季度戰(zhàn)略實(shí)施的關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)，以保障戰(zhàn)略的可實(shí)施性和可衡量性。由投資 發(fā)展部根據(jù)戰(zhàn)略相關(guān)績(jī)效指標(biāo)的測(cè)評(píng)，跟蹤總部及項(xiàng)目公司的戰(zhàn)略實(shí)施情況。

3.6.2 投資發(fā)展部每年組織一次總部及項(xiàng)目公司戰(zhàn)略執(zhí)行評(píng)估會(huì)，各部門和項(xiàng)目公司負(fù) 責(zé)人參與評(píng)估。如果執(zhí)行狀況與預(yù)期目標(biāo)之間存在一定差異時(shí)，分析差異情況出現(xiàn)的原因，辨識(shí)導(dǎo)致差異產(chǎn)生的因素的性質(zhì)，即不可控制的因素還是可控制的因素。

1)不可控制的因素：政治環(huán)境、行業(yè)政策、當(dāng)?shù)卣吲c環(huán)境等； 2)可控制的因素：人財(cái)物資源保障因素。

3.6.3 針對(duì)影響戰(zhàn)略實(shí)施的可控因素，投資發(fā)展部提出整改建議，經(jīng)投資分管領(lǐng)導(dǎo)審核、公司領(lǐng)導(dǎo)評(píng)審確定后，略方案的落實(shí)。

由相關(guān)部門或項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)實(shí)施，以保障戰(zhàn)3.7 戰(zhàn)略調(diào)整

3.7.1 根據(jù)戰(zhàn)略執(zhí)行情況可能對(duì)戰(zhàn)略進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整分為：

1)常規(guī)改進(jìn)： 以戰(zhàn)略規(guī)劃方案為基礎(chǔ)，以戰(zhàn)略評(píng)估結(jié)果作為依據(jù)進(jìn)行的定期調(diào)整(通 常為一年)；

2)臨時(shí)性改進(jìn)：根據(jù)突發(fā)事件進(jìn)行戰(zhàn)略改進(jìn)和調(diào)整。

3.7.2 戰(zhàn)略改進(jìn)準(zhǔn)則，進(jìn)行戰(zhàn)略改進(jìn)時(shí)，須考慮到以下因素進(jìn)行調(diào)整和改進(jìn)： 1)一致性，即戰(zhàn)略是否表述了矛盾的目標(biāo)和政策；

2)可行性，即企業(yè)可以提供的資源是否可以滿足戰(zhàn)略目標(biāo)的需要； 3)重要的內(nèi)部因素的變化； 4)重要的外部環(huán)境的變化。

3.7.3 投資發(fā)展部根據(jù)決議結(jié)果責(zé)成相關(guān)部門或項(xiàng)目公司調(diào)整職能規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。

3.7.4 修訂后的戰(zhàn)略規(guī)劃方案及職能規(guī)劃匯總平衡后提交給投資分管領(lǐng)導(dǎo)審核，由決策 委員會(huì)評(píng)審后下發(fā)并執(zhí)行。

4.支持性文件 無

5.相關(guān)記錄 無

第二章投資發(fā)展

1.流程圖

第一節(jié)項(xiàng)目拓展與論證管理流程

2.流程概況

3.工作程序

3.1 基礎(chǔ)信息研究

3.1.1 投資發(fā)展部組織土地基礎(chǔ)信息研究，內(nèi)容包括：宏觀環(huán)境和區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究、政策 法規(guī)研究、目標(biāo)城市發(fā)展和選擇評(píng)價(jià)研究、土地信息研究、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)研究、市場(chǎng)研究和競(jìng)爭(zhēng) 對(duì)手研究等專項(xiàng)研究。

3.1.2 投資發(fā)展部組織完成各專項(xiàng)研究工作，根據(jù)決策需要提交相關(guān)專項(xiàng)研究報(bào)告。需 及時(shí)收集、分析動(dòng)態(tài)信息，其研究成果可即時(shí)報(bào)告或在總結(jié)會(huì)上報(bào)告。

3.1.3 投資發(fā)展部須建立基礎(chǔ)信息研究信息庫，并將基礎(chǔ)信息研究的成果向分管領(lǐng)導(dǎo)和

董事長(zhǎng)·CEO 匯報(bào)后，最終形成《土地儲(chǔ)備計(jì)劃》報(bào)董事長(zhǎng)·CEO

審批。

3.2 城市研究

3.2.1 投資發(fā)展部根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃及土地儲(chǔ)備計(jì)劃提出城市評(píng)審申請(qǐng)（計(jì)劃內(nèi)

或計(jì)劃外）。

3.2.2 投資發(fā)展部負(fù)責(zé)按照城市評(píng)價(jià)成果標(biāo)準(zhǔn)（營(yíng)銷總監(jiān)可依據(jù)項(xiàng)目的重要性決定評(píng)價(jià)

哪些指標(biāo)）的要求進(jìn)行城市研究，并完成城市評(píng)價(jià)資料的收集與整理，形成《目標(biāo)城市評(píng)價(jià)

報(bào)告》，成本管理部完成《新城市房地產(chǎn)開發(fā)成本調(diào)查報(bào)告》。

3.2.3 投資發(fā)展部將《目標(biāo)城市評(píng)價(jià)報(bào)告》提交分管領(lǐng)導(dǎo)審核，并報(bào)決策委員會(huì)評(píng)審，確定是否進(jìn)入該城市。

3.2.4 投資發(fā)展部負(fù)責(zé)備案決策結(jié)果。

3.3 土地信息收集

3.3.1 投資發(fā)展部負(fù)責(zé)土地信息的收集、匯總、整理和總結(jié)等可通過如下幾種渠道進(jìn)行： 1）政府公告收集類：從相關(guān)網(wǎng)站或政府部門獲得政府出讓土地的信息公告、土地儲(chǔ)備 中心進(jìn)行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標(biāo)、掛牌、拍賣公告和法院拍賣土地的信息公告、產(chǎn)權(quán) 交易中心對(duì)擁有土地儲(chǔ)備的企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的掛牌公告； 規(guī)劃局、計(jì)委、建委、房產(chǎn)局等作 為房地產(chǎn)開發(fā)的管理部門，全面掌握著全市各地塊、各項(xiàng)目的用地性質(zhì)、開發(fā)規(guī)模、地價(jià)水平、操作進(jìn)度、轉(zhuǎn)讓意向等全方位的信息。

2）其他房地產(chǎn)開發(fā)公司：部分房地產(chǎn)公司有大量的土地儲(chǔ)備，但由于資金壓力或利益 趨使等原因，將一些地塊完成土地前期開發(fā)后，進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。

3）房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)：隨著房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的不斷健全，投資顧問等專業(yè)中介隊(duì)伍逐漸 成熟、壯大，其憑借各自的資源掌握著大量項(xiàng)目投資的信息。

4）其他主動(dòng)收集信息類：主動(dòng)了解目標(biāo)城市或區(qū)域的土地利用規(guī)劃，舊城改造和土地 供應(yīng)計(jì)劃等信息；各類招商會(huì)與項(xiàng)目推介會(huì)等。

5）其他被動(dòng)收集信息類：內(nèi)外部業(yè)務(wù)合作伙伴及朋友的來電、傳真、約訪、推薦等。

3.3.2 收集通過各類渠道得到的項(xiàng)目（土地）招拍掛、轉(zhuǎn)讓（合作）的有效土地信息后，需于當(dāng)日最遲不超過兩日內(nèi)填寫《土地信息采集表》提交分管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理，總經(jīng)理不

定期對(duì)各土地信息進(jìn)行合議，根據(jù)公司的土地儲(chǔ)備要求對(duì)土地信息進(jìn)行初步判斷，確定是 否進(jìn)入項(xiàng)目發(fā)展階段。

3.3.3 未通過項(xiàng)目發(fā)展的信息由投資發(fā)展部填寫判斷意見，存入土地信息庫，統(tǒng)一答復(fù) 信息提供人，并對(duì)該項(xiàng)土地的后續(xù)成交情況或條件變化情況加以跟蹤。

3.4 發(fā)展項(xiàng)目確定

3.4.1 投資發(fā)展部組織外聘法律顧問了解項(xiàng)目的背景及法律文件的真實(shí)性和有效性，具

體按《土地獲取作業(yè)指引》進(jìn)行。

3.4.2 投資發(fā)展部根據(jù)項(xiàng)目的背景資料，初步判斷項(xiàng)目的操作方式，資料匯總后提請(qǐng)外 聘法律顧問提供意見，提出《新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)》向分管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理匯報(bào)，總經(jīng)理審批

后提出項(xiàng)目用地運(yùn)作方式的意見。

3.4.3 投資發(fā)展部組織研發(fā)設(shè)計(jì)部和營(yíng)銷管理部進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)地勘查和周邊市場(chǎng)的簡(jiǎn)易調(diào) 查。營(yíng)銷管理部根據(jù)市場(chǎng)情況和項(xiàng)目特點(diǎn)做出初步項(xiàng)目定位，初步項(xiàng)目定位至少需包含以下

內(nèi)容：

1）項(xiàng)目的檔次、主要客戶群；

2）項(xiàng)目在公司項(xiàng)目組合中的地位和大致開發(fā)周期； 3）項(xiàng)目中不同建筑產(chǎn)品的種類和各自面積份額、售價(jià)。

3.4.4 對(duì)于新開發(fā)的城市，成本管理部根據(jù)需要參加項(xiàng)目實(shí)地調(diào)查，以了解當(dāng)?shù)仨?xiàng)目開 發(fā)成本相關(guān)資料和情況。

3.4.5 投資發(fā)展部可根據(jù)項(xiàng)目的特殊性與否，進(jìn)行后續(xù)處理：

1）易于規(guī)劃的常規(guī)項(xiàng)目：可與研發(fā)設(shè)計(jì)部口頭溝通后，確定各種形式產(chǎn)品的面積

組合，并由成本管理部提交各種形式產(chǎn)品（含基本配套）的成本數(shù)據(jù)，作為初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算的

依據(jù)。

2）特殊地形或含特殊配套的項(xiàng)目：可將項(xiàng)目資料和初步產(chǎn)品定位交由研發(fā)設(shè)計(jì)部 做出規(guī)劃設(shè)計(jì)草案，交成本管理部做出建安成本的粗略測(cè)算，作為初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算的依據(jù)。

3.4.6 投資發(fā)展部根據(jù)項(xiàng)目情況做出初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算，綜合項(xiàng)目談判后確定的操作方式，形成新項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告，交分管領(lǐng)導(dǎo)審核，并向總經(jīng)理申請(qǐng)召開新項(xiàng)目發(fā)展匯

報(bào)會(huì)。

3.4.7 公司所有新項(xiàng)目立項(xiàng)都要通過新項(xiàng)目發(fā)展匯報(bào)會(huì)論證，匯報(bào)會(huì)的內(nèi)容包括： 1）項(xiàng)目簡(jiǎn)介、周邊環(huán)境和市場(chǎng)介紹、未來發(fā)展趨勢(shì)和市場(chǎng)定位、合作方式及風(fēng)險(xiǎn) 分析、設(shè)計(jì)要點(diǎn)和相應(yīng)成本分析、公司策略和開發(fā)周期、經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算等。

2）投資發(fā)展部需提前 3

天將新項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告發(fā)給與會(huì)人員，為保密起見，土

地方情況和重要談判條件不能涉及。

3）總經(jīng)理根據(jù)項(xiàng)目情況，可確定參加會(huì)議各專業(yè)部門的人員。

4）會(huì)議召開時(shí)，投資發(fā)展部負(fù)責(zé)人可摘要介紹《新項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告》內(nèi)容，主

要工作是回答評(píng)委疑問和意見。評(píng)委應(yīng)認(rèn)真分析討論項(xiàng)目的可行性，并于會(huì)議結(jié)束前詳細(xì)記

錄項(xiàng)目評(píng)估意見、開發(fā)建議和評(píng)估結(jié)論。

5）項(xiàng)目經(jīng)評(píng)審后由總經(jīng)理批準(zhǔn)做出決定，包括項(xiàng)目否決、繼續(xù)補(bǔ)充調(diào)研和項(xiàng)目?jī)?nèi)部立 項(xiàng)并進(jìn)行可行性研究等三種可能的意見，以此決定下一階段的工作方向。

6）投資發(fā)展部應(yīng)于會(huì)后 3 個(gè)工作日內(nèi)完成會(huì)議紀(jì)要，并報(bào)送“決策委員會(huì)”委員、公

司職能部門第一負(fù)責(zé)人。會(huì)議紀(jì)要應(yīng)包含各評(píng)審委員意見和建議，匯報(bào)會(huì)表決結(jié)果。

3.4.8 簡(jiǎn)化項(xiàng)目論證程序。對(duì)符合下列條件之一，可執(zhí)行簡(jiǎn)化項(xiàng)目論證程序，即可選擇

不召開新項(xiàng)目發(fā)展匯報(bào)會(huì)。

3.4.8.1 新項(xiàng)目位置與原有項(xiàng)目接壤，是原項(xiàng)目自然延伸，規(guī)模在 30

萬平方米以下，土地價(jià)格、合作條件和市場(chǎng)情況與原項(xiàng)目基本類似。

3.4.8.2 新項(xiàng)目已召開過專項(xiàng)匯報(bào)會(huì)，但因某些方面的條件未達(dá)到要求而推遲立項(xiàng)，在

匯報(bào)會(huì)之后這些條件已得到改善和解決的。

3.5 項(xiàng)目可行性研究

3.5.1 投資發(fā)展部首先將評(píng)審會(huì)上的意見匯總，根據(jù)項(xiàng)目情況，申請(qǐng)成立項(xiàng)目發(fā)展小組

或聘請(qǐng)外部項(xiàng)目策劃咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行可行性研究工作。

3.5.2 自行組織可行性研究

3.5.2.1 成立項(xiàng)目發(fā)展小組：組長(zhǎng)由投資發(fā)展部第一負(fù)責(zé)人擔(dān)任或由公司總經(jīng)理委派，成員名單由投資發(fā)展部提出，營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、成本、財(cái)務(wù)等各相關(guān)部門配合指派人員，項(xiàng)目發(fā) 展小組須由總經(jīng)理審批確認(rèn)。出現(xiàn)時(shí)間局限等不可抗力因素造成小組不能如期成立，投資發(fā)

展部可替代行使小組職責(zé)，但必須經(jīng)過總經(jīng)理批準(zhǔn)。

3.5.2.2 項(xiàng)目發(fā)展小組制訂《項(xiàng)目可行性研究計(jì)劃》，該計(jì)劃應(yīng)包含各相應(yīng)工作的責(zé)任

部門（責(zé)任人）、達(dá)到效果和時(shí)間要求，并發(fā)送至相關(guān)部門。

3.5.2.3 投資發(fā)展部根據(jù)可行性研究計(jì)劃，編制《土地合作協(xié)議》并提交外聘法律顧問

審核，組織項(xiàng)目發(fā)展小組及相關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)詳細(xì)勘查，并完成如下工作：

1）進(jìn)一步完善項(xiàng)目背景調(diào)研，包括：項(xiàng)目獲得方式的流程、土地方資訊情況、項(xiàng)目所 在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢(shì)等。并根據(jù)可行性研究計(jì)劃對(duì)項(xiàng)目周邊市場(chǎng) 進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，制定初步產(chǎn)品定位建議，并編制《新項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位建議設(shè)計(jì)草案任務(wù)

書》。

2）組織外聘法律顧問參加項(xiàng)目后續(xù)談判，做出法律風(fēng)險(xiǎn)分析。

3）根據(jù)研發(fā)設(shè)計(jì)部在發(fā)展項(xiàng)目確定階段對(duì)現(xiàn)場(chǎng)勘察地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進(jìn)行

項(xiàng)目規(guī)劃分析，及《新項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位建議設(shè)計(jì)草案任務(wù)書》 成《新項(xiàng)目可行性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說明》 造分析。，完成規(guī)劃設(shè)計(jì)草案，形

。并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)勘查地塊的地形、地貌進(jìn)行工程建

4）根據(jù)完成的初步產(chǎn)品定位建議制定營(yíng)銷初步計(jì)劃，并根據(jù)規(guī)劃草案及《新項(xiàng)目可行

性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說明》和工程建造分析，進(jìn)行項(xiàng)目建安成本估算。

5）綜合各專業(yè)提供的定位、規(guī)劃、成本、營(yíng)銷計(jì)劃等資料，完成投資估算與分析，進(jìn)行新項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)估算。

3.5.2.4 投資發(fā)展部最終組織各方面資料，形成固定格式的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，交分 管領(lǐng)導(dǎo)審核后，向董事長(zhǎng)·CEO 提出召開新項(xiàng)目投資決策評(píng)審會(huì)的申請(qǐng)。

3.5.3 委外進(jìn)行可行性研究

3.5.3.1 采購管理部按【采購管理流程】組織項(xiàng)目策劃咨詢機(jī)構(gòu)的選擇。

3.5.3.2 投資發(fā)展部組織項(xiàng)目策劃咨詢機(jī)構(gòu)的進(jìn)場(chǎng)，配合并監(jiān)控項(xiàng)目策劃咨詢機(jī)構(gòu)的可 行性研究過程，審核項(xiàng)目初步定位、財(cái)務(wù)及不確定性分析等階段性研究成果。

3.5.3.3 審核項(xiàng)目策劃咨詢機(jī)構(gòu)完成的《可行性研究報(bào)告》，交分管領(lǐng)導(dǎo)審核，并向董

事長(zhǎng)·CEO 提出召開新項(xiàng)目投資決策評(píng)審會(huì)的申請(qǐng)。

3.6 決策評(píng)審

3.6.1 決策委員會(huì)舉行投資決策評(píng)審會(huì)，聽取項(xiàng)目發(fā)展小組或項(xiàng)目策劃咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目 可行性研究的匯報(bào)。評(píng)審會(huì)對(duì)《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》進(jìn)行全面審議，并填寫《可研報(bào)告評(píng) 審表》，決定項(xiàng)目的取舍和合作條件，或者要求項(xiàng)目發(fā)展小組或項(xiàng)目策劃咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜

合調(diào)整，如果評(píng)審不通過則放棄該項(xiàng)目。

3.6.2 投資決策評(píng)審會(huì)通過后，若無需進(jìn)一步解決的問題，投資發(fā)展部可根據(jù)實(shí)際情況 向投資決策委員會(huì)申請(qǐng)?zhí)崆皢?dòng)該項(xiàng)目定位策劃的深入市場(chǎng)調(diào)研工作。

3.6.3 投資發(fā)展部負(fù)責(zé)按照項(xiàng)目評(píng)審會(huì)通過的項(xiàng)目合作條件獲得項(xiàng)目，并負(fù)責(zé)合作條件 的實(shí)施和跟蹤。

3.7 項(xiàng)目取得

3.7.1 項(xiàng)目取得方式：土地轉(zhuǎn)讓、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、參加招拍掛等。

3.7.2 成立項(xiàng)目談判小組或投標(biāo)小組，通常由董事長(zhǎng)·CEO 任組長(zhǎng)，分管領(lǐng)導(dǎo)為副組長(zhǎng)，組員由投資發(fā)展部、外聘法律顧問或董事長(zhǎng)·CEO 指定人員組成，根據(jù)談判需要隨時(shí)抽調(diào) 各部門相關(guān)人員配合談判工作，直至談判或招拍掛結(jié)束。

3.7.3 談判確定合作后，由投資發(fā)展部制訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議，并提交《合同會(huì)簽表》

經(jīng)成本管理部、外聘法律顧問、財(cái)務(wù)管理部會(huì)簽，分管領(lǐng)導(dǎo)審核，董事長(zhǎng)·CEO 目轉(zhuǎn)讓合同（或項(xiàng)目合作合同）的主要內(nèi)容如下：

1)項(xiàng)目概況；

2)合作條件：股權(quán)比例、利潤(rùn)分配方式或地價(jià)、付款方式； 3)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度；

審批。項(xiàng)

4)項(xiàng)目管理方式； 5)合作雙方的權(quán)利和義務(wù) 6)違約責(zé)任和其他相關(guān)事宜等。

4.支持性文件

4.1《項(xiàng)目定位策劃流程》 4.2《合同管理流程》

4.3《土地獲取作業(yè)指引》

5.相關(guān)記錄

5.1 GEMDALE-P1-LZ01-R01《目標(biāo)城市評(píng)價(jià)報(bào)告成果標(biāo)準(zhǔn)》 5.2 GEMDALE-P1-LZ01-R02《土地儲(chǔ)備計(jì)劃》 5.3 GEMDALE-P1-LZ01-R03《土地信息采集表》 5.4 GEMDALE-P1-LZ01-R04《新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)》

5.5 GEMDALE-P1-LZ01-R05《新項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位建議設(shè)計(jì)草案任務(wù)書》 5.6 GEMDALE-P1-LZ01-R06《新項(xiàng)目可行性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說明》 5.7 GEMDALE-P1-LZ01-R07《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 5.8 GEMDALE-P1-LZ01-R08《項(xiàng)目可研報(bào)告評(píng)審表》

第二節(jié)項(xiàng)目定位策劃流程

1.流程圖

2.流程概況

3.工作程序

3.1 策劃方式確定

3.1.1 項(xiàng)目取得或確定獲取意向后，營(yíng)銷管理部根據(jù)項(xiàng)目情況提出策劃方式的建議，經(jīng)

分管領(lǐng)導(dǎo)審核、董事長(zhǎng)? CEO 審批確定策劃方式是委外或自主后，營(yíng)銷管理部編制 《項(xiàng)

目定位策劃計(jì)劃》，內(nèi)容包括：

1)策劃代理公司選擇確定時(shí)間（委托策劃）2)市場(chǎng)調(diào)研完成時(shí)間（自主策劃）3)項(xiàng)目定位建議完成、評(píng)審時(shí)間 4)項(xiàng)目定位報(bào)告完成、評(píng)審時(shí)間

5)策劃小組的建議成員名單（由營(yíng)銷管理部、研發(fā)設(shè)計(jì)部、成本管理部人員組成）

6)是否針對(duì)重點(diǎn)客戶需求進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)研及調(diào)研方式（座談或問卷）3.1.2《項(xiàng)目定位策劃計(jì)劃》經(jīng)董事長(zhǎng)? CEO 確定的名單，成立策劃小組進(jìn)行市場(chǎng)深入調(diào)研。

批準(zhǔn)后，自主策劃時(shí)由營(yíng)銷管理部按批準(zhǔn)

3.1.3 委外策劃時(shí)由采購管理部按《招標(biāo)采購管理流程》規(guī)定，組織策劃代理公司的選

擇。

3.2 市場(chǎng)調(diào)研

3.2.1 自主策劃：營(yíng)銷管理部組織研發(fā)設(shè)計(jì)部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘和市場(chǎng)調(diào)研?，F(xiàn)場(chǎng)踏勘主要 是了解基地自然狀況、四至范圍、用地條件、周邊配套情況，以便于分析項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)；市 場(chǎng)調(diào)研主要調(diào)查項(xiàng)目周邊 10 公里范圍內(nèi)可售、未售項(xiàng)目以及與項(xiàng)目的主力客源可能形成直

接競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目，調(diào)研時(shí)須填寫《樓盤市調(diào)表》。

3.2.2 委外策劃：由策劃代理公司進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，營(yíng)銷管理部組織研發(fā)設(shè)計(jì)部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng) 踏勘；營(yíng)銷管理部在策劃代理公司提交《項(xiàng)目定位建議書》前進(jìn)行溝通，確保市場(chǎng)調(diào)研信息

和項(xiàng)目定位建議書的正確性和完整性。

3.3 項(xiàng)目定位建議

3.3.1 自主策劃時(shí)，營(yíng)銷管理部根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研信息提出項(xiàng)目定位建議，研發(fā)設(shè)計(jì)部根據(jù) 定位建議進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的分析，雙方進(jìn)行充分溝通并完善定位建議后，由營(yíng)銷管理部編制《項(xiàng) 目定位建議書》 ；委外策劃時(shí)，營(yíng)銷管理部與研發(fā)設(shè)計(jì)部配合并監(jiān)督策劃代理公司完成《項(xiàng)

目定位建議書》?！俄?xiàng)目定位建議書》內(nèi)容應(yīng)包括但不限于：

1)市場(chǎng)與客戶定位

a）潛在消費(fèi)者背景資料分析

b）潛在消費(fèi)者產(chǎn)品需求分析

c）市場(chǎng)現(xiàn)狀 2)產(chǎn)品定位

a）類型：生活設(shè)計(jì)、形象定位

b）檔次風(fēng)格：價(jià)格定位、建筑風(fēng)格定位 c）建筑比例建議

d）戶型配比建議 e)戶型平面建議 3)預(yù)期價(jià)格 4)注意營(yíng)造的要點(diǎn)

a）交通設(shè)施

b）環(huán)境

c）小區(qū)配套

d）物業(yè)管理服務(wù) 5)經(jīng)營(yíng)模式的考慮

a）住宅部分

b）公建部分

c）物業(yè)服務(wù)模式的提升 6)機(jī)構(gòu)潛在消費(fèi)建議

a)機(jī)構(gòu)消費(fèi)者類型

b）使用目的c）產(chǎn)品需求

7)概念設(shè)計(jì)階段工作重點(diǎn) a)工作目的b）工作重點(diǎn) 8)開發(fā)節(jié)奏

3.3.2 營(yíng)銷管理部將編制完成的《項(xiàng)目定位建議書》提交分管領(lǐng)導(dǎo)審核后，報(bào)決策委員

會(huì)評(píng)審。營(yíng)銷管理部負(fù)責(zé)根據(jù)評(píng)審意見，調(diào)整定位建議或監(jiān)督策劃代理公司調(diào)整定位建議，并負(fù)責(zé)將調(diào)整后的《項(xiàng)目定位建議書》報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審核，董事長(zhǎng)? CEO

審批。

3.4 項(xiàng)目定位報(bào)告確定

3.4.1 由營(yíng)銷管理部向研發(fā)設(shè)計(jì)部提交經(jīng)審批確定的《項(xiàng)目定位建議書》，供研發(fā)設(shè)計(jì) 部進(jìn)行項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)。

3.4.2 研發(fā)設(shè)計(jì)部按《概念設(shè)計(jì)管理流程》完成概念設(shè)計(jì)并經(jīng)評(píng)審確定后，由營(yíng)銷管理 部、研發(fā)設(shè)計(jì)部共同向成本管理部提交《項(xiàng)目定位建議書》及項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)成果，由成本管 理部進(jìn)行項(xiàng)目成本測(cè)算，財(cái)務(wù)管理部根據(jù)成本測(cè)算結(jié)果進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算。

3.4.3 營(yíng)銷管理部根據(jù)概念設(shè)計(jì)方案、成本測(cè)算與經(jīng)濟(jì)測(cè)算等資料形成《項(xiàng)目定位報(bào) 告》。

3.4.4《項(xiàng)目定位報(bào)告》完成后提交分管領(lǐng)導(dǎo)審核、決策委員會(huì)評(píng)審。并由營(yíng)銷管理部組 織相關(guān)部門根據(jù)評(píng)審意見進(jìn)行調(diào)整。營(yíng)銷管理部將調(diào)整后的《項(xiàng)目定位報(bào)告》報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審 核，董事長(zhǎng)? CEO

審批。

3.4.5《項(xiàng)目定位報(bào)告》確定后，項(xiàng)目公司營(yíng)銷部啟動(dòng)營(yíng)銷策劃工作，具體按【營(yíng)銷策劃 管理流程】執(zhí)行，并將《項(xiàng)目定位報(bào)告》提交研發(fā)設(shè)計(jì)部，供研發(fā)設(shè)計(jì)部進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。

3.4.6《項(xiàng)目定位報(bào)告》確定后根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展對(duì)其所做的補(bǔ)充及修訂，由營(yíng)銷管理部以會(huì) 議紀(jì)要等形式備案，并提供研發(fā)設(shè)計(jì)部作為設(shè)計(jì)輸入資料。

4.支持性文件

4.1《招標(biāo)采購管理流程》 4.2《概念設(shè)計(jì)管理流程》 4.3《營(yíng)銷策劃管理流程》

5.相關(guān)記錄

5.1 GEMDALE-P1-LZ02-R01《樓盤市調(diào)表》 5.2 GEMDALE-P1-LZ02-R02《項(xiàng)目定位報(bào)告》

第三節(jié)土地獲取作業(yè)指引

1.流程概況工作程序

2.1 掛牌、招投標(biāo)、拍賣的土地獲取

2.1.1 投資發(fā)展部組織對(duì)審核批準(zhǔn)后的地塊進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，提出問題：

1)核實(shí)七通一平等情況；

2)該地塊有無設(shè)立抵押等法律形態(tài)； 3)地下有無光纜、防空設(shè)施或者埋藏文物等；

4)發(fā)現(xiàn)土地現(xiàn)狀與公告內(nèi)容不符的，或者對(duì)土地現(xiàn)狀有其他異議的，應(yīng)向掛牌-招 標(biāo)-拍賣競(jìng)買委托人（地方政府或者土地管理部門）提出異議；

5)發(fā)現(xiàn)宗地內(nèi)有地上或地下待拆遷物，向拆遷負(fù)責(zé)人（地方政府、原土地所有權(quán)人

或者拆遷管理辦公室）咨詢拆遷具體負(fù)責(zé)單位與拆遷時(shí)間表；

6)了解并核實(shí)宗地及其周邊市政大配套設(shè)施的現(xiàn)狀與未來實(shí)施計(jì)劃。

2.1.2 研發(fā)設(shè)計(jì)部參加現(xiàn)場(chǎng)勘察后，將所收集到的資料整理成書面材料，并在三日內(nèi)報(bào) 設(shè)計(jì)總監(jiān)審批。

2.1.3 經(jīng)總經(jīng)理審批確認(rèn)發(fā)展項(xiàng)目后，由投資發(fā)展部組織成立公司新項(xiàng)目發(fā)展小組，完

成項(xiàng)目可行性報(bào)告。

2.1.4 在可行性研究報(bào)告通過后，新項(xiàng)目發(fā)展小組應(yīng)編寫項(xiàng)目投標(biāo)策略方案，包括但不

限于以下內(nèi)容：

1）決策背景；項(xiàng)目概況；法律風(fēng)險(xiǎn)與合作風(fēng)險(xiǎn)分析；市場(chǎng)分析；規(guī)劃設(shè)計(jì)分析；成 本估算；經(jīng)濟(jì)測(cè)算；投資收益分析；掛牌-投標(biāo)-拍賣策略；參與掛牌-投標(biāo)-拍賣的基本態(tài)度；

2）掛牌-投標(biāo)-拍賣競(jìng)買可承受價(jià)格、最高投標(biāo)價(jià)或最高應(yīng)價(jià)；籌措資金額度。2.1.5 在掛牌/投標(biāo)/拍賣競(jìng)買開始日期 7 1)召開新項(xiàng)目聽證會(huì)的申請(qǐng)；

2)已填寫的摘牌申請(qǐng)或投標(biāo)書-競(jìng)買申請(qǐng)書樣稿； 3)《×××u39033X目投標(biāo)策略方案》。

2.1.6 投資發(fā)展部在備齊上述資料后，完成以下工作：

1)組織新項(xiàng)目發(fā)展小組對(duì)項(xiàng)目資料進(jìn)行評(píng)估，并將評(píng)估意見報(bào)送總經(jīng)理審批； 2)投資發(fā)展部組織召開新項(xiàng)目聽證會(huì)；

3)提交投資決策委員會(huì)評(píng)審，并對(duì)是否參加掛牌-投標(biāo)-拍賣競(jìng)買發(fā)表意見。2.1.7 確定參加掛牌-投標(biāo)-拍賣競(jìng)買后，新項(xiàng)目發(fā)展小組應(yīng)在最后截止日兩天前準(zhǔn)備好 履約保證金與參加掛牌-投標(biāo)-拍賣所需的文件，包括：競(jìng)買申請(qǐng)書；董事會(huì)（股東會(huì)）決定； 法定代表人證明書；法定代表人身份證明或授權(quán)委托書、身份證原件及復(fù)印件；銀行資信證 明；其他需要提供的材料。

2.1.8 新項(xiàng)目發(fā)展小組按照政府規(guī)定的程序參加摘牌-投標(biāo)-拍賣的投標(biāo)工作。

1）摘牌、中標(biāo)或者拍賣競(jìng)買成功的，應(yīng)按規(guī)定及時(shí)與拍賣人簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》 ；

日前，投資發(fā)展部備齊下列材料:

與招標(biāo)人-土地管理部門簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》 ；與掛牌人簽訂《掛牌交易成交確認(rèn) 書》 ；并依合同約定給付價(jià)款，并在收到中標(biāo)通知書后或者拍賣結(jié)束后七日內(nèi)向董事長(zhǎng)提 交關(guān)于掛牌-投標(biāo)-拍賣競(jìng)買成功的分析報(bào)告。

2）若掛牌-投標(biāo)-拍賣競(jìng)買失敗，應(yīng)在獲悉招標(biāo)結(jié)果后或者拍賣結(jié)束后七日內(nèi)向董事長(zhǎng) 提交關(guān)于掛牌-投標(biāo)-競(jìng)買失敗的分析報(bào)告。

3）備份摘牌申請(qǐng)書-投標(biāo)書-競(jìng)買申請(qǐng)書等與摘牌-投標(biāo)-拍賣有關(guān)的資料，并交行政事務(wù) 部存檔保存。

2.1.9 最后日期距離招標(biāo)-拍賣公告發(fā)布日不足三十天的，最遲須在最后日期五日前將 2.1.5 所述材料送達(dá)投資發(fā)展部，投資發(fā)展部最遲須在最后日期三日前召開新項(xiàng)目聽證 會(huì)。

2.2 協(xié)議招商

2.2.1 對(duì)于協(xié)議招商項(xiàng)目，應(yīng)要求對(duì)方提供政府對(duì)項(xiàng)目的各種批復(fù)文件及相關(guān)法律文件，具體包括（下述政府的批復(fù)及法律文件并不是每個(gè)項(xiàng)目都要求對(duì)方提供，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展 情況，要求對(duì)方提供相應(yīng)文件）：

1)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及立項(xiàng)批復(fù)； 2)項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)、規(guī)劃意見書； 3)建筑項(xiàng)目告知單； 4)項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 5)項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

6)項(xiàng)目地塊的土地轉(zhuǎn)讓合同、土地證及地塊現(xiàn)狀圖等，以明確合作項(xiàng)目土地的權(quán)屬 問題。如沒有，應(yīng)去規(guī)劃部門、國(guó)土局查詢或去測(cè)繪部門購買等； 7)項(xiàng)目建設(shè)工程施工許可證； 8)項(xiàng)目市政四源協(xié)議； 9)項(xiàng)目規(guī)劃方案及設(shè)計(jì)方案；

10)合作方的公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、企業(yè)法定代表人證明和企業(yè)機(jī)構(gòu)代碼證； 11)合作方如為合資企業(yè)，應(yīng)要求其提供合資協(xié)議書及公司章程。

2.2.2 投資發(fā)展部與外聘法律顧問對(duì)以上文件審查時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)問題： 1)必須是政府有關(guān)部門的批復(fù)文件而不是上報(bào)件；

2)對(duì)于未能提供的文件（無論對(duì)方稱是否已上報(bào)），都應(yīng)設(shè)法落實(shí)該方面是否存在麻 煩，以避免投資后出現(xiàn)問題，造成經(jīng)濟(jì)損失；

3)應(yīng)嚴(yán)格審查對(duì)方提供文件的可靠性及有效性，例如是否已過期？或是否同政府的新 政策有沖突等；

4)除明確合作伙伴的法律地位外，要與其上級(jí)主管部門接洽，了解合作方開發(fā)設(shè)想，其開發(fā)設(shè)想是否得到其主管部門的認(rèn)可等情況。

3.支持性文件

3.1《項(xiàng)目拓展與論證管理流程》

4．相關(guān)記錄

第三章運(yùn)營(yíng)管理

1.流程圖

第一節(jié)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃管理流程

2.流程概況

3.工作程序

3.1 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的編制與審批

3.1.1 總部運(yùn)營(yíng)管理部/項(xiàng)目公司于每年 11 月初組織總部/項(xiàng)目公司各部門對(duì)本經(jīng) 營(yíng)計(jì)劃完成情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，并對(duì)次經(jīng)營(yíng)環(huán)境和內(nèi)部管理現(xiàn)狀進(jìn)行綜合分析。

3.1.2 項(xiàng)目公司下屬各部門根據(jù)分析編制本部門工作計(jì)劃，報(bào)項(xiàng)目公司各分管領(lǐng)導(dǎo) 及總經(jīng)理審核后，于 11 月 15 日前上報(bào)總部對(duì)應(yīng)職能部門。

3.1.3 總部各職能部門匯總各項(xiàng)目公司上報(bào)的專業(yè)工作計(jì)劃后，結(jié)合 3.2.1

進(jìn)行的分析

結(jié)果及本部門相關(guān)的職能戰(zhàn)略要求，編制本部門工作計(jì)劃，報(bào)總部分管領(lǐng)導(dǎo)審核，并于 11 月 25 日前交總部運(yùn)營(yíng)管理部。

3.1.4 運(yùn)營(yíng)管理部對(duì)總部各部門上報(bào)的工作計(jì)劃進(jìn)行匯總、協(xié)調(diào)和平衡，形成公司 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃草案。重點(diǎn)平衡以下四方面：

1)各部門和各項(xiàng)目公司重點(diǎn)工作任務(wù)與職能戰(zhàn)略/經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略要求的一致性； 2)各部門計(jì)劃措施對(duì)目標(biāo)支持的有效程度； 3)各部門所需要的相關(guān)部門支持是否得到保證； 4)資源保障要求的可行性。

3.1.5 運(yùn)營(yíng)管理部對(duì)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃草案進(jìn)行修正后，形成《公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃》，交運(yùn)營(yíng)

分管領(lǐng)導(dǎo)審核，于 12 月 5 日前報(bào)決策委員會(huì)評(píng)審。

3.1.6 決策委員會(huì)對(duì)《公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃》進(jìn)行評(píng)審，并提出調(diào)整意見。運(yùn)營(yíng)管理部根 據(jù)調(diào)整意見組織相關(guān)部門進(jìn)行修訂，并將修訂完成的《公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃》報(bào)董事長(zhǎng)·CEO 審批。

3.1.7 運(yùn)營(yíng)管理部于 12 月 10 日前將《公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃》以書面形式下發(fā)總部各部

門和各項(xiàng)目公司分解后執(zhí)行。

3.2 月度計(jì)劃編制

3.2.1 總部各部門根據(jù)下達(dá)的部門計(jì)劃，編制部門月度工作計(jì)劃，《部門月度計(jì)劃》 制訂后，與相關(guān)配合部門經(jīng)理溝通確認(rèn)配合要求，經(jīng)部門分管領(lǐng)導(dǎo)審核后，于每月 25 日交 運(yùn)營(yíng)管理部審核，確?！恫块T月度計(jì)劃》符合《部門工作計(jì)劃》和各項(xiàng)目《項(xiàng)目總體實(shí) 施計(jì)劃》對(duì)責(zé)任部門的完成時(shí)間要求，并由運(yùn)營(yíng)管理部備案至相關(guān)副總和總經(jīng)理。

3.2.2 各項(xiàng)目公司根據(jù)下達(dá)的項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，組織項(xiàng)目公司各部門編制月度工 作計(jì)劃，經(jīng)各分管領(lǐng)導(dǎo)審核、項(xiàng)目公司總經(jīng)理審批后，報(bào)總部運(yùn)營(yíng)管理部備案，并交至項(xiàng)目 公司綜合部存檔。

3.3 計(jì)劃實(shí)施監(jiān)控、評(píng)估與考核

3.3.1 各部門及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)執(zhí)行月度計(jì)劃，運(yùn)營(yíng)管理部對(duì)計(jì)劃執(zhí)行過程及時(shí)進(jìn)行跟進(jìn) 和監(jiān)督，對(duì)潛在計(jì)劃延期問題及時(shí)提出預(yù)警。

3.3.2 每月 2 日總部各部門填寫上一月的《部門月度計(jì)劃》中“完成情況”和“偏差原 因分析”內(nèi)容，并匯總至運(yùn)營(yíng)管理部；運(yùn)營(yíng)管理部根據(jù)日常計(jì)劃督進(jìn)情況及完成情況跟蹤，填寫“驗(yàn)證結(jié)果”和“考核處理意見”，與被考核部門負(fù)責(zé)人確認(rèn)簽字，并編制《公司月 度計(jì)劃執(zhí)行與分析報(bào)告》，將它與各部門月度計(jì)劃考核意見于次月 4 日共同提交各部門分 管領(lǐng)導(dǎo)審核、評(píng)估后，匯總至總部人力資源部進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。

3.3.3 運(yùn)營(yíng)管理部在公司月度經(jīng)營(yíng)會(huì)議上對(duì)工作計(jì)劃執(zhí)行中出現(xiàn)的問題提出整改建議，由公司領(lǐng)導(dǎo)提出整改要求后，運(yùn)營(yíng)管理部負(fù)責(zé)監(jiān)督整改的落實(shí)情況并及時(shí)向分管領(lǐng)導(dǎo)反饋，在下月計(jì)劃總結(jié)與分析中列明整改驗(yàn)證結(jié)果。

3.4 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃調(diào)整與總結(jié)

3.4.1 在經(jīng)營(yíng)計(jì)劃執(zhí)行期間因內(nèi)外部環(huán)境的變更，計(jì)劃執(zhí)行機(jī)構(gòu)可提出工作計(jì) 劃調(diào)整申請(qǐng)。總部職能部門提出申請(qǐng)經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核后匯總至運(yùn)營(yíng)管理部；各項(xiàng)目公司下屬 部門提出申請(qǐng)經(jīng)項(xiàng)目公司總經(jīng)理審核后匯總到總部運(yùn)營(yíng)管理部。影響經(jīng)營(yíng)計(jì)劃調(diào)整的因

素包括以下幾點(diǎn)：

1)公司領(lǐng)導(dǎo)決定調(diào)整公司戰(zhàn)略，重新制訂公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃； 2)國(guó)家政策發(fā)生重大變化導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)算或?qū)ｍ?xiàng)預(yù)算發(fā)生變化；

3)公司領(lǐng)導(dǎo)決定增加（或縮減）新任務(wù)，如增加新項(xiàng)目，延緩原有項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度； 4)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生重大有利或不利變化，需要調(diào)整相關(guān)計(jì)劃，如整體銷售市場(chǎng)的冷暖、39

市場(chǎng)原材料價(jià)格的漲跌；

5)工作進(jìn)展與計(jì)劃已出現(xiàn)較大偏差，需要按實(shí)際情況進(jìn)行計(jì)劃和預(yù)算的調(diào)整； 6)發(fā)生不可抗力；

7)公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為應(yīng)該調(diào)整的其它事項(xiàng)。

3.4.2 計(jì)劃的調(diào)整申請(qǐng)經(jīng)運(yùn)營(yíng)管理部、運(yùn)營(yíng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核后，報(bào)決策委員會(huì)進(jìn)行評(píng)審。運(yùn)營(yíng)管理部負(fù)責(zé)根據(jù)評(píng)審意見組織相關(guān)部門對(duì)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整和修訂，并即時(shí)下發(fā) 至各部門和各項(xiàng)目公司。

3.4.3 每年 7 月，運(yùn)營(yíng)管理部結(jié)合每月的計(jì)劃執(zhí)行分析情況、計(jì)劃調(diào)整審批結(jié)果，對(duì)年 度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃進(jìn)行檢討和修訂，經(jīng)運(yùn)營(yíng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核后，交公司領(lǐng)導(dǎo)評(píng)審，審批確定后重新下

發(fā)相關(guān)部門。

3.4.4 每年 1 月，運(yùn)營(yíng)管理部組織總部各部門/各項(xiàng)目公司進(jìn)行工作總結(jié)，編制年

度工作總結(jié)經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)/項(xiàng)目公司總經(jīng)理審核后，由運(yùn)營(yíng)管理部進(jìn)行匯總，交公司領(lǐng)導(dǎo)審閱。

4.支持性文件

無

5.相關(guān)記錄

5.1 GEMDALE-P1-JH01-R01《公司年(月)度計(jì)劃》 5.2 GEMDALE-P1-JH01-R02《部門年(月)度計(jì)劃》

5.3GEMDALE-P1-JH01-R0《公司月度計(jì)劃執(zhí)行與分析報(bào)告》

第二節(jié)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃管理流程

1.流程圖

2.流程概況

3.工作程序

3.1 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃的制定

3.1.1 項(xiàng)目論證通過并獲得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)后，運(yùn)營(yíng)管理部組織項(xiàng)目公司確定項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目 標(biāo)，劃分整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)周期。

3.1.2 項(xiàng)目公司根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際的分期開發(fā)情況組織編制分期項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃，上報(bào)運(yùn) 營(yíng)管理部，由運(yùn)營(yíng)管理部組織決策委員會(huì)進(jìn)行會(huì)議評(píng)審；通過后，項(xiàng)目公司與各部門溝通，共同編制確認(rèn)各專項(xiàng)工作計(jì)劃，以保證項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃的有效執(zhí)行。

3.1.3 批準(zhǔn)后的項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃作為項(xiàng)目公司的考核依據(jù)，項(xiàng)目公司將項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度 計(jì)劃分解為季度計(jì)劃和月度計(jì)劃并報(bào)運(yùn)營(yíng)管理部備案。

3.1.4 計(jì)劃編制要點(diǎn)：

1)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃是各專業(yè)計(jì)劃的制定依據(jù)，計(jì)劃內(nèi)容必須涵蓋所有關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，具 體《工程開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃》 ；

2)計(jì)劃必須表達(dá)各階段、各專業(yè)活動(dòng)的時(shí)間安排（起點(diǎn)和終點(diǎn)），以及各業(yè)務(wù)之間 的銜接關(guān)系；

3)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃以 PROJECT 軟件編制，采用慣例的橫道圖（甘特圖）方式表達(dá)，并加以文字說明。

3.2 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行控制

3.2.1 項(xiàng)目公司必須每月月底召開計(jì)劃工作分析例會(huì)，并與次月 5 日前向運(yùn)營(yíng)管理部報(bào) 告上月月度計(jì)劃完成情況、執(zhí)行偏差和擬采取措施。

3.2.2 運(yùn)營(yíng)管理部每月 10 日前將各項(xiàng)目公司的月報(bào)轉(zhuǎn)發(fā)總部相關(guān)職能部門，便于各部

門及時(shí)跟蹤各專項(xiàng)進(jìn)度的執(zhí)行情況。

3.2.3 若計(jì)劃出現(xiàn)或即將出現(xiàn)延遲，運(yùn)營(yíng)管理部應(yīng)及時(shí)給項(xiàng)目公司發(fā)出預(yù)警，項(xiàng)目公司

應(yīng)及時(shí)自身或與總部部門協(xié)作，采取有效措施保障計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。

3.2.4 若計(jì)劃出現(xiàn)延遲影響到項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，項(xiàng)目公司應(yīng)及時(shí)提出調(diào)整

方案報(bào)運(yùn)營(yíng)管理部審核，總經(jīng)理審批后進(jìn)行調(diào)整。但仍需按原項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行考核。

4.支持性文件

無

5.相關(guān)記錄

5.1 GEMDALE-P1-JH02-R01《項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃》

第三節(jié)工程質(zhì)量管理流程

1.流程圖

2.流程概況

3.工作程序

3.1 施工前準(zhǔn)備階段

3.1.1 項(xiàng)目開工前，工程部組織設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等相關(guān)部門進(jìn)行圖紙交 底，并形成《施工圖交底紀(jì)要》。

3.1.2 設(shè)計(jì)單位對(duì)施工圖紙技術(shù)交底中出現(xiàn)的問題進(jìn)行答復(fù)，必要時(shí)出具《設(shè)計(jì)變更

單》。

3.1.3 工程部、監(jiān)理單位對(duì)施工單位編制的施工方案及質(zhì)量控制措施進(jìn)行審核，報(bào)工程

分管領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。

3.1.4 工程部對(duì)監(jiān)理單位編制的《監(jiān)理細(xì)則》進(jìn)行審核并監(jiān)督執(zhí)行。

3.2 建立樣板

3.2.1 材料供方提供建筑材料樣板，并交與工程部建立材料樣品庫。3.2.2 監(jiān)理單位專業(yè)工程師會(huì)同工程部對(duì)進(jìn)場(chǎng)材料設(shè)備對(duì)照樣板進(jìn)行檢查。

3.2.3 防水層、保溫層、鋼結(jié)構(gòu)施工、鋁合金門窗、幕墻、外立面裝飾、毛坯房、公共

部位精裝（包括其他需要建立樣板的項(xiàng)目）、管道綜合等，必須要求施工單位先做現(xiàn)樓小，報(bào)工程部、監(jiān)理單位驗(yàn)收通過 規(guī)模施工樣板和工法樣板（明確分項(xiàng)的施工工藝和工法）后，方可大面積施工。

3.2.4 對(duì)涉及建筑效果、使用功能的分項(xiàng)工程，除了按 3.2.3 要求外，工程部還必須提

前 1-3 天通知監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)部(設(shè)計(jì)部門確定是否通知設(shè)計(jì)單位)、營(yíng)銷部，驗(yàn)收后方可施

工。

3.3 施工過程質(zhì)量監(jiān)控

3.3.1 施工單位按照樣板進(jìn)行工程施工。

3.3.2 監(jiān)理單位負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程質(zhì)量全方位、全過程的管理和監(jiān)控。

3.3.3 工程部專業(yè)工程師參與監(jiān)理工程師的日常巡視工作，及時(shí)掌握現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量情況，并將巡視檢查結(jié)果記錄在《現(xiàn)場(chǎng)工程管理日志》中。

3.3.4 監(jiān)理工程師跟蹤監(jiān)控施工單位的工序作業(yè)過程，一般工序采用巡視、平行檢驗(yàn)方 式，重要部位、關(guān)鍵工序（基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、防水等）采取旁站監(jiān)理方式，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤做法、不當(dāng)

操作或缺陷，及時(shí)責(zé)令施工單位糾正。

3.3.5 工程部組織每周一次的工程項(xiàng)目管理檢查，編制檢查清單，明確檢查標(biāo)準(zhǔn)，填寫

《工程現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量巡查記錄表》和《監(jiān)理單位檢查評(píng)價(jià)表》，將檢查結(jié)果進(jìn)行反饋并考核。

3.3.6 監(jiān)理單位按《監(jiān)理大綱》每月對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行分析，形成月度或?qū)ｎ}質(zhì)量報(bào)告報(bào)

工程部。

3.3.7 監(jiān)理除了召開監(jiān)理例會(huì)外，還應(yīng)組織召開專題會(huì)議，以解決多專業(yè)配合等難點(diǎn)問 題；工程部必要時(shí)也可組織項(xiàng)目專題會(huì)議，總結(jié)發(fā)現(xiàn)的共性問題以及不同施工階段存在的質(zhì)

量問題，提出管理重點(diǎn)和改進(jìn)意見。

3.3.8 工程部根據(jù)監(jiān)理公司月度或?qū)ｎ}質(zhì)量報(bào)告分析，編制《項(xiàng)目工程月報(bào)》質(zhì)量部分

內(nèi)容，報(bào)工程分管領(lǐng)導(dǎo)。

3.3.9 運(yùn)營(yíng)管理部定期對(duì)所有項(xiàng)目進(jìn)行巡查，具體按《工程巡查作業(yè)指引》執(zhí)行。

3.4 施工質(zhì)量事故處理

3.4.1 施工單位出現(xiàn)質(zhì)量事故，應(yīng)在第一時(shí)間通知監(jiān)理單位及工程部并立即組織事故處

理。

3.4.2 監(jiān)理單位接通知后應(yīng)立即會(huì)同施工單位進(jìn)行事故原因分析、制定處理方案，由工 程部組織方案審核，必要時(shí)經(jīng)工程分管領(lǐng)導(dǎo)審批；施工單位組織事故處理，并填寫《工程質(zhì) 量事故報(bào)告》，在事故處理完畢后，工程部組織對(duì)處理部位的重新驗(yàn)收，報(bào)告經(jīng)工程分管

領(lǐng)導(dǎo)審核后，報(bào)總部運(yùn)營(yíng)管理部備案。

3.5 驗(yàn)收階段

3.5.1 施工過程到工程竣工，工程部應(yīng)組織中間驗(yàn)收、分部驗(yàn)收、專項(xiàng)驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收。

3.5.2 各類驗(yàn)收?qǐng)?zhí)行《工程驗(yàn)收管理指引》。

4．支持文件

4.1《材料設(shè)備驗(yàn)收作業(yè)指引》 4.2《工程巡查作業(yè)指引》 4.3《工程驗(yàn)收管理指引》

5．相關(guān)記錄 無

第四節(jié)工程進(jìn)度管理流程

1.流程圖

2.流程概況

3.工作程序

3.1 編制工程進(jìn)度計(jì)劃

3.1.1 工程部接到公司批準(zhǔn)的《項(xiàng)目工程進(jìn)度

《項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃》 后，主導(dǎo)編制計(jì)劃》，并落實(shí)總工期和節(jié)點(diǎn)計(jì)劃控制措施，同時(shí)與施工單位就進(jìn)度計(jì)劃相關(guān)細(xì)節(jié)內(nèi)容進(jìn)行 深度溝通，以取得一致意見，《項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃》由項(xiàng)目公司總經(jīng)理審批后下發(fā)至各相

關(guān)部門。

3.1.2 施工單位應(yīng)在開工前 15 天內(nèi)，提交《施工組織設(shè)計(jì)》，每月 25 日前分別編制

下一個(gè)月的階段性施工進(jìn)度計(jì)劃，報(bào)監(jiān)理單位和工程部審核，項(xiàng)目公司總經(jīng)理審批后實(shí)施。

3.2 工程進(jìn)度檢查

3.2.1 監(jiān)理單位根據(jù)《施工組織設(shè)計(jì)》、階段性施工進(jìn)度計(jì)劃，檢查施工單位填報(bào)的月 形象進(jìn)度，現(xiàn)場(chǎng)完成工作量及工程量統(tǒng)計(jì)表，每月 25 日匯總形成《監(jiān)理月報(bào)》報(bào)工程部審 核。

3.2.2 工程部根據(jù)《施工組織設(shè)計(jì)》、階段性施工進(jìn)度計(jì)劃，檢查施工單位填報(bào)的月形

象進(jìn)度，現(xiàn)場(chǎng)完成工作量及工程量統(tǒng)計(jì)表，每月底由工程部匯總形成《項(xiàng)目工程月報(bào)》并于 當(dāng)月 25 日前報(bào)備至項(xiàng)目公司總經(jīng)理和運(yùn)營(yíng)管理部。對(duì)工程月進(jìn)度計(jì)劃延誤超過 3 求施工方分析原因，制定趕工措施并實(shí)施，對(duì)拖延 5

天的要

天的施工單位除分析原因，制定趕工

措施外，還要給予經(jīng)濟(jì)處罰。

3.2.3 工程部對(duì)未完成當(dāng)月施工進(jìn)度的，應(yīng)向施工單位以《工程整改通知單》形式發(fā)出 預(yù)警或召開工程協(xié)調(diào)會(huì)，同時(shí)通知監(jiān)理單位，以分析影響進(jìn)度的原因（如設(shè)計(jì)變更、報(bào)批報(bào) 建、氣候、供應(yīng)材料、施工單位人力及物質(zhì)資源等）、采取補(bǔ)救措施及下一步相應(yīng)的趕工

方案和措施，報(bào)項(xiàng)目公司總經(jīng)理審批后實(shí)施。

3.2.4 工程部專業(yè)工程師應(yīng)每天巡視現(xiàn)場(chǎng)，掌握工程形象進(jìn)度，并記錄在《現(xiàn)場(chǎng)工程管

理日志》中，必要時(shí)應(yīng)以圖片方式反映。如發(fā)現(xiàn)進(jìn)度延遲，則應(yīng)按照 3.2.2

處理。

3.3 進(jìn)度計(jì)劃調(diào)整

3.3.1 如設(shè)計(jì)變更、氣候、材料供應(yīng)等客觀因素或建設(shè)單位原因影響施工進(jìn)度確需延遲 《項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃》，由工程部報(bào)項(xiàng)目公司總經(jīng)理審批后進(jìn)行調(diào)整；若影響節(jié)點(diǎn)計(jì)劃需

報(bào)運(yùn)營(yíng)管理部審核，總部運(yùn)營(yíng)分管領(lǐng)導(dǎo)審批后進(jìn)行調(diào)整。

3.3.2 工程部應(yīng)嚴(yán)格按照合同中有關(guān)進(jìn)度要求的條款對(duì)施工單位實(shí)施管理。如因施工單 位原因造成《項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃》延誤，工程部應(yīng)按合同實(shí)施處罰；同時(shí)，工程部應(yīng)提出趕 工方案和措施，或?qū)Α俄?xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃》進(jìn)行調(diào)整，報(bào)項(xiàng)目公司總經(jīng)理審批，若影響節(jié)點(diǎn)

計(jì)劃調(diào)整的，還需報(bào)運(yùn)營(yíng)管理部審核，總部運(yùn)營(yíng)主管領(lǐng)導(dǎo)審批，同時(shí)抄送營(yíng)銷部門。

3.3.3 進(jìn)度變更（《項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃》日期調(diào)整超過 15 天）由工程部出具工期調(diào)整 專項(xiàng)報(bào)告，經(jīng)項(xiàng)目公司總經(jīng)理審批，若影響節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，還需報(bào)運(yùn)營(yíng)管理部審核，總部運(yùn)營(yíng)主

管領(lǐng)導(dǎo)審批；

3.3.4 項(xiàng)目公司工程部應(yīng)及時(shí)更新《項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃》，同時(shí)抄送營(yíng)銷部備案。

4．支持文件

4.1《項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃管理流程》

5．相關(guān)記錄

5.1 GEMDALE-P1-GC02-R01《項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃》 5.2 GEMDALE-P1-GC02-R02《項(xiàng)目工程月報(bào)》 5.3 GEMDALE-P1-GC01-R03《現(xiàn)場(chǎng)工程管理日志》

第五篇：金地集團(tuán)全套房地產(chǎn)流程管理流程2012版

目 錄

第一章.戰(zhàn)略管理

第二章.投資發(fā)展

第三章.運(yùn)營(yíng)管理

第四章.設(shè)計(jì)管理

第五章.成本管理

第六章.采購管理

第七章.營(yíng)銷管理

第八章.財(cái)務(wù)管理

第九章.人力資源管理

第十章.行政管理

第十一章.審計(jì)管理

第一章 戰(zhàn)略管理

第一節(jié)戰(zhàn)略規(guī)劃與管理流程

1.流程圖

2．流程概況

3.工作程序

3.1 信息收集與研究

3.1.1 投資發(fā)展部：負(fù)責(zé)收集宏觀環(huán)境信息（國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)行業(yè)的政策與法 規(guī)、國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、法律和社會(huì)文化等方面的信息）、產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境信息（房地產(chǎn)行業(yè)和 相關(guān)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)、客戶需求、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及業(yè)界標(biāo)桿企業(yè)的發(fā)展動(dòng)態(tài)）、區(qū)域環(huán)境信息

（各區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)政策與法規(guī)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況及發(fā)展趨勢(shì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)文化等），收集和梳理公司領(lǐng)導(dǎo)及重要會(huì)議中提出的公司及各業(yè)務(wù)發(fā)展的意圖和要求，作為戰(zhàn)略分析

的重要信息。

3.1.2 項(xiàng)目公司：負(fù)責(zé)收集當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策與法規(guī)、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)供需狀況、競(jìng)爭(zhēng) 狀況及發(fā)展趨勢(shì)、客戶需求等信息并進(jìn)行分析。

3.1.3 研發(fā)設(shè)計(jì)部：負(fù)責(zé)收集國(guó)內(nèi)外產(chǎn)品的發(fā)展動(dòng)態(tài)、產(chǎn)品發(fā)展模式，規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的

政策法規(guī)，相關(guān)類型產(chǎn)品的發(fā)展研究、新材料新技術(shù)的應(yīng)用等信息并進(jìn)行分析。

3.1.4 人力資源部：負(fù)責(zé)對(duì)公司內(nèi)部的資源和能力，核心競(jìng)爭(zhēng)力、價(jià)值鏈專業(yè)能力、人

力資源狀況、組織管理能力等進(jìn)行分析。

3.2 信息匯總與分析

3.2.1 以上部門及項(xiàng)目公司于每年年底或公司的戰(zhàn)略規(guī)劃啟動(dòng)前兩個(gè)月，將相關(guān)信息以

報(bào)告形式匯總至總部投資發(fā)展部。投資發(fā)展部對(duì)所匯總的信息進(jìn)行歸類和整理，判斷信息的

準(zhǔn)確性、完整性和價(jià)值性，并針對(duì)某戰(zhàn)略主題組織相關(guān)人員進(jìn)行專題調(diào)查研究以完善相關(guān)信

息。

3.2.2 投資發(fā)展部對(duì)匯總信息進(jìn)行綜合分析，內(nèi)容包括但不限于：行業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)與威

脅、各業(yè)務(wù)單元的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)等，分析方法可采用 SWOT 分析、通用矩陣模型分析、行業(yè)

吸引力矩陣分析等。

3.2.3 投資發(fā)展部可就某戰(zhàn)略議題組織相關(guān)部門或項(xiàng)目公司進(jìn)行研討和分析，以完善戰(zhàn) 略分析內(nèi)容。

3.3 公司總體戰(zhàn)略編制和審批

3.3.1 投資發(fā)展部組織編制《公司總體戰(zhàn)略》，內(nèi)容主要包括但不限于： 1)公司愿景、使命和核心價(jià)值觀 2)內(nèi)外部環(huán)境分析 3)戰(zhàn)略方案選擇 4)業(yè)務(wù)組合模式選擇 5)戰(zhàn)略目標(biāo)體系設(shè)定 6)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)分析

7)戰(zhàn)略舉措的優(yōu)先順序和初步規(guī)劃

3.3.2 公司總體戰(zhàn)略經(jīng)投資分管領(lǐng)導(dǎo)審核后，交決策委員會(huì)評(píng)審，投資發(fā)展部根據(jù)評(píng)審 的意見進(jìn)行調(diào)整或完善，總體戰(zhàn)略最終由董事長(zhǎng)? CEO 批準(zhǔn)。

3.4 公司職能戰(zhàn)略編制和審批

3.4.1 公司總體戰(zhàn)略確定后，由投資發(fā)展部組織總部相關(guān)部門編制職能戰(zhàn)略：

1)投資發(fā)展部組織研發(fā)設(shè)計(jì)部編制《業(yè)務(wù)戰(zhàn)略》（含戰(zhàn)略土地儲(chǔ)備計(jì)劃、產(chǎn)品線規(guī)劃

等內(nèi)容）；

2)財(cái)務(wù)管理部根據(jù)《公司總體戰(zhàn)略》和《業(yè)務(wù)戰(zhàn)略》編制《資本戰(zhàn)略》 ；

3)營(yíng)銷管理部編制《品牌戰(zhàn)略》，并組織研發(fā)設(shè)計(jì)部編制《品牌戰(zhàn)略》中產(chǎn)品品牌戰(zhàn) 略內(nèi)容；

4)人力資源部根據(jù)以上職能戰(zhàn)略編制《組織戰(zhàn)略》、《人力資源戰(zhàn)略》。

3.4.2 各部門編制相關(guān)的職能戰(zhàn)略，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)審核后，匯總至投資發(fā)展部。投資發(fā)展

部對(duì)各職能戰(zhàn)略進(jìn)行匯總、協(xié)調(diào)和平衡，組織相關(guān)部門討論和修正，形成《公司戰(zhàn)略規(guī)劃方

案》經(jīng)投資分管領(lǐng)導(dǎo)審核后，提交決策委員會(huì)評(píng)審確定。

3.5 項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略編制與審批

3.5.1 項(xiàng)目公司根據(jù)《公司總體戰(zhàn)略》和《公司戰(zhàn)略規(guī)劃方案》組織相關(guān)部門編制經(jīng)營(yíng)

規(guī)劃目標(biāo)和相關(guān)職能規(guī)劃，形成《項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略》并經(jīng)項(xiàng)目公司分管領(lǐng)導(dǎo)/總經(jīng)理評(píng)審。

3.5.2 總部投資發(fā)展部及投資分管領(lǐng)導(dǎo)對(duì)各項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略進(jìn)行審核后，組織公司 領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行評(píng)審和批準(zhǔn)。

3.6 戰(zhàn)略執(zhí)行與評(píng)估

3.6.1 公司戰(zhàn)略和項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的實(shí)施，以公司全面預(yù)算的制定和實(shí)施為基

礎(chǔ)，設(shè)定及季度戰(zhàn)略實(shí)施的關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)，以保障戰(zhàn)略的可實(shí)施性和可衡量性。由投資 發(fā)展部根據(jù)戰(zhàn)略相關(guān)績(jī)效指標(biāo)的測(cè)評(píng)，跟蹤總部及項(xiàng)目公司的戰(zhàn)略實(shí)施情況。

3.6.2 投資發(fā)展部每年組織一次總部及項(xiàng)目公司戰(zhàn)略執(zhí)行評(píng)估會(huì)，各部門和項(xiàng)目公司負(fù) 責(zé)人參與評(píng)估。如果執(zhí)行狀況與預(yù)期目標(biāo)之間存在一定差異時(shí)，分析差異情況出現(xiàn)的原因，辨識(shí)導(dǎo)致差異產(chǎn)生的因素的性質(zhì)，即不可控制的因素還是可控制的因素。

1)不可控制的因素：政治環(huán)境、行業(yè)政策、當(dāng)?shù)卣吲c環(huán)境等； 2)可控制的因素：人財(cái)物資源保障因素。

3.6.3 針對(duì)影響戰(zhàn)略實(shí)施的可控因素，投資發(fā)展部提出整改建議，經(jīng)投資分管領(lǐng)導(dǎo)審核、公司領(lǐng)導(dǎo)評(píng)審確定后，由相關(guān)部門或項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)實(shí)施，以保障戰(zhàn)略方案的落實(shí)。

3.7 戰(zhàn)略調(diào)整

3.7.1 根據(jù)戰(zhàn)略執(zhí)行情況可能對(duì)戰(zhàn)略進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整分為：

1)常規(guī)改進(jìn)： 以戰(zhàn)略規(guī)劃方案為基礎(chǔ)，以戰(zhàn)略評(píng)估結(jié)果作為依據(jù)進(jìn)行的定期調(diào)整(通 常為一年)；

2)臨時(shí)性改進(jìn)：根據(jù)突發(fā)事件進(jìn)行戰(zhàn)略改進(jìn)和調(diào)整。

3.7.2 戰(zhàn)略改進(jìn)準(zhǔn)則，進(jìn)行戰(zhàn)略改進(jìn)時(shí)，須考慮到以下因素進(jìn)行調(diào)整和改進(jìn)： 1)一致性，即戰(zhàn)略是否表述了矛盾的目標(biāo)和政策；

2)可行性，即企業(yè)可以提供的資源是否可以滿足戰(zhàn)略目標(biāo)的需要； 3)重要的內(nèi)部因素的變化； 4)重要的外部環(huán)境的變化。

3.7.3 投資發(fā)展部根據(jù)決議結(jié)果責(zé)成相關(guān)部門或項(xiàng)目公司調(diào)整職能規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。

3.7.4 修訂后的戰(zhàn)略規(guī)劃方案及職能規(guī)劃匯總平衡后提交給投資分管領(lǐng)導(dǎo)審核，由決策 委員會(huì)評(píng)審后下發(fā)并執(zhí)行。

4.支持性文件 無

5.相關(guān)記錄 無

第二章投資發(fā)展

第一節(jié)項(xiàng)目拓展與論證管理流程

1.流程圖

2.流程概況

3.工作程序

3.1 基礎(chǔ)信息研究

3.1.1 投資發(fā)展部組織土地基礎(chǔ)信息研究，內(nèi)容包括：宏觀環(huán)境和區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究、政策 法規(guī)研究、目標(biāo)城市發(fā)展和選擇評(píng)價(jià)研究、土地信息研究、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)研究、市場(chǎng)研究和競(jìng)爭(zhēng) 對(duì)手研究等專項(xiàng)研究。

3.1.2 投資發(fā)展部組織完成各專項(xiàng)研究工作，根據(jù)決策需要提交相關(guān)專項(xiàng)研究報(bào)告。需 及時(shí)收集、分析動(dòng)態(tài)信息，其研究成果可即時(shí)報(bào)告或在總結(jié)會(huì)上報(bào)告。

3.1.3 投資發(fā)展部須建立基礎(chǔ)信息研究信息庫，并將基礎(chǔ)信息研究的成果向分管領(lǐng)導(dǎo)和

董事長(zhǎng)·CEO 匯報(bào)后，最終形成《土地儲(chǔ)備計(jì)劃》報(bào)董事長(zhǎng)·CEO

審批。

3.2 城市研究

3.2.1 投資發(fā)展部根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃及土地儲(chǔ)備計(jì)劃提出城市評(píng)審申請(qǐng)（計(jì)劃內(nèi)

或計(jì)劃外）。

3.2.2 投資發(fā)展部負(fù)責(zé)按照城市評(píng)價(jià)成果標(biāo)準(zhǔn)（營(yíng)銷總監(jiān)可依據(jù)項(xiàng)目的重要性決定評(píng)價(jià)

哪些指標(biāo)）的要求進(jìn)行城市研究，并完成城市評(píng)價(jià)資料的收集與整理，形成《目標(biāo)城市評(píng)價(jià)

報(bào)告》，成本管理部完成《新城市房地產(chǎn)開發(fā)成本調(diào)查報(bào)告》。

3.2.3 投資發(fā)展部將《目標(biāo)城市評(píng)價(jià)報(bào)告》提交分管領(lǐng)導(dǎo)審核，并報(bào)決策委員會(huì)評(píng)審，確定是否進(jìn)入該城市。

3.2.4 投資發(fā)展部負(fù)責(zé)備案決策結(jié)果。

3.3 土地信息收集

3.3.1 投資發(fā)展部負(fù)責(zé)土地信息的收集、匯總、整理和總結(jié)等可通過如下幾種渠道進(jìn)行： 1）政府公告收集類：從相關(guān)網(wǎng)站或政府部門獲得政府出讓土地的信息公告、土地儲(chǔ)備 中心進(jìn)行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標(biāo)、掛牌、拍賣公告和法院拍賣土地的信息公告、產(chǎn)權(quán) 交易中心對(duì)擁有土地儲(chǔ)備的企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的掛牌公告； 規(guī)劃局、計(jì)委、建委、房產(chǎn)局等作 為房地產(chǎn)開發(fā)的管理部門，全面掌握著全市各地塊、各項(xiàng)目的用地性質(zhì)、開發(fā)規(guī)模、地價(jià)水平、操作進(jìn)度、轉(zhuǎn)讓意向等全方位的信息。

2）其他房地產(chǎn)開發(fā)公司：部分房地產(chǎn)公司有大量的土地儲(chǔ)備，但由于資金壓力或利益 趨使等原因，將一些地塊完成土地前期開發(fā)后，進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。

3）房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)：隨著房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的不斷健全，投資顧問等專業(yè)中介隊(duì)伍逐漸 成熟、壯大，其憑借各自的資源掌握著大量項(xiàng)目投資的信息。

4）其他主動(dòng)收集信息類：主動(dòng)了解目標(biāo)城市或區(qū)域的土地利用規(guī)劃，舊城改造和土地 供應(yīng)計(jì)劃等信息；各類招商會(huì)與項(xiàng)目推介會(huì)等。

5）其他被動(dòng)收集信息類：內(nèi)外部業(yè)務(wù)合作伙伴及朋友的來電、傳真、約訪、推薦等。

3.3.2 收集通過各類渠道得到的項(xiàng)目（土地）招拍掛、轉(zhuǎn)讓（合作）的有效土地信息后，需于當(dāng)日最遲不超過兩日內(nèi)填寫《土地信息采集表》提交分管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理，總經(jīng)理不

定期對(duì)各土地信息進(jìn)行合議，根據(jù)公司的土地儲(chǔ)備要求對(duì)土地信息進(jìn)行初步判斷，確定是 否進(jìn)入項(xiàng)目發(fā)展階段。

3.3.3 未通過項(xiàng)目發(fā)展的信息由投資發(fā)展部填寫判斷意見，存入土地信息庫，統(tǒng)一答復(fù) 信息提供人，并對(duì)該項(xiàng)土地的后續(xù)成交情況或條件變化情況加以跟蹤。

3.4 發(fā)展項(xiàng)目確定

3.4.1 投資發(fā)展部組織外聘法律顧問了解項(xiàng)目的背景及法律文件的真實(shí)性和有效性，具

體按《土地獲取作業(yè)指引》進(jìn)行。

3.4.2 投資發(fā)展部根據(jù)項(xiàng)目的背景資料，初步判斷項(xiàng)目的操作方式，資料匯總后提請(qǐng)外 聘法律顧問提供意見，提出《新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)》向分管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理匯報(bào)，總經(jīng)理審批

后提出項(xiàng)目用地運(yùn)作方式的意見。

3.4.3 投資發(fā)展部組織研發(fā)設(shè)計(jì)部和營(yíng)銷管理部進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)地勘查和周邊市場(chǎng)的簡(jiǎn)易調(diào) 查。營(yíng)銷管理部根據(jù)市場(chǎng)情況和項(xiàng)目特點(diǎn)做出初步項(xiàng)目定位，初步項(xiàng)目定位至少需包含以下

內(nèi)容：

1）項(xiàng)目的檔次、主要客戶群；

2）項(xiàng)目在公司項(xiàng)目組合中的地位和大致開發(fā)周期； 3）項(xiàng)目中不同建筑產(chǎn)品的種類和各自面積份額、售價(jià)。

3.4.4 對(duì)于新開發(fā)的城市，成本管理部根據(jù)需要參加項(xiàng)目實(shí)地調(diào)查，以了解當(dāng)?shù)仨?xiàng)目開 發(fā)成本相關(guān)資料和情況。

3.4.5 投資發(fā)展部可根據(jù)項(xiàng)目的特殊性與否，進(jìn)行后續(xù)處理：

1）易于規(guī)劃的常規(guī)項(xiàng)目：可與研發(fā)設(shè)計(jì)部口頭溝通后，確定各種形式產(chǎn)品的面積

組合，并由成本管理部提交各種形式產(chǎn)品（含基本配套）的成本數(shù)據(jù)，作為初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算的

依據(jù)。

2）特殊地形或含特殊配套的項(xiàng)目：可將項(xiàng)目資料和初步產(chǎn)品定位交由研發(fā)設(shè)計(jì)部 做出規(guī)劃設(shè)計(jì)草案，交成本管理部做出建安成本的粗略測(cè)算，作為初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算的依據(jù)。

3.4.6 投資發(fā)展部根據(jù)項(xiàng)目情況做出初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算，綜合項(xiàng)目談判后確定的操作方式，形成新項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告，交分管領(lǐng)導(dǎo)審核，并向總經(jīng)理申請(qǐng)召開新項(xiàng)目發(fā)展匯

報(bào)會(huì)。

3.4.7 公司所有新項(xiàng)目立項(xiàng)都要通過新項(xiàng)目發(fā)展匯報(bào)會(huì)論證，匯報(bào)會(huì)的內(nèi)容包括： 1）項(xiàng)目簡(jiǎn)介、周邊環(huán)境和市場(chǎng)介紹、未來發(fā)展趨勢(shì)和市場(chǎng)定位、合作方式及風(fēng)險(xiǎn) 分析、設(shè)計(jì)要點(diǎn)和相應(yīng)成本分析、公司策略和開發(fā)周期、經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算等。

2）投資發(fā)展部需提前 3

天將新項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告發(fā)給與會(huì)人員，為保密起見，土

地方情況和重要談判條件不能涉及。

3）總經(jīng)理根據(jù)項(xiàng)目情況，可確定參加會(huì)議各專業(yè)部門的人員。

4）會(huì)議召開時(shí)，投資發(fā)展部負(fù)責(zé)人可摘要介紹《新項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告》內(nèi)容，主

要工作是回答評(píng)委疑問和意見。評(píng)委應(yīng)認(rèn)真分析討論項(xiàng)目的可行性，并于會(huì)議結(jié)束前詳細(xì)記

錄項(xiàng)目評(píng)估意見、開發(fā)建議和評(píng)估結(jié)論。

5）項(xiàng)目經(jīng)評(píng)審后由總經(jīng)理批準(zhǔn)做出決定，包括項(xiàng)目否決、繼續(xù)補(bǔ)充調(diào)研和項(xiàng)目?jī)?nèi)部立 項(xiàng)并進(jìn)行可行性研究等三種可能的意見，以此決定下一階段的工作方向。

6）投資發(fā)展部應(yīng)于會(huì)后 3 個(gè)工作日內(nèi)完成會(huì)議紀(jì)要，并報(bào)送“決策委員會(huì)”委員、公

司職能部門第一負(fù)責(zé)人。會(huì)議紀(jì)要應(yīng)包含各評(píng)審委員意見和建議，匯報(bào)會(huì)表決結(jié)果。

3.4.8 簡(jiǎn)化項(xiàng)目論證程序。對(duì)符合下列條件之一，可執(zhí)行簡(jiǎn)化項(xiàng)目論證程序,即可選擇

不召開新項(xiàng)目發(fā)展匯報(bào)會(huì)。

3.4.8.1 新項(xiàng)目位置與原有項(xiàng)目接壤，是原項(xiàng)目自然延伸，規(guī)模在 30萬平方米以下，土地價(jià)格、合作條件和市場(chǎng)情況與原項(xiàng)目基本類似。

3.4.8.2 新項(xiàng)目已召開過專項(xiàng)匯報(bào)會(huì)，但因某些方面的條件未達(dá)到要求而推遲立項(xiàng)，在

匯報(bào)會(huì)之后這些條件已得到改善和解決的。

3.5 項(xiàng)目可行性研究

3.5.1 投資發(fā)展部首先將評(píng)審會(huì)上的意見匯總，根據(jù)項(xiàng)目情況，申請(qǐng)成立項(xiàng)目發(fā)展小組

或聘請(qǐng)外部項(xiàng)目策劃咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行可行性研究工作。

3.5.2 自行組織可行性研究

3.5.2.1 成立項(xiàng)目發(fā)展小組：組長(zhǎng)由投資發(fā)展部第一負(fù)責(zé)人擔(dān)任或由公司總經(jīng)理委派，成員名單由投資發(fā)展部提出，營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、成本、財(cái)務(wù)等各相關(guān)部門配合指派人員，項(xiàng)目發(fā) 展小組須由總經(jīng)理審批確認(rèn)。出現(xiàn)時(shí)間局限等不可抗力因素造成小組不能如期成立，投資發(fā)

展部可替代行使小組職責(zé)，但必須經(jīng)過總經(jīng)理批準(zhǔn)。

3.5.2.2 項(xiàng)目發(fā)展小組制訂《項(xiàng)目可行性研究計(jì)劃》，該計(jì)劃應(yīng)包含各相應(yīng)工作的責(zé)任

部門（責(zé)任人）、達(dá)到效果和時(shí)間要求，并發(fā)送至相關(guān)部門。

3.5.2.3 投資發(fā)展部根據(jù)可行性研究計(jì)劃，編制《土地合作協(xié)議》并提交外聘法律顧問

審核，組織項(xiàng)目發(fā)展小組及相關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)詳細(xì)勘查，并完成如下工作：

1）進(jìn)一步完善項(xiàng)目背景調(diào)研，包括：項(xiàng)目獲得方式的流程、土地方資訊情況、項(xiàng)目所 在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢(shì)等。并根據(jù)可行性研究計(jì)劃對(duì)項(xiàng)目周邊市場(chǎng) 進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，制定初步產(chǎn)品定位建議，并編制《新項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位建議設(shè)計(jì)草案任務(wù)

書》。

2）組織外聘法律顧問參加項(xiàng)目后續(xù)談判，做出法律風(fēng)險(xiǎn)分析。

3）根據(jù)研發(fā)設(shè)計(jì)部在發(fā)展項(xiàng)目確定階段對(duì)現(xiàn)場(chǎng)勘察地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進(jìn)行

項(xiàng)目規(guī)劃分析，及《新項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位建議設(shè)計(jì)草案任務(wù)書》，完成規(guī)劃設(shè)計(jì)草案，形 成《新項(xiàng)目可行性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說明》。并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)勘查地塊的地形、地貌進(jìn)行工程建 造分析。

4）根據(jù)完成的初步產(chǎn)品定位建議制定營(yíng)銷初步計(jì)劃，并根據(jù)規(guī)劃草案及《新項(xiàng)目可行

性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說明》和工程建造分析，進(jìn)行項(xiàng)目建安成本估算。

5）綜合各專業(yè)提供的定位、規(guī)劃、成本、營(yíng)銷計(jì)劃等資料，完成投資估算與分析，進(jìn)行新項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)估算。

3.5.2.4 投資發(fā)展部最終組織各方面資料，形成固定格式的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，交分 管領(lǐng)導(dǎo)審核后，向董事長(zhǎng)·CEO 提出召開新項(xiàng)目投資決策評(píng)審會(huì)的申請(qǐng)。

3.5.3 委外進(jìn)行可行性研究

3.5.3.1 采購管理部按【采購管理流程】組織項(xiàng)目策劃咨詢機(jī)構(gòu)的選擇。

3.5.3.2 投資發(fā)展部組織項(xiàng)目策劃咨詢機(jī)構(gòu)的進(jìn)場(chǎng)，配合并監(jiān)控項(xiàng)目策劃咨詢機(jī)構(gòu)的可 行性研究過程，審核項(xiàng)目初步定位、財(cái)務(wù)及不確定性分析等階段性研究成果。

3.5.3.3 審核項(xiàng)目策劃咨詢機(jī)構(gòu)完成的《可行性研究報(bào)告》，交分管領(lǐng)導(dǎo)審核，并向董

事長(zhǎng)·CEO 提出召開新項(xiàng)目投資決策評(píng)審會(huì)的申請(qǐng)。

3.6 決策評(píng)審

3.6.1 決策委員會(huì)舉行投資決策評(píng)審會(huì)，聽取項(xiàng)目發(fā)展小組或項(xiàng)目策劃咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目 可行性研究的匯報(bào)。評(píng)審會(huì)對(duì)《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》進(jìn)行全面審議，并填寫《可研報(bào)告評(píng) 審表》，決定項(xiàng)目的取舍和合作條件，或者要求項(xiàng)目發(fā)展小組或項(xiàng)目策劃咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜

合調(diào)整，如果評(píng)審不通過則放棄該項(xiàng)目。

3.6.2 投資決策評(píng)審會(huì)通過后，若無需進(jìn)一步解決的問題，投資發(fā)展部可根據(jù)實(shí)際情況 向投資決策委員會(huì)申請(qǐng)?zhí)崆皢?dòng)該項(xiàng)目定位策劃的深入市場(chǎng)調(diào)研工作。

3.6.3 投資發(fā)展部負(fù)責(zé)按照項(xiàng)目評(píng)審會(huì)通過的項(xiàng)目合作條件獲得項(xiàng)目，并負(fù)責(zé)合作條件 的實(shí)施和跟蹤。

3.7 項(xiàng)目取得

3.7.1 項(xiàng)目取得方式：土地轉(zhuǎn)讓、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、參加招拍掛等。

3.7.2 成立項(xiàng)目談判小組或投標(biāo)小組，通常由董事長(zhǎng)·CEO 任組長(zhǎng)，分管領(lǐng)導(dǎo)為副組長(zhǎng)，組員由投資發(fā)展部、外聘法律顧問或董事長(zhǎng)·CEO 指定人員組成，根據(jù)談判需要隨時(shí)抽調(diào) 各部門相關(guān)人員配合談判工作，直至談判或招拍掛結(jié)束。

3.7.3 談判確定合作后，由投資發(fā)展部制訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議，并提交《合同會(huì)簽表》

經(jīng)成本管理部、外聘法律顧問、財(cái)務(wù)管理部會(huì)簽，分管領(lǐng)導(dǎo)審核，董事長(zhǎng)·CEO審批。項(xiàng) 目轉(zhuǎn)讓合同（或項(xiàng)目合作合同）的主要內(nèi)容如下：

1)項(xiàng)目概況；

2)合作條件：股權(quán)比例、利潤(rùn)分配方式或地價(jià)、付款方式； 3)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度； 4)項(xiàng)目管理方式； 5)合作雙方的權(quán)利和義務(wù) 6)違約責(zé)任和其他相關(guān)事宜等。

4.支持性文件

4.1《項(xiàng)目定位策劃流程》 4.2《合同管理流程》

4.3《土地獲取作業(yè)指引》

5.相關(guān)記錄

5.1 GEMDALE-P1-LZ01-R01《目標(biāo)城市評(píng)價(jià)報(bào)告成果標(biāo)準(zhǔn)》 5.2 GEMDALE-P1-LZ01-R02《土地儲(chǔ)備計(jì)劃》 5.3 GEMDALE-P1-LZ01-R03《土地信息采集表》 5.4 GEMDALE-P1-LZ01-R04《新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)》

5.5 GEMDALE-P1-LZ01-R05《新項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位建議設(shè)計(jì)草案任務(wù)書》 5.6 GEMDALE-P1-LZ01-R06《新項(xiàng)目可行性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說明》 5.7 GEMDALE-P1-LZ01-R07《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 5.8 GEMDALE-P1-LZ01-R08《項(xiàng)目可研報(bào)告評(píng)審表》

第二節(jié)項(xiàng)目定位策劃流程

1.流程圖

2.流程概況

3.工作程序

3.1 策劃方式確定

3.1.1 項(xiàng)目取得或確定獲取意向后，營(yíng)銷管理部根據(jù)項(xiàng)目情況提出策劃方式的建議，經(jīng)

分管領(lǐng)導(dǎo)審核、董事長(zhǎng)? CEO 審批確定策劃方式是委外或自主后，營(yíng)銷管理部編制 《項(xiàng)

目定位策劃計(jì)劃》，內(nèi)容包括：

1)策劃代理公司選擇確定時(shí)間（委托策劃）2)市場(chǎng)調(diào)研完成時(shí)間（自主策劃）3)項(xiàng)目定位建議完成、評(píng)審時(shí)間 4)項(xiàng)目定位報(bào)告完成、評(píng)審時(shí)間

5)策劃小組的建議成員名單（由營(yíng)銷管理部、研發(fā)設(shè)計(jì)部、成本管理部人員組成）

6)是否針對(duì)重點(diǎn)客戶需求進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)研及調(diào)研方式（座談或問卷）3.1.2《項(xiàng)目定位策劃計(jì)劃》經(jīng)董事長(zhǎng)? CEO 確定的名單，成立策劃小組進(jìn)行市場(chǎng)深入調(diào)研。

批準(zhǔn)后，自主策劃時(shí)由營(yíng)銷管理部按批準(zhǔn)

3.1.3 委外策劃時(shí)由采購管理部按《招標(biāo)采購管理流程》規(guī)定，組織策劃代理公司的選

擇。

3.2 市場(chǎng)調(diào)研

3.2.1 自主策劃：營(yíng)銷管理部組織研發(fā)設(shè)計(jì)部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘和市場(chǎng)調(diào)研?，F(xiàn)場(chǎng)踏勘主要 是了解基地自然狀況、四至范圍、用地條件、周邊配套情況，以便于分析項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)；市 場(chǎng)調(diào)研主要調(diào)查項(xiàng)目周邊 10 公里范圍內(nèi)可售、未售項(xiàng)目以及與項(xiàng)目的主力客源可能形成直

接競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目，調(diào)研時(shí)須填寫《樓盤市調(diào)表》。

3.2.2 委外策劃：由策劃代理公司進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，營(yíng)銷管理部組織研發(fā)設(shè)計(jì)部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng) 踏勘；營(yíng)銷管理部在策劃代理公司提交《項(xiàng)目定位建議書》前進(jìn)行溝通，確保市場(chǎng)調(diào)研信息

和項(xiàng)目定位建議書的正確性和完整性。

3.3 項(xiàng)目定位建議

3.3.1 自主策劃時(shí)，營(yíng)銷管理部根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研信息提出項(xiàng)目定位建議，研發(fā)設(shè)計(jì)部根據(jù) 定位建議進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的分析，雙方進(jìn)行充分溝通并完善定位建議后，由營(yíng)銷管理部編制《項(xiàng) 目定位建議書》 ；委外策劃時(shí)，營(yíng)銷管理部與研發(fā)設(shè)計(jì)部配合并監(jiān)督策劃代理公司完成《項(xiàng)

目定位建議書》。《項(xiàng)目定位建議書》內(nèi)容應(yīng)包括但不限于：

1)市場(chǎng)與客戶定位

a）潛在消費(fèi)者背景資料分析

b）潛在消費(fèi)者產(chǎn)品需求分析

c）市場(chǎng)現(xiàn)狀 2)產(chǎn)品定位

a）類型：生活設(shè)計(jì)、形象定位

b）檔次風(fēng)格：價(jià)格定位、建筑風(fēng)格定位 c）建筑比例建議

d）戶型配比建議 e)戶型平面建議 3)預(yù)期價(jià)格 4)注意營(yíng)造的要點(diǎn)

a）交通設(shè)施

b）環(huán)境

c）小區(qū)配套

d）物業(yè)管理服務(wù) 5)經(jīng)營(yíng)模式的考慮

a）住宅部分

b）公建部分

c）物業(yè)服務(wù)模式的提升 6)機(jī)構(gòu)潛在消費(fèi)建議

a)機(jī)構(gòu)消費(fèi)者類型

b）使用目的c）產(chǎn)品需求 7)概念設(shè)計(jì)階段工作重點(diǎn) a)工作目的b）工作重點(diǎn) 8)開發(fā)節(jié)奏

3.3.2 營(yíng)銷管理部將編制完成的《項(xiàng)目定位建議書》提交分管領(lǐng)導(dǎo)審核后，報(bào)決策委員

會(huì)評(píng)審。營(yíng)銷管理部負(fù)責(zé)根據(jù)評(píng)審意見，調(diào)整定位建議或監(jiān)督策劃代理公司調(diào)整定位建議，并負(fù)責(zé)將調(diào)整后的《項(xiàng)目定位建議書》報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審核，董事長(zhǎng)? CEO

審批。

3.4 項(xiàng)目定位報(bào)告確定

3.4.1 由營(yíng)銷管理部向研發(fā)設(shè)計(jì)部提交經(jīng)審批確定的《項(xiàng)目定位建議書》，供研發(fā)設(shè)計(jì) 部進(jìn)行項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)。

3.4.2 研發(fā)設(shè)計(jì)部按《概念設(shè)計(jì)管理流程》完成概念設(shè)計(jì)并經(jīng)評(píng)審確定后，由營(yíng)銷管理 部、研發(fā)設(shè)計(jì)部共同向成本管理部提交《項(xiàng)目定位建議書》及項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)成果，由成本管 理部進(jìn)行項(xiàng)目成本測(cè)算，財(cái)務(wù)管理部根據(jù)成本測(cè)算結(jié)果進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算。

3.4.3 營(yíng)銷管理部根據(jù)概念設(shè)計(jì)方案、成本測(cè)算與經(jīng)濟(jì)測(cè)算等資料形成《項(xiàng)目定位報(bào) 告》。

3.4.4《項(xiàng)目定位報(bào)告》完成后提交分管領(lǐng)導(dǎo)審核、決策委員會(huì)評(píng)審。并由營(yíng)銷管理部組 織相關(guān)部門根據(jù)評(píng)審意見進(jìn)行調(diào)整。營(yíng)銷管理部將調(diào)整后的《項(xiàng)目定位報(bào)告》報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審 核，董事長(zhǎng)? CEO

審批。

3.4.5《項(xiàng)目定位報(bào)告》確定后，項(xiàng)目公司營(yíng)銷部啟動(dòng)營(yíng)銷策劃工作，具體按【營(yíng)銷策劃 管理流程】執(zhí)行，并將《項(xiàng)目定位報(bào)告》提交研發(fā)設(shè)計(jì)部，供研發(fā)設(shè)計(jì)部進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。

3.4.6《項(xiàng)目定位報(bào)告》確定后根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展對(duì)其所做的補(bǔ)充及修訂，由營(yíng)銷管理部以會(huì) 議紀(jì)要等形式備案，并提供研發(fā)設(shè)計(jì)部作為設(shè)計(jì)輸入資料。

4.支持性文件

4.1《招標(biāo)采購管理流程》 4.2《概念設(shè)計(jì)管理流程》 4.3《營(yíng)銷策劃管理流程》

5.相關(guān)記錄

5.1 GEMDALE-P1-LZ02-R01《樓盤市調(diào)表》 5.2 GEMDALE-P1-LZ02-R02《項(xiàng)目定位報(bào)告》

第三節(jié)土地獲取作業(yè)指引

1.流程概況 工作程序

2.1 掛牌、招投標(biāo)、拍賣的土地獲取

2.1.1 投資發(fā)展部組織對(duì)審核批準(zhǔn)后的地塊進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，提出問題： 1)核實(shí)七通一平等情況；

2)該地塊有無設(shè)立抵押等法律形態(tài)； 3)地下有無光纜、防空設(shè)施或者埋藏文物等；

4)發(fā)現(xiàn)土地現(xiàn)狀與公告內(nèi)容不符的，或者對(duì)土地現(xiàn)狀有其他異議的，應(yīng)向掛牌-招 標(biāo)-拍賣競(jìng)買委托人（地方政府或者土地管理部門）提出異議；

5)發(fā)現(xiàn)宗地內(nèi)有地上或地下待拆遷物，向拆遷負(fù)責(zé)人（地方政府、原土地所有權(quán)人

或者拆遷管理辦公室）咨詢拆遷具體負(fù)責(zé)單位與拆遷時(shí)間表；

6)了解并核實(shí)宗地及其周邊市政大配套設(shè)施的現(xiàn)狀與未來實(shí)施計(jì)劃。

2.1.2 研發(fā)設(shè)計(jì)部參加現(xiàn)場(chǎng)勘察后，將所收集到的資料整理成書面材料，并在三日內(nèi)報(bào) 設(shè)計(jì)總監(jiān)審批。

2.1.3 經(jīng)總經(jīng)理審批確認(rèn)發(fā)展項(xiàng)目后，由投資發(fā)展部組織成立公司新項(xiàng)目發(fā)展小組，完

成項(xiàng)目可行性報(bào)告。

2.1.4 在可行性研究報(bào)告通過后，新項(xiàng)目發(fā)展小組應(yīng)編寫項(xiàng)目投標(biāo)策略方案，包括但不

限于以下內(nèi)容：

1）決策背景；項(xiàng)目概況；法律風(fēng)險(xiǎn)與合作風(fēng)險(xiǎn)分析；市場(chǎng)分析；規(guī)劃設(shè)計(jì)分析；成 本估算；經(jīng)濟(jì)測(cè)算；投資收益分析；掛牌-投標(biāo)-拍賣策略；參與掛牌-投標(biāo)-拍賣的基本態(tài)度；

2）掛牌-投標(biāo)-拍賣競(jìng)買可承受價(jià)格、最高投標(biāo)價(jià)或最高應(yīng)價(jià)；籌措資金額度。2.1.5 在掛牌/投標(biāo)/拍賣競(jìng)買開始日期 7 1)召開新項(xiàng)目聽證會(huì)的申請(qǐng)；

2)已填寫的摘牌申請(qǐng)或投標(biāo)書-競(jìng)買申請(qǐng)書樣稿； 3)《×××u39033X目投標(biāo)策略方案》。

2.1.6 投資發(fā)展部在備齊上述資料后，完成以下工作：

1)組織新項(xiàng)目發(fā)展小組對(duì)項(xiàng)目資料進(jìn)行評(píng)估，并將評(píng)估意見報(bào)送總經(jīng)理審批； 2)投資發(fā)展部組織召開新項(xiàng)目聽證會(huì)；

3)提交投資決策委員會(huì)評(píng)審，并對(duì)是否參加掛牌-投標(biāo)-拍賣競(jìng)買發(fā)表意見。2.1.7 確定參加掛牌-投標(biāo)-拍賣競(jìng)買后，新項(xiàng)目發(fā)展小組應(yīng)在最后截止日兩天前準(zhǔn)備好 履約保證金與參加掛牌-投標(biāo)-拍賣所需的文件，包括：競(jìng)買申請(qǐng)書；董事會(huì)（股東會(huì)）決定； 法定代表人證明書；法定代表人身份證明或授權(quán)委托書、身份證原件及復(fù)印件；銀行資信證 明；其他需要提供的材料。

2.1.8 新項(xiàng)目發(fā)展小組按照政府規(guī)定的程序參加摘牌-投標(biāo)-拍賣的投標(biāo)工作。

1）摘牌、中標(biāo)或者拍賣競(jìng)買成功的，應(yīng)按規(guī)定及時(shí)與拍賣人簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》 ；

日前，投資發(fā)展部備齊下列材料:

與招標(biāo)人-土地管理部門簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》 ；與掛牌人簽訂《掛牌交易成交確認(rèn) 書》 ；并依合同約定給付價(jià)款，并在收到中標(biāo)通知書后或者拍賣結(jié)束后七日內(nèi)向董事長(zhǎng)提 交關(guān)于掛牌-投標(biāo)-拍賣競(jìng)買成功的分析報(bào)告。

2）若掛牌-投標(biāo)-拍賣競(jìng)買失敗，應(yīng)在獲悉招標(biāo)結(jié)果后或者拍賣結(jié)束后七日內(nèi)向董事長(zhǎng) 提交關(guān)于掛牌-投標(biāo)-競(jìng)買失敗的分析報(bào)告。

3）備份摘牌申請(qǐng)書-投標(biāo)書-競(jìng)買申請(qǐng)書等與摘牌-投標(biāo)-拍賣有關(guān)的資料，并交行政事務(wù) 部存檔保存。

2.1.9 最后日期距離招標(biāo)-拍賣公告發(fā)布日不足三十天的，最遲須在最后日期五日前將 2.1.5 所述材料送達(dá)投資發(fā)展部，投資發(fā)展部最遲須在最后日期三日前召開新項(xiàng)目聽證 會(huì)。

2.2 協(xié)議招商

2.2.1 對(duì)于協(xié)議招商項(xiàng)目，應(yīng)要求對(duì)方提供政府對(duì)項(xiàng)目的各種批復(fù)文件及相關(guān)法律文件，具體包括（下述政府的批復(fù)及法律文件并不是每個(gè)項(xiàng)目都要求對(duì)方提供，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展 情況，要求對(duì)方提供相應(yīng)文件）：

1)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及立項(xiàng)批復(fù)； 2)項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)、規(guī)劃意見書； 3)建筑項(xiàng)目告知單； 4)項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 5)項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

6)項(xiàng)目地塊的土地轉(zhuǎn)讓合同、土地證及地塊現(xiàn)狀圖等，以明確合作項(xiàng)目土地的權(quán)屬 問題。如沒有，應(yīng)去規(guī)劃部門、國(guó)土局查詢或去測(cè)繪部門購買等； 7)項(xiàng)目建設(shè)工程施工許可證； 8)項(xiàng)目市政四源協(xié)議； 9)項(xiàng)目規(guī)劃方案及設(shè)計(jì)方案；

10)合作方的公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、企業(yè)法定代表人證明和企業(yè)機(jī)構(gòu)代碼證； 11)合作方如為合資企業(yè)，應(yīng)要求其提供合資協(xié)議書及公司章程。

2.2.2 投資發(fā)展部與外聘法律顧問對(duì)以上文件審查時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)問題： 1)必須是政府有關(guān)部門的批復(fù)文件而不是上報(bào)件；

2)對(duì)于未能提供的文件（無論對(duì)方稱是否已上報(bào)），都應(yīng)設(shè)法落實(shí)該方面是否存在麻 煩，以避免投資后出現(xiàn)問題，造成經(jīng)濟(jì)損失；

3)應(yīng)嚴(yán)格審查對(duì)方提供文件的可靠性及有效性，例如是否已過期？或是否同政府的新 政策有沖突等；

4)除明確合作伙伴的法律地位外，要與其上級(jí)主管部門接洽，了解合作方開發(fā)設(shè)想，其開發(fā)設(shè)想是否得到其主管部門的認(rèn)可等情況。

3.支持性文件

3.1《項(xiàng)目拓展與論證管理流程》

4．相關(guān)記錄

第三章運(yùn)營(yíng)管理

第一節(jié)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃管理流程

1.流程圖

2.流程概況

3.工作程序

3.1 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的編制與審批

3.1.1 總部運(yùn)營(yíng)管理部/項(xiàng)目公司于每年 11 月初組織總部/項(xiàng)目公司各部門對(duì)本經(jīng) 營(yíng)計(jì)劃完成情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，并對(duì)次經(jīng)營(yíng)環(huán)境和內(nèi)部管理現(xiàn)狀進(jìn)行綜合分析。

3.1.2 項(xiàng)目公司下屬各部門根據(jù)分析編制本部門工作計(jì)劃，報(bào)項(xiàng)目公司各分管領(lǐng)導(dǎo) 及總經(jīng)理審核后，于 11 月 15 日前上報(bào)總部對(duì)應(yīng)職能部門。

3.1.3 總部各職能部門匯總各項(xiàng)目公司上報(bào)的專業(yè)工作計(jì)劃后，結(jié)合 3.2.1

進(jìn)行的分析

結(jié)果及本部門相關(guān)的職能戰(zhàn)略要求，編制本部門工作計(jì)劃，報(bào)總部分管領(lǐng)導(dǎo)審核，并于 11 月 25 日前交總部運(yùn)營(yíng)管理部。

3.1.4 運(yùn)營(yíng)管理部對(duì)總部各部門上報(bào)的工作計(jì)劃進(jìn)行匯總、協(xié)調(diào)和平衡，形成公司 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃草案。重點(diǎn)平衡以下四方面：

1)各部門和各項(xiàng)目公司重點(diǎn)工作任務(wù)與職能戰(zhàn)略/經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略要求的一致性； 2)各部門計(jì)劃措施對(duì)目標(biāo)支持的有效程度； 3)各部門所需要的相關(guān)部門支持是否得到保證； 4)資源保障要求的可行性。

3.1.5 運(yùn)營(yíng)管理部對(duì)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃草案進(jìn)行修正后，形成《公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃》，交運(yùn)營(yíng)

分管領(lǐng)導(dǎo)審核，于 12 月 5

日前報(bào)決策委員會(huì)評(píng)審。

3.1.6 決策委員會(huì)對(duì)《公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃》進(jìn)行評(píng)審，并提出調(diào)整意見。運(yùn)營(yíng)管理部根 據(jù)調(diào)整意見組織相關(guān)部門進(jìn)行修訂，并將修訂完成的《公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃》報(bào)董事長(zhǎng)·CEO 審批。

3.1.7 運(yùn)營(yíng)管理部于 12 月 10 日前將《公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃》以書面形式下發(fā)總部各部

門和各項(xiàng)目公司分解后執(zhí)行。

3.2 月度計(jì)劃編制

3.2.1 總部各部門根據(jù)下達(dá)的部門計(jì)劃，編制部門月度工作計(jì)劃，《部門月度計(jì)劃》 制訂后，與相關(guān)配合部門經(jīng)理溝通確認(rèn)配合要求，經(jīng)部門分管領(lǐng)導(dǎo)審核后，于每月 25 日交 運(yùn)營(yíng)管理部審核，確保《部門月度計(jì)劃》符合《部門工作計(jì)劃》和各項(xiàng)目《項(xiàng)目總體實(shí) 施計(jì)劃》對(duì)責(zé)任部門的完成時(shí)間要求，并由運(yùn)營(yíng)管理部備案至相關(guān)副總和總經(jīng)理。

3.2.2 各項(xiàng)目公司根據(jù)下達(dá)的項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，組織項(xiàng)目公司各部門編制月度工 作計(jì)劃，經(jīng)各分管領(lǐng)導(dǎo)審核、項(xiàng)目公司總經(jīng)理審批后，報(bào)總部運(yùn)營(yíng)管理部備案，并交至項(xiàng)目 公司綜合部存檔。

3.3 計(jì)劃實(shí)施監(jiān)控、評(píng)估與考核

3.3.1 各部門及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)執(zhí)行月度計(jì)劃，運(yùn)營(yíng)管理部對(duì)計(jì)劃執(zhí)行過程及時(shí)進(jìn)行跟進(jìn) 和監(jiān)督，對(duì)潛在計(jì)劃延期問題及時(shí)提出預(yù)警。

3.3.2 每月 2 日總部各部門填寫上一月的《部門月度計(jì)劃》中“完成情況”和“偏差原 因分析”內(nèi)容，并匯總至運(yùn)營(yíng)管理部；運(yùn)營(yíng)管理部根據(jù)日常計(jì)劃督進(jìn)情況及完成情況跟蹤，填寫“驗(yàn)證結(jié)果”和“考核處理意見”，與被考核部門負(fù)責(zé)人確認(rèn)簽字，并編制《公司月 度計(jì)劃執(zhí)行與分析報(bào)告》，將它與各部門月度計(jì)劃考核意見于次月 4 日共同提交各部門分 管領(lǐng)導(dǎo)審核、評(píng)估后，匯總至總部人力資源部進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。

3.3.3 運(yùn)營(yíng)管理部在公司月度經(jīng)營(yíng)會(huì)議上對(duì)工作計(jì)劃執(zhí)行中出現(xiàn)的問題提出整改建議，由公司領(lǐng)導(dǎo)提出整改要求后，運(yùn)營(yíng)管理部負(fù)責(zé)監(jiān)督整改的落實(shí)情況并及時(shí)向分管領(lǐng)導(dǎo)反饋，在下月計(jì)劃總結(jié)與分析中列明整改驗(yàn)證結(jié)果。

3.4 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃調(diào)整與總結(jié)

3.4.1 在經(jīng)營(yíng)計(jì)劃執(zhí)行期間因內(nèi)外部環(huán)境的變更，計(jì)劃執(zhí)行機(jī)構(gòu)可提出工作計(jì) 劃調(diào)整申請(qǐng)。總部職能部門提出申請(qǐng)經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核后匯總至運(yùn)營(yíng)管理部；各項(xiàng)目公司下屬 部門提出申請(qǐng)經(jīng)項(xiàng)目公司總經(jīng)理審核后匯總到總部運(yùn)營(yíng)管理部。影響經(jīng)營(yíng)計(jì)劃調(diào)整的因 素包括以下幾點(diǎn)：

1)公司領(lǐng)導(dǎo)決定調(diào)整公司戰(zhàn)略，重新制訂公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃； 2)國(guó)家政策發(fā)生重大變化導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)算或?qū)ｍ?xiàng)預(yù)算發(fā)生變化；

3)公司領(lǐng)導(dǎo)決定增加（或縮減）新任務(wù)，如增加新項(xiàng)目，延緩原有項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度； 4)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生重大有利或不利變化，需要調(diào)整相關(guān)計(jì)劃，如整體銷售市場(chǎng)的冷暖、27

市場(chǎng)原材料價(jià)格的漲跌；

5)工作進(jìn)展與計(jì)劃已出現(xiàn)較大偏差，需要按實(shí)際情況進(jìn)行計(jì)劃和預(yù)算的調(diào)整； 6)發(fā)生不可抗力；

7)公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為應(yīng)該調(diào)整的其它事項(xiàng)。

3.4.2 計(jì)劃的調(diào)整申請(qǐng)經(jīng)運(yùn)營(yíng)管理部、運(yùn)營(yíng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核后，報(bào)決策委員會(huì)進(jìn)行評(píng)審。運(yùn)營(yíng)管理部負(fù)責(zé)根據(jù)評(píng)審意見組織相關(guān)部門對(duì)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整和修訂，并即時(shí)下發(fā) 至各部門和各項(xiàng)目公司。

3.4.3 每年 7 月，運(yùn)營(yíng)管理部結(jié)合每月的計(jì)劃執(zhí)行分析情況、計(jì)劃調(diào)整審批結(jié)果，對(duì)年 度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃進(jìn)行檢討和修訂，經(jīng)運(yùn)營(yíng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核后，交公司領(lǐng)導(dǎo)評(píng)審，審批確定后重新下

發(fā)相關(guān)部門。

3.4.4 每年 1 月，運(yùn)營(yíng)管理部組織總部各部門/各項(xiàng)目公司進(jìn)行工作總結(jié)，編制年

度工作總結(jié)經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)/項(xiàng)目公司總經(jīng)理審核后，由運(yùn)營(yíng)管理部進(jìn)行匯總，交公司領(lǐng)導(dǎo)審閱。

4.支持性文件

無

5.相關(guān)記錄

5.1 GEMDALE-P1-JH01-R01《公司年(月)度計(jì)劃》 5.2 GEMDALE-P1-JH01-R02《部門年(月)度計(jì)劃》

5.3GEMDALE-P1-JH01-R0《公司月度計(jì)劃執(zhí)行與分析報(bào)告》

第二節(jié)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃管理流程

1.流程圖

2.流程概況

3.工作程序

3.1 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃的制定

3.1.1 項(xiàng)目論證通過并獲得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)后，運(yùn)營(yíng)管理部組織項(xiàng)目公司確定項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目 標(biāo)，劃分整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)周期。

3.1.2 項(xiàng)目公司根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際的分期開發(fā)情況組織編制分期項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃，上報(bào)運(yùn) 營(yíng)管理部，由運(yùn)營(yíng)管理部組織決策委員會(huì)進(jìn)行會(huì)議評(píng)審；通過后，項(xiàng)目公司與各部門溝通，共同編制確認(rèn)各專項(xiàng)工作計(jì)劃，以保證項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃的有效執(zhí)行。

3.1.3 批準(zhǔn)后的項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃作為項(xiàng)目公司的考核依據(jù)，項(xiàng)目公司將項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度 計(jì)劃分解為季度計(jì)劃和月度計(jì)劃并報(bào)運(yùn)營(yíng)管理部備案。

3.1.4 計(jì)劃編制要點(diǎn)：

1)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃是各專業(yè)計(jì)劃的制定依據(jù)，計(jì)劃內(nèi)容必須涵蓋所有關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，具 體《工程開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃》 ；

2)計(jì)劃必須表達(dá)各階段、各專業(yè)活動(dòng)的時(shí)間安排（起點(diǎn)和終點(diǎn)），以及各業(yè)務(wù)之間 的銜接關(guān)系；

3)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃以 PROJECT 軟件編制，采用慣例的橫道圖（甘特圖）方式表達(dá)，并加以文字說明。

3.2 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行控制

3.2.1 項(xiàng)目公司必須每月月底召開計(jì)劃工作分析例會(huì)，并與次月 5 日前向運(yùn)營(yíng)管理部報(bào) 告上月月度計(jì)劃完成情況、執(zhí)行偏差和擬采取措施。

3.2.2 運(yùn)營(yíng)管理部每月 10 日前將各項(xiàng)目公司的月報(bào)轉(zhuǎn)發(fā)總部相關(guān)職能部門，便于各部

門及時(shí)跟蹤各專項(xiàng)進(jìn)度的執(zhí)行情況。

3.2.3 若計(jì)劃出現(xiàn)或即將出現(xiàn)延遲，運(yùn)營(yíng)管理部應(yīng)及時(shí)給項(xiàng)目公司發(fā)出預(yù)警，項(xiàng)目公司

應(yīng)及時(shí)自身或與總部部門協(xié)作，采取有效措施保障計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。

3.2.4 若計(jì)劃出現(xiàn)延遲影響到項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，項(xiàng)目公司應(yīng)及時(shí)提出調(diào)整

方案報(bào)運(yùn)營(yíng)管理部審核，總經(jīng)理審批后進(jìn)行調(diào)整。但仍需按原項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行考核。

4.支持性文件

無

5.相關(guān)記錄

5.1 GEMDALE-P1-JH02-R01《項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃》

第三節(jié)工程質(zhì)量管理流程

1.流程圖

2.流程概況

3.工作程序

3.1 施工前準(zhǔn)備階段

3.1.1 項(xiàng)目開工前，工程部組織設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等相關(guān)部門進(jìn)行圖紙交 底，并形成《施工圖交底紀(jì)要》。

3.1.2 設(shè)計(jì)單位對(duì)施工圖紙技術(shù)交底中出現(xiàn)的問題進(jìn)行答復(fù)，必要時(shí)出具《設(shè)計(jì)變更

單》。

3.1.3 工程部、監(jiān)理單位對(duì)施工單位編制的施工方案及質(zhì)量控制措施進(jìn)行審核，報(bào)工程

分管領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。

3.1.4 工程部對(duì)監(jiān)理單位編制的《監(jiān)理細(xì)則》進(jìn)行審核并監(jiān)督執(zhí)行。

3.2 建立樣板

3.2.1 材料供方提供建筑材料樣板，并交與工程部建立材料樣品庫。3.2.2 監(jiān)理單位專業(yè)工程師會(huì)同工程部對(duì)進(jìn)場(chǎng)材料設(shè)備對(duì)照樣板進(jìn)行檢查。

3.2.3 防水層、保溫層、鋼結(jié)構(gòu)施工、鋁合金門窗、幕墻、外立面裝飾、毛坯房、公共

部位精裝（包括其他需要建立樣板的項(xiàng)目）后，方可大面積施工。、管道綜合等，必須要求施工單位先做現(xiàn)樓小，報(bào)工程部、監(jiān)理單位驗(yàn)收通過 規(guī)模施工樣板和工法樣板（明確分項(xiàng)的施工工藝和工法）

3.2.4 對(duì)涉及建筑效果、使用功能的分項(xiàng)工程，除了按 3.2.3 要求外，工程部還必須提

前 1-3 天通知監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)部(設(shè)計(jì)部門確定是否通知設(shè)計(jì)單位)、營(yíng)銷部，驗(yàn)收后方可施

工。

3.3 施工過程質(zhì)量監(jiān)控

3.3.1 施工單位按照樣板進(jìn)行工程施工。

3.3.2 監(jiān)理單位負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程質(zhì)量全方位、全過程的管理和監(jiān)控。

3.3.3 工程部專業(yè)工程師參與監(jiān)理工程師的日常巡視工作，及時(shí)掌握現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量情況，并將巡視檢查結(jié)果記錄在《現(xiàn)場(chǎng)工程管理日志》中。

3.3.4 監(jiān)理工程師跟蹤監(jiān)控施工單位的工序作業(yè)過程，一般工序采用巡視、平行檢驗(yàn)方 式，重要部位、關(guān)鍵工序（基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、防水等）采取旁站監(jiān)理方式，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤做法、不當(dāng)

操作或缺陷，及時(shí)責(zé)令施工單位糾正。

3.3.5 工程部組織每周一次的工程項(xiàng)目管理檢查，編制檢查清單，明確檢查標(biāo)準(zhǔn)，填寫

《工程現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量巡查記錄表》和《監(jiān)理單位檢查評(píng)價(jià)表》，將檢查結(jié)果進(jìn)行反饋并考核。

3.3.6 監(jiān)理單位按《監(jiān)理大綱》每月對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行分析，形成月度或?qū)ｎ}質(zhì)量報(bào)告報(bào)

工程部。

3.3.7 監(jiān)理除了召開監(jiān)理例會(huì)外，還應(yīng)組織召開專題會(huì)議，以解決多專業(yè)配合等難點(diǎn)問 題；工程部必要時(shí)也可組織項(xiàng)目專題會(huì)議，總結(jié)發(fā)現(xiàn)的共性問題以及不同施工階段存在的質(zhì)

量問題，提出管理重點(diǎn)和改進(jìn)意見。

3.3.8 工程部根據(jù)監(jiān)理公司月度或?qū)ｎ}質(zhì)量報(bào)告分析，編制《項(xiàng)目工程月報(bào)》質(zhì)量部分

內(nèi)容，報(bào)工程分管領(lǐng)導(dǎo)。

3.3.9 運(yùn)營(yíng)管理部定期對(duì)所有項(xiàng)目進(jìn)行巡查，具體按《工程巡查作業(yè)指引》執(zhí)行。

3.4 施工質(zhì)量事故處理

3.4.1 施工單位出現(xiàn)質(zhì)量事故，應(yīng)在第一時(shí)間通知監(jiān)理單位及工程部并立即組織事故處

理。

3.4.2 監(jiān)理單位接通知后應(yīng)立即會(huì)同施工單位進(jìn)行事故原因分析、制定處理方案，由工 程部組織方案審核，必要時(shí)經(jīng)工程分管領(lǐng)導(dǎo)審批；施工單位組織事故處理，并填寫《工程質(zhì) 量事故報(bào)告》，在事故處理完畢后，工程部組織對(duì)處理部位的重新驗(yàn)收，報(bào)告經(jīng)工程分管

領(lǐng)導(dǎo)審核后，報(bào)總部運(yùn)營(yíng)管理部備案。

3.5 驗(yàn)收階段

3.5.1 施工過程到工程竣工，工程部應(yīng)組織中間驗(yàn)收、分部驗(yàn)收、專項(xiàng)驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收。

3.5.2 各類驗(yàn)收?qǐng)?zhí)行《工程驗(yàn)收管理指引》。

4．支持文件

4.1《材料設(shè)備驗(yàn)收作業(yè)指引》 4.2《工程巡查作業(yè)指引》 4.3《工程驗(yàn)收管理指引》

5．相關(guān)記錄 無

第四節(jié)工程進(jìn)度管理流程

1.流程圖

2.流程概況

3.工作程序

3.1 編制工程進(jìn)度計(jì)劃

3.1.1 工程部接到公司批準(zhǔn)的《項(xiàng)目工程進(jìn)度

《項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃》 后，主導(dǎo)編制計(jì)劃》，并落實(shí)總工期和節(jié)點(diǎn)計(jì)劃控制措施，同時(shí)與施工單位就進(jìn)度計(jì)劃相關(guān)細(xì)節(jié)內(nèi)容進(jìn)行 深度溝通，以取得一致意見，《項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃》由項(xiàng)目公司總經(jīng)理審批后下發(fā)至各相

關(guān)部門。

3.1.2 施工單位應(yīng)在開工前 15 天內(nèi)，提交《施工組織設(shè)計(jì)》，每月 25 日前分別編制

下一個(gè)月的階段性施工進(jìn)度計(jì)劃，報(bào)監(jiān)理單位和工程部審核，項(xiàng)目公司總經(jīng)理審批后實(shí)施。

3.2 工程進(jìn)度檢查

3.2.1 監(jiān)理單位根據(jù)《施工組織設(shè)計(jì)》、階段性施工進(jìn)度計(jì)劃，檢查施工單位填報(bào)的月 形象進(jìn)度，現(xiàn)場(chǎng)完成工作量及工程量統(tǒng)計(jì)表，每月 25 日匯總形成《監(jiān)理月報(bào)》報(bào)工程部審 核。

3.2.2 工程部根據(jù)《施工組織設(shè)計(jì)》、階段性施工進(jìn)度計(jì)劃，檢查施工單位填報(bào)的月形

象進(jìn)度，現(xiàn)場(chǎng)完成工作量及工程量統(tǒng)計(jì)表，每月底由工程部匯總形成《項(xiàng)目工程月報(bào)》并于 當(dāng)月 25 日前報(bào)備至項(xiàng)目公司總經(jīng)理和運(yùn)營(yíng)管理部。對(duì)工程月進(jìn)度計(jì)劃延誤超過 3 求施工方分析原因，制定趕工措施并實(shí)施，對(duì)拖延 5

天的要

天的施工單位除分析原因，制定趕工

措施外，還要給予經(jīng)濟(jì)處罰。

3.2.3 工程部對(duì)未完成當(dāng)月施工進(jìn)度的，應(yīng)向施工單位以《工程整改通知單》形式發(fā)出 預(yù)警或召開工程協(xié)調(diào)會(huì)，同時(shí)通知監(jiān)理單位，以分析影響進(jìn)度的原因（如設(shè)計(jì)變更、報(bào)批報(bào) 建、氣候、供應(yīng)材料、施工單位人力及物質(zhì)資源等）、采取補(bǔ)救措施及下一步相應(yīng)的趕工

方案和措施，報(bào)項(xiàng)目公司總經(jīng)理審批后實(shí)施。

3.2.4 工程部專業(yè)工程師應(yīng)每天巡視現(xiàn)場(chǎng)，掌握工程形象進(jìn)度，并記錄在《現(xiàn)場(chǎng)工程管

理日志》中，必要時(shí)應(yīng)以圖片方式反映。如發(fā)現(xiàn)進(jìn)度延遲，則應(yīng)按照 3.2.2

處理。

3.3 進(jìn)度計(jì)劃調(diào)整

3.3.1 如設(shè)計(jì)變更、氣候、材料供應(yīng)等客觀因素或建設(shè)單位原因影響施工進(jìn)度確需延遲 《項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃》，由工程部報(bào)項(xiàng)目公司總經(jīng)理審批后進(jìn)行調(diào)整；若影響節(jié)點(diǎn)計(jì)劃需

報(bào)運(yùn)營(yíng)管理部審核，總部運(yùn)營(yíng)分管領(lǐng)導(dǎo)審批后進(jìn)行調(diào)整。

3.3.2 工程部應(yīng)嚴(yán)格按照合同中有關(guān)進(jìn)度要求的條款對(duì)施工單位實(shí)施管理。如因施工單 位原因造成《項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃》延誤，工程部應(yīng)按合同實(shí)施處罰；同時(shí)，工程部應(yīng)提出趕 工方案和措施，或?qū)Α俄?xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃》進(jìn)行調(diào)整，報(bào)項(xiàng)目公司總經(jīng)理審批，若影響節(jié)點(diǎn)

計(jì)劃調(diào)整的，還需報(bào)運(yùn)營(yíng)管理部審核，總部運(yùn)營(yíng)主管領(lǐng)導(dǎo)審批，同時(shí)抄送營(yíng)銷部門。

3.3.3 進(jìn)度變更（《項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃》日期調(diào)整超過 15 天）由工程部出具工期調(diào)整 專項(xiàng)報(bào)告，經(jīng)項(xiàng)目公司總經(jīng)理審批，若影響節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，還需報(bào)運(yùn)營(yíng)管理部審核，總部運(yùn)營(yíng)主

管領(lǐng)導(dǎo)審批；

3.3.4 項(xiàng)目公司工程部應(yīng)及時(shí)更新《項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃》，同時(shí)抄送營(yíng)銷部備案。

4．支持文件

4.1《項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃管理流程》

5．相關(guān)記錄

5.1 GEMDALE-P1-GC02-R01《項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃》 5.2 GEMDALE-P1-GC02-R02《項(xiàng)目工程月報(bào)》 5.3 GEMDALE-P1-GC01-R03《現(xiàn)場(chǎng)工程管理日志》

第五節(jié)項(xiàng)目開工準(zhǔn)備作業(yè)指引

1．流程概況

2．工作程序

2.1 工程部根據(jù)項(xiàng)目總體實(shí)施計(jì)劃組織編制項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃。

2.2 施工組織設(shè)計(jì)的編制

2.2.1 工程部要求施工單位在項(xiàng)目開工 15 日前編制《施工組織設(shè)計(jì)》 2.2.2 施工單位編制《施工組織設(shè)計(jì)》 1)施工單位項(xiàng)目管理架構(gòu) 2.2.3《施工組織設(shè)計(jì)》的內(nèi)容應(yīng)包括以下內(nèi)容：。

（含施工方案）報(bào)監(jiān)理公司、工程部審核；

2)施工順序及施工方法 3)施工機(jī)具配置及其布置

4)安全施工措施和安全預(yù)案、文明施工管理要求 5)施工進(jìn)度計(jì)劃及保證措施 6)施工質(zhì)量計(jì)劃及保證措施 7)施工資源計(jì)劃

8)施工現(xiàn)場(chǎng)平面布置（含配合銷售對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的布置要求）9)施工臨時(shí)用水用電措施等

2.3《施工組織設(shè)計(jì)》的審核

2.3.1 監(jiān)理公司應(yīng)在接到施工單位報(bào)審的《施工組織設(shè)計(jì)》3 后交工程部，不符合要求應(yīng)退回施工單位修改完善。

2.3.2 工程部在 3 日內(nèi)審核《施工組織設(shè)計(jì)》 會(huì)，并在 14 日完成審定工作。

2.3.3 工程部組織對(duì)重大和疑難項(xiàng)目在 3

日內(nèi)審核完畢，符合要求，并根據(jù)工程情況確定是否需要相關(guān)部

門進(jìn)行會(huì)簽或召開審定會(huì)。重大和疑難項(xiàng)目的《施工組織設(shè)計(jì)》可召開外部專家參加的審定

日內(nèi)對(duì)《施工組織設(shè)計(jì)》的經(jīng)濟(jì)、合理性及是

否滿足目標(biāo)成本要求進(jìn)行審核。

2.3.4 工程部負(fù)責(zé)組織對(duì)《施工組織設(shè)計(jì)》的審核，對(duì)平面布置、銷售配合、市政管線

施工、影響工程后期開發(fā)等進(jìn)行重點(diǎn)審核。

2.3.5 施工單位對(duì)方案審定會(huì)提出的問題進(jìn)行匯總并修改。修改完畢后再報(bào)監(jiān)理公司和

工程部審核。

2.3.6 項(xiàng)目公司工程分管領(lǐng)導(dǎo)審批《施工組織設(shè)計(jì)》。

2.4 專項(xiàng)施工方案編制與審批

2.4.1 工程部根據(jù)工程項(xiàng)目情況，確定參加專項(xiàng)施工論證會(huì)的單位、部門和人員，并組 織召開重大和疑難項(xiàng)目的專項(xiàng)施工方案論證會(huì)或評(píng)審會(huì)，其中設(shè)計(jì)部、成本部、施工單位和

監(jiān)理公司必須參加，必要時(shí)另聘請(qǐng)外部專家參與。

2.4.2 施工單位根據(jù)論證會(huì)意見修訂專項(xiàng)施工方案，報(bào)監(jiān)理公司、項(xiàng)目公司工程分管領(lǐng)

導(dǎo)審定。

2.4.3 必要時(shí)工程部再次組織施工、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)/成本部進(jìn)行專項(xiàng)施工方案評(píng)審，或 召開專家評(píng)審會(huì)。施工單位根據(jù)評(píng)審意見修改專項(xiàng)施工方案，經(jīng)監(jiān)理公司、項(xiàng)目公司工程分

管領(lǐng)導(dǎo)審批后實(shí)施。

2.5 三通一平及開工準(zhǔn)備

2.5.1 工程部按照現(xiàn)場(chǎng)臨建三通一平要求、《工程質(zhì)量管理流程》、《工程安全文明

施工管理指引》等組織三通一平工程承包商進(jìn)行施工。

2.5.2 工程部組織辦理三通一平相關(guān)手續(xù)；

2.5.3 三通一平完畢后，工程部對(duì)現(xiàn)場(chǎng)地形標(biāo)高進(jìn)行測(cè)量并制作施工平面圖。

2.6 項(xiàng)目開工準(zhǔn)備

2.6.1 項(xiàng)目開工現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備

1)摸清施工現(xiàn)場(chǎng)地下管網(wǎng)及障礙物情況；

2)組織監(jiān)理單位和施工單位進(jìn)場(chǎng)，并參照土方施工管理的相關(guān)規(guī)定，向監(jiān)理單位和 施工單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)情況交底；

3)由施工單位繪制項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工總平面布置圖，工程部組織設(shè)計(jì)部、監(jiān)理公司進(jìn)行評(píng) 審，評(píng)審?fù)ㄟ^后組織實(shí)施；

4)明確現(xiàn)場(chǎng)施工臨建設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，重點(diǎn)應(yīng)滿足銷售賣場(chǎng)需求，工程部監(jiān)督、檢查施工單

位執(zhí)行情況；

5)審核施工單位提交的現(xiàn)場(chǎng)臨建施工組織設(shè)計(jì)，對(duì)其施工總平面布置、現(xiàn)場(chǎng)臨水臨電

布置、現(xiàn)場(chǎng)機(jī)具設(shè)備配置的合理性和經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行檢查；

6)檢查施工單位現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備情況，保證其滿足本公司現(xiàn)場(chǎng) CI

形象要求及施工合同相關(guān)

條款要求。

2.6.2 項(xiàng)目開工技術(shù)準(zhǔn)備

1)工程部組織首次工地會(huì)議,并辦理場(chǎng)地移交手續(xù)；

2)監(jiān)理單位審查施工單位提交的測(cè)量放線控制成果和保護(hù)措施，向施工單位移交相關(guān)

測(cè)量控制點(diǎn)；

3)監(jiān)理單位審查施工單位的質(zhì)量管理體系、技術(shù)管理體系； 4)監(jiān)理單位審查總承包商提供的專業(yè)分包商的資格。

2.7 項(xiàng)目開工

2.7.1 工程部辦理施工報(bào)建手續(xù)，獲得《施工許可證》。

2.7.2 開工前工程部負(fù)責(zé)組織完成規(guī)劃放線、定位交點(diǎn)工作。

2.7.3 施工單位在開工前 10 天內(nèi)向監(jiān)理單位及工程部申報(bào)《基礎(chǔ)施工專項(xiàng)方案》和總

施工平面布置圖，經(jīng)監(jiān)理單位、工程部審查同意后備案，方可開工。

2.7.4 施工單位提交開工報(bào)告經(jīng)工程部經(jīng)理審核蓋章后，正式開工；監(jiān)理單位完善監(jiān)理

開工手續(xù)。

2.7.5 監(jiān)理單位在批準(zhǔn)工程開工時(shí)，必須落實(shí)如下條件是否具備： 1)施工組織審計(jì)已經(jīng)審批完畢 2)基礎(chǔ)施工圖已會(huì)審 3)基礎(chǔ)施工方案已審批

4)施工現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備情況具備開工條件 5)施工單位的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作已就緒

6)完善規(guī)劃放線手續(xù)

7)監(jiān)理規(guī)劃和基礎(chǔ)部分監(jiān)理細(xì)則已通過工程部的審核 8）與總承包商的合同已經(jīng)簽訂完畢

9）施工總承包單位已辦結(jié)消防、臨建等報(bào)批手續(xù)

3．支持文件

3.1《工程質(zhì)量管理流程》 3.2《工程安全文明施工管理指引》

4．相關(guān)記錄

無

第六節(jié)工程安全文明管理指引

1．流程概況

2．工作程序

2.1 安全文明施工方案制定

2.1.1 施工單位按國(guó)家、當(dāng)?shù)仃P(guān)于安全文明施工的法規(guī)、規(guī)定以及合同要求，編制安全 文明施工方案，報(bào)監(jiān)理單位審核，工程部經(jīng)理審批實(shí)施。

2.1.2 施工單位在編制施工組織設(shè)計(jì)時(shí)，根據(jù)建筑工程的特點(diǎn)制定相應(yīng)的安全技術(shù)措

施，對(duì)專業(yè)性較強(qiáng)的工程項(xiàng)目，編制專項(xiàng)安全施工組織設(shè)計(jì)，并采取安全技術(shù)措施。

2.1.3 施工單位應(yīng)落實(shí)標(biāo)準(zhǔn)化管理有關(guān)內(nèi)容，統(tǒng)一現(xiàn)場(chǎng) CI

形象以及施工人員著裝，落

實(shí)現(xiàn)場(chǎng)安全管理措施，達(dá)到合同要求的標(biāo)準(zhǔn)。

2.2 安全文明監(jiān)理細(xì)則

2.2.1 監(jiān)理單位審核施工單位安全文明施工方案，編制落實(shí)安全文明監(jiān)理細(xì)則，報(bào)工程

部經(jīng)理批準(zhǔn)。

2.2.2 工程部負(fù)責(zé)督促施工單位落實(shí)安全文明施工方案。

2.3 安全文明檢查

2.3.1 監(jiān)理單位檢查

1）監(jiān)理單位負(fù)責(zé)檢查施工單位的安全文明施工組織機(jī)構(gòu)與保證體系、安全管理責(zé)任

制、安全教育與檢查制度、方案落實(shí)情況。

2）監(jiān)理單位負(fù)責(zé)檢查土方開挖與基坑支護(hù)、安

拆、施工臨時(shí)用電等安全技術(shù)措施。

3）不符合要求必須責(zé)令其整改。2.3.2 工程部檢查

樁基施工、塔吊、電梯及腳手架的1）工程部每月至少組織一次監(jiān)理單位、施工單位負(fù)責(zé)人、安全員進(jìn)行安全文明檢查。2）工程部應(yīng)編制《月度工程安全文明施工檢查表》，檢查施工單位安全文明措施落

實(shí)情況，檢查現(xiàn)場(chǎng)重要部位、機(jī)械設(shè)備的安全措施，并做好記錄。

2.4 措施執(zhí)行

2.4.1 施工單位負(fù)責(zé)執(zhí)行批準(zhǔn)的安全文明施工方案。

2.4.2 監(jiān)理單位負(fù)責(zé)落實(shí)安全文明施工管理監(jiān)理細(xì)則,并負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查施工單位的安全 文明施工方案落實(shí)情況,日常檢查主要內(nèi)容有：

1）日常現(xiàn)場(chǎng)巡視、安全資料檢查工作；

2）監(jiān)督施工總承包單位對(duì)自身及分包的安全文明施工管理； 3）監(jiān)督施工總平面規(guī)劃和管理、調(diào)度； 4）監(jiān)督各作業(yè)面的安全文明施工；

5）監(jiān)督現(xiàn)場(chǎng)及生活區(qū)的安全、衛(wèi)生、消防、保衛(wèi)等工作；

6）定期召開安全文明施工檢查活動(dòng)及會(huì)議，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)協(xié)調(diào)、督促處理。2.4.3 檢查情況處理

1）監(jiān)理單位或工程部定期組織安全文明施工檢查并形成評(píng)價(jià)結(jié)論，并組織整改； 2）監(jiān)理單位或工程部如發(fā)現(xiàn)存在安全隱患和不規(guī)范等不合格的施工行為，則需書面 通知施工單位限期整改；

3）施工單位在接到監(jiān)理單位或工程部整改通知單后，應(yīng)及時(shí)組織整改；對(duì)需制定整改 措施的應(yīng)報(bào)監(jiān)理、工程部確認(rèn)后實(shí)施；

4）監(jiān)理單位在接到施工單位整改驗(yàn)收申請(qǐng)后及時(shí)組織整改驗(yàn)收，并形成評(píng)價(jià)結(jié)論報(bào)工 程部。

2.5 事故處理

2.5.1 當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)安全事故時(shí)，施工單位應(yīng)立即采取處理措施；同時(shí)通知監(jiān)理單位、工 程部并立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，組織施工單位處理事故，工程部同時(shí)將事故情況上報(bào)。

2.5.2 工程部根據(jù)事故輕重進(jìn)行處理；

1）出現(xiàn)下列事故，無需報(bào)公司危機(jī)處理小組：

a）無人員傷亡；

b）直接經(jīng)濟(jì)損失在五千元以下且未造成惡劣社會(huì)影響。2）出現(xiàn)重大事故需報(bào)公司危機(jī)處理小組（重大事故定義參見國(guó)家相關(guān)規(guī)定）2.5.3 無需報(bào)公司危機(jī)處理小組的事故處理：

1)工程部組織協(xié)調(diào)事故處理,督促監(jiān)理單位、施工單位進(jìn)行整改,并提交事故處理報(bào)告；

44。

2)工程部負(fù)責(zé)事故調(diào)查并檢查整改情況，組織編制事故分析報(bào)告； 3)工程部根據(jù)公司有關(guān)規(guī)定，提出處理意見并報(bào)項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)審批； 4)工程部負(fù)責(zé)處理意見的落實(shí)及事故報(bào)告的備案。2.5.4 需報(bào)公司危機(jī)處理小組的事故處理：

1)如發(fā)生重大事故，工程部應(yīng)立即上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)，同時(shí)通報(bào)相關(guān)職能部門及政府 主管部門；

2)公司危機(jī)處理小組啟動(dòng)危機(jī)管理工作；

3)工程部配合相關(guān)部門進(jìn)行事故處理、調(diào)查，參與事故分析；

4)施工單位、監(jiān)理單位、工程部在事故處理完畢后按要求編制《項(xiàng)目事故報(bào)告》 ； 5)公司危機(jī)處理小組與政府主管部門編制事故分析報(bào)告，并根據(jù)有關(guān)規(guī)定提出處理意 見；

6)事故分析報(bào)告經(jīng)危機(jī)處理小組與政府主管部門審定后，報(bào)總部運(yùn)營(yíng)管理部歸檔。

3．支持文件

無

4．相關(guān)記錄 無

第七節(jié)材料設(shè)備驗(yàn)收作業(yè)指引

1.流程概況

2.工作程序

2.1 材料設(shè)備驗(yàn)收

2.1.1 項(xiàng)目公司采購部負(fù)責(zé)通知材料設(shè)備供應(yīng)商及時(shí)供貨，并向供應(yīng)商發(fā)出材料設(shè)備供 貨通知單。

2.1.2 乙供材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)時(shí)，監(jiān)理單位負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，并審核供應(yīng)商/承包商提交的《工

程材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)保驗(yàn)表》驗(yàn)收通過后由監(jiān)理單位備案、工程部抽查。

2.1.3 甲供到貨時(shí)，供應(yīng)商/承包商負(fù)責(zé)通知監(jiān)理單位及工程部，監(jiān)理單位負(fù)責(zé)組織工程 部及相關(guān)人員進(jìn)行驗(yàn)收，采購人員和工程技術(shù)人員應(yīng)參加材料設(shè)備首次到貨的驗(yàn)收，驗(yàn)收人 員按供貨合同（如有供貨樣板則對(duì)照樣本）驗(yàn)收質(zhì)量及對(duì)其型號(hào)、規(guī)格、外觀質(zhì)量、數(shù)量等

參數(shù)進(jìn)行審核，并填寫《材料設(shè)備驗(yàn)收單》 物入庫。，驗(yàn)收合格后施工單位負(fù)責(zé)接貨并安排合格貨

2.1.4 監(jiān)理單位監(jiān)督施工單位對(duì)材料按國(guó)家相關(guān)規(guī)定進(jìn)行送檢，送檢結(jié)果應(yīng)于工程部備

案，送檢報(bào)告要求在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成。

2.1.5 甲供材料如整批都合格：

1)工程部、采購部、監(jiān)理單位、施工單位驗(yàn)收人員及供貨單位必須在《材料設(shè)備驗(yàn)收

單》會(huì)簽，并由各會(huì)簽單位或部門各存一份。

2)供貨商在申報(bào)當(dāng)期應(yīng)付款時(shí)將《材料設(shè)備驗(yàn)收單》復(fù)印件（核驗(yàn)原件）交工程部復(fù) 核并確認(rèn)，在申報(bào)結(jié)算時(shí)需附上確認(rèn)后的《材料設(shè)備驗(yàn)收單》原件，經(jīng)工程部審核后，交成 本部按《項(xiàng)目預(yù)/結(jié)算作業(yè)指引》規(guī)定進(jìn)行結(jié)算。

2.2 不合格品的處理

2.2.1 如該批材料部分或全部不合格且無法使用則拒收，由監(jiān)理單位判斷貨物拒收是否 影響工期。如不影響工期，則安排供應(yīng)商重新供貨；如影響工期的則由工程部 提出替 代方案經(jīng)設(shè)計(jì)部審核、設(shè)計(jì)分管領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行，并由采購部負(fù)責(zé)向供應(yīng)商進(jìn)行索賠。

2.2.2 如屬輕微缺陷但可降級(jí)使用的材料，經(jīng)設(shè)計(jì)分管領(lǐng)導(dǎo)審批后降級(jí)接收，并由采購 部負(fù)責(zé)辦理索賠手續(xù)。

2.3 材料移交及出入庫

2.3.1 對(duì)于甲供材料，工程部組織相關(guān)部門驗(yàn)收通過后移交給施工單位。2.3.2 如甲供材料造成的過剩，由采購部負(fù)責(zé)與材料供貨商協(xié)調(diào)退貨。

3．支持文件

3.1《材料選型封樣流程》 3.2《成本預(yù)/結(jié)算作業(yè)指引》

4．相關(guān)記錄

第八節(jié)工程巡查作業(yè)指引

1.流程圖

2.流程概況

3.工作程序

3.1 制定項(xiàng)目工程巡查計(jì)劃

3.1.1 運(yùn)營(yíng)管理部根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目的工程特點(diǎn)編制《項(xiàng)目巡查計(jì)劃》，明確工程各階段巡 查的主要內(nèi)容和關(guān)鍵控制點(diǎn)，經(jīng)運(yùn)營(yíng)分管領(lǐng)導(dǎo)審批后實(shí)施。

3.1.2 巡查頻率及時(shí)間規(guī)定：

1)根據(jù)項(xiàng)目施工各階段確定項(xiàng)目巡查時(shí)間，確保在重要的施工節(jié)點(diǎn)進(jìn)行巡視，如基礎(chǔ) 工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、主體工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收等，主體標(biāo)準(zhǔn)層施工階段的巡查時(shí)間可機(jī)動(dòng)，視工程實(shí)際情況可再增設(shè)巡查節(jié)點(diǎn)；

2)在滿足 1)條件基礎(chǔ)上，本地項(xiàng)目必須保證每半月至少巡查一次，外地項(xiàng)目每月至 少巡查一次。

3.2 巡查準(zhǔn)備

3.2.1 成立巡查小組：以運(yùn)營(yíng)管理部及公司相關(guān)部門成員為固定小組成員，根據(jù)需要安 排其它項(xiàng)目的項(xiàng)目公司總經(jīng)理或?qū)I(yè)工程師作為小組機(jī)動(dòng)成員。

3.2.2 巡查人員在巡查前準(zhǔn)備上次巡查記錄和數(shù)碼相機(jī)，了解“前期存在問題”作為該 次跟進(jìn)改進(jìn)結(jié)果或?qū)彶榈闹攸c(diǎn)。

3.3 項(xiàng)目巡查

3.3.1 受巡查的項(xiàng)目公司向巡查人員匯報(bào)上次巡查發(fā)現(xiàn)問題的整改情況，巡查人員抽查 現(xiàn)場(chǎng)整改結(jié)果或整改記錄。

3.3.2 巡查小組巡查并聽取項(xiàng)目的工程進(jìn)度情況。

3.3.3 聽巡查并聽取項(xiàng)目的制度管理狀況。

3.3.4 工地現(xiàn)場(chǎng)抽查工程質(zhì)量及安全文明管理狀況。3.3.5 對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的主要問題進(jìn)行拍照，并填寫《XX 作為《項(xiàng)

目巡查報(bào)告》的附件。

3.3.6 對(duì)巡查發(fā)現(xiàn)問題提出整改建議，并聽取項(xiàng)目公司/部的信息反饋。3.3.7 巡查小組填寫書面《XX 認(rèn)。

項(xiàng)目巡查照片說明》，項(xiàng)目巡查報(bào)告》，并由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人簽字確3.4 巡查評(píng)價(jià)與結(jié)果公布

3.4.1 巡查結(jié)束后 3 個(gè)工作日內(nèi)，受巡查的項(xiàng)目公司向運(yùn)營(yíng)管理部提交整改方案，于運(yùn)

營(yíng)管理部備案。

3.4.2 審批工作結(jié)束后 3 天內(nèi)，運(yùn)營(yíng)管理部向運(yùn)營(yíng)總監(jiān)提交巡查報(bào)告。

3.4.3 受檢項(xiàng)目公司應(yīng)按整改方案進(jìn)行整改、落實(shí)，做好記錄和拍照，將整改情況提交

運(yùn)營(yíng)管理部備案。

3.4.4 運(yùn)營(yíng)管理部根據(jù)整改情況，視必要性組織研討工程案例并形成案例庫。

4.支持文件

無

5.相關(guān)記錄

5.1 GEMDALE-P2-GC04-R01《項(xiàng)目巡查內(nèi)容清單》 5.2 GEMDALE-P2-GC04-R02《項(xiàng)目巡查報(bào)告》