第一篇：(演講)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強資本運作能力 贏得發(fā)展優(yōu)勢

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強資本運作能力 贏得發(fā)展優(yōu)勢

四川駿東房地產(chǎn)開發(fā)公司

陳歷剛

肖小剛

尊敬的張縣長、張局長、各位評委及同仁朋友們下午好。今天我代表四川駿東房產(chǎn)演講的題目是“房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強資本運作能力 贏得發(fā)展優(yōu)勢”，下面我就談?wù)勎覀€人一些不成熟的觀點與理解，敬請在座各位指教批評。

我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過二十余年的發(fā)展，如今在國家一系列新政的調(diào)控下，未來還將面臨著較多的變革。在此關(guān)鍵時期，平昌縣規(guī)劃和建設(shè)局召開這樣的演講會，我想目的就是給開發(fā)、建設(shè)企業(yè)一個相互交流學(xué)習(xí)的機會，讓我們企業(yè)重新審視自我，找準(zhǔn)強化自我的方向和時機，謀求可持續(xù)發(fā)展。

如何謀求可持續(xù)性發(fā)展。首先我們要明白房地產(chǎn)行業(yè)的特點。房地產(chǎn)投資不同于其他投資，具有其固有的特性：

一是資金巨額性。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，從購置土地到建造，少則數(shù)十萬元，多則數(shù)千萬元，甚至數(shù)億元，往往使很多投資者望而卻步。

二是投資回收期長。房地產(chǎn)投資要經(jīng)過投資前期、投資實施期、項目營銷三個階段，一般少則一兩年，多則數(shù)年至十幾年。房地產(chǎn)投資回收期一般需要幾年甚至更長時間。投資者要承受長時間資金壓力和市場風(fēng)險。

三是流動性差。房地產(chǎn)是一種非流動資產(chǎn)，不同于其他投資工具可以靈活應(yīng)變，單靠出售已投資房地產(chǎn)項目抽回資金需要較長時間。如果急于變現(xiàn)，降低價格出售，有可能使投資者遭受巨大經(jīng)濟(jì)損失。

四是金融作用強。巨額的投資，使房地產(chǎn)投資者在很大程度上依賴于金融部門的支持。房地產(chǎn)商品的消費，也有賴于金融部門的抵押貸款。因此，金融機構(gòu)的參與，幾乎成了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

五是抵御通貨膨脹能力強。房地產(chǎn)具有價值增值特點，使其能抵御通貨膨脹對資本價值的影響。

六是受政策影響性大。政府為調(diào)控房地產(chǎn)市場出臺了很多政策，如土地供給政策、住房改革政策、金融政策、財政稅收政策等，必然影響房地產(chǎn)投資。

七是影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險的多樣性。由于房地產(chǎn)具有不可移動性、商品之間的相關(guān)性以及房地產(chǎn)投資巨大、回收期長，使得來自各方面的因素變化都可能影響房地產(chǎn)投資。

縱觀以上房地產(chǎn)投資的七個固有特性，或直接或間接的都與資金的巨量需求屬性發(fā)生著聯(lián)系。資金是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)最重要的關(guān)鍵資源，它的重要性是所有業(yè)內(nèi)人士所共知的，雖然它也是有價值的，卻不是稀缺的、不可替代的和不可模仿的，所以不能認(rèn)為它是企業(yè)的核心競爭力。然而，資金的運作能力卻可以形成企業(yè)的核心競爭力。也許在房地產(chǎn)市場還處于賣方市場的時候，這一能力所帶來的競爭優(yōu)勢還沒有被充分體現(xiàn)出來，但隨著市場和各方面環(huán)境的變化，它已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)價值鏈上最增值的一環(huán)。

大家都知道，以前的房地產(chǎn)企業(yè)，由于國家的鼓勵性政策，企業(yè)很容易就能在銀行貸到大量的資金。而為了獲取土地，企業(yè)只要跟政府搞好關(guān)系就能以低成本拿到土地。寬松的政策下，一方面帶來了房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，另一方面也導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的良莠不齊。很多企業(yè)就是靠著關(guān)系拿地，銀行貸款來搞房地產(chǎn)開發(fā)，獲得了豐厚的收益。但是，近年來由于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策頻出，國際地產(chǎn)環(huán)境也在對中國房地產(chǎn)市場加大影響，我國房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境正在發(fā)生深刻的變化，關(guān)系地產(chǎn)年代已經(jīng)一去不復(fù)返了。開放的市場競爭需要企業(yè)苦練內(nèi)功，以核心競爭能力制勝。在當(dāng)前環(huán)境下，根據(jù)核心競爭力管理理論，在競爭環(huán)境發(fā)生變化時，企業(yè)需要重新審視資源和能力，以創(chuàng)造、把握機會和抵御威脅。所以，我們有必要重新評價目前的競爭環(huán)境，以利于企業(yè)找到提升自我的機會和途徑，更好的參與競爭。

目前的競爭環(huán)境是個什么狀況，我們可以概括為5個方面，第一方面：供方討價還價能力。由于國家政策的宏觀調(diào)控，資金上限定企業(yè)必須具有35%以上的自有資金才能給予銀行貸款。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金一般在5%～15%，所以在自有資金不足的情況下，只靠銀行貸款搞投資開發(fā)已很困難。另外，土地的供應(yīng)通過公開市場招拍掛，也需要企業(yè)具有大量資金購買土地。因此，政府的強硬政策讓幾乎所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前都面臨著資金的巨大壓力。資金已成為各地產(chǎn)企業(yè)的瓶頸。誰擁有好的融資渠道，獲得巨大的資金支持，誰就能在行業(yè)中脫穎而出。

第二方面：買方討價還價能力。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)市場已由賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)榱速I方市場。由于房地產(chǎn)的高價值性，消費者買房都非常慎重。

第三方面：替代品的威脅。房地產(chǎn)產(chǎn)品的異質(zhì)性決定了替代品的多樣性，開發(fā)商只有開發(fā)出適合消費者需求的產(chǎn)品才有市場，只有贏得市場的企業(yè)才能贏得生存和發(fā)展。

第四方面：潛在競爭者的威脅。業(yè)界對資金的渴求和地產(chǎn)業(yè)融資渠道的狹窄，給地產(chǎn)金融提供了廣闊的創(chuàng)新空間。近年外資地產(chǎn)基金的最大變化在于商業(yè)模式和贏利模式的轉(zhuǎn)變，商業(yè)模式將廢棄原來的合作開發(fā)模式，而更熱衷于選擇基金委托管理模式，而從資本市場上獲利的贏利模式將成為外資地產(chǎn)基金熱門的贏利模式，在這樣的市場渴求下，必將催生一種新的房地產(chǎn)企業(yè)，他們專門從事房地產(chǎn)資本的運作，通過為開發(fā)企業(yè)提供資金服務(wù)獲取利潤。這對某些現(xiàn)有競爭者來說不僅是一個市場機會，也是即將面對的威脅。

第五方面：現(xiàn)有競爭者的競爭。每一次大的調(diào)整都會有30%左右的開發(fā)商出局，資金鏈斷裂是出局的主要原因，這一點全世界都一樣。每次中央和地方政府出臺的一系列調(diào)控政策，對房地產(chǎn)商的資金鏈造成很大壓力，各開發(fā)商正在嘗試多種融資渠道。國際地產(chǎn)大亨正以每年30億美元的遞增額涌入我國房地產(chǎn)市場，處在資金饑渴中的地產(chǎn)企業(yè)紛紛選擇了與國際資本熱情的擁抱，然而，缺乏資金運作能力的企業(yè)會不會又將面臨一場新的困境呢？以后的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不僅是一個開發(fā)企業(yè)，首先應(yīng)成為一個資本企業(yè)才能生存發(fā)展。房地產(chǎn)基金與房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合，將成就一批特大規(guī)模的地產(chǎn)商，誰掌控資本，誰就能瓜分更多的房地產(chǎn)開發(fā)利潤。國外房地產(chǎn)發(fā)展的成功經(jīng)驗表明，隨著市場化競爭的深入，未來中國房地產(chǎn)金融化是必然趨勢，所以房地產(chǎn)開發(fā)商必須有強大的金融運作能力和雄厚的自有資金實力，才能支持房地產(chǎn)開發(fā)對資金的巨量需求。

通過以上五種力量的分析，我們獲得一個重要信息，中國的房地產(chǎn)正處在一個十字路口，誰先擁有超強的資本運作能力，誰就把握住了行業(yè)發(fā)展的方向，獲得競爭優(yōu)勢，贏得發(fā)展。綜合房地產(chǎn)行業(yè)特點和競爭環(huán)境的分析，資本運作能力的提升不僅是行業(yè)的內(nèi)在要求，也是當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)競爭環(huán)境，提升核心競爭力，以獲取競爭優(yōu)勢，贏得持續(xù)發(fā)展的需要。

最后，祝演講大會圓滿成功！

祝在座領(lǐng)導(dǎo)、評委及各位同仁朋友身體健康，事業(yè)蒸蒸日上，家庭幸福！

謝謝！

第二篇：房地產(chǎn)企業(yè)資本運作與投融資策略

房地產(chǎn)企業(yè)資本運作與投融資策略

主講：宏皓

一、2013年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢1、2013年經(jīng)濟(jì)形勢分析

2、房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)分析

3、房地產(chǎn)行業(yè)面臨的市場環(huán)境

（1）政策調(diào)控

（2）房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)

（3）官員財產(chǎn)公示

（4）房產(chǎn)稅的試點擴(kuò)大

4、房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展唯有轉(zhuǎn)型升級

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略

1、房地產(chǎn)企業(yè)融資9種方法：5種常規(guī)+4種獨創(chuàng)

2、房地產(chǎn)企業(yè)成功融資案例

3、房地產(chǎn)企業(yè)如何轉(zhuǎn)型升級

（1）中央契機：城鎮(zhèn)化

A、城鎮(zhèn)化會帶來房地產(chǎn)行業(yè)的下個黃金十年，但不是過去的簡單復(fù)制

B、城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)行業(yè)如何相互促進(jìn)共融

（2）產(chǎn)業(yè)基金

A、產(chǎn)業(yè)基金如何幫助房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級

B、城鎮(zhèn)化要借力產(chǎn)業(yè)基金

4、房地產(chǎn)企業(yè)的投融資管理

（1）房地產(chǎn)企業(yè)如何在投融資管理上取得突破

（2）房地產(chǎn)企業(yè)投融資案例分析

三、房地產(chǎn)企業(yè)資本運作

1、什么是資本運作？

2、資本運作的最高境界

（1）如何成功地資本運作

（2）同樣的資本運作結(jié)果卻不一樣

（3）可持續(xù)發(fā)展的資本運作

3、資本運作成功案例分析

專家簡介 宏皓：原名：章強。著名金融學(xué)家﹑融資專家，北京交通大學(xué)客座教授、中央財經(jīng)大學(xué)證券期貨研究所研究員﹑中國金融智庫首席金融學(xué)家、政府、上市公司金融顧問，中經(jīng)產(chǎn)業(yè)基金理事會秘書長，央視網(wǎng)財經(jīng)評論員。被社會廣泛譽為：投資大師，中國私募基金之父。

曾在社科院﹑北京交通大學(xué)、清華大學(xué)、北京大學(xué)、中央財經(jīng)大學(xué)、浙江大學(xué)MBA、EMBA、總裁班等多次講授《宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析》、《私募股權(quán)與金融投資》、《產(chǎn)業(yè)園區(qū)金融創(chuàng)新》、《資本市場與風(fēng)險投資》、《房地產(chǎn)行業(yè)投融資管理》、《企業(yè)資產(chǎn)管理》、《企業(yè)融資策略》、《企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型》、《公司理財》、《公司治理》、《資本運作與投融資管理》、《私人銀行財富管理》、《投資銀行業(yè)務(wù)的發(fā)展與創(chuàng)新》、《村鎮(zhèn)銀行的金融創(chuàng)新與發(fā)展實務(wù)》、《十八大宏觀經(jīng)濟(jì)政策解讀與銀行創(chuàng)新發(fā)展》等課程。并撰寫2012年中國農(nóng)業(yè)銀行總行私人銀行《中國財富市場調(diào)研報告》。

常受邀在中央電視臺《經(jīng)濟(jì)半小時》、中央人民廣播電臺《經(jīng)濟(jì)之聲》、中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)、央視網(wǎng)、人民網(wǎng)等國家級媒體擔(dān)任特約專家嘉賓。

22年從事金融投資理論的研究和實踐，近10年來著有《第一財富大道》、《家庭理財行動》、《理財改變命運》、《理財身價倍增》、《卓越理財》、《理財決定命運》、《融資決定成敗》等20多部著作。是目前國內(nèi)在投資理財方面出版著作貢獻(xiàn)最多，受眾面最廣的金融投資專家。

第三篇：中國房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢競爭戰(zhàn)略

中國房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢競爭戰(zhàn)略

中國房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢競爭戰(zhàn)略

中國房地產(chǎn)業(yè)作為新興的產(chǎn)業(yè)，自上世紀(jì)80年代中國房地產(chǎn)市場初步形成后逐步得到發(fā)展，90年代房地產(chǎn)業(yè)迅速進(jìn)入成長期，特別是90年代中后期，隨著改革開放政策落實，人民生活水平的迅速提高，人們改善居住環(huán)境的強烈愿望和大規(guī)模城市改造,成就了房地產(chǎn)市場近乎“剛性”的需求，使房地產(chǎn)業(yè)得到迅猛發(fā)展。1991年至2002年產(chǎn)值從368.2億元增加到798.2億元，占第三產(chǎn)業(yè)的比重從5.1增加到5.8％，可以說房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程反映出我國改革開放和社會主義市場經(jīng)濟(jì)制度建立和完善的過程。

一、房地產(chǎn)業(yè)所面臨的新形勢

初期的房地產(chǎn)業(yè)像任何新興產(chǎn)業(yè)一樣，市場活動的基本特征是沒有游戲規(guī)則。由于制度不完善，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展一直伴隨著風(fēng)險和機遇。很多房地產(chǎn)企業(yè)正是在這種競爭環(huán)境中脫穎而出得到迅速發(fā)展。制度不健全反映在房地產(chǎn)業(yè)的各方面，從土地的取得、房屋拆遷、工程建設(shè)到房屋的銷售和物業(yè)管理等各方面幾乎沒有一套完整有效的規(guī)則來進(jìn)行規(guī)范。低價甚至無償取得土地的開發(fā)權(quán)、廉價拆遷補償、工程墊款施工、房屋超前預(yù)售等等都是房地產(chǎn)企業(yè)取得超常利潤的源泉。而通常反映產(chǎn)業(yè)競爭能力的產(chǎn)品品質(zhì)高低、服務(wù)質(zhì)量優(yōu)劣、成本控制水平、創(chuàng)新能力等，對初期的中國房地產(chǎn)業(yè)來說似乎并沒有引起重視。由于房地產(chǎn)業(yè)的過快發(fā)展也帶來了土地資源過度開發(fā)和銀行金融風(fēng)險加大等問題，國家對房地產(chǎn)業(yè)的政策由扶持轉(zhuǎn)變?yōu)橐种?。房地產(chǎn)業(yè)獲得的優(yōu)惠政策減少。國家從控制土地資源合理開發(fā)和降低金融風(fēng)險兩個方面對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。2006年5月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議。會上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施（通常稱之為“國六條”），包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面。2006年4月28日起，中國人民銀行全面上調(diào)個人公積金貸款利率，5月29日九部門在聯(lián)合制定的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》中規(guī)定，90平方米以下住房須占項目總面積七成以上,購房不足5年轉(zhuǎn)讓須交營業(yè)稅,空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物,個人住房貸款首付比例不低于三成,居住用地供應(yīng)量七成用于中低價位中小套型,土地閑置2年將被收回使用權(quán),各地城市于年內(nèi)建立廉租住房制度。所有這些必將對房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系產(chǎn)生重大影響。

2003年我國的經(jīng)營性用地開始采用招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓制度，使開發(fā)商已經(jīng)很難再依靠政府獲得廉價的土地。近期銀行房地產(chǎn)信貸政策緊縮性調(diào)整，使開發(fā)商融資能力下降，房地產(chǎn)業(yè)面臨從未有過的壓力。而各種政策法規(guī)的日漸完善，也迫使房地產(chǎn)業(yè)逐步從完全的土地“博弈”向土地和產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量、成本控制、創(chuàng)新能力等雙重或多重“博弈”方向發(fā)展，這是一個良好的開端。如何應(yīng)對日益成熟的市場環(huán)境，形成房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)必須解決的問題。

二、新形勢下如何確立房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。

依據(jù)邁克爾·波特的現(xiàn)代競爭理論，產(chǎn)業(yè)是由一群生產(chǎn)相近替代品的公司組成。而產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競爭主要來自進(jìn)入威脅、替代威脅、買方侃價能力、供方侃價能力、現(xiàn)有競爭對手等五種競爭力。這五種作用力共同決定產(chǎn)業(yè)競爭力的強度及產(chǎn)業(yè)利潤率水平。產(chǎn)業(yè)競爭的結(jié)果是不斷將資本收益率壓低到競爭平衡保底收益水平。一個企業(yè)的競爭戰(zhàn)略目標(biāo)是使公司在產(chǎn)業(yè)內(nèi)部處于最佳定位，抗擊五種競爭作用力，影響這五種競爭力。

就目前中國的城市房地產(chǎn)業(yè)而言，產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競爭可能不僅來自上述五種力，而且還有由地方政府利益趨動和國家政策導(dǎo)向變化引起的“不可抗力”。在這樣一種競爭環(huán)境中，如何確立房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力？房地產(chǎn)業(yè)至少可以通過制定和實施以下優(yōu)勢競爭戰(zhàn)略來建立自己的競爭優(yōu)勢。

（一）總成本優(yōu)勢競爭戰(zhàn)略

成本優(yōu)勢是完全競爭條件下任何企業(yè)都希望得到的競爭優(yōu)勢，降低公司運營成本和工程綜合造價是房地產(chǎn)業(yè)形成成本優(yōu)勢的基本途徑。由于房地產(chǎn)業(yè)是高投入的產(chǎn)業(yè)，尤其在土地出讓政策日趨嚴(yán)格的今天，沒有高額的資金投入幾乎無法涉足房地產(chǎn)行業(yè)。融資成本、土地成本、建設(shè)成本、銷售成本、管理成本等是構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本的組成部分。而目前土地成本、融資成本的增加幾乎是必然的趨勢，在此可以通過以下方式確立成本優(yōu)勢。

1、通過規(guī)模經(jīng)營確立成本優(yōu)勢

通過規(guī)模經(jīng)營降低成本進(jìn)而形成成本優(yōu)勢。經(jīng)濟(jì)學(xué)理論證明經(jīng)濟(jì)規(guī)模加大可以使單位成本隨著產(chǎn)量的增加而降低既所謂規(guī)模經(jīng)濟(jì)。在房地產(chǎn)業(yè)巨額資金支持下的規(guī)模經(jīng)營一方面可以降低單位成本，同時可以在很大程度上限制小規(guī)模投資者的涌入，使一些資金量不足的企業(yè)被擠出房地產(chǎn)業(yè)。規(guī)模經(jīng)濟(jì)的存在迫使試圖進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)者要么一開始就以大規(guī)模生產(chǎn)，并承擔(dān)遭受市場原有企業(yè)的強烈抵制的風(fēng)險，要么以小規(guī)模生產(chǎn)而接受產(chǎn)品成本方面的劣勢，而這兩者都使進(jìn)入者望而卻步。所以通過規(guī)?；?jīng)營取得成本優(yōu)勢進(jìn)而形成房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭能力，是房地產(chǎn)企業(yè)建立競爭優(yōu)勢的重要途徑。

2、通過技術(shù)優(yōu)勢確立成本優(yōu)勢

科技進(jìn)步所形成的技術(shù)優(yōu)勢可以轉(zhuǎn)化為成本優(yōu)勢。技術(shù)進(jìn)步取得的直接成果是通過推廣使用新工藝、新技術(shù)、新材料，使工程材料消耗降低、工程施工周期縮短、勞動生產(chǎn)率提高，從而降低人工成本和資金使用成本，隨之是工程造價降低和產(chǎn)品品質(zhì)提升。而改進(jìn)管理水平同樣可以通過提高勞動生產(chǎn)率來降低管理成本。科技進(jìn)步所取得的技術(shù)優(yōu)勢不但可以使房地產(chǎn)企業(yè)提高生產(chǎn)效率確立成本優(yōu)勢，進(jìn)而形成有效競爭優(yōu)勢。同樣可以增強房地產(chǎn)業(yè)的整體競爭能力。所以科技進(jìn)步是房地產(chǎn)企業(yè)取得成本優(yōu)勢的有效途徑。今后房地產(chǎn)開發(fā)必然強化對“四節(jié)――環(huán)?！?，即節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材和環(huán)境保護(hù)等方面的標(biāo)準(zhǔn)和實施力度，建設(shè)“四節(jié)——環(huán)?！毙偷慕ㄖ墙窈髮Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)的基本要求。通過科技進(jìn)步充分有效利用和節(jié)約資源，減少浪費，保護(hù)生態(tài)，提高房地產(chǎn)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益，將成為未來房地產(chǎn)最重要的政策指向之一。

3、通過知識產(chǎn)權(quán)確立成本優(yōu)勢

知識產(chǎn)權(quán)是一種與規(guī)模無關(guān)的制度性優(yōu)勢資源，他可以使知識產(chǎn)權(quán)持有者取得無法比擬的成本優(yōu)勢。通過制度設(shè)計而形成的知識產(chǎn)權(quán)法律制度，使知識產(chǎn)權(quán)的持有者無論規(guī)模大小以及是否具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，都可以借助國家強制力的保護(hù)在一定范圍內(nèi)取得成本優(yōu)勢。進(jìn)入者取得知識產(chǎn)權(quán)的花費必然導(dǎo)致成本增加，知識產(chǎn)權(quán)的獨享性特點可以構(gòu)成市場準(zhǔn)入壁壘，甚至形成壟斷性優(yōu)勢。制定和實施房地產(chǎn)企業(yè)的知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略，利用專利、商標(biāo)、著作權(quán)等各種法律法規(guī)所組成的制度空間，有效保護(hù)獨享性的產(chǎn)品的專有知識和設(shè)計特性，是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)引起高度重視的問題。在國家強制力的保護(hù)下，知識產(chǎn)權(quán)所形成的成本優(yōu)勢，將使房地產(chǎn)企業(yè)更具競爭力。

（二）創(chuàng)新優(yōu)勢競爭戰(zhàn)略

不論在任何產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)新都是企業(yè)取得競爭優(yōu)勢的最重要的途徑之一。在資本聚集的房地產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)新似乎沒有得到應(yīng)有的重視，事實上技術(shù)工藝的創(chuàng)新、產(chǎn)品理念創(chuàng)新、營銷模式的創(chuàng)新、管理模式的創(chuàng)新等，都是可以直接形成房地產(chǎn)業(yè)競爭優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新至少應(yīng)在觀念創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新等幾個方面進(jìn)行，圍繞技術(shù)進(jìn)步和知識產(chǎn)權(quán)的技術(shù)創(chuàng)新前面已有論述這里不再重復(fù)，而制度創(chuàng)新將在下節(jié)討論。

觀念創(chuàng)新應(yīng)是房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對形勢變化開拓新局面確立新優(yōu)勢的首要任務(wù)。

1、發(fā)展空間觀念創(chuàng)新

由于歷史的原因形成我國城鄉(xiāng)的“二元”模式，農(nóng)村的土地和房屋不能“流轉(zhuǎn)”，致使房地產(chǎn)業(yè)在城市以外幾乎沒有發(fā)展空間，所有的房地產(chǎn)企業(yè)都集中在大中城市及周邊尋找機會，這對于一個擁有13億人口的國家來說是不正常的。然而隨著國家宏觀調(diào)控政策逐步落實，城市房地產(chǎn)業(yè)的競爭更加激烈，而利潤率卻在迅速下降，所有這些都迫使房地產(chǎn)業(yè)通過創(chuàng)新觀念去尋找新的發(fā)展空間。中央進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)政策的實施和集體土地流轉(zhuǎn)試點工作的開展，可能將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入新的活力。

2、人居模式觀念創(chuàng)新

改革開放使我國的人口流動性加大，人們不必在一個地方居住一生，城鄉(xiāng)之間差距在逐漸減小，人們的工作生活方式也日趨多樣化，在不同的區(qū)域之間，城市之間、城鄉(xiāng)之間，在不同層次的人群中會出現(xiàn)長期、中期、短期、計時等各種居住需求，而這些新情況必然對傳統(tǒng)的人居理念產(chǎn)生影響，近來對“全民買房”現(xiàn)象提出很多非議，已經(jīng)證明目前這種買房居住的人居觀念將會發(fā)生變化，適應(yīng)這種變化，創(chuàng)造新的人居形式和居住產(chǎn)品適應(yīng)人們不同層次、不同形式的需求，是中國房地產(chǎn)業(yè)需要研究的問題之一。

（三）目標(biāo)選擇優(yōu)勢競爭戰(zhàn)略

目標(biāo)選擇優(yōu)勢競爭戰(zhàn)略就是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的資源情況確定近期、中期和遠(yuǎn)期的發(fā)展目標(biāo)，并針對特定的人群去發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)品。目前城市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品有住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和公建地產(chǎn)等不同的產(chǎn)品類別，而每一產(chǎn)品類別又可進(jìn)一步劃分，如住宅地產(chǎn)又可分為普通住宅、高檔公寓住宅、別墅等。不同的地產(chǎn)商可以根據(jù)所掌握的技術(shù)和客戶群等優(yōu)勢資源，涉足某一類產(chǎn)品，采取這一戰(zhàn)略的目的就是使公司能以更高的效率，更好的產(chǎn)品為某一特定的客戶群服務(wù)，從而在更廣的范圍內(nèi)超過競爭對手。目標(biāo)選擇優(yōu)勢的關(guān)鍵是對市場和本公司競爭性資源的深刻了解，從而更好的滿足特定客戶的需要，使企業(yè)在市場目標(biāo)中獲得成本優(yōu)勢或創(chuàng)新優(yōu)勢中的一種或兩種優(yōu)勢地位。目標(biāo)選擇戰(zhàn)略也具有贏得超過產(chǎn)業(yè)平均利潤率的潛力。但這種戰(zhàn)略也意味著會失去整體市場的份額。對于成長中的中小房地產(chǎn)企業(yè)，采用目標(biāo)選擇優(yōu)勢競爭戰(zhàn)略，往往對企業(yè)取得競爭優(yōu)勢起著重要的作用。

（四）制度選擇優(yōu)勢競爭戰(zhàn)略

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，國家基于對經(jīng)濟(jì)、社會安全性等原因的考慮，往往采用金融、財政、行政、法律等各種宏觀調(diào)控手段對市場進(jìn)行干預(yù)，使市場的制度環(huán)境發(fā)生變化——游戲規(guī)則發(fā)生變化。而這種制度環(huán)境變化往往對相關(guān)產(chǎn)業(yè)影響很大，甚至關(guān)乎企業(yè)的生存。從近期中央政府出臺的一系列政策法規(guī)對房地產(chǎn)業(yè)的影響就可見一斑。如果房地產(chǎn)企業(yè)對政府現(xiàn)行及未來政策走向缺乏分析判斷，對國家政治、經(jīng)濟(jì)形勢缺乏必要的了解，就無法對可能出現(xiàn)的制度風(fēng)險進(jìn)行防范，也無法對企業(yè)取得和喪失競爭優(yōu)勢做出必要的準(zhǔn)備，使企業(yè)的發(fā)展處于被動之中。所以了解宏觀形式的發(fā)展，研究政策走向，合理預(yù)見政府宏觀調(diào)控政策的導(dǎo)向，制定前瞻性的發(fā)展戰(zhàn)略和競爭戰(zhàn)略，是房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)云變幻的市場中形成競爭優(yōu)勢的重要途徑。

總之，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不可能脫離中國的現(xiàn)實，在經(jīng)濟(jì)全球化的今天，只有房地產(chǎn)企業(yè)具有核心競爭力，才能形成房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)競爭優(yōu)勢。進(jìn)而從容應(yīng)對各種挑戰(zhàn)，為中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出新的貢獻(xiàn)。

第四篇：轉(zhuǎn)變發(fā)展方式——為湖南旅游贏得競爭新優(yōu)勢

轉(zhuǎn)變發(fā)展方式——為湖南旅游贏得競爭新優(yōu)勢

胡 金 文

初夏江南，百花爭艷。湖南各大旅游景區(qū)游人如織，一片興旺。全省旅游飯店客房需求量價齊升，旅游客運車輛供不應(yīng)求。元至五月，全省接待境內(nèi)外游客6890萬人次，實現(xiàn)旅游總收入464億元，同比分別增長20%和24%。旅游服務(wù)質(zhì)量游客滿意度調(diào)查指數(shù)在全國處于先進(jìn)水平。湖南旅游業(yè)在去年取得良好成績的基礎(chǔ)上，今年更是呈現(xiàn)出又好又快發(fā)展的強勁勢頭。轉(zhuǎn)變發(fā)展方式——為湖南旅游贏得競爭新優(yōu)勢。

眼光更遠(yuǎn)——

把握發(fā)展大勢，創(chuàng)新思路促轉(zhuǎn)型。

“旅游業(yè)也要加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，要通過轉(zhuǎn)變發(fā)展方式提升湖南旅游發(fā)展的整體競爭力”，這是湖南省旅游局長楊光榮在年初學(xué)習(xí)傳達(dá)黨中央國務(wù)院及省委省政府關(guān)于加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的戰(zhàn)略決策和工作部署時，對全省旅游業(yè)發(fā)展提出的新要求。

去年，湖南省旅游業(yè)總收入實現(xiàn)1099億元，旅游業(yè)整體發(fā)展水平登上了新臺階。但湖南旅游人深知，在后國際金融危機時期，全國旅游業(yè)得以全面恢復(fù)，特別是《國務(wù)院關(guān)于加快旅游業(yè)發(fā)展的意見》出臺后，旅游業(yè)迎來了發(fā)展的春天，在全國旅游業(yè)發(fā)展風(fēng)起云涌的新形勢下，湖南旅游業(yè)以往確立的發(fā)展優(yōu)勢正面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，如何在新一輪競爭中立于不敗之地，繼續(xù)保持全省旅游業(yè)又好又快發(fā)展的高速度，是擺在湖南旅游決策團(tuán)隊面前的重要課題。

黨中央國務(wù)院及時作出的加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的戰(zhàn)略部署，為湖南旅游業(yè)發(fā)展指明了方向。以中央精神和省委省政府要求為指導(dǎo)，湖南旅游決策團(tuán)隊經(jīng)過認(rèn)真學(xué)習(xí)和研究，結(jié)合當(dāng)前湖南旅游發(fā)展的實際情況，形成了新形勢下旅游業(yè)轉(zhuǎn)方式、促發(fā)展的新思路和新目標(biāo)。即通過改革創(chuàng)新，搶抓機遇，逐步推進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展由數(shù)量擴(kuò)張向質(zhì)量提升、由低端建設(shè)向高端拓展、由資源耗費向低碳經(jīng)濟(jì)、由粗放經(jīng)營向集約發(fā)展、由普通接待向優(yōu)質(zhì)服務(wù)、由觀光旅游向休閑度假、由產(chǎn)品促銷向品牌營銷轉(zhuǎn)變。按照旅游發(fā)展全球化的理念，瞄準(zhǔn)旅游業(yè)國際化發(fā)展潮流，加快推進(jìn)湖南旅游業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，不斷提高旅游業(yè)的綜合實力和核心競爭力。既要大力推進(jìn)旅游業(yè)本身發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，又要發(fā)揮旅游業(yè)的優(yōu)勢，為促進(jìn)全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變作出貢獻(xiàn)。

力度更大——

推進(jìn)六大舉措，謀劃競爭新優(yōu)勢。

面對機遇和挑戰(zhàn)，湖南旅游人以敢為人先的豪邁氣概全力推進(jìn)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，不以小而不為，不以難而不克，行動快，措施硬，力度大，成效喜人。

一是改變旅游發(fā)展考核辦法，降低數(shù)字考核指標(biāo)，促進(jìn)旅游工作重心轉(zhuǎn)移。在2010年初對全省各市州2009年旅游業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行考核的項目中，取消了對旅游接待總?cè)藬?shù)和總收入計劃目標(biāo)完成情況的考核項，只保留對旅游接待增長率的考核，降低了數(shù)字考核指標(biāo)在總體考核項目中的比重。另外增加了對各市州旅游服務(wù)質(zhì)量游客滿意度調(diào)查指標(biāo)的考核項，并公示了全省各市州旅游服務(wù)質(zhì)量游客滿意度調(diào)查結(jié)果。這一減一增的變化，在全省各地引起很大反響，有效促進(jìn)各市州旅游業(yè)發(fā)展由追 求產(chǎn)值指標(biāo)向追求可持續(xù)發(fā)展轉(zhuǎn)型，自覺將工作重心轉(zhuǎn)移到提高旅游業(yè)發(fā)展的質(zhì)量和效益上來。

二是創(chuàng)新旅游項目管理機制，實施旅游項目帶動戰(zhàn)略，促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)集約化發(fā)展。繼續(xù)強力推進(jìn)“251”項目工程，即重點支持20個省級旅游重點項目，50個市級旅游重點項目，100個縣級旅游重點項目。對關(guān)聯(lián)度大、帶動性強的戰(zhàn)略性旅游項目進(jìn)行重點扶持。建立旅游項目動態(tài)信息庫和旅游項目動態(tài)考核及管理制度，不斷優(yōu)化全省旅游項目和旅游企業(yè)結(jié)構(gòu)。以旅游發(fā)展規(guī)劃為總攬，加強旅游各要素項目聚群建設(shè)，打造觀光旅游向觀光休閑復(fù)合型旅游轉(zhuǎn)變的基礎(chǔ)條件。以提升旅游消費各環(huán)節(jié)生產(chǎn)力水平和促進(jìn)旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級為導(dǎo)向，推動資金、資源、人才、技術(shù)向優(yōu)勢景區(qū)、優(yōu)勢企業(yè)、優(yōu)勢地區(qū)集中，形成現(xiàn)代旅游業(yè)核心發(fā)展區(qū)域。再通過其輻射擴(kuò)張作用，延長旅游產(chǎn)業(yè)鏈條，帶動周邊區(qū)域旅游業(yè)發(fā)展，不斷擴(kuò)大旅游業(yè)發(fā)展整體規(guī)模。張家界、南岳、韶山、鳳凰等地旅游產(chǎn)業(yè)集約化發(fā)展的成效已初步呈現(xiàn)。

三是倡導(dǎo)低碳化發(fā)展模式，促進(jìn)旅游企業(yè)節(jié)能減排，為建設(shè)“兩型社會”做貢獻(xiàn)。為落實國家節(jié)能減排相關(guān)政策，建設(shè)“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型”社會，長沙市于去年在全國率先決定全市各賓館、酒店、招待所等旅游接待單位不得免費向客人提供一次性日用品，以減少一次性日用品所造成的資源浪費和環(huán)境污染。此舉曾引起旅游全行業(yè)較大爭議，但最終得到了廣大游客的認(rèn)可和擁護(hù)。在湖南省旅游局的支持和倡導(dǎo)下，長沙市的先進(jìn)經(jīng)驗在全省多個旅游城市得到推廣。與此同時，湖南省旅游局還在全省飯店行業(yè)大力推行節(jié)能減排技術(shù)改造和創(chuàng)建綠色旅游飯店活動，積極推進(jìn)“油改氣”、中水凈化和廢熱回收利用工程，推廣使用節(jié)能燈泡和無磷洗衣粉。目前，低碳消費和綠色消費已成為旅游企業(yè) 和廣大游客的自覺行動，綜合效益十分明顯。今年上半年，全省旅游星級飯店總收入同比增長率將達(dá)到12%，但物耗成本反而降低3%左右。

四是改進(jìn)旅游促銷方式，強勢推廣“錦繡瀟湘、快樂湖南”品牌形象，增強旅游吸引力。今年上半年，湖南致力開創(chuàng)旅游宣傳推廣新局面，著力推進(jìn)旅游促銷由產(chǎn)品推介向品牌營銷轉(zhuǎn)變。以政府主導(dǎo)，企業(yè)跟進(jìn)，多方聯(lián)動為運作模式，通過大報、大臺、大刊、大節(jié)、大會等載體的傳播力優(yōu)勢，在境內(nèi)外強勢推廣“錦繡瀟湘、快樂湖南”整體旅游品牌形象，以新的創(chuàng)意持續(xù)開展了“湘景、湘游—湖南人游湖南”，“湘景、相約—中國人游湖南”，“湘景、相邀—外國人游湖南”，以及“體驗高鐵夢幻之旅”、“看世博 游湖南”等系列旅游促銷活動，全省十四個市州以“大長沙”、“大湘西”、“大湘南”三大旅游板塊形式整體亮相，向國內(nèi)外游客全面展示了湖南景色優(yōu)美、交通便捷、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、快樂無限的旅游新形象，極大地提升了湖南旅游的影響力和吸引力。

五是轉(zhuǎn)變旅游行業(yè)管理手段，實施旅游標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略，促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)范發(fā)展。湖南大力實施旅游標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展戰(zhàn)略，有效推進(jìn)旅游工作由行業(yè)管理型向產(chǎn)業(yè)配育型轉(zhuǎn)變。在全面貫徹實施旅游國家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，積極推進(jìn)旅游地方標(biāo)準(zhǔn)的編制工作，并在今年取得重大進(jìn)展，《鄉(xiāng)村旅游服務(wù) 經(jīng)營基本條件》、《鄉(xiāng)村旅游服務(wù) 星級評定準(zhǔn)則》、《鄉(xiāng)村家庭旅館 基本條件與評定》、《旅行社星級劃分與評定》等四個旅游地方標(biāo)準(zhǔn)正式頒布實施。湖南省旅游局相繼召開了旅游地方標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布會，貫徹落實湖南省旅游地方標(biāo)準(zhǔn)工作會，隆重舉行了全省首批星級旅行社，旅游家庭旅館以及星級鄉(xiāng)村旅游區(qū)（點），旅游購物示范點授牌儀式，并在《中國旅游報》、《湖南日報》等媒體公示了相 關(guān)旅游企業(yè)名單。湖南旅游地方標(biāo)準(zhǔn)的出臺和實施，規(guī)定了行業(yè)準(zhǔn)入條件，明確了企業(yè)努力的方向，給予了游客知情權(quán)和選擇的空間，提供了管理監(jiān)督的依據(jù)，創(chuàng)新了旅游行業(yè)管理手段，對于進(jìn)一步規(guī)范旅游相關(guān)行業(yè)的建設(shè)與發(fā)展，維護(hù)旅游市場良好秩序，提高旅游管理和服務(wù)水平具有重要意義。

六是改革傳統(tǒng)管理模式，出臺系列扶持政策，引導(dǎo)和促進(jìn)旅行社做大做強。為進(jìn)一步發(fā)揮旅行社在旅游業(yè)發(fā)展中的龍頭作用，湖南省旅游局改革以處罰為主的旅行社傳統(tǒng)管理模式，充分利用“旅行社興則旅游業(yè)旺”這一旅游發(fā)展規(guī)律，與省財政廳聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于扶持旅行社做大做強的若干意見》，出臺十六條具體獎勵扶持措施，促進(jìn)旅行社做大做強，《意見》指導(dǎo)思想明確，涉及內(nèi)容全面，扶持措施具體，方便實際操作。既是旅游管理部門引導(dǎo)和促進(jìn)旅行社企業(yè)做大做強的具體措施和有效手段，又是旅行社企業(yè)完善管理、發(fā)展壯大的發(fā)展目標(biāo)和行動指南?！兑庖姟返某雠_，在行業(yè)內(nèi)引起強烈反響，并得到了國家旅游局的高度評價，極大地激發(fā)了全省旅行社開拓進(jìn)取、做大做強的工作熱情。

責(zé)任更重——

服務(wù)地方經(jīng)濟(jì)，和諧發(fā)展天地寬。

“湖南旅游業(yè)發(fā)展要服從和服務(wù)于全省經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展大局，要充分發(fā)揮好旅游業(yè)在穩(wěn)增長、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式、促就業(yè)中的重要作用?！?湖南省旅游局2010年旅游工作總體思路明確提出要“服務(wù)發(fā)展大局”，充分體現(xiàn)了湖南旅游人心志高遠(yuǎn)、胸懷全局、勇于擔(dān)當(dāng)?shù)木瘛?/p>

啟動“3521”創(chuàng)建工程，推進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會主義新農(nóng)村建設(shè)，為豐富旅游供給，保護(hù)旅游資源，延長產(chǎn)業(yè)鏈條，充分發(fā) 揮旅游業(yè)在促進(jìn)城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，轉(zhuǎn)變農(nóng)業(yè)增長方式，推進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會主義新農(nóng)村建設(shè)中的積極作用，湖南旅游局提出了用三年時間在全省創(chuàng)建30個“旅游強縣”、50個“特色旅游名鎮(zhèn)”、200個“旅游特色名村”、10000個“鄉(xiāng)村旅游區(qū)（點）”的宏偉計劃，即“3521”創(chuàng)建工程，并報請省政府以省政府名義印發(fā)創(chuàng)建工作實施方案，成立由分管副省長任組長、省政府副秘書長和省旅游局長任常務(wù)副組長、省直相關(guān)廳局分管領(lǐng)導(dǎo)任副組長的創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組，以加強政府主導(dǎo)，形成工作合力，切實推進(jìn)創(chuàng)建活動的開展?！?521”工程因其直接惠民惠農(nóng)而得到了全省各地的積極響應(yīng)。岳陽平江縣、長沙靖港古鎮(zhèn)、吉首乾州古城、益陽“三湘第一村”等一大批旅游先進(jìn)縣、鎮(zhèn)、村正在抓緊完善和積極申報。目前，“3521”工程創(chuàng)建標(biāo)準(zhǔn)在抓緊制定之中，相關(guān)工作正按計劃有序展開。

舉辦首屆湖南旅游商品博覽會，促進(jìn)城鄉(xiāng)旅游商品經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展。湖南旅游局計劃在2010中國湖南國際旅游節(jié)期間，舉辦首屆湖南旅游商品博覽會，利用湖南國際旅游節(jié)這個品牌節(jié)會平臺，開展旅游商品設(shè)計大賽，旅游商品網(wǎng)博會，旅游商品博覽會優(yōu)秀參展商品評選等活動，重點展示旅游紀(jì)念品、工藝美術(shù)品、文化藝術(shù)品、旅游食品、旅游服裝、旅游時尚用品、酒店用品、園藝設(shè)備、游藝設(shè)備等全省九大類特色旅游商品和省內(nèi)部分旅游景點、旅游飯店、精品旅游線路，充分挖掘、展示、宣傳、推介全省最富市場潛力的旅游商品，推動全省旅游商品的研發(fā)、設(shè)計、生產(chǎn)和銷售，完善和延伸旅游產(chǎn)業(yè)鏈，繁榮和活躍旅游商品市場，促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提高旅游區(qū)居民和涉旅從業(yè)人員的收入水平，推動地方經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展。

搭建旅游校企對接和人才招聘公益平臺，發(fā)揮旅游業(yè)在“促 就業(yè)、惠民生”中的積極作用。去年，湖南省旅游局率先在全國成功舉辦旅游企業(yè)大型人才招聘會。今年3月27日，湖南省第二屆大型旅游企業(yè)人才招聘會在長沙隆重舉辦，全省40多所旅游示范院校、150多家旅游飯店、100家旅行社、50個旅游區(qū)（點）和部分外省旅游企業(yè)共470多家旅游企業(yè)進(jìn)駐招聘會場，共提供了11184個工作崗位。即將畢業(yè)的大學(xué)生、社會待業(yè)青年約4萬多人次進(jìn)場應(yīng)聘。有近萬人與企業(yè)達(dá)成就業(yè)意向或簽約，18968人填表登記，45725人進(jìn)場咨詢和觀摩。為更好地發(fā)揮旅游業(yè)在“促就業(yè)、惠民生”中的積極作用，湖南省旅游局決定自今年開始，將人才招聘會工作常態(tài)化，定于每年三月份最后一周的星期六舉行，爭取成為旅游人才招聘會的一大品牌，以進(jìn)一步搭好平臺，建立校企合作機制，加強旅游管理部門、旅游院校（系）、旅游企業(yè)三者之間的溝通交流，有針對性地培養(yǎng)和選拔旅游行業(yè)急需的各類人才，既為廣大畢業(yè)學(xué)生提供就業(yè)渠道，又為做大做強湖南旅游戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)提供人才支撐。

展望后國際金融危機時期的湖南旅游業(yè)，潛力巨大，影響廣泛，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式中大有可為，大有作為。湖南旅游業(yè)發(fā)展之路將越走越寬廣。

作者單位：湖南省旅游局行業(yè)管理處 聯(lián)系電話：***

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)審計應(yīng)關(guān)注事項

房地產(chǎn)企業(yè)審計應(yīng)關(guān)注的事項

一、存貨：

1、收集與項目有關(guān)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》等文件，如棚戶區(qū)改造等還應(yīng)取得地方政府用地批復(fù)、有政策減免的收集政策減免等相關(guān)的批復(fù)文件。

2、收集公司所開發(fā)項目情況匯總表（該表是項目的總體概況、如企業(yè)提供了其他類似的資料可以替代）。

3、收集項目施工、設(shè)計、市政配套費、土地使用權(quán)出讓協(xié)議等文件資料；

4、現(xiàn)場觀察記錄稿，對項目總體進(jìn)度情況、樓盤交付情況進(jìn)行觀察；抽查記錄稿與收集的資料補索引號；

5、對大額的工程施工、土地支出、征地補償?shù)纫欢ㄒ占嚓P(guān)資料。

二、預(yù)收賬款：

1、收集項目預(yù)售許可證

2、收集預(yù)收房款明細(xì)表，并抽查售房合同，收款憑證。

三、應(yīng)交稅費：

測算土地增值稅

四、收入：

1、收入項目明細(xì)表

2、收集竣工備案證、企業(yè)發(fā)放交房通知的郵戳復(fù)印件附在底稿里面、交房確認(rèn)書

3、與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同

4、確認(rèn)收入的合同與預(yù)收賬款的合同不要混放

5、編制毛利率分析表，對毛利率較大、異常的項目應(yīng)關(guān)注

五、營業(yè)成本：

1、項目單位成本計算表（企業(yè)提供）

2、將預(yù)算成本單位成本與實際成本單位成本進(jìn)行比較，關(guān)注異常情況

3、將確認(rèn)收入的面積與結(jié)轉(zhuǎn)成本的面積核對復(fù)核

4、測算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的成本