第一篇：房地產開發(fā)項目資金使用計劃及融資方案的選擇

房地產開發(fā)項目資金使用計劃及融資方案的選擇 投資費用的組成及計算

1.1 開發(fā)成本

1.1.1 土地使用權出讓金

1.1.2 土地征用及拆遷安置補償費（生地）

1.1.3 前期工程費

1.1.4 建安工程費

1.1.5 基礎設施費

1.1.6 公共配套設施費

1.1.7 不可預見費

1.1.8 開發(fā)期間稅費

1.1.9 其他費用

1.2 開發(fā)費用

1.2.1 管理費用1.2.2 銷售費用1.2.3 財務費用

投資資金使用計劃的編制

2.1 編制投資資金使用計劃的依據(jù)

2.2 資金使用計劃表的形式

2.3 資金使用計劃編制方法

融資基本理論

3.1 資金投入方式與來源

3.2 項目的融資組織形式

3.2.1 既有項目法人融資3.2.2 新設項目法人融資

3.3 資本金籌集

(1)公司融資方式下的項目資本金

(2)項目融資方式下的項目資本金

3.4 負債融資

對于房地產項目來說，主要是商業(yè)銀行貸款和國內非銀行金融機構貸款。

(1)商業(yè)銀行貸款

u按貸款的期限劃分v按貸款的用途劃分w按貸款有無擔保品劃分

(2)非銀行房地產金融機構

3.5 信用保證措施

3.6 抵（質）押貸款與抵（質）押物

(1)抵押貸款（2）質押貸款

3.7 籌資決策 房地產開發(fā)項目融資實務

4.1 短期資金籌措

(1)商業(yè)信用(2)商業(yè)票據(jù)－－本票與匯票(3)短期貸款

4.2 中長期資金籌措

（1）開發(fā)企業(yè)自有資金（2）銀行抵押貸款（3）信托貸款（4）以契約式合資結構方式合作開發(fā)（5）預售回款與定金（6）讓承建商帶資承包（7）增資擴股（8）股東借款（9）股票（上市股份制開發(fā)企業(yè)）（10）發(fā)行公司債券（11）銀團貸款

4.3 開發(fā)各階段融資方案

4.3.1 土地競投與購地

（1）資金投入量（2）資金來源

4.3.2 規(guī)劃設計與場地準備

（1）資金需求（2）資金來源

4.3.3 ±0以下工程

（1）資金需求（2）資金來源

4.3.4 主要結構工程

（1）資金需求（2）資金來源

4.3.5多層主體封頂（高層主體2/3)

（1）資金需求（2）資金來源

4.4 資金回籠與資金管理

4.4.1 資金回籠

4.4.2 資金運作管理

4.4.3 資金運作實戰(zhàn)技巧

（1）資金運作及風險回避（2）資金投入與回籠技巧

u短線投資的資金投入與回籠技巧

v長線投資的資金投入與回籠技巧

w長短結合投資的資金投入與回籠技巧

房地產項目融資現(xiàn)狀與出路

傳統(tǒng)融資方式:自有資金+銀行貸款

現(xiàn)階段融資方式:

（1）自有資金+信托計劃

（2）股權融資+銀行貸款

（3）自有資金+房地產投資基金

創(chuàng)新融資模式:

（1）開發(fā)商貼息委托貸款

（2）信托+房地產銷售期權

第二篇：房地產開發(fā)項目資金使用計劃與融資方案選擇提綱【房地產策劃師培訓全課程系列】

房地產開發(fā)項目 資金使用計劃與融資方案選擇 東南大學土木工程學院建設與房地產系黃有亮 1投資費用的組成及計算

1.1開發(fā)成本

1.1.1土地使用權出讓金

1.1.2土地征用及拆遷安置補償費（生地）

1.1.3前期工程費

1.1.4建安工程費

1.1.5基礎設施費

1.1.6公共配套設施費

1.1.7不可預見費

1.1.8開發(fā)期間稅費

1.1.9其他費用

1.2開發(fā)費用

1.2.1 管理費用1.2.2 銷售費用1.2.3 財務費用投資資金使用計劃的編制

2.1編制投資資金使用計劃的依據(jù)

2.2資金使用計劃表的形式

2.3資金使用計劃編制方法融資基本理論

3.1資金投入方式與來源

3.2項目的融資組織形式

3.2.1既有項目法人融資3.2.2新設項目法人融資

3.3資本金籌集

(1)公司融資方式下的項目資本金

(2)項目融資方式下的項目資本金

3.4負債融資

對于房地產項目來說，主要是商業(yè)銀行貸款和國內非銀行金融機構貸款。

(1)商業(yè)銀行貸款

?按貸款的期限劃分?按貸款的用途劃分?按貸款有無擔保品劃分

(2)非銀行房地產金融機構

3.5信用保證措施

3.6抵（質）押貸款與抵（質）押物

(1)抵押貸款（2）質押貸款

3.7籌資決策房地產開發(fā)項目融資實務

4.1短期資金籌措

(1)商業(yè)信用(2)商業(yè)票據(jù)－－本票與匯票(3)短期貸款

4.2中長期資金籌措

（1）開發(fā)企業(yè)自有資金（2）銀行抵押貸款（3）信托貸款（4）以契約式合資結構方式合作開發(fā)（5）預售回款與定金（6）讓承建商帶資承包（7）增資擴股（8）股東借款（9）股票（上市股份制開發(fā)企業(yè)）（10）發(fā)行公司債券（11）銀團貸款

4.3開發(fā)各階段融資方案

4.3.1 土地競投與購地

（1）資金投入量（2）資金來源

4.3.2 規(guī)劃設計與場地準備

（1）資金需求（2）資金來源

4.3.3 ±0以下工程

（1）資金需求（2）資金來源

4.3.4 主要結構工程

（1）資金需求（2）資金來源

4.3.5多層主體封頂（高層主體2/3)

（1）資金需求（2）資金來源

4.4資金回籠與資金管理

4.4.1 資金回籠

4.4.2 資金運作管理

4.4.3 資金運作實戰(zhàn)技巧

（1）資金運作及風險回避（2）資金投入與回籠技巧

?短線投資的資金投入與回籠技巧

?長線投資的資金投入與回籠技巧

?長短結合投資的資金投入與回籠技巧房地產項目融資現(xiàn)狀與出路

傳統(tǒng)融資方式:自有資金+銀行貸款

現(xiàn)階段融資方式:

（1）自有資金+信托計劃

（2）股權融資+銀行貸款

（3）自有資金+房地產投資基金

創(chuàng)新融資模式:

（1）開發(fā)商貼息委托貸款

（2）信托+房地產銷售期權

第三篇：房地產開發(fā)項目融資情況說明

房地產開發(fā)項目融資情況說明

1、項目背景和策劃方案

項目背景：

項目策劃方案：

2、項目現(xiàn)狀

項目《國有土使用證》、《建設用地批準書》、《建設工程規(guī)劃許可證》等資料 已經投入資金？做了哪些事？

3、項目融資及資金來源

項目計劃總投資？

目前資金缺口？

融資需求：擬融資金額？期限？希望融資成本（要與目前行情吻合）？ 融資款使用計劃？

償還能力和計劃？

第四篇：項目安全資金使用計劃

項目安全文明措施費用使用計劃

1、臨時辦公、生活設施費用（職業(yè)健康安全及治安保衛(wèi)）：50000元

2、安全防護用品、安全辦公、交通通訊工具、安全書刊及影像資料的購置：60000元

3、項目配備必要的應急救援器材及設備等：15000元

4、職工安全技能培訓、安全會議及安全宣傳等費用45000元

5、施工現(xiàn)場臨時用電及漏電保護等費用：550000元

6、生產區(qū)域危險源設置標志、信號及防護設施費用：40000元

7、現(xiàn)場安全防火的設備及設施費用：46000元

8、現(xiàn)場防塵、防毒、防噪、防寒及防熱等設備設施費用：20000元

9、夏季防暑降溫藥品、清涼飲料費、冬季防凍防滑等費用：18000元

10、機械設備的限位、制動及報警等保護裝置的更換和維修費用：70000元

11、特種設備安全防護裝置及安全檢測費用：20000元

12、開挖基坑、洞及溝等處設置的防護措施及現(xiàn)場安全圍擋費用：60000元

13、承臺施工中沿線各種安全措施費：70000元

14、灌注樁施工中各種安全措施費：35000元

15、現(xiàn)場圍擋、警示燈、照明、警示牌、空架線等費用：1200000元

16、橋梁立柱施工安全措施費：68000元

17、現(xiàn)澆箱梁上部結構施工防護措施，攪拌樓安全用電，各種警示牌及夜間施工安全措施費：120000元

18、面層施工橋梁以防高空掉物周圍防護等安全措施費用：40000元

19、安全生產先進評比、獎勵及相關競賽等活動費用：66000元

項目安全生產累計計劃使用費用為259.3萬元

*************項目經理部

2010年11月12日

第五篇：房地產開發(fā)項目投資可行性研究及融資方案編制

房地產開發(fā)項目投資可行性研究及融資方案編制

一種編制房地產項目可行性研究報告、融資方案、項目建議書的方法與技術，這種方法集方便、快速、速成、安全等優(yōu)點的房地產可行性研究或融資軟件：房地產經濟評價可行性研究及概預決算管理系統(tǒng)：房地產投資分析軟件（房地產投資估算軟件、房地產投資專家系統(tǒng)、房地產項目評估軟件、房地產投資項目可行性研究與分析決策軟件）可實現(xiàn)房地產項目投資成本分析、房地產投資收益分析、房地產投資經營分析、房地產經濟分析與評價、房地產項目投資決策分析與評價、房地產投資可行性分析與評價、房地產項目投資風險分析與決策，包含投資成本測算、經營成本測算、經營收入測算（銷售收入、租賃收入）、投資計劃（含分期投資計劃、投資分類計劃）、資金籌措計劃（融資分析）、房地產項目財務分析和房地產項目財務評價（銷售收入與經營稅金及附加表、租賃收入與經營稅金及附加表、還款付息表、損益表、現(xiàn)金流量表、資本來源與應用表、資產負債表、投資分類損益表）、非土地拍賣和土地拍賣多方案經濟分析、臨界點分析（含盈虧平衡分析）、敏感性分析、概率分析快速電算化，并可撰寫房地產項目可行性研究報告、房地產項目建議書和房地產商業(yè)計劃書，為房地產開發(fā)或固定資產置業(yè)投資企業(yè)（單位）的項目投資決策，房地產預可行性研究、預項目實施過程中成本核算、成本控制和項目竣工后的財務決算、房地產項目后評價提供依據(jù)，是實現(xiàn)房地產項目管理中的投資分析、房地產項目投資決策分析、房地產投資項目評估，編制房地產項目策劃書（報告）、房地產項目投資可行性分析研究報告、房地產項目建議書（報告）、房地產項目評估書（報告）、房地產項目貸款評估書（報告）及土地拍賣土地報價研究報告的好助手，也是房地產市場分析的不可缺少的工具，也可方便使用于投資領域的房地產行業(yè)分析。是房地產項目投資咨詢師、房地產策劃師的助手。目前該系統(tǒng)已形成三大版本（標準版、專業(yè)版、企業(yè)版），為了合適大眾化需要開發(fā)的標準版并以幾百元/套超低價格入市，并附送正版光盤及成功的操作方案并包教會初學者編制房地產可行性研究報告。

聯(lián)系方式QQ：45885787電子郵箱：xj138@sina.com

歡迎同行朋友與本人討論房地產投資開發(fā)及融資

項目名稱 合計 第一階段 第二階段 第三階段

一 土地成本土地市價土地使用權出讓金征地補償費

二 前期開發(fā)費三通一平工程鉆探費工程設計費工程監(jiān)理費質量安全監(jiān)督費臨水臨電費

三 建筑安裝工程費土建費內水暖電工程費

四 公建配套設施費區(qū)內排水、道路建設費區(qū)內綠化建設費區(qū)內配套零星工程費

五 房地產各項稅費報建費土地使用權出讓金契稅交易管理費建筑工程拋投標活動資金土地增值稅

六 管理、銷售和財務費用開辦和管理費前期物業(yè)管理費樣板房、售樓部裝修費

七 不可預見費

八 營業(yè)稅及附加

這個問題最好討論一下，房地產開發(fā)項目成本費用估算表

單位:萬元

費用項目 計費標準與依據(jù) 總價 單價

一．土地費用

１．土地出讓地價款

２．征地費

３．拆遷安置補償費

４．土地轉讓費

５．土地投資折價

６．土地租用費

二．前期工程費

１．地質勘測測繪費 設計概算的０．５％左右 1.32元２．規(guī)劃設計費 建安工程費的３％左右

３．可行性研究費 占總投資的１％－３％

４．道路費

５．供水費

６．供電費

７．土地平整費

三．基礎設施建設費

１．供電工程

２．供水工程

３．供氣工程

４．排污工程

５．小區(qū)道路工程

６．路燈工程

７．小區(qū)綠化工程

８．環(huán)衛(wèi)設施

四．建安工程費

１．單項工程 多層800

２．單項工程 小高層1300

３．單項工程 高層1800

五．公共配套設施建設費

１．居委會

２．派出所

３．托兒所

４．幼兒園

５．公共廁所

６．停車場

六．開發(fā)間接費

七．管理費用 約為前五項的３％左右

八．銷售費用 銷售收入的４％－６％

九．財務費用 年貸款40%,貸款利率6.12%

十．開發(fā)期間稅費

１．固定資產投資方向調節(jié)稅

２．土地使用稅

３．市政支管線分攤費

４．供電貼費

５．用電權費

６．分散建設市政公用設施建設費７．綠化建設費

８．電話初裝費

十一．其他費用

１．臨時用地

２．臨建圖

３．施工圖預算或標底編制費

４．工程合同預算或標底審查費

５．招標管理費

６．總承包管理費

７．合同公證費

８．施工執(zhí)照費

９．工程質量監(jiān)督費

１０．工程監(jiān)理費

１１．竣工圖編制費

１２．工程保險費

十二．不可預見費 前十項之和的３％－７％合計 上述十二項之和