第一篇：天津二手房分析

天津二手房分析

班級(jí)：市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)2班 學(xué)號(hào):10590206 姓名：胡珂

要分析天津二手房市場(chǎng)就不得不分析國(guó)內(nèi)國(guó)外近5年的房產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，在歐美等發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó) 家，二手房交易是房地產(chǎn)交易的主體，比例在80%左右。中國(guó)房地產(chǎn) 市場(chǎng)起步較晚，城市化尚在推進(jìn)過(guò)程中，主要需求來(lái)自于城市新增人 口的首次臵業(yè)需求和原有人口的改善性需求，所以在房地產(chǎn)市場(chǎng)化的 最初十年，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出以新建住房和改制住房交易為主、二手 房交易為輔的格局。

近年來(lái)，隨著大量次新房進(jìn)入二手房市場(chǎng)，以及購(gòu)買(mǎi)新房改善

居住需求后釋放出的各種改制住房，二手房交易規(guī)模迅速成長(zhǎng)并直追 新房市場(chǎng)的交易規(guī)模。2008 年，北上廣深等主要城市的二手房成交 套數(shù)均已超過(guò)同期新房成交套數(shù)，二手房正扮演越來(lái)越重要的角色。2008 年四季度以來(lái)，在我國(guó)應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò) 程中，房地產(chǎn)行業(yè)快速?gòu)?fù)蘇，挑起了提振內(nèi)需、支持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重?fù)?dān)，更多城市的二手房成交量（成交套數(shù)/成交面積）超過(guò)同期新房。

一，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變遷影響的后果

因?yàn)樾路亢投址康南嗷タ商娲再|(zhì)；新房和二手房近幾年來(lái) 的相對(duì)變動(dòng)，不僅影響住宅市場(chǎng)總?cè)萘?，還直接影響新房市場(chǎng)和二手 房本身供需格局和選擇。

⑴房地產(chǎn)總?cè)萘康臄U(kuò)充，會(huì)加大整個(gè)行業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模，增加潛在 供給的競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而降低供給方影響市場(chǎng)的能力

中國(guó)住宅市場(chǎng)不斷發(fā)展的過(guò)程，也就是新房不斷開(kāi)發(fā)的過(guò)程，同時(shí)也是新房不斷轉(zhuǎn)化為存量房的過(guò)程；隨著存量房的不斷累積，二 手房市場(chǎng)的潛在和現(xiàn)實(shí)規(guī)模也就越來(lái)越大。而二手房供給是以散戶供 給為主要特征，具有個(gè)人分散決策的特征，這和新房市場(chǎng)主要由開(kāi)發(fā) 商決策的供給特征是不同的。而二手房和新房作為相互可替代的商品 面對(duì)需求者時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的集中度會(huì)弱化。在新房主導(dǎo)時(shí)期，新房市場(chǎng)供給的集中決策會(huì)引導(dǎo)二手房分散決策；而新房和二手房規(guī) ?；酒胶獾臅r(shí)期，兩個(gè)市場(chǎng)將相互影響；在二手房主導(dǎo)住宅市場(chǎng)時(shí) 期，二手房分散決策將引導(dǎo)新房決策。

⑵二手房和新房供給的結(jié)構(gòu)變動(dòng)，將使房源供給更加多元化，有 利于滿足不同需要的購(gòu)房者的需求

隨著城市住宅市場(chǎng)的不斷擴(kuò)展，大中城市的中心地塊逐漸被開(kāi)

發(fā)，新房供給逐漸向市區(qū)外圍轉(zhuǎn)移，對(duì)于那些對(duì)區(qū)位和配套要求比較 高的購(gòu)房者，市區(qū)內(nèi)的二手房往往成為首選。⑶新房?jī)r(jià)格目前仍主導(dǎo)二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)

自 07 年以來(lái)，在重點(diǎn)城市，如北京、天津、成都等，住宅市場(chǎng) 上出現(xiàn)的主要價(jià)格現(xiàn)象有兩種，一是高地價(jià)的預(yù)期效應(yīng)帶動(dòng)周邊二手 房?jī)r(jià)上揚(yáng)；一是二手房和同區(qū)位的新房出現(xiàn)價(jià)格倒掛現(xiàn)象，新房?jī)r(jià)格 低于二手房。二、二手房和新房量?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)變動(dòng)

2．1 成交量

總體而言北京、上海、廣州、深圳等城市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早，中心區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度較大。在可供開(kāi)發(fā)土地日趨減少的情況下，新房開(kāi)發(fā)逐漸向外城區(qū)或郊區(qū)轉(zhuǎn)移，而市區(qū)住宅的供給主要依靠二手 房，這些城市住宅市場(chǎng)的二手房成交量已超過(guò)新房。隨著新房不斷轉(zhuǎn) 化為二手房，二手房主導(dǎo)住宅市場(chǎng)的趨勢(shì)將越來(lái)越明顯。圖表 1 2007-2009 年10 月二手房比重變動(dòng)比較圖

而在二線城市，如天津、杭州、成都，未來(lái)幾年內(nèi)將是新房和

二手房齊頭并進(jìn)的格局，主要分為三種情況，一種情況是以天津?yàn)榇?表，由于城市規(guī)劃變化和新城建設(shè)的加快，老城區(qū)逐漸邊緣化，而在 新城區(qū)附近有大規(guī)?？晒╅_(kāi)發(fā)的土地，新建商品房還可以大規(guī)模持續(xù) 供給；第二種情況以成都為代表，市區(qū)尚有一定規(guī)模土地可供開(kāi)發(fā)，新建商品房供給覆蓋面和供給量都較大，尚可以滿足市場(chǎng)多元化需 求；第三種情況以杭州為代表，城市規(guī)模相對(duì)較小，市中心區(qū)域區(qū)位 優(yōu)勢(shì)（如交通方便程度和車(chē)程）并不明顯，市區(qū)土地供給匱乏可以靠 市郊土地供給來(lái)彌補(bǔ)，市郊新建商品房依然可以滿足市場(chǎng)需求，市區(qū) 二手房的優(yōu)勢(shì)并不明顯。

自 07 年起，深圳二手房成交量即超過(guò)新房；上海、北京、天津、杭州等城市的二手房成交量站總成交量（新房+二手房）的比重，已 經(jīng)超過(guò)或接近40%，已經(jīng)逼近新房的成交規(guī)模。

圖表2 2010年各城市新房、二手房成交量比重對(duì)比圖

2010 年盡管全國(guó)住宅市場(chǎng)處于調(diào)整期，二手房成交量占總成交的

比重基本保持40%以上的比重，廣州、天津、杭州等城市的比重略有 提高。

圖表 3 2008 年各城市新房、二手房成交量比重對(duì)比圖

09 年1-10 月，上海、北京、廣州、深圳的二手房成交量超過(guò)新

房，北京、深圳二手房成交量占總成交比重上升到60%以上；而在上 海和廣州，二手房成交量占總成交比重也在55%左右；天津二手房成 交量占總成交比重上升至50%；天津、成都、杭州09 年二手房成交 量占比基本和08 年持平。

2．2 均價(jià)變動(dòng)

07 年，上海、成都、南京的二手房年度均價(jià)水平已經(jīng)超過(guò)新房，上海比較明顯，二手房交易主要在市區(qū)，均價(jià)較高；而新房主要集中 在郊區(qū)，甚至是邊遠(yuǎn)地區(qū)，所以均價(jià)較低。北京、深圳、廣州、武漢 等市的二手房均價(jià)基本和新房均價(jià)持平。上海北京廣州深圳天津成都杭州武漢南京

08 年，二手房均價(jià)維持在較高的水平；本年度內(nèi)新房?jī)r(jià)格有所 下調(diào)，從而整體上除上海、南京外，北京、天津、杭州的二手房年度 均價(jià)水平也相繼超過(guò)新房；廣州、深圳二手房均價(jià)略高于新房，大體 持平。

09 年1-10 月，一些熱點(diǎn)區(qū)域的二手房隨周邊地塊的熱拍有所升

值，但整體均價(jià)水平并無(wú)較大變動(dòng), 基本維持了08 年以來(lái)較高的均價(jià) 水平。重點(diǎn)城市新房?jī)r(jià)格上漲較快，上海、北京、天津、杭州新房均 價(jià)與二手房均價(jià)差距有明顯縮小，重點(diǎn)城市二手房均價(jià)與新房均價(jià)持平或者超過(guò)新房均價(jià)。

三．目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)交易出臺(tái)的政策

一、嚴(yán)格落實(shí)國(guó)家調(diào)控政策，切實(shí)將房?jī)r(jià)控制在合理水平。根據(jù)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力等，確定年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于2011年3月底前向社會(huì)公布。

二、加大保障性住房建設(shè)力度，落實(shí)住房保障工作目標(biāo)。大力發(fā)展公共租賃住房，2011年建設(shè)公共租賃住房、定向安臵經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房等保障性住房

23萬(wàn)套。對(duì)不同層面困難家庭發(fā)放三種補(bǔ)貼，全年共發(fā)放8.5萬(wàn)戶。擴(kuò)大住房保障范圍，建立分層保障，應(yīng)保盡保，租、售、補(bǔ)相結(jié)合的住房保障體系。落實(shí)危陋房屋拆遷改造200萬(wàn)平方米。

三、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，嚴(yán)格加強(qiáng)稅收征管。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷(xiāo)售收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；加強(qiáng)存量房交易指導(dǎo)價(jià)格在稅收征管工作中的應(yīng)用，堵塞通過(guò)“陰陽(yáng)合同”產(chǎn)生的稅收漏洞；嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策，對(duì)不滿足轉(zhuǎn)讓自用5年以上且為家庭唯一生活用房條件的，一律征收個(gè)人所得稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征收管理，依照住宅不同銷(xiāo)售價(jià)格，分別按照2%、3%和5%的比例預(yù)征土地增值稅，并嚴(yán)格土地增值稅的清算和檢，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和檢查；加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售、成本、費(fèi)用支出管理，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2008至2010年繳納企業(yè)所得稅情況進(jìn)行專項(xiàng)核查。

四、嚴(yán)格差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。銀行監(jiān)管部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為要嚴(yán)肅處理。

五、加強(qiáng)住房用地供應(yīng)管理。強(qiáng)化保障性住房和商品住房用地年度供地計(jì)劃管理，優(yōu)化住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，單列保障性住房用地，明確供地規(guī)模、供地時(shí)序，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地年度供應(yīng)總量的70%。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，要堅(jiān)決糾正和嚴(yán)肅查處。新建商品住房用地的供應(yīng)量不低于前2年平均實(shí)際供應(yīng)量。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過(guò)2年沒(méi)有取得施工許可進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)的，收回土地使用權(quán)并處以閑臵1年以上罰款。

六、落實(shí)國(guó)家住房限購(gòu)政策，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)。對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未滿18周歲的未成年子女，下同）、能夠提供在本市累計(jì)1年繳納個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供在本市累計(jì)1年繳納個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，要暫停向其售房。違反規(guī)定購(gòu)房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。

七、加強(qiáng)新建商品住房銷(xiāo)售管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得商品房銷(xiāo)售許可證后，需一次性在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)和天津市房地產(chǎn)綜合信息網(wǎng)上公開(kāi)全部房源及銷(xiāo)售價(jià)格，如上調(diào)銷(xiāo)售價(jià)格，需經(jīng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)行政主管部門(mén)備案，并重新公示。嚴(yán)禁無(wú)證售房、發(fā)布虛假信息。加強(qiáng)新建商品住房預(yù)售資金監(jiān)管，要通過(guò)網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控與現(xiàn)場(chǎng)巡查，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將新建商品住房預(yù)售資金賬外循環(huán)，控制房屋建設(shè)后期風(fēng)

險(xiǎn)，確保新建商品住房預(yù)售資金的安全。

八、強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。對(duì)新建商品住房交易價(jià)格進(jìn)行監(jiān)控，對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格明顯高于同地段、同品質(zhì)住房平均交易價(jià)格的進(jìn)行跟蹤監(jiān)測(cè)。加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)管理，嚴(yán)格備案制度，規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從業(yè)行為。對(duì)存在不規(guī)范交易行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)，由相關(guān)部門(mén)進(jìn)行約談，予以警示并公開(kāi)曝光；對(duì)違法違規(guī)行為責(zé)令整改，并依法進(jìn)行查處，查處期間暫停其房屋銷(xiāo)售。加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理，加大對(duì)虛假違法房地產(chǎn)廣告的處罰力度，對(duì)發(fā)布嚴(yán)重違法房地產(chǎn)廣告的責(zé)任人可處1至6個(gè)月暫停發(fā)布房地產(chǎn)廣告、直至取消廣告經(jīng)營(yíng)和發(fā)布資格。對(duì)情節(jié)嚴(yán)重的虛假違法房地產(chǎn)廣告公開(kāi)曝光。

九、加強(qiáng)正面宣傳和輿論引導(dǎo)。新聞媒體要強(qiáng)化正面宣傳和輿論引導(dǎo)，深入解讀國(guó)家各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施，引導(dǎo)居民理性消費(fèi)，為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展提供輿論支持。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人責(zé)任。

十、明確責(zé)任，確保落實(shí)。市有關(guān)部門(mén)要抓緊制定具體實(shí)施細(xì)則，并立即組織實(shí)施，切實(shí)加強(qiáng)管理，確保各項(xiàng)措施落到實(shí)處。各區(qū)縣人民政府要將住房保障工作目標(biāo)納入?yún)^(qū)縣人民政府年度考核，對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力、計(jì)劃目標(biāo)未完成的單位負(fù)責(zé)人，要進(jìn)行約談，對(duì)問(wèn)題嚴(yán)重的，要追究責(zé)任。

由以上政策可以看出國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展做出了最大的調(diào)控，新政策新法規(guī)的出臺(tái)消減了炒房買(mǎi)房人的利益，使天津房地產(chǎn)市場(chǎng)炒房熱的風(fēng)潮有所降低，使更多的房子急于脫手，避免房主持房過(guò)多，市民無(wú)力買(mǎi)房的現(xiàn)象，目前就天津來(lái)看，由于濱海新區(qū)的興起使新房買(mǎi)賣(mài)有所抬頭，二手房市場(chǎng)份額受到?jīng)_擊，但是國(guó)家對(duì)國(guó)民購(gòu)買(mǎi)第二套房的壓制又使那些急于住新房的房主希望把舊房賣(mài)掉，同時(shí)也帶動(dòng)了二手房市場(chǎng)，就目前國(guó)際大方面房地產(chǎn)行業(yè)面臨的重新洗牌，會(huì)很大程度上波及到天津房地產(chǎn)市場(chǎng)。新政策的出臺(tái)，會(huì)使天津房地產(chǎn)趨于穩(wěn)定的發(fā)展，使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能力流向?qū)ι鐣?huì)發(fā)展更有利的方向，也對(duì)天津二手房指明了良性成長(zhǎng)的方向。

四、幾點(diǎn)重要結(jié)論和探討

4.1．二手房交易規(guī)模壯大，影響新房投資開(kāi)發(fā)決策

二線城市，天津新房和二手房將會(huì)在未來(lái)幾年內(nèi)齊頭并進(jìn)發(fā)展。在此趨勢(shì)下，對(duì)于一線城市的新房開(kāi)發(fā)投資來(lái)講，受二手房市場(chǎng)的影響將日趨加強(qiáng)：二手房分散決策的不可控性帶來(lái)的對(duì)市場(chǎng)價(jià)格和房源供給的沖擊，將會(huì)對(duì)新房供給和定價(jià)形成巨大的影響；對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，忽視二手房市場(chǎng)的變化將可能導(dǎo)致新 房開(kāi)發(fā)投資決策失誤。

4.2．二手房市場(chǎng)規(guī)模積累和周轉(zhuǎn)率提高，也將擴(kuò)大對(duì)住宅消費(fèi)決策 的影響，進(jìn)而影響新房的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)

新房向二手房轉(zhuǎn)化的過(guò)程中，投放到市場(chǎng)上可供交易的二手房 將獲得補(bǔ)充，增加住宅市場(chǎng)的總量供給；二手房市場(chǎng)中的一部分住宅 將成為購(gòu)房者過(guò)渡性住宅而頻繁在住宅市場(chǎng)上周轉(zhuǎn)交易，這樣的消費(fèi)

形態(tài)將沖擊新房開(kāi)發(fā)理念和產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念以及營(yíng)銷(xiāo)策略。近三年來(lái)重點(diǎn)城市二手房和新房量?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)變動(dòng)及其影響分析 4.3 天津市場(chǎng)的文化環(huán)境使二手房周轉(zhuǎn)率將有所提高

國(guó)人安土重遷觀念很重，住宅不僅是一座“房子”，更是“家”，是安全歸屬地，人們對(duì)其長(zhǎng)期生活的處所，有濃厚的情感，不肯輕易 “挪窩”。房?jī)r(jià)高企將促使人們住房理性消費(fèi)觀念的日趨成熟，中國(guó) 住宅市場(chǎng)“一房定終身”的消費(fèi)形態(tài)將有所弱化，作為大宗不動(dòng)產(chǎn)的 房產(chǎn)在消費(fèi)上可能會(huì)更有階段性消費(fèi)的特征，例如：經(jīng)濟(jì)能力弱的時(shí) 候買(mǎi)小房子，待經(jīng)濟(jì)能力好的時(shí)候再買(mǎi)大房子；孩子受教育階段在名 校附近買(mǎi)房，而孩子完成教育再將學(xué)區(qū)房賣(mài)出。類似的階段性消費(fèi)將 進(jìn)一步提高二手房市場(chǎng)的周轉(zhuǎn)率。

4.4 二手房投資價(jià)值除了受市場(chǎng)整體上升趨勢(shì)影響外，將更多的依賴 于具體特性

一般而言，二手房都從新房接盤(pán)而來(lái)，其成本較房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā) 成本該房的成本要高；而其出售價(jià)格很難超過(guò)同地段的新房，因此投 資二手房的成本偏高而風(fēng)險(xiǎn)偏大。在中國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)高位運(yùn)行的情況 下，靠市場(chǎng)上升大勢(shì)拉動(dòng)二手房整體價(jià)格的趨勢(shì)將逐漸消失，但由于 天津二手房的自身的特征，例如地理位臵、周邊開(kāi)發(fā)等因素而升值的趨勢(shì) 依舊存在，二手房的投資價(jià)值將更緊密地和這些特征聯(lián)系在一起。4.5 天津新房投資價(jià)值將比照周邊二手房投資價(jià)值的模式

投資性房產(chǎn)最終是要在二手房市場(chǎng)上出售實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值，隨著 二手房市場(chǎng)規(guī)模逐漸超過(guò)新房，新房周邊可參照的二手房?jī)r(jià)值及其升 值潛力將最終決定新房的投資價(jià)值而不是相反；精品再精最多也只能 決定自身的價(jià)值，而無(wú)法決定普遍的交易價(jià)格。

4.6 二手房對(duì)住宅市場(chǎng)的影響近幾年尚有一定的波動(dòng)性

天津的二手房在城市成交規(guī)模隨房源的去庫(kù)存而會(huì)有所波動(dòng)，天津的二手房規(guī)模持續(xù)積累和壯大的整體趨勢(shì)不會(huì)逆轉(zhuǎn)。__

第二篇：天津二手房買(mǎi)賣(mài)合同-天津二手房買(mǎi)賣(mài)合同

天津二手房買(mǎi)賣(mài)合同-天津二手房買(mǎi)

賣(mài)合同

甲方(出賣(mài)人)： 身份證件號(hào)碼：

乙方(買(mǎi)受人)： 身份證件號(hào)碼：

甲乙雙方經(jīng)過(guò)有好協(xié)商，就房屋買(mǎi)賣(mài)一事，在平等、自愿、誠(chéng)實(shí)信用的前提下，達(dá)成如下協(xié)議：

第一條甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買(mǎi)受該房屋。該房屋具體狀況如下：

(一)座落于______________________，建筑面積為_(kāi)_____平方米;套內(nèi)建筑面積_______平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ?/p>

積______ ______平方米;

(二)出售房屋的所有權(quán)證證號(hào)為_(kāi)______________;

(三)房屋平面圖及其四至見(jiàn)房產(chǎn)證;

該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。

該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。

出賣(mài)人還應(yīng)當(dāng)將附屬于該房屋的陽(yáng)臺(tái)、走道、樓梯、電梯、樓頂、裝修、衛(wèi)生間、院壩、地下室、其他設(shè)施、設(shè)備，轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)受人，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格已包含在上述房屋的價(jià)款中，不再另行支付價(jià)款。

第二條甲方保證已如實(shí)陳述上述房屋權(quán)屬狀況和其他具體狀況，保證該房屋沒(méi)有設(shè)定擔(dān)保、沒(méi)有權(quán)屬糾紛，保證該房屋不受他人合法追索。

第三條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款

按建筑面積計(jì)算價(jià)款，房屋單價(jià)為人民幣每平方米_______元，總金額人民

幣_(tái)_______元整;房?jī)r(jià)款的支付方式__________、支付時(shí)間為_(kāi)__________：

乙方在____年___月____日前付給甲方定金(人民幣)，(大寫(xiě))元，(小寫(xiě))_________________元。該定金條款的約定，受《中華人民共和國(guó)合同法》條款的調(diào)整。

上述定金在乙方最后一次付款時(shí)充抵房款。

第四條房屋價(jià)款乙方分三期付給甲方：

第一期：在_______________________________________，付人民幣_(tái)______萬(wàn)元;

第二期：在房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證過(guò)戶手續(xù)辦理完畢之日付款__________萬(wàn)元。

第三期：在交付房屋之日，付清尾款人民幣_(tái)______萬(wàn)元。

以上款項(xiàng)，由乙方直接通過(guò)轉(zhuǎn)帳或者直接存入等方式支付到甲方提供的本人銀行帳號(hào)。每次收到款項(xiàng)后三日內(nèi)甲

方應(yīng)當(dāng)開(kāi)具收據(jù)給乙方。如甲方三日內(nèi)未開(kāi)具體要求收據(jù)的，則乙方憑其持有的銀行開(kāi)出的轉(zhuǎn)帳憑證或者存入憑證作為付款的有效證明。

第五條

1、甲、乙雙方定于__________正式交付該房屋;甲方應(yīng)在正式交付房屋前騰空該房屋。

2、雙方定于________________前向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)辦理相關(guān)附屬設(shè)施和相關(guān)權(quán)益的更名手續(xù)。

3、甲方應(yīng)在_____________前將其落戶于該房屋的戶籍關(guān)系遷出。

4、甲方未按規(guī)定履行以上義務(wù)的，則按下列約定承擔(dān)違約責(zé)任：

第六條甲、乙雙方確認(rèn)，雖然房屋所有權(quán)證未作記載，但依法對(duì)該房屋享有共有權(quán)的權(quán)利人均已書(shū)面同意將該房屋出售給乙方。

第七條甲、乙雙方同意，雙方應(yīng)于本合同生效之日起日內(nèi)到房地產(chǎn)主管部門(mén)辦理過(guò)戶手續(xù)。

在辦理房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)過(guò)戶登記時(shí)，甲方應(yīng)出具申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給乙方的書(shū)面報(bào)告及主管部門(mén)要求的其它文件。如需要甲方出面處理的，不論何時(shí)，甲方應(yīng)予協(xié)助。如因甲方的延誤，致影響過(guò)戶登記，因而遭受的損失，由甲方負(fù)賠償責(zé)任。如甲方原因而不能辦理過(guò)戶登記，乙方有權(quán)解除合同，解約時(shí)，甲方除返還全部房?jī)r(jià)款外，并按本合同第八條承擔(dān)違約責(zé)任。并在乙方領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》后，按有關(guān)規(guī)定向土地管理部門(mén)申請(qǐng)辦理該房屋土地使用權(quán)變更手續(xù)。

該房屋土地使用權(quán)的變更手續(xù)按下列約定辦理：

該房屋土地使用權(quán)為出讓取得，其土地使用權(quán)證證載權(quán)利和相關(guān)出讓合同的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

該房屋土地使用權(quán)為劃撥取得，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓需交納土地出讓金或土地收益金;雙方約定，該費(fèi)用由_________承擔(dān)。天津二手房買(mǎi)賣(mài)合同

除本條第二款已有約定外，辦理以上手續(xù)應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)，由__________甲、乙雙方按國(guó)家規(guī)定各自承擔(dān)。

第八條乙方違約責(zé)任：

1、乙方如未按本合同第三條規(guī)定的時(shí)間付款，甲方對(duì)乙方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追究違約責(zé)任。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際付款之日止，每逾期一天，乙方按累計(jì)應(yīng)付款的__%向甲方支付違約金。逾期超過(guò)3個(gè)月時(shí)，即視為乙方不履行本合同，甲方有權(quán)解除合同，追究乙方的違約責(zé)任。

2、如果乙方有其他嚴(yán)重違約行為的，則乙方已經(jīng)支付的定金歸甲方所有，甲方有權(quán)解除合同，乙方其他已經(jīng)支付的款項(xiàng)退還給乙方。

第三篇：天津二手房買(mǎi)賣(mài)合同范本

出售方（以下簡(jiǎn)稱甲方）：

買(mǎi)受方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：

居間方（以下簡(jiǎn)稱丙方）：天津×××房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙、丙三方經(jīng)友好協(xié)商，對(duì)所簽訂的關(guān)于天津市×××房產(chǎn)交易而簽署的《天津市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》、《過(guò)戶、按揭代理合同》和《成交確認(rèn)書(shū)》作如下補(bǔ)充：

1、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，甲方凈得款項(xiàng)為人民幣××元整（￥××.00元）。丙方的服務(wù)費(fèi)以甲方凈得款項(xiàng)為基礎(chǔ)收取，由乙方交納。乙方承擔(dān)此套房屋所有代理費(fèi)、過(guò)戶費(fèi)及過(guò)戶時(shí)產(chǎn)生的所有稅費(fèi)。

2、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，該房屋購(gòu)房定金為人民幣×萬(wàn)元整（￥×0000.00元），乙方最遲于××年××月××日前將此房的購(gòu)房首付款人民幣××元整（包含定金人民幣×萬(wàn)元整在內(nèi)）自行過(guò)給甲方，以三方簽署的定金收付書(shū)及甲方首付款收到證明為準(zhǔn)，丙方經(jīng)紀(jì)人陪同。所有定金沖抵購(gòu)房款。

4、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，本協(xié)議簽訂后甲乙雙方不得反悔。如乙方反悔，則甲方不予退還定金，并支付甲方合同額10%作為違約金。如甲方反悔，則甲方雙倍退還定金給乙方，并支付乙方合同額10%作為違約金。

5、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，甲乙雙方自行過(guò)首付款，自行物業(yè)交割，丙方經(jīng)紀(jì)人陪同。尾款部分見(jiàn)契稅票后（也可為見(jiàn)房本，契稅票對(duì)賣(mài)家有利，房本為買(mǎi)家有利）由銀行直接放款給甲方。

（上條為沒(méi)有資金托管的首付，做資金托管的應(yīng)該另行規(guī)定）

6、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，在甲方證件齊全、積極配合的情況下，乙方最遲于××年×月××日前辦理完房屋全部交易手續(xù)，保證甲方在此日期前收到總售房款人民幣×××元整（￥××0.00元），如逾期乙方須以日為單位向甲方支付違約金，違約金按日計(jì)算為房款總額的萬(wàn)分之×。

（上條對(duì)賣(mài)房有利，違約金較高。可再約定，如為應(yīng)付房款與已付房款之差的萬(wàn)分之××）

7、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，在乙方貸款獲得批準(zhǔn)，甲方應(yīng)在個(gè)工作日內(nèi)配合乙方完成過(guò)戶手續(xù)。

8、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，在甲方收到房屋全款人民幣××整（￥××00.00元）后的××個(gè)工作日內(nèi)將房屋騰空交給乙方，房屋交付給乙方后仍留在室內(nèi)的物品則視為甲方放棄，乙方可任意處置。如甲方逾期交房，違約金按日計(jì)算為房款總額的萬(wàn)分之×（此條對(duì)買(mǎi)房有利）。丙方陪同甲乙雙方自行處理此套房屋的物業(yè)交割手續(xù)。

9、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，甲方將房屋內(nèi)現(xiàn)有的固定設(shè)施留給乙方，其中包括空調(diào)×部，抽油煙機(jī)×個(gè)，燃?xì)鉄崴鳌羵€(gè)，燃?xì)庠睢羵€(gè)，……，已固定在墻體上的柜子不予拆除。

10、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，甲方在雙方過(guò)戶后×個(gè)月內(nèi)把戶口從××房?jī)?nèi)遷出。

11、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，……（關(guān)于物業(yè)交割，各承擔(dān)各的費(fèi)用）

12、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，甲方應(yīng)在×個(gè)工作日內(nèi)完成央產(chǎn)房上市手續(xù)，上市相關(guān)費(fèi)用應(yīng)由甲方支出。（如為第一次上市的央產(chǎn)房，需要這條。有些超標(biāo)的需要補(bǔ)不少錢(qián)。但要注意，交易時(shí)的土地出讓金一般還是乙方出的，沒(méi)多少）

13、如在交易過(guò)程中國(guó)家政策有變動(dòng)，以政策變動(dòng)后為準(zhǔn)。

此補(bǔ)充協(xié)議與《天津市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》、《過(guò)戶、按揭代理合同》和《成交確認(rèn)書(shū)》具有同等法律效力，如有沖突以此補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。

此協(xié)議一式三份，甲、乙、丙方各執(zhí)一份：

甲方：

乙方：

丙方：

年月日

第四篇：天津二手房買(mǎi)賣(mài)合同(自行成交)

二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同

賣(mài)方： 身份證號(hào)碼： 身份證地址： 現(xiàn)住址： 家庭電話： 手機(jī)： 買(mǎi)方： 身份證號(hào)碼： 身份證地址： 現(xiàn)住址： 家庭電話： 手機(jī)：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就房屋買(mǎi)賣(mài)事宜達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 房屋基本情況

（一）賣(mài)方所售房屋（以下簡(jiǎn)稱該房屋）地址為：

房屋總層數(shù)為

層，建筑面積為

平方米。第二條 房屋權(quán)屬情況

（一）該房屋所有權(quán)證號(hào)為：________________________。

（二）土地使用狀況

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該房屋占用的國(guó)有土地使用權(quán)以________（出讓或劃撥?）方式獲得。土地使用權(quán)年限自

年

月

日至

年

月

日止。

（三）該房屋性質(zhì)為商品房。

（四）該房屋的抵押情況為已經(jīng)設(shè)定抵押（抵押權(quán)人為

銀行）。

（五）該房屋的租賃情況為賣(mài)方未將該房屋出租。第三條 清還銀行抵押貸款相關(guān)事宜的約定

1、賣(mài)方負(fù)責(zé)該房屋的清還抵押貸款尾款事宜。第四條 成交價(jià)格和付款方式

（一）經(jīng)買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商一致，該房屋成交價(jià)格為：人民幣_(tái)__________元（小寫(xiě)），________________________________元整（大寫(xiě)）。

上述房屋價(jià)格包括了該房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品和其他與該房屋相關(guān)的所有權(quán)利。

（二）買(mǎi)方付款方式如下：

1、本合同簽訂后

日內(nèi)，買(mǎi)方向賣(mài)方支付定金即人民幣

元整，該筆定金計(jì)入首付款資金中。

2、該房屋在房屋權(quán)屬登記部門(mén)辦理正式權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后，買(mǎi)方將購(gòu)房資金首付款即人民幣

元分成兩部分支付，一部分人民幣

元存入天津市存量房屋交易資金監(jiān)管賬戶內(nèi)，一部分人民幣

元存入賣(mài)方提供的個(gè)人賬戶內(nèi)（戶名：

，賬號(hào)：

，開(kāi)戶行：）。剩余購(gòu)房資金買(mǎi)方采取銀行貸款方式支付，貸款將以受托支付形式發(fā)放至天津市存量房屋交易資金監(jiān)管賬戶內(nèi)。

3、關(guān)于貸款的約定

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買(mǎi)方向【

銀行】申辦按揭貸款，擬貸款金額為人民幣

元（小寫(xiě)），元整（大寫(xiě)）。買(mǎi)方因自身原因未獲得銀行或公積金管理中心批準(zhǔn)的，雙方同意按照第 種方式解決：（1）買(mǎi)方自行籌齊剩余房?jī)r(jià)款，以現(xiàn)金形式支付給出賣(mài)人；

（2）買(mǎi)方繼續(xù)申請(qǐng)其他銀行貸款，至貸款批準(zhǔn)，其間產(chǎn)生的費(fèi)用由買(mǎi)方自行負(fù)擔(dān)；（3）本合同終止，買(mǎi)方支付的定金和房?jī)r(jià)款應(yīng)如數(shù)返還，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，在申辦貸款過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用由買(mǎi)方承擔(dān)。

第五條 權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記和戶口遷出

（一）雙方同意，自本合同簽訂之日起3日內(nèi)，雙方共同向房屋權(quán)屬登記部門(mén)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

（二）如買(mǎi)方未能在房屋權(quán)屬登記部門(mén)規(guī)定的辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的期限內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書(shū)的，買(mǎi)方有權(quán)退房，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)自收到退房通知之日起3日內(nèi)退還買(mǎi)方全部已付款，并按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率付給利息。

（三）賣(mài)方應(yīng)當(dāng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起30日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理完成原有戶口遷出手續(xù)。如賣(mài)方未按期將與本房屋相關(guān)的戶口遷出的，每逾期一日，賣(mài)方應(yīng)向買(mǎi)方支付全部已付款萬(wàn)分之五的違約金。如逾期超過(guò)90日，買(mǎi)方有權(quán)解除本合同，賣(mài)方應(yīng)收到解除通知之日起3日內(nèi)退還買(mǎi)方全部已付款，并按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率付給利息。

第六條 房屋產(chǎn)權(quán)及具體狀況的承諾

賣(mài)方保證該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛，因賣(mài)方原因造成該房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，賣(mài)方應(yīng)支付房?jī)r(jià)總款5%的違約金給買(mǎi)方，同時(shí)雙倍返還買(mǎi)方已經(jīng)支付的定金并承擔(dān)其它賠償責(zé)任。

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賣(mài)方保證已如實(shí)陳述該房屋權(quán)屬狀況、附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修情況和相關(guān)關(guān)系，附件一所列的該房屋附屬設(shè)施設(shè)備及其裝飾裝修隨同該房屋一并轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)方。

賣(mài)方保證自本合同簽訂之日起至該房屋驗(yàn)收交接完成，對(duì)已納入附件一的各項(xiàng)房屋附屬設(shè)施設(shè)備及其裝飾裝修保持良好的狀況。

在房屋交付日以前發(fā)生的【物業(yè)管理費(fèi)】【供暖】【水】【電】【燃?xì)狻俊居芯€電視】【電信】：___________________________費(fèi)用由賣(mài)方承擔(dān)，交付日以后（含當(dāng)日）發(fā)生的費(fèi)用由買(mǎi)方承擔(dān)。賣(mài)方同意將其繳納的該房屋專項(xiàng)維修資金（公共維修基金）的賬面余額在房屋過(guò)戶后10日轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方。如賣(mài)方未按期完成專項(xiàng)維修資金過(guò)戶的，每逾期一日，賣(mài)方應(yīng)支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金。

第七條 房屋的交付和驗(yàn)收

賣(mài)方應(yīng)當(dāng)在房屋過(guò)戶到買(mǎi)方名下后30日內(nèi)將該房屋交付給買(mǎi)方。該房屋交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行下列各項(xiàng)手續(xù)：

1、賣(mài)方與買(mǎi)方共同對(duì)該房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等具體情況進(jìn)行驗(yàn)收，記錄水、電、氣表的讀數(shù)，并交接附件一中所列物品;

2、買(mǎi)賣(mài)雙方在房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單上簽字;

3、移交該房屋房門(mén)鑰匙;

4、按本合同規(guī)定辦理戶口遷出手續(xù);

5、本合同規(guī)定的相關(guān)費(fèi)用的支付和房屋專項(xiàng)維修資金的過(guò)戶;

6、本合同規(guī)定的其他應(yīng)完成的事項(xiàng)。

本條規(guī)定的各項(xiàng)手續(xù)均完成后，才視為該房屋驗(yàn)收交接完成。

第八條 本合同簽訂后，賣(mài)方再將該房屋出賣(mài)給第三人，導(dǎo)致買(mǎi)方不能取得房屋所有權(quán)證的，買(mǎi)受人有權(quán)解除本合同，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)自收到解除通知之日起2日內(nèi)退還買(mǎi)方全部已付

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款，并按買(mǎi)方累計(jì)已付房?jī)r(jià)款的一倍支付違約金。

第九條 稅、費(fèi)相關(guān)規(guī)定

本合同履行過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)按照國(guó)家及地方相關(guān)規(guī)定繳納各項(xiàng)稅、費(fèi)，買(mǎi)賣(mài)雙方承擔(dān)稅費(fèi)的具體約定如下：

1、買(mǎi)方需付稅費(fèi)：（1）營(yíng)業(yè)稅;（2）城市建設(shè)維護(hù)稅;（3）教育費(fèi)附加;（4）印花稅;（5）個(gè)人所得稅;（6）土地增值稅;（7）房地產(chǎn)交易服務(wù)費(fèi);（8）土地使用費(fèi)；（9）提前還款短期貸款利息（如有）;（10）提前還款罰息（如有）；（11）印花稅;（12）契稅;（13）產(chǎn)權(quán)登記費(fèi);（14）房地產(chǎn)交易服務(wù)費(fèi);（15）《房地產(chǎn)證》貼花等。

2、賣(mài)方需付稅費(fèi)：

因一方不按法律、法規(guī)規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)導(dǎo)致交易不能繼續(xù)進(jìn)行的，其應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ街Ц断喈?dāng)于房?jī)r(jià)總款5%的違約金。

第十條 違約責(zé)任

一、逾期交房責(zé)任

除不可抗力外，賣(mài)方未按本合同第七條約定的期限和條件將該房屋交付買(mǎi)方的，按照如下規(guī)定處理。

1、逾期在30日之內(nèi)，自第七條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，賣(mài)方應(yīng)按日計(jì)算向買(mǎi)方支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金，并于該房屋實(shí)際交付之日起3日內(nèi)向買(mǎi)方支付違約金，合同繼續(xù)履行;（2）逾期超過(guò)30日后，買(mǎi)方有權(quán)退房。買(mǎi)方退房的，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)自收到退房通知之日起3日內(nèi)退還全部已付款，并按照買(mǎi)方全部已付款的5%向買(mǎi)方支付違約金。

二、逾期付款責(zé)任

買(mǎi)方未按照第四條約定的時(shí)間付款的，按照以下規(guī)定處理：

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1、逾期在30日之內(nèi)，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)方按日計(jì)算向賣(mài)方支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之五的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起3日內(nèi)向賣(mài)方支付違約金，合同繼續(xù)履行;（2）逾期超過(guò)30日后，賣(mài)方有權(quán)解除合同。賣(mài)方解除合同的，買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起3日內(nèi)按照逾期應(yīng)付款的5%向賣(mài)方支付違約金，并由賣(mài)方退還買(mǎi)方全部已付款。

三、交易中止責(zé)任

1、因賣(mài)方原因造成交易中止，包括賣(mài)方涉及訴訟，房屋在交易過(guò)程中被司法部門(mén)查封等原因，造成房屋交易無(wú)法按照協(xié)議繼續(xù)進(jìn)行的，賣(mài)方應(yīng)雙倍返還買(mǎi)方所支付的定金，并按照協(xié)議規(guī)定向買(mǎi)方進(jìn)行賠償。

2、因買(mǎi)方原因造成交易中止，賣(mài)方有權(quán)扣留買(mǎi)方所支付定金，并按照協(xié)議規(guī)定向買(mǎi)方提出賠償。

第十一條 不可抗力

因不可抗力不能按照約定履行本合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任，但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知另一方當(dāng)事人，并自不可抗力事件結(jié)束之日起3日內(nèi)向另一方當(dāng)事人提供證明。上述房屋風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自該房屋驗(yàn)收交接完成之日起轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方。

第十二條 爭(zhēng)議解決方式

本合同項(xiàng)下發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決;協(xié)商不成的，依法向房屋所在地人民法院起訴;第十三條 本合同自雙方簽字（蓋章）之日起生效。雙方可以根據(jù)具體情況對(duì)本合同中未約定、約定不明或不適用的內(nèi)容簽訂書(shū)面補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行變更或補(bǔ)充。對(duì)本合同的解除，應(yīng)

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當(dāng)采用書(shū)面形式。本合同附件及補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。本合同附件為本合同的一部分，與本合同具有同等法律效力。

第十四條

其他約定

買(mǎi)、賣(mài)雙方約定，就此房屋的買(mǎi)賣(mài)事宜應(yīng)簽并僅簽署兩份協(xié)議，除去本協(xié)議外還應(yīng)在房屋有權(quán)登記轉(zhuǎn)移部門(mén)簽署《天津市存量房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，如本協(xié)議與《天津市存量房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》在成交價(jià)格和付款方式上存在差異，則以本協(xié)議為準(zhǔn)。

賣(mài)方（有權(quán)簽署人）：

買(mǎi)方（有權(quán)簽署人）：

合同簽訂日期：____年____月____日

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第五篇：二手房中介法律問(wèn)題分析

二手房中介業(yè)務(wù)的法律問(wèn)題分析

班級(jí)：08工商1 姓名：于志鵬 學(xué)號(hào)：08540106 摘要：房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)的下游產(chǎn)業(yè)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的必需配套行業(yè)，成熟規(guī)范、良性發(fā)展的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)流通、加強(qiáng)市場(chǎng)自我調(diào)控都具有不可替代的積極作用。二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展的同時(shí)，一些經(jīng)濟(jì)中的問(wèn)題也暴露出來(lái)，阻礙著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的健康發(fā)展。這一行業(yè)暴露出來(lái)的服務(wù)質(zhì)量參差不齊、經(jīng)營(yíng)行為不夠規(guī)范、從業(yè)人員素質(zhì)低下誠(chéng)信問(wèn)題日益嚴(yán)峻等一系列問(wèn)題，卻也不能不教人擔(dān)憂。涉及到的法律層面的問(wèn)題是如今房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)亟待解決的問(wèn)題同時(shí)也是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康良性發(fā)展的保障。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)中介 二手房 法律問(wèn)題 對(duì)策分析

房地產(chǎn)中介服務(wù)是為房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)和交易提供各種媒介活動(dòng)的總稱，它包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)。我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和房地產(chǎn)估價(jià)三種形式，顯然這是對(duì)房地產(chǎn)中介作了狹義的理解。今后，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的活動(dòng)，是以提取傭金為經(jīng)營(yíng)特征，為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、交換、租賃、臵換等提供信息及信托勞務(wù)工作的中介服務(wù)不斷深入和房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)中介服務(wù)必將會(huì)更加豐富和完善。在房地產(chǎn)中介的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)范圍之中房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)所占比重最大，其在法律上出現(xiàn)的糾紛問(wèn)題最多。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(個(gè)人或機(jī)構(gòu)，統(tǒng)稱經(jīng)紀(jì)人)完成的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易順利實(shí)現(xiàn)一系列居間、代理、行紀(jì)等中介。

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)中介也隨之如雨后春筍般發(fā)展起來(lái)。特別是近兩年，全國(guó)不同的地區(qū)均出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱，這是我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)出現(xiàn)的第二次房地產(chǎn)熱。而二手房市場(chǎng)的逐漸成熟是推動(dòng)這次房地產(chǎn)熱的一個(gè)重要原因。正是二手市場(chǎng)的形成使房屋不再是一種單純的生活用品，而逐漸成為一種真正意義上的商品，商品的有序流轉(zhuǎn)又加速了二手市場(chǎng)的進(jìn)一步完善和成熟。相對(duì)于一手房來(lái)說(shuō)，二手房交易中形式的多樣性和交易手續(xù)的繁雜性決定了其復(fù)雜性，因而出現(xiàn)的法律糾紛最多，如不采取有效的措施，將嚴(yán)重阻礙房地產(chǎn)中介行業(yè)的健康發(fā)展。

目前，二手房領(lǐng)域房地產(chǎn)中介中所存在的問(wèn)題主要有一下幾個(gè)，成為阻礙二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的瓶頸。

（一）企業(yè)規(guī)模偏小，專業(yè)化程度不高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。規(guī)模小是大部分房地產(chǎn)中介企業(yè)的明顯特征，在從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的近500個(gè)企業(yè)中，10人以下的占到84%；超過(guò)50人的僅占5.1%。房地產(chǎn)中介企業(yè)資產(chǎn)總計(jì)在50萬(wàn)元以下，占全部企業(yè)的64%。專業(yè)化程度低也是此類企業(yè)普遍存在的問(wèn)題之一，除少數(shù)規(guī)模較大的機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)有一些專業(yè)部門(mén)，絕大部分機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍狹窄，沒(méi)有實(shí)行專業(yè)分工，缺乏自身的業(yè)務(wù)強(qiáng)項(xiàng)，由此帶來(lái)的結(jié)果是為數(shù)不少的企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中被逐漸淘汰。

（二）行業(yè)內(nèi)從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，缺乏高素質(zhì)管理人才。據(jù)經(jīng)濟(jì)普查資料顯示，在所有從業(yè)人員中取得高級(jí)專業(yè)職稱和中級(jí)職稱的人數(shù)僅占從業(yè)人員的4.6%，低于房地產(chǎn)企業(yè)平均水平7個(gè)百分點(diǎn)，低于全市二三產(chǎn)業(yè)平均水平6.6個(gè)百分點(diǎn)。從而導(dǎo)致從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，其綜合素質(zhì)和專業(yè)水平與社會(huì)發(fā)展的需求相比，與國(guó)際同行水平相比，都有較大的差距。有部分從業(yè)人員道德水平不高，不遵守職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和道德規(guī)范，或是開(kāi)展欺騙性業(yè)務(wù)，導(dǎo)致執(zhí)業(yè)質(zhì)量低下，信譽(yù)喪失，也給社會(huì)造成了一定的負(fù)面影響。

（三）信息虛假、誠(chéng)信問(wèn)題嚴(yán)重阻礙發(fā)展。調(diào)查中，一些房地產(chǎn)中介單位的負(fù)責(zé)人表示，部分不法房地產(chǎn)中介公司通過(guò)壓上家瞞下家、賺取差價(jià)、違規(guī)經(jīng)營(yíng)等手段坑害消費(fèi)者的行為，不但使消費(fèi)者的財(cái)產(chǎn)受到損失，而且還為整個(gè)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了極大的隱患。由于二手房房源信息市場(chǎng)發(fā)展不規(guī)范，監(jiān)管力度不足，一些不法房地產(chǎn)中介單位為追求短期效益，臆造虛假信息蒙騙購(gòu)房者，不讓買(mǎi)賣(mài)雙方面談，以此賺取差價(jià)，甚至故意隱瞞房屋缺陷情況的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，造成整個(gè)行業(yè)在消費(fèi)者的心里大打折扣，導(dǎo)致大部分消費(fèi)者有意識(shí)地避免通過(guò)房地產(chǎn)中介進(jìn)行交易。

造成二手房中介問(wèn)題成因主要表現(xiàn)在：

（一）房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不完善，未形成科學(xué)的管理體系。目前，從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的機(jī)構(gòu)，既有專業(yè)的，也有兼營(yíng)的。一些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)中搞不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，形成區(qū)域壟斷和封鎖，部分估價(jià)機(jī)構(gòu)無(wú)原則迎合客戶需要，有意高估或低評(píng)，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果有失公正。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部規(guī)章制度尚不完善。有的機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制、檔案管理、財(cái)務(wù)管理、業(yè)務(wù)責(zé)任獎(jiǎng)懲等措施和制度空缺。即使有這些相應(yīng)措施和制度，也未能真正執(zhí)行。目前，全國(guó)在房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)管理方面還沒(méi)有形成統(tǒng)一的衡量中介機(jī)構(gòu)工作質(zhì)量的認(rèn)同標(biāo)準(zhǔn)，從而也不利于房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)中介人員業(yè)務(wù)水平不高，難以形成高效、規(guī)范的中介服務(wù)。雖然我國(guó)已建立房地產(chǎn)評(píng)估人員、經(jīng)紀(jì)人員資格認(rèn)證制度，形成了全國(guó)統(tǒng)一的考試制度。但對(duì)于咨詢、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，我國(guó)還未建立嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度和規(guī)定。中介機(jī)構(gòu)一旦發(fā)生不良行為，缺乏相應(yīng)的處罰規(guī)定或處罰執(zhí)行不到位。而事實(shí)上，經(jīng)紀(jì)代理在房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)中占主流地位。在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，不論買(mǎi)賣(mài)存量房還是增量房幾乎都是通過(guò)中介進(jìn)行交易。目前，我國(guó)中介人員、業(yè)務(wù)水平不高，對(duì)與房地產(chǎn)密切相關(guān)的法律、金融、建筑、會(huì)計(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、信息處理等知識(shí)，了解甚少，不能處理較為復(fù)雜的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。如客戶隱瞞房產(chǎn)是共有財(cái)產(chǎn)的真實(shí)情況，委托中介代理銷(xiāo)售房產(chǎn)，而中介對(duì)于代理所需材料和程序不能?chē)?yán)格審查和辨別，導(dǎo)致不合法的經(jīng)紀(jì)代理行為。在代理銷(xiāo)售樓盤(pán)中，沒(méi)有豐富的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)知識(shí)，沒(méi)有暢通的市場(chǎng)信息，就難以實(shí)現(xiàn)高效的經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)。

（三）行業(yè)監(jiān)管不力。目前，無(wú)論是政府房地產(chǎn)主管部門(mén)的直接監(jiān)管，還是由行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行的自律性監(jiān)管，都存在監(jiān)管不力的問(wèn)題。由政府直接監(jiān)管的，面對(duì)數(shù)量龐大的中介機(jī)構(gòu)和糾紛，根本不可能做到事無(wú)巨細(xì)，面面俱到。由行業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)管的，由于目前行業(yè)協(xié)會(huì)地位不明確、作用空間有限及相關(guān)立法滯后，同樣存在諸多問(wèn)題。

（四）有關(guān)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的法律、法規(guī)不夠完備。隨著改革開(kāi)放的不斷深入和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要組成部分。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)如何在房地產(chǎn)市場(chǎng)中規(guī)范高效運(yùn)作，制定一套有關(guān)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的完備法律法規(guī)顯得非常必要。目前，我國(guó)在房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的資格“準(zhǔn)入”、對(duì)行業(yè)的監(jiān)督和罰則等方面缺乏明確的立法。而且，我國(guó)現(xiàn)已頒布的與房地產(chǎn)中介有關(guān)的法律法規(guī)還難以完善對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理，在房地產(chǎn)中介服務(wù)中遇到的有些問(wèn)題仍無(wú)法可依。

從法律層面的所提出的對(duì)策，主要有以下幾點(diǎn)：

（一）加大有關(guān)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)規(guī)范和監(jiān)管的立法力度。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的規(guī)范和監(jiān)管，必須有相關(guān)的法律法規(guī)作保障。規(guī)范房地產(chǎn)中介企業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出制度。規(guī)范市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，加快實(shí)施房地產(chǎn)中介人員執(zhí)業(yè)資格管理，從事房地產(chǎn)中介的機(jī)構(gòu)必須具備相應(yīng)的人員和資金，并取得有權(quán)部門(mén)頒發(fā)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)資格證書(shū)；嚴(yán)肅查處無(wú)資質(zhì)的中介企業(yè)和中介行為。同時(shí)，加快建立健全行業(yè)退出機(jī)制，保證市場(chǎng)上現(xiàn)存企業(yè)的質(zhì)量

（二）建立法制環(huán)境。沒(méi)有法制環(huán)境的保障就不可能有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，但是法制環(huán)境必須通過(guò)長(zhǎng)時(shí)期不斷改革才能逐步形成。建立中介機(jī)構(gòu)必須符合規(guī)定的條件，按照一定的程序，由主管部門(mén)審查批準(zhǔn)，并到工商行政管理部門(mén)注冊(cè)登記，方可開(kāi)業(yè)。建立完善的中介從業(yè)人員的資質(zhì)和資格認(rèn)定制度，嚴(yán)格考核和培訓(xùn)制度。

同時(shí)規(guī)范從業(yè)人員的經(jīng)營(yíng)行為，所有進(jìn)入市場(chǎng)的個(gè)體中介人員必須向市場(chǎng)主管部門(mén)登記姓名、住址、身份證號(hào)及電話等相關(guān)資料，工作時(shí)必須佩戴統(tǒng)一編號(hào)制作的工作證，便于群眾識(shí)別；規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制定收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一執(zhí)行，并向消費(fèi)者進(jìn)行公示，杜絕中介機(jī)構(gòu)的惡性競(jìng)爭(zhēng)和濫收費(fèi)、不合理收費(fèi)等坑害消費(fèi)者的不良行為；規(guī)范合同文本，制定出分別適應(yīng)用于不同中介業(yè)務(wù)的合同文本，合同明確規(guī)定委托權(quán)限、各方應(yīng)遵守的約定、辦理時(shí)限、工作進(jìn)度、傭金的結(jié)算方式、違約責(zé)任、及爭(zhēng)議解決方式等條款，在同一地區(qū)統(tǒng)一實(shí)行。

（三）要組織相關(guān)政策、法律法規(guī)的培訓(xùn)，加大法制法規(guī)的宣傳力度。在調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)部分房地產(chǎn)中介從業(yè)人員和絕大部分民眾對(duì)房地產(chǎn)中介的相關(guān)法制法規(guī)知之甚少，有些行為都不知道是違法的，可見(jiàn)對(duì)房地產(chǎn)中介從業(yè)人員的法律知識(shí)培訓(xùn)很有必要。對(duì)于廣大人們來(lái)說(shuō)，加強(qiáng)法制法規(guī)的宣傳，使他們能知法、用法、守法，既可以防止他們受騙上當(dāng)、又可以使他們對(duì)中介企業(yè)起到監(jiān)督作用，從而促使房地產(chǎn)中介服務(wù)人員自覺(jué)遵守法制法規(guī)。

同時(shí)中介公司也要處理好以下問(wèn)題,最大程度上避免在業(yè)務(wù)中出現(xiàn)法律糾紛。

（一）遠(yuǎn)離惡意競(jìng)爭(zhēng)。一個(gè)地區(qū)的二手房市場(chǎng)并不是一塊無(wú)限大的蛋糕，人人都想吃一口，價(jià)格戰(zhàn)是中介公司經(jīng)常采取的競(jìng)爭(zhēng)手段。天津市中介公司一般收取房屋成交價(jià)1%至2%的傭金，為爭(zhēng)市場(chǎng)，中介公司不惜將傭金壓得更低。但微薄的利潤(rùn)不足以維持此類中介公司的生存，只有以其他方式尋求利潤(rùn)，所以就出現(xiàn)了一系列的暗箱操作以賺取非法利潤(rùn)。但這種短視的違規(guī)行為只會(huì)坑人害己，損壞了中介公司的形象，擾亂了二手市場(chǎng)的秩序，影響了二手市場(chǎng)的發(fā)展，這恐怕是所有的中介公司都不愿意看到的。

（二）規(guī)范合同文本。目前并沒(méi)有完全適用于二手房交易的格式的中介合同和買(mǎi)賣(mài)合同。而一份規(guī)范完備的中介合同和買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)論對(duì)中介方還是買(mǎi)賣(mài)雙方均是非常重要的。中介公司應(yīng)當(dāng)委托律師制定一份能夠切實(shí)維護(hù)自己權(quán)益又不侵害交易雙方利益的中介合同，更應(yīng)當(dāng)根據(jù)交易的不同形式，制定出與之適用的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。因?yàn)榻灰椎陌踩晚樌M(jìn)行對(duì)中介公司來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的，也是保持自己市場(chǎng)保有量和擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍的保證。

（三）如何對(duì)付“甩中介”的行為。暗箱操作不允許，約買(mǎi)賣(mài)雙方見(jiàn)面又可能出現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)雙方甩開(kāi)中介私下交易的情況，這是中介公司最為頭痛的。這種情況只有通過(guò)簽訂完備的中介合同來(lái)避免。應(yīng)當(dāng)在合同中約定甩開(kāi)中介私下交易的違約條款，約定懲罰性違約金，這是有合同法依據(jù)的。一旦出現(xiàn)這種情況，中介公司可以通過(guò)法律手段維護(hù)自己的權(quán)益。

中介公司在二手房交易中扮演著越來(lái)越重要的角色，一些復(fù)雜的交易要想沒(méi)有中介公司的參與而順利完成是不可想象的。中介公司也不是近年才出現(xiàn)的新鮮事物，已有相當(dāng)長(zhǎng)的歷史。近年二手房市場(chǎng)的繁榮為中介公司提供了一片廣闊的活動(dòng)天地，所以房屋中介公司如雨后春筍般地涌現(xiàn)了出來(lái)。但由于法律法規(guī)的不配套和監(jiān)管措施的不力，使得中介公司良莠不齊，嚴(yán)重影響了中介公司的形象，致使人們買(mǎi)房賣(mài)房都不愿意通過(guò)中介。但不通過(guò)中介的房屋交易出現(xiàn)糾紛的機(jī)率又較大，從而影響了二手市場(chǎng)的正常發(fā)展。近年法律法規(guī)的出臺(tái)以及主管部門(mén)對(duì)中介市場(chǎng)的大力整治，使其規(guī)范了許多。但一個(gè)市場(chǎng)的成熟是需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間的，需要所有的中介公司共同努力，依法經(jīng)營(yíng)，并切實(shí)維護(hù)自己的權(quán)益，才能保護(hù)自己的市場(chǎng)并使其有序發(fā)展。