第一篇：國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本狀況和政策調(diào)控

國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本狀況和政策調(diào)控

時(shí)間：2009-01-15 來(lái)源：杭州日?qǐng)?bào)

作者：信息發(fā)布

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二十一世紀(jì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)充滿想象力和有待開(kāi)拓的新領(lǐng)域，但不可諱言的是，這個(gè)有待開(kāi)拓的領(lǐng)域也充滿了許多的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，同時(shí)也存在著咨詢與法律方面的欠缺。2005年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的重要特點(diǎn)之一就是開(kāi)始走向國(guó)際化。

2006年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及營(yíng)銷模式國(guó)際化的趨勢(shì)將更加明顯。包括房地產(chǎn)融資理念，項(xiàng)目運(yùn)作，營(yíng)銷模式，營(yíng)銷理念和資本運(yùn)作。更多的境外企業(yè)和基金將關(guān)注介入我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展的不平衡性也帶來(lái)了房地產(chǎn)發(fā)展的新的契機(jī)和平臺(tái)。為了使我國(guó)“十一五”期間房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠快速納入健康和持續(xù)的軌道，該文專門(mén)就國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基本狀況和政策調(diào)控進(jìn)行了專題調(diào)查和比較研究，現(xiàn)將部分研究成果展現(xiàn)給讀者，供有識(shí)之士參考和共享。

日本擠壓房地產(chǎn)泡沫的措施和啟示

日本是亞洲先進(jìn)入發(fā)達(dá)國(guó)家行列的國(guó)度，經(jīng)過(guò)二次世界大戰(zhàn)結(jié)束至今的半個(gè)多世紀(jì)的潮起潮落，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的培育已日趨理性和規(guī)范。目前在被人稱為亞洲金融中心的東京市中心，相當(dāng)于上海的靜安寺的中心區(qū)域內(nèi)，買(mǎi)一套新建的40層高的公寓單元，實(shí)用面積90平方米，兩間朝南，帶停車(chē)位的房子，價(jià)格不過(guò)4000多萬(wàn)日元，要算建筑面積達(dá)120平方米，合人民幣360萬(wàn)元，按建筑面積算每平方米3萬(wàn)元人民幣，與此同時(shí)日本白領(lǐng)收入相當(dāng)于上海的五倍，可想而知上海靜安寺的房?jī)r(jià)相比較就顯得偏高。日本提供出售的住宅都是全裝修的，包括衛(wèi)生間和廚房，還有中央空調(diào)和地板暖氣，所有材料都是無(wú)毒標(biāo)準(zhǔn)，浴室?guī)Э照{(diào)和液晶電視，廚房也是帶全自動(dòng)洗碗和烘干機(jī)，基本家用電器和家具一應(yīng)俱全。

然而，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到今天這樣的情況也是經(jīng)過(guò)幾輪發(fā)展和調(diào)整后逐漸形成的。日本最大一次房地產(chǎn)泡沫來(lái)自于20世紀(jì)80年代，當(dāng)時(shí)日本的房地產(chǎn)上漲速度飛快，短時(shí)期內(nèi)漲價(jià)，幅度巨大，很多投機(jī)者利用迅速上揚(yáng)的股票的賬面利潤(rùn)投資房地產(chǎn)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆升。在日本當(dāng)年的房地產(chǎn)熱中，最大投機(jī)者是財(cái)力雄厚的企業(yè)，它們?cè)诖罅抠Y金投入促使商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格快速抬高的同時(shí)，也拉抬了住宅房產(chǎn)的價(jià)格。最終，由于日本中央銀行升息力度的不斷加大，在股市崩潰的同時(shí)，樓市的泡沫也同時(shí)被擠破。隨著投資者大量拋售股票以填補(bǔ)土地市場(chǎng)的損失，或者拋售房產(chǎn)以彌補(bǔ)股市損失，促使日本的股市和樓市價(jià)格在短期內(nèi)直線下降，跌至低谷。直到二十一世紀(jì)日本的股市和房市才得以恢復(fù)，進(jìn)入新一輪的增長(zhǎng)周期。

日本房地產(chǎn)泡沫的破滅給世人很多的警世，其一是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下政府如何做好對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和調(diào)控，其二是房地產(chǎn)更多的是用于解決人們的居住和生活的產(chǎn)品，而不應(yīng)過(guò)分看重它的投資回報(bào)，其三是避免受高漲的房地產(chǎn)市場(chǎng)的誘惑和吸引，動(dòng)用高利和高額貸款來(lái)購(gòu)買(mǎi)或投資房地產(chǎn)。

日本政府在吸取教訓(xùn)和重塑房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)程中，推出了三大符合市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的改革措施：一是通過(guò)增加國(guó)債來(lái)投入建設(shè)代價(jià)昂貴的公共配套項(xiàng)目恢復(fù)房地產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)部門(mén)的活力和提高房地產(chǎn)的附加價(jià)值，二是放寬限制，為了刺激經(jīng)濟(jì)，日本開(kāi)始放松對(duì)金融行業(yè)的諸多限制，它幫助投資者建立了房產(chǎn)投資信托，主要用于設(shè)立商業(yè)地產(chǎn)投資的互助基金。三是政府還調(diào)整了建筑標(biāo)準(zhǔn)以便于開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，比如高度限制，并縮短了建筑方案的審批時(shí)間，并鼓勵(lì)節(jié)能建材的大量使用。實(shí)踐證明：這些改革措施的實(shí)施為日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了資金，增強(qiáng)了活力，減少了再開(kāi)發(fā)的難度，降低了市民進(jìn)入房地產(chǎn)的門(mén)檻，使日本的房地產(chǎn)業(yè)邁入了新一輪的可持續(xù)發(fā)展周期。

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀和警示

美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)二十世紀(jì)80年代以后一直是世界上理性和規(guī)范發(fā)展的成熟市場(chǎng)典范，然而在進(jìn)入二十一世紀(jì)后也開(kāi)始了一個(gè)不太理性的高速增長(zhǎng)期，隨著美國(guó)經(jīng)過(guò)近年來(lái)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，美國(guó)的住宅價(jià)格更是讓人不可理解地快速上漲，目前已有越來(lái)越多的美國(guó)經(jīng)濟(jì)界人士認(rèn)為：美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)出現(xiàn)，政府必須采取果斷的措施來(lái)應(yīng)對(duì)和抑制日益攀升的房地產(chǎn)價(jià)格。美國(guó)新上任的美聯(lián)儲(chǔ)主席本·伯南克在防止和解決美國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和房地產(chǎn)升溫的主要方法是對(duì)美元再行加息，進(jìn)行金融創(chuàng)新和進(jìn)一步放寬限制，希望以此來(lái)確保美國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速、持續(xù)發(fā)展和美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的理性、健康發(fā)展。

美國(guó)作為世界最發(fā)達(dá)的國(guó)家，是世界上二十世紀(jì)最先解決居民住宅的國(guó)家，美國(guó)絕大部分居民是居住在2至3層的別墅和單套面積達(dá)200平方米以上的住房里。美國(guó)的統(tǒng)計(jì)資料都是以單元住宅來(lái)計(jì)算房屋的價(jià)格，而不是按平方米來(lái)計(jì)算住房。目前美國(guó)平均房?jī)r(jià)折算成每平方米價(jià)格約在一萬(wàn)元人民幣，同我國(guó)目前一線城市市區(qū)高檔住房?jī)r(jià)格相當(dāng)。美國(guó)人當(dāng)今崇尚的居住品位和我國(guó)的住宅觀念大相徑庭。不但單位住宅沒(méi)有公共面積一項(xiàng)的干擾，而且住宅內(nèi)很多區(qū)域是不算入建筑面積的。因?yàn)槠溆?jì)算的原則是完工面積必須是經(jīng)過(guò)建筑材料如地板，地毯之類鋪設(shè)后的地面和樓面。因此一般室內(nèi)的走廊，地下室，閣樓和院子都不在銷售總價(jià)范圍之內(nèi)。同時(shí)，按照美國(guó)建筑行業(yè)的指導(dǎo)，室內(nèi)層高低與五英尺的部分不作計(jì)算，如果一個(gè)房間7英尺以上的空間不到50%，則整個(gè)面積不計(jì)房?jī)r(jià)。

雖然美國(guó)是最先進(jìn)入居住現(xiàn)代化的國(guó)家，但進(jìn)入二十一世紀(jì)后隨著人民的生活水平的不斷提高和人口的自然增長(zhǎng)，改善住房環(huán)境和投資商品住房的行為近年來(lái)較為普遍，這就進(jìn)一步促使了美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的一路走高。面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)富效應(yīng)，一些原先選擇租房居住的家庭也開(kāi)始改變觀念選擇購(gòu)房居住，從而進(jìn)一步加強(qiáng)了人們對(duì)房地產(chǎn)的需求。與此同時(shí)，伴隨著美國(guó)大都市房地產(chǎn)價(jià)格的快速上升，使得這些地區(qū)的一些精明的居民開(kāi)始出售他們手中的升值和高價(jià)房屋，一些工薪階層更是將快速增值的自住商品房出售后搬遷至低價(jià)房?jī)r(jià)的二三線城市生活。

美國(guó)2005年房地產(chǎn)價(jià)格平均上漲幅度接近15%，這是該國(guó)自二十世紀(jì)80年代以來(lái)房?jī)r(jià)漲幅最大的一年，目前仍沒(méi)有跡象表明房?jī)r(jià)已經(jīng)升到頂點(diǎn)。與房?jī)r(jià)快速上漲不同的是非住房產(chǎn)品和消費(fèi)類產(chǎn)品指數(shù)僅僅上漲3%。從地區(qū)上看，美國(guó)太平洋地區(qū)增長(zhǎng)速度最快，西南中部地區(qū)則增長(zhǎng)速度較慢。二十世紀(jì)80年代，在西好萊塢市，一套面積1000平方英尺的住房售價(jià)30萬(wàn)美元，現(xiàn)在的售價(jià)則高達(dá)180萬(wàn)美元，而且價(jià)格還在上漲。美國(guó)加州的房?jī)r(jià)近三年平均升幅達(dá)到40%，美國(guó)聯(lián)邦房屋企業(yè)監(jiān)督辦公室認(rèn)為：美國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲受多種因素影響，其中按揭利率低，投機(jī)性投資和人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期是主要原因。雖然無(wú)論從上漲幅度和地域廣度看，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)都很驚人，但考慮到通脹率，收入增長(zhǎng)和其他因素，這種增長(zhǎng)能否持續(xù)下去成了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家在2003年就開(kāi)始發(fā)出了房地產(chǎn)過(guò)熱的警告，2006年更提出了美國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫的忠告，目前美國(guó)政府正打算通過(guò)提高利率，增長(zhǎng)稅收和調(diào)節(jié)市場(chǎng)來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)和平抑市場(chǎng)，避免美國(guó)房?jī)r(jià)的大起大落，以促使美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和美國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人們收入增長(zhǎng)的水平同步。

俄羅斯房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和原因

俄羅斯在進(jìn)入二十一世紀(jì)后，隨著其國(guó)內(nèi)私有化和市場(chǎng)化步伐的不斷加快，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的住房制度和土地制度與俄羅斯社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)越來(lái)越不相適應(yīng)。由于缺乏相關(guān)的法律約束和完善的市場(chǎng)次序，使房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育一度較為混亂。為了規(guī)范俄羅斯的房地產(chǎn)市場(chǎng)，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)房銷售和房屋預(yù)售的管理，俄羅斯國(guó)家杜馬2005年通過(guò)了該國(guó)新的《房地產(chǎn)法》。這項(xiàng)法律規(guī)定，從當(dāng)年4月1日起俄羅斯所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都必須在獲得房屋銷售許可后才可以上市銷售，開(kāi)發(fā)商只有在獲得土地所有權(quán)和建筑許可權(quán)，并持有經(jīng)批準(zhǔn)的房屋建設(shè)方案后，才可與消費(fèi)者鑒定房屋銷售合同。另外，開(kāi)發(fā)商必須承擔(dān)房屋建設(shè)期間的風(fēng)險(xiǎn)。這項(xiàng)法律還對(duì)開(kāi)發(fā)商的認(rèn)證資格進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定：開(kāi)發(fā)商如逾期不交房，單方修改或違反合同將被處以重罰：一旦今后建成的房子與合同不符，消費(fèi)者有權(quán)退房并要求賠償。

俄羅斯新實(shí)施的房地產(chǎn)法雖然得到了各方肯定，但在推出后的短時(shí)期內(nèi)也加劇了俄羅斯房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾，加快了房?jī)r(jià)上漲的速度。調(diào)查表明：在該項(xiàng)法律出臺(tái)之前，俄羅斯20%的商品房在建造之初并沒(méi)有任何許可證，往往是提前出售和申請(qǐng)審批手續(xù)同步進(jìn)行的。但是新法律出臺(tái)后，這種未獲國(guó)家批準(zhǔn)即自行預(yù)售房屋的行為就成為違法行為了。因此，新法律的實(shí)施使得那些實(shí)力雄厚的大開(kāi)發(fā)商才有能力進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛面臨開(kāi)發(fā)資金短缺的危機(jī)。這就促使許多在建商品房項(xiàng)目推遲上市，而計(jì)劃建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目又被暫時(shí)擱置。統(tǒng)計(jì)表明：俄羅斯房地產(chǎn)業(yè)與該項(xiàng)新法律出臺(tái)前相比，目前新房供應(yīng)量下降了近30%，房市供求矛盾進(jìn)一步加劇。當(dāng)然，隨著時(shí)間的延長(zhǎng)該新法律出臺(tái)后的正效益會(huì)逐步顯現(xiàn)出來(lái)。

目前，全俄羅斯已經(jīng)基本取消了由單位向職工無(wú)償提供住房的做法。除國(guó)家機(jī)關(guān)外，只有一些效益好的大型能源公司還在為職工提供住房或住房補(bǔ)貼。據(jù)統(tǒng)計(jì)，俄羅斯2005年500萬(wàn)國(guó)家公務(wù)員等準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)政府提供的公房，另有4000萬(wàn)國(guó)民需要改善住房條件。雖然俄羅斯的人均住房面積二十世紀(jì)70年代就進(jìn)入小康水平并且一直緩慢增長(zhǎng)，但至今也僅為人均22平方米。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們可支配收入的增加，促使俄羅斯人對(duì)住宅的要求量不斷增加，而供需矛盾突出則導(dǎo)致了房?jī)r(jià)以非理性上升。

俄羅斯房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅近年來(lái)始終大大高于居民收入提高的水平。并且大大高于周邊的歐亞國(guó)家。近三年該國(guó)房?jī)r(jià)的平均漲幅達(dá)到30%，一線城市房?jī)r(jià)漲幅尤其驚人，莫斯科平均房?jī)r(jià)折合人民幣已達(dá)每平方米1.7萬(wàn)元，中心城區(qū)已達(dá)到每平方米2.5萬(wàn)元。莫斯科郊區(qū)和莫斯科州的房?jī)r(jià)近年來(lái)也水漲船高，個(gè)別新建設(shè)的地區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅甚至已超過(guò)了市區(qū)，除了改善居住環(huán)境外人們還將購(gòu)買(mǎi)住宅作為是個(gè)人投資或財(cái)產(chǎn)保值的手段，這種現(xiàn)象的蔓延也加劇了住房供求的緊張局面。

進(jìn)入二十一世紀(jì)的俄羅斯房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲已引起政府的高度重視和警覺(jué)，因房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長(zhǎng)造成了吸引外資的減少和銀行貸款集中使得風(fēng)險(xiǎn)加大，國(guó)外投資者因俄羅斯的投資成本增高而轉(zhuǎn)投其他歐，亞國(guó)家。莫斯科目前的房?jī)r(jià)已高于許多歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家，已經(jīng)達(dá)到消費(fèi)者所能承受的極限，因此俄羅斯聯(lián)邦將在近期推出一系列新政，以求解決房?jī)r(jià)過(guò)高和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府日前已向全國(guó)人民承諾繼續(xù)擴(kuò)大房屋建設(shè)的規(guī)模，控制房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭，切實(shí)解決百姓的安居樂(lè)業(yè)。

新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序與和諧發(fā)展

新加坡是一個(gè)地少人多的城市國(guó)家。新加坡城市很小，又是島國(guó)，對(duì)外發(fā)展的空間很小，幾乎沒(méi)有任何資源，但是人口在不斷增長(zhǎng)，人們?cè)谑杖朐鲩L(zhǎng)的同時(shí)對(duì)改善住宅的要求也不斷增長(zhǎng)，國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)資源的要求也不斷增長(zhǎng)，有限的資源與持續(xù)發(fā)展之間的平衡是最大的挑戰(zhàn)。新加坡政府經(jīng)過(guò)多年科學(xué)的決策，理性的規(guī)劃和有序地發(fā)展很好地解決了這一問(wèn)題，使得該國(guó)在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)得以有序和同步的發(fā)展。新加坡的中央政府在公共管理事務(wù)中起著主導(dǎo)的作用，國(guó)家發(fā)展部主管形態(tài)發(fā)展和規(guī)劃，具體的職能部門(mén)是城市重建局，地區(qū)政府不具有規(guī)劃職能。規(guī)劃法授權(quán)國(guó)家發(fā)展部門(mén)部長(zhǎng)行使與規(guī)劃有關(guān)的各種職責(zé)，包括制定規(guī)劃法的實(shí)施條例和細(xì)則以及任命規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)的主管官員，審批總體規(guī)劃等。城市重建局除了各個(gè)職能部門(mén)外還設(shè)置了兩個(gè)委員會(huì)，分別是總體規(guī)劃委員會(huì)和開(kāi)發(fā)控制委員會(huì)?？傮w規(guī)劃委員會(huì)包括主要公共建設(shè)部門(mén)的代表，其作用是協(xié)調(diào)各項(xiàng)公共建設(shè)計(jì)劃的用地要求，使之盡快得以落實(shí)。開(kāi)發(fā)控制委員會(huì)的成員包括有關(guān)專業(yè)組織和公用事業(yè)局、環(huán)境部等政府部門(mén)的代表，專門(mén)負(fù)責(zé)非公共部門(mén)的重大開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

作為舉世聞名的世界花園城市，新加坡的城市規(guī)劃分為概念規(guī)劃藍(lán)圖和總規(guī)劃藍(lán)圖兩個(gè)層面。概念規(guī)劃藍(lán)圖主要制定土地和交通的規(guī)劃藍(lán)圖，這個(gè)藍(lán)圖讓人們可以幻想未來(lái)30至50年后城市的樣子。以此為總綱，再制定總體規(guī)劃藍(lán)圖和控制性詳規(guī)的法定文件。在這個(gè)藍(lán)圖當(dāng)中，人口密集與非密集區(qū)域相關(guān)公共配套設(shè)施，交通網(wǎng)絡(luò)，產(chǎn)業(yè)布局都有明晰的標(biāo)記和詳細(xì)的預(yù)算，藍(lán)圖垂直性考慮每一區(qū)域每年會(huì)發(fā)展到什么程度，在每個(gè)細(xì)分的小塊，連容積率都有詳細(xì)的規(guī)定。這個(gè)規(guī)劃每五年會(huì)進(jìn)行一次修改，屆時(shí)將進(jìn)行公示，專家和市民都可以提出自己的修改意見(jiàn)。在規(guī)劃中，人口增長(zhǎng)是必須考慮的，同時(shí)，新加坡政府部門(mén)特別關(guān)注一個(gè)小區(qū)域內(nèi)，人口密集與非密集地塊之間布局和平衡。

新加坡的土地資源非常有限，該國(guó)的一項(xiàng)基層措施就是推行合理的土地供應(yīng)機(jī)制來(lái)維護(hù)土地的可持續(xù)發(fā)展。新加坡88%的土地都屬國(guó)有，對(duì)土地使用的控制相當(dāng)嚴(yán)格，全國(guó)的所有土地劃分為近千個(gè)小區(qū)，每一小區(qū)內(nèi)都有詳細(xì)土地規(guī)劃。按照功能劃分，土地使用分為5類：第一類是工業(yè)用地，工業(yè)用地通常以招標(biāo)的形式供應(yīng)；第二類是空白用地，空白用地主要指區(qū)域內(nèi)居民的休閑活動(dòng)空間；第三類是居住用地，居住用地通過(guò)規(guī)劃將居民集中到不同區(qū)域后在區(qū)域內(nèi)建立完整的配套措施，同時(shí)推行微型居住區(qū)計(jì)劃，以盡量減少單一居住區(qū)規(guī)模，以控制區(qū)域內(nèi)建筑的類型和密度；第四類是交通用地，交通用地以城市地下鐵路系統(tǒng)用地為優(yōu)先考慮；第五類是中心商業(yè)區(qū)用地，中心商業(yè)區(qū)用地以優(yōu)先發(fā)展金融和商業(yè)為主，鼓勵(lì)建筑高樓以促進(jìn)土地資源的高度利用。目前新加坡工業(yè)用地的價(jià)格控制主要是通過(guò)調(diào)節(jié)土地的供應(yīng)時(shí)間和供應(yīng)量，最關(guān)鍵的是新加坡政府擁有土地的定價(jià)權(quán)。

新加坡高昂的土地成長(zhǎng)必然帶來(lái)高額的房?jī)r(jià)，而政府們重點(diǎn)將注意力放在了合理解決普通收入者的居住問(wèn)題上。在新加坡，由建屋發(fā)展商負(fù)責(zé)住房供應(yīng)。這個(gè)部門(mén)隸屬于國(guó)家發(fā)展部，它的職能之一就是根據(jù)不同居民的收入水平設(shè)計(jì)不同的住宅，以解決各個(gè)層次居民的住房。供給普通收入者的經(jīng)濟(jì)適用房以高層住宅為主，居民可以通過(guò)公積金購(gòu)買(mǎi)住房。該國(guó)對(duì)低收入者政府會(huì)提供更多的補(bǔ)貼。一般而言，一對(duì)無(wú)房的新婚夫婦第一次購(gòu)房，如為二手房，政府會(huì)給予折合人民幣15萬(wàn)元的經(jīng)濟(jì)一次性補(bǔ)貼；如購(gòu)新房，政府會(huì)以低于市場(chǎng)價(jià)的折扣價(jià)格出售。這些住宅五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，如果需要五年內(nèi)出售的，必須通過(guò)政府機(jī)構(gòu)，不能直接在市場(chǎng)上出售。對(duì)于新加坡高收入的居民，國(guó)家不包其住房，購(gòu)置住宅完全實(shí)行商品化，雖然新加坡的房?jī)r(jià)較高，但由于新加坡人均年收入為2萬(wàn)美元，所以有錢(qián)一族對(duì)高額的房?jī)r(jià)也完全可以接受。

新加坡在城市建設(shè)中一向很重視基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金來(lái)源主要是二個(gè)方面，一是財(cái)政撥款，二是通過(guò)招標(biāo)由投資者出資。例如，在開(kāi)發(fā)工業(yè)園區(qū)時(shí)，園區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施就由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)，公共設(shè)施建成后移交給有關(guān)的政府機(jī)構(gòu)去管理。另外，在各國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，動(dòng)拆遷成本的不斷上升助推了房?jī)r(jià)的上升，而新加坡在動(dòng)拆遷方面有很多可供接見(jiàn)的對(duì)策和措施。具體而言，新加坡政府搞好動(dòng)拆遷有兩方面成功的因素：其一是人們搬到新的地方，必須要比他們以前居住的地方好；其二是動(dòng)拆遷的同時(shí)在老地方保留人們的一些記憶在那里，不完全毀壞它。當(dāng)市民看到自己生活的環(huán)境在不斷變好，而已有的往日記憶沒(méi)有消失的時(shí)候，即使傷感也會(huì)支持政府因?yàn)橐?guī)劃而導(dǎo)致的動(dòng)拆遷行動(dòng)，從而確保了新加坡房地產(chǎn)的健康和有續(xù)發(fā)展。

第二篇：2014房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策

2014房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策

陳禹銘

2014年，我國(guó)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，而作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要一環(huán)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，自然也無(wú)法獨(dú)善其身。受到此前一系列宏觀調(diào)控政策的影響，今年樓市出現(xiàn)了大面積的觀望情況，投資增速顯著放緩。不論是一線城市還是二三線城市，房地產(chǎn)銷售面積和銷售額同比都大幅下滑。為此，從中央到地方都采取了一系列調(diào)控措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加以調(diào)整?？v觀這一年的政策，可以看到政府正嘗試著減少對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政干預(yù)，轉(zhuǎn)而讓市場(chǎng)供需去調(diào)節(jié)。

分類調(diào)控

國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)3月5日在政府工作報(bào)告中提出：“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展?！?/p>

點(diǎn)評(píng)：從2005年至2013年，每一年的總理政府工作報(bào)告都提到了“調(diào)控”、“遏制房?jī)r(jià)上漲”等字眼，唯獨(dú)2014年，“房地產(chǎn)調(diào)控”字眼沒(méi)有出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中。但這不意味著政府不調(diào)控，而是不再一味地采用行政手段來(lái)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，更加靈活機(jī)動(dòng)的市場(chǎng)手段被融入其中，比如熱點(diǎn)城市抑制投資投機(jī)需求，非熱點(diǎn)城市政策調(diào)控相對(duì)會(huì)寬松。

支持首套房貸

5月12日，央行副行長(zhǎng)劉士余召集了15家銀行負(fù)責(zé)人進(jìn)行座談。央行要求銀行“優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)自住普通商品住房的貸款需求”、“合理確定首套房貸款利率水平”、“及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款”。

點(diǎn)評(píng)：今年初，很多城市的中小商業(yè)銀行出現(xiàn)了停止放貸的現(xiàn)象。北京市場(chǎng)上房款放款時(shí)間拉長(zhǎng)，導(dǎo)致不少購(gòu)房交易停滯。央行“喊話”后，房貸審批流程縮短，對(duì)于首次置業(yè)人群來(lái)說(shuō)是一大利好。

限購(gòu)相繼取消

從今年6月下旬呼和浩特發(fā)文取消限購(gòu)以來(lái)，全國(guó)已有40多個(gè)城市相繼取消或者大幅度松綁限購(gòu)。截至目前，全國(guó)僅有北京、上海、廣州、深圳以及三亞這五個(gè)城市的限購(gòu)還沒(méi)有放開(kāi)。

點(diǎn)評(píng)：今年以來(lái)，全國(guó)各地尤其是眾多二三線城市均面臨樓市較大的庫(kù)存壓力。在這背景下，各地方政府紛紛放松限購(gòu)政策，以求可以提振市場(chǎng)士氣，加快去庫(kù)存。但造成成交低迷的因素復(fù)雜多變，并不是只靠政策松綁可以解決的。

“不動(dòng)產(chǎn)登記”征意見(jiàn)

8月15日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見(jiàn)稿）》公布，規(guī)定將集體土地所有權(quán)；房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；宅基地使用權(quán)等納入不動(dòng)產(chǎn)登記范圍中。而《條例》也對(duì)查詢做出規(guī)定，要求民事主體去登記機(jī)構(gòu)查詢要說(shuō)明目的。按照《物權(quán)法》規(guī)定，必須是權(quán)利人和利害關(guān)系人才可以進(jìn)行查詢。

點(diǎn)評(píng)：不少人將不動(dòng)產(chǎn)登記制度誤讀為一種能夠有效遏制高房?jī)r(jià)、反腐敗等等問(wèn)題的規(guī)章制度，從而使得這一條例牽扯甚廣，并且背負(fù)了太大的社會(huì)壓力。但如果只從功能來(lái)講，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的目的其實(shí)還是在于建立信息庫(kù)，從而消除信息孤島。雖然在客觀上能夠有助于調(diào)查腐敗案件、抑制投資性需求的作用，但畢竟作用有限，不應(yīng)被賦予太多的希望。

“9·30”房貸新政

9月30日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱“9·30房貸新政”），內(nèi)容涉及加大對(duì)保障房金融支持、支持居民合理住房貸款需求、支持房企合理融資需求等多項(xiàng)政策。其中，最受購(gòu)房者歡迎的是“貸清不認(rèn)房”、貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍等措施。點(diǎn)評(píng)：“9·30”房貸新政被業(yè)內(nèi)視為房貸政策的大尺度“松綁”，對(duì)樓市的刺激作用比較明顯。新政推出后，樓市升溫較快。開(kāi)發(fā)商推盤(pán)意愿加強(qiáng)，此前還在觀望的購(gòu)房者也積極入市。

放寬公積金貸款

10月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部和央行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，要求各地放寬公積金貸款條件。今后職工連續(xù)繳存6個(gè)月即可申請(qǐng)公積金貸款，并取消四項(xiàng)收費(fèi)。而此前是須連續(xù)繳存12個(gè)月。此外，未來(lái)公積金貸款額度將有所放寬，比如將支持首套房貸款、適當(dāng)調(diào)高貸款額度等。同時(shí)，還將推進(jìn)公積金異地使用，實(shí)現(xiàn)異地互認(rèn)、轉(zhuǎn)移接續(xù)。

點(diǎn)評(píng)：連續(xù)繳存時(shí)間較長(zhǎng)、貸款額度受限、使用比例不高等是公積金貸款被詬病已久的問(wèn)題。新政策實(shí)施后，繳存時(shí)間減半，將使得申請(qǐng)公積金貸款的門(mén)檻大大降低。允許異地互認(rèn)公積金對(duì)異地購(gòu)房的客群來(lái)說(shuō)是一個(gè)較大利好。

央行降息

11月21日，央行宣布降息，決定自2014年11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。其中規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.60%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%。同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍。

點(diǎn)評(píng)：央行降息的初衷其實(shí)并不是為了救市，而是為防止宏觀經(jīng)濟(jì)下滑，進(jìn)一步刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的舉措。結(jié)果房地產(chǎn)市場(chǎng)卻成為了直接的受益行業(yè)。降息政策疊加“9·30房貸新政”的影響，使得國(guó)內(nèi)一二線城市的樓市成交量迅速回升，地產(chǎn)股集體漲停。

棄選自住房開(kāi)售

12月5日，北京市住建委通告，對(duì)于自住房棄選房源，開(kāi)發(fā)商將統(tǒng)一對(duì)符合條件的購(gòu)房人公開(kāi)銷售。公開(kāi)銷售的自住房，除了不再搖號(hào)外，購(gòu)房資格審核、選房公證以及購(gòu)買(mǎi)后的產(chǎn)權(quán)登記、再上市等問(wèn)題，均按現(xiàn)有自住房政策執(zhí)行。截至12月17日，宣布對(duì)外公開(kāi)銷售剩余房源的自住房項(xiàng)目有：當(dāng)代采育滿庭春MOMA、中國(guó)鐵建·順新嘉苑、富力惠蘭美居，后兩者的售價(jià)均為1.6萬(wàn)元/平方米。

點(diǎn)評(píng)：北京的自住型商品房剛剛誕生僅一年多，目前還在不斷完善之中。由于大批自住房入市，使得北京的剛需樓盤(pán)“停漲”，同時(shí)也滿足了相當(dāng)部分的保障性需求客群。此次因?yàn)槲恢玫仍虻谋粭夁x房源，房源不太多，公開(kāi)銷售也不會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成太大影響。

第三篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策分析

http:// 2011-05-06[收藏] [推薦] [有獎(jiǎng)糾錯(cuò)] [字號(hào)：大 中 小 ] [打印] [關(guān)閉]

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策分析

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。1998—2009年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均為1個(gè)百分點(diǎn)；金融危機(jī)爆發(fā)后最關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.77個(gè)百分點(diǎn)。

房市調(diào)控特點(diǎn)

2010年政府對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行了一系列調(diào)控，被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”。然而對(duì)比2009、2010年房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)全面上揚(yáng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)33.2%，施工面積同比增長(zhǎng)26%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)28.4%，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)10.1%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源同比增長(zhǎng)25.4%。房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比例從2009年的18.7%上升到2010年的20%，新增房地產(chǎn)信貸總額占新增信貸總額比例也從20.5%上升到25.4%。

觀察近10年的房地產(chǎn)調(diào)控，我們發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)增幅與GDP、CPI增幅密切相關(guān)，10年來(lái)房?jī)r(jià)同比變動(dòng)處于二者之間。在CPI進(jìn)入下行通道時(shí)，房?jī)r(jià)降幅高于CPI；進(jìn)入上升通道時(shí)，房?jī)r(jià)漲幅又高于CPI，在CPI指數(shù)進(jìn)入通脹或存在通脹預(yù)期時(shí)，房?jī)r(jià)指數(shù)高于CPI，尤其在加息后仍為負(fù)利率時(shí)更推動(dòng)房?jī)r(jià)上升。相比之下CPI與房?jī)r(jià)關(guān)系更密切，以此確定房?jī)r(jià)合理區(qū)間符合中國(guó)的歷史實(shí)際。

房地產(chǎn)調(diào)控的含義是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、使房?jī)r(jià)回到合理區(qū)間。目前，地方政府被要求出臺(tái)房?jī)r(jià)控制措施，但關(guān)于房?jī)r(jià)合理區(qū)間尚未形成共識(shí)。對(duì)于存在房地產(chǎn)泡沫的熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)收入比和租售比通常作為衡量房?jī)r(jià)合理性的指標(biāo)，難以作為近期確定房?jī)r(jià)合理區(qū)間的唯一依據(jù)，因房?jī)r(jià)已被投資性購(gòu)房比例過(guò)大所扭曲，收入已包括了投資炒房人的收入，但二者可作為保障性住房的評(píng)判依據(jù)；以自住性為主的二、三線城市，應(yīng)以這兩個(gè)指標(biāo)為主確定房?jī)r(jià)合理區(qū)間。

房地產(chǎn)調(diào)控政策之金融手段

貨幣手段包括加息、提高準(zhǔn)備金率、控制二套房貸等。本輪加息的背景是應(yīng)對(duì)貨幣供應(yīng)增速過(guò)快、防止資產(chǎn)和消費(fèi)品價(jià)格上漲、改變存款負(fù)利率狀況、應(yīng)對(duì)通脹、平衡人民幣升值等。加息對(duì)房地產(chǎn)的影響取決于以下兩個(gè)作用的疊加效果：首先，通脹預(yù)期下房?jī)r(jià)上升，加息是否跑得過(guò)通脹；加息使開(kāi)發(fā)和購(gòu)房成本上升，對(duì)房?jī)r(jià)起抑制作用，但成本上升是否跑得過(guò)房?jī)r(jià)上升，若房?jī)r(jià)上升更快，成本上升將被消納。其次，收縮流動(dòng)性，降低自有資金杠桿率。2009年房地產(chǎn)投資自有資金率降至20%以下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的資金杠桿率從原來(lái)的2.86倍大幅提高到5倍以上，熱點(diǎn)城市逼近10倍。2010年在一系列政策調(diào)控下，開(kāi)發(fā)商自有資金率提高到52%，投資杠桿率下降到2倍以下，有效降低了開(kāi)發(fā)商的投資杠桿率。提高首付是降低投資性購(gòu)房杠桿率的有效手段，如將首付從20%提高到40%，一般會(huì)使資金杠桿率下降五成。當(dāng)前炒房人已難以利用銀行貸款炒房，收縮流動(dòng)性降低杠桿率政策是直接有效的。

房地產(chǎn)調(diào)控政策之限購(gòu)令

在通脹預(yù)期下，購(gòu)房熱潮涌現(xiàn)，支付全款投資購(gòu)房比例上升，錢(qián)從銀行存款、股市迅速流向購(gòu)房市場(chǎng)，2010年四季度交易量大幅上升，房?jī)r(jià)仍居高不下。調(diào)控手段中針對(duì)二套房的政策從貸款限制上升到限購(gòu)，從貨幣手段上升到戶籍手段，直接進(jìn)行了行政干預(yù)，意在遏制投機(jī)炒房。

35個(gè)大中城市是限購(gòu)的主要對(duì)象，目前只有16個(gè)地方政府出臺(tái)了“限購(gòu)令”。2010年35個(gè)大中城市商品房占全國(guó)銷售總額的51.6%，占總銷售量的35.6%。若設(shè)定這些城市投資性購(gòu)房比例平均為15%—20%，“限購(gòu)令”將使全國(guó)房地產(chǎn)交易量下降5%—7%左右，交易額下降7%—11%，控制流入的資金量約2500億—4000億元。到底能限制多少房地產(chǎn)貸款？2010年新增房地產(chǎn)貸款2.01萬(wàn)億元，按照統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，個(gè)人抵押貸款占60%，由于交易額下降使開(kāi)發(fā)貸和個(gè)貸都下降10%左右，約減少2000億元。

當(dāng)前對(duì)“限購(gòu)令”的看法不一，有的認(rèn)為是歧視外地人，有的認(rèn)為是行政干預(yù)。限購(gòu)令的直接作用是限制一部分資金進(jìn)入房地產(chǎn)，但更重要的作用是使市場(chǎng)進(jìn)入觀望，交易量會(huì)應(yīng)聲而下，對(duì)后市的威懾力量遠(yuǎn)高于實(shí)際限購(gòu)數(shù)量。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在現(xiàn)金流不困難的情況下，可能會(huì)等待觀望，不太可能出現(xiàn)大的降價(jià)。2011年各項(xiàng)調(diào)控政策有待落實(shí)，尤其是保障性住房見(jiàn)效需要時(shí)間，當(dāng)前臨時(shí)性限購(gòu)的正負(fù)作用只有密切觀察市場(chǎng)反應(yīng)，審勢(shì)調(diào)整。房地產(chǎn)調(diào)控政策之保障性住房與房產(chǎn)稅

據(jù)REICO報(bào)告：2010年全年保障性住房完成投資約8400億元，拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅約5個(gè)百分點(diǎn)。2011年規(guī)劃新開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套保障性住房，預(yù)計(jì)年底竣工率為60%；按每套平均60平米計(jì)算，將新增保障性住房竣工面積約3.6億平米。預(yù)計(jì)2011年全年保障性住房完成投資約1.3萬(wàn)億元，將拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增加約10個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)。

保障性住房既可有效供給、平抑房?jī)r(jià)，又可擠出房地產(chǎn)泡沫、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。如規(guī)劃如期完成，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定起到重要作用，但土地指標(biāo)和資金籌集不容樂(lè)觀。若國(guó)土資源部不提供指標(biāo)，而從現(xiàn)有指標(biāo)中分配，就等于從地方政府財(cái)政收入中往外分，顯然有較大難度；保障房建設(shè)共需1.3萬(wàn)億—1.4萬(wàn)億，中央政府出1000億，剩下的依靠地方政府，而地方政府投融資平臺(tái)債務(wù)未還，從何籌資？因此，大力支持保障性住房建設(shè)關(guān)鍵是解決資金和土地問(wèn)題。

房產(chǎn)稅是前段時(shí)間熱議的話題。中國(guó)指數(shù)研究院專題報(bào)告指出：如只針對(duì)高端物業(yè)征稅，即重慶模式，預(yù)計(jì)全國(guó)每年針對(duì)住宅的征稅規(guī)模將不足千億，資金控制作用不大，對(duì)地方政府也難有效補(bǔ)給；如對(duì)所有存量住宅征稅，稅率為1.5%，全國(guó)一年的房產(chǎn)稅將為7600億元，但近期這種方式不現(xiàn)實(shí)。房產(chǎn)稅并不能在短期直接降低房?jī)r(jià)，但會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期起作用，意義在于建立合理的長(zhǎng)效稅收機(jī)制，對(duì)于促進(jìn)商品房市場(chǎng)機(jī)制的形成必不可少。土地是平抑房市的權(quán)重力量

2010年，全國(guó)70個(gè)大中城市土地交易價(jià)格同比漲幅保持高位，前3季度同比上漲21.5%。據(jù)國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)：2010年全國(guó)土地出讓成交總價(jià)款達(dá)2.9萬(wàn)億，較前一年增加71%；全國(guó)土地出讓收入預(yù)計(jì)占地方本級(jí)財(cái)政收入的71%。土地財(cái)政比重持續(xù)上升，地方政府是最大的受益方。

金融機(jī)構(gòu)以進(jìn)行土地抵押貸款方式進(jìn)入土地市場(chǎng)，形成了土地金融。據(jù)國(guó)土資源部公告：2009年全國(guó)84個(gè)城市土地抵押貸款2.59萬(wàn)億元，比上年增加42.8%。2010年土地抵押貸款無(wú)疑會(huì)超3萬(wàn)億元。開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地抵押貸款后，需經(jīng)歷2年左右的開(kāi)發(fā)周期才能成為產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)交易。如這期間市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生大的變化，巨額資金將直接關(guān)聯(lián)到金融層面。上世紀(jì)90年代初海南房地產(chǎn)泡沫破滅就是教訓(xùn)之一。以上表明在中國(guó)現(xiàn)行土地出讓制度和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式下，無(wú)疑是地根吸住了銀根，尤其是在寬松的貨幣政策下，進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的貨幣大量沉積在土地中，2010年尤為突出。

如何疏導(dǎo)積聚在土地中的資金需要被高度重視。供不應(yīng)求時(shí)，房?jī)r(jià)上漲，土地增值，資產(chǎn)泡沫上升；如因外部因素使需求速凍，交易量和投資下降，資金鏈緊張，積聚在土地中的資金將無(wú)法釋放，可能成為刺破泡沫的利劍。因此土地是平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)的權(quán)重力量。一方面要抓緊進(jìn)行財(cái)稅和土地供應(yīng)制度改革，使地方政府的土地財(cái)政比例降低，進(jìn)而和房?jī)r(jià)逐步脫鉤；另一方面要促進(jìn)已出讓土地的合理開(kāi)發(fā)利用，盡快形成有效供給，最終平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)。

第四篇：兩會(huì)解讀五 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控

兩會(huì)解讀五 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控 來(lái)源: 時(shí)間：2013-03-29 【政府工作報(bào)告摘要】

溫家寶在對(duì)2013年政府工作的建議中指出，2013年我國(guó)繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)。堅(jiān)決抑制投機(jī)、投資性需求，抓緊完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策體系，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

繼續(xù)抓好保障性安居工程建設(shè)和管理，讓老百姓住上放心房、滿意房。今年城鎮(zhèn)保障性住房基本建成470萬(wàn)套、新開(kāi)工630萬(wàn)套，繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)村危房改造。

【解讀】

房地產(chǎn)再次成為政府工作報(bào)告中關(guān)注的重點(diǎn)。相比2012年政府工作報(bào)告，今年政府工作報(bào)告對(duì)此的表述更為“堅(jiān)決”。2012年政府工作報(bào)告提出“嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施。”而今年提出的則是“堅(jiān)決抑制投機(jī)、投資性需求?！?/p>

還值得注意的是，今年政府工作報(bào)告首次提出“抓緊完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”，這一提法在往屆政府工作報(bào)告中并未出現(xiàn)，意味著政府已經(jīng)著眼健全穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

在保障性安居工程建設(shè)上，政府工作報(bào)告首次明確提出保障安居工程建設(shè)和管理的目標(biāo)是“讓老百姓住上放心房、滿意房”；同時(shí)，對(duì)今年城鎮(zhèn)保障性住房提出更具體的目標(biāo)：基本建成470萬(wàn)套、新開(kāi)工630萬(wàn)套。

此外，作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的一項(xiàng)重要工作，政府工作報(bào)告還提出要“繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)村危房改造”。

【綜合分析】 [現(xiàn)狀]

事實(shí)上，中國(guó)的保障性住房分為四類，分別是廉租房、公租房、經(jīng)適房和兩限房。其中具有房屋產(chǎn)權(quán)或部分具有產(chǎn)權(quán)的是經(jīng)適房和兩限房，也就是說(shuō)，相比于這兩種保障性住房，廉租房和公租房更具有“濟(jì)貧”目的，因?yàn)樗鼈兪轻槍?duì)“更窮”的那一部分人。

[原因]

其一，地方政府對(duì)經(jīng)適房仍然不肯放手，抱殘守缺，在住房保障觀念上仍然沒(méi)有一個(gè)根本性轉(zhuǎn)變。經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)不是面積大和小、審核嚴(yán)格不嚴(yán)格、交易不交易的問(wèn)題，政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房福利化的堅(jiān)持表明的是，有關(guān)部門(mén)仍然沒(méi)有從政府主導(dǎo)的、以行政干預(yù)為基本手段、層層劃分組織起來(lái)的舊福利體制轉(zhuǎn)變到以被保障對(duì)象為主體、尊重受益人選擇權(quán)自主權(quán)、以市場(chǎng)為基礎(chǔ)的新社會(huì)保障理念。

其二，兩限房定義不規(guī)范，身份模糊不清致使腐敗現(xiàn)象嚴(yán)重，破壞市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)。它既不是保障性住房，也不是完全市場(chǎng)化的商品房，這種既不是保障性住房又不是商品房的法律依據(jù)卻又無(wú)從談起。兩限房的申請(qǐng)?jiān)诿耖g被稱為“陪太子讀書(shū)”，申請(qǐng)條件的甄別機(jī)制由政府制定，申請(qǐng)過(guò)程存在暗箱操作的空間，限價(jià)房低于市價(jià)的特征必然會(huì)招引逐利的富人或有權(quán)者投機(jī)購(gòu)買(mǎi)限價(jià)房。

其三，廉租房不給農(nóng)民工(或只給農(nóng)民工中的“勞?！?，經(jīng)適房?jī)?yōu)先公務(wù)員，這類制度缺陷嚴(yán)重地扭曲了住房保障建設(shè)。福利房是單位分房，而且完全是向有權(quán)有勢(shì)的人傾斜的，有權(quán)有實(shí)的人福利高，工資也高，權(quán)力少的人福利低，工資也低；完全沒(méi)有單位的人是沒(méi)有福利的。這種“負(fù)福利”狀況在各地的普遍存在，嚴(yán)重扭曲了住房保障的建設(shè)。

[意義]

雖說(shuō)保障房供應(yīng)規(guī)模擴(kuò)大，并不能降低商品住宅的價(jià)格，但是，可以調(diào)整住宅供給結(jié)構(gòu)，保障中低收入人群有房住。在北京等不少城市，保障房建設(shè)采取“捆綁式”，即在商品房小區(qū)中配建一定的保障房。與純保障房小區(qū)相比，該保障房項(xiàng)目享有與商品房同等的城市配套條件，這大大增強(qiáng)了保障房的吸引力，并成為保障房成交比例上升的主因。

在城鎮(zhèn)化“引擎”中，保障房同樣占有較為重要的地位。城鎮(zhèn)化進(jìn)程必然伴隨著農(nóng)民進(jìn)城、居住條件改善等，這個(gè)過(guò)程不僅對(duì)保障房，也對(duì)相關(guān)的配套設(shè)施有大量需求，成為相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機(jī)遇。

保障房建設(shè)規(guī)模的加大，也促使相關(guān)制度完善。隨著大量保障房項(xiàng)目的陸續(xù)入市，保障房建設(shè)任務(wù)中潛藏的質(zhì)量、分配、管理等問(wèn)題也會(huì)放大，其融資、監(jiān)管都需要更加嚴(yán)格的制度。因此，保障房的流轉(zhuǎn)問(wèn)題需要地方政府及時(shí)出臺(tái)相關(guān)配套措施。

第五篇：政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的議案

地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施

為完善我國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)控政策，結(jié)合我國(guó)的具體情況，借鑒有效經(jīng)驗(yàn)，地方政府應(yīng)該采取以下手段來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)。

（一）完善住房保障制度

在設(shè)計(jì)住房制度要改革，在我國(guó)推行住房分類供應(yīng)制度，即對(duì)高收入者供應(yīng)商品房，對(duì)中低收入者供應(yīng)含有一定住房社會(huì)保障的經(jīng)濟(jì)適用住房，對(duì)最低收入者供應(yīng)含有較多住房社會(huì)保障的廉租屋。這是適合我國(guó)國(guó)情的正確選擇，必須堅(jiān)決貫徹執(zhí)行。事實(shí)證明，完全靠市場(chǎng)化的方法來(lái)解決我國(guó)的住房問(wèn)題是行不通的。經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租屋不僅要增加比例，還要建立完善的操作規(guī)程，以切實(shí)解決廣大中低收入者的住房問(wèn)題。

（二）多種渠道增加住房供應(yīng)量

調(diào)節(jié)供求關(guān)系，增加住房供應(yīng)量，調(diào)節(jié)供求關(guān)系是降低房?jī)r(jià)的最根本措施。政府、企事業(yè)單位通過(guò)大量自建位置、品質(zhì)都很好的住房，增加供應(yīng)量，搶占商品房的高端客戶群，就可有效地平抑商品房?jī)r(jià)格。

（三）切實(shí)落實(shí)稅收政策

對(duì)居民投機(jī)炒房、購(gòu)買(mǎi)第二套住房、五年內(nèi)轉(zhuǎn)售的商品房以及購(gòu)買(mǎi)超大面積和豪華住宅的行為，通過(guò)稅收來(lái)調(diào)節(jié)和平抑。對(duì)開(kāi)發(fā)商囤積抬價(jià)的行為課以重稅。樓盤(pán)發(fā)售采取明碼標(biāo)價(jià)，凡取得預(yù)售證的房子必須一次性標(biāo)價(jià)公開(kāi)發(fā)售。對(duì)有房不賣(mài)，故意壓房，坐地起價(jià)的地產(chǎn)商予以重罰。對(duì)一年內(nèi)未售出的住房開(kāi)始收稅，爭(zhēng)取對(duì)三年有房不賣(mài)的行為，要從收稅上收回它的工程造價(jià)的1.5倍。

（四）嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度

重申建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)管理的相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。從目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，發(fā)生的許多消費(fèi)糾紛恰恰在于部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏有效的管理和專業(yè)技術(shù)保障，究其根本是由于非專業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)政策、技術(shù)、資金和管理密集型的高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)，它涉及專業(yè)理論研究、金融風(fēng)險(xiǎn)控制、宏觀政策把握和行業(yè)政策理解等。如果從業(yè)人員缺乏相應(yīng)的專業(yè)技能和管理能力，其后果可想而知。同時(shí)，眾多非專業(yè)性房地產(chǎn)公司通過(guò)招標(biāo)或拍賣(mài)方式取得土地并進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，也在一定程度上抬高了土地價(jià)格，從而提高了市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。從目前階段來(lái)看，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，緩和市場(chǎng)的過(guò)高預(yù)期，對(duì)現(xiàn)階段控制房?jī)r(jià)非正常上漲有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

（五）嚴(yán)格執(zhí)行透明售房等相關(guān)政策

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，政府經(jīng)常發(fā)布與群眾生活密切相關(guān)的商品成本價(jià)格情況，目的是讓公眾了解、參與價(jià)格的形成，從而使價(jià)格趨于合理。不久前，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格丁作意見(jiàn)的通知》第八條明確規(guī)定：加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度，要求各有關(guān)部門(mén)加強(qiáng)信息溝通與整合，適時(shí)披露土地供應(yīng)、商品住房市場(chǎng)供求，以及土地和住房?jī)r(jià)格變動(dòng)等信息。商品房的社會(huì)平均成本，并不是什么行業(yè)秘密，而是應(yīng)為社會(huì)所了解的公共信息。通過(guò)商品房的平均社會(huì)成本以及其平均銷售價(jià)格，公眾就可對(duì)房?jī)r(jià)是否合理做出自己的判斷。公開(kāi)房?jī)r(jià)成本并不是取代原有的調(diào)控政策，恰恰是對(duì)“國(guó)八條”中“提高信息透明度”這一條的深化。

嚴(yán)格執(zhí)行透明售房政策，通過(guò)網(wǎng)上所有房源及其相關(guān)信息的公示，無(wú)疑會(huì)在一定程度上有效解決房地產(chǎn)市場(chǎng)供求信息不對(duì)稱的局面。這不僅拓展了消費(fèi)者的信息獲取空間，同時(shí)也是把知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)交給市場(chǎng)。根據(jù)實(shí)際執(zhí)行情況來(lái)看，通過(guò)網(wǎng)上備案政策措施和相關(guān)技術(shù)手段來(lái)規(guī)范市場(chǎng)行為，能有效地遏制人為惜售、重復(fù)預(yù)訂等違規(guī)行為，從而使廣大消費(fèi)者能放心購(gòu)房，明白購(gòu)房。從這一角度分析，透明售房等相關(guān)政策的有效實(shí)施，可以使得房地產(chǎn)市場(chǎng)能有一個(gè)更加公開(kāi)、公平和公正的交易環(huán)境，并因此形成相對(duì)合理的市場(chǎng)房?jī)r(jià)，這對(duì)于限制房?jī)r(jià)的非正常上漲具有積極的作用。當(dāng)然以這種方式公布的數(shù)據(jù)和信息依然需要嚴(yán)密、有效、持續(xù)的監(jiān)督和管制，才能確保為市場(chǎng)提供的數(shù)據(jù)和信息是可靠和及時(shí)的，從而起到其應(yīng)有的作用。