第一篇：房地產(chǎn)項目管理培訓(xùn)大綱

房地產(chǎn)項目管理培訓(xùn)大綱

房地產(chǎn)項目管理是指將房地產(chǎn)項目的各類工程設(shè)計變?yōu)閷嶓w的全過程的管理，它包括投資（成本）、質(zhì)量、進度控制和安全、合同、信息管理等管理要素。項目管理是房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要環(huán)節(jié)，也是一個實質(zhì)性的環(huán)節(jié)，怎樣做好項目管理一直是一個困擾房地產(chǎn)開發(fā)商的主要問題。隨著社會的進步與發(fā)展，消費者的居住理念逐漸提升，加上市場的競爭，人們對居住的環(huán)境、氛圍、內(nèi)涵等有了進一步的需求，這就要求房地產(chǎn)產(chǎn)品具有多方面的附加值。為了滿足這種需求的變化，項目管理就不能局限于以往的做法，項目管理的范圍也隨之不斷擴大，幾乎滲透到房地產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈的每一個環(huán)節(jié)，逐步體系化。系統(tǒng)全面的進行項目管理，來實現(xiàn)中小型住宅項目開發(fā)商的經(jīng)濟效益，對中小型住宅項目開發(fā)商的未來生存和發(fā)展具有深遠的意義。

投資控制（成本控制）

長期以來,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)重視銷售收入，輕視成本控制，但是降低成本、實現(xiàn)成本控制和擴大銷售收入一樣，也是房地產(chǎn)商獲得經(jīng)營利潤，體現(xiàn)經(jīng)營成果的一個重要途徑。房地產(chǎn)成本是指一定時期內(nèi)為生產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品而花費的各項耗費,主要由開發(fā)成本、期間費用、稅金三大塊組成。

一、開發(fā)成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程,主要分為三個階段:

1、開發(fā)前期的成本控制

（1）土地征用及拆遷補償費控制。（2）前期工程費用控制。(3)建筑設(shè)計成本控制。

2、開發(fā)中期的成本控制（1）招標(biāo)階段的成本控制。（2）施工階段成本控制

3、開發(fā)后期的成本控制（1）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費控制。（2）公共配套設(shè)施建設(shè)費控制。

二、期間費用控制

1、管理費用控制

2、財務(wù)費用控制

3、銷售費用控制

（1)銷售流程的優(yōu)化。（2）營銷組織框架的構(gòu)建。

（3）銷售道具及物料的合理使用。（4）營銷推廣工作的開展。

三、稅金的控制

四、結(jié)論

房地產(chǎn)成本控制是一項技術(shù)性專業(yè)性很強的工作,采取正確的成本控制的方法等于成功的一半。由于成本形成于生產(chǎn)全過程,貫穿于投資項目決策、項目設(shè)計、招標(biāo)投標(biāo)和施工各個階段。因此,要把目標(biāo)成本層層分解到各個階段,各個部門、甚至各項費用上進行綜合控制。

進度控制

一、工程進度控制的概念

工程進度控制是指在項目的工程建設(shè)過程中實施經(jīng)審核批準(zhǔn)的工

程進度計劃，采用適當(dāng)?shù)姆椒ǘㄆ诟?、檢查工程實際進度狀況，與計 劃進度對照、比較找出兩者之間的偏差，并對產(chǎn)生偏差的各種因素及影 響工程目標(biāo)的程度進行分析與評估，并組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、施工方及相關(guān) 單位及時采取有效措施調(diào)整工程進度計劃。在工程進度計劃執(zhí)行中不 斷循環(huán)往復(fù)，直至按設(shè)定的工期目標(biāo)項目竣工也既是按合同約定的工 期如期完成，或在保證工程質(zhì)量和不增加工程造價的條件下提前完成。工程進度控制是工程項目建設(shè)中與質(zhì)量和投資并列的三大管理目

標(biāo)之一，其三者之間的關(guān)系是相互影響和相互制約的。在一般情況下，加快進度、縮短工期需要增加投資（在合理科學(xué)施工組織的前提下，投 資將不增加或少增加）。但提前竣工為開發(fā)商提前獲取預(yù)期收益創(chuàng)造了 可能性。工程進度的加快有可能影響工程的質(zhì)量，而對質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格 控制極有可能影響工程進度。如有嚴(yán)謹(jǐn)、周密的質(zhì)量保證措施，雖嚴(yán)格 控制而不致返工，又會保證建設(shè)進度，也保證了工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及投資費 用的有效控制。

二、影響工程建設(shè)進度的原因

影響工程進度的原因有許多，根據(jù)多年從事建設(shè)監(jiān)理經(jīng)驗，可以概

括為業(yè)主方、設(shè)計方、承包方、材料設(shè)備供應(yīng)方及其他方方面的原因。現(xiàn) 分別闡述如下：

1、業(yè)主方的原因

資金投資不足,并不能及時到位;圖紙未及時到位;提供的控制性坐

標(biāo)點、高程點資料不準(zhǔn)確或錯誤；臨時供水、供電工程相關(guān)手續(xù)辦理和 實施不及時，供應(yīng)量不足；甲供之工程材料設(shè)備未及時到施工現(xiàn)場；應(yīng) 確定事項未及時確定；施工過程中的局部方案調(diào)整；場地拆遷不徹底 等。

2、設(shè)計方的原因

未及時向業(yè)主提交滿足進度計劃的設(shè)計文件；現(xiàn)場施工與設(shè)計圖

紙有矛盾需修改；現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)配套專業(yè)設(shè)計與土建設(shè)計有矛盾；變更設(shè)計 較多。

3、施工方的原因

施工方項目經(jīng)理部配置的管理人員不能滿足施工需要，管理水平低、經(jīng)驗不足，致使工程組織混亂不能按預(yù)定進度計劃完成；施工人員 資質(zhì)、資格、經(jīng)驗、水平及人數(shù)不能滿足施工需要；施工組織設(shè)計不合 理、施工進度計劃不合理、采用施工方案不得當(dāng)；施工工序安排不合理，不能解決工序之間在時間上的先后和搭接問題，以達到保證質(zhì)量，充分 利用空間、爭取時間，實現(xiàn)合理安排工期的目的；施工用機械設(shè)備配置 不合理不能滿足施工需要；總包方與分包方、材料供應(yīng)商及其它協(xié)作單 位關(guān)系不協(xié)調(diào)；資金調(diào)用失控，出現(xiàn)資金短缺現(xiàn)象。

4、材料設(shè)備供應(yīng)方的原因

原材料、配套零部件供應(yīng)不能滿足生產(chǎn)需要；生產(chǎn)設(shè)備維護、使用 不當(dāng)出現(xiàn)故障無法正常生產(chǎn)；運輸方式及運力不能滿足需要；生產(chǎn)產(chǎn)品 的型號、參數(shù)、數(shù)量錯誤或與樣品不符、與合同不符；生產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量不合格。

5、其他方的原因

與工程有關(guān)的市政、規(guī)劃、消防、電力、自來水公司、電信等部門沒 有及時協(xié)調(diào)而影響等。

三、加強工程建設(shè)進度控制的措施

1、做好施工前的準(zhǔn)備工作

做好施工前的準(zhǔn)備工作，是搞好工程建設(shè)進度控制工作的最基本 的條件。工程建設(shè)的業(yè)主方做好了施工現(xiàn)場的“四通“”一平”、施工圖紙 審查、施工方及監(jiān)理方的確定、與開工相關(guān)手續(xù)的辦理，為工程建設(shè)進 度控制奠定了堅實的基礎(chǔ)。

2、設(shè)計方的服務(wù)必須到位

工程施工過程中設(shè)計變更是難免的。但設(shè)計變更的及時性，設(shè)計方 的服務(wù)必須到位。業(yè)主方可通過合同約定進行制約，以保證工程的順利 進展，減少不必要的工期損失。

3、重點控制施工方的進度計劃的實現(xiàn)

進度計劃是在工程項目實施前圍繞如何實現(xiàn)進度目標(biāo)所作的統(tǒng)籌 安排。進度計劃既是進度目標(biāo)的分解和落實，也是進度動態(tài)控制的依 據(jù)，因此，進度計劃合理與否直接關(guān)系到進度能否得到有效控制。應(yīng)主 要控制如下方面：

進度計劃是否滿足合同及業(yè)主主要時間節(jié)點的要求。施工方的進 度計劃首先必須滿足合同工期的要求，同時還必須符合業(yè)主控制性進 度計劃中一些關(guān)鍵時間節(jié)點的要求。

進度計劃是否與施工方案一致。施工方案中的施工部署、施工方

法、施工工藝、施工機械以及施工組織方式直接影響進度計劃安排，因 此在審查施工進度計劃時必須檢查施工進度計劃是否與施工方案一 致。

資源計劃能否保證進度計劃的需要。在報審進度計劃時，要求承包

商提供各工種勞動力、施工機具、材料（尤其是周轉(zhuǎn)材料）主要資源計劃 作為附件，資源計劃是否與進度計劃相符，來評價進度計劃的可實施 性，如資源計劃不能滿足進度計劃的要求，應(yīng)要求施工方調(diào)整資源計劃 或進度計劃，進度計劃一旦被批準(zhǔn)，資源計劃也作為進度控制的依據(jù)。進度保證措施是否合理。進度計劃一旦被批準(zhǔn)，進度保證措施也將作為 進度控制的依據(jù)。如果在施工過程中施工方?jīng)]有采取這些措施而導(dǎo)致 工期延期，一般業(yè)主方委托的監(jiān)理工程師不能同意工期延期申請。

4、委托信譽高、產(chǎn)品質(zhì)量好的材料商

信譽高、產(chǎn)品質(zhì)量好的材料商能夠按照合同約定，保質(zhì)按期把材料 或設(shè)備運到施工現(xiàn)場，是工程建設(shè)進度控制的保障。

5、做好各部門之間的協(xié)調(diào)工作

每個部門都有可能影響到工程進展，造成工期損失。協(xié)調(diào)好各部門 的關(guān)系可使工程建設(shè)進度控制處于動態(tài)控制之中。

質(zhì)量控制

工程質(zhì)量不僅直接影響建筑企業(yè)競爭力，而且事關(guān)公共利益和社會穩(wěn)定安全.影響質(zhì)量控制的因素主要有

“人員、材料、機械、方法和環(huán)境”等五方面。因此，對這五方面因素嚴(yán)格控制，是保證工程質(zhì)量的關(guān)鍵。人員因素

人員因素主要指領(lǐng)導(dǎo)者的素質(zhì)，操作人員的理 論、技術(shù)水平、生理缺陷、粗心大意、違紀(jì)違章 等。施工時首先要考慮到對人員因素的控制，因為 人是施工過程的主體，工程質(zhì)量的形成受到所有參 加工程項目施工的工程技術(shù)干部、操作人員、服務(wù) 人員共同作用，他們是形成工程質(zhì)量的主要因素。

首先，應(yīng)提高他們的質(zhì)量意識。施工人員應(yīng)當(dāng)樹立 五大觀念即質(zhì)量第一的觀念、預(yù)控為主的觀念、為

用戶服務(wù)的觀念、用數(shù)據(jù)說話的觀念以及社會效 益、企業(yè)效益（質(zhì)量、成本、工期相結(jié)合）綜合效 益觀念；其次，是人員素質(zhì)，領(lǐng)導(dǎo)層、技術(shù)人員素 質(zhì)高，決策能力就強，就有較強的質(zhì)量規(guī)劃、目標(biāo) 管理、施工組織和技術(shù)指導(dǎo)、質(zhì)量檢查的能力;管

理制度完善，技術(shù)措施得力，工程質(zhì)量就高。操作 人員應(yīng)有精湛的技術(shù)技能、一絲不茍的工作作風(fēng)，嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程的法制觀念;服務(wù)人 員應(yīng)做好技術(shù)和生活服務(wù)，以出色的工作質(zhì)量，間 接地保證工程質(zhì)量。提高人員素質(zhì)，可以依靠質(zhì)量 教育、精神和物質(zhì)激勵的有機結(jié)合，也可以靠培訓(xùn) 和優(yōu)選，進行崗位技術(shù)練兵。3 材料因素 材料（包括原材料、成品、半成品、構(gòu)配件）是工程施工的物質(zhì)條件，材料質(zhì)量是工程質(zhì)量的基 礎(chǔ)，材料質(zhì)量不符合要求，工程質(zhì)量也就不可能符 合標(biāo)準(zhǔn)

。所以加強材料的質(zhì)量控制，是提高工程質(zhì) 量的重要保證

。影響材料質(zhì)量的因素主要是材料的

物理性能、化學(xué)性能等。材料控制的要點有:優(yōu)選

采購人員，提高他們的政治素質(zhì)和質(zhì)量鑒定水平、挑選那些有一定專業(yè)知識，忠于事業(yè)的人擔(dān)任該項

工作；掌握材料信息，優(yōu)選供貨廠家;合理組織材 料供應(yīng)，確保正常施工;加強材料的檢查驗收，嚴(yán)

把質(zhì)量關(guān);抓好材料的現(xiàn)場管理，并做好合理使用;搞好材料的試驗、檢驗工作，嚴(yán)格執(zhí)行二檢制度。4 方法因素 施工過程中的方法包含整個建設(shè)周期內(nèi)所采取 的技術(shù)方案、工藝流程、組織措施、檢測手段、施

工組織設(shè)計等。施工方案正確與否，直接影響工程 質(zhì)量控制能否順利實現(xiàn)。往往由于施工方案考慮不 周而拖延進度，影響質(zhì)量，增加投資。為此，制定 和審核施工方案時，必須結(jié)合工程實際，從技術(shù)、管理、工藝、組織、操作、經(jīng)濟等方面進行全面分 析、綜合考慮，力求方案技術(shù)可行、經(jīng)濟合理、工 藝先進、措施得力、操作方便，有利于提高質(zhì)量、加快進度、降低成本。5 機械設(shè)備

施工階段必須綜合考慮施工現(xiàn)場條件、建筑結(jié) 構(gòu)形式、施工工藝和方法、建筑技術(shù)經(jīng)濟等，合理 選擇機械類型和性能參數(shù)，合理使用機械設(shè)備，正 確操作。

操作人員必須認(rèn)真執(zhí)行各項規(guī)章制度，嚴(yán)

格遵守操作規(guī)程，并加強對施工機械的維修、保 養(yǎng)、管理。6 環(huán)境因素

影響工程質(zhì)量的環(huán)境因素較多，有工程地質(zhì)、水文、氣象、噪音、通風(fēng)、振動、照明、污染等。環(huán)境因素對工程質(zhì)量的影響具有復(fù)雜而多變的特 點，如氣象條件，溫度、濕度、大風(fēng)、暴雨、酷

暑、嚴(yán)寒都直接影響工程質(zhì)量，往往前一工序就是 后一工序的環(huán)境，前一分項、分部工程也就是后一 分項、分部工程的環(huán)境。因此，根據(jù)工程特點和具 體條件，應(yīng)對影響質(zhì)量的環(huán)境因素，采取有效的措 施嚴(yán)加控制。

此外，冬雨期、炎熱季節(jié)、風(fēng)季施工時，還應(yīng)

針對工程的特點，尤其是混凝土工程、土方工程、水下工程及高空作業(yè)等，擬定季節(jié)性保證施工質(zhì)量 的有效措施，以免工程質(zhì)量受到凍害、干裂、沖刷 等危害。同時，要不斷改善施工現(xiàn)場環(huán)境，盡可能減少施工所產(chǎn)生的危害對環(huán)境的污染，健全施工現(xiàn)

場管理制度，實行文明施工。結(jié)語

必須建立嚴(yán)密的質(zhì)量保證體系和質(zhì)量責(zé)任制，各分部、分項工程均要全面實行到位管理。施工隊

伍要根據(jù)自身情況和工程特點及質(zhì)量通病，確定質(zhì) 量目標(biāo)和攻關(guān)內(nèi)容，制定具體的質(zhì)量保證計劃和攻 關(guān)措施，明確實施內(nèi)容、方法和效果。在實施質(zhì)量

計劃和攻關(guān)措施中，加強質(zhì)量檢查，其結(jié)果要定量分析，得出結(jié)論、經(jīng)驗，并轉(zhuǎn)化成今后保證質(zhì)量的 “標(biāo)準(zhǔn)”和“制度”，形成新的質(zhì)保措施;發(fā)現(xiàn)的問 題則作為以后質(zhì)量管理的預(yù)控目標(biāo)。通過以上建立

考核制度，注重質(zhì)量控制因素，嚴(yán)格抓好質(zhì)量控制 環(huán)節(jié)，不斷改進和提高施工技術(shù)和工藝水平，達到 確保工程質(zhì)量的目的。

安全管理

沒有安全就沒有生產(chǎn)，項目經(jīng)理(管理)部應(yīng)把“安全第一”的思想貫穿工程建設(shè)始終。在每次的工地例會上，我們都應(yīng)明確地提醒施工單位文明、安全施工，強調(diào)安全第一的重要性。我們可以具體從以下幾個方面來要求施工單位：（1）各項防范措施要到位，做到安全警鐘常鳴。如：施工現(xiàn)場要有顯眼的標(biāo)示牌、對危險區(qū)要進行圍欄和人員守護，進現(xiàn)場必須帶安全帽(無論是施工人員、監(jiān)理人員、項目管理部人員還是參觀檢查人員)。（2）要準(zhǔn)備好各種預(yù)案，一旦發(fā)生事故，要確保施工人員的人身安全。（3）要落實到人，安全工作人人有責(zé)。另外，項目管理人員應(yīng)親自到施工現(xiàn)場檢查落實，發(fā)現(xiàn)問題，責(zé)成有關(guān)部門立即整改。1.施工建設(shè)安全的概念

“安全生產(chǎn)，質(zhì)量第一”這樣的標(biāo)語幾乎在每一個建筑施工場

地都能看到，那么什么是施工建設(shè)安全？從這句標(biāo)語上我們可以清晰 的看到施工建設(shè)安全的兩個重要的方面：保證建筑從業(yè)人員的人身安 全，和保證建筑的安全，其中人身安全的標(biāo)準(zhǔn)是0幾率的重大傷亡事 故，輕傷幾率低于百分之二或更低；建筑安全直接的聯(lián)系是工程結(jié)構(gòu) 的完整。其實施工建設(shè)安全除了這兩個重要的方面以外，還有兩個方 面：財產(chǎn)的安全和環(huán)境的安全。2.施工建設(shè)安全的意義

2.1 施工建設(shè)安全，有利于消除從業(yè)人員的顧慮、調(diào)動其積極性 上一世紀(jì)，國內(nèi)的工民建處于初步階段，從業(yè)人員受教育程度 低，安全意識淡薄，管理上也不是夠重視，不該發(fā)生的重大事故頻 發(fā)，傷亡事件的背后給從業(yè)人員的家庭造成了慘重的打擊，同時也大 大削減了其他施工人員的積極性，一度出現(xiàn)施工者改行進廠的現(xiàn)象。保證施工建設(shè)安全，猶如保護傘一直保護著施工人員，讓從業(yè)人員切 實感受到自己的生命被重視，消除其后顧之憂，更能激發(fā)其施工時的 積極性，提高整個工程項目的施工效率。2.2 施工建設(shè)安全，促進建設(shè)事業(yè)和諧發(fā)展

大量的事實證明，重大傷害事故或建筑安全事故的發(fā)生嚴(yán)重阻滯 了工程建筑的順利實施，在社會上帶來極其不好的負面影響。保證施 工建設(shè)安全，保證人身安全和建筑資源安全，提供完整性和優(yōu)質(zhì)性的 工程，能促進我國經(jīng)濟和諧發(fā)展，符合建設(shè)和諧社會的基本要求，對 建筑事業(yè)的發(fā)展也有一定的推動作用。3.目前施工建設(shè)安全管理面臨的問題 3.1 監(jiān)管欠到位

（1）國家制訂了比較詳細的安全管理方面的文件，不過一些建

設(shè)行政主管部門有的是因為意識上松懈的問題，有的是因為經(jīng)費上的 問題，沒有加強這些方面的行動，相應(yīng)措施不到位，管理上有漏洞。（2）在權(quán)力上，管理權(quán)和處罰權(quán)是分離的，這直接削弱了施工 建設(shè)安全管理的工作力度和效度。3.2 相關(guān)法律法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行力度不強

施工建設(shè)安全管理工作是一項繁瑣的系統(tǒng)管理工程，管理上務(wù)必 做到有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。國家在這項工程上出臺的法律 法規(guī)比較細且全面，對建筑工程各方的權(quán)利和義務(wù)做了相應(yīng)的規(guī)定，但仍有施工單位對違規(guī)行為抱有僥幸心理，由于某些特定的關(guān)系和原 因，行業(yè)管理部門對其違法行為執(zhí)法不嚴(yán)，嚴(yán)重制約了施工建設(shè)安全 的管理，成為當(dāng)前安全管理上的主要矛盾。3.3 現(xiàn)場各方在安全制度執(zhí)行時不協(xié)調(diào)

（1）施工企業(yè)在管理的思想上不夠重視，在安全檢查制度和教 育制度上不健全，執(zhí)行上也不能不折不扣的開展。（2）目前，施工企業(yè)在勞務(wù)工的使用上大多是沒有組織的散

工、農(nóng)民工，這些從業(yè)人員缺乏最為基本的安全意識，據(jù)統(tǒng)計70%的 建筑施工事故都是由于違章指揮、違章作業(yè)和違反勞動紀(jì)律所導(dǎo)致 的。

3.4 崗前培訓(xùn)流于形式

安全教育和崗前培訓(xùn)是提高施工從業(yè)人員安全意識，有效減少安

全事故的重要手段，不過目前的施工單位在這一方面做的不夠，加上民 工的流動性大，有時一個工人同時在幾個工地，管理和培訓(xùn)難以落實 3.5 現(xiàn)場安全隱患的整改不及時

安全隱患來自于人和物兩方面，安全隱患極容易導(dǎo)致安全事故，安全隱患大多是由于安全員工作責(zé)任心不強導(dǎo)致的，對人的不安全行 為缺乏有效地控制，沒有嚴(yán)格的巡查糾錯，安全流于口頭上的強調(diào)，沒有真正落實到工作中去，管理人員上的不重視和管理上到的不到位 必然留下安全隱患，造成事故的發(fā)生。施工建設(shè)安全管理措施探析

4.1 加大經(jīng)費投入，落實安全施工條件

監(jiān)督施工單位加大安全措施專項經(jīng)費的投入，并創(chuàng)設(shè)監(jiān)管條件確 保安全費用被用于施工安全防護用具及設(shè)施的采購更新上，真正地落 實好安全施工條件。4.2 建立并完善管理機制

對于現(xiàn)場建筑施工，施工企業(yè)是負責(zé)安全生產(chǎn)的主體，沒有規(guī)矩 不成方圓，施工現(xiàn)場安全管理應(yīng)建立企業(yè)法人、項目經(jīng)理、班組長和 操作人員“四位一體”的安全管理機制。

作為企業(yè)的法人應(yīng)當(dāng)安全管理的宏觀宏觀層面上起到一定的作

用，其中包括建立健全的規(guī)章制度，對安全基礎(chǔ)建設(shè)抓好、抓牢，安 全上的經(jīng)費投入要到位；作為項目安全生產(chǎn)管理第一責(zé)任者的項目經(jīng) 理，應(yīng)將強化組織的安全建設(shè)擺在首位，要行之有效地完成現(xiàn)場安 全管理的分工，將各級管理人員的崗位職責(zé)落到實處；作為企業(yè)安全 生產(chǎn)的前沿指揮者的班組長，對本班組的安全生產(chǎn)有著直接的責(zé)任，嚴(yán)格按照安全標(biāo)準(zhǔn)和流程安排工作，在任務(wù)實施的過程中與作業(yè)人員 做好安全技術(shù)交底工作，將工前教育、工中檢查、工后講解的“三工 制”落到實處；操作人員整個流程的操作者，在安全生成中是最重要 的一環(huán)，要幫助其牢固地樹立“安全第一”的生產(chǎn)施工理念，杜絕違 章操作、野蠻施工，另外，在施工過程中一旦發(fā)現(xiàn)隱患必須及時上 報，防患于未然。4.3 加強上崗安全教育

目前，施工企業(yè)在勞務(wù)工的使用上大多是沒有組織的散工、農(nóng)

民工，這些從業(yè)人員文化程度一般較低，甚至還有文盲，對工程建設(shè) 的認(rèn)識少，實踐經(jīng)驗少，缺乏最為基本的安全意識，必須按照《建筑 工程安全生產(chǎn)管理條例》做好培訓(xùn)和教育工作，特別像架子工、電焊 工、塔吊司機、高空作業(yè)人員等特種作業(yè)人員必須嚴(yán)格配需和教育，待其取得從業(yè)資格證方可上崗。4.4 關(guān)鍵部位重點管理

雖然安全意識和措施的加強，物方面的隱患有所消除，但還是不 能掉以輕心，對于容易造成危險的關(guān)鍵部位如重大危險源、塔吊、卷 揚機、攪拌機、大型鋼模板拆、裝、建筑物外圍防護、外架、挑架施 工用電、基坑開挖與支護等等應(yīng)重點監(jiān)控。5.結(jié)語

施工企業(yè)安全生產(chǎn)管理是一個系統(tǒng)的動態(tài)管理過程，要在實踐中 不斷地發(fā)現(xiàn)問題，并提出改進措施，促使施工管理走上制度化、規(guī)范 化和科學(xué)化的發(fā)展軌道。

第二篇：項目管理大綱

項目管理大綱

一、項目管理難點及特點分析；

工程項目的管理，是一個復(fù)雜、艱巨的系統(tǒng)工程，涉及進度、質(zhì)量、投資、合同、人員、風(fēng)險、圖紙文檔等多方面的工作，眾多的參與部門和單位如設(shè)計、監(jiān)理、施工、設(shè)備、物資、運營等，使溝通和協(xié)調(diào)的工作困難，大量的信息需要有效的管理。

項目管理難點：

1．溝通：從一般意義上講，業(yè)主對工程項目最關(guān)心的是進度、投資、質(zhì)量和合同，其實，最首要的是信息的溝通問題。由于工程管理涉及的單位和部門眾多，傳統(tǒng)的方法如開會、發(fā)文等方式，信息傳遞的效率很低，應(yīng)該說大部分的問題，首先出在溝通方面。

2．?dāng)?shù)據(jù)：工程項目的有關(guān)進度、投資、質(zhì)量、合同等數(shù)據(jù)，量大而且不停地在變化，業(yè)主往往感覺難于把握，能夠隨時掌握動態(tài)的數(shù)據(jù)并進行匯總，更顯得十分困難。

3．文檔：工程的圖紙、文件、資料等文檔，量大而且一般以紙面的形式保存，查找和保存起來非常困難。往往隨著工程的進展，很多寶貴的資料就不知丟到了哪里，后人要做大量的重復(fù)工作，資源的浪費十分嚴(yán)重。

工程項目管理具有以下特點：

1．項目管理是復(fù)雜的任務(wù)（1）建設(shè)工程項目時間跨度長、外界影響因素多，受到投資、時間、質(zhì)量等多種約束條件的嚴(yán)格限制，并且由多個階段和部分有機組合而成，其中任何一個階段或部分出問題，就會影響到整個項目目標(biāo)的實現(xiàn)，增加項目管理的不確定因素。（2）項目管理需要各方面的人員臨時組織成一個團隊，要求全體人員能夠綜合運用包括專業(yè)技術(shù)、經(jīng)濟、法律等多種學(xué)科知識，步調(diào)一致地進行工作，隨時解決工程實際中發(fā)生的問題。

2．項目管理具有創(chuàng)造性 建設(shè)項目具有一次性的特點。項目管理者在項目決策和實施過程中，必須從實際出發(fā)，結(jié)合項目的具體情況，因地制宜地處理和解決工程項目實際問題。因此，項目管理就是將前人總結(jié)的建設(shè)知識和經(jīng)驗，創(chuàng)造性地運用于工程管理實踐...二、項目前期管理（報建、設(shè)計及招投標(biāo)管理等）；

工程前期包括下列項目管理工作的內(nèi)容：

1項目管理方案編制流程策劃意見 設(shè)計管理---圖紙專業(yè)審查意見及針對性策劃意見 項目分包方案及相關(guān)文件的編制及實施（包括分包方案、界面劃分、分包招投標(biāo)、分包合同起草、確定施工單位）項目采購方案及相關(guān)文件的編制及實施（包括材料內(nèi)購及外購的分類、材料訂購合同起草、確定材料供應(yīng)單位）資金使用計劃 現(xiàn)場管理方案制定（包括現(xiàn)場管理制度、經(jīng)濟變更技術(shù)變更辦理流程、材料申請采購及領(lǐng)用流程、付款申請流程、現(xiàn)場進度及質(zhì)量檢查驗收流程）

8資料整理及申報流程及制度 項目管理的核心任務(wù)是對項目的方案、技術(shù)、經(jīng)濟、管理、組織和合同等各方面提出合理可行的措施和建議，為項目目標(biāo)的實現(xiàn)進行有效的控制。通過論證，數(shù)據(jù)說話，用最先進的科學(xué)技術(shù)，達到經(jīng)濟上投入最少、使用功能上最優(yōu)、運行成本最低、利益最大化，并且通過嚴(yán)密、專業(yè)的工程項目管理，使得工程項目在最短的建設(shè)工期內(nèi)保質(zhì)保量竣工，投入使用。

三、項目管理工作的各個環(huán)節(jié)的投資控制措施；

（一）投資控制目標(biāo)：投資控制有力，工程建設(shè)各階段費用支出有計劃，有控制。對文化館改建的需求做深入的研究，以最優(yōu)化的方案達到最好的效果。

（二）投資控制措施：

1、前期決策階段投資控制：

（1）決策階段對項目建設(shè)作出科學(xué)的判斷，在滿足文化館全部功能需求的基礎(chǔ)上優(yōu)選出最優(yōu)投資方案，有效的控制投資。

（2）深入調(diào)研，詳細了解文化館改擴建涉及到的全部內(nèi)容，合理確定建設(shè)規(guī)模，做好建設(shè)方案必選和投資估算。

（3）在初步設(shè)計階段，根據(jù)項目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和投資控制目標(biāo)和擴初設(shè)計文件，對照擴初圖紙認(rèn)真校核概算的工程量和進行價格分析，對設(shè)計概算進行評審，提交評審報告（包括：測算分析、差異分析明細表和投資分配明細表），對投資控制目標(biāo)提出合理化的調(diào)整建議。

2、設(shè)計階段投資控制：

（1）首先實行設(shè)計招標(biāo)，進行限額設(shè)計。在滿足改建需求的條件下考慮經(jīng)濟因素，選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位、經(jīng)濟合理的設(shè)計方案，有效的控制工程造價。

（2）精心擬定設(shè)計合同，設(shè)計合同應(yīng)一次性全部滿足本次改擴建的要求，避免設(shè)計變更頻繁造成的工程造價增加。

（3）設(shè)計費的支付和工程結(jié)算聯(lián)系起來，預(yù)留一定比例的質(zhì)保金，根據(jù)工程結(jié)算造價，核對限額設(shè)計施工合同預(yù)算造價，對超額設(shè)計部分根據(jù)設(shè)計合同對設(shè)計單位作出處罰。在工程結(jié)算不超出限額設(shè)計施工圖預(yù)算的情況下（業(yè)主提出的變更增加造價除外）才給予支付設(shè)計質(zhì)保金。

3、招投標(biāo)及施工階段投資控制：（1）做好招投標(biāo)工作，加強合同管理。公開招標(biāo)，選擇優(yōu)質(zhì)招標(biāo)代理機構(gòu)，簽訂招標(biāo)代理合同的同時，明確招標(biāo)代理責(zé)任的延續(xù)性，對編制招標(biāo)文件及工程量清單的缺陷負責(zé)。預(yù)留一定比例招標(biāo)代理費待工程結(jié)算不需要招標(biāo)代理承擔(dān)造價責(zé)任才給予支付。，于參與投標(biāo)的單位應(yīng)要求其具有豐富的改擴建經(jīng)驗。

（2）做好工程變更管理。凡事工程變更資料，都應(yīng)該有甲方代表、施工方代表和監(jiān)理單位的簽字或蓋章，涉及到涉及上變更的需要涉及單位蓋章和有關(guān)設(shè)計人員的簽字才能生效。做到一次一簽證，一事一簽證，簽證要有依據(jù)，不得隨意簽證，送審后不能簽證。

（3）嚴(yán)格控制現(xiàn)場計量程序和方法。將計量與支付程序相對分開，由不同的部門與人員分別辦理，并由承包人、監(jiān)理和代建人三方簽字后生效。

4、竣工結(jié)算階段的投資控制：

（1）積極配合辦理竣工決算，提供必要的、詳細的工程資料。做好監(jiān)督、審查工作，避免工程量的重復(fù)計算。做到每一筆工程費用有據(jù)可查，竣工絕酸奶報告的可信、可靠。

（2）嚴(yán)格審核各合同段的工程費用、計日工費用、獎懲金額、索賠費用、保險理賠費用、材料款等，完成交工結(jié)算支付審查報告。

（3）對于未按照圖紙要求完成的工程量、未按照規(guī)定執(zhí)行的工程變更一律核減費用。

（4）對于合同條款明確包含的費用，屬于風(fēng)險費包含的費用，未按照合同款履行的費用一律核減費用。

（5）對遺留問題進行評估，闡明遺留問題產(chǎn)生的原因與合同責(zé)任分析，建議解決方案及費用估算。

四、項目管理工作的各個環(huán)節(jié)的質(zhì)量、安全控制措施；

質(zhì)量控制措施：

（一）質(zhì)量目標(biāo)：代建服務(wù)完全實現(xiàn)建設(shè)方對于本工程項目的功能需求和質(zhì)量要求；工程施工達到設(shè)計及國家相關(guān)質(zhì)量要求，并最終一次性100%驗收合格。

（二）質(zhì)量保證措施

為保證本工程項目的質(zhì)量目標(biāo)，我司將落實并實施以下的措施，以措施、以行動保證工程質(zhì)量目標(biāo)的實現(xiàn)。

1、組織保證

（1）保證管理人員到位，各司其職，落實施工質(zhì)量責(zé)任制度。

（2）明確質(zhì)量控制相關(guān)部門和人員的分工和管理職能分工，責(zé)任落實到人。

（3）選擇符合質(zhì)量各個工作階段的管理人員和技術(shù)人員，加強質(zhì)量管理和質(zhì)量控制的力量。

（4）組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等項目參與單位建立嚴(yán)格的質(zhì)量保證體系，并督促落實各環(huán)節(jié)質(zhì)量控制要求。

技術(shù)保證

（1）我方將嚴(yán)格執(zhí)行國家、建設(shè)部頒發(fā)的、與本工程項目有關(guān)的法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定及其合同、設(shè)計文件和產(chǎn)品技術(shù)文件上的質(zhì)量要求，在技術(shù)規(guī)范上保證工程質(zhì)量。

（2）按照國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》、《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理條例》等法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行各環(huán)節(jié)質(zhì)量控制要求，并分別對其勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理質(zhì)量及安全生產(chǎn)負責(zé)。

3、工程項目分步質(zhì)量控制措施（1）設(shè)計準(zhǔn)備階段質(zhì)量保證

對本工程項目的技術(shù)、經(jīng)濟、社會、環(huán)境、效益等方面做詳細調(diào)查研究、技術(shù)經(jīng)濟分析，確定最佳建設(shè)方案。充分反映甲方的意愿，確立工程項目后續(xù)階段的質(zhì)量要求和質(zhì)量目標(biāo)。

（2）勘察和設(shè)計階段質(zhì)量保證：

① 嚴(yán)格把關(guān)勘察和設(shè)計業(yè)務(wù)承包單位的工作，確保勘察、設(shè)計的合理性和嚴(yán)密性。促使勘察工作高標(biāo)準(zhǔn)、無紕漏的完成。

② 確定項目質(zhì)量的要求和標(biāo)準(zhǔn)，編制詳細的設(shè)計要求文件，作為方案設(shè)計優(yōu)化任務(wù)書的一部分。

③ 審核各設(shè)計階段的圖紙、技術(shù)說明和計算書等設(shè)計文件是否符合國家有關(guān)設(shè)計規(guī)范、有關(guān)設(shè)計質(zhì)量要求和標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)需要提出修改意見，確保設(shè)計質(zhì)量獲得市區(qū)有關(guān)部門審查通過。

（3）招標(biāo)階段質(zhì)量保證：

① 嚴(yán)格審查招標(biāo)代理機構(gòu)資格，選取最適合招標(biāo)代理機構(gòu)。

② 對招標(biāo)代理機構(gòu)的工作進行全程監(jiān)督，保證招標(biāo)過程的合法性和公正性。

③ 與招標(biāo)代理機構(gòu)制定詳細的招標(biāo)過程質(zhì)量保證。（4）施工過程質(zhì)量保證

① 審核承包商質(zhì)量保證體系，在施工過程中通過監(jiān)理單位嚴(yán)格執(zhí)行項目的質(zhì)量目標(biāo)和相應(yīng)的保證文件。

② 編制施工組織設(shè)計，對施工的各項活動做全面的構(gòu)思和安排。

③ 組織技術(shù)交底，避免發(fā)生技術(shù)錯誤或操作錯誤。

④ 控制物資采購。采購前按照先評價后選擇的原則，由熟悉物資技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理要求的人員，對擬供方做出綜合評價，再選擇合適的供方。

⑤ 嚴(yán)格選擇分包單位，對分包單位進行資格文件審查，考察已完工程和施工工程質(zhì)量，對分包單位做出綜合評價，決定是否可作為合作伙伴。

⑥ 嚴(yán)格進行材料、構(gòu)配件實驗和施工實驗，嚴(yán)禁將未經(jīng)檢驗和實驗或檢驗和實驗不合格的材料、構(gòu)配件、半成品等投入使用和安裝。

⑦ 實施工序質(zhì)量監(jiān)控,設(shè)置工序質(zhì)量控制點，嚴(yán)格遵守工藝規(guī)程。

⑧ 組織工程質(zhì)量檢驗。

⑨ 重視設(shè)計變更管理，接到設(shè)計變更要求，立即組織建設(shè)、設(shè)計、監(jiān)理和施工單位進行審查，并由設(shè)計單位負責(zé)修改。

（5）竣工驗收階段質(zhì)量保證：

① 做好工程竣工階段的質(zhì)量保證，堅持竣工標(biāo)準(zhǔn)，凡達不到竣工標(biāo)準(zhǔn)的工程，不予竣工驗收。

② 做好竣工預(yù)檢，組織項目部的人進行預(yù)檢工作，對缺漏或不符合要求的部位和項目，確定整改措施，制定專人負責(zé)整改。

③ 做好工程竣工驗收資料和檔案的整理，對技術(shù)資料進行整理、編目、建檔，移交建設(shè)方。

安全控制措施：

（一）建立和健全安全管理監(jiān)督體系

1、項目設(shè)安全管理崗位（質(zhì)安部），其專職安全員獨立行使安全監(jiān)督權(quán)，并接受公司安全監(jiān)督部/二級機構(gòu)安全管理部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督。

2、各專業(yè)工長和勞務(wù)管理人員為兼職安全員，配合質(zhì)安部對分項工程安全施工進行檢查監(jiān)督。

3、機械設(shè)備和電氣技術(shù)主要管理人員為兼職安全員，協(xié)助質(zhì)安部保障臨時用電和機械設(shè)備的正常安全使用。

（二）完善和落實各項管理制度和安全技術(shù)措施

1、制定并落實各項安全管理制度（1）安全生產(chǎn)責(zé)任制（2）班前安全活動制度

（3）宿舍管理制度

（4）消防管理制度（5）明火管理制度

2、針對工程特點制定并實施以下安全技術(shù)措施（1）施工現(xiàn)場安全防護計劃

（2）分部分項工程安全技術(shù)交底

（3）臨時用電施工組織設(shè)計等專項技術(shù)方案

3、加強安全教育，強化安全意識

（1）運用安全標(biāo)志（牌），板報、標(biāo)語，安全會等多種形式，不斷增強廣大職工的安全意識。

（2）加強教育和培訓(xùn)，保證特種作業(yè)人員的持證上崗。3.3、督促勞務(wù)管理人員對民工的安全教育和培訓(xùn)。

五、確保工程建設(shè)工期的措施

（一）工期保證目標(biāo)：按計劃工期完成并竣工交驗，確保項目在合同規(guī)定內(nèi)完成。

（二）工期保證措施 組織措施：

（1）建立進度控制目標(biāo)體系，明確項目管理人員的分工、職能和任務(wù)。由符合進度控制崗位資格的專人負責(zé)進度控制工作。

（2）確立規(guī)范的工作模式、操作程序和業(yè)務(wù)制度。（3）建立項目進度報告制度及進度信息溝通網(wǎng)絡(luò)。

（4）定時組織建設(shè)、施工和監(jiān)理參加每日、每周、每月的例會，審查進度完成情況。保證每個進度節(jié)點的按時完成。

2、管理措施：

（1）采用工程網(wǎng)絡(luò)計劃方法進行進度計劃的編制和實施控制。

（2）選擇合理的合同結(jié)構(gòu)，以避免過多的合同交界面影響工程的進展。（3）分析影響工程進度的風(fēng)險，并在分析的基礎(chǔ)桑采取風(fēng)險管理措施，以減少進度失控的風(fēng)險。

（4）利用信息技術(shù)輔助進度控制。

3、技術(shù)措施：

（1）根據(jù)工程設(shè)計圖紙和技術(shù)規(guī)范，編制進度控制工作細則，指導(dǎo)項目管理人員實施進度控制

（2）審查承包商提交的進度計劃，并監(jiān)督其按照計劃完成工作量。（3）掌握項目各階段的實際情況，隨時調(diào)整進度計劃。（4）選擇先進可靠、技術(shù)成熟的施工方法。

4、經(jīng)濟措施：

（1）及時辦理工程預(yù)付款及工程進度款支付手續(xù)。（2）對應(yīng)急趕工給予優(yōu)厚的趕工費（3）對工期提前給予獎勵。

（4）對工期延誤收取誤期損失賠償金。

5、合同措施：

（1）對工程實行分段設(shè)計、分段發(fā)包和分段施工。

（2）嚴(yán)格控制合同變更，對各方提出的工程變更和設(shè)計變更，項目管理人員要嚴(yán)格審查后再補入合同文件之中。

六、確保工程建設(shè)的合同管理措施以及流程圖；

1、重視設(shè)計階段的合同管理，為項目管理打下良好基礎(chǔ)

主要工作包括：首先，委托設(shè)計公司進行工程設(shè)計，包括有關(guān)的勘測及專題研究工作；對設(shè)計公司提出的設(shè)計方案進行審查、選擇和確定。其次，確定工程建設(shè)管理模式，編制施工招標(biāo)文件；確定項目施工期的施工管理方式，招標(biāo)選定監(jiān)理工程師，組建業(yè)主現(xiàn)場項目組織機構(gòu)。然后，招標(biāo)選定施工總承包商、施工承包商；明確工程設(shè)備、材料供應(yīng)方式，業(yè)主采購范圍。還有，簽訂進口設(shè)備采購代理合同；長周期、關(guān)鍵重要設(shè)備采購計劃的審批和執(zhí)行，等等。

2、按施工合同規(guī)定行使權(quán)力 在施工合同履行管理中，業(yè)主主要行使進度控制權(quán)、質(zhì)量驗收權(quán)和工程量確認(rèn)權(quán)。

進度控制權(quán)。工程進度控制總目標(biāo)，就是使建設(shè)工程按合同規(guī)定的竣工日期如期竣工，投入使用。為了實現(xiàn)工期目標(biāo)，首先按施工合同規(guī)定，要求承包人在工程開工前提出施工總進度計劃及分月、分周、分段的滾動計劃，并加以審核、批準(zhǔn)；然后在合同履行期間，按照滾動計劃，進行實際檢查。對影響進度計劃的因素要進行分析區(qū)別對待，屬于業(yè)主的原因，應(yīng)及時主動解決；屬于承包人的，應(yīng)通過監(jiān)理工程師督促其迅速解決。

質(zhì)量驗收權(quán)。工程質(zhì)量控制總目標(biāo)，是使建設(shè)工程質(zhì)量達到合同規(guī)定的質(zhì)量等級要求。為了實現(xiàn)這一目的，業(yè)主必須要求監(jiān)理工程師對工程使用材料、設(shè)備、半成品及構(gòu)件的質(zhì)量進行驗收；按合同規(guī)定的規(guī)范、規(guī)程，監(jiān)督檢驗施工質(zhì)量，執(zhí)行第三方質(zhì)量檢測檢驗活動，包括按合同規(guī)定程序，驗收隱蔽工程和需要中間驗收的工程質(zhì)量。業(yè)主在收到承包人提供完整的工程竣工資料和竣工驗收報告后，應(yīng)按合同規(guī)定的程序，組織工程驗收。驗收合格后，簽署竣工驗收證明；驗收不合格，向承包人提出修改意見，由承包人修改后，再組織驗收。有保修期的施工合同，在工程竣工驗收后，保修期內(nèi)，業(yè)主還要進行施工合同保修條款的履行管理。

工程量確認(rèn)權(quán)。按合同約定的結(jié)算方式，承包人或按月或分段提交已完工程量報告，首先由監(jiān)理工程師對承包商實際完成的工程量依據(jù)合同約定的工程量計算規(guī)則、施工圖紙、質(zhì)量合格證書和支付條款進行工程量計量，然后業(yè)主應(yīng)按合同約定的程序、確認(rèn)工程量，作為撥付工程進度款的依據(jù)。

3、嚴(yán)格按照施工合同規(guī)定，履行應(yīng)盡的義務(wù)

施工合同內(nèi)規(guī)定應(yīng)由業(yè)主負責(zé)的工作，是使合同最終實現(xiàn)的基礎(chǔ)，如施工圖紙、材料與設(shè)備等，都是為承包人開工、施工創(chuàng)造的先決條件。業(yè)主必須嚴(yán)格按照施工合同規(guī)定的時間和有關(guān)要求履行應(yīng)盡的義務(wù)，才能有權(quán)要求承包方履行合同。

工程竣工結(jié)算是施工合同履行的重要步驟，也是施工合同履行管理的最后階段。在工程辦理完竣工驗收手續(xù)后，業(yè)主應(yīng)按有關(guān)部門規(guī)定的工程價款結(jié)算辦法和施工合同內(nèi)規(guī)定的結(jié)算程序辦理工程價款結(jié)算撥付手續(xù)。工程竣工結(jié)算和撥款完畢后，施工合同即履行完畢，終結(jié)雙方的權(quán)利和關(guān)系。有保修的施工合同，在合同規(guī)定的保修期內(nèi)，業(yè)主與承包人之間在保修條款內(nèi)仍存在權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。

4、合同價款管理

合同價款應(yīng)依據(jù)中標(biāo)通知書中的中標(biāo)價格和非招標(biāo)工程的預(yù)算書確定。合同價款一般有固定價格合同、可調(diào)價格合同、成本加酬金合同三種方式。業(yè)主在簽定施工合同時，應(yīng)根據(jù)工程特點、規(guī)模、工期、施工難易程度來確定合同形式。施工工期短(一年左右時間)的簡單項目適宜固定總價合同(也稱閉口合同)。施工工期長，復(fù)雜項目適宜單價合同(也稱開口合同)。比較常見的是中標(biāo)價加變更簽認(rèn)。無論采用哪種形式的施工合同，合同中都應(yīng)明確工程價款是否調(diào)整、調(diào)整依據(jù)、調(diào)整方式、結(jié)算方式以及有關(guān)合同價款爭議的解決方法，以減少投資控制的糾紛及隱患。在執(zhí)行合同過程中，業(yè)主應(yīng)注意按合同辦事，按程序辦事。該監(jiān)理工程師管的事情，全權(quán)委托，決不插手。切忌自以為是，杜絕隨意變更。工程確實需要變更之處，一定有文字記錄，涉及到工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及其它實質(zhì)性變更，一定經(jīng)設(shè)計院同意。任何變更，都應(yīng)及時計量、及時簽認(rèn)。由變更引起的價格調(diào)整，應(yīng)及時確認(rèn)調(diào)整價格，避免事后糾纏不清。事實證明，在施工過程中及時做好中間結(jié)算，可大大減少竣工結(jié)算的工作量，收到事半功倍的效果。

圖一：合同管理流程圖

七、確保工程建設(shè)中信息管理措施；

建設(shè)工程信息管理可以分三個階段：一是建設(shè)工程信息資源的采集階段，對信息進行記錄和收集，目的為收集有價值的工程信息資源;二是信息資源的加工階段，對所收集的信息進行整理、分類、存儲和檢索，目的是形成可供利用的工程信息資源；三是信息資源的開發(fā)利用階段，就是對已經(jīng)整理的信息資源進行分析、傳遞、評價、利用，充分實現(xiàn)工程信息資源的價值，達到信息管理的目標(biāo)。(一)工程信息資源的采集

在工程項目的建設(shè)過程中，信息按來源可分為項目外部信息和項目內(nèi)部信息。項目外部信息主要包括工程所在地的法律法規(guī)、政策、社會治安狀況、自然環(huán)境、以及同類工程的相關(guān)信息，如新技術(shù)、新工藝等方面。項目內(nèi)部信息主要來自業(yè)主批準(zhǔn)或下發(fā)的管理文件、指令及設(shè)計文件；在建設(shè)過程中業(yè)主對各種有關(guān)進度、質(zhì)量、造價、合同等方面的意見和看法。

承包人方面的信息包括：承包單位人員、設(shè)備、水、電、氣等能源的動態(tài)信息；施工期氣象的中長期趨勢及同期歷史數(shù)據(jù)，每天不同時段的動態(tài)信息；工程用原材料、半成品、成品、構(gòu)配件等工程物資的進場、驗收、使用等信息；項目經(jīng)理部管理程序，質(zhì)量、進度的控制措施，事故處理制度，施工組織設(shè)計及技術(shù)方案執(zhí)行的情況，工序間交接制度，工地文明施工及安全措施等；施工合同執(zhí)行情況，以及施工中國家和地方規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)用；施工中發(fā)生的工程原始數(shù)據(jù)；工程索賠相關(guān)信息等。監(jiān)理形成的信息主要有：監(jiān)理大綱，監(jiān)理規(guī)劃，監(jiān)理細則，會議紀(jì)要，巡視記錄，旁站記錄，監(jiān)理工程師的口頭和書面指令，計量支付臺賬，原材料及構(gòu)配件的抽樣平行檢測記錄及臺賬，工序、分項、單位工程驗收記錄等。(二)工程信息的加工

建設(shè)工程信息的整理主要是把采集到的信息進行鑒別、選擇、核對、合并、排序、更新、計算、匯總，從而生成不同形式的數(shù)據(jù)和報表，以提供給不同需要的各層次管理人員使用。信息整理是按照一定的科學(xué)規(guī)則和方法，通過對信息的外在特征和內(nèi)容特征的描述和序化，實現(xiàn)無序信息向有序信息的轉(zhuǎn)化。在進行信息整理時，首先要從甄別信息開始，一種信息是自己收集的，可靠度較高；而對承包人提供的信息就要從信息采集是否規(guī)范、采集手段是否可靠等方面考慮，進行選擇、核對以及必要的匯總，對動態(tài)的數(shù)據(jù)及時更新。

其次對信息進行篩選，隨著工程建設(shè)項目規(guī)模的日益大型化，信息量也日漸增多，在不同階段，不同工程時期，決策者關(guān)注的信息內(nèi)容都不同，如何從中篩選出準(zhǔn)確的信息至關(guān)重要，按照篩選工作的原則：保障再現(xiàn)性、遵循依存關(guān)系、追求經(jīng)濟性，從組織、管理、技術(shù)、政策法規(guī)四個維度在工程信息資源中篩選出核心信息，使工程項目管理者能夠抓住重點信息。篩選解決了信息分類的部分，按建設(shè)工程的目標(biāo)可將信息劃分為：投資管理信息、質(zhì)量管理信息、進度管理信息、合同管理信息。將各種信息按一定的原則和方法進行分類，并建立起一定的分類系統(tǒng)和排列順序，以便管理和使用信息。對信息進行分類處理后，要建立信息數(shù)據(jù)的檢索并存儲。隨著計算機應(yīng)用技術(shù)的廣泛使用，選擇適當(dāng)?shù)臄?shù)據(jù)庫軟件對信息進行存儲，如foxpro、access和excel等，信息檢索與信息存儲是不可分割的，信息檢索是通過信息存儲體系來實現(xiàn)的。(三)工程信息的開發(fā)利用

1、傳遞。對信息進行分類加工后，要及時以規(guī)定形式提供給需要使用數(shù)據(jù)和信息的部門，保證其在第一時間方便地得到所需要的一切信息，并確保不向非相關(guān)人員提供任何信息和數(shù)據(jù)。

2、分析。投資信息的分析是通過分析合同價組成，按照投資目標(biāo)體系，結(jié)合已完工程量、付款申請表及工程量變化表和費用索賠表，對投資信息進行分析。質(zhì)量信息的分析是按照質(zhì)量控制流程、制度、方法，對質(zhì)量抽樣檢查的數(shù)據(jù)進行質(zhì)量控制的風(fēng)險分析，對質(zhì)量事故的原因進行分析并形成報告，以便更好地進行質(zhì)量監(jiān)理。進度信息的分析是將項目實施情況和計劃值或合同目標(biāo)進行比較，找出差異，對結(jié)果進行分析，找出產(chǎn)生差異的原因并在后期工作中加以改進，使項目目標(biāo)得以切實實現(xiàn)。合同信息分析是合同是一個項目的主靈魂，根據(jù)對合同的分析，了解責(zé)任方的權(quán)利和義務(wù)，并對合同變更、執(zhí)行以及合同索賠進行動態(tài)跟蹤，以便更好地指導(dǎo)項目建設(shè)。

3、評價。投資評價是審查其是否符合投資的目的，是否偏離投資目標(biāo)；質(zhì)量評價是審查是否符合相關(guān)政策及規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)量控制是否到位以及對后續(xù)質(zhì)量控制的借鑒；進度評價是審查是否嚴(yán)格按施工總計劃進行，及實際偏離計劃的差異對總計劃的影響；合同評價是審查是否嚴(yán)格按合同相關(guān)條款執(zhí)行，以及合同變更對工程的影響。

4、利用。信息是管理決策的依據(jù)，管理決策是否及時準(zhǔn)確，主要影響因素之一就是信息提供得是否及時和信息是否充足和可靠。如只有業(yè)主得到監(jiān)理工程師提供的關(guān)于承包人按合同要求完成了某一分項或者單位工程的施工信息后，才能做出支付款項的決定。信息還是協(xié)調(diào)參建各方關(guān)系的媒介，是協(xié)調(diào)各參建單位的關(guān)系，信息起著至關(guān)重要的作用。只有掌握足夠、可靠的信息，才能借助于信息的媒介作用，協(xié)調(diào)好建設(shè)各方的關(guān)系，從而更好的促進工程建設(shè)。(四)對目前信息管理的建議

目前我國的工程建設(shè)日新月異，建設(shè)水平和規(guī)模有了大幅度的提高，然而信息管理相對滯后。為提高工程信息管理水平，筆者認(rèn)為應(yīng)該在以下方面入手：

1、建立先進的工程信息管理模式。充分借鑒國內(nèi)外先進的管理模式，結(jié)合國內(nèi)實際情況，建立一套行之有效的工程信息管理模式。

2、充分利用計算機進行管理。以行業(yè)主管部門為主導(dǎo)，建立相對應(yīng)的數(shù)據(jù)庫，統(tǒng)一行業(yè)資料格式和計算機接口，充分利用計算機的優(yōu)勢，形成全國統(tǒng)一的計算機管理模式。

3、培養(yǎng)工程信息管理人員。不僅要培養(yǎng)出專業(yè)工程信息管理人員，同時對參與工程建設(shè)的管理、技術(shù)人員都要進行相關(guān)的培訓(xùn)。

4、建立工程信息管理的規(guī)章制度。規(guī)定相關(guān)人員的信息管理職責(zé)，并形成對應(yīng)的管理網(wǎng)絡(luò)。最關(guān)鍵的是，從行業(yè)主管部門到承包人，要對工程信息管理充分重視，解決目前工程信息管理較為傳統(tǒng)的模式向先進管理模式的轉(zhuǎn)化，提高管理水平。

八、確保工程建設(shè)采取的溝通協(xié)調(diào)管理措施；

現(xiàn)代項目中參加單位非常多，形成了復(fù)雜的項目組織，各單位有不同的任務(wù)、目標(biāo)和利益，他們都企圖指導(dǎo)、干預(yù)項目實施過程。項目中組織利益的沖突比企業(yè)中各部門的利益更為激烈和不可調(diào)和，而項目管理者必須使各方而協(xié)調(diào)一致、齊心協(xié)力地工作，這就顯示出項目管理中溝通與協(xié)調(diào)的重要性。

溝通是組織協(xié)調(diào)的手段，是解決組織成員間障礙的基本方法。協(xié)調(diào)的程度和效果常依賴于各項目參加者之間溝通的程度。實際工作中，主要存在的溝通障礙包括語言障礙、知識水平的限制、知覺的選擇性、心理因素的影響、溝通渠道的選擇、組織結(jié)構(gòu)的影響、信息量過大七種障礙。

（一）克服上述障礙，管理過程中要采用提高溝通效率的技巧與建議：

1、澄清概念。項目經(jīng)理在溝通前要有系統(tǒng)地思考，分析和明確溝通信息，并充分考慮接收者及可能受到該項溝通影響的所有人。

2、進行必要的信息交流。現(xiàn)代社會變化迅速項目經(jīng)理只有從大量的信息中進行選擇，把有用的和工作密切相關(guān)的信息傳遞出去，才能收到應(yīng)有的效果。

3、確定溝通的目的與目標(biāo)，進而確定溝通的內(nèi)容。

4、溝通時要考慮一切環(huán)境，包括溝通的的背景、社會環(huán)境、人的環(huán)境以及過去溝通的情況。

5、計劃溝通內(nèi)容時，應(yīng)盡可能取得他人意見，與他人商議，獲得更深入的看法及獲得他人的支持。

6、用語言或非語言準(zhǔn)確表達自己的想法。

7、在信息溝通后必須設(shè)法取得反饋，以弄清下屬是否愿意遵循，是否采取了相應(yīng)的行動等。

8、項目經(jīng)理要言行一致，以自己的行動支持自己的想法與說法，而且更有效的溝通是行重于言。

9、做一個“好聽眾”，在聽取他人的陳述時要專心，明確對方說些什么。

（二）工程項目管理中，應(yīng)該著重做好以下各項溝通與協(xié)調(diào)工作：

1.內(nèi)部人際關(guān)系的協(xié)調(diào)。項目經(jīng)理部是項目組織的領(lǐng)導(dǎo)核心。通常，項目經(jīng)理不直接控制資源和具體工作，而是由項目經(jīng)理部中的職能人員具體實施控制，這就使得項目經(jīng)理和職能人員之間以及各職能人員之間存在界限和協(xié)調(diào)。項目經(jīng)理的協(xié)調(diào)上作包括：

（1）項目經(jīng)理與技術(shù)專家的溝通。技術(shù)專家往往對基層的具體施上了解較少，只注意技術(shù)方案的優(yōu)化，注重數(shù)字，對技術(shù)的可行性過于樂觀，而不注重社會和心理方面的影響。項目經(jīng)理應(yīng)積極引導(dǎo)，發(fā)揮技術(shù)人員的作用，同時注重全局、綜合和方案實施的可行性。

（2）建立完善、實用的項目管理系統(tǒng)。明確各自的工作職責(zé)，設(shè)計比較完備的工作流程，明確規(guī)定項目中正式溝通方式、渠道和時間，使大家按程序、按規(guī)則辦事。

（3）建立項目激勵機制。由于項目的特點，項目經(jīng)理更應(yīng)注意從心理學(xué)、行為科學(xué)的角度激勵各個成員的積極性。例如：采用民主的工作作風(fēng)，不獨斷專行；改進工作關(guān)系，關(guān)心各個成員，禮貌待人；公開、公平、公正地處理事務(wù)；在向上級和職能部門提交報告中，應(yīng)包括對項目組織成員的評價和鑒定意見，項目結(jié)束時應(yīng)對成績顯著的成員進行表彰等。

（4）形成比較穩(wěn)定的項目管理隊伍。以項目作為經(jīng)營對象的企業(yè)，應(yīng)形成比較穩(wěn)定的項目管理隊伍，這樣盡管項目是一次性的、常新的，但項目小組卻相對穩(wěn)定，各成員之間相互熟悉，彼此了解，可大大減小組合摩擦。

（5）建立公平、公正的考評工作業(yè)績的方法、標(biāo)準(zhǔn)，并定期客觀、慎重地對成員進行業(yè)績考評，在其中排除偶然、不可控制和不可預(yù)見等因素。

2、項目經(jīng)理部與企業(yè)管理層關(guān)系的協(xié)調(diào)依靠嚴(yán)格執(zhí)行項目管理目標(biāo)責(zé)任書“。項目經(jīng)理部受企業(yè)有關(guān)職能部門的指導(dǎo)，兩者既是上下級行政關(guān)系，又是服務(wù)與服從、監(jiān)督與執(zhí)行的關(guān)系。企業(yè)要對項目管理全過程進行必要的監(jiān)督調(diào)控，項目經(jīng)理部要與企業(yè)簽定責(zé)任狀，盡職盡責(zé)、全力以赴地抓好項目的具體實施。

3、項目經(jīng)理部與發(fā)包人之間的協(xié)調(diào)，發(fā)包人代表項目的所有者，對項目具有特殊的權(quán)利，要取得項目的成功，必須獲得發(fā)包人的支持。

4、項目經(jīng)理部與監(jiān)理機構(gòu)關(guān)系的協(xié)調(diào)：項目經(jīng)理部應(yīng)及時向監(jiān)理機構(gòu)提供有關(guān)生產(chǎn)計劃、統(tǒng)計資料、工程事故報告等，應(yīng)按《建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范》的規(guī)定和施工合同的要求，接受監(jiān)理單位的監(jiān)督管理，搞好協(xié)作配合。項目經(jīng)理部應(yīng)充分了解監(jiān)理工作的性質(zhì)、原則，尊重監(jiān)理人員，對其工作積極配合，始終堅持雙方目標(biāo)一致的原則，并積極主動地工作。在合作過程中，項目經(jīng)理部應(yīng)注意現(xiàn)場簽證工作，遇到設(shè)計變更、材料改變或特殊工藝以及隱蔽工程等應(yīng)及時得到監(jiān)理人員的認(rèn)可，并形成面材料，盡量減少與監(jiān)理人員的摩擦。項目經(jīng)理部應(yīng)嚴(yán)格地組織施工，避免在施工中出現(xiàn)敏感問題。與監(jiān)理人員意見不一致時，雙方應(yīng)以進一步合作為前提，在相互理解、相互配合的原則下進行協(xié)商，項目經(jīng)理部應(yīng)尊重監(jiān)理人員或監(jiān)理機構(gòu)的最后決定。

5、項目經(jīng)理部與設(shè)計單位關(guān)系的協(xié)調(diào)。項目經(jīng)理部應(yīng)在設(shè)計交底、圖紙會審、設(shè)計洽商與變更、隱蔽工程驗收和交工驗收等環(huán)節(jié)與設(shè)計單位密切配合，項目經(jīng)理部應(yīng)注重與設(shè)計單位的溝通，對設(shè)計中存在的問題應(yīng)主動與設(shè)計單位磋商，積極支持設(shè)計單位的工作，項目經(jīng)理部在設(shè)計交底和圖紙會審工作中應(yīng)與設(shè)計單位進行深層次交流，準(zhǔn)確把握設(shè)計，對設(shè)計與施工不吻合或設(shè)計中的隱含問題應(yīng)及時予以澄清和落實；對于一些爭議性問題，應(yīng)巧妙地利用發(fā)包人與監(jiān)理工程師的職能，避免正面沖突。

6、項目經(jīng)理部與材料供應(yīng)人關(guān)系的協(xié)調(diào)項目經(jīng)理部與材料供應(yīng)人應(yīng)該依據(jù)供應(yīng)合同，充分利用價格招標(biāo)、競爭機制和供求機制搞好協(xié)作配合。項目經(jīng)理部應(yīng)在項目管理實施規(guī)劃的指導(dǎo)下，認(rèn)真做好材料需求計劃，并認(rèn)真調(diào)查市場，在確保材料質(zhì)量和供應(yīng)的前提下選擇供應(yīng)人。為了減少資源采購風(fēng)險，提高資源利用效率，供應(yīng)合同應(yīng)就數(shù)量、規(guī)格、質(zhì)量、時間和配套服務(wù)等事項進行明確。

7、項目經(jīng)理部與分包人關(guān)系的協(xié)調(diào)項目經(jīng)理部與分包人關(guān)系的協(xié)調(diào)應(yīng)按分包合同執(zhí)行，正確處理技術(shù)關(guān)系、經(jīng)濟關(guān)系，正確處理項目進度控制、質(zhì)量控制、安全控制、成本控制、生產(chǎn)要素管理和現(xiàn)場管理中的協(xié)調(diào)關(guān)系。項目經(jīng)理部應(yīng)加強與分包人的溝通，及時了解分包人的情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并以平等的合同雙方的關(guān)系支持承包人的活動，同時加強監(jiān)管力度，避免問題的復(fù)雜化和擴大化。

8、項目經(jīng)理部與其他單位關(guān)系的協(xié)調(diào)項目經(jīng)理部與其他公用部門有關(guān)單位的協(xié)調(diào)應(yīng)通過加強計劃性和通過發(fā)包人或監(jiān)理工程師進行協(xié)調(diào)。

九、對降低工程造價、縮短工期、保證質(zhì)量有采用價值的建議。

（一）提高工程質(zhì)量保證工期降低造價的主要措施

1、技術(shù)措施：

（1）根據(jù)工程實際合理劃分流水段，各工種按流水段施工，減少了施工人員，做到了各工種合理有序的流動。

（2）合理配管及管件材料，減少不必要的接口，以節(jié)約成本。

2、管理措施：

（1）推行全面質(zhì)量管理、提高施工管理水平，合理組織，減少窩工、搶工現(xiàn)象，有效利用現(xiàn)有施工場地，減少二次搬運。

（2）嚴(yán)格材料管理制度，堅持按計劃進料，做到不積壓、減少退料，并嚴(yán)格限額領(lǐng)料，嚴(yán)格領(lǐng)退料手續(xù)，作好材料保管工作。

（3）施工現(xiàn)場設(shè)集中垃圾站，及時集中分揀、回收、利用、清運。（4）施工人員操作做到工完料凈場地清。

（二）提高工程質(zhì)量保證工期降低造價的合理化建議

1、管理方面的建議

（1）加強工程項目的成本管理，編制工程成本控制計劃，增收節(jié)支，定期進行成本分析，采取降低費用開支、增加盈利。

（2）編制科學(xué)合理的施工計劃。項目部根據(jù)工程總進度計劃及時編制安裝工程分部施工進度計劃，充分采用交叉施工、流水作業(yè)等手段，科學(xué)安排施工的各要素，并嚴(yán)格落實，減少窩工、停工等現(xiàn)象，提高勞動生產(chǎn)率。

（3）項目部在滿足施工進度的前提下，科學(xué)編制月、季度要料計劃；加強現(xiàn)場材料管理工作，做到用料計劃準(zhǔn)確無誤，按工程進度需要，組織不同品種、規(guī)格的材料分批進場。材料、設(shè)備的采購要貨比三家，最后確定供貨單位，批量材料爭取由廠家直接供應(yīng)，以減少中間流通環(huán)節(jié)，降低材料采購的成本。進場的材料的設(shè)備要減少露天堆放的時間，防止自然損耗的丟失，減小保管費用。施工時做到限量領(lǐng)料，合理用料，降低材料的損耗量。

（4）盡量在原材料或半成品的產(chǎn)地完成質(zhì)量驗收，減少材料報廢率等。

（5）加強勞動力的調(diào)度與管理，按工程進度的需要配備勞動力，對施工班組采取比較徹底的責(zé)任承包辦法，工資分配同所完成的工程掛鉤，提倡一專多能，減少間歇窩工及非生產(chǎn)用工。

（6）施工機具配備要合理，選用效率高的施工機械，提高生產(chǎn)率及機械化施工水平。

（7）選用先進合理的施工工藝及施工方法，充分利用施工場地，擴大拌制工作面，提高拌制加工效率，減少工程費用。

（8）加強對過程產(chǎn)品質(zhì)量的控制和管理，保證產(chǎn)品一次成優(yōu)，減少返工等現(xiàn)象，以質(zhì)量保進度，以質(zhì)量降成本。

（9）認(rèn)真實施各項質(zhì)量制度。在施工過程中，項目部應(yīng)按公司質(zhì)量手冊、程序文件的要求確保質(zhì)量體系的有效運行，嚴(yán)把各項質(zhì)量檢驗關(guān)，對衛(wèi)生間、隱蔽工程等重點部位加強監(jiān)督檢查，將質(zhì)量隱患消除在萌芽狀態(tài)，避免因質(zhì)量問題而造成的整改、返工損失。

（10）合理組織施工，對安裝工程來說，工程前期，施工配合工期長，耗工量大，后期工程量集中，工期緊、壓力大，在施工安排上要及早采取相應(yīng)的措施，做到邊配合，邊加工，有安裝條件的抓緊施工，以分散施工高峰期的工作量，減輕工程后期對安裝工作的壓力，做到均衡施工。

（11）在施工過程中，積極推行新工藝、新材料、新機具等新的施工方法手段，以提高施工效率，降低工程費用，注重技術(shù)革新和合理化建議工作，以確保工程質(zhì)量、進度及成本目標(biāo)的實現(xiàn)。

（12）注重工程的收尾及交付使用，保證及早發(fā)揮效益。工程完工后，盡快拿出工程結(jié)算資料，做到工完、場清、帳清，使企業(yè)的效益及時得到體現(xiàn)，保證資金的正?；鼗\，加快資金的周轉(zhuǎn)，降低財務(wù)費用。

第三篇：房地產(chǎn)項目管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目完整的項目管理計劃包含哪些內(nèi)容？

第一部分 投資管理

第一章 項目投資管理制度 6 第二章 項目建議書編制指引 9 第三章 項目可行性研究報告編制指引 11 第四章 項目立項評審決策指引 19 第二部分 規(guī)劃設(shè)計管理

第一章 項目設(shè)計管理制度 21 第二章 規(guī)劃方案設(shè)計作業(yè)流程 25 第三章 建筑方案設(shè)計作業(yè)流程 26 第四章 景觀環(huán)境設(shè)計作業(yè)流程 27 第五章 規(guī)劃設(shè)計指引編制要點 28 第六章 規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書編制要點 33 第七章 項目規(guī)劃方案評審指引 36 第八章 建筑單體方案評審指引 38 第九章 景觀設(shè)計任務(wù)書編制要點 41 第十章 施工圖審查基本要求 44 附：項目規(guī)劃設(shè)計方案簡評表 46 施工圖審查意見表 49 第三部分 工程管理

第一章 工程管理組織 51 1.1管理組織機構(gòu) 51 1.2項目經(jīng)理部的組織管理 52 第二章 經(jīng)濟合同管理 55 2.1經(jīng)濟合同管理規(guī)定 55 2.2工程類合同編制要點 59 2.3標(biāo)準(zhǔn)格式合同內(nèi)容要點 61 2.4對外合同及付款簽批的意見 63 2.5合同付款管理程序 66 附：經(jīng)濟合同審批表（500萬元以上）68 經(jīng)濟合同審批表（500萬元以下）69 經(jīng)濟合同付款審批表 70 合同管理臺帳 71 第三章 采購與招標(biāo)管理 72 3.1招標(biāo)管理規(guī)定 72 3.2材料設(shè)備采購規(guī)定 78 3.3甲供材料設(shè)備采購操作要點 81 3.4乙供采購指定品牌及限價操作指引 83 附：招標(biāo)文件審批表 85 中標(biāo)通知書 86 投標(biāo)承諾函 87 履約保證金保函 88 材料設(shè)備采購計劃表 89 / 13 零星（緊急）采購審批單 90 限價（指定品牌）材料設(shè)備審批表 91 乙供材料設(shè)備審定表 92 第四章 工程進度管理 93 4.1工程進度管理規(guī)定 93 4.2施工進度控制流程 95 4.3施工進度控制指引 97 4.4進度計劃內(nèi)容編制要點 99 第五章 工程質(zhì)量與施工管理 100 5.1項目施工管理規(guī)定 100 5.2施工組織設(shè)計制度 104 5.3技術(shù)交底及施工圖會審制度 108 5.4樣板指路制度 110 5.5工程質(zhì)量現(xiàn)場檢查內(nèi)容與要求 113 5.6材料設(shè)備質(zhì)量技術(shù)要求管理規(guī)定 115 5.7材料設(shè)備進場驗收指引 117 5.8質(zhì)量保證資料檢查要求 119 5.9分部（項）專業(yè)工程驗收檢查要求 121 5.10項目預(yù)驗收檢查要點 122 5.11項目竣工驗收檢查要點 124 5.12工程技術(shù)檔案范圍與建檔要求 126 5.13工程竣工總結(jié)編制指引 132 5.14工程管理獎罰制度 135 附：重點監(jiān)管部位質(zhì)量監(jiān)管計劃表 136 材料設(shè)備質(zhì)量監(jiān)管計劃表 137 材料設(shè)備進場驗收單 138 甲供材料設(shè)備臺帳 139 第六章 工程造價管理 140 6.1成本管理制度 140 6.2工程設(shè)計變更管理規(guī)定 143 6.3現(xiàn)場簽證管理規(guī)定 147 6.4項目成本核算與分析指引 149 6.5工程結(jié)算控制指引 151 6.6工程造價管理獎罰制度 154 附： 設(shè)計變更審批表 155 設(shè)計變更通知單 156 現(xiàn)場變更簽證通知單 157 現(xiàn)場變更簽證費用審核單 158 成本動態(tài)統(tǒng)計控制表 159 現(xiàn)場簽證統(tǒng)計臺帳 161 設(shè)計變更統(tǒng)計臺帳 162 合同統(tǒng)計臺帳 163 第七章 安全文明生產(chǎn)管理 164 7.1安全文明生產(chǎn)管理制度 164 / 13 7.2施工現(xiàn)場安全風(fēng)險與環(huán)境因素識別指引 168 7.3施工現(xiàn)場安全檢查指引 170 7.4施工現(xiàn)場文明生產(chǎn)管理要點 172 7.5工程事故處理指引 173 第四部分 營銷管理

第一章 組織架構(gòu)與編制 175 第二章 營銷策劃管理 176 2.1 總則 176 2.2 總體策劃 177 2.3階段策劃及實施 178 2.4市場調(diào)查與前期策劃 179 2.5營銷策劃工作規(guī)范——房地產(chǎn)全程策劃標(biāo)準(zhǔn) 182 第三章 現(xiàn)場銷售工作管理 192 3.1銷售準(zhǔn)備 192 3.2現(xiàn)場銷售過程 193 第四章 現(xiàn)場銷售工作規(guī)范 195 4.1銷售準(zhǔn)備工作 195 4.2銷售價格管理要點 199 4.3銷售合同范圍與草擬注意事項 201 4.4銷售面積確定操作要點 202 4.5銷售工程設(shè)計裝修注意事項 204 4.6廣告方案與實施操作 206 4.7銷售過程管理要點 209 4.8房產(chǎn)價格折扣管理指引 211 4.9銷售收款指引 214 第五章 客戶服務(wù)工作規(guī)范 217 5.1客戶服務(wù)部職責(zé) 217 5.2客戶資料管理指引 218 5.3退換房辦理指引 220 5.4更名辦理指引 222 5.5客戶按揭代辦指引 224 第六章 營銷費用制度 226

第一部分 投資管理

第一章 項目投資管理制度 總則

1.1 為有效規(guī)避項目開發(fā)風(fēng)險，保證項目開發(fā)的效益和效率，公司所有擬開發(fā)項目必須經(jīng)過科學(xué)論證和決策。

1.2公司房地產(chǎn)開發(fā)項目的選擇決策應(yīng)基于市場需求、國家政策法規(guī)規(guī)定，以及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的評價和判斷，投資項目的選擇應(yīng)以公司的總體戰(zhàn)略和長遠規(guī)劃為依據(jù)，符合集團主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，以實現(xiàn)投資效益最大化為目標(biāo)。

/ 13 項目投資建議

2.1計劃配套部負責(zé)根據(jù)擬開發(fā)項目的情況，在公司范圍內(nèi)組織人員，進行新項目調(diào)研，新項目的調(diào)研應(yīng)包含土地背景信息、當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場基本信息等。

2.2計劃配套部組織相關(guān)部門對相關(guān)調(diào)查信息進行經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)測算，經(jīng)初步判斷具備立項條件的，提出項目建議書。項目建議書的編制應(yīng)符合《項目建議書編制指引》的規(guī)定。

2.3項目建議書經(jīng)總經(jīng)理辦公會批準(zhǔn)后，計劃配套部負責(zé)組織實施項目論證工作。項目投資論證

3.1項目論證工作必須有計劃地進行，計劃配套部負責(zé)制定和實施項目論證階段的工作計劃。

3.2項目論證階段的工作內(nèi)容包括，但不限于： 1）宏觀和微觀投資環(huán)境分析；

2）專項的市場調(diào)查，以及相關(guān)信息收集、整理和分析； 3）項目初步定位；

4）資金來源計劃及融資方案； 5）投資估算；

6）經(jīng)營效益分析等。

3.3項目論證形成的可行性研究報告必須符合《項目可行性研究報告編制指引》的規(guī)定要求，計劃配套部在完成項目可行性研究報告后，報公司總經(jīng)理辦公會審查。

3.4計劃配套部根據(jù)總經(jīng)理辦公會的審查意見進行必要的補充論證，進一步修訂完善項目可行性研究報告，并為提交投資決策委員會審議做好資料準(zhǔn)備。3.5《項目可行性研究報告》由計劃配套部組織編制，財務(wù)部、市場部、工程造價部和工程技術(shù)部等相關(guān)部門有責(zé)任予以積極配合。項目投資決策

4.1開發(fā)項目的立項決策，首先必須通過總經(jīng)理辦公會的評審。

4.2總經(jīng)理辦公會收到計劃配套部提交的項目可行性研究報告后，由總經(jīng)理確定召開評審會議?？偨?jīng)理辦公會做出的評審決定包括三種： 1）同意立項； 2）不同意立項； 3）推遲立項。

4.3 總經(jīng)理辦公會要求補充論證的項目，由計劃配套部在規(guī)定時間內(nèi)完成補充論證，并再次提交總經(jīng)理辦公會審議。

4.4總經(jīng)理辦公會同意立項后，將項目可行性研究報告提交投資決策委員會審批。

4.5投資決策委員會同意立項后，計劃配套部負責(zé)跟進土地合同談判和簽訂，按本手冊“經(jīng)濟合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。項目并購及合資合作

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5.1項目并購及合資合作必須按上述第2、3、4條的規(guī)定執(zhí)行項目建議、論證、決策程序。凡合資合作項目在人事、資金、技術(shù)、經(jīng)營、銷售等方面無控制權(quán)的，原則上不參與。

5.2計劃配套部負責(zé)項目兼并和合資合作的組織工作，提出項目運作策劃方案，明確項目運作目標(biāo)、各階段工作內(nèi)容、控制措施、時間進度和責(zé)任。項目運作策劃方案由投資決策委員會審議批準(zhǔn)。

5.3在項目運作過程中，所有涉及對簽訂經(jīng)濟合同和付款的事項，必須按本手冊“經(jīng)濟合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。項目變更與調(diào)整

6.1項目運作過程中發(fā)生的項目變更，包括但不限于：發(fā)展延伸、投資的增減或滾動使用、規(guī)模擴大或縮小、后續(xù)或轉(zhuǎn)產(chǎn)、中止或合同修訂等，均應(yīng)報投資決策委員會通過。

6.2投資項目變更時，由計劃配套部負責(zé)人以書面形式將變更理由上報總經(jīng)理辦公會，總經(jīng)理辦公會經(jīng)研究分析后編制項目變動報告上報投資決策委員會審批。

第二章 項目投資管理工作流程圖

第三章 項目建議書編制指引 城市規(guī)劃及發(fā)展簡述 項目決策背景及摘要 2.1外部環(huán)境

1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位； 3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。2.2內(nèi)部因素

1）項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；

2）公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴大社會影響力的作用；

3）從項目投資回報率、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義。項目概況 3.1宗地位置 3.2宗地現(xiàn)狀

四至范圍，地勢比較，地面現(xiàn)狀，現(xiàn)有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質(zhì)情況。

3.3項目周邊的社區(qū)配套 3.4項目周邊環(huán)境

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3.5大市政配套 3.6規(guī)劃控制要點

總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。3.7土地價格

3.8土地升值潛力初步評估

3.9立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析。法律及政策性風(fēng)險分析

土地使用權(quán)歸屬、土地的他項權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項目用地現(xiàn)狀的政府文件；立項情況；規(guī)劃用地用途、有關(guān)項目用地規(guī)劃的政府文件；征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補償、有關(guān)項目地塊的政府文件。市場分析

區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況（近3-5年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢；各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會；產(chǎn)品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征；產(chǎn)品定位及建議。主要經(jīng)營指標(biāo)分析

開發(fā)建設(shè)期間計劃分析；購置土地的資金來源計劃分析；營銷計劃分析；成本、費用、稅務(wù)分析；贏利能力分析。結(jié)論和建議

第四章 項目可行性研究報告編制指引 項目決策背景及分析 1.1外部環(huán)境

1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位； 3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。1.2內(nèi)部因素

1）項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；

2）公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴大社會影響力的作用；

3）從項目投資回報率、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義。項目概況 2.1宗地位置

宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等的地理位置。

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（附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物的相對位置和距離、地段的定性描述）。2.2宗地現(xiàn)狀 1）四至范圍；

2）地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；

3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；

4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響；

5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。

（附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。）

2.3項目周邊的社區(qū)配套

1）周邊3000米范圍內(nèi)的交通狀況、教育、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場、文化、體育、娛樂設(shè)施、公園、銀行、郵局等設(shè)施狀況。

2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀。2.4項目周邊環(huán)境

治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險源情況、周邊景觀、風(fēng)水情況、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。2.5大市政配套

周邊道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水距宗地距離、成本、接入的可能性。2.6規(guī)劃控制要點

1）總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；

2）住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積；

3）綜合容積率、住宅容積率； 4）建筑密度； 5）控高；

6）綠化率等。2.7土地價格

土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。

2.8土地升值潛力初步評估

從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。2.9立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析。

/ 13 法律及政策性風(fēng)險分析

3.1項目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 3.1.1項目用地現(xiàn)狀

土地使用權(quán)歸屬、土地的他項權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項目用地現(xiàn)狀的政府文件。

3.1.2計劃手續(xù)

項目是否已經(jīng)立項、立項主體是否能夠變更、立項變更條件和時間、有關(guān)立項的政府文件。3.1.3規(guī)劃手續(xù)

規(guī)劃用地用途、有關(guān)項目用地規(guī)劃的政府文件。3.1.4土地手續(xù)

征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補償、有關(guān)項目地塊的政府文件。1）項目用地取得土地使用權(quán)程序評估：取得土地使用權(quán)的程序描述、取得土地使用權(quán)需要的工作日、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制。

2）項目用地土地性質(zhì)變更的評估：土地性質(zhì)變更的程序描述和理由、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙、土地性質(zhì)變更需要的工作日。

3）政策性風(fēng)險評估：政府資源利用的評估、政策變更對項目開發(fā)的影響。3.2合作方式及風(fēng)險評估

合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。合作方式、雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述、合作風(fēng)險評估。3.3總體評價

對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。市場分析

4.1區(qū)域住宅市場成長狀況

區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況（近3-5年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢。4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征

各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點和威脅點。

4.3區(qū)域市場目標(biāo)客層研究和市場定位

各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍、本案目標(biāo)人群特征、確定目標(biāo)客戶、市場定位。

4.4整體市場對本案有重大影響的因素

產(chǎn)品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。4.5產(chǎn)品定位及建議

戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。規(guī)劃設(shè)計初步分析

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5.1規(guī)劃設(shè)計的可行性分析

規(guī)劃設(shè)計的初步概念：設(shè)計概念、技術(shù)概念、可持續(xù)發(fā)展概念。工程及銷售計劃

1）截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。

2）工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。

3）銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。投資收益分析 7.1成本預(yù)測

說明測算假設(shè)和主要運用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)、總建筑面積、住宅和非住宅面積、容積率、項目總投資等。7.2稅務(wù)分析

營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅。7.3經(jīng)濟效益分析

1）項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟指標(biāo)。2）項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)。

3）敏感性分析：成本變動各項經(jīng)濟指標(biāo)的變化，售價變動各項經(jīng)濟指標(biāo)的變化，容積率變動各項指標(biāo)的變化。

4）盈虧平衡點分析：保本售價、保本銷售率。7.4項目資金預(yù)測

資金投入計劃、資金回款計劃、融資方案、啟動資金及現(xiàn)金流量分析。綜合分析與建議 8.1優(yōu)勢

從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。8.2劣勢

從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。8.3機會

從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。8.4結(jié)論和建議

附表1 開發(fā)成本測算

項 目 投資總額（萬元）單位成本（元/m2）

一、土地價款支出

二、前期開發(fā)準(zhǔn)備費

三、主體建筑（裝飾）工程費

四、主體安裝工程費

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五、社區(qū)管網(wǎng)工程費

六、智能化系統(tǒng)費

七、園林環(huán)境工程費

八、配套設(shè)施費

九、其它建設(shè)工程支出

十、管理費用

十一、銷售費用

十二、財務(wù)費用

十三、各項稅金

十四、預(yù)備費

十五、總計

在指標(biāo)不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設(shè)下的成本測算分別列示。

附表2 投資收益分析

項目名稱： 制表人： 編制單位： 編制日期： 項 目 序號 總金額（萬元）可售面積（M2）單位金額（元/M2）備 注

一、銷售總收入 1 1 多層住宅收入 2 2 高層住宅收入 3 3 小高層住宅收入 4 4 公建收入 5 5 車庫收入 6 6 其他收入 7

二、各項支出總額 8 1 建造成本 9 1.1土地價款支出 10 1.2前期開發(fā)準(zhǔn)備費 11 1.3主體建筑工程費 12 1.4主體安裝工程費 13 1.5社區(qū)管網(wǎng)工程費 14 1.6智能化系統(tǒng) 15 1.7園林環(huán)境工程費 16 1.8配套設(shè)施費 17 1.9其他建設(shè)工程支出 18 2.0預(yù)備費 19 2 銷售費用 20 3 管理費用 21 4 財務(wù)費用 22 5 營業(yè)稅金及附加 23

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四、利潤總額 24 減:所得稅 25

五、凈利潤 26

六、項目投資總額 27

七、收益率 28 1 毛利率 2 29 2 銷售利潤率 30 3 成本利潤率 31 4 成本凈利率 32 5 投資利潤率 33 6 投資凈利率 34

附表3 開發(fā)各期利潤預(yù)測

經(jīng)濟指標(biāo) 年 年 年 合 計

上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（m2）單位利潤（元/m2）利潤（萬元）

第五章 項目立項評審決策指引 項目可行性評審方式和要求

1.1項目立項的評審經(jīng)兩步完成，包括總經(jīng)理辦公會的評審和投資決策委員會的評審。

1.2總經(jīng)理辦公會的評審采用資料審查方式進行，各評審委員對《項目可行性研究報告》提出書面評審意見，交由計劃配套部修訂完善《項目可行性研究報告》。

1.3投資決策委員會做出項目立項評審的最終決定。評審內(nèi)容要點

2.1項目可行性研究報告及相關(guān)附件資料的審查 1）所用背景資料的可靠性；

2）可行性論證分析的內(nèi)容是否完整； 3）分析方法是否可行；

4）是否存在先入為主的“假設(shè)”。

2.2擬開發(fā)項目與公司房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的符合性 1）所在地域選擇； 2）開發(fā)產(chǎn)品的選擇；

3）項目品牌與企業(yè)品牌的協(xié)調(diào)性； 4）開發(fā)項目規(guī)模； 5）開發(fā)項目檔次；

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6）目標(biāo)客戶選擇。2.3投資收益及風(fēng)險 1）風(fēng)險分析是否充分； 2）風(fēng)險規(guī)避措施是否可行；

3）潛在風(fēng)險對公司經(jīng)營策略的影響； 4）投資收益測算的可信程度； 5）投資收益是否滿足要求。2.4項目策劃的評價

1）項目規(guī)劃分析與公司業(yè)務(wù)策略的符合性； 2）規(guī)劃概念的創(chuàng)新；

3）工程計劃及銷售計劃是否可行。2.5資源能力評價

1）開發(fā)項目對近期經(jīng)營計劃的影響； 2）資金來源的可行性； 3）項目開發(fā)管理能力；

4）專業(yè)資源及解決途徑的可行性。項目可行性評審決策會議

3.1評審會計劃應(yīng)至少提前3天通知各與會人員，并隨附《項目可行性研究報告》及相關(guān)資料。與會人員必須提前審查《項目可行性研究報告》及相關(guān)資料。3.2評審人員可先行與報告編寫相關(guān)人員進行溝通，或在評審會上提出評審意見。評審會應(yīng)保證充足的時間，以便問題的澄清和認(rèn)可各位評審提出的問題、意見和建議。

3.3評審人員在會議最后做出書面的綜合評估意見、開發(fā)建議和評審結(jié)論。3.4計劃配套部在三天內(nèi)綜合分析各委員意見和評審結(jié)論，形成公司決策會議紀(jì)要，報投資決策委員會簽發(fā)。評審決策結(jié)論

評審結(jié)論分為三種：同意立項、反對立項、推遲立項。

第二部分 規(guī)劃設(shè)計管理

第一章 項目設(shè)計管理制度

1總則

1.1項目設(shè)計管理是實現(xiàn)顧客價值、達到公司經(jīng)營目標(biāo)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及項目規(guī)劃、建筑方案設(shè)計、施工圖設(shè)計（初步設(shè)計）、景觀設(shè)計等。

1.2全面優(yōu)化、規(guī)范設(shè)計管理活動流程和操作規(guī)范，確保項目設(shè)計管理和設(shè)計過程在受控狀態(tài)下進行，是項目開發(fā)過程中保證設(shè)計質(zhì)量、進度，促進銷售、控制成本的重要途徑。項目設(shè)計管理過程的一般規(guī)定 2.1項目設(shè)計管理內(nèi)容

2.1.1總工辦負責(zé)對項目設(shè)計工作進行全過程監(jiān)管，各設(shè)計階段的管理要求包括，12 / 13

但不限于：

1）編制、審查各階段設(shè)計指導(dǎo)及設(shè)計任務(wù)書； 2）選擇符合資格要求的設(shè)計單位； 3）配合成本控制、實施限額設(shè)計；

4）參與設(shè)計過程（或事后檢查）重要階段的評審； 5）組織技術(shù)專家評審和確認(rèn)各主要階段的設(shè)計成果； 6）組織各設(shè)計階段的銜接、協(xié)調(diào)；

7）明確設(shè)計更改控制程序，并保證設(shè)計更改按規(guī)定的程序進行； 8）項目完成后的設(shè)計總結(jié)、資料備案。

2.1.2各設(shè)計階段的監(jiān)管工作安排，由總工辦負責(zé)具體制定，階段設(shè)計工作的監(jiān)管計劃必須明確設(shè)計過程中監(jiān)管內(nèi)容、責(zé)任和具體措施。

2.1.3項目設(shè)計過程中與設(shè)計單位或其他單位的組織與技術(shù)接口要求，總工辦在委托設(shè)計時必須以書面形式明確，確保各方按規(guī)定的要求進行設(shè)計信息交流和資料提供、設(shè)計成果審查及確認(rèn)等。2.2設(shè)計要求

2.2.1總工辦必須按規(guī)定作業(yè)流程和指引文件，在各階段設(shè)計開始前以書面文件形式明確設(shè)計要求，形成各階段的設(shè)計任務(wù)書。

2.2.2所有應(yīng)由開發(fā)商提供的項目設(shè)計依據(jù)，以及設(shè)計技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)都必須作為設(shè)計任務(wù)書的附件一并提交設(shè)計單位，并與設(shè)計單位進行確認(rèn)。

2.2.3為保證各階段設(shè)計要求的準(zhǔn)確、完整，并符合相關(guān)法規(guī)要求和公司規(guī)定，總工辦負責(zé)組織實施必要的設(shè)計要求審查。2.3設(shè)計過程跟進

2.3.1總工辦應(yīng)按設(shè)計監(jiān)管工作安排，依據(jù)設(shè)計委托合同對設(shè)計過程進行連續(xù)監(jiān)督檢查，以保證設(shè)計工作進度符合規(guī)定要求。

2.3.2設(shè)計過程中，所有對設(shè)計進度和設(shè)計成果有影響的交流意見均必須形成書面文件，總工辦應(yīng)負責(zé)跟進檢查落實情況。

2.3.3設(shè)計過程中，所有甲方提出或確認(rèn)的意見和要求均必須形成書面文件，并存檔備案。2.4設(shè)計成果

2.4.1與設(shè)計單位訂立的設(shè)計委托合同，或其附件中，必須明確規(guī)定對設(shè)計成果提交的具體形式和審查要求，確保設(shè)計單位提交的設(shè)計文件完整性和設(shè)計深度。2.4.2根據(jù)項目的規(guī)模和具體情況的需要，可委托有資格的技術(shù)專家對設(shè)計單位提交的設(shè)計成果進行審查。

2.4.3各階段設(shè)計成果審查均必須包括經(jīng)濟性的審查，規(guī)劃方案設(shè)計及擴初設(shè)計須進行成本估算或概算，施工圖設(shè)計須進行成本預(yù)算，確保在項目總成本的控制范圍內(nèi)。

2.4.4審查中發(fā)現(xiàn)的問題，總工辦必須以書面文件方式通知設(shè)計單位，責(zé)成設(shè)計單位進行修改，并跟蹤記錄。

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第四篇：《房地產(chǎn)項目入伙管理》培訓(xùn)總結(jié)

培訓(xùn) 總結(jié)

2014年2月28日，參加了蘭國勝老師所做的《房地產(chǎn)項目入伙管理》培訓(xùn)，盡管自己多次參與項目入伙管理工作，卻是

由于前期設(shè)計過程中存在一些瑕疵，而且發(fā)生過規(guī)劃調(diào)整和變更；銷售過程中未作不利因素提示，且前期置業(yè)顧問多數(shù)已離職；施工單位與我司后續(xù)無合作，不是很配合，整改緩慢；導(dǎo)致本項目存在潛在的交付風(fēng)險，為了控制風(fēng)險，制定以下措施：

1、由設(shè)計部排查所有設(shè)計變更和規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致的差異，分析其對客戶可能造成的影響，依據(jù)合同，制定相應(yīng)的解決方案；

2、狠抓產(chǎn)品品質(zhì)：服務(wù)再好，產(chǎn)品不好，客戶依然不滿意；成立工程突擊隊，將工程問

題在交付前消化；

3、落實“交付大使”，明確其職責(zé)，必須熟悉客戶，熟悉產(chǎn)品；加強培訓(xùn)，替業(yè)主把好

最后一道關(guān)；對潛在的問題客戶、問題房源，制定相應(yīng)的預(yù)案。

最后，希望能夠?qū)⒈敬闻嘤?xùn)所學(xué)到的各類管理工具和方法充分運用到本次入伙管理工作中，不斷總結(jié)反思，持續(xù)改進，圓滿完成廣德公司的交付任務(wù)。

陳璐

二〇一四年三月十六日

第五篇：房地產(chǎn)項目市場調(diào)研報告大綱

房地產(chǎn)項目市場調(diào)研報告大綱范文

名稱××公司××房地產(chǎn)項目市場調(diào)研報告大綱受控狀態(tài)

編號

執(zhí)行部門監(jiān)督部門考證部門

一、調(diào)研目的從××××年××月××日到××××年××月××日，公司市場營銷部開展了針對公司位于××市××房地產(chǎn)項目的調(diào)研活動。

本市場調(diào)研報告就是對這次調(diào)研活動的全面總結(jié)，它全面、詳細、合理地分析了公司在××市的××項目的市場情況，從而為××項目的銷售決策提供比較全面的數(shù)據(jù)參考。

二、調(diào)研方法和人員

（一）調(diào)研方法

本次調(diào)研活動所采取的調(diào)研方法包括調(diào)查問卷法、文獻法、訪談法等多種調(diào)研方法。

（二）調(diào)研人員

①公司市場營銷部是本次調(diào)研活動的主導(dǎo)部門。市場營銷部派出三名經(jīng)驗豐富的營銷人員開展了本次調(diào)研活動，并編寫了調(diào)研報告。

②公司公關(guān)部派出一人協(xié)助市場營銷部開展此次調(diào)研活動。

③為了確保調(diào)研活動順利開展，市場營銷部還聘請了部分在校學(xué)生協(xié)助開展調(diào)研活動。

三、調(diào)研內(nèi)容和結(jié)論

（一）××市的宏觀環(huán)境

1.宏觀經(jīng)濟指標(biāo)（各項指標(biāo)均以三年為選取年限）

①國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）。

②人均國內(nèi)生產(chǎn)總值。

③社會消費品零售總額。

④人均社會消費品零售總額。

⑤職工年平均工資。

⑥城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。

⑦城鎮(zhèn)居民人均消費性支出。

⑧恩格爾系數(shù)（食品支出占消費性支出的比重）。

⑨城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額。

⑩城市居民人均居住面積。

2.城市規(guī)劃及發(fā)展趨勢

①城市規(guī)劃。

②發(fā)展趨勢（未來三年的發(fā)展趨勢）。

（二）去年××市房地產(chǎn)的發(fā)展情況

①新建商品房發(fā)展情況。

②經(jīng)濟保障住房的發(fā)展情況。

③二手房的發(fā)展情況。

（三）今年××房地產(chǎn)市場分析和預(yù)測

①截至今年××月的銷售增長情況。

②未來幾個月的銷售預(yù)測情況。

（四）今年××市房地產(chǎn)政策分析

①土地政策。

②金融政策。

（五）××項目所在的××區(qū)的地理環(huán)境及交通狀況

1.××區(qū)總體規(guī)劃

①城市規(guī)劃。

②居住用地規(guī)劃。

③商業(yè)規(guī)劃。

④交通規(guī)劃。

2.××區(qū)零售業(yè)態(tài)綜述

①主要業(yè)態(tài)分布區(qū)域。

②主要業(yè)態(tài)所處地位及趨勢。

（六）××項目所在的××區(qū)的房地產(chǎn)市場分析

1.項目區(qū)域市場分析

（略）

2.項目片區(qū)市場分析

①項目位置。

②片區(qū)范圍。

3.項目街區(qū)特點

①地塊位置、環(huán)境及交通。

②人口分布及收入構(gòu)成。

4.項目周邊配套

①周邊商業(yè)分布、經(jīng)營狀況。

②項目周邊教育配套。

③項目周邊金融配套。

④項目周邊醫(yī)療配套。

（七）××項目所在的××區(qū)的售樓盤及競爭對手分析

1.項目競爭樓盤及分析

分析內(nèi)容包括樓盤概況、交通情況、戶型分析、價格分析、銷售分析、客源客層、項目優(yōu)劣勢等。

2.項目潛在競爭對手及分析

分析內(nèi)容包括各潛在競爭對手的樓盤概況、配套情況、價格情況、戶型情況等。

3.其他在售樓盤及分析

分析內(nèi)容包括其他在售樓盤的基本情況、交通狀況、配套狀況、戶型統(tǒng)計、價格水平、客源層面、優(yōu)劣勢分析等。

（八）綜合結(jié)論

①該區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品類型和景觀營造的特點。

②本區(qū)域開發(fā)的樓盤建筑風(fēng)格和設(shè)計特點。

③本區(qū)域的戶型特點和面積分布情況。

④本區(qū)域樓盤客戶的主要特點。

（九）本區(qū)域房地產(chǎn)項目暢銷與滯銷的因素

1.暢銷特征

①交通便利，生活配套設(shè)施、教育配套設(shè)施完善。

②市場定位準(zhǔn)確。

③產(chǎn)品在當(dāng)?shù)厥袌鼍哂形ㄒ恍浴?/p>

④戶型設(shè)計相對較為合理、實用率高。

⑤產(chǎn)品的性價比高。

⑥物業(yè)管理到位。

⑦營銷定位及宣傳效果較好。

⑧企業(yè)及項目品牌具有影響力。

2.滯銷特征

①交通不便，生活配套設(shè)施不完善。

②企業(yè)運作項目資金鏈斷裂。

①規(guī)劃設(shè)計較差，戶型設(shè)計不合理，面積過大。

②總價過高，首付壓力相對較大。

⑤產(chǎn)品定位與營銷概念的設(shè)計與市場實際脫節(jié)。

⑥開發(fā)規(guī)模與開發(fā)時機出現(xiàn)錯位。

（十）調(diào)研結(jié)論

①項目市場環(huán)境、區(qū)域供求、項目競爭優(yōu)劣分析。

②項目發(fā)展建議，包括發(fā)展策略、目標(biāo)客戶特征以及具體建議等。

四、相關(guān)資料附錄

①入戶調(diào)研問卷。

②統(tǒng)計數(shù)據(jù)資料。

③訪談及會談記錄。

編制日期審核日期批準(zhǔn)日期

修改標(biāo)記修改處數(shù)修改日期