第一篇：旅游地產(chǎn)概念、特點(diǎn)、發(fā)展歷程及現(xiàn)狀介紹

相信搞旅游開發(fā)的對旅游地產(chǎn)一定很熟悉，不過如果想更細(xì)致的了解旅游地產(chǎn)還得從旅游地產(chǎn)的概念、特點(diǎn)、發(fā)展及現(xiàn)狀入手，下面是山合水易為大家整合的一些有關(guān)旅游地產(chǎn)的概念、特點(diǎn)、發(fā)展等內(nèi)容：

1、旅游地產(chǎn)的概念

一般認(rèn)為，旅游地產(chǎn)是依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目。較之一般的住宅，旅游地產(chǎn)的特點(diǎn)和優(yōu)勢在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值。目前國內(nèi)對于旅游地產(chǎn)尚未形成統(tǒng)一定論。更為廣泛的說法是，旅游地產(chǎn)是直接服務(wù)于旅游業(yè)或在空間上與旅游區(qū)有高度密切關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)開發(fā)。

另外，還有旅游休閑房產(chǎn)、景觀房產(chǎn)、“第一居所”、“第二居所”等概念。旅游休閑房產(chǎn)指當(dāng)旅游休閑業(yè)發(fā)展到一定階段，投資商依托具有豐富的旅游資源(包括自然景區(qū)、人造景區(qū))，為全部或部分實(shí)現(xiàn)度假休閑功能而開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營運(yùn)作的房地產(chǎn)項(xiàng)目，它是一種集投資與消費(fèi)于一體的新型物業(yè)模式。景觀房產(chǎn)是在房產(chǎn)開發(fā)過程中以景觀為賣點(diǎn)的房產(chǎn)建筑，由于旅游的開發(fā)多伴生有開發(fā)區(qū)地價(jià)的升值，而旅游區(qū)本身就是一種景觀資源，因此多把伴隨旅游區(qū)的開發(fā)而出現(xiàn)的旅游房產(chǎn)稱為景觀房產(chǎn)。

“第一居所”、“第二居所”的概念更側(cè)重于對居住方式的描述，“前者應(yīng)該是指都市人購置的，純粹為了家庭長期居住而非過度性安排、投資或休閑的居所。而所謂'第二'，即次要的、非主流的、輔助性的、過渡型的?！?/p>

2、旅游地產(chǎn)的特點(diǎn)

(1)優(yōu)雅的環(huán)境資源

旅游房地產(chǎn)開發(fā)多選擇在風(fēng)景名勝區(qū)，風(fēng)光秀麗、氣候宜人，同時(shí)也注意當(dāng)?shù)貧v史文化氛圍及文脈的開發(fā)。傳統(tǒng)房地產(chǎn)處于價(jià)位的思考，對自然環(huán)境的要求往往不是很高。

(2)專業(yè)的物業(yè)管理與酒店管理

與普通住宅相比，配套設(shè)施和服務(wù)是旅游房地產(chǎn)關(guān)注的重點(diǎn)。旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目除為客戶提供完善的日用設(shè)施外，同時(shí)解決水、電、道路、通信等一系列配套公用設(shè)施及購物、運(yùn)動、休閑娛樂運(yùn)動場地等，也就是為顧客創(chuàng)造一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅、設(shè)備齊全的小社會，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)則形成了旅游房地產(chǎn)專業(yè)的酒店管理特色。

(3)符合旅游度假的設(shè)計(jì)方案

旅游房地產(chǎn)開發(fā)的主要功能之一便是滿足人們的度假需求，旅游房地產(chǎn)的開發(fā)注重營造和諧、舒心、安靜、輕松的氣氛，營造一種旅游文化，使消費(fèi)者脫離日常工作壓力，復(fù)雜人際關(guān)系的困擾，尋到自己的一片凈土，身心得到調(diào)節(jié)。漫漫沙灘，青青草地，悠悠藍(lán)天……均是旅游房地產(chǎn)開發(fā)所追求的，其建筑風(fēng)格多突出休閑色彩。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了傳統(tǒng)開發(fā)對單純住宿條件要求。

(4)投資回報(bào)率高

旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營者以自己優(yōu)越的房產(chǎn)資源，標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)模式來吸引投資者，然后在經(jīng)營中獲利，同一房產(chǎn)可以在不同的時(shí)段租借給不同的消費(fèi)者，提高了房產(chǎn)的資金回收效率，對于一般旅游產(chǎn)品而言、投資回收是緩慢的。景區(qū)主要依靠每日的門票，酒店依靠房間的出租，小額的交易使其投資的回收期漫長，而對于住戶來說，首先可以將旅游房地產(chǎn)作為一種投資選擇，自己出錢買下其中的一個(gè)單元或多個(gè)單元，成為業(yè)主，然后再委托開發(fā)商去管理經(jīng)營，獲取相對穩(wěn)定的投資回報(bào)。

(5)消費(fèi)檔次高

旅游房地產(chǎn)自誕生便具有貴族化色彩，在國外它還是中產(chǎn)階級的消費(fèi)品。國內(nèi)旅游房地產(chǎn)的消費(fèi)者群集中在城市的高收入階層，他們經(jīng)濟(jì)狀況良好，希望擁有較高品位的住宿條件和度假環(huán)境，傳統(tǒng)的旅游項(xiàng)目已不能滿足需求。傳統(tǒng)旅游業(yè)中，酒店高中低檔的設(shè)立涵蓋了各個(gè)收入階層人們的消費(fèi)，景區(qū)游覽更是面向大眾推出的產(chǎn)品。

(6)消費(fèi)的可存儲性和期權(quán)消費(fèi)

旅游房地產(chǎn)在消費(fèi)時(shí)間上可以是多次的，即一次性購買多個(gè)時(shí)間段或生前永久性(如養(yǎng)老型酒店)的消費(fèi)權(quán)。時(shí)權(quán)酒店出售的便是每一單位的每一個(gè)時(shí)間份的一定年限內(nèi)的使用權(quán)。購買分時(shí)度假產(chǎn)品的消費(fèi)者還可將自己的度假權(quán)益交換至分布于世界各地的度假村。例如，密云“金海豚”的分時(shí)度假產(chǎn)權(quán)酒店的購買者不僅擁有其所有權(quán)或使用權(quán)，同時(shí)享有“亞洲酒店資源聯(lián)盟”所轄東南亞、港澳地區(qū)和內(nèi)地多處旅游勝地500多家四星級以上酒店的交換和使用權(quán)。在旅游業(yè)的其他領(lǐng)域，一般是在當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)刭徺I或提前異地預(yù)定產(chǎn)品，而在當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)叵M(fèi)，不存在儲存消費(fèi)和期權(quán)消費(fèi)。

3、旅游地產(chǎn)發(fā)展的歷程及現(xiàn)狀

(1)旅游房地產(chǎn)的起源

旅游房地產(chǎn)源于20世紀(jì)60年代歐洲的分時(shí)度假(timeshare，又稱vacationownership)概念。

在阿爾卑斯地區(qū)，為了讓前來滑雪度假地度假的歐美中產(chǎn)家庭買得起度假房地產(chǎn)，亞歷山大奈特將度假房產(chǎn)(他管理的一家旅館)按時(shí)段(一周)分別出售給不同的度假者，并給予每個(gè)購買者在一定時(shí)期內(nèi)享有度假地房產(chǎn)的住宿和娛樂設(shè)施的權(quán)利，同時(shí)這種權(quán)利可以轉(zhuǎn)售和轉(zhuǎn)讓。奈特的這種經(jīng)營方式可以看作最初的分時(shí)度假概念。

在法國地中海沿岸，由于度假風(fēng)氣的盛行也開發(fā)了大量海濱別墅。但由于房產(chǎn)價(jià)格高昂，多數(shù)家庭無力單獨(dú)購買度假別墅，而部分有能力購買別墅的用戶，每年的使用時(shí)間也非常有限，最多只有幾周，空置率很高，所以出現(xiàn)了親朋好友聯(lián)合購買一幢度假別墅供大家不同時(shí)間分別使用的情況，這種經(jīng)營方式也屬于最早期的分時(shí)度假概念。

(2)我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展

我國的旅游房地產(chǎn)開發(fā)始于20世紀(jì)90年代。在國內(nèi)一些城市房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)“泡沫”的時(shí)候，以“健康、運(yùn)動、休閑”為主題的旅游房地產(chǎn)開始興起，并取得了不俗的業(yè)績。旅游房地產(chǎn)最早在我國出現(xiàn)是分時(shí)度假的概念。

--20世紀(jì)90年代初，海南首先出現(xiàn)了分時(shí)度假酒店(產(chǎn)權(quán)酒店)的萌芽，但是并沒有獲得良好的市場反應(yīng)。

--20世紀(jì)90年代末，在假日旅游熱和旅游地房產(chǎn)大量空置的情況下，分時(shí)度假開始真正受到旅游飯店經(jīng)營者和房地產(chǎn)開發(fā)商們的普遍重視，并以旅游房地產(chǎn)這一概念傳播開來。

--2001年7月，在?？谂e辦“中國首屆旅游房地產(chǎn)博覽會暨首屆中國旅游房地產(chǎn)發(fā)展論壇”之后，旅游房地產(chǎn)和分時(shí)度假成了房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)共同關(guān)注的熱門話題，吸引了眾多包括大量海外、港臺投資者在內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

目前我國旅游地產(chǎn)雖有了一定發(fā)展，但仍處于發(fā)展起步階段，全國各地爭相打出旅游地產(chǎn)概念，東部為熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，項(xiàng)目發(fā)展以依托自然和人文資源為主，主要發(fā)展區(qū)域如下圖所示：

第二篇：光纖通信技術(shù)發(fā)展歷程、特點(diǎn)及現(xiàn)狀

學(xué)號： 20085044013 本科學(xué)年論文

學(xué)

院

物理電子工程學(xué)院

專

業(yè)

電子科學(xué)與技術(shù)

年

級

2008級

姓

名

王震

論文題目

光纖通信技術(shù)發(fā)展歷程、特點(diǎn)及現(xiàn)狀

指導(dǎo)教師

張新偉

職稱

講師

成績

2012年1月10日

目 錄

摘 要.......................................................1 Abstract................................................................1 緒 論.......................................................1 1光纖通信發(fā)展歷程..........................................1 1.1 世界光纖通信發(fā)展史.....................................1 1.2 中國光纖通信發(fā)展史.....................................2 2 光纖通信技術(shù)的特點(diǎn)........................................3 2.1 頻帶極寬，通信容量大...................................3 2.2 損耗低，中繼距離長.....................................3 2.3 抗電磁干擾能力強(qiáng).......................................3 2.4 無串音干擾，保密性好...................................3 3 不斷發(fā)展的光纖通信技術(shù)....................................3 3.1 SDH系統(tǒng)...............................................3 3.2 不斷增加的信道容量.....................................3 3.3 光纖傳輸距離...........................................4 3.4 向城域網(wǎng)發(fā)展...........................................4 3.5 互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展需求與下一代全光網(wǎng)絡(luò)發(fā)展趨勢.................4 4 結(jié)束語....................................................4 參考文獻(xiàn)....................................................4

光纖通信技術(shù)發(fā)展歷程、特點(diǎn)及現(xiàn)狀

摘 要：光纖通信是利用光作為信息載體、以光纖作為傳輸?shù)耐ㄐ欧绞?。光纖通信是以其傳輸頻帶寬、通信容量大、中繼距離長、損耗低特點(diǎn)，并具有抗電磁干擾能力強(qiáng)，保密性好的優(yōu)勢，光纖通信不僅可以應(yīng)用在通信的主干線路中，還可以應(yīng)用在電力通信控制系統(tǒng)中，進(jìn)行工業(yè)監(jiān)測、控制，而且在軍事領(lǐng)域的用途也越來越為廣泛。光纖通信技術(shù)正朝著超大容量、超長距離傳輸和交換、全光網(wǎng)絡(luò)方向發(fā)展。

關(guān)鍵詞：光纖通信；發(fā)展歷程；特點(diǎn)；發(fā)展現(xiàn)狀

緒論

光纖通信技術(shù)已成為現(xiàn)代通信的主要通信方式，在現(xiàn)代信息網(wǎng)中起著非常重要的作用，隨著信息技術(shù)的發(fā)展，大容量光纖通信網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，光電子技術(shù)將起到越來越重要的作用。光電子技術(shù)將繼微電子技術(shù)之后再次推動人類科學(xué)技術(shù)的革命。有專家預(yù)測，21世紀(jì)將是“光子世紀(jì)”，十年內(nèi)，光子產(chǎn)業(yè)可能會全面取代傳統(tǒng)電子工業(yè)，成為本世紀(jì)最大的產(chǎn)業(yè)。光纖通信又進(jìn)入了一個(gè)蓬勃發(fā)展的新時(shí)期，而這一次發(fā)展將涉及信息產(chǎn)業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域，其范圍更廣，技術(shù)更新，難度更大，動力更強(qiáng)，無疑將對21世紀(jì)信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和社會進(jìn)步產(chǎn)生巨大影響。光纖通信發(fā)展歷程

1.1 世界光纖通信發(fā)展史

光纖的發(fā)明，引起了通信技術(shù)的一場革命，是構(gòu)成21世紀(jì)即將到來的信息社會的一大要素。

1966年出生在中國上海的英籍華人高錕，發(fā)表論文《光頻介質(zhì)纖維表面波導(dǎo)》，提出用石英玻璃纖維（光纖）傳送光信號來進(jìn)行通信，可實(shí)現(xiàn)長距離、大容量通信。于1970年損失為20db/km的光纖研制出來了。據(jù)說康寧公司花費(fèi)3000萬美元，得到30米光纖樣品，認(rèn)為非常值得。這一突破，引起整個(gè)通信界的震動，世界發(fā)達(dá)國家開始投入巨大力量研究光纖通信。1976年，美國貝爾實(shí)驗(yàn)室在亞特蘭大到華盛頓間建立了世界第一條實(shí)用化的光纖通信線路，速率為45Mb/s，采用的是多模光纖，光源用的是發(fā)光管LED，波長是0.85微米的紅外光。在上世紀(jì)70年代末，大容量的單模光纖和長壽命的半導(dǎo)體激光器研制成功。光纖通信系統(tǒng)開始顯示出長距離、大容量無比的優(yōu)越性。

按理論計(jì)算：就光纖通信常用波長1.3微米和1.55微米波長窗口的容量至少有25000GHz。自然會想到采用多波長的波分復(fù)用技術(shù)WDM。1996年WDM技術(shù)取得突破，貝爾實(shí)驗(yàn)室發(fā)展了WDM技術(shù)，美國MCI公司在1997年開通了商用的WDM線路。光纖通信系統(tǒng)的速率從單波長的2.5Gb/s和10Gb/s爆炸性地發(fā)展到多波長的Tb/s(1Tb/s=1000Gb/s)傳輸。當(dāng)今實(shí)驗(yàn)室光系統(tǒng)速率已達(dá)10Tb/s，幾乎是用之不盡的，所以它的前景輝煌。1.2 中國光纖通信發(fā)展史

1973年，世界光纖通信尚未實(shí)用。郵電部武漢郵電科學(xué)研究院（當(dāng)時(shí)是武漢郵電學(xué)院）就開始研究光纖通信。由于武漢郵電科學(xué)研究院采用了石英光纖、半導(dǎo)體激光器和編碼制式通信機(jī)正確的技術(shù)路線，使我國在發(fā)展光纖通信技術(shù)上少走了不少彎路，從而使我國光纖通信在高新技術(shù)中與發(fā)達(dá)國家有較小的差距。

我國研究開發(fā)光纖通信正處于十年**時(shí)期，處于封閉狀態(tài)。國外技術(shù)基本無法借鑒，純屬自己摸索，一切都要自己搞，包括光纖、光電子器件和光纖通信系統(tǒng)。就研制光纖來說，原料提純、熔煉車床、拉絲機(jī)，還包括光纖的測試儀表和接續(xù)工具也全都要自己開發(fā)，困難極大。武漢郵電科學(xué)研究院，考慮到保證光纖通信最終能為經(jīng)濟(jì)建設(shè)所用，開展了全面研究，除研制光纖外，還開展光電子器件和光纖通信系統(tǒng)的研制，使我國至今具有了完整的光纖通信產(chǎn)業(yè)。

1978年改革開放后，光纖通信的研發(fā)工作大大加快。上海、北京、武漢和桂林都研制出光纖通信試驗(yàn)系統(tǒng)。1982年郵電部重點(diǎn)科研工程“八二工程”在武漢開通。該工程被稱為實(shí)用化工程，要求一切是商用產(chǎn)品而不是試驗(yàn)品，要符合國際CCITT標(biāo)準(zhǔn)，要由設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)、工人施工，而不是科技人員施工。從此中國的光纖通信進(jìn)入實(shí)用階段。

在20世紀(jì)80年代中期，數(shù)字光纖通信的速率已達(dá)到144Mb/s，可傳送1980路電話，超過同軸電纜載波。于是，光纖通信作為主流被大量采用，在傳輸干線上全面取代電纜。經(jīng)過國家“六五”、“七五”、“八五”和“九五”計(jì)劃，中國已建成“八縱八橫”干線網(wǎng)，連通全國各省區(qū)市?，F(xiàn)在，中國已敷設(shè)光纜總長約250萬公里。光纖通信已成為中國通信的主要手段。在國家科技部、計(jì)委、經(jīng)委的安排下，1999年中國生產(chǎn)的8×2.5Gb/s WDM系統(tǒng)首次在青島至大連開通，隨之沈陽至大連的32×2.5Gb/s WDM光纖通信系統(tǒng)開通。2005年3.2Tbps超大容量的光纖通信系統(tǒng)在上海至杭州開通，是至今世界容量最大的實(shí)用線路。

中國已建立了一定規(guī)模的光纖通信產(chǎn)業(yè)。中國生產(chǎn)的光纖光纜、半導(dǎo)體光電子器件和光纖通信系統(tǒng)能供國內(nèi)建設(shè)，并有少量出口。光纖通信技術(shù)的特點(diǎn)

2.1 頻帶極寬，通信容量大

光纖的傳輸帶寬比銅線或電纜大得多。對于單波長光纖通信系統(tǒng)，由于終端設(shè)備的限制往往發(fā)揮不出帶寬大的優(yōu)勢。因此需要技術(shù)來增加傳輸?shù)娜萘浚芗ǚ謴?fù)用技術(shù)就能解決這個(gè)問題。2.2 損耗低，中繼距離長

目前，商品石英光纖和其它傳輸介質(zhì)相比的損耗是最低的；如果將來使用非石英極低損耗傳輸介質(zhì)，理論上傳輸?shù)膿p耗還可以降到更低的水平。這就表明通過光纖通信系統(tǒng)可以減少系統(tǒng)的施工成本，帶來更好的經(jīng)濟(jì)效益。2.3 抗電磁干擾能力強(qiáng)

石英有很強(qiáng)的抗腐蝕性，而且絕緣性好。而且它還有一個(gè)重要的特性就是抗電磁干擾的能力很強(qiáng)，它不受外部環(huán)境的影響，也不受人為架設(shè)的電纜等干擾。這一點(diǎn)對于在強(qiáng)電領(lǐng)域的通訊應(yīng)用特別有用，而且在軍事上也大有用處。2.4 無串音干擾，保密性好

在電波傳輸?shù)倪^程中，電磁波的傳播容易泄露，保密性差。而光波在光纖中傳播，不會發(fā)生串?dāng)_的現(xiàn)象，保密性強(qiáng)。除以上特點(diǎn)之外，還有光纖徑細(xì)、重量輕、柔軟、易于鋪設(shè)；光纖的原材料資源豐富，成本低；溫度穩(wěn)定性好、壽命長。正是因?yàn)楣饫w的這些優(yōu)點(diǎn)，光纖的應(yīng)用范圍越來越廣。不斷發(fā)展的光纖通信技術(shù)

3.1 SDH系統(tǒng)

光通信從一開始就是為傳送基于電路交換的信息的，所以客戶信號一般是TDM的連續(xù)碼流，如PDH、SDH等。伴隨著科技的進(jìn)步，特別是計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，傳輸數(shù)據(jù)也越來越大。分組信號與連續(xù)碼流的特點(diǎn)完全不同，它具有不確定性，因此傳送這種信號，是光通信技術(shù)需要解決的難題。而且兩種傳送設(shè)備也是有很大區(qū)別的。3.2 不斷增加的信道容量 光通信系統(tǒng)能從PDH發(fā)展到SDH，從155Mb/s發(fā)展到l0Gb/s，近來，40GB/s已實(shí)現(xiàn)商品化。專家們在研究更大容量的，如160Gb/s(單波道)系統(tǒng)已經(jīng)試驗(yàn)成功，目前還在為其制定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。此外，科學(xué)家還在研究系統(tǒng)容量更大的通訊技術(shù)。3.3 光纖傳輸距離

從宏觀上說，光纖的傳輸距離是越遠(yuǎn)越好，因此研究光纖的研究人員們，一直在這方面努力。在光纖放大器投入使用后，不斷有對光纖傳輸距離的突破，為增大無再生中繼距離創(chuàng)造了條件。3.4 向城域網(wǎng)發(fā)展

光傳輸目前正從骨干網(wǎng)向城域網(wǎng)發(fā)展，光傳輸逐漸靠近業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)。而人們通常認(rèn)為光傳輸作為一種傳輸信息的手段還不適應(yīng)城域網(wǎng)。作為業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)，既接近用戶，又能保證信息的安全傳輸，而用戶還希望光傳輸能帶來更多的便利服務(wù)。3.5 互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展需求與下一代全光網(wǎng)絡(luò)發(fā)展趨勢

近年來，互聯(lián)網(wǎng)業(yè)發(fā)展迅速，IP業(yè)務(wù)也隨之火爆。研究表明，隨著IP業(yè)的迅速發(fā)展，通信業(yè)將面臨“洗牌”，并孕育著新技術(shù)的出現(xiàn)。隨著軟件控制的進(jìn)一步開發(fā)和發(fā)展，現(xiàn)代的光通信正逐步向智能化發(fā)展，它能靈活的讓營運(yùn)者自由的管理光傳輸。而且還會有更多的相關(guān)應(yīng)用應(yīng)運(yùn)而生，為人們的使用帶來更多的方便。

綜上所述，以高速光傳輸技術(shù)、寬帶光接入技術(shù)、節(jié)點(diǎn)光交換技術(shù)、智能光聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為核心，并面向IP互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用的光波技術(shù)是目前光纖傳輸?shù)难芯繜狳c(diǎn)，而在以后，科學(xué)家還會繼續(xù)對這一領(lǐng)域的研究和開發(fā)。從未來的應(yīng)用來看，光網(wǎng)絡(luò)將向著服務(wù)多元化和資源配置的方向發(fā)展，為了滿足客戶的需求，光纖通信的發(fā)展不僅要突破距離的限制，更要向智能化邁進(jìn)。結(jié)束語

現(xiàn)在光通信網(wǎng)絡(luò)的容量雖然已經(jīng)很大，但還有許多應(yīng)用能力在閑置，今后隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展先導(dǎo)的信息需求也必然不斷增長，一定會超過現(xiàn)有網(wǎng)絡(luò)能力，推動通信網(wǎng)絡(luò)的繼續(xù)發(fā)展。因此，光纖通信技術(shù)在應(yīng)用需求的推動下，一定不斷會有新的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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第三篇：工業(yè)旅游現(xiàn)狀特點(diǎn)

? 工業(yè)旅游是以工廠、企業(yè)、公司等工業(yè)場所作為旅游客體的一種專項(xiàng)旅游。工業(yè)旅游最早起源于法國，20世紀(jì)50年代，法國雪鐵龍汽車制造公司率先開放生產(chǎn)車間，允許客人參觀其生產(chǎn)流水線，引起轟動，隨后眾多廠商紛紛效仿，一時(shí)間參觀工業(yè)企業(yè)成為“時(shí)尚”。當(dāng)今西方幾乎所有大企業(yè)都定期向公眾開放，許多著名企業(yè)因此成為旅游景點(diǎn)。工業(yè)旅游在我國還是一種相對新型的旅游產(chǎn)品，但從誕生伊始，它就受到了旅游者的追捧。2004年“十一”黃金周期間，工業(yè)旅游更以其在價(jià)格、區(qū)位方面的優(yōu)勢及產(chǎn)品的獨(dú)特的魅力吸引了大批游客，各地紛紛傳來工業(yè)旅游勢頭強(qiáng)勁的相關(guān)報(bào)道。

一、我國工業(yè)旅游發(fā)展歷程及現(xiàn)狀

1.我國工業(yè)旅游發(fā)展歷程。(1)企業(yè)自發(fā)組織階段。20世紀(jì)90年代以前，在中國工業(yè)企業(yè)參觀的對象大多是官方和業(yè)界人士，嚴(yán)格來講，這種形式的參觀接待并不能算是真正意義上的工業(yè)旅游。我國的真正的工業(yè)旅游出現(xiàn)于20世紀(jì)90年代中期。1994年，長春第一汽車集團(tuán)組建了一汽實(shí)業(yè)旅行社，對外開放了卡車生產(chǎn)線、紅旗轎車生產(chǎn)線、捷達(dá)轎車生產(chǎn)線及汽車研究所樣車陳列室。北京三元、燕山石化、燕京啤酒等企業(yè)紛紛對游人開放，國內(nèi)其他一些知名企業(yè)也紛紛開始涉足工業(yè)旅游項(xiàng)目。(2)政府規(guī)范管理階段。2001年，國家旅游局正式啟動工農(nóng)業(yè)旅游這一項(xiàng)目，到2004年3月底，全國340多個(gè)企業(yè)向國家旅游局提出申報(bào)驗(yàn)收的要求。在匯總和審議驗(yàn)收結(jié)果的基礎(chǔ)上，國家旅游局于2004年7月正式命名306家全國工農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)，其中工業(yè)旅游示范點(diǎn)103家。在國家旅游局制定實(shí)施的《全國工農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)檢查標(biāo)準(zhǔn)(試行)》中，對工業(yè)旅游示范點(diǎn)的諸多方面都作了詳盡的規(guī)定，通過政府的規(guī)范管理，可以促進(jìn)工業(yè)旅游健康有序地開展，避免一窩蜂地盲目上馬而造成資源浪費(fèi)、質(zhì)量低下等弊端。

2.我國工業(yè)旅游發(fā)展現(xiàn)狀分析。(1)地域分析。現(xiàn)階段，我國的工業(yè)旅游點(diǎn)在地域分布上與工業(yè)發(fā)展?fàn)顩r基本吻合，即在老工業(yè)基地和新興工業(yè)城市發(fā)展較快。在國家命名的103家工業(yè)旅游示范單位中，27個(gè)省、市、自治區(qū)榜上有名，其中經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁的浙江省占據(jù)11席，排在首位，第二名是傳統(tǒng)工業(yè)河南省(10席)，接下來是東北老工業(yè)基地遼寧省(9席)，吉林省(8席)，廣東、山東、安徽各列6席。以上六省的示范點(diǎn)共有56個(gè)，占據(jù)了全部示范點(diǎn)的一半強(qiáng)。工業(yè)旅游發(fā)展較好的地區(qū)基本上集中在中國的中東部，西部由于區(qū)位條件所限，本身的工業(yè)旅游資源不很豐富，在示范點(diǎn)中上榜者寥寥。(2)行業(yè)分析。在103個(gè)工業(yè)旅游示范點(diǎn)當(dāng)中，人圍者大都是行業(yè)領(lǐng)先者，如四川長虹、青島海爾、上海寶鋼、山西杏花村等。其中，造酒業(yè)共有17家，包括長江三峽工程壩區(qū)、秦山核電站在內(nèi)的發(fā)電廠等電力企業(yè)共有12家，鋼鐵、陶瓷制造業(yè)各6家、采礦業(yè)5家。從行業(yè)分布上可以發(fā)現(xiàn)：我國的工業(yè)旅游在行業(yè)分布上也很不均衡，主要集中在一些傳統(tǒng)工業(yè)如食品業(yè)、能源業(yè)和傳統(tǒng)加工制造業(yè)上，像遼寧沈飛航空博覽園之類的高科技工業(yè)的比重過小。

二、我國工業(yè)旅游的特點(diǎn)

1.工業(yè)旅游的出現(xiàn)受到工業(yè)發(fā)展和旅游發(fā)展的雙重制約。工業(yè)旅游是歷史的產(chǎn)物。只有當(dāng)工業(yè)與旅游業(yè)發(fā)展較成熟時(shí)，工業(yè)旅游才會應(yīng)運(yùn)而生。工業(yè)是發(fā)展工業(yè)旅游的基礎(chǔ)，旅游業(yè)發(fā)展得再成熟，沒有工業(yè)做支撐，工業(yè)旅游也無從搞起。旅游業(yè)是發(fā)展工業(yè)旅游的必要條件，工業(yè)的高度發(fā)達(dá)也不意味著工業(yè)旅游就一定興旺。20世紀(jì)90年代中期以后，我國旅游者逐漸成熟起來，對旅游產(chǎn)品的要求開始趨向多樣化，在市場意識的指導(dǎo)下，適時(shí)推出工業(yè)旅游，立即受到了游客的熱烈歡迎。

2.工業(yè)旅游具有多效益性。(1)開發(fā)工業(yè)旅游可以帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。工業(yè)旅游的經(jīng)濟(jì)效益主要是通過增加門票收入、促進(jìn)企業(yè)相關(guān)服務(wù)業(yè)發(fā)展和無形廣告收入來體現(xiàn)的。特別是后者，工業(yè)旅游可以通過讓游客參觀企業(yè)，宣傳企業(yè)的文化，促進(jìn)真實(shí)購買，培養(yǎng)忠實(shí)顧客群。這種經(jīng)濟(jì)效益是很難以金錢衡量的。(2)工業(yè)旅游具有社會效益。人們帶著疑問走進(jìn)企業(yè)，參觀完畢后，他們得到了滿意的答案，增長了見識，這對提高民眾素質(zhì)不失為一個(gè)好的方法。此外，開展工業(yè)旅游還可以解決一部分人的就業(yè)問題，并能提升企業(yè)所在城市形象，促進(jìn)城市各方面協(xié)調(diào)發(fā)展。(3)發(fā)展工業(yè)旅游可以改善環(huán)境。工業(yè)企業(yè)以往一直是城市污染的罪魁禍?zhǔn)字?。而企業(yè)在搞工業(yè)旅游時(shí)，會把優(yōu)美的環(huán)境作為一個(gè)重要方面來展示。

3.青少年是工業(yè)旅游的主力軍。據(jù)報(bào)道，在首鋼、寶鋼旅游的游客以大中學(xué)生為主，其中，以學(xué)校出面，集體組織的形式居多。大學(xué)生參觀常常有輔助教學(xué)的目的，而中學(xué)生則以擴(kuò)大知識面或愛國主義教育為主。

4.除去專業(yè)參觀外，游客以國內(nèi)為主。一般情況下，游客出國旅游時(shí)，選擇的旅游景點(diǎn)多是一些著名的自然風(fēng)景區(qū)、休閑度假地和歷史名勝觀光區(qū)，只有那些抱有專業(yè)目的的游客才會選擇進(jìn)行工業(yè)旅游。這種主要是出國旅游的時(shí)間有限，人們一般傾向于選擇當(dāng)?shù)刈罹叽硇缘木坝^參觀游覽。而國內(nèi)游客特別是當(dāng)?shù)赜慰蛣t不然，地理上的近便性促使他們在選擇工業(yè)旅游時(shí)更加積極。在我國，這種特征更明顯。由于我國的工業(yè)相對我國的主要客源國處于相對低勢，因而國外的游客數(shù)量較少。即便是在國內(nèi)，游客也以當(dāng)?shù)貫橹?。如廣州在推出工業(yè)游時(shí)的市場定位就是廣州及周邊市民。

三、我國工業(yè)旅游的開發(fā)模式

發(fā)展工業(yè)旅游的模式不一而足，要根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)、特點(diǎn)進(jìn)行合理的開發(fā)?？偟恼f來，我國在開發(fā)工業(yè)旅游時(shí)有如下幾種模式可供借鑒：

1.專業(yè)型開發(fā)模式。對于以現(xiàn)代化科學(xué)技術(shù)和先進(jìn)的生產(chǎn)工藝為主要內(nèi)容的工業(yè)旅游，如美國硅谷、日本筑波科學(xué)城、我國西昌衛(wèi)生發(fā)射中心等，可以采取專業(yè)型開發(fā)模式。除去在特定的場所參觀游覽外，可在建相關(guān)的博物館、展覽廳，配備專職導(dǎo)游員對各種科學(xué)技術(shù)現(xiàn)象進(jìn)行現(xiàn)場講解，邀請專家舉辦專場的科普性知識講座，出售一些相關(guān)仿制科技產(chǎn)品、書籍等上下功夫，多方面為游客提供專業(yè)知識。

2.公園型開發(fā)模式。工業(yè)旅游的對象如果是一些已經(jīng)過時(shí)的、甚至是已經(jīng)廢棄的比較落后的生活工藝、生產(chǎn)模式，比如開采了多年的各類礦區(qū)，蒸汽機(jī)制造廠和老火車廠等，可以在再現(xiàn)當(dāng)年輝煌生產(chǎn)場景的基礎(chǔ)上，將整個(gè)廠區(qū)加以綠化改造，變?yōu)榫坝^公園。例如，德國蒂森公司將1985年停產(chǎn)的一家企業(yè)改造為以煤、鋼鐵工業(yè)景觀為背景的大型景觀公園。該公園占地 2.3平方公里，內(nèi)容豐富多樣，既有青少年活動場所，又可進(jìn)行各種文藝演出活動。我國的一些企業(yè)在開發(fā)工業(yè)旅游時(shí)可借鑒這一模式。

3.綜合型開發(fā)模式。當(dāng)工業(yè)旅游與自然景觀、人文景觀融為一體時(shí)，適宜采用綜合開發(fā)的模式。如美國拉斯維加斯及其附近的建在沙漠中的胡佛水庫、我國三峽庫區(qū)、浙江省安吉天荒坪抽水蓄能電站等。這些地方既有優(yōu)美的自然風(fēng)光，又有獨(dú)特的工業(yè)旅游資源，發(fā)展工業(yè)旅游具備得天獨(dú)厚的條件。在這種類型的工業(yè)區(qū)內(nèi)，除了作為主要游覽對象的工業(yè)景觀和自然風(fēng)光外，還可考慮在旅游的其他要素上大做文章，譬如修建購物中心、美食文化街、體育中心、游樂園、影劇院等配套設(shè)施，吸引大量旅游和休閑的人流。以三峽庫區(qū)為例，正是在旅游諸要素上下大功夫才成為我國工業(yè)旅游的典范。中外游客在領(lǐng)略到了三峽自然山水的美麗風(fēng)光和人類宏偉的水利工程之余，還可以滿足各種各樣的旅游需要。從1997—2004年，其累計(jì)接待中外游客達(dá)300多萬人次，取得了不俗的經(jīng)濟(jì)社會效益。

4.特定型開發(fā)模式。特定型開發(fā)模式指以展示特定生產(chǎn)模式、生產(chǎn)工藝為主的工業(yè)旅游模式，當(dāng)前我國的大多數(shù)工業(yè)旅游都是這樣一種開發(fā)模式。為避免雷同，各個(gè)企業(yè)應(yīng)在挖掘自身特點(diǎn)的基礎(chǔ)上整合工業(yè)旅游資源，推出獨(dú)具特色的工業(yè)旅游產(chǎn)品。如作為中國汽車工業(yè)的搖籃，“一汽”集團(tuán)在開發(fā)工業(yè)旅游時(shí)便做足了汽車牌。他們重點(diǎn)發(fā)展了五個(gè)汽車旅游項(xiàng)目，除去游覽生產(chǎn)線的“現(xiàn)代化汽車生產(chǎn)觀光旅游”外，還有以汽車博物館為依托的“世界名車風(fēng)采觀光旅游”、充分利用“一汽”歷史的“汽車歷史文化觀光旅游”，強(qiáng)調(diào)參與性的“汽車娛樂觀光旅游”和注重購物的“汽車購物觀光旅游”。惟有對旅游資源進(jìn)行科學(xué)合理的開發(fā)、設(shè)計(jì)，才能打造出有生命力的工業(yè)旅游產(chǎn)品。

四、發(fā)展工業(yè)旅游的幾點(diǎn)思考

應(yīng)該看到，中國的工業(yè)旅游興起的時(shí)間還很短，在工業(yè)旅游的發(fā)展過程中還存在一些有待解決的問題。

1.轉(zhuǎn)變守舊觀念。不可否認(rèn)，中國確實(shí)還有很多企業(yè)要么認(rèn)為搞工業(yè)旅游是不務(wù)正業(yè)，要么認(rèn)為工業(yè)旅游是“小兒科”，成不了大氣候，再加上工業(yè)旅游產(chǎn)品很難立即帶來可觀的利潤，因此這些企業(yè)對工業(yè)旅游更加不感興趣。陳舊的觀念必然導(dǎo)致他們的工業(yè)旅游或者仍舊停留在原先的行政接待性質(zhì)上，或者是被動上馬，投入少，管理差。只有轉(zhuǎn)變這種觀念，才能使我國工業(yè)旅游健康發(fā)展。

2，避免盲目上馬。我國很多地方在發(fā)展旅游業(yè)時(shí)容易犯盲目從眾的錯(cuò)誤，一度風(fēng)風(fēng)火火即而無聲無息的主題公園熱就是一個(gè)實(shí)例。搞工業(yè)旅游不能一哄而上，各地各企業(yè)應(yīng)保持頭腦清醒，根據(jù)自身的條件審時(shí)度勢地進(jìn)行開發(fā)。開展工業(yè)旅游的企業(yè)應(yīng)具備一定的條件，包括：(1)資金相對充足。雖然相對其他類型的風(fēng)景區(qū)工業(yè)旅游的投資門檻較低，但想把工業(yè)旅游做大、做強(qiáng)、做出特色也需要為數(shù)可觀的一筆資金。長春第一汽車集團(tuán)為全面改善旅游環(huán)境，樹立工業(yè)旅游形象，專門投資4.3億元對廣場街道進(jìn)行大規(guī)模的綠化、彩化、亮化和美化改造。(2)企業(yè)有一定的知名度。開展工業(yè)旅游的企業(yè)應(yīng)該在行業(yè)中處于領(lǐng)先地位。選擇工業(yè)旅游的游客想看到的是具有代表性的工藝，科學(xué)的管理，一流的生產(chǎn)線，特別是那些有一定知名度的企業(yè)對游客的吸引力更大一些。在國家頒布的首批工業(yè)旅游示范點(diǎn)中，我們看到的大多都是行業(yè)領(lǐng)頭人。(3)與旅游相關(guān)的配套齊全。工業(yè)旅游并不是簡單的“工”、“旅”結(jié)合。開發(fā)工業(yè)旅游要求相應(yīng)的配套設(shè)施，如專供游客通行的參觀通道、廠區(qū)內(nèi)的各種指示標(biāo)牌、專門的交通運(yùn)輸工具等。當(dāng)然，由于工業(yè)旅游所游覽的對象專業(yè)性較強(qiáng)，還需配備專職的導(dǎo)游人員進(jìn)行現(xiàn)場講解。

3.注意安全問題。安全問題是雙向的。既要注意游客的安全，又要注意企業(yè)及產(chǎn)品的安全。有的工業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)過程畢竟是有一定的危險(xiǎn)性的，在旅游者參觀游覽的過程中，要在廠區(qū)適宜的地方樹立安全警示牌并由導(dǎo)游員多作提醒，避免發(fā)生游客安全事故。就企業(yè)安全問題而言，一是顧慮游客參觀會涉及企業(yè)機(jī)密，再就是有的企業(yè)在衛(wèi)生安全等方面有限制。前者使一部分企業(yè)在開展工業(yè)旅游時(shí)顧慮重重，做出嚴(yán)禁拍照等規(guī)定。其實(shí)如果連在西昌衛(wèi)星發(fā)射中心參觀都可以在發(fā)射架下留影的話，一般企業(yè)又有什么可誠惶誠恐的呢?避免機(jī)密外泄，可以在最初設(shè)計(jì)工業(yè)旅游線路時(shí)即慎重考慮，不宜參觀的環(huán)節(jié)不對外開放，另外在組織參觀時(shí)可嚴(yán)密注意游客動向。對于后者，比如某些食品加工行業(yè)，可以采取隔離通道或限制大規(guī)模參觀等方式加以解決。

4.進(jìn)行全面、深層開發(fā)。要客觀面對我國的工業(yè)旅游?？偟恼f來，我國的工業(yè)旅游目前還處于開發(fā)的初級階段，產(chǎn)品趨同現(xiàn)象比較嚴(yán)重。從上文對工業(yè)旅游示范點(diǎn)的行業(yè)分析可以看出，在工業(yè)內(nèi)部眾多的行業(yè)中，開發(fā)工業(yè)旅游產(chǎn)品的行業(yè)還很不全面。而各個(gè)工業(yè)旅游產(chǎn)品也大都是以參觀生產(chǎn)線為主，這樣的工業(yè)旅游產(chǎn)品的開發(fā)層次是很淺的，有待于進(jìn)一步提高。反觀國外的工業(yè)旅游，其開發(fā)已相當(dāng)全面，食、宿、行、游、購、娛早巳融為一體。如在美國匹茲堡，鋼鐵大王的酒店是鋼鐵大樓，玻璃巨頭的餐廳就是玻璃大廈……優(yōu)美的工業(yè)園區(qū)、先進(jìn)的生產(chǎn)工藝，每一處都散發(fā)著經(jīng)久的魅力，讓置身其中的游客無時(shí)無刻不感受新奇有趣。另外，進(jìn)行工業(yè)旅游開發(fā)應(yīng)該將企業(yè)的文化融入游覽過程，讓參觀者在游覽時(shí)對企業(yè)產(chǎn)生強(qiáng)烈的認(rèn)同感。這些主要通過科學(xué)的管理、嚴(yán)格的紀(jì)律、人性的關(guān)懷、廠區(qū)的風(fēng)貌、員工的精神面貌等方面得以體現(xiàn)。

五、結(jié)

語

隨著中國旅游業(yè)的不斷發(fā)展，旅游者的不斷成熟，相應(yīng)的旅游產(chǎn)品形式也不斷豐富起來。作為一種新興的旅游方式，工業(yè)旅游是對傳統(tǒng)的觀光、度假旅游的一種很好的補(bǔ)充。發(fā)展工業(yè)旅游可以豐富我國的旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，分流傳統(tǒng)風(fēng)景名勝區(qū)的游客。企業(yè)借助工業(yè)旅游這樣一個(gè)載體可以與游客溝通，傳達(dá)企業(yè)信息之余還可以取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。游客通過工業(yè)旅游可以掌握相關(guān)科技知識，提高自身素質(zhì)。發(fā)展工業(yè)旅游可謂一舉數(shù)得。不過，我們也應(yīng)該清醒地看到，和發(fā)達(dá)國家相比我國的工業(yè)旅游在很多方面還存在相當(dāng)?shù)牟罹?。企業(yè)在進(jìn)行工業(yè)旅游產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)一定要擺脫粗放式思維模式，力爭做精做細(xì)、做出特色，惟有如此，我國的工業(yè)旅游才有可能從“方興未艾”成長為“常盛不衰”。

第四篇：私募基金特點(diǎn)及發(fā)展歷程

私募基金特點(diǎn)及發(fā)展歷程

私募股權(quán)基金的運(yùn)作方式是股權(quán)投資，即通過增資擴(kuò)股或股份轉(zhuǎn)讓的方式，獲得非上市公司股份，并通過股份增值轉(zhuǎn)讓獲利。股權(quán)投資的特點(diǎn)包括：

1．股權(quán)投資的收益十分豐厚。與債權(quán)投資獲得投入資本若干百分點(diǎn)的孳息收益不同，股權(quán)投資以出資比例獲取公司收益的分紅，一旦被投資公司成功上市，私募股權(quán)投資基金的獲利可能是幾倍或幾十倍。

2．股權(quán)投資伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)。股權(quán)投資通常需要經(jīng)歷若干年的投資周期，而因?yàn)橥顿Y于發(fā)展期或成長期的企業(yè)，被投資企業(yè)的發(fā)展本身有很大風(fēng)險(xiǎn)，如果被投資企業(yè)最后以破產(chǎn)慘淡收場，私募股權(quán)基金也可能血本無歸。

3．股權(quán)投資可以提供全方位的增值服務(wù)。私募股權(quán)投資在向目標(biāo)企業(yè)注入資本的時(shí)候，也注入了先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和各種增值服務(wù)，這也是其吸引企業(yè)的關(guān)鍵因素。在滿足企業(yè)融資需求的同時(shí)，私募股權(quán)投資基金能夠幫助企業(yè)提升經(jīng)營管理能力，拓展采購或銷售渠道，融通企業(yè)與地方政府的關(guān)系，協(xié)調(diào)企業(yè)與行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)的關(guān)系。全方位的增值服務(wù)是私募股權(quán)投資基金的亮點(diǎn)和競爭力所在。

發(fā)展歷程

私募股權(quán)基金起源于美國。20世紀(jì)末，有不少富有的私人銀行家通過律師、會計(jì)師的介紹和安排，將資金投資于風(fēng)險(xiǎn)較大的石油、鋼鐵、鐵路等新興產(chǎn)業(yè)，這類投資完全是由投資者個(gè)人決策，沒有專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行組織，這就是私募股權(quán)基金的雛形。

現(xiàn)代PE產(chǎn)業(yè)先后經(jīng)歷了4個(gè)重要時(shí)期的發(fā)展。

1946～1981年的初PE時(shí)期，一些小型的私人資產(chǎn)投資以及小型企業(yè)對私募的接觸使PE得到起步。

1982～1993年的第一次經(jīng)濟(jì)蕭條和繁榮的循環(huán)使PE發(fā)展到第二個(gè)時(shí)期，這一時(shí)期的特點(diǎn)是出現(xiàn)了一股大量以垃圾債券為資金杠桿的收購浪潮，并在20世紀(jì)80年代末90年代初在幾乎崩潰的杠桿收購產(chǎn)業(yè)環(huán)境下仍瘋狂購買著名的美國食品煙草公司雷諾納貝斯克（RJR Nabisco）中達(dá)到高潮。

PE在第二次經(jīng)濟(jì)循環(huán)（1992～2002年）中得到洗滌并經(jīng)歷了其第三個(gè)時(shí)期的進(jìn)化。這一時(shí)期的初期也就是20世紀(jì)90年代初期逐漸浮現(xiàn)出一系列金融和經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，比如儲蓄和貸款危機(jī)，內(nèi)幕交易丑聞以及房地產(chǎn)業(yè)危機(jī)。這一時(shí)期出現(xiàn)了更多制度化的私募股權(quán)投資企業(yè)，并在1999～2000年的互聯(lián)網(wǎng)泡沫時(shí)期達(dá)到了發(fā)展的高潮。

2003～2007年成為PE發(fā)展的第四個(gè)重要時(shí)期，全球經(jīng)濟(jì)由之前的互聯(lián)網(wǎng)泡沫逐步走弱，杠桿收購也達(dá)到了空前的規(guī)模，從而使私募企業(yè)的制度化也得到了空前的發(fā)展。從2007年美國黑石集團(tuán)（Blackstone Group）的IPO中我們可以得到充分的印證。

國際私募股權(quán)投資基金經(jīng)過50多年的發(fā)展，成為僅次于銀行貸款和IPO的重要融資手段。國際私募股權(quán)投資基金規(guī)模龐大，投資領(lǐng)域廣闊，資金來源廣泛，參與機(jī)構(gòu)多樣。目前西方國家私募股權(quán)投資基金占其GDP份額已達(dá)到4%～5%。迄今為止，全球已有數(shù)千家私募股權(quán)投資公司，黑石、KKR、凱雷、貝恩、阿波羅、德州太平洋、高盛、美林等機(jī)構(gòu)是其中的佼佼者。

第五篇：淺談我國旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀及其發(fā)展空間

淺談我國旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀及其發(fā)展空間

摘要：近幾年，旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)在我國的發(fā)展持續(xù)升溫，為旅游房地產(chǎn)提供了巨大的發(fā)展空間。作為一種新興產(chǎn)業(yè)模式，旅游房地產(chǎn)在我國存在著廣闊的發(fā)展前景，市場運(yùn)營已初露端倪。但由于旅游房地產(chǎn)在我國尚處于起步階段，發(fā)展過程中暴露出了一些問題。采取相應(yīng)的措施，加強(qiáng)監(jiān)督管理，對促進(jìn)旅游房地產(chǎn)的規(guī)范發(fā)展，具有十分重要的意義。關(guān)鍵詞：旅游房地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)

1.背景分析

1.1 旅游房地產(chǎn)的概念

旅游一直是房地產(chǎn)投資開發(fā)的一個(gè)重要領(lǐng)域，除按傳統(tǒng)方式開發(fā)經(jīng)營的酒店和度假村外，隨著度假旅游的興起而旅游房地產(chǎn)運(yùn)營而生。所謂旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式，開發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游功能。包括利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有投資回報(bào)和多種功能的住宅項(xiàng)目，如景區(qū)住宅、海景住宅、風(fēng)景名勝區(qū)度假村、民俗度假村等，以滿足人們休閑度假旅游的需求。

目前旅游房地產(chǎn)按其所有權(quán)和使用權(quán)的大小可分為幾種形態(tài)：一是分時(shí)度假（時(shí)權(quán)酒店），客戶支付一定的費(fèi)用就可以擁有一定時(shí)段的物業(yè)居住和使用權(quán)；二是產(chǎn)權(quán)酒店，產(chǎn)權(quán)酒店是指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人可以委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行管理，用于營業(yè)，獲取一定的投資回報(bào)(北京的金色假日產(chǎn)權(quán)酒店、快樂無窮大等)；三是主題社區(qū)或景區(qū)住宅，這類項(xiàng)目實(shí)際上是旅游休閑設(shè)施和住宅兩大塊拼湊在一起，但前者不出賣產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)給個(gè)人，后者實(shí)際就是商品住宅，可以購買完全產(chǎn)權(quán)（高爾夫、登山、滑雪運(yùn)動度假村等）；四是房地產(chǎn)大盤或者新城區(qū)項(xiàng)目，由于開發(fā)面積很大或者周圍有需要保護(hù)或可以借力的生態(tài)環(huán)境，因此，就出現(xiàn)了不同于小區(qū)配套景觀的、大規(guī)模人為造景或者自然借景的開發(fā)項(xiàng)目。

1.2 市場環(huán)境

近年來，隨著旅游消費(fèi)的不斷增長和人們旅游觀念的日漸成熟，我國旅游業(yè)在經(jīng)歷了初期單純以觀光為目的的發(fā)展階段后，度假休閑式旅游正逐漸取代過去走馬觀花式的旅游，成為旅游消費(fèi)的主流。人們開始不再追求花最少的錢，用最短的時(shí)間，玩盡可能多的景點(diǎn)這種浮光掠影、趕場似的旅游，而是開始追求旅游過程中高質(zhì)量的休閑和享受，渴望身心徹底的放松。例如到風(fēng)景秀麗的地方小住幾天，或到度假區(qū)修心養(yǎng)性一番，遠(yuǎn)離喧囂的城市，在大自然中與家人同享天倫之樂。人們旅游觀念的改變和我國各種休假制度的相繼出臺，為度假旅游的發(fā)展提供了條件。此時(shí)的人們的旅游方式正由觀光型向休閑度假型轉(zhuǎn)變。而旅游市場的這一變化，又催生出一種旅游邊緣產(chǎn)業(yè)——旅游房地產(chǎn)，這一新型邊緣產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生對旅游業(yè)發(fā)展將起到積極的作用。而且，這種旅游邊緣產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開始走向房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)市場的前沿地。

2.我國的旅游房地產(chǎn)前景廣闊

旅游房地產(chǎn)是以旅游度假為目的，通過整合規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、專業(yè)策劃、市場營銷、網(wǎng)絡(luò)和酒店管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，把旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的一個(gè)全新產(chǎn)業(yè)模式。其性質(zhì)是實(shí)現(xiàn)全部或部分旅游功能的房地產(chǎn)。一般說來，旅游房地產(chǎn)可分為以下幾類：一是景區(qū)住宅、風(fēng)景名勝度假村等，是指發(fā)展商利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有投資回報(bào)和多種功能的住宅項(xiàng)目。二是時(shí)權(quán)酒店，指將酒店的每個(gè)單位分為一定的時(shí)間份（如一年51周），出售每一個(gè)時(shí)間份的一定年限的使用權(quán)，消費(fèi)者擁有一

定年限內(nèi)在該酒店的居住權(quán)。三是產(chǎn)權(quán)酒店，指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司進(jìn)行分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定時(shí)段的免費(fèi)居住權(quán)。四是養(yǎng)老型酒店，指投資人在退休前購買退休養(yǎng)老度假村的某一個(gè)單位，委托管理公司經(jīng)營至退休后自用。委托管理期間，將獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下，該度假村在產(chǎn)權(quán)人去世后有管理公司回購再出售，收益歸其家人所有。五是高爾夫、登山、滑雪運(yùn)動度假村，指在高爾夫球場、登山、滑雪等運(yùn)動場地附近開發(fā)的度假別墅項(xiàng)目。旅游房地產(chǎn)因其具有優(yōu)越的環(huán)境和居住空間的休閑性、舒適性及功能方面的實(shí)用性，在中國有著巨大的發(fā)展空間。

2.1 國家政策的支持

黨中央、國務(wù)院及各級政府，相繼出臺了刺激和拉動旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，無形中為我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個(gè)廣闊的發(fā)展平臺，這是我國旅游房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和動力保證。

2.2 市場潛力巨大

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局顯示，2000年5月1日至6日，全國居民外出旅游4600萬人，旅游消費(fèi)181億人民幣，分別比前一年國慶假日增長15%和27%，國內(nèi)居民出境人數(shù)10萬人，增長30%。另據(jù)國家旅游局、國家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合調(diào)查，2000年“十一”黃金周，全國賓館飯店和旅館招待所的平均床位出租率為46.7%，21個(gè)重點(diǎn)旅游城市中更高達(dá)65.5%。從2000年的“黃金周”每次旅游支出都比上次增加數(shù)10億元人民幣的勢頭中，不難體會到假日經(jīng)濟(jì)在國內(nèi)的強(qiáng)大影響力。然而。與此形成鮮明對比的卻是酒店業(yè)淡旺兩季的供需不平衡現(xiàn)象。旅游旺季到來時(shí)，各大小酒店供不應(yīng)求，人滿為患，住宿價(jià)格居高不下；當(dāng)?shù)緛砼R時(shí)，大量客房積壓，酒店資源不能充分利用。發(fā)展旅游房地產(chǎn)，特別是利用產(chǎn)權(quán)酒店、時(shí)權(quán)酒店形式，將可有效解決這一問題。

2.3 交通條件日漸成熟

從城市基礎(chǔ)設(shè)施尤其是高速公路的發(fā)展來看，北京、上海、廣州、深圳等大城市路網(wǎng)系統(tǒng)發(fā)展迅速；從人均汽車的擁有量來看，北京已達(dá)到8個(gè)人一輛車的水平，上海12個(gè)人一輛車，廣州、深圳約10個(gè)人一輛車。專家預(yù)言，在中國的大城市5年之內(nèi)就會進(jìn)入5個(gè)人一輛車的時(shí)代。便利的交通使得住處距離不再是難以逾越的障礙。

2.4 空置商品房能得到有效解決

我國旅游房地產(chǎn)在八、九十年代已萌芽，沿海地區(qū)、改革開放較早的省市由于盲目開發(fā)，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)供大于求，出現(xiàn)大量空置商品房。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國空置商品房面積已超過8000萬平方米，主要集中在旅游城市、沿海地區(qū)和比較發(fā)達(dá)的大中型城市周邊。盡管國家有關(guān)部門對此采取了不少措施，然而效果并不理想。而把其中一部分改造為旅游物業(yè)，將是消化這些空置房的有效途徑。

3.我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

3.1 市場運(yùn)營初露端倪

目前，國內(nèi)涉足旅游房地產(chǎn)領(lǐng)域的公司超過100家，除了國外和港臺頗具實(shí)力的大公司外，還包括內(nèi)地首創(chuàng)、海航、中信中旅等大型企業(yè)，也包括天鴻、萬通集團(tuán)等一大批房地產(chǎn)投資開發(fā)商。北京、上海、海南、廣東、深圳等開工的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到近百個(gè)。從1999年海南“南海傳說”、三亞“博鰲國家旅游休閑度假區(qū)”的成功開發(fā)后，先后已有幾十個(gè)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目在全國進(jìn)行，并取得了較大的市場反應(yīng)。其中有中國華源集團(tuán)與?？谀咸?shí)驗(yàn)有限公司開發(fā)的“?？诨使跒I海溫泉酒店”（產(chǎn)權(quán)式酒店）、西安佳隆房地產(chǎn)開發(fā)公司推出的“藍(lán)水假期”（溫泉?jiǎng)e墅）、昆明官房企業(yè)集團(tuán)開發(fā)的“滇西明珠”（產(chǎn)權(quán)式酒店）?？梢?，隨著住宅市場的進(jìn)一步細(xì)分，這一有著廣闊發(fā)展空間和市場潛力的新興物業(yè)形式已引起不少發(fā)

展商和業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。

3.2 存在問題不可忽視

3.2.1 經(jīng)營模式單一，缺乏創(chuàng)新

目前的旅游房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)方式普遍過于傳統(tǒng)和呆板，除了項(xiàng)目單純照搬沒有創(chuàng)新外，在經(jīng)營操作上也普遍采用單一的旅游風(fēng)景式，不能形成自有穩(wěn)定的消費(fèi)群體，難以形成一個(gè)整體的營銷網(wǎng)絡(luò)。

3.2.2 經(jīng)營市場混亂，缺乏行業(yè)規(guī)范

巨大的市場和高額的利潤回報(bào)引來了眾多企業(yè)的爭奪。但由于旅游房地產(chǎn)在我國尚屬起步階段，行業(yè)法規(guī)不夠完善，讓部分經(jīng)營者有機(jī)可乘，帶來了許多不良影響。一些經(jīng)營者在廣告宣傳資料中明示了投資回報(bào)，在購房者與酒店經(jīng)營公司簽定的委托合同中，許下誘人的承諾，以此誤導(dǎo)消費(fèi)者。更有一些不法之徒采用欺詐性銷售、非法集資等手段牟取暴利。比如“康巴斯”、“格林巴拉迪斯”和“派克林”等銷售公司，在銷售分時(shí)置業(yè)卡時(shí)，聲稱可以用RCI全球交換系統(tǒng)進(jìn)行度假交換，在獲利數(shù)百萬美元后卻銷聲匿跡。廣東還出現(xiàn)了一些小公司借分時(shí)度假之名進(jìn)行非法集資。

3.2.3 消費(fèi)者支付能力的制約

旅游房地產(chǎn)在我國主要以產(chǎn)權(quán)酒店形式出現(xiàn)。盡管這一形式在外國已風(fēng)靡多年，但在我國尚屬新興事物，消費(fèi)者普遍對其不太了解，加上中國人超前消費(fèi)的意識并不強(qiáng)，一下子拿出多年的積蓄去購買未來十幾年甚至幾十年的度假用房卻最終沒有房子的產(chǎn)權(quán)，這對于大多數(shù)中國老百姓來說仿佛有點(diǎn)太超前了。而且目前國內(nèi)市場上加入國際度假交換系統(tǒng)的部分分時(shí)度假產(chǎn)品價(jià)格超出了國內(nèi)的支付能力，顧客想與國外進(jìn)行交換度假的愿望很難實(shí)現(xiàn)。另外，帶薪休假制度在我國并未全面實(shí)行，這使得廣大消費(fèi)者對于投資旅游房地產(chǎn)更加審慎。

4.發(fā)展旅游房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議

4.1 加強(qiáng)旅游房地產(chǎn)的創(chuàng)新，尤其是營銷手段

與傳統(tǒng)房地產(chǎn)不同，旅游房地產(chǎn)的所有權(quán)不一定發(fā)生轉(zhuǎn)移，它出賣的是它的功能，它的服務(wù)，它的軟性消費(fèi)品。所以在營銷手段上，必須進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新，向國際潮流靠攏，不一定將自己限定與房地產(chǎn)業(yè)的銷售模式上。例如推行貴賓會員卡、異業(yè)聯(lián)名卡，甚至可以進(jìn)行跨行業(yè)結(jié)盟，跨國度聯(lián)動，實(shí)現(xiàn)對消費(fèi)資源最大限度的挖掘。

4.2 加強(qiáng)規(guī)劃，整合旅游與房地產(chǎn)資源

風(fēng)景名勝地旅游資源的數(shù)量、質(zhì)量及所坐落的地理位置和可進(jìn)入程度決定了房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和利用程度。只有對旅游景點(diǎn)客源市場需求進(jìn)行分析，并細(xì)分休閑旅游、度假旅游、體育運(yùn)動旅游等市場，才能通過房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，穩(wěn)步有序地進(jìn)行開發(fā)，進(jìn)行營銷及全過程的信息管理服務(wù)，進(jìn)而形成一個(gè)全新的產(chǎn)業(yè)運(yùn)行模式。

4.3 制定有利于旅游房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)法規(guī)

《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，不得采取售后包租返本銷售或分割拆零方式銷售商品房。這對于旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目中的產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老型酒店的開發(fā)進(jìn)行了明確限制。為此，國家旅游局應(yīng)與建設(shè)部協(xié)商，對屬于旅游業(yè)的酒店、度假村的房地產(chǎn)，鑒于它使用變化大的特點(diǎn)，制定相關(guān)的法規(guī)，促進(jìn)旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。同時(shí)，應(yīng)全面落實(shí)帶薪休假制度。各企事業(yè)單位應(yīng)結(jié)合具體條件進(jìn)一步推開實(shí)行帶薪休假制度，并聯(lián)系單位實(shí)際情況，由個(gè)人自主選擇休假時(shí)間，這樣可避免旅游度假消費(fèi)的過度集中，使得旅游房地產(chǎn)一年四季得到更重復(fù)的利用。

4.4 健全法律約束機(jī)制，加強(qiáng)監(jiān)督管理

當(dāng)前，關(guān)于旅游房地產(chǎn)的法律法規(guī)還不完善，發(fā)展過程中出現(xiàn)了違法亂紀(jì)的現(xiàn)象，投資者的利益受到嚴(yán)重?fù)p害。政府應(yīng)進(jìn)一步制定相關(guān)法規(guī)，使得執(zhí)法部門能有法可依。同時(shí)，應(yīng)加大執(zhí)法力度，加強(qiáng)監(jiān)督管理，對損害投資者利益的經(jīng)營者堅(jiān)決給予法律制裁，以營造一個(gè)公平公正的法治環(huán)境，使旅游房地產(chǎn)健康、快速地發(fā)展。