第一篇：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》釋義

?不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例?釋義

第一章總則

本章共七條，對?條例?的立法目的及依據(jù)、不動(dòng)產(chǎn)登記及不動(dòng)產(chǎn)的概念、不動(dòng)產(chǎn)登記的類型、不動(dòng)產(chǎn)登記的原則、需要進(jìn)行登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利種類、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)以及不動(dòng)產(chǎn)登記管轄進(jìn)行了規(guī)定。

第一條【立法目的及依據(jù)】（條文主旨為編者所加，下同）為整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，規(guī)范登記行為，方便群眾申請登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)?中華人民共和國物權(quán)法?等法律，制定本條例。

釋義

本條規(guī)定的是?條例?的立法目的及法律依據(jù)。

一、關(guān)于立法目的

?條例?的立法目的就是整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，規(guī)范登記行為，方便群眾申請登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益。其中整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)是實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)，規(guī)范登記行為是實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的要求，方便群眾申請登記是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的目的。

需要注意的是，?條例?的起草工作受到了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，關(guān)于?條例?起草的目的，社會(huì)各界也存在不同的認(rèn)識(shí)。例如，很多

決定?，2014年1月中央編辦發(fā)布的?關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知?等。

第二條【不動(dòng)產(chǎn)登記及不動(dòng)產(chǎn)的概念】

本條例所稱不動(dòng)產(chǎn)登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。

本條例所稱不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。釋義

本條規(guī)定的是不動(dòng)產(chǎn)登記及不動(dòng)產(chǎn)的概念。

一、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的概念

登記的主體是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。?物權(quán)法?第十條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理?！睋?jù)此，本條第一款把登記機(jī)關(guān)明確為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。但是，在?條例?出臺(tái)之前，我國并沒有統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，不僅不同的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利要去不同的政府部門進(jìn)行登記，而且各地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的設(shè)臵也并不一致，這種局面非常混亂，對不動(dòng)產(chǎn)登記信息的共享、交易的安全、群眾生活的便利都帶來了不利影響。?條例?第六條將登記的職責(zé)明確給國家專職的部門，即在國家層面，為國務(wù)院國土資源主管部門；在地方層面，是縣級以上地方人民政府確定的部門。這是綜合考慮我國不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)踐，并借鑒域外不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)設(shè)臵的經(jīng)驗(yàn)而作出的規(guī)定。

登記的內(nèi)容是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)。確定一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的歸屬，一般包括主體、客體、內(nèi)容三個(gè)方面，這對應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中便是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的姓名、名稱等身份信息，不動(dòng)產(chǎn)的坐落、面積等自然狀況，以及權(quán)利的具體類型等內(nèi)容。通過對這些內(nèi)容的記載和公示，社會(huì)公眾便可以了解不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的歸屬情況，起到定分止?fàn)幍纳鐣?huì)效果。此外，不動(dòng)產(chǎn)登記在特殊情況下還應(yīng)記載其他法定事項(xiàng)，主要是指不動(dòng)產(chǎn)存在異議、被查封等事實(shí)情況時(shí)。這些內(nèi)容是通過異議登記、查封登記等具體登記類型予以體現(xiàn)的，通過對這些事項(xiàng)的記載和公示，權(quán)利主體可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)交易所存在的風(fēng)險(xiǎn)。

登記事項(xiàng)須記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。?物權(quán)法?第十四條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！钡谑鶙l規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”因此，除?物權(quán)法?規(guī)定的個(gè)別情形以外，物權(quán)歸屬及物權(quán)變動(dòng)等事項(xiàng)，記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)才發(fā)生效力，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)變動(dòng)的效力證明，對于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人和第三人都有十分重要的意義。第三人可以通過查看不動(dòng)產(chǎn)登記簿了解不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況和權(quán)屬情況，第三人基于對不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信任所作出的善意行為都受到法律的保護(hù)。需要注意的是，此處的登記是具有實(shí)體法效力的，它與行政管理上的登記、備案具有實(shí)質(zhì)上的區(qū)別，后者只是對于既存權(quán)利狀態(tài)的描述，方便行政機(jī)關(guān)進(jìn)行統(tǒng)籌，而前者則是權(quán)利確認(rèn)的必要條件。

二、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的概念

?條例?在?擔(dān)保法?的基礎(chǔ)上，通過列舉明確外延的方式，參照?擔(dān)保法?的表述確定了不動(dòng)產(chǎn)的概念，并在“土地”后面增加了“海域”，基本保證了不動(dòng)產(chǎn)定義的統(tǒng)一。

第三條【不動(dòng)產(chǎn)登記類型】

不動(dòng)產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等，適用本條例。

本條主要規(guī)定的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類型。?條例?作為一項(xiàng)規(guī)范登記的程序法規(guī)，登記類型是其核心的內(nèi)容。不同的登記類型，其申請主體、提交的材料、登記的程序等都存在差異，?條例?對此作出了概括規(guī)定。

一、不動(dòng)產(chǎn)首次登記

不動(dòng)產(chǎn)首次登記，主要是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利第一次記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，具體來說主要包括總登記和初始登記。首次登記作為一種登記類型，是?條例?的首創(chuàng)。在?條例?出臺(tái)之前，存在著土地總登記、土地初始登記和房屋初始登記、設(shè)定登記等相關(guān)類型，由于不同的部門對初始登記、設(shè)定登記的內(nèi)涵理解不一致，因此?條例?將其統(tǒng)一歸納規(guī)定為首次登記。

二、變更登記

變更登記，主要是指因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的姓名、名稱或者不動(dòng)產(chǎn)坐落等發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。一般來說，適用變更登記的主要情形包

包括：依法收回國有土地、海域等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；依法征收、沒收不動(dòng)產(chǎn)的；因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書致使原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消滅，當(dāng)事人未辦理注銷登記的；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

五、更正登記

更正登記，主要是指登記機(jī)構(gòu)根據(jù)當(dāng)事人的申請或者依職權(quán)對登記簿的錯(cuò)誤記載事項(xiàng)進(jìn)行更正的登記。更正登記是?物權(quán)法?確定的一項(xiàng)新的登記類型，在日常登記實(shí)踐中普遍存在。不動(dòng)產(chǎn)登記工作實(shí)踐中，由于各種原因難以避免會(huì)導(dǎo)致各種錯(cuò)誤，創(chuàng)設(shè)更正登記制度的原因就在于通過規(guī)范糾正登記錯(cuò)誤的程序，達(dá)到合法糾正登記錯(cuò)誤之目的。?土地登記辦法?和?房屋登記辦法?也都對更正登記制度作出了更具有操作性的規(guī)定。

六、異議登記

異議登記，主要是指登記機(jī)構(gòu)將事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利所提出的異議申請記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。異議登記是?物權(quán)法?規(guī)定的一項(xiàng)新的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，?土地登記辦法?和?房屋登記辦法?對此制度進(jìn)一步進(jìn)行了明確的規(guī)定。?物權(quán)法?第十九條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五

國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知?（法發(fā)?2004?5號）文件中，包括了查封登記、預(yù)查封登記、輪候查封登記等具體的類型。

第四條【登記原則】

國家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

不動(dòng)產(chǎn)登記遵循嚴(yán)格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響。

釋義：

本條規(guī)定的內(nèi)容主要有三方面：一是貫徹落實(shí)?物權(quán)法?，明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度；二是明確不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)遵循的三個(gè)原則；三是明確不動(dòng)產(chǎn)登記的連續(xù)性。

一、明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

按照?物權(quán)法?和黨中央、國務(wù)院的具體要求，?條例?從幾個(gè)方面建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度：一是統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)，?條例?第六條作了明確的規(guī)定；二是統(tǒng)一登記簿冊，?條例?第二章專章對不動(dòng)產(chǎn)登記簿作了規(guī)定；三是統(tǒng)一登記依據(jù)，?條例?作為?物權(quán)法?關(guān)于建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的具體落實(shí)，從統(tǒng)一登記制度、登記簿冊、登記程序、登記信息共享與保護(hù)、法律責(zé)任等各個(gè)方面，對不動(dòng)產(chǎn)登

0例?第五條明確了需要登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利類型，讓不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人明確知道有哪些權(quán)利是需要進(jìn)行登記的；三是?條例?第三章明確了登記程序，要求登記機(jī)構(gòu)公開登記申請材料目錄和示范文本等信息，讓不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人知道如何辦理不動(dòng)產(chǎn)登記；四是建立了不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享和查詢制度，明確要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)能夠通過互通共享取得的信息，不得要求不動(dòng)產(chǎn)登記申請人重復(fù)提交。

三、明確了不動(dòng)產(chǎn)登記以及權(quán)利的延續(xù)性

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建立后，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的權(quán)利，不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響。本條第三款的規(guī)定是穩(wěn)定連續(xù)原則的具體體現(xiàn)。同時(shí)，?條例?第三十三條還特別規(guī)定“本條例施行前依法頒發(fā)的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和制作的不動(dòng)產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效”，目的主要是為了消除廣大老百姓擔(dān)心統(tǒng)一登記之后已有的權(quán)利受影響以及換證麻煩等方面的顧慮。

第五條【不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利種類】下列不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：

(一)集體土地所有權(quán)；

(二)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；(三)森林、林木所有權(quán)；(四)耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；(五)建設(shè)用地使用權(quán)；(六)宅基地使用權(quán)；(七)海域使用權(quán)；(八)地役權(quán)；(九)抵押權(quán)；

(十)法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。

213的所有權(quán)證書。森林、林木的使用權(quán)不應(yīng)當(dāng)作為物權(quán)進(jìn)行登記發(fā)證。森林、林木的使用權(quán)是否屬于物權(quán)，目前還難以確定。因此?條例?中沒有規(guī)定森林、林木使用權(quán)的登記發(fā)證。

四、耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)

土地承包經(jīng)營權(quán)登記的效力與建設(shè)用地使用權(quán)的效力不同，實(shí)行的是登記對抗主義。2013年中央1號文件明確提出了“用５年時(shí)間基本完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作”，因此?條例?規(guī)定了承包經(jīng)營權(quán)登記發(fā)證的過渡期，五年之后，承包經(jīng)營權(quán)的登記將納入整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之中。

關(guān)于承包權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離。有觀點(diǎn)認(rèn)為?條例?應(yīng)當(dāng)根據(jù)中央文件精神將“農(nóng)戶承包權(quán)”和“土地經(jīng)營權(quán)”也予以列舉，但是考慮到承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)的內(nèi)涵還不夠十分明確，權(quán)利性質(zhì)也存在不同認(rèn)識(shí)，因此，?條例?規(guī)定的還是嚴(yán)格依據(jù)?物權(quán)法?規(guī)定了土地承包經(jīng)營權(quán)，待改革探索成熟，相關(guān)的法律修改之后，權(quán)利類型和名稱可以再作相應(yīng)的修改。

五、建設(shè)用地使用權(quán)

有觀點(diǎn)提出應(yīng)當(dāng)對空間權(quán)作出規(guī)定?？紤]到空間權(quán)屬于在一定空間內(nèi)設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，也是建設(shè)用地使用權(quán)的一種類型，因此，不予單獨(dú)規(guī)定。但是地上、地下建設(shè)用地使用權(quán)具體應(yīng)當(dāng)如何設(shè)立，如何登記，目前還需要進(jìn)一步研究，以后出臺(tái)更細(xì)化的規(guī)定。

六、宅基地使用權(quán)

宅基地使用權(quán)是通過審批取得還是登記取得，以及宅基地使用權(quán)實(shí)行的登記對抗還是登記生效等問題，?物權(quán)法?沒有作出明確的規(guī)定。但在實(shí)踐中，宅基地使用權(quán)一般都需要進(jìn)行登記。此外，宅基地使用權(quán)登記發(fā)證過程中比較突出的問題是一戶多宅與超面積這兩個(gè)問題。關(guān)于這兩個(gè)問題，有一系列的文件作出了規(guī)定，如1995年3月11日國家土地管理局印發(fā)的?確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定?、2008年?國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知?、2011年11月2日?關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見?（國土資發(fā)?2011?178號）、?國土資源部關(guān)于規(guī)范土地登記的意見?（國土資發(fā)?2012?134號）等。

七、海域使用權(quán)

有觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)增加無居民海島使用權(quán)。考慮到無居民的海島本質(zhì)上也屬于土地，因此無居民海島使用權(quán)也屬于土地使用權(quán)，因此?條例?并沒有列舉該項(xiàng)權(quán)利。

關(guān)于海域使用證如何換發(fā)土地使用證的問題，填海工程完成后，海域的自然屬性已經(jīng)消滅，海域使用權(quán)應(yīng)當(dāng)隨之一并消滅，而填海后，土地自然屬性已經(jīng)形成，隨之產(chǎn)生的是建設(shè)用地使用權(quán)。因此，在填海項(xiàng)目完成后，應(yīng)當(dāng)先行辦理海域使用權(quán)注銷登記，再辦理建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。

八、地役權(quán)

（一）國家土地所有權(quán)的登記

有觀點(diǎn)提出，對國家土地所有權(quán)進(jìn)行登記有利于國有自然資源資產(chǎn)的保護(hù)。但是考慮到目前實(shí)踐中國家土地所有權(quán)沒有登記的必要，再加上國家土地所有權(quán)登記難以操作，如大片的沙漠、荒灘等沒有具體使用權(quán)人的國家所有土地究竟應(yīng)當(dāng)由誰來申請登記、登記給誰等問題難以解決，且?物權(quán)法?第九條第二款明確規(guī)定“依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記”，所以?條例?中沒有規(guī)定國家土地所有權(quán)的登記。

（二）國有農(nóng)用地使用權(quán)的登記

按照?物權(quán)法?的規(guī)定，國有農(nóng)場土地實(shí)行承包經(jīng)營的，可以參照設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)。但很多國有農(nóng)場并沒有實(shí)行承包經(jīng)營，國有農(nóng)場與農(nóng)場職工之間是勞動(dòng)關(guān)系，不是承包關(guān)系，關(guān)于國有農(nóng)場對其使用的農(nóng)用地享有的權(quán)利目前法律還沒有明確規(guī)定。因此農(nóng)用地使用權(quán)并不是嚴(yán)格意義上的法定物權(quán)。但是我國的國有農(nóng)場面積較大，為保證國家糧食安全和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展發(fā)揮了巨大作用。國有農(nóng)場土地被侵占的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，對國有農(nóng)場土地進(jìn)行登記十分必要，因此有觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)將國有農(nóng)用地使用權(quán)寫進(jìn)?條例?。但是考慮到?物權(quán)法?明確規(guī)定了物權(quán)法定原則，目前的法律中確實(shí)沒有出現(xiàn)國有農(nóng)用地使用權(quán)這樣一個(gè)名詞，因此，?條例?沒有作出明確列舉。但是在實(shí)踐操作中，這些土地依然需要予以登記發(fā)證。另外，本條沒有涉及的國有林場的土地使用權(quán)也可以按照國有農(nóng)用地使用權(quán)進(jìn)行登記發(fā)證。

（三）水域?yàn)┩筐B(yǎng)殖權(quán)的登記

?物權(quán)法?第一百二十三條規(guī)定：“依法取得的探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利受法律保護(hù)?！币虼擞杏^點(diǎn)認(rèn)為?條例?應(yīng)當(dāng)對水域?yàn)┩筐B(yǎng)殖權(quán)進(jìn)行列舉規(guī)定，但也有觀點(diǎn)認(rèn)為規(guī)定水域?yàn)┩筐B(yǎng)殖權(quán)會(huì)造成一物兩權(quán)，因?yàn)樗蛞舶êＳ?，海上養(yǎng)殖將會(huì)出現(xiàn)水域?yàn)┩筐B(yǎng)殖權(quán)和海域使用權(quán)的交叉?？紤]到以上這些因素，?條例?對水域?yàn)┩筐B(yǎng)殖權(quán)沒有作出明確列舉規(guī)定。對于該項(xiàng)權(quán)利，經(jīng)進(jìn)一步研究明確相關(guān)權(quán)利內(nèi)涵后，可以通過具體的實(shí)施細(xì)則予以規(guī)范。

（四）取水權(quán)的登記

由于取水權(quán)是?物權(quán)法?規(guī)定的一項(xiàng)用益物權(quán)，同時(shí)三中全會(huì)決定中也提出了對“水流”等自然資源進(jìn)行確權(quán)登記，因此，?條例?起草過程中，有觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)將取水權(quán)也明確在登記的權(quán)利類型中予以列舉。但是考慮到此次登記職能整合的要求中并未包括取水權(quán)的登記，且目前取水權(quán)的流轉(zhuǎn)等相關(guān)制度都還在探索中，登記制度尚不成熟，所以?條例?對此沒有進(jìn)行列舉。

（五）礦業(yè)權(quán)的登記

有觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)將礦業(yè)權(quán)也納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。但是，綜合考慮到關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)職能整合的文件，域外不動(dòng)產(chǎn)登記一般不包括礦業(yè)權(quán)登記等因素，?條例?暫時(shí)沒有明確將探礦權(quán)、采礦權(quán)明確列入不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利的種類中。

第六條【不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)】

國務(wù)院國土資源主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動(dòng)產(chǎn)登記工作。縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，并接受上級人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督。

釋義

本條主要規(guī)定的是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的設(shè)臵。

一、登記機(jī)構(gòu)是政府部門，不再是人民政府登記機(jī)構(gòu)必須明確，因?yàn)檫@涉及誰登記誰負(fù)責(zé)的問題，也就是當(dāng)?shù)怯洶l(fā)生錯(cuò)誤被訴訟時(shí)誰是被告的問題。以前土地登記錯(cuò)了，市縣人民政府是被告，但是房屋登記錯(cuò)了，則是由住建部門作為被告。這就是由于登記主體不同所造成的。目前社會(huì)公眾一般只是關(guān)心由哪個(gè)部門負(fù)責(zé)登記的問題，沒有意識(shí)到政府登記和部門登記之間的區(qū)別。目前我國的不動(dòng)產(chǎn)登記主體主要包括三種形式：一是法律規(guī)定由人民政府登記；二是法律規(guī)定直接由部門登記；三是同一法律中既規(guī)定了政府登記，又規(guī)定了部門登記。

從我國改革的具體情況來看，?條例?規(guī)定由作為政府部門的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)全面承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的職責(zé)較為適宜，理由如下。

一是部門登記符合中央關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記職能整合的相關(guān)要求。?國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案?中明確提出“整合房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責(zé)……分別由一個(gè)部門承擔(dān)?！?中央編辦關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知?也肯定了“由國土資源部指導(dǎo)監(jiān)督全國土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動(dòng)產(chǎn)登記工作”。從中央的要求來看，一直強(qiáng)調(diào)政府部門在不動(dòng)產(chǎn)登記中的作用。

二是部門登記符合減少審批環(huán)節(jié)，提高行政效能的改革精神。黨的十八大提出，要簡政放權(quán)、深化行政審批制度改革，行政體制改革要提高政府行政效率和效能。從地方建設(shè)用地使用權(quán)登記的審查實(shí)踐來看，首先由經(jīng)辦人提出審查意見，同時(shí)還需要審查科室負(fù)責(zé)人的初審意見，然后是分管領(lǐng)導(dǎo)的審核意見，之后報(bào)政府批準(zhǔn)同意，最后辦理登記。實(shí)際審查工作均由國土部門實(shí)際承擔(dān)，政府只是加蓋印章，并不從事具體的審查業(yè)務(wù)。有的甚至專門將刻有“土地登記專用章”的印章交由國土局保管，由國土局負(fù)責(zé)代政府蓋章，政府審查完全流于形式。因此，本著減少不必要的審批環(huán)節(jié)、提高行政效能的原則，由部門登記更加適當(dāng)。

三是部門登記符合責(zé)權(quán)統(tǒng)一的行政原則。實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)際審查職責(zé)都由部門完成，但是卻以政府的名義對外作出具體行政行為。發(fā)生矛盾糾紛時(shí)，被訴的主體是政府，使得登記具體審查

122的目標(biāo)，與中央所提出的“對水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然生態(tài)空間進(jìn)行統(tǒng)一確權(quán)登記”是背道而馳的，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決反對。

二是應(yīng)當(dāng)接受上級人民政府對不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督，最后到國家層面，應(yīng)當(dāng)是接受國土資源部統(tǒng)一的指導(dǎo)監(jiān)督，不得接受其他不動(dòng)產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)監(jiān)督。因?yàn)榘凑?通知?精神，其他部門最多只是協(xié)同指導(dǎo)相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記工作，否則就容易政出多門，又回到原來分散登記的老路。

第七條【登記管轄】

不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理；直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記。

跨縣級行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記，由所跨縣級行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)商辦理；協(xié)商不成的，由共同的上一級人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門指定辦理。

國務(wù)院確定的重點(diǎn)國有林區(qū)的森林、林木和林地，國務(wù)院批準(zhǔn)項(xiàng)目用海、用島，中央國家機(jī)關(guān)使用的國有土地等不動(dòng)產(chǎn)登記，由國務(wù)院國土資源主管部門會(huì)同有關(guān)部門規(guī)定。

釋義

本條主要規(guī)定的是不動(dòng)產(chǎn)登記的管轄。

4當(dāng)向國務(wù)院林業(yè)主管部門提出登記申請，由國務(wù)院林業(yè)主管部門登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)森林、林木和林地使用權(quán)以及由使用者所有的林木所有權(quán)?！?/p>

之所以?條例?不實(shí)行分級登記，主要原因是分級登記存在以下弊端：一是從登記本身來說，分級登記嚴(yán)重破壞了不動(dòng)產(chǎn)登記的完整性，容易導(dǎo)致重登和漏登。同一登記區(qū)域內(nèi)存在兩個(gè)或以上的登記機(jī)構(gòu)，登記的相關(guān)資料由不同的登記機(jī)構(gòu)保管，即使各個(gè)登記機(jī)構(gòu)都恪盡職守，也難以避免重登或者漏登情況的發(fā)生。二是從行政機(jī)關(guān)的角度來說，犧牲了行政效率，浪費(fèi)了國家行政資源。同一登記區(qū)域內(nèi)設(shè)臵不同級別的登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)登記事項(xiàng)，人為地增加了成本，增加了財(cái)政支出。不同級別的登記機(jī)構(gòu)之間容易發(fā)生業(yè)務(wù)交叉和沖突，產(chǎn)生不必要的矛盾。三是從行政相對人（登記申請人和登記資料查詢?nèi)说龋┑慕嵌葋碚f，增加了其不便，也增加了其經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。由于資料由不同級別的登記機(jī)構(gòu)分別管理，無法以土地權(quán)利人為單位進(jìn)行歸戶，也不便于登記資料的查詢，不利于維護(hù)交易安全。

?條例?規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)屬地登記原則，主要有以下原因：一是屬地登記是由不動(dòng)產(chǎn)的本質(zhì)屬性，即不動(dòng)產(chǎn)位臵的固定性或不動(dòng)產(chǎn)位臵的不可移動(dòng)性所決定的；二是屬地登記原則是國際通行做法；三是為了促進(jìn)統(tǒng)一登記，必須屬地登記。如前所述，屬地登記是不動(dòng)產(chǎn)的本質(zhì)屬性的要求，是國際通行做法。要實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記，必須首先實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的屬地登記。

二、跨縣級行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記

62728國土資源部已經(jīng)下發(fā)了?國土資源部關(guān)于啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知?（國土資發(fā)?2015?25號）（以下簡稱?通知?），對統(tǒng)一的登記簿冊的樣式予以了更為細(xì)化的規(guī)定。

一、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記單元

本條第一款規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記單元及其編碼制度。不動(dòng)產(chǎn)單元，是指使不動(dòng)產(chǎn)特定化，以便以之為基礎(chǔ)設(shè)立登記簿簿頁，并將不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)信息在登記簿上予以記載的基本單位。不動(dòng)產(chǎn)單元是?條例?首次提出的概念。建立不動(dòng)產(chǎn)單元制度是物權(quán)客體特定性的要求。不動(dòng)產(chǎn)之間在空間上相互連接，必須通過測量等手段從空間上將其相互區(qū)分，使之成為獨(dú)立的物。建立不動(dòng)產(chǎn)單元，統(tǒng)一編碼制度，既有利于區(qū)別不同的不動(dòng)產(chǎn)，也有利于政府對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理。

（一）不動(dòng)產(chǎn)單元的特征。作為不動(dòng)產(chǎn)登記的基本單位，不動(dòng)產(chǎn)單元一般具備以下三個(gè)特征：

一是具有明確的界址或界限。該特征是為了將特定的登記單元與其他登記單元區(qū)分開來，土地和海洋在平面空間上必須是權(quán)屬界限封閉的，而房屋則必須具有明確的四至界限，可以是墻體，也可以是其他的固定界限。

二是地理空間上的確定性與唯一性。土地是通過地籍測量的方式，形成地籍圖或地籍冊，并賦予每一個(gè)地塊唯一的、確定的編碼。登記簿通過援引該號碼以確定土地的地理位臵，據(jù)此形成地籍圖與土地登記簿的關(guān)聯(lián)性。房屋的坐落則通過房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪形成的房地產(chǎn)分幅

0登記。集體土地范圍內(nèi)村民住房，以宅基地上獨(dú)立建筑為基本單元進(jìn)行登記；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。”

三是海域以宗海為登記單元。?海域使用權(quán)登記辦法?第四條規(guī)定：“海域使用權(quán)登記以宗海為基本單位。權(quán)屬界址線所封閉的用海單元稱宗海。但填（圍）海造地的，應(yīng)獨(dú)立分宗登記。單位和個(gè)人取得兩宗以上海域的，應(yīng)當(dāng)按宗分別申請登記。兩個(gè)以上海域使用人使用同一宗海域的，應(yīng)當(dāng)共同申請登記?！?/p>

（三）我國不動(dòng)產(chǎn)單元的設(shè)臵。本條第一款對不動(dòng)產(chǎn)單元進(jìn)行了原則性概括，明確了以登記單元為基礎(chǔ)構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)登記簿。登記單元必須綜合考慮各類不動(dòng)產(chǎn)的空間物理特征及其組合情況。不動(dòng)產(chǎn)單元?jiǎng)t是由這些不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬界限封閉范圍所形成的獨(dú)立空間。根據(jù)?通知?規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記單元進(jìn)行填寫，具體分為宗地宗?；拘畔ⅰ⒉粍?dòng)產(chǎn)權(quán)利信息和抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記、異議登記、查封登記等部分。

二、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿

本條第二款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院國土資源主管部門的規(guī)定設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿。”因此，我國不動(dòng)產(chǎn)登記簿的具體樣式應(yīng)當(dāng)由國土資源部統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)定。

（一）?條例?頒布前登記簿的樣式。在不動(dòng)產(chǎn)分散登記的背景下，各類不動(dòng)產(chǎn)都結(jié)合自身的權(quán)利特點(diǎn)，分別設(shè)臵了登記簿，形式不一，各具特色。土地權(quán)利、土地承包經(jīng)營權(quán)、海域使用權(quán)、水域?yàn)┩筐B(yǎng)殖權(quán)、海島使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)登記的基本單位都不同，都已經(jīng)建立了各自統(tǒng)一的登記簿樣式。房屋登記已經(jīng)出臺(tái)了專門的登記簿管理辦法，草原登記尚缺乏詳細(xì)的辦法和規(guī)范，林權(quán)登記也還尚未出臺(tái)統(tǒng)一的登記簿冊樣式。

一是土地登記簿以宗地為單位按照物的編成進(jìn)行設(shè)計(jì)，土地登記卡及其續(xù)表對土地權(quán)利變動(dòng)等事項(xiàng)進(jìn)行全面記載。根據(jù)國土資源部?關(guān)于印發(fā)?土地登記表格?（試行）的通知?（國土資發(fā)?2008?153號）的規(guī)定，土地登記簿由土地登記卡、土地登記卡續(xù)表和共用宗土地登記卡目錄三個(gè)部分組成。登記簿以街道（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）為單位，按街坊（村）及宗地號順序排列組裝。土地登記卡上全面記載了地塊的宗地編號、面積、用途、權(quán)屬性質(zhì)等基本信息。土地登記卡續(xù)表中記載了土地初始、變更、注銷和其他登記事項(xiàng)及其發(fā)生的時(shí)間。但是，土地登記的對象不包含所有土地權(quán)利，土地承包經(jīng)營權(quán)被明確排除在外。此外，對于林地所有權(quán)和林地使用權(quán)的登記發(fā)證，管理上還存在一定爭議。

二是房屋登記以房屋基本單元為單位，采取物的編成進(jìn)行設(shè)計(jì)，以登記權(quán)利類型為基礎(chǔ)，分別設(shè)臵登記簿頁。雖然住建部門尚未制定統(tǒng)一的房屋登記簿樣式，但是?房屋登記簿管理試行辦法?對房屋登記簿的基本記載事項(xiàng)進(jìn)行了規(guī)定，地方可結(jié)合本地實(shí)際適當(dāng)增加。房

3筑物的登記。根據(jù)?無居民海島使用權(quán)登記辦法?的規(guī)定，無居民海島使用權(quán)登記是對海島的權(quán)屬、面積、用途、位臵、使用期限、建筑物和設(shè)施等情況所作的登記。從登記簿的設(shè)計(jì)來看，包括海島使用權(quán)人情況、用島范圍面積、島上建筑物和設(shè)施情況以及變更登記情況。

六是林權(quán)登記簿包含林地和林木兩類不動(dòng)產(chǎn)的登記。從登記簿的設(shè)計(jì)來看，基本包含林地、林木坐落、面積、株樹等客觀描述情況和權(quán)利人情況。登記簿還設(shè)有變更登記欄，用于記載林權(quán)的變更情況。

七是水域?yàn)┩筐B(yǎng)殖權(quán)登記簿延展期限單獨(dú)設(shè)頁。2010年，農(nóng)業(yè)部第1408號公告頒布了?水域?yàn)┩筐B(yǎng)殖證等登記簿?文本格式，登記簿可以分為養(yǎng)殖權(quán)人信息欄、水域?yàn)┩啃畔?、延展期限欄、變更登記欄。由?物權(quán)法?、?漁業(yè)法?等法律中未規(guī)定養(yǎng)殖權(quán)的最低期限，實(shí)踐中養(yǎng)殖權(quán)的期限相對較短，甚至一年一發(fā)，因此養(yǎng)殖權(quán)登記簿中專門設(shè)臵了延展期限欄。

（二）目前不動(dòng)產(chǎn)登記簿的設(shè)計(jì)。根據(jù)?通知?的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿以宗地、宗海為單位編成，同一宗地、宗海范圍內(nèi)的所有不動(dòng)產(chǎn)編入統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記簿。登記簿具體分為宗地、宗?；拘畔⒑筒粍?dòng)產(chǎn)權(quán)利及其他事項(xiàng)登記信息，后者又包括土地所有權(quán)登記信息、建設(shè)用地使用權(quán)登記信息、宅基地使用權(quán)登記信息、房地產(chǎn)權(quán)登記信息、建筑物區(qū)分所有權(quán)業(yè)主共有部分登記信息、海域（含無居民海島）使用權(quán)登記信息、構(gòu)（建）筑物所有權(quán)登記信息、土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)用地使用權(quán)的其他使用權(quán)登記信息（非林地）、林權(quán)登記信息、其他

536簿采用電子介質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)每天進(jìn)行異地備份?！?房屋登記辦法?第二十四條規(guī)定：“房屋登記簿可以采用紙介質(zhì)，也可以采用電子介質(zhì)。采用電子介質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)有唯

一、確定的紙介質(zhì)轉(zhuǎn)化形式，并應(yīng)當(dāng)定期異地備份?！?/p>

據(jù)此，在實(shí)踐中，我國許多地方也實(shí)行了電子登記系統(tǒng)，一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)如上海、南京、廣州等地基本上實(shí)現(xiàn)了土地登記的電子化。其他國家和地區(qū)早就開始了登記信息化、電子化的步伐，如我國臺(tái)灣地區(qū)?土地登記規(guī)則?第六條就規(guī)定了“土地登記得以電子處理，其處理之系統(tǒng)規(guī)范由中央地政機(jī)關(guān)定之。土地登記以電子處理者，其處理方式及登記書表簿冊圖狀格式，得因應(yīng)需要于系統(tǒng)規(guī)范中另定之”等。

二、關(guān)于登記簿的安全

雖然電子登記簿使用較為便利，易于保存和傳輸，極大地提高了登記效率，但是受網(wǎng)絡(luò)上諸多不安全因素影響的可能性比較大，為了避免因系統(tǒng)故障、自然災(zāi)害等導(dǎo)致登記資料的遺失破壞，?條例?規(guī)定應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行異地備份。這種異地備份的做法，在國外也被采納。例如，澳大利亞昆士蘭州的登記簿早已電子化，共有三處備份，一處在登記機(jī)構(gòu)辦公地，另一處在本市的另一棟樓，還有一處位于郊外偏僻之處，數(shù)據(jù)每天進(jìn)行更新。電子登記簿應(yīng)當(dāng)有唯

一、確定的紙介質(zhì)轉(zhuǎn)化形式，簡單來說，就是其中的信息能夠以唯一確定的格式以紙質(zhì)的形式打印出來，以便管理保存或者查詢需要。

8中、字跡清楚易識(shí)，以保證查看不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)能對所登記的情況一目了然。

任何人不得損毀不動(dòng)產(chǎn)登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項(xiàng)?！叭魏稳恕?，就是包括權(quán)利人、利害關(guān)系人、登記機(jī)構(gòu)工作人員和其他人等所有人，都不能損毀破壞不動(dòng)產(chǎn)登記簿，不得修改登記事項(xiàng)?？梢孕薷牡怯浭马?xiàng)的唯一例外是依法進(jìn)行更正登記。

第十一條【不動(dòng)產(chǎn)登記人員】

不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員應(yīng)當(dāng)具備與不動(dòng)產(chǎn)登記工作相適應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)能力。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員的管理和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。

釋義

本條是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記人員的規(guī)定。

不動(dòng)產(chǎn)登記人員是指直接從事不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬審核和登記審查的工作人員。由于不動(dòng)產(chǎn)登記是非常專業(yè)的活動(dòng)且涉及的是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，價(jià)值巨大，為了確保登記結(jié)果的真實(shí)性與準(zhǔn)確性，有效地維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全與效率，各國都對不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員有很高的要求。因此，?條例?對登記人員提出了要求，一方面要求從事登記的人員應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)能力，保障登記人員具備開展不動(dòng)產(chǎn)登記的基本業(yè)務(wù)素質(zhì)；另一方面也強(qiáng)調(diào)登記機(jī)構(gòu)對登記人員的后續(xù)培

041知?（國土資發(fā)?2003?44號），進(jìn)一步完善了土地登記人員持證上崗制度。?土地登記辦法?作為部門規(guī)章，再次明確規(guī)定了土地登記人員持證上崗制度。?土地登記辦法?第四條規(guī)定：“國家實(shí)行土地登記人員持證上崗制度。從事土地權(quán)屬審核和登記審查的工作人員，應(yīng)當(dāng)取得國務(wù)院國土資源行政主管部門頒發(fā)的土地登記上崗證書?！睋?jù)統(tǒng)計(jì)，截至2014年，全國已有95110人取得?土地登記上崗資格證?，一支基本能夠滿足當(dāng)前工作需要的土地登記隊(duì)伍逐步建立起來。

房屋登記采取房屋登記官制度?房屋登記辦法?對房屋登記人員也作出了相應(yīng)的要求，第六條規(guī)定：“房屋登記人員應(yīng)當(dāng)具備與其崗位相適應(yīng)的專業(yè)知識(shí)。從事房屋登記審核工作的人員，應(yīng)當(dāng)取得國務(wù)院建設(shè)主管部門頒發(fā)的房屋登記上崗證書，持證上崗?！?009年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部進(jìn)一步下發(fā)了?關(guān)于做好房屋登記審核人員培訓(xùn)考核工作（試行）的通知?（建房?2009?61號），明確規(guī)定“在房屋登記機(jī)構(gòu)從事初審、復(fù)審、終審等具有房屋登記審核性質(zhì)工作的人員，應(yīng)按照?房屋登記辦法?和本?通知?的要求，通過房屋登記人員培訓(xùn)考核或確認(rèn)，取得?房屋登記官考核合格證書?后，成為房屋登記官，方可從事房屋登記審核工作”“從2012年起，未取得?房屋登記官考核合格證書?的人員，應(yīng)調(diào)離房屋登記審核崗位”，這些規(guī)定，在房屋登記領(lǐng)域開了“登記官”制度的先河，建立并實(shí)施了房屋登記官制度。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2014年，全國已有29487人取得房屋登記官資格。

第十二條【不動(dòng)產(chǎn)登記簿的保管】

3質(zhì)介質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的保存，應(yīng)當(dāng)配備設(shè)計(jì)規(guī)范的專用庫房和必要的安全保護(hù)措施，如不動(dòng)產(chǎn)登記簿和地籍資料庫應(yīng)有行之有效的防盜、防火、防潮、防漬、防有害生物等安全設(shè)備。

對于采用電子介質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的保存，由于電子登記簿比紙質(zhì)登記簿存在更多的安全和隱私保護(hù)等問題，需要對其配備專門的存儲(chǔ)設(shè)施，并采取信息網(wǎng)絡(luò)安全防護(hù)措施，具體來說應(yīng)包括以下幾個(gè)方面。第一，保證電子登記簿的安全。電子介質(zhì)的登記簿因需要接入互聯(lián)網(wǎng)，所以既容易被感染病毒，也容易遭受黑客攻擊。因此，采取電子介質(zhì)登記簿的登記機(jī)構(gòu)必須對電子登記簿配備充分的電子安全防護(hù)措施，如安裝殺毒軟件、防火墻、將內(nèi)網(wǎng)與外網(wǎng)分開等。同時(shí)，這些登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)每天對登記簿的數(shù)據(jù)進(jìn)行異地備份并且異地保存。對于異地備份保存的數(shù)據(jù)，同樣應(yīng)采取充足的信息網(wǎng)絡(luò)安全防護(hù)措施。第二，嚴(yán)格管理電子登記簿。為了防止電子介質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿被篡改，必須建立嚴(yán)格的規(guī)范，以確保對電子介質(zhì)登記簿的數(shù)據(jù)之錄入、存儲(chǔ)、輸出、運(yùn)輸進(jìn)行嚴(yán)格有效的管理。例如，電子登記簿應(yīng)當(dāng)設(shè)臵相應(yīng)的加密程序，只有依其權(quán)限獲得相應(yīng)密碼授權(quán)的人才能進(jìn)入電子登記簿的信息系統(tǒng)進(jìn)行相應(yīng)的操作。第三，嚴(yán)格規(guī)范和控制電子簽章。在紙質(zhì)登記簿上可以直接由登記機(jī)構(gòu)的相關(guān)人員進(jìn)行簽名并加蓋印章，但是實(shí)行電子登記簿則需要采用電子簽名，這方面的安全問題也需要嚴(yán)格規(guī)范和控制。

第十三條【不動(dòng)產(chǎn)登記簿的保存和移交】

不動(dòng)產(chǎn)登記簿由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)永久保存。不動(dòng)產(chǎn)登記簿損毀、滅失的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)原有登記資料予以重建。

行政區(qū)域變更或者不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)職能調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將不動(dòng)產(chǎn)登記簿移交相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。

釋義

本條是關(guān)于登記簿永久保存、重建及移交的規(guī)定。

?物權(quán)法?并未對不動(dòng)產(chǎn)登記簿的保存期限作出規(guī)定，?土地登記辦法?對此也沒有作出規(guī)定。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部?房屋登記簿管理試行辦法?明確規(guī)定：“登記簿應(yīng)永久保存并妥善保管。”我國絕大部分地方立法也都規(guī)定了登記簿應(yīng)當(dāng)永久保存。如?上海市房地產(chǎn)登記條例?規(guī)定：“房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人提交的申請登記文件或者行政機(jī)關(guān)、人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的文件，對房地產(chǎn)登記簿進(jìn)行記載，并永久保存?！?天津市房屋權(quán)屬登記條例?規(guī)定：“房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將房屋權(quán)屬登記簿和房屋權(quán)屬登記的文件資料，統(tǒng)一管理，永久保存。”?山東省土地登記條例?規(guī)定：“土地登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)設(shè)臵土地登記簿，對土地登記事項(xiàng)全面、真實(shí)、準(zhǔn)確記載，并永久保存?！?深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例?規(guī)定：“房地產(chǎn)登記簿、地籍資料和房地產(chǎn)原始憑證應(yīng)當(dāng)永久保存。”我國臺(tái)灣地區(qū)?土地登記規(guī)則?同樣規(guī)定了永久保存制度：“登記簿及地籍圖由登記機(jī)關(guān)永久保存之。除法律或中央地政機(jī)關(guān)另有規(guī)定或?yàn)楸苊庠馐軗p害外，不得攜出登記機(jī)關(guān)?！笨梢娪谰帽４娴怯洸臼峭ㄐ凶?/p>

6因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請。

屬于下列情形之一的，可以由當(dāng)事人單方申請：

（一）尚未登記的不動(dòng)產(chǎn)首次申請登記的；

（二）繼承、接受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；

（三）人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；

（四）權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請變更登記的；

（五）不動(dòng)產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，申請注銷登記的；

（六）申請更正登記或者異議登記的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請的其他情形。釋義

本條是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記申請的規(guī)定，并區(qū)分了共同申請和單方申請的情形。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記以依申請登記為原則，其他登記為例外。是否申請登記屬于當(dāng)事人的權(quán)利，登記機(jī)構(gòu)不能強(qiáng)制。不動(dòng)產(chǎn)登記以申請為原則，登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)登記和根據(jù)法院等的囑托進(jìn)行的登記屬于例外。

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第二篇：常德市不動(dòng)產(chǎn)登記檔案查詢辦法(暫行)

常德市不動(dòng)產(chǎn)登記檔案查詢辦法（暫行）

為規(guī)范常德市不動(dòng)產(chǎn)登記檔案查詢利用工作，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人及相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國檔案法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案查詢的規(guī)定，結(jié)合工作實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于常德市本級（武陵區(qū)、柳葉湖旅游度假管理區(qū)）內(nèi)各類已記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案查詢。

第三條 常德市國土資源局負(fù)責(zé)常德市本級（武陵區(qū)、柳葉湖旅游度假管理區(qū)）內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢的管理工作，常德市不動(dòng)產(chǎn)登記中心承辦常德市本級（武陵區(qū)、柳葉湖旅游度假管理區(qū)）范圍內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢的具體工作。因不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款、不動(dòng)產(chǎn)交易納稅、協(xié)助司法機(jī)關(guān)調(diào)查、中小學(xué)學(xué)生入學(xué)、戶口遷移等情形，需要查詢本市范圍內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記情況的，均可辦理。

第四條 本辦法所稱不動(dòng)產(chǎn)登記檔案，包括不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載信息和不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料。

（一）登記簿記載信息包括不動(dòng)產(chǎn)基本狀況（自然狀況）、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马?xiàng)；

（二）登記原始資料包括登記申請材料、登記審核材料和其他登記材料。登記申請材料是指登記申請人向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提交的相關(guān)證明材料。登記審核材料是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審核中形成的過程及結(jié)論性材料。其他登記材料是指除上述材料之外的相關(guān)證明材料。

第五條 下列主體可以申請查詢、復(fù)制部分或全部不動(dòng)產(chǎn)登記資料：

（一）權(quán)利人可以查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記簿中相關(guān)信息和登記申請材料；

（二）利害關(guān)系人可以查詢、復(fù)制有利害關(guān)系的不動(dòng)產(chǎn)登記簿中相關(guān)信息；

利害關(guān)系人包括：

1．不動(dòng)產(chǎn)交易的受讓方、受贈(zèng)人、抵押權(quán)人、承租人； 2．仲裁事項(xiàng)、訴訟案件申請人或起訴人； 3．登記異議人； 4．繼承人或受遺贈(zèng)人：

5．其他證明有利害關(guān)系的當(dāng)事人。

（三）人民法院、人民檢察院、國家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、監(jiān)察機(jī)關(guān)以及其他因執(zhí)行公務(wù)需要的國家機(jī)關(guān)工作人員可以依法查詢、復(fù)制與調(diào)查和處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。

（四）公證機(jī)構(gòu)、仲裁機(jī)構(gòu)可以依法查詢、復(fù)制與公證、仲裁事項(xiàng)相關(guān)的登記簿信息和登記申請材料；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。第六條 申請人可以委托代理人查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料：

（一）律師受當(dāng)事人委托查詢、復(fù)制登記資料的，提供授權(quán)委托書、律師事務(wù)所介紹信和律師執(zhí)業(yè)資格證；律師受法院委托查詢、復(fù)制登記資料的，提供律師執(zhí)業(yè)資格證和法院調(diào)查令；

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記代理機(jī)構(gòu)受當(dāng)事人委托查詢、復(fù)制登記資料的，提供授權(quán)委托書、代理機(jī)構(gòu)資質(zhì)證明、代理人資格證、申請人和代理人的身份證明；

（三）無民事行為能力人、限制民事行為能力人查詢、復(fù)制登記資料的，由其監(jiān)護(hù)人代理申請，提供監(jiān)護(hù)人、被監(jiān)護(hù)人的身份證明和監(jiān)護(hù)關(guān)系證明；

（四）查詢申請人委托其他代理人進(jìn)行查詢的，提供經(jīng)公證的授權(quán)委托書、申請人和代理人的身份證明。授權(quán)委托書應(yīng)明確記載委托事項(xiàng)和查詢內(nèi)容。授權(quán)委托書未經(jīng)公證的，查詢申請人應(yīng)當(dāng)在申請時(shí)，與代理人共同到登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場簽訂授權(quán)委托書。境外委托人的授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定經(jīng)過公證或者認(rèn)證。

查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料的單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)說明查詢目的并提供申請文件，不得將查詢獲得的不動(dòng)產(chǎn)登記資料用于其他目的。

第七條 申請查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料所需提供的材料:

（一）權(quán)利人提供身份證明；

（二）利害關(guān)系人提供身份證明、與查詢不動(dòng)產(chǎn)有利害關(guān)系的證明；

與查詢不動(dòng)產(chǎn)有利害關(guān)系的證明包括：

1．因不動(dòng)產(chǎn)買賣、贈(zèng)與、抵押、租賃涉及利害關(guān)系的，證明材料為：買賣合同、贈(zèng)與合同、抵押合同、租賃合同；

2．因仲裁事項(xiàng)、訴訟案件涉及利害關(guān)系的，證明材料為：應(yīng)裁通知書、受理案件通知書；

3．對登記結(jié)果有異議涉及利害關(guān)系的，證明材料為：主張不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的證明材料；

4．因繼承、受遺贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)涉及利害關(guān)系的，證明材料為：注明被繼承人已經(jīng)死亡的戶口簿或被繼承人（遺贈(zèng)人）的死亡證明和繼承人（受遺贈(zèng)人）與被繼承人（遺贈(zèng)人）之間親屬關(guān)系的證明（包括戶口簿、婚姻證明、當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)或村委會(huì)、居委會(huì)出具的親屬關(guān)系證明等）或遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議；

5．因不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款、不動(dòng)產(chǎn)交易納稅、中小學(xué)學(xué)生入學(xué)、戶口遷移4種情形涉及利害關(guān)系的，證明材料為：不動(dòng)產(chǎn)買賣合同、戶口掛靠同意意見以及結(jié)婚證或由法定機(jī)構(gòu)出具婚姻證明和戶口簿或其他利害關(guān)系證明。

（三）人民法院、人民檢察院、國家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、監(jiān)察機(jī)關(guān)以及其他因執(zhí)行公務(wù)需要的國家機(jī)關(guān)查詢的，提供協(xié)助查詢通知書或單位介紹信、工作證或執(zhí)行公務(wù)的證明；

（四）公證機(jī)構(gòu)、仲裁機(jī)構(gòu)查詢的，提供單位介紹信、工作證和已申請公證或仲裁的證明。

第八條 法律、法規(guī)、規(guī)章及有關(guān)規(guī)定不宜公開的不動(dòng)產(chǎn)登記資料，其查詢范圍和方式按法律、法規(guī)、規(guī)章及有關(guān)規(guī)定辦理。

第九條 查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料應(yīng)按下列程序辦理：

（一）申請

查詢申請人填寫《不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢申請表》，提供申請人身份證、戶口簿、結(jié)婚證或其他身份證明材料，提出查詢申請。

（二）受理審核

登記機(jī)構(gòu)工作人員對查詢申請人對申請材料進(jìn)行核實(shí)。符合查詢條件的，受理查詢申請，出具受理通知書。

（三）提供查詢服務(wù)

登記機(jī)構(gòu)及時(shí)提供查詢服務(wù)，并在規(guī)定的查詢時(shí)限內(nèi)完成。查詢?nèi)苏埱蟪鼍卟樵兘Y(jié)果證明的，登記機(jī)構(gòu)經(jīng)審核后可以出具查詢結(jié)果證明。查詢復(fù)制材料和查詢結(jié)果證明應(yīng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定加蓋查詢專用章，并注明查詢時(shí)間。查詢時(shí)間標(biāo)注年、月、日、時(shí)、分、秒。

第十條 有下列情形之一的，不予查詢，登記機(jī)構(gòu)出具不予查詢告知書，并告知申請人理由：

（一）查詢申請人的主體或查詢事項(xiàng)不符合規(guī)定的；

（二）查詢申請人提交的申請材料不符合規(guī)定的；

（三）申請查詢事項(xiàng)存在法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不予查詢情形的。

第十一條 有下列情形之一的，登記機(jī)構(gòu)可以出具無查詢結(jié)果告知書，并告知申請人理由：

（一）按查詢申請人提供的身份證明、不動(dòng)產(chǎn)坐落或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證查詢無結(jié)果的；

（二）要求查詢的不動(dòng)產(chǎn)尚未進(jìn)行登記的；

（三）要求查詢的單位或個(gè)人沒有進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的；

（四）要求查詢的事項(xiàng)、資料不存在的。

第十二條 對符合本辦法規(guī)定的查詢申請，查詢機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)場提供查詢；因情況特殊，不能當(dāng)場提供查詢的，應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)提供查詢。法律、法規(guī)、規(guī)章對查詢時(shí)限另有規(guī)定的，按相關(guān)規(guī)定辦理。

第十三條 查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料，應(yīng)當(dāng)在登記機(jī)構(gòu)指定場所內(nèi)進(jìn)行。

查詢申請人不得直接接觸不動(dòng)產(chǎn)登記資料，任何單位和個(gè)人不得將不動(dòng)產(chǎn)登記資料帶離查詢指定場所。不得損壞不動(dòng)產(chǎn)登記資料的載體，不得損壞查詢設(shè)備。

第十四條 應(yīng)建立查詢窗口，配備檢索工具和設(shè)備，完善查詢系統(tǒng)功能，為查詢申請人提供優(yōu)質(zhì)便捷查詢服務(wù)。

第十五條 登記機(jī)構(gòu)應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)查詢，做好查詢登記，將《不動(dòng)產(chǎn)登記檔案查詢申請表》、查詢申請人身份證明、其他申請材料和查詢結(jié)果等查詢資料及時(shí)歸檔，單獨(dú)保存。

第十七條 有關(guān)國家機(jī)關(guān)因公需要需提供不動(dòng)產(chǎn)登記資料電子數(shù)據(jù)的，應(yīng)按《常德市不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理辦法》（暫行）的規(guī)定執(zhí)行。

第十八條 查詢?nèi)朔欠ㄊ褂貌樵兘Y(jié)果，給當(dāng)事人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第十九條 登記機(jī)構(gòu)的工作人員徇私舞弊、濫用職權(quán)、玩忽職守，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

附件：

1、不動(dòng)產(chǎn)登記檔案查詢申請書

2、不動(dòng)產(chǎn)登記檔案查詢結(jié)果證明

附件1：

不動(dòng)產(chǎn)登記檔案查詢申請書

編號：

查詢申請人 姓名

（名稱）證件類型及號碼 聯(lián)系電話

代理人 證件類別及號碼 聯(lián)系電話

類別 □不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人□人民法院、人民檢察院、國家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、監(jiān)察機(jī)關(guān)等國家機(jī)關(guān)□利害關(guān)系人

提交的申請材料 □查詢?nèi)松矸葑C明 □工作證或執(zhí)行公務(wù)的證明文件（僅適用國家機(jī)關(guān)）□授權(quán)委托書及代理人身份證明（委托查詢的需提交）□存在利害關(guān)系的證明材料（查詢?nèi)藶槔﹃P(guān)系人的需提交）□協(xié)助查詢文件（僅適用國家機(jī)關(guān)）□其他

查詢目的或用途

需查詢的不動(dòng)產(chǎn)及查詢內(nèi)容 不動(dòng)產(chǎn)坐落： 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書或不動(dòng)產(chǎn)登記證明號：

□不動(dòng)產(chǎn)自然狀況 □不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人 □不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利內(nèi)容□不動(dòng)產(chǎn)查封登記 □不動(dòng)產(chǎn)抵押登記 □不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記 □不動(dòng)產(chǎn)異議登記□其他

查詢結(jié)果要求 □查閱 □抄錄 □復(fù)制 □出具查詢結(jié)果證明 承諾：本表填寫內(nèi)容以及提交的申請材料真實(shí)、合法、有效，并嚴(yán)格按照有關(guān)要求查閱、利用不動(dòng)產(chǎn)登記資料，嚴(yán)格按照查詢目的使用查詢結(jié)果。如有虛假或違反，由本人（單位）承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。

查詢申請人：

年 月 日

附件2：

不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果證明

編號：

_______年_______月_______日，你（單位）提出不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢申請，受理編號為_______。

經(jīng)查詢，結(jié)果如下：

登記機(jī)構(gòu)：（印 章）

年 月 日 領(lǐng)取人： 領(lǐng)取日期：

第三篇：《不動(dòng)產(chǎn)登記代理專業(yè)人員登記服務(wù)辦法(暫行)》

《不動(dòng)產(chǎn)登記代理專業(yè)人員登記服務(wù)辦法（暫行）》

中估協(xié)發(fā)〔2015〕26號

各省、自治區(qū)、直轄市不動(dòng)產(chǎn)登記代理行業(yè)協(xié)會(huì)，土地登記代理人： 根據(jù)《人力資源社會(huì)保障部 國土資源部關(guān)于印發(fā)<土地登記代理專業(yè)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定>和<土地登記代理人職業(yè)資格考試實(shí)施辦法>的通知》（人社部發(fā)〔2015〕66號）規(guī)定，中國土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì)制訂了《不動(dòng)產(chǎn)登記代理專業(yè)人員登記服務(wù)辦法（暫行）》，現(xiàn)予以公布施行。附件：不動(dòng)產(chǎn)登記代理專業(yè)人員登記服務(wù)辦法（暫行）

2015年7月23日

附 件

不動(dòng)產(chǎn)登記代理專業(yè)人員登記服務(wù)辦法（暫行）

第一章 總則

第一條 根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》、《土地登記代理專業(yè)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《中國土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì)章程》制定本辦法。第二條 本辦法所稱不動(dòng)產(chǎn)登記代理專業(yè)人員是指取得《中華人民共和國土地登記代理人職業(yè)資格證書》（以下簡稱“職業(yè)資格證書”）的人員。

第三條 登記服務(wù)是對不動(dòng)產(chǎn)登記代理專業(yè)人員從業(yè)狀況、誠信行為及其他相關(guān)信息等進(jìn)行登記，登記狀況接受社會(huì)查詢。登記服務(wù)分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記和注銷登記。

第四條 中國土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì)（以下簡稱中估協(xié)）負(fù)責(zé)組織不動(dòng)產(chǎn)登記代理專業(yè)人員登記服務(wù)的具體工作，建立“不動(dòng)產(chǎn)登記代理專業(yè)人員登記服務(wù)信息系統(tǒng)”（以下簡稱“登記服務(wù)信息系統(tǒng)”）、核發(fā)《不動(dòng)產(chǎn)登記代理專業(yè)人員登記證書》、定期開展考評。

中估協(xié)可委托并指導(dǎo)各省、自治區(qū)、直轄市登記代理行業(yè)協(xié)會(huì)（以下簡稱各省協(xié)會(huì)），開展其所在行政轄區(qū)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記代理專業(yè)人員登記材料的核查和轉(zhuǎn)移登記工作。

第二章 登記

第五條 登記服務(wù)須通過“登記服務(wù)信息系統(tǒng)”完成。第六條 辦理登記的人員須同時(shí)具備下列條件：

（一）取得“職業(yè)資格證書”；

（二）專職在一家不動(dòng)產(chǎn)登記代理中介機(jī)構(gòu)從業(yè)；

（三）其他條件。

第七條 有下列情形之一的，不予登記：

（一）不具有完全民事行為能力;

（二）受到刑法處罰，執(zhí)行期滿未逾5年（過失犯罪的除外）；

（三）因在登記代理或者其他經(jīng)濟(jì)管理工作中犯有嚴(yán)重錯(cuò)誤受行政處罰，自處分決定之日起不滿2年；

（四）被認(rèn)定終身禁入登記代理行業(yè)；

（五）不予登記的其他情況。

第八條 登記服務(wù)申請材料包括“不動(dòng)產(chǎn)登記代理專業(yè)人員登記申請表”(以下簡稱“登記申請表”)、“職業(yè)資格證書”以及專職從業(yè)的證明材料等。

（一）在職人員申請初始登記和轉(zhuǎn)移登記所需材料如下： 1.“登記申請表”； 2.“職業(yè)資格證書”； 3.專職從業(yè)證明材料：

（1）申請人與所在機(jī)構(gòu)簽訂的完整、有效的勞動(dòng)合同；

（2）社會(huì)保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)出具的社會(huì)保險(xiǎn)個(gè)人繳費(fèi)信息對賬單或等效證明材料，其中應(yīng)明確參保人姓名、繳費(fèi)單位名稱及繳費(fèi)期日。

（二）離退休人員申請初始登記和轉(zhuǎn)移登記所需材料如下： 1.“登記申請表”； 2.“職業(yè)資格證書”； 3.專職從業(yè)證明材料：

（1）申請人與所在機(jī)構(gòu)簽訂的完整、有效的勞動(dòng)合同；

（2）“老干部離休榮譽(yù)證”、“退休證”或原工作單位開具的離退休公告。

（三）申請注銷登記時(shí)需提交“登記申請表”。

（四）擔(dān)任機(jī)構(gòu)股東（合伙人）的人員辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)，須完成股份（出資）轉(zhuǎn)讓（退伙）手續(xù)，提供已簽訂股份（出資）轉(zhuǎn)讓協(xié)議（退伙協(xié)議），或機(jī)構(gòu)出具的不反對有關(guān)人員轉(zhuǎn)移登記的免責(zé)文件。

第九條 不動(dòng)產(chǎn)登記代理專業(yè)人員首次提出登記時(shí)，需辦理初始登記。初始登記由本人提出申請，經(jīng)所在機(jī)構(gòu)同意、中估協(xié)盡職核查后予以初始登記。第十條 已完成初始登記的不動(dòng)產(chǎn)登記代理專業(yè)人員轉(zhuǎn)入其他機(jī)構(gòu)從業(yè)時(shí)，需辦理轉(zhuǎn)移登記。

第十一條 已完成初始登記的不動(dòng)產(chǎn)登記代理專業(yè)人員中止從業(yè)時(shí)，需辦理注銷登記。

第三章 服務(wù)

第十二條 中估協(xié)實(shí)時(shí)受理不動(dòng)產(chǎn)登記代理專業(yè)人員登記申請，并于10個(gè)工作日內(nèi)對登記申請材料的完整性、真實(shí)性及合規(guī)性做盡職核查。如行業(yè)自律管理需要，可暫停辦理登記服務(wù)或適當(dāng)延長辦理時(shí)限。

第十三條 中估協(xié)通過網(wǎng)站等媒體向社會(huì)公示公布不動(dòng)產(chǎn)登記代理專業(yè)人員的姓名、性別、“職業(yè)資格證書”編號、登記服務(wù)號、從業(yè)機(jī)構(gòu)名稱等登記情況。第十四條 中估協(xié)為社會(huì)提供不動(dòng)產(chǎn)登記代理專業(yè)人員登記信息查詢服務(wù)；為用人單位提供取得“職業(yè)資格證書”人員信息查詢服務(wù)。

第十五條 建立不動(dòng)產(chǎn)登記代理專業(yè)人員誠信檔案，記錄并公開不動(dòng)產(chǎn)登記代理專業(yè)人員在登記代理行業(yè)相關(guān)領(lǐng)域中所獲得的良好及不良行為記錄。第十六條 不動(dòng)產(chǎn)登記代理專業(yè)人員通過考評后，登錄“登記服務(wù)信息系統(tǒng)”在線打印《不動(dòng)產(chǎn)登記代理專業(yè)人員考評合格證明》，該證明須與《不動(dòng)產(chǎn)登記代理專業(yè)人員登記證書》同時(shí)使用。

第四章 違規(guī)

第十七條 經(jīng)查實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記代理專業(yè)人員存在提供虛假、偽造登記服務(wù)申請材料等行為，未完成登記的，6個(gè)月內(nèi)不再受理其登記申請；已完成登記的，予以注銷登記且1年內(nèi)不予受理登記申請。

第十八條 經(jīng)查實(shí)已辦理登記的不動(dòng)產(chǎn)登記代理專業(yè)人員，存在登記信息發(fā)生變化而未按規(guī)定進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記、注銷登記等行為，參照行業(yè)自律規(guī)定處理。第十九條 經(jīng)查實(shí)已辦理登記的不動(dòng)產(chǎn)登記代理專業(yè)人員，在工作中違反相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章或者職業(yè)道德，造成不良影響的，由中估協(xié)予以注銷登記，并將違規(guī)行為錄入誠信檔案。

第五章 其他

第二十條 正在接受司法機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)、具有行政權(quán)的相關(guān)機(jī)關(guān)強(qiáng)行管制或者正在接受行業(yè)協(xié)會(huì)自律調(diào)查的，暫緩受理轉(zhuǎn)移登記。

第二十一條 對違反行業(yè)自律，但不符合注銷登記情形的，行業(yè)協(xié)會(huì)可暫停其登記，并責(zé)令其改正。

第六章 附則

第二十二條 未設(shè)立省協(xié)會(huì)的，由中估協(xié)負(fù)責(zé)相關(guān)工作。第二十三條 本辦法由中估協(xié)負(fù)責(zé)解釋。第二十四條 本辦法自發(fā)布之日起施行。

第四篇：不動(dòng)產(chǎn)登記授權(quán)委托書

授權(quán)委托書及申請材料的說明

南京市國土資源局：

現(xiàn)我單位委托（身份證件號碼：

，聯(lián)系電話：）為合法代理人，代表我單位辦理坐落于 之不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記及領(lǐng)證相關(guān)事宜，受托人在其權(quán)限范圍內(nèi)依法所作的一切行為，接受問詢的行為及簽署的一切文件，委托人均予以認(rèn)可，委托期限為：

****年**月**日至辦理結(jié)束。

對于下列不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記申請材料，我單位自愿以貴局備案的為準(zhǔn)，本次不再提交，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切法律責(zé)任：

□ 本單位身份證明（營業(yè)執(zhí)照編號：，備案編號）；

□ 金融許可證（證件編號：，備案編號）；

□ 其他材料（材料名稱及備案編號：）。

法定代表人/負(fù)責(zé)人姓名：

身份證件種類：

身份證件號碼：

單位聯(lián)系電話：

郵政編碼：

聯(lián)系地址：

單位/委托人（公章）： 受托人（簽名）

年 月 日 年 月 日

第五篇：不動(dòng)產(chǎn)登記工作計(jì)劃

不動(dòng)產(chǎn)登記工作計(jì)劃

不動(dòng)產(chǎn)登記工作計(jì)劃

20**年是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在基層落地的關(guān)鍵年，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記從制度層面堵住了房地分割中出現(xiàn)的制度、貸款和稅收漏洞，進(jìn)一步明晰了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)，但也出現(xiàn)了部門銜接、歷史遺留處理等相關(guān)問題，如何化解這些問題，讓不動(dòng)產(chǎn)登記工作真正做到便民利民，筆者認(rèn)為，在今后一段時(shí)間，關(guān)鍵要實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。

一、基本情況

20**年11月20日，縣委編委會(huì)批準(zhǔn)在縣國土資源局加掛**縣不動(dòng)產(chǎn)登記局牌子，負(fù)責(zé)全縣不動(dòng)產(chǎn)登記工作，將相關(guān)部門涉及的不動(dòng)產(chǎn)職責(zé)整合到不動(dòng)產(chǎn)登記局，內(nèi)設(shè)**縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心，為縣國土資源局事業(yè)單位，定編14人。根據(jù)我縣實(shí)際，縣國土資源局組建工作專班，初步擬定不動(dòng)產(chǎn)登記辦事流程，印制不動(dòng)產(chǎn)登記樣表、申請資料、服務(wù)指南。并就“人員調(diào)配、辦公場所設(shè)置、權(quán)籍檔案移交、稅費(fèi)收取、印章啟用、人員培訓(xùn)、縣政府實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記公告時(shí)間、工作經(jīng)費(fèi)、成立不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)導(dǎo)小組”等9個(gè)議題提請縣政府專題審議，明確任務(wù)，落實(shí)責(zé)任單位?？h政府決定自20**年元月1日起，國土資源、房管、林業(yè)等部門暫停受理業(yè)務(wù)。1月11日，**縣不動(dòng)產(chǎn)登記局和**縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心正式掛牌，統(tǒng)一受理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。

二、主要做法

１、整合力量。按照“人隨事走，編隨人走”的原則，從縣林業(yè)技術(shù)推廣站連人帶編劃入1名，從縣房管局連人帶編劃入2名，國土資源局內(nèi)部調(diào)整5名，8名人員于20**年12月30日前到崗，迅速開展系統(tǒng)培訓(xùn)。

２、增設(shè)窗口。在縣行政服務(wù)大廳設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)窗口8個(gè)，其中受理窗口6個(gè)，收費(fèi)、繕證、歸檔窗口2個(gè)。３、優(yōu)化服務(wù)。完善工作流程，加強(qiáng)制度建設(shè)。全員設(shè)定A、B崗，確保工作連續(xù)性；對招商引資企業(yè)、城投公司等重點(diǎn)項(xiàng)目開辟綠色通道，要求在1個(gè)工作日內(nèi)完成；對工業(yè)項(xiàng)目的抵押貸款項(xiàng)目、預(yù)告預(yù)抵押、房產(chǎn)抵押注銷登記、新建商品房轉(zhuǎn)現(xiàn)登記等業(yè)務(wù)，在材料齊全的情況下，做到立等可??；其他業(yè)務(wù)要求在5個(gè)工作日內(nèi)完成。截止目前，全縣共頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證書證明**57本。

三、存在問題

1、部門協(xié)調(diào)配合待解決。一是與房產(chǎn)部門的業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)配合中存在數(shù)據(jù)共享、查詢和補(bǔ)錄工作不到位。原房產(chǎn)登記業(yè)務(wù)統(tǒng)一劃入不動(dòng)產(chǎn)登記后（其中，轉(zhuǎn)移登記仍由房產(chǎn)部門審核），由于未進(jìn)行房產(chǎn)數(shù)據(jù)補(bǔ)錄，造成不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)不能查詢房地產(chǎn)數(shù)據(jù)?？h政府要求20**年7月1日起實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)一查詢，如此，造成不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不能對房產(chǎn)數(shù)據(jù)的完整性負(fù)責(zé)。二是國土資源局內(nèi)部程序亟待簡化。因?yàn)槲揖治丛O(shè)置導(dǎo)詢臺(tái)，申請人來大廳登記后，就認(rèn)為已經(jīng)受理，實(shí)際在受理前還有不動(dòng)產(chǎn)測繪、土地評估等一系列環(huán)節(jié)，經(jīng)常因其中一個(gè)環(huán)節(jié)時(shí)間過長，引發(fā)矛盾和誤解。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記測繪單位需統(tǒng)一。在不動(dòng)產(chǎn)登記初期，我們一直按照原有模式，房產(chǎn)測繪和土地測繪一同到現(xiàn)場開展業(yè)務(wù)，經(jīng)常因測繪人員不足問題，造成時(shí)間長，資料積壓多，影響不動(dòng)產(chǎn)登記質(zhì)效；兩家單位收費(fèi)，不符合不動(dòng)產(chǎn)登記的便民利民原則。

3、數(shù)據(jù)整合待啟動(dòng)。按照部和省廳關(guān)于加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)工作的通知要求，20**年11月底前，我縣必須完成信息平臺(tái)建設(shè)，與市、省、部對接。當(dāng)前必須盡快做好以下工作，一是房產(chǎn)數(shù)據(jù)補(bǔ)錄到不動(dòng)產(chǎn)信息平臺(tái)。二是在地藉核心數(shù)據(jù)庫內(nèi)導(dǎo)入不動(dòng)產(chǎn)信息平臺(tái)。三是進(jìn)一步加強(qiáng)安全防范和日常維護(hù)，確保信息平臺(tái)的及時(shí)更新。

四、建議與思考

1、加快不動(dòng)產(chǎn)信息平臺(tái)建設(shè)步伐。一是通過信息平臺(tái)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)共享與保護(hù)，從根本上解決檔案查詢、數(shù)據(jù)補(bǔ)錄問題；二是通過信息平臺(tái)建設(shè)，進(jìn)一步方便群眾，提高辦事效率，申請人只需提供一次資料就能辦理完不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，不需再向房產(chǎn)部門提供資料。三是通過信息平臺(tái)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)圖、表、證、薄的有機(jī)統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)成果管理和信息安全的需要。

2、規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記測繪和收費(fèi)。一是省廳要盡快聯(lián)系物價(jià)等部門，及時(shí)確定不動(dòng)產(chǎn)測繪收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在現(xiàn)階段應(yīng)綜合房產(chǎn)和土地測繪收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按下線的70%收取測繪費(fèi)。二是規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)。通過備案或者公開遴選2-3家具備不動(dòng)產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪單位，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)測繪一次性進(jìn)場測繪、同時(shí)出具測繪成果，一次收取費(fèi)用，從而起到提質(zhì)增效的作用。三是進(jìn)一步明確測繪單位的職責(zé)和義務(wù)。對測繪單位實(shí)行黑名單制管理，規(guī)定測繪單位在3個(gè)工作日內(nèi)完成資料整理和出圖，并確保成果質(zhì)量，及時(shí)進(jìn)行數(shù)據(jù)更新；在收取費(fèi)用的同時(shí)，也要承擔(dān)一定的義務(wù)。對涉及農(nóng)村宅基地的登記測繪實(shí)行全程免費(fèi)，按時(shí)完成，確保不能增加農(nóng)民負(fù)擔(dān)。

3、提升不動(dòng)產(chǎn)登記人員素質(zhì)。一是在系統(tǒng)內(nèi)部加強(qiáng)業(yè)務(wù)知識(shí)和政策法規(guī)的學(xué)習(xí)，做到人人鉆研業(yè)務(wù)，努力提高個(gè)人素質(zhì)；二是要加強(qiáng)橫向交流，向先進(jìn)單位學(xué)習(xí)、向業(yè)務(wù)能手學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)和借鑒外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，努力提升**不動(dòng)產(chǎn)登記整體水平。三是嚴(yán)格工作紀(jì)律，堅(jiān)決杜絕門難進(jìn)、臉難看、事難辦的現(xiàn)象發(fā)生，對工作人員定期輪崗。三是強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，加強(qiáng)內(nèi)部團(tuán)結(jié)，對把握不準(zhǔn)的業(yè)務(wù)，要及時(shí)反饋、溝通。