第一篇：《不動產(chǎn)登記暫行條例》釋義

?不動產(chǎn)登記暫行條例?釋義

第一章總則

本章共七條，對?條例?的立法目的及依據(jù)、不動產(chǎn)登記及不動產(chǎn)的概念、不動產(chǎn)登記的類型、不動產(chǎn)登記的原則、需要進行登記的不動產(chǎn)權利種類、不動產(chǎn)登記機構以及不動產(chǎn)登記管轄進行了規(guī)定。

第一條【立法目的及依據(jù)】（條文主旨為編者所加，下同）為整合不動產(chǎn)登記職責，規(guī)范登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益，根據(jù)?中華人民共和國物權法?等法律，制定本條例。

釋義

本條規(guī)定的是?條例?的立法目的及法律依據(jù)。

一、關于立法目的

?條例?的立法目的就是整合不動產(chǎn)登記職責，規(guī)范登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益。其中整合不動產(chǎn)登記職責是實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎，規(guī)范登記行為是實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的要求，方便群眾申請登記是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心，保護權利人合法權益是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的目的。

需要注意的是，?條例?的起草工作受到了社會各界的廣泛關注，關于?條例?起草的目的，社會各界也存在不同的認識。例如，很多

決定?，2014年1月中央編辦發(fā)布的?關于整合不動產(chǎn)登記職責的通知?等。

第二條【不動產(chǎn)登記及不動產(chǎn)的概念】

本條例所稱不動產(chǎn)登記，是指不動產(chǎn)登記機構依法將不動產(chǎn)權利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。

本條例所稱不動產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。釋義

本條規(guī)定的是不動產(chǎn)登記及不動產(chǎn)的概念。

一、關于不動產(chǎn)登記的概念

登記的主體是不動產(chǎn)登記機構。?物權法?第十條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構辦理?！睋?jù)此，本條第一款把登記機關明確為不動產(chǎn)登記機構。但是，在?條例?出臺之前，我國并沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機構，不僅不同的不動產(chǎn)權利要去不同的政府部門進行登記，而且各地不動產(chǎn)登記機構的設臵也并不一致，這種局面非?；靵y，對不動產(chǎn)登記信息的共享、交易的安全、群眾生活的便利都帶來了不利影響。?條例?第六條將登記的職責明確給國家專職的部門，即在國家層面，為國務院國土資源主管部門；在地方層面，是縣級以上地方人民政府確定的部門。這是綜合考慮我國不動產(chǎn)登記的實踐，并借鑒域外不動產(chǎn)登記機構設臵的經(jīng)驗而作出的規(guī)定。

登記的內(nèi)容是不動產(chǎn)權利歸屬和其他法定事項。確定一項不動產(chǎn)權利的歸屬，一般包括主體、客體、內(nèi)容三個方面，這對應在不動產(chǎn)登記簿中便是不動產(chǎn)權利人的姓名、名稱等身份信息，不動產(chǎn)的坐落、面積等自然狀況，以及權利的具體類型等內(nèi)容。通過對這些內(nèi)容的記載和公示，社會公眾便可以了解不動產(chǎn)權利的歸屬情況，起到定分止爭的社會效果。此外，不動產(chǎn)登記在特殊情況下還應記載其他法定事項，主要是指不動產(chǎn)存在異議、被查封等事實情況時。這些內(nèi)容是通過異議登記、查封登記等具體登記類型予以體現(xiàn)的，通過對這些事項的記載和公示，權利主體可以及時發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)交易所存在的風險。

登記事項須記載于不動產(chǎn)登記簿。?物權法?第十四條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。”第十六條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！币虼?，除?物權法?規(guī)定的個別情形以外，物權歸屬及物權變動等事項，記載于不動產(chǎn)登記簿時才發(fā)生效力，不動產(chǎn)登記簿是物權變動的效力證明，對于不動產(chǎn)權利人和第三人都有十分重要的意義。第三人可以通過查看不動產(chǎn)登記簿了解不動產(chǎn)的自然狀況和權屬情況，第三人基于對不動產(chǎn)登記簿的信任所作出的善意行為都受到法律的保護。需要注意的是，此處的登記是具有實體法效力的，它與行政管理上的登記、備案具有實質(zhì)上的區(qū)別，后者只是對于既存權利狀態(tài)的描述，方便行政機關進行統(tǒng)籌，而前者則是權利確認的必要條件。

二、關于不動產(chǎn)的概念

?條例?在?擔保法?的基礎上，通過列舉明確外延的方式，參照?擔保法?的表述確定了不動產(chǎn)的概念，并在“土地”后面增加了“海域”，基本保證了不動產(chǎn)定義的統(tǒng)一。

第三條【不動產(chǎn)登記類型】

不動產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等，適用本條例。

本條主要規(guī)定的是不動產(chǎn)登記的類型。?條例?作為一項規(guī)范登記的程序法規(guī)，登記類型是其核心的內(nèi)容。不同的登記類型，其申請主體、提交的材料、登記的程序等都存在差異，?條例?對此作出了概括規(guī)定。

一、不動產(chǎn)首次登記

不動產(chǎn)首次登記，主要是指不動產(chǎn)權利第一次記載于不動產(chǎn)登記簿，具體來說主要包括總登記和初始登記。首次登記作為一種登記類型，是?條例?的首創(chuàng)。在?條例?出臺之前，存在著土地總登記、土地初始登記和房屋初始登記、設定登記等相關類型，由于不同的部門對初始登記、設定登記的內(nèi)涵理解不一致，因此?條例?將其統(tǒng)一歸納規(guī)定為首次登記。

二、變更登記

變更登記，主要是指因不動產(chǎn)權利人的姓名、名稱或者不動產(chǎn)坐落等發(fā)生變更而進行的登記。一般來說，適用變更登記的主要情形包

包括：依法收回國有土地、海域等不動產(chǎn)權利的；依法征收、沒收不動產(chǎn)的；因人民法院、仲裁機構的生效法律文書致使原不動產(chǎn)權利消滅，當事人未辦理注銷登記的；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

五、更正登記

更正登記，主要是指登記機構根據(jù)當事人的申請或者依職權對登記簿的錯誤記載事項進行更正的登記。更正登記是?物權法?確定的一項新的登記類型，在日常登記實踐中普遍存在。不動產(chǎn)登記工作實踐中，由于各種原因難以避免會導致各種錯誤，創(chuàng)設更正登記制度的原因就在于通過規(guī)范糾正登記錯誤的程序，達到合法糾正登記錯誤之目的。?土地登記辦法?和?房屋登記辦法?也都對更正登記制度作出了更具有操作性的規(guī)定。

六、異議登記

異議登記，主要是指登記機構將事實上的權利人以及利害關系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權利所提出的異議申請記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。異議登記是?物權法?規(guī)定的一項新的不動產(chǎn)登記制度，?土地登記辦法?和?房屋登記辦法?對此制度進一步進行了明確的規(guī)定。?物權法?第十九條規(guī)定：“權利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五

國土資源部、建設部關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知?（法發(fā)?2004?5號）文件中，包括了查封登記、預查封登記、輪候查封登記等具體的類型。

第四條【登記原則】

國家實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

不動產(chǎn)登記遵循嚴格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則。不動產(chǎn)權利人已經(jīng)依法享有的不動產(chǎn)權利，不因登記機構和登記程序的改變而受到影響。

釋義：

本條規(guī)定的內(nèi)容主要有三方面：一是貫徹落實?物權法?，明確規(guī)定不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度；二是明確不動產(chǎn)登記應當遵循的三個原則；三是明確不動產(chǎn)登記的連續(xù)性。

一、明確規(guī)定了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

按照?物權法?和黨中央、國務院的具體要求，?條例?從幾個方面建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度：一是統(tǒng)一登記機構，?條例?第六條作了明確的規(guī)定；二是統(tǒng)一登記簿冊，?條例?第二章專章對不動產(chǎn)登記簿作了規(guī)定；三是統(tǒng)一登記依據(jù)，?條例?作為?物權法?關于建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的具體落實，從統(tǒng)一登記制度、登記簿冊、登記程序、登記信息共享與保護、法律責任等各個方面，對不動產(chǎn)登

0例?第五條明確了需要登記的不動產(chǎn)權利類型，讓不動產(chǎn)權利人明確知道有哪些權利是需要進行登記的；三是?條例?第三章明確了登記程序，要求登記機構公開登記申請材料目錄和示范文本等信息，讓不動產(chǎn)權利人知道如何辦理不動產(chǎn)登記；四是建立了不動產(chǎn)登記信息共享和查詢制度，明確要求不動產(chǎn)登記機構能夠通過互通共享取得的信息，不得要求不動產(chǎn)登記申請人重復提交。

三、明確了不動產(chǎn)登記以及權利的延續(xù)性

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建立后，不動產(chǎn)權利人已經(jīng)依法享有的權利，不因登記機構和登記程序的改變而受到影響。本條第三款的規(guī)定是穩(wěn)定連續(xù)原則的具體體現(xiàn)。同時，?條例?第三十三條還特別規(guī)定“本條例施行前依法頒發(fā)的各類不動產(chǎn)權屬證書和制作的不動產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效”，目的主要是為了消除廣大老百姓擔心統(tǒng)一登記之后已有的權利受影響以及換證麻煩等方面的顧慮。

第五條【不動產(chǎn)登記權利種類】下列不動產(chǎn)權利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：

(一)集體土地所有權；

(二)房屋等建筑物、構筑物所有權；(三)森林、林木所有權；(四)耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權；(五)建設用地使用權；(六)宅基地使用權；(七)海域使用權；(八)地役權；(九)抵押權；

(十)法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權利。

213的所有權證書。森林、林木的使用權不應當作為物權進行登記發(fā)證。森林、林木的使用權是否屬于物權，目前還難以確定。因此?條例?中沒有規(guī)定森林、林木使用權的登記發(fā)證。

四、耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權

土地承包經(jīng)營權登記的效力與建設用地使用權的效力不同，實行的是登記對抗主義。2013年中央1號文件明確提出了“用５年時間基本完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營權確權登記頒證工作”，因此?條例?規(guī)定了承包經(jīng)營權登記發(fā)證的過渡期，五年之后，承包經(jīng)營權的登記將納入整個不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之中。

關于承包權與經(jīng)營權的分離。有觀點認為?條例?應當根據(jù)中央文件精神將“農(nóng)戶承包權”和“土地經(jīng)營權”也予以列舉，但是考慮到承包權和經(jīng)營權的內(nèi)涵還不夠十分明確，權利性質(zhì)也存在不同認識，因此，?條例?規(guī)定的還是嚴格依據(jù)?物權法?規(guī)定了土地承包經(jīng)營權，待改革探索成熟，相關的法律修改之后，權利類型和名稱可以再作相應的修改。

五、建設用地使用權

有觀點提出應當對空間權作出規(guī)定?？紤]到空間權屬于在一定空間內(nèi)設立的建設用地使用權，也是建設用地使用權的一種類型，因此，不予單獨規(guī)定。但是地上、地下建設用地使用權具體應當如何設立，如何登記，目前還需要進一步研究，以后出臺更細化的規(guī)定。

六、宅基地使用權

宅基地使用權是通過審批取得還是登記取得，以及宅基地使用權實行的登記對抗還是登記生效等問題，?物權法?沒有作出明確的規(guī)定。但在實踐中，宅基地使用權一般都需要進行登記。此外，宅基地使用權登記發(fā)證過程中比較突出的問題是一戶多宅與超面積這兩個問題。關于這兩個問題，有一系列的文件作出了規(guī)定，如1995年3月11日國家土地管理局印發(fā)的?確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定?、2008年?國土資源部關于進一步加快宅基地使用權登記發(fā)證工作的通知?、2011年11月2日?關于農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見?（國土資發(fā)?2011?178號）、?國土資源部關于規(guī)范土地登記的意見?（國土資發(fā)?2012?134號）等。

七、海域使用權

有觀點認為應當增加無居民海島使用權?？紤]到無居民的海島本質(zhì)上也屬于土地，因此無居民海島使用權也屬于土地使用權，因此?條例?并沒有列舉該項權利。

關于海域使用證如何換發(fā)土地使用證的問題，填海工程完成后，海域的自然屬性已經(jīng)消滅，海域使用權應當隨之一并消滅，而填海后，土地自然屬性已經(jīng)形成，隨之產(chǎn)生的是建設用地使用權。因此，在填海項目完成后，應當先行辦理海域使用權注銷登記，再辦理建設用地使用權初始登記。

八、地役權

（一）國家土地所有權的登記

有觀點提出，對國家土地所有權進行登記有利于國有自然資源資產(chǎn)的保護。但是考慮到目前實踐中國家土地所有權沒有登記的必要，再加上國家土地所有權登記難以操作，如大片的沙漠、荒灘等沒有具體使用權人的國家所有土地究竟應當由誰來申請登記、登記給誰等問題難以解決，且?物權法?第九條第二款明確規(guī)定“依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記”，所以?條例?中沒有規(guī)定國家土地所有權的登記。

（二）國有農(nóng)用地使用權的登記

按照?物權法?的規(guī)定，國有農(nóng)場土地實行承包經(jīng)營的，可以參照設立土地承包經(jīng)營權。但很多國有農(nóng)場并沒有實行承包經(jīng)營，國有農(nóng)場與農(nóng)場職工之間是勞動關系，不是承包關系，關于國有農(nóng)場對其使用的農(nóng)用地享有的權利目前法律還沒有明確規(guī)定。因此農(nóng)用地使用權并不是嚴格意義上的法定物權。但是我國的國有農(nóng)場面積較大，為保證國家糧食安全和促進經(jīng)濟社會發(fā)展發(fā)揮了巨大作用。國有農(nóng)場土地被侵占的現(xiàn)象時有發(fā)生，對國有農(nóng)場土地進行登記十分必要，因此有觀點認為應當將國有農(nóng)用地使用權寫進?條例?。但是考慮到?物權法?明確規(guī)定了物權法定原則，目前的法律中確實沒有出現(xiàn)國有農(nóng)用地使用權這樣一個名詞，因此，?條例?沒有作出明確列舉。但是在實踐操作中，這些土地依然需要予以登記發(fā)證。另外，本條沒有涉及的國有林場的土地使用權也可以按照國有農(nóng)用地使用權進行登記發(fā)證。

（三）水域灘涂養(yǎng)殖權的登記

?物權法?第一百二十三條規(guī)定：“依法取得的探礦權、采礦權、取水權和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權利受法律保護?！币虼擞杏^點認為?條例?應當對水域灘涂養(yǎng)殖權進行列舉規(guī)定，但也有觀點認為規(guī)定水域灘涂養(yǎng)殖權會造成一物兩權，因為水域也包括海域，海上養(yǎng)殖將會出現(xiàn)水域灘涂養(yǎng)殖權和海域使用權的交叉?？紤]到以上這些因素，?條例?對水域灘涂養(yǎng)殖權沒有作出明確列舉規(guī)定。對于該項權利，經(jīng)進一步研究明確相關權利內(nèi)涵后，可以通過具體的實施細則予以規(guī)范。

（四）取水權的登記

由于取水權是?物權法?規(guī)定的一項用益物權，同時三中全會決定中也提出了對“水流”等自然資源進行確權登記，因此，?條例?起草過程中，有觀點認為應當將取水權也明確在登記的權利類型中予以列舉。但是考慮到此次登記職能整合的要求中并未包括取水權的登記，且目前取水權的流轉(zhuǎn)等相關制度都還在探索中，登記制度尚不成熟，所以?條例?對此沒有進行列舉。

（五）礦業(yè)權的登記

有觀點認為應當將礦業(yè)權也納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。但是，綜合考慮到關于不動產(chǎn)登記相關職能整合的文件，域外不動產(chǎn)登記一般不包括礦業(yè)權登記等因素，?條例?暫時沒有明確將探礦權、采礦權明確列入不動產(chǎn)登記權利的種類中。

第六條【不動產(chǎn)登記機構】

國務院國土資源主管部門負責指導、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作?？h級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構，負責不動產(chǎn)登記工作，并接受上級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門的指導、監(jiān)督。

釋義

本條主要規(guī)定的是不動產(chǎn)登記機構的設臵。

一、登記機構是政府部門，不再是人民政府登記機構必須明確，因為這涉及誰登記誰負責的問題，也就是當?shù)怯洶l(fā)生錯誤被訴訟時誰是被告的問題。以前土地登記錯了，市縣人民政府是被告，但是房屋登記錯了，則是由住建部門作為被告。這就是由于登記主體不同所造成的。目前社會公眾一般只是關心由哪個部門負責登記的問題，沒有意識到政府登記和部門登記之間的區(qū)別。目前我國的不動產(chǎn)登記主體主要包括三種形式：一是法律規(guī)定由人民政府登記；二是法律規(guī)定直接由部門登記；三是同一法律中既規(guī)定了政府登記，又規(guī)定了部門登記。

從我國改革的具體情況來看，?條例?規(guī)定由作為政府部門的不動產(chǎn)登記機構全面承擔不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的職責較為適宜，理由如下。

一是部門登記符合中央關于不動產(chǎn)登記職能整合的相關要求。?國務院機構改革和職能轉(zhuǎn)變方案?中明確提出“整合房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責……分別由一個部門承擔。”?中央編辦關于整合不動產(chǎn)登記職責的通知?也肯定了“由國土資源部指導監(jiān)督全國土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動產(chǎn)登記工作”。從中央的要求來看，一直強調(diào)政府部門在不動產(chǎn)登記中的作用。

二是部門登記符合減少審批環(huán)節(jié)，提高行政效能的改革精神。黨的十八大提出，要簡政放權、深化行政審批制度改革，行政體制改革要提高政府行政效率和效能。從地方建設用地使用權登記的審查實踐來看，首先由經(jīng)辦人提出審查意見，同時還需要審查科室負責人的初審意見，然后是分管領導的審核意見，之后報政府批準同意，最后辦理登記。實際審查工作均由國土部門實際承擔，政府只是加蓋印章，并不從事具體的審查業(yè)務。有的甚至專門將刻有“土地登記專用章”的印章交由國土局保管，由國土局負責代政府蓋章，政府審查完全流于形式。因此，本著減少不必要的審批環(huán)節(jié)、提高行政效能的原則，由部門登記更加適當。

三是部門登記符合責權統(tǒng)一的行政原則。實踐中，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實際審查職責都由部門完成，但是卻以政府的名義對外作出具體行政行為。發(fā)生矛盾糾紛時，被訴的主體是政府，使得登記具體審查

122的目標，與中央所提出的“對水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然生態(tài)空間進行統(tǒng)一確權登記”是背道而馳的，應當堅決反對。

二是應當接受上級人民政府對不動產(chǎn)登記主管部門的指導、監(jiān)督，最后到國家層面，應當是接受國土資源部統(tǒng)一的指導監(jiān)督，不得接受其他不動產(chǎn)行政主管部門的指導監(jiān)督。因為按照?通知?精神，其他部門最多只是協(xié)同指導相應的不動產(chǎn)登記工作，否則就容易政出多門，又回到原來分散登記的老路。

第七條【登記管轄】

不動產(chǎn)登記由不動產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動產(chǎn)登記機構辦理；直轄市、設區(qū)的市人民政府可以確定本級不動產(chǎn)登記機構統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動產(chǎn)登記。

跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記，由所跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構協(xié)商辦理；協(xié)商不成的，由共同的上一級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門指定辦理。

國務院確定的重點國有林區(qū)的森林、林木和林地，國務院批準項目用海、用島，中央國家機關使用的國有土地等不動產(chǎn)登記，由國務院國土資源主管部門會同有關部門規(guī)定。

釋義

本條主要規(guī)定的是不動產(chǎn)登記的管轄。

4當向國務院林業(yè)主管部門提出登記申請，由國務院林業(yè)主管部門登記造冊，核發(fā)證書，確認森林、林木和林地使用權以及由使用者所有的林木所有權。”

之所以?條例?不實行分級登記，主要原因是分級登記存在以下弊端：一是從登記本身來說，分級登記嚴重破壞了不動產(chǎn)登記的完整性，容易導致重登和漏登。同一登記區(qū)域內(nèi)存在兩個或以上的登記機構，登記的相關資料由不同的登記機構保管，即使各個登記機構都恪盡職守，也難以避免重登或者漏登情況的發(fā)生。二是從行政機關的角度來說，犧牲了行政效率，浪費了國家行政資源。同一登記區(qū)域內(nèi)設臵不同級別的登記機構負責登記事項，人為地增加了成本，增加了財政支出。不同級別的登記機構之間容易發(fā)生業(yè)務交叉和沖突，產(chǎn)生不必要的矛盾。三是從行政相對人（登記申請人和登記資料查詢?nèi)说龋┑慕嵌葋碚f，增加了其不便，也增加了其經(jīng)濟負擔。由于資料由不同級別的登記機構分別管理，無法以土地權利人為單位進行歸戶，也不便于登記資料的查詢，不利于維護交易安全。

?條例?規(guī)定不動產(chǎn)屬地登記原則，主要有以下原因：一是屬地登記是由不動產(chǎn)的本質(zhì)屬性，即不動產(chǎn)位臵的固定性或不動產(chǎn)位臵的不可移動性所決定的；二是屬地登記原則是國際通行做法；三是為了促進統(tǒng)一登記，必須屬地登記。如前所述，屬地登記是不動產(chǎn)的本質(zhì)屬性的要求，是國際通行做法。要實行不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記，必須首先實現(xiàn)不動產(chǎn)的屬地登記。

二、跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記

62728國土資源部已經(jīng)下發(fā)了?國土資源部關于啟用不動產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知?（國土資發(fā)?2015?25號）（以下簡稱?通知?），對統(tǒng)一的登記簿冊的樣式予以了更為細化的規(guī)定。

一、關于不動產(chǎn)登記單元

本條第一款規(guī)定了不動產(chǎn)登記單元及其編碼制度。不動產(chǎn)單元，是指使不動產(chǎn)特定化，以便以之為基礎設立登記簿簿頁，并將不動產(chǎn)相關信息在登記簿上予以記載的基本單位。不動產(chǎn)單元是?條例?首次提出的概念。建立不動產(chǎn)單元制度是物權客體特定性的要求。不動產(chǎn)之間在空間上相互連接，必須通過測量等手段從空間上將其相互區(qū)分，使之成為獨立的物。建立不動產(chǎn)單元，統(tǒng)一編碼制度，既有利于區(qū)別不同的不動產(chǎn)，也有利于政府對不動產(chǎn)進行管理。

（一）不動產(chǎn)單元的特征。作為不動產(chǎn)登記的基本單位，不動產(chǎn)單元一般具備以下三個特征：

一是具有明確的界址或界限。該特征是為了將特定的登記單元與其他登記單元區(qū)分開來，土地和海洋在平面空間上必須是權屬界限封閉的，而房屋則必須具有明確的四至界限，可以是墻體，也可以是其他的固定界限。

二是地理空間上的確定性與唯一性。土地是通過地籍測量的方式，形成地籍圖或地籍冊，并賦予每一個地塊唯一的、確定的編碼。登記簿通過援引該號碼以確定土地的地理位臵，據(jù)此形成地籍圖與土地登記簿的關聯(lián)性。房屋的坐落則通過房地產(chǎn)基礎測繪形成的房地產(chǎn)分幅

0登記。集體土地范圍內(nèi)村民住房，以宅基地上獨立建筑為基本單元進行登記；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記?！?/p>

三是海域以宗海為登記單元。?海域使用權登記辦法?第四條規(guī)定：“海域使用權登記以宗海為基本單位。權屬界址線所封閉的用海單元稱宗海。但填（圍）海造地的，應獨立分宗登記。單位和個人取得兩宗以上海域的，應當按宗分別申請登記。兩個以上海域使用人使用同一宗海域的，應當共同申請登記。”

（三）我國不動產(chǎn)單元的設臵。本條第一款對不動產(chǎn)單元進行了原則性概括，明確了以登記單元為基礎構建不動產(chǎn)登記簿。登記單元必須綜合考慮各類不動產(chǎn)的空間物理特征及其組合情況。不動產(chǎn)單元則是由這些不動產(chǎn)權屬界限封閉范圍所形成的獨立空間。根據(jù)?通知?規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿依據(jù)不動產(chǎn)登記單元進行填寫，具體分為宗地宗?；拘畔ⅰ⒉粍赢a(chǎn)權利信息和抵押權登記、地役權登記、預告登記、異議登記、查封登記等部分。

二、關于不動產(chǎn)登記簿

本條第二款規(guī)定：“不動產(chǎn)登記機構應當按照國務院國土資源主管部門的規(guī)定設立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿?！币虼?，我國不動產(chǎn)登記簿的具體樣式應當由國土資源部統(tǒng)一進行規(guī)定。

（一）?條例?頒布前登記簿的樣式。在不動產(chǎn)分散登記的背景下，各類不動產(chǎn)都結合自身的權利特點，分別設臵了登記簿，形式不一，各具特色。土地權利、土地承包經(jīng)營權、海域使用權、水域灘涂養(yǎng)殖權、海島使用權等不動產(chǎn)登記的基本單位都不同，都已經(jīng)建立了各自統(tǒng)一的登記簿樣式。房屋登記已經(jīng)出臺了專門的登記簿管理辦法，草原登記尚缺乏詳細的辦法和規(guī)范，林權登記也還尚未出臺統(tǒng)一的登記簿冊樣式。

一是土地登記簿以宗地為單位按照物的編成進行設計，土地登記卡及其續(xù)表對土地權利變動等事項進行全面記載。根據(jù)國土資源部?關于印發(fā)?土地登記表格?（試行）的通知?（國土資發(fā)?2008?153號）的規(guī)定，土地登記簿由土地登記卡、土地登記卡續(xù)表和共用宗土地登記卡目錄三個部分組成。登記簿以街道（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）為單位，按街坊（村）及宗地號順序排列組裝。土地登記卡上全面記載了地塊的宗地編號、面積、用途、權屬性質(zhì)等基本信息。土地登記卡續(xù)表中記載了土地初始、變更、注銷和其他登記事項及其發(fā)生的時間。但是，土地登記的對象不包含所有土地權利，土地承包經(jīng)營權被明確排除在外。此外，對于林地所有權和林地使用權的登記發(fā)證，管理上還存在一定爭議。

二是房屋登記以房屋基本單元為單位，采取物的編成進行設計，以登記權利類型為基礎，分別設臵登記簿頁。雖然住建部門尚未制定統(tǒng)一的房屋登記簿樣式，但是?房屋登記簿管理試行辦法?對房屋登記簿的基本記載事項進行了規(guī)定，地方可結合本地實際適當增加。房

3筑物的登記。根據(jù)?無居民海島使用權登記辦法?的規(guī)定，無居民海島使用權登記是對海島的權屬、面積、用途、位臵、使用期限、建筑物和設施等情況所作的登記。從登記簿的設計來看，包括海島使用權人情況、用島范圍面積、島上建筑物和設施情況以及變更登記情況。

六是林權登記簿包含林地和林木兩類不動產(chǎn)的登記。從登記簿的設計來看，基本包含林地、林木坐落、面積、株樹等客觀描述情況和權利人情況。登記簿還設有變更登記欄，用于記載林權的變更情況。

七是水域灘涂養(yǎng)殖權登記簿延展期限單獨設頁。2010年，農(nóng)業(yè)部第1408號公告頒布了?水域灘涂養(yǎng)殖證等登記簿?文本格式，登記簿可以分為養(yǎng)殖權人信息欄、水域灘涂信息欄、延展期限欄、變更登記欄。由于?物權法?、?漁業(yè)法?等法律中未規(guī)定養(yǎng)殖權的最低期限，實踐中養(yǎng)殖權的期限相對較短，甚至一年一發(fā)，因此養(yǎng)殖權登記簿中專門設臵了延展期限欄。

（二）目前不動產(chǎn)登記簿的設計。根據(jù)?通知?的規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿以宗地、宗海為單位編成，同一宗地、宗海范圍內(nèi)的所有不動產(chǎn)編入統(tǒng)一不動產(chǎn)登記簿。登記簿具體分為宗地、宗?；拘畔⒑筒粍赢a(chǎn)權利及其他事項登記信息，后者又包括土地所有權登記信息、建設用地使用權登記信息、宅基地使用權登記信息、房地產(chǎn)權登記信息、建筑物區(qū)分所有權業(yè)主共有部分登記信息、海域（含無居民海島）使用權登記信息、構（建）筑物所有權登記信息、土地承包經(jīng)營權、農(nóng)用地使用權的其他使用權登記信息（非林地）、林權登記信息、其他

536簿采用電子介質(zhì)的，應當每天進行異地備份?！?房屋登記辦法?第二十四條規(guī)定：“房屋登記簿可以采用紙介質(zhì)，也可以采用電子介質(zhì)。采用電子介質(zhì)的，應當有唯

一、確定的紙介質(zhì)轉(zhuǎn)化形式，并應當定期異地備份?！?/p>

據(jù)此，在實踐中，我國許多地方也實行了電子登記系統(tǒng)，一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)如上海、南京、廣州等地基本上實現(xiàn)了土地登記的電子化。其他國家和地區(qū)早就開始了登記信息化、電子化的步伐，如我國臺灣地區(qū)?土地登記規(guī)則?第六條就規(guī)定了“土地登記得以電子處理，其處理之系統(tǒng)規(guī)范由中央地政機關定之。土地登記以電子處理者，其處理方式及登記書表簿冊圖狀格式，得因應需要于系統(tǒng)規(guī)范中另定之”等。

二、關于登記簿的安全

雖然電子登記簿使用較為便利，易于保存和傳輸，極大地提高了登記效率，但是受網(wǎng)絡上諸多不安全因素影響的可能性比較大，為了避免因系統(tǒng)故障、自然災害等導致登記資料的遺失破壞，?條例?規(guī)定應當定期進行異地備份。這種異地備份的做法，在國外也被采納。例如，澳大利亞昆士蘭州的登記簿早已電子化，共有三處備份，一處在登記機構辦公地，另一處在本市的另一棟樓，還有一處位于郊外偏僻之處，數(shù)據(jù)每天進行更新。電子登記簿應當有唯

一、確定的紙介質(zhì)轉(zhuǎn)化形式，簡單來說，就是其中的信息能夠以唯一確定的格式以紙質(zhì)的形式打印出來，以便管理保存或者查詢需要。

8中、字跡清楚易識，以保證查看不動產(chǎn)登記簿時能對所登記的情況一目了然。

任何人不得損毀不動產(chǎn)登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項?！叭魏稳恕保褪前嗬?、利害關系人、登記機構工作人員和其他人等所有人，都不能損毀破壞不動產(chǎn)登記簿，不得修改登記事項?？梢孕薷牡怯浭马椀奈ㄒ焕馐且婪ㄟM行更正登記。

第十一條【不動產(chǎn)登記人員】

不動產(chǎn)登記工作人員應當具備與不動產(chǎn)登記工作相適應的專業(yè)知識和業(yè)務能力。

不動產(chǎn)登記機構應當加強對不動產(chǎn)登記工作人員的管理和專業(yè)技術培訓。

釋義

本條是關于不動產(chǎn)登記人員的規(guī)定。

不動產(chǎn)登記人員是指直接從事不動產(chǎn)權屬審核和登記審查的工作人員。由于不動產(chǎn)登記是非常專業(yè)的活動且涉及的是不動產(chǎn)權利，價值巨大，為了確保登記結果的真實性與準確性，有效地維護不動產(chǎn)交易的安全與效率，各國都對不動產(chǎn)登記機構工作人員有很高的要求。因此，?條例?對登記人員提出了要求，一方面要求從事登記的人員應當具備相應的專業(yè)知識和業(yè)務能力，保障登記人員具備開展不動產(chǎn)登記的基本業(yè)務素質(zhì)；另一方面也強調(diào)登記機構對登記人員的后續(xù)培

041知?（國土資發(fā)?2003?44號），進一步完善了土地登記人員持證上崗制度。?土地登記辦法?作為部門規(guī)章，再次明確規(guī)定了土地登記人員持證上崗制度。?土地登記辦法?第四條規(guī)定：“國家實行土地登記人員持證上崗制度。從事土地權屬審核和登記審查的工作人員，應當取得國務院國土資源行政主管部門頒發(fā)的土地登記上崗證書?！睋?jù)統(tǒng)計，截至2014年，全國已有95110人取得?土地登記上崗資格證?，一支基本能夠滿足當前工作需要的土地登記隊伍逐步建立起來。

房屋登記采取房屋登記官制度?房屋登記辦法?對房屋登記人員也作出了相應的要求，第六條規(guī)定：“房屋登記人員應當具備與其崗位相適應的專業(yè)知識。從事房屋登記審核工作的人員，應當取得國務院建設主管部門頒發(fā)的房屋登記上崗證書，持證上崗?！?009年，住房和城鄉(xiāng)建設部進一步下發(fā)了?關于做好房屋登記審核人員培訓考核工作（試行）的通知?（建房?2009?61號），明確規(guī)定“在房屋登記機構從事初審、復審、終審等具有房屋登記審核性質(zhì)工作的人員，應按照?房屋登記辦法?和本?通知?的要求，通過房屋登記人員培訓考核或確認，取得?房屋登記官考核合格證書?后，成為房屋登記官，方可從事房屋登記審核工作”“從2012年起，未取得?房屋登記官考核合格證書?的人員，應調(diào)離房屋登記審核崗位”，這些規(guī)定，在房屋登記領域開了“登記官”制度的先河，建立并實施了房屋登記官制度。據(jù)統(tǒng)計，截至2014年，全國已有29487人取得房屋登記官資格。

第十二條【不動產(chǎn)登記簿的保管】

3質(zhì)介質(zhì)不動產(chǎn)登記簿的保存，應當配備設計規(guī)范的專用庫房和必要的安全保護措施，如不動產(chǎn)登記簿和地籍資料庫應有行之有效的防盜、防火、防潮、防漬、防有害生物等安全設備。

對于采用電子介質(zhì)不動產(chǎn)登記簿的保存，由于電子登記簿比紙質(zhì)登記簿存在更多的安全和隱私保護等問題，需要對其配備專門的存儲設施，并采取信息網(wǎng)絡安全防護措施，具體來說應包括以下幾個方面。第一，保證電子登記簿的安全。電子介質(zhì)的登記簿因需要接入互聯(lián)網(wǎng)，所以既容易被感染病毒，也容易遭受黑客攻擊。因此，采取電子介質(zhì)登記簿的登記機構必須對電子登記簿配備充分的電子安全防護措施，如安裝殺毒軟件、防火墻、將內(nèi)網(wǎng)與外網(wǎng)分開等。同時，這些登記機構應當每天對登記簿的數(shù)據(jù)進行異地備份并且異地保存。對于異地備份保存的數(shù)據(jù)，同樣應采取充足的信息網(wǎng)絡安全防護措施。第二，嚴格管理電子登記簿。為了防止電子介質(zhì)的不動產(chǎn)登記簿被篡改，必須建立嚴格的規(guī)范，以確保對電子介質(zhì)登記簿的數(shù)據(jù)之錄入、存儲、輸出、運輸進行嚴格有效的管理。例如，電子登記簿應當設臵相應的加密程序，只有依其權限獲得相應密碼授權的人才能進入電子登記簿的信息系統(tǒng)進行相應的操作。第三，嚴格規(guī)范和控制電子簽章。在紙質(zhì)登記簿上可以直接由登記機構的相關人員進行簽名并加蓋印章，但是實行電子登記簿則需要采用電子簽名，這方面的安全問題也需要嚴格規(guī)范和控制。

第十三條【不動產(chǎn)登記簿的保存和移交】

不動產(chǎn)登記簿由不動產(chǎn)登記機構永久保存。不動產(chǎn)登記簿損毀、滅失的，不動產(chǎn)登記機構應當依據(jù)原有登記資料予以重建。

行政區(qū)域變更或者不動產(chǎn)登記機構職能調(diào)整的，應當及時將不動產(chǎn)登記簿移交相應的不動產(chǎn)登記機構。

釋義

本條是關于登記簿永久保存、重建及移交的規(guī)定。

?物權法?并未對不動產(chǎn)登記簿的保存期限作出規(guī)定，?土地登記辦法?對此也沒有作出規(guī)定。住房和城鄉(xiāng)建設部?房屋登記簿管理試行辦法?明確規(guī)定：“登記簿應永久保存并妥善保管。”我國絕大部分地方立法也都規(guī)定了登記簿應當永久保存。如?上海市房地產(chǎn)登記條例?規(guī)定：“房地產(chǎn)登記機構應當按照當事人提交的申請登記文件或者行政機關、人民法院、仲裁機構已經(jīng)發(fā)生法律效力的文件，對房地產(chǎn)登記簿進行記載，并永久保存。”?天津市房屋權屬登記條例?規(guī)定：“房屋權屬登記機關應當將房屋權屬登記簿和房屋權屬登記的文件資料，統(tǒng)一管理，永久保存?！?山東省土地登記條例?規(guī)定：“土地登記機關應當設臵土地登記簿，對土地登記事項全面、真實、準確記載，并永久保存?！?深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例?規(guī)定：“房地產(chǎn)登記簿、地籍資料和房地產(chǎn)原始憑證應當永久保存?！蔽覈_灣地區(qū)?土地登記規(guī)則?同樣規(guī)定了永久保存制度：“登記簿及地籍圖由登記機關永久保存之。除法律或中央地政機關另有規(guī)定或為避免遭受損害外，不得攜出登記機關?！笨梢娪谰帽４娴怯洸臼峭ㄐ凶?/p>

6因買賣、設定抵押權等申請不動產(chǎn)登記的，應當由當事人雙方共同申請。

屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：

（一）尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登記的；

（二）繼承、接受遺贈取得不動產(chǎn)權利的；

（三）人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動產(chǎn)權利的；

（四）權利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請變更登記的；

（五）不動產(chǎn)滅失或者權利人放棄不動產(chǎn)權利，申請注銷登記的；

（六）申請更正登記或者異議登記的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當事人單方申請的其他情形。釋義

本條是關于不動產(chǎn)登記申請的規(guī)定，并區(qū)分了共同申請和單方申請的情形。

一、不動產(chǎn)登記以依申請登記為原則，其他登記為例外。是否申請登記屬于當事人的權利，登記機構不能強制。不動產(chǎn)登記以申請為原則，登記機構依職權登記和根據(jù)法院等的囑托進行的登記屬于例外。

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第二篇：常德市不動產(chǎn)登記檔案查詢辦法(暫行)

常德市不動產(chǎn)登記檔案查詢辦法（暫行）

為規(guī)范常德市不動產(chǎn)登記檔案查詢利用工作，保護不動產(chǎn)權利人及相關當事人的合法權益，依據(jù)《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國檔案法》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》及有關不動產(chǎn)登記檔案查詢的規(guī)定，結合工作實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于常德市本級（武陵區(qū)、柳葉湖旅游度假管理區(qū)）內(nèi)各類已記載于不動產(chǎn)登記簿的不動產(chǎn)登記檔案查詢。

第三條 常德市國土資源局負責常德市本級（武陵區(qū)、柳葉湖旅游度假管理區(qū)）內(nèi)不動產(chǎn)登記資料查詢的管理工作，常德市不動產(chǎn)登記中心承辦常德市本級（武陵區(qū)、柳葉湖旅游度假管理區(qū)）范圍內(nèi)不動產(chǎn)登記資料查詢的具體工作。因不動產(chǎn)抵押貸款、不動產(chǎn)交易納稅、協(xié)助司法機關調(diào)查、中小學學生入學、戶口遷移等情形，需要查詢本市范圍內(nèi)不動產(chǎn)登記情況的，均可辦理。

第四條 本辦法所稱不動產(chǎn)登記檔案，包括不動產(chǎn)登記簿記載信息和不動產(chǎn)登記原始資料。

（一）登記簿記載信息包括不動產(chǎn)基本狀況（自然狀況）、不動產(chǎn)權利狀況以及其他依法應當?shù)怯浀氖马棧?/p>

（二）登記原始資料包括登記申請材料、登記審核材料和其他登記材料。登記申請材料是指登記申請人向不動產(chǎn)登記機構提交的相關證明材料。登記審核材料是指不動產(chǎn)登記機構審核中形成的過程及結論性材料。其他登記材料是指除上述材料之外的相關證明材料。

第五條 下列主體可以申請查詢、復制部分或全部不動產(chǎn)登記資料：

（一）權利人可以查詢、復制不動產(chǎn)登記簿中相關信息和登記申請材料；

（二）利害關系人可以查詢、復制有利害關系的不動產(chǎn)登記簿中相關信息；

利害關系人包括：

1．不動產(chǎn)交易的受讓方、受贈人、抵押權人、承租人； 2．仲裁事項、訴訟案件申請人或起訴人； 3．登記異議人； 4．繼承人或受遺贈人：

5．其他證明有利害關系的當事人。

（三）人民法院、人民檢察院、國家安全機關、公安機關、監(jiān)察機關以及其他因執(zhí)行公務需要的國家機關工作人員可以依法查詢、復制與調(diào)查和處理事項有關的不動產(chǎn)登記資料。

（四）公證機構、仲裁機構可以依法查詢、復制與公證、仲裁事項相關的登記簿信息和登記申請材料；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。第六條 申請人可以委托代理人查詢、復制不動產(chǎn)登記資料：

（一）律師受當事人委托查詢、復制登記資料的，提供授權委托書、律師事務所介紹信和律師執(zhí)業(yè)資格證；律師受法院委托查詢、復制登記資料的，提供律師執(zhí)業(yè)資格證和法院調(diào)查令；

（二）不動產(chǎn)登記代理機構受當事人委托查詢、復制登記資料的，提供授權委托書、代理機構資質(zhì)證明、代理人資格證、申請人和代理人的身份證明；

（三）無民事行為能力人、限制民事行為能力人查詢、復制登記資料的，由其監(jiān)護人代理申請，提供監(jiān)護人、被監(jiān)護人的身份證明和監(jiān)護關系證明；

（四）查詢申請人委托其他代理人進行查詢的，提供經(jīng)公證的授權委托書、申請人和代理人的身份證明。授權委托書應明確記載委托事項和查詢內(nèi)容。授權委托書未經(jīng)公證的，查詢申請人應當在申請時，與代理人共同到登記機構現(xiàn)場簽訂授權委托書。境外委托人的授權委托書應當按照有關規(guī)定經(jīng)過公證或者認證。

查詢不動產(chǎn)登記資料的單位和個人應當向不動產(chǎn)登記機構說明查詢目的并提供申請文件，不得將查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料用于其他目的。

第七條 申請查詢、復制不動產(chǎn)登記資料所需提供的材料:

（一）權利人提供身份證明；

（二）利害關系人提供身份證明、與查詢不動產(chǎn)有利害關系的證明；

與查詢不動產(chǎn)有利害關系的證明包括：

1．因不動產(chǎn)買賣、贈與、抵押、租賃涉及利害關系的，證明材料為：買賣合同、贈與合同、抵押合同、租賃合同；

2．因仲裁事項、訴訟案件涉及利害關系的，證明材料為：應裁通知書、受理案件通知書；

3．對登記結果有異議涉及利害關系的，證明材料為：主張不動產(chǎn)權利的證明材料；

4．因繼承、受遺贈不動產(chǎn)涉及利害關系的，證明材料為：注明被繼承人已經(jīng)死亡的戶口簿或被繼承人（遺贈人）的死亡證明和繼承人（受遺贈人）與被繼承人（遺贈人）之間親屬關系的證明（包括戶口簿、婚姻證明、當?shù)毓矙C關或村委會、居委會出具的親屬關系證明等）或遺贈撫養(yǎng)協(xié)議；

5．因不動產(chǎn)抵押貸款、不動產(chǎn)交易納稅、中小學學生入學、戶口遷移4種情形涉及利害關系的，證明材料為：不動產(chǎn)買賣合同、戶口掛靠同意意見以及結婚證或由法定機構出具婚姻證明和戶口簿或其他利害關系證明。

（三）人民法院、人民檢察院、國家安全機關、公安機關、監(jiān)察機關以及其他因執(zhí)行公務需要的國家機關查詢的，提供協(xié)助查詢通知書或單位介紹信、工作證或執(zhí)行公務的證明；

（四）公證機構、仲裁機構查詢的，提供單位介紹信、工作證和已申請公證或仲裁的證明。

第八條 法律、法規(guī)、規(guī)章及有關規(guī)定不宜公開的不動產(chǎn)登記資料，其查詢范圍和方式按法律、法規(guī)、規(guī)章及有關規(guī)定辦理。

第九條 查詢不動產(chǎn)登記資料應按下列程序辦理：

（一）申請

查詢申請人填寫《不動產(chǎn)登記資料查詢申請表》，提供申請人身份證、戶口簿、結婚證或其他身份證明材料，提出查詢申請。

（二）受理審核

登記機構工作人員對查詢申請人對申請材料進行核實。符合查詢條件的，受理查詢申請，出具受理通知書。

（三）提供查詢服務

登記機構及時提供查詢服務，并在規(guī)定的查詢時限內(nèi)完成。查詢?nèi)苏埱蟪鼍卟樵兘Y果證明的，登記機構經(jīng)審核后可以出具查詢結果證明。查詢復制材料和查詢結果證明應依據(jù)有關規(guī)定加蓋查詢專用章，并注明查詢時間。查詢時間標注年、月、日、時、分、秒。

第十條 有下列情形之一的，不予查詢，登記機構出具不予查詢告知書，并告知申請人理由：

（一）查詢申請人的主體或查詢事項不符合規(guī)定的；

（二）查詢申請人提交的申請材料不符合規(guī)定的；

（三）申請查詢事項存在法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不予查詢情形的。

第十一條 有下列情形之一的，登記機構可以出具無查詢結果告知書，并告知申請人理由：

（一）按查詢申請人提供的身份證明、不動產(chǎn)坐落或不動產(chǎn)權證查詢無結果的；

（二）要求查詢的不動產(chǎn)尚未進行登記的；

（三）要求查詢的單位或個人沒有進行不動產(chǎn)登記的；

（四）要求查詢的事項、資料不存在的。

第十二條 對符合本辦法規(guī)定的查詢申請，查詢機關應當場提供查詢；因情況特殊，不能當場提供查詢的，應當在5個工作日內(nèi)提供查詢。法律、法規(guī)、規(guī)章對查詢時限另有規(guī)定的，按相關規(guī)定辦理。

第十三條 查詢不動產(chǎn)登記資料，應當在登記機構指定場所內(nèi)進行。

查詢申請人不得直接接觸不動產(chǎn)登記資料，任何單位和個人不得將不動產(chǎn)登記資料帶離查詢指定場所。不得損壞不動產(chǎn)登記資料的載體，不得損壞查詢設備。

第十四條 應建立查詢窗口，配備檢索工具和設備，完善查詢系統(tǒng)功能，為查詢申請人提供優(yōu)質(zhì)便捷查詢服務。

第十五條 登記機構應指定專人負責查詢，做好查詢登記，將《不動產(chǎn)登記檔案查詢申請表》、查詢申請人身份證明、其他申請材料和查詢結果等查詢資料及時歸檔，單獨保存。

第十七條 有關國家機關因公需要需提供不動產(chǎn)登記資料電子數(shù)據(jù)的，應按《常德市不動產(chǎn)登記檔案管理辦法》（暫行）的規(guī)定執(zhí)行。

第十八條 查詢?nèi)朔欠ㄊ褂貌樵兘Y果，給當事人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十九條 登記機構的工作人員徇私舞弊、濫用職權、玩忽職守，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

附件：

1、不動產(chǎn)登記檔案查詢申請書

2、不動產(chǎn)登記檔案查詢結果證明

附件1：

不動產(chǎn)登記檔案查詢申請書

編號：

查詢申請人 姓名

（名稱）證件類型及號碼 聯(lián)系電話

代理人 證件類別及號碼 聯(lián)系電話

類別 □不動產(chǎn)權利人□人民法院、人民檢察院、國家安全機關、公安機關、監(jiān)察機關等國家機關□利害關系人

提交的申請材料 □查詢?nèi)松矸葑C明 □工作證或執(zhí)行公務的證明文件（僅適用國家機關）□授權委托書及代理人身份證明（委托查詢的需提交）□存在利害關系的證明材料（查詢?nèi)藶槔﹃P系人的需提交）□協(xié)助查詢文件（僅適用國家機關）□其他

查詢目的或用途

需查詢的不動產(chǎn)及查詢內(nèi)容 不動產(chǎn)坐落： 不動產(chǎn)權證書或不動產(chǎn)登記證明號：

□不動產(chǎn)自然狀況 □不動產(chǎn)權利人 □不動產(chǎn)權利內(nèi)容□不動產(chǎn)查封登記 □不動產(chǎn)抵押登記 □不動產(chǎn)預告登記 □不動產(chǎn)異議登記□其他

查詢結果要求 □查閱 □抄錄 □復制 □出具查詢結果證明 承諾：本表填寫內(nèi)容以及提交的申請材料真實、合法、有效，并嚴格按照有關要求查閱、利用不動產(chǎn)登記資料，嚴格按照查詢目的使用查詢結果。如有虛假或違反，由本人（單位）承擔相關法律責任。

查詢申請人：

年 月 日

附件2：

不動產(chǎn)登記資料查詢結果證明

編號：

_______年_______月_______日，你（單位）提出不動產(chǎn)登記資料查詢申請，受理編號為_______。

經(jīng)查詢，結果如下：

登記機構：（印 章）

年 月 日 領取人： 領取日期：

第三篇：《不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員登記服務辦法(暫行)》

《不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員登記服務辦法（暫行）》

中估協(xié)發(fā)〔2015〕26號

各省、自治區(qū)、直轄市不動產(chǎn)登記代理行業(yè)協(xié)會，土地登記代理人： 根據(jù)《人力資源社會保障部 國土資源部關于印發(fā)<土地登記代理專業(yè)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定>和<土地登記代理人職業(yè)資格考試實施辦法>的通知》（人社部發(fā)〔2015〕66號）規(guī)定，中國土地估價師與土地登記代理人協(xié)會制訂了《不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員登記服務辦法（暫行）》，現(xiàn)予以公布施行。附件：不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員登記服務辦法（暫行）

2015年7月23日

附 件

不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員登記服務辦法（暫行）

第一章 總則

第一條 根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《土地登記代理專業(yè)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《中國土地估價師與土地登記代理人協(xié)會章程》制定本辦法。第二條 本辦法所稱不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員是指取得《中華人民共和國土地登記代理人職業(yè)資格證書》（以下簡稱“職業(yè)資格證書”）的人員。

第三條 登記服務是對不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員從業(yè)狀況、誠信行為及其他相關信息等進行登記，登記狀況接受社會查詢。登記服務分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記和注銷登記。

第四條 中國土地估價師與土地登記代理人協(xié)會（以下簡稱中估協(xié)）負責組織不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員登記服務的具體工作，建立“不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員登記服務信息系統(tǒng)”（以下簡稱“登記服務信息系統(tǒng)”）、核發(fā)《不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員登記證書》、定期開展考評。

中估協(xié)可委托并指導各省、自治區(qū)、直轄市登記代理行業(yè)協(xié)會（以下簡稱各省協(xié)會），開展其所在行政轄區(qū)內(nèi)不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員登記材料的核查和轉(zhuǎn)移登記工作。

第二章 登記

第五條 登記服務須通過“登記服務信息系統(tǒng)”完成。第六條 辦理登記的人員須同時具備下列條件：

（一）取得“職業(yè)資格證書”；

（二）專職在一家不動產(chǎn)登記代理中介機構從業(yè)；

（三）其他條件。

第七條 有下列情形之一的，不予登記：

（一）不具有完全民事行為能力;

（二）受到刑法處罰，執(zhí)行期滿未逾5年（過失犯罪的除外）；

（三）因在登記代理或者其他經(jīng)濟管理工作中犯有嚴重錯誤受行政處罰，自處分決定之日起不滿2年；

（四）被認定終身禁入登記代理行業(yè)；

（五）不予登記的其他情況。

第八條 登記服務申請材料包括“不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員登記申請表”(以下簡稱“登記申請表”)、“職業(yè)資格證書”以及專職從業(yè)的證明材料等。

（一）在職人員申請初始登記和轉(zhuǎn)移登記所需材料如下： 1.“登記申請表”； 2.“職業(yè)資格證書”； 3.專職從業(yè)證明材料：

（1）申請人與所在機構簽訂的完整、有效的勞動合同；

（2）社會保險經(jīng)辦機構出具的社會保險個人繳費信息對賬單或等效證明材料，其中應明確參保人姓名、繳費單位名稱及繳費期日。

（二）離退休人員申請初始登記和轉(zhuǎn)移登記所需材料如下： 1.“登記申請表”； 2.“職業(yè)資格證書”； 3.專職從業(yè)證明材料：

（1）申請人與所在機構簽訂的完整、有效的勞動合同；

（2）“老干部離休榮譽證”、“退休證”或原工作單位開具的離退休公告。

（三）申請注銷登記時需提交“登記申請表”。

（四）擔任機構股東（合伙人）的人員辦理轉(zhuǎn)移登記時，須完成股份（出資）轉(zhuǎn)讓（退伙）手續(xù)，提供已簽訂股份（出資）轉(zhuǎn)讓協(xié)議（退伙協(xié)議），或機構出具的不反對有關人員轉(zhuǎn)移登記的免責文件。

第九條 不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員首次提出登記時，需辦理初始登記。初始登記由本人提出申請，經(jīng)所在機構同意、中估協(xié)盡職核查后予以初始登記。第十條 已完成初始登記的不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員轉(zhuǎn)入其他機構從業(yè)時，需辦理轉(zhuǎn)移登記。

第十一條 已完成初始登記的不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員中止從業(yè)時，需辦理注銷登記。

第三章 服務

第十二條 中估協(xié)實時受理不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員登記申請，并于10個工作日內(nèi)對登記申請材料的完整性、真實性及合規(guī)性做盡職核查。如行業(yè)自律管理需要，可暫停辦理登記服務或適當延長辦理時限。

第十三條 中估協(xié)通過網(wǎng)站等媒體向社會公示公布不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員的姓名、性別、“職業(yè)資格證書”編號、登記服務號、從業(yè)機構名稱等登記情況。第十四條 中估協(xié)為社會提供不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員登記信息查詢服務；為用人單位提供取得“職業(yè)資格證書”人員信息查詢服務。

第十五條 建立不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員誠信檔案，記錄并公開不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員在登記代理行業(yè)相關領域中所獲得的良好及不良行為記錄。第十六條 不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員通過考評后，登錄“登記服務信息系統(tǒng)”在線打印《不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員考評合格證明》，該證明須與《不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員登記證書》同時使用。

第四章 違規(guī)

第十七條 經(jīng)查實不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員存在提供虛假、偽造登記服務申請材料等行為，未完成登記的，6個月內(nèi)不再受理其登記申請；已完成登記的，予以注銷登記且1年內(nèi)不予受理登記申請。

第十八條 經(jīng)查實已辦理登記的不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員，存在登記信息發(fā)生變化而未按規(guī)定進行轉(zhuǎn)移登記、注銷登記等行為，參照行業(yè)自律規(guī)定處理。第十九條 經(jīng)查實已辦理登記的不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員，在工作中違反相關法律、法規(guī)、規(guī)章或者職業(yè)道德，造成不良影響的，由中估協(xié)予以注銷登記，并將違規(guī)行為錄入誠信檔案。

第五章 其他

第二十條 正在接受司法機關、紀檢監(jiān)察機關、具有行政權的相關機關強行管制或者正在接受行業(yè)協(xié)會自律調(diào)查的，暫緩受理轉(zhuǎn)移登記。

第二十一條 對違反行業(yè)自律，但不符合注銷登記情形的，行業(yè)協(xié)會可暫停其登記，并責令其改正。

第六章 附則

第二十二條 未設立省協(xié)會的，由中估協(xié)負責相關工作。第二十三條 本辦法由中估協(xié)負責解釋。第二十四條 本辦法自發(fā)布之日起施行。

第四篇：不動產(chǎn)登記授權委托書

授權委托書及申請材料的說明

南京市國土資源局：

現(xiàn)我單位委托（身份證件號碼：

，聯(lián)系電話：）為合法代理人，代表我單位辦理坐落于 之不動產(chǎn)抵押權登記及領證相關事宜，受托人在其權限范圍內(nèi)依法所作的一切行為，接受問詢的行為及簽署的一切文件，委托人均予以認可，委托期限為：

****年**月**日至辦理結束。

對于下列不動產(chǎn)抵押權登記申請材料，我單位自愿以貴局備案的為準，本次不再提交，并承擔由此產(chǎn)生的一切法律責任：

□ 本單位身份證明（營業(yè)執(zhí)照編號：，備案編號）；

□ 金融許可證（證件編號：，備案編號）；

□ 其他材料（材料名稱及備案編號：）。

法定代表人/負責人姓名：

身份證件種類：

身份證件號碼：

單位聯(lián)系電話：

郵政編碼：

聯(lián)系地址：

單位/委托人（公章）： 受托人（簽名）

年 月 日 年 月 日

第五篇：不動產(chǎn)登記工作計劃

不動產(chǎn)登記工作計劃

不動產(chǎn)登記工作計劃

20**年是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在基層落地的關鍵年，實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記從制度層面堵住了房地分割中出現(xiàn)的制度、貸款和稅收漏洞，進一步明晰了不動產(chǎn)權，但也出現(xiàn)了部門銜接、歷史遺留處理等相關問題，如何化解這些問題，讓不動產(chǎn)登記工作真正做到便民利民，筆者認為，在今后一段時間，關鍵要實現(xiàn)不動產(chǎn)登記機構、登記簿冊、依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。

一、基本情況

20**年11月20日，縣委編委會批準在縣國土資源局加掛**縣不動產(chǎn)登記局牌子，負責全縣不動產(chǎn)登記工作，將相關部門涉及的不動產(chǎn)職責整合到不動產(chǎn)登記局，內(nèi)設**縣不動產(chǎn)登記中心，為縣國土資源局事業(yè)單位，定編14人。根據(jù)我縣實際，縣國土資源局組建工作專班，初步擬定不動產(chǎn)登記辦事流程，印制不動產(chǎn)登記樣表、申請資料、服務指南。并就“人員調(diào)配、辦公場所設置、權籍檔案移交、稅費收取、印章啟用、人員培訓、縣政府實施不動產(chǎn)登記公告時間、工作經(jīng)費、成立不動產(chǎn)登記領導小組”等9個議題提請縣政府專題審議，明確任務，落實責任單位?？h政府決定自20**年元月1日起，國土資源、房管、林業(yè)等部門暫停受理業(yè)務。1月11日，**縣不動產(chǎn)登記局和**縣不動產(chǎn)登記中心正式掛牌，統(tǒng)一受理不動產(chǎn)登記業(yè)務。

二、主要做法

１、整合力量。按照“人隨事走，編隨人走”的原則，從縣林業(yè)技術推廣站連人帶編劃入1名，從縣房管局連人帶編劃入2名，國土資源局內(nèi)部調(diào)整5名，8名人員于20**年12月30日前到崗，迅速開展系統(tǒng)培訓。

２、增設窗口。在縣行政服務大廳設不動產(chǎn)登記服務窗口8個，其中受理窗口6個，收費、繕證、歸檔窗口2個。３、優(yōu)化服務。完善工作流程，加強制度建設。全員設定A、B崗，確保工作連續(xù)性；對招商引資企業(yè)、城投公司等重點項目開辟綠色通道，要求在1個工作日內(nèi)完成；對工業(yè)項目的抵押貸款項目、預告預抵押、房產(chǎn)抵押注銷登記、新建商品房轉(zhuǎn)現(xiàn)登記等業(yè)務，在材料齊全的情況下，做到立等可取；其他業(yè)務要求在5個工作日內(nèi)完成。截止目前，全縣共頒發(fā)不動產(chǎn)登記證書證明**57本。

三、存在問題

1、部門協(xié)調(diào)配合待解決。一是與房產(chǎn)部門的業(yè)務協(xié)調(diào)配合中存在數(shù)據(jù)共享、查詢和補錄工作不到位。原房產(chǎn)登記業(yè)務統(tǒng)一劃入不動產(chǎn)登記后（其中，轉(zhuǎn)移登記仍由房產(chǎn)部門審核），由于未進行房產(chǎn)數(shù)據(jù)補錄，造成不動產(chǎn)登記系統(tǒng)不能查詢房地產(chǎn)數(shù)據(jù)?？h政府要求20**年7月1日起實行不動產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)一查詢，如此，造成不動產(chǎn)登記機構不能對房產(chǎn)數(shù)據(jù)的完整性負責。二是國土資源局內(nèi)部程序亟待簡化。因為我局未設置導詢臺，申請人來大廳登記后，就認為已經(jīng)受理，實際在受理前還有不動產(chǎn)測繪、土地評估等一系列環(huán)節(jié)，經(jīng)常因其中一個環(huán)節(jié)時間過長，引發(fā)矛盾和誤解。

2、不動產(chǎn)登記測繪單位需統(tǒng)一。在不動產(chǎn)登記初期，我們一直按照原有模式，房產(chǎn)測繪和土地測繪一同到現(xiàn)場開展業(yè)務，經(jīng)常因測繪人員不足問題，造成時間長，資料積壓多，影響不動產(chǎn)登記質(zhì)效；兩家單位收費，不符合不動產(chǎn)登記的便民利民原則。

3、數(shù)據(jù)整合待啟動。按照部和省廳關于加快推進不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺建設工作的通知要求，20**年11月底前，我縣必須完成信息平臺建設，與市、省、部對接。當前必須盡快做好以下工作，一是房產(chǎn)數(shù)據(jù)補錄到不動產(chǎn)信息平臺。二是在地藉核心數(shù)據(jù)庫內(nèi)導入不動產(chǎn)信息平臺。三是進一步加強安全防范和日常維護，確保信息平臺的及時更新。

四、建議與思考

1、加快不動產(chǎn)信息平臺建設步伐。一是通過信息平臺建設，實現(xiàn)不動產(chǎn)數(shù)據(jù)共享與保護，從根本上解決檔案查詢、數(shù)據(jù)補錄問題；二是通過信息平臺建設，進一步方便群眾，提高辦事效率，申請人只需提供一次資料就能辦理完不動產(chǎn)登記業(yè)務，不需再向房產(chǎn)部門提供資料。三是通過信息平臺建設，實現(xiàn)圖、表、證、薄的有機統(tǒng)一，實現(xiàn)數(shù)據(jù)成果管理和信息安全的需要。

2、規(guī)范不動產(chǎn)登記測繪和收費。一是省廳要盡快聯(lián)系物價等部門，及時確定不動產(chǎn)測繪收費標準。在現(xiàn)階段應綜合房產(chǎn)和土地測繪收費標準，按下線的70%收取測繪費。二是規(guī)范不動產(chǎn)測繪機構。通過備案或者公開遴選2-3家具備不動產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪單位，實現(xiàn)不動產(chǎn)測繪一次性進場測繪、同時出具測繪成果，一次收取費用，從而起到提質(zhì)增效的作用。三是進一步明確測繪單位的職責和義務。對測繪單位實行黑名單制管理，規(guī)定測繪單位在3個工作日內(nèi)完成資料整理和出圖，并確保成果質(zhì)量，及時進行數(shù)據(jù)更新；在收取費用的同時，也要承擔一定的義務。對涉及農(nóng)村宅基地的登記測繪實行全程免費，按時完成，確保不能增加農(nóng)民負擔。

3、提升不動產(chǎn)登記人員素質(zhì)。一是在系統(tǒng)內(nèi)部加強業(yè)務知識和政策法規(guī)的學習，做到人人鉆研業(yè)務，努力提高個人素質(zhì)；二是要加強橫向交流，向先進單位學習、向業(yè)務能手學習，學習和借鑒外地先進經(jīng)驗，努力提升**不動產(chǎn)登記整體水平。三是嚴格工作紀律，堅決杜絕門難進、臉難看、事難辦的現(xiàn)象發(fā)生，對工作人員定期輪崗。三是強化服務意識，加強內(nèi)部團結，對把握不準的業(yè)務，要及時反饋、溝通。