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      《不動產(chǎn)登記暫行條例》釋義

      時間:2019-05-14 04:19:10下載本文作者:會員上傳
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      第一篇:《不動產(chǎn)登記暫行條例》釋義

      ?不動產(chǎn)登記暫行條例?釋義

      第一章總則

      本章共七條,對?條例?的立法目的及依據(jù)、不動產(chǎn)登記及不動產(chǎn)的概念、不動產(chǎn)登記的類型、不動產(chǎn)登記的原則、需要進行登記的不動產(chǎn)權(quán)利種類、不動產(chǎn)登記機構(gòu)以及不動產(chǎn)登記管轄進行了規(guī)定。

      第一條【立法目的及依據(jù)】(條文主旨為編者所加,下同)為整合不動產(chǎn)登記職責(zé),規(guī)范登記行為,方便群眾申請登記,保護權(quán)利人合法權(quán)益,根據(jù)?中華人民共和國物權(quán)法?等法律,制定本條例。

      釋義

      本條規(guī)定的是?條例?的立法目的及法律依據(jù)。

      一、關(guān)于立法目的

      ?條例?的立法目的就是整合不動產(chǎn)登記職責(zé),規(guī)范登記行為,方便群眾申請登記,保護權(quán)利人合法權(quán)益。其中整合不動產(chǎn)登記職責(zé)是實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎(chǔ),規(guī)范登記行為是實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的要求,方便群眾申請登記是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心,保護權(quán)利人合法權(quán)益是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的目的。

      需要注意的是,?條例?的起草工作受到了社會各界的廣泛關(guān)注,關(guān)于?條例?起草的目的,社會各界也存在不同的認識。例如,很多

      決定?,2014年1月中央編辦發(fā)布的?關(guān)于整合不動產(chǎn)登記職責(zé)的通知?等。

      第二條【不動產(chǎn)登記及不動產(chǎn)的概念】

      本條例所稱不動產(chǎn)登記,是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。

      本條例所稱不動產(chǎn),是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。釋義

      本條規(guī)定的是不動產(chǎn)登記及不動產(chǎn)的概念。

      一、關(guān)于不動產(chǎn)登記的概念

      登記的主體是不動產(chǎn)登記機構(gòu)。?物權(quán)法?第十條規(guī)定:“不動產(chǎn)登記,由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理?!睋?jù)此,本條第一款把登記機關(guān)明確為不動產(chǎn)登記機構(gòu)。但是,在?條例?出臺之前,我國并沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機構(gòu),不僅不同的不動產(chǎn)權(quán)利要去不同的政府部門進行登記,而且各地不動產(chǎn)登記機構(gòu)的設(shè)臵也并不一致,這種局面非?;靵y,對不動產(chǎn)登記信息的共享、交易的安全、群眾生活的便利都帶來了不利影響。?條例?第六條將登記的職責(zé)明確給國家專職的部門,即在國家層面,為國務(wù)院國土資源主管部門;在地方層面,是縣級以上地方人民政府確定的部門。這是綜合考慮我國不動產(chǎn)登記的實踐,并借鑒域外不動產(chǎn)登記機構(gòu)設(shè)臵的經(jīng)驗而作出的規(guī)定。

      登記的內(nèi)容是不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項。確定一項不動產(chǎn)權(quán)利的歸屬,一般包括主體、客體、內(nèi)容三個方面,這對應(yīng)在不動產(chǎn)登記簿中便是不動產(chǎn)權(quán)利人的姓名、名稱等身份信息,不動產(chǎn)的坐落、面積等自然狀況,以及權(quán)利的具體類型等內(nèi)容。通過對這些內(nèi)容的記載和公示,社會公眾便可以了解不動產(chǎn)權(quán)利的歸屬情況,起到定分止?fàn)幍纳鐣Ч4送?,不動產(chǎn)登記在特殊情況下還應(yīng)記載其他法定事項,主要是指不動產(chǎn)存在異議、被查封等事實情況時。這些內(nèi)容是通過異議登記、查封登記等具體登記類型予以體現(xiàn)的,通過對這些事項的記載和公示,權(quán)利主體可以及時發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)交易所存在的風(fēng)險。

      登記事項須記載于不動產(chǎn)登記簿。?物權(quán)法?第十四條規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?,自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。”第十六條規(guī)定:“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”因此,除?物權(quán)法?規(guī)定的個別情形以外,物權(quán)歸屬及物權(quán)變動等事項,記載于不動產(chǎn)登記簿時才發(fā)生效力,不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)變動的效力證明,對于不動產(chǎn)權(quán)利人和第三人都有十分重要的意義。第三人可以通過查看不動產(chǎn)登記簿了解不動產(chǎn)的自然狀況和權(quán)屬情況,第三人基于對不動產(chǎn)登記簿的信任所作出的善意行為都受到法律的保護。需要注意的是,此處的登記是具有實體法效力的,它與行政管理上的登記、備案具有實質(zhì)上的區(qū)別,后者只是對于既存權(quán)利狀態(tài)的描述,方便行政機關(guān)進行統(tǒng)籌,而前者則是權(quán)利確認的必要條件。

      二、關(guān)于不動產(chǎn)的概念

      ?條例?在?擔(dān)保法?的基礎(chǔ)上,通過列舉明確外延的方式,參照?擔(dān)保法?的表述確定了不動產(chǎn)的概念,并在“土地”后面增加了“海域”,基本保證了不動產(chǎn)定義的統(tǒng)一。

      第三條【不動產(chǎn)登記類型】

      不動產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等,適用本條例。

      本條主要規(guī)定的是不動產(chǎn)登記的類型。?條例?作為一項規(guī)范登記的程序法規(guī),登記類型是其核心的內(nèi)容。不同的登記類型,其申請主體、提交的材料、登記的程序等都存在差異,?條例?對此作出了概括規(guī)定。

      一、不動產(chǎn)首次登記

      不動產(chǎn)首次登記,主要是指不動產(chǎn)權(quán)利第一次記載于不動產(chǎn)登記簿,具體來說主要包括總登記和初始登記。首次登記作為一種登記類型,是?條例?的首創(chuàng)。在?條例?出臺之前,存在著土地總登記、土地初始登記和房屋初始登記、設(shè)定登記等相關(guān)類型,由于不同的部門對初始登記、設(shè)定登記的內(nèi)涵理解不一致,因此?條例?將其統(tǒng)一歸納規(guī)定為首次登記。

      二、變更登記

      變更登記,主要是指因不動產(chǎn)權(quán)利人的姓名、名稱或者不動產(chǎn)坐落等發(fā)生變更而進行的登記。一般來說,適用變更登記的主要情形包

      包括:依法收回國有土地、海域等不動產(chǎn)權(quán)利的;依法征收、沒收不動產(chǎn)的;因人民法院、仲裁機構(gòu)的生效法律文書致使原不動產(chǎn)權(quán)利消滅,當(dāng)事人未辦理注銷登記的;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

      五、更正登記

      更正登記,主要是指登記機構(gòu)根據(jù)當(dāng)事人的申請或者依職權(quán)對登記簿的錯誤記載事項進行更正的登記。更正登記是?物權(quán)法?確定的一項新的登記類型,在日常登記實踐中普遍存在。不動產(chǎn)登記工作實踐中,由于各種原因難以避免會導(dǎo)致各種錯誤,創(chuàng)設(shè)更正登記制度的原因就在于通過規(guī)范糾正登記錯誤的程序,達到合法糾正登記錯誤之目的。?土地登記辦法?和?房屋登記辦法?也都對更正登記制度作出了更具有操作性的規(guī)定。

      六、異議登記

      異議登記,主要是指登記機構(gòu)將事實上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利所提出的異議申請記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。異議登記是?物權(quán)法?規(guī)定的一項新的不動產(chǎn)登記制度,?土地登記辦法?和?房屋登記辦法?對此制度進一步進行了明確的規(guī)定。?物權(quán)法?第十九條規(guī)定:“權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的,可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的,登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的,利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記的,申請人在異議登記之日起十五

      國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知?(法發(fā)?2004?5號)文件中,包括了查封登記、預(yù)查封登記、輪候查封登記等具體的類型。

      第四條【登記原則】

      國家實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

      不動產(chǎn)登記遵循嚴格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則。不動產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動產(chǎn)權(quán)利,不因登記機構(gòu)和登記程序的改變而受到影響。

      釋義:

      本條規(guī)定的內(nèi)容主要有三方面:一是貫徹落實?物權(quán)法?,明確規(guī)定不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度;二是明確不動產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)遵循的三個原則;三是明確不動產(chǎn)登記的連續(xù)性。

      一、明確規(guī)定了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

      按照?物權(quán)法?和黨中央、國務(wù)院的具體要求,?條例?從幾個方面建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度:一是統(tǒng)一登記機構(gòu),?條例?第六條作了明確的規(guī)定;二是統(tǒng)一登記簿冊,?條例?第二章專章對不動產(chǎn)登記簿作了規(guī)定;三是統(tǒng)一登記依據(jù),?條例?作為?物權(quán)法?關(guān)于建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的具體落實,從統(tǒng)一登記制度、登記簿冊、登記程序、登記信息共享與保護、法律責(zé)任等各個方面,對不動產(chǎn)登

      0例?第五條明確了需要登記的不動產(chǎn)權(quán)利類型,讓不動產(chǎn)權(quán)利人明確知道有哪些權(quán)利是需要進行登記的;三是?條例?第三章明確了登記程序,要求登記機構(gòu)公開登記申請材料目錄和示范文本等信息,讓不動產(chǎn)權(quán)利人知道如何辦理不動產(chǎn)登記;四是建立了不動產(chǎn)登記信息共享和查詢制度,明確要求不動產(chǎn)登記機構(gòu)能夠通過互通共享取得的信息,不得要求不動產(chǎn)登記申請人重復(fù)提交。

      三、明確了不動產(chǎn)登記以及權(quán)利的延續(xù)性

      不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建立后,不動產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的權(quán)利,不因登記機構(gòu)和登記程序的改變而受到影響。本條第三款的規(guī)定是穩(wěn)定連續(xù)原則的具體體現(xiàn)。同時,?條例?第三十三條還特別規(guī)定“本條例施行前依法頒發(fā)的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書和制作的不動產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效”,目的主要是為了消除廣大老百姓擔(dān)心統(tǒng)一登記之后已有的權(quán)利受影響以及換證麻煩等方面的顧慮。

      第五條【不動產(chǎn)登記權(quán)利種類】下列不動產(chǎn)權(quán)利,依照本條例的規(guī)定辦理登記:

      (一)集體土地所有權(quán);

      (二)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán);(三)森林、林木所有權(quán);(四)耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán);(五)建設(shè)用地使用權(quán);(六)宅基地使用權(quán);(七)海域使用權(quán);(八)地役權(quán);(九)抵押權(quán);

      (十)法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。

      213的所有權(quán)證書。森林、林木的使用權(quán)不應(yīng)當(dāng)作為物權(quán)進行登記發(fā)證。森林、林木的使用權(quán)是否屬于物權(quán),目前還難以確定。因此?條例?中沒有規(guī)定森林、林木使用權(quán)的登記發(fā)證。

      四、耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)

      土地承包經(jīng)營權(quán)登記的效力與建設(shè)用地使用權(quán)的效力不同,實行的是登記對抗主義。2013年中央1號文件明確提出了“用5年時間基本完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作”,因此?條例?規(guī)定了承包經(jīng)營權(quán)登記發(fā)證的過渡期,五年之后,承包經(jīng)營權(quán)的登記將納入整個不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之中。

      關(guān)于承包權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離。有觀點認為?條例?應(yīng)當(dāng)根據(jù)中央文件精神將“農(nóng)戶承包權(quán)”和“土地經(jīng)營權(quán)”也予以列舉,但是考慮到承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)的內(nèi)涵還不夠十分明確,權(quán)利性質(zhì)也存在不同認識,因此,?條例?規(guī)定的還是嚴格依據(jù)?物權(quán)法?規(guī)定了土地承包經(jīng)營權(quán),待改革探索成熟,相關(guān)的法律修改之后,權(quán)利類型和名稱可以再作相應(yīng)的修改。

      五、建設(shè)用地使用權(quán)

      有觀點提出應(yīng)當(dāng)對空間權(quán)作出規(guī)定。考慮到空間權(quán)屬于在一定空間內(nèi)設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán),也是建設(shè)用地使用權(quán)的一種類型,因此,不予單獨規(guī)定。但是地上、地下建設(shè)用地使用權(quán)具體應(yīng)當(dāng)如何設(shè)立,如何登記,目前還需要進一步研究,以后出臺更細化的規(guī)定。

      六、宅基地使用權(quán)

      宅基地使用權(quán)是通過審批取得還是登記取得,以及宅基地使用權(quán)實行的登記對抗還是登記生效等問題,?物權(quán)法?沒有作出明確的規(guī)定。但在實踐中,宅基地使用權(quán)一般都需要進行登記。此外,宅基地使用權(quán)登記發(fā)證過程中比較突出的問題是一戶多宅與超面積這兩個問題。關(guān)于這兩個問題,有一系列的文件作出了規(guī)定,如1995年3月11日國家土地管理局印發(fā)的?確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定?、2008年?國土資源部關(guān)于進一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知?、2011年11月2日?關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見?(國土資發(fā)?2011?178號)、?國土資源部關(guān)于規(guī)范土地登記的意見?(國土資發(fā)?2012?134號)等。

      七、海域使用權(quán)

      有觀點認為應(yīng)當(dāng)增加無居民海島使用權(quán)??紤]到無居民的海島本質(zhì)上也屬于土地,因此無居民海島使用權(quán)也屬于土地使用權(quán),因此?條例?并沒有列舉該項權(quán)利。

      關(guān)于海域使用證如何換發(fā)土地使用證的問題,填海工程完成后,海域的自然屬性已經(jīng)消滅,海域使用權(quán)應(yīng)當(dāng)隨之一并消滅,而填海后,土地自然屬性已經(jīng)形成,隨之產(chǎn)生的是建設(shè)用地使用權(quán)。因此,在填海項目完成后,應(yīng)當(dāng)先行辦理海域使用權(quán)注銷登記,再辦理建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。

      八、地役權(quán)

      (一)國家土地所有權(quán)的登記

      有觀點提出,對國家土地所有權(quán)進行登記有利于國有自然資源資產(chǎn)的保護。但是考慮到目前實踐中國家土地所有權(quán)沒有登記的必要,再加上國家土地所有權(quán)登記難以操作,如大片的沙漠、荒灘等沒有具體使用權(quán)人的國家所有土地究竟應(yīng)當(dāng)由誰來申請登記、登記給誰等問題難以解決,且?物權(quán)法?第九條第二款明確規(guī)定“依法屬于國家所有的自然資源,所有權(quán)可以不登記”,所以?條例?中沒有規(guī)定國家土地所有權(quán)的登記。

      (二)國有農(nóng)用地使用權(quán)的登記

      按照?物權(quán)法?的規(guī)定,國有農(nóng)場土地實行承包經(jīng)營的,可以參照設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)。但很多國有農(nóng)場并沒有實行承包經(jīng)營,國有農(nóng)場與農(nóng)場職工之間是勞動關(guān)系,不是承包關(guān)系,關(guān)于國有農(nóng)場對其使用的農(nóng)用地享有的權(quán)利目前法律還沒有明確規(guī)定。因此農(nóng)用地使用權(quán)并不是嚴格意義上的法定物權(quán)。但是我國的國有農(nóng)場面積較大,為保證國家糧食安全和促進經(jīng)濟社會發(fā)展發(fā)揮了巨大作用。國有農(nóng)場土地被侵占的現(xiàn)象時有發(fā)生,對國有農(nóng)場土地進行登記十分必要,因此有觀點認為應(yīng)當(dāng)將國有農(nóng)用地使用權(quán)寫進?條例?。但是考慮到?物權(quán)法?明確規(guī)定了物權(quán)法定原則,目前的法律中確實沒有出現(xiàn)國有農(nóng)用地使用權(quán)這樣一個名詞,因此,?條例?沒有作出明確列舉。但是在實踐操作中,這些土地依然需要予以登記發(fā)證。另外,本條沒有涉及的國有林場的土地使用權(quán)也可以按照國有農(nóng)用地使用權(quán)進行登記發(fā)證。

      (三)水域灘涂養(yǎng)殖權(quán)的登記

      ?物權(quán)法?第一百二十三條規(guī)定:“依法取得的探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利受法律保護?!币虼擞杏^點認為?條例?應(yīng)當(dāng)對水域灘涂養(yǎng)殖權(quán)進行列舉規(guī)定,但也有觀點認為規(guī)定水域灘涂養(yǎng)殖權(quán)會造成一物兩權(quán),因為水域也包括海域,海上養(yǎng)殖將會出現(xiàn)水域灘涂養(yǎng)殖權(quán)和海域使用權(quán)的交叉??紤]到以上這些因素,?條例?對水域灘涂養(yǎng)殖權(quán)沒有作出明確列舉規(guī)定。對于該項權(quán)利,經(jīng)進一步研究明確相關(guān)權(quán)利內(nèi)涵后,可以通過具體的實施細則予以規(guī)范。

      (四)取水權(quán)的登記

      由于取水權(quán)是?物權(quán)法?規(guī)定的一項用益物權(quán),同時三中全會決定中也提出了對“水流”等自然資源進行確權(quán)登記,因此,?條例?起草過程中,有觀點認為應(yīng)當(dāng)將取水權(quán)也明確在登記的權(quán)利類型中予以列舉。但是考慮到此次登記職能整合的要求中并未包括取水權(quán)的登記,且目前取水權(quán)的流轉(zhuǎn)等相關(guān)制度都還在探索中,登記制度尚不成熟,所以?條例?對此沒有進行列舉。

      (五)礦業(yè)權(quán)的登記

      有觀點認為應(yīng)當(dāng)將礦業(yè)權(quán)也納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。但是,綜合考慮到關(guān)于不動產(chǎn)登記相關(guān)職能整合的文件,域外不動產(chǎn)登記一般不包括礦業(yè)權(quán)登記等因素,?條例?暫時沒有明確將探礦權(quán)、采礦權(quán)明確列入不動產(chǎn)登記權(quán)利的種類中。

      第六條【不動產(chǎn)登記機構(gòu)】

      國務(wù)院國土資源主管部門負責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作??h級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu),負責(zé)不動產(chǎn)登記工作,并接受上級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督。

      釋義

      本條主要規(guī)定的是不動產(chǎn)登記機構(gòu)的設(shè)臵。

      一、登記機構(gòu)是政府部門,不再是人民政府登記機構(gòu)必須明確,因為這涉及誰登記誰負責(zé)的問題,也就是當(dāng)?shù)怯洶l(fā)生錯誤被訴訟時誰是被告的問題。以前土地登記錯了,市縣人民政府是被告,但是房屋登記錯了,則是由住建部門作為被告。這就是由于登記主體不同所造成的。目前社會公眾一般只是關(guān)心由哪個部門負責(zé)登記的問題,沒有意識到政府登記和部門登記之間的區(qū)別。目前我國的不動產(chǎn)登記主體主要包括三種形式:一是法律規(guī)定由人民政府登記;二是法律規(guī)定直接由部門登記;三是同一法律中既規(guī)定了政府登記,又規(guī)定了部門登記。

      從我國改革的具體情況來看,?條例?規(guī)定由作為政府部門的不動產(chǎn)登記機構(gòu)全面承擔(dān)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的職責(zé)較為適宜,理由如下。

      一是部門登記符合中央關(guān)于不動產(chǎn)登記職能整合的相關(guān)要求。?國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案?中明確提出“整合房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責(zé)……分別由一個部門承擔(dān)?!?中央編辦關(guān)于整合不動產(chǎn)登記職責(zé)的通知?也肯定了“由國土資源部指導(dǎo)監(jiān)督全國土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動產(chǎn)登記工作”。從中央的要求來看,一直強調(diào)政府部門在不動產(chǎn)登記中的作用。

      二是部門登記符合減少審批環(huán)節(jié),提高行政效能的改革精神。黨的十八大提出,要簡政放權(quán)、深化行政審批制度改革,行政體制改革要提高政府行政效率和效能。從地方建設(shè)用地使用權(quán)登記的審查實踐來看,首先由經(jīng)辦人提出審查意見,同時還需要審查科室負責(zé)人的初審意見,然后是分管領(lǐng)導(dǎo)的審核意見,之后報政府批準同意,最后辦理登記。實際審查工作均由國土部門實際承擔(dān),政府只是加蓋印章,并不從事具體的審查業(yè)務(wù)。有的甚至專門將刻有“土地登記專用章”的印章交由國土局保管,由國土局負責(zé)代政府蓋章,政府審查完全流于形式。因此,本著減少不必要的審批環(huán)節(jié)、提高行政效能的原則,由部門登記更加適當(dāng)。

      三是部門登記符合責(zé)權(quán)統(tǒng)一的行政原則。實踐中,不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實際審查職責(zé)都由部門完成,但是卻以政府的名義對外作出具體行政行為。發(fā)生矛盾糾紛時,被訴的主體是政府,使得登記具體審查

      122的目標,與中央所提出的“對水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然生態(tài)空間進行統(tǒng)一確權(quán)登記”是背道而馳的,應(yīng)當(dāng)堅決反對。

      二是應(yīng)當(dāng)接受上級人民政府對不動產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督,最后到國家層面,應(yīng)當(dāng)是接受國土資源部統(tǒng)一的指導(dǎo)監(jiān)督,不得接受其他不動產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)監(jiān)督。因為按照?通知?精神,其他部門最多只是協(xié)同指導(dǎo)相應(yīng)的不動產(chǎn)登記工作,否則就容易政出多門,又回到原來分散登記的老路。

      第七條【登記管轄】

      不動產(chǎn)登記由不動產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理;直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級不動產(chǎn)登記機構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動產(chǎn)登記。

      跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記,由所跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu)分別辦理。不能分別辦理的,由所跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu)協(xié)商辦理;協(xié)商不成的,由共同的上一級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門指定辦理。

      國務(wù)院確定的重點國有林區(qū)的森林、林木和林地,國務(wù)院批準項目用海、用島,中央國家機關(guān)使用的國有土地等不動產(chǎn)登記,由國務(wù)院國土資源主管部門會同有關(guān)部門規(guī)定。

      釋義

      本條主要規(guī)定的是不動產(chǎn)登記的管轄。

      4當(dāng)向國務(wù)院林業(yè)主管部門提出登記申請,由國務(wù)院林業(yè)主管部門登記造冊,核發(fā)證書,確認森林、林木和林地使用權(quán)以及由使用者所有的林木所有權(quán)。”

      之所以?條例?不實行分級登記,主要原因是分級登記存在以下弊端:一是從登記本身來說,分級登記嚴重破壞了不動產(chǎn)登記的完整性,容易導(dǎo)致重登和漏登。同一登記區(qū)域內(nèi)存在兩個或以上的登記機構(gòu),登記的相關(guān)資料由不同的登記機構(gòu)保管,即使各個登記機構(gòu)都恪盡職守,也難以避免重登或者漏登情況的發(fā)生。二是從行政機關(guān)的角度來說,犧牲了行政效率,浪費了國家行政資源。同一登記區(qū)域內(nèi)設(shè)臵不同級別的登記機構(gòu)負責(zé)登記事項,人為地增加了成本,增加了財政支出。不同級別的登記機構(gòu)之間容易發(fā)生業(yè)務(wù)交叉和沖突,產(chǎn)生不必要的矛盾。三是從行政相對人(登記申請人和登記資料查詢?nèi)说龋┑慕嵌葋碚f,增加了其不便,也增加了其經(jīng)濟負擔(dān)。由于資料由不同級別的登記機構(gòu)分別管理,無法以土地權(quán)利人為單位進行歸戶,也不便于登記資料的查詢,不利于維護交易安全。

      ?條例?規(guī)定不動產(chǎn)屬地登記原則,主要有以下原因:一是屬地登記是由不動產(chǎn)的本質(zhì)屬性,即不動產(chǎn)位臵的固定性或不動產(chǎn)位臵的不可移動性所決定的;二是屬地登記原則是國際通行做法;三是為了促進統(tǒng)一登記,必須屬地登記。如前所述,屬地登記是不動產(chǎn)的本質(zhì)屬性的要求,是國際通行做法。要實行不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記,必須首先實現(xiàn)不動產(chǎn)的屬地登記。

      二、跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記

      62728國土資源部已經(jīng)下發(fā)了?國土資源部關(guān)于啟用不動產(chǎn)登記簿證樣式(試行)的通知?(國土資發(fā)?2015?25號)(以下簡稱?通知?),對統(tǒng)一的登記簿冊的樣式予以了更為細化的規(guī)定。

      一、關(guān)于不動產(chǎn)登記單元

      本條第一款規(guī)定了不動產(chǎn)登記單元及其編碼制度。不動產(chǎn)單元,是指使不動產(chǎn)特定化,以便以之為基礎(chǔ)設(shè)立登記簿簿頁,并將不動產(chǎn)相關(guān)信息在登記簿上予以記載的基本單位。不動產(chǎn)單元是?條例?首次提出的概念。建立不動產(chǎn)單元制度是物權(quán)客體特定性的要求。不動產(chǎn)之間在空間上相互連接,必須通過測量等手段從空間上將其相互區(qū)分,使之成為獨立的物。建立不動產(chǎn)單元,統(tǒng)一編碼制度,既有利于區(qū)別不同的不動產(chǎn),也有利于政府對不動產(chǎn)進行管理。

      (一)不動產(chǎn)單元的特征。作為不動產(chǎn)登記的基本單位,不動產(chǎn)單元一般具備以下三個特征:

      一是具有明確的界址或界限。該特征是為了將特定的登記單元與其他登記單元區(qū)分開來,土地和海洋在平面空間上必須是權(quán)屬界限封閉的,而房屋則必須具有明確的四至界限,可以是墻體,也可以是其他的固定界限。

      二是地理空間上的確定性與唯一性。土地是通過地籍測量的方式,形成地籍圖或地籍冊,并賦予每一個地塊唯一的、確定的編碼。登記簿通過援引該號碼以確定土地的地理位臵,據(jù)此形成地籍圖與土地登記簿的關(guān)聯(lián)性。房屋的坐落則通過房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪形成的房地產(chǎn)分幅

      0登記。集體土地范圍內(nèi)村民住房,以宅基地上獨立建筑為基本單元進行登記;在共有宅基地上建造的村民住房,以套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。”

      三是海域以宗海為登記單元。?海域使用權(quán)登記辦法?第四條規(guī)定:“海域使用權(quán)登記以宗海為基本單位。權(quán)屬界址線所封閉的用海單元稱宗海。但填(圍)海造地的,應(yīng)獨立分宗登記。單位和個人取得兩宗以上海域的,應(yīng)當(dāng)按宗分別申請登記。兩個以上海域使用人使用同一宗海域的,應(yīng)當(dāng)共同申請登記。”

      (三)我國不動產(chǎn)單元的設(shè)臵。本條第一款對不動產(chǎn)單元進行了原則性概括,明確了以登記單元為基礎(chǔ)構(gòu)建不動產(chǎn)登記簿。登記單元必須綜合考慮各類不動產(chǎn)的空間物理特征及其組合情況。不動產(chǎn)單元則是由這些不動產(chǎn)權(quán)屬界限封閉范圍所形成的獨立空間。根據(jù)?通知?規(guī)定,不動產(chǎn)登記簿依據(jù)不動產(chǎn)登記單元進行填寫,具體分為宗地宗?;拘畔ⅰ⒉粍赢a(chǎn)權(quán)利信息和抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記、異議登記、查封登記等部分。

      二、關(guān)于不動產(chǎn)登記簿

      本條第二款規(guī)定:“不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院國土資源主管部門的規(guī)定設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿?!币虼?,我國不動產(chǎn)登記簿的具體樣式應(yīng)當(dāng)由國土資源部統(tǒng)一進行規(guī)定。

      (一)?條例?頒布前登記簿的樣式。在不動產(chǎn)分散登記的背景下,各類不動產(chǎn)都結(jié)合自身的權(quán)利特點,分別設(shè)臵了登記簿,形式不一,各具特色。土地權(quán)利、土地承包經(jīng)營權(quán)、海域使用權(quán)、水域灘涂養(yǎng)殖權(quán)、海島使用權(quán)等不動產(chǎn)登記的基本單位都不同,都已經(jīng)建立了各自統(tǒng)一的登記簿樣式。房屋登記已經(jīng)出臺了專門的登記簿管理辦法,草原登記尚缺乏詳細的辦法和規(guī)范,林權(quán)登記也還尚未出臺統(tǒng)一的登記簿冊樣式。

      一是土地登記簿以宗地為單位按照物的編成進行設(shè)計,土地登記卡及其續(xù)表對土地權(quán)利變動等事項進行全面記載。根據(jù)國土資源部?關(guān)于印發(fā)?土地登記表格?(試行)的通知?(國土資發(fā)?2008?153號)的規(guī)定,土地登記簿由土地登記卡、土地登記卡續(xù)表和共用宗土地登記卡目錄三個部分組成。登記簿以街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))為單位,按街坊(村)及宗地號順序排列組裝。土地登記卡上全面記載了地塊的宗地編號、面積、用途、權(quán)屬性質(zhì)等基本信息。土地登記卡續(xù)表中記載了土地初始、變更、注銷和其他登記事項及其發(fā)生的時間。但是,土地登記的對象不包含所有土地權(quán)利,土地承包經(jīng)營權(quán)被明確排除在外。此外,對于林地所有權(quán)和林地使用權(quán)的登記發(fā)證,管理上還存在一定爭議。

      二是房屋登記以房屋基本單元為單位,采取物的編成進行設(shè)計,以登記權(quán)利類型為基礎(chǔ),分別設(shè)臵登記簿頁。雖然住建部門尚未制定統(tǒng)一的房屋登記簿樣式,但是?房屋登記簿管理試行辦法?對房屋登記簿的基本記載事項進行了規(guī)定,地方可結(jié)合本地實際適當(dāng)增加。房

      3筑物的登記。根據(jù)?無居民海島使用權(quán)登記辦法?的規(guī)定,無居民海島使用權(quán)登記是對海島的權(quán)屬、面積、用途、位臵、使用期限、建筑物和設(shè)施等情況所作的登記。從登記簿的設(shè)計來看,包括海島使用權(quán)人情況、用島范圍面積、島上建筑物和設(shè)施情況以及變更登記情況。

      六是林權(quán)登記簿包含林地和林木兩類不動產(chǎn)的登記。從登記簿的設(shè)計來看,基本包含林地、林木坐落、面積、株樹等客觀描述情況和權(quán)利人情況。登記簿還設(shè)有變更登記欄,用于記載林權(quán)的變更情況。

      七是水域灘涂養(yǎng)殖權(quán)登記簿延展期限單獨設(shè)頁。2010年,農(nóng)業(yè)部第1408號公告頒布了?水域灘涂養(yǎng)殖證等登記簿?文本格式,登記簿可以分為養(yǎng)殖權(quán)人信息欄、水域灘涂信息欄、延展期限欄、變更登記欄。由于?物權(quán)法?、?漁業(yè)法?等法律中未規(guī)定養(yǎng)殖權(quán)的最低期限,實踐中養(yǎng)殖權(quán)的期限相對較短,甚至一年一發(fā),因此養(yǎng)殖權(quán)登記簿中專門設(shè)臵了延展期限欄。

      (二)目前不動產(chǎn)登記簿的設(shè)計。根據(jù)?通知?的規(guī)定,不動產(chǎn)登記簿以宗地、宗海為單位編成,同一宗地、宗海范圍內(nèi)的所有不動產(chǎn)編入統(tǒng)一不動產(chǎn)登記簿。登記簿具體分為宗地、宗海基本信息和不動產(chǎn)權(quán)利及其他事項登記信息,后者又包括土地所有權(quán)登記信息、建設(shè)用地使用權(quán)登記信息、宅基地使用權(quán)登記信息、房地產(chǎn)權(quán)登記信息、建筑物區(qū)分所有權(quán)業(yè)主共有部分登記信息、海域(含無居民海島)使用權(quán)登記信息、構(gòu)(建)筑物所有權(quán)登記信息、土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)用地使用權(quán)的其他使用權(quán)登記信息(非林地)、林權(quán)登記信息、其他

      536簿采用電子介質(zhì)的,應(yīng)當(dāng)每天進行異地備份。”?房屋登記辦法?第二十四條規(guī)定:“房屋登記簿可以采用紙介質(zhì),也可以采用電子介質(zhì)。采用電子介質(zhì)的,應(yīng)當(dāng)有唯

      一、確定的紙介質(zhì)轉(zhuǎn)化形式,并應(yīng)當(dāng)定期異地備份?!?/p>

      據(jù)此,在實踐中,我國許多地方也實行了電子登記系統(tǒng),一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)如上海、南京、廣州等地基本上實現(xiàn)了土地登記的電子化。其他國家和地區(qū)早就開始了登記信息化、電子化的步伐,如我國臺灣地區(qū)?土地登記規(guī)則?第六條就規(guī)定了“土地登記得以電子處理,其處理之系統(tǒng)規(guī)范由中央地政機關(guān)定之。土地登記以電子處理者,其處理方式及登記書表簿冊圖狀格式,得因應(yīng)需要于系統(tǒng)規(guī)范中另定之”等。

      二、關(guān)于登記簿的安全

      雖然電子登記簿使用較為便利,易于保存和傳輸,極大地提高了登記效率,但是受網(wǎng)絡(luò)上諸多不安全因素影響的可能性比較大,為了避免因系統(tǒng)故障、自然災(zāi)害等導(dǎo)致登記資料的遺失破壞,?條例?規(guī)定應(yīng)當(dāng)定期進行異地備份。這種異地備份的做法,在國外也被采納。例如,澳大利亞昆士蘭州的登記簿早已電子化,共有三處備份,一處在登記機構(gòu)辦公地,另一處在本市的另一棟樓,還有一處位于郊外偏僻之處,數(shù)據(jù)每天進行更新。電子登記簿應(yīng)當(dāng)有唯

      一、確定的紙介質(zhì)轉(zhuǎn)化形式,簡單來說,就是其中的信息能夠以唯一確定的格式以紙質(zhì)的形式打印出來,以便管理保存或者查詢需要。

      8中、字跡清楚易識,以保證查看不動產(chǎn)登記簿時能對所登記的情況一目了然。

      任何人不得損毀不動產(chǎn)登記簿,除依法予以更正外不得修改登記事項。“任何人”,就是包括權(quán)利人、利害關(guān)系人、登記機構(gòu)工作人員和其他人等所有人,都不能損毀破壞不動產(chǎn)登記簿,不得修改登記事項。可以修改登記事項的唯一例外是依法進行更正登記。

      第十一條【不動產(chǎn)登記人員】

      不動產(chǎn)登記工作人員應(yīng)當(dāng)具備與不動產(chǎn)登記工作相適應(yīng)的專業(yè)知識和業(yè)務(wù)能力。

      不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強對不動產(chǎn)登記工作人員的管理和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。

      釋義

      本條是關(guān)于不動產(chǎn)登記人員的規(guī)定。

      不動產(chǎn)登記人員是指直接從事不動產(chǎn)權(quán)屬審核和登記審查的工作人員。由于不動產(chǎn)登記是非常專業(yè)的活動且涉及的是不動產(chǎn)權(quán)利,價值巨大,為了確保登記結(jié)果的真實性與準確性,有效地維護不動產(chǎn)交易的安全與效率,各國都對不動產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員有很高的要求。因此,?條例?對登記人員提出了要求,一方面要求從事登記的人員應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的專業(yè)知識和業(yè)務(wù)能力,保障登記人員具備開展不動產(chǎn)登記的基本業(yè)務(wù)素質(zhì);另一方面也強調(diào)登記機構(gòu)對登記人員的后續(xù)培

      041知?(國土資發(fā)?2003?44號),進一步完善了土地登記人員持證上崗制度。?土地登記辦法?作為部門規(guī)章,再次明確規(guī)定了土地登記人員持證上崗制度。?土地登記辦法?第四條規(guī)定:“國家實行土地登記人員持證上崗制度。從事土地權(quán)屬審核和登記審查的工作人員,應(yīng)當(dāng)取得國務(wù)院國土資源行政主管部門頒發(fā)的土地登記上崗證書?!睋?jù)統(tǒng)計,截至2014年,全國已有95110人取得?土地登記上崗資格證?,一支基本能夠滿足當(dāng)前工作需要的土地登記隊伍逐步建立起來。

      房屋登記采取房屋登記官制度?房屋登記辦法?對房屋登記人員也作出了相應(yīng)的要求,第六條規(guī)定:“房屋登記人員應(yīng)當(dāng)具備與其崗位相適應(yīng)的專業(yè)知識。從事房屋登記審核工作的人員,應(yīng)當(dāng)取得國務(wù)院建設(shè)主管部門頒發(fā)的房屋登記上崗證書,持證上崗?!?009年,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部進一步下發(fā)了?關(guān)于做好房屋登記審核人員培訓(xùn)考核工作(試行)的通知?(建房?2009?61號),明確規(guī)定“在房屋登記機構(gòu)從事初審、復(fù)審、終審等具有房屋登記審核性質(zhì)工作的人員,應(yīng)按照?房屋登記辦法?和本?通知?的要求,通過房屋登記人員培訓(xùn)考核或確認,取得?房屋登記官考核合格證書?后,成為房屋登記官,方可從事房屋登記審核工作”“從2012年起,未取得?房屋登記官考核合格證書?的人員,應(yīng)調(diào)離房屋登記審核崗位”,這些規(guī)定,在房屋登記領(lǐng)域開了“登記官”制度的先河,建立并實施了房屋登記官制度。據(jù)統(tǒng)計,截至2014年,全國已有29487人取得房屋登記官資格。

      第十二條【不動產(chǎn)登記簿的保管】

      3質(zhì)介質(zhì)不動產(chǎn)登記簿的保存,應(yīng)當(dāng)配備設(shè)計規(guī)范的專用庫房和必要的安全保護措施,如不動產(chǎn)登記簿和地籍資料庫應(yīng)有行之有效的防盜、防火、防潮、防漬、防有害生物等安全設(shè)備。

      對于采用電子介質(zhì)不動產(chǎn)登記簿的保存,由于電子登記簿比紙質(zhì)登記簿存在更多的安全和隱私保護等問題,需要對其配備專門的存儲設(shè)施,并采取信息網(wǎng)絡(luò)安全防護措施,具體來說應(yīng)包括以下幾個方面。第一,保證電子登記簿的安全。電子介質(zhì)的登記簿因需要接入互聯(lián)網(wǎng),所以既容易被感染病毒,也容易遭受黑客攻擊。因此,采取電子介質(zhì)登記簿的登記機構(gòu)必須對電子登記簿配備充分的電子安全防護措施,如安裝殺毒軟件、防火墻、將內(nèi)網(wǎng)與外網(wǎng)分開等。同時,這些登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)每天對登記簿的數(shù)據(jù)進行異地備份并且異地保存。對于異地備份保存的數(shù)據(jù),同樣應(yīng)采取充足的信息網(wǎng)絡(luò)安全防護措施。第二,嚴格管理電子登記簿。為了防止電子介質(zhì)的不動產(chǎn)登記簿被篡改,必須建立嚴格的規(guī)范,以確保對電子介質(zhì)登記簿的數(shù)據(jù)之錄入、存儲、輸出、運輸進行嚴格有效的管理。例如,電子登記簿應(yīng)當(dāng)設(shè)臵相應(yīng)的加密程序,只有依其權(quán)限獲得相應(yīng)密碼授權(quán)的人才能進入電子登記簿的信息系統(tǒng)進行相應(yīng)的操作。第三,嚴格規(guī)范和控制電子簽章。在紙質(zhì)登記簿上可以直接由登記機構(gòu)的相關(guān)人員進行簽名并加蓋印章,但是實行電子登記簿則需要采用電子簽名,這方面的安全問題也需要嚴格規(guī)范和控制。

      第十三條【不動產(chǎn)登記簿的保存和移交】

      不動產(chǎn)登記簿由不動產(chǎn)登記機構(gòu)永久保存。不動產(chǎn)登記簿損毀、滅失的,不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)原有登記資料予以重建。

      行政區(qū)域變更或者不動產(chǎn)登記機構(gòu)職能調(diào)整的,應(yīng)當(dāng)及時將不動產(chǎn)登記簿移交相應(yīng)的不動產(chǎn)登記機構(gòu)。

      釋義

      本條是關(guān)于登記簿永久保存、重建及移交的規(guī)定。

      ?物權(quán)法?并未對不動產(chǎn)登記簿的保存期限作出規(guī)定,?土地登記辦法?對此也沒有作出規(guī)定。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部?房屋登記簿管理試行辦法?明確規(guī)定:“登記簿應(yīng)永久保存并妥善保管。”我國絕大部分地方立法也都規(guī)定了登記簿應(yīng)當(dāng)永久保存。如?上海市房地產(chǎn)登記條例?規(guī)定:“房地產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人提交的申請登記文件或者行政機關(guān)、人民法院、仲裁機構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的文件,對房地產(chǎn)登記簿進行記載,并永久保存?!?天津市房屋權(quán)屬登記條例?規(guī)定:“房屋權(quán)屬登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)將房屋權(quán)屬登記簿和房屋權(quán)屬登記的文件資料,統(tǒng)一管理,永久保存?!?山東省土地登記條例?規(guī)定:“土地登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)設(shè)臵土地登記簿,對土地登記事項全面、真實、準確記載,并永久保存。”?深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例?規(guī)定:“房地產(chǎn)登記簿、地籍資料和房地產(chǎn)原始憑證應(yīng)當(dāng)永久保存?!蔽覈_灣地區(qū)?土地登記規(guī)則?同樣規(guī)定了永久保存制度:“登記簿及地籍圖由登記機關(guān)永久保存之。除法律或中央地政機關(guān)另有規(guī)定或為避免遭受損害外,不得攜出登記機關(guān)?!笨梢娪谰帽4娴怯洸臼峭ㄐ凶?/p>

      6因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請不動產(chǎn)登記的,應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請。

      屬于下列情形之一的,可以由當(dāng)事人單方申請:

      (一)尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登記的;

      (二)繼承、接受遺贈取得不動產(chǎn)權(quán)利的;

      (三)人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動產(chǎn)權(quán)利的;

      (四)權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化,申請變更登記的;

      (五)不動產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利,申請注銷登記的;

      (六)申請更正登記或者異議登記的;

      (七)法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請的其他情形。釋義

      本條是關(guān)于不動產(chǎn)登記申請的規(guī)定,并區(qū)分了共同申請和單方申請的情形。

      一、不動產(chǎn)登記以依申請登記為原則,其他登記為例外。是否申請登記屬于當(dāng)事人的權(quán)利,登記機構(gòu)不能強制。不動產(chǎn)登記以申請為原則,登記機構(gòu)依職權(quán)登記和根據(jù)法院等的囑托進行的登記屬于例外。

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      第二篇:常德市不動產(chǎn)登記檔案查詢辦法(暫行)

      常德市不動產(chǎn)登記檔案查詢辦法(暫行)

      為規(guī)范常德市不動產(chǎn)登記檔案查詢利用工作,保護不動產(chǎn)權(quán)利人及相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益,依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國檔案法》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》及有關(guān)不動產(chǎn)登記檔案查詢的規(guī)定,結(jié)合工作實際,制定本辦法。

      第二條 本辦法適用于常德市本級(武陵區(qū)、柳葉湖旅游度假管理區(qū))內(nèi)各類已記載于不動產(chǎn)登記簿的不動產(chǎn)登記檔案查詢。

      第三條 常德市國土資源局負責(zé)常德市本級(武陵區(qū)、柳葉湖旅游度假管理區(qū))內(nèi)不動產(chǎn)登記資料查詢的管理工作,常德市不動產(chǎn)登記中心承辦常德市本級(武陵區(qū)、柳葉湖旅游度假管理區(qū))范圍內(nèi)不動產(chǎn)登記資料查詢的具體工作。因不動產(chǎn)抵押貸款、不動產(chǎn)交易納稅、協(xié)助司法機關(guān)調(diào)查、中小學(xué)學(xué)生入學(xué)、戶口遷移等情形,需要查詢本市范圍內(nèi)不動產(chǎn)登記情況的,均可辦理。

      第四條 本辦法所稱不動產(chǎn)登記檔案,包括不動產(chǎn)登記簿記載信息和不動產(chǎn)登記原始資料。

      (一)登記簿記載信息包括不動產(chǎn)基本狀況(自然狀況)、不動產(chǎn)權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马棧?/p>

      (二)登記原始資料包括登記申請材料、登記審核材料和其他登記材料。登記申請材料是指登記申請人向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提交的相關(guān)證明材料。登記審核材料是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)審核中形成的過程及結(jié)論性材料。其他登記材料是指除上述材料之外的相關(guān)證明材料。

      第五條 下列主體可以申請查詢、復(fù)制部分或全部不動產(chǎn)登記資料:

      (一)權(quán)利人可以查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記簿中相關(guān)信息和登記申請材料;

      (二)利害關(guān)系人可以查詢、復(fù)制有利害關(guān)系的不動產(chǎn)登記簿中相關(guān)信息;

      利害關(guān)系人包括:

      1.不動產(chǎn)交易的受讓方、受贈人、抵押權(quán)人、承租人; 2.仲裁事項、訴訟案件申請人或起訴人; 3.登記異議人; 4.繼承人或受遺贈人:

      5.其他證明有利害關(guān)系的當(dāng)事人。

      (三)人民法院、人民檢察院、國家安全機關(guān)、公安機關(guān)、監(jiān)察機關(guān)以及其他因執(zhí)行公務(wù)需要的國家機關(guān)工作人員可以依法查詢、復(fù)制與調(diào)查和處理事項有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料。

      (四)公證機構(gòu)、仲裁機構(gòu)可以依法查詢、復(fù)制與公證、仲裁事項相關(guān)的登記簿信息和登記申請材料;

      (五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。第六條 申請人可以委托代理人查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料:

      (一)律師受當(dāng)事人委托查詢、復(fù)制登記資料的,提供授權(quán)委托書、律師事務(wù)所介紹信和律師執(zhí)業(yè)資格證;律師受法院委托查詢、復(fù)制登記資料的,提供律師執(zhí)業(yè)資格證和法院調(diào)查令;

      (二)不動產(chǎn)登記代理機構(gòu)受當(dāng)事人委托查詢、復(fù)制登記資料的,提供授權(quán)委托書、代理機構(gòu)資質(zhì)證明、代理人資格證、申請人和代理人的身份證明;

      (三)無民事行為能力人、限制民事行為能力人查詢、復(fù)制登記資料的,由其監(jiān)護人代理申請,提供監(jiān)護人、被監(jiān)護人的身份證明和監(jiān)護關(guān)系證明;

      (四)查詢申請人委托其他代理人進行查詢的,提供經(jīng)公證的授權(quán)委托書、申請人和代理人的身份證明。授權(quán)委托書應(yīng)明確記載委托事項和查詢內(nèi)容。授權(quán)委托書未經(jīng)公證的,查詢申請人應(yīng)當(dāng)在申請時,與代理人共同到登記機構(gòu)現(xiàn)場簽訂授權(quán)委托書。境外委托人的授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定經(jīng)過公證或者認證。

      查詢不動產(chǎn)登記資料的單位和個人應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)登記機構(gòu)說明查詢目的并提供申請文件,不得將查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料用于其他目的。

      第七條 申請查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料所需提供的材料:

      (一)權(quán)利人提供身份證明;

      (二)利害關(guān)系人提供身份證明、與查詢不動產(chǎn)有利害關(guān)系的證明;

      與查詢不動產(chǎn)有利害關(guān)系的證明包括:

      1.因不動產(chǎn)買賣、贈與、抵押、租賃涉及利害關(guān)系的,證明材料為:買賣合同、贈與合同、抵押合同、租賃合同;

      2.因仲裁事項、訴訟案件涉及利害關(guān)系的,證明材料為:應(yīng)裁通知書、受理案件通知書;

      3.對登記結(jié)果有異議涉及利害關(guān)系的,證明材料為:主張不動產(chǎn)權(quán)利的證明材料;

      4.因繼承、受遺贈不動產(chǎn)涉及利害關(guān)系的,證明材料為:注明被繼承人已經(jīng)死亡的戶口簿或被繼承人(遺贈人)的死亡證明和繼承人(受遺贈人)與被繼承人(遺贈人)之間親屬關(guān)系的證明(包括戶口簿、婚姻證明、當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)或村委會、居委會出具的親屬關(guān)系證明等)或遺贈撫養(yǎng)協(xié)議;

      5.因不動產(chǎn)抵押貸款、不動產(chǎn)交易納稅、中小學(xué)學(xué)生入學(xué)、戶口遷移4種情形涉及利害關(guān)系的,證明材料為:不動產(chǎn)買賣合同、戶口掛靠同意意見以及結(jié)婚證或由法定機構(gòu)出具婚姻證明和戶口簿或其他利害關(guān)系證明。

      (三)人民法院、人民檢察院、國家安全機關(guān)、公安機關(guān)、監(jiān)察機關(guān)以及其他因執(zhí)行公務(wù)需要的國家機關(guān)查詢的,提供協(xié)助查詢通知書或單位介紹信、工作證或執(zhí)行公務(wù)的證明;

      (四)公證機構(gòu)、仲裁機構(gòu)查詢的,提供單位介紹信、工作證和已申請公證或仲裁的證明。

      第八條 法律、法規(guī)、規(guī)章及有關(guān)規(guī)定不宜公開的不動產(chǎn)登記資料,其查詢范圍和方式按法律、法規(guī)、規(guī)章及有關(guān)規(guī)定辦理。

      第九條 查詢不動產(chǎn)登記資料應(yīng)按下列程序辦理:

      (一)申請

      查詢申請人填寫《不動產(chǎn)登記資料查詢申請表》,提供申請人身份證、戶口簿、結(jié)婚證或其他身份證明材料,提出查詢申請。

      (二)受理審核

      登記機構(gòu)工作人員對查詢申請人對申請材料進行核實。符合查詢條件的,受理查詢申請,出具受理通知書。

      (三)提供查詢服務(wù)

      登記機構(gòu)及時提供查詢服務(wù),并在規(guī)定的查詢時限內(nèi)完成。查詢?nèi)苏埱蟪鼍卟樵兘Y(jié)果證明的,登記機構(gòu)經(jīng)審核后可以出具查詢結(jié)果證明。查詢復(fù)制材料和查詢結(jié)果證明應(yīng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定加蓋查詢專用章,并注明查詢時間。查詢時間標注年、月、日、時、分、秒。

      第十條 有下列情形之一的,不予查詢,登記機構(gòu)出具不予查詢告知書,并告知申請人理由:

      (一)查詢申請人的主體或查詢事項不符合規(guī)定的;

      (二)查詢申請人提交的申請材料不符合規(guī)定的;

      (三)申請查詢事項存在法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不予查詢情形的。

      第十一條 有下列情形之一的,登記機構(gòu)可以出具無查詢結(jié)果告知書,并告知申請人理由:

      (一)按查詢申請人提供的身份證明、不動產(chǎn)坐落或不動產(chǎn)權(quán)證查詢無結(jié)果的;

      (二)要求查詢的不動產(chǎn)尚未進行登記的;

      (三)要求查詢的單位或個人沒有進行不動產(chǎn)登記的;

      (四)要求查詢的事項、資料不存在的。

      第十二條 對符合本辦法規(guī)定的查詢申請,查詢機關(guān)應(yīng)當(dāng)場提供查詢;因情況特殊,不能當(dāng)場提供查詢的,應(yīng)當(dāng)在5個工作日內(nèi)提供查詢。法律、法規(guī)、規(guī)章對查詢時限另有規(guī)定的,按相關(guān)規(guī)定辦理。

      第十三條 查詢不動產(chǎn)登記資料,應(yīng)當(dāng)在登記機構(gòu)指定場所內(nèi)進行。

      查詢申請人不得直接接觸不動產(chǎn)登記資料,任何單位和個人不得將不動產(chǎn)登記資料帶離查詢指定場所。不得損壞不動產(chǎn)登記資料的載體,不得損壞查詢設(shè)備。

      第十四條 應(yīng)建立查詢窗口,配備檢索工具和設(shè)備,完善查詢系統(tǒng)功能,為查詢申請人提供優(yōu)質(zhì)便捷查詢服務(wù)。

      第十五條 登記機構(gòu)應(yīng)指定專人負責(zé)查詢,做好查詢登記,將《不動產(chǎn)登記檔案查詢申請表》、查詢申請人身份證明、其他申請材料和查詢結(jié)果等查詢資料及時歸檔,單獨保存。

      第十七條 有關(guān)國家機關(guān)因公需要需提供不動產(chǎn)登記資料電子數(shù)據(jù)的,應(yīng)按《常德市不動產(chǎn)登記檔案管理辦法》(暫行)的規(guī)定執(zhí)行。

      第十八條 查詢?nèi)朔欠ㄊ褂貌樵兘Y(jié)果,給當(dāng)事人造成損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

      第十九條 登記機構(gòu)的工作人員徇私舞弊、濫用職權(quán)、玩忽職守,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予行政處分。

      附件:

      1、不動產(chǎn)登記檔案查詢申請書

      2、不動產(chǎn)登記檔案查詢結(jié)果證明

      附件1:

      不動產(chǎn)登記檔案查詢申請書

      編號:

      查詢申請人 姓名

      (名稱)證件類型及號碼 聯(lián)系電話

      代理人 證件類別及號碼 聯(lián)系電話

      類別 □不動產(chǎn)權(quán)利人□人民法院、人民檢察院、國家安全機關(guān)、公安機關(guān)、監(jiān)察機關(guān)等國家機關(guān)□利害關(guān)系人

      提交的申請材料 □查詢?nèi)松矸葑C明 □工作證或執(zhí)行公務(wù)的證明文件(僅適用國家機關(guān))□授權(quán)委托書及代理人身份證明(委托查詢的需提交)□存在利害關(guān)系的證明材料(查詢?nèi)藶槔﹃P(guān)系人的需提交)□協(xié)助查詢文件(僅適用國家機關(guān))□其他

      查詢目的或用途

      需查詢的不動產(chǎn)及查詢內(nèi)容 不動產(chǎn)坐落: 不動產(chǎn)權(quán)證書或不動產(chǎn)登記證明號:

      □不動產(chǎn)自然狀況 □不動產(chǎn)權(quán)利人 □不動產(chǎn)權(quán)利內(nèi)容□不動產(chǎn)查封登記 □不動產(chǎn)抵押登記 □不動產(chǎn)預(yù)告登記 □不動產(chǎn)異議登記□其他

      查詢結(jié)果要求 □查閱 □抄錄 □復(fù)制 □出具查詢結(jié)果證明 承諾:本表填寫內(nèi)容以及提交的申請材料真實、合法、有效,并嚴格按照有關(guān)要求查閱、利用不動產(chǎn)登記資料,嚴格按照查詢目的使用查詢結(jié)果。如有虛假或違反,由本人(單位)承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。

      查詢申請人:

      年 月 日

      附件2:

      不動產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果證明

      編號:

      _______年_______月_______日,你(單位)提出不動產(chǎn)登記資料查詢申請,受理編號為_______。

      經(jīng)查詢,結(jié)果如下:

      登記機構(gòu):(印 章)

      年 月 日 領(lǐng)取人: 領(lǐng)取日期:

      第三篇:《不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員登記服務(wù)辦法(暫行)》

      《不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員登記服務(wù)辦法(暫行)》

      中估協(xié)發(fā)〔2015〕26號

      各省、自治區(qū)、直轄市不動產(chǎn)登記代理行業(yè)協(xié)會,土地登記代理人: 根據(jù)《人力資源社會保障部 國土資源部關(guān)于印發(fā)<土地登記代理專業(yè)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定>和<土地登記代理人職業(yè)資格考試實施辦法>的通知》(人社部發(fā)〔2015〕66號)規(guī)定,中國土地估價師與土地登記代理人協(xié)會制訂了《不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員登記服務(wù)辦法(暫行)》,現(xiàn)予以公布施行。附件:不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員登記服務(wù)辦法(暫行)

      2015年7月23日

      附 件

      不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員登記服務(wù)辦法(暫行)

      第一章 總則

      第一條 根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《土地登記代理專業(yè)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《中國土地估價師與土地登記代理人協(xié)會章程》制定本辦法。第二條 本辦法所稱不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員是指取得《中華人民共和國土地登記代理人職業(yè)資格證書》(以下簡稱“職業(yè)資格證書”)的人員。

      第三條 登記服務(wù)是對不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員從業(yè)狀況、誠信行為及其他相關(guān)信息等進行登記,登記狀況接受社會查詢。登記服務(wù)分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記和注銷登記。

      第四條 中國土地估價師與土地登記代理人協(xié)會(以下簡稱中估協(xié))負責(zé)組織不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員登記服務(wù)的具體工作,建立“不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員登記服務(wù)信息系統(tǒng)”(以下簡稱“登記服務(wù)信息系統(tǒng)”)、核發(fā)《不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員登記證書》、定期開展考評。

      中估協(xié)可委托并指導(dǎo)各省、自治區(qū)、直轄市登記代理行業(yè)協(xié)會(以下簡稱各省協(xié)會),開展其所在行政轄區(qū)內(nèi)不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員登記材料的核查和轉(zhuǎn)移登記工作。

      第二章 登記

      第五條 登記服務(wù)須通過“登記服務(wù)信息系統(tǒng)”完成。第六條 辦理登記的人員須同時具備下列條件:

      (一)取得“職業(yè)資格證書”;

      (二)專職在一家不動產(chǎn)登記代理中介機構(gòu)從業(yè);

      (三)其他條件。

      第七條 有下列情形之一的,不予登記:

      (一)不具有完全民事行為能力;

      (二)受到刑法處罰,執(zhí)行期滿未逾5年(過失犯罪的除外);

      (三)因在登記代理或者其他經(jīng)濟管理工作中犯有嚴重錯誤受行政處罰,自處分決定之日起不滿2年;

      (四)被認定終身禁入登記代理行業(yè);

      (五)不予登記的其他情況。

      第八條 登記服務(wù)申請材料包括“不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員登記申請表”(以下簡稱“登記申請表”)、“職業(yè)資格證書”以及專職從業(yè)的證明材料等。

      (一)在職人員申請初始登記和轉(zhuǎn)移登記所需材料如下: 1.“登記申請表”; 2.“職業(yè)資格證書”; 3.專職從業(yè)證明材料:

      (1)申請人與所在機構(gòu)簽訂的完整、有效的勞動合同;

      (2)社會保險經(jīng)辦機構(gòu)出具的社會保險個人繳費信息對賬單或等效證明材料,其中應(yīng)明確參保人姓名、繳費單位名稱及繳費期日。

      (二)離退休人員申請初始登記和轉(zhuǎn)移登記所需材料如下: 1.“登記申請表”; 2.“職業(yè)資格證書”; 3.專職從業(yè)證明材料:

      (1)申請人與所在機構(gòu)簽訂的完整、有效的勞動合同;

      (2)“老干部離休榮譽證”、“退休證”或原工作單位開具的離退休公告。

      (三)申請注銷登記時需提交“登記申請表”。

      (四)擔(dān)任機構(gòu)股東(合伙人)的人員辦理轉(zhuǎn)移登記時,須完成股份(出資)轉(zhuǎn)讓(退伙)手續(xù),提供已簽訂股份(出資)轉(zhuǎn)讓協(xié)議(退伙協(xié)議),或機構(gòu)出具的不反對有關(guān)人員轉(zhuǎn)移登記的免責(zé)文件。

      第九條 不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員首次提出登記時,需辦理初始登記。初始登記由本人提出申請,經(jīng)所在機構(gòu)同意、中估協(xié)盡職核查后予以初始登記。第十條 已完成初始登記的不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員轉(zhuǎn)入其他機構(gòu)從業(yè)時,需辦理轉(zhuǎn)移登記。

      第十一條 已完成初始登記的不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員中止從業(yè)時,需辦理注銷登記。

      第三章 服務(wù)

      第十二條 中估協(xié)實時受理不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員登記申請,并于10個工作日內(nèi)對登記申請材料的完整性、真實性及合規(guī)性做盡職核查。如行業(yè)自律管理需要,可暫停辦理登記服務(wù)或適當(dāng)延長辦理時限。

      第十三條 中估協(xié)通過網(wǎng)站等媒體向社會公示公布不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員的姓名、性別、“職業(yè)資格證書”編號、登記服務(wù)號、從業(yè)機構(gòu)名稱等登記情況。第十四條 中估協(xié)為社會提供不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員登記信息查詢服務(wù);為用人單位提供取得“職業(yè)資格證書”人員信息查詢服務(wù)。

      第十五條 建立不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員誠信檔案,記錄并公開不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員在登記代理行業(yè)相關(guān)領(lǐng)域中所獲得的良好及不良行為記錄。第十六條 不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員通過考評后,登錄“登記服務(wù)信息系統(tǒng)”在線打印《不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員考評合格證明》,該證明須與《不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員登記證書》同時使用。

      第四章 違規(guī)

      第十七條 經(jīng)查實不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員存在提供虛假、偽造登記服務(wù)申請材料等行為,未完成登記的,6個月內(nèi)不再受理其登記申請;已完成登記的,予以注銷登記且1年內(nèi)不予受理登記申請。

      第十八條 經(jīng)查實已辦理登記的不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員,存在登記信息發(fā)生變化而未按規(guī)定進行轉(zhuǎn)移登記、注銷登記等行為,參照行業(yè)自律規(guī)定處理。第十九條 經(jīng)查實已辦理登記的不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員,在工作中違反相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章或者職業(yè)道德,造成不良影響的,由中估協(xié)予以注銷登記,并將違規(guī)行為錄入誠信檔案。

      第五章 其他

      第二十條 正在接受司法機關(guān)、紀檢監(jiān)察機關(guān)、具有行政權(quán)的相關(guān)機關(guān)強行管制或者正在接受行業(yè)協(xié)會自律調(diào)查的,暫緩受理轉(zhuǎn)移登記。

      第二十一條 對違反行業(yè)自律,但不符合注銷登記情形的,行業(yè)協(xié)會可暫停其登記,并責(zé)令其改正。

      第六章 附則

      第二十二條 未設(shè)立省協(xié)會的,由中估協(xié)負責(zé)相關(guān)工作。第二十三條 本辦法由中估協(xié)負責(zé)解釋。第二十四條 本辦法自發(fā)布之日起施行。

      第四篇:不動產(chǎn)登記授權(quán)委托書

      授權(quán)委托書及申請材料的說明

      南京市國土資源局:

      現(xiàn)我單位委托(身份證件號碼:

      ,聯(lián)系電話:)為合法代理人,代表我單位辦理坐落于 之不動產(chǎn)抵押權(quán)登記及領(lǐng)證相關(guān)事宜,受托人在其權(quán)限范圍內(nèi)依法所作的一切行為,接受問詢的行為及簽署的一切文件,委托人均予以認可,委托期限為:

      ****年**月**日至辦理結(jié)束。

      對于下列不動產(chǎn)抵押權(quán)登記申請材料,我單位自愿以貴局備案的為準,本次不再提交,并承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切法律責(zé)任:

      □ 本單位身份證明(營業(yè)執(zhí)照編號:,備案編號);

      □ 金融許可證(證件編號:,備案編號);

      □ 其他材料(材料名稱及備案編號:)。

      法定代表人/負責(zé)人姓名:

      身份證件種類:

      身份證件號碼:

      單位聯(lián)系電話:

      郵政編碼:

      聯(lián)系地址:

      單位/委托人(公章): 受托人(簽名)

      年 月 日 年 月 日

      第五篇:不動產(chǎn)登記工作計劃

      不動產(chǎn)登記工作計劃

      不動產(chǎn)登記工作計劃

      20**年是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在基層落地的關(guān)鍵年,實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記從制度層面堵住了房地分割中出現(xiàn)的制度、貸款和稅收漏洞,進一步明晰了不動產(chǎn)權(quán),但也出現(xiàn)了部門銜接、歷史遺留處理等相關(guān)問題,如何化解這些問題,讓不動產(chǎn)登記工作真正做到便民利民,筆者認為,在今后一段時間,關(guān)鍵要實現(xiàn)不動產(chǎn)登記機構(gòu)、登記簿冊、依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。

      一、基本情況

      20**年11月20日,縣委編委會批準在縣國土資源局加掛**縣不動產(chǎn)登記局牌子,負責(zé)全縣不動產(chǎn)登記工作,將相關(guān)部門涉及的不動產(chǎn)職責(zé)整合到不動產(chǎn)登記局,內(nèi)設(shè)**縣不動產(chǎn)登記中心,為縣國土資源局事業(yè)單位,定編14人。根據(jù)我縣實際,縣國土資源局組建工作專班,初步擬定不動產(chǎn)登記辦事流程,印制不動產(chǎn)登記樣表、申請資料、服務(wù)指南。并就“人員調(diào)配、辦公場所設(shè)置、權(quán)籍檔案移交、稅費收取、印章啟用、人員培訓(xùn)、縣政府實施不動產(chǎn)登記公告時間、工作經(jīng)費、成立不動產(chǎn)登記領(lǐng)導(dǎo)小組”等9個議題提請縣政府專題審議,明確任務(wù),落實責(zé)任單位。縣政府決定自20**年元月1日起,國土資源、房管、林業(yè)等部門暫停受理業(yè)務(wù)。1月11日,**縣不動產(chǎn)登記局和**縣不動產(chǎn)登記中心正式掛牌,統(tǒng)一受理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。

      二、主要做法

      1、整合力量。按照“人隨事走,編隨人走”的原則,從縣林業(yè)技術(shù)推廣站連人帶編劃入1名,從縣房管局連人帶編劃入2名,國土資源局內(nèi)部調(diào)整5名,8名人員于20**年12月30日前到崗,迅速開展系統(tǒng)培訓(xùn)。

      2、增設(shè)窗口。在縣行政服務(wù)大廳設(shè)不動產(chǎn)登記服務(wù)窗口8個,其中受理窗口6個,收費、繕證、歸檔窗口2個。3、優(yōu)化服務(wù)。完善工作流程,加強制度建設(shè)。全員設(shè)定A、B崗,確保工作連續(xù)性;對招商引資企業(yè)、城投公司等重點項目開辟綠色通道,要求在1個工作日內(nèi)完成;對工業(yè)項目的抵押貸款項目、預(yù)告預(yù)抵押、房產(chǎn)抵押注銷登記、新建商品房轉(zhuǎn)現(xiàn)登記等業(yè)務(wù),在材料齊全的情況下,做到立等可取;其他業(yè)務(wù)要求在5個工作日內(nèi)完成。截止目前,全縣共頒發(fā)不動產(chǎn)登記證書證明**57本。

      三、存在問題

      1、部門協(xié)調(diào)配合待解決。一是與房產(chǎn)部門的業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)配合中存在數(shù)據(jù)共享、查詢和補錄工作不到位。原房產(chǎn)登記業(yè)務(wù)統(tǒng)一劃入不動產(chǎn)登記后(其中,轉(zhuǎn)移登記仍由房產(chǎn)部門審核),由于未進行房產(chǎn)數(shù)據(jù)補錄,造成不動產(chǎn)登記系統(tǒng)不能查詢房地產(chǎn)數(shù)據(jù)??h政府要求20**年7月1日起實行不動產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)一查詢,如此,造成不動產(chǎn)登記機構(gòu)不能對房產(chǎn)數(shù)據(jù)的完整性負責(zé)。二是國土資源局內(nèi)部程序亟待簡化。因為我局未設(shè)置導(dǎo)詢臺,申請人來大廳登記后,就認為已經(jīng)受理,實際在受理前還有不動產(chǎn)測繪、土地評估等一系列環(huán)節(jié),經(jīng)常因其中一個環(huán)節(jié)時間過長,引發(fā)矛盾和誤解。

      2、不動產(chǎn)登記測繪單位需統(tǒng)一。在不動產(chǎn)登記初期,我們一直按照原有模式,房產(chǎn)測繪和土地測繪一同到現(xiàn)場開展業(yè)務(wù),經(jīng)常因測繪人員不足問題,造成時間長,資料積壓多,影響不動產(chǎn)登記質(zhì)效;兩家單位收費,不符合不動產(chǎn)登記的便民利民原則。

      3、數(shù)據(jù)整合待啟動。按照部和省廳關(guān)于加快推進不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺建設(shè)工作的通知要求,20**年11月底前,我縣必須完成信息平臺建設(shè),與市、省、部對接。當(dāng)前必須盡快做好以下工作,一是房產(chǎn)數(shù)據(jù)補錄到不動產(chǎn)信息平臺。二是在地藉核心數(shù)據(jù)庫內(nèi)導(dǎo)入不動產(chǎn)信息平臺。三是進一步加強安全防范和日常維護,確保信息平臺的及時更新。

      四、建議與思考

      1、加快不動產(chǎn)信息平臺建設(shè)步伐。一是通過信息平臺建設(shè),實現(xiàn)不動產(chǎn)數(shù)據(jù)共享與保護,從根本上解決檔案查詢、數(shù)據(jù)補錄問題;二是通過信息平臺建設(shè),進一步方便群眾,提高辦事效率,申請人只需提供一次資料就能辦理完不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù),不需再向房產(chǎn)部門提供資料。三是通過信息平臺建設(shè),實現(xiàn)圖、表、證、薄的有機統(tǒng)一,實現(xiàn)數(shù)據(jù)成果管理和信息安全的需要。

      2、規(guī)范不動產(chǎn)登記測繪和收費。一是省廳要盡快聯(lián)系物價等部門,及時確定不動產(chǎn)測繪收費標準。在現(xiàn)階段應(yīng)綜合房產(chǎn)和土地測繪收費標準,按下線的70%收取測繪費。二是規(guī)范不動產(chǎn)測繪機構(gòu)。通過備案或者公開遴選2-3家具備不動產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪單位,實現(xiàn)不動產(chǎn)測繪一次性進場測繪、同時出具測繪成果,一次收取費用,從而起到提質(zhì)增效的作用。三是進一步明確測繪單位的職責(zé)和義務(wù)。對測繪單位實行黑名單制管理,規(guī)定測繪單位在3個工作日內(nèi)完成資料整理和出圖,并確保成果質(zhì)量,及時進行數(shù)據(jù)更新;在收取費用的同時,也要承擔(dān)一定的義務(wù)。對涉及農(nóng)村宅基地的登記測繪實行全程免費,按時完成,確保不能增加農(nóng)民負擔(dān)。

      3、提升不動產(chǎn)登記人員素質(zhì)。一是在系統(tǒng)內(nèi)部加強業(yè)務(wù)知識和政策法規(guī)的學(xué)習(xí),做到人人鉆研業(yè)務(wù),努力提高個人素質(zhì);二是要加強橫向交流,向先進單位學(xué)習(xí)、向業(yè)務(wù)能手學(xué)習(xí),學(xué)習(xí)和借鑒外地先進經(jīng)驗,努力提升**不動產(chǎn)登記整體水平。三是嚴格工作紀律,堅決杜絕門難進、臉難看、事難辦的現(xiàn)象發(fā)生,對工作人員定期輪崗。三是強化服務(wù)意識,加強內(nèi)部團結(jié),對把握不準的業(yè)務(wù),要及時反饋、溝通。

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