第一篇：物業(yè)管理制度與政策精選 第四章 房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策

第四章 房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策

考試基本要求

掌握：房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》的要求和主要內(nèi)容。

熟悉：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理。了解：施工許可證制度。

第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)管理制度簡(jiǎn)介

房地產(chǎn)作為物質(zhì)實(shí)體，即指土地、建筑及建筑附屬物，作為權(quán)益包括房地產(chǎn)的所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)，以及以上權(quán)益派生出來(lái)的承租權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等等。

房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)于房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)交易、消費(fèi)管理與服務(wù)等各方面關(guān)聯(lián)行業(yè)的總稱。房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有先導(dǎo)作用，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

由于房地產(chǎn)所有人和各方面人享有法律規(guī)定的各種權(quán)益，因此國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的管理制度是多方面、多角度的。直接關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)的法律有：《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》和《城市規(guī)劃法》。國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)頒布的行政法規(guī)有：《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《土地管理法實(shí)施條例》、《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法》、《住房公積金管理?xiàng)l例》等。國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)和國(guó)務(wù)院相關(guān)部委關(guān)于房地產(chǎn)頒布的部門(mén)規(guī)章主要有： 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市商品房銷售管理辦法》，《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》、《城市房屋租賃管理辦法》、《城市廉租住房管理辦法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》、《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》、《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、《公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理辦法》等。（重點(diǎn)關(guān)注相關(guān)法律，并且注意管理制度的層次）房地產(chǎn)管理制度，大體可劃分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理、房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)維修養(yǎng)護(hù)管理三個(gè)方面。本章就這些管理制度中與物業(yè)管理聯(lián)系較密切的制度，結(jié)合住房制度改革有關(guān)政策，做概括介紹。第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理

這里提出的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)概念，僅指經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，不包括基建投資性質(zhì)的開(kāi)發(fā)建設(shè)和僅針對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地開(kāi)發(fā)。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中商品房銷售與出租方面的內(nèi)容，并入房地產(chǎn)市場(chǎng)一節(jié)統(tǒng)一闡述，本節(jié)不做介紹。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，必須依法設(shè)立。(一)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的條件 1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資格

企業(yè)資格是該項(xiàng)企業(yè)成立的法定條件。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)客觀情況和實(shí)際需要，設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除應(yīng)具備企業(yè)法人的一般條件外，還應(yīng)符合《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》要求的以下條件：(1)有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；

(2)有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員。上述條件是針對(duì)全國(guó)基本情況提出的要求，標(biāo)準(zhǔn)較低。因此，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件，作出高于上述標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)（重點(diǎn)關(guān)注相關(guān)數(shù)據(jù)）

企業(yè)資質(zhì)是行業(yè)主管部門(mén)針對(duì)不同條件企業(yè)所做的分類。為規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)活動(dòng)，《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)劃分為4個(gè)資質(zhì)等級(jí) 一級(jí)資質(zhì)：

(1)注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元；(2)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上；

(3)近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬(wàn)㎡以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；

(4)連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；

(5)上一年房屋建筑施工面積15萬(wàn)㎡以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；

(6)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人；

(7)工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；(8)具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度；(9)未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。二級(jí)資質(zhì)：

(1)注冊(cè)資本不低于2000萬(wàn)元；(2)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上；

(3)近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)㎡以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；

(4)連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；

(5)上一年房屋建筑施工面積10萬(wàn)㎡以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；

(6)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人；

(7)工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；(8)具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度；(9)未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。三級(jí)資質(zhì)：

(1)注冊(cè)資本不低于800萬(wàn)元；(2)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)2年以上；

(3)房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬(wàn)㎡以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；

(4)連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；

(5)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；

(6)工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱；

(7)具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度；(8)未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。四級(jí)資質(zhì)：

(1)注冊(cè)資本不低于100萬(wàn)元；(2)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上；(3)已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；

(4)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；

(5)工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員；

(6)商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度；

(7)未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。(二)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的程序

1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)持下列文件到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案：

（1）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；（2）企業(yè)章程；（3）驗(yàn)資證明；（4）企業(yè)法定代表人的身份證明；（5）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)和勞動(dòng)合同；（6）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)認(rèn)為需要出示的其他文件。2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)在收到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書(shū)》。申請(qǐng)《暫定資質(zhì)證書(shū)》的條件不得低于四級(jí)資質(zhì)企業(yè)的條件。《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期1年。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)可以視企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況延長(zhǎng)《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期，但延長(zhǎng)期限不得超過(guò)2年。自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書(shū)》之日起1年內(nèi)無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期不得延長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期滿前1個(gè)月內(nèi)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)根據(jù)其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)核定相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)活動(dòng)規(guī)則

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立資質(zhì)等級(jí)制度的目的，就是規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)活動(dòng)，維護(hù)市場(chǎng)的有序競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國(guó)范圍承攬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)確定。各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不得越級(jí)承擔(dān)任務(wù)。

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》對(duì)企業(yè)未取得資質(zhì)證書(shū)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的、企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的、企業(yè)隱瞞真實(shí)情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書(shū)的，以及涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書(shū)等行為，均規(guī)定了相應(yīng)的行政處罰。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理（重點(diǎn)，熟悉）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般可以劃分為四個(gè)階段：投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作階段、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段、房地產(chǎn)租售經(jīng)營(yíng)階段。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作階段的內(nèi)容，包括取得建設(shè)用地、取得建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)批復(fù)、完成房屋拆遷、審定項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面工作。

城市規(guī)劃部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理，包括審定項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和實(shí)施監(jiān)督檢查兩個(gè)方面。

(一)城市規(guī)劃的概念和與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的關(guān)系 1．城市規(guī)劃的概念

城市規(guī)劃是指為了確定城市規(guī)模和發(fā)展方向，以實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展為目標(biāo)，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署及具體安排。國(guó)家設(shè)立城市規(guī)劃管理部門(mén)，依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，以及當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境、資源條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點(diǎn)，負(fù)責(zé)編制城市規(guī)劃。根據(jù)城市規(guī)劃的作用，編制城市規(guī)劃一般分總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃兩個(gè)階段進(jìn)行。大城市、中等城市為了進(jìn)一步控制和確定不同地段的土地用途、范圍和容量，協(xié)調(diào)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)，在總體規(guī)劃基礎(chǔ)上，可以編制分區(qū)規(guī)劃。

城市總體規(guī)劃的主要任務(wù)是，綜合研究城市的性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)模，確定城市建設(shè)用地布局、功能分區(qū)和各項(xiàng)建設(shè)的總體部署，綜合制定城市交通體系和河湖、綠地系統(tǒng)，控制各項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。城市詳細(xì)規(guī)劃是在城市總體規(guī)劃或者分區(qū)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對(duì)城市近期區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)建設(shè)作出具體規(guī)劃。城市詳細(xì)規(guī)劃又分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。

(1)控制性詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容

控制性詳細(xì)規(guī)劃由規(guī)劃部門(mén)負(fù)責(zé)編制，主要內(nèi)容有： 1)規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界限和建筑類型；

2)規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)； 3)規(guī)定項(xiàng)目與大市政接口、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等； 4)提出各地塊建筑體量、豎向規(guī)劃與色彩要求； 5)確定各級(jí)支路的紅線位臵、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高； 6)確定工程管線走向、管徑和工程設(shè)施用地界限。(2)修建性詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容

修建性詳細(xì)規(guī)劃是依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃的各項(xiàng)指標(biāo)和要求，直接對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和修建安排，指導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)和工程施工圖設(shè)計(jì)。修建性詳細(xì)規(guī)劃由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位組織、委托規(guī)劃、設(shè)計(jì)單位完成，主要內(nèi)容有： 1)建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)論證；

2)總平面圖布臵、建筑、道路、綠地的空間布局和景觀設(shè)計(jì)； 3)道路、綠化、工程管線規(guī)劃設(shè)計(jì)； 4)豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)；

5)工程量估算和投資效益分析。2．城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的關(guān)系

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是城市建設(shè)的主要方式，與城市規(guī)劃有著相互依存的關(guān)系?！冻鞘幸?guī)劃法》規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理?！逼渲校鞘幸?guī)劃區(qū)是指城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為城市建設(shè)的主要方式，基本都是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，只有符合城市規(guī)劃要求，包括用地?cái)?shù)量、用地位臵、用地強(qiáng)度、建筑用途的功能布局、建筑設(shè)計(jì)形式、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，才能有效促進(jìn)城市建設(shè)，和諧城市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)又是實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃的主要途徑，沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)施，城市規(guī)劃如同紙上談兵，失去其存在的意義。(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)審定

審定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的過(guò)程，就是通過(guò)對(duì)修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制、修改，使其符合城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的過(guò)程，也是城市規(guī)劃部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作實(shí)施管理的過(guò)程。規(guī)劃管理的主要方式是依據(jù)《城市規(guī)劃法》審批、核發(fā)“一書(shū)兩證”，即，項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。1．建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)（主要內(nèi)容）

《城市規(guī)劃法》規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃。設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)時(shí)，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的選址意見(jiàn)書(shū)?！苯ㄔO(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)的主要內(nèi)容是，建設(shè)項(xiàng)目的基本情況和項(xiàng)目規(guī)劃管理的主要依據(jù)。城市規(guī)劃行政主管部門(mén)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)的審批權(quán)限實(shí)行分級(jí)管理，分級(jí)管理的劃分標(biāo)準(zhǔn)，主要是根據(jù)批準(zhǔn)立項(xiàng)計(jì)劃的機(jī)關(guān)而確定。申報(bào)建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)的主要要求是：(1)項(xiàng)目選址的土地權(quán)屬情況；

(2)對(duì)擬建工程的說(shuō)明，包括建筑位臵、使用性質(zhì)、高度、面積等；(3)界址地形圖，包括建筑工程用地和相鄰單位及建筑。2．建設(shè)用地規(guī)劃許可證（主要內(nèi)容）

《城市規(guī)劃法》規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)需要申請(qǐng)用地的，必須持國(guó)家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)定點(diǎn)，由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)核定其用地位臵和界限，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)用地”。申報(bào)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的主要要求是：

(1)市政府對(duì)征用集體土地的批復(fù)或國(guó)土部門(mén)對(duì)選址用地范圍、數(shù)量的意見(jiàn)；

(2)規(guī)劃部門(mén)審定的設(shè)計(jì)方案。3．建設(shè)工程規(guī)劃許可證

《城市規(guī)劃法》規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)批準(zhǔn)文件后，方可申請(qǐng)辦理開(kāi)工手續(xù)?！鄙陥?bào)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)按審定設(shè)計(jì)方案要求向規(guī)劃部門(mén)提供各類工程設(shè)計(jì)圖和有關(guān)文件。(三)城市規(guī)劃部門(mén)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的檢查和監(jiān)督

檢查和監(jiān)督開(kāi)發(fā)建設(shè)單位認(rèn)真落實(shí)審定的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，是城市規(guī)劃部門(mén)的重要職能?！冻鞘幸?guī)劃法》規(guī)定“城市規(guī)劃行政主管部門(mén)有權(quán)對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程是否符合規(guī)劃要求進(jìn)行檢查。被檢查者應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供情況和必要的資料，檢查者有責(zé)任為被檢查者保守技術(shù)秘密和業(yè)務(wù)秘密?！蓖瑫r(shí)，對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)重要建設(shè)工程，城市規(guī)劃部門(mén)可以參加竣工驗(yàn)收。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的其他建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收后六個(gè)月內(nèi)向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)報(bào)送有關(guān)竣工資料。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目管理與建設(shè)施工管理(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目管理制度

1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是城市建設(shè)和發(fā)展的具體實(shí)施。因此確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)又是城市經(jīng)濟(jì)管理和土地管理的重要方面，因此確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃的要求。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。

2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理應(yīng)當(dāng)遵循以下制度：（重點(diǎn)）

(1)必須按照土地使用權(quán)出讓合同設(shè)定的條件和國(guó)家劃撥土地的用地要求開(kāi)發(fā)利用土地。

(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％。(3)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。

(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工期限開(kāi)發(fā)建設(shè)，超過(guò)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，政府可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑臵費(fèi)，超過(guò)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，政府可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。(5)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合法定條件，一是支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；二是屬于房屋建設(shè)工程的，必須完成開(kāi)發(fā)投資總額的25％以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，必須形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。同時(shí)，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。(6)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安臵的，原拆遷補(bǔ)償安臵合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知被拆遷人。

(7)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范。同時(shí)，建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位，依照法律、法規(guī)及合同約定承擔(dān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量責(zé)任。

(8)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后方可交付使用。(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的施工管理制度

建設(shè)工程施工是一項(xiàng)復(fù)雜的生產(chǎn)活動(dòng)，為保證建設(shè)工程和安全施工，法律法規(guī)對(duì)建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位都規(guī)定了相應(yīng)的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。此處僅扼要介紹開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在施工階段的有關(guān)制度。1．項(xiàng)目報(bào)建與施工許可證制度（了解）

為加強(qiáng)對(duì)建筑活動(dòng)的監(jiān)督管理，維護(hù)建筑市場(chǎng)秩序，保證建筑工程的質(zhì)量和安全，建設(shè)部根據(jù)《建筑法》對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提出工程報(bào)建與施工許可證制度。

要求從事各類房屋建筑及附屬設(shè)施建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工。建設(shè)單位在開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)向工程所在地的建設(shè)行政主管部門(mén)提請(qǐng)報(bào)建，并申領(lǐng)施工許可證。未取得施工許可證的建筑工程，一律不得開(kāi)工。建設(shè)單位申領(lǐng)施工許可證的條件如下：(1)已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)。

(2)在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。(3)施工場(chǎng)地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求。

(4)已經(jīng)確定施工企業(yè)。按照規(guī)定應(yīng)該招標(biāo)的工程沒(méi)有招標(biāo)，應(yīng)該公開(kāi)招標(biāo)的工程沒(méi)有公開(kāi)招標(biāo)，或者肢解發(fā)包工程，以及將工程發(fā)包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的，所確定的施工企業(yè)無(wú)效。

(5)有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查。

(6)有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。施工企業(yè)編制的施工組織設(shè)計(jì)中，有根據(jù)建筑工程特點(diǎn)制定的相應(yīng)質(zhì)量、安全技術(shù)措施，并按照規(guī)定辦理了工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)。

(7)按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。

(8)建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)。建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的50％，建設(shè)工期超過(guò)一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的30％。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實(shí)行銀行付款保函或者其他第三方擔(dān)保。2．建筑工程質(zhì)量管理制度

建設(shè)單位對(duì)建筑工程質(zhì)量應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任主要有如下方面：(1)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購(gòu)，向具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的單位進(jìn)行招標(biāo)，并不得將建設(shè)工程肢解發(fā)包。

(2)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位提供真實(shí)、準(zhǔn)確、齊全的建設(shè)工程原始資料。

(3)建設(shè)單位在領(lǐng)取施工許可證或者開(kāi)工報(bào)告前，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)。

(4)建設(shè)工程發(fā)包單位不得迫使承包方以低于成本的價(jià)格競(jìng)標(biāo)，不得任意壓縮合理工期，不得明示或者暗示設(shè)計(jì)單位或者施工單位違反工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，降低建設(shè)工程質(zhì)量，不得采購(gòu)不符合設(shè)計(jì)文件和合同要求的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，不得明示或者暗示施工單位使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備。

(5)涉及建筑主體和承重結(jié)構(gòu)變動(dòng)的裝修工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在施工前委托原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案；沒(méi)有設(shè)計(jì)方案的，不得施工。

3．工程竣工驗(yàn)收備案制度

(開(kāi)發(fā)、竣工、驗(yàn)收已列入取消的行政許可之列)為了加強(qiáng)房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量的管理，根據(jù)國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，建設(shè)部要求縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)，對(duì)各類房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程實(shí)行竣工驗(yàn)收備案制度。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)備案。辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：(1)工程竣工驗(yàn)收備案表；

(2)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告?？⒐を?yàn)收?qǐng)?bào)告應(yīng)當(dāng)包括工程報(bào)建日期，施工許可證號(hào)，施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見(jiàn)，勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗(yàn)收人員簽署的竣工驗(yàn)收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料以及備案機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的有關(guān)資料；(3)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用的文件；

(4)施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū)；(5)法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。

商品住宅還應(yīng)當(dāng)提交《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》?？荚嚮疽?/p>

熟悉：房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件和程序。了解：禁止轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的規(guī)定。第三節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念（注意與下一節(jié)的區(qū)別）

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。”顯而易見(jiàn)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，張三的房屋轉(zhuǎn)為李四所有，就是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。該法還規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押?！边@項(xiàng)規(guī)定，是要求房產(chǎn)所有權(quán)與土地使用權(quán)的權(quán)利主體應(yīng)當(dāng)保持一致，避免出現(xiàn)房屋為張三所有，房基地使用權(quán)為李四所有的情況。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可以分為有償轉(zhuǎn)讓與無(wú)償轉(zhuǎn)讓兩種不同性質(zhì)。無(wú)償轉(zhuǎn)讓主要是因繼承行為或贈(zèng)與行為發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。有償轉(zhuǎn)讓主要是因買(mǎi)賣、交換以及其他合法方式發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的合法方式主要有：(1)以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；(2)一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

(3)因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；(4)以房地產(chǎn)抵債的。

二、土地使用權(quán)的處理原則（區(qū)分出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓）

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容包括房屋轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，由于房屋與土地物質(zhì)相連，經(jīng)濟(jì)屬性也密切相關(guān)，因此房屋轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須保持一致。同時(shí)，房地產(chǎn)使用的國(guó)有土地，包括出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)兩種情況。在出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，一方面會(huì)涉及土地使用權(quán)出讓合同中約定權(quán)利義務(wù)的繼承問(wèn)題，另一方面要防止利用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行炒賣土地的投機(jī)活動(dòng)。在劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格包含土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格，因此直接關(guān)聯(lián)到國(guó)家的土地收益。為解決以上問(wèn)題，《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，結(jié)合現(xiàn)實(shí)城市房地產(chǎn)的土地情況和實(shí)施管理的可行性，對(duì)出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓原則和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓原則，分別作出規(guī)定。(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（重點(diǎn)）

1．以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；

(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25％以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。2．對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，《城市房地產(chǎn)管理法》還規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移?！币蠓康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，“其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限?！蓖瑫r(shí)，對(duì)“受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金?！?二)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

1．轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)取得人民政府的批準(zhǔn)，或符合人民政府規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的制度和政策。其中，人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，要求轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，受讓方應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。

2．屬于下列情形之一的，經(jīng)人民政府批準(zhǔn)可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家。土地收益的繳納和處理的辦法按照國(guó)務(wù)院規(guī)定辦理。

(1)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定可以使用劃撥土地的項(xiàng)目；

(2)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；

(3)按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的；(4)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；(5)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的；

(6)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的；

(7)縣級(jí)以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無(wú)法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。

按照以上規(guī)定轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，如果再轉(zhuǎn)讓并需辦理出讓手續(xù)、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的，應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)繳納的土地收益。

三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序（重點(diǎn)）1．房地產(chǎn)具有價(jià)值高、使用周期長(zhǎng)、管理制度嚴(yán)格等特點(diǎn)，為保障國(guó)家和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)秩序，《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，規(guī)定了必要程序：(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同；

(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格；

(3)房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在3日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書(shū)面答復(fù)，7日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視為同意受理；

(4)房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估；

(5)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；

(6)房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋權(quán)屬登記，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。2．上述程序中，房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估，是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度”的具體實(shí)施。現(xiàn)實(shí)中，有些房地產(chǎn)交易人，為了逃避國(guó)家稅費(fèi)，通過(guò)制造假合同掩蓋實(shí)際成交價(jià)格，采取“隱價(jià)瞞租”方式欺騙房地產(chǎn)管理部門(mén)和稅務(wù)管理部門(mén)，造成國(guó)家稅費(fèi)流失。為堵塞這一漏洞，房地產(chǎn)管理部門(mén)在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)中，必須核實(shí)當(dāng)事人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓情況和成交價(jià)格。對(duì)假贈(zèng)與、真買(mǎi)賣，以及交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)管理部門(mén)可以通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)查勘和委托房地產(chǎn)評(píng)估部門(mén)進(jìn)行評(píng)估，確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的客觀價(jià)格，并依據(jù)該客觀價(jià)格辦理有關(guān)稅費(fèi)手續(xù)。

四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是明確當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的主要文件，關(guān)系雙方當(dāng)事人的重大權(quán)益，因此當(dāng)事人必須認(rèn)真對(duì)待。針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同存在的問(wèn)題，《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明的主要條款和內(nèi)容：

1．雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所； 2．房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)名稱和編號(hào)； 3．房地產(chǎn)座落位臵、面積、四至界限； 4．土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限； 5．房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)； 6．成交價(jià)格及支付方式； 7．房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間； 8．違約責(zé)任；

9．雙方約定的其他事項(xiàng)。

五、禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定（了解）

依據(jù)有關(guān)法律和為維護(hù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)秩序，《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確了以下不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的情況： 1．達(dá)不到法定條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓；

2．司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的，在權(quán)力受到限制期間，不得轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)房地產(chǎn)； 3．依法收回土地使用權(quán)的；

4．共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的 5．權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

6．未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的； 7．法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形 考試基本要求

掌握：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》的要求和主要內(nèi)容，商品房預(yù)售和現(xiàn)售的條件，商品房銷售合同的主要內(nèi)容。了解：商品房銷售爭(zhēng)議的解決規(guī)則。第四節(jié) 商品房銷售管理

這里提出的商品房銷售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，將新建商品房向消費(fèi)者售賣的活動(dòng)，它區(qū)別于其他房屋所有人將自己的房屋出售給他人的行為。商品房銷售也是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。根據(jù)商品房銷售方式不同，商品房銷售可以分為商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)房銷售。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給商品房預(yù)購(gòu)人，由商品房預(yù)購(gòu)人支付購(gòu)房定金或房?jī)r(jià)款的行為。商品房現(xiàn)房銷售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。一．商品房預(yù)售管理

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育尚不成熟，多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模較小、開(kāi)發(fā)資金不充沛，需要通過(guò)商品房預(yù)售彌補(bǔ)資金不足問(wèn)題。盡管國(guó)家提倡商品房現(xiàn)房銷售，但目前商品房預(yù)售仍是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主流銷售方式。由于商品房預(yù)售時(shí)房屋尚未建成，因此在交付房屋中存在大量房屋質(zhì)量、交房期限、房屋面積等方面的爭(zhēng)議。為維護(hù)商品房市場(chǎng)秩序，必須加強(qiáng)對(duì)商品房的預(yù)售管理。

(一)商品房預(yù)售的條件（掌握）

《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)商品房預(yù)售規(guī)定了三項(xiàng)條件： 1．已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)； 2．持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

3．按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

4．開(kāi)發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。(二)商品房預(yù)售管理程序

1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房前，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明，未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交的證件及資料有：(1)商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表；

(2)開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書(shū)；

(3)土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；

(4)投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；(5)工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明；

(6)商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明預(yù)售商品房的位罩、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。

3．經(jīng)審查，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書(shū)面決定，發(fā)送開(kāi)發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開(kāi)發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)《商品房預(yù)售許可證》。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向商品房預(yù)購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說(shuō)明書(shū)應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。4．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)與商品房預(yù)購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

5．商品房預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)在預(yù)購(gòu)商品房交付使用之日起90日內(nèi)，依法到房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的原因，商品房預(yù)購(gòu)人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和承購(gòu)人有特殊約定外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

二、商品房現(xiàn)售條件（掌握）

《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案?！蓖瑫r(shí)要求商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

1．現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；

2．取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件； 3．持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 4．已通過(guò)竣工驗(yàn)收； 5．拆遷安臵已經(jīng)落實(shí)；

6．供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期； 7．物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

三、商品房銷售原則

無(wú)論商品房預(yù)售與現(xiàn)售，都必須遵守以下原則：(1)商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

(2)商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買(mǎi)賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。

《條例》對(duì)此亦作出相應(yīng)規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！薄敖ㄔO(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容?！?/p>

(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買(mǎi)賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。

(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。返本銷售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向購(gòu)房人承諾，購(gòu)房人使用房屋一定年限后，如果購(gòu)房人要求收回投資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向購(gòu)房人以分期還款或一次性返還購(gòu)房款方式回購(gòu)房屋。售后包租是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向購(gòu)房人承諾，購(gòu)房人可以將所購(gòu)商品房委托其出租經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承諾按時(shí)向購(gòu)房人支付高額租金的商品房售商方式。

返本銷售和售后包租，都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為擺脫資金短缺困境，以不合常理的利益引誘投資人投資購(gòu)房。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承諾的利益難以實(shí)現(xiàn)或根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)，因此給購(gòu)房人造成很大投資風(fēng)險(xiǎn)，擾亂商品房市場(chǎng)秩序，是帶有欺詐性質(zhì)的商品房銷售方式，因此必須禁止。

(5)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。同時(shí)，發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣合同中約定。四 商品房銷售合同與銷售方式

（一）商品房銷售合同

1．商品房的銷售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)賣人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣合同。

2．商品房買(mǎi)賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（掌握）（1）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（2）商品房基本狀況；（3）商品房的銷售方式；

（4）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（5）交付使用條件及日期（6）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（7）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（9）面積差異的處理方式；（10）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（11）解決爭(zhēng)議的方法；（12）違約責(zé)任；（13）雙方約定的其他事項(xiàng)。

（二）商品房銷售程序與方式 1．商品房銷售應(yīng)當(dāng)明示的相關(guān)文件

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買(mǎi)賣合同之前向買(mǎi)受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買(mǎi)賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。2．預(yù)訂商品房應(yīng)當(dāng)正確處理預(yù)訂費(fèi)用

最高人民法院在《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中，也作出如下規(guī)定：“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人?！薄吧唐贩康恼J(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣合同?！?3．商品房銷售價(jià)格與計(jì)價(jià)方式

商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定，經(jīng)濟(jì)適用住房等國(guó)家實(shí)行指導(dǎo)價(jià)格的商品房，按照有關(guān)規(guī)定定價(jià)。商品房銷售可以按套或單元計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。為增加透明度，減少面積爭(zhēng)議，許多城市目前要求預(yù)售商品房必須采用套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)方式。

商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。4．銷售代理規(guī)則

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書(shū)面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。

受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書(shū)，并如實(shí)向買(mǎi)受人介紹所代理銷售商品房的有關(guān)情況。

受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。5．商品房交付

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買(mǎi)受人。

6．協(xié)助購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核后用于房屋權(quán)屬登記。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買(mǎi)受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

五、商品房銷售爭(zhēng)議的解決規(guī)則（了解）(一)商品房銷售面積爭(zhēng)議 按套或單元計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。按套或單元計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買(mǎi)受人可以退房或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。(二)商品房銷售中的設(shè)計(jì)變更爭(zhēng)議

《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。

買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。其中，規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異和房?jī)r(jià)款的變更，當(dāng)事人不解除合同的，雙方應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房；買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。(三)商品房銷售中的房屋交付時(shí)間與質(zhì)量爭(zhēng)議

1．房屋交付時(shí)間

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買(mǎi)受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買(mǎi)受人。2．房屋交付質(zhì)量與保修責(zé)任

銷售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》，向買(mǎi)受人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。用戶驗(yàn)收后自行添臵、改動(dòng)的設(shè)施、設(shè)備，由用戶自行承擔(dān)維修責(zé)任。3．《住宅質(zhì)量保證書(shū)》與《住宅使用說(shuō)明書(shū)》

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí)，應(yīng)在住宅交付用戶的同時(shí)提供給用戶《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》?！蹲≌|(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》以購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)的套(幢)發(fā)放，每套(幢)住宅均應(yīng)附有各自的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中明示所委托的單位。

《住宅質(zhì)量保證書(shū)》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（掌握）(1)工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)；

(2)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；(3)正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期 1)屋面防水3年；

2)墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年； 3)墻面、頂棚抹灰層脫落1年； 4)地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年； 5)門(mén)窗翹裂、五金件損壞1年； 6)管道堵塞2個(gè)月；

7)供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期； 8)衛(wèi)生潔具1年；

9)燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月；

10)其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。（4)用戶報(bào)修的單位，答復(fù)和處理的時(shí)限

住宅保修期從開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以延長(zhǎng)上述規(guī)定的保修期，但不得不應(yīng)低于上述規(guī)定的保修期限。

《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：(1)開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；(2)結(jié)構(gòu)類型；

(3)裝修、裝飾注意事項(xiàng)；

(4)上水、下水、電、燃?xì)狻崃?、通訊、消防等設(shè)施配臵的說(shuō)明；(5)有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位臵的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)；(6)門(mén)、窗類型，使用注意事項(xiàng)；(7)配電負(fù)荷；(8)承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明；(9)其他需說(shuō)明的問(wèn)題。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中對(duì)住戶合理使用住宅應(yīng)有提示。因用戶使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)、設(shè)備位臵和不當(dāng)裝修等造成的質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)保修責(zé)任；因住戶使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)，造成房屋質(zhì)量受損或其他用戶損失，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任?？荚嚮疽?/p>

掌握：房屋租賃合同的主要條款。熟悉：房屋租賃登記。第五節(jié) 房屋租賃管理

房屋租賃是指房屋所有權(quán)人將一定期限的房屋使用權(quán)讓渡給使用人，并由使用人定期向房屋所有權(quán)人交付房屋租金的行為。其中，房屋所有權(quán)人是房屋出租人，房屋使用人是房屋承租人。房屋所有權(quán)人出租房屋，既包括承租人用于居住的情況，也包括提供給他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及以合作方式與他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的情況。

為加強(qiáng)城市房屋租賃管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，建設(shè)部根據(jù)我國(guó)《民法通則》和《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，制定并頒布了《城市房屋租賃管理辦法》。

一、房屋租賃的主要原則

1．房屋租賃是公民、法人和其他組織關(guān)于財(cái)產(chǎn)權(quán)交易的民事活動(dòng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照民法規(guī)定遵循自愿、平等、互利的原則。

2．公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國(guó)家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租。其中，國(guó)家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋，是指各級(jí)政府交由機(jī)關(guān)、部隊(duì)、團(tuán)體和企事業(yè)單位經(jīng)營(yíng)管理的國(guó)有房屋。根據(jù)政府授權(quán)規(guī)定，其中有的房屋可以出租經(jīng)營(yíng)，有的房屋不得出租經(jīng)營(yíng)。

3．住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

4．房屋租賃僅僅是房屋所有人讓渡房屋使用權(quán)，房屋所有人仍享有對(duì)房屋的處分權(quán)，可以出賣、交換其所有的房屋。但是，承租人依據(jù)房屋租賃合同享有的房屋使用權(quán)同樣受法律保護(hù)。因此在租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。

5．房屋租賃合同是租賃雙方權(quán)利義務(wù)的約定，任何一方不履行約定，就會(huì)給對(duì)方造成損害。因此，出租人如果在租賃期限內(nèi)死亡，其繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同，以保障承租人的承租權(quán)。

6．我國(guó)尚存一定數(shù)量向居民或職工出租的公有房屋，這部分房屋租賃帶有一定程度的住房福利政策。緣于住房性質(zhì)的特點(diǎn)，這種住房福利不僅限于承租人，也包括與其共同居住的家屬。因此，為保障承租人家屬的住房權(quán)利，住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，與其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租該房屋。

7．房屋所有權(quán)人以營(yíng)利為目的，將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。

二、房屋租賃合同

(一)房屋租賃合同主要條款（重點(diǎn)掌握）

1．房屋租賃，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款：(1)當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；(2)房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；(3)租賃用途；(4)租賃期限；(5)租金及交付方式；(6)房屋修繕責(zé)任；(7)轉(zhuǎn)租的約定；(8)變更和解除合同的條件；(9)違約責(zé)任；(10)當(dāng)事人約定的其他條款。

2．房屋租賃期限屆滿，租賃合同終止。承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前3個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。(二)房屋租賃權(quán)利義務(wù)的一般約定

出租人應(yīng)當(dāng)依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應(yīng)當(dāng)支付違約金，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。出租人不及時(shí)修復(fù)，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。出租人在租賃期限內(nèi)，確需提前收回房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人同意，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。

承租人必須按期繳納租金，違約的，應(yīng)當(dāng)支付違約金。承租人應(yīng)當(dāng)愛(ài)護(hù)并合理使用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆改、擴(kuò)建或增添。確需變動(dòng)的，必須征得出租人的同意，并簽訂書(shū)面合同。因承租人過(guò)錯(cuò)造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。(三)關(guān)于轉(zhuǎn)租房屋的規(guī)定

房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。出租人可以根據(jù)轉(zhuǎn)租合同約定，從轉(zhuǎn)租中獲得收益。

房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書(shū)面同意，并按照規(guī)定辦理轉(zhuǎn)租房屋登記備案手續(xù)。由于轉(zhuǎn)租合同依據(jù)房屋出租合同而存在，因此轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過(guò)原租賃合同規(guī)定的終止日期，同時(shí)，在房屋轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止的，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)的變更、解除或者終止，但出租人與轉(zhuǎn)租人雙方另有約定的除外。轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。

三、禁止性及相關(guān)規(guī)定(一)禁止房屋租賃的規(guī)定

根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定和為了維護(hù)房屋租賃市場(chǎng)秩序，以下情況不得進(jìn)行房屋租賃：

1．未依法取得房屋所有權(quán)證的；

2．司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

3．共有房屋未取得共有人同意的； 4．權(quán)屬有爭(zhēng)議的； 5．屬于違法建筑的； 6．不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；

7．已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

8．不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的； 9．有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。(二)可以終止房屋租賃合同的規(guī)定

承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償：

(1)將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；

(2)將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；

(3)將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；(4)拖欠租金累計(jì)六個(gè)月以上的；

(5)公用住宅用房無(wú)正當(dāng)理由閑臵六個(gè)月以上的；(6)租用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的；(?)故意損壞承租房屋的；

(8)法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。

四、房屋租賃登記（重點(diǎn)）

我國(guó)對(duì)房屋租賃實(shí)行兩項(xiàng)登記備案制度。(一)房屋行政主管部門(mén)登記備案

為維護(hù)房屋租賃市場(chǎng)秩序，保證國(guó)家關(guān)于房屋租賃的市場(chǎng)稅收，當(dāng)事人簽訂、變更、終止租賃合同，均應(yīng)當(dāng)向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。

房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持書(shū)面租賃合同、房屋所有權(quán)證書(shū)有關(guān)當(dāng)事人的合法證件等文件到直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。(1)書(shū)面租賃合同；(2)房屋所有權(quán)證書(shū)；(3)當(dāng)事人的合法證件；

(4)城市人民政府規(guī)定的其他文件。

出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。(二)公安部門(mén)登記備案

房屋租賃市場(chǎng)廣泛開(kāi)展以來(lái)，利用承租房屋進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)的情況大量發(fā)生，以至成為違法犯罪場(chǎng)所的一個(gè)特點(diǎn)。為維護(hù)社會(huì)治安，加強(qiáng)對(duì)違法犯罪多發(fā)生，以至成為違法犯罪場(chǎng)所的一個(gè)特點(diǎn)。為維護(hù)社會(huì)治安，加強(qiáng)對(duì)違法犯罪多發(fā)場(chǎng)所重點(diǎn)查防，公安部制定并頒布了《租賃房屋治安管理規(guī)定》。要求：

1．出租房屋的建筑、消防設(shè)備、出入口和通道，必須符合消防安全和治安管理規(guī)定，不準(zhǔn)出租危險(xiǎn)房屋和違章建筑。

2．私有房屋出租人須持房屋所有權(quán)證或其他合法證明、居民身份證、戶口簿，向房屋所在地派出所申請(qǐng)登記，單位房屋出租人須持房屋所有權(quán)證、單位介紹信，到房屋所在地派出所申請(qǐng)登記。經(jīng)審查對(duì)符合房屋出租條件的，由出租人向公安派出所簽訂治安責(zé)任保證書(shū)。3．出租人的治安責(zé)任主要有：

(1)不準(zhǔn)將房屋出租給無(wú)合法有效證件的人；

(2)承租人是外來(lái)暫住人員的，應(yīng)當(dāng)帶領(lǐng)其到公安派出所辦理登記并領(lǐng)取暫住證；

(3)發(fā)現(xiàn)承租人有違法犯罪活動(dòng)或嫌疑的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向公安派出所報(bào)告；(4)停止房屋租賃的應(yīng)當(dāng)及時(shí)到公安派出所辦理注銷登記手續(xù)。4．承租人的治安責(zé)任主要有：

(1)必須持有本人身份證或其他合法證件；

(2)租賃房屋用于居住的外來(lái)暫住人員，必須按戶口管理規(guī)定在3日內(nèi)到房屋所在地派出所申報(bào)暫時(shí)戶口登記；(3)將承租房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借他人的，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)嘏沙鏊鶎張?bào)備案；(4)承租房屋不準(zhǔn)用于生產(chǎn)、儲(chǔ)存、經(jīng)營(yíng)易燃易爆或有毒等危險(xiǎn)物品。考試基本要求

掌握：房地產(chǎn)中介服務(wù)的內(nèi)容，房地產(chǎn)抵押的程序。熟悉：房地產(chǎn)中介服務(wù)管理的內(nèi)容，房地產(chǎn)抵押登記。了解：房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理、抵押房地產(chǎn)的處分原則。第六節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù)

改革開(kāi)放后，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)也取得重大進(jìn)展，中介機(jī)構(gòu)大量建立，在房地產(chǎn)流通領(lǐng)域發(fā)揮著重要作用。但是，一些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和人員，利用中介服務(wù)損害消費(fèi)者合法權(quán)益的情況也大量出現(xiàn)。為加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，建設(shè)部依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》制定并頒布了《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，針對(duì)中介服務(wù)人員資格、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和中介服務(wù)業(yè)務(wù)，作出了行業(yè)管理規(guī)定。

一、房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念（掌握）

房地產(chǎn)中介服務(wù)是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員，在房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、交易等各個(gè)環(huán)節(jié)，為當(dāng)事人提供居間服務(wù)的活動(dòng)。其中主要包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

房地產(chǎn)咨詢是指為進(jìn)行房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

二、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格管理（熟悉）

房地產(chǎn)中介服務(wù)管理的內(nèi)容，就包括：人員管理、機(jī)構(gòu)管理、業(yè)務(wù)管理 1．房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)人員

從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，必須是具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱并取得考試合格證書(shū)的專業(yè)技術(shù)人員。房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T的考試辦法，由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)和直轄市房地產(chǎn)管理部門(mén)制訂。2．房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員

國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。

房地產(chǎn)估價(jià)師必須是經(jīng)國(guó)家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》，并經(jīng)注冊(cè)登記取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的人員。未取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)估價(jià)師的考試辦法，由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)和人事主管部門(mén)共同制定。

房地產(chǎn)估價(jià)員必須是經(jīng)過(guò)考試并取得《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證》的人員。未取得《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證》的人員，不得從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)估價(jià)員的考試辦法，由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)和直轄市房地產(chǎn)管理部門(mén)制訂。3．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過(guò)考試、注冊(cè)并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員。未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的考試辦法，由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)和人事主管部門(mén)共同制定。

三、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理（了解）

1．從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)是具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

2．設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備下列條件：(1)有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)；(2)有固定的服務(wù)場(chǎng)所；(3)有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；

(4)從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷、初級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的50％以上；從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。

3．房地產(chǎn)管理部門(mén)每年對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員條件進(jìn)行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。

4．房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須履行下列義務(wù)：(1)遵守有關(guān)的法律、法規(guī)和政策；(2)遵守自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則；(3)按照核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；(4)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用；(5)依法交納稅費(fèi)；

(6)接受行業(yè)主管部門(mén)及其他有關(guān)部門(mén)的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。

四、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)管理（熟悉）

1．房地產(chǎn)中介服務(wù)人員承辦業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書(shū)面中介服務(wù)合同。房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：

(1)當(dāng)事人姓名或者名稱、住所；

(2)中介服務(wù)項(xiàng)目的名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)；(3)合同履行期限；

(4)收費(fèi)金額和支付方式、時(shí)間；(5)違約責(zé)任和糾紛解決方式；(6)當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。

房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)行業(yè)務(wù)，可以根據(jù)需要查閱委托人的有關(guān)資料和文件，查看現(xiàn)場(chǎng)，委托人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。經(jīng)委托人同意，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可以將委托的房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓委托給具有相應(yīng)資格的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理，但不得增加傭金。

2．房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中不得有下列行為：(1)索取、收受委托合同以外的酬金或其他財(cái)物，或者利用工作之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦妫?/p>

(2)允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；(3)同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；(4)與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；(5)法律、法規(guī)禁止的其他行為。房地產(chǎn)中介服務(wù)人員與委托人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。委托人有權(quán)要求其回避。因房地產(chǎn)中介服務(wù)人員過(guò)失，給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由所在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任。所在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可以對(duì)有關(guān)人員追償。第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理

我國(guó)發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以來(lái)，房地產(chǎn)抵押作為一種有效的擔(dān)保形式，得到廣泛的開(kāi)展。特別是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房市場(chǎng)和房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)中，運(yùn)用房地產(chǎn)抵押進(jìn)行貸款擔(dān)保，已經(jīng)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人解決資金問(wèn)題的主要途徑。

一、房地產(chǎn)抵押的概念

抵押是《擔(dān)保法》規(guī)定的擔(dān)保形式之一，抵押與質(zhì)押相區(qū)別，抵押是以不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占有權(quán)為條件的物權(quán)擔(dān)保方式，抵押人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)仍然享有占有權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)?！稉?dān)保法》規(guī)定可以作為抵押物的財(cái)產(chǎn)不只是房地產(chǎn)，還包括抵押人依法有權(quán)處分的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具，以及依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)。只要是不轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)占有權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的擔(dān)保方式，都屬于抵押擔(dān)保形式。

由于房地產(chǎn)具有價(jià)值量大、使用時(shí)間長(zhǎng)、不可移動(dòng)、產(chǎn)權(quán)管理嚴(yán)密等特點(diǎn)，因此以房地產(chǎn)作抵押物是抵押擔(dān)保中最普遍、最主要的內(nèi)容。(一)房地產(chǎn)抵押的一般概念

房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

其中，在房地產(chǎn)抵押一般概念下，“合法的房地產(chǎn)”是指已經(jīng)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)。抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。(二)房地產(chǎn)抵押的特定概念

房地產(chǎn)抵押存在兩種特定的抵押情況與方式，一是在建工程抵押；二是預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押。1．在建工程抵押

所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。2．預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押

所稱預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

由于抵押房產(chǎn)尚未形成，貸款銀行進(jìn)行按揭貸款存在著較大風(fēng)險(xiǎn)，因此，貸款銀行在實(shí)施按揭貸款中均采取著規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的輔助措施。貸款銀行要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須對(duì)購(gòu)房人貸款承擔(dān)階段性的連帶保證責(zé)任，即只要購(gòu)房人停止還貸，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)保證代為履行購(gòu)房人的一切還貸義務(wù)，直至商品房交付并取得權(quán)屬證件后，貸款銀行與購(gòu)房人正式辦妥房地產(chǎn)抵押登記。同時(shí)，貸款銀行要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品房預(yù)售項(xiàng)目，必須由貸款銀行辦理結(jié)算業(yè)務(wù)，以便對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目資金進(jìn)行監(jiān)控。此外，有的貸款銀行還要求按揭貸款購(gòu)房人辦理貸款保險(xiǎn)和進(jìn)行公證。

二、房地產(chǎn)抵押的主要原則

(一)房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)遵循民事法律原則 抵押雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依據(jù)民事法律原則確定以下事項(xiàng)：

1．設(shè)定房地產(chǎn)抵押時(shí)，抵押房地產(chǎn)的價(jià)值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，雙方當(dāng)事人也可以協(xié)商由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

2．抵押權(quán)人為避免抵押房屋因遭受人為損壞或自然災(zāi)害而出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，要求抵押人辦理房產(chǎn)保險(xiǎn)的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)商議定。抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險(xiǎn)單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?/p>

3．企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續(xù)有效，其權(quán)利和義務(wù)由變更后的法人享有和承擔(dān)。

4．抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時(shí)，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同。

(二)房地產(chǎn)抵押中的房產(chǎn)、地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定應(yīng)當(dāng)一致

建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定：“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。”“以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押。

(三)抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值

房地產(chǎn)抵押是為擔(dān)保債權(quán)而建立的法律關(guān)系，因此抵押物的價(jià)值必須高于所擔(dān)保的債權(quán)，否則就無(wú)法成就所擔(dān)保的債權(quán)。根據(jù)這一原則，房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但再次抵押所擔(dān)保的債權(quán)不得超出余額部分。同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過(guò)的抵押情況告知抵押權(quán)人，以便抵押人測(cè)算擔(dān)保價(jià)值。對(duì)以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，兩宗以上房地產(chǎn)視為同一抵押房地產(chǎn)。但抵押當(dāng)事人另有約定的除外。

三、房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定（掌握）(一)房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定規(guī)則

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)必須符合以下規(guī)定： 1．國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。

2．以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會(huì)通過(guò)，并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案。

3．以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。

4．以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。

5．以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。

6．有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過(guò)該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限。

7．以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

8．以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書(shū)面同意。9．預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。10．以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。(二)不得設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的情況 1．權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；

2．用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； 3．列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物； 4．已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；

5．被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)； 6．依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

四、房地產(chǎn)抵押合同

1．房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面抵押合同。2．房地產(chǎn)抵押合同訂立中有下列情況還應(yīng)注明的事項(xiàng)：(1)以預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，須提交生效的預(yù)購(gòu)房屋合同。(2)以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：

1)《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號(hào)；

2)已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額；

3)已投入在建工程的工程款； 4)施工進(jìn)度及工程竣工日期； 5)已完成的工作量和工程量。

(3)抵押權(quán)人要求抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，以及要求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或者改變抵押房地產(chǎn)用途的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同中載明。

五、房地產(chǎn)抵押登記（熟悉）

抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房地產(chǎn)抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。

登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審核。凡權(quán)屬清楚、證明材料齊全的，應(yīng)當(dāng)在受理登記之日起7日內(nèi)決定是否予以登記，對(duì)不予登記的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知申請(qǐng)人。

六、抵押房地產(chǎn)的占用、管理與處分（了解）(一)抵押人對(duì)抵押房地產(chǎn)享有法定與約定的權(quán)利

已作抵押的房地產(chǎn)，由抵押人占用與管理。經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人可以轉(zhuǎn)讓或者出租抵押的房地產(chǎn)。抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

(二)抵押人負(fù)有維護(hù)抵押房地產(chǎn)的義務(wù)

抵押人在抵押房地產(chǎn)占用與管理期間應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押房地產(chǎn)的安全與完好。抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押房地產(chǎn)的管理情況。抵押人占用與管理的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)將情況告知抵押權(quán)人，并應(yīng)當(dāng)采取措施防止損失的擴(kuò)大。抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失使抵押房地產(chǎn)價(jià)值不足以作為履行債務(wù)的擔(dān)保時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或者增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足。抵押人對(duì)抵押房地產(chǎn)價(jià)值減少無(wú)過(guò)錯(cuò)的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償?shù)姆秶鷥?nèi)要求提供擔(dān)保。抵押房地產(chǎn)價(jià)值未減少的部分，仍作為債務(wù)的擔(dān)保。(三)抵押人應(yīng)當(dāng)遵守房屋拆遷規(guī)則

因國(guó)家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)書(shū)面通知抵押權(quán)人。抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同。

(四)抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押房地產(chǎn)的情況

(1)債務(wù)履行期限屆滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；

(2)抵押人死亡，或者被宣告死亡而無(wú)人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的；(3)抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；(4)抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)的；(5)抵押合同約定的其他情況。

抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先書(shū)面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)書(shū)面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。同時(shí)，抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)與抵押人協(xié)商處分抵押的房地產(chǎn)，可以拍賣抵押房地產(chǎn)并優(yōu)先受償，也可以通過(guò)其他合法方式實(shí)現(xiàn)債權(quán)。抵押雙方當(dāng)事人協(xié)商不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟?！稉?dān)保法》規(guī)定處分抵押物受償順序是，“抵押物已登記的先于未登記的受償；抵押合同已登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償?！币虼送环康禺a(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)時(shí)，以抵押登記的先后順序受償。

城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償?！鄙鲜鲆?guī)定既適用于房地產(chǎn)抵押，也適用于在建工程抵押。(五)處分抵押房地產(chǎn)的中止情況(1)抵押權(quán)人請(qǐng)求中止的；

(2)抵押人申請(qǐng)?jiān)敢獠⒆C明能夠及時(shí)履行債務(wù)，并經(jīng)抵押權(quán)人同意的；(3)發(fā)現(xiàn)被拍賣抵押物有權(quán)屬爭(zhēng)議的；(4)訴訟或仲裁中的抵押房地產(chǎn)；(5)其他應(yīng)當(dāng)中止的情況。

(六)處分抵押房地產(chǎn)所得金額的分配順序(1)支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；(2)扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；(3)償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；

(4)賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害；(5)剩余金額交還抵押人。

處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)和違約金、賠償金時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分?？荚嚮疽?/p>

掌握：房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類。

熟悉：房地產(chǎn)權(quán)屬登記程序，城市異產(chǎn)毗連房屋管理的規(guī)定。了解：公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理的規(guī)定。第八節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記

一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念和作用(一)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念與相關(guān)情況 我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記，是指由人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人的申請(qǐng)，對(duì)申請(qǐng)權(quán)利進(jìn)行審查、登記并頒發(fā)相關(guān)證件的行為。就我國(guó)各地人民政府關(guān)于房地產(chǎn)行政管理的實(shí)際情況，有的城市對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一管理，有的城市對(duì)房屋和土地分別設(shè)立機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，因此頒發(fā)的權(quán)屬證件有所區(qū)別。本文主要針對(duì)房屋權(quán)屬管理制度做扼要介紹。由于房地產(chǎn)在社會(huì)生活和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要地位，世界各國(guó)和地區(qū)都對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬實(shí)行登記管理制度，但管理制度有所不同?？梢詣澐譃閮深?，一類是契證登記制度，一類是權(quán)證登記制度。1．契證登記制度

契證登記制度對(duì)當(dāng)事人關(guān)于房地產(chǎn)的權(quán)利主張，采取對(duì)抗要件制度。當(dāng)事人關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)利在相關(guān)合同中的設(shè)定、變更和解除，憑據(jù)有關(guān)合同、票據(jù)和稅據(jù)進(jìn)行實(shí)證，行政登記沒(méi)有證據(jù)效力。政府行政主管部門(mén)雖然要求房地產(chǎn)權(quán)利人進(jìn)行權(quán)屬登記，但注重要求權(quán)利人提供形式要件，對(duì)所提供形式要件的真實(shí)性、合法性不做實(shí)質(zhì)性審查。政府行政主管部門(mén)對(duì)當(dāng)事人主張的房地產(chǎn)權(quán)利，既不頒發(fā)權(quán)屬證件，也不承擔(dān)證明義務(wù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記的目的僅僅是為了公示，公眾可以借助政府登記的公簿，查閱房地產(chǎn)的權(quán)屬情況和狀態(tài)。契證登記制度所進(jìn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬登記，只具有公示力，而無(wú)公信力。契證登記制度注重當(dāng)事人訂立的和約，房地產(chǎn)權(quán)屬方面的合同一經(jīng)生效，當(dāng)事人之間的債權(quán)與物權(quán)即同時(shí)成立。

一旦發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)利爭(zhēng)議，當(dāng)事人完全憑據(jù)有關(guān)合同、票據(jù)與稅據(jù)，通過(guò)訴訟主張權(quán)利。發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)利爭(zhēng)議，最終取決于法院審理后的確認(rèn)，不以政府登記的房地產(chǎn)權(quán)利為準(zhǔn)，政府登記機(jī)關(guān)也不承擔(dān)登記責(zé)任。2．權(quán)證登記制度 權(quán)證登記制度對(duì)當(dāng)事人關(guān)于房地產(chǎn)的權(quán)利主張，采取成立要件制度。即政府登記機(jī)關(guān)既要求房地產(chǎn)權(quán)利人提供法定形式的登記要件，又要對(duì)所提供形式要件的真實(shí)性、合法性進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查。經(jīng)行政審查無(wú)誤的，給予房地產(chǎn)權(quán)利登記，并頒發(fā)有關(guān)權(quán)屬證件。政府頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)屬證件不僅具有公信效力，而且政府登記機(jī)關(guān)對(duì)登記確認(rèn)的房地產(chǎn)權(quán)屬負(fù)有證明義務(wù)，房地產(chǎn)權(quán)利人可以依據(jù)政府頒發(fā)的權(quán)屬證件，行使確認(rèn)的權(quán)能。權(quán)證登記制度認(rèn)為，當(dāng)事人關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)利在相關(guān)合同中的設(shè)定、變更和解除，僅僅是債權(quán)的設(shè)定、變更和解除，只能得到法律關(guān)于債權(quán)的保護(hù)，而不能得到物權(quán)的保護(hù)。當(dāng)事人關(guān)于房地產(chǎn)的債權(quán)文件，必須經(jīng)政府行政主管部門(mén)審查、核準(zhǔn)并頒發(fā)相關(guān)證件后，才產(chǎn)生物權(quán)效力。

如果發(fā)生房地產(chǎn)行政確權(quán)爭(zhēng)議，必須通過(guò)行政訴訟解決爭(zhēng)議，政府行政機(jī)關(guān)同時(shí)承擔(dān)登記責(zé)任。經(jīng)行政訴訟，如果政府行政機(jī)關(guān)登記確權(quán)有誤，司法部門(mén)也不代行行政權(quán)，而是判決行政登記機(jī)關(guān)撤消確權(quán)決定，由行政機(jī)關(guān)根據(jù)查明的事實(shí)作出新的房地產(chǎn)權(quán)屬登記決定。3．我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度

我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度基本采用權(quán)證登記制度，主要表現(xiàn)有：(1)法律要求房地產(chǎn)權(quán)利人必須按期進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記，對(duì)違反登記規(guī)定的給予行政處罰。

(2)對(duì)權(quán)利申請(qǐng)人提供的文件進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的審查，只有房地產(chǎn)權(quán)屬清楚、證據(jù)齊全的，才予登記核準(zhǔn)，不符要求的不予登記。

(3)實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)證制度，頒發(fā)的權(quán)屬證件受法律保護(hù)，具有公信力，是房地產(chǎn)權(quán)利人進(jìn)行房地產(chǎn)活動(dòng)的憑證。

(4)法律確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬證件效力，撤消權(quán)屬證件需經(jīng)法律程序。(二)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的作用 1．保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益

2．避免交易風(fēng)險(xiǎn)實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理制度可以有效避免交易風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)交易管理部門(mén)只要查驗(yàn)當(dāng)事人提供的權(quán)屬證件，核對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案記載，當(dāng)事人即可快捷、方便的完成交易。3．房地產(chǎn)權(quán)屬登記是房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作

房地產(chǎn)活動(dòng)環(huán)節(jié)很多，從取得建設(shè)用地到房屋拆遷再到開(kāi)發(fā)建設(shè)、市場(chǎng)流通、物業(yè)管理，任何一個(gè)環(huán)節(jié)都離不開(kāi)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案資料及權(quán)屬證件的查詢和證實(shí)。房地產(chǎn)權(quán)屬登記和檔案管理是整個(gè)房地產(chǎn)管理的工作基礎(chǔ)。

二、房屋權(quán)屬登記的種類（重點(diǎn)掌握）房屋權(quán)屬登記分為以下幾種：(一)總登記

總登記是指縣級(jí)以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。

房屋登記機(jī)關(guān)認(rèn)為需要對(duì)房屋權(quán)屬進(jìn)行總登記時(shí)，經(jīng)過(guò)縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)，可以對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬證書(shū)進(jìn)行驗(yàn)證或者換證?？偟怯洝Ⅱ?yàn)證、換證的期限，由縣級(jí)以上地方人民政府具體規(guī)定。凡列入總登記、驗(yàn)證或者換證范圍，無(wú)論權(quán)利人以往是否領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)，權(quán)屬狀況有無(wú)變化，均應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)辦理登記。

各地實(shí)施總登記、驗(yàn)證、換證，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限開(kāi)始之日30日前發(fā)布公告。(二)初始登記

1．初始登記即指對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的原始登記。一般有三種情況。一是新

第二篇：物業(yè)管理制度與政策試題

2010年物業(yè)管理師全國(guó)統(tǒng)一考試試卷《物業(yè)管理基本制度與政策》

一、單項(xiàng)選擇題（共60題，每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）

二、1．2003年9月1日，（B）的實(shí)施，標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化的新階段。

A．物權(quán)性》B．《物業(yè)管理?xiàng)l例》C．《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》D．《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》

2．關(guān)于物業(yè)管理的說(shuō)法，正確的是（B）

A．物業(yè)管理的直接責(zé)任主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)

B．物業(yè)管理的對(duì)象是房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地

C．物業(yè)管理的內(nèi)容是維修、養(yǎng)護(hù)、管理

D．物業(yè)管理的性質(zhì)是公益性的公共服務(wù)活動(dòng)

3．業(yè)主大會(huì)設(shè)立后，新聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與（B）辦理承接驗(yàn)收手續(xù)。

A．居民委員會(huì) B．業(yè)主委員會(huì)C．建設(shè)單位 D．原物業(yè)服務(wù)企業(yè)

4．物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供水、供電、供氣等單位委托，向業(yè)主代收相關(guān)費(fèi)用時(shí)，（B）向業(yè)主收取額外費(fèi)用。

A．可以 B．不得 C．協(xié)商D．約定

5．業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系是（C）的關(guān)系。

A．管理與被管理 B．領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)C．服務(wù)與被服務(wù)D．上級(jí)與下級(jí)

6．物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，是一種民事行為，民事行為最基本的原則，就在于其主體的平等性和行為的（C）。

A．約束性 B．獨(dú)立性C．自愿性D．合法性

7．從物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容來(lái)看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主約定的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)具有（D）特點(diǎn)。

A．臨時(shí)性 B．長(zhǎng)期性C．專項(xiàng)性 D．綜合性

8．物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間基于物業(yè)服務(wù)合同形成交易關(guān)系，雙方交易的標(biāo)的物是（C）。

A．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)B．物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)C．公共性物業(yè)服務(wù) D．物業(yè)管理區(qū)域

9．關(guān)于“物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)”的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（D）。

A．物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)通常來(lái)自于單個(gè)業(yè)主的特殊需求

B．物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)并不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定義務(wù)

C．物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)通常是一種有償義務(wù)

D．單個(gè)業(yè)主可與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商，將特約服務(wù)作為物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充條款

10．《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》中的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意率應(yīng)當(dāng)達(dá)到（A）以上。

A．75%B．80%C．85% D．90%

11．實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公告物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算，并不少于每（C）一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

A．季度 B．半年C．年D．二年

12．下列費(fèi)用中，不屬于物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本構(gòu)成中人員費(fèi)用的是（C）。

A．管理服務(wù)人員工資

B．按規(guī)定提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)，職工教育經(jīng)費(fèi)

C．管理服務(wù)人員的獎(jiǎng)金

D．由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的各類社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用和住房公積金

13．下列費(fèi)用中，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本的是（B）。

A．物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用

B．物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的大、中修費(fèi)用

C．物業(yè)服務(wù)企業(yè)用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的固定資產(chǎn)折舊

D．業(yè)主同意的其它費(fèi)用

14．業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，（D）應(yīng)當(dāng)督促其限期交納。

A．業(yè)主大會(huì)

B．房產(chǎn)行政管理部門(mén)C．社區(qū)居民委員會(huì)

D．業(yè)主委員會(huì)

15．商品房住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同的甲方是（B）。

A．房地產(chǎn)行政主管部門(mén)B．物業(yè)建設(shè)單位 C．當(dāng)?shù)亟值擂k事處D．建筑施工單位

16．關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的說(shuō)法，正確的是（D）。

A．前期物業(yè)服務(wù)合同可以不約定期限

B．前期物業(yè)服務(wù)合同是單務(wù)合同

C．前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿的，業(yè)主委員會(huì)不得與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽 訂物業(yè)服務(wù)合同

D．前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物 業(yè)服務(wù)合同生效的，則前期物業(yè)服務(wù)合同終止

17．關(guān)于物業(yè)使用與維護(hù)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（C）。

A．供水、供電、供氣等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任

B．業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事業(yè)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)

C．業(yè)主在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)中，可以擴(kuò)大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸

D．物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修，有關(guān)

業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合18．《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)時(shí)，搭建建筑

物、構(gòu)筑物的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)城市（B）行政主管部門(mén)的批準(zhǔn)。

A．房產(chǎn)

B．規(guī)劃

C．建設(shè)

D．城管

19．關(guān)于業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)的說(shuō)法，正確的是（A）。

A．業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約

B．業(yè)主應(yīng)當(dāng)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作

C．業(yè)主應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約提供的服務(wù)

D．業(yè)主應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)劃

20．業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的（B）組成。

A．多數(shù)業(yè)主B．全體業(yè)主C．業(yè)主和使用人D．全體居民

21．在物業(yè)管理活動(dòng)中，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主合法權(quán)益的是（B）。

A．業(yè)主委員會(huì)B．業(yè)主大會(huì)C．街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府D．物業(yè)管理行政主管部門(mén)

22．業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)（A）的業(yè)主參加

A．專有部分占建筑總面積1/2以上且占總?cè)藬?shù)1/2以上

B．專有部分占建筑總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上

C．專有部分占建筑總面積3/4以上且占總?cè)藬?shù)3/4以上

D．專有部分占建筑總面積4/5以上且占總?cè)藬?shù)4/5以上

23．業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為（C）。

A．書(shū)面征求意見(jiàn)和集體討論 B．定期會(huì)議和書(shū)面征求意見(jiàn) C．定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議 D．臨時(shí)會(huì)議和集體討論

24．當(dāng)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的業(yè)主達(dá)到（B）以上時(shí)，業(yè)主委員應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

A．10% B．20%C．30 D．40%

25．下列事項(xiàng)中，需經(jīng)專有部分占建筑總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意的是（C）。

A．制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則B．制定管理規(guī)約C．改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施 D．選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

26．下列事項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主同意才能作出決定的是

（B）。

A．籌集電梯大修資金 B．選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) C．改建樓頂水箱D．監(jiān)督或協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同

27．下列事項(xiàng)中，屬于業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的是（A）。

A．保管業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄及有關(guān)印章，財(cái)物等

B．修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

C．更換業(yè)主委員會(huì)成員

D．決定使用專項(xiàng)維修資金

28．管理規(guī)約由（C）制定。

A．開(kāi)發(fā)商B．政府C．全體業(yè)主 D．物業(yè)服務(wù)企業(yè)

29．關(guān)于管理規(guī)約效力的說(shuō)法，正確的是（D）。

A．管理規(guī)約對(duì)物業(yè)的繼受人不具有約束力

B．管理規(guī)約對(duì)物業(yè)使用人不具有約束力

C．管理規(guī)約對(duì)生效后新入住的業(yè)主不具有約束力

D．管理規(guī)約對(duì)尚未售完房屋的建設(shè)單位具有約束力

30．物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以（D）。

A．表示同意 B．補(bǔ)充完善 C．另行約定D．書(shū)面承諾

31．前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循的原則是公開(kāi)、公平、公正和（C）。

A．質(zhì)價(jià)相符 B．資信相符 C．誠(chéng)實(shí)信用 D．協(xié)商一致

32．新建現(xiàn)售商品住房項(xiàng)目的前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作應(yīng)在現(xiàn)售前（B）日完成。

A．15 B．30 C．60 D．90

33．某小區(qū)前期物業(yè)管理招標(biāo)時(shí)，評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成人員中，招標(biāo)人的代表是2人，則物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于（D）人。

A．2 B．3 C．4 D．5

34．在前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中，評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)評(píng)分結(jié)果按規(guī)定向招標(biāo)人推薦了合格的中標(biāo)人。招標(biāo)人確定中標(biāo)人的辦法是（B）。

A．任選其中一個(gè)為中標(biāo)人

B．按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人

C．報(bào)請(qǐng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定中標(biāo)人

D．將其中報(bào)價(jià)最低的確定為中標(biāo)人

35．新建物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)檔案資料的是（B）。

A．業(yè)主B．建設(shè)單位C．施工單位D．監(jiān)理單位

36．新建房屋的質(zhì)量保修，由（A）負(fù)責(zé)。

A．建設(shè)單位B．物業(yè)服務(wù)企業(yè)C．業(yè)主D．施工單位

37．物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的對(duì)象是（C）。

A．物業(yè)專有部分和專用設(shè)施設(shè)備B．物業(yè)專有部分和共有部位 C．物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備 D．物業(yè)專有部分和共用設(shè)施設(shè)備

38．某物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理多層住宅50萬(wàn)平方米，高層住宅30萬(wàn)平方米，辦公樓及商業(yè)大樓5萬(wàn)平方米，從管理類型和規(guī)模上看，未達(dá)到物業(yè)服務(wù)企業(yè)（A）資質(zhì)等級(jí)要求。

A．一級(jí) B．二級(jí)C．三級(jí) D．三級(jí)制定

39．物業(yè)管理師資格注冊(cè)有效期為（C）年。

A．1 B．2C．3 D．4

40．參加物業(yè)管理師資格考試全部4個(gè)科目考試的人員，必須在（C）考試內(nèi)通過(guò)全部科目。

A．一個(gè)B．兩個(gè)C．連續(xù)兩個(gè) D．連續(xù)三個(gè)

41．注冊(cè)物業(yè)管理師每年接受繼續(xù)教育時(shí)間應(yīng)當(dāng)不少于（B）學(xué)時(shí)。

A．30 B．40C．50 D．60

42．住宅專項(xiàng)維修資金的管理原則是專戶存儲(chǔ)、專款專用、（B）。

A．政府決策、統(tǒng)一管理B．所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督 C．政府決策、所有權(quán)人監(jiān)督 D．所有權(quán)人決策、政府管理

43．住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循的原則是方便快捷、公開(kāi)透明、（C）。

A．全體分?jǐn)侭．平均分?jǐn)?C．受益人與負(fù)擔(dān)人相一致 D．自愿分?jǐn)?/p>

44．公房出售單位，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金，其中，高層住宅按不低于售房款的（C）提取。

A．10%B．20%C．30%D．40%

45．《物權(quán)法》關(guān)于“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”的有關(guān)規(guī)定。主要意義在于奠定了物業(yè)管理的（A）法律基礎(chǔ)。

A．民事B．行政 C．經(jīng)濟(jì) D．專業(yè)

46．《物權(quán)法》關(guān)于業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的說(shuō)法，正確的是（B）。

A．可以放棄權(quán)利不履行義務(wù) B．不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù) C．可以通過(guò)合同約定其享有權(quán)利而不履行義務(wù) D．可以不放棄權(quán)利也可以不履行義務(wù)

47．業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)該經(jīng)（B）同意。

A．全體業(yè)主B．有利害關(guān)系的業(yè)主 C．物業(yè)服務(wù)企業(yè) D．業(yè)主委員會(huì)

48．業(yè)主對(duì)共有部分行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，除應(yīng)當(dāng)遵守物權(quán)法及相關(guān)法律、法規(guī)外，還應(yīng)當(dāng)依據(jù)（A）。

A．管理規(guī)約B．業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 C．專項(xiàng)委托合同 D．業(yè)主委員會(huì)決議

49．關(guān)于業(yè)主對(duì)共有部分享有共有和共同管理權(quán)利的說(shuō)法，正確的是（B）。

A．業(yè)主享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不履行義務(wù)的前提是放棄權(quán)利

B．業(yè)主依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)等的規(guī)定行使占有、使用、收益或者處分的權(quán)利

C．業(yè)主可以根據(jù)需要調(diào)整建設(shè)規(guī)劃，改變綠地、道路、停車位等布局

D．業(yè)主專有部分出租時(shí)，可以一并轉(zhuǎn)讓共有權(quán)和共同管理權(quán)

50．關(guān)于物業(yè)管理用房的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（D）。

A．物業(yè)管理用房依法屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有

B．物業(yè)管理用房包括物業(yè)服務(wù)辦公等用房和業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房

C．經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以改變物業(yè)管理用房用途

D．雖經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也不得改變物業(yè)管理用房用途。

51．建筑區(qū)劃內(nèi)的下列設(shè)施，應(yīng)當(dāng)通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定歸屬的是（D）。

A．公建配套設(shè)施B．共用設(shè)備使用的房屋 C．小區(qū)公共道路和綠地D．規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)

52．建筑物及其附屬設(shè)施的專項(xiàng)維修資金，經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于（D）。

A．物業(yè)共有部分的養(yǎng)護(hù) B．物業(yè)共有部分的能源費(fèi)支出 C．業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)開(kāi)支 D．物業(yè)共有部分的維修

53．業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分行使共有和共同管理權(quán)的首要途徑是（A）。

A．參加業(yè)主大會(huì)，參與重大事項(xiàng)的決策 B．監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)規(guī)范運(yùn)作 C．監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行服務(wù)合同 D．配合政府主管部門(mén)加強(qiáng)行政監(jiān)管

54．關(guān)于管理建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（C）。

A．業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施

B．業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理

C．對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主大會(huì)設(shè)立后業(yè)主才有權(quán)依法

更換

D．物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人可以根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附 屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督

55．城市規(guī)劃部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理，具體是（A）。

A．審定項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和實(shí)施監(jiān)督檢查 B．核發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū) C．組織工程竣工驗(yàn)收 D．核發(fā)施工許可證

56．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃管理主要是有關(guān)行政主管部門(mén)審批、核發(fā)“一書(shū)兩證”。其中，“一書(shū)”是指建設(shè)項(xiàng)目選址（B）書(shū)。

A．建議 B．意見(jiàn)C．確認(rèn) D．通知

57．下列經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，不屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)的是房地產(chǎn)（C）。

A．價(jià)格評(píng)估 B．咨詢 C．開(kāi)發(fā) D．經(jīng)紀(jì)

58．集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，地上房屋納入城市房屋管理范圍所進(jìn)行的登記是（A）登記。

A．初始 B．轉(zhuǎn)移C．變更 D．原始

59．關(guān)于房屋權(quán)屬登記的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（D）。

A．房屋權(quán)屬登記制度基本采用權(quán)證登記制度

B．申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定交納登記費(fèi)和權(quán)屬證書(shū)工本費(fèi)

C．無(wú)人主張權(quán)利的房屋不予登記

D．申報(bào)不實(shí)的，登記機(jī)關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書(shū)

60．關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中的行為，說(shuō)法正確的是（B）。

A．可以收取委托合同以外的酬金

B．不得允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)

C．同時(shí)在兩個(gè)以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)

D．在公司允許的情況下，可以同時(shí)在兩個(gè)以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)

二、多項(xiàng)選擇題（共20題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分：少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）

61．我國(guó)物業(yè)管理的基本特征有（BCD）。

A．統(tǒng)一化 B．市場(chǎng)化C．社會(huì)化D．專業(yè)化 E．現(xiàn)代化

62．業(yè)主行使專有部分所有權(quán)，不得發(fā)生的行為有（ACD）。

A．危及建筑物安全 B．出租非經(jīng)營(yíng)性用房 C．損害其他業(yè)主合法權(quán)利

D．自行將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房 E．進(jìn)行二次裝修

63．業(yè)主大會(huì)制度和管理規(guī)約制度，目的是建立（BCD）的機(jī)制。

A．質(zhì)價(jià)相符 B．民主協(xié)商 C．自我管理 D．平衡利益 E．公平競(jìng)爭(zhēng)

64．業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)要求行為人（ABCE）。

A．停止侵害 B．消除危險(xiǎn) C．排除妨害 D．限期搬離E．賠償損失

65．下列事項(xiàng)中，屬于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的有（ABCE）。

A．房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理 B．物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù) C．物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù) D．全面負(fù)責(zé)物管理區(qū)域內(nèi)的治安管理 E．物業(yè)檔案資料管理

66．在物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本審核中，屬于按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定比例計(jì)提費(fèi)用的有（AB）。

A．工會(huì)經(jīng)費(fèi) B．職工教育經(jīng)費(fèi) C．住房公積金 D．失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi) E．養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)

67．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循的原則有（BCD）。

A．與業(yè)主承受能力相適應(yīng)原則 B．合理原則 C．公開(kāi)原則 D．費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則

E．微利原則

68．實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括（ABD）。

A．物業(yè)服務(wù)成本 B．法定稅費(fèi) C．物業(yè)服務(wù)支出 D．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn) E．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金

69．根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，當(dāng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)有（ABC）。

A．采取應(yīng)急措施 B．及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告C．協(xié)助做好救助及善后工作D．負(fù)責(zé)查明安全事故發(fā)生原因并破案 E．追究肇事者責(zé)任

70．業(yè)主委員會(huì)委員有下列（ABCD）情形的，可經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)，終止其委員資格。

A．無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上B．因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力 C．以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈 D．拒不履行業(yè)主義務(wù) E．工作單位調(diào)動(dòng)

71．物業(yè)管理投標(biāo)文件包括（ABD）等。

A．投標(biāo)函 B．投標(biāo)報(bào)價(jià)表 C．招標(biāo)邀請(qǐng)函 D．物業(yè)管理方案 E．招標(biāo)文件要求提供的其他材料

72．根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)項(xiàng)目，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理驗(yàn)收手續(xù)和資料移交的主體有（AE）。

A．建設(shè)單位 B．社區(qū)居委會(huì) C．區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén) D．建筑施工單位 E．業(yè)主委員會(huì)

73．關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的說(shuō)法，正確的是（ACDE）。

A．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的注冊(cè)資本不得低于50萬(wàn)元 B．新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的暫定期為二年

C．各等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)均應(yīng)建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng) D．一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須管理兩種類型以上物業(yè) E．二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須管理兩種類型以上物業(yè)

74．物業(yè)服務(wù)企業(yè)在申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)核定之日前一年內(nèi)有下列（ABCD）情形的，其資質(zhì)不予批準(zhǔn)。

A．聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng) B．物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，不按規(guī)定移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)資料 C．超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù) D．發(fā)生重大責(zé)任事故 E．有業(yè)主投訴

75．根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，下列情形中，屬于應(yīng)當(dāng)?shù)蹁N物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的是（ACD）。

A．以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的 B．物業(yè)服務(wù)企業(yè)法人變更的 C．挪用專項(xiàng)維修資金且情節(jié)嚴(yán)重的 D．將小區(qū)全部物業(yè)管理一并委托他人且情節(jié)嚴(yán)重的 E．聘用未取得物業(yè)管理執(zhí)業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理的76．物業(yè)管理師注冊(cè)機(jī)構(gòu)可以注銷物業(yè)管理師注冊(cè)的情形有（ABD）。

A．不具有完全民事行為能力的 B．申請(qǐng)注銷注冊(cè)的 C．脫離物業(yè)管理工作崗位一年的 D．造成物業(yè)管理項(xiàng)目重大責(zé)任事故的 E．嚴(yán)重違反職業(yè)道德和物業(yè)管理行業(yè)規(guī)定的77．住宅專項(xiàng)維修資金可用于（BCD）。

A．彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的不足 B．共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修 C．共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新 D．共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的改造 E．共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)

78．關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金的說(shuō)法，正確的有（AC）。

A．業(yè)主大會(huì)設(shè)立后，應(yīng)當(dāng)建設(shè)立住宅專項(xiàng)維修資金管理制度 B．從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有 C．從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金是一次性提取 D．業(yè)主應(yīng)在入住后交存住宅專項(xiàng)維修資金 E．住宅專項(xiàng)維資金的使用權(quán)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)

79．下列房地產(chǎn)中，屬于依法不得轉(zhuǎn)讓的有（ABDE）。

A．在司法機(jī)關(guān)依法裁定查封期間的 B．依法收回土地使用權(quán)的 C．經(jīng)共有人書(shū)面同意的 D．權(quán)屬有爭(zhēng)議的 E．未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的80．我國(guó)的房屋權(quán)屬登記包括（ABDE）等。

A．總登記 B．轉(zhuǎn)移登記 C.備案登記 D.他項(xiàng)權(quán)利登記 E．注銷登記

第三篇：2010房地產(chǎn)基本制度與政策

云南省2010年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試

《房地產(chǎn)基本制度與政策》試卷A

一、單項(xiàng)選擇題（每題的備選答案中，只有一個(gè)最符合題意。每題1分，共30分）

1、按照法的效力范圍，特殊法與一般法的關(guān)系為特殊法（）一般法。

A、等同 B、服從 C、優(yōu)于 D、弱于

2、自然人從出生時(shí)起到死亡時(shí)止，具有（）。A、民事行為能力 B、民事權(quán)利能力 C、民事法律行為 D、民事責(zé)任

3、甲委托乙公司代其購(gòu)買(mǎi)商品房，乙以甲名義與丙公司訂立商品房買(mǎi)賣合同。在上述關(guān)系中，稱為第三人的是（）。

A、甲 B、乙 C、丙 D、乙和丙

4、在眾多的房地產(chǎn)法律關(guān)系中，其主體法律地位不平等的是（）關(guān)系。

A、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) B、房地產(chǎn)交易 C、物業(yè)管理 D、房地產(chǎn)行政管理

5、按照房地產(chǎn)法的有關(guān)規(guī)定，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，（）有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

A、抵押人 B、抵押權(quán)人 C、權(quán)利人 D、債務(wù)人

6、根據(jù)我國(guó)《憲法》規(guī)定，我國(guó)全部的土地為（）。

A、全民所有制 B、勞動(dòng)群眾集體所有制

C、社會(huì)主義公有制 D、社會(huì)主義私有制

7、臨時(shí)用地的具體期限可以在臨時(shí)使用土地合同中由雙方約定，一般不超過(guò)（）。D、三年

8、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因種種原因未能按出讓合同約定時(shí)間開(kāi)工，時(shí)間已過(guò)了2年，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，對(duì)其可作（）處理。

A、征收土地閑置費(fèi) B、延長(zhǎng)2年開(kāi)發(fā)時(shí)間

C、有償收回土地使用權(quán) D、無(wú)償收回土A、半年 B、一年 C、二年 地使用權(quán)

9、為了加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，改善人居環(huán)境，十屆三次人大會(huì)議審議通過(guò)了（）。

A、《城市規(guī)劃法》 B、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

C、《物權(quán)法》 D、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》

10、按有關(guān)規(guī)定，拆遷人或被拆遷人對(duì)估價(jià)報(bào)告有疑問(wèn)的，可以向（）咨詢。

A、政府部門(mén) B、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) C、監(jiān)管機(jī)構(gòu) D、估價(jià)機(jī)構(gòu)

11、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，（）應(yīng)當(dāng)對(duì)其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。

A、勘察設(shè)計(jì)單位 B、建筑施工企業(yè)

C、工程監(jiān)督單位 D、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

12、商品房合同中應(yīng)當(dāng)就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定，保修期從（）之日起計(jì)算。

A、合同簽訂 B、產(chǎn)權(quán)登記 C、交付使用 D、實(shí)際入住

13、按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)（）不滿5年，不得直接上市交易，如確需轉(zhuǎn)讓，由政府按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行回購(gòu)。

A、商品房 B、廉租房 C、經(jīng)濟(jì)適用房 D、已購(gòu)公有房屋

14、經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確定之日起（）內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。A、7日 B、10日 C、15日 D、30日

15、按有關(guān)法規(guī)規(guī)定，共有房屋出租時(shí)，在同等條件下，其他共有人有（）。

A、優(yōu)先承租權(quán) B、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) C、優(yōu)先使用權(quán) D、優(yōu)先轉(zhuǎn)讓權(quán)

16、甲將自己的一間房屋出租給乙，雙方簽訂了房屋租賃合同，其中租期為25年。根據(jù)《合同法》有關(guān)規(guī)定，該租賃合同（）。

A、無(wú)效 B、有效 C、部分有效 D、超過(guò)20年部分無(wú)效

17、申請(qǐng)人委托代理人申請(qǐng)房屋登記的，代理人應(yīng)當(dāng)提交（）。

A、申請(qǐng)書(shū)和身份證 B、委托書(shū)和其身份證明

C、公證書(shū)和身份證明 D、申請(qǐng)書(shū)和委托書(shū)

18、經(jīng)濟(jì)適用住房登記按對(duì)應(yīng)性質(zhì)房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（）。

A、一半收取 B、全額收取 C、60%收取 D、70%收取

19、設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，在向當(dāng)?shù)毓ど滩块T(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的（），到登記所在地的房管部門(mén)備案。

A、一個(gè)星期內(nèi) B、半個(gè)月內(nèi) C、一個(gè)月內(nèi) D、三個(gè)月內(nèi)

20、新成立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)（）暫定期。D、三年 A、半年 B、一年 C、二年

21、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員張某因自身原因已脫離房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作崗位連續(xù)2年以上了，對(duì)此由原注冊(cè)機(jī)構(gòu)（）。

A、不予注冊(cè) B、重新注冊(cè) C、暫緩注冊(cè) D、注銷注冊(cè)

22、房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)及時(shí)將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名稱、注冊(cè)經(jīng)紀(jì)人等信息向社會(huì)公布，供房地產(chǎn)交易當(dāng)事人選擇。這是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的（）措施。A、職業(yè)資格制度 B、機(jī)構(gòu)備案公示制度

C、規(guī)范經(jīng)紀(jì)行為 D、辦事公開(kāi)制度

23、在稅收的特征中，其關(guān)鍵特征是（）。

A、時(shí)間性 B、強(qiáng)制性 C、無(wú)償性 D、固定性

24、凡有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物并取得收入的單位和個(gè)人為（）的納稅人。A、城鎮(zhèn)土地使用稅 B、土地增值稅

C、契稅 D、營(yíng)業(yè)稅及其附加

25、國(guó)家住房稅收優(yōu)惠政策對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用（）以上，且是唯一家庭生活用房的所得，免收個(gè)人所得稅。D、8年

26、住房公積金的本質(zhì)屬性是（），是住房分配貨幣化的重要形式。

A、工資性 B、福利性 C、獎(jiǎng)勵(lì)性 D、互助性

27、單位和職工個(gè)人繳納住房公積金的月平均工資不得超過(guò)職工工作地所在地設(shè)區(qū)城市上一職工月平均工資的（）。D、五倍

28、住宅小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房屬于（）。

A、開(kāi)發(fā)企業(yè) B、物業(yè)服務(wù)企業(yè) C、業(yè)主委員會(huì) D、業(yè)主共有 A、2年 B、3年 C、5年

A、一倍 B、二倍 C、三倍

29、在未解除商品房買(mǎi)賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的處罰依據(jù)是（）。A、《城市房地產(chǎn)管理法》 B、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》

C、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》 D、《商品房銷售管理辦法》

30、超出聘用單位業(yè)務(wù)范圍從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)是屬于違反房地產(chǎn)（）規(guī)定的行為。

A、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理 B、交易管理 C、中介服務(wù)管理 D、權(quán)屬登記管理

二、多項(xiàng)選擇題（每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。每題2分，共40分。錯(cuò)選、多選不得分；少選所選擇的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）

1、人身權(quán)是指以人身利益為內(nèi)容的，如（）等。

A、姓名權(quán) B、肖像權(quán) C、生命權(quán) D、健康權(quán)

2、有關(guān)企業(yè)、組織的（）制度，屬于行政許可的設(shè)定范圍。

A、資格 B、等級(jí) C、資質(zhì) D、管理

3、在房地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分中，（）又合稱房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。

A、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) B、物業(yè)管理 C、房地產(chǎn)中介服務(wù) D、其他房地產(chǎn)活動(dòng)

4、在合同分類中，既屬于典型合同又屬于雙務(wù)合同的有（）合同。D、借用

5、作為一種違約后的補(bǔ)救方式，在一方違反合同的同時(shí)，另一方有權(quán)要求其依據(jù)合同的規(guī)定繼續(xù)履行，又稱（）。

A、強(qiáng)制繼續(xù)履行 B、依約履行 C、延后履行 D、實(shí)際履行

6、按照國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定，（）的土地使用權(quán)出讓最高年限為50年。

A、居住用地 B、工業(yè)用地 C、教育用地 D、商業(yè)用地

7、建筑工程施工許可制度規(guī)定，工程（）以下的建筑工程，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證。A、投資額30萬(wàn)元 B、投資額50A、買(mǎi)賣 B、贈(zèng)與 C、租賃 萬(wàn)元

C、建筑面積300㎡ D、建筑面積600㎡

8、房屋建筑工程質(zhì)量保修期限規(guī)定（）最低保修期限為5年。

A、裝修工程 B、屋面防水工程 C、給排水管道 D、外墻面的防滲漏

9、《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合（）等條件。

A、取得預(yù)售許可證 B、辦理了預(yù)售登記

C、已通過(guò)竣工驗(yàn)收 D、物業(yè)管理方案已落實(shí)

10、《城市房屋租賃管理辦法》對(duì)有（）情形的房屋規(guī)定不得出租。

A、未依法取得房產(chǎn)證的 B、司法機(jī)關(guān)查封房地產(chǎn)權(quán)利的

C、權(quán)屬有爭(zhēng)議的 D、屬于違法建筑的

11、根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，法定的房屋登記和發(fā)證機(jī)關(guān)是（）人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)或者其設(shè)置的負(fù)責(zé)房屋登記工作的機(jī)構(gòu)。D、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)

12、房地產(chǎn)中介服務(wù)具有（）等特點(diǎn)。

A、人員特定 B、公司經(jīng)營(yíng) C、委托服務(wù) D、服務(wù)有償

13、根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》的規(guī)定，（）資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。D、暫定

14、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格考試分為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（）考試。

A、從業(yè)人員 B、執(zhí)業(yè)資格 C、崗位培訓(xùn) D、協(xié)理從業(yè)資格

15、稅收作為財(cái)政收入的一種手段具有（）特征。

A、強(qiáng)制性 B、無(wú)償性 C、固定性 D、時(shí)間性 A、直轄市

B、市

C、縣

A、一級(jí) B、二級(jí) C、三級(jí)

16、國(guó)家契稅減免的情況有（）。

A、城鎮(zhèn)職工第一次購(gòu)買(mǎi)公有住房 B、城鎮(zhèn)職工第一次購(gòu)買(mǎi)商品住房

C、因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買(mǎi)住房 D、法定繼承人繼承房屋權(quán)屬的

17、住房公積金具有（）特點(diǎn)。

A、主動(dòng)性 B、強(qiáng)制性 C、義務(wù)性 D、保障性

18、住房公積金的提取和使用應(yīng)當(dāng)遵循（）原則。

A、效益最優(yōu) B、定向使用 C、安全運(yùn)作 D、嚴(yán)格時(shí)限的效率

19、按服務(wù)性質(zhì)和提供的方式分，物業(yè)管理服務(wù)可分為（）。

A、公益性的服務(wù) B、常規(guī)性的公共服務(wù)

C、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù) D、委托性的特約服務(wù)

20、《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，有關(guān)部門(mén)可以對(duì)其處予（）。

A、吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照 B、降低企業(yè)資質(zhì)

C、沒(méi)收違法所得 D、已收預(yù)付款1%以下罰款

三、綜合分析題（每小題2分，共30分。多選、錯(cuò)選不得分；少選，所選擇的每個(gè)選項(xiàng)目得0.5分）

（一）小王現(xiàn)年16周歲，還在學(xué)校讀書(shū)。5年前其父母以他的名義購(gòu)置了商品房一套，后父母在一次事故中雙雙離開(kāi)人世。小王便由其外婆撫養(yǎng)。去年因小王外公生重病急需費(fèi)用醫(yī)療，其外婆便委托房地產(chǎn)中介公司將該套房屋轉(zhuǎn)讓，并與買(mǎi)家訂立了房屋買(mǎi)賣合同。小王得知此事后，不予同意，要求認(rèn)定此房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效。

1、本案中的小王應(yīng)屬于（）能力人。A、完全民事行為 B、視為完全民事行為 C、限制民事行為 D、無(wú)民事行為

2、小王的監(jiān)護(hù)人是其（）。

A、委托代理人 B、法定代理人 C、指定代理人 D、被代理人

3、根據(jù)本案情況和相關(guān)法律規(guī)定，此房屋買(mǎi)賣合同（）。

A、無(wú)效 B、效力待定 C、有效 D、難以判斷

4、小王對(duì)其名下的房屋享有（）。

A、抵押權(quán) B、擔(dān)保物權(quán) C、用益物權(quán) D、所有權(quán)

5、房地產(chǎn)中介公司對(duì)小王外婆提供的資料、文件等有（）義務(wù)。

A、保管 B、保密 C、保護(hù) D、留存

（二）李某想改善自己的居住條件，通過(guò)房產(chǎn)銷售公司提供的信息想購(gòu)買(mǎi)B公司正在開(kāi)發(fā)建造的商品房一套，總建筑面積在110平方米左右。由于購(gòu)房資金有一些短缺，李某想把自己現(xiàn)居住的房屋轉(zhuǎn)讓，并通過(guò)房地產(chǎn)中介公司尋到了買(mǎi)家趙某，雙方簽定了買(mǎi)賣合同，并約定了違約責(zé)任。如一方違約，則違約方向?qū)Ψ街Ц?萬(wàn)元，同時(shí)趙某向李某支付了5萬(wàn)元的預(yù)付款。之后因李某家庭成員意見(jiàn)難以一致，最后決定中止與趙某的房屋買(mǎi)賣合同，并將已收的預(yù)付款返還給趙某，但趙某認(rèn)為李某違約，要求李某承擔(dān)違約責(zé)任，并雙倍返還已收的預(yù)付款。

1、根據(jù)本案情況，B公司銷售房屋給李某，要取得（）。A、開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū) B、商品房銷售許可證 C、開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照 D、商品房預(yù)售許可證

2、中介銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購(gòu)買(mǎi)人出示商品房的（）。

A、售樓說(shuō)明書(shū) B、有關(guān)證明文件 C、銷售委托書(shū) D、合同文書(shū)

3、如果李某購(gòu)買(mǎi)的商品房面積誤差比絕對(duì)值在（），李某請(qǐng)求解除合同的，法院不予支持。

A、2% B、3% C、3%以內(nèi) D、4%

4、趙某要求李某承擔(dān)違約責(zé)任，其違約金為（）元。

A、3萬(wàn) B、5萬(wàn)元 C、8萬(wàn) D、10萬(wàn)

5、李某返還趙某的預(yù)付款應(yīng)該是（）元。

A、5萬(wàn) B、8萬(wàn) C、10萬(wàn) D、13萬(wàn)

（三）鐘某受公司委托，籌劃組建一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。在籌建中，需要招聘一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員，需要制訂公司經(jīng)營(yíng)、運(yùn)作等方面的管理規(guī)章制度。在其一位在房地產(chǎn)中介行業(yè)工作多年的朋友輔助之下，該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司順利開(kāi)張營(yíng)業(yè)。

1、依照相關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)立應(yīng)具備（）等條件。

A、有自己的組織機(jī)構(gòu) B、有行業(yè)人士推薦 C、有自己的不動(dòng)產(chǎn) D、有足夠數(shù)量的專業(yè)人員

2、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是自主經(jīng)營(yíng)、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、平等競(jìng)爭(zhēng)的經(jīng)濟(jì)組織，其必須（）地執(zhí)業(yè)。

A、獨(dú)立 B、主觀 C、客觀 D、公正

3、如果鐘某所聘房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員中，又在另一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司兼職，對(duì)此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)注冊(cè)機(jī)構(gòu)可以對(duì)該聘用人員（）。

A、不予注冊(cè) B、暫緩注冊(cè) C、注銷注冊(cè) D、罰款

4、該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，工作人員的具體行為需要（）共同去調(diào)節(jié)。

A、管理 B、法律 C、行政 D、道德

5、按照我國(guó)稅收法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)應(yīng)繳納（）等稅。

A、契稅

B、營(yíng)業(yè)稅

C、印花稅

D、企業(yè)所得稅

第四篇：房地產(chǎn)基本制度與政策

《房地產(chǎn)基本制度與政策》精華試題

單項(xiàng)選擇題

1．土地使用權(quán)出讓合同由()與土地使用者簽訂。答案（）A．原土地使用人 B．市．縣人民政府

C．市．縣人民政府土地管理部門(mén) D．市．縣人民政府規(guī)劃部門(mén)

2．債券的()，是債券價(jià)格形成的主要依據(jù)。答案（）A．票面價(jià)值 B．實(shí)際價(jià)值 C．內(nèi)在價(jià)值 D．外在價(jià)值

3．下列關(guān)于房地產(chǎn)成交價(jià)格的表述中，不正確的是()。答案（）

A．交易雙方應(yīng)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格

B．申報(bào)的成交價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)時(shí)，以主管部門(mén)認(rèn)定的價(jià)格為準(zhǔn) C．交易雙方對(duì)主管部門(mén)認(rèn)定的評(píng)估價(jià)有異議的，可要求重新評(píng)估 D．成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)

4．房屋權(quán)屬檔案應(yīng)當(dāng)以()為單元建檔。答案（）A．登記流水號(hào) B．丘 C．門(mén)牌號(hào) D．權(quán)證字號(hào)

5．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)以申報(bào)的成交價(jià)作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以()作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。答案（）A．成交價(jià)格 B．正常市場(chǎng)價(jià)格 C．評(píng)估價(jià)格 D．雙方協(xié)商價(jià)格

6．下列關(guān)于住房公積金會(huì)計(jì)核算的表述中，不正確的是()。答案（）

A．住房公積金管理中心管理的住房公積金和其他住房資金要實(shí)行分賬核算

B．住房公積金增值收益和住房公積金管理中心管理費(fèi)用應(yīng)分立賬戶單獨(dú)核算

C．住房公積金個(gè)人明細(xì)賬實(shí)行四級(jí)明細(xì)核算 D．住房公積金會(huì)計(jì)核算的內(nèi)容包括業(yè)務(wù)支出核算

7．某業(yè)主以一大型物業(yè)作抵押貸款，與甲．乙．丙．丁四家銀行簽訂了抵押合同；之后，甲．丙．乙．丁四家銀行與業(yè)主分別先后到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理了抵押登記手續(xù)。當(dāng)業(yè)主無(wú)力還貸，處分抵押物時(shí)，銀行受償順序?yàn)?)。答案（）

A．三家銀行按貸款額分?jǐn)?B．甲-乙-丙-丁

C．乙-丙-甲-丁 D．甲-丙-乙-丁

8．下列對(duì)房屋拆遷的概念表述正確的是()。答案（C）

A．指取得拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)私人土地上的房屋及其附屬物，并對(duì)被拆除房屋的所有人和使人進(jìn)行補(bǔ)償和安置的行為

B．指取得拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有土地上的房屋及其附屬物，并對(duì)使用人進(jìn)行補(bǔ)償和安置的行為 C．指取得拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有土地上的房屋及其附屬物，并對(duì)被拆除房屋的所有人進(jìn)行補(bǔ)償或安置的行為

D．指取得拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地上的房屋及其附屬物，并對(duì)被拆除房屋的所有人和使用人進(jìn)行補(bǔ)償和安置行為

9．王某與甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了一份商品房買(mǎi)賣合同，王某購(gòu)買(mǎi)價(jià)值為50萬(wàn)元的商品住宅一套，并約定甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于次年5月30日交房。合同簽訂后，王某向甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司交付了2萬(wàn)元的定金。如甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司違約，則甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)向王某返還定金()。答案（）A．2萬(wàn)元 B．4萬(wàn)元 C．6萬(wàn)元 D．8萬(wàn)元

10．維修基金屬于代管基金。業(yè)主委員會(huì)成立前，維修基金由()代管。答案（）

A．當(dāng)?shù)刎?cái)政管理部門(mén) B．當(dāng)?shù)囟愂罩鞴懿块T(mén) C．當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén) D．物業(yè)公司

11．甲開(kāi)發(fā)商通過(guò)出讓方式獲得了某塊土地的使用權(quán)，這塊土地的使用權(quán)為()。答案（）A．自物權(quán) B．用益物權(quán) C．不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán) D．地役權(quán)

12．下面四個(gè)選項(xiàng)中，說(shuō)法不正確的是()。答案（）

A．以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，可視為同一抵押物 B．以一宗房地產(chǎn)分割抵押的，首次抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分可以再次抵押，但不得超出其余額部分 C．鄉(xiāng)．村企業(yè)的土地使用權(quán)可以單獨(dú)抵押

D．以鄉(xiāng)．村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地作用權(quán)同時(shí)抵押

13．違約的形式有實(shí)際違約和()。答案（）A．賠償損失 B．預(yù)期違約 C．繼續(xù)履行 D．定金罰則

14．邊際效用是指某種物品每增加一個(gè)單位的消費(fèi)量所引起()的增加。答案（）A．效用 B．總效用 C．價(jià)值 D．使用價(jià)值

15．()的資產(chǎn)負(fù)債規(guī)模居我國(guó)各家商業(yè)銀行之首。答案（）A．中國(guó)銀行 B．中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 C．中國(guó)工商銀行 D．中國(guó)人民建設(shè)銀行

16．部門(mén)規(guī)章與地方政府規(guī)章之間的效力關(guān)系為()。答案（）

A．部門(mén)規(guī)章高于地方政府規(guī)章 B．部門(mén)規(guī)章低于地方政府規(guī)章

C．部門(mén)規(guī)章與地方政府規(guī)章具有同等效力 D．兩者不可比

17．目前，我國(guó)未售公有住房的租金標(biāo)準(zhǔn)是由()根據(jù)當(dāng)?shù)卣危?jīng)濟(jì)的需要和職工的承受能力等因素確定的，仍具有較濃的福利色彩。答案（）

A．縣級(jí)以上人民政府 B．國(guó)家建設(shè)部

C．縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén) D．人民政府

18．對(duì)一審法院判決不服的，自一審判決書(shū)送達(dá)之日起()日內(nèi)提出上訴。答案（）A．10 B．15 C．5 D．7 19．核準(zhǔn)使用的土地，自土地使用權(quán)出讓合同生效或建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)頒發(fā)之日起滿()未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的，屬于閑置土地。答案（）A．6個(gè)月 B．1年 C．2年 D．3年

20．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，經(jīng)()后，方可交付使用。答案（）A．綜合驗(yàn)收 B．驗(yàn)收合格 C．使用單位認(rèn)可

D．建設(shè)單位認(rèn)可

21．根據(jù)權(quán)利標(biāo)的的不同性質(zhì)，民事權(quán)利可以分為()。答案（）A．物權(quán)和人身權(quán) B．財(cái)產(chǎn)權(quán)和生命健康權(quán) C．財(cái)產(chǎn)權(quán)和人身權(quán) D．物權(quán)和肖像權(quán)

22．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年時(shí)間建成商品宅。若該商品住宅建成后即出售，則此時(shí)買(mǎi)受人獲得的該宗土地使用權(quán)年限為()。答案（）

A．47年B．67年C．70年D．無(wú)限年 23．測(cè)定權(quán)屬單元產(chǎn)權(quán)面積，要繪制()。答案（）

A．房產(chǎn)分幅立面圖 B．房產(chǎn)分幅圖 C．房產(chǎn)分丘圖 D．房產(chǎn)分戶圖

24．()是房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的生命。答案（）

A．動(dòng)態(tài)性B．專業(yè)性C．真實(shí)性D．完整性 25．房屋買(mǎi)賣合同不屬于()。答案（）A．要式合同 B．不要式合同 C．有償合同 D．雙務(wù)合同

26．新購(gòu)買(mǎi)的房屋分割時(shí)，應(yīng)當(dāng)辦理房屋()。答案（）A．初始登記 B．轉(zhuǎn)移登記 C．變更登記 D．注銷登記

27．劉某要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，他是在行使消費(fèi)者的()。答案（）A．保障安全權(quán) B．自主選擇權(quán) C．知悉真情權(quán) D．公平交易權(quán)

28．批準(zhǔn)臨時(shí)建設(shè)和臨時(shí)用地的使用期限，一般均不超過(guò)()年。答案（）

A．1 B．2

C．3

D．4

29．某市區(qū)一經(jīng)營(yíng)用房出租，月租金400元，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)委托評(píng)估其原值為50000元，問(wèn)需繳納的房產(chǎn)稅應(yīng)是()元／年。答案（）

A．72 B．420

C．540

D．576

30．按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的房產(chǎn)稅，稅率為()。答案（）A．10％ B．12％ C．20％ D．30％ 多項(xiàng)選擇題

1．民事法律關(guān)系構(gòu)成部分包括()。答案（）A．主體 B．行為 C．內(nèi)容 D．客體 E．權(quán)屬

2．下列有關(guān)房屋拆遷的表述中，錯(cuò)誤的有()。答案（）

A．臨時(shí)建筑不論是否超過(guò)批準(zhǔn)期限，拆遷時(shí)都不予以補(bǔ)償 B．產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆遷前，拆遷人還應(yīng)當(dāng)就該房屋的有關(guān)事項(xiàng)向房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)辦理備案手續(xù)

C．拆遷人實(shí)施房屋拆遷的補(bǔ)償安置資金應(yīng)當(dāng)全部用于房屋拆遷的補(bǔ)償安置，不得挪作他用

D．房屋拆遷貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)用房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估的辦法確定 E．房屋拆遷時(shí)，貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換均遵循等價(jià)原則 3．下列行為中，屬于無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)有()。答案（）A．房地產(chǎn)買(mǎi)賣 B．房地產(chǎn)入股 C．房地產(chǎn)抵押 D．房地產(chǎn)贈(zèng)與 E．房地產(chǎn)繼承

4．國(guó)家對(duì)建設(shè)項(xiàng)目，特別是大．中型建設(shè)項(xiàng)目，在可行性研究階段，主要是通過(guò)()來(lái)實(shí)現(xiàn)的。答案（）

A．計(jì)劃管理B．報(bào)建審批管理C．批后管理D．規(guī)劃管理 E．監(jiān)理

5．住宅共用部位．共用設(shè)備設(shè)施維修基金可用于修繕()。答案（）A．消防設(shè)施B．樓梯間C．承重墻體 D．屋頂E．自用陽(yáng)臺(tái)

6．《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市．縣人民政府房屋拆遷管理部門(mén)提交()等資料。答案（）

A．建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 B．建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C．國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件 D．房屋拆遷估價(jià)報(bào)告 E．拆遷計(jì)劃和拆遷方案 7．下列屬于民事義務(wù)的是()。答案（）A．指定義務(wù) B．主要義務(wù) C．附隨義務(wù) D．約定義務(wù) E．法定義務(wù)

8．房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書(shū)的情形有()。答案（）A．申報(bào)不實(shí)的 B．涂改他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)的

C．抵押期限已到，而抵押當(dāng)事人未辦理他項(xiàng)權(quán)利注銷登記的 D．房屋權(quán)利滅失，而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記的

E．因登記機(jī)關(guān)工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實(shí)的 9．收益性物業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)用構(gòu)成中一般包括()。答案（）A．人工費(fèi)

B．共用部位的大修費(fèi)用 C．不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

D．公共部位．公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)作．維修及保養(yǎng)費(fèi) E．共用設(shè)備設(shè)施的更新．改造費(fèi)用 10．房產(chǎn)稅的征稅范圍是()。

答案（）A．鄉(xiāng)鎮(zhèn)B．建制鎮(zhèn)C．工礦區(qū) D．縣城E．城市

11．拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人不得進(jìn)行的活動(dòng)有()。答案（）

A．新建．?dāng)U建．改建房屋 B．改變房屋和土地用途 C．買(mǎi)賣房屋 D．租賃房屋 E．裝修房屋

12．工程建設(shè)監(jiān)理中的信息管理的內(nèi)容有()。答案（）

A．信息流程結(jié)構(gòu)圖．信息目錄表 B．會(huì)議制度 C．信息的編碼系統(tǒng)

D．信息的收集．整理及保存制度 E．信息的提供

13．下列屬于質(zhì)權(quán)特征的有()。答案（）

A．具有占有．使用．收益的權(quán)利 B．是就質(zhì)物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利 C．標(biāo)的物只能是動(dòng)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利 D．須轉(zhuǎn)移質(zhì)物的占有 E．是一種擔(dān)保物權(quán)

14．依據(jù)(行政訴訟法)，下列行為中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以提起行政訴訟的有()。答案（）

A．對(duì)行政機(jī)關(guān)做出的罰款決定不服的 B．認(rèn)為行政機(jī)關(guān)侵犯其合法經(jīng)營(yíng)自主權(quán)的 C．認(rèn)為行政機(jī)關(guān)頒布的部門(mén)規(guī)章有失公平的 D．認(rèn)為行政機(jī)關(guān)侵犯其財(cái)產(chǎn)權(quán)的

E．認(rèn)為符合法定條件申請(qǐng)行政機(jī)關(guān)頒發(fā)執(zhí)照，行政機(jī)關(guān)拒絕頒發(fā)的

15．屬于減輕納稅人負(fù)擔(dān)的措施有()。答案（）A．減稅B．免稅C．規(guī)定起征點(diǎn)D．規(guī)定免征額 E．規(guī)定加成稅

16．下列建設(shè)工程項(xiàng)目中，必須實(shí)行工程監(jiān)理的有()。答案（）

A．國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)工程

B．非成片開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程 C．中型公用事業(yè)工程

D．外企在某城市投資建設(shè)的辦公大廈 E．利用國(guó)際組織貸款建設(shè)的水利樞紐工程

17．國(guó)有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地，經(jīng)批準(zhǔn)可保留劃撥土地使用權(quán)的情況有()。答案（）

A．組建企業(yè)集團(tuán)的 B．國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的 C．改組為國(guó)有獨(dú)資公司的

D．非國(guó)有企業(yè)及國(guó)有企業(yè)合并后的企業(yè)是國(guó)有工業(yè)企業(yè)的 E．國(guó)有重點(diǎn)扶持的能源企業(yè)改組為公司制企業(yè)，但土地用途不發(fā)生改變的

18．下列房屋不得出租的有()。答案（）

A．屬于違章建設(shè)的房屋 B．被司法機(jī)關(guān)查封的房屋 C．未取得房屋權(quán)屬證書(shū)的房屋 D．其他房屋共有人不同意出租的房屋 E．已購(gòu)公有住房

19．土地增值稅的扣除項(xiàng)目為()。答案（）

A．取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額 B．土地開(kāi)發(fā)成本．費(fèi)用

C．建房及配套設(shè)施的成本．費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格 D．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

E．對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)10%的扣除

20．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》的，應(yīng)提交()等證件及資料。

單項(xiàng)選擇題答案

答案（）

A．建設(shè)工程規(guī)劃許可證 B．工程施工合同 C．建設(shè)用地規(guī)劃許可證 D．企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)

E．投入資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的20％以上的證明

21．城市房屋拆遷過(guò)程中，拆遷人對(duì)被拆遷的()應(yīng)依法予以補(bǔ)償。答案（）A．違章建筑 B．已抵押的房屋 C．產(chǎn)權(quán)不明的房屋

D．未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑 E．產(chǎn)權(quán)有糾紛的房屋

22．下列權(quán)利中，屬于財(cái)產(chǎn)權(quán)的有()。答案（）A．房屋所有權(quán) B．姓名權(quán) C．土地使用權(quán) D．債權(quán) E．肖像權(quán)

23．目前，我國(guó)行政賠償以實(shí)際損害為主，實(shí)際損害包括()。答案（）

A．人身自由的損害 B．政治權(quán)的損害 C．生命健康的損害 D．財(cái)產(chǎn)的損害

24．行政訴訟程序是()。答案（）

A．起訴B．受理C．裁決D．審理E．判決 25．下列屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的行為有()。答案（）A．房地產(chǎn)買(mǎi)賣 B．房地產(chǎn)贈(zèng)與 C．以房地產(chǎn)抵債 D．房地產(chǎn)抵押

E．因企業(yè)被收購(gòu)．兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的1：C| 2：A| 3：B| 4：B| 5：C| 6：C| 7：D| 8：B| 9：B| 10：C| 11：B| 12：C| 13：B| 14：B| 15：C| 16：C| 17：D| 18：B| 19：B| 20：B| 21：C| 22：B| 23：D| 24：C| 25：B| 26：B| 27：C| 28：B| 29：D| 30：B| 多項(xiàng)選擇題答案

1： A． C． D． | 2： A． B． | 3： D． E． | 4： A． D． | 5： A． B． C． D． | 6： A． B． C． E． | 7： B． C． D． E． | 8： A． B． D． E． | 9： A． C． D． | 10： B． C． D． E． | 11： A． B． C． D． | 12： A． B． C． D． | 13： B． C． D． E． | 14： A． B． D． E． | 15： A． B． C． D． | 16： A． C． E． | 17： C． D． E． | 18： A． B． C． D． | 19： A． B． C． D． | 20： A． B． D． | 21： B． C． D． E． | 22： A． C． D． | 23： A． C． D． | 24： A． B． D． E． | 25： A． B． C． E． |

第五篇：基本制度與政策-物業(yè)管理師

《物業(yè)管理基本制度與政策》測(cè)試練習(xí)卷 編號(hào)：WYGLJBZDYZC 20100529 – 001分?jǐn)?shù)：

一、單項(xiàng)選擇題（共40題，每題1分，共40分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）

1.物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的（）。

A.法國(guó)Ｂ.日本Ｃ.美國(guó)Ｄ.英國(guó)

2.業(yè)主對(duì)自己的房屋套內(nèi)部分獨(dú)立享有（）。

Ａ.所有權(quán)Ｂ.部分所有權(quán)Ｃ.支配權(quán)Ｄ.知情權(quán)

3.物業(yè)管理服務(wù)，是指業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定的（）服務(wù)。

A.公共性B.配套性C.專業(yè)性D.專項(xiàng)性

4.物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)是一種（）服務(wù)。

A.強(qiáng)行B.無(wú)償C.合同D.有償

5.為了規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，（）根據(jù)我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)實(shí)情況，于2004 年印發(fā)了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》。

A.建設(shè)部B.中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)C.國(guó)務(wù)院D.發(fā)展與改革委員會(huì)

6.《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定：“包干制是指由業(yè)主統(tǒng)一向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由（）享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式?！?/p>

A.業(yè)主B.物業(yè)管理企業(yè)C.業(yè)主委員會(huì)D.主管部門(mén)

7.《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定：“酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由（）享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式?！?/p>

A.業(yè)主B.物業(yè)管理企業(yè)C.業(yè)主委員會(huì)D.主管部門(mén)

8.由（）與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，僅僅是在業(yè)主不具備自行選聘物業(yè)管理企業(yè)條件下的權(quán)宜措施，因此在業(yè)主自行選聘物業(yè)管理企業(yè)條件具備后，必須保護(hù)業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)的自主權(quán)。

A.建設(shè)單位B.業(yè)主委員會(huì)C.主管部門(mén)D.業(yè)主大會(huì)

9.依照（）關(guān)于相鄰權(quán)規(guī)定及相關(guān)法律規(guī)定，由違規(guī)業(yè)主承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)物業(yè)服務(wù)合同的違約責(zé)任。

A.《合同法》B.《刑法》C.《民法通則》D.《物業(yè)管理?xiàng)l例》

10.業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起（）日內(nèi)，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

A.10B.15C.20D.30

11.住宅小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知與物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)的（）。

Ａ.居民委員會(huì)Ｂ.派出所Ｃ.業(yè)主委員會(huì)Ｄ.建設(shè)單位

12.業(yè)主委員會(huì)由全體業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)性（）機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。Ａ.決策Ｂ.執(zhí)行Ｃ.參謀Ｄ.指導(dǎo)

13.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，研究本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理事宜。遇有特殊情況，經(jīng)（）以上業(yè)主委員會(huì)委員提議，或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要召開(kāi)會(huì)議的，也應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

Ａ.１／２Ｂ.１／３Ｃ.２／３D.2／５

14.《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定（）制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

A.業(yè)主大會(huì)B.物業(yè)管理企業(yè)C.建設(shè)單位D.政府主管部門(mén)

15.新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起（）日內(nèi)，持有關(guān)文件向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)申請(qǐng)資質(zhì)。

A.10B.15C.20D.30

16.業(yè)主大會(huì)作出的決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)（）以上通過(guò)。

A.1/3B.1/2C.2/3D.3/4

17.各地（）應(yīng)當(dāng)建立評(píng)標(biāo)的專家名冊(cè)，由具有經(jīng)驗(yàn)的人員組成物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家?guī)臁?/p>

A.物業(yè)管理企業(yè)B.房地產(chǎn)行政主管部門(mén)C.物業(yè)管理協(xié)會(huì)D.業(yè)主委員會(huì)

18.建設(shè)單位在前期物業(yè)服務(wù)合同中的保修承諾，不得低于（）所規(guī)定的保修范圍和保修期限。

A.《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》B.《物業(yè)管理?xiàng)l例》C.《住宅使用說(shuō)明書(shū)》D.《住宅質(zhì)量保證書(shū)》1

19.取得（）的人員，經(jīng)注冊(cè)后方可以物業(yè)管理師的名義執(zhí)業(yè)。

A.《物業(yè)管理師合格證書(shū)》B.《物業(yè)管理師資格證書(shū)》

C.《物業(yè)管理師注冊(cè)證》D.《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證書(shū)》

20.物業(yè)管理師資格注冊(cè)有效期為（）年。

A.2B.3C.4D.5

21.物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由（）擔(dān)任。

A.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人B.專業(yè)技術(shù)人員C.物業(yè)管理師D.城市規(guī)劃師

22.代收代管單位在保證住房專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，可以按照（），將住房專項(xiàng)維修資金用于購(gòu)買(mǎi)一級(jí)市場(chǎng)國(guó)債。

A.國(guó)家有關(guān)規(guī)定和房屋管理單位的決定B.國(guó)家有關(guān)規(guī)定

C.各級(jí)人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)的規(guī)定D.國(guó)家有關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)的決定

23.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是城市建設(shè)和發(fā)展的具體實(shí)施，因此確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持（）相結(jié)合的原則。

A.保護(hù)城市生態(tài)環(huán)境和歷史文化遺產(chǎn)B.舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)

C.符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃D.開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱和危舊房屋集中的區(qū)域

24.商品住宅的保修期限不得（）建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期。

A.低于B.等于C.高于D.不低于

25.異產(chǎn)毗連房屋的一方所有人，如需改變共有部位的外形或結(jié)構(gòu)時(shí)，除須征得其他所有人的書(shū)面同意，還須經(jīng)（）部門(mén)批準(zhǔn)。

A.物業(yè)管理B.房地產(chǎn)行政主管C.房屋管理D.城市規(guī)劃

26.經(jīng)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為危險(xiǎn)房屋而未采取有效的解除危險(xiǎn)措施，房屋應(yīng)當(dāng)由（）承擔(dān)民事責(zé)任。

A.鑒定機(jī)構(gòu)B.房屋所有人、使用人共同C.房屋使用人D.房屋所有人

27.公有住宅出售后，住宅自用部位和自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，由()承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

A.住宅所有人B.住宅使用人C.房屋管理部門(mén)D.住宅所有人、使用人共同

28.我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記，是指由（）針對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人的申請(qǐng)，對(duì)申請(qǐng)權(quán)利進(jìn)行審查、登記并頒發(fā)相關(guān)證件的行為。

A.房屋管理部門(mén)B.城市規(guī)劃部門(mén)C.房地產(chǎn)中介部門(mén)D.人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)

29.房屋權(quán)屬證書(shū)有以下三種，其中錯(cuò)誤的是（）。

A.《房屋使用權(quán)證》B.《房屋共有權(quán)證》C.《房屋所有權(quán)證》D.《房屋他項(xiàng)權(quán)證》

30.（）應(yīng)當(dāng)設(shè)立房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)房屋安全鑒定并統(tǒng)一使用“房屋安全鑒定專用章”。

A.房地產(chǎn)中介部門(mén)B.城市規(guī)劃部門(mén)C.房屋管理部門(mén)D.市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)

31.下列原則可作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件的是()。

A.市場(chǎng)原則B.平等原則C.公平原則D.公開(kāi)原則

32.物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主的()。

A.知悉權(quán)B.財(cái)產(chǎn)權(quán)C.安全權(quán)D.人身權(quán)

33.提供物業(yè)服務(wù)合同以外的服務(wù)()。

A.是業(yè)主額外的要求B.是物理管理企業(yè)的法定義務(wù)

C.不是物業(yè)管理企業(yè)的法定義務(wù)D.是物業(yè)服務(wù)合同以外的服務(wù)

34.目前，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款額度的上限為所購(gòu)住房?jī)r(jià)值的80％，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)()年。

A.20B.25C.30D.35

35.業(yè)主首次交存住宅專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的()。

A.20％B.8％C.2％D.30%

36.住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，可以由售房單位按照規(guī)定比例向()收取。

A.物業(yè)B.承接人C.購(gòu)房人D.住房人

37.()可以改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共建筑和共用設(shè)施。

A.業(yè)主大會(huì)B.業(yè)主委員會(huì)C.業(yè)主和物主D.以上人員都不可以

38.下列關(guān)于業(yè)主作為不動(dòng)產(chǎn)所有人說(shuō)法正確的是()。

A.受地域限制B.受戶籍限制C.受國(guó)籍限制D.不受國(guó)籍限制

39.()，國(guó)務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》。

A.2003年6月28日B.2003年10月1日C.2003年6月8日D.2003年9月1日

40.《條例》第五十七條規(guī)定：違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主

管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處()元以下的罰款。

A.5萬(wàn)B.6萬(wàn)C.8萬(wàn)D.10萬(wàn)

二、多項(xiàng)選擇題（共30題，每題2分，共60分。每題的備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符合題意，有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)，本題不得分。少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）

1.物業(yè)管理的特征是（）。

Ａ.標(biāo)準(zhǔn)化Ｂ.專業(yè)化Ｃ.市場(chǎng)化Ｄ.社會(huì)化

2.我國(guó)改革開(kāi)放前的城鎮(zhèn)住房制度主要呈現(xiàn)（）特征：

Ａ.是住房投資由國(guó)家和國(guó)有企業(yè)統(tǒng)包Ｂ.是住房分配采取實(shí)物分配

Ｃ.是住房消費(fèi)采取福利低租金和國(guó)家包修包養(yǎng)制度D.是住房分配采取貨幣分配

3.《條例》頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點(diǎn)（）。

Ａ.引導(dǎo)性Ｂ.借鑒性Ｃ.針對(duì)性Ｄ.過(guò)渡性

4.《條例》頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點(diǎn)（）。

Ａ.配套性Ｂ.經(jīng)驗(yàn)性Ｃ.操作性Ｄ.過(guò)渡性

5.《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布，是我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展歷史上一件具有里程碑意義的大事，標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入了（）發(fā)展的新時(shí)期。

Ａ.法制化Ｂ.民主化Ｃ.現(xiàn)代化Ｄ.規(guī)范化

6.《物業(yè)管理?xiàng)l例》的立法指導(dǎo)思想，主要表現(xiàn)在（）。

Ａ.強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系。

B.強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系。

C.強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)公平、公開(kāi)和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項(xiàng)。

D.強(qiáng)調(diào)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是管理和被管理的關(guān)系。

7.《條例》在立法過(guò)程中，主要遵循以下（）基本原則：

Ａ.物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)的原則B.維護(hù)業(yè)主權(quán)益的原則

C.現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則D.從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原則

8.物業(yè)管理服務(wù)有哪些特點(diǎn)？（）

A.物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性B.物業(yè)管理服務(wù)受益主體的廣泛性和差異性

C.物業(yè)管理服務(wù)的即時(shí)性和無(wú)形性D.物業(yè)管理服務(wù)的廣泛性和多樣性

9.《條例》第四十一條對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)作出原則規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循（）以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

A.合理B.公正C.公平D.公開(kāi)

10.實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)（）。

A.物業(yè)服務(wù)成本B.法定稅費(fèi)C.物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)D.物業(yè)管理人員獎(jiǎng)金和福利

11.前期物業(yè)服務(wù)合同有以下特征？（）

A.前期物業(yè)服務(wù)合同期限是固定的B.前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂

C.前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同D.前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性

12.利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的相關(guān)規(guī)定在征得（）的同意后，還必須按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定辦理有關(guān)合法經(jīng)營(yíng)手續(xù)。

A.相關(guān)業(yè)主B.業(yè)主大會(huì)C.建設(shè)單位D.物業(yè)管理企業(yè)

13.《條例》確立了七項(xiàng)物業(yè)管理的基本制度：業(yè)主大會(huì)制度、（）、管理規(guī)約制度、物業(yè)承接查驗(yàn)制度、住房專項(xiàng)維修資金制度。

A.前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度B.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度

C.業(yè)主委員會(huì)制度D.物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度

14.業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由（）組成業(yè)主大會(huì)籌備組。

A.物業(yè)公司代表B.業(yè)主代表C.派出所代表D.建設(shè)單位

15.業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的前提是:（）

Ａ.20％以上業(yè)主提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議Ｂ.３０％以上業(yè)主提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議 Ｃ.發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理Ｄ.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其它情況

16.業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合以下條件（）。

A.本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主

B.大專以上學(xué)歷

C.遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)

D.熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力

17.下列那些因素()可以作為終止業(yè)主委員會(huì)委員資格的條件。

Ａ.因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的Ｂ.其它原因不宜再擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的 Ｃ.以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的Ｄ.與其他大多數(shù)業(yè)主委員會(huì)委員鬧矛盾的18.下列哪些是物業(yè)管理企業(yè)一級(jí)資質(zhì)的必備條件？（）

Ａ.注冊(cè)資本人民幣500萬(wàn)元以上。

Ｂ.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于２０人。Ｃ.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)。

Ｄ.管理的物業(yè)面積占相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比不低于100％。

19.業(yè)主委員會(huì)委員如果有()情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)，其業(yè)主委員會(huì)委員的資格應(yīng)當(dāng)終止。

A.無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)二次以上的B.拒不履行業(yè)主義務(wù)的C.因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的D.有犯罪行為的20.直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)（）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理。

A.一級(jí)B.二級(jí)C.三級(jí)D.四級(jí)

21.物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍有()。

A.維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序B.查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和有關(guān)資料

C.審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算D.有廣泛的社會(huì)關(guān)系和公關(guān)能力

22.住房專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后()的資金。

A.改造B.使用C.更新D.維修

23.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般可以劃分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作階段（）幾個(gè)階段。

A.房地產(chǎn)調(diào)研策劃階段B.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段

C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段D.房地產(chǎn)租售經(jīng)營(yíng)階段

24.辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交下列（）文件。

A.施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū)B(niǎo).工程竣工驗(yàn)收備案表

C.工程竣工驗(yàn)收許可證D.工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告

25.依據(jù)有關(guān)法律和為維護(hù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)秩序，《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確了以下不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的情況，其中錯(cuò)誤的是（）。

A.依法收回土地使用權(quán)的B.達(dá)到法定條件的房地產(chǎn)

C.權(quán)屬有爭(zhēng)議的D.共有房地產(chǎn)，經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的26.《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)商品房預(yù)售規(guī)定了三項(xiàng)條件，以下正確的是（）。

A.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

B.開(kāi)發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

C.工程竣工驗(yàn)收許可證

D.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。

27.商品房現(xiàn)售符合的條件中，錯(cuò)誤的是（）

A.無(wú)需施工許可證B.取得土地使用權(quán)證書(shū)C.準(zhǔn)備物業(yè)管理方案D.拆遷安置已經(jīng)落實(shí)

28.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí)，應(yīng)在住宅交付用戶的同時(shí)提供給用戶()

A.《住宅裝修說(shuō)明書(shū)》B.《住宅使用說(shuō)明書(shū)》C.《住宅面積保證書(shū)》D.《住宅質(zhì)量保證書(shū)》

29.根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定和為了維護(hù)房屋租賃市場(chǎng)秩序，以下（）情況不得進(jìn)行房屋租賃

A.符合安全標(biāo)準(zhǔn)B.不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的C.共有房屋未取得共有人同意的D.已抵押，經(jīng)抵押權(quán)人同意

30.房地產(chǎn)中介服務(wù)是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員，在房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、交易等各個(gè)環(huán)節(jié)，為當(dāng)事人提供居間服務(wù)的活動(dòng)。其中主要包括()

A.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估B.房地產(chǎn)中介服務(wù)C.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)D.房地產(chǎn)咨詢

物業(yè)管理基本制度與政策

231、D2、A3、A4、D5、6、B7、A8、A9、C1

0D、多選、B C D2、A B C3、B C D4、A B C5A D11、A12、13、B14、C15、D16、B17、B18、D19、B20、B11、B C D12、A B D13、A B D14、B D15、A C D1C、22D、23B、24A、25D、26D、27A、28D、29A、30D、21A B C D、22A C D、23D E F、24A B D、2B D1A、32B、33C、34C、35C、36C、37D、38、39C、40D、6、A B C7、A C D8、A B C9、A D1

0B C、16、A C D17、A B C18、A C19、B C D20、B C、26A B D、27A C、28B D、29B C、30A C D、