第一篇：注冊物業(yè)管理師政策與制度習(xí)題

例題1．《物權(quán)法》作為規(guī)范我國財(cái)產(chǎn)法律關(guān)系的基本法律，是權(quán)利人對（）實(shí)施占有、使用、收

益和處分的基本準(zhǔn)則。

A．房產(chǎn)和地產(chǎn)

B．有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)

C．不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)

D．固定資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)

答案：C，例題2．建筑區(qū)劃內(nèi)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主專用部分的是（）。（2012.37）

A．各個(gè)業(yè)主對其在構(gòu)造和使用上具有獨(dú)立性的建筑物部分

B．建設(shè)單位銷售時(shí)承諾贈(zèng)予業(yè)主的露臺(tái)

C．未經(jīng)確權(quán)的地下貯物空間

D．業(yè)主停放汽車的人防設(shè)施

答案：A，例題3．根據(jù)我國《物權(quán)法》，在建筑區(qū)劃內(nèi)不能直接界定為業(yè)主共有部分的是()。（2011；47）

A．電梯間

B．樓梯

C．物業(yè)服務(wù)用房

D．停車位和車庫

答案：D

例題4．關(guān)于物業(yè)管理房權(quán)屬的說法，正確的時(shí)（）。

A、物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有

B、物業(yè)管理用房屬于建設(shè)單位所有

C、物業(yè)管理用房的所有權(quán)應(yīng)事先約定

D、物業(yè)管理用房屬于政府所有

答案：A

例題5：非業(yè)主的專有部分物業(yè)使用人在物業(yè)管理法律關(guān)系中，享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的來源 不包括

（）。

A、管理規(guī)約

B、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

C、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定

D、使用人與業(yè)主的約定

答案：B

例題6．關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的說法，錯(cuò)誤的是（）。(2013,51)

A、建筑物區(qū)分所有權(quán)是一個(gè)集合權(quán)，包括專有所有權(quán)、共有和共同管理權(quán)

B、業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物專有所有權(quán)時(shí)，對其享有的共有和共同管理權(quán)一并轉(zhuǎn)讓

C、在區(qū)分所有權(quán)人之間，建筑物區(qū)分所有權(quán)不具有排他性

D、建筑區(qū)劃內(nèi)，共有所有權(quán)的標(biāo)的物不得請求分割

答案：C

例題7．業(yè)主行使專有部分所有權(quán)，不得發(fā)生的行為有（）。（2010；62）

A．危及建筑物安全

B．出租非經(jīng)營性用房

C．損害其他業(yè)主合法權(quán)利

D．自行將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房

E．進(jìn)行二次裝修

答案：ACD

例題8．業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)（）業(yè)主同意。

(2013,46)

A、有利害關(guān)系的B、有相鄰關(guān)系的C、同一單元 2/3 以上的D、小區(qū) 2/3 以上的答案：A

例題9．下列業(yè)主的行為中,屬于未履行對共有部分承擔(dān)義務(wù)的是（）。(2013,53)

A、以不使用共用電梯為由，拒絕承擔(dān)相關(guān)維修費(fèi)用

B、違反規(guī)定，擅自改裝室內(nèi)燃?xì)夤艿篮驮罹?/p>

C、未事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)而進(jìn)行室內(nèi)裝修

D、未按規(guī)定辦理備案手續(xù)出租房屋，收取租金

答案：A

例題10．業(yè)主對共有部分行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，除應(yīng)當(dāng)遵守物權(quán)法及相關(guān)法律、法規(guī)外，還應(yīng)當(dāng)依據(jù)（）。

（2010；48）

A． 管理規(guī)約

B．業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

C．專項(xiàng)委托合同

D．業(yè)主委員會(huì)決議

例題11．根據(jù)我國《物權(quán)法》，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人通

過（）等方式約定。（2011；76）

A．出售

B．公告

C．協(xié)商

D．出租

E．附贈(zèng)

答案：ADE

例題12．侵害業(yè)主共有權(quán)行為的主體，包括（）。

A．業(yè)主

B．使用人

C．權(quán)利人

D．物業(yè)服務(wù)企業(yè)

E．建設(shè)單位

答案：ABDE

例題13． 建筑區(qū)劃內(nèi)的下列（）事項(xiàng)需由業(yè)主共同決定。

A． 改變共有部分的用途

B． 利用共有部分從事經(jīng)營性活動(dòng)

C． 更換業(yè)主委員會(huì)成員

D． 制定臨時(shí)管理規(guī)約

E． 維修資金的籌集

答案：ABCE ；

例題14．經(jīng)建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分占建筑物總面積1/2 的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 1/2 的業(yè)主同意，才能做出有效

決定的重大事項(xiàng)是（）。（2013，49）

A、續(xù)籌住宅專項(xiàng)維修資金

B、改建消防和安保監(jiān)控設(shè)施

C、決定業(yè)主自行管理建筑物及其附屬設(shè)施

D、調(diào)整和改建小區(qū)公共綠地

答案：C

例題15．業(yè)主大會(huì)更換業(yè)主委員會(huì)委員，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積規(guī)定比例的業(yè)主同意外，還應(yīng))的業(yè)主同意。（2011；49）

A．占總?cè)藬?shù) 2／3 以上

B．占總?cè)藬?shù)過半數(shù)

C．占出席大會(huì)總?cè)藬?shù) 2／3 以上

D．占業(yè)主代表總?cè)藬?shù)過半數(shù)

答案：B；

例題16．某住宅小區(qū)已銷售并交付住宅 300 套，其中業(yè)主張某擁有住宅 3 套，其余業(yè)主一人一套，已

銷售但未交付住宅 60 套，未銷售 80 套，該小區(qū)全體業(yè)主決定重大事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定的業(yè)主總?cè)藬?shù)是

（）人。（2013，50）

A、299

B、359

C、360

D、420

答案：A

例題17．業(yè)主對專有部分以外的共有部分行使共有和共同管理權(quán)的首要途徑是()。（2010；53）

A．參加業(yè)主大會(huì)，參與重大事項(xiàng)的決策

B．監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)規(guī)范運(yùn)作

C．監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行服務(wù)合同

D．配合政府主管部門加強(qiáng)行政監(jiān)管

答案：A

例題18．對業(yè)主具有約束力的業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定必須是（），上述要求必須同時(shí)具備，否則業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定對業(yè)主沒有約束力。（2012.77）

A．依法設(shè)立的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的B．業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依據(jù)法定程序作出的C．符合法律、法規(guī)及規(guī)章，不違背社會(huì)道德，不損害國家、公共和他人利益的決定

D．居委會(huì)的決定

E．依法設(shè)立的街道辦事處作出的答案：ABC

例題19．業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)要求行為人()。

A．停止侵害

B．消除危險(xiǎn)

C．排除妨害

D．限期搬離

E．賠償損失

答案：ABCE

例題20．根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，對于建筑區(qū)域內(nèi)任何任意（）、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等侵權(quán)行為，受到侵害的業(yè)主個(gè)人可以依據(jù)《民事訴訟法》等法律規(guī)定，向人民法院提起訴訟。（2012.76）

A．棄置垃圾

B．排放污染物或者噪聲

C．違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物

D．違章搭建

E．擅自改變家用設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)

答案：ABCD，例題21．建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，在沒有約定的情況下，應(yīng)當(dāng)（）。（2012.48）

A．按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定

B．由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定

C．由物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同確定

D．按照依法登記的專有部分所有權(quán)人平均分?jǐn)?、分?/p>

答案：A

例題22．關(guān)于管理建筑物及其附屬設(shè)施的說法，錯(cuò)誤的是（）。

A．業(yè)主不可以自行管理

B．業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理

C．業(yè)主可以委托專業(yè)服務(wù)企業(yè)分項(xiàng)管理

D．業(yè)主可以委托其他管理人管理

答案：A；

例題23：業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求（）予以撤銷。

A、業(yè)主大會(huì)

B、人民法院

C、居委會(huì)

D、房地產(chǎn)行政主管部門

第二篇：基本制度與政策-物業(yè)管理師

《物業(yè)管理基本制度與政策》測試練習(xí)卷 編號(hào)：WYGLJBZDYZC 20100529 – 001分?jǐn)?shù)：

一、單項(xiàng)選擇題（共40題，每題1分，共40分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）

1.物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的（）。

A.法國Ｂ.日本Ｃ.美國Ｄ.英國

2.業(yè)主對自己的房屋套內(nèi)部分獨(dú)立享有（）。

Ａ.所有權(quán)Ｂ.部分所有權(quán)Ｃ.支配權(quán)Ｄ.知情權(quán)

3.物業(yè)管理服務(wù)，是指業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過物業(yè)服務(wù)合同約定的（）服務(wù)。

A.公共性B.配套性C.專業(yè)性D.專項(xiàng)性

4.物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)是一種（）服務(wù)。

A.強(qiáng)行B.無償C.合同D.有償

5.為了規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，（）根據(jù)我國物業(yè)管理現(xiàn)實(shí)情況，于2004 年印發(fā)了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》。

A.建設(shè)部B.中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)C.國務(wù)院D.發(fā)展與改革委員會(huì)

6.《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定：“包干制是指由業(yè)主統(tǒng)一向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由（）享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式?！?/p>

A.業(yè)主B.物業(yè)管理企業(yè)C.業(yè)主委員會(huì)D.主管部門

7.《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定：“酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由（）享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式?！?/p>

A.業(yè)主B.物業(yè)管理企業(yè)C.業(yè)主委員會(huì)D.主管部門

8.由（）與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，僅僅是在業(yè)主不具備自行選聘物業(yè)管理企業(yè)條件下的權(quán)宜措施，因此在業(yè)主自行選聘物業(yè)管理企業(yè)條件具備后，必須保護(hù)業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)的自主權(quán)。

A.建設(shè)單位B.業(yè)主委員會(huì)C.主管部門D.業(yè)主大會(huì)

9.依照（）關(guān)于相鄰權(quán)規(guī)定及相關(guān)法律規(guī)定，由違規(guī)業(yè)主承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)物業(yè)服務(wù)合同的違約責(zé)任。

A.《合同法》B.《刑法》C.《民法通則》D.《物業(yè)管理?xiàng)l例》

10.業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起（）日內(nèi)，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

A.10B.15C.20D.30

11.住宅小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知與物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)的（）。

Ａ.居民委員會(huì)Ｂ.派出所Ｃ.業(yè)主委員會(huì)Ｄ.建設(shè)單位

12.業(yè)主委員會(huì)由全體業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)性（）機(jī)構(gòu)，對業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。Ａ.決策Ｂ.執(zhí)行Ｃ.參謀Ｄ.指導(dǎo)

13.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，研究本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理事宜。遇有特殊情況，經(jīng)（）以上業(yè)主委員會(huì)委員提議，或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要召開會(huì)議的，也應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

Ａ.１／２Ｂ.１／３Ｃ.２／３D.2／５

14.《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定（）制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

A.業(yè)主大會(huì)B.物業(yè)管理企業(yè)C.建設(shè)單位D.政府主管部門

15.新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起（）日內(nèi)，持有關(guān)文件向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。

A.10B.15C.20D.30

16.業(yè)主大會(huì)作出的決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)（）以上通過。

A.1/3B.1/2C.2/3D.3/4

17.各地（）應(yīng)當(dāng)建立評標(biāo)的專家名冊，由具有經(jīng)驗(yàn)的人員組成物業(yè)管理評標(biāo)專家?guī)臁?/p>

A.物業(yè)管理企業(yè)B.房地產(chǎn)行政主管部門C.物業(yè)管理協(xié)會(huì)D.業(yè)主委員會(huì)

18.建設(shè)單位在前期物業(yè)服務(wù)合同中的保修承諾，不得低于（）所規(guī)定的保修范圍和保修期限。

A.《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》B.《物業(yè)管理?xiàng)l例》C.《住宅使用說明書》D.《住宅質(zhì)量保證書》1

19.取得（）的人員，經(jīng)注冊后方可以物業(yè)管理師的名義執(zhí)業(yè)。

A.《物業(yè)管理師合格證書》B.《物業(yè)管理師資格證書》

C.《物業(yè)管理師注冊證》D.《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證書》

20.物業(yè)管理師資格注冊有效期為（）年。

A.2B.3C.4D.5

21.物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由（）擔(dān)任。

A.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人B.專業(yè)技術(shù)人員C.物業(yè)管理師D.城市規(guī)劃師

22.代收代管單位在保證住房專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，可以按照（），將住房專項(xiàng)維修資金用于購買一級市場國債。

A.國家有關(guān)規(guī)定和房屋管理單位的決定B.國家有關(guān)規(guī)定

C.各級人民政府建設(shè)行政主管部門的規(guī)定D.國家有關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)的決定

23.房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)和發(fā)展的具體實(shí)施，因此確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持（）相結(jié)合的原則。

A.保護(hù)城市生態(tài)環(huán)境和歷史文化遺產(chǎn)B.舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)

C.符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃D.開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱和危舊房屋集中的區(qū)域

24.商品住宅的保修期限不得（）建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。

A.低于B.等于C.高于D.不低于

25.異產(chǎn)毗連房屋的一方所有人，如需改變共有部位的外形或結(jié)構(gòu)時(shí)，除須征得其他所有人的書面同意，還須經(jīng)（）部門批準(zhǔn)。

A.物業(yè)管理B.房地產(chǎn)行政主管C.房屋管理D.城市規(guī)劃

26.經(jīng)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為危險(xiǎn)房屋而未采取有效的解除危險(xiǎn)措施，房屋應(yīng)當(dāng)由（）承擔(dān)民事責(zé)任。

A.鑒定機(jī)構(gòu)B.房屋所有人、使用人共同C.房屋使用人D.房屋所有人

27.公有住宅出售后，住宅自用部位和自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，由()承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

A.住宅所有人B.住宅使用人C.房屋管理部門D.住宅所有人、使用人共同

28.我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記，是指由（）針對房地產(chǎn)權(quán)利人的申請，對申請權(quán)利進(jìn)行審查、登記并頒發(fā)相關(guān)證件的行為。

A.房屋管理部門B.城市規(guī)劃部門C.房地產(chǎn)中介部門D.人民政府房地產(chǎn)行政主管部門

29.房屋權(quán)屬證書有以下三種，其中錯(cuò)誤的是（）。

A.《房屋使用權(quán)證》B.《房屋共有權(quán)證》C.《房屋所有權(quán)證》D.《房屋他項(xiàng)權(quán)證》

30.（）應(yīng)當(dāng)設(shè)立房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)房屋安全鑒定并統(tǒng)一使用“房屋安全鑒定專用章”。

A.房地產(chǎn)中介部門B.城市規(guī)劃部門C.房屋管理部門D.市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門

31.下列原則可作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件的是()。

A.市場原則B.平等原則C.公平原則D.公開原則

32.物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主的()。

A.知悉權(quán)B.財(cái)產(chǎn)權(quán)C.安全權(quán)D.人身權(quán)

33.提供物業(yè)服務(wù)合同以外的服務(wù)()。

A.是業(yè)主額外的要求B.是物理管理企業(yè)的法定義務(wù)

C.不是物業(yè)管理企業(yè)的法定義務(wù)D.是物業(yè)服務(wù)合同以外的服務(wù)

34.目前，我國個(gè)人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價(jià)值的80％，貸款期限最長不超過()年。

A.20B.25C.30D.35

35.業(yè)主首次交存住宅專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的()。

A.20％B.8％C.2％D.30%

36.住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，可以由售房單位按照規(guī)定比例向()收取。

A.物業(yè)B.承接人C.購房人D.住房人

37.()可以改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共建筑和共用設(shè)施。

A.業(yè)主大會(huì)B.業(yè)主委員會(huì)C.業(yè)主和物主D.以上人員都不可以

38.下列關(guān)于業(yè)主作為不動(dòng)產(chǎn)所有人說法正確的是()。

A.受地域限制B.受戶籍限制C.受國籍限制D.不受國籍限制

39.()，國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》。

A.2003年6月28日B.2003年10月1日C.2003年6月8日D.2003年9月1日

40.《條例》第五十七條規(guī)定：違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主

管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處()元以下的罰款。

A.5萬B.6萬C.8萬D.10萬

二、多項(xiàng)選擇題（共30題，每題2分，共60分。每題的備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符合題意，有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)，本題不得分。少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）

1.物業(yè)管理的特征是（）。

Ａ.標(biāo)準(zhǔn)化Ｂ.專業(yè)化Ｃ.市場化Ｄ.社會(huì)化

2.我國改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度主要呈現(xiàn)（）特征：

Ａ.是住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包Ｂ.是住房分配采取實(shí)物分配

Ｃ.是住房消費(fèi)采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度D.是住房分配采取貨幣分配

3.《條例》頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點(diǎn)（）。

Ａ.引導(dǎo)性Ｂ.借鑒性Ｃ.針對性Ｄ.過渡性

4.《條例》頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點(diǎn)（）。

Ａ.配套性Ｂ.經(jīng)驗(yàn)性Ｃ.操作性Ｄ.過渡性

5.《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布，是我國物業(yè)管理發(fā)展歷史上一件具有里程碑意義的大事，標(biāo)志著我國物業(yè)管理進(jìn)入了（）發(fā)展的新時(shí)期。

Ａ.法制化Ｂ.民主化Ｃ.現(xiàn)代化Ｄ.規(guī)范化

6.《物業(yè)管理?xiàng)l例》的立法指導(dǎo)思想，主要表現(xiàn)在（）。

Ａ.強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系。

B.強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系。

C.強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項(xiàng)。

D.強(qiáng)調(diào)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是管理和被管理的關(guān)系。

7.《條例》在立法過程中，主要遵循以下（）基本原則：

Ａ.物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則B.維護(hù)業(yè)主權(quán)益的原則

C.現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則D.從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原則

8.物業(yè)管理服務(wù)有哪些特點(diǎn)？（）

A.物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性B.物業(yè)管理服務(wù)受益主體的廣泛性和差異性

C.物業(yè)管理服務(wù)的即時(shí)性和無形性D.物業(yè)管理服務(wù)的廣泛性和多樣性

9.《條例》第四十一條對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)作出原則規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循（）以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

A.合理B.公正C.公平D.公開

10.實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)（）。

A.物業(yè)服務(wù)成本B.法定稅費(fèi)C.物業(yè)管理企業(yè)利潤D.物業(yè)管理人員獎(jiǎng)金和福利

11.前期物業(yè)服務(wù)合同有以下特征？（）

A.前期物業(yè)服務(wù)合同期限是固定的B.前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂

C.前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同D.前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性

12.利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的相關(guān)規(guī)定在征得（）的同意后，還必須按照國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定辦理有關(guān)合法經(jīng)營手續(xù)。

A.相關(guān)業(yè)主B.業(yè)主大會(huì)C.建設(shè)單位D.物業(yè)管理企業(yè)

13.《條例》確立了七項(xiàng)物業(yè)管理的基本制度：業(yè)主大會(huì)制度、（）、管理規(guī)約制度、物業(yè)承接查驗(yàn)制度、住房專項(xiàng)維修資金制度。

A.前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度B.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度

C.業(yè)主委員會(huì)制度D.物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度

14.業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由（）組成業(yè)主大會(huì)籌備組。

A.物業(yè)公司代表B.業(yè)主代表C.派出所代表D.建設(shè)單位

15.業(yè)主委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的前提是:（）

Ａ.20％以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議Ｂ.３０％以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議 Ｃ.發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理Ｄ.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其它情況

16.業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合以下條件（）。

A.本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主

B.大專以上學(xué)歷

C.遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)

D.熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力

17.下列那些因素()可以作為終止業(yè)主委員會(huì)委員資格的條件。

Ａ.因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的Ｂ.其它原因不宜再擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的 Ｃ.以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的Ｄ.與其他大多數(shù)業(yè)主委員會(huì)委員鬧矛盾的18.下列哪些是物業(yè)管理企業(yè)一級資質(zhì)的必備條件？（）

Ａ.注冊資本人民幣500萬元以上。

Ｂ.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于２０人。Ｃ.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

Ｄ.管理的物業(yè)面積占相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比不低于100％。

19.業(yè)主委員會(huì)委員如果有()情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過，其業(yè)主委員會(huì)委員的資格應(yīng)當(dāng)終止。

A.無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)二次以上的B.拒不履行業(yè)主義務(wù)的C.因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的D.有犯罪行為的20.直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)（）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。

A.一級B.二級C.三級D.四級

21.物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍有()。

A.維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序B.查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和有關(guān)資料

C.審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算D.有廣泛的社會(huì)關(guān)系和公關(guān)能力

22.住房專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后()的資金。

A.改造B.使用C.更新D.維修

23.房地產(chǎn)開發(fā)一般可以劃分為房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段（）幾個(gè)階段。

A.房地產(chǎn)調(diào)研策劃階段B.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段

C.房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段D.房地產(chǎn)租售經(jīng)營階段

24.辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交下列（）文件。

A.施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書B.工程竣工驗(yàn)收備案表

C.工程竣工驗(yàn)收許可證D.工程竣工驗(yàn)收報(bào)告

25.依據(jù)有關(guān)法律和為維護(hù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場秩序，《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確了以下不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的情況，其中錯(cuò)誤的是（）。

A.依法收回土地使用權(quán)的B.達(dá)到法定條件的房地產(chǎn)

C.權(quán)屬有爭議的D.共有房地產(chǎn)，經(jīng)其他共有人書面同意的26.《城市房地產(chǎn)管理法》對商品房預(yù)售規(guī)定了三項(xiàng)條件，以下正確的是（）。

A.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

B.開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

C.工程竣工驗(yàn)收許可證

D.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。

27.商品房現(xiàn)售符合的條件中，錯(cuò)誤的是（）

A.無需施工許可證B.取得土地使用權(quán)證書C.準(zhǔn)備物業(yè)管理方案D.拆遷安置已經(jīng)落實(shí)

28.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí)，應(yīng)在住宅交付用戶的同時(shí)提供給用戶()

A.《住宅裝修說明書》B.《住宅使用說明書》C.《住宅面積保證書》D.《住宅質(zhì)量保證書》

29.根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定和為了維護(hù)房屋租賃市場秩序，以下（）情況不得進(jìn)行房屋租賃

A.符合安全標(biāo)準(zhǔn)B.不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的C.共有房屋未取得共有人同意的D.已抵押，經(jīng)抵押權(quán)人同意

30.房地產(chǎn)中介服務(wù)是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員，在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、交易等各個(gè)環(huán)節(jié)，為當(dāng)事人提供居間服務(wù)的活動(dòng)。其中主要包括()

A.房地產(chǎn)價(jià)格評估B.房地產(chǎn)中介服務(wù)C.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)D.房地產(chǎn)咨詢

物業(yè)管理基本制度與政策

231、D2、A3、A4、D5、6、B7、A8、A9、C1

0D、多選、B C D2、A B C3、B C D4、A B C5A D11、A12、13、B14、C15、D16、B17、B18、D19、B20、B11、B C D12、A B D13、A B D14、B D15、A C D1C、22D、23B、24A、25D、26D、27A、28D、29A、30D、21A B C D、22A C D、23D E F、24A B D、2B D1A、32B、33C、34C、35C、36C、37D、38、39C、40D、6、A B C7、A C D8、A B C9、A D1

0B C、16、A C D17、A B C18、A C19、B C D20、B C、26A B D、27A C、28B D、29B C、30A C D、

第三篇：物業(yè)管理基本制度與政策(2011年注冊物業(yè)管理師試題答案)

201 1全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試試卷

《物業(yè)管理基本制度與政策》

一、單項(xiàng)選擇題（共60題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1．我國物業(yè)管理的三個(gè)基本特征是()。

A．社會(huì)化、專業(yè)化、市場化

B.社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化

C．社會(huì)化、集中化、市場化

D．社會(huì)化、現(xiàn)代化、企業(yè)化

2．關(guān)于物業(yè)管理的說法，錯(cuò)誤的是()。

A．物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)

B．物業(yè)管理是服務(wù)性行業(yè)

C．物業(yè)管理屬于房地產(chǎn)行業(yè)

D．物業(yè)管理的性質(zhì)是公益性的公共服務(wù)活動(dòng)

3．物業(yè)管理的市場化特征集中體現(xiàn)在等價(jià)有償和()。

A．政府調(diào)控

B．業(yè)主決策

C．企業(yè)決策

D．雙向選擇

4．對存在安全隱患的物業(yè)，如果責(zé)任人不履行應(yīng)盡的養(yǎng)護(hù)義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)同意()后，可以代行維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

A．相鄰業(yè)主

B．業(yè)主大會(huì)

C．行政管理部門

D.總公司

5．業(yè)主大會(huì)基本的議事準(zhǔn)則是()。

A．民主協(xié)商

B．自我管理

C．平衡利益

D．共同遵守

6．物業(yè)管理公共性服務(wù)的對象是()。

A．物業(yè)建設(shè)單位

B．業(yè)主和物業(yè)使用人

C．業(yè)主大會(huì)

D．業(yè)主委員會(huì)

7．關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則的說法，錯(cuò)誤的是()。

A．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循合理原則

B．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循公開原則

C，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循收費(fèi)與業(yè)主收入水平相適應(yīng)原則

D．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則

8．在確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的費(fèi)用分?jǐn)倳r(shí)，不應(yīng)考慮（）。

A．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)和兼營業(yè)務(wù)的比重

B．所管轄的物業(yè)項(xiàng)目的計(jì)費(fèi)面積數(shù)

C．所管轄的物業(yè)項(xiàng)目的應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)

D．所管轄的物業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)人員數(shù)

9．物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本中的“秩序維護(hù)費(fèi)”項(xiàng)目，不包含()。

A.監(jiān)控設(shè)備費(fèi)

B．對講機(jī)購置費(fèi)

C．安全防范人員的人身保險(xiǎn)費(fèi)

D．由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)

10．物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量更多依賴于業(yè)主的主觀評判，這體現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)的（）特征。

A．有形性

B．無形性

C．生產(chǎn)性

D．消費(fèi)性

11．關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的說法，錯(cuò)誤的是()。

A．簽訂物業(yè)服務(wù)合同是確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主正式聘用關(guān)系的法律形式

B．物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同取得合法經(jīng)營權(quán)

c．業(yè)主通過履行付費(fèi)義務(wù)得到合同約定的物業(yè)服務(wù)

D．當(dāng)事人不得超越《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的服務(wù)內(nèi)容約定其他服務(wù)事項(xiàng)

12．已竣工但尚未售出的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由（）交納。

A．物業(yè)服務(wù)企業(yè)

B．建設(shè)單位

C．業(yè)主

D．施工單位

13．根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。一級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對重

點(diǎn)區(qū)域和重點(diǎn)部位每（）小時(shí)至少巡查1次。A.1

C.3 B.2

D.4

14．根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，一級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求路燈、樓道燈完好率應(yīng)不低于()。

A．80%

C．90% B.85%

D．95%

15．根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，包干制是指由業(yè)主統(tǒng)一向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)

服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由（）享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

A．物業(yè)服務(wù)企業(yè)

B．建設(shè)單位

C．全體業(yè)主

D．全體居住人

16．根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的依據(jù)是（）。

A．臨時(shí)管理規(guī)約

B．業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

C．物業(yè)服務(wù)合同

D．政府管理部門制定的收費(fèi)辦法

17．下列費(fèi)用中，計(jì)人物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本或支出的是()。

A．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用

B．物業(yè)服務(wù)人員的獎(jiǎng)金

C．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大中修費(fèi)用

D．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新改造費(fèi)用

18．物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托，代收水、電等費(fèi)用時(shí)，正確的做法是（）。

A．可以向委托單位收取手續(xù)費(fèi)

B．可以向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)

C．承擔(dān)業(yè)主拖欠交費(fèi)的相關(guān)損失

D．承擔(dān)分戶計(jì)量與小區(qū)總額不符的相關(guān)損失

19．在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主依法享有的權(quán)利是（）。

A．按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)

B．執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定

C．遵守物業(yè)管理服務(wù)方面的規(guī)章制度

D．監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同

20．訂立管理規(guī)約是業(yè)主與（）之間的共同行為。A．物業(yè)服務(wù)企業(yè) C．業(yè)主大會(huì) B．業(yè)主委員會(huì) D．業(yè)主

21．業(yè)主委員會(huì)籌備組的工作內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開（）日前以書面形式

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。A．10 C．20 B．15 D．30

22．首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議后，業(yè)主大會(huì)的法定召集人是（）。

A．建設(shè)單位

B．業(yè)主大會(huì)籌備組

C.業(yè)主委員會(huì)主任

D．業(yè)主委員會(huì)

23．建設(shè)單位制定臨時(shí)管理規(guī)約的時(shí)間是（）。

A．物業(yè)銷售之前

B．物業(yè)銷售之后

C．物業(yè)交付之前

D．業(yè)主入住之后

24．反映物業(yè)自然情況的總平面圖的審批部門是()。

A．房地產(chǎn)管理部門

B．城市規(guī)劃部門

C．土地管理部門

D．建設(shè)管理部門

25．在發(fā)生危及公共利益或其他緊急情況時(shí)．物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須進(jìn)入相關(guān)業(yè)主房屋進(jìn)行維

修，但又無法通知相關(guān)業(yè)主時(shí)，應(yīng)采取的正確措施是()。

A．直接強(qiáng)制進(jìn)入

B．等待政府管理部門或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)到場后進(jìn)入

C．先向鄰居說明情況，并協(xié)同業(yè)主委員會(huì)共同進(jìn)入

D．組織兩名以上物業(yè)服務(wù)人員共同進(jìn)入

26．在臨時(shí)管理規(guī)約中，涉及業(yè)主共同利益且應(yīng)當(dāng)作出約定的是()。

A．物業(yè)服務(wù)用房的配置和歸屬

B．物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況

C．前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)規(guī)則

D．業(yè)主承諾按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

27．前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)的招標(biāo)人是（）。

A．業(yè)主委員會(huì)

B．房地產(chǎn)行政管理部門

C．建設(shè)單位

D．招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)

28．招標(biāo)人在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告的招標(biāo)方式是()招標(biāo)。

A．公開

B．邀請

C．代理

D．協(xié)議

29．前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件，認(rèn)為必須修改有關(guān)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件

要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少()日前，以書面形式通知所有招標(biāo)文件收受人。

A.5

B．10 C．15 D．20

30．業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與（）辦理物業(yè)

承接手續(xù)。

A．業(yè)主大會(huì)

B．原物業(yè)服務(wù)企業(yè)

C建設(shè)單位

D．業(yè)主委員會(huì)

31．物業(yè)服務(wù)企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或因其他原因終止業(yè)務(wù)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在辦理營業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)

后（）日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)。

A．5

B．10 C．15

D．20

32．二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)注冊資本應(yīng)為人民幣（）萬元以上。

A．SO

B．100 C．300

D．500

33．某住宅項(xiàng)目建筑面積31萬m2，具備該項(xiàng)目管理資格的應(yīng)是()資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

A．一級

B，二級

C．三級

D．三級暫定

34．《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，住宅物業(yè)的前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)人少于()個(gè)的，經(jīng)依

法批準(zhǔn)可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

A．3

B．4

C．5

D．6

35．申請物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格注冊，必須具備的條件是（）。

A．具有中級專業(yè)技術(shù)職稱

B．從事物業(yè)服務(wù)專業(yè)管理5年以上

C．具有相關(guān)專業(yè)中專以上學(xué)歷

D．取得《物業(yè)管理師資格證書》

36．已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)將首期住宅專項(xiàng)維修資金交由（）存人公有住房住宅專項(xiàng)

維修資金專戶。

A．售房單位

B．政府管理部門

C．業(yè)主委員

D．物業(yè)服務(wù)企業(yè)

37．業(yè)主大會(huì)成立后，發(fā)生危及房屋安全的緊急情況，需要對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行更新的，由

（）持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)申請列支。

A．物業(yè)服務(wù)企業(yè)

B．政府管理部門

C．物業(yè)服務(wù)企業(yè)分包單位

D．開發(fā)建設(shè)單位

38．經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以將住宅專項(xiàng)維修資金用于()。

A．委托理財(cái)

B．從事國債回購

C．購買股票

D．購買一級市場國債

39．物業(yè)管理師資格注冊有效期為（）年。

A．2

B．3 C．4

D.5

40．房屋滅失的，房屋分戶賬中剩余的住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)返還()。

A．建設(shè)單位

B．業(yè)主委員會(huì)

C．使用人

D．業(yè)主

41．住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受（）的審計(jì)監(jiān)督。

A．審計(jì)部門

B．賬目管理單位

C．稅務(wù)部門

D．專戶開戶銀行

42．商品住宅的業(yè)主按照所擁有的物業(yè)的()交存住宅專項(xiàng)維修資金。

A．使用面積

B．套內(nèi)建筑面積

C．共有建筑面積

D．建筑面積

43．根據(jù)《物權(quán)法》，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房享有（）的權(quán)利。

A．占有、使用、收益和處分

B．占用、使用、收益和處分

C．共有、使用、收益和處分

D．管理、使用、收益和處分

44．關(guān)于管理建筑物及其附屬設(shè)施的說法，錯(cuò)誤的是()。

A．業(yè)主不可以自行管理

B．業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理

C．業(yè)主可以委托專業(yè)服務(wù)企業(yè)分項(xiàng)管理

D．業(yè)主可以委托其他管理人管理

45．物業(yè)服務(wù)用房，依據(jù)()屬于業(yè)主共有。

A．管理規(guī)約

B．合同約定

C．法律規(guī)定

D．業(yè)主大會(huì)決定

46．在建筑區(qū)劃內(nèi)，不屬于業(yè)主共有部分的是（）。

A．屬于城鎮(zhèn)公共道路和綠地的部分

B．物業(yè)服務(wù)經(jīng)營用房

C．公寓大堂

D．公共場地上的停車位

47．根據(jù)《物權(quán)法》，在建筑區(qū)劃內(nèi)不能直接界定為業(yè)主共有部分的是（）。

A．電梯間

B．樓梯

C．物業(yè)服務(wù)用房

D．停車位和車庫

48．制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)由（）決定。

A．全體業(yè)主

B．業(yè)主委員會(huì)

c．業(yè)主代表

D．政府指導(dǎo)部門

49．業(yè)主大會(huì)更換業(yè)主委員會(huì)委員，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積規(guī)定比例的業(yè)主同意

外，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)()的業(yè)主同意。

A．占總?cè)藬?shù)2／3以上

B．占總?cè)藬?shù)過半數(shù)

C．占出席大會(huì)總?cè)藬?shù)2/3以上

D．占業(yè)主代表總?cè)藬?shù)過半數(shù)

50．建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于（）。

A．物業(yè)共有部分的養(yǎng)護(hù)

B．物業(yè)共有部分的能源費(fèi)支出

C．業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)開支

D．物業(yè)共有部分的維修

51．建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足()的需要。

A．業(yè)主

B．車主

C．物業(yè)管理

D_開發(fā)建設(shè)單位經(jīng)營

52．關(guān)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)設(shè)立的說法，錯(cuò)誤的是（）。

A．業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)

B．業(yè)主必須設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)

C．地方人民政府有關(guān)部門對設(shè)立業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)和協(xié)助

D．業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成

53．根據(jù)《物權(quán)法》和相關(guān)規(guī)定，不需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)是（）。

A．首次制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

B．首次制定建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約

C．首次籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金

D．首次解聘建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)

54．建設(shè)單位預(yù)售商品房的，商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)包含（）約定的內(nèi)容。

A．物業(yè)服務(wù)合同

B.前期物業(yè)服務(wù)合同 C．物業(yè)總平面圖

D．管理規(guī)約

55．城市規(guī)劃部門對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的主要方式是審批、核發(fā)“一書兩證”，其中“兩證”是指建設(shè)用地規(guī)劃許可證和（）。

A．工程建設(shè)施工許可證

B．項(xiàng)目報(bào)建與施工許可證

C．建設(shè)王程監(jiān)理許可證

D．建設(shè)工程規(guī)劃許可證

56．根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，商品房現(xiàn)售的條件之一是（）。

A．供水、供電等主要配套基礎(chǔ)設(shè)施已確定交付日期

B．拆遷安置方案已編制完成 C．竣工驗(yàn)收方案已獲通過

D．物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)

57．根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售

（）。

A．銷售證

B．登記證

C．備案證

D.許可證

58．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，保修期從（）之日起計(jì)算。

A．房屋竣工

B．竣工驗(yàn)收

C．房屋交付

D．辦理入住

59．我國房屋租賃除應(yīng)當(dāng)?shù)椒课菪姓鞴懿块T登記備案外，還應(yīng)當(dāng)?shù)剑ǎ┎块T登記

備案。

A．公安

B．城管

C．環(huán)衛(wèi)

D.規(guī)劃

60．新建房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請房屋所有權(quán)（）。

A．總登記

B．初始登記

C．變更登記

D．原始登記

二、多項(xiàng)選擇題（共20題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選。所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）

61．將市場原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，其主要目的在于強(qiáng)調(diào)()。

A．業(yè)主在市場活動(dòng)中的自主權(quán)

B．尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利

C．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任

D．物業(yè)管理活動(dòng)必須納入市場秩序

E．物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位與作用

62．法律責(zé)任的特征有（）。

A．他是與違法行為相聯(lián)系的 B．他是與合同約定相一致的

C．他的內(nèi)容是法律明確而又具體規(guī)定的

D．他具有國家強(qiáng)制性

E．他是由國家授權(quán)的機(jī)關(guān)依法實(shí)施的

63．物業(yè)保安人員，在執(zhí)勤巡邏中遇到正在實(shí)施的不法行為時(shí)，正確的處理措施有（）。

A．將有關(guān)情況及時(shí)報(bào)告當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)

B．可以視情搜查身體并扣押合法證件

C．迅速制止不法行為

D．可以視情限制行為人人身自由

E．不得辱罵、毆打行為人

64．有關(guān)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營的說法，正確的有（）。

A．相關(guān)業(yè)主對經(jīng)營行為有事先否定權(quán)

B．業(yè)主大會(huì)對經(jīng)營行為有事先否定權(quán)

C．物業(yè)服務(wù)企業(yè)對經(jīng)營行為有最終決定權(quán)

D．經(jīng)營所得利益可以用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金

E．經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，經(jīng)營所得收益也可以沖抵業(yè)主應(yīng)繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)

65.關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域的安全防范協(xié)助義務(wù)的說法，正確的是（）。

A．全面負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安全防范工作

B．發(fā)生刑事案件及時(shí)向公安部門報(bào)告

C．發(fā)生工程事故及時(shí)向建設(shè)部門報(bào)告

D．發(fā)生火災(zāi)及時(shí)向消防部門報(bào)告

E．全面負(fù)責(zé)各方面的善后工作

66．根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，所有服務(wù)等級都必須做到()。

A．載人電梯24小時(shí)正常運(yùn)行

B．每年至少1次征詢業(yè)主的意見，滿意率80%以上

C．消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通

D-容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施

E．對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案

67．為了保證業(yè)主委員會(huì)規(guī)范運(yùn)作，每個(gè)業(yè)主依法享有的權(quán)利有()。

A．對業(yè)主委員的工作提出批評和建議

B．更換業(yè)主委員會(huì)成員

C．知曉業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作情況

D．查詢業(yè)主委員會(huì)保存的各項(xiàng)檔案文件

E．更改業(yè)主委員會(huì)做出的各項(xiàng)決定

68．業(yè)主大會(huì)籌備組就成立業(yè)主大會(huì)必須以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告的內(nèi)容有（A．《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）

B．《管理規(guī)約》（草案）

C．業(yè)主向籌備組反饋修改意見的時(shí)間和反饋方式

D．社區(qū)未來發(fā)展規(guī)劃

E．房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)意見)。

69．新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)時(shí)，應(yīng)提交的文件有()。

A．驗(yàn)資證明

B．企業(yè)章程 C．物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件 D．稅務(wù)登記證 E．營業(yè)執(zhí)照

70.物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)的變更事項(xiàng)有（）。

A．名稱

B．法定代表人

C．住所（經(jīng)營場所）

D．就業(yè)人數(shù)

E．外包項(xiàng)目

71.房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)對外借資質(zhì)證書的一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以()的處罰。

A．警告

B．撤銷資質(zhì)

C．責(zé)令限期改正

D．約談企業(yè)負(fù)責(zé)人

E．并處1萬元以上3萬元以下的罰款

72．物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的職業(yè)道德主要有（）。

A．合理的知識(shí)結(jié)構(gòu)

B．守法經(jīng)營

C．誠信經(jīng)營

D盡職盡責(zé)勝任本職工作

E．身體健康，并能堅(jiān)持在相應(yīng)的崗位工作

73．住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保障期滿后的()。

A.維修

B．日常保養(yǎng)

C．日常維護(hù)

D．改造

E．更新

74住宅共用設(shè)備一般包括()。

A．承重墻體

B．水泵

C．消防設(shè)施 D．外墻 E．電梯

75．關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的說法，正確的有（）。

A．業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生

B．業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的決策機(jī)構(gòu)

C．地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助

D．業(yè)主委員會(huì)的決定，對業(yè)主具有約束力

E．業(yè)主委員會(huì)可以對不符合條件的成員依法更換

76．根據(jù)《物權(quán)法》，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人通

過()等方式約定。A.出售 B．公告 C．協(xié)商 D．出租 E．附贈(zèng)

77．業(yè)主需將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)（）。

A．遵守法律、法規(guī)

B．遵守管理規(guī)約

C．遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

D．經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意

E．經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意

78．在建筑區(qū)劃內(nèi)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)有（）。

A．改變物業(yè)管理用房的用途

B．使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金

C．更換業(yè)主委員會(huì)成員

D．決定規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬

E．改建建筑物及其附屬設(shè)施

79．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人訂立的商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)明確的內(nèi)容有()。

A．商品房基本狀況

B.交付使用條件及日期

C．維修資金的籌集方式和標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘方案

E．裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾

80．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供給用戶的《住宅質(zhì)量保證書》，應(yīng)當(dāng)包括的內(nèi)容有()。

A．工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級

B．違約責(zé)任和爭議解決的辦法

C．地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修

D．正常使用情況下各部位、部件保修的內(nèi)容和保修期

E．用戶保修單位，答復(fù)和處理的時(shí)限 2011全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試試卷 《物業(yè)管理基本制度與政策》參考答案

一、單項(xiàng)選擇題

1．A 2．B 3，D 4，B 5．A 6．B 7．C 8．D 9，A 10．B

11．B 2，D 13．A 14，D 15．A 16，C 17．A 18．B 19．D 20．D

21．B 22．D 23．B 24．B 25．C 26.D 27．C 28．A 29．C 30．D

31．C 32．C 33．A 34．A 35 D 36．A 37．A： 38．D 39．B 40．D

41.A 42．D 43．B 44.A 45．C 46．A 47，A 48．A 49．D 50．D

51．A 52．B 53.D 54．A 55．D 56.D 57．D 58．C 59．A 60．B

二、多項(xiàng)選擇題

61．AD 62.ACDE 63.ACE 64.ABDE 65.BCDE 66.CDE 67.ACD 68.ABC 69.ABE 70．AB 71.ACE 72.BCD 73.ADE 74．CE 7 5．CD 76.ADE 77.ABE 78.BCE 79.ABE 80 ACDE

第四篇：注冊物業(yè)管理師（范文模版）

注冊物業(yè)管理師

考試成績實(shí)行2年為一個(gè)周期的滾動(dòng)管理辦法，參加全部4個(gè)科目考試的人員必須在連續(xù)兩個(gè)考試內(nèi)通過全部科目;免試部分科目的人員必須在一個(gè)考試內(nèi)通過應(yīng)試科目。

一、物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定(國人部發(fā)[2005]95號(hào))

第九條 凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規(guī)，恪守職業(yè)道德，并具備下列條件之一的，可以申請參加物業(yè)管理師資格考試：

（一）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類中專學(xué)歷，工作滿10年，其中從事物業(yè)管理工作滿8年。

（二）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類大專學(xué)歷，工作滿6年，其中從事物業(yè)管理工作滿4年。

（三）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿4年，其中從事物業(yè)管理工作滿3年。

（四）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事物業(yè)管理工作滿2年。

（五）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類碩士學(xué)位，從事物業(yè)管理工作滿2年。

（六）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類博士學(xué)位，從事物業(yè)管理工作滿1年。

（七）取得其他專業(yè)相應(yīng)學(xué)歷、學(xué)位的，工作年限及從事物業(yè)管理工作年限均增加2年。

考試日期為每年第三季度

考試成績實(shí)行2年為一個(gè)周期的滾動(dòng)管理辦法，參加全部4個(gè)科目考試的人員必須在連續(xù)兩個(gè)考試內(nèi)通過全部科目；免試部分科目的人員必須在一個(gè)考試內(nèi)通過應(yīng)試科目。資格考試分4個(gè)半天進(jìn)行?！段飿I(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》、《物業(yè)管理綜合能力》3個(gè)科目的考試均為2．5小時(shí)，《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》科目考試時(shí)間為3個(gè)小時(shí)編輯本段考試題型《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》試題的題型分為單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題；《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》和《物業(yè)管理綜合能力》試題的題型分為單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題和綜合（案例）分析題。

2.2004年中央廣播電視大學(xué)出版社出版圖書

書名:物業(yè)管理師

圖書編號(hào):755310

圖書《物業(yè)管理師》出版社:中央廣播電視大學(xué)出版社定價(jià):20.0ISBN:730402592

3.注冊物業(yè)管理師

注冊物業(yè)管理師是指經(jīng)過住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部舉辦的全國統(tǒng)一考試，獲得《中華人民共和國物業(yè)管理師》證書后再經(jīng)過人力資源和社會(huì)保障部進(jìn)行注冊，獲得《中華人民共和國物業(yè)管理師》注冊證，注冊證有效期3年.基礎(chǔ)考試每人每科75元，專業(yè)考試每人每科80元。具體費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)要查看物價(jià)局、財(cái)政

第五篇：物業(yè)管理師習(xí)題

2014年物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)練習(xí)題

一、單選題

1.入住的實(shí)質(zhì)是（）交付物業(yè)的過程。A.建設(shè)單位向業(yè)主 B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主 C.施工單位向建設(shè)單位 D.施工單位向業(yè)主

2.下列物業(yè)類型和規(guī)模的組合中，符合一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)對管理類型和規(guī)模的要求的是（A.高層80萬㎡，多層50萬㎡ B.高層80萬㎡，高層50萬㎡

C.高層100萬㎡，多層200萬㎡，寫字樓50萬㎡，別墅20萬㎡ D.多層50萬㎡，高層30萬㎡，別墅5萬㎡，寫字樓2萬㎡

3.下列各項(xiàng)目，必須通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的是（）。A.工廠集體宿舍 B.新建寫字樓 C.新建商品住宅區(qū) D.部隊(duì)營房

4.關(guān)于物業(yè)評標(biāo)委員會(huì)的說法，正確的是（）。A.評標(biāo)委員會(huì)由投標(biāo)人的代表與物業(yè)管理專家組成 B.人數(shù)為5人

C.由招標(biāo)人依法組建評標(biāo)委員會(huì) D.外請專家不得少于4/5

5.在房屋完損登記分類中，不正確的分類名稱是（）A.完好房 B.基本完好房 C.一般完好房 D.危險(xiǎn)房

6.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，義務(wù)消防隊(duì)由（）組成。A.物業(yè)管理公司的全體員工 B.物業(yè)項(xiàng)目部的全體員工 C.全體秩序維護(hù)員 D.全體業(yè)主

7.員工的解聘包括（）三種情況。A.員工辭職、辭退和資遣 B.員工辭職、開除和資遣 C.員工辭退、終止合同和派遣 D.員工辭退、曠工和除名。）

8.物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受與處理業(yè)主投訴的原則是（）。A.一定要滿足業(yè)主的合理要求 B.盡可能滿足業(yè)主的一切要求 C.要有償滿足業(yè)主的合理要求 D.盡可能地滿足業(yè)主的合理要求

9.一般情況下，不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)職能機(jī)構(gòu)的是（）。A.物業(yè)分公司 B.人力資源部 C.財(cái)務(wù)部

D.經(jīng)營管理部

10.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在早期介人階段服務(wù)的對象是（）單位。A.建設(shè) B.施工 C.規(guī)劃設(shè)計(jì) D.監(jiān)理

11.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與供電公司簽訂的代收電費(fèi)協(xié)議屬于合同種類中的（）合同。A.特約服務(wù) B.代辦 C.授權(quán) D.委托

12.根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》，建筑物區(qū)分所有權(quán)市業(yè)主對物業(yè)專有部分分享專有所有權(quán)，對共有部分享有共有和（）權(quán)利 A.共同受益 B.共同管理 C.共同使用 D.共同處分

13.某住宅小區(qū)采用公開招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，評標(biāo)委員會(huì)中有招標(biāo)人代表2人，則該評標(biāo)委員會(huì)中物業(yè)管理方面的專家不得少于（）人。A.3 B.4 C.5 D.6

14.關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同特點(diǎn)的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂 B.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于書面合同

C.前期物業(yè)服務(wù)合同的有效期須為3至5年 D.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于附終止條件的合同

15.物業(yè)裝飾裝修管理流程一般包括的內(nèi)容有：①申報(bào)登記，②備齊資料，③辦理開工手續(xù)，④簽訂裝修管理協(xié)議，⑤施工，⑥驗(yàn)收。上述流程正確順序是（）。A.①-②-④-③-⑤-⑥ B.①-④-②-③-⑤-⑥ C.②-①-④-③-⑤-⑥ D.②-④-①-③-⑤-⑥

16.下列消防管理措施中，不屬于物業(yè)管理措施的是（）。Ａ.配置消防中隊(duì)車輛 B.建立義務(wù)消防隊(duì)伍 C.開展消防安全檢查 D.加強(qiáng)消防設(shè)備保養(yǎng)

17.物業(yè)服務(wù)企業(yè)公司章程的主要內(nèi)容中不包括（）。A.經(jīng)營范圍 B.注冊資本 C.法定代表人 D.資質(zhì)等級

18.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)在企業(yè)內(nèi)部以文件的形式下達(dá)對優(yōu)秀員工的獎(jiǎng)勵(lì)，應(yīng)使用的物業(yè)管理行政公文文種是（）。A.決定 B.通知 C.批復(fù) D.意見

19.某物業(yè)管理企業(yè)，多層住宅管理面積為120萬㎡，高層住宅面積78㎡，獨(dú)立式住地10萬㎡，辦公樓、廠房及其他物業(yè)管理面積累計(jì)25㎡，從以上數(shù)據(jù)看，該物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)屬于（）。A.一級資質(zhì) B.二級資質(zhì) C.三級資質(zhì) D.不清楚

20.不是裝飾裝修時(shí)間的是（）。A.一般的裝飾裝修時(shí)間 B.特殊裝飾裝修時(shí)間 C.裝飾裝修期 D.節(jié)假日

21.以下不是物業(yè)管理在招標(biāo)的方式的是（）。A.公開招標(biāo) B.協(xié)議招標(biāo) C.定期招標(biāo) D.邀請招標(biāo)

22.不是新建物業(yè)承接承驗(yàn)的準(zhǔn)備工作的是（）。A.人員準(zhǔn)備 B.計(jì)劃準(zhǔn)備 C.物業(yè)資料準(zhǔn)備 D.設(shè)備、工具準(zhǔn)備

23.下列不是修理類別的是（）。A.大修 B.中修 C.小修 D.搶修

24.新建物業(yè)移交方是（）。A.前期物業(yè)管理部門

B.建設(shè)單位 C.業(yè)主大會(huì)

D.房地產(chǎn)主管部門

25.業(yè)務(wù)業(yè)主自治管理組織的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是（）。A.業(yè)主委員會(huì) B.業(yè)主大會(huì) C.物業(yè)公司

D.物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)

26.如果企業(yè)員工集中且（），則宜建立一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓(xùn)體系。A.項(xiàng)目機(jī)構(gòu)數(shù)量較多 B.員工整體素質(zhì)較高 C.培訓(xùn)資源比較充裕 D.培訓(xùn)資源較緊缺

27.下列屬于物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入工作內(nèi)容的是（）。A.將全部早期介入所形成的記錄，方案，圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案； B.就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性，適應(yīng)性提出意見或建議； C.記錄物業(yè)項(xiàng)目的隱蔽工程；

D.擬定物業(yè)管理的公共管理制度。

28.物業(yè)管理起源于（）。A.18世紀(jì)60年代的英國 B.19世紀(jì)60年代的英國 C.18世紀(jì)60年代的美國 D.19世紀(jì)60年代的美國

29.住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)對此住宅小區(qū)實(shí)施承接查驗(yàn)的前提條件包括（）。

A.物業(yè)管理費(fèi)收繳率達(dá)到95%以上

B.原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)書面同意一覺小區(qū)物業(yè)管理權(quán) C.業(yè)務(wù)委員會(huì)同意新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管小區(qū)

D.業(yè)主大會(huì)與原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的物業(yè)服務(wù)合同已到期或完全解除

30.物業(yè)管理公司在內(nèi)容轉(zhuǎn)發(fā)上級單位的公文，宣布實(shí)施某項(xiàng)制度時(shí)，應(yīng)使用的行政公文文種是（）A.告示

B.通知

C.決定

D.通報(bào)。

31.業(yè)主大會(huì)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)（）以上通過，決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。A.1/2

B.2/3

C.3/4

D.1/3

32.在一定的物業(yè)范圍內(nèi)，當(dāng)大多數(shù)業(yè)主共同商定和共同遵守的道德規(guī)范和行為準(zhǔn)則需要形成條文時(shí)應(yīng)使用的物業(yè)管理制度文書文種是（）A.守則 B.制度 C.公約 D.辦法

33.在物業(yè)管理活動(dòng)中，僅限在獨(dú)立的組織中傳達(dá)的文書被稱為（）A.前行文 B.內(nèi)行文 C.平行文 D.上行文

34.物業(yè)服務(wù)企業(yè)薪酬體系設(shè)計(jì)的首要步驟是（）A.職位分析 B.薪酬定位 C.薪酬調(diào)查

D.薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

35.在投標(biāo)過程中，投標(biāo)人采取的報(bào)價(jià)技巧主要有（）A.不平衡報(bào)價(jià)法和多方案報(bào)價(jià)法 B.多方案報(bào)價(jià)法和保本報(bào)價(jià)法 C.增加建議方案法和無利潤競標(biāo)法 D.突然降價(jià)法和保本報(bào)價(jià)法。

36.下列各項(xiàng)中（）負(fù)責(zé)一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。A.市級以上人民政府建設(shè)主管部門 B.國務(wù)院建設(shè)主管部門

C.省人民政府房地產(chǎn)主管部門 D.國務(wù)院城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門

37.下列選項(xiàng)中（）是由業(yè)主大會(huì)制定，全體業(yè)主承諾，對全體業(yè)主具有約束力的，用以指導(dǎo)規(guī)范和約束所有業(yè)主物業(yè)使用人，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)權(quán)利義務(wù)的行為守則。A.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) B.管理規(guī)約 C.臨時(shí)管理規(guī)約 D.物業(yè)服務(wù)合同

38.業(yè)主入住時(shí)，《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)由（）提供。A.建設(shè)單位 B.工程施工單位 C.物業(yè)服務(wù)企業(yè) D.工程監(jiān)理單位

二、多選題

1.關(guān)于對員工獎(jiǎng)勵(lì)的說法，正確的有（）。A.物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)與精神獎(jiǎng)勵(lì)結(jié)合

B.員工做出了成績，符合獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)立即予以獎(jiǎng)勵(lì) C.獎(jiǎng)勵(lì)應(yīng)采用公開透明的方式 D.獎(jiǎng)勵(lì)成都要與員工的貢獻(xiàn)相符 E.獎(jiǎng)勵(lì)的方式保持一致，不應(yīng)變化

2.物業(yè)管理投訴處理的要求有（）。A.對投訴要“誰受理、誰跟進(jìn)、領(lǐng)導(dǎo)回復(fù)”

B.接受和處理業(yè)主投訴要做詳細(xì)記錄，并及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)

C.盡快處理；暫時(shí)無法解決的，向業(yè)主說明，約時(shí)間處理、跟進(jìn) D.接受與處理業(yè)主的投訴，要盡可能滿足業(yè)主的合理要求 E.對業(yè)主的過多要求不予理會(huì)

3.物業(yè)綠化日常管理的內(nèi)容有（）。A.澆水、施肥 B.修剪造型 C.翻新改造 D.花木種植 E.中耕除草 4.常規(guī)物業(yè)管理包括（）等。A.消防設(shè)備維護(hù) B.房屋出租

C.配套商業(yè)的經(jīng)營 D.道路停車位的管理 E.樹木的養(yǎng)護(hù)

5.下列資產(chǎn)中，其折舊可計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本的有（）。A.生活水泵 B.清潔用掃地車 C.立體車庫停車架 D.客服人員用電腦 E.剪草機(jī)

6.物業(yè)環(huán)境管理與業(yè)主的生活和工作密切相關(guān)，其基本內(nèi)容有（）。A.白蟻防治

B.建筑物外墻清洗 C.下水管道疏通 D.電梯機(jī)房清潔 E.垃圾收集與處理

7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常物業(yè)管理服務(wù)期間，應(yīng)當(dāng)收集和整理的物業(yè)管理檔案包括（Ａ.物業(yè)丈量報(bào)告

Ｂ.物業(yè)工程地質(zhì)勘測報(bào)告 C.物業(yè)員工考勤和獎(jiǎng)勵(lì)檔案 D.電梯維修投訴管理記錄 E.業(yè)主投訴管理記錄

8.物業(yè)綠化管理的主要工作包括（）。A.建立了綠化管理機(jī)構(gòu) B.制定管理規(guī)章制度 C.加強(qiáng)綠化宣傳教育

D.拓展了變化物業(yè)區(qū)綠化面積 E.加大資金投入

9.物業(yè)管理企業(yè)是（）企業(yè)。A.已發(fā)成立 B.具備專門資質(zhì) C.獨(dú)立法人地位 D.根據(jù)政府規(guī)定 E.出資人協(xié)商確定

10.治安防范應(yīng)注意（）。

A.遇到有人在公共區(qū)域聚眾問事的應(yīng)立刻向公安機(jī)關(guān)報(bào)告

B.遇有違法犯罪分子正在進(jìn)行盜竊、搶劫等違法行為，應(yīng)立即報(bào)警，且保護(hù)好現(xiàn)場。）C.管轄范圍內(nèi)有瘋、傻、醉等特殊人員進(jìn)入或問事時(shí)，應(yīng)采取措施將其離開管轄區(qū) D.轄區(qū)公共區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)可疑人員，要留心觀察，必要時(shí)可禮貌查問 E.管轄區(qū)域內(nèi)發(fā)生墜樓等意外是事故，應(yīng)立即通知急救單位及公安部門

11.早期介入的作用有（）。A.優(yōu)化設(shè)計(jì)

B.有助于提高工程質(zhì)量 C.有利于了解物業(yè)情況

D.為前期物業(yè)管理做充分準(zhǔn)備 E.有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益

12.物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本一般包括（）。A.管理人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)、福利等

B.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用 C.物業(yè)管理區(qū)相關(guān)的維護(hù)費(fèi)用 D.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊

E.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用

13.在早期介入階段，物業(yè)服務(wù)參與與竣工驗(yàn)收的主要目的是（A.查找工程質(zhì)量，功能配套存在的遺留問題 B.了解專家給施工單位或建設(shè)單位的意見和建議 C.掌握驗(yàn)收的情況

D.為物業(yè)的承接查驗(yàn)做準(zhǔn)備 E.簽署竣工驗(yàn)收意見

14.清潔工作日常管理的方法有（）A.日檢 B.月檢 C.專項(xiàng)檢查 D.互檢

15.白蟻的防治方法有（）A.挖巢法 B.藥殺法 C.誘殺法

D.生物防治法

三.簡答題

1.簡述商業(yè)物業(yè)管理的內(nèi)容。2.簡述住宅小區(qū)物業(yè)的特點(diǎn)。3.簡述物業(yè)管理的基本原則。）四.論述題

論述智能建筑的優(yōu)越性。

五.案例分析題

1.劉某居住在某小區(qū)，一天，劉某回家發(fā)現(xiàn)其居室被盜，丟失現(xiàn)金、手機(jī)和衣物，還有價(jià)值3000元的gps地球定位儀一部，經(jīng)有關(guān)部門估價(jià)，劉某丟失錢物總價(jià)值折合人民幣6000余元。劉某認(rèn)為，自己按照物業(yè)公司簽訂的《小區(qū)物業(yè)管理合同》約定，繳納了物業(yè)管理費(fèi)。所以，物業(yè)公司應(yīng)該賠償其經(jīng)濟(jì)損失，而物業(yè)公司只愿意賠償2000元，在雙方協(xié)商未果的情況下，劉某將該房屋開發(fā)公司和物業(yè)公司同時(shí)告上法庭。被告物業(yè)公司辯稱，開發(fā)商將基礎(chǔ)設(shè)施不完善的住宅交付使用，應(yīng)付重要責(zé)任，保安公司應(yīng)負(fù)直接責(zé)任。物業(yè)公司應(yīng)負(fù)管理責(zé)任，同時(shí)住戶也應(yīng)負(fù)一定的責(zé)任。業(yè)主提出的被盜的物品gps地球定位儀系單位共有財(cái)產(chǎn)，不應(yīng)該放在業(yè)主家中，故不應(yīng)該列入賠償范圍。被告房屋開發(fā)公司則辯稱，原告被盜，本公司沒有 過錯(cuò)。

問題：

（1）物業(yè)公司在此次事件中辯稱合適不？

（2）在物業(yè)承接查驗(yàn)的過程中，物業(yè)公司有無過失？（3）房屋開發(fā)公司和保安公司應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任嗎？

2.某住宅小區(qū)入住不足2年，前期物業(yè)管理由開發(fā)商委托的甲物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。該小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立后決定選聘乙物業(yè)管理公司承擔(dān)該小區(qū)的物業(yè)管理工作。業(yè)主委員會(huì)書面通知甲乙公司辦理移交。

現(xiàn)場交接時(shí)，乙公司派項(xiàng)目經(jīng)理1人，在甲公司人員陪同下觀察了小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其附屬設(shè)施的運(yùn)行狀況。觀察結(jié)果是除部分屋面漏水外，其他部分運(yùn)行狀況正常。對于屋面漏水，甲公司解釋屬保修期，應(yīng)由開發(fā)商解決。于是，甲、乙兩公司未將該問題列入移交工作范圍。資料交接時(shí)，甲公司向乙公司移交了開發(fā)商提供的前期物業(yè)資料，甲稱入住資料屬短期保管，已銷毀。

費(fèi)用交接時(shí)，甲公司提出因有部分未實(shí)際居住的業(yè)主以沒有接受服務(wù)為由，不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，致使小區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營虧損，希望用小區(qū)樓內(nèi)廣告收人沖抵。

上述情況乙公司給予確認(rèn)，雙方共同簽署了交接文件。

接管后，乙公司便陸續(xù)發(fā)現(xiàn)部分電梯存在故障，支出大量維修費(fèi)用。

問題：

（1）本案例中物業(yè)承接查驗(yàn)的做法是否正確?簡要說明理由。

（2）本案例中對于部分屋面漏水，甲公司的解釋是否恰當(dāng)?甲乙兩公司的處置方法是否正確?簡要說明理由。

（3）物業(yè)資料的移交應(yīng)包含哪些內(nèi)容(請列舉)?本案例中，甲公司處置入住資料的行為是否符合檔案管理規(guī)定?簡要說明理由。

（4）本案例中部分業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由是否成立?簡要說明理由。甲公司經(jīng)營的欠費(fèi)以廣告收入沖抵的處理方法是否恰當(dāng)?請列出兩條你認(rèn)為恰當(dāng)?shù)奶幚矸椒ā?/p>

（5）你認(rèn)為可以從本案例吸取哪些教訓(xùn)來改進(jìn)承接檢驗(yàn)工作?簡要說明理由。

3.某小區(qū)物業(yè)收費(fèi)面積是10萬平方米，經(jīng)測算物業(yè)服務(wù)成本200萬元。該項(xiàng)目實(shí)行包干制管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)希望獲取的利潤為物業(yè)服務(wù)費(fèi)的10%，營業(yè)稅及附加為物業(yè)服務(wù)費(fèi)的5.65%。問題：

（1）請按照包干制測算出物業(yè)服務(wù)費(fèi)單價(jià)（保留最后小數(shù)點(diǎn)兩位）？（2）物業(yè)服務(wù)收繳率達(dá)到多少，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)才能保本經(jīng)營（保留最后小數(shù)點(diǎn)兩位）？

（3）由于成本上漲了20%，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年上漲多少物業(yè)服務(wù)費(fèi)才能保持現(xiàn)有利潤不變（保留最后小數(shù)點(diǎn)兩位）？

4.某物業(yè)公司和開發(fā)建設(shè)單位達(dá)成如下協(xié)議：

（1）地下車位產(chǎn)權(quán)歸建設(shè)單位所有，委托給專業(yè)公司管理是否正確？請說明理由？（2）由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)主持成立業(yè)主大會(huì)，是否合理？請說明理由？（3）因車位緊張將小區(qū)部分消防通道改為臨時(shí)車位是否合理？請說明理由？（4）建設(shè)單位委托物業(yè)公司辦理入住手續(xù)，是否合理？請說明理由？

5.某辦公大樓，為單一業(yè)主，散戶出租。中央空調(diào)，每年5月-10月集中供冷，物業(yè)公司按面積收取定額能源費(fèi)，包干經(jīng)營，自負(fù)盈虧。有一設(shè)備節(jié)能公司提出一個(gè)節(jié)能方案（僅供實(shí)驗(yàn)室論證成功）：如把現(xiàn)有的空調(diào)設(shè)備換成它們的空調(diào)，所有的安裝費(fèi)用均由節(jié)能公司出，安裝期限為2個(gè)月 如有推遲提前給物業(yè)公司通知。安裝后節(jié)約能源大約在30%。節(jié)能公司與物業(yè)公司簽訂六年的合同，節(jié)能公司與物業(yè)公司按照8:2的比例分配能源節(jié)省的費(fèi)用。問題：

（1）如果安裝以后物業(yè)公司和業(yè)主面臨的重大風(fēng)險(xiǎn)是什么?（2）舊設(shè)備拆下來以后 歸誰有?誰有處置權(quán)利?（3）如果六年合同到期后，業(yè)主要求將所有的節(jié)省節(jié)能費(fèi)用歸全體業(yè)主所有，是否合理？ 為什么？

6.某小區(qū)11號(hào)樓2000年交付使用，物業(yè)公司已購買公眾責(zé)任險(xiǎn)。到2010年時(shí)物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)自來水主管道漏水，物業(yè)公司用管箍將管道緊固好。過了一段時(shí)間后自來水管道漏水嚴(yán)重，經(jīng)物業(yè)公司檢查后確定需要全部換管道。但是由于維修方案沒有確定下來 此事擱置。到了2011年 張某發(fā)現(xiàn)自家天花板被泡，經(jīng)物業(yè)公司檢查發(fā)現(xiàn)由于樓上王某家的自來水主管道破裂造成。需要將王某家的墻砸開換管道。經(jīng)協(xié)商李王同意。問題：

（1）造成張、李兩家損失的責(zé)任主體是誰？為什么？（2）兩家的損失誰來賠付？為什么？（3）更換自來水主管道的費(fèi)用由誰來付？

7.擬建的××花園項(xiàng)目地處城市邊緣地帶，鄰近鳳凰山風(fēng)景區(qū)?？偨ㄖ娣e20萬m2，全部為高層樓房，小戶型、單身公寓為、主力戶型。物業(yè)區(qū)域有基本商業(yè)配套及健身房、網(wǎng)球場、游泳池、圖書館等。某物業(yè)管理公司派出了由行政總監(jiān)為組長，品質(zhì)部、市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負(fù)責(zé)為開發(fā)商提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)。在項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)上，開發(fā)商介紹，該項(xiàng)目正在施工建設(shè)中，預(yù)計(jì)還有12個(gè)月封頂，等等。會(huì)后，物業(yè)管理公司隨即制定了早期介入工作方案，內(nèi)容主要包括：X X花園周邊交通、商 圈情況調(diào)查；目標(biāo)銷售群體確定；工程質(zhì)量監(jiān)理；確定設(shè)備安裝單位；項(xiàng)目銷售配合方案等。問題

（1）根據(jù)本案例提供的材料，物業(yè)管理公司早期介入工作有哪些不當(dāng)和錯(cuò)誤?（2）根據(jù)該項(xiàng)目具體情況，列舉并簡要闡述早期介入工作的主要內(nèi)容。

（3）如果該公司取得該項(xiàng)目的物業(yè)管理權(quán)，結(jié)合本案例提供的具體條件和情況，可以在哪些方面開展多種經(jīng)營服務(wù)?(每個(gè)方面至少列舉一項(xiàng)具體項(xiàng)目)

8.某市某某家園高層塔樓業(yè)主A先生裝修房屋，在自家戶門外約2米的公共通道處安裝了防盜門，將大約4平方米的公共通道占為己有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn) 后多次勸阻，但A先生認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能服務(wù)業(yè)主，無權(quán)管理業(yè)主，拒不恢復(fù)原狀。家住A先生對們的業(yè)主B女士也多次要求A先生拆除防盜門，B女士以物業(yè) 服務(wù)企業(yè)沒有盡到職責(zé)、沒有能夠阻止A先生安裝防盜門為由而拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。A先生對B女士的要求置之不理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在A先生裝修前已向其告知 了裝修禁止行為與注意事項(xiàng)，要求其不得占用公共部位、不得拆改承重結(jié)構(gòu)等，并與其簽署了裝修管理服務(wù)協(xié)議。依據(jù)該協(xié)議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反協(xié)議的裝修行為 有權(quán)進(jìn)行勸阻，制止以及要求恢復(fù)原狀。在A先生安裝防盜門時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次發(fā)函予以勸阻制止，并及時(shí)報(bào)告了業(yè)主委員會(huì)。問題：

（1）A先生雜公共通道安裝防盜門時(shí)否合法?為什么?（2）哪些主體可以起訴A先生要求其拆除防盜門，為什么?（3）假如你是物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理，由你來解決A先生和B女士之間的……用哪種方式更有利于小區(qū)的長治久安?（4）B女士拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的理由是否成立?為什么?

答案

一.單選題

1.A

2.C 3.C

4.C

5.C

6.B

7.A

8.D

9.A

10.A

11.D

12.C

13.C

14.C

15.C 16.A 17.D 18.B

19.B

20.D 21.C

22.C

23.D 24.B 25.A 26.D 27.B

28.A

29.B 30.B 31.B 32.C

33.B

34.A

35.B 36.B

37.B

38.A

二.多選題

1.ABD 2.BCD 3.ABE 4.ADE 5.BCDE 6.ABCDE 7.CDE

8.ABCD

9.ABCD

10.CDE 11.ABCDE，12.ABCDE，13.ABCD 14.ABC 15.ABC

三.簡答題

1.答：物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。其基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。一是常規(guī)性的公共服務(wù)，主要有以下幾項(xiàng)： ①房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督； ②房屋設(shè)備、設(shè)施的管理； ③環(huán)境衛(wèi)生的管理； ④綠化管理； ⑤配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護(hù)和安全防范工作； ⑥車輛道路管理； ⑦公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)； 二是針對性的專項(xiàng)服務(wù)： ①日常生活類； ②商業(yè)服務(wù)類； ③文化、教育、衛(wèi)生、體育類； ④金融服務(wù)類； ⑤經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)； ⑥社會(huì)福利類； 三是委托性的特約服務(wù)： 物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時(shí)，根據(jù)自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類中的具體服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營機(jī)制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項(xiàng)管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。

2.答：P245 3.答：P14

四.論述題

答:1.提供安全、舒適、能提高工作效率的辦公環(huán)境

2.節(jié)省能耗

3.提供現(xiàn)代化的通信和信息服務(wù)

4.建立先進(jìn)與科學(xué)的綜合管理機(jī)制

5.能滿足多種用戶對不同環(huán)境功能的要求

五.案例分析題

1.（1）答：首先肯定，物業(yè)公司辯稱是不合適的。因?yàn)樵媾c物業(yè)公司之間的物業(yè)服務(wù)合同是有效的，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！?/p>

（2）答：在物業(yè)承接查驗(yàn)中，物業(yè)公司存在著問題，對功能不完善的小區(qū)交付使用，在查驗(yàn)時(shí)為發(fā)現(xiàn)，這也是前期物業(yè)承接查驗(yàn)對后期常規(guī)物業(yè)管理帶來風(fēng)險(xiǎn)的問題。

（3）答：不應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。前期物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)，與外包公司簽訂合同時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)。

2.（1）答：不正確。

理由：乙公司應(yīng)組織力量成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組，了解物業(yè)的基本情況，并著手制定承接 查驗(yàn)方案。查驗(yàn)小組成員要求具有較強(qiáng)的工作經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)能力，專業(yè)性強(qiáng)。小組成員人數(shù)可

根據(jù)接管物業(yè)的規(guī)模而定。物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容包括：①物業(yè)資料情況；②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀；③各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況，項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況；④其他內(nèi)容，包括物業(yè)管理用房，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料，與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電 的合同、協(xié)議等。

（2）答：甲公司的解釋恰當(dāng)。

理由：物業(yè)管理公司承接管理的物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備等部分的保修事務(wù)都應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。甲、乙兩公司的處置方法不正確。

理由：如承接的部分物業(yè)項(xiàng)目還在保修期內(nèi)，承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂

移交協(xié)議，明確具體的保修項(xiàng)目、負(fù)責(zé)保修的單位及聯(lián)絡(luò)方式、保修方面遺留問題的處理情況，并在必要時(shí)提供原施工或采購合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。

（3）答：物業(yè)資料的移交應(yīng)包括：

A物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗(yàn)收資料、施工設(shè)計(jì)資料、機(jī)電設(shè)備資料等。B業(yè)主資料包括業(yè)主人住資料、房屋裝修資料。D財(cái)務(wù)資料。

E合同協(xié)議書，指對內(nèi)對外簽訂的合同、協(xié)議原件。F人事檔案資料。

G其他需要移交的資料。

本案例中，甲公司處置入住資料的行為不符合檔案管理規(guī)定。理由：人住資料屬于無限期保存資料。

（4）答：部分業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由不成立。

理由：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別業(yè)主沒有實(shí)際居住就停止管理服務(wù)，因此無論業(yè)主是否實(shí)際居住，從辦理房屋通知手續(xù)之日起就應(yīng)如期交付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。甲公司經(jīng)營的欠費(fèi)以廣告收入沖抵的處理方法不恰當(dāng)。恰當(dāng)?shù)奶幚矸椒ǎ孩倨髽I(yè)可以不斷挖掘管理潛力，通過科學(xué)的管理運(yùn)營實(shí)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營效益的同步增長，既保障業(yè)主利益又促進(jìn)企業(yè)發(fā)展；②通過有償服務(wù)、擴(kuò)大多種經(jīng)營。

（5）答：從本案例吸取以下教訓(xùn)來改進(jìn)承接檢驗(yàn)工作：

A新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)組織力量成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組。理由：為了更好地查驗(yàn)物業(yè)。

B物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的物業(yè)查驗(yàn)的基本內(nèi)容要全面。理由：為了使物業(yè)的移交能夠順利進(jìn)行。C移交的資料要齊全。理由：為了新物業(yè)服務(wù)企業(yè)更好地了解物業(yè)情況，做好物業(yè)服務(wù)管理。D移交手續(xù)要齊全。理由：以免產(chǎn)生糾紛。

3.(1)答：

包干制條件下物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成：成本+利潤+稅費(fèi)。設(shè)年物業(yè)服務(wù)費(fèi)為X, 則： X = 200 + 10%X + 5.65%X X－10%X－5.65%X = 200 X =237.11萬元

其中：利潤=237.11 ×10%=23.71萬元

稅費(fèi)= 237.11×5.65%=13.43萬元

物業(yè)服務(wù)費(fèi)月單價(jià) = 237.11萬÷10萬÷12 ≈1.98元

(2)答：計(jì)算公式 =（年成本+年稅費(fèi)）÷年物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額 =(200萬＋13.43萬)÷237.11元≈90%

(3)答：設(shè)總成本上漲20%,利潤不變條件下的年物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額為Y, 則： Y= 200萬×20%＋23.71萬 ＋ 5.65%Y Y = 279.5萬元

新增成本=X－Y = 279.5－237.11= 42.39萬元

4.(1)答：正確。由于該小區(qū)地下車位的權(quán)屬歸建設(shè)單位，另因地下車位的管理與經(jīng)營不屬于公共性物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容。因此,建設(shè)單位既可以依法將其管理權(quán)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以依法將其管理權(quán)委托給專業(yè)公司。

(2)答：不合理。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，是業(yè)主參與物業(yè)管理活動(dòng)的組織形式。首次業(yè)主大會(huì)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門或街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位、辦事處、居委會(huì)組成業(yè)主大會(huì)籌備組，并由業(yè)主大會(huì)籌備組具體負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的籌備工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能協(xié)助，不能具體負(fù)責(zé)主持成立業(yè)主大會(huì)。

(3)答：不合理。如果將消防通道改為臨時(shí)停車位，往往會(huì)導(dǎo)致消防通道的堵塞，嚴(yán)重影響消防車通行、消防疏散及搶救，危及物業(yè)使用人的財(cái)產(chǎn)及生命安全。因此，在任何情況下都不能將消防通道改為停車位。(4)答：合理。入住的實(shí)質(zhì)是建設(shè)單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為。入住操作模式主要有兩種：一種是以建設(shè)單位為主體，物業(yè)服務(wù)企業(yè)相配合的模式；第二種是建設(shè)單位將入住工作委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為辦理入住手續(xù)。因此，建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理入住手續(xù)是合理的。

5.（1）答：更換空調(diào)設(shè)備帶來的風(fēng)險(xiǎn)。該節(jié)能方案僅在實(shí)驗(yàn)室試驗(yàn)成功，安裝使用后的具體效果難以確定。如果安裝后的節(jié)能效果達(dá)不到試驗(yàn)效果，無論是勉強(qiáng)使用或是更換新的空調(diào)設(shè)備，都使物業(yè)公司和業(yè)主將面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。

安裝工期風(fēng)險(xiǎn)。該案例可知，節(jié)能公司無法確保空調(diào)安裝按期完工。一旦進(jìn)入供冷期無法完工，不能給該辦公樓的住用人供冷，物業(yè)公司和業(yè)主將面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。

(2)答：舊空調(diào)設(shè)備歸該辦公樓業(yè)主所有。該辦公樓的全體業(yè)主具有處置權(quán)。(3)答：合理。因?yàn)槲飿I(yè)公司與節(jié)能公司簽訂的合同如無特別約定，節(jié)能公司安裝的空調(diào)設(shè)備在合同到期后應(yīng)歸全體業(yè)主所有。由此節(jié)省的節(jié)能費(fèi)用也應(yīng)歸全體業(yè)主所有。

6.(1)答：造成業(yè)主張、李兩家財(cái)產(chǎn)損失的責(zé)任主體是供水部門。該項(xiàng)目已交付使用10年，超出建設(shè)單位的質(zhì)保期限。國家規(guī)定，分戶表以外的供水設(shè)施歸供水單位所有，并承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)任務(wù)。因此，造成上述兩家損失的責(zé)任主體是供水單位。

(2)答：主要應(yīng)由供水單位承擔(dān)。但因物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)主管道漏水后未告知供水單位及時(shí)進(jìn)行維修，導(dǎo)致王、李兩戶業(yè)主室內(nèi)財(cái)產(chǎn)損失，故應(yīng)承擔(dān)一定的賠償責(zé)任責(zé)任。賠付費(fèi)用可由承保公共責(zé)任險(xiǎn)的保險(xiǎn)公司承擔(dān)。

(3)答：由供水單位承擔(dān)。因?yàn)楣┧鞴艿赖臋?quán)屬歸供水單位，因此應(yīng)承擔(dān)更換主管道的費(fèi)用。

7.(1)答：物業(yè)管理公司早期介入工作的不當(dāng)和錯(cuò)誤：

派出了由行政總監(jiān)為組長，品質(zhì)部、市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負(fù)責(zé)為開發(fā)商提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)不妥。物業(yè)管理的咨詢活動(dòng)，主要指從物業(yè)管理的角度對開發(fā)建設(shè)

項(xiàng)目提出合理化的意見和建議，其可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供，也可以由物業(yè)管理專業(yè)人員 提供。

物業(yè)管理公司制定的早期介入工作方案包括的內(nèi)容不當(dāng)。由于物業(yè)管理公司是在工程施工建設(shè)階段介入的，主要涉及建設(shè)階段和銷售階段的管理咨詢服務(wù)。

(2)答：根據(jù)該項(xiàng)目具體情況，早期介人工作的主要內(nèi)容包括以下內(nèi)容。

建設(shè)階段：與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案；配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量；對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。

銷售階段：完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表；擬定物業(yè)管理的公共管理制度；擬定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，必要時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù)；對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識(shí)培訓(xùn)；派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)；將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業(yè)管理檔案。

(3)答：結(jié)合本案例提供的具體條件和情況，可以在以下方面開展多種經(jīng)營服務(wù)。房屋中介服務(wù)：房屋的租賃經(jīng)營。材料物資銷售服務(wù)：水暖配件的銷售。廢品回收服務(wù)：設(shè)立廢品回收站。

商業(yè)用房經(jīng)營服務(wù)，開辦健身房、網(wǎng)球場、游泳池、圖書館等。

8.(1)答：不合法。理由是：占用公用部位侵害其他業(yè)主權(quán)益，該行為違反了《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等法律法規(guī)。

(2)答：主體：A該棟全體業(yè)主B業(yè)主委員會(huì)(代表其他全體業(yè)主)C政府行政主管部門。理由：A侵害其他業(yè)主的權(quán)益B違反《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等相關(guān)法規(guī)，政府行政主管部門是管理的責(zé)任主體。

(3)答：按照《民法通則》和《物權(quán)法》中相鄰權(quán)處理的16字原則，向A先生說明利害關(guān)系，進(jìn)行溝通調(diào)解，爭取和解，利于改善鄰里關(guān)系。

(4)答：不成立。物業(yè)公司已經(jīng)按法律規(guī)定盡到自己管理責(zé)任和義務(wù)。