第一篇：社區(qū)居委會與業(yè)主委員會的關(guān)系探究

社區(qū)居委會與業(yè)主委員會的關(guān)系探究

摘要：社區(qū)委員會和業(yè)主委員會從概念入手可能沒有絲毫聯(lián)系，但它們以物業(yè)管理為紐帶連接起來，從而使兩者能夠進(jìn)行對比和關(guān)系探究。通過對兩者的性質(zhì)和職能分析入手，總結(jié)社區(qū)居委會和業(yè)主委員會的區(qū)別和聯(lián)系，雖然都是自治性的民間組織，但權(quán)利、性質(zhì)、工作內(nèi)容都存在著明顯差異，然而差異并不影響兩者間的指導(dǎo)監(jiān)督合作中產(chǎn)生的關(guān)聯(lián)。以此為基礎(chǔ)，展開對社區(qū)委員會與業(yè)主委員會的關(guān)系探究，通過對兩者現(xiàn)實關(guān)系進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)兩者關(guān)系存在溝通交流較少，多頭管理，權(quán)力較量等問題，由此入手探究社區(qū)居員會與業(yè)主委員會的關(guān)系—相互指導(dǎo)、相互監(jiān)督、相互合作，只有這樣，才能更好的促進(jìn)社區(qū)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：社區(qū)居委會

業(yè)主委員會

一、對社區(qū)居委會和業(yè)主委員會的認(rèn)識

社區(qū)是社會的細(xì)胞，社區(qū)居委會（即社區(qū)居民委員會）為社區(qū)的一個主要社會組織機(jī)構(gòu)，以居民的居住權(quán)為基礎(chǔ)形成的居民自治組織，是廣義上社區(qū)全體居民的利益代言組織，它的主要功能在于處理公共事務(wù)，調(diào)解社區(qū)內(nèi)居民糾紛，開展文體活動，向政府反映民眾訴求，協(xié)助維護(hù)社會治安，宣傳法律、法規(guī)、政策等。業(yè)主委員會是通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，以房產(chǎn)物業(yè)的所有權(quán)為基礎(chǔ)形成的業(yè)主自治管理組織，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織，是實施物業(yè)管理的主體。1.社區(qū)居委會的性質(zhì)和職責(zé)

《中華人民共和國城市居民委員會組織法》第二條規(guī)定：“居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織。” 居民委員會不是一級（市）政權(quán)組織和行政組織，它是具有一套組織系統(tǒng)的群眾性自治組織。具有基層行、服務(wù)性和自治性三個特點。它的職責(zé)可以概括為：宣傳法律法規(guī)政策，教育社區(qū)居民遵紀(jì)守法；召集、主持社區(qū)居民代表大會，向社區(qū)居民代表大會負(fù)責(zé)并報告工作； 管理本社區(qū)的公共事務(wù)和公益事業(yè)，開展多種形式的社區(qū)服務(wù)及活動；依法調(diào)解民間糾紛，協(xié)助維護(hù)社會治安，促進(jìn)社會穩(wěn)定； 實現(xiàn)社區(qū)資源共有、共享，培育社區(qū)意識，營造共駐、共建社區(qū)的良好氛圍等。

2.業(yè)主委員會的性質(zhì)和職責(zé)

業(yè)主委員會，簡稱“業(yè)委會”，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。2003年9月1日起開始實施的國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，第一次將“業(yè)主委員會”在行政法規(guī)這樣高層次的規(guī)范性法律文件中予以規(guī)定，從而在立法層面上正式創(chuàng)立我國的業(yè)主委員會制度。履行下列職責(zé)：(1)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；(3)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；(4)監(jiān)督業(yè)主公約的實施；(5)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

二、社區(qū)居委會與業(yè)主委員會的區(qū)別和聯(lián)系

也許，單從概念上來看，社區(qū)居委會與業(yè)主委員會并不存在著聯(lián)

系，一個是社區(qū)的自治組織，另一個是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自治組織。通常情況下，要探究兩個事物之間的聯(lián)系，都會引入一個媒介，這個媒介與被研究的兩個事物都存在這關(guān)系，那么，要探究的問題也就顯而易見了。根據(jù)上段對社區(qū)居委會和業(yè)主委員會的基本闡述，可以發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司就等同于一個媒介，聯(lián)系著兩者。從法律角度來看，街道管轄的范圍比社區(qū)大，社區(qū)居委會是最低層的一級政府管理部門。物業(yè)是受雇傭的用來管理社區(qū)的企業(yè)。業(yè)主委員會是雇主代表，用來監(jiān)督管理物業(yè)的。

1.社區(qū)居委會與業(yè)主委員會的區(qū)別

（1）兩者的權(quán)利基礎(chǔ)不同：社區(qū)委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織。業(yè)主委員會自治的基礎(chǔ)是物業(yè)所有權(quán)，業(yè)主委員會的委員由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會的設(shè)立撤消等由業(yè)主大會決定，并報有關(guān)部門備案。

（2）基本性質(zhì)的定位不同：社區(qū)居委會有明確的法律地位，實質(zhì)上是一種半行政性的基層自治組織，具有法人資格，目前定位于“基層政權(quán)建設(shè)”；業(yè)主委員會在法律上地位不明確，無法人資格，是一種特殊的基層自治組織。

（3）工作內(nèi)容和職能不同：業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的一個常設(shè)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會的各項決議或業(yè)主大會的授權(quán)事項。業(yè)主委員會是業(yè)主自治管理的組織。業(yè)主委員會的日常工限于物業(yè)使用和管理等方面的內(nèi)容，其職權(quán)限制在業(yè)主大會所授權(quán)的范圍以內(nèi)，并接受所在地區(qū)街道和居委會的指導(dǎo)。居委會是居民自治管理的

基層組織，接受街道一級政府機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)。其主要職能是宣傳政府的各項政策，上傳下達(dá)，并開展各項社區(qū)服務(wù)、勞動就業(yè)、治安管理、調(diào)解糾紛、精神文明建設(shè)等一系列工作。

（4）經(jīng)費來源和對組織成員的要求不同：社區(qū)居委會的經(jīng)費由國家財政撥款，居委會的辦公用房，有當(dāng)?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌解決；業(yè)主委員會的經(jīng)費由業(yè)主大會決定，并由業(yè)主自行解決和分配； 另外，居委會的人員多數(shù)算專職的，可以說是固定的工作，對居民負(fù)責(zé)。而業(yè)委會的成員大部分是兼職，對業(yè)主負(fù)責(zé)，是否領(lǐng)取工資由業(yè)主大會決定。

2.社區(qū)居委會與業(yè)主委員會的聯(lián)系

（1）維護(hù)權(quán)益相宜。社區(qū)居委會和業(yè)主委員會都是基層的自治組織，在社區(qū)管理的范疇內(nèi)。在社區(qū)組織中，居委會和委員會是居民和業(yè)主的自治組織，和業(yè)主的利益是一致的，維護(hù)居民和業(yè)主的合法權(quán)益。（2）在居民委員會與業(yè)主委員會之間 ,存在著監(jiān)督與被監(jiān)督，指導(dǎo)與被指導(dǎo)的關(guān)系。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十條規(guī)定：業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合共安機(jī)關(guān)，與社區(qū)委員會相互協(xié)調(diào)，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。同時，社區(qū)委員會應(yīng)當(dāng)幫助小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主委員會，為業(yè)主委員會的日常工作提供監(jiān)督和指導(dǎo)。

（3）由于業(yè)主委員會委員本人 ,既是物業(yè)的“業(yè)主” ,又是小區(qū)的“居民”,因此在業(yè)主委員會與居民委員會之間 ,難免出現(xiàn)職能交叉的情形使得居委會和委員會的工作雖然各有側(cè)重，但也有相互重疊的地方，兩者在很多領(lǐng)域有著共同合作空間，況且，兩者的服務(wù)對象相同的很多。所以，有利于兩者之間廣泛的交流與合作。

三、社區(qū)居委會與業(yè)主委員會的關(guān)系 1.社區(qū)居委會與業(yè)主委員會的關(guān)系現(xiàn)狀

業(yè)主委員會代表全體業(yè)主的利益，但其法律地位的不明確直接影響了業(yè)主委員會的運作與業(yè)主維權(quán)的開展。業(yè)主委員會還經(jīng)常受到房管部門的行政干預(yù)，這些部門本該行使對業(yè)主委員會的輔助工作，但由于業(yè)主委員會法律地位不清，這種行政輔助行為就往往演變成一種行政確認(rèn)行為；反過來政府的行政干預(yù)又更加模糊了業(yè)主委員會的法律地位。業(yè)主委員會一方面依賴居委會，另一方面又不斷挑戰(zhàn)居委會，而居委會角色的錯位使其不可能避免地卷入小區(qū)內(nèi)部業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司以及房地產(chǎn)開發(fā)商之間的利益紛爭，其“裁判員”身份受到業(yè)主質(zhì)疑，甚至最后成了業(yè)主攻擊的對象。

網(wǎng)易新聞廣州1443個居委會舉行換屆選舉，然而居民卻大多對此表示冷淡，甚至有居民表示，有了業(yè)委會，無需居委會。有調(diào)查指出，居民們的“政治冷淡癥”源于居委會功能日漸弱化和新型住宅小區(qū)劃地而分的現(xiàn)狀。由此，可以看出社區(qū)居委會與業(yè)主委員會關(guān)系現(xiàn)實與想象的差距，兩者之間出現(xiàn)斷層，相互成員不了解，理解出現(xiàn)偏差致使二者存在著相互掣肘、多頭管理、職能交叉等問題。（1）居民委員會與業(yè)主委員會關(guān)系出現(xiàn)斷層，溝通聯(lián)系少。這其中包括居委會承擔(dān)了大量的政府工作，而這些工作本該由受薪的專職社

區(qū)工作人員來做。實際上，大部分居委會委員都兼了專職社區(qū)工作人員，使得居民委員會的工作出現(xiàn)與基層脫離。另外，在業(yè)主委員會建設(shè)中，業(yè)主的參與意識不強(qiáng)，致使交流過少，沒有形成有效的溝通，合作少形成了對居委會的誤解。

（2）職能分工不明確，出現(xiàn)無人管理或多頭管理的情況。由于業(yè)主委員會委員本人，既是物業(yè)的業(yè)主，又是社區(qū)的居民，在居民委員會與業(yè)主委員會會之間難免出現(xiàn)職能混亂的狀況。對于一些棘手的問題相互掣肘推諉，分工不明確。而在管理方面，像秩序維護(hù)、清潔衛(wèi)生、停車管理、收費項目等，出現(xiàn)重疊，影響了社區(qū)居民的統(tǒng)一性協(xié)調(diào)性，不利于社區(qū)管理的進(jìn)程。

（3）因在社區(qū)治理中的地位而產(chǎn)生的問題。從居委會的角度來說，理所當(dāng)然地把社區(qū)治理歸為自己的份內(nèi)事，認(rèn)為自己是社區(qū)治理的主體，理應(yīng)在社區(qū)治理中占據(jù)主導(dǎo)地位，業(yè)主委員會應(yīng)聽命于居委會或直接成為居委會的附屬機(jī)構(gòu)。而業(yè)主委員會則認(rèn)為居委會代表政府對社區(qū)行政事務(wù)進(jìn)行管理，社區(qū)依靠居委會達(dá)不到有效的自治，自己才是居民的真正代表，而不是居委會的附屬機(jī)構(gòu)。居委會要求把業(yè)主委員會納入其管理框架內(nèi)，而業(yè)主委員會則要求有獨立活動的保證，由于權(quán)力沖突而產(chǎn)生一系列問題。

2.社區(qū)居委會與業(yè)主委員會的關(guān)系探究

上述社區(qū)居委會和業(yè)主委員會的性質(zhì)職能區(qū)別聯(lián)系，可以看出雖然二者在權(quán)利來源、管理邊界、職責(zé)功能、代表主體等方面都有明

顯差異，但居委會與業(yè)主委員會有部分功能的重合，如公共衛(wèi)生和社區(qū)安全管理方面，并且二者在功能方面是互補的。因此，二者雖不能相互替代，但可以充分的合作交流，相互監(jiān)督指導(dǎo)，以緩和社區(qū)矛盾，暢通利益表達(dá)渠道，構(gòu)建和諧社區(qū)。

（1）社區(qū)居委會與業(yè)主委員會之間相互監(jiān)督、相互合作。

由于兩者在組織性質(zhì)、管理范圍、服務(wù)對象、工作內(nèi)容和工作目標(biāo)上具有密切的聯(lián)系，兩者之間需要相互配合同時，根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。”因此，兩者既要是一種團(tuán)結(jié)協(xié)作的關(guān)系，又存在著監(jiān)督與被監(jiān)督的關(guān)系。在處理社區(qū)居委會與業(yè)主委員會的關(guān)系上，要注意避免以社區(qū)居委會取代業(yè)主委員會，或者重視業(yè)主委員會而輕視居委會的兩種極端。也就是說，在尊重業(yè)主委員會自治管理的同時，要充分發(fā)揮社區(qū)居委會的監(jiān)督協(xié)調(diào)作用。（2）社區(qū)居委會與業(yè)主委員會相互獨立、避免多頭管理。

四、小結(jié)

不論是公共部門還是私人部門，沒有一個個體行動者能夠擁有解決綜合、動態(tài)、多樣性問題所需的全部知識與信息，也沒有一個個體行動者有足夠的知識和能力去應(yīng)用有效的工具。

第二篇：社區(qū)居委會與社區(qū)工作站的關(guān)系

社區(qū)居委會與社區(qū)工作站的關(guān)系

居委會的職責(zé)：

根據(jù)居民委員會組織法的有關(guān)規(guī)定，居民委員會的基本職能和任務(wù)是：

①宣傳憲法、法律、法規(guī)和國家的政策，維護(hù)居民的合法權(quán)益，教育居民履行依法應(yīng)盡的義務(wù)，愛護(hù)公共財產(chǎn)，開展多種形式的社會主義精神文明建設(shè)活動；

②辦理本居住區(qū)居民的公共事務(wù)和公益事業(yè)；

③調(diào)解民間糾紛；

④協(xié)助維護(hù)社會治安；

⑤協(xié)助人民政府或者其它的派出機(jī)關(guān)做好與居民利益有關(guān)的公共衛(wèi)生、計劃生育、優(yōu)撫救濟(jì)、青少年教育等項工作；

⑥向人民政府或者其它的派出機(jī)關(guān)反映居民的意見、要求和提出建議

社區(qū)工作站的職責(zé)：

社區(qū)工作站的主要職責(zé)有三項：

1、行政性服務(wù)。主要是協(xié)助政府及有關(guān)職能部門開展好下列工作：辦理失業(yè)卡、待業(yè)卡；失業(yè)人員就業(yè)安置；殘疾證和殘疾人家屬農(nóng)轉(zhuǎn)非的申辦；社區(qū)內(nèi)失業(yè)人員及離退休人員管理與服務(wù)；居民收養(yǎng)證明；居民身份證和老年卡申領(lǐng)；直系親屬公房卡過戶申辦；外來人員暫住證申辦；規(guī)劃雜項工程申辦；居民占綠手續(xù)申辦及寵物類管理申辦；事業(yè)人員獨生子女父母獎勵申辦；《失業(yè)人員獨生子女父母光榮證》申辦、生育審批及《生殖健康服務(wù)證》申領(lǐng)；流動和失業(yè)人員計生申請等。做好社區(qū)公益性資產(chǎn)管理工作，完成其它由街道辦事處（鎮(zhèn)政府）確定需要進(jìn)入社區(qū)的工作事項。

2、福利性服務(wù)。主要是協(xié)助政府及有關(guān)職能部門開展好下列工作：居民最低生活保障、社會救濟(jì)金申辦、失業(yè)人員失業(yè)金救濟(jì)金申辦；民政對象、退休人員房租減免申辦；特困對象家庭子女就讀學(xué)雜費減免申辦；社會救濟(jì)對象的送養(yǎng)申辦以及其它需要提供福利性服務(wù)的工作。

3、社會化服務(wù)。主要是老年休養(yǎng)院、老年活動室、托幼服務(wù)、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)、社區(qū)物業(yè)服務(wù)、社區(qū)志愿者服務(wù)以及轄區(qū)內(nèi)各類中介服務(wù)組織的協(xié)調(diào)管理；社區(qū)服務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)協(xié)調(diào)管理；開展其它便民利民服務(wù)工作。居委會的產(chǎn)生：

1982年憲法規(guī)定：城市和農(nóng)村按居民居住地區(qū)設(shè)立居民委員會或者村民委員會。它們同基層政權(quán)的相互關(guān)系由法律規(guī)定。居民委員會、村民委員會的主任、副主任和委員由居民、村民選舉。居民委員會、村民委員會的任務(wù)是辦理本居住地區(qū)的公共事務(wù)和公益事業(yè)，調(diào)解民間糾紛，協(xié)助維護(hù)社會治安，并且向人民政府反映人民群眾的意見、要求和提出建議。

可見，居委會的產(chǎn)生，是通過居民民主選舉產(chǎn)生的。社區(qū)工作站的產(chǎn)生：

一般，社區(qū)工作站的成員是： 1。專業(yè)社工 2。政府派出人員。

第三篇：國家職業(yè)資格統(tǒng)一鑒定(試論社區(qū)黨組織、居委會與業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系)

國家職業(yè)資格統(tǒng)一鑒定

物業(yè)管理師論文

（國家職業(yè)資格二級）

論文題目：試論社區(qū)黨組織、居委會與業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系

姓

名：

準(zhǔn)考證號：

所在省市：江西省宜春市 所在單位：國營先鋒機(jī)械廠

試論社區(qū)黨組織、居委會與業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系

摘要：2003年8月31日，胡錦濤總書記在視察南昌市西湖區(qū)建設(shè)橋社區(qū)時，曾經(jīng)提出一個問題：社區(qū)（居委會）與物業(yè)公司之間是什么關(guān)系？通過幾年來社區(qū)建設(shè)的實踐，我們逐步形成了小區(qū)型社區(qū)內(nèi)黨組織、居委會和業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司相互關(guān)系的初步認(rèn)識，并在實際工作中充分運用這些關(guān)系，形成合力，取得了較為明顯的成效。本文意在試圖揭示四者關(guān)系，為類似社區(qū)的建設(shè)發(fā)展提供借鑒和幫助。黨的十六大提出了“完善居民自治，建設(shè)管理有序，文明祥和的新型社區(qū)”的要求，并在《黨章》中增加了“社區(qū)黨組織”發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)核心作用的重要規(guī)定。目前，全國各地城市中商品房住宅小區(qū)如雨后春筍般開發(fā)出來，逐步形成了特征鮮明的“小區(qū)型”社會。小區(qū)型社會一般存在社區(qū)黨組織、居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)四主主要組織機(jī)構(gòu)，如何明確并處理好四者之關(guān)系，直接影響到居民自治水平和社區(qū)建設(shè)管理好壞。

關(guān)鍵詞：社區(qū)

小區(qū)

社區(qū)黨組織

社區(qū)居民委員會

業(yè)主委員會

物業(yè)管理公司

一、相關(guān)定義

1、社區(qū)。社區(qū)是指聚居在一定地域范圍內(nèi)的人們所組成的社會生活共同體。目前城市社區(qū)的范圍，一般是指經(jīng)過社區(qū)體制改革后作了規(guī)模調(diào)整的居民委員會轄區(qū)。[1]

2、小區(qū)。小區(qū)即是一個物業(yè)管理區(qū)域。其劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。[2]

3、社區(qū)黨組織。社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)本地區(qū)的工作，支持和保證行政組織、經(jīng)濟(jì)組織和群眾自治組織充分行使職權(quán)，[3]是黨在城市社區(qū)的基層組織。

4、社區(qū)居民委員會。居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基礎(chǔ)群眾性自治組織。[4]

5、業(yè)主委員會。業(yè)主委員會（以下簡稱業(yè)委會）是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，[5]是由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主選舉產(chǎn)生，維護(hù)業(yè)主合法利益、反映業(yè)主意愿和要求，協(xié)助和監(jiān)督物業(yè)管理公司工作的自治管理組織。

6、物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司（以下簡稱物業(yè)）是接受業(yè)主或業(yè)委會的委托，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定進(jìn)行專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，[6]是依法自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)組織。

二、兩組容易混淆的概念 目前，“社區(qū)”和“社區(qū)建設(shè)”在我國相對而言仍屬新生事物，由于城市居民的社區(qū)意識、社區(qū)歸屬感和社區(qū)認(rèn)同感還很低，造成很多居民對社區(qū)及其組織的認(rèn)識存在著混淆和偏差。從本文需要出發(fā)，筆者就以下兩組概念進(jìn)行分析：

1、社區(qū)與小區(qū)的區(qū)別。在“小區(qū)型”社區(qū)中，社區(qū)組織、社區(qū)功能等大多集中在小區(qū)中，往往造成小區(qū)居民和社區(qū)單位認(rèn)識的偏差，認(rèn)為“小區(qū)就是社區(qū)”，這是非常片面的。社區(qū)與小區(qū)的區(qū)別主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）面積大小的不同。目前社區(qū)往往由幾個小區(qū)和社區(qū)單位組成，個體的小區(qū)只是整個社區(qū)的一個組成部分或者說是構(gòu)成單位，小區(qū)的面積要遠(yuǎn)小于社區(qū)的面積。

（2）人口數(shù)量的不同。小區(qū)的居民是社區(qū)居民的重要組成部分，但是社區(qū)內(nèi)其他小區(qū)或單位家屬區(qū)的居民同樣是社區(qū)居民的組成部分。如果擴(kuò)大到社區(qū)成員層面，單位中的職工和居民一樣都是社區(qū)工作、服務(wù)的對象，那么人數(shù)還要增加。

（3）工作范圍的不同。小區(qū)一般是社區(qū)黨組織、居委會辦公和服務(wù)的所在地。小區(qū)雖然是開展各種社區(qū)活動和服務(wù)，完成各項工作和任務(wù)的主要場所，但是社區(qū)黨組織、居委會與其他小區(qū)和社區(qū)單位之間還存在許多共建工作。所以，針對某一小區(qū)的工作只是社區(qū)工作的部分，而非全部。

所以，小區(qū)并不等同于社區(qū)，它總是隸屬或者從屬于社區(qū)，總的來說，小區(qū)與社區(qū)的關(guān)系就是點與面的關(guān)系。

2、社區(qū)居委會與小區(qū)業(yè)委會的區(qū)別。對于居委會是基層群眾性自治組織，大家的認(rèn)識基本上是統(tǒng)一的。而對于小區(qū)業(yè)委會究竟屬何種性質(zhì)組織卻說法不一：一種認(rèn)為它是“自下而上形成的中介組織”，“常常帶有非正式組織的特征”；[7]一種認(rèn)為它是“依一定的利益而組建起來的自治組織”[8]。本文認(rèn)為業(yè)委會是依法僅限于進(jìn)行物業(yè)管理方面的功能單一型自治組織。

（1）居委會是社區(qū)中最重要的自治組織。“最重要”體現(xiàn)在：居委會是社區(qū)自治事務(wù)中公共利益的代表，只有居委會才能超越業(yè)委會這一物質(zhì)利益與財產(chǎn)關(guān)系特征突出的自治組織的局限性，超越物業(yè)的利益狹隘性，并且能夠整合業(yè)委會與物業(yè)的矛盾關(guān)系；居委會是基層政權(quán)在社區(qū)中最重要、最可靠的組織依托，其組織化程度最高、制度化運作最嚴(yán)密。

（2）居委會是社區(qū)中綜合性最強(qiáng)的自治組織。小區(qū)業(yè)委會作為本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的自治組織，只能“依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動”。[9]它實際上的功能是非常單一和局限的。社區(qū)居委會則在法律和政策許可的范圍內(nèi)，對本社區(qū)的公共事務(wù)和公益事業(yè)擁有自治權(quán)，而綜治、計生、文體、科教、衛(wèi)生、法律等大量的工作和活動，只能通過社區(qū)居委會組織完成。

所以，小區(qū)業(yè)委會只能在本小區(qū)物業(yè)管理活動中發(fā)揮一定的自治管理功能，相對居委會廣泛的代表性和工作的綜合性而言，小區(qū)業(yè)委會和社區(qū)居委會的關(guān)系也是點與面的關(guān)系。

三、社區(qū)黨組織與業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系

十六大黨章明確規(guī)定社區(qū)黨組織發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)核心作用，使社區(qū)黨組織在社區(qū)各種組織和各項工作中處于一個總攬全局的位置。社區(qū)黨組織只有通過對業(yè)委會、物業(yè)進(jìn)行領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督，才能更好地實現(xiàn)服務(wù)居民這一根本宗旨。

1、組織與領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系。社區(qū)黨組織通過實施政治領(lǐng)導(dǎo)、思想領(lǐng)導(dǎo)和組織領(lǐng)導(dǎo)，可以有效地調(diào)動包括業(yè)委會、物業(yè)在內(nèi)的各方面力量參與社區(qū)建設(shè)的積極性，形成資源共享、利益均沾、優(yōu)勢互補、社區(qū)共建的工作機(jī)制；可以有效地把社區(qū)黨建工作和社區(qū)精神文明建設(shè)結(jié)合起來，加強(qiáng)和改進(jìn)社區(qū)思想政治工作；可以有 效地做好物業(yè)企業(yè)這種社區(qū)內(nèi)“無主管經(jīng)濟(jì)組織”的黨建工作，切實把“兩新”組織中黨員的教育管理統(tǒng)一起來，避免出現(xiàn)黨組織無上級領(lǐng)導(dǎo)、黨員無黨組織管理的現(xiàn)象。目前，物業(yè)黨組織的組建和工作開展，離不開社區(qū)黨組織的組織和領(lǐng)導(dǎo)，這點與黨章中對社區(qū)黨組織的明確規(guī)定是完全符合的。

2、協(xié)調(diào)與指導(dǎo)的關(guān)系。社區(qū)黨組織要發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)核心作用，就必須綜合組織協(xié)調(diào)各方面力量承擔(dān)各自的社會職能，協(xié)調(diào)指導(dǎo)社區(qū)單位（包括物業(yè)）黨組織和社區(qū)廣大黨員（包括物業(yè)職工黨員）帶領(lǐng)群眾把社區(qū)的各項工作任務(wù)落到實處；協(xié)調(diào)利用物業(yè)的資源，興辦符合社區(qū)居民利益和需求的各種服務(wù)實體，開展豐富多彩、健康有益的各類社區(qū)活動；協(xié)調(diào)處理社區(qū)居委會與業(yè)委會、物業(yè)的關(guān)系，更好地推進(jìn)社區(qū)社會主義民主政治建設(shè)，完善社區(qū)居民自治。當(dāng)前，社區(qū)黨組織牽頭組建的社區(qū)黨建工作聯(lián)席會、社區(qū)黨員活動指導(dǎo)委員會等協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)或協(xié)商議事機(jī)構(gòu)，吸收物業(yè)黨組織參加，就是這種關(guān)系的重要形式和很好體現(xiàn)。

3、監(jiān)督與引導(dǎo)的關(guān)系。社區(qū)黨組織要領(lǐng)導(dǎo)本地區(qū)的工作，支持和保證業(yè)委會和物業(yè)充分行使職權(quán)，就必須加強(qiáng)對它們的監(jiān)督與引導(dǎo)。作為自治管理組織的業(yè)委會和作為經(jīng)濟(jì)組織的物業(yè)，其決策、行為不可避免會帶有濃厚的自身利益的色彩，極有可能違反黨和政府的有關(guān)政策和規(guī)定，或不利于整個社區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，或侵害到其他社區(qū)居民正當(dāng)權(quán)益等等，比如業(yè)委會一方面可以維護(hù)業(yè)主切身利益，另一方面又可能為了自己的單一利益而忽視甚至損害社區(qū)的公共利益。這就需要社區(qū)黨組織從全局考慮出發(fā)，對業(yè)委會和物業(yè)的行為進(jìn)行及時有效地監(jiān)督，并通過對其黨組織和黨員的領(lǐng)導(dǎo)管理，進(jìn)一步加強(qiáng)引導(dǎo)工作，使其作出正確的、有利于最廣大群眾利益的決策和行為。

社區(qū)黨組織只有切實加強(qiáng)對業(yè)委會和物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)與監(jiān)督，才能走出一條多方聯(lián)建、社區(qū)共建的新路；才能做好關(guān)心群眾、服務(wù)群眾的工作；才能增強(qiáng)凝聚力，密切與社區(qū)居民的聯(lián)系，打牢黨在城市工作的基礎(chǔ)。

四、社區(qū)居委會與業(yè)主委會、物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系

“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合 相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督”[10]。社區(qū)居委會只有認(rèn)真把握與小區(qū)業(yè)委會、物業(yè)之間指導(dǎo)、合作和監(jiān)督等主要關(guān)系，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢和功能作用，社區(qū)的穩(wěn)定和發(fā)展才能很好地得以實現(xiàn)，居民群眾當(dāng)家作主的民主權(quán)利才能很好地得以保證。

1、支持與指導(dǎo)的關(guān)系。目前，居委會作為基層群眾自治組織與黨和政府的關(guān)系最為緊密，在居民群眾心目中的地位、威望很高。正是基于居委會的這種傳統(tǒng)優(yōu)勢和實際工作的無法替代性，使居委會在小區(qū)物業(yè)管理中起著舉足輕重的重要作用。只有居委會才可能與業(yè)委會、物業(yè)做到信息的上傳下達(dá)。由于居委會代表整個社區(qū)的公共利益，所以可以對小區(qū)業(yè)委會籌建或換屆工作給予公正的支持和正確的指導(dǎo)，還可以對小區(qū)物業(yè)管理中的重大事項的決策施加影響，如選聘、解聘物業(yè)管理公司等。《物業(yè)管理條例》第14條和第20條明確規(guī)定“住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會”和“住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并認(rèn)真聽取居民委員會的建議?！币话阒v，業(yè)主大會、業(yè)委會都必須事先征求居民會的有關(guān)指導(dǎo)性意見后才能對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的重大物業(yè)管理事項作最后的定奪。

2、協(xié)調(diào)與合作的關(guān)系。居委會和業(yè)委會、物業(yè)在同一物業(yè)區(qū)域內(nèi)的服務(wù)對象基本相同（在稱呼上不同，對于居委會來說稱“居民”，對于業(yè)委會、物業(yè)來說稱“業(yè)主”），必然形成相到協(xié)調(diào)、相互合作、相互促進(jìn)的關(guān)系，比如在維護(hù)社會治安、環(huán)境衛(wèi)生和開展社區(qū)服務(wù)等方面，以及在創(chuàng)建“文明社區(qū)”、“文明小區(qū)”等活動中，居委會就需要對業(yè)委會、物業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、開展合作?！段飿I(yè)管理條例》第20條也明確規(guī)定了“業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。”此外，由居委會牽頭，由業(yè)委會、物業(yè)、社區(qū)民警等組成的社區(qū)共建聯(lián)席會議，成為協(xié)調(diào)各方關(guān)系、不斷取得共識、形成工作合力的重要平臺。居委會還有責(zé)任做好業(yè)委會與物業(yè)之間的協(xié)調(diào)工作，及時化解矛盾，推動物業(yè)管理工作順利展開。

3、評議與監(jiān)督的關(guān)系。社區(qū)居委會的根本性質(zhì)是黨領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)居民實行自我管理、自我教育、自我服務(wù)、自我監(jiān)督的群眾性自治組織。這一根本性質(zhì)決定了居委會通過采取多種措施，加強(qiáng)對物業(yè)管理的評議，比如通過牽頭召開民主評議會、列席參與業(yè)主大會等形式，加強(qiáng)對業(yè)委會人員的評議和監(jiān)督，通過舉辦聽證會、座談會等形式，對物業(yè)的管理、服務(wù)、收費水平等諸多方面進(jìn)行評議，從而達(dá)到監(jiān)督、促進(jìn)物業(yè)管理的目的。

居委會只有不斷加強(qiáng)對業(yè)委會、物業(yè)的指導(dǎo)、合作和監(jiān)督，才能促使它們更好地進(jìn)行物業(yè)的管理與服務(wù)，使小區(qū)居民能夠安居樂業(yè)；優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理和服務(wù)反過來又能有力地支持、配合居委會的工作，使居委會能更和諧地推進(jìn)社區(qū)建設(shè)和發(fā)展。

以上是本人對小區(qū)型社區(qū)內(nèi)社區(qū)黨組織、居委會和業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)四者之間關(guān)系所作的一些思考和認(rèn)識。目前，各地城市社區(qū)建設(shè)的組織層次，其內(nèi)部的組織結(jié)構(gòu)系統(tǒng)多種多樣，各不相同，差異很大。主要涉及社區(qū)黨組織、居委會與社區(qū)牧業(yè)管理，業(yè)主委員會以及其他社區(qū)組織的相互關(guān)系，這些關(guān)系的法律依據(jù)等，需要我們在深入調(diào)研的基礎(chǔ)上逐步加以規(guī)范。

參考文獻(xiàn)

[1]《民政部關(guān)于在全國推進(jìn)城市社區(qū)建設(shè)的意見》（2000年11月3日）。[2]《物業(yè)管理條例》（2003年6月8日）。[3]《中國共產(chǎn)黨黨章》（2002年11月14日）。[4]《中華人民共和國城市居民委員會組織法》（1989年12月26日）。[5]《物業(yè)管理條例》（2003年6月8日）。[6]陶婷芳主編：《新編物業(yè)管理實用手冊》，華東理工大學(xué)出版社，2001年版。

[7]周文建，寧豐主編：《城市社區(qū)建設(shè)概論》，中國社會出版社，2002年版。

[8]徐永詳著：《社會發(fā)展論》，華東理工大學(xué)出版社，2000年版。[9]《物業(yè)管理條例》（2003年6月8日）。[10]《物業(yè)管理條例》（2003年6月8日）。

2006年4月18日

第四篇：論文定稿(對社區(qū)居委會與街道辦事處關(guān)系的思考)

對社區(qū)居委會與街道辦事處關(guān)系的思考

【摘要】提到居委會大家不難想到另一個名詞：街道辦事處，沒有深入接觸過這兩個部門的朋友大體上會簡單的認(rèn)為街道辦事處是居委會的上級領(lǐng)導(dǎo)部門，但事實上真的是如此的簡單嗎，經(jīng)過我深入的調(diào)查和研究發(fā)現(xiàn)了社區(qū)居委會與街道辦事處之間存在著微妙的關(guān)系。此文重點講述了：在社區(qū)建設(shè)中，居委會行政負(fù)擔(dān)過重，自治權(quán)被極度擠壓，街道辦事處與社區(qū)居委會法律上的指導(dǎo)與被指導(dǎo)的關(guān)系已扭曲為事實上的領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系。因此，要改變目前社區(qū)居委會和街道辦事處的不合理關(guān)系，我們需要思考和付出行動的方面還有很多，以下就為大家一一解說。

【關(guān)鍵詞】社區(qū)居委會；街道辦事處；社區(qū)工作站；社區(qū)居民代表大會

一、社區(qū)居委會與街道辦事處目前矛盾的現(xiàn)狀

從理論和法律上講，街道辦事處與社區(qū)居委會是指導(dǎo)與被指導(dǎo)關(guān)系，但在實踐中，社區(qū)居委會只向政府負(fù)責(zé)，而不向居民負(fù)責(zé)。街道辦事處與社區(qū)居委會已變成了事實上的領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系。其具體表現(xiàn)在：

（一）街道辦事處越位，對社區(qū)居委會自治事務(wù)的過多干預(yù)

1、對社區(qū)居委會選舉的包辦

《中華人民共和國城市居民委員會組織法》規(guī)定“居民委員會主任、副主任和委員，由本居住地區(qū)全體有選舉權(quán)的居民或者由每戶派代表選舉產(chǎn)生；根據(jù)居民意見，也可以由每個居民小組選舉代表2至3人選舉產(chǎn)生。居民委員會每屆任期三年，其成員可以連選連任?！雹俚珜嶋H情況顯示，許多社區(qū)居委會的民主選舉的“形式化”現(xiàn)象嚴(yán)重。采取全體居民或戶代表進(jìn)行選舉的比例極少，絕大多數(shù)采用的是居民小組代表選舉，民主選舉成了“做秀”。在候選人的確定上，受街道辦事處的影響極大，導(dǎo)致了居委會班子成員的選舉、任用由街道“包辦”的局面。

2、對社區(qū)居委會財權(quán)的控制

街道辦事處財政撥款是社區(qū)服務(wù)的主要來源，社區(qū)居委會開展各項事業(yè)的經(jīng)費在很大程度上也依靠街道辦事處籌集得來。社區(qū)居委會的固定辦公經(jīng)費由街道辦事處按統(tǒng)一撥付，但在使用上一般是“街管居用”，社區(qū)居委會使用任何一筆經(jīng)費都必須向街道辦事處申報。然而，《中華人民共和國城市居民委員會組織法》規(guī)定：“居民委員會管理本居民委員會的財產(chǎn)，任何部門和單位不得侵犯

②居民委員會的財產(chǎn)所有權(quán)?！钡珜嶋H情況顯示，社區(qū)居委會普遍缺乏財務(wù)管理自主權(quán)，其財務(wù)由街道辦事處的會計站進(jìn)行管理，實行嚴(yán)格的審批制度。因此，社區(qū)居委會的活動只能以街道辦事處的指示為主，而不能按照居民的意愿來履行自治職能。

（二）街道辦事處缺位，把社區(qū)行政事務(wù)下沉給社區(qū)居委會

1、對社區(qū)居委會的宏觀指導(dǎo)不足

由于街道辦事處把更多的注意力放在對社區(qū)居委會人事和財權(quán)的管理和控制上，甚至直接干涉社區(qū)居委會的其他自治事務(wù)。因此，弱化甚至缺失本應(yīng)承擔(dān)的幫助社區(qū)居委會制定社區(qū)建設(shè)的宏觀發(fā)展規(guī)劃、培訓(xùn)社區(qū)干部、建立多元化的社區(qū)資金投入體系、協(xié)調(diào)區(qū)域各群體的利益關(guān)系、促使社區(qū)目標(biāo)的實行等等的職能，以至于對社區(qū)居委會的宏觀指導(dǎo)不足。由于職能“錯位”直接導(dǎo)致對社區(qū)管理的缺位。

2、把本該由街道完成的行政管理任務(wù)交給社區(qū)居委會完成伴隨著城市管理重心的下移，政府愈來愈多的行政管理事務(wù)都通過街道辦事處下沉到社區(qū)居委會。因此，導(dǎo)致街道辦事處與社區(qū)居委會形成了實際上的領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系，居民也把社區(qū)居委會看成是政府組織而非居民自治組織，把社區(qū)居委會看作是政府向基層的延伸。于是，就造成事實上的社區(qū)居委會行政化，社區(qū)居委會自治事務(wù)被嚴(yán)重擠壓。

（三）街道辦事處領(lǐng)導(dǎo)社區(qū)居委會

從目前情況看，社區(qū)居委會仍隸屬于街道辦事處，街道辦事處領(lǐng)導(dǎo)社區(qū)居委會。社區(qū)居委會在自身發(fā)展過程中逐漸演變成一種具有雙重身份的社會組織，一方面它是居民自治組織，承擔(dān)居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)、自我監(jiān)督的群眾自治功能；另一方面又在一定程度上承擔(dān)了許多行政職能，與街道辦事處的關(guān)系日益密切，成了街道辦事處的下轄機(jī)構(gòu)。街道辦事處與社區(qū)居委會的這種

行政領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系，對社區(qū)居委會工作的開展造成不利。

二、目前應(yīng)從四個方面來給社區(qū)居委會的工作減負(fù)

俗話說“社區(qū)是個筐，什么都往里裝?！边@句話，形象地道出了當(dāng)今社區(qū)工作繁重的一面。社區(qū)居委會主任的工作量，可以說已經(jīng)是超負(fù)荷運作。所以我認(rèn)為應(yīng)從以下四個方面來給居委會提供幫助:

（一）給社區(qū)居委會減負(fù)要落到實處。現(xiàn)在，從市里到區(qū)里再到街道，各種各樣的檢查評比太多。綜合治理、計劃生育、民政低保、就業(yè)和社會保障等方方面面都是所要檢查評比的內(nèi)容。例如社區(qū)參加區(qū)和市里舉辦的某項活動時，必須要按要求，到專業(yè)店里按統(tǒng)一尺寸制作展板，一塊展板最低價都在120元左右。社區(qū)辦公經(jīng)費本來就緊張，經(jīng)常是捉襟見肘，可為了應(yīng)付各種各樣的檢查評比及達(dá)標(biāo)活動，不得不把有限的資金都用在這方面。有的展板制作好后送去參展，只展出兩個小時左右就撤展，實在是有些浪費。

（二）不要隨意從社區(qū)居委會抽調(diào)人。社區(qū)工作本來就忙，人手很緊，像計劃生育、綜合治理、民政低保、就業(yè)和社會保障這四大塊，都是政府開發(fā)的公益性崗位，服務(wù)人員中很多人政治素質(zhì)好、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)，使用后又無需付工資。正是看中了這一點，上面的街道、區(qū)機(jī)關(guān)科室乃至轄區(qū)派出所，都以工作需要為名從社區(qū)抽調(diào)人。社區(qū)居民要到社區(qū)來辦事，遇到辦事人不在，他們往往要跑上好幾趟才能辦成一件事，居民對此很有意見。

（三）社區(qū)的辦公環(huán)境能夠得到改善。有的社區(qū)10多人擠在一大間辦公室里辦公，每天來辦各種事的居民很多。若是工作人員講話聲音小一點，對方都難以聽清楚。有的社區(qū)想辦個“老年之家”，讓退休人員打牌下棋、讀書看報，但由于受條件限制，這個想法也只能是紙上談兵。

（四）居委會能夠得到上級領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心、理解和支持。社區(qū)居委會主任白天在社區(qū)忙了一整天后，晚上還要到馬路上參加城市衛(wèi)生管理執(zhí)勤，制止經(jīng)營者的占道經(jīng)營行為。有時早上4點半就起床，配合公安、工商等部門參加打擊傳銷活動?？梢哉f，社區(qū)居委會主任每天都是兩眼一睜，忙到熄燈。工作中受到極少數(shù)居民的誤會，他們并不往心里去，只是期盼上級領(lǐng)導(dǎo)能夠在工作、生活等方面給予更多的關(guān)心、理解和支持。

三、正在實施中的社區(qū)居委會與街道辦事處關(guān)系的處理方法

現(xiàn)行的“兩級政府、三級管理③”的管理模式存在著管理層級重疊、條塊交叉、功能紊亂的缺陷。為了減輕社區(qū)居委會過重的行政任務(wù)，也為了社區(qū)更好地實現(xiàn)自治，許多地方一直在探索，社區(qū)工作站便是這種探索的成果。根據(jù)社區(qū)工作站與社區(qū)居委會、街道辦事處及政府職能部門的關(guān)系，將其歸納為：分設(shè)模式、下屬模式、條屬模式、專干模式四種④。以下逐一介紹：

（一）在分設(shè)模式下

社區(qū)工作站成為街道辦事處的派出機(jī)構(gòu)，完全獨立于社區(qū)居委會，社區(qū)工作站與社區(qū)居委會是并行的兩個組織，分別擔(dān)負(fù)不同的職能。社區(qū)工作站的主要職能是：在街道黨工委和街道辦事處的領(lǐng)導(dǎo)下，承辦政府職能部門在社區(qū)開展的工作，以及其他由區(qū)政府確定需要進(jìn)入社區(qū)的工作事項。分設(shè)模式，能減輕當(dāng)前社區(qū)居委會的工作負(fù)擔(dān)，較好的應(yīng)對社區(qū)面臨的愈來愈多的工作任務(wù)；還能讓社區(qū)居委會專心做社區(qū)自治工作。但是，在社區(qū)設(shè)置行政化的工作站，一是給行政權(quán)力無限下沉到社區(qū)找到借口；二是由于履行政府職能的行政化的社區(qū)工作站和履

行社區(qū)自治職能的社區(qū)居委會之間是并行的關(guān)系，怎樣處理二者的關(guān)系還是個問題。

（二）在下屬模式下

社區(qū)工作站成為社區(qū)居委會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在社區(qū)推行“兩會一站（即社區(qū)成員代表大會、社區(qū)居委會和社區(qū)工作站）”的管理體制和運行模式。社區(qū)工作站接受街道辦事處的工作指導(dǎo)，在社區(qū)黨組織和社區(qū)居委會的領(lǐng)導(dǎo)下從事社區(qū)管理和服務(wù)。社區(qū)工作站隸屬于社區(qū)居委會，完成原來由社區(qū)居委會擔(dān)負(fù)的工作任務(wù)。下屬模式表面看確實減輕了社區(qū)居委會的負(fù)擔(dān)，但原先不堪重負(fù)的社區(qū)居委會的任務(wù)并沒有減少，而是全盤轉(zhuǎn)嫁給了新成立的下屬機(jī)構(gòu)社區(qū)工作站。同時社區(qū)居委會不從事具體事務(wù)，其聯(lián)系群眾的功能將逐步被抽空，有被邊緣化的危險。

（三）在條屬模式下

全國基本做到了一社區(qū)一警務(wù)站、一社區(qū)一衛(wèi)生站。近年來，不少部門紛紛要求到社區(qū)設(shè)站掛牌。在此模式下，社區(qū)工作站就是政府職能部門在社區(qū)的辦事機(jī)構(gòu)，其工作人員由職能部門派出。同時，社區(qū)工作站接受社區(qū)居委會的指導(dǎo)和監(jiān)督。條屬模式雖然對于幫助社區(qū)居委會完成協(xié)助政府的行政任務(wù)有作用，但是，行政權(quán)力無限制地下沉到社區(qū)，將架空居民自治。如此多的工作站到社區(qū)，各工作站在社區(qū)的協(xié)調(diào)就變得很困難，各工作站與社區(qū)居委會的關(guān)系也很難理順。

（四）在專干模式下

社區(qū)居委會成員從本社區(qū)居民中差額直選產(chǎn)生，社區(qū)居委會下設(shè)辦公室，工作人員由專職社區(qū)工作者組成。目前，社區(qū)專干由基層人民政府或街道辦事處出錢、監(jiān)督，統(tǒng)一分派，與經(jīng)居民選舉產(chǎn)生的社區(qū)居委會成員一起辦公。社區(qū)專干主要承擔(dān)社區(qū)居委會交辦的自治性工作以及政府下達(dá)的相關(guān)公共管理和服務(wù)工作。具體的事務(wù)由社區(qū)專干承擔(dān)，社區(qū)居委會似乎減輕了負(fù)擔(dān)，但原來的任務(wù)并沒有減少，只不過由社區(qū)居委會負(fù)擔(dān)過重變成了社區(qū)專干負(fù)擔(dān)過重而已。

社區(qū)工作站的出現(xiàn)，折射出社區(qū)負(fù)擔(dān)過重、社區(qū)居委會不堪重負(fù)的現(xiàn)實。社區(qū)居委會在社區(qū)工作站出現(xiàn)后，要么被邊緣化了，缺乏處理社區(qū)事務(wù)的自主權(quán)；要么被行政化了，行政負(fù)擔(dān)依然很重。

四、重塑社區(qū)居委會與街道辦事處的關(guān)系

要改變街道辦事處與社區(qū)居委會事實上的領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系，切實減輕社區(qū)居委會行政事務(wù)過多的問題，不是增加一個社區(qū)工作站就能解決問題的，應(yīng)從以下三個方面去努力：

（一）理清政府、街道辦事處和社區(qū)居委會的職責(zé) 政府、街道辦事處和社區(qū)居委會職責(zé)不清是一個不爭的事實。首先要把社區(qū)事務(wù)區(qū)分為社區(qū)行政事務(wù)、社區(qū)專業(yè)性服務(wù)事務(wù)和社區(qū)自治事務(wù)；其次，不同的社區(qū)事務(wù)應(yīng)當(dāng)由不同的組織來承擔(dān)和提供。社區(qū)行政管理事務(wù)由街道辦事處協(xié)助政府職能部門完成；社區(qū)專業(yè)性服務(wù)事務(wù)可由社區(qū)中介組織承擔(dān)與提供，但目前我國的這一類組織尚處于缺位狀態(tài)，待社區(qū)各類中介組織發(fā)育成熟時，由政府通過購買服務(wù)，委托社區(qū)中介組織來完成；社區(qū)居委會自主地完成社區(qū)自治事務(wù)。

（二）街道辦事處應(yīng)支持成立社區(qū)居民代表大會 社區(qū)居民代表大會是社區(qū)自治的最高決策機(jī)構(gòu)，是社區(qū)自治程度高低的試金石。目前，在社會組織發(fā)育不夠成熟、社區(qū)居民參與率低的情況下，成立社區(qū)居民代表大會還有困難，但有必要成立社區(qū)居民代表大會，以使社區(qū)居委會真正成為由社區(qū)居民選出的代表居民利益的群眾性自治組織。目前，街道辦事處包辦社

區(qū)居委會選舉將不利于甚至推遲社區(qū)居民代表大會成立。為了實現(xiàn)真正的居民自治，同時也為了減輕政府管理社會的負(fù)擔(dān)，街道辦事處應(yīng)支持社區(qū)居民代表大會的成立⑤。

（三）屬于居民自治的事務(wù)，留給社區(qū)居委會

要實現(xiàn)這一目標(biāo)依賴于街道辦事處和社區(qū)居委會觀念的改變。首先街道辦事處要變“領(lǐng)導(dǎo)”為“指導(dǎo)”。具體來講：一是不再將社區(qū)居委會視為基層政權(quán)組織形式，不再包辦社區(qū)居委會的選舉；二是要清楚政府或街道對社區(qū)居委會的撥款體現(xiàn)的是國家管理社會的責(zé)任，不能成為政府或街道干涉社區(qū)居委會的理由。另外，要實現(xiàn)自治，還需居民觀念的轉(zhuǎn)變：一是從“單位人”到“社區(qū)人”的轉(zhuǎn)變；二是從社區(qū)建設(shè)與己無關(guān)到有關(guān)，被動參與到主動參與的轉(zhuǎn)變。只有當(dāng)社區(qū)居委會將主要精力用于居民權(quán)利的表達(dá)和維護(hù)時，社區(qū)居委會才會真正成為一個自治組織。

五、在和諧社區(qū)建設(shè)中尋找居委會的新定位

按照《居委會組織法》，居委會應(yīng)該是一個居民自治的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，不是權(quán)力 機(jī)構(gòu)，也不是一個直接提供服務(wù)的機(jī)構(gòu)?，F(xiàn)在各地反映居委會負(fù)擔(dān)重，主要講的還是居委會干部直接操辦的事務(wù)多。真正的出路只能是居委會干部從直接提供服務(wù)轉(zhuǎn)為通過運作各類社區(qū)組織，動員更多居民，共同做好自我管理、自我服務(wù)。如何在和諧的社區(qū)建設(shè)中尋找居委會的新定位呢，我想應(yīng)該從以下三個方面著手：

（一）切實轉(zhuǎn)變政府職能，恢復(fù)社區(qū)居委會自治組織的地位

在向社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)變的過程中，要深化政治體制改革，切實轉(zhuǎn)變政府職能。結(jié)合政府機(jī)構(gòu)改革，要合理界定政府權(quán)力與社區(qū)權(quán)力的邊界，將涉及行政執(zhí)法、行政管理等方面的工作內(nèi)容從社區(qū)居委會中清理出去；把屬于社區(qū)自治權(quán)限和范圍的權(quán)力還給社區(qū)；對確需社區(qū)居委會協(xié)助的政府職能部門的工作，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，并征得社區(qū)組織同意后，按規(guī)定的程序和手續(xù)將工作任務(wù)與工作職權(quán)委托給社區(qū)居委會辦理。政府部門要樹立服務(wù)社區(qū)的理念，讓社區(qū)居委會承擔(dān)社會管理和服務(wù)職能，還社區(qū)居委會自治組織的地位。

（二）積極培育社區(qū)中介組織

為了減輕社區(qū)居委會過重的行政負(fù)擔(dān)，同時也為了政府能高效行政，減輕政府行政成本過高問題，有必要利用政府在政策、法規(guī)和制度等方面的優(yōu)勢，給社區(qū)中介組織的建立和發(fā)展提供寬松有利的環(huán)境。社區(qū)中介組織的發(fā)育與成熟起來的好處在于：一是可以使政府、街道辦事處從從事具體的社區(qū)專業(yè)性服務(wù)事務(wù)中解脫出來；二是可以使社區(qū)居委會剝離政府、街道辦事處壓在其肩上的不合理的負(fù)擔(dān)，專事社區(qū)自治職能；三是可以優(yōu)化基層社會管理，使政府、街道辦事處和社區(qū)居委會、社區(qū)中介組織各司其職，同時也有利于社區(qū)居委會實現(xiàn)自治。

（三）拓展居委會干部的發(fā)展空間 居民自治離不開社區(qū)領(lǐng)袖，一個合格的居委會干部應(yīng)該同時具有居民領(lǐng)袖和政府伙伴的雙重身份。這必然要求居委會干部要長期堅持在社區(qū)活動，通過高質(zhì)量的服務(wù)，贏得居民的認(rèn)可和信任。為了讓他們能夠安心工作，實現(xiàn)自身價值，在保證合理收入之外，要積極為他們提供更大的發(fā)展空間。比如，允許社區(qū)居委會下設(shè)民間組織或非營利性機(jī)構(gòu)，讓工作出色的居委會干部在更大的空間中實現(xiàn)自身價值。給居委會干部更多的自主權(quán)，是居民自治的內(nèi)在要求，由此激發(fā)的居委會干部積極性，能夠極大地推動居民自治的真正落實。

綜上所述，我們不難看出，要真正解決社區(qū)居委會和街道辦事處的復(fù)雜關(guān)系還有很長的路要走，并且，只有不斷根據(jù)社區(qū)工作的新要求加強(qiáng)居委會自身建設(shè)，才能提高居委會應(yīng)對復(fù)雜局面的能力，提高居委會的辦事效率，避免大量事務(wù)的積壓，這同樣可以減輕居委會負(fù)擔(dān)。更需要廣大居民的集思廣益，只有這樣才能更好的建設(shè)我們的幸福社區(qū)家園。

參考文獻(xiàn)

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[2] 龍濤.論和諧社區(qū)建設(shè)中的政府主導(dǎo)與居民自治[J].知識經(jīng)濟(jì)，2010年03期

[3] 鄧煥彥.小社區(qū)也有大作為[J].先鋒隊，2010年03期

[4] 陳捷.從社區(qū)行政化到社區(qū)自治——社區(qū)居委會功能角色的重新定位[J].鷺江職業(yè)大學(xué)學(xué)報，2010年02期

[5] 何瀟.居委會組織法大家談[J].社區(qū)，2010年8期 [6] 唐忠新.什么是社區(qū)[J].中國婦運，2010年01期

[7] 林尚立.基層群眾自治 中國民主政治建設(shè)的實踐[J].政治學(xué)研究，2009年04期

注釋

① 《中華人民共和國城市居民委員會組織法》第8條，1989年12月26日頒布。② 《中華人民共和國城市居民委員會組織法》第4條，1989年12月26日頒布。③ 浦興祖：特大城市城區(qū)管理體制的改革走向—兼談“兩級政府、三級管理”之提法，《政治學(xué)研究》，2008年第3期，第52－57頁。④ 李雷鳴：街道辦事處機(jī)構(gòu)改革探討，《特區(qū)理論與實踐》，2010年第1期，第51頁。⑤ 何海兵：中國的城市管理體制改革與社區(qū)發(fā)展，《當(dāng)代中國研究》，2009年第1期，第86－96頁。

第五篇：社區(qū)、業(yè)主委員會講稿

居委會

定義：

社區(qū)居委會，簡稱“居委會”、“社區(qū)居委會”，“社區(qū)居民委員會”為中國大陸地區(qū)城市街道、行政建制鎮(zhèn)的分區(qū)即“社區(qū)”的一個主要社會組織機(jī)構(gòu)，屬于城鎮(zhèn)居民的自治組織，地位相當(dāng)于農(nóng)業(yè)區(qū)的村民委員會，管轄對象為城市、鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)居民為主。根據(jù)居民委員會組織法的規(guī)定，社區(qū)居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織。居委會因為不是行政部門,所以書記的作用只在支部內(nèi)部發(fā)揮.一般工作有居委會主任主持.職能范圍：

1.宣傳憲法、法律、法規(guī)和國家的政策，維護(hù)居民的合法權(quán)益，教育居民履行依法應(yīng)盡的義務(wù)，愛護(hù)公共財產(chǎn)，開展多種形式的社會主義精神文明建設(shè)活動 2.辦理本居住地區(qū)居民的公共事務(wù)和公益事業(yè) 3.調(diào)解民間糾紛 4.協(xié)助維護(hù)社會治安

5.協(xié)助人民政府或它的派出機(jī)關(guān)做好與居民利益有關(guān)的公共衛(wèi)生、計劃生育、優(yōu)撫救濟(jì)、青年少教育等項工作

6.向人民政府或者它的派出機(jī)關(guān)反映居民的意見、要求和提出建議

（擴(kuò)充內(nèi)容： 隸屬關(guān)系：

社區(qū)定位與社區(qū)組織復(fù)位后，街道辦事處就不用再承擔(dān)社區(qū)建設(shè)的直接主體組織的角色重任了，它就可以專心履行其政府職責(zé)而將組織開展社區(qū)服務(wù)、進(jìn)行社區(qū)建設(shè)的任務(wù)交給居委會為主導(dǎo)的社區(qū)組織，但街道辦事處仍是社區(qū)建設(shè)的一個主體，社區(qū)建設(shè)上負(fù)有的職責(zé)主要是監(jiān)管、支持和催化社區(qū)自治組織開展社區(qū)自治和社區(qū)建設(shè)，要為社區(qū)內(nèi)居民提供政府應(yīng)當(dāng)提供的公共產(chǎn)品和公共服務(wù)。而居委會回復(fù)了自己的角色地位后就可以從政府行政事務(wù)中撤離出來，專注于組織開展社區(qū)建設(shè)。

沈陽地區(qū)發(fā)展?fàn)顩r：

1999年,沈陽市在城市基層管理體制上進(jìn)行了一項大改革:“撤消”了2753個居委會,重新組建了1277個社區(qū);在所有社區(qū)實行自治,建立居民代表大會制,成立社區(qū)議事會、管委會、黨組織,確立了決策、執(zhí)行、監(jiān)督、制約的機(jī)制,成為全國社區(qū)建設(shè)中敢于從體制上開刀的第一個“吃螃蟹”的城市,引起了國內(nèi)外人士的廣泛關(guān)注

沈陽地區(qū)目前為止有近千個居委會，相關(guān)政策法規(guī)：

《城市居民委員會組織法》，居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織。不設(shè)區(qū)的市、市轄區(qū)的人民政府或者它的派出機(jī)關(guān)對居民委員會的工作給予指導(dǎo)、支持和幫助。居民委員會協(xié)助不設(shè)區(qū)的市、市轄區(qū)的人民政府或者它的派出機(jī)關(guān)開展工作。）

組織構(gòu)架：

居民委員會按照居民的居住狀況和便于居民自治的原則設(shè)立。一般以100～700戶居民設(shè)立一個居民委員會。居民委員會由主任、副主任和委員5～9人組成。主任、副主任和委員，由本居住地區(qū)全體有選舉權(quán)的居民或者由每戶派代表選舉產(chǎn)生；根據(jù)居民意見也可以由每個居民小組選舉的2～3名代表中選舉產(chǎn)生。居民委員會根據(jù)需要設(shè)人民調(diào)解、治安保衛(wèi)、公共衛(wèi)生等委員會。居民委員會同城市基層政權(quán)的關(guān)系是：居民委員會在市轄區(qū)人民政府、不設(shè)區(qū)的市人民政府或者它的派出機(jī)關(guān)-街道辦事處的指導(dǎo)下進(jìn)行工作，市、市轄區(qū)人民政府的有關(guān)部門也可以對居民委員會有關(guān)的下屬委員會進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。這些單位如需要居民委員會或其下屬委員會協(xié)助工作，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、市轄區(qū)人民政府或其派出機(jī)關(guān)同意并統(tǒng)一安排。

居委會主 居委會副主任 社區(qū)福利委員 居委會副主任 人員調(diào)解委員 綜治理員委員 公共衛(wèi)生委員 人口計生委員 文化共建委員

社區(qū)

定義：

通常是集中在固定地域內(nèi)的家庭間相互作用所形成的社會網(wǎng)絡(luò).社區(qū)是我們生活中不可缺少的一個綜合基礎(chǔ)的群眾基礎(chǔ)機(jī)構(gòu).他為我們居住在一個固定區(qū)域的居民群體范圍內(nèi)的居民,起著一種媒介橋梁作用.在為我們廣大居民群眾做著一些日常生活中所需與社會團(tuán)體旋節(jié)溝通連貫的作用.是我們信任的一個基礎(chǔ)機(jī)構(gòu),與居民群眾生活有著息息相關(guān)的關(guān)聯(lián)基層組織.又指網(wǎng)絡(luò)板塊

職能范圍：

一、向居民群眾宣傳黨和國家的方針、政策和法律，認(rèn)真貫徹執(zhí)行上級有關(guān)部門提供的指示和任務(wù)。

二、為群眾提供辦理身份證、婚姻、住房、計劃生育、出境申請、戶口死亡等有關(guān)證明。

三、向群眾提供有關(guān)戶口申報，計劃生育辦證程序。

四、對社區(qū)內(nèi)暫住的流動人口查驗“四證”包括（身份證、暫住證、務(wù)工證、流動人口計劃生育）；對常住育齡婦女建立信息卡，開展計劃生育優(yōu)質(zhì)服務(wù)和五期教育

五、協(xié)助做好擁軍優(yōu)屬，幫困救濟(jì)，扶殘助寡及殯葬，統(tǒng)戰(zhàn)，改革等工作。

六、協(xié)助城管部門整治社區(qū)臟、亂、差及堵塞等工作。

七、協(xié)助派出所維護(hù)社會治安、調(diào)解民間糾紛，幫教“歸正”回籍人員，防火防盜等工作。

八、積極開展社區(qū)服務(wù)，搞好社區(qū)建設(shè)工作。

九、組織群眾集體文化活動，做好寒、暑假期青少年思想文化教育工作。

隸屬關(guān)系：

社區(qū)屬于街道，社區(qū)黨支部是街道辦事處黨委的支部！社區(qū)相當(dāng)于村

（擴(kuò)充內(nèi)容：

沈陽地區(qū)發(fā)展?fàn)顩r：

沈陽市現(xiàn)有街道辦事處111個。其中和平等市內(nèi)五區(qū)62個，于洪等四個郊區(qū)37個，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等三個開發(fā)區(qū)7個，新民市5個，遼中、康平、法沒有設(shè)置街道辦事處。沈陽市是從1997年開始探索新型社區(qū)管理體制的。本著規(guī)模適度，有利于社區(qū)自治、有利于社區(qū)功能發(fā)揮、有利于社區(qū)內(nèi)資源共享、有利于管理的原則，以居民小區(qū)為依托，以主要街巷為界限，重新劃定了社區(qū)的規(guī)模和范圍。每個社區(qū)平均1500多戶，大的社區(qū)平均在3000-5000戶。沈陽分布

大東區(qū)：14東陵：5和平：13皇姑：12沈北：14沈河：16 蘇家屯：17鐵西：20于洪：15）

組織構(gòu)架：

社區(qū)黨組織—社區(qū)成員代表大會—（社區(qū)議事委員會、社區(qū)事務(wù)督察委員會、社區(qū)事務(wù)評鑒委員會）—社區(qū)居民委員會—（社區(qū)志愿者、社區(qū)服務(wù)中心、社區(qū)服務(wù)中介）

街道辦事處

定義：

中國大陸無市轄區(qū)的縣級市、或較大城市市轄區(qū)之下的行政區(qū)劃。其行政地位相當(dāng)于鄉(xiāng)或鎮(zhèn)政府，但理論上屬于政府派出機(jī)構(gòu)。街道辦事處的法律依據(jù)是《地方政府組織法》第68條之規(guī)定，市轄區(qū)、不設(shè)（市轄）區(qū)的市的政府，經(jīng)上一級政府批準(zhǔn)，可以設(shè)立若干街道辦事處，作為它的派出機(jī)關(guān)

職能范圍：

1、在區(qū)委、區(qū)政府的領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行黨路線、方針、政策和國家的各項法律、法規(guī)；負(fù)責(zé)街轄區(qū)內(nèi)的地區(qū)性、群眾性、公益性、社會性工作。

2、負(fù)責(zé)精神文明建設(shè)工作，積極組織以提高市民質(zhì)素為目的的活動，樹立文明新風(fēng)。

3、按照職責(zé)范圍，負(fù)責(zé)街轄區(qū)內(nèi)的城市建設(shè)和管理、市容環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、環(huán)境保護(hù)、市政、房地產(chǎn)等監(jiān)督、管理、服務(wù)工作。

4、負(fù)責(zé)街轄區(qū)內(nèi)的維護(hù)穩(wěn)定及社會治安綜合治理工作，依照有關(guān)規(guī)定做好出租屋和外來暫住人員的管理工作；負(fù)責(zé)民事調(diào)解，法律服務(wù)工作，維護(hù)居民的合法權(quán)益。

5、負(fù)責(zé)社區(qū)建設(shè)和管理，積極開展社區(qū)服務(wù)工作，大力興辦社區(qū)福利事業(yè)，發(fā)動和組織社區(qū)成員開展各類社區(qū)公益活動；負(fù)責(zé)擁軍優(yōu)屬、優(yōu)撫安置、社會救濟(jì)、社會福利、社區(qū)文化、科普、體育、教育等工作。

6、發(fā)展街道經(jīng)濟(jì)，管理街道自有國有資產(chǎn)和集體資產(chǎn)，為街道經(jīng)濟(jì)組織提供人才、科技、信息和各種服務(wù)，以經(jīng)濟(jì)、法律和必要的行政手段推動街道經(jīng)濟(jì)發(fā)展和維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)秩序。

7、負(fù)責(zé)計劃生育、勞動就業(yè)、安全生產(chǎn)管理、初級衛(wèi)生保健、民兵、兵役、僑務(wù)等工作；尊重少數(shù)民族的風(fēng)俗習(xí)慣，保障少數(shù)民族的權(quán)益。

8、指導(dǎo)和幫助居民委員會搞好組織建設(shè)和制度建設(shè)，發(fā)揮居委會的群眾自治組織作用。

9、配合有關(guān)部門做好防汛、防風(fēng)、防火、防震等防災(zāi)和搶險工作。

10、向區(qū)人民政府反映居民群眾的意見和要求，辦理人民群眾來信來訪事項。

11、承辦區(qū)委、區(qū)政府和上級部門交辦的其他事項。隸屬關(guān)系：

社區(qū)屬于街道，社區(qū)黨支部是街道辦事處黨委的支部！社區(qū)相當(dāng)于村，街道相當(dāng)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)！街道辦事處相當(dāng)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府

組織結(jié)構(gòu)：

辦事處設(shè)有九個職能科室，包括綜合辦公室、居民辦公室、民政辦公室、勞動與社會保障辦公室、城管監(jiān)察辦公室、綜合治理辦公室、計劃生育辦公室、社會保障事務(wù)所和住房保障辦公室

政府>街道辦事處>社區(qū)>居委會

業(yè)主委員會

定義：

業(yè)主委員會，是指由業(yè)主選舉產(chǎn)生，是業(yè)主行使共同管理權(quán)的一種特殊形式。一般情況下，業(yè)主委員會有兩種產(chǎn)生方式：

1、由業(yè)主或業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，依照《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》，以及各地的相關(guān)辦法依照程序產(chǎn)生；

2、對于較大小區(qū)，業(yè)主先按照樓選舉各自樓委會，然后每個樓委會推選代表，集中而成業(yè)委會；這樣方式形成的業(yè)委會，主要負(fù)責(zé)樓間共有的管理；而樓委會，負(fù)責(zé)樓內(nèi)共有的管理。

（擴(kuò)充內(nèi)容：業(yè)主委員會的恰當(dāng)人數(shù)，可以按照如下規(guī)則估算：最接近“小區(qū)總戶數(shù)*2%”的單數(shù)。由此可以保證小區(qū)業(yè)主的較高質(zhì)量的溝通覆蓋。比如，對于1000戶的小區(qū)，1000*2%=20，較好的委員數(shù)量為19或21.）

業(yè)主委員會成立詳細(xì)流程

一、成立首次“業(yè)主大會籌備組”。(一)關(guān)于籌備組成員的條件。

首次業(yè)主大會籌備組成員應(yīng)當(dāng)由住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主和建設(shè)單位組成，其中住宅業(yè)主應(yīng)當(dāng)有不少于10名業(yè)主（不包括被推薦的業(yè)主）推薦。

(二)聯(lián)名業(yè)主報送資料。

小區(qū)內(nèi)熱心公益的業(yè)主應(yīng)當(dāng)互相聯(lián)絡(luò)，有5名以上業(yè)主成為發(fā)起倡議的聯(lián)名業(yè)主，聯(lián)名業(yè)主將組建首次業(yè)主大會籌備組的函、《關(guān)于組建首次業(yè)主大會籌備組的建議》、《推薦支持的業(yè)主簽名表》，以及聯(lián)名業(yè)主和推薦業(yè)主的有效房產(chǎn)證明資料、個人身份證復(fù)印件，送區(qū)房管局。(三)區(qū)國土房管局對聯(lián)名業(yè)主保送的資料進(jìn)行審查，對符合法律法規(guī)規(guī)定的，區(qū)國土房管局指導(dǎo)聯(lián)名業(yè)主，將擬訂的《關(guān)于組建首次業(yè)主大會籌備組的建議》(以下簡稱《建議》)和《籌備組成員自薦表》(以下簡稱《自薦表》)在物業(yè)管理小區(qū)(大廈)內(nèi)明顯位置張貼公示10日，告知全體業(yè)主籌備成立首次業(yè)主大會事宜。

(四)公示期內(nèi)業(yè)主自薦增補。

《建議》公示期間，業(yè)主可以自薦參與籌備組成員(下稱：自薦業(yè)主)，自薦業(yè)主填寫《自薦表》，并提供《推薦支持的業(yè)主簽名表》、本人和推薦其本人參加籌備組成員的業(yè)主的有效房產(chǎn)證明資料、個人身份證復(fù)印件，以上資料一式兩份，一份送區(qū)國土房管局，另一份送聯(lián)名業(yè)主。

(五)產(chǎn)生籌備組。

《建議》公示期滿后，在區(qū)房管局的指導(dǎo)下，在聯(lián)名業(yè)主和自薦業(yè)主范圍內(nèi)(綜合考慮房屋幢數(shù)和房屋用途所占面積)產(chǎn)生5～15人為籌備組成員。

(六)建設(shè)單位應(yīng)該參與籌備組。

建設(shè)單位須授權(quán)委托一名代表參加籌備組工作，填寫《建設(shè)單位，公有住房出售單位參加籌備組成員情況表》，提交規(guī)劃部門批準(zhǔn)的《建設(shè)工程報建審核書》復(fù)印件，送區(qū)國土房管局。

(七)籌備組確立。

區(qū)國土房管局向籌備組發(fā)出《關(guān)于成立首次業(yè)主大會籌備組的復(fù)函》、《首次業(yè)主大會籌備組成員名單》，由籌備組在區(qū)國土房管局的指導(dǎo)下，將復(fù)函和名單在物業(yè)管理小區(qū)(大廈)內(nèi)明顯位置張貼公告。

二、召開首次業(yè)主大會，制訂和通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》。(一)草擬、公示文件。籌備組擬訂《業(yè)主大會議事規(guī)則》(征求意見稿)、《業(yè)主公約》(征求意見稿)、國土房管局《業(yè)主大會議事規(guī)則》(示范文本)及其通知，并在物業(yè)管理小區(qū)(大廈)內(nèi)明顯位置公示5日；同時，向全體業(yè)主征求意見。經(jīng)征求意見，籌備組將修改后的《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》在小區(qū)(大廈)內(nèi)明顯位置再次公示5日。

(二)確認(rèn)業(yè)主投票權(quán)。

籌備組向物業(yè)管理公司、發(fā)展商索取資料，確認(rèn)些業(yè)主人數(shù)和身份，確定每戶業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)數(shù)。正在建設(shè)尚未竣工交付的房屋（未移交物業(yè)公司接管的房屋）的購房者不作為首次業(yè)主大會的參加業(yè)主。

(三)發(fā)出大會通知、發(fā)放表決票。在首次業(yè)主大會召開15日前，籌備組將選《關(guān)于召開首次業(yè)主大會的通知》和票格式《〈業(yè)主大會議事規(guī)則〉、《業(yè)主公約》表決票》樣本，在物業(yè)管理小區(qū)(大廈)內(nèi)明顯位置張貼不少于5日，召開首次業(yè)主大會的通知中應(yīng)當(dāng)包括會議召開的時間、地點、內(nèi)容等。

屆時無法出席業(yè)主大會的業(yè)主，可以提前領(lǐng)取表決票，并于大會前交付給籌備組。

籌備組應(yīng)將召開首次業(yè)主大會的通知同時通知區(qū)國土房管局和當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會。

(四)投票表決《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》。

籌備組按照召開首次業(yè)主大會通知的要求，組織對《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》進(jìn)行投票表決，并將表決結(jié)果及業(yè)主大會決定在小區(qū)(大廈)內(nèi)明顯位置張貼公告不少于5日。

(五)刻章。

籌備組到公安部門辦理刻制“**小區(qū)（大廈）業(yè)主大會”公章手續(xù)，公章式樣一式兩份，報區(qū)國土房管局、街道辦事處(區(qū)人民政府)備案。

三、依據(jù)《業(yè)主大會議事規(guī)則》，召開第2次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會。

(一)發(fā)出業(yè)主委員會委員候選人推薦通知。

業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理小區(qū)(大廈)的規(guī)模由5～15名委員單數(shù)組成。符合業(yè)主委員會委員候選人資格條件的業(yè)主(住宅業(yè)主應(yīng)當(dāng)有不少于10名業(yè)主推薦，不包括被推薦的業(yè)主)填寫《業(yè)主委員會委員候選人簡歷表》，提供《推薦支持的業(yè)主簽名表》、本人和推薦的業(yè)主的有效房產(chǎn)證明資料、個人身份證原件(核對后退還)及其復(fù)印件，按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的要求，在通知指定的期限內(nèi)交給籌備組核實。

若業(yè)主大會是由住宅和非住宅業(yè)主組成的。業(yè)主委員會由住宅級和非住宅組組成，其業(yè)主委員會委員侯選人也應(yīng)分為住宅組侯選人和非住宅組侯選人。

（二）發(fā)出業(yè)主大會通知。

在選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的業(yè)主大會召開15日前，籌備組將《關(guān)于召開業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員的通知》、業(yè)主委員會委員候選人簡歷表、業(yè)主委員會委員選票格式樣本，在物業(yè)管理小區(qū)(大廈)內(nèi)明顯位置張貼不少于5日，同時通知相關(guān)的居民委員會。

（三）印發(fā)選票、發(fā)放選票。

籌備組按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的規(guī)定，做好業(yè)主投票權(quán)、議事方式、表決程序和約定的其他工作，設(shè)置投票箱。

(四)通知區(qū)國土房管局。

籌備組將召開業(yè)主大會前的籌備工作和設(shè)置投票箱的情況，函告區(qū)國土房管局，并于召開業(yè)主大會時，由區(qū)國土房管局到場對開箱投票活動進(jìn)行監(jiān)督。

(五)召開業(yè)主大會，投票選舉首屆業(yè)主委員會委員。籌備組按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的規(guī)定組織投票選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會委員，并在區(qū)國土房管局的配合下將選舉結(jié)果，及業(yè)主大會決定在小區(qū)(大廈)內(nèi)明顯位置張貼公告不少于5日。

(六)備案。

業(yè)主委員會自產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將下列資料送區(qū)國土房管局：

1、業(yè)主大會成立情況；

2、業(yè)主大會決定(一)、(二)。

各區(qū)國土房管局自收齊資料15日內(nèi)辦理備案手續(xù)，并向業(yè)主委員會發(fā)出《收件回執(zhí)》。

(七)刻章。

業(yè)主委員會到公安部門辦理刻制“**小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會”公章手續(xù)。公章式樣一式兩份，報區(qū)國土房管局、街道辦事處(鎮(zhèn)人們政府)備案。

使用專項維修資金申請資料

1.物業(yè)專項維修資金申請表。2.物業(yè)專項維修資金使用方案。（公示5日，業(yè)主委員會或街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府蓋章）

3.與施工方的維修合同。（公示5日）

4.施工單位編制的工程結(jié)算報告及維修清單。（公示5日）5.物業(yè)專項維修資金使用情況業(yè)主表決表（需達(dá)到三分之二以上業(yè)主簽字同意）。（公示5日）

6.發(fā)票。（公示5日）7．維修前、后照片。

8.物業(yè)專項維修工程竣工驗收合格證明。（公示5日）9.公示證明。（街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府蓋章）10.開戶銀行及賬號。11.收款人身份證明。

職能范圍：

一、管理職能

1.召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

2.代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； 3.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

4.監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

5.業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

二、方案擬定職能

1.擬訂選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案；

2.擬訂業(yè)主委員會的財務(wù)預(yù)算方案、決算方案，報業(yè)主大會決定； 3.擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約修改方案，報業(yè)主大會決定；

4.擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度的方案，報業(yè)主大會決定；

5.擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、收益方案，報業(yè)主大會決定；

6.擬訂專項維修資金使用、續(xù)籌方案，報業(yè)主大會決定；

7.擬訂改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的方案，報業(yè)主大會決定； 8.對違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行處理；

相關(guān)政策法規(guī)： 《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定

《物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定

組織構(gòu)架：

主任—（副主任兼秘書、維權(quán)副主任、物業(yè)監(jiān)督副主任）—（宣傳委員、財務(wù)委員、工程委員、綠化委員、保潔委員）

隸屬關(guān)系：

物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會都屬于物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，二者實行專業(yè)化管理與業(yè)主自治相結(jié)合的管理體制，他們共同管理一定范圍內(nèi)的物業(yè)。

所不同的是，物業(yè)管理公司收業(yè)主委員會的委托來管理一定范圍內(nèi)的物業(yè)，而業(yè)主委員會則代表業(yè)主的利益來管理物業(yè)。這客觀上決定了他們之間的特定關(guān)系。

社區(qū)、物業(yè)與業(yè)主委員會的關(guān)系

（擴(kuò)充內(nèi)容：

業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；

（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時間。業(yè)主委員會委員必須符合下列條件 1．是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主；

2．能夠遵守物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件和業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程； 3．有一定組織能力和必要工作時間，能夠較好履行業(yè)主委員會成員職責(zé)； 4．品行端正無劣跡； 5．熱心公益事業(yè)。

專項維修基金使用流程

市住房保障房產(chǎn)管理局答復(fù)：因落水管屬于相關(guān)業(yè)主共有，在業(yè)主交納了住宅專項維修資金，保修期滿后可以使用住宅專項維修資金進(jìn)行維修。按照《威海市區(qū)住宅專項維修資金管理辦法》第21條之規(guī)定，具體的申請程序是：（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議。提出的使用建議應(yīng)當(dāng)在所涉及業(yè)主的公共活動區(qū)域予以公示。（2）住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議。（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實施使用方案。（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主向市住房保障房產(chǎn)管理部門提出申請，經(jīng)審核符合條件的，按工程進(jìn)度定向分期劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金。（5）工程竣工驗收合格后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主到市住房保障房產(chǎn)管理部門辦理住宅專項維修資金結(jié)算手續(xù)。

如何組織換屆選舉業(yè)主委員會？

答：業(yè)主委員會實行任期制，每屆任期不超過5年，具體由《業(yè)主大會議事規(guī)則》約定。業(yè)主委員會任期屆滿之日起資格自動終止。業(yè)主委員會委員任期同業(yè)主委員會任期相同，可連選連任。

業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，將業(yè)主委員會需換屆的情況書面報告物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。本屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督下，按首次業(yè)主大會會議召開的有關(guān)規(guī)定組織開展換屆選舉工作。）