第一篇：業(yè)主委員會及其與物業(yè)管理公司的關(guān)系

業(yè)主委員會及其與物業(yè)管理公司的關(guān)系

社會學(xué)院 08（3）班

朱雪蓮 26號

【摘要】一個物業(yè)價值的成功實現(xiàn)，業(yè)主、發(fā)展商與物業(yè)管理公司的互相配合是必不可少的條件，很難想象如果三方誰跟誰都過不去，結(jié)果會是什么樣子，在現(xiàn)實生活中已經(jīng)出現(xiàn)了因三方對立而造成相應(yīng)物業(yè)出現(xiàn)混亂的現(xiàn)象，那么，這種情況能不能避免呢？我認為是可以的，這就要充分發(fā)揮業(yè)主委員會的調(diào)停和平衡的作用。

【關(guān)鍵詞】業(yè)主委員會 權(quán)利 義務(wù) 物業(yè)管理公司 關(guān)系

一．業(yè)主委員會概述

業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。業(yè)委會的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)。

要成立業(yè)主委員會，小區(qū)必須滿足一個基本條件，就是小區(qū)的入住率超過50％。也就是說如果一個小區(qū)有800套房子的話，必須有400套已經(jīng)與開發(fā)商簽訂了購買合同，即業(yè)主達到或超過400戶才行。當首戶入住已滿兩年的物業(yè)管理區(qū)域，入住率即使不足50%也可以成立業(yè)主委員會。

足了基本條件，接下來我們分六個步驟來說明如何成立業(yè)主委員會及各個階段的需求。

1．前期準備想成立業(yè)主委員會的業(yè)主首先應(yīng)該互相建立聯(lián)系，并產(chǎn)生志愿者小組，以志愿者小組為核心，聯(lián)系本小區(qū)十分之一以上的業(yè)主簽名，發(fā)起成立業(yè)主大會的倡議。

2．成立籌備組物業(yè)所在地的街道辦事處負責組織業(yè)主代表、建設(shè)單位、社區(qū)居委會組成業(yè)主大會會議籌備組?；I備組應(yīng)在30日內(nèi)組織完成召開首次業(yè)主大會會議工作，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

3．起草業(yè)主委員會章程起草業(yè)主委員會章程，以及相關(guān)形式和成立辦法，決定業(yè)主大會成立的時間和業(yè)主委員會的組成人數(shù)，匯集參選業(yè)主的資料，所有參選業(yè)主委員會的業(yè)主資料、選票、要求反饋意見的時間和成立業(yè)主大會的時間以書面的形式發(fā)給每個業(yè)主，并簽收條。

4．籌備組驗票收回選票后，籌備組應(yīng)公開驗票工作，如果收條超過業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上，反饋意見中的反對意見少于1/2，業(yè)主大會成立，業(yè)主委員會章程通過。在人數(shù)范圍內(nèi)，得反對票少的業(yè)主即可擔任業(yè)主委員會委員。

5．召開業(yè)主大會業(yè)主委員會召開第一次會議，選舉業(yè)主委員會主任、副主任，并可以開展工作。6。業(yè)主委員會備案將業(yè)主大會成立簡要過程，業(yè)主委員會主任和委員名單，業(yè)主委員會章程報送區(qū)、縣小區(qū)辦備案，并請接收人簽收，注明接收文件的時間。

二．業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù)

業(yè)主委員會的權(quán)利，業(yè)主委員會代表著該物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其權(quán)利基礎(chǔ)是對物業(yè)的所有權(quán)。因此，業(yè)主委員會最基本的權(quán)利是對與該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)。這種權(quán)利通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程予以保證。業(yè)主委員會的權(quán)利有：

1．召集和主持業(yè)主大會；

2．修訂業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程；

3．決定聘請物業(yè)管理公司；

4．審議物業(yè)管理服務(wù)費有關(guān)收取標準及使用辦法；

5．審議年度管理工作計劃、年度費用概預(yù)算；

6．檢查、監(jiān)督物業(yè)管理公司的物業(yè)管理工作；

7．監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用，負責物業(yè)維修基金的籌集、使用和管理；

8．業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責。

業(yè)主委員會的義務(wù)

1．籌備并向業(yè)主大會報告工作；

2．執(zhí)行業(yè)主大會通過的各項決議，接受廣大業(yè)主的監(jiān)督；

3．貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、政策規(guī)定，協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作，對住用戶開展多種形式的宣傳教育；

4．嚴格履行物業(yè)管理委托合同，保障本物業(yè)各項管理目標的實現(xiàn)；

5．接受政府行政管理機構(gòu)的監(jiān)督指導(dǎo)，執(zhí)行政府部門對本物業(yè)的管理事項提出的指令和要求；6．本會作出決定不得違反法律、法規(guī)政策，不得違反業(yè)主大會的決定，不得損害業(yè)主公共利益。

三．業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的關(guān)系

物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會都是物業(yè)管理的機構(gòu)，它們共同管理著一定范圍的物業(yè)。所不同的是，業(yè)主委員會管理的是其所代表的業(yè)主們的物業(yè)，物業(yè)管理公司是受委托管理業(yè)主們的物業(yè)。這樣，在客觀上就決定了它們之間的特定關(guān)系。

1．完全市場條件下的相互關(guān)系。在完全市場條件下，物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會之間的關(guān)系有如下特點：（1）決策人是業(yè)主委員會，物業(yè)管理公司是雇員。業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)的情況和多數(shù)業(yè)主的意志，有權(quán)選擇不同的物業(yè)管理公司來提供服務(wù)性管理。（2）業(yè)主委員會的委托和物業(yè)管理公司的受托是一種合同關(guān)系，是一種市場的雙向選擇。業(yè)主委員會愿意出多少錢以購買什么樣的服務(wù)，物業(yè)管理提供何種服務(wù)要按什么標準收費，完全是一種交易談判，而不是行政分配。（3）物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會都是獨立運作的，互不干擾，雙方可以因發(fā)展變化的需要，在協(xié)商一致條件下續(xù)簽、修改或解除合同，但都無權(quán)干預(yù)對方的內(nèi)部活動。

2．非完全市場條件下的相互關(guān)系。在非完全市場條件下，物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會之間的關(guān)系有如下特點：（1）物業(yè)的委托人是一個公司或一個機構(gòu)，不是一個由許多業(yè)主依法組織起來的群眾自治組織。（2）物業(yè)管理公司作為子公司是在母公司的支持下，直接組織產(chǎn)生出來的，其日常的經(jīng)營活動多受到母公司的監(jiān)督和制約。（3）物業(yè)管理權(quán)的取得是通過單方授權(quán)產(chǎn)生的，不是市場競爭。

3．地位上的平等關(guān)系。物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會之間是受委托人和被委托人、服務(wù)者和被服務(wù)者之間的關(guān)系，沒有隸屬關(guān)系，雙方在地位上是平等的。在法律上，業(yè)主委員會有委托或不委托某個物業(yè)管理公司的自由，物業(yè)管理公司也有接受或不接受委托的自由。在組織關(guān)系上，不存在領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)、管理與被管理之間的關(guān)系。

4．工作上的合作關(guān)系。物業(yè)管理公司在管理物業(yè)的過程中經(jīng)常要和業(yè)主委員會發(fā)生聯(lián)系，業(yè)主委員會為了業(yè)主們的共同利益也時常要和物業(yè)管理公司打交道，由此產(chǎn)生它們之間的合作工作關(guān)系。一般來說，委托合同中都規(guī)定了物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù)，如物業(yè)管理公司有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助管理，有義務(wù)把重大管理措施提交業(yè)主委員會審議；業(yè)主委員會有權(quán)審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計劃和管理服務(wù)的重大措施，有義務(wù)協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作，等等。

隨著房地產(chǎn)市場的逐漸完善，業(yè)主委員會這一代表廣大業(yè)主共同利益的新生事物將會得到大力提倡。越來越多的業(yè)主已經(jīng)意識到業(yè)主委員會在自己長期居住的物業(yè)中所起的積極作用是任何其他形式所不能替代的。因此，越來越多的業(yè)主也積極地投入到了籌建業(yè)主委員會的工作之中。這是一個非?？上驳默F(xiàn)象，它說明了廣大業(yè)主的權(quán)利自我保護意識在增強，說明了業(yè)主委員會這一新生事物正在逐漸深入人心！

參考文獻：

1．《物業(yè)管理：理論與實務(wù)》主編：李斌 復(fù)旦大學(xué)出版社2006

2．《物業(yè)管理學(xué)》作者：李士和 蔡慶兵 浙江大學(xué)出版社2007

3．《物業(yè)管理》主編：朱兆熒 中國水利水電出版社2006

4．《物業(yè)管理》編著：方芳 呂萍 中國建材工業(yè)出版社2005

5．《物業(yè)管理》主編：陳友銘 高等教育出版社2003

6．《物業(yè)管理學(xué)》編著：李福平復(fù)旦大學(xué)出版社2002

第二篇：評析業(yè)主委員會與物業(yè)公司的制衡關(guān)系

評析業(yè)主委員會與物業(yè)公司的制衡關(guān)系

倪斌鷺

廈門市集美區(qū)人民法院

案情 原告：廈門鵬來物業(yè)公司

被告：廈門東悅庭業(yè)主委員會

廈門市東悅庭小區(qū)從2005年底起相繼有13名業(yè)主擅自在樓頂平臺上搭建輕體房、在公用樓道安裝防盜門、超出外墻體安裝防盜窗等等，引起絕大多數(shù)業(yè)主的不滿。2006年初東悅庭成立業(yè)主委員會后，業(yè)主委員會曾就此事與物業(yè)公司溝通未果。

2006年10月，鵬來物業(yè)公司收到東悅庭業(yè)主委員會的“函件”，要求：鵬來物業(yè)公司于一星期內(nèi)向13名違規(guī)業(yè)主發(fā)出警告函，限定違規(guī)業(yè)主一個月內(nèi)拆除違規(guī)安裝和及時糾正違規(guī)行為，否則物業(yè)公司將以訴訟手段解決問題。然而一個月過去了，鵬來物業(yè)公司未予理睬，也未及時解決矛盾。業(yè)主委員會認為物業(yè)公司工作不力，2006年11月再次向鵬來物業(yè)公司下發(fā)“通知書”，要求：物業(yè)公司于收到該“通知書”之日起20天內(nèi)對13名違規(guī)業(yè)主提起訴訟；如果物業(yè)公司不起訴違規(guī)業(yè)主，業(yè)主委員會將對物業(yè)公司采取一定的措施，并有可能解聘物業(yè)公司，另聘新的物業(yè)公司對東悅庭進行物業(yè)管理。

鵬來物業(yè)公司不滿業(yè)主委員會的做法，雙方產(chǎn)生爭執(zhí)。2006年12月中旬，東悅庭業(yè)主委員會在廈門某報上刊登廣告，準備于2007年2月1日起要為東悅庭選聘新物業(yè)管理公司。2007年初，廈門鵬來物業(yè)公司一紙訴狀將廈門東悅庭業(yè)主委員會告上法庭，要求：

1、東悅庭業(yè)主委員會應(yīng)當停止對鵬來物業(yè)公司的侵權(quán)行為；

2、東悅庭業(yè)主委員會應(yīng)在廈門某報上登致歉聲明，消除影響。原告鵬來物業(yè)公司訴稱，東悅庭近階段經(jīng)常出現(xiàn)部分業(yè)主破壞東悅庭環(huán)境的惡性事件屬實，原告已經(jīng)根據(jù)管理職責進行了調(diào)查和勸阻，并會適時采取相應(yīng)的處理措施。但是，東悅庭業(yè)主委員會經(jīng)常給原告施加壓力，并以領(lǐng)導(dǎo)的身份向原告發(fā)函、發(fā)通知書，責令原告按照業(yè)主委員會的處理意見處理違規(guī)業(yè)主。而且在合同期內(nèi)，業(yè)委會不得登廣告另行選聘新物業(yè)公司。原告認為業(yè)主委員會的行為已經(jīng)嚴重干擾了原告履行管理職責，給原告的管理工作帶來了壓力和影響，其行為已經(jīng)構(gòu)成侵權(quán)。

被告東悅庭業(yè)主委員會辯稱，部分業(yè)主出現(xiàn)違規(guī)行為，給東悅庭其他業(yè)主的生活環(huán)境帶來了嚴重影響，鵬來物業(yè)公司對此種現(xiàn)象置之不理、視而不見，其失職行為已經(jīng)違反雙方簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同。被告代表東悅庭全體業(yè)主向鵬來物業(yè)公司發(fā)函、發(fā)通知書，只是希望鵬來物業(yè)公司引起重視，并及時處理部分業(yè)主的違規(guī)行為，是為了保護業(yè)主的公共利益。被告行為并沒有構(gòu)成侵權(quán)，而報紙廣告是業(yè)主委員會的選聘意向，與原告無關(guān)。因此，請求法院依法判決駁回鵬來物業(yè)公司的訴訟請求。

裁判 一審法院經(jīng)審理認為，鵬來物業(yè)公司在管理東悅庭期間，擁有自主經(jīng)營權(quán)，不受業(yè)主委員會的領(lǐng)導(dǎo)和安排。在本案中，東悅庭部分業(yè)主破壞東悅庭環(huán)境，東悅庭業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)此種情況后，要求鵬來物業(yè)公司及時處理，但鵬來物業(yè)公司怠于處理。鑒于此，業(yè)主委員會向鵬來物業(yè)公司發(fā)函、發(fā)通知書，要求鵬來物業(yè)公司在30日內(nèi)向法院提起訴訟，否則解聘鵬來物業(yè)公司。

一審法院認為，被告業(yè)主委員會的行為已經(jīng)干擾了鵬來物業(yè)公司的自主經(jīng)營管理權(quán)，其強制要求鵬來物業(yè)公司按照其提出的處理意見處理違規(guī)業(yè)主，其行為已經(jīng)構(gòu)成侵權(quán)，理應(yīng)承擔停止侵害行為的責任。另在雙方合同期間，業(yè)委會的登報廣告違反正常選聘程序，應(yīng)予停止。據(jù)此，一審法院于2007年1月12日依法作出如下判決： 被告廈門東悅庭業(yè)主委員會自本判決生效之日起停止對鵬來物業(yè)公司的強制行為；駁回原告廈門鵬來物業(yè)公司的其他訴訟請求。一審判決后，被告廈門東悅庭業(yè)主委員會提起上訴，不久撤訴。

法律評析

一、為什么被告廈門東悅庭業(yè)主委員會的行為構(gòu)成侵權(quán)？ 原被告雙方的正確定位應(yīng)該是平等的合作關(guān)系，通過物業(yè)管理合同確立管理或服務(wù)的關(guān)系，屬于合同關(guān)系。具體表現(xiàn)為：二者通過簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同形成聘任關(guān)系，鵬來物業(yè)公司向東悅庭業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)，東悅庭業(yè)主支付相應(yīng)的服務(wù)費用，而業(yè)主委員會則負責對鵬來物業(yè)公司的管理工作進行監(jiān)督并提出建議。對任何一方的違約行為，另一方都有權(quán)要求其承擔違約責任，權(quán)利的享有、義務(wù)的承擔在雙方協(xié)商的范圍內(nèi)發(fā)生效力。本案中，業(yè)主委員會對于自己與物業(yè)公司之間的關(guān)系定位發(fā)生了錯誤，同時也沒有認清自己的權(quán)利范圍，將平等的合作關(guān)系扭曲為上下級領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系，從而導(dǎo)致要求物業(yè)公司按照自己的要求進行工作，明顯忽視了鵬來物業(yè)公司作為獨立的經(jīng)營實體所依法享有的自主經(jīng)營管理權(quán)。就業(yè)主違規(guī)搭建問題，業(yè)主委員會可以與鵬來物業(yè)公司協(xié)商處理，向物業(yè)公司提出合理的工作建議，但絕不能強制要求鵬來物業(yè)公司按照自己的要求進行工

作。對于鵬來物業(yè)公司來說，物業(yè)公司有權(quán)從專業(yè)管理的角度出發(fā)，對業(yè)主委員會的建議進行處理，采納或不采納該建議，都應(yīng)當由鵬來物業(yè)公司自主決定。在管理小區(qū)的過程中，根據(jù)雙方《物業(yè)管理服務(wù)合同》的約定，物業(yè)公司享有自主經(jīng)營管理權(quán)和處理違規(guī)業(yè)主破壞小區(qū)行為的權(quán)利，即物業(yè)公司在管理小區(qū)時，不受小區(qū)業(yè)主委員會的領(lǐng)導(dǎo)。因此，東悅庭業(yè)主委員會的強制物業(yè)公司工作的行為構(gòu)成侵權(quán)。

二、如何從本案理解業(yè)主委員會與物業(yè)公司的制衡關(guān)系？ 目前業(yè)主維權(quán)難的直接原因之一，就是業(yè)委會的工作不能與物業(yè)公司相制衡。一方面，業(yè)主委員會的“監(jiān)督乏力”。在很多小區(qū)里，業(yè)委會大多由一些稍為熱心的閑暇或退休居民組成，專業(yè)水平與參與度低。業(yè)委會基本上只能利用閑暇時間開會，消極履行自己的物業(yè)管理活動監(jiān)督職責，許多業(yè)委會形同虛設(shè)。即便業(yè)委會通過了一些決議，但執(zhí)行時只能靠自覺。而這些“軟肋”恰恰為物業(yè)公司所熟知，業(yè)主委員會與物業(yè)公司各干各的，物業(yè)公司高收費卻提供低標準服務(wù)，對業(yè)主委員會的存在及建議視若無物。另一方面，業(yè)主委員會的“越位監(jiān)督”。一些業(yè)主委員會常常以業(yè)主代表的身份，以“一切為了全體業(yè)主”來維護業(yè)主利益為依據(jù)，要求物業(yè)公司聽從自己的安排。業(yè)主委員會插手于物業(yè)管理的方方面面，通過直接下發(fā)通知的方式對物業(yè)公司提出服從性的強制要求。物業(yè)公司方面只能完全聽從業(yè)主委員會的安排、建議，經(jīng)常喪失了自己的經(jīng)營自主性。業(yè)主委員會與物業(yè)公司的制衡關(guān)系是指雙方相互制約、平衡的關(guān)系。不論是缺乏對物業(yè)公司工作的有效監(jiān)督，還是使物業(yè)公司的工作處處受制于業(yè)主委員會的監(jiān)督之下，都是錯誤的，都不利于物業(yè)公司工作的正常開展，都不能保證物業(yè)管理的質(zhì)量。沒有監(jiān)督，必然導(dǎo)致物業(yè)公司的服務(wù)在短期盈利思想的支配下，無法以業(yè)主的利益為重；而過度的監(jiān)督，則使物業(yè)公司的經(jīng)營自主性受到損害，使其專業(yè)性服務(wù)的特點無法得到有效發(fā)揮。本案法院駁回原告的其他訴求，也可以視為對雙方關(guān)系的一種“制衡”。其一，東悅庭業(yè)主委員會在強制行為前，曾通過正常渠道要求鵬來物業(yè)公司及時處理，但鵬來物業(yè)公司怠于處理。由此可以認定鵬來物業(yè)公司存在管理不力的不當行為，東悅庭業(yè)主委員會強制行為事出有因。

其二，本案中東悅庭業(yè)主委員會的行為給現(xiàn)任物業(yè)公司帶來了一定的影響，但其內(nèi)容并沒有詆毀和誹謗物業(yè)公司的意圖，東悅庭業(yè)主委員會在報紙上登報準備選聘是一種意向，并未正式開始履行。因此，鵬來物業(yè)公司提出要求業(yè)委會致歉的請求，法院不予支持。

三、業(yè)主委員會應(yīng)采取何種措施防止業(yè)主權(quán)益受損？ 對于本案情況，筆者認為業(yè)主委員會可分兩種情況處理： 其一，針對違規(guī)業(yè)主，在物業(yè)公司處理不力的情況下，建議受損的其他業(yè)主直接起訴違規(guī)業(yè)主；或經(jīng)三分之二以上業(yè)主授權(quán)，由業(yè)主委員會起訴違規(guī)業(yè)主。其二，如果物業(yè)公司沒有及時采取處理措施，造成東悅庭其他業(yè)主權(quán)益受損，必須判斷物業(yè)公司違約侵犯的只是部分業(yè)主的權(quán)益，還是侵犯了全體業(yè)主的公共權(quán)益。如果物業(yè)公司的行為損害了全體業(yè)主的公共權(quán)益，業(yè)主委員會可以以鵬來物業(yè)公司沒有按約履行職責為由，向法院提起訴訟；如果物業(yè)公司的行為侵害的權(quán)益只涉及單個業(yè)主或部分業(yè)主，業(yè)主委員會可以建議受損的業(yè)主以鵬來物業(yè)公司違約為由，向法院提起訴訟，或由受損業(yè)主對侵權(quán)業(yè)主提起訴訟。但是，無論在哪種情況下，業(yè)主委員會都不能僅以物業(yè)公司沒有接受自己的強制建議為由，要求物業(yè)公司承擔責任。因此，如果物業(yè)公司只是一味地主張自己的經(jīng)營自主權(quán)，而拒絕業(yè)主委員會提出的合理建議及監(jiān)督，也是不對的，業(yè)主委員會在必要的時候可以向有關(guān)行政部門反映問題，在物業(yè)公司的行為構(gòu)成違約或侵權(quán)的時候，也可以按照相關(guān)法律規(guī)定，以自己的名義或建議業(yè)主向法院提起訴訟。

第三篇：業(yè)主委員會與建設(shè)公司討論會會議紀要

業(yè)主委員會與建設(shè)公司討論會會議紀要

日期：2015年8月2日星期六 時間：140:00-16:00 地點：桃李園對面平橋賓館二樓

出席：業(yè)主委員會主任委員李物權(quán)、唐申科、寧左數(shù)、陳忠

一、簡德普、熱心業(yè)主、蒲世益、小周 業(yè)主總經(jīng)理胡小戀、康莊建設(shè)公司經(jīng)理王、主持：小周

記錄：陳忠一（秘書）

內(nèi)容：建設(shè)公司、業(yè)主單位相關(guān)人員逐一討論其提供的有關(guān)開發(fā)商前期遺留的諸多問題，理清問題的責任人、分析制定解決問題的辦法、提出切實可行的工作計劃。要求物業(yè)公司出具自其接手小區(qū)物業(yè)管理后的全部財務(wù)資料，自10月中旬時開始對前期財務(wù)進行全面審核。敦促物業(yè)配合做出業(yè)主大會經(jīng)費的預(yù)算計劃。業(yè)委會成員總結(jié)小區(qū)接入自來水的工作進展和下一步工作方案。本著尊重廣大業(yè)主的知情權(quán)和鼓勵業(yè)主參與共建和諧小區(qū)的宗旨，會議還制定小區(qū)文宣工作計劃。

一，同物業(yè)討論其提供的開發(fā)商前期遺留問題。

1，請物業(yè)將所有的開發(fā)商遺留問題再次經(jīng)確認，列好清單；及開發(fā)商移交的文件整理出來，列出清單，包括前期與仲量聯(lián)行物業(yè)公司的全部交接資料。1.1關(guān)于園區(qū)電視信號差的問題，物業(yè)強調(diào)是由于我們原設(shè)備老化造成，物業(yè)現(xiàn)正在訂購新的設(shè)備，來加強電視信號，同時擬向相關(guān)部門申請報批正規(guī)的電視頻道。

2，公共區(qū)域存在的問題。

2.1園區(qū)消防因地埋線路施工、管井內(nèi)接線老化短路問題，造成消防主機誤報，點位不準。建筑施工時管線入戶因周邊回填土地基松軟下沉，造成地埋管破壞、斷裂，從而影響周邊設(shè)備工作狀態(tài)。這些均屬施工質(zhì)量問題。屬施工過程中工人沒按施工規(guī)范操作，究其責任在開發(fā)商，其必須對施工方的問題負責。值得關(guān)注的是：據(jù)物業(yè)公司稱今年已發(fā)現(xiàn)5區(qū)、6區(qū)3條主電纜外纜有破損問題，造成主電纜短路涉及10余戶無電使用，正常情況下物業(yè)公司解決的辦法為換線，每根要15萬，一般的維修費為1-2萬，顯然重新?lián)Q纜要耗費巨資，物業(yè)公司經(jīng)過綜合考慮，從本著一要保障業(yè)主正常生活，二要節(jié)省費用的目的，制定了將其中2條破損嚴重的電纜采用將破損點斷開重新對接并加接頭，另一條暫時不予修繕的方案，共投入費用近4萬元暫時解決了問題，但令人擔憂的是以后是否還有此類問題出現(xiàn)無法預(yù)測。

2.2小區(qū)路燈照明電纜為直埋，電纜的絕緣保護不夠出現(xiàn)漏電。遇陰雨天氣，局部地區(qū)控制電源無法合閘，路燈照明無法保障，這些同樣屬施工質(zhì)量問題。物業(yè)關(guān)于路燈照明電纜直埋解決的辦法是換線，工期要3-4天一根電纜2000元。2.3環(huán)湖水系問題。

2.3.1屬原施工單位施工質(zhì)量問題，目前開發(fā)商已投資30萬經(jīng)過20 年 個多月的修繕，使嚴重滲漏問題得到一定程度的控制，但還需在環(huán)湖水放凈后經(jīng)歷一個冬季的觀察后，才能確定是否最終解決環(huán)湖滲漏問題。3，業(yè)主戶內(nèi)存在問題。

3.1地下水水質(zhì)的檢驗情況：物業(yè)在去年7月份和今年9月份分別將水處理泵末端水樣提交衛(wèi)生防疫部門檢驗，并已得到相關(guān)的檢測報告。業(yè)委會要求物業(yè)提供復(fù)印的檢測報告，并擇期向全體業(yè)主進行公示。

3.2物業(yè)公司稱門禁對講系統(tǒng)已全部入戶解決（除業(yè)主提出拒絕的），已實現(xiàn)業(yè)主同中控室對話的需求。業(yè)委會要求由物業(yè)提供入戶修復(fù)門禁對講的入戶記錄。3.3入戶動力電源電線為隱蔽工程，電源線線管內(nèi)多因積水造成電線絕緣阻值較低，經(jīng)常發(fā)生住戶室內(nèi)不得不大面積換線的工程。這屬原施工質(zhì)量問題，目前在進行維修時有開發(fā)商出資的情況也有業(yè)主自己出資的情況。經(jīng)過討論大家認為：在業(yè)主家出現(xiàn)需大面積換線工作時，業(yè)主并未加建改建、破壞現(xiàn)場的，修復(fù)費用應(yīng)由開發(fā)商負責。業(yè)委會提出希望物業(yè)在幫組業(yè)主進行維修的時候能夠留下影像資料（最好為錄像）以便同開發(fā)商協(xié)商。3.4有部分業(yè)主因發(fā)展商遺留問題拒絕繳納物業(yè)費。

3.4.1希望物業(yè)公司能同欠費業(yè)主主動協(xié)商，在遺留問題存續(xù)期間的物業(yè)費可以暫時擱置，問題基本解決之后的物業(yè)費應(yīng)繼續(xù)支付。

3.4.2業(yè)委會將幫助業(yè)主同開發(fā)商協(xié)商解決遺留問題，如已過維保期的質(zhì)量問題，盡量說服業(yè)主告知其繳納物業(yè)費是每個業(yè)主必須履行的義務(wù)，將物業(yè)公司與開發(fā)商的各自責任分清楚，保證物業(yè)公司的正常運作和服務(wù)，有利于前期遺留問題的解決。

4，前期園區(qū)規(guī)劃設(shè)計缺陷。

4.1原規(guī)劃西南大門因道路不夠?qū)捈按嬖诎踩[患、道路噪音擾民等原因停用，雖然臨時借用東郊農(nóng)場待征地建設(shè)了現(xiàn)在的南門用于業(yè)主出行，但一旦農(nóng)場要開發(fā)該地，強行封路，園區(qū)業(yè)主將面臨非常不便的出行問題。大家討論認為解決辦法有兩條。

4.1.1改造道路，搬遷游樂區(qū)，重新開放西南大門，求得長治久安。但居住道路近處的業(yè)主會受到噪音影響。4.1.2在園區(qū)集資買下東郊農(nóng)場用地。

4.2南大門刷卡系統(tǒng)落后問題：由于前期配置設(shè)備落后、廉價，目前已經(jīng)不能滿足業(yè)主遠距離停車刷卡抬桿放行的需要，還時常出現(xiàn)故障，物業(yè)已在尋求性價比更好的新設(shè)備近期更換。二，審查財務(wù)狀況。

1，業(yè)委會要求物業(yè)公司配合提供20 年 月份以后的財務(wù)資料。如：財務(wù)預(yù)算、財務(wù)明細、收入、支出分析報告、資產(chǎn)負債表、損益表、季度管理報告。2，業(yè)委會要求物業(yè)公司提供前期與其它服務(wù)公司簽訂的合同原件復(fù)印件。如：前期與會所簽訂的合同、與保安公司、保潔公司、園林綠化公司及其它服務(wù)公司的合同、與開發(fā)商簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。3，還請物業(yè)公司協(xié)助展開以下工作。

3.1.1統(tǒng)計一下園區(qū)業(yè)主入住的時間，推算開發(fā)商前期售樓時部分房子沒有賣出時，開發(fā)商應(yīng)該承擔的未售房產(chǎn)的物業(yè)費。查證在此期間開發(fā)商物業(yè)費的繳納及補足情況，為未來的追繳工作提供證據(jù)。

3.1.2根據(jù)《小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》第20.2款條例 業(yè)主大會活動經(jīng)費來源采用下列兩個途徑籌集的規(guī)定：

2.1從物業(yè)管理費中列支，其額度在現(xiàn)有物業(yè)收費標準情況下，為物業(yè)管理費應(yīng)收總額的3%；

2.2從小區(qū)共用部位、設(shè)施、設(shè)備經(jīng)營收益中列支。業(yè)委會敦請物業(yè)公司做出預(yù)算及計劃。

3.1.3業(yè)委會要求物業(yè)做出自備井和水管的維護費用明細。

三，物業(yè)人員離席，業(yè)主委員會成員討論接水的進展和下一步工作方案，制定小區(qū)文宣工作計劃。

1，由負責接水的委員朱利文向大家介紹接水的進程，目前是在等自來水公司對園區(qū)平面圖管線圖的分析結(jié)果，和與開發(fā)商協(xié)商出資的問題。2，文宣工作。由熱心業(yè)主、協(xié)助負責。2.1.在園區(qū)大力宣傳業(yè)委會網(wǎng)址。2.2.增加一個公告欄。

2.3.在業(yè)委會進行完一階段的工作后做季的匯總簡報，欄頭用彩色大字。3，在每次有會議召開后在園區(qū)將會議紀要公示，并且注明歡迎廣大業(yè)主旁聽。

第四篇：物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的關(guān)系

物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的關(guān)系

物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會都屬于物業(yè)管理機構(gòu)，二者實行專業(yè)化管理與業(yè)主自治相結(jié)合的管理體制，他們共同管理一定范圍內(nèi)的物業(yè)。所不同的是，物業(yè)管理公司收業(yè)主委員會的委托來管理一定范圍內(nèi)的物業(yè)，而業(yè)主委員會則代表業(yè)主的利益來管理物業(yè)。這客觀上決定了他們之間的特定關(guān)系。

1、法律上的平等關(guān)系

業(yè)主委員會與物業(yè)刮泥公司是委托與受托、聘用與受用的關(guān)系。在法律上，業(yè)委會有委托或不委托、聘用或不聘用某個物業(yè)管理公司的權(quán)利，物業(yè)管理公司也有接受或不接受委托、受聘或拒聘的權(quán)利。兩者五隸屬關(guān)系，不存在領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)、管理與被管理關(guān)系，在法律地位上平等。

2、經(jīng)濟上的交換關(guān)系

物業(yè)管理公司提供有償?shù)奈飿I(yè)管理服務(wù)，在提供服務(wù)時應(yīng)獲得相應(yīng)報酬。同樣，業(yè)主享受這些管理服務(wù)時也必須支付相應(yīng)的費用。二者這種經(jīng)濟關(guān)系是通過物業(yè)管理委托合同確立的。合同簽訂后，雙方分別承擔相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。物業(yè)管理公司應(yīng)按合同規(guī)定的要求提供相應(yīng)的管理服務(wù)向業(yè)委會及廣大業(yè)主負責，并在日常生活中接受其監(jiān)督；業(yè)委會及廣大業(yè)主應(yīng)協(xié)助物業(yè)管理公司開展工作。并暗示繳納合同規(guī)定的各項費用。雙方在經(jīng)濟上是平等且具有交換關(guān)系。

3、工作上的合作關(guān)系

物業(yè)管理公司再管理物業(yè)的過程中要經(jīng)常也業(yè)主委員發(fā)生聯(lián)系，業(yè)主委員會為了業(yè)主的利益也要和物業(yè)管理公司打交道。一般說來，委托合同規(guī)定了物業(yè)管理公司和業(yè)委會的權(quán)利義務(wù)，如物業(yè)管理公司有權(quán)要求業(yè)委會協(xié)助管理，有義務(wù)把重大管理措施提交業(yè)委會評議；業(yè)委會有權(quán)審議物業(yè)管理公司制定的管理計劃和管理服務(wù)的重大措施，有義務(wù)協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作。這都是雙方之間合作關(guān)系的表現(xiàn)。

此外，二者關(guān)系在完全市場條件先和非完全市場條件下有所不同。

第五篇：如何正確處理居委會、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會的關(guān)系改

有效協(xié)調(diào)社區(qū)、物業(yè)與業(yè)委會的關(guān)系，促進社區(qū)和諧發(fā)展 水木花都社區(qū)成立于2007年9月，地處長興縣城西，轄區(qū)面積約80萬平方米，目前共有住宅樓166幢，住戶2772余戶，人口7856人，社區(qū)有居民小組25個,工作人員7名，社區(qū)志愿者近200人。在街道黨委及有關(guān)部門指導(dǎo)下，本社區(qū)堅持以人為本，在不斷提高社區(qū)居民的生活水平和生活質(zhì)量的同時，強力推進社區(qū)服務(wù)和社區(qū)建設(shè)，努力建設(shè)管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的新型社區(qū)。

這兩年，本社區(qū)在各方面工作上都取得了一定的成績，目前已獲得：“省級綠色社區(qū)”、“省級文化示范社區(qū)”、“省級社區(qū)體育俱樂部”、“省級社區(qū)示范檔案室”、“市和諧社區(qū)”、“市文明社區(qū)”、“市民主法治社區(qū)”、“市科普示范社區(qū)”、“市節(jié)能減排示范社區(qū)”、“市婚育新風示范社區(qū)”、“市平安創(chuàng)建示范單位”等榮譽稱號。這些榮譽的取得，不僅是社區(qū)工作者和廣大居民的共同努力，同時也得力于物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會的大力支持。下面結(jié)合實際，就如何處理好社區(qū)與這兩者之間的關(guān)系作一簡單介紹：

一、合理定位三者職能，正確認識三者關(guān)系。

社區(qū)居委會其根本性質(zhì)是黨領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)、自我監(jiān)督的群眾性自治組織，負責社區(qū)日常事務(wù)的管理，以管人為主。主要職能是抓好社區(qū)內(nèi)居民群眾的宣傳教育、社會治安、計劃生育、戶籍管理、民事糾紛調(diào)解、擁軍優(yōu)屬、扶貧幫困、勞動保障、老齡工作等工作。此外，還要監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主委員會做好居民服務(wù)工作，及督促、協(xié)助物業(yè)管理公司做好小區(qū)管理工作。

物業(yè)公司是受聘服務(wù)于住宅小區(qū)，依法經(jīng)營，依照業(yè)主委員會委托合同的約定為居民提供服務(wù)，主要負責“保潔、保安、保綠、保養(yǎng)、保序，并按小區(qū)業(yè)主的要求提供多層次、全方位綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)管理以管物為主，其管理和服務(wù)是企業(yè)行為，接受政府有關(guān)部門、街道和社區(qū)居委會的檢查、監(jiān)督、協(xié)調(diào)和指導(dǎo)。

業(yè)主委員會是在行業(yè)管理部門的指導(dǎo)下，在所在街道辦事處、社區(qū)居委會的監(jiān)督下組建的。主要負責選聘或解聘物業(yè)公司，監(jiān)督并協(xié)助物業(yè)管理公司搞好物業(yè)管理工作；聽取和反映業(yè)主的意見和建議，協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理公司的關(guān)系；支持社區(qū)居委員會開展工作，并接受居民委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督。

因此，從職能的劃分上看三者具有相對的獨立性，作為居委會一定要把握好自身的職能范圍，履行好自己的職責，不能出于自身利益的考慮而多管、少管或不管。但創(chuàng)建管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的新型社區(qū)是大家共同的任務(wù)，所以三者之間又是相互聯(lián)系、相互影響的。居委會要加強與他們的溝通，做到相互協(xié)調(diào)、相互配合，相互補臺，形成建設(shè)社區(qū)的強大力量，攜手把小區(qū)管理好、服務(wù)好、建設(shè)好。

二、強化共建機制，提高居民生活質(zhì)量

社區(qū)積極整合各方面的物力資源，并團結(jié)依靠廣大居民、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會等多方面的人力資源，建立了環(huán)境衛(wèi)生聯(lián)管，文化活動聯(lián)辦, 安全防范聯(lián)抓的共建共享運作機制。

(一)、環(huán)境衛(wèi)生聯(lián)管

在社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生方面，社區(qū)居委會除了做好對物業(yè)管理公司日常保潔、養(yǎng)綠、護綠的監(jiān)督工作外，同時每月與物業(yè)公司共同對小區(qū)內(nèi)種菜、養(yǎng)雞等不文明行為上門勸說和制止。針對涉及居民切身利益問題方面的熱點難點問題，我們采取三方共同協(xié)商解決問題的辦法，如：小區(qū)車輛無序停放問題，嚴重影響了整個小區(qū)的風容風貌，為解決這個難題，我們?nèi)皆谏习肽甓啻伍_會商量，并按照業(yè)主委員會《水木花都小區(qū)停車管理暫行辦法》的相關(guān)規(guī)定，逐步推進車輛管理問題。在車輛管理推進過程中，由物業(yè)公司向每家住戶發(fā)放公開信，告知業(yè)主們關(guān)于地面泊車位有償使用費的收支情況；社區(qū)居委會和業(yè)主委員會共同向居民發(fā)放有序停車的溫馨告示，通過發(fā)放有關(guān)資料來宣傳停車問題，讓廣大居民能理解和支持。在遇到一些不理解的居民阻擾時，我們?nèi)焦餐祥T做思想工作，同時我們也以我縣創(chuàng)建省文明城市為契機，與縣創(chuàng)建辦聯(lián)系并得到縣創(chuàng)建辦的支持，目前小區(qū)車輛管理工作正在按計劃推進。

（二）、文化活動聯(lián)辦 水木花都是一個全新的純住宅小區(qū)，而且大部分住戶都是年輕人，平時都忙于上班，大家因缺少溝通而非常陌生，甚至連自己的鄰居是誰都不知道。為了讓居民們走出家門，融入到小區(qū)這個大家中來，建立一種平等友愛、和睦共處、誠實守信的良好關(guān)系，本社區(qū)充分利用轄區(qū)內(nèi)人力物力資源，結(jié)合重大節(jié)日、慶典，廣泛開展文藝匯演、體育競技、朗誦演講、知識搶答、書畫展覽、老年健身表演等群眾喜聞樂見的大型特色文化活動，全年開展活動不少于10次，居民參與率達80％以上。如：每年一屆的抓魚大賽、中秋大型文藝晚會，今年5月開展的為期一個半月的青少年傳統(tǒng)文化節(jié)系列活動，7月開展的為期一個月水木花都電影文化節(jié)、8月8日開展的全民健身青少年游泳比賽等，但每次大型文藝活動的舉辦都需要大量的人力物力，而社區(qū)工作人員少，所以每次活動的順利開展都離不開物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會等多方面的大力支

持，包括活動宣傳、衛(wèi)生保潔、活動現(xiàn)場布置、活動現(xiàn)場安全秩序的維護等工作，保證了活動的順利開展。

（三）、安全防范聯(lián)抓

社區(qū)充分發(fā)揮小區(qū)內(nèi)離退休黨員、干部的先鋒模范作用，組建了一支義務(wù)巡邏隊。該巡邏隊和小區(qū)物業(yè)管理公司的保安隊聯(lián)合建立了小區(qū)治安檢查防范體系，保安24小時巡邏，義務(wù)巡邏隊白天巡邏，形成了一張高效的“群防、群治”網(wǎng)絡(luò)，為整個小區(qū)居民的正常生活提供了安全保障。

今年社區(qū)設(shè)立了消防工作站，向廣大居民宣傳消防安全知識，增強居民的消防安全意識，同時，社區(qū)還建立了一支義務(wù)消防隊，消防人員大部分是經(jīng)過專門消防訓(xùn)練的物業(yè)管理公司的保安。此外，社區(qū)還定期督促并協(xié)助物業(yè)管理公司對轄區(qū)內(nèi)的消防栓、消防通道、滅火器等進行檢查，并做好檢查記錄，確保小區(qū)消防安全設(shè)施完好無損，決不讓這些安全隱患威脅到社區(qū)居民的正常生活和安全。

在社區(qū)建設(shè)過程中，我們深刻地領(lǐng)會到：社區(qū)的工作離不開上級的關(guān)心和重視，離不開社區(qū)一班人的苦干實干，離不開廣大居民群眾、單位的積極參與。在今后的工作中，我們將繼續(xù)充分發(fā)揮共駐共建的優(yōu)勢，整合各方面的資源，團結(jié)業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司等多方面的力量，圍繞上級黨委、政府的工作部署，堅持以人為本，為全面推進新型社區(qū)建設(shè)和全面構(gòu)建新型社會貢獻出我們的一份力量。

水木花都社區(qū)

二0一0年九月