第一篇：解讀物業(yè)管理公司、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)三者的關(guān)系

解讀物業(yè)管理公司、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)三者的關(guān)系

我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)”。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》還規(guī)定，從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度；業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

我國(guó)《城市居民委員會(huì)組織法》第二條規(guī)定，居民委員會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織。

由于物業(yè)管理在我國(guó)是一個(gè)新興的行業(yè) ,是社區(qū)管理的重要組成部分 ,關(guān)系到千家萬(wàn)戶的切身利益 ,涉及到物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)、居民委員會(huì)和行政管理部門(mén)等諸多主體 ,如何協(xié)調(diào)和理順這幾者之間的法律關(guān)系 ,形成各司其職、各負(fù)其責(zé)、相互配合、相互制約、形成合力、共同發(fā)展的繁榮局面 ,乃是擺在我們面前的重要課題。

然而，在物業(yè)管理中，出現(xiàn)了業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間 ,相互掣肘；居民委員會(huì)與業(yè)主委員會(huì)之間 ,職能交叉 ；物業(yè)公司與居民委員會(huì)之間 ,多頭管理。上述狀況是由于制度上的先天不足、觀念上的陳舊落后和傳統(tǒng)上的不良影響造成的。因此 ,有必要理順物業(yè)管理法律關(guān)系 ,以形成各主體之間各司其職、各負(fù)其責(zé) ,分工合作 ,相互配合 ,形成合力 ,共創(chuàng)和諧的物業(yè)管理局面。

一、當(dāng)前物業(yè)管理法律關(guān)系中存在的問(wèn)題

應(yīng)該說(shuō) ,當(dāng)前物業(yè)管理的實(shí)際運(yùn)作總體上是好的 ,一些小區(qū)做法較為規(guī)范 ,比如業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議時(shí)一般通知居委會(huì)委員參加 ,物業(yè)公司的重大決策通常征求業(yè)主委員會(huì)的意見(jiàn) ,行政管理工作人員工作較為努力 ,充分發(fā)揮了指導(dǎo)、協(xié)調(diào)的作用 ,基本上形成了物業(yè)公司與居委會(huì)相互配合、居委會(huì)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)工作、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司相互監(jiān)督、行政主管部門(mén)管理到位 ,各主體相互協(xié)調(diào)、和諧發(fā)展的理想局面。當(dāng)然 ,毋庸諱言 ,也存在部分小區(qū)物業(yè)管理法律關(guān)系不順、管理模式僵化、物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)關(guān)系緊張、居委會(huì)與物業(yè)管理職能交叉等不良現(xiàn)象。

歸納起來(lái) ,這些不良現(xiàn)象主要表現(xiàn)為以下幾方面 :

(一)、在業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間 ,相互掣肘。

首先 ,存在于業(yè)主與物業(yè)公司之間的法律關(guān)系 ,主要體現(xiàn)為業(yè)主直接享受物業(yè)公司所提供的服務(wù)上。有些業(yè)主抱怨 ,物業(yè)公司說(shuō)話不算數(shù) ,作出的承諾不兌現(xiàn) ,環(huán)境差、噪音大、管理亂、報(bào)修難 ,投訴難 ；有的小區(qū)門(mén)口門(mén)衛(wèi)形同虛設(shè) ,小偷可以長(zhǎng)驅(qū)直入 ,以至居戶被撬 ,自行車、摩托車甚至是汽車被盜 ；有的小區(qū)雇傭退休工人看樓護(hù)院 ,臂纏袖章 ,坐在樓道前 ,實(shí)為聾子耳朵 ,無(wú)濟(jì)于事 ；有的小區(qū)公用樓梯、庭院、道路、綠地?zé)o人清掃 ,下水道堵塞、污水橫流、臭氣熏天而又無(wú)人問(wèn)津 ；但物業(yè)公司的代表則提出 ,部分業(yè)主素質(zhì)差、不自覺(jué)、不遵守業(yè)主公約 ,不講公共衛(wèi)生 ,隨地倒垃圾 ,隨便破壞綠地 ,有的小區(qū)居民竟在草坪上種起了瓜果蔬菜 ,還有的業(yè)主毀壞建筑物的承重結(jié)構(gòu)進(jìn)行違法裝修、違章搭建 ,嚴(yán)重影響房屋質(zhì)量和其他居民的安全 ,而物業(yè)公司卻缺乏相應(yīng)的制約手段 ,往往是通知了、警告了 ,一些業(yè)主又偷偷摸摸進(jìn)行了違法裝修 ,其結(jié)果也往往是違法裝修、違章搭建一日 ,而要拆除則要耗費(fèi)數(shù)月?？梢?jiàn) ,在業(yè)主與物業(yè)公司之間 ,矛盾突出。這種突出矛盾的反映 ,主要體現(xiàn)于收費(fèi)問(wèn)題上 ,許多業(yè)主不斷抱怨物業(yè)公司收費(fèi)沒(méi)有什么依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn) ,價(jià)格高 ,亂收費(fèi) ；而物業(yè)公司則滿腹委屈 ,因?yàn)楝F(xiàn)在最大的問(wèn)題就是收費(fèi)難 ,物業(yè)公司已經(jīng)到“入不敷出”的艱難境地 ,倘讓物業(yè)公司真正走向市場(chǎng) ,靠收取管理費(fèi)來(lái)維持生存 ,其后果是不堪設(shè)想的。業(yè)主代表強(qiáng)烈反映物業(yè)公司對(duì)業(yè)主委員會(huì)不重視、不信任 ,視業(yè)主委員會(huì)為物業(yè)公司的一大障礙 ,處處不合作 ；而物業(yè)公司則普遍抱怨，許多業(yè)主常拒交管理費(fèi)與租金 ,直接威脅物業(yè)公司的生存。可見(jiàn) ,在業(yè)主與物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)與物管企業(yè)之間 ,矛盾較為突出 ,關(guān)系較為緊張 ,倘不理順解決 ,不利于物業(yè)管理的良性發(fā)展與企業(yè)的健康運(yùn)作。

(二)、在業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)之間 ,職能交叉。

由于業(yè)主委員會(huì)委員本人 ,既是物業(yè)的“業(yè)主” ,又是小區(qū)的“居民”,在業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)之間 ,難免出現(xiàn)職能交叉的情形 ,如何協(xié)調(diào)這二者之間的關(guān)系 ,是擺在我們面前的嶄新課題。在多次業(yè)主委員會(huì)主任會(huì)議與居民委員會(huì)主任會(huì)議上 ,代表們普遍反映 ,在業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)之間 ,要么互不理睬 ,關(guān)系疏遠(yuǎn) ；要么過(guò)于密切 ,融為一體 ,甚至居民委員會(huì)的主任直接兼任業(yè)委會(huì)的主任 ,導(dǎo)致二者職能混淆。有的代表甚至鮮明提出 ,業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有存在的必要 ,對(duì)于業(yè)委會(huì)的工作 ,應(yīng)由居民委員會(huì)直接來(lái)處理。

(三)、在居民委員會(huì)與物業(yè)公司的關(guān)系上 ,多頭管理。

對(duì)于一些設(shè)立了居民委員會(huì)的小區(qū)來(lái)說(shuō) ,有的小區(qū)居民委員會(huì)與物業(yè)公司關(guān)系處理得較好 ,基本上形成了業(yè)主委員會(huì)自治管理、物業(yè)公司專業(yè)管理和居民委員會(huì)監(jiān)督協(xié)調(diào)的有效監(jiān)督制約機(jī)制 ,通過(guò)物業(yè)公司抓硬件 ,居民委員會(huì)抓軟件 ,互相支持 ,各司其職 ,使該小區(qū)成為本市物業(yè)管理的優(yōu)秀住宅小區(qū) ；而有的小區(qū) ,在此關(guān)系的處理上 ,矛盾較為突出 ,這主要表現(xiàn)為 :一是有些居委會(huì) ,對(duì)物業(yè)公司的管理工作不支持 ,不配合 ,甚至與物業(yè)公司作對(duì) ,導(dǎo)致物業(yè)公司工作的開(kāi)展非常困難;二是有些小區(qū)的物業(yè)公司對(duì)居民委員會(huì)不理睬 ,擅作主張 ,從而對(duì)整個(gè)社區(qū)的管理帶來(lái)障礙。比如有的小區(qū)內(nèi)存在超生現(xiàn)象，物業(yè)公司不向居委會(huì)報(bào)告，對(duì)居委會(huì)的檢查也不配合;三是部分小區(qū)物業(yè)公司與居民委員會(huì)的“多頭管理”現(xiàn)象嚴(yán)重。由于歷史原因 ,老的居住小區(qū)普遍存在著物業(yè)公司與居委會(huì)管理職能交叉的現(xiàn)象 ,如小區(qū)綠化、治安、清潔衛(wèi)生、停車管理等 ,影響了小區(qū)管理的統(tǒng)一性、協(xié)調(diào)性 ,不利于物業(yè)管理專業(yè)化的進(jìn)程;四是居民委員會(huì)和物業(yè)公司對(duì)于小區(qū)內(nèi)的一些收費(fèi)項(xiàng)目、“創(chuàng)收措施”,爭(zhēng)相管理;對(duì)于難點(diǎn)工作 ,相互推諉 ,這就導(dǎo)致了小區(qū)內(nèi)的一些死角、亂角無(wú)人管理的局面。當(dāng)然 ,對(duì)于一些新建商品房住宅小區(qū) ,由于尚未成立居民委員會(huì) ,故不存在“多頭管理”、“職能交叉”問(wèn)題。

綜上所述 ,在物業(yè)公司、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、居民委員會(huì)和行政主管部門(mén)之間 ,關(guān)系尚未完全理順 ,職能交叉、職能混淆、相互掣肘、執(zhí)法不力的情形大量存在 ,因此 ,有必要反思我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)管理體制的弊端 ,克服可能發(fā)生的流弊 ,以期構(gòu)筑我國(guó)新型的物業(yè)管理法律體系。

二、當(dāng)前物業(yè)管理法律關(guān)系中存在問(wèn)題的成因

通過(guò)上文的論述 ,我們知道 ,在業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間 ,相互掣肘;居民委員會(huì)與業(yè)主委員會(huì)之間 ,職能混淆 ；物業(yè)公司與居民委員會(huì)之間 ,職能交叉。上述狀況 ,嚴(yán)重影響了小區(qū)物業(yè)管理的良性運(yùn)轉(zhuǎn) ,不利于現(xiàn)代物業(yè)管理法律關(guān)系的成功構(gòu)建。

我國(guó)有關(guān)物業(yè)管理的全國(guó)性專門(mén)立法長(zhǎng)期以來(lái)一直處于空白狀況 ,已有的相關(guān)規(guī)定散布于憲法、民法通則、合同法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法等文件中 ,盡管 1994年國(guó)務(wù)院建設(shè)部頒發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》,作為指導(dǎo)我國(guó)物業(yè)管理的權(quán)威性文件 ,但是條文太粗 ,過(guò)于簡(jiǎn)單;而在地方性立法方面 ,深圳、北京、上海、廈門(mén)等地相繼制定了相關(guān)地方性法規(guī)。

直到2003年6月8日國(guó)務(wù)院制定了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，從根本上解決了立法上的不足，應(yīng)該說(shuō)，我們現(xiàn)行的這些法規(guī)總體上是好的 ,但在實(shí)施中也產(chǎn)生了一系列問(wèn)題 ,產(chǎn)生這些問(wèn)題的主要癥結(jié)之一 ,就是由于實(shí)際操作上所致。我國(guó)的物業(yè)管理是舶來(lái)品，其基本原則是參照市場(chǎng)化機(jī)制高度發(fā)達(dá)的香港、歐美國(guó)家制定的，與我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)程固然遙相呼應(yīng)，但忽略了我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)在城市基層依托社區(qū)居委會(huì)管理居民公共事務(wù)的基本國(guó)情，因此，在基層操作中，在同一區(qū)域或交叉區(qū)域出現(xiàn)了兩個(gè)能代表居民或稱業(yè)主（在居民區(qū)內(nèi)具有自己房屋產(chǎn)權(quán)的居民就叫做業(yè)主，在房改已接近尾聲的歷史背景下，“居民”與“業(yè)主”的身份重疊性越來(lái)越高）利益的自治組織，而且兩個(gè)自治組織之間沒(méi)有任何法律關(guān)系，在具體工作中發(fā)生矛盾沖突實(shí)屬難免;比如《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十四條規(guī)定：“住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)”。第二十條規(guī)定：“住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議”。既然是“應(yīng)當(dāng)告知” ,那么倘若不告知呢 ?這樣的“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)”所作出的決議是否有效 ?條例未有規(guī)定?？梢?jiàn) ,《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有些措施不配套 ,也無(wú)相關(guān)的罰則保障 ,從而引發(fā)了現(xiàn)實(shí)中物業(yè)管理法律關(guān)系某種程度混亂的情況。綜上所述 ,由于深受傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)物業(yè)管理模式的影響 ,加之現(xiàn)行立法的先天不足 ,以及居民素質(zhì)的影響 ,造成了我國(guó)目前物業(yè)管理法律關(guān)系不甚和諧的現(xiàn)狀。

三、我國(guó)物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)建

我國(guó)物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)建 ,是一項(xiàng)系統(tǒng)工程 ,須全盤(pán)考慮 ,統(tǒng)一規(guī)劃 ,照顧均衡 ,不可顧此失彼 ；其目標(biāo)在于努力構(gòu)建一套清晰、科學(xué)、溫馨、和諧的物業(yè)管理法律關(guān)系。在實(shí)現(xiàn)此目標(biāo)的過(guò)程中 ,應(yīng)堅(jiān)持以下指導(dǎo)思想與基本原則 :

第一 ,按照江澤民同志提出的“為創(chuàng)建安全團(tuán)結(jié)、環(huán)境整潔、方便生活、服務(wù)四化的文明地區(qū)而努力”的要求和“社區(qū)建設(shè)大有可為”的精神 ,充分認(rèn)識(shí)物業(yè)管理在小區(qū)管理中的重要性。由于“物業(yè)管理關(guān)系到千家萬(wàn)戶 ,不僅是社區(qū)管理的基礎(chǔ) ,也是社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的重要組成部分” ,今后要繼續(xù)“推進(jìn)公房管理單位特別是房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)公司深化改革 ,實(shí)行管、修分離 ,由物業(yè)公司建立房屋維修、綠化養(yǎng)護(hù)、保安保潔等專業(yè)隊(duì)伍提供各種服務(wù);引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 ,推行業(yè)主委員會(huì)擇優(yōu)選用物業(yè)公司的做法 ,逐步改變一個(gè)小區(qū)多家物業(yè)公司各自為政管理或一家物業(yè)公司壟斷經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象;理順管理體制 ,理順業(yè)主委員會(huì)自治管理、物業(yè)公司專業(yè)管理與街道社區(qū)管理之間的相互關(guān)系 ,分清職責(zé) ,形成合力 ,共同做好小區(qū)的整治和管理工作”。

第二 ,“要從有利于加強(qiáng)物業(yè)管理 ,更好地為居民服務(wù)為出發(fā)點(diǎn)” ,一切為了群眾 ,一切依靠群眾 ,一切從群眾利益出發(fā) ,整個(gè)物業(yè)管理要服從于有利于小區(qū)的安居樂(lè)業(yè)的總體目標(biāo)。

第三 ,物業(yè)公司抓“硬件” ,居民委員會(huì)抓“軟件”,正確處理物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系 ,避免“多頭管理”的現(xiàn)象?！爸攸c(diǎn)理順居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司三者之間的相互關(guān)系”,形成業(yè)主委員會(huì)的自治管理、居民委員會(huì)的社區(qū)管理、物業(yè)公司的專業(yè)管理的行業(yè)管理相結(jié)合的局面。具體說(shuō)來(lái) ,“要充分發(fā)揮居民委員會(huì)在社區(qū)管理中的主導(dǎo)作用 ,協(xié)調(diào)好物業(yè)管理和社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。要加強(qiáng)房地行政部門(mén)的行業(yè)管理 ,發(fā)揮對(duì)物業(yè)管理的監(jiān)督管理作用。要提高物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量和水平,加快培育和規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理市場(chǎng)。要規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的自治行為 ,對(duì)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)有明確的界定 ,要更好的發(fā)揮居委會(huì)綜合協(xié)調(diào)、維護(hù)居民利益的作用 ,同時(shí)要堅(jiān)持居委會(huì)是居民自治組織的服務(wù)功能 ,不能搞企業(yè)化經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”。三者之間 ,相互銜接、相互配合、各司其職 ,形成合力。

我國(guó)物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)建 ,必須以上述基本原則為指導(dǎo) ,妥善處理 ,慎重把握 ,具體說(shuō)來(lái) :

首先,在業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間 ,是一種特殊的平等的新型民事合同關(guān)系。根據(jù)我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定”。

具體說(shuō)來(lái) ,這種“合同”的主體是物業(yè)公司、全體業(yè)主與業(yè)主委員會(huì) ,合同的客體是物業(yè)公司提供的集管理與勞務(wù)于一體的綜合性專業(yè)服務(wù);合同雙方當(dāng)事人是平等的民事法律關(guān)系主體 ,他們?cè)谧栽浮⒐?、誠(chéng)實(shí)信用基礎(chǔ)上建立平等的民事法律關(guān)系 ,業(yè)主按照自己的條件和要求通過(guò)業(yè)主委員會(huì)向社會(huì)招標(biāo)或約聘的方式來(lái)選擇物業(yè)管理企業(yè) ,物業(yè)管理企業(yè)作為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體 ,也是自愿受托于業(yè)主提供有償服務(wù)。這種合同具有特殊性 ,與民法中的委托合同、雇傭合同、承攬合同和行紀(jì)合同相區(qū)別 ,是一種新型的獨(dú)立民事合同。而正確處理業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司關(guān)系的前提 ,是應(yīng)當(dāng)明確各自的職責(zé)。

具體而言 ,在物業(yè)管理中 ,業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；

（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

而物業(yè)公司一般享有以下權(quán)利 :依照法律、法規(guī)、政策和合同的約定 ,制定物業(yè)管理制度 ；收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用 ；制止、處理違反物業(yè)管理制度的行為 ；要求委托人協(xié)助管理 ；選聘專營(yíng)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)等 ,同時(shí)履行下列義務(wù) :履行物業(yè)管理合同 ,提供物業(yè)管理服務(wù) ；接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督 ；定期公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用和代管基金收支賬目 ,接受質(zhì)詢和審計(jì) ；接受有關(guān)行政主管部門(mén)的監(jiān)督管理等。

可見(jiàn) ,在物業(yè)管理合同中 ,業(yè)主委員會(huì)雖然作為一方主體 ,沒(méi)有選任、解聘物業(yè)公司以及籌集、使用、管理物業(yè)維修基金的權(quán)力 ,它在進(jìn)行此項(xiàng)活動(dòng)時(shí) ,必須經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的批準(zhǔn)。業(yè)主委員會(huì)作為一種有限當(dāng)事人 ,其權(quán)利受到一定的限制 ,這樣做的主要目的是為了防止業(yè)委會(huì)濫用此項(xiàng)權(quán)利。同時(shí) ,在合同期限上 ,無(wú)論業(yè)主委員會(huì)的任期是多少年 ,物業(yè)管理服務(wù)合同的期限都沒(méi)有必要與此對(duì)應(yīng) ,即使業(yè)委會(huì)換屆選舉時(shí) ,原先的物業(yè)管理合同也無(wú)需重新簽訂 ,因?yàn)榍皹I(yè)委會(huì)的行為對(duì)后一業(yè)委會(huì)自然具有約束力。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司之間 ,既然是一種平等的民事合同關(guān)系 ,雙方當(dāng)事人就應(yīng)充分發(fā)揮合同的功能 ,對(duì)各自的職責(zé)在合同中進(jìn)一步細(xì)化 ,以免將來(lái)糾紛的大量發(fā)生。當(dāng)然 ,承認(rèn)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司是一種平等的合同關(guān)系 ,合同未到期或未被依法宣布無(wú)效之前 ,業(yè)主委員會(huì)就不能隨意解聘物業(yè)公司 ,物業(yè)公司也不能想“辭職”就辭職 ,只有在出現(xiàn)法定或約定的違約情形時(shí) ,一方才能行使此項(xiàng)權(quán)利 ,否則 ,擅自解約 ,只能視為違約 ,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。所以 ,充分發(fā)揮物業(yè)管理服務(wù)合同的功能 ,把雙方的權(quán)利與義務(wù)在合同中明確約定下來(lái) ,只要雙方能夠恪守諾言 ,就能有效防止現(xiàn)實(shí)中業(yè)委會(huì)隨意炒物業(yè)公司的“魷魚(yú)” ,物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)相互掣肘等尷尬局面的發(fā)生。

第二 ,居民委員會(huì)與業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系 ,是一種監(jiān)督與協(xié)調(diào)的關(guān)系。

我國(guó)《城市居民委員會(huì)組織法》第二條的規(guī)定：“居民委員會(huì)作為居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織。應(yīng)協(xié)助不設(shè)區(qū)的市、市轄區(qū)的人民政府或者它的派出機(jī)關(guān)開(kāi)展工作”。它不是國(guó)家機(jī)關(guān) ,也不是國(guó)家機(jī)關(guān)的派出機(jī)構(gòu) ,而是一個(gè)充分實(shí)行自治的群眾性組織 ,它的主要功能在于宣傳法律、法規(guī) ,處理公共事業(yè)、調(diào)解民間糾紛、協(xié)助維護(hù)社會(huì)治安等等。具體說(shuō)來(lái) ,居民委員會(huì)在物業(yè)管理中 :(1)參與業(yè)主委員會(huì)的籌建工作 ；(2)監(jiān)督業(yè)主、業(yè)主委員的工作 ；(3)參與業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉 ；(4)監(jiān)督物業(yè)公司的運(yùn)營(yíng) ；(5)指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的工作。通過(guò)這一系列活動(dòng) ,發(fā)揮居民委員會(huì)的主導(dǎo)作用。應(yīng)當(dāng)承認(rèn) ,在業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)之間 ,關(guān)系頗為微妙 ,二者之間存在一定的職能交叉 ,這表現(xiàn)為 :(1)“業(yè)主”是指物業(yè)的所有權(quán)人 ,“居民”是指所有在小區(qū)內(nèi)居住的人 ,所以 ,“業(yè)主”就是“居民” ,但一戶之中 ,“業(yè)主”只有一人 ,而“居民”則可能有數(shù)人 ,業(yè)委會(huì)與居委會(huì)在調(diào)整對(duì)象上存在交叉 ；(2)在調(diào)整范圍上 ,業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)的功能都發(fā)生于整個(gè)居住小區(qū) ,所以 ,二者調(diào)整的地域范圍是一致的 ；(3)居民委員會(huì)的職能之一是“辦理本居住地區(qū)居民的公共事務(wù)和公益事業(yè)” ,這與物業(yè)管理的內(nèi)容也有一定的重復(fù) ；(4)業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)都是一種群眾性自治組織 ,而非行政性機(jī)關(guān) ,這是二者相同的地方。但是 ,我們不能因?yàn)榫游瘯?huì)與業(yè)委會(huì)存在一定的相似或雷同之處 ,就此否認(rèn)業(yè)委會(huì)存在的必要性 ,甚至主張直接由居委會(huì)來(lái)代行業(yè)委會(huì)的職權(quán)。居民委員會(huì)是基層群眾性自治組織，而按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定 ,業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu) ,二者的性質(zhì)顯然不同。所以 ,在處理業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)的關(guān)系上 ,要注意避免以居委會(huì)取代業(yè)委會(huì)或者重視業(yè)委會(huì)而輕視居委會(huì)的兩種極端 ,也就是說(shuō) ,在尊重業(yè)主委員會(huì)自治管理的同時(shí) ,要充分發(fā)揮居民委員會(huì)的協(xié)調(diào)作用。這種協(xié)調(diào)作用 ,應(yīng)貫穿于業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生、變更、注銷等各個(gè)環(huán)節(jié)中 ,具體而言 :(1)業(yè)主委員會(huì)的籌建過(guò)程中 ,第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)籌備組 ,應(yīng)當(dāng)有居民委員會(huì)的成員參加 ；(2)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì) ,應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)居民委員會(huì)的人員列席 ；(3)業(yè)主大會(huì)在決定有關(guān)小區(qū)的重大事項(xiàng)時(shí)(如選聘物業(yè)公司、籌集維修基金等),應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取居民委員會(huì)的意見(jiàn) ；(4)業(yè)主委員會(huì)換屆選舉時(shí) ,換屆選舉籌備組應(yīng)當(dāng)吸收居委會(huì)的成員參加 ；(5)居委會(huì)有權(quán)監(jiān)督業(yè)委會(huì)的日常工作 ；(6)定期召開(kāi)有業(yè)主委員會(huì)、居民委員會(huì)參加的聯(lián)席會(huì)議 ,交流、通報(bào)情況 ,研究解決問(wèn)題。通過(guò)以上措施 ,充分發(fā)揮居民委員會(huì)的協(xié)調(diào)、溝通作用。

第三 ,居民委員會(huì)與物業(yè)公司之間 ,應(yīng)當(dāng)相互協(xié)調(diào)。

針對(duì)當(dāng)前物業(yè)管理中居委會(huì)與物業(yè)公司之間存在的問(wèn)題 ,應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn) :

(1)居民委員會(huì)是自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織 ,在新建小區(qū)中 ,物業(yè)公司不能阻撓居民委員會(huì)的建立 ；

(2)物業(yè)公司進(jìn)行房屋出租時(shí) ,應(yīng)當(dāng)將出租情況告之居委會(huì) ,以利于維護(hù)社會(huì)治安;物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)配合居委會(huì)有關(guān)計(jì)劃生育的檢查工作；

(3)物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)配合居民委員會(huì)做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的有關(guān)工作 ；

(4)共同參加物業(yè)聯(lián)席會(huì)議 ,交流溝通情況 ；

(5)物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)成為小區(qū)專業(yè)管理的主體 ,全面負(fù)責(zé)房屋維修、環(huán)衛(wèi)清掃、綠化養(yǎng)護(hù)、治安保衛(wèi)等“硬件”性工作 ,居委會(huì)將主要精力轉(zhuǎn)移到抓好小區(qū)內(nèi)居民的宣傳教育、民事糾紛調(diào)解等“軟件”性工作 ,對(duì)不屬于自己管理的事項(xiàng) ,居委會(huì)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)退出。總之 ,物業(yè)公司與居委會(huì)之間應(yīng)當(dāng)相互諒解、相互協(xié)作、相互督促，避免“多頭管理”,消除“無(wú)人管理”,在明確各自職責(zé)的基礎(chǔ)上 ,形成合力 ,共創(chuàng)文明小區(qū)。

通過(guò)以上的論述 ,我們知道 ,業(yè)主委員會(huì)、居民委員會(huì)和物業(yè)公司 ,作為小區(qū)內(nèi)的“三駕馬車”,同驅(qū)并進(jìn)。就是說(shuō) ,實(shí)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)的自治管理 ,物業(yè)公司的專業(yè)管理 ,居民委員會(huì)的社區(qū)管理相結(jié)合 ,各主體之間各司其職、各負(fù)其責(zé) ,分工合作 ,相互配合 ,理順?lè)申P(guān)系 ,形成合力 ,只有如此 ,才能有助于物業(yè)管理的健康發(fā)展和文明小區(qū)的創(chuàng)建。

第二篇：如何正確處理居委會(huì)、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系改

有效協(xié)調(diào)社區(qū)、物業(yè)與業(yè)委會(huì)的關(guān)系，促進(jìn)社區(qū)和諧發(fā)展 水木花都社區(qū)成立于2007年9月，地處長(zhǎng)興縣城西，轄區(qū)面積約80萬(wàn)平方米，目前共有住宅樓166幢，住戶2772余戶，人口7856人，社區(qū)有居民小組25個(gè),工作人員7名，社區(qū)志愿者近200人。在街道黨委及有關(guān)部門(mén)指導(dǎo)下，本社區(qū)堅(jiān)持以人為本，在不斷提高社區(qū)居民的生活水平和生活質(zhì)量的同時(shí)，強(qiáng)力推進(jìn)社區(qū)服務(wù)和社區(qū)建設(shè)，努力建設(shè)管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的新型社區(qū)。

這兩年，本社區(qū)在各方面工作上都取得了一定的成績(jī)，目前已獲得：“省級(jí)綠色社區(qū)”、“省級(jí)文化示范社區(qū)”、“省級(jí)社區(qū)體育俱樂(lè)部”、“省級(jí)社區(qū)示范檔案室”、“市和諧社區(qū)”、“市文明社區(qū)”、“市民主法治社區(qū)”、“市科普示范社區(qū)”、“市節(jié)能減排示范社區(qū)”、“市婚育新風(fēng)示范社區(qū)”、“市平安創(chuàng)建示范單位”等榮譽(yù)稱號(hào)。這些榮譽(yù)的取得，不僅是社區(qū)工作者和廣大居民的共同努力，同時(shí)也得力于物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)的大力支持。下面結(jié)合實(shí)際，就如何處理好社區(qū)與這兩者之間的關(guān)系作一簡(jiǎn)單介紹：

一、合理定位三者職能，正確認(rèn)識(shí)三者關(guān)系。

社區(qū)居委會(huì)其根本性質(zhì)是黨領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)、自我監(jiān)督的群眾性自治組織，負(fù)責(zé)社區(qū)日常事務(wù)的管理，以管人為主。主要職能是抓好社區(qū)內(nèi)居民群眾的宣傳教育、社會(huì)治安、計(jì)劃生育、戶籍管理、民事糾紛調(diào)解、擁軍優(yōu)屬、扶貧幫困、勞動(dòng)保障、老齡工作等工作。此外，還要監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)做好居民服務(wù)工作，及督促、協(xié)助物業(yè)管理公司做好小區(qū)管理工作。

物業(yè)公司是受聘服務(wù)于住宅小區(qū)，依法經(jīng)營(yíng)，依照業(yè)主委員會(huì)委托合同的約定為居民提供服務(wù)，主要負(fù)責(zé)“保潔、保安、保綠、保養(yǎng)、保序，并按小區(qū)業(yè)主的要求提供多層次、全方位綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)管理以管物為主，其管理和服務(wù)是企業(yè)行為，接受政府有關(guān)部門(mén)、街道和社區(qū)居委會(huì)的檢查、監(jiān)督、協(xié)調(diào)和指導(dǎo)。

業(yè)主委員會(huì)是在行業(yè)管理部門(mén)的指導(dǎo)下，在所在街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)的監(jiān)督下組建的。主要負(fù)責(zé)選聘或解聘物業(yè)公司，監(jiān)督并協(xié)助物業(yè)管理公司搞好物業(yè)管理工作；聽(tīng)取和反映業(yè)主的意見(jiàn)和建議，協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理公司的關(guān)系；支持社區(qū)居委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受居民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。

因此，從職能的劃分上看三者具有相對(duì)的獨(dú)立性，作為居委會(huì)一定要把握好自身的職能范圍，履行好自己的職責(zé)，不能出于自身利益的考慮而多管、少管或不管。但創(chuàng)建管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的新型社區(qū)是大家共同的任務(wù)，所以三者之間又是相互聯(lián)系、相互影響的。居委會(huì)要加強(qiáng)與他們的溝通，做到相互協(xié)調(diào)、相互配合，相互補(bǔ)臺(tái)，形成建設(shè)社區(qū)的強(qiáng)大力量，攜手把小區(qū)管理好、服務(wù)好、建設(shè)好。

二、強(qiáng)化共建機(jī)制，提高居民生活質(zhì)量

社區(qū)積極整合各方面的物力資源，并團(tuán)結(jié)依靠廣大居民、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)等多方面的人力資源，建立了環(huán)境衛(wèi)生聯(lián)管，文化活動(dòng)聯(lián)辦, 安全防范聯(lián)抓的共建共享運(yùn)作機(jī)制。

(一)、環(huán)境衛(wèi)生聯(lián)管

在社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生方面，社區(qū)居委會(huì)除了做好對(duì)物業(yè)管理公司日常保潔、養(yǎng)綠、護(hù)綠的監(jiān)督工作外，同時(shí)每月與物業(yè)公司共同對(duì)小區(qū)內(nèi)種菜、養(yǎng)雞等不文明行為上門(mén)勸說(shuō)和制止。針對(duì)涉及居民切身利益問(wèn)題方面的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，我們采取三方共同協(xié)商解決問(wèn)題的辦法，如：小區(qū)車輛無(wú)序停放問(wèn)題，嚴(yán)重影響了整個(gè)小區(qū)的風(fēng)容風(fēng)貌，為解決這個(gè)難題，我們?nèi)皆谏习肽甓啻伍_(kāi)會(huì)商量，并按照業(yè)主委員會(huì)《水木花都小區(qū)停車管理暫行辦法》的相關(guān)規(guī)定，逐步推進(jìn)車輛管理問(wèn)題。在車輛管理推進(jìn)過(guò)程中，由物業(yè)公司向每家住戶發(fā)放公開(kāi)信，告知業(yè)主們關(guān)于地面泊車位有償使用費(fèi)的收支情況；社區(qū)居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)共同向居民發(fā)放有序停車的溫馨告示，通過(guò)發(fā)放有關(guān)資料來(lái)宣傳停車問(wèn)題，讓廣大居民能理解和支持。在遇到一些不理解的居民阻擾時(shí)，我們?nèi)焦餐祥T(mén)做思想工作，同時(shí)我們也以我縣創(chuàng)建省文明城市為契機(jī)，與縣創(chuàng)建辦聯(lián)系并得到縣創(chuàng)建辦的支持，目前小區(qū)車輛管理工作正在按計(jì)劃推進(jìn)。

（二）、文化活動(dòng)聯(lián)辦 水木花都是一個(gè)全新的純住宅小區(qū)，而且大部分住戶都是年輕人，平時(shí)都忙于上班，大家因缺少溝通而非常陌生，甚至連自己的鄰居是誰(shuí)都不知道。為了讓居民們走出家門(mén)，融入到小區(qū)這個(gè)大家中來(lái)，建立一種平等友愛(ài)、和睦共處、誠(chéng)實(shí)守信的良好關(guān)系，本社區(qū)充分利用轄區(qū)內(nèi)人力物力資源，結(jié)合重大節(jié)日、慶典，廣泛開(kāi)展文藝匯演、體育競(jìng)技、朗誦演講、知識(shí)搶答、書(shū)畫(huà)展覽、老年健身表演等群眾喜聞樂(lè)見(jiàn)的大型特色文化活動(dòng)，全年開(kāi)展活動(dòng)不少于10次，居民參與率達(dá)80％以上。如：每年一屆的抓魚(yú)大賽、中秋大型文藝晚會(huì)，今年5月開(kāi)展的為期一個(gè)半月的青少年傳統(tǒng)文化節(jié)系列活動(dòng)，7月開(kāi)展的為期一個(gè)月水木花都電影文化節(jié)、8月8日開(kāi)展的全民健身青少年游泳比賽等，但每次大型文藝活動(dòng)的舉辦都需要大量的人力物力，而社區(qū)工作人員少，所以每次活動(dòng)的順利開(kāi)展都離不開(kāi)物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)等多方面的大力支

持，包括活動(dòng)宣傳、衛(wèi)生保潔、活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)布置、活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)安全秩序的維護(hù)等工作，保證了活動(dòng)的順利開(kāi)展。

（三）、安全防范聯(lián)抓

社區(qū)充分發(fā)揮小區(qū)內(nèi)離退休黨員、干部的先鋒模范作用，組建了一支義務(wù)巡邏隊(duì)。該巡邏隊(duì)和小區(qū)物業(yè)管理公司的保安隊(duì)聯(lián)合建立了小區(qū)治安檢查防范體系，保安24小時(shí)巡邏，義務(wù)巡邏隊(duì)白天巡邏，形成了一張高效的“群防、群治”網(wǎng)絡(luò)，為整個(gè)小區(qū)居民的正常生活提供了安全保障。

今年社區(qū)設(shè)立了消防工作站，向廣大居民宣傳消防安全知識(shí)，增強(qiáng)居民的消防安全意識(shí)，同時(shí)，社區(qū)還建立了一支義務(wù)消防隊(duì)，消防人員大部分是經(jīng)過(guò)專門(mén)消防訓(xùn)練的物業(yè)管理公司的保安。此外，社區(qū)還定期督促并協(xié)助物業(yè)管理公司對(duì)轄區(qū)內(nèi)的消防栓、消防通道、滅火器等進(jìn)行檢查，并做好檢查記錄，確保小區(qū)消防安全設(shè)施完好無(wú)損，決不讓這些安全隱患威脅到社區(qū)居民的正常生活和安全。

在社區(qū)建設(shè)過(guò)程中，我們深刻地領(lǐng)會(huì)到：社區(qū)的工作離不開(kāi)上級(jí)的關(guān)心和重視，離不開(kāi)社區(qū)一班人的苦干實(shí)干，離不開(kāi)廣大居民群眾、單位的積極參與。在今后的工作中，我們將繼續(xù)充分發(fā)揮共駐共建的優(yōu)勢(shì)，整合各方面的資源，團(tuán)結(jié)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司等多方面的力量，圍繞上級(jí)黨委、政府的工作部署，堅(jiān)持以人為本，為全面推進(jìn)新型社區(qū)建設(shè)和全面構(gòu)建新型社會(huì)貢獻(xiàn)出我們的一份力量。

水木花都社區(qū)

二0一0年九月

第三篇：業(yè)主委員會(huì)及其與物業(yè)管理公司的關(guān)系

業(yè)主委員會(huì)及其與物業(yè)管理公司的關(guān)系

社會(huì)學(xué)院 08（3）班

朱雪蓮 26號(hào)

【摘要】一個(gè)物業(yè)價(jià)值的成功實(shí)現(xiàn)，業(yè)主、發(fā)展商與物業(yè)管理公司的互相配合是必不可少的條件，很難想象如果三方誰(shuí)跟誰(shuí)都過(guò)不去，結(jié)果會(huì)是什么樣子，在現(xiàn)實(shí)生活中已經(jīng)出現(xiàn)了因三方對(duì)立而造成相應(yīng)物業(yè)出現(xiàn)混亂的現(xiàn)象，那么，這種情況能不能避免呢？我認(rèn)為是可以的，這就要充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的調(diào)停和平衡的作用。

【關(guān)鍵詞】業(yè)主委員會(huì) 權(quán)利 義務(wù) 物業(yè)管理公司 關(guān)系

一．業(yè)主委員會(huì)概述

業(yè)主委員會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。業(yè)委會(huì)的權(quán)力基礎(chǔ)是其對(duì)物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對(duì)該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。

要成立業(yè)主委員會(huì)，小區(qū)必須滿足一個(gè)基本條件，就是小區(qū)的入住率超過(guò)50％。也就是說(shuō)如果一個(gè)小區(qū)有800套房子的話，必須有400套已經(jīng)與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)買合同，即業(yè)主達(dá)到或超過(guò)400戶才行。當(dāng)首戶入住已滿兩年的物業(yè)管理區(qū)域，入住率即使不足50%也可以成立業(yè)主委員會(huì)。

足了基本條件，接下來(lái)我們分六個(gè)步驟來(lái)說(shuō)明如何成立業(yè)主委員會(huì)及各個(gè)階段的需求。

1．前期準(zhǔn)備想成立業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主首先應(yīng)該互相建立聯(lián)系，并產(chǎn)生志愿者小組，以志愿者小組為核心，聯(lián)系本小區(qū)十分之一以上的業(yè)主簽名，發(fā)起成立業(yè)主大會(huì)的倡議。

2．成立籌備組物業(yè)所在地的街道辦事處負(fù)責(zé)組織業(yè)主代表、建設(shè)單位、社區(qū)居委會(huì)組成業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組?；I備組應(yīng)在30日內(nèi)組織完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議工作，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

3．起草業(yè)主委員會(huì)章程起草業(yè)主委員會(huì)章程，以及相關(guān)形式和成立辦法，決定業(yè)主大會(huì)成立的時(shí)間和業(yè)主委員會(huì)的組成人數(shù)，匯集參選業(yè)主的資料，所有參選業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主資料、選票、要求反饋意見(jiàn)的時(shí)間和成立業(yè)主大會(huì)的時(shí)間以書(shū)面的形式發(fā)給每個(gè)業(yè)主，并簽收條。

4．籌備組驗(yàn)票收回選票后，籌備組應(yīng)公開(kāi)驗(yàn)票工作，如果收條超過(guò)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上，反饋意見(jiàn)中的反對(duì)意見(jiàn)少于1/2，業(yè)主大會(huì)成立，業(yè)主委員會(huì)章程通過(guò)。在人數(shù)范圍內(nèi)，得反對(duì)票少的業(yè)主即可擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。

5．召開(kāi)業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)第一次會(huì)議，選舉業(yè)主委員會(huì)主任、副主任，并可以開(kāi)展工作。6。業(yè)主委員會(huì)備案將業(yè)主大會(huì)成立簡(jiǎn)要過(guò)程，業(yè)主委員會(huì)主任和委員名單，業(yè)主委員會(huì)章程報(bào)送區(qū)、縣小區(qū)辦備案，并請(qǐng)接收人簽收，注明接收文件的時(shí)間。

二．業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)

業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利，業(yè)主委員會(huì)代表著該物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其權(quán)利基礎(chǔ)是對(duì)物業(yè)的所有權(quán)。因此，業(yè)主委員會(huì)最基本的權(quán)利是對(duì)與該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。這種權(quán)利通過(guò)業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程予以保證。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利有：

1．召集和主持業(yè)主大會(huì)；

2．修訂業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程；

3．決定聘請(qǐng)物業(yè)管理公司；

4．審議物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)有關(guān)收取標(biāo)準(zhǔn)及使用辦法；

5．審議管理工作計(jì)劃、費(fèi)用概預(yù)算；

6．檢查、監(jiān)督物業(yè)管理公司的物業(yè)管理工作；

7．監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用，負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的籌集、使用和管理；

8．業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)的義務(wù)

1．籌備并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作；

2．執(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過(guò)的各項(xiàng)決議，接受廣大業(yè)主的監(jiān)督；

3．貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、政策規(guī)定，協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作，對(duì)住用戶開(kāi)展多種形式的宣傳教育；

4．嚴(yán)格履行物業(yè)管理委托合同，保障本物業(yè)各項(xiàng)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；

5．接受政府行政管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督指導(dǎo)，執(zhí)行政府部門(mén)對(duì)本物業(yè)的管理事項(xiàng)提出的指令和要求；6．本會(huì)作出決定不得違反法律、法規(guī)政策，不得違反業(yè)主大會(huì)的決定，不得損害業(yè)主公共利益。

三．業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的關(guān)系

物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)都是物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)，它們共同管理著一定范圍的物業(yè)。所不同的是，業(yè)主委員會(huì)管理的是其所代表的業(yè)主們的物業(yè)，物業(yè)管理公司是受委托管理業(yè)主們的物業(yè)。這樣，在客觀上就決定了它們之間的特定關(guān)系。

1．完全市場(chǎng)條件下的相互關(guān)系。在完全市場(chǎng)條件下，物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系有如下特點(diǎn)：（1）決策人是業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理公司是雇員。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)物業(yè)的情況和多數(shù)業(yè)主的意志，有權(quán)選擇不同的物業(yè)管理公司來(lái)提供服務(wù)性管理。（2）業(yè)主委員會(huì)的委托和物業(yè)管理公司的受托是一種合同關(guān)系，是一種市場(chǎng)的雙向選擇。業(yè)主委員會(huì)愿意出多少錢以購(gòu)買什么樣的服務(wù)，物業(yè)管理提供何種服務(wù)要按什么標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，完全是一種交易談判，而不是行政分配。（3）物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)都是獨(dú)立運(yùn)作的，互不干擾，雙方可以因發(fā)展變化的需要，在協(xié)商一致條件下續(xù)簽、修改或解除合同，但都無(wú)權(quán)干預(yù)對(duì)方的內(nèi)部活動(dòng)。

2．非完全市場(chǎng)條件下的相互關(guān)系。在非完全市場(chǎng)條件下，物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系有如下特點(diǎn)：（1）物業(yè)的委托人是一個(gè)公司或一個(gè)機(jī)構(gòu)，不是一個(gè)由許多業(yè)主依法組織起來(lái)的群眾自治組織。（2）物業(yè)管理公司作為子公司是在母公司的支持下，直接組織產(chǎn)生出來(lái)的，其日常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)多受到母公司的監(jiān)督和制約。（3）物業(yè)管理權(quán)的取得是通過(guò)單方授權(quán)產(chǎn)生的，不是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

3．地位上的平等關(guān)系。物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)之間是受委托人和被委托人、服務(wù)者和被服務(wù)者之間的關(guān)系，沒(méi)有隸屬關(guān)系，雙方在地位上是平等的。在法律上，業(yè)主委員會(huì)有委托或不委托某個(gè)物業(yè)管理公司的自由，物業(yè)管理公司也有接受或不接受委托的自由。在組織關(guān)系上，不存在領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)、管理與被管理之間的關(guān)系。

4．工作上的合作關(guān)系。物業(yè)管理公司在管理物業(yè)的過(guò)程中經(jīng)常要和業(yè)主委員會(huì)發(fā)生聯(lián)系，業(yè)主委員會(huì)為了業(yè)主們的共同利益也時(shí)常要和物業(yè)管理公司打交道，由此產(chǎn)生它們之間的合作工作關(guān)系。一般來(lái)說(shuō)，委托合同中都規(guī)定了物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)，如物業(yè)管理公司有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理，有義務(wù)把重大管理措施提交業(yè)主委員會(huì)審議；業(yè)主委員會(huì)有權(quán)審議物業(yè)管理公司制訂的管理計(jì)劃和管理服務(wù)的重大措施，有義務(wù)協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作，等等。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸完善，業(yè)主委員會(huì)這一代表廣大業(yè)主共同利益的新生事物將會(huì)得到大力提倡。越來(lái)越多的業(yè)主已經(jīng)意識(shí)到業(yè)主委員會(huì)在自己長(zhǎng)期居住的物業(yè)中所起的積極作用是任何其他形式所不能替代的。因此，越來(lái)越多的業(yè)主也積極地投入到了籌建業(yè)主委員會(huì)的工作之中。這是一個(gè)非?？上驳默F(xiàn)象，它說(shuō)明了廣大業(yè)主的權(quán)利自我保護(hù)意識(shí)在增強(qiáng)，說(shuō)明了業(yè)主委員會(huì)這一新生事物正在逐漸深入人心！

參考文獻(xiàn)：

1．《物業(yè)管理：理論與實(shí)務(wù)》主編：李斌 復(fù)旦大學(xué)出版社2006

2．《物業(yè)管理學(xué)》作者：李士和 蔡慶兵 浙江大學(xué)出版社2007

3．《物業(yè)管理》主編：朱兆熒 中國(guó)水利水電出版社2006

4．《物業(yè)管理》編著：方芳 呂萍 中國(guó)建材工業(yè)出版社2005

5．《物業(yè)管理》主編：陳友銘 高等教育出版社2003

6．《物業(yè)管理學(xué)》編著：李福平復(fù)旦大學(xué)出版社2002

第四篇：物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系

物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系

物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)都屬于物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，二者實(shí)行專業(yè)化管理與業(yè)主自治相結(jié)合的管理體制，他們共同管理一定范圍內(nèi)的物業(yè)。所不同的是，物業(yè)管理公司收業(yè)主委員會(huì)的委托來(lái)管理一定范圍內(nèi)的物業(yè)，而業(yè)主委員會(huì)則代表業(yè)主的利益來(lái)管理物業(yè)。這客觀上決定了他們之間的特定關(guān)系。

1、法律上的平等關(guān)系

業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)刮泥公司是委托與受托、聘用與受用的關(guān)系。在法律上，業(yè)委會(huì)有委托或不委托、聘用或不聘用某個(gè)物業(yè)管理公司的權(quán)利，物業(yè)管理公司也有接受或不接受委托、受聘或拒聘的權(quán)利。兩者五隸屬關(guān)系，不存在領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)、管理與被管理關(guān)系，在法律地位上平等。

2、經(jīng)濟(jì)上的交換關(guān)系

物業(yè)管理公司提供有償?shù)奈飿I(yè)管理服務(wù)，在提供服務(wù)時(shí)應(yīng)獲得相應(yīng)報(bào)酬。同樣，業(yè)主享受這些管理服務(wù)時(shí)也必須支付相應(yīng)的費(fèi)用。二者這種經(jīng)濟(jì)關(guān)系是通過(guò)物業(yè)管理委托合同確立的。合同簽訂后，雙方分別承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。物業(yè)管理公司應(yīng)按合同規(guī)定的要求提供相應(yīng)的管理服務(wù)向業(yè)委會(huì)及廣大業(yè)主負(fù)責(zé)，并在日常生活中接受其監(jiān)督；業(yè)委會(huì)及廣大業(yè)主應(yīng)協(xié)助物業(yè)管理公司開(kāi)展工作。并暗示繳納合同規(guī)定的各項(xiàng)費(fèi)用。雙方在經(jīng)濟(jì)上是平等且具有交換關(guān)系。

3、工作上的合作關(guān)系

物業(yè)管理公司再管理物業(yè)的過(guò)程中要經(jīng)常也業(yè)主委員發(fā)生聯(lián)系，業(yè)主委員會(huì)為了業(yè)主的利益也要和物業(yè)管理公司打交道。一般說(shuō)來(lái)，委托合同規(guī)定了物業(yè)管理公司和業(yè)委會(huì)的權(quán)利義務(wù)，如物業(yè)管理公司有權(quán)要求業(yè)委會(huì)協(xié)助管理，有義務(wù)把重大管理措施提交業(yè)委會(huì)評(píng)議；業(yè)委會(huì)有權(quán)審議物業(yè)管理公司制定的管理計(jì)劃和管理服務(wù)的重大措施，有義務(wù)協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作。這都是雙方之間合作關(guān)系的表現(xiàn)。

此外，二者關(guān)系在完全市場(chǎng)條件先和非完全市場(chǎng)條件下有所不同。

第五篇：青島市物業(yè)管理業(yè)主委員會(huì)規(guī)則

青島市物業(yè)管理業(yè)主委員會(huì)規(guī)則

第一章 目的一、為了進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理的業(yè)主委員會(huì)工作，明確業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理工作中的權(quán)利與義務(wù)，根據(jù)《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》，制定本規(guī)則。

二、本規(guī)則適用于本市行政管轄區(qū)域。

第二章 對(duì)業(yè)主委員會(huì)的管理三、一個(gè)物業(yè)區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，所在區(qū)、市的物業(yè)行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)出售單位組織召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：

（一）新建商品物業(yè)出售建筑面積達(dá)到50％以上；

（二）新建商品物業(yè)首批業(yè)主正式入住物業(yè)已滿18個(gè)月；

（三）原有居住物業(yè)區(qū)域公有住宅出售達(dá)到40％以上。

四、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)區(qū)域的范圍，由市、區(qū)物業(yè)行政管理部門(mén)按照物業(yè)的具體情況劃定。

五、各區(qū)物業(yè)行政管理部門(mén)是各區(qū)業(yè)主委員會(huì)工作的主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱區(qū)主管部門(mén)），負(fù)責(zé)組織或協(xié)同房屋出售單位召集首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議或業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議，并對(duì)選舉產(chǎn)生和改選的業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行登記批準(zhǔn)：承擔(dān)對(duì)轄區(qū)內(nèi)各物業(yè)區(qū)域業(yè)主委員會(huì)的日常管理、指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查與考核工作；協(xié)調(diào)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，提高業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作水平。

六、各區(qū)主管部門(mén)應(yīng)經(jīng)常檢查考核各業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作情況，定期組織業(yè)主委員會(huì)人員學(xué)習(xí)物業(yè)管理法規(guī)政策和業(yè)務(wù)知識(shí)，及時(shí)派員出席或主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議及業(yè)主委員會(huì)的重要會(huì)議；糾正或撤銷業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出的不符合法規(guī)政策的決議、決定；對(duì)運(yùn)行管理混亂、嚴(yán)重影響工作或侵害多數(shù)業(yè)主權(quán)益的業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織改組或重新組織選舉。

七、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)主動(dòng)向區(qū)主管部門(mén)請(qǐng)示匯報(bào)工作，重要會(huì)議應(yīng)請(qǐng)市、區(qū)主管部門(mén)派員出席或主持，定期組織學(xué)習(xí)，提高人員素質(zhì)和工作水平。

第三章 業(yè)主委員會(huì)及其委員的生產(chǎn)

八、業(yè)主委員會(huì)須業(yè)主大會(huì)會(huì)議或業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議投票選舉生產(chǎn)。

九、一個(gè)物業(yè)區(qū)域內(nèi)，業(yè)主人數(shù)超過(guò)一百人的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)。業(yè)主代表由有關(guān)業(yè)主按幢或單元協(xié)商產(chǎn)生，一般不超過(guò)一百人。公房業(yè)主和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按擁有的物業(yè)建筑面積比例生產(chǎn)業(yè)主代表大會(huì)成員數(shù)。業(yè)主代表大會(huì)成員需具有完全民事行為能力。業(yè)主代表大會(huì)成員缺額時(shí)，應(yīng)在下次代表大會(huì)召開(kāi)前予以補(bǔ)選或增補(bǔ)。

十、一個(gè)物業(yè)區(qū)域內(nèi)，具備業(yè)主委員會(huì)成立條件之一的，房屋出售單位應(yīng)將出售房屋建筑面積、房屋出售時(shí)間、業(yè)主清冊(cè)等材料報(bào)物業(yè)所在區(qū)主管部門(mén)，區(qū)主管部門(mén)應(yīng)在接到材料后的45日內(nèi)，會(huì)同住宅出售單位組織業(yè)主做好召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的下列籌備工作：

（1）成立第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)籌備組?；I備組由區(qū)主管部門(mén)、房屋出售單位、業(yè)主代表組成，可以邀請(qǐng)街道辦事處、居委會(huì)人員參加；

（2）協(xié)商產(chǎn)生業(yè)主代表；

（3）協(xié)商推薦業(yè)主委員會(huì)候選人，一般采取差額選舉，候選人數(shù)不超過(guò)應(yīng)選業(yè)主委員會(huì)成員數(shù)額的一倍；

（4）起草或確定業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約草案并向參加會(huì)議的成員征求意見(jiàn)，修改完善；

（5）確定會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、并做好各項(xiàng)會(huì)務(wù)準(zhǔn)備工作。

十一、第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)按下列程序召開(kāi)：

（1）由大會(huì)籌備組介紹大會(huì)籌備情況；

（2）由籌備組介紹業(yè)主委員會(huì)候選人情況；

（3）業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的成員投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)成員；

（4）審議通過(guò)業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約；

（5）審議決定物業(yè)管理其他重大事項(xiàng)。

十二、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，持下列文件到區(qū)主管部門(mén)辦理登記：

（一）成立業(yè)主委員會(huì)登記申請(qǐng)書(shū)；

（二）業(yè)主委員會(huì)委員名單；

（三）業(yè)主委員會(huì)章程。

成立業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（1）業(yè)主委員會(huì)的名稱；

（2）業(yè)主委員會(huì)所在的物業(yè)區(qū)域范圍；

（3）房屋建筑總面積和其中已出售面積、時(shí)間；

（4）出售房屋戶數(shù)（套數(shù)）；

（5）第一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議或業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議記錄（紀(jì)要），內(nèi)容應(yīng)包括會(huì)議應(yīng)到人數(shù)和名冊(cè)，實(shí)到人數(shù)和名冊(cè)，投票選舉結(jié)果及會(huì)議作出的決定等。業(yè)主委員會(huì)自區(qū)主管部門(mén)核準(zhǔn)登記之日起成立。

十三、業(yè)主委員會(huì)每屆任期三年，任期期滿3個(gè)月前，應(yīng)選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)。新一屆業(yè)主委員會(huì)成員名單報(bào)所在區(qū)主管部門(mén)備案。業(yè)主缺額需補(bǔ)選的，應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)章程中予以約定，業(yè)主委員會(huì)章程沒(méi)有約定的，一般應(yīng)在半年內(nèi)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)予以補(bǔ)選。業(yè)主委員會(huì)成員辭職或因長(zhǎng)期外出、物業(yè)轉(zhuǎn)讓、疾病等不能履行職責(zé)的，需書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì)。

十四、業(yè)主委員會(huì)成員按業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)中各方代表的比例選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)成員須符合下列條件：

（1）能夠遵守物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件和業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程；

（2）具有初中以上文化程度，主任具有高中以上文化程度，熱心公益事業(yè)；

（3）身體健康，有較充足的時(shí)間履行業(yè)主委員會(huì)成員職責(zé)；（4）品行端正；（5）其他規(guī)定的條件。業(yè)主委員會(huì)成員不得兼任本區(qū)域物業(yè)管理企業(yè)的工作。

第四章 業(yè)主委員會(huì)工作要點(diǎn)

十五、業(yè)主委員會(huì)是代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織，具有獨(dú)立的民事行為能力，其合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)，一切活動(dòng)均應(yīng)遵守國(guó)家和物業(yè)管理的政策法規(guī)。

十六、業(yè)主委員會(huì)與所聘物業(yè)管理企業(yè)之間是平等的民事主體關(guān)系，其權(quán)利義務(wù)由聘用合同和有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策確定。

十七、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立健全各項(xiàng)工作和內(nèi)部制度，并將所定制度報(bào)區(qū)主管部門(mén)備案。業(yè)主委員會(huì)不設(shè)專門(mén)編制，不設(shè)財(cái)務(wù)，不從事任何具體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；業(yè)主委員會(huì)人員工作屬義務(wù)性質(zhì)，不領(lǐng)取固定工資和津貼；業(yè)主委員會(huì)的辦公費(fèi)用由業(yè)主委員會(huì)年初提出計(jì)劃，經(jīng)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商后由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)通過(guò)，一并列入管理費(fèi)項(xiàng)目，由雙方共同公布帳目，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

十八、業(yè)主委員會(huì)不設(shè)專門(mén)的辦公用房，工作和召開(kāi)會(huì)議時(shí)由物業(yè)管理企業(yè)提供場(chǎng)地和條件。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》及其配套文

件提供的商業(yè)用房和管理房不得以任何方式轉(zhuǎn)讓、抵押，不得出租借用給物業(yè)管理企業(yè)以外的任何單位或個(gè)人。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)因辦公費(fèi)用和專用辦公用房協(xié)商不一致的，由區(qū)主管部門(mén)裁定。

十九、涉及到物業(yè)管理區(qū)域與區(qū)街綜合管理、市政公用配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)與管理責(zé)任、受益及廣大業(yè)主利益的重大事項(xiàng)等，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)共同出面，向有關(guān)方向交涉解決。

二十、業(yè)主委員會(huì)接管物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和原有物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用配套設(shè)施設(shè)備、業(yè)主共有資產(chǎn)、物業(yè)管理辦公用房、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用房、管理費(fèi)節(jié)余、公共收益項(xiàng)目，有關(guān)圖紙資料等，進(jìn)行具體明確的劃分和交割，并簽訂接管協(xié)議。

二十一、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物價(jià)行政管理部門(mén)發(fā)布的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)或批準(zhǔn)文件標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)和公共部位維修費(fèi)并實(shí)際用于管理和支出，每年提出收支預(yù)算，交業(yè)主委員會(huì)審議后，提交業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議通過(guò)實(shí)施，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主按時(shí)交費(fèi)，業(yè)主委員會(huì)如不同意物業(yè)管理企業(yè)的收支預(yù)算，可請(qǐng)區(qū)主管部門(mén)核定，也可請(qǐng)審計(jì)部門(mén)對(duì)年終結(jié)算報(bào)告和帳目進(jìn)行審計(jì)，所發(fā)生費(fèi)用單獨(dú)列入管理費(fèi)帳目并向業(yè)主公布。

二十二、對(duì)于稅務(wù)、工商等部門(mén)收取的有關(guān)稅、費(fèi)、以及物業(yè)管理企業(yè)所應(yīng)提留的利潤(rùn)，應(yīng)當(dāng)列入管理費(fèi)成本，并向全體業(yè)主告知。

二十三、業(yè)主委員會(huì)經(jīng)區(qū)主管部門(mén)批準(zhǔn)后可持有關(guān)批準(zhǔn)文件到當(dāng)?shù)毓膊块T(mén)刻制印章。印章由業(yè)主委員會(huì)指定專人管理并按有關(guān)管理制度使用；涉及重要事項(xiàng)需使用印章時(shí)，應(yīng)由多數(shù)委員會(huì)簽字認(rèn)可；凡違反制度使用印章，造成經(jīng)濟(jì)損失或嚴(yán)重不良影響的，由市、區(qū)主管部門(mén)嚴(yán)肅查處，并由責(zé)任人承擔(dān)全部經(jīng)濟(jì)責(zé)任及相關(guān)責(zé)任。

二十四、業(yè)主委員會(huì)成員的停任、任免、撤換、增減，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議或市、區(qū)主管部門(mén)確認(rèn)；業(yè)主委員會(huì)的以上決議、決定及其他有關(guān)物業(yè)管理事項(xiàng)的決議，決定，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)送區(qū)主管部門(mén)備案，并向全體業(yè)主或非業(yè)主使用人公告；重要會(huì)議可以報(bào)請(qǐng)市、區(qū)主管部門(mén)出席并指導(dǎo)工作；

二十五、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)教育并督促全體業(yè)主及非業(yè)主使用人遵守物業(yè)管理法規(guī)政策，尊重與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的聘用合同，主動(dòng)配合企業(yè)的正常管理和服務(wù)工作，按時(shí)繳納公共生性服務(wù)費(fèi)、房屋共用部位維修費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用，維護(hù)公共物業(yè)，對(duì)危害公共安全或影響房屋外觀的設(shè)施、設(shè)備及現(xiàn)象（如違法建筑、違章裝修、亂搭亂占及妨礙他人的空調(diào)室外機(jī)、防盜網(wǎng)安裝等），應(yīng)及時(shí)督促整改。

二十六、廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，對(duì)業(yè)主委員會(huì)及其人員的違法違規(guī)行為，應(yīng)及時(shí)勸告和制止，并報(bào)市或區(qū)主管部門(mén)查處。

二十七、業(yè)主委員會(huì)委員或業(yè)主委員會(huì)主任不遵守物業(yè)管理法規(guī)政策和業(yè)主委員會(huì)章程、決議、制度、經(jīng)教育拒不改正，或造成嚴(yán)重不良影響的，由業(yè)主委員會(huì)決定，或由市、區(qū)主管部門(mén)責(zé)令停任、罷免或撤換，報(bào)下次業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)確認(rèn)，造成經(jīng)濟(jì)損失的應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。