第一篇：物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)設(shè)備設(shè)施管理考核試題要點(diǎn)

物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理考核試題

作業(yè)1 第一章~第四章

一、填空題

1、物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容包括（管理）和（服務(wù)）兩個(gè)方面

2、按照專(zhuān)業(yè)性質(zhì)，設(shè)備管理部門(mén)可分為四個(gè)組，分別為強(qiáng)電組、暖通組、（弱電及電梯組）和維修組

3、對(duì)物業(yè)設(shè)備進(jìn)行管理、操作、保養(yǎng)、維護(hù)，保證設(shè)備正常運(yùn)行的總負(fù)責(zé)人是（工程部經(jīng)理）的崗位職責(zé)

4、建筑物的給水引入管至室內(nèi)各用水及配水設(shè)施段，稱(chēng)為室內(nèi)給水部分。給水系統(tǒng)按照其用途可分為（生活給水系統(tǒng)）、（生產(chǎn)給水系統(tǒng)）、（消防給水系統(tǒng)）三類(lèi)

5、給水管道的連接方法有（螺紋連接）又稱(chēng)絲扣連接、焊接、承插連接和（法蘭連接）

6、水表是一種計(jì)量用戶累計(jì)用水量的儀表。目前室內(nèi)給水系統(tǒng)中廣泛采用（流速式）水表

7、室內(nèi)給水系統(tǒng)主要由（引入管）、（水表節(jié)點(diǎn)）、給水管道、給水附件、升壓和儲(chǔ)水設(shè)備和室內(nèi)消防設(shè)備等組成。

8、當(dāng)室外給水管網(wǎng)的水壓低于或周期性低于建筑物內(nèi)部給水管網(wǎng)所需水壓，而建筑物內(nèi)部用水量又很不均勻時(shí)，宜采用設(shè)置（升壓）設(shè)備的給水方式

9、供生活引用水的水箱應(yīng)設(shè)有密封箱蓋，箱蓋上應(yīng)設(shè)有檢修人孔和通氣管，通氣管上不得撞設(shè)閥門(mén)，管口應(yīng)朝下設(shè)置，且管口應(yīng)裝設(shè)(防塵慮網(wǎng))。通氣管管徑一般不小于50mm

10、建筑內(nèi)排水系統(tǒng)可分為（生活排水系統(tǒng)）、（工業(yè)廢水排水系統(tǒng)）、（屋面雨水排水系統(tǒng)）三類(lèi)

11、建筑內(nèi)排水系統(tǒng)可分為(分流制)和（合流制）兩種

12、建筑內(nèi)部排水管道內(nèi)呈水氣兩相流動(dòng)，（通氣管道）的作用就是將排水管道內(nèi)散發(fā)的有毒有害氣體排放到屋頂上方的大氣中去。

13、左式大便器按沖洗的水力原理可分為（沖洗式）和（虹吸式）兩種

14、小區(qū)內(nèi)若采用分流制排水系統(tǒng)，根據(jù)排水管道的功能不同應(yīng)分設(shè)（雨水管道系統(tǒng)）和污水管道系統(tǒng)

15、居住小區(qū)給水排水管道系統(tǒng)由（接戶管）、（小區(qū)支管）和（小區(qū)干管）組成

16、小區(qū)內(nèi)若采用分流制排水系統(tǒng)，根據(jù)排水管道的功能不同應(yīng)分設(shè)（污水管道系統(tǒng)）和雨水管道系統(tǒng)。

二、單項(xiàng)選擇題

1、對(duì)物業(yè)設(shè)備進(jìn)行管理、操作、保養(yǎng)、維護(hù)，保證設(shè)備正常運(yùn)行的總負(fù)責(zé)人是A的崗位職責(zé)

a．工程部經(jīng)理 b.各專(zhuān)業(yè)技術(shù)主管 c.領(lǐng)班 d.維修人員

2、防儲(chǔ)水量按保證室內(nèi)_C_的消防設(shè)計(jì)流量考慮 a.3米 b.6米 c.10米 d.20米

3、一般來(lái)講，二層建筑物室內(nèi)給水系統(tǒng)所需的壓力為D_kpa a.20 b.40 c.100 d.120

4、管徑按設(shè)計(jì)秒流量計(jì)算，管口下緣應(yīng)高出水箱底50～100mm，以防污物流入配水管網(wǎng)。對(duì)生活與消防共用水箱，管口應(yīng)設(shè)在消防儲(chǔ)水量對(duì)應(yīng)的水位之上是__B__ a．進(jìn)水管 b.出水管 c.溢流管 d.排水管

5、居住小區(qū)是指含有教育、醫(yī)療、文體、商業(yè)服務(wù)及其它公共建筑的城鎮(zhèn)居民住宅建筑區(qū)，居住小區(qū)占地面積為10～20萬(wàn)平方米，居住C戶 a.300~800 b.1000~2000 c.2000~3000 d.3000~4000

6、居住小區(qū)給水排水管道系統(tǒng)中，指布置在建筑物周?chē)?，直接與建筑物引入管和排出管相接的給水排水管道是__a__ a．接戶管 b.小區(qū)支管 c.小區(qū)干管 d.排水管

7、一般說(shuō)，居住組團(tuán)占地面積為_(kāi)_A__萬(wàn)平方米 a.小于10 b.10～20 c.20~30 d.30~24

三、簡(jiǎn)答題

1、室內(nèi)給水系統(tǒng)有哪幾種給水方式？

答：室內(nèi)給水系統(tǒng)給水方式主要有如下幾種：

1、直接給水方式；

2、設(shè)置升壓設(shè)備的給水方式；

3、分區(qū)供水的給水方式；

4、氣壓罐給水方式。

2、室內(nèi)排水系統(tǒng)由哪幾部分組成？

答：室內(nèi)排水系統(tǒng)由以下幾部分組成：

1、衛(wèi)生器皿；

2、排水管道；

3、通氣管道；

4、清通設(shè)備；

5、抽升設(shè)備；

6、污水局部處理構(gòu)筑物。

3、小區(qū)排水系統(tǒng)有哪些管理內(nèi)容？

答：小區(qū)排水系統(tǒng)有以下管理內(nèi)容：

1、熟悉排水管線的位置及基本布置情況；

2、檢查檢查井的井蓋是否嚴(yán)密，防止雜物落入，給修理工作造成麻煩；

3、檢查雨水井及其附件是否完好，重點(diǎn)檢查雨水井附近有無(wú)堆放白灰，砂石，碎磚、碎石等建筑材料，以防雨水將這些東西沖入雨水道，造成管道被堵塞的情況。

4、高層建筑給水系統(tǒng)中豎向分區(qū)有何目的？

答：高層建筑給水系統(tǒng)中豎向分區(qū)的目的在于：

1、避免建筑物下層給水系統(tǒng)管理及設(shè)備承受過(guò)大的壓力而損壞；

2、避免建筑物下層壓力過(guò)高，管道內(nèi)流速過(guò)大而引起的流水澡聲，震動(dòng)噪聲，水錘及水錘噪聲；

3、避免下層給水系統(tǒng)中水龍頭流出水頭過(guò)大而引起的水流噴濺。

四、問(wèn)答題

1、物業(yè)設(shè)備管理有何意義？

答：物業(yè)設(shè)備管理有以下幾方面意義：

1、物業(yè)設(shè)備管理在為人們提供良好的工作，學(xué)習(xí)及生活環(huán)境中，起到基礎(chǔ)性管理的作用，并提供了有力保障；

2、物業(yè)設(shè)備管理是實(shí)現(xiàn)物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能，促進(jìn)物業(yè)與設(shè)備現(xiàn)代化、規(guī)范化的強(qiáng)有力手段；

3、物業(yè)設(shè)備管理是提高現(xiàn)有設(shè)備、設(shè)施性能與完好率，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命，節(jié)約資金投入，保障設(shè)備安全運(yùn)行的保證；

4、物業(yè)設(shè)備管理是城市文明建設(shè)和發(fā)展的需要，對(duì)文明衛(wèi)生環(huán)境建設(shè)與物質(zhì)文明建設(shè)起到保駕護(hù)航的作用；

5、物業(yè)設(shè)備管理能強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)。

2、物業(yè)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)一般包括哪些方式？維護(hù)保養(yǎng)工作應(yīng)如何實(shí)施？

答：物業(yè)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)一般包括：清潔、緊固、潤(rùn)滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查。

維護(hù)保養(yǎng)工作主要分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)兩種。

1、日常維護(hù)保養(yǎng)工作要求設(shè)備操作人員在班前對(duì)設(shè)備進(jìn)行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設(shè)備，定時(shí)巡視記錄各運(yùn)動(dòng)參數(shù)，隨時(shí)注意運(yùn)行中有無(wú)異專(zhuān)聲、震動(dòng)、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對(duì)設(shè)備做好清潔工作。

2、定期維護(hù)保養(yǎng)工作是以操作人員為主，檢修人員協(xié)助進(jìn)行的。它是有計(jì)劃地將設(shè)備停止運(yùn)行，進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。根據(jù)設(shè)備的用途，結(jié)構(gòu)復(fù)雜程度，維護(hù)工作量及人員的技術(shù)水平等，來(lái)決定維護(hù)的間隔周期和維護(hù)停機(jī)時(shí)間。

3、什么是設(shè)備的點(diǎn)檢？物業(yè)設(shè)備日常點(diǎn)檢內(nèi)容主要包括哪些方面？

答：設(shè)備的點(diǎn)檢就是對(duì)設(shè)備有針對(duì)性的檢查。物業(yè)設(shè)備日常點(diǎn)檢內(nèi)容主要包括：

1、運(yùn)行狀況及參數(shù)；

2、安全保護(hù)裝置；

3、易磨損的零部件；

4、易污染堵塞，需經(jīng)常清洗更換的部件；

5、在運(yùn)行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；

6、在運(yùn)行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位。

4、請(qǐng)敘述水箱清潔操作要求

答：水箱清潔操作要求如下：

1、準(zhǔn)備階段：（1）清洗水箱操作人員須有衛(wèi)生防疫部門(mén)核發(fā)的體檢合格證。（2）通知租、用戶以免發(fā)生不必要的誤會(huì)。（3）關(guān)閉雙聯(lián)水箱進(jìn)水閥門(mén)，安排臨時(shí)排風(fēng)設(shè)施，臨時(shí)水泵、橡皮管，打開(kāi)水箱清洗進(jìn)口蓋。

2、清洗工作階段：（1）當(dāng)雙聯(lián)水箱內(nèi)水位降低到一半或1/3時(shí)，將待洗水箱出水閥門(mén)關(guān)閉，打開(kāi)底部排污閥，同時(shí)打開(kāi)另一聯(lián)進(jìn)水閥以確保正常供水。（2）清洗人員從進(jìn)口處沿梯子下至水箱底部，用清水反復(fù)洗干凈。（3）水箱頂部要有一名監(jiān)護(hù)人員。

3、工作結(jié)束階段：（1）清洗結(jié)束，關(guān)閉清洗水箱的排污閥，打開(kāi)水箱進(jìn)水閥開(kāi)始蓄水。（2）當(dāng)兩個(gè)水箱水位接近時(shí)，打開(kāi)清洗水箱的出水閥門(mén)，將水箱進(jìn)口蓋蓋上鎖好。（3）作好相關(guān)記錄，送給物業(yè)管理公司工程部備案。

作業(yè)2 第五章~第八章

一、填空題

1、建筑火災(zāi)燃燒過(guò)程可以分為（陰燃）、（爆燃）、（熄滅）3個(gè)階段

2、超高層建筑與高層建筑的高度分界線為（100）米

3、自動(dòng)噴水滅火裝置是一種當(dāng)火災(zāi)發(fā)生后能自動(dòng)噴水滅火，同時(shí)發(fā)出（火警信號(hào)）的消防給水設(shè)備

4、消火栓是具有內(nèi)扣式接口的球形閥式龍頭，一端與（消防立管）相連，另一段與（水龍帶）相連

5、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)按(噴頭)的開(kāi)閉形式分為開(kāi)式自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)和閉式自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)

6、供暖系統(tǒng)由（熱源）、（熱循環(huán)系統(tǒng)）、（散熱設(shè)備）3個(gè)主要部分組成

7、供暖系統(tǒng)的管理包括熱源管理、（熱網(wǎng)管理）和（用戶管理）

8、散熱器是供暖系統(tǒng)中的熱負(fù)荷設(shè)備，負(fù)責(zé)將（熱煤）熱水或蒸氣所攜帶的熱量

傳遞給（室內(nèi)空氣），達(dá)到供暖的目的9、通風(fēng)系統(tǒng)按作用動(dòng)力來(lái)劃分，可分為（自然通風(fēng)）、（機(jī)械通風(fēng)）兩種

10、通風(fēng)及防排煙系統(tǒng)的維護(hù)主要包括四個(gè)方面：（灰塵清理）、（巡回檢查）、（儀表檢定）和系統(tǒng)檢修

11、采取機(jī)械加壓送風(fēng)方式，以風(fēng)機(jī)所產(chǎn)生的氣體流動(dòng)和壓力差控制咽氣的流動(dòng)方向的防煙技術(shù)是（機(jī)械防煙）

12、主要是依靠室內(nèi)風(fēng)所造成的自然風(fēng)壓和室內(nèi)外空氣溫度差所造成的熱壓來(lái)迫使空氣進(jìn)行流動(dòng)，從而改變室內(nèi)空氣環(huán)境的通風(fēng)方式是（自然通風(fēng)）

13、空氣中的焓值是指空氣含有的（總熱量）

14、空氣加濕的方法可分為兩類(lèi)：一類(lèi)濕將水蒸氣混入空氣進(jìn)行加濕，即蒸氣加濕；一類(lèi)是由于水吸收空氣中的顯熱而氣化進(jìn)入空氣的加濕，即（水蒸發(fā)加溫）

15、利用風(fēng)壓和熱壓作動(dòng)力的排煙方是（自然排煙）

16、防火、防排煙設(shè)備及部件主要有（防火閥）、排煙閥及（排煙風(fēng)機(jī)）等

17、空調(diào)系統(tǒng)的基本構(gòu)成是由冷熱源系統(tǒng)、（空氣處理）、（能量輸送分配系統(tǒng)）和自動(dòng)控制系統(tǒng)等四個(gè)子系統(tǒng)組成

18、空氣調(diào)節(jié)，就是通過(guò)采用一定的技術(shù)手段，在某一特定空間內(nèi)，對(duì)（空氣環(huán)境）進(jìn)行調(diào)節(jié)和控制，使其達(dá)到并保持在一定范圍內(nèi)，以滿足工藝過(guò)程和人體舒適的要求

19、制冷系統(tǒng)由（制冷裝置）、冷凍水管路和（冷卻機(jī)管路）等三個(gè)子系統(tǒng)組成 20、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)按設(shè)備的設(shè)置情況可分為（集中式）、（獨(dú)立式）和半集中式等三種類(lèi)型

二、單項(xiàng)選擇題

1、高層建筑與低層建筑的高度分界線為（A）a.24米 b.30米 c.48米 d.100 米

2、建筑中一般采用單出口消火栓，高層建筑中應(yīng)采用的消火栓口徑為（C）a.30mm b.50mm c.65mm d.80mm

3、雨淋?chē)娝疁缁鹣到y(tǒng)屬于自動(dòng)噴水系統(tǒng)中的（A）滅火系統(tǒng)的一種 a.開(kāi)式 b.閉式 c.干式 d.濕式

4、不能直接撲滅火災(zāi)，主要其阻火、隔火、及冷卻防火隔絕物防止火災(zāi)蔓延的作用的消防系統(tǒng)式（C）a.雨淋?chē)娝疁缁鹣到y(tǒng) b.水噴霧滅火系統(tǒng) c.水幕消防系統(tǒng) d.二氧化碳滅火系統(tǒng)

5、廣泛應(yīng)用于油田、煉油廠、油庫(kù)、發(fā)電廠、汽車(chē)庫(kù)、飛機(jī)庫(kù)、礦井坑道等場(chǎng)所的滅火系統(tǒng)是（A）

a.泡沫滅火系統(tǒng) b.干粉滅火系統(tǒng) c.鹵代烷滅火系統(tǒng) d.二氧化碳滅火器

6、二氧化碳滅火系統(tǒng)是一種純物理的氣體滅火系統(tǒng)。二氧化碳滅火的滅火原理是通過(guò)減少空氣中（A）的含量，使其達(dá)到不支持燃燒的濃度 a.氧 b.氮 c.干粉 d.泡沫

7、熱水鍋爐中，產(chǎn)生熱水溫度高于（B）的稱(chēng)為高壓鍋爐

a.70℃ b.115℃ c.200℃ d.250℃

8、蒸氣鍋爐中，產(chǎn)生的蒸氣壓力大于（B）的稱(chēng)為高壓鍋爐 a.50kpa b.70kpa c.115kpa d.150kpa

9、高壓鍋爐的制造材料為（B）a.鑄鐵 b.鋼 c.鑄鐵和鋼 d.鋁

10、開(kāi)啟通風(fēng)系統(tǒng)各種設(shè)備，先后順序?yàn)椋˙）

a.先開(kāi)回風(fēng)機(jī)，后開(kāi)加熱器，再開(kāi)送風(fēng)機(jī) b.先開(kāi)送風(fēng)機(jī)，后開(kāi)回風(fēng)機(jī)，再開(kāi)加熱器

c.先開(kāi)加熱器，后開(kāi)送風(fēng)機(jī)，再開(kāi)回風(fēng)機(jī) d.先開(kāi)送風(fēng)機(jī)，后加熱器，再開(kāi)回風(fēng)機(jī)

11、關(guān)閉通風(fēng)系統(tǒng)各種設(shè)備，先后順序?yàn)椋―）

a.先?；仫L(fēng)機(jī)，再關(guān)閉加熱器，最后停送風(fēng)機(jī) b.先停送風(fēng)機(jī)，再關(guān)閉加熱器，最后?；仫L(fēng)機(jī)

c.先關(guān)閉加熱器，再停送風(fēng)機(jī)，最后?；仫L(fēng)機(jī) d.先關(guān)閉加熱器，再?；仫L(fēng)機(jī)，最后停送風(fēng)機(jī)

12、一般吸收式制冷機(jī)是以水為制冷劑，（A）為吸收劑的制冷裝置

a.溴化鋰溶液 b.氟利昂R11 c.氟利昂R12 d.氨

三、簡(jiǎn)答題

1、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)是如何分類(lèi)？

答：自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)按噴頭開(kāi)閉形式分為閉式自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)和開(kāi)式自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。前者有溫式、干式、干溫式和預(yù)作用自動(dòng)滅火系統(tǒng)之分，后者有雨淋?chē)娝?，水幕和水噴霧滅火系統(tǒng)之分。

2、少層、高層建筑室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)分別是如何分類(lèi)？

答：少層建筑室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)類(lèi)型中有以下三種方式：

1、無(wú)水箱、水泵室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)。

2、僅設(shè)水箱不設(shè)水泵的消火栓給水系統(tǒng)；

3、設(shè)有消防泵和消防水箱的室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)。高層建筑室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)分類(lèi)：

1、高層建筑區(qū)域集中的高壓、臨時(shí)高壓室內(nèi)消防給水系統(tǒng)；

2、分區(qū)供水的室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)。

3、什么是通風(fēng)系統(tǒng)？

答：通風(fēng)是改善空氣條件的一種方法，它包括從室內(nèi)排污濁空氣和向室個(gè)補(bǔ)充新鮮空氣兩個(gè)方面。前者稱(chēng)為排風(fēng)，后者稱(chēng)為送風(fēng)。為實(shí)現(xiàn)排風(fēng)和送風(fēng)所采用的一系列設(shè)備、裝置的總稱(chēng)為通風(fēng)系統(tǒng)。

4、空氣調(diào)節(jié)的任務(wù)是什么？

答：空氣調(diào)節(jié)的任務(wù)是：通過(guò)采用一定的技術(shù)手段，在某一特定空間內(nèi)，對(duì)空氣環(huán)境（溫度、濕度、潔凈度、流動(dòng)速度）進(jìn)行調(diào)節(jié)和控制，使其達(dá)到并保持在一定范圍內(nèi)，以滿足工藝過(guò)程和人體舒適的要求。

5、何謂中央空調(diào)系統(tǒng)？

答：集中式空調(diào)系統(tǒng)是將空氣處理設(shè)備集中設(shè)置，組成空氣調(diào)節(jié)器，空氣處理的全過(guò)程在空氣調(diào)節(jié)器內(nèi)進(jìn)行，然后通過(guò)空氣輸送管道和空氣分配器送到各個(gè)房間，這種空調(diào)系統(tǒng)又稱(chēng)為中央空調(diào)系統(tǒng)。

6、簡(jiǎn)述冷卻塔維護(hù)保養(yǎng)的主要內(nèi)容

答：冷卻塔維護(hù)保養(yǎng)的主要內(nèi)容有：

1、保證水流分布均勻；

2、保證氣流分布均勻；

3、控制冷卻塔進(jìn)水濁度不大于50mg/L，運(yùn)行時(shí)根據(jù)水質(zhì)情況，定期排污或進(jìn)行水質(zhì)處理；

4、在冬季應(yīng)采取相應(yīng)措施，在集水器內(nèi)放置電熱裝置，防止集水器凍裂漏水。如冷卻塔不用，需排凈塔內(nèi)存水。

7、空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)管理有何意義？

答：對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的管理包括對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行管理和日常維護(hù)兩大主要內(nèi)容。所謂運(yùn)行管理是指根據(jù)建筑實(shí)際情況確定空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行方案，使空調(diào)系統(tǒng)在節(jié)能、合適的狀況下工作，既滿足使用者的要求，又達(dá)到經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的目的。空調(diào)系統(tǒng)的日常維護(hù)是指物業(yè)管理公司的空調(diào)系統(tǒng)在運(yùn)行過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)處理保證空調(diào)系統(tǒng)正常運(yùn)行，使建筑物的使用功能以最大限度的發(fā)揮。

四、問(wèn)答題

1、消火栓系統(tǒng)由哪幾部分組成？消火栓的布置有哪些要求？

答：消火栓系統(tǒng)由水槍、水帶、消火栓、消防水喉、消防管道、消防水池、水箱、增壓設(shè)備和水源等組成。

消火栓的布置的要求如下：

1、保證同層的兩支水槍的充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位。

2、合并系統(tǒng)中，消火栓立管應(yīng)獨(dú)立設(shè)置，不能與生活給水立管合用。

3、低層建筑消火栓給水立管直徑不小于50mm，高層建筑消火栓給水立管直徑不小于100mm。

4、消火栓應(yīng)設(shè)在明顯的，易于取用的位置，如樓梯間、走廊、消防電梯前室等處，栓口距安裝地面處的高為1.1m，栓口宜向下或與墻面垂直。

5、同一建筑內(nèi)應(yīng)采用相同規(guī)格消火栓，水龍帶和水槍。

2、請(qǐng)敘述消防管理中必須認(rèn)真落實(shí)執(zhí)行哪些制度？

答：物業(yè)管理部門(mén)要結(jié)合建筑物的實(shí)際情況，建立嚴(yán)格的消防管理制度，并且要認(rèn)真落實(shí)執(zhí)行。

（1）消防中心值班制度。消防控制中心要建立24小時(shí)值班制度，值班人員具有消防基本知識(shí)，同時(shí)對(duì)建筑物內(nèi)的消防設(shè)備有充分的了解，并懂得火災(zāi)事故處理程序，同時(shí)值班人員有高度的責(zé)任心和判斷事物的敏銳性。

（2）防火檔案制度。物業(yè)管理部門(mén)要建立防火檔案制度，對(duì)火災(zāi)隱患，消防設(shè)備狀況，重點(diǎn)消防部位，前期消防工作概況等要記錄在案，以備隨時(shí)查閱，還要檔案記載的前期消防工作概況，定期進(jìn)行研究，不斷提高防火、滅火的水平和效率。

（3）防火崗位責(zé)任制度。要建立各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)的逐級(jí)防火崗位責(zé)任制，上至公司領(lǐng)導(dǎo)，下至消防員，都要對(duì)消防負(fù)有一定的責(zé)任。

作業(yè)3 第九章~第十二章

一、填空題

1、電力系統(tǒng)由發(fā)電、（電力網(wǎng)）和（用戶）系統(tǒng)組成

2、我國(guó)電網(wǎng)的頻率標(biāo)準(zhǔn)（50）Hz

3、低壓配電方式是指低壓干線的配線方式。低壓配電一般采用380/220V中性電直接接地的系統(tǒng)。低壓配電的結(jié)線方式主要有放射式、（樹(shù)干式）和混合式三種

4、（變配電所（室））是小區(qū)供配電系統(tǒng)的樞紐，它擔(dān)負(fù)著接受電能、變換電壓、分配

電能的任務(wù)

5、變配電所由高壓配電室、（變壓器）和（低壓配電室）三部分組成

6、（自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)）又稱(chēng)自動(dòng)空氣斷路器，是一種自動(dòng)切斷線路故障用的保護(hù)電路

7、漏電保護(hù)器可分為電磁式和(電子式)兩種，電磁式保護(hù)器可靠性好，一般動(dòng)作電流不大于30mA

8、漏電保護(hù)器可分為電磁式和電子式兩種，（電磁式）保護(hù)器可靠性好，一般動(dòng)作電流不大于（30mA）

9、通常稱(chēng)（36）V以下的電壓為安全電壓

10、電梯的定義為：用電力拖動(dòng)的轎廂運(yùn)行于鉛垂的或傾斜不大于（15）度的兩列剛性導(dǎo)軌之間運(yùn)送乘客或貨物的固定設(shè)備

11、電梯總體結(jié)構(gòu)上可分為（機(jī)械）和（電氣）兩大部分組成

12、電梯的機(jī)械限速裝置由（限速器）和安全鉗組成

13、電梯的日檢主要是檢查（易磨損）和(易松動(dòng))的外部零件，必要時(shí)進(jìn)行修理、調(diào)整和更換

14、電氣照明采用的電光源按發(fā)光原理可分為（熱輻射光源）和氣體放電光源兩大類(lèi)

15、照明裝置故障，大體分為短路、斷路和（漏電）三種情況

16、節(jié)能燈是采用高頻交流電源供電的熒光燈，變頻的工作主要由（電子鎮(zhèn)流器）

17、在照明電路中，從總配電箱到各分配電箱的干線布置一般有放射式、（樹(shù)干式）和混合式三種

18、安裝照明線路時(shí)，開(kāi)光和插座一般不低于1.3m。有必要時(shí)，插座可以裝低，但離地不能低于（15cm）

19、應(yīng)急照明一般采用白熾燈和（日光色熒光燈）。不允許采用熒光高壓貢燈、金屬鹵化物燈和高壓鈉燈

20、絕緣導(dǎo)線的敷設(shè)方式可分為（明敷）和（暗敷）

21、正常照明按照明裝置的分布特點(diǎn)一般分為一般照明、局部照明和（混合照明）三種方式

22、照明裝置故障，大體分為（短路）、（斷路）、（漏電）三種情況

23、采用高頻交流電源供電的熒光燈稱(chēng)為（節(jié)能燈）

24、接閃器通過(guò)引下線與大地作良好的電氣連接的裝置稱(chēng)之為（接地裝置）

25、按照人體觸及帶電體的方式和電流通過(guò)人體的途徑，觸電可分為（單相觸電）、兩相觸電和（跨步電式觸電）

26、防直接雷擊的系統(tǒng)通常由（接閃器）、（引下級(jí)）和（接地裝置）組成

二、單項(xiàng)選擇題

1、我國(guó)電網(wǎng)的頻率標(biāo)準(zhǔn)是（B）a.40Hz b.50Hz c.60Hz d.70Hz

2、對(duì)于以防止觸電為目的的漏電保護(hù)器宜選用的（A）A、動(dòng)作時(shí)間01.秒，動(dòng)作電流30毫安 B、動(dòng)作時(shí)間01.秒，動(dòng)作電流15毫安 C、動(dòng)作時(shí)間0.5.秒，動(dòng)作電流30毫安 D、動(dòng)作時(shí)間0.5秒，動(dòng)作電流30毫安

3、民用建筑用電負(fù)荷分為三級(jí)。下列屬于二級(jí)負(fù)荷是（D）

a.中斷供電將造成人身傷亡 b.中斷供電將造成重大政治影響 c.中斷供電將造成重大經(jīng)濟(jì)損失者 d.中斷供電將造成公共場(chǎng)所秩序混亂者

4、高層建筑供電中，消防用電設(shè)備，應(yīng)急照明，消防電梯屬于（A）a.一級(jí)負(fù)荷 b.二級(jí)負(fù)荷 c.三級(jí)負(fù)荷 d.四級(jí)負(fù)荷

5、高層建筑供電中，可用電梯、供水系統(tǒng)、公用照明屬于（B）a.一級(jí)負(fù)荷 b.二級(jí)負(fù)荷 c.三級(jí)負(fù)荷 d.四級(jí)負(fù)荷

6、我國(guó)習(xí)慣上對(duì)待電梯速度分類(lèi)中，低速梯常指速度為（A）

a.低于1.00m/s b.在1.00～2.00m/s c.速度大于2.00m/s d.速度超過(guò)2.00m/s

7、電梯的定義是用電力拖動(dòng)的轎廂運(yùn)行于鉛垂的或傾斜不大于（B）的兩列剛性導(dǎo)軌之間運(yùn)送乘客或貨物的固定設(shè)備 a.10° b.15° c.20° d.30°

8、在電梯運(yùn)行檢查中，由值班運(yùn)行人員在開(kāi)啟電梯后、停梯前及接班時(shí)進(jìn)行的檢查是（A）

a.巡回檢查 b.日檢 c.周檢 d.月檢

9、我國(guó)習(xí)慣把速度常指速度大于（B）的電梯稱(chēng)為高速電梯 a.1.00m/s b.2.00m/s c.4.00m/s d.5.00m/s

10、在照明電路敷設(shè)中，暗線采用鋼管敷設(shè)時(shí)彎曲半徑不得小于管徑的（B）倍

a.4 b.6 c.10 d.12

11、如因正常照明因故而中斷，供繼續(xù)工作和人員疏散的照明稱(chēng)為（A）

a.應(yīng)急照明 b.警衛(wèi)值班照明 c.障礙照明 d.裝飾照明

12、高壓貢燈中的高壓主要是形容（C）

a.高電壓 b.高氣壓 c.發(fā)光效率高 d.啟動(dòng)頻率高

13、第一類(lèi)建造物的防雷建筑物防雷保護(hù)范圍用滾球法進(jìn)行確定，其保護(hù)半徑是（A）

a.30m b.45m c.60m d.100m

14、安全電壓是（C）以下的電壓

a.220v b.110v c.36v d.12v

15、通過(guò)人體的電流在（D）以上時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生呼吸困難、肌肉痙攣，甚至發(fā)生死亡事故

a.100mA b.60mA c.500mA d.30mA

16、把電氣設(shè)備在正常情況下不帶電的金屬部分與電網(wǎng)的零線緊密地連接起來(lái)的保護(hù)是（A）保護(hù)

a.接零 b.接地 c.漏電 d.以上都不是

三、簡(jiǎn)答題

1、建筑供配電系統(tǒng)管理的目的是什么？

答：建筑供配電系統(tǒng)管理目的是：（1）安全。在電能使用中不發(fā)生設(shè)備和人身傷亡事故。（2）可靠。滿足用戶對(duì)電能可靠性的要求，不隨意斷電。（3）優(yōu)質(zhì)。滿足用戶對(duì)電壓和頻率的要求。（4）經(jīng)濟(jì)。使用費(fèi)用要低。

2、什么是熔斷器？

答：熔斷器是一種保護(hù)電器。是人為地在電網(wǎng)中設(shè)置一個(gè)最薄弱的發(fā)熱元件，當(dāng)過(guò)載或短路電源流過(guò)該元件時(shí)，利用元件（即熔體）本身產(chǎn)生的熱量將自己熔斷，從而使電路斷開(kāi)，達(dá)到保護(hù)電網(wǎng)和電氣設(shè)備的目的。

3、高層建筑供電的負(fù)荷是如何分級(jí)的？ 答：高層建筑供電的負(fù)荷分級(jí)：

一級(jí)負(fù)荷：消防用電設(shè)備，應(yīng)急照明，消防電梯。二級(jí)負(fù)荷：客用電梯，供水系統(tǒng)，公用照明。三級(jí)負(fù)荷：居民用電等其他用電設(shè)備。

4、建筑供配電系統(tǒng)管理的目的是什么？

答：建筑供配電系統(tǒng)管理的目的是：（1）安全。在電能使用中不發(fā)生設(shè)備和人身傷亡事故。（2）可靠。滿足用戶對(duì)電能可靠性的要求，不隨意斷電。（3）優(yōu)質(zhì)。滿足用戶對(duì)電壓和頻率的要求。（4）經(jīng)濟(jì)。使用費(fèi)用要低。

5、電梯的交接班應(yīng)如何進(jìn)行？

答：電梯的交接班應(yīng)明確以下內(nèi)容：（1）交接班時(shí)，雙方應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)共同查看電梯的運(yùn)行狀態(tài)，清點(diǎn)工具備件和機(jī)房?jī)?nèi)配置的消防器材，當(dāng)面交接清楚，而不能以見(jiàn)面打招呼的方式進(jìn)行交接。（2）明確交接前后責(zé)任。通常在雙方履行交接簽字手續(xù)后再出現(xiàn)的問(wèn)題，由接班人員負(fù)責(zé)處理。

6、室內(nèi)照明線暗線敷設(shè)時(shí)應(yīng)該注意哪些問(wèn)題？

答：室內(nèi)照明線路暗線敷設(shè)時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：（1）鋼管彎曲半徑不得小于該管徑的6倍，鋼管彎曲角度不得小于90o；（2）管內(nèi)所穿導(dǎo)線的總面積不得超過(guò)管內(nèi)截面的40%，為了防止管內(nèi)過(guò)熱，在同一根管內(nèi)，導(dǎo)線數(shù)目不應(yīng)超過(guò)8根；（3）管內(nèi)導(dǎo)線不允許有接頭和扭擰現(xiàn)象，所有導(dǎo)線的接頭和分支都應(yīng)在接線盒內(nèi)進(jìn)行；（4）考慮到安全的因素，全部鋼管應(yīng)有可靠的接地，為此安裝完畢后，必須用兆歐表檢查絕緣電阻是否合格。

7、電流對(duì)人體的傷害與什么因素有關(guān)？ 答：電流對(duì)人體的傷害與以下因素有關(guān)：

（1）通過(guò)人體的電流值；（2）人體電阻值；（3）電流通過(guò)人體時(shí)間的長(zhǎng)短；（4）電流流過(guò)人體的途徑；（5）電流的頻率；（6）觸電電壓。

8、建筑物的防雷有哪些基本措施？

答：建筑物的防雷應(yīng)有以下基本措施：（1）防直擊雷的措施；（2）防雷電波侵入的措施；（3）防感應(yīng)雷的措施。

四、問(wèn)答題

低壓配電系統(tǒng)的保護(hù)裝置有哪些？各有什么作用和特點(diǎn)？

答：低壓配電系統(tǒng)的保護(hù)裝置有：（1）刀開(kāi)關(guān)；（2）熔斷器；（3）自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)；（4）漏電保護(hù)器。

刀開(kāi)關(guān)：按其極數(shù)分，有三級(jí)開(kāi)關(guān)，開(kāi)極開(kāi)關(guān)和單極開(kāi)關(guān)，按刀開(kāi)關(guān)的轉(zhuǎn)換方向分，有單投、雙投兩種。普通的刀開(kāi)關(guān)不能帶負(fù)荷操作，只能在負(fù)荷開(kāi)關(guān)切斷電路后，起隔離作用。刀開(kāi)關(guān)斷開(kāi)的負(fù)荷電流不應(yīng)大于制造廠容許的斷開(kāi)電流器。熔斷器：是一種保護(hù)電器，主要由熔體和安裝熔體用的絕緣器組成。

自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)：又稱(chēng)自動(dòng)空氣斷路器，是一種自動(dòng)切斷線路故障用的保護(hù)電器。自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)的分?jǐn)嗄芰^強(qiáng)，所以應(yīng)用極為廣泛，是低壓網(wǎng)路中非常重要的一種保護(hù)電器。漏電保護(hù)器：（1）漏電保護(hù)器分類(lèi)；（2）漏電保護(hù)裝置的結(jié)構(gòu)和工作原理；（3）漏電保護(hù)器的選擇。

作業(yè)4 第十三章~第十四章

一、填空題

1、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)一般由（觸發(fā)器件）、（火災(zāi)報(bào)警裝置）、（火災(zāi)警報(bào)裝置）和（電源）4部分組成。復(fù)雜系統(tǒng)還包括消防聯(lián)動(dòng)控制裝置

2、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)系統(tǒng)分為（區(qū)域報(bào)警系統(tǒng)）、（集中報(bào)警系統(tǒng)）和（控制中心）

3、探測(cè)器俗稱(chēng)探頭，探測(cè)器種類(lèi)很多，根據(jù)對(duì)火災(zāi)參數(shù)的響應(yīng)不同，火災(zāi)探測(cè)器分為（感溫火災(zāi)探測(cè)器）、（感煙火災(zāi)探測(cè)器）、（感光火災(zāi)控測(cè)器）、（可燃?xì)怏w火災(zāi)探測(cè)器）、（復(fù)合式火災(zāi)探測(cè)器）5種基本類(lèi)型

4、消防控制室的設(shè)備由（火災(zāi)報(bào)警控制器）、（消防聯(lián)動(dòng)控制器）以及（消防通信設(shè)備）等組成

5、任何一種有線電視（CATV）系統(tǒng)，無(wú)論是多么復(fù)雜，它都由（前端信號(hào)傳輸）、（分配網(wǎng)絡(luò)）、（用戶終端）3部分組成

6、從防止罪犯入侵的過(guò)程上講，安全防范系統(tǒng)要提供（外部侵入保護(hù)）、（區(qū)域保護(hù)）、（目標(biāo)保護(hù)）3個(gè)層次的保護(hù)

7、建筑安防系統(tǒng)組成分類(lèi)有不同方法。大致有（入侵報(bào)警子系統(tǒng)）、（電視監(jiān)視子系統(tǒng)）、（出入口控制系統(tǒng)）、（巡更子系統(tǒng)）、（汽車(chē)庫(kù)（場(chǎng)）管理系統(tǒng)）和其他子系統(tǒng)等

8、入侵報(bào)警系統(tǒng)中的報(bào)警控制器一般具有的功能是（布防與撤防）、（布防后的延時(shí)）、（防破壞）

9、可視對(duì)講型保安系統(tǒng)一般由（主機(jī)）、（分機(jī)）、不間斷電源、電控鎖等組成

10、樓宇保安對(duì)講系統(tǒng)目前主要分為單對(duì)講和（可視對(duì)講系統(tǒng)）兩種類(lèi)型

11、對(duì)于電話通信系統(tǒng)，它是由（用戶終端設(shè)備）、（傳輸系統(tǒng)）、（電話交換設(shè)備）三大部分組成

12、建筑智能化主要由三大系統(tǒng)組成，分別為（通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)）、（辦公自動(dòng)化系統(tǒng)）、（建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)）、（3A）

13、從用戶服務(wù)角度看，建筑智能化可提供三大服務(wù)領(lǐng)域，即（安全性）、（舒適性）和（便利/高效性）

14、相對(duì)傳統(tǒng)建筑，智能建筑主要是廣泛采用了“3c”高新技術(shù)，即（現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù) 現(xiàn)）和（代通信技術(shù)）和(現(xiàn)代控制技術(shù))

15、智能建筑（一體化集式管理）的能力是智能建筑最重要的特點(diǎn)，是區(qū)別智能建筑與

傳統(tǒng)建筑的主要標(biāo)志

16、建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)（BAS）的三大技術(shù)環(huán)節(jié)和手段是（自動(dòng)測(cè)量）（監(jiān)視）、（控制）

17、住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)通常由（家庭智能化系統(tǒng)）、（小區(qū)智能物業(yè)管理系統(tǒng)）、（小區(qū)通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)）組成

18、設(shè)備運(yùn)行管理是保證設(shè)備正常運(yùn)行和完好率的重要環(huán)節(jié)，其管理的主要內(nèi)容包括：（制定系統(tǒng)操作規(guī)程）、（操作員責(zé)任界面）和（交接班制度）等

19、設(shè)備維護(hù)管理主要分為（故障性維修）和（預(yù)防性維修）兩類(lèi)

20、所謂建筑智能化的節(jié)能問(wèn)題，就是指在建筑智能化內(nèi)能源的（消費(fèi)）和（合理利用）之間的平衡關(guān)系

21、通常建筑物節(jié)能的內(nèi)容和對(duì)象包括（建筑設(shè)計(jì)）和（空調(diào)系統(tǒng)）和（照明與設(shè)備）

二、單項(xiàng)選擇題

1、通過(guò)檢測(cè)火焰中的紅外光、紫外光來(lái)探測(cè)火災(zāi)發(fā)生的探測(cè)器是（A）火災(zāi)探測(cè)器 a.感光 b.感溫 c.感煙 d.可燃?xì)怏w

2、對(duì)火災(zāi)發(fā)展迅速，有強(qiáng)烈的火焰輻射和少量的煙、熱的場(chǎng)所，應(yīng)選用（D）火災(zāi)探測(cè)器。對(duì)使用、產(chǎn)生或聚集可燃?xì)怏w或可燃液體蒸氣的場(chǎng)所，應(yīng)選用（C）火災(zāi)探測(cè)器 a.感溫 b.感光 c.可燃?xì)怏w d.感煙

3、為了最大限度地降低誤報(bào)，目前玻璃破碎報(bào)警采用了雙探測(cè)技術(shù)。其特點(diǎn)是需要同時(shí)探測(cè)到破碎時(shí)產(chǎn)生的（B），才會(huì)產(chǎn)生報(bào)警信號(hào) a.振蕩和光 b.超聲波和音頻 c.熱和光 d.振蕩和音頻

4、安全性最高的識(shí)別技術(shù)是（A）

a.生物識(shí)別系統(tǒng) b.智能卡 c.磁卡 d.IC卡

5、停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)的管理與維護(hù)要求中對(duì)入口、出口控制器等設(shè)備每月必須有（A）次檢查

a.1次 b.2次 c.3次 d.4次

6、CATV是（C）

a.無(wú)線電視 b.數(shù)碼電視 c.有線電視 d.收費(fèi)電視

7、作用范圍最大的網(wǎng)絡(luò)是（C）

a.區(qū)域網(wǎng) b.局域網(wǎng) c.廣域網(wǎng) d.城域網(wǎng)

8、對(duì)講系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)的維護(hù)規(guī)定對(duì)整個(gè)系統(tǒng)的主機(jī)、線路、層樓解碼器進(jìn)行檢查的時(shí)間間隔為（B）

a.一年 b.半年 c.一個(gè)月 d.一星期

9、我國(guó)第一個(gè)智能建筑設(shè)計(jì)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)號(hào)是（A）

a.GB/T50314-2000 b.GB/T50314-2001 c.GB/T50134-2000 d.GB/T50134-2001

10、從歐美國(guó)家建筑能耗比例綜合統(tǒng)計(jì)表中可知：在建筑物能耗中耗能最高的是（D）

a 生活熱水.b.廚房炊事 c.照明、電梯、電視 d.采暖、通風(fēng)、空調(diào)

11、建筑智能化主要由三大系統(tǒng)組成，分別是（A）

a.通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)和建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng) b.通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防自動(dòng)化系統(tǒng)和建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng) c.保安自動(dòng)化系統(tǒng)、消防自動(dòng)化系統(tǒng)和辦公自動(dòng)化系統(tǒng) d.保安自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)

12、建筑智能化由簡(jiǎn)稱(chēng)為“3A”的三大系統(tǒng)組成，“3A”指的是（C）

a.SAS、OAS、FAS b.BAS、SIC、CNS c.BAS、OAS、CNS d.SAS、SIC、FAS

13、建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)簡(jiǎn)稱(chēng)為（D）

a.SAS b.CNS c.OAS d.BAS

14、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)簡(jiǎn)稱(chēng)為（B）

a.BAS b.CNS c.OAS d.SAS

15、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)簡(jiǎn)稱(chēng)為（C）

a.FAS b.CNS c.OAS d.SAS

16、保安自動(dòng)化系統(tǒng)簡(jiǎn)稱(chēng)為（B）

a.FAS b.SAS c.OAS d.FAS

17、FAS是（B）的簡(jiǎn)稱(chēng)

a.建筑設(shè)備自動(dòng)化 b.消防自動(dòng)化 c.保安自動(dòng)化 d.辦公自動(dòng)化

18、SIC是（A）的簡(jiǎn)稱(chēng)

a.建筑智能化系統(tǒng)集成 b.保安自動(dòng)話 c.家庭智能化 d.智能建筑管理系統(tǒng)

19、從用戶角度看智能建筑系統(tǒng)集成的內(nèi)容是指（A）

a.功能集成和界面集成 b.網(wǎng)絡(luò)集成和數(shù)據(jù)庫(kù)的集成 c.功能集成和網(wǎng)絡(luò)集成 d.界面集成和數(shù)據(jù)庫(kù)集成 20、IBMS是（C）的簡(jiǎn)稱(chēng)

a.建筑智能化系統(tǒng)集成 b.家庭智能化 c.智能建筑管理系統(tǒng) d.建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)

21、CATV是（C）

a.無(wú)線電視 b.數(shù)碼電視 c.有線電視 d.收費(fèi)電視

三、簡(jiǎn)答題

1、簡(jiǎn)述智能建筑系統(tǒng)集成的目標(biāo)

答：智能建筑系統(tǒng)集成的目標(biāo)：（1）對(duì)各設(shè)備系統(tǒng)實(shí)行統(tǒng)一的監(jiān)控；（2）實(shí)現(xiàn)跨子系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)，提高各子系統(tǒng)的協(xié)調(diào)能力；（3）實(shí)現(xiàn)子系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)綜合與信息共享；（4）建立集成管理系統(tǒng)，提高管理效率和質(zhì)量，降低系統(tǒng)運(yùn)行及維護(hù)成本。

2、建筑智能物業(yè)管理要實(shí)現(xiàn)哪些管理目標(biāo)？

答：建筑智能物業(yè)管理要實(shí)現(xiàn)以下的管理目標(biāo)：（1）創(chuàng)造安全、舒適、和諧的人居環(huán)境；（2）發(fā)揮物業(yè)最大的使用價(jià)值；（3）使物業(yè)盡可能保值、增值。

3、與傳統(tǒng)建筑相比較，智能建筑有哪些特點(diǎn)？

答：與傳統(tǒng)建筑相比較，智能建筑有以下特點(diǎn)：（1）節(jié)約能源；（2）節(jié)省設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用；（3）提供安全、舒適和高效便捷的環(huán)境；（4）廣泛采用了“3C”高新技術(shù)；（5）系統(tǒng)集成。

4、什么是建筑智能化物業(yè)管理？

答：建筑智能化物業(yè)管理是指由專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)和人員，依照合同和契約，在建筑智能化系統(tǒng)的支持下，采用先進(jìn)和科學(xué)的方法與手段，對(duì)已竣工驗(yàn)收投入使用的建筑智能化、附屬配套設(shè)施、設(shè)備資產(chǎn)及場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，同時(shí)對(duì)建筑的環(huán)境，清潔綠化、安全保衛(wèi)、租賃業(yè)務(wù)、機(jī)電設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)實(shí)施一體化的專(zhuān)業(yè)管理，并向建筑的使用者與承租戶提供高效和完善的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

5、建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)的定義

答：建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)是將建筑物內(nèi)的電力、照明、空調(diào)、運(yùn)輸、防災(zāi)、保安、廣播等設(shè)備以集中監(jiān)視、控制和管理為目的而構(gòu)成的一個(gè)綜合系統(tǒng)。它使建筑物成為安全、健康、舒適、溫馨的生活環(huán)境和高效的工作環(huán)境，并能保證系統(tǒng)運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)性和管理的智能化。

6、建筑智能化的定義

答：建筑智能化的定義是：智能建筑是以建筑為平臺(tái)，兼?zhèn)浣ㄖO(shè)備、辦公自動(dòng)化及通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，集結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)、管理及它們之間的最優(yōu)化組合，向人們提供一個(gè)安全、高效、舒適、便利的建筑環(huán)境。

四、問(wèn)答題

6、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的維護(hù)管理應(yīng)注意的內(nèi)容有哪些？

答：（1）應(yīng)有專(zhuān)人負(fù)責(zé)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的管理、操作和維護(hù)，無(wú)關(guān)人員不得隨意觸動(dòng)；

（2）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)應(yīng)保持連續(xù)正常運(yùn)動(dòng)，不得隨意中斷運(yùn)行；如一旦中斷，必須通報(bào)當(dāng)?shù)叵辣O(jiān)督機(jī)構(gòu)；

（3）為了保證火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的連續(xù)正常運(yùn)行和可靠性，應(yīng)根據(jù)建筑物的具體情況制定出具體的定期檢查試驗(yàn)程序，并依照程序?qū)ο到y(tǒng)進(jìn)行定期的檢查試驗(yàn)。

7、安全防范系統(tǒng)有哪幾部分組成？建筑物對(duì)安全防范系統(tǒng)有哪些要求？ 答：安全防范系統(tǒng)由以下部分組成：入侵報(bào)警子系統(tǒng)、電視監(jiān)視子系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、巡更子系統(tǒng)、汽車(chē)庫(kù)（場(chǎng)）管理系統(tǒng)和其它子系統(tǒng)。

建筑物對(duì)安全防范系統(tǒng)的要求：（1）外部侵入保護(hù)；（2）區(qū)域保護(hù)；（3）目標(biāo)保護(hù)。

8、消防控制室的管理制度主要內(nèi)容是什么？

答：（1）、消防中心值班室火警預(yù)報(bào)、信息通信中心；（2）、遵守值班紀(jì)律，不得遲到、早退或離崗；（3）消防中心值班室嚴(yán)禁其他無(wú)關(guān)人員進(jìn)入；（4）遵守交接班制度；（5）消防值班員；（6）定期檢查；（7）程序處理。

9、與傳統(tǒng)物業(yè)管理相比較，智能建筑物業(yè)管理具有哪些特點(diǎn)？智能建筑物業(yè)管理增加了哪些新內(nèi)容？

答：建筑智能化物業(yè)具有以下特點(diǎn)：（1）管理對(duì)象不同：建筑智能化物業(yè)管理對(duì)象是各種智能化系統(tǒng)；（2）維護(hù)方式不同：因?yàn)橹悄芑到y(tǒng)加強(qiáng)了建筑運(yùn)行效果和管理功能，使得很多智能化建筑的日常運(yùn)轉(zhuǎn)已經(jīng)離不開(kāi)智能化系統(tǒng)的持續(xù)性運(yùn)行。（3）專(zhuān)業(yè)人才的要求不同：建筑智能化系統(tǒng)以微電子技術(shù)為主體的特點(diǎn)，使得傳統(tǒng)的建筑行業(yè)從原來(lái)的土建和機(jī)電設(shè)備領(lǐng)域，擴(kuò)展到電子技術(shù)，增加通信、自動(dòng)化、信息技術(shù)等專(zhuān)業(yè)。（4）智能系統(tǒng)對(duì)物業(yè)管理帶來(lái)了變化，把原來(lái)傳統(tǒng)的機(jī)房現(xiàn)場(chǎng)的隱性檢查轉(zhuǎn)化成為遠(yuǎn)程的實(shí)時(shí)監(jiān)控。

智能建筑物業(yè)管理增加的內(nèi)容：如固定資產(chǎn)管理、租賃業(yè)務(wù)的管理、同時(shí)賦予日常管理、安全保衛(wèi)、設(shè)備運(yùn)行和維護(hù)新的管理內(nèi)容和方式。

第二篇：設(shè)備設(shè)施實(shí)用管理

設(shè)備設(shè)施實(shí)用管理

在設(shè)備設(shè)施的管理中存在幾種不同的流派：學(xué)院派、經(jīng)驗(yàn)派、體系派、實(shí)用體系派。主要區(qū)別：大部分從事管理理論學(xué)術(shù)研究的專(zhuān)家學(xué)者都從理想化條件入手，以高深的數(shù)學(xué)模型或預(yù)測(cè)評(píng)估作工具，其推理嚴(yán)謹(jǐn)，結(jié)論精確，但在實(shí)際工作中難以應(yīng)用，往往是沒(méi)有對(duì)應(yīng)適合企業(yè)的模型，或過(guò)于繁雜或其它條件達(dá)不到使用要求。在我國(guó)現(xiàn)有制度和模式下，有許多單位是從維修工人中挑選管理人員，并配備工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)和繪圖等具體工作，其特點(diǎn)是反應(yīng)快，聽(tīng)指揮，由于經(jīng)驗(yàn)豐富，多數(shù)情況下判斷正確，可在科學(xué)技術(shù)高速發(fā)展的今天，有明顯不足，在一些需要分析試驗(yàn)和有方案分岐的時(shí)候，憑借以往經(jīng)驗(yàn)或哪個(gè)師傅說(shuō)要如何辦理就不合適了。體系工作者為各類(lèi)體系評(píng)審建立了各種對(duì)應(yīng)制度和措施，其內(nèi)容全面，問(wèn)題是企業(yè)面對(duì)大量相同內(nèi)容不一樣描述的制度無(wú)所適從，往往是通過(guò)各類(lèi)評(píng)審后束之高擱。實(shí)用體系管理者主要根據(jù)基本專(zhuān)業(yè)理論和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際，建立一個(gè)統(tǒng)一實(shí)用的企業(yè)管理體系，不論哪個(gè)體系評(píng)審都有對(duì)應(yīng)的制度措施。

管理有多種形式，在許多單位還有多個(gè)不同制度，如崗位操作規(guī)程、設(shè)備操作規(guī)程、工藝操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、作業(yè)指導(dǎo)書(shū)，設(shè)備設(shè)施安全管理、生產(chǎn)設(shè)備設(shè)施驗(yàn)收管理、生產(chǎn)設(shè)備設(shè)施報(bào)廢管理、生產(chǎn)設(shè)備設(shè)施施工和檢（維）修保養(yǎng)管理、設(shè)備設(shè)施變更管理等等，實(shí)際上它就只是一個(gè)涉及多個(gè)方面的一件工作，因此用一個(gè)制度說(shuō)清各方面問(wèn)題才最受企業(yè)歡迎，也只有如此才能在生產(chǎn)實(shí)際中保證體系運(yùn)行。

設(shè)備設(shè)施管理的主要對(duì)象是人和機(jī)，也涉及一些工具輔具材料環(huán)境等。精神狀態(tài)：多數(shù)工作需要集中精力，如不能酒后駕車(chē)。

知識(shí)結(jié)構(gòu)：有些工種有學(xué)歷要求，如特種作業(yè)有初中或高中要求。人的因素：性別差異：有些實(shí)際工作需要體力或心細(xì)。

安全意識(shí)：了解設(shè)備，有安全培訓(xùn)和防范經(jīng)驗(yàn)，如維修工作牌制度。責(zé)任人：在進(jìn)程中操作者或管理部門(mén)的具體負(fù)責(zé)人。

階段：新增設(shè)備計(jì)劃、購(gòu)買(mǎi)、安裝、調(diào)試、驗(yàn)收、試產(chǎn)、量產(chǎn)運(yùn)行、二線運(yùn)

行、報(bào)廢、拆除等不同階段。

狀態(tài)：使用：調(diào)試、在用、備用、二線、待用、封存、待修、待拆等。機(jī)的因素：功能：主要有出廠和變更改造之分，如通用多功能設(shè)備取消了部分功

能或單一功能通過(guò)改造增加了部分功能。

精度：以出廠或設(shè)計(jì)資料為標(biāo)準(zhǔn)，重點(diǎn)標(biāo)明與產(chǎn)品工藝有關(guān)的精度，其它可與出廠精度對(duì)比，以百分比表示。

安全：用安全生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化評(píng)定細(xì)則中相關(guān)設(shè)備設(shè)施的要求確定。運(yùn)行：在生產(chǎn)流程中人和機(jī)的具體操作步驟。

實(shí)用設(shè)備設(shè)施管理制度就是要規(guī)范人和機(jī)等各種因素在企業(yè)的運(yùn)行和監(jiān)督執(zhí)行，制定制 度的基本原則：

以企業(yè)名義，對(duì)不同階段、不同狀態(tài)的運(yùn)行實(shí)行分工負(fù)責(zé)，部門(mén)和責(zé)任人定職定責(zé)，誰(shuí)管誰(shuí)負(fù)責(zé)，誰(shuí)用誰(shuí)負(fù)責(zé)，有明確的計(jì)劃和時(shí)間要求，有臺(tái)賬、檢測(cè)、監(jiān)測(cè)、記錄、檢查、申請(qǐng)、審批等表格工具，有驗(yàn)收、檢定、評(píng)價(jià)（評(píng)定）報(bào)告，有設(shè)備設(shè)施的設(shè)計(jì)計(jì)算、合格證、使

用說(shuō)明書(shū)、使用登記證、電氣和管道的原理圖等檔案資料，對(duì)特種設(shè)備和特種作業(yè)人員、?；?、有毒有害物體和設(shè)備有嚴(yán)格的監(jiān)管措施。

制度應(yīng)有針對(duì)性：以設(shè)備設(shè)施變更制度為例，設(shè)備變更在企業(yè)生產(chǎn)中是普遍存在的，如有的企業(yè)將固定安裝的設(shè)備油泵拆下用作其它油品的抽油，成為一臺(tái)移動(dòng)式設(shè)備，為提高生產(chǎn)率，有的將設(shè)備加大或動(dòng)力加強(qiáng)，也有為發(fā)揮設(shè)備潛力，對(duì)行將報(bào)廢但某些功能尚正常的設(shè)備施行限制性改造，將本企業(yè)下屬單位設(shè)備搬移到另一個(gè)下屬單位要執(zhí)行變更制度是很多企業(yè)不理解的，就更不能理解在同一車(chē)間內(nèi)遷移了，這主要是不同單位之間有設(shè)備的使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，同一單位則因設(shè)備安裝的環(huán)境和基礎(chǔ)施工發(fā)生了變化對(duì)設(shè)備的運(yùn)行有影響。因此設(shè)備變更管理制度要對(duì)不同情況加以監(jiān)管。再如設(shè)備設(shè)施的安全管理，多數(shù)設(shè)備設(shè)施僅在使用運(yùn)行時(shí)具有傷人或職業(yè)危害，因此管理的重點(diǎn)是量產(chǎn)運(yùn)行和二線運(yùn)行，對(duì)于沒(méi)有生產(chǎn)許可證、沒(méi)有安全和消防驗(yàn)收的不能投產(chǎn)，對(duì)于沒(méi)有生產(chǎn)訂單的閑置待用、封存、待修、待拆、報(bào)廢設(shè)備沒(méi)有嚴(yán)格的審批和安全性評(píng)價(jià)也不能生產(chǎn)。對(duì)于生產(chǎn)流水線的輪換備用設(shè)備設(shè)施、間歇性生產(chǎn)的二線運(yùn)行設(shè)備設(shè)施在生產(chǎn)運(yùn)行時(shí)要跟蹤監(jiān)管，但對(duì)于危化品和有毒有害、粉塵、有源輻射等要全程監(jiān)管。由于特定的企業(yè)試產(chǎn)時(shí)可能選擇最優(yōu)或以暴露問(wèn)題為目的最極端的生產(chǎn)方式和條件，可能出現(xiàn)正常生產(chǎn)中不允許的不安全因素，此時(shí)要求應(yīng)有充分的應(yīng)急預(yù)案和強(qiáng)有力的現(xiàn)場(chǎng)控制措施。

設(shè)備設(shè)施管理權(quán)限宜以監(jiān)管和使用權(quán)的歸屬界定，一般由設(shè)備管理部門(mén)代表企業(yè)行使監(jiān)管權(quán)，生產(chǎn)部門(mén)或車(chē)間獲得使用權(quán)和經(jīng)設(shè)備管理制度明確的其它權(quán)限。在未獲監(jiān)管和使用權(quán)或監(jiān)管和使用權(quán)已轉(zhuǎn)移后相關(guān)制度不再適用，如設(shè)備計(jì)劃購(gòu)置階段，是由工藝或產(chǎn)品部門(mén)根據(jù)參數(shù)提出新增設(shè)備要求，生產(chǎn)部門(mén)根據(jù)生產(chǎn)計(jì)劃提出新增設(shè)備要求，質(zhì)量部門(mén)根據(jù)質(zhì)量數(shù)據(jù)提出改進(jìn)性的新增設(shè)備要求，由設(shè)備部門(mén)或企業(yè)指定的其它部門(mén)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、可行性認(rèn)證后，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)審批交相關(guān)部門(mén)執(zhí)行，如設(shè)備或物資供應(yīng)部門(mén)負(fù)責(zé)采購(gòu)，基建部門(mén)負(fù)責(zé)建設(shè)，此階段沒(méi)有該設(shè)備設(shè)施的監(jiān)管和使用權(quán)，因此相關(guān)設(shè)備的其它制度并不適用，僅限于管理參考，因此計(jì)劃購(gòu)置階段是沒(méi)有設(shè)備控制權(quán)的，它是一個(gè)程序性、工作性的制度。一些設(shè)備的安裝、調(diào)試、甚至某些大型項(xiàng)目中的試運(yùn)行都由廠家進(jìn)行，設(shè)備管理部門(mén)或生產(chǎn)部門(mén)只是配合，這時(shí)還未獲監(jiān)管和使用權(quán)，制定制度主要是確定配合、學(xué)習(xí)和服務(wù)，以及相關(guān)方安全、生活的管理。一般性設(shè)備或已有使用經(jīng)驗(yàn)的設(shè)備，在購(gòu)置設(shè)備并驗(yàn)收后即獲得監(jiān)管和使用權(quán)，可以自行進(jìn)行安裝調(diào)試。驗(yàn)收不只是設(shè)備管理部門(mén)的責(zé)任，工藝或產(chǎn)品部門(mén)應(yīng)該對(duì)工藝參數(shù)、質(zhì)量部門(mén)應(yīng)對(duì)加工精度、安全部門(mén)對(duì)設(shè)備安全要求、生產(chǎn)部門(mén)對(duì)生產(chǎn)的適宜性進(jìn)行驗(yàn)收，設(shè)備部門(mén)應(yīng)該有全套技術(shù)檔案。這個(gè)過(guò)程仍然沒(méi)有設(shè)備的監(jiān)管權(quán)，但在設(shè)備到廠后有交易的控制權(quán)。

設(shè)備的量產(chǎn)或二線運(yùn)行是企業(yè)的常態(tài)（二線設(shè)備：常因使用年限長(zhǎng)和某些功能、精度下降，由主力設(shè)備降為少量作業(yè)或成為維修設(shè)備，還有一類(lèi)就是主力設(shè)備因訂單減少成為二線，但可隨時(shí)轉(zhuǎn)回到主力設(shè)備），也是管理的重點(diǎn)，應(yīng)該有以下幾方面內(nèi)容：

1、使用進(jìn)程管理

有明確嚴(yán)格的設(shè)備操作程序，對(duì)于各類(lèi)不同的設(shè)備設(shè)施，應(yīng)根據(jù)其使用說(shuō)明和生產(chǎn)產(chǎn)品性質(zhì)、環(huán)境和實(shí)際運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)制定設(shè)備的使用條件，操作者素質(zhì)，開(kāi)機(jī)到關(guān)機(jī)全過(guò)程操作步驟，安排適宜的停機(jī)保養(yǎng)，反對(duì)違反設(shè)備生命周期規(guī)律的使用，如超時(shí)限、超負(fù)荷使用。

2、設(shè)備的檢、維、保

保養(yǎng)是基礎(chǔ)，當(dāng)前我國(guó)許多企業(yè)實(shí)行承包制、計(jì)件制、工時(shí)制，容易產(chǎn)生只顧生產(chǎn)不

重保養(yǎng)的現(xiàn)象，特別是生產(chǎn)訂單多，往往是人歇機(jī)不停，無(wú)法安排整塊時(shí)間保養(yǎng)，因此在周末、月末安排一定時(shí)間進(jìn)行保養(yǎng)尤為重要。

檢修制度要根據(jù)設(shè)備使用狀況有針對(duì)性安排，如對(duì)重要、重大設(shè)備進(jìn)行日常巡檢，對(duì)生產(chǎn)流水線作業(yè)進(jìn)行定期點(diǎn)檢，要安排相應(yīng)設(shè)備的臨檢。根據(jù)設(shè)備生命周期規(guī)律作好相應(yīng)級(jí)別的維修計(jì)劃并按期、保質(zhì)保量完成，要制定檢、維修方案，并進(jìn)行作業(yè)危險(xiǎn)性分析，采取有針對(duì)性的控制措施。同時(shí)要作好現(xiàn)場(chǎng)故障性搶修。如果在故障性搶修中甚或檢、維、保中更換零部件，在沒(méi)有原廠和符合要求的替代品時(shí)采用了不規(guī)范的替代品（俗稱(chēng)“扯爛污”），一定要有設(shè)備變更記錄，以便合適時(shí)候換回。

3、檢、維修中的工作牌制度

為了保證安全，應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，要按企業(yè)安全生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求，對(duì)維修人員進(jìn)行安全教育和現(xiàn)場(chǎng)安全交底，在機(jī)電設(shè)備檢修作業(yè)時(shí)要拉閘斷電，驗(yàn)電、放電、短路接地，掛“禁止合閘，有人工作”工作牌和裝設(shè)護(hù)攔，鎖好開(kāi)關(guān)箱，工作中或結(jié)束后要記錄維修項(xiàng)目、內(nèi)容和試車(chē)情況，并進(jìn)行該設(shè)備安全功能檢查驗(yàn)收，因維修需要拆除安全性部件的，作業(yè)時(shí)要采取可行的臨時(shí)措施，結(jié)束后要復(fù)原。

報(bào)廢拆除階段中的報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)各企業(yè)不一，既有折舊為零值時(shí)報(bào)廢，又有從不報(bào)廢的情況，我們建議按如下標(biāo)準(zhǔn)：

1、超期使用且不能保證正常生產(chǎn)狀態(tài)或功能喪失，維修率高，停機(jī)頻繁；

2、無(wú)法恢復(fù)設(shè)備使用、功能、精度和安全狀態(tài)；

3、生產(chǎn)率和維修比率達(dá)到下限，或綜合維護(hù)成本與生產(chǎn)率之比達(dá)到上限；

4、設(shè)備殘值和維修比率達(dá)到下限。

由于各企業(yè)的生產(chǎn)率、單位成本不相同，所以上、下限只能是企業(yè)內(nèi)設(shè)定，不同行業(yè)、不同企業(yè)無(wú)多大參考價(jià)值，是由市場(chǎng)、生產(chǎn)方式和自動(dòng)化程度決定的。

比如某企業(yè)生產(chǎn)汽車(chē)附件，采用自動(dòng)化流水線的生產(chǎn)方式，其主要設(shè)備新機(jī)價(jià)值1000萬(wàn)，經(jīng)8年使用折舊后現(xiàn)殘值500萬(wàn)，每年停機(jī)修理600小時(shí)，該設(shè)備3000元產(chǎn)值/時(shí)，因修理停機(jī)影響生產(chǎn)線產(chǎn)值因素0.75，綜合維護(hù)成本為生產(chǎn)線產(chǎn)值的0.8，生產(chǎn)線3萬(wàn)元產(chǎn)值/時(shí)，以二班運(yùn)轉(zhuǎn)計(jì)全年實(shí)有工時(shí)5200小時(shí)，經(jīng)計(jì)算該設(shè)備年生產(chǎn)產(chǎn)值應(yīng)為1560萬(wàn)，因修理實(shí)際產(chǎn)值1380萬(wàn)，而對(duì)整條生產(chǎn)線的影響為1350萬(wàn)，綜合維護(hù)成本為1440萬(wàn)，生產(chǎn)率/維修=1380/1350=1.02,綜合維護(hù)成本/生產(chǎn)率=1440/1380=1.43

設(shè)備殘值/維修=500/1350=0.36

而同型設(shè)備在另一個(gè)非自動(dòng)化的企業(yè) 其停機(jī)影響生產(chǎn)因數(shù)只有0.3，綜合維護(hù)成本因數(shù)0.4，雖然采用眾多人、機(jī)的方式，使全部生產(chǎn)產(chǎn)值也保持在30000元/時(shí)，其對(duì)總產(chǎn)值的影響為540萬(wàn)，綜合維護(hù)成本為720萬(wàn)

生產(chǎn)率/維修=1380/540=2.55

綜合維護(hù)成本/生產(chǎn)率=720/540=1.33

設(shè)備殘值/維修=500/1350=0.36

顯然有不同。有人問(wèn)：對(duì)生產(chǎn)的影響有1350萬(wàn)，綜合維護(hù)成本也高達(dá)1440萬(wàn)，已經(jīng)遠(yuǎn)高于1000萬(wàn)的新機(jī)價(jià)格，因?yàn)橥C(jī)修理頻繁，應(yīng)該報(bào)廢換機(jī)，事實(shí)上這有個(gè)利潤(rùn)率和積累問(wèn)題，也許2個(gè)億的產(chǎn)值利潤(rùn)總和也只有1、2千萬(wàn)，而購(gòu)置設(shè)備的積累是針對(duì)全部設(shè)備的，不宜為了某個(gè)設(shè)備花光好幾年所有的積累。

一般設(shè)備的報(bào)廢拆除可以變賣(mài)或拆解等方式，但涉及?；?、有毒有害、粉塵、有源輻射等設(shè)備必須由有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)單位進(jìn)行拆解式處理，因此要有明確的規(guī)定和程序。

第三篇：開(kāi)放教育物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理課程教學(xué)大綱

開(kāi)放教育物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)《物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理》課程教學(xué)大綱

第一部分 大綱說(shuō)明

一、課程的性質(zhì)、目的和任務(wù)

《物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理》是開(kāi)放教育試點(diǎn)物業(yè)管理（專(zhuān)科）專(zhuān)業(yè)主干課程，本課程的學(xué)習(xí)目的是使學(xué)生能初步掌握物業(yè)設(shè)備與設(shè)施的基本知識(shí)，能正確理解物業(yè)設(shè)備設(shè)施、設(shè)備使用、維護(hù)、保養(yǎng)的基本要求，使學(xué)生具有綜合運(yùn)用設(shè)備系統(tǒng)管理與運(yùn)行管理和設(shè)備維護(hù)管理知識(shí)解決實(shí)際問(wèn)題的能力，為以后的工作打下基礎(chǔ)。

二、與其它課程的關(guān)系

先修課程為物業(yè)管理實(shí)務(wù)（1）（2）、物業(yè)信息管理。

三、課程的特點(diǎn)

1．本課程屬專(zhuān)業(yè)主干課程，側(cè)重基本概念、基本原理、基本的管理維護(hù)技能和操作規(guī)程。

2．本課程屬較新的知識(shí)領(lǐng)域，實(shí)用性較強(qiáng)，實(shí)操的內(nèi)容較多，理論上必須夠用為度，因此，在注重理論的系統(tǒng)化和結(jié)構(gòu)體系連貫性的同時(shí)，應(yīng)注重實(shí)操能力的培養(yǎng)，做到理論與實(shí)踐有機(jī)的結(jié)合。

四、教學(xué)要求的層次

按對(duì)課程內(nèi)容的要求，分為了解、理解、掌握三個(gè)層次。

五、教學(xué)方法和教學(xué)形式建議

本課程的教學(xué)要理論聯(lián)系實(shí)際，重視實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)。充分利用錄像、IP課件、多媒體課件等各種教學(xué)資源，通過(guò)理論教學(xué)、實(shí)訓(xùn)、實(shí)習(xí)等教學(xué)環(huán)節(jié)使學(xué)生既能理解物業(yè)設(shè)備設(shè)施的基本知識(shí)、基本工作原理，又能熟練掌握物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理與維護(hù)知識(shí)，解決物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的實(shí)際問(wèn)題。

第二部分 多種媒體教材一體化總體設(shè)計(jì)初步方案

一．學(xué)時(shí)分配

本課程6學(xué)分。課內(nèi)學(xué)時(shí)108，其中課程實(shí)訓(xùn)和課程實(shí)習(xí)36學(xué)時(shí)，媒體學(xué)時(shí)36學(xué)時(shí)，面授輔導(dǎo)36學(xué)時(shí)，開(kāi)設(shè)一個(gè)學(xué)期。2004年秋季開(kāi)始開(kāi)設(shè)，以后每學(xué)期滾動(dòng)開(kāi)設(shè)。

二．文字教材、音像教材及相互關(guān)系

文字教材是主要教學(xué)媒體，包括教材的主題內(nèi)容、教學(xué)要求、輔導(dǎo)和思考題，共13章，內(nèi)容講授建筑給水排水、消防設(shè)施、供暖、燃?xì)?、通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)與建筑電氣等基本知識(shí)?；窘滩娜妗⑾到y(tǒng)、具體地講述課程內(nèi)容，是組織教學(xué)和期末考試的基本依據(jù)。，電視教材和IP課件采用重點(diǎn)專(zhuān)題的形式，講解課程中的重點(diǎn)、難點(diǎn)。考慮到本課程內(nèi)容的連續(xù)性和系統(tǒng)性，各專(zhuān)題間既相對(duì)獨(dú)立，又有一定的層次性。

三．考核

本課程根據(jù)本大綱及課程考試說(shuō)明要求命題，采用閉卷方式統(tǒng)一考試，重點(diǎn)考核本課程的基本概念、基本知識(shí)和基本技能。為了保證實(shí)踐環(huán)節(jié)的落實(shí)，期末考試成績(jī)由兩部分組成：理論考核成績(jī)占總分的70%，實(shí)訓(xùn)（習(xí)）報(bào)告、作業(yè)考核成績(jī)占總分30%，實(shí)踐環(huán)節(jié)考核由各地方電大組織實(shí)施。

四．學(xué)時(shí)分配

課內(nèi)學(xué)時(shí) 8 8 6 6 10 8 6 10 12 6 4 10 4 10 108

媒體學(xué)時(shí) 3 3 2 2 4 3 3 4 4 2 2 3 2 3 40 序號(hào) 教 學(xué) 內(nèi) 容

物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理基礎(chǔ)

室內(nèi)給水

室內(nèi)排水

小區(qū)給排水及熱水、飲水供應(yīng)

建筑消防

供暖與燃?xì)夤?yīng)

建筑通風(fēng)及防排煙

空氣調(diào)節(jié)

建筑供配電系統(tǒng)

實(shí)訓(xùn)（習(xí)）學(xué)時(shí) 2 3 4 5 6 7 8 9 2 2 3 2 2 4 4 3 2 4 2 3 36 10

電梯 11

電氣照明 12

建筑弱電系統(tǒng) 13

建筑防雷與安全用電

建筑物智能化簡(jiǎn)介

合 計(jì)

第三部分 教學(xué)內(nèi)容和教學(xué)要求

第一章 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理基礎(chǔ)

1．教學(xué)內(nèi)容:

第一節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理的意義和目標(biāo)

第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容

第三節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理的機(jī)構(gòu)和職責(zé)

第四節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理的制度

第五節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理的要求及標(biāo)準(zhǔn)

2．教學(xué)要求：

（1）了解內(nèi)容

物業(yè)設(shè)備管理的意義和目標(biāo)，組織機(jī)構(gòu)設(shè)置和相關(guān)崗位的職責(zé)。

（2）理解內(nèi)容

物業(yè)設(shè)備管理的制度，物業(yè)設(shè)備管理的標(biāo)準(zhǔn)。

（3）掌握內(nèi)容

物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容和要求。

第二章 室內(nèi)給水

1．教學(xué)內(nèi)容：

第一節(jié) 室內(nèi)給水系統(tǒng)概述

第二節(jié) 室內(nèi)給水系統(tǒng)常用設(shè)備

第三節(jié) 給水管道的布置與敷設(shè)

第四節(jié) 給水系統(tǒng)的管理與維護(hù)

2．教學(xué)要求：

（1）了解內(nèi)容

室內(nèi)給水系統(tǒng)的組成與分類(lèi)，給水系統(tǒng)常用設(shè)備，給水系統(tǒng)的驗(yàn)收；給水管道的布置與敷設(shè)。

（2）理解內(nèi)容

室內(nèi)給水系統(tǒng)的基本原理，幾種不同的給水方式，高層建筑的分區(qū)給水。

（3）掌握內(nèi)容

給水系統(tǒng)的管理特點(diǎn)和要求，各種給水系統(tǒng)的管理方法和措施。

第三章 室內(nèi)排水

1．教學(xué)內(nèi)容：

第一節(jié) 排水系統(tǒng)的分類(lèi)與組成 第二節(jié) 排水系統(tǒng)常用設(shè)備

第三節(jié) 排水管道的布置與敷設(shè)

第四節(jié) 屋面雨水排放

第五節(jié) 排水系統(tǒng)的管理與維護(hù)

2．教學(xué)要求：

（1）了解內(nèi)容

排水系統(tǒng)常用設(shè)備，排水管路的布置與敷設(shè)，排水系統(tǒng)的驗(yàn)收。

（2）理解內(nèi)容

建筑物業(yè)排水系統(tǒng)的分類(lèi)與組成，排水系統(tǒng)的基本原理，屋面雨水的排放

（3）掌握內(nèi)容

排水系統(tǒng)的管理與維護(hù)。

第四章 小區(qū)給排水及熱水、飲水供應(yīng)

1．教學(xué)內(nèi)容：

第一節(jié) 小區(qū)給水系統(tǒng)

第二節(jié) 小區(qū)排水系統(tǒng)

第三節(jié) 水景及游泳池供水

第四節(jié) 熱水供應(yīng)系統(tǒng)

第四節(jié) 飲水供應(yīng)

2．教學(xué)要求：

（1）了解內(nèi)容

小區(qū)給水、排水系統(tǒng)的組成以及給水管道的敷設(shè)，水景工程的組成及水景工程給排水系統(tǒng)，游泳池供水系統(tǒng)；熱水供應(yīng)系統(tǒng)的分類(lèi)，熱水管網(wǎng)的布置和敷設(shè)；開(kāi)水供應(yīng)的分類(lèi)。

（2）理解內(nèi)容

小區(qū)排水系統(tǒng)的制式，游泳池的給水方式；集中熱水供應(yīng)方式；飲用冷水的處理系統(tǒng)。

（3）掌握內(nèi)容

小區(qū)給排水系統(tǒng)、水景及游泳池供水、熱水供應(yīng)系統(tǒng)、飲水供應(yīng)系統(tǒng)的管理與維護(hù)。

第五章 建筑消防

1．教學(xué)內(nèi)容：

第一節(jié) 建筑消防概述

第二節(jié) 室內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)

第三節(jié) 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)

第四節(jié) 其他常用滅火系統(tǒng)

第五節(jié) 建筑消防系統(tǒng)的管理與維護(hù)

2．教學(xué)要求：

（1）了解內(nèi)容

建筑火災(zāi)的成因，室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)的組成，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)分類(lèi)，開(kāi)式自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，其他常用滅火系統(tǒng)。

（2）理解內(nèi)容

設(shè)置室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)的原則，閉式自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，消防管理的制度，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)的維護(hù)。

（3）掌握內(nèi)容

消防栓給水系統(tǒng)的設(shè)置原則和布置要求，消防設(shè)備管理的內(nèi)容，室內(nèi)消防栓給水系統(tǒng)的維護(hù)。

第六章 供暖與燃?xì)夤?yīng)

1．教學(xué)內(nèi)容：

第一節(jié) 供暖系統(tǒng)概述

第二節(jié) 供暖設(shè)備

第三節(jié) 供暖系統(tǒng)的管理與維護(hù)

第四節(jié) 燃?xì)夤?yīng)

第五節(jié) 燃?xì)夤?yīng)系統(tǒng)的管理與維護(hù)

2．教學(xué)要求：

（1）了解內(nèi)容

供暖系統(tǒng)的設(shè)備，蒸汽供暖系統(tǒng)，供暖系統(tǒng)設(shè)備的作用，燃?xì)獾念?lèi)型與特點(diǎn)。

（2）理解內(nèi)容

供暖系統(tǒng)的基本構(gòu)成、熱水供暖系統(tǒng)原理、燃?xì)夤?yīng)系統(tǒng)的構(gòu)成。

（3）掌握內(nèi)容

供暖系統(tǒng)的基本工作原理、供暖系統(tǒng)及設(shè)備的管理與維護(hù)、燃?xì)夤?yīng)系統(tǒng)及設(shè)備的管理與維護(hù)

第七章 建筑通風(fēng)及防排煙

1．教學(xué)內(nèi)容：

第一節(jié) 建筑通風(fēng)基本知識(shí)

第二節(jié) 通風(fēng)管道及設(shè)備

第三節(jié) 高層建筑的防火排煙

第四節(jié) 通風(fēng)與防排煙系統(tǒng)的管理與維護(hù)

2．教學(xué)要求：

（1）了解內(nèi)容

通風(fēng)系統(tǒng)的幾種形式及其特點(diǎn)，通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備的類(lèi)型及其作用。

（2）理解內(nèi)容

通風(fēng)及防排煙系統(tǒng)的工作原理。

（3）掌握內(nèi)容

高層建筑的防火與防排煙的要求，通風(fēng)與防排煙系統(tǒng)及設(shè)備的管理與維護(hù)。

第八章 空氣調(diào)節(jié)

1．教學(xué)內(nèi)容：

第一節(jié) 空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)概述

第二節(jié) 常用空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備

第三節(jié) 空調(diào)房間

第四節(jié) 空調(diào)冷源與制冷機(jī)房

第五節(jié) 空調(diào)系統(tǒng)的管理與維護(hù)

2．教學(xué)要求：

（1）了解內(nèi)容

空氣調(diào)節(jié)的作用，空調(diào)設(shè)備的功能，空調(diào)設(shè)備的工作原理。

（2）理解內(nèi)容

空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)的分類(lèi)和特點(diǎn)。

（3）掌握內(nèi)容

空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)工作原理，空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)的管理與維護(hù)。

第九章 建筑供配電系統(tǒng)

1．教學(xué)內(nèi)容：

第一節(jié) 電工基本知識(shí)

第二節(jié) 建筑供配電系統(tǒng)概述

第三節(jié) 低壓配電系統(tǒng)保護(hù)裝置

第四節(jié) 變配電室

第五節(jié) 建筑供配電系統(tǒng)的管理與維護(hù)

2．教學(xué)要求：

（1）了解內(nèi)容

三相交流電路中相電壓、相電流、線電壓、線電流，交流電的有效值、最大值、瞬時(shí)值等基本概念，變壓器的用途，供電設(shè)備的驗(yàn)收，變壓器、電動(dòng)機(jī)的工作原理。

（2）理解內(nèi)容

電力系統(tǒng)和電網(wǎng)的組成，變配電室的用途。

（3）掌握內(nèi)容

建筑物用電負(fù)荷的分類(lèi)及高層建筑的供電方式，供配電系統(tǒng)的管理與維護(hù)。

第十章 電梯

1．教學(xué)內(nèi)容：

第一節(jié) 電梯的種類(lèi)和組成 第二節(jié) 電梯的工作原理

第三節(jié) 扶梯

第四節(jié) 電梯的使用管理與維護(hù)

2．教學(xué)要求：

（1）了解內(nèi)容

電梯的種類(lèi)和作用。

（2）理解內(nèi)容

電梯各組成部分及用途，電梯的分類(lèi)和電梯的驅(qū)動(dòng)方式。

（3）掌握內(nèi)容

電梯的基本工作原理，電梯的管理與維護(hù)。

第十一章 電氣照明

1．教學(xué)內(nèi)容：

第一節(jié) 照明基本知識(shí)

第二節(jié) 常用電光源、燈具及其選擇

第三節(jié) 照明供電系統(tǒng)

2．教學(xué)要求：

（1）了解內(nèi)容

照明的光學(xué)概念，照明的質(zhì)量，常用電光源及其選擇，燈罩。

（2）理解內(nèi)容

照明的種類(lèi)，燈具及其選擇，照明供電系統(tǒng)組成，室內(nèi)照明線路的敷設(shè)。

（3）掌握內(nèi)容

照明供電線路的布置，電氣照明的管理與維護(hù)。

第十二章 建筑弱電系統(tǒng)

1．教學(xué)內(nèi)容：

第一節(jié) 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及自動(dòng)滅火系統(tǒng)

第二節(jié) 廣播及有線電視系統(tǒng)

第三節(jié) 安保監(jiān)控系統(tǒng)

第四節(jié) 通信與寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)

第五節(jié) 建筑弱電系統(tǒng)管理與維護(hù)

2．教學(xué)要求：

（1）了解內(nèi)容

火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)及自動(dòng)滅火系統(tǒng)的分類(lèi)、調(diào)試與驗(yàn)收，有線電視系統(tǒng)的設(shè)備傳輸要求，廣播系統(tǒng)的組成和常用設(shè)備。

（2）理解內(nèi)容

火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)的組成和報(bào)警系統(tǒng)常用設(shè)備，電視監(jiān)控系統(tǒng)的基本結(jié)構(gòu)以及攝像系統(tǒng)設(shè)備的用途，通信網(wǎng)絡(luò)和寬帶網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)成，安保系統(tǒng)的組成和作用。

（3）掌握內(nèi)容

火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)工作原理，弱電系統(tǒng)的管理與維護(hù)。

第十三章 建筑防雷與安全用電

1．教學(xué)內(nèi)容：

第一節(jié) 安全用電

第二節(jié) 電氣設(shè)備保護(hù)措施

第三節(jié) 建筑防雷

2．教學(xué)要求：

（1）了解內(nèi)容

雷電產(chǎn)生的條件，人體觸電的方式及電流對(duì)人體的傷害。

（2）理解內(nèi)容

防雷保護(hù)裝置的種類(lèi)和特點(diǎn)，接地保護(hù)，接零保護(hù)，漏電保護(hù)。

（3）掌握內(nèi)容

建筑物防雷保護(hù)的方法及相應(yīng)的措施，安全用電措施

第十四章 建筑智能化簡(jiǎn)介

1．教學(xué)內(nèi)容：

第一節(jié) 建筑智能化基本概念

第二節(jié) 建筑智能化系統(tǒng)簡(jiǎn)介

第三節(jié) 住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)

第四節(jié) 智能化物業(yè)管理

2．教學(xué)要求：

（1）了解內(nèi)容

建筑智能化的系統(tǒng)組成，通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，辦公自動(dòng)化系統(tǒng)，住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)的組成與結(jié)構(gòu)。

（2）理解內(nèi)容

建筑智能化的定義，建筑設(shè)備自動(dòng)控制系統(tǒng)，綜合布線系統(tǒng)，建筑智能化的集成。

（3）掌握內(nèi)容

建筑智能化的功能與特點(diǎn)，家庭智能化系統(tǒng)，建筑智能化的節(jié)能管理。

第四篇：商業(yè)設(shè)施物業(yè)管理服務(wù)要點(diǎn)

1.1.商業(yè)設(shè)施物業(yè)管理服務(wù)要點(diǎn) 1.1.1.商業(yè)設(shè)施管理核心

商業(yè)是否辦得成功，要視乎若干因素，其中有些是商業(yè)外部環(huán)境、社會(huì)發(fā)展等大環(huán)境所影響的，有些是由于內(nèi)部自身?xiàng)l件決定的，還有一些因素是深受完善物業(yè)管理的影響的，我們用下面這章圖表來(lái)闡述這幾方面因素之關(guān)系。

? 我們認(rèn)為商業(yè)發(fā)展之外部環(huán)境包括：

? 新技術(shù)發(fā)展：既新科學(xué)技術(shù)的應(yīng)用。

? 經(jīng)濟(jì)環(huán)境：即當(dāng)前商業(yè)所處的大經(jīng)濟(jì)環(huán)境是否為

利好趨勢(shì)。? 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：商業(yè)所在位置周遍是否已有強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

? 人口改變：商業(yè)所在位置周遍人口數(shù)量是否會(huì)有

流失的情況發(fā)生，比如市政規(guī)劃、拆遷等。

? 商業(yè)之先天條件包括：

? 地理位置：商業(yè)所在位置是否為交通方便、鄰街店面。? 集流區(qū)：商業(yè)周邊人口密集程度，是否具備較大的客流量。

商業(yè)之外部環(huán)境屬于其先天條件是物業(yè)管理所不能控制和改善的。但我們認(rèn)為物業(yè)管理能夠影響的是商業(yè)成功要素之核心環(huán)節(jié)。甚至可以這樣說(shuō)，好的物業(yè)管理可以彌補(bǔ)商業(yè)之先天不足，通過(guò)合理有效的控制和安排來(lái)達(dá)到成功商業(yè)之業(yè)績(jī)。

? 管理成功商業(yè)之核心環(huán)節(jié)包括：

? 商場(chǎng)設(shè)計(jì)及商業(yè)布局

商場(chǎng)各樓層之商鋪應(yīng)按照不同類(lèi)別安排，明確不同的主題，盡可能以完美的環(huán)境、高水平及富有特色的服務(wù)樹(shù)立商場(chǎng)及物業(yè)公司的地位和形象。

? 出入口位置

對(duì)于客流量集中的出入口要特別注意。為吸引顧客光臨，在適當(dāng)?shù)胤皆O(shè)置足夠及簡(jiǎn)明的確指示標(biāo)志或大型展示。逃生通道必須暢通無(wú)阻，所有固定裝置、設(shè)備和裝飾品必須達(dá)到高度安全標(biāo)準(zhǔn)，使顧客特別是兒童不會(huì)受傷。? 停車(chē)場(chǎng)設(shè)施

至于附設(shè)之停車(chē)場(chǎng)租車(chē)位，可以方便顧客和增加業(yè)/租戶的生意額，所以必須向訪客提供優(yōu)良快捷的服務(wù)，以增加其對(duì)商場(chǎng)之信心。

? 一站式服務(wù)

大型商場(chǎng)除在商業(yè)之布局巧費(fèi)心思外還要注意業(yè)態(tài)之豐富，增加風(fēng)味餐廳、美食排檔、健身及相關(guān)娛樂(lè)場(chǎng)所，滿足客戶多種消費(fèi)需求。

? 租金水平

商業(yè)之租金水平視招商階段市場(chǎng)行情、不同業(yè)態(tài)特殊需求，租期等多方商業(yè)因素影響，本司物業(yè)管理部原則上尊重貴司意見(jiàn)。

? 租戶組合

? ? ? ? ? 主力商戶安排：指每層各主力貨區(qū)應(yīng)注意重點(diǎn)品牌客戶之位置。服務(wù)商戶安排：指洗衣店、沖印店、物流公司等服務(wù)項(xiàng)目之商戶。

推廣活動(dòng)：物業(yè)管理公司應(yīng)不時(shí)與商戶聯(lián)絡(luò)，商討合辦各種整體性之推廣和宣傳活動(dòng)，吸引顧客前來(lái)消費(fèi)。配合租戶要求，不斷完善管理方案及對(duì)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行改善。刊登廣告：定期在各種媒體、會(huì)員手冊(cè)上刊登廣告，擴(kuò)大知名度的同時(shí)增加客流。會(huì)員制：作為大型高檔商場(chǎng)應(yīng)注意培養(yǎng)自己忠誠(chéng)的消費(fèi)群體。物業(yè)公司應(yīng)建立完善的會(huì)員制度，定期發(fā)放刊物和促銷(xiāo)信息，開(kāi)展會(huì)員獨(dú)享的優(yōu)惠政策，并適時(shí)舉辦回饋活動(dòng)。?

此外物業(yè)管理應(yīng)注意協(xié)調(diào)好各租戶關(guān)系，通過(guò)共同制定章程，規(guī)范租戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，禁止不公平競(jìng)爭(zhēng)。

1.1.2.商業(yè)綜合物業(yè)管理要點(diǎn)

? 商鋪是有計(jì)劃的商業(yè)聚集，對(duì)商鋪進(jìn)行“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營(yíng)”是商鋪區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。? “統(tǒng)一管理”，要求商鋪必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主、開(kāi)發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒(méi)有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。? “分散經(jīng)營(yíng)”，是商鋪對(duì)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者間的交易提供場(chǎng)所，商鋪的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者之間搭建橋梁。? 商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。商場(chǎng)氣氛：在燈光組合、音樂(lè)配合等方面也要注意創(chuàng)造和諧舒適之氛圍，同時(shí)適當(dāng)安排兒童活動(dòng)中心及休息場(chǎng)所，以體現(xiàn)細(xì)微周到的服務(wù)理念。? 為了達(dá)到“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營(yíng)”的管理模式，在商鋪銷(xiāo)售合同中都應(yīng)該約定承租戶服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。? 商鋪物業(yè)的管理特點(diǎn)

? 顧客流量大

商鋪進(jìn)出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點(diǎn)松懈。同時(shí)商場(chǎng)在發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，疏散相對(duì)較慢。安全管理應(yīng)特別慎重。

? 服務(wù)要求高

要物業(yè)管理服務(wù)面向商鋪置業(yè)人和使用人，向他們負(fù)責(zé)，一切為他們著想。促進(jìn)商業(yè)物業(yè)保值、增值；同時(shí)為使用人和顧客營(yíng)造一個(gè)安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營(yíng)和購(gòu)物環(huán)境。這是商鋪物業(yè)管理服務(wù)的根本原則。

? 管理點(diǎn)分散

出入口多，電梯（客梯）、觀光梯、自動(dòng)扶梯等）分散，需要的保潔、保安人員相對(duì)較多，管理點(diǎn)分散，管理難度較大是商業(yè)物業(yè)管理的特點(diǎn)。

? 營(yíng)業(yè)時(shí)間性強(qiáng)

顧客到商鋪購(gòu)物的時(shí)間，大多集中在節(jié)假日、雙休日和下班及晚間，而平時(shí)和白天顧客相對(duì)少一些。統(tǒng)一店鋪的開(kāi)張及關(guān)門(mén)時(shí)間有利于商鋪的整體形象塑造。開(kāi)張、關(guān)門(mén)時(shí)間不統(tǒng)一會(huì)造成整體商鋪經(jīng)營(yíng)的凌亂感，無(wú)序經(jīng)營(yíng)的印象，對(duì)顧客產(chǎn)生不良的心理影響。

? 車(chē)輛管理難度大

來(lái)商鋪的顧客，有開(kāi)車(chē)的，也有騎車(chē)的，大量的機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)對(duì)商鋪周邊的交通管理和停車(chē)場(chǎng)管理增加了壓力。車(chē)輛管理好壞直接影響著商場(chǎng)物業(yè)管理水平的整體體現(xiàn)。

1.1.3.商業(yè)綜合物業(yè)管理內(nèi)容

商鋪物業(yè)管理包含以下幾個(gè)方面，我們現(xiàn)對(duì)此進(jìn)行分項(xiàng)描述：

? 商鋪業(yè)戶服務(wù)管理

商戶服務(wù)部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶服務(wù)，二是內(nèi)部管理。

? 接待與聯(lián)系 接待與聯(lián)系是商戶服務(wù)的重要內(nèi)容之一，是物業(yè)管理方為商戶、顧客提供服務(wù)并與商戶、顧客進(jìn)行交流的窗口。其主要職能與其他類(lèi)型物業(yè)管理的商戶服務(wù)一樣，包括傾聽(tīng)建議和意見(jiàn)，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費(fèi)與內(nèi)外聯(lián)系等。? 糾紛、投訴接待

顧客在商鋪購(gòu)物因環(huán)境服務(wù)因素而來(lái)投訴。對(duì)物業(yè)管理方來(lái)說(shuō)，所有投訴、處理結(jié)果都要有記錄，作為年終表彰與履行“管理手冊(cè)”業(yè)績(jī)考核依據(jù)之一。

? 報(bào)修接待

商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出問(wèn)題，對(duì)商戶營(yíng)業(yè)將造成很大的影響。商戶報(bào)修，應(yīng)迅速做記錄，填寫(xiě)《維修任務(wù)單》，即時(shí)派維修工到現(xiàn)場(chǎng)搶修。

? 內(nèi)外聯(lián)系

? 商鋪內(nèi)部聯(lián)系

商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向商戶收取租金（流水到扣）、管理費(fèi)、水電能耗費(fèi)、鋪位的報(bào)修搶修費(fèi)等；向商鋪方收取物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)。商鋪服務(wù)管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。

? 商鋪的外部聯(lián)系

商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動(dòng)、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系，如處理不好這些關(guān)系，會(huì)使商鋪的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)很被動(dòng)。處理得好，往往事半功倍。

? 商鋪裝修服務(wù)管理

裝修管理應(yīng)包含在商戶管理中，因管理難度較大，故單獨(dú)列出論述。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請(qǐng)、簽訂“裝修管理協(xié)議”，現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理等。

? 商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理

? 商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)較高，維修要求嚴(yán)，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點(diǎn)在于各種設(shè)施，設(shè)備上，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類(lèi)，設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護(hù)及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常運(yùn)行。一些設(shè)備如電梯，自動(dòng)扶梯等易出故障的設(shè)施設(shè)備，保證其正常運(yùn)行主要靠平時(shí)養(yǎng)護(hù)。

? 商鋪設(shè)備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對(duì)保證，因?yàn)橐坏┩ｋ?，漆黑的營(yíng)業(yè)廳將給顧客、商品和營(yíng)業(yè)款帶來(lái)不安全的因素，對(duì)商鋪聲譽(yù)帶來(lái)不利影響。所以應(yīng)選派優(yōu)秀員工，日夜監(jiān)測(cè)電氣運(yùn)行狀況和空調(diào)系統(tǒng)、自動(dòng)扶梯的運(yùn)行狀況，一有異常情況及時(shí)安排維修，確保電氣和中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯正常運(yùn)行。

? 商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理

? 為了確保商鋪建筑物的完好，應(yīng)制訂完整的修繕制度，編制每年的修繕計(jì)劃，安排修繕投資，經(jīng)管理處審核后報(bào)業(yè)主方審批并檢查修繕結(jié)果。

? 依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類(lèi)。? 大修工程是指建筑物主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴(yán)重?fù)p壞，或有局部倒塌的危險(xiǎn)；部分附屬設(shè)施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。由于大修工程施工場(chǎng)地和安全的要求，通常是經(jīng)營(yíng)商戶必須停止?fàn)I業(yè)。因此，工期安排和開(kāi)工前的籌備工作非常重要。

? 中修工程是指建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，保持原樓宇規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。如樓頂?shù)木植啃蘅樆虿糠种刈雒鎸樱庸滩糠咒摻罨炷亮褐?，外墻的全面粉刷裝飾等。中修工程影響面為局部，管理工作做得好，可使建筑物內(nèi)的部分商戶繼續(xù)營(yíng)業(yè)。

? 小修工程（亦稱(chēng)零修工程或養(yǎng)護(hù)工程）是指及時(shí)修復(fù)的小損小壞，以保持建筑物原有完損等級(jí)的日常養(yǎng)護(hù)工程。此類(lèi)工程在新舊樓宇中極為常見(jiàn)，如修補(bǔ)面層，門(mén)，窗、地面的整修等。小修工程較小影響商業(yè)經(jīng)營(yíng)，但也應(yīng)加強(qiáng)施工管理，盡可能不影響商戶及顧客。

? 建筑物維修的技術(shù)檔案的管理是對(duì)原有建筑物技術(shù)資料的補(bǔ)充，是為日后建筑物的維修、整改、擴(kuò)建等工作提供不可缺少的依據(jù)。

? 商鋪保安服務(wù)管理

? 商鋪的安全保衛(wèi)工作包括治安防盜、防范突法事件、監(jiān)控中心管理、車(chē)輛管理、停車(chē)場(chǎng)管理等。

? 安全保衛(wèi)管理是商鋪物業(yè)管理的要點(diǎn)，必須予以重視。它有兩部分組成一消防和治安管理。

? 商鋪物業(yè)一般都安裝先進(jìn)的自動(dòng)火災(zāi)報(bào)警裝置和自動(dòng)滅火裝置，這些裝置直接與電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，一旦發(fā)現(xiàn)火情，煙霧達(dá)到一定的濃度或溫度達(dá)到一定的高度這兩種裝置便自動(dòng)通過(guò)導(dǎo)線將報(bào)警信號(hào)傳輸至報(bào)警裝置、電視監(jiān)控系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋裝置。

? 運(yùn)用電視監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)商鋪進(jìn)行全方位、多角度，尤其對(duì)出售貴重商品及金融營(yíng)業(yè)點(diǎn)進(jìn)行日常監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)可疑人員或突發(fā)事件、惡性事件時(shí)監(jiān)控人員及時(shí)錄像存作查證。

? 在地下車(chē)庫(kù)或露天停車(chē)場(chǎng)亦須安置監(jiān)控探頭，防止車(chē)輛被竊。

? 人防方面由于商鋪中鋪面多，人流密集，易造成電視監(jiān)控死角，人防是商服物業(yè)管理中必不可少的。

? 商鋪主要進(jìn)出門(mén)崗的保安員發(fā)現(xiàn)可疑人員時(shí)用對(duì)講機(jī)通知場(chǎng)內(nèi)便衣保安人員加以注意。流動(dòng)崗應(yīng)著便裝，流動(dòng)巡邏，做到勤觀察，勤分析，善于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決問(wèn)題。

? 對(duì)突發(fā)事件和惡性事件應(yīng)及時(shí)處置防止事態(tài)擴(kuò)大并注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)向上級(jí)和公安部門(mén)報(bào)告等等。

? 大型商鋪在進(jìn)貨和為顧客送貨（大件）時(shí)，由于商品貨量大，堆在商鋪外場(chǎng)地上，容易給不法之徒以可乘之機(jī)，這時(shí)保安就要提高警惕，防止商品被盜。

? 商鋪在逢年過(guò)節(jié)、雙休日時(shí)有較多的顧客；貨商鋪搞促銷(xiāo)，如限時(shí)商品優(yōu)惠；或憑廣告券免費(fèi)領(lǐng)商品時(shí)，都會(huì)造成柜臺(tái)前人頭攢動(dòng)的擁擠現(xiàn)象，不法分子會(huì)乘機(jī)作案盜竊錢(qián)包，這時(shí)保安就應(yīng)上前維護(hù)秩序，保障顧客人身與財(cái)產(chǎn)的安全。? 商鋪為使收銀活動(dòng)安全，收銀員換班或營(yíng)業(yè)結(jié)束，將錢(qián)款解送至總收銀柜或商鋪管理部門(mén)，這時(shí)保安應(yīng)上前保護(hù)收銀員以及錢(qián)款安全，防止歹徒搶劫。

? 另外地下車(chē)庫(kù)或露天停車(chē)場(chǎng)亦須安置監(jiān)控?cái)z像探頭，防止車(chē)輛被竊，萬(wàn)一遭竊，錄象將提供證據(jù)、線索，有利破案，這項(xiàng)工作的重要性要求監(jiān)控中心的保安人員工作認(rèn)真、敬業(yè)。

? 商鋪消防工作的重要性不言而喻，商鋪內(nèi)人流大，樓梯、通道（尤其是防火樓梯、通道）相對(duì)面積較小，這給火災(zāi)時(shí)的人員疏散帶來(lái)很大困難。

? 制定切合本商鋪實(shí)際的消防管理制度（包括幾套火災(zāi)應(yīng)急處理方案）；商鋪的各部門(mén)及物業(yè)管理的各部門(mén)都要把各自放火職責(zé)、范圍規(guī)定清楚；消防監(jiān)控中心的保安員應(yīng)明確自身的職責(zé)范圍。做到“統(tǒng)一指揮，分區(qū)管理，層層負(fù)責(zé)，責(zé)任明確，防患未然”，切實(shí)貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防方針。

? 商鋪保潔服務(wù)管理

? 商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境。

? 外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建筑設(shè)施及周?chē)木G地、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)等；內(nèi)部環(huán)境包括過(guò)道、扶梯、自動(dòng)扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會(huì)議室等一切公用場(chǎng)所，以及商戶的鋪內(nèi)、辦公室內(nèi)等非公用部位。

? 搞好商鋪的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護(hù)的主旨在于創(chuàng)造整潔優(yōu)美、和諧怡人的商業(yè)氛圍，為業(yè)戶提供一各理想的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，為顧客提供一個(gè)輕松愉快的購(gòu)物環(huán)境。

? 商鋪保潔管理的重點(diǎn) ? 商鋪的清潔管理重點(diǎn)之一是地坪清潔。隨著人流的進(jìn)出，給商鋪地坪帶來(lái)的灰塵、紙屑；定時(shí)的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購(gòu)物環(huán)境。

商鋪的玻璃無(wú)框門(mén)、室內(nèi)柱上鏡、電梯內(nèi)鏡面等，由于顧客觸摸頻率較高，留下的手印帶給人視覺(jué)上的不舒服，應(yīng)定時(shí)清潔以消除不潔現(xiàn)象。? ? 商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無(wú)異味，也是清潔工作的重點(diǎn)。商鋪外的銅牌，因暴露在室外，風(fēng)吹雨淋會(huì)使銅牌便黑，定期擦拭，能保持其程? 亮，提升商鋪的形象。? ? 商戶鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位置，及時(shí)清理。

雨大進(jìn)門(mén)處及其他公用過(guò)道應(yīng)設(shè)置一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進(jìn)大廳，同時(shí)注意清潔衛(wèi)生。? 對(duì)商鋪的殺蟲(chóng)滅鼠工作要引起重視，但放置鼠藥時(shí)，要充分考慮兒童的安全，要放在摸不到的地方；為了安全也可以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行消殺工作。? 在商鋪的營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)，保潔工不能使用長(zhǎng)柄拖把，更不能使用濕拖把拖地，以免造成顧客滑倒傷害事故。? ? 在雨雪天，商鋪進(jìn)門(mén)處應(yīng)勤保潔并放置地毯或防滑提示牌。提醒業(yè)戶在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)把鋪面內(nèi)產(chǎn)生的垃圾袋裝送至指定的位置。

對(duì)一切能利用的再生垃圾（包裝紙、箱）要回收處理。?

? 商鋪綠化服務(wù)、綠地管理

綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡，營(yíng)造舒適、美觀、清新、幽雅的購(gòu)物環(huán)境的基礎(chǔ)。商鋪內(nèi)外的綠化搞得好，能使周?chē)铆h(huán)境得到改善，又提升了商鋪得品位。綠化管理應(yīng)配備專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，依據(jù)季節(jié)、氣候，地域條件的不同和樹(shù)木花草的生長(zhǎng)習(xí)性及要求，制定詳細(xì)的管理細(xì)則，指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)人員實(shí)行。

商鋪外圍的綠地，在基建時(shí)就已定型，商鋪得整體綠化風(fēng)格和局部獨(dú)立的構(gòu)圖要統(tǒng)一協(xié)調(diào)，水平綠化和垂直綠化要相得益彰。

? 商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理

商鋪方和物業(yè)管理公司所簽訂的委托物業(yè)管理合同中，往往會(huì)把商鋪經(jīng)營(yíng)管理范疇的租賃管理，廣告籌劃、新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同時(shí)委托給物業(yè)管理公司，以配合其商鋪的經(jīng)營(yíng)管理。作為物業(yè)管理公司也應(yīng)將商鋪經(jīng)營(yíng)管理的好壞與自己的物業(yè)管理服務(wù)緊密地聯(lián)系起來(lái)。

? 商鋪廣告宣傳管理

商戶為了樹(shù)立企業(yè)形象，追求經(jīng)濟(jì)利益，必然采取許多宣傳和促銷(xiāo)手段。除電視、報(bào)刊廣告以外，最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內(nèi)部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅，張貼宣傳品。物業(yè)管理處為了規(guī)范商鋪的環(huán)境秩序和整體形象，在支持商業(yè)宣傳策劃的同時(shí)，必須加強(qiáng)商鋪的

商鋪的整體布局設(shè)計(jì)是很重要的，而各鋪位上的宣傳廣告（包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等）要和商鋪整體設(shè)計(jì)相協(xié)調(diào)，這就要求承租商戶的廣告設(shè)計(jì)必須經(jīng)過(guò)物業(yè)管理處審核，以做到管理有序，不會(huì)破壞商鋪的整體設(shè)計(jì)格調(diào)。

? 商鋪保險(xiǎn)管理

? 商鋪的物業(yè)管理中保險(xiǎn)管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中，均有可能發(fā)生意外的事故（包括火災(zāi)），對(duì)商戶、顧客、員工造成傷害；在保潔操作中，也有可能保潔工未按“規(guī)程”操作，用了濕拖造成顧客滑倒摔傷；或雨天地滑，顧客在商鋪進(jìn)門(mén)處滑跤跌傷；這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和最大限度地減低這方面的損失，商鋪的物業(yè)管理處應(yīng)采取兩種措施。? 工程或服務(wù)的公眾責(zé)任險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)（火險(xiǎn)）；物業(yè)管理方可以向保險(xiǎn)公司投保公眾責(zé)任險(xiǎn)等險(xiǎn)種，在考慮保險(xiǎn)額度時(shí)，可以根據(jù)事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額。

? 還有一種是財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，是為防止商鋪可能遭受火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、暴雨、水浸等損失而投保的，物業(yè)管理處應(yīng)主動(dòng)出面向商鋪方（大商戶）和各商戶的投保減災(zāi)提供建設(shè)性意見(jiàn)。

第五篇：物業(yè)管理物業(yè)設(shè)施品質(zhì)管理

物業(yè)管理物業(yè)設(shè)施品質(zhì)管理

一、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)

一般意義上的物業(yè)設(shè)備與設(shè)施包括建筑給排水、采暖通風(fēng)及空調(diào)和建筑電氣，傳統(tǒng)的物業(yè)設(shè)備管理側(cè)重于現(xiàn)場(chǎng)管理，主要是在物業(yè)管理過(guò)程中對(duì)上述水暖電設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，把各種設(shè)備能夠正常運(yùn)行作為工作目標(biāo)，著眼于有故障的設(shè)備，具有“維持”的特點(diǎn)、但隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的運(yùn)用和建筑智能化建設(shè)的推進(jìn)，信息化的現(xiàn)代建筑設(shè)備更快地進(jìn)入各種建筑，使物業(yè)管理范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施形成龐大而復(fù)雜的系統(tǒng)，各項(xiàng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)也由于結(jié)合了信息技術(shù)而出現(xiàn)很大的變化。物業(yè)設(shè)備設(shè)施營(yíng)運(yùn)過(guò)程中的成本花費(fèi)占物業(yè)管理成本的比重越來(lái)越大，“維持”水平上的管理已不適應(yīng)物業(yè)管理智能化、信息化進(jìn)程的缺點(diǎn)日益突出。但至今還有相當(dāng)一部分物管人員認(rèn)為，大樓或小區(qū)建成后，招聘一些空調(diào)工、水電工、冷凍工讓設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)就行了。這樣的管理思路實(shí)施起來(lái)就會(huì)造成許多問(wèn)題：諸如能耗高、自控不能實(shí)現(xiàn)、設(shè)備損耗加速、室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)惡化（典型如空氣品質(zhì)）等等。據(jù)報(bào)道，武漢5座180米以上的大型建筑，雖大都設(shè)置有BA系統(tǒng)，但系統(tǒng)運(yùn)行情況差異很大。運(yùn)行正常且在物業(yè)設(shè)備管理中起到重要作用的僅占20％，運(yùn)行不正常但尚可使用的只有45％，另有35％左右是在大樓使用多年后，仍不能開(kāi)通運(yùn)行或運(yùn)行一段時(shí)間后即發(fā)生故障無(wú)人修復(fù)。

導(dǎo)致國(guó)內(nèi)物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理工作滯后的原因，首先是建設(shè)方、設(shè)計(jì)方、施工方和物業(yè)管理方在工作上脫節(jié)；建設(shè)方在建設(shè)階段較少考慮今后運(yùn)營(yíng)時(shí)的節(jié)約和便利，而過(guò)多地考慮了如何節(jié)省一次性投資，如何節(jié)省自己的時(shí)間和精力。且在安裝設(shè)備的過(guò)程中，較少考慮各項(xiàng)設(shè)備集成后的協(xié)調(diào)和匹配，而在建筑物設(shè)備的施工、調(diào)試與驗(yàn)收過(guò)程中，設(shè)計(jì)人員又很少參與具體工作。物管部門(mén)通常在建設(shè)后期或建成后接手，工程前期介入的工作幾乎不做或做得很少，設(shè)備工程師的招聘還常常處于行政、清潔、保安人員之后，很少有一個(gè)預(yù)先的系統(tǒng)的工程跟進(jìn)和熟悉過(guò)程。工程竣工后系統(tǒng)運(yùn)行尚不穩(wěn)定，竣工資料亦不完整，但卻匆匆趕著驗(yàn)收、評(píng)獎(jiǎng)，特別是采用了一些智能設(shè)備的物業(yè)，往往為了眼前需要把智能化吹得天花亂墜，卻不管是否真的在營(yíng)運(yùn)過(guò)程中起到應(yīng)有作用。其次，是部分物管企業(yè)服務(wù)的觀念還沒(méi)樹(shù)立起來(lái)，在工程交付使用后，相當(dāng)數(shù)量的轉(zhuǎn)制企業(yè)和房地產(chǎn)商下屬的物管公司中的人員，沒(méi)有受過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，顛倒與業(yè)主的關(guān)系，動(dòng)輒給業(yè)主發(fā)布通知、指令，要用戶這樣、那樣，只關(guān)心收錢(qián)、不高興辦事，客戶稍有意見(jiàn)就對(duì)人家上綱上線。第三的一個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)，就是認(rèn)為只要設(shè)備設(shè)施無(wú)故障、開(kāi)得動(dòng)就行了，這就是物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的全部工作內(nèi)容，這個(gè)認(rèn)識(shí)在不少物管公司具有普遍性，這就導(dǎo)致許多大樓空調(diào)過(guò)冷過(guò)熱、電梯時(shí)開(kāi)時(shí)停、管道跑冒滴漏現(xiàn)象普遍。這種觀念并沒(méi)有認(rèn)識(shí)到物業(yè)設(shè)備管理的服務(wù)對(duì)象是人，沒(méi)有意識(shí)到良好的物業(yè)環(huán)境品質(zhì)（即各種物業(yè)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行效果）才是物業(yè)設(shè)備管理的最高工作目標(biāo)。另外，國(guó)內(nèi)物業(yè)設(shè)備管理的技術(shù)含量不高，人才匾乏，招聘合適的設(shè)備管理人員比較困難，憑經(jīng)驗(yàn)、拼設(shè)備等手工作坊式的運(yùn)作還是國(guó)內(nèi)物業(yè)設(shè)備管理的主流，國(guó)內(nèi)各種層次的培訓(xùn)，但無(wú)論是內(nèi)容還是對(duì)象都還沒(méi)能完全跟上物業(yè)設(shè)備管理的發(fā)展形勢(shì)。以智能建筑為例，雖然去年10月國(guó)家已出臺(tái)智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，但各省市在理解和應(yīng)用上均還存在不同的誤區(qū)。

各種自控、網(wǎng)絡(luò)及通訊、視頻設(shè)備等進(jìn)入物業(yè)設(shè)備的管理范疇后，系統(tǒng)集成工作越來(lái)越重要，管理工作日漸復(fù)雜，綜合程度不斷提高，在物業(yè)管理中的獨(dú)立性越來(lái)越突出，因而國(guó)外在80年代末90年代初將其從傳統(tǒng)的物業(yè)管理范圍內(nèi)脫離出來(lái)，將其視為新興行業(yè)，將其稱(chēng)之為物業(yè)設(shè)施管理（Facility Mangagement稱(chēng)為FM）。將其定義為從建筑物業(yè)主、管理者和使用者的利益出發(fā)，對(duì)所有的設(shè)施與環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃、管理的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。認(rèn)為這一經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是為使用者提供服務(wù)，為管理人員提供創(chuàng)造性的工作條件以使其得以尊重和滿足，為建筑物業(yè)主保證其投資的有效回報(bào)并不斷地得到資產(chǎn)升值，為社會(huì)提供一個(gè)安全舒適的工作場(chǎng)所并為環(huán)境保護(hù)做出貢獻(xiàn)?，F(xiàn)代化的物業(yè)由于采用了高度自動(dòng)化裝備和先進(jìn)的信息通信與處理設(shè)備，能全面獲取建筑物的環(huán)境、人流、業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、設(shè)備的信息從經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的高度進(jìn)行設(shè)施管理，因而與傳統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施管理有很大區(qū)別。管理的特征從現(xiàn)場(chǎng)管理上升到經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，主要工作目標(biāo)從維持保養(yǎng)上升到尋找服務(wù)品質(zhì)與服務(wù)成本的最優(yōu)化，管理的著眼點(diǎn)從發(fā)生問(wèn)題的設(shè)備到全部固定資產(chǎn)，管理對(duì)象的時(shí)間從當(dāng)前擴(kuò)大到物管范圍全生命周期內(nèi)及未來(lái)的更新設(shè)施，管理所需的知識(shí)與技術(shù)從單純的建筑物本身的水暖電設(shè)備相關(guān)延展到與建筑、設(shè)備、不動(dòng)產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)、心理、環(huán)境、信息等相關(guān)，承擔(dān)FM工作的部門(mén)也從單一的設(shè)施運(yùn)行維護(hù)部門(mén)發(fā)展到需由多部門(mén)交叉、協(xié)調(diào)，進(jìn)行復(fù)合管理。

二、物業(yè)設(shè)備設(shè)施的LCC分析

現(xiàn)代建筑從規(guī)劃階段開(kāi)始就應(yīng)考慮今后物業(yè)管理的需要。價(jià)值工程中有一個(gè)LCC（Life CycleCost）的概念。所謂LCC，即“壽命周期成本”，是指設(shè)備或系統(tǒng)從誕生至報(bào)廢整個(gè)壽命周期所需費(fèi)用的總和，大體上包括規(guī)劃設(shè)計(jì)與建設(shè)費(fèi)用、日常運(yùn)行及維護(hù)管理費(fèi)用和廢棄處置費(fèi)用三個(gè)部分，往往數(shù)倍于傳統(tǒng)意義上的設(shè)備購(gòu)置和使用費(fèi)用。

從上述說(shuō)明可以理解，設(shè)備的總費(fèi)用（即LCC費(fèi)用）是在整個(gè)壽命周期內(nèi)按時(shí)間序列產(chǎn)生的的費(fèi)用的總和；考慮壽命周期內(nèi)利率的影響后，將各項(xiàng)費(fèi)用累加就得到投資初期時(shí)的可比LCC值。

將LCC值除以系統(tǒng)或設(shè)備的使用壽命（即使用年限），得到每一年的營(yíng)運(yùn)成本，稱(chēng)為EUAC。在相同使用效果的條件下，EUAC越小，系統(tǒng)和設(shè)備的經(jīng)濟(jì)效益越高。物業(yè)設(shè)備管理的主要目的就是在提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)品質(zhì)前提下，最大限度地降低EU－AC。

如何降低EUAC？一是在設(shè)備和系統(tǒng)選型中選用EUAC最低者；二是在設(shè)備營(yíng)運(yùn)過(guò)程中，對(duì)系統(tǒng)和設(shè)備采用節(jié)能技術(shù)措施或加強(qiáng)管理，使設(shè)備日常營(yíng)運(yùn)費(fèi)用降低、并延長(zhǎng)壽命，只要為采取這些措施所增加的投資可在壽命周期內(nèi)回收，就是可行的。

我們提倡物業(yè)設(shè)備與設(shè)施設(shè)計(jì)人員不應(yīng)只考慮到第一次投資，更要為降低和控制設(shè)備系統(tǒng)壽命周期內(nèi)的全部成本著想，為有利于物業(yè)設(shè)備管理、提高物業(yè)服務(wù)水平著想，最終使物業(yè)各方受益，這便是運(yùn)用LCC概念進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較的意義。

理解和掌握LCC理論，對(duì)工程技術(shù)和管理人員都會(huì)帶來(lái)管理和設(shè)計(jì)觀念上有益的轉(zhuǎn)變：

1、節(jié)能不是孤立的而是系統(tǒng)的

在設(shè)計(jì)階段，各項(xiàng)設(shè)施及設(shè)備的選型應(yīng)選擇能效比高的型式和設(shè)備。單體能效比高不等于系統(tǒng)能效比高。如空調(diào)系統(tǒng)，由冷水機(jī)組、鍋爐、冷凍機(jī)、冷卻塔、水泵、風(fēng)機(jī)及末端裝置組成，能耗也由各個(gè)組成部分能耗組合而成的。把這些設(shè)備集成在一起，各項(xiàng)設(shè)備間還有一個(gè)相互協(xié)調(diào)、匹配的問(wèn)題。所以，在各項(xiàng)設(shè)備選型過(guò)程中，既要注意設(shè)備在單機(jī)滿負(fù)荷下的能效比，也要注意設(shè)備在系統(tǒng)中部分負(fù)荷下的能效比；既要注意設(shè)備單獨(dú)運(yùn)行的特性，也要注意它與系統(tǒng)特性曲線的交點(diǎn)是否處于高效區(qū)；既要考察新機(jī)組的能效比，也要考察機(jī)組在使用過(guò)程中能效比的衰減速率和磨合后能效比的穩(wěn)定程度；空調(diào)系統(tǒng)不僅要注意系統(tǒng)在設(shè)計(jì)負(fù)荷下的能效比，還要注意系統(tǒng)的季節(jié)能效比。

兩者，系統(tǒng)的范圍也會(huì)隨智能化水平的提高得到擴(kuò)大，水、暖、電、訊等各自可獨(dú)立成為系統(tǒng)，但它們?cè)谥悄芑飿I(yè)中被集成了一個(gè)更大的系統(tǒng)，各專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)間聯(lián)動(dòng)的效率如何也影響著各個(gè)小系統(tǒng)的工作效率，這是需要注意的。

在設(shè)計(jì)時(shí)注意系統(tǒng)的形式也是重要的，如高層給水系統(tǒng)下行上給和上行下給的結(jié)合、單立管排水系統(tǒng)的具體實(shí)現(xiàn)形式等等。各專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)有時(shí)本身也要擴(kuò)展以適應(yīng)發(fā)展需要，如給排水系統(tǒng)會(huì)派生出中水系統(tǒng)、飲用水直供，雨水、海水的利用等，都是切實(shí)有效的節(jié)能措施，何時(shí)采用，應(yīng)結(jié)合LCC理論統(tǒng)籌考慮，留下合理的發(fā)展余地。

2、更加注意投入和產(chǎn)出的效益，明確樹(shù)立投資回收期的觀念 采取節(jié)能措施和新技術(shù)通常引起一次投資的提高。通過(guò)比較，如果增加的投資在壽命周期內(nèi)能收回，且在壽命周期余下時(shí)間內(nèi)所節(jié)省的運(yùn)行費(fèi)大于所增加的投資，多出部分成為收益，則值得采用。如在高層給排水和面積較小、供水高度不一的場(chǎng)合，就應(yīng)優(yōu)先考慮采用調(diào)速水泵；在空調(diào)系統(tǒng)中，應(yīng)優(yōu)先考慮采用變頻控制的變風(fēng)量風(fēng)機(jī)，只要比較結(jié)果符合上述要求就可以采用。但需考慮機(jī)器設(shè)備性能在這方面的可靠性和質(zhì)量，要求廠家為此類(lèi)高級(jí)設(shè)備提供切實(shí)可靠的售后服務(wù)。切忌斤斤計(jì)較初期投資，因?yàn)榇祟?lèi)設(shè)備通常不僅僅能降低營(yíng)運(yùn)成本，而且能夠提高供水、空氣調(diào)節(jié)、電氣自控等的水平和質(zhì)量。業(yè)主的滿意將會(huì)成為珍貴的無(wú)形收益，也能降低EUAC。

3、節(jié)能主要是靠提高能源利用效率，而不是“節(jié)省”下來(lái)的 國(guó)外FM觀念已從單純的抑制需求、減少耗能轉(zhuǎn)變?yōu)樘岣吣芰啃剩还?jié)能不能以降低對(duì)用戶的服務(wù)品質(zhì)來(lái)實(shí)現(xiàn)。美國(guó)幾年前就大力推廣“能量之星（Energy Star）”，也正是這種思想的充分體現(xiàn)。之所以出現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變，原因有二：首先，隨著社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)水平的提高，用戶對(duì)舒適度的要求逐漸提高。提供優(yōu)良的水、暖、電、訊等建筑設(shè)備的使用環(huán)境已成為提高第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)率的重要手段，這就必須在節(jié)能和優(yōu)良的工作和生活環(huán)境之間尋求平衡。客觀上要求系統(tǒng)和設(shè)備高效率地工作。其次，“終端節(jié)能”的概念逐漸深入人心，大家能夠普遍意識(shí)到在能源消費(fèi)的終端投資1元錢(qián)用于節(jié)能，相當(dāng)于對(duì)能源開(kāi)發(fā)投資5－10元錢(qián)。因此，在保證物業(yè)環(huán)境品質(zhì)的前提下，提高能源的利用效率而不增或少增加能耗，就意味著可以節(jié)省大量一次能源和開(kāi)發(fā)資源所付出的環(huán)境代價(jià)。

提高能源利用效率，既依賴(lài)于技術(shù)的進(jìn)步，也要從設(shè)計(jì)和管理兩方面努力。如在暖通工程中在增加新風(fēng)量的同時(shí)設(shè)置熱回收裝置，并在新風(fēng)處理和熱回收過(guò)程中采用直接數(shù)字控制（DDC）；結(jié)合冷媒替代而改用新型高效率設(shè)備，把離心式制冷機(jī)能效比可以從舊機(jī)器的 0．26－0．34kw／ kw提高至 0．20—0．28kw／kw，甚至0．14kw／kw；，采用背景空調(diào)十桌面空調(diào)結(jié)合的空調(diào)方式等等。在給排水工程大量使用中水、雨水甚至海水作雜用水等等。在環(huán)境控制中采用智能型傳感器，綜合檢測(cè)溫度、濕度、室內(nèi)風(fēng)速和表面平均輻射溫度及照度，按服務(wù)區(qū)域客戶要求的指標(biāo)控制光、熱環(huán)境等。

政府在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代習(xí)慣統(tǒng)計(jì)各生產(chǎn)部門(mén)的標(biāo)煤消耗，這對(duì)比較能源利用率大有啟發(fā)。我們?cè)谶M(jìn)行此項(xiàng)工作時(shí)，也可以將不同的能源品種統(tǒng)一折算為一次標(biāo)煤消耗進(jìn)行比較。同時(shí)，還要綜合考慮當(dāng)?shù)啬茉磧r(jià)格和價(jià)格變化趨勢(shì)、當(dāng)?shù)啬茉唇Y(jié)構(gòu)、各種設(shè)備自動(dòng)化水平高低、設(shè)備的使用壽命以及初投資回收期長(zhǎng)短等多種因素。

三、物業(yè)設(shè)施營(yíng)運(yùn)維護(hù)的基本原則和方法

設(shè)備在壽命周期內(nèi)發(fā)生故障的情況用故障曲線表示，稱(chēng)之為“浴槽曲線”（Bath－tub Cuve），如圖1所示。圖中互1，2，3三條曲線分別表示只使用不保養(yǎng)、事后保養(yǎng)和預(yù)防保養(yǎng)三種不同的保養(yǎng)方式下故障率的發(fā)生情況。曲線3最為平緩，可見(jiàn)采取預(yù)防保養(yǎng)可以大大降低設(shè)備的故障率。

在初期故障期，為了減少故障，盡快讓設(shè)備能夠穩(wěn)定地工作，F(xiàn)M工程師要了解裝置中的易損件和易損部分，加以特別注意。同時(shí)還要了解設(shè)計(jì)、施工和材料方面的具體情況，確定系統(tǒng)不可靠性的原因并加以解決。為此，F(xiàn)M工作人員在物業(yè)設(shè)備訂貨階段階段就應(yīng)該到位，進(jìn)行工程跟進(jìn)，并結(jié)合物管進(jìn)行監(jiān)理，熟悉系統(tǒng)、學(xué)習(xí)操作和保養(yǎng)的方法和程序。

在偶發(fā)故障期，設(shè)備經(jīng)過(guò)磨合后，故障率下降到容許值下。此時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)教育培訓(xùn)及備品管理，著重于提高設(shè)備管理人員對(duì)故障的檢測(cè)診斷能力和修理能力。并研究如何改善工作環(huán)境、加強(qiáng)保養(yǎng)，實(shí)行“小步快跑”的工作方針，不斷從點(diǎn)滴處改進(jìn)做起在磨耗故障期，設(shè)備和系統(tǒng)接近或達(dá)到各自的壽命期，故障率上升。但如果在磨耗故障期之前將部分零部件更新可降低故障率。在磨耗故障期也應(yīng)精心進(jìn)行預(yù)防保養(yǎng)，定期檢測(cè)，盡量延緩系統(tǒng)和設(shè)備磨損和劣化速度。

系統(tǒng)和設(shè)備的磨耗分有形磨耗（物質(zhì)性磨耗）和無(wú)形磨耗（經(jīng)濟(jì)性磨耗）。前者可以通過(guò)合理使用、科學(xué)保養(yǎng)而減緩磨耗，延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命。但需注意到，再好的維護(hù)保養(yǎng)都不能解決技術(shù)落后和升級(jí)換代問(wèn)題，設(shè)備一旦落后，就不能繼續(xù)使用，以免造成無(wú)形磨耗。無(wú)形磨耗有兩種，一種是由于技術(shù)發(fā)展或長(zhǎng)期使用后原有設(shè)備落后了，設(shè)備的使用價(jià)值已部分甚至全部喪失。另一種是由于生產(chǎn)力水平提高了，產(chǎn)品雖未變，但已不值原來(lái)的價(jià)值。由于技術(shù)進(jìn)步而導(dǎo)致的無(wú)形磨耗在電子、通訊和自控、計(jì)算機(jī)行業(yè)等表現(xiàn)得特別明顯，因此從LCC的角度考慮，物業(yè)智能化系統(tǒng)的建設(shè)不宜超前，這方面的設(shè)備與網(wǎng)絡(luò)滿足夠用、適用的標(biāo)準(zhǔn)就行了，適合分步進(jìn)行，這是在進(jìn)行物業(yè)智能化建設(shè)中尤需注意的問(wèn)題。Novell網(wǎng)始終未被WinNT網(wǎng)絡(luò)技術(shù)所取代，一個(gè)重要的原因就是Nove11網(wǎng)對(duì)硬件兼容性遠(yuǎn)好于NT網(wǎng)，可見(jiàn)在物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理中應(yīng)將無(wú)形磨耗的因素考慮在內(nèi)，電子通訊產(chǎn)品在進(jìn)行LCC比較時(shí)對(duì)無(wú)形磨耗的價(jià)值視情況一般可按20－50％進(jìn)行合理的折算。

在現(xiàn)代 FM工作中，對(duì)設(shè)備的運(yùn)行管理已經(jīng)可以完全擺脫單憑經(jīng)驗(yàn)和手工操作的傳統(tǒng)模式，計(jì)算機(jī)輔助運(yùn)行管理系統(tǒng)（CMMS）成為大樓BA（building automation，建筑自動(dòng)化）系統(tǒng)的重要組成部分。值得一提的是，目前在智能化綜合布線中非常流行的BACnet和LONWORKS，以及現(xiàn)在新興的波黑系統(tǒng)和藍(lán)牙技術(shù)，為不同制造廠商在不同數(shù)據(jù)平臺(tái)上構(gòu)筑的DDC控制器之間和設(shè)備與廠家之間順暢實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)交換、完善CMMS提供了技術(shù)基礎(chǔ)，各種專(zhuān)業(yè)設(shè)備一定要通過(guò)它們才能找到成本和服務(wù)效能的最優(yōu)。設(shè)備管理人員對(duì)這些技術(shù)的應(yīng)用狀況應(yīng)比較清楚，一旦時(shí)機(jī)成熟就要毫不猶豫地采用。

目前市面上常見(jiàn)物業(yè)管理信息系統(tǒng)有設(shè)備管理子模塊，但功能比較簡(jiǎn)單，已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代物業(yè)設(shè)備設(shè)施的信息化管理，現(xiàn)在已出現(xiàn)了專(zhuān)門(mén)的物業(yè)設(shè)施管理信息系統(tǒng)（FMMIS）。這個(gè)管理信息系統(tǒng)的目標(biāo)是建立高質(zhì)量、現(xiàn)代化和數(shù)字化的。設(shè)施管理信息系統(tǒng)，為網(wǎng)絡(luò)社區(qū)提供各種物業(yè)支撐，并為網(wǎng)上物業(yè)服務(wù)提供必要的物業(yè)設(shè)施信息和設(shè)施維護(hù)解決方案。

物業(yè)設(shè)施管理信息系統(tǒng)的主要功能和目標(biāo)包括：設(shè)施圖紙管理；設(shè)施的條件查詢（由表查圖）；根據(jù)位置查詢?cè)O(shè)施（由圖查表）；縮放圖形時(shí)，自動(dòng)關(guān)閉或打開(kāi)有關(guān)圖層；直接打開(kāi)或關(guān)閉圖層；設(shè)施開(kāi)關(guān)和參數(shù)設(shè)置；設(shè)施運(yùn)行狀態(tài)的顯示和統(tǒng)計(jì)（歷史記錄）；沿線追蹤顯示功能；設(shè)施運(yùn)行情況的模擬；圖形和屬性數(shù)據(jù)的修改和鎖定（密碼機(jī)制）；建立維修／維護(hù)預(yù)案；在意外情況下，設(shè)施的自我調(diào)整；設(shè)施故障原因分析；設(shè)施故障影響分析；圖形和表格的輸出；提供系統(tǒng)框架圖。

目前，物業(yè)設(shè)施管理信息系統(tǒng)（FMMIS）和計(jì)算機(jī)輔助運(yùn)行管理系統(tǒng)（CMMS）還是分開(kāi)，各自存在的。但隨著智能化建筑綜合布線技術(shù)的完善和普及，F(xiàn)MMIS將把CMMS的功能融入其中，最終實(shí)現(xiàn)綜合性的設(shè)備智能化、自動(dòng)化管理。

需要說(shuō)明的是，即使是建筑物中實(shí)現(xiàn)了完善的智能化硬件和軟件，也要注意智能化系統(tǒng)的操作與運(yùn)行，必須配備較高技術(shù)素質(zhì)的人員才能發(fā)揮其應(yīng)用作用，此外還應(yīng)有專(zhuān)業(yè)維護(hù)力量的支持，并非一切智能化、自動(dòng)化就不需要人了，實(shí)際上這對(duì)管理及工作人員的素質(zhì)要求更高了，并不是不需要管理人員了；從北京和深圳一些智能小區(qū)物管人員的配備來(lái)看，為發(fā)揮建筑物智能化系統(tǒng)的功能與作用，在智能化系統(tǒng)投入運(yùn)行后，在管理、操作崗位上投入人員的數(shù)量與相同規(guī)模的一般物管公司大體上相當(dāng)，但實(shí)現(xiàn)的功能和服務(wù)內(nèi)容有了很大的變化，一些新的職位如信管、網(wǎng)管和編輯出現(xiàn)了，在某些方面上倒更象一家ISP。

四、如何搞好物業(yè)環(huán)境的品質(zhì)管理

各種物業(yè)設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行結(jié)果決定了物業(yè)環(huán)境的品質(zhì)，對(duì)它們進(jìn)行管理的最終目的就是希望得到客戶滿意的物業(yè)環(huán)境品質(zhì)。目前所談到的物業(yè)環(huán)境品質(zhì)管理還主要是指IAQ（空氣品質(zhì)管理）。

國(guó)內(nèi)在這方面的管理與國(guó)外差距極大，僅處于追求各項(xiàng)環(huán)境監(jiān)測(cè)指標(biāo)不超過(guò)國(guó)家有關(guān)衛(wèi)生檢疫標(biāo)準(zhǔn)的階段，而國(guó)外主要在客戶對(duì)環(huán)境的舒適感上做文章。這說(shuō)明，評(píng)價(jià)室內(nèi)空氣品質(zhì)實(shí)際并非簡(jiǎn)單的一個(gè)合格與不合格的問(wèn)題，而是一個(gè)滿意不滿意的問(wèn)題，因此用一般衛(wèi)生檢疫的方法是無(wú)法評(píng)價(jià)的，也不能揭示出室內(nèi)空氣品質(zhì)中存在的問(wèn)題。各地的風(fēng)土人情有異，室內(nèi)污染特點(diǎn)也不一樣，人對(duì)室內(nèi)環(huán)境的反應(yīng)和接受程度上的差異導(dǎo)致各地不能通用一套評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)內(nèi)在這方面做的工作不多。上海自然科學(xué)基金項(xiàng)目中有一個(gè)嘗試建立一套適合國(guó)情的室內(nèi)空氣品質(zhì)評(píng)價(jià)方法的項(xiàng)目，試用效果較好，但后來(lái)卻未繼續(xù)深入推廣開(kāi)來(lái)。除此之外，國(guó)內(nèi)尚未開(kāi)展更多的物業(yè)環(huán)境品質(zhì)評(píng)價(jià)方法的研究，重慶的物管企業(yè)和研究人員在這方面可以做一些實(shí)實(shí)在在的工作。

80年代以來(lái)，IS0－7730以人體的主觀熱感覺(jué)處于中性、風(fēng)速不大于0．15m／s、相對(duì)濕度為50％為最舒適的熱環(huán)境的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)受到否定，通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)的研究于是由舒適性轉(zhuǎn)向健康性。室內(nèi)空氣品質(zhì)已成為現(xiàn)代建筑科學(xué)的前沿研究課題，追求創(chuàng)造一種衛(wèi)生、健康、舒適的室內(nèi)空氣環(huán)境。如何控制物業(yè)環(huán)境的質(zhì)量，首先進(jìn)行IAQ評(píng)價(jià)就成為必然。

目前國(guó)內(nèi)外評(píng)價(jià)IAQ一些較為成熟的綜合和單項(xiàng)評(píng)價(jià)方法和評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：

l、EEI（室內(nèi)環(huán)境綜合指標(biāo)）評(píng)價(jià)

狹義的IAQ意味著房間空間空氣免受煙、灰塵和化學(xué)物質(zhì)污染的程度。廣義地，它包括空氣溫度、濕度和空氣流速，而熱環(huán)境這一詞還需包括視覺(jué)因素，如亮度、色彩、空間感。另一方面，允許水平的IAQ還取決于暴露時(shí)間的久暫，個(gè)人生理?xiàng)l件及經(jīng)濟(jì)觀點(diǎn)。從實(shí)用的觀點(diǎn)來(lái)看，最佳的環(huán)境決定于IAQ推薦值或允許范圍的客觀標(biāo)準(zhǔn)加上居住者的期望或者說(shuō)主觀看法，下限稱(chēng)之為節(jié)能允許值或推薦值，上限是IAQ所能達(dá)到的極限。

2、主、客觀評(píng)價(jià)相結(jié)合的綜合評(píng)價(jià)

這一評(píng)價(jià)過(guò)程序主要有三條路徑，即客觀評(píng)價(jià)、主觀評(píng)價(jià)和個(gè)人背景資料?？陀^評(píng)價(jià)就是直接用室內(nèi)污染物指標(biāo)來(lái)評(píng)價(jià)室內(nèi)空氣品質(zhì)的方法。選擇具有代表性的污染物作為作為評(píng)價(jià)指標(biāo)，常選用二氧化碳、一氧化碳、甲醛、可吸入性微粒（IP）、氮氧化物、二氧化硫、室內(nèi)細(xì)菌總數(shù)，加上溫度、相對(duì)濕度、風(fēng)速、照度以及噪聲共12個(gè)指標(biāo)來(lái)定量地反映室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量。

主觀評(píng)價(jià)主要是通過(guò)對(duì)室內(nèi)人員的問(wèn)詢得到的，引用國(guó)際通用的主觀評(píng)價(jià)調(diào)查表格并結(jié)合個(gè)人背景資料。評(píng)價(jià)主要?dú)w納為四個(gè)方面，人對(duì)環(huán)境的評(píng)價(jià)表現(xiàn)為在室者和來(lái)訪者對(duì)室內(nèi)空氣不接受率，以及對(duì)不佳空氣的感受程度，環(huán)境對(duì)人的影響表現(xiàn)為在室者出現(xiàn)的癥狀及其程度。最后綜合主、客觀評(píng)價(jià)，作出結(jié)論。

3、IAQ等級(jí)的模糊綜合評(píng)價(jià)

物業(yè)環(huán)境品質(zhì)本身就是一個(gè)模糊概念，因此可用模糊數(shù)學(xué)方法加以研究，由于該方法考慮到了室內(nèi)空氣品質(zhì)等級(jí)的分級(jí)界限的內(nèi)在模糊性，評(píng)價(jià)結(jié)果可顯示出對(duì)不同等級(jí)的隸屬程度，更符合人的思維習(xí)慣，這是現(xiàn)有的指數(shù)評(píng)價(jià)方法所不能及的。該方法的關(guān)鍵是建立IAQ等級(jí)評(píng)價(jià)的模糊數(shù)學(xué)模型，確定各類(lèi)健康影響因素對(duì)可能出現(xiàn)的評(píng)判結(jié)果的隸屬度。

4、應(yīng)用CFD技術(shù)對(duì)室內(nèi)空氣品質(zhì)進(jìn)行評(píng)估CFD（ComPutational Fluid Dynamics）稱(chēng)為“計(jì)算流體動(dòng)量”，利用室內(nèi)空氣流動(dòng)的質(zhì)量、動(dòng)量和能量守恒原理，采用湍流模型，給出適當(dāng)?shù)倪吔鐥l件和初始條件，求出室內(nèi)各點(diǎn)的氣流速度、溫度和相對(duì)濕度；并根據(jù)室內(nèi)各點(diǎn)的發(fā)熱量及壁面處的邊界條件，考慮墻面間的相互輻射及空氣間的對(duì)流換熱，得到室內(nèi)各點(diǎn)的輻射溫度，結(jié)合人體的衣著和活動(dòng)量，求得室內(nèi)各點(diǎn)的熱舒適指標(biāo) PMV（Predicted Mean Vote）。同時(shí)利用室內(nèi)空氣的流動(dòng)形式和擴(kuò)散特性，得到室內(nèi)各點(diǎn)的空氣年齡，從而判斷送風(fēng)到達(dá)室內(nèi)各點(diǎn)的時(shí)間長(zhǎng)短，評(píng)估室內(nèi)空氣的新鮮度。

5、“通風(fēng)效率”和“換氣效率”評(píng)價(jià)指標(biāo)

通風(fēng)效率，為排風(fēng)口處污染物濃度與室內(nèi)污染物平均濃度之比，它表示污染物被排除的快慢。換氣效率是室內(nèi)空氣的實(shí)際滯留時(shí)間與理論上最短滯留時(shí)間之比，可衡量換氣效果的優(yōu)劣，與氣流組織分布有關(guān)。只要這兩個(gè)指標(biāo)落入合適的范圍內(nèi)，IAQ就是合格的。

6、空氣耗氧量COD評(píng)價(jià)指標(biāo)

空氣耗氧量是通過(guò)反應(yīng)方法測(cè)定室內(nèi)揮發(fā)性有機(jī)化合物VOC被氧化的空氣耗氧量，表征室內(nèi)VOC的總濃度，與室內(nèi)空氣品質(zhì)的其他指標(biāo)如二氧化碳、一氧化碳、空氣負(fù)離子、甲醛濃度、微生物等有顯著的相關(guān)性，是綜合性較強(qiáng)的室內(nèi)空氣污染指示指標(biāo)。

總的來(lái)講，第二、三種評(píng)價(jià)方法在物業(yè)環(huán)境品質(zhì)管理中用得較多，經(jīng)驗(yàn)相對(duì)豐富。

改善IAQ的途徑通常有：發(fā)揮新風(fēng)效應(yīng)；消除和控制室內(nèi)污染源；強(qiáng)調(diào)對(duì)室內(nèi)相對(duì)濕度控制，防止塵埃和濕氣的積累；在物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段遵循生態(tài)環(huán)境的設(shè)計(jì)原理等等。

物業(yè)環(huán)境品質(zhì)不良嚴(yán)重時(shí)會(huì)導(dǎo)致法律糾紛，從國(guó)外已有的判決看，建筑通風(fēng)設(shè)備引起的空氣品質(zhì)問(wèn)題最為嚴(yán)重，同時(shí)在系統(tǒng)設(shè)計(jì)、施工中所出現(xiàn)的問(wèn)題也是影響室內(nèi)空氣品質(zhì)的一個(gè)重要因素。因此應(yīng)制定保證物業(yè)環(huán)境品質(zhì)的相關(guān)的法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，使建筑和設(shè)備從設(shè)計(jì)到施工、運(yùn)行管理都有明確的質(zhì)量保證和法規(guī)依據(jù)。

物業(yè)環(huán)境的品質(zhì)要求今后還會(huì)擴(kuò)展到室內(nèi)水、電品質(zhì)及電磁輻射環(huán)境等的品質(zhì)管理。水環(huán)境品質(zhì)的好壞主要體現(xiàn)在給水水質(zhì)、水壓、水量及排水順暢程度及廢污水的高效回收利用等上；電環(huán)境品質(zhì)的優(yōu)劣則主要體現(xiàn)在供電可靠性、頻率、電壓偏移、電壓波動(dòng)、電壓波形及不平衡度和用電安全性等上。電磁環(huán)境的品質(zhì)開(kāi)始受到重視，是因?yàn)槲飿I(yè)環(huán)境中各種電氣產(chǎn)品日益繁雜，對(duì)人的影響漸多，產(chǎn)品間還存在著電磁兼容性（EMC，包括電磁干擾EMI與電磁抗EMS）問(wèn)題。這部分的品質(zhì)管理工作主要是通過(guò)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行EMC認(rèn)證進(jìn)行，電磁環(huán)境對(duì)人影響的研究還有待深入。

高標(biāo)準(zhǔn)的建筑環(huán)境品質(zhì)需要物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理人員不懈的追求。國(guó)外過(guò)去對(duì)舒適度的管理允許PPD（預(yù)測(cè)不滿意者百分率）有5%一10%，現(xiàn)在國(guó)外已要求FM工作者只要接到一個(gè)投訴便要馬上作出反應(yīng)，立即在其責(zé)任范圍內(nèi)尋找引起投訴的根源。如果一時(shí)難以確認(rèn)，則走訪投訴人，詳細(xì)了解情況再作判斷，甚至?xí)?qǐng)專(zhuān)家參與。如果發(fā)現(xiàn)這一投訴并非物管責(zé)任，還會(huì)向投訴人作出詳盡解釋并邀請(qǐng)他參觀有關(guān)的設(shè)備和裝置，以取得溝通和諒解。重慶的物管在這方面也出現(xiàn)了可喜的進(jìn)步，一家公司提出了“十分鐘方案”，要求物管人員接到投訴后十分鐘到場(chǎng)，盡量體現(xiàn)物管“以人為本”的服務(wù)誠(chéng)意。

美國(guó)的人研究表明，改善物業(yè)環(huán)境品質(zhì)可以提高勞動(dòng)生產(chǎn)率2－3個(gè)百分點(diǎn)，可以吸引更多的租戶，大大提高物業(yè)的出租率和銷(xiāo)售量。但這些在國(guó)內(nèi)重視得還不夠。一些辦公樓或生活小區(qū)，開(kāi)發(fā)商注意的是房間大小、錯(cuò)層、變維和“空中花園”等等，對(duì)環(huán)境品質(zhì)重視不夠或忽視，最明顯的就是很多大樓室內(nèi)通風(fēng)不良，氣味難聞，甚至陰暗潮濕，令人壓抑，這必將為今后物業(yè)的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)、增值埋下隱患。隨著物業(yè)開(kāi)發(fā)和建設(shè)、管理的逐步成熟，相信對(duì)物業(yè)開(kāi)發(fā)和管理企業(yè)物業(yè)對(duì)客戶滿意度的注意能夠從房型、布局延伸到物業(yè)空氣品質(zhì)，繼而擴(kuò)展到整體物業(yè)環(huán)境品質(zhì)上來(lái)，以此作為工作核心目標(biāo)開(kāi)展物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理工作。

結(jié)語(yǔ)：高起點(diǎn)、高技術(shù)的物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理在我國(guó)還是空白，在國(guó)外也是起步不久，國(guó)內(nèi)外智能化建筑水平也相差不大。中國(guó)作為世界上最大的建筑市場(chǎng)和設(shè)備市場(chǎng)，完全有可能跨越這20年的差距，在設(shè)備管理領(lǐng)域率先實(shí)現(xiàn)科學(xué)化、規(guī)范化，發(fā)展出自已的物業(yè)設(shè)施管理產(chǎn)業(yè)。重慶的物管企業(yè)，已在這方面加以注意并進(jìn)行了不懈的努力。自遠(yuǎn)鵬物業(yè)發(fā)展有限公司從深圳引進(jìn)先進(jìn)成熟的物管指導(dǎo)以來(lái)，重慶多家物管公司也開(kāi)始引進(jìn)了外地和國(guó)外的物管企業(yè)對(duì)工作進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)或合作。在設(shè)備管理方面，出現(xiàn)了追求服務(wù)品質(zhì)的好勢(shì)頭。

總的來(lái)講，物業(yè)管理、包括物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理產(chǎn)業(yè)化和市場(chǎng)化的勢(shì)頭迅猛不可擋，但必須充分認(rèn)識(shí)其中的技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，科學(xué)地進(jìn)行成本和能源控制、提高營(yíng)運(yùn)管理水平，不斷滿足用戶對(duì)物業(yè)環(huán)境服務(wù)品質(zhì)的要求，才有可能實(shí)現(xiàn)水、暖、電、訊諸設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行管理的規(guī)范化和科學(xué)化。反過(guò)來(lái)，規(guī)范化和科學(xué)化的FM工作又會(huì)給各種物業(yè)設(shè)備、設(shè)施設(shè)計(jì)提出一系列課題，能促使物業(yè)設(shè)備與設(shè)施的科學(xué)技術(shù)水平不斷發(fā)展，為設(shè)備管理提供強(qiáng)勁的第一生產(chǎn)力。市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)和整合過(guò)程將是促進(jìn)物業(yè)管理、服務(wù)水平不斷提高的強(qiáng)大動(dòng)力，其中物業(yè)設(shè)施管理水平的高低又將是決定各類(lèi)物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和整合能力的主要因素。各個(gè)物業(yè)管理公司應(yīng)對(duì)此保持清醒的認(rèn)識(shí)。