第一篇：《全國物業(yè)管理?xiàng)l例》全文[精選]

物業(yè)管理?xiàng)l例

（2003年6月8日中華人民共和國國務(wù)院令第379號(hào)公布 根據(jù)2007年8月26日《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》修訂）

第一章 總

則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。

第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四條 國家鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第十一條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

第十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

第十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

第十四條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。

第十五條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。

第十七條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。

管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

第十八條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。

第十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。

第三章 前期物業(yè)管理

第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。

第二十四條 國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十五條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第二十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第三十二條 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。

國家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

第三十四條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

第三十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。

第三十八條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

第四十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第四十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

第四十三條 縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。

第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。

第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第四十六條 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。

第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

第四十八條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。

物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

第四十九條 縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第五十一條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。

業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。

第五十三條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

第五十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。

專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國務(wù)院財(cái)政部門制定。

第五十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第五十六條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第六章 法律責(zé)任

第五十七條 違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

第五十八條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十九條 違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

第六十條 違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

第六十一條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十二條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十三條 違反本條例的規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

第六十四條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第六十五條 違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第六十六條 違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：

（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；

（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。

個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第六十七條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

第六十八條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十九條 違反本條例的規(guī)定，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第七章 附

則

第七十條 本條例自2003年9月1日起施行。

第二篇：全國物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)

全國物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)

一、資質(zhì)一級(jí)企業(yè)

1、注冊(cè)資本500萬元以上；

2、具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于30人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，80%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；

3、管理兩種類型以上的物業(yè)；

4、管理割裂物業(yè)的建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%。計(jì)算基數(shù)是：

1)多層住宅200萬平方米；

2)高層住宅100萬平方米；

3)獨(dú)立式住宅（別墅）15萬平方米；

4)辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)50萬平方米。

5、20%以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號(hào)，20%以上的管理項(xiàng)目獲得省級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號(hào)；

6、具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度；

7、建立了維修基金管理與使用制度。

二、資質(zhì)二級(jí)企業(yè)

1、注冊(cè)資本300萬元以上；

2、具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于20人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，60%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員人員崗位證書；

3、管理兩種類型以上的物業(yè)；

4、管理各類物業(yè)的建筑面積分別占計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%。計(jì)算基數(shù)是：

1)多層住宅80萬平方米；

2)高層住宅40萬平方米；

3)獨(dú)立式住宅（別墅）6萬平方米；

4)辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)20萬平方米。

5、10%以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號(hào)，10%以上的管理項(xiàng)目獲得省級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號(hào)。

6、具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度；

7、建立了維修基金管理與使用制度。

三、資質(zhì)三級(jí)企業(yè)

1、注冊(cè)資本50萬元以上；

2、具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人，經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，50%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；

3、有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；

4、具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度；

5、建立了維修基金管理與使用制度。

第三篇：全國物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理考試試卷

全國物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理考試試卷；本卷共有題目：80題總分：100及格分：60；

一、單選題共60題；題號(hào):1本題分?jǐn)?shù):1.0分；業(yè)主在裝飾裝修手續(xù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該審核（）；A、裝飾裝修方案；B、裝飾裝修施工合同；C、企業(yè)資信證明；D、裝修材料供貨合同；標(biāo)準(zhǔn)答案：A；考生答案：A；本題得分：1.0；題號(hào):2本題分?jǐn)?shù):1.0分；一般情況下，不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)職能

全國物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理考試試卷

本卷共有題目：80題 總分：100 及格分：60

一、單選題 共60題 題號(hào):1 本題分?jǐn)?shù):1.0分

業(yè)主在裝飾裝修手續(xù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該審核（）。A、裝飾裝修方案 B、裝飾裝修施工合同 C、企業(yè)資信證明 D、裝修材料供貨合同 標(biāo)準(zhǔn)答案：A 考生答案：A 本題得分：1.0 題號(hào):2 本題分?jǐn)?shù):1.0分

一般情況下，不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)職能機(jī)構(gòu)的是（）。A、物業(yè)分公司 B、人力資源部 C、財(cái)務(wù)部 D、經(jīng)營管理部 標(biāo)準(zhǔn)答案：A 考生答案：A 本題得分：1.0 題號(hào):3 本題分?jǐn)?shù):1.0分 員工的解聘包括（）三種情況。A、員工辭職、辭退和資遣 B、員工辭職、開除和資遣

C、員工辭退、終止合同和派遣 D、員工辭退、曠工和除名 標(biāo)準(zhǔn)答案：A 考生答案：D 本題得分：0.0 題號(hào):4 本題分?jǐn)?shù):1.0分

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含（）。A、物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容 B、前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容 C、管理規(guī)約的內(nèi)容

D、臨時(shí)管理規(guī)約的內(nèi)容 標(biāo)準(zhǔn)答案：B 考生答案：B 本題得分：1.0 題號(hào):5 本題分?jǐn)?shù):1.0分

某住宅小區(qū)突發(fā)燃?xì)庑孤┦鹿?，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)人員采取的下列應(yīng)急處理措施中，錯(cuò)誤的是（）。A、立即通知燃?xì)夤?B、疏散現(xiàn)場人員

C、使用電風(fēng)扇驅(qū)散泄漏燃?xì)?D、關(guān)閉燃?xì)忾y門 標(biāo)準(zhǔn)答案：A 考生答案：C 本題得分：0.0 題號(hào):6 本題分?jǐn)?shù):1.0分

物業(yè)裝飾裝修管理流程一般包括的內(nèi)容有：①申報(bào)登記;②備齊資料;③辦理開工手續(xù);④簽訂管理服務(wù)協(xié)議;⑤施工;⑥驗(yàn)收。上述內(nèi)容正確的流程應(yīng)是()。

A、④→①→②→③→⑤→⑥ B、①→④→②→③→⑤→⑥ C、②→①→④→③→⑤→⑥

D、②→④→①→③→⑤→⑥ 標(biāo)準(zhǔn)答案：C 考生答案：C 本題得分：1.0

題號(hào):7 本題分?jǐn)?shù):1.0分

機(jī)構(gòu)更迭時(shí)，物業(yè)承接查驗(yàn)一般包括以下工作內(nèi)容：（1）新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織人員進(jìn)行承接查驗(yàn);（2）物業(yè)移交;（3）對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行處理;（4）

業(yè)主委員會(huì)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除合同，與新的物業(yè)服務(wù)簽訂合同。正確的工作程序是（）。A、①→②→③→④ B、②→①→③→④ C、④→②→①→③

D、④→①→③→② 標(biāo)準(zhǔn)答案：D 考生答案：A 本題得分：0.0 題號(hào):8 本題分?jǐn)?shù):1.0分 保修期滿后，業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的物業(yè)，業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任的是（）。

A、樓蓋、屋頂、粱、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)的維修

B、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯廳、樓內(nèi)車庫的維修 C、物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的維修

D、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的維修 標(biāo)準(zhǔn)答案：C 考生答案：B 本題得分：0.0 題號(hào):9 本題分?jǐn)?shù):1.0分

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)薪酬結(jié)構(gòu)的確定和調(diào)整主要掌握兩個(gè)基本原則，即給予員工最大激勵(lì)的原則和（）原則。

A、成本收益 B、均衡分配 C、積累、發(fā)展兼顧 D、公平付薪 標(biāo)準(zhǔn)答案：D 考生答案：C 本題得分：0.0 題號(hào):10 本題分?jǐn)?shù):1.0分

（）是保證消防設(shè)備完好的基本手段。A、日常的維修、養(yǎng)護(hù)

B、發(fā)現(xiàn)故障并維修調(diào)整

C、日常的巡視、檢查、實(shí)驗(yàn)和測試 D、適時(shí)進(jìn)行電梯設(shè)備更新?lián)Q代 標(biāo)準(zhǔn)答案：C 考生答案：C 本題得分：1.0 題號(hào):11 本題分?jǐn)?shù):1.0分

（）是物業(yè)管理企業(yè)協(xié)助政府相關(guān)部門，為維護(hù)公共治安、施工安全等采取的一系列防范管理服務(wù)活動(dòng)

A、公共安全防范管理服務(wù) B、車輛停放服務(wù) C、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范

D、物業(yè)裝修管理服務(wù) 標(biāo)準(zhǔn)答案：A 考生答案：A 本題得分：1.0 題號(hào):12 本題分?jǐn)?shù):1.0分

物業(yè)管理治安防范管理中遇到有違法犯罪分子正在進(jìn)行盜竊、搶劫、行兇、縱火等違法犯罪活動(dòng)時(shí)，應(yīng)立即報(bào)警，協(xié)助公安機(jī)關(guān)制止，并采取積極措施予以搶救、排險(xiǎn)，盡量減少損失。對(duì)于已發(fā)生的案件，應(yīng)（），以便公安機(jī)關(guān)進(jìn)行偵查破案。

A、做好現(xiàn)場的保護(hù)工作 B、做好轄區(qū)客戶的安撫工作 C、盡量封鎖信息以免誤傳

D、積極主動(dòng)開展現(xiàn)場調(diào)查 標(biāo)準(zhǔn)答案：A 考生答案：A 本題得分：1.0 題號(hào):13 本題分?jǐn)?shù):1.0分

在物業(yè)管理的客戶管理中，（）是物業(yè)管理服務(wù)的直接消費(fèi)者，與物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)聯(lián)系最為緊密，關(guān)系最為重要，因此，是最主要的客戶管理對(duì)象。

A、業(yè)主

B、政府行政、業(yè)務(wù)主管部門 C、業(yè)主、物業(yè)使用人

D、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì) 標(biāo)準(zhǔn)答案：C 考生答案：C 本題得分：1.0 題號(hào):14 本題分?jǐn)?shù):1.0分 物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的資金主要來源于（）。A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多種經(jīng)營收入的盈余 B、業(yè)主繳納的住宅專項(xiàng)維修資金 C、住房公積金

D、物業(yè)服務(wù)費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)答案：D 考生答案：D 本題得分：1.0 題號(hào):15 本題分?jǐn)?shù):1.0分 客戶滿意度調(diào)查的策劃主要應(yīng)明確的問題主要是（）。A、確定調(diào)研的目標(biāo)、對(duì)象和方法、步驟等 B、了解客戶期望

C、充分收集客戶需求信息 D、草擬問卷 標(biāo)準(zhǔn)答案：A 考生答案：C 本題得分：0.0 題號(hào):16 本題分?jǐn)?shù):1.0分 物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量更多依賴于業(yè)主的主觀評(píng)判，這體現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)的()特征。

A、有形性 B、無形性 C、生產(chǎn)性

D、消費(fèi)性標(biāo)準(zhǔn)答案：B；考生答案：B；本題得分：1.0；題號(hào):17本題分?jǐn)?shù):1.0分風(fēng)險(xiǎn)管理則是一個(gè)控制；A、獲取負(fù)收益；B、避免損失；C、消滅損失；D、降低損失程度標(biāo)準(zhǔn)答案：D；考生答案：D；本題得分：1.0；題號(hào):18本題分?jǐn)?shù):1.0分關(guān)于房屋共用設(shè)施設(shè)備；A、定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染；B、建立消防設(shè)備巡視、檢查、測試制度；C、電梯每隔兩年要

D、消費(fèi)性 標(biāo)準(zhǔn)答案：B 考生答案：B 本題得分：1.0

題號(hào):17 本題分?jǐn)?shù):1.0分 風(fēng)險(xiǎn)管理則是一個(gè)控制風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)和（）的過程。A、獲取負(fù)收益 B、避免損失 C、消滅損失

D、降低損失程度 標(biāo)準(zhǔn)答案：D 考生答案：D 本題得分：1.0 題號(hào):18 本題分?jǐn)?shù):1.0分 關(guān)于房屋共用設(shè)施設(shè)備管理工作內(nèi)容的說法，錯(cuò)誤的是()。A、定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染 B、建立消防設(shè)備巡視、檢查、測試制度

C、電梯每隔兩年要由政府技術(shù)監(jiān)督部門進(jìn)行檢查 D、建立空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)檔案 標(biāo)準(zhǔn)答案：C 考生答案：A 本題得分：0.0 題號(hào):19 本題分?jǐn)?shù):1.0分 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，義務(wù)消防隊(duì)由（）組成。A、物業(yè)管理公司的全體員工 B、物業(yè)項(xiàng)目部的全體員工 C、全體秩序維護(hù)員 D、全體業(yè)主 標(biāo)準(zhǔn)答案：B 考生答案：B 本題得分：1.0 題號(hào):20 本題分?jǐn)?shù):1.0分

在包干制下，物業(yè)管理的會(huì)計(jì)主體是()。A、物業(yè)管理項(xiàng)目 B、物業(yè)服務(wù)企業(yè) C、業(yè)主委員會(huì)

D、業(yè)主大會(huì) 標(biāo)準(zhǔn)答案：B 考生答案：A 本題得分：0.0

題號(hào):21 本題分?jǐn)?shù):1.0分 某物業(yè)服務(wù)企業(yè)撰寫的四份行政公文，其中標(biāo)題正確的是（）。A、給上級(jí)公司的函

B、給XX物業(yè)管理公司的通知 C、關(guān)于開展值班主任培訓(xùn)的通知

D、關(guān)于申請(qǐng)配備電腦的報(bào)告 標(biāo)準(zhǔn)答案：C 考生答案：D 本題得分：0.0 題號(hào):22 本題分?jǐn)?shù):1.0分 關(guān)于社區(qū)停車經(jīng)營，錯(cuò)誤的是（）。A、應(yīng)關(guān)注停車場的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) B、注意緩解車位供應(yīng)緊張的矛盾 C、管理處可自行決定洗車點(diǎn)位置

D、可與汽車銷售商合作開展車輛普通養(yǎng)護(hù)服務(wù) 標(biāo)準(zhǔn)答案：C 考生答案：C 本題得分：1.0 題號(hào):23 本題分?jǐn)?shù):1.0分

下列與房地產(chǎn)有關(guān)的法律法規(guī)中，屬于行政法規(guī)的是（）A、《物權(quán)法》

B、《住房公積金管理?xiàng)l例》 C、《房屋登記辦法》

D、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》 標(biāo)準(zhǔn)答案：C 考生答案：C 本題得分：1.0 題號(hào):24 本題分?jǐn)?shù):1.0分

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，自來水公司、電力公司、燃?xì)夤镜葐挝粦?yīng)當(dāng)向（）收取有關(guān)費(fèi)用。A、開發(fā)企業(yè) B、物業(yè)服務(wù)企業(yè) C、建設(shè)單位

D、最終用戶 標(biāo)準(zhǔn)答案：D 考生答案：D 本題得分：1.0

題號(hào):25 本題分?jǐn)?shù):1.0分 關(guān)于“物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)”的說法，錯(cuò)誤的是（）。A、物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)通常來自于單個(gè)業(yè)主的特殊需求 B、物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)并不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定義務(wù) C、物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)通常是一種有償義務(wù)

D、單個(gè)業(yè)主可與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商，將特約服務(wù)作為物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充條款 標(biāo)準(zhǔn)答案：D 考生答案：D 本題得分：1.0 題號(hào):26 本題分?jǐn)?shù):1.0分

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表通常不包括（）。A、成本構(gòu)成表 B、資產(chǎn)負(fù)債表 C、利潤表

D、現(xiàn)金流量表 標(biāo)準(zhǔn)答案：A 考生答案：D 本題得分：0.0 題號(hào):27 本題分?jǐn)?shù):1.0分 物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)成本包括（）A、直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)、管理費(fèi)用 B、直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用 C、直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)、間接費(fèi)用

D、直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)、期間費(fèi)用 標(biāo)準(zhǔn)答案：A 考生答案：A 本題得分：1.0 題號(hào):28 本題分?jǐn)?shù):1.0分 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，（當(dāng)督促其 限期交納。

A、業(yè)主大會(huì)

B、房產(chǎn)行政管理部門 C、社區(qū)居民委員會(huì)

D、業(yè)主委員會(huì) 標(biāo)準(zhǔn)答案：D 考生答案：D）應(yīng)

本題得分：1.0 題號(hào):29 本題分?jǐn)?shù):1.0分 關(guān)于業(yè)主大會(huì)制度的說法，錯(cuò)誤的是（）。A、業(yè)主大會(huì)是業(yè)主參與物業(yè)管理活動(dòng)的組織形式

B、業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，有權(quán)決定物業(yè)管理重大事項(xiàng) C、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì) D、業(yè)主大會(huì)不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定 標(biāo)準(zhǔn)答案：B 考生答案：D 本題得分：0.0 題號(hào):30 本題分?jǐn)?shù):1.0分 下列收入中，應(yīng)當(dāng)計(jì)征物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)稅的是()。A、代收的水費(fèi)和電費(fèi) B、代收的專項(xiàng)維修資金 C、代收的房租收入

D、從事代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入 標(biāo)準(zhǔn)答案：D 考生答案：D 本題得分：1.0 題號(hào):31 本題分?jǐn)?shù):1.0分 業(yè)主大會(huì)會(huì)議有效，應(yīng)當(dāng)經(jīng)（）同意。A、專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主 B、總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主

C、專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主

D、專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的與會(huì)業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的與會(huì)業(yè)主 標(biāo)準(zhǔn)答案：C 考生答案：D 本題得分：0.0 題號(hào):32 本題分?jǐn)?shù):1.0分

建設(shè)單位對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約具有（）的義務(wù)。A、注明 B、明示 C、說明 D、明示和說明 標(biāo)準(zhǔn)答案：D

考生答案：D 本題得分：1.0 題號(hào):33 本題分?jǐn)?shù):1.0分

物業(yè)管理師（）具有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)管理；A、不能在一個(gè)；B、應(yīng)當(dāng)在一個(gè)以上；C、只能在一個(gè)；D、可以在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)答案：C；考生答案：C；本題得分：1.0；題號(hào):34本題分?jǐn)?shù):1.0分物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受與處；A、一定要滿足業(yè)主的合理需求；B、盡可能地滿足業(yè)主的一切需求；C、要有償滿足業(yè)主的合理需求；D、盡可能地滿足業(yè)主的合理需求標(biāo)準(zhǔn)答案：D；考生答案：D

物業(yè)管理師（）具有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)管理項(xiàng)目的管理工作。A、不能在一個(gè) B、應(yīng)當(dāng)在一個(gè)以上 C、只能在一個(gè)

D、可以在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)答案：C 考生答案：C 本題得分：1.0 題號(hào):34 本題分?jǐn)?shù):1.0分物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受與處理業(yè)主投訴的原則是（）。A、一定要滿足業(yè)主的合理需求 B、盡可能地滿足業(yè)主的一切需求 C、要有償滿足業(yè)主的合理需求

D、盡可能地滿足業(yè)主的合理需求標(biāo)準(zhǔn)答案：D 考生答案：D 本題得分：1.0 題號(hào):35 本題分?jǐn)?shù):1.0分物業(yè)資產(chǎn)管理以（）為對(duì)象。A、高端商業(yè)物業(yè) B、物業(yè)租售業(yè)務(wù) C、以收益性物業(yè)

D、高端別墅和出租型公寓。標(biāo)準(zhǔn)答案：C 考生答案：C 本題得分：1.0 題號(hào):36 本題分?jǐn)?shù):1.0分業(yè)主轉(zhuǎn)讓住宅專有部分，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利（）。

A、一并轉(zhuǎn)讓 B、分別轉(zhuǎn)讓 C、同時(shí)轉(zhuǎn)讓

D、不能轉(zhuǎn)讓標(biāo)準(zhǔn)答案：A 考生答案：A 本題得分：1.0 題號(hào):37 本題分?jǐn)?shù):1.0分關(guān)于物業(yè)服務(wù)的基本內(nèi)容和質(zhì)量要求，應(yīng)當(dāng)包含在()文件中。A、大廈管理規(guī)約 B、住宅使用說明書 C、員工行為管理規(guī)定 D、物業(yè)服務(wù)合同標(biāo)準(zhǔn)答案：D 考生答案：D 本題得分：1.0 題號(hào):38 本題分?jǐn)?shù):1.0分

與市政公用事業(yè)單位、專業(yè)公司等單位的溝通交流，要以（）為核心。A、場地、人員、資料準(zhǔn)備 B、相關(guān)服務(wù)工作 C、分包費(fèi)用測算 D、合同準(zhǔn)備標(biāo)準(zhǔn)答案：D 考生答案：D 本題得分：1.0 題號(hào):39 本題分?jǐn)?shù):1.0分

前期物業(yè)服務(wù)階段處于各種矛盾交織的特殊時(shí)期，物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)有許多方面，但最主要的是（）風(fēng)險(xiǎn)。

A、物業(yè)移交 B、設(shè)施設(shè)備 C、合同 D、服務(wù)品質(zhì) 標(biāo)準(zhǔn)答案：C 考生答案：B

本題得分：0.0 題號(hào):40 本題分?jǐn)?shù):1.0分在房屋完損等級(jí)分類中，不正確的分類名稱是（）。A、完好房 B、基本完好房 C、一般完好房 D、危險(xiǎn)房標(biāo)準(zhǔn)答案：C 考生答案：C 本題得分：1.0 題號(hào):41 本題分?jǐn)?shù):1.0分某項(xiàng)目經(jīng)理欲給本項(xiàng)目主管加薪，需要撰寫公文報(bào)公司批準(zhǔn)，此類公文屬于（）類公文。

A、報(bào)告 B、請(qǐng)示 C、函

D、意見標(biāo)準(zhǔn)答案：B 考生答案：B 本題得分：1.0 題號(hào):42 本題分?jǐn)?shù):1.0分

《物業(yè)管理?xiàng)l例》設(shè)立了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出決定應(yīng)當(dāng)告知并聽取居委會(huì)建議的義務(wù)，他們之間是（）關(guān)系。

A、行政法律關(guān)系 B、沒有法律上的權(quán)利義務(wù) C、民事法律關(guān)系 D、刑事法律關(guān)系 標(biāo)準(zhǔn)答案：B 考生答案：C 本題得分：0.0 題號(hào):43 本題分?jǐn)?shù):1.0分

建筑區(qū)域內(nèi)的車位、車庫的所有權(quán)歸屬處理是原則是（）。A、應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主與物業(yè)使用人的需要 B、應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要

C、應(yīng)當(dāng)首先滿足當(dāng)事人的需要

D、應(yīng)當(dāng)首先滿足有車輛業(yè)主的需要標(biāo)準(zhǔn)答案：B 考生答案：A 本題得分：0.0 題號(hào):44 本題分?jǐn)?shù):1.0分物業(yè)服務(wù)企業(yè)編制預(yù)算大多應(yīng)用（）。A、固定預(yù)算法 B、零基預(yù)算法 C、彈性預(yù)算法

D、滾動(dòng)預(yù)算法標(biāo)準(zhǔn)答案：A 考生答案：B 本題得分：0.0 題號(hào):45 本題分?jǐn)?shù):1.0分

物業(yè)管理檔案的內(nèi)容包括物業(yè)權(quán)屬資料、業(yè)主的權(quán)屬檔案資料及物業(yè)運(yùn)行、維修記錄資料和（）等。

A、物業(yè)管理相關(guān)合同資料 B、物業(yè)供應(yīng)商資料 C、物業(yè)常用工具清單 D、管理體系文件標(biāo)準(zhǔn)答案：A 考生答案：B 本題得分：0.0 題號(hào):46 本題分?jǐn)?shù):1.0分

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用（）。A、電子投票征求意見的形式 B、電話征求意見的形式 C、口頭征求意見的形式

D、書面征求意見的形式標(biāo)準(zhǔn)答案：D 考生答案：A 本題得分：0.0 題號(hào):47 本題分?jǐn)?shù):1.0分

行政違法責(zé)任，是指行政相對(duì)人的行為違反行政管理法規(guī)而應(yīng)依法承擔(dān)的不利法律后果。稱為（）。

A、民事賠償損失 B、行政處罰 C、民事補(bǔ)償責(zé)任 D、行政處分標(biāo)準(zhǔn)答案：B 考生答案：B 本題得分：1.0 題號(hào):48 本題分?jǐn)?shù):1.0分

業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)（）的同意。A、本樓層業(yè)主 B、本棟樓業(yè)主 C、有利害關(guān)系的業(yè)主

D、有相鄰關(guān)系的業(yè)主同意標(biāo)準(zhǔn)答案：C 考生答案：C 本題得分：1.0 題號(hào):49 本題分?jǐn)?shù):1.0分

由于建筑物專有部分與共有部分具有一體性、不可分離性，所以業(yè)主對(duì)專有部分行使專有所有權(quán)時(shí)（）。

A、應(yīng)受到一定限制 B、應(yīng)受到極大限制

C、應(yīng)受到相鄰業(yè)主的限制；D、應(yīng)受到全體業(yè)主的限制標(biāo)準(zhǔn)答案：A；考生答案：D；本題得分：0.0；題號(hào):50本題分?jǐn)?shù):1.0分物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受與處；A、一定要滿足業(yè)主的合理需求；B、盡可能地滿足業(yè)主的一切需求；C、要有償滿足業(yè)主的合理需求；D、盡可能地滿足業(yè)主的合理需求標(biāo)準(zhǔn)答案：D；考生答案：D；本題得分：1.0；題號(hào):51本題分?jǐn)?shù):1.0分物業(yè)資產(chǎn)管理是建立

C、應(yīng)受到相鄰業(yè)主的限制

D、應(yīng)受到全體業(yè)主的限制 標(biāo)準(zhǔn)答案：A 考生答案：D 本題得分：0.0

題號(hào):50 本題分?jǐn)?shù):1.0分 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受與處理業(yè)主投訴的原則是（）。A、一定要滿足業(yè)主的合理需求 B、盡可能地滿足業(yè)主的一切需求 C、要有償滿足業(yè)主的合理需求

D、盡可能地滿足業(yè)主的合理需求 標(biāo)準(zhǔn)答案：D 考生答案：D 本題得分：1.0 題號(hào):51 本題分?jǐn)?shù):1.0分 物業(yè)資產(chǎn)管理是建立在傳統(tǒng)物業(yè)管理活動(dòng)基礎(chǔ)上，為業(yè)主提供()。A、物業(yè)租賃管理服務(wù) B、價(jià)值管理服務(wù) C、委托租賃代理服務(wù)

D、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和管理服務(wù)。標(biāo)準(zhǔn)答案：B 考生答案：B 本題得分：1.0 題號(hào):52 本題分?jǐn)?shù):1.0分 在物業(yè)管理活動(dòng)中，《管理規(guī)約》生效的條件是（）。A、業(yè)主對(duì)遵守《管理規(guī)約》予以書面承諾 B、房地產(chǎn)主管部門審核通過 C、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議表決通過 D、業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過 標(biāo)準(zhǔn)答案：D 考生答案：C 本題得分：0.0 題號(hào):53 本題分?jǐn)?shù):1.0分

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議后，業(yè)主大會(huì)的法定召集人是()。A、建設(shè)單位 B、業(yè)主大會(huì)籌備組 C、業(yè)主委員會(huì)主任

D、業(yè)主委員會(huì) 標(biāo)準(zhǔn)答案：D 考生答案：D 本題得分：1.0 題號(hào):54 本題分?jǐn)?shù):1.0分

某物業(yè)服務(wù)企業(yè)為多個(gè)項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)，其中有多層住宅10萬平方米，高層住宅20萬平方米，別墅2萬平方米，辦公樓2萬平方米，工業(yè)廠房4萬平方米，從管理規(guī)模來看，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)到了（）企業(yè)資質(zhì)要求。

A、一級(jí) B、二級(jí) C、三級(jí)

D、三級(jí)暫定 標(biāo)準(zhǔn)答案：B 考生答案：B 本題得分：1.0 題號(hào):55 本題分?jǐn)?shù):1.0分 物業(yè)管理的市場化特征集中體現(xiàn)在等價(jià)有償和()。A、政府調(diào)控 B、業(yè)主決策 C、企業(yè)決策

D、雙向選擇 標(biāo)準(zhǔn)答案：D 考生答案：B 本題得分：0.0 題號(hào):56 本題分?jǐn)?shù):1.0分 資產(chǎn)管理的核心內(nèi)容是對(duì)（）。A、成本和收益的控制 B、物業(yè)的物理形態(tài)管理 C、財(cái)務(wù)狀況的管理

D、凈運(yùn)營收益的控制 標(biāo)準(zhǔn)答案：A 考生答案：A 本題得分：1.0 題號(hào):57 本題分?jǐn)?shù):1.0分

物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本中的“秩序維護(hù)費(fèi)”項(xiàng)目，不包含()。A、監(jiān)控設(shè)備費(fèi) B、對(duì)講機(jī)購置費(fèi)

C、安全防范人員的人身保險(xiǎn)費(fèi)

D、由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)答案：A

考生答案：A 本題得分：1.0 題號(hào):58 本題分?jǐn)?shù):1.0分

前期物業(yè)服務(wù)合同的履行受業(yè)主入住狀況及房屋工程質(zhì)量等各種因素的影響，所以其實(shí)際履行的期限具有（）特點(diǎn)。

A、延續(xù)性 B、不確定性 C、長期性

D、穩(wěn)定性 標(biāo)準(zhǔn)答案：B 考生答案：A 本題得分：0.0 題號(hào):59 本題分?jǐn)?shù):1.0分

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間基于物業(yè)服務(wù)合同形成交易關(guān)系，雙方交易的標(biāo)的物是A、物業(yè)服務(wù)收費(fèi) B、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) C、公共性物業(yè)服務(wù)

D、物業(yè)管理區(qū)域 標(biāo)準(zhǔn)答案：C 考生答案：D 本題得分：0.0 題號(hào):60 本題分?jǐn)?shù):1.0分

關(guān)于住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)與居民委員會(huì)的關(guān)系的說法，錯(cuò)誤的是（）。A、雙方應(yīng)當(dāng)相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)工作 B、業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其領(lǐng)導(dǎo) C、業(yè)主大會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)居民委員會(huì)，并聽取其建議 D、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)的工作進(jìn)行監(jiān)督 標(biāo)準(zhǔn)答案：B 考生答案：B 本題得分：1.0

二、多選題 共20 題

題號(hào):61 本題分?jǐn)?shù):2.0 分）。

（

業(yè)主行使專有部分所有權(quán)，不得發(fā)生的行為有（）。A、危及建筑物安全 B、出租非經(jīng)營性用房 C、損害其他業(yè)主合法權(quán)利 D、自行將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房 E、進(jìn)行二次裝修 標(biāo)準(zhǔn)答案：A、C、D 考生答案：A、C、D 本題得分：2.0 題號(hào):62 本題分?jǐn)?shù):2.0分

物業(yè)管理招標(biāo)的主體一般有（）。A、建設(shè)單位 B、業(yè)主大會(huì) C、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人 D、全體業(yè)主

E、物業(yè)管理協(xié)會(huì) 標(biāo)準(zhǔn)答案：A、B、C、D 考生答案：A、B、C 本題得分：1.0 題號(hào)

:63 本題分?jǐn)?shù):2.0分 有關(guān)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營的說法，正確的有()。

A、相關(guān)業(yè)主對(duì)經(jīng)營行為有事先否定權(quán) B、業(yè)主大會(huì)對(duì)經(jīng)營行為有事先否定權(quán) C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)經(jīng)營行為有最終決定權(quán) D、經(jīng)營所得利益可以用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金

E、經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，經(jīng)營所得收益也可以沖抵業(yè)主應(yīng)繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)答案：A、B、D、E 考生答案：B、C、D 本題得分： 0.0 題號(hào):64 本題分?jǐn)?shù):2.0 分

關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目的說法，正確的有（）。

A、提供這種服務(wù)，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定義務(wù) B、這種服務(wù)，原則上是一種有償服務(wù) C、提供這種服務(wù)，需經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意

D、提供這種服務(wù)，需由特定的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定 E、服務(wù)項(xiàng)目，必須是公共性質(zhì)的物業(yè)服務(wù) 標(biāo)準(zhǔn)答案：B、D 考生答案：B、D 本題得分：2.0 題號(hào):65 本題分?jǐn)?shù):2.0分

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由（）。A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)支出

第四篇：全國物業(yè)管理示范小區(qū)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)

全國物業(yè)管理示范小區(qū)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)

各省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳），直轄市房地局，計(jì)劃單列市建委（房地局）：

我部自95年開展全國優(yōu)秀管理項(xiàng)目考評(píng)驗(yàn)收工作以來，樹立了一批優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目典型，對(duì)推動(dòng)建立物業(yè)管理體制、提高全國物業(yè)管理水平，發(fā)揮了重要作用。隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展和物業(yè)管理水平的不斷提高，各地普遍反映原標(biāo)準(zhǔn)已不能完全適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的新形勢(shì)，如繼續(xù)執(zhí)行原標(biāo)準(zhǔn)，難免出現(xiàn)評(píng)選優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目過多，失去其先進(jìn)示范作用。為此，在廣泛征求各地主管部門及企業(yè)意見的基礎(chǔ)上，本著高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、操作簡便的原則對(duì)原標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了修訂，新標(biāo)準(zhǔn)從今年開始執(zhí)行。現(xiàn)將考評(píng)驗(yàn)收工作有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、從今年起，我部只對(duì)申報(bào)全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目進(jìn)行考評(píng)驗(yàn)收，并授予“全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目”稱號(hào)；取消全國物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目考評(píng)驗(yàn)收及其稱號(hào)。各地對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目考評(píng)驗(yàn)收是否設(shè)立“示范”、“優(yōu)秀”兩個(gè)檔次，視本地物業(yè)管理發(fā)展情況自行確定。

二、申報(bào)基本條件

1、參評(píng)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃建設(shè)要求，配套設(shè)施齊全。住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積8萬平方米以上，別墅2萬平方米以上，大廈3萬平方米以上且非住宅建筑面積占60％以上，入住率或使用率達(dá)85％以上。

2、取得“?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）級(jí)物業(yè)管理示范項(xiàng)目”稱號(hào)一年以上。

3、物業(yè)管理企業(yè)已建立各項(xiàng)管理規(guī)章制度。

4、物業(yè)管理企業(yè)無重大責(zé)任事故。

5、未發(fā)生經(jīng)主管部門確認(rèn)屬實(shí)的有關(guān)收費(fèi)、服務(wù)質(zhì)量等方面的重大投訴。

三、各地應(yīng)在每年7月30日前將參加全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)驗(yàn)收的項(xiàng)目名單及《全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目申報(bào)表》報(bào)我部。

四、修訂后的標(biāo)準(zhǔn)在條款設(shè)置和評(píng)分細(xì)則上都有較高的要求。各地在進(jìn)行考評(píng)驗(yàn)收時(shí)，在質(zhì)量和數(shù)量上都應(yīng)從嚴(yán)掌握，使評(píng)選出的物業(yè)管理項(xiàng)目真正體現(xiàn)先進(jìn)性和示范性。凡是上報(bào)我部的項(xiàng)目，?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）預(yù)評(píng)預(yù)驗(yàn)分值不得低于98分。

五、根據(jù)建房[1995]120號(hào)文件要求，全國物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目每三年進(jìn)行一次復(fù)驗(yàn)。各地要認(rèn)真做好自95年以來已獲得全國城市物業(yè)管理示范、優(yōu)秀項(xiàng)目稱號(hào)的復(fù)查工作。經(jīng)省市主管部門復(fù)查，對(duì)管理水平確實(shí)下降、群眾意見較大、達(dá)不到95年標(biāo)準(zhǔn)、不能起到先進(jìn)示范作用的物業(yè)管理項(xiàng)目，要督促其整改，并提出撤消原稱號(hào)的意見，報(bào)我部批準(zhǔn)。今年的復(fù)驗(yàn)意見要與申報(bào)工作一并報(bào)我部。

六、鑒于今年進(jìn)行原標(biāo)準(zhǔn)修訂工作，各地的申報(bào)工作與復(fù)驗(yàn)意見上報(bào)時(shí)間延遲到8月30日。

七、新標(biāo)準(zhǔn)頒布后，1995年頒發(fā)的《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》及1997年頒發(fā)的《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》停止執(zhí)行。

八、其它有關(guān)“全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目”的考評(píng)驗(yàn)收工作仍按建房

[1995]120號(hào)文件要求執(zhí)行。

【附件】：

1、全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則

2、全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)申報(bào)表（略）

第五篇：物業(yè)管理相關(guān)關(guān)系規(guī)范(例)

物業(yè)管理相關(guān)關(guān)系規(guī)范

一、對(duì)業(yè)主及其委員會(huì)的管理

【《深圳市物業(yè)管理委員會(huì)規(guī)則》及《業(yè)主公約》】深圳在發(fā)展物業(yè)管理的過程中,重視對(duì)業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的管理。1994年在制定《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》時(shí),即在其中明確了業(yè)主及業(yè)主管理委員會(huì)的地位。根據(jù)《條例》的規(guī)定,1996年11月,深圳市住宅局頒布了《深圳市業(yè)主管理委員會(huì)規(guī)則》、《業(yè)主公約》等加強(qiáng)業(yè)主管理委員會(huì)管理的法規(guī)。業(yè)主地位的加強(qiáng),在物業(yè)管理實(shí)踐中較好地維護(hù)了業(yè)主利益。

【瑞昌大廈更換管理單位】1996年8月初,收費(fèi)和管理混亂讓深圳市瑞昌大廈220多戶人家怨聲載道,由該大廈的業(yè)主管理委員會(huì)牽頭,向大廈管理處的上級(jí)公司投訴,強(qiáng)烈要求解除與瑞昌大廈物業(yè)管理處的管理合約。之后,該大廈委托給中海物業(yè)管理公司海濱管理處管理,業(yè)主們表示滿意。

【蓮花北村業(yè)主管理委員會(huì)的違規(guī)行為受查處】賦予業(yè)主管理委員會(huì)社團(tuán)法人資格后,在實(shí)際工作中出現(xiàn)了諸多問題。如蓮花北村(多層)業(yè)主管理委員會(huì)在運(yùn)作中,濫用職權(quán),引起了廣大業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。深圳市住宅局以《關(guān)于處理蓮花北業(yè)主管理委員會(huì)問題的函》(深住函[1997]27號(hào)文)提出處理意見后,深圳市福田區(qū)民政局于1997年4月下發(fā)了《關(guān)于暫?！吧钲谑懈Ｌ飬^(qū)蓮花北村業(yè)主管理委員?quot;活動(dòng)的通知》(福民字[1997]2號(hào)),要求該委員會(huì)”盡快制定社團(tuán)內(nèi)部的行文制度、用章制度和財(cái)務(wù)制度,并接受業(yè)務(wù)主管部門的整改。在整改期間,暫?；顒?dòng)“。

附:業(yè)主公約(示范文本)

為加強(qiáng)______(以下簡稱”本物業(yè)“)的物業(yè)管理,維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,保障物業(yè)的安全與合理使用,維護(hù)公共秩序,創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境,同意簽訂本公約,并共同遵守。

一、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)

業(yè)主是指房地產(chǎn)所有權(quán)人。

(一)權(quán)利

①依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利;

②依法合理使用房屋建筑共用設(shè)施、共同部位和本物業(yè)內(nèi)公用設(shè)施和公共場所(地)的權(quán)利;

③有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修;

④有權(quán)自己或聘請(qǐng)他人對(duì)物業(yè)自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設(shè)施進(jìn)行合法修繕,但法規(guī)政策規(guī)定必須由專業(yè)部門或機(jī)構(gòu)施工的除外;

⑤有權(quán)根據(jù)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備和屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的狀況,建議物業(yè)管理公司及時(shí)組織修繕;

⑥有權(quán)參加業(yè)主大會(huì),并擁有對(duì)本物業(yè)重大管理決策的表決權(quán);

⑦有權(quán)就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)向業(yè)主管理委員會(huì)、物業(yè)管理公司提出質(zhì)詢,并得到答復(fù);

⑧有權(quán)要求業(yè)主管理委員會(huì)和物業(yè)管理公司按照規(guī)定的期限定期公布物業(yè)管理收支帳目;

⑨有權(quán)對(duì)物業(yè)管理工作提出建議、意見或批評(píng);

⑩有權(quán)向物業(yè)管理主管部門進(jìn)行投訴或提出意見與建議:

⑩有權(quán)要求房屋建設(shè)毗連部位的其他維修責(zé)任人承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任,對(duì)方不維修養(yǎng)護(hù)或不予配合的,可要求業(yè)主管理委員會(huì)或物業(yè)管理公司強(qiáng)制維修養(yǎng)護(hù),按規(guī)定分?jǐn)傎M(fèi)用。

(二)義務(wù)

①在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時(shí),應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策規(guī)定;

②執(zhí)行和服從業(yè)主管理委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的決議、決定;

③自覺維護(hù)公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好;

④按規(guī)定繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、房屋本體維修基金等費(fèi)用;

⑤業(yè)主如需進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修,必須遵守本物業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定,并填寫申請(qǐng)表,報(bào)物業(yè)管理公司審查批準(zhǔn)后,向物業(yè)管理公司繳交裝飾裝修押金方可按規(guī)定施工,完工后由物業(yè)管理公司進(jìn)行查驗(yàn),如無違規(guī)、違章情況或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象(如滲、漏、堵、冒等),押金予以退還,否則視違章情況予以扣除并限期整改;如屬統(tǒng)一清運(yùn)垃圾和粉刷樓梯的,還應(yīng)同時(shí)交納垃圾清運(yùn)費(fèi)和粉刷費(fèi);如有額外使用公用設(shè)施(如電梯、供電增容等)的,還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)償費(fèi)用。

⑥業(yè)主如請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)其自用部位及設(shè)施設(shè)備、毗連部位及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù),應(yīng)支付有關(guān)費(fèi)用;

⑦明白并承諾與其他業(yè)主使用人在建立合法使用、維護(hù)、改造所擁有物業(yè)的法律關(guān)系時(shí),應(yīng)告知并要求對(duì)方遵守本物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定和本業(yè)主公約,并承擔(dān)連帶責(zé)任;

⑧明確并承諾業(yè)主及非業(yè)主使用人與物業(yè)管理公司在本物業(yè)內(nèi)不存在人身、財(cái)產(chǎn)保管或保險(xiǎn)關(guān)系(另

有專門合同規(guī)定除外)。

⑨在本物業(yè)范圍內(nèi),不得有下列行為:

(1)擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門窗、陽臺(tái)等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格)、設(shè)計(jì)用途、功能和布局等;

(2)對(duì)房屋的承重墻、梁、柱、板、陽臺(tái)進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建;

(3)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場、自行車房(棚)等公用部位、設(shè)施及公共場所(地);

(4)擅自損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設(shè)施:

(5)不按規(guī)定堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物;

(6)違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險(xiǎn)物質(zhì)及飼養(yǎng)家禽、寵物等;

(7)踐踏、占用綠化地,損壞、涂劃園林建筑小品;

(8)影響市容觀瞻或本物業(yè)外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌等;

(9)隨意停放車輛和鳴喇叭,制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;

(10)利用房屋進(jìn)行危害公共利益或其他不道德的行為;

(11)法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。

二、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主管理委員會(huì)

①業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成,決定本物業(yè)管理重大事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。

業(yè)主管理委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)(執(zhí)行)機(jī)構(gòu),經(jīng)政府部門批準(zhǔn)成立后,維護(hù)全體業(yè)主的物業(yè)權(quán)益,依法行使各項(xiàng)權(quán)利。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主管理委員會(huì)均應(yīng)接受市、區(qū)物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督。

②第一次業(yè)主大會(huì),在本物業(yè)交付使用且住用率達(dá)到百分之五十以上時(shí),由區(qū)物業(yè)管理主管部門會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理單位,按法定程序和形式召集,并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主管理委員會(huì)。

③本物業(yè)所享有投票權(quán)的已住用業(yè)主,均應(yīng)按時(shí)出席業(yè)主大會(huì),參加投票,行使法定權(quán)利,承擔(dān)法定責(zé)任。

④業(yè)主應(yīng)親自出席業(yè)主大會(huì)并投票,或委托他人出席和投票,否則視作棄權(quán),并應(yīng)服從業(yè)主大會(huì)作出的決定。委托他人投票的,必須出具授權(quán)委托書,否則該項(xiàng)委托無效。授權(quán)委托書必須有業(yè)主簽字,如業(yè)主為法人,須加蓋法人公章。

⑤業(yè)主大會(huì)可以采用會(huì)議或書面征求意見等形式;會(huì)議表決采取投票、舉手等形式。

⑥業(yè)主管理委員會(huì)成立后,負(fù)責(zé)召集此后的業(yè)主大會(huì),并每年至少召開一次。

經(jīng)持有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主提議,業(yè)主管理委員會(huì)應(yīng)于接到該項(xiàng)提議后十四天內(nèi)就其提議召開主業(yè)大會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于召開業(yè)主大會(huì)七天前將會(huì)議地點(diǎn)、時(shí)間、內(nèi)容、方式及其他事項(xiàng)予以公告并報(bào)告區(qū)物業(yè)管理主管部門。

⑦業(yè)主大會(huì)必須有已住用業(yè)主中持有百分之五十以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行;如經(jīng)已住用業(yè)主中持有百分之五十以上的投票權(quán)的業(yè)主決定,可以推遲召開業(yè)主大會(huì)。

⑧業(yè)主大會(huì)的出席人數(shù)達(dá)到規(guī)定人數(shù)時(shí),在會(huì)上提出的需經(jīng)決定的事項(xiàng),由出席會(huì)議的業(yè)主表決,以過半數(shù)通過有效。

⑨業(yè)主投票時(shí),以每套單元式住宅為一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面積為一票;一百平方米以下的每份房地產(chǎn)證書一票。

⑩業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主管理委員會(huì)章程的內(nèi)容不得與憲法、法律、法規(guī)和政策相抵觸。違反規(guī)定的,區(qū)物業(yè)管理主管部門有權(quán)予以糾正或撤銷。

三、違約責(zé)任

①違反本公約業(yè)主義務(wù)條款中①、③、④、⑤、⑥、⑦、⑨、⑩項(xiàng)規(guī)定的,物業(yè)管理公司有權(quán)處理,并要求限期整改;逾期不整改的,有權(quán)強(qiáng)制整改,包括采取停水、停電、停氣等催改措施;對(duì)本物業(yè)公共利益造成損失的,物業(yè)管理單位有權(quán)要求責(zé)任人予以賠償并承擔(dān)違約金;強(qiáng)制整改措施予以公告,賠償金和違約金納入本物業(yè)公共收入。賠償金和違約金的項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn),由物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會(huì)決定,業(yè)主管理委員會(huì)未成立的,經(jīng)區(qū)物業(yè)管理主管部門核準(zhǔn)后執(zhí)行。

②、業(yè)主不按規(guī)定繳交管理服務(wù)費(fèi)、房屋本體維修基金等費(fèi)用以及賠償金、違約金的,處以每日千分之三的滯納金;無正當(dāng)理由逾期三個(gè)月仍拒絕繳交的,物業(yè)管理公司可采取停水、停電、停氣等催繳措施。

四、其他事項(xiàng)

①本公約由開發(fā)建設(shè)單位或受其委托的物業(yè)管理單位報(bào)區(qū)物業(yè)管理主管部門審核批準(zhǔn),在辦理住用手續(xù)時(shí)由業(yè)主簽字,并經(jīng)百分之十五的已住用業(yè)主簽字后生效。

②本公約對(duì)本物業(yè)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有同等效力。業(yè)主更換,本公約繼續(xù)有效。

③業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際情況對(duì)本公約進(jìn)行修改補(bǔ)充,并提前報(bào)區(qū)物業(yè)管理主管部門核準(zhǔn)備案。修改補(bǔ)充條款自業(yè)主大會(huì)通過之日起生效,無須經(jīng)業(yè)主重新簽訂。

④業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主管理委員會(huì)之間、業(yè)主與物業(yè)管理公司之間因本公約發(fā)生的糾紛,協(xié)商不成的,提請(qǐng)市物業(yè)管理主管部門調(diào)解,或提交深圳市仲裁委員會(huì)依法裁決。

⑤本公約一式三份,業(yè)主、業(yè)主管理委員會(huì)、物業(yè)管理公司各執(zhí)一份。

本業(yè)主所擁有物業(yè):

住宅:_____棟_____號(hào)

商業(yè)用房:_____棟_____號(hào)(店、鋪)其他:

所在單位:

電話:_______(宅)_______(辦公室)

業(yè)主(簽章):

一九九

****年**月**日

二、大型住宅區(qū)居委會(huì)設(shè)置的改革

【改革背景與建議】按照《中華人民共和國城市居民委員會(huì)組織法》規(guī)定,居民委員會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織,按照便于居民自治的原則,一般在100戶至700戶的范圍內(nèi)設(shè)立。深圳市人民政府1989年11月《關(guān)于加強(qiáng)我市城市街道居民委員會(huì)建設(shè)的通知》(深府[1989]371號(hào)文)要求按照一個(gè)屋村或500至700戶左右設(shè)置一個(gè)居民委員會(huì)。但深圳市一些大型住宅區(qū),如蓮花北村僅多層部分就有3844戶,共設(shè)立了4個(gè)居委會(huì)。這樣,市住宅局新建桃源村有近萬戶,則要設(shè)10個(gè)居委會(huì)。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78號(hào)文,向市政府提出請(qǐng)示,建議對(duì)于大型成片建設(shè)的住宅區(qū),應(yīng)結(jié)合具體情況,一個(gè)住宅區(qū)只設(shè)立一個(gè)居委會(huì)。理由是:

①民政部門原規(guī)定每100~700戶設(shè)立一個(gè)居委會(huì),是在沒有物業(yè)管理、大型住宅區(qū)極少、居委會(huì)要對(duì)住宅區(qū)內(nèi)諸如清潔衛(wèi)生等各種問題進(jìn)行管理的情況下提出的。而在深圳住宅區(qū)物業(yè)管理的覆蓋面已達(dá)到90%,新建住宅體化、專業(yè)化、企業(yè)化管理,許多原居委會(huì)承擔(dān)的職能轉(zhuǎn)給了物業(yè)管理公司。

②目前深圳市居委會(huì)除了部分財(cái)政撥款外,經(jīng)費(fèi)還要自籌,無奈之下只得搞各種創(chuàng)收,有的侵占單車棚出租,有的把辦公房出租,還有的占用公共場所給三元人員無證經(jīng)營,多個(gè)居委會(huì)在住宅區(qū)里還互相攀比,爭搶地盤,給住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境、公共秩序帶來不良影響。

③各居委會(huì)規(guī)模小,人員又要根據(jù)工作配備全,正所謂”麻雀雖小,五臟俱全“,工作效率低。如若將一個(gè)住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)的多個(gè)居委會(huì)合并,既可精簡人員,提高工作效率,減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān),也可使居委會(huì)自籌經(jīng)費(fèi) 的負(fù)擔(dān)減輕,減少小區(qū)內(nèi)設(shè)攤擺賣現(xiàn)象,工作人員能更有精力努力工作。

④目前深圳市已有較成功的經(jīng)驗(yàn)如蓮花二村,1600戶只設(shè)一個(gè)居委會(huì),運(yùn)作很好。證明住宅區(qū)只設(shè)一個(gè)居委會(huì)是完全可行的。

【大型住宅區(qū)居委會(huì)的改革試點(diǎn)工作】市住宅局提出改革居委會(huì)和物業(yè)管理單位關(guān)系的建議后,市政府辦公廳社會(huì)處對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查研究。經(jīng)過協(xié)調(diào),此項(xiàng)改革得到了民政部門、各區(qū)政府以及市政府的認(rèn)同與支持,1998年10月26日由市政府下文在蓮花北村和桃源村進(jìn)行了試點(diǎn)。事實(shí)表明,這一創(chuàng)舉既不違背國家居委會(huì)組織法,又促進(jìn)了居委會(huì)與物業(yè)管理單位間的工作配合。

附:關(guān)于蓮花北村和桃源村居委會(huì)改革試點(diǎn)的方案

根據(jù)《居委會(huì)組織法》的基本原則,結(jié)合我市新建住宅區(qū)規(guī)模大、人口多、居住集中等特點(diǎn),決定把蓮花北村和桃源村作為我市進(jìn)行居委會(huì)改革的試點(diǎn),在蓮花北村只設(shè)一個(gè)居委會(huì),桃源村實(shí)行居委會(huì)與物業(yè)管理處合署辦公。試點(diǎn)方案如下:

一、蓮花北村只設(shè)一個(gè)居委會(huì)蓮花北村現(xiàn)有多層住宅75棟3844戶,高層住宅10棟1980戶,住戶總數(shù)5824戶,已建立4個(gè)居委會(huì)。改革方案如下:

(一)組織機(jī)構(gòu)。將4個(gè)居委會(huì)合并成1個(gè)居委會(huì),下設(shè)民政事務(wù)、計(jì)劃生育、人民調(diào)解及社區(qū)服務(wù)等工作部門。

(二)人員。配備工作人員16名(包括4名專職計(jì)生人員),設(shè)主任1人,副主任2人。

(三)辦公用房。原4個(gè)居委會(huì)的辦公用房由新的居委會(huì)自行安排。

(四)經(jīng)費(fèi)。新的居委會(huì)工作人員的工資、福利和辦公經(jīng)費(fèi),由原經(jīng)費(fèi)渠道按標(biāo)準(zhǔn)劃撥給居委會(huì)。經(jīng)費(fèi)不足部分,由屋村管理處給予適當(dāng)補(bǔ)助。

(五)運(yùn)作方式。按居委會(huì)原來的職能不變。

二、桃源村居委會(huì)與物業(yè)管理處合暑辦公桃源村是由市政府開發(fā)的大型住宅區(qū),多層住宅共3406套,目前尚未成立居委會(huì),改革方案如下:

(一)組織機(jī)構(gòu)。桃源村設(shè)1個(gè)居委會(huì),居委會(huì)與物業(yè)管理處合署辦公,即一套班子兩塊牌子,下設(shè)民政事務(wù)、計(jì)劃生育、人民調(diào)解、社區(qū)服務(wù)等部門。物業(yè)管理處主任兼任居委會(huì)副主任,居委會(huì)主任兼任物業(yè)管理處副主任。

(二)人員。配備12名居委會(huì)工作人員(包括計(jì)生人員),設(shè)主任1人,副主任1人。工作人員實(shí)行公開招聘,要求大專以上文化程度,有深圳戶口,年齡35歲以下,由民政部門、街道辦事處和物業(yè)公司共同確定人選后,簽訂聘用合同。

(三)辦公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本價(jià)加5%管理費(fèi)賣給居委會(huì),作為居委會(huì)產(chǎn)權(quán)。

(四)經(jīng)費(fèi)。居委會(huì)工作人員的工資、福利和辦公經(jīng)費(fèi),由原經(jīng)費(fèi)渠道按居委會(huì)工作人員的標(biāo)準(zhǔn)劃撥給物業(yè)管理處,再由物業(yè)管理處按物業(yè)管理人員的同等待遇發(fā)給居委會(huì)工作人員。辦公經(jīng)費(fèi)不足部分,由物業(yè)管理處補(bǔ)足。

(五)工作銜接問題:居委會(huì)和物業(yè)管理處共同協(xié)調(diào)開展工作,工作人員的崗位相對(duì)固定,但分工不分家。

(六)建立內(nèi)容全面翔實(shí)的社區(qū)檔案資料,供物業(yè)管理單位和居委會(huì)共享。

三、操作方法

(一)成立試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。由市政府辦公廳、市民政局、市住宅局和試點(diǎn)所在區(qū)政府抽調(diào)人員組成。領(lǐng)導(dǎo)小組成員如下:組長:廖運(yùn)桃副組長:洪海靈、吳井田、毛曉峰成員:李朝華、曾傳勝、劉新云、巫鏡英、鄧連發(fā)

(二)由福田區(qū)政府行文撤銷蓮花北村原蓮東、蓮南、蓮州、蓮梅4個(gè)居委會(huì),組建蓮花北居委會(huì);由南山區(qū)政府行文成立桃源村居委會(huì)。

(三)選舉居委會(huì)主任、副主任、委員,并確定專職人員。在嚴(yán)格考核的基礎(chǔ)上,挑選高素質(zhì)的居委會(huì)工作人員。

(四)研究新居委會(huì)辦公地址。

(五)蓮花北村居委會(huì)和合署辦公的桃源村居委會(huì)、物業(yè)管理處,按屬地管理的原則,接受所在地政府的

領(lǐng)導(dǎo)。

(六)建立有關(guān)檔案,報(bào)試點(diǎn)所在區(qū)政府歸檔,并報(bào)市民政局、市住宅局備案。

三、重視物業(yè)管理投訴,規(guī)范物業(yè)管理合同

【深圳市住宅局接受物業(yè)管理投訴的情況】物業(yè)管理的糾紛與技訴處理,是規(guī)范物業(yè)管理的最直接與具體的行為。這些糾紛主要是物業(yè)管理市場主體(開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理單位)之間相互的責(zé)、權(quán)、利不夠明確和規(guī)范造成的,也有不嚴(yán)格執(zhí)行相互間已經(jīng)明確的責(zé)、權(quán)、利造成的。投訴和糾紛的產(chǎn)生,既是廣大消費(fèi)者(業(yè)主)消費(fèi)需求與意識(shí)的提高與表現(xiàn),也是促進(jìn)物業(yè)管理單位改善自身管理和服務(wù)素質(zhì)的推動(dòng)力;更是國家機(jī)關(guān)相關(guān)職能部門重視與審視物業(yè)管理行業(yè),采取積極措施進(jìn)行規(guī)范的催化劑。

單從深圳市住宅局接受處理的投訴和糾紛的數(shù)量來看,1991年以來,總體呈上升趨勢(shì):1991年,共接待來訪來電1000多人次,來信100多件;1992年收到投訴112宗;1993年70多宗;1994年89宗;1995年150宗;1997年287宗;1998年僅處理市人大、政協(xié)提案的回復(fù)就25件。

從投訴和糾紛的類型看,由原先的一般管理行為等造成的技訴和糾紛,逐漸過渡到諸多物業(yè)管理邊緣問題、法律問題的技訴與糾紛,從中可以看出物業(yè)管理的內(nèi)涵與外延的同步增長帶來的一系列的問題。正因?yàn)槿绱?對(duì)行業(yè)的規(guī)范管理顯得尤為重要。

【《物業(yè)管理合同》示范文本】為保護(hù)和促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展,維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益,深圳市住宅局根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則、物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定,于1996年11月27日頒發(fā)了《物業(yè)管理合同》示范文本。文本對(duì)合同雙方的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理的目標(biāo)、費(fèi)用、違約責(zé)任等都做了詳細(xì)的規(guī)定。既體現(xiàn)了物業(yè)管理的一般原則,也照顧了各種物業(yè)管理具體情況。在印發(fā)文本的通知中,深圳市住宅局還要求各相關(guān)單位要認(rèn)真和嚴(yán)格地使用文本,以利于對(duì)物業(yè)管理各方行為的規(guī)范。

附:物業(yè)管理合同(示范文本)本合同雙方當(dāng)事人

委托方(以下簡稱甲方):業(yè)主管理委員會(huì)/房地產(chǎn)開發(fā)公司

受委托方(以下簡稱乙方):_________物業(yè)管理公司

根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、建設(shè)部第33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則等國家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策,在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,就甲方委托乙方對(duì)_______(物業(yè)名稱)實(shí)施專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。

第一條物業(yè)基本情況

座落位置:________市________區(qū)________路(街道)________號(hào)；

占地面積:________平方米;

建筑面積:________平方米;其中住宅________平方米;

物業(yè)類型:________(住宅區(qū)或組團(tuán)、寫字樓、商住樓、工業(yè)區(qū)、其他/低、高層、超高層或混合)。

第二條委托管理事項(xiàng)

1.房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房、…)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

2.房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。

3.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場、……)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

4.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施(網(wǎng)球場、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、……)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

5.公共環(huán)境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。

6.交通、車輛行駛及停泊。

7.配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作,(但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任)。

8.社區(qū)文化娛樂活動(dòng)。

9.物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。

10.法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng):

11.______________________________。

12.______________________________。

13.______________________________。

第三條合同期限

本合同期限為一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

第四條甲方的權(quán)利和義務(wù)

1.與物業(yè)管理公司議定管理計(jì)劃、費(fèi)用概預(yù)算、決算報(bào)告;

2.對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查,每年全面進(jìn)行一次考核評(píng)定,如因乙方管理不善,造成重大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤,經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門認(rèn)定,有權(quán)終止合同;

3.委托乙方對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理:包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金、對(duì)無故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取停水、停電、……等催繳催改措施。

4.甲方在合同生效之日起_____日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供經(jīng)營性商業(yè)用房_____平方米,由乙方按每月每平方米_____元標(biāo)準(zhǔn)出租經(jīng)營,其收入按法規(guī)政策規(guī)定用于補(bǔ)貼本物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用。

5.甲方在合同生效之日起_____日內(nèi)按政府規(guī)定向乙方提供管理用房_____平方米(其中辦公用房_____平方米,員工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____項(xiàng)使用:

(1)無償使用。

(2)按每月每平方米建筑面積_______元的標(biāo)準(zhǔn)租用。

6.甲方在合同生效之日起______日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料(工程建設(shè)竣工資料、住用房資料、……),并在乙方管理期滿時(shí)予以收回;

7.不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動(dòng);

8.負(fù)責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛;

9.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng);

10.法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任;

11.____________________________。

12.____________________________。

第五條 乙方的權(quán)利和義務(wù)

1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定,制定該物業(yè)的各項(xiàng)管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則,自主開展各項(xiàng)管理經(jīng)營活動(dòng),但不得損害大多數(shù)業(yè)主(住用戶)的合法權(quán)益,獲取不當(dāng)利益。

2.遵照國家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定,按物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度,測算物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并向甲方提供測算依據(jù),嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取,不得擅自加價(jià),不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。

3.負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案,經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。

4.有權(quán)依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理;

5.有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用,但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位,不得將重要專項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給個(gè)人;

6.接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo),并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督。

7.至少每3個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)用收支賬目;

8.對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目,須報(bào)甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施;

9.建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況;

10.開展有效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作;

11.本合同終止時(shí),乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財(cái)務(wù)等資料;移交本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn),包括用管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn);對(duì)本物業(yè)的管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì),甲方有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)。

12.不承擔(dān)對(duì)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)(另有專門合同規(guī)定除外)。

第六條 管理目標(biāo)

乙方根據(jù)甲方的委托管理事項(xiàng)制定出本物業(yè)”管理分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)“(各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理工作的標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)),與甲方協(xié)商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾,在本合同生效后____年達(dá)到_____的管理標(biāo)準(zhǔn);_____年內(nèi)達(dá)到_____管理標(biāo)準(zhǔn),并獲得政府主管部門頒發(fā)的證書。

第七條 管理服務(wù)費(fèi)用

1.本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)按下列第_______項(xiàng)執(zhí)行;

(1)按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積______元;

(2)按雙方協(xié)商的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積_______元;

(3)由甲方按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)直接支付給乙方,即每年(月)每平方米建筑面積_____元;支付期限:_____;方式_____;

(4)_______________________________。

2.管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整按下列第項(xiàng)執(zhí)行:

(1)按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整;

(2)按每年_____%的幅度上調(diào);

(3)按每年_____%的幅度下調(diào);

(4)按每年當(dāng)?shù)卣嫉奈飪r(jià)漲跌幅度調(diào)整;

(5)按雙方議定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整;

(6)________________________。

3.乙方對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù),及其它特約服務(wù),采取成本核算方式,按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)理收;但甲方有權(quán)對(duì)乙方的上述收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)望進(jìn)行審核和監(jiān)督。

4.房屋建筑(本體)的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與更新改造,由乙方提出方案,經(jīng)雙方議定后實(shí)施,所需經(jīng)費(fèi)按規(guī)定在理房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。甲方有義務(wù)督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護(hù)。

5.本物業(yè)的公用設(shè)施專用基金共計(jì)_____元,由甲方負(fù)責(zé)在_____時(shí)間內(nèi)按法規(guī)政策的規(guī)定到位,以保障本物業(yè)的公用配套設(shè)施的更新改造及重大維護(hù)費(fèi)用。

6.乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費(fèi)用_____元,按下列第_____項(xiàng)執(zhí)行:

(1)由甲方在本合同生效之日起_____日內(nèi)向乙方支付;

(2)由乙方承擔(dān);

(3)在_____費(fèi)用中支付;

(4)_________________________。

7.因甲方責(zé)任而造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費(fèi)用,按下列第_____項(xiàng)執(zhí)行:

(1)由甲方承擔(dān)全部空置物業(yè)的管理成本費(fèi)用,即每平方米建筑面積每月_____元;

(2)由甲方承擔(dān)上述管理成本費(fèi)用的%;

(3)_________________________。

第八條 獎(jiǎng)懲措施

1.乙方全面完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo),甲方分別下列情況,對(duì)乙方進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。

(1)______________________________。

(2)______________________________。

2.乙方未完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo),甲方分別下列情況,對(duì)乙方進(jìn)行處罰:

(1)______________________________。

(2)______________________________。

3.合同期滿后,乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán),但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責(zé)任并管理成績優(yōu)秀,多數(shù)業(yè)主反映良好,可以不參加招投標(biāo)而直接續(xù)訂合同。

第九條 違約責(zé)任

1.如因甲方原因,造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的,甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補(bǔ)償;乙方有權(quán)要求甲方限期整改,并有權(quán)終止合同。

2.如因乙方原因,造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的,乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補(bǔ)償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改,并有權(quán)終止合同。

3.因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因,造成重大事故的,由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?由乙方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。(產(chǎn)生事故的直接原因,以政府有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn))

4.甲、乙雙方如有采取不正當(dāng)競爭手段而取得管理權(quán)或致使對(duì)方失去管理權(quán),或造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。

5.________________________。

6.________________________。

第十條 其他事項(xiàng)

1.雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充,以書面簽訂補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

2.合同規(guī)定的管理期滿,本合同自然終止,雙方如續(xù)訂合同,應(yīng)在該合同期滿六個(gè)月前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

3.本合同執(zhí)行期間,如遇不可抗力,致使合同無法履行時(shí),雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

4.本合同在履行中如發(fā)生爭議,雙方應(yīng)協(xié)商解決,協(xié)商不成時(shí),提請(qǐng)物業(yè)管理主管部門調(diào)解,調(diào)解不成的,提交深圳市仲裁委員會(huì)依法裁決。

5.本合同之附件均為合同有效組成部分;本合同及其附件內(nèi),空格部分填寫的文字與印刷文具有同等效力。

6.本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng),均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

7.本合同正本連同附件共______頁,一式三份,甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門(備案)各執(zhí)一份,具有同等法律效力。

8.本合同自簽訂之日起生效。

9.______________________________。

10._____________________________。

甲方簽章:______

乙方簽章:______ 法人代表:______

法人代表:______ 一九九

****年**月**日

四、車輛丟失案的處理及影晌

(一)幾例典型的丟豐案

【景貝停車場丟車索賠案】1995年11月7日晚上7時(shí)30分左右,深圳市金鵬會(huì)計(jì)師事務(wù)所司機(jī)李某將該所新購置的粵B-83110號(hào)豐田面包車,停放在景貝屋村停車場,管理人員發(fā)給司機(jī)一張車輛出入證。次日凌晨3時(shí)左右,停車場管理人員發(fā)現(xiàn)該面包車掛著公安牌從停車場開走。早上7時(shí)30分司機(jī)李某取車時(shí)才發(fā)現(xiàn)該車已被盜,即向停車場報(bào)告并與停車場管理人員前去派出所報(bào)案。停車場管理人員在派出所陳述了該面包車進(jìn)入停車場及被盜的經(jīng)過。車主購置該車用去人民幣28萬元,由于該車已在保險(xiǎn)公司投保綜合險(xiǎn),保險(xiǎn)公司便按保險(xiǎn)約定向車主賠付人民幣18.2萬元。同時(shí),保險(xiǎn)公司已依法取得代位追償權(quán),請(qǐng)求法院判令停車場的管理單位——大眾物業(yè)管理公司賠償經(jīng)濟(jì)損失人民幣18.2萬元。一審法院審理后認(rèn)為車主將車輛停放進(jìn)停車場,停車場管理人員發(fā)給車主車輛出入卡,即向車主作出保管該車輛的承諾,雙方之間車輛保管關(guān)系成立。車輛被盜,物業(yè)管理公司應(yīng)負(fù)有賠償責(zé)任,由保險(xiǎn)公司向車主賠付保險(xiǎn)金后即取得了代位追償權(quán),物業(yè)管理公司應(yīng)向保險(xiǎn)公司賠償人民幣18.2萬元。

【文華花園停車場丟車索賠案】香港居民賈某居住在深圳安耀物業(yè)管理公司管理的深圳市羅湖區(qū)文華花園。1996年8月16日下午,賈某將一輛牌號(hào)為桂0-E0131的豐田司力架跑車開進(jìn)文華花園停車場停放,進(jìn)場時(shí)向管理人員領(lǐng)取?quot;車場出人證”,此后兩日該車一直停放在該停車場。1996年8月19日凌晨4點(diǎn)多,有人駕駛賈某的跑車準(zhǔn)備駛出停車場,文華花園停車場的值班員向司機(jī)要“車場出入證”,司機(jī)說沒有,同時(shí)在值班員放下?lián)踯嚻髦凹铀贈(zèng)_出停車場,值班員在追不到的情況下向沿河派出所報(bào)案。當(dāng)天上午,賈某去停車場取車,發(fā)現(xiàn)車輛不見了,遂向值班員詢問,才得知車輛被盜,也向沿河派出所報(bào)案。在此之前，安耀公司曾于1996年1月1日制定了《文華花園停車場管理規(guī)定》,規(guī)定“文華花園住戶的車輛應(yīng)一律辦理文華花園車輛長期準(zhǔn)停證,按年或季度一次性交納車輛停放費(fèi)”;“臨時(shí)性保管的車輛,在本區(qū)場內(nèi)停放2天以上(含2天),車主及駕駛員必須到管理處辦理所需停放時(shí)間的停放證,并預(yù)交停車場停車費(fèi):不申報(bào)、不預(yù)交車輛停放費(fèi)的車輛,不予保管;如發(fā)生意外,管理處不予受理,不承擔(dān)任何責(zé)任。”1996年5月28日,安耀物業(yè)公司還與深圳市公安局沿河派出所聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)三車管理的通知》,要求"臨時(shí)性保管的車輛,需過夜者,必須到管理處辦理停放證,交納停車費(fèi),否則發(fā)生意外,管理處不承擔(dān)其保管責(zé)任。

賈某的車未辦理長期準(zhǔn)停證,也未向管理處申報(bào)、預(yù)交車輛停放費(fèi)。經(jīng)審理,一審法院認(rèn)為文華花園停車場的經(jīng)營范圍是機(jī)動(dòng)車輛的保管,賈某的車輛進(jìn)入被告的停車場停放,物業(yè)管理公司發(fā)給原告《車場出入證》,應(yīng)視為雙方之間的汽車保管合同已經(jīng)成立并且有效。賈某在合同中的義務(wù)是在其車輛出場時(shí)按停車時(shí)間交納保管費(fèi),物業(yè)管理公司在合同中的義務(wù)是保管車輛、防止車輛丟失、毀損,但本案物業(yè)公司在有駕駛車輛出場而又沒有《車場出入證》的情況下,未能及時(shí)利用擋車器進(jìn)行攔阻,致使原告車輛被盜,物業(yè)管理公司有過錯(cuò),應(yīng)賠償賈某失車損失,賈某應(yīng)按物價(jià)部門有關(guān)規(guī)定向被告補(bǔ)交保管費(fèi),賈某的失車損失應(yīng)按車輛購置價(jià)格與車輛購置附加費(fèi)之和,再扣減折舊計(jì)算。被告以原告違反被告及被告與派出所聯(lián)合發(fā)布的管理規(guī)定和通知為由,認(rèn)為保管合同不成立,丟車責(zé)任在原告,因被告及其與派出所制定的管理規(guī)定與有關(guān)法律規(guī)定不相符,沒有法律效力,被告以此為免責(zé)理由不能成立,其主張未被法院采納。法院的判決如下:原告賈某向被告深圳市安耀物業(yè)管理公司文華花園停車場補(bǔ)交車輛保管費(fèi)人民幣19.50元;被告深圳市安耀物業(yè)管理公司賠償原告失車損失人民幣236,644.80元。

【海富花園車輛丟失案】1993年9月15日,新偉電子公司張某到海富花園找業(yè)主林某,向保安員出示了林某所購買的B11號(hào)車位卡,保安員發(fā)給了一張出入卡后,張某將車輛停在該車位上。下午1時(shí)張某發(fā)現(xiàn)該車已被人開走。報(bào)案之后一直未告?zhèn)善票阆虮ｋU(xiǎn)公司索賠了保險(xiǎn)金237600元。保險(xiǎn)公司即向中海物業(yè)公司提出了代位追償?shù)囊蟆７ㄔ阂粚徴J(rèn)為新偉公司雖擁有B11號(hào)車位使用權(quán),并按月交納了車位管理費(fèi),但憑此不能認(rèn)為車輛保管關(guān)系成立。車輛進(jìn)入海富花園管理區(qū),保安員發(fā)放出人證的行為只是一種控制車輛進(jìn)出的管理辦法。并且被告沒有從事住宅區(qū)類機(jī)動(dòng)車保管業(yè)務(wù),對(duì)車的丟失不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任,而駁回了保險(xiǎn)公司的賠償請(qǐng)求。保險(xiǎn)公司不服提起上訴。中海物業(yè)公司答辯稱:車輛保管與物業(yè)管理屬不同的法律問題,物業(yè)公司并未在海富花園中設(shè)立停車保管場,又沒有收取任何車輛的停放保管費(fèi)。車位業(yè)主交納的管理費(fèi)與深圳市所有物業(yè)業(yè)主交納的管理服務(wù)費(fèi)性質(zhì)是一樣的,是依照有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)收取的維修公共配套設(shè)施之費(fèi)用。業(yè)主不能因?yàn)榻患{了管理費(fèi),而要求管理公司對(duì)其家庭財(cái)產(chǎn)或人身安全承擔(dān)保管賠償責(zé)任;正如同不能因?yàn)榈骄茦侨ハM(fèi)就要求酒樓賠償其消費(fèi)過程中丟失的錢財(cái),不能因?yàn)橄蛘{了稅,而要

求政府對(duì)自己所受到的種種侵害(政府部門違法行政造成的侵害除外)一律由國家給予賠償一樣。業(yè)主所交納的管理服務(wù)費(fèi)并不是財(cái)產(chǎn)保管費(fèi),也不含任何財(cái)產(chǎn)保管關(guān)系的內(nèi)容。二審法院認(rèn)為:海富花園雖未設(shè)有公共停車場,且車位為私人物業(yè),供業(yè)主使用,但業(yè)主依照有關(guān)規(guī)定交納有關(guān)管理費(fèi)用,并在車輛出入該住宅區(qū)時(shí)依照規(guī)定接受查驗(yàn),應(yīng)視為財(cái)產(chǎn)保管關(guān)系已經(jīng)成立。因業(yè)主已履行了保管關(guān)系中一方當(dāng)事人應(yīng)履行義務(wù),而中海物業(yè)未切實(shí)履行保管業(yè)務(wù),致車丟失,應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。改判中海物業(yè)公司賠付237,600元及利息給保險(xiǎn)公司并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

(二)車輛丟失案處理的影響

【深圳市住宅局請(qǐng)求市人大明確車位收費(fèi)性質(zhì)】對(duì)于物業(yè)管理公司管理的停車場車輛被盜,深圳市兩級(jí)法院判決由物業(yè)管理公司承擔(dān)盜失車輛的賠償責(zé)任(包括未收停車費(fèi)或公開搶劫的車輛),這些案件的審判,給物業(yè)管理公司帶來許多損失,也令物業(yè)管理公司不知所措。作為行業(yè)行政主管部門的深圳市住宅局,及時(shí)將詳細(xì)材料送往市人大及有關(guān)部門,并提出自己的觀點(diǎn):車輛被盜屬社會(huì)治安問題,物業(yè)管理公司僅起協(xié)助治安的作用,而不是代替;收取的停車費(fèi)屬于場地維護(hù)費(fèi)和車位租

金,而非保管費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi),深圳市的有關(guān)法規(guī)、規(guī)章對(duì)此已有原則規(guī)定。目前各物業(yè)管理公司申領(lǐng)的車場營業(yè)執(zhí)照及停車費(fèi)發(fā)票需要改為車位場地租金性質(zhì)。法院的判決不僅給各物業(yè)管理公司造成了巨大的經(jīng)濟(jì)壓力,加重了企業(yè)和居民負(fù)擔(dān),而且直接影響到全市物業(yè)管理法規(guī)的貫徹實(shí)施,影響了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

深圳市住宅局請(qǐng)示市人大盡快立法明確物業(yè)管理中車位屬場地有償使用性質(zhì),停車費(fèi)屬于場地維護(hù)費(fèi)和車位租金,(管理單位可與物業(yè)委托方明確管理責(zé)任,并與車主另行簽訂保管協(xié)議),并敦請(qǐng)法院在辦理此類案件時(shí)遵照?qǐng)?zhí)行。(1999年6月30日,深圳市人大二屆33次會(huì)議通過了對(duì)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的修改,條例中已明確。)

【赴新加坡、香港考察停車場管理】為了正確把握和處理停車場車輛丟失的賠償問題,深圳市政府組織了專門小組進(jìn)行調(diào)研。1998年4月26日至5月4日,由深圳市政府辦公廳、深圳市中級(jí)人民法院、深圳市住宅局、深圳市外事辦、深圳市公安交通管理局、深圳市物價(jià)局等單位的7名同志組成的汽車停車場管理調(diào)研小組專程赴新加坡、香港兩地考察。調(diào)研小組在考察之前提前與新、港兩地主管部門進(jìn)行了溝通。

調(diào)研小組與接待方就停車場管理、收費(fèi)、維護(hù)等問題進(jìn)行了詳細(xì)的座談,并考察訪問了新加坡16個(gè)

住宅區(qū)、20個(gè)停車場。香港2個(gè)住宅區(qū)、4個(gè)停車場,并訪問了有關(guān)管理人員,取得了大量的調(diào)查資料。

根據(jù)考察情況和全市各小區(qū)停車場實(shí)際,由市住宅局代擬了《關(guān)于理順我市機(jī)動(dòng)車停車場管理關(guān)系,加強(qiáng)車輛停放管理的通知》,此稿經(jīng)過調(diào)研組詳盡討論,并征求了有關(guān)部門和企業(yè)的意見,于1998年6月4日呈報(bào)市政府辦公廳審批。