第一篇：極致分析全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展

全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告

來源：中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)時(shí)間：2015-11-07 21:18

[導(dǎo)讀] 2015年全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告全文由中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)編寫并發(fā)布，報(bào)告由前言、行業(yè)環(huán)境新變化、行業(yè)發(fā)展新進(jìn)步、行業(yè)發(fā)展新趨勢(shì)、行業(yè)未來新主張五部分構(gòu)成。

一、前言

2014年以來，我國經(jīng)濟(jì)正在向形態(tài)更高級(jí)、分工更復(fù)雜、結(jié)構(gòu)更合理的階段演化。經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，增長速度從高速增長轉(zhuǎn)為中高速增長；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)，第三產(chǎn)業(yè)消費(fèi)需求逐步成為主體；增長動(dòng)力從要素驅(qū)動(dòng)、投資驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)。堅(jiān)持以提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量和效益為中心，把轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)放到更加重要位置，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定，是新時(shí)期經(jīng)濟(jì)工作的總基調(diào)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍處于重要的戰(zhàn)略機(jī)遇期，發(fā)展高附加值的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn)。

作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的組成部分，物業(yè)管理行業(yè)在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下呈現(xiàn)出新的發(fā)展趨勢(shì)，得到各方面關(guān)注。中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)大力宣傳《現(xiàn)代服務(wù)業(yè)科技發(fā)展“十二五”專項(xiàng)規(guī)劃》，推廣萬科物業(yè)、綠城物業(yè)、長城物業(yè)、彩生活物業(yè)、上房物業(yè)、龍湖物業(yè)、藍(lán)光嘉寶、民召物業(yè)等一批品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)在商業(yè)模式、服務(wù)方式、管理方法上創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型的經(jīng)驗(yàn)，從而帶動(dòng)更多的企業(yè)認(rèn)識(shí)到行業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的緊迫性，并積極參與到行業(yè)持續(xù)發(fā)展的創(chuàng)新探索與實(shí)踐中，取得了可喜的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

然而，不能回避的是，客觀上行業(yè)總體還處于低水平運(yùn)行狀態(tài)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)盈利空間相對(duì)狹窄，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量與廣大業(yè)主的需求相比還存在一定差距。引入新技術(shù)、新業(yè)態(tài)和新方式，開創(chuàng)新的商業(yè)模式，提高物業(yè)管理的技術(shù)含量和產(chǎn)品附加值，實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向集約型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)變，是物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的必然選擇。

二、行業(yè)環(huán)境新變化

近兩年來，我國物業(yè)管理行業(yè)無論是政策環(huán)境，還是市場(chǎng)環(huán)境，都發(fā)生了深刻變化。

從政策環(huán)境看：

2014年12月，國家發(fā)展和改革委員會(huì)印發(fā)《關(guān)于放開部分服務(wù)價(jià)格意見的通知》，要求放開非保障性住房物業(yè)服務(wù)和住宅小區(qū)停車服務(wù)價(jià)格，表明行業(yè)在全面深化改革道路上更進(jìn)一步，對(duì)行業(yè)逐步建立并完善市場(chǎng)引導(dǎo)機(jī)制、運(yùn)作機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制具有重要意義。2015年，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中指出，要深化服務(wù)業(yè)改革開放，促進(jìn)服務(wù)業(yè)加快發(fā)展，促進(jìn)服務(wù)業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)比重提高、水平提升，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間格局，加快培育新的增長點(diǎn)和增長極，實(shí)現(xiàn)在發(fā)展中升級(jí)、在升級(jí)中發(fā)展。國務(wù)院《關(guān)于積極推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+”行動(dòng)的指導(dǎo)意見》提出，充分發(fā)揮“互聯(lián)網(wǎng)+”對(duì)穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)的重要作用；推動(dòng)跨區(qū)域、跨領(lǐng)域的技術(shù)成果轉(zhuǎn)移和協(xié)同創(chuàng)新；發(fā)展便民服務(wù)新業(yè)態(tài)，發(fā)展社區(qū)經(jīng)濟(jì)，在餐飲、娛樂、家政等領(lǐng)域培育線上線下結(jié)合的社區(qū)服務(wù)新模式。上述政策所產(chǎn)生的疊加效應(yīng)，為物業(yè)管理實(shí)行“互聯(lián)網(wǎng)+”提供了有力的政策依據(jù)和發(fā)展空間。物業(yè)管理行業(yè)開始了“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代的創(chuàng)新旅程。

從市場(chǎng)環(huán)境看：

一是行業(yè)發(fā)展前景廣闊。一方面，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展，國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃推進(jìn)實(shí)施，為新型城市群建設(shè)注入活力。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012-2014年連續(xù)三年全國房屋竣工量高達(dá)10億平方米左右；部分地區(qū)政府推行物業(yè)管理全覆蓋，大量住宅區(qū)逐步引入物業(yè)管理。增量房、存量房以及老舊住宅區(qū)為物業(yè)管理行業(yè)提供了巨大的市場(chǎng)空間。另一方面，物業(yè)服務(wù)用戶趨于成熟。用戶對(duì)物業(yè)服務(wù)尤其是優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的購買意愿顯著增強(qiáng)，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于用戶多元化、個(gè)性化需求產(chǎn)生的非主營業(yè)務(wù)收入已超過物業(yè)服務(wù)主營業(yè)務(wù)收入。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2014年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2014年全年勞動(dòng)生產(chǎn)率比上年提高7%，人均GDP增速提高；全年全國居民人均可支配收入比上年增長10.1%，同期居民價(jià)格消費(fèi)指數(shù)增勢(shì)放緩，扣除價(jià)格因素，人均可支配收入實(shí)際增長8.0%，居民購買力持續(xù)增強(qiáng)。

二是“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”成為發(fā)揮資本、互聯(lián)網(wǎng)、物業(yè)管理各自優(yōu)勢(shì)，整合線上線下資源的產(chǎn)業(yè)融合新業(yè)態(tài)?；ヂ?lián)網(wǎng)特別是移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)，促成了“網(wǎng)上支付消費(fèi)”和“社區(qū)O2O消費(fèi)”兩個(gè)巨大的服務(wù)消費(fèi)市場(chǎng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)處在社會(huì)和社區(qū)的節(jié)點(diǎn)上，貼近社區(qū)的資源和用戶，與社區(qū)基層組織、周邊商業(yè)圈關(guān)聯(lián)度高，在最后一公里乃至最后一百米內(nèi)，成為社區(qū)資源的隱形掌握者。

三是資本市場(chǎng)改革和完善持續(xù)推進(jìn)，尤其是新三板的擴(kuò)容、地方股權(quán)交易中心的建立，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)形成了快速發(fā)展的新格局。彩生活物業(yè)在港交所主板上市，北京東光、浙江開元、珠海丹田、青島華仁、河南索克、克拉瑪依城投鵬基等物業(yè)服務(wù)企業(yè)先后在新三板上市。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過融資，在行業(yè)內(nèi)開展收購、兼并、重組，有力助推了企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張和資源的整合。投資型企業(yè)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)融合，如中國平安人壽出資50億元人民幣收購碧桂園9.9%股權(quán)，在社區(qū)金融領(lǐng)域展開合作，滿足住戶金融需求，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)業(yè)務(wù)種類和盈利點(diǎn)的增加。資本已經(jīng)成為促進(jìn)行業(yè)提速換擋、創(chuàng)新發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)力。

三、行業(yè)發(fā)展新進(jìn)步

近兩年，行業(yè)積極應(yīng)對(duì)管理成本攀升，從業(yè)隊(duì)伍人才匱乏，經(jīng)營理念滯后，管理方式粗放，地域發(fā)展不平衡，市場(chǎng)機(jī)制不完善等行業(yè)發(fā)展過程中存在的階段性問題，在以下方面取得了新進(jìn)步：

（一）基礎(chǔ)服務(wù)取得新提升

基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存的核心要素，行業(yè)處于任何發(fā)展階段都不能忽視。近兩年，在全行業(yè)的共同努力下，基礎(chǔ)服務(wù)水平有較大提升。一是服務(wù)理念端正，行業(yè)普遍認(rèn)識(shí)到基礎(chǔ)服務(wù)的重要性，各地行業(yè)主管部門、協(xié)會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)紛紛開展“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升年”活動(dòng)，宣傳并實(shí)踐“固本”“守正”的經(jīng)營理念，認(rèn)真做好物業(yè)管理本職工作。二是服務(wù)技能提升，企業(yè)越來越意識(shí)到行業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的核心價(jià)值，注重技術(shù)能力的培訓(xùn)提升和先進(jìn)設(shè)備體系的引入；廣東、遼寧、合肥等地紛紛開展行業(yè)技能大比武、引導(dǎo)提高基礎(chǔ)服務(wù)技能。三是服務(wù)品質(zhì)提高，關(guān)注物業(yè)服務(wù)用戶體驗(yàn)，增強(qiáng)與用戶的交流互動(dòng)，精細(xì)管理的同時(shí)簡化服務(wù)流程。據(jù)調(diào)查顯示，2014年物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)主滿意度較2012年有較大提高。扎實(shí)的基本功帶來了經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的外溢，物業(yè)管理行業(yè)在協(xié)助維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、處理社會(huì)突發(fā)事件和抗擊自然災(zāi)害中所發(fā)揮的重要作用，得到了社會(huì)的高度評(píng)價(jià)。

（二）管理規(guī)模取得新增長

據(jù)本次調(diào)查，截至2014年底，全國31個(gè)省市自治區(qū)物業(yè)管理面積約為164.5億平方米，相比2012年的145.3億平方米增長了約13.5%，在管規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。廣東、河南、江蘇三省物業(yè)管理面積位居前三（見圖1）。

從區(qū)域分布來看，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的東部地區(qū)在物業(yè)管理規(guī)模方面依然走在全國前列，約占全國管理面積的44.5%，較2012年下降2.5個(gè)百分點(diǎn)；中部物業(yè)管理規(guī)模快速增長，約占全國的23%，較2012年增長2.7個(gè)百分點(diǎn)，地區(qū)間差距呈現(xiàn)收縮態(tài)勢(shì)；東北部和西部地區(qū)占比與2012年持平（見圖2）。值得注意的是，河南省和重慶市2014年物業(yè)管理面積相比2012年均有較大幅度的上漲，一定程度上表明中部崛起、西部開發(fā)等因素對(duì)地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展起到了積極作用。

（三）企業(yè)數(shù)量取得新增長

根據(jù)本次調(diào)查，截至2014年底，全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)約10.5萬家，與我國第三次經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)基本持平，較2012年調(diào)查的企業(yè)數(shù)量7.1萬家增長了約48%。廣東、江蘇、山東位居前三（見圖3）。

從區(qū)域分布來看，東部地區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量仍遠(yuǎn)高于其他地區(qū)。四大區(qū)域里，東部地區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)約4.8萬家，約占全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)的44%；中部地區(qū)約2.5萬家，約占全國的22.8%；西部地區(qū)約2.8萬家，約占全國的25.4%；東北部地區(qū)約0.9萬家，約占全國的7.8%。綜合來看，中西部區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量增長較快，與東部地區(qū)的差距進(jìn)一步縮小（見圖4）。

（四）經(jīng)營收入取得新增長

原標(biāo)題：2015全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告

據(jù)本次調(diào)查，全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)2014年經(jīng)營總收入約為3500億元，較2012年全國3000億左右有較大增幅，增長了16.7%（見圖5）。一方面物業(yè)在管面積持續(xù)增加，主營業(yè)務(wù)收入穩(wěn)步增長；另一方面物業(yè)服務(wù)企業(yè)在互聯(lián)時(shí)代拓展多元營收渠道，行業(yè)經(jīng)營總收入實(shí)現(xiàn)了較大程度的上漲。

（五）從業(yè)人員數(shù)量取得新增長

根據(jù)本次調(diào)查，截至2014年底，物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員約為711.2萬人，較2012年的612.3萬增長了約16.2%，人員數(shù)量增長速度較快（見圖6）。

從數(shù)據(jù)中可以看出，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展地域差異仍較為突出。東部地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員約353.2萬人，約占全國從業(yè)人員的49.7%；中部地區(qū)約136.8萬，約占全國的19.2%；西部地區(qū)約179.6萬人，約占全國的25.2%；東北部地區(qū)約41.6萬，約占全國的5.9%。值得注意的是，從業(yè)人員數(shù)量反映出中西部加快增長的態(tài)勢(shì)，尤其以河南、陜西等省市增速尤為明顯，區(qū)域間差距有所縮?。ㄒ妶D7）。

（六）商業(yè)模式創(chuàng)新取得新進(jìn)展

物業(yè)服務(wù)企業(yè)一直積極創(chuàng)新商業(yè)模式，并成功取得新進(jìn)展。最具代表性的是，彩生活以3.3億元收購深圳開元國際100%股權(quán)，此次并購增強(qiáng)了彩生活在中高端社區(qū)物業(yè)管理方面的實(shí)力，彩生活社區(qū)O2O增加30多萬戶家庭、100多萬用戶，涉及超過130個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目。萬科物業(yè)向行業(yè)輸出“睿服務(wù)”解決方案，先后與金隅集團(tuán)、北京首創(chuàng)置業(yè)等企業(yè)簽約合作，全面進(jìn)入市場(chǎng)化發(fā)展軌道。截至2015年6月底，長城一應(yīng)云聯(lián)盟伙伴已達(dá)到75家企業(yè)，覆蓋全國1500多個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目，服務(wù)面積超過3.3億平方米，一應(yīng)云平臺(tái)聚合了約320萬戶家庭，超過1000萬人口。通過并購、聯(lián)盟，擴(kuò)大管理規(guī)模，增加服務(wù)客戶數(shù)量，有利于發(fā)揮集約和規(guī)模效應(yīng)，增加經(jīng)營性收入，推動(dòng)行業(yè)快速發(fā)展。

四、行業(yè)發(fā)展新趨勢(shì)

從總體看，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展將圍繞著以下六個(gè)方面展開：

（一）經(jīng)營理念上，從為物業(yè)售后的整個(gè)使用過程提供對(duì)房屋及其設(shè)備、基礎(chǔ)設(shè)施與周圍環(huán)境的專業(yè)化管理，到依靠高新技術(shù)和現(xiàn)代管理方法、模式及組織形式，向不同消費(fèi)主體提供更高質(zhì)量的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)及個(gè)性化、專業(yè)化的定制式衍生產(chǎn)品和服務(wù)。

（二）管理手段上，從技術(shù)含量較低，生產(chǎn)服務(wù)形式單一，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，缺乏核心競爭能力，到廣泛應(yīng)用包括現(xiàn)代信息化技術(shù)手段在內(nèi)的高新技術(shù)和管理工具，實(shí)現(xiàn)管理升級(jí)，提升服務(wù)品質(zhì)，降低生產(chǎn)成本，行業(yè)逐步進(jìn)入大數(shù)據(jù)時(shí)代。

（三）服務(wù)創(chuàng)新上，從產(chǎn)品邊界狹窄，服務(wù)功能創(chuàng)新局限，行業(yè)平均利潤率較低，到通過資產(chǎn)管理、資本經(jīng)營和產(chǎn)業(yè)鏈上的延伸服務(wù)，拓展產(chǎn)業(yè)邊界，實(shí)現(xiàn)服務(wù)價(jià)值創(chuàng)新。

（四）人力資源上，從服務(wù)生產(chǎn)者以傳統(tǒng)作業(yè)人員為主，不強(qiáng)調(diào)專業(yè)分工，組織結(jié)構(gòu)單一，管理水平普遍較低，到主要服務(wù)生產(chǎn)者由傳統(tǒng)操作型向?qū)I(yè)復(fù)合型轉(zhuǎn)變，各專業(yè)能級(jí)不斷細(xì)分，組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)合理完整，人員配置充分有效。

（五）管控模式上，從運(yùn)作模式以勞動(dòng)密集型和簡單勞動(dòng)提供為主、投入產(chǎn)出比較低，到通過服務(wù)功能換代和服務(wù)模式創(chuàng)新，向知識(shí)密集型企業(yè)轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)高增值服務(wù)，產(chǎn)出附加值高。

（六）產(chǎn)業(yè)鏈上，從服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)育不夠成熟、專業(yè)化能力較低，到服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展呈集群式特點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)融合特征明顯，服務(wù)具有差異化。

具體而言，物業(yè)管理行業(yè)將主要呈現(xiàn)以下三個(gè)發(fā)展趨勢(shì)：

1.互聯(lián)網(wǎng)與物業(yè)管理行業(yè)深度融合第三次工業(yè)革命開創(chuàng)了信息時(shí)代，云端應(yīng)用、電子商務(wù)、物聯(lián)網(wǎng)成為支撐大數(shù)據(jù)、智慧城市的重要技術(shù)應(yīng)用。互聯(lián)網(wǎng)與傳統(tǒng)物業(yè)的跨界融合，催生了物業(yè)管理行業(yè)全新的服務(wù)模式，賦予物業(yè)服務(wù)新的內(nèi)涵，促進(jìn)了行業(yè)的高附加值化，為行業(yè)發(fā)展帶來新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)順應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民生活消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)的升級(jí)，一方面，積極借助“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”的模式，應(yīng)用移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、云平臺(tái)等新技術(shù)，整合社區(qū)周邊餐飲、房屋經(jīng)紀(jì)、物流等商業(yè)資源，滲透到衣食住行等與生活息息相關(guān)的領(lǐng)域；另一方面，探索“物業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)”模式，通過手機(jī)APP、微信公眾號(hào)等打造一站式綜合服務(wù)平臺(tái)，提供便捷、周到的高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)。

2.物業(yè)管理行業(yè)集中度穩(wěn)步提升

受到政策環(huán)境、市場(chǎng)競爭和技術(shù)水平等因素的影響，物業(yè)管理行業(yè)集中度有較大程度的提高。政策因素方面，新型城鎮(zhèn)化、西部開發(fā)和東北振興規(guī)劃實(shí)施，國內(nèi)城鄉(xiāng)和區(qū)域發(fā)展趨于平衡。行業(yè)市場(chǎng)競爭日趨激烈，大批品牌企業(yè)憑借其優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)輸出能力，在開拓物業(yè)市場(chǎng)、提高市場(chǎng)份額等方面的優(yōu)勢(shì)日益顯現(xiàn)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)融合加劇，企業(yè)間兼并重組等經(jīng)濟(jì)行為持續(xù)進(jìn)行，優(yōu)勝劣汰競爭機(jī)制作用凸顯。規(guī)模企業(yè)投入資金研發(fā)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)平臺(tái)，聚合企業(yè)成立發(fā)展聯(lián)盟，規(guī)模效益顯著增加，也將進(jìn)一步促進(jìn)行業(yè)集中度的提升。

3.物業(yè)管理行業(yè)價(jià)值逐步兌現(xiàn)

伴隨居民不斷增長的多層次、高品質(zhì)生活需求，物業(yè)管理行業(yè)的價(jià)值日趨凸顯。一方面，技術(shù)變革和產(chǎn)業(yè)融合引發(fā)行業(yè)主動(dòng)謀求變革，改造管控體系和運(yùn)行流程，創(chuàng)新商業(yè)和服務(wù)模式，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)趨勢(shì)明顯?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”、輕資產(chǎn)等優(yōu)勢(shì)吸引資產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值升高。另一方面，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理成為提升樓盤居住價(jià)值和投資價(jià)值的重要砝碼，如具前瞻性的房產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)逐漸意識(shí)到物業(yè)服務(wù)在房產(chǎn)競爭中的重要性；在萬科的所有客戶中，60%以上的客戶是因萬科的品牌和物業(yè)而來。物業(yè)管理的行業(yè)價(jià)值在市場(chǎng)化過程中逐步得到有效兌現(xiàn)。

五、行業(yè)未來新主張

（一）順應(yīng)消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)，科學(xué)管理用戶需求

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在做好保潔、綠化、秩序維護(hù)和維修養(yǎng)護(hù)等傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，科學(xué)定位用戶需求層級(jí)，關(guān)愛用戶身心健康、文化娛樂等內(nèi)在需求；整合社區(qū)商業(yè)和電商等服務(wù)資源，滿足用戶便捷、高效和有品質(zhì)保障的外在生活需求；引導(dǎo)用戶參與共建共享高品質(zhì)服務(wù)和品牌價(jià)值，增強(qiáng)用戶的歸屬感、幸福感和榮譽(yù)感。運(yùn)用大數(shù)據(jù)技術(shù)并結(jié)合CRM客戶服務(wù)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主生活習(xí)慣和消費(fèi)行為的數(shù)字化處理，追蹤業(yè)主服務(wù)需求變化，從而促進(jìn)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的改進(jìn)和提升。

（二）充分整合社區(qū)資源，構(gòu)建社區(qū)生態(tài)圈

促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)的深度結(jié)合，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維影響企業(yè)管理體制，倡導(dǎo)去中心化和去中介化的平臺(tái)化管理體制。通過有效整合相關(guān)產(chǎn)業(yè)資源、引導(dǎo)用戶深度參與交互、鼓勵(lì)員工參與平臺(tái)建設(shè)等方式，把物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)的“物”聚合在平臺(tái)，把用戶、員工和資源所有者等利益相關(guān)者凝聚為收益與風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的利益共同體，構(gòu)筑新型物業(yè)服務(wù)生態(tài)圈，實(shí)現(xiàn)全價(jià)值鏈的共享價(jià)值。同時(shí)，在基于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上，突破傳統(tǒng)電商平臺(tái)聚合局限，構(gòu)建場(chǎng)景式消費(fèi)模型，滿足用戶個(gè)性化商品和服務(wù)的消費(fèi)理念。

（三）培育專業(yè)人才梯隊(duì)，完善人力資源結(jié)構(gòu)

物業(yè)管理行業(yè)人力資源結(jié)構(gòu)將趨于專業(yè)化、綜合型、高端化，應(yīng)通過完善職業(yè)資格認(rèn)定制度，建立專業(yè)化職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍；鼓勵(lì)人才跨行業(yè)流動(dòng)，注重IT人才在企業(yè)管理和信息化平臺(tái)方面作用的發(fā)揮；培育物業(yè)設(shè)施設(shè)備技術(shù)領(lǐng)域?qū)I(yè)人才；儲(chǔ)備管理智慧社區(qū)的綜合型人才。鼓勵(lì)大專院校和職業(yè)學(xué)校開設(shè)物業(yè)管理專業(yè)教育，開展“校企合作”和“聯(lián)合辦學(xué)”，如萬科物業(yè)與北京吉利大學(xué)成立的“萬科物業(yè)學(xué)院”，粵華物業(yè)與深圳房地產(chǎn)和物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院共同創(chuàng)辦內(nèi)部學(xué)習(xí)機(jī)構(gòu)“粵華管理學(xué)院”等，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)乃至物業(yè)管理行業(yè)培養(yǎng)多層次的優(yōu)秀人才助力。

（四）鼓勵(lì)行業(yè)協(xié)同競合，推動(dòng)市場(chǎng)健康發(fā)展

鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)尊重政府和市場(chǎng)兩只手在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的協(xié)調(diào)作用，處理好經(jīng)濟(jì)主體之間的關(guān)系，公平、公正、公開地參與市場(chǎng)競爭，并在競爭與合作過程中實(shí)現(xiàn)共贏，避免在價(jià)格、市場(chǎng)份額、人才等方面的惡意競爭行為。倡導(dǎo)加強(qiáng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作，提升行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)整體水平，規(guī)范企業(yè)市場(chǎng)行為，形成政府引導(dǎo)、市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)、社會(huì)參與、協(xié)同推進(jìn)的標(biāo)準(zhǔn)化工作格局。

（五）創(chuàng)新管理和服務(wù)理念，加速行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)

物業(yè)管理行業(yè)將通過與互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)和高端設(shè)備管理技術(shù)的融合，探索和創(chuàng)新服務(wù)和管理模式，改造和提升企業(yè)組織管理架構(gòu)，積極發(fā)現(xiàn)新興服務(wù)領(lǐng)域和業(yè)態(tài)，通過跨領(lǐng)域資源整合，堅(jiān)定地向智慧型的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。鼓勵(lì)國內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在集成自身優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，以具有國際標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)模式，結(jié)合海外物業(yè)管理需求，加速海外市場(chǎng)拓展，為行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)探索國際空間。

第二篇：物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景趨勢(shì)分析

物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景趨勢(shì)分析

資料來源：前瞻網(wǎng)：2013-2017年中國物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)分析報(bào)告，百度報(bào)告名稱可看報(bào)告詳細(xì)內(nèi)容。

物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：

中國的物業(yè)管理始于八十年代初，最早的物業(yè)管理開始于經(jīng)濟(jì)特區(qū)深圳。1988年伴隨深圳住房制度改革，房管制度的革新也連鎖展開，物業(yè)管理迅速發(fā)展。此后的十幾年內(nèi)深圳的物業(yè)管理迅速發(fā)展，從大到小，從涉外商品房到全市物業(yè)管理的發(fā)展，初步從借鑒，探索，推廣到規(guī)范化，由傳統(tǒng)的房管式逐步發(fā)展為專業(yè)化，企業(yè)化，一體化招投標(biāo)的三化一體的物業(yè)管理模式。

如今，中國的物業(yè)管理市場(chǎng)已經(jīng)日漸成熟，截止2011年底，我國31個(gè)省、市、自治區(qū)，200余個(gè)大中型城市和地區(qū)，共成立了將近6000家物業(yè)公司，并且每年以20%的增長速度不斷發(fā)展壯大，這一現(xiàn)象展現(xiàn)了我國物業(yè)管理企業(yè)強(qiáng)大的生命力和良好的生長勢(shì)頭，物業(yè)管理市場(chǎng)大有可為。

物業(yè)管理行業(yè)前景趨勢(shì)分析：

展望未來，中國物業(yè)管理行業(yè)將進(jìn)一步發(fā)展、完善和成熟，在這個(gè)階段將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)競爭激烈、管理完善、服務(wù)理念提升的時(shí)期，未來我國物業(yè)管理行業(yè)將進(jìn)一步發(fā)展壯大。特別是隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，民營物業(yè)管理企業(yè)不斷涌現(xiàn)。我國民營物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展前景是非常廣闊的。對(duì)物業(yè)管理行業(yè)來說，質(zhì)量理念和品牌理念的角逐市場(chǎng)環(huán)境的變化、競爭格局的形成、高新技術(shù)的應(yīng)用、消費(fèi)觀念的更新，要求物業(yè)管理企業(yè)從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，從經(jīng)營理念到市場(chǎng)定位，都要作出相應(yīng)的變革，才能適應(yīng)發(fā)展的需要。

前瞻網(wǎng)：2013-2017年中國物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)分析報(bào)告，共十三章。首先介紹了物業(yè)管理的定義、主要內(nèi)容、發(fā)展歷程及基本特征等，接著分析了國際國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展概況，然后介紹了物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)及法律實(shí)踐概況、收費(fèi)情況和招投標(biāo)的發(fā)展。隨后，報(bào)告對(duì)物業(yè)管理行業(yè)做了區(qū)域發(fā)展分析、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析、重點(diǎn)企業(yè)運(yùn)營狀況分析、企業(yè)經(jīng)營管理分析、行業(yè)競爭分析和營銷分析，最后分析了物業(yè)管理行業(yè)的未來發(fā)展趨勢(shì)。

（復(fù)制轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處，否則后果自負(fù)?。?/p>

第三篇：市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況調(diào)研報(bào)告

市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況調(diào)研報(bào)告

為全面了解我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，及時(shí)掌握行業(yè)動(dòng)態(tài)發(fā)展信息，進(jìn)一步研究解決行業(yè)發(fā)展中的新情況、新問題，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康長足發(fā)展。根據(jù)市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)指示精神，市房地產(chǎn)管理局會(huì)同阜城三區(qū)及市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)物業(yè)行政主管部門對(duì)城區(qū)部分企業(yè)、單位以及住宅小區(qū)等涉及物業(yè)管理的有關(guān)區(qū)域進(jìn)

行了專題調(diào)研，先后組織專人赴淮安、臨沂、合肥就物業(yè)管理成熟經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行學(xué)習(xí)，現(xiàn)將有關(guān)調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、物業(yè)管理行業(yè)基本情況

連接千家萬戶的物業(yè)管理是城市管理和社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，為城市小區(qū)和單位清潔衛(wèi)生、養(yǎng)護(hù)維修、秩序維護(hù)等提供及時(shí)有效的管理和服務(wù)，已成為替政府分憂、為城市貢獻(xiàn)、促社會(huì)和諧的重要行業(yè)。隨著近年來工業(yè)化、城市化進(jìn)程的不斷加快，物業(yè)管理經(jīng)歷了從無到有、從不規(guī)范到較為規(guī)范、從單一管理服務(wù)到多方位經(jīng)營服務(wù)的發(fā)展階段，物業(yè)管理的服務(wù)范圍、內(nèi)容和領(lǐng)域不斷拓展，物業(yè)管理行業(yè)得到較快發(fā)展，對(duì)于優(yōu)化城市生活和工作環(huán)境、增加城市就業(yè)崗位、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮了重要作用。

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量從少到多，行業(yè)規(guī)模不斷壯大。經(jīng)過近幾年突飛猛進(jìn)的發(fā)展，截至目前，全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)已發(fā)展到130家（國企19家、民營企業(yè)111家），其中，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)2家，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)99家，暫定三級(jí)資質(zhì)企業(yè)29家，外埠物業(yè)服務(wù)企業(yè)到我市登記備案的4家，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量位居全省地級(jí)城市前列。全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員1萬多人，其中1820人取得物業(yè)管理崗位證書和專業(yè)管理技術(shù)職稱，其余大部分為物業(yè)管理員、秩序維護(hù)員、水電工、保潔工等一線操作人員，屬于典型的勞動(dòng)密集型行業(yè)。

2、物業(yè)管理項(xiàng)目由單一到多元，服務(wù)領(lǐng)域不斷拓展。物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目覆蓋面從最初單純的住宅小區(qū)向辦公、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)快速延伸。截至目前，全市實(shí)施物業(yè)管理項(xiàng)目191個(gè)。其中，城區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目145個(gè)，管理服務(wù)面積1000萬多平方米，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)75%以上，新建住宅小區(qū)管理覆蓋率達(dá)100%。全市獲國家級(jí)物業(yè)管理示范大廈1個(gè)，省級(jí)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)5個(gè)，省級(jí)物業(yè)管理示范大廈3個(gè)，省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）18個(gè)，市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）27個(gè)，市級(jí)文明住宅小區(qū)22個(gè)，市級(jí)園林式小區(qū)7個(gè)。

3、住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)從無到有，物業(yè)管理不斷規(guī)范。截至目前，全市符合成立業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)條件的物業(yè)管理住宅項(xiàng)目140個(gè)，成立業(yè)主委員會(huì)27個(gè)，業(yè)主委員會(huì)小區(qū)覆蓋率為19%。積極啟動(dòng)業(yè)主大會(huì)成立試點(diǎn)工作，相關(guān)職能部門全程參與實(shí)施監(jiān)督運(yùn)作成立業(yè)主大會(huì)，匯鑫住宅小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，標(biāo)志著我市物業(yè)管理工作進(jìn)入規(guī)范化和市場(chǎng)化發(fā)展的新時(shí)期，對(duì)推動(dòng)全市物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展創(chuàng)造條件。

4、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)從不統(tǒng)一到明碼標(biāo)價(jià)，服務(wù)機(jī)制不斷健全。近年來，受行業(yè)發(fā)展水平所限，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)一直是企業(yè)“各自為政”，收費(fèi)不統(tǒng)一、業(yè)主不了解成為物業(yè)管理投訴糾紛的焦點(diǎn)。，市物價(jià)、房產(chǎn)部門聯(lián)合制定實(shí)施了物業(yè)服務(wù)分等定級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制度，推行物業(yè)管理“等級(jí)服務(wù)、等級(jí)收費(fèi)、質(zhì)價(jià)相符”的收費(fèi)機(jī)制，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)得到規(guī)范和理順。

5、物業(yè)專項(xiàng)維修資金覆蓋面從小到大，受益群眾不斷增多。截至目前，全市共累計(jì)歸集物業(yè)專項(xiàng)維修資金1.35億元，其中阜城區(qū)歸集9000萬元，涉及住宅小區(qū)220個(gè)，物業(yè)專項(xiàng)維修資金覆蓋面積396萬平方米，歸集戶數(shù)3.56萬戶。為進(jìn)一步規(guī)范資金管理，向社會(huì)公開實(shí)施招投標(biāo)物業(yè)專項(xiàng)維修資金存儲(chǔ)銀行，開創(chuàng)了全省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理先河，確保資金管理使用效益，切實(shí)維護(hù)了廣大業(yè)主物權(quán)利益，充分發(fā)揮了物業(yè)專項(xiàng)維修資金的房屋“養(yǎng)老金”作用。

二、推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要措施

近年來，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，全市物業(yè)管理行業(yè)圍繞把建設(shè)成為皖西北中心城市的目標(biāo)，以便民、利民、為民為宗旨，積極探索構(gòu)建與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)模式，切實(shí)加快物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)作，加大市場(chǎng)主體服務(wù)規(guī)范力度，為推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展、提升群眾居住品質(zhì)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

1、及時(shí)安排部署，把規(guī)范物業(yè)管理提上重要議事日程。市政府先后召集各縣市區(qū)政府、街道辦事處、物業(yè)行政主管部門召開全市物業(yè)管理工作會(huì)議、全市物業(yè)管理專業(yè)委員會(huì)會(huì)議、全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)議等規(guī)范物業(yè)管理專題會(huì)議，認(rèn)真總結(jié)近年來我市物業(yè)管理工作取得的成效，梳理制約物業(yè)管理發(fā)展的癥結(jié)，明確當(dāng)前物業(yè)管理工作重點(diǎn)以及今后一個(gè)時(shí)期物業(yè)管理工作任務(wù)，要求各地、各有關(guān)部門要把物業(yè)管理工作擺上重要議事日程，加強(qiáng)物業(yè)管理組織領(lǐng)導(dǎo)，建立了由主要領(lǐng)導(dǎo)負(fù)總責(zé)、分管領(lǐng)導(dǎo)具體負(fù)責(zé)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制，落實(shí)責(zé)任分工，建立一級(jí)抓一級(jí)、層層抓落實(shí)的物業(yè)管理工作責(zé)任體系，為進(jìn)一步推進(jìn)行業(yè)發(fā)展?fàn)I造了齊抓共管的工作氛圍。

2、明確管理職

責(zé)，構(gòu)建兩級(jí)物業(yè)管理體系。根據(jù)物業(yè)管理法規(guī)政策有關(guān)規(guī)定，市政府辦公室出臺(tái)了切實(shí)加強(qiáng)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的政策措施，要求各地按照屬地管理的原則加強(qiáng)物業(yè)管理工作，明確各縣市區(qū)政府、城區(qū)街道辦事處對(duì)所在行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的屬地監(jiān)管職責(zé)，各縣市房地產(chǎn)管理局、阜城三區(qū)房改辦、開發(fā)區(qū)土地規(guī)劃建設(shè)局具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)管，各縣

市區(qū)物業(yè)行政主管部門按照要求設(shè)立物業(yè)管理股室作為專門行政職能股室，初步形成了屬地管理、分級(jí)負(fù)責(zé)的兩級(jí)物業(yè)管理行政監(jiān)管體系。

3、完善制度體系，提高政策法規(guī)的可操作性。圍繞物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)監(jiān)管、市場(chǎng)準(zhǔn)入、資金歸集、規(guī)范服務(wù)、糾紛調(diào)處等行業(yè)監(jiān)管重點(diǎn)，先后制定出臺(tái)了《市物業(yè)管理行業(yè)-2011年工作規(guī)劃》、《進(jìn)一步加強(qiáng)市物業(yè)管理工作實(shí)施意見》、《市城市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施細(xì)則》、《市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理使用實(shí)施細(xì)則》、《市物業(yè)管理投訴受理處理暫行辦法》、《市業(yè)主大會(huì)規(guī)程》、《市住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》等近30項(xiàng)規(guī)范性文件，行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和工作體系得到完善，進(jìn)一步提高了物業(yè)管理法規(guī)政策的可操作性。

4、嚴(yán)把“四道關(guān)口”，加強(qiáng)前期物業(yè)管理。一是嚴(yán)把物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位要嚴(yán)格按照物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法規(guī)定，預(yù)售商品房項(xiàng)目必須在備案取得《商品房預(yù)售許可證》之前落實(shí)物業(yè)管理，5萬平方米以上住宅小區(qū)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。二是嚴(yán)把行政審批關(guān)。協(xié)議方式選聘行政審批關(guān)，投標(biāo)人少于3個(gè)或者物業(yè)面積在5萬平方米以下的，必須經(jīng)縣市區(qū)物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，方可選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。三是嚴(yán)把企業(yè)資質(zhì)準(zhǔn)入關(guān)。嚴(yán)格審核新成立企業(yè)資質(zhì)核準(zhǔn)和原有企業(yè)資質(zhì)核定，確保做到標(biāo)準(zhǔn)不降低、審查不遷就。四是嚴(yán)把前期物業(yè)管理備案關(guān)。通過對(duì)前期物業(yè)項(xiàng)目管理方案的可行性、管理服務(wù)措施的有效性、備案資料的真實(shí)性以及落實(shí)物業(yè)管理服務(wù)用房等內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格審查，使物業(yè)管理市場(chǎng)秩序進(jìn)一步規(guī)范。

5、理順投訴受理機(jī)制，努力定紛止?fàn)?。近年來，市物業(yè)行政主管部門定期不定期開展全市物業(yè)管理項(xiàng)目信息采集，全面掌握物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，不斷加大投訴處理力度，拓展延伸投訴受理渠道，初步建立了市、縣（市區(qū)）兩級(jí)投訴受理機(jī)制，通過咨詢投訴、政風(fēng)行風(fēng)熱線、來人、來信、來電等多種渠道受理群眾糾紛投訴，每年依法及時(shí)妥善處置不同形式來信來訪達(dá)一百多件，堅(jiān)持市房地產(chǎn)管理局督辦指導(dǎo)、縣市區(qū)物業(yè)行政主管部門現(xiàn)場(chǎng)核查、企業(yè)整改落實(shí)相結(jié)合處理群眾投訴，努力減少物業(yè)管理服務(wù)矛盾糾紛，業(yè)主投訴率比去年同期相比下降了15%，業(yè)主滿意率提高了10%以上。

6、嚴(yán)格項(xiàng)目招投標(biāo)，促進(jìn)市場(chǎng)有序競爭。為規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)有序競爭，市房地產(chǎn)管理局于出臺(tái)了《市物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》、《市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理暫行辦法》，目前已成功舉辦了21個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的23個(gè)住宅項(xiàng)目、4個(gè)商業(yè)區(qū)項(xiàng)目和2個(gè)綜合辦公區(qū)項(xiàng)目的前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作，并對(duì)國有資金投入項(xiàng)目建設(shè)全部推行招投標(biāo)制度建設(shè)。對(duì)5萬平方米以下的住宅區(qū)，近年來共通過協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理項(xiàng)目27個(gè)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)施依法陽光有序操作。

7、注重專業(yè)培訓(xùn)，提升行業(yè)整體素質(zhì)。以建立完善物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)工作為主抓手，堅(jiān)持實(shí)行從業(yè)人員持證上崗制度，建立長效機(jī)制，實(shí)行資格動(dòng)態(tài)管理。提高全市物業(yè)管理行業(yè)隊(duì)伍整體素質(zhì)，提升物業(yè)管理人員服務(wù)水平，促進(jìn)物業(yè)管理專業(yè)化進(jìn)程，舉辦崗位培訓(xùn)班，邀請(qǐng)建設(shè)廳資深專家教授、國家注冊(cè)物管師來阜授課，達(dá)到了預(yù)期目的，收到了良好效果。同時(shí)大力開展職業(yè)教育，與安徽電大分校聯(lián)合舉辦物業(yè)管理?？平逃嘏囵B(yǎng)一批高素質(zhì)、高水平的物業(yè)管理專業(yè)人員隊(duì)伍，提高行業(yè)專業(yè)化、規(guī)范化服務(wù)水平。

8、開展專題調(diào)研，明確發(fā)展方向。為及時(shí)掌握行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)，研究解決行業(yè)發(fā)展中的深層次問題，市物業(yè)行政主管部門會(huì)同縣市區(qū)物業(yè)行政主管部門對(duì)全市物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行了專題調(diào)研，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量、從業(yè)人員總數(shù)、行業(yè)經(jīng)營總收入、總支出、城鎮(zhèn)實(shí)施物業(yè)管理覆蓋面、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立運(yùn)行、物業(yè)管理法規(guī)建設(shè)實(shí)施等情況進(jìn)行調(diào)研，總結(jié)規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理方面的經(jīng)驗(yàn)做法，分析制約影響物業(yè)管理發(fā)展的主要問題與矛盾和原因，提出解決問題的措施與對(duì)策，進(jìn)一步明確了規(guī)范行業(yè)發(fā)展的著力重點(diǎn)。

9、開展宣傳報(bào)道，建立長效機(jī)制。為適應(yīng)新形勢(shì)下物業(yè)管理發(fā)展需要，及時(shí)、準(zhǔn)確、正面反映報(bào)道我市物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)行狀況和發(fā)展軌跡，堅(jiān)持在全市范圍內(nèi)組織開展物業(yè)管理行業(yè)宣傳報(bào)道工作，建立了信息員工作長效機(jī)制，定期在新聞媒體宣傳報(bào)導(dǎo)政策法規(guī)、典型事例以及先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，為企業(yè)提供了有力的宣傳展示平臺(tái)，為廣大市民更好地了解認(rèn)識(shí)物業(yè)管理、自覺參與物業(yè)管理搭建了溝通橋梁，為樹立行業(yè)良好形象提供了寬闊平臺(tái)。

三、存在的主要問題

在肯定我市物業(yè)管理服務(wù)不斷規(guī)范的同時(shí)，也必須清醒看到物業(yè)管理仍存在發(fā)展質(zhì)量和服務(wù)水平不高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量多而品牌企業(yè)少，質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)機(jī)制剛剛推行仍不夠規(guī)范，社會(huì)群眾對(duì)物業(yè)管理服務(wù)認(rèn)識(shí)不清，物業(yè)管理行政監(jiān)管體制尚未理順等客觀實(shí)際問題，在一定程度上制約了物業(yè)管理行業(yè)又好又快發(fā)展。一是重視程度不夠，監(jiān)管體制尚未理順。物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合系統(tǒng)的管理工作，有較強(qiáng)的綜合性、專門性和區(qū)域性特點(diǎn)，涉及建設(shè)、房產(chǎn)、規(guī)劃、市容、公安、環(huán)保、工商、物價(jià)、消防、供電、供水等多個(gè)部門管理服務(wù)職能。目前，各縣市區(qū)政府既是物業(yè)管理監(jiān)管部門又是職能部門，物業(yè)行政主管部門缺乏專職人員，造成工作開展較為困難。二是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)收繳困難，制約行業(yè)加快發(fā)展。全市物業(yè)管理住宅小區(qū)收費(fèi)平均標(biāo)準(zhǔn)0.3元/月?平方米左右，收費(fèi)率僅達(dá)50%，基本不收費(fèi)和很少收費(fèi)的物業(yè)服務(wù)小區(qū)占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)30%。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能通過電話、上門、發(fā)信等方式催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并無相應(yīng)的強(qiáng)制或制約措施。即使按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定可以依法向人民法院起訴。但又面臨著起訴周期長、涉案人數(shù)多、涉案金額小等客觀因素，致使費(fèi)用收繳困難。出現(xiàn)這種問題的主要原因是業(yè)主商品意識(shí)、物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)沒有完全確立，繳費(fèi)積極性不高，久而久之，就形成了物業(yè)管理與服務(wù)收費(fèi)難的惡性循環(huán)。三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能有效解決問題，影響物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。部分住宅小區(qū)存在開發(fā)房屋質(zhì)量存在問題、開發(fā)商承諾未兌現(xiàn)等開發(fā)商遺留問題未得到有效解決，個(gè)別住宅小區(qū)環(huán)境建設(shè)不到位、屋頂滲漏等問題，或者開發(fā)商承諾的配套設(shè)施沒有建，業(yè)主不找或找不到開發(fā)建設(shè)單位，把責(zé)任都埋怨到物業(yè)服務(wù)企業(yè)上，有的甚至以此為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有苦難言。四是歷史遺留問題較多,亟待加強(qiáng)整治。許多舊住宅小區(qū)缺乏必要的物業(yè)服務(wù)用房和垃圾中轉(zhuǎn)、廁所等公共設(shè)施,地下管網(wǎng)大都年久失修,排污能力較差,并且大都是隨意進(jìn)出等開放式布局，不利于安全管理。公用事業(yè)單位“單戶單控”改造滯后，按照國家有關(guān)政策,供水、供電、供氣等專業(yè)部門要收費(fèi)到戶,由于目前單戶單控率較低,物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)了大量的中間損耗。五是業(yè)主委員會(huì)成立難，小區(qū)管理不規(guī)范。小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主要靠城區(qū)街道辦事處來組織發(fā)動(dòng)，單靠職能部門很難召開業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，即使加大協(xié)調(diào)指導(dǎo)力度，少則幾個(gè)月，多則幾年才能成立。業(yè)主物業(yè)管理的主體意識(shí)不強(qiáng)，大多數(shù)業(yè)主缺乏參與意識(shí)，即使成立了業(yè)主委員會(huì)，也面臨諸多實(shí)際問題難以解決。

四、規(guī)范我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的幾點(diǎn)建議

依據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，借鑒外地市先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我市物業(yè)管理現(xiàn)狀和實(shí)際，提出以下幾點(diǎn)建議：

1、提高重視程度,加大部門聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)力度。物業(yè)管理事關(guān)很多行政部門職能的履行,單由哪個(gè)職能部門牽頭協(xié)調(diào)難度很大,建議市政府成立物業(yè)管理委員會(huì),由市政府分管領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥任主任,建設(shè)、房產(chǎn)、公安、環(huán)保、工商、市容、物價(jià)、供電、供水等相關(guān)部門為成員,物業(yè)管理委員會(huì)統(tǒng)一組織、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)全市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范工作，各縣市區(qū)政府也相應(yīng)成立物業(yè)管理委員會(huì)，建立市、縣市區(qū)兩級(jí)物業(yè)管理委員會(huì)的管理體系，加強(qiáng)條塊聯(lián)動(dòng)，有力推進(jìn)此項(xiàng)工作。

2、實(shí)現(xiàn)物管重心下移，創(chuàng)新物業(yè)管理工作體制。根據(jù)《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，建立“條塊結(jié)合、以塊為主”的物業(yè)管理新機(jī)制，將物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)由縣市區(qū)政府統(tǒng)一行使。明確街道辦事處負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常指導(dǎo)與監(jiān)督職責(zé)，指導(dǎo)監(jiān)督社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展工作。明確街道辦事處會(huì)同有關(guān)職能部門，指導(dǎo)成立轄區(qū)住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)成立、組建業(yè)主委員會(huì)工作，指導(dǎo)社區(qū)居民委員會(huì)和人民調(diào)解委員會(huì)等組織，及時(shí)協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛，做好住宅區(qū)違法建設(shè)拆除、環(huán)境保護(hù)、治安防范和交通秩序管理等工作。建全物業(yè)管理目標(biāo)責(zé)任制和檢查考核機(jī)制，各縣市區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)與街道辦事處簽訂目標(biāo)責(zé)任狀，切實(shí)將物業(yè)管理工作中的業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主矛盾糾紛調(diào)處以及物業(yè)管理熱點(diǎn)難點(diǎn)納入縣市區(qū)政府目標(biāo)責(zé)任制考核，確保規(guī)范物業(yè)管理發(fā)展的一系列措施落到實(shí)處。

3、理順條塊關(guān)系，明確多方職責(zé)。一是理順條塊關(guān)系。街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)接受物業(yè)行政主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。二是街道辦事處建立投訴受理制度，受理業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等違反相關(guān)規(guī)定行為的投訴。三是不具備市場(chǎng)化物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅區(qū)所在街道辦事處、社區(qū)要承擔(dān)起物業(yè)管理服務(wù)的責(zé)任。四是加強(qiáng)小區(qū)治安聯(lián)防工作。強(qiáng)化公安機(jī)關(guān)片警和群防群治工作,指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)真落實(shí)與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理安全秩序維護(hù)責(zé)任，抓好住宅小區(qū)治安。

4、結(jié)合實(shí)際，建立街道“兩站一中心”的物業(yè)管理模式。借鑒外地經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合實(shí)際，建立街道辦事處服務(wù)中心、物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站、物業(yè)管理應(yīng)急維修服務(wù)站的“兩站一中心”物業(yè)管理模式。一是成立街道服務(wù)中心，全面接管舊住宅區(qū)、保障性住宅小區(qū)等不具備市場(chǎng)化物業(yè)管理?xiàng)l件小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，確保工作順利開展。二是建立街道辦事處物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站，通過人才市場(chǎng)公開招聘配備一名適應(yīng)工作需要的專職主任和4名兼職協(xié)調(diào)員，選聘后與街道簽訂勞動(dòng)合同，每年對(duì)調(diào)解工作站主任進(jìn)行定期考核。三是各街道辦事處建立物業(yè)管理應(yīng)急維修服務(wù)站，可以聘用專職站長1名和兼職維修員4名，解決應(yīng)急維修難問題，盡最大可能方便業(yè)主生活。四是政府加大對(duì)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的投入，街道辦事處的“兩站一中心”中街道服務(wù)中心年需經(jīng)費(fèi)2萬元，投訴調(diào)解工作站年需經(jīng)費(fèi)4萬元，應(yīng)急維修服務(wù)站年需經(jīng)費(fèi)4萬元，按阜城區(qū)7個(gè)街道辦事處計(jì)劃，“一站兩中心”每年約需投入經(jīng)費(fèi)約70萬元，建議由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政按7:3比例分擔(dān)，因物業(yè)管理工作是文明城市創(chuàng)建的重要組成部分，經(jīng)費(fèi)缺口也可由創(chuàng)建經(jīng)費(fèi)調(diào)劑解決。

5、把好前置關(guān)口，加強(qiáng)前期物業(yè)管理。物業(yè)管理的前期介入是搞好物業(yè)管理工作的先決條件,必須把好前置關(guān)口,切實(shí)解決好規(guī)劃、建設(shè)、管理的銜接問題。一是在小區(qū)規(guī)劃論證及報(bào)建階段,街道辦事處會(huì)同物業(yè)行政主管部門參與建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究,審查規(guī)劃是否體現(xiàn)物業(yè)管理的全部需求,為實(shí)施規(guī)范化物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件。二是在小區(qū)開發(fā)建設(shè)階段,街道辦事處會(huì)同物業(yè)行政主管部門代表業(yè)主監(jiān)督小區(qū)規(guī)劃落實(shí),監(jiān)督物業(yè)服務(wù)用房配套落實(shí),提前策劃前期物業(yè)管理方案,使物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理有條不紊地銜接與過渡。三是建立新建住宅小區(qū)綜合查驗(yàn)制度，新建住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目全部竣工后，建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)行政主管部門申請(qǐng)綜合查驗(yàn)，符合綜合查驗(yàn)條件的方可交付使用。

6、抓好舊住宅小區(qū)整治,促進(jìn)城市文明創(chuàng)建。我市住宅建設(shè)與管理中依然存在著重建輕管、建管脫節(jié)(來源：好范文 http://004km.cn/）等問題，小區(qū)占道、占綠地的違章搭建現(xiàn)象較為突出。為此，建議積極借鑒淮安經(jīng)驗(yàn)，市委、市政府用2年左右的時(shí)間全面開展治理改造居民舊住宅小區(qū)工程，將規(guī)范物業(yè)管理作為治理改造居民住宅小區(qū)工程的一項(xiàng)重要內(nèi)容，在治理整頓中逐步推進(jìn)城市物業(yè)管理。一是成立綜合協(xié)調(diào)管理機(jī)構(gòu)。建議市政府成立舊住宅小區(qū)整治改造領(lǐng)導(dǎo)小組,明確各職能部門職責(zé)，統(tǒng)一推進(jìn)舊住宅小區(qū)整治。二是確保舊住宅小區(qū)整治資金。建議按1：2：4的比例籌集整治資金，本著“市政府出1，區(qū)政府出2，開發(fā)單位、產(chǎn)權(quán)單位和經(jīng)營單位出4”的原則，多方確保資金落實(shí)到位。三是實(shí)施分類治理。對(duì)各小區(qū)存在的不同問題采取不同治理方式。以清理亂搭亂建、亂停亂放為重點(diǎn)搞好秩序整頓,以環(huán)境設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房、綠化、美化和亮化為重點(diǎn)搞好設(shè)施配套,以地下管網(wǎng)更新和小區(qū)封閉改造為重點(diǎn)搞好功能完善。四是協(xié)調(diào)法院簡易辦案程序。對(duì)拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的業(yè)主，社區(qū)居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)加大催繳力度，依法起訴的，人民法院應(yīng)加大政策扶持，減免相關(guān)費(fèi)用，簡化過程，縮短判決時(shí)間，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展。五是新聞媒體要加大宣傳力度。政府要協(xié)調(diào)報(bào)刊媒體，利用3年時(shí)間，設(shè)立物業(yè)專欄，為全市物業(yè)管理行業(yè)免費(fèi)宣傳，營造良好的社會(huì)氛圍，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)。

7、管好物業(yè)專項(xiàng)維修資金，確保房屋維修及時(shí)有序。房屋及小區(qū)內(nèi)公用部位、公共設(shè)施設(shè)備因質(zhì)量問題得不到及時(shí)有效的維修，一直以來是物業(yè)管理矛盾的集中點(diǎn)，必須管好物業(yè)專項(xiàng)維修資金，確保房屋及區(qū)內(nèi)公用部位、公共設(shè)施設(shè)施維修及時(shí)有序。一是抓好物業(yè)專項(xiàng)維修資金征集。按照省政府《物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理暫行辦法》規(guī)定，盡快成立物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)，明確職責(zé)，配套相應(yīng)人員，認(rèn)真做好物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存、管理、使用和監(jiān)督等工作,確保?？顚Ｓ?最大限度維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。二是實(shí)行新建住宅物業(yè)工程質(zhì)量保修金監(jiān)管制度。新建住宅物業(yè)、住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記前，按照住宅物業(yè)建筑安裝總造價(jià)5%的比例，一次性向保修金監(jiān)管賬戶交存保修金，作為該住宅物業(yè)工程質(zhì)量保修期內(nèi)保修費(fèi)用保證，保修金監(jiān)管實(shí)行統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、專款專用、政府監(jiān)管的原則，建設(shè)單位不履行保修義務(wù)，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)可以提出申請(qǐng)，經(jīng)市或縣市區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門核實(shí)后，由街道辦事處或物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織維修，其費(fèi)用在保修金中墊支，確保住宅小區(qū)工程維修資金來源，減少因房屋質(zhì)量得不到及時(shí)有效維修帶來的糾紛。

第四篇：我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及其對(duì)策

我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及其對(duì)策

物業(yè)管理在我國是一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè),經(jīng)過不斷的探索和實(shí)踐,其巨大的社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益、強(qiáng)大的生命力和廣闊的發(fā)展前景日益顯著,但在物業(yè)管理實(shí)踐中產(chǎn)生了諸多問題和矛盾,本人這次調(diào)查是對(duì)目前我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的主要問題進(jìn)行了分析研究,并提出了相應(yīng)的發(fā)展對(duì)策。

調(diào)查內(nèi)容包括我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和所存在的問題及發(fā)展趨勢(shì)，調(diào)查目的是根據(jù)現(xiàn)狀及問題進(jìn)行分析研究，提出相應(yīng)的發(fā)展對(duì)策，以便加深對(duì)本專業(yè)的了解，以及在以后的實(shí)習(xí)中能過更好的解決問題。

一、物業(yè)管理現(xiàn)狀

近年來,隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,物業(yè)管理作為城市管理的一種新形式和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的新興服務(wù)產(chǎn)業(yè),在我國沿海和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)獲得較快的發(fā)展,而在一些中小城市和經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)發(fā)展相對(duì)緩慢,但是即使是發(fā)達(dá)地區(qū)的物業(yè)管理同發(fā)達(dá)家的物業(yè)管理相比較,仍存在一些問題。

1、沒有準(zhǔn)確把握物業(yè)自身定位,服務(wù)意識(shí)亟待提高

物業(yè)管理的核心是在尊重業(yè)主需求的前提下,簽訂雙方都能接受的按質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)合同。但相當(dāng)一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)至今仍然以管理者自居,沒有準(zhǔn)確把握服務(wù)業(yè)主的自身定位,使得物業(yè)管理的服務(wù)特征被淡化。首先,表現(xiàn)為服務(wù)質(zhì)量不高。除了前述主觀上的原因,在客觀上,過低的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)造成了服務(wù)質(zhì)量降低、收費(fèi)率下降的惡性循環(huán),加之從業(yè)人員素質(zhì)不齊、待遇低,影響了服務(wù)質(zhì)量。其次,一些企業(yè)經(jīng)營不規(guī)范,經(jīng)營管理意識(shí)不強(qiáng),不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)只注重單一的管理,而服務(wù)意識(shí)、經(jīng)營意識(shí)十分淡薄。企業(yè)沒有擺正物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)商與業(yè)主之間的關(guān)系,互相推諉責(zé)任,管理與服務(wù)的概念不清,角色定位出現(xiàn)混淆。

2、規(guī)范有效的物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制尚未完全建立，相關(guān)配套政策滯后

我國現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)兩萬多家,其中大多數(shù)是開發(fā)商自己成立的物業(yè)公司或從原房管所(處)轉(zhuǎn)變而來,管理水平參差不齊。真正按照現(xiàn)代企業(yè)制度,按照物業(yè)管理專業(yè)化、市場(chǎng)化要求建立的企業(yè)不到總數(shù)的10%。物業(yè)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)、驗(yàn)收、管理等各個(gè)環(huán)節(jié),時(shí)間跨度大,涉及部門多,目前存在各部門單位之間配合銜接不到位的情況。首先,物業(yè)管理在早期介入、前期管理、招投標(biāo)、承接驗(yàn)收等方面都沒有建立規(guī)范有效的運(yùn)行機(jī)制,導(dǎo)致了開發(fā)企業(yè)與物業(yè)企業(yè)責(zé)任不清,增加了物業(yè)管理糾紛。其次,物業(yè)管理配套法律法規(guī)不健全,地方性、針對(duì)性的物業(yè)管理政策出臺(tái)不及時(shí),導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間責(zé)、權(quán)、利不清,處理糾紛缺乏明確的法律依據(jù)。我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來發(fā)展較快,《物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)頒布實(shí)施5年,但是與物業(yè)管理相配套的其他方面的法律法規(guī),特別是在中小城市與本地實(shí)際相結(jié)合的地方性、針對(duì)性的法律法規(guī)尚未建立健全,地方性法規(guī)建設(shè)滯后,影響物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化。

3、物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)偏低,人才短缺

物業(yè)管理是新興的行業(yè),人才儲(chǔ)備基礎(chǔ)薄弱。目前,行業(yè)隊(duì)伍總體素質(zhì)偏低,人才短缺,從業(yè)人員隊(duì)伍建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于行業(yè)的發(fā)展,尤其是稱職的職業(yè)經(jīng)理人匱缺,目前,在中小城市相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識(shí)結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為一些地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)普遍存在的奇怪現(xiàn)象之一。物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理,需要各類高素質(zhì)的管理人才。但由于我國物業(yè)管理專業(yè)教育起步晚,培養(yǎng)的人才有限,加之尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范,在職專業(yè)物業(yè)

管理人員的培訓(xùn)不足和各種上崗專業(yè)培訓(xùn)流于形式、監(jiān)管不足,更加之觀念上認(rèn)為物業(yè)管理毋需高素質(zhì)人員的誤區(qū)等,使得我國物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低,制約了行業(yè)的良性發(fā)展,影響行業(yè)地位的提高。

4、物業(yè)管理規(guī)模效益差,難以更好的生存發(fā)展

物業(yè)管理是風(fēng)險(xiǎn)小、利潤低的行業(yè)。目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在著管理規(guī)模偏小,規(guī)模效益差,難以發(fā)揮群體功能和綜合實(shí)力,再有在物業(yè)收費(fèi)定價(jià)方面,政府主要考慮的是社會(huì)穩(wěn)定和現(xiàn)階段人民群眾的經(jīng)濟(jì)承受能力,核定的收費(fèi)價(jià)格往往低于物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作的成本,造成大部分物業(yè)企業(yè)長期入不敷出,甚至虧損嚴(yán)重等問題。例如很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅管理

一、兩個(gè)物業(yè)項(xiàng)目,而專家認(rèn)為,管理規(guī)模達(dá)100萬平方米以上才能產(chǎn)生最佳效益。由于管理規(guī)模小,經(jīng)濟(jì)效益差,這個(gè)行業(yè)在整體上還是步履艱難。如何對(duì)物業(yè)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行有效的管理,既提高服務(wù)質(zhì)量,又解決自身生存問題,是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得不花氣力研究的課題。這一問題已成為制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的難點(diǎn)問題。

二、物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題

隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市開發(fā)，物業(yè)管理已形成規(guī)模，其效益也越來越明顯。在經(jīng)濟(jì)效益對(duì)地方政府而言，主要體現(xiàn)為：減少了大量的財(cái)政補(bǔ)貼，對(duì)住宅區(qū)開發(fā)企業(yè)而言，能提高物業(yè)市場(chǎng)競爭力，使開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)暢銷，加速資金周轉(zhuǎn)。同時(shí)，完善的物業(yè)管理能為開發(fā)商樹立良好的企業(yè)形象，吸引更多的房地產(chǎn)交易商和消費(fèi)者。在環(huán)境效益上，住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境和布局、治安等與整個(gè)建設(shè)風(fēng)貌融為一體，提高了房地產(chǎn)業(yè)的綜合效益。但是，目前在物業(yè)管理的實(shí)踐過程中還存在著如下問題：?

1、物業(yè)管理架構(gòu)不完善。目前，我國物業(yè)管理存在的首要問題是架構(gòu)不完善，體制需進(jìn)一步理順和重新構(gòu)建。其中，政府、管委會(huì)、物業(yè)管理公司責(zé)、權(quán)、利關(guān)系需要進(jìn)一步明確。例如，成都市近年來已竣工的住宅小區(qū)中，房屋及物業(yè)管理有三種基本形式：一是政府房地產(chǎn)管理部門管理的，二是房地產(chǎn)開發(fā)商以企業(yè)管理的，三是產(chǎn)權(quán)單位自管的，這三種物業(yè)管理模式大約各占1／3。而且其中不少物業(yè)管理往往是局部的或單一的，一些物業(yè)管理單位企業(yè)忽視自身建設(shè)，把物業(yè)管理看成只是收費(fèi)服務(wù)和簡單生產(chǎn)活動(dòng)，對(duì)企業(yè)發(fā)展和專業(yè)管理水平提高，一無規(guī)劃，二無措施，沒有明確管理目標(biāo)責(zé)任制，企業(yè)既無壓力也無動(dòng)力，管理不計(jì)成本，年終無核算，對(duì)該建立哪些規(guī)章制度和管理標(biāo)準(zhǔn)，心中無數(shù)，照搬照抄了別人的規(guī)章制度，使這些規(guī)章制度流于形式。?

2、配套設(shè)施運(yùn)作不理想。目前，小區(qū)的投資建設(shè)與物業(yè)管理脫節(jié)，沒有從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費(fèi)的全過程來通盤設(shè)計(jì)和全方位運(yùn)作，配套設(shè)施運(yùn)作不理想，物業(yè)管理滯后于住房消費(fèi)使用。其公用設(shè)施本來已很少，商店、學(xué)校、銀行、娛樂設(shè)施等本來不足，而這些商業(yè)性網(wǎng)點(diǎn)還因種種原因“名存實(shí)亡”。?

3、維修保養(yǎng)不得力。小區(qū)或?qū)懽謽且坏┌l(fā)生故障性事件而向物業(yè)管理公司反映（諸如電梯損壞、水管泄漏、電閘破壞、防盜門失靈、墻灰剝落等），往往不能得到及時(shí)解決。原因是物業(yè)管理公司在這些方面無能為力。他們一不具備各方面的專業(yè)知識(shí)，二無配備必要的維修隊(duì)及設(shè)施，一旦接獲維修投訴，只能向其他相關(guān)單位報(bào)告或申請(qǐng)維修，這顯然不符合專業(yè)物業(yè)管理規(guī)范。?

4、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)難以為繼。物業(yè)管理和建設(shè)一樣，也需要資金的投入，在物業(yè)管理中，應(yīng)該貫徹“誰受益，誰投入”的原則，形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費(fèi)觀還有相當(dāng)?shù)膽T性，不少住戶往往把物業(yè)管理理解為無償服務(wù)或低償服務(wù)。這有悖于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下住宅消費(fèi)原則，也是影響物業(yè)管理工作順利開展的一大癥結(jié)所在。目前，由于職工工資中沒有足夠的住房消費(fèi)含量，很多城市對(duì)物業(yè)管理的收費(fèi)定價(jià)主要考慮居民的承受能力，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于成本，物業(yè)管理企業(yè)虧本經(jīng)營，難以發(fā)展。也有的物業(yè)管理企業(yè)存在多收費(fèi)、少服務(wù)問題，引發(fā)住戶的不滿。?

5、物業(yè)管理法制不健全。全國性小區(qū)物業(yè)管理方面的法規(guī)很不健全，諸如物業(yè)管理體制、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)、住宅小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)審查、住宅小區(qū)的物業(yè)驗(yàn)收交接等關(guān)于住宅小區(qū)的物業(yè)管理中的重大問題都有待于進(jìn)一步的明確規(guī)定。為此造成了物業(yè)管理很難納入依法管理的法制軌道，實(shí)行住宅小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化等缺乏法制的根本保障。物業(yè)管理涉及銷售商品房的開發(fā)公司與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)之間諸多的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，盡管這些年來國家和地方出臺(tái)了一些規(guī)范物業(yè)管理的法規(guī)、政策，但由于缺乏大法和行政法規(guī)，致使物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛得不到及時(shí)解決，司法機(jī)關(guān)也因缺乏法律依據(jù)難以及時(shí)處理。因此，加快物業(yè)管理的立法步伐，盡快建立符合我國國情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為保障行業(yè)健康發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。?

6、物業(yè)管理公司與社會(huì)相關(guān)方面關(guān)系不順。物業(yè)管理公司在其經(jīng)營管理服務(wù)過程中與街道、居委會(huì)、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門都有密切關(guān)系。由于工作范圍不明確，關(guān)系不協(xié)調(diào)，已成為小區(qū)物業(yè)管理中一大突出矛盾。?

7、物業(yè)管理不到位。目前有物業(yè)管理公司不以“物業(yè)管理”為主業(yè)，而著重于多種經(jīng)營，或只限于收租金和一般養(yǎng)護(hù)維修，而對(duì)于如何保養(yǎng)好建筑物的外貌、公用部位、周圍環(huán)境，主動(dòng)維修設(shè)備，提高物業(yè)的使用功能和經(jīng)濟(jì)價(jià)值則未能很好顧及，更談不上特約服務(wù)了。?

8、產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰。受產(chǎn)權(quán)人的委托實(shí)行管理服務(wù)，應(yīng)以產(chǎn)權(quán)明晰為管理的基礎(chǔ)。但是很多住宅小區(qū)房屋的共用部位、共用的設(shè)施設(shè)備、及小區(qū)配套的房屋、設(shè)施設(shè)備、道路、場(chǎng)地等產(chǎn)權(quán)界定尚未明確，責(zé)、權(quán)、利難以界定，給物業(yè)管理和收費(fèi)帶來困難。

9、建管之間缺乏有效銜接。一些開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工階段遺留下較多的問題，建管脫節(jié)造成物業(yè)管理先天不足。有的工程質(zhì)量低劣，有的配套設(shè)施不完善，有的開發(fā)建設(shè)單位在商品房促銷時(shí)，對(duì)物業(yè)管理作出不切實(shí)際的承諾，給后續(xù)的管理帶來困難。

10、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇的機(jī)制尚未建立。在大多數(shù)地區(qū)，物業(yè)管理的市場(chǎng)環(huán)境沒有形成，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇的機(jī)制尚未建立。

11、行業(yè)隊(duì)伍素質(zhì)偏低，人才短缺。物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理，需要各類高素質(zhì)的管理人才，但目前物業(yè)管理的職業(yè)化隊(duì)伍尚未形成。努力造就一支懂經(jīng)營、善管理、通技術(shù)、精業(yè)務(wù)的行業(yè)經(jīng)營管理者隊(duì)伍，促使管理、技術(shù)人員專業(yè)知識(shí)不斷更新，促進(jìn)職工服務(wù)技能全面提高的任務(wù)非常急迫。

12、地區(qū)間發(fā)展不平衡。從我國物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)踐看，南方地區(qū)、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市和大城市物業(yè)管理開展比較早、發(fā)展快；北方地區(qū)、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市相對(duì)較慢。深圳市是全國物業(yè)管理發(fā)展較好的城市，在建設(shè)部公布全國第一批 40 家物業(yè)管理資質(zhì)一級(jí)企業(yè)中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅區(qū)獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號(hào)，占全國的 1/7.據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2002 年底全國實(shí)施物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的 38%，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市已達(dá) 50%以上，這說明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大。又因?yàn)槠毡槲飿I(yè)管理企業(yè)規(guī)模較小，缺乏市場(chǎng)競爭力，據(jù)資料顯示，1997 年底我國約有物業(yè)管理企業(yè) 7 000 家，至 2003 年底達(dá) 2 萬余家，增長速度極快。建設(shè)部 2003 年頒布的一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)只有 78 家。盡管物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量較多，但市場(chǎng)份額普遍較小，經(jīng)營管理水平更是參差不齊，企業(yè)缺乏創(chuàng)新能力，相互模仿嚴(yán)重，既不利于自身發(fā)展，也不利于抵御港澳臺(tái)地區(qū)及外國同行的“入侵”。

三、解決物業(yè)管理所存在問題的對(duì)策

1、走專業(yè)化發(fā)展之路。物業(yè)管理的專業(yè)化是物業(yè)管理市場(chǎng)化到一定程度的必然結(jié)果。物業(yè)管理要有專門的針對(duì)對(duì)象和具體的細(xì)分市場(chǎng)，在管理上要有專業(yè)化水準(zhǔn)。全國 70％以上的物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的，物業(yè)管理企業(yè)要克服這種一體化管理中機(jī)構(gòu)龐雜、人員眾多、管理成本高的弊病，擯棄落后的用人觀念，建立科學(xué)的人力資源管理機(jī)制，加大專業(yè)人才培訓(xùn)力度，吸引和留住人才，發(fā)揮和調(diào)動(dòng)他們的積極主動(dòng)性和創(chuàng)造精神，做好服務(wù)集成，通過高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)來激發(fā)消費(fèi)者的自覺繳費(fèi)意識(shí)，從根本上解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題，向知識(shí)型管理過渡，走一條人才專業(yè)化、服務(wù)專業(yè)化、競爭市場(chǎng)化的道路。

2、走法制化發(fā)展之路。實(shí)際上，物業(yè)管理是業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行自治的權(quán)力，是一項(xiàng)產(chǎn)權(quán)人對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置權(quán)力，不應(yīng)該規(guī)定業(yè)主必須通過物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理。為此，要完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對(duì)物業(yè)特別是業(yè)主共有共享的部分詳細(xì)登記；明確物業(yè)管理是業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行自主治理的活動(dòng)，物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主的權(quán)利，在建立“物權(quán)法”的同時(shí)，要盡快出臺(tái)“物業(yè)管理法”，真正做到依法管理，依法服務(wù)。

3、走集團(tuán)化發(fā)展之路。在我國物業(yè)管理是一種微利性行業(yè)，全國約有 80%的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營虧損，物業(yè)管理的規(guī)模效益就顯得尤為重要，客觀上要求物業(yè)管理企業(yè)必須走規(guī)?；⒓瘓F(tuán)化之路。同時(shí)，物業(yè)管理市場(chǎng)將面臨重新洗牌，中國物業(yè)管理企業(yè)要想得到進(jìn)一步發(fā)展，必須擺脫現(xiàn)行的小而全模式。為此，有關(guān)部門應(yīng)制定相應(yīng)政策，一方面，提高企業(yè)的注冊(cè)門檻。另一方面，嚴(yán)格降低清除制度。啟動(dòng)物業(yè)管理市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)，促使一部分物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大，清除一些制約行業(yè)整體水平提高的“小、散、濫”物業(yè)管理企業(yè)，最終實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成物業(yè)管理集團(tuán)。

4、走品牌化發(fā)展之路。品牌是產(chǎn)品或企業(yè)區(qū)別于其他產(chǎn)品或企業(yè)的標(biāo)志，對(duì)企業(yè)而言，品牌代表了一種潛在的競爭力與獲利能力，因此，物業(yè)管理企業(yè)必須走以品牌為中心的發(fā)展之路。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的目標(biāo)客戶、不同的物業(yè)類型，選擇適當(dāng)媒體來進(jìn)行宣傳自己的品牌，并逐步形成員工的品牌氣質(zhì)，結(jié)合所管理的樓盤品牌，走出一條適合自身的良性循環(huán)的品牌化發(fā)展之路。

5、走智能化發(fā)展之路。隨著人們生活水平的提高，現(xiàn)代科技的發(fā)展，房地產(chǎn)供應(yīng)商在提供產(chǎn)品時(shí)已經(jīng)越來越多的考慮物業(yè)的智能化，客觀上也要求物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行智能化管理。物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展要求，采用以計(jì)算機(jī)管理為主導(dǎo)的新技術(shù)，推出智能化管理，以降低物業(yè)管理的人力成本，提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)，可以推廣一些先進(jìn)的管理方法。

6、走“以人為本”的發(fā)展之路。物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是人，物業(yè)管理的目標(biāo)之一是要為業(yè)主和使用人營造“整潔、文明、安全、方便”的環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)要倡導(dǎo)“以人為本”的科學(xué)發(fā)展觀，在與業(yè)主的接觸和服務(wù)中要把人情味體現(xiàn)在每個(gè)細(xì)節(jié)中，注重對(duì)業(yè)主的感情投資，提高業(yè)主滿意度。物業(yè)管理企業(yè)所從事的一切活動(dòng)要以使業(yè)主稱心、滿意為前提，其核心就是要提供完善、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。任何物業(yè)管理企業(yè)必須捕捉市場(chǎng)信息，突出物業(yè)服務(wù)的人性化理念，將物業(yè)管理服務(wù)超越單純的維修與維護(hù)，為小區(qū)用戶營造一種高品位的生活氣氛，引導(dǎo)一種全新的生活方式，推行“零缺陷”服務(wù)的理念。

四、我國物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)

1、企業(yè)競爭已經(jīng)進(jìn)入了品牌時(shí)代。一方面，物業(yè)管理品牌企業(yè)的優(yōu)勢(shì)在市場(chǎng)競爭中得到了充分體現(xiàn)，很多的物業(yè)管理項(xiàng)目被品牌企業(yè)接管，從而促使越來越多的企業(yè)紛紛把實(shí)施品牌戰(zhàn)略作為走向市場(chǎng)的重頭戲。另一方面，大量品牌物業(yè)管理企業(yè)，以品牌的優(yōu)勢(shì)逐步向全國范圍主要城市進(jìn)行戰(zhàn)略布局和布點(diǎn)擴(kuò)展。其中以上海、深圳最具有代表性。隨著全國知名地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)軍西安房地產(chǎn)市場(chǎng)，與之配套的物業(yè)管理企業(yè)也隨之而來，參與到西安物業(yè)管理市場(chǎng)當(dāng)中。

2、企業(yè)文化建設(shè)備受青睞。大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)，特別是品牌物業(yè)管理企業(yè)，都非常重視企業(yè)文化的建設(shè)，把企業(yè)文化建設(shè)列在重中之重來抓。

3、物業(yè)管理人才的爭奪和競爭將更加激烈。人才優(yōu)勢(shì)是企業(yè)競爭力的核心，是企業(yè)發(fā)展的重要?jiǎng)恿捅Ｕ?。近年來，物業(yè)管理企業(yè)的人才爭奪和外流現(xiàn)象十分嚴(yán)重，一些物業(yè)企業(yè)不惜以各種優(yōu)惠待遇搶奪人才。同時(shí)，把留用和培養(yǎng)人才也作為企業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略來抓。上海陸家嘴物業(yè)的經(jīng)理培訓(xùn)機(jī)制就是很好的典型。

4、創(chuàng)新成為物業(yè)企業(yè)的核心競爭力。隨著社會(huì)進(jìn)步、生活水平的提高，人們對(duì)物業(yè)管理和服務(wù)需求的日益增長，物業(yè)管理必須在觀念、內(nèi)容、形式、方法、手段、質(zhì)量等方面不斷進(jìn)行創(chuàng)新。例如，深圳市倡導(dǎo)的健康住宅示范區(qū)的健康式服務(wù)理念就是一個(gè)成功范例。

5、按質(zhì)論價(jià)、菜單式服務(wù)成為趨勢(shì)。根據(jù)住宅物業(yè)管理服務(wù)要求的不同情況，設(shè)定了一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)三個(gè)等級(jí)服務(wù)，每個(gè)服務(wù)等級(jí)又從基本要求、房屋管理、共有設(shè)備設(shè)施維護(hù)養(yǎng)護(hù)、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理，以及協(xié)助維護(hù)公共秩序等六個(gè)方面的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提出具體要求，即提出了服務(wù)菜單，由業(yè)主自主選擇，這種按質(zhì)論價(jià)、菜單式服務(wù)將成為時(shí)尚。這樣的做法已經(jīng)在上海廣泛實(shí)行。

6、物業(yè)企業(yè)民營化趨勢(shì)明顯。目前，民營物業(yè)管理企業(yè)盡管在行業(yè)中所占比例不是很大，還沒有形成大的氣候，但同2001年建設(shè)部的調(diào)查相比，已經(jīng)有了很大的發(fā)展和提高。專家預(yù)測(cè)，今后幾年將是我國民營物業(yè)企業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，民營物業(yè)企業(yè)在物業(yè)行業(yè)中的地位將得到明顯的提高和改善，并將成為我國物業(yè)管理行業(yè)的主力。上海、深圳等地一些知名大型物業(yè)企業(yè)已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)行民營改革。

五、總結(jié)

當(dāng)前，物業(yè)管理行業(yè)正面臨一個(gè)由初級(jí)階段向高級(jí)階段過渡的關(guān)鍵時(shí)刻，物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境都在發(fā)生著重大變化。如何更好的研究物業(yè)管理存在的問題和發(fā)展對(duì)策，需要我們作出更進(jìn)一步的努力。物業(yè)管理要以改善群眾居住條件、促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為中心，以建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制為目標(biāo)，以培育市場(chǎng)、規(guī)范市場(chǎng)為重點(diǎn)，加快立法步伐，加快機(jī)制轉(zhuǎn)換，加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)，盡快提高服務(wù)質(zhì)量，樹立良好行業(yè)形象，推進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展。

第五篇：市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況調(diào)研報(bào)告

為全面了解我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，及時(shí)掌握行業(yè)動(dòng)態(tài)發(fā)展信息，進(jìn)一步研究解決行業(yè)發(fā)展中的新情況、新問題，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康長足發(fā)展。根據(jù)市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)指示精神，市房地產(chǎn)管理局會(huì)同阜城三區(qū)及市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)物業(yè)行政主管部門對(duì)城區(qū)部分企業(yè)、單位以及住宅小區(qū)等涉及物業(yè)管理的有關(guān)區(qū)域進(jìn)行了專題調(diào)研，先后組織專人赴淮安、臨沂、合肥就物業(yè)管理成熟經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行學(xué)習(xí)，現(xiàn)將有關(guān)調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、物業(yè)管理行業(yè)基本情況

連接千家萬戶的物業(yè)管理是城市管理和社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，為城市小區(qū)和單位清潔衛(wèi)生、養(yǎng)護(hù)維修、秩序維護(hù)等提供及時(shí)有效的管理和服務(wù)，已成為替政府分憂、為城市貢獻(xiàn)、促社會(huì)和諧的重要行業(yè)。隨著近年來工業(yè)化、城市化進(jìn)程的不斷加快，物業(yè)管理經(jīng)歷了從無到有、從不規(guī)范到較為規(guī)范、從單一管理服務(wù)到多方位經(jīng)營服務(wù)的發(fā)展階段，物業(yè)管理的服務(wù)范圍、內(nèi)容和領(lǐng)域不斷拓展，物業(yè)管理行業(yè)得到較快發(fā)展，對(duì)于優(yōu)化城市生活和工作環(huán)境、增加城市就業(yè)崗位、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮了重要作用。

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量從少到多，行業(yè)規(guī)模不斷壯大。經(jīng)過近幾年突飛猛進(jìn)的發(fā)展，截至目前，全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)已發(fā)展到130家（國企19家、民營企業(yè)111家），其中，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)2家，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)99家，暫定三級(jí)資質(zhì)企業(yè)29家，外埠物業(yè)服務(wù)企業(yè)到我市登記備案的4家，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量位居全省地級(jí)城市前列。全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員1萬多人，其中1820人取得物業(yè)管理崗位證書和專業(yè)管理技術(shù)職稱，其余大部分為物業(yè)管理員、秩序維護(hù)員、水電工、保潔工等一線操作人員，屬于典型的勞動(dòng)密集型行業(yè)。

2、物業(yè)管理項(xiàng)目由單一到多元，服務(wù)領(lǐng)域不斷拓展。物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目覆蓋面從最初單純的住宅小區(qū)向辦公、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)快速延伸。截至目前，全市實(shí)施物業(yè)管理項(xiàng)目191個(gè)。其中，城區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目145個(gè)，管理服務(wù)面積1000萬多平方米，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)75%以上，新建住宅小區(qū)管理覆蓋率達(dá)100%。全市獲國家級(jí)物業(yè)管理示范大廈1個(gè)，省級(jí)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)5個(gè)，省級(jí)物業(yè)管理示范大廈3個(gè)，省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）18個(gè)，市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）27個(gè)，市級(jí)文明住宅小區(qū)22個(gè)，市級(jí)園林式小區(qū)7個(gè)。

3、住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)從無到有，物業(yè)管理不斷規(guī)范。截至目前，全市符合成立業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)條件的物業(yè)管理住宅項(xiàng)目140個(gè)，成立業(yè)主委員會(huì)27個(gè)，業(yè)主委員會(huì)小區(qū)覆蓋率為19%。積極啟動(dòng)業(yè)主大會(huì)成立試點(diǎn)工作，相關(guān)職能部門全程參與實(shí)施監(jiān)督運(yùn)作成立業(yè)主大會(huì)，匯鑫住宅小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，標(biāo)志著我市物業(yè)管理工作進(jìn)入規(guī)范化和市場(chǎng)化發(fā)展的新時(shí)期，對(duì)推動(dòng)全市物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展創(chuàng)造條件。

4、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)從不統(tǒng)一到明碼標(biāo)價(jià)，服務(wù)機(jī)制不斷健全。近年來，受行業(yè)發(fā)展水平所限，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)一直是企業(yè)“各自為政”，收費(fèi)不統(tǒng)一、業(yè)主不了解成為物業(yè)管理投訴糾紛的焦點(diǎn)。，市物價(jià)、房產(chǎn)部門聯(lián)合制定實(shí)施了物業(yè)服務(wù)分等定級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制度，推行物業(yè)管理“等級(jí)服務(wù)、等級(jí)收費(fèi)、質(zhì)價(jià)相符”的收費(fèi)機(jī)制，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)得到規(guī)范和理順。

5、物業(yè)專項(xiàng)維修資金覆蓋面從小到大，受益群眾不斷增多。截至目前，全市共累計(jì)歸集物業(yè)專項(xiàng)維修資金1.35億元，其中阜城區(qū)歸集9000萬元，涉及住宅小區(qū)220個(gè)，物業(yè)專項(xiàng)維修資金覆蓋面積396萬平方米，歸集戶數(shù)3.56萬戶。為進(jìn)一步規(guī)范資金管理，向社會(huì)公開實(shí)施招投標(biāo)物業(yè)專項(xiàng)維修資金存儲(chǔ)銀行，開創(chuàng)了全省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理先河，確保資金管理使用效益，切實(shí)維護(hù)了廣大業(yè)主物權(quán)利益，充分發(fā)揮了物業(yè)專項(xiàng)維修資金的房屋“養(yǎng)老金”作用。

二、推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要措施

近年來，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，全市物業(yè)管理行業(yè)圍繞把建設(shè)成為皖西北中心城市的目標(biāo)，以便民、利民、為民為宗旨，積極探索構(gòu)建與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)模式，切實(shí)加快物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)作，加大市場(chǎng)主體服務(wù)規(guī)范力度，為推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展、提升群眾居住品質(zhì)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

1、及時(shí)安排部署，把規(guī)范物業(yè)管理提上重要議事日程。市政府先后召集各縣市區(qū)政府、街道辦事處、物業(yè)行政主管部門召開全市物業(yè)管理工作會(huì)議、全市物業(yè)管理專業(yè)委員會(huì)會(huì)議、全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)議等規(guī)范物業(yè)管理專題會(huì)議，認(rèn)真總結(jié)近年來我市物業(yè)管理工作取得的成效，梳理制約物業(yè)管理發(fā)展的癥結(jié)，明確當(dāng)前物業(yè)管理工作重點(diǎn)以及今后一個(gè)時(shí)期物業(yè)管理工作任務(wù)，要求各地、各有關(guān)部門要把物業(yè)管理工作擺上重要議事日程，加強(qiáng)物業(yè)管理組織領(lǐng)導(dǎo)，建立了由主要領(lǐng)導(dǎo)負(fù)總責(zé)、分管領(lǐng)導(dǎo)具體負(fù)責(zé)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制，落實(shí)責(zé)任分工，建立一級(jí)抓一級(jí)、層層抓落實(shí)的物業(yè)管理工作責(zé)任體系，為進(jìn)一步推進(jìn)行業(yè)發(fā)展?fàn)I造了齊抓共管的工作氛圍。

2、明確管理職責(zé)，構(gòu)建兩級(jí)物業(yè)管理體系。根據(jù)物業(yè)管理法規(guī)政策有關(guān)規(guī)定，市政府辦公室出臺(tái)了切實(shí)加強(qiáng)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的政策措施，要求各地按照屬地管理的原則加強(qiáng)物業(yè)管理工作，明確各縣市區(qū)政府、城區(qū)街道辦事處對(duì)所在行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的屬地監(jiān)管職責(zé)，各縣市房地產(chǎn)管理局、阜城三區(qū)房改辦、開發(fā)區(qū)土地規(guī)劃建設(shè)局具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)管，各縣市區(qū)物業(yè)行政主管部門按照要求設(shè)立物業(yè)管理股室作為專門行政職能股室，初步形成了屬地管理、分級(jí)負(fù)責(zé)的兩級(jí)物業(yè)管理行政監(jiān)管體系。

3、完善制度體系，提高政策法規(guī)的可操作性。圍繞物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)監(jiān)管、市場(chǎng)準(zhǔn)入、資金歸集、規(guī)范服務(wù)、糾紛調(diào)處等行業(yè)監(jiān)管重點(diǎn)，先后制定出臺(tái)了《市物業(yè)管理行業(yè)-2011年工作規(guī)劃》、《進(jìn)一步加強(qiáng)市物業(yè)管理工作實(shí)施意見》、《市城市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施細(xì)則》、《市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理使用實(shí)施細(xì)則》、《市物業(yè)管理投訴受理處理暫行辦法》、《市業(yè)主大會(huì)規(guī)程》、《市住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》等近30項(xiàng)規(guī)范性文件，行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和工作體系得到完善，進(jìn)一步提高了物業(yè)管理法規(guī)政策的可操作性。

4、嚴(yán)把“四道關(guān)口”，加強(qiáng)前期物業(yè)管理。一是嚴(yán)把物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位要嚴(yán)格按照物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法規(guī)定，預(yù)售商品房項(xiàng)目必須在備案取得《商品房預(yù)售許可證》之前落實(shí)物業(yè)管理，5萬平方米以上住宅小區(qū)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。二是嚴(yán)把行政審批關(guān)。協(xié)議方式選聘行政審批關(guān)，投標(biāo)人少于3個(gè)或者物業(yè)面積在5萬平方米以下的，必須經(jīng)縣市區(qū)物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，方可選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。三是嚴(yán)把企業(yè)資質(zhì)準(zhǔn)入關(guān)。嚴(yán)格審核新成立企業(yè)資質(zhì)核準(zhǔn)和原有企業(yè)資質(zhì)核定，確保做到標(biāo)準(zhǔn)不降低、審查不遷就。四是嚴(yán)把前期物業(yè)管理備案關(guān)。通過對(duì)前期物業(yè)項(xiàng)目管理方案的可行性、管理服務(wù)措施的有效性、備案資料的真實(shí)性以及落實(shí)物業(yè)管理服務(wù)用房等內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格審查，使物業(yè)管理市場(chǎng)秩序進(jìn)一步規(guī)范。

5、理順投訴受理機(jī)制，努力定紛止?fàn)帯＝陙?，市物業(yè)行政主管部門定期不定期開展全市物業(yè)管理項(xiàng)目信息采集，全面掌握物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，不斷加大投訴處理力度，拓展延伸投訴受理渠道，初步建立了市、縣（市區(qū)）兩級(jí)投訴受理機(jī)制，通過咨詢投訴、政風(fēng)行風(fēng)熱線、來人、來信、來電等多種渠道受理群眾糾紛投訴，每年依法及時(shí)妥善處置不同形式來信來訪達(dá)一百多件，堅(jiān)持市房地產(chǎn)管理局督辦指導(dǎo)、縣市區(qū)物業(yè)行政主管部門現(xiàn)場(chǎng)核查、企業(yè)整改落實(shí)相結(jié)合處理群眾投訴，努力減少物業(yè)管理服務(wù)矛盾糾紛，業(yè)主投訴率比去年同期相比下降了15%，業(yè)主滿意率提高了10%以上。

6、嚴(yán)格項(xiàng)目招投標(biāo)，促進(jìn)市場(chǎng)有序競爭。為規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)有序競爭，市房地產(chǎn)管理局于出臺(tái)了《市物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》、《市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理暫行辦法》，目前已成功舉辦了21個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的23個(gè)住宅項(xiàng)目、4個(gè)商業(yè)區(qū)項(xiàng)目和2個(gè)綜合辦公區(qū)項(xiàng)目的前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作，并對(duì)國有資金投入項(xiàng)目建設(shè)全部推行招投標(biāo)制度建設(shè)。對(duì)5萬平方米以下的住宅區(qū)，近年來共通過協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理項(xiàng)目27個(gè)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)施依法陽光有序操作。

7、注重專業(yè)培訓(xùn)，提升行業(yè)整體素質(zhì)。以建立完善物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)工作為主抓手，堅(jiān)持實(shí)行從業(yè)人員持證上崗制度，建立長效機(jī)制，實(shí)行資格動(dòng)態(tài)管理。提高全市物業(yè)管理行業(yè)隊(duì)伍整體素質(zhì)，提升物業(yè)管理人員服務(wù)水平，促進(jìn)物業(yè)管理專業(yè)化進(jìn)程，舉辦崗位培訓(xùn)班，邀請(qǐng)建設(shè)廳資深專家教授、國家注冊(cè)物管師來阜授課，達(dá)到了預(yù)期目的，收到了良好效果。同時(shí)大力開展職業(yè)教育，與安徽電大分校聯(lián)合舉辦物業(yè)管理?？平逃?，著重培養(yǎng)一批高素質(zhì)、高水平的物業(yè)管理專業(yè)人員隊(duì)伍，提高行業(yè)專業(yè)化、規(guī)范化服務(wù)水平。

8、開展專題調(diào)研，明確發(fā)展方向。為及時(shí)掌握行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)，研究解決行業(yè)發(fā)展中的深層次問題，市物業(yè)行政主管部門會(huì)同縣市區(qū)物業(yè)行政主管部門對(duì)全市物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行了專題調(diào)研，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量、從業(yè)人員總數(shù)、行業(yè)經(jīng)營總收入、總支出、城鎮(zhèn)實(shí)施物業(yè)管理覆蓋面、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立運(yùn)行、物業(yè)管理法規(guī)建設(shè)實(shí)施等情況進(jìn)行調(diào)研，總結(jié)規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理方面的經(jīng)驗(yàn)做法，分析制約影響物業(yè)管理發(fā)展的主要問題與矛盾和原因，提出解決問題的措施與對(duì)策，進(jìn)一步明確了規(guī)范行業(yè)發(fā)展的著力重點(diǎn)。

9、開展宣傳報(bào)道，建立長效機(jī)制。為適應(yīng)新形勢(shì)下物業(yè)管理發(fā)展需要，及時(shí)、準(zhǔn)確、正面反映報(bào)道我市物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)行狀況和發(fā)展軌跡，堅(jiān)持在全市范圍內(nèi)組織開展物業(yè)管理行業(yè)宣傳報(bào)道工作，建立了信息員工作長效機(jī)制，定期在新聞媒體宣傳報(bào)導(dǎo)政策法規(guī)、典型事例以及先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，為企業(yè)提供了有力的宣傳展示平臺(tái)，為廣大市民更好地了解認(rèn)識(shí)物業(yè)管理、自覺參與物業(yè)管理搭建了溝通橋梁，為樹立行業(yè)良好形象提供了寬闊平臺(tái)。

三、存在的主要問題

在肯定我市物業(yè)管理服務(wù)不斷規(guī)范的同時(shí)，也必須清醒看到物業(yè)管理仍存在發(fā)展質(zhì)量和服務(wù)水平不高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量多而品牌企業(yè)少，質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)機(jī)制剛剛推行仍不夠規(guī)范，社會(huì)群眾對(duì)物業(yè)管理服務(wù)認(rèn)識(shí)不清，物業(yè)管理行政監(jiān)管體制尚未理順等客觀實(shí)際問題，在一定程度上制約了物業(yè)管理行業(yè)又好又快發(fā)展。一是重視程度不夠，監(jiān)管體制尚未理順。物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合系統(tǒng)的管理工作，有較強(qiáng)的綜合性、專門性和區(qū)域性特點(diǎn)，涉及建設(shè)、房產(chǎn)、規(guī)劃、市容、公安、環(huán)保、工商、物價(jià)、消防、供電、供水等多個(gè)部門管理服務(wù)職能。目前，各縣市區(qū)政府既是物業(yè)管理監(jiān)管部門又是職能部門，物業(yè)行政主管部門缺乏專職人員，造成工作開展較為困難。二是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)收繳困難，制約行業(yè)加快發(fā)展。全市物業(yè)管理住宅小區(qū)收費(fèi)平均標(biāo)準(zhǔn)0.3元/月?平方米左右，收費(fèi)率僅達(dá)50%，基本不收費(fèi)和很少收費(fèi)的物業(yè)服務(wù)小區(qū)占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)30%。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能通過電話、上門、發(fā)信等方式催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并無相應(yīng)的強(qiáng)制或制約措施。即使按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定可以依法向人民法院起訴。但又面臨著起訴周期長、涉案人數(shù)多、涉案金額小等客觀因素，致使費(fèi)用收繳困難。出現(xiàn)這種問題的主要原因是業(yè)主商品意識(shí)、物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)沒有完全確立，繳費(fèi)積極性不高，久而久之，就形成了物業(yè)管理與服務(wù)收費(fèi)難的惡性循環(huán)。三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能有效解決問題，影響物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。部分住宅小區(qū)存在開發(fā)房屋質(zhì)量存在問題、開發(fā)商承諾未兌現(xiàn)等開發(fā)商遺留問題未得到有效解決，個(gè)別住宅小區(qū)環(huán)境建設(shè)不到位、屋頂滲漏等問題，或者開發(fā)商承諾的配套設(shè)施沒有建，業(yè)主不找或找不到開發(fā)建設(shè)單位，把責(zé)任都埋怨到物業(yè)服務(wù)企業(yè)上，有的甚至以此為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有苦難言。四是歷史遺留問題較多，亟待加強(qiáng)整治。許多舊住宅小區(qū)缺乏必要的物業(yè)服務(wù)用房和垃圾中轉(zhuǎn)、廁所等公共設(shè)施，地下管網(wǎng)大都年久失修，排污能力較差，并且大都是隨意進(jìn)出等開放式布局，不利于安全管理。公用事業(yè)單位“單戶單控”改造滯后，按照國家有關(guān)政策，供水、供電、供氣等專業(yè)部門要收費(fèi)到戶，由于目前單戶單控率較低，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)了大量的中間損耗。五是業(yè)主委員會(huì)成立難，小區(qū)管理不規(guī)范。小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主要靠城區(qū)街道辦事處來組織發(fā)動(dòng)，單靠職能部門很難召開業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，即使加大協(xié)調(diào)指導(dǎo)力度，少則幾個(gè)月，多則幾年才能成立。業(yè)主物業(yè)管理的主體意識(shí)不強(qiáng)，大多數(shù)業(yè)主缺乏參與意識(shí)，即使成立了業(yè)主委員會(huì)，也面臨諸多實(shí)際問題難以解決。