第一篇：淺談物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何做好物業(yè)服務(wù)工作

摘要

隨著現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)模式的出現(xiàn)，房屋維修基金逐漸普及，人們對房屋維修基金也越加關(guān)心。因為房屋維修基金是一筆不小的資金，并且在其籌集、管理與使用上存在籌集不順利、管理使用不透明等問題，很多關(guān)于房屋維修基金的糾紛也因此出現(xiàn)。本文通過對房屋維修基金的相關(guān)問題的整理與分析，對房屋維修基金作出簡單的介紹，并提出一些典型問題給出其作者的建議，使大家對房屋維修基金有更進(jìn)一步的了解，幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好相關(guān)方面的物業(yè)服務(wù)工作。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理企業(yè)；房屋維修基金；籌措與管理

淺談物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何做好物業(yè)服務(wù)工作

——淺析房屋維修基金的管理

一．房屋維修基金的概念

房屋維修基金是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

房屋維修基金實際上包括房屋公用設(shè)施專用基金和房屋本體維修基金。房屋公用設(shè)施專用基金簡稱專用基金，用于物業(yè)共用部位、公用設(shè)施及設(shè)備的更新、改造等項目，不得挪作他用。專用基金實行“錢隨房走”的原則，房屋轉(zhuǎn)讓時，賬戶里的余額資金也隨之轉(zhuǎn)移給房屋的新的產(chǎn)權(quán)所有人。

二．房屋維修基金的管理

房屋維修基金管理主要包括維修基金的籌措以及維修基金的使用。

1.房屋維修基金的主要來源

房屋維修基金的主要來源有以下四項：

（1）向業(yè)主收取

根據(jù)“誰受益，誰出錢”的原則，房屋維修資金的籌集是為了保障房屋的維修，延長房屋的使用壽命，促進(jìn)房屋的保值增值，最終受益者是業(yè)主，所以要向業(yè)主收取。

（2）向開發(fā)商收取

良好的物業(yè)管理提高了開發(fā)商的信譽和知名度，是開發(fā)商的一項重要的無形資產(chǎn)，能為開發(fā)商所開發(fā)的房地產(chǎn)的營銷打下堅實的基礎(chǔ)。例如，萬科房地產(chǎn)公司因為加強(qiáng)物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)管理，從而贏得了企業(yè)的知名度和信譽。因此，開發(fā)商在將物業(yè)移交委托給物業(yè)管理企業(yè)管理維護(hù)時，就必須支付一定數(shù)額的維修資金，這是開發(fā)商不可推卸的義務(wù)和責(zé)任。

（3）向物業(yè)的出售者收取

目前房產(chǎn)物業(yè)的價格普遍上升，除土地稀有性和投機(jī)等其他因素外，還有一個重要原因，就是對房產(chǎn)物業(yè)的完善管理和適時維修更新。因此，物業(yè)出售者因出售物業(yè)而獲取的利潤中，已凝結(jié)了物業(yè)管理者的維修養(yǎng)護(hù)更新等追加勞動。這部分追加勞動理應(yīng)獲得相應(yīng)的報酬。此外，物業(yè)維修更新管理的發(fā)展直接影響著房地產(chǎn)的綜合開發(fā)經(jīng)營，影響著房地產(chǎn)的交易。但物業(yè)管理行業(yè)的微利性質(zhì)又大大制約了它的發(fā)展壯大。因此，能獲得較大利潤的房地產(chǎn)交易者、物業(yè)出售者，理應(yīng)支持物業(yè)管理的發(fā)展。物業(yè)管理發(fā)展了，物業(yè)的維修技術(shù)水平提高了，就能更進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場的興旺發(fā)達(dá)，從而可使物業(yè)的出售者獲得更大利益。因而，物業(yè)的出售者也有分擔(dān)維修資金的義務(wù)。

（4）向國家地方財政收取

區(qū)域性的物業(yè)管理，涉及給水、排水、供電、供暖、供燃?xì)狻㈦娪崱⑧]電、人防、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、構(gòu)筑物等市政設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理，房屋周圍的這些公共基礎(chǔ)設(shè)施等的維修養(yǎng)護(hù)，費用本是由國家有關(guān)部門開支的。這部分費用不能因物業(yè)管理企業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營而削弱甚至取消，所以，國家相應(yīng)的專業(yè)部門應(yīng)該承擔(dān)其正常運行的維修費用。

2.房屋維修基金的使用

（1）維修基金的使用范圍

維修基金的使用范圍主要包括小區(qū)公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備。具體來講，公共部位是指由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。而共用設(shè)施、設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益

性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋。

（2）維修基金的管理

在業(yè)主大會成立前后，法律規(guī)定了兩種不同的管理主體和模式。

在業(yè)主大會成立前，維修基金由物業(yè)所在地直轄市、市、縣政府建設(shè)主管部門代管。主管部門應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)維修基金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅維修基金專戶。

業(yè)主大會成立后，建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主委員會通知之日起30日內(nèi)，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的維修基金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的維修基金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會。維修基金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)建立維修基金管理制度。

（3）維修基金的使用程序

1維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以○

下程序辦理：

物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議；物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施使用方案；物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)主管部門申請列支；建設(shè)主管部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

2維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后的使用程序辦理： ○

物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項目、費用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；業(yè)主大會依法通過使用方案；物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施使用方案；物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報建設(shè)主管部門備案；建設(shè)主管部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；業(yè)主委員會向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

另外，維修基金是由該物業(yè)內(nèi)的業(yè)主共同籌集，業(yè)主按照繳納比例享有維修

基金的所有權(quán)，但使用權(quán)歸全體業(yè)主所有，單個業(yè)主不得向銀行提取自己所有的維修基金部分。維修基金與具體房屋相結(jié)合，隨房屋存在而存在、滅失而滅失，不因具體業(yè)主的變更而變化，因房屋產(chǎn)權(quán)變更成為新業(yè)主時，維修基金也應(yīng)經(jīng)舊業(yè)主更名為新業(yè)主名下。

三．房屋維修基金存在的問題

房屋維修基金現(xiàn)在已經(jīng)在全國范圍基本上得到了普及，按照相關(guān)要求各地都有所建立，而且其中一些城市的資金歸集量還比較大。但是，住宅專項維修資金在使用、交存以及監(jiān)督管理等環(huán)節(jié)出現(xiàn)了很多問題。

1.相當(dāng)業(yè)主對收取房屋維修基金存在認(rèn)識誤區(qū)

（1）部分業(yè)主對房屋維修基金是什么，用來做什么等基本情況毫不了解。除房屋價格以外，房屋維修基金是最大一筆費用支出，數(shù)額巨大的房屋維修基金容易對業(yè)主造成心理暗示作用。使業(yè)主從心理上也易形成抵觸情緒，不愿意交納這筆大額資金。

（2）部分業(yè)主容易把房屋維修基金等同于物業(yè)管理費用當(dāng)中的一部分。認(rèn)為交納的物業(yè)管理費中已經(jīng)包含房屋維修基金，業(yè)主不大情愿交納這部分“多余”的資金。

2.房屋維修基金管理混亂及使用不規(guī)范

房屋維修基金在其管理、使用方面的問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面:

（1）巨額房屋維修基金目前大部分由房地產(chǎn)行政主管部門代管

房屋維修基金是一筆很大的資金。如此巨大的一筆資金，是業(yè)主利益共有財產(chǎn)，但卻被他人代管。同時這些錢“既不屬于國有資產(chǎn)，又不屬于銀行存款”。對其沒有成套的管理制度，會存在很大的管理隱患。

（2）房屋維修基金存在被房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會成員三方當(dāng)中任何一方挪用的風(fēng)險

①部分地區(qū)規(guī)定業(yè)主委員會成立前，房屋維修基金由房地產(chǎn)開發(fā)公司代收，往往開發(fā)商會采取辦理產(chǎn)權(quán)和繳納維修基金捆綁式辦法。這樣一筆數(shù)額較大的資金放在開發(fā)商的手里，其安全性讓人擔(dān)心。

②物業(yè)管理公司是維修基金的實際使用者，在沒有有效監(jiān)督的情況下，極易

造成房屋維修基金被物業(yè)管理公司挪用或侵占。

③對大型住宅小區(qū)，房屋維修基金數(shù)額巨大，上百萬、上千萬的可能性都有。面對如此眾多的資金，如遇到不專業(yè)的業(yè)主委員會，房屋維修基金交給他們管理也容易出問題。

3.房屋維修基金續(xù)籌難的問題

從理論上，維修基金余額不足首次歸集總額50%時，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以續(xù)籌房屋維修基金，這樣的規(guī)定比較可行，當(dāng)房屋維修基金使用到一定程度時，開始啟動續(xù)籌辦法。但是，在實際操作中會遇到很多問題。如果部分業(yè)主出現(xiàn)拒交房屋維修基金的情況，其他業(yè)主就會受到不公平的對待，利益遭受損失。但對如何處理這樣的情況，政府執(zhí)法機(jī)關(guān)難以尋求相關(guān)法律法規(guī)依據(jù)來有效解決此類問題，在此方面出現(xiàn)了法律空白。

四．物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取的解決問題的方法

1.加大宣傳力度

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以對房屋維修基金的基本知識進(jìn)行普及，為廣大業(yè)主分析其與物業(yè)管理費的不同：房屋專項維修資金是專項用于房屋保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修和更新、改造資金是房屋的“養(yǎng)老保險金”，屬業(yè)主所有。與物業(yè)管理費有本質(zhì)區(qū)別，物業(yè)管理費是物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行維修(小修)、養(yǎng)護(hù)、管理及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序所屬的費用，屬物業(yè)管理企業(yè)有償服務(wù)費用。這樣就使業(yè)主充分了解了房屋維修基金的重要性，有利于房屋維修基金的籌措。

2.給政府有關(guān)部門提出合理建議

（1）政府相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)把房屋維修基金的處置權(quán)利放出來

為了使房屋維修基金的管理與使用更加讓人放心，房屋維修基金的管理宜采用物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會共同管理，政府監(jiān)管的模式。在使用房屋維修基金，需要銀行進(jìn)行轉(zhuǎn)賬時，銀行應(yīng)在業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、政府監(jiān)管部門同時批準(zhǔn)蓋章后，才進(jìn)行轉(zhuǎn)賬。

（2）加強(qiáng)相關(guān)方面的法治建設(shè)

為使房屋維修基金的管理與使用更加正規(guī)，相關(guān)的法律應(yīng)及時跟上。做到不

論在房屋維修基金的籌措、管理還是使用的環(huán)節(jié)上，都有法可依。同時，也要對違法使用房屋維修基金的行為做出懲罰的規(guī)定。

3.房屋維修基金的管理與使用要正規(guī)、透明

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要嚴(yán)格按照房屋維修基金的管理辦法對其進(jìn)行管理與使用。并定期向業(yè)主公開維修資金用在什么地方，用了多少。使業(yè)主充分了解此項基金的用途與用量，就會減少業(yè)主拒絕續(xù)交房屋維修基金的情況。

五．結(jié)論

我國已經(jīng)在推行物業(yè)服務(wù)、建立房屋維修基金等方面出臺了一系列政策措施，并不斷修改完善。而且經(jīng)過多年的實踐，已逐步形成了較規(guī)范、安全的房屋維修基金管理模式，使得商品住宅維修保障機(jī)制得到了初步確立。但是，在廣大業(yè)主的住房消費意識、管理者的責(zé)任意識尚未成熟的情況下，如何科學(xué)、合理地建立和使用維修資金，保障房屋及其設(shè)施設(shè)備正常運轉(zhuǎn)，還需要大家的共同努力。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，應(yīng)在房屋維修基金的籌集、管理與使用上，以公開、公平、公正為原則，嚴(yán)格按照相關(guān)的法律法規(guī)和管理條例來進(jìn)行操作，保證房屋維修基金使用的正規(guī)性、透明性，才能使廣大業(yè)主信任房屋維修基金管理機(jī)制，才能做好業(yè)主滿意的物業(yè)。

參考文獻(xiàn)

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第二篇：物業(yè)服務(wù)企業(yè)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)

資質(zhì)動態(tài)考核及信用評價申報表

XXXXX物業(yè)管理有限公司

2014.X.X

目 錄

1.考核及信用評價申報表

2.營業(yè)執(zhí)照正、副本復(fù)印件

3.資質(zhì)證書正、副本復(fù)印件

4.機(jī)構(gòu)代碼正、副本復(fù)印件

5.物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件

6.榮譽證書復(fù)印件

7.物業(yè)服務(wù)承接查驗協(xié)議復(fù)印件

8.收費標(biāo)準(zhǔn)登記備案復(fù)印件

9.服務(wù)質(zhì)量滿意度調(diào)查表

10.整改情況

11.業(yè)主投拆和責(zé)任事故處理情況

12.2013總結(jié)

13.錦繡苑住宅區(qū)管理制度

14.專業(yè)技術(shù)人員資格證

15.上物業(yè)管理人員資格證

16.賬務(wù)報表

17.資質(zhì)動態(tài)考核信用評價評分表

XX年工作總結(jié)

五臺縣中信物業(yè)管理有限公司在XX，在上級領(lǐng)導(dǎo)正確指導(dǎo)下，各有關(guān)部門的團(tuán)結(jié)協(xié)作配合下，經(jīng)全體職工的共同努力下，圓滿地完成了全年的各項服務(wù)工作，主要表現(xiàn)在以下幾個方面。

1、全年保安全工作不分白天晝夜，堅守工作崗位，緊抓防范措施，全小區(qū)未發(fā)生重大安全事故，保證了小區(qū)居民平安、穩(wěn)定、詳和的度過了春夏秋冬。

2、響應(yīng)縣委、縣政府號召，積極開展創(chuàng)衛(wèi)工作，將小區(qū)24幢樓的共用樓道全部粉刷一新加強(qiáng)了小區(qū)路燈的配置，廣告牌的設(shè)立全部更新做到整齊、整潔、得到五臺縣文明建設(shè)指導(dǎo)委員會的好評，并授于“文明衛(wèi)生：小區(qū)稱號。

3、環(huán)衛(wèi)保潔按照統(tǒng)一布置，結(jié)合各自的區(qū)域，堅持常抓不懈，并更換了全部裝運的垃圾箱，使小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境得到加強(qiáng)，常年清潔不留死角，得到小區(qū)住戶的一致好評。

4、小區(qū)綠化、美化成績突出，面積達(dá)到綠化標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，著重進(jìn)行苗坪培植，種植更新，花草管護(hù)，灌木修剪，并購買了新式機(jī)器設(shè)備對草坪進(jìn)行統(tǒng)一澆水，割草、對樹木灌木長期修剪管護(hù)，達(dá)到整齊、整潔受到上級領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)主的一致好評。

5、管理人員為住戶方便著想，長年不分上下班節(jié)假日，堅持上班有專人負(fù)責(zé)，下班隨叫隨到，熱情為住戶解決供電、供水修理故障。

1）全年共計為小區(qū)修理更換通道、樓道共用照明燈400多次。

2）下班后充電多次

3）及時處理水管堵漏，下水道堵塞多次。

4）為協(xié)作單位收水費、電費、采暖費不計其數(shù)，5）節(jié)假日增設(shè)彩燈，懸掛彩旗，為小區(qū)節(jié)日增添氣氛。

6、物業(yè)公司經(jīng)過對小區(qū)住戶填報服務(wù)表，其滿意度達(dá)68%，基本滿意達(dá)24%，不滿意8%。

7、為小區(qū)配套煤氣管道、電視光纜、電腦聯(lián)網(wǎng)督促其協(xié)作單位，保證小區(qū)用戶滿意。

XXX年已過去，在新的一年里全體物業(yè)職工以飽滿的熱情服務(wù)的良好，住戶的方便為服務(wù)宗旨，配合上級更好的把小區(qū)建成文明衛(wèi)生小區(qū)，使住戶的滿意度更高。

第三篇：物業(yè)服務(wù)企業(yè)

? 復(fù)習(xí)、總結(jié)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)》內(nèi)容，下次課重點檢查。以下是復(fù)習(xí)提綱 1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念和特征。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的類型。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的常見模式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工商注冊登記。物業(yè)服務(wù)企業(yè)章程的內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)各登記資質(zhì)應(yīng)具備的條件。資質(zhì)等級的功能。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理部門。新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級規(guī)定及在申報資質(zhì)時需提交的資料。10 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式的特點（直線制、直線職能制、事業(yè)部制、矩陣制）。物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織形式的優(yōu)缺點。物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置的影響因素及其具體體現(xiàn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)職能機(jī)構(gòu)及其職責(zé)。

重點學(xué)習(xí)的法規(guī)：《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》

部分復(fù)習(xí)要點總結(jié)

8物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理部門

國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理；省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

9新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級規(guī)定及在申報資質(zhì)時需提供的資料

10物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式的特點

11物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織形式的優(yōu)缺點

12物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置的影響因素及其具體體現(xiàn)

第四篇：如何做好物業(yè)服務(wù)工作

如何做好物業(yè)服務(wù)工作 隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，如何做好物業(yè)管理服務(wù)工作，滿足廣大業(yè)主的需求成為我們物業(yè)公司重點關(guān)注的問題之一。面對此問題，我們必須正確認(rèn)識物業(yè)管理不僅包括管理，還包括服務(wù)。重視物的管理，缺乏人性化的服務(wù)，我們就不能有效地滿足業(yè)主的需求；突出服務(wù)，管理不到位，就會造成管理與服務(wù)工作的脫節(jié)。我們必須發(fā)展的看待一個問題，只有認(rèn)清管理是物業(yè)公司的根本任務(wù)，服務(wù)是貫穿于整個物業(yè)管理工作的連線，只有管理與服務(wù)工作兩手抓，才能將我們的物業(yè)管理工作水平真正提高到一個較高的水平。

服務(wù)對象是業(yè)主，業(yè)主的滿意度，是衡量物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。因此，一切服務(wù)工作都應(yīng)圍繞這個核心。服務(wù)水平的好壞直接影響業(yè)主對物業(yè)管理的滿意程度、影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、企業(yè)的聲譽，這就是服務(wù)在我們物業(yè)公司管理中的重要性所在。物業(yè)管理是一項非常煩瑣的工作，再加上行業(yè)從業(yè)人員流動性較大，直接影響著物業(yè)管理工作服務(wù)的質(zhì)量。所以，應(yīng)在服務(wù)方面狠下一番功夫。

一、服務(wù)意識的培養(yǎng)

要把服務(wù)工作做好，必須提高我們的服務(wù)意識。也就是要我們清楚地知道物業(yè)管理是服務(wù)行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)不是政府的管理機(jī)構(gòu)，是與業(yè)主具有平等關(guān)系的服務(wù)單位，物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的協(xié)議是委托服務(wù)協(xié)議。服務(wù)水平作為業(yè)主考核物業(yè)公司的唯一標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)的好，合同可以續(xù)簽，服務(wù)的不好，就會影響我們續(xù)約。拿我們平時對違章停放車輛的管理來說吧，假如安保人員這樣說：“喂，你的車不能停在消防通道上，趕快開走?！?，對違章停車的業(yè)主會按你的要求去做嗎？如果這樣說呢，“對不起，消防通道禁停放車輛，請您將車停在車位上好嗎?”。相信違章停車的業(yè)主會很好地配合。也就告訴我們服務(wù)意識的轉(zhuǎn)變，會使我們的物業(yè)管理服務(wù)工作更好的開展。

二、通過學(xué)習(xí)培訓(xùn)，提升員工素質(zhì)

學(xué)習(xí)培訓(xùn)是適應(yīng)新工作的過程，同時，也就是調(diào)動積極性的過程。向書本學(xué)習(xí)，向模范學(xué)習(xí)，向先進(jìn)經(jīng)驗學(xué)習(xí)。通過學(xué)習(xí)、實踐；再學(xué)習(xí)，再實踐。對本職工作積極主動，善于發(fā)現(xiàn)問題，認(rèn)真分析、判斷找出原因并妥善處理，把學(xué)習(xí)的專業(yè)知識、技能，應(yīng)用到實際服務(wù)中去，經(jīng)過實踐逐步提高服務(wù)質(zhì)量，不斷提高員工解決問題的綜合能力。

為業(yè)主提供標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、科學(xué)化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，讓業(yè)主感到滿意，需要一批有工作能力、有較高綜合素質(zhì)的員工。物業(yè)管理服務(wù)工作，看似簡單，零星瑣碎，實則涵蓋了方方面面的知識和技巧，以及判斷、分析和解決問題的綜合能力。日常安全、消防、保潔、綠化和維修等各項工作，都要具備相關(guān)知識和動手能力，每項工作必須扎扎實實落實到位。如安全保衛(wèi)日常工作中一些細(xì)節(jié)就體現(xiàn)了我們員工的素質(zhì)，需檢查對方證件時說：“先生(小姐)，請出示您的證件?！彬炞C完畢，應(yīng)說：“謝謝！”。遇老人或他人提重物說：“先生(小姐)，需要幫助嗎？”，別人感謝時應(yīng)說：“不用謝，這是我應(yīng)該做的”。我們物業(yè)公司的服務(wù)內(nèi)容較多，涉及的工種也較多，為此，與業(yè)主打交道，自身行為的規(guī)范包括服裝統(tǒng)一、舉止文明、態(tài)度和藹、語言親切等，都是我們員工素質(zhì)的體現(xiàn)，同時也是業(yè)主衡量物業(yè)公司服務(wù)水平高低的一個重要標(biāo)準(zhǔn)。擁有一支業(yè)務(wù)水平高、自身素質(zhì)強(qiáng)的管理隊伍，需切我們不斷地學(xué)習(xí)培訓(xùn)、實踐。

三、建立明確、合理的責(zé)任制，增強(qiáng)管理協(xié)作能力

目標(biāo)的實現(xiàn)需要每個部門、每位員工發(fā)揮積極性。目標(biāo)應(yīng)落實到各部門、個人目標(biāo)上。因此，賦予每位員工明確的工作任務(wù)和責(zé)任，制定具體、明確、嚴(yán)格的考核辦法，使責(zé)、權(quán)、利有機(jī)統(tǒng)一起來，就可以保證目標(biāo)任務(wù)的落實和完成。并有效地引導(dǎo)員工的行為方向。責(zé)任制度必須系統(tǒng)周密，每一層次、每一部門、每一個人都應(yīng)納入各個相應(yīng)責(zé)任制度，目標(biāo)要逐級分解落實，體現(xiàn)合理分工協(xié)作。大家團(tuán)結(jié)協(xié)作，工作有落實，服務(wù)質(zhì)量自然也就有了保障。

四、加強(qiáng)與業(yè)主的溝通

我們物業(yè)公司搞好服務(wù)的另一個關(guān)鍵，就要在提高服務(wù)質(zhì)量的同時，加強(qiáng)與業(yè)主的聯(lián)系，聽取他們意見。了解他們的需要，對我們物業(yè)公司有哪些意見和建議。解決好業(yè)主問題并及時給予回復(fù)，讓業(yè)主知道我們物業(yè)公司在時時刻刻的關(guān)心著他們。這樣既能了解業(yè)主的需求，又能拉近雙方的關(guān)系，做到相互支持、相互理解。

有誠心，勢必打動有情人。目前，大多數(shù)小區(qū)都采用封閉式管理，或人車分流，或外來車輛禁入，這給業(yè)主生活帶來了極大不便，無形中也使物業(yè)管理人員和業(yè)主產(chǎn)生矛盾。為解決物業(yè)管理thldl.org.cn與業(yè)主眼前利益的矛盾，在管理工作中，除向業(yè)主解釋物業(yè)管理與業(yè)主利益息息相關(guān)以取得業(yè)主的理解和支持外，還應(yīng)積極尋求解決途徑：購買平板車以解決物品的運輸，配置輪椅以解決腿腳不便老人的需要，將矛盾消滅在萌芽狀態(tài)。

細(xì)微之處見真情，優(yōu)質(zhì)服務(wù)聚人氣。在實施物業(yè)管理工作的過程中，要想做到讓業(yè)主滿意放心，必須投入自己的真情，真正把業(yè)主當(dāng)成自家人。物業(yè)管理人員針對有些業(yè)主平時工作繁忙，家中留守的主要是老人，應(yīng)主動提供預(yù)約提醒服務(wù)，定時詢問家中情況，避免意外情況的發(fā)生，讓業(yè)主安心工作；針對老年人家庭住戶和上班族，公司管理處還可推出幾項便民服務(wù)，比如代收衣物干洗、代充煤氣費服務(wù)、代辦戶口本落戶等項目，為業(yè)主提供更加便捷、周到、滿意的服務(wù)；針對假期小區(qū)孩子較多，給小區(qū)帶來不少安全隱患，組織孩子一塊學(xué)習(xí)、游戲，這樣做既減輕了管理壓力，又獲得了業(yè)主的好感，拉近了彼此的距離。

學(xué)會換位思考，是化干戈為玉帛、妥善解決問題的法寶。物業(yè)管理中最突出的矛盾來源于物業(yè)自身的質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，除去物業(yè)管理公司難以解決的物業(yè)質(zhì)量問題外，物業(yè)管理中遇到的多是一些瑣碎小事。這些瑣碎的事，對于物業(yè)管理公司來說可能是小事一樁，而對于業(yè)主來說則是需要馬上解決的燃眉之事。這時的物業(yè)管理工作者，就應(yīng)急業(yè)主之所急，特事特辦，切不可拖泥帶水、敷衍了事。

物業(yè)管理工作涉及方方面面，要想辦法變被動為主動。根據(jù)業(yè)主對走廊、過道擺放花卉和雜物不以為然的現(xiàn)象，可結(jié)合其他地方出現(xiàn)過的裝修工具墜落、孩童亂丟果皮等高空拋物情況，物業(yè)管理人員應(yīng)及時進(jìn)行宣傳教育，讓其了解消防通道阻塞、高空拋物的嚴(yán)重危害和處理原則，就能取得事半功倍的效果。譬如，為配合宣傳高層樓宇消防知識，還可采取情景模擬、實戰(zhàn)演習(xí)的方法，積極動員業(yè)主參與，親身體驗防火救災(zāi)。通過演習(xí)，讓業(yè)主對高層樓宇和電梯井的煙囪效應(yīng)、疏散標(biāo)識、防火隔離設(shè)施、消防通道、自助求生知識和疏散方法等都有全新認(rèn)識。

以上是我通過學(xué)習(xí)、實踐對如何做好物業(yè)管理服務(wù)工作的一些見解。我相

信，通過提高自身的管理水平，增強(qiáng)自身服務(wù)意識，有針對性的開展服務(wù)工作，就一定能將物業(yè)管理服務(wù)工作搞好。

第五篇：物業(yè)服務(wù)企業(yè)崗位職責(zé)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)崗位職責(zé)

一、管理人員職責(zé)

1、總經(jīng)理崗位職責(zé)

1、協(xié)調(diào)各部門關(guān)系；全面主持工作，保證公司運作高效有序；

2、開展多種經(jīng)營，以實現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)；

3、代表公司對外開展工作；

4、處理協(xié)調(diào)公司各承接項目的日常事務(wù)；

5、負(fù)責(zé)會所、幼兒園的管理及對外招租、經(jīng)營等協(xié)調(diào)工作；

6、對公司人事、財務(wù)經(jīng)營等事務(wù)形成建議報董事長會；

7、保證公司各個管理項目安全穩(wěn)定。主要工作描述

1、全面主持公司的各項經(jīng)營、服務(wù)管理工作，組織實施董事會決議；

2、向董事會提出經(jīng)營預(yù)算和費用預(yù)算；

3、按既定的模式管理好公司；

4、審訂公司各項規(guī)章制度，并在實際運作中提出修改意見；

5、審核、簽發(fā)、屁事各部門提交之文件、申請、報告；

6、對公司員工人事聘任有處理權(quán)，部門主任、主管、組長的聘任原則上須經(jīng)上級領(lǐng)導(dǎo)同意；

7、認(rèn)真監(jiān)督、審核公司有關(guān)經(jīng)濟(jì)合同及協(xié)議；

8、指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查公司各部門工作；

9、及時處理小區(qū)、住戶維修、維護(hù)、投訴、糾紛，及時向上級領(lǐng)導(dǎo)報告重大事情；

10、經(jīng)常開展、組織小區(qū)的文化娛樂活動，塑造好開發(fā)公司及物業(yè)公司形象，做好物業(yè)管理品牌以支持銷售工作；

11、代表公司對外開展公關(guān)工作，處理好與政府主管部門的工作關(guān)系；

12、定期向董事會提交營業(yè)狀況和財務(wù)狀況并接受質(zhì)詢；

13、保證公司運作的合法性；

14、盡力盡職保護(hù)小區(qū)業(yè)主和非業(yè)主使用人。客人、員工在小區(qū)內(nèi)的人身和財務(wù)安全；

15、及時發(fā)生物業(yè)管理存在的問題，提出修補的辦法；

16、行使公司章程或董事會授予的其他職權(quán)。

2、項目經(jīng)理崗位職責(zé)

1、協(xié)助總經(jīng)理管理、開展小區(qū)的物業(yè)管理工作；

2、全面主持項目的各項管理服務(wù)工作，對項目社區(qū)的工作結(jié)果負(fù)責(zé)；

3、指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督、協(xié)調(diào)客戶服務(wù)中心及保潔組、保衛(wèi)隊及工程組的工作；

4、配合總經(jīng)理完成物業(yè)公司的經(jīng)營管理工作。主要工作描述： 直接職責(zé)

1、熟悉、掌握與物業(yè)管理及與物業(yè)管理相關(guān)行業(yè)的法律、法規(guī)、規(guī)定；

2、熟悉本公司物業(yè)管理各項業(yè)務(wù)操作規(guī)程，熟悉公司各部門、各崗位的職責(zé)范圍；

3、熟悉本小區(qū)的樓宇分布、樓宇結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施，機(jī)電設(shè)備和住戶的基本情況；

4、管理工作做到理論聯(lián)系實際，提出有效的管理改進(jìn)措施；

5、根據(jù)統(tǒng)一管理與明確分工的原則，統(tǒng)籌指揮客戶服務(wù)工作、協(xié)調(diào)清潔衛(wèi)生、包圍、維修工作，做到人人有事做，事事有人管；

6、指導(dǎo)、監(jiān)督各下屬人員、部門的工作，經(jīng)常進(jìn)行有效的檢查工作，跟進(jìn)到位，狠抓落實；

7、進(jìn)行物業(yè)接管驗收；辦理交付驗收手續(xù)；

8、按規(guī)定的內(nèi)容、環(huán)節(jié)、程序、手續(xù)、費用做好各種裝修管理及監(jiān)管工作；

9、受理各項服務(wù)、報修、投訴，及時下達(dá)通知，監(jiān)督執(zhí)行；

10、開展社區(qū)文化娛樂活動，組織各種培訓(xùn)講座；

11、及時催交各種物業(yè)費用，制定對待欠費釘子戶的有效收費辦法；

12、及時發(fā)現(xiàn)、組織消除隱患；制止違反用戶公約的一切行為；

13、配合國家有關(guān)部門做好安全防范、廣告、工商、城市管理和計劃生育等工作；

14、及時反映社區(qū)存在的問題和住戶意見；

15、按規(guī)定的表單記錄上述各項管理工作，并存檔； 領(lǐng)導(dǎo)職責(zé)

1、反映下屬意見，傳達(dá)上級指示；

2、定期欲行部門的例會；

3、代表項目協(xié)調(diào)部門間的工作；

4、對部門員工人事任免有建議權(quán)；

5、完成公司及總經(jīng)理授權(quán)或攪拌的其他工作。

6、做好部門工作計劃、總結(jié)，考核下屬員工及部門，對保潔、保衛(wèi)、工程部門的績效考核有建議權(quán)，對部門工作結(jié)果負(fù)責(zé)。

3、客服人員崗位職責(zé)

1、協(xié)助項目經(jīng)理開展小區(qū)的物業(yè)管理工作；

2、辦理交付手續(xù)；

3、辦理裝修管理手續(xù)，執(zhí)行裝修管理；

4、催交各種物業(yè)費用；

5、開展社區(qū)活動；

6、受理業(yè)務(wù)，及時反饋傳達(dá)；

7、指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督、協(xié)調(diào)各部門的工作；

8、信息中轉(zhuǎn)。主要工作描述

1、熟悉、掌握與物業(yè)管理及物業(yè)管理相關(guān)行業(yè)的法律、法規(guī)、規(guī)定；

2、熟悉公司物業(yè)管理各項業(yè)務(wù)操作規(guī)程，熟悉公司各部門、各崗位的職責(zé)范圍；

3、熟悉本小區(qū)的樓宇分布、樓宇結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備和住戶的基本情況；

4、管理工作做到理論聯(lián)系實際，提出有效的管理改進(jìn)措施；

5、指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查、協(xié)調(diào)部門的工作，經(jīng)常進(jìn)行有效的檢查工作，跟進(jìn)到位，狠抓落實；

6、進(jìn)行物業(yè)接管驗收、辦理交付驗收手續(xù)；

7、按規(guī)定的內(nèi)容、環(huán)節(jié)、程序、手續(xù)、費用做好各種裝修管理；

8、受理各項服務(wù)、保修、投訴、及時下達(dá)通知，監(jiān)督執(zhí)行；

9、開展社區(qū)文化娛樂活動，組織各種培訓(xùn)講座；

10、做好業(yè)主的溝通工作，及時催收各種物業(yè)費用；

11、及時發(fā)現(xiàn)、組織消除物業(yè)管理隱患；

12、制止違反管理規(guī)約的一切行為；

13、及時反映小區(qū)存在的問題和住戶意見；

14、及時反映相關(guān)部門員工存在的問題意見；

15、按規(guī)定的表單記錄上述各項管理工作，并存檔；

16、對自己分管的事務(wù)負(fù)責(zé)。

4、檔案管理員崗位職責(zé)

1、協(xié)助項目經(jīng)理開發(fā)小區(qū)的物業(yè)管理工作；

2、負(fù)責(zé)住戶、各類物業(yè)用房、設(shè)備設(shè)施檔案管理；

3、接聽電話，受理保修、投訴、各項服務(wù)業(yè)務(wù)，記錄，協(xié)調(diào)執(zhí)行；

4、協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)協(xié)議單位管理。主要工作描述

1、熟悉、掌握與物業(yè)管理及與物業(yè)管理相關(guān)行業(yè)的法律、法規(guī)、規(guī)定；

2、熟悉公司物業(yè)管理各項業(yè)務(wù)操作規(guī)程，熟悉公司各部門、崗位的職責(zé)范圍；

3、熟悉本小區(qū)的樓宇分布、樓宇結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施、家電設(shè)備和住戶的基本情況；

4、匯集客戶服務(wù)中心工作的文件、資料分類、整理歸檔；及時記錄客戶聯(lián)系方法的變更；

5、收集物業(yè)管理相關(guān)行業(yè)相關(guān)法律、政策、規(guī)定、文件，送直接上級批閱、按指示處理；

6、起草、打印、整理、發(fā)放部門資料、文件（部門內(nèi)部）；

7、辦理各種資料文件的借閱、領(lǐng)用、保管工作；

8、建立部門各類文件夾；

9、接聽電話，受理報修、投訴、各項服務(wù)業(yè)務(wù)，記錄，協(xié)調(diào)執(zhí)行（信息中轉(zhuǎn)）；

10、跟進(jìn)物業(yè)服務(wù)協(xié)議單位的業(yè)務(wù)執(zhí)行情況，并協(xié)調(diào)；

11、代服務(wù)協(xié)議單位收取費用；

12、按規(guī)定的表單記錄上述各項管理工作，并存檔；

13、對自己分管的事務(wù)負(fù)責(zé)； 檔案管理內(nèi)容包括

1、小區(qū)接管驗收時記錄資料、文件檔案，以及按管時移交的資料；

2、機(jī)電用房、物業(yè)管理用房、幼兒園、會所、設(shè)備設(shè)施、娛樂設(shè)施資料、證書、檔案；

3、住戶檔案：業(yè)主及非業(yè)主使用人家檔案、書信往來、協(xié)議、申請、報告、證明、聲明、驗收記錄、交接記錄、報修處理、投訴；房屋質(zhì)量回訪、房屋維修檔案、房屋質(zhì)量保證書、房屋質(zhì)量說明書；交費及物業(yè)管理其他情況、記錄資料。

5、財務(wù)負(fù)責(zé)人崗位職責(zé)

1、協(xié)助總經(jīng)理工作；

2、在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面主持財務(wù)部日常工作；

3、對會計核算、財務(wù)監(jiān)督和收支監(jiān)督管理全面負(fù)責(zé)；

4、組織制定本單位的財務(wù)補充規(guī)定；

5、組織編制財務(wù)計劃，監(jiān)督各部門實施；

6、參與公司的預(yù)決算管理，進(jìn)行財務(wù)分析；

7、組織并參與擬定有關(guān)重要文件、經(jīng)濟(jì)合同，負(fù)責(zé)向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報工作；

8、反映公司財務(wù)狀況，反映物業(yè)經(jīng)營情況、各項費用的收支情況，對于各種欠收、少收等情況及時反映公司領(lǐng)導(dǎo)，并及時提出解決；

9、負(fù)責(zé)對內(nèi)、外各種報表，及時向公司領(lǐng)導(dǎo)、董事會、業(yè)主反應(yīng)財務(wù)收支情況；

10、資金合理運作；

11、負(fù)責(zé)你費戶的費用催收工作。主要工作描述 直接責(zé)任

1、熟悉小區(qū)的單元戶和面積，以及管理服務(wù)費、代收代交等費用的收費標(biāo)準(zhǔn)和計算方法，完成各項應(yīng)收費用工作；

2、對出納制定各記賬憑證，進(jìn)行審核監(jiān)督。并對各會計科目的發(fā)生及余額登記入賬；

3、制定往來結(jié)算的手續(xù)制度，及時清理各種往來賬款；

4、設(shè)置總帳科目，及時登記入賬，并及時與各明細(xì)賬核對；

5、根據(jù)會計制度編制會計報表，承包各相關(guān)單位，及時上交稅收、費用；

6、根據(jù)會計資料進(jìn)行財務(wù)分析，反應(yīng)經(jīng)營成果；

7、編制資金計劃，參與資金的籌措，組織資金供應(yīng)；

8、整理并負(fù)責(zé)保管會計檔案，確保會計檔案的完好無損；做好保密工作；

9、負(fù)責(zé)財務(wù)工作電算化；

10、對各種費用收取情況及時反映，并組織人員學(xué)習(xí)，保證各種費用不少收、不漏收；

11、負(fù)責(zé)保管各種財務(wù)印章；

12、協(xié)助總經(jīng)理完成其他各項工作；

13、負(fù)責(zé)與出納催收欠費。領(lǐng)導(dǎo)職責(zé)

1、制定部門員工的合理分工；

2、對下屬員工進(jìn)行工作績效考核；

3、制定工作機(jī)械化、工作總結(jié)；

4、及時反映公司財務(wù)方面存在的問題，并提出解決方案；

5、制定公司之財務(wù)補充規(guī)定報上級領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行，努力提高財務(wù)管理水平。

6、出納崗位職責(zé)

1、協(xié)助部門領(lǐng)導(dǎo)工作；

2、及時進(jìn)行成本、費用收支管理；編制憑證，登記現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬；每月及時盤點庫存；

3、保管各種有價證劵、各種票據(jù)；

4、根據(jù)現(xiàn)金收支管理辦法進(jìn)行現(xiàn)金收支；

5、催收欠費戶費用； 主要工作描述

1、熟悉小區(qū)的單元戶數(shù)和面積，以及管理服務(wù)費、代收代交費的收費標(biāo)準(zhǔn)和計算方法，完成各項收費用工作；

2、負(fù)責(zé)公司現(xiàn)金、銀行存款的收支管理，根據(jù)現(xiàn)金管理規(guī)定收付現(xiàn)金；

3、編制記賬憑證，及時登記銀行存款日記賬，每月與總賬核對相符，每月盤點庫存現(xiàn)金；

4、負(fù)責(zé)公司員工的工作將近核對、匯總，每月發(fā)放工資及獎金；

5、每月及時計算物業(yè)管理各項費用、開票，編制小區(qū)各種費用收取匯總表，并及時報告部門領(lǐng)導(dǎo)，對各種少收、欠收情況進(jìn)行分析說明，提出建議措施，并催收；

6、根據(jù)公司領(lǐng)導(dǎo)及部門領(lǐng)導(dǎo)的安排，協(xié)助其他部門完成各項臨時工作。

二、安全崗位職責(zé)

1、安保部門負(fù)責(zé)人職責(zé)

1、在物業(yè)總監(jiān)和當(dāng)?shù)毓膊块T的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)安全、消防工作的管理；

2、協(xié)調(diào)公司相關(guān)部門協(xié)助公安、消防部門處理各種重大治安案件和事故；

3、制定治安消防工作計劃，組織實施各項安全防范措施；

4、組織消防檢查、訓(xùn)練、演習(xí)、處理重大消防事故；

5、部門內(nèi)部業(yè)務(wù)培訓(xùn)計劃制定與開展；

6、指導(dǎo)、監(jiān)督部門工作，定期進(jìn)行員工考核；

7、協(xié)助公司消防安全領(lǐng)導(dǎo)小組及公司總經(jīng)理做好外部協(xié)調(diào)事務(wù)的處理工作；

完成公司消防安全領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)及公司總經(jīng)理委托、授權(quán)的其他工作。

2、巡邏崗崗位職責(zé)

1、按規(guī)定線路定時巡更巡查，做好24小時巡檢工作；

2、維護(hù)所轄區(qū)域正常營業(yè)秩序，查詢、監(jiān)視可疑人員，直至偷盜行為；

3、制止顧客在賣場內(nèi)的不文明行為及時勸離閑雜人員；

4、巡查公共區(qū)域各設(shè)施設(shè)備項目是否完好、正常使用，有無安全隱患；

5、負(fù)責(zé)對施工現(xiàn)場的監(jiān)督、檢查，檢查施工隊伍的施工手續(xù)是否齊全，檢查施工現(xiàn)場有無安全隱患并做好處理；

6、時刻保持警惕，遇有各種突發(fā)事件，反應(yīng)迅速、處置有效，并及時向上級匯報；

7、接受顧客關(guān)于商品、服務(wù)方面的咨詢，為顧客提供力所能及的服務(wù)；

3、停車場崗崗位職責(zé)

1、及時引導(dǎo)車輛出入停車場，按秩序出入，確保行駛安全；

2、疏導(dǎo)停車，維持停車秩序，保證車輛通暢，車輛順利通行；

3、負(fù)責(zé)停車場的安全管理，加強(qiáng)巡查，維護(hù)停車安全，對車輛異常情況做好登記；

4、收費系統(tǒng)及自動升降車庫嚴(yán)格按電腦程序操作，不得違規(guī)操作，不能自行解決的問題立即上報并聯(lián)系廠家維修；

5、維護(hù)場地內(nèi)的公共設(shè)備設(shè)施（消防設(shè)施、廣告牌、停車須知、照明燈具、護(hù)欄等）；

6、遇有緊急突發(fā)事件，反應(yīng)迅速、處理有效，并及時向上級匯報；

4、監(jiān)控崗崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)對所轄范圍進(jìn)行全天24小時的安全、消防監(jiān)控；

2、負(fù)責(zé)監(jiān)視并處理火災(zāi)報警控制器的火警、故障和啟動、反饋信號燈報警信號機(jī)報警情況；

3、負(fù)責(zé)處理發(fā)生火災(zāi)、地震、突然停電等突發(fā)事件；

4、負(fù)責(zé)監(jiān)視屏幕墻上所有電視顯示器的圖像顯示情況，并負(fù)責(zé)電視錄像的保存及查看，為查清治安事件提供有力的證據(jù)；

5、配合夜間值班人員巡查，做好防盜報警系統(tǒng)的撤防、布防；

6、發(fā)現(xiàn)可疑、重大情況立即通知安全保衛(wèi)部迅速處理；

7、負(fù)責(zé)電子巡更器的發(fā)放、收回及信息輸入；

8、負(fù)責(zé)鑰匙、器械的領(lǐng)取、回收、維護(hù)及保養(yǎng)；

9、負(fù)責(zé)信息的傳遞。

5、便衣崗崗位職責(zé)

1、在所轄區(qū)域內(nèi)巡邏，組織不良行為；

2、捉拿偷盜嫌疑人，做好證據(jù)的取得，協(xié)助主管或班長處理；

3、負(fù)責(zé)處理所轄區(qū)域內(nèi)的突發(fā)事件，并及時上報上級領(lǐng)導(dǎo)；

4、負(fù)責(zé)檢查所轄區(qū)域的消防安全隱患，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理或上報上級；

5、負(fù)責(zé)財務(wù)大額現(xiàn)金的押送工作；

6、負(fù)責(zé)處理小區(qū)內(nèi)的突發(fā)事件，并及時上報上級領(lǐng)導(dǎo)。

三、環(huán)境保潔綠化崗位職責(zé)

1、環(huán)境主管職責(zé)

1、參與制定并執(zhí)行公司對物業(yè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境管理的有關(guān)規(guī)章制度，負(fù)責(zé)環(huán)境部門的工作計劃、組織、指導(dǎo)工作，承擔(dān)環(huán)境部門的管理責(zé)任；

2、督導(dǎo)環(huán)境部門的員工（含外包人員）遵守公司的規(guī)章制度，嚴(yán)格按規(guī)定的操作流程和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)工作，保證取得最佳的工作效果，保持服務(wù)及環(huán)境工作處于優(yōu)良狀態(tài)；

3、監(jiān)督、控制環(huán)境部門各種物品，用品的小號以及清潔綠化等設(shè)備的使用，監(jiān)督報表的管理和檔案的存儲，做好本項目的開支預(yù)算；

4、關(guān)心員工的思想和生活，注意提高部門員工的素質(zhì)，鼓勵下屬員工發(fā)揮工作積極性，積極參加培訓(xùn)，定期組織考核，注意和選拔有潛質(zhì)的員工；

5、建立健全衛(wèi)生、綠化、消殺等各項標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，檢查監(jiān)督崗位責(zé)任制和操作規(guī)范的執(zhí)行情況，并進(jìn)行相應(yīng)處理；

6、指導(dǎo)做好部門對突發(fā)時間及特殊天氣的應(yīng)急處理；

7、完成公司交辦的其他工作任務(wù)。

2、保潔領(lǐng)班職責(zé)

1、協(xié)助主管負(fù)責(zé)保潔項目日常管理工作，督促檢查員工的職責(zé)履行情況。

2、協(xié)助主管負(fù)責(zé)對衛(wèi)生死角，重要服務(wù)區(qū)域、工作質(zhì)量不高的員工經(jīng)常檢查，并將發(fā)現(xiàn)的問題及時要求負(fù)責(zé)人整改。確保所有服務(wù)區(qū)域的衛(wèi)生狀況處于優(yōu)良狀態(tài)。

3、負(fù)責(zé)落實本部門的培訓(xùn)計劃及新進(jìn)員工的培訓(xùn)工作，了解員工思想動態(tài)，做針對性的思想工作。

4、負(fù)責(zé)檢查員工的出勤情況，隨時跟進(jìn)員工的工作情況，及時調(diào)整各種工具及人力配備，合理安排員工工作，協(xié)調(diào)各班次之間的工作關(guān)系。

5、每月26日提報下月物料使用計劃，監(jiān)督檢查物料使用情況，以減少消耗，控制成本。

6、每月25日做好物品盤點工作，及時將庫存數(shù)據(jù)及本月物品領(lǐng)用、下月物品需求計劃等報主管。

7、完成上級交辦的其他工作任務(wù)，根據(jù)需要隨時協(xié)助各崗位工作。

3、保潔員職責(zé)

1、遵守物業(yè)公司制定的管理細(xì)則，統(tǒng)一著裝上崗，樹立良好形象。

2、領(lǐng)取日常清潔工作所需的清潔原料和工具；

3、到港后按各崗位的工作程序清潔工作區(qū)域；

4、工作根據(jù)天氣變化，做好相應(yīng)準(zhǔn)備：如根據(jù)天氣情況調(diào)整開關(guān)燈時間，如遇大風(fēng)大雨關(guān)窗等；

5、認(rèn)真做好清潔工作，保質(zhì)保量完成；

6、嚴(yán)禁私自借用工具及物品，愛護(hù)公共設(shè)施及客戶財產(chǎn)，如發(fā)現(xiàn)設(shè)施損壞及異常情況，要在第一時間內(nèi)報告領(lǐng)班或主管，以便及時解決；

7、服從上級指揮，工作中遇到疑難問題及時請示上級；

8、清潔工作完成后，要環(huán)視檢查保證工作質(zhì)量，清點機(jī)器及其他工具，將其收拾干凈，放回倉庫或指定位置；

9、發(fā)揚互助精神，支持同事工作，以禮相待；

10、執(zhí)行上級臨時委派的其他工作任務(wù)。

4、綠化管理員職責(zé)

1、熟悉小區(qū)物業(yè)綠化概況，因地制宜，合理布置花草樹木品種和數(shù)量，創(chuàng)造優(yōu)美的職務(wù)景觀，發(fā)揮綠化保養(yǎng)的生態(tài)環(huán)境效益；

2、提高綠化保養(yǎng)養(yǎng)護(hù)管理的知識和技能，熟悉花草樹木的品種、名稱、特性和栽培方法；

3、對花木進(jìn)行掛牌，表明品種、科屬、原產(chǎn)地、生長特性，繁殖方法，管理方法等，方便居民欣賞；

4、巡視小區(qū)綠化保養(yǎng)，掌握小區(qū)綠化保養(yǎng)的基本情況；

5、借鑒他人先進(jìn)的管理方法，收集業(yè)主對綠化保養(yǎng)管養(yǎng)的建設(shè)性建議，結(jié)合實際情況，指定管養(yǎng)計劃，辦法，確保綠化保養(yǎng)管養(yǎng)工作的正常進(jìn)行；

6、建設(shè)小區(qū)“愛綠化保養(yǎng)，護(hù)綠化保養(yǎng)”的文化環(huán)境。

四、工程崗位職責(zé)

1、工程經(jīng)理崗位職責(zé)

1、理解公司的企業(yè)文化，執(zhí)行公司的管理制度，帶領(lǐng)部門員工團(tuán)結(jié)合作，確保部門只能的全面履行；

2、主動做好橫向工作協(xié)調(diào)，與相關(guān)部門密切配合，及時向總經(jīng)理回報工作情況，保證公司內(nèi)部相關(guān)信息溝通理想；

3、對部門員工進(jìn)行企業(yè)文化、素質(zhì)教育、技能培訓(xùn)，并對其進(jìn)行公證考核，提出合理獎罰方案，確保員工工作能力，工作效率穩(wěn)定提高；

4、根據(jù)公司的經(jīng)營方案，擬定部門工作計劃，經(jīng)批準(zhǔn)后組織實施，確保計劃任務(wù)的按時完成；

5、負(fù)責(zé)轄區(qū)物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備（包括機(jī)電、消防、供電等主要設(shè)備）的運行、保養(yǎng)、維修及安全監(jiān)察的監(jiān)督指導(dǎo)；遇到突發(fā)事件立即組織力量搶修，確保各種設(shè)備能正常使用；

6、負(fù)責(zé)所轄區(qū)各種設(shè)備、設(shè)施的正常運作，積極實施技術(shù)改造，節(jié)約成本，控制費用支出；

2、工程綜合協(xié)調(diào)員崗位職責(zé)

1、本部門內(nèi)信息傳遞、文件的上傳下達(dá)；

2、對業(yè)主服務(wù)與報修電話的接聽、記錄、派單；

3、做好本部門預(yù)算工作的提報及預(yù)算監(jiān)控工作；

4、公司水、點、暖維修材料費用的統(tǒng)計，并定期進(jìn)行數(shù)據(jù)分析；

5、本部門內(nèi)資料（合同、外部文件等）的存檔，進(jìn)行分類整理，做好與檔案是的交接工作；

6、部門內(nèi)零星維修費用的付款手續(xù)辦理；

7、部門內(nèi)資產(chǎn)的管理，不定期對部門內(nèi)資產(chǎn)進(jìn)行工資盤檢查；

8、負(fù)責(zé)部門工作會議記錄整理；

9、負(fù)責(zé)匯總上報工程部員工的每月出勤情況。

3、維修電工崗位職責(zé)

1、在主管領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)所轄物業(yè)區(qū)域內(nèi)的建筑物及設(shè)施巡檢、維護(hù)工作；

2、負(fù)責(zé)對公司內(nèi)電氣、電梯、電話、制冷設(shè)備等系統(tǒng)的維修與保養(yǎng)工作及層間配電室運行管理；

3、根據(jù)設(shè)備保養(yǎng)要求，負(fù)責(zé)跟進(jìn)監(jiān)管有外協(xié)單位負(fù)責(zé)的維修保養(yǎng)事宜；

4、碎石應(yīng)對處理突發(fā)性事故，如停電、跳閘等；

5、完成上級監(jiān)事安排的其他工作。