第一篇：商業(yè)地產(chǎn)講師：《商業(yè)地產(chǎn)定位與規(guī)劃+招商與開業(yè)籌備》(2天)

商業(yè)地產(chǎn)定位與規(guī)劃+招商與開業(yè)籌備

主講：孫和光

第一天，商業(yè)地產(chǎn)的定位和規(guī)劃的內(nèi)容。第二天，商業(yè)地產(chǎn)招商和開業(yè)的內(nèi)容

一、培訓(xùn)對(duì)象

各房地產(chǎn)開發(fā)公司、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司、商業(yè)地產(chǎn)投資公司、地產(chǎn)投資公司、商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢公司、商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)公司、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)公司等等，各公司的董事長(zhǎng)、商業(yè)項(xiàng)目高級(jí)決策人、高管、項(xiàng)目開發(fā)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目操盤人、商業(yè)地產(chǎn)策劃人、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理高管等等。

二、基本課時(shí)計(jì)劃

1、總共12小時(shí)，每天6小時(shí)，共需要兩天的時(shí)間。課間休息10 分鐘上下午各兩次。

2、課時(shí)內(nèi)容對(duì)應(yīng)

第一天，商業(yè)地產(chǎn)的定位和規(guī)劃的內(nèi)容。第二天，商業(yè)地產(chǎn)招商和開業(yè)的內(nèi)容。

3、開設(shè)課后項(xiàng)目指導(dǎo)咨詢，在下午授課內(nèi)容結(jié)束后、16：30-17：30，孫老師為學(xué)員提供項(xiàng)目問題現(xiàn)場(chǎng)咨詢指導(dǎo)，學(xué)員可以攜帶所在項(xiàng)目資料排號(hào)向老師咨詢。

三、課程內(nèi)容設(shè)置的要點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)不能夠僅僅在了解必做的基本內(nèi)容和必備的公司結(jié)構(gòu)就動(dòng)手。學(xué)習(xí)這些僅僅是基礎(chǔ)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)布滿了暗礁和地雷，有各種各樣的無法回避的必須面對(duì)的難點(diǎn)。本課內(nèi)容以實(shí)際操作的現(xiàn)實(shí)問題為研究對(duì)象、不概念不教條不演習(xí)理論模型。實(shí)實(shí)在在解決學(xué)員現(xiàn)實(shí)工作中的實(shí)際問題。全部課程內(nèi)容是按照商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全部流程歸納成四個(gè)主要階段，將每階段的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和疑難問題準(zhǔn)確的提出并分析透徹。

四、課件綱要

一、地塊研究 1.地塊自然現(xiàn)狀特點(diǎn) 2.交通狀況

3.項(xiàng)目所在區(qū)域現(xiàn)狀[新、老、接合部、改造、郊區(qū)等] 4.項(xiàng)目所在區(qū)域的城市功能 [CBD、商圈、專業(yè)市場(chǎng)等] 5.項(xiàng)目所在位置的商業(yè)功能

6.項(xiàng)目所在周邊的商業(yè)狀況[競(jìng)爭(zhēng)狀況、已有商業(yè)體量] 7.項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施條件

二、項(xiàng)目的商業(yè)定位 項(xiàng)目定位的內(nèi)容

（一）研究方法（反向研究 —— 微、中、宏觀）1項(xiàng)目所服務(wù)區(qū)域的功能定位 2項(xiàng)目的商業(yè)功能定位 3目標(biāo)客戶群體的定位

4主題與特色定位

（二）研究項(xiàng)目定位的基本內(nèi)容注意要點(diǎn)

8.客流及消費(fèi)特點(diǎn)

（二）定位研究的工具的使用所注意要點(diǎn) 9.綜合條件的評(píng)估 【案例解析】 定位分析

示例若干。案例 [河南鄭州傳媒大道]

三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃

（一）地塊規(guī)劃

1、不理想的地塊-單邊街區(qū)、不規(guī)則、不臨街等怎樣規(guī)劃？

（二）人流動(dòng)線組織規(guī)劃、主次流動(dòng)線與動(dòng)線導(dǎo)引

（四）建筑概念規(guī)劃

1單體集中式加沿街鋪式的怎樣規(guī)劃？ 2建筑底商商業(yè)的規(guī)劃

3進(jìn)深與面寬、層高、、中庭與電梯庭與室內(nèi)商街、視線與動(dòng)線

（五）、空間規(guī)劃

室外空間及廣告位的規(guī)劃等 照度與燈飾等等

（六）、物業(yè)條件：水、電、燃?xì)?、排污、排煙、照明等配套?guī)劃

【案例解析】示例案例若干

一、各類建筑規(guī)劃

[北京新三里屯village]等等

二、動(dòng)線業(yè)態(tài)組合分析

示例若干、案例若干 [萬達(dá)廣場(chǎng)] [河南鄭州國(guó)貿(mào)中心]等等

四

招商籌劃

1、招商業(yè)態(tài)落位規(guī)劃、品牌、業(yè)種搭配策略和方法--互補(bǔ)與銜接。1.1招商范圍及目標(biāo)商家、品牌落位與洽談落實(shí)、1.2各類業(yè)態(tài)選址要求

1.3招商方案、招商目標(biāo)與商家需求。

四 招商實(shí)施

1、租賃經(jīng)營(yíng)方案、租期方案、租金指數(shù)與標(biāo)準(zhǔn)

1、聯(lián)營(yíng)經(jīng)營(yíng)方案、經(jīng)營(yíng)期方案

3、招商洽談，面積、物業(yè)條件、4、招商落實(shí)順序--主力次主力店、品牌連鎖店、連鎖單店、中小商戶

5、如何針對(duì)意向商家物業(yè)改造。

6、開業(yè)與運(yùn)營(yíng)約定策略性實(shí)操。

【案例解析】華貿(mào)中心

邢臺(tái)天一廣場(chǎng)

昆明新都昌商業(yè)廣場(chǎng)等等

五、開業(yè)籌備與開業(yè)

1、商業(yè)管理公司建立，開發(fā)商自建或聘請(qǐng)

2、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理培訓(xùn)

3、商管公司對(duì)本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略、管理規(guī)范制定

4、商管公司與入駐商家的前期銜接、計(jì)劃、方案。

5、編制商家入駐開業(yè)序列和實(shí)施操作條列

6、物業(yè)管理公司的建立，發(fā)商自建或聘請(qǐng)。

7、物業(yè)公司對(duì)本項(xiàng)目管理制度與培訓(xùn)

8、物業(yè)公司制定物業(yè)交接策略和工程對(duì)口實(shí)施交接

9、行政部門所負(fù)責(zé)的對(duì)商戶的各項(xiàng)證照的辦理、檢查、監(jiān)督。

10、企劃部門對(duì)開業(yè)宣稱推廣策略、計(jì)劃、實(shí)施

11、運(yùn)營(yíng)部、企劃部對(duì)開業(yè)促銷、旺場(chǎng)的策略、計(jì)劃、實(shí)施

12、如果分期開業(yè)，商管、物業(yè)、企劃的策略、計(jì)劃、實(shí)施方案。

13、財(cái)務(wù)部門，核收、監(jiān)管、催繳各類款項(xiàng)包括商戶裝修、改造、租金、定金、預(yù)收款等等?！景咐馕觥?/p>

鄭州國(guó)貿(mào)中心、鄭州傳媒大道、唐山遠(yuǎn)洋城

試題：

1.定位的現(xiàn)實(shí)問題

自然條件復(fù)雜的地塊以什么原則判定？ 2.規(guī)劃的現(xiàn)實(shí)問題

不臨街、單邊街區(qū)、不規(guī)則等等 3.建筑體量的大小究竟如何確定？

以出售為主的商業(yè)項(xiàng)目，體量越大越好嗎？ 4.業(yè)態(tài)的比例

一般的規(guī)律是52:18:30,教條主義會(huì)怎樣？ 5.動(dòng)線問題

建筑設(shè)計(jì)師們只設(shè)計(jì)外部交通動(dòng)線，而空間設(shè)計(jì)師和運(yùn)營(yíng)專家負(fù)責(zé)室內(nèi)動(dòng)線，但是商業(yè)項(xiàng)目的內(nèi)外動(dòng)線必須一體，兩張皮怎樣捏得才能夠完善、有效？ 6.預(yù)招商

理想的狀況是在方案階段就進(jìn)行預(yù)招商（方案征詢主力店意見同時(shí)），但是方案未定如何招商?而主力店沒有確定，敢于實(shí)施嗎？ 7.招商與開業(yè)

一定要招滿了再開業(yè)嗎？百分之幾十就可以開了? 8.物業(yè)交接的節(jié)點(diǎn)

驗(yàn)收交接的實(shí)際銜接點(diǎn)，都不耽誤又不推諉能做到嗎？ 假如要趕工期，后續(xù)工程、商裝、商戶裝修能避免交叉嗎？

主講：孫和光

中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)商管協(xié)會(huì)會(huì)員 北京大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)研修班特聘教授 全經(jīng)聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)委員會(huì)副主任 香港購(gòu)物中心協(xié)會(huì)北方區(qū)理事長(zhǎng) 全經(jīng)聯(lián)商學(xué)院商業(yè)地產(chǎn)研究員 聯(lián)商網(wǎng)、好鋪網(wǎng)特聘商業(yè)地產(chǎn)講師 北京華和意嘉商業(yè)管理公司執(zhí)行董事

從事商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)工作30余年。曾擔(dān)任商業(yè)地產(chǎn)公司和商業(yè)管理公司的決策運(yùn)營(yíng)高管。從事過的項(xiàng)目累計(jì)約四十多個(gè)、三百多萬平方米。曾主導(dǎo)過大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的概念規(guī)劃設(shè)計(jì)、定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商策劃與實(shí)施;提供過開發(fā)和銷售策略;曾運(yùn)營(yíng)過多個(gè)大型綜合商業(yè)項(xiàng)目并取得良好成績(jī);有非常豐富的項(xiàng)目定位規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)及豐富的商業(yè)資源、有數(shù)十項(xiàng)成功的運(yùn)營(yíng)案例、有大型綜合商業(yè)的成功經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)與管理經(jīng)驗(yàn)。有一定的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)管理方面的經(jīng)驗(yàn)。

主導(dǎo)過鄭州國(guó)貿(mào)中心、安徽合肥國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)、上海松江開元商業(yè)廣場(chǎng)的定位、規(guī)劃、開發(fā)管理、招商、開業(yè)、試業(yè)調(diào)整、經(jīng)營(yíng)管理。

主持過沈陽五洲商業(yè)廣場(chǎng)、唐山遠(yuǎn)洋城，河北邢臺(tái)天一商業(yè)廣場(chǎng)、湖北隨州隨縣新縣城商業(yè)規(guī)劃等大型城市綜合體的功能定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商、開業(yè)運(yùn)營(yíng);曾參與過新世界北京崇文商業(yè)綜合體、北京通港大廈、北京萬通新世界、北京方恒國(guó)際商業(yè)中心等多項(xiàng)目的規(guī)劃定位招商開業(yè)等。

曾做為評(píng)審委員參加北京石家莊、河南鄭州、湖北隨州隨縣等城市改造商業(yè)規(guī)劃和大型綜合體的規(guī)劃論證。

曾為河南、山西、陜西、河北、湖南、四川等地的多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)客戶輔導(dǎo)培訓(xùn)共約十余次接受培訓(xùn)客戶 600 多人次。

近年來，曾為北京大學(xué)零售業(yè)研究中心商業(yè)地產(chǎn)班、聯(lián)商網(wǎng)高級(jí)商業(yè)地產(chǎn)班、全經(jīng)聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)課題專題班等大型培訓(xùn)機(jī)構(gòu)授課。如需聯(lián)系方式，請(qǐng)看上邊頭像的小字

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)(招商工作)籌備計(jì)劃表

衡陽市“愛尚街”籌備計(jì)劃表

——針對(duì)招商

機(jī)密第 1 頁2013-4-4

機(jī)密

第 2 頁2013-4-4

機(jī)密第 3 頁2013-4-4

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)的前期規(guī)劃與招商管理

商業(yè)地產(chǎn)的前期規(guī)劃與招商管理

做商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃方案時(shí)要考慮的因素:

一、戰(zhàn)略層面理解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)

1、項(xiàng)目選址到運(yùn)營(yíng)管理各階段地位與作用

2、采用的盈利模式

3、從政府、行業(yè)、開發(fā)商各層面看待項(xiàng)目的發(fā)展趨勢(shì)二、二三線市場(chǎng)地域特點(diǎn)與商業(yè)需求分析

1、了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)與商業(yè)需求

2、市場(chǎng)容量與輻射范圍

3、地域特點(diǎn)與消費(fèi)者群體特征

4、商業(yè)地產(chǎn)資源要素整合三、業(yè)態(tài)解析與業(yè)態(tài)組合1、正確理解各種商業(yè)業(yè)態(tài)

2、業(yè)態(tài)組合與商戶定位

3、如何做好業(yè)態(tài)互補(bǔ)

4、如何做好業(yè)態(tài)分布

5、如何做好業(yè)態(tài)配比

6、主力店在業(yè)態(tài)組合中的運(yùn)用

7、地段與主力業(yè)態(tài)的選擇

四、項(xiàng)目的 市場(chǎng)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃

（一）如何做商業(yè)項(xiàng)目定位

1、業(yè)態(tài)定位

2、功能定位

3、經(jīng)營(yíng)定位

4、客群定位

（二）明確商業(yè)模式

1、只售不租出讓產(chǎn)權(quán)

2、只租不售統(tǒng)一管理

3、不售不租自主經(jīng)營(yíng)

4、租售結(jié)合收放自如

5、開發(fā)商與商家聯(lián)營(yíng)

（三）商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、創(chuàng)意的獨(dú)特性

2、空間的合理性

3、環(huán)境的舒適性

4、動(dòng)線的合理性

5、設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性

（四）商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)步驟

1、建筑設(shè)計(jì)

2、配套規(guī)劃

3、立面規(guī)劃

4、主力商家訴求

5、設(shè)計(jì)深化

6、裝修規(guī)劃

五）商業(yè)設(shè)施規(guī)劃

1、道路規(guī)劃

2、停車場(chǎng)規(guī)劃

3、環(huán)境設(shè)施規(guī)劃

4、商業(yè)建筑體外裝規(guī)劃

5、商業(yè)空間內(nèi)裝規(guī)劃

6、商業(yè)街設(shè)施規(guī)劃

7、CIS規(guī)劃

8、SIGN設(shè)計(jì)

（六）商業(yè)空間規(guī)劃

1、規(guī)劃最佳使用率

2、開間合理的黃金分割點(diǎn)

3、消費(fèi)人流習(xí)慣的運(yùn)用

4、導(dǎo)示系統(tǒng)的設(shè)計(jì)

5、如何合理預(yù)留廣告位

商業(yè)地產(chǎn)招商模式

（一）商業(yè)地產(chǎn)招商策略的組合運(yùn)用

1、商戶定位及組合策略

2、招商條件及談判策略

3、招商團(tuán)隊(duì)的組建及管理

4、招商進(jìn)度及品質(zhì)控制

5、業(yè)務(wù)流程及條件審批控制

6、招商推廣策略

（二）商業(yè)地產(chǎn)招商的基本原則

1、統(tǒng)一招商統(tǒng)一管理原則

2、放水養(yǎng)魚原則

3、同業(yè)相助異業(yè)互補(bǔ)原則

4、先主力店后散戶之先后有序原則

5、優(yōu)質(zhì)商戶與平庸商戶區(qū)別對(duì)待原則

6、各功能合理配比原則

7、形像與效益相平衡原則

8、招商執(zhí)行可行性原則

（三）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商計(jì)劃

（四）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商計(jì)劃組織實(shí)施

（五）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商中談判技巧

第四篇：商業(yè)地產(chǎn)的定位與業(yè)態(tài)組合分析

商業(yè)地產(chǎn)的定位與業(yè)態(tài)組合分析

一、商業(yè)地產(chǎn)的定位

商業(yè)地產(chǎn)的成敗首先取決于商業(yè)地產(chǎn)的定位。而商業(yè)地產(chǎn)的定位是基于對(duì)國(guó)家政策的判斷，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的判斷，對(duì)項(xiàng)目周邊的詳盡調(diào)查。

（一）市場(chǎng)條件判斷

項(xiàng)目定位首先要解決這個(gè)區(qū)域是否適合做商業(yè)地產(chǎn)。

大、中型項(xiàng)目，投資商需要在項(xiàng)目初期，首先對(duì)項(xiàng)目擬選擇地區(qū)的市場(chǎng)條件進(jìn)行初步分析判斷。小型項(xiàng)目也存在這樣的問題，只是國(guó)內(nèi)開發(fā)商往往對(duì)自己的判斷力信心百倍，不愿花時(shí)間、資金去做他們認(rèn)為的“低價(jià)值”事情。

市場(chǎng)條件判斷可以稱之為初判斷：不進(jìn)行針對(duì)項(xiàng)目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場(chǎng)狀況及潛力入手判斷該城市或區(qū)域發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性。

1．判斷商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目擬選定的發(fā)展區(qū)域是否具備相應(yīng)市場(chǎng)條件

眾所周知，商業(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多，而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場(chǎng)成熟性的問題：如果某個(gè)地區(qū)的社會(huì)生產(chǎn)力水平比較低，人們的收入水平不高的話，投資商再有勢(shì)力，也不可以在該地區(qū)投資建設(shè)大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，這樣做的話，項(xiàng)目動(dòng)工之時(shí)，就是項(xiàng)目失敗之日。

2．判斷擬投資商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目最終選址地區(qū)的市場(chǎng)條件：

在確認(rèn)擬選定的發(fā)展區(qū)域具備相應(yīng)市場(chǎng)條件后，需通過市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、建立數(shù)學(xué)模型，或以所在區(qū)域當(dāng)前商業(yè)市場(chǎng)規(guī)模、所在地區(qū)客戶到訪的滲透率模型為基礎(chǔ)，確定擬定選址位置可否發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)及發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)的可承受發(fā)展規(guī)模。

（二）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選址 在進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)前，一定要做好選址論證工作，而且要站在商家的角度來看。事實(shí)上商業(yè)項(xiàng)目選址論證是一件非常復(fù)雜、也非常專業(yè)的工作，也是一件最容易被忽視的工作，但它往往在項(xiàng)目的可行性報(bào)告中被一筆帶過或被輕描淡寫，結(jié)論過于簡(jiǎn)單化或程式化，因而也就難保其科學(xué)性與合理性。如果將這項(xiàng)工作交給專業(yè)商業(yè)顧問公司去做，也許能得到更準(zhǔn)確的結(jié)論。

1． 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址是項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵因素

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的位置選擇問題對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功將是決定性的。我們不能想象一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地區(qū)沒有必須的交通設(shè)施以及必要的停車場(chǎng)，它將如何面對(duì)市場(chǎng)需要及迎接市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)？實(shí)際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展，只有某個(gè)地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。

房地產(chǎn)投資極為強(qiáng)調(diào)地段的重要性，對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)來講，也絕不例外，而且商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點(diǎn)，對(duì)位置和周邊條件的要求有過之而無不及。一個(gè)住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)則不同，所要解決的客流會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的變化，會(huì)發(fā)生倍增，也會(huì)發(fā)生銳減。當(dāng)一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的客流發(fā)生倍增的時(shí)候，項(xiàng)目所在位置能否適應(yīng)就成為一個(gè)重要的問題。

以XX瑪進(jìn)駐石景山為例，就是一失敗的商業(yè)地產(chǎn)案例。XX瑪當(dāng)初選址的時(shí)候，套用了美國(guó)的觀點(diǎn)，認(rèn)為有錢人是住在郊區(qū)的，周末會(huì)開車到超市大量采購(gòu)。建成后，大量去XX瑪?shù)膮s不是原來預(yù)想中的人群，因?yàn)槭吧礁浇幼〉氖菍哟伪容^低的人群，只有他們會(huì)就近購(gòu)買，有錢人誰也不會(huì)為了買日用品，開車跑到5公里以外。而且層次較低的人群對(duì)XX瑪200元的會(huì)員制很不能接受，一聽說買東西先交200元辦卡，立馬就走人了。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)在選址時(shí)不能完全套用西方的概念，地段還是很重要的。

一個(gè)成功的案例就是X家在北京開的第一家分店選址在望京。X家的產(chǎn)品主要是拼接的、時(shí)尚的家具，過兩年就扔了，不是傳世的。這類消費(fèi)人群主要是時(shí)尚的年輕人，望京就居住了大量的這類人群，他們是時(shí)尚的，年輕的，經(jīng)常要搬家的。

2.不同類型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有不同的要求：

不同類型的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)位置的要求也不同，如超級(jí)購(gòu)物中心、百貨業(yè)、商業(yè)街、社區(qū)商鋪等各不相同。如果開發(fā)商不能準(zhǔn)確判斷，項(xiàng)目發(fā)生運(yùn)營(yíng)問題幾乎是難以避免的。

下面是某跨國(guó)商業(yè)機(jī)構(gòu)在考察2萬平方米左右的購(gòu)物中心店址時(shí)，提出的“一般條件”： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：包括所在城市的年人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值10000元以上，年社會(huì)消費(fèi)品零售總額在140億元以上，職工年均工資在9500元以上，城市居民年可支配收入在7000元以上。

人口指標(biāo)：包括所屬全市的人口330萬以上，市區(qū)人口100萬以上，項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)人口25萬以上，項(xiàng)目5公里范圍內(nèi)人口50萬以上……。

道路交通指標(biāo)：主要有面臨道路主干線，車行道4快2慢，所屬區(qū)域公交線路在6條以上，每天經(jīng)過地塊的車輛不少于10000輛，人流量不少于10000人次等。項(xiàng)目要求：地塊或已有的建筑物可以租賃，地塊土地面積不小于3萬平方米，地塊形狀為長(zhǎng)方形或矩形，臨街寬度大于140米，深度大于250米，樓板荷載：賣場(chǎng)800kg/平方米，后倉(cāng)與冷庫(kù)1200kg/平方米；地板表面：倉(cāng)庫(kù)地面硬化而磨平，賣場(chǎng)內(nèi)鋪地磚，辦公區(qū)和設(shè)備用房鋪瓷磚，已有的可用建筑物最好為一層，面積在10000平方米以上。（二層的每層不小于6000平方米）。層高：平頂建筑，賣場(chǎng)凈高不小于5.5米，后倉(cāng)凈高不小于9米；斜頂建筑：邊部梁下凈高4.5米，頂部梁下凈高6米；后倉(cāng)凈高不小于9米。

配套指標(biāo)：停車位在300輛—400輛，供電3500KVA以上，供、排水各200噸/天，煤氣200立方米/小時(shí)，電話與寬帶30門直線，2條數(shù)據(jù)線，中繼線16條（6進(jìn)10出），設(shè)備容量128門……

以上列舉的僅僅是一部分，作為開發(fā)商和商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷者，還需要更多地了解商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的需求。

作為發(fā)展商或代理公司對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)了解得太少，所以在進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目選址論證時(shí)一定要有商家或經(jīng)驗(yàn)豐富的商業(yè)顧問公司參與，策劃人員更應(yīng)該學(xué)習(xí)這方面的知識(shí)。國(guó)外許多知名的大商家都有自己的專業(yè)選址人員（開發(fā)專員），擁有專業(yè)的選址軟件。在選址論證上不光靠經(jīng)驗(yàn)，還要有大量的定量分析。既然商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值要靠招商來實(shí)現(xiàn)，而要成功招商必須與商家（主力店）有“共同語言”，那么就要從商家的角度來論證商業(yè)項(xiàng)目選址的合理性，而不是一廂情愿的“單相思”，否則就是“雞同鴨講”，這怎么會(huì)有合作的可能呢？

不同的商家對(duì)選址的要求各有不同，但在某些方面仍有共同之處。從商家的角度出發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選址論證應(yīng)至少包括以下方面的內(nèi)容：

(1)項(xiàng)目所處城市或區(qū)域的區(qū)位分析；(2)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局分析；

(3)基于市場(chǎng)環(huán)境的商圈分析（包括商圈人口、消費(fèi)能力、交通動(dòng)線、商業(yè)飽和度、商圈吸引力、競(jìng)爭(zhēng)店?duì)顩r、社區(qū)發(fā)展等）；

(4)地塊與設(shè)想主力店的適應(yīng)度分析（包括地塊可見度、可達(dá)性、近便性、業(yè)態(tài)組合、商店特性、商店組合等）；

(5)綜合因素評(píng)價(jià)及結(jié)論。

針對(duì)不同的項(xiàng)目有不同的確定方案，投資商需要自己組織團(tuán)隊(duì)進(jìn)行該項(xiàng)工作的研究分析，或者委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行。

綜上所述，選址是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不可或缺的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是商業(yè)地產(chǎn)策劃中必須考慮的一個(gè)重要內(nèi)容，其專業(yè)性和科學(xué)性不容置疑。作為房地產(chǎn)策劃人員，我們必須掌握這一分析方法，使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更注重理性而不失偏頗。

（三）商業(yè)定位及商業(yè)業(yè)態(tài)

商業(yè)定位的實(shí)質(zhì)就是決定該商業(yè)地產(chǎn)將來經(jīng)營(yíng)什么，靠什么去吸引消費(fèi)者。商業(yè)定位很關(guān)鍵，擬建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是服務(wù)于本小區(qū)的，是輻射周邊的，還是服務(wù)于全市的。如果是服務(wù)于本小區(qū)的，那么開門七件事，柴米油鹽醬醋茶都有了，就沒什么問題。如果是服務(wù)于全市的，那么差異化經(jīng)營(yíng)非常重要，北京東有X莎、X特，南有XXGO，西有X安、X代，北有X辰、X亮，大家憑什么就去你那里，一定是有特別吸引人的地方。

在談到此問題時(shí)，特別強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：北京每年的固定消費(fèi)人口大致維持在一定水平上，當(dāng)然也有一定比例的增加。即使今年市場(chǎng)上增加了100萬的商業(yè)面積，這個(gè)比例也會(huì)有太大的波動(dòng)。實(shí)際上若要成功，還需要與現(xiàn)有的商業(yè)去搶飯碗，那么肯定不是所有的都能吃飽，最終成為贏家的只有少數(shù)一部分。所以發(fā)展商做項(xiàng)目時(shí)，除了定位之外，還要考慮很多其他的東西。

再好的地段，沒有準(zhǔn)確的商業(yè)定位的項(xiàng)目注定是失敗的，如北京站附近一個(gè)香港著名的房地產(chǎn)企業(yè)投資的地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)部分，開業(yè)幾年調(diào)整過多次經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，但始終經(jīng)營(yíng)不好，在2002年一年時(shí)間里，換了六任總經(jīng)理，但效果還是不好。（該項(xiàng)目除了定位不準(zhǔn)確，而且派來的高層管理人員又都是從香港來的空降兵，本身對(duì)北京市場(chǎng)，還需有一個(gè)了解的過程。商業(yè)地產(chǎn)的難度就是每個(gè)地區(qū)每個(gè)城市的消費(fèi)者的消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)特點(diǎn)都有很大的差異，并不是將一個(gè)地區(qū)、城市的成功經(jīng)驗(yàn)、成功模式簡(jiǎn)單的COPY到另一個(gè)城市就可以確保成功）。還有廣東的一個(gè)城市，也有面積接近40萬的X南 MALL，發(fā)展商在之前是否經(jīng)過詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，一個(gè)40萬的大型SHOPPING MALL每天需要多少銷售額的支撐，才能良好的運(yùn)轉(zhuǎn)，而這個(gè)城市還是由分散的幾十個(gè)鎮(zhèn)組成，人口并不集中如何讓這些分散的人群長(zhǎng)期的來消費(fèi)可真不是一件容易的事。就算最后重新定位能夠經(jīng)營(yíng)好，所費(fèi)的時(shí)間成本、機(jī)會(huì)成本也很高。

商業(yè)業(yè)態(tài)一般包括百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場(chǎng)（主題商城）、專賣店、超級(jí)購(gòu)物中心（SHOPPINGMAIL）和倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)等8種形式。各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營(yíng)特征如下：

1．百貨店

百貨店是指在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展進(jìn)貨、管理、運(yùn)營(yíng)，滿足顧客對(duì)時(shí)尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。

（1）選址在城市繁華區(qū)、交通要道。

（2）商店規(guī)模大，營(yíng)業(yè)面積在5000平方米以上。

（3）商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營(yíng)男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。

（4）商店設(shè)施豪華、店堂典雅、明快。

（5）采取柜臺(tái)銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式。（6）采取定價(jià)銷售，可以退貨。（7）服務(wù)功能齊全。2．超市

自選市場(chǎng)指采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。

（1）店址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。

（2）以居民為主要銷售對(duì)象，10分鐘左右可到達(dá)。（3）商店?duì)I業(yè)面積在1000平方米左右。（4）商品構(gòu)成以購(gòu)買頻率高的商品為主。

（5）采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機(jī)統(tǒng)一進(jìn)行。（6）營(yíng)業(yè)時(shí)間每天不低于11小時(shí)。（7）有一定面積的停車場(chǎng)地。3．大型綜合超市

大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，滿足顧客一次性購(gòu)足需求的零售業(yè)態(tài)。

（1）選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。（2）商店?duì)I業(yè)面積2500平方米以上。

（3）商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。（4）采取自選銷售方式。

（5）設(shè)與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場(chǎng)。4．便利店（方便店）

便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。

（1）選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊，以及車站、醫(yī)院、娛樂場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)所在地。

（2）商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右，營(yíng)業(yè)面積利用率高。（3）居民徒步購(gòu)物5-7分鐘可到達(dá)，80%的顧客為有目的的購(gòu)買。

（4）商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料、小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)。（5）營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，一般在10小時(shí)以上，甚至24小時(shí)，終年無休日。（6）以開架自選貨為主，結(jié)算在收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行。5．超級(jí)購(gòu)物中心（SHOPPINGMAIL）購(gòu)物中心指企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。（1）由發(fā)起者有計(jì)劃地開設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。（2）選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。

（3）內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成。

（4）設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實(shí)行賣場(chǎng)租賃制。（5）核心店的面積一般不超過購(gòu)物中心面積的80%。（6）服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。（7）根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場(chǎng)。6．倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)

倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)指以經(jīng)營(yíng)生活資料為主的，儲(chǔ)銷一體、低價(jià)銷售、提供有限服務(wù)的零售業(yè)態(tài)（其中有的采取會(huì)員制形式，只為會(huì)員服務(wù)）。

（1）在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道。

（2）商店?duì)I業(yè)面積大，一般為10000平方米左右。

（3）目標(biāo)顧客以中小零售商、餐飲店、集團(tuán)購(gòu)買和有交通工具的消費(fèi)者為主。（4）商品結(jié)構(gòu)主要以食品（有一部分生鮮商品）、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內(nèi)用品等為主。

（5）店堂設(shè)施簡(jiǎn)樸、實(shí)用。（6）采取倉(cāng)儲(chǔ)式陳列。（7）開展自選式的銷售。（8）設(shè)有較大規(guī)模的停車場(chǎng)。

除按照功能區(qū)分商業(yè)業(yè)態(tài)之外，還可以按照實(shí)際經(jīng)營(yíng)內(nèi)容進(jìn)行劃分。如餐飲、休閑娛樂、保健按摩、商品零售、家居建材、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)從從選址、規(guī)模、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設(shè)施、經(jīng)營(yíng)方式、服務(wù)功能等因素對(duì)擬開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)有定性的判斷，該物業(yè)打算做什么即終端市場(chǎng)可測(cè)量、經(jīng)濟(jì)效益可支撐、差異化的競(jìng)爭(zhēng)策略。

（四）商業(yè)業(yè)態(tài)組合

在運(yùn)作規(guī)模較大的商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，單一的商業(yè)業(yè)態(tài)并不可以完全支撐整個(gè)商業(yè)，多個(gè)業(yè)態(tài)的組合才能更好的化解經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，滿足客戶需要。因此必須對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行組合。到底進(jìn)行哪些業(yè)態(tài)組合，取決于項(xiàng)目本身的各項(xiàng)條件。各種類型的商業(yè)地產(chǎn)比如購(gòu)物中心、商業(yè)街、社區(qū)商鋪等的業(yè)態(tài)組合各有其特點(diǎn)，不能一概而論。不同區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)出于商業(yè)定位的考慮，其業(yè)態(tài)組合也有很大的差別，要具體問題具體分析看待。

一般來說在購(gòu)物中心中,主力店所占的比重要大過商業(yè)街。

一位商業(yè)街研究的權(quán)威專家認(rèn)為，在商業(yè)街上，專業(yè)店和專營(yíng)店要占50％，餐飲要占25％，綜合商場(chǎng)要占15％，綜合娛樂要占10％。具體到某個(gè)地段、某個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，各種業(yè)態(tài)的比重應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況做調(diào)整。比如，定位于CBD商業(yè)中心的X達(dá)廣場(chǎng)，大的主力店的比例就高達(dá)50％－60%。

許多人認(rèn)為主力店對(duì)一個(gè)購(gòu)物中心起著至關(guān)重要的作用，但是現(xiàn)實(shí)未必如此。從全國(guó)一些大型百貨主力店在進(jìn)駐不同城市的不同表現(xiàn)，有的經(jīng)營(yíng)得很好，有的卻不得不退出，就可以說明沒有主力店是不行的，但主力店也并非是萬能的，主力店不是神話。

商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)有一個(gè)本土化的問題必須解決，否則就會(huì)因“水土不服”導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)不利，主力店尤其要克服“水土不服”的問題。主力店要依托于一個(gè)和諧的業(yè)態(tài)組合，才會(huì)發(fā)揮出各自的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)1+1>2的商業(yè)效應(yīng)。

1．商業(yè)街的業(yè)態(tài)組合主要考慮以下因素：

（１）現(xiàn)代人的消費(fèi)觀念。一個(gè)城市的商業(yè)街代表市場(chǎng)的消費(fèi)主流，而現(xiàn)在城市的消費(fèi)主流是年輕人，他們的消費(fèi)觀念集中體現(xiàn)為６個(gè)字：“情趣”：根據(jù)自己的意愿消費(fèi)；“時(shí)尚”：北京的X友商場(chǎng)只有6000平米，其最新定位是“為25歲的女孩子服務(wù)”，因?yàn)檫@個(gè)階段的女性最講究時(shí)尚；“攀比”：

（２）現(xiàn)代人的追求目標(biāo)。一是品牌。有好的品牌，才有好的商店，才有好的商業(yè)街。二是價(jià)格。大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)價(jià)格是非常敏感的。商業(yè)街上的商品不一定在打折上下工夫，但強(qiáng)調(diào)物有所值。

（３）組合的合理化。在商業(yè)街上，專業(yè)店和專營(yíng)店要占50％，餐飲占25％，綜合性商場(chǎng)占15％，10％是綜合的娛樂業(yè)。商業(yè)街能否留住年輕人和兒童，關(guān)鍵在娛樂業(yè)。

1． 商業(yè)街的業(yè)態(tài)主要考慮以下幾種

（１）餐飲業(yè)。將來到商業(yè)街來的消費(fèi)者，吃是第一項(xiàng)，購(gòu)物是第二項(xiàng)。在進(jìn)行的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，外地游客到X府井不想吃飯的人只占9.8％，外國(guó)人不想品嘗北京小吃的只占17.3％。

（２）專賣店和專營(yíng)店。（３）通訊服務(wù)業(yè)。（４）百貨業(yè)。

（５）大眾娛樂業(yè)。必須是大眾都能參與的，高檔的娛樂業(yè)不適合商業(yè)街。3．商業(yè)街排斥的業(yè)態(tài)有（１）平價(jià)購(gòu)物中心。平價(jià)購(gòu)物中心要求低廉的地價(jià)，寬闊的停車場(chǎng)。這在市中心寸土寸金的地方不可能滿足。

（２）超市。超市的優(yōu)勢(shì)在于低價(jià)位，而商業(yè)街上的商品要求高毛利。

（３）小商品批發(fā)（貨倉(cāng)式商場(chǎng)）。商業(yè)街沒有大吞吐能力，有的地方限制交通。在王府井X東安背后有一個(gè)小商品批發(fā)市場(chǎng)，申辦至今5年，招商沒有成功過，因?yàn)楫?dāng)?shù)氐慕煌ú块T規(guī)定24小時(shí)不能進(jìn)車。

3．業(yè)態(tài)組合的原則

（1）盡可能引進(jìn)符合項(xiàng)目地實(shí)際需要的新業(yè)態(tài)，以造成對(duì)原有業(yè)態(tài)的強(qiáng)烈沖擊，顛覆舊有商業(yè)格局；同時(shí)，所確定的業(yè)態(tài)必須有足夠大的規(guī)模，以至于3~5年內(nèi)無人能出其右，形成規(guī)模上的強(qiáng)勢(shì)地位，將項(xiàng)目打造成新的商業(yè)中心；

（2）要有主流業(yè)態(tài)和核心店，保證項(xiàng)目開業(yè)后對(duì)周邊商業(yè)物業(yè)形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，銷售力強(qiáng)，以吸引人氣，積聚商氣；但又強(qiáng)調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，降低整體經(jīng)營(yíng)成本，提高利潤(rùn)率，預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)；

（3）現(xiàn)代百貨公司和大型綜合超市比較適合作為主流業(yè)態(tài)引進(jìn)，但二者之間存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，要注意它們的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)；

（4）首層和二層盡可能采用產(chǎn)權(quán)清晰、便于日后管理的內(nèi)置步行街業(yè)態(tài)，即使引進(jìn)現(xiàn)代百貨或綜超作為核心店，也必須考慮采用適合進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割的辦法，將項(xiàng)目化整為零進(jìn)行銷售，確保回籠開發(fā)資金；

（5）大型綜合超市能夠有效地形成商氣，對(duì)確保項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功有利，但其要求租金相對(duì)較低，容易形成“租售”矛盾；

（6）現(xiàn)代百貨公司以時(shí)尚和女性消費(fèi)為主，可以承受較高的租金，但該業(yè)態(tài)必須從首層開始配置，公攤面積最少40%。其與大型綜超相似，將在一定程度上導(dǎo)致部分潛在客群不愿投資此類商鋪。這是在引進(jìn)百貨公司和大型綜超業(yè)態(tài)時(shí)必須注意的。

4．業(yè)態(tài)要有所舍棄

按照國(guó)內(nèi)外專業(yè)人士的總結(jié)，顧客在選擇各種購(gòu)物地點(diǎn)時(shí)所考慮的主要因素有8個(gè)： a．價(jià)格；b．便利性；c．選擇性；d．產(chǎn)品質(zhì)量；e．售中服務(wù)；f．商譽(yù)及公正性；g．附加服務(wù)（包括停車、送貨、信用、退貨等）；h．物有所值感。

為了吸引更多的顧客，一個(gè)業(yè)態(tài)的門店擁有的要素肯定是越多越好。但是，當(dāng)你為了滿足顧客的精神追求而大力裝修店面時(shí)，如果你不是慈善家，一定要把裝修費(fèi)用打在零售價(jià)格中，這本身就拋棄了一部分重視價(jià)格的顧客。所以，對(duì)業(yè)態(tài)的營(yíng)銷管理就是零售企業(yè)對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的營(yíng)銷管理，有目標(biāo)，就要有所舍棄。

5.業(yè)態(tài)如何與目標(biāo)顧客相匹配 零售商在業(yè)態(tài)決策時(shí)，首先要進(jìn)行目標(biāo)市場(chǎng)的細(xì)分，對(duì)顧客群做有效分類。這些可以通過市場(chǎng)調(diào)查和購(gòu)物者調(diào)查，以及通過以往門店P(guān)OS數(shù)據(jù)和會(huì)員消費(fèi)數(shù)據(jù)中獲取的相關(guān)信息，通過統(tǒng)計(jì)分析整理出相關(guān)商圈目標(biāo)顧客的消費(fèi)需求特征。

其中最重要的是：在目標(biāo)顧客和業(yè)態(tài)之間首先需要定義標(biāo)準(zhǔn)的消費(fèi)需求屬性，才能有效地將目標(biāo)顧客與特定業(yè)態(tài)相匹配。

第五篇：商業(yè)地產(chǎn)公開課【北京】商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)與定位、招商、運(yùn)營(yíng)及萬剖析

【北京】商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)與定位、招商、運(yùn)營(yíng)及萬達(dá)體驗(yàn)營(yíng)(4月23 【課程背景】

商業(yè)地產(chǎn)的最大價(jià)值和價(jià)值轉(zhuǎn)化的實(shí)現(xiàn)在于營(yíng)運(yùn),而定位策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商及工程等各個(gè)環(huán)節(jié)的工作將最終作用于運(yùn)營(yíng)的結(jié)果。本次課程由學(xué)院專門組織特聘師資定向?qū)ｎ}研發(fā),將于2014年4月23日-4月27日隆重推出。

同時(shí)本期課程新增為期一天的“萬達(dá)體驗(yàn)營(yíng)”培訓(xùn)模塊,由在職高管和項(xiàng)目操盤手結(jié)合萬達(dá)集團(tuán)的《商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)》和《商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理》系列培訓(xùn)教材與學(xué)員進(jìn)行交流對(duì)話并實(shí)地考察萬達(dá)項(xiàng)目,真正實(shí)現(xiàn)了解萬達(dá),走進(jìn)萬達(dá),學(xué)習(xí)萬達(dá)目的。同時(shí),凡參加“萬達(dá)體驗(yàn)營(yíng)”的學(xué)員,學(xué)院免費(fèi)贈(zèng)送《商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)》和《商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理》兩本指定培訓(xùn)教材,這兩部書對(duì)學(xué)員的實(shí)際工作具有非常強(qiáng)的可操作性和重要的參考價(jià)值。

【課程模塊】

一、萬達(dá)項(xiàng)目全流程操作解析與各節(jié)點(diǎn)的對(duì)接與協(xié)調(diào)

二、國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀、趨勢(shì)及特色

三、定位策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)同工程的對(duì)接與轉(zhuǎn)化

四、招商運(yùn)營(yíng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)的對(duì)接與轉(zhuǎn)化

五、工程管理與規(guī)劃設(shè)計(jì)的對(duì)接與轉(zhuǎn)化 六、二、三城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)全程對(duì)接與持有及銷售物業(yè)的設(shè)計(jì)增值

七、商業(yè)地產(chǎn)的室內(nèi)設(shè)計(jì)與停車場(chǎng)設(shè)計(jì)

八、商業(yè)地產(chǎn)(綜合體建筑設(shè)計(jì)總圖內(nèi)容及深化設(shè)計(jì)

九、甲方設(shè)計(jì)總監(jiān)(團(tuán)隊(duì)的職能及與專業(yè)機(jī)構(gòu)的選擇、指導(dǎo)和管控 【課程特點(diǎn)】

六大主題:定位策劃+設(shè)計(jì)實(shí)務(wù)與趨勢(shì)+設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)增值+深化設(shè)計(jì)+工程管理+招商運(yùn)營(yíng)

跨界整合:本次課程師資既包括甲方開發(fā)企業(yè)的相關(guān)高管也包括乙方專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)專業(yè)人,以項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)為軸心,縱向整合專業(yè)維度各個(gè)板塊知識(shí)與技能,重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)各個(gè)專業(yè)板塊的協(xié)調(diào)、對(duì)接和轉(zhuǎn)化。

【授課模式】

實(shí)務(wù)趨勢(shì)+專題精講+案例解析+交流酒會(huì) 【課程設(shè)置】

4月23日萬達(dá)體驗(yàn)營(yíng)(廊坊萬達(dá)學(xué)院

上午交流主題:商業(yè)地產(chǎn)與萬達(dá)《萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)》規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)與管控介紹對(duì)話嘉賓:萬達(dá)商業(yè)集團(tuán)高管中午:參觀萬達(dá)學(xué)院

下午:項(xiàng)目考察:廊坊萬達(dá)廣場(chǎng)講解+引導(dǎo)考察 講解嘉賓:廊坊萬達(dá)廣場(chǎng)負(fù)責(zé)人 4月24日(8:30—9:00 開學(xué)典禮 4月24(09:00-12:00

授課主題:商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)精典案例暨趨勢(shì)分析 授課大綱:商業(yè)定位分級(jí)及產(chǎn)品配置商業(yè)定位及運(yùn)營(yíng)模式 國(guó)內(nèi)外精典商業(yè)案例鑒賞分析商業(yè)項(xiàng)目細(xì)節(jié)及人性化設(shè)計(jì) a.人性化設(shè)施及服務(wù) b.后勤通道及服務(wù)用房 c.標(biāo)識(shí)及導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì) d.廣告位及電子屏設(shè)置策略

授課師資:石璐新加坡RSP北京公司董事總經(jīng)理

備選師資:莊雅典臺(tái)北雅莊設(shè)計(jì)公司總經(jīng)理北京雅莊建筑設(shè)計(jì)咨詢公司總經(jīng)理 4月24日(12:00—12: 15開學(xué)合影留念 4月24日(14:00-17:00 授課主題:定位策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)的對(duì)接與轉(zhuǎn)化

授課要點(diǎn):項(xiàng)目定位報(bào)告應(yīng)該包括的內(nèi)容

研策團(tuán)隊(duì)與規(guī)劃設(shè)計(jì)及招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的對(duì)接內(nèi)容和協(xié)作方式 研策團(tuán)隊(duì)與開發(fā)商及設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)接存在的障礙 如何通過調(diào)研和與預(yù)招商撰寫定位報(bào)告

如何通過一個(gè)準(zhǔn)確的定位報(bào)告指導(dǎo)概念規(guī)劃

業(yè)態(tài)定位與概念規(guī)劃的對(duì)接與轉(zhuǎn)化主力店定位與概念規(guī)劃的對(duì)接與轉(zhuǎn)化功能定位和品牌落位與動(dòng)線設(shè)計(jì)和店鋪分割

授課師資:王永利智匯商業(yè)顧問董事總經(jīng)理原華夏柏欣研策部總經(jīng)理備選師資:李亞明北京漢博商業(yè)投資管理有限公司副總裁

4月24日(17:30-19:00師生聯(lián)誼酒會(huì) 4月25日(09:00-12:00 授課主題:招商運(yùn)營(yíng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)的對(duì)接與轉(zhuǎn)化

授課要點(diǎn):招商運(yùn)營(yíng)對(duì)規(guī)劃、建筑、燈光、機(jī)電、導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)基本要求交場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)施招商談判中商務(wù)條款與工程條件配合

招商收入預(yù)算的執(zhí)行以及回報(bào)

招商與市場(chǎng)推廣部工作配合商戶進(jìn)場(chǎng)、裝修工作協(xié)調(diào) 招商外圍工作把控重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目的收入與支出 授課師資:胡泊凱德MALL翠微路北京商場(chǎng)總經(jīng)理

備選師資:周鵬中糧置地北京公司副總經(jīng)理兼朝陽大悅城總經(jīng)理 4月25日(14:00-17:00 授課主題:工程管理與規(guī)劃設(shè)計(jì)的對(duì)接與轉(zhuǎn)化 授課要點(diǎn):“按圖施工”是否能很好地實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)意圖? 商業(yè)地產(chǎn)工程與設(shè)計(jì)銜接中的常見問題 a.設(shè)計(jì)中的錯(cuò)漏碰缺

b.圖紙深度不夠

c.設(shè)計(jì)不斷變化 d.現(xiàn)場(chǎng)調(diào)整做法

工程合同中對(duì)設(shè)計(jì)相關(guān)事項(xiàng)的約定 施工前的審圖、交底要點(diǎn)

設(shè)計(jì)選型、材料定樣及工程樣板的管控 各設(shè)計(jì)分項(xiàng)完成時(shí)間與工程進(jìn)度的銜接 項(xiàng)目常見設(shè)計(jì)變更的原因分析及對(duì)工程的影響 如何規(guī)范設(shè)計(jì)變更的流程,控制工程成本增加 商業(yè)項(xiàng)目的驗(yàn)收與調(diào)試:對(duì)設(shè)計(jì)功能及效果的驗(yàn)證 授課師資:沈葵陽光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司副總裁 備選師資:林峰利寶龍地產(chǎn)控股有限公司副總裁 4月26日(09:00-12:00 授課主題:

二、三城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)全程對(duì)接與持有、銷售物業(yè)的設(shè)計(jì)增值授課要點(diǎn):商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目類型、地產(chǎn)開發(fā)商類型分類

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目各主體方盈利模式 商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)設(shè)計(jì)公司分類及各自特點(diǎn)

如何選擇與項(xiàng)目相匹配的設(shè)計(jì)公司

商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)方法與步驟與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)的區(qū)別

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程中各環(huán)節(jié)特點(diǎn)及要素,與設(shè)計(jì)單位如何對(duì)接 什么是商業(yè)設(shè)計(jì)?其核心內(nèi)容是什么

闡述二三線城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中持有與銷售物業(yè)的關(guān)系,如何通過設(shè)計(jì)使其增值

授課師資:曹一勇北京博地瀾屋設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)總設(shè)計(jì)師、原五合國(guó)際北京總經(jīng)理 備選師資:侯建軍上海三益建筑設(shè)計(jì)副院長(zhǎng)、商業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理 4月26日(14:00-17:00 授課主題:商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的室內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)與停車場(chǎng)設(shè)計(jì)

授課要點(diǎn):室內(nèi)商業(yè)設(shè)計(jì)考慮要素與案例解析

交通規(guī)劃的考慮要素入口規(guī)劃設(shè)計(jì)的考慮要素與設(shè)計(jì)要點(diǎn) 動(dòng)線規(guī)劃設(shè)計(jì)的考慮要素與設(shè)計(jì)要點(diǎn)

停車場(chǎng)的種類停車場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的考慮要素與設(shè)計(jì)要點(diǎn) 車道、斜坡、立體停車場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的考慮要素與設(shè)計(jì)要點(diǎn) 停車位數(shù)量計(jì)劃的制定要點(diǎn)與測(cè)算 銷售額、建筑面積與車位數(shù)量的關(guān)系

授課師資:喬崎丹青社中國(guó)區(qū)總經(jīng)理

備選師資:胡平上海HKG建筑設(shè)計(jì)公司董事長(zhǎng) 4月27日(09:00-12:00 授課主題:商業(yè)地產(chǎn)(綜合體建筑設(shè)計(jì)總圖內(nèi)容及深化設(shè)計(jì) 授課要點(diǎn):商業(yè)綜合體實(shí)例(建筑專業(yè) 總圖組要內(nèi)容內(nèi)部功能布局人防設(shè)計(jì)(簡(jiǎn)介 消防設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目答疑

授課師資:呂曉娟北京東方國(guó)星建筑設(shè)計(jì)有限公司副總/高級(jí)建筑師 備選師資:蔡放北京天鴻圓方建筑設(shè)計(jì)有限責(zé)任公司總經(jīng)理 4月27日(13:30-14:30 授課主題;甲方設(shè)計(jì)總監(jiān)(團(tuán)隊(duì)的職能及與專業(yè)機(jī)構(gòu)的選擇、指導(dǎo)和管控 授課要點(diǎn):選擇設(shè)計(jì)師還是選擇設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu),為什么?選擇的標(biāo)準(zhǔn)是什么,為什么? 開發(fā)商需要做概念投標(biāo)嗎?做概念投標(biāo)的注意事項(xiàng)? 概念和方案評(píng)審時(shí)需要整合哪些專業(yè)資源參與? 項(xiàng)目開發(fā)前期為需要整合哪些類型的專業(yè)資源? 開發(fā)商在遴選設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)中經(jīng)常出現(xiàn)的一些問題和錯(cuò)誤

甲方設(shè)計(jì)總監(jiān)或設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的選擇整合機(jī)構(gòu)和專業(yè)指導(dǎo)把控作用及團(tuán)隊(duì)配置 “駕馭與匹配”開發(fā)商與設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)如何產(chǎn)生合力 高水平高的設(shè)計(jì)院應(yīng)以什么樣的心態(tài)通過它技術(shù)來實(shí)現(xiàn)客戶的想法。授課師資：傅 寧 泰禾集團(tuán)設(shè)計(jì)總監(jiān)、前龍湖集團(tuán)研發(fā)中心總監(jiān) 備選師資：曹 翔 原蘇州圓融集團(tuán)規(guī)劃工程副總裁、合肥信地

置業(yè)總經(jīng)理 【課程說明】 【組織機(jī)構(gòu)】：中房商學(xué)院 中房博越 【時(shí)間地點(diǎn)】2014年4月23—4月27日(5天1晚 北京華騰美居大酒店 【培訓(xùn)費(fèi)用】人民幣9600元/人(包括學(xué)雜、教材、證書、午餐和交流晚宴等費(fèi)用，不包 括學(xué)員交通費(fèi)和食宿費(fèi)等。注：預(yù)報(bào)名此課程請(qǐng)到中房商學(xué)院官網(wǎng)報(bào)名