第一篇：華潤集團收購深萬科股權的投資估價分析報告

華潤集團收購深萬科股權的投資估價分析報告

我們選擇2000年中國華潤總公司收購萬科企業(yè)股份有限公司股權作為我們小組的財務估價報告。之所以選擇這個案例，首先是中國近年來上市公司的收購案例雖然有所增加，但總體來說，買殼或通過重組改頭換面的不少，真正想通過資本運作進行資源整合和增加協(xié)同效應（Synergy）的卻寥寥無幾，而本案卻是寥寥中之一。選擇這個案例的第二個原因是由于目標企業(yè)萬科企業(yè)股份公司的債務比率比較穩(wěn)定，便于我們進行β值的估算。因為按照資本資產(chǎn)定價（CAPM）模型，β值可以用來衡量企業(yè)的財務風險，在一段時間內(nèi)，如果目標企業(yè)保持比較穩(wěn)定的負債比率，可以近似認為其β值不變。從下表我們可以看出，在1995-1999年期間，萬科的資產(chǎn)負債比率(D/Asset)一直比較穩(wěn)定。

從計算結果來看，似乎此次股權轉(zhuǎn)讓的價格應該在7.2元/股-12.76元/股之間，但實際轉(zhuǎn)讓價格卻為4.46元/股。為何出現(xiàn)這種情況？我們分析原因主要有三個：一是目前國內(nèi)國有法人股權的轉(zhuǎn)讓一般是按照國有資本保值增值的原則進行操作，即只要轉(zhuǎn)讓價格高于每股凈資產(chǎn)價值就能獲得相關主管部門的批準。1999年末萬科的每股凈資產(chǎn)只有3.84元/股，因此轉(zhuǎn)讓價格4.46元/股已經(jīng)可以接受了；第二個原因是萬科既有流通A股，又有法人股，還有B股，我們的計算是將所有股權一視同仁看待，而在市場上，投資者明顯偏好流動性，不能流通的法人股價值被低估是可能的也是合理的。

第二篇：關于股權收購方案報告

關于股權收購方案報告

摘要：關于股權收購方案報告尊敬的董事長,董事會各位領導:為響應集團公司深化股權改革的需要,現(xiàn)有富煌電控股權置換迫在眉捷,由電控公司股東鄧立平牽頭,擬收購富煌電控公司70%...關鍵詞：報告關于,報告

類別：論文報告

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關于股權收購方案報告

尊敬的董事長、董事會各位領導：

為響應集團公司深化股權改革的需要，現(xiàn)有富煌電控股權置換迫在眉捷，由電控公司股東鄧立平牽頭，擬收購富煌電控公司70%的股份。就具體內(nèi)容方案列出，請各位領導斟酌。

一、基本情況：安徽富煌電控設備有限公司注冊資本為200萬元人民幣，員工人數(shù)為45人，公司性質(zhì)為股份制公司，每股股本金為20萬元，公司地址：巢湖市居巢區(qū)民營工業(yè)園租用廠房和辦公室。

二、收購方式：鄧立平愿以現(xiàn)金方式收購電控公司全部股份的70%股權。

收購后股權分配比例為：電控公司擁有70%股份，集團公司為擁有30%股份。

三、收購價格：按原始股每股增加50%受益收購出讓方的股東股份，即每股收購后為1+50%。

四、承諾：若同意本人收購，我將就各股東股份自愿出讓的原則進行收購，收購后公司的名稱、性質(zhì)不變。

效益風險按相應的比例承擔。公司的員工保持穩(wěn)定，員工和集團的利益不受侵害，確?！案换汀逼放?、形象和市場聲譽，以富煌集團為平臺，將電控公司做大、做強、做實！

五、股權收購的目的和對公司的影響：本次擬進行股權收購的行為符合集團公司的發(fā)展戰(zhàn)略，本次收購實現(xiàn)后，電控公司將利用富煌集團公司全方位優(yōu)勢，建立機制靈活的營銷政策，穩(wěn)定和擴大市場占有率，實現(xiàn)最佳經(jīng)濟效益，該收購行為的完成將有利于電控公司規(guī)模擴張和效益提升。

六、重組后公司人、財、物使用情況：股權重組后，電控公司生產(chǎn)經(jīng)營暫保持租賃現(xiàn)廠房，若需征地建廠，經(jīng)股東會同意后選址建設。

在用人上：廣泛吸納有用、有專長的各類人才，以走進富煌就不愁沒飯吃的承諾，建立穩(wěn)定一流員工隊伍，維護“富煌”品牌，接受監(jiān)督。對集團以前或以后派住人員決不辭退。流動資金使用：重組后公司將立即支付180萬元歸還集團公司，余額在2年內(nèi)分期歸還，在經(jīng)營期間按息支付使用。

七、重組后公司經(jīng)營目標：重組后電控公司在2010年完成1800萬元銷售收入，實現(xiàn)利稅180萬元;

2011年完成2400萬元，實現(xiàn)利稅240萬元；并征地建廠，制定后3年計劃。

重組后的電控公司將材料、設備、庫存等物品，以09集團審計的數(shù)量及價值保持有效延續(xù)到2010年年終審計一并調(diào)整，以避免耽擱時間，影響生產(chǎn)經(jīng)營。

以上方案，妥否，請集團公司審閱并修正。

2010年3月10日

第三篇：美的集團投資價值分析報告

美的集團投資價值分析報告

錢晴

南京信息工程大學會計系，南京 210044

一、引言

1.1 研究背景與意義

家電行業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，與百姓的生活息息相關。近年來我國家電行業(yè)產(chǎn)值穩(wěn)定增長，同時還帶動了服務業(yè)、運輸業(yè)的發(fā)展，對維持國民經(jīng)濟健康有序平穩(wěn)發(fā)展做出了重要貢獻。我國家電自80年代開始起步，通過引進國外的生產(chǎn)線和生產(chǎn)技術，在國內(nèi)市場的強大需求拉動下，一大批家電生產(chǎn)企業(yè)應運而生。我國的家電行業(yè)從導入期到成長期，最后到成熟期，經(jīng)歷了一段高速的發(fā)展時期。二十世紀九十年代中后期，我國家電企業(yè)進入了它的成熟期，一些企業(yè)建立了現(xiàn)代企業(yè)制度，管理水平不斷提高，家電品牌逐步形成。由于激烈的市場競爭和優(yōu)勝劣汰，家電行業(yè)的整合加劇，產(chǎn)生了像美的、海爾、TCL等家電航母。目前，彩電、空調(diào)、冰箱、洗衣機等主要家用電器產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)集中度已達75％以上，我國獨立的家電企業(yè)已由1997年的100多家銳減到10多家，家電企業(yè)規(guī)模在擴大，產(chǎn)能也在增長，已經(jīng)成為全球家電生產(chǎn)制造基地。我國的家電行業(yè)發(fā)展到今天，已經(jīng)成為了一個相當成熟的行業(yè)，基本上掌握了核心技術。目前，由于我國家電產(chǎn)能的急劇增長，市場競爭更加激烈，作為在國內(nèi)比較知名的家電品牌，美的集團在通過各種營銷手段搶占市場份額的同時還需要通過不斷通過增強自身綜合實力來吸引投資者的注意，吸收更多的資金來完善企業(yè)，全面提高公司的綜合實力。

近年來，隨著家電業(yè)上市公司的增多，這些家電上市公司的財務狀況及經(jīng)營狀況越來越受到投資人及相關利益者的關注，而美的集團作為其中較為知名的品牌之一，尤為受到投資人合相關利益者的關注。所以本為針對美的集團進行了投資價值分析，分析研究美的集團投資價值，為投資人提供參考價值具有重要意義。首先，有助于投資者制造正確的投資政策。其次，對美的集團投資價值研究是能否降低投資風險，取得投資成功的關鍵。再次，研究美的集團的投資價值有助于其他將要上市的家電公司學習參考。最后，有利于促進家電業(yè)健康發(fā)展。投資者越來越看重對公司的投資價值的研究，如果只是片面和不規(guī)范的分析，不僅威脅到投資者的利益，也會擾亂家電行業(yè)的市場秩序。

1.2 研究思路與框架

一般而言，上市公司分析的主要方法有基本分析法、技術分析法等?；痉治龇ㄊ侵竿ㄟ^對決定股票內(nèi)在價值和影響股票價格的宏觀經(jīng)濟形勢、行業(yè)狀況、公司經(jīng)營狀況等進行分析，評估股票的投資價值和合理價值，與股票市場價進行比較，進而形成買賣的建議。因為基本分析法在預測股票的中長期走勢和評估股票的內(nèi)在價值上具有獨特的優(yōu)勢，因此也深得價值投資型投資者的青睞，比如著名的投資大師巴菲特就認為：對一家企業(yè)進行投資主要看這家企業(yè)的會計報表。另外，上市公司的股票幾乎每天都在交易，股票價格時刻都在變化，此時技術分析就有用武之地。技術分析法從股票的成交量、價格、達到這些價格和成交量所用的時間、價格波動的空間幾個方面分析走勢并預測未來。本文的用到的主要研究方法還有：一是理論聯(lián)系實際的方法，即結合了老師所講的有關證券投資的理論知識對股票進行相關分析；二是文獻分析法，筆者將充分搜集相關文獻資料，包括印刷與電子文獻，如相關論著、學位論文，以及發(fā)布于報紙和網(wǎng)絡的原創(chuàng)分析文章，并對其進行整理和分析，在此基礎上展開系統(tǒng)研究；三是比較研究方法，即運用各種技術分析方法對美的集團的整體經(jīng)營狀況、財務狀況、股票價值進行縱向比較。

本論文是在前人研究的基礎上，充分結合當下經(jīng)濟環(huán)境和行業(yè)、公司狀況，對美的集團進行進一步的專業(yè)、系統(tǒng)的分析。本文將以公司行業(yè)分析與財務分析及股票技術分析相結合的手段對美的集團的投資價值進行分析，旨在幫助投資者進一步了解該公司的財務及經(jīng)營狀況，為投資者投資決策提供有價值的參考信息。

二、公司基本情況分析

2.1公司情況簡介

美的集團是一家以家電制造業(yè)為主的大型綜合性企業(yè)集團，于2013年9月18日在深交所上市，擁有美的、小天鵝、威靈、華凌、安得、美芝等十余個品牌。在全國各地設有強大的營銷網(wǎng)絡，并在海外各主要市場設有近30個分支機構。創(chuàng)業(yè)于1968年的美的集團，是一家以家電業(yè)為主，涉足照明電器、房地產(chǎn)、物流寶貝等領域的大型綜合性現(xiàn)代化企業(yè)集團，旗下?lián)碛兴拇螽a(chǎn)業(yè)集團，是中國最具規(guī)模的白色家電生產(chǎn)基地和出口基地之一。1980年，美的正式進入家電業(yè)；1981年開始使用美的品牌。據(jù)尚蛙會員聯(lián)盟調(diào)查顯示，美的集團員工13萬人，旗下?lián)碛忻赖?、小天鵝、威靈、華凌等十余個品牌。除順德總部外，美的集團還在國內(nèi)的廣州，中山，重慶，安徽合肥及蕪湖，湖北武漢及荊州，江蘇無錫、淮安及蘇州，山西臨汾，河北邯鄲等地建有生產(chǎn)基地；并在越南、白俄羅斯建有生產(chǎn)基地。美的集團在全國各地設有強大的營銷網(wǎng)絡，并在海外各主要市場設有超過30個分支機構。

美的集團一直保持著健康、穩(wěn)定、快速的增長。上世紀80年代平均增長速度為60%，90年代平均增長速度為50%。21世紀以來，年均增長速度超過30%。2012年，美的集團整體實現(xiàn)銷售收入達1027億元，其中外銷銷售收入達72億美元。2013年“中國最有價值品牌” 2 評價中，美的品牌價值達到653.36億元，名列全國最有價值品牌第5位。公司總股本為421580.85萬股,當前股票價格為17.5 元每股。

2.2公司經(jīng)營能力分析

現(xiàn)階段,方洪波現(xiàn)任美的集團有限公司董事局主席兼總裁、1992年加入美的集團。擁有豐富的管理經(jīng)驗及一支精英團隊。美的集團一直堅持“薄利多銷,服務當先”的經(jīng)營理念,依靠準確的市場定位和不斷創(chuàng)新的經(jīng)營策略,引領家電消費潮流,為消費者提供個性化、多樣化的服務,美的品牌得到中國廣大消費者的青睞。美的集團與全球知名家電制造企業(yè)保持緊密、友好、互助的戰(zhàn)略合作伙伴關系,成為眾多知名家電廠家在中國的最大的經(jīng)銷商。美的以“為人類創(chuàng)造美好生活,為客戶創(chuàng)造價值、為員工創(chuàng)造機會、為股東創(chuàng)造利潤、為社會創(chuàng)造財富”為使命,其經(jīng)營準則是：理性追求：寧慢兩步、不錯半步。授權經(jīng)營：充分授權、業(yè)績導向。協(xié)作共享：價值為尊、利益共享。美的將繼續(xù)堅持有效、協(xié)調(diào)、健康、科學的發(fā)展方針,形成產(chǎn)業(yè)多元化、發(fā)展規(guī)模化、經(jīng)營專業(yè)化、業(yè)務區(qū)域化、管理差異化的產(chǎn)業(yè)格局。擁有健康的財務結構和明顯的企業(yè)核心競爭優(yōu)勢,并初步具備全球范圍內(nèi)資源調(diào)配使用的能力,以企業(yè)整體價值最大化為目標,進一步完善企業(yè)組織架構和管理模式,在2013年成為年銷售額突破1200億元人民幣的國際化消費類電器制造企業(yè)集團,躋身全球白色家電制造商前五名,成為中國最有價值的家電品牌。美的的未來將會向更好的方向發(fā)展。

2.3公司競爭能力分析

美的集團是行業(yè)龍頭，具有一定規(guī)模的消費人群，知名度高，有著良好的售后服務。美的集團資源豐富，涉及經(jīng)營制造的產(chǎn)品種類廣，擁有中國最大最完整的空調(diào)產(chǎn)業(yè)鏈、微波爐產(chǎn)業(yè)鏈和小家電產(chǎn)品及廚房用具產(chǎn)業(yè)集群。美的擁有6家控股子公司入選國家級高新技術企業(yè)。根據(jù)有關規(guī)定，企業(yè)自獲得高新技術企業(yè)認定后3年內(nèi)，所得稅可享受10％的優(yōu)惠。優(yōu)惠的稅收政策為美的集團節(jié)約了資金，有利于美的集團更好的改進技術，研發(fā)新產(chǎn)品，擴大生產(chǎn)，鞏固自己的行業(yè)地位。

美的集團旗下?lián)碛忻赖?、小天鵝、威靈、華凌等十余個品牌，有著強勁的競爭優(yōu)勢。營銷網(wǎng)絡遍及全國，在海外市場設有分支機構。美的集團的技術更新速度快，產(chǎn)品創(chuàng)新能力強，技術水平高。同時具有高效靈活，治理較為完善的管理優(yōu)勢和上佳的技術優(yōu)勢與品質(zhì)保障。作為白色家電業(yè)的龍頭，美的集團有著完整的白色家電產(chǎn)業(yè)鏈，是具有國際競爭力的白色家電制造商。國內(nèi)白色家電龍頭，具有專業(yè)的技術和品牌優(yōu)勢。其中空調(diào)、冰箱、洗衣機和空調(diào)壓縮機的市場占有率均位列行業(yè)三甲?？照{(diào)出口量全國第一，內(nèi)銷第二，有著良好的海外銷售市場，完整的白色家電產(chǎn)業(yè)鏈以及上佳的技術優(yōu)勢和品質(zhì)保障。作為空調(diào)行業(yè)的龍頭，美的集團受益于行業(yè)良性發(fā)展?？照{(diào)業(yè)務具備領先優(yōu)勢也將成為美的集團業(yè)績增長的重要來 3 源。同時美的品牌全面覆蓋高中低端，是銷量的主要支撐。美的一直保持著良好的發(fā)展狀態(tài)，具有很好的市場發(fā)展前景。美的的各種財務數(shù)據(jù)表現(xiàn)出來的結果，都證明美的電器在不斷地 發(fā)展著，進步著，2014年美的電器將會有更好的表現(xiàn)。

三、公司所屬行業(yè)分析

3.1宏觀經(jīng)濟分析

美的電器于1992年經(jīng)過股份制改造后，于 1993年在深交所上市，為我國第一家經(jīng)中國證監(jiān)會批準的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制而來的上市公司。自成立以來，美的電器在激烈的市場競爭中脫穎而出，迅速成長為我國白色大家電行業(yè)的龍頭企業(yè)之一。2013年9月12日，美的電器退市，美的集團正式上市，自此美的集團完成整體上市?！督?jīng)濟藍皮書》指出，2013年我國經(jīng)濟呈現(xiàn)增長趨穩(wěn)、就業(yè)增加、結構改善的特征。2014年盡管經(jīng)濟發(fā)展中的不確定因素仍然較多，但我國經(jīng)濟發(fā)展長期向好的趨勢沒有改變。2013年，考慮到應對通貨膨脹的政策效應，預計經(jīng)濟增速將有所回落，但宏觀經(jīng)濟運行總體上仍將保持增長較快、通脹可控的態(tài)勢。自2010年5月以后，我國的物價總水平在一路走高，全年達到3.3%；PPI也逐季走高，上升的壓力越來越大。造成通脹壓力增加的諸多因素也沒有減少，有些因素的作用還在加強。導致了通貨膨脹的越加嚴重，而各國為了抑制通貨膨脹而采取的貨幣政策和財政政策通常會導致高失業(yè)率和GDP的低增長。而美的集團調(diào)控政策的密集出臺，讓美的集團的某些產(chǎn)業(yè)成為持續(xù)下跌的“重災區(qū)”。

眾所周知，國民經(jīng)濟的發(fā)展決定著股市的發(fā)展，股市是反映國民經(jīng)濟狀況的一個窗口，股市的興衰反過來也影響著國民經(jīng)濟發(fā)展的好壞與快慢。在股票市場，各種信息出現(xiàn)的隨機性和不可預期性是股票價格隨機波動的根源，所有影響價格的因素都反映在價格波動上。綜合種種，從股市的短期運行來看，美的集團的牛市與熊市的轉(zhuǎn)換將會不斷進行，“?！眮怼靶堋蓖且环N正常的狀態(tài)，無論美的集團調(diào)控還是加息預期增強，出發(fā)點都是防止出現(xiàn)資產(chǎn)泡沫和惡性通貨膨脹。即使這種調(diào)整會打壓某些板塊的股價，這也是一種正?；卣{(diào)。

3.2家電行業(yè)分析

我國家電產(chǎn)業(yè)正處于整合期，原材料價格上漲為整合提供了絕好的時機，強勢企業(yè)憑借規(guī)模和成本優(yōu)勢，壓縮盈利空間以淘汰弱勢企業(yè)，提升產(chǎn)業(yè)集中度。由于沒有消費稅等因素的制約，行業(yè)競爭環(huán)境較為公平，有助于強勢企業(yè)增強競爭力，加速產(chǎn)業(yè)整合。整合是以競價和壓縮利潤為代價的，是一個痛苦的過程，伴隨著價格的下滑和利潤率的降低。隨著強勢企業(yè)份額不斷擴大和弱勢企業(yè)持續(xù)退出，競爭將會從競價逐漸轉(zhuǎn)向提升技術、質(zhì)量、渠道和服務為主的模式。

我國家電制造業(yè)是在大規(guī)模制造的基礎上發(fā)展起來的，龍頭企業(yè)的競爭力、零配件的自制比率、對渠道的管控力、成本控制力都是極為出色的。在未來行業(yè)產(chǎn)品升級成為越來越重要的增長驅(qū)動力的情況下，制造企業(yè)將充分獲取產(chǎn)品升級紅利，引來盈利提升期。未來優(yōu)勢企業(yè)將長期呈現(xiàn)利潤增速快于收入增速高于銷量增速的格局。

3.3行業(yè)競爭地位

家電行業(yè)是個充分競爭的產(chǎn)業(yè)，美的是個純粹的民營企業(yè)，能在激烈的市場競爭中存活下來，穩(wěn)居市場龍頭地位，彰顯出卓越的競爭實力和經(jīng)營能力。2013年美的集團完成整體上市，所有家電相關業(yè)務全部打包進入上市公司資產(chǎn)，資源共享和協(xié)同效率顯著提升，目前空調(diào)、微波爐、電飯煲、電磁爐等多個品類在市場上穩(wěn)居前列，空氣凈化、水凈化產(chǎn)業(yè)領域也實現(xiàn)提前布局，未來綜合競爭力會不斷提升。2014年，美的在電商和研發(fā)領域持續(xù)加大投入力度，盈利能力有望持續(xù)提升。

四、公司財務狀況分析

4.1每股指標分析

如表所示

報告日期 每股指標

攤薄每股收益(元)加權每股收益(元)每股收益_調(diào)整后(元)

扣除非經(jīng)常性損益后的每股收益(元)每股凈資產(chǎn)_調(diào)整前(元)每股凈資產(chǎn)_調(diào)整后(元)每股經(jīng)營性現(xiàn)金流(元)每股資本公積金(元)每股未分配利潤(元)

1.6964 1.51 1.51--24.7312 20.8273 1.9117 9.0889 10.5815

4.9205 4.33 4.33 3.18 23.175 19.4787 5.9622 9.2632 9.076

4.0056 3.73 3.73--22.5304 18.9476 3.218 9.4846 8.6037

4.7418 2.65 2.65 2.13 36.1046 16.91 3.5694 3.0184 13.1375

2014-03-31 2013-12-31 2013-09-30 2013-06-30 5 調(diào)整后的每股凈資產(chǎn)(元)--------

從這張兩張表中可以看出該公司在2012和2013每股收益較平穩(wěn)，而每股收益的高低體現(xiàn)的是公司盈利能力的高低，該公司于其他同行相比，明顯高出同行兩倍以上，格力電器在2014年第一季度每股收益只有0.75元，海爾集團只有0.31元，忽略風險因素，投資美的集團無疑會獲得較高收益。此外美的集團的每股凈資產(chǎn)以及每股經(jīng)營現(xiàn)金流量與同行業(yè)相比都較高，而且美的集團2012、2013的每股凈資產(chǎn)得到較大幅度增長，增長了40%。而每股經(jīng)營現(xiàn)金流量雖有下降但幅度不大，總的來說，投資者若想投資家電行業(yè)，美的集團不是為一個不錯的選擇。

4.2償債能力分析

如表所示

流動比率 速動比率 現(xiàn)金比率(%)股東權益比率(%)長期負債比率(%)產(chǎn)權比率(%)資產(chǎn)負債率(%)

1.1631 0.9908 39.4066 36.6561 0.7163 169.7671 63.3439

1.1532 0.8849 29.1228 40.3117 0.7339 146.7708 59.6883

1.1198 0.9528 30.5933 38.9307 0.7722 155.7753 61.0693

1.0974 0.9423 31.6324 38.1768 1.4806 160.7967 61.8232 6 總資產(chǎn)(元)1*** 96946024770 97592821550 94572048700 根據(jù)西方經(jīng)驗，流動比率在2：1左右比較合適，這個比率是衡量企業(yè)償債能力的一個重要財務指標，這個比率越高說明企業(yè)償還流動負債的能力越強。速動比率同樣是衡量企業(yè)短期償債能力的一個重要指標，速動比率越高，說明企業(yè)短期償債能力越強。產(chǎn)權比率反映了債權人所提供資金與股東所提供資金的對比關系。該比率越低，說明企業(yè)長期財務狀況越好，債權人貸款的安全越有保障，企業(yè)財務風險越小。就前兩個指標來看，美的集團的短期償債能力較好，但長期償債能力較差，投資該企業(yè)有一定的風險，投資者應謹慎考慮。

4.3盈利能力分析

盈利能力

成本費用利潤率(%)營業(yè)利潤率(%)主營業(yè)務成本率(%)銷售凈利率(%)股本報酬率(%)凈資產(chǎn)報酬率(%)資產(chǎn)報酬率(%)銷售毛利率(%)主營業(yè)務利潤(元)凈資產(chǎn)收益率(%)

10.1044 8.9021 74.8086 7.4591 169.6386 6.8593 2.5143 25.1914 9445898250 7.23

8.8476 7.7071 76.725 6.8589 1088.4159 46.9651 18.9324 23.275 27547007470 16.19

9.4071 8.2434 76.717 7.2053 400.5606 17.7787 6.9214 23.283 21339359360 12.58

9.3683 8.3637 77.0685 7.1912 474.1841 13.1336 5.014 22.93***630 15.65

營利毛利率指企業(yè)營業(yè)收入凈額與營業(yè)成本的差額。毛利率越大說明在營業(yè)收入凈額中營業(yè)成本所占比重越小，企業(yè)通過銷售獲取利潤的能力越強。營業(yè)凈利率說明了企業(yè)凈利潤占營業(yè)收入的比例。該比率越高說明企業(yè)通過擴大銷售獲取收益的能力越強。從上表可以看出美的集團的營業(yè)毛利率和營業(yè)凈利率在2013年和2014年都是較高的，而且在2014年第一季度我們可以看出該集團在這一年發(fā)展態(tài)勢是良好的。

五、公司內(nèi)在價值評估

1.1市凈率估值法

股價估值=市凈率估值×每股凈資產(chǎn)預測值

市凈率指的是每股股價與每股凈資產(chǎn)的比率。市凈率可用于投資分析，一般來說市凈率較低的股票，投資價值較高，相反，則投資價值較低；但在判斷投資價值時還要考慮當時的市場環(huán)境以及公司經(jīng)營情況、盈利能力等因素。目前美的集團的市凈率在0.91左右，相對于家電業(yè)的平均市凈率來說是比較低的，該股票的投資價值較高。而且用市凈率估值×每股凈資產(chǎn)預測值所得出的股價估值只有16塊多，與目前美的集團股價19.07元相比是低估了該公司股票價值的，說明該股票未來有上升空間。其中市凈率估值和每股凈資產(chǎn)預測值都是采用家電行業(yè)平均值算出來的。

1.2市銷率估值法

股價估值=市銷率估值×每股銷售收入預測值

市銷率是證券市場中出現(xiàn)的一個新概念，又稱為收入乘數(shù)，是指普通股每股市價與每股銷售入的比率。市銷率越低，說明該公司股票目前的投資價值越大。收入分析是評估企業(yè)經(jīng)營前景至關重要的一步。沒有銷售，就不可能有收益。這也是最近兩年在國際資本市場新興起來的市場比率，主要用于創(chuàng)業(yè)板的企業(yè)或高科技企業(yè)。在NASDAQ市場上市的公司不要求有盈利業(yè)績，因此無法用市盈率對股票投資的價值或風險進行判斷，而用該指標進行評判。同時，在國內(nèi)證券市場運用這一指標來選股可以剔除那些市盈率很低但主營又沒有核心競爭力而主要是依靠非經(jīng)常性損益而增加利潤的股票（上市公司）。因此該項指標既有助于考察公司收益基礎的穩(wěn)定性和可靠性，又能有效把握其收益的質(zhì)量水平。通過該集團的數(shù)據(jù)計算出來的市銷率在4.4左右，有家電行業(yè)平均值相比也比較低，因此該公司股票目前有較高的投資價值。同時又行業(yè)市銷率平均值和每股銷售收入預測值所算出的股價與目前的股價相比是偏低的，所以該公司股票價格還有上升空間值得投資。

六、投資建議與風險提示

6.1 股價走勢分析——K線分析

從上面的一年k線圖和周K線圖可知美的集團的股票一直保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，漲幅和跌幅都不是特別大，其中在4月30日的時候，美的的股票價格一下子從40多元降到17元左右，但其實這是因為在4月30日是除權除息日，該集團向股東發(fā)放了20元現(xiàn)金股利和每股發(fā)放1.5的股票股利，該股票價格是除權除息后的價格，其實該股票的價格是基本沒有多大變化的。再看該股票的成交量，可以看出概股票成交量在平穩(wěn)中有逐步上升的趨勢。最后再看該K線圖的下半部分，根據(jù)黃線下穿白線即白線在黃線上方買進股票，黃線上穿白線即黃線在白線上方賣出股票的規(guī)律，在這個時候作為股民買進股票能獲得利益的可能性較大。6.2 股票投資建議

通過股票內(nèi)在價值估計、K線分析以及結合接下來幾個月的市場環(huán)境來看，我認為該集團的股票是值得購買和增持的。首先該集團的股票存在被低估的情況，這說明未來該股票升值的可能性較大，而且該集團的市凈率和市銷率都較低這也說明投資該集團可以獲得較大的投資價值。其次，通過該集團的K線圖來看，股票價格在平穩(wěn)中有要持續(xù)上升的趨勢，成交量也在穩(wěn)步上升，而且圖中所顯示的提示也是購買該股票。最后，結合市場狀況來看，在接下來幾個月是空調(diào)、電風扇、電冰箱等家用電器的銷售旺季，就目前家電行業(yè)的排名來看，美的集團在各個方面與同行相比都有很大的優(yōu)勢，其未來的銷售額和凈利潤上升幅度會很快，股票價格的上升也與公司的經(jīng)營狀況存在一定的聯(lián)系，經(jīng)營狀況好的企業(yè)其股票升值的機會更大。綜合以上幾點，我的建議是投資者可以買入或增持該股票。

6.3 主要風險提示

（1）宏觀經(jīng)濟波動風險

公司銷售的產(chǎn)品包括空調(diào)、冰箱、洗衣機以及各類小家電產(chǎn)品等，屬于消費類電器產(chǎn)品，其市場需求受經(jīng)濟形勢和宏觀調(diào)控的影響較大，如果宏觀經(jīng)濟或消費者需求增長出現(xiàn)放緩趨勢，則公司所處的家電市場增長也將隨之減速，從而對于美的集團的產(chǎn)品銷售造成影響。

(2)市場競爭風險

中國家電行業(yè)為完全競爭行業(yè)，家電生產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較多，外資企業(yè)與本土企業(yè)、國外品牌與自主品牌、在各類產(chǎn)品之間均存在較為激烈的競爭。盡管公司在家電行業(yè)具有一定的競爭優(yōu)勢，但仍然面臨行業(yè)競爭加劇及互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟下新的商業(yè)模式的沖擊等市場風險，從而可能會影響到公司的經(jīng)營業(yè)績和財務狀況。

(3)生產(chǎn)要素價格波動風險

美的集團用于制造家電及電機產(chǎn)品的主要原材料為各種等級的銅材、鋼材、鋁材和塑料等，且家電制造屬于勞動密集型行業(yè)，若原材料價格出現(xiàn)較大波動，或因宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化和政策調(diào)整使得勞動力、水、電、土地等生產(chǎn)要素成本出現(xiàn)較大波動，而終端產(chǎn)品的銷售價格不能夠完全消化成本波動影響，將會對公司的經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)生一定影響。

七、結論

根據(jù)以上分析，對公司的價值和未來成長可以做出如下判斷：

（1）美的集團自2013年上市以來，經(jīng)過了2013年和2014年上半年這一年半的高速發(fā)展，雖然中間股票也會因為公司的經(jīng)營而發(fā)生波動，但是該集團的總體發(fā)展態(tài)勢良好，未來股票升值的可能性非常大。

（2）美的集團作為家電行業(yè)的行業(yè)領導者，在相關行業(yè)上積極拓展，在面對本行業(yè)風險和世界經(jīng)濟和國際貿(mào)易的風險上具備了更強的抵抗力。（3）美的集團經(jīng)過公司各方面策略的調(diào)整，公司的運營能力、償債能力和盈利能力等其他方面的能力都在不斷加強，2014年的發(fā)展情況非常樂觀，其公司的運營能力、償債能力和盈利能力極有可能得到進一步提高。

整體來看，美的集團具有很強的持續(xù)增長性。所以我的結論是：投資者可以買入或繼續(xù)增持該股票。

第四篇：金地集團投資價值分析報告

做中國最有價值的地產(chǎn)企業(yè)——金地集團投資價值分析報告

一、公司概況

快速成長的房地產(chǎn)業(yè)后起之秀

金地集團是一家正在快速成長的房地產(chǎn)公司。自1993年進入房地產(chǎn)行業(yè)以來，經(jīng)過十年的發(fā)展，金地已經(jīng)從深圳福田區(qū)的一家區(qū)域性地產(chǎn)公司，發(fā)展成為具有相當資產(chǎn)規(guī)模、跨區(qū)域發(fā)展、品牌影響力顯著的全國性房地產(chǎn)公司。在1999-2003的四年間，公司的總資產(chǎn)和主營收入分別增長了6.4倍和4.1倍，年均復合增長率分別高達64.8%和50.2%。到2003年底，金地集團的主營收入、凈利潤和總資產(chǎn)三項指標均位列房地產(chǎn)上市公司前10位。

金地的核心競爭力

與大多數(shù)資源性的房地產(chǎn)公司不同，金地并沒有實力雄厚的股東背景，土地儲備方面也沒有天然的優(yōu)勢，公司之所以能夠取得成功主要歸因于其所擁有的相互制衡的公司治理結構、科學而具有競爭力的內(nèi)部激勵機制、前瞻性的戰(zhàn)略、卓越的產(chǎn)品開發(fā)能力和優(yōu)秀的管理團隊。

相互制衡的公司治理結構

金地集團是較早進行現(xiàn)代企業(yè)制度改革的深圳本地企業(yè)。早在1994年5月，經(jīng)深圳市體改辦批準，公司就成為了“現(xiàn)代化企業(yè)制度改革”的試點企業(yè)，并于1996年2月完成股份制改造。在歷次改制過程中，公司先后吸收了多家外部企業(yè)成為戰(zhàn)略性股東，并形成了相互制衡的股東結構。這可以從公司董事會成員的構成中得到證明：在總共15位董事中，來自股東單位的占6席，獨立董事占5席，而公司內(nèi)部的執(zhí)行董事僅占4席。顯然，這個結構能夠全面地反映各方股東的利益，確保公司的發(fā)展不會偏離股東財富增值的目標。

科學而具有競爭力的內(nèi)部激勵機制

房地產(chǎn)公司基本上是以項目為單位進行運營的，因此員工的短期行為傾向比較突出，而這不利于企業(yè)建立長期的品牌和信譽。另一方面，近幾年大量民營資本加入行業(yè)競爭，導致行業(yè)內(nèi)互相挖角現(xiàn)象日益普遍，企業(yè)內(nèi)有經(jīng)驗的核心人才流動頻繁。金地充分意識到這點，在實踐中探索建立起了以“延期支付計劃”為核心的長期激勵機制，不僅保證了團隊的穩(wěn)定而且提高了企業(yè)的經(jīng)營績效。

所謂“延期支付計劃”是指公司每年確定一個合理的業(yè)績目標，如果被激勵對象經(jīng)過努力實現(xiàn)了預定的業(yè)績目標，則根據(jù)業(yè)績表現(xiàn)提取一定的激勵基金對其進行獎勵，但激勵基金遞延支付。金地的董事會是長期激勵計劃的管理機構，并下設薪酬與考核委員會負責長期激勵制度的實施。激勵對象具有相當大的普遍性，不僅包括集團層面的高級管理人員、公司的中層管理人員、子公司或分公司的負責人，對公司有突出貢獻的核心骨干也能參與分享。因此，科學而富有競爭力的激勵制度成為了金地持續(xù)成長的內(nèi)在動力。

前瞻性的戰(zhàn)略

金地非常重視前瞻性的戰(zhàn)略思考，“快人一步”是金地的指導思想和不懈追求。在這種思想的指導下，在大多數(shù)深圳房地產(chǎn)企業(yè)仍然致力于本地市場爭奪的2000年，金地就邁出了跨區(qū)域擴張的腳步，先后進入北京和上海市場，并在隨后的幾年中在這兩個城市站穩(wěn)了腳跟，取得了不俗的業(yè)績。這種戰(zhàn)略性的安排不僅使金地避免了在競爭日趨激烈的深圳土地市場上以高價拍地的尷尬，又充分握住了北京和上海近幾年房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略性機遇，從而獲得了豐厚的投資回報。當前，在目前大多數(shù)地產(chǎn)商都在進行跨區(qū)域發(fā)展之際，金地的戰(zhàn)略性思考已經(jīng)深入到：如何在幾個重點區(qū)域?qū)崿F(xiàn)區(qū)域化發(fā)展、如何通過更科學合理的投資體系安排進一步提高資金的使用效率等更深層次的問題。

卓越的產(chǎn)品開發(fā)能力

金地強調(diào)產(chǎn)品的人本、優(yōu)質(zhì)和創(chuàng)新。經(jīng)過幾年的摸索，金地已經(jīng)形成了一套貫穿產(chǎn)品開

發(fā)全過程的科學的開發(fā)體系。公司在設計施工過程中堅持以滿足客戶需求為導向，使產(chǎn)品最大限度地滿足客戶的需要；集團制定了全流程管理制度，在規(guī)劃設計、建筑設計、建筑施工、客戶服務等重要節(jié)點都實現(xiàn)了標準化，確保公司所有的工程優(yōu)良率都達到了100%。與此同時，金地非常注重產(chǎn)品的創(chuàng)新，始終確保公司開發(fā)的項目與同類產(chǎn)品相比具有先進性和差異化。因此，公司開發(fā)的產(chǎn)品都能受到了客戶和業(yè)內(nèi)廣泛的認可，項目的銷售率都非常高。以公司2004年銷售的幾個項目為例：香蜜山一期在短短半年時間內(nèi)，便取得了95%以上的銷售率；武漢金地格林小城首期銷售就出現(xiàn)了1500多人搶購400余套精品房的情況；上海格林春岸兩度出現(xiàn)當天推出房源當天售罄的盛況。

遠見卓識、凝聚力高、管理能力強的管理團隊

金地的管理團隊和管理風格非常具有個性，主要具有以下的特征：第一、公司的決策堅持理性主義原則，無論是對區(qū)域的選擇，還是具體項目的規(guī)劃設計，管理層都秉持科學決策的理念，而不是憑借個人的經(jīng)驗和直覺決策。金地或許會因此失去一些機會，但絕不會出現(xiàn)大的決策失誤，這也正是公司以往開發(fā)的項目都能取得成功的重要原因。第二、團隊的凝聚力極強。金地將近60人的中高層管理團隊在公司平均的服務年限超過5年，董事長凌克與總裁張華綱在公司服務的年限都在10年以上。第三、對戰(zhàn)略和運營的研究非常重視。對戰(zhàn)略的重視表明公司是一家有抱負有理想的企業(yè)，并不只是跟隨行業(yè)發(fā)展而隨波逐流；另一方面，金地又十分注重執(zhí)行力，善于利用各種行之有效的管理工具提高運營效率，達成的途徑包括向世界一流的專業(yè)顧問公司尋求支持，或直接從外部聘請專才。

二、發(fā)展戰(zhàn)略

遠景———“做中國最有價值的地產(chǎn)企業(yè)”

金地的遠景是“做中國最有價值的地產(chǎn)企業(yè)”，其對價值的定義包括四個主要方面：第一、為正在形成和壯大的中產(chǎn)階層提供高品質(zhì)的生活空間和增值服務；第二、為股東和投資者創(chuàng)造最大的價值；第三、為員工提供良好的職業(yè)環(huán)境和發(fā)展機會；第四、為社會創(chuàng)造價值，承擔社會責任，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

與萬科注重規(guī)模擴張的“成為行業(yè)領跑者”的愿景相比，金地更加注重品質(zhì)與價值的提升，并在此基礎上進行適度有序的規(guī)模擴張。這保證了公司項目開發(fā)極高的成功率，同時管理質(zhì)量也不會降低。實際上，到目前為止公司已經(jīng)和正在開發(fā)的10多個項目中沒有一個失敗的案例。

全國性擴張戰(zhàn)略———多層次、高質(zhì)量的有序擴張

從1998年的住房制度改革開始，中國的房地產(chǎn)行業(yè)進入了高速增長的階段；另一方面，中國各地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平差距較大，總體上呈現(xiàn)此起彼伏的態(tài)勢。為了充分把握行業(yè)的發(fā)展機會，金地從2000年起開始實施了全國性的擴張戰(zhàn)略。與許多地產(chǎn)公司的擴張沖動不同，金地的擴張相當理性，區(qū)域與項目的選擇經(jīng)過慎重的篩選、實施的步驟有條不紊，管理質(zhì)量始終如一。

金地的全國性擴張戰(zhàn)略分為三個層次：區(qū)域性公司、城市性公司和項目公司。所謂區(qū)域性公司，是指金地在中國經(jīng)濟增長最具活力的三大經(jīng)濟圈———長江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海經(jīng)濟圈，設立負責三大片區(qū)項目管理的區(qū)域性公司。金地希望通過區(qū)域性公司來運作更多的項目擴大整體開發(fā)規(guī)模，并籍此進一步提高集團的開發(fā)和營銷能力，并且分散單個城市的投資風險。目前集團已經(jīng)在北京、上海和深圳建立了區(qū)域性管理中心并在當?shù)亻_發(fā)項目，并且以此為基地向周邊的城市滲透。目前，深圳公司已經(jīng)將項目擴展到了珠海、東莞，并且正在廣州尋找投資機會；金地在天津的項目拓展工作也進行的非常順利，公司還在長三角周邊城市積極尋找投資機會和合作伙伴。在第二個層次，公司計劃在中、西部內(nèi)陸地區(qū)挑選若干個具有發(fā)展?jié)摿Φ闹行某鞘?，設立分公司進行長期運作。公司已經(jīng)巨資投入的武漢就屬于這一類型，此外金地已經(jīng)對重慶、成都、沈陽等區(qū)域中心城市進行了充分的研究和考查，并

且正在尋找合適的時機進入。最后，作為對前兩個層次的補充，公司還會根據(jù)個別項目的收益情況，在一些二、三線城市選擇一些個別項目投資，以提高集團的盈利水平，并使公司未來的業(yè)績增長更加平穩(wěn)。

土地儲備戰(zhàn)略———優(yōu)化結構、提高周轉(zhuǎn)率

雖然目前金地的土地儲備規(guī)模并不是非常大，但從結構上看一些項目的開發(fā)周期偏長。這樣的土地儲備結構是公司上一輪土地儲備戰(zhàn)略所形成的結果，并實現(xiàn)了很高的土地增值，公司這幾年的高毛利率體現(xiàn)了這一戰(zhàn)略的成功。不過，這種長周期的土地儲備結構使得集團的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率偏低，不利于規(guī)模擴張和分散風險，公司的利潤和現(xiàn)金流的波動幅度也較大。

金地充分意識到這點，在新一輪土地儲備中，公司將會更加強調(diào)優(yōu)化土地儲備結構，提高集團的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。在未來新增的土地儲備中，短期項目將占55％左右，而中期項目將占到35％左右，長期項目僅占10%。結合現(xiàn)有的項目儲備，未來將基本形成“長、中、短搭配”的土地儲備結構。區(qū)域布局方面，公司的區(qū)域布局將更加分散化，三大經(jīng)濟圈之外的投資比重將有所提高。

產(chǎn)品競爭策略———注重產(chǎn)品品質(zhì)和社區(qū)價值的提升

總體上，金地的產(chǎn)品競爭策略是：通過對客戶需求和偏好的分析和理解，制定市場細分策略，并據(jù)此調(diào)整和安排公司的業(yè)務流程，集中利用企業(yè)有限的資源、有效地為客戶提供能滿足其需求的產(chǎn)品或服務，提高客戶的滿意度，最終形成企業(yè)持續(xù)的競爭優(yōu)勢。金地的市場細分策略是：為中國日益擴大的中產(chǎn)白領階層（主流市場與潛力市場）提供高品質(zhì)的生活空間和房地產(chǎn)增值服務（居住價值與社區(qū)價值）。

針對目標客戶的需求，公司將通過兩方面的能力提升，為客戶提供高品質(zhì)的居住空間和增值服務：一方面，公司采取差異化的競爭戰(zhàn)略，通過提高產(chǎn)品的附加值來提高客戶的價值。首先，公司通過科學的社區(qū)規(guī)劃和完善的社區(qū)運營，滿足客戶的需求，尤其是將塑造社區(qū)文化的理念植入社區(qū)價值體系中，公司開發(fā)的北京格林小鎮(zhèn)就是這樣的成功典范；其次在產(chǎn)品開發(fā)方面，金地在堅持設計和工程質(zhì)量的同時，注重運用新材料、新技術和新工藝來提高產(chǎn)品的附加值。另一方面，公司將通過項目系列化和產(chǎn)品標準化提升開發(fā)效能，縮短項目開發(fā)周期，提高項目的運營效率。

三、業(yè)務及項目介紹

在建項目的概況

（1）北京金地國際花園

■ 北京金地國際花園是對公司2004年盈利貢獻最大的一個項目，也是金地集團在北京提升品牌形象的力作，公司在項目中擁有60%權益。該項目位于朝陽區(qū)建國路北側，東西兩側為規(guī)劃中的光輝里路，屬于中央商務區(qū)（CBD板塊），與知名樓盤現(xiàn)代城隔街相對。項目總規(guī)劃建筑面積約為33萬平米，分為南北兩區(qū)。其中，北區(qū)5幢高層住宅已經(jīng)達到90%以上的預售率，并大部分將在04年竣工結算。南區(qū)則由一幢甲級寫字樓、一幢服務式公寓和一個三層的商業(yè)設施組成，預計將在07年產(chǎn)生利潤貢獻。

（2）上海格林春曉

■ 格林春曉是金地集團在上海開發(fā)的第一個項目，公司擁有90%的權益。該項目坐落于上海西北部的古鎮(zhèn)南翔，緊臨滬嘉高速公路和滬宜公路，且臨近規(guī)劃中的軌道交通R3線（該線將F1賽場所在地安亭鎮(zhèn)與市區(qū)徐家匯相連）。南翔雖屬于嘉定區(qū)，但距離市中心不足1小時的車程，為嘉定區(qū)最靠近市區(qū)的地塊。因此，該樓盤優(yōu)越的地理位置吸引了區(qū)域以外購買者的追捧。格林春曉的占地面積為13.5萬平米，規(guī)劃建筑面積為9.6萬平米，容積率為0.7，共有聯(lián)體、疊加及雙拼別墅共436套，分為三期建設銷售，目前僅存2套未售，而售價從開盤之初的5700元/平米，逐步提高到目前的8300元/平米以上。

（3）上海格林春岸

■ 格林春岸位于嘉定區(qū)的中心地帶，為一舊城改造項目，公司擁有100%的權益。項目的占地面積為12.2萬平米，總規(guī)劃建筑面積為15.3萬平米，容積率為1.2，共有總戶數(shù)為974套住宅和4間商鋪。項目分為兩期開發(fā)，分別在04年和05年竣工結算。該項目貼合了當?shù)卣畬铣菂^(qū)“短期只拆不建、更新建筑以中、低密度、公共性、生態(tài)型為基本原則”的主導思想，以水景社區(qū)為賣點，推出低密度花園洋房、六層電梯公寓、親水疊加別墅、河濱聯(lián)體別墅、錯層小高層等多種物業(yè)形態(tài)，以滿足當?shù)馗叨丝蛻舻牟煌枨?。憑借超前的設計和極佳品質(zhì)，該樓盤在當?shù)氐膮^(qū)域市場上獨領風騷,銷售勢頭非常不錯，每次推盤的預售率都在95%以上，而售價從最初的4300元/平米提高到了目前的5500元/平米。

（4）上海格林世界

■ 格林世界項目也位于南翔，位于滬嘉高速公路的東側，與格林春曉項目臨近,公司擁有70%的權益。該項目的占地面積為136.66萬平米，規(guī)劃建筑面積90.2萬平米，容積率為0.66，為一個以別墅為主的低密度大型社區(qū)。項目一期800畝已經(jīng)開工，其中包括占地100畝的公園和建筑面積約為21萬平米的住宅。按規(guī)劃，將建成具有法國南部普羅旺斯風格的社區(qū)，住宅部分將分成小高層、聯(lián)排別墅、獨幢別墅等，該項目將是公司06年以后的主要利潤來源。值得注意的是，該項目的土地成本僅為37萬/畝，在容積率相近的情況下，比格林春曉的56萬/畝要低將近三分之一。另外，去年10月份，南翔鎮(zhèn)臨近的另一塊土地拍出了130萬/畝的價格（普通居住用地、容積率為1.2），因此這個項目的地價升值幅度相當可觀。

（5）上海浦東未來域

■ 該項目是金地集團與上海的浦發(fā)集團合作的第一個項目，公司擁有49%的權益,并擁有經(jīng)營管理權。該項目位于浦東三林路西側，占地面積為10.5萬平米，建筑面積為14.1萬平米，容積率為1.3，由多層及小高層組成。2005年三月份一期將對外銷售，預計售價將在8000元左右。該項目將在05年及06年為集團提供利潤貢獻。

（6）深圳香蜜山

■ 該項目地處深圳福田區(qū)香蓮立交路口，屬于當今深圳市地段極佳的中心地區(qū)，公司擁有100%的權益。該項目依山而建，并容納了深圳的國際網(wǎng)球中心，是一個具有運動、健康特色的山體住宅項目，也是深圳首個獲得國家住宅中心認證的健康住宅。項目對外推出之后，當即受到各界好評,成為業(yè)界學習的典范。項目總建筑面積約17萬平米，分成二期。其中，一期已經(jīng)達成95%以上的預售率，并將在04年提供利潤貢獻。

（7）武漢格林小城

■ 武漢格林小城位于武漢武昌的南湖片區(qū)，是武漢市二環(huán)線內(nèi)為數(shù)不多的可大規(guī)模開發(fā)的中心地塊。該項目最大的特點在于東臨南湖水域這一天然的水景社區(qū)。項目的左右兩側將是市政規(guī)劃中的600畝超大規(guī)模水上公園。公司規(guī)劃把格林小城打造成為德國風情的精品社區(qū)。項目的占地面積為43.8萬平米，規(guī)劃建筑面積為65.7萬平米,將分成六期開發(fā)。該項目的一期A1組團在04年11月預售，首次推出的458套房源，當天就成交了442套，成交率高達96.5%，創(chuàng)造了武漢樓市的新記錄。

（8）東莞格林小城

■ 該項目毗鄰東莞市中心區(qū)，西靠東莞大道，與新建的市政府、歌劇院和會展中心相望，地理位置優(yōu)越。該項目占地面積為13.6萬,總規(guī)劃建筑面積約為24.5萬平米,共分為7個組團。第一組團在04年下半年推出，銷售情況良好。該項目從05年起將持續(xù)為集團提供利潤貢獻。

儲備項目的概況

（9）北京格林小城

■ 北京格林小城位于北京亦莊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)內(nèi)，是格林小鎮(zhèn)的后繼項目。該項目占地

面積約為60萬平米。由于用地手續(xù)尚在辦理中，尚未開工。

（10）深圳龍華項目

■ 該項目位于深圳龍華地區(qū)，占地面積約為18萬平米，總規(guī)劃建筑面積約為42萬平米。目前該項目正在前期設計中，預計可在06年提供利潤貢獻。

與房地產(chǎn)相關的其他業(yè)務

金地在長期專注于住宅開發(fā)領域的同時，也一直在審慎地嘗試新業(yè)務的拓展。這種拓展的目的有兩個方面：第一、是為了降低經(jīng)營風險，增加公司的利潤來源；第二、也是更重要的目的，是為了提高公司在住宅開發(fā)領域的核心競爭能力，而向價值鏈上下游的一種拓展。實際上，香港、新加坡的大型地產(chǎn)公司往往采取了類似的經(jīng)營模式，其業(yè)務范圍涉及到：地產(chǎn)開發(fā)、投資物業(yè)、房地產(chǎn)信托管理等與房地產(chǎn)相關的多個領域，并具有逐步向房地產(chǎn)金融領域滲透的趨勢。金地也看到了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的未來趨勢，從培養(yǎng)人才、積累經(jīng)驗的角度出發(fā)，開始逐步涉足這些領域。

房地產(chǎn)信托

美國、香港等地大型地產(chǎn)公司的案例已經(jīng)證明：房地產(chǎn)信托投資基金能很好地為住宅開發(fā)業(yè)務提供互補的協(xié)同效應。金地與金信信托、浙江綠城等公司合作的金信雙龍計劃是主要針對房地產(chǎn)項目公司權益投資的一個信托計劃。公司希望通過參與項目的篩選、談判、投資的全過程，增長房地產(chǎn)投資的專業(yè)經(jīng)驗，為將來參與房地產(chǎn)信托投資基金管理（REIT）業(yè)務做準備。

房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置

公司還與摩根斯坦利、上海盛融合作共同涉足房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置業(yè)務。三方通過設立合資公司，以折扣價購買了中國建設銀行的不良資產(chǎn)，然后通過各種方式變現(xiàn)獲得收益。所謂的不良資產(chǎn)實際是一些由于各種原因停工的“爛尾樓”，處置過程中需要涉及到項目篩選、結構融資、處置變現(xiàn)等多個環(huán)節(jié)，而三個合資方在這些方面又各有所長。除了獲取豐厚的收益以外，金地希望借此為未來進入商業(yè)地產(chǎn)等新的領域積累經(jīng)驗和人才。

物業(yè)管理

物業(yè)管理則是金地早期為樹立品牌而進入的領域。目前，金地的物業(yè)管理已經(jīng)覆蓋全國30個大中城市，管理和顧問的項目總數(shù)達到118個，總面積超過1600多萬平方米，在全國位居前三位。雖然，這項業(yè)務本身對集團的盈利貢獻并不大，但公司在此領域的經(jīng)營卻是和自身的發(fā)展戰(zhàn)略緊密相關的。物業(yè)管理不僅可以幫助公司樹立良好的品牌形象，對公司的跨區(qū)域發(fā)展尤為有利，同時物業(yè)管理也是差異化競爭策略中的重要一環(huán)，公司通過優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務提高自身產(chǎn)品的價值和差異化，并以此構筑公司的競爭優(yōu)勢。

四、行業(yè)背景及區(qū)域分析

中國住宅產(chǎn)業(yè)————— 一個長期增長的故事

我們認為，1998年下半年開始的住房制度改革是中國住宅產(chǎn)業(yè)長期持續(xù)發(fā)展的開端。雖然，受到宏觀經(jīng)濟因素和政策變化的影響，過程中必然會存在著調(diào)整，但基于以下的理由，我們認為增長是行業(yè)發(fā)展的主導趨勢：第一、中國經(jīng)濟的持續(xù)增長趨勢仍將繼續(xù)得以維持，而居民收入的持續(xù)提高也是可以預期的；第二、中國的城市化正處于加速的階段，受過良好教育的農(nóng)民子弟具有強烈的愿望在大城市找到他們生活和發(fā)展的空間；第三、在計劃經(jīng)濟體制下，城市居民對住房的需求未被充分滿足，而把畢生的儲蓄轉(zhuǎn)化為不動產(chǎn)是東方國家普遍的文化傳統(tǒng)。第四，從居住質(zhì)量的角度，中國住宅產(chǎn)業(yè)仍處在較低的水平，而舊城改造等重建計劃也將推動多次置業(yè)需求的產(chǎn)生。

短期即使出現(xiàn)調(diào)整，長期仍然可以看好

不可否認的是，從2003年起全國房價出現(xiàn)了上漲加速的趨勢。2004年1-11月份，全國住宅價格同比大約上漲了12%。尤其是，長江三角洲地區(qū)的許多城市，過去三年房價的累

計漲幅超過了一倍。除了地區(qū)經(jīng)濟高速發(fā)展的合理因素以外，投資性購房比重過高和買房者的看漲預期也對房價的上漲起到相當大的作用。

從今年開始，政府采取了包括加息在內(nèi)的一系列的調(diào)控措施來抑制房價的上漲。我們認為，在未來一至兩年內(nèi)，政府有可能繼續(xù)提高利率，而當累積加息幅度超過100個基點之后，房地產(chǎn)市場有可能出現(xiàn)短暫的調(diào)整。但是，基于以下兩個的判斷，我們認為調(diào)整的幅度和時間都不會太大：第一、由于土地和信貸的控制，使得未來的住房供應量增速放慢；第二、經(jīng)濟持續(xù)增長和居民收入持續(xù)增加，將使得購房者的對房價的承受力加強。

主要區(qū)域住宅市場分析

上海 ——— 土地供應放慢，房價居高不下

從1998年下半年以來，上海房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)大幅超越了北京和深圳，無論采取何種數(shù)據(jù)計算，上海住宅價格累計漲幅都超過一倍以上。對此，我們認為2002年以前上海房價的上漲是符合經(jīng)濟發(fā)展的基本面，具有合理的成份，主要理由如下：第一、上海經(jīng)濟持續(xù)快速增長，經(jīng)濟中心的地位得到確立和加強；第二、由于看好上海的投資環(huán)境，近幾年國內(nèi)外的資金大量涌入，外來人口的持續(xù)增長產(chǎn)生了源源不斷的需求；第三、過去幾年，上海的城市基礎設施建設和動拆遷投資巨大，提升了環(huán)境和地段價值；第四、自內(nèi)外銷并軌之后，海外人士購房需求被大大激發(fā)，在人民幣升值的預期下，海外資金紛紛投資于上海的房地產(chǎn)。

房價漲幅過大，房價收入比創(chuàng)新高

不可否認的是，隨著房價的持續(xù)上漲，投資者的比重增加過快，而購房者對房價繼續(xù)上漲的預期也得到加強。因此，從2003年起，上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些非理性的成份。從從房價收入比的角度來看，當前的倍數(shù)已經(jīng)達到了16倍左右，不僅超過了97年的高點，從在全國范圍內(nèi)來看，也遠遠超出了平均水平。

土地供應已放慢，在建規(guī)模并不大

值得關注的是，從今年起，土地的供應速度出現(xiàn)了明顯的放慢。一方面，上海市動拆遷政策改變后，動拆遷量已經(jīng)大幅下降，而自實行招標以后，土地供應的節(jié)奏明顯放慢；另一方面，受銀行信貸緊縮的影響，新開工量增速也在放緩。2003年，上海市商品住宅新開工面積僅同比增長13.1%，預計04年將進一步放慢到10%左右，而明年可能會更低。從當前在建的規(guī)模來看，在建住宅面積大約相當于03年預售面積的1.7倍，這個比例雖比02年有所提高，但仍舊低于1998年房地產(chǎn)低谷時的水平，這表明當前的在建規(guī)模并不大。綜合分析，我們認為雖然上海的房價高企，但由于供應的放緩，兩至三年內(nèi)未必會出現(xiàn)大幅下跌。

政府高度關注，房價有望軟著陸

房價的上漲已經(jīng)引起政府的高度關注。從2003年下半年起，上海市政府也推出了一系列的政策，包括：加大對土地供應的調(diào)控力度，放慢動拆遷、限制期房轉(zhuǎn)讓、增加中低價住宅用地供應，實施房地產(chǎn)交易合同網(wǎng)上備案制度、健全住房保障體系等一系列措施。我們認為，政府的一系列調(diào)控措施終會起到成效，上海房價不會出現(xiàn)暴漲暴跌的現(xiàn)象，有望實現(xiàn)軟著陸。

深圳———空置率見底，未來房價看漲

前幾年，深圳的房地產(chǎn)市場總體上處于調(diào)整吸納存量的過程中。深圳住宅價格從1999年開始就走出底部開始回升，由于收入的增長略高于房價的漲幅，因此，房價收入比總體上是處于逐年下降的。

特區(qū)外城市化帶來發(fā)展契機

2003年深圳市的國內(nèi)生產(chǎn)總值為2861億元，增長17.3%，達到八年新高，在全國居第四位。人均GDP為54560元/人，居全國首位。2003年6月CEPA的簽署、2003年底，深圳特區(qū)外城市化進程全面啟動，以及地鐵建設等城市基礎設施的加快建設，將使深圳房地產(chǎn)市場面臨巨大的發(fā)展機遇。

政府控制土地供應，市場消化吸納存量

從2001年起，深圳市政府實施了“三年內(nèi)控制土地供應”的措施，因此過高的投資增幅得到有效的控制。我們將歷年的新開工面積減去當年的竣工面積后的數(shù)值，來衡量供應量的變化。從圖中可以看到，供應的變化呈現(xiàn)明顯的周期性變動，而從2003年開始市場已經(jīng)進入了供應減少、吸納存量的周期。

銷售率回升，房價收入比下降

銷售方面，我們將歷年的竣工面積與銷售面積之差定義為空置量的變化，而銷售面積與竣工面積的商定義為銷售率。由于市場的整體規(guī)模的逐步提高，近三年空置量的絕對值比較高，但銷售率從2001年起已經(jīng)逐步開始回升，這意味著供大于求的局面已經(jīng)得到遏制。價格方面，深圳住宅價格從1999年開始就走出底部開始回升，由于收入的增長略高于房價的漲幅，因此，房價收入比總體上是處于逐年下降的，這點與全國的情況相似。綜合上面的分析，我們認為，與95年前后的房地產(chǎn)熱相比，當前深圳的房地產(chǎn)市場更加健康，政府控制供應的措施將使未來三年內(nèi)市場的空置量顯著下降，而房價將穩(wěn)中有升。

北京———奧運帶動基建，房價穩(wěn)中趨升

前幾年，北京房地產(chǎn)市場同樣處于調(diào)整消化存量的過程中。與寫字樓市場的整體供大于求相比，住宅市場正在逐步回復到供求平衡的狀態(tài)。值得關注的是，從今年起北京房價出現(xiàn)了比較明顯的回升。展望未來，奧運工程帶動北京的城市基礎設施建設，北京土地供應日趨規(guī)范，對當?shù)胤康禺a(chǎn)的市場都是正面的，我們對北京住宅市場持樂觀的看法。

房地產(chǎn)投資回歸理性

2001年以前，北京市的房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了過快的增長，遠遠超出本地經(jīng)濟的增長速度。其后幾年，房地產(chǎn)投資增速逐年回落，市場逐步回歸理性，并于經(jīng)濟增長速度相匹配。截至2004年第三季度數(shù)據(jù)，北京的房地產(chǎn)投資額增長幅度為GDP增長幅度的1.81倍，已經(jīng)回到2000年以前的低位，這表明市場正朝著更為平衡、健康的方向發(fā)展。

供求關系有所緩和

從施工面積與銷售面積數(shù)據(jù)情況來看，供過于求局面已有控制。最近4年，北京的施工與銷售面積之比基本穩(wěn)定在4-5倍區(qū)間；而銷售面積與竣工面積之比維持在70%以上，并逐年提高，這表明市場在逐步消化存量之后，供求關系已經(jīng)大為緩和。

居民對房價承受能力有所增強

最近幾年，北京的房價整體上呈現(xiàn)穩(wěn)中略降的態(tài)勢。相反，居民的收入?yún)s持續(xù)增加。因此，從房價收入比的情況來看，北京的房價收入比已經(jīng)從1997年的23倍降到了2003年的11倍，這意味著北京居民對房價的承受能力在加強。

武漢 —————中部重鎮(zhèn)，潛力無窮

武漢歷來是中部地區(qū)的交通樞紐和工業(yè)重鎮(zhèn)，由于各種原因武漢的發(fā)展?jié)摿σ恢睕]有得到充分的發(fā)揮。最近幾年，武漢出現(xiàn)了明顯的正面變化：城市建設和招商引資的力度明顯增強，已有多條地鐵和過江隧道項目通過國家審批。同時，位于漢陽的沌口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)已經(jīng)吸引到了神龍富康、海爾和美的空調(diào)等大企業(yè)的入駐。我們認為，未來三至五年內(nèi)，武漢的經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場將有相當大的發(fā)展機會，這一點與當前的天津和三年前上海的情況很類似。

高檔商品住宅市場潛力巨大

長期以來，武漢市的房地政策的主基調(diào)是：土地出讓以協(xié)議為主且價格相當?shù)土⒄e極鼓勵興建大規(guī)模的經(jīng)濟適用房社區(qū)。在這種背景之下，武漢的房價在全國省會級城市中屬于偏低水平。2003年的住宅平均售價仍舊在2400元/平米以下，另一方面，由于商品化程度低，當?shù)刈≌目傮w品質(zhì)較低。因此，武漢的高檔商品住宅市場具有巨大的潛力。

舊改力度加大，推動住宅消費

從2003年開始，為了改善城市形象，武漢市的舊城改造力度相當大。根據(jù)武漢房產(chǎn)局

的數(shù)據(jù)，2003年全年武漢完成了29塊片區(qū)、總占地面積為8267畝的舊城改造，比02年同比增長了292.7%,全市的拆遷面積達到260萬平米，同比增長34.7%,拆遷戶數(shù)為24433戶，比02年增加了11413戶。我們認為，大規(guī)模的舊城改造將減少市場的存量，并帶動住宅消費，成為促進房地產(chǎn)市場繁榮的“助推器”。

需求旺盛，房價加速上揚

2003年，武漢市商品房銷、預售面積為961.32萬平方米，增長26.60％，總銷預售金額為191.72億元，增長44.74％，增幅巨大。進入2004年，在銷售淡季的一季度，即實現(xiàn)銷預售商品房262.48萬平方米，同比增長60.11％，商品房銷預售收入為33.52億元，同比增長62.56％，增幅均創(chuàng)歷年之最。價格方面，從2003年9月份以來，武漢市商品房銷售均價連續(xù)三個季度加速上揚（漲幅分別為1.5%、3.6%、5.1%），其中2004年一季度5.1%的單季漲幅為近年之最。

從歷史數(shù)據(jù)來看，武漢的住宅消費起步于2001年，但2000-2002年間的房地產(chǎn)投資增速一直維持在10%—15%之間的溫和增長，在過去的四年間，銷售面積始終大于當年的竣工面積。因此，我們認為武漢住宅市場供不應求的局面至少還會維持兩至三年，而房價正處于起飛的初期。

五、盈利預測和財務分析

基本假設

■ 未來三年內(nèi)，中國經(jīng)濟增長速度仍將保持7-8% 左右的年均增長速度，而居民收入的增長速度可維持在10%以上

■ 利率的上調(diào)幅度和頻率是溫和的，三年內(nèi)累積加息幅度不超過2%

■ 全國房地產(chǎn)的銷售速度與供給增長速度基本相當，房價的漲幅保持在5%左右

■ 金地集團的項目開工、建設和銷售均能按計劃進行，各項目竣工時的銷售率仍維持在95%以上

■ 以下的項目預測均以目前公司已經(jīng)擁有的項目為基礎，尚未考慮公司未來新增項目或收購股權可能帶來的盈利增長

六、房地產(chǎn)上市公司比較

區(qū)域發(fā)展模式

目前，中國的房地產(chǎn)上市公司大至可以分為三類：全國性、區(qū)域性和以項目為主的公司。我們對比了不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)商，并結合當前中國房地產(chǎn)行業(yè)的特征后認為：在未來十年甚至更長的時間段內(nèi)，全國性布局的房地產(chǎn)公司具有更好的發(fā)展前景，主要理由包括：第一、中國的房地產(chǎn)行業(yè)正進入一個持續(xù)的高速增長階段，這為行業(yè)內(nèi)的領先者提供了廣闊的增長空間，全國性開發(fā)商的擴張能力更強；第二、中國的房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)化水平都比較低，因此全國性開發(fā)商可以通過經(jīng)驗和信息資源的共享，提高專業(yè)化水平；第三、中國房地產(chǎn)企業(yè)的品牌知名度比較弱，全國性的品牌更是屈指可數(shù)，未來行業(yè)的競爭將由項目的競爭轉(zhuǎn)向品牌的競爭，這一方面全國性的開發(fā)商又可以占得先機。

目前，在上市公司中，除了萬科是公認的全國性開發(fā)商以外，金地已經(jīng)初步確定了全國性的布局，并從2004年起進入收獲期。招商地產(chǎn)從去年開始也開始了跨區(qū)域的發(fā)展，但仍處于轉(zhuǎn)型過程中。

產(chǎn)品定位

金地的目標客戶群鎖定為國內(nèi)正在迅速成長的中產(chǎn)階層，其產(chǎn)品檔次明顯高于普通住宅，因此其盈利能力也略高于行業(yè)平均。公司將中產(chǎn)階層更進一步劃分為25-30歲首次置業(yè)的年輕白領，產(chǎn)品類型為高品質(zhì)中、小戶型公寓；30-40歲的一二次置業(yè)的社會中堅，產(chǎn)品類型為城區(qū)高尚公寓小區(qū)（小高層、高層）、城郊高尚社區(qū)（多層、花園洋房、經(jīng)濟性別墅等）；35-45歲二次或多次置業(yè)的中產(chǎn)精英產(chǎn)品類型為城市中心黃金地段高檔公寓、城郊景

觀別墅。金地的策略是將重心放在社會中堅（占70%）層次上，同時兼顧年輕白領和中產(chǎn)精英的需求，為中產(chǎn)階層各個主要層次的客戶提供高品質(zhì)的生活空間和增值服務，從而建立清晰的客戶梯度，提高客戶忠誠度，實現(xiàn)金地品牌價值最大化。

在房地產(chǎn)上市公司中，對自身所開發(fā)產(chǎn)品具有明確定位的實屬少數(shù)，大多數(shù)的公司還停留在根據(jù)個別項目的實際情況進行客戶定位，尚不具備從滿足目標客戶需求的角度去尋找項目、并有針對性地進行開發(fā)產(chǎn)品的意識和能力。因此，大多數(shù)的地產(chǎn)商只能提供同質(zhì)化的產(chǎn)品和獲得行業(yè)平均水平的利潤率，而無法享受到客戶支付的溢價。在這方面，金地又表現(xiàn)出了“快人一步”的意識。

財務比較

我們比較了10家以住宅開發(fā)為主業(yè)的房地產(chǎn)上市的財務指標。從毛利率和凈利潤來看，金地不僅高于萬科、招商地產(chǎn)，比包含了小型公司在內(nèi)的行業(yè)平均值也高了2-4個百分點，這主要得益于公司較高的客戶定位和產(chǎn)品品質(zhì)。從資產(chǎn)回報率的角度來看，金地也處于領先的地位。1999-2000年間，金地的凈資產(chǎn)收益率曾高達18.3%,遠遠超出行業(yè)平均水平。2001年，公司發(fā)行新股后，雖然凈資產(chǎn)增長了210%，但其凈資產(chǎn)收益率仍屬于中等以上的水平。從表面上看，公司的總資產(chǎn)收益率似乎略低于行業(yè)平均水平，這主要是因為公司新增的土地儲備較多而且在建項目的結算大多要到2004年以后。如果剔除這些特殊因素，公司的總資產(chǎn)收益率應該也在行業(yè)平均水平之上。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)方面，金地的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率略低于行業(yè)平均值，這主要是由于公司的土地儲備較多。對于房地產(chǎn)公司而言，周轉(zhuǎn)率偏低未必是經(jīng)營效率低下的反映，相反在房價和地價持續(xù)上漲的過程中，反而是公司決策能力高超的體現(xiàn)。唯一略有欠缺的是，金地的資產(chǎn)負債率偏高，這主要是因為過去幾年公司的積極擴張所導致。幸好，完成增發(fā)以后，公司的資產(chǎn)負債率將大幅下降到50%左右的安全水平。

七、估值

絕對估值—現(xiàn)金流折現(xiàn)法和重置成本法

房地產(chǎn)公司是以項目為基礎的特殊企業(yè)，理論上其價值的計算公式為：

凈資產(chǎn)價值（NAV）=有形資產(chǎn)價值 + 無形資產(chǎn)價值-債務的價值，保守起見，一般的評估中都忽略無形資產(chǎn)的價值（品牌及商譽）。對于有形資產(chǎn)的評估，有兩種基本的方法：第一、現(xiàn)金流折現(xiàn)法，即將公司未來可以從所開發(fā)項目中獲得的現(xiàn)金收入現(xiàn)值，減去未來必須支付的投資、費用、稅收和利息等各項成本的現(xiàn)值，即可得到各個項目的凈現(xiàn)值，最后將這些項目的價值與公司其他資產(chǎn)價值相加之后即得到有形資產(chǎn)的總價值。這種方法在理論上比較完善，但需要做多項假定，客觀性較差。第二、重置成本法，即參照當前的市場價格，對公司土地儲備的重置成本進行評估，作為其評估價值。這種方法簡單明了，但有時限于缺乏可參照的市場成交價或當成交價顯失公允時，將給評估帶來困難。

我們以2004年6月30日以評估基準日，對金地集團的凈資產(chǎn)價值進行評估。需要說明的是，截止6月底公司已售未結算的樓盤銷售面積約為16.2萬平米(這部分面積并未包含在6月底的項目及土地儲備中),這部分未結算面積可為公司帶來的凈利潤約為2.69億元。因此，我們在評估前先對公司的凈資產(chǎn)值做了相應的調(diào)整。對于金地集團的未售項目及土地儲備，我們分別采用上述兩種方法進行評估。我們得出的評估結果是：公司的未售項目及土地儲備的的重估增值（扣除少數(shù)股東的權益后）分別為14.55億元和14.29億元。以增發(fā)前股本計算,金地的每股凈資產(chǎn)重估價值應該在11.82-11.91元之間,目前股價大約折讓20%。

相對估值—市盈率及市凈率

我們選擇了10家以住宅開發(fā)為主業(yè)的房地產(chǎn)公司，進行相對估值的比較。從市盈率的角度，金地集團的05年的預測市盈率是最低的。從市凈率來看，金地的市凈率也屬于偏低的水平，招商地產(chǎn)的市凈率雖低于金地，但主要的原因在于其房屋租賃業(yè)務和供水供電業(yè)務的增長相當平緩。此外，中遠發(fā)展和銀基發(fā)展的市凈率雖低，但這兩家公司的資產(chǎn)回報率和

盈利的持續(xù)性遠不如金地。綜合來看，金地的估值相對于其他房地產(chǎn)公司而言，也被明顯低估。

注：金地集團04年的每股收益按增發(fā)后的股本估算，萬科05年的每股收益預測未考慮可能發(fā)生的轉(zhuǎn)股因素影響

第五篇：CSR報告最佳實踐——華潤集團

一、華潤集團簡介

華潤集團成立于1938年，是一間多元化企業(yè)，主營業(yè)務包括消費品（含零售、啤酒、食品、飲料）、電力、地產(chǎn)、醫(yī)藥、水泥、燃氣、金融等。自05年起連續(xù)被國資委評為A級企業(yè)。

華潤集團從2007年開始發(fā)布社會責任報告，2007年、2008年華潤發(fā)布華潤企業(yè)公民建設白皮書，2009年、2010年發(fā)布華潤集團企業(yè)社會責任報告，2011年華潤發(fā)布兩份企業(yè)社會責任報告，包括主報告和6家重點企業(yè)的分報告?？梢钥闯鋈A潤集團越來越重視社會責任，一步步在完善企業(yè)社會責任報告。

二、評價社會責任報告

（一）報告的內(nèi)容

1、完整性

報告系統(tǒng)披露了“責任專題”、“責任管理”、“共創(chuàng)價值”、“致力和諧”和“綠色低碳”等方面的責任實踐情況,具有較好的完整性。

2、相關性

（1）戰(zhàn)略與愿景

把可持續(xù)發(fā)展和企業(yè)社會責任當做企業(yè)的長期戰(zhàn)略，通過未來展望把企業(yè)的理念落實到未來一年的具體實踐當中。

（2）管理方法

華潤集團建立了社會責任組織體系，形成了具有自己特色的矩陣式管理組織體系，制度體系和指標體系能夠有力的保證企業(yè)社會責任的實踐與披露。

（3）業(yè)績指標

華潤集團在其關鍵績效指標表中分為經(jīng)濟責任、社會貢獻、員工責任、客戶責任、安全生產(chǎn)及環(huán)境責任。

3、可靠性

報告中都有董事長致辭，董事長的簽名和承諾意味著他對報告的內(nèi)容負責；

在報告的末尾有第三方評級機構依據(jù)《中國企業(yè)社會責任報告編寫指南(CASS-CSR 2.0)》對報告進行評價；

集團報告的附錄部分，對報告的數(shù)據(jù)來源，報告標準等做了說明。

4、響應性

報告充分披露了“產(chǎn)品質(zhì)量管理”、“ 安全生產(chǎn)”、“責任采購”、“發(fā)展綠色電力”等關鍵性社會責任議題,回應了利益相關者的期望。

（二）報告的質(zhì)量 1.準確性

從信息來源方面看，華潤集團形成了相關的制度保證了信息提供的準確性； 從信息提供的內(nèi)容來看，企業(yè)通過在實踐中對所提供的信息不斷的完善，提高了信息的準確性。

2.平衡性

報告披露了員工死亡人數(shù)、重傷事故次數(shù)、職業(yè)病發(fā)生次數(shù)等負面信息,并且較為詳細地闡述了“華潤雪花啤酒設備安全事故”發(fā)生的原因、相應的解決及防范措施,具有很好的平衡性。

3.可比性

報告披露了多個關鍵績效指標的縱向可比數(shù)據(jù),并披露了“客戶滿意度”等橫向可比指標,具有很好的可比性。

4.創(chuàng)新性 角度新穎，以專題的形式，比如說“責任專題”、“共創(chuàng)價值”這些利益相關者比較關心的方面加以詳細闡述，使得利益相關者能夠更充分的了解企業(yè)所做的努力。

（三）啟示

1、把公司文化和社會責任相結合，將華潤履行社會責任的理念和要求與華潤企業(yè)文化融為一體,通過公司對文化的宣傳達到把社會責任從公司的領導層貫徹到基層。

2、把企業(yè)社會責任同公司的可持續(xù)發(fā)展結合，推動管理創(chuàng)新和實現(xiàn)內(nèi)部協(xié)同效應，強調(diào)企業(yè)的成長性的同時也承擔責任，而承擔責任又能更好的使公司發(fā)展。

3、通過對負面信息的披露，督促企業(yè)能夠更加重視安全生產(chǎn)，采取措施來改進企業(yè)的生產(chǎn)狀況。

4、采用國際通用的《可持續(xù)發(fā)展報告指南（G3.0）和AccountAbility組織發(fā)布的《AA1000原則標準（2008）》能夠使得華潤集團的社會責任報告的信息質(zhì)量得以更好的完善。

三、具體的實踐

（一）廣西華潤生態(tài)循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園

1、園區(qū)介紹

華潤生態(tài)循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園區(qū)在2007年于廣西富川創(chuàng)建。園區(qū)以華潤旗下的華潤電力、華潤水泥和華潤雪花啤酒為核心，形成循環(huán)產(chǎn)業(yè)鏈，帶動形成電子、再生生物、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、物流等循環(huán)產(chǎn)業(yè)鏈。

2、最主要的利益相關者——社會

3、華潤生態(tài)循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園的啟示

（1）從表中建設期數(shù)據(jù)看出電廠、水泥廠、啤酒廠實行辦公、生產(chǎn)服務設施集中建設，最大限度的減少資源的重復投入，減少土地資源占用，提高設施的使用效率。

（2）其次從企業(yè)間資源利用和運營期的數(shù)據(jù)可以看出三家企業(yè)協(xié)同合作，把經(jīng)濟活動組織成一個“資源—產(chǎn)品一再生資源一再生產(chǎn)品”的循環(huán)流動過程，相互提供產(chǎn)成品和自身無法完全處理的副產(chǎn)品，最大限度地減少廢物末端處理。不僅提高了資源利用水平，還減少了企業(yè)污染物的排放，實現(xiàn)了經(jīng)濟和環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。

（二）華潤的希望小鎮(zhèn)

1、項目介紹

2008年春，華潤集團宋林董事長提出發(fā)揮華潤多元化經(jīng)營的優(yōu)勢資源，利用華潤企業(yè)和員工的捐款，到貧困地區(qū)、革命老區(qū)建設希望小鎮(zhèn)的想法。

2、希望小鎮(zhèn)的施行成效

舉例：百色華潤小鎮(zhèn)

人均收入增長是示意圖

從表中可以看出百色華潤小鎮(zhèn)自2008年起，人均收入有了較大幅度的提高。

3、最主要的利益相關者——社會

4、華潤希望小鎮(zhèn)的啟示

（1）多元化企業(yè)對接，發(fā)揮各自的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，大展所長。（2）與“希望小鎮(zhèn)”合作經(jīng)營，促進雙方發(fā)展

（三）華潤集團致力和諧

1、響應政府政策，大力發(fā)展綠色循環(huán)經(jīng)濟，配合政府房地產(chǎn)調(diào)控政策，為推動經(jīng)濟結構轉(zhuǎn)型作表率；開展社區(qū)共建，舉辦“珠海華潤銀行 ? 2011珠海國際半程馬拉松賽”，對珠海文明城市的建設發(fā)展給予了大力支持；以“助力交通、泊易暢行”為投資理念，在多個城市的核心區(qū)域建設社會公共停車場項目。

2、華潤秉持“尊重人的價值，開發(fā)人的潛能，升華人的心靈”的工作宗旨，關注員工成長，籌備華潤大學。

3、啟示

（1）繁榮地方經(jīng)濟，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的營商環(huán)境。

（2）進一步提升了企業(yè)價值，華潤“受員工熱愛、受社會尊重、受大眾稱道”的企業(yè)形象更加深入人心。

（3）讓華潤員工，特別是基層員工在這個組織中能夠有實現(xiàn)自我價值的希望和機會，增強華潤人的凝聚力，煥發(fā)他們的工作熱情，實現(xiàn)員工與組織共同發(fā)展。

資料來源：華潤集團2010年企業(yè)社會責任報告

華潤集團2011年企業(yè)社會責任報告.主報告

華潤集團2011年企業(yè)社會責任報告.重點企業(yè)報告