第一篇：樓宇物業(yè)管理辦法2012516

山東石大科技公司 樓宇管理辦法

后勤管理部 2012年5月8日

山東石大科技石化有限公司

樓宇物業(yè)管理辦法

為了規(guī)范公司樓宇物業(yè)管理活動(dòng)，保障公司化驗(yàn)、生產(chǎn)、營(yíng)銷、辦公樓、員工公寓及餐廳工作的正常運(yùn)行，體現(xiàn)工作人員優(yōu)秀的素質(zhì)與精神風(fēng)貌，樹(shù)立良好、文明的公司形象，實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)、高效、規(guī)范和安全的工作管理要求，特制定本制度。

總則

一、辦公樓、生產(chǎn)樓、營(yíng)銷樓、化驗(yàn)樓、員工公寓及餐廳的管理工作由后勤管理部門負(fù)責(zé)。

二、樓內(nèi)各部門負(fù)責(zé)本部門辦公場(chǎng)所和管轄區(qū)域的衛(wèi)生、安全、設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)工作。

三、各部門主要負(fù)責(zé)人為第一責(zé)任人，每個(gè)房間需指定一名負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)本室的衛(wèi)生、安全、設(shè)施維護(hù)工作，通過(guò)明確分工、層層負(fù)責(zé)，確保辦公場(chǎng)所的清潔、文明、安全。

四、各部門要有高度的安全意識(shí)，做好“四防”（即防火、防盜、防破壞、防治安災(zāi)害事故）工作，防患于未然。

管理范圍

生產(chǎn)樓

1.大廳、樓梯、公用衛(wèi)生間、接待室、集資資料室、健身房及培訓(xùn)室由保潔公司對(duì)其清潔衛(wèi)生和維護(hù)。

2.消防器材及設(shè)備由安全管理部負(fù)責(zé)維護(hù)。

3.各部門辦公室、資料室和值班室由第一負(fù)責(zé)人（可專人專責(zé)）負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生、設(shè)施維護(hù)。

營(yíng)銷樓

4.大廳、樓前臺(tái)階及門窗、樓梯、走廊、接待室及公用區(qū)域由保潔公司負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生、設(shè)施維護(hù)。

5.各部門辦公室、資料室和值班室由第一負(fù)責(zé)人（可專人專責(zé)）負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生、設(shè)施維護(hù)。

辦公樓

6.多功能廳、教室、電梯、會(huì)客室、大廳、學(xué)術(shù)報(bào)告廳及公共區(qū)域由保潔公司負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生、設(shè)施維護(hù)。

7.各部門辦公室、資料室和值班室由第一負(fù)責(zé)人（可專人專責(zé)）負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生、設(shè)施維護(hù)。

化驗(yàn)樓

8.操作室、化驗(yàn)室及配液室、辦公室、資料室和值班室由第一負(fù)責(zé)人（可專人專責(zé)）負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生、設(shè)施維護(hù)。

9.公用衛(wèi)生區(qū)域由保潔公司清潔衛(wèi)生、設(shè)施維護(hù)。

公寓

10.舍長(zhǎng)負(fù)責(zé)組織安排寢室衛(wèi)生工作，并每天進(jìn)行檢查。

11.閱覽室、樓梯、走廊、公用區(qū)域、庫(kù)房由保潔公司負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生、設(shè)施維護(hù)。餐廳

12.餐廳內(nèi)部桌椅板凳、地面、后堂衛(wèi)生由餐廳負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生、設(shè)施維護(hù)。

13.洗澡堂由保潔公司負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生、設(shè)施維護(hù)。

安全管理

1.崗檢保衛(wèi)部門負(fù)責(zé)樓宇的安全管理工作，制定各項(xiàng)安全管理措施，加強(qiáng)對(duì)安全工作的檢查和監(jiān)督。

2.安全管理部門負(fù)責(zé)樓宇所有安全設(shè)施及消防設(shè)施，制定消防器材歸屬及安全管理辦法，并定期檢查樓宇安全隱患和消防設(shè)施是否完好。

3.綜合辦公室負(fù)責(zé)樓宇內(nèi)的網(wǎng)絡(luò)通訊。

4.后勤管理部門為樓宇總負(fù)責(zé)人，幫助協(xié)調(diào)、督查，并有權(quán)追究責(zé)任權(quán)。

5.樓宇內(nèi)各部門所屬區(qū)域的管理，負(fù)責(zé)人要落實(shí)到位，積極配合管理工作。

6.設(shè)備節(jié)能部門定期對(duì)樓宇內(nèi)的水、電、氣等進(jìn)行檢查，防止偷電、偷水等損壞公司利益的不法行為。

7.全體員工均有保護(hù)樓宇的室內(nèi)設(shè)施、維護(hù)正常的生產(chǎn)和工作秩序的義務(wù)。凡發(fā)現(xiàn)有損害公共秩序、損壞公共設(shè)施的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向崗檢保衛(wèi)部門舉報(bào)。

衛(wèi)生

1.后勤管理部門有權(quán)給各部門劃分衛(wèi)生區(qū)域及考核標(biāo)準(zhǔn)。

2.后勤管理部門負(fù)責(zé)定期考察，并施行誰(shuí)污染誰(shuí)打掃的原則。

3.保潔單位由后勤管理部門負(fù)責(zé)。

4.后勤管理部門每月至少對(duì)樓宇衛(wèi)生清潔狀況、設(shè)施維護(hù)狀況檢查一次。

5.各部門至少每周對(duì)所負(fù)責(zé)區(qū)域進(jìn)行一次衛(wèi)生大掃除，以保證正常的工作環(huán)境。

設(shè)施管理

1.健身、娛樂(lè)等公用設(shè)施由后勤管理部門負(fù)責(zé)。

2.樓宇內(nèi)所有消防設(shè)施有安全管理部門負(fù)責(zé)。

3.各部門的精密、貴重物品由各部門找人專人專責(zé)，并對(duì)自己管轄區(qū)域內(nèi)的設(shè)施負(fù)責(zé)。

4.公用設(shè)施、消防設(shè)施、及各部門物品，未經(jīng)負(fù)責(zé)人允許嚴(yán)禁他人觸碰，如出現(xiàn)狀況，將對(duì)其追究責(zé)任。

5.樓宇內(nèi)家具等辦公用品的增減按《樓宇家具規(guī)定》向后勤管理部門申請(qǐng)。

6.樓宇內(nèi)所有設(shè)施施行誰(shuí)破壞誰(shuí)賠償?shù)脑瓌t。

會(huì)議室

1.公用會(huì)議室的安排使用由綜合辦公室管理安排。

2.所有會(huì)議室施行誰(shuí)組織誰(shuí)服務(wù)的原則。

3.公司重大會(huì)議由綜合辦公室服務(wù)。

4.會(huì)后衛(wèi)生清潔由后勤管理部聯(lián)系保潔人員。

文明辦公

第一條.進(jìn)入樓內(nèi)辦公的人員應(yīng)保持儀表整潔，不準(zhǔn)穿拖鞋、背心、褲衩等上班；不準(zhǔn)在樓內(nèi)大聲喧嘩；不得串崗閑聊，不得在辦公大樓進(jìn)行與公務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

第二條.樓內(nèi)辦公人員應(yīng)舉止語(yǔ)言文明，態(tài)度熱情和藹，禮貌待人，公正處事，辦公物品應(yīng)擺放有序。

第三條.不準(zhǔn)在公共通道、樓梯間、走廊、墻面、柱子等地方隨意張貼通知、海報(bào)、廣告等標(biāo)識(shí)物。不準(zhǔn)在墻面、柱子等地方亂畫、亂刻。

第四條.樓內(nèi)電話統(tǒng)一由綜合辦公室負(fù)責(zé)管理和維護(hù)，其他人員禁止拆裝、移機(jī)、并機(jī)。如確需移機(jī)或并機(jī)的，須經(jīng)辦公室同意并派人安裝；使用電話通話要長(zhǎng)話短說(shuō)，提高電話的使用效率，節(jié)約電話費(fèi)用。

第五條.未經(jīng)允許一般不得啟用他人電腦，更不得擅自拷貝他人電腦資料。要加強(qiáng)辦公電腦使用管理（多人辦公室應(yīng)設(shè)專人負(fù)責(zé)）。

第六條.搞好個(gè)人辦公區(qū)衛(wèi)生，做到物品擺放有序，保持整潔、干凈。保持個(gè)人使用辦公設(shè)備衛(wèi)生，下班及時(shí)整理桌面物品、文件。將座椅擺放整齊，抽屜和資料柜須鎖好。

第七條.各部門需要接水管、接電源、網(wǎng)絡(luò)接口等，需向后勤管理部門申請(qǐng)，有后勤管理部送至企業(yè)管理部審批。

第二篇：物業(yè)樓宇電梯管理手冊(cè)

物業(yè)樓宇電梯管理手冊(cè)

第一部分 崗位職責(zé)

一、公司總經(jīng)理電梯管理職責(zé)

1.對(duì)電梯安全使用負(fù)責(zé)，推動(dòng)我院認(rèn)真貫徹實(shí)施國(guó)家有關(guān)電梯安全規(guī)范。

2.負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用的審批與落實(shí)。3.負(fù)責(zé)審批電梯大修項(xiàng)目和落實(shí)大修資金。4.負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行、維護(hù)人員的配置審批工作。

二、工程部經(jīng)理電梯管理職責(zé)

1.負(fù)責(zé)實(shí)施國(guó)家關(guān)于電梯的安全規(guī)范，根據(jù)本單位實(shí)際編制電梯管理制度。

2.負(fù)責(zé)對(duì)電梯運(yùn)行操作、維護(hù)人員的安全技術(shù)培訓(xùn)管理工作，并負(fù)責(zé)把本部發(fā)生的安全事故及時(shí)向總公司匯報(bào)。

3.每月對(duì)電梯的使用和管理情況進(jìn)行一次檢查。4.確定電梯大修內(nèi)容，向總公司經(jīng)理提交電梯大修方案。組織并參加電梯安裝工程和大修后的檢查驗(yàn)收工作。

5.向總公司提交電梯運(yùn)行、維修方案和用工計(jì)劃。每季度向分管總經(jīng)理匯報(bào)電梯安全使用情況。

三、電梯專責(zé)人崗位職責(zé)

1.掌握國(guó)家有關(guān)電梯安全規(guī)范，熟悉設(shè)備技術(shù)性能操作及維護(hù)方法，掌握運(yùn)行狀況。

2.負(fù)責(zé)電梯安全使用，建立健全正常運(yùn)行工作秩序，做好巡回檢查工作；對(duì)設(shè)備隱患整改負(fù)責(zé)組織落實(shí)；對(duì)職工違章作業(yè)行為，應(yīng)進(jìn)行批評(píng)教育，并責(zé)令其改正。

3.負(fù)責(zé)編寫電梯維護(hù)和大修計(jì)劃，報(bào)工程部經(jīng)理審核。4.每周對(duì)全院八部電梯逐部進(jìn)行一次運(yùn)行檢查工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，并將檢查結(jié)果認(rèn)真填寫在《電梯每周巡檢記錄表》和《電梯故障維修登記表》上。

5.每月對(duì)全院八部電梯進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)工作，認(rèn)真填寫《電梯定期保養(yǎng)檢驗(yàn)報(bào)告及記錄》，收集電梯分包方的《電梯定期保養(yǎng)記錄》和《電梯維修記錄》。6.電梯發(fā)生故障時(shí)負(fù)責(zé)緊急救援及監(jiān)督修復(fù)處理工作。7.每月底書面向工程部經(jīng)理匯報(bào)空調(diào)設(shè)備運(yùn)行和維修保養(yǎng)情況。

四、電梯巡檢工崗位職責(zé)

1.嚴(yán)格遵守有關(guān)技術(shù)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)規(guī)章制度。2.每周對(duì)全院八部電梯逐部進(jìn)行兩次運(yùn)行巡檢工作，認(rèn)真填寫《電梯巡視記錄》。

3.參加電梯維修保養(yǎng)工作。

4.電梯發(fā)生故障時(shí)參加緊急救援及事后修復(fù)處理工作。5.積極完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。

第二部分 管理制度

一、電梯使用管理規(guī)定 電梯是昂貴的設(shè)備之一，保護(hù)和延長(zhǎng)其使用壽命既是責(zé)任，又可節(jié)省更新支出。每位乘客必須嚴(yán)格執(zhí)行以下規(guī)定：

1.嚴(yán)禁用客運(yùn)電梯運(yùn)載貨物。

2.使用電梯時(shí)應(yīng)文明操作，嚴(yán)禁用鑰匙等硬物按動(dòng)或拍打顯示按鈕及隨意按動(dòng)警鈴按鈕。

3.不得超載運(yùn)作，當(dāng)超載訊號(hào)鈴聲響時(shí)，站在門口的乘客應(yīng)自覺(jué)退出，不得采取任何形式的強(qiáng)制關(guān)門手段。

4.禮貌乘梯，禮讓老人和兒童，學(xué)齡前兒童須由大人帶領(lǐng)乘梯。

5.為了您和大家的健康，請(qǐng)不要在電梯內(nèi)吸煙、吐痰、棄物和掀動(dòng)損壞轎箱內(nèi)裝飾物。

6.當(dāng)電梯在運(yùn)行中突然發(fā)生停運(yùn)等故障時(shí)，乘客不必緊張，可按警鈴報(bào)告，耐心等待維修人員到來(lái)，不得采取拍打按鈕、箱體以及強(qiáng)行撬門等急躁行為。

7.乘客看到停運(yùn)標(biāo)志時(shí)不得采取任何令其開(kāi)啟或和移動(dòng)標(biāo)志牌的行為，以免發(fā)生人身、設(shè)備意外事故。

二、電梯安全管理規(guī)定 1.電梯工必須持證上崗，無(wú)證人員禁止操作。

2.工程維修部之電梯工每周對(duì)各電梯全面巡視二次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。

3.班長(zhǎng)在周檢時(shí)組織人員對(duì)電梯進(jìn)行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患，及時(shí)按規(guī)定處理。

4.工程維修部經(jīng)理組織人員按程序文件規(guī)定對(duì)電梯分包方進(jìn)行評(píng)審，評(píng)審合格后方能承擔(dān)電梯維修保養(yǎng)工作。

5.電梯工和機(jī)電工班長(zhǎng)負(fù)責(zé)對(duì)電梯保養(yǎng)和維修工作質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)。

6.各電梯內(nèi)設(shè)報(bào)警電話，保證電梯發(fā)生故障時(shí)能及時(shí)報(bào)警。

7.在電梯機(jī)房和值班室懸掛《電梯困人救援規(guī)程》，電梯發(fā)生困人故障時(shí)按規(guī)程執(zhí)行。

8.經(jīng)技術(shù)監(jiān)督局檢測(cè)不合格，未取得《準(zhǔn)用證》的電梯嚴(yán)禁投入使用。

三、電梯機(jī)房管理規(guī)定 1.每周對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次全面清潔，保證機(jī)房和設(shè)備表面無(wú)明顯灰塵，機(jī)房及通道內(nèi)不得住人、堆放雜物。

2.保證機(jī)房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機(jī)房?jī)?nèi)懸掛溫度汁，機(jī)房溫度不超過(guò)40℃。

3.保證機(jī)房照明良好，并配備應(yīng)急燈，滅火器和盤車工具掛于顯眼處。

4.毗鄰水箱的機(jī)房應(yīng)做好防水、防潮工作。

5.機(jī)房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)允許禁止外人進(jìn)入，并注意采取措施，防止小動(dòng)物進(jìn)入。

6.《電梯困人救援規(guī)程》和本規(guī)定及各種警示牌應(yīng)清晰并掛于顯眼處。

7.按規(guī)定定期對(duì)機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。8.每周巡視機(jī)房二次，發(fā)現(xiàn)達(dá)不到規(guī)定要求的及時(shí)處理。

四、電梯維修保養(yǎng)工作的檢驗(yàn)制度 1.范圍

物業(yè)總公司所接管電梯的維修保養(yǎng)工作。2.職責(zé)

(1)班長(zhǎng)和電梯工負(fù)責(zé)一般維修和保養(yǎng)的檢驗(yàn)。

(2)班長(zhǎng)負(fù)責(zé)組織進(jìn)行周檢工作。

(3)工程維修部經(jīng)理負(fù)責(zé)組織進(jìn)行月考評(píng)和重要檢驗(yàn)工作。

3.內(nèi)容

(1)定期保養(yǎng)的檢驗(yàn)

a.一般保養(yǎng)的檢驗(yàn)：

電梯一般定期保養(yǎng)結(jié)束后，由電梯工和班長(zhǎng)進(jìn)行檢驗(yàn)，并填寫《月／季度／半年保養(yǎng)檢驗(yàn)報(bào)告及記錄》，報(bào)經(jīng)理審核。

b.重要保養(yǎng)的檢驗(yàn)：重要保養(yǎng)工作由物業(yè)維修部經(jīng)理組織人員進(jìn)行檢驗(yàn)，并填寫檢驗(yàn)記錄。

c.年檢：電梯年檢由技術(shù)監(jiān)督局之注冊(cè)檢測(cè)員負(fù)責(zé)，并填寫《電梯年檢報(bào)告》。

(2)維修的檢驗(yàn)： a.一般維修的檢驗(yàn)：一般維修的檢驗(yàn)定于故障維修后，由班長(zhǎng)進(jìn)行檢驗(yàn)，電梯工填寫《設(shè)備維修記錄》。

b.重大維修的檢驗(yàn)：重大維修的檢驗(yàn)定于故障維修后，由工程維修部經(jīng)理組織有關(guān)人員共同進(jìn)行檢驗(yàn)，組織填寫《設(shè)備維修記錄》。

4.以上檢驗(yàn)可依據(jù)《電梯維修保養(yǎng)的主要標(biāo)準(zhǔn)》 及有關(guān)電梯國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)

5.相關(guān)文件

《電梯維修保養(yǎng)主要標(biāo)準(zhǔn)》

《電梯月保養(yǎng)檢驗(yàn)報(bào)告及記錄》

《電梯季度保養(yǎng)檢驗(yàn)報(bào)告及記錄》

《電梯半年保養(yǎng)檢驗(yàn)報(bào)告及記錄》 《電梯維修記錄》

五、電梯維修保養(yǎng)安全規(guī)定 1.職責(zé)

(1)電梯保養(yǎng)單位進(jìn)行維修保養(yǎng)工作時(shí)參照本安全規(guī)定。(2)工程維修部電梯工進(jìn)行維修保養(yǎng)工作時(shí)按照本規(guī)定執(zhí)行。

2.內(nèi)容

(1)電梯在維修保養(yǎng)時(shí)，不得乘客或載貨，必須在該梯基站放置電梯停止使用的告示牌。

(2)在機(jī)房維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)先斷開(kāi)機(jī)房總電源后，才能進(jìn)行各掣板的清理、保養(yǎng)等工作。嚴(yán)禁用濕毛巾擦機(jī)身。

(3)在轎頂應(yīng)合上檢修開(kāi)關(guān)，在轎頂須停車長(zhǎng)時(shí)間維修或保養(yǎng)時(shí)應(yīng)斷開(kāi)轎頂急停開(kāi)關(guān)，嚴(yán)禁—腳站在廳門口一腳站在轎頂或轎內(nèi)長(zhǎng)時(shí)間工作。嚴(yán)禁開(kāi)啟廳門探身到井道內(nèi)或在轎廂頂探身到另一井道檢查電梯。

(4)在底坑應(yīng)將底坑的急停開(kāi)關(guān)斷開(kāi)或?qū)⑾匏倨鲝埦o裝置的安全開(kāi)關(guān)斷開(kāi)，底坑和轎頂、機(jī)房不得同時(shí)作業(yè)，如須同時(shí)作業(yè)，作業(yè)人員必須帶安全帽，必須注意工件、工具不得下落，以防落物傷人工。

(5)操作時(shí)應(yīng)由主持和助手協(xié)同進(jìn)行，并保持隨時(shí)互相呼應(yīng)。

(6)操作時(shí)如果需轎內(nèi)人員配合進(jìn)行，轎內(nèi)操作人員要精神集中，嚴(yán)格服從維修人員的指令。(7)嚴(yán)禁維修人員拉吊井道電纜線，以防電纜線被拉斷。(8)使用的手燈必須帶護(hù)罩，并采用36伏以下的安全電壓。

(9)電梯維修保養(yǎng)注意事項(xiàng)：

a.非維修保養(yǎng)人員不得擅自進(jìn)行維修作業(yè)。

b.工作完畢后要裝回安全罩及擋板，清理工具不得留在設(shè)備內(nèi)。

c.離去前拆除加上的臨時(shí)短路線，電梯檢查正常后方可使用。

六、乘梯須知

1.用手按鈕，嚴(yán)禁撞擊。2.不許吸煙，勿靠廂門。3.運(yùn)行之時(shí)，擠門危險(xiǎn)。4.危險(xiǎn)物品，禁止進(jìn)梯。5.保持清潔，勿吐勿丟。6.運(yùn)載貨物，須先報(bào)批。7.若遇意外，請(qǐng)按警鈴。8.超載鈴響，后進(jìn)退出。9.兒童乘梯，成人攜帶。10.發(fā)生火警，切勿乘梯。

第三部分 操作規(guī)程

一、電梯安全操作規(guī)程

1.電梯行駛前的檢查與準(zhǔn)備工作

(1)開(kāi)啟層門進(jìn)入轎廂之前，要注意轎廂是否停在該層。

(2)開(kāi)啟轎內(nèi)照明。

(3)開(kāi)始工作前，將電梯上下行駛數(shù)次，無(wú)異常現(xiàn)象后方可使用。

(4)層門關(guān)閉后，從層門外不能用手撥啟，當(dāng)層門轎門未完全關(guān)閉時(shí)電梯不能正常啟動(dòng)。

(5)平層準(zhǔn)確度應(yīng)無(wú)顯著變化(在規(guī)定范圍內(nèi))。

(6)經(jīng)常清潔轎廂內(nèi)、轎門地槽及乘客可見(jiàn)部分。

2.電梯行駛中應(yīng)注意事項(xiàng):

(1)轎廂的載重量應(yīng)不超過(guò)額定載重量。(2)乘客電梯不許經(jīng)常作為載貨電梯使用。

(3)不允許裝運(yùn)易燃、易爆的危險(xiǎn)物品，如遇特殊情況，需工程維修部同意、批準(zhǔn)并嚴(yán)加安全保護(hù)措施后裝運(yùn)。

(4)嚴(yán)禁在層門開(kāi)啟情況下，掀按檢修按鈕來(lái)開(kāi)動(dòng)電梯作一般行駛，不允許掀按檢修、急停按鈕來(lái)消除正常行駛中的選層信號(hào)。

(5)不允許利用轎頂安全窗，轎廂安全門的開(kāi)啟，來(lái)裝運(yùn)長(zhǎng)物件。(6)電梯在行駛中，乘客勿靠在轎廂門上。

(7)轎廂頂上部，除電梯固有設(shè)備外，不得放置他物。3.當(dāng)電梯使用中發(fā)生如下故障時(shí)，應(yīng)立即通知維修人員停用檢修：

(1)層、轎門完全關(guān)閉后，電梯未能正常行駛時(shí)。(2)運(yùn)行速度顯著變化時(shí)。

(3)層、轎門關(guān)閉前，電梯自行行駛時(shí)。(4)行駛方向與選定方向相反時(shí)。

(5)內(nèi)選、平層、快速、召喚和指層信號(hào)失靈失控時(shí)。(6)發(fā)覺(jué)有異常噪音，較大振動(dòng)和沖擊時(shí)。

(7)當(dāng)轎廂在額定載重量下，如有超越端站位置而繼續(xù)運(yùn)行時(shí)。

(8)安全鉗誤動(dòng)作時(shí)。

(9)接觸到電梯的任何金屬部位有麻電現(xiàn)象時(shí)。(10)發(fā)覺(jué)電氣部件因過(guò)熱而發(fā)生焦熱的臭味時(shí)。4.電梯使用完畢停用時(shí)，電梯工應(yīng)將轎廂停在基站，將操縱盤上開(kāi)關(guān)全部斷開(kāi)，并將層門關(guān)閉。

5.電梯長(zhǎng)期停用，應(yīng)將電梯機(jī)房總電源關(guān)掉。

二、電梯困人救援規(guī)程

凡遇故障，應(yīng)首先通知電梯工，救援人員可根據(jù)不同情況，依下列步驟釋放被困乘客：

1.轎箱停于接近電梯口的位置。

(1)確定轎箱所在位置(根據(jù)樓層燈指示或小心開(kāi)啟外門察看)。

(2)關(guān)閉機(jī)房電源開(kāi)關(guān)。

(3)用專用外門鎖匙開(kāi)啟外門。

(4)用人力開(kāi)啟轎廂門(要慢、用力不要過(guò)大)。

(5)協(xié)助乘客離開(kāi)轎廂。

(6)重新將外門關(guān)好(人在廳門外不能用手打開(kāi)為止)。2.轎廂停于遠(yuǎn)離電梯口的位置時(shí)：(1)利用電話或其它方式，通知轎廂內(nèi)的乘客保持鎮(zhèn)靜，并說(shuō)明轎廂可能隨時(shí)移動(dòng)，不必驚慌，同時(shí)如轎廂門處于半關(guān)閉狀態(tài)，則應(yīng)先行將其完全關(guān)閉。

(2)進(jìn)入機(jī)房，關(guān)閉該故障電梯的電源開(kāi)關(guān)。

(3)拆除電機(jī)之軸端蓋(如有)，安上旋柄座及旋柄。

(4)救援人員用力把持住旋柄，另一救援人員，手持掣動(dòng)釋放桿，輕輕撬開(kāi)掣動(dòng)，注意觀察平層標(biāo)志，使轎箱逐步移動(dòng)至最接近之電梯門口。

(5)確認(rèn)剎車制動(dòng)無(wú)誤，放開(kāi)盤車手輪。

(6)然后按照上述“一”中所列步驟救出乘客。

3.遇到其它復(fù)雜情況，應(yīng)及時(shí)報(bào)告電梯維修保養(yǎng)單位處理。

4.此規(guī)程如與個(gè)別電梯實(shí)際不相符，則以該梯的困人救援程序?yàn)闇?zhǔn)。

三、電梯維修保養(yǎng)主要標(biāo)準(zhǔn) 1.機(jī)房：(1)機(jī)房通風(fēng)良好，溫度不得超過(guò)5℃—40℃，相對(duì)濕度不大于85%（在25℃時(shí)）保證沒(méi)有雨侵入的可能。

(2)機(jī)房的1211干粉滅火器應(yīng)保持正常壓力。

(3)機(jī)房的緊急救援操作規(guī)程、注意事項(xiàng)等制度齊全，并掛在明顯處。

(4)轎廂平層標(biāo)志應(yīng)用白色漆標(biāo)在主鋼絲上，使其清晰可見(jiàn)(以利于緊急救援時(shí)用)。

(5)機(jī)房門鎖良好，告示牌清晰掛于顯眼處。(6)機(jī)房照明、電源插座要保持良好。

(7)機(jī)房不得住人、存放雜物等，應(yīng)保持清潔，不得有明顯灰塵。

(8)曳引輪對(duì)鉛垂線的偏差≤2.0 mm 曳引輪繩槽與導(dǎo)向輪繩槽平行度偏差≤1.0mm。

(9)限速器調(diào)節(jié)部位應(yīng)有鉛封(或漆封)，非安全專業(yè)人員禁止調(diào)整。

(10)限速器繩槽、軸套、軸及鋼絲繩的磨損在允許范圍內(nèi)(參照GB5972-86)，運(yùn)行時(shí)應(yīng)無(wú)異常聲音。(11)限速器、安全開(kāi)關(guān)靈活可靠；限速器帶安全開(kāi)關(guān)動(dòng)作時(shí)，能使電梯可靠地停止運(yùn)行。

(12)限速器—安全鉗—安全開(kāi)關(guān)聯(lián)動(dòng)的可靠性：

a.轎廂空載時(shí)，以檢修速度下行至足夠復(fù)位的距離，手動(dòng)限速器，安全開(kāi)關(guān)應(yīng)動(dòng)作，電梯應(yīng)停止；轎頂安全鉗開(kāi)關(guān)應(yīng)動(dòng)作，使電梯停止運(yùn)行。

b.短接安全鉗開(kāi)關(guān)，慢車?yán)^續(xù)下行，這時(shí)轎廂能可靠地停止，曳引輪打滑；復(fù)位拆除短接線路電梯應(yīng)正常運(yùn)行。

(13)曳引輪或盤車手輪處標(biāo)出的升降方向應(yīng)明顯清楚。曳引輪、導(dǎo)向輪、盤車手輪、限速器輪上的黃色油漆應(yīng)明顯，不得掉色。

(14)各軸承應(yīng)靈活，運(yùn)行時(shí)應(yīng)無(wú)異常聲音，溫度應(yīng)不高于80℃（注油軸承應(yīng)保持油量飽滿），工作2500-3000小時(shí)后更換新油。

(15)各導(dǎo)體之間及導(dǎo)體與地之間絕緣電阻大于1000Ω／v，動(dòng)力回路及安全裝置回路電氣設(shè)備絕緣電阻應(yīng)≥0.5MΩ，其它電路應(yīng)≥0.25MΩ，電氣設(shè)備金屬外殼必須保持良好的保護(hù)性接地。(16)供電系統(tǒng)電壓波動(dòng)必須在±7％范圍內(nèi)，電源頻率波動(dòng)在±2%范圍內(nèi)。錯(cuò)相、斷相保護(hù)器應(yīng)正常，如有錯(cuò)、斷相發(fā)生，電梯應(yīng)不能運(yùn)作。電動(dòng)機(jī)的短路、過(guò)載保護(hù)應(yīng)可靠。

(17)掣動(dòng)器掣動(dòng)時(shí)閘瓦應(yīng)緊密地貼合在掣動(dòng)輪的工作表面上；當(dāng)松閘時(shí)，兩側(cè)閘瓦應(yīng)同時(shí)離開(kāi)掣動(dòng)輪表面，應(yīng)在整個(gè)接觸面上均勻分布，其間隙不大于0.7mm；掣動(dòng)輪表面不得有油污、雜物；掣動(dòng)閘瓦磨損超過(guò)厚度的1／

4、螺釘頭露出及掣動(dòng)閘瓦有油時(shí)應(yīng)更換。各銷釘、開(kāi)口銷卡簧，聯(lián)軸器螺栓等無(wú)松動(dòng)、脫落。

(18)轎廂以額定速度空載上行至行程上部范圍內(nèi)，突然斷電，轎廂應(yīng)能完全停止(掣停距離不大于：

V<1.0m／s，62cm；

V<1.6m／s，160cm；

V<1.80m/s，203cm；V<2.5m／s，250cm)在對(duì)此值進(jìn)行調(diào)整時(shí)，實(shí)際情況以在不影響乘客的安全下可以縮短尺寸，但不得大于此尺寸，否則有滑車的危險(xiǎn)。

(19)電梯救援的手動(dòng)松閘、手動(dòng)盤車操作裝置，應(yīng)齊全并掛于墻上，不得它用。

(20)曳引輪繩槽磨損在離V型槽底部4-5 mm時(shí)應(yīng)更換或重車。

2.井道與轎廂(1)上、下極限，限位開(kāi)關(guān)靈活可靠，限位與極限開(kāi)關(guān)距離在100-140mm。

(2)彈性滑動(dòng)導(dǎo)靴A、C尺寸為2mm，固定滑動(dòng)導(dǎo)靴頂面間隙之和2.5±1.5mm。

(3)繩頭組合固定(詳見(jiàn)GB7588-87.923標(biāo)準(zhǔn))。(4)各根鋼絲繩張力與其平均張力之差≤5％，鋼絲繩磨損報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)(詳見(jiàn)GB5972—86)。

(5)轎廂導(dǎo)軌頂面距離偏差為0±2mm，對(duì)重為0±3mm，轎頂輪不平行面≤lmm。

(6)對(duì)重塊壓板固定堅(jiān)固，對(duì)重鐵不得有銹。

(7)安全鉗聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu)各部件應(yīng)靈活、活動(dòng)正常，鉗塊斜塊與路軌之間的距離為5±0.5 mm。

(8)轎頂固定照明應(yīng)正常，轎頂非自動(dòng)復(fù)位的急停開(kāi)關(guān)應(yīng)正常，轎頂檢修操縱開(kāi)關(guān)應(yīng)正常。

(9)平層精確度：交流雙速梯V≤0.63m／s，應(yīng)在±15mm內(nèi)，V≤1.00m／s，應(yīng)在±30mm內(nèi)；交直流調(diào)速：V≤2.5m／s，應(yīng)在±15mm內(nèi)。(10)層門門扇下端與地坎的間隙：客梯l—6mm，貨梯l—8mm，開(kāi)門刀與各層地坎間隙應(yīng)為5—lOmm，層門滾輪與轎廂地坎間隙應(yīng)為5—10mm，門鎖定后一般人力的施加在門扇中間，其縫隙可以超過(guò)6mm，但不得超過(guò)30mm。

(11)轎廂安全窗應(yīng)靈活，且安全窗開(kāi)關(guān)動(dòng)作可靠。(12)每一層廳門機(jī)械電氣聯(lián)鎖裝置動(dòng)作可靠，只有當(dāng)機(jī)械鎖定后，電氣才能接通。(包括附門電報(bào)聯(lián)鎖開(kāi)關(guān)、轎門電氣聯(lián)鎖開(kāi)關(guān))斷開(kāi)任何一層廳門的電氣聯(lián)鎖開(kāi)關(guān)、轎門電氣聯(lián)鎖開(kāi)關(guān)，電梯要可靠地停止運(yùn)作。

(13)轎門的安全觸板及光電保護(hù)動(dòng)作應(yīng)靈活可靠，當(dāng)有物體擋住門時(shí)，門會(huì)自動(dòng)返回。

(14)轎內(nèi)告示牌應(yīng)明顯清潔；報(bào)警裝置功能正常，隨時(shí)保持能和維修熱線正常通話；排風(fēng)機(jī)要保證轎內(nèi)空氣流通；照明不得有不亮的光管；緊急照明功能正常。

(15)指令、召喚、選層、定向等裝置應(yīng)準(zhǔn)確無(wú)誤。聲光信號(hào)應(yīng)正確，開(kāi)關(guān)門按鈕功能正常。

3.底坑：

(1)補(bǔ)償鏈運(yùn)行時(shí)無(wú)碰撞，兩端應(yīng)牢固固定、二次保護(hù)要可靠。(2)選層器鋼帶不得有銹蝕、鋼帶安全開(kāi)關(guān)動(dòng)作要可靠。(3)底坑急停開(kāi)關(guān)的開(kāi)關(guān)方向要明確，紅色標(biāo)注正確，且動(dòng)作可靠。

(4)隨行電纜固定可靠，不得打結(jié)、扭轉(zhuǎn)、破損等。(5)轎廂下梁撞板至緩沖器距離：彈簧緩沖器應(yīng)在200—350 mm內(nèi)；液壓緩沖器應(yīng)在150—400 mm內(nèi)；對(duì)重下梁撞板至緩沖器距離，彈簧緩沖器應(yīng)在200—350 mm內(nèi)；液壓緩沖器應(yīng)在150—400 mm內(nèi)。

(6)液壓緩沖器油量應(yīng)充足，無(wú)銹死現(xiàn)象，緩沖器安全開(kāi)關(guān)動(dòng)作可靠。

(7)限速器張緊輪安全開(kāi)關(guān)應(yīng)動(dòng)作可靠。(8)井道底坑無(wú)積水、雜物等。

(9)各種安全開(kāi)關(guān)固定不得使用焊接，但應(yīng)安裝牢固。(10)超載報(bào)警裝置，在空載狀態(tài)，手動(dòng)試驗(yàn)時(shí)，功能應(yīng)正常，自動(dòng)門機(jī)應(yīng)不關(guān)閉。

注：具體維修保養(yǎng)參照： 1.《GB7024．1—86》 2.《三菱電梯維修保養(yǎng)手冊(cè)》 3.《LG電梯維修保養(yǎng)手冊(cè)》 4.《廣日電梯維修保養(yǎng)手冊(cè)》 5.《廣東三洋電梯維修保養(yǎng)手冊(cè)》

四、電梯定期保養(yǎng)規(guī)程 1.職責(zé)

(1)電梯維修保養(yǎng)單位負(fù)責(zé)參考本規(guī)程具體執(zhí)行電梯定期保養(yǎng)工作，并填寫《電梯定期保養(yǎng)記錄》，交物業(yè)工程維修部保管。

(2)物業(yè)工程維修部之班長(zhǎng)和電梯工負(fù)責(zé)跟蹤檢查，并填寫《電梯定期保養(yǎng)檢驗(yàn)報(bào)告及記錄》。

2.內(nèi)容(1)機(jī)房

a.先關(guān)閉電源，控制柜掃塵、各接電點(diǎn)清潔、主要接觸器、電阻、電抗器等的清潔及引線螺絲收緊。b.電動(dòng)機(jī)、測(cè)速發(fā)電機(jī)、卷?yè)P(yáng)機(jī)、曳引輪的檢查及油質(zhì)油量的檢查。

c.卷?yè)P(yáng)機(jī)牙箱、油量、油質(zhì)的檢查。

d.限速器及限速器的開(kāi)關(guān)的檢查、清掃，活動(dòng)部位注油。e.制動(dòng)器的行程、動(dòng)作、靈活性，制動(dòng)瓦磨耗的檢查及活動(dòng)部位注油。

f.選層器詳細(xì)檢查及清掃注油。g.電動(dòng)機(jī)冷卻風(fēng)扇注油。

h.各回路絕緣電阻測(cè)量(半年一次)。(3)機(jī)身及井道：

a.保養(yǎng)時(shí)從最高層向下保養(yǎng)(用檢修速度)。

b.轎頂清掃及轎頂各操作開(kāi)關(guān)有效確認(rèn)(安全窗開(kāi)關(guān)、急停開(kāi)關(guān)、安全鉗開(kāi)關(guān)、檢修開(kāi)關(guān)、鋼帶防斷開(kāi)關(guān)等)。

c.內(nèi)外門開(kāi)閉動(dòng)作及門腳膠檢查。

d.內(nèi)外門藕合檢查，清掃注油；開(kāi)關(guān)門輪、傳動(dòng)裝置、吊門輪、限位輪、門聯(lián)鎖、門頭鏈條、路軌檢查清掃。e.內(nèi)外門閘銷及廳轎門聯(lián)鎖開(kāi)關(guān)內(nèi)部檢查及接點(diǎn)清潔，廳轎門聯(lián)鎖開(kāi)關(guān)接線檢查。

f.接合開(kāi)關(guān)裝置、快慢門的各活動(dòng)部位清掃、注油。g.各種撞動(dòng)開(kāi)關(guān)、刀、接點(diǎn)檢查。h.鋼帶清掃、抹油，鋼帶開(kāi)關(guān)檢查。i.超重開(kāi)關(guān)清掃、注油。

j.行車情況檢查(起動(dòng)、行車、加減速及停車之平穩(wěn)性、振動(dòng)乎層差等)。

k.各訊號(hào)燈檢查及燈泡更換。

l.各油盅油量檢查補(bǔ)充，張緊輪加油。

m.井底各設(shè)備檢查、清掃、抹油，各種安全開(kāi)關(guān)、噪音程度、急停開(kāi)關(guān)、地坑照明等開(kāi)關(guān)的有效確認(rèn)。

五、電梯故障維修規(guī)程 1.職責(zé)

(1)電梯維修保養(yǎng)單位負(fù)責(zé)參考本規(guī)程執(zhí)行，并填寫《電梯維修記錄》。(2)電梯工負(fù)責(zé)填寫《電梯故障維修登記表，并通知電梯分包單位。

2.處理

(1)電梯發(fā)生故障應(yīng)快速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)(值班員和電梯工五分鐘，分包單位兩小時(shí)內(nèi))。

(2)在進(jìn)行電梯維修工作前，應(yīng)由主持人進(jìn)行安全技術(shù)交底。

(3)先了解故障現(xiàn)象、分析發(fā)生故障原因，分析故障的位置。

(4)電梯故障一般分機(jī)械故障和電器故障兩類。3.一般常見(jiàn)機(jī)械故障

(1)電機(jī)軸承故障：電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)發(fā)出異常響聲，如判斷是軸承故障，查軸承，如有發(fā)卡、磨損過(guò)大，須更換軸承。

(2)選層器故障一般有以下幾種：

a.滑鏈：調(diào)整鏈條長(zhǎng)度，調(diào)整帶動(dòng)輪位置。

b.選層器三角觸頭不動(dòng)：多為污塵太多所致，用除污快、去污強(qiáng)，而有滑潤(rùn)作用的除污劑清除。c.上、下滑桿不靈活主要是導(dǎo)向軸承銹死，或?qū)к墰](méi)有潤(rùn)滑、主導(dǎo)軸有銹、沒(méi)有潤(rùn)滑油所致。更換導(dǎo)向軸承，導(dǎo)軌加潤(rùn)滑油，除去豐導(dǎo)軸銹污，加潤(rùn)滑油。

(3)制動(dòng)器故障：制動(dòng)閘瓦與制動(dòng)輪之間有相互磨擦現(xiàn)象，調(diào)整制動(dòng)閘瓦，制動(dòng)閘瓦有油污，更換制動(dòng)閘瓦，除去制動(dòng)輪上的油污。

(4）限速器故障：夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損壞，清除雜物、更換軸承。

(5)道與轎廂：

a.轎廂門和自動(dòng)門機(jī)構(gòu)故障：開(kāi)關(guān)門時(shí)有抖動(dòng)聲、不開(kāi)門、不關(guān)門，開(kāi)門時(shí)有碰聲、門隙過(guò)大等，清除地坎滑槽雜物、調(diào)整限位輪、更換損壞的吊輪，調(diào)整閘隙、調(diào)整安全觸板、連桿轉(zhuǎn)動(dòng)處加油等。

b.開(kāi)門刀故障：運(yùn)行時(shí)有碰聲、或突然停車、調(diào)整開(kāi)門刀位置，地坎間隙、開(kāi)門刀與門。

c.導(dǎo)軌故障：運(yùn)行不平穩(wěn)、發(fā)抖、振動(dòng)等現(xiàn)象，調(diào)整軌道尺寸，用找道尺凋正、用軌道銼修平接門。

d.導(dǎo)靴故障：運(yùn)行不平穩(wěn)，有磨鐵聲、振動(dòng)等現(xiàn)象，導(dǎo)靴片磨損嚴(yán)重，更換；導(dǎo)靴座位置不對(duì)，調(diào)整。e.安全鉗故障：運(yùn)行時(shí)有磨鐵聲、嚴(yán)重時(shí)安全鉗還會(huì)動(dòng)作剎車、或單邊剎車；調(diào)整安全鉗間隙，安全聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu)、加油潤(rùn)滑、保證各活動(dòng)部位靈活。

(6)底坑：

a.補(bǔ)償鏈故障：運(yùn)行時(shí)有碰鏈聲，由于補(bǔ)償鏈增長(zhǎng)或縮短等原因所致，調(diào)整補(bǔ)償。

b.安全鉗鋼絲繩張緊輪故障：運(yùn)行時(shí)有磨鋼絲繩聲或有異常聲；調(diào)整安全鉗鋼絲繩，更換軸承。

c.緩沖器故障：緩沖器生銹、不活動(dòng)，液壓油量不足；除去鐵銹、補(bǔ)充液壓油。

4.電梯一般常見(jiàn)的電氣故障

(1)保險(xiǎn)絲故障：緩沖器、底坑急停、斷繩開(kāi)關(guān)有短路等原因所制，排去底坑積水，排除短路點(diǎn)、換上相同保險(xiǎn)絲、廳門轎門安全回路，由于井道有水，回路有短路點(diǎn)所致，斷去來(lái)水源，排除短路點(diǎn)，換上相同的保險(xiǎn)絲，指示燈回路、由于廳外指示有水或有線破裂短路等原因所致。排干水，排除短路點(diǎn)，更換保險(xiǎn)絲，控制回路由于控制線圈被燒，控制元件內(nèi)部短路，更換控制線圈和控制元件，排除線路短路點(diǎn)、換十相同保險(xiǎn)絲。(2)接觸器和斷路器故障：接觸器或繼電器不工作，由于接觸器或繼電器線圈燒壞，控制線路或插件有斷開(kāi)點(diǎn)，控制線路保險(xiǎn)被燒壞等原因所致。更換接觸器或繼電器，排除斷開(kāi)點(diǎn)，更換保險(xiǎn)絲。

(3)井道與轎箱：

a.上、下限位及極限開(kāi)關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯不能走車，一般是由于開(kāi)關(guān)接觸不好或斷路等原因所致。清潔接觸點(diǎn)或更換、排除斷點(diǎn)等。

b.轎門、打：門聯(lián)鎖開(kāi)關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯只關(guān)門不走車，—一般是由于聯(lián)鎖開(kāi)關(guān)接觸不好或開(kāi)關(guān)損壞、線路斷路等原因所致：清潔接觸點(diǎn)，更換開(kāi)關(guān)排除線路斷點(diǎn)等。

c.安全鉗開(kāi)關(guān)、安全窗開(kāi)關(guān)、轎頂急停：此故障出現(xiàn)電梯不走車，關(guān)接觸不良或損壞等原因所致。清潔接觸點(diǎn)，更換開(kāi)關(guān)。

(4)底坑：

a.緩沖器開(kāi)關(guān)、底坑急停開(kāi)關(guān)：此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由于接觸不良，緩沖器復(fù)位不到位，主鋼絲繩過(guò)長(zhǎng)，對(duì)重碰到緩沖器開(kāi)關(guān)損壞所致。清潔接觸點(diǎn)，緩沖器復(fù)位，縮短主鋼絲繩，更換開(kāi)關(guān)。b.張緊輪斷繩開(kāi)關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由于開(kāi)關(guān)接觸不良、安全鉗鋼絲過(guò)長(zhǎng)、開(kāi)關(guān)損壞等原因所致。清潔接觸點(diǎn)，縮短安全鉗鋼絲，更換開(kāi)關(guān)。

(5)以上是一般常見(jiàn)故障，維修時(shí)，可根據(jù)實(shí)際情況處理，維修時(shí)參照《電梯定期保養(yǎng)及維修主要標(biāo)準(zhǔn)》。

六、電梯負(fù)荷試驗(yàn)規(guī)程 1.職責(zé)

(1)電梯維修保養(yǎng)單位參照本規(guī)程執(zhí)行。(2)機(jī)電部人員參照本規(guī)程監(jiān)督檢查。2.內(nèi)容

(1)電梯自動(dòng)試驗(yàn)：

a.電梯轎廂空載，以額定速度上行，行程至井道的上部范圍(即約上部的1／2處)斷掉機(jī)房電源、電梯制動(dòng)后，轎廂應(yīng)能完全停止，試驗(yàn)次數(shù)每臺(tái)不得低于三次。

b.電梯轎廂以載有額定負(fù)荷的125％，以額定的速度上行，行程至井道的上部范圍（約上部的1／2處）斷掉機(jī)房電源，電梯掣動(dòng)后，轎廂應(yīng)能完全停止，試驗(yàn)次數(shù)每臺(tái)不得低于三次。

(2)電梯對(duì)重緩沖器的試驗(yàn)：

將電梯行駛至最高層停止后，轎門完全關(guān)閉，在機(jī)房斷掉電源，用手動(dòng)撬開(kāi)掣動(dòng)器，使其對(duì)重完全放在緩沖器上(并使緩沖器壓縮)，這時(shí)，用手動(dòng)完全松開(kāi)掣動(dòng)器，電梯不能上升。

(3)電梯平衡系數(shù)試驗(yàn)：

電梯以額定負(fù)荷的40％～50%，以額定速度上行、和下行電流不得超過(guò)0.2％安培。

(4)電梯超載安全裝置實(shí)驗(yàn)：

將電梯行駛至最低層，在電梯轎廂內(nèi)陸續(xù)平穩(wěn)的加入100％——110％的額定載荷，超載安全裝置應(yīng)動(dòng)作，發(fā)出報(bào)警聲，超載信號(hào)燈亮，電梯不能起動(dòng)，自動(dòng)門不能關(guān)閉。

(5)電梯的運(yùn)行試驗(yàn)：

電梯轎廂分別以50％的載荷和額定載荷，并在通電持續(xù)率40％的情況下往復(fù)運(yùn)行1.5小時(shí)，電梯應(yīng)運(yùn)行平穩(wěn)，掣動(dòng)可靠，起動(dòng)、運(yùn)行和停止時(shí)轎廂應(yīng)無(wú)劇烈振動(dòng)或沖擊。(6)電梯的靜載試驗(yàn)：

將電梯轎廂放在最低層，陸續(xù)平穩(wěn)地加入載荷，客梯、和額定載荷不大20%，貨梯加入200％的額定載荷，其余各類電梯加人150％的額載荷，保持10分鐘，各承載構(gòu)件無(wú)損壞，曳引機(jī)無(wú)打滑現(xiàn)象，掣動(dòng)可靠。

第三篇：樓宇經(jīng)濟(jì)稅源管理辦法

**國(guó)稅局樓宇經(jīng)濟(jì)稅源管理

辦法（試行）

第一章總則

第一條為了加強(qiáng)樓宇經(jīng)濟(jì)稅源征收管理，優(yōu)化納稅服務(wù)，提升征管質(zhì)量和效率，促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，結(jié)合**樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和我局征管工作實(shí)際，特制定本辦法。

第二條本辦法所稱樓宇經(jīng)濟(jì)稅源企業(yè)，是指符合下列條件企業(yè)：

1、在**內(nèi)納入管理的樓宇、園區(qū)入駐登記企業(yè)。

2、由**國(guó)家稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收管理的企業(yè)。

第三條樓宇經(jīng)濟(jì)稅源管理工作指導(dǎo)思想：以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，適應(yīng)加快區(qū)域經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式和結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要，堅(jiān)持“經(jīng)濟(jì)決定稅源，管理增加稅收”的工作理念，依托信息化管理的有效手段，建立簡(jiǎn)潔、高效、全面的稅源管理系統(tǒng)，依托專業(yè)化稅源管理新模式，全面提升納稅服務(wù)、日常征管和稅源監(jiān)控的水平。

第四條樓宇經(jīng)濟(jì)稅源管理工作實(shí)現(xiàn)目標(biāo)：納稅服務(wù)經(jīng)?；愒垂芾韺I(yè)化，稅收征管信息化，建立征納關(guān)系和諧，征管方式高效的稅源管理新模式。

第二章組織管理

第五條設(shè)立專業(yè)化管理團(tuán)隊(duì)，提高樓宇經(jīng)濟(jì)稅源管理水平。根據(jù)**樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，結(jié)合稅收征管工作實(shí)際，成立專業(yè)化樓宇經(jīng)濟(jì)稅源管理隊(duì)伍。分局成立樓宇經(jīng)濟(jì)稅源管理領(lǐng)導(dǎo)小組，全面負(fù)責(zé)總體決策和內(nèi)、外部的牽頭協(xié)調(diào)監(jiān)督工作。局長(zhǎng)任組長(zhǎng)，班子其他成員為副組長(zhǎng)，稅源管理科、信息中心主要負(fù)責(zé)人為成員。樓宇經(jīng)濟(jì)稅源管理領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，分管稅源工作的副局長(zhǎng)為辦公室主任，稅源管理科主要負(fù)責(zé)人、信息中心主要負(fù)責(zé)人為副主任，稅收管理員為成員。稅源管理相關(guān)科室內(nèi)設(shè)樓宇稅源管理工作小組，明確科室負(fù)責(zé)人為組長(zhǎng)，各樓宇明確一名稅收管理員。

第六條人員分工，職責(zé)落實(shí)。在局樓宇經(jīng)濟(jì)稅源管理領(lǐng)導(dǎo)小組指導(dǎo)下，稅源管理科具體負(fù)責(zé)牽頭、協(xié)調(diào)和監(jiān)督工作，負(fù)責(zé)各項(xiàng)具體工作的執(zhí)行，稅收管理員負(fù)責(zé)開(kāi)展日常管理、納稅服務(wù)、稅源監(jiān)控分析等工作。信息中心負(fù)責(zé)技術(shù)支持、系統(tǒng)維護(hù)和數(shù)據(jù)管理工作；

第三章納稅服務(wù)

第七條提供辦稅服務(wù)指南。根據(jù)統(tǒng)一編寫的《辦稅服務(wù)指南》，指導(dǎo)企業(yè)辦理各類涉稅事項(xiàng)?！掇k稅服務(wù)指南》內(nèi)容包括：納稅申報(bào)、稅款征收、發(fā)票管理、納稅服務(wù)措施、常見(jiàn)事項(xiàng)辦稅流程、稅收政策宣傳等事項(xiàng)的辦稅流程、攜帶資料和注意事項(xiàng)。樓宇管理責(zé)任人通過(guò)園區(qū)管理部門，發(fā)放《辦稅服務(wù)指南》，收集日常納稅人反映問(wèn)題，予以不斷完

善。

第八條開(kāi)展新辦企業(yè)納稅輔導(dǎo)。為新入駐樓宇企業(yè)提供首次納稅輔導(dǎo)，及標(biāo)準(zhǔn)化的“套餐式”納稅培訓(xùn)服務(wù)。具體包括：一套涉稅表單、一張《納稅人權(quán)利義務(wù)告知書》、一張稅收管理責(zé)任人聯(lián)系名片、一套《辦稅服務(wù)指南》等，使納稅人明確如何正確履行納稅義務(wù)，切實(shí)提高企業(yè)的辦稅能力，并為新辦納稅戶今后辦理各類涉稅事項(xiàng)提供了便利。樓宇管理責(zé)任人在企業(yè)新辦30天內(nèi)，開(kāi)展新辦企業(yè)納稅輔導(dǎo)，輔導(dǎo)情況錄入樓宇稅源管理臺(tái)賬。

第九條提供溫馨提醒服務(wù)。通過(guò)園區(qū)管理部門發(fā)放每月編寫的《涉稅須知》、最新出臺(tái)稅收政策、各類相關(guān)的通知和新出臺(tái)的納稅服務(wù)舉措，將溫馨化的納稅服務(wù)引入樓宇納稅服務(wù)。樓宇管理責(zé)任人要結(jié)合管理，通過(guò)多種渠道宣傳特色服務(wù)舉措，方便納稅人辦理各類涉稅事項(xiàng)。

第十條開(kāi)展定期政策宣傳。舉辦入駐樓宇企業(yè)稅法宣講會(huì)，根據(jù)企業(yè)的需求解讀稅收法律、法規(guī)；召開(kāi)稅企懇談會(huì)，收集企業(yè)涉稅需求，開(kāi)展政策解答。

第十一條建立交互式咨詢解答?！皹怯钌鐓^(qū)”服務(wù)人員或企業(yè)可通過(guò)園區(qū)管理部門提交咨詢問(wèn)題，樓宇管理責(zé)任人及時(shí)進(jìn)行答復(fù)。

第四章日常管理

第十二條新入駐企業(yè)巡查。通過(guò)樓宇稅源管理臺(tái)賬對(duì)

新入住企業(yè)進(jìn)行巡訪調(diào)查，稅收管理員在月末前三個(gè)工作日內(nèi)完成下戶巡查輔導(dǎo)工作。開(kāi)展業(yè)務(wù)輔導(dǎo)和新辦企業(yè)調(diào)查，并收回企業(yè)簽字蓋章后的《樓宇企業(yè)巡查表》，并將核查情況錄入稅源管理臺(tái)賬。

第十三條定期企業(yè)巡查。加強(qiáng)戶籍管理，夯實(shí)樓宇經(jīng)濟(jì)稅源管理基礎(chǔ)，充分運(yùn)用信息化手段，分經(jīng)濟(jì)類型、分行業(yè)、分經(jīng)營(yíng)方式，建立納稅人戶籍檔案。稅收管理員每半年對(duì)樓宇企業(yè)巡查一次，并填寫《樓宇企業(yè)巡查表》。掌握企業(yè)重大交易信息，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移信息、招投標(biāo)信息、固定資產(chǎn)拍賣信息、重點(diǎn)工程合同等信息，并將核查情況錄入稅源管理臺(tái)賬。

第十四條定期戶籍專項(xiàng)清理。加強(qiáng)漏征漏管戶管理，對(duì)納稅人開(kāi)業(yè)、變更、停（復(fù)）業(yè)、注銷、非正常戶及外出經(jīng)營(yíng)進(jìn)行管理。根據(jù)內(nèi)外相關(guān)部門清理企業(yè)管戶情況，與國(guó)稅登記數(shù)據(jù)核對(duì)，每月定期更新管戶數(shù)據(jù)，對(duì)未登記企業(yè)下發(fā)催辦任務(wù)通知，清理漏征漏管戶。

第十五條稅收管理員對(duì)樓宇稅源管理情況進(jìn)行每半小結(jié)和總結(jié)，分析樓宇稅源變動(dòng)情況、稅收收入增減情況和稅收貢獻(xiàn)率等，并提出針對(duì)性稅源管理措施。

第五章稅源監(jiān)控分析

第十六條掌握企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況。根據(jù)《樓宇企業(yè)巡查表》調(diào)查采集納稅人重大交易信息，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移信息、招投

標(biāo)信息、固定資產(chǎn)拍賣信息、重點(diǎn)工程合同信息進(jìn)行監(jiān)控。跟蹤企業(yè)重大經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)進(jìn)展，掌握企業(yè)稅務(wù)處理情況。

第十七條加強(qiáng)收入變動(dòng)情況監(jiān)控。每月開(kāi)展稅源收入異常變動(dòng)情況核查，并將核查情況錄入系統(tǒng)，核查不能排除疑點(diǎn)的企業(yè)納入重點(diǎn)評(píng)估。

第十八條運(yùn)用第三方數(shù)據(jù)監(jiān)控分析。利用工商部門登記信息、地稅部門數(shù)據(jù)及行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)，與系統(tǒng)申報(bào)數(shù)據(jù)比對(duì)，開(kāi)納稅疑點(diǎn)核查。

第十九條針對(duì)稅源監(jiān)控掌握的信息和稅源分析發(fā)現(xiàn)稅收疑點(diǎn)，開(kāi)展納稅評(píng)估。

第六章協(xié)稅護(hù)稅協(xié)調(diào)機(jī)制

第二十條加強(qiáng)第三方數(shù)據(jù)交換。加強(qiáng)與相關(guān)部門聯(lián)系，每月初，從園區(qū)管理部門提取最新樓宇企業(yè)變動(dòng)數(shù)據(jù)；從區(qū)工商局獲取最新工商登記信息，信息中心負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)維護(hù)、比對(duì)工作。

第二十一條定期布置協(xié)稅護(hù)稅任務(wù)。加強(qiáng)與協(xié)稅護(hù)稅組織協(xié)作，每月征期結(jié)束，布置催報(bào)催繳協(xié)稅護(hù)稅工作；每月15日，提供漏征漏管協(xié)查名單，信息中心負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，稅源管理科負(fù)責(zé)任務(wù)布置落實(shí)工作。

第二十二條 加強(qiáng)與**相關(guān)部門的聯(lián)系，每月采集樓宇企業(yè)變動(dòng)情況、外區(qū)企業(yè)入駐樓宇稅收收入情況、樓宇企業(yè)稅收貢獻(xiàn)情況等。

第七章附則

第二十四條本辦法自2011年月日起實(shí)施。

第四篇：智能樓宇物業(yè)弱電者必讀

項(xiàng)目簡(jiǎn)介

智能化樓宇，就是綜合計(jì)算機(jī)、信息通信等方面的最先進(jìn)的技術(shù)，是建筑物內(nèi)的電力、空調(diào)、照明、防災(zāi)、防盜、運(yùn)輸設(shè)備等協(xié)調(diào)工作，實(shí)現(xiàn)建筑物自動(dòng)化（BA）、通信自動(dòng)化（CA）、辦公自動(dòng)化（OA）、安全保衛(wèi)自動(dòng)化（SAS）和消防自動(dòng)化（FAS），將這五種功能結(jié)合起來(lái)的建筑，外加結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)（SCS）、結(jié)構(gòu)化綜合網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（SNS）、智能樓宇綜合信息管理自動(dòng)化系統(tǒng)（MAS）組成，就是智能化樓宇。智能化樓宇擔(dān)負(fù)著為使用者提供舒適、安全、高效、環(huán)保、方便的環(huán)境，同時(shí)又要能夠體現(xiàn)節(jié)能和綠色的理念，真正實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置和能源的有效利用，體現(xiàn)建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的目的。

智能樓宇管理師是從事智能樓宇設(shè)計(jì)、安裝、調(diào)試及運(yùn)行管理的人員。隨著智能化建筑、高層樓宇的增多，相應(yīng)的管理、技術(shù)人才難覓，特別是專業(yè)人才稀缺已經(jīng)成為突出問(wèn)題，智能樓宇管理師已被國(guó)家緊急人才辦公室列入全國(guó)12種緊缺人才之一。從2010年-2015年，我國(guó)智能樓宇管理師需求量約為100-150萬(wàn)，這個(gè)職業(yè)無(wú)疑具有巨大的潛力和良好的職業(yè)前景。智能樓宇管理師是體現(xiàn)未來(lái)城市發(fā)展特征的先導(dǎo)型職業(yè)人才，目前從業(yè)人員約70萬(wàn)人，目前主要集中在上海、北京、廣州、深圳、天津、重慶、杭州、寧波、大連等大中城市。

以天津市為例，隨著濱海新區(qū)的建成，智能樓宇管理師人才缺口至少達(dá)10多萬(wàn)，近幾年將有200多座智能大廈和智能化小區(qū)投入運(yùn)營(yíng)，長(zhǎng)期以來(lái)負(fù)責(zé)維護(hù)管理的電工等人員不能滿足智能樓宇的維護(hù)工作，現(xiàn)在迫切需要盡快培養(yǎng)一支龐大的智能樓宇管理技術(shù)人才隊(duì)伍。

該行業(yè)企業(yè)專業(yè)人才市場(chǎng)需求旺盛，急缺智能專業(yè)人才，管理職位的收入也頗為豐厚，智能樓宇管理師證書已成為企業(yè)選聘、任用、晉升人才的重要憑據(jù)。國(guó)家智能樓宇職業(yè)認(rèn)證已成為救治物業(yè)、工程、消防等行業(yè)的“金牌職業(yè)通行證”。

培訓(xùn)內(nèi)容

一、安防系統(tǒng)設(shè)計(jì)、安裝、調(diào)試及管理的專業(yè)知識(shí) 涵蓋：視頻監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)及巡更系統(tǒng)

二、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)現(xiàn)場(chǎng)的設(shè)計(jì)、安裝、調(diào)試及管理的專業(yè)知識(shí) 涵蓋：消防水系統(tǒng)及消防自動(dòng)控制系統(tǒng)

三、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、安裝、調(diào)試及管理的專業(yè)知識(shí)

涵蓋：中央空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、暖通系統(tǒng)及電梯系統(tǒng)

四、綜合布線系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、安裝、調(diào)試及管理的專業(yè)知識(shí)

五、通信與信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、安裝、調(diào)試及管理的專業(yè)知識(shí) 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及政策

培訓(xùn)方式

多媒體flash課件精講，實(shí)操考核實(shí)訓(xùn)設(shè)備上機(jī)實(shí)操授課，理論結(jié)合實(shí)際，教學(xué)做一體化教學(xué)，在全面提升學(xué)員職業(yè)能力的同時(shí)，準(zhǔn)確把握考試核心，針對(duì)考試精講精練，確保學(xué)員考核順利過(guò)關(guān)。

考試科目

理論考試：《智能樓宇管理師基礎(chǔ)知識(shí)》 考試時(shí)間1.5H 閉卷筆試

實(shí)操考試：《智能樓宇管理師實(shí)訓(xùn)》 考試時(shí)間2H 實(shí)操考核

報(bào)考條件

智能樓宇管理師（具備以下條件之一者）（1）連續(xù)從事本職業(yè)工作13年以上。

（2）取得本職業(yè)助理智能樓宇管理師職業(yè)資格證書后，連續(xù)從事本職業(yè)工作5年以上。

（3）取得本職業(yè)助理智能樓宇管理師職業(yè)資格證書后，連續(xù)從事本職業(yè)工作4年以上。經(jīng)助理智能樓宇管理師正規(guī)培訓(xùn)達(dá)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)學(xué)時(shí)數(shù)，并取得結(jié)業(yè)證書。（4）具有本專業(yè)或相關(guān)專業(yè)大學(xué)本科及學(xué)歷證書，連續(xù)從事本職業(yè)工作5年以上。

（5）具有本專業(yè)或相關(guān)專業(yè)大學(xué)本科及學(xué)歷證書，取得本職業(yè)助理智能樓宇管理職業(yè)資格證書后，連續(xù)從事本職業(yè)工作4年以上。

（6）具有本專業(yè)或相關(guān)專業(yè)大學(xué)本科及學(xué)歷證書，取得本職業(yè)助理智能樓宇管理職業(yè)資格證書后，連續(xù)從事本職業(yè)工作3年以上，經(jīng)助理智能樓宇管理師正規(guī)培訓(xùn)達(dá)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)學(xué)時(shí)數(shù)，并取得結(jié)業(yè)證書。

（7）取得碩士研究生及以上學(xué)歷證書后，連續(xù)從事本職業(yè)工作2年以上。

證書介紹

《智能樓宇管理師》國(guó)家職業(yè)資格證書是由國(guó)務(wù)院人力資源和社會(huì)保障部頒發(fā)的證書，是個(gè)人求職、升職、加薪的資格憑證。國(guó)內(nèi)通用，與 130 余國(guó)家互認(rèn)，是國(guó)內(nèi)唯一具備法律效應(yīng)的執(zhí)業(yè)、職業(yè)資格證書其含金量等同于工程師證、律師證等。

人保部頒發(fā),國(guó)家資格證書網(wǎng)查詢。中級(jí)職稱，享受工程師待遇，輔助企業(yè)申請(qǐng)資質(zhì)和招投標(biāo)。資歷的憑證，獲得機(jī)會(huì)的法寶，享受政府補(bǔ)貼，具有法律效應(yīng)。全國(guó)通用，不用年審，終身有效。

理論授課、實(shí)操場(chǎng)地

報(bào)考人員

1、房地產(chǎn)及建筑安裝企業(yè)從事建筑智能化管理及施工的相關(guān)工程技術(shù)人員；

2、星級(jí)酒店、飯店、商廈、醫(yī)院等從事弱電系統(tǒng)的維修維護(hù)人員；

3、物業(yè)管理企業(yè)、自管智能寫字樓從事弱電系統(tǒng)的維修維護(hù)人員；

4、樓宇智能化設(shè)備的研發(fā)，維護(hù)，營(yíng)銷人員；

5、具有相應(yīng)專業(yè)學(xué)歷的求職人員及有意從事此項(xiàng)工作者。

培訓(xùn)教師

學(xué)校特聘國(guó)內(nèi)權(quán)威《智能樓宇管理師》考試培訓(xùn)專家、教授執(zhí)教，具有豐富的教學(xué)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)考試重點(diǎn)難點(diǎn)的準(zhǔn)確把握、有效直擊考試命題精髓，準(zhǔn)確的讓學(xué)員掌握考試的核心，針對(duì)智能樓宇管理師考試的知識(shí)結(jié)構(gòu)和命題要點(diǎn)，精心設(shè)計(jì)教學(xué)課程，全面鎖定可考點(diǎn)、刪除非考點(diǎn)，幫助考生全面把握最具價(jià)值的考點(diǎn)。

智能樓宇管理師國(guó)家職業(yè)資格認(rèn)證

[1]個(gè)人-評(píng)定職稱（中高級(jí)職稱），升職加薪（工程師待遇），漲退休金，享受政府月補(bǔ)津貼。

[2]企業(yè)、公司-輔助申請(qǐng)相關(guān)資質(zhì)，（增強(qiáng)企業(yè)優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力）

今年是最后一年的推廣考試，通過(guò)率還比較高。明年納入國(guó)考后通過(guò)率會(huì)直線下降！

第五篇：物業(yè)管理辦法

物業(yè)公司商鋪暫行管理辦法

為了更好的更有效的對(duì)各處商鋪進(jìn)行管理和服務(wù)，特制定本辦法。

一、租賃協(xié)議的簽定、續(xù)簽、及協(xié)議的保管 協(xié)議的簽定及續(xù)簽由集團(tuán)招商部負(fù)責(zé)，協(xié)議簽定后物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照合同執(zhí)行，合同原件一式三份由物業(yè)公司辦公室、集團(tuán)招商部進(jìn)行保管，合同復(fù)印件送存集團(tuán)財(cái)務(wù)部。

二、各項(xiàng)費(fèi)用的收取

1、各項(xiàng)費(fèi)用包括：房屋租賃費(fèi)、水電押金、使用過(guò)程中的水電費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他費(fèi)用。

2、商鋪出租簽定合同時(shí)，首次交納租金由集團(tuán)招商部進(jìn)行催交，由財(cái)務(wù)室時(shí)行收取后，再由 物業(yè)公司加蓋合同公章并將相應(yīng)的商鋪鑰匙交給租賃戶，同時(shí)將所租商鋪的水電表底數(shù)告知租賃戶。

3、后期費(fèi)用的收取 后期費(fèi)用收取原則上由財(cái)務(wù)直接收繳，但考慮實(shí)際情況，每個(gè)苑區(qū)的商鋪費(fèi)用的收取由每個(gè)苑區(qū)的物管員收繳后，按財(cái)務(wù)收費(fèi)管理制度及時(shí)上交公司財(cái)務(wù)。

4、各苑區(qū)負(fù)責(zé)人： ① XX苑商鋪：XXX ② XX苑商鋪：XXX

5、相關(guān)人員的工作要求： 各苑區(qū)物管員應(yīng)根據(jù)各苑區(qū)的情況，建立好收費(fèi)臺(tái)賬（收費(fèi)臺(tái)賬格式由物業(yè)公司辦公室和財(cái)務(wù)室共同制定），收取每一筆費(fèi)用時(shí)都須如實(shí)填寫，每月月末把當(dāng)月的完整收費(fèi)臺(tái)賬上報(bào)物業(yè)公司辦公室和物業(yè)公司經(jīng)理處，再由物業(yè)公司辦公室匯總后將其轉(zhuǎn)交集團(tuán)財(cái)務(wù)部和招商部，商鋪管理和收費(fèi)時(shí)如遇特殊情況，相關(guān)責(zé)任人應(yīng)出具書面性的材料予以說(shuō)明。

6、監(jiān)督 收費(fèi)過(guò)程中，物業(yè)公司辦公室、集團(tuán)財(cái)務(wù)室應(yīng)根據(jù)協(xié)議的內(nèi)容及相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)通知相關(guān)人員予以糾正。對(duì)于商鋪的租賃情況及各項(xiàng)費(fèi)用的收繳情況，集團(tuán)招商部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)公司辦公室各安排一名人員每月按時(shí)對(duì)所租賃的房屋使用情況及費(fèi)用收取情況進(jìn)行檢查，對(duì)所檢查的結(jié)果由物業(yè)公司辦公室寫出書面材料，由集團(tuán)招商部、財(cái)務(wù)部確認(rèn)后，上報(bào)集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)。如遇上述第4條提到的特殊情況，物業(yè)公司辦公室應(yīng)核實(shí)情況是否屬實(shí)，并在說(shuō)明材料上注明并報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)，由分管領(lǐng)導(dǎo)作出意見(jiàn)進(jìn)行處理。

三、獎(jiǎng)罰 文檔沖億季，好禮樂(lè)相隨mini ipad移動(dòng)硬盤拍立得百度書包

1、罰： ① 苑區(qū)責(zé)任人應(yīng)嚴(yán)格按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收取電費(fèi)費(fèi)用，若未按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收取的，給公司所造成的損失，由責(zé)任人承擔(dān)。② 收費(fèi)人員在收費(fèi)時(shí)由于個(gè)人的疏漏少收了相關(guān)費(fèi)用，責(zé)任人負(fù)責(zé)追回，追不回的由責(zé) 任人承擔(dān)。③ 收費(fèi)人員在收取費(fèi)用后應(yīng)及時(shí)上交財(cái)務(wù)，若因時(shí)間關(guān)系確定無(wú)法上交時(shí)，收費(fèi)人員應(yīng) 妥善保管好收取的費(fèi)用；若因個(gè)人保管不善遺失的由個(gè)人承擔(dān)。④ 財(cái)務(wù)應(yīng)配合收費(fèi)員的工作，按時(shí)收取費(fèi)用。

2、獎(jiǎng)： ① 所租賃出去的商鋪后期管理交由物業(yè)公司，集團(tuán)公司應(yīng)按照以前的制度將當(dāng)年所 收房屋租金的20%給予物業(yè)公司作為投入成本的補(bǔ)償。② 物業(yè)公司再房屋租金進(jìn)行盈利的情況下，且收費(fèi)人員在所管商鋪?zhàn)饨鹗杖∵_(dá)到90%后，可根據(jù)收費(fèi)人員的工作內(nèi)容量、收費(fèi)過(guò)程中的艱辛及責(zé)任，建議物業(yè)公司從集團(tuán)公司給予物業(yè)公司20%的房屋租金中拿出3%作為對(duì)員工的獎(jiǎng)勵(lì)。商業(yè)街商鋪物業(yè)管理規(guī)定

一、商業(yè)街商鋪為XX開(kāi)發(fā)有限公司,商鋪只作正當(dāng)經(jīng)營(yíng)用途,商戶在使用期間應(yīng)遵守與開(kāi)發(fā)商簽定的合同規(guī)定,不得擅自改變?cè)摲课萁Y(jié)構(gòu)和用途。

二、商鋪商戶必須對(duì)門前實(shí)行“三包”:包綠地、包衛(wèi)生、包秩序,不得隨地亂丟垃圾。要注意做好消防安全工作,不亂堆放雜物阻塞通道。

三、商鋪內(nèi)不得從事黃、賭、毒,非法販制盜版制品等違法犯罪活動(dòng)。

四、商鋪內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害及其他危險(xiǎn)物品。

五、自覺(jué)維護(hù)物業(yè)的整潔、美觀,保持公用通道的暢通,以及共用設(shè)備、公共設(shè)施的完好。

六、商鋪的裝修應(yīng)遵守XX裝修手冊(cè)的規(guī)定,裝修房屋要事先告知XX物業(yè)管理處,由XX物業(yè)管理人員依法對(duì)裝修房屋活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。如商戶違章建筑,XX物業(yè)公司可以依法采取相應(yīng)措施制止其行為,對(duì)其違章裝修或妨礙他人正常使用物業(yè)而造成損失的,違章商戶應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

七、商鋪商戶在收到當(dāng)月費(fèi)用通知單后,須在一個(gè)星期內(nèi)前往XX物業(yè)管理公司交納管理費(fèi)、水電費(fèi)及其他有關(guān)費(fèi)用,已辦理銀行委托轉(zhuǎn)帳的商戶,須保持帳戶金額充裕,方便銀行辦理代扣款業(yè)務(wù)。歡迎預(yù)交,逾期一個(gè)月未能按時(shí)交費(fèi)的商戶,物業(yè)管理公司將每天加收千分之五的滯納金。

八、商戶在日常經(jīng)營(yíng)時(shí),不得妨礙或影響鄰近居民正常休息。不得產(chǎn)生高分貝噪音,營(yíng)業(yè)時(shí)間規(guī)定為7:00~23:00,節(jié)假日或法定假期可適當(dāng)延長(zhǎng)。超級(jí)市場(chǎng)可24小時(shí)營(yíng)業(yè)。1商鋪業(yè)戶服務(wù)管理

業(yè)戶服務(wù)部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶服務(wù)，二是內(nèi)部管理。1.1 接待與聯(lián)系

接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務(wù)的重要內(nèi)容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務(wù)并與業(yè)戶、顧客進(jìn)行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務(wù)一樣，包括傾聽(tīng)建議和意見(jiàn)，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費(fèi)與內(nèi)外聯(lián)系等。1.2 糾紛、投訴接待

顧客在商鋪購(gòu)物因環(huán)境服務(wù)因素而來(lái)投訴。對(duì)物業(yè)管理方來(lái)說(shuō)，所有投訴、處理結(jié)果都要有記錄，作為年終表彰與履行“管理公約”業(yè)績(jī)考核依據(jù)之一； 1.3 報(bào)修接待

商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出問(wèn)題，對(duì)業(yè)戶營(yíng)業(yè)將造成很大的影響。業(yè)戶報(bào)修，應(yīng)迅速做記錄，填寫《維修任務(wù)單》，即時(shí)派維修工到現(xiàn)場(chǎng)搶修； 1.4 走訪回訪

接待員的走訪內(nèi)容包括三方面：

一是聽(tīng)取業(yè)戶和商鋪方對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)、建議； 二是對(duì)報(bào)修后的維修結(jié)果進(jìn)行回訪；

三是對(duì)業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進(jìn)，曉之以理，動(dòng)之以情，用實(shí)際行動(dòng)去感化業(yè)戶，讓他們明白：我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象，我們的目標(biāo)是一致的。1.5 內(nèi)外聯(lián)系 商鋪內(nèi)部聯(lián)系：

商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費(fèi)、水電能耗費(fèi)、鋪位的報(bào)修搶修費(fèi)等；向商鋪方收取物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)。商鋪服務(wù)管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。商鋪的外部聯(lián)系

商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動(dòng)、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系，如處理不好這些關(guān)系，會(huì)使商鋪的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)很被動(dòng)。處理得好，往往事半功倍。2 商鋪裝修服務(wù)管理

2.1 裝修管理應(yīng)包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較大，故單獨(dú)列出論述。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請(qǐng)、簽訂“裝修管理協(xié)議”，現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理等。.2.2 商鋪樓宇的租賃往往以整個(gè)層面向外出租，出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營(yíng)要求，提出裝修申請(qǐng)；也有的業(yè)主把一個(gè)層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對(duì)鋪面只能通過(guò)申請(qǐng)批準(zhǔn)后作一些小的變動(dòng)裝修，裝修管理應(yīng)做好以下幾個(gè)方面：

建立周全、詳細(xì)、便于操作的管理制度； 專人負(fù)責(zé)對(duì)工程實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)督；

選定資質(zhì)高、信譽(yù)好的工程承包商進(jìn)行裝修； 對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督管理。

2.3 商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點(diǎn)

二次裝修過(guò)程應(yīng)遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》； 業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機(jī)等設(shè)備的，應(yīng)嚴(yán)格遵守《商鋪動(dòng)火申請(qǐng)制度》的各項(xiàng)規(guī)定；禁止擅自更改水、電管線及負(fù)荷用電； 裝修完畢后，物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認(rèn)可的裝修設(shè)計(jì)圖、裝修協(xié)議，對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收，如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設(shè)計(jì)圖及裝修協(xié)議某些條款的，應(yīng)視情節(jié)輕重作不同的處理；

為了保證業(yè)戶在裝修過(guò)程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應(yīng)視工程涉及的方面來(lái)確定，通常分以下幾種情況：

凡涉及電力設(shè)備（由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開(kāi)關(guān)箱等）進(jìn)行增建、改裝的；為該層的消防設(shè)備（包括消防噴淋裝臵、管道、警鈴等）進(jìn)行增建或改造的；為該層的電梯、自動(dòng)扶梯進(jìn)行增建或改裝的，以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進(jìn)行增建或改裝的，都由物業(yè)管理處選定工程實(shí)施工方。業(yè)戶則按工程費(fèi)用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費(fèi)。

凡涉及鋪面、商號(hào)招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔，水管、排水道、電力裝臵，通風(fēng)設(shè)備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方，也可由物業(yè)管理處選定施工方。

業(yè)戶遞交的裝修設(shè)計(jì)方案所附的圖紙，應(yīng)包括：清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號(hào)招牌的細(xì)節(jié)）；排水系統(tǒng)的分布圖（附由關(guān)細(xì)節(jié)）；電力供應(yīng)設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡(jiǎn)圖（附有敷設(shè)電線資料及負(fù)荷量）；照明設(shè)備位臵圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細(xì)節(jié)；裝修工期、開(kāi)工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責(zé)任、施工期保險(xiǎn)等。等等 2.4 裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理

在施工過(guò)程中，物業(yè)管理處應(yīng)派專人在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行管理。管理的內(nèi)容主要包括3方面：

對(duì)施工人員的管理，以及對(duì)工程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議”要求和對(duì)裝潢現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生（裝潢垃圾）進(jìn)行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊(duì)的人員情況復(fù)雜，大多是臨時(shí)工，施工方對(duì)他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個(gè)樓宇的建筑不同，他通常局限于一個(gè)單元或一個(gè)樓層內(nèi)施工，而其他層面則照常營(yíng)業(yè)，如對(duì)施工人員無(wú)有效管理，勢(shì)必會(huì)影響其他業(yè)戶的營(yíng)業(yè)活動(dòng)。對(duì)于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴(yán)格按認(rèn)可的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協(xié)議”上的條款，有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等，如有違反規(guī)定要及時(shí)聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單”等。如裝修時(shí)損及商鋪的裝飾、裝臵或公用設(shè)施，則由業(yè)戶負(fù)責(zé)將其修復(fù)，直至商鋪方滿意為止。當(dāng)然，也可由物業(yè)管理處修理，但有關(guān)費(fèi)用則由業(yè)戶支付。這些管理服務(wù)都應(yīng)做好詳細(xì)記錄，作為竣工驗(yàn)收時(shí)的證據(jù)或參考。商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)較高，維修要求嚴(yán)，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點(diǎn)在于各種設(shè)施，設(shè)備上，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類，設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護(hù)及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常運(yùn)行。一些設(shè)備如電梯，自動(dòng)扶梯等易出故障的設(shè)施設(shè)備，保證其正常運(yùn)行主要靠平時(shí)養(yǎng)護(hù)。

商鋪設(shè)備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對(duì)保證，因?yàn)橐坏┩ｋ?，漆黑的營(yíng)業(yè)廳將給顧客、商品和營(yíng)業(yè)款帶來(lái)不安全的因素，對(duì)商鋪聲譽(yù)帶來(lái)不利影響。所以應(yīng)選派優(yōu)秀員工，日夜監(jiān)測(cè)電氣運(yùn)行狀況和空調(diào)系統(tǒng)、自動(dòng)扶梯的運(yùn)行狀況，一有異常情況及時(shí)安排維修，確保電氣和中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯正常運(yùn)行。

商鋪設(shè)備設(shè)施維保管理的具體實(shí)施過(guò)程與辦公項(xiàng)目類似，在此省略。4 商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理 4.1 商鋪修繕的計(jì)劃、資金管理。

為了確保商鋪建筑物的完好，應(yīng)制訂完整的修繕制度，編制每年的修繕計(jì)劃，安排修繕投資，經(jīng)管理處審核后報(bào)商鋪業(yè)委會(huì)方審批（大中修要落實(shí)資金），檢查修繕結(jié)果。4.2 工程性質(zhì)的確定。

依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。

大修工程是指建筑物主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴(yán)重?fù)p壞，或有局部倒塌的危險(xiǎn)；部分附屬設(shè)施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。由于大修工程施工場(chǎng)地和安全的要求，通常是經(jīng)營(yíng)業(yè)戶必須停止?fàn)I業(yè)。因此，工期安排和開(kāi)工前的籌備工作非常重要；

中修工程是指建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，保持原樓宇規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。如樓頂?shù)木植啃蘅樆虿糠种刈雒鎸樱庸滩糠咒摻罨炷亮褐?，外墻的全面粉刷裝飾等。中修工程影響面為局部，管理工作做得好，可使建筑物內(nèi)的部分業(yè)戶繼續(xù)營(yíng)業(yè)； 小修工程（亦稱零修工程或養(yǎng)護(hù)工程）是指及時(shí)修復(fù)的小損小壞，以保持建筑物原有完損等級(jí)的日常養(yǎng)護(hù)工程。此類工程在新舊樓宇中極為常見(jiàn)，如修補(bǔ)面層，門，窗、地面的整修等。小修工程較小影響商業(yè)經(jīng)營(yíng)，但也應(yīng)加強(qiáng)施工管理，盡可能不影響業(yè)戶及顧客。4.3 建筑物維修的檔案管理

建筑物維修的技術(shù)檔案的管理是對(duì)原有建筑物技術(shù)資料的補(bǔ)充，是為日后建筑物的維修、整改、擴(kuò)建等工作提供不可缺少的依據(jù)。4.4 維修或施工工程的管理

設(shè)備、設(shè)施的大中修或商鋪建筑物的修繕如需外發(fā)包時(shí)，應(yīng)給有相應(yīng)資質(zhì)的修繕施工單位承接。外發(fā)包合同應(yīng)要求該施工單位對(duì)修繕工程有設(shè)臵總工程師、主任工程師、技術(shù)隊(duì)長(zhǎng)或技術(shù)負(fù)責(zé)人的措施，形成工程施工過(guò)程中的技術(shù)決策、管理體系，總工程師為技術(shù)總監(jiān)，各崗位有技術(shù)負(fù)責(zé)人，職、權(quán)、責(zé)分明。維保部派專人在整個(gè)工程施工過(guò)程中對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量、安全（包括防火）和是否按外發(fā)包合同要求和對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)衛(wèi)（裝潢垃圾）、環(huán)保措施進(jìn)行監(jiān)督管理。4.5 檢查監(jiān)督 維保部主管對(duì)屬下各維修組的維修與保養(yǎng)每天進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題（苗子）記錄在案，追查分管維修工的責(zé)任；發(fā)生責(zé)任事故追究維保部主管的責(zé)任。5 商鋪保安服務(wù)管理 5.1 治安管理

商鋪的安全保衛(wèi)工作包括治安防盜、防范突發(fā)事件、監(jiān)控中心管理、車輛管理、停車場(chǎng)管理等。其管理的重點(diǎn)如下：

5.2 安全保衛(wèi)管理是商鋪物業(yè)管理的要點(diǎn)，必須予以重視。它有兩部分組成一消防和治安管理。

商鋪物業(yè)一般都安裝先進(jìn)的自動(dòng)火災(zāi)報(bào)警裝臵和自動(dòng)滅火裝臵，這些裝臵直接與電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，一旦發(fā)現(xiàn)火情，煙霧達(dá)到一定的濃度或溫度達(dá)到一定的高度這兩種裝臵便自動(dòng)通過(guò)導(dǎo)線將報(bào)警信號(hào)傳輸至報(bào)警裝臵、電視監(jiān)控系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋裝臵；

運(yùn)用電視監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)商鋪進(jìn)行全方位、多角度，尤其對(duì)出售貴重商品及金融營(yíng)業(yè)點(diǎn)進(jìn)行日常監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)可疑人員或突發(fā)事件、惡性事件時(shí)監(jiān)控人員及時(shí)錄像存作查證。

在地下車庫(kù)或露天停車場(chǎng)亦須安臵監(jiān)控探頭，防止車輛被竊。人防方面由于商鋪中鋪面多，人流密集，易造成電視監(jiān)控死角，人防是商服物業(yè)管理中必不可少的。

商鋪主要進(jìn)出門崗的保安員發(fā)現(xiàn)可疑人員時(shí)用對(duì)講機(jī)通知場(chǎng)內(nèi)便衣保安人員加以注意。流動(dòng)崗應(yīng)著便裝，流動(dòng)巡邏，做到勤觀察，勤分析，善于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決問(wèn)題。對(duì)突發(fā)事件和惡性事件應(yīng)及時(shí)處臵防止事態(tài)擴(kuò)大并注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)向上級(jí)和公安部門報(bào)告.5.3 防竊防盜的管理

超市類商鋪出入口不宜太多，太多的出入口對(duì)商品將帶來(lái)不安全因素。在商品出入口應(yīng)設(shè)臵便衣保安，其職責(zé)檢查帶出的商品是否有發(fā)票，是否是合法的商品購(gòu)臵行為；

大型商鋪在進(jìn)貨和為顧客送貨（大件）時(shí)，由于商品貨量大，堆在商鋪外場(chǎng)地上，容易給不法之徒以可乘之機(jī)，這時(shí)保安就要提高警惕，防止商品被盜；

商鋪在逢年過(guò)節(jié)、雙休日時(shí)有較多的顧客；貨商鋪搞促銷，如限時(shí)商品優(yōu)惠；或憑廣告券免費(fèi)領(lǐng)商品時(shí)，都會(huì)造成柜臺(tái)前人頭攢動(dòng)的擁擠現(xiàn)象，不法分子會(huì)乘機(jī)作案盜竊錢包，這時(shí)保安就應(yīng)上前維護(hù)秩序，保障顧客人身與財(cái)產(chǎn)的安全；

商鋪為使收銀活動(dòng)安全，收銀員換班或營(yíng)業(yè)結(jié)束，將錢款解送至總收銀柜或商鋪管理部門，這時(shí)保安應(yīng)上前保護(hù)收銀員以及錢款安全，防止歹徒搶劫；

一些盜賊在商鋪關(guān)門前躲在商鋪內(nèi)隱蔽處，等到深夜出來(lái)作案，第二天開(kāi)門后又混在顧客中出門。故商鋪關(guān)門后保安要仔細(xì)檢查商鋪各角落、隱蔽點(diǎn)、夜晚值班時(shí)要提高警惕，加強(qiáng)巡邏；

對(duì)夜晚值班保安的素質(zhì)要求應(yīng)較高，夜晚值班應(yīng)排出兩名以上保安和一名管理人員，商鋪夜應(yīng)采取必要的技防措施。防范惡性事件和突發(fā)事件。商鋪入口時(shí)保安的第一關(guān)，保安人員責(zé)任心要強(qiáng)，善于察言觀色。發(fā)現(xiàn)可疑人員，用對(duì)講機(jī)報(bào)告商鋪內(nèi)的便衣保安員加以注意。商鋪發(fā)生突法事件，保安、管理人員應(yīng)按《應(yīng)急事件處理規(guī)程》操作。防止事態(tài)擴(kuò)大，注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)向上級(jí)報(bào)告或呼叫救護(hù)車。應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)，在發(fā)生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時(shí)等等 5.4 監(jiān)控中心管理

監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)商鋪進(jìn)行全方位多角度的監(jiān)視，尤其是對(duì)出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應(yīng)進(jìn)行日夜監(jiān)視。如發(fā)現(xiàn)可疑人員或突發(fā)事件、惡性事件的發(fā)生，監(jiān)控人員應(yīng)及時(shí)錄象，以便查證。

另外地下車庫(kù)或露天停車場(chǎng)亦須安臵監(jiān)控?cái)z像探頭，防止車輛被竊，萬(wàn)一遭竊，錄象將提供證據(jù)、線索，有利破案。這項(xiàng)工作的重要性要求監(jiān)控中心的 5.5 消防管理

商鋪消防工作的重要性不言而喻，商鋪內(nèi)人流大，樓梯、通道（尤其是防火樓梯、通道）相對(duì)面積較小，這給火災(zāi)時(shí)的人員疏散帶來(lái)很大困難；

商品多（且大多是易燃品），火種容易迅速燃燒；面積廣，因無(wú)防火墻阻隔，烈火蔓延極快；如商廈火災(zāi)，高樓內(nèi)的豎井多，煙囪效應(yīng)可使火災(zāi)熱煙上升速度達(dá)到每秒8米，瞬間整個(gè)商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災(zāi)死亡率中最高的。鑒于防止火災(zāi)的重要性，商鋪都安裝有先進(jìn)的火災(zāi)探測(cè)裝臵（煙感探測(cè)器和溫感探測(cè)器）和自動(dòng)滅火裝臵（噴淋裝臵）。這些裝臵直接與火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。只要易各地方出現(xiàn)火情，煙霧和溫度各達(dá)到一定的限度，這兩種裝臵便自動(dòng)通過(guò)導(dǎo)線將報(bào)警信號(hào)傳輸至報(bào)警器，進(jìn)行有效監(jiān)控與預(yù)防。制定切合本商鋪實(shí)際的消防管理制度（包括幾套火災(zāi)應(yīng)急處理方案）；商鋪的各部門及物業(yè)管理的各部門都要把各自放火職責(zé)、范圍規(guī)定清楚；消防監(jiān)控中心的保安員應(yīng)明確自身的職責(zé)范圍。做到“統(tǒng)一指揮，分區(qū)管理，層層負(fù)責(zé)，責(zé)任明確，防患未然”，切實(shí)貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防方針。

發(fā)現(xiàn)監(jiān)控屏幕有火災(zāi)報(bào)警號(hào)時(shí)，立即用對(duì)講機(jī)通知就近的保安人員赴現(xiàn)場(chǎng)核查與處臵；如確為火警，按應(yīng)急方案實(shí)施，報(bào)告保安部主管組織撲救，重點(diǎn)是商鋪內(nèi)人員的疏散，保障人身安全，事故后作好調(diào)查分析報(bào)告并備案。

發(fā)現(xiàn)故障警報(bào)，應(yīng)迅速消除警鈴使之還原，并立即通知維保部，協(xié)助維保部盡快排除故障，并作好詳細(xì)記錄。

定期對(duì)消防設(shè)施、設(shè)備、器材及消防通道、標(biāo)記、防火門進(jìn)行檢查，確保完好備用、通道暢通、標(biāo)記清晰。對(duì)一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設(shè)備要認(rèn)真檢查，防止發(fā)生電氣超負(fù)荷火接觸電阻過(guò)大、線路老化、過(guò)載、摩擦等危險(xiǎn)現(xiàn)象。

在員工、管理人員和業(yè)戶中定期開(kāi)展消防培訓(xùn)及消防演習(xí)，使人人都會(huì)使用消防器具，掌握火災(zāi)逃生知識(shí)，不斷提高大家的防火意識(shí)和消防業(yè)務(wù)水平。6 商鋪保潔服務(wù)管理 商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境。

外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建筑設(shè)施及周圍的綠地、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)等；

內(nèi)部環(huán)境包括過(guò)道、樓梯、自動(dòng)扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會(huì)議室等一切公用場(chǎng)所，以及業(yè)戶的鋪內(nèi)、辦公室內(nèi)等非公用部位。

搞好商鋪的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護(hù)的主旨在于創(chuàng)造整潔優(yōu)美、和諧怡人的商業(yè)氛圍，為業(yè)戶提供一各理想的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，為顧客提供一個(gè)輕松愉快的購(gòu)物環(huán)境。6.1 商鋪保潔管理方法

要做好商鋪的保潔服務(wù)管理，首先要確定做什么，即什么地方需要保潔，然后定出清潔的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)這些標(biāo)準(zhǔn)、要求再定出保潔的頻率（次數(shù)），還要再加上檢查手段，如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等，制作《商業(yè)街商鋪環(huán)境清潔的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》，內(nèi)容有檢查的部位、項(xiàng)目、清潔的標(biāo)準(zhǔn)、保潔的頻率、檢查的手段等。重要的問(wèn)題是怎么做等，制訂《商業(yè)街保潔服務(wù)作業(yè)規(guī)程》，這個(gè)“規(guī)程”指導(dǎo)保潔工對(duì)商鋪各部位的清潔按規(guī)定的操作程序去做，是保潔工崗前崗中的培訓(xùn)教材，其要點(diǎn)有：地面清潔、打蠟；墻角線清潔；墻面除塵；大理石清潔、打蠟；不銹鋼面清潔；衛(wèi)生間清潔；玻璃幕墻清潔；窗戶清潔；地毯清洗干凈等。6.2 商鋪保潔管理的重點(diǎn)

商鋪的清潔管理重點(diǎn)之一是地坪清潔。隨著人流的進(jìn)出，給商鋪地坪帶來(lái)的灰塵、紙肖；定時(shí)的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購(gòu)物環(huán)境； 商鋪的玻璃無(wú)框門、室內(nèi)柱上鏡、電梯內(nèi)鏡面等，由于顧客觸摸頻率較高，留下的手印帶給人視覺(jué)上的不舒服，應(yīng)定時(shí)清潔以消除不潔現(xiàn)象；

商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無(wú)異味，也是清潔工作的重點(diǎn)；

商鋪外的銅牌，因暴露在室外，風(fēng)吹雨淋會(huì)使銅牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商鋪的形象。

商戶鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位臵，及時(shí)清理； 雨大進(jìn)門處及其他公用過(guò)道應(yīng)設(shè)臵一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進(jìn)大廳，同時(shí)注意清潔衛(wèi)生。

對(duì)商鋪的殺蟲(chóng)滅鼠工作要引起重視，但放臵鼠藥時(shí)，要充分考慮兒童的安全，要放在摸不到的地方；為了安全也可以聘請(qǐng)專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行消殺工作；

在商鋪的營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)，保潔工不能使用長(zhǎng)柄拖把，更不能使用濕拖把拖地，以免造成顧客滑倒傷害事故；

在雨雪天，商鋪進(jìn)門處應(yīng)勤保潔并放臵地毯或防滑提示牌； 提醒業(yè)戶在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)把鋪面內(nèi)產(chǎn)生的垃圾袋裝送至指定的位臵； 對(duì)一切能利用的再生垃圾（包裝紙、箱）要回收處理。

綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡，營(yíng)造舒適、美觀、清新、幽雅的購(gòu)物環(huán)境的基礎(chǔ)。商鋪內(nèi)外的綠化搞得好，能使周圍得環(huán)境得到改善，又提升了商鋪得品位。綠化管理應(yīng)配備專業(yè)技術(shù)人員，依據(jù)季節(jié)、氣候，地域條件的不同和樹(shù)木花草的生長(zhǎng)習(xí)性及要求，制定詳細(xì)的管理細(xì)則，指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)人員實(shí)行。7.1 商鋪綠地管理

商鋪外圍的綠地，在基建時(shí)就已定型，商鋪得整體綠化風(fēng)格和局部獨(dú)立的構(gòu)圖要統(tǒng)一協(xié)調(diào)，水平綠化和垂直綠化要相得益彰。為保證草坪生長(zhǎng)良好，勸阻顧客、游客進(jìn)入草坪；

保持綠地環(huán)境整潔；及時(shí)清除死株、病株，缺株要補(bǔ)檀：定期對(duì)花木修剪整形；

發(fā)現(xiàn)病蟲(chóng)害要進(jìn)行捕捉或噴藥，藥物防治要注意安全，并掛警示標(biāo)識(shí)； 草坪要經(jīng)常除雜草：定期軋剪，每季度施肥一次，施后澆水或雨后施撒；

臺(tái)風(fēng)前對(duì)花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風(fēng)工作，風(fēng)后清除花木折斷的枝干，扶正培植倒斜的花木。7.2 商鋪室內(nèi)綠化管理

花卉擺放前要有設(shè)計(jì)圖，造型變更要有小樣圖，與商鋪總體設(shè)計(jì)風(fēng)格相協(xié)調(diào)；

花卉上掛“名稱牌”，簡(jiǎn)介花卉學(xué)名、俗稱、習(xí)性，宣傳養(yǎng)花的常識(shí)，爭(zhēng)取業(yè)戶和顧客的配合，共同創(chuàng)造幽雅清新的購(gòu)物環(huán)境，同時(shí)又陶冶情操，增加商鋪的文化氛圍；

花卉搬運(yùn)時(shí)，注意保護(hù)花卉株形不受損傷，不散落盆泥，注意場(chǎng)地整潔； 商鋪人流量較大，因此商鋪內(nèi)擺放的花卉要經(jīng)常檢查，及時(shí)修剪，清除黃葉，枯萎的花卉立即更換：由于各點(diǎn)擺放位臵的光照度不一，花卉就要定期相互調(diào)劑、更換位臵；等等 7.3 檢查督導(dǎo)

部門主管對(duì)保沽、綠化，服務(wù)各組工作時(shí)時(shí)進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題記錄在案，并追究各組長(zhǎng)責(zé)任：管理處經(jīng)理、業(yè)戶部督導(dǎo)不定期對(duì)各組工作進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即督促主管部門整改，每月累積數(shù)次，對(duì)主管進(jìn)行處罰。8 商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理

商鋪方和物業(yè)管理公司所簽訂的委托物業(yè)管理合同中，往往會(huì) 把商鋪經(jīng)營(yíng)管理范疇的租賃管理，廣告籌劃、新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同時(shí)委托給物業(yè)管理公司，以配合其商鋪的經(jīng)營(yíng)管理．作為物業(yè)管理公司也應(yīng)將商鋪經(jīng)營(yíng)管理的好壞與自己的物業(yè)管理服務(wù)緊密地聯(lián)系起來(lái)。8.1 租賃管理

出租方式的管理 主要是在租金商定時(shí)要考慮多方面因素，如商品經(jīng)營(yíng)的范圍及類別；附近商鋪樓宇的空臵率；承租戶的經(jīng)營(yíng)特色；商鋪所處的位臵。另外經(jīng)營(yíng)商品給管理帶來(lái)的易難也應(yīng)作為一個(gè)因素。租金計(jì)算可采用兩種形式，一種先規(guī)定一個(gè)固定的月租金（根據(jù)面積），然后根據(jù)市場(chǎng)情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。一種是按面積定出最低租金，然后根據(jù)承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。

8.1.1 競(jìng)標(biāo)租賃的注意事項(xiàng)： 嚴(yán)格審定投標(biāo)者的資格，主要是審核其個(gè)人或公司的商業(yè)零售管理經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，資信狀況及經(jīng)營(yíng)品種是否符合行業(yè)規(guī)定等； 投標(biāo)的程序須規(guī)范、嚴(yán)密、全面，尤其是租金的計(jì)算方式及規(guī)定，預(yù)付競(jìng)標(biāo)租金的保證方式，有關(guān)撤回投標(biāo)的規(guī)定，以及中標(biāo)后延時(shí)簽約的賠償，應(yīng)作更為周全和深人的考慮。8.1.2 協(xié)議租金出租的注意事項(xiàng)：

在和業(yè)戶簽訂租賃協(xié)議之前亦應(yīng)了解承租人的資格、經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，資金狀況，以及目前所經(jīng)營(yíng)店鋪的數(shù)目，業(yè)績(jī)情況及所經(jīng)營(yíng)品種是否符合行業(yè)的規(guī)定等；

承租人的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，經(jīng)營(yíng)范圍，所經(jīng)營(yíng)的商品檔次和質(zhì)量．是否有能力進(jìn)行一定投入的商業(yè)推廣活動(dòng)，從而使商鋪的業(yè)務(wù)前景有較大的發(fā)展等。

8.1.3 租金條款 租金制定的參考因素：

要參考周邊社區(qū)人口數(shù)目，流動(dòng)人口的數(shù)目及可能吸引其他社區(qū)的顧客量、商鋪地理位臵的優(yōu)劣，交通是否便捷等情況：

要參考商品經(jīng)營(yíng)的范圍及類別、附近區(qū)域商鋪的空臵率、承租人的經(jīng)營(yíng)特色、承租人要承租的層次、位臵等情況等：

要參考周圍區(qū)域同行業(yè)的營(yíng)業(yè)面積、租金狀況、及經(jīng)營(yíng)狀況等。租金的組成要素：

租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險(xiǎn)，貸款資金利息、投資回報(bào)率等。水電能耗費(fèi)、商鋪管理酬金、商鋪利潤(rùn)，物業(yè)管理費(fèi)等。大中修整改更新基金等累加應(yīng)分?jǐn)偟矫科椒矫?。（也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的）?8.2 廣告策劃

樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的，由商戶提出設(shè)計(jì)要求或制作，必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位臵；廣告策劃是商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理的一項(xiàng)重要任務(wù)，就是要設(shè)法把顧客吸引進(jìn)來(lái)，把承租人留住。因此要策劃和組織各項(xiàng)商業(yè)推廣宣傳活動(dòng)，如綜合表演、納涼晚會(huì)、模特表演，攝影展，商品使用演示等． 節(jié)日期間還可以相應(yīng)地進(jìn)行節(jié)日布臵，既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又?jǐn)U大了商鋪的知名度，吸引大批消費(fèi)者來(lái)購(gòu)物助興。

協(xié)調(diào)好社會(huì)關(guān)系，與政府及其他組織機(jī)構(gòu)保持聯(lián)絡(luò)，參與社會(huì)公益活動(dòng)如捐助失學(xué)兒童等，會(huì)給業(yè)戶帶來(lái)潛在的商業(yè)機(jī)會(huì)。8.3 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

物業(yè)管理處還應(yīng)不斷增加服務(wù)項(xiàng)目，擴(kuò)大服務(wù)領(lǐng)域．如：開(kāi)辦商鋪兒童樂(lè)園，讓兒童能盡興地玩耍，父母能放心地購(gòu)物：

開(kāi)辦商務(wù)中心，為業(yè)戶提供傳真、復(fù)印、打字、電報(bào)、長(zhǎng)途電話、電子郵件等服務(wù)：

開(kāi)辦茶座．為顧客提供休憩，飲茶、品味小吃的場(chǎng)地：舉辦舞會(huì)、卡拉O、節(jié)日慶祝，年終聯(lián)歡等文娛活動(dòng)，活躍業(yè)戶的文化生活： 辦好商鋪內(nèi)部食堂．為業(yè)戶提供清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價(jià)廉的飯萊，為顧客提供寄存包袋、代訂報(bào)刊、代辦保險(xiǎn)、兌換零幣等服務(wù)： 開(kāi)辦投幣洗衣店、快速?zèng)_印照相店，鮮花店、禮品店、電腦屋等： 為顧客，業(yè)戶提供全方位的服務(wù)，使顧客生活中的大多數(shù)服務(wù)要求都能在商業(yè)街中得到滿足。9 商鋪廣告管理

業(yè)戶為了樹(shù)立企業(yè)形象，追求經(jīng)濟(jì)利益，必然采取許多宣傳和促銷手段。除電視、報(bào)刊廣告以外，最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內(nèi)部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅，張貼宣傳品。物業(yè)管理處為了規(guī)范商鋪的環(huán)境秩序和整體形象，在支持商業(yè)宣傳策劃的同時(shí)，必須加強(qiáng)商鋪的廣告宣傳管理。

商鋪的整體布局設(shè)計(jì)是很重要的，而各鋪位上的宣傳廣告（包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等）要和商鋪整體設(shè)計(jì)相協(xié)調(diào)，這就要求承租業(yè)戶的廣告設(shè)計(jì)必須經(jīng)過(guò)物業(yè)管理處審核，以做到管理有序，不會(huì)破壞商鋪的整體設(shè)計(jì)格調(diào)。10 商鋪保險(xiǎn)管理

商鋪的物業(yè)管理中保險(xiǎn)管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中，均有可能發(fā)生意外的事故（包括火災(zāi)），對(duì)業(yè)戶、顧客、員工造成傷害；在保潔操作中，也有可能保潔工未按“規(guī)程”操作，用了濕拖造成顧客滑倒摔傷；或雨天地滑，顧客在商鋪進(jìn)門處滑跤跌傷；這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和最大限度地減低這方面的損失，商鋪的物業(yè)管理處應(yīng)采取兩種措施： 工程或服務(wù)的公眾責(zé)任險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)（火險(xiǎn)）；物業(yè)管理方可以向保險(xiǎn)公司投保公眾責(zé)任險(xiǎn)等險(xiǎn)種，在考慮保險(xiǎn)額度時(shí)，可以根據(jù)事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額。

還有一種是財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，是為防止商鋪可能遭受火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、暴雨、水浸等損失而投保的，物業(yè)管理處應(yīng)主動(dòng)出面向商鋪方（大業(yè)戶）和各業(yè)戶的投保減災(zāi)提供建設(shè)性意見(jiàn)。