第一篇：張家口市物業(yè)管理辦法

張家口市物業(yè)管理辦法

（2007年9月29日草案）

第一章 總則

第一條 為加強和規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)、規(guī)章，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內物業(yè)管理活動適用本辦法。

第三條 本辦法所稱物業(yè)，是指各類房屋及與之相配套的設施、設備和相關場地。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第四條 新建住宅小區(qū)實行綜合物業(yè)管理，老舊小區(qū)和其他物業(yè)應創(chuàng)造條件逐步實行物業(yè)管理。

同一個物業(yè)管理區(qū)域內，有兩個以上建設單位的，應當共同選聘一個物業(yè)管理企業(yè)。

第五條 鼓勵物業(yè)管理實行社會化、市場化、專業(yè)化管理服務與業(yè)主自治相結合的體制。住宅物業(yè)管理可以實行選聘制，辦公樓、商業(yè)大廈、機關、學校、廠礦等非住宅物業(yè)管理實行選聘和委托制。無論采取何種體制或管理模式，均應實行自愿的原則。第二章 管理機構與職責 第六條 張家口市房管局是本市物業(yè)管理的行政主管部門（以下簡稱市物業(yè)管理行政主管部門），負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

市物業(yè)管理行政主管部門的主要職責是：

㈠貫徹落實物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章，根據(jù)職能負責制定本市物業(yè)管理政策及規(guī)范性文件。

㈡指導縣、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門工作，對物業(yè)管理企業(yè)經營服務活動和資金使用情況實施檢查、監(jiān)督。㈢負責新建住宅小區(qū)項目物業(yè)管理方案的備案。

㈣負責三級物業(yè)管理企業(yè)資質的核準、年檢工作，從業(yè)人員的崗位培訓和住宅小區(qū)物業(yè)管理“達標創(chuàng)優(yōu)”的考評工作。

㈤負責代管主城區(qū)內住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備專項維修資金的歸集、建帳、審核使用與管理工作。㈥負責市區(qū)物業(yè)管理小區(qū)等級認定備案工作。縣、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的主要職責是：

㈠貫徹落實物業(yè)管理的有關法律、法規(guī)、規(guī)章，對所轄區(qū)物業(yè)管理活動實施檢查、監(jiān)督。

㈡會同相關部門具體指導住宅小區(qū)組建業(yè)主大會、選舉產生業(yè)主委員會，做好備案工作和協(xié)調相關部門之間的工作關系。

㈢負責代管本轄區(qū)內住房專項維修資金的歸集、建帳及使用管理工作。

㈣負責本轄區(qū)物業(yè)管理招投標工作。㈤受理物業(yè)管理活動中的投訴、糾紛、信訪，依法查處本轄區(qū)內物業(yè)管理活動中的違法、違規(guī)行為。

第七條 建設、規(guī)劃、公用事業(yè)、財政、公安、民政、物價、工商、稅務、電力、郵政、電信、廣電等有關行政管理部門應當按照各自的工作職責，協(xié)同實施本辦法。

第八條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會應在物業(yè)管理區(qū)域內依法履行自治管理職責，并負有指導、監(jiān)督住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作。

第三章 業(yè)主及業(yè)主大會

第九條 房屋的所有權人為業(yè)主。物業(yè)的承租人和其他人為物業(yè)使用人。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：

㈠按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務； ㈡提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事宜提出建議； ㈢提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； ㈣參加業(yè)主大會，行使投票權；

㈤選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權； ㈥監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

㈦監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

㈧對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；

㈨監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用； ㈩法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

第十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行下列義務： ㈠遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

㈡遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

㈢執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定； ㈣按照有關規(guī)定交納住房專項維修資金； ㈤按物業(yè)服務合同的約定及時交納物業(yè)服務費用； ㈥法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第十一條 業(yè)主公約依據(jù)相關法律法規(guī)制定，它是業(yè)主共同遵守的行為準則，對全體業(yè)主具有普遍約束力。

第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。

第十三條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應主要考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。具體辦法按省有關規(guī)定執(zhí)行。

第十四條 一個物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主準備成立業(yè)主大會的，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）的指導、協(xié)助下，由社區(qū)居委會牽頭組成由業(yè)主代表、建設單位或管理單位代表、社區(qū)居委會代表參加的籌備組，負責業(yè)主大會的各項籌備工作。

籌備組應當自成立之日起30日內，按規(guī)定程序組織召開首次業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。

第十五條 物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主戶數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主或業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，并從業(yè)主或業(yè)主代表中推薦業(yè)主委員會成員候選人。

只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主戶數(shù)較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。第十六條 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權：住宅物業(yè)每套一票（包括車庫）。非住宅物業(yè)每一百平方米建筑面積為一票（不足一百平方米的按一票計算），每增加一百平方米增加一票。第十七條 業(yè)主大會履行下列職責： ㈠制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

㈡選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； ㈢選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

㈣決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；

㈤制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護方面的規(guī)章制度；

㈥法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。第十八條 業(yè)主大會會議可以采取集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

業(yè)主大會作出業(yè)主共同管理權利的重大事項決定，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半的業(yè)主同意。包括：⑴制定業(yè)主大會議事規(guī)則。⑵制定和修改建筑物及附屬設施的管理規(guī)約。⑶選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員等。⑷選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)；

業(yè)主大會作出共有設施的重大事項決定，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。包括籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。

第十九條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，應當履行下列職責：

㈠召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

㈡代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同； ㈢及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同； ㈣監(jiān)督業(yè)主公約的實施； ㈤業(yè)主大會賦予的其它職責。

第二十條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持有關資料到物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門備案，并持物業(yè)管理行政主管部門出具的“業(yè)主委員會印章刻制證明”，到刻字社刻制印章。業(yè)主委員會產生后，應建立會議制度、匯報制度、交接制度、公章管理制度等。

業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會要在業(yè)主大會后30日內，與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。一般合同期限不得少于3年。

第二十一條 業(yè)主委員會應當由5~17人單數(shù)組成，其成員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內從事物業(yè)管理服務活動。業(yè)主委員會每屆任期3年，每屆期滿2個月前，由本屆業(yè)主委員會主持召開業(yè)主大會，選舉下屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會委員可連選連任。

逾期未換屆的，轄區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應指派工作人員會同社區(qū)居委會等相關部門指導其換屆工作。

原業(yè)主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內將其保管的物業(yè)各類資料、印章及其他財物完整地移交新一屆業(yè)主委員會。

第二十二條 在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理活動無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安部門、社區(qū)居委會依法履行自治管理職責，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。并接受其指導和監(jiān)督。第四章 前期物業(yè)管理

第二十三條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理，并簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。

業(yè)主委員會代表業(yè)主大會與選聘或續(xù)聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時，前期物業(yè)服務合同即行終止。

在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)交付使用前發(fā)生的物業(yè)服務費用由建設單位承擔。物業(yè)交付業(yè)主后的物業(yè)管理服務費，由業(yè)主承擔。當事人另有約定的除外。

第二十四條 規(guī)劃、設計新建住宅小區(qū)時，應當統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局物業(yè)管理設施，并按照不低于開發(fā)建設住宅總建筑面積千分之二的比例規(guī)定建設物業(yè)管理用房，費用計入建筑成本。

物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共同所有，無償用作物業(yè)管理活動。第二十五條 建設單位在住宅項目開工建設前應當周密制定小區(qū)物業(yè)管理方案。具體明確小區(qū)封閉、安全防護、物業(yè)服務內容、標準、招投標方式、物業(yè)用房、業(yè)主臨時公約、建立專項維修資金制度及如何貫徹規(guī)劃設計等內容，應有書面承諾并報轄區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。

建設單位要與選聘的物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理交接驗收，并向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理用房，公建配套設施、設備和相關物業(yè)資料。在前期物業(yè)管理服務合同終止時，業(yè)主委員會如另選聘物業(yè)管理企業(yè)時，前期物業(yè)管理企業(yè)應當無條件移交物業(yè)管理用房、設施、設備、資料以及代管的專項維修資金等，并辦理移交手續(xù)。

第二十六條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，開發(fā)建設單位應當向選聘的物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：

㈠竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

㈡設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料； ㈢物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件； ㈣物業(yè)管理所必需的其他資料。

第二十七條 住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。15萬平方米以上的住宅小區(qū)，必須通過公開招標方式選聘物業(yè)企業(yè)。3萬至15萬平方米的住宅小區(qū)，可公開招標或邀請招標。

投標人少于3個或者住宅區(qū)建筑面積小于3萬平方米的，經物業(yè)所在地的縣、區(qū)以上物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。

招標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標人應按以下規(guī)定時限完成招標工作：

㈠現(xiàn)售商品房項目應在售房前30日完成；

㈡預售商品房項目應在取得《商品房預售許可證》之前完成； ㈢非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成。

第二十八條 業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權、收益權或者使用權，建設單位和任何個人不得擅自處分。第二十九條 開發(fā)建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

在保修期限內發(fā)生的屬于保修范圍的質量問題，開發(fā)建設單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。委托物業(yè)管理企業(yè)負責物業(yè)保修的，開發(fā)建設單位應按規(guī)定支付物業(yè)保修費用。

第五章 物業(yè)管理服務

第三十條 物業(yè)管理企業(yè)應當具有獨立的法人資格，經濟上獨立核算，能夠承擔民事責任。

從事物業(yè)管理項目企業(yè)，必須持有行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)資質證書、營業(yè)執(zhí)照等證件，方可開展物業(yè)管理經營活動。外地物業(yè)管理企業(yè)進入本市承接物業(yè)管理項目的，應當在物業(yè)服務合同簽訂后15日內攜工商營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)管理企業(yè)資質證書、物業(yè)服務合同、物業(yè)企業(yè)業(yè)績簡介等向市物業(yè)管理行政主管部門備案。第三十一條 從事物業(yè)管理的人員應當按國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書方可上崗。物業(yè)管理企業(yè)的管理技術人員中應有一定比例的中級以上職稱，物業(yè)管理項目負責人應當由物業(yè)管理師擔任。第三十二條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的使用與管理、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行詳細約定。

物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的經濟損失和法律責任。第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。

物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應當做好交接工作。并在15日內騰出占用的物業(yè)管理用房等各項設施及所有物業(yè)資料。

第三十四條 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

委托給專業(yè)性服務企業(yè)的管理服務活動，違反本辦法和物業(yè)服務合同的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當承擔連帶責任。

第三十五條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，分別實行政府定價、指導價和市場調節(jié)價，并在物業(yè)服務合同中明確約定。物業(yè)管理區(qū)域內的車輛停放管理服務，實行政府定價。普通住宅區(qū)公共性物業(yè)服務收費實行政府指導價。

高級公寓、別墅區(qū)等高標準住宅區(qū)以及辦公寫字樓、工業(yè)商業(yè)等類別的物業(yè)服務收費，實行市場調節(jié)價。

協(xié)商確定的物業(yè)服務收費標準及收取方式都應當在小區(qū)內予以公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。同時，物業(yè)管理企業(yè)要向物業(yè)所在地政府價格主管部門和房產行政主管部門備案。

第三十六條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人簽訂的租賃協(xié)議，其物業(yè)服務費用應由物業(yè)使用人交納，從其約定，業(yè)主負有連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，所發(fā)生的物業(yè)服務費用應由建設單位交納。

已交給物業(yè)買受人的物業(yè)但尚未居住的，所發(fā)生的物業(yè)服務費用應由業(yè)主按有關規(guī)定或約定的收費標準交納。

第三十七條 按照規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)服務費用的，其他任何單位和個人不得重復收取性質相同的費用。

第三十八條 市、縣、區(qū)物價主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門，應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督。

第三十九條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按購房款總額的2%交納住房專項維修資金。高層住宅（設有電梯）的業(yè)主，按購房款總額的3%交納專項維修資金。

業(yè)主繳存的住房專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的中修、大修、更新和改造，任何單位和個人不得挪作他用。

住房專項維修資金，由市、縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門負責組織直收和代管，在指定銀行專戶存儲。住房專項維修資金的收取、使用、管理的辦法，由市房管局會同市財政局依法制定并具體實施。

第四十條 物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

第四十一條 物業(yè)管理區(qū)域內的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等所發(fā)生的費用，應當由主管單位向最終用戶收取相關費用。

前款費用也可以委托物業(yè)管理企業(yè)代收。委托方應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂代收合同，明確代理權限，并支付代理服務費用。禁止將代理服務費用向用戶分攤，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第四十二條 對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第四十三條 物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

第四十四條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關規(guī)定。物業(yè)使用人違反本辦法和業(yè)主公約的規(guī)定，有關業(yè)主應當承擔連帶責任。第四十五條 縣、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應建立投訴舉報制度，接受和處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。并自受理投訴之日起10日內，在調查、核實的基礎上，書面答復投訴人。

第六章 物業(yè)的使用與維護

第四十六條 物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，依法辦理有關手續(xù)。第四十七條 業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。

業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應當將臨時占用、挖掘道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

第四十八條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線及設施設備的維修、養(yǎng)護的責任。前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

第四十九條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。

物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

第五十條 住房保修期滿后，住房自用部位和自用設施、設備的維修養(yǎng)護，由業(yè)主承擔維修養(yǎng)護責任。業(yè)主可以自行維修養(yǎng)護，也可以委托代修，并承擔維修養(yǎng)護的費用。業(yè)主與使用人另有約定的除外。第五十一條 住房的共用部位，以及建筑區(qū)劃內的道路、綠地、物業(yè)管理用房和其他公共場所、公用設施，屬全體業(yè)主共有。保修期滿后，物業(yè)管理企業(yè)應當依照有關規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定定期進行養(yǎng)護和維修。

第五十二條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，相鄰業(yè)主、使用人應當給予配合。相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修養(yǎng)護，造成其他業(yè)主、使用人財產損失的，應當負責賠償。

責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。給他人造成損失的，責任人應當承擔相應賠償責任。

第五十三條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營性活動的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益歸業(yè)主所有，主要用于補充住房專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第五十四條 物業(yè)管理企業(yè)有下列行為的，業(yè)主委員會有權予以制止并要求限期改正，情節(jié)嚴重的有權解除物業(yè)服務合同。㈠對房屋及公用設施、設備不按規(guī)定維護修繕的； ㈡管理制度不健全，管理混亂的； ㈢擅自擴大收費范圍，提高收費標準的。

第七章 罰則

第五十五條 違反本辦法的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，給予警告：可以并處10萬元以下的罰款。

第五十六條 違反本辦法的規(guī)定，建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第五十七條 違反本辦法的規(guī)定，不移交有關資料的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

第五十八條 違反本辦法的規(guī)定，未取得資質證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款 規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。

第五十九條 違反本辦法的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第六十條 違反本辦法的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，處委托合同價30%以上50%以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。第六十一條 違反本辦法的規(guī)定，挪用專項維修資金的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，并由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第六十二條 違反本辦法的規(guī)定，建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第六十三條 違反本辦法的規(guī)定，未經業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

第六十四條 違反本辦法的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定予以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用： ㈠擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

㈡擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地，損害業(yè)主共同利益的； ㈢擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的。

個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。第六十五條 違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可向人民法院起訴。

第六十六條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十七條 違反本辦法的規(guī)定，物業(yè)管理行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

第八章 附則

第六十八條 根據(jù)本辦法的規(guī)定，市物業(yè)管理行政主管部門可制定相關細則及配套文件。

第六十九條 本辦法中有關專業(yè)用語的含義：

㈠住宅的自用部位和自用設備，是指戶門以內的部位和設備，包括水、電、氣戶表以內的管理和自用陽臺。

㈡住宅的共用部位，是指住宅主體承重結構部位（包括樓板、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等）、戶外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳等。

㈢住宅的共用設施設備，是指住宅小區(qū)或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。㈣業(yè)主，是指房屋的所有權人。包括私有房產、公有房產、單位房產的房屋所有權人。

㈤業(yè)主公約，是指對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出的約定。㈥業(yè)主大會議事規(guī)則，是指業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項依法作出約定。㈦物業(yè)管理用房，是指物業(yè)辦公用房、物業(yè)清潔用房、物業(yè)儲藏用房、業(yè)主委員會辦公用房等。

第七十條 各縣物業(yè)管理可根據(jù)本辦法制定實施細則。第七十一條 本辦法自 年 月 日起施行。原《張家口市城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》同時廢止。

第二篇：張家口市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理辦法

張家口市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理辦法

第一章

總

則

第一條

為了科學制定和嚴格實施城鄉(xiāng)規(guī)劃，加大城鄉(xiāng)統(tǒng)籌力度，推進城鄉(xiāng)建設一體化，改善人居環(huán)境，促進城鄉(xiāng)經濟和社會全面、協(xié)調、可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》和《河北省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》等有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條

制定和實施城鄉(xiāng)規(guī)劃，在規(guī)劃區(qū)內進行建設活動，必須遵守本辦法。

本辦法所稱城鄉(xiāng)規(guī)劃，包括城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃。詳細規(guī)劃分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃。

規(guī)劃區(qū)的具體范圍由有關人民政府在組織編制的城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃中，根據(jù)城鄉(xiāng)經濟社會發(fā)展水平和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的需要劃定。

第三條

制定和實施城鄉(xiāng)規(guī)劃，應當遵循城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、合理布局、節(jié)約土地、集約發(fā)展和先規(guī)劃、后建設的原則，注重近期建設和長遠發(fā)展、經濟社會發(fā)展和生態(tài)環(huán)境保護的關系，促進資源、能源節(jié)約和綜合利用，保護歷史文化遺產，保持地方特色、民族特色和傳統(tǒng)風貌，防止污染和其他公害，并符合區(qū)域人口發(fā)展、國防建設、防災減災和公共衛(wèi)生、公共安全、均衡交通流量的需要。第四條

市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內的城鄉(xiāng)土地開發(fā)利用和各項建設活動應當符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的要求，應當遵守土地管理、自然資源和環(huán)境保護等法律、法規(guī)的規(guī)定。

第五條

城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃以及鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃的編制，應當依據(jù)國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃，并與土地利用總體規(guī)劃相銜接。

各類專項規(guī)劃必須服從城鄉(xiāng)規(guī)劃的統(tǒng)一要求，體現(xiàn)城鄉(xiāng)規(guī)劃的基本原則。

第六條

各級人民政府應當將城鄉(xiāng)規(guī)劃的編制、管理及規(guī)劃信息系統(tǒng)建設、新技術應用等經費納入本級財政預算。

第七條

經依法批準的城鄉(xiāng)規(guī)劃應當嚴格執(zhí)行，不得擅自修改；確實需要修改的，應當依照法定程序和權限進行。

第八條

本市行政區(qū)域內的任何單位和個人都必須遵守經依法批準并公布的城鄉(xiāng)規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。

任何單位和個人都有權對城鄉(xiāng)規(guī)劃的制定、實施、修改和監(jiān)督檢查提出意見和建議，就涉及其利害關系的建設活動是否符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，可以向市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門查詢。市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當健全相關制度，暢通信息渠道，按照政府信息公開的有關規(guī)定提供相關信息，認真研究和采納公眾意見、建議。

任何單位和個人都有權向市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者其他有關部門舉報或者控告違反城鄉(xiāng)規(guī)劃的行為。市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門和其他有關部門應當及時受理并組織核查、處理。

第二章

城鄉(xiāng)規(guī)劃管理機構

第九條

本市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理實行“市—縣（區(qū)）—鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）”三級管理體制，并確定相應管理機構和人員。市人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門根據(jù)實施城鄉(xiāng)規(guī)劃的需要，可以設置派出機構。

第十條

市人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門主管全市城鄉(xiāng)規(guī)劃工作。具體負責市規(guī)劃區(qū)范圍內的城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作；指導各縣的規(guī)劃編制與實施工作；組織開展城鄉(xiāng)規(guī)劃研究，推廣先進技術,培訓規(guī)劃管理人員；負責規(guī)劃信息等城鄉(xiāng)規(guī)劃基礎工作。

橋東區(qū)、橋西區(qū)、高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、市產業(yè)集聚區(qū)的市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門派出機構，負責轄區(qū)內建設項目規(guī)劃的初審、監(jiān)督、檢查和監(jiān)察工作；負責核發(fā)鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證等工作。

縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門負責本行政區(qū)域內的城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作。各縣人民政府有條件的應單獨設置城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門，暫不具備條件的，應加強規(guī)劃管理力量，提升規(guī)劃管理水平和規(guī)劃審批效能。

鎮(zhèn)、鄉(xiāng)人民政府應當確定相應機構或者專人負責本行政區(qū)域內的城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作。

發(fā)改、國土、環(huán)保、住建、公用、園林、城管執(zhí)法、公安、交通、水利、工商、供電、電信、文物等有關部門應當按照各自的職責，配合城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門做好規(guī)劃管理工作。第十一條 本市實行城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會審議制度。市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會是本級人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃決策的議事機構。城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會的日常事務由市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門負責處理。

城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會由本級人民政府及其相關行政主管部門負責人、專家和公眾代表組成，專家和公眾代表由本級人民政府選聘。城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會應當根據(jù)本級人民政府確定的工作職責，建立健全審議制度。城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會應吸納國內外知名專家充實專家?guī)臁?/p>

第三章

城鄉(xiāng)規(guī)劃的制定

第十二條

城市總體規(guī)劃由市人民政府組織編制，報省人民政府審查同意后，報國務院審批。

縣人民政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃由縣人民政府組織編制，報市人民政府審批。其他鎮(zhèn)的總體規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃，由鎮(zhèn)、鄉(xiāng)人民政府組織編制，報縣人民政府審批。

第十三條

納入城市規(guī)劃建設用地范圍內的鎮(zhèn)、鄉(xiāng)和村莊不再單獨編制鎮(zhèn)總體規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃；納入鎮(zhèn)規(guī)劃建設用 地范圍內的村莊，不再單獨編制村莊規(guī)劃。

第十四條

市、縣人民政府組織編制的總體規(guī)劃，在報上一級人民政府審批前，應當報經本級人民代表大會常務委員會審議，并對常務委員會組成人員的審議意見進行研究處理，反饋處理情況。鎮(zhèn)、鄉(xiāng)人民政府組織編制的鎮(zhèn)總體規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃在報送縣人民政府審批前，應當先經鎮(zhèn)、鄉(xiāng)人民代表大會審議。鎮(zhèn)、鄉(xiāng)人民政府應當對代表的審議意見進行研究處理，反饋處理情況。

村莊規(guī)劃在報送審批前，應當先經村民會議或者村民代表會議討論同意。

第十五條

編制城市總體規(guī)劃和縣人民政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，應當統(tǒng)籌市、縣行政區(qū)域范圍內的鎮(zhèn)、鄉(xiāng)發(fā)展布局，對區(qū)域內的資源保護和利用、各項基礎設施、公共服務設施和防災等城市安全設施布局進行綜合安排。

編制鎮(zhèn)總體規(guī)劃應當按照適度集聚、節(jié)約用地、有利于農業(yè)生產、方便農民生活的要求，確定鎮(zhèn)域內村莊布點，統(tǒng)籌安排與村莊相關的各類基礎設施和公共服務設施、防災等公共安全設施。

編制鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃應當從農村實際出發(fā)，尊重村民意愿，優(yōu)先安排必需的基礎設施和公共服務設施建設，體現(xiàn)民族、地方、農村特色，促進新農村建設。

第十六條 城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的內容應當包括：城市、鎮(zhèn)的發(fā)展布局，功能分區(qū)，用地布局，綜合交通體系，禁止、限制和適宜建設的地域范圍，各類專項規(guī)劃等。規(guī)劃區(qū)范圍、規(guī)劃區(qū)建設用地規(guī)模、基礎設施和公共服務設施用地、水源地和水系、基本農田和綠化用地、環(huán)境保護、自然與歷史文化遺產保護以及防災減災等內容，應當作為城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的強制性內容。鄉(xiāng)規(guī)劃的內容應當包括：規(guī)劃區(qū)范圍，村莊發(fā)展布局及功能分區(qū)，生產、生活服務設施、公益事業(yè)等各項建設的用地布局、建設要求，以及對耕地等自然資源和歷史文化遺產保護、防災減災等的具體安排等。

村莊規(guī)劃的內容應當包括：規(guī)劃區(qū)范圍，住宅、道路、供水、排水、供電、垃圾收集、畜禽養(yǎng)殖場所等農村生產、生活服務設施、公益事業(yè)等各項建設的用地范圍、建設要求，以及對耕地等自然資源和歷史文化遺產保護、防災減災等的具體安排。

第十七條

市的各專項規(guī)劃、縣人民政府所在地鎮(zhèn)的各專項規(guī)劃，分別由市、縣人民政府有關部門依據(jù)總體規(guī)劃組織編制，經本級人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審查后，報市或者縣人民政府審批。

其他鎮(zhèn)的各專項規(guī)劃，由鎮(zhèn)人民政府組織編制，報縣人民政府審批。

法律、行政法規(guī)對專項規(guī)劃編制和審批另有規(guī)定的，從其規(guī)定。第十八條

市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門會同有關部門，根據(jù)城市總體規(guī)劃、縣人民政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，組織編制地下空間開發(fā)利用專項規(guī)劃，對地下的交通設施、人防設施、公用設施以及電力、通訊等各類管網進行統(tǒng)籌安排。

地下空間開發(fā)利用專項規(guī)劃應當報市或者縣人民政府審批。第十九條

市人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門組織編制城市控制性詳細規(guī)劃，報市人民政府審批，并報本級人民代表大會常務委員會和省人民政府備案。縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門組織編制縣人民政府所在地鎮(zhèn)的控制性詳細規(guī)劃，經縣人民政府審批后，報本級人民代表大會常務委員會和市人民政府備案。

其他鎮(zhèn)的控制性詳細規(guī)劃，由鎮(zhèn)人民政府組織編制，報縣人民政府審批。

第二十條

市主城區(qū)范圍內，原則上建設用地面積兩公頃以上的建設項目或者單體建筑面積一萬平方米以上的公建項目，應當由建設單位組織編制修建性詳細規(guī)劃。重要街區(qū)、重點景觀區(qū)、廣場、公園、重要交通樞紐、城市主要出入口、公共設施以及其他重要地段的修建性詳細規(guī)劃，可以要求建設單位組織編制，也可以由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門組織編制。

市主城區(qū)范圍內，原則上主要道路兩側、重要街區(qū)、重要節(jié)點的和單體建筑面積一萬平方米以上的修建性詳細規(guī)劃提交市人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會審議，報市人民政府審批。

縣行政區(qū)域內修建性詳細規(guī)劃編制的具體要求由縣人民政府確定。

修建性詳細規(guī)劃（或建設工程設計方案的總平面圖）提交審定，需同時提交建設用地規(guī)劃許可證，未取得建設用地規(guī)劃許可證的修建性詳細規(guī)劃（或建設工程設計方案的總平面圖），城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不予審定。市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在審定前，應當在項目所在地予以公告，征詢公眾意見。公告時間不得少于十日。居住區(qū)規(guī)劃設計應符合《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》所規(guī)定的各項技術指標，電力、電信、廣播電視、供氣、供暖、排水等管線應埋入地下；有關設施須按指定位置設置，用于設施保護的建筑須進行美化包裝。市政公用設施應與住宅建筑同步規(guī)劃、同步設計、同步建設。

第二十一條

各級人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門，應當依據(jù)總體規(guī)劃，按照城鄉(xiāng)規(guī)劃實施及城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的需要開展城市設計，注重城市設計的整體性，突出城市特色，并充分發(fā)揮城市設計的控制和指導作用。城市設計應著重從以下方面進行：城市風貌、城市色彩、城市天際線、城市主要道路兩側、城市主要出入口、重要區(qū)域、重要節(jié)點等。

第二十二條

編制城鄉(xiāng)規(guī)劃應當充分考慮防御自然災害和安全事故的需要，統(tǒng)籌安排相關基礎設施。

編制地質災害易發(fā)區(qū)的城鄉(xiāng)規(guī)劃時，應當組織進行地質災害危險性評估。

第二十三條

歷史文化名城、名鎮(zhèn)、名村應當編制保護規(guī)劃，保持和延續(xù)傳統(tǒng)格局和歷史風貌，維護歷史文化遺產的真實性和完整性，保護規(guī)劃報省人民政府審批。

第二十四條

城鄉(xiāng)規(guī)劃報送審批前，城鄉(xiāng)規(guī)劃組織編制機關應當依法將城鄉(xiāng)規(guī)劃草案予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求專家和公眾的意見。公告期限不少于三十日。

城鄉(xiāng)規(guī)劃組織編制機關應當將收集、整理的專家和公眾意見，以及吸收采納情況和理由附具報送審批的材料中。第二十五條

城鄉(xiāng)規(guī)劃組織編制機關應當及時公布經依法批準的城鄉(xiāng)規(guī)劃。但是法律、行政法規(guī)規(guī)定不得公開的內容除外。

城鄉(xiāng)規(guī)劃組織編制機關可以采用設置展館或者通過網站、報刊等媒體宣傳和公示依法批準的城鄉(xiāng)規(guī)劃。

第二十六條

市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應開放規(guī)劃設計市場。城鄉(xiāng)規(guī)劃編制單位應當在相應資質等級許可范圍內從事城鄉(xiāng)規(guī)劃編制工作。城鄉(xiāng)規(guī)劃組織編制機關或者單位，應當遵循公開競爭、擇優(yōu)選佳的原則，選用高等級、高水平、高知名度的規(guī)劃編制單位。

外埠城鄉(xiāng)規(guī)劃編制單位承攬本市行政區(qū)域內除總體規(guī)劃以外的城鄉(xiāng)規(guī)劃編制任務后五日內，向市人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門備案。

第四章

城鄉(xiāng)規(guī)劃的修改

第二十七條

城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的組織編制機關，應當組織有關專家對規(guī)劃實施情況進行定期評估，并采取論證會、聽證會或者網站、報刊等方式征求公眾意見。

第二十八條

城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的修改應當符合《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的有關規(guī)定，并依照本辦法規(guī)定的審批程序報批。

第二十九條

鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃有下列情形之一的，組織編制機關應當組織修改：

（一）上級人民政府制定的城鄉(xiāng)規(guī)劃發(fā)生變更，提出修改規(guī)劃要求的；

（二）行政區(qū)劃調整確實需要修改規(guī)劃的；

修改鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃，組織編制機關應當組織論證，依照本辦法規(guī)定的審批程序報批。

第三十條

城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃已經依據(jù)法定程序修改或者因實施涉及公共利益的工程建設需要的，有關組織編制機關應當組織修改專項規(guī)劃，并依照本辦法規(guī)定的審批程序報批。

第三十一條

控制性詳細規(guī)劃有下列情形之一的，組織編制機關應當依法修改，并依照本辦法規(guī)定的審批程序報批：

（一）城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃已經修改，對控制性詳細規(guī)劃控制區(qū)域的功能與布局產生重大影響的；

（二）國家和省重點建設項目對控制性詳細規(guī)劃控制區(qū)域的功能與布局產生重大影響的；

（三）經評估發(fā)現(xiàn)控制性詳細規(guī)劃內容存在明顯缺陷的；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定需要修改的其他情形。

第三十二條 經依法審定的修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案的總平面圖有下列情形之一的，組織編制機關應當依法修改，并依照本辦法規(guī)定的審批程序報批：

（一）因控制性詳細規(guī)劃的修改導致無法按照修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案的總平面圖建設的；

（二）因文物保護、地質災害和其他涉及公共利益原因致使無法按照修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案的總平面圖建設的；

（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

按照前款規(guī)定確實需要修改的，審定機關應當將修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案的總平面圖的修改原因、修改草案予以公示，并采取聽證會、座談會等形式，聽取利害關系人的意見，公示時間不得少于十日；因修改修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案的總平面圖給利害關系人合法權益造成損失的，應當依法給予補償。

第五章

城鄉(xiāng)規(guī)劃的實施

第一節(jié)

一般規(guī)定

第三十三條

市、縣、鎮(zhèn)人民政府應當根據(jù)城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和計劃以及國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃，制定近期建設規(guī)劃，報總體規(guī)劃審批機關備案。

第三十四條

自然保護區(qū)、水源地和水系保護區(qū)、行滯洪區(qū)、生態(tài)控制區(qū)、風景名勝區(qū)等區(qū)域保護范圍內從事建設活動，除按有關法律、法規(guī)的規(guī)定辦理審批手續(xù)外，必須取得規(guī)劃許可。

在文物保護單位的建設控制地帶內進行工程建設，其建設工程設計方案應當根據(jù)文物保護單位的級別，經相應的文物主管部門審查同意后，報本級人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審批。其中，在國家級文物保護單位的建設控制地帶內進行工程建設，其建設工程設計方案報省人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審批。

第三十五條

開發(fā)利用地下空間，應當兼顧防空、防災等要求，并與地面建設工程合理銜接，依法辦理規(guī)劃許可手續(xù)。與地面建設工程同時開發(fā)利用地下空間的，應當與地面建設工程一并辦理規(guī)劃許可手續(xù)。

第三十六條

房屋登記機構核發(fā)的房屋權屬證件上載明的建筑物用途，應當與建設工程規(guī)劃許可證、鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證確定的用途一致。

任何單位和個人不得擅自改變建筑物、構筑物以及其他設施的用途。確實需要改變用途的，應當符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的相關規(guī)定，滿足建筑安全、環(huán)境、交通、相鄰關系等方面的要求，并征得包括業(yè)主在內的利害關系人的同意后，報建設工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證審批機關審批。

第三十七條

任何單位和個人不得違反建設工程規(guī)劃許可及有關規(guī)定，擅自改變建筑物、構筑物以及其他設施的形式、色彩、材質等。確實需要改變的，應當重新申請辦理建設工程規(guī)劃許可。

第三十八條

市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)國家和省的有關技術規(guī)范、規(guī)定，組織制定當?shù)氐某青l(xiāng)規(guī)劃管理技術規(guī)定，報市、縣人民政府批準后公布實施。

市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門及有關部門應當嚴格實施城市“五線”（紅線、黃線、藍線、綠線、紫線）管理，加強對城市道路、城市綠地、城市水體、城市基礎設施、城市歷史文化街區(qū)和歷史建筑等的管理和保護，并在城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術規(guī)定中予以明確。

第三十九條

建設單位和個人在取得選址意見書一年內未辦理建設項目批準或者核準文件，在取得建設用地規(guī)劃許可證一年內未辦理用地批準文件，在取得建設工程規(guī)劃許可證、鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證一年內未辦理施工許可證，且未申請延期或者申請延期未獲批準的，原規(guī)劃許可自行失效。

第四十條

市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者鎮(zhèn)、鄉(xiāng)人民政府應當自核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證、鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證之日起十個工作日內，在網站、報刊等媒體公布規(guī)劃許可有關內容。

屬于住宅建筑的，建設單位應當在房屋預售、銷售場所公布規(guī)劃條件、建設工程規(guī)劃許可證、經審定的修建性詳細規(guī)劃和建設工程設計方案的總平面圖。規(guī)劃條件應當明確地塊的位置、范圍和面積，使用性質，容積率、建筑密度、建筑高度、建筑退讓、綠地率、出入口方位、停車泊位、必須配置的公共服務設施和市政基礎設施、地下空間開發(fā)利用等規(guī)劃要求；以及同步建設的公共服務設施和市政基礎設施建設時序。公布期限截止于建設項目規(guī)劃條件核實之日。

第四十一條

任何單位和個人在機場凈空保護區(qū)域內新建、擴建、改建建（構）筑物或者其他設施，必須向市人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請規(guī)劃許可。市人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在審批機場凈空保護區(qū)域內的建設項目時，應審核其是否符合機場凈空保護的要求，批準前應征求機場管理部門的意見。

本辦法所稱機場凈空保護區(qū)域，是指根據(jù)國務院、中央軍委《關于保護機場凈空的規(guī)定》規(guī)定的機場凈空要求劃定，用于保證軍（民）用航空器在機場起飛和降落安全的空間范圍。

第四十二條

加強對城市道路以及配套基礎設施建設的規(guī)劃管理。對城市交通可能造成影響的擬建建設項目，應當進行交通影響評價，對不符合道路交通安全、暢通要求的，應當進行調整。

第四十三條

城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建應當堅持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設的原則，堅持經濟效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一。

城市舊區(qū)改建要統(tǒng)籌安排，有計劃有步驟地進行，并堅持成片規(guī)劃、成片改造，嚴格限制零星建設和插建。確定為近期規(guī)劃改造區(qū)域內的所有建筑物、構筑物和其他設施，不得擴建、改建和翻建。

市主城區(qū)范圍內，主要道路兩側、重要街區(qū)、重要節(jié)點嚴禁沿街布置底商住宅樓，確實需要沿街布置的商業(yè)建筑應獨立設置；建筑高度三十五米以上的高層住宅體量不宜太大，面寬原則上不應大于六十米。

第四十四條

設置戶外廣告、宣傳欄、牌匾、雕塑和其他建筑小品等，必須符合城鄉(xiāng)規(guī)劃。

第二節(jié)

建設項目選址規(guī)劃管理

第四十五條

按照國家規(guī)定需要有關部門批準或者核準的建設項目，以劃撥方式提供國有土地使用權的，建設單位在報送有關部門批準或者核準前，應當按下列規(guī)定申請核發(fā)建設項目選址意見書：

（一）國務院、省人民政府有關部門批準或者核準的建設項目，應當經市或者縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出初審意見后，向省人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書；

（二）市、縣人民政府有關部門批準或者核準的建設項目，向本級人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書；

（三）鐵路、公路、管道、電力、水利、通信等跨行政區(qū)域的建設項目，應當在有關的縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出初審意見后，向市人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書；

（四）其他需要核發(fā)選址意見書的建設項目，應當按照有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定申請核發(fā)選址意見書。

第四十六條

申請核發(fā)建設項目選址意見書，應當提交下列材料：

（一）建設項目選址申請；

（二）批準類建設項目的項目建議書批準文件以及項目可行性研究報告；

（三）核準類建設項目的擬報批的項目申請報告以及項目可行性研究報告；

（四）標明建設項目擬選址位置的地形圖；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他材料。

使用擬選址用地，對城市安全、周邊環(huán)境等可能產生不利影響的建設項目，還應當提供建設項目選址論證報告。市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當組織有關專家對建設項目選址論證報告進行論證。

第四十七條

市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門根據(jù)建設項目的性質、規(guī)模和城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，可以組織現(xiàn)場踏勘，審查建設項目選址方案。

第三節(jié)

建設用地規(guī)劃管理

第四十八條

在市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內以出讓方式提供國有土地使用權的建設項目，在國有土地使用權出讓前，市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當提出出讓用地的規(guī)劃條件，并作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。

在市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，應當在核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證時提出規(guī)劃條件。

需要建設單位編制修建性詳細規(guī)劃的，應當在規(guī)劃條件中予以明確。國有土地依法轉讓時，應當附具原有規(guī)劃條件；原有規(guī)劃條件所依據(jù)的控制性詳細規(guī)劃已經依法修改的，市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)修改后的控制性詳細規(guī)劃，重新提出規(guī)劃條件。沒有規(guī)劃條件的國有土地依法轉讓前，市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃提出規(guī)劃條件，作為國有土地使用權轉讓合同的組成部分。

規(guī)劃條件未納入國有土地使用權出讓合同的，該國有土地使用權出讓合同無效。

第四十九條

任何單位和個人不得擅自變更規(guī)劃條件。因公共利益、公共安全確實需要變更規(guī)劃條件的，應當經原出具規(guī)劃條件的市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審批。有下列情形之一的，市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準：

（一）不符合控制性詳細規(guī)劃的；

（二）不符合鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃的；

（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得改變規(guī)劃條件的其他情形。

第五十條

以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，建設單位向市或者縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請辦理建設用地規(guī)劃許可證，應當提交下列材料：

（一）建設用地規(guī)劃許可申請；

（二）建設項目批準或者核準、備案文件；

（三）國有建設用地使用權出讓合同；

（四）標示擬用地范圍的一比一千或者一比五百現(xiàn)狀地形圖；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他材料。

第五十一條

以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，建設單位向市或者縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請辦理建設用地規(guī)劃許可證，應當提交下列材料：

（一）建設用地規(guī)劃許可申請；

（二）建設項目批準或者核準、備案文件；

（三）建設項目選址意見書；

（四）標示擬用地范圍的一比一千或者一比五百現(xiàn)狀地形圖；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他材料。

市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門受理申請后，應當現(xiàn)場踏勘規(guī)劃用地，核實建設用地位置和界限。經審查符合要求的，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證，并附具規(guī)劃條件及有關技術規(guī)定要求。

市、縣人民政府土地主管部門應當及時將劃撥土地的情況向本級人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門通報。

第五十二條

自市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門向本級人民政府土地主管部門或者建設單位提出規(guī)劃條件之日起二年內，市、縣人民政府土地主管部門未劃撥、出讓土地的，建設單位未在劃撥、出讓土地上進行建設的，該規(guī)劃條件自行失效。

在規(guī)劃條件有效期內，國有土地使用權劃撥、出讓前，控制性詳細規(guī)劃經依法修改的，市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當重新確定規(guī)劃條件，及時向本級人民政府土地主管部門通報。第五十三條

改建、擴建建設項目涉及用地性質、用地范圍、用地面積等調整的，建設單位應當向市或者縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門重新申請建設用地規(guī)劃許可證。涉及相關國有土地使用權劃撥或者出讓事項的，還應當按土地管理等法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理有關手續(xù)。

市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)改建、擴建的建設項目建設用地規(guī)劃許可證前，應當在建設項目所在地顯著位置公示變更后的規(guī)劃條件，征求利害關系人意見，必要時組織聽證。

第四節(jié)

建筑工程規(guī)劃管理

第五十四條

建設單位和個人在市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內進行工程建設，應當向市或者縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請辦理建設工程規(guī)劃許可證。

前款所稱的工程建設，是指建筑物、構筑物等工程建設，市政工程除外。

第五十五條

申請辦理建設工程規(guī)劃許可證，應當提交下列材料：

（一）建設工程規(guī)劃許可申請；

（二）使用土地的有關證明文件；

（三）建設工程設計方案；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他材料。

除提交前款規(guī)定的材料外，需要建設單位編制修建性詳細規(guī)劃的建設項目，還應當提交經批準的修建性詳細規(guī)劃；屬于原有建筑物改建、擴建的建設項目，還應當提交建筑物的權屬證明；使用擬選址用地，對城市安全、周邊環(huán)境可能產生不利影響的建設項目，還應當提交說明材料和技術依據(jù)。

市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當自受理之日起二十個工作日內，對符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求的核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。

第五十六條

在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內興辦企業(yè)、公益事業(yè)，建設鄉(xiāng)村公共設施、集中村民住宅建設等工程，應當依照《中華人民共和國土地管理法》有關規(guī)定辦理審批手續(xù)，并按照以下程序申請辦理鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證：

（一）申請人持項目批準或者核準、備案文件、占用土地權屬證件原件、市或者縣人民政府土地主管部門的土地預審意見、占用土地原權屬村莊村民會議或者村民代表會議同意建設的意見、建設工程規(guī)劃設計方案等有關材料，向占用土地所屬的鎮(zhèn)或者鄉(xiāng)人民政府提交鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可申請；

（二）鎮(zhèn)、鄉(xiāng)人民政府自受理申請之日起十個工作日內提出初審意見，報區(qū)或者縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審查；

（三）區(qū)、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門自收到初審意見之日起十五個工作日內，對符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求的核發(fā)鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證。

第五十七條

村民在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內的集體土地上申請新宅基地建設住宅的，在辦理農用土地轉用審批手續(xù)后，按照以下程序申請辦理鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證：

（一）申請人持本村村民身份證明和戶口本、占用土地權屬證件原件、村民委員會同意的意見等有關材料，向新宅基地所屬的鎮(zhèn)或者鄉(xiāng)人民政府提交鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可申請；

（二）鎮(zhèn)、鄉(xiāng)人民政府自受理申請之日起十個工作日內提出初審意見，報區(qū)或者縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審查；

（三）區(qū)、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門自收到初審意見之日起十五個工作日內，對符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求的核發(fā)鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證。

第五十八條

村民在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內自己原有的宅基地上建設住宅，應當符合鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得超出原有宅基地的范圍，不得妨礙相鄰權利人利益，經村民委員會同意，向所屬的鎮(zhèn)或者鄉(xiāng)人民政府備案。

第五十九條

建設工程竣工驗收前，建設單位和個人應當及時向原建設工程規(guī)劃許可證頒發(fā)機關申請規(guī)劃條件核實，并提交下列材料：

（一）建設工程規(guī)劃許可證及其附件；

（二）依法取得相應測繪資質證書的單位測繪的竣工圖等資料；

（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他材料。

經核實，符合建設工程規(guī)劃條件要求的，原建設工程規(guī)劃許可證頒發(fā)機關應當出具規(guī)劃條件核實證明。對未取得規(guī)劃條件核實證明的，市、縣人民政府有關部門不予辦理竣工驗收備案、房屋登記手續(xù)。

規(guī)劃條件核實結果應當公布。

建設單位應當在竣工驗收后六個月內向市或者縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門報送有關竣工驗收材料。

第六十條

分期實施的建設工程可以分期進行規(guī)劃條件核實。建設工程的分期實施范圍應當相對完整，并在建設工程規(guī)劃許可證附圖中明確分期同步配套建設的基礎設施、公共服務設施。建設工程的分期實施范圍內的各類建設項目應當同時竣工，未同時竣工的，市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不予分期核實。

第五節(jié)

市政工程規(guī)劃管理

第六十一條

市政工程包括：

（一）道路：市規(guī)劃區(qū)內的公路、城市道路、橋梁、隧道、涵洞、人行過街天橋及交通性綠地、交通管理設施等；

（二）鐵路：鐵路干線、支線、專用線及場站；

（三）停車場、廣場：公共停車場、專用停車場、廣場；

（四）機場：飛機活動區(qū)域的裝置、設施等；

（五）管道工程：供水、排水、燃氣、熱力管道和特殊管道及相應的各類場、站、點等；

（六）線路工程：電力、電訊線路及城市發(fā)展需要的其他管線等；

（七）抗震、防震工程、人防工程；

（八）城鄉(xiāng)河湖水系整治、水利工程、防洪工程、水文標志建設；

（九）公園、城市綠地，雕塑工程建設，夜景亮化工程等；

（十）上列市政工程的相關附屬設施。

第六十二條

各類市政工程建設，應符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和國家有關規(guī)定及技術規(guī)范的要求。

第六十三條

凡有道路管線工程建設任務的單位，應在每年十二月底前，向市或者縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門上報下一的道路管線工程建設計劃。

第六十四條

在市規(guī)劃區(qū)內新建、擴建、改建市政工程必須辦理規(guī)劃手續(xù)，取得建設工程規(guī)劃許可證后，方可開工建設。

第六十五條

市政工程建設的報批、審批程序依照本辦法第四十六條、第五十條、第五十一條、第五十五條所列程序辦理。市政工程竣工規(guī)劃驗收依照第五十九條辦理。

第六十六條

市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應組織編制綜合管線規(guī)劃，并依據(jù)綜合管線規(guī)劃對市政建設項目進行審批。道路管線、綠化、亮化工程的建設應當與道路、橋梁等工程的建設規(guī)劃相結合，與道路、橋梁同步辦理規(guī)劃許可手續(xù)。

第六十七條

城市干道的管線工程如有特殊情況需要在地上架設的，須向市或者縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門申請辦理建設工程規(guī)劃許可證。易燃、易爆的工程管線，要在起止處、轉彎處以及直線段上按一定距離設置標志。

第六十八條

在城市道路、地下各種管線和公用消防設施上不準興建任何影響交通、市容、安全的建筑物、構筑物，不準堆料作業(yè)、隨意開挖和傾倒廢雜物，任何單位和個人不得占用高壓電力走廊。

第六節(jié)

臨時用地和臨時建設規(guī)劃管理

第六十九條

在市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內因建設工程施工、堆料等需要臨時使用土地的，應當先經市或者縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部 門同意，報本級人民政府土地主管部門審批。

第七十條

在市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內進行臨時建設，建設單位應當向市或者縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)臨時建設工程規(guī)劃許可證。

第七十一條

有下列情形之一的，市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得辦理臨時建設工程規(guī)劃許可證：

（一）歷史文化街區(qū)核心保護范圍內的；

（二）影響近期建設規(guī)劃實施的；

（三）影響道路交通、公共安全、市容等公共利益的；

（四）侵占綠地、水面、廣場、公共停車場等公共活動場地的；

（五）侵占電力、通信、人防、氣象觀測、防洪保護區(qū)域或者壓占城市地下管線的；

（六）侵占軍事用地的；

（七）法律、行政法規(guī)禁止的其他情形。

第七十二條

臨時建設工程規(guī)劃許可證的使用期限不得超過二年。確實需要延長使用期限的，應當在有效期屆滿之日三十日前，向批準機關申請延續(xù)手續(xù)，經批準可以延續(xù)一次，但延長期限不得超過二年。

臨時建設工程建設規(guī)劃許可證使用期限屆滿，或者因城鄉(xiāng)規(guī)劃建設需要，原批準機關通知提前終止的，建設單位應當自屆滿之日或者接到通知之日起十五日內自行拆除臨時建設并清理場地。

第六章

監(jiān)督檢查

第七十三條

各級人民政府應當向本級人民代表大會常務委員會或者鎮(zhèn)、鄉(xiāng)人民代表大會報告城鄉(xiāng)規(guī)劃的實施情況，并接受監(jiān)督。

第七十四條

上級人民政府及其城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門，應當加強對下級人民政府及其城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門規(guī)劃編制、審批、實施、修改的監(jiān)督檢查和指導，建立健全城鄉(xiāng)規(guī)劃管理監(jiān)督檢查和考核評價制度。

第七十五條

市人民政府可以向下級人民政府派駐城鄉(xiāng)規(guī)劃督察員，依據(jù)有關法律、法規(guī)，對城鄉(xiāng)規(guī)劃編制、審批、實施和修改進行督察。

第七十六條

市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當對批準后的建設工程的基槽開挖、基礎施工、地面首層和頂層封頂、建設工程外裝修、室外工程和景觀環(huán)境設施等建設過程進行監(jiān)管。經檢查不合格的，責令改正；改正后符合要求的，方可進行下一階段施工。

各類工程都必須由市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門定位放線后，方可開工建設，嚴禁建設單位和個人私自放線。

第七十七條

市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當建立城鄉(xiāng)規(guī)劃信息監(jiān)測系統(tǒng)。

第七十八條

監(jiān)督檢查城鄉(xiāng)規(guī)劃實施情況和處理結果除涉及國家秘密、商業(yè)秘密、個人隱私的以外，公眾可以查閱。

第七章

法律責任

第七十九條

各級人民政府及其有關部門有下列行為之一的，由監(jiān)察機關或者上級行政機關責令改正，通報批評；拒不改正的，對有關負責人和直接責任人員給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）依法應當編制城鄉(xiāng)規(guī)劃而未組織編制的或者未按法定程序編制、審批、修改城鄉(xiāng)規(guī)劃的；

（二）超越職權或者違法核發(fā)選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、臨時建設工程規(guī)劃許可證、鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證的；

（三）未依法在國有土地使用權出讓合同中確定規(guī)劃條件或者改變國有土地使用權出讓合同中依法確定的規(guī)劃條件的；

（四）對未經規(guī)劃條件核實或者經核實不符合要求的建設工程辦理竣工驗收備案手續(xù)的；

（五）對未經規(guī)劃條件核實或者經核實不符合要求的建設工程以及擅自改變建設工程規(guī)劃許可內容進行房屋權屬登記的；

（六）同意修改經依法審定的修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案的總平面圖前未依法采取聽證會等形式聽取利害關系人意見的；

（七）發(fā)現(xiàn)未依法取得規(guī)劃許可或者違反規(guī)劃許可的規(guī)定在規(guī)劃區(qū)內進行建設的行為，而不予查處或者接到舉報后不依法處理的。

第八十條

城鄉(xiāng)規(guī)劃編制單位有下列行為之一的，由所在地市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令限期改正，處合同約定的規(guī)劃編制費一倍以上二倍以下的罰款；情節(jié)嚴重的，責令停業(yè)整頓，由原發(fā)證機關降低資質等級或者吊銷資質證書；造成損失的，依法承擔賠償責任：

（一）超越資質等級許可的范圍承攬城鄉(xiāng)規(guī)劃編制工作的；

（二）違反國家有關標準編制城鄉(xiāng)規(guī)劃的。

未依法取得資質證書承攬城鄉(xiāng)規(guī)劃編制工作的，由市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止違法行為，依照前款規(guī)定處以罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。

以欺騙手段取得資質證書承攬城鄉(xiāng)規(guī)劃編制工作的，由原發(fā)證機關吊銷資質證書，依照本條第一款規(guī)定處以罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。第八十一條

施工單位未按照建設工程規(guī)劃許可證及其附件要求進行施工建設的，由本級人民政府建設行政主管部門依法處罰。

第八十二條

違反城鄉(xiāng)規(guī)劃有關規(guī)定，擅自改變建筑物、構筑物以及其他設施用途的，責令限期改正；逾期不改正的，對個人處二千元以上一萬元以下的罰款，對單位處一萬元以上十萬元以下的罰款。

第八十三條

違反建設工程規(guī)劃許可有關規(guī)定，擅自改變建筑物、構筑物以及其他設施的形式、色彩、材質的，責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下的罰款。

第八十四條

未在住宅建筑房屋預售、銷售場所公布規(guī)劃條件、建設工程規(guī)劃許可證、經審定的修建性詳細規(guī)劃和建設工程設計方案的總平面圖的，責令限期改正；逾期不改正的，可以處五千元以上一萬元以下的罰款。

第八十五條

未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃執(zhí)法部門責令停止建設，尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響的，限期改正，處違法建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處違法建設工程造價百分之十以下的罰款。

前款所稱無法采取改正措施消除影響，包括下列情形：

（一）占用城市道路、廣場、綠地、河湖水域、地下工程、軌道交通設施、通信設施或者壓占城市管線、永久性測量標志的；

（二）違反控制性詳細規(guī)劃重要控制性內容的；

（三）占用文物保護單位保護范圍用地進行建設的；

（四）擅自在建筑物樓頂、退層平臺、住宅底層院內以及配建的停車場地進行建設的；

（五）其他無法采取改正措施消除影響的。

第八十六條

在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內未依法取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由鎮(zhèn)、鄉(xiāng)人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

第八十七條

市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃執(zhí)法部門作出責令停止建設、限期拆除違法建設工程、臨時建設工程的決定后，當事人不停止建設或者逾期不拆除的，有關部門應當報告本級人民政府。

市、縣人民政府可以責成有關部門采取查封施工現(xiàn)場、強制拆除等措施，并在實施強制拆除前發(fā)布公告，限期當事人自行拆除。當事人在法定期限內不申請行政復議或者提起行政訴訟，又不拆除的，市、縣人民政府有關部門可以依法強制拆除。

第八章

附

則

第八十八條

市規(guī)劃區(qū)總面積為《張家口市城市總體規(guī)劃（2000—2020）》中劃定的2080平方公里，具體范圍包括市區(qū)行政轄區(qū)（橋東區(qū)、橋西區(qū)、宣化區(qū)、下花園區(qū)）、高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、市產業(yè)集聚區(qū)、宣化縣部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)（包括姚家房鎮(zhèn)、沙嶺子鎮(zhèn)、大倉蓋鎮(zhèn)、顧家營鎮(zhèn)、賈家營鎮(zhèn)西部地區(qū)及江家屯鄉(xiāng)、塔兒村鄉(xiāng)北部地區(qū)、洋河南鎮(zhèn)）、崇禮縣高家營鎮(zhèn)、萬全縣部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)（包括萬全鎮(zhèn)、孔家莊鎮(zhèn)）、懷安縣左衛(wèi)鎮(zhèn)北部地區(qū)。

市主城區(qū)指橋東區(qū)、橋西區(qū)、宣化區(qū)、下花園區(qū)、高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)城市現(xiàn)狀建成區(qū)和規(guī)劃的城市用地發(fā)展范圍以及規(guī)劃洋河新區(qū)城市發(fā)展范圍。

第八十九條

察北、塞北管理區(qū)的規(guī)劃和管理，參照本辦法有關縣規(guī)劃管理的規(guī)定執(zhí)行；未設行政建制的農場、林場場部及其居民點的規(guī)劃和管理，應當參照本辦法有關鎮(zhèn)、鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃管理的規(guī)定執(zhí)行。

第九十條 市主城區(qū)范圍內，市人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門及市人民政府城市管理行政執(zhí)法部門，應按照市人民政府《關于進一步強化城市規(guī)劃執(zhí)法責任的實施意見》（張政辦[2009]38號）中確定的職責分工，有效遏止違法建設問題的發(fā)生，并加強對臨時建設、戶外廣告的監(jiān)督管理。

第九十一條

本辦法自二○一二年一月一日起施行。一九九六年七月十五日張家口市人民政府公布實施的《張家口市城市規(guī)劃管理實施辦法》（張政[1996]33號）同時廢止。

第三篇：加強物業(yè)管理辦法

加強城區(qū)物業(yè)管理辦法

為進一步加強縣城區(qū)物業(yè)管理工作，理順管理體制，完善監(jiān)管機制，提高物業(yè)管理服務水平，改善人民群眾生活質量，加快推進“富麗安康新縣城”建設，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、四川省《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合我縣實際，現(xiàn)就加強城區(qū)物業(yè)管理工作有關事項通知如下：

一、充分認識物業(yè)管理工作的重要性

物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分。加強物業(yè)管理工作，對于促進城鄉(xiāng)環(huán)境綜合治理，改善城市人居環(huán)境，提高群眾生活質量，維護社會穩(wěn)定，推進城市精神文明建設，保障物業(yè)的合理使用，促進物業(yè)的保值、增值，增加就業(yè)崗位，維護社區(qū)秩序，營造和諧社會氛圍具有十分重要的意義。各級各有關部門要高度重視物業(yè)管理工作，切實加強領導，強化措施，健全機制，全面加強物業(yè)管理工作，不斷擴大物業(yè)服務覆蓋面，及時化解管理領域和各類矛盾和問題，切實提高物業(yè)管理工作和整體水平。

二、物業(yè)管理工作的主要任務及措施

（一）加強前期物業(yè)管理工作。住建部門要切實加強前期物業(yè)管理的監(jiān)管工作。開發(fā)建設單位應當按照建設部《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》的規(guī)定，在辦理商品房預售許可證前采取招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理，并與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務合同》。物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)服務時，應當對物業(yè)管理區(qū)域內共有部分及其相應的物業(yè)檔案進行查驗，簽訂承接查驗協(xié)議。未簽訂《前期物業(yè)服務合同》和《物業(yè)承接查驗協(xié)議》的，住建（房管）部門不予以辦理商品房預售許可證和產權登記手續(xù)。開發(fā)建設單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容，載明由物業(yè)買受人交納前期物業(yè)服務費的時間、標準和方式，雙方共同遵守。

（二）落實物業(yè)管理用房。新規(guī)劃建設的開發(fā)項目，應當按照不低于項目總建筑面積3‰的比例配建物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用

1房主要用于物業(yè)服務企業(yè)辦公員工宿舍等方面，其所有權屬于全體業(yè)主。業(yè)主委員會辦公用房可以從物業(yè)管理用房中調劑，面積不得小于20m2。規(guī)劃部門、住建部門應當將物業(yè)管理用房的位置和面積的審查，納入建設項目修建性詳細規(guī)劃及建筑方案的審查內容，并在建筑工程規(guī)劃許可證中注明物業(yè)管理用房的位置和面積。在主體工程質量驗收合格后，由規(guī)劃、住建部門組織綜合竣工驗收備案審查，把與物業(yè)管理相關的配套設施設備的建設和完善，納入到備案審查范圍，凡未通過驗收備案審查交房的，按《房地產開發(fā)經營管理條例》第三十六條嚴肅處理。

（三）推進業(yè)主委員會建設。城區(qū)各鎮(zhèn)人民政府要根據(jù)行政組織和業(yè)主自治相結合的原則，按照規(guī)定的程序，推進業(yè)主委員會建設，并列入鎮(zhèn)政府和社區(qū)居委會工作目標考核。一個物業(yè)管理區(qū)域應當成立一個業(yè)主委員會。住宅小區(qū)業(yè)主委員會的組成人員，原則上從社區(qū)居委會、有關產權單位及物業(yè)管理區(qū)域內離退休人員、熱心公益事業(yè)人員中推薦產生。業(yè)主委員會主要負責召集業(yè)主大會、選聘物業(yè)服務企業(yè)、監(jiān)督履行物業(yè)服務合同、監(jiān)督實施管理規(guī)約等工作，同時積極配合和支持社區(qū)居委會的工作。業(yè)主委員會成員可以獲得適當報酬，其標準和經費來源由業(yè)主大會通過制定《業(yè)主委員會章程》等形式予以確定。縣級相關部門和鎮(zhèn)人民政府要支持業(yè)主委員會的工作。

（四）規(guī)范物業(yè)服務合同的簽訂與解除。業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應當按規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)并簽訂物業(yè)服務合同，前期物業(yè)服務合同自行終止。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務事項、服務標準、收費標準、物業(yè)服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限、違約責任等內容進行約定。物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同之日期30日內，按規(guī)定程序向縣城管部門、房管部門備案。物業(yè)服務合同雙方當事人解除或者終止物業(yè)服務合同，應當依據(jù)合同履行必要的告知義務；合同未約定告知期限的，應當提前60日告知。物業(yè)服務合同解除（終止）后，物業(yè)服務企業(yè)必須依法與

業(yè)主委員會辦理退出交接事宜，依法履行交接義務?？h住建（房管）、城管、公安、工商等部門要加強對物業(yè)服務合同簽訂、解除（終止）及交接等活動的監(jiān)督和信用管理，對違反法律法規(guī)的行為應當及時調查處理。

（五）規(guī)范物業(yè)服務收費行為。物業(yè)服務收費實行政府指導價。物業(yè)服務等級標準、基準價及浮動幅度，由縣物價部門會同住建（房管）部門制定并組織實施。各物業(yè)服務企業(yè)要認真落實物業(yè)服務收費及明碼標價規(guī)定，健全企業(yè)財務帳目，嚴格按標準收費，按規(guī)定項目收費，自覺接受物價、房管、城管部門及業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主大會、業(yè)主委員會要全面履行職責，既要監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的服務，還要督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費。業(yè)主不得以房屋空置、開發(fā)遺留問題、無需接受服務等原因拒交物業(yè)服務費。對物業(yè)服務企業(yè)不按規(guī)定標準、項目收費的，主管部門要迅速介入處理。

（六）規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)行為。物業(yè)服務企業(yè)要加強自身隊伍建設，提高從業(yè)人員服務水平；按照法律法規(guī)和物業(yè)服務合同的約定，為業(yè)主提供優(yōu)質服務，不斷提高服務質量；認真做好物業(yè)承接驗收工作，做好業(yè)主入住及物業(yè)的裝飾裝修管理；做好管理區(qū)域內共用設施的日常管理和維護保養(yǎng)；發(fā)現(xiàn)并勸阻違反業(yè)主公約、城市管理和涉及公共安全有關規(guī)定的行為，及時向有關部門報告；自覺接受縣物業(yè)管理行政主管部門和鎮(zhèn)人民政府的指導、管理和監(jiān)督，積極參與社區(qū)建設、城市管理和衛(wèi)生城市、文明城市創(chuàng)建活動；處理好與業(yè)主委員會、鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居委會的關系，化解物業(yè)服務管理中的矛盾糾紛。

（七）加強物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管。嚴格實行物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度，將物業(yè)服務企業(yè)的資質考核評定與目標責任考核、日常管理考核相結合，對服務水平低、群眾意見大、投訴多的物業(yè)服務企業(yè)，責令限期整改，逾期整改不到位的，依法降低資質等級直至取消資質。城管部門要根據(jù)城市管理考核辦法對物業(yè)服務企業(yè)采取月抽查、季檢查、全年總評相結合的方式進行考評，切實提高

物業(yè)管理水平和服務質量。同時，城管、住建、（房管）部門要引導物業(yè)服務企業(yè)強化服務意識，做到管理服務不越位、不缺位、不錯位。對無故中斷物業(yè)服務等行為的企業(yè)要依法處理。

三、理順物業(yè)管理體制，明確工作責任。

構建縣、鎮(zhèn)、社區(qū)三級物業(yè)管理體制。縣住建（房管）部門是全縣物業(yè)管理工作的行政主管部門，負責全縣物業(yè)管理活動的指導、監(jiān)管和考核。縣城管部門負責本轄區(qū)內物業(yè)管理的相關工作，加強對本轄區(qū)內物業(yè)管理工作的管理和考核?？h級相關部門按職能職責加強城區(qū)物業(yè)管理工作的監(jiān)管和服務工作。城區(qū)各鎮(zhèn)人民政府及社區(qū)居委會按照有關規(guī)定做好物業(yè)管理的相關工作。

（一）縣住建（房管）局：負責對房屋建筑保修期內各責任主體的監(jiān)督管理，包括房屋維修基金管理；負責全縣物業(yè)管理工作的監(jiān)督和綜合管理以及負責全縣物業(yè)服務企業(yè)的資質管理；上報、頒發(fā)和管理三級物業(yè)服務企業(yè)資質證書；負責前期物業(yè)管理的監(jiān)督管理。

（二）縣城管局：負責城區(qū)物業(yè)管理的日常工作；在縣住建局組織物業(yè)企業(yè)資質審核和年檢時，對城區(qū)內物業(yè)服務企業(yè)履職情況出具意見；在住建（房管）部門審查房屋維修基金使用時出具意見；負責本轄區(qū)內物業(yè)服務企業(yè)“創(chuàng)優(yōu)評先”的初審和推薦工作；指導和協(xié)調業(yè)主委員會的有關工作，負責對成立的業(yè)主委員會進行備案；組織開展物業(yè)管理和社區(qū)建設相結合工作。

（三）縣公安局：負責查處違反《中華人民共和國治安管理處罰法》的行為；加強犬類動物管理；加強保安服務管理；指導業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)做好小區(qū)的綜合治理和治安防范工作。

（四）縣民政局：負責督促社區(qū)工作人員參加縣主管部門組織的物業(yè)管理培訓，加大社區(qū)對轄區(qū)內物業(yè)小區(qū)工作的支持力度。

（五）縣財政局：負責統(tǒng)籌安排物業(yè)監(jiān)督管理工作的資金。

（六）縣人力資源和社會保障局：負責落實向物業(yè)服務企業(yè)傾斜的就業(yè)扶持政策。

（七）縣環(huán)保局：負責查處物業(yè)管理區(qū)域內違規(guī)排放污染物的行為；查處小區(qū)油煙污染、噪音干擾等影響居住的行為。

（八）縣物價局：負責制定各物業(yè)小區(qū)與其物業(yè)服務等級相適應的物業(yè)服務收費的政府指導價，并督促各物業(yè)服務企業(yè)依法公布；查處相關違法行為。

（九）縣規(guī)劃建設執(zhí)法局：負責查處住宅小區(qū)違反建設工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖要求的違法建設。

（十）縣消防大隊：負責查處擅自占用防火間距、損壞公共消防設施、堵塞消防通道、增加建筑物火災荷載、占用消防道路設施等行為。

（十一）縣工商局：負責查處物業(yè)管理區(qū)域內未取得工商營業(yè)執(zhí)照及其他違反工商行政管理法律法規(guī)的行為；辦理物業(yè)管理區(qū)域內的工商登記時，依法發(fā)放營業(yè)執(zhí)照；辦理物業(yè)服務企業(yè)兼營范圍時，依法扶持物業(yè)服務企業(yè)開展多種經營。

（十二）南江鎮(zhèn)、東榆鎮(zhèn)人民政府：負責指導和監(jiān)督業(yè)主委員會的日常活動，指導業(yè)主大會的成立及業(yè)主委員會的選舉、換屆工作，負責業(yè)主委員會備案的初審；負責召集物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調解決物業(yè)管理中的問題；處理物業(yè)管理與社區(qū)管理的關系，協(xié)調轄區(qū)內物業(yè)服務的更換、移交等工作；及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會關于物業(yè)管理活動的投訴，指導物業(yè)服務企業(yè)參與“創(chuàng)優(yōu)評先”工作。

（十三）社區(qū)居委會：負責協(xié)助鎮(zhèn)人民政府指導和監(jiān)督業(yè)主委員會的日?；顒?，指導召開業(yè)主委員會會議；配合縣城管部門、鎮(zhèn)人民政府開展轄區(qū)內的物業(yè)管理活動；協(xié)助解決業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)之間的糾紛。

四、積極扶持物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展

（一）鼓勵人才引進，給予勞動用工支持。管理普通住宅類的物業(yè)服務企業(yè)，與聘用的當全日制普通高校畢業(yè)生簽定3年以

上勞動合同并繳納社會保險費的，經政府有關部門批準，享受公益性崗位補助政策。人力資源和社會保障部門對物業(yè)服務企業(yè)招錄人員，優(yōu)先提供招聘崗位，對于用工缺口較大的企業(yè)，可組織專場招聘會。物業(yè)服務企業(yè)招錄就業(yè)困難人員，按有關政策規(guī)定，享受社保補貼和崗位補貼。

（二）嚴格規(guī)范涉及物業(yè)服務企業(yè)的行政事業(yè)性收費，凡法律法規(guī)和政策規(guī)定可減免的依法予以減免。鼓勵優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)做大做強，凡管理的住宅小區(qū)獲得國家、省級物業(yè)管理示范小區(qū)榮譽，或物業(yè)服務企業(yè)資質由三級升為二級、二級升為一級的，分別給予獎勵。獎勵經費由縣財政統(tǒng)籌安排。

（三）優(yōu)化住宅專項維修資金使用。積極探索使用住宅專項維修資金的新路徑，以確保物業(yè)公共部位、共用設施設備安全為前提，維護廣大業(yè)主利益為目標，對發(fā)生危及房屋使用安全和人民群眾人身財產安全的緊急情況，啟動應急維修。同時，應進一步簡化工作流程，縮短辦事時限，提高工作效率，提升住宅專項維修資金管理水平。

（四）切實優(yōu)化物業(yè)服務法制環(huán)境。物業(yè)管理行政主管部門、物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會、城區(qū)各鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居委會要充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，宣傳普及物業(yè)管理方面的法律法規(guī)，增強物業(yè)小區(qū)業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)遵章守法意識；要積極爭取人民法院的支持，通過巡回法庭進小區(qū)、小額速裁等方式，依法調解處理物業(yè)服務糾紛，切實維護廣大業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，引導物業(yè)小區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)共建文明和諧示范小區(qū)。

第四篇：物業(yè)管理辦法

物業(yè)公司商鋪暫行管理辦法

為了更好的更有效的對各處商鋪進行管理和服務，特制定本辦法。

一、租賃協(xié)議的簽定、續(xù)簽、及協(xié)議的保管 協(xié)議的簽定及續(xù)簽由集團招商部負責，協(xié)議簽定后物業(yè)公司應嚴格按照合同執(zhí)行，合同原件一式三份由物業(yè)公司辦公室、集團招商部進行保管，合同復印件送存集團財務部。

二、各項費用的收取

1、各項費用包括：房屋租賃費、水電押金、使用過程中的水電費、物業(yè)服務費及其他費用。

2、商鋪出租簽定合同時，首次交納租金由集團招商部進行催交，由財務室時行收取后，再由 物業(yè)公司加蓋合同公章并將相應的商鋪鑰匙交給租賃戶，同時將所租商鋪的水電表底數(shù)告知租賃戶。

3、后期費用的收取 后期費用收取原則上由財務直接收繳，但考慮實際情況，每個苑區(qū)的商鋪費用的收取由每個苑區(qū)的物管員收繳后，按財務收費管理制度及時上交公司財務。

4、各苑區(qū)負責人： ① XX苑商鋪：XXX ② XX苑商鋪：XXX

5、相關人員的工作要求： 各苑區(qū)物管員應根據(jù)各苑區(qū)的情況，建立好收費臺賬（收費臺賬格式由物業(yè)公司辦公室和財務室共同制定），收取每一筆費用時都須如實填寫，每月月末把當月的完整收費臺賬上報物業(yè)公司辦公室和物業(yè)公司經理處，再由物業(yè)公司辦公室匯總后將其轉交集團財務部和招商部，商鋪管理和收費時如遇特殊情況，相關責任人應出具書面性的材料予以說明。

6、監(jiān)督 收費過程中，物業(yè)公司辦公室、集團財務室應根據(jù)協(xié)議的內容及相關的收費標準進行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題應及時通知相關人員予以糾正。對于商鋪的租賃情況及各項費用的收繳情況，集團招商部、財務部、物業(yè)公司辦公室各安排一名人員每月按時對所租賃的房屋使用情況及費用收取情況進行檢查，對所檢查的結果由物業(yè)公司辦公室寫出書面材料，由集團招商部、財務部確認后，上報集團分管領導。如遇上述第4條提到的特殊情況，物業(yè)公司辦公室應核實情況是否屬實，并在說明材料上注明并報分管領導，由分管領導作出意見進行處理。

三、獎罰 文檔沖億季，好禮樂相隨mini ipad移動硬盤拍立得百度書包

1、罰： ① 苑區(qū)責任人應嚴格按照收費標準進行收取電費費用，若未按照收費標準進行收取的，給公司所造成的損失，由責任人承擔。② 收費人員在收費時由于個人的疏漏少收了相關費用，責任人負責追回，追不回的由責 任人承擔。③ 收費人員在收取費用后應及時上交財務，若因時間關系確定無法上交時，收費人員應 妥善保管好收取的費用；若因個人保管不善遺失的由個人承擔。④ 財務應配合收費員的工作，按時收取費用。

2、獎： ① 所租賃出去的商鋪后期管理交由物業(yè)公司，集團公司應按照以前的制度將當年所 收房屋租金的20%給予物業(yè)公司作為投入成本的補償。② 物業(yè)公司再房屋租金進行盈利的情況下，且收費人員在所管商鋪租金收取達到90%后，可根據(jù)收費人員的工作內容量、收費過程中的艱辛及責任，建議物業(yè)公司從集團公司給予物業(yè)公司20%的房屋租金中拿出3%作為對員工的獎勵。商業(yè)街商鋪物業(yè)管理規(guī)定

一、商業(yè)街商鋪為XX開發(fā)有限公司,商鋪只作正當經營用途,商戶在使用期間應遵守與開發(fā)商簽定的合同規(guī)定,不得擅自改變該房屋結構和用途。

二、商鋪商戶必須對門前實行“三包”:包綠地、包衛(wèi)生、包秩序,不得隨地亂丟垃圾。要注意做好消防安全工作,不亂堆放雜物阻塞通道。

三、商鋪內不得從事黃、賭、毒,非法販制盜版制品等違法犯罪活動。

四、商鋪內嚴禁存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害及其他危險物品。

五、自覺維護物業(yè)的整潔、美觀,保持公用通道的暢通,以及共用設備、公共設施的完好。

六、商鋪的裝修應遵守XX裝修手冊的規(guī)定,裝修房屋要事先告知XX物業(yè)管理處,由XX物業(yè)管理人員依法對裝修房屋活動進行指導和監(jiān)督。如商戶違章建筑,XX物業(yè)公司可以依法采取相應措施制止其行為,對其違章裝修或妨礙他人正常使用物業(yè)而造成損失的,違章商戶應承擔賠償責任。

七、商鋪商戶在收到當月費用通知單后,須在一個星期內前往XX物業(yè)管理公司交納管理費、水電費及其他有關費用,已辦理銀行委托轉帳的商戶,須保持帳戶金額充裕,方便銀行辦理代扣款業(yè)務。歡迎預交,逾期一個月未能按時交費的商戶,物業(yè)管理公司將每天加收千分之五的滯納金。

八、商戶在日常經營時,不得妨礙或影響鄰近居民正常休息。不得產生高分貝噪音,營業(yè)時間規(guī)定為7:00~23:00,節(jié)假日或法定假期可適當延長。超級市場可24小時營業(yè)。1商鋪業(yè)戶服務管理

業(yè)戶服務部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶服務，二是內部管理。1.1 接待與聯(lián)系

接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務的重要內容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務并與業(yè)戶、顧客進行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費與內外聯(lián)系等。1.2 糾紛、投訴接待

顧客在商鋪購物因環(huán)境服務因素而來投訴。對物業(yè)管理方來說，所有投訴、處理結果都要有記錄，作為年終表彰與履行“管理公約”業(yè)績考核依據(jù)之一； 1.3 報修接待

商鋪鋪位的照明或其他設施出問題，對業(yè)戶營業(yè)將造成很大的影響。業(yè)戶報修，應迅速做記錄，填寫《維修任務單》，即時派維修工到現(xiàn)場搶修； 1.4 走訪回訪

接待員的走訪內容包括三方面：

一是聽取業(yè)戶和商鋪方對物業(yè)管理服務的意見、建議； 二是對報修后的維修結果進行回訪；

三是對業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進，曉之以理，動之以情，用實際行動去感化業(yè)戶，讓他們明白：我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象，我們的目標是一致的。1.5 內外聯(lián)系 商鋪內部聯(lián)系：

商鋪的內部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費、水電能耗費、鋪位的報修搶修費等；向商鋪方收取物業(yè)管理費、能耗費。商鋪服務管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。商鋪的外部聯(lián)系

商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務上的聯(lián)系，如處理不好這些關系，會使商鋪的經營活動很被動。處理得好，往往事半功倍。2 商鋪裝修服務管理

2.1 裝修管理應包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較大，故單獨列出論述。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請、簽訂“裝修管理協(xié)議”，現(xiàn)場監(jiān)督管理等。.2.2 商鋪樓宇的租賃往往以整個層面向外出租，出租后，由承租商依據(jù)經營要求，提出裝修申請；也有的業(yè)主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對鋪面只能通過申請批準后作一些小的變動裝修，裝修管理應做好以下幾個方面：

建立周全、詳細、便于操作的管理制度； 專人負責對工程實行嚴格的監(jiān)督；

選定資質高、信譽好的工程承包商進行裝修； 對裝修現(xiàn)場進行監(jiān)督管理。

2.3 商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點

二次裝修過程應遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》； 業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機等設備的，應嚴格遵守《商鋪動火申請制度》的各項規(guī)定；禁止擅自更改水、電管線及負荷用電； 裝修完畢后，物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經認可的裝修設計圖、裝修協(xié)議，對工程進行竣工驗收，如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設計圖及裝修協(xié)議某些條款的，應視情節(jié)輕重作不同的處理；

為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結構等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應視工程涉及的方面來確定，通常分以下幾種情況：

凡涉及電力設備（由鋪外的配電架至鋪內的終端空氣開關箱等）進行增建、改裝的；為該層的消防設備（包括消防噴淋裝臵、管道、警鈴等）進行增建或改造的；為該層的電梯、自動扶梯進行增建或改裝的，以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進行增建或改裝的，都由物業(yè)管理處選定工程實施工方。業(yè)戶則按工程費用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費。

凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內部間隔，水管、排水道、電力裝臵，通風設備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方，也可由物業(yè)管理處選定施工方。

業(yè)戶遞交的裝修設計方案所附的圖紙，應包括：清楚顯示樓層內部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號招牌的細節(jié)）；排水系統(tǒng)的分布圖（附由關細節(jié)）；電力供應設備分布圖及電線敷設簡圖（附有敷設電線資料及負荷量）；照明設備位臵圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細節(jié)；裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責任、施工期保險等。等等 2.4 裝修現(xiàn)場監(jiān)督管理

在施工過程中，物業(yè)管理處應派專人在現(xiàn)場進行管理。管理的內容主要包括3方面：

對施工人員的管理，以及對工程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議”要求和對裝潢現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生（裝潢垃圾）進行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊的人員情況復雜，大多是臨時工，施工方對他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個樓宇的建筑不同，他通常局限于一個單元或一個樓層內施工，而其他層面則照常營業(yè)，如對施工人員無有效管理，勢必會影響其他業(yè)戶的營業(yè)活動。對于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴格按認可的設計圖紙進行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協(xié)議”上的條款，有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等，如有違反規(guī)定要及時聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單”等。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝臵或公用設施，則由業(yè)戶負責將其修復，直至商鋪方滿意為止。當然，也可由物業(yè)管理處修理，但有關費用則由業(yè)戶支付。這些管理服務都應做好詳細記錄，作為竣工驗收時的證據(jù)或參考。商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護標準較高，維修要求嚴，其內容同辦公樓相似，但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點在于各種設施，設備上，因為商業(yè)物業(yè)設施設備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類，設備、設施養(yǎng)護及維修管理的好壞直接影響經營環(huán)境和經營活動的正常運行。一些設備如電梯，自動扶梯等易出故障的設施設備，保證其正常運行主要靠平時養(yǎng)護。

商鋪設備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調、自動扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對保證，因為一旦停電，漆黑的營業(yè)廳將給顧客、商品和營業(yè)款帶來不安全的因素，對商鋪聲譽帶來不利影響。所以應選派優(yōu)秀員工，日夜監(jiān)測電氣運行狀況和空調系統(tǒng)、自動扶梯的運行狀況，一有異常情況及時安排維修，確保電氣和中央空調、自動扶梯正常運行。

商鋪設備設施維保管理的具體實施過程與辦公項目類似，在此省略。4 商鋪建筑物的養(yǎng)護及維修管理 4.1 商鋪修繕的計劃、資金管理。

為了確保商鋪建筑物的完好，應制訂完整的修繕制度，編制每年的修繕計劃，安排修繕投資，經管理處審核后報商鋪業(yè)委會方審批（大中修要落實資金），檢查修繕結果。4.2 工程性質的確定。

依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。

大修工程是指建筑物主體結構的大部分嚴重損壞，或有局部倒塌的危險；部分附屬設施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。由于大修工程施工場地和安全的要求，通常是經營業(yè)戶必須停止營業(yè)。因此，工期安排和開工前的籌備工作非常重要；

中修工程是指建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動或拆換少量主體構件，保持原樓宇規(guī)模和結構的工程。如樓頂?shù)木植啃蘅樆虿糠种刈雒鎸樱庸滩糠咒摻罨炷亮褐?，外墻的全面粉刷裝飾等。中修工程影響面為局部，管理工作做得好，可使建筑物內的部分業(yè)戶繼續(xù)營業(yè)； 小修工程（亦稱零修工程或養(yǎng)護工程）是指及時修復的小損小壞，以保持建筑物原有完損等級的日常養(yǎng)護工程。此類工程在新舊樓宇中極為常見，如修補面層，門，窗、地面的整修等。小修工程較小影響商業(yè)經營，但也應加強施工管理，盡可能不影響業(yè)戶及顧客。4.3 建筑物維修的檔案管理

建筑物維修的技術檔案的管理是對原有建筑物技術資料的補充，是為日后建筑物的維修、整改、擴建等工作提供不可缺少的依據(jù)。4.4 維修或施工工程的管理

設備、設施的大中修或商鋪建筑物的修繕如需外發(fā)包時，應給有相應資質的修繕施工單位承接。外發(fā)包合同應要求該施工單位對修繕工程有設臵總工程師、主任工程師、技術隊長或技術負責人的措施，形成工程施工過程中的技術決策、管理體系，總工程師為技術總監(jiān)，各崗位有技術負責人，職、權、責分明。維保部派專人在整個工程施工過程中對現(xiàn)場的質量、安全（包括防火）和是否按外發(fā)包合同要求和對施工現(xiàn)場環(huán)衛(wèi)（裝潢垃圾）、環(huán)保措施進行監(jiān)督管理。4.5 檢查監(jiān)督 維保部主管對屬下各維修組的維修與保養(yǎng)每天進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題（苗子）記錄在案，追查分管維修工的責任；發(fā)生責任事故追究維保部主管的責任。5 商鋪保安服務管理 5.1 治安管理

商鋪的安全保衛(wèi)工作包括治安防盜、防范突發(fā)事件、監(jiān)控中心管理、車輛管理、停車場管理等。其管理的重點如下：

5.2 安全保衛(wèi)管理是商鋪物業(yè)管理的要點，必須予以重視。它有兩部分組成一消防和治安管理。

商鋪物業(yè)一般都安裝先進的自動火災報警裝臵和自動滅火裝臵，這些裝臵直接與電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)網，一旦發(fā)現(xiàn)火情，煙霧達到一定的濃度或溫度達到一定的高度這兩種裝臵便自動通過導線將報警信號傳輸至報警裝臵、電視監(jiān)控系統(tǒng)和自動噴淋裝臵；

運用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進行全方位、多角度，尤其對出售貴重商品及金融營業(yè)點進行日常監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)可疑人員或突發(fā)事件、惡性事件時監(jiān)控人員及時錄像存作查證。

在地下車庫或露天停車場亦須安臵監(jiān)控探頭，防止車輛被竊。人防方面由于商鋪中鋪面多，人流密集，易造成電視監(jiān)控死角，人防是商服物業(yè)管理中必不可少的。

商鋪主要進出門崗的保安員發(fā)現(xiàn)可疑人員時用對講機通知場內便衣保安人員加以注意。流動崗應著便裝，流動巡邏，做到勤觀察，勤分析，善于發(fā)現(xiàn)問題及時解決問題。對突發(fā)事件和惡性事件應及時處臵防止事態(tài)擴大并注意保護現(xiàn)場及時向上級和公安部門報告.5.3 防竊防盜的管理

超市類商鋪出入口不宜太多，太多的出入口對商品將帶來不安全因素。在商品出入口應設臵便衣保安，其職責檢查帶出的商品是否有發(fā)票，是否是合法的商品購臵行為；

大型商鋪在進貨和為顧客送貨（大件）時，由于商品貨量大，堆在商鋪外場地上，容易給不法之徒以可乘之機，這時保安就要提高警惕，防止商品被盜；

商鋪在逢年過節(jié)、雙休日時有較多的顧客；貨商鋪搞促銷，如限時商品優(yōu)惠；或憑廣告券免費領商品時，都會造成柜臺前人頭攢動的擁擠現(xiàn)象，不法分子會乘機作案盜竊錢包，這時保安就應上前維護秩序，保障顧客人身與財產的安全；

商鋪為使收銀活動安全，收銀員換班或營業(yè)結束，將錢款解送至總收銀柜或商鋪管理部門，這時保安應上前保護收銀員以及錢款安全，防止歹徒搶劫；

一些盜賊在商鋪關門前躲在商鋪內隱蔽處，等到深夜出來作案，第二天開門后又混在顧客中出門。故商鋪關門后保安要仔細檢查商鋪各角落、隱蔽點、夜晚值班時要提高警惕，加強巡邏；

對夜晚值班保安的素質要求應較高，夜晚值班應排出兩名以上保安和一名管理人員，商鋪夜應采取必要的技防措施。防范惡性事件和突發(fā)事件。商鋪入口時保安的第一關，保安人員責任心要強，善于察言觀色。發(fā)現(xiàn)可疑人員，用對講機報告商鋪內的便衣保安員加以注意。商鋪發(fā)生突法事件，保安、管理人員應按《應急事件處理規(guī)程》操作。防止事態(tài)擴大，注意保護現(xiàn)場，及時向上級報告或呼叫救護車。應特別強調，在發(fā)生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時等等 5.4 監(jiān)控中心管理

監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進行全方位多角度的監(jiān)視，尤其是對出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應進行日夜監(jiān)視。如發(fā)現(xiàn)可疑人員或突發(fā)事件、惡性事件的發(fā)生，監(jiān)控人員應及時錄象，以便查證。

另外地下車庫或露天停車場亦須安臵監(jiān)控攝像探頭，防止車輛被竊，萬一遭竊，錄象將提供證據(jù)、線索，有利破案。這項工作的重要性要求監(jiān)控中心的 5.5 消防管理

商鋪消防工作的重要性不言而喻，商鋪內人流大，樓梯、通道（尤其是防火樓梯、通道）相對面積較小，這給火災時的人員疏散帶來很大困難；

商品多（且大多是易燃品），火種容易迅速燃燒；面積廣，因無防火墻阻隔，烈火蔓延極快；如商廈火災，高樓內的豎井多，煙囪效應可使火災熱煙上升速度達到每秒8米，瞬間整個商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災死亡率中最高的。鑒于防止火災的重要性，商鋪都安裝有先進的火災探測裝臵（煙感探測器和溫感探測器）和自動滅火裝臵（噴淋裝臵）。這些裝臵直接與火災自動報警系統(tǒng)聯(lián)網。只要易各地方出現(xiàn)火情，煙霧和溫度各達到一定的限度，這兩種裝臵便自動通過導線將報警信號傳輸至報警器，進行有效監(jiān)控與預防。制定切合本商鋪實際的消防管理制度（包括幾套火災應急處理方案）；商鋪的各部門及物業(yè)管理的各部門都要把各自放火職責、范圍規(guī)定清楚；消防監(jiān)控中心的保安員應明確自身的職責范圍。做到“統(tǒng)一指揮，分區(qū)管理，層層負責，責任明確，防患未然”，切實貫徹“預防為主，防消結合”的消防方針。

發(fā)現(xiàn)監(jiān)控屏幕有火災報警號時，立即用對講機通知就近的保安人員赴現(xiàn)場核查與處臵；如確為火警，按應急方案實施，報告保安部主管組織撲救，重點是商鋪內人員的疏散，保障人身安全，事故后作好調查分析報告并備案。

發(fā)現(xiàn)故障警報，應迅速消除警鈴使之還原，并立即通知維保部，協(xié)助維保部盡快排除故障，并作好詳細記錄。

定期對消防設施、設備、器材及消防通道、標記、防火門進行檢查，確保完好備用、通道暢通、標記清晰。對一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設備要認真檢查，防止發(fā)生電氣超負荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險現(xiàn)象。

在員工、管理人員和業(yè)戶中定期開展消防培訓及消防演習，使人人都會使用消防器具，掌握火災逃生知識，不斷提高大家的防火意識和消防業(yè)務水平。6 商鋪保潔服務管理 商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內部環(huán)境。

外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建筑設施及周圍的綠地、廣場、停車場等；

內部環(huán)境包括過道、樓梯、自動扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會議室等一切公用場所，以及業(yè)戶的鋪內、辦公室內等非公用部位。

搞好商鋪的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護的主旨在于創(chuàng)造整潔優(yōu)美、和諧怡人的商業(yè)氛圍，為業(yè)戶提供一各理想的經營環(huán)境，為顧客提供一個輕松愉快的購物環(huán)境。6.1 商鋪保潔管理方法

要做好商鋪的保潔服務管理，首先要確定做什么，即什么地方需要保潔，然后定出清潔的標準，根據(jù)這些標準、要求再定出保潔的頻率（次數(shù)），還要再加上檢查手段，如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等，制作《商業(yè)街商鋪環(huán)境清潔的作業(yè)標準》，內容有檢查的部位、項目、清潔的標準、保潔的頻率、檢查的手段等。重要的問題是怎么做等，制訂《商業(yè)街保潔服務作業(yè)規(guī)程》，這個“規(guī)程”指導保潔工對商鋪各部位的清潔按規(guī)定的操作程序去做，是保潔工崗前崗中的培訓教材，其要點有：地面清潔、打蠟；墻角線清潔；墻面除塵；大理石清潔、打蠟；不銹鋼面清潔；衛(wèi)生間清潔；玻璃幕墻清潔；窗戶清潔；地毯清洗干凈等。6.2 商鋪保潔管理的重點

商鋪的清潔管理重點之一是地坪清潔。隨著人流的進出，給商鋪地坪帶來的灰塵、紙肖；定時的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購物環(huán)境； 商鋪的玻璃無框門、室內柱上鏡、電梯內鏡面等，由于顧客觸摸頻率較高，留下的手印帶給人視覺上的不舒服，應定時清潔以消除不潔現(xiàn)象；

商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無異味，也是清潔工作的重點；

商鋪外的銅牌，因暴露在室外，風吹雨淋會使銅牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商鋪的形象。

商戶鋪內產生的垃圾須袋裝并放至指走位臵，及時清理； 雨大進門處及其他公用過道應設臵一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進大廳，同時注意清潔衛(wèi)生。

對商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視，但放臵鼠藥時，要充分考慮兒童的安全，要放在摸不到的地方；為了安全也可以聘請專業(yè)隊伍進行消殺工作；

在商鋪的營業(yè)時間內，保潔工不能使用長柄拖把，更不能使用濕拖把拖地，以免造成顧客滑倒傷害事故；

在雨雪天，商鋪進門處應勤保潔并放臵地毯或防滑提示牌； 提醒業(yè)戶在規(guī)定的時間內把鋪面內產生的垃圾袋裝送至指定的位臵； 對一切能利用的再生垃圾（包裝紙、箱）要回收處理。

綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡，營造舒適、美觀、清新、幽雅的購物環(huán)境的基礎。商鋪內外的綠化搞得好，能使周圍得環(huán)境得到改善，又提升了商鋪得品位。綠化管理應配備專業(yè)技術人員，依據(jù)季節(jié)、氣候，地域條件的不同和樹木花草的生長習性及要求，制定詳細的管理細則，指導養(yǎng)護人員實行。7.1 商鋪綠地管理

商鋪外圍的綠地，在基建時就已定型，商鋪得整體綠化風格和局部獨立的構圖要統(tǒng)一協(xié)調，水平綠化和垂直綠化要相得益彰。為保證草坪生長良好，勸阻顧客、游客進入草坪；

保持綠地環(huán)境整潔；及時清除死株、病株，缺株要補檀：定期對花木修剪整形；

發(fā)現(xiàn)病蟲害要進行捕捉或噴藥，藥物防治要注意安全，并掛警示標識； 草坪要經常除雜草：定期軋剪，每季度施肥一次，施后澆水或雨后施撒；

臺風前對花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風工作，風后清除花木折斷的枝干，扶正培植倒斜的花木。7.2 商鋪室內綠化管理

花卉擺放前要有設計圖，造型變更要有小樣圖，與商鋪總體設計風格相協(xié)調；

花卉上掛“名稱牌”，簡介花卉學名、俗稱、習性，宣傳養(yǎng)花的常識，爭取業(yè)戶和顧客的配合，共同創(chuàng)造幽雅清新的購物環(huán)境，同時又陶冶情操，增加商鋪的文化氛圍；

花卉搬運時，注意保護花卉株形不受損傷，不散落盆泥，注意場地整潔； 商鋪人流量較大，因此商鋪內擺放的花卉要經常檢查，及時修剪，清除黃葉，枯萎的花卉立即更換：由于各點擺放位臵的光照度不一，花卉就要定期相互調劑、更換位臵；等等 7.3 檢查督導

部門主管對保沽、綠化，服務各組工作時時進行巡視，發(fā)現(xiàn)問題記錄在案，并追究各組長責任：管理處經理、業(yè)戶部督導不定期對各組工作進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題立即督促主管部門整改，每月累積數(shù)次，對主管進行處罰。8 商鋪經營服務管理

商鋪方和物業(yè)管理公司所簽訂的委托物業(yè)管理合同中，往往會 把商鋪經營管理范疇的租賃管理，廣告籌劃、新項目開發(fā)同時委托給物業(yè)管理公司，以配合其商鋪的經營管理．作為物業(yè)管理公司也應將商鋪經營管理的好壞與自己的物業(yè)管理服務緊密地聯(lián)系起來。8.1 租賃管理

出租方式的管理 主要是在租金商定時要考慮多方面因素，如商品經營的范圍及類別；附近商鋪樓宇的空臵率；承租戶的經營特色；商鋪所處的位臵。另外經營商品給管理帶來的易難也應作為一個因素。租金計算可采用兩種形式，一種先規(guī)定一個固定的月租金（根據(jù)面積），然后根據(jù)市場情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。一種是按面積定出最低租金，然后根據(jù)承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。

8.1.1 競標租賃的注意事項： 嚴格審定投標者的資格，主要是審核其個人或公司的商業(yè)零售管理經驗、經營業(yè)績，資信狀況及經營品種是否符合行業(yè)規(guī)定等； 投標的程序須規(guī)范、嚴密、全面，尤其是租金的計算方式及規(guī)定，預付競標租金的保證方式，有關撤回投標的規(guī)定，以及中標后延時簽約的賠償，應作更為周全和深人的考慮。8.1.2 協(xié)議租金出租的注意事項：

在和業(yè)戶簽訂租賃協(xié)議之前亦應了解承租人的資格、經營管理經驗，資金狀況，以及目前所經營店鋪的數(shù)目，業(yè)績情況及所經營品種是否符合行業(yè)的規(guī)定等；

承租人的經營性質，經營范圍，所經營的商品檔次和質量．是否有能力進行一定投入的商業(yè)推廣活動，從而使商鋪的業(yè)務前景有較大的發(fā)展等。

8.1.3 租金條款 租金制定的參考因素：

要參考周邊社區(qū)人口數(shù)目，流動人口的數(shù)目及可能吸引其他社區(qū)的顧客量、商鋪地理位臵的優(yōu)劣，交通是否便捷等情況：

要參考商品經營的范圍及類別、附近區(qū)域商鋪的空臵率、承租人的經營特色、承租人要承租的層次、位臵等情況等：

要參考周圍區(qū)域同行業(yè)的營業(yè)面積、租金狀況、及經營狀況等。租金的組成要素：

租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險，貸款資金利息、投資回報率等。水電能耗費、商鋪管理酬金、商鋪利潤，物業(yè)管理費等。大中修整改更新基金等累加應分攤到每平方米。（也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的）等 8.2 廣告策劃

樓宇內外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內的，由商戶提出設計要求或制作，必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位臵；廣告策劃是商鋪經營服務管理的一項重要任務，就是要設法把顧客吸引進來，把承租人留住。因此要策劃和組織各項商業(yè)推廣宣傳活動，如綜合表演、納涼晚會、模特表演，攝影展，商品使用演示等． 節(jié)日期間還可以相應地進行節(jié)日布臵，既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又擴大了商鋪的知名度，吸引大批消費者來購物助興。

協(xié)調好社會關系，與政府及其他組織機構保持聯(lián)絡，參與社會公益活動如捐助失學兒童等，會給業(yè)戶帶來潛在的商業(yè)機會。8.3 項目開發(fā)

物業(yè)管理處還應不斷增加服務項目，擴大服務領域．如：開辦商鋪兒童樂園，讓兒童能盡興地玩耍，父母能放心地購物：

開辦商務中心，為業(yè)戶提供傳真、復印、打字、電報、長途電話、電子郵件等服務：

開辦茶座．為顧客提供休憩，飲茶、品味小吃的場地：舉辦舞會、卡拉O、節(jié)日慶祝，年終聯(lián)歡等文娛活動，活躍業(yè)戶的文化生活： 辦好商鋪內部食堂．為業(yè)戶提供清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價廉的飯萊，為顧客提供寄存包袋、代訂報刊、代辦保險、兌換零幣等服務： 開辦投幣洗衣店、快速沖印照相店，鮮花店、禮品店、電腦屋等： 為顧客，業(yè)戶提供全方位的服務，使顧客生活中的大多數(shù)服務要求都能在商業(yè)街中得到滿足。9 商鋪廣告管理

業(yè)戶為了樹立企業(yè)形象，追求經濟利益，必然采取許多宣傳和促銷手段。除電視、報刊廣告以外，最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅，張貼宣傳品。物業(yè)管理處為了規(guī)范商鋪的環(huán)境秩序和整體形象，在支持商業(yè)宣傳策劃的同時，必須加強商鋪的廣告宣傳管理。

商鋪的整體布局設計是很重要的，而各鋪位上的宣傳廣告（包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等）要和商鋪整體設計相協(xié)調，這就要求承租業(yè)戶的廣告設計必須經過物業(yè)管理處審核，以做到管理有序，不會破壞商鋪的整體設計格調。10 商鋪保險管理

商鋪的物業(yè)管理中保險管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中，均有可能發(fā)生意外的事故（包括火災），對業(yè)戶、顧客、員工造成傷害；在保潔操作中，也有可能保潔工未按“規(guī)程”操作，用了濕拖造成顧客滑倒摔傷；或雨天地滑，顧客在商鋪進門處滑跤跌傷；這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。為了規(guī)避風險和最大限度地減低這方面的損失，商鋪的物業(yè)管理處應采取兩種措施： 工程或服務的公眾責任險、財產險（火險）；物業(yè)管理方可以向保險公司投保公眾責任險等險種，在考慮保險額度時，可以根據(jù)事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額。

還有一種是財產險，是為防止商鋪可能遭受火災、臺風、暴雨、水浸等損失而投保的，物業(yè)管理處應主動出面向商鋪方（大業(yè)戶）和各業(yè)戶的投保減災提供建設性意見。

第五篇：新版物業(yè)管理辦法

濰坊市住宅小區(qū)停車管理辦法

第一條

為規(guī)范住宅小區(qū)車輛停放管理，保障住宅小區(qū)停車規(guī)范有序，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》、《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)規(guī)定，以及市政府《關于規(guī)范市區(qū)公共停車管理秩序的實施意見》（濰政辦發(fā)﹝2015﹞13號）要求，結合本市實際，制定本辦法。

第二條

本辦法適用于本市行政區(qū)域內實行物業(yè)管理住宅小區(qū)的停車管理。

第三條

本辦法所稱停車場地包括：

（一）住宅小區(qū)區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車庫（位）；

（二）住宅小區(qū)區(qū)域內的防空地下室依照規(guī)定允許用作停車的泊位；

（三）經業(yè)主大會同意占用業(yè)主共有道路或者其他場地而設置的公共停車泊位（含增建的立體停車樓、機械泊位等）；

第四條

住宅小區(qū)的停車管理由物業(yè)服務企業(yè)或者受委托的專業(yè)停車管理單位負責（以下統(tǒng)稱停車管理單位）。

第五條

住宅小區(qū)停車管理按照有序暢通、安全優(yōu)先、便民為本、兼顧公益以及業(yè)主自治與市場運作相結合的原則進行。

第六條

市物業(yè)主管部門負責全市住宅小區(qū)停車管理工作的監(jiān)督管理。

各縣市區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)主管部門負責轄區(qū)內住宅小區(qū)停車管理工作的監(jiān)督管理，負責指導監(jiān)督停車管理單位依法做好住宅小區(qū)停車管理工作。

市城市管理行政執(zhí)法局負責查處違規(guī)占用綠地停車、破壞綠地改建停車位的行為。

市公安局負責處理影響他人通行或者影響消防安全并經停車管理單位勸阻無效的停車行為。

市規(guī)劃局負責增建、改建停車設施的項目審批。

市價格主管部門負責查處停車管理單位的價格違法行為。市人防辦負責對防空地下室用作停車的相關工作進行監(jiān)督指導。

街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責指導社區(qū)居委會對轄區(qū)內小區(qū)的停車管理糾紛進行協(xié)調處理。

第七條

小區(qū)的停車場地應當符合以下要求：

（一）小區(qū)規(guī)劃的地下車庫和防空地下室允許用作停車的泊位，應當有照明、排水、消防等設施，并按照規(guī)定設置明顯的標志標線；

（二）機械停車泊位應當有專人值守；

（三）在小區(qū)道路或者其他場地上設置的停車泊位，應當有明顯的標志標線和編號，并且不能影響消防、救護等特種車輛的正常通行；

（四）落實監(jiān)控等技防措施。

第八條

住宅小區(qū)停車應當遵守以下規(guī)定：

（一）小區(qū)內原則上只允許停放本小區(qū)住戶的私家小型客貨車，禁止停放大客車、大貨車；

（二）已購買車庫（位）的業(yè)主應當將車輛停放在自己的車庫（位）內，不得占用公共停車泊位；

（三）遵守小區(qū)業(yè)主大會決議、管理規(guī)約和小區(qū)車輛管理制度，服從車輛停放管理人員的指揮；

（四）依照規(guī)定或者協(xié)議約定按時交納停車相關費用；

（五）車輛應當對號入座，停放在指定的位置，禁止在小區(qū)大門口、樓道口、消防通道、人行道、地下車庫出入口、業(yè)主車庫門口、綠地等場所停放；

（六）商業(yè)往來顧客的車輛不得停放在小區(qū)內，業(yè)主大會另有約定的，從其約定；

（七）外來訪客的車輛停放須服從車輛停放管理人員的指揮，停放在指定的臨時泊位，占用其他業(yè)主車位臨時停放的，應留好聯(lián)系電話；

（八）小區(qū)內的自行車、三輪車、摩托車等車輛，應當按停車管理單位劃定的位置統(tǒng)一停放。

第九條

經業(yè)主大會同意，并按規(guī)定辦理相關審批手續(xù)后，可以通過拓寬、平整、硬化小區(qū)路面或建設立體車庫等方式增加停車位。對停車位特別緊張的小區(qū)，在不影響消防、救護等車輛通行的情況下，可對小區(qū)道路進行合理劃線，設置停車位。

停車設施改造需占用小區(qū)綠地的，可采用建設樹蔭車位、鋪設植草磚、搭設花架等方式補償綠化面積。

住宅小區(qū)內車庫（位）尚未充分利用的，不得占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設置停車位。

第十條

住宅小區(qū)車庫（位）原則按配建比例進行租售，開發(fā)建設單位不得有以下行為：

（一）將小區(qū)配套的車庫（位）出售給非本小區(qū)的單位或者個人；

（二）故意囤積車庫（位），不向業(yè)主出售、出租；

（三）對車庫（位）只售不租。

第十一條 開發(fā)建設單位在房屋預（銷）售時，應制定住宅小區(qū)車庫（位）租售辦法，向購房人明示并作為房屋買賣合同的附件。住宅小區(qū)車庫（位）租售辦法應明確車庫（位）數(shù)量、布局、建設標準、租售比例等內容，并合理劃定租售區(qū)域。

物業(yè)管理區(qū)域內門店前的停車位，不得用于租售，作為小區(qū)公共停車位進行管理，由停車管理單位與業(yè)主大會參照城市公共停車場協(xié)商管理模式。

購房人簽訂房屋買賣合同后，應遵守住宅小區(qū)車庫（位）租售辦法，按照約定購買或租用車庫（位）。

因開發(fā)建設單位未制定住宅小區(qū)車庫（位）租售辦法或相關約定不明確等原因，導致對車位租售事宜有爭議的，是租是售按購房人意愿實施。

第十二條

對于符合辦理權屬證書條件的車庫（位），房屋權屬登記部門應按規(guī)定發(fā)放權屬證書。

第十三條

小區(qū)內防空地下室允許出租用作停車的，應向全體業(yè)主開放，所得收益按照“誰投資、誰管理、誰受益”的原則分配。法律法規(guī)另有規(guī)定的，按照法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

第十四條

實行封閉式管理的住宅小區(qū)，應設置車輛門禁系統(tǒng)，建立車庫（位）及使用人信息資料。停車管理單位應對小區(qū)車輛逐一登記，按規(guī)定核發(fā)停車出入卡（證）。

第十五條

停車管理單位應制定住宅小區(qū)車輛管理規(guī)定和停車平面示意圖，在小區(qū)顯著位置予以公示。

第十六條

對于臨時進出小區(qū)的車輛，停放時間不超過2小時的，不收費；停放時間超過2小時的，應交納臨時停車費，價格標準由業(yè)主大會確定。

停車管理單位接受業(yè)主大會委托對臨時進出小區(qū)車輛進行管理，停車管理單位可從臨時停車費中提取不高于40%的管理費用。

第十七條

任何單位和個人不得阻攔執(zhí)行任務的警車、消防車、救護車、環(huán)衛(wèi)清運車、工程維修車、為業(yè)主和使用人服務的送貨安裝車等車輛進入小區(qū)，不得對其收取停車費。

第十八條 業(yè)主進入住宅小區(qū)長期停放車輛的，應事先購買或租用車庫（位）。未購買或租用車庫（位）的，作為臨時進出小區(qū)車輛管理。

未購買或租用車庫（位），而又拒絕支付臨時停車費的，停車管理單位有權禁止該車輛進入小區(qū)。

第十九條

住宅小區(qū)內車庫（位）銷售實行市場調節(jié)價，銷售價格由買賣雙方自行約定。

車庫（位）租賃費實行政府指導價，具體標準由市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門另行制定。

占用業(yè)主共有道路或者其他場地停車的，應交納車位場地使用費。收費標準由停車管理單位參考車位租賃費標準提出建議，經業(yè)主大會通過后實施。

第二十條

業(yè)主在住宅小區(qū)內停車，無論車庫（位）（不含地上封閉式獨立車庫）是出售還是出租，均應向停車管理單位交納停車服務費。

前期物業(yè)管理階段的停車服務費實行政府指導價，具體標準由市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門另行制定。業(yè)主大會成立后，停車服務費標準由業(yè)主大會與停車管理單位以合同形式約定。

占用業(yè)主共有道路或者其他場地停車設置的車位，停車管理單位接受業(yè)主大會委托進行管理的，可從車位場地使用費中提取不高于40%的管理費用。停車管理單位提取管理費用后，業(yè)主不再另行交納停車服務費。第二十一條

車庫（位）銷售及出租收入歸有處置權的產權單位所有，由其支配；停車服務費歸停車管理單位所有，用于停車管理服務支出；車位場地使用費、臨時停車費提取停車管理單位的管理費后剩余部分，屬小區(qū)公共收益，可用于劃轉維修資金公共賬戶、業(yè)主委員會辦公或業(yè)主大會同意的其它需要。

第二十二條

屬建設單位或者其他單位所有的尚未出售、出租的空置車庫（位），應交納停車服務費，具體收費標準由產權單位與停車管理單位參照政府指導價格協(xié)商確定。

第二十三條

住宅小區(qū)停車收費實行明碼標價，開發(fā)建設單位與停車管理單位應當在小區(qū)的顯著位置設置停車收費標識牌，公布車庫（位）售價、租賃費標準、車位場地使用費標準、停車服務費標準、臨時停車費標準以及服務電話等內容。

第二十四條

停車管理單位接受業(yè)主大會委托，管理占用業(yè)主共有道路或者其他場地停車設置的車位以及臨時進出小區(qū)車輛的，應對車位場地使用費、臨時停車費單獨建賬，并每年不少于兩次在小區(qū)內公布收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。

第二十五條

停車管理單位不得有亂收費、收費不開財稅部門統(tǒng)一票據(jù)等行為。停車管理單位為物業(yè)服務企業(yè)的，停車管理情況記入其信用檔案，并與其招投標、資質辦理、評優(yōu)評先等工作掛鉤。

第二十六條 開發(fā)建設單位對車庫（位）只售不租的，由房地產開發(fā)主管部門責令限期整改，逾期不整改的，由房地產開發(fā)主管部門依法進行處理，并將其不良行為記入信用檔案。

第二十七條

業(yè)主惡意堵塞小區(qū)出入口和占用消防通道的，由公安部門按照《道路交通安全法》、《治安管理處罰條例》和《山東省消防條例》等法律法規(guī)規(guī)定，依法及時處理。

第二十八條

本辦法涉及由業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定的事項，在住宅小區(qū)不具備業(yè)主大會召開條件、業(yè)主大會召開不成功、業(yè)主委員會未組建或不能履行職責等情況下，由所屬社區(qū)居委會決定。

第二十九條

實行業(yè)主自治管理和社區(qū)居委會管理的住宅小區(qū)以及其他非住宅物業(yè)管理區(qū)域，可根據(jù)實際情況參照本辦法執(zhí)行。第三十條

本辦法自2016年2月15日起實施，有效期2021年2月14日。

濰坊市住房和城鄉(xiāng)建設局

2016年2月

號印發(fā) 15