第一篇：肇慶市物業(yè)管理辦法

肇慶市物業(yè)管理辦法

肇府〔2015〕2號(hào)

肇慶市人民政府關(guān)于印發(fā) 《肇慶市物業(yè)管理辦法》的通知

各縣（市、區(qū)）人民政府，肇慶高新區(qū)管委會(huì)，肇慶新區(qū)管委會(huì)，市政府各部門、直屬各單位：

《肇慶市物業(yè)管理辦法》已經(jīng)2014年12月25日十二屆36次市政府常務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

肇慶市人民政府

2015年1月9日

肇慶市物業(yè)管理辦法

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，提高物業(yè)管理水平，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，營造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)。本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

業(yè)主通過選聘其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過自行管理等方式，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)，參照本辦法執(zhí)行。

第三條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門組織實(shí)施本辦法，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。各縣（市、區(qū)）和肇慶高新區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門按照職責(zé)分工做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃管理有關(guān)工作，負(fù)責(zé)在確定房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃條件時(shí)，按規(guī)定明確配置各類公共建設(shè)配套設(shè)施；在審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。

價(jià)格行政主管部門負(fù)責(zé)制定本行政區(qū)域內(nèi)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)格；對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的各項(xiàng)收費(fèi)進(jìn)行監(jiān)督管理，受理價(jià)格咨詢和投訴，查處相關(guān)價(jià)格違法行為。

公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范設(shè)施建設(shè)管理工作，指導(dǎo)、督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和秩序維護(hù)員開展安全防范工作，并依職權(quán)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安管理，維護(hù)正常的交通秩序。

城市管理、環(huán)保、消防、質(zhì)量監(jiān)督、工商、稅務(wù)、供水、排水、供電、供氣、有線電視、通信等有關(guān)部門和單位，按照各自工作職責(zé)，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)工作。

第四條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同縣級(jí)【含各縣（市、區(qū)）和肇慶高新區(qū)，下同】住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門指導(dǎo)、協(xié)助本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)日?；顒?dòng)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。居民委員會(huì)、村民委員會(huì)建立業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)機(jī)制，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)。

第五條 縣級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門和各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織開展物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章以及規(guī)范性文件的宣傳、教育工作，增強(qiáng)業(yè)主實(shí)施自我管理的能力和意識(shí)。

第六條 居民委員會(huì)、村民委員會(huì)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和行業(yè)協(xié)會(huì)（專委會(huì)）應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)工作。

（一）居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極做好所屬區(qū)域物業(yè)管理小區(qū)的社會(huì)事務(wù)管理工作，促進(jìn)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的密切合作，構(gòu)建和諧的社區(qū)人際關(guān)系。配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助，并協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的糾紛。

（二）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行自治管理職責(zé)，支持、配合居民委員會(huì)、村民委員會(huì)開展工作；協(xié)調(diào)處理業(yè)主、非業(yè)主使用人對(duì)物業(yè)服務(wù)的投訴。

（三）物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)（專委會(huì)）應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，制定物業(yè)管理行業(yè)誠信自律管理公約，維護(hù)市場秩序和公平競爭，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法、誠信經(jīng)營和服務(wù)；負(fù)責(zé)宣傳物業(yè)管理服務(wù)的法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定，負(fù)責(zé)組織物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對(duì)違反法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予通報(bào)批評(píng)和公開譴責(zé)，調(diào)解行業(yè)內(nèi)部爭議，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

第七條 建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集，物業(yè)所在地的縣級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門、價(jià)格行政主管部門、公安派出所、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表等各方參加，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大問題。

物業(yè)所在地的縣級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門、價(jià)格行政主管部門、公安派出所、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主聯(lián)名可向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議的申請(qǐng)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審查認(rèn)為屬于物業(yè)管理的重大問題的，應(yīng)當(dāng)組織召集各方代表共同協(xié)調(diào)解決。

物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列事項(xiàng)：

（一）業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)的問題；

（二）業(yè)主委員會(huì)換屆過程中出現(xiàn)的問題；

（三）履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問題；

（四）提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問題；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；

（六）需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。

對(duì)于協(xié)調(diào)解決的結(jié)果應(yīng)當(dāng)進(jìn)行記錄，并由各方代表簽章確認(rèn)。

第八條 各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)扶持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，鼓勵(lì)創(chuàng)新物業(yè)管理機(jī)制，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)服務(wù)水平。

第二章 物業(yè)管理區(qū)域

第九條 物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。分期開發(fā)建設(shè)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；但其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第十條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)按照本辦法第十一條至第十三條的規(guī)定向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。報(bào)送資料齊全、符合法定要求的，行政主管部門應(yīng)當(dāng)在自收到備案申請(qǐng)之日起7日內(nèi)出具加蓋印章的書面?zhèn)浒富貓?zhí)。

第十一條 建設(shè)單位在開始前期物業(yè)管理招標(biāo)工作之前，應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：

（一）《物業(yè)管理區(qū)域備案申報(bào)表》；

（二）建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照；

（三）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖；

（四）經(jīng)審批同意的建設(shè)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃及建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖；

（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房預(yù)測(cè)繪或者實(shí)測(cè)繪報(bào)告；

（六）地名批復(fù)文件。

第十二條 已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)，沒有辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理備案手續(xù)：

（一）《物業(yè)管理區(qū)域備案申報(bào)表》；

（二）物業(yè)服務(wù)合同；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書；

（四）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖；

（五）經(jīng)審批同意的建設(shè)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃及建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖；

（六）物業(yè)管理用房坐落位置、建筑面積；

（七）地名批復(fù)文件。

因建設(shè)單位不存在或者其他客觀原因，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法提供前款第（四）至

（六）項(xiàng)資料的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告已實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域四至范圍、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備使用情況、社區(qū)建設(shè)等情況。

第十三條 舊城區(qū)、城中村等需要實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在確定物業(yè)管理區(qū)域后，應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：

（一）《物業(yè)管理區(qū)域備案申報(bào)表》；

（二）物業(yè)管理區(qū)域四至范圍圖；

（三）物業(yè)管理區(qū)域確定意見，包括該區(qū)域四至范圍、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備使用情況、社區(qū)建設(shè)情況等。

第十四條 新建物業(yè)出售時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。

已實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告全體業(yè)主。

第十五條 已備案且實(shí)施了物業(yè)管理的一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域需要?jiǎng)澐譃槿舾晌飿I(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)對(duì)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等形成分割方案。分割方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)擬分割的各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

依照前款規(guī)定分割后的若干物業(yè)管理區(qū)域，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交以下資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：

（一）《物業(yè)管理區(qū)域備案申報(bào)表》；

（二）分割方案、分割后各物業(yè)管理區(qū)域四至范圍說明及附圖；

（三）已分割各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意分割方案的證明材料。

第三章 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)

第十六條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)20%以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。

已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積或者先期開發(fā)部分建筑面積50%以上的，業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書面申請(qǐng)后七日內(nèi)將組建籌備組的通知以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，告知全體業(yè)主籌備成立首次業(yè)主大會(huì)事宜。公告時(shí)間不少于7日，公告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主代表的條件、產(chǎn)生方式以及業(yè)主提交資料的方式和時(shí)間期限等。

第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)會(huì)同物業(yè)所在地的縣級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)籌備組。業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表7至15人（單數(shù)）組成，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于首次業(yè)主大會(huì)籌備組人數(shù)的60%。

籌備組業(yè)主代表由業(yè)主聯(lián)名推薦產(chǎn)生，根據(jù)推薦人數(shù)的排名順序確定；推薦人數(shù)相同的，可以抽簽確定排名順序。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)書面通知建設(shè)單位委托1名代表參加籌備組工作，建設(shè)單位不參加籌備組工作，視為棄權(quán)。

第十八條 籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）本人及其近親屬?zèng)]有在本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職；

（三）不存在索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報(bào)酬的行為；

（四）不存在泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)的行為。

除前款規(guī)定條件外，籌備組成員的業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。

第十九條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將擬定的籌備組成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不少于15日。

擬定的籌備組成員名單公示期滿，業(yè)主無異議或者異議不成立的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將籌備組成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，籌備組自公告之日起成立。

第二十條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3日內(nèi)由成員中的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表召集首次會(huì)議，推選籌備組組長，集體學(xué)習(xí)籌備成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)規(guī)則。

籌備組組長經(jīng)籌備組成員投票產(chǎn)生，由得票數(shù)最多的籌備組成員擔(dān)任。籌備組組長不履行或者不適當(dāng)履行職責(zé)的，經(jīng)二分之一以上籌備組成員同意，可以重新投票決定新組長。

第二十一條 籌備組會(huì)議由籌備組組長召集?；I備組成員不能委托代理人參加會(huì)議，但法人或其他組織除外?；I備組會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)籌備組成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體籌備組成員半數(shù)以上同意。

籌備組會(huì)議作出的決定，應(yīng)當(dāng)有參會(huì)成員的簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告?；I備組會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔。

第二十二條 業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：

（一）確定首次業(yè)主大會(huì)召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（二）擬訂管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；并公示業(yè)主名單以及所擁有的專有部分面積和投票權(quán)數(shù)；

（四）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人人數(shù)、名額分配及產(chǎn)生辦法，確定或者調(diào)整業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；

（五）確定首次業(yè)主大會(huì)表決規(guī)則；

（六）制定首屆業(yè)主委員會(huì)選舉規(guī)定；

（七）召開首次業(yè)主大會(huì)的其他準(zhǔn)備工作。

前款

（一）至

（六）項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)召開15日前在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主。公示時(shí)間不少于7日。

首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生規(guī)則和首屆業(yè)主委員會(huì)選舉規(guī)則不得與擬提交表決的業(yè)主大會(huì)管理規(guī)則和議事規(guī)則抵觸和沖突。

第二十三條 業(yè)主對(duì)公示的管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期間以書面署名形式向籌備組提出書面意見?；I備組應(yīng)當(dāng)自收到書面意見之日起7日內(nèi)集體討論決定是否采納并書面答復(fù)。需要修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)修改，修改后的草案應(yīng)當(dāng)按照本辦法第二十二條第二款的規(guī)定公示。

第二十四條 業(yè)主委員會(huì)委員候選人由業(yè)主聯(lián)名推薦、業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生?；I備組應(yīng)當(dāng)核查參選人的資格，綜合考慮物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、物業(yè)類型、幢（梯）等因素，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人的人選。同一物業(yè)類型、同一幢（梯）有多名參選人的，按照推薦票得票數(shù)順序確定候選人。

第二十五條 籌備組應(yīng)當(dāng)以書面形式將確定的首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不少于七日。

公示期間，業(yè)主對(duì)首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人資格有異議的，應(yīng)當(dāng)以書面署名形式向籌備組提出。首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人不符合條件的，由籌備組取消其首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人資格并說明理由。

第二十六條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起6個(gè)月內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

籌備組自成立之日起6個(gè)月內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)但未形成決議的，其工作期限延長6個(gè)月；逾期仍未召開業(yè)主大會(huì)表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)的，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)，表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)表決管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)之日起成立。業(yè)主大會(huì)成立之日起，籌備組自行解散。

籌備組自成立之日起6個(gè)月內(nèi)，未能組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，籌備組自行解散。業(yè)主可以按照本辦法第十六條的規(guī)定，重新向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求，再次成立籌備組。

第二十七條 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組開展工作，向業(yè)主大會(huì)籌備組提供業(yè)主清冊(cè)、物業(yè)建筑的基本資料（包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上、地下的建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地等）、已籌集的專項(xiàng)維修資金清冊(cè)等文件資料，并提供相應(yīng)的人力、場地支持。業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主資料保密，不得將前款資料用于與業(yè)主大會(huì)籌備無關(guān)的活動(dòng)。

第二十八條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主、物業(yè)使用人具有約束力。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、投票、驗(yàn)票及表決程序，業(yè)主委員會(huì)的組成、成員任期、職務(wù)終止，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理等事項(xiàng)作出約定。

第二十九條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開，每年至少召開1次。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議召開前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公告以下內(nèi)容：

（一）上一年度物業(yè)管理情況報(bào)告；

（二）上一年度業(yè)主委員會(huì)工作情況報(bào)告；

（三）上一年度業(yè)主大會(huì)收支情況報(bào)告；

（四）物業(yè)管理的其他有關(guān)事項(xiàng)。

經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，或者20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。應(yīng)業(yè)主提議召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)核實(shí)提議人的業(yè)主身份。

業(yè)主委員會(huì)不按照前兩款規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議、臨時(shí)會(huì)議的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出協(xié)助要求，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)組織召開。

第三十條 召開業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日前將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主。

業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加，可以采用集體討論、書面征求意見等形式。

采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)公告，公告時(shí)間不少于7日。需要投票表決的，表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人或者業(yè)主書面委托的代理人簽名。

第三十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票期限應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況決定。因故需要延長投票期限的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定公告全體業(yè)主，但延長期限最長不得超過15日。

第三十二條 采用書面征求意見的，業(yè)主大會(huì)投票期限屆滿，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)計(jì)和查驗(yàn)業(yè)主的表決意見，并及時(shí)公布表決結(jié)果。采用集體討論的，應(yīng)當(dāng)場公布表決結(jié)果，并邀請(qǐng)業(yè)主代表對(duì)計(jì)票全過程進(jìn)行監(jiān)督。表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。公示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括房號(hào)和專有部分面積，業(yè)主對(duì)表決事項(xiàng)贊同、反對(duì)、棄權(quán)的意見，全體業(yè)主對(duì)表決事項(xiàng)贊同、反對(duì)、棄權(quán)意見的匯總結(jié)果等。采用書面征求意見產(chǎn)生的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)公示30日以上，采用集體討論產(chǎn)生的表決結(jié)果應(yīng)公示7日以上。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議的選票、表決票和書面委托書由業(yè)主委員會(huì)妥善保管，保管期限不少于五年。

未按照本條第二款的規(guī)定公示業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令限期公示并通告全體業(yè)主。

第三十三條 業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果公示期間，業(yè)主對(duì)表決結(jié)果有異議的，首次業(yè)主大會(huì)籌備組或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)記錄并及時(shí)作出答復(fù)。

采用書面征求意見，業(yè)主對(duì)表決結(jié)果有異議的，可以查驗(yàn)本人表決意見，籌備組或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供業(yè)主本人表決意見以供查驗(yàn)。業(yè)主查驗(yàn)本人意見，應(yīng)當(dāng)提供本人有效身份證明和有效房產(chǎn)證明；業(yè)主委托他人查驗(yàn)表決意見，還應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。

查驗(yàn)的業(yè)主表決意見與公示的表決結(jié)果不一致的，籌備組或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)重新統(tǒng)計(jì)、公示表決結(jié)果。

第三十四條 業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見；需要投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。

第三十五條 業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。

第三十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決采用記名投票的方式。

任何人不得偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者書面委托書。選票、表決票和書面委托書應(yīng)當(dāng)妥善保管，以備查詢。

第三十七條 業(yè)主共同決定以下事項(xiàng)：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；

（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（六）籌集和使用專項(xiàng)維修資金，制定物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理制度；

（七）改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的用途；

（九）決定或者授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營方式，管理、使用經(jīng)營收益；

（十）聽取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告和收支預(yù)算結(jié)算報(bào)告；

（十一）改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)作出的與業(yè)主大會(huì)決定相抵觸的決議；

（十二）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。

決定前款第（六）和第（七）項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：

1．專有部分面積，按照建筑面積計(jì)算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計(jì)算。

2．建設(shè)單位已經(jīng)出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，1戶按1人計(jì)算；建設(shè)單位未出售的專有部分按1人計(jì)算；總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計(jì)算。一個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的，其所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)推選1人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為1人。

第三十八條 業(yè)主委員會(huì)一般由5至15人的單數(shù)委員組成，每屆任期不超過5年，可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉的業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)未達(dá)到業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定人數(shù)的，應(yīng)當(dāng)通過多輪投票補(bǔ)選。經(jīng)補(bǔ)選后，多輪選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)委員總?cè)藬?shù)仍未達(dá)到議事規(guī)則約定人數(shù)，但已超過5人（含5人）的，業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生。

第三十九條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，可以召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)需要討論、決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開前以書面征求意見的形式廣泛聽取業(yè)主和物業(yè)使用人的建議意見。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布。

第四十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向業(yè)主公布下列情況和資料，接受業(yè)主監(jiān)督：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；

（三）物業(yè)服務(wù)合同；

（四）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的情況；

（五）物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集、使用、管理情況；

（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和收益情況；

（七）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；

（八）業(yè)主委員會(huì)委員的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式等信息；

（九）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

業(yè)主委員會(huì)對(duì)本條第一款第（五）項(xiàng)至第（七）項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)每季度公布，其他情況和資料應(yīng)當(dāng)及時(shí)更新。

業(yè)主委員會(huì)未按照本條第二款的規(guī)定公布、更新相關(guān)情況和資料的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期公布，并通告全體業(yè)主。

第四十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理規(guī)定，物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照會(huì)計(jì)要求建賬并及時(shí)入帳。業(yè)主委員會(huì)對(duì)收支原始憑證及形成的會(huì)計(jì)資料應(yīng)當(dāng)妥善保管。

第四章 前期物業(yè)管理

第四十二條 承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向業(yè)主公布下列情況和資料：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同和相關(guān)服務(wù)協(xié)議；

（二）專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；

（三）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和收益情況；

（四）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

對(duì)于第（三）款的情況和資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按季度進(jìn)行公示，接受業(yè)主監(jiān)督。

第四十三條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)按照政府指導(dǎo)價(jià)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

新建住宅（不含別墅）前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理。建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定和質(zhì)價(jià)相符的原則，確定前期物業(yè)服務(wù)具體內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和合同期限，并與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定。建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)所確定的前期物業(yè)服務(wù)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得擅自超出政府指導(dǎo)價(jià)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

新建住宅（不含別墅）前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)確需超出政府指導(dǎo)價(jià)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理公開招標(biāo)前向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）價(jià)格行政管理部門申請(qǐng)單獨(dú)核定該新建住宅前期物業(yè)服務(wù)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)核定批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)作為該新建住宅前期物業(yè)管理公開招標(biāo)的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第四十四條 業(yè)主大會(huì)成立之前需要對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)遵循以下程序：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)已委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)上一年度物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營情況和調(diào)價(jià)方案進(jìn)行審計(jì)，并取得審計(jì)報(bào)告。

（二）擬調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)事項(xiàng)已公告30日以上。公告的相關(guān)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)包括上一年度物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營情況和調(diào)價(jià)方案的審計(jì)報(bào)告、調(diào)整后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。公告期間，應(yīng)當(dāng)聽取和收集業(yè)主的意見，并書面告知物業(yè)所在的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，居民委員會(huì)、村民委員會(huì)以及縣（市、區(qū)）價(jià)格行政管理部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門。

（三）調(diào)價(jià)方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主表決通過；表決結(jié)果已經(jīng)公示60日以上。公示的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主的房號(hào)、專有部分面積以及與其相應(yīng)的贊同、反對(duì)、棄權(quán)的意見，全體業(yè)主贊同、反對(duì)、棄權(quán)意見的匯總結(jié)果等。

公示期間業(yè)主對(duì)調(diào)價(jià)方案的表決結(jié)果有異議的，可以查驗(yàn)本人表決意見，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供業(yè)主本人表決意見以供查驗(yàn)。查驗(yàn)的業(yè)主表決意見與公示的表決結(jié)果不一致的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新統(tǒng)計(jì)表決結(jié)果。

業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整有爭議的，可以向物業(yè)所在地價(jià)格行政管理部門申請(qǐng)協(xié)調(diào)處理。

第四十五條 縣級(jí)以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在辦理所有權(quán)初始登記時(shí)，在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號(hào)以及物業(yè)的其他共有部分。業(yè)主有權(quán)查詢。

按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施，屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同全額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并在同等條件下優(yōu)先滿足業(yè)主需要。

第五章 物業(yè)管理服務(wù)

第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)、資格證書后，方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)活動(dòng)。

第四十七條 業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同（含前期物業(yè)服務(wù)合同）應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理范圍、物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)（包括區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、綠化、公共秩序、安全防范、車輛停放、裝飾裝修、垃圾清運(yùn)等的日常管理）、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用（特別是物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于開支的事項(xiàng)，其中包括購買物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)）、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)服務(wù)用房的使用、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理使用、合同期限、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出、資料的移交、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

物業(yè)服務(wù)合同的條款應(yīng)當(dāng)符合業(yè)主共同決定的關(guān)于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案的要求。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配建的停車場管理列入物業(yè)服務(wù)范圍。

第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

（一）將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)整體轉(zhuǎn)讓給他人；

（二）與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)；

（三）超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)；

（四）其他嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的情形。

第四十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)服務(wù)到最終用戶，并向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)有責(zé)任保護(hù)所管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、通信、有線電視等公共服務(wù)設(shè)施，并為相關(guān)服務(wù)單位維護(hù)、施工等提供方便。

第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)服務(wù)期間因改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)或者配置固定設(shè)施設(shè)備而形成的以下技術(shù)資料，應(yīng)當(dāng)建檔保存：

（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業(yè)服務(wù)用房、房屋外墻面等共用部位檔案及其維修、養(yǎng)護(hù)記錄；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的給排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設(shè)施、供電線路、煤氣（天然氣）管道、消防設(shè)施、安防監(jiān)控、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備檔案及其運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位與相關(guān)公用事業(yè)單位簽訂的供水、供電、供氣、通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、垃圾清運(yùn)等書面協(xié)議；

（四）住宅裝飾裝修管理資料；

（五）物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他重要資料。

第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、環(huán)保、規(guī)劃、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時(shí)，應(yīng)當(dāng)移交其合法占有或保管的下列資料和財(cái)物：

（一）《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定的資料；

（二）物業(yè)服務(wù)用房；

（三）物業(yè)管理服務(wù)期間改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)形成的技術(shù)資料；

（四）物業(yè)管理服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備；

（五）收樓登記資料及業(yè)主檔案；

（六）其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物、資料。

第五十四條 物業(yè)服務(wù)交接時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)維持在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間的正常物業(yè)管理秩序。物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時(shí)，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)做好交接工作：

（一）已成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主委員會(huì)和新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與退出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)移交；沒有新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)與退出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)移交。

（二）未成立業(yè)主大會(huì)的，可以由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)與退出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)移交，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)和協(xié)助。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。

第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)

第五十五條 利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)審批手續(xù)。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自出售或者出租。

利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及業(yè)主共有場地進(jìn)行經(jīng)營的所得收益依法歸全體業(yè)主共有，由管理規(guī)約約定或者相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)決定的管理機(jī)構(gòu)設(shè)立專項(xiàng)賬戶管理并定期向全體業(yè)主公開，管理機(jī)構(gòu)不得擅自挪用。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)可以委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)并將審計(jì)報(bào)告通報(bào)全體業(yè)主。

第五十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)在裝飾裝修活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵守服務(wù)協(xié)議、管理規(guī)約和住宅室內(nèi)裝飾裝修的有關(guān)規(guī)定。

住宅裝飾裝修造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照服務(wù)協(xié)議為業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)提供相應(yīng)的服務(wù)，并為裝飾裝修廢棄物的收集運(yùn)輸提供明確指引。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主、物業(yè)使用人指派裝飾裝修企業(yè)，不得強(qiáng)行推銷裝飾裝修材料，不得指定裝修物料搬運(yùn)隊(duì)伍。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要維持裝修搬運(yùn)秩序，預(yù)防爭搶事件發(fā)生，若發(fā)生打架、斗毆、涉黑等行為時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告公安部門處理。

第五十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金，但是物業(yè)屬于一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。

物業(yè)專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

物業(yè)專項(xiàng)維修資金籌集、管理和使用的程序、方式和具體要求等具體操作細(xì)則，由市房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同相關(guān)部門另行制定。

第五十九條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積占物業(yè)專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分的總建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未出售的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照尚未出售物業(yè)的建筑面積占物業(yè)專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分的總建筑面積的比例分?jǐn)傁鄳?yīng)費(fèi)用。

第七章 法律責(zé)任

第六十條 對(duì)違反本辦法的行為，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》和其他有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以處罰的，由相關(guān)行政管理部門依法予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第八章 附 則

第六十一條 本辦法自2015年3月1日起施行。

公開方式：主動(dòng)公開

抄送：市委各部委辦，市人大常委會(huì)辦公室，市政協(xié)辦公室，市紀(jì)委辦公室，肇慶軍分區(qū)，市中級(jí)法院，市檢察院，市依法治市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，省駐肇單位，各民主黨派，各人民團(tuán)體，市屬各院校。

肇慶市人民政府辦公室 2015年1月15日印發(fā)

第二篇：肇慶市城鎮(zhèn)供水管理辦法

肇慶市城鎮(zhèn)供水管理辦法

肇府[1997]39號(hào) 收。10萬立方米/日以上（含10萬立方米/日）規(guī)?；蛲顿Y額5000萬元以上（含5000萬元）的供水工程，報(bào)省建設(shè)行政主管部門組織初步設(shè)計(jì)審查和竣工驗(yàn)收。新建、擴(kuò)建、改建供水工程應(yīng)按《廣東省取水許可制度與水資源費(fèi)征懷管理辦法》等規(guī)定向水源行政主管部門申請(qǐng)取水許可證及交納水資源費(fèi)。

或施工單位應(yīng)向供水企業(yè)查明供水管網(wǎng)情況。施工影響公共供水設(shè)施安全的，應(yīng)與供水企業(yè)商定相應(yīng)的保護(hù)措施，由施工單位負(fù)責(zé)實(shí)施，確保供水安全。因施工或其它損壞供水管道及其設(shè)施的，應(yīng)立即向供水企業(yè)報(bào)告，其修理費(fèi)用由損壞單位或個(gè)人負(fù)責(zé)。如損壞后隱瞞不報(bào)的，承擔(dān)賠償損失和修理費(fèi)用等一切責(zé)任。

的完好，不得擅自遷拆。水表如有故障或損壞（特別是人為損壞），必須及時(shí)報(bào)供水企業(yè)處理。因用戶責(zé)任造成水表安裝位置不合格而必須遷移的，所需費(fèi)用由用戶負(fù)責(zé)。

第三篇：加強(qiáng)物業(yè)管理辦法

加強(qiáng)城區(qū)物業(yè)管理辦法

為進(jìn)一步加強(qiáng)縣城區(qū)物業(yè)管理工作，理順管理體制，完善監(jiān)管機(jī)制，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，改善人民群眾生活質(zhì)量，加快推進(jìn)“富麗安康新縣城”建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、四川省《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我縣實(shí)際，現(xiàn)就加強(qiáng)城區(qū)物業(yè)管理工作有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、充分認(rèn)識(shí)物業(yè)管理工作的重要性

物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分。加強(qiáng)物業(yè)管理工作，對(duì)于促進(jìn)城鄉(xiāng)環(huán)境綜合治理，改善城市人居環(huán)境，提高群眾生活質(zhì)量，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，推進(jìn)城市精神文明建設(shè)，保障物業(yè)的合理使用，促進(jìn)物業(yè)的保值、增值，增加就業(yè)崗位，維護(hù)社區(qū)秩序，營造和諧社會(huì)氛圍具有十分重要的意義。各級(jí)各有關(guān)部門要高度重視物業(yè)管理工作，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化措施，健全機(jī)制，全面加強(qiáng)物業(yè)管理工作，不斷擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)覆蓋面，及時(shí)化解管理領(lǐng)域和各類矛盾和問題，切實(shí)提高物業(yè)管理工作和整體水平。

二、物業(yè)管理工作的主要任務(wù)及措施

（一）加強(qiáng)前期物業(yè)管理工作。住建部門要切實(shí)加強(qiáng)前期物業(yè)管理的監(jiān)管工作。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的規(guī)定，在辦理商品房預(yù)售許可證前采取招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理，并與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分及其相應(yīng)的物業(yè)檔案進(jìn)行查驗(yàn)，簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議。未簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議》的，住建（房管）部門不予以辦理商品房預(yù)售許可證和產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，載明由物業(yè)買受人交納前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)和方式，雙方共同遵守。

（二）落實(shí)物業(yè)管理用房。新規(guī)劃建設(shè)的開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照不低于項(xiàng)目總建筑面積3‰的比例配建物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用

1房主要用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公員工宿舍等方面，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)辦公用房可以從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，面積不得小于20m2。規(guī)劃部門、住建部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的位置和面積的審查，納入建設(shè)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃及建筑方案的審查內(nèi)容，并在建筑工程規(guī)劃許可證中注明物業(yè)管理用房的位置和面積。在主體工程質(zhì)量驗(yàn)收合格后，由規(guī)劃、住建部門組織綜合竣工驗(yàn)收備案審查，把與物業(yè)管理相關(guān)的配套設(shè)施設(shè)備的建設(shè)和完善，納入到備案審查范圍，凡未通過驗(yàn)收備案審查交房的，按《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十六條嚴(yán)肅處理。

（三）推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。城區(qū)各鎮(zhèn)人民政府要根據(jù)行政組織和業(yè)主自治相結(jié)合的原則，按照規(guī)定的程序，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，并列入鎮(zhèn)政府和社區(qū)居委會(huì)工作目標(biāo)考核。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的組成人員，原則上從社區(qū)居委會(huì)、有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)離退休人員、熱心公益事業(yè)人員中推薦產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)主要負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會(huì)、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、監(jiān)督履行物業(yè)服務(wù)合同、監(jiān)督實(shí)施管理規(guī)約等工作，同時(shí)積極配合和支持社區(qū)居委會(huì)的工作。業(yè)主委員會(huì)成員可以獲得適當(dāng)報(bào)酬，其標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)費(fèi)來源由業(yè)主大會(huì)通過制定《業(yè)主委員會(huì)章程》等形式予以確定?？h級(jí)相關(guān)部門和鎮(zhèn)人民政府要支持業(yè)主委員會(huì)的工作。

（四）規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同的簽訂與解除。業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)用房、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日期30日內(nèi)，按規(guī)定程序向縣城管部門、房管部門備案。物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人解除或者終止物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行必要的告知義務(wù)；合同未約定告知期限的，應(yīng)當(dāng)提前60日告知。物業(yè)服務(wù)合同解除（終止）后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須依法與

業(yè)主委員會(huì)辦理退出交接事宜，依法履行交接義務(wù)?？h住建（房管）、城管、公安、工商等部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)合同簽訂、解除（終止）及交接等活動(dòng)的監(jiān)督和信用管理，對(duì)違反法律法規(guī)的行為應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查處理。

（五）規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，由縣物價(jià)部門會(huì)同住建（房管）部門制定并組織實(shí)施。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要認(rèn)真落實(shí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，健全企業(yè)財(cái)務(wù)帳目，嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，按規(guī)定項(xiàng)目收費(fèi)，自覺接受物價(jià)、房管、城管部門及業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)要全面履行職責(zé)，既要監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)，還要督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主不得以房屋空置、開發(fā)遺留問題、無需接受服務(wù)等原因拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目收費(fèi)的，主管部門要迅速介入處理。

（六）規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)自身隊(duì)伍建設(shè)，提高從業(yè)人員服務(wù)水平；按照法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量；認(rèn)真做好物業(yè)承接驗(yàn)收工作，做好業(yè)主入住及物業(yè)的裝飾裝修管理；做好管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施的日常管理和維護(hù)保養(yǎng)；發(fā)現(xiàn)并勸阻違反業(yè)主公約、城市管理和涉及公共安全有關(guān)規(guī)定的行為，及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告；自覺接受縣物業(yè)管理行政主管部門和鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)、管理和監(jiān)督，積極參與社區(qū)建設(shè)、城市管理和衛(wèi)生城市、文明城市創(chuàng)建活動(dòng)；處理好與業(yè)主委員會(huì)、鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居委會(huì)的關(guān)系，化解物業(yè)服務(wù)管理中的矛盾糾紛。

（七）加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管。嚴(yán)格實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)考核評(píng)定與目標(biāo)責(zé)任考核、日常管理考核相結(jié)合，對(duì)服務(wù)水平低、群眾意見大、投訴多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，責(zé)令限期整改，逾期整改不到位的，依法降低資質(zhì)等級(jí)直至取消資質(zhì)。城管部門要根據(jù)城市管理考核辦法對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取月抽查、季檢查、全年總評(píng)相結(jié)合的方式進(jìn)行考評(píng)，切實(shí)提高

物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，城管、住建、（房管）部門要引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，做到管理服務(wù)不越位、不缺位、不錯(cuò)位。對(duì)無故中斷物業(yè)服務(wù)等行為的企業(yè)要依法處理。

三、理順物業(yè)管理體制，明確工作責(zé)任。

構(gòu)建縣、鎮(zhèn)、社區(qū)三級(jí)物業(yè)管理體制?？h住建（房管）部門是全縣物業(yè)管理工作的行政主管部門，負(fù)責(zé)全縣物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)管和考核?？h城管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的相關(guān)工作，加強(qiáng)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的管理和考核?？h級(jí)相關(guān)部門按職能職責(zé)加強(qiáng)城區(qū)物業(yè)管理工作的監(jiān)管和服務(wù)工作。城區(qū)各鎮(zhèn)人民政府及社區(qū)居委會(huì)按照有關(guān)規(guī)定做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。

（一）縣住建（房管）局：負(fù)責(zé)對(duì)房屋建筑保修期內(nèi)各責(zé)任主體的監(jiān)督管理，包括房屋維修基金管理；負(fù)責(zé)全縣物業(yè)管理工作的監(jiān)督和綜合管理以及負(fù)責(zé)全縣物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理；上報(bào)、頒發(fā)和管理三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書；負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的監(jiān)督管理。

（二）縣城管局：負(fù)責(zé)城區(qū)物業(yè)管理的日常工作；在縣住建局組織物業(yè)企業(yè)資質(zhì)審核和年檢時(shí)，對(duì)城區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履職情況出具意見；在住建（房管）部門審查房屋維修基金使用時(shí)出具意見；負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)“創(chuàng)優(yōu)評(píng)先”的初審和推薦工作；指導(dǎo)和協(xié)調(diào)業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)工作，負(fù)責(zé)對(duì)成立的業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行備案；組織開展物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)相結(jié)合工作。

（三）縣公安局：負(fù)責(zé)查處違反《中華人民共和國治安管理處罰法》的行為；加強(qiáng)犬類動(dòng)物管理；加強(qiáng)保安服務(wù)管理；指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好小區(qū)的綜合治理和治安防范工作。

（四）縣民政局：負(fù)責(zé)督促社區(qū)工作人員參加縣主管部門組織的物業(yè)管理培訓(xùn)，加大社區(qū)對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)小區(qū)工作的支持力度。

（五）縣財(cái)政局：負(fù)責(zé)統(tǒng)籌安排物業(yè)監(jiān)督管理工作的資金。

（六）縣人力資源和社會(huì)保障局：負(fù)責(zé)落實(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)傾斜的就業(yè)扶持政策。

（七）縣環(huán)保局：負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違規(guī)排放污染物的行為；查處小區(qū)油煙污染、噪音干擾等影響居住的行為。

（八）縣物價(jià)局：負(fù)責(zé)制定各物業(yè)小區(qū)與其物業(yè)服務(wù)等級(jí)相適應(yīng)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的政府指導(dǎo)價(jià)，并督促各物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法公布；查處相關(guān)違法行為。

（九）縣規(guī)劃建設(shè)執(zhí)法局：負(fù)責(zé)查處住宅小區(qū)違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖要求的違法建設(shè)。

（十）縣消防大隊(duì)：負(fù)責(zé)查處擅自占用防火間距、損壞公共消防設(shè)施、堵塞消防通道、增加建筑物火災(zāi)荷載、占用消防道路設(shè)施等行為。

（十一）縣工商局：負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未取得工商營業(yè)執(zhí)照及其他違反工商行政管理法律法規(guī)的行為；辦理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的工商登記時(shí)，依法發(fā)放營業(yè)執(zhí)照；辦理物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼營范圍時(shí)，依法扶持物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多種經(jīng)營。

（十二）南江鎮(zhèn)、東榆鎮(zhèn)人民政府：負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的日?；顒?dòng)，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)的成立及業(yè)主委員會(huì)的選舉、換屆工作，負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)備案的初審；負(fù)責(zé)召集物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的問題；處理物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系，協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)的更換、移交等工作；及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)關(guān)于物業(yè)管理活動(dòng)的投訴，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與“創(chuàng)優(yōu)評(píng)先”工作。

（十三）社區(qū)居委會(huì)：負(fù)責(zé)協(xié)助鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的日?；顒?dòng)，指導(dǎo)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議；配合縣城管部門、鎮(zhèn)人民政府開展轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)；協(xié)助解決業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛。

四、積極扶持物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展

（一）鼓勵(lì)人才引進(jìn)，給予勞動(dòng)用工支持。管理普通住宅類的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與聘用的當(dāng)全日制普通高校畢業(yè)生簽定3年以

上勞動(dòng)合同并繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的，經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，享受公益性崗位補(bǔ)助政策。人力資源和社會(huì)保障部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)招錄人員，優(yōu)先提供招聘崗位，對(duì)于用工缺口較大的企業(yè)，可組織專場招聘會(huì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)招錄就業(yè)困難人員，按有關(guān)政策規(guī)定，享受社保補(bǔ)貼和崗位補(bǔ)貼。

（二）嚴(yán)格規(guī)范涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行政事業(yè)性收費(fèi)，凡法律法規(guī)和政策規(guī)定可減免的依法予以減免。鼓勵(lì)優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)，凡管理的住宅小區(qū)獲得國家、省級(jí)物業(yè)管理示范小區(qū)榮譽(yù)，或物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)由三級(jí)升為二級(jí)、二級(jí)升為一級(jí)的，分別給予獎(jiǎng)勵(lì)。獎(jiǎng)勵(lì)經(jīng)費(fèi)由縣財(cái)政統(tǒng)籌安排。

（三）優(yōu)化住宅專項(xiàng)維修資金使用。積極探索使用住宅專項(xiàng)維修資金的新路徑，以確保物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備安全為前提，維護(hù)廣大業(yè)主利益為目標(biāo)，對(duì)發(fā)生危及房屋使用安全和人民群眾人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，啟動(dòng)應(yīng)急維修。同時(shí)，應(yīng)進(jìn)一步簡化工作流程，縮短辦事時(shí)限，提高工作效率，提升住宅專項(xiàng)維修資金管理水平。

（四）切實(shí)優(yōu)化物業(yè)服務(wù)法制環(huán)境。物業(yè)管理行政主管部門、物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)、城區(qū)各鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居委會(huì)要充分發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，宣傳普及物業(yè)管理方面的法律法規(guī)，增強(qiáng)物業(yè)小區(qū)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵章守法意識(shí)；要積極爭取人民法院的支持，通過巡回法庭進(jìn)小區(qū)、小額速裁等方式，依法調(diào)解處理物業(yè)服務(wù)糾紛，切實(shí)維護(hù)廣大業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，引導(dǎo)物業(yè)小區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共建文明和諧示范小區(qū)。

第四篇：物業(yè)管理辦法

物業(yè)公司商鋪暫行管理辦法

為了更好的更有效的對(duì)各處商鋪進(jìn)行管理和服務(wù)，特制定本辦法。

一、租賃協(xié)議的簽定、續(xù)簽、及協(xié)議的保管 協(xié)議的簽定及續(xù)簽由集團(tuán)招商部負(fù)責(zé)，協(xié)議簽定后物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照合同執(zhí)行，合同原件一式三份由物業(yè)公司辦公室、集團(tuán)招商部進(jìn)行保管，合同復(fù)印件送存集團(tuán)財(cái)務(wù)部。

二、各項(xiàng)費(fèi)用的收取

1、各項(xiàng)費(fèi)用包括：房屋租賃費(fèi)、水電押金、使用過程中的水電費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他費(fèi)用。

2、商鋪出租簽定合同時(shí)，首次交納租金由集團(tuán)招商部進(jìn)行催交，由財(cái)務(wù)室時(shí)行收取后，再由 物業(yè)公司加蓋合同公章并將相應(yīng)的商鋪鑰匙交給租賃戶，同時(shí)將所租商鋪的水電表底數(shù)告知租賃戶。

3、后期費(fèi)用的收取 后期費(fèi)用收取原則上由財(cái)務(wù)直接收繳，但考慮實(shí)際情況，每個(gè)苑區(qū)的商鋪費(fèi)用的收取由每個(gè)苑區(qū)的物管員收繳后，按財(cái)務(wù)收費(fèi)管理制度及時(shí)上交公司財(cái)務(wù)。

4、各苑區(qū)負(fù)責(zé)人： ① XX苑商鋪：XXX ② XX苑商鋪：XXX

5、相關(guān)人員的工作要求： 各苑區(qū)物管員應(yīng)根據(jù)各苑區(qū)的情況，建立好收費(fèi)臺(tái)賬（收費(fèi)臺(tái)賬格式由物業(yè)公司辦公室和財(cái)務(wù)室共同制定），收取每一筆費(fèi)用時(shí)都須如實(shí)填寫，每月月末把當(dāng)月的完整收費(fèi)臺(tái)賬上報(bào)物業(yè)公司辦公室和物業(yè)公司經(jīng)理處，再由物業(yè)公司辦公室匯總后將其轉(zhuǎn)交集團(tuán)財(cái)務(wù)部和招商部，商鋪管理和收費(fèi)時(shí)如遇特殊情況，相關(guān)責(zé)任人應(yīng)出具書面性的材料予以說明。

6、監(jiān)督 收費(fèi)過程中，物業(yè)公司辦公室、集團(tuán)財(cái)務(wù)室應(yīng)根據(jù)協(xié)議的內(nèi)容及相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)通知相關(guān)人員予以糾正。對(duì)于商鋪的租賃情況及各項(xiàng)費(fèi)用的收繳情況，集團(tuán)招商部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)公司辦公室各安排一名人員每月按時(shí)對(duì)所租賃的房屋使用情況及費(fèi)用收取情況進(jìn)行檢查，對(duì)所檢查的結(jié)果由物業(yè)公司辦公室寫出書面材料，由集團(tuán)招商部、財(cái)務(wù)部確認(rèn)后，上報(bào)集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)。如遇上述第4條提到的特殊情況，物業(yè)公司辦公室應(yīng)核實(shí)情況是否屬實(shí)，并在說明材料上注明并報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)，由分管領(lǐng)導(dǎo)作出意見進(jìn)行處理。

三、獎(jiǎng)罰 文檔沖億季，好禮樂相隨mini ipad移動(dòng)硬盤拍立得百度書包

1、罰： ① 苑區(qū)責(zé)任人應(yīng)嚴(yán)格按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收取電費(fèi)費(fèi)用，若未按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收取的，給公司所造成的損失，由責(zé)任人承擔(dān)。② 收費(fèi)人員在收費(fèi)時(shí)由于個(gè)人的疏漏少收了相關(guān)費(fèi)用，責(zé)任人負(fù)責(zé)追回，追不回的由責(zé) 任人承擔(dān)。③ 收費(fèi)人員在收取費(fèi)用后應(yīng)及時(shí)上交財(cái)務(wù)，若因時(shí)間關(guān)系確定無法上交時(shí)，收費(fèi)人員應(yīng) 妥善保管好收取的費(fèi)用；若因個(gè)人保管不善遺失的由個(gè)人承擔(dān)。④ 財(cái)務(wù)應(yīng)配合收費(fèi)員的工作，按時(shí)收取費(fèi)用。

2、獎(jiǎng)： ① 所租賃出去的商鋪后期管理交由物業(yè)公司，集團(tuán)公司應(yīng)按照以前的制度將當(dāng)年所 收房屋租金的20%給予物業(yè)公司作為投入成本的補(bǔ)償。② 物業(yè)公司再房屋租金進(jìn)行盈利的情況下，且收費(fèi)人員在所管商鋪?zhàn)饨鹗杖∵_(dá)到90%后，可根據(jù)收費(fèi)人員的工作內(nèi)容量、收費(fèi)過程中的艱辛及責(zé)任，建議物業(yè)公司從集團(tuán)公司給予物業(yè)公司20%的房屋租金中拿出3%作為對(duì)員工的獎(jiǎng)勵(lì)。商業(yè)街商鋪物業(yè)管理規(guī)定

一、商業(yè)街商鋪為XX開發(fā)有限公司,商鋪只作正當(dāng)經(jīng)營用途,商戶在使用期間應(yīng)遵守與開發(fā)商簽定的合同規(guī)定,不得擅自改變?cè)摲课萁Y(jié)構(gòu)和用途。

二、商鋪商戶必須對(duì)門前實(shí)行“三包”:包綠地、包衛(wèi)生、包秩序,不得隨地亂丟垃圾。要注意做好消防安全工作,不亂堆放雜物阻塞通道。

三、商鋪內(nèi)不得從事黃、賭、毒,非法販制盜版制品等違法犯罪活動(dòng)。

四、商鋪內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害及其他危險(xiǎn)物品。

五、自覺維護(hù)物業(yè)的整潔、美觀,保持公用通道的暢通,以及共用設(shè)備、公共設(shè)施的完好。

六、商鋪的裝修應(yīng)遵守XX裝修手冊(cè)的規(guī)定,裝修房屋要事先告知XX物業(yè)管理處,由XX物業(yè)管理人員依法對(duì)裝修房屋活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。如商戶違章建筑,XX物業(yè)公司可以依法采取相應(yīng)措施制止其行為,對(duì)其違章裝修或妨礙他人正常使用物業(yè)而造成損失的,違章商戶應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

七、商鋪商戶在收到當(dāng)月費(fèi)用通知單后,須在一個(gè)星期內(nèi)前往XX物業(yè)管理公司交納管理費(fèi)、水電費(fèi)及其他有關(guān)費(fèi)用,已辦理銀行委托轉(zhuǎn)帳的商戶,須保持帳戶金額充裕,方便銀行辦理代扣款業(yè)務(wù)。歡迎預(yù)交,逾期一個(gè)月未能按時(shí)交費(fèi)的商戶,物業(yè)管理公司將每天加收千分之五的滯納金。

八、商戶在日常經(jīng)營時(shí),不得妨礙或影響鄰近居民正常休息。不得產(chǎn)生高分貝噪音,營業(yè)時(shí)間規(guī)定為7:00~23:00,節(jié)假日或法定假期可適當(dāng)延長。超級(jí)市場可24小時(shí)營業(yè)。1商鋪業(yè)戶服務(wù)管理

業(yè)戶服務(wù)部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶服務(wù)，二是內(nèi)部管理。1.1 接待與聯(lián)系

接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務(wù)的重要內(nèi)容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務(wù)并與業(yè)戶、顧客進(jìn)行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務(wù)一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費(fèi)與內(nèi)外聯(lián)系等。1.2 糾紛、投訴接待

顧客在商鋪購物因環(huán)境服務(wù)因素而來投訴。對(duì)物業(yè)管理方來說，所有投訴、處理結(jié)果都要有記錄，作為年終表彰與履行“管理公約”業(yè)績考核依據(jù)之一； 1.3 報(bào)修接待

商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出問題，對(duì)業(yè)戶營業(yè)將造成很大的影響。業(yè)戶報(bào)修，應(yīng)迅速做記錄，填寫《維修任務(wù)單》，即時(shí)派維修工到現(xiàn)場搶修； 1.4 走訪回訪

接待員的走訪內(nèi)容包括三方面：

一是聽取業(yè)戶和商鋪方對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見、建議； 二是對(duì)報(bào)修后的維修結(jié)果進(jìn)行回訪；

三是對(duì)業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進(jìn)，曉之以理，動(dòng)之以情，用實(shí)際行動(dòng)去感化業(yè)戶，讓他們明白：我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象，我們的目標(biāo)是一致的。1.5 內(nèi)外聯(lián)系 商鋪內(nèi)部聯(lián)系：

商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費(fèi)、水電能耗費(fèi)、鋪位的報(bào)修搶修費(fèi)等；向商鋪方收取物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)。商鋪服務(wù)管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。商鋪的外部聯(lián)系

商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動(dòng)、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系，如處理不好這些關(guān)系，會(huì)使商鋪的經(jīng)營活動(dòng)很被動(dòng)。處理得好，往往事半功倍。2 商鋪裝修服務(wù)管理

2.1 裝修管理應(yīng)包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較大，故單獨(dú)列出論述。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請(qǐng)、簽訂“裝修管理協(xié)議”，現(xiàn)場監(jiān)督管理等。.2.2 商鋪樓宇的租賃往往以整個(gè)層面向外出租，出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營要求，提出裝修申請(qǐng)；也有的業(yè)主把一個(gè)層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對(duì)鋪面只能通過申請(qǐng)批準(zhǔn)后作一些小的變動(dòng)裝修，裝修管理應(yīng)做好以下幾個(gè)方面：

建立周全、詳細(xì)、便于操作的管理制度； 專人負(fù)責(zé)對(duì)工程實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)督；

選定資質(zhì)高、信譽(yù)好的工程承包商進(jìn)行裝修； 對(duì)裝修現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督管理。

2.3 商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點(diǎn)

二次裝修過程應(yīng)遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》； 業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機(jī)等設(shè)備的，應(yīng)嚴(yán)格遵守《商鋪動(dòng)火申請(qǐng)制度》的各項(xiàng)規(guī)定；禁止擅自更改水、電管線及負(fù)荷用電； 裝修完畢后，物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認(rèn)可的裝修設(shè)計(jì)圖、裝修協(xié)議，對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收，如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設(shè)計(jì)圖及裝修協(xié)議某些條款的，應(yīng)視情節(jié)輕重作不同的處理；

為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應(yīng)視工程涉及的方面來確定，通常分以下幾種情況：

凡涉及電力設(shè)備（由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開關(guān)箱等）進(jìn)行增建、改裝的；為該層的消防設(shè)備（包括消防噴淋裝臵、管道、警鈴等）進(jìn)行增建或改造的；為該層的電梯、自動(dòng)扶梯進(jìn)行增建或改裝的，以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進(jìn)行增建或改裝的，都由物業(yè)管理處選定工程實(shí)施工方。業(yè)戶則按工程費(fèi)用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費(fèi)。

凡涉及鋪面、商號(hào)招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔，水管、排水道、電力裝臵，通風(fēng)設(shè)備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方，也可由物業(yè)管理處選定施工方。

業(yè)戶遞交的裝修設(shè)計(jì)方案所附的圖紙，應(yīng)包括：清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號(hào)招牌的細(xì)節(jié)）；排水系統(tǒng)的分布圖（附由關(guān)細(xì)節(jié)）；電力供應(yīng)設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡圖（附有敷設(shè)電線資料及負(fù)荷量）；照明設(shè)備位臵圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細(xì)節(jié)；裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責(zé)任、施工期保險(xiǎn)等。等等 2.4 裝修現(xiàn)場監(jiān)督管理

在施工過程中，物業(yè)管理處應(yīng)派專人在現(xiàn)場進(jìn)行管理。管理的內(nèi)容主要包括3方面：

對(duì)施工人員的管理，以及對(duì)工程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議”要求和對(duì)裝潢現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生（裝潢垃圾）進(jìn)行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊(duì)的人員情況復(fù)雜，大多是臨時(shí)工，施工方對(duì)他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個(gè)樓宇的建筑不同，他通常局限于一個(gè)單元或一個(gè)樓層內(nèi)施工，而其他層面則照常營業(yè)，如對(duì)施工人員無有效管理，勢(shì)必會(huì)影響其他業(yè)戶的營業(yè)活動(dòng)。對(duì)于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴(yán)格按認(rèn)可的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協(xié)議”上的條款，有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等，如有違反規(guī)定要及時(shí)聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單”等。如裝修時(shí)損及商鋪的裝飾、裝臵或公用設(shè)施，則由業(yè)戶負(fù)責(zé)將其修復(fù)，直至商鋪方滿意為止。當(dāng)然，也可由物業(yè)管理處修理，但有關(guān)費(fèi)用則由業(yè)戶支付。這些管理服務(wù)都應(yīng)做好詳細(xì)記錄，作為竣工驗(yàn)收時(shí)的證據(jù)或參考。商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)較高，維修要求嚴(yán)，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點(diǎn)在于各種設(shè)施，設(shè)備上，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類，設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護(hù)及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營活動(dòng)的正常運(yùn)行。一些設(shè)備如電梯，自動(dòng)扶梯等易出故障的設(shè)施設(shè)備，保證其正常運(yùn)行主要靠平時(shí)養(yǎng)護(hù)。

商鋪設(shè)備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對(duì)保證，因?yàn)橐坏┩ｋ?，漆黑的營業(yè)廳將給顧客、商品和營業(yè)款帶來不安全的因素，對(duì)商鋪聲譽(yù)帶來不利影響。所以應(yīng)選派優(yōu)秀員工，日夜監(jiān)測(cè)電氣運(yùn)行狀況和空調(diào)系統(tǒng)、自動(dòng)扶梯的運(yùn)行狀況，一有異常情況及時(shí)安排維修，確保電氣和中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯正常運(yùn)行。

商鋪設(shè)備設(shè)施維保管理的具體實(shí)施過程與辦公項(xiàng)目類似，在此省略。4 商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理 4.1 商鋪修繕的計(jì)劃、資金管理。

為了確保商鋪建筑物的完好，應(yīng)制訂完整的修繕制度，編制每年的修繕計(jì)劃，安排修繕投資，經(jīng)管理處審核后報(bào)商鋪業(yè)委會(huì)方審批（大中修要落實(shí)資金），檢查修繕結(jié)果。4.2 工程性質(zhì)的確定。

依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。

大修工程是指建筑物主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴(yán)重?fù)p壞，或有局部倒塌的危險(xiǎn)；部分附屬設(shè)施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。由于大修工程施工場地和安全的要求，通常是經(jīng)營業(yè)戶必須停止?fàn)I業(yè)。因此，工期安排和開工前的籌備工作非常重要；

中修工程是指建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，保持原樓宇規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。如樓頂?shù)木植啃蘅樆虿糠种刈雒鎸?，加固部分鋼筋混凝土梁柱，外墻的全面粉刷裝飾等。中修工程影響面為局部，管理工作做得好，可使建筑物內(nèi)的部分業(yè)戶繼續(xù)營業(yè)； 小修工程（亦稱零修工程或養(yǎng)護(hù)工程）是指及時(shí)修復(fù)的小損小壞，以保持建筑物原有完損等級(jí)的日常養(yǎng)護(hù)工程。此類工程在新舊樓宇中極為常見，如修補(bǔ)面層，門，窗、地面的整修等。小修工程較小影響商業(yè)經(jīng)營，但也應(yīng)加強(qiáng)施工管理，盡可能不影響業(yè)戶及顧客。4.3 建筑物維修的檔案管理

建筑物維修的技術(shù)檔案的管理是對(duì)原有建筑物技術(shù)資料的補(bǔ)充，是為日后建筑物的維修、整改、擴(kuò)建等工作提供不可缺少的依據(jù)。4.4 維修或施工工程的管理

設(shè)備、設(shè)施的大中修或商鋪建筑物的修繕如需外發(fā)包時(shí)，應(yīng)給有相應(yīng)資質(zhì)的修繕施工單位承接。外發(fā)包合同應(yīng)要求該施工單位對(duì)修繕工程有設(shè)臵總工程師、主任工程師、技術(shù)隊(duì)長或技術(shù)負(fù)責(zé)人的措施，形成工程施工過程中的技術(shù)決策、管理體系，總工程師為技術(shù)總監(jiān)，各崗位有技術(shù)負(fù)責(zé)人，職、權(quán)、責(zé)分明。維保部派專人在整個(gè)工程施工過程中對(duì)現(xiàn)場的質(zhì)量、安全（包括防火）和是否按外發(fā)包合同要求和對(duì)施工現(xiàn)場環(huán)衛(wèi)（裝潢垃圾）、環(huán)保措施進(jìn)行監(jiān)督管理。4.5 檢查監(jiān)督 維保部主管對(duì)屬下各維修組的維修與保養(yǎng)每天進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問題（苗子）記錄在案，追查分管維修工的責(zé)任；發(fā)生責(zé)任事故追究維保部主管的責(zé)任。5 商鋪保安服務(wù)管理 5.1 治安管理

商鋪的安全保衛(wèi)工作包括治安防盜、防范突發(fā)事件、監(jiān)控中心管理、車輛管理、停車場管理等。其管理的重點(diǎn)如下：

5.2 安全保衛(wèi)管理是商鋪物業(yè)管理的要點(diǎn)，必須予以重視。它有兩部分組成一消防和治安管理。

商鋪物業(yè)一般都安裝先進(jìn)的自動(dòng)火災(zāi)報(bào)警裝臵和自動(dòng)滅火裝臵，這些裝臵直接與電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，一旦發(fā)現(xiàn)火情，煙霧達(dá)到一定的濃度或溫度達(dá)到一定的高度這兩種裝臵便自動(dòng)通過導(dǎo)線將報(bào)警信號(hào)傳輸至報(bào)警裝臵、電視監(jiān)控系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋裝臵；

運(yùn)用電視監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)商鋪進(jìn)行全方位、多角度，尤其對(duì)出售貴重商品及金融營業(yè)點(diǎn)進(jìn)行日常監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)可疑人員或突發(fā)事件、惡性事件時(shí)監(jiān)控人員及時(shí)錄像存作查證。

在地下車庫或露天停車場亦須安臵監(jiān)控探頭，防止車輛被竊。人防方面由于商鋪中鋪面多，人流密集，易造成電視監(jiān)控死角，人防是商服物業(yè)管理中必不可少的。

商鋪主要進(jìn)出門崗的保安員發(fā)現(xiàn)可疑人員時(shí)用對(duì)講機(jī)通知場內(nèi)便衣保安人員加以注意。流動(dòng)崗應(yīng)著便裝，流動(dòng)巡邏，做到勤觀察，勤分析，善于發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決問題。對(duì)突發(fā)事件和惡性事件應(yīng)及時(shí)處臵防止事態(tài)擴(kuò)大并注意保護(hù)現(xiàn)場及時(shí)向上級(jí)和公安部門報(bào)告.5.3 防竊防盜的管理

超市類商鋪出入口不宜太多，太多的出入口對(duì)商品將帶來不安全因素。在商品出入口應(yīng)設(shè)臵便衣保安，其職責(zé)檢查帶出的商品是否有發(fā)票，是否是合法的商品購臵行為；

大型商鋪在進(jìn)貨和為顧客送貨（大件）時(shí)，由于商品貨量大，堆在商鋪外場地上，容易給不法之徒以可乘之機(jī)，這時(shí)保安就要提高警惕，防止商品被盜；

商鋪在逢年過節(jié)、雙休日時(shí)有較多的顧客；貨商鋪搞促銷，如限時(shí)商品優(yōu)惠；或憑廣告券免費(fèi)領(lǐng)商品時(shí)，都會(huì)造成柜臺(tái)前人頭攢動(dòng)的擁擠現(xiàn)象，不法分子會(huì)乘機(jī)作案盜竊錢包，這時(shí)保安就應(yīng)上前維護(hù)秩序，保障顧客人身與財(cái)產(chǎn)的安全；

商鋪為使收銀活動(dòng)安全，收銀員換班或營業(yè)結(jié)束，將錢款解送至總收銀柜或商鋪管理部門，這時(shí)保安應(yīng)上前保護(hù)收銀員以及錢款安全，防止歹徒搶劫；

一些盜賊在商鋪關(guān)門前躲在商鋪內(nèi)隱蔽處，等到深夜出來作案，第二天開門后又混在顧客中出門。故商鋪關(guān)門后保安要仔細(xì)檢查商鋪各角落、隱蔽點(diǎn)、夜晚值班時(shí)要提高警惕，加強(qiáng)巡邏；

對(duì)夜晚值班保安的素質(zhì)要求應(yīng)較高，夜晚值班應(yīng)排出兩名以上保安和一名管理人員，商鋪夜應(yīng)采取必要的技防措施。防范惡性事件和突發(fā)事件。商鋪入口時(shí)保安的第一關(guān)，保安人員責(zé)任心要強(qiáng)，善于察言觀色。發(fā)現(xiàn)可疑人員，用對(duì)講機(jī)報(bào)告商鋪內(nèi)的便衣保安員加以注意。商鋪發(fā)生突法事件，保安、管理人員應(yīng)按《應(yīng)急事件處理規(guī)程》操作。防止事態(tài)擴(kuò)大，注意保護(hù)現(xiàn)場，及時(shí)向上級(jí)報(bào)告或呼叫救護(hù)車。應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)，在發(fā)生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時(shí)等等 5.4 監(jiān)控中心管理

監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)商鋪進(jìn)行全方位多角度的監(jiān)視，尤其是對(duì)出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應(yīng)進(jìn)行日夜監(jiān)視。如發(fā)現(xiàn)可疑人員或突發(fā)事件、惡性事件的發(fā)生，監(jiān)控人員應(yīng)及時(shí)錄象，以便查證。

另外地下車庫或露天停車場亦須安臵監(jiān)控?cái)z像探頭，防止車輛被竊，萬一遭竊，錄象將提供證據(jù)、線索，有利破案。這項(xiàng)工作的重要性要求監(jiān)控中心的 5.5 消防管理

商鋪消防工作的重要性不言而喻，商鋪內(nèi)人流大，樓梯、通道（尤其是防火樓梯、通道）相對(duì)面積較小，這給火災(zāi)時(shí)的人員疏散帶來很大困難；

商品多（且大多是易燃品），火種容易迅速燃燒；面積廣，因無防火墻阻隔，烈火蔓延極快；如商廈火災(zāi)，高樓內(nèi)的豎井多，煙囪效應(yīng)可使火災(zāi)熱煙上升速度達(dá)到每秒8米，瞬間整個(gè)商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災(zāi)死亡率中最高的。鑒于防止火災(zāi)的重要性，商鋪都安裝有先進(jìn)的火災(zāi)探測(cè)裝臵（煙感探測(cè)器和溫感探測(cè)器）和自動(dòng)滅火裝臵（噴淋裝臵）。這些裝臵直接與火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。只要易各地方出現(xiàn)火情，煙霧和溫度各達(dá)到一定的限度，這兩種裝臵便自動(dòng)通過導(dǎo)線將報(bào)警信號(hào)傳輸至報(bào)警器，進(jìn)行有效監(jiān)控與預(yù)防。制定切合本商鋪實(shí)際的消防管理制度（包括幾套火災(zāi)應(yīng)急處理方案）；商鋪的各部門及物業(yè)管理的各部門都要把各自放火職責(zé)、范圍規(guī)定清楚；消防監(jiān)控中心的保安員應(yīng)明確自身的職責(zé)范圍。做到“統(tǒng)一指揮，分區(qū)管理，層層負(fù)責(zé)，責(zé)任明確，防患未然”，切實(shí)貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防方針。

發(fā)現(xiàn)監(jiān)控屏幕有火災(zāi)報(bào)警號(hào)時(shí)，立即用對(duì)講機(jī)通知就近的保安人員赴現(xiàn)場核查與處臵；如確為火警，按應(yīng)急方案實(shí)施，報(bào)告保安部主管組織撲救，重點(diǎn)是商鋪內(nèi)人員的疏散，保障人身安全，事故后作好調(diào)查分析報(bào)告并備案。

發(fā)現(xiàn)故障警報(bào)，應(yīng)迅速消除警鈴使之還原，并立即通知維保部，協(xié)助維保部盡快排除故障，并作好詳細(xì)記錄。

定期對(duì)消防設(shè)施、設(shè)備、器材及消防通道、標(biāo)記、防火門進(jìn)行檢查，確保完好備用、通道暢通、標(biāo)記清晰。對(duì)一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設(shè)備要認(rèn)真檢查，防止發(fā)生電氣超負(fù)荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險(xiǎn)現(xiàn)象。

在員工、管理人員和業(yè)戶中定期開展消防培訓(xùn)及消防演習(xí)，使人人都會(huì)使用消防器具，掌握火災(zāi)逃生知識(shí)，不斷提高大家的防火意識(shí)和消防業(yè)務(wù)水平。6 商鋪保潔服務(wù)管理 商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境。

外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建筑設(shè)施及周圍的綠地、廣場、停車場等；

內(nèi)部環(huán)境包括過道、樓梯、自動(dòng)扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會(huì)議室等一切公用場所，以及業(yè)戶的鋪內(nèi)、辦公室內(nèi)等非公用部位。

搞好商鋪的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護(hù)的主旨在于創(chuàng)造整潔優(yōu)美、和諧怡人的商業(yè)氛圍，為業(yè)戶提供一各理想的經(jīng)營環(huán)境，為顧客提供一個(gè)輕松愉快的購物環(huán)境。6.1 商鋪保潔管理方法

要做好商鋪的保潔服務(wù)管理，首先要確定做什么，即什么地方需要保潔，然后定出清潔的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)這些標(biāo)準(zhǔn)、要求再定出保潔的頻率（次數(shù)），還要再加上檢查手段，如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等，制作《商業(yè)街商鋪環(huán)境清潔的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》，內(nèi)容有檢查的部位、項(xiàng)目、清潔的標(biāo)準(zhǔn)、保潔的頻率、檢查的手段等。重要的問題是怎么做等，制訂《商業(yè)街保潔服務(wù)作業(yè)規(guī)程》，這個(gè)“規(guī)程”指導(dǎo)保潔工對(duì)商鋪各部位的清潔按規(guī)定的操作程序去做，是保潔工崗前崗中的培訓(xùn)教材，其要點(diǎn)有：地面清潔、打蠟；墻角線清潔；墻面除塵；大理石清潔、打蠟；不銹鋼面清潔；衛(wèi)生間清潔；玻璃幕墻清潔；窗戶清潔；地毯清洗干凈等。6.2 商鋪保潔管理的重點(diǎn)

商鋪的清潔管理重點(diǎn)之一是地坪清潔。隨著人流的進(jìn)出，給商鋪地坪帶來的灰塵、紙肖；定時(shí)的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購物環(huán)境； 商鋪的玻璃無框門、室內(nèi)柱上鏡、電梯內(nèi)鏡面等，由于顧客觸摸頻率較高，留下的手印帶給人視覺上的不舒服，應(yīng)定時(shí)清潔以消除不潔現(xiàn)象；

商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無異味，也是清潔工作的重點(diǎn)；

商鋪外的銅牌，因暴露在室外，風(fēng)吹雨淋會(huì)使銅牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商鋪的形象。

商戶鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位臵，及時(shí)清理； 雨大進(jìn)門處及其他公用過道應(yīng)設(shè)臵一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進(jìn)大廳，同時(shí)注意清潔衛(wèi)生。

對(duì)商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視，但放臵鼠藥時(shí)，要充分考慮兒童的安全，要放在摸不到的地方；為了安全也可以聘請(qǐng)專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行消殺工作；

在商鋪的營業(yè)時(shí)間內(nèi)，保潔工不能使用長柄拖把，更不能使用濕拖把拖地，以免造成顧客滑倒傷害事故；

在雨雪天，商鋪進(jìn)門處應(yīng)勤保潔并放臵地毯或防滑提示牌； 提醒業(yè)戶在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)把鋪面內(nèi)產(chǎn)生的垃圾袋裝送至指定的位臵； 對(duì)一切能利用的再生垃圾（包裝紙、箱）要回收處理。

綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡，營造舒適、美觀、清新、幽雅的購物環(huán)境的基礎(chǔ)。商鋪內(nèi)外的綠化搞得好，能使周圍得環(huán)境得到改善，又提升了商鋪得品位。綠化管理應(yīng)配備專業(yè)技術(shù)人員，依據(jù)季節(jié)、氣候，地域條件的不同和樹木花草的生長習(xí)性及要求，制定詳細(xì)的管理細(xì)則，指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)人員實(shí)行。7.1 商鋪綠地管理

商鋪外圍的綠地，在基建時(shí)就已定型，商鋪得整體綠化風(fēng)格和局部獨(dú)立的構(gòu)圖要統(tǒng)一協(xié)調(diào)，水平綠化和垂直綠化要相得益彰。為保證草坪生長良好，勸阻顧客、游客進(jìn)入草坪；

保持綠地環(huán)境整潔；及時(shí)清除死株、病株，缺株要補(bǔ)檀：定期對(duì)花木修剪整形；

發(fā)現(xiàn)病蟲害要進(jìn)行捕捉或噴藥，藥物防治要注意安全，并掛警示標(biāo)識(shí)； 草坪要經(jīng)常除雜草：定期軋剪，每季度施肥一次，施后澆水或雨后施撒；

臺(tái)風(fēng)前對(duì)花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風(fēng)工作，風(fēng)后清除花木折斷的枝干，扶正培植倒斜的花木。7.2 商鋪室內(nèi)綠化管理

花卉擺放前要有設(shè)計(jì)圖，造型變更要有小樣圖，與商鋪總體設(shè)計(jì)風(fēng)格相協(xié)調(diào)；

花卉上掛“名稱牌”，簡介花卉學(xué)名、俗稱、習(xí)性，宣傳養(yǎng)花的常識(shí)，爭取業(yè)戶和顧客的配合，共同創(chuàng)造幽雅清新的購物環(huán)境，同時(shí)又陶冶情操，增加商鋪的文化氛圍；

花卉搬運(yùn)時(shí)，注意保護(hù)花卉株形不受損傷，不散落盆泥，注意場地整潔； 商鋪人流量較大，因此商鋪內(nèi)擺放的花卉要經(jīng)常檢查，及時(shí)修剪，清除黃葉，枯萎的花卉立即更換：由于各點(diǎn)擺放位臵的光照度不一，花卉就要定期相互調(diào)劑、更換位臵；等等 7.3 檢查督導(dǎo)

部門主管對(duì)保沽、綠化，服務(wù)各組工作時(shí)時(shí)進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問題記錄在案，并追究各組長責(zé)任：管理處經(jīng)理、業(yè)戶部督導(dǎo)不定期對(duì)各組工作進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問題立即督促主管部門整改，每月累積數(shù)次，對(duì)主管進(jìn)行處罰。8 商鋪經(jīng)營服務(wù)管理

商鋪方和物業(yè)管理公司所簽訂的委托物業(yè)管理合同中，往往會(huì) 把商鋪經(jīng)營管理范疇的租賃管理，廣告籌劃、新項(xiàng)目開發(fā)同時(shí)委托給物業(yè)管理公司，以配合其商鋪的經(jīng)營管理．作為物業(yè)管理公司也應(yīng)將商鋪經(jīng)營管理的好壞與自己的物業(yè)管理服務(wù)緊密地聯(lián)系起來。8.1 租賃管理

出租方式的管理 主要是在租金商定時(shí)要考慮多方面因素，如商品經(jīng)營的范圍及類別；附近商鋪樓宇的空臵率；承租戶的經(jīng)營特色；商鋪所處的位臵。另外經(jīng)營商品給管理帶來的易難也應(yīng)作為一個(gè)因素。租金計(jì)算可采用兩種形式，一種先規(guī)定一個(gè)固定的月租金（根據(jù)面積），然后根據(jù)市場情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。一種是按面積定出最低租金，然后根據(jù)承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。

8.1.1 競標(biāo)租賃的注意事項(xiàng)： 嚴(yán)格審定投標(biāo)者的資格，主要是審核其個(gè)人或公司的商業(yè)零售管理經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營業(yè)績，資信狀況及經(jīng)營品種是否符合行業(yè)規(guī)定等； 投標(biāo)的程序須規(guī)范、嚴(yán)密、全面，尤其是租金的計(jì)算方式及規(guī)定，預(yù)付競標(biāo)租金的保證方式，有關(guān)撤回投標(biāo)的規(guī)定，以及中標(biāo)后延時(shí)簽約的賠償，應(yīng)作更為周全和深人的考慮。8.1.2 協(xié)議租金出租的注意事項(xiàng)：

在和業(yè)戶簽訂租賃協(xié)議之前亦應(yīng)了解承租人的資格、經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，資金狀況，以及目前所經(jīng)營店鋪的數(shù)目，業(yè)績情況及所經(jīng)營品種是否符合行業(yè)的規(guī)定等；

承租人的經(jīng)營性質(zhì)，經(jīng)營范圍，所經(jīng)營的商品檔次和質(zhì)量．是否有能力進(jìn)行一定投入的商業(yè)推廣活動(dòng)，從而使商鋪的業(yè)務(wù)前景有較大的發(fā)展等。

8.1.3 租金條款 租金制定的參考因素：

要參考周邊社區(qū)人口數(shù)目，流動(dòng)人口的數(shù)目及可能吸引其他社區(qū)的顧客量、商鋪地理位臵的優(yōu)劣，交通是否便捷等情況：

要參考商品經(jīng)營的范圍及類別、附近區(qū)域商鋪的空臵率、承租人的經(jīng)營特色、承租人要承租的層次、位臵等情況等：

要參考周圍區(qū)域同行業(yè)的營業(yè)面積、租金狀況、及經(jīng)營狀況等。租金的組成要素：

租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險(xiǎn)，貸款資金利息、投資回報(bào)率等。水電能耗費(fèi)、商鋪管理酬金、商鋪利潤，物業(yè)管理費(fèi)等。大中修整改更新基金等累加應(yīng)分?jǐn)偟矫科椒矫住＃ㄒ灿凶饨鹬胁话笾行拚母禄鹨氐模┑?8.2 廣告策劃

樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的，由商戶提出設(shè)計(jì)要求或制作，必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位臵；廣告策劃是商鋪經(jīng)營服務(wù)管理的一項(xiàng)重要任務(wù)，就是要設(shè)法把顧客吸引進(jìn)來，把承租人留住。因此要策劃和組織各項(xiàng)商業(yè)推廣宣傳活動(dòng)，如綜合表演、納涼晚會(huì)、模特表演，攝影展，商品使用演示等． 節(jié)日期間還可以相應(yīng)地進(jìn)行節(jié)日布臵，既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又?jǐn)U大了商鋪的知名度，吸引大批消費(fèi)者來購物助興。

協(xié)調(diào)好社會(huì)關(guān)系，與政府及其他組織機(jī)構(gòu)保持聯(lián)絡(luò)，參與社會(huì)公益活動(dòng)如捐助失學(xué)兒童等，會(huì)給業(yè)戶帶來潛在的商業(yè)機(jī)會(huì)。8.3 項(xiàng)目開發(fā)

物業(yè)管理處還應(yīng)不斷增加服務(wù)項(xiàng)目，擴(kuò)大服務(wù)領(lǐng)域．如：開辦商鋪兒童樂園，讓兒童能盡興地玩耍，父母能放心地購物：

開辦商務(wù)中心，為業(yè)戶提供傳真、復(fù)印、打字、電報(bào)、長途電話、電子郵件等服務(wù)：

開辦茶座．為顧客提供休憩，飲茶、品味小吃的場地：舉辦舞會(huì)、卡拉O、節(jié)日慶祝，年終聯(lián)歡等文娛活動(dòng)，活躍業(yè)戶的文化生活： 辦好商鋪內(nèi)部食堂．為業(yè)戶提供清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價(jià)廉的飯萊，為顧客提供寄存包袋、代訂報(bào)刊、代辦保險(xiǎn)、兌換零幣等服務(wù)： 開辦投幣洗衣店、快速?zèng)_印照相店，鮮花店、禮品店、電腦屋等： 為顧客，業(yè)戶提供全方位的服務(wù)，使顧客生活中的大多數(shù)服務(wù)要求都能在商業(yè)街中得到滿足。9 商鋪廣告管理

業(yè)戶為了樹立企業(yè)形象，追求經(jīng)濟(jì)利益，必然采取許多宣傳和促銷手段。除電視、報(bào)刊廣告以外，最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內(nèi)部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅，張貼宣傳品。物業(yè)管理處為了規(guī)范商鋪的環(huán)境秩序和整體形象，在支持商業(yè)宣傳策劃的同時(shí)，必須加強(qiáng)商鋪的廣告宣傳管理。

商鋪的整體布局設(shè)計(jì)是很重要的，而各鋪位上的宣傳廣告（包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等）要和商鋪整體設(shè)計(jì)相協(xié)調(diào)，這就要求承租業(yè)戶的廣告設(shè)計(jì)必須經(jīng)過物業(yè)管理處審核，以做到管理有序，不會(huì)破壞商鋪的整體設(shè)計(jì)格調(diào)。10 商鋪保險(xiǎn)管理

商鋪的物業(yè)管理中保險(xiǎn)管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中，均有可能發(fā)生意外的事故（包括火災(zāi)），對(duì)業(yè)戶、顧客、員工造成傷害；在保潔操作中，也有可能保潔工未按“規(guī)程”操作，用了濕拖造成顧客滑倒摔傷；或雨天地滑，顧客在商鋪進(jìn)門處滑跤跌傷；這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和最大限度地減低這方面的損失，商鋪的物業(yè)管理處應(yīng)采取兩種措施： 工程或服務(wù)的公眾責(zé)任險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)（火險(xiǎn)）；物業(yè)管理方可以向保險(xiǎn)公司投保公眾責(zé)任險(xiǎn)等險(xiǎn)種，在考慮保險(xiǎn)額度時(shí)，可以根據(jù)事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額。

還有一種是財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，是為防止商鋪可能遭受火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、暴雨、水浸等損失而投保的，物業(yè)管理處應(yīng)主動(dòng)出面向商鋪方（大業(yè)戶）和各業(yè)戶的投保減災(zāi)提供建設(shè)性意見。

第五篇：新版物業(yè)管理辦法

濰坊市住宅小區(qū)停車管理辦法

第一條

為規(guī)范住宅小區(qū)車輛停放管理，保障住宅小區(qū)停車規(guī)范有序，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)規(guī)定，以及市政府《關(guān)于規(guī)范市區(qū)公共停車管理秩序的實(shí)施意見》（濰政辦發(fā)﹝2015﹞13號(hào)）要求，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條

本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)實(shí)行物業(yè)管理住宅小區(qū)的停車管理。

第三條

本辦法所稱停車場地包括：

（一）住宅小區(qū)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫（位）；

（二）住宅小區(qū)區(qū)域內(nèi)的防空地下室依照規(guī)定允許用作停車的泊位；

（三）經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意占用業(yè)主共有道路或者其他場地而設(shè)置的公共停車泊位（含增建的立體停車樓、機(jī)械泊位等）；

第四條

住宅小區(qū)的停車管理由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者受委托的專業(yè)停車管理單位負(fù)責(zé)（以下統(tǒng)稱停車管理單位）。

第五條

住宅小區(qū)停車管理按照有序暢通、安全優(yōu)先、便民為本、兼顧公益以及業(yè)主自治與市場運(yùn)作相結(jié)合的原則進(jìn)行。

第六條

市物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)全市住宅小區(qū)停車管理工作的監(jiān)督管理。

各縣市區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)停車管理工作的監(jiān)督管理，負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督停車管理單位依法做好住宅小區(qū)停車管理工作。

市城市管理行政執(zhí)法局負(fù)責(zé)查處違規(guī)占用綠地停車、破壞綠地改建停車位的行為。

市公安局負(fù)責(zé)處理影響他人通行或者影響消防安全并經(jīng)停車管理單位勸阻無效的停車行為。

市規(guī)劃局負(fù)責(zé)增建、改建停車設(shè)施的項(xiàng)目審批。

市價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)查處停車管理單位的價(jià)格違法行為。市人防辦負(fù)責(zé)對(duì)防空地下室用作停車的相關(guān)工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。

街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)社區(qū)居委會(huì)對(duì)轄區(qū)內(nèi)小區(qū)的停車管理糾紛進(jìn)行協(xié)調(diào)處理。

第七條

小區(qū)的停車場地應(yīng)當(dāng)符合以下要求：

（一）小區(qū)規(guī)劃的地下車庫和防空地下室允許用作停車的泊位，應(yīng)當(dāng)有照明、排水、消防等設(shè)施，并按照規(guī)定設(shè)置明顯的標(biāo)志標(biāo)線；

（二）機(jī)械停車泊位應(yīng)當(dāng)有專人值守；

（三）在小區(qū)道路或者其他場地上設(shè)置的停車泊位，應(yīng)當(dāng)有明顯的標(biāo)志標(biāo)線和編號(hào)，并且不能影響消防、救護(hù)等特種車輛的正常通行；

（四）落實(shí)監(jiān)控等技防措施。

第八條

住宅小區(qū)停車應(yīng)當(dāng)遵守以下規(guī)定：

（一）小區(qū)內(nèi)原則上只允許停放本小區(qū)住戶的私家小型客貨車，禁止停放大客車、大貨車；

（二）已購買車庫（位）的業(yè)主應(yīng)當(dāng)將車輛停放在自己的車庫（位）內(nèi)，不得占用公共停車泊位；

（三）遵守小區(qū)業(yè)主大會(huì)決議、管理規(guī)約和小區(qū)車輛管理制度，服從車輛停放管理人員的指揮；

（四）依照規(guī)定或者協(xié)議約定按時(shí)交納停車相關(guān)費(fèi)用；

（五）車輛應(yīng)當(dāng)對(duì)號(hào)入座，停放在指定的位置，禁止在小區(qū)大門口、樓道口、消防通道、人行道、地下車庫出入口、業(yè)主車庫門口、綠地等場所停放；

（六）商業(yè)往來顧客的車輛不得停放在小區(qū)內(nèi)，業(yè)主大會(huì)另有約定的，從其約定；

（七）外來訪客的車輛停放須服從車輛停放管理人員的指揮，停放在指定的臨時(shí)泊位，占用其他業(yè)主車位臨時(shí)停放的，應(yīng)留好聯(lián)系電話；

（八）小區(qū)內(nèi)的自行車、三輪車、摩托車等車輛，應(yīng)當(dāng)按停車管理單位劃定的位置統(tǒng)一停放。

第九條

經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，并按規(guī)定辦理相關(guān)審批手續(xù)后，可以通過拓寬、平整、硬化小區(qū)路面或建設(shè)立體車庫等方式增加停車位。對(duì)停車位特別緊張的小區(qū)，在不影響消防、救護(hù)等車輛通行的情況下，可對(duì)小區(qū)道路進(jìn)行合理劃線，設(shè)置停車位。

停車設(shè)施改造需占用小區(qū)綠地的，可采用建設(shè)樹蔭車位、鋪設(shè)植草磚、搭設(shè)花架等方式補(bǔ)償綠化面積。

住宅小區(qū)內(nèi)車庫（位）尚未充分利用的，不得占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置停車位。

第十條

住宅小區(qū)車庫（位）原則按配建比例進(jìn)行租售，開發(fā)建設(shè)單位不得有以下行為：

（一）將小區(qū)配套的車庫（位）出售給非本小區(qū)的單位或者個(gè)人；

（二）故意囤積車庫（位），不向業(yè)主出售、出租；

（三）對(duì)車庫（位）只售不租。

第十一條 開發(fā)建設(shè)單位在房屋預(yù)（銷）售時(shí)，應(yīng)制定住宅小區(qū)車庫（位）租售辦法，向購房人明示并作為房屋買賣合同的附件。住宅小區(qū)車庫（位）租售辦法應(yīng)明確車庫（位）數(shù)量、布局、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、租售比例等內(nèi)容，并合理劃定租售區(qū)域。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)門店前的停車位，不得用于租售，作為小區(qū)公共停車位進(jìn)行管理，由停車管理單位與業(yè)主大會(huì)參照城市公共停車場協(xié)商管理模式。

購房人簽訂房屋買賣合同后，應(yīng)遵守住宅小區(qū)車庫（位）租售辦法，按照約定購買或租用車庫（位）。

因開發(fā)建設(shè)單位未制定住宅小區(qū)車庫（位）租售辦法或相關(guān)約定不明確等原因，導(dǎo)致對(duì)車位租售事宜有爭議的，是租是售按購房人意愿實(shí)施。

第十二條

對(duì)于符合辦理權(quán)屬證書條件的車庫（位），房屋權(quán)屬登記部門應(yīng)按規(guī)定發(fā)放權(quán)屬證書。

第十三條

小區(qū)內(nèi)防空地下室允許出租用作停車的，應(yīng)向全體業(yè)主開放，所得收益按照“誰投資、誰管理、誰受益”的原則分配。法律法規(guī)另有規(guī)定的，按照法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

第十四條

實(shí)行封閉式管理的住宅小區(qū)，應(yīng)設(shè)置車輛門禁系統(tǒng)，建立車庫（位）及使用人信息資料。停車管理單位應(yīng)對(duì)小區(qū)車輛逐一登記，按規(guī)定核發(fā)停車出入卡（證）。

第十五條

停車管理單位應(yīng)制定住宅小區(qū)車輛管理規(guī)定和停車平面示意圖，在小區(qū)顯著位置予以公示。

第十六條

對(duì)于臨時(shí)進(jìn)出小區(qū)的車輛，停放時(shí)間不超過2小時(shí)的，不收費(fèi)；停放時(shí)間超過2小時(shí)的，應(yīng)交納臨時(shí)停車費(fèi)，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)確定。

停車管理單位接受業(yè)主大會(huì)委托對(duì)臨時(shí)進(jìn)出小區(qū)車輛進(jìn)行管理，停車管理單位可從臨時(shí)停車費(fèi)中提取不高于40%的管理費(fèi)用。

第十七條

任何單位和個(gè)人不得阻攔執(zhí)行任務(wù)的警車、消防車、救護(hù)車、環(huán)衛(wèi)清運(yùn)車、工程維修車、為業(yè)主和使用人服務(wù)的送貨安裝車等車輛進(jìn)入小區(qū)，不得對(duì)其收取停車費(fèi)。

第十八條 業(yè)主進(jìn)入住宅小區(qū)長期停放車輛的，應(yīng)事先購買或租用車庫（位）。未購買或租用車庫（位）的，作為臨時(shí)進(jìn)出小區(qū)車輛管理。

未購買或租用車庫（位），而又拒絕支付臨時(shí)停車費(fèi)的，停車管理單位有權(quán)禁止該車輛進(jìn)入小區(qū)。

第十九條

住宅小區(qū)內(nèi)車庫（位）銷售實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，銷售價(jià)格由買賣雙方自行約定。

車庫（位）租賃費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，具體標(biāo)準(zhǔn)由市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)主管部門另行制定。

占用業(yè)主共有道路或者其他場地停車的，應(yīng)交納車位場地使用費(fèi)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由停車管理單位參考車位租賃費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提出建議，經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過后實(shí)施。

第二十條

業(yè)主在住宅小區(qū)內(nèi)停車，無論車庫（位）（不含地上封閉式獨(dú)立車庫）是出售還是出租，均應(yīng)向停車管理單位交納停車服務(wù)費(fèi)。

前期物業(yè)管理階段的停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，具體標(biāo)準(zhǔn)由市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)主管部門另行制定。業(yè)主大會(huì)成立后，停車服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)與停車管理單位以合同形式約定。

占用業(yè)主共有道路或者其他場地停車設(shè)置的車位，停車管理單位接受業(yè)主大會(huì)委托進(jìn)行管理的，可從車位場地使用費(fèi)中提取不高于40%的管理費(fèi)用。停車管理單位提取管理費(fèi)用后，業(yè)主不再另行交納停車服務(wù)費(fèi)。第二十一條

車庫（位）銷售及出租收入歸有處置權(quán)的產(chǎn)權(quán)單位所有，由其支配；停車服務(wù)費(fèi)歸停車管理單位所有，用于停車管理服務(wù)支出；車位場地使用費(fèi)、臨時(shí)停車費(fèi)提取停車管理單位的管理費(fèi)后剩余部分，屬小區(qū)公共收益，可用于劃轉(zhuǎn)維修資金公共賬戶、業(yè)主委員會(huì)辦公或業(yè)主大會(huì)同意的其它需要。

第二十二條

屬建設(shè)單位或者其他單位所有的尚未出售、出租的空置車庫（位），應(yīng)交納停車服務(wù)費(fèi)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由產(chǎn)權(quán)單位與停車管理單位參照政府指導(dǎo)價(jià)格協(xié)商確定。

第二十三條

住宅小區(qū)停車收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，開發(fā)建設(shè)單位與停車管理單位應(yīng)當(dāng)在小區(qū)的顯著位置設(shè)置停車收費(fèi)標(biāo)識(shí)牌，公布車庫（位）售價(jià)、租賃費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、車位場地使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、停車服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、臨時(shí)停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及服務(wù)電話等內(nèi)容。

第二十四條

停車管理單位接受業(yè)主大會(huì)委托，管理占用業(yè)主共有道路或者其他場地停車設(shè)置的車位以及臨時(shí)進(jìn)出小區(qū)車輛的，應(yīng)對(duì)車位場地使用費(fèi)、臨時(shí)停車費(fèi)單獨(dú)建賬，并每年不少于兩次在小區(qū)內(nèi)公布收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。

第二十五條

停車管理單位不得有亂收費(fèi)、收費(fèi)不開財(cái)稅部門統(tǒng)一票據(jù)等行為。停車管理單位為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，停車管理情況記入其信用檔案，并與其招投標(biāo)、資質(zhì)辦理、評(píng)優(yōu)評(píng)先等工作掛鉤。

第二十六條 開發(fā)建設(shè)單位對(duì)車庫（位）只售不租的，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期整改，逾期不整改的，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門依法進(jìn)行處理，并將其不良行為記入信用檔案。

第二十七條

業(yè)主惡意堵塞小區(qū)出入口和占用消防通道的，由公安部門按照《道路交通安全法》、《治安管理處罰條例》和《山東省消防條例》等法律法規(guī)規(guī)定，依法及時(shí)處理。

第二十八條

本辦法涉及由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)決定的事項(xiàng)，在住宅小區(qū)不具備業(yè)主大會(huì)召開條件、業(yè)主大會(huì)召開不成功、業(yè)主委員會(huì)未組建或不能履行職責(zé)等情況下，由所屬社區(qū)居委會(huì)決定。

第二十九條

實(shí)行業(yè)主自治管理和社區(qū)居委會(huì)管理的住宅小區(qū)以及其他非住宅物業(yè)管理區(qū)域，可根據(jù)實(shí)際情況參照本辦法執(zhí)行。第三十條

本辦法自2016年2月15日起實(shí)施，有效期2021年2月14日。

濰坊市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2016年2月

號(hào)印發(fā) 15