第一篇：目前農(nóng)村信貸需求新變化存在的問題及政策建議

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2004年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議上強(qiáng)調(diào)2005年將要繼續(xù)把解決好“三農(nóng)”問題作為全黨

工作的重中之重，今年1月，中央新的“一號”文件進(jìn)一步明確了“三農(nóng)”工作的重要性，農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的繁榮和農(nóng)民生活的富裕小康，關(guān)系到整個社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和全面建設(shè)小康社會目標(biāo)的順利實現(xiàn)。解決“三農(nóng)”問題，其中一項重要內(nèi)容就是農(nóng)村金融改革及農(nóng)村資金的供給問題，“三農(nóng)”經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，歸根到底取決于對“三農(nóng)”資金的投入的投量和投向。近年來，國家出臺了一系列支持“三農(nóng)”發(fā)展的措施，有效地促進(jìn)了“三農(nóng)”經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是實行行戶小額信用貸款、支農(nóng)再貸款等措施，有力地推動了農(nóng)民增收，為農(nóng)民走上富裕奠定了良好的基礎(chǔ)，并促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。

一、農(nóng)村信貸投入對“三農(nóng)”經(jīng)濟(jì)的影響

當(dāng)前農(nóng)村資金的投入除國家的減稅政策、扶貧資金、和部分糧棉油補(bǔ)貼政策的配套資金外，主要是農(nóng)村信用社近幾年開展的農(nóng)戶小額信用貸款、農(nóng)戶聯(lián)保貸款、質(zhì)押貸款和中央銀行的支農(nóng)再貸款(目前采用的是由當(dāng)?shù)匦庞寐?lián)社向央行的借款，專項用于支農(nóng)資金不足的信用社發(fā)放貸款需求)。農(nóng)戶小額信用貸款在支持農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面起到了積極的促進(jìn)作用，使“三農(nóng)”經(jīng)濟(jì)得到了全面快速的發(fā)展，成為農(nóng)民由貧窮轉(zhuǎn)向富裕的重要資金支柱。主要表現(xiàn)在。

(一)小額農(nóng)貸在發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮了一定作用。神池縣是個純農(nóng)業(yè)縣，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中占主導(dǎo)地位。近年來，神池縣農(nóng)村信用社認(rèn)真貫徹落實黨的富民政策，以農(nóng)戶小額貸款為突破口，加大支農(nóng)貸款的力度，通過開展信用等級評定、信用工程建設(shè)，用信貸杠桿引導(dǎo)農(nóng)民誠實守信，支持農(nóng)民發(fā)家致富，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，在農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的確發(fā)揮了很好的作用。主要表現(xiàn)在：一是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到了調(diào)整。通過農(nóng)戶小額信用貸款，根據(jù)轄內(nèi)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，分類扶持，宜林則林、宜牧則牧、宜商則商，突出重點，擇優(yōu)扶持。幾年來，形成了以特色農(nóng)業(yè)、綠色農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)為主體；種草養(yǎng)畜，舍飼養(yǎng)殖為支撐；農(nóng)村特色產(chǎn)品經(jīng)紀(jì)人為輔的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)新格局。先后扶持建起了以賀職鄉(xiāng)為主的萬畝南瓜基地、以東湖鄉(xiāng)為主的十萬畝萬鈴署基地，建起和培育了養(yǎng)殖示范小區(qū)20個、百頭養(yǎng)殖重點戶80戶、發(fā)展養(yǎng)殖大戶120個，建設(shè)規(guī)模養(yǎng)殖場7個，起到了種植損失養(yǎng)殖補(bǔ)，糧食減產(chǎn)牧增收的效果；二是農(nóng)民實現(xiàn)了增收。截止2004年未，神池縣農(nóng)村信用社貸款余額達(dá)15897萬元，全部用于“一農(nóng)”，較2000年增加9066萬元，增幅達(dá)130。農(nóng)村資金的大量投入，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了前所未有的發(fā)展，農(nóng)民收入逐年產(chǎn)加，2004年，農(nóng)民人均種植收入增加700多元，養(yǎng)殖收入增加320多元，有效地解決了農(nóng)民生產(chǎn)生活的子女上學(xué)等問題。三是農(nóng)村信用環(huán)境得到改善。神池縣至2001年實施農(nóng)戶小額信貸以來，經(jīng)過一年來的風(fēng)風(fēng)雨雨，全縣已評出信用戶15007戶，占全縣農(nóng)戶的64.9據(jù)，發(fā)放貸款證12000戶，占全縣農(nóng)戶的54.6。通過信用社與農(nóng)民的感情距離，也贏得了農(nóng)民的信任，社會信用環(huán)境得到改善。四是農(nóng)村新型經(jīng)濟(jì)組織初步形成。信用社在小額農(nóng)貸的基礎(chǔ)上，為支持其它農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織的發(fā)展，實行農(nóng)戶聯(lián)保貸款，加大了對農(nóng)村專業(yè)市場、農(nóng)村中小企業(yè)的支持力度，從而促進(jìn)了農(nóng)民增收，可以說農(nóng)村信用社在支持農(nóng)業(yè)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了至關(guān)重要的作用。

(二)人民銀行的支農(nóng)貸款發(fā)揮了積極作用。截止到2004年12月底，神池支行支農(nóng)再貸款余額為1300萬元。特別是近幾年業(yè)，黨和國家對“三農(nóng)”問題愈加重視，農(nóng)村信用社在資金方面已不能完全滿足農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，為了真正把農(nóng)村經(jīng)濟(jì)搞好，神池支行在大量調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，及時向上級行申請支農(nóng)再貸款，按照“四掛鉤”的要求，建立三級臺賬，及是監(jiān)測支農(nóng)再貸款的管理、使用情況，集中支持了轄內(nèi)6家因資金不足而支農(nóng)乏力的基層農(nóng)村信用社，占到全縣法人機(jī)構(gòu)的45，支農(nóng)同貸款全部用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的化肥、籽種、地膜、農(nóng)藥和農(nóng)機(jī)具，為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展流入了新的活力，使農(nóng)村信貸投入遍及全縣各個村莊、農(nóng)戶，使縣委、政府的調(diào)產(chǎn)戰(zhàn)略得以順利實施，農(nóng)民及時得到生產(chǎn)生活的急需資金支持，通過央行支農(nóng)資金的投入帶動了農(nóng)民增收。幾年來，神池支行支農(nóng)再貸款累放金額達(dá)到4000多萬元，在一定程度上滿足了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資金需求，彌補(bǔ)了“三農(nóng)”資金長期供需不足的局面。

(三)初步探索出了我縣信貸支持“三農(nóng)”的有效途徑。一是堅持分類指導(dǎo)，區(qū)別扶持。幾年來，神池縣農(nóng)村信用社在政府、人行縣支行大力支持和窗口指導(dǎo)下，逐步摸索出了一條農(nóng)村信用社的經(jīng)營管

理方式，努力把農(nóng)村信用社辦成“農(nóng)民自己的銀行”，把服務(wù)“三農(nóng)”作為農(nóng)村信用社的經(jīng)營方向，堅持因地制宜、區(qū)別對待、擇優(yōu)扶持，對以種植業(yè)為主的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，加大對優(yōu)種、農(nóng)機(jī)具、化肥、地膜等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料的投入；對一些山區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，通過信貸引導(dǎo)，推行退耕還林還草，鼓勵農(nóng)民進(jìn)行舍飼養(yǎng)殖；對一些交通便利，商品集散地有重點地扶持農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)，使

全縣的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)各具特色，顯出勃勃生機(jī)。二是加快推廣聯(lián)保貸款。隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，農(nóng)村信用社的經(jīng)營范圍也在擴(kuò)大，主要是近些年農(nóng)村中出現(xiàn)了一些新的經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村民營企業(yè)，比如近一些年出現(xiàn)的農(nóng)村綠色農(nóng)業(yè)基地、奶牛養(yǎng)殖業(yè)、肉牛養(yǎng)殖業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品經(jīng)紀(jì)人等。這些新的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村企業(yè)的發(fā)展，為農(nóng)村信用社打開了新的贏利和發(fā)展空間。

二、當(dāng)前農(nóng)村信貸存在的問題

當(dāng)前農(nóng)村信貸主要表現(xiàn)在小額信用貸款的推廣，還有少部分聯(lián)保貸款和質(zhì)押貸款，小額貸款占比較高。小額貸款在額度小、期限短、方便靈活方面，使農(nóng)民確確實實得到了實惠，受到了農(nóng)民的極大歡迎，促進(jìn)了“三農(nóng)”經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。為解決農(nóng)民貸款難起到了積極的作用，但目前在農(nóng)村經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的情況下，一方面由于農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，農(nóng)村居民生活逐步走富裕，農(nóng)民維持簡單再生產(chǎn)所需的化肥、農(nóng)藥、種籽等小額貸款已基本得到滿足，農(nóng)民的生產(chǎn)規(guī)模逐步擴(kuò)大，農(nóng)村的信貸需求也開始發(fā)生很大變化，已向高層次、多元化發(fā)展，有一部分先富起來的農(nóng)民在生產(chǎn)上走向集約化、規(guī)?；?、多樣化，對貸款的品種、需求也不斷增加；另一方面，農(nóng)民不僅僅單純依靠種地、養(yǎng)殖為主，逐步向種、養(yǎng)、加一體化發(fā)展，而且貸款的周期也要求越來越長，小額貸款的方式和額度已不適應(yīng)新時期農(nóng)民對貸款的需求。表現(xiàn)在：

(一)農(nóng)村信貸投入方式與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適應(yīng)的問題突顯。個體私營企業(yè)和農(nóng)村其它經(jīng)濟(jì)組織貸款需求呈旺盛態(tài)勢，資金的需求量與期限都有不同程度的提高。隨著農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)條件的改善，農(nóng)村出現(xiàn)了新的變化，農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)、個體運(yùn)輸業(yè)等新型農(nóng)工商結(jié)合的經(jīng)濟(jì)組織逐步開成，其對貸款的需求十分旺盛，小額貸款的額度與期限已不能滿足生產(chǎn)需求。如神池縣實施退耕還林，舍飼養(yǎng)殖以來，在交通較發(fā)達(dá)的農(nóng)村都興起了運(yùn)輸業(yè)，僅去年下半年以來，農(nóng)村通過各種渠道籌資養(yǎng)車的就這近千戶，需資金近4000余萬元，而小額貸款每戶最高僅能解決2萬元，有些戶幾戶合起來還買不到一部車，小額貸款難以滿足，只能通過高利解決資金不足的問題。

(二)農(nóng)村信貸供給總量與高附加值農(nóng)業(yè)生產(chǎn)信貸需求差距較大。小額農(nóng)戶信用貸款只能解決了農(nóng)民簡單再生產(chǎn)的問題，而沒有解決從根本上脫貧致富的問題。小額信貸通過其額小、分散、靈活的方式，對一些純種植戶、小規(guī)模養(yǎng)殖戶的資金需求可以滿足。但對一些高附加值農(nóng)業(yè)生產(chǎn)因資金需求量大，生產(chǎn)周期長而難以滿足需求。如近年來興起的奶牛養(yǎng)殖業(yè)，盡管前景看好，但國資金需求量大，涉及面廣，資金周轉(zhuǎn)時間長，信用社一方面無能為力，另一方面覺的風(fēng)險較大，不敢大膽進(jìn)行支持，致使生產(chǎn)形不成規(guī)模，在一家程度上限制了農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和農(nóng)民脫貧致富的步伐。

(三)農(nóng)業(yè)與農(nóng)產(chǎn)品深加工資金需求與供給矛盾突出。目前由于近幾年自然災(zāi)害頻繁，小水庫、渠道多年失修，急需進(jìn)行維修；另外農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)俏然興起，各種機(jī)器設(shè)備及基礎(chǔ)設(shè)施投資大，資金回收周期長，這些小額貸款無法滿足。

(四)農(nóng)村信貸供給結(jié)構(gòu)與農(nóng)村是益增長的消費(fèi)貸款需求不相適應(yīng)。當(dāng)前信貸支農(nóng)主要靠農(nóng)村信用社，而農(nóng)村信用社信貸支農(nóng)的主要品種仍以農(nóng)戶小額信用貸款和聯(lián)保貸款為主，服務(wù)對象也主要是種植戶和養(yǎng)殖戶。農(nóng)村居民近年來生活消費(fèi)水平普遍提高，對住房消費(fèi)、子女上學(xué)、交通和通訊設(shè)備、家庭設(shè)備等方面投入較多，資金需求量也較大，則小額農(nóng)貸對貸款用途雖規(guī)定5大類，但消費(fèi)貨款、住房貸款、助學(xué)貸款、汽車貸款優(yōu)惠政策等都與農(nóng)民無緣。

(五)農(nóng)村信貸渠道單一，農(nóng)村信用社支農(nóng)步履維艱。除了農(nóng)村信用社以外，其他國有商業(yè)銀行大部分只吸存、收貸，而很少放款。唯一的農(nóng)定發(fā)展銀行也只專職于發(fā)放糧、棉、油收購專向貸款，對提升農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、增加農(nóng)民收入的其他方面資金支持力度微乎其微。因而重任就落到農(nóng)村信用社身上。2004年新增的農(nóng)業(yè)貸款中，絕大部分來自于農(nóng)村信用社?！耙晦r(nóng)支三農(nóng)”的重任，使原本就經(jīng)營艱難的農(nóng)村信用社更顯得力不從心。少數(shù)地方的農(nóng)民貸款難問題仍然存在。

(六)農(nóng)村金融服務(wù)網(wǎng)點明顯減少，農(nóng)村資金“農(nóng)轉(zhuǎn)非”嚴(yán)重。一方面國有商業(yè)銀行自實施商業(yè)化和集約化經(jīng)營以來，大量撤并基層營業(yè)網(wǎng)點，以神池縣為例，國有商業(yè)銀行網(wǎng)點基層全部撤并，而信用社由于撤并鄉(xiāng)鎮(zhèn)在2年間撤消了3個基層社。另一方面是“農(nóng)轉(zhuǎn)達(dá)非”嚴(yán)重，近年來，國有商業(yè)銀行除發(fā)放小額質(zhì)押貸款外，其它類型的貸款全部上收，而在當(dāng)?shù)厮盏拇婵睿可洗嫫渖霞壭?。除此以外，郵政儲蓄的快速增長也加劇了農(nóng)村資金的外流。如神池縣郵政儲蓄存款達(dá)1億元，全部上存上級郵政部門，如果這部分資金用于“三農(nóng)”的投入，將會給“三農(nóng)”經(jīng)濟(jì)的影響是可想而知的。

(七)信貸期限與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)周期不配套。目前農(nóng)村信用社貸款仍然沿襲傳統(tǒng)的“春放秋收冬不貸”的做法。就神池來說，農(nóng)忙季節(jié)主要集中于3-9月之間，而剩余的半年時間，特別是在糧食還沒有出售之前，農(nóng)民從事一些其它的生產(chǎn)經(jīng)營活動，如搞一些小的糧油販運(yùn)、小型農(nóng)產(chǎn)品加工等需要的資金，信用社在農(nóng)民沒有還清貸款前，而且確定的信用額度已足，就不能對其發(fā)放新的貸款；另外，從事養(yǎng)殖業(yè)、發(fā)展特色農(nóng)業(yè)以及購置大中型農(nóng)機(jī)具的需求，要么期限太短，要么不能跨年度，不符合生產(chǎn)發(fā)展的要求，農(nóng)民感覺委不方便。如奶牛養(yǎng)殖業(yè)，養(yǎng)小牛投資小，但到產(chǎn)奶期至少也得一年半以后，而農(nóng)民貸款期限最長為一年，無法滿足農(nóng)民的需要。

(八)農(nóng)民難以承受過高的利率負(fù)擔(dān)?，F(xiàn)行農(nóng)村信用社利率在中央銀行基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上最高可以上浮2.3倍，達(dá)到12.83。再加上物價上漲，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格的上漲，農(nóng)民實際純收入漲幅不大，貸款得率雖然在執(zhí)行中，信用社對農(nóng)戶的貸款并不是執(zhí)行的最高限，但能享受到優(yōu)惠的，也只限于頒發(fā)有信用證的農(nóng)戶，而且金額較少。缺口部分，有時不得不靠親朋好友借或借高利貸。

三、提高農(nóng)村信貸投入的政策建議

由于農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的逐步提高，資金需求的不斷增加，央行應(yīng)加強(qiáng)窗口指導(dǎo)，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步拓寬業(yè)務(wù)，主動占領(lǐng)農(nóng)村市場，滿足農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。

(一)提高小額貸款的額度和貸款范圍。針對當(dāng)前農(nóng)村和農(nóng)民的貸款需求變化，信用社應(yīng)定制合理的支農(nóng)貸款辦法，適當(dāng)提高小額信用貸款的額度，對不同的產(chǎn)業(yè)資金需求行業(yè)，采取不同的貸款最高限額，拓寬貸款的用途和范圍，加大中長期貸款的比例，滿足農(nóng)民的大額貸款需求。

(二)堅持農(nóng)村資金投入于農(nóng)村，解決農(nóng)村信貸需求問題。一要加大支農(nóng)再貸款的投入額度和期限，緩解信用社資金不足；二要調(diào)整農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行的職能定位，發(fā)揮信貸支農(nóng)作用，可試辦定單農(nóng)業(yè)貸款、農(nóng)產(chǎn)品開發(fā)、扶貧貸款、農(nóng)業(yè)設(shè)施貸款等業(yè)務(wù)；三要將農(nóng)業(yè)銀行、郵政儲蓄資金通過多種渠道再投入農(nóng)村，規(guī)定從農(nóng)村吸收的資金，除繳足準(zhǔn)備金、留足備付金外，設(shè)定上存資金的比例，其余部分全部通過有關(guān)渠道回流農(nóng)村，增加農(nóng)村資金來源；四要規(guī)范民間借貸，對民間借貸進(jìn)行合理引導(dǎo)和監(jiān)管，使民間借貸成為民間融資的一種補(bǔ)充形式。

(三)對信用社開辦農(nóng)村消費(fèi)信貸給予支持。鼓勵信用社開辦住房貸款、助學(xué)貸款等業(yè)務(wù)，不斷擴(kuò)大信用社的業(yè)務(wù)范圍，在改革中不斷擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍。提高資金實力，使信用社真正發(fā)揮起“三農(nóng)”主力軍作用。

(四)加快深化農(nóng)村信用社改革步伐。通過人民銀行資金支持，消化農(nóng)村信用社歷史包袱，促進(jìn)農(nóng)村信用社轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制，建立法人治理結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)國家“花錢買機(jī)制”的目的。從而解決近年來農(nóng)村信用社在支農(nóng)服務(wù)中，不堪負(fù)重的“一農(nóng)支三農(nóng)”的困難局面，提高其支農(nóng)的實力和能力。

(五)成立農(nóng)業(yè)貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)。通過成立農(nóng)業(yè)貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，解決農(nóng)民貸款難、特別是大額貸款難的問題，可有效解決涉及農(nóng)民營企業(yè)、個體私營經(jīng)濟(jì)的貸款難問題。對于一些額度大、期限長的貸款，以其有效資產(chǎn)作抵押，由政府出面擔(dān)?；蛘哌M(jìn)行適當(dāng)扶持，輔之以安排下崗職工、特困職工就業(yè)問題，達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益和社會效益雙盈的效果。

(六)建立政策性農(nóng)業(yè)保險制度。農(nóng)業(yè)是個投入大、抗風(fēng)險能力差的產(chǎn)業(yè)，受自然災(zāi)害等影響因素較大，一旦有個天災(zāi)人禍，信貸投入后形成的風(fēng)險將是大范圍的，這也是金融機(jī)構(gòu)懼怕對農(nóng)業(yè)投入的主要原因之一。如果建立農(nóng)業(yè)風(fēng)險補(bǔ)償機(jī)制，可以將災(zāi)害風(fēng)險、市場風(fēng)險等造成的信貸資金損失減少到最低程度，使風(fēng)險由銀行承擔(dān)轉(zhuǎn)移為由保險機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

(七)各級政府應(yīng)出臺對支農(nóng)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行傾斜的政策。要重視全國農(nóng)村信用社改革試點的各項工作，有政策傾斜、資金保證、宣傳到位等方面拿出實際行動支持農(nóng)村信用社，對農(nóng)村信用社，由于體制、歷史等原因形成的大量不良資產(chǎn)，應(yīng)給予撥離、核銷或收購。要降低營業(yè)稅率，免征所得稅。對辦理政策性支農(nóng)業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，財政提供貼息資金和呆帳損失彌補(bǔ)。

第二篇：當(dāng)前農(nóng)村信貸供求存在的問題及建議

為使國內(nèi)經(jīng)濟(jì)受金融危機(jī)影響降至最低，2008年11月中央出臺了擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的十條措施，中國人民銀行出臺五項措施落實積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。在這新形勢下，如何利用農(nóng)村信用社這一“農(nóng)村金融的助推器”更好的服務(wù)于縣域經(jīng)濟(jì)，如何才能適應(yīng)新的信貸需求，筆者作如下簡單分析：

一、當(dāng)前農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新特點

1、農(nóng)民收入有所增長，生活水平穩(wěn)步提高。據(jù)筆者調(diào)查，自2005年以來，**縣縣農(nóng)民人均收入年平均增幅達(dá)12.86%，到2008年末預(yù)計達(dá)到5128元，且從近幾年的縣域經(jīng)濟(jì)增長趨勢來看，農(nóng)民人均收入穩(wěn)步增長，農(nóng)民手中的可支配現(xiàn)金收入越來越多，農(nóng)民收入有較大幅度的提高。

2、農(nóng)村市場逐步細(xì)分，農(nóng)業(yè)產(chǎn)品商品率逐步提高，專業(yè)大戶和龍頭企業(yè)帶頭示范作用明顯增強(qiáng)。一是農(nóng)民適應(yīng)市場的能力逐步增強(qiáng)，形成了各具特色的種、養(yǎng)基地；二是專業(yè)大戶、龍頭企業(yè)規(guī)模逐步擴(kuò)大，帶動示范作用明顯增強(qiáng)；三是農(nóng)村中各種專業(yè)協(xié)會如雨后春筍般蓬勃發(fā)展，組織協(xié)調(diào)能力逐步增強(qiáng)，農(nóng)產(chǎn)品的市場營銷渠道暢通。

3、城市化進(jìn)程快速發(fā)展，城鄉(xiāng)一體化步伐加快。一是城區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，覆蓋面不斷延升至農(nóng)村；二是縣域人口準(zhǔn)入條件放寬，外來戶不斷增多，資金、物資投入也隨之向城區(qū)轉(zhuǎn)移，規(guī)模和覆蓋面不斷擴(kuò)大；三是鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展迅速，進(jìn)一步推動了城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。

4、新農(nóng)村建設(shè)方興未艾。2009年，伴隨中央十項舉措之一的“加快建設(shè)保障性安居工程”，全縣農(nóng)民住房改造和新居建設(shè)將逐步開展，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快。

5、縣域附近休閑觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展迅速，前途廣闊。近年來，在縣域附近的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)非常重視休閑、觀光農(nóng)業(yè)項目的開發(fā)，形成了一批具有特色的休閑、旅游、觀光基地。

二、當(dāng)前農(nóng)村信貸供求中存在的主要問題

（一）內(nèi)部問題

1、農(nóng)村信貸結(jié)構(gòu)不適應(yīng)農(nóng)村資金需求結(jié)構(gòu)

近年來，信用社個人貸款逐步轉(zhuǎn)向以小額農(nóng)戶信用貸款為主，小額農(nóng)戶信用貸款雖然能解決部分農(nóng)民生產(chǎn)生活小額資金的需求，但隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)規(guī)?；凸I(yè)化，從農(nóng)村資金需求總量上講，小額農(nóng)戶信用貸款并不是主要需求，往往忽視農(nóng)村非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的信貸發(fā)展戰(zhàn)略，這對農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是很不利的。

2、農(nóng)村信用社信貸方式不適應(yīng)農(nóng)村信貸市場

目前的農(nóng)村信用社信貸中，貸款方面主要以信用貸款、擔(dān)保貸款為主。擔(dān)保貸款中又以質(zhì)押貸款為主，并且質(zhì)押貸款額不能高于存單面額80%，抵押貸款是抵押房產(chǎn)的，又要求借款人必須擁有兩套以上房產(chǎn)，這對于居住地在農(nóng)村的借款人來說，由于沒有信用社所認(rèn)可的相關(guān)房產(chǎn)權(quán)利證明，自然不能得到貸款。抵押信貸方式顯然不能適應(yīng)農(nóng)村信貸需求市場。

3、農(nóng)村信貸投入方向不適應(yīng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的要求

在客戶選擇上，迫于不良資產(chǎn)的壓力，形成了向企業(yè)放貸不如向個人放貸的傾向，壓制了企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險投資的意愿，妨礙了企業(yè)的成長；在投入方向的選擇上，重農(nóng)業(yè)輕非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，農(nóng)業(yè)中信貸投入集中在生產(chǎn)領(lǐng)域，對消費(fèi)領(lǐng)域的投入明顯不足，生產(chǎn)領(lǐng)域又集中在周轉(zhuǎn)領(lǐng)域，對基礎(chǔ)設(shè)施投入明顯不足。

（二）外部問題

1、農(nóng)村資金流動呈多渠道、加速化趨勢，外流問題非常突出。一是轉(zhuǎn)移式外流，主要表現(xiàn)在郵政儲蓄和其他金融機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)存款。二是投資性外流，表現(xiàn)為在外經(jīng)商辦企業(yè)。

2、農(nóng)村勞動力有效供給不足，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)呈逐步萎縮趨勢。一是農(nóng)業(yè)效益仍然較低，致使農(nóng)村勞動力大量外出打工，造成農(nóng)村勞動力供給不足。二是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，特別是糧油種植業(yè)逐步萎縮，發(fā)展態(tài)勢走弱。

3、縣域范圍內(nèi)中小企業(yè)管理缺位，缺乏拳頭產(chǎn)品和尖端技術(shù)，市場占有率低，難于做大做強(qiáng)。主要表現(xiàn)在財務(wù)管理不規(guī)范，數(shù)據(jù)信息傳遞失真造成風(fēng)險；產(chǎn)品科技含量不高，市場占有率低。

4、農(nóng)村民間借貸活躍，利率逐年攀高。據(jù)調(diào)查，由于農(nóng)村資金增長較快，加之農(nóng)村信用社小額貸款額度較小，難于滿足農(nóng)村較大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，農(nóng)村民間借貸進(jìn)一步活躍，利率逐年攀高。

三、擬采取的主要措施

（一）大力組織資金，努力提高信用社在市場的占有份額

通過加大宣傳力度，全面提升農(nóng)村信用社的社會形象和地位。繼續(xù)開展優(yōu)質(zhì)服務(wù)活動，改善服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)、發(fā)展核心客戶和優(yōu)質(zhì)客戶群。

（二）大力支持社會主義新農(nóng)村建設(shè)，切實把握信貸支農(nóng)的切入點

1、積極支持農(nóng)業(yè)規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，全面提高農(nóng)產(chǎn)品的商品轉(zhuǎn)化率和市場占有率；積極支持農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)；重點支持具有地方特色和一定品牌優(yōu)勢的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地；大力支持和培育農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營業(yè)主和專業(yè)大戶，支持農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程形成的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項目。

2、著力支持農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。重點支持品牌農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展，大力支持糧食優(yōu)化、品種改良和推廣適用先進(jìn)技術(shù)等，支持規(guī)模化養(yǎng)殖。

3、大力支持農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。積極支持改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)民生活條件的農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加大對節(jié)水灌溉、鄉(xiāng)村道路、農(nóng)村沼氣、農(nóng)村水電的支持力度。

（三）積極拓展信貸業(yè)務(wù)，提高信用社綜合競爭能力

1、堅持以支持縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展為重點，抓好信貸資金的營銷工作，搶占業(yè)務(wù)發(fā)展先機(jī)，拓展縣域市場，做大做強(qiáng)“蛋糕”規(guī)模。

2、突出重點，實施信貸傾斜。要重點瞄準(zhǔn)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的尖端客戶，增強(qiáng)對重點區(qū)域、重點市場、重點客戶的市場營銷。

3、創(chuàng)新服務(wù)方式和業(yè)務(wù)品種，壯大核心客戶群。將信用商戶做大做活，擴(kuò)大全縣的個人信貸市場。并積極拓展消費(fèi)貸款，對居民購房、購車等高檔、耐用消費(fèi)品貸款，采取按揭貸款方式予以支持。

（四）穩(wěn)步推進(jìn)利率市場化

繼續(xù)實行科學(xué)的貸款利率定價機(jī)制，充分考慮和涵蓋客戶對信用等級、入股情況、資金歸社率、開戶情況、經(jīng)營規(guī)模等對信用社的綜合貢獻(xiàn)情況，對不同客戶執(zhí)行不同的浮動指標(biāo)和浮動幅度，在遵循資金的安全性、效益性、流動性的基礎(chǔ)上對貸款利率進(jìn)行科學(xué)測定，以實現(xiàn)風(fēng)險與收益對稱、培養(yǎng)客戶的資金成本意識，使客戶和信用社真正實現(xiàn)“雙贏”。

第三篇：目前招商引資存在的問題及建議

招商引資是社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下促進(jìn)資本流動，提高資本使用效率，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展的重要措施。當(dāng)前，許多地方招商引資卓有成效，但也存在一些不可忽視的問題。筆者以行政法學(xué)的眼光審視這些問題，并提出建議，供行政機(jī)關(guān)參考。

一、問題

（一）引資方存在的問題

1、作為招商引資條件的部分投資物缺乏必備的法律條件，如以房屋等固定資產(chǎn)出資，在引資承諾前還未取得合法所有權(quán)，造成承諾后無法兌現(xiàn)、引發(fā)糾紛、賠償損失的后果。

2、以土地投資，與《國土法》等相關(guān)法律法規(guī)關(guān)于無償劃撥國有土地的范圍不一致，給出資方事后故意違約造成借口，使招商方處于被動地位。

3、招商優(yōu)惠環(huán)境缺乏有效制約機(jī)制。一是對招商各方相關(guān)的管理部門缺乏制約，在管理上失之過嚴(yán)或失之過寬，造成招商信譽(yù)下降或留下投機(jī)之隙。二是對投資方缺乏有效監(jiān)督，使個別投機(jī)者的投機(jī)陰謀得逞。

4、急于求成，輔助工作不扎實。如城市招商中，房屋拆遷不規(guī)范仍值得重視。

（二）出資方存在的問題

1、投機(jī)、詐騙現(xiàn)象存在。個別投資者缺乏投資誠意，為了投機(jī)、詐騙而進(jìn)入招商市場，往往以將招商方的財產(chǎn)作抵押騙取貸款或轉(zhuǎn)賣財產(chǎn)，然后卷款逃走。

2、轉(zhuǎn)嫁危機(jī)，故意毀約。有的投資商事前未進(jìn)行市場調(diào)查，投資后覺得無利可圖，或根本無資可投、無空可鉆的時候，就找借口毀合約，轉(zhuǎn)嫁危機(jī)，擾亂投資市場。

二、建議

1、在現(xiàn)行法律、法規(guī)規(guī)定的框架內(nèi)，穩(wěn)妥擬定招商方案，合法運(yùn)作招商活動。在提供優(yōu)惠招商條件方面，要取得投資財產(chǎn)的合法所有權(quán)，對國有土地的劃撥要與國土法律保持一致。如為了提高招商優(yōu)勢，可實行對價制度，切忌不顧法律規(guī)定進(jìn)行無償劃撥。

2、建立現(xiàn)代招商引資管理體系，招得進(jìn)、管得好、管得住，既注意提高投資誠信，又防止投資商的巧取、詐騙。

3、以人為本，兼顧各方，保護(hù)弱勢群體利益。

第四篇：目前物資供應(yīng)存在的問題及解決建議

陜煤建司物資供應(yīng)管理 存在的問題及解決建議

各位領(lǐng)導(dǎo)、同事們，大家好！

煤礦物資供應(yīng)管理直接影響企業(yè)的生產(chǎn)成本、經(jīng)濟(jì)效益和安全生產(chǎn)。以前，陜煤建司物資供應(yīng)管理由下屬二級單位物資管理中心負(fù)責(zé)，2012年5月，依據(jù)陜煤集團(tuán)物資重組整合方案，陜煤建物資供應(yīng)中心歸并物資集團(tuán)，重組命名為物資集團(tuán)陜煤建分公司，主要職能是負(fù)責(zé)陜煤建司物資的集中采購和供應(yīng)。兩年多以來，通過集團(tuán)物資供應(yīng)模式的轉(zhuǎn)變，實行的物資集中采購方式極大的發(fā)揮了規(guī)模優(yōu)勢，不僅形成了采購批量，增強(qiáng)了議價能力，獲得了價格折扣，減少了儲備資金占用，而且為逐步實現(xiàn)專業(yè)化采購、規(guī)范化管理奠定了良好的基礎(chǔ)。

一、目前物資供應(yīng)管理存在的主要問題：

1、原物資供應(yīng)中心歸并物資集團(tuán)并成立陜煤建分公司以后，根據(jù)物資集團(tuán)業(yè)務(wù)主導(dǎo)，主要以物資采購和供應(yīng)為主，沒有完全盡到管理職責(zé)，供管脫節(jié)，導(dǎo)致重復(fù)設(shè)置物資管理部門，增加了企業(yè)管理成本。

2、由于物資管理部門業(yè)務(wù)指導(dǎo)不到位，使用單位提報的物資計劃缺乏科學(xué)性和準(zhǔn)確性。錯采、超采現(xiàn)象時有發(fā)生，容易造成庫存積壓或報廢損失。

3、使用單位的物資計劃上報到物資分公司以后，物資

分公司需按業(yè)務(wù)流程報經(jīng)物資集團(tuán)審批后方能按類別分級采購，計劃審批手續(xù)繁瑣，采購周期長。加之物資信息化上線后，無編碼物資計劃不得上報，而物資編碼申請時間過長，影響計劃報送和采購周期。

4、供管分離后，分公司物資采購周期相對較長，使用單位怕影響生產(chǎn)，提報計劃量或儲備量勢必加大，容易造成庫存積壓。

5、部分零星、量少、非常用物資到貨不及時。

6、供應(yīng)商素質(zhì)參差不齊，在物資規(guī)格、型號、性能、用途等方面缺少專業(yè)知足，影響供貨質(zhì)量和時間；供應(yīng)商選擇上供需雙方溝通少，導(dǎo)致部分供應(yīng)商供貨質(zhì)量差，錯供、退貨現(xiàn)象時有發(fā)生。

7、物資招標(biāo)、議標(biāo)采購時，有時 “一物一招”或“一次一招”，造成同類物資多家生產(chǎn)，通用性互換性差，使用管理難度大。

8、近期可能由于資金或其他原因，部分集采物資不能及時到貨（如：雙龍礦工業(yè)潤滑油脂一月未交貨），影響了礦井的正常生產(chǎn)。

9、由于集團(tuán)內(nèi)部物資平衡、調(diào)劑平臺不暢，導(dǎo)致積壓待報廢物資越聚越多，增大了庫存。

10、陜煤建各礦均是老礦井，由于破產(chǎn)、改制等歷史原因，加之近年兩年來對礦井進(jìn)行技術(shù)改造，生產(chǎn)工藝及裝備

水平不斷提升，淘汰了大部分老、舊設(shè)備，多年連續(xù)積壓的報廢物資得不到及時處理，完成集團(tuán)公司下半年庫存定額控制指標(biāo)難度較大。

二、對存在問題的解決建議：

1、物資集團(tuán)系統(tǒng)內(nèi)部供應(yīng)分公司應(yīng)與對外物流公司分離，物資分公司應(yīng)供管結(jié)合，便于管理和更好的服務(wù)使用單位。

2、物資集團(tuán)應(yīng)盡快完善區(qū)域儲備總庫或物流基地建設(shè)，保障及時配送和滿足集團(tuán)各區(qū)域的聯(lián)儲共備，減少各使用單位的庫存。

3、物資集團(tuán)應(yīng)加強(qiáng)供應(yīng)商管理，嚴(yán)格執(zhí)行審入、評價、考核、淘汰制度，供應(yīng)商選擇應(yīng)堅持“先廠后商”的原則，建立供應(yīng)商信息共享共同評審機(jī)制，便于使用單位監(jiān)督和溝通。

4、物資分公司在計劃采購時，應(yīng)積極與使用單位溝通，參考使用單位在選型、選廠等方面的意見，避免采購物資性能不適或因計劃變更而造成錯采、多采和漏采。

5、簡化計劃審批程序，縮短審批時間，提高物資編碼的通用性，方便暫時無編碼物資計劃提報和應(yīng)急物資采購計劃的執(zhí)行。

6、加大代儲代銷力度，在集團(tuán)審批通過的供應(yīng)商注冊目錄內(nèi)，無論生產(chǎn)廠或代理商，只要在互惠互利和誠信合作 的基礎(chǔ)上，為滿足安全生產(chǎn)和緩解當(dāng)前資金壓力，物資分公司和使用單位共同合作，創(chuàng)造條件讓更多供應(yīng)商參與寄售模式，緩解資金壓力，降低庫存儲備。

以上是我對目前陜煤建司物資供應(yīng)方面存在問題和解決建議的個人見解，不妥之處請批評指正。

謝謝！

2014年7月29日4

第五篇：當(dāng)前住房信貸存在的問題及建議

關(guān)于拓展住房信貸的思考

向秋芳

（中國人民銀行恩施州中心支行，湖北恩施 445000）

作者簡介：向秋芳，（1966.08－），男，湖北省恩施市人，大學(xué)本科，經(jīng)濟(jì)師，曾在省及省以上刊物發(fā)表金融理論文章十余篇，并于1996年獲湖北省金融科研成果三等獎。摘要：

關(guān) 健 詞：信貸；住房信貸；思考 中圖分類號：

住房信貸是目前我國消費(fèi)信貸的主要形式，它對于啟動消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，推動經(jīng)濟(jì)增長，具有重要的意義。但目前由于諸多因素的制約，我國住房信貸發(fā)展緩慢,還存在著許多問題，需要進(jìn)一步完善。

一、我國住房信貸發(fā)展現(xiàn)狀

我國住房信貸起步較晚，國外在40年代住房信貸就有了較大的發(fā)展，二戰(zhàn)以后，美國居民依靠信貸來支持消費(fèi)已經(jīng)成了普遍現(xiàn)象，而我國直到1996－1998年，住房信貸才開始真正起步。1996年，中央銀行開始允許國有商業(yè)銀行辦理個人住房貸款，個人住房貸款業(yè)務(wù)在我國才開始起步。1998年以來，為了擴(kuò)大消費(fèi)需求，中央決定加快發(fā)展消費(fèi)信貸，人民銀行先后出臺了一系列促進(jìn)住房信貸業(yè)務(wù)開展的政策，發(fā)布了《住房貸款管理辦法》，允許所有的商業(yè)銀行開辦個人住房貸款業(yè)務(wù)；發(fā)布了《關(guān)于加大信貸投入，支持信宅建設(shè)和消費(fèi)的通知》；1999年3月，發(fā)布了《關(guān)于開展個人消費(fèi)信貸指導(dǎo)意見》，提出把消費(fèi)信貸作為新的增長點，要求各商業(yè)銀行積極開辦住房信貸業(yè)務(wù)，并將住房貸款的最高限額由消費(fèi)品價值的70%提高到80%；1999年9月，又將個人住房貸款的最長期限由20年延長到30年，并將貸款利率降低到同期法定貸款利率以下。這些政策的出臺，大大地推動了我國住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展。以我國住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展最快的建設(shè)銀行為例，1998年末，建設(shè)銀行個人住房貸款余額僅為450億元，到2000年3月末累計發(fā)放個人住房貸款1460億元，貸款余額已達(dá)993億元，占全行貸款的比重由1998年末的2.11%增長到5.9%。可以說，我國住房信貸有一個良好的開端。然而，和許多西方國家相比，盡管各商業(yè)銀行加大了住房貸款的發(fā)展力度，但我國住房貸款的發(fā)展目前還是初步的，在存在著許多問題的同時也還存在著巨大的潛力。在我國消費(fèi)總額中，住房貸款所占比例1998年末不到1%，1999年末也不到3%。而西方發(fā)達(dá)國家這一比例都高于20%，越是優(yōu)良的銀行這一比例越高。1999年我國住房貸款占GDP的１０%，而美國幾乎占到現(xiàn)有DGP的60%。由此可見，我國住房信貸目前還處于起步探索階段，還有待于進(jìn)一步開拓和發(fā)展。

二、住房信貸落后的種種表現(xiàn)

1、住房抵押融資機(jī)制尚未形成，個人住房抵押貸款難以推行。我國自1986年開展個人住房抵押貸款以來，開展面積小、量不大，只有100多億元，在整個房地產(chǎn)貸款中占不到10%，而發(fā)達(dá)國家一般占25%以上，從這一點看，住房信貸的發(fā)展離經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求還差得很遠(yuǎn)，遠(yuǎn)未發(fā)揮其應(yīng)有的作用。其中的原因十分復(fù)雜，既有其它方面的原因，也有金融部門自身的原因。主要表現(xiàn)在：一是由于住房商品化遠(yuǎn)未實現(xiàn)，真正購買商品房的居民不多，因而對住房抵押融資的現(xiàn)實需求未普遍化。二是由于目前的商品房價格相對于居民的收入而言顯得太高，因而即使抵押融資，普遍居民家庭也缺乏定期還本付息的能力。三是住房抵押貸款成數(shù)都有在七成以下，期限多為10年以下，10年期的月利率近10%。這種貸款條件顯然為一般家庭無法接受。四是抵押貸款資金來源有限，規(guī)模受到控制。五是二級市場即抵押債權(quán)的轉(zhuǎn)讓市場遠(yuǎn)未形成，致使抵押貸款缺乏流動性，阻礙了資金的周轉(zhuǎn)。六是與房地產(chǎn)抵押相關(guān)的法律法規(guī)還很不健全，致使這個過程多不規(guī)范。此外，還存在對抵押物評估困難、擔(dān)保不規(guī)范、房屋拍賣市場不成熟導(dǎo)致銀行抵押的房地產(chǎn)很難通過市場拍賣收回資金等問題。

2、住房金融機(jī)構(gòu)不健全，現(xiàn)有的金融機(jī)構(gòu)對住房金融業(yè)務(wù)的關(guān)系尚未理順。表現(xiàn)在：一是沒有一個全國性的專業(yè)住房金融機(jī)構(gòu)（煙臺、蚌埠兩個住房儲蓄銀行只是作用有限的地方地方機(jī)構(gòu)）；二是各專業(yè)銀行對房改金融業(yè)務(wù)和政策性資金惡性竟?fàn)?；三是現(xiàn)有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸都普遍存在與行內(nèi)其它業(yè)務(wù)部門在業(yè)務(wù)和人員分工上的不明確，容易引發(fā)業(yè)務(wù)糾紛，造成內(nèi)耗。

3、住房融資工具不多，創(chuàng)新不足。目前我國住房融資工具主要是住房存貸款，還有少量的住房債券及股票，遠(yuǎn)不足滿足多元化的住房融資需求。由于缺乏大量的速效工具可供選擇，這在很大程度上制約了住房融資市場的拓展。

4、公積金制度推行不理想，尚未成為重要的住房資金來源。建立公積金的主要作用是為建房和購房提供一個穩(wěn)定的低成本資金來源，我國自90年代初推行公積金制度以來，到目前存在以下問題：一是公積金歸集量小，到1996年底，全國歸集的公積金為393億元，公相當(dāng)于當(dāng)年全國住房總投資的8%；二是地區(qū)之間很不平衡，沿海地區(qū)的公積金歸集率高達(dá)90%左右，其中上海120億元，而其它內(nèi)地省份只有40%左右，其中上海120億元，；三是公積金繳存比例較低，僅為職工工資的10%（職工及其單位各繳5%）；四是一些地方對公積金的管理比較混亂，出現(xiàn)亂用、濫用或挪用現(xiàn)象。

三、住房信貸難以拓展的原因

1、居民收入在量的分配上相對落后，在結(jié)構(gòu)上的嚴(yán)重分化，造成了在住房信貸需求上的弱化和異化。收入是決定社會消費(fèi)的中心因素，消費(fèi)是收入的函數(shù)。改革開放20年來，我國國民收入一直保持著較快的增長速度，然而近幾年來居民（尤其是農(nóng)村居民）收入增長速度明顯下降，大大低于國民生產(chǎn)總值的增長速度，在1986－1998年間，城鄉(xiāng)居民的收入水平的年均增長率比GDP年均增長率少4個百分點，比同期人均GDP年均增長率少2.6個百分點。從結(jié)構(gòu)上分析，這部分增加的收入大部分歸少數(shù)高收入者尤其是暴富群體所有。據(jù)測算，1998年占城鎮(zhèn)居民20%的最高收入戶的年收入是20%最低收入戶年收入的4.5倍；最高收入戶收入水平比上年增長6.9%，最低收入戶僅比上年增長1.9%，前者的增幅比后者高出5個百分點。農(nóng)村的情況是，最高收入戶人均收入達(dá)到5925.51元，是最低收入戶733.15元的8.1倍。最近國家統(tǒng)計局組織的調(diào)查表明，我國高收入階層年總收入一般在20萬元以上，人數(shù)不到總?cè)藬?shù)的1%；占20%的高收入被調(diào)查者擁有著相當(dāng)于42.4%的全部調(diào)查者財富。在農(nóng)村，占農(nóng)村20%的的高收入人群擁有50%的收入和購買能力。在任何時候，中低收入的人群永遠(yuǎn)是相對的大多數(shù)，也是住房信貸需求的主力軍。所以說，城鄉(xiāng)居民這種在量的分配上相對落后和在結(jié)構(gòu)上的嚴(yán)重分化，造成了在住房信貸需求上的需求量的弱化和需求結(jié)構(gòu)的異化，進(jìn)而制約了住房信貸需求的擴(kuò)大。

2、未來預(yù)期的影響，至使邊際消費(fèi)傾向下降，住房信貸需求減少。1994年以來，我國經(jīng)濟(jì)體制改革力度加大，使人們對未來收入的預(yù)期下降，提高了儲蓄傾向，減少了即期消費(fèi)需求。在深化國有企業(yè)改革的過程中，一方面現(xiàn)有的企業(yè)要實現(xiàn)減員增效，這就造成了大量的國有企業(yè)職工“下崗”，1997年國有企業(yè)職工下崗總數(shù)達(dá)1275萬人，其中只有少部分人重新就業(yè)，1998年和1999年繼續(xù)有大量的國有企業(yè)職工下崗；與此同時盡管國家實施了國有企業(yè)限期“解困”，但國有企業(yè)虧損面擴(kuò)大、虧損額增加的狀況仍然未從根本上改變。另一方面，國有企業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整又壓縮和淘汰了一部分多余的、落后的生產(chǎn)能力，這在一些傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)如紡織業(yè)、煤炭業(yè)當(dāng)中表現(xiàn)得尤為明顯。再加上國家行政體制的改革，這些都會引發(fā)失業(yè)的增加，需求減少。舊的福利制度被打破，新的保障體制尚不完善，未來收入的不確定性增強(qiáng)，養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等福利制度的改革又造成人們預(yù)期支出的增加，居民不得不以壓縮消費(fèi)而增加儲蓄的方式來自我保障。

3、傳統(tǒng)消費(fèi)觀念的影響。開展個人住房信貸最大的障礙來自人們的消費(fèi)觀念。在中華民族的傳統(tǒng)文化中，以勤儉持家、量入為出、不可“寅吃卯糧”為美德。這與我國生產(chǎn)力一直比較低、社會物質(zhì)財富不豐富有關(guān)。但目前物質(zhì)財富豐富了，人們的消費(fèi)觀念卻沒有改變，仍沒有邁出負(fù)債消費(fèi)的第一步。中國經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測中心對北京和上海兩地居民的抽樣調(diào)查顯示，對消費(fèi)信貸感興趣的居民僅占31%，不愿接受或表示擔(dān)憂的居民所占的比重達(dá)69%，其中25%的居民明確表示不接受消費(fèi)信貸。17%的居民對消費(fèi)信貸慧疑慮，15%的居民認(rèn)為其經(jīng)濟(jì)狀況無力進(jìn)行信用消費(fèi)。

4、相關(guān)法規(guī)不健全，缺乏必要的住房信貸擔(dān)保制度。我國關(guān)于信貸方面的法律、法規(guī)有《擔(dān)保法》、《票據(jù)法》和《貸款通則》等，這些法律法規(guī)都是針對生產(chǎn)性貸款而立的，針對消費(fèi)性貸款的法律法規(guī)尚屬空白。我國現(xiàn)行的擔(dān)保法中缺乏對消費(fèi)信貸的規(guī)定，并且由于房地產(chǎn)二級市場發(fā)育滯后等原因，作為貸款抵押的住房產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)能力較差，不能為銀行提供有效的風(fēng)險保障。所以在住房信貸回收過程中，一旦出現(xiàn)貸款本息回收困難、涉及到擔(dān)保保證的履行、抵押物的處理、質(zhì)押品的拍賣等，缺乏強(qiáng)制性的法律保障。根據(jù)我國目前的法律和社會環(huán)境，住房按揭申請一旦違約，處理抵押物將成為銀行非常棘手的事情。如果違約人與銀行合作，可以通過在房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)掛牌銷售和轉(zhuǎn)按揭形式解決，但目前違約人往往不愿意采取以上方式處理，只有通過法院裁定后進(jìn)行拍賣，以此種方式處理，進(jìn)間長、拍賣費(fèi)昂貴、透明度低，銀行費(fèi)時費(fèi)力，還可能達(dá)不到保全資產(chǎn)的目的。

5、個人信用制度欠缺，消費(fèi)者資信度難把握。住房信貸一般金額較大，為確保住房信貸資金的安全，銀行在承貸時對消費(fèi)者個人的資信情況進(jìn)行了解至關(guān)重要。我國目前尚未建立個人信用制度，即沒有對自然人進(jìn)行身份證明；個人帳戶、收入來源、個人可支配收入、用于抵押的資產(chǎn)以及信用狀況記錄，也沒有實行家庭財產(chǎn)登記制、個人財產(chǎn)破產(chǎn)制沒有相應(yīng)的評信制度，更沒有個人資信狀況適用等級的專業(yè)信用認(rèn)定機(jī)構(gòu)對個人客戶的資信狀況進(jìn)行認(rèn)定。目前我國雖然實行了存款實名制，但是由于缺乏全社會、全范圍的個人信用制度，單個銀行內(nèi)部個人客戶的信息民尚不完善，共享性差，要了解個人客戶在本行以外其它經(jīng)濟(jì)活動中的信用，銀行花大量的時間也難掌握消費(fèi)者的信用狀況，對此銀行貸款時往往采取繁瑣的手續(xù)以保證貸款的安全，這也就必然影響到住房信貸的開展。

6、短期資金長期使用，住房信貸的期限結(jié)構(gòu)錯位。個人住房貸款期限較長，而銀行負(fù)債的期限相對較短，這往往造成銀行資產(chǎn)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)的不對稱。發(fā)達(dá)國家一般采用資產(chǎn)證券化來解決資產(chǎn)的流動性問題，對住房信貸普遍采用的是抵押資產(chǎn)的證券化。我國目前在允許銀行參與的資本市場發(fā)育尚不健全的情況下，銀行無法通過資產(chǎn)的證券化等方式建立融通長期資金的渠道，從而出現(xiàn)“短存長貸”的格局，不能實現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)的合理對稱，經(jīng)營的流動性風(fēng)險增大。

7、住房金融工具創(chuàng)新不足。我國住房抵押貸款的信貸資金主要來自住房基金存款，包括政府和企業(yè)住房基金存款、公積金及住房儲蓄存款，其中，政府和企業(yè)住房基金在大部分城市還未建立，而且這兩項基金主要用于困難戶建房和單位購房貸款，很少用于個人住房抵押貸款；在公積金方面，歸結(jié)的數(shù)額較小，北京市自1992年建成立公積金至今，實際建立住房公積金的人數(shù)占應(yīng)建成人數(shù)的比重不足20%，歸集住房公積金公3.5億元；住房儲蓄也很小，截止1993年未，建成設(shè)銀行儲蓄存款余額公32億元，而同期住房抵押貸款余額為42億元，缺口10億元。因此，單純地把住房基金存款作為住房信貸資金來源在一定程度上也制約了住房信貸業(yè)務(wù)的拓展。在國外商業(yè)銀行的貸款中，抵押貸款占有1/4—1/3，其中住宅抵押貸款占90%以上，美國1984年住房抵押貸款總額占金融機(jī)構(gòu)全部凈貸款的47。2%，其它發(fā)達(dá)國家也大都在25%以上。

7、住房信貸利率較低，影響銀行的積極性。目前國家對住房貸款的利率作出了嚴(yán)格的規(guī)定，要求個人住房貸款利率低于同期法定存款利率，由于住房貸款業(yè)務(wù)繁瑣，牽制了信貸人員的時間和精力，辦理成本相對于企業(yè)貸款而方言，成本較高。又不允許收取合理的費(fèi)用，所以許多行出地自身利益的考慮，開辦此項業(yè)務(wù)的積極性不高。

四、拓展住房信貸業(yè)務(wù)的建議

(一)、建立完善的個人信用制度，構(gòu)建住房信貸的支撐平臺。市場經(jīng)濟(jì)歸根到底是信用經(jīng)濟(jì)，所以，建立和健全適合于市場經(jīng)濟(jì)支行要求的個人信用制度，是順應(yīng)客觀世界發(fā)展的必然結(jié)果。由于種種原因，目前我國相對來講仍處于跨系統(tǒng)跨行業(yè)相互封閉的狀態(tài)，其各自所擁有的信息，也基本上處于相對保密狀態(tài)，很難予以溝通。從而使得個人的信用透明度不高、信用信息無法共享、評估標(biāo)準(zhǔn)互不相同，缺乏權(quán)威性和統(tǒng)一性。所以，要想建立健全能覆蓋全社會的信用網(wǎng)絡(luò)查詢系統(tǒng)，還需要作許多的協(xié)調(diào)工作。而且個人信用制度的基本內(nèi)容是由自然人的身份證明和個人社會檔案、個人社會保險、個人銀行帳戶和收入來源個人可支配的并被金融機(jī)構(gòu)認(rèn)可的可用于進(jìn)行抵押的資產(chǎn)等組成。所以，建立一個全社會共享的公正的個人資信咨詢網(wǎng)絡(luò)，就成了開展個人住房信貸業(yè)務(wù)至關(guān)重要的一環(huán)。從目前我國的實際出發(fā)，建立完善的個人信用制度可以分步實施。首先，各商業(yè)銀行應(yīng)在目前信用卡客戶資料的基礎(chǔ)上，建立個人客戶信用信息系統(tǒng)和個人客戶信用等級評定體系。在此基礎(chǔ)上，由人民銀行牽頭，通過同業(yè)公約的形式，實現(xiàn)各銀行之間個人客戶信用信息的交流，并發(fā)展與稅務(wù)、法院等機(jī)構(gòu)的信息交流。其次，在住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展到一定程度，形成一定規(guī)模后，可借鑒國外經(jīng)驗，組建地區(qū)性、全國性的個人信用咨詢公司，從社會各方面搜集個人信用信息，并有償向社會各方提供服務(wù)。在我國建立個人信用咨詢公司，必須從我國國情出發(fā)，體現(xiàn)中國特色。一是為了保證該機(jī)構(gòu)的高效運(yùn)轉(zhuǎn)，促使其不斷提高經(jīng)營管理水平，個人信用咨詢公司應(yīng)定位于商業(yè)性質(zhì)的公司；為保障充分競爭，避免獨家經(jīng)營帶來的種種弊端，在同一地應(yīng)允許設(shè)立幾家同類機(jī)構(gòu)。政府登記、稅收等方面應(yīng)給予優(yōu)惠政策，銀行給予大力支持，促使其早日發(fā)展?fàn)畲?，發(fā)揮應(yīng)有的作用。二是個人信用咨詢公司信息的采集，在采集個人信用資料時，除銀行之外應(yīng)向社會各部門廣泛收集，要充分體現(xiàn)廣泛性、全面性、即時性、真實性。在個人信用資料的處理上，要充分利現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，實行個人信用實碼制和計算機(jī)聯(lián)網(wǎng)查詢，以求形成一個覆蓋面廣、實用性強(qiáng)的個人信用網(wǎng)絡(luò)。三是個人信用咨詢公司的動作模式。對于沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，因其經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，民間資金富裕，應(yīng)鼓勵民間投資興辦；對于西部地區(qū)，可以按行政區(qū)劃，由政府牽頭控股，組建股份制的個人信用咨詢公司。四是依法規(guī)范征信行為，保證良好的信用收集與運(yùn)用秩序。信用法應(yīng)對個人信用收集辦法、保管方式、使用方法和征信公司應(yīng)承擔(dān)的保密義務(wù)，以及對違反規(guī)定動作的處罰辦法等做出規(guī)定。以維護(hù)信用資源正常的按挖掘、加工和使用，充分發(fā)揮個人信用資源在銀行消費(fèi)貸款及經(jīng)濟(jì)往來等方面的重要作用。

（二）、健全住房信貸法規(guī)制度，完善各種配套措施。

1、建立完善的住房金融法律法規(guī)體系。一些國家和地區(qū)中央銀行對商業(yè)銀行發(fā)放個人住房貸款進(jìn)行監(jiān)管，確定了一些指導(dǎo)性原則，這保證了住房金融的有序健康發(fā)展。如香港金融管理局規(guī)定，按揭貸款與抵押貸款的比例必須維持在70%的謹(jǐn)慎水平，并要求商業(yè)銀行將房地產(chǎn)貸款維持在其貸款組合的左右；新加坡金融管理局要求銀行和金融公司發(fā)放貸款時，不能超過房地產(chǎn)價格的80%；1990年4月，日本大藏省發(fā)布政令，要求商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款增長率不得超過其貸款增長率，如不遵守，則要受到“提醒”。1991年大藏省進(jìn)一步規(guī)定，如果商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款超過其貸款增長率的3%，必須加以注意，如果超過5%，音樂會受到懲罰。為了保證我國住房信貸的有序發(fā)展，必須盡快建立一套適合于我國國情的住房金融法規(guī)。目前應(yīng)加緊制定諸如《住宅金融法》、《住房抵押法》等法律及《住房公積金管理辦法》。

1、建立健全信用法律制度，夯實住房信貸的信用基礎(chǔ)。目前，依據(jù)道德的力量已無法規(guī)范混亂的社會信用行為，亟待制定一部信用法，統(tǒng)一對失信行為的處罰標(biāo)準(zhǔn)，并加大打擊力度，強(qiáng)力規(guī)范社會信用行為，培養(yǎng)踐諾守信的良好風(fēng)氣，為消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)提供社會信用保障。信用法應(yīng)對以下幾點做出規(guī)定：一是允許對失信者進(jìn)行名譽(yù)處罰。債權(quán)人可請求法院將債務(wù)人的失信行為在新聞媒體上曝光，并記入個人信用檔案。二是對失信者在經(jīng)濟(jì)上從重處罰，使之付出的代價遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于所得到的好處。對因失信危害社會或給他人造成較大經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)追究當(dāng)事人的刑事責(zé)任。四是信用狀況不同者所得到的待遇也不同。對信用狀況良好者，可提供一定的信用消費(fèi)優(yōu)惠，并給予諸多好處和便利；對信用不良者，應(yīng)提出苛刻的條件，使他感到?jīng)]有信用寸步難行。只有建立獎懲分明的法律制度，才能形成信用至上的社會風(fēng)氣，住房信貸才能健康、快速的發(fā)展起來。

2、建立初級市場的政府擔(dān)保機(jī)構(gòu),減少金融機(jī)構(gòu)貸款風(fēng)險。目前我國居民收入水平不高，中低收入階層所占比重較大，而且居民收入較不穩(wěn)定，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)的貸款風(fēng)險增大，對個人的住房押貸款發(fā)展緩慢。因此，可考慮由政府設(shè)立住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，對中低收入家庭的住房貸款提供擔(dān)保。金融機(jī)構(gòu)對經(jīng)擔(dān)保的購房者可降低首付款比例（如美國為５％），延長貸款歸還時間，以增強(qiáng)購房者的購買 力。同時，政府住房擔(dān)保機(jī)構(gòu)可按擔(dān)保金額的一百分比收取手續(xù)費(fèi)。完善擔(dān)保制度。

（1）、完善擔(dān)保法。增加有關(guān)住房等消費(fèi)信貸的規(guī)定。

（2）、培育規(guī)范住房的二級市場，使抵押的房地產(chǎn)能夠方便的變現(xiàn)。

（3）、建立初級市場的政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)，減少金融機(jī)構(gòu)貸款風(fēng)險。目前我國居民收入水平不高，中低收入階層所占比重較大，而且收入較不穩(wěn)定，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)貸款風(fēng)險增大，對個人的住房住房抵押貸款發(fā)展緩慢。因此可考慮由政府設(shè)立住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，對中低收入家庭的住房貸款提供擔(dān)保。金融機(jī)構(gòu)對經(jīng)擔(dān)保的購房者可降低首次付款比例（如美國為5%），延長貸款歸還時間，以增強(qiáng)購房者的購買力。同時政府住房擔(dān)保機(jī)構(gòu)可按擔(dān)保金額的一定百分比收取手續(xù)費(fèi)。

（4）、可研究由政府出面組建住房信貸擔(dān)保公司，為住房信貸提供擔(dān)保。這是西方發(fā)達(dá)國家發(fā)展消費(fèi)信貸的成功經(jīng)驗。如美國有四家政府性質(zhì)的按揭擔(dān)保機(jī)構(gòu)，主要為符合規(guī)定條件的個人提供住房貸款擔(dān)保，并向銀行收購部分個人住房貸款，發(fā)行住房按揭擔(dān)保債券，從而在很大程度上解決了部分居民難以提供擔(dān)保和銀行的資金流動性問題，促進(jìn)個人住房貸款的發(fā)展。

3、開展保險保障消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的開展。1998年出臺的住房保險業(yè)務(wù)推出幾個月后因種種原因停止，它是保險公司為解決購房者申請貸款業(yè)務(wù)的保險制度，但要注意的是，在盡可能減少銀行銀行信貸風(fēng)險和增加保險企業(yè)收入的同時，不能過高的收取保費(fèi)，增大貸戶的支出。保險引入消費(fèi)的信貸業(yè)務(wù)可考慮開辦：消費(fèi)貸款履約保證保險，為借款的消費(fèi)者履行貸款合同作擔(dān)保；財產(chǎn)保險及責(zé)任保險的推出，使消費(fèi)者通過投保財產(chǎn)保險及責(zé)任保險，在財產(chǎn)遭受損失或要向他人承擔(dān)民事賠償責(zé)任時，從保險公司獲得補(bǔ)償，從而不致于降低還款能力；人身保險的引入，可以使消費(fèi)者在死亡、傷殘、疾病的情況下，從保險公司獲得保險金，以保證自己式繼承人有能力償還貸款。

4、健全住宅抵押貸款保險機(jī)制。住宅抵押貸款保險具有特殊的運(yùn)行機(jī)制，從事住宅抵押貸款保險的金融機(jī)構(gòu)必須依照一國的擔(dān)保法和住宅法等法律法規(guī)設(shè)立，具有獨特的官方半官方性質(zhì)，以國家權(quán)利為后盾，具有無限清償能力，絕不能由一般的商業(yè)保險機(jī)構(gòu)承辦。現(xiàn)階段，我國可以先利用中國人民保險公司開展住宅貸款保險業(yè)務(wù)，然后建立符合法律規(guī)范的專門的保險機(jī)制。可以利用加拿大房屋抵押貸款與住宅公司（CMHC）依據(jù)加拿大的《國家住房法》開展的房屋抵押貸款保險，對其規(guī)模和作用加以分析。CMHC規(guī)定：凡是借款與房價之比超過75%的房屋抵押貸款必須向其投保，保費(fèi)比例一律不低于2.5%。由于全額違約的情形很少發(fā)生，實際可承擔(dān)的違約率在3%以上。從目前各地發(fā)放個人住房貸款的情況，實際逾期率均在2%以下，采用住宅抵押貸款保險以后，上述的逾期水平上限可提高1個百分點，這意味著貸款具有更高的安全性，使金融機(jī)構(gòu)預(yù)期收入水平顯著提高。

5、中國人民銀行應(yīng)盡快制定住房信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的法規(guī)政策，對個人住房貸款的對象、條件、金額、期限、利率、風(fēng)險預(yù)期等作出全面科學(xué)的規(guī)定，使商業(yè)銀行在具體的操作中有障可循。

（三）、引導(dǎo)廣大消費(fèi)者轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念。發(fā)展住房信貸不公是銀行增加的一個信貸業(yè)務(wù)品種，要把它提高到促進(jìn)國民經(jīng)常發(fā)展，提高人民生活水平的高度來認(rèn)識。勤儉持家是中國老百姓的傳統(tǒng)習(xí)慣，在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，這并不與創(chuàng)造財富去享受生活相矛盾。目前在很多家庭住房消費(fèi)觀念中，還是依賴自身幾十年的積累，先積累、后消費(fèi)，這種消費(fèi)觀念落后于現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活?，F(xiàn)在的問題是要引導(dǎo)廣大居民摒棄傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念，以適應(yīng)現(xiàn)代生活的需要。要克服“無債一身輕”的定勢，使廣大居民能夠享受生活，在條件允許的范圍內(nèi)要敢于負(fù)債消費(fèi)。對那些高收入者要引導(dǎo)他們趨于起到消費(fèi)的示范作用，從而形成新的消費(fèi)熱潮。要增強(qiáng)人們的金融意識和信用觀念，合理確定人們收入與消費(fèi)信貸的組合方式，建立起社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下的消費(fèi)觀念、消費(fèi)方式和消費(fèi)行為，使人們運(yùn)用消費(fèi)信貸等多種手段享受更好的生活安排和生活質(zhì)量。

（四）、完善住房信貸政策體系，加快利率市場化進(jìn)程。一是對貸款期限長、利率風(fēng)險大的住房貸款盡快實行固定利率和浮動利率并行的利率制度。固定利率是指按照事先確定的利率計算全部貸款期內(nèi)的全部利息，該利率并不再做任何調(diào)整和改變。浮動利率是指在貸款合同有效期內(nèi)，只規(guī)定最初一段時間的利率，在規(guī)定的時間到期后，就要根據(jù)合同中事先規(guī)定的新利率計算方法，按照當(dāng)時的市場利率重新確定下一階段的利率，并按照新的貸款利率計息，浮動利率包括一年期、三年期、五年期等不同期限的浮動利率。通過消費(fèi)者對兩種利率的自由選擇，增加消費(fèi)者的風(fēng)險和收益意識，規(guī)范消費(fèi)者和銀行之間的關(guān)系。二是在利率浮動比例和期限安排上，給商業(yè)銀行以最大的余地，以便更好的為客戶服務(wù)，更好地防范風(fēng)險。三是允許商業(yè)銀行在辦理業(yè)務(wù)中收取必要的手續(xù)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)，以補(bǔ)償商業(yè)銀行在辦理住房信貸業(yè)務(wù)中額外付出的成本。四是靈活還本付息方式，銀行在貸戶因經(jīng)濟(jì)條件的改變而無力還貸時，可以重新提供貸款服務(wù)，如延長貸款期限，以減少每月支付數(shù)額。五是擴(kuò)大住房貸款發(fā)放品種。目前住房貸款公是固定利率、固定期限的貸款，品種單一，難以滿足住房信信貸市場發(fā)展的需要，因此商業(yè)銀行有必要推出更符合市場需求的新品種，如浮動利率、分級還款等。六是著手完善住房抵押貸款的證券化，建立住房金融的二級市場。七是銀行要和與消費(fèi)信貸有關(guān)的法律、評估、保險、公證等機(jī)構(gòu)緊密合作，簡化手續(xù)，為消費(fèi)者提供高效快捷的“一條龍”服務(wù)。

（五）、增加居民收入。當(dāng)前制約住房信貸的業(yè)務(wù)發(fā)展的一個重要因素就是居民收入水平低，經(jīng)濟(jì)承受能力差，因此，要改革分配體制，增加廣大居民的收入。要調(diào)整現(xiàn)有的工資結(jié)構(gòu)，使現(xiàn)有的主要保證居民“吃、穿、用”等基本生存需要的工資結(jié)構(gòu)，逐步過度到包括住房、醫(yī)療、教育等福利性消費(fèi)在內(nèi)工資結(jié)構(gòu)。要解決分配不公的問題，重點解決知識分子收入偏少的問題。掌握知識、現(xiàn)代化意識強(qiáng)的人，有了錢才能敢于和勇于消費(fèi)。同時，要提高社會福利程度，對下崗失業(yè)人員給予必要的生活保證，讓他們有起碼的生存了需要。

（六）、降低住房價格。政府有關(guān)部門要大力支持房地產(chǎn)開發(fā)商的商品房建設(shè)，給予優(yōu)惠政策，降低房源價格，縮小房屋售價與個人收入的比差，使住房貸款面向中等偏低收入的社會群體，使其成為個人住房貸款的主要需求者，只有這樣住房貸款業(yè)務(wù)才能大規(guī)模發(fā)展，才會有廣闊的市場。

（七）、建立開放型的住房二級市場和住房金融二級市場。開辟與發(fā)展住房二級市場，是當(dāng)前呼聲較高的建議，一方面它可以使已擁有住房的消費(fèi)者在二級市場上實現(xiàn)賣舊購新，住房升級，同時低收入居民可以購買這些轉(zhuǎn)讓房，實現(xiàn)新的消費(fèi)增長點。另一方面，消費(fèi)者對住房的需求打破計劃分配的約束，居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)將更加合理。應(yīng)該盡快建立和完善住房管理和交易系統(tǒng)，規(guī)范動作機(jī)制，促進(jìn)住房市場的發(fā)展和良性循環(huán)。建立善的住房二級金融市場包括住房信貸市場、住房抵押市場、住房保險市場等，以保證金融業(yè)全方位的介入房產(chǎn)業(yè)，規(guī)避轉(zhuǎn)移一級市場中可能發(fā)生的各種風(fēng)險。

（八）、增加農(nóng)民收入，激活農(nóng)村住房信貸市場。農(nóng)村住房信貸市場潛力巨大，農(nóng)村人口占全國的70%左右，而在住房信貸市場中農(nóng)村的份額不足40%，即使把自給部分的消費(fèi)考慮進(jìn)去，農(nóng)村居民在全國居民住房消費(fèi)中所占的比例也不到50%。所以整個住房信貸市場環(huán)境要創(chuàng)造好，必須激活農(nóng)村的住房信貸市場。而要激活農(nóng)村住房信貸市場必須增加農(nóng)民的收入，減輕農(nóng)民的負(fù)擔(dān)。據(jù)國家統(tǒng)計局近日公布的調(diào)查結(jié)果顯示，今年上半年近八成（78.9%）的農(nóng)戶的年均生活費(fèi)支出不足2000元，在我國消費(fèi)品市場強(qiáng)勁回升的背景下，農(nóng)村消費(fèi)品市場相對萎縮。雖然農(nóng)村人口是城市人口的3倍，但是消費(fèi)總量公為城市居民的91%，其消費(fèi)對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率公為4.64%，只相當(dāng)于城市居民的1/8。所以提高農(nóng)民的消費(fèi)水平，既是當(dāng)前啟動消費(fèi)的現(xiàn)實選擇，又是農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)大力開拓住房信貸市場的極好契機(jī)。擴(kuò)大農(nóng)村住房信貸市場，就必須千方百計地增加農(nóng)民收入，增強(qiáng)其消費(fèi)能力，提升消費(fèi)水平，縮小城鄉(xiāng)差距。為此我們要做好以下工作：一是加快鄉(xiāng)政府機(jī)構(gòu)改革的步伐，精簡人員，堅決殺住“三亂”之風(fēng)，切實減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)。埂整頓農(nóng)村市場秩序，嚴(yán)肅查處坑農(nóng)害農(nóng)行為，提供價廉物美的商品，讓農(nóng)民放心消費(fèi)。農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)要大力支持農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的調(diào)整、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化建設(shè)和培育特色農(nóng)業(yè)等方面的工作，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)上臺階，努力增加農(nóng)民收入。四是中央銀行應(yīng)加大對農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)的貸款力度，保證農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)有充裕的支農(nóng)資金。

（九）、開放住房二級市場。美國住宅金融主要采取住房抵押貸款模式，住房抵押銀行在資本市場上發(fā)行以住房作擔(dān)保的住房抵押貸款，形成一級抵押貸款市場，又通過抵押貸款證券化轉(zhuǎn)讓貸款債權(quán)，形成抵押貸款的二級市場。這一模式能有效運(yùn)行必須具備下列條件：

1、要有發(fā)達(dá)的資本市場，這樣才能保證住宅抵押證券具有銷售市場，保持高度的流動性。

2、要有眾多的機(jī)構(gòu)投資者，美國住房抵押證券的主要持有者是投資體貼構(gòu)，眾多的投資機(jī)構(gòu)保證了住房抵押銀行獲得充足的資金。

3、要有眾多的擔(dān)保、抵押、保險、估價、信用評級等機(jī)構(gòu)，這樣才能防御和化解住宅金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險。

4、要有標(biāo)準(zhǔn)化的金融工具。住宅抵押貸款證券化的實施，要求住宅抵押貸款和住宅抵押證券在利率、償還方式、期限等方面匹配，這對金融工具標(biāo)準(zhǔn)化提出了很高的要求。90年代以來，我國增量住房交易市場即一級市場發(fā)展迅速，但存量住房交易市場即二級市場發(fā)育緩慢。培育和規(guī)范住房交易關(guān)健是開放住房二級市場。通過住房貸款二級市場轉(zhuǎn)讓貸款債權(quán)，一方面使非銷售性的銀行資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榭缮鲜薪灰椎膫瑥亩鴮崿F(xiàn)資產(chǎn)證券化；另一方面，銀行可解決現(xiàn)存資金來源的短期性與資本運(yùn)用長期性之間的矛盾。目前有兩種方案可供選擇：

第一種方案是當(dāng)金融機(jī)構(gòu)掌握的抵押債權(quán)達(dá)到一定的規(guī)模后，可由保險機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押債權(quán)的保險，然后發(fā)行經(jīng)抵押后的抵押債權(quán)證券，通過證券交易所向廣大投資者出售。金融機(jī)構(gòu)籌集到資金后，再到抵押一級市場上發(fā)行各種不同類型的抵押貸款，從而形成金融機(jī)構(gòu)的資金來源和運(yùn)用。投資者的投資收益可從金融機(jī)構(gòu)的投資收益中分離一部分，按債券利率的大小分期支付。

第二種方式是當(dāng)金融機(jī)構(gòu)掌握的抵押債權(quán)達(dá)到一定規(guī)模后，可申請由政府提供擔(dān)保，政府審核通過后，金融機(jī)構(gòu)委托信托投資公司或證券交易所發(fā)行證券，通過投資者購買而為金融機(jī)構(gòu)籌集資金。投資者的證券收益目前可由我國融資中的政策性資金予以償不。第二種方案更適合我國的現(xiàn)實條件。

（十）、建立以住房消費(fèi)性融資為重心的消費(fèi)信貸新體系。住房消費(fèi)信貸行為，從根要上說是在消費(fèi)者對購買住房有強(qiáng)大的需求及助記詞價格與消費(fèi)者收入的差距較大時才產(chǎn)生的，房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行住房生產(chǎn)的最終目的也是把住房商品順利銷售出去，實現(xiàn)其價值并最終保證盈利。因此，以住房消費(fèi)性融資為重心來構(gòu)筑消費(fèi)信貸新體系，能很好地解決我國的住房有效消費(fèi)需求不足的問題：一是可以使住宅的生產(chǎn)結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)相一致；二是可使住宅的建設(shè)投資實現(xiàn)回流和進(jìn)行再投資；三是可改變過去由職工單位作為住房支出主體的現(xiàn)象；四是能有效地動員居民儲蓄，通過抵押貸款業(yè)務(wù)把居民未來收的相當(dāng)大部分預(yù)先固定在儲蓄形式上。

（十一）、大力推廣個人住房抵押貸款，開拓和完善抵押貸款市場。抵押貸款是解決住房價值與職工購買力之間巨大差距的最重機(jī)制，也是拓展住房消費(fèi)信貸的重要手段。為大力推廣個人住房抵押貸款，開拓和完善抵押貸款市場，必須做好以下工作：一是迅速制定有關(guān)政策。對開拓這一領(lǐng)域進(jìn)行明確的政策導(dǎo)向，盡快在更大范圍內(nèi)推行這一融資機(jī)制。二是拓展抵押貸款資金來源。加大公積金的歸集力度和其它政策性資金來源；延長抵押貸款期限、降低貸款利率和首次付款成數(shù)。建立和健全抵押貸款的擔(dān)保制度。推動二級抵押市場的形成。二級抵押市場實際上就是抵押債權(quán)的轉(zhuǎn)讓市場，抵押債權(quán)證券化是這一市場動作的核心。因此要在證券發(fā)行和流通上予以政策支持；同時要實現(xiàn)抵押債權(quán)組合的標(biāo)準(zhǔn)化，即使其成為標(biāo)準(zhǔn)化的可供交易的組合；另外要建立和完善抵押債權(quán)的買賣機(jī)構(gòu)，從國外經(jīng)驗來看，投資銀行是從事這一業(yè)務(wù)的適當(dāng)機(jī)構(gòu)，因此要建立和完善我國的投資銀行。三是加快住房融資工具和融資方式的創(chuàng)新。除繼續(xù)發(fā)展和規(guī)范現(xiàn)有的各類存貸款工具外，要充分利用股票、債券等工具融通長期資金，允許各種存單和商業(yè)票據(jù)在房地產(chǎn)金融市場上轉(zhuǎn)讓流通；在融資方式上，一方面，根據(jù)國民收入等具體情況開發(fā)新的住房儲蓄方式，同時設(shè)立金融機(jī)構(gòu)間的相互融資方式；另一方面根據(jù)貸款對象的不同要求，在貸款期、償還、利率、成數(shù)等方面作出合理的安排，個人住房貸款應(yīng)進(jìn)一步豐富貸款品種，如固定償額抵押貸款、分享增值抵押貸款，對中青年可實現(xiàn)還貸付款遞增抵押貸款，對老年人推行養(yǎng)老住房抵押貸款，還可開發(fā)人壽保險住房抵押貸款等等。此外要充分重視住房抵押貸款資產(chǎn)的證券化，實現(xiàn)現(xiàn)代住房金融市場與資本市場的有機(jī)結(jié)合。主要參考文獻(xiàn)（美）保羅.A.薩繆爾森，威廉..D.諾德豪斯，1992：《經(jīng)濟(jì)學(xué)》，中國發(fā)展出版社。2 3 4 5 6 7 李爽，1998：《消費(fèi)的陷阱》，珠海出版社 厲以寧，1984：《消費(fèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)》，人民出版社 李轉(zhuǎn)良，1999：《全球經(jīng)濟(jì)一體化》，天津人民出版社

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