第一篇：個人股東資本變化如何作稅務(wù)處理

個人股東資本變化如何作稅務(wù)處理(2012-09-29 10:31:26)

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標簽：分類： 財會與稅務(wù)

財經(jīng)

個人股東資本變化如何作稅務(wù)處理

來源中國稅務(wù)報 作者：王子劍

一般來說，對上市和擬上市的企業(yè)完成增資，往往通過4種途徑：第一，股東投入現(xiàn)金，直接增加注冊資本；第二，通過資本公積金、未分配利潤、盈余公積轉(zhuǎn)增資本；第三，通過自身評估增值，提高注冊資本（此種情況主要涉及無形資產(chǎn)評估增值）；第四，通過新股東投入增資。企業(yè)完成增資后，自然人股東持有的資本會有所變化，對自然人股東增加的實收資本或股本，是否應該繳納個人所得稅？通常有以下幾種理解：第一，公司通過轉(zhuǎn)增資本，使自然人股東權(quán)益增加，對增加部分應按照“股息、利息、紅利所得”繳納個人所得稅；第二，自然人股東通過資本公積金轉(zhuǎn)增股本的情況，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于股份制企業(yè)轉(zhuǎn)增股本和派發(fā)紅股征免個人所得稅的通知》（國稅發(fā)〔1997〕198號）規(guī)定，應不征收個人所得稅；第三，自然人股東用新股東投入所形成的資本公積金轉(zhuǎn)增資本的情形，應視同上市公司用股票溢價發(fā)行所形成的公積金轉(zhuǎn)增股本的情況，不征收個人所得稅；第四，自然人股東在資本轉(zhuǎn)增過程中，實際并未取得現(xiàn)金，不應繳納個人所得稅，即便繳納，由于自然人股東并未取得現(xiàn)金，也無法短期內(nèi)繳納個人所得稅；第五，無形資產(chǎn)評估增值，實際只是原有資產(chǎn)的再評估，股東并未取得任何實際利益，不應繳納個人所得稅。

針對增資的4種方式，相應的財務(wù)處理如下：

（1）股東直接用現(xiàn)金增資。企業(yè)資產(chǎn)和所有者權(quán)益增加，所有者權(quán)益中，直接增加注冊資本。

（2）轉(zhuǎn)增資本。減少所有者權(quán)益中的未分配利潤、盈余公積、資本公積，增加注冊資本。

（3）無形資產(chǎn)評估增值。第一步，企業(yè)資產(chǎn)和所有者權(quán)益增加。所有者權(quán)益中，增加資本公積，屬于資本（或股本）溢價。第二步，減少資本公積，增加注冊資本。

（4）通過新股東投資入股完成增資。一般分兩步完成增資，第一步按比例增加注冊資本，超過部分計入資本公積。第二步減少資本公積，按比例增加注冊資本。

案例

A有限責任公司由甲、乙兩個自然人出資成立，甲占90%，乙占10%，注冊資本100000元。丙為一家法人單位，與A公司達成協(xié)議，為A公司增加資本20000000元，享有42%股份。增資后，甲方股份為56%，乙方股份為2%。根據(jù)上述資料，A公司賬務(wù)處理：

第一步：丙公司注入資金，A公司股份調(diào)整，并形成資本公積。借：銀行存款 20000000

貸：實收資本——丙72400

資本公積——資本溢價 19927600。

A公司形成資產(chǎn)結(jié)果：A公司資本總額為20100000元。其中，甲為90000元，乙為10000元，丙為72400元，A公司資本公積——資本溢價為19927600元。

第二步：用資本公積轉(zhuǎn)增資本，完成增資即增加實收資本（或股本）。

借：資本公積 19927600

貸：實收資本——甲11159456

實收資本——乙3985

52實收資本——丙8369592。

A公司形成資產(chǎn)結(jié)果：A公司資本總額為20100000元。其中，甲為11249456（11159456＋90000）元，乙為408552（398552＋10000）元，丙為8441992元。

實際上，對于企業(yè)上述4種增資過程，除股東用現(xiàn)金增資以外，其他情形無外乎以下兩種情形：第一，先通過增加資本公積，再由用資本公積金轉(zhuǎn)增資本，完成增資。第二，用現(xiàn)有的所有者權(quán)益直接轉(zhuǎn)增資本。其共同點是都可能出現(xiàn)用資本公積轉(zhuǎn)增資本（股本）的情況。

對企業(yè)增資的納稅分析

1.政策依據(jù)

《國家稅務(wù)總局關(guān)于股份制企業(yè)轉(zhuǎn)增股本和派發(fā)紅股征免個人所得稅的通知》（國稅發(fā)〔1997〕198號）規(guī)定，股份制企業(yè)用資本公積金轉(zhuǎn)增股本，不屬于股息、紅利性質(zhì)的分配，對個人取得的轉(zhuǎn)增股本數(shù)額，不作為個人所得，不征收個人所得稅。股份制企業(yè)用盈余

公積金派發(fā)紅股屬于股息、紅利性質(zhì)的分配，對個人取得的紅股數(shù)額，應作為個人所得征稅。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于原城市信用社在轉(zhuǎn)制為城市合作銀行過程中個人股增值所得應納個人所得稅的批復》（國稅函〔1998〕289號）明確了國稅發(fā)〔1997〕198號文件中所表述的“資本公積金”，是指股份制企業(yè)股票溢價發(fā)行收入所形成的資本公積金。將此轉(zhuǎn)增股本由個人取得的數(shù)額，不作為應稅所得征收個人所得稅。而與此不符的其他資本公積金分配個人所得部分，應當依法征收個人所得稅。

個人所得稅法實施條例規(guī)定，個人所得的形式，包括現(xiàn)金、實物、有價證券和其他形式的經(jīng)濟利益。

2.個人所得稅征免規(guī)定的理解及分析

對于第一種方式，因?qū)儆谧匀蝗斯蓶|用現(xiàn)金直接增資的情況，不用繳納個人所得稅。

對于第二種方式，如果用盈余公積和未分配利潤轉(zhuǎn)增資本，自然人股東需按“股息、利息、紅利”所得項目就轉(zhuǎn)增部分繳納個人所得稅。

對于第四種方式，即新股東投資增資的情況，目前爭議較大，主要體現(xiàn)在如下方面：第一種觀點認為，雖然自然人股東是通過新股東入股后，用資本公積轉(zhuǎn)增資本達到的增資，但是此資本公積應等同于國稅函〔1998〕289號文件中所述的股票溢價發(fā)行所形成的資本公積。對此，可以進一步分析，國稅函〔1998〕289號文件中明確規(guī)定的“股份制企業(yè)股票溢價發(fā)行收入所形成的資本公積金，再轉(zhuǎn)增資本時，不征收個稅”的關(guān)鍵，不在于對“資本公積”和“股份制企業(yè)”的理解，而

在于對“股票溢價發(fā)行”的理解。只有股份有限公司才能發(fā)行股票，有限責任公司則無權(quán)發(fā)行股票。有限責任公司非股票收入形成的是資本溢價，與股票溢價是完全不同的概念。新股東投資入股的過程，僅是股改的一部分，并非股票發(fā)行的過程。因此，筆者認為，把以資本溢價形成的資本公積轉(zhuǎn)增股本的情況，等同于股票溢價發(fā)行形成資本公積轉(zhuǎn)增股本不征個人所得稅的認識是錯誤的。第二種觀點認為，由于新股東的加入，致使股權(quán)比例發(fā)生變化，因此屬于股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。對此，筆者認為，單從稅收的角度可以理解為股權(quán)轉(zhuǎn)讓，但是結(jié)合會計科目及會計處理，應該屬于分紅性質(zhì)的收入。況且無論是轉(zhuǎn)增還是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，其均應按20%就差額部分繳納個人所得稅，只是適用的稅目名稱不同。第三種觀點認為，股東雖增加了權(quán)益，但實際并未取得現(xiàn)金，不應繳納稅款。對此，根據(jù)個人所得稅法規(guī)定，個人所得的形式，包括現(xiàn)金、實物、有價證券和其他形式的經(jīng)濟利益。因此，筆者認為，雖然自然人增資后并未取得現(xiàn)金，但實際經(jīng)濟利益已取得，應該繳納個人所得稅。但是，由于此轉(zhuǎn)增環(huán)節(jié)涉及稅款數(shù)額巨大，而個人確實未取得現(xiàn)金，實際征稅時，應適當考慮納稅時限的問題。

對于第三種涉及無形資產(chǎn)評估增值的方式，目前爭議最大。一方面，雖然無形資產(chǎn)評估增值了，但是增值額度如何確定？由誰來確定？目前沒有完整的機制。換句話說，如果再次評估時，無形資產(chǎn)減值了，稅收如何處理？是否應當退稅？另一方面，無形資產(chǎn)評估增值，的確影響了資本公積下的資本溢價科目（無形資產(chǎn)評估增值應放在資本公

積——其他資本公積），而結(jié)合現(xiàn)有文件，通過資本公積再轉(zhuǎn)增自然人股東的，應該繳納個人所得稅。

綜上所述，筆者認為，對于企業(yè)在股份制改革過程中增資的情況，涉及自然人股東取得上市公司和其他股份有限公司以股票溢價發(fā)行收入形成的資本公積轉(zhuǎn)增股本時，宜不作為應稅所得，不應征收個人所得稅。而取得與上述情形不相符合的，如有限責任公司吸收新股東時資本溢價形成的資本公積金轉(zhuǎn)增股本，以及其他來源形成的資本公積金轉(zhuǎn)增股本，對個人取得的轉(zhuǎn)增股本數(shù)額，均應按“股息、利息、紅利”所得項目征收個人所得稅。此外，《國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步加強高收入者個人所得稅征收管理的通知》（國稅發(fā)〔2010〕54號）也作出了明確，加強企業(yè)轉(zhuǎn)增注冊資本和股本管理，對以未分配利潤、盈余公積和除股票溢價發(fā)行外的其他資本公積轉(zhuǎn)增注冊資本和股本的，要按照“利息、股息、紅利”所得項目，依據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定計征個人所得稅。

第二篇：不同來源的資本公積金轉(zhuǎn)增個人股本時稅務(wù)處理不同（xiexiebang推薦）

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不同來源的資本公積金轉(zhuǎn)增個人股本時稅務(wù)處理不同

作者：

來源：《財會通訊》2005年第04期

問：資本公積的主要來源包括資本(股本)溢價、接受非現(xiàn)金資產(chǎn)捐贈準備、接受現(xiàn)金捐贈、股權(quán)投資準備、撥款轉(zhuǎn)入、外幣資本折算差額、其他資本公積。不同來源的資本公積在轉(zhuǎn)增個人股本時有何不同的稅務(wù)處理?

第三篇：合作開發(fā)稅務(wù)處理

四種合作建房模式的營業(yè)稅處理案例

合作建房，是指由甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供資金合作建房的模式，目前的合作建房主要有四種模式，我們分別舉例來論述營業(yè)稅的處理辦法，給大家提供一個思路，由于本文屬于商榷性質(zhì)，因此歡迎大家提出寶貴意見。

一、甲企業(yè)提供5000平方米的土地使用權(quán)，乙企業(yè)提供2000萬元資金并負責施工。雙方協(xié)議，房屋建成后按5：5的比例分成，房屋分配完畢后，甲方又將其分得房屋的50%出售，售價為800萬元，其余留作自用。

分析：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第３２條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押．而第６１條第２款又規(guī)定：在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。

由此可見，房屋產(chǎn)權(quán)是離不開土地使用權(quán)的，沒有所謂的只擁有房產(chǎn)權(quán)而不擁有土地使用權(quán)的＂空中樓閣＂。

我們注意到國稅函發(fā)（１９９５）１５６號《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營業(yè)稅問題解答之一>的通知》第十七條規(guī)定的合作建房有這樣一句話＂土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)．＂對照城市房地產(chǎn)管理法不難發(fā)現(xiàn)其中矛盾之處，即不擁有土地使用權(quán)的房屋是不可能有房屋所有權(quán)的，則根本談不上以房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)來交換之舉。

為此在國稅函（２００５）１００３號《國家稅務(wù)總局關(guān)于合作建房營業(yè)稅問題的批復》中規(guī)定：甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的行為，不屬于合作建房。

無獨有偶的是我們在國稅發(fā)（２００９）３１號《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》中發(fā)現(xiàn)了類似的影子，３１號文第３６條有如下規(guī)定：企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，如開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作合資方）分配開發(fā)產(chǎn)品的，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額．如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。

因此乙企業(yè)支付的２０００萬應視同甲企業(yè)的預收款項，而乙企業(yè)的建筑行為則可以理解為甲企業(yè)為建設(shè)單位,乙企業(yè)為建筑單位的承建模式．對甲企業(yè)銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅在收到預收款時確認納稅義務(wù)發(fā)生時間，按５％的稅率計算銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅２０００×５％＝１００萬元，而乙企業(yè)的建筑業(yè)營業(yè)額可以理解為乙企業(yè)先支付２０００萬的購房款，爾后由甲企業(yè)支付給乙企業(yè)用于承建房屋，乙企業(yè)按建筑業(yè)３％稅率申報繳納營業(yè)稅，新營業(yè)稅暫行條例實施細則第２５條規(guī)定：納稅人提供建筑業(yè)或租賃業(yè)勞務(wù)，采取預收款方式的，其納稅義 務(wù)發(fā)生時間為收到預收款的當天，因此乙方應當在與甲方簽訂合同時即確認建筑業(yè)應稅義務(wù)發(fā)生．申報交納建筑業(yè)營業(yè)稅２０００×３％＝６０萬元。

甲方在建成后又出售的５０％部分應當按照銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅８００×５％＝４０萬元。

二、甲方將土地使用權(quán)出租給乙方10年，乙方出資1000萬元委托某建筑公司在該土地上建造建筑物并使用，租賃期限滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。分析：如例一所分析的那樣，乙方出資的１０００萬元可以理解為租賃甲方建筑物的預付租金，根據(jù)新營業(yè)稅暫行條例實施細則第２５條規(guī)定：納稅人提供建筑業(yè)或租賃業(yè)勞務(wù)，采取預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預收款的當天，因此對甲方應當在建筑工程開工時視同收到租金，按服務(wù)業(yè)中的租賃業(yè)征收營業(yè)稅１０００×５％＝５０萬元．而乙方則根據(jù)與甲方簽訂的委托代建合同來確定稅目，根據(jù)國稅函發(fā)（１９９５）１５６號《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營業(yè)稅問題解答之一>的通知》第七條規(guī)定，如果乙方承包建筑安裝工程業(yè)務(wù)，無論其是否參與施工，均應按建筑業(yè)稅目征收營業(yè)稅，如果乙方不與建設(shè)單位簽訂承包建筑安裝工程合同，只是負責工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)，對乙方此項業(yè)務(wù)按服務(wù)業(yè)稅目征收營業(yè)稅。

因此如果屬于前者，乙方按照１０００萬元的總承包額減去分包額后余額作為建筑業(yè)營業(yè)稅的計稅依據(jù)，如果屬于后者，則只按從甲方取得的委托代理費作為服務(wù)業(yè)營業(yè)稅的計稅依據(jù)。

三、甲方以土地使用權(quán)10000平方米，乙方以貨幣資金8000萬元合股，采取風險共擔、利潤共享的分配形式，該合營企業(yè)當年委托其他建筑單位共新建標準、質(zhì)量均相同的住宅用戶500套，當年銷售400套，每套售價16萬元，年終按照董事會決議，對投資各方應分配的利潤采取實物分配的方式，其中甲方分配房屋5套，乙方分配房屋8套，分配后甲乙雙方各自享有房屋的獨占權(quán)。

分析：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營業(yè)稅稅目注釋>（試行稿）的通知》規(guī)定：以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅．因此甲方以土地使用權(quán)入股行為不屬于營業(yè)稅征稅范圍。當年合營企業(yè)銷售的４００套房屋，共計銷售額６４００萬元，按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅６４００×５％＝３２０萬元。

對投資各方采取實物分配利潤的方式可以理解為合營公司銷售房地產(chǎn)后以現(xiàn)金分配利潤，也可以理解為合營公司以銷售不動產(chǎn)抵償應付的股利，因此應當對合營企業(yè)對甲乙雙方分配的房屋充作利潤分配按照納稅人最近時期發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定營業(yè)稅計稅依據(jù)，征收銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅（５＋８）×１６×５％＝１０.４萬元。

四、甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房，協(xié)議規(guī)定，房屋建成后，甲方按銷售收入的20%提成作為投資收益，合營企業(yè)共取得房屋銷售收入1000萬元，甲方取得投資收益200萬元。

分析：根據(jù)國稅函發(fā)（１９９５）１５６號《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營業(yè)稅問題解答之一>的通知》第十七條規(guī)定：房屋建成后，甲方如果按照按房屋銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)征稅。

因此應當對甲方按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)征收營業(yè)稅２００×５％＝１０萬元，對合營企業(yè)按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅１０００×５％＝５０萬元。但是我們注意到２００５年修訂、２００６年１月１日開始執(zhí)行的《中華人民共和國公司法》第３５條規(guī)定：有限責任公司股東按照實繳的出資比例分取紅利，但全體股東約定不按照出資比例分取紅利的除外；第１６７條規(guī)定：股份有限公司按照股東持有的股份比例分配，但股份有限公司章程規(guī)定不按持股比例分配的除外。因此我們認為隨著新修訂公司法的執(zhí)行，對于甲方按照公司章程約定取得的不按照出資比例或持有股份進行分配的紅利股息是否也應認同為以不動產(chǎn)投資入股、參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，而不予征收營業(yè)稅呢．因為甲方和乙方在組建合營企業(yè)后事實上存在著共同承擔投資風險的事實，甲方不會因為章程約定取得固定收入而不承擔公司破產(chǎn)的風險。

營業(yè)稅:解讀合作建房之營業(yè)稅繳納 l

一、關(guān)于合作建房的文件規(guī)定

1.《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營業(yè)稅問題解答（之一）的通知>》（國稅函發(fā)[1995]156號）文件第十七條規(guī)定，“問：對合作建房行為應如何征收營業(yè)稅？

答：合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應稅行為。對甲方應按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對乙方應按“銷售不動”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進行貨幣結(jié)算，因此應當按照實施細則第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

（二）以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按稅暫行條例實施細則第十五條的規(guī)定核定。

第二種方式是甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：

1）房屋建成后如果雙方采取風險共擔，利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。

2）房屋建成后甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

3）如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔風險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實施細則第十五條的規(guī)定核定。因此，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)”征稅。”

2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于合作建房營業(yè)稅問題的批復》（國稅函[2005]1003號）文件規(guī)定，“鑒于該項目開發(fā)建設(shè)過程中，土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人均為甲方，未發(fā)生《中華人民共和國營業(yè)稅條例》規(guī)定的轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為。因此，甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的行為，不屬于合作建房，不適用《國家稅務(wù)總局關(guān) 于印發(fā)<營業(yè)稅問題解答（之一）>的通知》（國稅發(fā)[1995]156號）第十七條有關(guān)合作建房征收營業(yè)稅的規(guī)定?！?/p>

二、解析

（一）“合作建房”概念

稅法上的合作建房，是指由一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金。雙方都提供資金共同建房，不屬于營業(yè)稅文件中所指的“合作建房”概念。

（二）合作開發(fā)形式

將156號文件中兩種合作方式五種分配形式進行分解，歸納如下幾種形式：

1、甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供資金，以雙方的名義進行合作建房。建成后按照約定比例進行分配。

點評：該種形式對內(nèi)按照合同約定的投資比例共同經(jīng)營、共擔風險、共享利潤，對外共同互負連帶責任。

納稅要點：雙方各自房屋對外出售時，按照“轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。

2、甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供資金，以甲方的名義進行合作建房。建成后按照約定比例進行分配。[即國稅函[2005]1003號文的規(guī)定，是否屬于合作建房？]

點評：該種形式以合作開發(fā)為名，實為吸收開發(fā)資金，不屬于國稅發(fā)[1995]156號文規(guī)定的合作建房。擁有土地使用權(quán)的甲方負責開發(fā)經(jīng)營，并承擔風險；乙方并不加名，建成后享有按約定比例分配的房屋作為回報，所以乙方不承擔經(jīng)營風險。

納稅要點：該種形式乙方提供的資金可以理解為甲方收取的預收款，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十五條的規(guī)定，“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預收款的當天”，則甲方應在收到乙方提供的資金時，按照“轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。

3、甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供資金，以乙方的名義進行合作建房。建成后按照約定比例進行分配。

點評：該種形式以合作開發(fā)為名，實為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。提供資金的乙方負責開發(fā)經(jīng)營并承擔風險；甲方并不加名，建成后享有按約定比例分配的房屋作為回報，所以甲方不承擔經(jīng)營風險。

納稅要點：該種形式甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。所以，甲方應按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅，乙方應按 “轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。

4、甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供資金，以乙方的名義進行合作建房。一定期限后（若干年），乙方將土地使用權(quán)連同建筑物歸還甲方。

點評：該種形式名為合作建房，實為出租土地使用權(quán)。提供資金的乙方負責開發(fā)經(jīng)營并承擔風險；甲方并不加名，在一定期限后擁有部分房屋所有權(quán)。

納稅要點：甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按“服務(wù)業(yè)－租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。

5、甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供資金，成立項目公司，以項目公司的名義合作建房。建成后按照約定比例分配項目公司稅后利潤。

點評：該種方式以項目公司為經(jīng)營主體，對外承擔經(jīng)營風險。甲乙雙方按約定比例分配項目公司稅后利潤，風險共擔，利潤共享。

納稅要點：該種方式按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向項目公司提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對項目公司銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。

6、甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供資金，成立項目公司，以項目公司的名義合作建房。建成后甲方按照銷售收入的一定比例提成或提取固定利潤。

點評：該種方式名為項目公司建房，實為甲方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。建房后，甲方按照銷售收入的一定比例提成或提取固定利潤作為回報，并不對項目公司的利潤盈虧承擔風險、共享分配。

納稅要點：該種方式不屬于營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給項目公司的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對項目公司按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

7、甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供資金，成立項目公司，以項目公司的名義合作建房。建成后按一定比例分配房屋。

點評：該種方式以項目公司對外承擔風險，甲乙雙方以建成后的房屋作為回報，雙方都不對項目公司的利潤盈虧承擔風險、共享分配。

納稅要點：該種方式也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔風險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向項目公司轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實施細則的規(guī)定核定。因此，對項目公司的房屋，在分配給甲乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)”征稅。

土地增值稅] 合作建房土地增值稅清算問題

合作建房，是開發(fā)商在土地實施“招、拍、掛”之前拿地的重要途徑之一。利用該方式開發(fā)的房地產(chǎn)項目，如今已基本符合國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（財稅[2006]187號）所規(guī)定的清算條件。由于《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細則》及相關(guān)配套文件不夠細化，在清算實務(wù)中對于合作建房的判定仍存在一定問題。本文舉例對合作建房相關(guān)土地增值稅清算問題進行分析。

甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“甲公司”）與乙經(jīng)濟開發(fā)公司（以下簡稱“乙公司”）簽訂合作建房協(xié)議，共同開發(fā)A房地產(chǎn)項目，甲公司負責投入資金及全部開發(fā)活動，乙公司將其所有的土地使用權(quán)投入該項目，建成后乙公司分得30%的房產(chǎn)（包括住宅及商鋪），甲公司分得其余房產(chǎn)。后經(jīng)協(xié)商，乙公司將分得房產(chǎn)的住宅部分以2000元/平方米出售給甲公司，共分得價款1200萬元，其余4000平方米商鋪自用，并開具轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的發(fā)票給甲公司。

一、若乙公司只取得房屋自用，根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。因此，對乙公司暫免征收土地增值稅，以后該公司將分得的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應首先按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計算合作建房需繳納的土地增值稅，以分得房產(chǎn)當時的公允價值作為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的收入，再對轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)按轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物征收土地增值稅。其公允價值可按財稅[2006]187號文件第三條第（一）款的要求確認：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。對甲公司來說，相當于用其建好的房產(chǎn)換取土地使用權(quán)，其應將分給乙公司房產(chǎn)的公允價值計入開發(fā)成本，并將該部分公允價值計入銷售收入。

二、若乙公司將土地使用權(quán)作價投入甲公司，換取甲公司一定股份再由甲公司開發(fā)該項目，根據(jù)財稅[2006]21號文件的規(guī)定，自2006年3月2日起，對于以土地（房地產(chǎn)）作價投資入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用財稅字[1995]48號文件第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定，應按規(guī)定繳納土地增值稅。所以，應將乙公司所獲取甲公司股份的協(xié)議價或評估價作為轉(zhuǎn)讓收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計算其應繳土地增值稅。對甲公司來說，應將乙公司投入的土地協(xié)議價或評估價作為取得土地使用權(quán)的成本在清算土地增值稅時予以扣除。

三、若乙公司獲取的是部分貨幣資金和部分房產(chǎn)，如例中所述，乙公司得到1200萬元現(xiàn)金及4000平方米商鋪，根據(jù)財稅字[1995]48號文件的規(guī)定，其分得的商鋪暫免征收土地增值稅，但其分得的現(xiàn)金應征收土地增值稅。在現(xiàn)行規(guī)定下，乙公司應進行如下處理：

（一）對于乙公司取得的現(xiàn)金部分，應按照配比原則，與取得土地使用權(quán)的成本配比計算土地增值稅。如乙公司獲取的房產(chǎn)公允價值為2000萬元，而該地塊土地使用權(quán)成本為1600萬元，在不考慮其他稅費的情況下，則允許扣除的土地使用權(quán)成本＝1600÷（2000＋1200）×1200＝600（萬元），增值額＝1200－600＝600（萬元），應納土地增值稅額＝600×40%－600×5%＝210（萬元）。

（二）對于分得的房產(chǎn)部分，處理方式為分房自用，暫不征收土地增值稅，待其對外銷售后再分別按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售舊房繳納土地增值稅。

對于甲公司，應將分給乙公司的現(xiàn)金加上房產(chǎn)的公允價值作為取得土地使用權(quán)的成本計入扣除項目，同時將房產(chǎn)的公允價值作為銷售收入計算應繳納土地增值稅。

對于合作建房行為，應界定為非貨幣資產(chǎn)交換還是投資行為是進行土地增值稅清算處理的前提。若為非貨幣資產(chǎn)交換，則出地方按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給出資方處理；若為投資行為，則應將出資方支付的股權(quán)價值和貨幣資金之和在該項目的開發(fā)成本中扣除。出資方支付給出地方的現(xiàn)金視為投資對價差異，為土地使用權(quán)的公允價值大于雙方確定的股權(quán)價值的差額。界定基礎(chǔ)應看合作建房的協(xié)議，若出地方承擔項目開發(fā)的風險并享有開發(fā)利潤，應視為投資行為；若只是獲得固定面積的房產(chǎn)，不承擔風險收益的，則應界定為非貨幣資產(chǎn)交換。

從上述分析可以看出，對于合作建房進行商品房開發(fā)項目來說，土地增值稅清算涉及出地、出資雙方，計算過程復雜，容易產(chǎn)生稅企爭議，對出地方清算的后續(xù)管理存在困難，如出地方再轉(zhuǎn)讓分得房產(chǎn)時，很容易忽視對其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的清算，造成國家稅款流失。同時，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用關(guān)聯(lián)方合作建房來逃避或延遲土地增值稅納稅義務(wù)，給該稅種的征管帶來困難

以土地投資入股的土地增值稅問題

讀了洪濤分析《稅務(wù)報》上關(guān)于土地增值稅的文章的貼子，內(nèi)心不能平靜。古話說，“螳螂捕蟬、黃雀在后”，《稅務(wù)報》上文章的作者自然是蟬，但洪濤不過是螳螂，而本鑿從黃雀的地位看，他們的觀點都不正確！

我并不想證明誰對誰錯，只是想說：土地增值稅是一個半成品稅。

首先進行法理分析：

企業(yè)以土地投資入股，按《土地增值稅條例實施細則》規(guī)定，就有了納稅義務(wù)：

第二條 條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

從這條看，以投資形式轉(zhuǎn)讓土地房產(chǎn)使用權(quán)，是要計征土地增值稅的，或者說，是有納稅義務(wù)的。

為了眾所周知的原因——納稅需要資金和鼓勵投資——在投資方投資時，除了財稅［2006］21號文第五條涉及房開行為的規(guī)定外，所有以土地投資入股的行為，都按財稅字［1995］48號文第一條的規(guī)定，暫免征收土地增值稅。

引起大家爭議的是48號文第一條最后的一句：“對投資，聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。”

爭議是：這時征收土地增值稅，誰是納稅人？

一種意見認為是被投資企業(yè)，因為只有它才能轉(zhuǎn)讓土地，而投資企業(yè)不能轉(zhuǎn)讓土地，只能轉(zhuǎn)讓股權(quán)；

二種意見認為是投資企業(yè)，洪濤所引《中國稅務(wù)報》上某篇文章的作者，持這一意見，但因為我一般不讀報，所以不太明白他們的理由。

本鑿認為，這兩種意見都不對。

這兩意見搞混了一個概念：納稅人。

土地投資時，土增稅的納稅義務(wù)人一定就是投資人，這是《細則》規(guī)定的！48號文只是“暫免”，并且規(guī)定了未來納稅時間，所以未來這一環(huán)節(jié)的納稅義務(wù)，依然是投資人。

48號文這一條的規(guī)定只是規(guī)定了這一環(huán)節(jié)納稅時間的變化，并不是轉(zhuǎn)移了納稅人。也就是說，當被投資人轉(zhuǎn)讓土地時，投資人就要履行自己的這一納稅義務(wù)，當然，此時，被投資人也要納自己的土地增值稅。

換句話說，土地再次轉(zhuǎn)讓時，其實是轉(zhuǎn)讓了兩次，一次是投資人，一次是被投資人，當被投資人轉(zhuǎn)讓土地時，投資人與被投資人都必須要進行各自的土地增值稅申報。

所以，問題真正的答案是這樣的，舉例說明：01年，A公司土地成本100，02年作價200投資于B公司，03年，B公司將土地以400轉(zhuǎn)讓。

02年時，A公司100萬增值額的納稅義務(wù)已確認，但卻按財稅［1995］48號文暫免了，個人認為，此時應確認為補貼收入（后話）。02年時，B公司轉(zhuǎn)讓了土地，形成了200的增值，這200的土地增值稅義務(wù)是B公司的，此時，AB公司都應該繳納各自的土地增值稅——A公司100萬算，B公司按200萬算。

公布答案：兩個企業(yè)都是納稅納稅人，各納各環(huán)節(jié)的稅。

如果土地增值稅采用固定稅率，則可以通過設(shè)計一種抵扣的方式處理，但因為采取了累進稅率，則無法這樣操作。

幾個地稅機關(guān)的文件認為，此時B公司的扣除為0,這顯然是錯誤的，但卻不失為一種方法，要求B公司從A公司取得扣除資料，以促成A公司完稅。

注意，如果此時B公司轉(zhuǎn)讓土地而A公司未轉(zhuǎn)讓股權(quán)，雖然此行為本身A公司沒有現(xiàn)金流入，但按48號文規(guī)定，A公司留在那里的土地增值稅義務(wù)，也要履行。所以，納稅需要資金原則并不是絕對的，用一句世故的話說，就是“允許是人情，不許是道理?！?如果我是總局的老師，我一定會教他們這樣出個文件： 關(guān)于加強以房地產(chǎn)投資暫免征收土地增值稅管理的通知 國×函［2010］888號

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方××局，揚州××進修學院：

財×字［199×］4×號《××部 國家××總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》下發(fā)以來，各地稅務(wù)機關(guān)在貫徹執(zhí)行中，對第一條關(guān)于以房地產(chǎn)投資的土地增值稅暫征收工作中，出現(xiàn)標準不統(tǒng)一的問題，增加了稅企認識分歧，經(jīng)研究決定，就執(zhí)行財×字［199×］4×號文第一條，作如下規(guī)定：

企業(yè)以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營，凡符合財稅字［199×］4×號文、財稅［200×］2×號文規(guī)定，暫免征收土地增值稅的納稅人，應按土地增值稅清算程序的規(guī)定，完成土地增值稅清算，憑投資協(xié)議及相關(guān)評估資料，報主管地稅機關(guān)備案，暫免征收土地增值稅。

被投資、聯(lián)營企業(yè)對上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時，應通知投資企業(yè)繳納該房地產(chǎn)暫免之土地增值稅，并憑投資企業(yè)該投資房地產(chǎn)土地增值稅完稅證明復印件、投資企業(yè)主管稅務(wù)機關(guān)出具的《土地增值稅暫免征收稅款已納稅證明》（見附件），作為土地增值稅扣除憑證，按投資企業(yè)確認的投資收入額扣除。凡不能取得上述憑證者，該房地產(chǎn)土地增值稅扣除額一律以0元計算。

投資企業(yè)在被投資企業(yè)轉(zhuǎn)讓該投資房地產(chǎn)前進行稅務(wù)注銷程序者，應于注銷清算前補繳暫免的土地增值稅。

[土地增值稅] 以土地投資入股再轉(zhuǎn)讓時扣除項目金額如何確定的爭議意見

A企業(yè)是一家藥業(yè)集團，于2009年10月以600萬元的價格取得一處土地的土地使用權(quán)。同年12月，A企業(yè)將該土地使用權(quán)作價800萬元投資于一家制藥公司B企業(yè)，取得了B企業(yè)20%的股權(quán)。2011年8月，B企業(yè)將該土地使用權(quán)（該土地未開發(fā)）以900萬元的價格出售，那么該轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)B企業(yè)計算土地增值稅扣除項目金額如何確定？

為方便起見，以下討論計算土地增值稅的扣除項目金額時，只考慮轉(zhuǎn)讓土地的收入和成本，不考慮營業(yè)稅等其他可扣除的稅費，同時，也不考慮以土地投資、轉(zhuǎn)讓行為涉及的其他稅費。

觀點一認為，根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。被投資的B企業(yè)取得土地使用權(quán)的實際代價是A企業(yè)投資入股時的土地使用權(quán)作價金額800萬元。那么B企業(yè)計算土地增值稅時扣除項目金額為800萬元。

觀點二認為，A企業(yè)將該土地使用權(quán)作價入股對B企業(yè)進行投資，當土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給B企業(yè)時，享受財稅字[1995]48號文稅收優(yōu)惠政策，暫免征收土地增值稅。而B企業(yè)現(xiàn)將該土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓，其當初的投資性質(zhì)已改變，所以不應享受稅收優(yōu)惠。因此，B企業(yè)轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)時扣除的成本應為A企業(yè)取得該土地使用權(quán)時所支付的價格，即600萬元。

觀點三認為，根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)[2009]91號）的規(guī)定，在計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。因此以土地使用權(quán)投資的，被投資的B企業(yè)將該土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓，不能提供取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證，那么在計算土地增值稅時不能扣除土地成本，即本例中扣除項目金額為零。

您贊同哪種觀點？亦或您有其他不同的觀點？請詳細闡述。

觀點一：贊同第二種觀點

中國稅網(wǎng)特約研究員 樊劍英：筆者贊同第二種觀點，第二種觀點體現(xiàn)了稅收優(yōu)惠以及不符合稅收優(yōu)惠的情形的補征措施，實務(wù)中具體應用也許還會有不同的操作方式。

基本政策規(guī)定：財稅字[1995]48號文第一條規(guī)定關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的征免稅問題：對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號，以下簡稱“財稅[2006]21號”）第五條規(guī)定，對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

本案例所討論的情形應與財稅[2006]21號所規(guī)定情形不符，不涉及房地產(chǎn)投資與開發(fā)，第一個環(huán)節(jié)為以土地作價入股環(huán)節(jié)，第二個環(huán)節(jié)為土地出售轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)。所以僅按照財稅字[1995]48號規(guī)定理解執(zhí)行即可，第二個環(huán)節(jié)征收土地增值稅是必然的，唯一有疑問的是土地扣除項目金額的確定，第一個環(huán)節(jié)是否征稅也間接影響第二個環(huán)節(jié)的土地扣除項目金額的確定。

在第一個環(huán)節(jié)中，以土地作價入股進行投資，暫免征收土地增值稅應無異議。有異議的是“暫免”二字在此是否還有特別的意義？筆者認為，如果被投資企業(yè)所吸收投資入股的土地完全是自用，沒有發(fā)生后續(xù)轉(zhuǎn)移，則第一個環(huán)節(jié)的投資轉(zhuǎn)讓行為可以繼續(xù)免征土地增值稅。如果被投資企業(yè)所吸收投資入股的土地發(fā)生再次轉(zhuǎn)移，則第一個環(huán)節(jié)的“暫免”二字則當作為“開始征收”來理解。具體可以如下操作。

第一種方式：A企業(yè)按200（800－600）萬元的投資作價增值額計算繳納土地增值稅。由于在投資環(huán)節(jié)，A企業(yè)已對土地使用權(quán)投資確認收入，被投資企業(yè)B再轉(zhuǎn)讓時，A要繳納投資環(huán)節(jié)的土地增值稅，則B企業(yè)應以投資價格作為取得土地使用權(quán)金額據(jù)以扣除。所以B企業(yè)按照800萬元作為土地扣除項目成本，以100（900－800）萬元的增值額計算繳納土地增值稅。

第二種方式：土地發(fā)生轉(zhuǎn)移再追溯A企業(yè)投資行為應交土地增值稅會產(chǎn)生兩個納稅主體和兩次納稅，不利于稅收管理，因此可將兩次增值額合并處理。即A企業(yè)投資作價增值額不計算繳納土地增值稅；B企業(yè)按照600萬元作為土地扣除項目成本，以300（900－600）萬元增值額計算繳納土地增值稅，就是說B企業(yè)的扣除項目只能按照該土地最初取得的初始價值作為計稅基礎(chǔ)，如果該土地為劃撥用地，或者初始取得沒有合理票據(jù)，則可以避免以投資作價名義人為增加土地增值稅扣除項目的避稅行為。

觀點二：從現(xiàn)行政策看觀點三是正確的，但從合理性上講還是支持觀點一

中國稅網(wǎng)特約研究員 趙新貴：筆者認為，從現(xiàn)行政策看，觀點三是正確的，但從合理性上講，筆者還是支持觀點一。

一、從現(xiàn)行政策看，被投資企業(yè)將股東投入的土地再轉(zhuǎn)讓之所以扣除項目應為0，主要是現(xiàn)行法規(guī)對土地增值稅扣除項目的憑證要求。財稅字[1995]48號文第十條規(guī)定，對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。同時，根據(jù)國稅發(fā)[2009]91號文第十二條，土地增值稅清算時納稅人應提供取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證。該文第二十一條又規(guī)定，在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。從以上規(guī)定可以看出，土地增值稅清算時，對于土地使用權(quán)，必須要提供支付地價的憑據(jù)，否則不得扣除。而被投資企業(yè)轉(zhuǎn)讓股東投資入股的土地，由于不能提供支付地價的憑據(jù)，因而該土地使用權(quán)的扣除金額應為0。

二、盡管從現(xiàn)行政策上分析，筆者認為此項業(yè)務(wù)土地使用權(quán)的扣除金額應為0，但從合理性上來講，筆者認為應以企業(yè)接受投資時股東投資的土地作價金額為扣除金額才是合適的。

1、財稅字[1995]48號文規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。這是國家對投資的一項鼓勵政策。以后被投資企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓而征收土地增值稅時，如果該土地使用權(quán)的扣除金額為0，這種鼓勵政策反而成了一種懲罰；而如果該土地使用權(quán)的扣除金額為投資者取得該土地使用權(quán)時所支付的價格，這樣處理看似合理，但實際上是將投資者享受的優(yōu)惠轉(zhuǎn)嫁到被投資企業(yè)，這對被投資企業(yè)的其他投資者是不公平的，同時由于土地增值稅采用累進稅率，這樣的處理甚至比投資者與被投資者分別各自計算繳納土地增值稅的稅負還要高。另外，這樣的操作也有不可行性，因為如果原來的股東后來將股權(quán)轉(zhuǎn)讓，甚至原來的投資者以后不存在了，又如何確定原投資者取得該土地使用權(quán)時所支付的價格？

2、財稅[2006]21號文第五條“關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問題”規(guī)定，對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。這一政策實際上是對房地產(chǎn)炒作的一種限制。但這里我們可以看出，投資者或者被投資者從事房地產(chǎn)業(yè)，無論是投資者還是被投資者，其在計算土地增值稅時均可分別以購入價和投資作價扣除，在本題中，投資者與被投資者總的增值額為300；而如果投資者與被投資者均不從事房地產(chǎn)業(yè)，如果被投資企業(yè)土地使用權(quán)的扣除金額為0，則其增值額為900，即使以投資者取得該土地使用權(quán)時所支付的價格為扣除金額，被投資企業(yè)的增值額也為300，而正象我們上面分析的，由于土地增值稅采用累進稅率，這樣被投資者計算繳納的土地增值稅也要高于投資者與被投資者分別計算繳納的土地增值稅。本來一項對企業(yè)投資行為的鼓勵政策，反而使納稅人承擔更高的稅負，這顯然是不合理的。觀點三：贊同第二種觀點

中國稅網(wǎng)網(wǎng)友 鄒勝：筆者贊同第二種觀點。

眾所周知，房地產(chǎn)市場共分為三級：一級市場是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場；二級市場是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進行出售和出租的市場；三級市場是購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場。

而土地增值稅是對單位和個人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物產(chǎn)生的增值額征收的一項稅款，而國家作為土地所有者出讓土地使用權(quán)并不納稅，所以土地增值稅實際上只是對房地產(chǎn)二、三級市場中產(chǎn)生的增值進行計征，所以不扣除國家地價收入金額是不正確的。

本案中，A企業(yè)支付給國家的地價款是應當扣除的。該宗土地使用權(quán)自國家以600萬元出讓起至B企業(yè)以900萬元對外轉(zhuǎn)讓止實際只在房地產(chǎn)二、三級市場累計增值300萬元，故只對這300萬元計算繳納土地增值稅。即B企業(yè)轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)時扣除的成本應為A企業(yè)取得該土地使用權(quán)時所支付的價格，即600萬元。觀點四：應按舊房及建筑物的評估價格和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金以及財政部規(guī)定的其他扣除項目等作為扣除項目

中國稅網(wǎng)網(wǎng)友 章建良：筆者分析：對所投資、聯(lián)營B企業(yè)轉(zhuǎn)讓投資、聯(lián)營者A企業(yè)作價投資入股的房地產(chǎn)時，筆者認為應按舊房及建筑物的評估價格和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；以及財政部規(guī)定的其他扣除項目等作為扣除項目。

從以房地產(chǎn)作價投資入股行為上看，該投資、聯(lián)營者將房地產(chǎn)作價投入到所投資、聯(lián)營企業(yè)，擁有該企業(yè)的股權(quán)或者股份并與所投資、聯(lián)營企業(yè)共同利潤分配，共同承擔投資風險的行為。在投資過程中，雖然使投資、聯(lián)營者的房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生變更，但并沒有出售或者以其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。因此，投資入股的房地產(chǎn)作價，只是作為用以衡量確認投資、聯(lián)營者占有所投資、聯(lián)營企業(yè)股權(quán)份額大小標尺而已；其投資入股時的房地產(chǎn)作價金額，并不是所投資、聯(lián)營企業(yè)取得該房地產(chǎn)支付的成本、費用。因此，筆者認為上述第一種觀點中被投資的B企業(yè)取得土地使用權(quán)的實際代價是A企業(yè)投資入股時的土地使用權(quán)作價金額800萬元，是不妥的。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第六條的規(guī)定，土地增值稅的扣除項目，都是以取得房地產(chǎn)支付的成本、費用等價款和法定的扣除項目作為計征土地增值稅的扣除項目。根據(jù)稅收法定主義原則可以確認，所投資、聯(lián)營企業(yè)再次轉(zhuǎn)讓投資、聯(lián)營者定價投入的房地產(chǎn)的扣除項目應為：舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目等。假如所投資、聯(lián)營企業(yè)將投資、聯(lián)營者作價投資的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，以投資環(huán)節(jié)的作價作為扣除項目，那么將違反《土地增值稅暫行條例》第六條的有關(guān)規(guī)定。其在實踐中將產(chǎn)生不繳或少繳稅款。

因此筆者認為所投資、聯(lián)營的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，應按舊房及建筑物的評估價格和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；以及財政部規(guī)定的其他扣除項目等作為扣除項目才能符合稅收法定主義原則。

觀點五：同意第一種觀點

中國稅網(wǎng)網(wǎng)友 徐子偉：筆者同意第一種觀點，我們來進行如下法理分析：

（1）《土地增值稅條例實施細則》第二條的規(guī)定：條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

從這條看，A企業(yè)以土地使用權(quán)作價800萬元投資入股，以投資形式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，是要計征土地增值稅的，或者說，A企業(yè)此時是負有納稅義務(wù)的。

（2）財稅[1995]48號文規(guī)定：

一、關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的征免稅問題

對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。

同時財稅[2006]21號文規(guī)定：

五、關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問題

對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

六、本文自2006年3月2日起執(zhí)行。

也就是說，在投資方投資時，除了財稅[2006]21號文第五條涉及房地產(chǎn)開發(fā)行為的規(guī)定外，所有以土地投資入股的行為，都按財稅字[1995]48號文第一條的規(guī)定，暫免征收土地增值稅。但是，對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。

A企業(yè)以土地使用權(quán)投資于B企業(yè)時，土地增值稅的納稅義務(wù)人一定就是投資人A企業(yè)，這是《土地增值稅實施細則》第二條所明確規(guī)定的。財稅[1995]48號文第一條的規(guī)定只是規(guī)定了這一環(huán)節(jié)納稅時間的變化，并不是轉(zhuǎn)移了納稅人，并且規(guī)定了未來納稅時間，所以未來這一環(huán)節(jié)的納稅義務(wù)，依然是投資人A企業(yè)。

也就是說，當被投資人B企業(yè)轉(zhuǎn)讓所受讓的土地使用權(quán)時，投資人A企業(yè)就要履行自己的這一納稅義務(wù)，此時，被投資人B企業(yè)也要履行自己的土地增值稅納稅義務(wù)。

換句話說，當土地使用權(quán)再次轉(zhuǎn)讓時，其實是轉(zhuǎn)讓了兩次，一次是投資人A企業(yè)，一次是被投資人B企業(yè)，當被投資人轉(zhuǎn)讓土地時，投資人與被投資人都必須要進行各自的土地增值稅申報。

（3）根據(jù)上述文件的規(guī)定，2009年10月時，A公司200萬土地增值稅的納稅義務(wù)已確認，但卻按財稅[1995]48號文暫免征收；2011年8月時，B公司轉(zhuǎn)讓了土地，形成了100萬的增值，這100萬的土地增值稅義務(wù)是B公司的，此時，A、B公司都應該繳納各自的土地增值稅——A公司200萬計算，B公司按100萬計算。

（4）從稅務(wù)機關(guān)后續(xù)管理的角度來看，可采取如下方式：

1、2009年10月，A企業(yè)以土地使用權(quán)進行投資、聯(lián)營，符合財稅[1995]48號文、財稅[2006]21號文規(guī)定，暫免征收土地增值稅的條件，但應按土地增值稅清算程序的規(guī)定，完成土地增值稅清算，憑投資協(xié)議及相關(guān)評估資料，報主管地稅機關(guān)備案，暫免征收土地增值稅。

2、2011年8月，被投資企業(yè)B企業(yè)對上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時，應通知投資企業(yè)A企業(yè)繳納該房地產(chǎn)暫免的土地增值稅，并憑投資企業(yè)該投資房地產(chǎn)土地增值稅完稅證明復印件、投資企業(yè)主管稅務(wù)機關(guān)出具的土地增值稅納稅證明，作為土地增值稅扣除憑證，土地成本按投資企業(yè)確認的投資收入額扣除。

3、凡不能取得上述憑證者，按照國稅發(fā)[2009]91號文的規(guī)定，在計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除，即本例中扣除項目金額為零。觀點六：贊同第三種觀點

中國稅網(wǎng)網(wǎng)友 齊洪濤：筆者贊同第三種觀點。

國稅發(fā)[2009]91號文第二十一條第（一）款規(guī)定：在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。第（二）款規(guī)定：扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。

國稅發(fā)[2009]91號第十二條規(guī)定了土地增值稅清算時納稅人應提供的資料，其中包括取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證。

對于以土地（房地產(chǎn)）投資的，“所投資、聯(lián)營的企業(yè)”再轉(zhuǎn)讓此土地（房地產(chǎn)）時，不能提供取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證，所以在計算土地增值稅時不能扣除土地成本。有省份認為此土地（房地產(chǎn)）成本為零，例如山東省地方稅務(wù)局《關(guān)于明確投資人股土地征收土地增值稅土地扣除項目金額問題的通知》（魯?shù)囟惡痆2004]30號）規(guī)定：納稅人利用外單位投資入股的土地從事房地產(chǎn)開發(fā)的，由于其取得該宗土地使用權(quán)時并無支付任何金額，故在轉(zhuǎn)讓該宗土地開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)計算土地增值稅時，不得按照投資入股企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的金額或投資入股時土地的評估價值作為土地的扣除項目金額予以扣除。

B企業(yè)再轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計算土地增值稅時，不扣除土地成本情理上很難理解，但若扣除其成本卻沒有稅法依據(jù)。國家稅務(wù)總局在國稅函[2010]220號文件出臺前，曾有一個討論稿即：《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算工作有關(guān)問題的通知（征求意見稿）》（以下簡稱“征求意見稿”）第五條規(guī)定：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條規(guī)定以外情形，以房地產(chǎn)作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中，如果所投資、聯(lián)營企業(yè)將房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其房地產(chǎn)的扣除項目金額，按作價入股前投資、聯(lián)營方為取得土地使用權(quán)所支付的金額和舊房及建筑物再轉(zhuǎn)讓時由批準設(shè)立的評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)確認后，計算扣除項目金額。納稅人不能提供作價入股前投資、聯(lián)營方取得土地所支付金額合法有效憑證的，按投資、聯(lián)營方取得土地當年有關(guān)部門公布的基準地價確認；投資、聯(lián)營方取得土地當年有關(guān)部門尚未公布基準地價的，按有關(guān)部門公布的最接近的基準地價確認；納稅人既不能提供作價入股前投資、聯(lián)營方取得土地所支付金額合法有效憑證，又不能確定投資、聯(lián)營方取得土地的具體年份的，按有關(guān)部門最早公布的基準地價確認。當?shù)貨]有基準地價的，按相鄰地區(qū)同類同期基準地價確認。

而在國稅函[2010]220號文件正式出臺時，卻刪除了《征求意見稿》的第五條，以至于B企業(yè)扣除土地成本的政策依據(jù)不足。

綜上所述，筆者支持第三種觀點。

土地投資入股的稅收政策及問題淺析

近年，隨著房地產(chǎn)的開發(fā)熱潮，許多公司或個人經(jīng)常采用一方出錢投資、一方以土地使用權(quán)投資入股（以下簡稱“土地投資入股”）成立公司的方式共同開發(fā)房產(chǎn)項目，來規(guī)避直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營業(yè)稅及相關(guān)稅收。本文就土地投資入股所涉及的稅收政策和可能存在的征管問題進行淺析，供大家參考。

第一部分：土地投資入股的涉及相關(guān)政策規(guī)定

一、投資環(huán)節(jié)

當公司或個人以土地投資入股時，投資者其涉及的稅收政策有：

一）、營業(yè)稅：

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅【2002】191號）規(guī)定：以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。

二）、土地增值稅：

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅【1995】048號）第一條規(guī)定：

對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅?！敦斦繃叶悇?wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅［2006］21號）規(guī)定：對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字【1995】048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。三）企業(yè)所得稅：

《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2000〕118號)規(guī)定：企業(yè)以經(jīng)營活動的部分非貨幣性資產(chǎn)對外投資，應在投資交易發(fā)生時，將其分解為按公允價值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并按規(guī)定計算確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。[梧蔭1]

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）規(guī)定：企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項目的，企業(yè)、單位在投資交易發(fā)生時，應將其分解為銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并計算確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。?

上述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得占當年應納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發(fā)生起，按5個納稅均攤至各的應納稅所得額。? [梧蔭2] 2008年以后，新法規(guī)定：企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)。

投資屬于非貨幣性資產(chǎn)交換，在具體執(zhí)行時仍按國稅發(fā)〔2000〕118號文件規(guī)定在所得稅核算時要確認為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。四）個人所得稅：

《國家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)評估增值暫不征收個人所得稅的批復》（國稅函[2005]319號）規(guī)定：考慮到個人所得稅的特點和目前個人所得稅征收管理的實際情況，對個人將非貨幣性資產(chǎn)進行評估后投資于企業(yè)，其評估增值取得的所得在投資取得企業(yè)股權(quán)時，暫不征收個人所得稅。[梧蔭3]

二、轉(zhuǎn)讓股權(quán)或企業(yè)兼并環(huán)節(jié) 一些投資者以土地投資入股后，往往會轉(zhuǎn)讓其擁有的股權(quán)或進行企業(yè)的兼并，其涉及的稅收政策有： 一）營業(yè)稅：

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定：對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。

二)土地增值稅: 《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅【1995】048號）規(guī)定：在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。三）企業(yè)所得稅： 《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知》規(guī)定：企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得或損失是指企業(yè)因收回、轉(zhuǎn)讓或清算處置股權(quán)投資的收入減除股權(quán)投資成本后的余額。企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得應并入企業(yè)的應納稅所得，依法繳納企業(yè)所得稅。

被投資企業(yè)對投資方的分配支付額，如果超過被投資企業(yè)的累計未分配利潤和累計盈余公積金而低于投資方的投資成本的，視為投資回收，應沖減投資成本；超過投資成本的部分，視為投資方企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，應并入企業(yè)的應納稅所得，依法繳納企業(yè)所得稅。

四）個人所得稅：

《國家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)評估增值暫不征收個人所得稅的批復》規(guī)定：考慮到個人所得稅的特點和目前個人所得稅征收管理的實際情況，對個人將非貨幣性資產(chǎn)進行評估后投資于企業(yè)，其評估增值取得的所得在投資取得企業(yè)股權(quán)時，暫不征收個人所得稅。在投資收回、轉(zhuǎn)讓或清算股權(quán)時如有所得，再按規(guī)定征收個人所得稅，其‘財產(chǎn)原值’為資產(chǎn)評估前的價值。

三、房地產(chǎn)銷售、清算環(huán)節(jié) 在該環(huán)節(jié)，土地投資入股涉及的政策是被投資企業(yè)的企業(yè)所得稅和土地增值稅的成本核算及收回投資的所得稅。一）企業(yè)所得稅 成本列支的規(guī)定：

《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知[梧蔭4] 》規(guī)定：被投資企業(yè)接受的投資非貨幣性資產(chǎn)，可按經(jīng)評估確認后的價值確定有關(guān)資產(chǎn)的成本。但企業(yè)整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓企業(yè)取得接受企業(yè)的股權(quán)的成本，應以其原持有的資產(chǎn)的賬面凈值為基礎(chǔ)確定，不得以經(jīng)評估確認的價值為基礎(chǔ)確定。接受企業(yè)接受轉(zhuǎn)讓企業(yè)的資產(chǎn)的成本，須以其在轉(zhuǎn)讓企業(yè)原賬面凈值為基礎(chǔ)結(jié)轉(zhuǎn)確定，不得按經(jīng)評估確認的價值調(diào)整。

新《中華人民共和國所得稅實施條例》規(guī)定：通過捐贈、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等方式取得的無形資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價值和支付的相關(guān)稅費為計稅基礎(chǔ)。收回投資的規(guī)定：《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知》規(guī)定：企業(yè)的股權(quán)投資所得是指企業(yè)通過股權(quán)投資從被投資企業(yè)所得稅后累計未分配利潤和累計盈余公積金中分配取得股息性質(zhì)的投資收益。凡投資方企業(yè)適用的所得稅稅率高于被投資企業(yè)適用的所得稅稅率的，除國家稅收法規(guī)規(guī)定的定期減稅、免稅優(yōu)惠以外，其取得的投資所得應按規(guī)定還原為稅前收益后，并入投資企業(yè)的應納稅所得額，依法補繳企業(yè)所得稅。二）土地增值稅

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定：計算增值額的扣除項目具體為取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第四條第一款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。三）個人所得稅：

《國家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)評估增值暫不征收個人所得稅的批復》規(guī)定：考慮到個人所得稅的特點和目前個人所得稅征收管理的實際情況，對個人將非貨幣性資產(chǎn)進行評估后投資于企業(yè)，其評估增值取得的所得在投資取得企業(yè)股權(quán)時，暫不征收個人所得稅。在投資收回、轉(zhuǎn)讓或清算股權(quán)時如有所得，再按規(guī)定征收個人所得稅，其‘財產(chǎn)原值’為資產(chǎn)評估前的價值。注：本文暫不考慮印花稅、契稅、城建等其它稅種。第二部分：相關(guān)得案例分析

甲公司有一塊土地，購進價1000萬，2008年10月份評估價1800萬元，沒有進行開發(fā)。甲公司現(xiàn)擬以兩種方式處理該土地：

1、投資入股乙房地產(chǎn)公司，共享利潤，共擔風險。

2、將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙房地產(chǎn)公司。

第一種方式，甲公司按土地評估價1800萬元投資入股乙房地產(chǎn)公司，共享利潤，共擔風險。

一、投資環(huán)節(jié)，甲公司的稅收處理：

一）營業(yè)稅： 0元。（不征收營業(yè)稅）

二）土地增值稅：270萬元（所投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，均不適用暫免征收土地增值稅的規(guī)定。）

甲公司投資入股乙房地產(chǎn)公司，應繳納土地增值稅?？鄢椖拷痤~1000萬元，增值額800萬元，增值額超過扣除項目金額50％未超過100％，適用土地增值稅稅率40％，應納土地增值稅：（1800－1000）×40％－1000×5％＝270萬元

三）企業(yè)所得稅：（略）要視同銷售貨物，以評估價并入收入年終匯算清繳。提示：

1、如果是2008年以前，根據(jù)國稅發(fā)〔2000〕118號文件)第三條第一款規(guī)定： 企業(yè)以經(jīng)營活動的部分非貨幣性資產(chǎn)對外投資，應在投資交易發(fā)生時，將其分解為按公允價值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并按規(guī)定計算確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

2、假如甲公司的土地變?yōu)槭莻€人的話，則暫時不用交所得稅。

二、轉(zhuǎn)讓股權(quán)或企業(yè)兼并環(huán)節(jié)，甲公司的稅收處理（略）

甲公司假如轉(zhuǎn)讓其在乙房地產(chǎn)公司得股權(quán)，不需要繳納營業(yè)稅和土地增值稅，只需在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時按轉(zhuǎn)讓價與實收資本的差額繳納企業(yè)所得稅。

三、房地產(chǎn)銷售、清算環(huán)節(jié)，乙房地產(chǎn)公司得稅收處理（略）：

1.企業(yè)所得稅方面可以該資產(chǎn)的公允價值1800萬元為計稅基礎(chǔ)。[梧蔭5] 2.土地增值稅清算只能按按土地原值1000萬元扣除。

值得提醒的是，土地增值稅的計稅成本（即扣除項目金額）不等于會計的入賬價值，也不等于企業(yè)所得稅的計稅成本無論甲公司是以按土地評估價還是以土地原值入股，乙公司這種通過收購股權(quán)的方式曲線拿地，將面臨土地評估增值的遞延稅收問題，即使甲公司在土地投資入股時已由甲公司繳納了土地增值稅，但乙公司未來銷售不動產(chǎn)后進行土地增值稅清算時，地價款仍按1000萬元原值計算，不能按投資入股時的評估價1800萬元計算增值額的扣除項目。[梧蔭6]

第二種方式，甲公司按評估價1800萬元將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙房地產(chǎn)公司。

1、應征收營業(yè)稅：（1800萬－1000萬）×5％＝40萬元

2、應繳納土地增值稅?？鄢椖拷痤~：1000萬元＋40萬元

（營業(yè)稅）＝1040萬元，增值額760萬元，增值額超過扣除項目金額50％未超過100％，適用土地增值稅稅率40％，應納土地增值稅：（1800萬元－1000萬元－40萬元）×40％－1040萬元×5％＝252萬元

3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得與其經(jīng)營所得合并，由企業(yè)自行申報繳納企業(yè)所得稅。

乙公司未來銷售不動產(chǎn)后進行土地增值稅清算時，由于其土地使用權(quán)是購進的，可按1800萬元作為扣除項目金額計算。

（以上第一、二種方式所計算的稅費均未含城建稅、教育費附加、堤圍防護費、印花稅等稅費，計算土地增值稅時未含其他費用。）兩種方式比較，雖然以投資入股方式比直接轉(zhuǎn)讓方式可以少繳一道營業(yè)稅，但房地產(chǎn)項目開發(fā)后土地增值稅的高稅率以及其計稅成本（即扣除項目金額）的特殊規(guī)定，投資入股方式的總稅負可能比直接轉(zhuǎn)讓的還要高。

第三部分：目前以土地投資入股房地產(chǎn)公司存在的稅收漏洞和征管建議

一、加強審核和跟蹤管理，杜絕虛假的以土地投資入股房地產(chǎn)公司的行為

由于以土地投資入股房地產(chǎn)公司可以少繳轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營業(yè)稅，存在一定的避稅空間，因此采用“假投資真轉(zhuǎn)讓”的稅收策劃越來越多。那么，如何判斷“以土地投資入股”的真實性，杜絕虛假投資呢？

根據(jù)《公司法》和《中華人民共和國公司登記管理條例》的相關(guān)規(guī)定，以土地投資入股必須要辦理相關(guān)手續(xù)：

1、投資者必須辦理土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù) 《公司法》

第二十八條規(guī)定：

以非貨幣財產(chǎn)出資的，應當依法辦理其財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。

2、被投資方要辦理變更注冊資本手續(xù) 《公司法》第二十九條規(guī)定：

股東繳納出資后，必須經(jīng)依法設(shè)立的驗資機構(gòu)驗資并出具證明 《中華人民共和國公司登記管理條例》第三十一條 公司變更注冊資本的，應當提交依法設(shè)立驗資機構(gòu)出具的驗資證明，依照《公司法》設(shè)立有限責任公司繳納出資和設(shè)立股份有限公司繳納股款的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；第三十二條公司變更實收資本的，應當提交依法設(shè)立的驗資機構(gòu)出具的驗資證明，并應當按照公司章程載明的出資時間、出資方式繳納出資。公司應當自足額繳納出資或者股款之日起30日內(nèi)申請變更登記。也就是說，如果投資者沒有在規(guī)定的期限內(nèi)辦理其財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)，被投資方?jīng)]有在規(guī)定的期限內(nèi)辦理變更注冊資本的手續(xù)，僅有一紙投資協(xié)議，投資者以土地投資的形式入股被投資方就是虛假的。投資者實質(zhì)是土地轉(zhuǎn)讓行為，要按“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”征稅。

在實際征管過程中，建議征收部門在開具《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅費征免證明》前，要預先通知管理部門審核或備案；證明開具后，管理部門要及時跟蹤管理，追蹤有關(guān)房地產(chǎn)公司是否辦了有關(guān)手續(xù)，確認其真實性。如果不真實，要按“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”征稅。

二、加強對投資者的核算清算，防止所得稅和土地增值稅的流失

根據(jù)稅法的規(guī)定，如果投資者是查賬征收企業(yè)，投資時不需預繳企業(yè)所得稅，其對外投資在年終匯算清繳以評估價并入收入統(tǒng)一核算；其土地增值稅在投資時只需預繳，其實際繳納的多少需回原企業(yè)進行清算確定。在實際征管過程中，由于政策把握不到位或征管脫節(jié)等原因，管理部門往往忽視對投資者企業(yè)所得稅和土地增值稅的管理。為防止稅款流失，管理部門要及時跟蹤管理，加強核算清算；對實際上賬冊不健全的無法核算的，要進行事后的核定征收。

另外，當投資項目結(jié)束，企業(yè)清算或投資者中途轉(zhuǎn)讓股權(quán)時，管理部門要加強投資清算所得或投資轉(zhuǎn)讓所得的審核，特別是對個人投資者個人所得稅的審核。

三、加強對被投資方房地產(chǎn)銷售、清算環(huán)節(jié)土地增值稅的計稅成本的審核，防止虛增成本。在未來被投資方土地增值稅清算時，計稅成本（即扣除項目金額）只能以土地原值扣除，這是管理部門不能忽視的。

四、加強稅法宣傳，輔導企業(yè)對投資入股稅收政策的正確了解和把握，防止個別中介機構(gòu)對企業(yè)稅收策劃的誤導。目前，許多企業(yè)對投資入股稅收政策的還不甚了解，誤以為只需在過戶環(huán)節(jié)預繳土地增值稅，其它稅收可以免征。個別中介機構(gòu)乘機誤導企業(yè)進行稅收策劃，利用投資入股方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)可以實現(xiàn)節(jié)稅。但綜上所述，用土地投資入股方式進行的稅收策劃實質(zhì)上不但不能省稅，反而可能適得其反，造成稅款的多繳；如果是虛假的投資入股造成偷稅的，除了追稅罰款外，還會觸犯法律追究刑事責任。因此，我們應當加強稅法宣傳，輔導企業(yè)正確了解和把握對投資入股的稅收政策，保護企業(yè)，避免其對稅收策劃節(jié)稅的誤信。

第四篇：固定資產(chǎn)稅務(wù)處理

購買汽車相關(guān)費用的入賬

1、汽車價款和車輛購置稅計入“固定資產(chǎn)”科目。

2、工本費、牌照費等全部計入“管理費用--汽車費用”科目。

3、汽車折舊年限按稅法規(guī)的4年，殘值率5%。

4、可以采用平均年限法提折舊。

年折舊額=固定資產(chǎn)原值*（1-殘值率）/折舊年限

月折舊額=年折舊額/12

5、折舊在固定資產(chǎn)入賬的下月開始提取。

借：管理費用--折舊費

貸：累計折舊

公司貸款買車會計分錄怎么做？利息是計入財務(wù)費用還是固定資產(chǎn)？

借：固定資產(chǎn)

貸：銀行存款

短期借款

貸款購車應將利息計入財務(wù)費用

車輛保險費進哪個科目?會計分錄如何?

最佳答案

車輛保險費進管理費用

會計分錄

借：管理費用—保險費

貸：銀行存款(或現(xiàn)金）

其他問題

一

車輛保險費應計入：管理費用—保險費

繳納時的分錄：

借：管理費用—保險費

貸：銀行存款

二

車輛保險，先做待攤費用

借 待攤費用

貸 銀行存款等

然后在保險期內(nèi)分月攤銷，分錄為

借 費用類科目

貸 待攤費用

費用類科目的選擇，按車輛使用部門劃分，用于老板用車或者辦公室的，計入管理費用，用于銷售部門的，計入營業(yè)費用，用于車間的，計入制造費用。

三：

借 待攤費用－車保險

貸 銀行存款／現(xiàn)金；

借 管理費用－車保險

貸 待攤費用－車保險（每月攤銷）．

四

借：管理費用—保險費

貸：銀行存款

如果我公司購入一輛車500000元，車輛購置稅30000元，代檢費3000元，牌照費175元，車輛保險費20000元，車船使用稅12元，養(yǎng)路費180元

載自“ http://zhidao.baidu.com/question/2174149.html”

會計分錄：借：固定資產(chǎn)530000 貸：銀行存款530000

借：管理費用23367 貸：現(xiàn)金23367

1、車輛的購買原值和車輛購置稅計入固定資產(chǎn)

2、保險費、路橋費辦牌及代理費、牌照費、車船使用稅等計入期間費用。

本公司購一輛新車自用（送貨），會計分錄如何編制？

1.公司新車不含稅價格82735.04元，增稅14064.96元 開票日期11/22

2.拍照價格是54000元 手續(xù)費100元 開票日期12/22（與新車開具的票據(jù)期間不一致如何進行折

舊）

3.車輛購置稅 8273元 開票日期12/25

4.車輛使用稅 38元

5.汽車裝修 1090元

6.辦證服務(wù)費 1000元

請問

1.會計分錄如何做（詳細）

2.什么時候進行固定資產(chǎn)折舊 會計分錄如何編制 折舊年限是幾年，殘值率是多少（拍照和車輛購置

德時間不一致如何進行核算）

問題補充：+)7.a.繳納07版機動車輛商業(yè)保險 3179.84元 b.機動車交通事故責任強制保險190元（其實發(fā)票上金額為1190元 但繳險的時候就支付樂190元）以上用支票支付共計3369.84元 ****會計

分錄如何編制？

答案一：

1．借:固定資產(chǎn)-運輸設(shè)備96800(購車費用)

貸:銀行存款(現(xiàn)金)96800

2.借:固定資產(chǎn)-運輸設(shè)備54100(辦理車輛牌照費用)

貸:銀行存款(現(xiàn)金)54100

3.借:固定資產(chǎn)--運輸設(shè)備(車輛購置稅)

貸:銀行存款(現(xiàn)金)8273

4.借:管理費用-車輛使用稅38 管理費用-車輛費用1090 管理費用-車輛費用1000 貸:銀行存款(現(xiàn)金)2128

你元月份開始折舊吧,因為雖然你的車是11月份買的,但是牌照是12 份辦的你應該12月份才使用的,折舊年限是5年,殘值率是10%

開票時間不一置就分時間記入固定資產(chǎn)原值就行了

5.繳納的保險費可計入固定資產(chǎn)原值攤銷

答案二：

1.82735.04+14064.96+54000+8273=159073

100+38+1090+1000=2228 2.借固定資產(chǎn)159073

管理費用2228 銀行存款161301

3.有牌照才好用,就取牌次月開始提吧,折舊年限建議5年,殘值率5%

4.保險都借預付賬款,然后在保險期內(nèi)按月分攤到管理費用

以上答案不知道哪個是對的關(guān)于汽車計提折舊的問題

我公司是一家新建私營企業(yè)，老板有四部汽車--霸道41萬；三菱25萬；保時捷170萬；海馬14萬。四部車都入了固定資產(chǎn)共計250萬元。請會計高手幫忙給算一下應該計提多少折舊額？折舊率是多少？折舊法該用哪一種方法？我想用年限法計提，但不知年限是多少？殘值率是多少？或者會計前輩可以告訴我稅法統(tǒng)一規(guī)定汽車的年折舊率是多少？如何查找有關(guān)的資料？提前謝謝了！

問題補充：霸道、三菱是頂賬回來的，以公司名義入的帳。保時捷、海馬下的是老板和老板娘的名

字。這樣是否均不可以入固定資產(chǎn)賬？

最佳答案：

1、稅法對固定資產(chǎn)的使用年限作了明確的規(guī)定：房屋建筑物20年；機器設(shè)備10年；運輸起重設(shè)備（包括各種汽車）、電子設(shè)備和 其他設(shè)備5年。

2、在計算固定資產(chǎn)折舊的原值時外資企業(yè)允許扣除10%的殘值，其他的內(nèi)資企業(yè)一律要按照5%扣

除殘值。

3、固定資產(chǎn)折舊 的方法一律要采用平均年限法既直線法。

4、你單位老板的汽車如果都在企業(yè)固定資產(chǎn)的 帳上，計提折舊額計算如下：

以霸道車為例：原值41萬，計算折舊的原值38.95萬（41*95%），年折舊額7.79(38.95/5）；月

折舊額6491.67(77900/12）。

5、計提折舊的會計分錄：

借：管理費用或營業(yè)費用（商業(yè)）－折舊6491.67

貸：累計折舊6491.67

答案二：

通用設(shè)備中運輸設(shè)備折舊年限是6-12年，殘值率是5%，都是新車就按這個提。

答案三：

1、車輛必須是你們公司名下的，不能是你們老板私人名下的，否則不能做為公司固定資產(chǎn)入帳。

2、按稅法規(guī)定，小車折舊年限為5年，殘值率，內(nèi)資企業(yè)5%，外資企業(yè)10%。每個月車輛折舊額

=車輛原值*（1-殘值率）/5/12

答案四：

我們單位(私營)也剛有小車進固定資產(chǎn),包括價+稅+費一共是10.86萬元,9月買的,11月才入賬,所以11月做分錄:借:固定資產(chǎn)_汽車 108600,貸:現(xiàn)金 108600.因本月增固定資產(chǎn),下月才可提折舊,所以這個月不能做折舊.折舊額是這樣算的:5%的凈殘值應去掉,分5年折舊.12月提折舊為:108600*(1-5%)*1/5/12,提折舊

時分錄如樓上

你們單位只要把所有的購車費用加在一起,用上面的公式就可以了,記得,購車的費用最好是今年入賬,跨了小心稅務(wù)就不一定認賬了，最重要是這幾部車必須以你單位名義買的才可入固定資產(chǎn)喲,老板個人是不行的.解讀新會計準則第4號——固定資產(chǎn)

固定資產(chǎn)的“新規(guī)新意”(一)固定資產(chǎn)概念的新變化 新準則中的固定資產(chǎn)，是指同時具有下列特征的有形資產(chǎn)：（1）為生產(chǎn)商品，提供勞務(wù)，出租或經(jīng)營管理而持有的；（2）使用壽命超不定期一個會計。

1、不再強調(diào)單位價值較高

2、使用時間要求發(fā)生了變化

……詳細

(二)對固定資產(chǎn)折舊方面的新規(guī)定

原先準則企業(yè)在實際計提固定資產(chǎn)折舊時，當月增加的固定資產(chǎn)當月不提折舊，從下月起計提折舊；當日減少的固定資產(chǎn)，當月仍然計提折舊，從下月起停止計提折舊。新準則未規(guī)定對取得的固定資產(chǎn)從何時開始計提折舊的約束條件，只規(guī)定固定資產(chǎn)應當按月計提折舊，并根據(jù)用途計入相關(guān)資產(chǎn)的成本或者當期損益……詳細

(三)對固定資產(chǎn)減值準備的新規(guī)定

新會計準則中，關(guān)于固定資產(chǎn)減值準備的改變較大即固定資產(chǎn)：可收回金額的計量結(jié)果表明資產(chǎn)的可收回金額低于其賬面價值的，應當將資產(chǎn)的賬面價值減記至可收回金額，減記的金額確認為資產(chǎn)減值損失，計入當期損益。同時計提相應的資產(chǎn)減值準備，資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認，在以后會計期間不得轉(zhuǎn)回……詳細

(四)對固定資產(chǎn)清理、處置的新規(guī)定

新準則規(guī)定了固定資產(chǎn)終止確認的條件：該固定資產(chǎn)處于處置狀態(tài)或該固定資產(chǎn)預期通過使用或處置不能產(chǎn)生經(jīng)濟利益。同時規(guī)定企業(yè)持有待售的固定資產(chǎn)，應當對其預計凈殘值進行調(diào)整。而原先準則不延伸這方面的規(guī)定

……詳細

(五)新準則增加對棄置費用充分考慮 新準則對某些行業(yè)的固定資產(chǎn)預設(shè)了棄置費用，并計入負債。新準則在考慮棄置費用的前提下對這一類固定資產(chǎn)取得時的財務(wù)處理為：借記“固定資產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”和“預計負債---預計棄置費用”科目。要特別強調(diào)的是，并不是所有的企業(yè)都能考慮預計棄置費用，只有電廠等特殊企業(yè)才能考慮預計棄置費用并計入負債……詳細

(六)固定資產(chǎn)盤盈的會計核算的變化

新準則規(guī)定，固定資產(chǎn)盤盈應作為前期差錯記入“以前損益調(diào)整”科目。而舊準則是作為當期損益。之所以新準則將固定資產(chǎn)盤盈作為前期差錯進行會計處理企業(yè)出現(xiàn)了固定資產(chǎn)的盤盈必定是企業(yè)以前會計期間少計、漏計而產(chǎn)生的，應當作為會計差錯進行更正處理，這樣也能在一定程度上控制人為的調(diào)解利潤的可能性

解讀新會計準則第8號——資產(chǎn)減值

“資產(chǎn)減值”新變化

1、資產(chǎn)減值范圍新變化

新準則對資產(chǎn)減值作了較詳細的規(guī)定，適用的資產(chǎn)范圍主要是固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和對子公司、聯(lián)營公司和合營的長期股權(quán)投資等。其他如存貨、采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)、消耗性生物資產(chǎn)、建造合同形成的資產(chǎn)、遞延所得稅資產(chǎn)等資產(chǎn)的減值適用其他相關(guān)具體準則的規(guī)定……詳細

2、發(fā)生減值的認定的新變化

在新的準則中，企業(yè)在資產(chǎn)負債表日是否必須計提資產(chǎn)減值準備，應當首先取決于是否存在減值跡象，不過企業(yè)合并所形成的商譽和使用壽命不確定的無形資產(chǎn)，無論其是否存在減值跡象，每年都應當進行減值測試，資產(chǎn)存在減值跡象的，應當估計其可收回金額

……詳細

3、資產(chǎn)可收回金額的計量新變化

新準則確定可收回金額應當根據(jù)資產(chǎn)的公允價值減去處置費用后的凈額與資產(chǎn)預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者之間較高者確定。處置費用包括與資產(chǎn)處置有關(guān)的法律費用、相關(guān)稅費、搬運費以及為使資產(chǎn)達到可銷售狀態(tài)所發(fā)生的直接費用等……詳細

4、資產(chǎn)減值損失不得轉(zhuǎn)回

新準則規(guī)定“資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認，在以后會計期間不得轉(zhuǎn)回”。但需要注意的是新準則中規(guī)定資產(chǎn)減值損失不得轉(zhuǎn)回的范圍僅限于該準則適用的資產(chǎn)范圍，主要是固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和對子公司、聯(lián)營公司和合營的長期股權(quán)投資等……詳細

5、資產(chǎn)組的認定及減值處理新變化

舊準則要求按單項資產(chǎn)計提減值準備新準則規(guī)定“企業(yè)難以對單項資產(chǎn)的可收回金額進行估計的，應當以該資產(chǎn)所屬的資產(chǎn)組為基礎(chǔ)確定資產(chǎn)組的可收回金額。資產(chǎn)組的認定，應當以資產(chǎn)組產(chǎn)生的主要現(xiàn)金流入是否獨立于其他資產(chǎn)或者資產(chǎn)組的現(xiàn)金流入為依據(jù)……詳細

6、商譽減值的處理新變化

現(xiàn)行制度規(guī)定企業(yè)合并形成的商譽為無形資產(chǎn)，按照直線法攤銷。新準則規(guī)定“企業(yè)合并所形成的商譽，至少應當在每年終了進行減值測試。商譽應當結(jié)合與其相關(guān)的資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合進行減值測試”，不再攤銷。

第五篇：個人借款長期不還的稅務(wù)處理

關(guān)于個人投資者、投資者家庭成員或企業(yè)其他人員向企業(yè)（個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)除外）借款長期不還的處理問題。

根據(jù)財稅【2003】158號和財稅【2008】83號文件精神，經(jīng)請示省局，按以下口徑執(zhí)行：

1、對企業(yè)投資者個人或家庭成員向企業(yè)借款，且借款終了后未歸還借款的，按“利息股息紅利所得”項目征稅。

2、對企業(yè)其他人員向企業(yè)借款，如果借款用于購買房屋及其他財產(chǎn)，所有權(quán)登記為企業(yè)其他人員的，且借款終了后未歸還的，按“工資薪金所得”項目征稅。此解答是2012年3月21日下發(fā)執(zhí)行，對在此之前借款終了后未歸還借款但不超過一年的如何掌握？是否要自查申報個人所得稅?

2012-03-26 17:15:02江蘇省地稅局答復