第一篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“拆一還一”涉稅問(wèn)題的應(yīng)用及賬務(wù)處理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“拆一還一”涉稅問(wèn)題的應(yīng)用及賬務(wù)處理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“拆一還一”的涉稅問(wèn)題一直是困擾稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅檢查和企業(yè)財(cái)務(wù)人員賬務(wù)處理的一個(gè)難題。筆者根據(jù)自己近年來(lái)稽查工作實(shí)踐并結(jié)合相關(guān)政策的解讀，對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行了一些粗淺的分析，希望與同行們商榷。

一、營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)的拆遷補(bǔ)償形式可歸納為兩種：（1）作價(jià)補(bǔ)償。拆遷人將被拆除房屋的價(jià)值，以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人，這是一種貨幣補(bǔ)償形式。（2）產(chǎn)權(quán)調(diào)換。拆遷人以自己建設(shè)的房屋或者外購(gòu)的房屋補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續(xù)保持其對(duì)房屋的所有權(quán)，這就是我們通常所說(shuō)的“拆一還一”實(shí)物補(bǔ)償形式。同時(shí)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》(國(guó)稅函[2007]768號(hào))批復(fù)如下：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅；被拆遷戶以其原擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司處獲得了另一處不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，該行為不屬于通過(guò)受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買形式取得的住房。

從以上文件看出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“拆一還一”是應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅，是按償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，就該部分采用成本價(jià)計(jì)稅。其繳納稅款時(shí)間為該項(xiàng)目竣工結(jié)算時(shí)間，即成本能夠確認(rèn)時(shí)。

二、契稅的計(jì)算

為了進(jìn)一步明確與國(guó)有土地使用權(quán)出讓相關(guān)的契稅政策，推動(dòng)公有住房上市的進(jìn)程，《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2004]134號(hào)文件）對(duì)有關(guān)契稅政策作了如下規(guī)定：

（一）出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。

1、以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。

沒(méi)有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定：

①評(píng)估價(jià)格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格。

②土地基準(zhǔn)地價(jià)：由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價(jià)。

2、以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。

（二）先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用。

（三）已購(gòu)公有住房經(jīng)補(bǔ)繳土地出讓金和其他出讓費(fèi)用成為完全產(chǎn)權(quán)住房的，免征土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的契稅。

同時(shí)按照《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第八條規(guī)定“契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)日，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)日”。然而其計(jì)稅依據(jù)是什么？又是按什么時(shí)間納稅呢？

筆者認(rèn)為，“拆一還一”業(yè)務(wù)的契稅，至少要分二次交納。

第一階段，為取得土地使用權(quán)階段。

計(jì)稅金額為前期取得土地時(shí)發(fā)生的一些費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)包括：安置補(bǔ)助費(fèi)、新萊田開(kāi)發(fā)建設(shè)基金、青苗補(bǔ)償費(fèi)、租房補(bǔ)助費(fèi)，地上地下附著物和埋藏物補(bǔ)償費(fèi)。這些費(fèi)用一般在拆遷安置協(xié)議中有確切記載金額。

第二階段，完工還房階段。一是以建成后新房在原地等面積償還原住戶面積的，當(dāng)?shù)赜型坏囟尾疬w補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的，按應(yīng)支付的拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)征收契稅；沒(méi)有拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的，按被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格核定征收契稅。二是在異地以現(xiàn)房進(jìn)行安置的，按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所交付現(xiàn)房的市場(chǎng)價(jià)格征收契稅”。結(jié)合本文，應(yīng)該是計(jì)算出的實(shí)際安置價(jià)格減去第一階段支付的費(fèi)用，即調(diào)整額來(lái)計(jì)算調(diào)整契稅。

從以上文件來(lái)看，這個(gè)契稅計(jì)稅依據(jù)一般應(yīng)是換出房屋的公允價(jià)值，但在土地使用權(quán)取得階段是由于得不到真實(shí)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)的，企業(yè)可以在第一階段就納稅情況同主管稅務(wù)局進(jìn)行溝通。

三、拆遷安置土地增值稅及企業(yè)所得稅的處理

這兩個(gè)稅在這個(gè)問(wèn)題上具有一致性的，按照公允價(jià)值確認(rèn)收入，按照真實(shí)的開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)。需要說(shuō)明的是，某些企業(yè)會(huì)計(jì)處理不正規(guī)，分不清稅法上的視同銷售和會(huì)計(jì)上的視同銷售，所以總是把業(yè)務(wù)做成貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”（成本價(jià)），然后再納稅調(diào)整。我們說(shuō)，只要你按照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，準(zhǔn)確理解了會(huì)計(jì)上的視同銷售，這個(gè)收入直接從賬面主營(yíng)業(yè)務(wù)收入里抄過(guò)來(lái)就行了。

為了能進(jìn)一步理解，我們先看一下相關(guān)文件：

（一）根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第一款規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)： ?

1、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；?

2、由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

（二）根據(jù)《關(guān)于土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）進(jìn)一步明確如下：

1、房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

2、開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

3、貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

（三）根據(jù)〈關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知〉國(guó)稅發(fā)［2006］31號(hào)第六條第一款關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理問(wèn)題

開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋?/p>

1、按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；

2、由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；

3、按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

由此可見(jiàn)二者均按照公允價(jià)值確認(rèn)收入。那么我們現(xiàn)就地安置拆遷戶的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，原住戶按政府拆遷辦法規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的面積部分不需繳納房款，超過(guò)部分應(yīng)按規(guī)定繳納房款，這種情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入應(yīng)如何確認(rèn)？成本應(yīng)如何扣除？

其實(shí)拆遷補(bǔ)償可以采用房屋補(bǔ)償方式，也可以采用貨幣補(bǔ)償方式。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，如果被拆遷戶選擇貨幣補(bǔ)償方式，該項(xiàng)支出作為“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的土地成本中；如果被拆遷戶選擇就地安置房屋補(bǔ)償方式，對(duì)補(bǔ)償?shù)姆课輵?yīng)視同對(duì)外銷售，相當(dāng)于被拆遷戶用房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補(bǔ)償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入房屋，視同銷售收入應(yīng)按其公允價(jià)值或參照同期同類房屋的市場(chǎng)價(jià)格確定，同時(shí)應(yīng)按照同期同類房屋的成本確認(rèn)視同銷售成本。另外，要確認(rèn)土地成本中的“拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出”，即以按公允價(jià)值或同期同類房屋市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的金額以“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”的形式計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的土地成本中。

例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶 5000平方米，市場(chǎng)售價(jià)8000元/平方米，土地成本2億元，建筑施工等其他開(kāi)發(fā)成本8000萬(wàn)元，總可售面積8萬(wàn)平米。

拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出：5000×8000＝4000萬(wàn)元

視同銷售收入：5000×8000＝4000萬(wàn)元

單位可售面積計(jì)稅成本＝（2億＋8000萬(wàn)＋4000萬(wàn)）/80000平米＝4000元/平方米

視同銷售成本：4000×5000＝2000萬(wàn)元

視同銷售所得：4000－2000＝2000萬(wàn)元

需要確認(rèn)視同銷售所得2000萬(wàn)元。

會(huì)計(jì)分錄：

借：開(kāi)發(fā)成本－土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 4000

貨：應(yīng)付賬款－土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)4000

借：應(yīng)付賬款－土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)4000

貨：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 4000

結(jié)轉(zhuǎn)成本

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本－土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2000

貨：開(kāi)發(fā)成品 2000

四、土地使用稅繳納時(shí)間

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）第二條規(guī)定，“以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅”。

作者：梁國(guó)新

第二篇：“拆一還一”的稅務(wù)處理

“拆一還一”的稅務(wù)處理

【導(dǎo)讀】：拆遷人以自己建設(shè)的房屋或者外購(gòu)的房屋補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續(xù)保持其對(duì)房屋的所有權(quán)，這就是我們通常所說(shuō)的“拆一還一” 實(shí)物補(bǔ)償形式。

一、什么是“拆一還一”

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的拆遷補(bǔ)償形式可歸納為兩種：一種是實(shí)行貨幣補(bǔ)償，拆遷人將被拆除房屋的價(jià)值，以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人。另一種是實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。拆遷人以自己建設(shè)的房屋或者外購(gòu)的房屋補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續(xù)保持其對(duì)房屋的所有權(quán)，這就是我們通常所說(shuō)的“拆一還一” 實(shí)物補(bǔ)償形式。

二、“拆一還一”的稅收分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將自己所擁有的不動(dòng)產(chǎn)(自建或外購(gòu))補(bǔ)償給被拆遷房屋的所有人，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，實(shí)際上是以房屋換被拆遷人的土地使用權(quán)，即使其中涉及價(jià)差補(bǔ)款，一般金額不大，屬于典型的非貨幣交易。

(一)、營(yíng)業(yè)稅

1、自建房屋用于補(bǔ)償

根據(jù)國(guó)稅函發(fā)[1995]549號(hào)文：對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。即：償還面積與拆遷面積相等的，按成本價(jià)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)超出拆遷建筑面積的部分，則應(yīng)按《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定的順序確定計(jì)稅營(yíng)業(yè)額，即以市場(chǎng)價(jià)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。如無(wú)市場(chǎng)價(jià)，則以組成計(jì)稅價(jià)格計(jì)征：營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×(1+成本利潤(rùn)率)÷(1-營(yíng)業(yè)稅稅率)。

大家都知道，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本主要包含七大類成本，分別是：土地成本、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，一般將土地成本以外的各大項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)稱為“建安成本”或“工程成本”。國(guó)稅函發(fā)[1995]549號(hào)文中所提到的成本價(jià)，沒(méi)有明確是指包含土地成本的總建造成本，還是僅指建安成本，但我們可從幾個(gè)地方性法規(guī)中，得到一些啟示。

穗地稅發(fā)[2000]79號(hào)：“同類住宅房屋成本價(jià)”是指該房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建造用于安置被拆遷戶的房屋的工程成本價(jià)。

珠地稅發(fā)[2005]415號(hào)：考慮到被拆遷房產(chǎn)原占有土地，開(kāi)發(fā)商不需對(duì)該土地支付成本，因此，補(bǔ)償房產(chǎn)的成本價(jià)不應(yīng)再計(jì)算土地成本。能單獨(dú)計(jì)算成本價(jià)的，可單獨(dú)計(jì)算核定成本價(jià)計(jì)征“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的營(yíng)業(yè)稅;對(duì)不能單獨(dú)計(jì)算成本價(jià)的，可參考同類住宅的成本價(jià)，根據(jù)建筑材料使用和室內(nèi)外裝修差異，配套工程(如配套停車場(chǎng)，可觀賞噴水池假山工程等)差異等因素作合理調(diào)整后核定計(jì)征“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的營(yíng)業(yè)稅。

從以上條規(guī)來(lái)看，拆遷補(bǔ)償房產(chǎn)成本不應(yīng)簡(jiǎn)單等同于商品房開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)不包括土地成本，以建安成本作為計(jì)稅依據(jù)。

2、外購(gòu)房屋用于安置

有兩種情況：一種是開(kāi)發(fā)公司先向第三方購(gòu)置房屋，再將房屋補(bǔ)償給被拆遷人;另一種是開(kāi)發(fā)公司與第三方約定好，直接將房屋過(guò)戶給指定的被拆遷戶。

兩種情況涉及的營(yíng)業(yè)稅計(jì)征方法不一樣，下面分別說(shuō)明：

對(duì)于第一種情況，開(kāi)發(fā)公司實(shí)質(zhì)是將其購(gòu)置的房屋銷售給被拆遷人，應(yīng)按財(cái)稅[2003]16號(hào)文：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額，計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。

對(duì)于第二種情況，由于開(kāi)發(fā)公司購(gòu)入房屋并沒(méi)有以自己為購(gòu)買人，而是指定將房屋直接過(guò)戶給被拆遷人，第三方將銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票直接開(kāi)具給被拆遷人，開(kāi)發(fā)公司相當(dāng)于以補(bǔ)償面積內(nèi)的價(jià)款支付貨幣補(bǔ)償給被拆遷戶，被拆遷戶委托開(kāi)發(fā)公司以購(gòu)置價(jià)向第三方房屋購(gòu)置房屋，收取的價(jià)差相當(dāng)于支付的手續(xù)費(fèi)，開(kāi)發(fā)公司應(yīng)以收取的超面積價(jià)差按照“服務(wù)業(yè)—代理業(yè)”稅目申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。

3、貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。由于被拆遷人一般是個(gè)人，無(wú)法取得發(fā)票。故房地產(chǎn)公司應(yīng)將政府的拆遷文件、補(bǔ)償合同、支付憑據(jù)以及領(lǐng)款花名冊(cè)、被拆遷人身份證復(fù)印件等保存完備，作為入賬依據(jù)。

(二)、所得稅：

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)：第七條 企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的方法和順序?yàn)椋?/p>

(一)按本企業(yè)近期或本最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定;

(二)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定;

(三)按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

拆一還一，屬于典型的非貨幣交易，屬于所得稅法中的視同銷售，銷售價(jià)款按市場(chǎng)價(jià)確認(rèn)，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。關(guān)于計(jì)稅成本的確定，房地產(chǎn)公司用自建商品房抵償應(yīng)付拆遷補(bǔ)償款的行為，要按公允價(jià)值對(duì)所還原的商品房視同銷售確認(rèn)收入，同時(shí)以相同金額確認(rèn)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)稅成本的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

(三)、土地增值稅

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)文件第19條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

根據(jù)國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))第三條第(一)款規(guī)定確認(rèn)收入。

以上規(guī)定和所得稅的規(guī)定一致，應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)確認(rèn)收入。同時(shí)，確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

(四)、個(gè)人所得稅：

財(cái)稅[2005]45號(hào)：對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。

(五)、契稅：

根據(jù)財(cái)稅[2004]134號(hào)規(guī)定：成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。因此，房地產(chǎn)公司支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)等應(yīng)交契稅。根據(jù)《契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：“土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。交換價(jià)格相等的，免征契稅。”

財(cái)稅[2005]45號(hào)規(guī)定：“對(duì)拆遷居民因拆遷重新購(gòu)置住房的，對(duì)

購(gòu)房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過(guò)拆遷補(bǔ)償?shù)?，?duì)超過(guò)部分征收契稅?！?/p>

因拆一還一是等面積償還，是等價(jià)交換，不交契稅。如果，因結(jié)構(gòu)價(jià)差等原因發(fā)生了款項(xiàng)收付，則應(yīng)由支付價(jià)差一方交契稅。

三、案例分析

案例1：成都復(fù)黃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2010年5月開(kāi)發(fā)某項(xiàng)目(屬于城中村改造)，該項(xiàng)目用地面積15,000㎡，住宅建筑面積為45,000㎡，可銷售面積40,000㎡，其中用于安置回遷戶村民的住宅面積為10,000㎡，其余30,000㎡的住宅可由復(fù)黃公司自由銷售。

該項(xiàng)目于2011年9月完工。2011年10月開(kāi)始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)的回遷房面積共10,000㎡。2011年10月正式對(duì)外銷售，并于2011年12月全部銷售完畢。該公司同期同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格為8,000元/㎡，取得銷售收入24,000萬(wàn)元(30,000㎡×8,000元/㎡)。該項(xiàng)目工程已竣工決算，開(kāi)發(fā)成本為8,000萬(wàn)元。(土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)為0元)。請(qǐng)分析有關(guān)“拆一還一”的賬務(wù)和稅務(wù)處理。(不考慮印花稅以及營(yíng)業(yè)稅附加)

第三篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)涉稅會(huì)計(jì)處理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)涉稅會(huì)計(jì)處理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，房地產(chǎn)通常以土地、建筑物及房地合一等三種形態(tài)存在。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、回報(bào)周期長(zhǎng)、綜合性強(qiáng)、關(guān)聯(lián)效應(yīng)大等特征，銷售方式一般包括現(xiàn)房銷售、期房銷售，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍采用期房銷售方式。所謂期房銷售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購(gòu)買人，并向購(gòu)買人收取定金或房款的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷售業(yè)務(wù)的處理方法，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法的規(guī)定是一致的；而期房銷售業(yè)務(wù)的處理方法，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的規(guī)定有所不同，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)在會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理上存在著很大的差異。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要采用預(yù)售制度，故本文只討論期房銷售業(yè)務(wù)涉稅會(huì)計(jì)處理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售房屋時(shí)涉及的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)期房銷售業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)期房銷售業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理為：由于企業(yè)銷售商品不滿足收入確認(rèn)條件，當(dāng)收到預(yù)售款時(shí)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，等預(yù)售房屋竣工并交付給購(gòu)買方時(shí)，再確認(rèn)收入。即收到期房房款時(shí)，借記“銀行存款”科目，貸記“預(yù)收賬款”科目；房屋竣工并交付給購(gòu)買方時(shí)，借記“預(yù)收賬款”科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。

例：C市M房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，具有二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，2007年2月新開(kāi)工建設(shè)S樓盤(pán)，該項(xiàng)目占地面積90畝（約60000平米），規(guī)劃許可建筑面積為200000平米，共13棟高層普通住宅，分三期建設(shè)（其中第1期建設(shè)10—13號(hào)樓共60000平米、第二期建設(shè)6－9號(hào)樓共60000平米、第三期建設(shè)1－5號(hào)樓共80000平米）。2007年5月10日取得第1期建設(shè)的預(yù)售許可證，M公司根據(jù)前期客戶儲(chǔ)備情況決定于5月16日開(kāi)盤(pán)銷售，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即熱銷70％，取得收入20000萬(wàn)元，截至10月30日一期房源全部銷售完畢共取得預(yù)售收入30000萬(wàn)元。M公司根據(jù)市場(chǎng)需求情況，決定于2007年12月開(kāi)始進(jìn)行二期建設(shè)，并于2008年4月5日取得第2期的預(yù)售許可證，同時(shí)開(kāi)始進(jìn)行二期的預(yù)售，截至2008年8月二期房源銷售完畢并取得預(yù)售收入33000萬(wàn)元。鑒于第1、2期的銷售情況，M公司決定于2008年10月開(kāi)始建設(shè)第3期，并于2009年2月取得第3期預(yù)售許可證，截至6月30日第3期房源全部銷售完畢，并取得48000萬(wàn)元收入。S項(xiàng)目第1期于2008年12月30日竣工交房，第2期于2009年5月31日竣工交房，第3期于2010年6月30日竣工交房，該項(xiàng)目共發(fā)生開(kāi)發(fā)成本70000萬(wàn)元（其中1期成本20000萬(wàn)元、2期成本21000萬(wàn)元、3期成本29000萬(wàn)元）。2010年10月30日取得稅務(wù)部門(mén)土地增值稅清算報(bào)告，該項(xiàng)目清算土地增值稅款為1500萬(wàn)元。土地增值稅預(yù)征比率為1％，所得稅稅率為25％。

M公司2007年取得第1期預(yù)售房款時(shí)的會(huì)計(jì)分錄為：

借：銀行存款 300000000

貸：預(yù)收賬款——S項(xiàng)目——第1期 300000000

2008年、2009年取得預(yù)售房款時(shí)的會(huì)計(jì)分錄同上。

2008年12月第1期竣工交房結(jié)轉(zhuǎn)第1期收入及成本：

借：預(yù)收賬款——S項(xiàng)目——第1期 300000000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——S項(xiàng)目——第1期 300000000

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——S項(xiàng)目——第1期 200000000

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——S項(xiàng)目——第1期 200000000

2009年、2010年第2期、第3期竣工交房結(jié)轉(zhuǎn)收入及成本的會(huì)計(jì)分錄同上。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)期房銷售業(yè)務(wù)的涉稅會(huì)計(jì)處理

（一）營(yíng)業(yè)稅的處理

根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第五條規(guī)定：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全

部確認(rèn)為銷售收入；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門(mén)、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其他納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售房屋收到預(yù)收款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)計(jì)算并繳納營(yíng)業(yè)稅，應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅＝收到的預(yù)收款項(xiàng)×5％，會(huì)計(jì)分錄為：借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”科目，同時(shí)計(jì)算城建稅及教育費(fèi)附加，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城建稅”、“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加”科目。承上例，2007年取得第1期預(yù)售房款時(shí)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅金及附加的會(huì)計(jì)分錄為：

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 16500000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 15000000

——應(yīng)交城建稅 1050000

——應(yīng)交教育費(fèi)附加 450000

2008年、2009年取得第2期、第3期預(yù)售房款時(shí)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅會(huì)計(jì)分錄同上。

（二）土地增值稅的處理

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，計(jì)算方法是：應(yīng)納稅額＝∑（每級(jí)距的土地增值額×適用稅率）。在實(shí)際工作中，分步計(jì)算比較繁瑣，一般采用速算扣除法計(jì)算，即：土地增值稅稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)，其中增值額是銷售房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、其他扣除項(xiàng)目。為了鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)還可以按照取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)20％扣除。

由以上土地增值稅的計(jì)算方法來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)要計(jì)算其應(yīng)交的土地增值稅首先要計(jì)算出房地產(chǎn)銷售的增值額，而計(jì)算增值額要先計(jì)算出該房地產(chǎn)可扣除的成本費(fèi)用等扣除項(xiàng)目。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)，在銷售時(shí)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)還沒(méi)有竣工，成本還不能核算出來(lái)，所以其土地增值稅無(wú)法計(jì)算。對(duì)于這種情況，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)收到預(yù)售款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)按照收到款項(xiàng)和各地規(guī)定的預(yù)征比例計(jì)算應(yīng)預(yù)交的土地增值稅。根據(jù)計(jì)算出的預(yù)征土地增值稅金額借記“待攤費(fèi)用——預(yù)繳土地增值稅”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目；實(shí)際繳納時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。項(xiàng)目竣工后符合收入確認(rèn)條件時(shí)，按照當(dāng)期的結(jié)算收入、成本自行以土地增值稅清算方式計(jì)算的當(dāng)期結(jié)算收入應(yīng)承擔(dān)的土地增值稅費(fèi)用：借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加——土地增值稅”科目（按照當(dāng)期結(jié)算收入、結(jié)算成本以清算口徑計(jì)算），貸記“待攤費(fèi)用——預(yù)繳土地增值稅”科目。項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后進(jìn)行土地增值稅清算，對(duì)前期預(yù)征的土地增值稅款和計(jì)提的土地增值稅費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整，在取得稅務(wù)機(jī)關(guān)土地增值稅清算報(bào)告、土地增值稅清算金額確定后，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加——土地增值稅”科目（清算稅款總金額－前期累計(jì)計(jì)提的土地增值稅費(fèi)用）、“待攤費(fèi)用——預(yù)繳土地增值稅”科目（差額），貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目（清算稅款總金額－前期累計(jì)已繳納的土地增值稅）；實(shí)際補(bǔ)交時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目（清算稅款總金額－前期累計(jì)已預(yù)繳的土地增值稅款）。若為退稅，則做相反的賬務(wù)處理。

由于會(huì)計(jì)和稅法的規(guī)定不同，企業(yè)實(shí)際繳納土地增值稅時(shí)在企業(yè)所得稅前扣除，而會(huì)計(jì)上確認(rèn)的費(fèi)用滯后，故房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅成本在企業(yè)所得稅前扣除是可抵扣的暫時(shí)性差異，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最終的企業(yè)所得稅沒(méi)有影響，但考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，還是應(yīng)該注意到會(huì)計(jì)和稅法上的差異。在填報(bào)企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表時(shí)也應(yīng)注意到這一點(diǎn)，在該項(xiàng)目生命周期所分布的幾年中將土地增值稅費(fèi)用進(jìn)行連續(xù)跟蹤調(diào)整。

承上例，2007年M公司取得第1期預(yù)售房款時(shí)，預(yù)交土地增值稅的會(huì)計(jì)分錄為：

借：待攤費(fèi)用——預(yù)繳土地增值稅 3000000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅 3000000

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅 3000000

貸：銀行存款 3000000

2008年、2009年第2期、第3期預(yù)售房款，預(yù)交土地增值稅的會(huì)計(jì)分錄同上。

2008年12月S項(xiàng)目第1期竣工，自行計(jì)算土地增值稅會(huì)計(jì)分錄為：

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加——土地增值稅 3000000

貸：待攤費(fèi)用——預(yù)繳土地增值稅 3000000

2009年5月、2010年6月第2期、第3期竣工，自行計(jì)算土地增值稅會(huì)計(jì)分錄同上。

2010年10月30日，清算土地增值稅款為1500萬(wàn)元，而預(yù)繳土地增值稅為1100萬(wàn)元，應(yīng)補(bǔ)交土地增值稅款400萬(wàn)元，會(huì)計(jì)分錄為：

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加——土地增值稅 4000000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅 4000000

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅 4000000

貸：銀行存款 4000000

（三）企業(yè)所得稅的處理

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]299號(hào)）規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對(duì)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤(rùn)再行調(diào)整。非經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)率暫按以下規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定：位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％；位于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15％；位于其他地區(qū)的，不得低于10％。根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第九條規(guī)定：企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

承上例，2007年M公司預(yù)售業(yè)務(wù)毛利為6000萬(wàn)元（30000×20％），預(yù)交營(yíng)業(yè)稅及附加1650萬(wàn)元，預(yù)交土地增值稅300萬(wàn)元，預(yù)售業(yè)務(wù)應(yīng)調(diào)整的應(yīng)納稅額為4050萬(wàn)元（6000－1650－300），預(yù)售業(yè)務(wù)應(yīng)預(yù)交的企業(yè)所得稅為1012.50萬(wàn)元（4050×25％），會(huì)計(jì)分錄為：

借：所得稅費(fèi)用 10125000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交企業(yè)所得稅 10125000

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)預(yù)售業(yè)務(wù)不確認(rèn)收入，而稅法規(guī)定取得預(yù)收款項(xiàng)時(shí)應(yīng)交所得稅，從而產(chǎn)生可抵扣的暫時(shí)性差異。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)，根據(jù)預(yù)收賬款的賬面價(jià)值和計(jì)稅基礎(chǔ)產(chǎn)生的可抵扣暫時(shí)性差異計(jì)算出遞延所得稅資產(chǎn)，借記“遞延所得稅資產(chǎn)”科目，貸記“所得稅費(fèi)用”科目，同時(shí)調(diào)整該的應(yīng)納稅額。

承上例，假設(shè)2008年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額8000萬(wàn)元，其中：資產(chǎn)減值損失100萬(wàn)元，業(yè)務(wù)招待費(fèi)開(kāi)支400萬(wàn)元（允許稅前扣除金額為280萬(wàn)元），公益性捐贈(zèng)支出300萬(wàn)元，贊助支出100萬(wàn)元，該預(yù)收賬款凈增加33000萬(wàn)元（預(yù)計(jì)毛利率為20％）。則2008年的企業(yè)所得稅的會(huì)計(jì)處理如下：

應(yīng)交所得稅＝應(yīng)稅所得額×所得稅稅率＝（利潤(rùn)總額±納稅調(diào)整項(xiàng)目）×所得稅稅率＝（8000＋100＋120＋100＋33000×20％）×25％＝3730（萬(wàn)元）

遞延所得稅資產(chǎn)＝100×25％＋33000×20％×25％＝1675（萬(wàn)元）

所得稅費(fèi)用＝3730－1675＝2055（萬(wàn)元）

會(huì)計(jì)分錄為：

借：所得稅費(fèi)用 20550000

遞延所得稅資產(chǎn) 16750000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交企業(yè)所得稅 37300000

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)做好企業(yè)所得稅的會(huì)計(jì)核算工作，并設(shè)置“遞延稅款備查登記簿”，詳細(xì)記錄每項(xiàng)暫時(shí)性差異發(fā)生的原因、金額、預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)回期限、已轉(zhuǎn)回金額等。做到原預(yù)計(jì)多少利潤(rùn)，銷售結(jié)算時(shí)抵減多少，遞延所得稅資產(chǎn)增加多少，銷售結(jié)算轉(zhuǎn)回多少，哪個(gè)項(xiàng)目結(jié)算，就抵減哪個(gè)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)利潤(rùn)。

第四篇：1105-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)涉稅會(huì)計(jì)處理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)涉稅會(huì)計(jì)處理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，房地產(chǎn)通常以土地、建筑物及房地合一等三種形態(tài)存在。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、回報(bào)周期長(zhǎng)、綜合性強(qiáng)、關(guān)聯(lián)效應(yīng)大等特征，銷售方式一般包括現(xiàn)房銷售、期房銷售，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍采用期房銷售方式。所謂期房銷售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購(gòu)買人，并向購(gòu)買人收取定金或房款的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷售業(yè)務(wù)的處理方法，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法的規(guī)定是一致的；而期房銷售業(yè)務(wù)的處理方法，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的規(guī)定有所不同，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)在會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理上存在著很大的差異。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要采用預(yù)售制度，故本文只討論期房銷售業(yè)務(wù)涉稅會(huì)計(jì)處理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售房屋時(shí)涉及的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)期房銷售業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)期房銷售業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理為：由于企業(yè)銷售商品不滿足收入確認(rèn)條件，當(dāng)收到預(yù)售款時(shí)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，等預(yù)售房屋竣工并交付給購(gòu)買方時(shí)，再確認(rèn)收入。即收到期房房款時(shí)，借記“銀行存款”科目，貸記“預(yù)收賬款”科目；房屋竣工并交付給購(gòu)買方時(shí)，借記“預(yù)收賬款”科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。

例：C市M房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，具有二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，2007年2月新開(kāi)工建設(shè)S樓盤(pán)，該項(xiàng)目占地面積90畝（約60000平米），規(guī)劃許可建筑面積為200000平米，共13棟高層普通住宅，分三期建設(shè)（其中第1期建設(shè)10—13號(hào)樓共60000平米、第二期建設(shè)6-9號(hào)樓共60000平米、第三期建設(shè)1－5號(hào)樓共80000平米）。

2007年5月10日取得第1期建設(shè)的預(yù)售許可證，M公司根據(jù)前期客戶儲(chǔ)備情況決定于5月16日開(kāi)盤(pán)銷售，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即熱銷70％，取得收入20,000萬(wàn)元，截至10月30日一期房源全部銷售完畢共取得預(yù)售收入30,000萬(wàn)元。

M公司根據(jù)市場(chǎng)需求情況，決定于2007年12月開(kāi)始進(jìn)行二期建設(shè)，并于2008年4月5日取得第2期的預(yù)售許可證，同時(shí)開(kāi)始進(jìn)行二期的預(yù)售，截至2008年8月二期房源銷售完畢并取得預(yù)售收入33000萬(wàn)元。

鑒于第1、2期的銷售情況，M公司決定于2008年10月開(kāi)始建設(shè)第3期，并于2009年2月取得第3期預(yù)售許可證，截至6月30日第3期房源全部銷售完畢，并取得48000萬(wàn)元收入。

S項(xiàng)目第1期于2008年12月30日竣工交房，第2期于2009年5月31日竣工交房，第3期于2010年6月30日竣工交房，該項(xiàng)目共發(fā)生開(kāi)發(fā)成本70,000萬(wàn)元（其中1期成本20,000萬(wàn)元、2期成本21,000萬(wàn)元、3期成本29,000萬(wàn)元）。

2010年10月30日取得稅務(wù)部門(mén)土地增值稅清算報(bào)告，該項(xiàng)目清算土地增值稅款為1,500萬(wàn)元。土地增值稅預(yù)征比率為1％，所得稅稅率為25％。

M公司2007年取得第1期預(yù)售房款時(shí)的會(huì)計(jì)分錄為：

借：銀行存款 300,000,000

貸：預(yù)收賬款——S項(xiàng)目——第1期 300,000,000

2008年、2009年取得預(yù)售房款時(shí)的會(huì)計(jì)分錄同上。

2008年12月第1期竣工交房結(jié)轉(zhuǎn)第1期收入及成本：

借：預(yù)收賬款——S項(xiàng)目——第1期 300,000,000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——S項(xiàng)目——第1期 300,000,000

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——S項(xiàng)目——第1期 200,000,000

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——S項(xiàng)目——第1期200,000,000

2009年、2010年第2期、第3期竣工交房結(jié)轉(zhuǎn)收入及成本的會(huì)計(jì)分錄同上。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)期房銷售業(yè)務(wù)的涉稅會(huì)計(jì)處理

（一）營(yíng)業(yè)稅的處理

根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其他納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售房屋收到預(yù)收款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)計(jì)算并繳納營(yíng)業(yè)稅，應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅＝收到的預(yù)收款項(xiàng)×5％。根據(jù)財(cái)會(huì)字[1993]第83號(hào)規(guī)定，會(huì)計(jì)分錄為：借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”科目，同時(shí)計(jì)算城建稅及教育費(fèi)附加，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城建稅”、“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加”科目。承上例，2007年取得第1期預(yù)售房款時(shí)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅金及附加的會(huì)計(jì)分錄為：

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 16,500,000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 15,000,000

——應(yīng)交城建稅 1,050,000

——應(yīng)交教育費(fèi)附加 450,000

繳納營(yíng)業(yè)稅及附加時(shí)：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 15,000,000

——應(yīng)交城建稅 1,050,000

——應(yīng)交教育費(fèi)附加 450,000

貸：銀行存款16,500,000

2008年、2009年取得第2期、第3期預(yù)售房款時(shí)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅會(huì)計(jì)分錄同上。

（二）土地增值稅的處理

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，計(jì)算方法是：應(yīng)納稅額＝∑（每級(jí)距的土地增值額×適用稅率）。在實(shí)際工作中，分步計(jì)算比較繁瑣，一般采用速算扣除法計(jì)算，即：土地增值稅稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)，其中增值額是銷售房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、其他扣除項(xiàng)目。為了鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)還可以按照取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)20％扣除。

由以上土地增值稅的計(jì)算方法來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)要計(jì)算其應(yīng)交的土地增值稅首先要計(jì)算出房地產(chǎn)銷售的增值額，而計(jì)算增值額要先計(jì)算出該房地產(chǎn)可扣除的成本費(fèi)用等扣除項(xiàng)目。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)，在銷售時(shí)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)還沒(méi)有竣工，成本還不能核算出來(lái)，所以其土地增值稅無(wú)法計(jì)算。對(duì)于這種情況，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)收到預(yù)售款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)按照收到款項(xiàng)和各地規(guī)定的預(yù)征比例計(jì)算應(yīng)預(yù)交的土地增值稅。根據(jù)計(jì)算出的預(yù)征土地增值稅金額借記“待攤費(fèi)用——預(yù)繳土地增值稅”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目；實(shí)際繳納時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。項(xiàng)目竣工后符合收入確認(rèn)條件時(shí)，按照當(dāng)期的結(jié)算收入、成本自行以土地增值稅清算方式計(jì)算的當(dāng)期結(jié)算收入應(yīng)承擔(dān)的土地增值稅費(fèi)用：借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加——土地增值稅”科目（按照當(dāng)期結(jié)算收入、結(jié)算成本以清算口徑計(jì)算），貸記“待攤費(fèi)用——預(yù)繳土地增值稅”科目。

項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后進(jìn)行土地增值稅清算，對(duì)前期預(yù)征的土地增值稅款和計(jì)提的土地增值稅費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整，在取得稅務(wù)機(jī)關(guān)土地增值稅清算報(bào)告、土地增值稅清算金額確定后，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加——土地增值稅”科目（清算稅款總金額－前期累計(jì)計(jì)提的土地增值稅費(fèi)用）、“待攤費(fèi)用——預(yù)繳土地增值稅”科目（差額），貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目（清算稅款總金額－前期累計(jì)已繳納的土地增值稅）；實(shí)際補(bǔ)交時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目（清算稅款總金額－前期累計(jì)已預(yù)繳的土地增值稅款）。若為退稅，則做相反的賬務(wù)處理。

由于會(huì)計(jì)和稅法的規(guī)定不同，企業(yè)實(shí)際繳納土地增值稅時(shí)在企業(yè)所得稅前扣除，而會(huì)計(jì)上確認(rèn)的費(fèi)用滯后，故房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅成本在企業(yè)所得稅前扣除是可抵扣的暫時(shí)性差異，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最終的企業(yè)所得稅沒(méi)有影響，但考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，還是應(yīng)該注意到會(huì)計(jì)和稅法上的差異。在填報(bào)企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表時(shí)也應(yīng)注意到這一點(diǎn)，在該項(xiàng)目生命周期所分布的幾年中將土地增值稅費(fèi)用進(jìn)行連續(xù)跟蹤調(diào)整。

承上例，2007年M公司取得第1期預(yù)售房款時(shí)，預(yù)交土地增值稅的會(huì)計(jì)分錄為：

借：待攤費(fèi)用——預(yù)繳土地增值稅 3,000,000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅3,000,000

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅 3,000,000

貸：銀行存款3,000,000

2008年、2009年第2期、第3期預(yù)售房款，預(yù)交土地增值稅的會(huì)計(jì)分錄同上。

2008年12月S項(xiàng)目第1期竣工，自行計(jì)算土地增值稅會(huì)計(jì)分錄為：

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加——土地增值稅 3,000,000

貸：待攤費(fèi)用——預(yù)繳土地增值稅3,000,000

2009年5月、2010年6月第2期、第3期竣工，自行計(jì)算土地增值稅會(huì)計(jì)分錄同上。

2010年10月30日，清算土地增值稅款為1,500萬(wàn)元，而預(yù)繳土地增值稅為1,100萬(wàn)元，應(yīng)補(bǔ)交土地增值稅款400萬(wàn)元，會(huì)計(jì)分錄為：

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加——土地增值稅 4,000,000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅4,000,000

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅 4,000,000

貸：銀行存款4,000,000

（三）企業(yè)所得稅的處理

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函

[2008]299號(hào)）規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對(duì)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤(rùn)再行調(diào)整。非經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)率暫按以下規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定：位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％；位于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15％；位于其他地區(qū)的，不得低于10％。

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第九條規(guī)定：企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

承上例，2007年M公司預(yù)售業(yè)務(wù)毛利為6,000萬(wàn)元（30,000×20％），預(yù)交營(yíng)業(yè)稅及附加1,650萬(wàn)元，預(yù)交土地增值稅300萬(wàn)元，預(yù)售業(yè)務(wù)應(yīng)調(diào)整的應(yīng)納稅額為4,050萬(wàn)元（6,000－1650－300），預(yù)售業(yè)務(wù)應(yīng)預(yù)交的企業(yè)所得稅為1,012.50萬(wàn)元（4,050×25％），會(huì)計(jì)分錄為：

借：所得稅費(fèi)用 10,125,000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交企業(yè)所得稅 10,125,000

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)預(yù)售業(yè)務(wù)不確認(rèn)收入，而稅法規(guī)定取得預(yù)收款項(xiàng)時(shí)應(yīng)交所得稅，從而產(chǎn)生可抵扣的暫時(shí)性差異。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)，根據(jù)預(yù)收賬款的賬面價(jià)值和計(jì)稅基礎(chǔ)產(chǎn)生的可抵扣暫時(shí)性差異計(jì)算出遞延所得稅資產(chǎn)，借記“遞延所得稅資產(chǎn)”科目，貸記“所得稅費(fèi)用”科目，同時(shí)調(diào)整該的應(yīng)納稅額。

承上例，假設(shè)2008年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額8,000萬(wàn)元，其中：資產(chǎn)減值損失100萬(wàn)元，業(yè)務(wù)招待費(fèi)開(kāi)支400萬(wàn)元（允許稅前扣除金額為280萬(wàn)元），公益性捐贈(zèng)支出300萬(wàn)元，贊助支出100萬(wàn)元，該預(yù)收賬款凈增加33,000萬(wàn)元（預(yù)計(jì)毛利率為20％）。則2008年的企業(yè)所得稅的會(huì)計(jì)處理如下：

應(yīng)交所得稅＝應(yīng)納稅稅所得額×所得稅稅率＝（利潤(rùn)總額±納稅調(diào)整項(xiàng)目）×所得稅稅率＝（8,000＋100＋120＋100＋33,000×20％）×25％＝3730（萬(wàn)元）

遞延所得稅資產(chǎn)＝100×25％＋33,000×20％×25％＝16,75（萬(wàn)元）

所得稅費(fèi)用＝3,730－1,675＝2,055（萬(wàn)元）

會(huì)計(jì)分錄為：

借：所得稅費(fèi)用 20,550,000

遞延所得稅資產(chǎn) 16,750,000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交企業(yè)所得稅 37,300,000

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)做好企業(yè)所得稅的會(huì)計(jì)核算工作，并設(shè)置“遞延稅款備查登記簿”，詳細(xì)記錄每項(xiàng)暫時(shí)性差異發(fā)生的原因、金額、預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)回期限、已轉(zhuǎn)回金額等。做到原預(yù)計(jì)多少利潤(rùn)，銷售結(jié)算時(shí)抵減多少，遞延所得稅資產(chǎn)增加多少，銷售結(jié)算轉(zhuǎn)回多少，哪個(gè)項(xiàng)目結(jié)算，就抵減哪個(gè)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)利潤(rùn)。

第五篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甲供材料涉稅問(wèn)題分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甲供材料涉稅問(wèn)題分析

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中, 材料費(fèi)用構(gòu)成工程開(kāi)發(fā)成本的主要組成部分。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為了確保房地產(chǎn)工程質(zhì)量, 節(jié)約工程成本, 對(duì)工程所需材料、設(shè)備等常常采用 “ 甲供材料 ” 的形式。

甲供材料是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行施工招投標(biāo)與施工單位簽訂施工合同時(shí)，建設(shè)方或開(kāi)發(fā)方為甲方，施工單位為乙方，合同中規(guī)定該工程項(xiàng)目中所使用的主要材料或設(shè)備由甲方(開(kāi)發(fā)方)統(tǒng)一購(gòu)入并提供給乙方進(jìn)行工程施工，而乙方對(duì)于相應(yīng)甲供材料僅提供勞務(wù)的一種建設(shè)單位與施工單位之間材料供應(yīng)、管理和核算的方法。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，甲乙雙方簽定以甲供材料形式進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何繳納稅款，如何取得合法的票據(jù)及如何代扣代繳稅款，本文針對(duì)相關(guān)涉稅問(wèn)題進(jìn)行分析：

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供工程材料：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與施工單位簽訂施工合同，由某建筑施工企業(yè)A承包一項(xiàng)目的主體建筑工程，同時(shí)甲乙雙方的承包合同約定，該工程的主要建筑材料（混凝土、鋼材）1000萬(wàn)為甲供材料，其余材料由乙方自行采購(gòu)，合同承包總價(jià)（不含甲供材料）5000萬(wàn)，這種情況下的甲供材料稅金如何確認(rèn)？

《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)。另外《成都市地方稅務(wù)局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干具體問(wèn)題的補(bǔ)充意見(jiàn)的通知》(成地稅發(fā)[1994]第39號(hào))規(guī)定：不論建安企業(yè)實(shí)行雙包或單包，均應(yīng)按照工程造價(jià)(直接費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)、稅金)和價(jià)外費(fèi)用作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征建安營(yíng)業(yè)稅。(成地稅發(fā)[1994]第39號(hào))規(guī)定的單包，即甲方提供材料，乙方僅提供勞務(wù)的施工方法。

因此，該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅基數(shù)為6000萬(wàn)（5000+1000），應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加為：6000萬(wàn)元ⅹ3.3%=198萬(wàn)元。至于這6000萬(wàn)營(yíng)業(yè)額的營(yíng)業(yè)稅及附加198 萬(wàn)元(6000*3.3%)應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān),則視具體情況確定。按稅法的規(guī)定，甲供材料包含在施工營(yíng)業(yè)額中，相應(yīng)的稅金也應(yīng)以施工企業(yè)作為納稅義務(wù)人進(jìn)行繳納，但施工工程造價(jià)(產(chǎn)值)是由料工費(fèi)利潤(rùn)稅金組成，如房地產(chǎn)企業(yè)在與施工單位的結(jié)算中未包括此部份稅金，則施工單位繳納甲供材料相關(guān)稅款后，施工企業(yè)可要求房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)；在一定條件下，房地產(chǎn)企業(yè)也可能承擔(dān)甲供材料部分相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅及附加。為此：

1、如果建筑施工項(xiàng)目造價(jià)結(jié)算中包含了所有材料，則稅金全部由施工方承擔(dān)并交納。甲方可以憑采購(gòu)甲供材料取得的增值稅普通發(fā)票或其他銷售貨物類的發(fā)票直接入成本（或工程物資），甲方應(yīng)向乙方收取金額為5000萬(wàn)元且用計(jì)算機(jī)開(kāi)具的《建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票》。

2、如果建筑施工項(xiàng)目造價(jià)中未包含甲供材料1000萬(wàn)元，則甲供材料部分應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅有兩種繳納方法：一是由乙方繳納，乙方繳納后再要求甲方承擔(dān)此部份稅金并追加決算金額；二是在乙方未繳納甲供材料相應(yīng)營(yíng)業(yè)稅及附加的情況下，在稅收征收管理實(shí)踐中，許多稅務(wù)機(jī)關(guān)要求實(shí)際承擔(dān)款項(xiàng)方（甲方）繳納甲供材料的營(yíng)業(yè)稅。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提供設(shè)備：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與施工單位簽訂施工合同，由某建筑安裝公司為某房地產(chǎn)項(xiàng)目安裝中央空調(diào)設(shè)備，主要空調(diào)設(shè)備500萬(wàn)由甲方采購(gòu)供應(yīng)，安裝勞務(wù)費(fèi)為100萬(wàn)。這種方式的甲供材料設(shè)備的稅金又如何確認(rèn)？

《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)。但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款?！敦?cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》財(cái)稅[2003]16號(hào)規(guī)定：其他建筑安裝工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價(jià)值，具體設(shè)備名單可由省級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各自實(shí)際情況列舉?！冻啥际械胤蕉悇?wù)局關(guān)于下發(fā)建筑安裝工程不計(jì)入應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額的設(shè)備名單》（成地稅函[2003]177號(hào)）規(guī)定：空調(diào)機(jī)組屬于設(shè)備的范圍。為此，乙方的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額為100萬(wàn)，也就是說(shuō)，該設(shè)備價(jià)值不作為營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，相應(yīng)的，這甲供設(shè)備也就不需要交納營(yíng)業(yè)稅金。在本案例中，甲方取得的發(fā)票分為兩類：、憑采購(gòu)中央空調(diào)設(shè)備取得的增值稅普通發(fā)票或其他銷售貨物類的發(fā)票直接入成本（或工程物資），2、甲方應(yīng)向乙方收取總計(jì)金額為100萬(wàn)元的建筑業(yè)發(fā)票。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供裝飾材料的涉稅問(wèn)題：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與施工單位簽訂施工合同，由某建筑安裝公司承包該項(xiàng)目的裝飾工程，裝飾材料200萬(wàn)元由房地產(chǎn)企業(yè)自行采購(gòu)并提供（即甲供材料），乙方僅向甲方收取勞務(wù)費(fèi)及部分輔助材料80萬(wàn)元。這種情況下的該合同的營(yíng)業(yè)稅金如何確認(rèn)？

《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)。同時(shí)，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]第114號(hào)）規(guī)定：納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務(wù)，按照其向客戶實(shí)際收取的人工費(fèi)、管理費(fèi)和輔助材料費(fèi)等收入（不含客戶自行采購(gòu)的材料價(jià)款和設(shè)備價(jià)款）確認(rèn)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。上述以清包工形式提供的裝飾勞務(wù)是指，工程所需的主要原材料和設(shè)備由客戶自行采購(gòu)，納稅人只向客戶收取人工費(fèi)、管理費(fèi)及輔助材料費(fèi)等費(fèi)用的裝飾勞務(wù)。此，現(xiàn)行稅法將建筑業(yè)裝飾勞務(wù)中甲供材料和設(shè)備的價(jià)款排除在計(jì)算營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額之外，即該合同項(xiàng)下的營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)為80萬(wàn)元，房地產(chǎn)企業(yè)提供的裝飾材料（甲供材料）200萬(wàn)元，不納入計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅的基數(shù)。

在本案例中，甲方取得的發(fā)票分為兩類：

1、憑采購(gòu)裝飾材料取得的增值稅普通發(fā)票或其他銷售貨物類的發(fā)票直接入成本（或工程物資），2、甲方應(yīng)向乙方收取總計(jì)金額為80萬(wàn)元的建筑業(yè)發(fā)票。

四、房地產(chǎn)企業(yè)在甲供材料條件下如何履行代扣代繳稅款義務(wù)：

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕第177號(hào)）規(guī)定：建筑企業(yè)從事跨地區(qū)(包括省、市、縣，下同)工程提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的及在勞務(wù)發(fā)生地沒(méi)有辦理稅務(wù)登記或臨時(shí)稅務(wù)登記的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以建設(shè)單位作為代扣代繳義務(wù)人。因此房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)對(duì)施工單位應(yīng)繳納的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅予以代扣代繳，代扣代繳的范圍也包括甲供材料的金額。具體方法：

1、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間：

建設(shè)方為扣繳義務(wù)人的，其扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為扣繳義務(wù)人支付工程款的當(dāng)天；總承包人為扣繳義務(wù)人的，其扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為扣繳義務(wù)人代納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。

2、扣繳建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅的納稅地點(diǎn)：

①、扣繳義務(wù)人代扣代繳的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅款的解繳地點(diǎn)為該工程建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地。

②、扣繳義務(wù)人代扣代繳跨省工程的，其建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅款的解繳地點(diǎn)為被扣繳納稅人的機(jī)構(gòu)所在地。3其他注意事項(xiàng): 納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)，應(yīng)按月就其本地和異地提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)取得的全部收入向其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)，就其本地提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)取得的收入繳納營(yíng)業(yè)稅；

同時(shí)，自應(yīng)申報(bào)之月(含當(dāng)月)起6個(gè)月內(nèi)向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其異地建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)收入的完稅憑證，否則，應(yīng)就其異地提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)取得的收入向其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納營(yíng)業(yè)稅。上述本地提供的建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)是指獨(dú)立核算納稅人在其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)稅收管轄范圍內(nèi)提供的建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)；上述異地提供的建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)是指獨(dú)立核算納稅人在其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)稅收管轄范圍以外提供的建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)。