第一篇：城市新區(qū)規(guī)劃與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的一體化理論與實(shí)證研究

城市新區(qū)規(guī)劃與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的一體化理論與實(shí)證

研究

來源： 作者： 日期：09-12-17

摘要 “中國(guó)的城市化與美國(guó)的高科技發(fā)展將是深刻影響21世紀(jì)人類發(fā)展的兩大主題” ——2001年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者斯蒂格利茨教授深刻剖析出我國(guó)城市化進(jìn)程對(duì)世界的革命性影響。我國(guó)城市建設(shè)的巨大挑戰(zhàn)，表現(xiàn)在對(duì)城市新區(qū)規(guī)劃的設(shè)計(jì)水平和規(guī)劃實(shí)施中對(duì)復(fù)雜資源的配置能力上。作者提出了城市設(shè)計(jì)與商業(yè)規(guī)劃和旅游規(guī)劃三結(jié)合的方法論，通過沈陽(yáng)、蘇州和葫蘆島數(shù)個(gè)相關(guān)案例分析證明了這一方法論。任何方法論離不開對(duì)其實(shí)施背景的深度認(rèn)識(shí)。07年下半年，我國(guó)嚴(yán)重失衡的產(chǎn)業(yè)危機(jī)爆發(fā)，房市泡沫開始破滅，政府用于強(qiáng)勁拉動(dòng)內(nèi)需的房地產(chǎn)出現(xiàn)萎縮，08年下半年，其本質(zhì)是美國(guó)預(yù)期消費(fèi)(未來消費(fèi)提前)泡沫破滅對(duì)世界經(jīng)濟(jì)體系虛假平衡的打破的國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)，我國(guó)在“一體化”的全球經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)自然不可豁免其災(zāi)，尤其是外匯資產(chǎn)的巨大縮水和外向經(jīng)濟(jì)的急速潰敗;未來幾年我國(guó)的金融產(chǎn)業(yè)和外向型經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)必經(jīng)重創(chuàng)。眼下，中國(guó)房地產(chǎn)的低迷，資金短缺導(dǎo)致全國(guó)各地的新城建設(shè)大多數(shù)處于停頓狀態(tài)。深圳新摩爾商業(yè)管理公司在完成上海、杭州、廣州、大慶、泉州、徐州、金華等城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃論證過程中，總結(jié)了新城開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。作者認(rèn)為新城建設(shè)的動(dòng)力不僅來自房地產(chǎn)建設(shè)，更重要的是產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)，應(yīng)該將產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市新區(qū)規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的一體化理論結(jié)合，依靠產(chǎn)業(yè)升級(jí)和發(fā)展新產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)新區(qū)建設(shè)，新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)要建立在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)之上，有計(jì)劃分階段推進(jìn)。一.城市新區(qū)規(guī)劃的前瞻性-以蘇州新城規(guī)劃為例新區(qū)開發(fā)項(xiàng)目在區(qū)域空間中的定位通常都是初始性的，構(gòu)成區(qū)域結(jié)構(gòu)的基因雛形;同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資源配置具有不可逆性;因此這一初始性的特征對(duì)綜合項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確性要求非常高。城市規(guī)劃不合理是目前城市建設(shè)方面最大的浪費(fèi)，不僅影響項(xiàng)目本身收益，而且影響到區(qū)域系統(tǒng)的發(fā)展。蘇州工業(yè)園區(qū)的發(fā)展構(gòu)建了蘇州東部新城的基礎(chǔ)，從園區(qū)建設(shè)角度看蘇州工業(yè)園是全國(guó)的領(lǐng)先;從城市發(fā)展的實(shí)踐來看，將工業(yè)園區(qū)納入蘇州新城規(guī)劃，形成了具前瞻性的新城規(guī)劃。圖1 蘇州工業(yè)園規(guī)劃重點(diǎn)之一―――金雞湖規(guī)劃 蘇州科技學(xué)院時(shí)匡教授說：蘇州工業(yè)園區(qū)實(shí)際上就是一個(gè)新城，規(guī)劃之初就確定了要與蘇州古城相協(xié)調(diào)的基準(zhǔn)。因此工業(yè)園區(qū)規(guī)劃并不是單純的工業(yè)區(qū)，而是通過城市設(shè)計(jì)打造一個(gè)有序、優(yōu)美的環(huán)境。區(qū)內(nèi)規(guī)劃有商業(yè)區(qū)、生活區(qū)、服務(wù)區(qū)、公園，甚至連高壓線都統(tǒng)一建成一條“高壓線走廊”;同時(shí)精細(xì)地規(guī)劃到每一地塊的具體功能，甚至這一地塊上將來建筑物能建多高，外立面有什么統(tǒng)一要求，從而確保整個(gè)區(qū)域建筑的輪廓線與環(huán)境相協(xié)調(diào)，城市空間有序而豐富。蘇州的城市規(guī)劃實(shí)踐說明，要在新城規(guī)劃中將教育、居住、商業(yè)、工業(yè)園區(qū)等科學(xué)布局，分段開發(fā)，并避免工廠圍繞居住區(qū)和商貿(mào)區(qū)等現(xiàn)象。二.城市新區(qū)規(guī)劃與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃脫節(jié)――葫蘆島龍灣新區(qū)的問題葫蘆島是遼寧省極為重要的城市，葫蘆島市區(qū)和下屬興城市區(qū)從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度可以形成一體化城市，具有發(fā)展成為第二個(gè)大連的潛力，葫蘆島制造業(yè)比較發(fā)達(dá)，形成了造船、石油化工、機(jī)械制造等產(chǎn)業(yè)，葫蘆島現(xiàn)代服務(wù)業(yè)落后于工業(yè)發(fā)展步伐。葫蘆島的經(jīng)濟(jì)體量已經(jīng)超出內(nèi)地某些省級(jí)城市，但是地級(jí)城市的管理體制和規(guī)劃限制了葫蘆島的發(fā)展，應(yīng)該按照副省級(jí)城市對(duì)葫蘆島城市發(fā)展進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。今

后要形成東有大連，西有葫蘆島的局面。我們對(duì)葫蘆島現(xiàn)代服務(wù)業(yè)初步分析如下：S優(yōu)勢(shì) 遼寧海運(yùn)、鐵路與公路交通樞紐，航空用空軍機(jī)場(chǎng)，今后應(yīng)該發(fā)展民用航空，葫蘆島具有遼寧制造業(yè)基地優(yōu)勢(shì)，以石油化工冶煉等聞名，商貿(mào)業(yè)已經(jīng)在遼西經(jīng)濟(jì)區(qū)占有優(yōu)勢(shì)，以313及興城海濱等為代表具有一定基礎(chǔ)。W劣勢(shì) 1.葫蘆島缺乏一流大學(xué)，缺乏吸引國(guó)內(nèi)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高端人才發(fā)展的環(huán)境，需要為他們提供更大事業(yè)舞臺(tái)和更好的生活環(huán)境，包括子女教育和醫(yī)療等服務(wù);2.葫蘆島沒有民航機(jī)場(chǎng)，目前只有空軍機(jī)場(chǎng);3.缺乏向大商集團(tuán)這樣的零售商業(yè)龍頭企業(yè);4.缺乏類似廣州白馬這樣的批發(fā)龍頭企業(yè)。和美國(guó)芝加哥等一流城市相比，我們?cè)诮鹑?、物流商貿(mào)方面都有較大差距O機(jī)會(huì) 1.葫蘆島具有葫蘆島港口設(shè)施，鐵路與高速公路發(fā)達(dá),物流產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)有充分發(fā)揮機(jī)會(huì);2.葫蘆島成為遼寧振興老工業(yè)基地的政策扶持城市。適當(dāng)時(shí)機(jī)規(guī)劃民用機(jī)場(chǎng)，發(fā)展空運(yùn)業(yè)，目前可以考慮利用空軍現(xiàn)有機(jī)場(chǎng)T威脅 周邊錦州、營(yíng)口等港口城市都在雄心勃勃發(fā)展，南側(cè)有天津港口在跨越式發(fā)展，天津?yàn)I海新區(qū)成為國(guó)家重大發(fā)展區(qū)域 葫蘆島的城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要有長(zhǎng)遠(yuǎn)打算，首先做好環(huán)境保護(hù)和產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，特別是注意河流與渤海環(huán)境保護(hù)，治理水質(zhì)污染，追求高質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其次是，注重制造業(yè)和服務(wù)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)的大發(fā)展需要發(fā)達(dá)的教育產(chǎn)業(yè)支持，葫蘆島在高等教育發(fā)展方面可以借鑒美國(guó)芝加哥創(chuàng)辦一流大學(xué)的經(jīng)驗(yàn)，在未來發(fā)展中，集中全市的力量，包括發(fā)揮民營(yíng)企業(yè)的積極性，創(chuàng)辦類似芝加哥大學(xué)一樣的遼西大學(xué)，為城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定教育基礎(chǔ)，增加人文氣息。葫蘆島沿著濱海發(fā)展新區(qū)是富有遠(yuǎn)見的成功規(guī)劃，在具體的城市設(shè)計(jì)中需要反思商業(yè)和城市設(shè)計(jì)脫節(jié)的問題。一般在城市新城的中心部位設(shè)置城市廣場(chǎng)，廣場(chǎng)的周邊要預(yù)留較大商業(yè)區(qū)域，設(shè)置環(huán)形轉(zhuǎn)盤時(shí)候地下交通應(yīng)該全部連通，為十字路口周邊商業(yè)聚集創(chuàng)造方便條件，但這里以葫蘆島龍灣新區(qū)規(guī)劃與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃脫節(jié)而導(dǎo)致招商困境為例來說明，在開發(fā)過程中，不要急于開發(fā)商貿(mào)區(qū)。我們建議開發(fā)居住區(qū)和行政辦公區(qū)，后開發(fā)商貿(mào)區(qū)，避免低水平開發(fā)浪費(fèi)土地資源。圖2 葫蘆島飛天廣場(chǎng)三.城市設(shè)計(jì)與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃一體化設(shè)計(jì)的理論基礎(chǔ)我國(guó)城市規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)脫節(jié)，主要表現(xiàn)在簡(jiǎn)單粗放，短視隨意，并缺乏有機(jī)的系統(tǒng)整合，功能模塊缺乏空間和時(shí)間上的延續(xù)性，不能對(duì)城市發(fā)展形成驅(qū)動(dòng)。多數(shù)城市規(guī)劃僅限于滿足城市生活的基本需要，商業(yè)布局70%左右不合理，居民生活不夠便利，缺乏舒適性的考慮，對(duì)生活空間缺乏美學(xué)的思考，其結(jié)局是誕生大量沒有個(gè)性的水泥建筑空間城市，城市歷史文脈斷裂。城市設(shè)計(jì)主要目標(biāo)是改進(jìn)人們的生存空間和環(huán)境質(zhì)量和生活質(zhì)量。城市設(shè)計(jì)對(duì)特定區(qū)域進(jìn)行系統(tǒng)的區(qū)域性設(shè)計(jì)，避免了各個(gè)單體項(xiàng)目的互不聯(lián)系，形成良好的城市形態(tài)。我們?cè)趤喼薜泥従又花D―新加坡是典型的花園城市，城市居民的生活品質(zhì)高，犯罪率低，非常值得我國(guó)城市建設(shè)和管理者學(xué)習(xí)。新加坡很早就開始了城市設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃的一體化實(shí)踐，不僅規(guī)劃有核心商業(yè)區(qū)，而且新加坡的居民區(qū)建設(shè)與鄰里中心建設(shè)結(jié)合，這種規(guī)劃思想引進(jìn)到蘇州工業(yè)園區(qū)，得到了較好效果。圖3 蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃是城市規(guī)劃的一個(gè)重要組成部分，一方面是政府宏觀調(diào)控第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和具體管理商貿(mào)流通活動(dòng)的重要手段;二方面城市規(guī)劃需要考慮居民的生活質(zhì)量，商業(yè)設(shè)施與居民生活密切;三方面城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)對(duì)能否提升城市形象和提高城市品位至關(guān)重要。從城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)對(duì)城市供電、供水、交通、防災(zāi)等諸多方面的影響看，隨著我國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例的頒布實(shí)施，城市規(guī)劃部門必須征求商業(yè)部門意見，只有做好城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，并與城市其他基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃統(tǒng)籌安排，才能保證城市正常運(yùn)轉(zhuǎn)，保證整個(gè)城市功

能的正常發(fā)揮。四.城市規(guī)劃與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的實(shí)踐案例――沈陽(yáng)長(zhǎng)白島新城規(guī)劃及其實(shí)施 2007年5月16日，歷時(shí)三年，百易其稿，凝結(jié)了眾多專家、領(lǐng)導(dǎo)心血的《沈陽(yáng)長(zhǎng)白島控制性詳細(xì)規(guī)劃》在沈陽(yáng)市城市規(guī)劃委員會(huì)第六次會(huì)議上獲得原則通過。確定了“和諧島城”的基本規(guī)劃理念和“一島、兩帶、兩心、多點(diǎn)”的空間構(gòu)架。明確了長(zhǎng)白島“人居、科技、商貿(mào)、生態(tài)、休閑、旅游”的六大功能定位和“自然、生態(tài)、和諧、現(xiàn)代”的四大開發(fā)主題?！渡蜿?yáng)長(zhǎng)白島控制性詳細(xì)規(guī)劃》是由國(guó)內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)界享有盛譽(yù)的上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院主持設(shè)計(jì)的，其規(guī)劃設(shè)計(jì)是依照“科學(xué)性、先進(jìn)性、前瞻性和可操作性” 四大原則進(jìn)行的?！兑?guī)劃》按照高于全市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合詳細(xì)的水系、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、公共建筑等專項(xiàng)規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，明確了主要的控制指標(biāo)，形成了周密的控制指標(biāo)體系，用于指導(dǎo)長(zhǎng)白島的招商引資和開發(fā)建設(shè)，以確保“高起點(diǎn)、高水平、大手筆”的新城建設(shè)風(fēng)貌?！兑?guī)劃》的通過，意味著沈陽(yáng)人翹首祈盼多年的水鄉(xiāng)島城之夢(mèng)終于變成了觸手可及的現(xiàn)實(shí)，未來3-5年，一個(gè)以水為魂魄，以樹木為骨骼，以生態(tài)為特征，以和諧為理念，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、功能齊全、文化繁榮、保障健全、環(huán)境優(yōu)雅、百姓共享的現(xiàn)代化濱水島城必將以其迷人的身姿驕傲地展現(xiàn)在世人面前!下面結(jié)合長(zhǎng)白島規(guī)劃圖，具體說明商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃在整體規(guī)劃中的作用?！渡蜿?yáng)長(zhǎng)白島控制性詳細(xì)規(guī)劃》的設(shè)計(jì)原點(diǎn)： ●長(zhǎng)白島門戶，未來發(fā)展熱點(diǎn) ●交通便捷，臨近商業(yè)中心 ●以渾河景觀帶為依托，傾力打造適宜人居區(qū)域。城區(qū)內(nèi)河的作用 ：城市內(nèi)河在城市生態(tài)建設(shè)、拓展城市發(fā)展空間方面顯示出不可替代的意義;對(duì)周邊小氣候的積極作用、對(duì)市民健康的積極影響日趨得到廣泛的認(rèn)同;所以對(duì)自然資源的發(fā)掘、利用就成為我們規(guī)劃設(shè)計(jì)的起點(diǎn)。圖4 沈陽(yáng)長(zhǎng)白島CBD土地利用規(guī)劃截至2007年末，長(zhǎng)白島已投入拆遷資金39億元，騰遷土地6350畝。已修建總長(zhǎng)26公里的主次干道13條，路網(wǎng)面積86萬(wàn)平方米，島內(nèi)島外路橋暢通，出島進(jìn)島方便快捷。自來水廠、變電所、污水泵站、雨水泵站、燃?xì)?、熱源、電信等配套設(shè)施也已同步完成?？偯娣e42萬(wàn)平方米的長(zhǎng)白島森林公園和占地74萬(wàn)平方米的沈水灣高爾夫球場(chǎng)已交付使用。全長(zhǎng)5公里的內(nèi)河水系、10座景觀橋和兩岸綠地公園08年也將投入使用。在實(shí)施規(guī)劃過程中，各大發(fā)展商提出了自己的建議，將十字路口商業(yè)作為一個(gè)重點(diǎn)，由于目前入住率不夠，因此在短期商業(yè)以生活超市等為主，從長(zhǎng)期角度看應(yīng)該建設(shè)成為以超市和百貨作為主力店的區(qū)域性購(gòu)物中心。圖5 沈陽(yáng)長(zhǎng)白島規(guī)劃設(shè)計(jì)效果圖酒吧區(qū)是整個(gè)區(qū)域的亮點(diǎn)之一，我們建議將五星級(jí)酒店建設(shè)在沿河地帶與CEO會(huì)所的高級(jí)商業(yè)設(shè)施結(jié)合，形成沈陽(yáng)最漂亮的水景酒吧和美食街區(qū)。五.如何解決新區(qū)建設(shè)停頓的重大問題最后，筆者在這里針對(duì)目前宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣帶來的大量新區(qū)建設(shè)停頓中的重大問題，結(jié)合筆者國(guó)內(nèi)外大量案例的研究，和多年區(qū)域規(guī)劃以及招商策劃的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，提出以下思路，拋磚引玉探討城市新區(qū)建設(shè)難題的解決方案。1.以新的方法論審查和完善整個(gè)新區(qū)的規(guī)劃方案，運(yùn)用城市設(shè)計(jì)與商業(yè)規(guī)劃及旅游規(guī)劃的三結(jié)合的方法論。作者于2005年在千畝大盤研究中首先提出了建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)和城市商業(yè)規(guī)劃和旅游規(guī)劃相互結(jié)合的思想，在此基礎(chǔ)上，考察數(shù)個(gè)城市新區(qū)，與國(guó)外城市新區(qū)進(jìn)行比較研究，從大盤到城市需要更深入地思考城市設(shè)計(jì)與商業(yè)規(guī)劃的結(jié)合，日本橫濱的城市設(shè)計(jì)對(duì)我們有很大啟發(fā)。橫濱在70年代就確定了城市設(shè)計(jì)的七個(gè)目標(biāo)：

(1)通過保證安全創(chuàng)造令人愉悅的開放空間的數(shù)量，保證步行者的權(quán)力。(2)尊重地形學(xué)和綠化的地域自然特點(diǎn)。(3)尊重地方的文化和歷史遺產(chǎn)。(4)豐富綠化和開放空間。(5)維護(hù)沿河和濱海開放空間。(6)增加人們相互交流和接觸的公共場(chǎng)所。(7)既要有形式的美，又要有內(nèi)容的善。通過七十年代開始的城市設(shè)計(jì)和良好的實(shí)施，橫濱成為亞洲最美的城市。據(jù)說，橫濱擁有的大公園占地就達(dá)600多公頃，其中既有古典式園林，也有現(xiàn)代化公園，街心花園更是數(shù)不勝數(shù)。此外，橫濱市郊區(qū)還有5400多公頃林地。難怪這里被稱為“亞洲綠化最好的城市”、“東京的后花園”。在不少日本人看來，東京是大展宏圖的職場(chǎng)，橫濱則是讓人安靜休息的家。有人曾經(jīng)這樣評(píng)價(jià)：“這座城市擁有一種能讓人安靜下來想想心事的魅力?！?橫濱港區(qū)是最能夠認(rèn)識(shí)橫濱的地方。在這里，有大樓林立的“未來港口21”建筑群(簡(jiǎn)稱MM21)。MM21是在1989年層舉辦橫濱博覽會(huì)的舊址上興起的一座近未來都市。摩天樓群、酒店、會(huì)議中心、購(gòu)物中心、游樂園、帆船“日本丸”等周圍各種各樣的現(xiàn)代化辦公商業(yè)設(shè)施鱗次櫛比，是代表橫濱的新開發(fā)區(qū)。圖6 日本橫濱港口城市夜景通過總結(jié)國(guó)內(nèi)外城市設(shè)計(jì)實(shí)踐，我提煉出來城市設(shè)計(jì)與城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃和旅游規(guī)劃相結(jié)合的方法論。運(yùn)用新的方法論，我們需要重新研究限于停頓的新區(qū)建設(shè)，在建設(shè)思想上是否存在偏差，新區(qū)發(fā)展的真正動(dòng)力是否清晰。2.精心規(guī)劃城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，依靠新城區(qū)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，占領(lǐng)產(chǎn)業(yè)鏈上端事實(shí)證明，單純依靠房地產(chǎn)開發(fā)推動(dòng)新區(qū)建設(shè)的思路過于單一，一旦遇到房地產(chǎn)低潮就不可避免限于停頓。世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)告訴我們，中國(guó)的簡(jiǎn)單出口加工業(yè)，缺乏技術(shù)含量，處于產(chǎn)業(yè)鏈條下端，是經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)候最容易受到?jīng)_擊的。我們需要了解產(chǎn)業(yè)鏈條分工，警惕西方發(fā)達(dá)國(guó)家的產(chǎn)業(yè)鏈陰謀，他們習(xí)慣于引導(dǎo)中國(guó)安于在產(chǎn)業(yè)鏈條低端，破壞中國(guó)的生態(tài)環(huán)境，依靠廉價(jià)勞動(dòng)力取得不穩(wěn)定的低收入。只有占領(lǐng)產(chǎn)業(yè)鏈條上端，生產(chǎn)具有技術(shù)含量的符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，產(chǎn)業(yè)升級(jí)的目標(biāo)才能實(shí)現(xiàn)。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，必然帶動(dòng)辦公、居住等房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。產(chǎn)業(yè)升級(jí)需要增加研發(fā)經(jīng)費(fèi)，創(chuàng)造更多自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)成果，需要吸引研發(fā)人才，因此，新區(qū)建設(shè)要首先立足滿足研發(fā)和高級(jí)管理人才的生活要求和學(xué)習(xí)要求，營(yíng)造良好環(huán)境。形成主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的局面，進(jìn)而帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展，促進(jìn)新區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。3.新區(qū)建設(shè)的步驟與次序 目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)新區(qū)開發(fā)都是以政府大樓和居住區(qū)為主，實(shí)際上新區(qū)建設(shè)還應(yīng)該考慮產(chǎn)業(yè)園區(qū)和城市綜合體和商業(yè)街區(qū)建設(shè)，新城的核心區(qū)需要進(jìn)行專門的城市設(shè)計(jì)，涵蓋城市廣場(chǎng)、城市綜合體和商業(yè)街區(qū)、重點(diǎn)寫字樓，一般要將主要商業(yè)設(shè)置在新城廣場(chǎng)位置，廣場(chǎng)地下設(shè)置充足的公共停車位，為新區(qū)后續(xù)開發(fā)提供平臺(tái)，為新區(qū)建設(shè)提供重要的活動(dòng)舞臺(tái)。在規(guī)劃規(guī)劃多個(gè)新區(qū)的時(shí)候，要分輕重緩急，集中力量建設(shè)一個(gè)新區(qū)，并形成法定文件由人民代表大會(huì)批準(zhǔn)，避免因?yàn)樾姓I(lǐng)導(dǎo)更迭而隨意改變戰(zhàn)略決策，人大常委會(huì)應(yīng)該發(fā)揮監(jiān)督作用，避免政府領(lǐng)導(dǎo)的隨意性主觀決策，浪費(fèi)納稅人的錢。

第二篇：城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃

城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃

1、城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的定義：是指根據(jù)城市總體規(guī)劃和商業(yè)發(fā)展的內(nèi)在要求，在充分反映城市商業(yè)發(fā)展規(guī)律的基礎(chǔ)上，對(duì)城市未來商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的商業(yè)功能、結(jié)構(gòu)、空間布局和建設(shè)規(guī)模所做的統(tǒng)籌設(shè)計(jì)。

2、城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的原則：（a）以人為本，遠(yuǎn)近結(jié)合，協(xié)調(diào)發(fā)展的原則；（b）結(jié)構(gòu)調(diào)整、布局優(yōu)化、改造與新建相統(tǒng)籌的原則；（c）大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)與中小商店生存發(fā)展相結(jié)合的原則；（d）堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的原則；（e）規(guī)劃的調(diào)控功能與市場(chǎng)機(jī)制的基礎(chǔ)作用相結(jié)合的原則；（f）技術(shù)進(jìn)步的原則。

3、城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的主要內(nèi)容:

3.1城市商業(yè)中心的規(guī)劃布局（a）名稱、區(qū)位；（b）在城市商業(yè)中的地位和功能；（c）消費(fèi)服務(wù)定位、主力業(yè)態(tài)與特色要求；（d）總規(guī)模和大型零售網(wǎng)點(diǎn)的數(shù)量；（e）業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重點(diǎn)。3.2 區(qū)域商業(yè)中心的規(guī)劃布局。3.3社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃布局（a）優(yōu)先發(fā)展的零售與服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的業(yè)態(tài)、類型、組織形式、千人擁有的零售與生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)面積；（b）主要零售與生活服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的商圈半徑。3.4 商業(yè)街的規(guī)劃布局（a）名稱、區(qū)位（含長(zhǎng)度）；（b）商業(yè)歷史與人文環(huán)境特征；（c）消費(fèi)服務(wù)定位的特點(diǎn)；（d）主力業(yè)態(tài)與配套的商業(yè)設(shè)施；（e）打造特色商業(yè)街品牌的重點(diǎn)。3.5 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的規(guī)劃布局（a）相對(duì)均衡的布局要求；（b）主要農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)名稱、區(qū)位、規(guī)模與輻射半徑；（c）主要農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)改造的重點(diǎn)；（d）主要農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)與城郊農(nóng)產(chǎn)品流通體系的關(guān)聯(lián)。3.6 生產(chǎn)資料批發(fā)市場(chǎng)的規(guī)劃布局（a）主要生產(chǎn)資料批發(fā)市場(chǎng)對(duì)城市優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)或支柱產(chǎn)業(yè)的服務(wù)功能；（b）主要生產(chǎn)資料批發(fā)市場(chǎng)相對(duì)集中的布局要求和優(yōu)先發(fā)展的地域；（c）主要生產(chǎn)資料批發(fā)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)特色、規(guī)模與輻射地區(qū)；（d）主要生產(chǎn)資料批發(fā)市場(chǎng)改造的重點(diǎn)。3.7 其他商品交易市場(chǎng)的規(guī)劃布局（a）商品交易市場(chǎng)在城市商品流通中的地位與作用；（b）主要商品交易市場(chǎng)名稱、區(qū)位、規(guī)模與經(jīng)營(yíng)特色；（c）主要商品交易市場(chǎng)改造的重點(diǎn)。3.8 物流基地的規(guī)劃布局（a）城市物流基地的分類與統(tǒng)籌建設(shè)的原則要求；（b）主要物流基地的名稱、區(qū)位、服務(wù)特色與設(shè)施特點(diǎn)；（c）主要物流基地之間的互補(bǔ)與配套；（d）主要物流基地的技術(shù)改造與信息系統(tǒng)的整合方向；（e）城市物流體系與區(qū)域性物流體系的關(guān)聯(lián)。3.9城郊商業(yè)的規(guī)劃布局（a）重點(diǎn)發(fā)展的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；（b）發(fā)展現(xiàn)代流通方式的主要任務(wù)；（c）利用城郊地租優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)移市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的類型。3.10 其他類型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃布局舊貨、汽車交易市場(chǎng)等類型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃參照上述要求編制。

4、城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的主管部門：國(guó)家商務(wù)部、地方商務(wù)主管部門

5、目前國(guó)內(nèi)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的進(jìn)展情況根據(jù)國(guó)務(wù)院商務(wù)主管部門的要求，目前已經(jīng)完成了所有36個(gè)大中城市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，249個(gè)地級(jí)城市已基本編制完成，369個(gè)縣級(jí)市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作從2008年起，已在全國(guó)正式啟動(dòng)。

6、城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的主要專業(yè)機(jī)構(gòu)目前國(guó)內(nèi)經(jīng)國(guó)家商務(wù)部推薦的城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的專業(yè)機(jī)構(gòu)有4家：中商商業(yè)發(fā)展規(guī)劃院、上海同濟(jì)大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院、中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院、國(guó)家發(fā)改委咨詢中心。附：我國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃、建設(shè)及其管理實(shí)踐本文為作者2008年10月在國(guó)家商務(wù)部組織的對(duì)40多個(gè)亞非發(fā)展中國(guó)家援助計(jì)劃的講課內(nèi)容，內(nèi)容全面、準(zhǔn)確、科學(xué)地反映了我國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的背景、內(nèi)容及其實(shí)施原則。

一、我國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的背景我國(guó)非常重視規(guī)劃的編制工作，據(jù)統(tǒng)計(jì),我國(guó)經(jīng)法律授權(quán)編制的規(guī)劃至少有83種。根據(jù)編制主體、核心內(nèi)容、調(diào)整與規(guī)范的對(duì)象及實(shí)施主體，可分為兩類，屬于綜合性規(guī)劃有6種（包含國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、人口發(fā)展規(guī)劃、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、國(guó)防建設(shè)發(fā)展規(guī)劃），屬于部門（專項(xiàng)）規(guī)劃的有77種。由于城市規(guī)劃是有關(guān)人居環(huán)境發(fā)展、建設(shè)的綜合性規(guī)劃，其函蓋的范圍較廣，因此，相當(dāng)一部分專項(xiàng)規(guī)劃都納入城市規(guī)劃系列。從城市規(guī)劃編制體系來看，主要包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃、修建性詳細(xì)規(guī)劃。城市總體規(guī)劃中明確的主要專項(xiàng)規(guī)劃包括：交通規(guī)劃、市政公用工程規(guī)劃、工程管線綜合規(guī)劃、綠化景觀規(guī)劃、歷史文化保護(hù)規(guī)劃等。目前，大部分專項(xiàng)規(guī)劃都是由各業(yè)務(wù)主管部門牽頭負(fù)責(zé)編制。如商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（商務(wù)主管部門）、環(huán)境保護(hù)規(guī)劃（環(huán)

保管理部門）、旅游發(fā)展規(guī)劃（旅游管理部門）、道路交通規(guī)劃（交通管理部門）等。進(jìn)入21世紀(jì)以來，我國(guó)高度重視商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的規(guī)劃和宏觀調(diào)控，國(guó)務(wù)院總理和分管商務(wù)工作的副總理都多次批示，要抓緊制定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃。按照要求，國(guó)家商務(wù)主管部門已分批推進(jìn)了大中城市、地級(jí)城市、縣級(jí)市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作，目前，全國(guó)360多個(gè)縣級(jí)市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃編制工作正在有條不紊地開展。

二、我國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃編制的內(nèi)容與方法

（一）基本原則

1、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要與城鄉(xiāng)規(guī)劃相結(jié)合用地布局、交通分布

2、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平相結(jié)合數(shù)量、規(guī)模、檔次和業(yè)態(tài)，為將來發(fā)展留有余地

3、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要與結(jié)構(gòu)調(diào)整和布局優(yōu)化相結(jié)合新型零售業(yè)態(tài)，傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)老城區(qū)、新城區(qū)、居住區(qū)

4、大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)與中小商店的生存發(fā)展相結(jié)合多層次和多樣化的需求，創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位

5、規(guī)劃的調(diào)控功能與市場(chǎng)機(jī)制的基礎(chǔ)作用

相結(jié)合業(yè)態(tài)與形態(tài)、適度競(jìng)爭(zhēng)與過渡競(jìng)爭(zhēng)

（二）規(guī)劃的范圍、對(duì)象與期限

1、規(guī)劃范圍：城市規(guī)劃區(qū)

2、規(guī)劃對(duì)象：大中型零售網(wǎng)點(diǎn)、商品交易市場(chǎng)、生活服務(wù)設(shè)施及由各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)組成的商業(yè)功能區(qū)（商業(yè)中心區(qū)、商業(yè)街等）

3、規(guī)劃期限一般與城鄉(xiāng)總體規(guī)劃期限一致。近期 5 年，遠(yuǎn)期20年。

（三）規(guī)劃目標(biāo)

1、形成2x3的目標(biāo)體系

2、確定目標(biāo)的原則和方法目標(biāo)的確定要考慮城市定位、產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)、經(jīng)濟(jì)狀況、歷史人文資源等要素，進(jìn)行綜合分析。指標(biāo)的確定一般有直接獲取法、經(jīng)驗(yàn)借鑒法、計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)法三種基本方法。

（四）編制規(guī)劃的核心任務(wù)

1、抓重點(diǎn)——重點(diǎn)規(guī)劃城鎮(zhèn)商業(yè)體系，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)協(xié)

調(diào)發(fā)展；——重點(diǎn)扶持龍頭企業(yè)，發(fā)揮商貿(mào)業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的先導(dǎo)作用；——重點(diǎn)建設(shè)城市商業(yè)核心區(qū)，帶動(dòng)城市發(fā)展，展現(xiàn)城市風(fēng)貌

2、突特色——突出研究消費(fèi)特征與商業(yè)發(fā)展的關(guān)系——突出研究支柱產(chǎn)業(yè)與商業(yè)發(fā)展的關(guān)系——突出研究地方文化與商業(yè)發(fā)展的關(guān)系

3、引方向——引導(dǎo)傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)轉(zhuǎn)變；——引導(dǎo)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)區(qū)域合理分布；——引導(dǎo)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)合理建設(shè)規(guī)模；——引導(dǎo)社區(qū)商業(yè)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范

（五）規(guī)劃文件的組成一般分為規(guī)劃文本、規(guī)劃圖則、附件（規(guī)劃說明和基礎(chǔ)資料）三大部分。規(guī)劃文本和規(guī)劃圖則具有同等法律效力，附件是對(duì)文本的解釋和補(bǔ)充。

（六）規(guī)劃的基本流程（一般是委托專業(yè)的編制機(jī)構(gòu)）

1、基礎(chǔ)調(diào)查（1）調(diào)查目的研究商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，為編制規(guī)劃過程中目標(biāo)的確定、戰(zhàn)略的選擇以及布局的優(yōu)化提供基礎(chǔ)支撐。（2）調(diào)查的范圍與內(nèi)容主要調(diào)查城市建成區(qū)內(nèi)各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的位置、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)情況等，以及由這些網(wǎng)點(diǎn)所組成的商業(yè)功能區(qū)（如

商業(yè)街、商業(yè)中心區(qū)）。（3）調(diào)查類型和方式調(diào)查類型：重點(diǎn)抽樣或普查調(diào)查方式：現(xiàn)場(chǎng)踏勘、調(diào)查問卷、座談會(huì)（4）資料收集規(guī)劃類——城市總體規(guī)劃及必要的專項(xiàng)規(guī)劃、最近的五年發(fā)展規(guī)劃、第三產(chǎn)業(yè)/服務(wù)業(yè)規(guī)劃統(tǒng)計(jì)類——城市統(tǒng)計(jì)年鑒、商業(yè)普查數(shù)據(jù)、商業(yè)在建擬建項(xiàng)目資料類——政府工作

報(bào)告、商業(yè)發(fā)展歷史資料、當(dāng)?shù)孛袼滋攸c(diǎn)與文化景觀類資料、有關(guān)商業(yè)發(fā)展的設(shè)想等

2、分析研究分析研究是規(guī)劃說明的重要組成，是探尋商業(yè)發(fā)展出路確定商業(yè)發(fā)展目標(biāo)和商業(yè)定位的重要依據(jù)。主要包括商業(yè)發(fā)展環(huán)境分析、商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析（1）商業(yè)發(fā)展環(huán)境分析——區(qū)位分析地理區(qū)位：自然條件、區(qū)域位置、交通環(huán)境等情況分析經(jīng)濟(jì)區(qū)位：通過區(qū)域城市的對(duì)比分析，確定城市在區(qū)域中的地位，制定發(fā)展目標(biāo)與發(fā)展戰(zhàn)略——交通分析內(nèi)部交通：城市用地與內(nèi)部交通的關(guān)聯(lián)外部交通：對(duì)外經(jīng)濟(jì)聯(lián)系——經(jīng)濟(jì)分析對(duì)人口

結(jié)構(gòu)、地區(qū)生產(chǎn)總值、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、城鎮(zhèn)居民生活指標(biāo)分析——產(chǎn)業(yè)分析產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)，研究主要產(chǎn)業(yè)（特色）產(chǎn)業(yè)與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的關(guān)聯(lián)性（2）商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析——總量分析網(wǎng)點(diǎn)總量、面積總量（已建、在建、擬建）、就業(yè)總量——結(jié)構(gòu)分析行業(yè)結(jié)構(gòu)（購(gòu)物、餐飲、娛樂等）、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、規(guī)模結(jié)構(gòu)——布局分析網(wǎng)點(diǎn)分布、功能區(qū)分布——經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)分析人均銷售額、地均銷售額、經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)——發(fā)展趨勢(shì)分析通過問卷對(duì)居民收入情況、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)傾向等進(jìn)行分析，作為確定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模、布局的重要支撐。

（七）規(guī)劃編制的內(nèi)容要點(diǎn)

1、商業(yè)中心區(qū)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃界定的商業(yè)中心區(qū)主要包括三級(jí)，即城市商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、社區(qū)

商業(yè)中心。在城市外圍形成城鎮(zhèn)商業(yè)中心，作為城市商業(yè)體系的重要補(bǔ)充。

（1）商業(yè)中心區(qū)規(guī)劃影響因素城市的商業(yè)中心規(guī)劃大致有兩種情況：一是歷史形成的商業(yè)集聚地，加以改造和優(yōu)化提升；另一種是新培育的商業(yè)中心。商業(yè)中心形成與規(guī)劃主要有以下影響因素：?城市形態(tài)（同心圓、帶形、扇形、組團(tuán)式）?人口分布（人口密度、居民點(diǎn)分布、外流人口情況）?交通可達(dá)性（傳統(tǒng)交通、現(xiàn)代交通）?城市規(guī)劃（城市布局、交通規(guī)劃、商業(yè)用地規(guī)劃）?城市景觀（人文景觀、自然景觀）（2）商業(yè)中心區(qū)規(guī)劃要素?功能定位?區(qū)位?規(guī)模?發(fā)展與控制導(dǎo)引A、大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局B、配套公共設(shè)施C、發(fā)展方式引導(dǎo)

2、商業(yè)街商業(yè)街就是由眾多商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列的商業(yè)繁華街道，是城市商業(yè)的縮影和精

華，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體。分為綜合性和專業(yè)性商業(yè)街兩類。規(guī)劃要點(diǎn)：?長(zhǎng)度：一般情況下應(yīng)在500米-800米，最長(zhǎng)在1000米-1500米，步行街更應(yīng)該注意考慮長(zhǎng)度問題，最好不超過1000米?寬度：宜在20米-30米?營(yíng)業(yè)面積：不宜過大。一條商業(yè)街有20萬(wàn)平米的商業(yè)營(yíng)業(yè)面積可能是人們體力、心理所能接受的最高值?商業(yè)建筑不宜過高

3、商品交易市場(chǎng)規(guī)劃商品交易市場(chǎng)是指有固定場(chǎng)所、設(shè)施，有若干經(jīng)營(yíng)者入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、分別納稅，由市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，實(shí)行集中、公開商品交易的場(chǎng)所。按營(yíng)業(yè)面積與營(yíng)業(yè)額劃分可分為大型批發(fā)市場(chǎng)、中型批發(fā)市場(chǎng)、小型批發(fā)市場(chǎng)；按集聚形態(tài)劃分可分為單體批發(fā)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)群、批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)；按經(jīng)營(yíng)商品劃分可分為農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)、生產(chǎn)資料批發(fā)市場(chǎng)、工業(yè)消費(fèi)品市場(chǎng)、旅游商品市場(chǎng)、特種商品交易市場(chǎng)。商品交易市

場(chǎng)規(guī)劃要點(diǎn):A、影響因素分析——對(duì)產(chǎn)業(yè)、交通、物流、城市規(guī)劃建設(shè)等分析。

B、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析——對(duì)市場(chǎng)空間分布、形成原因、市場(chǎng)規(guī)模、交易額、行業(yè)結(jié)構(gòu)、建設(shè)水平等分析。C、區(qū)域分析——分析其在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的地位和作用，以及與周邊城市商品市場(chǎng)體系的互補(bǔ)與互動(dòng)分析。D、商品流向分析——確定商品流向特點(diǎn)，為地產(chǎn)地銷、外產(chǎn)地銷、地產(chǎn)外銷、外產(chǎn)外銷或過境貿(mào)易等。專業(yè)的批發(fā)市場(chǎng)要按照市場(chǎng)集聚、布局集中、功能集成、經(jīng)營(yíng)集約的原則規(guī)劃建設(shè)。

4、社區(qū)商業(yè)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)在城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系中處于基礎(chǔ)地位，以滿足社區(qū)居民日常生活消費(fèi)為主，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃要充分體現(xiàn)以人為本、便民利民原則。社區(qū)商業(yè)要具備以下基本服務(wù)功能：一是購(gòu)物功能；二是餐飲服務(wù)功能；三是綜合服務(wù)功能；四是家政服務(wù)功能；五是維修服務(wù)功能；六是現(xiàn)代服務(wù)功能。（1）社區(qū)商業(yè)規(guī)模表 社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施規(guī)模控制指標(biāo)單位：M2/千人大型社區(qū)（3-5萬(wàn)人）中型社區(qū)（1.0-1.5萬(wàn)人）小型社區(qū)（1000-3000人）建筑面積 用地面積 建筑面積 用地面積 建筑面積 用地面積總指標(biāo) 1668-3293(2228-4213)2172-5559(2762-6329)968-2397(1338-2977)1091-3835(1491-4585)362-856(703-1356)488-1058(868-1578)商業(yè)服務(wù) 700-910 600-940 450-570 100-600 150-370 100-400注：該資料根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180-93）(2002修改版)整理。表 社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配置要求人口規(guī)模 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配置要求2000人 設(shè)置便利店、生鮮食品超市、書報(bào)亭、醫(yī)藥店、餐飲店等網(wǎng)點(diǎn)5000人 增設(shè)綜合超市、服務(wù)類店鋪2萬(wàn)人 增設(shè)中型超市、生鮮食品超市、各類專業(yè)店（服裝、醫(yī)藥、家電、書店等）、餐飲店5萬(wàn)人 增設(shè)社區(qū)型綜合超市、生鮮食品超市、各類專業(yè)店（服裝、醫(yī)藥、家電、書店、維修店、家

政服務(wù)店、洗衣店等）、餐飲、旅店、文體場(chǎng)所10萬(wàn)人 增設(shè)大型綜合超市等。

（2）規(guī)劃要點(diǎn)根據(jù)居民的消費(fèi)水平和生活需要，合理配置社區(qū)商業(yè)必備性業(yè)態(tài)和選擇性業(yè)態(tài)。必備性業(yè)態(tài)——指滿足基本生活消費(fèi)需求的業(yè)態(tài)，基本實(shí)現(xiàn)社區(qū)居民購(gòu)物、餐飲、維修、美容美發(fā)、洗衣、家庭服務(wù)和再生資源回收等基本生活需求。選擇性業(yè)態(tài)——指滿足居民多樣化、個(gè)性化生活的時(shí)尚消費(fèi)的業(yè)態(tài)。主要

包括社區(qū)購(gòu)物（鄰里）中心、品牌專賣店、咖啡館、酒吧、花店、健身房、面包房等。

（3）規(guī)劃布局社區(qū)商業(yè)應(yīng)盡可能使商業(yè)設(shè)施與居住區(qū)分離。按照建設(shè)社區(qū)商業(yè)的空間形態(tài)，社區(qū)商業(yè)布局可分為沿街式、組團(tuán)式、多點(diǎn)式等建設(shè)形式。

三、我國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的實(shí)施

（一）實(shí)施的主體城市商務(wù)主管部門和城市規(guī)劃建設(shè)部門。

（二）實(shí)施措施

1、建立規(guī)劃管理體系制定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃實(shí)施管理辦法和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃定期修編制度。通過建立基礎(chǔ)信息庫(kù)和管理信息系統(tǒng)，完善商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理的行政方式，強(qiáng)化政府的公共服務(wù)職能。

2、建立聽證會(huì)制度對(duì)大中型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)（主要為營(yíng)業(yè)面積5000平方米及以上的大中型零售網(wǎng)點(diǎn)和商品交易市場(chǎng)）的建設(shè)，由商務(wù)主管部門及相關(guān)職能部門組織召開聽證會(huì)，對(duì)其設(shè)立的可行性進(jìn)行論證，使大中型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開設(shè)符合城市規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃。大

型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)完成后，不得隨意改變其使用性質(zhì)。

3、定期發(fā)布建設(shè)指南根據(jù)城市發(fā)展重點(diǎn)和規(guī)劃要求，提出商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的階段性目標(biāo)，定期發(fā)布建設(shè)指南，向社會(huì)公布階段性的鼓勵(lì)、允許發(fā)展及限制、禁止的設(shè)施項(xiàng)目的類別，引導(dǎo)社會(huì)投資。如北京每年都發(fā)布商業(yè)建設(shè)指南。

4、制定商貿(mào)業(yè)發(fā)展支持政策財(cái)政上每年安排一定資金，用于現(xiàn)代流通業(yè)態(tài)培育、專業(yè)市場(chǎng)整合改造、重點(diǎn)流通項(xiàng)目建設(shè)的貸款貼息和補(bǔ)助；稅收上實(shí)行一定的免稅、返還、獎(jiǎng)勵(lì)政策，鼓勵(lì)商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展；管理上簡(jiǎn)化流通企業(yè)審批手續(xù)，放寬經(jīng)營(yíng)限制，理順跨區(qū)經(jīng)營(yíng)的直營(yíng)連鎖企業(yè)公司工商登記及財(cái)稅關(guān)系。

5、重視人才培養(yǎng)和先進(jìn)管理技術(shù)應(yīng)用鼓勵(lì)商業(yè)企業(yè)運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)建立和完善供應(yīng)鏈管理，提高企業(yè)的組織化和規(guī)模化程度。支持開展流通領(lǐng)域職業(yè)培訓(xùn)和繼續(xù)教育活動(dòng)，引導(dǎo)和鼓勵(lì)企業(yè)加快培育中高級(jí)經(jīng)營(yíng)管理人才，培養(yǎng)多層次、多樣化的人才梯隊(duì)

第三篇：城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃問題研究.doc

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城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃問題研究

作者：王文成來源：《北方經(jīng)貿(mào)》2012年第08期

摘要：城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局與規(guī)劃目的是從政府層面對(duì)提升城市交易功能和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行指導(dǎo)、管理；城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃應(yīng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、持續(xù)發(fā)展、城市發(fā)展緊密結(jié)合。哈爾濱市松北區(qū)自身網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃建議是：加強(qiáng)政府調(diào)控及服務(wù)能力；加快商業(yè)法制建設(shè)步伐；擴(kuò)大對(duì)外開放。

關(guān)鍵詞：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；規(guī)劃；布局；城市

中圖分類號(hào)：F712.9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2012）08-0073-02

一、引言

城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，是指根據(jù)城市總體規(guī)劃和商業(yè)發(fā)展的內(nèi)在要求，在充分反映城市商業(yè)發(fā)展規(guī)律的基礎(chǔ)上，對(duì)城市未來商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的商業(yè)功能、結(jié)構(gòu)、空間布局和建設(shè)規(guī)模所做的統(tǒng)籌設(shè)計(jì)。[1]

城市是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的核心載體，因而自然成為商業(yè)活動(dòng)的中心。全社會(huì)都在討論城市經(jīng)營(yíng)目的在于如何提高城市自身整體價(jià)值，為城市可持續(xù)發(fā)展提供長(zhǎng)久動(dòng)力。[2]城市經(jīng)營(yíng)一項(xiàng)核心內(nèi)容就是城市總體規(guī)劃與建設(shè)，它包括城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，而商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局會(huì)形成各具特色的商業(yè)區(qū)，它們會(huì)在不同層面上推動(dòng)著城市二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

制定和實(shí)施城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃，是構(gòu)建一個(gè)地區(qū)商業(yè)發(fā)展框架主要手段，也是促進(jìn)商業(yè)可持續(xù)發(fā)展重要舉措。近年來，我國(guó)商務(wù)部積極推動(dòng)中心城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的編制工作，科學(xué)合理的城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局，對(duì)保障公平市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序，創(chuàng)建網(wǎng)點(diǎn)布局合理、業(yè)態(tài)豐富的購(gòu)物和消費(fèi)環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量，將發(fā)揮有效作用，勢(shì)必對(duì)城市和諧發(fā)展起到積極促進(jìn)作用。[3]

哈爾濱市松北區(qū)是哈爾濱市委市政府提出的 “北躍、南拓、中興、強(qiáng)縣”城市發(fā)展目標(biāo)中的重要一環(huán)，松北區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃效果不僅影響哈爾濱市的發(fā)展戰(zhàn)略，同時(shí)因其所處地理位置重要性，對(duì)黑龍江省西部哈大齊工業(yè)走廊和黑龍江北部大興安嶺、黑河、伊春等地區(qū)發(fā)展也將產(chǎn)生重要影響，因此哈爾濱市松北區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃既要考慮自身發(fā)展需要同時(shí)又要做到立足哈爾濱，服務(wù)黑龍江，扮演好帶動(dòng)全省經(jīng)濟(jì)橋頭堡的角色，為全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出相應(yīng)貢獻(xiàn)。

二、規(guī)劃相關(guān)因素

城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃不是孤立的專項(xiàng)規(guī)劃，不能“就商業(yè)論商業(yè)”，而是處理好商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、持續(xù)發(fā)展、城市發(fā)展等方面關(guān)系，做到統(tǒng)籌考慮、科學(xué)規(guī)劃。

（一）經(jīng)濟(jì)發(fā)展

通過對(duì)哈爾濱經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、消費(fèi)群體分布和購(gòu)買力水平分析，應(yīng)認(rèn)真確定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、規(guī)模、檔次，避免結(jié)構(gòu)失衡、布局失控等現(xiàn)象，充分發(fā)揮商貿(mào)服務(wù)業(yè)的導(dǎo)向作用，更好地促進(jìn)一二三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。哈爾濱市作為國(guó)家老工業(yè)基地改造重要城市，松北區(qū)利用此發(fā)展契機(jī)及地緣優(yōu)勢(shì)配合國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策需要，更快更好地規(guī)劃其二三產(chǎn)業(yè)布局。

（二）產(chǎn)業(yè)發(fā)展

堅(jiān)持與旅游、文化、會(huì)展、制造等產(chǎn)業(yè)的互相配合，聯(lián)動(dòng)發(fā)展，以創(chuàng)造新的市場(chǎng)需求，開發(fā)新的商業(yè)空間，提供新的商業(yè)服務(wù)，吸引更多的外來消費(fèi)。通過與其他產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)商業(yè)文化與現(xiàn)代商業(yè)潮流的有機(jī)組合，提升城市形象，促進(jìn)商貿(mào)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展。“北國(guó)水城”理念的提出也為處于水城松花江北岸核心區(qū)域的松北區(qū)帶來以生態(tài)休閑旅游發(fā)展的新商機(jī)。

（三）持續(xù)發(fā)展

商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃應(yīng)符合城市環(huán)境綜合治理、環(huán)境保護(hù)和交通通暢的要求，從而切實(shí)維護(hù)市民的合法權(quán)益，充分體現(xiàn)“以人為本”，在不斷提高市民的生活質(zhì)量的同時(shí)走可持續(xù)發(fā)展的道路，促進(jìn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

（四）城市發(fā)展

規(guī)劃應(yīng)納入哈爾濱市總體規(guī)劃、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃。根據(jù)城市功能定位、發(fā)展方向、步驟及實(shí)施政策等來確定商業(yè)規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)、規(guī)模、政策。任何商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局以及業(yè)態(tài)的設(shè)置應(yīng)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相匹配，并具有前瞻性，起到超前引導(dǎo)的作用。

三、規(guī)劃理論創(chuàng)新

城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃內(nèi)容涵蓋城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)、旅游學(xué)、市場(chǎng)營(yíng)銷、交通工程學(xué)等各個(gè)學(xué)科，因此必須在規(guī)劃理念上博采眾長(zhǎng)、與時(shí)俱進(jìn)，形成現(xiàn)代商業(yè)、休閑生態(tài)商業(yè)、交通樞紐商業(yè)“三位一體”的全新規(guī)劃理念。[4]

（一）樹立現(xiàn)代商業(yè)理念

城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，需要現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展需求相適應(yīng)。除傳統(tǒng)的已規(guī)劃建成的盛恒基自助購(gòu)物廣場(chǎng)、紅星美凱龍公司擬投資興建的大型家具建材廣場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目外。松北區(qū)內(nèi)有哈大、哈綏、哈黑等高速出口、輻射黑龍江西部和北部城市，路網(wǎng)四通八達(dá)，為現(xiàn)代物流體系建立打下

基礎(chǔ)。得天獨(dú)厚的地緣條件對(duì)價(jià)值流通增長(zhǎng)方式、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提高流通質(zhì)量起到關(guān)鍵推進(jìn)的作用。應(yīng)在此基礎(chǔ)上大力規(guī)劃已建和在建的物流、倉(cāng)儲(chǔ)、批發(fā)等項(xiàng)目，諸如位于松北區(qū)松浦鎮(zhèn)三環(huán)路北側(cè)，集家具、小商品、機(jī)電、鞋帽、服裝等占地面積80萬(wàn)平米批發(fā)物流配送中心；松北區(qū)濱洲鐵路線與哈大高速公路之間的三角地塊內(nèi)，用地面積近四十萬(wàn)平米現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)物流集中區(qū)；匯集東北稀缺資源（山珍、土產(chǎn)、果蔬、乳品）的潤(rùn)恒國(guó)際特色食品集散地、大型冷庫(kù)群等。因此松北區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃應(yīng)著力發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)經(jīng)營(yíng)方式，推動(dòng)業(yè)態(tài)創(chuàng)新。按照國(guó)際商業(yè)發(fā)展規(guī)律，各種商業(yè)業(yè)態(tài)出現(xiàn)具有一定規(guī)律性，松北區(qū)商業(yè)應(yīng)隨著哈爾濱市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、消費(fèi)水平提高，積極引進(jìn)新業(yè)態(tài)，積極探索和實(shí)踐業(yè)態(tài)專業(yè)化和細(xì)分化，促進(jìn)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)合理化。松北區(qū)規(guī)劃中的金融商務(wù)中心，依江而建緊鄰松花江北岸，在松北區(qū)域總用地面積達(dá)13平方公里。該金融中心必將是松北區(qū)未來重要商業(yè)區(qū)域中心之一。另松北區(qū)規(guī)劃的科技創(chuàng)新城，經(jīng)過近兩年的發(fā)展，隨著創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)大廈和黑龍江國(guó)際農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新中心兩座地標(biāo)性建筑建成，也已形成相當(dāng)規(guī)模，科技商業(yè)發(fā)展后勁勢(shì)必為松北區(qū)帶來新的發(fā)展動(dòng)力。

（二）增強(qiáng)休閑生態(tài)商業(yè)理念

哈爾濱被稱為“北國(guó)冰城”，是因?yàn)楣枮I的冰雪旅游。自2011年6月哈爾濱市政府大力推廣發(fā)展生態(tài)旅游這一主題，提出打造“萬(wàn)頃松江濕地，百里生態(tài)長(zhǎng)廊”的城市新景觀，“北國(guó)水城”這一城市新名片把哈爾濱夏季松花江濕地旅游再一次推向全國(guó)。松北區(qū)恰好處于這一核心區(qū)域。隨著人們生活水平提高和體閑游憩時(shí)間增加，已不再滿足單純物質(zhì)消費(fèi)，而是去尋找新的價(jià)值和人生體驗(yàn)。松北區(qū)利用原有的太陽(yáng)島月亮灣休閑度假村、黑天鵝度假村及各類休閑度假中心，再加上歷史原因形成的漁村品三江名魚等休閑度假方式。這種需求的多樣化給集購(gòu)物、娛樂、餐飲、交際、游憩等多種功能于一體的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)提供發(fā)展空間，也促使商貿(mào)業(yè)向體閑化方向發(fā)展。位于松北區(qū)萬(wàn)寶鎮(zhèn)葡萄園園區(qū)——綠色蔬菜水果大市場(chǎng)，是發(fā)展特色瓜果、蔬菜市場(chǎng)和生態(tài)觀光旅游購(gòu)物市場(chǎng)。因此松北區(qū)應(yīng)在未來幾年逐步規(guī)范和引導(dǎo)這一新商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局建設(shè)，構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)化的旅游服務(wù)載體，推進(jìn)旅游服務(wù)向景點(diǎn)的滲透，增強(qiáng)旅游服務(wù)的功能，帶動(dòng)休閑、生態(tài)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局。

（三）重樹交通樞紐商業(yè)理念

城市地面公交線路較為集中的區(qū)域、長(zhǎng)途汽車站點(diǎn)、地鐵站點(diǎn)、輕軌站點(diǎn)、火車站、機(jī)場(chǎng)、港口碼頭、高速公路體息區(qū)域等城市交通樞紐站點(diǎn)和區(qū)域，是城市人流密集高地，應(yīng)隨著這類交通設(shè)施的建設(shè)、發(fā)展，充分挖掘商業(yè)價(jià)值，配置便捷性的商貿(mào)服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，適應(yīng)乘客購(gòu)物、餐飲、體閑、娛樂、服務(wù)等多種需要。商品交易市場(chǎng)的規(guī)劃布局應(yīng)充分發(fā)揮城市道口交通便利的特點(diǎn)，在謀求自身更好發(fā)展的同時(shí)提升城市景觀水平、美化城市形象。

隨著松浦大橋、陽(yáng)明灘大橋相繼建成通車，包括預(yù)計(jì)2013年10月底正式投入使用哈爾濱火車北站及已經(jīng)在規(guī)劃中的過江隧道、地鐵4號(hào)線等逐步建成投入使用，圍繞以上交通節(jié)點(diǎn)適當(dāng)規(guī)劃，積極引導(dǎo)必將為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃帶來新契機(jī)。

站在哈爾濱市政府“北躍”戰(zhàn)略規(guī)劃前沿，實(shí)現(xiàn)哈爾濱人“一江居中，兩岸繁榮”的宏大夢(mèng)想。松北區(qū)樹立“以水定城、科技興城、金融繁城、生態(tài)新城、交通捷城”的發(fā)展理念，對(duì)松北區(qū)未來城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃起著監(jiān)督和指導(dǎo)作用。

四、規(guī)劃實(shí)施建議

落實(shí)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃是一項(xiàng)涉及區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展各個(gè)方面的系統(tǒng)工程，綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政手段，加大調(diào)控和管理力度，優(yōu)化市場(chǎng)資源的合理配置，保障規(guī)劃的有效實(shí)施。

（一）加強(qiáng)政府調(diào)控能力及服務(wù)能力

1.依法實(shí)施規(guī)劃，保證權(quán)威性和穩(wěn)定性。將商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃納入城市總體規(guī)劃之中，經(jīng)法定程序批準(zhǔn)實(shí)施，使之具備法律、法規(guī)效力。依據(jù)本規(guī)劃，進(jìn)一步做好網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃以保證規(guī)劃配套性、可操作性，促進(jìn)企業(yè)參與投資、開展經(jīng)營(yíng)，才能更好地引導(dǎo)企業(yè)按規(guī)劃進(jìn)行選址布點(diǎn)，避免商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的開發(fā)建設(shè)雜亂無序。

2.加強(qiáng)部門間協(xié)作，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃實(shí)施涉及到各部門、各行業(yè)，是一個(gè)跨部門、跨行業(yè)系統(tǒng)工程，因此要求政府各職能部門密切配合，切實(shí)有效地解決實(shí)際問題，提高宏觀管理效率，保障規(guī)劃實(shí)施。充分認(rèn)識(shí)、發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)等中介組織作用。

（二）加快商業(yè)法制建設(shè)步伐，保障商業(yè)有序發(fā)展

1.健全和完善商業(yè)法制。針對(duì)哈爾濱市商業(yè)領(lǐng)域存在主要問題，松北區(qū)應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃、網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)和管理、市場(chǎng)規(guī)范等方面的法制法規(guī)建設(shè)，完善有關(guān)商貿(mào)服務(wù)業(yè)的地方性法規(guī)，如鼓勵(lì)連鎖經(jīng)營(yíng)、商業(yè)信息化、規(guī)范市場(chǎng)主體、維護(hù)合法經(jīng)營(yíng)、促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)，依法強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)督管理，規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。

2.規(guī)范市場(chǎng)準(zhǔn)入秩序。在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，松北區(qū)新建、改建和擴(kuò)建大中型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，在建設(shè)用地、規(guī)劃選址、建筑設(shè)計(jì)和開發(fā)建設(shè)等方面須按照《哈爾濱市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃》和國(guó)家的相關(guān)規(guī)范執(zhí)行新建大型零售商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目應(yīng)形成聯(lián)席會(huì)議制，由政府相關(guān)部門參加，按照規(guī)定批準(zhǔn)建設(shè)。

（三）繼續(xù)擴(kuò)大對(duì)外開放，做好招商引資各項(xiàng)工作

1.突出重點(diǎn)項(xiàng)目招商引資。將重點(diǎn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目納人招商引資工作重點(diǎn)，要廣泛吸收國(guó)外資本、國(guó)有資本、民營(yíng)資本共同推進(jìn)重點(diǎn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目的發(fā)展。采取主動(dòng)上門招商、適時(shí)舉辦招商推介會(huì)等方式，有針對(duì)性地推介重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目，擴(kuò)大對(duì)投資商的影響力。

2.創(chuàng)新招商引資方式。一是對(duì)重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行包裝、策劃和宣傳工作，樹立項(xiàng)目品牌，實(shí)施品牌戰(zhàn)略，推動(dòng)品牌招商；二是每年根據(jù)重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目的特點(diǎn)，策劃招商主題，實(shí)行主題

招商；三是健全招商網(wǎng)絡(luò)，采取代理招商、委托招商、以商引商、上門招商、網(wǎng)上招商等多種方式招商；四是搞好軟硬環(huán)境建設(shè)，實(shí)行環(huán)境招商和形象招商。

3.實(shí)施“商業(yè)開發(fā)商”制度。在商業(yè)功能服務(wù)區(qū)、商業(yè)街、商品交易市場(chǎng)、購(gòu)物中心等重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目中，實(shí)施發(fā)達(dá)國(guó)家近十年來普遍實(shí)行的“商業(yè)開發(fā)商”制度，即商業(yè)設(shè)施建設(shè)由具有商業(yè)開發(fā)能力和資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)承接。商業(yè)開發(fā)商應(yīng)該具有商業(yè)開發(fā)的經(jīng)歷和業(yè)績(jī)，有物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績(jī)，有與商業(yè)經(jīng)營(yíng)相關(guān)業(yè)務(wù)的知識(shí)和能力，有國(guó)際視野和商業(yè)設(shè)施設(shè)計(jì)能力。參考文獻(xiàn)：

[1] 陳志誠(chéng)，侯 雷.探索有效的規(guī)劃控制與引導(dǎo)模式——淺議城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃新的范型[J].城市規(guī)劃，2011（4）：26-29.[2] 劉曉峰.關(guān)于北京、上海商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的綜述[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化，2010（32）：21-22.[3] 孫欽毅.徐 鍵.半城市化地區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃思路初探——以廣州市蘿崗區(qū)為例[J].華南師范大學(xué)學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版），2010（12）：23-24.[4] 鈕衛(wèi)東.徐克明.城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃與建設(shè)研究——以蘇州市為例[J].城市建設(shè)，2010（28）：91-92.

第四篇：城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃編制規(guī)范

城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃編制規(guī)范總則

1.1 為提高城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃編制的質(zhì)量和水平，根據(jù)國(guó)家關(guān)于規(guī)劃編制工作的有關(guān)規(guī)定，特制定本規(guī)范。

1.2 城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃是指根據(jù)城市總體規(guī)劃和商業(yè)發(fā)展的內(nèi)在要求，在充分反映城市商業(yè)發(fā)展規(guī)律的基礎(chǔ)上，對(duì)城市未來商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的商業(yè)功能、結(jié)構(gòu)、空間布局和建設(shè)規(guī)模所做的統(tǒng)籌設(shè)計(jì)。

1.3 編制規(guī)劃必須廣泛征求各方面意見，提高透明度和社會(huì)公眾參與度。

1.4 各地城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要根據(jù)本城市的商業(yè)定位，體現(xiàn)本城市商業(yè)特色。

1.5 城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要與城市總體規(guī)劃相銜接，服從城市總體規(guī)劃。

1.6 編制規(guī)劃除應(yīng)符合本規(guī)范要求外，還應(yīng)符合國(guó)家、行業(yè)和地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求。

1.7 城市商務(wù)主管部門為城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的編制單位，會(huì)同有關(guān)部門負(fù)責(zé)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的制訂工作。

1.8 本規(guī)范適用于全國(guó)地級(jí)以上城市（含縣級(jí)市）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的編制。2 規(guī)劃程序

編制規(guī)劃按照調(diào)查研究、規(guī)劃文件編寫以及規(guī)劃論證的程序進(jìn)行。

2.1 調(diào)查研究

編制規(guī)劃必須深入實(shí)際，搞好商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)調(diào)查，并充分調(diào)查研究城市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展、交通、人口分布等情況，取得準(zhǔn)確的基礎(chǔ)資料，并進(jìn)行深入研究。

2.2 規(guī)劃文件編寫

在對(duì)基礎(chǔ)資料進(jìn)行分析研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)行規(guī)劃文件的編寫工作。規(guī)劃文件的編寫應(yīng)符合本規(guī)范條款3的規(guī)定。

2.3 規(guī)劃論證

規(guī)劃編制單位向論證會(huì)議提交全套的規(guī)劃材料，并解釋規(guī)劃的具體內(nèi)容，聽取專家和公眾代表的意見。

2.4 規(guī)劃修改、完善

論證結(jié)束后，要根據(jù)論證意見進(jìn)行修改和完善，對(duì)未采納的意見，應(yīng)作出書面說明。

2.5 規(guī)劃上報(bào)

規(guī)劃編制完成后，應(yīng)當(dāng)按法定程序上報(bào)市政府批準(zhǔn)，發(fā)布施行。規(guī)劃文件

規(guī)劃文件包括規(guī)劃文本、規(guī)劃說明、基礎(chǔ)資料研究、規(guī)劃圖則四個(gè)部分。

3.1 規(guī)劃文本

規(guī)劃文本是對(duì)規(guī)劃的各項(xiàng)目標(biāo)和內(nèi)容提出規(guī)定性要求的文件。要點(diǎn)包括：

3.1.1 總則

（a）規(guī)劃的作用；

（b）規(guī)劃的依據(jù)；

（c）規(guī)劃的對(duì)象、范圍；

（d）規(guī)劃的期限。

3.1.2 規(guī)劃的指導(dǎo)思想

（a）貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，體現(xiàn)建設(shè)“統(tǒng)一、開放、競(jìng)爭(zhēng)、有序”商品市場(chǎng)體系的總方針；

（b）反映優(yōu)化市場(chǎng)布局，調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，發(fā)展現(xiàn)代流通方式，提高資源配置效率的主導(dǎo)思想；

（c）體現(xiàn)滿足市場(chǎng)需求，提高人民生活水平，創(chuàng)新消費(fèi)服務(wù)方式，改善產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能，提升商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，服務(wù)城市建設(shè)的基本要求。

3.1.3 規(guī)劃的原則

（a）以人為本，遠(yuǎn)近結(jié)合，協(xié)調(diào)發(fā)展的原則；

（b）結(jié)構(gòu)調(diào)整、布局優(yōu)化、改造與新建相統(tǒng)籌的原則；

（c）大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)與中小商店生存發(fā)展相結(jié)合的原則；

（d）堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的原則；

（e）規(guī)劃的調(diào)控功能與市場(chǎng)機(jī)制的基礎(chǔ)作用相結(jié)合的原則；

（f）技術(shù)進(jìn)步的原則。

3.1.4 發(fā)展目標(biāo)

結(jié)合城市實(shí)際情況，分別按照近期與遠(yuǎn)期提出。

3.1.4.1 總體目標(biāo)

（a）城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的總規(guī)模、結(jié)構(gòu)與布局方面的目標(biāo)；

（b）城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額、人均營(yíng)業(yè)面積、連鎖企業(yè)銷售額或零售額占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重等綜合性指標(biāo)；

（c）城市商業(yè)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)指標(biāo)；*

（d）城市商業(yè)在區(qū)域商貿(mào)發(fā)展中的地位與功能目標(biāo)。*

3.1.4.2 具體目標(biāo)

（a）城市商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)的總規(guī)模、商業(yè)街、結(jié)構(gòu)與布局方面的目標(biāo)；

（b）農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)總規(guī)模、結(jié)構(gòu)與布局方面的目標(biāo)；

（c）生產(chǎn)資料批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)、調(diào)整與改造的目標(biāo)；

（d）其他商品交易市場(chǎng)建設(shè)、調(diào)整與改造的目標(biāo)；

（e）物流基地布局、特色與產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能的目標(biāo)；*

（f）城郊商業(yè)發(fā)展的目標(biāo)；

（g）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理制度建設(shè)的目標(biāo)。*

3.1.5 規(guī)劃布局

3.1.5.1 規(guī)劃布局的總體概括

3.1.5.2 城市商業(yè)中心的規(guī)劃布局

（a）名稱、區(qū)位；

（b）在城市商業(yè)中的地位和功能；

（c）消費(fèi)服務(wù)定位、主力業(yè)態(tài)與特色要求；

（d）總規(guī)模和大型零售網(wǎng)點(diǎn)的數(shù)量；

（e）業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重點(diǎn)。

3.1.5.3 區(qū)域商業(yè)中心的規(guī)劃布局。其要點(diǎn)參考3.1.5.2。

3.1.5.4 社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃布局

（a）優(yōu)先發(fā)展的零售與生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的業(yè)態(tài)、類型、組織形式、千人擁有的零售與生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)面積；

（b）主要零售與生活服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的商圈半徑。

3.1.5.5 商業(yè)街的規(guī)劃布局

（a）名稱、區(qū)位（含長(zhǎng)度）；

（b）商業(yè)歷史與人文環(huán)境特征；

（c）消費(fèi)服務(wù)定位的特點(diǎn)；

（d）主力業(yè)態(tài)與配套的商業(yè)設(shè)施；

（e）打造特色商業(yè)街品牌的重點(diǎn)。

3.1.5.6 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的規(guī)劃布局

（a）相對(duì)均衡的布局要求；

（b）主要農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)名稱、區(qū)位、規(guī)模與輻射半徑；

（c）主要農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)改造的重點(diǎn)；

（d）主要農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)與城郊農(nóng)產(chǎn)品流通體系的關(guān)聯(lián)。

3.1.5.7 生產(chǎn)資料批發(fā)市場(chǎng)的規(guī)劃布局

（a）主要生產(chǎn)資料批發(fā)市場(chǎng)對(duì)城市優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)或支柱產(chǎn)業(yè)的服務(wù)功能；（b）主要生產(chǎn)資料批發(fā)市場(chǎng)相對(duì)集中的布局要求和優(yōu)先發(fā)展的地域；（c）主要生產(chǎn)資料批發(fā)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)特色、規(guī)模與輻射地區(qū)；

（d）主要生產(chǎn)資料批發(fā)市場(chǎng)改造的重點(diǎn)。

3.1.5.8 其他商品交易市場(chǎng)的規(guī)劃布局

（a）商品交易市場(chǎng)在城市商品流通中的地位與作用；

（b）主要商品交易市場(chǎng)名稱、區(qū)位、規(guī)模與經(jīng)營(yíng)特色；

（c）主要商品交易市場(chǎng)改造的重點(diǎn)。

3.1.5.9 物流基地的規(guī)劃布局*

（a）城市物流基地的分類與統(tǒng)籌建設(shè)的原則要求；

（b）主要物流基地的名稱、區(qū)位、服務(wù)特色與設(shè)施特點(diǎn)；

（c）主要物流基地之間的互補(bǔ)與配套；

（d）主要物流基地的技術(shù)改造與信息系統(tǒng)的整合方向；

（e）城市物流體系與區(qū)域性物流體系的關(guān)聯(lián)。

3.1.5.10 城郊商業(yè)的規(guī)劃布局

（a）重點(diǎn)發(fā)展的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；

（b）發(fā)展現(xiàn)代流通方式的主要任務(wù)；

（c）利用城郊地租優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)移市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的類型。

3.1.5.11 其他類型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃布局

舊貨、汽車交易市場(chǎng)等類型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃參照上述要求編制。

3.1.6 附則

（a）規(guī)劃成果的構(gòu)成；

（b）規(guī)劃解釋權(quán)的規(guī)定；

（c）其它需要說明的事項(xiàng)。

3.2 規(guī)劃說明

規(guī)劃說明是對(duì)規(guī)劃文本的具體解釋和對(duì)規(guī)劃工作的補(bǔ)充敘述。要點(diǎn)包括：

3.2.1 規(guī)劃文本的詳細(xì)說明；

3.2.2 規(guī)劃的過程說明；

3.2.3 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的現(xiàn)狀分析

3.2.4 術(shù)語(yǔ)和若干問題的說明

3.3 基礎(chǔ)資料研究

基礎(chǔ)資料研究是對(duì)引用資料的歸納性說明。要點(diǎn)包括：

3.3.1 調(diào)查資料匯編；

3.3.2 參考資料的說明。

3.4 規(guī)劃圖則

3.4.1 主要規(guī)劃圖則包括：

（a）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)現(xiàn)狀分布圖；

（b）城市商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心規(guī)劃圖；

（c）商業(yè)街規(guī)劃圖；

（d）農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)規(guī)劃圖；

（e）生產(chǎn)資料批發(fā)市場(chǎng)規(guī)劃圖；

（f）其他大型商品交易市場(chǎng)規(guī)劃圖；

（g）物流基地規(guī)劃圖；*

（h）營(yíng)業(yè)面積5000平方米以上零售網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃圖；

（i）其它需要的規(guī)劃圖紙。

3.4.2 規(guī)劃圖應(yīng)在城市規(guī)劃圖基礎(chǔ)上繪制，條件不具備時(shí)，也可在其他形式底圖基礎(chǔ)上繪制，圖幅一般為A4(297mm×210mm)。術(shù)語(yǔ)說明

4.1 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)

指根據(jù)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃管理需要所界定的從事商品流通、為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和生活服務(wù)的單體商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或在同一區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)或統(tǒng)一管理的綜合商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，包括零售商店、商品交易市場(chǎng)、舊貨市場(chǎng)、汽車交易市場(chǎng)、物流基地、餐飲店及其他生活服務(wù)業(yè)設(shè)施等。

4.2 零售商店

指GB/T18106-2000中規(guī)定的業(yè)態(tài)類型，其中大型零售商店一般指營(yíng)業(yè)面積在5000平方米以上的百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型綜合超市、倉(cāng)儲(chǔ)商店、專業(yè)店、家居中心和購(gòu)物中心。

4.3 商品交易市場(chǎng)

指有固定場(chǎng)所、設(shè)施，有若干經(jīng)營(yíng)者入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、分別納稅，由市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，實(shí)行集中、公開商品交易的場(chǎng)所。主要包括消費(fèi)品綜合市場(chǎng)、農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)、工業(yè)消費(fèi)品市場(chǎng)、生產(chǎn)資料綜合市場(chǎng)、工業(yè)生產(chǎn)資料市場(chǎng)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料市場(chǎng)等類型。

4.4 物流基地

指多種物流設(shè)施和不同類型的物流企業(yè)在空間上集中布局，具有一定規(guī)模和綜合服務(wù)功能的場(chǎng)所。它面向社會(huì)提供專業(yè)物流配送服務(wù)，對(duì)城市或區(qū)域商業(yè)流通具有骨干作用。

4.5 現(xiàn)代流通方式

指連鎖經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)、現(xiàn)代物流、統(tǒng)一配送、電子商務(wù)及其它具有全局性技術(shù)進(jìn)步意義的商業(yè)活動(dòng)方式與組織形式。

4.6 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)

指在一定范圍內(nèi)的業(yè)態(tài)組合比例情況。

4.7 優(yōu)化市場(chǎng)布局

指根據(jù)城市總體規(guī)劃對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間布局的合理化引導(dǎo)，重點(diǎn)是對(duì)城市商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)、城郊商業(yè)和專業(yè)特色街布局的統(tǒng)籌調(diào)整；對(duì)商品交易市場(chǎng)、物流基地布局和其他商業(yè)服務(wù)設(shè)施的統(tǒng)籌調(diào)整。

4.8 調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

指以滿足居民消費(fèi)需求變化和服務(wù)于城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主要目的，兼顧市場(chǎng)資源存量改造和增量建設(shè)，注重投入產(chǎn)出效率，對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分類比例與功能結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)控。附則

5.1 本規(guī)范從發(fā)布之日起施行。

5.2 本規(guī)范由商務(wù)部負(fù)責(zé)解釋。

注：帶“*”部分為可選內(nèi)容。

第五篇：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃認(rèn)識(shí)

商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃認(rèn)識(shí)

現(xiàn)代社會(huì)，隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，人們生活水平逐步提高，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也進(jìn)一步發(fā)展，然而社會(huì)生產(chǎn)力及購(gòu)買力之間的制約關(guān)系導(dǎo)致商業(yè)發(fā)展相對(duì)過剩、城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)重復(fù)建設(shè)，城市商業(yè)設(shè)施建設(shè)與城市發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略相矛盾，城市商業(yè)設(shè)施建設(shè)與城市的整體文化特色相矛盾，城市商業(yè)設(shè)施建設(shè)與城市的整體建設(shè)規(guī)劃相矛盾等等問題進(jìn)一步凸顯，因此商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃成為亟待解決的問題。

城市依存的核心是城市的文化和城市的經(jīng)濟(jì)。城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃對(duì)于城市文化和商業(yè)的健康發(fā)展起到十分關(guān)鍵的協(xié)調(diào)和控制作用。同時(shí)，健康有序的商業(yè)環(huán)境對(duì)于城市的可持續(xù)發(fā)展起到至關(guān)重要的作用。

城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃是以建立統(tǒng)一的商業(yè)發(fā)展體系為目標(biāo)，以城市商業(yè)發(fā)展需求和提高人民生活水平為出發(fā)點(diǎn)，以優(yōu)化市場(chǎng)布局和調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu)為主線，注重發(fā)揮市場(chǎng)資源優(yōu)化配置的基礎(chǔ)性作用，避免低水平重復(fù)建設(shè)和無序競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)城市文化與經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展而進(jìn)行的規(guī)劃。

一、原則

商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃以國(guó)民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)發(fā)展計(jì)劃為指導(dǎo)，以求得整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)合理、進(jìn)一步優(yōu)化，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)協(xié)調(diào)、快速、穩(wěn)步發(fā)展。

（一）以人為本、遠(yuǎn)近結(jié)合、協(xié)調(diào)發(fā)展

對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行合理布局，為人民群眾創(chuàng)造良好和便利的生活環(huán)境。準(zhǔn)確把握現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展情況，分析新建網(wǎng)點(diǎn)可能對(duì)當(dāng)?shù)亟煌?、環(huán)境、就業(yè)及現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)的影響；結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、人文、歷史、環(huán)境、環(huán)境未來發(fā)展前景，以及居民數(shù)量、階層、購(gòu)買習(xí)慣和消費(fèi)水平，合理劃定商圈，科學(xué)確定市中心商務(wù)區(qū)、區(qū)域商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)中心，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者搞好業(yè)態(tài)定位和錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)對(duì)商圈內(nèi)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的分析研究，使各種業(yè)態(tài)搭配合理，做到功能互補(bǔ)、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，避免和防止業(yè)態(tài)單

一、結(jié)構(gòu)雷同。

（二）結(jié)構(gòu)調(diào)整、布局優(yōu)化、改造與新建相統(tǒng)籌

堅(jiān)持規(guī)劃的調(diào)控功能與市場(chǎng)機(jī)制的基礎(chǔ)作用相結(jié)合，促進(jìn)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)和保護(hù)投資者利益相結(jié)合，充分考慮一定區(qū)域范圍內(nèi)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況。對(duì)于商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不夠充分的地區(qū)適當(dāng)增加網(wǎng)點(diǎn)，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制；對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)充分的地區(qū)，新增大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)采取慎重的態(tài)度；對(duì)于同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、經(jīng)營(yíng)難以維持的地區(qū)，新增大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)嚴(yán)格控制；注重大中型與小型、新建與改造、集中與分散、綜合經(jīng)營(yíng)與專業(yè)經(jīng)營(yíng)相結(jié)合；堅(jiān)持商業(yè)布局的層次性，不同層次的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)有不同的經(jīng)營(yíng)組合和服務(wù)對(duì)象，在總體上適應(yīng)社會(huì)多層次、不同空間領(lǐng)域消費(fèi)活動(dòng)的需要。

（三）可持續(xù)發(fā)展、技術(shù)進(jìn)步

由于商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系布局是一個(gè)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的主要框架，對(duì)城市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)起著重要的引導(dǎo)、控制作用，因此商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要充分結(jié)合城市的招商引資情況統(tǒng)一考慮，要

為招商引資做好服務(wù)。結(jié)合城市的具體情況，在發(fā)展傳統(tǒng)工業(yè)的同時(shí)，引進(jìn)先進(jìn)科學(xué)技術(shù)，與城市環(huán)境整治和提高居民生活質(zhì)量相結(jié)合。

二、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃基本流程

（一）基礎(chǔ)調(diào)查

1．調(diào)查目的研究商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，為編制規(guī)劃過程中目標(biāo)的確定、戰(zhàn)略的選擇以及布局的優(yōu)化提供基礎(chǔ)支撐。

2．調(diào)查的范圍與內(nèi)容

主要調(diào)查城市建成區(qū)內(nèi)各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的位置、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)情況等，以及由這些網(wǎng)點(diǎn)所組成的商業(yè)功能區(qū)（如商業(yè)街、商業(yè)中心區(qū)）。

3．調(diào)查類型和方式

調(diào)查類型：重點(diǎn)抽樣或普查

調(diào)查方式：現(xiàn)場(chǎng)踏勘、調(diào)查問卷、座談會(huì)

4．資料收集

規(guī)劃類——城市總體規(guī)劃及必要的專項(xiàng)規(guī)劃、最近的五年發(fā)展規(guī)劃、第三產(chǎn)業(yè)/服務(wù)業(yè)規(guī)劃

統(tǒng)計(jì)類——城市統(tǒng)計(jì)年鑒、商業(yè)普查數(shù)據(jù)、商業(yè)在建擬建項(xiàng)目

資料類——政府工作報(bào)告、商業(yè)發(fā)展歷史資料、當(dāng)?shù)孛袼滋攸c(diǎn)與文化景觀類資料、有關(guān)商業(yè)發(fā)展的設(shè)想等

（二）分析研究

分析研究是規(guī)劃說明的重要組成，是探尋商業(yè)發(fā)展出路確定商業(yè)發(fā)展目標(biāo)和商業(yè)定位的重要依據(jù)。主要包括商業(yè)發(fā)展環(huán)境分析、商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析

1．商業(yè)發(fā)展環(huán)境分析

——區(qū)位分析

地理區(qū)位：自然條件、區(qū)域位置、交通環(huán)境等情況分析

經(jīng)濟(jì)區(qū)位：通過區(qū)域城市的對(duì)比分析，確定城市在區(qū)域中的地位，制定發(fā)展目標(biāo)與發(fā)展戰(zhàn)略

——交通分析

內(nèi)部交通：城市用地與內(nèi)部交通的關(guān)聯(lián)

外部交通：對(duì)外經(jīng)濟(jì)聯(lián)系

——經(jīng)濟(jì)分析

對(duì)人口結(jié)構(gòu)、地區(qū)生產(chǎn)總值、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、城鎮(zhèn)居民生活指標(biāo)分析

——產(chǎn)業(yè)分析

產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)，研究主要產(chǎn)業(yè)（特色）產(chǎn)業(yè)與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的關(guān)聯(lián)性

2．商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析

——總量分析

網(wǎng)點(diǎn)總量、面積總量（已建、在建、擬建）、就業(yè)總量

——結(jié)構(gòu)分析

行業(yè)結(jié)構(gòu)（購(gòu)物、餐飲、娛樂等）、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、規(guī)模結(jié)構(gòu)

——布局分析

網(wǎng)點(diǎn)分布、功能區(qū)分布

——經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)分析

人均銷售額、地均銷售額、經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)

——發(fā)展趨勢(shì)分析

通過問卷對(duì)居民收入情況、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)傾向等進(jìn)行分析，作為確定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模、布局的重要支撐。

三、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的重點(diǎn)

1.重點(diǎn)規(guī)劃城鎮(zhèn)商業(yè)體系，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)；

2.重點(diǎn)扶持龍頭企業(yè)，發(fā)揮商貿(mào)業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的先導(dǎo)作用；

3.重點(diǎn)建設(shè)城市商業(yè)核心區(qū)，帶動(dòng)城市發(fā)展，展現(xiàn)城市風(fēng)貌

4.突出研究消費(fèi)特征與商業(yè)發(fā)展的關(guān)系

5.突出研究支柱產(chǎn)業(yè)與商業(yè)發(fā)展的關(guān)系

6.突出研究地方文化與商業(yè)發(fā)展的關(guān)系

7.引導(dǎo)傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)轉(zhuǎn)變；

8.引導(dǎo)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)區(qū)域合理分布；

9.引導(dǎo)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)合理建設(shè)規(guī)模；

10.引導(dǎo)社區(qū)商業(yè)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范