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      2014.05.19售樓員培訓(xùn)--房地產(chǎn)金融與租賃知識(shí)

      時(shí)間:2019-05-15 09:35:36下載本文作者:會(huì)員上傳
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      第一篇:2014.05.19售樓員培訓(xùn)--房地產(chǎn)金融與租賃知識(shí)

      今日分享售樓員培訓(xùn)--房地產(chǎn)金融與租賃知識(shí)

      1、按揭貸款一一也叫住房抵押貸款。債務(wù)人(抵押人)在法律上將財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人,以取得貸款,若債務(wù)人到期不能償還貸款本息,債務(wù)人有權(quán)處置該抵押物,并享有優(yōu)先受償?shù)馁J款方式。

      ◆個(gè)人住房貸款的發(fā)放對(duì)象是具有完全民事行為能力的自然人,即年滿(mǎn)18周歲的公民?!羯暾?qǐng)個(gè)人住房貸款需具備以下條件:

      1)具有城鎮(zhèn)常住戶(hù)口或有效居留身份;

      2)有穩(wěn)定的職業(yè)或收入,信用良好,有償還貸款本息的能力;

      3)具有購(gòu)買(mǎi)住房的合同或協(xié)議;

      4)不享受住房補(bǔ)貼的以不低于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款的30%作為購(gòu)房的首期付款;

      5)享受住房補(bǔ)貼的個(gè)人承擔(dān)部分的30%作為購(gòu)房的首期付款;

      6)有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押,或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為保證人;貸款人規(guī)定的其他條件。

      ◆申請(qǐng)個(gè)人住房貸款應(yīng)向銀行提供下列材料:

      1)身份證件(指居民身份證、戶(hù)口本和其他有效居留證件);

      2)有關(guān)借款人家庭穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入的證明;

      3)符合規(guī)定的購(gòu)買(mǎi)住房合同意向書(shū)、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件;抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明;

      4)保證人同意提供擔(dān)保的書(shū)面文件和保證人資信證明;

      5)申請(qǐng)住房公積金貸款的,需持有住房公積金管理部門(mén)出具的證明;

      6)貸款人要求提供的其他文件或資料。

      2、外地戶(hù)口在本地按揭買(mǎi)房

      需要提供在周口連續(xù)一年以上的納稅證明或社保,你夫妻雙方的身份證,戶(hù)口本,結(jié)婚證(沒(méi)結(jié)婚的提供單身證明,去戶(hù)口所在地縣級(jí)以上民政部門(mén)開(kāi)具),收入證明,近半年的銀行流水(越多越好貸),無(wú)不良記錄。然后去周口市房管局開(kāi)個(gè)無(wú)房證明就可以了!

      3、住房公積金制度一是結(jié)合我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的實(shí)際情況而實(shí)行的一種房改政策,是指有關(guān)住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié),有機(jī)構(gòu)成的整個(gè)運(yùn)行機(jī)制和管理制度。

      4、契稅:是指當(dāng)房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí),就當(dāng)事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易價(jià)格的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。凡是國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)煌恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓包括出售、贈(zèng)與、交換;房屋的買(mǎi)賣(mài);房屋的贈(zèng)與;房屋的交換都需要交納契稅。契稅除了具有一般稅收的性質(zhì)和作用外,還具有證明房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合法性的作用。交納契稅也是購(gòu)房者應(yīng)盡的義務(wù)之一。

      林旭東20140520

      第二篇:房地產(chǎn)售樓員崗前培訓(xùn)(一)

      第二講:房地產(chǎn)售樓員崗前培訓(xùn)

      (一)一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程(高層為例)

      立項(xiàng)—→策劃、設(shè)計(jì)—→拆遷—→七通一平(前期1年)—→臨時(shí)設(shè)施→地下連續(xù)墻—→基坑—→基礎(chǔ)—→地下室(基礎(chǔ)施工6個(gè)月)—→主體(6個(gè)月)—→外裝修—→內(nèi)裝修—→竣工驗(yàn)收(安裝工程1年)

      (施工期2年)

      工程投資比例:土建:安裝:裝修=4:3:3(一般)

      土建:安裝:裝修=3:3:4(高檔)

      五證:房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》,簡(jiǎn)稱(chēng)“五證”。其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā),《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā),《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》由市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)。

      二書(shū):是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

      二、房地產(chǎn)常用術(shù)語(yǔ)

      (一)土地類(lèi)

      毛地:就是一塊啥也沒(méi)成的地一般有建筑物 也許雜草叢生 也許還種著莊稼

      生地:與毛地差不多的意思吧但一般感覺(jué)是沒(méi)有建筑物的熟地:一把指三通一平或五通一平了而且拆遷和賠償問(wèn)題也協(xié)調(diào)好了

      凈地:該通的水電氣通了 該拆遷的拆了 只等開(kāi)發(fā)了

      建設(shè)用地/國(guó)有土地/農(nóng)村集體所有土地

      (二)價(jià)格類(lèi)

      均價(jià)

      均價(jià)是指將各單位的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù),即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷(xiāo)售價(jià),但也有例外,前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的“不計(jì)樓層、朝向,以2800元/平方米統(tǒng)一價(jià)銷(xiāo)售”,即以均價(jià)作銷(xiāo)售價(jià),也不失為引人矚目的營(yíng)銷(xiāo)策略。

      基價(jià)

      基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià),是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷(xiāo)售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層,朝向差價(jià)后而得出。

      起價(jià)

      起價(jià)也叫起步價(jià),是指某物業(yè)各樓層銷(xiāo)售價(jià)格中的最低價(jià)格,即是起價(jià)。多層住宅,不帶花園的,一般以一樓或頂樓的銷(xiāo)售價(jià)為起價(jià);帶花園的住宅,一般以二樓或五樓做為銷(xiāo)售的起價(jià)。高層物業(yè),以最低層的銷(xiāo)售價(jià)為起步價(jià)。房產(chǎn)廣告中常表現(xiàn)為×××元/平方米起售“,以較低的起價(jià)來(lái)引起消費(fèi)者的注意。

      預(yù)售價(jià)

      預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)(銷(xiāo))售合同中的專(zhuān)用術(shù)語(yǔ);預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格,在商品房交付使用時(shí),應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問(wèn)核定的價(jià)格為準(zhǔn)。

      定金

      定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的,作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣,它屬于一種法律上的擔(dān)保方式,目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù),保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定,定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定,當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效,定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定,但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買(mǎi),開(kāi)發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金;如果開(kāi)發(fā)商將房屋賣(mài)給他人,應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。

      違約金:買(mǎi)賣(mài)雙方違約需支付一定賠償資金。

      (三)房地產(chǎn)權(quán)屬類(lèi)

      產(chǎn)權(quán)證書(shū)

      產(chǎn)權(quán)證書(shū)是指”房屋所有權(quán)證“和”土地使用權(quán)證“。房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)包括:產(chǎn)權(quán)類(lèi)別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記,并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門(mén)的分戶(hù)房屋平面圖。

      回遷房/商品房

      回遷房就是發(fā)展商征收土地時(shí),賠給回遷民的房子;

      商品房就是由發(fā)展 商自己出售的房子。

      每一個(gè)樓盤(pán)基本都有回遷房,一般回遷房的售價(jià)都普遍低于商品房的售價(jià)?;剡w房,商品房都出房產(chǎn)證了,那交易都一樣。沒(méi)出房產(chǎn)證的,回遷民手持的是合同,就有一定的風(fēng)險(xiǎn)?;剡w房都比商品房要便宜,敢于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),那就買(mǎi)回遷房比較劃算。

      使用權(quán)房

      使用權(quán)房是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅,政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。

      公房

      公房也稱(chēng)公有住房,國(guó)有住宅。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷(xiāo)售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的產(chǎn)權(quán)(擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán))歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有住房,按房改政策分為兩大類(lèi):一類(lèi)是可售公有住房,一類(lèi)是不可售公有住房。上述兩類(lèi)房均為使用權(quán)房。

      不可售公房

      不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房,它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋,也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。

      已購(gòu)公房

      已購(gòu)公房又稱(chēng)售后公房,就是購(gòu)買(mǎi)的公有住房

      單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋,也稱(chēng)系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。

      廉租房

      廉租房是在新出臺(tái)的國(guó)家房改政策中首次提出的一種概念。我國(guó)的廉租房只租不售,出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來(lái)源主要是騰退的舊公房等。

      (四)面積類(lèi)

      建筑面積

      住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積,如果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積,則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

      使用面積

      住宅的使用面積,指住宅各層平面中直接供住戶(hù)生活使用的凈面積之和。計(jì)算住宅使用面積,可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況,但在住宅買(mǎi)賣(mài)中一般不采用使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格。

      計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定:躍層式住宅中的戶(hù)內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積;不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積;內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算住宅租金,都是按使用面積計(jì)算。

      公攤面積/公用面積

      住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶(hù)出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開(kāi)發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖?wèn)題。

      商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成:

      1.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積;

      2.各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。

      公用建筑面積

      公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車(chē)棚等面積,作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計(jì)算:整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套(單元)套內(nèi)建筑面積之和,并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚及人防工程等建筑面積,為整棟建筑的公用建筑面積

      實(shí)用面積

      它是”建筑面積“扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。

      套內(nèi)面積

      俗稱(chēng)”地磚面積“。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。既有章可循,也有利可圖,吸引居民和機(jī)構(gòu)投資住房租賃市場(chǎng)。

      竣工面積

      竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計(jì)要求全部完工,經(jīng)驗(yàn)

      銷(xiāo)售面積

      銷(xiāo)售面積是指商品房按”套“或”單元“出售,其銷(xiāo)售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(以下簡(jiǎn)稱(chēng)套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。

      計(jì)租面積

      作為計(jì)算房租的面積。在住房制度改革中,作出統(tǒng)一規(guī)定,住宅用房按使用面積計(jì)算,包括居室,客廳,衛(wèi)生間,廚房,過(guò)道,樓梯,陽(yáng)臺(tái)(閉合式按一半計(jì)算),壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。

      (五)屬性類(lèi)

      容積率

      容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如,在1萬(wàn)平方米的土地上,有4000平方米的建筑總面積,其容積率為0.4。

      得房率

      得房率是指套內(nèi)建筑面積與套(單元)建筑面積之比。

      套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

      套(單元)建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。得房率是買(mǎi)房比較重要的一個(gè)指標(biāo)。計(jì)算房屋面積時(shí),計(jì)算的是建筑面積,所以得房率太低,不實(shí)惠;太高,不方便。因?yàn)榈梅柯试礁?,公共部分的面積就越少,住戶(hù)也會(huì)感到壓抑。一般,得房率在80%左右比較合適,公共部分既寬敞氣派,分?jǐn)偟拿娣e也不會(huì)太多,比較實(shí)惠。

      一般多層的建筑物得房率為88%,高層的建筑物得房率為72%,而辦公樓為55%。

      進(jìn)深

      在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地,但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件,住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求,不宜過(guò)大。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右,不能任意擴(kuò)大。

      開(kāi)間

      住宅設(shè)計(jì)中,住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言,故又稱(chēng)開(kāi)間。住宅開(kāi)間一般不超過(guò)3.0米--3.9米,磚混結(jié)構(gòu)住宅開(kāi)間一般不超過(guò)3.3米。規(guī)定較小的開(kāi)間尺度,可縮短樓板的空間跨度,增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。

      開(kāi)間5米以上,進(jìn)深7米以上的大開(kāi)間住宅可為住戶(hù)提供一個(gè)40--50平方米甚至更大的居住空間,與同樣建筑面積的小開(kāi)間住宅相比,承重墻減少一半,使用面積增加2%,便于靈活隔斷、裝修改造。

      建筑密度

      建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類(lèi)建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。

      綠化率

      綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對(duì)購(gòu)房者而言,綠化率高為好。

      綠地率

      綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地的總和與居住區(qū)用地的比率(%)。綠地率所指的”居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地“主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中,公共綠地,又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。

      層數(shù)

      中國(guó)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》(GB 50352—2005)將住宅建筑依層數(shù)劃分為:一層至三層為低層住宅,四層至六層為多層住宅,七層至九層為中高層住宅,十層及十層以上為高層住宅。除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者為單層建筑和多層建筑,大于24m者為高層建筑(不包括建筑高度大于24m的單層公共建筑);建筑高度大于100m的民用建筑為超高層建筑。

      層高/凈高

      層高是指住宅高度以”層“為單位計(jì)量,每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求,這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

      凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

      陽(yáng)臺(tái)

      陽(yáng)臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。

      平臺(tái)

      平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。

      走廊

      走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。

      地下室/半地下室

      地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/2者。

      半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/3,且不超過(guò)1/2者

      玄關(guān)

      玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置,它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。居室是家庭的”領(lǐng)地",講究一定的私密性,大門(mén)一開(kāi),有玄關(guān)阻隔,外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。玄關(guān)一般與廳相連,由于功能不同,需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家,也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí),玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。

      隔斷

      隔斷是指專(zhuān)門(mén)作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?過(guò)道

      過(guò)道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。

      三、房地產(chǎn)忽悠大全

      偏遠(yuǎn)地段---------遠(yuǎn)離鬧市喧囂,盡享靜謐人生郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)---------回歸自然,享受田園風(fēng)光緊鄰鬧市---------坐擁城市繁華

      挨著臭水溝-------絕版水岸名邸,上風(fēng)上水挖個(gè)水池子-------東方威尼斯,演繹浪漫風(fēng)情地勢(shì)高-----------視野開(kāi)闊,俯瞰全城

      地勢(shì)低洼---------私屬領(lǐng)地,冬暖夏涼

      樓頂是圓的-------巴洛克風(fēng)格

      樓頂是尖的--------哥特式風(fēng)格

      戶(hù)型很爛----------個(gè)性化戶(hù)型設(shè)計(jì),緊跟時(shí)尚潮流樓間距小----------鄰里親近,和諧溫馨

      邊上是荒草地------超大綠化,滿(mǎn)眼綠意邊上有家銀行------緊鄰中央商務(wù)區(qū)

      邊上有個(gè)居委會(huì)----中心政務(wù)區(qū)核心地標(biāo)邊上有家學(xué)校------濃厚人文學(xué)術(shù)氛圍

      邊上有家診所------擁抱健康,安享愜意邊上有家小賣(mài)店-----便利生活觸手可及邊上有個(gè)垃圾站-----人性化環(huán)境管理

      邊上有火車(chē)道-------交通便利,四通八達(dá)

      第三篇:房地產(chǎn)金融知識(shí)

      房地產(chǎn)金融知識(shí)

      ——資金的時(shí)間價(jià)值

      資金時(shí)間價(jià)值觀念及資金等計(jì)算的原理和方法,是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)分析必須的基礎(chǔ)知識(shí)和基本技能。

      一、資金時(shí)間價(jià)值存在原因

      1.通貨膨脹(錢(qián)不值錢(qián))

      2.承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)(多得不如現(xiàn)得)

      3.資金增值

      4.機(jī)會(huì)成本

      二、單利和復(fù)利

      1.單利是指多期均按原始本金計(jì)算利息,即只有本金計(jì)利息,而本金所產(chǎn)生的利息不計(jì)算利息:F=P(1+in)

      2.復(fù)利是指以上一期的利息加上本金為基數(shù)計(jì)算當(dāng)期利息的方法,即通常所說(shuō)的利滾利:F=P(1+i)n,其中n是計(jì)息周期,銀行的計(jì)息周期一般是按月計(jì)息一次。

      3.單利與復(fù)利的換算。如果處息相同,則通常情況下,單利計(jì)息的利息少,復(fù)利計(jì)息的利息多,如果要使單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息兩不吃專(zhuān)虧,則兩者的利率應(yīng)不同:

      i1= n-1

      n

      三、名義利率和實(shí)際利率

      在利息計(jì)算中是假設(shè)利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期一致當(dāng)利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí),就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率。

      例:年利率為12%,存款額為1000元,期限為一年,如果一年按12%的利率計(jì)息一次,按半年6%的利息計(jì)息兩次。按季度30%的利息計(jì)息4次,按月1%的利息計(jì)息12次,這4種情況的本利和分別如下:

      一年計(jì)息一次:F=1000×(1+12%)=1120.00(元)

      一年計(jì)息兩次:F=1000×(1+6%)2=1123.60(元)

      一年計(jì)息四次:F=1000×(1+3%)4=1125.51(元)

      一年計(jì)息12次:F=1000×(1+1%)12=1126.83(元)

      這里的12%,對(duì)于一年計(jì)息一次的情況來(lái)說(shuō),即是名義利率又是實(shí)際利率,對(duì)于一年計(jì)息兩次、1次和12次的情況來(lái)看,都是名義利率,而實(shí)際利率分別為:

      一年計(jì)息兩次:(1+6%)2-1=12.36%

      一年計(jì)息四次:(1+3%)4-1=12.55%

      一年計(jì)息12次:(1+1%)12-1=12.68%

      四、房地產(chǎn)個(gè)人貸款

      個(gè)人住房貸款的種類(lèi):

      ①按資金來(lái)源分:

      ●自營(yíng)性個(gè)人貸款(也稱(chēng)商業(yè)性貸款,俗稱(chēng)按揭)

      ●委托性個(gè)人住房貸款(也稱(chēng)公積金個(gè)人住房貸款)

      ●個(gè)人住房組合貸款

      ②按交易形態(tài)分:

      ●一手房貸款

      ●二手房貸款

      個(gè)人住房貸款中的幾個(gè)主要術(shù)語(yǔ)

      ●貸款金額

      ●首付比例

      ●貸款比例也稱(chēng)貸款成數(shù)

      ●貸款期限也稱(chēng)貸款年限

      ●貸款利率

      ●償還比例

      1.個(gè)人商業(yè)用房貸款:

      ①貸款用途,適用于個(gè)人在中國(guó)大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房,即通常所稱(chēng)的“個(gè)人商業(yè)用房按揭貸款”。

      ②貸款額度:最高為所購(gòu)商業(yè)用房銷(xiāo)售價(jià)格或評(píng)估價(jià)值的60%。

      ③貸款期限:最長(zhǎng)為10年。

      2.個(gè)人住房公積金貸款

      ①貸款用途:適用于按時(shí)足夠繳存住房公積金的職工在中國(guó)大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)自住住房。②貸款額度:按照當(dāng)?shù)刈》抠Y金管理部門(mén)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

      ③貸款期限:一般最期限長(zhǎng)為20年,并由當(dāng)?shù)刈》抠Y金管理部門(mén)根據(jù)借款人的實(shí)際情況確定貸款。

      3.個(gè)人住房組合貸款:

      ①貸款用途:適用于按時(shí)貴客繳存住房公積金的職工在中國(guó)大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)自住住房。②貸款額度:公積金個(gè)人住房貸款和銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款合計(jì)最高為所購(gòu)住房銷(xiāo)售價(jià)格或評(píng)估價(jià)值的80%,其中公積金個(gè)人住房貸款最高額度按照當(dāng)?shù)刈》抠Y金管理部門(mén)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

      ③貸款期限:在中國(guó)人民銀行規(guī)定的最長(zhǎng)貸款期限內(nèi)(目前為30年),由當(dāng)時(shí)住房資金管理門(mén)市部和貸款銀行根據(jù)借款人的實(shí)際情況,分別確定貸款期限。

      五、個(gè)人住房貸款(商業(yè)用房)貸款債務(wù)轉(zhuǎn)移。

      ①貸款用途:適用于銀行個(gè)人住房(商業(yè)用房)貸款的借款人在合同履行期間因轉(zhuǎn)讓貸款所購(gòu)住房(商業(yè)用房)而引起的債務(wù)轉(zhuǎn)移,即通常所稱(chēng)“轉(zhuǎn)按”。

      ★個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人在還款期間,由于所購(gòu)房屋出售、贈(zèng)與、繼承等原因房屋產(chǎn)權(quán)和按揭借款需同時(shí)轉(zhuǎn)讓給他人,并由銀行為其續(xù)做貸款轉(zhuǎn)移手續(xù)的業(yè)務(wù)。

      轉(zhuǎn)按主要涉及四個(gè)方面軍的內(nèi)容:變更期限,變更貸款銀行、變更借款人及變更抵押物。

      ②貸款額度以截止債務(wù)轉(zhuǎn)移目的貸款余額為債務(wù)轉(zhuǎn)移的貸款本金。

      ③貸款期限:原則上以不變更原借款合同約定的貸款期限、利率、還款方式和還款計(jì)劃。

      辦理指南:

      當(dāng)貸款人申請(qǐng)轉(zhuǎn)按時(shí),請(qǐng)?jiān)杩钊撕娃D(zhuǎn)按借款人同填寫(xiě)貸款申請(qǐng)審批表,對(duì)因原借款人死亡申請(qǐng)轉(zhuǎn)達(dá)按的,可由轉(zhuǎn)按借款人單獨(dú)填寫(xiě)申請(qǐng)審批表。原借款人因其他原因不能填寫(xiě)該表的。可由其代理人代為填寫(xiě),同時(shí)提交以資料:

      (一)因房屋出售申請(qǐng)轉(zhuǎn)按的,須提供《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》,房齡在5年(含)以上及貸款人認(rèn)為需要進(jìn)行評(píng)估的,轉(zhuǎn)按借款人應(yīng)提供由貸款人認(rèn)可的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的房屋價(jià)值評(píng)估報(bào)告。

      (二)因房屋贈(zèng)與申請(qǐng)轉(zhuǎn)按的,須提供贈(zèng)與合同和公證書(shū)等有關(guān)法律文書(shū)。

      (三)因房屋繼承申請(qǐng)轉(zhuǎn)按的,須提供原借款人死亡證明和有關(guān)該房產(chǎn)的繼承公證書(shū)。

      (四)因夫妻離婚等其他原因申請(qǐng)轉(zhuǎn)按的,須提供夫妻離婚證明和法院關(guān)于夫妻財(cái)產(chǎn)侵害的判決書(shū)或經(jīng)過(guò)公證的財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議,且其中必須對(duì)該房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬做出明確說(shuō)明。

      (五)銀行認(rèn)為必要的其他材料。

      一、個(gè)人住房貸款應(yīng)具備的條件

      個(gè)人住房貸款借款人應(yīng)具有完全民事行為能力的中國(guó)公民,在中國(guó)大陸有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的港澳臺(tái)自然人,在中國(guó)大陸境內(nèi)有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的外國(guó)人。

      二、提前還款該如何處理

      如需提前還款,借款人應(yīng)在經(jīng)辦行、會(huì)計(jì)部門(mén)核實(shí)目前剩余的貸款本金,并持會(huì)計(jì)部門(mén)打印的貸款余額憑證向建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款中心提出申請(qǐng),憑個(gè)人住房貸款中心出具的《提前還款通知單》到銀行辦理還款手續(xù),并憑經(jīng)辦行、會(huì)計(jì)部門(mén)出具的《貸款結(jié)清證明》到個(gè)人住房貸款中心領(lǐng)取相關(guān)貸款資料。

      三、款期間如遇到利率調(diào)整怎么辦?

      貸款期間的利率變動(dòng)按中國(guó)人民銀行的規(guī)定執(zhí)行。即貸款期限在1年以上的。遇法定利率調(diào)整,于下年1月1日開(kāi)始按相應(yīng)檔次執(zhí)行新的利率。

      四、房地產(chǎn)常見(jiàn)按揭計(jì)算:

      歸還個(gè)人購(gòu)房(抵押)貸款的常見(jiàn)兩種方式,由貸款人選定或借款雙方共同商定。月均等額還款法:即貸款期內(nèi)分月以相等的額度平均償還本金和利息,計(jì)算公式為:

      A=p n

      (1+i)n-1

      即:每月還款本息額(所有貸款本金+所在貸款利息)/貸款總月數(shù)。

      注:P表示現(xiàn)值;F表示將來(lái)值;I表示利率;n表示計(jì)息周期數(shù); A表示等額年限;K表示萬(wàn)元還款系數(shù)。

      遞減(等本)償還法:

      其計(jì)算公式為:每月還款金額=貸款本金/貸款期月數(shù)+(本金-累計(jì)已償還本金)×月利率

      已償還期限為M,則貸款余額為:

      例:某家庭購(gòu)房?jī)r(jià)值30萬(wàn)的商品房,采用7成20年貸款,采用等額還款法還款月供款為多少。還款5年后該家庭準(zhǔn)備提前還款,該家庭貸款余額是多少,若采用等本還款月供和余額又是多少。

      解:

      A、等額還款法

      月供款=貸款額×月利率×(1+月利率)n/((1+月利率)n-1

      ××=21×(5.04%/12)×[1+(5.04%/12)]1220/[1+(5.04%/12)]1220-1

      =21×66.22

      =1390.62元

      還款余額:可用將等額年金轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的公式:

      n-1i(1+i)n

      來(lái)計(jì)算,貸款余額在數(shù)量上等于以后的月還款額的現(xiàn)值之和,設(shè)貸款余額為PM,PM= n-m-1

      i(i+1)n-m

      P60=1390.62 240-60-1

      -5.04%/12(5.04%/12+1)24060

      =1390.62/79.29=17.5384(萬(wàn)元)

      B、等本還款法:

      每月還款金額=貸款本金/貸款期月數(shù)+(本金-累計(jì)已償還本金)×月利率。

      第一個(gè)月月供=210000/240+(210000-0)×5.04%/12

      =875+882

      =1757元

      第二個(gè)月月供=210000/240+(210000-875)×5.04%/12

      =875+878.325

      =1753.32(元)

      第三個(gè)月月供=210000/240+(210000-875-875)×5.04%/12

      =875+874.65

      =1749.65(元)

      每月遞減額為3.67(元)

      貸款余額:

      上月貸款余額=貸款總額-已還本金。

      5年后貸款余額=210000-60×875=157500元

      C、兩種還款方式比較

      a.等額還款:先還利息后還本金,提前還款顯得不利,等額還款法主要用于一些貸款期限較長(zhǎng)得固定還款方式。如果利率是明上升趨勢(shì),則選擇采用該方式比較有利。

      b.等本還款:呈逐月遞減,提前還款金額明確,適合短期貸款,前期付款壓力大。

      D、申請(qǐng)輸個(gè)人住房貸款時(shí)需提交哪些資料?

      ●借款申請(qǐng)書(shū)

      ●借款人夫妻雙方身份證原件及復(fù)印件(或軍官證、護(hù)照、探親證、返鄉(xiāng)證等居留證件或其他身份證)

      ●借款人戶(hù)口薄原件及復(fù)印件

      ●借款人婚姻狀況證明:結(jié)婚證、離婚證、未婚證明原件及復(fù)印件。

      ●建設(shè)銀行認(rèn)可的借款人夫妻雙方資格證明原件及相關(guān)的證明材料。

      ●首付款憑證●購(gòu)房合同、協(xié)議或意向書(shū)?!竦盅何锘蛸|(zhì)押權(quán)利清單及權(quán)限屬證明文件,有處分權(quán)人出具的同意

      抵押或質(zhì)押的證明。

      建設(shè)銀行規(guī)定的其他文件和資料。

      第四篇:EMC金融知識(shí)-金融租賃

      EMC金融知識(shí)——金融租賃

      中國(guó)合同能源管理網(wǎng)-2010-11-12 13:59:29

      金融租賃是出租人(租賃公司)根據(jù)承租人(客戶(hù))的請(qǐng)求,按雙方事先的合同約定,向承租人指定的出賣(mài)人(節(jié)能服務(wù)商或設(shè)備商),購(gòu)買(mǎi)承租人指定的固定資產(chǎn),在出租人擁有該固定資產(chǎn)所有權(quán)的前提下,以承租人支付所有租金為條件,將一定時(shí)期的該固定資產(chǎn)的占有、使用和收益權(quán)讓渡給承租人。據(jù)統(tǒng)計(jì),在國(guó)外的節(jié)能服務(wù)項(xiàng)目中,約有20%-25%采取金融租賃模式。2006年,西門(mén)子(中國(guó))有限公司、內(nèi)蒙烏蘭水泥集團(tuán)和南方國(guó)際租賃有限公司簽署了一攬子涉及節(jié)能服務(wù)的金融租賃協(xié)議。根據(jù)內(nèi)蒙烏蘭水泥集團(tuán)要求,南方租賃向西門(mén)子整體購(gòu)買(mǎi)節(jié)能設(shè)備及服務(wù),西門(mén)子承諾最低節(jié)能量為18%;烏蘭水泥則以節(jié)能效益支付租金,該項(xiàng)目實(shí)際節(jié)能效果達(dá)到35%,項(xiàng)目實(shí)施順利。

      與銀行保理一樣,節(jié)能服務(wù)企業(yè)也同樣面臨租賃公司對(duì)其技術(shù)水平、資信能力的質(zhì)疑。但租賃公司更關(guān)注的是客戶(hù)(承租人)的資信能力,只要客戶(hù)通過(guò)了租賃公司的信用審核,在得到客戶(hù)認(rèn)可的情況下,租賃公司甚至有可能在未形成租賃資產(chǎn)前,就可以支付節(jié)能項(xiàng)目資金。就融資期限而言,租賃可以提供最高達(dá)5年的融資,這大大突破一般銀行保理最高1年的融資期限。

      責(zé)任編輯:易木

      第五篇:金融信托與租賃

      金融信托與租賃

      一、名詞解釋

      1.養(yǎng)老金信托:也稱(chēng)年金信托,是信托機(jī)構(gòu)接受委托人定期繳納的養(yǎng)老基金,負(fù)責(zé)基金財(cái)產(chǎn)的運(yùn)用管理,并在雇員退休后以年金形式向其支付退休金的一種信托業(yè)務(wù)

      2.財(cái)產(chǎn)積累信托:是指把職工一定的財(cái)產(chǎn)積累儲(chǔ)蓄委托給信托機(jī)構(gòu)加以管理和運(yùn)用,以便將來(lái)能形成一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的一種信托業(yè)務(wù)。3.投資信托:信托投資(TrustInvestment),是金融信托投資機(jī)構(gòu)用自有資金及組織的資金進(jìn)行的投資。以投資者身份直接參與對(duì)企業(yè)的投資是目前中國(guó)信托投資公司的一項(xiàng)主要業(yè)務(wù),這種信托投資與的委托投資業(yè)務(wù)不同。(信托投資基金也叫投資信托,即集合不特定的投資者,將資金集中起來(lái),設(shè)立投資基金,并委托具有專(zhuān)門(mén)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的投資專(zhuān)家經(jīng)營(yíng)操作,使中小投資者都能在享受?chē)?guó)際投資的豐厚報(bào)酬不同的減少投資風(fēng)險(xiǎn)。共同分享投資收益的一種信托形式,基金投資對(duì)象包括有價(jià)證券和實(shí)業(yè)。)

      4.處理債務(wù)信托:是指?jìng)鶆?wù)人將其財(cái)產(chǎn)的全部或一部分移交給信托機(jī)構(gòu),由信托機(jī)構(gòu)處理,再按信托契約將所得價(jià)款用于清償委托人各項(xiàng)債務(wù)的信托業(yè)務(wù)。

      5.遺囑執(zhí)行信托:遺囑執(zhí)行信托是指由受托人作為遺囑的執(zhí)行人,按照遺囑處理有關(guān)事項(xiàng)并負(fù)責(zé)分配遺產(chǎn)的業(yè)務(wù)。

      6.開(kāi)放式基金:是指基金設(shè)立后基金規(guī)模不是固定不變的,投資者可以隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)供求情況發(fā)行新份額或被投資人贖回的投資基金。8.抵押公司債信托:是信托機(jī)構(gòu)為協(xié)助企業(yè)發(fā)行債券提供發(fā)行便利和擔(dān)保事務(wù)而設(shè)立的一種信托業(yè)務(wù)。企業(yè)委托信托機(jī)構(gòu)作為其發(fā)行債券的受托人,代債券持有者行使抵押權(quán)或其他權(quán)利,以保障債權(quán)人的權(quán)益,從而能順利完成資金的募集,取得穩(wěn)定而長(zhǎng)期的營(yíng)運(yùn)資金 9.契約型投資基金:也稱(chēng)為信托型投資基金,是根據(jù)一定的信托契約而組建起來(lái)的代理投資行為,是由基金發(fā)起人和基金管理人、基金托管人訂立基金契約而組建的投資基金。

      10.杠桿租賃:是一種融資性節(jié)稅租賃。在杠桿租賃交易中,出租人一般只需提供全部設(shè)備金額的20%~40%的投資,就可獲得設(shè)備的所有權(quán),享受百分之百的設(shè)備投資的稅收優(yōu)惠,設(shè)備成本中的大部分資金則以出租的設(shè)備為抵押,從銀行和金融機(jī)構(gòu)貸款取得,貸款人提供貸款時(shí)對(duì)出租人無(wú)追索權(quán),其還款保證在于設(shè)備本身和租賃費(fèi),同時(shí)需要出租人以設(shè)備第一抵押權(quán),租賃合同及收取租金的受讓權(quán)作為該貸款的擔(dān)保。杠桿租賃主要用于資本密集型設(shè)備的長(zhǎng)期租賃業(yè)務(wù),例如飛機(jī)、輸油管道、石油鉆井平臺(tái)、衛(wèi)星系統(tǒng)等的租賃。(自己刪減)

      11.委托貸款業(yè)務(wù):指委托單位將貸款基金預(yù)先交存信托投資公司,并委托信托投資公司按其指定的對(duì)象和用途發(fā)放的貸款。

      12.封閉式基金:是相對(duì)于開(kāi)放式基金而言的,是指基金規(guī)模在設(shè)立時(shí)就已經(jīng)限定,在發(fā)行期滿(mǎn)后和規(guī)定的期限內(nèi),基金規(guī)模固定不變的投資基金。

      二、簡(jiǎn)答 1.簡(jiǎn)述信托與銀行信貸區(qū)別

      (1)所體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系不同。信托是按照“受人之托,代人理財(cái)”的基本特征融通資金管理財(cái)產(chǎn),涉及受托人、委托人和受益人三個(gè)當(dāng)事人,其信托行為體現(xiàn)的是多邊的信用關(guān)系。而銀行信貸則是一種“信用中介”籌集和調(diào)節(jié)資金供求,是銀行與存款人和貸款人之間發(fā)生的雙邊的信用關(guān)系。

      (2)基本職能不同。信托的基本職能是財(cái)務(wù)管理職能,而銀行的基本職能是融通資金。

      (3)業(yè)務(wù)范圍不同。銀行信貸吸收存款和發(fā)放貸款為主要內(nèi)容,而信托業(yè)務(wù)集“融資”與“融物”于一體。2.試比較封閉式基金與開(kāi)放式基金(1)基金的存續(xù)期限不同;(2)基金規(guī)模的可變性不同

      (3)基金單位交易價(jià)格的決定方式不同(4)基金單位的交易方式不同(5)基金的投資策略不同(6)披露要求不同

      3.是比較契約型基金與公司型基金

      (1)立法基礎(chǔ)不同(2)法人資格不同(3)投資者的地位不同(4)資本結(jié)構(gòu)不同

      (5)融資渠道不同(6)投資顧問(wèn)設(shè)置不同 4.我國(guó)法人信托業(yè)務(wù)的種類(lèi)有哪些(1)針對(duì)證券發(fā)行的信托,如公司債信托、市政收益?zhèn)磐校?)關(guān)于公司創(chuàng)設(shè)、改組、合并、撤銷(xiāo)和清算的信托(3)關(guān)于有形財(cái)產(chǎn)的信托,如各種動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)信托

      (4)關(guān)于權(quán)利的信托,如商務(wù)管理信托,發(fā)明專(zhuān)利、著作權(quán)、商標(biāo)權(quán)信托。

      (5)關(guān)于職工福利的信托,如養(yǎng)老金信托和其他雇員受益信托。5.簡(jiǎn)述信托約定的方式

      (1)信托合同(2)個(gè)人遺囑(3)信托宣言(4)法院命令(5)協(xié)議章程

      6.公益信托的特點(diǎn)和主要有哪些種類(lèi)

      公益信托的特點(diǎn):(1)目的是為了社會(huì)公眾利益而設(shè)立的(2)受益人是不完全確立的(3)必須取得有關(guān)主管部門(mén)的批準(zhǔn)(4)要接受社會(huì)公眾和國(guó)家有關(guān)機(jī)關(guān)的監(jiān)督(5)不得在中途解除合同

      公益信托的種類(lèi):(1)公共基金信托(①.社會(huì)公眾信托②專(zhuān)項(xiàng)基金信托)(2)公共機(jī)構(gòu)信托(4)公共機(jī)構(gòu)代理(3)慈善剩余信托 7.抵押公司債信托業(yè)務(wù)的基本程序有哪些(1)發(fā)行人提出申請(qǐng)

      (2)信托機(jī)構(gòu)審查核實(shí)發(fā)行人的相關(guān)情況(主要內(nèi)容:公司的經(jīng)營(yíng)及資信狀況;審核債券發(fā)行情況;核實(shí)抵押財(cái)產(chǎn))

      (3)簽訂抵押公司債信托契約(主要內(nèi)容:一般性條款;抵押物品條款;債券證實(shí)條款;其他條款)

      (4)轉(zhuǎn)移信托財(cái)產(chǎn)(5)發(fā)行債券(6)發(fā)行公司償還利息并到期支付本金

      8.信托機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的原則(1)忠誠(chéng)于受益人的原則(2)分別管理的原則(3)妥善管理的原則(4)親自執(zhí)行的原則(5)防范利益沖突的原則(6)信托管理的延續(xù)性原則(7)保密原則(8)賠償原則

      9.簡(jiǎn)述融資租賃及其特點(diǎn)

      融資租賃:是一項(xiàng)融貿(mào)易、金融為一體的綜合性金融服務(wù),借助租賃標(biāo)的這一載體,對(duì)金融與貿(mào)易創(chuàng)新。

      特點(diǎn):(1)三方當(dāng)事人相互關(guān)聯(lián),當(dāng)事人有時(shí)可以交叉重疊,如轉(zhuǎn)租、回租。

      (2)兩個(gè)及以上合同相互制約,即租賃合同,購(gòu)買(mǎi)合同和和貸款合同,其中購(gòu)貨合同確定投資成本,融資租賃合同確定投資收益。(3)租賃物以及供應(yīng)商由承租人自行選定,設(shè)備缺陷、技術(shù)落后等風(fēng)險(xiǎn),以及設(shè)備維護(hù)均由承租人負(fù)責(zé)。

      (4)承租人的目的是中長(zhǎng)期融資,租期接近設(shè)備有效使用年限,往往“一租到底”。

      (5)租金支付的全額清償性或完全支付性,出租人通過(guò)一次租賃交易即可收回全部投資并獲利。

      (6)合同具有不可解約性,無(wú)法繼續(xù)履約時(shí),承租人要付清全部租金并取得標(biāo)的所有權(quán)。

      (7)租賃期滿(mǎn)時(shí),租賃標(biāo)的可按“留購(gòu)、續(xù)租、退還”三種方式。10.我國(guó)投資基金的運(yùn)作程序

      (1)基金的募集(2)基金的交易、申購(gòu)與贖回(3)基金的投資(4)基金的信息披露

      (5)基金的終止(6)投資基金的財(cái)務(wù)管理 11.設(shè)立商務(wù)管理信托的目的以及設(shè)立的程序 目的:

      (1)改善公司組織管理

      (2)保證公司經(jīng)營(yíng)方針、作風(fēng)的連貫性(3)防止其他企業(yè)對(duì)本企業(yè)的控制(4)協(xié)助企業(yè)重整(5)保障投資者的權(quán)益 程序:

      (1)締結(jié)信托契約

      (2)股東將股票表決權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人(3)簽發(fā)商務(wù)管理信托證書(shū)(4)受托人代為行使表決權(quán)(5)到期時(shí)的處理

      13目前我國(guó)信托代理業(yè)務(wù)包括哪些內(nèi)容

      種類(lèi):信托機(jī)構(gòu)承辦的代理業(yè)務(wù)種類(lèi)多樣,主要有代理保管、代理收付款、代理有價(jià)證券業(yè)務(wù)、代理不動(dòng)產(chǎn)管理等。

      (1)代理保管:也稱(chēng)代理資財(cái)保管,是信托機(jī)構(gòu)設(shè)置保管庫(kù),代理保管各種財(cái)務(wù)和有價(jià)證券的業(yè)務(wù)。(2)代理收付款項(xiàng)

      是指信托公司接受單位和個(gè)人的委托,代理辦理指定款項(xiàng)的收付事宜,包括代收款項(xiàng)和代付款項(xiàng)兩大類(lèi)。(3)代理有價(jià)證券業(yè)務(wù)

      指信托公司接受客戶(hù)的委托,代為辦理有價(jià)證券的買(mǎi)賣(mài)、過(guò)戶(hù)、登記、保管以及整合代理等。(4)代理不動(dòng)產(chǎn)管理 ①代理不動(dòng)產(chǎn)中間保管 ②代理發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)分割證 ③不動(dòng)產(chǎn)的中介代理業(yè)務(wù) ④不動(dòng)產(chǎn)簽證代理業(yè)務(wù)(5)其他代理業(yè)務(wù)

      ①代理催收款項(xiàng) ②代理會(huì)計(jì)事務(wù) ③代理保險(xiǎn) 15.談?wù)劙l(fā)達(dá)國(guó)家信托業(yè)務(wù)發(fā)展的趨勢(shì)

      (1)在強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)管理作為信托業(yè)務(wù)的基本職能的同時(shí),其他職能越來(lái)越受重視。(2)金融信托機(jī)構(gòu)與其他金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)界限越來(lái)越模糊(3)金融信托業(yè)務(wù)不斷創(chuàng)新(4)金融信托業(yè)務(wù)逐漸走向國(guó)際化

      三、論述

      1.結(jié)合我國(guó)信托業(yè)目前發(fā)展中存在的主要問(wèn)題,談?wù)勅绾未龠M(jìn)信托業(yè)發(fā)展

      我國(guó)信托事業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題

      (1)歷史原因。第一,在否定商品經(jīng)濟(jì)、建立高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下,社會(huì)財(cái)產(chǎn)的所有者歸于一體,經(jīng)濟(jì)形式趨向單一,信托關(guān)系無(wú)法存在,信托業(yè)自然失去了存在的基礎(chǔ)和前提。

      第二,我國(guó)商品經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá),經(jīng)濟(jì)實(shí)力薄弱,大部分實(shí)物貨幣由國(guó)家計(jì)劃調(diào)撥,可用作信托財(cái)產(chǎn)的數(shù)量微乎其微,信托業(yè)缺乏客觀需求。第三,一切信用集中在國(guó)家手里,金融形式簡(jiǎn)單歸于單一的國(guó)家信貸體系,信托不復(fù)存在。所以,改革開(kāi)放以前我國(guó)根本就不具備信托業(yè)務(wù)存在和發(fā)展的客觀條件。(2)目前困境

      主營(yíng)業(yè)務(wù)匱乏,盈利空間狹窄 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境惡劣,夾縫里求生存 信譽(yù)信任危機(jī),客戶(hù)基礎(chǔ)薄弱 法規(guī)相對(duì)滯后,監(jiān)管過(guò)分嚴(yán)厲 可結(jié)合(2)找出對(duì)應(yīng)策略展開(kāi)

      2選擇你感興趣的一種信托業(yè)務(wù),詳談你對(duì)他的認(rèn)識(shí)和體會(huì)以及如何促進(jìn)其在我國(guó)的發(fā)展(按上課時(shí)自己講的答就好,答案不唯一)3.談?wù)勎覈?guó)融資信托業(yè)中存在的問(wèn)題以及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 中國(guó)融資租賃業(yè)存在的主要問(wèn)題(1)租賃的社會(huì)認(rèn)知度較低(2)租賃業(yè)務(wù)動(dòng)機(jī)定位不準(zhǔn)(3)租賃項(xiàng)目審查不合理(4)金融租賃公司經(jīng)營(yíng)管理水平低(5)一些租賃公司的股東惡意控制(6)租賃業(yè)的法律環(huán)境仍不完善 我國(guó)融資租賃業(yè)的發(fā)展前景

      雖然我國(guó)融資租賃業(yè)在發(fā)展中遇到了許多問(wèn)題,但是融資租賃在我國(guó)仍然有廣闊的發(fā)展前景。

      生產(chǎn)領(lǐng)域,運(yùn)用融資租賃可以擴(kuò)大實(shí)質(zhì)性投資帶動(dòng)就業(yè)增長(zhǎng),加速企業(yè)的技術(shù)改造和設(shè)備的更新?lián)Q代,推動(dòng)高新技術(shù)和設(shè)備的使用; 流通領(lǐng)域,運(yùn)用融資租賃可以改變?cè)瓉?lái)的生產(chǎn)、運(yùn)輸、銷(xiāo)售等部門(mén)相互分割的傳統(tǒng)流通方式,建立產(chǎn)供銷(xiāo)一條龍的生產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)體系,促進(jìn)國(guó)產(chǎn)設(shè)備的銷(xiāo)售,擴(kuò)大國(guó)產(chǎn)設(shè)備的市場(chǎng)占有率; 金融領(lǐng)域,運(yùn)用融資租賃可以改變單一的貸款融資方式,改善銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu),降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),擴(kuò)大中小企業(yè)融資規(guī)模;

      財(cái)政領(lǐng)域,融資租賃與財(cái)政政策相互配合,可以改變?cè)械呢?cái)政及投入方式,充分發(fā)揮財(cái)政資金的杠桿作用;

      國(guó)有資產(chǎn)管理領(lǐng)域,運(yùn)用融資租賃可以減少固定資產(chǎn)占有,提高資金流動(dòng)性,盤(pán)活國(guó)有資產(chǎn)。

      四、填空 填空

      1.2.遺囑信托主要有執(zhí)行遺囑和管理遺產(chǎn)兩種業(yè)務(wù)

      (3)根據(jù)委托人的風(fēng)險(xiǎn)承受能力和偏好,證券投資信托分為股票投資信托、債券投資信托、和

      (4)不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)按是否提供融資服務(wù)可劃分為融資性不動(dòng)產(chǎn)信托和服務(wù)性不動(dòng)產(chǎn)信托。目前我國(guó)信托投資公司辦理的擔(dān)保業(yè)務(wù)可分為、和其他類(lèi)擔(dān)保業(yè)務(wù)。(沒(méi)找到)

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