第一篇：2014.05.19售樓員培訓(xùn)--房地產(chǎn)金融與租賃知識(shí)

今日分享售樓員培訓(xùn)--房地產(chǎn)金融與租賃知識(shí)

1、按揭貸款一一也叫住房抵押貸款。債務(wù)人(抵押人)在法律上將財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，以取得貸款，若債務(wù)人到期不能償還貸款本息，債務(wù)人有權(quán)處置該抵押物，并享有優(yōu)先受償?shù)馁J款方式。

◆個(gè)人住房貸款的發(fā)放對(duì)象是具有完全民事行為能力的自然人，即年滿18周歲的公民。◆申請(qǐng)個(gè)人住房貸款需具備以下條件：

1）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；

2）有穩(wěn)定的職業(yè)或收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；

3）具有購(gòu)買住房的合同或協(xié)議；

4）不享受住房補(bǔ)貼的以不低于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款的30%作為購(gòu)房的首期付款；

5）享受住房補(bǔ)貼的個(gè)人承擔(dān)部分的30%作為購(gòu)房的首期付款；

6）有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為保證人；貸款人規(guī)定的其他條件。

◆申請(qǐng)個(gè)人住房貸款應(yīng)向銀行提供下列材料：

1）身份證件（指居民身份證、戶口本和其他有效居留證件）；

2）有關(guān)借款人家庭穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入的證明；

3）符合規(guī)定的購(gòu)買住房合同意向書、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件；抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明；

4）保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明；

5）申請(qǐng)住房公積金貸款的，需持有住房公積金管理部門出具的證明；

6）貸款人要求提供的其他文件或資料。

2、外地戶口在本地按揭買房

需要提供在周口連續(xù)一年以上的納稅證明或社保，你夫妻雙方的身份證，戶口本，結(jié)婚證（沒結(jié)婚的提供單身證明，去戶口所在地縣級(jí)以上民政部門開具），收入證明，近半年的銀行流水（越多越好貸），無不良記錄。然后去周口市房管局開個(gè)無房證明就可以了！

3、住房公積金制度一是結(jié)合我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的實(shí)際情況而實(shí)行的一種房改政策，是指有關(guān)住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)，有機(jī)構(gòu)成的整個(gè)運(yùn)行機(jī)制和管理制度。

4、契稅：是指當(dāng)房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，就當(dāng)事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易價(jià)格的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。凡是國(guó)有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括出售、贈(zèng)與、交換；房屋的買賣；房屋的贈(zèng)與；房屋的交換都需要交納契稅。契稅除了具有一般稅收的性質(zhì)和作用外，還具有證明房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合法性的作用。交納契稅也是購(gòu)房者應(yīng)盡的義務(wù)之一。

林旭東20140520

第二篇：房地產(chǎn)售樓員崗前培訓(xùn)(一)

第二講：房地產(chǎn)售樓員崗前培訓(xùn)

（一）一、項(xiàng)目開發(fā)過程（高層為例）

立項(xiàng)—→策劃、設(shè)計(jì)—→拆遷—→七通一平（前期1年）—→臨時(shí)設(shè)施→地下連續(xù)墻—→基坑—→基礎(chǔ)—→地下室（基礎(chǔ)施工6個(gè)月）—→主體（6個(gè)月）—→外裝修—→內(nèi)裝修—→竣工驗(yàn)收（安裝工程1年）

（施工期2年）

工程投資比例：土建：安裝：裝修=4：3：3（一般）

土建：安裝：裝修=3：3：4（高檔）

五證：房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，簡(jiǎn)稱“五證”。其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》由市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)。

二書：是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

二、房地產(chǎn)常用術(shù)語(yǔ)

（一）土地類

毛地:就是一塊啥也沒成的地一般有建筑物 也許雜草叢生 也許還種著莊稼

生地：與毛地差不多的意思吧但一般感覺是沒有建筑物的熟地：一把指三通一平或五通一平了而且拆遷和賠償問題也協(xié)調(diào)好了

凈地：該通的水電氣通了 該拆遷的拆了 只等開發(fā)了

建設(shè)用地/國(guó)有土地/農(nóng)村集體所有土地

（二）價(jià)格類

均價(jià)

均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的“不計(jì)樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價(jià)銷售”，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不失為引人矚目的營(yíng)銷策略。

基價(jià)

基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。

起價(jià)

起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。房產(chǎn)廣告中常表現(xiàn)為×××元／平方米起售“，以較低的起價(jià)來引起消費(fèi)者的注意。

預(yù)售價(jià)

預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語(yǔ)；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問核定的價(jià)格為準(zhǔn)。

定金

定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。

違約金：買賣雙方違約需支付一定賠償資金。

（三）房地產(chǎn)權(quán)屬類

產(chǎn)權(quán)證書

產(chǎn)權(quán)證書是指”房屋所有權(quán)證“和”土地使用權(quán)證“。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。

回遷房/商品房

回遷房就是發(fā)展商征收土地時(shí)，賠給回遷民的房子；

商品房就是由發(fā)展 商自己出售的房子。

每一個(gè)樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價(jià)都普遍低于商品房的售價(jià)?；剡w房，商品房都出房產(chǎn)證了，那交易都一樣。沒出房產(chǎn)證的，回遷民手持的是合同，就有一定的風(fēng)險(xiǎn)?；剡w房都比商品房要便宜，敢于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，那就買回遷房比較劃算。

使用權(quán)房

使用權(quán)房是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。

公房

公房也稱公有住房，國(guó)有住宅。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。

不可售公房

不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。

已購(gòu)公房

已購(gòu)公房又稱售后公房，就是購(gòu)買的公有住房

單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。

廉租房

廉租房是在新出臺(tái)的國(guó)家房改政策中首次提出的一種概念。我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。

（四）面積類

建筑面積

住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

使用面積

住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計(jì)算價(jià)格。

計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算住宅租金，都是按使用面積計(jì)算。

公攤面積/公用面積

住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。

商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：

1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；

2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。

公用建筑面積

公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積

實(shí)用面積

它是”建筑面積“扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。

套內(nèi)面積

俗稱”地磚面積“。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資住房租賃市場(chǎng)。

竣工面積

竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計(jì)要求全部完工，經(jīng)驗(yàn)

銷售面積

銷售面積是指商品房按”套“或”單元“出售，其銷售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。

計(jì)租面積

作為計(jì)算房租的面積。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計(jì)算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過道，樓梯，陽(yáng)臺(tái)（閉合式按一半計(jì)算），壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。

（五）屬性類

容積率

容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。

得房率

得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。得房率是買房比較重要的一個(gè)指標(biāo)。計(jì)算房屋面積時(shí)，計(jì)算的是建筑面積，所以得房率太低，不實(shí)惠；太高，不方便。因?yàn)榈梅柯试礁?，公共部分的面積就越少，住戶也會(huì)感到壓抑。一般，得房率在80%左右比較合適，公共部分既寬敞氣派，分?jǐn)偟拿娣e也不會(huì)太多，比較實(shí)惠。

一般多層的建筑物得房率為88%，高層的建筑物得房率為72%，而辦公樓為55%。

進(jìn)深

在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。

開間

住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米--3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。

開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè)40--50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。

建筑密度

建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。

綠化率

綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對(duì)購(gòu)房者而言，綠化率高為好。

綠地率

綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%）。綠地率所指的”居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地“主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。

層數(shù)

中國(guó)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（GB 50352—2005）將住宅建筑依層數(shù)劃分為：一層至三層為低層住宅，四層至六層為多層住宅，七層至九層為中高層住宅，十層及十層以上為高層住宅。除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者為單層建筑和多層建筑，大于24m者為高層建筑(不包括建筑高度大于24m的單層公共建筑)；建筑高度大于100m的民用建筑為超高層建筑。

層高/凈高

層高是指住宅高度以”層“為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

陽(yáng)臺(tái)

陽(yáng)臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。

平臺(tái)

平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。

走廊

走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。

地下室/半地下室

地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。

半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者

玄關(guān)

玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。居室是家庭的”領(lǐng)地"，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。

隔斷

隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?過道

過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。

三、房地產(chǎn)忽悠大全

偏遠(yuǎn)地段---------遠(yuǎn)離鬧市喧囂，盡享靜謐人生郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)---------回歸自然，享受田園風(fēng)光緊鄰鬧市---------坐擁城市繁華

挨著臭水溝-------絕版水岸名邸，上風(fēng)上水挖個(gè)水池子-------東方威尼斯，演繹浪漫風(fēng)情地勢(shì)高-----------視野開闊，俯瞰全城

地勢(shì)低洼---------私屬領(lǐng)地，冬暖夏涼

樓頂是圓的-------巴洛克風(fēng)格

樓頂是尖的--------哥特式風(fēng)格

戶型很爛----------個(gè)性化戶型設(shè)計(jì)，緊跟時(shí)尚潮流樓間距小----------鄰里親近，和諧溫馨

邊上是荒草地------超大綠化，滿眼綠意邊上有家銀行------緊鄰中央商務(wù)區(qū)

邊上有個(gè)居委會(huì)----中心政務(wù)區(qū)核心地標(biāo)邊上有家學(xué)校------濃厚人文學(xué)術(shù)氛圍

邊上有家診所------擁抱健康，安享愜意邊上有家小賣店-----便利生活觸手可及邊上有個(gè)垃圾站-----人性化環(huán)境管理

邊上有火車道-------交通便利，四通八達(dá)

第三篇：房地產(chǎn)金融知識(shí)

房地產(chǎn)金融知識(shí)

——資金的時(shí)間價(jià)值

資金時(shí)間價(jià)值觀念及資金等計(jì)算的原理和方法，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)分析必須的基礎(chǔ)知識(shí)和基本技能。

一、資金時(shí)間價(jià)值存在原因

1．通貨膨脹（錢不值錢）

2．承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)（多得不如現(xiàn)得）

3．資金增值

4．機(jī)會(huì)成本

二、單利和復(fù)利

1．單利是指多期均按原始本金計(jì)算利息，即只有本金計(jì)利息，而本金所產(chǎn)生的利息不計(jì)算利息：F=P（1+in）

2.復(fù)利是指以上一期的利息加上本金為基數(shù)計(jì)算當(dāng)期利息的方法，即通常所說的利滾利：F=P（1+i）n，其中n是計(jì)息周期，銀行的計(jì)息周期一般是按月計(jì)息一次。

3．單利與復(fù)利的換算。如果處息相同，則通常情況下，單利計(jì)息的利息少，復(fù)利計(jì)息的利息多，如果要使單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息兩不吃專虧，則兩者的利率應(yīng)不同：

i1= n－1

n

三、名義利率和實(shí)際利率

在利息計(jì)算中是假設(shè)利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期一致當(dāng)利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí)，就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率。

例：年利率為12%，存款額為1000元，期限為一年，如果一年按12%的利率計(jì)息一次，按半年6%的利息計(jì)息兩次。按季度30%的利息計(jì)息4次，按月1%的利息計(jì)息12次，這4種情況的本利和分別如下：

一年計(jì)息一次：F=1000×（1+12%）=1120.00（元）

一年計(jì)息兩次：F=1000×（1+6%）2=1123.60（元）

一年計(jì)息四次：F=1000×（1+3%）4=1125.51（元）

一年計(jì)息12次：F=1000×（1+1%）12=1126.83（元）

這里的12%，對(duì)于一年計(jì)息一次的情況來說，即是名義利率又是實(shí)際利率，對(duì)于一年計(jì)息兩次、1次和12次的情況來看，都是名義利率，而實(shí)際利率分別為：

一年計(jì)息兩次：（1+6%）2－1=12.36%

一年計(jì)息四次：（1+3%）4－1=12.55%

一年計(jì)息12次：（1+1%）12－1=12.68%

四、房地產(chǎn)個(gè)人貸款

個(gè)人住房貸款的種類：

①按資金來源分：

●自營(yíng)性個(gè)人貸款（也稱商業(yè)性貸款，俗稱按揭）

●委托性個(gè)人住房貸款（也稱公積金個(gè)人住房貸款）

●個(gè)人住房組合貸款

②按交易形態(tài)分：

●一手房貸款

●二手房貸款

個(gè)人住房貸款中的幾個(gè)主要術(shù)語(yǔ)

●貸款金額

●首付比例

●貸款比例也稱貸款成數(shù)

●貸款期限也稱貸款年限

●貸款利率

●償還比例

1．個(gè)人商業(yè)用房貸款：

①貸款用途，適用于個(gè)人在中國(guó)大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購(gòu)買商業(yè)用房，即通常所稱的“個(gè)人商業(yè)用房按揭貸款”。

②貸款額度：最高為所購(gòu)商業(yè)用房銷售價(jià)格或評(píng)估價(jià)值的60%。

③貸款期限：最長(zhǎng)為10年。

2．個(gè)人住房公積金貸款

①貸款用途：適用于按時(shí)足夠繳存住房公積金的職工在中國(guó)大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購(gòu)買自住住房。②貸款額度：按照當(dāng)?shù)刈》抠Y金管理部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

③貸款期限：一般最期限長(zhǎng)為20年，并由當(dāng)?shù)刈》抠Y金管理部門根據(jù)借款人的實(shí)際情況確定貸款。

3．個(gè)人住房組合貸款：

①貸款用途：適用于按時(shí)貴客繳存住房公積金的職工在中國(guó)大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購(gòu)買自住住房。②貸款額度：公積金個(gè)人住房貸款和銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款合計(jì)最高為所購(gòu)住房銷售價(jià)格或評(píng)估價(jià)值的80%，其中公積金個(gè)人住房貸款最高額度按照當(dāng)?shù)刈》抠Y金管理部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

③貸款期限：在中國(guó)人民銀行規(guī)定的最長(zhǎng)貸款期限內(nèi)（目前為30年），由當(dāng)時(shí)住房資金管理門市部和貸款銀行根據(jù)借款人的實(shí)際情況，分別確定貸款期限。

五、個(gè)人住房貸款（商業(yè)用房）貸款債務(wù)轉(zhuǎn)移。

①貸款用途：適用于銀行個(gè)人住房（商業(yè)用房）貸款的借款人在合同履行期間因轉(zhuǎn)讓貸款所購(gòu)住房（商業(yè)用房）而引起的債務(wù)轉(zhuǎn)移，即通常所稱“轉(zhuǎn)按”。

★個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人在還款期間，由于所購(gòu)房屋出售、贈(zèng)與、繼承等原因房屋產(chǎn)權(quán)和按揭借款需同時(shí)轉(zhuǎn)讓給他人，并由銀行為其續(xù)做貸款轉(zhuǎn)移手續(xù)的業(yè)務(wù)。

轉(zhuǎn)按主要涉及四個(gè)方面軍的內(nèi)容：變更期限，變更貸款銀行、變更借款人及變更抵押物。

②貸款額度以截止債務(wù)轉(zhuǎn)移目的貸款余額為債務(wù)轉(zhuǎn)移的貸款本金。

③貸款期限：原則上以不變更原借款合同約定的貸款期限、利率、還款方式和還款計(jì)劃。

辦理指南：

當(dāng)貸款人申請(qǐng)轉(zhuǎn)按時(shí)，請(qǐng)?jiān)杩钊撕娃D(zhuǎn)按借款人同填寫貸款申請(qǐng)審批表，對(duì)因原借款人死亡申請(qǐng)轉(zhuǎn)達(dá)按的，可由轉(zhuǎn)按借款人單獨(dú)填寫申請(qǐng)審批表。原借款人因其他原因不能填寫該表的?？捎善浯砣舜鸀樘顚?，同時(shí)提交以資料：

（一）因房屋出售申請(qǐng)轉(zhuǎn)按的，須提供《房屋買賣合同》，房齡在5年（含）以上及貸款人認(rèn)為需要進(jìn)行評(píng)估的，轉(zhuǎn)按借款人應(yīng)提供由貸款人認(rèn)可的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的房屋價(jià)值評(píng)估報(bào)告。

（二）因房屋贈(zèng)與申請(qǐng)轉(zhuǎn)按的，須提供贈(zèng)與合同和公證書等有關(guān)法律文書。

（三）因房屋繼承申請(qǐng)轉(zhuǎn)按的，須提供原借款人死亡證明和有關(guān)該房產(chǎn)的繼承公證書。

（四）因夫妻離婚等其他原因申請(qǐng)轉(zhuǎn)按的，須提供夫妻離婚證明和法院關(guān)于夫妻財(cái)產(chǎn)侵害的判決書或經(jīng)過公證的財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議，且其中必須對(duì)該房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬做出明確說明。

（五）銀行認(rèn)為必要的其他材料。

一、個(gè)人住房貸款應(yīng)具備的條件

個(gè)人住房貸款借款人應(yīng)具有完全民事行為能力的中國(guó)公民，在中國(guó)大陸有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的港澳臺(tái)自然人，在中國(guó)大陸境內(nèi)有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的外國(guó)人。

二、提前還款該如何處理

如需提前還款，借款人應(yīng)在經(jīng)辦行、會(huì)計(jì)部門核實(shí)目前剩余的貸款本金，并持會(huì)計(jì)部門打印的貸款余額憑證向建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款中心提出申請(qǐng)，憑個(gè)人住房貸款中心出具的《提前還款通知單》到銀行辦理還款手續(xù)，并憑經(jīng)辦行、會(huì)計(jì)部門出具的《貸款結(jié)清證明》到個(gè)人住房貸款中心領(lǐng)取相關(guān)貸款資料。

三、款期間如遇到利率調(diào)整怎么辦？

貸款期間的利率變動(dòng)按中國(guó)人民銀行的規(guī)定執(zhí)行。即貸款期限在1年以上的。遇法定利率調(diào)整，于下年1月1日開始按相應(yīng)檔次執(zhí)行新的利率。

四、房地產(chǎn)常見按揭計(jì)算：

歸還個(gè)人購(gòu)房（抵押）貸款的常見兩種方式，由貸款人選定或借款雙方共同商定。月均等額還款法：即貸款期內(nèi)分月以相等的額度平均償還本金和利息，計(jì)算公式為：

A=p n

(1+i)n－1

即：每月還款本息額（所有貸款本金+所在貸款利息）/貸款總月數(shù)。

注：P表示現(xiàn)值；F表示將來值；I表示利率；n表示計(jì)息周期數(shù)； A表示等額年限；K表示萬元還款系數(shù)。

遞減（等本）償還法：

其計(jì)算公式為：每月還款金額=貸款本金/貸款期月數(shù)+（本金－累計(jì)已償還本金）×月利率

已償還期限為M，則貸款余額為：

例：某家庭購(gòu)房?jī)r(jià)值30萬的商品房，采用7成20年貸款，采用等額還款法還款月供款為多少。還款5年后該家庭準(zhǔn)備提前還款，該家庭貸款余額是多少，若采用等本還款月供和余額又是多少。

解：

A、等額還款法

月供款=貸款額×月利率×（1+月利率）n/(（1+月利率）n－1

××=21×(5.04%/12)×[1+(5.04%/12)]1220/[1+(5.04%/12)]1220－1

=21×66.22

=1390.62元

還款余額：可用將等額年金轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的公式：

n－1i(1+i)n

來計(jì)算，貸款余額在數(shù)量上等于以后的月還款額的現(xiàn)值之和，設(shè)貸款余額為PM，PM= n－m－1

i(i+1)n－m

P60=1390.62 240－60－1

－5.04%/12(5.04%/12+1)24060

=1390.62/79.29=17.5384(萬元)

B、等本還款法：

每月還款金額=貸款本金/貸款期月數(shù)+（本金－累計(jì)已償還本金）×月利率。

第一個(gè)月月供=210000/240+（210000－0）×5.04%/12

=875+882

=1757元

第二個(gè)月月供=210000/240+（210000－875）×5.04%/12

=875+878.325

=1753.32(元)

第三個(gè)月月供=210000/240+（210000－875－875）×5.04%/12

=875+874.65

=1749.65(元)

每月遞減額為3.67（元）

貸款余額：

上月貸款余額=貸款總額－已還本金。

5年后貸款余額=210000－60×875=157500元

C、兩種還款方式比較

a.等額還款：先還利息后還本金，提前還款顯得不利，等額還款法主要用于一些貸款期限較長(zhǎng)得固定還款方式。如果利率是明上升趨勢(shì)，則選擇采用該方式比較有利。

b.等本還款：呈逐月遞減，提前還款金額明確，適合短期貸款，前期付款壓力大。

D、申請(qǐng)輸個(gè)人住房貸款時(shí)需提交哪些資料？

●借款申請(qǐng)書

●借款人夫妻雙方身份證原件及復(fù)印件（或軍官證、護(hù)照、探親證、返鄉(xiāng)證等居留證件或其他身份證）

●借款人戶口薄原件及復(fù)印件

●借款人婚姻狀況證明：結(jié)婚證、離婚證、未婚證明原件及復(fù)印件。

●建設(shè)銀行認(rèn)可的借款人夫妻雙方資格證明原件及相關(guān)的證明材料。

●首付款憑證●購(gòu)房合同、協(xié)議或意向書。●抵押物或質(zhì)押權(quán)利清單及權(quán)限屬證明文件，有處分權(quán)人出具的同意

抵押或質(zhì)押的證明。

建設(shè)銀行規(guī)定的其他文件和資料。

第四篇：EMC金融知識(shí)-金融租賃

EMC金融知識(shí)——金融租賃

中國(guó)合同能源管理網(wǎng)-2010-11-12 13:59:29

金融租賃是出租人(租賃公司)根據(jù)承租人(客戶)的請(qǐng)求，按雙方事先的合同約定，向承租人指定的出賣人(節(jié)能服務(wù)商或設(shè)備商)，購(gòu)買承租人指定的固定資產(chǎn)，在出租人擁有該固定資產(chǎn)所有權(quán)的前提下，以承租人支付所有租金為條件，將一定時(shí)期的該固定資產(chǎn)的占有、使用和收益權(quán)讓渡給承租人。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在國(guó)外的節(jié)能服務(wù)項(xiàng)目中，約有20%-25%采取金融租賃模式。2006年，西門子(中國(guó))有限公司、內(nèi)蒙烏蘭水泥集團(tuán)和南方國(guó)際租賃有限公司簽署了一攬子涉及節(jié)能服務(wù)的金融租賃協(xié)議。根據(jù)內(nèi)蒙烏蘭水泥集團(tuán)要求，南方租賃向西門子整體購(gòu)買節(jié)能設(shè)備及服務(wù)，西門子承諾最低節(jié)能量為18%；烏蘭水泥則以節(jié)能效益支付租金，該項(xiàng)目實(shí)際節(jié)能效果達(dá)到35%，項(xiàng)目實(shí)施順利。

與銀行保理一樣，節(jié)能服務(wù)企業(yè)也同樣面臨租賃公司對(duì)其技術(shù)水平、資信能力的質(zhì)疑。但租賃公司更關(guān)注的是客戶(承租人)的資信能力，只要客戶通過了租賃公司的信用審核，在得到客戶認(rèn)可的情況下，租賃公司甚至有可能在未形成租賃資產(chǎn)前，就可以支付節(jié)能項(xiàng)目資金。就融資期限而言，租賃可以提供最高達(dá)5年的融資，這大大突破一般銀行保理最高1年的融資期限。

責(zé)任編輯：易木

第五篇：金融信托與租賃

金融信托與租賃

一、名詞解釋

1.養(yǎng)老金信托：也稱年金信托，是信托機(jī)構(gòu)接受委托人定期繳納的養(yǎng)老基金，負(fù)責(zé)基金財(cái)產(chǎn)的運(yùn)用管理，并在雇員退休后以年金形式向其支付退休金的一種信托業(yè)務(wù)

2.財(cái)產(chǎn)積累信托：是指把職工一定的財(cái)產(chǎn)積累儲(chǔ)蓄委托給信托機(jī)構(gòu)加以管理和運(yùn)用，以便將來能形成一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的一種信托業(yè)務(wù)。3.投資信托：信托投資(TrustInvestment)，是金融信托投資機(jī)構(gòu)用自有資金及組織的資金進(jìn)行的投資。以投資者身份直接參與對(duì)企業(yè)的投資是目前中國(guó)信托投資公司的一項(xiàng)主要業(yè)務(wù)，這種信托投資與的委托投資業(yè)務(wù)不同。（信托投資基金也叫投資信托，即集合不特定的投資者，將資金集中起來，設(shè)立投資基金，并委托具有專門知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的投資專家經(jīng)營(yíng)操作，使中小投資者都能在享受國(guó)際投資的豐厚報(bào)酬不同的減少投資風(fēng)險(xiǎn)。共同分享投資收益的一種信托形式，基金投資對(duì)象包括有價(jià)證券和實(shí)業(yè)。）

4.處理債務(wù)信托：是指?jìng)鶆?wù)人將其財(cái)產(chǎn)的全部或一部分移交給信托機(jī)構(gòu)，由信托機(jī)構(gòu)處理，再按信托契約將所得價(jià)款用于清償委托人各項(xiàng)債務(wù)的信托業(yè)務(wù)。

5.遺囑執(zhí)行信托：遺囑執(zhí)行信托是指由受托人作為遺囑的執(zhí)行人，按照遺囑處理有關(guān)事項(xiàng)并負(fù)責(zé)分配遺產(chǎn)的業(yè)務(wù)。

6.開放式基金：是指基金設(shè)立后基金規(guī)模不是固定不變的，投資者可以隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)供求情況發(fā)行新份額或被投資人贖回的投資基金。8.抵押公司債信托：是信托機(jī)構(gòu)為協(xié)助企業(yè)發(fā)行債券提供發(fā)行便利和擔(dān)保事務(wù)而設(shè)立的一種信托業(yè)務(wù)。企業(yè)委托信托機(jī)構(gòu)作為其發(fā)行債券的受托人，代債券持有者行使抵押權(quán)或其他權(quán)利，以保障債權(quán)人的權(quán)益，從而能順利完成資金的募集，取得穩(wěn)定而長(zhǎng)期的營(yíng)運(yùn)資金 9.契約型投資基金：也稱為信托型投資基金，是根據(jù)一定的信托契約而組建起來的代理投資行為，是由基金發(fā)起人和基金管理人、基金托管人訂立基金契約而組建的投資基金。

10.杠桿租賃：是一種融資性節(jié)稅租賃。在杠桿租賃交易中，出租人一般只需提供全部設(shè)備金額的20％～40％的投資，就可獲得設(shè)備的所有權(quán)，享受百分之百的設(shè)備投資的稅收優(yōu)惠，設(shè)備成本中的大部分資金則以出租的設(shè)備為抵押，從銀行和金融機(jī)構(gòu)貸款取得，貸款人提供貸款時(shí)對(duì)出租人無追索權(quán)，其還款保證在于設(shè)備本身和租賃費(fèi)，同時(shí)需要出租人以設(shè)備第一抵押權(quán)，租賃合同及收取租金的受讓權(quán)作為該貸款的擔(dān)保。杠桿租賃主要用于資本密集型設(shè)備的長(zhǎng)期租賃業(yè)務(wù)，例如飛機(jī)、輸油管道、石油鉆井平臺(tái)、衛(wèi)星系統(tǒng)等的租賃。（自己刪減）

11.委托貸款業(yè)務(wù)：指委托單位將貸款基金預(yù)先交存信托投資公司，并委托信托投資公司按其指定的對(duì)象和用途發(fā)放的貸款。

12.封閉式基金：是相對(duì)于開放式基金而言的，是指基金規(guī)模在設(shè)立時(shí)就已經(jīng)限定，在發(fā)行期滿后和規(guī)定的期限內(nèi)，基金規(guī)模固定不變的投資基金。

二、簡(jiǎn)答 1.簡(jiǎn)述信托與銀行信貸區(qū)別

（1）所體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系不同。信托是按照“受人之托，代人理財(cái)”的基本特征融通資金管理財(cái)產(chǎn)，涉及受托人、委托人和受益人三個(gè)當(dāng)事人，其信托行為體現(xiàn)的是多邊的信用關(guān)系。而銀行信貸則是一種“信用中介”籌集和調(diào)節(jié)資金供求，是銀行與存款人和貸款人之間發(fā)生的雙邊的信用關(guān)系。

（2）基本職能不同。信托的基本職能是財(cái)務(wù)管理職能，而銀行的基本職能是融通資金。

（3）業(yè)務(wù)范圍不同。銀行信貸吸收存款和發(fā)放貸款為主要內(nèi)容，而信托業(yè)務(wù)集“融資”與“融物”于一體。2.試比較封閉式基金與開放式基金（1）基金的存續(xù)期限不同；（2）基金規(guī)模的可變性不同

（3）基金單位交易價(jià)格的決定方式不同（4）基金單位的交易方式不同（5）基金的投資策略不同（6）披露要求不同

3.是比較契約型基金與公司型基金

（1）立法基礎(chǔ)不同（2）法人資格不同（3）投資者的地位不同（4）資本結(jié)構(gòu)不同

（5）融資渠道不同（6）投資顧問設(shè)置不同 4.我國(guó)法人信托業(yè)務(wù)的種類有哪些（1）針對(duì)證券發(fā)行的信托，如公司債信托、市政收益?zhèn)磐校?）關(guān)于公司創(chuàng)設(shè)、改組、合并、撤銷和清算的信托（3）關(guān)于有形財(cái)產(chǎn)的信托，如各種動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)信托

（4）關(guān)于權(quán)利的信托，如商務(wù)管理信托，發(fā)明專利、著作權(quán)、商標(biāo)權(quán)信托。

（5）關(guān)于職工福利的信托，如養(yǎng)老金信托和其他雇員受益信托。5.簡(jiǎn)述信托約定的方式

（1）信托合同（2）個(gè)人遺囑（3）信托宣言（4）法院命令（5）協(xié)議章程

6.公益信托的特點(diǎn)和主要有哪些種類

公益信托的特點(diǎn)：（1）目的是為了社會(huì)公眾利益而設(shè)立的（2）受益人是不完全確立的（3）必須取得有關(guān)主管部門的批準(zhǔn)（4）要接受社會(huì)公眾和國(guó)家有關(guān)機(jī)關(guān)的監(jiān)督（5）不得在中途解除合同

公益信托的種類：（1）公共基金信托（①.社會(huì)公眾信托②專項(xiàng)基金信托）（2）公共機(jī)構(gòu)信托（4）公共機(jī)構(gòu)代理（3）慈善剩余信托 7.抵押公司債信托業(yè)務(wù)的基本程序有哪些（1）發(fā)行人提出申請(qǐng)

（2）信托機(jī)構(gòu)審查核實(shí)發(fā)行人的相關(guān)情況（主要內(nèi)容：公司的經(jīng)營(yíng)及資信狀況；審核債券發(fā)行情況；核實(shí)抵押財(cái)產(chǎn)）

（3）簽訂抵押公司債信托契約（主要內(nèi)容：一般性條款；抵押物品條款；債券證實(shí)條款；其他條款）

（4）轉(zhuǎn)移信托財(cái)產(chǎn)（5）發(fā)行債券（6）發(fā)行公司償還利息并到期支付本金

8.信托機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的原則（1）忠誠(chéng)于受益人的原則（2）分別管理的原則（3）妥善管理的原則（4）親自執(zhí)行的原則（5）防范利益沖突的原則（6）信托管理的延續(xù)性原則（7）保密原則（8）賠償原則

9.簡(jiǎn)述融資租賃及其特點(diǎn)

融資租賃：是一項(xiàng)融貿(mào)易、金融為一體的綜合性金融服務(wù)，借助租賃標(biāo)的這一載體，對(duì)金融與貿(mào)易創(chuàng)新。

特點(diǎn)：（1）三方當(dāng)事人相互關(guān)聯(lián)，當(dāng)事人有時(shí)可以交叉重疊，如轉(zhuǎn)租、回租。

（2）兩個(gè)及以上合同相互制約，即租賃合同，購(gòu)買合同和和貸款合同，其中購(gòu)貨合同確定投資成本，融資租賃合同確定投資收益。（3）租賃物以及供應(yīng)商由承租人自行選定，設(shè)備缺陷、技術(shù)落后等風(fēng)險(xiǎn)，以及設(shè)備維護(hù)均由承租人負(fù)責(zé)。

（4）承租人的目的是中長(zhǎng)期融資，租期接近設(shè)備有效使用年限，往往“一租到底”。

（5）租金支付的全額清償性或完全支付性，出租人通過一次租賃交易即可收回全部投資并獲利。

（6）合同具有不可解約性，無法繼續(xù)履約時(shí)，承租人要付清全部租金并取得標(biāo)的所有權(quán)。

（7）租賃期滿時(shí)，租賃標(biāo)的可按“留購(gòu)、續(xù)租、退還”三種方式。10.我國(guó)投資基金的運(yùn)作程序

（1）基金的募集（2）基金的交易、申購(gòu)與贖回（3）基金的投資（4）基金的信息披露

（5）基金的終止（6）投資基金的財(cái)務(wù)管理 11.設(shè)立商務(wù)管理信托的目的以及設(shè)立的程序 目的：

（1）改善公司組織管理

（2）保證公司經(jīng)營(yíng)方針、作風(fēng)的連貫性（3）防止其他企業(yè)對(duì)本企業(yè)的控制（4）協(xié)助企業(yè)重整（5）保障投資者的權(quán)益 程序：

（1）締結(jié)信托契約

（2）股東將股票表決權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人（3）簽發(fā)商務(wù)管理信托證書（4）受托人代為行使表決權(quán)（5）到期時(shí)的處理

13目前我國(guó)信托代理業(yè)務(wù)包括哪些內(nèi)容

種類：信托機(jī)構(gòu)承辦的代理業(yè)務(wù)種類多樣，主要有代理保管、代理收付款、代理有價(jià)證券業(yè)務(wù)、代理不動(dòng)產(chǎn)管理等。

（1）代理保管：也稱代理資財(cái)保管，是信托機(jī)構(gòu)設(shè)置保管庫(kù)，代理保管各種財(cái)務(wù)和有價(jià)證券的業(yè)務(wù)。（2）代理收付款項(xiàng)

是指信托公司接受單位和個(gè)人的委托，代理辦理指定款項(xiàng)的收付事宜，包括代收款項(xiàng)和代付款項(xiàng)兩大類。（3）代理有價(jià)證券業(yè)務(wù)

指信托公司接受客戶的委托，代為辦理有價(jià)證券的買賣、過戶、登記、保管以及整合代理等。（4）代理不動(dòng)產(chǎn)管理 ①代理不動(dòng)產(chǎn)中間保管 ②代理發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)分割證 ③不動(dòng)產(chǎn)的中介代理業(yè)務(wù) ④不動(dòng)產(chǎn)簽證代理業(yè)務(wù)（5）其他代理業(yè)務(wù)

①代理催收款項(xiàng) ②代理會(huì)計(jì)事務(wù) ③代理保險(xiǎn) 15.談?wù)劙l(fā)達(dá)國(guó)家信托業(yè)務(wù)發(fā)展的趨勢(shì)

（1）在強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)管理作為信托業(yè)務(wù)的基本職能的同時(shí)，其他職能越來越受重視。（2）金融信托機(jī)構(gòu)與其他金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)界限越來越模糊（3）金融信托業(yè)務(wù)不斷創(chuàng)新（4）金融信托業(yè)務(wù)逐漸走向國(guó)際化

三、論述

1.結(jié)合我國(guó)信托業(yè)目前發(fā)展中存在的主要問題，談?wù)勅绾未龠M(jìn)信托業(yè)發(fā)展

我國(guó)信托事業(yè)發(fā)展中存在的問題

（1）歷史原因。第一，在否定商品經(jīng)濟(jì)、建立高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下，社會(huì)財(cái)產(chǎn)的所有者歸于一體，經(jīng)濟(jì)形式趨向單一，信托關(guān)系無法存在，信托業(yè)自然失去了存在的基礎(chǔ)和前提。

第二，我國(guó)商品經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力薄弱，大部分實(shí)物貨幣由國(guó)家計(jì)劃調(diào)撥，可用作信托財(cái)產(chǎn)的數(shù)量微乎其微，信托業(yè)缺乏客觀需求。第三，一切信用集中在國(guó)家手里，金融形式簡(jiǎn)單歸于單一的國(guó)家信貸體系，信托不復(fù)存在。所以，改革開放以前我國(guó)根本就不具備信托業(yè)務(wù)存在和發(fā)展的客觀條件。（2）目前困境

主營(yíng)業(yè)務(wù)匱乏，盈利空間狹窄 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境惡劣，夾縫里求生存 信譽(yù)信任危機(jī)，客戶基礎(chǔ)薄弱 法規(guī)相對(duì)滯后，監(jiān)管過分嚴(yán)厲 可結(jié)合（2）找出對(duì)應(yīng)策略展開

2選擇你感興趣的一種信托業(yè)務(wù)，詳談你對(duì)他的認(rèn)識(shí)和體會(huì)以及如何促進(jìn)其在我國(guó)的發(fā)展（按上課時(shí)自己講的答就好，答案不唯一）3.談?wù)勎覈?guó)融資信托業(yè)中存在的問題以及未來發(fā)展趨勢(shì) 中國(guó)融資租賃業(yè)存在的主要問題（1）租賃的社會(huì)認(rèn)知度較低（2）租賃業(yè)務(wù)動(dòng)機(jī)定位不準(zhǔn)（3）租賃項(xiàng)目審查不合理（4）金融租賃公司經(jīng)營(yíng)管理水平低（5）一些租賃公司的股東惡意控制（6）租賃業(yè)的法律環(huán)境仍不完善 我國(guó)融資租賃業(yè)的發(fā)展前景

雖然我國(guó)融資租賃業(yè)在發(fā)展中遇到了許多問題，但是融資租賃在我國(guó)仍然有廣闊的發(fā)展前景。

生產(chǎn)領(lǐng)域，運(yùn)用融資租賃可以擴(kuò)大實(shí)質(zhì)性投資帶動(dòng)就業(yè)增長(zhǎng)，加速企業(yè)的技術(shù)改造和設(shè)備的更新?lián)Q代，推動(dòng)高新技術(shù)和設(shè)備的使用； 流通領(lǐng)域，運(yùn)用融資租賃可以改變?cè)瓉淼纳a(chǎn)、運(yùn)輸、銷售等部門相互分割的傳統(tǒng)流通方式，建立產(chǎn)供銷一條龍的生產(chǎn)營(yíng)銷體系，促進(jìn)國(guó)產(chǎn)設(shè)備的銷售，擴(kuò)大國(guó)產(chǎn)設(shè)備的市場(chǎng)占有率； 金融領(lǐng)域，運(yùn)用融資租賃可以改變單一的貸款融資方式，改善銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大中小企業(yè)融資規(guī)模；

財(cái)政領(lǐng)域，融資租賃與財(cái)政政策相互配合，可以改變?cè)械呢?cái)政及投入方式，充分發(fā)揮財(cái)政資金的杠桿作用；

國(guó)有資產(chǎn)管理領(lǐng)域，運(yùn)用融資租賃可以減少固定資產(chǎn)占有，提高資金流動(dòng)性，盤活國(guó)有資產(chǎn)。

四、填空 填空

1.2.遺囑信托主要有執(zhí)行遺囑和管理遺產(chǎn)兩種業(yè)務(wù)

（3）根據(jù)委托人的風(fēng)險(xiǎn)承受能力和偏好，證券投資信托分為股票投資信托、債券投資信托、和

（4）不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)按是否提供融資服務(wù)可劃分為融資性不動(dòng)產(chǎn)信托和服務(wù)性不動(dòng)產(chǎn)信托。目前我國(guó)信托投資公司辦理的擔(dān)保業(yè)務(wù)可分為、和其他類擔(dān)保業(yè)務(wù)。（沒找到）